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Wörterbuch

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Mit 1a-Lagen Geschäftskern werden Lagen im Stadtzentrum, häufig in Fußgängerzonen, bezeichnet. Die dort gelegenen Ladenlokale profitieren von einer hohen Frequenz von Laufkundschaft (in München z.B. Weinstraße, Kaufinger- / Neuhauserstraße, in Frankfurt Zeil). Neben den Konsumlagen gibt es Luxuslagen (in München Maximiliansstraße, in Frankfurt Goethestraße). Der Begriff "High Street" bezieht sich auf die Haupteinkaufstraße eines Ortes, üblicherwiese in Großbritannien oder Australien. Die High Street entspricht der Main Street in Nordamerika.
Mit einem 3D-Drucker lassen sich dreidimensionale Werkstücke herstellen. Ein „Drucken“ im eigentlichen Sinn findet dabei nicht statt. Das computergesteuerte Gerät baut Werkstücke aus einem oder mehreren Werkstoffen nach vorgegebenen Maßen und Formen auf. Die erforderlichen Daten können durch ein Scannerverfahren gewonnen werden. Der Werkstoff kann fest oder flüssig sein; es werden Kunststoffe, Kunstharze, Keramiken und Metalle verwendet. Der Herstellungsprozess beinhaltet verschiedenartige Schmelz- und Härtungsprozesse.

Zuerst wurden 3D-Drucker hauptsächlich zur Herstellung von Prototypen und Modellen genutzt, später auch zur Herstellung von Werkstücken in geringer Stückzahl. Heute dienen sie bereits teilweise der Produktion größerer Stückzahlen. Ein Vorteil des Verfahrens z. B. gegenüber dem Spitzguss besteht darin, dass beim 3D-Drucken das Herstellen und Wechseln von Gussformen wegfällt. Der Vorteil gegenüber Verfahren wie dem Schneiden, Bohren, Fräsen oder Drehen ist der fehlende Materialverlust durch Bearbeitungsreste.

Kritisch betrachtet werden die Möglichkeiten von 3D-Druckern hauptsächlich unter dem Gesichtspunkt, dass sie neue Möglichkeiten der Marken- und Produktpiraterie eröffnen.
Gegenstand der 3Q-Studie (drei Qualitäten-Studie) ist der Zusammenhang der Qualitäten von Personal, Pflegeleistung und Organisation von Einrichtungen, die der Altenpflege dienen. Der Durchführung dieser Studie widmet sich seit einiger Zeit die Bergische Universität in Wuppertal und mit dieser die Johanniter GmbH Deutschland. Finanziert wird die Studie vom Johanniterorden, dem Johanniter-Unfall-Hilfe e.V., der Johanniter GmbH sowie der Initiative Neue Qualität der Arbeit (INQA). Die Notwendigkeit der Studie ergibt sich aus der Erfahrungstatsache, dass die Pflegekräfte heute oft überlastet und für den Pflegedienst nur gering qualifiziert sind. Hier muss vor allem im Hinblick auf die demographische Entwicklung der Bevölkerung Abhilfe geschaffen werden. Ziele der Studie sind die Verbesserungen der Arbeitsbedingungen und die Erhöhung der Arbeitszufriedenheit der Beschäftigten, eine zielgesteuerte Arbeitsorganisation in den Einrichtungen, die Erhöhung der Pflegequalität, sowie die Optimierung der Auswirkungen von betrieblichen Interventionsmaßnahmenim im Bereich der Organisation.

Der 3Q-Studie liegen die Ergebnisse von Mitarbeiterbefragungen von 50 Altenpflegeeinrichtungen zugrunde. Untersucht werden die Anforderungen an die Arbeitskraft der Pflegekräfte, das Arbeitstempo, die körperlichen und die emotionalen Anforderungen auf der Grundlage eines wissenschaftlichen Arbeitsfähigkeitsindex. Hinsichtlich der Arbeitsorganisation sind folgende Faktoren zu beachten: Fort- und Weiterbildung, Arbeitszeiten, Führung, Entscheidungsspielräume, Entwicklungsmöglichkeiten, Arbeit im Privatleben und im Rahmen der Pflege die Zeit für Gespräche.

Die Qualität der Pflege wird unter Berücksichtigung der Anzahl der Bewohner mit Problemerscheinungen (Demenz, Inkontinenz, chronische Wunden usw.), der Fluktuation der zu Pflegenden und deren Verweildauern in der Pflegeeinrichtungen aber auch des Lebensniveaus der Bewohner (Integrität der Haut, Ernährungsstatus, Mobilität, Sicherheit) unter die Lupe genommen.

Die betriebswirtschaftlichen Indikatoren beziehen sich auf Fachkraftquote, Personalschlüssel, Mitarbeiterfluktuation, Pflegesatz, Auslastungsgrad und Zahl der verfügbaren Heimplätze. Die Auswertung der Umfrageergebnisse werden den Pflegeeinrichtungen mitgeteilt, die aus dieser Stärke-/Schwächenanalyse Verbesserungen durchführen können.
Abkürzung für: am angegebenen Ort
Abkürzung für: alte Fassung
Der AAA-Mieter (gesprochen Triple-A-Mieter) ist ein derzeitiger oder potenzieller Mieter mit einer erstklassigen Bonität und Kreditwürdigkeit. Demzufolge ist es sehr unwahrscheinlich, dass der Mieter mit seinen Zahlungsverpflichtungen in Verzug kommt oder dass gar Ausfälle zu erwarten sind. Im angloamerikanischen Raum entspricht der Begriff den AAA-Anleihen aus der Investment-Branche.

Je mehr AAA-Mieter beispielsweise eine Büroimmobilie nutzen, desto höher ist der Immobilienwert. Beispiele für AAA-Mieter: die öffentliche Hand, bestimmte Kreditinstitute, Telekommunikations-, Handels-, Pharma- und Produktionsunternehmen einer gewissen Größenordnung. Die allermeisten so genannten Global-Player-Unternehmen sind AAA-Mieter. Diese haben häufig jedoch Strukturen und Verfahrensweisen in Bezug auf das Management von Immobilien aufgebaut (beispielsweise eigene Expansionsabteilungen) und versuchen -je nach Marktlage- ihre eigenen Bedingungen zu diktieren. Im Falle von Global-Player-Unternehmen als Mieter besteht weiterhin die Gefahr, dass deren standortpolitische Entscheidungen aufgrund der sich schnell verändernden Wirtschaftswelt zu Leerständen führen können.

Eine Rangordnung im Hinblick auf eine Mieterklassifizierung, inwiefern es noch oder bereits ein AAA-Mieter ist, unterliegt einem ständigen Wandel, so dass die Einstufung im Laufe der Zeit hochgestuft oder herabgesetzt werden kann. Hierin liegt das Risiko oder die Chance des Vermieters.
Abkürzung für:
1.) Arbeitsgemeinschaft der Akademien der Immobilienwirtschaft
2.) Arbeitgeberverband freier Architekten und Ingenieure e.V., Hamburg
Unter „Ambient Assisted Living“, kurz AAL, werden Konzepte, Technologien, Produkte und Dienstleistungen verstanden, die die Lebensqualität von Menschen im Alter unterstützen und vereinfachen.

Hierzu zählen beispielsweise höhenverstellbare Küchenschränke, Notruf-Alarmsysteme oder auch Instrumente zur Sturzerkennung im eigenen Haushalt. Sie dienen dem Ziel, ein gesundes und möglichst langes unabhängiges Leben im Alter oder bei Menschen mit Behinderungen zu führen. AAL-Technologien finden seit Jahren verstärkt Einsatz in der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft.
Die Aarhus-Konvention ist eine Vereinbarung der Wirtschaftskommission für Europa (UNECE), in der jeder Person Rechte im Umweltschutz zugeschrieben werden. Durch bessere Beteiligungsrechte der Bevölkerung soll der aktive Umweltschutz verbessert werden und die fehlerhafte Umsetzung von Gesetzen und Richtlinien aufgedeckt werden. Dieser völkerrechtliche Vertrag wurde am 25.06.1998 in Aarhus, Dänemark, unterzeichnet und trat am 30.10.2001 in Kraft.

Die Aarhus-Konvention regelt

  • den Zugang zu Informationen: Auf Antrag müssen Behörden der Öffentlichkeit Umweltinformationen zur Verfügung stellen
  • die Beteiligung der Öffentlichkeit an Entscheidungsverfahren: Vor allem bei Verfahren mit erheblichen Umweltauswirkungen, besonders bei Industrieanlagen und Infrastrukturmaßnahmen, soll die Öffentlichkeit an der Entscheidung beteiligt werden
  • den Zugang zu Gerichten in Umweltangelegenheiten: Hier sind Rechtsschutzmöglichkeiten für einzelne Personen sowie Umweltverbände vorgesehen, damit das Recht auf Informationszugang und die Beteiligung an Entscheidungsverfahren auch effektiv durchgesetzt werden kann.


Durch das Umweltinformationsgesetz vom 22.12.2004 (in Kraft seit 14.02.2007) wurden in Deutschland die rechtlichen Grundlagen für die Umsetzung der Aarhus Konvention geschaffen.
Das Gesetz gilt für informationspflichtige Stellen des Bundes und der bundesunmittelbaren juristischen Personen des öffentlichen Rechts. Danach hat jede Person Anspruch auf freien Zugang zu Umweltinformationen. Die im Rahmen eines Antrags verlangte Information muss fristgerecht innerhalb eines Monats – bei komplexen Informationen innerhalb von zwei Monaten - erteilt werden.

Das ergänzende Öffentlichkeitsbeteiligungsgesetz setzt verschiedene erforderliche Gesetzesänderungen um.
Das Umweltrechtsbehelfsgesetz sorgt für den Rechtsschutz von Umweltverbänden und Privatpersonen, die sich zu Gunsten des Umweltschutzes engagieren. Diese beiden Gesetze wurden am 9. Dezember 2006 beschlossen.
Abkürzung für: Altbau
Unter Abakus versteht man in der Architektur der Antike den Abschluss einer Säule. Der Abakus ist die Deckplatte auf dem Kapitell, dem sogenannten Kopfstück der Säule, und hat meist eine quadratische Form. Er bildet die Auflage für weitere Bauteile.

Das Abaton ist der Altarraum in der orthodoxen Kirche, der nur von den wenigsten Menschen betreten werden darf. Die deutsche Übersetzung für dieses griechische Wort bedeutet so viel wie „das Unbetretbare“, es beschreibt das Allerheiligste hinter der Ikonostasis, einem Gitterwerk mit Verzierungen und Ikonen.

Im antiken Griechenland verstand man unter einem Abaton einen heiligen Platz im Freien, an dem eine bestimmte Gottheit besonders präsent war. Dieses konnte sich zum Beispiel in den Spuren eines Blitzeinschlags ausdrücken. Abata waren oft ummauert oder umzäunt, da sie von Menschen nicht betreten werden durften. Dies diente dem Schutz der Menschen vor göttlichen Zornausbrüchen ebenso wie dem Schutz der heiligen Stätte.
Abkürzung für: Allgemeine Bedingungen für Bausparverträge
Abkürzung für: Abbildung
Hierbei handelt es sich laut § 43 Bewertungsgesetz um unbebaute Flächen, welche durch den Abbau der Bodenstoffe nutzbar gemacht werden sollen. Abgebaut wird meist Gestein, Kies, Lehm, Sand, Torf in offenen oder unterirdischen Steinbrüchen, Sand- oder Schottergruben.

Die Wertermittlung erfolgt nach dem Ertragswertverfahren, wobei der jeweilige Einzelertragswert Gegenstand des Verfahrens ist.
Abbeizen ist eine effektive Methode, um Türen, Fensterrahmen oder Möbelstücke aus Holz von einer oder mehreren Farbschichten zu befreien. Dies kann mechanisch, chemisch oder thermisch erfolgen. Beim mechanischen Abbeizen wird die Farbe abgeschliffen oder -geschabt. Die chemische Entfernung beinhaltet das Auftragen von bestimmten Lösungsmitteln, sogenannten Abbeizern. Die thermische Variante sieht vor, den Lack mit Hitze aufzuweichen und dann abzuziehen oder anderweitig vom Holz zu lösen.
Die Wohnungseigentümer können den Verwalter, der auf unbestimmte Zeit (maximal drei bei Erstbestellung beziehungsweise fünf Jahre bei Zweit- bzw. Wiederbestellung) bestellt worden ist, jederzeit durch mehrheitliche Beschlussfassung abberufen. Für den Beschluss genügt die einfache Mehrheit in der Wohnungseigentümerversammlung (§ 26 Abs. 1 Satz 1 WEG).

Abweichende Vereinbarungen, die die mehrheitliche Beschlussfassung einschränken oder den Abberufungsbeschluss von der Zustimmung Dritter abhängig machen, sind nichtig.

Allerdings kann die Abberufung gemäß § 26 Abs. 1 Satz 3 WEG durch Vereinbarung auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt werden. Nach vorherrschender Auffassung kann eine solche Beschränkung aber auch im Rahmen des Bestellungsbeschlusses beziehungsweise im mehrheitlich zu beschließenden Verwaltungsvertrag geregelt werden.

Als wichtiger Grund, der eine vorzeitige Abberufung rechtfertigen kann, gilt allgemein die Störung des Vertrauensverhältnisses zwischen Verwalter und Wohnungseigentümergemeinschaft.

Von einer solchen Störung ist im Regelfall dann auszugehen, wenn der Verwalter seinen vertraglichen Pflichten nicht oder nur unzureichend nachkommt.

Dabei kann es sich um die Nichteinberufung oder ständig verspätete Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung handeln. Auch die Nichtvorlage oder die wiederholte Vorlage von falschen oder unvollständigen Jahresabrechnungen und Wirtschaftsplänen sowie die Nichtdurchführung von Beschlüssen oder sonstige Pflichtverletzungen können als wichtiger Grund zur sofortigen Abberufung führen.

Gemäß § 26 Abs. 1 Satz 4 WEG liegt ein wichtiger Grund zur Abberufung regelmäßig dann vor, wenn der Verwalter die Beschlusssammlung nicht ordnungsmäßig führt.

Kommt ein Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer über die Abberufung trotz Vorliegen eines wichtigen Grundes nicht zustande, kann auch der einzelne Wohnungseigentümer im Rahmen seines Anspruchs auf ordnungsmäßige Verwaltung gemäß §§ 21 Abs. 4 , 43 Nr. 1 WEG die Abberufung des Verwalters durch das Gericht verlangen.
Dem muss allerdings der vergebliche Versuch vorangegangen sein, die Abberufung durch Beschlussfassung in der Wohnungseigentümerversammlung durchzusetzen.

Verhindert der Verwalter durch eigenes Stimmrecht oder durch ihm übertragene Stimmrechtsvollmachten rechtsmissbräuchlich seine Abberufung, und kommt deshalb ein Mehrheitsbeschluss nicht zustande, ist ein solcher Negativbeschluss anfechtbar und führt bei Vorliegen wichtiger Gründe zur Abberufung durch das Gericht.

Die erfolgreiche Abberufung aus wichtigem Grund zieht in der Regel die gleichzeitige außerordentliche Kündigung des Verwaltungsvertrages nach sich.

Erfolgt keine vorzeitige Abberufung aus wichtigem Grund, endet die gemäß Bestellungsbeschluss festgelegte Amtszeit des Verwalters auch ohne gesonderten Abberufungsbeschluss. Es gilt der mit dem Bestellungsbeschluss festgelegte Zeitraum. Eine Wiederbestellung ist möglich, allerdings frühestens ein Jahr vor Ablauf des Bestellungszeitraums.
Abbindebeschleuniger ist ein Zusatzstoff, der einen Abbindeprozess, beispielsweise das Erhärten von Beton, beschleunigt und damit die Abbindezeit verkürzt. Abbindebeschleuniger werden verwendet, wenn aus bestimmten Gründen ein besonders schnelles Fortschreiten der Baumaßnahmen erforderlich ist.
Abbinden ist die Bezeichnung für den Prozess des Erhärtens von Bindemitteln und Klebstoffen, insbesondere für das Erhärten von Zement, Kalk oder Gips in Verbindung mit Zuschlagstoffen. Der Abbindeprozess kann durch geeignete Zusätze verzögert oder beschleunigt werden.
Abbindeverzögerer ist ein Zusatzstoff, der einen Abbindeprozess, beispielsweise das Erhärten von Beton, verzögert und damit die Abbindezeit verlängert. Abbindeverzögerer werden zum Beispiel verwendet, wenn beim Betonieren auf großen Baustellen mit einer vergleichsweise langen Verarbeitungszeit zu rechnen sind und wenn Pump-, Spritz- oder Fertigbeton über längere Strecken bzw. längere Zeit zu transportieren ist. Auch bei vergleichsweise dicht liegenden Bewehrungen ist der Einsatz von Abbindeverzögerern sinnvoll, um eine ausreichend gründliche Verarbeitung des Betons, insbesondere beim Verdichten, zu gewährleisten.
Der Abbrandfaktor (m) ist eine dimensionslose Kenngröße, die das Abbrandverhalten von Materialien beschreibt. Er gibt die Menge des je Zeit- und Flächeneinheit verbrennenden Materials an und wird für brandschutztechnische Berechnungen verwendet, beispielsweise um rechnerische Brandbelastungen bzw. die unter Brandschutzaspekten erforderliche Dimensionierung von Bauteilen zu ermitteln.
Die Abbrandgeschwindigkeit gibt an, wie viel Masse beziehungsweise wie viel Volumen eines festen oder flüssigen Stoffes innerhalb einer bestimmten Zeit und bezogen auf einen bestimmten Teil der Verbrennungsoberfläche verbrennt.

Gerät beispielsweise ein bestimmtes Material, dessen Abbrandgeschwindigkeit ein halbes Kilogramm je Minute und Quadratmeter beträgt, auf einer Fläche von zwei Quadratmetern für zehn Minuten in Brand, dann hätte dies insgesamt einen Substanzverlust von zehn Kilogramm des betreffenden Materials zur Folge.
Ein Gebäude mit vermieteten Räumen darf nicht abgerissen werden, bevor nicht alle Mietverträge rechtswirksam beendet und alle Wohnungen geräumt sind. Der gewünschte Abriss allein ist dabei kein Grund, der den Vermieter zur Kündigung berechtigen würde. Denkbar ist allenfalls die Verwertungskündigung im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Sie ist möglich, wenn der Vermieter durch eine weitere Nutzung im Rahmen des Mietvertrages an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwendung der vermieteten Räume gehindert wäre.

Mit der wirtschaftlichen Verwertung muss sich dem Bundesgerichtshof zufolge ein in dem Grundstück liegender Wert realisieren lassen. Bei einem Abriss mit darauf folgendem Neubau ist dies der Fall (BGH, Urteil vom 9.2.2011, VIII ZR 155/10). Bei einem ersatzlosen Abriss lehnte der BGH jedoch die Verwertungskündigung ab (Urteil vom 24.03.2004, Az. VIII ZR 188/03).

Eine Kündigung aus anderen Gründen sei jedoch nicht ausgeschlossen, nur weil die Verwertungskündigung nicht greife. Solle etwa in einem Gebiet mit extremen Wohnungsleerständen dem letzten Mieter in einem Plattenbau gekündigt werden, könne auch ohne angemessene wirtschaftliche Verwertung ein berechtigtes Interesse an der Kündigung nach § 573 Abs. 1 BGB bestehen. Zu solchen Fallkonstellationen kam es insbesondere, weil in den neuen Bundesländern die Verwertungskündigung zunächst durch Art. 232 § 2 Abs. 2 EGBGB (Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch) ausgeschlossen war. Diese Regelung wurde mit Wirkung zum 30.04.2004 aufgehoben.

Ist ein vermietetes Wohnhaus im Zeitpunkt des Abbruches wirtschaftlich verbraucht, können die Abbruchkosten und die noch nicht abgeschriebenen Anschaffungskosten unter bestimmten Voraussetzungen als Werbungskosten von den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden. Daran ändert auch ein an gleicher Stelle geplanter Neubau zur Selbstnutzung durch die Eigentümer nichts. Wer für den Verbrauch des Gebäudes verantwortlich ist (durch Mieter verursachte Schäden) fällt ebenfalls nicht ins Gewicht. In diesem Sinn entschied das Finanzgericht Niedersachsen. In dem Fall ging es um ein Zweifamilienhaus, das wegen Baumängeln, Feuchtigkeit und Schwammbefall nicht mehr bewohnbar und vermietbar war. Der Bundesfinanzhof bestätigte die Entscheidung (Az. IX R 51/05, Urteil vom 31.07.2007). Voraussetzung des Abzugs ist demnach, dass der Grund für den Abriss mindestens ganz überwiegend während der Vermietung des Grundstücks entstanden ist. Der Steuerabzug kommt nicht in Betracht, wenn das Gebäude schon mit der Absicht gekauft wurde, es abzureißen. Davon gehen die Gerichte aus, wenn es innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf abgerissen wird.
In Fällen, in denen eine bauliche Anlage gegen geltendes Baurecht verstößt, kann die Bauaufsichtsbehörde den Abbruch anordnen. Formelle Verstöße liegen vor, wenn eine erforderliche Baugenehmigung nicht erteilt, eine Bauanzeige nicht erstattet oder eine Genehmigung durch Zeitablauf oder Aufhebung unwirksam wurde. Materielle Verstöße, bei denen von vornherein eine Genehmigungsunfähigkeit vorliegt, wiegen schwerer. Eine Abbruchanordnung (auch Abbruchverfügung genannt) ist eine Ermessensentscheidung, bei der auch die Verhältnisse des Betroffenen mit zu berücksichtigen sind. Liegt nur eine Illegalität vor, kommt ein Abbruchgebot nur als äußerste Konsequenz in Frage.
Grundsätzlich muss der Abbruch eines Gebäudes bei der zuständigen Behörde beantragt werden. Das Abbruchvorhaben und die beabsichtigten Abbruchverfahren sind dabei zu erläutern. Gesetzliche Regelungen dazu finden sich in den Landesbauordnungen.

Der Antrag muss darüber hinaus den zuständigen Abbruchunternehmer ausweisen. Dieser muss über die notwendige Sachkunde und Erfahrung verfügen, da in diesem Bereich z. B. erhebliche Kenntnisse über Baustatik, Immissionsschutz und Arbeitsschutz vonnöten sind. Sichergestellt sein muss ferner die Trennung und fachgerechte Verwertung bzw. Entsorgung der beim Abbruch anfallenden Materialien.

Viele Gemeinden fordern als Anlagen zum Abbruchantrag die Vorlage eines Lageplans mit Kennzeichnung der Gebäude, Gebäudeteile und baulichen Anlagen, die abgebrochen werden sollen, wenn vorhanden auch Grundrisse, Schnitte und Ansichten sowie Fotos.

Das Genehmigungsverfahren kann von der Region abhängig unterschiedlich lange dauern. Oft geben Gemeinden einen Monat als Bearbeitungszeitraum an. Für eine Abbruchgenehmigung fallen Gebühren an. Beispielsweise liegen diese in Nordrhein-Westfalen abhängig von der Größe des Abbruchgebäudes zwischen 50 und 1.500 Euro. Keine Genehmigung wird dort benötigt zum Abbruch von Gebäuden unter 300 Kubikmeter Rauminhalt, von Einfriedungsmauern, Schwimmbädern, Stellplätzen, Garagen und anderen untergeordneten baulichen Anlagen.
Bei Abbruchbetrieben (auch Rückbaubetriebe genannt) handelt es sich um Unternehmen, die sich auf den Abbruch von Bauwerken spezialisiert haben. Sie verfügen in der Regel über einen differenzierten Maschinenpark. Abbruch bedeutet heute nicht mehr Beseitigung des Abbruchmaterials auf Schutthalden, sondern Recycling und Wiederverwertung der sich aus den Gebäudeabbrüchen ergebenden Materialien. Die Verwertung solchen Materials findet an sogenannten örtlichen Güterbörsen statt. Die Abfallentsorgung muss von den Abbruchbetrieben in einem besonderen Verfahren nachgewiesen werden. Rechtsgrundlage ist die Verordnung über die Nachweisführung bei der Entsorgung von Abfällen.

Da ein Abbruch stets mit Risiken (Unfallgefahr, Schadstoffe) für die dort Beschäftigten verbunden ist, gibt es eigene Betriebshaftpflichtversicherungen. Bei Abbrucharbeiten sind eine Reihe von gesetzlichen Regelungen zu beachten, zum Beispiel die Baustellenverordnung (BaustellV) und die Gefahrstoffverordnung (GefStoffV). Bauplanungsrechtlich kann der Abbruch baulicher Anlagen auf der Grundlage des Baugesetzbuches angeordnet werden, wenn ein Gebäude nicht den Festsetzungen des Bebauungsplanes entspricht. Der Abbruch ist dann auch mit der Entsiegelung des vorher überbauten Bodens verbunden. Ein Abbruch baulicher Anlagen ist auch in den Bauordnungen der Bundesländer geregelt. Dabei wird unterschieden zwischen genehmigungspflichtigen und genehmigungsfreien Abbrüchen. Ein Abbruch baulicher Anlagen bedarf in der Regel einer Genehmigung nach dem Bauordnungsrecht. Allerdings gibt es zahleiche Ausnahmen.
Abbruchkosten entstehen, wenn im Rahmen der Verwertung eines bebauten Grundstückes Gebäude abgerissen werden müssen. Alle anfallenden Kosten, die im Rahmen eines Abbruchverfahrens entstehen, sind steuerlich absetzbar und müssen bei der Bewertung von Grundstücken berücksichtigt werden.

Zu den Abbruchkosten zählen nicht nur die reinen Abbruchkosten, sondern auch die Kosten der Entsorgung, der Dekontamination sowie etwaige Kosten für Gutachten und Gebühren für die Abbruchgenehmigung. Die Höhe der Kosten richten sich nach dem Umfang der Bebauung.

Im Jahr des Abbruchs sind die Abbruchkosten entweder als Betriebsausgaben oder bei Vermietung und Verpachtung als Werbungskosten von der Steuer absetzbar. Bei Abbruch eines selbst errichteten Gebäudes gelten die Abbruchkosten und der Restbuchwert des Gebäudes als sofort abzugsfähige Betriebsausgaben. Erfolgt der Abbruch eines Gebäudes, das Bestandteil des Privatvermögenszum ist, zum Zweck des Grundstücksverkaufs kann der Werbungskostenabzug eingeschränkt werden. Soll nach dem Erwerb eines Grundstückes ein Gebäude abgerissen werden, um anschließend einen Neubau auf dem Grundstück errichtet, gelten die Abbruchkosten und der Restbuchwert des Gebäudes als Teil der Herstellungskosten für das neu errichtete Gebäude.

Im Bereich der Grunderwerbsteuer gehören die Abrisskosten nur dann zu der grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung, wenn der Verkäufer eines bebauten Grundstücks sich gegenüber dem Käufer zum Abriss des Gebäudes verpflichtet. Die Abrisskosten erhöhen ebenfalls die Gegenleistung, wenn der Verkäufer von einer Abrissverpflichtung (z.B. wegen einer Verfügung der Baubehörde) befreit wird und der Käufer ihn von der Verpflichtung freistellt (er übernimmt quasi die Verpflichtung).
Der Abbruchswert ist eine kalkulatorische Größe. Er ist von Bedeutung, wenn ein wirtschaftlich nicht mehr nutzbares bebautes Grundstück verkauft werden soll. In diesem Fall stellt sich die Frage, welcher Preis für das Grundstück erzielbar ist, weil zu berücksichtigen ist, dass der Abbruch Kosten verursacht. Diese Kosten mindern den Wert des Grundstückes im Vergleich zu einem unbebauten Grundstück.

Um das Grundstück in einen bebaubaren Zustand zu versetzen, muss es freigeräumt werden. Zu den Freilegungskosten zählen nicht nur die reinen Abbruchkosten, sondern auch die Kosten der Entsorgung und – gegebenenfalls bei kontaminierten Gebäuden oder Böden – die Kosten der Dekontamination sowie etwaige Kosten für Gutachten, die aus solchen Anlässen angefertigt werden müssen. Der Abbruchswert wird im sogenannten Liquidationsverfahren ermittelt.
Abbundzeichen sind von Zimmerleuten verwendete Konstruktionszeichen, mit denen die einzelnen Teile einer Holzkonstruktion – beispielsweise eines Fachwerkgerüstes oder eines Dachstuhles – auf dem Zimmerboden versehen werden. Sie geben an, wie die Teile später auf der Baustelle zusammenzufügen sind, und erleichtern und beschleunigen auf diese Weise den Bauablauf.

In der Regel werden die Abbundzeichen durch mit dem Beitel ins Holz geschlagene Kerbstiche erzeugt. Verwendung finden vor allem römische, aber auch arabische Zahlen, graphische Symbole oder Kombinationen der vorgenannten Elemente. Abbundzeichen sind oftmals eine wesentliche Informationsquelle im Rahmen von bauhistorischen Untersuchungen.
Abdichtungen sollen das Eindringen von Wasser und Feuchtigkeit in Bauwerkskörper verhindern.

Die Anforderungen an Bauwerksabdichtungen ergaben sich bisher aus der DIN 18195. Diese Norm gilt als nicht mehr zeitgemäß und wird ab Frühjahr 2017 durch folgende Normen abgelöst:

  • DIN 18531 Abdichtungen für nicht genutzte und genutzte Dächer,
  • DIN 18532 Abdichtungen für befahrbare Verkehrsflächen aus Beton,
  • DIN 18533 Abdichtungen für erdberührte Bauteile, Abdichtungen in und unter Wänden,
  • DIN 18534 Abdichtungen für Innenräume,
  • DIN 18535 Abdichtungen für Behälter und Becken.


Zu unterscheiden sind vertikale von horizontalen Abdichtungen. Vertikale Abdichtungen beziehen sich auf Maßnahmen an den Außenwänden. Putz reicht in der Regel nicht aus. Bitumenbasierte Spachtelmasse, mehrlagig aufgetragen, ist heute Standard. Gegen drückendes Wasser kann unterstützend ein Dränagesystem eingesetzt werden, das das Wasser vom Gebäude ableitet. Die horizontale Abdichtung erfolgt durch Horizontalsperren oberhalb der Bodenplatten. Die Abdichtung von Flachdächern erfolgt durch bituminöse Dachbahnen oder Polyethylenfolien.

Gegen hohes Grundwasser helfen nur Wannen. Dränagesysteme sind eher schädlich. So genannte weiße Wannen bestehen aus einer Betonmasse, die selbst die Abdichtungsfunktion übernimmt.

Besonders wichtig sind Abdichtungen von Flachdächern und Hochterrassen, um den darunter liegenden Wohnraum vor Feuchtigkeitsschäden zu schützen.
Die Möglichkeit, die Anwendbarkeit gesetzlicher Vorschriften durch vertragliche Absprache auszuschließen, nennt man Abdingbarkeit.

Man unterscheidet zwischen zwingenden (unabdingbaren) und nicht zwingenden (abdingbaren) Rechtsvorschriften. Bei letzteren spricht man auch von "dispositivem Recht". Zur Wahrung des sogenannten Grundsatzes der Privatautonomie werden zivilrechtliche Normen grundsätzlich als abdingbar angesehen. Es gibt jedoch eine Vielzahl von Ausnahmen.

Diese haben den Zweck, die Rechtsklarheit zu sichern (z.B. im Sachenrecht) oder auch die wirtschaftlich schwächere Vertragspartei zu schützen (Mietrecht, Arbeitsrecht, Verbraucherschutz). So sind viele Mieterschutzvorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches ausdrücklich zwingend.

Die Unabdingbarkeit einer Vorschrift ist nicht immer ausdrücklich vom Gesetzgeber geregelt. Teilweise ist sie (ggf. vor Gericht) durch Auslegung zu ermitteln. Meist wird Unabdingbarkeit bei Gesetzen angenommen, die den wirtschaftlich schwächeren Vertragspartner schützen sollen.
Die Wohnungseigentümer können gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG von den Bestimmungen des Wohnungs­eigen­tums­ge­setzes durch sogenannte Vereinbarungen abweichen, ebenso können sie aber auch Vereinbarungen treffen, die die ge­setz­lichen Bestimmungen ergänzen. Dies gilt aller­dings nur für Rege­lungen über das rechtliche Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander, nicht aber für die sachenrechtlichen Regelungen. Aber auch die rechtlichen Beziehungen der Wohnungseigen­tümer untereinander können nicht uneingeschränkt durch Vereinbarungen ab­weichend vom Gesetz geregelt werden.

Das Wohnungseigentumsgesetz unterscheidet nämlich nach ab­ding­baren (nicht zwingenden) und unabdingbaren (zwin­genden) Vorschriften.

Nur von den abdingbaren Vorschriften kann durch eine Ver­ein­barung im Sinne von § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG ab­ge­wichen werden.

Unabdingbar sind die zwingenden Vorschriften über die Zu­ord­nung und Abgrenzung von Sondereigentum und Ge­mein­schafts­eigen­tum (§ 1 Abs. 6, § 5 Abs. 1 und 2 WEG). Auch die Vorschrift über die Begrenzung der Verwalterbestellung auf maximal fünf Jahre beziehungsweise drei Jahre bei Erstbestellung nach Begründung des Wohnungseigentums (§ 26 Abs. 1 WEG) ist unabdingbar. Gleiches gilt für die Bestellung und die Abberufung des Verwalters. Sie dürfen nicht von der Zustimmung Dritter oder von anderen Voraussetzungen abhängig gemacht werden (§ 26 WEG). Ebenso unabdingbar sind die dem Verwalter gesetzlich auferlegten Pflichten (§ 27 Abs. 1 bis 3 WEG). Sie können deshalb weder beschränkt noch entzogen werden.

Ebenfalls unabdingbar sind die Vorschriften zur Än­de­rung der Verteilung der Betriebs- und Verwaltungs­kosten (§ 16 Abs. 3 WEG) sowie im Einzelfall zur Änderung der Verteilung der Kosten für Instandhaltungs- und Ins­tand­setzungs­maß­nahmen (§ 16 Abs. 4 WEG).

Abdingbar sind dagegen unter anderem die Vorschriften über die Kostenverteilung (§ 16 Abs. 2 WEG) oder das Stimmrecht (§ 25 Abs. 2 WEG).
Die Abfallbeseitigungsgebühr wird von den Gemeinden auf Grundlage einer Satzung erhoben. Mit ihr bezahlen Grundstückseigentümer für die Bereitstellung von Abfalltonnen und die Abfuhr und Entsorgung der Abfälle. Den Grundstückseigentümern stehen als Gebührenschuldner nach den Satzungen meist Erbbauberechtigte, Wohnungseigentümer, Nießbraucher und generell alle Personen gleich, die ein im Grundbuch verankertes Recht zur Nutzung des Grundstücks haben.

Die Höhe der Gebühr richtet sich nach der Anzahl und der Größe der Abfalltonnen. Die Gemeinden können eine Mindestausstattung mit Abfalltonnen vorschreiben. Meist enthalten die entsprechenden Gebührensatzungen auch einen Passus, der den Fall der Unterbrechung der Abfallbeseitigung durch höhere Gewalt, Streik, Betriebsstörungen, betrieblich erforderliche Arbeiten, behördliche Verfügungen oder Verlegungen des Abholzeitpunktes regelt. Wird der Abfall aus diesen Gründen nicht oder nicht pünktlich abgeholt, ist die Gebühr trotzdem zu entrichten.

Das Verwaltungsgericht Neustadt an der Weinstraße hat am 26.2.2016 entschieden, dass Hauseigentümer für nicht gezahlte Abfallbeseitigungsgebühren ihrer Mieter haften. Dem Urteil lag eine Fallkonstellation zugrunde, bei der die Mieter üblicherweise direkt von der Gemeinde Kaiserslautern zur Zahlung der Müllabfuhr-Gebühren herangezogen wurden. Nun hatten viele Mieter ihre Gebühren nicht bezahlt, und die Stadt verschickte Rechnungen an die Vermieter. Insgesamt kam es 2015 dort zu über 300 Widersprüchen von Eigentümern gegen entsprechende Gebührenbescheide. Teilweise ging es um über vier Jahre alte Gebührenforderungen. Die Gemeinde hatte bis 2014 jede Information der Eigentümer über Gebührenschulden ihrer Mieter verweigert.

Das Gericht verwies auf die Satzung, nach der die "Nutzer" der Mülltonnen zur Gebührenzahlung verpflichtet seien. Nutzer seien jedoch die Mieter ebenso wie die Eigentümer, die das Grundstück wirtschaftlich nutzten. Der Gebührenanspruch sei nicht verwirkt – weder durch die bisher übliche direkte Inanspruchnahme der Mieter, noch durch die verweigerte Information über deren Gebührenschulden. Die Bescheide der Stadt waren damit rechtmäßig (Verwaltungsgericht Neustadt, Urteil vom 26.2.2016, Az. 4 K 810/15.NW, 4 K 843/15.NW).
Nach der Deponieverordnung dürfen seit 1. Juni 2005 nicht vorbehandelte Abfälle nicht mehr auf Deponien abgelagert werden. Die Deponieverordnung wurde am 01.12.2011 und 14.11.2012 auf der Grundlage einer EU-Richtlinie ergänzt. Diese Richtlinien dienten dazu, die globale Belastung durch Quecksilber und Quecksilberverbindungen zu vermeiden beziehungsweise zu reduzieren. Weitere Anpassungen fanden 2013 und 2016 statt. Um im Interesse des Klimaschutzes Methanemissionen aus Deponien zu vermeiden, müssen Siedlungs- und andere Abfälle mit biologisch abbaubaren Bestandteilen zur Einhaltung der Zuordnungskriterien vor der Ablagerung mit thermischen oder mechanisch-biologischen Abfallbehandlungsverfahren bearbeitet werden. Zuständig für den Vollzug der entsprechenden Umweltgesetze ist in Deutschland das Umweltbundesamt mit Sitz in Dessau.

Die Deponieverordnung kennt vier Klassen von Deponien, auf denen unterschiedliche Arten von Abfällen deponiert werden dürfen. Die Deponieklassen unterscheiden sich in der Art des Untergrunds und der Nähe zu Wohnansiedlungen; es sind jeweils bestimmte Vorgaben an die Abdichtung und den Umgang mit Sickerwasser einzuhalten.

Nicht alle Abfälle landen auf Deponien. Dies trifft zum Beispiel auf sogenannte Wertstoffe zu, für deren Sammlung Wertstoffhöfe existieren. Auf ihnen werden vor allem recyclebare Wertstoffe gesammelt. Bei der Organisation der Abfallentsorgung wird zwischen dem Hol- und dem Bringsystem unterschieden. Das Holsystem zeichnet sich dadurch aus, dass die Erzeuger des Abfalls – wie zum Beispiel die Bewohner eines Mehrfamilienhauses – aufgefordert werden, zu einem bestimmten Zeitpunkt oder innerhalb eines bestimmten Zeitraums die Stoffe in Sammelbehältern auf öffentlichen Flächen zur Abholung bereit zu stellen. Alternativ werden Flächen mit Sammelbehältern zur Verfügung gestellt, in denen Abfälle eingefüllt werden können. Diese werden dann mit Hilfe von Heckladerfahrzeugen zum Abtransport umgefüllt. Beim Bringsystem übernehmen die Bürger selbst den Abtransport an die entsprechenden Stellen beziehungsweise Wertstoffhöfe zur Entsorgung.
Was zu Abfällen im Sinne des Kreislaufwirtschafts- und Abfallgesetz (KrW-/AbfG) zählt, ist in dessen Anhang I näher bezeichnet, nämlich:
  • Produktions- oder Verbrauchsrückstände soweit sie nachstehend nicht bereits beschrieben werden
  • nicht den Normen entsprechende Produkte
  • Produkte, bei denen das Verfalldatum überschritten ist
  • Unabsichtlich ausgebrachte oder verlorene oder von einem sonstigen Zwischenfall betroffene Produkte einschließlich sämtlicher Stoffe, Anlageteile usw., die bei einem solchen Zwischenfall kontaminiert worden sind
  • infolge absichtlicher Tätigkeiten kontaminierte oder verschmutzte Stoffe (z.B. Reinigungsrückstände, Verpackungsmaterial, Behälter usw.)
  • nicht verwendbare Elemente (z.B. verbrauchte Batterien, Katalysatoren usw.)
  • unverwendbar gewordene Stoffe (z.B. kontaminierte Säuren, Lösungsmittel, Härtesalze usw.)
  • Rückstände aus industriellen Verfahren (z.B. Schlacken, Destillationsrückstände usw.)
  • Rückstände von Verfahren zur Bekämpfung der Verunreinigung (z.B. Gaswaschschlamm, Luftfilterrückstand, verbrauchte Filter usw.)
  • Bei maschineller und spanender Formgebung anfallende Rückstände (z.B. Dreh- und Fräsespäne usw.)
  • bei der Förderung und der Aufbereitung von Rohstoffen anfallende Rückstände (z.B. im Bergbau, bei der Erdölförderung usw.)
  • kontaminierte Stoffe (z.B. mit PCB verschmutztes Öl usw.)
  • Stoffe oder Produkte aller Art, deren Verwendung gesetzlich verboten ist
  • Produkte, die vom Besitzer nicht oder nicht mehr verwendet werden (z.B. in der Landwirtschaft, den Haushaltungen, Büros, Verkaufsstellen, Werkstätten usw.)
  • kontaminierte Stoffe oder Produkte, die bei der Sanierung von Böden anfallen
  • Stoffe oder Produkte aller Art, die nicht einer der oben erwähnten Gruppen angehören
Das Abfallrecht ist Teil des Umweltrechtes. Es regelt den Umgang mit Abfällen. Die wichtigsten Gesetze sind das Kreislaufwirtschafts- und Abfallgesetz (KrW-/AbfG) und teilweise auch das Bundes-Immissionsschutzgesetz (BImSchG). Hinzu kommt eine große Anzahl von Verordnungen auf der Rechtsgrundlage dieser Gesetze.
Abkürzung für: Abfallgesetz
Wie im Einzelnen eine Neben- beziehungsweise Betriebskostenabrechnung im Mietverhältnis zu erfolgen hat, regeln gesetzliche Vorschriften – die §§ 556 ff. BGB, die Betriebskosten- und Heizkostenverordnung.

Gelegentlich kommt es jedoch zu Rechtsstreitigkeiten darüber, ob der Vermieter bei verbrauchsabhängigen Nebenkosten nur die Kosten des tatsächlichen Verbrauchs im Abrechnungszeitraum abrechnen darf (sogenanntes Leistungs- oder Zeitabgrenzungsprinzip) oder statt dessen die Kosten, mit denen er selbst während dieses Zeitraumes belastet wird (sogenanntes Abflussprinzip) – darunter gegebenenfalls auch Kosten für den Verbrauch im vorherigen Abrechnungszeitraum. Oft taucht diese Frage auf, wenn der Vermieter selbst nach dem Kalenderjahr abrechnet, sein Versorgungsunternehmen jedoch einen abweichenden Abrechnungszeitraum verwendet.

Der Bundesgerichtshof hat Anfang 2008 grundsätzlich entschieden, dass Vermieter auch nach dem Abflussprinzip abrechnen dürfen. Im verhandelten Fall durfte ein Vermieter damit nicht nur die Kosten für den in 2004 erfolgten Verbrauch von Kaltwasser und Abwasser abrechnen, sondern auch Beträge für das Jahr 2003, die der Versorger ihm erst in 2004 berechnet hatte: Es sei für den Vermieter ein unzumutbarer Aufwand, aus den Abrechnungen des Versorgers mit vom Kalenderjahr abweichendem Abrechnungszeitraum jeweils die auf einzelne Kalenderjahre entfallenden Beträge heraus zu rechnen (Az. VIII ZR 49/07 sowie entsprechend Az. VIII ZR 27/07, Urteil vom 20.02.2008).

Im Geltungsbereich der Heizkostenverordnung hat der Bundesgerichtshof eine Anwendung des Abflussprinzips jedoch verneint. Im verhandelten Fall hatte ein Vermieter lediglich die von ihm selbst an den Energieversorger gezahlten Abschläge dem Mieter in Rechnung gestellt. Der BGH hielt dies für unzulässig. Nach § 7 Abs. 2 Heizkostenverordnung seien die in die Abrechnung einzustellenden Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage insbesondere „die Kosten der verbrauchten Brennstoffe“. Es dürften also – entsprechend dem Leistungsprinzip – nur die Kosten der tatsächlich im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffe abgerechnet werden und nicht die auf Basis des Vorjahresverbrauchs berechneten Abschläge. Der BGH stellte zugleich auch klar, dass ein solcher Fehler den Mieter nicht dazu berechtige, die Heizkostenforderung nach § 12 Heizkostenverordnung wegen einer nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung zu kürzen (Urteil vom 1. Februar 2012, Az. VIII ZR 156/11).
Kommt es in einer Mietwohnung zu einer Abflussverstopfung, muss der Mieter die anfallenden Kosten für den Rohrreinigungsdienst nur tragen, wenn er das Malheur schuldhaft verursacht hat. Dies muss der Vermieter beweisen.

Mietvertragliche Regelungen, nach denen alle Mieter sich anteilig an den Kosten der Beseitigung einer Verstopfung der Hauptabwasserleitung zu beteiligen haben, sind zumindest im Formularmietvertrag unwirksam. Sie werden als unangemessene Benachteiligung des Mieters angesehen.

Entstehen durch die Abflussverstopfung Schäden am Eigentum des Mieters, kann dieser den Vermieter auf Schadenersatz in Anspruch nehmen. Allerdings nur dann, wenn der Vermieter für den Schaden verantwortlich ist oder das Rohr schon vor Mietvertragsabschluss verstopft war. Dies muss der Mieter beweisen.

Häufen sich Rohrverstopfungen oder gibt es andere Verdachtsmomente, nach denen sich ein Rohr zugesetzt haben könnte, muss der Vermieter tätig werden. Unternimmt er nichts, muss er sich entstehende Schäden zurechnen lassen.

Hauseigentümer sind nach dem Wasserhaushaltsgesetz in Verbindung mit den anerkannten Regeln der Technik, die man einschlägigen DIN-Normen entnimmt, dazu verpflichtet, innerhalb bestimmter Fristen eine Dichtheitsprüfung ihrer Abwasserrohre zu veranlassen. In mehreren Bundesländern, zum Beispiel in Nordrhein-Westfalen, Hamburg und Schleswig-Holstein, existieren ausdrückliche landesgesetzliche Regelungen. Fristen für die Dichtheitsprüfung können auch in einer Gemeindesatzung festgelegt werden.
Abkürzung für: Abfall- und Reststoffüberwachungsverordnung
Die Abgabenordnung gilt für alle Steuern einschließlich der Steuervergütungen, die durch Bundesrecht oder Recht der Europäischen Gemeinschaft geregelt sind, soweit sie durch Bundesfinanzbehörden oder durch Landesfinanzbehörden verwaltet werden.

Sie besteht aus neun Teilen mit insgesamt über 400 Paragraphen und enthält

  • Begriffsdefinitionen (zum Beispiel der Begriff Steuern),
  • Zuständigkeitsvorschriften,
  • Vorschriften über das Steuergeheimnis,
  • das Steuerschuldrecht (Entstehen von Steueransprüchen),
  • das Verfahrensrecht mit Fristen und Terminen,
  • die Durchführung der Besteuerung (Steuerklärungen),
  • die Steuererhebung mit Regeln über Fälligkeit und Verjährung,
  • Vorschriften über die Vollstreckung, die außergerichtliche Rechtsbehelfsverfahren und Straf- und Bußgeldvorschriften.


Völkerrechtliche Vereinbarungen haben – zum Zweck der Vermeidung von Doppelbesteuerung - Vorrang vor deutschem Steuerrecht. Im Anhang enthält die Abgabenordnung eine Mustersatzung für Vereine, Stiftungen, Betriebe gewerblicher Art von juristischen Personen des öffentlichen Rechts, geistliche Genossenschaften und Kapitalgesellschaften.
Eine Abgasklappe verhindert das Auskühlen des Heizkessels und sorgt für Energieeinsparungen. Sie dient dazu, bei Stillstand des Brenners die Verbindung zwischen Kessel und Schornstein zu schließen. Bei modernen Heizkesseln schließt sich bei Brennerstillstand automatisch eine Luftklappe. Da keine Außenluft mehr in den Kessel strömt, kühlt dieser langsamer ab.

Die Abgasklappe verringert die sogenannten Betriebsbereitschaftsverluste an Heizwärme. Bei geschlossener Abgasklappe kann warme Luft nicht mehr nach außen entweichen, somit wird auch das Auskühlen des Hauses verhindert. Auf diese Weise kann ein Wärmeverlust von bis zu 5.000 Kilowattstunden pro Jahr unterbunden werden. Den Herstellern zufolge soll sich eine Abgasklappe innerhalb von ein oder zwei Jahren amortisieren.

Bei alten Kesseln können Abgasklappen nachgerüstet werden. Ältere Kessel sind jedoch nach der Energieeinsparverordnung in vielen Fällen innerhalb bestimmter Fristen durch neue zu ersetzen.
Das Abgebotsverfahren ist ein Vergabeverfahren aus der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen und betrifft öffentliche Bauaufträge. Der Auftraggeber gibt dabei einen konkreten Preis vor. Die Bieter können diesen Preis dann unterbieten, also ein „Abgebot“ abgeben.

Gemäß § 4 Absatz 4 VOB/A ist das Abgebotsverfahren nur als Ausnahme bei regelmäßig wiederkehrenden Unterhaltungsarbeiten anzuwenden. Deren Umfang soll möglichst gering gehalten werden. Es kann sich dabei z.B. um Instandhaltungsarbeiten von Gebäuden oder auch Straßen handeln.

Das Abgebotsverfahren wird auch im Vergabe- und Vertragshandbuch (VHB-Bund) erwähnt. Darin ist seine Anwendung bei Rahmenverträgen für Zeitvertragsarbeiten vorgesehen. Die dazugehörige Richtlinie 617 „Rahmenverträge für Zeitvertragsarbeiten – Einzelauftrag" schreibt für das zulässige Auftragsvolumen einen Maximalwert vor. Nach dem Erlass des Bundesministeriums für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit (BMUB) „Wertgrenzen für Einzelaufträge aus Rahmenverträgen im Auf- und Abgebotsverfahren“ vom 12.05.2014 beträgt der Höchstwert für Einzelaufträge aus im Abgebotsverfahren zustande gekommenen Rahmenverträgen 20.000 Euro.
Eine abgehängte Decke ist die Decke eines Raumes, die in einem Abstand unterhalb der eigentlichen konstruktiven Decke angebracht ist. Der Zwischenraum zwischen der konstruktiven und der abgehängten Decke kann zur Unterbringung von Haustechnik, beispielsweise zum Verlegen von Leitungen oder zur Abluftführung, genutzt werden.

Ein Vorteil abgehängter Decken besteht darin, dass sie durch die Verringerung der Raumhöhe zur Reduzierung der Heizkosten beitragen können. Nachteilig kann sich dagegen auswirken, dass Schäden an der darüber liegenden Bausubstanz, insbesondere an der konstruktiven Decke, länger unbemerkt bleiben können. Zudem wird durch das Abhängen der Decke die Großzügigkeit des Raumeindrucks beeinträchtigt.
Die Abgeltungsklausel ist eine Klausel im Mietvertrag, nach der der Mieter beim Auszug einen Anteil der Kosten für Schönheitsreparaturen laut Voranschlag einer Fachfirma übernehmen muss, wenn die Fristen für Schönheitsreparaturen noch nicht abgelaufen sind. Teilweise wird für derartige Vertragsregelungen auch der Begriff Quotenabgeltungsklausel verwendet.

Beispiel: Liegen zum Zeitpunkt des Auszuges die letzten Schönheitsreparaturen innerhalb der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, zahlt der Mieter 20 Prozent der Kosten laut Kostenvoranschlag einer Fachfirma; liegen sie über zwei Jahre zurück zahlt er 40 Prozent, über drei Jahre 60 Prozent, über vier Jahre 80 Prozent.

Die Gerichte haben Abgeltungsklauseln lange Zeit nicht beanstandet. Allerdings wurde verlangt, dass die Beteiligungsquote des Mieters nicht nur von der Mietdauer, sondern auch vom tatsächlichen Zustand und Renovierungsbedarf der Wohnung abhängen musste. Mit Urteil vom 18.03.2015 hat der Bundesgerichtshof derartige Klauseln jedoch für unwirksam erklärt, da sie von hypothetischen Annahmen ausgehen. Dass der Abnutzungsgrad einer Wohnung über die gesamte Mietdauer konstant bleibe, sei eine Vermutung. Wann ein Renovierungsbedarf eintreten werde, sei zu Anfang des Mietverhältnisses nicht abschätzbar. Der Mieter könne beim Einzug nicht sicher erkennen, welche Kosten beim Auszug wirklich auf ihn zukämen. Formularmäßige Abgeltungsklauseln seien daher grundsätzlich als unangemessene Benachteiligung des Mieters zu betrachten (Az. VIII ZR 242/13).
Seit 01.01.2009 werden private Kapitaleinkünfte mit einer pauschalen Abgeltungssteuer von 25 Prozent (zuzüglich Solidaritätszuschlag von 5,5 Prozent und ggf. Kirchensteuer) in Form einer Quellensteuer belegt. Die einjährige Spekulationsfrist des § 23 EStG für private Veräußerungsgeschäfte von Kapitalanlagen fiel mit Einführung der Abgeltungssteuer ersatzlos weg, es sei denn, die Kapitalanlagen wurden vor 2009 angeschafft (bestimmte Anlageformen ausgenommen). Dies führt dazu, dass sämtliche Kursgewinne, die bei Verkauf der Anlage realisiert werden, steuerpflichtig sind, wenn die Kapitalanlage nach dem 31.12.2008 angeschafft wurde. Auch die Freigrenze für private Veräußerungsgewinne und die Anwendung des Halbeinkünfteverfahrens bei Erträgen aus Dividenden sind entfallen. Die Steuerfreiheit des § 23 EStG für private Veräußerungsgeschäfte von Grundstücken (10-jährige Bindungsfrist) blieb jedoch erhalten. An die Stelle von Sparer-Freibetrag und Werbungskosten-Pauschale für Kapitaleinkünfte trat der Sparer-Pauschbetrag (801 Euro für Einzelperson/1.602 Euro für zusammen veranlagte Ehegatten). Der Abzug höherer Werbungskosten ist ausgeschlossen, zum Beispiel von Finanzierungskosten. Erträge aus vermieteten Immobilien unterliegen nicht der Abgeltungssteuer, wohl aber der Zinsertrag zum Beispiel aus der Anlage der Instandhaltungsrücklage. Im Wege einer Günstigerprüfung prüft das Finanzamt, ob die Abgeltungssteuer oder ob der persönliche Steuersatz günstiger für den Steuerpflichtigen ist. Es gibt aber Ausnahmen von der Abgeltungssteuer, so zum Beispiel Zinserträge von nahe stehenden Personen. Dazu hat der Bundesfinanzhof am 28.1.2015 entschieden, dass eine Ehe allein noch kein Näheverhältnis begründet. Erforderlich ist vielmehr eine finanzielle Abhängigkeit des Darlehensnehmers vom Darlehensgeber (Az. VIII R 8/14).

Für Immobilienfonds gilt seit 01.01.2009:

Bei seit 01.01.2009 erworbenen offenen Immobilienfonds unterliegen Zinsen, Mieteinnahmen, Kursgewinne und sonstige laufende Erträge der Abgeltungssteuer. Aus Verkäufen von Bestandsimmobilien erzielte Gewinne sind bei Beachtung der 10-jährigen Haltefrist steuerfrei. Auch Verkaufsgewinne von Fondsanteilen fallen unter die Abgeltungssteuer.

Offene Immobilienfonds, die mit Auslandsimmobilien arbeiten, sind seit 2009 besonders steuergünstig, da ausländische Mieteinnahmen dank Doppelbesteuerungsabkommen meist in Deutschland steuerfrei sind. Bei Auslandserträgen kommt nach dem neuen Recht der Progressionsvorbehalt nicht mehr zum Tragen.

Für geschlossene Immobilienfonds ergaben sich durch die Einführung der Abgeltungssteuer keine Änderungen. Es werden Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt, die in der Steuererklärung anzugeben und mit dem persönlichen Steuersatz zu versteuern sind. Die 10-jährige Spekulationsfrist blieb erhalten.
Damit an Räumen rechtlich selbständiges Alleineigentum als Wohnungseigentum (Sondereigentum an Wohnungen) oder als Teileigentum (Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen) entstehen kann, müssen die jeweils zu­ge­hörigen Räume nach den Vorschriften des Woh­nungs­eigen­tums­ge­setzes abgeschlossen sein (§ 3 Abs. 2 Satz 1 WEG).

Als abgeschlossen im Sinne des Gesetzes gelten Wohnungen und nicht zu Wohnzwecken dienende Räumlichkeiten dann, wenn sie baulich vollkommen gegenüber anderen Woh­nun­gen und Räumen abgeschlossen sind. Die Zugänge vom Freien, vom Treppenhaus oder von Vorräumen aus müssen verschließbar sein.

Wohnungen müssen über Wasserversorgung, Ausguss und WC verfügen. Zusätzliche Räume (Keller-, Boden- und/oder Abstellräume), die außerhalb der abgeschlossenen Wohnung liegen, müssen ebenfalls verschließbar sein.

Auch Balkone und Loggien gelten im Allgemeinen wegen ihrer räumlichen Umgrenzung als abgeschlossen. Ebenerdige Terrassen vor Erdgeschosswohnungen gelten dagegen nur dann als abgeschlossen, wenn sie direkt an die Wohnung anschließen und gegenüber der übrigen Grundstücksfläche vertikal durch eine Ummauerung abgegrenzt sind.

Stellplätze in einer (Tief-)Garage gelten als abgeschlossen, wenn sie durch Wände oder Geländer abgegrenzt oder auch dauerhaft markiert sind (§ 3 Abs. 2 Satz 2 WEG). Das glei­che gilt für Stellplätze auf einem Garagenoberdeck. Kraft­fahr­zeug-Stellplätze im Freien und ebenso Carports gelten dagegen grundsätzlich nicht als abgeschlossen.

Die Abgeschlossenheit ist bei der Begründung von Woh­nungs- oder Teileigentum durch eine von der zuständigen Baubehörde auszustellende Ab­ge­schlos­sen­heits­be­schei­ni­gung gegenüber dem Grundbuchamt nachzuweisen. Für die Ausstellung dieser Be­schei­ni­gun­gen gilt die Allgemeine Ver­wal­tungs­vor­schrift für die Ausstellung von Bescheinigungen gemäß § 7 Abs. 4 Nr.2 und § 32 Abs. 2 Nr. 2 des Wohnungs­eigen­tums­ge­setzes.

Die Ausstellung der Abgeschlossenheitsbescheinigung kann gemäß § 7 Abs. 4 Satz 3 WEG auch durch öffentlich bestellte oder anerkannte Sachverständige für das Bauwesen er­fol­gen, wenn dies von den Landesregierungen durch Rechts­ver­ord­nung so bestimmt wird.

Einen Antrag auf Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung können Grundstückseigentümer und Erbbauberechtigte stellen. Der Antrag kann formlos gestellt werden; er ist zusammen mit den Aufteilungsplänen einzureichen Dabei handelt es sich in der Regel um die folgenden Pläne:
  • Grundrisse aller Geschosse (einschließlich Spitzboden), Maßstab mindestens 1 : 100
  • Schnitt- und Ansichtszeichnungen, Maßstab mindestens 1 : 100
  • Lageplan, soweit der Antrag mehrere Gebäude auf einem Grundstück betrifft.
Um Klarheit darüber zu schaffen, wo die Innenbereichsgrenzen eines Baugebietes beziehungsweise eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils im Sinne des § 34 BauGB verlaufen, kann die Gemeinde eine Abgrenzungssatzung beschließen. Die Abgrenzungssatzung legt diese "Grenzziehung" fest. Die Satzung wird auch als Klarstellungssatzung bezeichnet. Sie entfaltet keine Rechtswirkungen, sondern dient nur der Dokumentation des Grenzverlaufs zwischen Innen- und Außenbereich. Die Abgrenzungssatzung gehört zu den so genannten Innenbereichssatzungen.
Nach Teil B der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB/B) muss der Auftragnehmer bei öffentlichen Aufträgen sich bei Auftreten von Meinungsverschiedenheiten mit dem Auftraggeber zuerst an die der Vergabestelle unmittelbar vorgesetzte Dienststelle wenden. Dann erst kann er vor Gericht gehen (§ 18 Abs. 2 VOB/B).

Diese Dienststelle soll dem Auftragnehmer Gelegenheit zur mündlichen Aussprache geben und ihm „möglichst“ innerhalb von zwei Monaten nach der Anrufung schriftlich Bescheid erteilen – eine recht lockere Regelung und keine Muss-Bestimmung. Per Gesetz wird davon ausgegangen, dass ein erteilter Bescheid vom Auftragnehmer akzeptiert ist, wenn dieser nicht innerhalb von drei Monaten nach seinem Eingang schriftlich Einspruch beim Auftraggeber erhebt. Diese Wirkung tritt jedoch nur dann ein, wenn der Auftraggeber den Auftragnehmer auf die Ausschlussfrist hingewiesen hat.

Sobald ein schriftlicher Antrag auf Durchführung eines solchen Abhilfeverfahrens eingeht, ist die Verjährung des geltend gemachten Anspruchs gehemmt. Entscheiden sich Auftraggeber oder Auftragnehmer dagegen, das Verfahren weiter zu betreiben, teilen sie dies der Gegenseite schriftlich mit. Die Hemmung der Verjährung endet drei Monate nach Zugang des schriftlichen Bescheides oder einer solchen Mitteilung.

Die VOB/B stellt klar, dass Streitfälle den Auftragnehmer nicht dazu berechtigen, laufende Arbeiten einzustellen.
Abkürzung für: Amtsblatt der Europäischen Gemeinschaften
Der Immobilienverband IVD hat einen Katalog von Abkürzungen zu Energieausweis-Begriffen vorgeschlagen, rät aber zu deren Nutzung ausdrücklich nur dann, wenn im gleichen Medium auch eine Liste mit den Erklärungen für die Abkürzungen veröffentlicht wird. Dies liegt im Ermessen der jeweiligen Zeitung oder Zeitschrift. Es ist jedoch darauf hinzuweisen, dass teilweise auch andere als die vom IVD vorgeschlagenen Abkürzungen verwendet werden.

Problematisch ist, dass es keine „offizielle“ Liste von Abkürzungen gibt. Somit besteht das Risiko, dass bei gewerblichen Inserenten wettbewerbsrechtliche Abmahnungen ausgesprochen werden, da die betreffenden Angaben für Verbraucher nicht eindeutig oder missverständlich sind. Abkürzungen in Immobilienanzeigen waren schon früher Ziel von Abmahnwellen.

Mögliche Abkürzungen laut IVD sind:

Für die Art des Energieausweises:
  • Verbrauchsausweis: V (in Anzeigen teils auch verwendet: EA-V)
  • Bedarfsausweis: B (in Anzeigen teils auch verwendet: EA-B)

Für den Energiebedarfs- oder Energieverbrauchswert:
  • nur Zahlenangabe, zum Beispiel 230,41 kWh

Für den wesentlichen Energieträger:
  • Koks, Braunkohle, Steinkohle: Ko
  • Heizöl: Öl
  • Erdgas, Flüssiggas: Gas
  • Fernwärme aus Heizwerk oder Kraft-Wärme-Kopplung: FW
  • Brennholz, Holzpellets, Holzhackschnitzel: Hz
  • Elektrische Energie (auch Wärmepumpe), Strommix: E

Für das Baujahr eines Wohngebäudes: Bj

Energieeffizienzklasse:
  • Nur Nennung des Kennbuchstabens, z.B. H
  • (auch teils üblich: Kl. für Klasse, also z.B.: Kl. H oder Eff.Kl. H).

Soll in der Anzeige auch die Art der Heizung erwähnt werden, kommen oft folgende Abkürzungen zum Einsatz:

  • Ofenheizung: OH
  • Zentralheizung: ZH
  • Etagenheizung: EH

Teilweise werden diese mit dem Energieträger kombiniert, so kann z.B. für Fernwärme-Zentralheizung „FW-ZH“ stehen.

Sobald eine Zeitung oder ein anderes Medium eine eigene Abkürzungsliste vorgibt, sollte unbedingt diese verwendet werden.

Beispiel:
Gewünschte Textaussage:
  • Bedarfsausweis,
  • 141 kWh/(m²a),
  • Ölheizung,
  • Baujahr 1975,
  • Energieeffizienzklasse H.

Mögliche Abkürzung:
  • B, 141 kWh, Öl, Bj 1975, H.
Abkürzung für: Amtsblatt
Bei der Ablaufleistung handelt es sich um den Geldbetrag, den der Versicherungsnehmer einer Kapital-Police am Ende der vertraglich vereinbarten Laufzeit ausbezahlt bekommt. Diese Ablaufleistung ergibt sich, vereinfacht ausgedrückt, aus der garantierten Versicherungssumme sowie aus den Überschüssen, die während der Vertragslaufzeit durch die rentierliche Anlage der vom Versicherungsnehmer gezahlten Beiträge erreicht werden. Ärgerlich für viele Versicherungsnehmer ist, dass die Überschussbeteiligung in den vergangenen Jahren spürbar reduziert wurde.

Mit der Folge, dass die seinerzeit bei Vertragsabschluss hochgerechneten Ablaufleistungen nicht mehr erreicht werden. Eine missliche Situation für zahlreiche Immobilieneigentümer, die vor Jahren ihr selbstgenutztes oder vermietetes Wohneigentum mit Hilfe einer Kapitallebensversicherung finanziert haben. Abgeschlossen wurden in der Regel sogenannte endfällige Hypotheken-Darlehen ohne laufende Tilgung. Stattdessen fand oder findet die Rückzahlung des Immobilienkredits auf einen Schlag mit Hilfe der Ablaufleistung einer Kapital-Police statt.

In vielen Fällen aber reicht jetzt und auch in den nächsten Jahren das von den Assekuranzen überwiesene Geld nicht mehr zur vollständigen Schuldentilgung aus, eben weil die Überschüsse verringert wurden und die Ablaufleistungen niedriger ausfallen als gedacht. Auch aus steuerlichen Gründen ist der Einbau von Kapital-Policen seit Beginn des Jahres 2005 nicht mehr sinnvoll. Bei Vertragsabschlüssen nämlich, die nach Silvester 2004 stattfanden, wurde das sogenannte Steuerprivileg von Kapitallebensversicherungen teilweise beseitigt. Unter bestimmten Voraussetzungen kann allerdings die Hälfte der Erträge einer Kapitallebensversicherung steuerfrei sein.

Wichtig: Bei Versicherungsverträgen, die bis einschließlich Silvester 2004 abgeschlossen wurden, gelten die früheren Steuervorteile von Kapitallebensversicherungen nach wie vor. Allerdings kann auch dieses Privileg nichts an der immer noch recht mageren Überschussbeteiligung ändern.
Die auch nach der Mietrechtsreform von 2001 weiterhin zulässige "Ablöse" für Einrichtungsgegenstände war mehrfach Gegenstand von Gerichtsverfahren, bei denen um die zulässige Höhe des Kaufpreises für Einbauküchen, alte Schränke etc. gestritten wurde. Nach der Rechtsprechung darf der Preis für die Einrichtungsgegenstände deren tatsächlichen Wert nicht um mehr als 50 Prozent überschreiten – andernfalls ist die Vereinbarung unwirksam.

Beispiel: Der Vormieter verlangt für einige Küchenschränke 1.000 Euro. Die Schränke sind aber nur 200 Euro wert. Dazu rechnet man die 50 Prozent, also 100 Euro. Bezahlen müsste der neue Mieter also 300 Euro – und nicht mehr. Alles, was darüber hinaus gezahlt wurde, kann sogar als ungerechtfertigte Bereicherung zurückverlangt werden. Die Verjährungsfrist für diesen Anspruch liegt bei drei Jahren ab dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger Kenntnis erhalten hat (oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erhalten müssen).

Der Wert der Einrichtungsgegenstände richtet sich übrigens nach deren tatsächlichem, marktüblichen Zeitwert und deren Zustand. Dabei ist allerdings der Gebrauchswert in der Wohnung, das heißt in zusammengebautem und benutzbarem Zustand, zugrunde zu legen und nicht der mögliche Einzelverkaufspreis auf dem nächsten Flohmarkt.

Hier muss – unter Zugrundelegung des Neupreises – geschätzt werden. Aus einem Urteil des Berliner Kammergerichts (Az. 8 U 314/03) geht hervor, dass der tatsächliche Wert des eingebauten Inventars meist höher anzusetzen ist als der Zeitwert der einzelnen Inventargegenstände auf dem Gebrauchtwarenmarkt. So müssen die vom Nachmieter eingesparten Transport- und Einbaukosten berücksichtigt werden. Nachmieter sollten eine genaue Liste der übernommenen Gegenstände anfertigen und gegebenenfalls den Zustand durch Zeugen bestätigen lassen.

Der Vermieter ist bei einem Mieterwechsel nicht verpflichtet, dem bisherigen Mieter den Verkauf von Einrichtungsgegenständen an den Nachmieter über eine Ablöse zu ermöglichen. Er muss auch einen vom Mieter empfohlenen Nachmieter nicht akzeptieren, der die geforderte Ablöse zahlen will. Entscheidet er sich für einen anderen Mietinteressenten, der jedoch die Ablöse nicht zahlen möchte, macht sich der Vermieter gegenüber dem Altmieter nicht schadenersatzpflichtig (Amtsgericht München, Urteil vom 6.7.2009, Az. 412 C 3825/08).

Nach § 4a Absatz 2 Wohnungsvermittlungsgesetz ist ein Vertrag grundsätzlich wirksam, in dem sich ein neuer Mieter verpflichtet, vom Vermieter oder Vormieter im Zusammenhang mit dem neuen Mietverhältnis gegen Ablöse Einrichtungsgegenstände zu übernehmen. Im Zweifelsfall gilt allerdings, dass eine solche Vereinbarung unter der Voraussetzung geschlossen wurde, dass der Mietvertrag auch zustande kommt. Unwirksam ist die Vereinbarung, wenn der verlangte Betrag in einem auffälligen Missverhältnis zum Wert des übernommenen Gegenstandes steht. Davon ist auszugehen, wenn die oben erwähnte 50-Prozent-Grenze überschritten ist.
Als Ablösesumme wird der noch nicht getilgte Teil eines bestehenden Darlehens bezeichnet, das im Rahmen einer Umschuldung durch ein anderes Darlehen abgelöst werden soll. Soll beispielsweise ein Darlehen über 300.000 Euro nach zehn Jahren abgelöst werden und sind zu diesem Zeitpunkt bereits 90.000 Euro getilgt, ergibt sich eine Ablösesumme in Höhe von 210.000 Euro.
Ablösung beschreibt das Ersetzen eines Kredits durch einen anderen Kredit.
Die Landesbauordnungen bzw. Stellplatzordnungen schreiben die Anzahl von Stellplätzen vor, die im Rahmen eines Neubaus errichtet werden muss. Auch eine Maximalzahl kann vorgegeben werden. Will der Bauherr nicht die vorgegebene Anzahl von Stellplätzen oder Garagen errichten, kann er durch die Zahlung eines Geldbetrages pro Stellplatz die Verpflichtung zum Bau von Stellplätzen ablösen.

Beispiel: Die Stellplatzsatzung der Stadt Kronach (Änderungssatzung vom 12.03.2001) sieht einen Ablösebetrag von 2.550 Euro pro Stellplatz in der Altstadt vor (wobei dies auch für Gebäude auf den Stadtmauern gilt). Die Stellplatzsatzung von Potsdam von 2012 legt je nach Stadtgebiet Ablösebeträge zwischen 3.000 und 8.000 Euro pro Stellplatz fest.

Bei einem Verstoß gegen eine Stellplatzsatzung kann die Gemeinde durchaus eine Baugenehmigung versagen. Dies spielt auch bei Nutzungsänderungen oder Gebäudeerweiterungen eine Rolle. Zusätzliche Räume erhöhen die erforderliche Anzahl von Stellplätzen, überbaute Parkflächen werden entsprechend angerechnet. Wird ein Gebäude auf genehmigungspflichtige Art geändert, ist die notwendige Anzahl der Stellplätze neu für das Gesamtgebäude zu ermitteln, nicht nur z.B. für einen Anbau (zum Beispiel VG Würzburg, Urteil vom 14.12.2012, Az. W 5 K 12.300).
Bei der Abluftanlage handelt sich um eine klimatechnische Anlage, die für ein Abströmen der Luft eines Raumes (meist nach außen) sorgt. Abluft wird oft oberhalb von abgehängten Decken abgeleitet. Die Abluftanlage funktioniert automatisch auf der Grundlage unterschiedlicher Luftdruckverhältnisse zwischen der Luft in den Räumen und der Außenluft. In Wohnungen werden Abluftanlagen in der Regel in den Küchen, Bädern und den WC's installiert.

Sofern die Abluftanlage mit einem Wärmetauscher verbunden wird, kann ein Teil der durch die Entlüftung verloren gehenden Wärme wieder zurück gewonnen werden. Bei einer Lüftungsanlage wird die Innenluft über Ventilatoren nach außen geleitet. Ebenso funktioniert die Belüftung der Räume mit Außenluft.
Abkürzung für: Arbeitsbeschaffungsmaßnahmen
Wohnungseigentümer können gemäß § 18 Abs. 3 WEG mit einer Mehrheit von mehr als der Hälfte der stimmberechtigten Eigentümer beschließen, dass einem Miteigentümer das Wohnungseigentum entzogen wird, wenn er sich einer so schweren Verletzung der ihm gegenüber anderen Wohnungseigentümern obliegenden Verpflichtung schuldig gemacht hat, dass diesen die Fortsetzung der Gemeinschaft mit ihm nicht mehr zugemutet werden kann. Diese Voraussetzungen liegen gemäß § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG dann vor, wenn der Wohnungseigentümer trotz Abmahnung wiederholt gröblich gegen die ihm nach § 14 WEG obliegenden Pflichten verstößt. Einem Beschluss über die Entziehung muss danach grundsätzlich zunächst eine Abmahnung vorausgehen. Insoweit dient der Abmahnbeschluss der Vorbereitung des Entziehungsverfahrens. In ihm müssen aber das störende Verhalten und die daraus herzuleitenden Pflichtverletzungen hinreichend bestimmt bezeichnet werden, um als Grundlage für das Entziehungsverfahren dienen zu können (LG München I, 14. Juni 2010, Az. 1 S 25652/09). Es muss sich um gravierende Pflichtverletzungen handeln. Das ist nicht schon dann der Fall, wenn es sich um die Beschädigung einer Haustür während eines bereits relativ lange zurückliegenden Umzugs handelt. Auch ein nur allgemein bezeichneter Vorwurf, der betroffene Wohnungseigentümer habe eine Verwalteranordnung missachtet, ist zu unbestimmt. Ebenso ist ein Abmahnbeschluss wegen "Behinderung anderer Mieter an der Nutzung des Gemeinschaftsbereichs im Treppenhaus" nicht hinreichend bestimmt, wenn die Behinderung nicht konkret benannt ist.
Allgemein

Mit einer Abmahnung soll verhindert werden, dass bestimmte Handlungen oder Verhaltensweisen wiederholt oder fortgesetzt werden. Abmahnungen sind bekannt in den Bereichen des Arbeits-, Miet- und Wettbewerbsrechts. Im Gegensatz dazu steht die Mahnung, die sich darauf bezieht, den säumigen Schuldner zu bewegen, eine fällige Leistung zu erbringen, beziehungsweise eine Handlung vorzunehmen, zu der er verpflichtet ist. Eine Abmahnung muss das Fehlverhalten beziehungsweise die "verwerfliche Handlung" bezeichnen und auf die drohenden Folgen hinweisen, die entstehen, wenn sie nicht beachtet wird. Die Abmahnung ist in der Regel Voraussetzung für ein weiteres rechtliches Vorgehen, wenn der oder die Abgemahnte nicht innerhalb einer gesetzten Frist reagiert.

Mietrecht

Im Mietrecht bezieht sich die Abmahnung darauf, einen vertragswidrigen Gebrauch der Mieträume durch den Mieter zu unterbinden. Es kann sich dabei zum Beispiel um eine nicht zulässige Tierhaltung in der Wohnung, um das Anbringen von Schildern am Hauseingang, um eine Zweckentfremdung der Mieträume oder eine unbefugte Gebrauchsüberlassung (Untervermietung) handeln. Der Mieter wird zur Unterlassung aufgefordert. Ignoriert der Mieter die Abmahnung, kann der Vermieter nach § 541 BGB auf Unterlassung klagen.

Gegenstand mietrechtlicher Abmahnung können auch erhebliche Pflichtverletzungen sein, die bei Wohnraummietverhältnissen zu einem berechtigten Interesse des Vermieters zur Kündigung des Mietverhältnisses führen. Eine Abmahnung ist zwar bei besonders schweren Pflichtverletzungen nicht erforderlich, erscheint aber zweckmäßig, etwa bei sich laufend wiederholenden nächtlichen Ruhestörungen und sonstigen den Hausfrieden beeinträchtigenden Handlungen des Mieters. Bei laufend unpünktlichen Mietzahlungen ist eine Abmahnung dann erforderlich, wenn als Folge weiterer Unpünktlichkeiten eine fristlose Kündigung ins Auge gefasst wird.

Mieter können nach dem Bundesgerichtshof nicht separat gegen eine Abmahnung des Vermieters gerichtlich vorgehen, indem sie zum Beispiel auf Beseitigung oder Unterlassung der Abmahnung klagen. Grund: Die Abmahnung soll dem Mieter lediglich sein Fehlverhalten vor Augen führen, hat aber sonst keine Rechtsfolgen. Zwar ist sie in vielen Fällen vor einer Kündigung des Mietvertrages erforderlich. Der Vermieter muss jedoch bei der Kündigung im Fall eines Rechtsstreits trotz Abmahnung das zur Kündigung führende Fehlverhalten des Mieters in jedem einzelnen Fall beweisen. Im Unterschied zur arbeitsrechtlichen Abmahnung verletzt die mietrechtliche Abmahnung den Mieter auch dann nicht in seinen Rechten, wenn sie zu Unrecht erfolgt (Az. VIII ZR 139/07, Urteil vom 20.02.2008).

Eine mietrechtliche Abmahnung ist nicht an eine bestimmte Form gebunden. Dringend zu empfehlen ist jedoch, sie schriftlich zu erteilen und dem Mieter in einer Form zukommen zu lassen, die später bei Bedarf nachweisbar ist (Einschreiben, Bote). Wichtig ist auch, dass alle im Mietvertrag genannten Mieter im Abmahnschreiben als Adressaten genannt werden.

Arbeitsrecht

Der Arbeitgeber kann den Arbeitnehmer abmahnen, wenn dieser seine Arbeitspflicht (zum Beispiel Bummelei am Arbeitsplatz) oder seine Treuepflicht gegenüber dem Arbeitgeber verletzt. Zu den Treuepflichten zählt zum Beispiel die Verschwiegenheitspflicht, die etwa im Maklergeschäft eine sehr große Bedeutung hat. Die Kündigung eines Arbeitsverhältnisses kann nur ausgesprochen werden, wenn der Arbeitnehmer trotz vorhergehender Abmahnung nicht reagiert und die ihm auferlegten Pflichten weiterhin verletzt. Allerdings muss die vorausgegangene Abmahnung das zu unterlassende Verhalten genau beschreiben und mit einer Kündigungsandrohung verbunden sein. Arbeitnehmer haben bei einer ungerechtfertigten Abmahnung einen Anspruch auf deren Beseitigung bzw. auf ihre Entfernung aus der Personalakte.

Wettbewerbsrecht

Wettbewerbsrechtliche Verstöße berechtigen die davon beeinträchtigten Mitbewerber, aber auch Vereine, deren satzungsgemäßer Zweck in der Förderung des lauteren und Bekämpfung des unlauteren Wettbewerbs besteht, Unterlassungsansprüche geltend zu machen (§ 8 Abs. 3 UWG). Auch Industrie- und Handelskammern und Handwerkskammern können unlauteren Wettbewerb verfolgen. Diese bedienen sich in der Regel jedoch der maßgeblich von ihnen mit getragenen "Zentrale zur Bekämpfung unlauteren Wettbewerbs". Schließlich haben auch noch sogenannte "qualifizierte" Verbraucherschutzverbände eine Anspruchsberechtigung. Auch Mitbewerber können eine Abmahnung aussprechen. Aus Gründen der Rechtssicherheit wird dabei oft ein Rechtsanwalt hinzugezogen. Die erforderlichen Aufwendungen des Abmahners sind zu erstatten (§ 12 Abs. 1 UWG). Häufige Gründe für Abmahnungen sind unzulässige Werbemaßnahmen oder Regelungen in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB), die gegen die entsprechenden Vorschriften im Bürgerlichen Gesetzbuch (§§ 305 ff.) verstoßen bzw. den Verbraucher unangemessen benachteiligen.

Das seit Sommer 2004 geltende Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb schränkt die Klagebefugnis des Mitbewerbers auf den Fall ein, dass ein konkretes Wettbewerbsverhältnis vorliegt. Dies ist der Fall, wenn ein vergleichbares Angebot an einen sich teilweise überschneidenden Kundenkreis vorliegt. Die Erfahrung seit 2004 mit dem UWG zeigt die gleiche Tendenz wie in der Vergangenheit. Einem kurzfristigen Einbruch bei der Anzahl der Abmahner und Abmahnungen steht in der Regel schon nach einem Jahr ein deutlicher Anstieg der Zahlen gegenüber. Eine wichtige Rolle spielen hier das Internet und Suchmaschinen.

Die gerichtliche Verfolgung unlauteren Wettbewerbs setzt in der Regel die Abmahnung voraus, in welcher der Wettbewerbsverstoß bezeichnet werden muss. Sinn der Abmahnung ist es, die Wiederholungsgefahr auszuräumen. Dies geschieht dadurch, dass der "Wettbewerbssünder" aufgefordert wird, innerhalb einer bestimmten, meist recht kurzen Frist (vier bis zehn Tage) eine Unterlassungserklärung abzugeben, in der für den Wiederholungsfall eine der Höhe nach bestimmte – in manchen Fällen auch unbestimmte – Vertragsstrafe versprochen wird.

Mit der Abgabe einer ausreichenden Unterlassungserklärung kommt ein Vertrag zustande, mit dem die Wiederholungsgefahr als ausgeräumt gilt. Für Unterlassungsforderungen weiterer Mitbewerber in der gleichen Angelegenheit entfällt damit das Rechtsschutzinteresse. Allerdings muss der Betroffene jedem weiteren Abmahnenden gegenüber offen legen, zum Beispiel durch Kopien der Abmahnung und der abgegebenen Unterlassungserklärung, dass er bereits eine strafbewehrte Unterlassungsverpflichtung abgegeben hat.

In den meisten Fällen lohnt es sich für den Abgemahnten, die geforderte Unterlassungserklärung nicht wie vorgegeben zu unterzeichnen, sondern in wichtigen Punkten abzuändern, um die Einschränkungen für seinen Geschäftsbetrieb bzw. seine Werbemaßnahmen auf ein zumutbares Maß zu beschränken. Dazu zählt eine auflösende Bedingung und ein Vertragsstrafenversprechen nach dem „neuen Hamburger Brauch“. Dabei wird keine feste Vertragsstrafe versprochen, sondern eine nach billigem Ermessen durch den Unterlassungsgläubiger festzusetzende und gerichtlich überprüfbare Vertragsstrafenzahlung. Die juristische Beratung durch einen spezialisierten Anwalt, Berufsverband oder die IHK hilft dabei.
Als Abmarkung wird das Errichten oder Wiederherstellen fester Grenzzeichen zwischen Grundstücken bezeichnet. Die durch die Grenzzeichen markierten Grenzpunkte sollen den Verlauf der in Kataster und Grundbuch definierten Grundstücksgrenzen vor Ort erkennbar machen. Bevor der Begriff Abmarkung im Jahre 1900 mit dem Paragraphen 919 des Bürgerlichen Gesetzbuches allgemein in die Rechtssprache eingeführt wurde, wurde teilweise auch synonym von "Vermarkung" gesprochen.
Der Verlauf einer Grundstücksgrenze wird durch feste Grenzsteine bzw. Grenzpunkte markiert. Dies bezeichnet man als „Abmarkung“ oder „Grenzabmarkung“. Sie spiegelt die katastermäßige Lage der Grundstücksgrenze wieder – oder sollte dies zumindest tun. Die festen Grenzzeichen werden in vielen Fällen bei späteren Bau- oder Straßenarbeiten versetzt, überteert, sie überwachsen oder fehlen ganz. In solchen Fällen kann ein Abmarkungsverfahren durchgeführt werden, um den Grenzverlauf durch das Setzen neuer Grenzsteine zu sichern. Es geht dabei allerdings nur um die „Sicherung“ eines unstrittigen Grenzverlaufs, also nicht um einen Streit über den Verlauf einer Grenze.

Nach § 919 BGB kann der Eigentümer eines Grundstücks von seinem Nachbarn die Teilnahme am Abmarkungsverfahren verlangen, wenn es keine festen Grenzzeichen gibt oder diese versetzt worden sind. Teilnehmen können Grundstückseigentümer, aber auch Erbbauberechtigte. Weigert sich ein Nachbar, an der Abmarkung mitzuwirken, kann er vor einem Zivilgericht auf Mitwirkung verklagt werden.

Verzichten Eigentümer und Nachbar auf eine Abmarkung der Grundstücksgrenze, kann diese entfallen – der Verzicht bindet jedoch spätere Grundstückskäufer nicht und kann auch nicht im Grundbuch eingetragen werden.

Wie das Abmarkungsverfahren im Einzelnen durchgeführt wird, richtet sich gemäß § 919 Abs. 2 BGB nach den jeweiligen Landesgesetzen oder nach der Ortsüblichkeit. Die Abmarkung kann vom Grundstückseigentümer oder dem Nachbarn beantragt oder von Amts wegen eingeleitet werden. Zuständig sind die örtlichen Vermesssungs- bzw. Katasterämter.

Die Kosten einer Abmarkung sind nach § 919 Abs. 3 BGB von beiden Beteiligten gemeinsam zu tragen, sofern nicht irgendein rechtliches Verhältnis zwischen beiden (etwa eine vertragliche Absprache) etwas anderes bestimmt.
Wer innerhalb Deutschlands umzieht, muss sich nicht bei der Meldebehörde des alten Wohnortes abmelden. Er muss sich lediglich am neuen Wohnort anmelden. Dies muss seit 1. November 2015 bundesweit innerhalb von zwei Wochen geschehen. Das Einwohnermeldeamt am neuen Wohnort teilt dann der Behörde am bisherigen Wohnort den Wohnortwechsel mit. Die Mitteilung muss seit 01.01.2007 auf elektronischem Wege übermittelt werden. Eine Abmeldung ist nur noch bei Wegzug ins Ausland oder Aufgabe einer Zweitwohnung notwendig. Viele Mietverträge enthalten Klauseln, um den Mieter an seine gesetzliche Meldepflicht zu erinnern.

Seit 1. November 2015 ist das neue Bundesmeldegesetz in Kraft. Dieses hat einheitliche Regelungen für alle Bundesländer geschaffen. § 19 des Gesetzes verpflichtet den Wohnungsgeber bzw. den Vermieter zur Mitwirkung bei der Anmeldung von Mietern.

Der Vermieter oder dessen Beauftragter muss der meldepflichtigen Person den Einzug innerhalb von zwei Wochen schriftlich oder elektronisch bestätigen. Seit 1. November 2016 muss der Vermieter nicht mehr bei der Abmeldung, sondern nur noch bei der Anmeldung von Mietern mitwirken. Er kann sich bei der Meldebehörde danach erkundigen, ob tatsächlich eine Anmeldung stattgefunden hat. Die meldepflichtige Person muss dem Vermieter die erforderlichen Auskünfte geben. Verweigert der Vermieter die Bestätigung oder wird diese aus irgendwelchen Gründen nicht rechtzeitig erstellt, muss die meldepflichtige Person dies der Behörde unverzüglich mitteilen.

Die Bestätigung des Wohnungsgebers muss folgende Daten enthalten:
  • Name und Anschrift des Wohnungsgebers (sowie des Eigentümers, wenn beide nicht identisch sind),
  • Einzugsdatum,
  • Anschrift der Wohnung,
  • Namen der meldepflichtigen Personen.
    Die Meldebehörde kann vom Wohnungsgeber auch Auskunft über Personen verlangen, die jetzt oder früher bei ihm gewohnt haben. Ausdrücklich verboten ist es, eine Meldeanschrift jemandem anzubieten oder zur Verfügung zu stellen, der dort nicht wohnt oder einziehen will.

    Parteien, Wählergruppen etc. kann die Meldebehörde Auskunft über Gruppen von Wahlberechtigten erteilen. Mandatsträger, Presse oder Rundfunk können Auskunft über Altersjubiläen (70. Geburtstag) oder Ehejubiläen erhalten. Adressbuchverlagen darf zu allen Einwohnern über 18 Jahren Auskunft erteilt werden hinsichtlich vollem Namen, akademischem Grad und Anschrift. Allerdings: Die gemeldete Person hat das Recht, der Übermittlung von Daten zu den vorgenannten Zwecken zu widersprechen (§ 50 BMG). Zusätzlich kann bei einer befürchteten Gefahr für Leib und Leben, Gesundheit, persönliche Freiheit etc. auch eine Auskunftssperre in das Melderegister aufgenommen werden. Diese ist auf zwei Jahre befristet, kann aber verlängert werden.

    Ist das Melderegister fehlerhaft oder unvollständig, hat es die Meldebehörde von Amts wegen zu korrigieren oder zu ergänzen. Wird dies nötig, müssen grundsätzlich unverzüglich diejenigen Behörden oder sonstigen öffentlichen Stellen unterrichtet werden, an die bei regelmäßigen Datenübermittlungen falsche oder unvollständige Daten weitergegeben worden sind. Liegen der Meldebehörde Anhaltspunkte dafür vor, dass das Melderegister bezüglich bestimmter namentlich bekannter Einwohner falsch oder unvollständig ist, muss sie ebenfalls von Amts wegen ermitteln, um eine Berichtigung vornehmen zu können.

    Meldepflichtige, die sich nicht fristgemäß ummelden, begehen eine Ordnungswidrigkeit und riskieren eine empfindliche Geldbuße bis zu 1.000 Euro. Diese kann auch einem Vermieter oder dessen Beauftragten drohen, der gegenüber der Meldebehörde nicht die vorgeschriebenen Angaben über seine Mieter macht. Deutlich höhere Bußgelder drohen Unternehmen, die die Vorschriften über die Zweckbestimmung von mitgeteilten Melderergisterdaten nicht einhalten.
    • Der Begriff der Abnahme bezieht sich auf eine erbrachte Leistung, die vertraglich geschuldet ist und übergeben wird (Besitzübergang).

    Beispiele:

    • § 433 Abs. 2 BGB definiert als Hauptpflicht des Käufers u.a. die Abnahme:
      „Der Käufer ist verpflichtet, dem Verkäufer den vereinbarten Kaufpreis zu zahlen und die gekaufte Sache abzunehmen.“
    • § 640 Abs. 1 BGB regelt die Abnahme beim Werkvertrag:
      „Der Besteller ist verpflichtet, das vertragsmäßig hergestellte Werk abzunehmen“

    Der Begriff wird aber auch gebraucht im Zusammenhang mit der Rückgabe einer genutzten Sache an den Eigentümer zum Beispiel bei Übergabe einer Mietwohnung zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses.

    Bei der Abnahme handelt es sich um eine einseitige rechtsgestaltende Erklärung derjenigen Vertragspartei, die zur Abnahme verpflichtet ist.
    Im Regelfall erfolgt die Abnahme dennoch in Gegenwart der Vertragsparteien oder deren Vertreter. Je nach Gegenstand der Abnahme knüpfen sich an sie unterschiedliche Rechtsfolgen.
    Bei der Abnahme von Eigentumswohnungen durch den beziehungsweise die Erwerber ist zu unterscheiden zwischen der Abnahme des Sondereigentums und des Gemeinschaftseigentums.

    Zur Abnahme des Sondereigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums als Verpflichtung aus dem Erwerbsvertrag ist zunächst jeder einzelne Wohnungseigentümer nicht nur berechtigt, sondern auch verpflichtet. Dabei obliegt die Abnahme des Sondereigentums ausschließlich dem jeweiligen einzelnen Erwerber.

    Im Regelfall wird die Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums dagegen durch entsprechende Vereinbarung, teilweise bereits im Erwerbsvertrag, dem Verwalter oder auch dem Verwaltungsbeirat oder anderen Dritten übertragen. Dabei sollte die Abnahme jedoch sinnvollerweise stets unter Hinzuziehung eines Sachverständigen erfolgen.
    Unwirksam sind dabei allerdings die vielfach in Bauträgerverträgen vorformulierten Klauseln, wonach ein vom Bauträger benannter Sachverständiger oder der von ihm bestellte Verwalter unwiderruflich zur Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums bevollmächtigt wird (vgl. dazu OLG München, 15.12.2008, Az. 9 U 4149/08).

    Ob Dritte durch Beschluss zur Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums bevollmächtigt werden können, ist strittig (vgl. dazu Klein in Bärmann Anh. § 10 Rn 55 ff.).
    Die vorherrschende Meinung lehnte bisher eine solche Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer ab. Andererseits wird aber nach den seit dem 1.7.2007 geltenden Bestimmungen die Auffassung vertreten, dass es sich bei der Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums um eine gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG gemeinschaftsbezogene und damit um eine von der Wohnungseigentümerversammlung mehrheitlich zu beschließende Angelegenheit (geborene Wahrnehmungsbefugnis) handelt. Das Thema ist weiterhin umstritten und bedarf ggf. fachkundiger Beratung.
    Im Rahmen einer Bauabnahme wird von der zuständigen Baubehörde die ordnungsgemäße Beachtung und Einhaltung der maßgeblichen öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften im Zuge der Herstellung eines Gebäudes oder eines Gebäudeteils überprüft und bescheinigt. Die Baubehörde prüft also nicht, ob zum Beispiel die DIN-Vorschriften oder die allgemein anerkannten Regeln der Technik bei der Ausführung der Bauarbeiten eingehalten wurden. Diese Regeln spielen nämlich nur im privatrechtlichen Verhältnis von Bauherr und Bauunternehmer eine Rolle. Die entsprechende Bescheinigung der Behörde ergeht dann in Form des Abnahmescheins.

    Die Vorschriften über die behördlichen Bauabnahmen finden sich in den jeweiligen Bauordnungen der Bundesländer. Inzwischen sind die Regelungen über die behördliche Abnahme gelockert worden, so haben einige Bundesländer die Schlussabnahme nach Fertigstellung ganz abgeschafft. Stichprobenartige Überprüfungen durch die Behörde sind jedoch möglich.
    Der Begriff der Abnahme bezieht sich auf eine erbrachte Leistung, die vertraglich geschuldet ist und übergeben wird (Besitzübergang). Eine wichtige Rolle spielt die Abnahme im Werkvertragsrecht, etwa bei der Abnahme eines Bauwerks durch den Bauherrn. Der Begriff wird aber auch gebraucht im Zusammenhang mit der Rückgabe einer genutzten Sache an den Eigentümer wie zum Beispiel bei Abnahme einer Mietwohnung zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses. Im Regelfall erfolgt die Abnahme in Gegenwart der Vertragsparteien oder von deren Vertretern. Je nach Gegenstand der Abnahme knüpfen sich an sie unterschiedliche Rechtskonsequenzen.
    Beim Abnahmeprotokoll handelt es sich um die Niederschrift über das Ergebnis einer förmlichen Abnahme. Mit Unterzeichnung des Abnahmeprotokolls durch die Parteien wird dieses Ergebnis vom diesen anerkannt. Soweit nicht Beanstandungen oder Vorbehalte ausdrücklich in das Protokoll aufgenommen wurden, erlöschen mit Unterzeichnung gegenseitige Erfüllungsansprüche.
    Als Abnahmeverpflichtung bezeichnet man die vertraglich eingegangene Verpflichtung, eine bestimmte Leistung oder auch eine Lieferung von Waren abzunehmen. Dafür kann eine Abnahmefrist vereinbart werden.

    So geht etwa ein Darlehensnehmer gegenüber dem Darlehensgeber die Verpflichtung ein, sich ein Darlehen innerhalb einer vereinbarten Abnahmefrist auszahlen zu lassen.
    Das volkswirtschaftliche Theorem vom abnehmenden Bodenertragszuwachs besagt, dass sich mit zunehmender Intensivierung der Bodenbewirtschaftung von einem bestimmten erreichten Ertragsniveau an der Ertragszuwachs nicht proportional, sondern degressiv entwickelt. Aus dieser Erkenntnis – erstmals von Jean Jacques Turgot formuliert – ergibt sich eine Reihe von Folgerungen. Der Brite Thomas Robert Malthus (1766 – 1834) hat hieraus seine heute wieder aktuell diskutierte Bevölkerungstheorie entwickelt. Danach kann die Bodenbewirtschaftung für die Ernährung der Bevölkerung mit deren Entwicklung nicht mithalten. Eine Vermehrung der Weltbevölkerung bedeutet demnach, dass sich deren Versorgungslage stetig verschlechtet. Allerdings gilt dies nur „ceteris paribus“ also unter sonst gleichbleibenden Umständen. Nicht ausgeschlossen wird, dass durch technischen Fortschritt, neue Produktionsweisen usw. der Prozess verlangsamt oder zeitweise aufgehalten wird.

    Kritik erntete Malthus wegen seiner Schlussfolgerungen, die er aus seiner Erkenntnis zog: Keine Unterstützung der Armen, da dies die Ernährungssituation nur verschlimmern würde. Er forderte außerdem, dass die jungen Leute möglichst spät heiraten sollten, um damit die Nachwuchszahl zu beschränken. Aus der Erkenntnis von Malthus wurde später von David Ricardo die Grundrententheorie entwickelt.
    Unter Abnutzung versteht man die durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch einer Sache entstehende Wertminderung. Die Abnutzung führt im betrieblichen Rechnungswesen zur Notwendigkeit der Abschreibung der Gebrauchsgegenstände. Wenn es sich um vermietete oder verpachtete Gegenstände handelt, hat der Mieter/Pächter die Abnutzung durch den vertraglich vereinbarten Verbrauch nicht zu vertreten. Der abnutzungsbedingte Werteverzehr führt zu einem konstant abnehmenden Zeitwert eines Gebrauchsgegenstandes.

    Steuerlich wird dem dadurch Rechnung getragen, dass die jährliche Abnutzungsrate in die „AfA“ (Absetzung für Abnutzung) einfließt, die der Steuerpflichtige als Werbungskosten (bei Mietobjekten) oder Betriebsausgaben geltend machen kann. Bei der Immobilienwertermittlung hängt die anzusetzende Abnutzungsrate nicht von der technischen Lebensdauer, sondern von der wirtschaftlichen Nutzungsdauer des zu bewertenden Gebäudes ab.
    Im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung wird eine Abrechnungseinheit gebildet, wenn der Vermieter mehrere Gebäude gemeinsam abrechnen möchte. Dies kann zweckdienlich sein, wenn zum Beispiel mehrere Häuser über die gleiche Heizanlage (beispielsweise ein Blockheizkraftwerk) versorgt werden.

    In einem Urteil vom 20.07.2005 (Az. VIII ZR 371/04) hat der Bundesgerichtshof festgestellt, dass der Vermieter mehrere Wohngebäude mit gemeinsamer Heizanlage zu einer Abrechnungseinheit zusammenfassen darf. Bei preisfreiem Wohnraum steht dies nach § 315 BGB im Ermessen des Vermieters, bei preisgebundenem Wohnraum ist die Bildung einer Abrechnungseinheit nach § 2 Abs. 2 Satz 2 und 3 der II. Berechnungsverordnung möglich. In letzterer Vorschrift heißt es: „Eine Wirtschaftseinheit ist eine Mehrheit von Gebäuden, die demselben Eigentümer gehören, in örtlichem Zusammenhang stehen und deren Errichtung ein einheitlicher Finanzierungsplan zugrunde gelegt worden ist oder zugrunde gelegt werden soll.“

    Voraussetzung für die Verwendung einer Abrechnungseinheit ist, dass im Mietvertrag nichts Abweichendes bestimmt ist. Probleme kann es geben, wenn im Mietvertrag nur eines von mehreren Gebäuden genannt wird – dies könnte als abweichende Regelung ausgelegt werden. Diese Frage hat der BGH nicht entschieden. Dem Gerichtshof zufolge kommt es jedoch darauf nicht an, wenn schon bei Beginn des Mietverhältnisses gar keine andere Abrechnungsart möglich war. Dies war im Fall von 2005 so, denn der Gebäudekomplex verfügte bereits bei Einzug der Mieter über eine Gemeinschaftsheizung.

    Diese Rechtsprechung hat der Bundesgerichtshof mit weiteren Urteilen bestätigt (Az. VIII ZR 290/09 vom 14. Juli 2010 und Az. VIII ZR 73/10 vom 20. Oktober 2010). Auch in diesen Fällen war von Mietvertragsbeginn an keine andere Abrechnungsart möglich gewesen. Der BGH betonte, dass in einer solchen Situation keine besondere Vereinbarung im Mietvertrag erforderlich sei. Die Abrechnung nach einer größeren Abrechnungseinheit entspreche auch dem Wirtschaftlichkeitsgrundsatz, da sich eine größere Einheit meist einfacher und effektiver bewirtschaften lasse, als mehrere kleine mit separaten Verträgen etwa für Hausmeister und Versicherungen.
    Nach Ansicht der Mieterverbände ist nahezu jede zweite Nebenkostenabrechnung für eine deutsche Mietwohnung fehlerhaft. Sicher ist, dass Vermieter, Verwalter und Abrechnungsunternehmen eine Reihe gesetzlicher Vorgaben beachten müssen, damit die Abrechnung rechtlich korrekt ist.

    Sind im Mietvertrag Vorauszahlungen für Nebenkosten vereinbart, muss der Vermieter dem Mieter nach § 556 Abs. 3 BGB spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums eine Nebenkostenabrechnung zukommen lassen. Diese muss auch für einen juristisch oder betriebswirtschaftlich nicht gebildeten Laien nachvollziehbar sein.

    Wichtig ist die Unterscheidung zwischen formellen und materiellen Abrechnungsfehlern. Formelle Fehler führen zur Unwirksamkeit der Abrechnung; der Vermieter erfüllt dadurch seine Abrechnungspflicht nicht und eine berechnete Nachzahlung wird gar nicht erst fällig. Läuft die Abrechnungsfrist ab, ohne dass eine formell ordnungsgemäße Abrechnung erteilt wird, kann der Vermieter keine Nachzahlung mehr fordern. Ausnahme: Er ist nicht schuld an der Verspätung. Dies kann zum Beispiel vorkommen, wenn sich Rechnungseingänge von Versorgern oder ein Grundsteuerbescheid verspäten.

    Bei vermieteten Eigentumswohnungen muss der Vermieter auch dann innerhalb der gesetzlichen Frist abrechnen, wenn die Eigentümerversammlung noch keinen Beschluss über die Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft gefällt hat. Dies kann der Fall sein, wenn der WEG-Verwalter nicht oder unpünktlich abrechnet (Urteil vom 25. Januar 2017, Az. VIII ZR 249/15). Kann der Vermieter nachweisen, dass er nichts für die Verspätung konnte, kann er allerdings auch nach Fristablauf noch seine Nachzahlung geltend machen. Im Regelfall wird es jedoch nicht ausreichen, sich hier auf die fehlende Abrechnung des Verwalters zu berufen. Der BGH fordert in dem Urteil, dass der Vermieter eigene Schritte nachweisen muss, mit denen er sich vergeblich um eine pünktliche Abrechnung bemüht hat.

    Findet innerhalb der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist keine oder keine formell ordnungsgemäße Abrechnung statt, hat der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB hinsichtlich der laufenden weiteren Betriebskostenvorauszahlungen, zumindest bis zur Höhe der Vorauszahlungen des abzurechnenden Zeitraumes (KG Berlin, Urteil vom 15.10.2001, Az. 8 U 2549/00). Wird eine formell ordnungsgemäße Abrechnung erteilt, muss der Mieter die zurückbehaltenen Beträge begleichen (siehe LG Hamburg, Urteil vom 15.03.2005, Az. 316 S 162/04 sowie BGH, Urteil vom 28.05.2008, Az. VIII ZR 261/07).

    Ist das Mietverhältnis bereits beendet und erfolgt innerhalb der Abrechnungsfrist keine formell korrekte Abrechnung, kann der Mieter sogar die Rückzahlung der geleisteten Vorauszahlungen des jeweiligen Abrechnungszeitraumes verlangen (BGH, Urteil vom 09.03.2005, Az. VIII ZR 57/04). Diesem Anspruch kann der Vermieter begegnen, indem er eine entsprechende Abrechnung durchführt und zusendet.

    Eine formell korrekte Abrechnung muss eine geordnete Zusammenstellung der Ein- und Ausgaben liefern. Sie muss zwingend folgende Mindestangaben enthalten:

    • Aufstellung der gesamten Betriebskosten des Gebäudes,
    • Verteilerschlüssel für die einzelnen Kostenarten,
    • Berechnung der Anteile des einzelnen Mieters,
    • Aufstellung der geleisteten Vorauszahlungen des Mieters.

    Fehlt eine dieser Angaben, ist die Abrechnung fehlerhaft und formell unwirksam. Nicht fehlen sollten ferner eine genaue Bezeichnung des Mietobjekts (Adresse und Stockwerk der Wohnung) sowie des Abrechnungszeitraumes.

    Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine formelle Unrichtigkeit der Nebenkostenabrechnung auch dann vorliegt, wenn der Mieter nicht in der Lage ist, anhand der Abrechnung die Art des Umlageschlüssels für die einzelnen Kostenpositionen herauszufinden und die Berechnungen nachzuvollziehen (Urteil vom 19.11.2008, Az. VIII ZR 295/07). Im konkreten Fall hatte ein Vermieter private Abkürzungen für die Umlageschlüssel benutzt.

    Unter materiellen beziehungsweise inhaltlichen Fehlern der Nebenkostenabrechnung versteht man zum Beispiel Rechenfehler, die Verwendung von zweifelhaften oder ständig wechselnden Wohnflächenangaben, die Umlage von nicht umlagefähigen Kosten, die Doppeltberechnung umlagefähiger Positionen, die fehlerhafte Anrechnung von Leerständen oder Gewerbeeinheiten. Werden Verwaltungskosten, Reparatur- oder Instandhaltungskosten auf die Mieter umgelegt, stellt dies einen materiellen Abrechnungsfehler dar. Nicht umgelegt werden dürfen ferner Positionen, die nicht als regelmäßig entstehende Kosten, sondern nur einmalig oder in größeren Zeitabständen entstehen – etwa eine Fassadenreinigung, eine einmalige Ungezieferbekämpfung oder das Fällen von Bäumen auf dem Mietgrundstück.

    Der BGH hält nicht mehr daran fest, dass die Angabe von "bereinigten" Gesamtkosten zur formellen Unwirksamkeit der Nebenkostenabrechnung führt. Der Vermieter darf also zum Beispiel bei einer Anlage aus mehreren Gebäuden nur die Gesamtkosten des jeweiligen Gebäudes in der Abrechnung aufführen, obwohl er diese zuerst anhand der Gesamtkosten der Anlage ermittelt hat. Hat der Vermieter den Gesamtbetrag des Hauses zuvor um nicht umlagefähige Kostenpositionen bereinigt, muss er dies nicht extra aufführen oder erklären (Urteil vom 20. Januar 2016, Az. VIII ZR 93/15).

    Auch doppelt berechnete Positionen sind Abrechnungsfehler. Hausmeisterkosten etwa sind umlagefähig. Führt aber der Hausmeister Wartungsarbeiten an der Heizanlage durch und räumt im Winter Schnee, dürfen Heizungswartung und Schneeräumen nicht in anderen Kostenpositionen ein zweites Mal enthalten sein.

    Häufig werden auch im Bereich der „sonstigen Nebenkosten“ Fehler gemacht. Hier darf nur abgerechnet werden, was ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart wurde.

    Ein weiterer Fehler kann darin bestehen, dass die auf leerstehende Wohnungen entfallenden Nebenkosten unzulässigerweise auf den Mieter umgelegt werden. Auch bei Gewerbeeinheiten im Haus ist Vorsicht geboten: Werden hier in bestimmten Bereichen höhere Kosten verursacht als bei der Wohnnutzung (zum Beispiel Abfallentsorgung), dürfen diese nicht in die Gesamtabrechnung des Hauses mit einfließen.

    Ist die Abrechnung inhaltlich fehlerhaft, kann der Mieter eine korrekte Abrechnung fordern. Ein Zurückbehaltungsrecht an der geforderten Nachzahlung hat der Mieter nur bei besonders schwerwiegenden Fehlern. Wann diese vorliegen, kann von den Gerichten durchaus unterschiedlich beurteilt werden. Mieter entrichten in solchen Zweifelsfällen die Nachzahlung oft unter dem Vorbehalt der Rückforderung und lassen die Abrechnung dann prüfen. Gerichtliche Rückforderungen zuviel entrichteter Nebenkosten sind möglich. Der Mieter muss jedoch die maximale gesetzliche Einwendungsfrist von 12 Monaten ab Erhalt der Betriebskostenabrechnung beachten. Nach Ablauf dieses Zeitraumes kann er keine Einwände gegen die Abrechnung mehr vorbringen (§ 556 Abs.3 BGB). Ein Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Vorauszahlungen hat der Mieter bei materiellen Abrechnungsfehlern nicht (BGH, Urteil vom 28.05.2008, Az. VIII ZR 261/07).

    Am 15.05.2012 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass nicht nur bei formellen Fehlern eine Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen unzulässig ist, sondern auch bei materiellen Fehlern (Az. VIII ZR 245/11).
    Das Bürgerliche Gesetzbuch erlegt Vermietern die Pflicht auf, innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraumes über die Neben- bzw. Betriebskosten einer Mietwohnung abzurechnen. War der Abrechnungszeitraum z. B. das Kalenderjahr 2017, muss bis zum 31.12.2018 abgerechnet werden. Genauer: Die Abrechnung muss innerhalb dieser Zeit beim Mieter eintreffen. Es reicht also nicht aus, wenn ein Beauftragter des Vermieters bezeugen kann, den Brief mit der Abrechnung vor dem 31.12.2018 auf der Post abgegeben zu haben (Urteil des Bundesgerichtshofes vom 21.01.2009, Az. VIII ZR 107/08).

    Wird die Abrechnungsfrist versäumt, hat dies folgende Konsequenzen:
    • Der Vermieter kann keine Nebenkostennachzahlung für den betreffenden Abrechnungszeitraum mehr fordern.
    • Überweist der Mieter trotz verspäteter Abrechnung den Nachzahlungsbetrag, kann dieser sogar zurückgefordert werden (die Verjährungsfrist für derartige Rückforderungen beträgt drei Jahre, vgl. BGH, Urteil vom 18.01.2006, Az. VIII ZR 94/05).
    Ausnahmsweise darf der Vermieter dann die Abrechnungsfrist überschreiten, wenn nicht er selbst für die Verzögerung verantwortlich ist. Beispiel: Die Gemeinde schickt den Grundsteuerbescheid zu spät. Beruft sich der Vermieter darauf, dass seine Hausverwaltung zu spät abgerechnet hat, muss der Vermieter eine diesbezügliche Anmahnung der Abrechnung bei der Hausverwaltung nachweisen können. Kann er diesen Nachweis liefern, darf der Mieter auch eine Nachzahlung aus einer verspäteten Abrechnung nicht verweigern.

    Der Mieter kann bei ausbleibender Abrechnung
    • die Abrechnung einklagen (ohne zu wissen, ob sich für ihn ein Guthaben ergibt),
    • beim Vermieter die Abrechnung anmahnen und die Nebenkosten-Vorauszahlungen zurückhalten, bis diese erfolgt ist.

    Beim zweiten Punkt ist der Mieter jedoch verpflichtet, die zurückgehaltenen Beträge zu bezahlen, sobald der Vermieter die Abrechnung erteilt hat. Denn ein Zurückbehaltungsrecht bedeutet nicht, dass der Anspruch des Vermieters auf die Nebenkosten-Vorauszahlungen erlischt.
    Wurde mietvertraglich vereinbart, dass der Mieter per Vorauszahlung die Betriebskosten der Wohnung zu zahlen hat, muss der Vermieter über diese Kosten und die geleisteten Vorauszahlungen einmal im Jahr eine Abrechnung erstellen.

    Diese muss er nach § 556 Abs. 3 BGB dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums zukommen lassen. Wird innerhalb der Abrechnungsfrist keine formell ordnungsgemäße Abrechnung erteilt, kann der Vermieter keine Betriebskosten-Nachzahlung mehr fordern. Dies gilt allerdings nicht, wenn er keine Schuld an der Verspätung trägt – etwa weil sich ein Grundsteuerbescheid verspätet hat.

    Weitere Folge des Ausbleibens einer formell korrekten Abrechnung innerhalb der Frist ist, dass der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB hinsichtlich der laufenden weiteren Betriebskostenvorauszahlungen hat – jedenfalls bis zur Höhe der gesamten Vorauszahlungen des noch abzurechnenden Zeitraumes. Diese Beträge muss der Mieter allerdings bezahlen, sobald der Vermieter eine ordnungsgemäße Abrechnung erteilt.
    Die Wohnungseigentümer sind gemäß § 28 Abs. 2 WEG ver­pflich­tet, dem be­schlos­senen Wirt­schafts­plan ent­spre­chen­de Vor­schuss­zah­lun­gen an den Ver­wal­ter, in der Re­gel mo­nat­lich, zu leis­ten.

    Liegen die tatsächlichen Ausgaben für die Ver­wal­tung des ge­mein­schaft­li­chen Ei­gen­tums ge­mäß Jah­res­ab­rech­nung über den gemäß Wirtschaftsplan gezahlten Haus­geld­vor­schüs­sen, er­gibt sich ein Diffe­renz­be­trag, der als so ge­nann­te Ab­rechn­ungs­spit­ze be­zeich­net wird. Über diese (zu­sätz­li­che) Rest­for­der­ung und de­ren Ver­tei­lung wird im Rah­men der Be­schluss­fassung über die Jah­resab­rech­nung erst­ma­lig be­schlos­sen. Es handelt sich in­so­weit nicht um Haus­geld­rück­stän­de auf Grund be­reits frü­her er­folg­ter Be­schlüs­se über Wirt­schafts­plan oder Son­der­um­la­gen.

    Das führt dazu, dass ein neuer Eigentümer gegebenenfalls auch für Abrechnungsspitzen haftet, die aus früheren Jah­res­ab­rech­nun­gen vor sei­nem Ei­gen­tums­er­werb stam­men, über die aber erst zu ei­nem Zeit­punkt be­schlos­sen wird, zu dem er als Ei­gen­tü­mer im Grund­buch ein­ge­tra­gen ist.

    Denkbar ist jedoch auch, dass sich anstelle der Abrechnungsspitze ein Guthaben ergibt. Dieses steht nach einem Urteil des Amtsgerichts Marl dem Erwerber der Eigentumswohnung zu und nicht dem ehemaligen Eigentümer (Urteil vom 22.5.2014, Az. 34 C 5/14).
    Während früher Notare und alle, die ein Einsichtsrecht ins Grundbuch hatten, die Einsicht unmittelbar vor Ort – also beim Grundbuchamt – vornehmen mussten, besteht heute die Möglichkeit im Rahmen des automatisierten Abrufungsverfahrens, Grundbuchinhalte online abzurufen. Rechtsgrundlage ist § 133 Grundbuchordnung. Die Abrufung setzt eine Genehmigung der jeweiligen Justizverwaltung des Bundeslandes voraus, in dessen Zuständigkeitsbereich das Grundbuchamt liegt. Allerdings wird die Genehmigung nur Gerichten, Behörden, Notaren, öffentlich bestellten Vermessungsingenieuren, an dem Grundstück dinglich Berechtigten, einer von dinglich Berechtigten beauftragten Person oder Stelle erteilt werden. Makler können keine Genehmigung bekommen, da ein Maklervertragsverhältnis hierfür keine Rechtsgrundlage darstellt.

    Für Makler ist grundsätzlich eine Einsichtnahme ins Grundbuch nur im Einzelfall und mit Vollmacht des Eigentümers möglich. Notare, die ohne Prüfung, ob ein Auftrag eines Einsichtsberechtigten vorliegt, für Makler Grundbuchauszüge abrufen, können sich berufsrechtlichen Disziplinarmaßnahmen aussetzen (OLG Celle, 15.7.2011, Az. Not 7/11).
    Das Absageschreiben an Bieter ist ein Instrument aus der VOB/A (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen Teil A) und betrifft die öffentliche Vergabe von Bauaufträgen.

    Hat eine öffentliche Stelle ein Bauprojekt ausgeschrieben, erhält sie Angebote von verschiedenen interessierten Auftragnehmern. Schließt die Vergabestelle Angebote vom Verfahren aus oder kommt ein Bieter nicht in die engere Wahl, muss ihm dies mit einem formellen Absageschreiben unverzüglich mitgeteilt werden. Die anderen Bieter müssen informiert werden, sobald der Zuschlag erteilt wurde. Geregelt ist dies in § 19 Abs. 1 VOB/A.

    Die abgewiesenen Bieter können verlangen, dass ihnen in Textform nähere Informationen gegeben werden. Im Einzelnen:
    • die Gründe der Absage,
    • die Merkmale und Vorteile des Angebots des erfolgreichen Bieters,
    • dessen Name.

    Diese Informationen sind den nicht berücksichtigten Bietern auf Verlangen innerhalb einer Frist von 15 Kalendertagen nach Eingang eines in Textform gestellten entsprechenden Antrags zu übermitteln.

    Im Übrigen dürfen nicht berücksichtigte Angebote und Ausarbeitungen der Bieter nicht für eine neue Vergabe oder irgendwelche anderen Zwecke verwendet werden. Hat der Bieter seinem Angebot Entwürfe, Ausarbeitungen, Muster oder Proben beigelegt, müssen diese zurückgegeben werden, wenn dies im Angebot oder innerhalb von 30 Kalendertagen nach Ablehnung des Angebots gefordert wird.
    Als Absanden wird die Ablösung von Sand oder anderen Zuschlagstoffen von Beton- oder Putzflächen bezeichnet. Darüber hinaus wird der Begriff gelegentlich auch als Synonym für Sandstrahlen verwendet.

    Das Absanden kann zum einen durch eine geringe Bindung im Materialgefüge, beispielsweise aufgrund eines geringen Bindemittel- bzw. Zementgehalts, verursacht sein. Zum anderen kann es darauf zurückzuführen sein, dass die betroffenen Oberflächen im Laufe des Herstellungsprozesses zu früh ausgetrocknet sind, weil sie nicht ausreichend feucht gehalten wurden oder weil ihnen zu viel Feuchtigkeit entzogen wurde.

    Letzteres tritt insbesondere dann ein, wenn raues, saugfähiges Schalungsmaterial verwendet wird oder wenn feuchtigkeitssaugende, poröse Putzuntergründe nicht in der erforderlichen Weise vorbehandelt werden. Bei glatten Putzen oder Sichtbetonflächen führt Absanden zu einer Beeinträchtigung des visuellen Erscheinungsbildes und ist daher ggf. als Ausführungsmangel zu werten.
    Aus der Perspektive der Unternehmen, die Produkte und Dienstleistungen anbieten, handelt es sich beim Absatzmarkt um die Gesamtheit der Marktbeziehungen, die sich auf den Vertrieb dieser Produkte und Dienstleistungen beziehen. Bei Bauträgern, Maklern und sonstigen Immobilienanbietern sind dies regelmäßig die Marktbeziehungen zu Interessenten für Kauf- und Mietobjekte.

    Dieser Markt ist überwiegend durch eine Unternehmer-Verbraucherbeziehung geprägt, weshalb er durch die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) besonders reguliert ist. Den Makler- und Bauträgerkunden auf der Absatzmarktseite wird dabei unabhängig davon eine Verbraucherfunktion zugewiesen, ob es sich um versierte Kaufleute oder Gesellschaften oder um unerfahrene Privatpersonen handelt.

    Dem Absatzmarkt steht der "Beschaffungsmarkt" gegenüber, bei dem in der Regel dem beschaffenden Unternehmen die "Kundenrolle" gegenüber dem Anbieter zukommt. Dies gilt nicht im Maklergeschäft, wo auch der Objektanbieter als Auftraggeber Kunde des Maklers ist.
    Die Absatzwegepolitik kann auch als Vertriebspolitik bezeichnet werden. Der Kunde schaltet den Makler - abgesehen von den seltenen Fällen, bei denen es nur darum geht, Beratungsleistungen über die Objektgestaltung von ihm abzurufen - ein, wenn er ein Objekt auf dem Markt anbieten oder nachfragen will, weil der Makler über eine breite Marktübersicht verfügt und eine qualifizierte Vertriebs- sowie Kommunikationspolitik anbieten kann. Deshalb muss die Politik der Absatzwege einen hohen Stellenwert innerhalb des auf das derivate Marketing zielenden Instrumentariums des Maklers einnehmen. Stellvertretend für seinen Auftraggeber legt er fest, auf welchem Markt (regional oder überregional) das Objekt anzubieten und wie die Zielgruppe zu definieren und anzusprechen ist. Ferner prüft er, welcher Zugangsweg zu dieser Zielgruppe zu beschreiten ist (Möglichkeiten und Methoden der Kontaktanbahnung und -pflege).

    Als Marketingleistung des Maklerunternehmens im Rahmen der Absatzwegepolitik ist vor allem der Fragenbereich der Vertriebsorganisation angesprochen, konkret die Organisation des Außendienstes (angestellte Außendienstmitarbeiter, freie Mitarbeiter, Wege über das Gemeinschaftsgeschäft, Geschäft über einen Maklerverbund usw.).
    Als Absäuern bezeichnet man die Behandlung von Oberflächen mit Säuren bzw. Säurelösungen. Anwendungsgebiete derartiger Verfahren sind der Betonbau, der Metallbau sowie die Textiltechnik und -veredelung.

    Im Betonbau dient das Absäuern vor allem zur Entfernung von Kalkablagerungen, Ausblühungen und Verunreinigungen von Betonoberflächen. Verwendet werden dazu verdünnte Säurelösungen, beispielsweise verdünnte Salzsäure. Bei der Herstellung von Sichtbetonflächen lassen sich sandstein-ähnliche Oberflächenstrukturen erzielen, wenn die oberste Zementsteinschicht des Betons durch Absäuern entfernt wird. Darüber hinaus lässt sich durch vorheriges Absäuern stark kalkhaltiger Oberflächen die Haftung von Anstrichen verbessern.

    Im Metallbau werden verzinkte Oberflächen abgesäuert, um eine bessere Haftfähigkeit von Anstrichen und Lacken zu erreichen; in der Textilindustrie ist das Absäuern ein notwendiger Bestandteil von Färbeverfahren, beispielsweise bei der Färbung mit Reaktiv-, Schwefel- und Naphtol-Farbstoffen.
    Unter Abschattungseffekt versteht man eine Reduzierung der Windleistung durch Hindernisse wie Bäume, Mauern, Gebäude. Dadurch kann die Leistungsfähigkeit von Windkraftanlagen beeinträchtigt werden.
    Als Abschlagszahlung bezeichnet man generell das teilweise Begleichen einer Gesamtschuld. Später wird dann der Restbetrag bezahlt. Für eine Abschlagszahlung ist grundsätzlich das Einverständnis des Gläubigers erforderlich. Ausnahme: Die Abschlagszahlung wurde zuvor vertraglich vereinbart. Lehnt der Gläubiger die Abschlagszahlung ab, hat der Schuldner den Gesamtbetrag zu begleichen.

    Baurechtlich:
    Die Abschlagszahlung bezieht sich auf eine nachweislich ausgeführte, eingrenzbare Teilleistung der Gesamtbauleistung. Bei Bauverträgen nach VOB/B gilt: Abschlagszahlungen sind nach § 16 VOB/B (2016) auf Antrag in Höhe des Wertes dieser Leistungen einschließlich darauf entfallender Umsatzsteuer innerhalb von 21 Werktagen nach Zugang der Aufstellung über die erbrachten Bauleistungen zu überweisen. Als Leistungen werden dabei auch für die Leistung extra angefertigte Bauteile und die auf der Baustelle angelieferten Stoffe und Bauteile angesehen, wenn dem Auftraggeber nach seiner Wahl entweder das Eigentum an ihnen übertragen oder entsprechende Sicherheit gestellt wurde. Abschlagszahlungen haben keinen Einfluss auf die Haftung des Auftragnehmers; sie werden nicht als Abnahme von Teilen der Bauleistung angesehen.

    Ab 1.1.2018 gilt nach § 650m BGB: Wird ein Verbraucherbauvertrag im Sinne des Bürgerlichen Gesetzbuches abgeschlossen, dürfen die vom Bauunternehmer geforderten Abschlagszahlungen 90 Prozent des vereinbarten Gesamtbetrages inklusive einer Vergütung für Nachtragsleistungen nicht überschreiten. Mit der ersten Abschlagszahlung muss der Bauunternehmer dem Verbraucher eine Sicherheit für die rechtzeitige und mängelfreie Fertigstellung leisten, die fünf Prozent der vereinbarten Gesamtsumme beträgt. Wenn sich der Vergütungsanspruch des Unternehmers um mehr als zehn Prozent erhöht – zum Beispiel durch nachträgliche Vertragsänderungen oder vom Bauherrn verlangte Änderungen – muss der Unternehmer dem Verbraucher bei der nächsten Abschlagszahlung eine zusätzliche Sicherheit von fünf Prozent der zusätzlichen Vergütung stellen. Auf Wunsch des Unternehmers kann die Sicherheitsleistung so organisiert werden, dass der Verbraucher einen entsprechenden Teil der Abschlagszahlungen einbehält. Sicherheit kann auch durch eine Garantiezusage eines inländischen Geldinstituts geleistet werden.
    Verlangt der Unternehmer seinerseits bei Vereinbarung von Abschlagszahlungen eine Sicherheit vom Verbraucher, darf diese 20 Prozent der Gesamtvergütung oder die Höhe der nächsten Abschlagszahlung nicht überschreiten. Eine entsprechende Vereinbarung wäre unwirksam.

    Mietrechtlich:
    Als Abschlagszahlungen oder "Abschläge" bezeichnet man bei den Mietnebenkosten auch die Beträge, die monatlich für Fernwärme, Gas, Strom etc. zu zahlen sind. Sie beruhen auf einer überschlägigen oder auf Erfahrungswerten beruhenden Schätzung des Verbrauches der jeweiligen Wohneinheit. Am Ende des Abrechnungszeitraumes wird mit Hilfe der Messdaten der tatsächliche Verbrauch ermittelt, was zu Nachzahlungen oder einem Guthaben führen kann.
    Wer wettbewerbsrechtlich wegen unlauteren Verhaltens oder eines sonstigen Wettbewerbsverstoßes abgemahnt wird und nicht rechtzeitig mit der Abgabe einer strafbewehrten Unterlassungserklärung reagiert, muss mit einer Einstweiligen Verfügung des Abmahners rechnen. Ist sie ergangen, folgt dem nach einiger Zeit ein Hauptsacheverfahren, in dem die Frage endgültig entschieden wird, ob die Abmahnung berechtigt war oder nicht. Wenn der Abgemahnte damit rechnen muss, dass er in der Hauptsacheverhandlung ebenfalls unterliegt, kann er durch eine verbindliche Abschlusserklärung den Wettbewerbsfall erledigen.

    Mit der unaufgeforderten Abgabe der Abschlusserklärung entfällt das Rechtsschutzbedürfnis für eine Unterlassungsklage. Die Abschlusserklärung darf grundsätzlich nicht an Bedingungen geknüpft werden. Sie muss also eine Wirkung entfalten, die derjenigen eines Urteils in der Hauptsacheverhandlung entsprechen würde. In der Regel bestätigt sie den Inhalt der Einstweiligen Verfügung. Allerdings ist ein Kündigungsvorbehalt möglich für den Fall, dass durch Gesetzesänderungen oder die höchstrichterliche Rechtsprechung eine Rechtslage geschaffen wird, die keinen Unterlassungsanspruch mehr rechtfertigt. Sinn der Abschlusserklärung ist die Einsparung von Verfahrenskosten in Fällen ohne Erfolgsaussicht.
    Bei Abschluss eines Bausparvertrages wird eine Abschlussgebühr fällig. Sie dient der Deckung der Abschlusskosten, u.a. der Provision des Vermittlers. Die Gebühr wird entweder mit den ersten Sparraten verrechnet oder separat vom Bausparer überwiesen und beträgt je nach Bauspartarif zwischen 1 und 1,6 % der Bausparsumme.

    Die Abschlussgebühr wird bei der Berechnung des effektiven Jahreszinses des Bauspardarlehens nicht berücksichtigt. Die Höhe der Abschlussgebühr sollte nicht das alleinige Entscheidungskriterium für einen Vertragsabschluss sein. Es sollten auch die übrigen Kosten (Kontoführungsgebühren, Darlehensgebühr, Zinsen verglichen werden. Gleiches gilt für das verlockende Angebot, die Abschlussgebühr bei Inanspruchnahme des Darlehens zurückerstattet zu erhalten. Hier sollte man vor allem die Höhe der Guthabenzinssätze im Auge behalten.

    Die Abschlussgebühr eines Bausparvertrages ist von der Bearbeitungsgebühr zu unterscheiden, die bei Auszahlung des Bauspardarlehens verlangt wird. Der Bundesgerichtshof hat am 7.12.2010 bestätigt, dass Bausparkassen eine Abschlussgebühr verlangen dürfen. Eine Gegenleistung sei nicht erforderlich (Az. XI ZR 3/10). Die Bearbeitungsgebühr dagegen ist unzulässig und kann unter Umständen zurückgefordert werden (BGH, 8.11.2016, Az. XI ZR 552/15).
    Bei der Abschlussoption handelt es sich um eine vertragliche Vereinbarung zwischen dem Verfügungsberechtigten über eine Sache (z.B. Gewerbemieträume) und einem Interessenten, dem damit die Möglichkeit eingeräumt wird, im Falle der Verfügung über diese Sache, den mit der Verfügung verbundenen Vertrag mit dem Optionsberechtigten abzuschließen. Es handelt sich um ein einseitiges Recht, das nur den Verfügungsberechtigten – nicht aber den Optionsberechtigten – bindet. In der Regel wird der Vertrag über die Abschlussoption so formuliert, dass der Optionsberechtigte bei Geltendmachung der Option in die Vertragsbedingungen einwilligen muss, die der Verfügungsberechtigte mit einem anderen Geschäftspartner bereits ausgehandelt hat. Die Abschlussoption wird auch als Begründungsoption bezeichnet.

    Nicht zur Kategorie der Abschlussoption gehört die Verlängerungsoption. Letztere setzt ein bestehendes zeitlich begrenztes Dauerschuldverhältnis mit dem Optionsberechtigten voraus. Dieser kann vor Ende des Vertrages bei Bestehen des Optionsrechtes die Fortsetzung des bestehenden Vertrages verlangen.
    Der Tatsache, dass Bauwerke im Zeitverlauf abgenutzt werden und daher mit einer zeitlich beschränkten Nutzungsdauer gerechnet werden muss, ist in den verschiedenen Teilbereichen der Immobilienwirtschaft Rechnung zu tragen.

    Abschreibung bei Mietenkalkulation

    Bei Wohngebäuden, die bis 31.12.2001 mit öffentlichen Mitteln nach dem II. WoBauG geförderte wurden, musste die Kostenmiete ermittelt werden. Sie gilt für diesen Wohnraum bis zum Ende des Zeitraums, in dem der Wohnraum als gefördert anzusehen ist. Bei Änderung der Kostenansätze, ist auch in Zukunft die Kostenmiete im Rahmen einer Teilwirtschaftlichkeitsberechnung fortzuschreiben. Das kann – bei werterhöhenden Investitionen – auch die Abschreibung betreffen.

    Die Mietkalkulation erfolgte im Rahmen der Wirtschaftlichkeitsberechnung nach der II. Berechnungsverordnung (II. BV). Für die Wohngebäude wurde eine hundertjährige Nutzungsdauer unterstellt, was zu einem linearen Abschreibungssatz von ein Prozent führt. Dieser Satz erhöhte sich für Einrichtungen und Teile, die erfahrungsgemäß in kürzeren Zeitabschnitten erneuert werden müssen. § 25 der II. BV Stand 2007 weist für die Sammelheizung und die Einbaumöbel einen Satz von drei Prozent aus, für Gemeinschaftsantennen oder maschinelle Wascheinrichtungen neun Prozent.

    Für Wohnraum, der nach dem Wohnraumförderungsgesetz gefördert wurde bzw. künftig gefördert wird, wenn die Antragstellung also nach dem 31.12.2001 erfolgte bzw. erfolgt, ist nicht mehr die nach der II. BV berechnete Kostenmiete, sondern die "vereinbarte Miete" relevant. Die Abschreibung spielt hier keine Rolle mehr. Das Kalkulationsschema der II. BV kann aber als reines Berechnungsschema für jede Art Wohnraum nach wie vor verwendet werden, auch wenn sie ihre rechtliche Bedeutung eingebüßt hat.

    Abschreibung bei Wertermittlung

    Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) kennt den Begriff Abschreibung nicht. Dort wird von Wertminderung gesprochen. Er entspricht jedoch dem, was in der Abschreibung zum Ausdruck kommt, nämlich in der Berücksichtigung der Tatsache, dass die Nutzbarkeit eines hergestellten physischen Gutes u.a. durch den laufenden Nutzungsprozess zeitlich begrenzt ist. Es wird deshalb am Bewertungsstichtag auf die (wirtschaftliche) Restnutzungsdauer abgestellt. Im Ertragswertverfahren ist die sich aus der Restnutzungsdauer ergebende "Abschreibung" Teil des Vervielfältigers, mit dem der Gebäudereinertrag multipliziert wird. Beim Sachwertverfahren wird die der wirtschaftlichen Alterswertminderung entsprechende Abschreibung teils linear, teils nach statistisch-empirischen und teils in Form von mathematisch-theoretischen Ableitungen ermittelt. Sie führt vom ursprünglichen Herstellungswert zum Zeitwert des Gebäudes, sofern aus bestimmten Gründen keine Zu- oder Abschläge erforderlich sind.

    Grundsätzlich kann zwischen einem progressiven, linearen und degressiven Wertminderungsverlauf unterschieden werden. Das bedeutet, dass die Abschreibungsquoten im Zeitverlauf steigen, gleich bleiben oder fallen können. Entspricht der Ausgangswert des neu hergestellten Gebäudes einem nachhaltig hohen Gebäudestandard, der auch im längeren Zeitverlauf durch altersbedingte Nutzungsminderungen in hohem Maße marktfähig bleibt, wird eher eine progressive Verlaufsform der Abschreibung unterstellt werden können. Die Abschreibungsquoten sind in den ersten Jahrzehnten gering und werden erst später zunehmend größer. Bei einem durchschnittlichen Zustandsniveau des Gebäudes wird der Abschreibungsverlauf eher linear sein. Die degressive Verlaufsform wird in Fällen zu unterstellen sein, in denen die Nutzungsfähigkeit und -intensität schon im ersten Zeitabschnitt der Gesamtnutzungsdauer stark abnimmt. Auf welche Abschreibungsmethode im Verfahren auch immer zurückgegriffen wird, der Sachverständige muss die Heranziehung der jeweiligen Methode einleuchtend begründen. Die ImmoWertV als Nachfolgeverordnung der Wertermittlungsverordnung (WertV) sieht nur noch eine linear anzusetzende Wertminderung vor.

    Abschreibung im Rechnungswesen

    Im Rechnungswesen bezieht sich die Abschreibung nicht nur auf "Sachanlagen", sondern auch auf Finanzanlagen und Forderungen (insbesondere Mietforderungen). Bei den Abschreibungen auf Anlagevermögen wird zwischen linearer und degressiver Abschreibung einerseits, sowie planmäßiger und außerplanmäßiger Abschreibung andererseits unterschieden. Außerplanmäßige Abschreibungen können wirtschaftlich bedingt sein (z.B. fehlende Anpassung an den technischen Fortschritt, der zu erheblichen Einsparungen im Bereich der Bewirtschaftungskosten führen würde) oder sie sind faktischer Natur (z. B. Zerstörung durch Brand).

    Abschreibungen können auch steuerlich von den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung oder aus Gewerbebetrieb "abgesetzt" werden. Man spricht hier von "Absetzung für Abnutzung", die in den Einkommensteuerrichtlinien auch mit dem Kürzel "AfA" bezeichnet wird. Daneben kennt das Einkommensteuerrecht auch eine "erhöhte Absetzung für Abnutzung" bei Gebäuden in Sanierungs- und städtebaulichen Entwicklungsgebieten und bei Baudenkmälern.
    Unter Abschreibungen im Grundbuch sind diejenigen Grundstücke aufgeführt, die in ein anderes Grundbuch übertragen werden. Erforderlich werden solche Abschreibungen, wenn sich der Eigentümer von einem oder mehreren im Bestandsverzeichnis aufgeführten Grundstücken oder Grundstücksteilen z.B. durch Verkauf oder Schenkung trennen will. Ein anderer Anlass für die Abschreibung kann sein, dass nur ein Teil des Grundstücksbestandes beliehen, bzw. mit Grundpfandrechten belastet werden soll. Das abgeschriebene Grundstück erhält im neuen Grundbuch eine neue laufende Nummer. Im Ursprungsgrundbuch sind die Abschreibungen in den Spalten 7 und 8 aufgeführt. Die Regelungen über die Abschreibung befinden sich in § 7 der Grundbuchordnung (GBO).
    Bei der AfA handelt es sich um einen Begriff des Einkommensteuerrechts. Mit ihm wird der Teil von Werbungskosten bzw. Betriebsausgaben bezeichnet, der sich auf die abnutzungsbedingte Wertminderung eines Wirtschaftsgutes bezieht. Unterschieden wird stets zwischen linearer und degressiver AfA. Im Rahmen der Immobilienwirtschaft gelten folgende Sätze:
    • Die lineare AfA beträgt 2 Prozent (bei Gebäuden mit Baujahr vor dem 01.01.1925 2,5 Prozent). Berechnungsgrundlage sind die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes. Nicht einbezogen wird der Wert des erschlossenen Baugrundes, auf dem das Gebäude errichtet wurde. Bei Gebäuden, die sich im Betriebsvermögen befinden, keinen Wohnzwecken dienen und für die der Bauantrag nach dem 31.03.1985 gestellt wurde, beträgt der AfA-Satz 3 Prozent. Wird das Gebäude verkauft, können Veräußerer und Erwerber die AfA jeweils zeitanteilig geltend machen, wobei für die zeitliche Aufteilung der Tag des Besitzüberganges maßgebend ist.

    • Aktuell kann eine degressive AfA für neu hergestellte Wohngebäude auf Grund des Ende 2005 beschlossenen Gesetzes "zum Einstieg in ein steuerliches Sofortprogramm" nicht in Anspruch genommen werden. Allerdings ist nach § 7 Abs. 5 Einkommenssteuergesetz für Wohngebäude, die vom Steuerpflichtigen auf Grund eines nach dem 28.02.1989 und vor dem 01.01.2006 gestellten Bauantrags hergestellt oder nach dem 28.02.1989 und vor dem 01.01.2006 auf Grund eines rechtswirksam abgeschlossenen obligatorischen Vertrags bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft wurden, die im Erstjahr in Anspruch genommene degressive AfA über die Laufzeit von 40 bzw. 50 Jahren weiter anzusetzen.

      Je nach Beginn der degressiven AfA sind die in den einzelnen Jahren anzusetzenden Abschreibungssätze infolge von Änderungen durch die steuerliche Gesetzgebung unterschiedlich.

    • Erhöhte Absetzungen gibt es darüber hinaus bei Gebäuden, die in städtebaulichen Sanierungs- und Entwicklungsgebieten liegen und durch bauliche Maßnahmen modernisiert, instand gesetzt oder erneuert wurden. Das gleiche gilt für Herstellungskosten, die durch Baumaßnahmen an Baudenkmälern entstehen. Diese Kosten konnten, sofern die Baumaßnahmen vor dem 01.01.2004 begonnen hatten, innerhalb von 10 Jahren mit je 10 Prozent als Werbungskosten abgesetzt werden. Außerhalb der Absetzung für Abnutzung und Substanzverringerung sind Absetzungen für außergewöhnliche technische und wirtschaftliche Abnutzung möglich.

      Diese AfA-Sätze wurden zum 01.01.2004 verringert (siehe Tabelle) In den ersten acht Jahren dürfen Eigentümer Modernisierungs- und Instandhaltungskosten über die Sonder-AfA mit nur noch jeweils neun Prozent geltend machen. In den darauf folgenden vier Jahren beträgt der Satz nunmehr jeweils sieben Prozent. Somit verlängert sich die Abschreibungsdauer der Kosten von zuvor zehn auf jetzt zwölf Jahre.

    Achtung! Die Summe der steuermindernd geltend gemachten AfA muss in den Fällen, in denen ein Veräußerungsgewinn zu versteuern ist (war), bei Ermittlung des Gewinns wieder addiert werden.

    Nach einer Entscheidung des Bundesfinanzhofes müssen die Finanzämter Käufern einer Eigentumswohnung, die in einem Sanierungsgebiet liegt, die erhöhten Absetzungen gewähren, wenn eine Bescheinigung der Gemeinde erteilt wurde (Urteil vom 22.10.2014, Az. X R 15/13). Die baurechtliche Einschätzung der Gemeindebehörde, nach der kein Neubau vorliegt, ist also auch für die Finanzämter verbindlich. Bisher wurden mit dieser Begründung erhöhte Absetzungen nicht nur beim Bau eines neuen Gebäudes verweigert, sondern auch zum Beispiel beim Umbau von Gewerberäumen zu Eigentumswohnungen oder dem Ausbau eines Dachgeschosses zu einer Eigentumswohnung.
    Es handelt sich um eine AfA in bestimmten Fällen. Eine solche Absetzung kann in Frage kommen, wenn beispielsweise ein Gebäude abgebrochen wird oder wenn ein Brandschaden entstanden ist. Vorausgesetzt wird immer ein ungewöhnlicher Umstand, der die wirtschaftliche Nutzbarkeit des Gebäudes in dem Jahr hat sinken lassen, in dem die Absetzung geltend gemacht wird. Weitere Gründe hierfür können eine verkürzte Nutzungsdauer durch einen schlechten Gebäudezustand sein, mangelhafte Pflege oder die nach Beendigung eines Mietverhältnisses nur eingeschränkte Vermietbarkeit eines Objektes, das nach den speziellen Wünschen des vorherigen Mieters errichtet worden war.
    Eine Absichtserklärung, englisch Letter of Intent (LOI), ist eine unverbindliche Erklärung, mit der unter Verhandlungspartnern das weitere Interesse an Verhandlungen und am Abschluss eines Vertrages bekundet wird. Einzelne Absprachen innerhalb einer Absichtserklärung können durchaus bindend sein, etwa Vereinbarungen über Fristen, Zeitpläne oder Vertragsstrafen für den Fall des Verhandlungsabbruches.

    Die Absichtserklärung, wird häufig beim Kauf oder Verkauf von Unternehmen oder Beteiligungen oder auch bei Softwareerstellungsverträgen verwendet. Ein anderes Einsatzgebiet dieses juristischen Werkzeugs ist der Abschluss von gewerblichen Mietverträgen, wenn zum Beispiel größere Gewerbeobjekte noch errichtet oder an die Bedürfnisse des Nutzers angepasst werden sollen.

    Die Absichtserklärung kann u.a. enthalten:
    • die Bezeichnung der Vertragsparteien
    • eine Bekundung des beiderseitigen Interesses an weiteren Verhandlungen
    • die Bezeichnung des Vertragszwecks oder beabsichtigten Projektes
    • einen Zeitplan
    • Bedingungen und Befristungen – z.B. Exklusivitätsfrist, innerhalb der keine Verhandlungen mit anderen möglichen Partnern aufgenommen werden
    • Regelungen über den Ersatz möglicher Auslagen
    • Gründe, aus denen die Vertragsverhandlungen abgebrochen werden können
    • Geheimhaltungsregeln
    • einen Hinweis darauf, dass die Absichtserklärung nicht bindend sein soll.
    Ein solcher Hinweis auf die Unverbindlichkeit der Vereinbarung ist unbedingt zu empfehlen, da die reine Bezeichnung als Absichtserklärung oder "Letter of Intent" nicht ausreicht, um diese zu gewährleisten.

    Die Absichtserklärung entstammt dem angelsächsischen Recht und ist nicht mit dem – verbindlichen – deutschen Vorvertrag zu verwechseln.

    Im angelsächsischen Recht sind bei Abschluss eines Letter of Intent Anzahlungen, z.B. durch den Käufer, üblich. Bei Abbruch der Vertragsverhandlungen ist die Anzahlung zurückzuzahlen. Im Rahmen der Exklusivitätsregelung kann einem Vertragspartner eine Vertragsstrafe auferlegt werden für den Fall des Abbruchs der Verhandlungen, den nicht der andere Vertragspartner verursacht hat. Meist wird erst nach Abschluss des LOI mit der kostenintensiven Due-Diligence-Prüfung bezüglich des beabsichtigten Projektes begonnen.
    Abkürzung für: Abstand
    In den Landesbauordnungen der Bundesländer wird als Abstandsfläche der Mindestabstand bezeichnet, der vor den Außenwänden eines Gebäudes oder Gebäudeteils gegenüber der Grundstücksgrenze oder anderen Gebäuden freigehalten werden muss ("Bauwich"). Nach den Bestimmungen der jeweiligen Landesbauordnungen entspricht im Regelfall die Tiefe der Abstandsfläche der Gebäudehöhe. Beträgt die Gebäudehöhe (H) zum Beispiel zehn Meter, dann muss zur Nachbargrenze ein Abstand von ebenfalls zehn Metern eingehalten werden. Der Lichteinfallswinkel beträgt damit 45 Grad. Die vorgeschriebenen Mindesttiefen liegen zwischen 2,5 bis drei Metern. Stellplätze und sogenannte "Grenzgaragen" sind in Abstandsflächen meist zulässig. Abstandsflächen dürfen auch auf öffentlichen Verkehrs- und Grünflächen liegen, jedoch nur bis zu deren Mitte.

    Mit Abstandsflächen sollen eine ausreichende Belichtung und Belüftung eines Gebäudes sichergestellt werden. Außerdem dienen sie dem Brandschutz, dem ungestörten Wohnen, aber auch dem Nachbarschutz.

    Durch das "Gesetz zur Erleichterung von Planungsvorhaben für die Innenentwicklung der Städte" vom 21.12.2006 wurde den Gemeinden ermöglicht, vom Bauordnungsrecht abweichende (also auch geringere) Maße der Tiefe der Abstandsflächen festzusetzen. Es handelt sich um eine bauplanungsrechtliche Ergänzung des Baugesetzbuches. Die Regelung hat in § 9 Absatz 1 BauGB als Nr. 2a Eingang gefunden. Damit wird der ohnehin schon vorhandenen Tendenz, die Abstandsflächen zu verringern, Rechnung getragen.

    Die Landesbauordnungen enthalten genauere Regelungen dazu, wie bei der Festlegung geringerer Abstandsflächen zu verfahren ist. In der Regel sind diese an die Voraussetzung gebunden, dass eine ausreichende Belichtung und Belüftung gewährleistet ist und die verfügbaren Flächen für notwendige Nebenanlagen wie Kinderspielplätze, Garagen und Stellplätze nicht eingeschränkt werden.
    Unter einer Abstandszahlung versteht man eine einmalige Zahlung des neuen Mieters an den Vermieter oder Vormieter. Als Gegenleistung macht der Vormieter die Wohnung frei bzw. der Vermieter lässt den Nachmieter zügig einziehen. Damit nicht zu verwechseln ist der häufig verwendete Begriff "Ablöse". Eine Ablöse zahlt der neue Mieter für Einrichtungsgegenstände, die er vom bisherigen Mieter übernimmt. Abstandszahlungen sind seit dem Vierten Mietrechtsreformgesetz nicht mehr zulässig. Durch diese Reform wurde u.a. ein § 4 a in das Wohnungsvermittlungsgesetz eingefügt, der eindeutig regelt:

    • Eine Vereinbarung, die einen Wohnungssuchenden dazu verpflichtet, ein Entgelt dafür zu zahlen, dass der Vormieter die Wohnung räumt, ist unwirksam.
      Ausnahme: Die Erstattung von Umzugskosten für den bisherigen Mieter ist möglich.
    • Ein Vertrag des Wohnungssuchenden mit Vormieter oder Vermieter, nach dem der Wohnungssuchende Einrichtungsgegenstände oder Inventar der Wohnung kaufen muss, gilt nur, wenn tatsächlich ein Mietvertrag zustande kommt.

    Der Kaufpreis für Einrichtungs- oder Inventarteile darf nicht außer Verhältnis zu deren wirklichem Wert stehen. Das früher zum Teil von Vermietern in Gebieten mit Wohnungsnot angewendete Verfahren, sich die Vermietung einer Wohnung durch einen zusätzlichen Geldbetrag "versüßen" zu lassen, ist damit nicht mehr zulässig. Eine solche Vereinbarung – auch in mündlicher Form – ist schlicht unwirksam. Ebenso dürfen Mieter keine verschleierte Provision dafür verlangen, dass sie einem Nachmieter, den sie mit Zustimmung des Vermieters selbst gesucht haben, die Wohnung überlassen.

    Die Erstattung von Umzugskosten des Vormieters darf nicht die Form einer "verkappten Abstandszahlung" annehmen. Ersetzen muss der Nachmieter auch im Rahmen einer entsprechenden Vereinbarung nur Kosten, die durch Belege nachgewiesen werden können.

    Zulässig sind – wenn auch in der Praxis eher unüblich – Vereinbarungen, nach denen der Vermieter dem Mieter einen Geldbetrag als "Abstand" zahlt, damit dieser vorzeitig die Wohnung räumt. In steuerrechtlicher Hinsicht darf eine solche Abstandszahlung vom Vermieter im Rahmen der Werbungskosten bei der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung geltend gemacht werden. Dies gilt jedoch nur, wenn die jeweilige Wohnung anschließend wieder vermietet wird, aber nicht bei Verkauf oder Selbstnutzung durch den Eigentümer. So urteilte auch der Bundesfinanzhof: Ein Vermieterpaar hatte die Mieter eines Mehrfamilienhauses durch Abstandszahlungen zur vorzeitigen Auflösung des Mietverhältnisses gebracht. Das Objekt wurde renoviert, teils neu vermietet, überwiegend jedoch von den Eigentümern selbst genutzt. Der BFH entschied, dass die Abstandszahlungen für später selbst genutzte Wohnungen nicht als Werbungskosten bei den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung geltend gemacht werden konnten (Urteil vom 7.7.2005, Az. IX R 38/03).
    Angelegenheiten, die die ordnungsgemäße Verwaltung des Wohnungseigentums betreffen, können gemäß § 21 Abs. 3 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) durch Mehrheitsbeschluss entschieden werden. Jeder im Grundbuch eingetragene Wohnungseigentümer hat dabei eine Stimme (§ 25 Abs. 2 WEG).

    Die Gemeinschaftsordnung kann jedoch abweichende Regelungen enthalten. So kann zum Beispiel eine Abstimmung nach Miteigentumsanteilen vereinbart werden.

    Die Wohnungseigentümer können ferner die Regelung der Art und Weise von Zahlungen, der Fälligkeit und der Folgen des Verzugs sowie der Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für einen besonderen Verwaltungsaufwand mit Stimmenmehrheit beschließen (§ 21 Abs. 7 WEG).

    Ein abweichendes Abstimmungsverfahren gibt das WEG für Fragen vor, bei denen es um bauliche Veränderungen oder Aufwendungen geht, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen. Hier muss jeder Eigentümer zustimmen, dessen Rechte durch die jeweiligen Maßnahmen über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden (§ 22 Abs. 1 WEG). Handelt es sich zum Beispiel um einen grellen Farbanstrich der kompletten Fassade, müssen alle zustimmen.

    Ein weiteres abweichendes Abstimmungsverfahren gibt das Gesetz in § 22 Abs. 2 WEG – verbindlich und ohne Möglichkeit einer abweichenden Vereinbarung – für den Beschluss über Modernisierungsarbeiten im Sinne von § 555b Nummer 1 bis 5 des Bürgerlichen Gesetzbuches oder Anpassungen des Gemeinschaftseigentums an den Stand der Technik vor. Voraussetzungen: Diese ändern die Eigenart der Wohnanlage nicht und beeinträchtigen keinen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unangemessen. Solche Schritte können mit einer Mehrheit von drei Vierteln aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des § 25 Abs. 2 und mit mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen werden.

    Maßnahmen der modernisierenden Instandsetzung, die noch unter die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums fallen, können mit Stimmenmehrheit beschlossen werden (§ 22 Abs. 3 WEG).

    Nicht mit Stimmenmehrheit beschlossen oder von einem einzelnen Eigentümer gefordert werden kann der Wiederaufbau des Gebäudes, wenn dieses zu mehr als der Hälfte zerstört wurde und der Schaden nicht versichert ist (§ 22 Abs. 4 WEG).

    Über die Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit (§ 26 Abs. 1 WEG).
    Der Gläubiger einer Forderung kann diese mittels Vertrag auf einen Dritten über­tra­gen, mit dem Abschluss tritt gemäß § 398 BGB der neue Inhaber der Forderung an die Stelle des bisherigen Gläubigers. Diesen Vorgang nennt man Abtretung.

    Grundsätzlich können alle Forderungen ohne Mitwirkung des Schuldners übertragen werden. Sie gehören wirtschaftlich und rechtlich zum Eigentum. Der Abtretungsvertrag hat nur den Übergang der Forderung zum Gegenstand. Daher ist ein weiterer Vertrag erforderlich – das schuldrechtliche "Grund­geschäft", das den Rechtsgrund für die Übertragung darstellt. Häufige Grund­geschäfte sind Kauf, Schenkung, Geschäftsbesorgung.

    Beispiel: Beim Kauf eines Mietshauses tritt der Verkäufer dem Käufer die Mieten vom Zeitpunkt der Grundbucheintragung an ab, das wird im notariellen Kauf­vertrag vereinbart und mit einer Einziehungsvollmacht verbunden.

    Die Abtretung ist formfrei, und zwar auch dann, wenn das Grundgeschäft form­be­dürf­tig ist, wie z. B. der Grundstückskaufvertrag nach § 311b BGB. Das folgt aus der Un­abhängigkeit beider Geschäfte voneinander. Mängel des Grundgeschäfts be­rüh­ren da­her die Wirksamkeit der Abtretung, des Erfüllungsgeschäfts, nicht (Abs­trak­tions­prin­zip). Die Vertragsparteien können jedoch zu ihrem eigenen Schutz beide Ge­schäf­te zu einer Einheit zusammenfassen. Es müssen jedoch konkrete Anhaltspunkte gegeben sein. Der wirtschaft­liche Zusammenhang ist praktisch immer vorhanden und genügt daher nicht. Die Zu­sammenfassung beider Verträge in einer Urkunde ist lediglich ein Indiz, reicht aber nicht aus. Anders liegt es bei der Sicherungsabtretung. Der Schuldner kann zwar die Abtretung nicht verhindern, doch schutzlos ist er nicht. Nach § 404 BGB kann er dem neuen Gläubiger die Einwendungen entgegen­setzen, die er zur Zeit der Abtretung der Forderung gegen den bisherigen Gläubiger hatte.
    Abkürzung für: Allgemeine Bausparkasse der Volksbanken (Österreich)
    An der Bauleitplanung müssen die Gemeinden durch öffentliche Auslegung die Öffentlichkeit (Bürger) und durch "Inkenntnissetzen" bestimmte Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange beteiligen. Diese können nach Fertigstellung des Entwurfs Anregungen und Stellungnahmen abgeben und Bedenken äußern, mit denen sich die Gemeinde auseinandersetzen muss. Die Gemeinde muss private und öffentliche Belange gegeneinander und untereinander gerecht abwägen (§ 1 Abs. 7 BauGB). Diese Abwägung findet Eingang in einen Abwägungsbeschluss.

    Ist danach eine Änderung oder Ergänzung der Planung erforderlich, erfolgt eine Überarbeitung des Entwurfs. Dieser wird erneut ausgelegt und die betroffenen Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange werden um Stellungnahme gebeten. Wenn durch die Änderung die Grundzüge der Planung nicht berührt werden, kann auf dieses Procedere verzichtet werden.
    Hierunter ist das vom ursprünglichen Provisionsschuldner angestrebte Ziel zu verstehen, diese Verpflichtung dem anderen Vertragsteil des Kaufvertrages aufzubürden. Dem dienen verschiedene vertragliche Regelungen zwischen den Kaufvertragsparteien. Zumeist wird gleichzeitig ein Ausgleich bei der Höhe des Kaufpreises getroffen. Je nachdem, wie diese Regelung aussieht, kann die Position des Maklers gestärkt sein oder ein bereits durch Maklervertrag gegenüber dem Auftraggeber begründeter Anspruch gefährdet werden.

    Ziel sollte es sein, dass der bereits begründete Provisionsanspruch bestehen bleibt und zusätzlich ein neuer Anspruch entsteht. Dies wird durch die Maklerklausel erreicht, durch die eine Kaufvertragspartei sich gegenüber der anderen im Wege eines Vertrages zugunsten Dritter gemäß § 328 BGB verpflichtet, an den Makler Provision zu zahlen. Dieser erhält daraus einen direkten Anspruch gegen den Versprechenden.

    Da zuvor ein Maklervertrag mit der anderen Partei des Kaufvertrages, dem Auftraggeber, geschlossen wurde, stellt die Maklerklausel innerhalb des Kaufvertrages keinen Fremdkörper dar und ist somit als dessen Vertragsbestandteil wirksam.

    Diese Vorgehensweise ist für den Makler am günstigsten: Er hält sich zwar, freiwillig, zunächst an den Versprechenden, behält aber seinen ursprünglichen Anspruch gegen den Auftraggeber. Selbst wenn der Kaufvertrag nachträglich durch Vereinbarung aufgehoben wird, geht die Forderung aus dem Maklervertrag nicht automatisch unter.

    Problematischer für den Makler ist die Abwälzung durch Schuldübernahme gemäß § 415 BGB. Sie ist die Wunschlösung für den Auftraggeber, da er hierdurch von der Provisionsverpflichtung aus dem Maklervertrag endgültig frei wird. An seine Stelle tritt der Übernehmer. Dies läuft den Interessen des Maklers entgegen, zumindest dann, wenn er über die finanzielle Situation des Übernehmers nicht genau informiert ist.

    Die Schuldübernahme zwischen dem Provisionsschuldner (Auftraggeber) und dem Kaufvertragspartner als Übernehmer muss der Makler als Gläubiger genehmigen. Diese Genehmigung ist formfrei. Sie kann durch schlüssiges Handeln erklärt werden.

    Beispiel:

    Der Makler übersendet dem Übernehmer seine Provisionsrechnung. Zur Klarstellung sollte auf die Übernahmevereinbarung Bezug genommen werden.

    Voraussetzung für die Wirksamkeit der konkludenten Genehmigung ist, dass der Makler den Auftraggeber tatsächlich aus der Provisionspflicht entlassen will. Daher muss er den Text der Vereinbarung kennen. Sie ist häufig im Kaufvertrag enthalten.
    Beim Abwasser handelt es sich um Wasser, das im Haushalt gebraucht und verunreinigt in das kommunale Abwassersystem abgeleitet wird. Bevor es in den natürlichen Gewässerhaushalt zurückgeführt wird, muss das Abwasser in Kläranlagen vorgeklärt, biologisch gereinigt und schließlich nachgeklärt werden. Früher wurde auch das Niederschlagswasser (zum Beispiel Regen, Schnee auf überbauten oder befestigten Grundstücksflächen) in den Kanal eingeleitet. Heute wird großer Wert darauf gelegt, die Abwassermengen dadurch zu verringern, dass Niederschlagswasser direkt in den entsiegelten Boden gelangt. Werden Schmutz- und Regenwasser getrennt abgeleitet, spricht man vom so genannten Trennsystem. Für die Einleitung von Abwasser in die öffentliche Kanalisation wird von der Gemeinde eine Entwässerungsgebühr verlangt.

    Bei einer Trennkanalisation richtet sich die Höhe der vom Grundstückseigentümer zu zahlenden Schmutzwassergebühr nach dem gemessenen Verbrauch von Frischwasser und die Höhe der Gebühr für Oberflächen- oder Niederschlagswasser nach der baulich versiegelten Fläche des Grundstücks. Eine einheitliche Gebührenberechnung für Schmutzwasser und Niederschlagswasser nach dem Frischwassermaßstab ist heute unzulässig (so zum Beispiel der VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 11.3.2010, Az. 2 S 2938/08).
    In einer Abwasser- oder Entwässerungssatzung regeln die für die Abwasserbeseitigung zuständigen Gemeinden die Modalitäten für die Benutzung der Kanalisation. Dazu gehört etwa ein Anschluss- und Benutzungszwang, der Hauseigentümer zum Anschluss an die Kanalisation verpflichtet. In den Satzungen wird auch die Entscheidung darüber getroffen, ob eine Trennkanalisation vorgesehen ist. Die Satzungen enthalten auch die Gebühren für die kommunale Abwasserentsorgung.

    Geregelt werden kann zusätzlich, welche Stoffe nicht ins Abwasser gelangen dürfen. Die Palette dieser Stoffe kann von Küchenabfällen bis hin zu Abwässern von Chemieunternehmen reichen. Auch das Autowaschen auf Privatgrundstücken kann durch die Abwassersatzung verboten werden. Ein Verstoß gegen die Satzungsregelungen ist eine Ordnungswidrigkeit und kann mit einem Bußgeld geahndet werden.
    Unter Abwicklungsgebühr versteht man das Aufgeld, das der Anleger bezahlen muss. Mit dieser Gebühr wird ein Teil der Vertriebskosten abgedeckt.
    Abkürzung für: abzüglich
    Soll der Gegenwartswert zukünftig anfallender Erträge oder eines künftigen Kapitalbetrags ermittelt werden, müssen sie auf den Gegenwartszeitpunkt abgezinst werden. Man erhält damit den sogenannten Barwert. Die Höhe dieses Barwertes hängt von der Höhe des für die Abzinsung verwendeten Zinssatzes und von der Anzahl der zu berücksichtigenden Zinsperioden ab.

    Je höher der Zinssatz und je mehr Zinsperioden der abzuzinsende Zukunftswert entfernt sind, desto niedriger ist deren Barwert. Die Abzinsung erfolgt durch Multiplikation des nominalen Zukunftswertes mit dem finanzmathematisch zu ermittelnden Abzinsungsfaktor.

    Soll der Zukunftswert eines in der Gegenwart angelegten Kapitals ermittelt werden, muss er aufgezinst werden. Es handelt sich dabei um einen umgekehrten Rechenvorgang.
    Teil der Landes- und Regionalplanung ist die Festlegung von gebündelten Verkehrssträngen im Rahmen des Zentrale-Orte-Systems zwischen Siedlungsschwerpunkten. Dargestellt werden Verkehrsstränge (Achsen) in Form eines Punkt-axialen Systems, aus denen der Zentralisationsgrad der Punkte (Ober-Mittel-Kleinzentrum) einerseits und die Bedeutung der sie verbindenden Verkehrsachsen andererseits deutlich wird.

    Aus der Planungsperspektive wird heute eine dezentrale Konzentration angestrebt. Sie soll eine optimale Versorgungssicherheit der in ländlichen Räumen lebenden und arbeitenden Menschen gewährleisten, ohne dass sich das Verkehrsaufkommen entsprechend erhöht. Zu diesem Zweck sollen Mittel- und Kleinzentren dort in ihrer Versorgungsfunktion für den ländlichen Raum gestärkt werden. Der Verkehr zu weiter entfernten Zentren wird dadurch eingedämmt. Für ihre Vernetzung sorgen kleinräumige Siedlungsachsen.

    Durch Bündelung von Siedlungsachsen insbesondere im Bereich des öffentlichen Personen-Nahverkehrs (ÖPNV) soll erreicht werden, dass die Durchschnittszeiten der Streckenüberwindung verringert werden. Man geht von folgenden Kennziffern aus: Strecken bis zu 1 km werden zu Fuß, bis zu 3 km mit dem Fahrrad und von über 3 km mit dem Pkw oder einem öffentlichen Nahverkehrsmittel zurückgelegt. Im Schnitt legen die erwerbstätigen Deutschen pro Tag 22 km zurück.

    Andere Akzente werden gesetzt bei der großräumigen Infrastruktur. Hier sollen Wachstumsräume mit starken "Agglomerationstendenzen" durch gezielten Ausbau von großräumigen, überregionalen Entwicklungs- und Verbindungsachsen gefördert werden. Teile dieser Achsen gehören zum transeuropäischen Verkehrsnetz (TEN-V) und zum Europastraßennetz, die vor allem in Deutschland wegen seiner geographischen Mittelposition hohe Bedeutung haben. Zum TEN-V gehören neben Schienen- und Straßenverbindungen auch schiffbare Flüsse und andere Seewegverbindungen. Jeder Regionalplan enthält eine Karte, aus der sich die durch die Region ziehende Verkehrsachsenstruktur ergibt.
    Ackerland ist ein nachhaltig landwirtschaftlich genutzter Boden, der dem Anbau von Feldfrüchten, vor allem Getreide, Mais, Sonnenblumen, Zuckerrüben, Kürbis, Sojabohnen, Gemüse und anderen Gewächsen dient. Die Wachstumserträge sind – je nach Feldfrucht – in unterschiedlichem Ausmaß vom aktuellen Klima abhängig. Auch die jeweilige Bodenqualität spielt für die Ertragsfähigkeit eine herausragende Rolle. Die Ackerfläche beträgt in Deutschland etwa 12 Millionen Hektar.
    „Ad hoc“ bedeutet so viel wie „für den Augenblick“. 1993 rief die Konferenz der Gesundheitsminister der Länder eine Ad-hoc-Arbeitsgruppe ins Leben, die Verunreinigungen der Innenraumluft bewerten und einheitliche Richtwerte entwickeln sollte. Seit 2015 bezeichnet sich diese Arbeitsgruppe als „Ausschuss für Innenraumrichtwerte“. Der Ausschuss besteht aus Mitgliedern der Innenraumlufthygiene-Kommission (IRK) beim Umweltbundesamt sowie der Arbeitsgemeinschaft der Obersten Landesgesundheitsbehörden (AOLG). Er gibt regelmäßig Richtwerte sowie Leitwerte für die Konzentration bestimmter chemischer Stoffe in der Innenraumluft heraus. Grundlage hierfür ist ein 1996 im Bundesgesundheitsblatt veröffentlichtes Basisschema.
    Dieser Begriff stammt aus dem englischen Recht. Er bezeichnet dort ein außergerichtliches Vorverfahren, dass zwingend vor einem Baurechtsstreit durchgeführt werden muss. Es handelt sich dabei um eine Methode der Streitbeilegung. In Deutschland wird teilweise der Begriff „Adjukation“ verwendet.

    In Großbritannien ist diese Methode seit Inkrafttreten des „Housing Grants, Construction and Regeneration Act 1996“ am 1. Mai 1998 im Gesetz verankert. Sie ist damit zwingend in Bauverträge aufzunehmen. Grundsätzlich wird bei der Adjudikation eine Art Schiedsrichter (Adjudikator) ernannt, der alle während des Bauprojekts auftretenden Streitigkeiten innerhalb kurzer Zeit entscheidet. Seine Entscheidungen können gerichtlich angefochten werden. Die Besonderheit: Bis zur gerichtlichen Entscheidung sind beide Parteien an den Schiedsspruch gebunden. Ein Gerichtsprozess findet nur auf Antrag einer Partei statt. In der Zwischenzeit wird weitergebaut. Erfahrungen zeigen, dass sich die Parteien in den meisten Fällen mit dem Schiedsspruch abfinden: In Großbritannien sollen die Bauprozesse seit Einführung des Verfahrens um über 90 Prozent zurückgegangen sein.

    Die Grundprobleme von Baustreitigkeiten sind:
    • eine enorme Fülle an Material (Mängelrügen für unterschiedlichste Mängel, untermauert durch Sachverständigengutachten, angefochten von Gegengutachten),
    • Beteiligung vieler Parteien (Generalunternehmer und Subunternehmer, oft Streit über Verantwortung für einzelne Mängel).

    Bei einer gerichtlichen Entscheidung führen diese Probleme zu jahrelangen Verfahren. Bauprozesse um Mängel dauern in Deutschland durchschnittlich drei bis sechs Jahre, oft auch länger.

    Auch im internationalen Bau- und Anlagenbaugeschäft wird häufig eine Adjudikation vertraglich vereinbart. Sie ist in den Musterverträgen der Fédération Internationale des Ingénieurs-Conseils (FIDIC) enthalten. Beabsichtigt wird damit auch in diesem Bereich die Vermeidung von längeren Baustillständen.

    In Deutschland wurde über eine allgemeine Einführung der Adjudikation diskutiert. Im Jahr 2011 wurden entsprechende Vorüberlegungen für eine gesetzliche Regelung beendet. Grund war offenbar die Überlegung, dass Art. 101 des Grundgesetzes bei Streitfällen das Recht auf einen gesetzlichen Richter garantiert – und ein Adjudikator ist kein Richter. Hier wären in vielen Fällen wohl Architekten und Bauingenieure zum Einsatz gekommen. Auch ohne gesetzliche Regelung kann die Adjudikation allerdings in Bauverträgen individuell vereinbart werden.
    Der Adventskranz wurde im Jahr 1839 von dem evangelisch-lutherischen Theologen und Erzieher Johann Hinrich Wichern (1808–1881) erfunden und diente der vorweihnachtlichen Dekoration des von Wichern gegründeten sogenannten Rauhen Hauses in Hamburg, einer Wohn- und Erziehungsstätte für Waisen und Kinder aus ärmlichen Verhältnissen. Der ursprüngliche Adventskranz von Wichern trug für jeden Werktag bis Weihnachten eine kleine rote und für die vier Sonntage große weiße Kerzen; in den heutigen Einrichtungen der Stiftung Rauhes Haus wird er weiterhin so verwendet.

    Mietrechtlich ist der Adventskranz besonders als Auslöser von Bränden von Bedeutung. Lässt der Mieter Kerzen auf einem Adventskranz in Abwesenheit brennen, handelt er grob fahrlässig. Er haftet dem Wohnungseigentümer für alle entstandenen Schäden. Die Hausratsversicherung des Mieters muss bei grob fahrlässigem Handeln den Schaden nicht voll begleichen. Zu wieviel Prozent die Versicherung leistungsfrei ist, richtet sich dabei nach dem Grad des Verschuldens des Versicherungsnehmers, denn auch bei grober Fahrlässigkeit sind noch unterschiedliche Verschuldensgrade möglich. In extremen Fällen kann sich eine Leistungsfreiheit zu 100 Prozent ergeben. Ungekürzte Versicherungsleistungen gibt es bei grober Fahrlässigkeit allenfalls von der Privathaftpflichtversicherung des Mieters, sofern der Versicherungsvertrag keine speziellen Ausschlüsse enthält. Die meisten privaten Haftpflichtversicherungen schließen heute Schäden an Mietwohnungen ein.

    Das Amtsgericht St. Goar entschied einen Fall, in dem der Mieter für ein Gespräch im Hof die Wohnung zehn Minuten lang verlassen hatte. Der Adventskranz wurde während dieser Zeit von einer jungen Katze heruntergerissen und setzte eine Couch in Brand. Die Hausratsversicherung lehnte eine Begleichung des Schadens ab, da grobe Fahrlässigkeit vorliege. Das Gericht bestätigte dies und sah es als besonders leichtsinnig an, zusätzlich zu den brennenden Kerzen auch noch eine verspielte Katze in der Wohnung zu lassen (Urteil vom 13.11.1997, Az. 3 C 278/97).

    Auch Wohngebäudeversicherungen müssen den Schaden bei grober Fahrlässigkeit nicht komplett bzw. im extremen Fall gar nicht bezahlen. Sowohl bei Wohngebäude- als auch bei Hausratsversicherungen kann allerdings meist gegen Aufpreis bei den Versicherungsprämien vereinbart werden, dass der Versicherer auf den Einwand der groben Fahrlässigkeit verzichtet. Hier sollte der Kunde darauf achten, ob der Verzicht der Versicherungsgesellschaft mit Einschränkungen verbunden ist und womöglich nur bis zu einer bestimmten Schadenssumme Gültigkeit hat.

    Als grob fahrlässig wird es auch angesehen, wenn der Wohnungsinhaber (hier: Eigentümer) noch im Juni täglich die Kerzen auf einem vertrockneten Adventskranz aus dem Dezember anzündet und die Wohnung verlässt, obwohl er nicht sicher ist, die Kerzen gelöscht zu haben. Die Feuerversicherung musste hier einen Schaden von 35.000 DM nicht bezahlen (OLG Oldenburg, Urteil vom 17.01.2001; Az. 2 U 300/00).

    Eine grobe Fahrlässigkeit wurde ebenfalls in einem Fall bestätigt, in dem ein Vater seine sechsjährige Tochter mit einer brennenden Weihnachtspyramide allein ließ, um ein Bad zu nehmen. Das Amtsgericht Eisenhüttenstadt sah ein Kind in diesem Alter nicht als geeignete Aufsichtsperson für offene Flammen an (Az. 6 C 566/01). Wegen grober Fahrlässigkeit leistungsfrei war auch die Hausratsversicherung eines Mannes, der seinen brennenden Adventskranz eine halbe Stunde lang allein ließ, weil er draußen einen Hundezwinger reinigen wollte (Landgericht Krefeld, Az. 5 O 422/05).

    Nicht als grob fahrlässig hingegen beurteilten die Richter des OLG Düsseldorf das Verhalten eines Mannes, der morgens beim Vorbereiten des Frühstücks die Kerzen auf dem Adventskranz entzündet hatte.
    Beim Versuch, seine Partnerin zu wecken, wurde er von deren körperlichen Reizen abgelenkt und blieb für eine weitere Stunde im Schlafzimmer. Den entstehenden Brand konnte er zwar selbst löschen, es entstand in dem Mehrfamilienhaus jedoch ein Rußschaden von 64.000 DM. Zwar sah das Gericht es an sich als grob fahrlässig an, den Adventskranz auch nur für eine halbe Stunde allein zu lassen. Der Mann habe hier aber nicht vorgehabt, lange abwesend zu sein – er hatte nachweislich den Frühstückskaffee schon eingeschenkt. Ein gesteigertes Verschulden in persönlicher Hinsicht liege daher nicht vor (OLG Düsseldorf; Urteil vom 21.09.1999; Az. 4 U 182/98).
    AdWords wurde von Google erfunden und ist heute ein vielgenutztes Werbeprogramm zum platzieren von Online-Anzeigen. Diese Anzeigen werden sowohl bei den Google Suchergebnissen entsprechend veröffentlicht, können zudem aber auch auf gezielt ausgesuchten Webseiten platziert werden. Die Kosten werden nach Click (CPC) berechnet.
    Abkürzung für: Allgemeine Einbruchdiebstahlsversicherungsbedingungen
    Abkürzung für: Arbeitsgemeinschaft des evangelischen Siedlungswerkes und des katholischen Siedlungsdienstes
    Abkürzung für: Arbeitnehmer-Entsendegesetz
    Abkürzung für: Allgemeine Bedingungen für die Versicherung gegen Schäden durch Einbruchdiebstahl und Raub
    Abkürzung für: Ausbildereignungsverordnung
    Abkürzung für: Absetzung für Abnutzung
    Abkürzung für: Absetzung für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung
    Abkürzung für: Allgemeine Feuerversicherungsbedingungen
    Abkürzung für: Arbeitsförderungsgesetz
    Abkürzung für: Arbeitsgemeinschaft Fortbildung in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft
    After-Sales-Service (auch: After-Sales-Selling, Post-Sale-Selling) ist die Kunden-Nachbetreuung, findet also nach der Abwicklung des eigentlichen Geschäfts statt und dient der Kundenbindung sowie der Imagebildung. Die Kunden sollen weiterhin, d.h. auch nach dem Kauf bzw. Verkauf der Immobilie an das Unternehmen gebunden werden, so dass der Kontakt zwischen den Kunden und dem Immobilienunternehmen aufrecht gehalten wird. Der After-Sales-Service stellt ein hohes Maß an Kundenorientierung dar, denn er ist das aktive Bemühen um den Kunden und ein Maß für die Service-Qualität des Immobilienunternehmens. Die Zufriedenheit des Kunden soll durch die Nachbetreuung sichergestellt werden, da ein zufriedener Kunde die beste Werbung für ein Immobilienunternehmen ist und der Kunde bei zukünftigen Immobilientransaktionen wieder eine Dienstleistung benötigen könnte. Auch eine Rückfrage des Immobilienmaklers, ob sich der Käufer in der neuen Umgebung wohl fühlt, Grußkarten zu bestimmten Anlässen oder die Zusendung von Unternehmens-Zeitungen bringen das Unternehmen immer wieder in das Gedächtnis des Kunden.
    Abkürzung für: Gesetz über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen
    Abkürzung für:

    • Aktiengesellschaft
    • Amtsgericht
    • Auftraggeber
    • Ausführungsgesetz
    Abkürzung für: Allgemeine Geschäftsbedingungen
    Abkürzung für: Ausschuss zur gesundheitlichen Bewertung von Bauprodukten
    Abkürzung für: Gesetz zur Regelung des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen

    Das AGBG wurde durch das Schuldrechtsmodernisierungsgesetz zum 31.12.2001 aufgehoben. Seine Anwendung ist allenfalls noch bei Altfällen möglich. Die Regelungen über Allgemeine Geschäftsbedingungen wurden ohne wesentliche Änderungen in das Bürgerliche Gesetzbuch eingefügt (§§ 305 ff.).
    Die Agenda 21 (21. Jahrhundert) ist eines von fünf Dokumenten, die auf der Konferenz der Vereinigten Nationen für Umwelt und Entwicklung im Juni 1992 in Rio de Janeiro von über 170 Teilnehmerstaaten (darunter auch Deutschland) verabschiedet wurden. Sie enthalten Grundprinzipien, Strategieelemente und Maßnahmen, die sich auf den Schutz und die Entwicklung der bedrohten Umwelt zur Erhaltung der menschlichen Existenz beziehen. Unter den fünf Dokumenten ist die Agenda 21 das "Aktionspapier" (Agenda kommt von agere = agieren). Es enthält detaillierte Handlungsaufträge, um einer weiteren Verschlechterung der globalen Umweltbedingungen entgegenzuwirken und schrittweise eine Verbesserung zu erreichen. Die Umsetzung soll auf breiter Basis unter besonderer Einbeziehung von Nichtregierungsorganisationen (NRO) erfolgen, wobei auf der untersten Ebene die Initiativen von den Kommunen ausgehen sollen ("Lokale Agenda 21"). Die Kommune sucht dabei den Dialog mit den Bürgern und örtlichen Organisationen. Diese bieten ihr Fachwissen an, wirken als Multiplikatoren und sollen eine kontrollierende und bewertende Funktion hinsichtlich der von den Kommunen initiierten Programme zur Verwirklichung der Lokalen Agenda 21 übernehmen.

    Die Agenda 21 enthält unter anderem auch ein Kapitel über die Förderung einer nachhaltigen Siedlungsentwicklung, ein Aspekt, der auf der "HABITAT II" (Weltsiedlungskonferenz der Vereinten Nationen) in Istanbul vertieft wurde. Die Beratungen wurden von der Erkenntnis getragen, dass im 21. Jahrhundert weltweit ein Verstädterungsprozess stattfindet und es vor allem in den Entwicklungsländern vermehrt zu Verslumungserscheinungen kommen wird. 27 der derzeit insgesamt 33 "Megastädte" (Städte jeweils mit über 8 Millionen Einwohnern) liegen in den Entwicklungsländern. 600 Millionen Menschen der Stadtbevölkerung leben heute bereits in Slums am Rande von Großstädten. Nach der Erklärung von Istanbul geht es um die Entwicklung globaler Aktionspläne für lebenswerte Städte durch Stärkung der kommunalen Selbstverwaltung, einer entsprechenden Finanzausstattung und Förderung des Selbsthilfegedankens in einem Zeitrahmen von 20 Jahren.

    Zur Umsetzung der Agenda 21 auf kommunaler Ebene in Europa wurde im Mai 1994 in Dänemark die "Charta von Aalborg" verabschiedet. In diesem Rahmen können sich die Gemeinden verpflichten, in lokale Agenda-21-Prozesse einzutreten. Der Anstoß zu Agenda 21-Prozessen in den Gemeinden kommt nicht selten von privaten Organisationen, bevor sie in eine Gemeindeinitiative umschlagen. Hessen, Nordrhein-Westfalen, das Saarland und Bayern spielen dabei eine Vorreiterrolle. Viele Agenda 21-Initiativen werden im Internet dokumentiert.

    Konkret können Agenda 21-Prozesse ihren Niederschlag auch in Flächennutzungs- und Bebauungsplänen unter den Gesichtspunkten der flächensparenden Siedlungsentwicklung und der Verkehrsvermeidung finden.
    Der Begriff Agenda Setting beschreibt einen operativen Ansatz in der PR-Arbeit von Unternehmen. Ziel ist es, für die Unternehmenskommunikation von Immobilienunternehmen relevante Themen auf die Tagesordnung von Medien zu setzen und somit die Berichterstattung im eigenen Sinne zu lenken.

    Zumeist handelt es sich dabei um strategische Themen, die in der Öffentlichkeit als problematisch oder eines Tages als kritisch angesehen werden können, zum Beispiel den Umgang mit der Maklergebühr, den Einsatz von Brandmeldern in Wohnungen oder die Erhöhung von Managementgehältern in Immobilien­unternehmen. Werden die Medien von den Unternehmen selbst frühzeitig auf diese Themen gelenkt, entstehen unter Umständen positive Effekte für das Unternehmen und seine Geschäftsführung: Sie werden als Experten zu dem Thema befragt – und erhalten in der Regel eine neutrale Berichterstattung.
    Abkürzung für:
    • Allgemeine Geschäftsgrundsätze
    • Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz
    Agglomerationsräume (als Planungsregionen) werden in drei Typenprägungen eingeteilt:
    • Regionstypen
    • Kreistypen und
    • Gemeindetypen
    In jedem der drei Typen von Agglomerationsräumen werden die betreffenden Regionen noch durch weitere Merkmalsschwerpunkte differenziert. Beim Regionstypus liegt der Fokus auf dem hohen Verdichtungsgrad (Bevölkerungs- und Arbeitsplatzverdichtung) oder die Region verfügt über ein oder mehrere herausragende Zentren. Weist die Agglomerationsregion einen Kreistypus auf, dann unterscheidet man hier zwischen Kernstädten, hochverdichteten Kreisen, verdichteten Kreisen und – soweit vorhanden – ländlichen Räumen, die zu dieser Region gehören. Gemeindegeprägte Agglomerationstypen können bestehen aus Kernstädten (über und unter 500.000 Einwohner), hoch verdichteten Kreisen, verdichteten oder ländlichen Kreisen mit Ober- und Mittelzentren (und sonstigen Gemeinden).

    Neben Regionen, die zu den Agglomerationsräumen gerechnet werden, gibt es Regionen, die dem Bereich der verstädterten Räume angehören und schließlich die Regionen der ländlichen Räume. 51 Prozent der deutschen Bevölkerung wohnt in Agglomerationsräumen, 34 Prozent in den verstädterten Räumen aller Art und die restlichen 15 Prozent in den ländlichen Räumen.
    Aufgeld beim Wertpapierkauf, das sich bei der Wertpapieremission als Differenz zwischen dem Nennwert und dem tatsächlich zu zahlenden Preis darstellt. Auch bei geschlossenen Immobilienfonds findet man die Bezeichnung Agio. Es handelt sich um eine Provision, die direkt an den Initiator oder die Vertriebsgesellschaft bezahlt wird. Bei offenen Immobilienfonds und anderen Investmentfonds wird von "Ausgabeaufschlag" gesprochen, der in den jeweiligen Ausgabepreis einbezogen wird. Er entspricht der Differenz zwischen dem Ausgabe- und dem Rücknahmepreis. Aus dem Ausgabeaufschlag wird unter anderem die Vertriebsprovision an den Berater bezahlt. Bei sogenannten No-load-Fonds gibt es keinen Ausgabeaufschlag und damit auch keine Beratung. Allerdings zeichnen sich diese zum Teil durch höhere Verwaltungsvergütungen aus. Die Höhe des Agios oder des Ausgabeaufschlages liegt zwischen drei und 5,5 Prozent.

    Im Gegensatz zum Agio beim Erwerb von Forderungen in Form von Wertpapieren wird bei Schuldverschreibungen oder Darlehen häufig ein Disagio (Abgeld) vereinbart.
    Bei der Agiotheorie handelt es sich um einen Erklärungsversuch für das Zins-Phänomen. Die Theorie stammt vom österreichischen Nationalökonomen Eugen von Böhm-Bawerk (1851 -1914). Danach erklärt sich der Zins aus der Höherschätzung des gegenwärtigen Konsums gegenüber dem Konsum in der Zukunft. Sparen als Konsumverzicht lohnt sich nur dann, wenn für den Verzicht ein Zins bezahlt wird. Darüber hinaus ist auf die Verschiedenheit der Verhältnisse Rücksicht zu nehmen, die ebenfalls Einfluss auf die Einschätzung von Konsumgütern haben, zum Beispiel Hungersnöte oder Krankheiten usw., also auf Phasen, in denen Gegenwartsgelder noch dringender benötigt werden als in normalen Zeiten.

    Heute spielen in einem kapitalistischen System noch andere Faktoren für die Gegenwartsbewertung von Konsumgütern eine Rolle. Zu denken ist dabei an die im Zuge der Globalisierung und des ungehinderten Datentransfers spekulativen Einflüsse, die ihren Niederschlag insbesondere an den Güterbörsen finden. Die Agiotheorie ist auch auf das Konsumgut Wohnen anwendbar, wenngleich es auch Strömungen vor allem im Deutschen Mieterbund gab, die Wohnung zu einem Sozialgut zu deklarieren, wobei die Wohnung als Wirtschaftsgut nicht in Abrede gestellt werden soll. Der gegenwärtige Besitz einer Wohnung hat einen höheren Stellenwert als die Sorge, auch in Zukunft noch ein Dach über dem Kopf zu haben. Die Ausgabe für die Miete in der Gegenwart hat eine wichtigere Bedeutung als die private Rückstellung von Mitteln, die es ermöglichen, auch in der Zukunft Miete bezahlen zu können.
    Abkürzung für: Allgemeine Geschäftskosten
    Abkürzung für: Allgemeine Versicherungsbedingungen für Glasversicherungen
    Unter Agrarland versteht man jegliche Art landwirtschaftlich genutzter Bodenflächen. Agrarland stellt in der Bewertung nach Entwicklungszuständen hinsichtlich einer baulichen Nutzung den untersten Entwicklungsstand dar. Die Bewertung erfolgt ausschließlich auf der Grundlage der landwirtschaftlichen Ertragsfähigkeit des Bodens.

    Liegt eine landwirtschaftlich genutzte Bodenfläche im Einzugsbereich eines Siedlungsgebietes und bestehen in der Gemeinde Tendenzen zur Erweiterung dieses Gebietes auf dieses Agrarland, spricht man von Bauerwartungsland. Ein Indiz dafür ist die Ausweisung dieses Gebietes im Flächennutzungsplan als Baufläche.

    Begünstigtes Agrarland zeichnet sich dadurch aus, dass aufgrund seiner "Lagegunst" zwar keine bauliche, aber doch eine höherwertige Nutzung als eine rein agrarische möglich erscheint. Beispiel: Eine Nutzung als Golfplatz.
    Abkürzung für: Arbeitsgemeinschaft großer Wohnungsunternehmen
    Abkürzung für: Allgemeine Versicherungsbedingungen für die Haftpflichtversicherung
    Abkürzung für: Altschuldenhilfegesetz
    Die AIDA-Technik wird als Vorgabe und Prüfmethode in der Werbung genutzt. Sie setzt sich aus vier grundsätzllichen Funktionen zusammen, die eine Werbeaktivität erfüllen sollten: Attract (Aufmerksamkeit gewinnen), Interest (Interesse des Lesers an der Anzeigenbotschaft wecken), Desire (systematisches Wecken eines Kundenwunsches) und Action (Handlungsaufforderung). Die beste Anzeige hilft letztendlich nichts, wenn sie nicht mit einer klaren und kraftvollen Handlungsaufforderung an den potentiellen Kunden verbunden ist.
    Abkürzung für: Alternative Investmentfonds
    Abkürzung: Alternative Investment Fund Manager
    Die europäische AIFM-Richtlinie (Richtlinie 2011/61/EU) wird auch als Richtlinie über die Verwalter alternativer Investmentfonds bezeichnet. Sie ist am 21. Juli 2011 in Kraft getreten und musste bis zum 22. Juli 2013 in das nationale Recht der Mitgliedsstaaten umgesetzt werden. In Deutschland ist dies durch Einführung des Kapitalanlagegesetzbuchs (KAGB) geschehen. Die AIFM-Richtlinie befasst sich mit den Verwaltern alternativer Investmentfonds, welche von den Regelungen der OGAW-Richtlinie nicht betroffen sind.

    Die Richtlinie beschäftigt sich mit den sogenannten Alternativen Investmentfonds (AIF). Darunter versteht man „Organismen“ – also Organisationsformen – für gemeinsame Geldanlagen einschließlich ihrer Anlagezweige, die von einer Gruppe von Anlegern Kapital annehmen, um dieses nach einer bestimmten Anlagestrategie zum Nutzen der Anleger wieder zu investieren. Da AIF nicht selbst am Wirtschaftsleben teilnehmen, reglementiert die Richtlinie die Arbeit ihrer Verwalter, bei welchen es sich in der Regel um juristische Personen (etwa Kapitalgesellschaften) handelt.

    Seit August 2013 ist die BaFin (Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht) zuständige Aufsichtsbehörde für alle Fondsanlagen.
    Abkürzung: Alternative Investment Fund Managers Directive
    Airbnb ist eine Ferienzimmervermittlung mit Sitz in San Francisco, Kalifornien. Das im Jahr 2008 gegründete Unternehmen bietet ein Internet-Portal an, auf dem Menschen Unterkünfte auf der ganzen Welt inserieren und buchen können. Das Unternehmen verfolgt die Idee, Touristen, Reisenden und vorübergehend am anderen Ort Arbeitenden weltweit günstige Unterkünfte auf Zeit in überwiegend großen, attraktiven Stadten zu verschaffen. Die privaten Angebote reichen von einfachen Zimmern und Übernachtungsangeboten bis hin zu Wohnungen, Villen und Baumhäusern. Nach Unternehmensangaben gibt es mehrere Millionen Angebote in über 65.000 Städten und 191 Ländern.

    Das Unternehmen wuchs durch Kooperationen, Übernahmen und Beteiligungen sehr schnell. In jüngster Vergangenheit häuften sich in Deutschland kritische Stimmen, die die Zweckentfremdung von Wohnraum bemängeln, auf Betrugsfälle hinweisen, unzureichenden Datenschutz anmerken und auf Steuerprobleme aufmerksam machen.
    Abkürzung für: Architektenkammer
    Eine Akontozahlung (auch: A-conto-Zahlung) wird auch als Abschlagszahlung bezeichnet. Es handelt sich dabei um eine Teilzahlung. Sie ist zum Beispiel in der Baubranche üblich bei Zahlungen, die vom Baufortschritt abhängig sind, oder bei der Bezahlung der Betriebskosten für Strom oder Wasser.
    Akquisition bedeutet "Kundenwerbung". Der umgangssprachliche Begriff dafür ist Akquise. Der Akquisiteur ist demzufolge diejenige Person, die für die Kundenwerbung zuständig ist. In der Immobilienbranche bezeichnet Akquisition den Immobilieneinkauf bzw. das Einwerben von Verkaufsaufträgen für Immobilien. Im letzteren Fall spricht man auch von Auftragsakquisition. Diese hat im Rahmen des Beschaffungsmarketings eines Maklers eine große Bedeutung.

    Zu unterscheiden ist zwischen passiver und aktiver Akquise. Letztere wird auch als Kaltakquise bezeichnet. Die Begriffe lassen sich aus der Art der Beschaffung ableiten: Bei der passiven Akquise kommt der Immobilienverkäufer auf den Immobilienmakler zu, mit der Bitte, sein Objekt am Markt zu platzieren und zu verkaufen. Geschieht die erstmalige Kontaktaufnahme durch den Immobilienmakler, so ist das der aktive Akquisitionsweg. Als Warmakquise wird darüber hinaus häufig das erneute Ansprechen von bereits im Bestand vorhandenen, bekannten Kunden bezeichnet.

    Durch die aktive Akquisition kann ein Immobilienmakler die Qualität seines Angebots erhöhen und Angebotsdefiziten vorbeugen. Praktische Schwierigkeiten bei der aktiven Akquisition liegen darin, dass der potentielle Auftraggeber die Beauftragung eines Maklers möglicherweise bisher gar nicht erwogen hatte, Misstrauen gegenüber Maklern besitzt oder dass sich die Provisionsvorstellung negativ verfestigt hat. Zum anderen bewerben sich auch andere Makler um einen Auftrag, und so kann es sein, dass der potentielle Auftraggeber bereits einen anderen Makler beauftragt hat. Die Vorteile der aktiven Akquisition liegen in der Bereitschaft des Maklers, sich um den Kunden zu bemühen, ihn bestmöglich zu beraten und eventuell durch schnelle Reaktion Wettbewerbsvorteile zu erreichen.

    Oft erfolgt die Akquisition neuer Objekte bzw. Aufträge auch telefonisch oder in elektronischer Form. Dabei ist zu beachten, dass Telefonwerbung ohne vorheriges Einverständnis des Beworbenen wettbewerbsrechtlich nicht zulässig ist – ebenso die unverlangte Zusendung von Emails („Spam“). Ferner darf bei der telefonischen Akquisition gegenüber Endverbrauchern die Telefonnummer des Akquirierenden nicht unterdrückt werden. Dem Kunden steht auch bei Verträgen über Dienstleitungen ein Widerrufsrecht zu, wenn diese via Telefon, E-Mail, Brief, Fax oder über eine Webseite zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher abgeschlossen werden. Dies gilt auch für sogenannte Haustürgeschäfte, also für Verträge, die außerhalb der Geschäftsräume des Unternehmers geschlossen werden. Die Widerrufsfrist beträgt 14 Tage ab Vertragsschluss, sie beginnt aber erst mit korrekter Widerrufsbelehrung zu laufen. Maximal kann sie ein Jahr und 14 Tage andauern.

    Telefonische Akquisition ist durch diese Bestimmungen nunmehr erheblich eingeschränkt und mit der Gefahr teurer wettbewerbsrechtlicher Abmahnungen verbunden. Dies muss vor allem von jenen beachtet werden, die auf "Kalt-Akquise" setzen.

    Der Makler muss bei seiner Akquisition von Vermittlungsaufträgen im Akquisitionsgespräch / Qualifizierungsgespräch mit dem Eigentümer verschiedene Hintergrundinformationen erheben. Die wichtigsten sind:

    Wie groß ist das Zeitfenster für die Vermarktung? Wie dringlich müssen die finanziellen Mittel dem Eigentümer zur Verfügung stehen?

    Was ist der Veräußerungsgrund (zum Beispiel Erbfall, Scheidung, Geldnot)? Hier muss eine Einstufung der Gründe erfolgen, weil das Risiko besteht, dass Eigentümer nicht notwendigerweise verkaufen müssen, sondern den Markt austesten möchten und dem Makler damit unnötig viel Zeit und Kosten aufbürden.

    Welcher Veräußerungspreis schwebt dem Eigentümer vor? Wie kommt dieser Preis zustande? Liegt eine professionelle Wertermittlung zugrunde? Welches sind sonstige Gründe, diesen Preis zu fordern? Ist der Preis realistisch und erzielbar? Wofür sollen die Mittel anschließend verwendet werden?

    Wie viel Erfahrung hat der Eigentümer bisher mit der Vermarktung seiner Immobilie gemacht? Gegen vorausgegangene, mäßige Selbstvermarktungsmaßnahmen ist nichts einzuwenden, da sich ohnehin viele Privateigentümer zuerst an einer in Eigenregie durchgeführten Vermarktung versuchen. Wenn allerdings schon sehr umfangreiche Aktionen und häufige Anzeigenschaltungen erfolgten, ist zur Vorsicht zu raten. Ungünstige Anzeigengestaltung, Wahl der falschen Printmedien etc. können Gründe des Misserfolgs sein. Die grundsätzliche Gefahr besteht jedoch, dass sich das Objekt bereits totgelaufen hat und als Ladenhüter gebrandmarkt sein könnte. Dann empfiehlt es sich – soweit möglich – eine Vermarktungspause einzulegen oder zumindest das Konzept grundlegend zu ändern.

    Welche Vorstellungen hat der Eigentümer von seiner Zukunft? Es gilt festzustellen, wie verhaftet der Eigentümer noch mit seiner Immobilie ist und ob er überhaupt hinter einem Verkauf steht. Jemand, der gar nicht unbedingt verkaufen möchte, hat geringere Vorstellungen davon, wo er sich in Zukunft sieht, als jemand, der sich planvoll und zielgerichtet auf einen Verkauf konzentriert, vorbereitet und sich damit schon emotional getrennt hat. Außerdem kommt hinzu, dass jemand, der ungern verkauft, nicht sonderlich kooperativ in Vermarktungsangelegenheiten sein könnte, zum Beispiel im Hinblick darauf, das Objekt marktfähig zu machen (zum Beispiel Säuberung, Entrümpelung, kleine Reparaturen, Schönheitsreparaturen).

    Mit den gesammelten Informationen stuft der Makler den Eigentümer und potenziellen Auftraggeber ein, ob er den Vermittlungsauftrag annehmen möchte, weil er gute Aussicht auf Erfolg sieht, oder ob Vermittlungrisiken schon im Eigentümer selbst liegen. Dies resultiert aus den Antworten, dem Objekt, den Preisvorstellungen und auch aus einem gewissen Bauchgefühl. Fehlentscheidungen in dieser Phase sind mit hohen Kosten und viel Zeitaufwand verbunden, die gar keine oder nur geringe Rückflüsse (zum Beispiel nur durch vereinbarte Aufwandsentschädigungen) zur Folge haben.
    Im Gegensatz zum Exposé, welches das Informationsbedürfnis von Immobilieninteressenten befriedigen soll, werden in Akquisitionsprospekten die Leistungen dargestellt, die ein Makler im Falle der Beauftragung durch den Objektanbieter erbringen wird. Es handelt sich insoweit um ein Leistungsversprechen mit Bindungswirkung. Dieser Prospekt enthält aber nicht nur die Leistungen, zu deren Erbringung sich der Makler bei Auftragserteilung verpflichtet, sondern auch die Auftragsbedingungen, die der Auftragserteilung seitens des Maklers zugrunde gelegt und zu denen die dargestellten Leistungen erbracht werden.

    Die vom Makler angebotenen Leistungen sind entweder Standardleistungen, die auf jeden Fall erbracht werden oder Leistungen, die der Makler für den Auftraggeber im Bedarfsfalle abrufbar bereithält.

    Ganz allgemein wird Akquisition definiert als "Bemühungen, die darauf gerichtet sind, im Interesse der Erzielung von Geschäftsabschlüssen Kontakte anzubahnen beziehungsweise zu festigen". Mit der Akquisition will ein Unternehmen in der Immobilienbranche sein Angebot an Objekten, welches später an potentielle Käufer weitergeleitet wird, erweitern. So kann das Unternehmen Interessenten ein breites Angebot an Objekten anbieten und die Wahrscheinlichkeit erhöhen, dass Kunden ein passendes Objekt finden. Damit steigen die Chancen eines Verkaufs. In Zusammenhang mit Akquisitionsstrategien muss auch kurz auf die Marktteilnehmer eingegangen werden, sowohl auf die aktuellen als auch auf die potentiellen Marktteilnehmer.

    Die aktuellen Marktteilnehmer sind die derzeitigen Anbieter von Objekten und die Nachfrager auf dem Gegenwartsmarkt. Die potentiellen Marktteilnehmer sind die Marktteilnehmer, die mittelfristig entweder einen Bedarf an Immobilien haben werden, oder es sind Marktteilnehmer, die mittelfristig Immobilien verkaufen oder vermieten wollen. Potentielle Marktteilnehmer sind "Marktteilnehmer von morgen", die derzeit noch nicht am Markt präsent sind mit ihrer Nachfrage oder ihrem Angebot. Sie befinden sich noch im Marktvorfeld, werden jedoch mittelfristig Marktteilnehmer werden. Diese Unterscheidung ist für die Akquisition von besonderer Bedeutung, da der Erfolg der Akquisition davon abhängig ist, zu welchem Zeitpunkt der Makler auf den potentiellen Objektanbieter zugeht. Potentielle Marktteilnehmer kann man durch Marktforschung ausfindig machen. Die Akquisition betrifft sowohl die aktuellen wie auch an die potentiellen Marktteilnehmer. Entscheidend ist, mit welchen Maßnahmen sich Makler an die Marktteilnehmer wenden.

    Spezielle Akquisitionsstrategien gibt es nicht. Die Maßnahmen, die der Makler anwenden kann, sind das Imagemarketing, das Beziehungsmarketing, das Beschaffungsmarketing und die Strategien aus der Beschaffung, d.h. die genaue Analyse des Marktes. Als Hilfe für die Akquisition kann der Makler jedoch den Marketing-Mix heranziehen. Die Aufgabe des Marketing-Mix besteht darin, herauszufinden, welche der vier klassischen Marketinginstrumente wie, und mit welcher Intensität eingesetzt werden sollen, um die Marketingziele des Unternehmens zu erreichen. Der Marketing-Mix enthält auf der einen Seite das originäre Marketing für den Makler selbst und auf der anderen Seite das derivate Marketing für den Kunden. Die einzelnen Instrumente des Marketing-Mixes können nur sinnvoll eingesetzt werden, wenn sie kombiniert werden. Zwischen den einzelnen Instrumenten besteht eine Wechselbeziehung, da der Einsatz eines Instrumentes Auswirkungen auf ein anderes haben kann. Die Planung des Marketing-Mixes erfolgt zur optimalen Kombination der Marketing-Instrumente. Aus dieser Planung kann der langfristige Marketingplan mit den Marketingstrategien festgelegt werden. Diese Strategien beziehen sich auf die Marktteilnehmer.
    Das Aktenzeichen ist ein zum Zweck der Unterscheidung einer Akte zugeteiltes individuelles Kennzeichen bei Gerichten und Ämtern. Das Aktenzeichen ist beispielsweise das wichtigste Hilfsmittel, um Einblick in die Objektunterlagen einer zu versteigernden Immobilie zu erhalten. Um Aktenzeichendoppelungen zu vermeiden, ist es erforderlich, einen Aktenplan aufzustellen, dem bestimmte Unterteilungsraster zugrundegelegt werden. Beim Grundbuch gehören mit zum Aktenzeichen der Grundbuch- und damit Amtsgerichts-Bezirk, die Band- und Blattnummer.
    Abkürzung für: Aktiengesetz
    Abkürzung für: Aktiengesetz
    Zu den Investmentvehikeln, mit denen Anleger auf verschiedene Aktienstrategien setzen können, zählen Aktien, Aktienfonds und Aktienzertifikate. Durch die riesige Produktvielfalt fällt die Entscheidung für die richtige Anlageform oft schwer.
    Aktiva sind Vermögenswerte eines Unternehmens, unter anderen bestehend aus Grundstücken, Gebäuden, Maschinen, Anlagen, Beteiligungen, Forderungen. Sie stehen auf der linken Bilanzseite.
    Das Hauptmerkmal der aktiven Auftragsakquisition ist eine Strategie, mit deren Hilfe aktuelle Marktteilnehmer (Anbieter von Immobilien) davon überzeugt werden können, den akquirierenden Makler in die Vermarktung des Immobilienobjektes einzuschalten. Im Gegensatz zur passiven Auftragsakquisition, bei der ein verkaufswilliger Objekteigentümer von sich aus einen Makler beauftragen will, geht der Makler bei der aktiven Auftragsakquisition auf den Objektanbieter zu und bewirbt sich um einen Auftrag. Man spricht auch von "Kaltakquise". Wichtiges Instrument der aktiven Auftragsakquisition ist ein Akquisitionsprospekt, in dem der Makler sein Unternehmen, seine Kompetenzen und seinen Leistungskatalog vorstellt und gleichzeitig auch die Bedingungen nennt, unter denen er einen Auftrag entgegennimmt. Der Inhalt von Akquisitionsprospekten ist weitgehend auch Bestandteil von Internetpräsentationen auf der Maklerhomepage.
    Das Aktivgeschäft umfasst alle das Anlagevermögen eines Kreditinstituts beeinflussenden Geschäfte (Kreditausleihungen, Festgeldanlagen, Erwerb von Wertpapieren, Beteiligungen usw.). Die Refinanzierung dieser Anlagen erfolgt über das Passivgeschäft (Verbindlichkeiten des Kreditinstituts in ihren verschiedenen Ausprägungsformen). Dabei ist auf Fristenkongruenz zu achten. Die Aktiv-Passiv-Steuerung verfolgt den Zweck, einen möglichst hohen Deckungsbeitrag aus dem Zinsgeschäft zu erwirtschaften.
    Wird im Bestandsverzeichnis einer Grundbuchseite ein Recht vermerkt, das der Eigentümer des betreffenden Grundstücks an einem fremden Grundstück innehat, spricht man von einem Aktivvermerk oder Herrschvermerk (von: herrschendes Grundstück).

    Der öffentliche Glaube des Grundbuches erstreckt sich nicht auf derartige Vermerke. Sie haben lediglich informatorische Bedeutung. Der Bestand des jeweiligen Rechtes ergibt sich aus dessen Eintragung in der Zweiten Abteilung des Grundbuchblattes des belasteten Grundstückes.

    Aktivvermerke werden auf formlosen Antrag hin im Bestandsverzeichnis eingetragen. Antragsberechtigt ist außer dem Eigentümer des herrschenden Grundstücks jeder, der zu einer Aufhebung des Rechtes sein Einverständnis erklären müsste. Dies kann etwa ein Grundpfandgläubiger sein.

    Inhaltlich bezieht sich der Aktivvermerk auf subjektiv-dingliche Rechte, die Bestandteil des herrschenden Grundstücks sind (§ 96 BGB). Beispiele sind Grunddienstbarkeiten, Reallasten, Vorkaufsrechte, vertraglich geregelte Überbau- und Notwegerenten sowie Erbbauzinsen.
    Aktuelle Marktteilnehmer sind Anbieter und Nachfrager, die auf dem Gegenwartsmarkt mit Produkten oder Dienstleistungen handeln. Zu unterscheiden ist dabei, ob es sich um permanent aktuelle Marktteilnehmer handelt oder um einmalige oder sporadisch auftretende Marktteilnehmer. Auf der Nachfrageseite sind Konsumenten täglich gebrauchter Güter permanente Marktteilnehmer, auf der Angebotsseite jeder, der zum Beispiel ein Ladengeschäft nicht nur zu vorübergehenden Zwecken eröffnet.

    Auf dem Bestandsimmobilienmarkt herrschen auf beiden Marktseiten agierende einmalige oder sporadisch auftretende Marktteilnehmer vor. Sie erscheinen auf dem Markt und verschwinden wieder, wenn das angestrebte Geschäft abgeschlossen oder die Geschäftsabsicht aufgegeben wurde.

    Auf dem Immobilienmarkt treten Anbieter in den Markt ein, wenn sie erstmals ihr Objektangebot einer Öffentlichkeit durch Inserate, Einstellung ins Internet, Angebotsschilder, Beauftragung eines Maklers oder auf ähnliche Weise bekannt machen. Nachfrager reagieren in der Regel auf Angebote, auf die sie durch die Angebotsaktivitäten der Anbieter aufmerksam werden.

    Auf der Angebotsseite stellen für Makler diejenigen aktuellen Marktteilnehmer, die nicht schon von sich aus einen Makler beauftragen (passive Auftragsakquisition), das Auftragspotenzial dar, auf das die aktiven Bemühungen um einen Maklerauftrag gerichtet sind. Die Akquisitionsstrategien gegenüber aktuellen und potenziellen Marktteilnehmern unterscheiden sich erheblich. Im ersten Fall steht die die Auftragsakquisition im Vordergrund, im zweiten Fall eine Netzwerkstrategie.

    Im Gegensatz zu potenziellen Marktteilnehmern (Marktteilnehmer von morgen), die das zukünftige Geschäftsvolumen bestimmen, handelt es sich bei den aktuellen Marktteilnehmern um eine quantitativ genau messbare Größe, bei der Angebot und Nachfrage das aktuelle Preisniveau beeinflussen.
    Akustikdecken dienen der Verbesserung der Akustik eines Raumes durch Dämmung oder Lenkung des Schalls. Mit Hilfe einer Akustikdecke kann durch gezielten Einsatz von bestimmten Deckenelementen auch die Sprachverständlichkeit erhöht werden (Anwendungsbereiche sind Seminarräume, Konferenzräume, Hörsäle, Konzertsäle, Theater). Akustikdecken sind regelmäßig als Unterdecken ohne Flächenverbindung mit der Hauptdecke des Raumes konstruiert.
    Eine mineralische Putzbeschichtung, die durch Oberflächenstruktur und Zusammensetzung schallschluckend wirkt, bezeichnet man als Akustikputz. Der schallschluckende Effekt wird meist durch spezielle Beimengungen erreicht. Die Effektivität hängt von der Stärke der Putzschicht ab.

    Derartige Putze dienen der Reduzierung von Geräuschen, die in dem verputzten Raum selbst entstehen. Sie können auf glattem Beton ebenso aufgebracht werden wie auf Unterputz oder Putzträgerplatten.
    Akustikziegel dienen dem Schallschutz und werden vorwiegend in Schallschutzwänden besonders schallintensiver Gebäude verwendet - z.B. von Fabriken oder Tiefgarageneinfahrten.

    Die besonderen Schallschutzeigenschaften werden durch eine spezielle quadratische Art und Lage der Lochung verursacht. Der Lochanteil im Ziegel sollte dazu bei 35% - 50% liegen. Eine horizontale Lochführung im Ziegel bringt den bestmöglichen Schallschutz bei Innenwänden, während bei Außenwänden eine schräg nach unten gerichtete Lochführung zu empfehlen ist.

    Ein besonders hoher Schallschutz lässt sich erreichen, indem man eine zweischalige Mauer errichtet. Diese besteht dann aus einer Wand aus Akustikziegeln, einer aus normalen Ziegeln und dazwischen einer Schalldämmung z.B. aus Mineralfaserplatten.
    Als Akzessorietät bezeichnet man die Verbindung einer persönlichen Forderung mit einem Grundpfandrecht. Sie ist das typische Merkmal einer Hypothek. Bei einer Grundschuld wird die hier fehlende Verbindung erst durch eine Zweckerklärung, auch als Zweckbestimmungserklärung bezeichnet, hergestellt.
    Alarmanlagen dienen der Gebäudesicherung gegen Einbrüche und Beschädigungen. Zu unterscheiden ist zwischen Anlagen, die die Außenhaut des Gebäudes überwachen und raumüberwachenden Anlagen. Die Überwachungssysteme, die sich auf die Außenhaut (Fenster, Hauseingänge) beziehen, lösen den Alarm bereits vor Eindringen in das Gebäude aus. Der Raumüberwachung dienen vor allem Bewegungsmelder innerhalb des Gebäudes, die einen Alarm (Sirene, Blitzleuchter) auslösen. Die Alarmanlage kann auch mit einer Notrufzentrale verbunden werden, die automatisch angewählt wird. Der Einbau einer Alarmanlage in eine Mietwohnung erfordert die vorherige Zustimmung des Vermieters, wenn dazu bauliche Änderungen durchgeführt werden müssen – zum Beispiel größere Elektroarbeiten, Aufstemmen von Wänden, Änderung des Schließsystems der Wohnungstür. Der Vermieter kann seine Zustimmung verweigern; beim Auszug des Mieters kann der Rückbau auf den ursprünglichen Zustand gefordert werden. Es empfiehlt sich, darüber eine klare schriftliche Absprache zu treffen.
    Abkürzung für: Automatisiertes Liegenschaftsbuch
    Aldehyde werden von einer Vielzahl von Materialien des Innenraums emittiert. Formaldehyd ist einer der am besten untersuchten Schadstoffe der Innenraumluft. Hauptemissionsquellen sind Holzwerkstoffe (Spanplatten, beschichtet und unbeschichtet, Furnierplatten, Faserplatten sowie daraus hergestellte Produkte wie Möbel, Türen und Paneele) aber auch Teppichböden und Wohnraumtextilien. Weitere Emissionsquellen können Reinigungs- und Desinfektionsmittel sowie auch Klebstoffe sein.

    Als Hauptbestandteil der Harnstoff-Formaldehyd-Harze wurde diese chemische Verbindung insbesondere zur Herstellung (Verleimung) von Spanplatten verwandt. Das Grundmaterial für Spanplatten sind holzhaltige Faserstoffe. Als Bindemittel wurden hier vorwiegend formaldehydhaltige Kunstharze eingesetzt, welche jedoch mit den Holzspänen keine dauerhafte Verbindung eingehen. Formaldehyd gast ununterbrochen aus den Spanplatten aus und belastet so die Raumluft. Das Gas entweicht solange, wie die Spanplatten existieren. Man kann noch nach 30 Jahren und länger in Räumen mit derart behandelten Spanplatten Formaldehyd nachweisen. Das Gas entweicht vorwiegend an den Stellen, welche nicht verklebt oder durch Furniere zusätzlich geschützt wurden, wie zum Beispiel an Sägeschnitten oder aus Bohrlöchern.

    Bei den eingesetzten Leimen unterscheidet man Harnstoff-Formaldehyd-Harzleime (UF-Leime), Melaminformaldehydleime (MF-Leime), Aminoplastmischharzleime (MUF-Leime) und Phenol-Formaldehydharzleim (PF-Leime). Aminoplastharzleime sind inzwischen weitgehend durch Phenolplastharze ersetzt. Weitere Emissionsquellen finden wir in Teppichböden und Wohnraumtextilien, sowie in Reinigungs- und Desinfektionsmitteln. Im Gegensatz zu den höheren Aldehyden, gehört das Formaldehyd zur Gruppe der sehr leicht flüchtigen Verbindungen (VVOC – Very Volatile Organic Compounds).

    Durch das ehemalige Bundesgesundheitsamt wurde bereits 1977 ein Richtwert für Formaldehyd von 0,1 ppm /m3 für Innenräume festgelegt (BGA, 1977, BGA, 1992). Durch die Chemikalienverbotsverordnung ist zusätzlich seit 1980 festgelegt, dass nur solche Holzwerkstoffplatten verkauft werden dürften, welche unter definierten Prüfbedingungen die Emissionen von 0,1 ppm Formaldehyd (Emissionsklasse E1) nicht überschreiten. Formaldehydarme Holzwerkstoffe ( Geruchswahrnehmungen
  • 0,5-1,0 ppm —> Schleimhautreizungen der Augen
  • 1,0-3,0 ppm —> Nasen- und Rachenirritationen

    Zur Messung der Formaldehydkonzentrationen sollte der zu untersuchende Raum vor Beginn und während der Raumluftmessung grundsätzlich geschlossen sein. Da unter üblichen Wohnraumbedingungen die Formaldehydfreisetzung aus belasteten Materialien nach ca. vier Stunden ihren Gleichgewichtszustand erreicht – in Einzelfällen dauert es auch bis zu acht Stunden – wird empfohlen Raumluftmessungen durchzuführen, zum Beispiel am Morgen, nachdem über Nacht Fenster und Türen des zu untersuchenden Raumes geschlossen gehalten wurden. Die gemessenen Konzentrationen hängen von der Größe und Stärke der Emissionsquellen, der Raumlufttemperatur und Raumluftfeuchte, der Raumgröße und der Luftwechselrate ab.

    Prophylaktische Maßnahmen:

    • Beim Möbelkauf sollte darauf geachtet werden, dass Holzwerkstoffe der Emissionsklasse E1 verwendet wurden. Bei älteren Möbeln, welche man nicht aus den Räumen entfernen kann oder will, sollte man die offen liegenden Schnittflächen so versiegeln, dass die Emissionen verringert werden. Produkte mit dem "Blauen Engel" sollten bevorzugt werden.
    • Spanplatten mit der Bezeichnung F 0 sind formaldehydfrei. Üblich ist dann die Verwendung von Polyurethan-Bindemitteln. Hier entsteht allerdings möglicherweise ein Problem durch Isocyanate. Isocyanate können Reizerscheinungen an Haut und Schleimhäuten auslösen und allergische Reaktionen induzieren.
    • Als umweltfreundliche Alternative kann auch der Holzbestandteil Lignin als Bindemittel eingesetzt werden.
    • Die Formaldehydkonzentration kann wie auch andere Innenraumimmissionen durch Lüften verringert werden.
    • Auf das Rauchen im Innenraum sollte verzichtet werden.
    • Der Einsatz von emissionsarmen Farben und Lacken ist empfehlenswert, ebenso der kritische Einsatz von Bioprodukten und Duftstoffen
    • Pflanzen: Es zeigte sich, dass einige Zimmerpflanzen Formaldehyd binden und damit einen positiven Einfluss auf die Raumluftqualität ausüben. Hierzu gehören Grünlilie, Birkenfeige (Ficus) und Efeutute (Epipremnum).


    Zur Sanierung formaldehydbelasteter Gebäude können folgende Verfahren Anwendung finden:

    • Entfernung der Formaldehydquellen
    • Lüftungsmaßnahmen: Hierdurch wird zwar nicht die eigentliche Emissionsquelle beseitigt, ein gezieltes Lüftungsverhalten kann jedoch zur Verbesserung der Raumluftbelastungssituation beitragen. Hochsommerliche Umgebungstemperaturen lassen die Formaldehydemissionen aus den verschiedenen Quellen meist ansteigen, es ist jedoch darauf zu achten, dass beim intensiven Lüften in dieser Zeit möglicherweise vermehrt Ozon von außen in die Raumluft gelangt.
    • Raumlufttechnische Anlagen und mobile Klimageräte: Hierdurch wird vermieden, dass die Temperatur zu hoch ansteigt und damit die Formaldehydemission begünstigt.
    • Anstriche und Beschichtungen: Zur Verhinderung des Austretens des Formaldehyds können verschiedene Beschichtungen wie zum Beispiel Polyurethan- und Alkydharzlacke eingesetzt werden. Es ist auch möglich Wandflächen mit Aluminium- oder Polyäthylenfolien abzusperren (Dampfsperren).
    • Bei einer Raumluftbegasung mit Ammoniak kann eine deutliche Minimierung der Formaldehydemissionen erreicht werden. Durch diese Maßnahme können aber kunststoffhaltige Oberflächen und andere Materialien in der Wohnung angegriffen oder unansehnlich gemacht werden.
    • Kohlenwasserstoffe die nur eine C-C-Einfachbindung enthalten (gesättigte Verbindungen) nennt man Alkane. Die Alkane sind die einfachste Gruppe der Kohlenwasserstoffe. Sie kommen insbesondere in den fossilen Energieträgern (Erdöl) in großer Zahl vor. Hierzu gehören Verbindungen wie Methan, Ethan, Propan, Butan, Pentan, Hexan. Alkane kommen auch in verschiedenen Lösungsmitteln für Kleber, Lacke und Haushaltsprodukte vor. Tankanlagen für leichtes Heizöl emittieren unter ungünstigen Umständen Alkane. Nach Renovierungsarbeiten findet man in der Innenraumluft besonders häufig die Fraktion von Nonan (C-9) bis Tetradecan (C-14). Alkane haben nur eine geringe Toxizität. Da sie jedoch aus einer Vielzahl von Produkten im Innenraum emittiert werden können, stellen sie oft einen beträchtlichen Teil der Gesamtkonzentration an flüchtigen organischen Verbindungen im Innenraum (TVOC). Damit beeinflussen sie die Wahrscheinlichkeit möglicher Befindlichkeitsstörungen oder sogar gesundheitlicher Beeinträchtigungen bei den Raumnutzern. Bei hohen Konzentrationen von Alkanen (im Grammbereich pro Kubikmeter) können Alkane Reizungen der Augen, der Haut, der Schleimhäute und der Atemwege hervorrufen.
    Abkürzung für: Automatisierte Liegenschaftskarte

    Alkane sind eine Stoffgruppe in der organischen Chemie. Sie stellen die einfachste Gruppe der Kohlenwasserstoffe dar und bestehen nur aus Kohlenstoff und Wasserstoff. Alkane stellen das Gerüst für andere Verbindungen.

    Alkane kommen z.B. in Erdöl und Erdgas vor.

     

    Der Begriff ist die Abkürzung für das Amtliche Liegenschaftskatasterinformationssystem. Mit diesem System werden das ALB (Automatisiertes Liegenschaftsbuch) und das ALK (Automatische Liegenschaftskarte) zusammengefasst.

    ALKIS ist in allen Bundesländern eingeführt. Allerdings ist in einigen Bundesländern die Angleichung der verwendeten Koordinatensysteme noch nicht abgeschlossen. Bisher wurde weitgehend das Gauss-Krüger-Koordinatensystem genutzt. Künftig soll überwiegend das globale UTM-System (von englisch Universal Transverse Mercator) Anwendung finden. Das Saarland wird voraussichtlich beim Gauss-Krüger-System bleiben.
    Als All-Risk-Versicherung wird eine umfassende Versicherung bezeichnet, welche in einem bestimmten Bereich Schäden aus Gefahren aller Art absichern soll. Es gibt sie als Gebäudeversicherung, aber auch im Industriebereich oder speziell für bestimmte Branchen wie etwa Apotheken. Sie wird auch All-Gefahrenversicherung genannt. Die in Deutschland relativ neue All-Risk-Versicherung für Wohngebäude deckt mehr Risiken ab als die traditionellen Gebäudeversicherungen (Feuerversicherung, Zusatzdeckung und erweiterte Zusatzdeckung).

    Im Gegensatz zu herkömmlichen Versicherungen, die einzeln in der Police aufgelistete Risiken berücksichtigen, schließt die All-Risk-Versicherung nur wenige Schadensfälle aus. Wer eine solche Versicherung abschließt, sollte nicht davon ausgehen, dass jeglicher denkbare Schaden versichert ist. All-Risk-Versicherungen können diverse Risiken ausschließen, die obendrein von Gesellschaft zu Gesellschaft unterschiedlich sind. In einigen Fällen wird für All-Risk-Versicherungen auch mit dem Argument geworben, dass hier eine besonders individuelle Vertragsgestaltung für den jeweiligen Kunden erfolgen könne. In jedem Fall empfiehlt sich eine gründliche Lektüre der Vertragsbedingungen.
    Der Begriff Allee stammt aus dem Französischen (Allee = Gang). Als Alleen bezeichnet man Wege und Straßen, die seitlich von aneinander gereihten Bäumen gesäumt sind. Zwar gab es Alleen schon in der Antike und in der Zeit der Renaissance. Sie wurden jedoch erst im 18. Jahrhundert ein wichtiges Element der Landschaftsgestaltung. Die Alleen dienten darüber hinaus der Verkehrssicherheit von Kutschen und Reitern (Schutz der Fahrbahnen). Typische Allee-Bäume waren Weiden, Maulbeer- und Obstbäume. Obstbäume dienten gleichzeitig der Versorgung der Bevölkerung mit Obst. Im Zuge der Entwicklung neuer Verkehrsmittel (Autos, Eisenbahn) verloren die Alleen ihre Bedeutung. In Westdeutschland sind nach dem II. Weltkrieg viele Alleen verschwunden. Im Osten – vor allem in Brandenburg – blieben viele erhalten. Die Länge der brandenburgischen Alleen (rund 12.000 km) entspricht allein der Länge aller übrigen Alleen in Deutschland. Insgesamt sind 12 % des heutigen Straßenbestandes Alleen oder Straßen mit einseitigen Baumreihen. Teilweise sind historische Alleen Gegenstand des Denkmal- und Naturschutzes.
    Der Alleinauftrag, auch Makler-Alleinauftrag oder Exklusivauftrag genannt, ist eine besondere Art des Maklervertrages. Er ist nicht im BGB geregelt. Der Alleinauftrag verleiht dem Makler eine besondere Vertrauensposition gegenüber dem Auftraggeber. Anders als nach den BGB-Vorschriften wird der Makler durch den Alleinauftrag verpflichtet, zur Erreichung des Auftragszwecks tätig zu werden. Eine Verkaufsverpflichtung des Auftraggebers ist, wie auch bei dem „normalen“ Maklerauftrag, mit dem Alleinauftrag jedoch nicht verbunden. Unterschieden wird zwischen dem einfachen und qualifizierten Alleinauftrag.

    • Einfacher Alleinauftrag

    Beim einfachen Alleinauftrag genießt der Makler während der Auftragsdauer Konkurrenzschutz. Mit dem Alleinauftrag verpflichtet sich der Auftraggeber, keine weiteren Makler zu beauftragen. Solche Verpflichtungen können im Rahmen Allgemeiner Geschäftsbedingungen, also auf Vertragsformularen, vereinbart werden. Das Recht des Auftraggebers, selbst einen Interessenten zu finden und mit dem einen Vertrag abzuschließen, bleibt davon unberührt. Dieses Recht kann durch keine Formulierung in einem Maklervertrag eingeschränkt oder gar ausgeschlossen werden. Der Makler läuft in diesem Fall eventuell sogar die Gefahr, dass er seinen Provisionsanspruch verliert (siehe unten).

    • Qualifizierter Alleinauftrag

    Beim qualifizierten Alleinauftrag ist der Auftraggeber darüber hinaus verpflichtet, Interessenten, die an ihn herantreten, an den Makler zu verweisen (sog. Verweisungsklausel) und/oder den Makler zu Verhandlungen mit solchen Interessenten hinzuzuziehen (sog. Hinzuziehungsklausel). Es soll damit erreicht werden, dass das in Auftrag gegebene Geschäft nur mit Beteiligung des Maklers abgewickelt wird. Im Gegensatz zum einfachen Alleinauftrag ist die in Allgemeinen Geschäftsbedingungen – also formularmäßig vereinbarte Verweisungs- oder Hinzuziehungsvereinbarung – unwirksam. Das OLG Hamm hat sogar entschieden, dass der Makler, wenn er solche unwirksamen Vereinbarungen trifft, seinen Provisionsanspruch verwirkt (Az. 18 U 236/99). Auch ein Urteil des Landgerichts Flensburg vom 18.06.2006 besagt, dass eine Verweisungs- bzw. Hinzuziehungsklausel im qualifizierten Alleinauftrag nur dann wirksam ist, wenn sie nicht formularmäßig vereinbart, sondern individuell ausgehandelt wurde (Az. 8 0 11/06). "Ausgehandelt" bedeutet nicht, dass der Kunde vor die Wahl gestellt wird, einen einfachen oder qualifizierten Alleinauftrag zu erteilen. Es muss explizit über die Verweisungs- bzw. Hinzuziehungsklausel verhandelt worden sein, und der Makler muss seine Bereitschaft ausgedrückt haben, auf diese Klausel auch zu verzichten.

    Als besondere, ebenfalls nur individuell auszuhandelnde Klausel gilt eine Vereinbarung, nach der ein Makler im Abschlussfall auch dann die vereinbarte Provision erhält, wenn er zum Zustandekommen des beabsichtigten Vertrages keinen Beitrag geleistet hat.

    Entgegen landläufiger Meinung sichert der qualifizierte Alleinauftrag, den ein Verkäufer erteilt, nicht vor einem Verlust einer etwaigen Käuferprovision. Auch wenn der Verkäufer seine Verweisungs- und Hinzuziehungspflicht erfüllt, muss es dem Makler gelingen, mit dem in Aussicht genommenen Kaufinteressenten eine Provision zu vereinbaren. Verweigert der Käufer ein Provisionsversprechen, darf der Makler nicht versuchen, den sonst möglichen Verkauf zu verhindern. Dies wäre ein Treueverstoß gegenüber dem Alleinauftraggeber und würde gegebenenfalls auch noch zur Verwirkung seines Provisionsanspruches diesem gegenüber führen.
    Alleineigentum bezeichnet das Eigentum einer Person, dessen Eigentumsrechte an einer Sache ausschließlich in deren Hand liegen. Dabei kann es sich um eine natürliche oder juristische Person handeln. Alleineigentümer können souverän über ihr Eigentum verfügen und sind in ihrer Entscheidung nicht vom Willen anderer abhängig. Ausgenommen von diesem Grundsatz sind alle nicht oder nicht voll geschäftsfähigen Personen und Personen, die in ihren Verfügungsrechten (etwa durch einen Insolvenzverwalter oder Testamentsvollstrecker) beschränkt sind.

    Bei Eigentumswohnungen erstreckt sich das Alleineigentum als so genanntes Sondereigentum gemäß § 5 Abs. 1 WEG auf die in einem Gebäude befindlichen Räume einer Wohnung bzw. auf nicht zu Wohnzwecken dienende Räume. Außerdem beinhaltet es auch die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines Wohnungseigentümers über ein unvermeidliches Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestalt des Gebäudes verändert wird.

    Das Sondereigentum ist als Alleineigentum gemäß §§ 1 Abs. 2 und 3, 6 Abs. 1 WEG untrennbar verbunden mit einem Miteigentumsanteil am zugehörigen gemeinschaftlichen Eigentum.
    Wird durch in der Wohnung vorhandene Stoffe (z. B. Schimmelpilz) eine Allergie beim Mieter ausgelöst, kann dies unter Umständen verschiedene Ansprüche des Mieters auslösen. Schimmelpilz wird bereits ohne allergische oder sonstige Gesundheitsbeeinträchtigungen als erheblicher Wohnungsmangel betrachtet. Dies führt zum Anspruch auf Beseitigung des Mangels und bei weiter bestehendem Mangel auf Mietminderung.

    Bei einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit kann sogar eine fristlose Kündigung durch den Mieter nach § 569 Abs.1 BGB berechtigt sein.

    Wann eine Gesundheitsgefährdung vorliegt, ist immer eine Frage des jeweiligen Einzelfalles. Die Möglichkeit, dass sich wegen einer Schimmelpilzbildung Sporen in der Wohnungsluft befinden könnten, reicht nicht aus.

    Einige Gerichte haben eine solche Gefährdung bei großflächiger Schimmelbildung als gegeben angesehen. Welche Gefährdung tatsächlich z. B. durch Schimmelsporen in der Raumluft vorhanden ist, kann nur ein Gutachter oder die (kostengünstigere) Untersuchung durch das Gesundheitsamt feststellen.

    Eine fristlose Kündigung durch den Mieter wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung kann nach dem Bundesgerichtshof erst dann stattfinden, wenn er dem Vermieter zuvor erfolglos eine angemessene Frist zur Beseitigung des Problems gesetzt hat (Az. VIII ZR 182/06, Urteil vom 18.04.2007). Entbehrlich ist eine solche Fristsetzung nur dann, wenn sie offensichtlich keinen Erfolg verspricht, weil etwa eine Beseitigung des Schimmels vom Befallsgrad her nicht mehr möglich erscheint.

    Auch eine Mietminderung setzt voraus, dass der Mieter den Vermieter zunächst über den Mangel unterrichtet. Denn ohne Information hat der Vermieter keine Chance, dem Mangel abzuhelfen (§ 536c Abs. 2 BGB).
    Heizkessel, der verschiedenartige Brennstoffe verwerten kann (z.B. alle Festbrennstoffe). Die Bezeichnung wird für Einzelöfen/Kaminöfen ebenso verwendet wie für Heizkessel mit Anschluss an die Hausheizung.

    Dem Vorteil der Verwendbarkeit verschiedener Brennstoffe steht der Nachteil gegenüber, dass auf einen bestimmten Brennstoff ausgelegte Öfen meist höhere Wirkungsgrade erzielen. Allesbrenner dürfen nicht als private Müllverbrennungsanlage missverstanden werden. Verbrannt werden dürfen nur geeignete und zulässige Materialien (z.B. unbehandeltes Naturholz, keine Möbelreste oder behandelten Holzteile).

    Seit Inkrafttreten der reformierten 1. Bundesimmissionsschutzverordnung (Verordnung über kleine und mittlere Feuerungsanlagen) am 22.3.2010 gelten auch für kleinere Heizanlagen Grenzwerte etwa für die Feinstaubemission und weitere Regelungen. Ältere Öfen müssen abhängig vom Datum auf dem Typenschild innerhalb bestimmter Fristen mit Filtern nachgerüstet oder ausgetauscht werden.

    Die Energieeinsparverordnung (EnEV) untersagt ausdrücklich den Betrieb von Heizkesseln, die mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen beschickt werden und vor dem 1. Oktober 1978 eingebaut oder aufgestellt worden sind. Dies gilt seit 2015 auch für Heizkessel, die mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen beschickt werden und vor dem 1. Januar 1985 eingebaut oder aufgestellt worden sind. Kessel, die nach diesem Stichtag eingebaut oder aufgestellt werden, müssen vom Eigentümer nach 30 Jahren ausgemustert werden. Es gibt jedoch eine Reihe von Ausnahmen (§ 10 Abs. 1 EnEV).
    Abkürzung für: allgemeine Ansicht
    In den allgemeinen Bausparbedingungen sind die rechtlichen Grundlagen des Bausparvertrages zwischen Bausparkasse und Bausparer gemäß dem Bausparkassengesetz geregelt. Die Bausparkasse händigt dem Sparer bei Vertragsabschluss die ABB aus. Diese sind als Allgemeine Geschäftsbedingungen anzusehen. Sie müssen daher bestimmten gesetzlichen Anforderungen genügen und dürfen den Verbraucher nicht unangemessen benachteiligen.

    Regelungsinhalte sind insbesondere Höhe und Fälligkeit der Leistungen des Bausparers und der Bausparkasse, die Verzinsung der Bauspareinlagen und der Bauspardarlehen, Zuteilungsvoraussetzungen und Zuteilungsverfahren sowie Auszahlungsbedingungen und die Höhe der Gebühren.
    Allgemeine Geschäftsbedingungen sind vorformulierte Vertragsbedingungen, die der Verwender dieser Bedingungen dem Kunden im Geschäftsverkehr "stellen" will und die dazu bestimmt sind, in einer Vielzahl von Fällen eingesetzt zu werden. Sie unterliegen einer besonderen Inhaltskontrolle durch die Gerichte. Diese entscheiden im Rechtsstreit darüber, ob bestimmte Bedingungen den Vertragspartner unangemessen benachteiligen oder ob sie zulässig sind. Die Regelungen fanden sich früher in einem eigenen Gesetz, dem ABG-Gesetz, bis sie dann im Zuge der Schuldrechtsreform in teils veränderter Fassung in das BGB übernommen wurden. Im Geschäftsverkehr zwischen Kaufleuten gelten die Vorschriften über AGB nur eingeschränkt. Lockerer gehandhabt werden dabei insbesondere die Regeln über die Einbeziehung der AGB in den Vertrag: Gegenüber Verbrauchern werden AGB gemäß § 305 Absatz 2 BGB nur dann Vertragsbestandteil, wenn ihr Verwender seinen Vertragspartner ausdrücklich oder – sollte dies unverhältnismäßig schwierig sein – durch gut sichtbaren Aushang auf sie hingewiesen hat und er ihm die Möglichkeit verschafft, in zumutbarer Weise von ihrem Inhalt Kenntnis zu nehmen. Dies gilt unter Kaufleuten gemäß § 310 Absatz 1 BGB ausdrücklich nicht. Erforderlich ist jedoch auch unter Unternehmern eine vertragliche Einbeziehung, die entweder ausdrücklich oder stillschweigend erfolgen kann. Ein weiterer Unterschied: Verwenden Unternehmer AGB gegenüber Verbrauchern, unterliegen sie nach § 310 Absatz 3 Nr. 2 BGB auch bei einmaliger Verwendung der Inhaltskontrolle, sofern der Verbraucher durch die Vorformulierung auf ihren Inhalt keinen Einfluss nehmen konnte.

    Unter die Inhaltskontrolle fallen auch notarielle Verträge. Gerichtlicher Beurteilungsmaßstab dafür, ob eine Geschäftsbedingung den Vertragspartner, der sich ihr unterworfen hat, unangemessen benachteiligt, ist meistens das gesetzliche Leitbild. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich unabhängig davon aber auch ergeben, wenn wesentliche Rechte und Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrages ergeben, so eingeschränkt werden, dass die Erreichung des Vertragszweckes gefährdet ist.

    Beim Maklervertrag ist gesetzliches Leitbild vor allem § 652 BGB, in dem die Voraussetzungen für das Entstehen eines Provisionsanspruchs geregelt sind. Wird in Vertragsbedingungen hiervon wesentlich abgewichen, können diese im Rechtsstreit nicht durchgesetzt werden. Dies gilt z.B. für den qualifizierten Alleinauftrag, der bei einer entsprechenden Konstellation dem Makler auch dann zu einem Provisionsanspruch verhelfen würde, wenn er einen Kunden, mit dem der Vertrag geschlossen wurde, weder nachgewiesen noch mit ihm Verhandlungen geführt hat.

    Im immobilienwirtschaftlichen Geschäftsbereich haben AGB-Fragen besonders auch bei Formularmietverträgen,Verwalterverträgen, Darlehensverträgen und Bauverträgen besondere Bedeutung. Sie unterliegen also grundsätzlich der Inhaltskontrolle durch die Gerichte. Wer in seinen Allgemeinen Geschäftsbedingungen oder Formularverträgen unwirksame Bestimmungen verwendet, muss nicht nur damit rechnen, den Prozess zu verlieren (Beispiele: Hinzuziehungsklausel, Verweisungsklausel, Vorkenntnisklausel). Wie früher nach dem Gesetz über Allgemeine Geschäftsbedingungen, AGBG, kann er heute nach § 1 des Unterlassungsklagengesetzes, UklaG, auf Unterlassung und Widerruf in Anspruch genommen werden.
    Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) müssen strengen gesetzlichen Anforderungen genügen – früher nach dem AGB-Gesetz, heute nach den Vorschriften der §§ 305 ff. BGB. Unter anderem unterliegen sie der Inhaltskontrolle, das heißt sie sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders unangemessen benachteiligen. Sie werden nicht Vertragsbestandteil, wenn sie so ungewöhnlich sind, dass der Vertragspartner mit einer solchen Klausel nicht rechnen muss. Die Folge ist, dass die jeweilige Klausel unwirksam ist, der Vertrag jedoch weiterbesteht. An Stelle der unwirksamen Klausel gilt die jeweilige gesetzliche Regelung. Unklarheiten gehen zu Lasten des Verwenders.

    Im Mietrecht ist die Unterscheidung zwischen Allgemeinen Geschäftsbedingungen und individuell ausgehandelten Klauseln wichtig. Immer wieder finden sich in Mietverträgen Klauseln, die nach den Regeln der Inhaltskontrolle unwirksam wären. Hier kommt es schnell zum Streit darüber, ob unwirksame AGB oder wirksame individuelle Klauseln vorliegen.

    Als Allgemeine Geschäftsbedingungen bezeichnet man alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei (Verwender) der anderen Vertragspartei bei Abschluss eines Vertrags vorgibt. Unwesentlich ist, ob die Regelungen einen äußerlich gesonderten Vertragsteil bilden oder in die Vertragsurkunde selbst aufgenommen werden. Auch ihr Umfang, ihre Schriftart und Form sind nicht entscheidend. Nicht als Allgemeine Geschäftsbedingungen gelten Vertragsbedingungen, die zwischen den Vertragsparteien im Einzelnen ausgehandelt sind. Vor Gericht gilt die handschriftliche Einfügung einer Klausel zumindest als Indiz für eine individuell ausgehandelte Regelung, während ein nicht abgeänderter Vordruck z.B. vom Eigentümerverein grundsätzlich als AGB angesehen wird.

    "Für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert" bedeutet nach den Gerichten, dass zumindest eine Verwendung in drei Fällen beabsichtigt war (BGH, Urteil vom 27. September 2001 - VII ZR 388/00). Überholt ist dies für Verträge zwischen Unternehmern und Privatleuten. Nach § 310 BGB gelten Regelungen, die von Unternehmern gegenüber Verbrauchern verwendet werden, bereits bei einmaliger Verwendung als AGB. Dies betrifft z.B. Mietverträge von Wohnungsgesellschaften.

    Bei Gewerbemietverträgen gilt letzteres nicht, da hier kein Verbraucher geschützt werden muss. Viele der Regelungen der §§ 305 ff. BGB gelten nicht für Verträge unter Unternehmern.

    Einige Beispiele für unwirksame Klauseln:
    • "Der Mieter hat die Hausgebühren zu tragen" (unbestimmte Formulierung)
    • "Der Mieter zahlt eine Einzugskostenpauschale von ...", geregelt in der Hausordnung (überraschend, da an unüblicher Stelle geregelt, außerdem Einzugskostenpauschale unzulässig)
    • "Der Mieter hat die Wohnung besichtigt und verzichtet auf jede Mietminderung und Schadenersatzforderung" (u.a. unzulässiger Haftungsausschluss, § 309 Nr.12 b und Nr.7 BGB).
    • "Kosten, die mit dem Vertragsabschluss zusammenhängen, gehen zu Lasten des Mieters" (überraschende und unklare Klausel)
    • Beidseitiger Kündigungsverzicht für fünf Jahre (zulässig maximal vier Jahre, unangemessene Benachteiligung).
    Die Allgemeinen Technischen Vertragsbedingungen (ATV) für Bauleistungen sind ein wichtiges Regelungsthema der VOB/C (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen Teil C). Gemeint sind die in DIN 18299 ff. festgelegten technischen Vorschriften. Sie werden gleichzeitig als DIN-Normen herausgegeben und laufend aktualisiert.

    Einige Beispiele:

    • DIN 18 299 Allgemeine Regelungen für Bauarbeiten jeder Art,
    • DIN 18 300 Erdarbeiten,
    • DIN 18 301 Bohrarbeiten,
    • DIN 18 302 Brunnenbauarbeiten,
    • DIN 18 303 Verbauarbeiten.

    Die Allgemeinen Technischen Vertragsbedingungen werden mit Ausnahme der darin enthaltenen "Hinweise für das Aufstellen der Leistungsbeschreibung" Vertragsbestandteil, wenn die Geltung der VOB/B für einen Bauvertrag vereinbart wird.

    § 8a Abs. 2 der VOB/A legt fest, dass die ATV grundsätzlich unverändert zu bleiben haben. Dadurch soll die Kalkulationssicherheit der Bieter gewährleistet werden. Die ATV können allerdings von Auftraggebern, die regelmäßig Bauleistungen vergeben, für die bei ihnen allgemein gegebenen Verhältnisse durch Zusätzliche Technische Vertragsbedingungen ergänzt werden. Für die Notwendigkeiten des Einzelfalles erforderliche Ergänzungen und Änderungen sind in die Leistungsbeschreibung aufzunehmen.
    Verwaltungsvorschriften werden innerhalb einer Behördenorganisation erlassen und stellen Handlungsanweisungen für die jeweils untergeordneten Stellen dar. Allgemeine Verwaltungsvorschriften enthalten Vorgaben für verschiedene Behörden, die diesen bei der einheitlichen Auslegung von Rechtsvorschriften helfen sollen, welche oft mehrere Interpretationen zulassen. Allgemeine Verwaltungsvorschriften müssen nicht als solche betitelt sein. Sie entfalten nur indirekt Wirkungen für den einzelnen Bürger.

    Ein Beispiel für Allgemeine Verwaltungsvorschriften im Immobilienbereich ist die Allgemeine Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen gem. § 7 Abs. 4 Nr. 2 und § 32 Abs. 2 Nr. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes vom 19.03.1974 - Bundesanzeiger Nr. 58 vom 23.03.1974. Dieses Regelwerk definiert zum Beispiel, wann eine Eigentumswohnung „abgeschlossen“ ist und dementsprechend eine Abgeschlossenheitsbescheinigung nach § 7 WEG erteilt wird.
    Das Allgemeinde Eisenbahngesetz dient nach § 1 AEG "der Gewährleistung eines sicheren Betriebs der Eisenbahn und eines attraktiven Verkehrsangebotes auf der Schiene sowie der Wahrung der Interessen der Verbraucher im Eisenbahnmarkt". Das AEG soll ferner der Umsetzung von Rechtsvorschriften der Europäischen Union dienen. Es bezieht sich sowohl auf den Personenverkehr als auch auf den Güterverkehr. Ausgenommen von den gesetzlichen Regelungen sind Verkehrsdienste die in historischem Interesse oder zu touristischen Zwecken betrieben werden und damit vor allem Hobbyeisenbahnfahrer ansprechen.

    Das AEG schreibt der Eisenbahn umfangreiche Sicherungspflichten vor. Die Eisenbahnaufsicht unterliegt dem Bund in Gestalt des Eisenbahnbundesamtes und – soweit es sich um nicht bundeseigene Eisenbahnen handelt – dem räumlich zuständigen Bundesland. Jeder Bau oder jede Änderung von Betriebsanlagen einer Eisenbahn oder einer Magnetschwebebahn bedarf der vorherigen Entscheidung der Planfeststellungsbehörde.

    Vom Eisenbahnbundesamt wurde 2001 auch das Planfeststellungsverfahren zu „Stuttgart 21“ initiiert. Das Eisenbahnnetz hat in Deutschland eine große immobilienwirtschaftliche Bedeutung. Durch verkehrsmäßige Erschließungen von Gebieten, aber auch durch die Stilllegung von Eisenbahnverkehrsverbindungen können regionale Gebiete auf- oder abgewertet werden, was sich in den Immobilienpreisen niederschlägt.
    Das am 18. August 2006 in Kraft getretene Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG) setzt vier europarechtliche Richtlinien in deutsches Recht um.

    Es zielt darauf ab, Benachteiligungen aus Gründen der Rasse, ethnischen Herkunft, des Geschlechts, der Religion oder Weltanschauung, des Alters, einer Behinderung oder der sexuellen Identität zu beseitigen oder ganz zu verhindern. Grundsätzlich ist nach diesem Gesetz die Ungleichbehandlung aus den genannten Motiven untersagt. Wenn ein sachlicher Grund vorliegt, ist jedoch eine Verletzung des Benachteiligungsgebots ausnahmsweise zulässig. Solche Gründe können z. B. die Vermeidung von Gefahren oder das Bedürfnis nach Schutz der Intimsphäre sein.

    Das AGG behandelt den Zugang zu:
    • Beschäftigung und Beruf
    • Waren und Dienstleistungen (einschließlich Wohnraum).
    Es findet keine Anwendung bei:
    • Familien- oder Erbrecht
    • Vertragsbeziehungen, bei denen ein besonderes Nähe- oder Vertrauensverhältnis der Vertragspartner oder ihrer Angehörigen entsteht.
      Z. B. Mieter und Vermieter beziehungsweise deren Angehörige nutzen Wohnräume auf dem gleichen Grundstück beziehungsweise im gleichen Haus.
    Eine Benachteiligung aus Gründen der Rasse oder wegen der ethnischen Herkunft, wegen des Geschlechts, der Religion, einer Behinderung, des Alters oder der sexuellen Identität ist bei der Begründung, Durchführung und Beendigung zivilrechtlicher Schuldverhältnisse unzulässig, wenn es sich um sogenannte "Massengeschäfte" handelt. Dies sind Geschäfte, die "typischerweise ohne Ansehen der Person zu vergleichbaren Bedingungen in einer Vielzahl von Fällen zustande kommen" oder bei denen die betreffende Person nach der Art des Vertragsverhältnisses von nachrangiger Bedeutung ist und derartige Verträge in einer Vielzahl von Fällen zu vergleichbaren Bedingungen zustande kommen.

    Das Anbieten einer Vielzahl von Wohnungen ist ein Massengeschäft. Unter einer Vielzahl von Wohnungen versteht man in der Regel über 50.

    Bei der Vermietung von Wohnraum darf jedoch auch bei Nicht-Massengeschäften keine Benachteiligung aus Gründen der Rasse oder wegen der ethnischen Herkunft stattfinden (§ 19 Abs. 2 AGG). Das bedeutet: Vermietet ein Eigentümer z. B. nur ein oder zwei Wohnungen, darf keine Diskriminierung aus den genannten zwei Gründen stattfinden. Bei einer Vermietung von über 50 Wohnungen ist der gesamte Katalog von Diskriminierungsgründen zu vermeiden.

    Bei der Vermietung von Wohnraum erlaubt das AGG andererseits ausdrücklich, Mietinteressenten unterschiedlich zu behandeln, um die Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen, ausgewogener Siedlungsstrukturen und ausgeglichener wirtschaftlicher, sozialer und kultureller Verhältnisse zu gewährleisten. Unter diesen Gesichtspunkten ist also im Einzelfall ausnahmsweise eine Ungleichbehandlung zulässig.

    Einige Jahre nach Einführung des AGG hat sich gezeigt, dass die zunächst befürchtete Klagewelle im Mietrecht ausgeblieben ist. Grund ist unter anderem, dass der Kläger meist erhebliche Schwierigkeiten haben wird, eine Diskriminierung zu beweisen. Gerichtsurteile zum Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetz beziehen sich häufig auf den Bereich des Arbeitsrechts.

    Bekannt geworden ist ein Fall, der vor dem Oberlandesgericht Köln zur Verhandlung kam. Hier hatte eine vom Hausverwalter mit der Durchführung von Wohnungsbesichtigungen betraute Hausmeisterin ein Interessentenpaar mit der Begründung abgewiesen: „Die Wohnung wird nicht an Neger ... äh, Schwarzafrikaner und Türken vermietet.“ Die Mietinteressenten verklagten daraufhin den Hausverwalter auf Schadenersatz und Schmerzensgeld, was ihnen vor Gericht in vollem Umfang zugesprochen wurde. Im Einzelnen hatte der Hausverwalter an das Paar 56 Euro Fahrtkostenersatz und je 2.500 Euro Schmerzensgeld zu zahlen. Als besonders abwertend sah das Gericht hier die Bezeichnung als „Neger“ an. Den Interessenten sei allein aufgrund ihrer Hautfarbe die Mietwohnung verweigert worden. Der Hausverwalter musste in vollem Umfang für die Handlungen und Äußerungen der Hausmeisterin haften, da diese als seine Verrichtungsgehilfin auftrat (OLG Köln, Urteil vom 19.1.2010, Az. 24 U 51/09).

    Das Amtsgericht Köln gestand einem gleichgeschlechtlichen Paar einen Schadenersatz von 1.500 Euro zu, weil es beim dem Versuch diskriminiert worden sei, via Internet eine Villa für seine Hochzeitsfeier anzumieten. Das homosexuelle Paar hatte sich zunächst unverbindlich erkundigt und Terminangebote erhalten. Die ansonsten vom Vermieter selbst bewohnte Villa sollte für drei Tage vermietet werden, Brautpaare erhielten üblicherweise das Schlafzimmer des Vermieters als „Hochzeitszimmer mit Bad“ zur Verfügung. Als dem Vermieter bekannt wurde, dass es um ein gleichgeschlechtliches Paar ging, das die Eingehung der eingetragenen Lebenspartnerschaft feiern wollte, hatte er abgesagt – mit Verweis auf seine konservative Mutter, die die eigentliche Hauseigentümerin sei. Das Gericht sah hier eine Diskriminierung von gleichgeschlechtlichen gegenüber getrenntgeschlechtlichen Paaren. Dass die Söhne und die Mutter des Vermieters während der Feier auf dem Grundstück verbleiben und das Hochzeitspaar das Schlafzimmer des Vermieters erhalten sollte, seien keine sachlichen Gründe für eine Ungleichbehandlung (AG Köln, Urteil vom 17.06.2014, Az. 147 C 68/14).

    Vor dem Amtsgericht Berlin-Kreuzberg wurde ein Fall verhandelt, in dem der Käufer eines Mehrfamilienhauses zunächst allen Mietern die Miete erhöht hatte. Daraufhin kündigten viele. Dann erhöhte der Vermieter in einem weiteren Schritt die Miete gegenüber den verbliebenen Mietern noch einmal, allerdings nur soweit diese aus der Türkei oder dem arabischen Raum stammten und nicht gegenüber anderen. Die späteren Kläger stammten aus der Türkei. Sie kündigten nun auch. Allerdings wurde ihre neue Wohnung erst nach dem Ende ihres alten Mietvertrages bezugsfertig. Der Vermieter weigerte sich, ihnen eine Räumungsfrist zu gewähren, obwohl er dies bei Mietern anderer Herkunft getan hatte. Das Gericht gestand den Mietern hier eine Entschädigung in Höhe von 15.000 Euro pro Person (also insgesamt 30.000 Euro) zu. Der Vermieter habe gegen das Verbot der Benachteiligung wegen der ethnischen Herkunft verstoßen und dieses Verhalten auch nach einem schriftlichen Hinweis auf die Antidiskriminierungsvorschriften fortgesetzt (Urteil vom 19.12.2014, Az. 25 C 357/14).
    Das Allgemeine Städtebaurecht ist ein Gliederungsabschnitt des Baugesetzbuches (BauGB). Die anderen drei Abschnitte sind „Besonderes Städtebaurecht“, „Sonstige Vorschriften“ und „Überleitungs- und Schlussvorschriften“. Das Allgemeine Städtebaurecht findet sich in den §§ 1 bis 135c BauGB.

    Das Allgemeine Städtebaurecht regelt unter anderem die Bauleitplanung, also die Aufstellung von Bauleitplänen und deren Umsetzung. Bauleitpläne sind Flächennutzungspläne und Bebauungspläne. Mit deren Hilfe wird die städtebauliche Entwicklung in geordnete Bahnen gelenkt. Der Umsetzung der Bauleitplanung dient die Bodenordnung. Die diesbezüglichen Regelungen betreffen unter anderem die Umlegung von Grundstücken. Dabei wird der Zuschnitt von Grundstücken der für dieses Gebiet geplanten Bebauung angepasst; für die Eigentümer gibt es Entschädigungsregelungen. Auch das Instrument der Enteignung dient der Umsetzung gemeindlicher Planungen. Es kann z.B. zum Einsatz kommen, wenn ein Immobilieneigentümer sein Gebäude leer stehen und verfallen lässt, obwohl er durch eine kommunale Satzung zur Erhaltung verpflichtet wäre. Auch bei Enteignungen sind Entschädigungen vorgesehen.

    Ein weiterer Bereich des Allgemeinen Städtebaurechtes ist die Erschließung, also der Anschluss von Grundstücken an das öffentliche Straßen- und Wegenetz, die Installation einer Straßenbeleuchtung, der Anschluss des Grundstücks an Ver- und Entsorgungsleitungen. Die Erschließung ist Aufgabe der Gemeinde, welche jedoch von den Grundeigentümern Erschließungsbeiträge zur Finanzierung der Maßnahmen einfordern kann.

    Zum Allgemeinen Städtebaurecht gehört im Übrigen auch der Naturschutz: Es werden Erhaltungsmaßnahmen festgelegt und Regelungen zu Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen getroffen. Seit 2004 ist in § 2 Abs. 4 BauGB für alle Bauleitpläne eine strategische Umweltprüfung oder auch Plan-UP vorgeschrieben.
    Allgemeine Wohngebiete sind von den vier Wohngebietsarten, die die Baunutzungsverordnung (BauNVO) beschreibt, das am häufigsten festgesetzte Wohngebiet. Sie haben nicht den strengen Wohncharakter des reinen Wohngebietes, denn sie dienen nur "vorwiegend" dem Wohnen. Was im allgemeinen Wohngebiet an Bauvorhaben zulässig bzw. ausnahmsweise zulässig ist, ergibt sich aus § 4 BauNVO. Das typische Profil des allgemeinen Wohngebietes ist geprägt durch Wohngebäude, Läden, Gastwirtschaften und nicht störende Handwerksbetriebe. Außerdem können Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke errichtet werden. Zu den im Ausnahmekatalog stehenden möglichen Vorhaben zählen Betriebe des Beherbergungsgewerbes (ohne Größenbegrenzung), nicht störende Gewerbebetriebe, Verwaltungsgebäude, Gärtnereien und auch Tankstellen.

    Garagen sind nur für den durch die zugelassene Nutzung verursachten Bedarf zulässig. Beurteilungsprobleme bei allgemeinen Wohngebieten ergeben sich oft, wenn festgestellt werden soll, welcher Gewerbebetrieb nicht störend ist bzw. ab wann von einem störenden Gewerbebetrieb auszugehen ist. Als Immissionsrichtwerte gelten tagsüber 55 Dezibel und nachts 40 Dezibel. Störungsquellen sind aber nicht nur Lärmimmissionen, sondern auch Beeinträchtigungen durch Geruchsimmissionen z.B. von an das allgemeine Wohngebiet angrenzenden landwirtschaftlichen Nutzungen.

    Welches Maß an baulicher Nutzung in einem allgemeinen Wohngebiet zulässig ist, kann durch eine Reihe von Vorgaben im Flächennutzungsplan und im Bebauungsplan geregelt werden. Näheres regelt § 16 der BauNVO. Werden im Bebauungsplan dazu Vorgaben gemacht, müssen mindestens vorgegeben werden:
    • die Grundflächenzahl oder die Größe der Grundflächen der baulichen Anlagen,
    • die Zahl der Vollgeschosse oder die Höhe baulicher Anlagen, wenn ohne ihre Festsetzung öffentliche Belange, insbesondere das Orts- und Landschaftsbild, beeinträchtigt werden können.
    Abkürzung für: allgemeine Meinung
    Unter Allokation bezeichnet man in der Volkswirtschaftslehre das Phänomen des ständigen Wechsels knapper Ressourcen von Produktionen mit abnehmender zu Produktionen mit zunehmender Produktivität beziehungsweise Rentabilität. Hiervon abgeleitet wird in der Immobilienwirtschaft das Anlageverhalten bezeichnet, das zur höchstmöglichen Ergiebigkeit der Gesamtanlage führt. Dabei steht eine gezielte Streuung des Immobilienbesitzes nach Entwicklungschancen im Vordergrund.
    Abkürzung für: Alternative
    Unter Altablagerungen versteht man nach § 2 Abs. 5 Nr. 1 Bundesbodenschutzgesetz stillgelegte Abfallbeseitigungsanlagen und sonstige Grundstücke, auf denen Abfälle behandelt, gelagert oder abgelagert worden sind.

    Darunter fallen z.B. ehemalige Mülldeponien, aber auch Flächen, auf denen z.B. privater Bauschutt mit zweifelhaften Inhalten illegal entsorgt wurde.
    Ein wichtiges Kriterium für die Einstufung als Altablagerung ist, dass auf dem Grundstück keine aktive Müllablagerung mehr stattfindet.

    Sobald durch Altablagerungen schädliche Bodenveränderungen verursacht werden oder Gefahren für den Einzelnen oder die Allgemeinheit entstehen, werden sie als Altlasten eingestuft. Im Bundesbodenschutzgesetz finden sich Regelungen zur Einschätzung der Gefahr und zum Umgang damit.
    Zwischen Alt- und Neubau wird in vielen Rechtsgebieten unterschieden. Sie sind aber allgemeingültig an keiner Stelle genau definiert. Es handelt sich vielmehr um ein Unterscheidungsmerkmal, welches vorwiegend wohnungswirtschaftlich und steuerlich von Bedeutung ist. Je nach Art der Vorschrift sind die Abgrenzungen unterschiedlich:

    1. Wohnungswirtschaft

    Alle Wohnungen, die nach dem 20.06.1948 (Tag der Einführung der Deutschen Mark) bezugsfertig geworden sind, gelten im Sinne der Neubaumietenverordnung im Rahmen des preisgebundenen Wohnungsbaus als Neubauten. Im Umkehrschluss ergibt sich daraus, dass die vorher fertiggestellten Wohnungen dem Altbau zuzuordnen sind.

    2. Steuerrecht – Begriff der Fertigstellung

    Bei der steuerlichen Unterscheidung zwischen Alt- und Neubau kommt es in der Regel auf den Zeitpunkt der Fertigstellung an. Ein Objekt gilt als fertiggestellt, wenn alle wesentlichen Arbeiten ausgeführt worden sind und die Wohnung bewohnbar ist. Ob es bereits durch die Baubehörde abgenommen wurde, ist steuerlich unbedeutend. Zieht der Eigentümer bereits in das Haus ein, bevor alle wichtigen Arbeiten abgeschlossen sind, so gilt das Objekt als nicht fertiggestellt. Solche wichtigen Arbeiten sind zum Beispiel der Einbau von Türen oder Fenstern, sanitären Einrichtungen oder der Anschluss an die Versorgungsleitungen. Es muss die Möglichkeit zum Anschluss einer Küche bestehen. Geringfügige Restarbeiten schließen die Bezugsfertigkeit nicht aus. Auch ist für die steuerliche Fertigstellung nicht die endgültige Gesamtfertigstellung (einschließlich Außenanlagen) maßgeblich.

    2.1. Selbstgenutzte Immobilien

    Eine Immobilie galt im Sinne des Eigenheimzulagengesetzes als Neubau, wenn sie spätestens bis zum Ende des zweiten auf das Jahr der Fertigstellung folgenden Jahres angeschafft worden ist. Bei Anschaffung eines Objektes im Jahr 2004 muss für einen Neubau die Fertigstellung somit im Jahr 2002, 2003 oder 2004 erfolgt sein. Ob ein Objekt schon einmal bezogen (= gebraucht) war, war für die Abgrenzung Altbau/Neubau hier unerheblich. Mit Abschaffung des Eigenheimzulagengesetzes ab 01.01.2006 ist diese Unterscheidung irrelevant geworden.

    2.2. Vermietungsobjekte

    Die Abgrenzung zwischen Alt- und Neubau ist für die Art und Höhe der Abschreibung von Bedeutung. Die attraktiveren Abschreibungen, wie degressive AfA oder erhöhte AfA, konnte bislang der Eigentümer nur für einen steuerlichen Neubau beanspruchen. Ein solcher liegt vor, wenn die Immobilie im Jahr der Fertigstellung angeschafft wird. Ein beispielsweise im Jahr 2001 fertiggestelltes Objekt gilt somit nur dann als Neubau, wenn dieses auch im selben Jahr vom Verkäufer (zum Beispiel einem Bauträger) an den Käufer übergeben worden ist. Wird eine bautechnisch neue Immobilie erst im Folgejahr der Fertigstellung angeschafft, dann liegt ein steuerlicher Altbau vor. Bei erheblichen Sanierungen kann auch bei einer Altimmobilie ausnahmsweise ein steuerlicher Neubau vorliegen, wenn im Zuge der Baumaßnahmen auch die wesentliche Substanz, wie die tragenden Gebäudeteile, erneuert worden ist.

    Eine stichtagsbezogene Altersunterscheidung ergibt sich bei der normalen AfA, wo zwischen Fertigstellungszeiträumen vor dem 01.01.1925 (2,5 Prozent AfA) und solchen nach dem 31.12.1924 (zwei Prozent AfA) unterschieden wird.

    Altbaumietenverordnungen legten früher eine Mietpreisbindung für Altbauten fest. Sie galten für Gebäude, die vor dem 28.6.1948 fertig gestellt worden waren und beruhten auf dem Modell der Brutto- oder Inklusivmiete, die die Betriebskosten mit einschloss. Altbaumietenverordnungen legten ferner der Wohnflächenberechnung andere als die heute üblichen Maßstäbe zugrunde. Bekanntes Beispiel ist die Berliner Altbaumietenverordnung, die mit Wirkung zum 1.1.1988 aufgehoben wurde.
    Darunter wird meist eine umfassende Erneuerung bestehender Gebäude verstanden. Eines der Hauptziele der Altbaumodernisierung ist die energetische Sanierung, d.h. die Verbesserung der Energiebilanz des Objektes. Durch Wärmedämmung der Fassade und des Daches sowie Einbau einer zeitgemäßen Heizanlage und moderner Fenster lassen sich die Kosten für den Energieverbrauch um bis zu 65% verringern.

    Die umfassende Modernisierung eines Altbaus sollte mit der Wärmedämmung der Fassade beginnen. So kann z.B. eine Außendämmung installiert werden, vor die Verblendmauerwerk gesetzt wird. Weniger aufwändig, aber auch weniger effektiv ist eine Innendämmung der Wände.

    Als nächster Schritt ist das Dach zu dämmen. Erhebliche Energieeinsparungen versprechen Wärmeschutzfenster. Das Entweichen von Wärme nach unten wird durch eine Dämmung der Kellerdecke erreicht. Eine moderne Heizanlage rundet das Energiesparprogramm ab.

    Bei vielen älteren Häusern ist die Feuchtigkeitsisolierung des Kellers im Laufe der Zeit schadhaft geworden. Hier empfiehlt sich eine Prüfung, ob von außen eine neue Isolierschicht aufgetragen werden muss. Alternativen sind auch hier Innendämmungen oder das Einspritzen von Isoliermaterial in das Mauerwerk.

    Berücksichtigt werden sollte auch die Erneuerung des elektrischen Systems. In vielen Altbauten finden sich noch Elektrokabel, die modernen Verhältnissen nicht angepasst sind. Folge sind herausgesprungene Sicherungen bei Einschalten mehrerer Elektro-Großgeräte. Wenn alte Leitungen dauerhaft überlastet werden (z.B. durch Hintereinanderhängen mehrerer Mehrfachsteckdosen) besteht Brandgefahr.

    Nicht vergessen werden sollten auch die Rohrleitungen. Sind Abflussrohre schadhaft, sind noch alte Wasserrohre aus Blei verbaut?

    Bei der Altbaumodernisierung helfen spezialisierte Fachbetriebe. Eine qualifizierte Planung des Gesamtprojektes durch einen Fachmann kann Kosten sparen (z.B. Verwendung eines Baugerüstes für mehrere Modernisierungsbereiche). Vor dem Kauf eines zu modernisierenden Altbauobjektes kann ein unabhängiger Bausachverständiger den Umfang der notwendigen Arbeiten ermitteln. Die KfW bietet Förderprogramme an, die Eigentümern von Altbauten beim Modernisieren finanziell unter die Arme greifen können.

    Weitere Infos: www.kfw-foerderbank.de

    Bauherren sollten ferner prüfen, ob ein Einsatz regenerativer Energieträger in Betracht kommt. So kann eine solarthermische Anlage in unseren Breiten 60 Prozent des Jahresbedarfs an Trinkwarmwasser für ein Einfamilienhaus erwärmen. Auch Strom kann über Solarzellen erzeugt werden. Verschiedene Heizkonzepte verbinden konventionelle und neuartige Heizmethoden miteinander und helfen Energie sparen – unter Umständen kann auch ins öffentliche Netz eingespeister Strom dazu beitragen, die neue Heizanlage mit zu finanzieren. Auch in diesem Bereich gibt es Fördermittel von der KfW sowie von Bundesländern und Gemeinden.

    Bei der Altbaumodernisierung müssen u.a. die folgenden gesetzlichen Regelungen beachtet werden:

    • Denkmalschutzgesetz
    • Energieeinsparverordnung (EnEV)
    • Baugesetzbuch (BauGB)
    • 1. Bundesimmissionsschutzverordnung (Heizanlage)
    • Landesbauordnung
    • örtliche Bebauungspläne der Gemeinden
    Den speziellen Wohnbedürfnissen alter Menschen sollen Empfehlungen gerecht werden, die unter dem Schlagwort des altengerechten Wohnens vom Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen zusammengestellt worden sind. Sie gehen von einer mit zunehmendem Alter einhergehenden Einschränkung der Bewegungsfähigkeit der älter werdenden Menschen aus. Die Empfehlungen beziehen sich vor allem auf Ausstattungsnotwendigkeiten im Sanitärbereich (Bad, WC, Dusche), in den Küchen und Schlafzimmern, sowie innerhalb des Gebäudes auf Zugänge und Treppen. Mit Hilfe entsprechender Wohnkonzepte soll älteren Menschen eine möglichst lange Zeit ein selbständiges, unabhängiges Wohnen in vertrauter Umgebung ermöglicht werden.

    Viele Menschen stehen mit zunehmendem Alter vor der Frage, ob sie ihre bisherige Wohnung behalten und ggf. durch bauliche Änderungen anpassen sollen, oder ob ein Umzug in ein bereits von vornherein altersgerecht konzipiertes Wohnobjekt erforderlich ist. Die genannten Empfehlungen können bei dieser Entscheidung helfen. Bei Konzepten des so genannten "Betreuten Wohnens" ist zu beachten, dass dieser Begriff nicht gesetzlich geschützt ist. Hier sollte also vom Bewohner besonderer Wert darauf gelegt werden, dass auch tatsächlich alle Ausstattungsnotwendigkeiten beachtet wurden und dass gegebenenfalls eine ständige medizinische Versorgung im Haus möglich ist.
    Altenheim oder Altersheim steht in der Umgangssprache für eine Einrichtung, die die Unterbringung von alten Menschen mit Betreuung und Pflege verbindet. In der Praxis gibt es wenige "Altenheime" die nur dem Wohnen dienen und keine Pflegemöglichkeit bieten. Oft wird von Betreibern versucht, den negativen Klang der Bezeichnung "Altenheim" durch die Verwendung von Bezeichnungen wie "Seniorenheim" zu vermeiden.

    Träger können sowohl Gemeinde- oder Kreisverwaltungen wie auch die Kirche, gemeinnützige Organisationen oder kommerzielle Betreiber sein. In Deutschland, Österreich und der Schweiz existieren gesetzliche Regelungen über die Finanzierung der Kosten für Einrichtungen der Altenhilfe.

    Aufgrund dieser Regelungen werden behördlicherseits Vergütungssätze pro Tag und Bewohner festgesetzt, die die Kosten für Unterbringung, Betreuung, Essen und Trinken sowie Pflege einschließen. Bezahlt wird diese Vergütung vom Bewohner mit Hilfe seiner Pflegeversicherung bzw. seiner Rentenbezüge.

    Zwischen Bewohnern und Heimträger wird ein Heimvertrag geschlossen, der im Einzelnen Leistungen, Vergütungsbeträge und Rechte und Pflichten der Beteiligten regelt.

    Bedarf ein Heimbewohner der Pflege, wird durch den Medizinischen Dienst der Krankenkassen sein Pflegebedarf festgesetzt. Seit der Pflegereform vom Januar 2017 wird der Betreffende nicht mehr einer Pflegestufe zugeordnet. Es gibt stattdessen fünf Pflegegrade. Geistige und körperliche Beeinträchtigungen werden gleich behandelt, Maßstab für den Pflegegrad ist, inwieweit der Betreffende sich noch selbst versorgen kann. Die Kosten der Pflege steigen abhängig davon, wieviel fremde Hilfe erforderlich ist.

    Die gesetzlichen Anforderungen an Altenheime regelte lange Zeit bundeseinheitlich das Heimgesetz (HeimG). Es schrieb unter anderem regelmäßige Überprüfungen durch die kommunale Heimaufsicht vor und ermöglichte eine Mitbestimmung der Bewohner. Im Rahmen der Föderalismusreform von 2007 wurde die Verantwortung für den öffentlich-rechtlichen Teil der Regelungen des Heimgesetzes den Bundesländern übertragen, welche dann in den vergangenen Jahren nach und nach eigene, nicht einheitliche Vorschriften mit unterschiedlichen Bezeichnungen entwickelt haben. Bis zu deren Inkrafttreten war das Heimgesetz anzuwenden.

    Nicht jede Wohneinrichtung für Senioren unterliegt allerdings den Nachfolgeregelungen des Heimgesetzes und damit der kommunalen Heimaufsicht. In der Regel gelten diese Vorschriften dann, wenn die Einrichtung außer Wohnraum auch Betreuung und Verpflegung bereitstellt, unabhängig von der Anzahl der Bewohner existiert und entgeltlich betrieben wird. Nicht anwendbar sind sie meist bei Einrichtungen, bei denen der Wohnraum schlicht vermietet wird und der Vermieter Serviceverträge für Verpflegung und Pflege mit externen Dienstleistern abschließt. Für diese Konstruktion wird oft der Begriff "Service-Wohnen" verwendet. Auch Einrichtungen für "Betreutes Wohnen" gelten in der Regel nicht als Heim im Sinne dieser Regelungen. Im Zweifel kann die zuständige Heimaufsicht bei Gemeinde oder Kreis Auskunft darüber geben, ob die Einrichtung ihrer Kontrolle unterliegt.

    Der Heimvertrag zwischen Bewohner und Altenheim war bis September 2009 ebenfalls im Heimgesetz geregelt. Seit 01.10.2009 ist für den Heimvertrag das Wohn- und Betreuungsvertragsgesetz einschlägig. Die Neuregelung soll den Verbraucherschutz verbessern; sie gibt den Bewohnern mehr Rechte. Der Betreiber darf jetzt nur noch aus wichtigen Gründen den Vertrag kündigen.

    Auch für typische Formen des "Betreuten Wohnens" gilt nun ebenfalls das Wohn- und Betreuungsvertragsgesetz. Ausreichend ist, dass sich der Betreiber zum Vorhalten von Pflege- oder Betreuungsleistungen verpflichtet. Zu beachten ist jedoch, dass der Begriff "Betreutes Wohnen" nach wie vor nicht gesetzlich definiert ist. Konstruktionen, bei denen der Anbieter lediglich den Wohnraum zur Verfügung stellt, Serviceeinrichtungen wie Notrufsystem und hauswirtschaftliche Unterstützung anbietet, Pflegeleistungen aber nur vermittelt, werden auch vom Wohn- und Betreuungsvertragsgesetz nicht erfasst.

    Wichtige bauliche Anforderungen an Altenheime enthält die bundesweit wirksame Heim-Mindestbauverordnung (HeimMindBauVO). Hier werden unter anderem Flure ohne Stufen, Handläufe für Treppen, rutschfeste Fußböden und leicht zugängliche Lichtschalter vorgeschrieben.

    Weitere für Altenheime relevante Rechtsvorschriften:

    • Heim-Mindestpersonalverordnung: Danach muss mindestens die Hälfte des Personals aus ausgebildeten Pflegefachkräften bestehen.
    • Altenpflegegesetz: Ausbildung, Erlaubnis und Berufsausübung für Altenpfleger.
    • Neuntes Sozialgesetzbuch (SGB IX): Rehabilitation und Teilhabe behinderter Menschen
    Der Altenheimvertrag ist seit 01.10.2009 nicht mehr im Heimgesetz, sondern im Wohn- und Betreuungsvertragsgesetz (WBVG) geregelt. Das Heimgesetz enthält weiterhin die übrigen Regelungen über Heime (z. B. Mitbestimmung der Bewohner, behördliche Heimaufsicht). Allerdings hat es mittlerweile an Bedeutung verloren, da die Zuständigkeit für den öffentlich-rechtlichen Teil der Heimgesetzgebung – etwa die Heimaufsicht – 2007 auf die Bundesländer übergegangen ist. Nach und nach haben diese in den darauf folgenden Jahren eigene Vorschriften eingeführt, die nicht einheitlich sind, unterschiedliche Bezeichnungen tragen und das Heimgesetz ablösen.

    Der Heimvertrag wird zwischen dem Träger eines Heimes und dem neuen Bewohner abgeschlossen und regelt sowohl das Wohnen im Heim als auch die Betreuung beziehungsweise Pflegeleistungen. Für den Vertrag ist die Schriftform vorgeschrieben. Es sind also eigenhändige Unterschriften erforderlich, ein Vertragsabschluss in elektronischer Form (E-Mail) kann nicht erfolgen. Der Vertrag muss Rechte und Pflichten des Trägers und das vom Bewohner zu zahlende Entgelt regeln. Nach dem Gesetz muss das Entgelt im Vergleich zu den Leistungen angemessen sein und für alle Bewohner nach den gleichen Grundsätzen ermittelt werden.

    Bewohner haben das Recht, sich bei der zuständigen Behörde (Heimaufsicht der Gemeinde) beraten zu lassen oder sich über mangelhafte Leistungen zu beschweren.

    Das Gesetz schreibt vor, dass bei erheblichen Mängeln der vertraglichen Leistungen des Heimes die Bewohner neben zivilrechtlichen Ansprüchen auch eine Kürzung des Heimentgelts für bis zu sechs Monate rückwirkend verlangen können.

    Nach § 8 WBVG müssen die vertraglichen Leistungen vom Träger soweit möglich an einen erhöhten oder verringerten Betreuungsbedarf des Bewohners angepasst werden. Der Bewohner kann die Anpassung auch nur zum Teil in Anspruch nehmen. Eine entsprechende Änderung des Entgeltes kann verlangt werden. Der Träger darf auch – in angemessenem Rahmen – eine Erhöhung des Entgelts fordern, weil sich die Berechnungsgrundlage verändert hat und die Erhöhung für das Heim betriebsnotwendig ist (§ 9 WBVG).

    Nach einem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts endet der Heimvertrag mit dem Sterbetag des Heimbewohners, wenn dieser stationäre Leistungen der sozialen Pflegeversicherung bezieht. Die nach dem WBVG grundsätzlich bestehende Möglichkeit, die Vertragsdauer über den Tod hinaus zu verlängern, würde durch das Pflegeversicherungsrecht blockiert. Mögliche Leerstandszeiten seien schon bei der Bemessung der Pflegesätze berücksichtigt worden; der Betreiber könne hier keine zusätzliche Vergütung fordern (Urteil vom 02.06.2010, Az. 8 C 24.09).
    Für den Altenheimvertrag ist seit 01.10.2009 nicht mehr das Heimgesetz, sondern das Wohn- und Betreuungsvertragsgesetz (WBVG) maßgeblich. Altenheimverträge werden nach § 4 WBVG auf unbestimmte Zeit geschlossen; wenn dies im Interesse des neuen Bewohners liegt, ist auch eine befristete Aufnahme möglich.

    Kündigung durch Bewohner

    Vom Bewohner kann der Heimvertrag spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats für den Ablauf desselben Monats schriftlich gekündigt werden. Abweichend davon kann die Kündigung bei Erhöhung des Heimentgelts jederzeit für den Zeitpunkt stattfinden, zu dem die Erhöhung wirksam werden soll. Die außerordentliche fristlose Kündigung des Heimvertrages ist möglich, wenn dem Bewohner die Fortsetzung bis Ablauf der Kündigungsfrist unzumutbar ist. Falls der Betreiber die zur Kündigung führenden Zustände zu vertreten hat, muss er für den Bewohner eine anderweitige angemessene Unterkunft und Betreuung nachweisen und in gewissem Umfang auch die Umzugskosten ersetzen. Nach Vertragsanschluss hat der Bewohner innerhalb von zwei Wochen ein besonderes Kündigungsrecht, bei dem er keine Frist einhalten muss. Bekommt er erst nach Beginn des Vertragsverhältnisses eine Ausfertigung des Vertrages in die Hand, kann er noch bis zum Ablauf von zwei Wochen nach der Aushändigung kündigen.

    Kündigung durch den Träger

    Der Träger kann den Heimvertrag nur aus wichtigem Grund kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn
    • der Unternehmer den Betrieb einstellt, wesentlich einschränkt oder in seiner Art verändert und die Fortsetzung des Vertrags für den Unternehmer eine unzumutbare Härte bedeuten würde,
    • der Unternehmer eine fachgerechte Pflege- oder Betreuungsleistung nicht erbringen kann, weil
      • der Verbraucher eine vom Unternehmer angebotene Anpassung der Leistungen nicht annimmt oder
      • der Unternehmer eine Anpassung der Leistungen aufgrund eines gesetzlich vorgesehenen Leistungsausschlusses nicht anbietet und dem Unternehmer deshalb ein Festhalten an dem Vertrag nicht zumutbar ist,
    • der Verbraucher seine vertraglichen Pflichten schuldhaft so grob verletzt, dass dem Unternehmer die Fortsetzung des Vertrags nicht mehr zugemutet werden kann, oder
    • der Verbraucher
      • für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung des Entgelts oder eines Teils des Entgelts, der das Entgelt für einen Monat übersteigt, im Verzug ist oder
      • in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung des Entgelts in Höhe eines Betrags in Verzug gekommen ist, der das Entgelt für zwei Monate erreicht.

      Eine Kündigung des Vertrages zum Zwecke der Erhöhung des Entgelts ist ausgeschlossen.

      Die Kündigung durch den Träger muss begründet werden und schriftlich erfolgen. Wegen ausstehender Zahlungen darf nur gekündigt werden, wenn zuvor eine Abmahnung mit angemessener Zahlungsfrist erfolgt und diese erfolglos verstrichen ist.

      Ein gerichtliches Räumungsurteil gegen einen Bewohner, der als Pflegefall im Heim nicht mehr ausreichend versorgt werden kann, kann nach der Rechtsprechung erst erfolgen, wenn das Gericht den Nachweis einer angemessenen anderen Betreuungseinrichtung durch den Heimträger nachgeprüft hat (BGH, Az. III ZR 205/03, Urteil vom 28.10.2004).

      Der Heimvertrag endet mit dem Tod der Bewohnerin oder des Bewohners. Etwaige vertragliche Absprachen über den Umgang mit Nachlassgegenständen des Bewohners in seinen Wohnräumen bleiben jedoch wirksam. Nach dem WBVG darf eine Fortgeltung des Vertrags bezüglich der Entgeltbestandteile für Wohnraum und Investitionskosten für maximal zwei Wochen nach dem Sterbetag vertraglich vereinbart werden. Für diesen Zeitraum allerdings verringert sich das Entgelt um den Wert der vom Heimträger ersparten Aufwendungen.

      Allerdings gilt nach einem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts, dass Heimverträge mit Bewohnern, die stationäre Leistungen der sozialen Pflegeversicherung erhalten, immer mit dem Sterbetag des Bewohners enden. Eine vertragliche Verlängerung ist hier nicht möglich, entsprechende Vertragsklauseln sind unwirksam. Begründet wurde diese Entscheidung damit, dass die entsprechende Regelung im Pflegeversicherungsrecht dem WBVG vorgeht. Im Rahmen der Verhandlungen der Pflegesätze seien mögliche Leerstandszeiten der Heimzimmer bzw. Betten bereits berücksichtigt worden, so dass auch unter Kostengesichtspunkten kein Grund für eine Vertragsverlängerung zugunsten des Betreibers vorliege (BVerwG, Urteil vom 2.6.2010, Az. 8 C 24.09).
    Das Altenteilsrecht bezieht sich auf dinglich gesicherte Nutzungen sowie Sach- und Dienstleistungen aus oder auf einem Grundstück. Zweck des Altenteils ist die leibliche und persönliche Versorgung des Berechtigten im Zusammenhang mit der Übertragung eines in der Regel landwirtschaftlichen Anwesens im Wege der vorweggenommenen Erbfolge. Die Versorgungs- und Pflegeverpflichtung sowie die Einräumung des Wohnungsrechts als Gegenleistung für die Übertragung des Hofes wird als "Leibgeding" bezeichnet. Die dingliche Absicherung erfolgt auf dem übertragenen Anwesen durch Eintragung einer Reallast und – hinsichtlich der Nutzungsrechte – einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit in Form eines Wohnungsrechts.
    Als Alternative Investmentfonds (AIF) werden jegliche Organisationsformen bezeichnet, die der gemeinsamen Geldanlage dienen, einschließlich ihrer Anlagezweige, die von einer Gruppe von Anlegern Kapital einsammeln, um es entsprechend einer fest definierten Anlagestrategie zum Nutzen der Anleger zu investieren. Weitere Voraussetzung ist, dass AIF nicht schon nach der OGAW-Richtlinie einer Genehmigungspflicht unterliegen. Als regulierende Einheit dieser Fonds sieht der Gesetzgeber deren Manager an. Dies führte dazu, dass diese nun als Verwalter (Alternative Investment Fund Manager, AIFM) bezeichnet werden. Dabei kann es sich um juristische Personen handeln. Die europäische AIFM-Richtlinie (Alternative Investment Fund Managers Directive, kurz AIFMD) führte Neuregelungen für diese Anlageform und insbesondere viele neue Regeln für Fondsmanager bzw. -Verwalter ein. In Deutschland führte ihre Umsetzung zur Abschaffung des früheren Investmentgesetzes und zur Einführung des Kapitalanlagegesetzbuches, das am 22. Juli 2013 in Kraft trat. Zuständige Aufsichtsbehörde ist nun die BaFin (Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht). Der Kauf von Hedgefonds-Anteilen ist für Privatanleger nicht mehr möglich. Diese Regelungen dienen dem Schutz der Anleger – insbesondere von unerfahreneren Privat- und Kleinanlegern.
    Die Alternativposition ist ein Begriff aus dem Vergaberecht. Sie wird teilweise auch als Wahlposition bezeichnet. Eine Alternativposition kann als Alternative zu einer anderern Position im Leistungsverzeichnis für ein Bauprojekt aufgeführt werden. Der Auftraggeber kann sich nach Kenntnisnahme vom Angebot entscheiden, welche Alternative er wünscht. So kann er sich z.B. alternativ zu einer Dacheindeckung aus Betondachsteinen ein Dach aus Tondachziegeln anbieten lassen.

    Alternativpositionen werden oft zusammen mit Eventualpositionen unter dem Oberbegriff der Bedarfspositionen zusammengefasst. Als Eventualpositionen bezeichnet man Leistungen, bei denen bei Erstellung der Leistungsbeschreibung noch nicht feststeht, ob und wenn ja in welchem Umfang sie tatsächlich erbracht werden. Es geht dabei also nicht um Alternativen, sondern um eine einzige Leistung, über deren Ausführung erst nach Auftragserteilung entschieden wird.

    Das OLG Düsseldorf sieht Alternativpositionen nicht als Bedarfspositionen an (Az. VII-Verg 58/10).

    Die Nutzung von Alternativpositionen ist problematisch, da sie eine erhöhte Missbrauchsgefahr mit sich bringt: Mit ihrer Hilfe könnte ein Bieter unangemessen bevorzugt werden. Betrachtet man sie als Bedarfspositionen, ist ihre Verwendung durch § 7 Abs. 1 Nr. 4 VOB/A eingeschränkt. Dort heißt es: „Bedarfspositionen sind grundsätzlich nicht in die Leistungsbeschreibung aufzunehmen.“ Sie können also lediglich eine – begründbare – Ausnahme darstellen.

    Das Oberlandesgericht Düsseldorf hat entschieden, dass Alternativpositionen aus Gründen des fairen Wettbewerbs nur sehr eingeschränkt zulässig sind. Der öffentliche Auftraggeber muss ein berechtigtes Interesse daran besitzen, sich die Entscheidung in dem jeweiligen Punkt zunächst vorzubehalten. Er muss ferner allen Bietern zuvor mitteilen, welche Kriterien für eine Entscheidung zugunsten der jeweiligen Position ausschlaggebend sind. Ein geringes Budget begründet ein berechtigtes Interesse (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 13.4.2011, Az. VII-Verg 58/10).
    Da die gesetzliche Altersrente aufgrund der sich ständig wandelnden Altersstruktur in Zusammenhang mit dem Generationenvertrag zunehmend zu Anpassungszwängen führt, ist jeder in Deutschland gut beraten, privat für den Lebensabend vorzusorgen. Das bedeutet nichts anderes, als sich möglichst früh für eine langfristig rentable Kapitalanlage zu entscheiden, die im Alter entweder von bestimmten Kosten entlastet oder aber für zusätzliche Einnahmen sorgt. Die optimale Form der privaten Altersvorsorge besteht aus einem ausgewogenen Portfolio, in dem Immobilien einen wertbeständigen Teil darstellen, unabhängig von ihrer Nutzung.

    Grundgedanke: Eine schuldenfreie Wohnung oder ein durch Kredite nicht belastetes Haus ersparen in späteren Jahren Mietzahlungen. Instandhaltungsmaßnahmen können beim selbst genutzten Haus, wenn erforderlich, individuell "gestreckt" und vom Kostenvolumen geplant werden. Ein Haus kann nötigenfalls auch "konsumiert" oder im Rahmen des Verkaufes "verrentet" werden. Die Einnahmen aus einem Mietobjekt können nach Steuern und Kosten eine deutliche Aufbesserung der Renteneinnahmen bringen. Aus diesem Grund sollte jeder versuchen, möglichst früh Wohneigentum anzuschaffen.

    Die private Altersvorsorge wird gefördert. Sparer kommen bei der "Riesterförderung" in den Genuss von staatlichen Zulagen und Steuervorteilen. Die Höhe des Steuervorteils ist dabei vom individuellen Steuersatz abhängig. Riester-Verträge werden nachgelagert und damit erst in der Auszahlungsphase besteuert.

    Es gibt unterschiedliche Varianten von Riester-Verträgen, zum Beispiel Banksparpläne, Fondssparpläne und Rentenversicherungen. Seit Januar 2008 kann die Riesterrente auch im Zusammenhang mit dem Kauf, der Errichtung oder Entschuldung von Immobilieneigentum verwendet werden. Man bezeichnet diese Fördermöglichkeit, die als Ersatz für die weggefallene Eigenheimzulage gilt, als "Wohn-Riester". Die staatlichen Zulagen ergeben sich aus nach folgendem Schaubild.
    Jedes Gebäude hat eine bestimmte Lebens- und Nutzungsdauer. Bei Ermittlung des Sachwertes eines Gebäudes sind einerseits die technische Lebensdauer und andererseits die wirtschaftliche Nutzungsdauer zu berücksichtigen. In der Regel ist die wirtschaftliche Nutzungsdauer (wie lange kann ein Gebäude wirtschaftlich sinnvoll genutzt werden) geringer als die technische Lebensdauer (bedingt durch Alterungs- und Abnutzungserscheinungen). Es kommt somit in der Regel auf die Nutzungsdauer an. Zugrunde gelegt werden eine "übliche" Gesamtnutzungsdauer und eine geschätzte Restnutzungsdauer. Letztere korrigiert die Gesamtnutzungsdauer, wenn Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt oder Instandhaltungsmaßahmen unterlassen wurden. Dann geht die Berechnung der Alterswertminderung von einem fiktiven Baujahr aus.

    Die Alterswertminderung führt zu einem Abschlag von den ermittelten Gebäudenormalherstellungskosten. Es gibt mehrere Verlaufsformen, die den Prozess der Alterswertminderung nachzeichnen: linear, progressiv (nach Ross), degressiv oder als Kombination von progressiv und degressiv. Die Ross'sche Alterswertminderung zeichnet eine anfänglich geringe Alterswertminderung des Gebäudes nach, die im Laufe der Zeit zunimmt. Vorbild war der Flugverlauf einer von einer Kanone abgefeuerten Granate.

    Die lineare Alterswertminderung unterstellt einen gleichmäßigen Verlauf, die degressive unterstellt im Verlauf eine anfänglich starke, im Zeitverlauf schwächer werdende Alterswertminderung. Vorschläge haben unter anderem auch die TEGOVA, die Arbeitsgemeinschaft der Vorsitzenden der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Nordrhein-Westfalen (AGVGA)¸ Gerardy, Vogels und Tiemann gemacht. Im Zusammenhang mit der Bewertung einer Immobilie im Sachwertverfahren spielt heute ausschließlich die lineare Alterswertminderung eine Rolle.
    Die ROSS'sche Wertminderung wurde und wird teilweise noch für die Berechnung des Zeitwertes im Sachwertverfahren angewendet.

    Die Gleichung lauetet:

    $$ w = frac{1}{2} times left(frac{a^2}{d^2} + frac{a}{d}right) times 100 $$ w = Wertminderung (in %)
    a = Gebäudealter
    d = Gesamtnutzungsdauer

    Die Gleichung beschreibt eine progressive Wertminderungskurve, bei der die Wertminderung am Anfang gering ist, dann ansteigt und am Ende 100 Prozent beträgt. Mit Einführung der Sachwert-Richtlinie hat diese Art der Wertminderung im Wesentlichen an Bedeutung verloren, da jetzt eine lineare Wertminderung empfohlen wird. Allerdings ist bei der Marktanpassung des Sachwertes darauf zu achten, welches Wertminderungsmodell bei der Ermittlung des Marktanpassungsfaktors verwendet wurde, besonders wenn dieser aus einer fremden Quelle stammt (z. B. von einem Gutachterausschuss für Grundstückswerte).
    Die Althofsanierung bezweckt die Verbesserung der Produktionsgrundlagen landwirtschaftlicher Betriebe. Sie wird von den Landwirtschaftsministerien der Bundesländer aus Mitteln der EU, des Bundes und des Landes gefördert. Die Förderung besteht aus Zinsverbilligungen für Immobilien und Baumaßnahmen. Dabei ist Voraussetzung, dass bestimmte Anforderungen (zum Beispiel bei baulichen Maßnahmen für eine artgerechte Tierhaltung, Mindeststandards in Bezug auf Umwelt und Hygiene) erfüllt werden müssen.

    Mit der Förderung der Althofsanierung wurde 1955 begonnen. Parallel dazu wurden die Aussiedlung von Betrieben und die landwirtschaftliche Flurbereinigung in Förderprogramme aufgenommen. Seit Einführung der Gemeinschaftsaufgabe zur Verbesserung der Agrarstruktur und des Küstenschutzes wurde eine Vielzahl von Althofsanierungen gefördert.
    Nach der Definition des Bundes-Bodenschutzgesetzes vom 1.März 1999 gibt es zwei Gruppen von Altlasten, nämlich

    1. Stillgelegte Abfallbeseitigungsanlagen und Grundstücke, auf denen Abfälle behandelt, gelagert oder abgelagert worden sind (Altablagerungen).

    2. Grundstücke stillgelegter Anlagen und sonstige Grundstücke, auf denen mit umweltgefährdenden Stoffen "umgegangen" worden ist ("Altstandorte"). Hierzu zählen nicht Anlagen, deren Stilllegung einer Genehmigung nach dem Atomgesetz bedarf.

    Beide Gruppen gelten als Altlasten, wenn durch die jeweilige Belastung schädliche Bodenveränderungen verursacht werden oder Gefahren für den Einzelnen oder die Allgemeinheit entstehen.

    "Schädliche Bodenveränderungen" beeinträchtigen die "Bodenfunktionen" dadurch, dass von ihnen aktuelle Gefahren, erhebliche Nachteile oder Belästigungen für den Einzelnen oder die Allgemeinheit ausgehen. Sie entsprechen dem Begriff der "schädlichen Umwelteinwirkungen" nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz. Zur Gefahrenabwehr gegen drohende schädliche Bodenveränderungen sind nur der Grundstückseigentümer bzw. derjenige, der die tatsächliche Gewalt über das Grundstück innehat, verpflichtet. Dagegen erstreckt sich die Sanierungspflicht bei Altlasten (und – falls schädliche Bodenveränderungen eingetreten sind – auch bei diesen) auf einen viel größeren Personenkreis. Hierzu gehören:

    • Der Verursacher und dessen Gesamtrechtsnachfolger
    • der aktuelle Bodeneigentümer und
    • derjenige, der die tatsächliche Gewalt über das Grundstück ausübt. Dies schließt ein: Mieter, Pächter und jeden, der aufgrund eines notariellen Kaufvertrages Besitz am Grundstück erlangt hat.
    • Der frühere Grundstückseigentümer.

    Wer von diesen Personen vorrangig zu den Kosten herangezogen wird, legt das Gesetz nicht fest. Alle Sanierungspflichtigen können zur Kostenübernahme für alle im Zusammenhang mit der Sanierung erforderlichen Maßnahmen herangezogen werden.

    Zum Schutz des Erwerbers altlastenbehafteter Grundstücke oder von Grundstücken mit schädlichen Bodenveränderungen gibt es jetzt bundeseinheitliche Bestimmungen.
    Der frühere Eigentümer ist danach bei allen Kaufvertragsabschlüssen nach dem 1. März 1999 zur Sanierung verpflichtet, sofern er die Altlast oder schädliche Bodenveränderung kannte bzw. kennen musste. Unabhängig davon sollte in Kaufverträgen dafür gesorgt werden, dass dem Grundstückserwerber das Recht eingeräumt wird, Regressansprüche gegen den Voreigentümer geltend machen zu können, falls die Behörde auf ihn zurückgreift. Der in Grundstückskaufverträgen übliche Sachmängelausschluss kann sonst zu fatalen Folgen für den Erwerber führen.

    Auch bei bloßen "Verdachtsflächen" ist auf jeden Fall ratsam, ein Bodengutachten erstellen zu lassen. Der Erwerber eines Altlastengrundstücks kann jedenfalls sein Grundstück erst nutzen, wenn er durch ein Bodengutachten nachweist, dass von den Ablagerungen keine Gefährdung mehr ausgeht. Um das zu erreichen, muss das Grundstück im Zweifel saniert werden.

    Das Altlastenkataster verzeichnet auf einer geografischen Karte bekannte Altlasten und kann im örtlichen Bauamt eingesehen werden. Eine Garantie auf Vollständigkeit besteht jedoch nicht.

    Als das größte zusammenhängende Umweltprojekt in Deutschland gilt die Beseitigung von Altlasten des Braunkohleabbaus.
    Über die jeweiligen Maßnahmen entscheiden der Bund und die Länder Brandenburg, Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen. Diese sind am Steuerungs- und Budgetausschuss Braunkohlesanierung (StuBA) beteiligt. Projektträger ist die Lausitzer und Mitteldeutsche Bergbau-Verwaltungsgesellschaft (LMBV).
    Nach Landesrecht sind Altlastenkataster zu führen. Sie dienen der Information über etwa vorhandene Bodenverunreinigungen, die vor einer etwaigen Bebauung beseitigt werden müssen. Auch Verdachtsflächen werden im Altlastenkataster erfasst. Hier muss durch Bodenproben Klarheit geschaffen werden. Das Umweltbundesamt informiert über die in den Bundesländern hierfür zuständigen Stellen.

    Für eine Vergleichbarkeit der Statistiken sorgt durch terminologische Festlegungen die Bund-Länderarbeitsgemeinschaft Bodenschutz. In der Altlastenstatistik werden unter Auswertung der Altlastenkataster ausgewiesen:
    • die Zahl der altlastenverdächtigen Flächen – getrennt nach Altablagerungen und Altstandorten,
    • die Flächen, bei denen die Gefährdungsabschätzung abgeschlossen ist,
    • die bestehenden Altlastenflächen,
    • die sich in Sanierung befindlichen Flächen und
    • die bereits sanierten Flächen (Flächen ohne Gefährdungspotenzial) sowie
    • die Flächen, die im Rahmen der Nachsorge von Sanierungsmaßnahmen überwacht werden.
    Die EDV-gestützten Altlastenkataster werden ständig erneuert und erhalten als Informationsgrundlage für Eigentümer und Grundstücksinteressenten ein immer größer werdendes Gewicht.
    Altstandorte sind nach dem Bundesbodenschutzgesetz Grundstücke mit stillgelegten Anlagen und sonstige Grundstücke, auf denen mit umweltgefährdenden Stoffen umgegangen worden ist.
    Ausnahme sind Anlagen, deren Stillegung einer Genehmigung nach dem Atomgesetz bedarf. Nicht unter den Begriff fallen Standorte, an denen aktuell noch mit gefährlichen Stoffen umgegangen wird.

    Sobald es an Altstandorten zu schädlichen Bodenveränderungen kommt oder sonstige Gefahren für den Einzelnen oder die Allgemeinheit hervorgerufen werden, gelten die Vorschriften des Bundesbodenschutzgesetzes über den Umgang mit Altlasten. Diese sehen unter bestimmmten Umständen eine Gefährdungsbeurteilung und die Erstellung eines Sanierungsplanes vor.

    Zu den Altstandorten gehören auch ehemalige Standorte der Rüstungsindustrie, die zum Teil während des 2. Weltkrieges durch Luftangriffe zerstört wurden. Dies hatte oft eine Kontamination der Böden mit chemischen Stoffen von Motoröl bis zu chemischen Kampfstoffen zur Folge.
    Der frühere gemeinnützige Verein „Freunde Freiburger Immobilienwirte, Vermögensmanager und Sachverständige ffi“ wurde auf der Mitgliederversammlung im November 2012 umbenannt in Alumni-Immo Freiburg (AIF). Die Mitglieder des Vereins setzen sich zusammen aus Absolventen der Verwaltungs- und Wirtschafts-Akademie für den Regierungsbezirk Freiburg e.V. und der Deutschen Immobilien-Akademie an der Universität GmbH Freiburg. Mitglied können auch alle natürlichen und juristischen Personen werden, die den Vereinszweck erfüllen.

    Vereinszweck ist
    • die Förderung von Bildung,
    • die Beratung der Verwaltungs- und Wirtschafts-Akademie für den Regierungsbezirk Freiburg e.V. und der Deutschen Immobilien-Akademie  an der Universität GmbH Freiburg in fachlichen Fragen der immobilienwirtschaftlichen Aus- und Weiterbildung,
    • die jährliche Durchführung von Fort- und Weiterbildungsmaßnahmen, insbesondere für die Sparten Immobilienwirtschaft, Bewertung von Gebäuden und Standortentwicklung.

    Organe des Vereins sind 
    • die Mitgliederversammlung,
    • der Vorstand,
    • das Kuratorium und
    • der Geschäftsführer.

    Dem Kuratorium gehören nach der Satzung mindestens fünf Mitglieder an, die die Mitgliederstruktur in den oben genannten Sparten vertreten.
    Abkürzung für: American Marketing Association
    Ameisen gehören nicht in die Wohnung – sollte man meinen. Die Ameisen selbst sind vermutlich anderer Meinung. Ungezieferbefall kann grundsätzlich einen Sachmangel der Mietwohnung darstellen, der eine Mietminderung rechtfertigt. Jedoch: Der Befall muss erhebliche Ausmaße haben. Das Amtsgericht Köln (Az. 213 C 548/97) hatte sich mit einem Fall zu beschäftigen, in dem ein Mieter ein halbes Jahr lang akribisch Ameisen gezählt hatte – er kam dabei an 17 Tagen auf insgesamt 24 Exemplare, die jeweils zu zweit oder dritt, manchmal aber auch allein auftraten. Für ihn ein Grund zur Mietminderung – nach Ansicht des Mieters handelte es sich nämlich um Späher-Ameisen, die Vorbereitungen für eine größere Invasion trafen. Das Gericht sah hier keine erhebliche Beeinträchtigung des Wohngebrauchs und lehnte es ab, sich mit den Motiven der Tierchen näher zu beschäftigen. Bei tatsächlichem Eintritt einer wohnflächendeckenden Invasion könne neu über das Thema „Mietminderung“ nachgedacht werden.

    Findet tatsächlich eine solche Invasion statt, ist der Vermieter in der Pflicht, Gegenmaßnahmen einzuleiten. Die Kosten einer einzelnen Ungezieferbekämpfung stellen keine umlagefähigen Betriebskosten dar; anders als bei manch anderem Getier ist es ferner kaum vorstellbar, dass ein Mieter oder dessen Haustier Ameisen in die Wohnung eingeschleppt hat und ihm damit die Kosten auferlegt werden können. Unbedingt muss darauf geachtet werden, dass keine für den Wohnbereich ungeeigneten Insektizide verwendet werden – diese können erhebliche Gesundheitsschäden verursachen, was ggf. Schadenersatzansprüche der Bewohner nach sich ziehen kann. Zu bedenken ist auch, dass sich gasförmige Insektizide oft noch lange Zeit im Hausstaub und in Textilien halten. Es empfiehlt sich die Beauftragung eines Fachbetriebs.

    Auch bei Ameisenbefall in einem Hotelzimmer kann nur dann der Reisepreis gemindert werden, wenn der Befall erhebliche Formen annimmt. Als erheblich sah das Landgericht Frankfurt a. M. Ameisenstraßen quer über die Hotelbetten an – insbesondere, da nach der Bekämpfung mit Insektiziden kein Bettzeugwechsel erfolgt war (LG Frankfurt a. M., Urteil vom 11. April 2002, Az: 2/24 S 297/01). Das Auftreten von wenigen Exemplaren ist jedoch auch im Urlaub hinzunehmen.
    Ammoniak ist ein stark stechend riechendes, farbloses, wasserlösliches und giftiges Gas, das zu Tränen reizt und erstickend wirkt. Ammoniak kann von der Außenluft insbesondere von Tierställen und Gülleanlagen in die Raumluft von Wohnungen eindringen. Bekannt sind auch Ammoniakemissionen in Räumen, die früher als Tierställe gedient haben. Auf dem Gebiet der früheren DDR wurden vereinzelt Ammoniakbelastungen in Wohnräumen festgestellt, in denen beim Wohnungsbau zwischen 1978 bis 1982 das Frostschutzmittel FS 176 dem Beton zugesetzt wurde. Der darin enthaltene Harnstoff kann im Lauf der Zeit durch chemische Prozesse im Beton umgewandelt werden, wobei Ammoniak freigesetzt wird. Eine weitgehende Verringerung der Emissionen ist zumindest zeitweilig durch eine Versiegelung der Rauminnenseiten (zum Beispiel mit Aluminiumtapeten) möglich. Ammoniak verursacht einen unangenehmen, stechenden Geruch. Bei höherer Konzentration sind Reizwirkungen an den Schleimhäuten, insbesondere der Atemwege möglich.
    Darunter versteht man die Tilgung einer Schuld nach einem im voraus festgelegten Tilgungsplan.

    Der Begriff wird ebenso für den Vorgang verwendet, bei dem die Einnahmen aus einem Investitionsobjekt die Kosten der anfänglichen Investition erwirtschaften. Die Dauer dieses Vorgangs bezeichnet man als Amortisationszeit.
    Abkürzung für: amtliche Begründung
    Das amtliche Verzeichnis der Grundstücke ist nach § 2 der Grundbuchordnung (GBO) das Liegenschaftskataster. Im Gegensatz zu den Grundbüchern sind in den Liegenschaftskatastern auch die für Grundbücher buchungsfreien Grundstücke (Flurstücke) erfasst, so dass in ihnen die Gesamtheit der Flurstücke der Erdoberfläche eines Liegenschaftsbezirks (einschl. Flüsse und stehende Gewässer) aufgeführt und hinsichtlich ihrer Nutzungsfunktion (z.B. Gebäude- und Freifläche, Waldfläche usw.) nach einem einheitlichen Schema bezeichnet sind.

    Während im Liegenschaftkataster die gesamte Erdoberfläche eines Katasterbezirks erfasst ist, sind für bestimmte Grundstücke keine Grundbücher angelegt, z.B. Seen, Flüsse, Straßen, aber auch Gebäude der öffentlichen Verwaltung müssen nicht "gebucht" sein.
    Das Amtsgericht ist zusammen mit dem Landgericht die Eingangs- bzw. erste Instanz der deutschen Gerichtsbarkeit. Am Amtsgericht entscheidet grundsätzlich ein Einzelrichter. Verhandelt werden hier Fälle aus dem Zivilrecht und dem Strafrecht. Im Zivilrecht bzw. bürgerlichen Recht ist das Amtsgericht für Verfahren mit einem Streitwert bis 5.000 Euro zuständig. In bestimmten Rechtsgebieten ist es unabhängig vom Streitwert zuständig. Dies sind zum Beispiel alle Mietstreitigkeiten; ferner auch Familien- und Kindschaftssachen sowie Unterhaltsverfahren.

    Auch für Streitigkeiten in Wohnungseigentumsangelegenheiten ist das Amtsgericht nach § 23 Gerichtsverfassungsgesetz Eingangsinstanz. Ausschließlich zuständig gemäß § 43 WEG ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Es ist zuständig für
    • Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander,
    • Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und den Wohnungseigentümern,
    • Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten des Verwalters bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums,
    • Streitigkeiten über die Gültigkeit von Beschlüssen,
    • Klagen Dritter gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer oder gegen die Wohnungseigentümer und
    • Mahnverfahren, wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Antragstellerin ist.
    Gegen die Entscheidungen des Amtsgerichts ist die Berufung beim Landgericht zulässig, wenn der Streitwert 600 Euro überschreitet oder das Amtsgericht die Berufung in seinem Urteil zugelassen hat (§ 511 ZPO). Das Gericht erster Instanz lässt die Berufung regelmäßig zu, wenn es sich um eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung handelt und die unterlegene Partei durch das Urteil mit nicht mehr als 600 Euro belastet wird.

    Für das Verfahren in der ersten Instanz vor dem Amtsgericht ist eine anwaltliche Vertretung nicht vorgeschrieben, im Berufungsverfahren ist sie jedoch Pflicht. Im Familienrecht gibt es abweichende Regelungen.

    Weitere Aufgabenbereiche des Amtsgerichts sind:
    • Durchführung des gerichtlichen Mahnverfahrens,
    • Zwangsvollstreckung, Zwangsversteigerung, Zwangsverwaltung,
    • Insolvenzverfahren,
    • als Nachlassgericht: Eröffnung von Testamenten und Erbverträgen, Nachlassstreitigkeiten,
    • Entscheidungen über Vormundschaften,
    • als Registergericht: Führung von Registern (Handelsregister, Vereinsregister, Genossenschaftsregister, Güterrechtsregister).
    • Grundbuchamt (Ausnahme: Baden-Württemberg).

    Das Amtsgericht ist im strafrechtlichen Bereich für Verfahren zuständig, bei denen nicht mehr als vier Jahre Freiheitsstrafe zu erwarten sind und bei denen es nicht zu einer Einweisung in eine psychiatrische Klinik oder in die Sicherheitsverwahrung kommen kann. Für alle Straftaten mit höherer Strafandrohung oder für bestimmte schwere Straftaten (Tötungsdelikte) ist das Landgericht in erster Instanz zuständig.
    Unter Amtshaftung versteht man die Haftung des Staates für das pflichtwidrige Verhalten eines Beamten, durch das dem Bürger ein Schaden entstanden ist. § 839 des Bürgerlichen Gesetzbuches macht den Beamten haftbar; Art.34 Grundgesetz legt fest, dass der Staat diese Haftung übernimmt.

    Voraussetzung für einen Amtshaftungsanspruch ist, dass der Betreffende (z.B. Beamter oder Angestellter im öffentlichen Dienst, mit öffentlichen Aufgaben betrautes Unternehmen) in Ausübung eines öffentlichen Amtes gehandelt hat. Die den Schaden verursachende Handlung muss direkt bei Wahrnehmung einer hoheitlichen Aufgabe stattgefunden haben. Es muss zu einer Verletzung von dienstlichen Pflichten gekommen sein, die dem Beamten gegenüber Dritten (z.B. einem Bürger) obliegen. Die Dienstpflichtverletzung muss schuldhaft (vorsätzlich oder fahrlässig) erfolgt und für den erlittenen Schaden ursächlich sein.

    Unter diesen Voraussetzungen kann Schadenersatz und ggf. auch Schmerzensgeld gefordert werden. Der Amtshaftungsanspruch ist allein auf finanziellen Ausgleich gerichtet. Ausgeschlossen ist der Amtshaftungsanspruch, wenn der Geschädigte es versäumt hat, den Schaden durch Einlegen eines Rechtsmittels abzuwenden.

    Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes (Az. III ZR 302/05 vom 11.1.2007) kann ein Amtshaftungsanspruch gegeben sein, wenn eine Grundbucheintragung aufgrund Überlastung des zuständigen Rechtspflegers unzumutbar verzögert wird. Ein Bauträger hatte Eigentumswohnungen errichtet und diese verkauft. Die Kaufpreiszahlung sollte stattfinden, sobald im Grundbuch Auflassungsvormerkungen zu Gunsten der Käufer eingetragen waren. Dieser Vorgang verzögerte sich jedoch um 20 Monate. Der Bauträger ging in Insolvenz, die finanzierende Sparkasse klagte auf Ersatz ihres Zinsschadens. Der Bundesgerichtshof gestand der Sparkasse den Amtshaftungsanspruch grundsätzlich zu. Jede Behörde habe die Amtspflicht, Anträge mit der gebotenen Beschleunigung zu bearbeiten. Sei dies wegen Überlastung des zuständigen Beamten nicht möglich, so hätten nicht nur die zuständige Behörde (Amtsgericht), sondern auch die übergeordneten Stellen (Landgericht, Oberlandesgericht, Justizministerien) im Rahmen ihrer Möglichkeiten Abhilfe schaffen müssen.

    Der BGH wies auch darauf hin, dass hier außer dem Amtshaftungsanspruch auch ein Anspruch des Grundstückseigentümers auf angemessene Entschädigung für die entgangene Nutzung seines Eigentums aufgrund eines "enteignungsgleichen Eingriffs" in Betracht komme.
    Der Amtsvorschlag ist ein Begriff aus dem Vergaberecht öffentlicher Bauaufträge. Man versteht darunter den Vorschlag des Auftraggebers, wie das jeweilige Projekt nach seiner Ansicht bzw. seinem Wunsch auszuführen ist.

    Dies bedeutet jedoch nicht, dass der öffentliche Auftraggeber Variationen des eigenen Ausführungsvorschlages kategorisch ausschließt. Oft sind sogenannte Nebenangebote willkommen. So kann z.B. ein am Amtsvorschlag ausgerichtetes Hauptangebot und als Nebenangebot eine Variante abgegeben werden.

    Bei Auftragsvergaben oberhalb des EU-Schwellenwerts wird ein Nebenangebot nur gewertet, wenn Mindestbedingungen ausgearbeitet wurden und das Nebenangebot diese erfüllt. Solche Mindestbedingungen können z.B. planerische Vorgaben aus dem Amtsvorschlag sein.

    Der Bundesgerichtshof (BGH) hat zu diesem Bereich mit Beschluss vom 07.01.2014 entschieden, dass Nebenangebote in einem europaweiten Vergabeverfahren grundsätzlich nicht zugelassen und gewertet werden dürfen, wenn der Preis das alleinige Zuschlagskriterium ist. Im verhandelten Fall ging es um den Umbau einer Straßenbahntrasse (Az. X ZB 15/13).
    Abkürzung für:
    • Altbaumietenverordnung
    • Verordnung über gemeinsame Anforderungen in der Meisterprüfung im Handwerk
    • Arbeitsmittelverordnung (AM-VO Republik Österreich)
    Abkürzung für: Altbaumietenverordnung Berlin
    Abkürzung für: Auftragnehmer
    Abkürzung für: Arbeitnehmer
    Als An-Institute bezeichnet man Institutionen, die mit Lehrstühlen an Universitäten verbunden sind.

    Beispiele sind: das “ifo Institut“ an der Ludwig-Maximilians-Universität München, die „Deutsche Immobilien Akademie“ an der Universität Freiburg, das “Institut für Weltwirtschaft“ an der Christian-Albrechts-Universität Kiel, das „Institut für Handelsforschung“ an der Universität Köln und viele andere mehr.
    Als Anbietermärkte oder auch Verkäufermärkte werden Märkte bezeichnet, in denen ein geringeres Angebot einer weitaus größeren Nachfrage gegenüber steht. In solchen Märkten haben Verkäufer bessere Chancen ihre Preisvorstellung durchzusetzen. Die Preisfindung in solchen Märkten wird deshalb stärker durch die Preisvorstellungen des Verkäufers bestimmt.
    Bei einer Eigenbedarfskündigung hat der Vermieter nach der Rechtsprechung die Pflicht, dem Mieter vor Ablauf der Kündigungsfrist eine andere ihm zur Verfügung stehende Wohnung als Ersatz anzubieten. Der Bundesgerichtshof hat dazu entschieden:

    Angeboten werden müssen nur vergleichbare Wohnungen im gleichen Gebäude oder der gleichen Wohnanlage, die bei Ende der Kündigungsfrist frei sind. Eine Wohnung, die mehrere Kilometer von der gekündigten Wohnung entfernt liegt, muss nicht angeboten werden. Ebenso muss eine Wohnung nicht angeboten werden, die erst nach Ausspruch der Eigenbedarfskündigung frei wird. Dadurch will der Bundesgerichtshof vermeiden, dass Mieter nur deshalb unberechtigt nach Vertragsende weiter in der gekündigten Wohnung bleiben oder gar langwierige Gerichtsverfahren vom Zaun brechen, um so möglicherweise eine später frei werdende Ersatzwohnung erhalten zu können. Lange galt es als gesicherte Rechtsprechung, dass eine Eigenbedarfskündigung wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam war, wenn der Vermieter trotz verfügbaren Ersatzwohnraumes die Anbietpflicht missachtete (BGH, Urteile vom 9. Juli 2003, Az. VIII ZR 311/02 und vom 4. Juni 2008, Az. VIII ZR 292/07). Diese Rechtsprechung hat sich im Dezember 2016 geändert. Der Bundesgerichtshof betonte, dass die Anbietpflicht weiterhin zu beachten sei. Allerdings führe ihre Missachtung nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung, sondern lediglich zu Schadensersatzansprüchen des Mieters (Umzugskosten, Maklerprovision). Die Anbietpflicht sei mit anderen vertraglichen Nebenpflichten zu vergleichen, die lediglich Schadensersatzansprüche nach sich zögen (Urteil vom 14. Dezember 2016, Az. VIII ZR 232/15).
    Der Anchor ist der Publikumsmagnet in einem Shopping-Center. Dieser ist für den nachhaltigen Erfolg des Centers geradezu überlebensnotwendig. Mit dem Ziel, die Lauffrequenz im gesamten Center zu erhöhen, ist der Anchor häufig im hinteren Teil des Komplexes untergebracht, um die Passantenströme möglichst weit in das Gewerbeobjekt hineinzuziehen.

    Anchor können große Kaufhäuser, Supermärkte oder bei kleineren Einkaufs-Komplexen ein größeres Textilgeschäft bzw. ein TV-Markt sein. Auch ein Multiplex-Kino oder ein großer Food-Court (d.h. ein Gastronomiebetrieb mit zahlreichen unterschiedlichen Essensständen) können eine solche Magnet-Funktion erfüllen. Je nach Dimensionierung des Einkaufskomplexes sind auch mehrere Anchor denkbar, wobei hier die teilweise divergierenden Interessen unter einen Hut gebracht werden müssen.

    Anchor im Office-Bereich: Der Anchor, also der Hauptmieter, ist im Shopping-Centerbereich ein gängiger Begriff. Er hat allerdings, auch wenn dies vielfach übersehen wird, auch im Büroimmobilienbereich seine Bedeutung, da bei größeren Flächen wichtige Mieter von Großflächen auch weitere Mieter von der Sinnhaftigkeit einer Anmietung überzeugen und es zum anderen Mieter gibt, die in der Nachbarschaft zu diesem Hauptmieter Synergien sehen.

    Insofern ist etwa ein Ärztehaus eine denkbare Möglichkeit. Auch bei Büroflächen ist also auf den Mieter-Mix zu achten, da bestimmte Vorzeige-Mieter mit ihrem Ansehen das Objekt aufwerten oder andere dem Ansehen eher abträglich sind. So wurde z.B. in Berlin das Haus der Verbände kreiert als speziell für Geschäftsstellen von Verbänden konzipiertes Objekt. Wenn es bei solch einem Objekt gelingt, namhafte Schlüssel-Mieter zu finden, so kann die Vermietung der übrigen Flächen im Idealfall zum Selbstläufer werden.

    Ein Beispiel für die Wichtigkeit des Mieter-Mixes auch im Office-Bereich: Ein großes Bürogebäude stand zur Vermietung an. Als Hauptmieter für die obersten zwei Stockwerke konnte eine große international agierende Kanzlei gewonnen werden, die ein relativ hohes Mietniveau akzeptierte. Im Gegenzug dafür musste sich der Vermieter verpflichten, keine weiteren Kanzleien in das Gebäude zu nehmen. Insofern wurde die Chance verschenkt, ausgehend von der Spezialisierung der Kanzlei durch andere Kanzleien hier etwa ein Haus der juristischen Beratungskompetenz oder Anwalts-Haus zu kreieren, bei dem dieses rechtliche Know-how noch durch artverwandte Dienstleister wie etwa international agierende Patent-Anwaltskanzleien ergänzt würde. Stattdessen wurden die Flächen ohne ein weitergehendes Konzept gestreut.
    Unter einem Anderkonto versteht man ein Treuhandkonto, das vom Notar bei der Abwicklung von Immobiliengeschäften zur zwischen-zeitlichen Verwahrung von Fremdgeldern benutzt wird. Ist der Notar von den Vertragsparteien mit der Abwicklung der Kaufpreiszahlungen beauftragt, hält er den vom Käufer entrichteten Kaufpreis so lange auf einem Anderkonto zurück, bis sämtliche Verpflichtungen aus dem Kaufvertrag erfüllt sind. Hierzu können gehören: Löschung der Vorlasten, Eintragung der Auflassungsvormerkung, behördliche Genehmigungen usw. Für die Führung eines Anderkontos verlangt der Notar eine zusätzliche Gebühr.

    In vielen Fällen wird heute eine direkte Zahlung des Kaufpreises ohne Notaranderkonto als sinnvoller und kostengünstiger angesehen. Wann ein Anderkonto wirklich erforderlich ist, hängt vom Einzelfall ab und sollte in der Beratung mit dem Notar geklärt werden. Der Gesetzgeber fordert für das Notaranderkonto das Bestehen eines berechtigten Sicherungsinteresses (§ 54a Abs. 2 BeurkG). Ein solches existiert z.B., wenn
    • der Kaufpreis durch mehrere Kreditinstitute finanziert wird, die nicht untereinander koordinierbar sind,
    • die Eintragung einer Auflassungsvormerkung nicht möglich ist,
    • die Eintragung einer Finanzierungsgrundschuld vor Kaufpreisfälligkeit nicht möglich ist,
    • der Besitzübergang vor Kaufpreisfälligkeit stattfinden soll,
    • im Grundbuch ein Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen ist,
    • der Brief eines abzulösenden Grundpfandrechts nicht mehr auffindbar ist.

    Bei der Zwangsverwaltung geht man von einem berechtigten Sicherungsinteresse aus, weil das Grundstück zwar veräußerbar ist, die Zwangsverwaltung aber erst mit einem Beschluss des Vollstreckungsgerichts endet. Dies geht nicht ohne Zustimmung des Gläubigers, der für das Zwangsverwaltungsverfahren gesorgt hat. Um die Bezahlung der Schulden bei diesem Gläubiger zu gewährleisten, ist das Anderkonto sinnvoll.

    Oft wird unter diesen Aspekten heute die Abwicklung über ein Notaranderkonto als Ausnahmefall angesehen (vgl. OLG Celle, Urteil vom 16. Februar 2011, Az. Not 24/10). Nicht ausschlaggebend ist der Wille der Parteien. Ein Notar kann sich sogar berufsrechtlichen Disziplinarmaßnahmen ausgesetzt sehen, wenn er alle Grundstücksgeschäfte pauschal über Anderkonten abwickelt.

    Oskar Anderson (1887 – 1960) zählt zu den bedeutendsten Statistikern in der ersten Hälfte des 19. Jahrhunderts. Der in Minsk geborene deutschstämmige Anderson war nach seinem Studium in St. Petersburg Nationalökonom.

    Anderson lehrte in Kiew, Budapest, Kiel und München. Er war nicht nur Berater von vielen europäischen Statistischen Ämtern, sondern aktiv beteiligt am Aufbau nationaler Statistiken vor allem in Ungarn und Bulgarien. Sein Lehrbuch „Probleme der statistischen Methodenlehre“ fand beachtliche Verbreitung. Die darin enthaltenen Erkenntnisse fanden zum Beispiel ihren Niederschlag bei der Ermittlung der ortsüblichen Maklergebühren, Verwaltergebühren, Baubetreuungsgebühren.

    Seine Studenten erinnern sich gerne an seine Vorlesungen, die er gelegentlich mit deftigen Witzen und Zitaten würzte. Zum Beispiel gäbe es drei Lügen: Die einfache Lüge, die schwere Lüge und die Statistik. Ein anderer Witz bezieht sich auf die drei Bögen. Es gäbe in der Romanik den Rundbogen, in der Gotik den Spitzbogen und in der Amerikanistik den Fragebogen.

    Mietverträge können nach Unterzeichnung nur durch beide Vertragspartner gemeinsam abgeändert werden. Grundsätzlich kann dies auch formlos, d. h. mündlich erfolgen – was jedoch aus Beweisgründen nicht ratsam ist. Ausnahme: Ein Mietvertrag kann einseitig abgeändert werden, wenn dies bei Vertragsschluss ausdrücklich so vereinbart wurde (Beispiel: Mieterhöhung bei Gewerbemietvertrag) oder, wenn das Gesetz eine einseitige Abänderungsmöglichkeit einräumt (Beispiel: Mieterhöhung wegen Modernisierung, Betriebskostenerhöhung, Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete bei Wohnraummietvertrag).

    Verträge können nicht nur durch ausdrückliche mündliche oder schriftliche Vereinbarung, sondern auch stillschweigend bzw. konkludent (also durch schlüssiges Handeln) abgeändert werden. Eine solche Vertragsänderung liegt vor, wenn Mieter und Vermieter über einen längeren Zeitraum in gegenseitigem Einverständnis etwas abweichend vom Mietvertrag handhaben – z. B. überlässt der Vermieter dem Mieter die Nutzung eines Gartens oder von Nebenräumen, der Mieter hält über längere Zeiträume mit Duldung der Vermieters ein Haustier, der Mieter führt in seiner Wohnung eine gewerbliche Tätigkeit aus, die über einen längeren Zeitraum geduldet wird.

    Keine Vertragsänderung findet mit dem Eigentümerwechsel des Mietobjekts statt. Der neue Eigentümer tritt hier auf Vermieterseite in den bisherigen Mietvertrag ein.
    Die Änderungskündigung eines Mietvertrages hat den Zweck, die im Mietvertrag vereinbarte Miete einem sich ändernden Mietpreisniveau anpassen zu können. Das Mietverhältnis wird also ordentlich gekündigt und der Mieter bekommt gleichzeitig ein Angebot zum Abschluss eines neuen Mietvertrages mit erhöhter Miete. Die Änderungskündigung ist im Wohnraummietrecht unzulässig. Im gewerblichen Mietrecht ist sie möglich, ohne Weiteres allerdings nur bei einem unbefristeten Mietverhältnis. Handelt es sich – wie in der Praxis üblich – um einen befristeten Gewerbemietvertrag, kann eine Änderungskündigung nur dann erfolgen, wenn diese Möglichkeit im Mietvertrag vereinbart wurde. Eine Pflicht zum Abschluss des neuen Mietvertrages besteht für den Mieter nicht; eine Änderungskündigung sollte also nur in Erwägung gezogen werden, wenn das Objekt ohne Weiteres mindestens zur bisherigen Miete auch anderweitig vermietbar ist. Eine Alternative zur Änderungskündigung ist die Vereinbarung einer Mietanpassungsklausel.
    Der Begriff des Änderungsverbotes wird in unterschiedlichen Zusammenhängen benutzt. Zum einen gibt es das urheberrechtliche Änderungsverbot, geregelt in § 62 UrhG. Danach sind nachträgliche Änderungen eines Werkes unzulässig, dessen Nutzung nach dem Urheberrechtsgesetz zulässig ist. Ausnahmen gibt es z.B. für die Änderung von Größen und Formaten bei Werken der bildenden Künste und Fotos, wenn dies für die Vervielfältigung erforderlich ist. Im Baubereich wird das urheberrechtliche Änderungsverbot in der Architektur relevant. So kann es z.B. vorkommen, dass ein Bauträger das vom Architekten entworfene Gesamtkonzept einer größeren Wohnanlage nachträglich abändert, um die Wohnobjekte besser verkaufen zu können. Ist eine Realisierung des Architekten-Konzeptes unwirtschaftlich, muss der Architekt dies nach Ansicht einiger Gerichte hinnehmen. Allerdings ist er nicht verpflichtet, der Änderung zuzustimmen. Er kann ferner vom Bauherrn verlangen, ihn nicht namentlich mit dem abgeänderten Projekt in Verbindung zu bringen (Landgericht Gera , Urteil vom 28.03.1995, Az. 6 O 183/95).

    Der Begriff Änderungsverbot wird auch im Zusammenhang mit der VOB (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen) verwendet. Im Vergabeverfahren der VOB/A müssen Bieter ein eindeutiges Angebot abgeben. Die Vergabestelle darf zwar Aufklärungsgespräche zur Klärung von Details mit dem Bieter führen, eine nachträgliche Änderung des Angebots aber darf nicht stattfinden (§ 15 VOB/A). Speziell dürfen keine Preisänderungen vorgenommen werden. Zweck dieser Vorschrift ist der Schutz der anderen Bieter.

    Ausnahmen vom Änderungsverbot sind jedoch Nebenangebote oder Angebote aufgrund eines Leistungsprogramms, wenn sie nötig sind, um unumgängliche technische Änderungen geringen Umfangs und daraus sich ergebende Änderungen der Preise zu vereinbaren (§ 15 Abs. 3 VOB/A).
    Als Andienungsrecht wird das einem Vertragspartner eingeräumte Recht bezeichnet, dem anderen Vertragspartner eine bestimmte Sache zum Kauf "anzudienen". Teilweise wird auch synonym von einer Verkaufsoption gesprochen. In der Regel werden bei derartigen Vereinbarungen auch Festlegungen über den Zeitpunkt bzw. den Zeitraum getroffen, in dem der andere Vertragspartner die betreffende Sache zurückkaufen muss, sofern ihm dies dann von der anderen Vertragspartei angeboten wird.

    Initiatoren geschlossener Immobilienfonds räumen Fondszeichnern mitunter Andienungsrechte ein. Sie bieten den Anlegern damit die Möglichkeit, ihre Fondsanteile zu einem festgelegten Zeitpunkt und zu einem vorab feststehenden Preis zurückzugeben.
    Abkürzung für: Änderungsverordnung
    Das Anerbenrecht ist ein in der Landwirtschaft geläufiges Sondererbrecht. Es zielt darauf ab, Bauernhöfe als wirtschaftliche lebensfähige Einheiten zu erhalten. Im herkömmlichen Erbrecht wird ein Nachlass nach Erbanteilen vererbt und muss unter den Erben aufgeteilt werden. Eine Immobilie muss meist verkauft werden. Soll oder kann dies nicht sofort geschehen, entstehen oft Erbengemeinschaften, die gemeinsam die Immobilie bewirtschaften und sich in vielen Fällen zerstreiten, was regelmäßig zu langwierigen Gerichtsprozessen führt. In der Landwirtschaft soll durch gesetzliche Regelungen erreicht werden, dass nur derjenige den Hof als Ganzes erbt, der ihn auch weiterhin bewirtschaften kann und will.

    Eine bundesweite Regelung zum Anerbenrecht existiert nicht. In den Bundesländern Nordrhein-Westfalen, Niedersachsen, Schleswig-Holstein und Hamburg kommt die Höfeordnung zur Anwendung. § 4 der HöfeO besagt, dass nur ein Erbe den Hof als Ganzes erbt. In Bremen, Hessen, Rheinland-Pfalz und Baden-Württemberg gibt es landesrechtliche Regelungen zu diesem Thema, die sogenannten Anerbengesetze. Keine gesetzlichen Regelungen existieren in Bayern, Berlin, dem Saarland und den neuen Bundesländern.

    Gemeinsam ist der Höfeordnung und den Anerbengesetzen, dass sie den Hof aus dem Gesamthandseigentum der Erbengemeinschaft herausnehmen und ihn nur einem Erben zusprechen. Allerdings kann der Hof in der Regel auch im gemeinschaftlichen Eigentum eines Ehepaares sein. Wer Hoferbe wird, bestimmt sich entweder nach Testament oder nach den besonderen Rechtsvorschriften, die von den Traditionen der einzelnen Bundesländer abhängen. Danach kann Erbe entweder das jüngste oder das älteste Kind werden. Die anderen Erben haben in der Regel Anspruch auf eine kleine Abfindung, deren Höhe vom Wert des Hofes abhängt.

    In Bundesländern ohne Anerbengesetz wird die Aufsplitterung des Hoferbes oft durch die Anwendung der Landgüterregeln des Bürgerlichen Gesetzbuches verhindert. Diese finden sich in den §§ 2049, 2312 BGB. Das Landgut wird dann für die Berechnung der Pflichtteile mit dem Ertragswert angesetzt. Die Anwendbarkeit dieser Vorschriften ist jedoch nur gegeben, wenn der Erblasser verfügt hat, dass das Landgut an einen einzigen Erben gehen soll. Eine weitere Möglichkeit, eine landwirtschaftliche Hofstelle insgesamt zu erhalten, bietet § 13 Grundstücksverkehrsgesetz. Danach kann einer der Miterben die ungeteilte Zuweisung des Grundstücks an sich selbst bei Gericht beantragen.
    In verschiedenen Gesetzen und Gerichtsurteilen wird auf die allgemein „anerkannten Regeln der Technik“ verwiesen. Darunter versteht man technische Regeln für Entwurf oder Ausführung von technischen Gegenständen oder Bauwerken, die von der Fachwelt gewissenmaßen als allgemeingültig anerkannt sind und jedem Fachmann im jeweiligen Bereich bekannt sein sollten. Wird gegen sie verstoßen, kann dies zu Schadenersatzansprüchen führen oder zu gesetzlich festgelegten Konsequenzen wie etwa Bußgeldern. Die anerkannten Regeln der Technik erlangen besondere Bedeutung, wenn es um Fragen der Sicherheit und des Gesundheitsschutzes geht.

    Der Begriff „anerkannte Regeln der Technik“ ist nicht zu verwechseln mit dem „Stand der Technik“ der sich durchaus von den Regeln unterscheiden kann und die modernsten bekannten Verfahrensweisen im jeweiligen Bereich wiedergibt. DIN-Normen haben Empfehlungscharakter. Einschlägige DIN-Normen können in einem Bereich zu den anerkannten Regeln der Technik gehören, in einem anderen fallen sie wiederum nicht unter diesen Begriff. Oft legen Gerichtsentscheidungen oder Gesetzesbegründungen fest, was jeweils unter die anerkannten Regeln der Technik fällt.

    Beispiel: Nach der Trinkwasserverordnung 2011 ist die für bestimmte Gebäude vorgeschriebene jährliche Untersuchung auf Legionellen nach den „anerkannten Regeln der Technik“ durchzuführen. Laut Gesetzesbegründung ist darunter in diesem Fall speziell das technische Regelwerk DVGW (Arbeitsblatt W 551) des Deutschen Vereins des Gas- und Wasserfaches e. V. zu verstehen. Die anerkannten Regeln der Technik sind ebenso bei Planung und Neubau eines Gebäudes zu beachten (§ 17 TrinkwasserVO).

    Bei Bauverträgen gilt die Beachtung der anerkannten Regeln der Technik als Voraussetzung für die Mängelfreiheit des Bauwerkes. Mängel können jedoch auch im Fehlen vertraglich zugesicherter Eigenschaften oder Bestandteile liegen.
    1. Form

    Die Anfechtung ist die Ausübung eines Gestaltungsrechts. Sie bedarf daher nicht der Form des angefochtenen Vertrages, also z. B. nicht der notariellen Beurkundung ge­mäß § 311b BGB. Anfechtungsrechte sind nach § 119 BGB der Irrtum, sowie nach § 123 BGB arglistige Täuschung und widerrechtliche Drohung. Daraus folgt, dass nur die eigene Willenserklärung angefochten werden kann.

    2. Irrtum

    2.1 Erklärungsirrtum

    Ein Erklärungsirrtum liegt vor, wenn der Erklärende sich zwar rechtlich binden, aber eine andere Erklärung abgeben will.
    Beispiel: Die Parteien wollen über ein Grundstück keinen Tausch, sondern einen Kauf­vertrag abschließen. Wegen der Beurkundung durch den Notar dürfte das kaum praktisch werden.

    2.2 Inhaltsirrtum

    Ein Inhaltsirrtum, ein so genannter Geschäftsirrtum, ist die praktisch bedeutsamste Form des Irrtums nach § 119 Abs. 1 BGB. Er liegt vor, wenn der Erklärende sich in Inhalt und Tragweite der Erklärung irrt, so dass er sie bei vernünftiger Überlegung nicht abgegeben hätte.
    Beispiel: Eine der Parteien will einen Kaufvertrag über das Grundstück mit der Flur­be­zeichnung A schließen, beurkundet wird aber ein Kaufvertrag über das Nach­bar­grundstück mit der Flurbezeichnung B. Die Partei kann wegen Inhaltsirrtums an­fech­ten.
    Liegt jedoch nur eine falsche Bezeichnung des Grundstücks vor, weil beide Parteien einen Kaufvertrag über das Grundstück A schließen wollen, ist dies unschädlich. Der Kaufvertrag über das Grundstück A ist wirksam.

    2.3 Eigenschaftsirrtum

    Als Inhaltsirrtum gilt auch der Eigenschaftsirrtum nach § 119 Abs. 2 BGB über die wertbildenden Faktoren.
    Beispiel: Die Bebauungsfähigkeit des Grundstücks.

    Zu den Eigenschaften des Grundstücks gehört dagegen nicht der Wert als solcher. Auch die so genannten mittelbaren Eigenschaften des Grundstücks fallen nicht unter § 119 Abs. 2 BGB.
    Beispiel: Die Zahlungsfähigkeit der Mieter.

    2.4 Motivirrtum

    Der Motivirrtum berechtigt nicht zur Anfechtung. Es handelt sich hier um intern ge­blie­bene falsche Vorstellungen.
    Beispiel: Der Kalkulationsirrtum über die Preisgestaltung oder der allgemeine Irrtum über die Rechtsfolgen des Kaufvertrages, etwa den Umfang der Sachmängelhaftung.

    Die Anfechtung wegen Irrtums muss nach § 121 BGB unverzüglich, dass heißt ohne schuldhaftes Zö­gern, nach Kenntniserlangung erklärt werden. Das Anfechtungsrecht erlischt in jedem Fall nach zehn Jahren.

    Wer erfolgreich wegen Irrtums angefochten hat, muss dem anderen Teil den Scha­den ersetzen, den dieser dadurch erleidet, dass er auf die Gültigkeit der Erklärung vertraut. Das gilt nicht, wenn das Vertrauen auf Fahrlässigkeit beruht.
    Achtung: Die Pflicht des Schadensersatzes bei Anfechtung wegen Irrtums wird in der Praxis häufig übersehen.

    3. Arglistige Täuschung

    Die Anfechtung wegen arglistiger Täuschung nach § 123 BGB setzt voraus, dass der Erklärende zur Abgabe einer Willenserklärung, die mit seinem wahren Willen nicht übereinstimmt, durch Täuschung gebracht wurde.

    Täuschung ist die Vorspiegelung falscher oder das Verschweigen wahrer Tatsachen trotz bestehender Aufklärungspflicht, wenn hierdurch bei der anderen Partei ein Irr­tum erzeugt oder aufrecht erhalten wird. Der Umfang der Aufklärungspflicht ist im Einzelfall festzustellen. Entscheidend ist, ob der andere Teil nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung Aufklärung erwarten darf.

    Es besteht keine allgemeine Pflicht zur Offenbarung aller Umstände, die für den Ent­schluss des anderen Teils von Bedeutung sein können. Ungünstige Eigenschaften des Vertragsgegenstandes müssen nicht ungefragt offengelegt werden.

    Die Aufklärungspflicht des Verkäufers besteht bei wichtigen Umständen auch ohne Nachfrage durch den Käufer. Beispiele
    • Befall mit Hausbockkäfern,
    • Verdacht auf Trocken- und Nassfäule,
    • Verwendung von fäulnisbefallenen Hölzern,
    • Altlasten,
    • Ölkontamination,
    • vorherige Nutzung als wilde Müllkippe,
    • erhebliche Mängel des Abwasserabflusses.
    Die Täuschung muss arglistig sein. Arglist erfordert Vorsatz, wobei bedingter Vorsatz genügt. Ausreichend ist, dass der Täuschende die Unrichtigkeit seiner Angaben kennt oder für möglich hält und diese noch zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bestehen. Unter den bedingten Vorsatz fallen so ge­nannte Behauptungen "ins Blaue hinein" (BGH, Beschluss vom 18. April 2013, Az. V ZR 231/12).

    4. Widerrechtliche Drohung

    Dem Erklärenden wird ein künftiges Übel in Aussicht gestellt, das ihn in eine Zwangslage versetzt. Es genügt jeder Nachteil, sowohl materieller als auch ideeller Art. Es muss beim Bedrohten der Eindruck entstehen, dass der Drohende in der Lage ist, die Drohung wahr zu machen. Widerrechtlich ist die Drohung auch dann, wenn damit ein bestehender Anspruch durchgesetzt werden soll. Dagegen ist eine Klageandrohung zur Durchsetzung eines objektiv unbegründeten Anspruchs in der Regel nicht rechtswidrig.

    5. Wirkung der Anfechtung

    Die schon erwähnte Wirkung der Anfechtung nach § 142 BGB, nämlich die Nichtig­keit des Vertrages, ergreift nur den angefochtenen Grundstückskaufvertrag. Im deut­schen Recht gilt das Trennungs- und Abstraktionsprinzip. Das Verpflichtungs­ge­schäft, der Kaufvertrag, und das Verfügungsgeschäft, nämlich die Übereignung durch dingliches Rechtsgeschäft gemäß § 873 BGB, sind voneinander unabhängig.

    Folge einer erfolgreichen Anfechtung des Grundstückskaufvertrages ist, dass die Auflassung, soweit sie erfolgte, ohne Rechtsgrund, jedoch wirksam ist. Sie muss, etwa durch Rückauflassung, beseitigt werden. Um die unerwünschten Folgen zu vermeiden, können die Parteien des Kaufvertrages diesen mit der Auflassung aus­drücklich zu einer Einheit im Sinne des § 139 BGB zusammenfassen.
    Die Anfechtung des Hauptvertrags, gleich aus welchem Grund, führt zum Wegfall des Provisionsanspruchs des Maklers. Es reicht aber nicht aus, dass nur ein Anfechtungsgrund vorliegt (Irrtum, arglistige Täuschung). Die Anfechtung muss auch tatsächlich erklärt worden sein, egal ob vom Maklerkunden oder dessen Partner des Hauptvertrags. Die Anfechtung des Vertrags beseitigt ihn "von Anfang an". Für die Vermittlung oder den Nachweis eines nach der Anfechtung von Anfang an nicht bestehenden Vertrags kann der Makler keine Provision beanspruchen. Das gilt auch bei Rückabwicklung des Hauptvertrags wegen eines schuldhaften Verhaltens einer Vertragspartei.

    Nach der Rechtsprechung kann sich auch der Maklerkunde, der arglistig getäuscht und damit den Anfechtungsgrund herbeigeführt hat, auf den Wegfall der Provisionspflicht berufen.
    Unter bestimmten Voraussetzungen kann ein bereits unterschriebener Mietvertrag angefochten werden – mit der Folge, dass er als unwirksam anzusehen ist.

    Die Anfechtung ist möglich wegen:
    • Irrtums über wesentliche Eigenschaften einer Sache oder Person, § 119 BGB; darunter fallen auch versehentliche falsche Angaben der Beteiligten oder Verschweigen von Mängeln,
    • arglistiger Täuschung (§ 123 BGB) absichtliche falsche Angaben einer Vertragspartei mit dem Ziel, den anderen zu täuschen, z. B. über Wohnungsmängel oder das Einkommen des Mieters,
    • Drohung (§ 123 BGB),
    • falscher Übermittlung einer Willenserklärung (§ 120 BGB).
    Die Anfechtung kann nur unter Einhaltung bestimmter Fristen erfolgen (vgl. unter "Anfechtungsfrist"). Wer einen Vertrag anficht, muss beweisen, dass die Gründe für eine Anfechtung vorliegen. Und: Er muss dem Vertragspartner unter Umständen den Schaden ersetzen, den dieser durch sein Vertrauen auf das Bestehen des Vertrages erleidet (§ 122 BGB). Im Mietrecht kommt eine Anfechtung des Mietvertrages durch den Mieter in Betracht, wenn der Vermieter ihm bei Vertragsschluss wesentliche Mängel der Wohnung verschwiegen hat.

    Dies gilt nicht, wenn der Mieter bei der Besichtigung die Schäden oder Mängel hätte erkennen können.

    Umgekehrt kann der Vermieter den Vertrag anfechten, wenn der Mieter ihn z.B. über seine Einkommensverhältnisse getäuscht hat.

    Eine Anfechtung ist auch möglich, wenn eine arglistige Täuschung durch Unterlassen stattgefunden hat. Konkretes Beispiel aus dem Gewerberaummietrecht: Ein Unternehmer mietet ein Ladengeschäft, um Bekleidung zu verkaufen. Erst im laufenden Betrieb erfährt der Vermieter, dass Kleidung bestimmter Marken verkauft wird, die mit der rechtsradikalen Szene in Verbindung gebracht werden. Hier hat das Berliner Kammergericht dem Vermieter das Recht auf Anfechtung des Mietvertrages eingeräumt, da der Vermieter eine Schädigung seines Rufes durch die in seinem Laden betriebenen Geschäfte nicht hinnehmen muss: Der Ladenbetreiber hätte hier eine Aufklärungspflicht gegenüber dem Vermieter gehabt (KG, Urteil vom 28.5.2009, Az. 8 U 223/08). Wer als Vermieter von Gewerberäumen ganz sicher gehen will, dass keine von ihm nicht gewünschten Waren ins Sortiment aufgenommen werden, sollte eine entsprechende Formulierung in den Mietvertrag aufnehmen.
    Eine Anfechtung des Mietvertrages wegen Irrtums muss "ohne schuldhaftes Zögern" erfolgen – juristisch für "sofort, wenn der Irrtum bemerkt wurde". Allerdings ist eine An­fech­tung nur innerhalb von zehn Jahren nach Ver­trags­schluss beziehungsweise nach Abgabe der Willenserklärung, über die man sich geirrt hatte, möglich (§ 121 BGB). Die An­fech­tung wegen Täuschung oder Drohung kann nur innerhalb einer Frist von einem Jahr erfolgen, beginnend mit dem Zeitpunkt, zu dem der Getäuschte die Täuschung entdeckt hat beziehungsweise der Bedrohte nicht mehr unter Zwang steht. Auch hier ist nach zehn Jahren keine Anfechtung mehr möglich.
    Das Anfechtungsgesetz ist ein Gesetz über die Anfechtung von Rechtshandlungen eines Schuldners außerhalb des Insolvenzverfahrens. Die Regelung ist in Kraft getreten mit Wirkung zum 1.1.1999.

    Das Anfechtungsgesetz bietet die Möglichkeit, einem Taktieren von Schuldnern zu begegnen, zum Beispiel der Übertragung des eigenen Vermögens an Dritte, etwa die Ehefrau. Kann der Schuldner durch diese Übertragung seine Schulden nicht mehr bezahlen, kann der Gläubiger den Übertragungsvorgang innerhalb bestimmter Fristen anfechten und gegen den Dritten im Wege der Zwangsvollstreckung vorgehen.

    Die Anfechtung nach dem Anfechtungsgesetz hat mit der Anfechtung wegen Irrtums oder arglistiger Täuschung nichts zu tun. Bei ersterer muss keine Anfechtungserklärung abgegeben werden, sondern es entsteht bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen ein entsprechender Anspruch den Gläubigers gegen den Dritten auf Herausgabe des jeweiligen Vermögensgegenstandes.
    Abkürzung für: Anfechtungsgesetz
    Die Anforderungen an die Meisterprüfung sind bundeseinheitlich geregelt in der AMVO (Verordnung über gemeinsame Anforderungen in der Meisterprüfung im Handwerk und in handwerksähnlichen Gewerben). Diese beschreibt Inhalt, Gliederung und Durchführung der Meisterprüfung. Es gibt die folgenden selbstständigen Prüfungsteile:
    • Prüfung der meisterhaften Verrichtung der in dem Handwerk gebräuchlichen Arbeiten (Teil I),
    • Prüfung der erforderlichen fachtheoretischen Kenntnisse (Teil II),
    • Prüfung der erforderlichen betriebswirtschaftlichen, kaufmännischen und rechtlichen Kenntnisse (Teil III) und
    • Prüfung der erforderlichen berufs- und arbeitspädagogischen Kenntnisse (Teil IV).
    Grundlage der AMVO sind die §§ 45 bis 51e Handwerksordnung (HwO). Eine weitere wichtige Regelung in diesem Bereich ist die Meisterprüfungsverfahrensverordnung (MPVerfVO). Diese am 17.12.2001 geschaffene Verordnung regelt das Zulassungs- und Prüfungsverfahren bei der Meisterprüfung im Handwerk.
    Angebot im Rechtssinne ist die an eine bestimmte Person gerichtete verbindliche Willenserklärung auf Abschluss eines Vertrages. Wird das Angebot zu den genannten Bedingungen angenommen, kommt der Vertrag zustande. Weicht die Annahmeerklärung inhaltlich vom Angebot ab, ist dies als wiederum annahmebedürftiges Gegenangebot zu werten. Bei Grundstücksgeschäften bedarf sowohl das (rechtsverbindliche) Angebot als auch die Annahmeerklärung der notariellen Beurkundungsform nach § 311b BGB. Angebote in einem rein tatsächlichen Sinne sind unverbindlich. So spricht man im Maklergeschäft auch von einem Objektangebot, über das erst Verhandlungen geführt werden müssen, wenn es zu einem rechtswirksamen notariellen Vertragsabschluss kommen soll. Dieser Angebotsbegriff liegt auch der Preisangabenverordnung zugrunde, die vorschreibt, dass beim "Anbieten" von Waren und Leistungen stets der Endpreis, bei bestimmten Waren auch der Grundpreis anzugeben ist.
    Als Angebotsfrist wird die Frist bezeichnet, innerhalb der ein Bieter – also ein Auftragnehmer – im öffentlich-rechtlichen Vergabeverfahren ein Angebot einreichen kann. Sie ist nicht identisch mit der Zuschlagsfrist. Die Angebotsfrist wird vom Auftraggeber festgesetzt. Nach § 10 Abs. 1 VOB/A (2012) darf sie selbst bei Eilbedürftigkeit den Zeitraum von zehn Kalendertagen nicht unterschreiten. Der notwendige Zeitaufwand für die Besichtigung von Baustellen oder die Beschaffung von Unterlagen für die Angebotsbearbeitung muss berücksichtigt werden.

    Die Angebotsfrist ist beendet, wenn im Eröffnungstermin der Verhandlungsleiter mit der Öffnung der Angebote beginnt. Bis zu diesem Zeitpunkt können die Bieter ihre Angebote noch zurücknehmen. Die Rücknahme muss in Textform erfolgen.

    Überschreitet der Auftragsumfang einen bestimmten Schwellenwert (2016: 5.225.000 Euro bei Bauleistungen) ist nicht § 10 VOB/A zu verwenden, sondern die entsprechende Vorschrift der Vergabebestimmungen im Anwendungsbereich der Richtlinie 2004/18/EG: § 10 VOB/A - EG). Hier unterscheidet man zwischen Fristen im offenen Verfahren, im nicht offenen Verfahren und im Verhandlungsverfahren.
    • Angebotsfrist im offenen Verfahren: mindestens 52 Kalendertage, gerechnet vom Tag nach Absendung der Bekanntmachung. Kann auf 36 Kalendertage, gerechnet vom Tag nach Absendung der Bekanntmachung verkürzt werden; darf 22 Kalendertage nicht unterschreiten.
    • Angebotsfrist im nicht offenen Verfahren: mindestens 40 Kalendertage, gerechnet vom Tag nach Absendung der Aufforderung zur Angebotsabgabe. Verschiedene Verkürzungen möglich.
    • Verhandlungsverfahren: entsprechend nicht offenem Verfahren.
    Dies ist eine freundliche Umschreibung der Immobilienmakler für Leerstandsquote. Am Markt sind etliche Wohn- und Gewerbeimmobilien oder sonstige Immobilien, die mangels Nachfrage nicht genutzt werden.
    Begriff der Mikroökonomie

    Der Angebotswert im mikroökonomischen Sinne charakterisiert die theoretischen Preisansätze für genau definierte reproduzierbare und homogene Wirtschaftsgüter, zu denen zu einem bestimmten Zeitpunkt bzw. Zeitraum eine bestimmte Menge dieser Güter auf einem freien Markt verkauft werden können. Die verschiedenen Angebotswerte werden als Angebotskurve bezeichnet. Sie zeigen auf einem Diagramm den Zusammenhang zwischen Preis und angebotener Menge. Voraussetzung für die Ermittlung von Angebotswerten ist die Homogenität des Wirtschaftsgutes, auf das sich die Angebotskurve bezieht, sowie absolute Markttransparenz. Die Angebotskurve verläuft in der Regel von links unten nach rechts oben. Je steiler die Kurve, desto stärker die Änderungselastizität der angebotenen Menge, je flacher die Angebotskurve, desto geringer die Änderungselastizität.

    Der Immobilienmarkt als solcher eignet sich wegen der Heterogenität des Gutes Immobilie kaum für solche Analysen. Denkbar aber ist die Darstellung einer Angebotskurve von Immobilien, die einem bestimmten Teilmarkt zugerechnet werden können, z.B. dem Markt für Eigentumswohnungen einer bestimmten Größe in einer bestimmten Region aus dem Bestand.

    Hier wird man feststellen, dass die Angebotskurve relativ flach verläuft, weil die Anbieter auf Nachfrageänderungen kaum reagieren. Die Angebotsmotive werden durch Nachfrageänderungen in der Regel nicht beeinflusst. Wird z.B. eine Eigentumswohnung aus Gründen der Ehescheidung oder des Wegzuges in eine andere Region angeboten, spielt die aktuelle Nachfragesituation für die Verkaufsentscheidung keine Rolle. Ein Angebotswert für Immobilien schlechthin kann in diesem Sinne wegen ihrer Heterogenität nicht angesetzt werden.

    Betriebswirtschaftlicher Begriff

    Der Begriff Angebotswert wird aber auch in einem anderen Zusammenhang verwendet. Er bezeichnet den Wert, der einem Angebot, bestehend aus all seinen Bestandteilen, als Gesamtwert vom Anbieter zugemessen wird und der als Preis (ohne Mehrwertsteuer) realisiert werden soll. Transaktionskosten des Erwerbers werden dabei nicht berücksichtigt. Beim Immobilienangebot ist der Angebotspreis der Immobilie einschließlich des Zubehörs und sonstiger mit zu verkaufender beweglicher Gegenstände identisch mit dem Angebotswert.
    Angehörige im zivilrechtlichen Sinne sind nicht nur Familienangehörige, sondern auch in gerader Linie Verwandte und Verschwägerte sowie adoptierte Personen. Im Sinne der Abgabenordnung und damit im steuerrechtlichen Sinne zählen auch Verlobte, geschiedene Ehegatten sowie Pflegeeltern und Pflegekinder - auch wenn die häusliche Gemeinschaft nicht besteht - zu den Angehörigen. Sie haben im Besteuerungsverfahren ein Auskunftsverweigerungsrecht.
    Nahe Familienangehörige (Ehegatte, Kinder, Eltern) sowie Hausangestellte oder Pflegepersonal dürfen vom Mieter dauerhaft in die Mietwohnung aufgenommen werden. Der Mieter muss dazu nicht die Erlaubnis des Vermieters einholen. Er sollte den Vermieter jedoch zumindest über den Zuwachs informieren – dies ist zwecks Berücksichtigung der korrekten Personenanzahl bei der Nebenkostenabrechnung erforderlich.

    Eine Überbelegung der Wohnung darf der Vermieter untersagen. Soll ein nichtehelicher Lebensgefährte in die Mietwohnung aufgenommen werden, ist die Genehmigung des Vermieters erforderlich. Die Gerichte gehen jedoch davon aus, dass der Mieter in der Regel einen Anspruch auf Erteilung dieser Erlaubnis hat (BGH, Az. VIII ZR 371/02). In der Praxis hat der Vermieter vor Gericht daher kaum Chancen, mit einer Untersagung des Einzugs durchzukommen.

    Verstirbt der Mieter, treten seine Angehörigen nach § 563 BGB automatisch an seiner Stelle in den Mietvertrag ein, wenn sie mit ihm im gleichen Haushalt leben. Auf diese Weise können auch Personen, die den Mietvertrag nicht mit unterschrieben haben, zu Vertragspartnern werden. An erster Stelle stehen dabei Ehe- oder Lebenspartner. Treten diese nicht in den Mietvertrag ein, werden statt dessen die Kinder des Mieters zu neuen Mietvertragspartnern. Auch andere Familienangehörige und sogar nicht mit dem Mieter verwandte Personen treten in den Mietvertrag ein, wenn kein Vertragsbeitritt von Ehe- oder Lebenspartnern stattfindet. Bei allen ist Voraussetzung, dass sie zusammen mit dem Mieter in einem auf Dauer angelegten Haushalt gelebt haben. Nachdem die genannten Personen vom Tod des Mieters erfahren haben, haben sie einen Monat Zeit, dem Vermieter gegenüber zu erklären, dass sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen wollen. Eine solche Erklärung hat zur Folge, dass der Eintritt als nicht erfolgt gilt. Bei mehreren Personen kann jede für sich diese Erklärung abgeben. Der Vermieter hat ein Sonderkündigungsrecht, wenn er einen wichtigen Kündigungsgrund im Zusammenhang mit der Person des Eingetretenen hat. Er kann den Mietvertrag innerhalb eines Monats, nachdem er vom endgültigen Eintritt dieser Person erfahren hat, außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen.

    Auch eine Vertragsfortsetzung mit nicht im gleichen Haushalt lebenden Erben des Mieters ist möglich.

    Wird die Mietwohnung in Wohneigentum umgewandelt und verkauft, gilt die gesetzliche Kündigungsschutzfrist nicht nur für den Mieter selbst, sondern auch für seine Angehörigen. Der Bundesgerichtshof entschied so in einem Fall, bei dem die Tochter der Mieterin bereits seit Jahren mit in der Wohnung ihrer Mutter gelebt hatte. Nach deren Ableben wurde die Wohnung veräußert.

    Der neue Eigentümer forderte den Auszug der Tochter, da diese bei Umwandlung keine Mieterin gewesen sei. Der BGH entschied, dass die Tochter durch den Tod ihrer Mutter per Gesetz in das Mietverhältnis eingetreten sei und damit in den Genuss der dreijährigen "Schonfrist" des § 577 a BGB vor Eigenbedarfskündigungen komme (Az. VIII ZR 26/03).
    Immobilien-Darlehen von Verwandten. Damit das Finanzamt keine verdeckte Schenkung vermutet, auf die Schenkungsteuer zu entrichten ist, darf das Darlehen nicht zinslos sein. Am sichersten ist ein schriftlicher Darlehensvertrag mit Konditionen, die normalerweise auch unter Dritten, z.B. Freunden, üblich sind.

    Zinsen aus einem Darlehen unter Angehörigen sind als Einnahmen aus Kapitalvermögen zu versteuern. Hier gilt grundsätzlich, dass eine Anwendung des günstigen Abgeltungssteuersatzes von 25 Prozent ausgeschlossen ist, wenn der Darlehensvertrag zwischen „nahe stehenden Personen“ geschlossen wurde. Aber: Dies gilt nur dann, wenn eine der Vertragsparteien einen „beherrschenden“ oder außerhalb der Geschäftsbeziehung liegenden Einfluss ausübt oder ein eigenes wirtschaftliches Interesse an der Erzielung der Einkünfte des anderen hat. Das ist normalerweise nicht der Fall, wenn der Darlehensvertrag nur aus familiärer Verbundenheit geschlossen wird, etwa weil die Eltern einem jungen Paar bei der Immobilienfinanzierung helfen wollen. Der Bundesfinanzhof hat daher in solchen Fällen den günstigen Abgeltungssteuersatz zur Anwendung gebracht (Az. VIII R 9/13 und Az. VIII R 44/13). Dabei ging es um die Anschaffung von Immobilien zur Fremdvermietung.

    Der Bundesfinanzhof erklärte dazu, dass die Konditionen des Darlehensvertrages einem Fremdvergleich standhalten müssten. Ansonsten könne auf eine missbräuchliche Gestaltung zur Ausnutzung des Abgeltungssteuersatzes geschlossen werden. Allerdings dürfe bei einem Vertrag, der ansonsten dem Fremdvergleich standhalte, durchaus auf eine Besicherung oder eine Vorfälligkeitsentschädigung verzichtet werden.
    Ist ein Mieter Bezieher des Arbeitslosengeldes II (ALG II), erhält er vom Staat Leistungen für Unterkunft und Heizung "soweit diese angemessen sind". Rechtsgrundlage ist § 22 SGB II (Zweites Sozialgesetzbuch).

    Kommt die Arbeitsagentur zu dem Ergebnis, dass der Mieter über seine Verhältnisse wohnt, werden sie als Bedarf nur so lange berücksichtigt, wie es dem Betroffenen unmöglich oder unzumutbar ist, die Kosten durch Wohnungswechsel oder andere Maßnahmen zu senken. Über sechs Monate hinaus erstreckt sich diese Duldung jedoch meist nicht.

    Die Kostensenkung muss nicht notwendigerweise durch Umzug stattfinden. Es kann auch ein Teil der Wohnung untervermietet werden. Kann der Mieter innerhalb der sechs Monate trotz Bemühung keine Kostensenkung erreichen, ist eine ausführliche Einzelfallprüfung der Behörde angesagt.

    Unternimmt der Mieter innerhalb der Frist nichts, verringert die Arbeitsagentur seine Wohnkostenzuwendungen. Die Differenz zwischen wirklichen und angemessenen Kosten muss dann vom Mieter selbst gezahlt werden.

    Die Kriterien, nach denen die Angemessenheit festgestellt wird, sind nicht durch ein Bundesgesetz geregelt, sondern werden auf kommunaler Ebene festgelegt und sind daher überall unterschiedlich.

    Beispiele aus Berlin:
    Richtwerte für angemessene Brutto-Warmmiete:
    • 1-Personen-Haushalt: 364,50 Euro
    • 2-Personen-Haushalt: 437,40 Euro
    • 3-Personen-Haushalt: 518,25 Euro
    • 4-Personen-Haushalt: 587,35 Euro
    • 5-Personen-Haushalt: 679,97 Euro

    Für jede weitere Person im Haushalt erhöht sich der Richtwert um 84,12 Euro.

    Findet der Mieter eine billigere Wohnung, muss er vor Vertragsabschluss die Zusicherung der Behörde über die Kostenübernahme einholen. Diese wird nur bei angemessenen Kosten erteilt.

    Das Bundessozialgericht hat entschieden, dass die zuständige Behörde Mieter nicht wegen angeblich unangemessener Wohnkosten zum Umzug in eine andere Gemeinde zwingen darf. Anspruch besteht auf einen Ausstattungsstandard im unteren Preissegment. Dabei ist als Vergleichsmaßstab der Wohnungsstandard am konkreten Wohnort heranzuziehen. Gibt es in einer Stadt auch im unteren Preissegment nun einmal keine günstigeren Wohnungen, muss die Behörde die Wohnkosten in tatsächlicher Höhe übernehmen (Bundessozialgericht; Az B 7b AS 10/06 R, Urteil vom 07.11.2006).

    In einem weiteren Urteil betont das Bundessozialgericht, dass auch Empfänger von ALG-II im Rahmen der vom Grundgesetz gewährten Freizügigkeit ihren Wohnort frei wählen dürfen. Will also ein ALG-II-Empfänger aus Erlangen / Bayern nach Berlin ziehen, weil er hofft, dort als Musiker tätig zu werden, muss die Behörde bei entsprechendem Bedarf die höheren Berliner Wohnkosten bezahlen. Die Angemessenheit richtet sich damit nach der ortsüblichen Miete an dem Ort, an dem der Empfänger wohnen will (Urteil vom 1.6.2010, Az. B 7 AS 60/09 R).
    Ein Mietvertrag kann vermieterseitig mit ordentlicher Kündigung nur dann beendet werden, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Vertragsauflösung hat. Dies ist z.B. der Fall, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks / Gebäudes gehindert würde und wenn ihm dadurch erhebliche wirtschaftliche Nachteile entstehen würden (z.B.: das Gebäude ist baufällig, eine Sanierung lohnt sich nicht mehr, es soll durch einen modernen Neubau ersetzt werden).

    Der Bundesgerichtshof hat darauf hingewiesen, dass sich mit der wirtschaftlichen Verwertung ein in dem Grundstück liegender Wert realisieren lassen muss. Dies sei der Fall bei Verkauf, gewerblicher Vermietung und Begründung dinglicher Rechte sowie beim Abriss mit nachfolgendem Neubau. Bei einem ersatzlosen Abriss dagegen finde trotz Vermeidung weiterer Unkosten keine Realisierung des Grundstückswertes statt (BGH, Urteil vom 24.03.2004, Az. VIII ZR 188/03). Allerdings muss das Interesse des Vermieters an der angemessenen Verwertung gegen das Interesse des Mieters am Verbleiben in seiner gewohnten Wohnung abgewogen werden. Die Kündigung ist zulässig, wenn das Vermieterinteresse deutlich überwiegt und dem Vermieter kein willkürliches Handeln vorzuwerfen ist.

    Die Kündigung eines Mietvertrages zwecks angemessener wirtschaftlicher Verwertung des Mietobjekts ist nach dem Bundesgerichtshof z. B. zulässig, wenn es sich dabei um die letzte bewohnte Wohnung in einer ganzen Wohnsiedlung handelt (Urteil vom 9.2.2011, VIII ZR 155/10). Im verhandelten Fall ging es um die in den 1930er Jahren gebaute Ried-Siedlung in Hamburg, deren Gebäude sanierungsbedürftig und aufgrund der Bauweise nicht mehr zeitgemäß waren. Auch mit einer umfassenden Sanierung konnten diese laut Gericht nicht mehr in einen den heutigen Vorstellungen entsprechenden Zustand versetzt werden. Die Wohnungen sollten durch öffentlich geförderte Neubaumietwohnungen ersetzt werden. Der Räumungsklage des Vermieters wurde stattgegeben.

    Unzulässig ist eine Verwertungskündigung bei Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch, möblierten Zimmern in der Wohnung des Vermieters sowie Wohnraum, den eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter privater Träger der Wohlfahrtspflege angemietet hat, um ihn Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zu überlassen. Auch bei Studenten- und Jugendwohnheimen ist eine Verwertungskündigung ausgeschlossen (§ 549 BGB).
    Empfänger von ALG II ("Hartz IV") erhalten neben den Regelsätzen der ALG II- Bezüge laut § 22 SGB II Leistungen für die Kosten von Unterkunft und Heizung. Diese werden im tatsächlich angefallenen Umfang erstattet, soweit dieser angemessen ist. Die Meinungen darüber, was angemessen ist, gehen auseinander. Eine bundeseinheitliche Regelung gibt es nicht – berechtigtermaßen, da die Mieten nicht überall gleich hoch sind.

    Meist wird von den Behörden (ARGEn) bei Alleinstehenden eine Wohnungsgröße von 45 Quadratmeter für angemessen gehalten – für jede weitere Person werden 15 Quadratmeter dazugerechnet. Eine wichtige Rolle spielt jedoch auch die Höhe der Miete. Die früher oft herangezogenen Mietobergrenzen des Wohngeldgesetzes werden heute nur noch im Ausnahmefall verwendet. Nach einem Urteil des Bundessozialgerichts sind die ortsüblichen Mieten zu berücksichtigen (Az. B 7b AS 18/06 R, Urteil vom 07.11.2006). In Städten mit hohem Mietniveau dürfen daher keine Unterkunftssätze wie auf einem Dorf gezahlt werden.

    Nach einem Urteil des Bundessozialgerichts (Az. B 4 AS 30/08 R, Urteil vom 19.02.2009) dürfen auch bei der Angemessenheit der Wohnungsgröße in Großstädten (hier: München) keine anderen Maßstäbe angelegt werden als auf dem Land. Sei nach den Gesetzen eines Bundeslandes eine 50 Quadratmeter große Wohnung für einen Alleinstehenden angemessen, dürfe in Großstädten mit höherer Miete kein Umzug in eine kleinere Wohnung gefordert werden. Immer sei der Verhältnismäßigkeitsgrundsatz zu wahren – besonders wenn schulpflichtige Kinder vorhanden seien.

    Das Landessozialgericht Nordrhein-Westfalen (Az. L 19 B 21/05 AS) verwendet die Formel "angemessene Wohnfläche mal ortsübliche Miete". Das Bundessozialgericht hat diese Berechnungsart gebilligt. Beispiel: Angemessene Wohnungsgröße für einen Alleinstehenden maximal 45 Quadratmeter, örtlich angemessene Miete 7 Euro/Quadratmeter, angemessene Miete 45 x 7 = 315 Euro.

    Gibt es keinen örtlichen Mietspiegel, kann nur auf die im Wohngeldgesetz geregelten Miethöchstbeträge zurückgegriffen werden. In einem Urteil vom 24.04.2007 wurden demnach für einen Einpersonen-Haushalt in Hannover 385 Euro (einschließlich kalter Nebenkosten) als Höchstgrenze angesehen (LSG Niedersachsen-Bremen, Az. L 7 AS 494/05). Die Behörde darf nicht vom ALG-II-Empfänger verlangen, auf das Land zu ziehen, weil in der Stadt die Mieten zu hoch sind (Hessisches Landessozialgericht, Az. L 9 AS 260/06, Urteil vom 12.03.2007).

    Heizkosten

    Neben der Grundmiete und den "kalten" Nebenkosten müssen auch die Heizkosten in angemessenem Umfang übernommen werden. Nach einem Urteil des Sozialgerichts Dortmund (Az. S 29 AS 498/05, Urteil vom 05.03.2007) dürfen Gemeinden keine Pauschalen für ihrer Meinung nach angemessene Heizkosten festsetzen. Angemessen ist das, was das Versorgungsunternehmen tatsächlich verlangt – es sei denn, es liegen konkrete Anhaltspunkte für verschwenderisches Heizverhalten des Mieters vor.

    Eigenheim

    Auch eigene Wohnräume müssen von der Größe her angemessen sein. Wohnt ein Hartz-IV-Empfänger in einer eigenen Immobilie, die die Behörde als zu groß ansieht, muss diese nicht zwingend verkauft werden. Möglich ist auch die Vermietung eines abtrennbaren Hausteils (Sozialgericht Stade, Az. S 17 AS 230/06, Urteil vom 30.01.2007). Die Mieteinnahmen werden jedoch als Einkommen angerechnet.

    Für Hauseigentümer ist eine Regelung im Sozialgesetzbuch II besonders interessant: Nach § 22 Abs. 2 können auch unbedingt notwendige Aufwendungen für Instandhaltung und Reparatur bei selbst bewohntem Wohneigentum als Bedarf für die Unterkunft angesehen werden. Voraussetzung: Die im laufenden Monat und den darauffolgenden elf Kalendermonaten anfallenden Aufwendungen sind insgesamt angemessen. Übersteigen die Aufwendungen für Instandhaltung und Reparatur den angemessenen Bedarf für die Unterkunftskosten, kann die Gemeinde zur Deckung dieses Teils der Aufwendungen ein Darlehen erbringen, das dinglich gesichert werden soll (Grundbucheintragung der Behörde).
    Unter einem Anger versteht man einen – meist im Gemeindeeigentum stehenden – Dorfplatz.

    In früheren Zeiten fanden sich auf oder am Anger oft z.B. ein Dorfteich oder -Brunnen, eine Kirche, Schule oder ggf. die Schmiede, welche aus Brandschutzgründen abseits der Wohnbebauung angesiedelt wurde. Auch als Gerichtsplatz und kommunale Viehweide wurde der Anger genutzt. Seine Form ist unterschiedlich, ein Dorfanger kann dreieckig, rechteckig oder auch ganz unregelmäßig geformt sein. Er hat jedoch in der Regel eine langgestreckte Form. Meist gabelt sich die Dorfstraße an seinem Anfang in zwei Straßen, die sich dann hinter dem Anger wieder vereinigen.

    Angerdörfer sind meist mittelgroße Dörfer, deren Häuser locker um den Anger herum errichtet wurden. Man findet sie häufig in den neuen Bundesländern. Viele Angerdörfer entstanden während der hochmittelalterlichen deutschen Siedlungsbewegung, die sich Richtung Osten in slawische und baltische Länder richtete. Sie sind allerdings auch in Österreich und Ungarn verbreitet, etwa im Wiener Becken und im Burgenland. Dort findet sich eines der größten bekannten Angerdörfer, Loretto (ca. 460 Einwohner).
    Die Anhandgabe eines Grundstücks aus öffentlichem Eigentum erfolgt an einen Investor oder Bauwilligen bzw. an eine Baugemeinschaft.

    Der Anhandgabe geht ein Auswahl- oder Vergabeverfahren voraus, bei dem der Investor sein Konzept vorlegen muss. Dieses muss bestimmten, meist zuvor bekannt gegebenen Kriterien entsprechen. Der Investor muss eine Anhandgabevereinbarung mit der jeweiligen Institution der Gemeinde abschließen; er hat dann während der festgelegten Anhandgabeperiode Zeit, um das Grundstück zu beplanen und sein Konzept zu vervollständigen. Er kann während dieser Zeit einen Architekten aussuchen, Bodenuntersuchungen auf Altlasten durchführen, Kostenschätzungen vornehmen und die Unterlagen für die Baugenehmigung zusammentragen. Schließlich erfolgt auch der Bauantrag.

    Meist findet während der Anhandgabeperiode ein häufiger Kontakt zwischen Bauherr, Baubehörde und der jeweiligen städtischen Entwicklungsgesellschaft statt. Gegen Ende der Anhandgabezeit wird über den Kaufvertrag verhandelt, wobei sich der Bauherr verbindlich dazu verpflichten muss, zu dem von ihm vorgelegten Konzept zu stehen. Hier können auch Vertragsstrafen vereinbart werden. Zeigt sich während der Anhandgabezeit, dass Auflagen oder Vereinbarungen nicht eingehalten werden, kann ihm das Grundstück wieder entzogen werden.

    Der Bauherr muss den Kaufpreis erst nach Ende des Anhandgabeverfahrens finanzieren. Zuvor hat er ausreichend Zeit, um das Projekt zu optimieren und z.B. auch weitere Nutzer anzuwerben.
    Die Gemeinde hat den Vorteil, dass sie auf das Projekt in der Entwicklungsphase Einfluss nehmen kann. Durch einen Abstimmungsprozess mit exakten Zeitplänen kann ein geordnetes und zügiges Voranschreiten des Projektes gewährleistet werden.
    Das Ankaufsrecht (Optionsrecht) gibt dem Berechtigten die schuldrechtliche Befugnis, das Grundstück zu erwerben, wenn bestimmte vertraglich vereinbarte Voraussetzungen eingetreten sind. Dem Ankaufsrecht entspricht eine Veräußerungspflicht des Eigentümers. Zu seiner Wirksamkeit bedarf es der notariellen Beurkundung. Die grundbuchliche Absicherung kann nur über eine Auflassungsvormerkung erfolgen.
    Eine Ankaufsverpflichtung, in der sich ein Kaufinteressent auf Veranlassung eines Maklers verpflichtet, das Objekt zu erwerben und andernfalls bei Nichterwerb trotzdem die Provision zu bezahlen, ist in der Regel unwirksam. Denn diese ist aufgrund Fehlens der nach § 311b BGB erforderlichen notariellen Beurkundung formnichtig. Wird eine solche Vereinbarung in formularmäßiger Form getroffen, dürfte es sich auch um eine überraschende und damit unwirksame Klausel nach dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Bürgerlichen Gesetzbuches handeln.

    Darüber hinaus kann ein Makler bei der Verwendung einer solchen Ankaufsverpflichtung generell seinen Anspruch auf den Maklerlohn verlieren. Verschweigt er dem Kunden, dass eine Ankaufsverpflichtung ohne notarielle Beurkundung nicht formwirksam ist, verstößt er gegen seine Treuepflicht aus dem Maklervertrag. Auch wenn alle üblichen Voraussetzungen des Provisionsanspruches vorliegen, verliert er diesen dann doch nach § 654 BGB. Diese Vorschrift betrifft zwar nach ihrem Wortlaut nur den Fall, dass der Makler absprachewidrig auch für den anderen Partner des Kaufvertrages tätig geworden ist. Die Gerichte wenden die Regelung jedoch auch auf andere Fälle an, in denen der Makler unter vorsätzlicher oder grob leichtfertiger Verletzung wesentlicher Vertragspflichten den Interessen seines Auftraggebers in wesentlicher Weise zuwidergehandelt hat – wie etwa, indem er durch formnichtige Vereinbarungen Kaufdruck erzeugt (vgl. Bundesgerichtshof, Urteil vom 16.10.1980, Az. IVa ZR 35/80).

    Erbbaurecht

    Auch in Erbbaurechtsverträgen kommt es vor, dass eine Ankaufsverpflichtung des Erbbaurechtsinhabers vereinbart wird. Dem BGH zufolge ist eine schuldrechtliche Vereinbarung, nach welcher der Erbbauberechtigte auf Verlangen des Eigentümers zum Ankauf des Erbbaugrundstücks verpflichtet ist, grundsätzlich zulässig. In einer Reihe von Fällen haben Gerichte jedoch derartige Vereinbarungen als sittenwidrig und damit als nichtig angesehen. Auch ein Verstoß gegen die Regelungen über Allgemeine Geschäftsbedingungen ist denkbar. So beurteilte der BGH eine notarielle Erbbaurechtsvereinbarung mit Ankaufspflicht als unwirksam, weil diese sich (nach Ablauf der ersten zehn Jahre) über die gesamte restliche Vertragsdauer des Erbbaurechts erstreckte. Der Käufer werde dadurch unangemessen benachteiligt, da er jederzeit zum Ankauf des Grundstücks gezwungen werden könne – auch dann, wenn er bereits ein fortgeschrittenes Alter erreicht habe. Wenn er den Hauskauf dann als Rentner mit einem Kredit finanzieren müsse, sei die Altersversorgung in Gefahr (BGH, 17.5.1991, Az. V ZR 140/90). Für Erbbauberechtigte ist der Abschluss von Verträgen mit einer Ankaufspflicht oft nicht empfehlenswert.
    Anlageberater sind Personen, die im Auftrag der Anbieter von Finanzprodukten Interessenten beraten und Abschlüsse vermitteln. Es handelt sich entweder um angestellte oder freie Mitarbeiter von Kredit- und anderen Finanzdienstleistungsinstituten oder um selbständige, von Kreditinstituten unabhängige Unternehmen. Der Begriff des Anlageberaters ist – im Gegensatz zum Versicherungsberater – weder legal definiert noch geschützt, so dass dieser Begriff auch von Personen verwendet werden kann, die über keine Beraterqualifikation verfügen.

    Soweit Anlageberater für erfolgreich vermittelte Verkäufe von der Anbieterseite Provisionen (Innenprovisionen) erhalten, sind sie verpflichtet, dies dem Kunden gegenüber ungefragt offen zu legen. Das gilt insbesondere für Wertpapiere und Fondsanteile (Bundesgerichtshof, Az. XI ZR 56/05). Eingeschränkt gilt es für geschlossene Fonds. Die ungefragte Offenlegungspflicht trifft den Anlageberater nur dann, wenn sich auf dem Prospekt kein Hinweis auf die Provision findet und diese 15 % übersteigt, so der BGH in einem anderen Urteil (Az. XI ZR 320/06). Dabei spielt es keine Rolle, ob der Begriff Provision genannt oder ein anderer Begriff verwendet wird, der von den Kunden als erfolgsabhängige Vergütung verstanden würde.

    Am 3. Juni 2014 hat der BGH entschieden, dass die Offenlegungspflicht generell und unabhängig von der Höhe der Innenprovision besteht. Dies gilt zumindest für alle nach dem Datum des Urteils getätigten Anlagen (Az. XI ZR 147/12). Eine Missachtung kann Schadenersatzansprüche begründen.

    Zusätzlich ergibt sich eine Offenlegungspflicht über Provisionen auch aus § 31d des Wertpapierhandelsgesetzes.

    Unabhängige Anlageberater, die mit dem Kunden ein erfolgsunabhängiges Honorar vereinbaren, dürfen sich als reine Vertreter der Interessen des Beratenen ebenso wenig wie ein beratender Rechtsanwalt von der anderen Seite eine Provision geben lassen.
    Gegenstand der Anlageberatung sind Vermögensbestände. Die Beratung bezieht sich darauf, das von einer Person (einem Investor) gehaltene Vermögen zu optimieren. Dabei wird je nach der durch den Investor zum Ausdruck gebrachten Risikoneigung das Vermögensportfolio so zusammengestellt, dass die Risikoklasse dieser Risikoneigung entspricht. In der Regel wird eine Mischung aus verschiedenen Asset-Klassen und auch Anlagen aus verschiedenen Regionen bzw. Ländern entsprechend den geäußerten Anlagepräferenzen des Investors angestrebt. Erreicht werden soll eine Reduktion des Risikos bei möglichst hoher Rendite. Theoretische Grundlage der Anlageberatung ist die Portfoliotheorie, die auf den amerikanischen Nationalökonomen Markowitz zurückgeht.

    Zu den für die Anlageberatung bedeutsamen Hauptasset-Klassen zählen Termingelder, Geldmarktpapiere (bis zu 12 Monaten Laufzeit), festverzinsliche Wertpapiere (über 12 Monate Laufzeit), Aktien, Immobilien sowie Edelmetalle (vor allem Gold und Silber). Diese Hauptasset-Klassen können noch weiter unterteilt werden.

    Die Anlageberatung ist erlaubnisabhängig. Die Erlaubnis wird für Personen, die Finanzdienstleistungen erbringen, vermitteln oder über Finanzinstrumente beraten durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungen erteilt (§§ 32 KWG Abs. 1 i.V.m. § 1 Abs. 1a Satz 1). Gewerbetreibende dagegen, die ausschließlich Investmentanteile vermitteln oder hierüber beraten, müssen im Besitz einer Erlaubnis nach § 34f (Finanzanlagenvermittler) oder § 34h (Honorar-Finanzanlagenberater) der Gewerbeordnung (GewO) sein. Erlaubnisbehörde ist die Gewerbebehörde auf Kreisebene.
    Anlagekonzepte umfassen oft eine Mischung aus spekulativen und sicheren Investments. Ein "klassisches" Anlagemix könnte so aussehen: 10% liquide Mittel (etwa als Geldmarktpapiere) 30% Aktien, 30% festverzinsliche Wertpapiere und – als sicheres Element – 30% Immobilien. Je nach Größe des Portfolios kann es sich bei den Immobilien um ganze Gebäude, einzelne Wohnungen oder auch Anteile an Immobilienfonds handeln.
    Die reine Anlagevermittlung beschränkt sich, im Gegensatz zur qualifizierten Anlageberatung, weitestgehend auf die Erteilung von Auskünften zu einem bestimmten Anlageobjekt. Nicht erwartet werden sollten dagegen von einem reinen Anlagevermittler die qualifizierte Be- und Auswertung der erteilten Auskünfte. Dennoch ist auch der reine Vermittler verpflichtet, alle wesentlichen, entscheidungsrelevanten Tatsachen zutreffend und vollständig darzulegen. Damit bei einem reinen Anlagevermittler die Haftung im Vergleich zu einem Anlageberater eingeschränkt ist, muss der Anlagevermittler dem Kunden klar zu erkennen geben, dass es sich nur um eine reine Anlagevermittlung handelt.
    Anlagevorschriften regeln, wie Kreditinstitute oder Investmentgesellschaften mit den ihnen anvertrauten Geldern umgehen sollen. Sie dienen dem Verbraucherschutz und sollen zusätzlich auch helfen, Systemprobleme wie die Hypothekenkrise oder die massenhafte Schließung von Immobilienfonds zu verhindern.

    Die Regeln für Kreditinstitute finden sich im Kreditwesengesetz, zum Beispiel in § 11 KWG, der sich mit der notwendigen Liquidität der Kreditgeber beschäftigt.

    Anlagevorschriften zu verschiedenen Arten von Kapitalanlagen wie Investmentfonds finden sich im Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB), welches das frühere Investmentgesetz abgelöst hat. Regelungen über Immoblien-Sondervermögen (offene Immobilienfonds) enthalten die §§ 230 ff. KAGB. Nach § 253 KAGB ist ein Betrag in Höhe von fünf Prozent des Anlagevermögens liquide zu halten, falls Anteile zurückgekauft werden müssen. Die Liquiditätsreserve darf höchstens 49 Prozent betragen. § 231 KAGB regelt, in welche Art von Objekten investiert werden darf – dies sind zum Beispiel Mietwohngrundstücke und Geschäftsgrundstücke sowie Grundstücke mit gemischter Nutzung.
    Anleger ist der Erwerber von Vermögensanlagen jeglicher Art. Es handelt sich dabei im Wesentlichen um Wertpapiere, Gold und Immobilien. Bei den Immobilienanlagen wird noch unterschieden zwischen direkten und indirekten Anlageformen. Bei den direkten Immobilienanlagen steht der Anleger als Eigentümer im Grundbuch, bei den indirekten ist er an einer Gesellschaft oder einer Vermögensmasse (Sondervermögen) beteiligt.

    Bei einem Anlagepotenzial, das die Möglichkeit einer Anlagemischung bietet, sollte der Anleger zum Zweck der Risikominimierung auf eine optimale Anlagestreuung Wert legen. Mit diesem Fragenbereich befasst sich die Portfoliotheorie.
    Das AnsFuG wird auch als Gesetz zur Stärkung des Anlegerschutzes und zur Verbesserung der Funktionsfähigkeit des Kapitalmarkts bezeichnet. Es ist größtenteils wirksam seit 8.4.2011. Ziel des Gesetzgebers war eine Ausweitung des Anlegerschutzes. Vor Einführung dieses Gesetzes galten viele Vorschriften bezüglich Transparenz und Beratung bei Anlagegeschäften nur für Finanzinstrumente, die vom Wertpapierhandelsgesetz (WpHG) erfasst wurden – also etwa Aktien und Bundesanleihen. Der Anwendungsbereich der Anlegerschutzvorschriften sollte nun erweitert und auch auf den sogenannten grauen Kapitalmarkt ausgedehnt werden. Zu diesem werden teilweise auch geschlossene Fonds gerechnet. Diese gewähren trotz hoher Mindestanlagen kaum Möglichkeiten, die Anteile während der Laufzeit wieder zu verkaufen.

    Das AnsFuG hat eine Reihe anderer Gesetze abgeändert, um den Anlegerschutz und auch die Funktionsfähigkeit des Kapitalmarktes zu gewährleisten. Dazu gehören das Wertpapierhandelsgesetz, das Wertpapiererwerbs- und Übernahmegesetz, das frühere Investmentgesetz und die WpÜG-Angebotsverordnung.

    Kernregelungen des Maßnahmenpakets waren:

    • Wird bei einer Beratung des Anlegers eine konkrete Kaufempfehlung ausgesprochen, muss dem Kunden ein kurzes und verständliches Produktinformationsblatt mit den relevanten Informationen über das Finanzinstrument zur Verfügung gestellt werden.
    • Es wird ein Beraterregister eingeführt, also eine Datenbank, die Informationen zu Anlageberatern, Vertriebsleuten und den so genannten Compliance-Beauftragten von Banken und Sparkassen enthält.
    • Bei offenen Immobilienfonds wird eine zweijährige Haltefrist für die Anteile eingeführt. Diese gilt jedoch nur oberhalb eines Schwellenwertes von 30.000 Euro pro Kalenderhalbjahr und pro Anleger. Jeder Anleger darf also im Kalenderhalbjahr Anteile im Wert von 30.000 Euro zurückgeben.

    Das Kapitalanlagegesetzbuch hat mit Wirkung zum 22. Juli 2013 verschiedene Regelungen des AnsFuG abgeändert. Für offene Immobilienfonds, die nach diesem Datum erworben wurden, gelten eine 24-monatige Mindesthaltefrist sowie eine 12-monatige Kündigungsfrist. Der Schwellenwert von 30.000 Euro ist entfallen. Viele Regelungen für offene Immobilienfonds sind nun auch auf geschlossene Fonds anzuwenden.
    Im Gegensatz zu Aktionären, die Miteigentümer einer Aktiengesellschaft sind, erwerben Käufer von Anleihen den Status von Gläubigern. Anleihen haben eine bestimmte Laufzeit, können fest- oder variabel verzinslich oder strukturiert sein. Bei strukturierten Anleihen hängt die Höhe der Zinszahlung von Entwicklungen ab, die im Einzelnen definiert sind.

    Gegenüber dem Aktionär haben Anleiheeigentümer den Vorteil, dass ihre Zinsforderungen Vorrang gegenüber Dividendenzahlungen haben. Wird die Anleihe nicht bedient, kann das zur Insolvenz des Emittenten der Anleihe führen. Eine Anleihe kann – wenn der Emissär Eigentümer eines Grundstücks ist - durch eine Sicherungshypothek im Grundbuch abgesichert werden.
    In vielen Gemeinden gibt es Straßen, die zwar benutzbar sind und an denen Häuser erbaut sind, die jedoch aus Sicht der Gemeinde nicht als „voll erschlossen“ gelten. Vielleicht fehlt ein Gehweg oder eine Bordsteinkante, die Straße ist nicht breit genug, die Straßenbeleuchtung unvollständig, eine geplante Lärmschutzwand noch nicht gebaut. Solche sogenannten Erschließungsanlagen können auch längere Zeit nach der Errichtung von Häusern an einer Straße errichtet oder vervollständigt werden.

    Dies führt dazu, dass Anwohner Jahre nach ihrem Einzug zur Zahlung von Erschließungsbeiträgen herangezogen werden – denn die Kommunen können ihnen bis zu 90 Prozent der Kosten für den auf das Grundstück entfallenden Anteil an dem Bauprojekt in Rechnung stellen. Hier kann schnell ein vier- oder fünfstelliger Betrag zusammen kommen.

    Eine Anliegerbescheinigung dient der finanziellen Absicherung von Grundstückskäufern. Sie kann bei der für Anliegerbeiträge zuständigen Behörde gebührenpflichtig beantragt werden. Aus der Bescheinigung geht hervor, ob das Grundstück voll erschlossen ist sowie meist auch, welche Grundstücksfronten an besiedelte Grundstücke grenzen, ob auf dem Grundstück öffentliche Lasten aus bereits festgesetzten Erschließungs- oder Hausanschlussbeiträgen liegen und ob es eine Verpflichtung zur Zahlung von Ausgleichsbeiträgen gibt, weil das Grundstück in einem Sanierungsgebiet liegt.
    Öffentliche Straßen stehen im Gemeingebrauch und können im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften von jedem benutzt werden. Zusätzliche Rechte für Grundstückseigentümer gewährt der Anliegergebrauch. Dieser wird aus der Eigentumsgarantie des Art. 14 Grundgesetz abgeleitet. Er ist keine Sondernutzung und auch nicht genehmigungsbedürftig. Der Anliegergebrauch umfasst alle Nutzungen der öffentlichen Straße, die im Rahmen der angemessenen Nutzung des eigenen Grundstücks stattfinden.

    Davon umfasst sind z.B.:
    • Werbung im Luftraum per Firmenschild
    • Fahrradständer
    • Bauzaun ohne Reklame
    • PKW-Parken am Straßenrand, mehrtägiges Abstellen von Wohnwagen.
    Nicht davon umfasst sind z.B.:
    • Werbung im Luftraum für Produkte
    • Schaffung zusätzlicher Zugänge zur Straße
    • Verkaufsstände auf Straße bzw. Gehweg.
    Das Anmietrecht besteht darin, dass der Verpflichtete (Vermieter) dem Berechtigten (Mietinteressent) die Mietsache zur Miete anbieten muss, bevor er sie an einen anderen vermietet. Die näheren Bestimmungen werden erst dann getroffen, wenn der Hauptvertrag geschlossen wird.

    Das Anmietrecht kann formlos vereinbart werden. Es verpflichtet den Berechtigten nicht zur Anmietung der Wohnung. Der Vermieter bleibt weiter frei in seiner Entscheidung, an wen er zu welchen Bedingungen vermieten will.
    Der Begriff Annuität leitet sich ab vom lateinischen Wort für Jahr ("annus") und bezeichnet den Betrag, den ein Schuldner jährlich für Zinsen und Tilgung eines Darlehens an den Gläubiger zu zahlen hat.

    Ist eine konstante Annuität vereinbart, so zahlt der Schuldner jedes Jahr den gleichen Betrag. Dabei nimmt der Zinsanteil an der Annuität sukzessive ab, weil sich infolge der Tilgung der Darlehensstand und damit auch die Zinslast verringert. Umgekehrt bedeutet dies, dass der für die Tilgung des Darlehens zur Verfügung stehende Anteil an der Annuität stetig zunimmt.

    Bei variabler Annuität wird die Zahlung konstanter Tilgungsbeträge zuzüglich der jeweils anfallenden Zinsen vereinbart. Mit dem Rückgang der Zinslast wird daher in diesem Fall auch die Annuität geringer.
    Beim Annuitätendarlehen (auch Tilgungsdarlehen) handelt es sich um ein Immobiliendarlehen, für das gleichbleibende Jahresraten an Zins- und Tilgungsleistungen zu zahlen sind. Die jährliche Belastung (Annuität) setzt sich zusammen aus dem für das Darlehen vereinbarten Zinssatz sowie der Darlehenstilgung, die sich um den geringer werdenden Zinsbetrag jeweils erhöht. Dieser Effekt führt dazu, dass z.B. ein Darlehen mit einem Zinssatz von 6 % und 1 % Tilgung in 33,5 Jahren, bei 2 % Tilgung in 24 Jahren getilgt ist.

    In der Regel wird eine bestimmte Zinsbindungsdauer vereinbart. Nach Ablauf der Zinsbindung kann sich durch Änderung der Zinsanteils an der (gleich bleibenden) Annuität die Laufzeit verkürzen (bei niedrigerem Folgezinssatz) oder erhöhen (bei höherem Folgezinssatz).

    Während sich die Laufzeit des Annuitätendarlehens durch die Zins- und Tilgungsbedingungen bestimmt, besteht auch die Möglichkeit, eine bestimmte Laufzeit, z.B. 15 Jahre bei einem bestimmten Zinssatz zu vereinbaren. Daraus errechnet sich dann die Höhe des Tilgungsanteils an der Annuität. Man spricht in diesem Fall von Volltilgungsdarlehen. Die Raten bleiben dann für die Gesamtlaufzeit konstant.
    Das sogenannte Anordnungsrecht des Bestellers wurde durch die im März 2017 verabschiedete Reform des Bauvertragsrechts ins Bürgerliche Gesetzbuch aufgenommen. Die ab 1.1.2018 wirksame Regelung betrifft den BGB-Bauvertrag im Sinne von § 650a BGB. Der Bauherr hat nach dieser Vorschrift das Recht, nachträglich Vertragsänderungen zu fordern. Dies ist jedoch an verschiedene Voraussetzungen gebunden.

    Verlangt der Bauherr
    • eine Änderung des vereinbarten Werkerfolgs oder
    • eine Änderung, die zur Erreichung des vereinbarten Werkerfolgs notwendig ist

    sind die beiden Vertragspartner zunächst gehalten, ein Einvernehmen über die Änderung und über die Anpasssung der Vergütung zu erzielen. Der Bauunternehmer muss ein Angebot über die Mehr- oder Mindervergütung infolge der Änderung erstellen.

    Können sich die Vertragspartner innerhalb von 30 Tagen nach Zugang des Änderungsbegehrens beim Unternehmer nicht einigen, kann der Bauherr die Änderung anordnen. Dafür ist die Textform vorgeschrieben. Der Unternehmer ist verpflichtet, der Anordnung nachzukommen. Allerdings kann er sich bei Anordnungen, die eine Veränderung des vereinbarten Werkerfolgs bewirken, auf Unzumutbarkeit berufen. Er muss dann die Umstände, die die Änderung für ihn unzumutbar machen, auch beweisen können.

    Die Pflicht zur Erstellung eines Änderungsangebotes entfällt, wenn es um eine Änderung des Werkerfolges geht und diese dem Unternehmer nicht zumutbar ist. Für die Unzumutbarkeit kann der Unternehmer verschiedene Gründe anführen. Nennt er betriebsinterne Vorgänge als Grund, muss er diese beweisen.

    Die Pflicht zur Erstellung eines Angebots entfällt auch dann, wenn der Auftraggeber für die Planung verantwortlich war, auch die Änderung geplant hat und wenn er dem Unternehmer die entsprechenden Unterlagen zur Verfügung gestellt hat.

    § 650c BGB enthält Regelungen zur Anpassung der Vergütung bei Anordnungen des Bauherrn. Die Höhe des Vergütungsanspruches für den Mehr- oder Minderaufwand richtet sich grundsätzlich nach den tatsächlich entstehenden Kosten, mit Zuschlägen für allgemeine Geschäftskosten, Wagnis und Gewinn. Obliegt dem Unternehmer auch die Bauplanung und geht es um eine Änderung, die zum Erreichen des vereinbarten Werkerfolgs notwendig ist, hat er keinen Anspruch auf eine zusätzliche Vergütung.

    Bei der Berechnung von Abschlagszahlungen kann der Unternehmer 80 Prozent einer in einem Angebot über die Mehr- oder Mindervergütung genannten Mehrvergütung ansetzen, wenn sich die Parteien nicht über die Höhe geeinigt haben oder keine anderslautende Gerichtsentscheidung ergeht. Entscheidet sich der Unternehmer für diese Variante, wird die Mehrvergütung erst nach der Abnahme des Werkes fällig.

    Gelockert wurden durch die Neuregelung auch die Voraussetzungen für eine einstweilige Verfügung, wenn sich der Vertragspartner nicht an die Regeln des Anordnungsrechtes hält. Nach Beginn der Bauausführung entfällt nach § 650d BGB die Notwendigkeit, einen Verfügungsgrund glaubhaft zu machen. Der Verfügungsgrund ist der jeweilige Umstand, welcher die Angelegenheit so dringend macht.
    Anpflanzungen sind Bäume, Sträucher und Hecken auf einem Grundstück. Dabei spielt es keine Rolle, ob diese Pflanzen auch ohne menschliches Zutun gewachsen sind. Nicht dazu gehören Stauden, (zum Beispiel Sonnenblumen), Bäume, die Bestand eines Waldes sind, und Hecken, die als Grundstückseinfriedung an die Grenze gepflanzt worden sind. Für Anpflanzungen gelten nach dem Nachbarrechtsgesetz eines Bundeslandes bestimmte Grenzabstände. Bebauungspläne enthalten vielfach Pflanzgebote.

    Wohnungseigentumsrecht:

    In Wohnungseigentumsanlagen sind Anpflanzungen auf dem Grundstück der Anlage dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen. Dies gilt auch für Bäume und Sträucher, die von einem Sondernutzungsberechtigten auf seiner Terrassen- oder Gartenfläche bei Erwerb übernommen oder später gepflanzt wurden. Ausgenommen sind einjährige sowie nicht im Erdreich verwurzelte Pflanzen und Gewächse (Gewächse in mobilen Blumenkübeln und Pflanztrögen) auf Sondernutzungsflächen.

    Die gärtnerische Pflege der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Anpflanzungen (Zurückschneiden und Auslichten von Bäumen und Sträuchern, Austausch und Ersatz abgestorbener Pflanzen, aber auch Rasenpflege) fällt unter die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums und obliegt der Gemeinschaft.
    Die dafür aufzuwendenden Kosten sind gemäß § 16 Abs. 2 WEG im Verhältnis der Miteigentumsanteile auf alle Eigentümer zu verteilen, sofern keine abweichende Kostenverteilung in der Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung oder durch mehrheitliche Beschlussfassung gemäß § 16 Abs. 3 WEG getroffen wurde.

    Sind einem Sondernutzungsberechtigten die gärtnerische Gestaltung und Pflege der ihm zugewiesenen Terrassen- oder Gartenflächen und die dabei entstehenden Kosten durch Vereinbarung oder Beschluss übertragen, bedeutet das aber nicht zwangsläufig, dass er auch die Kosten für das notwendige Fällen eines auf seiner Sondernutzungsfläche stehenden Baumes zu tragen hat.

    Das vollständige Entfernen von Sträuchern oder das Fällen von Bäumen bedarf im Regelfall, auch auf Sondernutzungsflächen, der Zustimmung aller Eigentümer, vorbehaltlich der öffentlich-rechtlichen Genehmigung aufgrund örtlicher Baumschutzsatzungen.

    Mietrecht:

    Auch im Mietrecht können Anpflanzungen für Streit sorgen, speziell wenn zum Mietobjekt ein vom Mieter zu nutzender Garten gehört. Hier geht es um die Fragen:

    • ob vom Mieter eingebrachte Pflanzen Eigentum des Vermieters werden,
    • ob der Mieter bei Auszug Anpflanzungen wieder entfernern muss,
    • ob Anpflanzungen auf dem Balkon einer Mietwohnung zulässig sind.


    Das Landgericht Detmold hat entschieden, dass eine vom Mieter gepflanzte Thuja-Hecke mit dem Einpflanzen zu einem wesentlichen Betandteil des Grundstücks wird. Damit wird sie Eigentum des Vermieters. Begründung: Pflanzen können nach einigen Jahren nicht mehr ohne Beschädigung einfach entfernt werden (Urteil vom 26.3.2014, Az. 10 S 218/12). Nach Ansicht des Amtsgerichts München gehört ein Bergahorn, der bereits eine Krone ausbildet, nicht auf einen Balkon im Mehrfamilienhaus. Grundsätzlich seien normale Bäume keine Balkon-Pflanzen. Hier wurde ein Mieter dazu verurteilt, den von ihm gepflanzten Baum (nebst in der Hauswand verankerten Stahlseilen zur Befestigung) zu entfernen (Az. 461 C 26728/15).
    Wurde in einem Doppelbesteuerungsabkommen die Besteuerung nach der Anrechnungsmethode vereinbart, so werden die im Ausland erzielten Einkünfte sowohl in dem betreffenden Staat als auch in Deutschland besteuert. Die im Ausland gezahlten Steuern werden jedoch auf die in Deutschland anfallende Steuerlast angerechnet.
    Anreize als Ansporn, Gegenleistung oder Prämie kommen in der Immobilienwirtschaft in verschiedenen Facetten vor. Zum Beispiel bietet der Staat traditionell Anreize, um bestimmte Verhaltensweisen und Maßnahmen zu fördern. Dies können steuerliche Anreize sein (Steuerersparnisse durch erhöhte Abschreibungen) oder direkte Leistungszuzahlungen (frühere Eigenheimzulage, Wohn-Riester, Aufwendungszuschüsse bei Vermietung an Bedürftige, verbilligte Darlehen für ökologisch geförderte Maßnahmen).

    Aber auch zwischen Immobilienanbietern und Immobiliennachfragern gibt es bestimmte Anreize, die gesetzt werden, um den Geschäftserfolg anzukurbeln. Hierzu gehören Kaufanreize, Vermietungsanreize und Anreize zum Um- oder Auszug, um Geschäftsabschlüsse zu erzielen.
    Im steuerlichen Sinne gelten Immobilien als "angeschafft", wenn der Besitzübergang erfolgt ist. Dies ist der Tag, an dem laut Kaufvertrag Nutzen, Lasten und Gefahr auf den Käufer übergehen.

    Für die Berechnung der 10-jährigen Spekulationsfrist nach § 23 EStG und die Beurteilung der Fälle des gewerblichen Grundstückshandels rechnet das Finanzamt anders. Hier zählt das Beurkundungsdatum des Kaufvertrages.
    Die für die Berechnung der AfA (Absetzung für Abnutzung) relevanten Anschaffungskosten beziehen sich beim Immobilienerwerb auf den Kaufpreis ohne den Wertanteil des erschlossenen Bodens. Die Aufteilung des Kaufpreises in Boden- und Gebäudeanteil erfolgt in der Regel durch Feststellung des Verkehrswertes des Bodenanteils (Bodenrichtwert) der vom Kaufpreis abgezogen wird. Im Verhältnis Boden- / Gebäudewertanteil werden auch die Erwerbsnebenkosten (Notar- und Gerichtsgebühren, Maklerprovision, Grunderwerbsteuer) aufgeteilt in einen zum Bodenwert gehörenden Anteil und einen für die AfA relevanten Teil. Kosten der Finanzierung (einschließlich der Notar- und Grundbuchkosten für die Grundschuldbestellung) zählen nicht zu den Anschaffungs-, sondern zu den Werbungskosten.
    Der anschaffungsnahe Aufwand (auch Herstellungsaufwand bzw. – aus der Gegensicht – Erhaltungsaufwand) bezeichnet die steuerlich relevante Grenze des Erhaltungsaufwandes für eine Immobilie nach der Anschaffung. Wer eine Immobilie erworben hat, sollte darauf achten, dass er innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung nicht mehr als 15 Prozent des Gebäudewertes für Erhaltungsaufwand investiert, ansonsten stellen die Aufwendungen nachträgliche Anschaffungskosten dar, mit der Folge, dass diese nur über die Sätze der Gebäudeabschreibung geltend gemacht werden können und nicht in einer Summe als Werbungskosten abgezogen werden dürfen. Maßgeblich sind hier die Nettorechnungsbeträge ohne Mehrwertsteuer. Kosten für jährlich wiederkehrende Maßnahmen zählen nicht mit.

    Der Bundesfinanzhof hat mit zwei grundlegenden Entscheidungen aus 2001 und 2003 die frühere Handhabung der Finanzämter modifiziert. Für die Frage der sofortigen Abzugsfähigkeit des Erhaltungsaufwandes oder seiner Aktivierung folgt er nunmehr § 255 HGB. Danach sind nach Erwerb einer nicht genutzten Immobilie alle Aufwendungen, die dazu dienen, sie in einen "betriebsbereiten Zustand" zu versetzen, Anschaffungskosten. Werden die Immobilien zum Zeitpunkt des Erwerbs genutzt, ist von einem betriebsbereiten Zustand auszugehen. Allerdings sind alle innerhalb des oben genannten Zeitraumes erfolgten Instandsetzungen und Modernisierungsmaßnahmen Herstellungsaufwand, wenn sie in ihrer Gesamtheit eine wesentliche Verbesserung der Immobilie darstellen.

    Auch Aufwendungen für die Beseitigung versteckter Mängel können den Nutzungswert des Gebäudes steigern und zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten im Sinne des § 255 HGB führen (BFH, Urteil vom 22.1.2003, Az. X R 9/99).

    Der Bundesfinanzhof hat in mehreren Urteilen vom 14. Juni 2016 den Begriff des anschaffungsnahen Herstellungsaufwands erweitert. Das Gericht hat betont, dass alle Kosten für bauliche Maßnahmen, die im Zusammenhang mit der Anschaffung einer Immobilie für deren Sanierung aufgewendet werden, bei der oben erwähnten 15-Prozent Grenze miteinzubeziehen sind. Dies bezieht sich auch auf Schönheitsreparaturen und es gilt unabhängig von der Einteilung im Sinne des HGB. Das bedeutet: Ein Immobilienkäufer kann nicht die Anschaffungskosten im Rahmen der Gebäudeabschreibung geltend machen und die Kosten für eine Badsanierung sowie für Maler-und Tapezierarbeiten als Werbungskosten sofort absetzen. Eine solche Aufteilung ist nicht mehr zulässig (BFH, Az. IX R 22/15, IX R 25/14, IX R 15/15).
    Der Anschaffungswert setzt sich zusammen aus der Summe der Anschaffungskosten im Sinne des § 255 Abs. 1 HGB. Danach zählen dazu alle Aufwendungen, die erforderlich sind, einen Vermögensgegenstand zu erwerben und ihn in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen. Sie müssen im Einzelnen dem Vermögensgegenstand zugeordnet werden können, z.B. die Transportkostenanteile für die Anlieferung. Hinzu kommen auch alle sonstigen Erwerbsnebenkosten. Skonti und Rabatte sind abzusetzen.

    Der Anschaffungswert von Immobilien setzt sich aus dem Kaufpreis zuzüglich aller darüber hinaus gehenden Leistungen und dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen sowie aller vom Käufer zu tragenden Erwerbsnebenkosten (Notarkosten, Grunderwerbsteuer usw.) zusammen.
    Eine Anscheinsvollmacht ist keine ausdrücklich erteilte Vollmacht. Sie liegt vor, wenn jemand sich das Handeln eines anderen zurechnen lassen muss und die Folgen zu tragen hat – obwohl er diesem nicht ausdrücklich erlaubt hat, in seinem Namen aufzutreten. Es kann ausreichen, wenn der scheinbare Vollmachtgeber bei Anwendung der üblichen Sorgfalt hätte erkennen und verhindern können, dass jemand in seinem Namen unerwünschte Geschäfte tätigt.

    Im Baubereich wird oft bei Architekten eine Anscheinsvollmacht angenommen, wenn diese scheinbar im Namen des Bauherrn tätig werden oder die Grenzen der ihnen erteilten Bevollmächtigung überschreiten (z.B. Verlängerung von Fristen, Nachtragsaufträge). Konnte der Geschäftspartner – z.B. der Bauunternehmer – davon ausgehen, dass das Handeln des Architekten im Namen des Bauherrn erfolgte, muss der Bauherr dies gegen sich gelten lassen. Der Anschein einer Vollmacht erfordert jedoch mehr als nur die Nennung des Architektennamens auf einem Baustellenschild, dies ist eine Frage der jeweiligen Gesamtumstände.

    Oft wird eine Anscheinsvollmacht angenommen, wenn der Architekt alle Bauvertragsverhandlungen führt bzw. der Bauherr sich auf der Baustelle nie sehen lässt und allein der Architekt mit den ausführenden Unternehmen verhandelt.

    Wird keine Anscheinsvollmacht angenommen, haftet der Architekt selbst gegenüber dem Bauunternehmer für seine Erklärungen.
    Wenn die Zinsfestschreibung eines Darlehens in Verbindung mit einem Disagio ausläuft, und für die Anschlussfinanzierung ein erneutes Disagio vereinbart werden soll, so wird dies als Anschlussdisagio bezeichnet. Entsprechende Angebote sind sehr kritisch zu betrachten, da die negativen Effekte des Disagio (Verlängerung der Laufzeit, letztlich Erhöhung der effektiven Zinsbelastung) verstärkt werden.
    Die Anschlussfinanzierung ist eine Finanzierung zu neu verhandelten Konditionen, die nach dem Auslaufen der Zinsbindung bei einem Darlehen gelten sollen. Je nach Zinsentwicklung kann die Anschlussfinanzierung mit höheren oder niedrigeren Zinsbelastungen verbunden sein.

    Bei der Prüfung von Investitionsvorhaben oder im Rahmen von Prognosen in den Prospekten geschlossener Immobilienfonds sollte – auch in Niedrigzinsphasen – aus Gründen der kaufmännischen Vorsicht für Anschlussfinanzierungen stets mit einem Zinssatz gerechnet werden, der mindestens dem langfristigen Durchschnittswert für vergleichbare Finanzierungen entspricht.
    Anschlusskosten sind Aufwendungen, die der Gemeinde bei Herstellung, Erneuerung, Veränderung und Beseitigung sowie durch die Unterhaltung eines Haus- oder Grundstücksanschlusses an Versorgungsleitungen und Abwasserbeseitigungsanlagen entstehen und vom Hauseigentümer zu ersetzen sind. Es handelt sich um einen reinen Kostenersatz.

    Für Bauherren besteht im Rahmen einer Gemeindesatzung Anschluss- und Benutzungszwang. Energieversorgungsunternehmen sind im Gegenzug auch ihrerseits verpflichtet, alle im Versorgungsgebiet befindlichen Anwohner an ihr Versorgungssystem anzuschließen. Die Regelungen hierüber finden sich in den länderunterschiedlichen Kommunalabgabegesetzen. Zu unterscheiden sind solche reinen Anschlusskosten vom Erschließungsbeitrag, den die Kommune zur Deckung des Aufwandes zur Herstellung ihrer Erschließungsanlagen (Kanal, Wasserleitungen usw.) erhebt. Die Anschlusskosten können jedoch durch Gemeindesatzung in den Erschließungsbeitrag einbezogen werden. Die Kosten werden in tatsächlich entstandener Höhe oder nach Durchschnittssätzen errechnet. Die Benutzungsgebühren für die Wasserversorgung und den Kanal hängen vom Wasserverbrauch ab. Über sie wird auch der Aufwand für die laufende Unterhaltung und Instandsetzung abgedeckt.

    Gemeinden können aber auch beschließen, die Anschlusskosten nicht gesondert zu erheben, sondern sie in die laufenden Benutzungsgebühren einzurechnen.
    Als Anschlussvermietung wird die erneute Vermietung von Immobilien nach dem Auslaufen eines Mietvertrages oder nach Ausfall eines Mieters bezeichnet. Für den Eigentümer bzw. Investor kommt es bei der Anschlussvermietung darauf an, wie schnell und zu welchen Konditionen sie gelingt.

    Bei der Beurteilung möglicher Investitionen oder von Prognoserechnungen geschlossener Immobilienfonds sollte stets kritisch geprüft werden, inwieweit es realistisch ist, dass eine Anschlussvermietung zu den gleichen Konditionen erfolgen kann, wie sie mit dem Vormieter vereinbart waren. Hier sind vor allem eventuelle Indexierungen der Mieten zu berücksichtigen. Abweichungen von diesen Konditionen wirken sich – positiv oder negativ – auf die Rendite des Investments aus.

    Darüber hinaus ist zu bedenken, dass Anschlussvermietungen häufig nur dann möglich sind, wenn vom potenziellen neuen Mieter gewünschte Anpassungen, Umbauten o. ä. vorgenommen werden. Diese können erhebliche Kosten verursachen, die in die Berechnungen einbezogen und durch Bildung entsprechender Rückstellungen abgesichert werden sollten.
    Ein Anschluss- und Benutzungszwang wird von Gemeinden in verschiedenen Fällen per Satzung festgelegt, wenn öffentliche Ver- oder Entsorgungssysteme verschiedenster Art allgemein eingeführt werden sollen. Teilweise werden etwa Wasserversorgungs- oder auch Fernheizungssysteme im Wege eines Anschluss- und Benutzungszwanges eingeführt; Intention der Gemeinden bei Letzteren ist einerseits der wirtschaftliche Betrieb des Systems durch eine hohe Nutzeranzahl, aber auch zum Beispiel die Vermeidung von Schadstoffemissionen durch eine Vielzahl kleiner und oft veralteter Einzelfeuerungsanlagen bei Hausheizungen. Dabei kann die Satzung der Gemeinde auch vorsehen, dass eine Verwendung konkurrierender Systeme – zum Beispiel einer Pelletheizung im Einzelhaus – nicht zulässig ist. Es wird also ein Monopol in einem bestimmten Bereich eingeführt, das rechtlich nicht beanstandet werden kann.

    Auch die allgemeine Nutzug von bestimmten Arten der Müllentsorgung, zum Beispiel der gelben Tonne für Verpackungen mit dem Grünen Punkt oder einer Biomülltonne – werden oft über eine derartige Satzung durchgesetzt. Eine solche Satzung kann z. B. Ausnahmen für Eigentümer von Häusern mit Garten enthalten, die ihren Biomüll selbst kompostieren.

    Oft fällt für Bauherren ein Erschließungsaufwand an, um sein Haus pflichtgemäß mit städtischen Ver- und Entsorgungsleitungen zu verbinden. Hier kann es sich durchaus um einen fünfstelligen Betrag handeln.

    Der Bürger hat allenfalls die Möglichkeit, über Ausnahmeregelungen im konkreten Fall eine Befreiung vom Anschluss- und Benutzungszwang zu erreichen. Grundsätzlich kann eine Satzung als solche auch juristisch angegriffen werden; dies ist jedoch in der Regel ein wenig erfolgversprechendes, langwieriges und teures Vorgehen.

    Für den Bereich der Fernheizung hat das Bundesverwaltungsgericht am 25.1.2006 ein wegweisendes Urteil gefällt: Danach ist es mit dem deutschen Verfassungsrecht und dem Europarecht vereinbar, wenn Landesgesetze die Gemeinden ermächtigen, aus Erwägungen des Klimaschutzes in einer Satzung einen Anschluss- und Benutzungszwang aller Haushalte an ihr Fernwärmenetz festzulegen. Dementsprechend konnte der Kläger in diesem Verfahren nicht seinen Fernheizungsvertrag kündigen, um auf eine hausinterne Heizanlage umzustellen (BVerwG, Az. 8 C 13.05).
    Anspargrad ist der Prozentsatz des bereits eingezahlten Bausparguthabens im Vergleich zur Bausparsumme. Sobald der Bausparer das vereinbarte Mindestguthaben angespart hat und eine ausreichende Bewertungszahl erreicht ist, erfolgt die Zuteilung des Bauspardarlehens.
    Als Anteilsfinanzierung werden Kredite bezeichnet, die ein Anleger aufnimmt, um Anteile an geschlossenen Immobilienfonds zu erwerben.

    Im Hinblick auf die Regelungen des inzwischen durch § 15b EStG ersetzten § 2b EStG ("Fallenstellerparagraph") ist zu beachten, dass ein eventuelles negatives steuerliches Ergebnis in der Anfangsphase für den Anleger nicht zu einer Steuerermäßigung führt, die das vom Anleger eingebrachte Eigenkapital ohne Berücksichtigung modellhaft fremdfinanzierter Eigenkapitalanteile übersteigt.

    Anderenfalls wird unterstellt, dass die Erzielung des steuerlichen Vorteils im Vordergrund stand. Für diese Fälle gilt die Verlustausgleichsbeschränkung nach Paragraph 15b EStG.
    Wer Anteile an Investmentfonds besitzt, kann diese zum jeweiligen Anteilwert ("Nettoinventarwert") an die Kapitalanlagegesellschaft zurückgeben. Dieser Wert errechnet sich aus der Teilung des Fondsvermögens (Sondervermögens) durch die Zahl der ausgegebenen Anteilscheine. Der Anteilwert ändert sich durch die Rückgabe von Zertifikaten naturgemäß nicht, da nur ein Tausch Anteil gegen Geld stattfindet. Zum Fondsvermögen gehören die darin enthaltenen Wertpapiere zzgl. Dividenden oder Zinsen. Die täglich veröffentlichten Ausgabe- und Rücknahmepreise unterscheiden sich durch die Höhe des "Ausgabeaufschlags". Bei Immobilienfonds errechnet sich das Vermögen aus dem Wert der Immobilien und den liquiden Mitteln. Die Übertragung des Eigentums an einem Anteil erfolgt durch Übergabe des Anteilscheines.
    Am 1. Sept. 2005 beschloss der Bundestag eine Ergänzung der §§ 303 und 304 des Strafgesetzbuches, mit der eine nicht unerhebliche oder nicht nur vorübergehende Veränderung des Erscheinungsbildes einer fremden Sache strafrechtlich geahndet wird. Dieser Tatbestand wird jetzt wie eine Sachbeschädigung behandelt und mit einer Freiheitsstrafe von bis zu zwei Jahren oder mit Geldstrafe bestraft.

    Noch härter (mit einer Freiheitsstrafe bis zu 3 Jahren) wird bestraft, wer das Erscheinungsbild von Gegenständen oder Sachen der religiösen Verehrung, Grabmäler, Denkmäler, Naturdenkmäler oder Gegenstände der Kunst und der Wissenschaft usw. nicht nur unerheblich und nicht nur vorübergehend verändert.

    Mit diesen Vorschriften wollte der Gesetzgeber Graffitisprayern das Handwerk legen. Da es jedoch weiterhin schwierig ist, die Verantwortlichen zu identifizieren, konnte das Problem auf diese Weise nicht gelöst werden. Immer noch entstehen in Deutschland durch Graffiti jedes Jahr Schäden in Höhe von vielen Millionen Euro. Eine ganze Antigraffiti-Industrie lebt von der Graffitibeseitigung.
    Das Grundbuchamt wird nur auf Antrag tätig. Ausnahmsweise erfolgen Rechtsänderungen im Grundbuch auch von Amts wegen (etwa Anlage von Wohnungsgrundbüchern aufgrund einer Teilungserklärung). Anträge können sich auf Eintragungen, Löschungen aber auch auf Vermerke beziehen. Werden Rechte Dritter oder des Grundstückseigentümers berührt, müssen diese die Änderung im Grundbuch bewilligen. So ist etwa zur Löschung einer Grundschuld die Bewilligung des Grundschuldgläubigers erforderlich, zur Eigentumsübertragung auf den Erwerber die Bewilligung des bisherigen Eigentümers, der sein Eigentumsrecht aufgibt. Antrag und Bewilligung muss inhaltlich deckungsgleich sein ("Konsensprinzip"). Überwiegend werden Antrag und Bewilligung in einer Urkunde zum Ausdruck gebracht. Die häufig anzutreffende Formulierung des Notars lautet in solchen Fällen etwa: "Die Parteien beantragen und bewilligen die Rechtsänderung im Grundbuch."
    Beim Amtsgericht kann – abgesehen von Ausnahmefällen – jeder Bürger seine Rechte selbst wahrnehmen. Ein Zwang zur Einschaltung eines Anwalts besteht dagegen nach § 78 der Zivilprozessordnung bei Verfahren vor dem Landgericht und den höheren Instanzen, wenn also die Eingangsinstanz das Landgericht ist oder gegen ein Urteil Berufung bzw. Revision eingelegt wird.

    Das Amtsgericht ist u. a. zuständig für:

    Ansprüche, deren Wert in Geld fünftausend Euro nicht übersteigt, sowie ohne Rücksicht auf den Streitwert:
    • Streitigkeiten über Ansprüche aus einem Mietverhältnis über Wohnraum oder über den Bestand eines solchen Mietverhältnisses.
    • Streitigkeiten nach § 43 Nr. 1 bis 4 und 6 des Wohnungseigentumsgesetzes Ansprüche "aus einem mit der Überlassung eines Grundstücks in Verbindung stehenden Leibgedings-, Leibzuchts-, Altenteils- oder Auszugsvertrages"
    Für alle anderen zivilrechtlichen Verfahren ist grundsätzlich das Landgericht Eingangsinstanz – und damit ein Rechtsanwalt erforderlich.

    Wenn eine Partei gegen den Anwaltszwang verstößt, also ohne Anwalt vor einem entsprechenden Gericht erscheint, gilt sie als nicht wirksam vertreten und kann keine relevanten Willensäußerungen vornehmen. Damit entsteht eine Situation, als wäre sie gar nicht anwesend.

    Im Verwaltungsgerichtsverfahren besteht vor den Oberverwaltungsgerichten und dem Bundesverwaltungsgericht Anwaltszwang. Vor dem Arbeitsgericht ist keine anwaltliche Vertretung vorgeschrieben. Anwaltszwang besteht aber vor dem Landes- und Bundesarbeitsgericht. Ehescheidungen vor dem Familiengericht erfordern ebenfalls die Beteiligung eines Rechtsanwalts.
    Abkürzung für: Anwaltsblatt
    Ein Anwenderbericht, auch Success Story genannt, ist ein Instrument der Öffentlichkeitsarbeit. Es handelt sich um einen journalistisch aufbereiteten Artikel, in dessen Fokus der Kunde mit seinem Produkt bzw. der Anwendung steht. Inhaltlich berichtet er über die Erfahrungen, die er im täglichen Umgang mit dem Produkt aus der Immobilienwirtschaft erlebt. Bei den Produkten kann es sich um eine Software für die Objektverwaltung, eine Mietabrechnung oder Buchhaltung handeln oder um Mieter, Investoren und Geschäftspartner, die über die Zusammenarbeit mit Wohnungsunternehmen oder Immobilienmakler berichten.

    Auftraggeber eines immobilienwirtschaftlichen Anwenderberichtes sind zumeist Wohnungs-, Software- oder Maklerunternehmen, die den Kundenbericht entweder selbst verfassen oder bei Journalisten und PR-Agenturen in Auftrag geben. In seltenen Fällen nehmen Medien mit dem Immobilienunternehmen direkt Kontakt auf, um einen Produkttext im eigenen Haus zu verfassen.

    Der Anwenderbericht wird in Fachmedien, auf der Unternehmenswebsite oder als Sonderdruck veröffentlicht. Er stellt eine Kundenreferenz dar und findet Einsatz als Marketing- und Kundenbindungsinstrument.
    Die Wohnungseigentümerversammlung ist nur beschlussfähig, wenn die erschienenen (und vertretenen) stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentums­anteile, berechnet nach der im Grundbuch eingetragenen Größe dieser Anteile, vertreten (§ 25 Abs. 3 WEG).

    Zur Dokumentation und zum Nachweis der Beschlussfähigkeit – wichtig bei Beschlussanfechtung – ist vom Verwalter eine An­wesen­heitsliste zu führen, in der die Wohnungseigentümer namentlich unter Angabe der ihnen gehörenden Wohnung/en und der für sie eingetragenen Miteigentumsanteile aufzuführen sind. Diese Angaben sind zur Ermittlung der Stimmrechte (Kopf-, Wert- und Objektprinzip) und der Beschlussergebnisse von Bedeutung. Die Anwesenheit ist durch eigenhändige Unterschrift nachzuweisen.

    Wird der Wohnungseigentümer durch einen Dritten ver­tre­ten, hat sich der Vertreter unter Vorlage einer ent­spre­chen­den Vertretungsvollmacht auszuweisen und in die An­wesen­heits­liste durch eigenhändige Unterschrift einzutragen. Die Ver­tretungs­vollmacht kann, sofern keine abweichende Regelung in der Teilungserklärung oder in der Gemeinschaftsordnung getroffen wurde, auch nachgereicht werden.

    Da die Beschlussfähigkeit zu jedem Tagesordnungspunkt gege­ben sein muss, sind bei vorzeitigem Verlassen der Versammlung die betreffenden Wohnungseigentümer als nicht mehr anwesend auszutragen.

    Für namentliche Abstimmungen empfiehlt sich ge­gebenen­falls die Führung einer weiteren Anwesenheitsliste. Die Anwesenheits­liste ist der Niederschrift über die Versammlungsbeschlüsse als Anlage beizufügen und mit dieser unbefristet aufzubewahren.
    Anzeigen in Zeitungen und Zeitschriften sind wichtige Werbemittel im Maklergeschäft. Unterschieden werden Objektangebots- Such- und Imageanzeigen.

    • Objektangebotsanzeigen:

    Durch Objektangebotsanzeigen lenkt der Makler die Aufmerksamkeit der Leser auf die von ihm angebotenen Immobilienangebote. Diese Anzeigen können als Sammelanzeigen (Darstellung mehrerer Objektangebote) oder als Einzelanzeige (Darstellung eines Objektangebots) veröffentlicht werden. Bei der Gestaltung der Anzeige ist auf das Leseverhalten einerseits und die Rubrizierung des Inseratenteils des Werbeträgers andererseits Rücksicht zu nehmen. Sammelanzeigen sind deshalb nur dann sinnvoll, wenn damit Objekte einer Objektart dargestellt werden und der Werbeträger (die Zeitung) nur eine flache Rubrikstruktur anbietet. Im Hinblick auf das Leseverhalten sollte bei Sammelanzeigen eine Anordnung in aufsteigender Größenreihenfolge (z.B. von 2-Zimmer zur 5-Zimmereigentumswohnung) angestrebt werden. Kundennutzen kann in Sammelanzeigen nur in geringem Ausmaße vermittelt werden. Im Vordergrund stehen daher Einzelanzeigen.

    Reine Maklerunternehmen geben für Angebotsanzeigen im Schnitt zwischen 15% und 20% ihrer Provisionseinnahmen aus. Es ist daher notwendig, in bestimmten Abständen durch Werbeerfolgskontrollen die Effizienz der Angebotsanzeigen zu ermitteln.

    Objektangebotsanzeigen werden der "Objektwerbung" des Maklers zugerechnet. Zu den Werbestrategien gehört es dabei, den Kundennutzen des angebotenen Objektes für die angesprochene Zielgruppe über die Headline in den Vordergrund zu stellen. Besondere Bedeutung kommt der ersten Objektanzeige zu, die zu den relativ häufigsten Erstleserkontakten führt. Bei der zweiten und dritten Schaltung nimmt tendenziell der Anteil der Zweit- und Drittleser zu und der Anteil der Neuleser ab. Zu häufige Schaltung mindert das "Objektansehen" was sich besonders auf den erzielbaren Preis auswirkt.

    • Suchanzeigen:

    Mit Suchanzeigen wendet sich der Makler an Anbieter von Immobilienobjekten. Sie werden nur dann als sinnvoll angesehen, wenn für den Leser kenntlich wird, dass der Makler über konkrete Interessenten verfügt. Es ist daher wichtig in der Suchanzeige ein Kurzprofil des/der Interessenten mitzuliefern. Dass ein Makler "laufend" Objekte sucht, ist selbstverständlich und braucht nicht erst mitgeteilt zu werden.

    • Imageanzeigen:

    Imageanzeigen werden der Firmenwerbung des Unternehmens zugerechnet. Über sie soll der (positive) Bekanntheitsgrad und das spezifische Profil des Unternehmens in der Öffentlichkeit oder bei speziellen Zielgruppen gesteigert werden. Speziell für Maklerunternehmen ist ein Positivimage wichtig, da die Art des Maklergeschäftes einen großen Vertrauensvorschuss der Auftraggeber erfordert.

    Mit Imageanzeigen wendet sich das Unternehmen vor allem an potentielle Auftraggeber (Auftraggeber von morgen). Sie sichern das "Geschäft der Zukunft" ab. Imageanzeigen sind deshalb bedeutsam für die passive Auftragsakquisition.

    Während eine zu häufige Schaltung ein und derselben Objektangebotsanzeige sich für das Objekt eher schädlich auswirkt, gewinnt die auf Verfestigung des Erinnerungswerts basierende Imageanzeige mit zunehmender Wiederholung eine nachhaltige Wirkung. Allerdings ist die Imageanzeige nur eine von mehreren Möglichkeiten der Imagewerbung.

    Bei einer inhaltlichen Verbindung von Objekt- und Imagewerbung in einer Zeitungsanzeige im Rahmen des Immobilieninseratenteils sollte in den Hervorhebungen jedenfalls das Objekt im Vordergrund stehen. Der durchschnittliche Zeitungsleser sucht zunächst nicht einen Makler, sondern ein Objekt. Der Weg muss also erst vom Objekt zum Makler führen.
    Werbeanzeigen in Printmedien und im Internet sind ein wichtiger Weg, um das Interesse möglicher Immobilienkäufer zu wecken. Allerdings müssen Makler eine Reihe von Grundregeln beachten, um keine wettbewerbsrechtliche Abmahnung von Konkurrenten oder Wettbewerbsvereinen oder ein behördliches Bußgeld zu riskieren.

    Gesetzliche Vorgaben zu diesem Thema finden sich in:

    • Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermG, § 6),
    • Preisangabenverordnung (PAngV, § 1),
    • Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG, §§ 3, 4, 5).
    Das gesetzlich geregelte deutsche Wettbewerbsrecht ist sehr allgemein gehalten und bietet weite Spielräume für eine ausufernde Rechtsprechung zum Thema „unlautere Werbung“ bzw. „Irreführung des Verbrauchers.“ Es ist nicht möglich, hier alle nicht zulässigen Formulierungen, Abkürzungen etc. wiederzugeben. Daher einige grundsätzliche Hinweise:

    Gewerbeeigenschaft:

    • Gewerbliche Immobilienanzeigen müssen unbedingt deutlich als solche gekennzeichnet sein! Es ist nicht zulässig, den Eindruck eines Privatinserats zu erwecken.
    • Makler sollten ausdrücklich darauf hinweisen, dass sie Makler sind (=Provisionspflicht). Fantasieabkürzungen (gew., Imm., Mkl., Immo.) können abmahnfähig sein.

    Wohnungsvermittlung:

    • Laut Wohnungsvermittlungsgesetz ist in Werbeanzeigen der Name des Maklers und seine Eigenschaft als Wohnungsvermittler anzugeben. Ein Vermittlungsangebot darf nur gemacht werden, wenn ein Auftrag des Vermieters vorliegt.
    • Aus der Anzeige sollte zur Sicherung des Provisionsanspruches hervorgehen, dass bei erfolgreicher Tätigkeit eine Provision fällig wird. Es ist klarzustellen, ob es sich z.B. um eine Mieter- oder Käuferprovision handelt.
    • Die Maklergebühr für die Vermittlung von Mietwohnräumen beträgt maximal zwei Monatsmieten ohne Nebenkosten, zuzüglich Mehrwertsteuer.
    • Werden in einer Anzeige Angaben zur Provisionshöhe gemacht, muss diese als Bruchteil (z.B. 1,5 Monatsmieten) oder Vielfaches der monatlichen Nettomiete (z.B. 2 Monatsmieten) inklusive Mehrwertsteuer angegeben werden. Beispiel: „2,38 Nettokaltmieten inkl. MwSt“.
    • In Anzeigen muss laut Wohnungsvermittlungsgesetz der Mietpreis mitgeteilt werden und ob Nebenkosten anfallen.
    • Der Begriff „Bruttokaltmiete“ ist unzulässig – weil unverständlich.

    Endpreisangabe:

    • Die Preisangabenverordnung schreibt allgemein vor, dass in Werbeanzeigen der Endpreis inklusive Umsatzsteuer genannt werden muss. Dies ist insbesondere bei der Provision wichtig („x Prozent inklusive Mehrwertsteuer“).
    • Hinsichtlich des Objektpreises gilt: Ein Quadratmeter-Preis reicht bei an Verbraucher gerichteten Anzeigen nicht aus.
    • Der Endpreis muss sich auf das gesamte Objekt beziehen. Wird z.B. ein Einfamilienhaus mit Garage vermietet, schließt er auch die Miete für die Garage mit ein.

    Energieausweis:

    • Seit 1. Mai 2014 gelten neue Regeln für die Pflichtangaben in Immobilienanzeigen zu den energetischen Eigenschaften des Objekts. Hier sind eine Reihe von Angaben aus dem Energieausweis wiederzugeben. Es drohen erhebliche Bußgelder. Genaueres siehe „Energieausweis“.

    Platz sparen?

    • Vorsicht bei Abkürzungen: Ist Spielraum für Irrtümer vorhanden, sehen die Gerichte schnell eine Irreführung des Verbrauchers. Beispiel Abkürzung „Nfl.“, „Wfl.“ für Nutzfläche und Wohnfläche: In Immobilienanzeigen unzulässig und abmahnfähig.
    Im Gegensatz zu Fließtextanzeigen handelt es sich bei "gestalteten Anzeigen" um größere, häufig mit Rahmen, grafischen Elementen und Bildern versehene Anzeigen. Derart gestaltete Anzeigen werden insbesondere bei teueren Immobilien oder bei Bauträgerobjekten geschaltet, bei denen zugleich mehrere Objekte angeboten werden und ein höheres Werbebudget zur Verfügung steht. Ein Vorteil der gestalteten Anzeige gegenüber einem Fließsatztext besteht darin, dass über die Gestaltung stärker die emotionale Tiefenschicht der ausgewählten Zielgruppe angesprochen werden kann.

    Hilfsmittel bei der Gestaltung von Anzeigen können in einer Datei gespeicherte Textblöcke sein, die im Laufe der Zeit nach Objektspezifika geordnet angesammelt werden oder auch andere Anzeigen-Organizer wie z.B. der "Immo-Profitexter" von Kippes.
    Werbeanzeigen in Zeitungen, Zeitschriften und Magazinen sind teuer und sie sollen Wirkung zeigen. Denn Anzeigen leiten den Verkauf oder die Vermietung einer Immobilie ein oder sie dienen der Suche nach einem gewünschten Objekt.

    Die deshalb gebotene kurze Darstellung veranlasst die Texter häufig dazu, Signalwörter oder Umschreibungen zu verwenden, die der Fachmann versteht, die für den durchschnittlichen Leser aber mit Überraschungen verbunden sein können. Diese Übersicht ist durchaus mit Humor zu sehen – dem Autor hat es Spaß gemacht, die Sammlung aus verschiedenen Quellen zusammenzustellen. Nachfolgend einige Beispiele von Werbeaussagen oder von fehlenden Angaben und was sie bedeuten können.

    Quellen: Die Welt, Focus, Haus + Grund, Buch: Michael Orth, Mit Kleinanzeigen erfolgreich Immobilien verkaufen
    • gewerberechtlich

    Ein Betrieb, der den Vorschriften der Makler- und Bauträger-Verordnung unterliegt, ist nach § 9 MaBV verpflichtet, personelle Änderungen in der Leitung des Betriebes oder einer Zweigstelle der Gewerbebehörde unverzüglich anzuzeigen – bei juristischen Personen sind das diejenigen, die nach der Satzung das Unternehmen vertreten. Damit soll die Behörde in die Lage versetzt werden, prüfen zu können, ob bei den neuen Personen die Voraussetzungen für die Erlaubnis nach § 34c GewO gegeben sind. Ein Unterlassen der Anzeige stellt eine Ordnungswidrigkeit dar und wird mit Bußgeld geahndet.

    • baurechtlich

    Baurechtliche Anzeigepflichten beziehen sich auf die beabsichtigte Ausführung kleinerer Baumaßnahmen, für die eine Genehmigung nicht erforderlich ist. Diesbezügliche Einzelregelungen sind Ländersache.

    • nach dem Geldwäschegesetz

    Jeder Makler ist im Zusammenhang mit Immobiliengeschäften verpflichtet, der Zentralstelle für Verdachtsanzeigen beim Bundeskriminalamt oder der Staatsanwaltschaft zu melden, wenn der Verdacht der Geldwäsche oder Terrorismusfinanzierung besteht. Die Pflicht zur Verdachtsmeldung besteht unabhängig vom Geschäftsumfang bei verdächtigen Vorgängen bei Verdacht auf Geldwäsche oder Terrorismusfinanzierung.

    • nach dem Gesetz über den Versicherungsvertrag

    Wer eine Versicherung abschließen will, muss dem Versicherer alle ihm bekannten Umstände anzeigen, die zur Beurteilung des Versicherungsrisikos wichtig sind. Gefahrenerheblich sind solche Umstände, die geeignet sind, den Vertrag nicht zu schließen oder nur zu anderen Bedingungen. Wird die Anzeigepflicht verletzt, kann die Versicherungsgesellschaft den Vertrag anfechten. Vor allem bei Haftpflichtversicherungen spielt die Anzeigepflicht eine größere Rolle.

    • mietrechtlich

    Im Rahmen seiner mietvertraglichen Pflichten muss jeder Mieter gegenüber dem Vermieter Schäden oder Mängel anzeigen, die an der Wohnung oder am Gebäude entstanden sind und womöglich zu weiteren Schäden oder Gefahren führen können. Wenn Maßnahmen zum Schutz gegen eine unvorhergesehene Gefahr für die Mietsache notwendig werden, muss er den Vermieter darauf hinweisen.

    Beispiele: Feuchtigkeitsschaden bei Mietwohnung durch undichte Kellerwand; morscher Baum auf Mietgrundstück droht, auf die Straße zu fallen; Dachstuhl wird massiv vom Holzwurm befallen etc.

    Der Mieter muss dem Vermieter ebenfalls mitteilen, wenn ein Dritter sich Rechte an der Mietsache anmaßt.

    Falls in allen diesen Fällen keine Anzeige (= Information) beim Vermieter erfolgt, macht sich der Mieter schadenersatzpflichtig. Er muss für alle Schäden aufkommen, die infolge seines Schweigens entstanden sind. Obendrein verliert der Mieter seine Rechte auf Mietminderung oder Schadenersatz wegen Mängeln und auf fristlose Kündigung wegen Verletzung des Mietvertrages durch den Vermieter (§ 536c BGB).

    Die Anzeigepflichten des Vermieters werden als Mitteilungspflichten bezeichnet. So besteht u. a. die Pflicht, drei Monate vor einer Modernisierung den Mieter über die geplanten Arbeiten zu informieren.
    Abkürzung für: Abgabenordnung
    Abkürzung für: Allgemeine Ortskrankenkassen
    Abkürzung für: Angabepflichtiger Prospektinhalt
    Abkürzung für: Apotheken-Gesetz
    Mit einer Apostille werden öffentliche Urkunden im internationalen Rechtsverkehr beglaubigt. Sie hat das Aussehen eines großen rechteckigen Stempels auf dem Schriftstück und bestätigt, dass die Unterschrift unter dem Dokument echt ist. Auch eine Eigenschaft, in welcher der Unterzeichner gehandelt hat (z.B. Geschäftsführer), wird durch sie bestätigt sowie ggf. die Echtheit eines Siegels oder Stempels auf der Urkunde.

    Benutzt wird die Apostille unter den derzeit 105 Staaten des multilateralen Haager Übereinkommens Nummer 12 von 1961 zur Befreiung öffentlicher Urkunden von der diplomatischen Beglaubigung oder Legalisation. Die Apostille hat den internationalen Urkundenverkehr erheblich vereinfacht. Sie besteht aus einem quadratischen Stempel mit mindestens neun Zentimetern Seitenlänge. Das Wort „Apostille“ mit dem französischen Text „Convention de La Haye du 5 octobre 1961“ muss als Überschrift verwendet werden, der restliche Text kann jedoch in der Amtssprache der ausstellenden Behörde abgefasst sein.

    Für die Ausstellung der Apostille sind bei beglaubigten Privaturkunden und gerichtlichen Urkunden die Gerichte zuständig; bei Urkunden aus dem Verwaltungsbereich wird die Verwaltungsbehörde selbst tätig.
    Für Miet- oder Pachtverträge über Apotheken gelten Besonderheiten nach dem Apothekengesetz (ApoG). So sind am Umsatz oder Gewinn ausgerichtete Gewerbemietverträge bei Apotheken unzulässig. Pachtverträge sind von dieser Regelung nach § 8 S. 3 ApoG ausgenommen.

    Allerdings ist die Verpachtung einer Apotheke nach § 9 ApoG nur unter engsten Voraussetzungen gestattet:
    • Wenn und solange der Verpächter eine Apothekenerlaubnis besitzt und die Apotheke aus wichtigen persönlichen Gründen nicht mehr selbst betreiben kann oder wenn seine Erlaubnis widerrufen oder durch Widerruf seiner Approbation erloschen ist.
    • Die erbberechtigten Kinder können nach dem Tod eines Apothekers seine Apotheke verpachten, bis das jüngste Kind das 23. Lebensjahr vollendet. Ergreift ein Kind vor Ende des 23. Lebensjahres die Apothekerlaufbahn, ist eine Verlängerung möglich, bis das Kind die Erlaubnisvoraussetzungen erfüllt.
    • Beim Tod des Erlaubnisinhabers kann auch der erbberechtigte Ehepartner oder Lebenspartner die Apotheke verpachten – bis zur Wiederheirat oder neuen Lebenspartnerschaft (wenn er nicht selbst Erlaubnisinhaber ist).
    In den genannten Fällen ändert ein Umzug der Apotheke innerhalb des Ortes oder in angrenzende Stadtbezirke nichts an der Verpachtungsmöglichkeit. Stirbt der Verpächter vor Vertragsende, kann die zuständige Behörde die Fortsetzung des Pachtverhältnisses mit dem Erben für höchstens 12 Monate erlauben.

    Apothekenpächter benötigen eine Apothekenerlaubnis nach § 1 ApoG. Der Pachtvertrag darf nicht die Eigenverantwortlichkeit und Entscheidungsfreiheit des Pächters einschränken.
    Das Gesetz über das Apothekenwesen (Apothekengesetz) enthält die gesetzlichen Regeln für den Betrieb von Apotheken, einschließlich der Vorschriften über die für den Betreiber notwendige Erlaubnis, den Betrieb mehrerer Apotheken durch einen Betreiber, sowie Miete und Pacht von Apotheken.
    Untersagt wird Apothekern der Abschluss von umsatz- oder gewinnabhängigen Mietverträgen.
    Abkürzung für: Appartement
    Abkürzung für: Allgemeine Bedingungen für die Rechtsschutzversicherungen
    Das Arbeitgeberdarlehen zählt zu den freiwilligen Sozialleistungen vieler Unternehmen. Es ist oft – besonders in Hochzinszeiten – günstiger als ein Baudarlehen von Sparkassen und Banken. Die soziale Komponente eines solchen Kredits besteht darin, dass der Arbeitgeber eben einen Zinssatz berechnet, der zum Teil deutlich niedriger ist als die aktuellen Marktkonditionen oder sogar völlig zinslos ist.

    Der finanzielle Vorteil für den Arbeitnehmer, den Darlehensempfänger, besteht in der Zinsdifferenz. Der vom Firmenchef subventionierte Darlehenszins darf aus steuerlichen Gründen allerdings eine bestimmte Grenze nicht unterschreiten.

    Falls er dies doch tut, gilt der Zinsvorteil als sogenannter Sachbezug, den der Darlehensnehmer und Arbeitnehmer versteuern muss. Ein steuerlich relevanter Zinsvorteil liegt vor, wenn der gezahlte Zinssatz den marktüblichen Zinssatz unterschreitet und zwar in Höhe der Differenz zwischen diesen beiden Zinssätzen.

    Der marktübliche Zinssatz kann aus den von der Deutschen Bundesbank laufend veröffentlichten Effektivzinssätzen unter Abschlag von vier Prozent abgeleitet werden.

    Mit Hilfe des Arbeitnehmer – Entsendegesetzes (AEntG) können in verschiedenen Branchen Mindeststandards bei den Arbeitsbedingungen vorgeschrieben werden. Diese können betreffen:

    • Mindestlohn
    • Urlaubsanspruch
    • Arbeits- und Gesundheitsschutz
    • Bedingungen für die Überlassung von Arbeitnehmern

    Dies betrifft einerseits Arbeitnehmer, die durch im Ausland ansässige Arbeitgeber zur Arbeit nach Deutschland entsandt werden, andererseits aber auch alle regelmäßig im Inland beschäftigten Arbeitnehmer. Zu den einbezogenen Branchen gehören unter anderem

    • das Bauhaupt- und Nebengewerbe
    • die Gebäudereinigung
    • die Abfallwirtschaft einschließlich Straßenreinigung und Winterdienst.

    Ein bundesweiter Tarifvertrag wird dabei unter bestimmten Voraussetzungen auch auf Arbeitsverhältnisse zwischen einem Arbeitgeber mit Sitz im Ausland und seinen in Deutschland beschäftigten Arbeitnehmern zwingend angewendet, wenn er

    • für allgemeinverbindlich erklärt ist oder
    • eine Rechtsverordnung nach § 7 AEntG vorliegt.
    Viele Handelsvertreter sind arbeitnehmerähnliche Selbständige, insbesondere, wenn sie nur für einen Auftraggeber dauerhaft tätig werden und selbst keine Angestellten beschäftigen, die mehr als 400 EURO verdienen. Sie unterliegen der Verpflichtung zur Abführung von Sozialversicherungsbeiträgen. Eine Befreiung von der Versicherungspflicht ist jedoch in folgenden Fällen möglich:
    • wenn er erstmals Existenzgründer ist. Die Befreiung gilt für die ersten drei Jahre. Sie wirkt fort, wenn aus dem arbeitnehmerähnlichen Selbstständigen ein richtiger Selbständiger wird;
    • bei einem Selbständigen, die in einer völlig anderen Sparte in einem zweiten Anlauf eine neue Existenz aufbauen will, ebenfalls wieder für die ersten drei Jahre;
    • wenn der arbeitnehmerähnliche Selbständige das 58. Lebensjahr vollendet hat und erstmals versicherungspflichtig würde;
    • bei einem Selbständigen, der am 31.12.1998 eine selbständige, nicht versicherungspflichtige Tätigkeit ausgeübt hat, wenn er vor dem 2.1.1949 geboren ist oder vor dem 10.12.1998 über eine Lebens- und Rentenversicherungsvertrag verfügte.
    Im diesem Fall muss der Vertrag so ausgestaltet sein, dass Leistungen für den Fall der Invalidität und des Erlebens des 60. Lebensjahres sowie im Todesfall Leistungen an Hinterbliebene erbracht werden und für die Versicherung mindestens ebenso viel Beiträge aufzuwenden sind, wie Beiträge zur deutschen Rentenversicherung zu zahlen wären.

    Der arbeitnehmerähnliche Selbständige ist verpflichtet, sich mit Beginn seiner Tätigkeit beim zuständigen Rentenversicherungsträger anzumelden und die vollen Beiträge zu bezahlen.
    Staatliche Förderung der Vermögensbildung von Arbeitnehmern auf der Grundlage der Neuregelung des Vermögensbildungsgesetzes zum 1.1.1999. Voraussetzung für die Gewährung der Arbeitnehmersparzulagen sind bestimmte Einkommensgrenzen, die nicht überschritten werden dürfen. Danach darf bei Anlagen für wohnungswirtschaftliche Zwecke das zu versteuernde Einkommen nicht mehr als 17.900 bzw. 35.800 EURO bei Alleinstehenden bzw. Verheirateten betragen.

    Wer die vermögenswirksamen Leistungen in Bausparverträge anlegt oder zum Bau, Erwerb, Ausbau, Erweiterung oder zur Entschuldung seines Wohneigentums verwendet, erhält seit dem 1. Januar 2004 9% aus maximal 470 EURO pro Jahr. Gleiches gilt für den Erwerb eines Baugrundstücks sowie für den Bau eines Wohngebäudes.

    Bei Beteiligungen, die sich auf Anteilsscheine an Aktienfonds, Aktien und Beteiligungen am eigenen Betrieb und ähnliches beziehen, beträgt der Fördersatz 20% aus einem jährlichen Sparbetrag von maximal 400 Euro. Die beiden Förderungen (Bausparen und Beteiligungssparen) können nebeneinander gewährt werden, so dass der Staat jährlich in der Spitze 122,30 Euro überweist (42,30 Euro für Bausparverträge und 80 Euro für Beteiligungssparen).

    Die Sperrfrist für Sparverträge über Wertpapiere liegt bei 7 Kalenderjahren. Für Anlagen, die auch im Rahmen des Wohnungsbauprämiengesetzes gefördert werden, gelten die Verwendungsvoraussetzungen des Wohnungsbauprämien-Gesetzes.
    Der Gesundheitsschutz am Bau umfasst den Schutz von Arbeitnehmern und Baubeteiligten vor jeglichen Gesundheitsschäden im Sinne von Erkrankungen. Er ist zu unterscheiden vom Arbeitsschutz, bei dem es in erster Linie um die Vermeidung von Unfällen geht. Arbeits- und Gesundheitsschutz hängen jedoch in einem Betrieb eng zusammen und sollten unbedingt in koordinierter Form umgesetzt werden.

    Der Arbeits- und Gesundheitsschutz beginnt mit einer umfassenden Beurteilung der möglichen Gesundheitsgefahren im konkreten Betrieb beziehungsweise Gewerk: Welche Gefahren im Hinblick auf Unfälle oder berufsbedingte Erkrankungen können entstehen, welches Wissen haben die Mitarbeiter, werden Schulungen durchgeführt, welche Sicherheitsmaßnahmen sind angebracht? Maßgebliche Beteiligte sind dabei die betriebliche Fachkraft für Arbeitssicherheit (FaSi) und der Betriebsarzt. Die Berufsgenossenschaft Bau hält CD-ROMs mit Hilfen zur Gefährdungsbeurteilung bereit.

    Im bauausführenden Betrieb sind organisatorische Abläufe erforderlich, die einen optimalen Gesundheits- und Arbeitsschutz unter Beachtung gesetzlicher Vorgaben sicher stellen – hier sind Zuständigkeiten zu regeln. Maßnahmen der Ersten Hilfe bei Unfällen müssen auch auf Baustellen vorgesehen und die entsprechenden Materialien bereit gestellt und gegebenenfalls erneuert werden. Auch Sanitätsräume zur Durchführung der Erstversorgung sind erforderlich. Kommunikationseinrichtungen für den Notfall (Telefon, Funk) sind nötig – dies gilt insbesondere an Einsatzstellen mit schlechtem oder ohne Handyempfang. Auf zufällig vorhandene Mobiltelefone von Mitarbeitern darf der Arbeitgeber sich dabei nicht verlassen.

    Auf Baustellen sind verschiedene Schutzmaßnahmen zur Unfallverhütung zu treffen – von Schutzhelmen über Schutzhandschuhe und Sicherheitsschuhe bis zum Gehör- und Atemschutz zum Beispiel gegen Feinstaub bei Schleifarbeiten oder der Verarbeitung von Dämmstoffen. Bei bestimmten Arbeiten sind ausreichend gesicherte Baugerüste erforderlich. Auch Sicherheitsausstattungen wie Feuerlöscher und Löschdecken müssen vorhanden sein.

    Die Berufsgenossenschaft Bau (http://www.bgbau.de) als Trägerin der gesetzlichen Unfallversicherung kann Hinweise zur Arbeitssicherheit auf Baustellen geben; sie ist auch für die Überwachung der Einhaltung von gesetzlichen Vorgaben zuständig und kann entsprechende Inspektionen durchführen.

    Besonders risikobehaftet ist die gleichzeitige Tätigkeit unterschiedlicher Betriebe und Gewerke auf einer Baustelle – hier kann es zu Koordinierungsproblemen kommen. Es kann hilfreich sein, schon im Vorfeld gemeinsam zu klären, wer für Sicherheitsmaßnahmen zuständig ist und welche Arbeiten ohne Gefährdung von Personen gleichzeitig durchgeführt werden können.

    Beim Umgang mit Gefahrstoffen (etwa im Rahmen einer Asbestsanierung) sind besondere Sicherheitsbestimmungen zu beachten. Das Freisetzen gesundheitsgefährdender Stoffe ist eine Straftat (§ 314 StGB, §§ 324 ff StGB).
    Eine oft unterschätzte Gefahr sind Baumaschinen. Diesen fehlt teilweise ein Rückspiegel oder eine Rückfahrkamera. Jedes Jahr kommen in Deutschland mehrere Menschen durch rückwärts rangierende Baumaschinen zu Tode.

    Gesetzliche Vorschriften in diesem Bereich sind:

    • Arbeitsschutzgesetz
    • Verordnung über Sicherheit und Gesundheitsschutz auf Baustellen (Baustellenverordnung)
    • Persönliche Schutzausrüstungen – Benutzungsverordnung (PSA-BV)
    • Lastenhandhabungsverordnung (LasthandhabV)
    • Arbeitsstättenverordnung (ArbStättV)
    • Betriebssicherheitsverordnung (BetrSichV)
    • Lärm- und Vibrations-Arbeitsschutzverordnung
    • Chemikaliengesetz (ChemG)
    • Gefahrstoffverordnung (GefStoffV)
    • Produktsicherheitsgesetz (ProdSG)
    • Arbeitszeitgesetz (ArbZG)

    Teilweise wird diese Vielzahl von Gesetzen durch Regeln konkretisiert, die verschiedene Ministerien erlassen haben. Dazu zählen:

    • Regeln zum Arbeitsschutz auf Baustellen (RAB zur BaustellV)
    • Arbeitsstättenregeln (ASR zur ArbStättV)
    • Technische Regeln für Betriebssicherheit (TRBS)
    • Technische Regeln für Gefahrstoffe (TRGS zur GefStoffV)

    Auch die Bundesländer haben eigene Arbeitsschutz-Verordnungen erlassen, zum Beispiel Bayern mit der „Verordnung über die Anwendung des Arbeitsschutzgesetzes und die auf das Arbeitsschutzgesetz gestützten Rechtsverordnungen.“

    Ein Verstoß gegen die genannten Regelungen kann in vielen Fällen zu einer Haftung des Arbeitgebers führen. Aber auch private Bauherren können bei Nichtbeachtung von Sicherheitsbestimmungen einer Haftung ausgesetzt sein. Für diese empfiehlt sich eine Bauhelferversicherung – dadurch sind mithelfende Freunde oder Verwandte abgesichert.
    Arbeitsgemeinschaften gehören zu den so genannten Gelegenheitsgesellschaften. Bei einer Arbeitsgemeinschaft handelt es sich um einen Zusammenschluss von rechtlich und wirtschaftlich selbständigen Unternehmen mit dem Ziel, gemeinsam einen bestimmten Auftrag zu erledigen bzw. gemeinsam einen oder mehrere bestimmte Verträge (Werkvertrag, Werklieferungsvertrag) zu erfüllen. Arbeitsgemeinschaften sind vor allem im Baugewebe verbreitet, werden jedoch auch im Zusammenhang mit industriellen Großaufträgen, Forschungs- und Entwicklungsprojekten o. ä. gebildet.

    Gründe für die Bildung von Arbeitsgemeinschaften sind in der Regel produktionstechnische oder finanzielle Anforderungen, die die Kapazität eines einzelnen Unternehmens überschreiten oder das Bestreben, die mit einem Großauftrag verbundenen Risiken auf mehrere Unternehmen zu verteilen. Bei Ausschreibungen für größere Projekte der öffentlichen Hand wird zum Teil auch die Bildung von Arbeitsgemeinschaften gefordert.

    Rechtlich handelt es sich bei der Arbeitsgemeinschaft üblicherweise um eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die im eigenen Namen und für eigene Rechnung mit dem Auftraggeber kontrahiert, Leistungen erbringt und abrechnet. Da sie als Außengesellschaft fungiert, bestehen Rechtsbeziehungen nur zwischen der Arbeitsgemeinschaft und dem Auftraggeber, nicht aber zwischen dem Auftraggeber und einzelnen Unternehmen, die der Arbeitsgemeinschaft angehören. Eine Arbeitsgemeinschaft kann einen eigenen Namen sowie eigenes Gesellschaftsvermögen haben.

    Arbeitsgemeinschaften bilanzieren selbstständig, wobei die entstehenden Gewinne und Verluste anteilig entsprechend der Beteiligungsquote in die Gewinn- und Verlustrechnungen der beteiligten Unternehmen übernommen und dort als Umsatzerlöse ausgewiesen werden. Darüber hinaus können Mitgliedsunternehmen einer Arbeitsgemeinschaft Umsatzerlöse aus Leistungen an die Arbeitsgemeinschaft (z. B. Vermietung von Technik, Dienstleistungen o. ä.) erzielen. Bilanziell wird der Leistungsverkehr zwischen Arbeitsgemeinschaft und Mitgliedsunternehmen unter "Forderungen an Arbeitsgemeinschaften" bzw. "Verbindlichkeiten gegenüber Arbeitsgemeinschaften" erfasst.

    Neben den echten Arbeitsgemeinschaften werden zum Teil auch "unechte" Arbeitsgemeinschaften gebildet, die die beschriebenen Merkmale nicht oder nur teilweise aufweisen. Hierzu gehören beispielsweise Konstellationen mit einem Hauptunternehmer und weiteren Nebenunternehmern oder einem Generalunternehmer, der mit einem oder mehreren Subunternehmern eine Innengesellschaft bildet. Die konkrete Beurteilung einer unechten Arbeitsgemeinschaft richtet sich nach den Vertragsverhältnissen im jeweiligen Einzelfall.

    Der Verein wurde wurde im Februar 2020 in Bochum von sieben deutschen langjährigen und überregionalen Immobilien-Maklergesellschaften gegründet. Er will zukünftig öffentlich Empfehlungen zu Themen des Wohnimmobilienmarkts und Vermittlungsgeschäfts geben, Impulse beim Berufsbild des Immobilienmaklers setzen und die Entwicklung von Qualitätsstandards im Maklerwesen weiterentwickeln. Zu den Gründungsmitgliedern gehören:


    • Grossmann & Berger GmbH, Sparkassengruppe Hamburg
    • LBS Immobilien GmbH NordWest
    • LBS Immobilien GmbH Ost
    • Postbank Immobilien GmbH
    • Sparkassen-Immobilien-Vermittlungs-GmbH Bayern
    • Sparkassen-Immobilien-Vermittlungs-GmbH Hessen-Thüringen
    • Wüstenrot Immobilien GmbH
    Abkürzung für: Arbeitsschutzverordnung
    Der Begriff der Arbeitsstätte wird im Arbeitsrecht, Steuerrecht und im Bereich der Statistik verwendet. Die rechtlichen Regelungen hinsichtlich der Arbeitsstätte sind ferner von Bedeutung für Architekten und für Verwalter und Vermieter von Gewerbeobjekten. Eine Arbeitsstätte umfasst einen oder mehrere Arbeitsplätze und befindet sich am Arbeitsort der betreffenden Arbeitnehmer. Im Steuerrecht existiert der Begriff der "regelmäßigen Arbeitsstätte".

    Die Arbeitsstättenverordnung definiert
    Arbeitsstätten als
  • Orte in Gebäuden oder im Freien, die sich auf dem Gelände eines Betriebes oder einer Baustelle befinden und die zur Nutzung für Arbeitsplätze vorgesehen sind,
  • andere Orte in Gebäuden oder im Freien, die sich auf dem Gelände eines Betriebes oder einer Baustelle befinden und zu denen Beschäftigte im Rahmen ihrer Arbeit Zugang haben. Zur Arbeitsstätte gehören auch:
  • Verkehrswege, Fluchtwege, Notausgänge,
  • Lager-, Maschinen- und Nebenräume,
  • Sanitärräume (Umkleide-, Wasch- und Toilettenräume),
  • Pausen- und Bereitschaftsräume,
  • Erste-Hilfe-Räume,
  • Unterkünfte,
  • sowie weitere Einrichtungen, an die in der Verordnung besondere Anforderungen gestellt werden und die dem Betrieb der Arbeitsstätte dienen. Die Arbeitsstättenverordnung verpflichtet den Arbeitgeber u.a., die Arbeitsstätte instand zu halten, Mängel und Gefahren zu beseitigen und Reinigungsarbeiten durchzuführen. Es gibt Regelungen über Fluchtwege, Feuerlöscheinrichtungen, Sanitärräume und den Nichtraucherschutz. Anhänge zur Verordnung regeln im Einzelnen die notwendige Beschaffenheit der Arbeitsstätte (u.a. Energieverteilanlagen, Wände und Decken, Fenster, Türen und Verkehrswege). Wichtige Regelungen betreffen auch Beleuchtung, Raumtemperatur, Belüftung und Lärmschutz. Die Arbeitsstättenverordnung bleibt jedoch meist allgemein und nennt oft keine konkret einzuhaltenden Grenz- oder Messwerte.

    Für Präzisierung sorgen die Arbeitsstättenrichtlinien (ASR). So regelt etwa die ASR 6/1,3 die in unterschiedlichen Räumen der Arbeitsstätte zulässige Raumtemperatur; die ASR 7/3 betrifft die künstliche Beleuchtung.
    • Einer der bedeutendsten Nationalökonomen, der Schotte Adam Smith (1723 – 1790), befasste sich in seinen Studien mit der Arbeitsteilung, die eine Vervielfachung des Produktionsergebnisses gegenüber der Produktionsweise Alles-aus-einer-Hand ermöglicht.

    Smith zeigte die Vorteile der Arbeitsteilung am Beispiel der Stecknadelproduktion. Wird ein einzelner Arbeiter beauftragt, Stecknadeln herzustellen, benötigt er für wenige Stecknadeln mehrere Stunden. Wird der Arbeitsvorgang auf mehrere Produktionsschritte unter fachlich geschulten Arbeitern aufgeteilt, können nach Smiths Darstellung fünf Arbeiter tausende Stecknadeln an einem Tag herstellen.

    Arbeitsteilung hat unter anderem zur Herausbildung verschiedener Berufe, zur Spezialisierung innerhalb von Arbeitsabläufen und zur Aufspaltung des Produktionprozesses auf verschiedene Betriebe geführt.

    Heute ist Arbeitsteilung in der industriellen Produktion selbstverständlich und bis in kleinste Handgriffe festgelegt. Roboter steuern zum Beispiel in der Autoindustrie die Produktion „am laufenden Band“. Auch im Dienstleistungsbereich, wie zum Beispiel der Immobilienwirtschaft, ist Arbeitsteilung üblich. Auch die Aufteilung der Arbeiten bei der Errichtung von Bauwerken in verschiedene Gewerke ist Ausdruck von Arbeitsteilung.
    Seit 2002 besteht die Möglichkeit, auf der Suche nach Arbeit private Vermittlungsagenturen einzuschalten. Die Rechtsgrundlage der Arbeitsvermittler findet sich in den §§ 292, 296 bis 298 des Sozialgesetzbuches III. Der Arbeitsvermittler muss sein Gewerbe anmelden. Eine besondere Qualifikation hierfür sieht das Sozialgesetzbuch nicht vor.

    Die Verbände der privaten Arbeitsvermittlung fordern jedoch von ihren Mitgliedern bestimmte Qualitätsstandards, die eine effiziente Arbeitsvermittlung erst ermöglichen. Die Ausbildung privater Arbeitsvermittler führt zum Berufsbildungsabschluss des Personaldienstleistungskaufmanns.

    Nach § 296 SGB III bedarf der Vertrag zwischen dem Arbeitsvermittler und dem Arbeitssuchenden der Schriftform. Zu den Leistungen der Vermittlung zählt alles, was für die Vorbereitung und Durchführung der Vermittlung erforderlich ist, insbesondere die Feststellung der Kenntnisse des Arbeitsuchenden und die Berufsberatung. Die Vergütung des Vermittlers ist – wie beim Immobilienmakler – erfolgsabhängig. Der Arbeitsvermittler darf – ähnlich wie der Wohnungsvermittler – keine Vorschüsse auf die Vergütung verlangen oder entgegennehmen.
    Aufwendungen für ein außerhäusliches Arbeitszimmer/Büro unterliegen im Gegensatz zum häuslichen Arbeitszimmer keiner Abzugsbeschränkung.

    Zur Definition eines "außerhäuslichen" Arbeitszimmers hat der Bundesfinanzhof im Urteil vom 18. 8. 2005 (AZ VI R 39/04) ausführlich Stellung genommen. Im Entscheidungssachverhalt hatte ein Hochschulprofessor (mit Einkünften aus nebenberuflicher schriftstellerischer Tätigkeit) Aufwendungen für sein Arbeitszimmer geltend gemacht, das sich im Dachgeschoss eines in seinem alleinigen Eigentum stehenden dreigeschossigen Wohngebäudes befand. Die Erdgeschosswohnung wurde von ihm bewohnt, das erste Obergeschoss war fremdvermietet. Zu dieser Konstellation hat der Bundesfinanzhof entschieden, dass als Arbeitszimmer genutzte Räumlichkeiten in einem Mehrfamilienhaus, die nicht zur Privatwohnung des Steuerpflichtigen gehören, im Regelfall aus "außerhäusliches" Arbeitszimmer zu werten sind und damit nicht unter die Abzugsbeschränkung fallen.

    Hinweis:

    Aus dem Urteil ist – auch für die künftige Rechtslage – insbesondere die Empfehlung abzuleiten, dass Arbeitszimmer in Mehrfamilienhäusern idealerweise immer auf einer anderen Etage als die Privatwohnung liegen sollten.
    Die steuerliche Relevanz der Kosten für ein häusliches Arbeitszimmer ist in den vergangenen Jahren immer geringer geworden. Waren die Kosten für ein häusliches Arbeitszimmer bis 1995 noch unbeschränkt als Betriebsausgaben bzw. Werbungskosten abzugsfähig, wurde ab dem Jahr 1996 eine sachliche und betragsmäßige Beschränkung des Abzugs für steuerlich anzuerkennende, ausschließlich beruflich genutzte Arbeitszimmer eingeführt. Die Rechtslage für die Jahre 1996 bis 2006 war wie folgt:

    Die Aufwendungen für ein häusliches Arbeitszimmer sowie die Kosten der Ausstattung konnten grundsätzlich nicht als Werbungskosten angesetzt werden. Ausnahmen:

  • Die Nutzung des häuslichen Arbeitszimmers stellt den Mittelpunkt der gesamten Tätigkeit dar (klassischer Heimarbeitsplatz). Hier waren weiterhin alle Kosten ohne Einschränkung abzugsfähig.
  • Die betriebliche oder berufliche Nutzung des Arbeitszimmers beträgt mehr als 50 Prozent der gesamten betrieblichen und beruflichen Tätigkeit (Nachweis der Arbeitszeiten durch Terminkalender oder Arbeitszeiten-Buch erforderlich).
  • Es steht für die betriebliche oder berufliche Tätigkeit kein anderer Arbeitsplatz zur Verfügung (zum Beispiel Lehrer, Handelsvertreter ohne eigenen Schreibtisch beim Arbeitgeber).
    In den unter 2. und 3. genannten Ausnahmefällen war die Höhe der abziehbaren Aufwendungen auf 1.250 Euro begrenzt.

    Zu den abzugsfähigen Kosten zählen alle im Zusammenhang mit dem Arbeitszimmer stehenden Kosten. Hierzu zählen vor allem Schuldzinsen, Mietanteil bzw. bei Wohneigentum die anteilig auf den Arbeitsraum entfallende Abschreibung, sowie Kosten für Heizung, Strom, Wasser, Reinigung und so weiter. Grundsätzlich kann ein Raum nur dann als Arbeitszimmer anerkannt werden, wenn folgende Voraussetzungen vorliegen:

    • Es muss sich um einen abgeschlossenen Raum handeln.
    • Es darf kein Durchgangszimmer sein, das zwei andere Räume verbindet.
    • Die übrigen Wohnräume müssen dem Wohnbedarf der Familie gerecht werden.

    Ab dem Jahr 2007 hat der Gesetzgeber die beschränkte Abzugsmöglichkeit von 1.250 Euro abgeschafft. Aufwendungen für ein häusliches Arbeitszimmer konnten ab dem Jahr 2007 nur noch dann steuerlich geltend gemacht werden, wenn es den Mittelpunkt der gesamten betrieblichen und beruflichen Tätigkeit bildete. Lehrer zum Beispiel konnten keine Kosten mehr geltend machen, da der Mittelpunkt ihrer Tätigkeit die Schule war.

    Hiergegen hatte ein Lehrer vor einem Finanzgericht geklagt. Letztendlich hat das Bundesverfassungsgericht mit Urteil vom 06.07.2010 entschieden, dass das seit 2007 geltende Abzugsverbot verfassungswidrig war, soweit dem Steuerpflichtigen für die betriebliche oder berufliche Tätigkeit kein anderer Arbeitsplatz zur Verfügung stand. Der Gesetzgeber hat im Rahmen des Jahressteuergesetzes 2010 eine Neuregelung geschaffen und die Gerichtsentscheidung dabei exakt umgesetzt: Danach können für das häusliche Arbeitszimmer bis zu 1.250 Euro in der Einkommenssteuererklärung als Werbungskosten geltend gemacht werden, wenn für die betriebliche oder berufliche Tätigkeit kein anderer Arbeitsplatz zur Verfügung steht. Die höhenmäßige Einschränkung kommt dabei nicht zur Anwendung, wenn das häusliche Arbeitszimmer den Mittelpunkt der gesamten betrieblichen und beruflichen Tätigkeit bildet. (vgl. FG Düsseldorf, Urteil vom 05.05.2011, Az. 11 K 2591/09 E). Die Neuregelung gilt rückwirkend zum 1. Januar 2007 und findet sich in § 4 Abs. 5 Nr. 6b EStG.

    Wichtige Indizien für die berufliche und betriebliche Nutzung liefert auch die Ausstattung des Raumes. Im Arbeitszimmer haben z. B. Fernseher, Bügelbretter, Betten, Nähmaschinen, Klaviere, Heimtrainer, Jagdgewehre oder nicht lediglich der Repräsentation dienende Kunstgegenstände nichts verloren. Eine Liege oder Klappcouch und ein Radio sind dagegen unbedenklich. Die Regelung in § 4 Abs. 5 Nr. 6b EStG bezieht sich auch auf die Ausstattung des Arbeitszimmers.
    • Abkürzung für: Arbeitsgerichtsgesetz
    Abkürzung für: Arbeitsstättenverordnung
    Neben dem als Architekt betitelten Hochbauarchitekten gibt es noch den Landschafts- und den Innenarchitekten. Aus dem Griechischen abgeleitet bedeutet archós der Anführer oder das Oberhaupt und tékton der Zimmermann oder der Zimmerer. Ab dem 16. Jahrhundert hat sich in der Übersetzung des Wortes Architekt die Bezeichnung Baumeister etabliert.

    Die Architektin oder der Architekt wird in Vertretung der Bauherren tätig. Die Aufgabe umfasst im Wesentlichen die Beratung der Bauherren, das Zeichnen der Baupläne, die Eingabe des Bauantrages mit allen notwendigen Formularen bei den Behörden, die Erstellung der Werkpläne, die Ausschreibung, die Vergabe und die Verhandlung mit den Handwerkern und Baufirmen, die Betreuung der Baustelle und die Abrechnung mit den beteiligten Firmen.

    In größeren Büros werden diese Leistungen in zwei Bereiche eingeteilt, die des Planers im Büro und die des Bauleiters auf der Baustelle. Diese Leistungen werden im Rahmens des Leistungsbildes Gebäude und Innenräume nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) in 9 Leistungsphasen eingeteilt und vergütet. Der Absolvent einer Fachhochschule oder einer Universität der Architektur erhält eine Urkunde, die ihn als "Diplom Ingenieur" ausweist. An vielen Hochschulen sind mittlerweile auch hier die Abschlüsse "Bachelor" und Master" eingeführt worden. Ein Bachelor würde sich dann "B.Sc. of Architecture" nennen. Bei einigen Architektenkammern reicht der Abschluss "Bachelor" nicht aus, um sich "Architekt" nennen zu dürfen, verlangt wird ein "Master".

    Nach wenigstens zweijähriger, nachgewiesener Bautätigkeit als Angestellter oder Selbstständiger kann sich ein Absolvent in die Liste der Architekten- und Ingenieurkammer eintragen lassen. Mit diesem Schritt ist er uneingeschränkt und eigenverantwortlich bauvorlageberechtigt und befugt, die Berufsbezeichnung Architektin oder Architekt zu führen.
    Eine Vereinbarung in einem notariellen Grundstückskaufvertrag, wonach sich der Erwerber verpflichtet, zur Planung oder Ausführung des Bauwerks die Leistung eines bestimmten Architekten oder Bauingenieurs in Anspruch zu nehmen ("Architektenbindung"), ist unwirksam. Sind Architektenleistungen vorher bereits erbracht und werden sie vom Erwerber genutzt, hat der Architekt allerdings Anspruch auf Honorar nach den Mindestsätzen der HOAI.

    Die rechtliche Beurteilung wird dann schwierig, wenn der Architekt selbst als Bauträger tätig ist. Warum sollte dieser Architekt nicht auch eigene Architektenleistungen im Zusammenhang mit der Errichtung des Bauwerks erbringen dürfen? Nach der derzeitigen Rechtsprechung kommt es darauf an, ob der Architekt in dem speziellen Vertragsverhältnis zum Erwerber hauptsächlich als Architekt oder hauptsächlich als Bauträger tätig ist.

    Wenn er im wesentlichen Architektenleistungen erbringt, greift das Koppelungsverbot ein. Wenn er jedoch als Bauträger mit einer Erlaubnis nach § 34 c GewO Bauleistungen erbringt, steht diese Leistung im Vordergrund und nicht die eventuell daneben oder zusätzlich erbrachte Architektenleistungen. Das Koppelungsverbot greift in diesem Fall nicht.
    Die Architektenhaftpflichtversicherung geht über eine normale Berufshaftpflichtversicherung hinaus. Sie deckt Personen-, Sach- und Vermögensschäden, die aus Fehlern des Architekten bei Planung, Objektüberwachung, Beratung und Begutachtungen entstehen. Abgedeckt werden die daraus resultierenden Schadensersatzansprüche.
    Die Architektenkammern (AK) bilden die berufsständischen Vertretungen der Architekten, Innenarchitekten, Landschaftsarchitekten und Stadtplaner. Es handelt sich um Körperschaften öffentlichen Rechts, zu deren Mitgliedern alle in die Architektenliste des jeweiligen Bundeslandes eingetragenen Angehörigen der genannten Berufe zählen. Aufgaben und Tätigkeit der Architektenkammern werden durch die Architektengesetze der einzelnen Bundesländer geregelt.

    Die Eintragung in die Architektenliste und mithin die Mitgliedschaft in einer Architektenkammer ist Voraussetzung für das Führen der entsprechenden Berufsbezeichnung. Unerheblich ist dabei, ob die betreffende Person ihren Beruf freiberuflich, gewerblich, im Angestelltenverhältnis oder mit Beamtenstatus ausübt.
    Das Leistungsbild der Architekten ergibt sich aus der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI). Mit der 2013 erfolgten Reform der HOAI wurden die Leistungsbilder neu gefasst und damit die Tätigkeiten der Architekten neu beschrieben. Von den großen Leistungsbereichen sind für den immobilienwirtschaftlichen Bereich vor allem die in Teil 3 § 34 (Leistungsbild Gebäude und Innenräume), § 39 (Leistungsbild Freianlagen) von Bedeutung. § 34 enthält im Rahmen des Leistungsbildes für Gebäude und Innenräume neun Leistungsphasen:

    • Grundlagenermittlung
    • Vorplanung
    • Entwurfsplanung
    • Genehmigungsplanung
    • Ausführungsplanung
    • Vorbereitung der Vergabe
    • Mitwirkung bei der Vergabe
    • Objektüberwachung (Bauüberwachung und Dokumentation)
    • Objektbetreuung

    Besondere Leistungen ergeben sich aufgrund besonderer Anforderungen. Teilweise handelt es sich um Leistungen, die normalerweise zum Aufgabenbereich des wirtschaftlichen Baubetreuers zählen, etwa Aufstellung eines Finanzierungsplanes und Mitwirkung bei der Kredit- und Fördermittelbeschaffung, Aufstellen und Überwachen eines Zahlungsplanes, Objektverwaltung.

    Bauherr und Architekt können im Rahmen der Vertragsfreiheit ihr Geschäftsverhältnis frei gestalten. Es gilt das Werkvertragsrecht des BGB. Seitens der Architekten werden überwiegend Musterverträge von Architektenkammern und anderen Anbietern verwendet Ein neu gefasster Einheitsvertrag, den die Interessentenverbände der Architekten durchsetzen wollten, wurde, nachdem er vom Bundeskartellamt bereits veröffentlicht war, wieder zurückgezogen.

    Im Rahmen der Reform des Bauvertragsrechts zum 1.1.2018 wurden mehrere Neuregelungen zum Architekten- und Ingenieurvertrag ins Bürgerliche Gesetzbuch eingefügt. Diese betreffen auch Haftungsfragen.
    Die ab 1.1.2018 wirksame Reform des Bauvertragsrechts hat auch neue Regelungen zum Architekten- und Ingenieurvertrag eingeführt. Diese finden sich in den neuen §§ 650p ff. BGB. § 650p BGB definiert zunächst die vertragstypischen Pflichten von Architekten und Bauingenieuren. Der Architekt oder Ingenieur ist als Unternehmer verpflichtet, „die Leistungen zu erbringen, die nach dem jeweiligen Stand der Planung und Ausführung des Bauwerks oder der Außenanlage erforderlich sind, um die zwischen den Parteien vereinbarten Planungs- und Überwachungsziele zu erreichen.“

    Sind wesentliche Planungs- oder Überwachungsziele noch nicht festgelegt worden, muss der Unternehmer zuerst eine Planungsgrundlage erstellen, um diese Ziele zu ermitteln. Er muss dem Bauherrn diese Planungsgrundlage zusammen mit einer Kostenschätzung über das Bauvorhaben zur Zustimmung vorlegen. Nach Vorlage dieser Unterlagen hat der Bauherr ein Sonderkündigungsrecht. Dieses erlischt zwei Wochen nach Übergabe der Unterlagen. Es erlischt allerdings nicht, wenn der Auftraggeber ein Verbraucher ist und der Unternehmer / Planer es versäumt hat, ihn bei Übergabe der Unterlagen in Textform über das Sonderkündigungsrecht aufzuklären und ihm auch die Frist und die Folgen einer Kündigung mitzuteilen.

    Auch der Unternehmer / Architekt kann jedoch aus dem Vertrag vorzeitig aussteigen. Er kann dem Auftraggeber mit Übergabe der erwähnten Unterlagen eine angemessene Frist zur Zustimmung setzen. Reagiert dieser innerhalb der Frist nicht oder verweigert er den Unterlagen seine Zustimmung, darf der Planer seinerseits den Architekten- oder Ingenieurvertrag kündigen. Im Falle einer Kündigung (von beiden Seiten) darf der Planer nur eine Bezahlung der bis zur Kündigung durchgeführten Leistungen fordern.

    § 650t BGB schränkt die Haftung der Architekten und Bauingenieure ein. Dabei geht es um Überwachungsfehler, die zu einem Mangel des Bauwerks oder von Außenanlagen geführt haben. Der Planer kann die Zahlung verweigern, wenn auch der bauausführende Unternehmer für den Mangel haftet und der Bauherr diesem noch nicht erfolglos eine angemessene Frist zur Nacherfüllung gesetzt hat.

    Eine weitere Neuregelung in § 650s BGB besagt, dass der Planer von der letzten Abnahme einer Leistung des bauausführenden Unternehmers an auch eine Teilabnahme seiner eigenen bis zu diesem Zeitpunkt durchgeführten Leistung verlangen darf. Dieser Anspruch besteht per Gesetz, auch wenn keine Teilabnahme vereinbart war.
    Ein Architektenwettbewerb dient dem Finden unterschiedlicher Lösungsalternativen für eine bestimmte Planungsaufgabe und dem Auswählen der geeignetsten Lösung. Die Durchführung von Architektenwettbewerben wird durch die GRW 1995 (Grundsätze und Richtlinien für Wettbewerbe auf den Gebieten der Raumplanung des Städtebaus und des Bauwesens) geregelt. Konkrete Wettbewerbsverfahren sind mit der Architektenkammer des betreffenden Bundeslandes abzustimmen. Treten Bund oder Länder als Bauherren auf, so sind generell Wettbewerbe nach GRW durchzuführen.

    Die Vorschriften der GRW für die Durchführung von Wettbewerben beinhalten unter anderem die folgenden Anforderungen an Wettbewerbsverfahren: Entscheidung durch ein unabhängiges Preisgericht, anonyme Abwicklung des Verfahrens, Auslobung von Preisen sowie Verpflichtung des Auslobers, einen oder mehrere Preisträger mit der weiteren Bearbeitung des Projekts zu beauftragen.

    Je nach Zielstellung und Art der Planungsaufgabe unterscheiden die GRW mehrere Wettbewerbsarten und -verfahren. So wird zwischen Ideenwettbewerben und Realisierungswettbewerben, einstufigen und mehrstufigen Verfahren sowie zwischen offenen und beschränkten Wettbewerbsverfahren differenziert. Darüber hinaus existieren mit den Kombinierten Wettbewerben und den Investorenwettbewerben noch zwei besondere Verfahren, bei denen es sich nicht um Architektenwettbewerbe im eigentlichen Sinne handelt.
    Der lateinische Begriff architectura bedeutet Baukunst oder Baustil. Doch Architektur bezieht sich nicht nur auf die Errichtung und die Gestaltung von Bauten. Neben der Baukunst wird ein grundlegendes Wissen über Baumaterialen, der Anwendung technischer Methoden und deren Gesellschafts- und Umwelteinflüsse erwartet. Ein Raum wird gestaltet.

    Hierbei ist es unerheblich, ob es sich bei dem Raum um eine Landschaft, einen städtischen Platz, einen Gebäudekomplex, ein Einfamilienhaus oder einen Innenraum handelt. Architektur hat eine gesellschaftliche Verantwortung, denn der Mensch reagiert unbewusst auf die Einflüsse seiner Umgebung.
    Bei Architekturmodellen handelt es sich um maßstabsgerechte Modelle von geplanten Gebäuden, die ihre äußere Wirkung bezogen auf die Umgebungsbebauung erkennen lassen. Es kann sich um ganze städtebauliche Modelle handeln, aber auch um Präsentationsmodelle für ein bestimmtes Objekt. Vielfach wird mit Architekturmodellen im Rahmen von Architektenwettbewerben gearbeitet.
    Der Architrav ist der von Säulen, beziehungsweise von Kapitellen getragene Balken, als unterster Teil des antiken Gebälks, ebenfalls ornamentiert oder profiliert vorkommend.
    Derzeit werden auch in Deutschland zunehmend Arenen nach dem Muster amerikanischer Super-Domes konzipiert. Bei dieser Sonderimmobilie findet alles von internationalen Sportveranstaltungen bis zu großen Musik-Happenings statt. Der grüne Rasen des Sports kann mit vernünftigem Aufwand jeweils aufgebracht oder entfernt werden.

    Die amerikanischen Super-Domes, die zunehmende hochgradige Kommerzialisierung und Professionalisierung des Spitzensports, speziell des Fußballs und nicht zuletzt die Vergabe der Fußball-WM 2006 an Deutschland haben das Thema Arenen deutlich an Bedeutung gewinnen lassen. Über lange Jahre war das Thema Arenen eine Veranstaltung öffentlicher Stellen, die Stadien vorhielten und letztendlich auch die Verluste berappten. Jetzt wird über Modelle nachgedacht, bei denen private Betreiber in diesem Segment aktiv werden. Diese Arenen bieten sich aber nicht nur für Freiluftveranstaltungen, sondern ganz speziell auch für Indoor-Events an.

    Der Erfolg einer Arena ist nur dann möglich, wenn sie sich durch ein hohes Maß an Multi-Funktionalität auszeichnet und eine Vielzahl unterschiedlicher Nutzungen ermöglicht. Nutzungsflexibilität bedeutet bei Arenen nicht nur, dass unterschiedliche Nutzungen grundsätzlich möglich sind, sondern dass ein schneller und effizienter Wechsel hinsichtlich der unterschiedlichen Nutzungsform möglich ist. Oder anders ausgedrückt: Eine Arena hilft nicht viel, wenn es drei Tage dauert, den Fußballrasen abzutragen und das Stadion für eine normale Konzertveranstaltung umzurüsten.
    Abkürzung für: Arbeitsgemeinschaft
    Die Bauministerkonferenz ist die Arbeitsgemeinschaft der für Städtebau, Bau- und Wohnungswesen zuständigen Minister und Senatoren der 16 Länder der Bundesrepublik Deutschland. Sie tritt nach Bedarf (in der Regel einmal im Jahr) zusammen. Die Leitung obliegt dem Länderministern im Wechsel.

    Die ARGEBAU fasst Beschlüsse die für die Entwicklung des Städtebaus, des Bau- und des Wohnungswesens in den Bundesländern von Bedeutung sind. Zu den wichtigsten Aufgaben gehört bei der föderalistischen Struktur Deutschlands die Sorge für einheitliche Rechts- und Verwaltungsvorschriften der Länder im Bereich des Wohnungswesens, des Bauwesens und des Städtebaus.

    Beispielsweise ist die Musterbauordnung ist ein Produkt von ARGEBAU.
    Arglistige Täuschung ist ein Verhalten, das beim Gegenüber einen Irrtum erzeugt bzw. unterhält und bei dem der Täuschende entweder weiß oder zumindest in Kauf nimmt, dass er gerade durch diese Täuschung Einfluss auf die Willensentscheidung des anderen nimmt.

    Die Konsequenzen eines solchen Handelns im Zivilrecht regelt § 123 BGB: Nach dieser Vorschrift können Willenserklärungen, die z.B. im Rahmen eines Vertragsabschlusses abgegeben wurden, angefochten werden, wenn ihnen eine arglistige Täuschung oder widerrechtliche Drohung des Geschäftsgegners zugrunde liegt. Folge einer erfolgreichen Anfechtung ist, dass der betreffende Vertrag von Beginn an als nichtig angesehen werden muss.

    Beispiele für die arglistige Täuschung aus dem Mietrecht:
    • Ein Vermieter vermietet Büroräume an ein Unternehmen, obwohl die Räume baurechtlich nicht als Büros genutzt werden dürfen. Hier ist eine Anfechtung des Gewerbemietvertrages selbst nach Nutzungsbeginn mit Wirkung zum Vertragsbeginn möglich (BGH, Urteil vom 6.8.2008, Az. XII ZR 67/06).
    • Der Mieter hat in einer Selbstauskunft dem Vermieter gegenüber behauptet, dass in den letzten fünf Jahren kein Insolvenzverfahren über sein Vermögen eröffnet worden ist. In Wahrheit war dies jedoch der Fall (AG Hamburg, Urteil vom 6.5.2003, Az. 48 C 636/02).
    • Der Vermietet vermietet ein Ladengeschäft an einen Unternehmer und verschweigt, dass kurz nach Vertragsbeginn eine Fassadenrenovierung mit Wärmeschutz ansteht, so dass die gesamte Gebäudefront über Monate mit Gerüsten und Schutzfolien verdeckt wird (Kammergericht Berlin, Urteil vom 15.4.1999, Az: 8 U 1509/97).
    • Der Mieter erklärt bei Vertragsabschluss, ein gut verdienender Designer zu sein. In Wahrheit ist er Sozialhilfeempfänger (AG Saarlouis, Urteil vom 17.9.1999, Az. 29 C 739/99).
    Abkürzung für: Associate of the Royal Institution of Chartered Surveyors
    Das Arithmetische Mittel (( bar x )) wird bei der Verkehrswertermittlung unter anderem im Vergleichswertverfahren verwendet, um einen Mittelwert aus einer Stichprobe von Kaufpreisen der Vergleichsobjekte zu erhalten. Die Aussagekraft des arithmetischen Mittels hängt von der Streuung und der Anzahl der Vergleichswerte ab. Die Häufigkeitskurve der Vergleichswerte muss eingipflig sein, wie es z.B. bei normalverteilten Werten der Fall ist (Glockenkurve).

    Berechnung:
    $$ bar x = frac{1}{n} (x_1 + x_2 + x_3 + … + x_n) $$

    oder in Summenschreibweise:
    $$ bar x = frac{1}{n} sum_{i=1}^n x_i $$
    In Worten: Addiere alle Werte einer Stichprobe und teile diese Summe durch die Anzahl der Werte.

    Die Güte der arithmetischen Mittels ist mit der Varianz bzw. der Standardabweichung der Vergleichswertstichprobe und der Standardabweichung des Mittels zu beschreiben. Der Vertrauensbereich kann bei kleinen Stichproben durch die Student-t-Verteilung geschätzt werden.

    Da das arithmetische Mittel empfindlich auf einseitig vorhandene Ausreißer oder auf eine stärkere Häufung der Vergleichswerte im oberen oder unteren Bereich der Stichprobe reagiert – es entstehen links- oder rechtsschiefen Häufigkeitskurven – ist zu prüfen, ob das arithmetische Mittel die zutreffende Kannzahl der Stichprobe ist, oder ob der Median den geeigneteren Wert für die Angabe eines Mittelwertes darstellt. Das arithmetische Mittel ist im strengen Sinne also nur bei einer annähernd symetrischen Verteilung der Vergleichswerte anwendbar.

    Ein Sonderfall des arithmetischen Mittels ist das „gewogene“ arithmetische Mittel, bei dem den Werten ein Gewichtungsfaktor (Gewicht) zugeordnet wird. Ein Beispiel hierfür ist die Berechnung des mittleren Ausstattungsstandards im Sachwertverfahren nach der Sachwert-Richtlinie 2010.
    $$ bar x = frac{1}{sum w_i} (w_1 x_1 + w_2 x_2 + w_3 x_3 + … + w_n x_n) $$
    Beim gewogenen arithmetischen Mittel wird die Summe der – mit dem Gewicht multiplizierten – Werte nicht durch die Anzahl der Werte (n), sondern durch die Summe der Gewichte (w) geteilt.
    Der Begriff leitet sich aus dem Bogen (lat. arcus) ab und bezeichnet Säulen, die einen Bogen tragen. Im antiken Rom wurde diese Bogenkonstruktion für imposante Triumphbögen und endlos scheinende Aquädukte (Brückenkonstruktion, um Wasser in die weit entfernten Städte zu leiten) verwendet, denn der Bogen ist imstande, größere Lasten zu tragen und ermöglicht weitere Spannweiten als ein horizontaler Träger auf zwei Stützen.

    Die Arkade ist ebenso ein überdeckter und gestreckter Laufgang, dessen Längswand von Bogenöffnungen aufgelöst wird, auch Arkadengang oder Bogengang genannt. Im Gegensatz dazu steht die Blendarkade. Die aus dem Mauerwerk hervortretende Bogenkonstruktion gliedert die geschlossene Wand und unterstützt deren Statik.

    Arkadengänge finden oft in Außenräumen Verwendung. Sie schützen Fußgänger vor Regen und in südlichen Ländern verschatten sie die angrenzenden Räume. Im Innenraum wurde die Arkade als konstruktives Mittel genutzt, zum Beispiel in den Kirchen des Mittelalters. Statt der massiven Mauern, die die einzelnen Gewölbe tragen, schuf der Einsatz von Arkaden beeindruckend geräumige und trotzdem ausreichend belichtete Gotteshäuser.
    Aromatische Verbindungen sind eine Stoffklasse in der organischen Chemie, welche mindestens ein Ringsystem besitzt und deren Struktur vom Benzol ableitbar ist. Der Name kommt daher, dass viele Vertreter dieser Klasse einen angenehmen Geruch - Aroma - besitzen. Die aromatischen Verbindungen finden wir häufig als Lösemittelbestandteile im Haushalts- und Hobbyprodukten, vor allem in Klebstoffen, Farben und Lacken. Die Mehrzahl aromatischer Verbindungen tritt in Kfz-Immissionen auf, verschiedene wurden im Tabakrauch nachgewiesen.
    Abkürzung für: Average Room Rate
    Unter Arrondierung (Abrundung) versteht man eine Neuordnung von Grundstücken im Zusammenhang mit der Flurbereinigung. Im Interesse einer effizienten Felderbewirtschaftung soll zersplitterter Grundbesitz durch Flächentausch (Felderregulierung) zu sinnvollen Einheiten zusammengefasst werden. Landwirtschaftliche Flurbereinigungsmaßnahmen sind das Pendant zur städtebaulichen Bodenordnung.
    In einem Flächennutzungsplan können Bauflächen dargestellt werden, die die allgemeine Art der baulichen Nutzung bezeichnen (W = Wohnbauflächen, M = gemischte Bauflächen, G = gewerbliche Bauflächen und S = Sonderbauflächen). Es besteht auch die Möglichkeit der Darstellung von Baugebieten. Im Bebauungsplan können nur Baugebiete festgesetzt werden. Sie enthalten nähere Festsetzungen der Nutzungsart. Allerdings ist darauf hinzuweisen, dass auch in Flächennutzungsplänen Baugebiete "dargestellt", aber nicht "festgesetzt" werden können.

    Nach der Baunutzungsverordnung (BauNVO) gibt es 10 verschiedene Baugebiete, darunter vier Wohngebietsarten nämlich Kleinsiedlungsgebiet (WS), reines, allgemeines und besonderes Wohngebiet (WR, WA, WB), drei Mischgebietsarten nämlich Dorfgebiet, "Mischgebiet", Kerngebiet (MD, MI, MK) und drei gewerbliche Gebietsarten. Zu diesen gehören Gewerbegebiet, Industriegebiet und Sondergebiet (GE, GI, SO). Eine "Nebenart" des Sondergebiets sind Wochenendhausgebiete. Das eigentliche Sondergebiet bezieht sich auf die Beschreibung eines Baugebietes, in dem besondere bauliche Anlagen errichtet werden können wie Flughäfen, Hochschulen, Großkliniken, Einkaufszentren, Kurgebiete u. dergl. (Beispiel SO KLINIK für ein Sondergebiet, für das der Bau einer Klinik festgesetzt ist.).

    Jede Baugebietsart wird in einem eigenen Paragrafen beschrieben. Im ersten Absatz steht die Zwecksetzung: z.B. bei § 3 Reine Wohngebiete: "Reine Wohngebiete dienen dem Wohnen". Es folgt im 2. Absatz jeweils der Katalog der baulichen Nutzung, der zulässig ist und damit die Baugebietsart charakterisiert z.B. bei § 2 Kleinsiedlungsgebiete: "Zulässig sind 1. Kleinsiedlungen einschl. Wohngebäude mit entsprechenden Nutzgärten, landwirtschaftliche Nebenerwerbsstellen und Gartenbaubetriebe sowie 2. die der Versorgung des Gebietes dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störende Handwerksbetriebe." Der 3. Absatz ist schließlich den zulässigen Ausnahmen gewidmet. So können bei Gewerbegebieten (§ 8) ausnahmsweise zugelassen werden:
  • Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie Betriebsinhaber und Betriebsleiter.
  • Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke
  • Vergnügungsstätten. Bei der konkreten Gestaltung eines Bebauungsplanes muss sich eine Gemeinde für eine Nutzungsart entscheiden, wobei sie allerdings von den Vorgaben der Verordnung durch Festsetzungen abweichen kann, soweit dadurch der Gesamtcharakter des Baugebietes nicht wesentlich beeinträchtigt wird. Im Übrigen wird die jeweilige Baugebietsbeschreibung der Baunutzungsverordnung Bestandteil des Bebauungsplans.

    Die festgesetzt Baugebietsart enthält wichtige Informationen für die Lageanalysen von Maklern und Sachverständigen und für Standortanalysen von Projektentwicklern.
    • Abkürzung für: Artikel
    Ärztehäuser sind Gebäude, die konzeptionell so gestaltet sind, dass sich Ärzte verschiedener Fachrichtungen dort niederlassen können. Durch Zurverfügungstellung eines Personalpools einschließlich einer zentralen Empfangsstation und der Möglichkeit, teure Apparate gemeinsam nutzen zu können, werden oft erhebliche Synergieeffekte generiert. Teilweise gehört zu einem Ärztehaus auch ein ambulantes Operationszentrum.

    Angeschlossen sind Cafés beziehungsweise Bistros zur Über­brückung der Wartezeiten. Zu den Komplementär-Ein­rich­tun­gen gehören in der Regel eine Apotheke zur unmittel­ba­ren Versorgung der Patienten mit den verschriebenen Medi­ka­men­ten sowie gelegentlich ein Sanitätshaus.

    Ärztehäuser sind moderne Gegenstücke der früheren Poly­kliniken. Sie haben unterschiedliche Größen, in denen zwi­schen 15 bis 75 Allgemein- und Fachärzte, Psychologen usw. Platz finden. Innerhalb des Ärzteteams werden Ge­mein­schaftspraxen von Ärzten gleicher Fachrichtungen im­ple­men­tiert, um so eine gegenseitige Vertretung zu ermöglichen.

    Betreiber von Ärztehäusern bieten ihre Räume zur Miete be­ziehungsweise Pacht an und stellen zur Entlastung der Ärz­te von Verwaltungsarbeiten einen entsprechenden Dienst­leis­tungsservice einschließlich Reinigungsservice bereit. Teil­wei­se werden Ärztehäuser auch in Teil­eigen­tums­ein­hei­ten auf­ge­teilt, die zum Kauf angeboten werden. Mit Hilfe von Spe­zial­unter­neh­men, die sich mit der Vermittlung und Be­wer­tung von Arztpraxen beschäftigen, wird beim Ausscheiden eines Arztes beziehungsweise einer Ärztin für eine rasche Komplettierung des Ärzteteams gesorgt.
    Unter Asbest versteht man eine Gruppe natürlich vorkommender, feinfaseriger Minerale. Da Asbest sehr hitzebeständig und weitgehend auch chemikalienbeständig ist, wurde es zur Herstellung vielfältiger Produkte eingesetzt: zum Brandschutz, zur Wärmeisolation, in Bremsbelägen und Kupplungen, in Elektrogeräten, in Maschinen und technischen Anlagen, in Heizungen sowie vor allem in vielen Gebäuden auch als Baustoff. Da freischwebende Asbestfasern, die beim Arbeiten mit Asbestplatten auftreten, in der menschlichen Lunge zu Krebs führen können, wurde der Einsatz in Deutschland mit wenigen Ausnahmen verboten.

    Sind in Gebäuden Bauteile mit Astbestzement verwendet worden, kann sich dies erheblich wertmindernd auswirken. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 27.03.2009 müssen Hauskäufer über eine Asbestbelastung des Kaufobjekts ohne eigene Nachfrage aufgeklärt werden. Wird dies versäumt, bestehen erhebliche Schadenersatzansprüche. Im verhandelten Fall wurde über ein Fertighaus mit einer Fassadenverkleidung aus Asbestzement gestritten. Der BGH entschied, dass ein nur unter gravierender Gesundheitsgefahr zu bewohnendes oder umzubauendes Haus nur eingeschränkt benutzbar sei. Es liege ein offenbarungspflichtiger Sachmangel vor. Dies gelte besonders bei Stoffen, die schon in geringen Mengen krebserregend seien und durch die besonders Heimwerker Gefahren ausgesetzt wären (Urteil vom 27. März 2009, Az. V ZR 30/08).

    Asbestexpositionen spielen vor allem in der Arbeitsmedizin eine wichtige Rolle. Asbest befindet sich noch vielfach in der Umwelt und wird insbesondere im Rahmen von Sanierungsarbeiten ein Problem (zum Beispiel Abriss alter Zwischendecken, Umgang mit asbesthaltigen Nachtspeicheröfen). Die im Rahmen von Asbestsanierungen anfallenden asbesthaltigen Baustoffe dürfen nach entsprechender Vorbehandlung nur von bestimmten sachkundigen Firmen auf ausgewiesenen Asbestdeponien entsorgt werden.

    Asbestfasern befinden sich ubiquitär in der Umwelt mit einer Belastungskonzentration in der Größenordnung von 100 Fasern/m3/Luft.

    Grundsätzlich werden zwei Produktgruppen unterschieden:

    • Asbestzementprodukte mit einem relativ geringen Asbestanteil, meist unter 15 Prozent, und hohem Raumgewicht. Hierzu gehören: Asbestzement-Wellplatten, ebene Platten und Tafeln (z.B. Eternitplatten) sowie Rohre und Formstücke für Druckleitungen und Abflussrohre
    • Schwach gebundene Asbestprodukte mit hohem Asbestanteil, meist über 60 Prozent. Hierzu gehören: Spritzasbest, Spritzputz, Asbestmatten und -pappen, Asbestmassen, Dichtungsschnüre sowie Gewebe und Schaumstoffe, welche vorwiegend zu bauphysikalischen Zwecken im Brand-, Wärme-, Schall- und Feuchtigkeitsschutz eingesetzt wurden (z.B. Sokalit, Neptunit).

    Asbesthaltige Materialien sind fast immer hellgrau, grau oder graubraun, nie absolut weiß oder glänzend. Eine sichere Identifizierung ist aber nur dem Fachmann möglich. In Asbestzementprodukten sind die Asbestfasern durch den hohen Bindemittelanteil weitgehend fest gebunden und werden in eingebautem Zustand in Innenräumen nicht frei. Bei der Bearbeitung (z.B. Bohren, Schleifen, Schneiden) können jedoch Fasern freigesetzt werden. Dem Außenwetter exponierte, gut beschichtete Asbestzementerzeugnisse geben erst nach stärkerer Verwitterung in mäßigem Umfang Fasern ab.

    Schwach gebundene Asbestzementprodukte emittieren dagegen schon bei geringer nutzungsbedingter Beanspruchung sowie durch klimatische Einflüsse und natürliche Alterung kontinuierlich und z.T. auch stoßweise größere Mengen Fasern an die Innenluft. Mechanisches Bearbeiten (Bohren, Schleifen, Sägen) sowie Abbruch von Asbestprodukten verstärkt die Faserfreisetzung z.T. erheblich.

    Wirkungen auf die menschliche Gesundheit:

    Der Hauptaufnahmeweg von Asbestfasern ist über die Atemluft. Asbest ist seit 1990 in die Gruppe der “sehr stark gefährdenden” krebserzeugenden Arbeitsstoffe eingestuft. Neben Lungenkrebs können sich ein Krebs des Rippen-/Bauchfells sowie eine Asbestose (Verhärtungen des Lungengewebes) entwickeln. Eine Gefährdung geht insbesondere von den schwach gebundenen Asbestprodukten mit hohem Asbestanteil aus. Die Asbestzementprodukte mit geringem Asbestanteil sind dagegen weniger gefährlich.

    Schwach gebundene Asbestprodukte dürfen seit 1990 nicht mehr in Verkehr gebracht werden. Dazu gehören vor allen Dingen asbesthaltige Leichtbauplatten, Isolationsmaterial für Schall- Kälte- Hitze- oder auch Feuchteschutz. Die Herstellung von Asbestzementprodukten (zum Beispiel Wellasbest-Platten) ist seit 1995 verboten. EU-weit gilt seit 1995 ein Verbot der Herstellung von Asbest. Das Krebsrisiko durch die in der Außenluft üblichen Asbestkonzentrationen von 100-150 Fasern je Kubikmeter Luft ist gering.

    Prophylaktische Maßnahmen:
    Zur Vermeidung von Gesundheitsgefahren durch asbesthaltige Produkte gelten folgende Empfehlungen:

    • Bereits eingebaute Materialien werden nur bei akuter Gefährdung sofort entfernt. Es ist durch Fachleute abzuschätzen, ob und in welcher Menge Asbestfasern die Umwelt kontaminieren können. Hierbei sind insbesondere schwach gebundene Asbestprodukte (z. T. auch stark verwitterte Asbestzementplatten) zu beachten.
    • Asbesthaltige Baumaterialien sollten durch Fachfirmen sachgemäß entsorgt werden (Sondermüll). Als Sanierungsleitwert für Innenräume gelten 500 F/m3. Dieser Wert ist nicht als toxikologische begründete Unbedenklichkeitsschwelle zu betrachten, sondern dient der Freigabe von sanierten Bereichen (TRGS 519).
    • Bei Heimwerkerarbeiten mit asbesthaltigen Materialien (z. B. Bohren in Wänden) Schutzmaßnahmen beachten (Schutzmaske, Staubabsaugung, Staub unschädlich beseitigen)
    • Asbesthaltige Haushaltsgegenstände (Aschenbecher, Bügelbretter, Bügeleisen, Haartrockner, Toaster), welche bis Anfang der achtziger Jahre produziert wurden, sollten nicht länger benutzt werden.
    • In Elektro-Speicherheizgeräten (Nachtspeicheröfen) waren bis Ende der siebziger Jahre asbesthaltige Bauteile enthalten, aus denen in Einzelfällen eine Kontamination der Raumluft erfolgen kann. Derartige Geräte sollten zumindest mittelfristig durch asbestfreie ersetzt werden.
    • Grundsätzlich gilt: Geräte mit asbesthaltigen Bauteilen welche beschädigt sind oder geöffnet wurden, oder bei denen eine Untersuchung des Gerätes ergibt, dass eine Freisetzung von Asbestfasern erfolgen könnte, sollten saniert oder ausgetauscht werden.
    Abkürzung für: Arbeitsstättenrichtlinien
    Unter einem Asset ist eine Anlageform zu verstehen, die einen Baustein des Vermögensportfolios, beispielsweise Immobilien, Aktien, Fonds, bildet.
    Aufteilung des Kapitals auf verschiedene Anlageformen. Ziel dieses Anlageverhalten ist der bestmögliche Ertrag des Gesamtvermögensportfolios. Eine gezielte Diversifikation ist die Grundlage dafür.
    Als Asset Deal wird im Zusammenhang mit Immobilieninvestitionen eine Transaktion bezeichnet, bei der der Investor eine Immobilie direkt erwirbt. Veräußerungsgegenstand ist die dabei Immobilie selbst – im Unterschied zum Share Deal, bei dem lediglich Anteile an einer Objektgesellschaft veräußert werden. Ein Asset Deal ist stets mit einem Grundstückserwerb verbunden. Der Käufer wird an Stelle des Verkäufers unmittelbarer Eigentümer des erworbenen Objekts.

    Neben dem "klassischen" Immobilienkauf, bei dem der Käufer ein Grundstück mit einem bereits bestehenden Gebäude erwirbt, sind weitere Formen eines Asset Deals möglich. Hierzu zählen Bauträgerverträge, Generalübernehmermodelle, Grundstückskäufe mit Vertragsübernahme und Property Outsourcing durch Sale-and-Lease-back. Auch bei Portfoliotransaktionen kann es sich um Asset Deals handeln, sofern mehrere einzelne Objekte en bloc veräußert werden. Werden dagegen bei einer Portfoliotransaktion statt einzelner Immobilien Anteile an einer Gesellschaft veräußert, die das betreffende Immobilienportfolio hält, handelt es sich um einen Share Deal.
    System

    Bei den Asset-Backed-Securities handelt es sich um eine Finanzierungsform, bei der Unternehmen oder auch Kreditinstitute die Möglichkeit haben, sich von größeren Forderungsbeständen (ab 5 Millionen aufwärts) zu trennen und gegen Liquidität einzutauschen. Der Verkauf erfolgt an eine rechtlich selbständige Zweckgesellschaft. Diese bündelt die erworbenen Schulden und kreiert daraus verzinsliche Wertpapiere, die gegebenenfalls über ein Bankenkonsortium auf dem Kapitalmarkt an Investoren angeboten werden. Der Schuldenpool dient als Haftungsmasse. Dabei muss Wert darauf gelegt werden, dass die Mischung der erworbenen Forderungen wegen des Risikoausgleichs aus unterschiedlichen Branchen und aus verschiedenen Ländern mit solidem wirtschaftlichem Fundament stammen.

    Werden Forderungen fällig und eingezogen, fließen diese an die Zweckgesellschaft zurück. Die Forderungsverwaltung und der Einzug verbleiben entweder bei den Unternehmen / Kreditinstituten, die ihre Schulden verkaufen oder werden an einen Service-Agenten übertragen. Mit der Einschaltung des Service Agenten soll gewährleistet werden, dass die zurückbezahlten Schulden zweckentsprechend verwendet werden. Der Service-Agent leitet die bei ihm eingehenden Schuldentilgungs- und Zinszahlungen an einen Treuhänder weiter, der damit wiederum die Wertpapiere bedient. Der Treuhänder ist letztlich Sachwalter der Investoren.

    Durch eine Asset-Backed-Finanzierung werden für die Kreditinstitute nicht nur Liquiditätseffekte erreicht. Vielmehr können die Bilanzkennzahlen verbessert und das Kreditausfallrisiko kalkulierbarer gemacht werden. Zudem steigern sie ihr Ratingprofil.

    Probleme

    Assed Backes Securities sind im Zusammenhang mit der Finanzkrise (Subprime Krise) in Verruf geraten. Sie sollen in erheblichem Ausmaß zur Verstärkung der Finanzkrise beigetragen haben. Die Finanzierungszweckgesellschaften kauften diese ABS in großen Massen auf, bündelten sie in Form von Wertpapieren erneut zu Portfolios und emittierten zur Refinanzierung eigene, kurz laufende ABS (sog. ABCP, Asset Backed Commercial Paper). Dieser Prozess wurde mehrfach wiederholt, so dass ABS zur Grundlage von ABS wurden, die wieder Grundlage von weiteren ABS wurden. Durch mehrfache Transaktionen war am Ende völlig unklar, welche ABS welchem Kreditnehmer zuzuordnen war. Man verließ sich auf die von Ratingagenturen festgestellten höchsten Ratingstufen, obwohl auch diese kaum mehr einen Überblick haben konnten. Endabnehmer der emittierten Papiere waren zum großen Teil Hedgefonds, die von kurzfristigen Gewinnerwartungen lebten.

    Der Aufbau dieses außerhalb der Kreditinstitute angesiedelten rollierende Systems kurzfristig angelegter ABS als Basis für die weitere Kreditfinanzierung der Banken wurde zum Problem, als die Immobilienkrise eintrat und die Hauseigentümer ihre Subprimes nicht mehr bedienen konnten. Hedgefonds mussten sich wieder von ihren ABS-basierten Zertifikaten trennen und teilweise geschlossen werden. Der Vertrauensverlust führte schließlich zum Zusammenbruch des ABS-Marktes und zu erheblichen Einbußen.
    Abkürzung für: Antragsteller
    Abkürzung für: Allgemeine Bedingungen für die Sturmversicherung
    Als ästhetische Immissionen bezeichnet man optische Eindrücke außerhalb des Grundstücks, die das ästhetische oder geschmackliche Empfinden des Grundstückseigentümers bzw. - bewohners stören. Über die Rechtmäßigkeit sagt der Begriff noch nichts aus. Eine solche Immission kann ein vor dem Wohnzimmerfenster angelegter Schrottplatz sein - oder ein Gartenzwerg mit heruntergelassener Hose.

    Meist kann mit dem gängigen nachbarrechtlichen Abwehranspruch aus §§ 1004, 906 BGB nicht gegen ästhetische Immissionen eingeschritten werden, da das störende Objekt nicht – wie z. B. eine Geräusch – oder Geruchsimmission – auf das Grundstück des Klägers gelangt. Eine Beeinträchtigung seines Eigentums wird in vielen Fällen abgelehnt, selbst wenn eine Wertminderung im Raum steht.

    Bei der rechtlichen Beurteilung wird z. B. berücksichtigt, ob der störende Anblick auf einer ordnungsgemäß genehmigten Gewerbetätigkeit des Nachbarn beruht (Schrottplatz) oder ob dieser womöglich den störenden Anblick extra geschaffen hat, um den Grundstückseigentümer zu ärgern (Gartenzwerg). Ist eine derartige Absicht nachweisbar, können Ansprüche aus den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches über unerlaubte Handlungen in Verbindung mit dem so genannten "Schikaneverbot" hergeleitet werden (§§ 823 Abs.2, 226 bzw. 826 BGB).

    Das erste bekannte Gerichtsurteil zum Thema "Frustzwerge" fällte das Amtsgericht Grünstadt 1994. Gemeint sind dabei selbst hergestellte Gartenzwerge, die gegenüber dem verfeindeten Nachbarn eindeutig beleidigende, herabsetzende oder bedrohliche Gesten ("Scharfrichter-Zwerg", erhängter Zwerg) darstellen. Das Gericht sah eine Beeinträchtigung des allgemeinen Persönlichkeitsrechtes des Nachbarn als gegeben an (AG Grünstadt, Az. 2a C 334/93, Urteil vom 11.02.1994). Unzulässig sind auch exhibitionistische Gartenzwerge (mit geöffnetem Mantel). Dies entschied das Amtsgericht Essen (Az. 19 II 35/99). Innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft kann es einfacher sein, gegen derartige Störungen vorzugehen - wenn nämlich der Nachbar und Miteigentümer das Gemeinschaftseigentum in unzulässiger Weise nutzt. Handhabe bietet hier § 14 Nr.1 und Nr.3 WEG, nach dem die Nutzung des Gemeinschaftseigentums nur ohne Nachteile für andere Eigentümer erfolgen darf (z. B. OLG Hamburg, NJW 1988, 2052, Gartenzwerge).
    Seit 25 Jahren widmet sich die Volkswirtschaftslehre vermehrt einem Phänomen, das amerikanische Wissenschaftler (George Akerlof, Michael Spence und Joseph Stiglitz) erforscht haben und dafür im Jahr 2001 den Wirtschaftsnobelpreis erhielten. Es handelt sich um das Phänomen der asymmetrischen Informationslage zweier Geschäftspartner, die einen Vertrag eingehen wollen. Sie ist mehr oder weniger unterschiedlich und führt dazu, dass Informationsvorsprünge bei Verhandlungen zum eigenen Vorteil genutzt werden.

    Asymmetrische Informationen liegen in allen wichtigen Märkten vor. Dies gilt insbesondere auch für den Immobilienmarkt, der durch ein hohes Maß an Intransparenz gekennzeichnet ist. Der Anbieter eines Hauses kennt z. B. die "Schattenseiten" eines Hauses wesentlich besser als jeder zufällige Interessent. Auch wenn bis zu einem gewissen Grade die Rechtsprechung für eine Aufklärungspflicht sorgt, bleibt das Grundproblem erhalten. Dies gilt auch in der Beziehung zwischen Objektanbieter und Makler.

    Andererseits hat der Makler den Vorteil, die Marktsituation besser einschätzen zu können als der Anbieter. Hier gibt es einen Kenntnisvorsprung des Maklers vor dem Verkäufer. Der Wille, diesen Informationsvorsprung im Interesse eines guten Geschäftsabschlusses aufzugeben und den Verkäufer mit allen wichtigen Marktinformationen zu versorgen, wird im Interesse eines Vertragsabschlusses zwar der Regelfall sein (Prinzip der Interessenidentität). Es ist aber auch denkbar, dass ein Makler opportunistisch die Vertrauensseligkeit des uninformierten Objektanbieters nutzt, um zugunsten eines bestimmten Käufers den Preis unter den tatsächlichen Marktwert herunter zu handeln. Diese Ausgangssituation ist dann nicht von der Hand zu weisen, wenn der Makler ausschließlich vom Käufer im Erfolgsfall bezahlt wird.

    Asymmetrische Informationslagen gibt es natürlich auch in vielen anderen Branchen. Dies gilt besonders im Bereich des so genannten grauen Kapitalmarktes. Man denke an den Vertrieb von Anlageprodukten, die Anleger hinsichtlich ihrer Risikoentwicklung wesentlich schlechter einschätzen können als geschulte Anlageberater.

    Versicherungsnehmer können Versicherungsunternehmen Versicherungsfälle vortäuschen, bei denen der Nachweis der Täuschung für das Unternehmen viel zu kostenträchtig wäre. Die Akzeptanz eines solchen Verhaltens, das mit "Moral hazard" umschrieben wird, schlägt sich naturgemäß auf die Versicherungsprämien nieder.

    Die Quintessenz der Theorie besagt, dass bei asymmetrischen Informationen die Märkte völlig anders reagieren als bei vollkommener Informationssymmetrie. Das bedeutet, dass die Ausgangslagen für Verträge im Interesse des richtigen Funktionierens der Märkte so ausgestaltet werden sollten, dass opportunistische Verhaltensweisen nicht entstehen können.

    Es gibt zahlreiche Bespiele, die nahezu alle aus Amerika stammen. Hier sei beispielsweise auf den "garantierten Maximalpreisvertrag" hingewiesen. Auch Honorarvereinbarungen mit Architekten auf der Grundlage von Festpreisen nach § 7 Abs. 8 HOAI, die sich auf Kosteneinsparungen beziehen, wirkt einem möglichen opportunistischen Bestreben des Architekten entgegen, möglichst teure Lösungen für das Bauvorhaben anzustreben.
    Der Begriff bezeichnet das seit der Mietrechtsreform vom 1.9.2001 bestehende Ungleichgewicht bei den Kündigungsfristen für Mieter und Vermieter. Während der Mieter abgesehen von wenigen Ausnahmen nun immer eine dreimonatige Kündigungsfrist hat, verlängert sich die Kündigungsfrist für den Vermieter nach einer Wohndauer des Mieters von fünf und acht Jahren um je drei Monate.

    Der Vermieter darf nur kündigen, wenn einer der gesetzlich genannten Gründe vorliegt. Der Mieter muss keinen Grund angeben.
    Unter einer Atelierwohnung versteht man in der Regel eine Künstlerwohnung. Allgemeingültige Kriterien, wann eine Wohnung als Atelierwohnung bezeichnet werden darf, gibt es nicht. Häufig handelt es sich bei Atelierwohnungen um Lofts, um ehemalige Gewerbeflächen oder schlicht um geräumige Wohnungen ohne allzu viele Zwischenwände.

    Atelierwohnungen werden mit Hilfe eines herkömmlichen Wohnraummietvertrages, in einigen Fällen jedoch auch mit einem Gewerbemietvertrag vermietet. Viele Mieterschutzvorschriften des BGB (z. B. Frist und Begründung der Kündigung, Räumungsschutz) gelten nur beim Wohnraummietvertrag.

    Erwirtschaftet der Mieter in der Atelierwohnung hauptberuflich in freiberuflicher Tätigkeit seinen Lebensunterhalt und besteht ein Gewerbemietvertrag, kommt das Gewerberaummietrecht zum Tragen. Trotz Abschluss eines Gewerbemietvertrages kann jedoch je nach vereinbartem Vertragszweck das Wohnraummietrecht zur Anwendung kommen. Handelt es sich z. B. um einen Hobbykünstler, der im Objekt wohnt und sich dort künstlerisch betätigt, der jedoch außerhalb der Wohnung seinen Hauptberuf ausübt, ist das Wohnraummietrecht anwendbar (Oberlandesgericht Düsseldorf, Urteil vom 16.04.2002, Az. 24 U 199/01).

    Im Bundesland Berlin werden gewerblich nutzbare Ateliers und Atelierwohnungen für professionelle bildende Künstler gefördert. Beruflich und sozial muss eine gewisse Dringlichkeit gegeben sein. Die Miete wird bei Vorlage eines Wohnberechtigungsscheines verringert. Atelierwohnungen werden dort meist mit Wohnungsmietverträgen vergeben; die Auswahl der Bewerber erfolgt durch den Atelierbeirat des Berufsverbandes bildender Künstler Berlin e.V.
    Der Begriff "atmende Wände" geht auf einen Irrtum des deutschen Hygienikers Max von Pettenkofer (1818-1901) zurück. Er stellte bei seinen Untersuchungen zum Luftwechsel in einem Raum fest, dass sich nach dem vermeintlichen Abdichten sämtlicher Fugen die Luftwechselrate weniger als erwartet verminderte und erklärte das durch einen Luftaustausch durch die Ziegelwände hindurch. Offensichtlich gab es jedoch aus heutiger Sicht bei seinem Versuch Mängel in der Abdichtung eines im Raum befindlichen Kamins. In einem zusätzlichen Versuch wies er nach, dass Ziegel, Luftkalkmörtel und ähnliche poröse Baustoffe luftdurchlässig sind. Pettenkofer hatte hierbei jedoch übersehen, dass der Luftdruck im Gebäude sich üblicherweise nur wenig vom Außenluftdruck unterscheidet und somit keine treibende Kraft für einen Luftaustausch vorhanden ist. Auch der Staudruck, welcher durch den Wind an der Außenoberfläche von Fassaden verursacht wird, ist viel zu gering um einen Luftaustausch zu bewirken. Hinzu kommt, dass die von ihm für die Versuche benutzten Baustoffe in der Praxis immer zusätzlich mit luftdichten Schichten wie zum Beispiel Putzen versehen werden. So ist festzustellen, dass gemauerte Wände luftdicht sind und auch gemäß den Rechtsvorschriften luftdicht sein müssen, sie "atmen" also nicht im Sinne einer Luftdurchlässigkeit der Wand.

    Mit dem Begriff "atmende Wand" wird aber heute meist eine sorptionsoffene Beschichtung der Innenwand und die Möglichkeit der Feuchtigkeitsdiffusion durch die Häuserwand nach außen gemeint.

    Bei einer sorptionsfähigen Innenwand kann Feuchtigkeitsanfall in der Wohnung, z.B. beim Kochen durch Wasserdampf, kurzzeitig von der Wandfläche aufgenommen werden. Somit schlägt sich das Kondenswasser nicht beziehungsweise nur wenig auf Oberflächen nieder. Nur über eine ungehinderte Diffusion bleibt die Wandkonstruktion trocken.

    Im Badezimmer kann aber eine "atmungsaktive" Wandoberfläche nachteilig sein, wenn sie die Feuchtigkeit aufnimmt, anschließend aber nicht mehr ausreichendend zum Trocknen gelüftet wird, so dass Schimmelpilzbefall auftritt. In diesem Falle wäre es günstiger, eine versiegelte Oberfläche zu haben, auf der das Kondenswasser sich deutlich abzeichnet. Der Nutzer könnte dann die Lüftungsnotwendigkeit erkennen, bzw. die Feuchtigkeit durch Abwischen von der versiegelten Oberfläche entfernen.

    Außenwände (Putze, Anstriche, Schutzbeschichtungen) sollten möglichst kein Wasser in flüssiger Form eindringen lassen, andererseits aber für Wasserdampf möglichst durchlässig sein, um durch Risse in der Wandoberfläche oder auf anderem Wege eingedrungene Feuchtigkeit wieder herausdiffundieren zu lassen (geringer Diffusionswiderstand nach außen). Diese gewünschte Eigenschaft der Wände wird auch als "atmungsfähig" oder "atmungsaktiv" bezeichnet. Wenn die Oberfläche diffusionsdicht beschichtet wird, könnte sich der Wassergehalt der Wand bis zur Sättigung erhöhen und Moos-, Algenbewuchs oder Schimmelpilzwachstum die Folge sein.
    Das atmende Büro ist ein Bürokonzept, das eine flexible Anpassung an organisatorische Veränderungen ermöglicht. Raumaufteilung und Einrichtung sind so gestaltet, dass sie kurzfristig und relativ unkompliziert an veränderte Bedürfnisse der Nutzer angepasst werden können, beispielsweise durch variable Trennwände o. ä. Synonym wird auch die Bezeichnung Projektwerkstatt verwendet.
    Abkürzung für: Atomgesetz
    Das Atrium ist ein Innenhof, der von einem Gebäude umschlossen ist. Die alten Römer nutzen die Bauweise vorwiegend, um Schutz vor der Sommerhitze zu finden, da immer eine Hälfte des Atriumhauses im Schatten lag. Ein weiterer Vorteil war, dass die Außenmauern die Wärme speichern konnten und in der Nacht langsam wieder abgaben.
    Unter Atriumhaus versteht man ein Gebäude mit einem Innenhof, auch Atrium genannt. Ursprünglich wurde die Bauweise von den alten Römern eingeführt, jedoch in den 1960-er Jahren kamen Atriumhäuser mit Innenhof auch in der Bundesrepublik Deutschland auf. Teure Grundstückspreise und ein Wandel beim Empfinden für Bauformen und -stil führten aber dazu, dass diese Bauart aus der Mode kam.
    Das Wort stammt aus dem Griechischen und soll auf den Namen der Stadt Athen zurückzuführen sein (athenisch). Bezeichnet wurde damit ein Kranzgesims mit Inschriften oder Figuren. Im Klassizismus wurde die Attika ein beliebtes Architekturelement. Heute wird der Begriff Attika im Bereich der Architektur für unterschiedliche Gestaltungselemente verwendet. So wird mit "Attika" die Überdeckung der Dachkante bezeichnet. Man trifft sie häufig in Form von Weißblechverkleidungen der Ränder der Flachdächer (bei Bungalows und mehrstöckigen Häusern mit Flachdächern und Dachterrassen) an, mit denen die Dachkante abgedichtet und verdeckt wird. Die Aufkantungshöhe liegt zwischen zehn und 25 Zentimeter. Vermieden wird dadurch der Regenwasserabfluss an den Hauswänden. Aber auch Aufmauerungen, die über die Dachkante hinausragen, werden unter dem Begriff Attika subsumiert.

    In der Schweiz bezieht sich der Begriff der Attikawohnung auf eine Wohnung, die auf ein Flachdach aufgebaut ist. Die zurückgesetzte Wohnung ermöglicht auf dem als Terrasse gestalteten Dach einen Rundgang um die Wohnung. In Deutschland verwendet man hierfür den aus Amerika stammenden Begriff Penthouse.
    Abkürzung für: Allgemeine Technische Vertragsbedingungen für Bauleistungen
    Unter audiovisuellen Medien werden sämtliche Nachrichtenkanäle verstanden, die Nachrichten oder journalistische Informationen über den Hör- beziehungsweise Sehsinn transportieren und vermitteln; in erster Linie das Fernsehen sowie die Print- und Hörfunkmedien, aber auch Internet-Medien mit ihren teils speziellen Kanälen wie Podcast und Vodcast.
    Eine Aufbauhypothek ist ein Grundpfandrecht nach dem ehemaligen Zivilgesetzbuch (ZGB) der DDR. Dort war sie in § 456 geregelt. Sie wurde zugunsten von Kreditinstituten eingetragen, um Baumaßnahmen abzusichern. Das ZGB bestimmte, das auf die Aufbauhypothek die Regelungen über die Hypothek entsprechend anzuwenden waren. Sie hatte allerdings Vorrang vor anderen Hypotheken. Bestanden mehrere Aufbauhypotheken, waren diese gleichrangig.
    Die Vorrangregelung wurde zwar durch das 1. Zivilrechtsänderungsgesetz von 1990 aufgehoben, ist jedoch gemäß § 3 des Gesetzes weiter anzuwenden auf Rechte, die vor dem 1.7.1990 begründet wurden.

    Bei einer „Kreditausreichung“ im Zusammenhang mit staatlich angeordneten Baumaßnahmen war es möglich, dass eine Aufbauhypothek auch ohne ausdrückliche Zustimmung des Grundstückseigentümers eingetragen wurde. Teilweise wurde die Eintragung vom staatlichen Verwalter eines Grundstücks verfügt, wobei nicht in allen Fällen tatsächlich Baumaßnahmen stattfanden.

    Da im Grundbuch eingetragene Aufbauhypotheken im Prinzip weiter Bestand haben, sorgen sie auch immer noch für Rechtsstreitigkeiten. So können Käufer oder Erben von Grundstücken sich mit einer solchen Grundstücksbelastung konfrontiert sehen; womöglich besteht die Aufbauhypothek zugunsten eines Geldinstituts, welches über Jahre aufgelaufene Zinsen geltend macht.

    Ein wichtiges Urteil dazu erging beim Bundesverwaltungsgericht am 13.12.2000 (Az. 8 C 31.99). Hier ging es um die Frage, inwieweit Erben eines mit Aufbauhypotheken belasteten Mehrfamilienhauses diese zu übernehmen hätten.

    Darin wies das Gericht darauf hin, dass § 16 Abs. 5 Vermögensgesetz für eingetragene Aufbauhypotheken und vergleichbare Grundpfandrechte zur Sicherung von Baukrediten, die durch einen staatlichen Verwalter bestellt wurden, besondere Regelungen trifft. Aufgedrängte Grundpfandrechte dieser Art müsse der Berechtigte nur dann übernehmen, wenn die gesicherten Aufwendungen auch heute noch wertsteigernde oder werterhaltende Auswirkungen auf das Grundstück hätten.

    Könne der Berechtigte nachweisen, dass eine der Kreditaufnahme entsprechende Baumaßnahme nicht stattgefunden habe, seien solche Grundpfandrechte nicht zu berücksichtigen (§ 16 Abs. 5 Satz 4 VermG). Durchgeführte Baumaßnahmen dagegen sollten nur in dem Umfang berücksichtigt werden, in dem bei der Rückübertragung noch davon auszugehen sei, dass die Maßnahme zu einer Wertsteigerung oder Werterhaltung geführt habe. Dementsprechend müssten von der Hypothek Abschläge nach Maßgabe von § 18 Abs. 2 VermG vorgenommen werden.

    Die Anordnung der staatlichen Verwaltung eines Grundstücks gehöre zu den Schädigungstatbeständen, welche eine Anwendung des Vermögensgesetzes ermöglichten. Die nach einer solchen Anordnung durch den staatlichen Verwalter bestellten Grundpfandrechte seien selbst eine wiedergutzumachende Schädigung, soweit der Berechtigte nicht im Einzelfall von einer dauerhaften Bereicherung profitiere.

    Das Bundesverwaltungsgericht bestätigte diese Ansicht auch mit seiner Entscheidung vom 24.4.2002 (Az. 8 C 21. 01):

    „Der Berechtigte oder sein Rechtsnachfolger soll für die ihm aufgedrängten Grundpfandrechte nur unter der Voraussetzung einstehen, dass sich durch sie gesicherte Aufwendungen heute noch wertsteigernd oder werterhaltend auf das zurückübertragene Grundstück auswirken.“

    Zu den Abschlägen bei Aufbauhypotheken und zu deren Erlöschen entschied auch das Verwaltungsgericht Berlin (Urteil vom 27. Mai 2010, Az. 29 A 186.08).
    Anwaltliche Beratung ist bei Problemen mit Aufbauhypotheken unbedingt zu empfehlen.
    Aufenthaltsraum ist ein Begriff des Bauordnungsrechts. Unter Aufenthaltsräume versteht man Räume, die zum dauernden Aufenthalt für Menschen bestimmt sind. Beurteilungskriterien sind die lichte Höhe (zwischen mindestens 2,20 Meter und 2,50 Meter je nach Landesbauordnung) und senkrecht stehende Fenster (ausnahmsweise sind geneigte Fenster zulässig).

    Für Dach- und Kellergeschosse gelten besondere Regelungen. Beim Dachgeschoss bleiben bei der Berechnung der Nutzfläche solche mit einer lichten Höhe unter 1,50 Meter außer Betracht.

    Bei Kellergeschossen wird darauf abgestellt, dass ein bestimmter Höchstabstand zwischen dem Kellerboden und der Ebene der natürlichen Geländeoberflächen eingehalten werden muss. Ausnahmen gelten für Gaststätten, Verkaufsräume, Spielräume, Werkräume usw. Diese können in Kellerräumen als Aufenthaltsräume zugelassen werden.
    Beim Aufgebotsverfahren handelt es sich um eine öffentliche, gerichtliche Aufforderung zur Anmeldung von Ansprüchen und Rechten. In einem solchen Verfahren werden entweder Urkunden für kraftlos erklärt oder unbekannte Berechtigte von ihrer Rechtsposition ausgeschlossen.

    Im Rahmen dieses Verfahrens werden zum Beispiel verloren gegangene Grundschuldbriefe oder Sparbücher für kraftlos erklärt. Vielfach wird der Verlust eines Grundschuldbriefes erst beim Verkauf eines Grundstückes und der damit einhergehenden Löschung der Grundschuld aus dem Grundbuch erkannt. Damit die Grundschuld aus dem Grundbuch gelöscht werden kann, muss der Brief von Amts wegen für kraftlos erklärt werden. Antragsberechtigter für die Kraftloserklärung ist derjenige, zu dessen Gunsten ein im Grundbuch eingetragener Anspruch besteht. Wurde die Grundschuld also noch nicht zurückgezahlt, ist das Geldinstitut als Gläubiger antragsberechtigt; hat die Rückzahlung vollständig stattgefunden, ist der Antrag durch den Grundstückseigentümer zu stellen. Das Aufgebotsverfahren ist entweder schriftlich oder mündlich beim zuständigen Amtsgericht, in dessen Bezirk der Antragsberechtigte seinen Wohn- oder Geschäftssitz hat, zu stellen. Die Verfahrensdauer beträgt i.d.R. mindestens vier Monate.

    Laut § 927 BGB kann der Eigentümer eines Grundstücks, wenn dieses seit 30 Jahren im Eigenbesitz eines anderen ist, im Wege des Aufgebotsverfahrens von seinem Eigentum ausgeschlossen werden. Ist der Eigentümer im Grundbuch eingetragen, findet dieses Verfahren jedoch nur statt, wenn er gestorben oder verschollen ist und eine Eintragung in das Grundbuch, die eine Zustimmung des Eigentümers erfordert, seit 30 Jahren nicht stattgefunden hat. Der langjährige Besitzer kann nach Abschluss des Aufgebotsverfahrens als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden.
    Die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen sieht ein Vergabeverfahren für öffentliche Aufträge vor, dass als Aufgebotsverfahren bezeichnet wird. Dabei gibt der Auftraggeber für die anzubietende Bauleistung einen konkreten Preis vor. Es wird jedoch davon ausgegangen, dass dieser zu niedrig kalkuliert ist, so dass den Bietern ein Aufgebot, also ein höheres Gebot, gestattet wird.

    Die bietenden Unternehmen müssen sich dann überlegen, inwieweit der vorgegebene Preis zu überbieten ist. Die Bieter teilen der Vergabestelle dann ihre jeweiligen Aufpreise mit.

    Das Aufgebotsverfahren wird gemäß § 4 Abs. 4 VOB/A nur als Ausnahme bei regelmäßig wiederkehrenden Unterhaltungsarbeiten angewendet. Deren Umfang soll möglichst gering gehalten werden.

    Gemäß dem Erlass des Bundesministeriums für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit (BMUB) „Wertgrenzen für Einzelaufträge aus Rahmenverträgen im Auf- und Abgebotsverfahren“ vom 12.05.2014 liegt der zulässige Höchstwert für Einzelaufträge aus im Aufgebotsverfahren zustande gekommenen Rahmenverträgen bei 20.000 Euro.
    Die nachträgliche Aufhebung des Hauptvertrags durch eine entsprechende Vereinbarung der Parteien hat keinen Einfluss auf die Maklerprovision. Anders wird die Rechtslage beurteilt, wenn ein Anfechtungsgrund gegeben ist und statt der Beseitigung des Hauptvertrags durch Erklärung der Anfechtung mit dem Vertragspartner die Aufhebung des Vertrags vereinbart wird.

    Das gilt auf jeden Fall, wenn die Aufhebung innerhalb der Anfechtungsfristen der §§ 121, 124 BGB vereinbart wird, also unverzüglich nach Kenntnis des Anfechtungsgrundes bei einer Anfechtung wegen Irrtums bzw. innerhalb eines Jahres nach einer Täuschung oder Drohung. Nach dem BGH (BGH, 15.01.1986, IVa ZR 46/84) entfällt der Provisionsanspruch nicht, wenn im Hauptvertrag die Pflicht des Grundstückskäufers zur Übernahme der Maklercourtage festgeschrieben ist (so genannte Maklerklausel). Diese Ansicht wird aber auch deutlich kritisiert. Teilweise wird angenommen, dass der Makler unter bestimmten Umständen um seine Zustimmung zur Aufhebung des Vertrags gebeten werden muss. Oder es wird argumentiert, dass die Aufhebung des Vertrags sämtliche Regelungen, die in ihm enthalten sind, entfallen lässt, also auch die Vereinbarung über die Übernahme der Provision durch den Käufer.
    Der Makler ist verpflichtet, seinen Auftraggeber über alle ihm bekannten Umstände aufzuklären, die für seine Entscheidung, ob er das angebotene Geschäft abschließen soll, von Bedeutung sein können. Im Gegensatz zum Immobilienberater trifft den Makler keine Verpflichtung, besondere Erkundigungen einzuziehen, um den Auftraggeber in jeder Hinsicht aufklären zu können.

    Zu unterscheiden ist zwischen einer allgemeinen Aufklärungspflicht, die grundsätzlich besteht und einer besondere Aufklärungspflicht. Beispiel für eine allgemeine Aufklärungspflicht: Der Makler, der ein Baugrundstück anbietet, muss den Kaufinteressenten über eine das Grundstück beeinträchtigende Bebauungsmöglichkeit des Nachbargrundstücks aufklären.

    Eine besondere Aufklärungspflicht entsteht dann, wenn der Makler bemerkt, dass sich der Auftraggeber hinsichtlich eines Sachverhalts in einem Irrtum befindet (zum Beispiel über die Höhe der Erwerbsnebenkosten beim Grundstückskauf) oder bestimmte (auch rechtliche) Zusammenhänge falsch einschätzt (zum Beispiel die Notwendigkeit der notariellen Beurkundung auch von unwichtig erscheinenden Nebenabsprachen im Zusammenhang mit einem Grundstückskaufvertrag).

    Eine besondere Aufklärungspflicht besteht auch dann, wenn der Kaufinteressent ausdrücklich nach einem für ihn entscheidenden Umstand fragt und der Makler diesen Umstand kennt. Hat der Kaufinteressent sich zum Beispiel ausdrücklich danach erkundigt, ob das angebotete Haus unter Denkmalschutz steht, darf der Makler die ihm bekannte mögliche Einleitung eines Denkmalschutzverfahrens nicht verschweigen. In einem vor dem OLG Oldenburg verhandelten Fall hatte ein Makler verschwiegen, dass das Gebäude demnächst von der Denkmalschutzbehörde besichtigt werden sollte, um eine Unterschutzstellung zu prüfen. Nach dem Kauf wurde das Haus dann tatsächlich unter Denkmalschutz gestellt. Der Makler wurde zur Rückzahlung der erhaltenen Provision verurteilt (OLG Oldenburg, Beschluss vom 10.07.2014, Az. 4 U 24/14). Dem Urteil zufolge besteht in solchen Fällen eine Aufklärungspflicht unabhängig davon, ob schon ein formelles Denkmalschutzverfahren eingeleitet wurde – auch über die Möglichkeit ist der Kunde aufzuklären.
    Auflassung bezeichnet die Einigung zwischen Verkäufer und Käufer über den Eigentumswechsel beim Grundstückskauf. Die Auflassung muss zusätzlich zum Kaufvertrag erfolgen und von beiden Vertragsseiten bei gleichzeitiger Anwesenheit vor einem Notar erklärt werden. Die Vertragsparteien können sich auch vertreten lassen. Anschließend wird der Eigentümerwechsel im Grundbuch eingetragen. Beim Immobilienkaufvertrag wird die Auflassung in der Regel bereits in der Kaufvertragsurkunde erklärt. Existiert das Kaufgrundstück noch nicht als handelbares Gut, weil es erst Vermessen werden muss, kann die Auflassung erst dann erklärt werden, wenn das Grundstück als Rechtsobjekt entstanden ist.
    Die Auflassungsvormerkung sichert den Anspruch des Grundstückserwerbers auf Übertragung des Eigentums am Grundstück. Sie ist üblich, da sich die Auflassung nicht unmittelbar nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags vollziehen lässt. Die Auflassungsvormerkung wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen und Zug um Zug mit der Eigentumsumschreibung wieder gelöscht. Werden später Belastungen, Lasten oder Beschränkungen im Rang nach der Auflassungsvormerkung eingetragen, die den Verkäufer betreffen, z.B. ein Zwangsversteigerungs- oder ein Insolvenzvermerk, entfalten sie keine Wirksamkeit mehr und müssen wieder gelöscht werden.
    Sofern ein Bauvertrag auf Einheitspreisen (Preise für Leistungseinheiten) beruht, ist es erforderlich, die erbrachte Leistung quantitativ zu erfassen. Dies erfolgt durch das Aufmaß, einem Zählen und Nachmessen der Längen (z.B. Rohre), Flächen (z.B. Wände) und Massen (z.B. Mauerwerk). Zum Aufmaß sollte der Architekt des Bauherrn hinzugezogen werden ("gemeinsames Aufmaß").
    Zum Zweck der Entschleunigung des innerörtlichen Straßenverkehrs wurden in vielen deutschen Gemeinden Straßen mit Pflastersteinreihen versehen, etwa der Übergang in eine 30-km-Zone. Man spricht hier von "Aufpflasterung". Solche Maßnahmen sind umstritten, weil damit in der Regel auch zusätzlicher Verkehrslärm und Feinstaub erzeugt wird.

    Die Gemeinden sind verpflichtet, bevor eine solche Entscheidung getroffen wird, abzuwägen, ob die Entschleunigung des Straßenverkehrs nicht auf andere Weise erreicht werden kann, zum Beispiel durch Verengung der Straßenführung. Das OVG Koblenz hat mit Urteil vom 11.5.1999 (Az 7 A 10095/99, NJW 2000, S. 234) einem Anlieger den Anspruch auf Unterlassung der Aufpflasterung, beziehungsweise der Beseitigung einer bereits durchgeführten Aufpflasterung gegen eine Gemeinde zugesprochen.
    Der Mieter kann gegen Mietforderungen des Vermieters mit eigenen Geldforderungen gegen den Vermieter aufrechnen. Dies geht aus §§ 387 ff. BGB hervor. Beispiel: Der Mieter ist mit einer Monatsmiete von 500 Euro im Rückstand. Der zur Mietwohnung gehörende Elektroherd hat ohne Verschulden des Mieters seinen Dienst eingestellt. Der Mieter hat für 450 Euro einen neuen Herd gekauft. Er erklärt durch Schreiben an den Vermieter die Aufrechnung mit der ausstehenden Miete und schuldet dem Vermieter nur noch 50 Euro.

    Die Aufrechnung findet nicht automatisch statt, sondern muss ausdrücklich erklärt werden. Wenn der Vermieter dem Mieter aus irgendwelchen mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Gründen noch Geld schuldet, hat der Mieter überdies ein Zurückbehaltungsrecht (§ 273 BGB). Das heißt, er kann die Zahlung der Miete solange zurückhalten, bis der Vermieter seine Schulden begleicht. Dann allerdings muss der Mieter den ausstehenden Betrag zusätzlich zur laufenden Miete bezahlen.

    § 556 b Abs. 2 BGB stellt klar, dass der Mieter gegen eine Mietforderung mit eigenen Forderungen aus § 536a (Schadenersatz und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen Mangel der Mietsache), § 539 BGB (Ersatz sonstiger Aufwendungen auf die Mietsache) oder aus ungerechtfertigter Bereicherung wegen zu viel gezahlter Miete aufrechnen oder ein Zurückbehaltungsrecht ausüben kann – auch wenn dies im Mietvertrag ausgeschlossen wurde. Jede gegenteilige Vereinbarung ist unwirksam.

    Allerdings muss der Mieter daran denken, seine Absicht auf Aufrechnung oder Ausübung des Zurückbehaltungsrechts dem Vermieter mindestens einen Monat vor Fälligkeit der Miete, mit der er aufrechnen will, schriftlich, laut Gesetz "in Textform", mitzuteilen.

    Eine vom Vermieter ausgesprochene fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges kann vom Mieter nachträglich unwirksam gemacht werden, indem er mit Gegenforderungen aufrechnet. Die Aufrechnung muss er allerdings gegenüber dem Vermieter unverzüglich nach Zugang der Kündigung erklären. Gesetzlich geregelt ist dies in § 543 Abs. 2 S. 3 BGB. Die Kündigung wird jedoch nur unwirksam, wenn durch die Aufrechnung der gesamte Betrag des Mietrückstandes getilgt wird (Bundesgerichtshof, Urteil vom 24. August 2016, Az. VIII ZR 261/15).
    Unter einer Aufrechnung ist die Verrechnung zweier Forderungen zu verstehen. Ein Aufrechnungsverbot untersagt einem Vertragspartner die Aufrechnung mit einer Gegenforderung. Während im gewerblichen Mietrecht Aufrechnungsverbote in Mietverträgen zulässig sind, gibt es im Wohnraummietrecht für sie erhebliche Einschränkungen. Man unterscheidet zwischen generellen und eingeschränkten Aufrechnungsverboten.

    Ein generelles Aufrechnungsverbot verbietet jegliche Aufrechnung ohne Einschränkungen. Im Rahmen von Allgemeinen Geschäftsbedingungen bzw. Formularmietverträgen kann ein generelles Aufrechnungsverbot nicht wirksam vereinbart werden (§ 309 BGB). Ein eingeschränktes Aufrechnungsverbot ist grundsätzlich zulässig. So kann z. B. eine Mietvertragsklausel besagen, dass der Mieter mit unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen aufrechnen darf, mit allen anderen jedoch nicht. Bei der Frage nach der Zulässigkeit eines eingeschränkten Aufrechnungsverbotes kommt es entscheidend auf die Art des Anspruches an, mit dem aufgerechnet werden soll.

    Hat der Mieter Anspruch auf Schadenersatz oder Aufwendungsersatz wegen Mängeln der Wohnung, die er selbst behoben hat, darf er mit der Mietforderung des Vermieters aufrechnen, auch wenn der Mietvertrag dies untersagt. Ein diesbezügliches Aufrechnungsverbot ist unwirksam. Der Mieter muss jedoch den Vermieter einen Monat vor Fälligkeit der Miete in Textform über seine Absicht der Aufrechnung in Kenntnis setzen. Dies regelt § 556b BGB.

    Ist durch einen Wohnungsmangel indirekt ein Schaden auf Mieterseite verursacht worden (Möbel wurden durch Wasserrohrbruch zerstört) und hat der Vermieter den Schaden anerkannt, sind etwaige Aufrechnungsverbote im Mietvertrag ebenfalls unbeachtlich: Der Mieter kann mit der Mietforderung des Vermieters aufrechnen (vgl. Landgericht Berlin, Urteil vom 11.2.1986, Az: 64 S 365/85).

    Ein Verbot der Aufrechnung mit einer strittigen oder nicht rechtskräftig festgestellten Forderung kann wirksam vereinbart werden. Dies entschied etwa das Landgericht Nürnberg-Fürth mit Urteil vom 21.10.1992, Az: 7 S 4071/92. In diesem Fall ging es um die Aufrechnung eines vom Mieter behaupteten Nebenkostenguthabens mit der Miete. Nach Rechnung des Vermieters wäre eine Nachzahlung fällig gewesen.

    Gibt der Mieter die Wohnung nach Vertragsende verspätet zurück, hat der Vermieter weiterhin Anspruch auf die vereinbarte Miete als Schadenersatz, da er nicht neu vermieten kann. Will der Mieter gegen diesen Anspruch mit eigenen Schadenersatzforderungen aufrechnen und bestreitet der Vermieter das Bestehen der Forderung des Mieters, muss der Mieter ein mietvertragliches Aufrechnungsverbot akzeptieren (so etwa das Oberlandesgericht Düsseldorf , Urteil vom 30.4.1997, Az: 10 U 73/96).

    Für unwirksam erklärte der Bundesgerichtshof im Jahr 2007 folgendes Aufrechnungsverbot in einem Gewerbemietvertrag: „Der Mieter kann nur mit solchen Zahlungen aus dem Mietverhältnis aufrechnen oder die Zurückbehaltung erklären, die entweder rechtskräftig festgestellt sind oder zu denen die Vermieterin im Einzelfall jeweils ihre Zustimmung erklärt.“

    Wie der BGH erklärte, mache diese Klausel die Aufrechnung mit einer unbestrittenen, aber nicht rechtskräftig festgestellten Forderung von der Zustimmung des Vermieters abhängig. Eine so schwerwiegende Verkürzung der Gegenrechte des Mieters benachteilige diesen unangemessen und sei daher im Rahmen von Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam (BGH, Urteil vom 27.6.2007, Az. XII ZR 54/05).
    Um Wohnungseigentum rechtswirksam durch Anlegung der Wohnungsgrundbücher zu begründen, ist es gemäß § 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG erforderlich, der Eintragungsbewilligung neben der Abgeschlossenheitsbescheinung eine von der Baubehörde mit Siegel und Stempel versehene Bauzeichnung beizufügen, die allgemein als Aufteilungsplan bezeichnet und zum Bestandteil der Grundakte wird.

    Die Anfertigung des Aufteilungsplanes kann gemäß § 7 Abs. 4 Satz 3 WEG auch durch öffentlich bestellte oder anerkannte Sachverständige für das Bauwesen erfolgen, wenn dies die Landesregierungen durch Rechtsverordnung bestimmt haben. In diesem Fall bedarf der als Anlage beizu­fügende Aufteilungsplan nicht der Form des § 29 der Grund­buchordnung.

    Der Aufteilungsplan soll Aufschluss über die Aufteilung des Gebäudes sowie über Lage und Größe der im Sonder­eigentum und der im Gemeinschaftseigentum stehenden Gebäudeteile geben. Bei bestehenden Gebäuden muss der Aufteilungsplan grundsätz­lich den aktuellen Bauzustand zutreffend wiedergeben. Alle zu demselben Sondereigentum gehörenden Einzelräume sind mit der jeweils gleichen Nummer zu kennzeichnen (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 WEG). Zur klaren Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschafts­eigentum ist erforderlich, dass der Aufteilungsplan nicht nur die Grundrisse, sondern auch Schnitte und Ansichten des Gebäudes enthält. Die Nummerierung der zu einem Sonder­eigentum gehörigen Räume, einschließlich Balkone, Loggien, Keller-, Boden- und Abstell­räume, Garagenstellplätze, muss mit der entsprechenden Nummerierung des Sondereigentums in der Teilungserklärung übereinstimmen.

    Ist Sondereigentum in der Teilungserklärung und im Aufteilungs­plan nicht hinreichend und übereinstimmend ausgewiesen, zum Beispiel bei abweichender oder fehlender Nummerierung, ist Sonder­eigentum nicht rechtswirksam entstanden. Ebenso sind Sonder­nutzungs­rechte im Aufteilungsplan auszu­weisen, also alleinige Gebrauchs- und Nutzungsrechte an gemein­schaftlichen Flächen (Gartenflächen, Kraftfahrzeug-Stellplätze im Freien) und Räumen.

    In den Aufteilungsplänen nach Angaben des Architekten eingetragene Nutzungsvorschläge (Wohnzimmer, Kinderzimmer, Arbeitszimmer etc.) haben grundsätzlich nicht die Bedeutung einer Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter (BGH, Urteil vom 15.1.2010, V ZR 40/90). Das heißt, es handelt sich um unverbindliche Vorschläge, die nicht zwingend sind und deshalb auch andere Nutzungsmöglichkeiten zulassen (BGH, Urteil vom 16.11.2012, V ZR 246/11).

    Auch aus einer im Aufteilungsplan enthaltenen Bezeichnung einer Grundstücksfläche als „Rasenfläche mit Spielgeräten“ kann keine bindende Nutzungsvorgabe hergeleitet werden. Bei einer solchen Ausweisung handelt es sich lediglich um eine Nutzungsmöglichkeit.

    Aus diesem Grunde können im konkreten Einzelfall die Wohnungseigentümer auch befugt sein, durch mehrheitliche Beschlussfassung das Spielen von Hunden – auch nicht angeleint – zu gestatten, wenn gleichzeitig durch entsprechende zusätzliche Beschlüsse die Hunde haltenden Eigentümer dazu verpflichtet werden, dafür Sorge zu tragen, dass keine Beeinträchtigungen durch Verschmutzung oder in anderer Weise (Anspringen von Mitbenutzern durch die Hunde) entstehen (BGH, 8.5.2015, V ZR 163/14).
    Nach allgemeinem Sprachverständnis ist Auftraggeber eine Person, die einer anderen Person einen Auftrag erteilt. Rechtlich kann es sich um einen "Auftrag" im Sinne des BGB handeln. Umgangssprachlich wird der Begriff weiter gefasst.

    Im Maklergeschäft wird schlicht derjenige als Auftraggeber bezeichnet, der mit einem Makler einen Maklervertrag schließt. Dabei kann es sich um einen Objektanbieter handeln, der sein Objekt über einen Makler verkaufen oder vermieten will. Ebenso kann es sich um einen Interessenten für ein Objekt handeln, der den Makler einschaltet, damit er sich bemüht, einen Vertrag mit dem Anbieter zustande zu bringen.

    Normalerweise ist die Beauftragung eines Maklers mit einem Provisionsversprechen des Auftraggebers verbunden. Das muss aber nicht sein. So kann der Anbieter eines Objektes zur Bedingung für die Erteilung eines Auftrages machen, dass der Käufer die Provision bezahlen soll. Bei der Wohnungsvermittlung ist dies der Regelfall.

    Im öffentlich-rechtlichen Bereich der Makler- und Bauträgerverordnung beschränkt sich der Begriff "Auftraggeber" auf denjenigen, dem die "Verbraucherfunktion" zukommt, also stets auf den Interessenten für eine Immobilie, Mietwohnung usw. Der Grundgedanke ist der des Verbraucherschutzes, wobei der Anbieter einer Immobilie als Verbraucher ausgeblendet wird.
    Auftragsakquisition im Maklergeschäft kann als Beschaffung von Objektaufträgen zu Bedingungen verstanden werden, die einen positiven Beitrag zum betriebswirtschaftlichen Ergebnis des Maklerbetriebs erwarten lassen. Die Beschaffung von Interessentenaufträgen zur Objektsuche gehört zwar auch zur Auftragsakquisition. Sie spielt aber im deutschen Maklergeschäft kaum eine Rolle, obwohl sich ein solcher Marktzugang für Makler auch anbieten würde.

    Im Rahmen der Auftragsakquisition sind folgende Rahmenbedingungen zu beachten:
    • Die Angebotskonditionen für das Objekt müssen marktrealistisch sein.
    • Die Maklervertragsbedingungen müssen so beschaffen sein, dass dem Makler auch ein genügend großer Spielraum für den Einsatz von Auftragsbearbeitungskosten bleibt.
    • Der Auftraggeber sollte sich zur Provisionszahlung im Abschlussfall verpflichten.
    Kippes bezeichnet diese Elemente der Auftragsakquisition als "Zieltriade" der Auftragsakquisition.

    Durch marktrealistische Angebotsbedingungen kann der Makler weitgehend die Auswirkungen des Erfolgsprinzips ausschalten. Marktrealistische Angebotsbedingungen liegen auch im Interesse des Auftraggebers, weil ein zu hoher Preisansatz zu einem sukzessiven Absenken der Preise führen muss. Dies ruft bei den Interessenten eine "Baissespekulation" hervor. Das Objekt ist dann nur unter Wert zu verkaufen. Ziel muss die Erreichung eines Verhandlungspreises mit einem den Marktverhältnissen entsprechenden Verhandlungsspielraum sein. Ein Makler hat in der Regel einen besseren Marktüberblick als der private Direktanbieter, so dass er den erzielbaren Preis für die Immobilie besser einschätzen kann. Dies ist auch einer der Gründe, warum Makler in den Immobilienvertrieb eingeschaltet werden.

    Die Maklervertragsbedingungen sollten so gestaltet sein, dass der Makler über seinen Einsatz für den Auftraggeber auf der Ebene einer hohen Erfolgswahrscheinlichkeit agieren kann. Bemühen sich z. B. drei oder vier Makler gleichzeitig um den Verkauf, bestehen aus der Sicht jedes Einzelnen nur noch geringe Erfolgschancen, was den Kosteneinsatzspielraum erheblich reduziert. Als geeignetes Instrument zur Absicherung eines erfolgsorientierten Einsatzes bietet sich der Alleinauftrag an. Durch ihn werden die Auswirkungen des "Prinzips der Entscheidungsfreiheit des Auftraggebers" im Interesse beider Parteien erheblich reduziert. Die letzte Rahmenbedingung geht von der Überlegung aus: "Wer zahlt, schafft an." Übernimmt der Verkäufer die gesamte Maklerprovision, dann wird der Makler zum ausschließlichen Interessenvertreter des Verkäufers, was sich in der Regel im Gesamtergebnis des vermittelten Vertrages auswirkt.
    Das Kalkulationsmodell für einen Maklerauftrag setzt voraus, dass folgende statistische Jahresdaten ermittelt werden:

    • der Erfolgsquotient (Erfolgsquote)
    • der durchschnittlich erzielte Provisionssatz, auf der Grundlage der vereinnahmten Provisionen
    • die Auftragsbearbeitungskosten in Prozent der Provisionserlöse (Sie dienen als Orientierungsgröße für das Budget.)
    • der anteilige (prozentual stets gleich bleibende) Deckungsbeitrag für die konstanten Kosten (Gehälter und Unternehmerlohn und so weiter) und den Gewinn. Dabei wird unterstellt, dass diese Kosten auch im Folgejahr in etwa gleich bleiben und sich nicht etwa durch Personalauf- oder -abbau verschieben.
    • die durchschnittliche Auftragsbearbeitungsdauer


    Mit Hilfe des Erfolgsquotienten wird zunächst aus dem für den Erfolgsfall erwarteten Provisionsbetrag der kalkulatorische Provisionsertrag errechnet. Aus den Auftragsbearbeitungskosten wird durch Multiplikation mit dem Erfolgsquotienten das relative Kostenbudget ermittelt, das für die Auftragsbearbeitung zur Verfügung steht. Der Betrag dieses Budgets und der dem Auftrag zuzurechnende Fixkostenanteil werden vom kalkulatorischen Provisionsertrag abgezogen. Daraus ergibt sich der kalkulatorische Beitrag des Auftrages zum Betriebsergebnis.

    Diese Größen sowie die bereits ermittelte durchschnittliche Auftragsbearbeitungsdauer sind die unternehmenstypischen Kennzahlen, die für die Kalkulation eines Maklerauftrages im Folgejahr erforderlich sind. Bei der Fortschreibung der letztjährigen Zahlen in das gegenwärtige oder kommende Jahr sind allerdings solche Änderungen zu berücksichtigen, die die Grunddaten der Kalkulation beeinflussen, beispielsweise Änderungen der Fixkosten durch Neueinstellung eines Mitarbeiters.

    Andererseits wird der Aktionsspielraum des Maklers durch Vereinbarungen eines Aufwendungsersatzes erheblich er­weitert. Der Aufwendungsersatz bezieht sich ja auf Auftragsbearbeitungskosten, wie z. B. die Kosten für die Ein­stel­lung des Objektes in ein Immobilienportal, die Kosten für Inserate, Exposés und Prospekte. Im Kalkulations­schema wirkt sich ein vereinbarter Aufwendungsersatz so aus, dass der Makler nur noch mit einem Deckungsbeitrag für die Fixkosten und den angesetzten Gewinn kalkulieren muss.

    Wird ein Auftrag entgegengenommen, dessen Konditionen naturgemäß nicht den ermittelten unternehmenstypischen Normgrößen entsprechen, sind die jeweiligen Abweichungen von der Norm zu berechnen. Ist das Ergebnis negativ, spricht Einiges dafür, dass bei Annahme und Bearbeitung dieses Auftrages der Beitrag zum Betriebsergebnis ebenfalls negativ sein wird. Das Kalkulationsmodell dient somit als Beurteilungsgrundlage für die Frage, ob ein Maklerauftrag auf der Grundlage der vom Auftraggeber genannten Bedingungen angenommen oder abgelehnt werden sollte.

    Zu bedenken ist bei diesem Kalkulationsmodell, dass der Erfolgsquotient statistisch gesehen notwendigerweise eine Wahrscheinlichkeitsgröße darstellt, da der Auftragsgeber des Maklers Herr des Geschäftes bleibt und das Zustandekommen eines Vertrages von dessen nicht kalkulierbaren Willen abgängig ist. Die Kalkulation ist also nur einer von mehreren Beurteilungsmaßstäben für die Frage, ob ein Maklerauftrag zu bestimmten Maklervertragsbedingungen angenommen werden kann. Wegen zu großer Unwägbarkeiten ist das Kalkulationsmodell nicht anwendbar bei Aufträgen ohne Alleinauftragsbindung.
    Zuschuss oder Darlehen, das nach den Wohnungsbauförderungsvorschriften der Bundesländer den Vermietern öffentlich geförderter Wohnungen gewährt wird. Ziel ist die Bereitstellung kostengünstigen Wohnraums für die Mieter von Sozialwohnungen.

    Die Zuschussregelungen ändern sich jährlich. Darlehen, die über längere Zeiträume laufen, verringern sich in regelmäßigen Abständen um ein Drittel der ursprünglichen Darlehenssumme. Für den Vermieter ist dann eine Erhöhung der Miete nach den für öffentlich geförderten Wohnraum einschlägigen Vorschriften (Wohnungsbindungsgesetz) zulässig.

    Läuft eine derartige Förderstufe ab, prüft die zuständige Behörde meist auch die Wohnberechtigung der Mieter. Stellt sich heraus, dass deren Einkommen die Grenze für das Bestehen der Wohnberechtigung um über 5% überschreitet, werden die Aufwendungsbeihilfen reduziert. Beträgt die Überschreitung mehr als 40%, können sie komplett beendet werden.
    Als rückzahlbares Aufwendungsdarlehen wurden vom Staat gewährte Darlehen im sogenannten 2. Förderweg für Neubauten bezeichnet, die Bauherren oder Käufer mit niedrigen Einkommen erhalten konnten. Der Bauherr erhielt mehrere Jahre einen bestimmten Darlehensbetrag pro Quadratmeter Wohnfläche, dessen Höhe sich nach der Zahl der Familienmitglieder richtete.

    Im Vergleich dazu brauchten Aufwendungszuschüsse nicht zurückgezahlt zu werden. Sie wurden oft bei Wohnungen, die im 1. oder 2. Förderweg gefördert wurden, von den Bundesländern zusätzlich gewährt. Diese staatliche Förderung richtete sich in ihrer Höhe nach der Wohnfläche. Der Aufwendungszuschuss verringerte sich außerdem alljährlich um einen bestimmten Satz, bezogen auf die Anfangsleistung.

    Durch die Aufhebung des 2. Wohnungsbaugesetzes, das hierfür die Gesetzesgrundlage war, ist diese Förderung auf dieser Rechtsgrundlage nicht mehr möglich. Heute gilt das Wohnraumförderungsgesetz, das allerdings ähnliche Förderungsmöglichkeiten vorsieht.
    Sofern Makler für den Fall, dass ein Hauptvertrag während der Laufzeit des Maklervertrags nicht zu Stande kommt, einen Aufwendungsersatz beanspruchen wollen, müssen sie ihn ausdrücklich vereinbaren (§ 652 Abs. 2 BGB). Teilweise wird der Anspruch auf Aufwendungsersatz auch für den Fall des Abschlusses eines Hauptvertrags vereinbart. Wenn dies lediglich in den AGB des Maklers vorgesehen ist, wird es allerdings für unwirksam gehalten.

    Der Makler kann nur die tatsächlich entstandenen Aufwendungen berechnen. Dazu zählen nur die konkreten Kosten, die bei der Bearbeitung des konkreten Auftrags entstanden sind. Das sind üblicherweise Reisekosten im Sinne von Spesen, Porto, Druckkosten zum Beispiel für Exposees, Gebühren für Inserate und so weiter. Diese Kosten sind im Einzelnen nachzuweisen. Der Nachweis fällt schwer bei den Kosten für Telefonate bei einer Telefon-Flatrate oder für Einstellkosten in Immobilienportalen bei Pauschalgebühren für bestimmte Kontingente. Auf jeden Fall gehören der Zeitaufwand für Besichtigungen, Telefonate und so weiter sowie die allgemeinen Bürokosten nicht zu den Aufwendungen. Es handelt sich um einen Teil der Vergütung, die gerade über den Aufwendungsersatz nicht eingenommen werden kann.

    Problematisch sind pauschale Regelungen. Dazu der BGH in den Leitsätzen seines Urteils vom 28.01.1987 (IVa ZR 173/85): „In allgemeinen Geschäftsbedingungen kann ein Aufwendungsersatzanspruch des Maklers vereinbart werden. Dessen Höhe kann als mäßiger Höchstbetrag, nicht jedoch als Prozentanteil des Preises oder Gegenstandswertes pauschaliert werden.“ Der BGH hält daher auch eine Pauschale von nur 0,4 Prozent der Preisvorstellung des Verkäufers für unzulässig. Auch ein Prozentsatz bezogen auf die Provision ist unzulässig. Der Festbetrag muss sich an den tatsächlich entstehenden Kosten orientieren.

    Bei selbständigen Hausverwaltern, deren Rechtsbeziehung mit den Hauseigentümern ein Dienstvertrag mit entgeltlicher Geschäftsbesorgung zugrunde liegt, besteht ein Anspruch auf Aufwendungsersatz neben der vereinbarten Vergütung vereinbarungsunabhängig per Gesetz (§ 670 BGB).
    In bestimmten Fällen haben Mieter gegen ihren Vermieter einen Anspruch auf Aufwendungsersatz aus dem Mietvertrag. Ein solcher Anspruch kann sich etwa nach § 536a BGB ergeben, wenn ein Wohnungsmangel bei Vertragsschluss bestanden hat oder später entstanden ist und der Vermieter ihn zu vertreten hat. Zusätzlich muss entweder der Vermieter mit der Mängelbeseitigung in Verzug gekommen sein (nach der schriftlichen Mängelanzeige gesetzte Frist zur Mängelbeseitigung ist verstrichen) oder es muss ein die Mietsache gefährdender Notfall vorgelegen haben, der den Mieter zu schnellem Handeln gezwungen hat (z. B. undichtes Dach oder Rohrbruch am Wochenende).

    Werden im Mietvertrag die Schönheitsreparaturen nicht – wie heute üblich – auf den Mieter abgewälzt, ist der Vermieter zur Durchführung verpflichtet. Führt trotzdem der Mieter fällige Schönheitsreparaturen durch, kann auch hier ein Anspruch des Mieters auf Aufwendungsersatz bestehen.

    § 539 BGB räumt dem Mieter das Recht ein, unter den zusätzlichen Voraussetzungen der so genannten "Geschäftsführung ohne Auftrag" auch den Ersatz "sonstiger Aufwendungen" vom Vermieter zu fordern. Hier sind jedoch nicht Aufwendungen zur Beseitigung von Wohnungsmängeln gemeint, sondern allein Fälle, in denen der Mieter Einbauten vornimmt, die in erster Linie im eigenen Interesse liegen – etwa die Ausstattung von Küchen und Badezimmern (BGH, Urteil vom 16.1.2008, Az. VIII ZR 222/06).

    Der Anspruch des Mieters auf Aufwendungsersatz verjährt nach § 548 Abs. 2 BGB in sechs Monaten nach Ende des Mietverhältnisses. Wird das Mietverhältnis durch Verkauf der Wohnung beendet, beginnt die Verjährungsfrist nach dem Bundesgerichtshof (Urteil vom 28.5.2008, Az. VIII ZR 133/07) erst in dem Moment zu laufen, in dem der Mieter tatsächlich von der Eintragung des Käufers ins Grundbuch erfährt.
    Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) schreibt Immobilienmaklern, Darlehensvermittlern, Anlageberatern, Bauträgern und Baubetreuern umfangreiche Aufzeichnungspflichten und – in Verbindung damit – Aufbewahrungspflichten vor. Eine bestimmte Form hierfür ist nicht vorgesehen. Es genügt, wenn Unterlagen aufbewahrt werden, aus denen sich die aufzeichnungspflichtigen Tatbestände ergeben. Dabei wird zwischen den von der MaBV erfassten Gewerbearten unterschieden.

    Für alle gemeinsam gelten zum Zeitpunkt der Auftragsannahme Pflichten zur Aufzeichnung über Auftraggeber, vereinbarte Entgelte und Auftragsdauer. Für den Fall, dass die Gewerbetreibenden zur Entgegennahme von Zahlungen oder sonstigen Leistungen ermächtigt sind, erstrecken sich die Aufzeichnungspflichten auch auf die erforderliche Absicherung dieser Vermögenswerte, auf deren Art und Höhe, auf die Bürgschaftsurkunde und / oder den Versicherungsschein, den Tag der Beendigung des Bürgschaftsvertrages oder des Versicherungsvertrages, wenn über Vermögenswerte des Auftraggebers verfügt wurde. Anlagevermittler und Anlageberater i.S.d. § 34 c GewO dürfen allerdings nicht über solche Vermögenswerte verfügen. Weitere aufzeichnungspflichtige Daten beziehen sich auf Nachweise, dass die Gewerbetreibenden ihren Informationspflichten nachgekommen sind.

    Speziell für Immobilienmakler:

    Immobilienmakler müssen darüber hinaus Aufzeichnungen über die Lage, Größe und Nutzungsmöglichkeit des Grundstücks, Art, Alter und Zustand des Gebäudes, Ausstattung, Wohn- und Nutzfläche, Zahl der Zimmer, Höhe der Kaufpreisforderung einschließlich zu übernehmende Belastungen, sowie Name, Vorname und Anschrift des Objektanbieters machen. Bei Mietobjekten sind deren objektspezifischen Merkmale und Angebotsbedingungen aufzuzeichnen.

    Speziell für Bauträger:

    Die Aufzeichnungspflichten für Bauträger beziehen sich auf Bauvorhaben, hier insbesondere auf die Lage und Größe des Baugrundstücks, das Bauvorhaben mit den von der Bauaufsicht genehmigten Plänen nebst Baubeschreibung und, sofern das Bauvorhaben nicht genehmigungspflichtig ist, auf die Nachweise, dass mit dem Bau begonnen werden durfte. Ferner sind vom Bauträger der Zeitpunkt der Fertigstellung, die verkauften Objekte, die Kaufpreise, die Belastungen, die Finanzierung, soweit sie nicht vom Erwerber erbracht werden soll, aufzuzeichnen. Bei vom Bauträger erstellten Mietobjekten sind aufzeichnungspflichtig die Miet- oder sonstigen Forderungen, die darüber hinaus zu erbringenden laufenden Leistungen und die etwaigen einmaligen Leistungen, die nicht zur Vorbereitung oder Durchführung des Bauvorhabens verwendet werden sollen.

    Speziell für Baubetreuer:

    Baubetreuerspezifische Aufzeichnungen sind die Lage und Größe des Baugrundstücks, das Bauvorhaben mit Plänen und Baubeschreibung, der Zeitpunkt der Fertigstellung, die veranschlagten Kosten, die Kostenobergrenze und die von dem Gewerbetreibenden bei Dritten zu beschaffende Finanzierung. Außerdem kommen noch Aufzeichnungen über die Vermögenswerte und deren Verwendung durch den Baubetreuer hinzu.

    Speziell für Anlagevermittler und Anlageberater:

    Bei Anlagevermittlern sind unterschiedliche Geschäftsbereiche zu unterscheiden. Nicht in die Betrachtung einbezogen sind solche, die eine Erlaubnis nach dem Kreditwesengesetz benötigen. Die Aufzeichnungspflichten für Anlagevermittler gelten generell auch für Anlageberater.

    • Geschäftsbereich inländische Investmentfonds/Anteile an inländischen und ausländischen Investmentgesellschaften

    Bei der Vermittlung von Verträgen über den Erwerb von Anteilen an Investmentvermögen sind aufzuzeichnen: Firma und Sitz der Kapitalanlagegesellschaft, der Investmentaktiengesellschaft oder der ausländischen Investmentgesellschaft, Inhalte der für den Erwerb bedeutsamen Vertragsbedingungen oder der Satzung, der vereinfachten Verkaufsprospekte sowie der Jahres- und Halbjahresberichte über das Investmentvermögen. Die Aufzeichnungen, auch soweit sie sich aus Unterlagen ergeben, müssen auch im Falle ausländischer Investmentgesellschaften in deutscher Sprache erfolgen.

    • Geschäftsbereich sonstige Vermögensanlagen / geschlossene Fonds, stille Gesellschaftsanteile

    Auch für die Vermittlung von Verträgen über den Erwerb von sonstigen öffentlich angebotenen Vermögensanlagen, die für gemeinsame Rechnung der Anleger verwaltet werden, sowie über den Erwerb von öffentlich angebotenen Anteilen an einer Kommanditgesellschaft gibt es Aufzeichnungsvorschriften. Sie beziehen sich insbesondere auf geschlossene Fonds. Im Einzelnen müssen aus den Aufzeichnungen hervorgehen:
    • die Kosten, die insgesamt jeweils von jeder Zahlung des Erwerbers abgezogen werden;
    • die laufenden Kosten, die darüber hinaus jährlich nach den Vertragsbedingungen einbehalten werden;
    • ob rechtsverbindlich öffentliche Finanzierungshilfen zugesagt worden sind;
    • ob die eingezahlten Gelder von einem Kreditinstitut treuhänderisch verwaltet werden sowie Firma und Sitz dieses Kreditinstituts;
    • ob bei einer Kommanditgesellschaft die Kapitalanteile von Kommanditisten als Treuhänder für die Anleger gehalten werden, sowie Name, Vorname oder Firma und Anschrift oder Sitz dieser Treuhänder;
    • wie hoch der Anteil der Fremdfinanzierung an der gesamten Finanzierung ist, ob die Kredite fest zugesagt sind und von wem;
    • ob ein Kontrollorgan für die Geschäftsführung bestellt ist und welche Befugnisse es hat;
    • ob die Haftung des Erwerbers auf die Einlage beschränkt ist;
    • ob weitere Zahlungsverpflichtungen für den Erwerber bestehen oder entstehen können;
    • Firma und Sitz des Unternehmens, das die angebotene Vermögensanlage verwaltet, oder der Gesellschaft, deren Anteile angeboten werden.


    • Geschäftsbereich GmbH-Anteile, KG-Anteile, verbriefte Forderungen (Schuldverschreibungen)

    Bei Beratung oder Vermittlung von Verträgen über den Erwerb von öffentlich angebotenen Anteilen an einer Kapitalgesellschaft (nur noch GmbH) oder verbrieften Forderungen gegen eine Kapitalgesellschaft oder Kommanditgesellschaft sind aufzuzeichnen:
    • Firma, Sitz und Zeitpunkt der Gründung der Gesellschaft;
    • ob und an welchen Börsen die Anteile oder Forderungen gehandelt werden;
    • ob ein Emissionsprospekt und ein Börsenprospekt vorliegen;
    • nach welchem Recht sich die Beziehungen zwischen dem Erwerber und der Gesellschaft richten;
    • sämtliche mit dem Erwerb verbundenen Kosten; bei verbrieften Forderungen außerdem Angaben über Zinssatz, Ausgabekurs, Tilgungs- und Rückzahlungsbedingungen und Sicherheiten.
    Der zuletzt genannte Geschäftsbereich spielt in der Praxis kaum eine Rolle. Ein großer Teil der aufzeichnungspflichtigen Tatbestände sind gleichzeitig Grundlage für die Erfüllung von Informationspflichten. Für eine ordnungsgemäße Geschäftsabwicklung sind im Übrigen diese Aufzeichnungen beziehungsweise die Bereitstellung entsprechender Unterlagen ohnehin erforderlich.
    Unter einem Aufzinsungsdarlehen bezeichnet man ein Darlehen, bei dem die turnusmäßig fälligen Zinsraten samt Zinseszinsen während der Darlehenslaufzeit auf die Darlehenssumme aufgeschlagen werden.

    Sinnvoll sind Aufzinsungsdarlehen für Vor- und Zwischenfinanzierungen von Bauträgermaßnahmen, da sie die Liquidität nicht beeinträchtigen. Die Gewährung solcher Darlehen setzt eine einwandfreie Bonität des Bauträgers voraus.
    Aufzüge dienen der vertikalen Beförderung von Personen, Lasten und Gütern meist innerhalb von Gebäuden. Personenaufzüge müssen zur Sicherheit der beförderten Personen eine Fahrkorbtüre besitzen. Lastenaufzüge dienen zum Transport von Waren und Personen. Reine Güteraufzüge dienen ausschließlich der Beförderung von Waren.

    Daneben gibt es den "Paternosteraufzug", der ausschließlich der Personenförderung dient. Die miteinander verketteten Kabinen sind offen und werden während des Fahrens betreten. Sie befinden sich in einem ständigen Umlauf. Für die Steuerung der Personenaufzüge gibt es verschiedene Systeme (Handsteuerung, Einzelsteuerung, Sammelrufsteuerung, Zielauswahlsteuerung).

    Rechtliche Regelungen befinden sich in der Betriebssicherheitsverordnung (BetrSichV) von 2002 (geändert 2011) durch die die Aufzugsverordnung aufgehoben wurde. Aufzüge gehören nach dieser Verordnung zu den überprüfungsbedürftigen Anlagen. Die Inbetriebnahme setzt eine Überprüfung durch den TÜV voraus.

    Auch später muss in periodischen Abständen eine Überprüfung durchgeführt werden. Ein "Aufzugwärter" ist nicht mehr erforderlich. Allerdings muss der Betreiber sicherstellen, dass eine schnelle Befreiung eingeschlossener Personen möglich wird. Wer als Betreiber des Aufzugs (in der Regel der Hauseigentümer) die periodische Überprüfung nicht veranlasst, begeht eine Ordnungswidrigkeit, die mit Geldbuße bis zu 25.000 EURO geahndet wird. Bei Personenschäden ermittelt der Staatsanwalt.

    Weitere Vorschriften über Aufzüge, Fahrschächte, Triebwerksräume, Schalldämmung bei Einbau von Aufzügen finden sich in den Bauordnungen der Bundesländer. In der Regel müssen Aufzüge bei Gebäuden mit mehr als fünf Stockwerken in ausreichender Zahl und Größe eingebaut werden. Mindestens ein Aufzug muss rollstuhltauglich und zur Beförderung von Lasten geeignet sein.

    In Wohnungseigentumsanlagen zählt die Aufzugsanlage grundsätzlich zum Gemeinschaftseigentum. Dies gilt auch für den Fall, dass in einer aus mehreren Gebäuden bestehenden Wohnungseigentumsanlage (Mehrhausanlage) nur in einem der Gebäude ein Aufzug vorhanden ist.
    Die Aufzugskosten in einer Wohnungseigentumsanlage setzen sich zusammen aus den Kosten für den laufenden Betrieb (Betriebskosten) und den Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung der Aufzugsanlage.
    Nach der gesetzlichen Regelung gemäß § 16 Abs. 2 WEG sind diese Kosten auf alle Wohnungseigentümer nach Miteigentumsanteilen zu verteilen. Dies gilt auch für eine Mehrhausanlage, in der nur ein Gebäude über einen Aufzug verfügt. Von dieser gesetzlichen Regelung oder auch von einer in der Teilungserklärung / Gemeinschaftsordnung abweichend getroffenen Kostenverteilung kann jedoch durch Beschluss oder durch neue Vereinbarung abgewichen werden.

    Für die dauerhafte Änderung der Verteilung der Betriebskosten (einschließlich der Wartungskosten, allerdings ohne Reparaturkosten) genügt gemäß § 16 Abs. 3 WEG der einfache Mehrheitsbeschluss.
    Eine Änderung der Verteilung der Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung der Aufzugsanlage kann ebenfalls durch Beschluss erfolgen, gemäß § 16 Abs. 4 WEG allerdings nur im Einzelfall und auch dann nur mit einer Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer, die ihrerseits zusätzlich mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren. Es handelt sich insoweit um einen doppelt qualifizierten Mehrheitsbeschluss. Eine generelle und auf Dauer wirkende Änderung der Kostenverteilung für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen bedarf dagegen stets einer Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG, also der Zustimmung aller im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer.

    Bei Vorliegen sachlicher Gründe oder bei Unbilligkeit der bestehenden Aufzugskostenverteilung können in einer Mehrhausanlage sowohl die Betriebskosten als auch die Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung nur auf die Eigentümer verteilt werden, die in dem Haus beziehungsweise in den Häusern wohnen, die über einen Aufzug verfügen.
    Eine Wartung bzw. Überprüfung von Aufzügen ist in der Betriebssicherheitsverordnung vom 27.09.2002 vorgeschrieben. Gesetzliche Grundlage der Verordnung ist das „Gesetz über technische Arbeitsmittel und Verbraucherprodukte“. Zu den überwachungsbedürftigen Anlagen zählen nach § 2 dieses Gesetzes auch Aufzugsanlagen.

    Die Verantwortung für die Durchführung der Aufzugswartung liegt beim Aufzugsbetreiber. Dabei geht es für Aufzüge um eine Gefährdungsbeurteilung nach einer Prüfliste, die in DIN EN 81-80 beschrieben ist. Die Aufzugswartung kann vom Hersteller des Aufzugs oder der darauf spezialisierten Überwachungsstelle (ZÜS) durchgeführt werden. Es gilt ein Überprüfungsturnus von zwei Jahren. Gegenstand der Aufzugswartung sind u. a. der Maschinenraum, Getriebe und E-Motor, Kupplung, Lager Fremdbelüftung, mechanische Bremse, Tragseile, Schalttafel, aber auch das Kabinendach und der Raum unter der Kabine.

    Regelmäßige Wartung führt zur Einsparung von Instandsetzungskosten. Die Überprüfungskosten sind umlagefähige Betriebskosten. Allerdings sind Kostenanteile, die auf eine erforderliche Reparatur entfallen, nicht umlagefähig.
    Abkürzung für: Aufzugsverordnung
    Außer der Zwangsversteigerung gibt es die Form der freiwilligen Versteigerung einer Immobilie – auch Auktion genannt. In Niedersachsen hat diese Form der Vermittlung über einen Auktionator eine lange Tradition. Mit der Gründung eines ersten Auktionshauses in Berlin im Jahre 1985 durch den damaligen Berliner Wirtschaftssenator Hans Peter Plettner begann eine neue Entwicklung. Das Unternehmen existiert heute unter dem Namen Deutsche Grundstücksauktionen AG (DGA). 1992 erfolgte ebenfalls in Berlin die Gründung der Karhausen Immobilien Organisationen GmbH & Co (KIA). Weitere neuere Auktionshäuser für Immobilien sind die Deutsche Haus- und Grundauktionen AG in Stuttgart, Bremen und Düsseldorf, die die Auktionen der EXPO-Pavillions in Hannover übernahm. Zu nennen sind auch Waitz & Richter GmbH in Leipzig sowie Jones Lang LaSalle die mit Engels & Völkers sich um Grundstücksauktionen unter dem Dach des Auktionshauses Sotheby's bemühen.

    Die beiden Berliner Versteigerungshäuser zusammen versteigern im Jahresschnitt Objekte im Wert zwischen 45 und 100 Millionen Euro. Die Erfolgsquote bei Versteigerungen liegt relativ hoch. Es wird geschätzt, dass über 90% der eingelieferten Objekte auch im Versteigerungsverfahren umgesetzt werden. Allerdings liegt in vielen Fällen die Zuschlagsumme nicht oder nicht wesentlich über dem Mindestgebot. Andererseits können hier auch Objekte am Markt untergebracht werden, die bei Verkaufsbemühungen am normalen Markt kaum Chancen haben.

    Über den Versteigerungserfolg (Versteigerungserlös im Vergleich zum Mindestgebot) entscheidet auch die Vermarktungsstrategie. Für einen Versteigerungstermin werden oft bis zu 50.000 Objektkataloge versandt. Wichtig ist die Zielgruppenschärfe der Werbemaßnahmen.

    Der Versteigerer bedarf einer Erlaubnis nach § 34 b der Gewerbeordnung. Sie wird erteilt, wenn der Antragsteller geordnete Vermögensverhältnisse nachweisen kann, und die für das Versteigerergewerbe erforderlich Zuverlässigkeit besitzt. Außerdem muss der Grundstücksversteigerer die erforderlichen Kenntnisse über den Grundstücksverkehr nachweisen. Besonders sachkundige Versteigerer können öffentlich bestellt und vereidigt werden.

    Weder der Versteigerer noch seine Angestellten dürfen als Bieter auftreten.

    Nähere Regelungen über den Versteigerungsvorgang enthält die Versteigerer-Verordnung (VerstV). In ihr sind unter anderem geregelt: Form und Inhalt des Auftragsverhältnisses mit dem Auftraggeber (u. a. das von ihm zu entrichtende Entgelt), die Beträge, die der Auftraggeber für eine erforderliche Schätzung und Begutachtung zu zahlen hat, die bei Rücknahme des Versteigerungsauftrags zu zahlenden Beträge, sowie die Anzeigepflicht eines Versteigerungstermins bei der zuständigen Behörde. In der Regel muss die Anzeige zwei Wochen vor dem Versteigerungstermin stattfinden.

    Wird im Grundstücksversteigerungsverfahren der Zuschlag erteilt, erfolgt in der Regel die notarielle Beurkundung durch den anwesenden Notar. Denkbar ist im Übrigen auch, dass der Notar selbst eine Auktion leitet und den Zuschlag beurkundet.
    Unter Ausbildung versteht man die systematische Vermittlung von Kenntnissen, Fertigkeiten und Fähigkeiten, unterschieden wird zwischen akademischer und beruflicher Ausbildung.

    • Akademische Ausbildung:

    Die akademische Ausbildung findet an Universitäten/Hochschulen und Fachhochschulen statt. Außerdem gehören dazu die Berufsakademien, die einen akademischen Status ge­nie­ßen. Es handelt sich um den sogenannten tertiären Aus­bildungssektor, der Träger der akademischen Ausbildung ist.

    Im Bereich immobilienwirtschaftlicher Studienmöglichkeiten konzentriert sich die akademische Ausbildung vor allem auf Fachhochschulen und Berufsakademien. Es gibt derzeit elf Fachhochschulen und fünf Berufsakademien in Deutschland, die im Rahmen einer wirtschaftswissenschaftlichen Fakultät Studiengänge oder Studienschwerpunkte mit im­mo­bi­lien­wirt­schaft­li­chem Inhalt anbieten.

    Während beim in der Regel acht-semestrigen Studium an Fachhochschulen meist zwei praktische Studiensemester vorgesehen sind, in denen die Studenten in Betrieben ihres späteren Berufsfeldes arbeiten und diese Tätigkeit wissenschaftlich begleiten (Themen der Diplomarbeit ergeben sich aus diesem Tätigkeitsspektrum), entspricht das Studium an Berufsakademien einem dualen System. Die Hälfte der Studienzeit verbringen die Studierenden an der Akademie und die andere Hälfte in Partnerbetrieben oder Verwaltungen des öffentlich-rechtlichen Bereichs. So verbinden sich Theorie und Praxis.

    Im Universitätsbereich gibt es vier immobilienwirtschaftliche Stiftungslehrstühle, nämlich an der Universität Leipzig, an der European Business School Reichartshausen und zwei an der Universität Regensburg (Immobilienmanagement und Immobilienökonomie). Dort werden noch drei weitere Stiftungslehrstühle eingerichtet, nämlich für Immobilienfinanzierung, Immobilienentwicklung und Immobilienrecht.

    Die akademische Ausbildung befindet sich derzeit im Umbruch. Viele Fachhochschulen haben sich im Zuge des Bologna-Prozesses zu einer Umstellung von Diplomabschlüssen auf Bachelor- und Masterabschlüsse entschlossen. Der Bachelorabschluss kann nach einem relativ kurzen Studium erreicht werden. Der Masterabschluss entspricht dem akademischen Diplom.

    Der mit der Unterzeichnung einer entsprechenden Urkunde durch 29 europäische Bildungsminister eingeleitete Bologna-Prozess soll der Vereinheitlichung und damit der größeren Transparenz der europäischen akademischen Abschlüsse dienen. Die Erklärung entfaltet jedoch keine Bindungswirkung, so dass nach wie vor Universitäten und Fachhochschulen am Diplom-Abschluss festhalten. Umgesetzt wurde dieser Prozess durch das Hochschulrahmengesetz, das es den Hochschulen ermöglicht – sie aber nicht dazu verpflichtet – Bachelor- und Masterstudiengänge zu entwickeln bzw. auszuprobieren.

    • Berufliche Ausbildung:

    Die Berufsausbildung in der Immobilienwirtschaft erfolgte früher nach dem Ausbildungsberufsbild des Kaufmanns/der Kauffrau in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, das im Zuge der Neuregelung von 2006 in Immobilienkaufmann/Immobilienkauffrau umbenannt wurde. Diese neue, auf dem Berufsbildungsgesetz basierende Verordnung über die Berufsausbildung zum Immobilienkaufmann/zur Immobilienkauffrau, die am 01.08.2006 in Kraft trat, sieht im dritten Ausbildungsjahr fünf Wahlpflichtqualifikationen vor, nämlich Steuerung und Kontrolle im Unternehmen, Gebäudemanagement, Maklergeschäfte, Bauprojektmanagement und Wohnungseigentumsverwaltung. Der Auszubildende muss im sich im dritten Ausbildungsjahr für zwei dieser Wahlqualifikationseinheiten entscheiden. Damit wird Abschied genommen von dem bisherigen Monoberuf des Kaufmanns/der Kauffrau in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft.

    Die betriebliche Ausbildung wird im Rahmen des dualen Systems durch die Ausbildung an der Berufsschule nach den Vorgaben des Rahmenlehrplanes für Immobilienkaufleute ergänzt. Eine Veröffentlichung von angebotenen Ausbildungsstellen im Internet kann bei der Bundesagentur für Arbeit erfolgen.

    • Berufliche Fortbildung:

    Unter Weiterbildung versteht man eine Anpassungs- oder Aufstiegsfortbildung von Personen, die bereits in Berufsleben stehen und ihren Berufsbildungsstand entweder dem aktuellen Wissensstand anpassen wollen oder einen Aufstieg in ihrem Unternehmen anstreben. Die Aufstiegsfortbildung zum geprüften Immobilienfachwirt (IHK)/zur geprüften Immobilienfachwirtin (IHK) ist ebenfalls in einer Verordnung auf der Grundlage des Berufsbildungsgesetzes geregelt. Die frühere Bezeichnung dieses Abschlusses lautete "Fachwirt / Fachwirtin der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft. Im Gegensatz zur beruflichen Erstausbildung ist die berufliche Fortbildung eine berufsbegleitende Erwachsenenbildung. Die Regelungen hierzu finden sich in der Verordnung über die Prüfung zum anerkannten Abschluss Geprüfter Immobilienfachwirt /Geprüfte Immobilienfachwirtin vom 25.01.2008.

    Im Jahr 2012 boten 46 Institutionen einschließlich einiger Weiterbildungszentren der Industrie- und Handelskammern Lehrgänge an, die zum Abschluss "Geprüfter Immobilienfachwirt/Immobilienfachwirtin IHK" führen.

    Beim anderen Abschluss handelt es sich um den funktionsorientierten Fachkaufmann für die Verwaltung von Wohnungseigentum. Rechtsgrundlage hierfür sind Kammerregelungen aufgrund einer Ermächtigung nach § 42 Abs. 2 Berufsbildungsgesetz. Allerdings ist das Interesse an dieser Fortbildungsmaßnahme relativ gering. Es gibt zurzeit zwei Bildungsträger in Deutschland, die entsprechende Lehrgänge anbieten.

    Einen Überblick über die Anbieter von Lehrgängen der beruflichen Fortbildung erhält man bei der Bundesagentur für Arbeit im Internet.

    • Institutionalisierte Berufsbildung:

    Neben den auf dem Berufsbildungsgesetz beruhenden staatlichen beruflichen Aus- und Fortbildungsabschlüssen gibt es weitere von privaten Berufsbildungsträgern angebotene immobilienwirtschaftliche Lehrgänge. Sie führen zu institutsinternen Studienabschlüssen. In der Regel werden von diesen Institutionen auch Lehrgänge angeboten, die zu einem nach dem Fachwirtabschluss auf der Grundlage des Berufsbildungsgesetzes beruhen.
    Die institutsinternen Abschlüsse bauen überwiegend auf dem Fachwirtabschluss oder auf einer vergleichbaren Vorausqualifikation auf. Zu den Bildungsträgern, die immobilienwirtschaftliche Kontaktstudiengänge oder Aufbaustudiengänge anbieten, gehören folgende Akademien:
    • Deutsche Immobilien Akademie an der Universität Freiburg GmbH
    • IRE/BS-Immobilienakademie GmbH auf Schloss Reichartshausen in Oestrich-Winkel
    • Akademie der Immobilienwirtschaft (ADI) in Stuttgart
    • Europäisches Bildungszentrum der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Bochum
    • Südwestdeutsche Fachakademie der Immobilienwirtschaft in Wiesbaden,
    • Technische Akademie Südwest e.V. TAS in Kaiserslautern
    Ein Überblick über weitere Bildungsträger mit einem immobilienwirtschaftlichen Seminarangebot wird hier angehängt.

    Akademie der Immobilienwirtschaft (ADI)

    AFM Akademie für Facility Management

    AWB Akademie für Wirtschaft und Bildung

    Akademie der Immobilienwirtschaft (ADI) GmbH

    AWI - Akademie der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Baden-Württemberg GmbH

    BBA - Berlin-Brandenburgische Akademie der Immobilienwirtschaft e.V.

    Berliner Fachseminare Bernd Heuer Dialog Düsseldorf GmbH

    Berufsakademie Sachsen

    Berufsakademie Sachsen, Staatliche Studienakademie Leipzig

    Bildungs-Service GmbH

    Bundesverband Deutscher Sachverständiger und Fachgutachter e.V. (BDSF)

    Deutsche Angestellten-Akademie (DAA)

    DIA - Deutsche Immobilien-Akademie – an der Universität Freiburg

    Duale Hochschule Baden-Württemberg Mannheim

    ebs IMMOBILIENAKADEMIE GmbH EUROFORUM Deutschland GmbH

    Europäische Immobilien Akademie

    Europäisches Institut für postgraduale Bildung an der TU Dresden e.V. EIPOS

    Europäische Managementakademie - Gesellschaft zur Fort­bildung von Fach- und Führungskräften

    ewm Wirtschaftssemninare MD GmbH

    FWI Führungsakademie der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft e.V.GBS - Berufliche Fortbildungszentren der Bayerischen Wirtschaft (bfz) gemeinnützige GmbH

    gtw Weiterbildung für die Immobilienwirtschaft GmbH

    Handelskammer Hamburg

    Haufe Akademie

    Haus der Technik e.V. - HDT

    HBC. Hochschule Biberach

    HelfRecht Unternehmerische Planungsmethoden AG

    Hochschule Anhalt (FH) - Hochschulstandort Bernburg, Fachbereich Wirtschaft

    Hochschule Ostwestfalen-Lippe

    IBS Lippstadt International Business School

    IHK Giessen-Friedberg - Geschäftsstelle Friedberg

    IHK Hanau-Gelnhausen-Schlüchtern

    IHK Rhein-Neckar - Fort- und Weiterbildung

    IHK Südthüringen - Weiterbildungszentrum

    IHK Südwestsachsen - Chemnitz-Plauen-Zwickau

    IHK-Weiterbildungsakademie GmbH

    IHK-Zentrum für Weiterbildung GmbH

    IMI Immobilien Institut UG

    immopromot Bernd Eger OHG

    Institut der Bauwirtschaft

    Institut für Baubiologie und Ökologie, unabhängige private GmbH

    Institut für City- und Regionalmanagement Ingolstadt e.V.

    Institut für deutsches und internationales Baurecht e.V. - an der Humbold-Universität zu Berlin

    Internationales Institut für Facility Management

    IVD Institut - Gesellschaft für Immobilienmarktforschung und Berufsbildung mbH

    JADE Hochschule

    Josef-Humar-Institut e.V. - Institut für Wohnungseigentum und Wohnungsrecht

    Klaus Nielen Institut für Immobilienwirtschaft GmbH

    Management Forum Starnberg GmbH

    Management GmbH

    ML Fachinstitut für die Immobilienwirtschaft

    Oldenburgische Industrie- und Handelskammer

    PROTEKTOR - Fachschule für Dienstleistungen

    Sächsische Verwaltungs- und Wirtschaftsakademie - VWA

    Südwestdeutsche Fachakademie der Immobilienwirtschaft e.V.

    Tasche & Partner Sachverständigen-NetzwerkUniversität Leipzig - Wirtschaftswissenschaftliche Fakultät - Stiftungslehrstuhl Grundstücks- und Wohnungs­wirtschaft

    Technische Hochschule Ingolstadt

    VDM Verband Deutscher Makler, Landesverband Bayern

    VDM Verband Deutscher Makler Landesverband Nordrhein-Westfahlen

    Verkaufstraining f. d. Immobilienwirtschaft

    WAK Wirtschaftsakademie Schleswig-Holstein

    WEKA MEDIA GmbH & Co. KG

    WF-Akademie

    Wirtschaftsakademie Küster GmbH

    WIS Steintechnisches Institut Mayen-Koblenz im IHK-Bildungszentrum Koblenz e.V.

    Württembergische Verwaltungs- und Wirtschafts-Akademie e.V.

    Haus, das in verschiedenen Ausbaustufen angeboten wird, wobei der Restausbau durch den Bauherrn erfolgt. Insbesondere die Eigenleistungen und damit die Restkosten werden häufig falsch eingeschätzt. Ebenfalls gestaltet sich die Bewertung der Immobilie und damit auch die Beleihung in der Regel nicht einfach.
    Unter Ausbietungsgarantie versteht man ein notariell beurkundetes Versprechen eines Bieters gegenüber dem betreibenden Gläubiger, im Versteigerungstermin ein Gebot in bestimmter Mindesthöhe abzugeben. Die Verpflichtung ist einseitig und daher nicht empfehlenswert. Zumindest sollten die Kosten der Ausbietungsgarantie vom begünstigten Gläubiger getragen werden. Makler können Ausbietungsgarantien vermitteln.
    Die Ausfallbürgschaft ist der gesetzliche Normalfall einer Bürgschaft. Beispiel: Ein Mieter zahlt die Miete nicht. Eine dritte Person hat für die mietvertraglichen finanziellen Verpflichtungen des Mieters gebürgt. Bei der Ausfallbürgschaft muss der Vermieter erst alle Mittel ausschöpfen, um die Miete vom Mieter einzutreiben. Erst wenn selbst die Zwangsvollstreckung nicht zur Zahlung geführt hat, kann der ausstehende Betrag vom Bürgen eingefordert werden. Das Gegenteil der Ausfallbürgschaft ist die selbstschuldnerische Bürgschaft. Diese wird in der Praxis häufiger vereinbart, da sie größere Sicherheit für den Gläubiger bietet.
    Das Kreditausfallrisiko bezeichnet die Wahrscheinlichkeit, mit der Kredite vom Kreditnehmer nicht mehr bedient werden können und damit zu entsprechenden Wertberichtigungen bei den betroffenen Kreditinstituten führen. Diese Risiken werden im Bankenbereich – zum Zweck der Unterscheidung von anderen Risiken – als "Adressausfallrisiken" bezeichnet.

    Kreditinstitute unterliegen einem Ratingsystem, mit dessen Hilfe die Risiken jedes einzelnen Kreditinstituts quantifiziert werden können. Die daraus ablesbare Risikoeinstufung erzwingt eine ihr entsprechende Eigenmittelausstattung. Je höher das Risikoniveau, desto höher die geforderte Eigenmittelausstattung und folglich desto geringer das zulässige Kreditgeschäftsvolumen.

    Rechtsgrundlagen für die Umsetzung dieser auf "Basel II" beruhenden Regelungen sind das Kreditwesengesetz und die Solvabilitätsverordnung. Die neuen Regelungen zwingen Kreditinstitute dazu, ihre potenziellen Geschäftspartner, die sie mit Krediten versorgen sollen, sehr genau zu durchleuchten. Dabei spielen nicht nur Einkommens- und Vermögensverhältnisse eine Rolle, sondern auch die persönliche Vertrauenswürdigkeit der Kreditnehmer.
    Die Ausführungsplanung ist die 5. Leistungsphase nach HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure). Aufwand und Honorar wird prozentual am Gesamthonorar der Architekten und Ingenieure bemessen. In dieser Planungsphase werden die aussagekräftigen und detaillierten Zeichnungen und Objektbeschreibungen für die beteiligten Fachleute und Baufirmen erstellt.

    Sämtlichen relevanten Aspekte müssen beachtet werden: Gestaltung, Städtebau, Funktion, Technik, Bauphysik, Wirtschaftlichkeit, energetische und ökologische Wirtschaftlichkeit. Die Ausführungsplanung ist auch die Grundlage für die Ausschreibung und für die Tätigkeit auf der Baustelle.
    Auf Grundlage der Ausführungszeichnungen wird auf der Baustelle gearbeitet. Ausgehend von den Bauantragszeichnungen werden Grundrisse, Ansichten und Schnitte im Maßstab 1:50 dargestellt.

    Die notwendigen Details werden zeichnerisch bis zu einem Maßstab von 1:1 verdeutlicht. Die Berechnung der Baustatik werden hier zeichnerisch umgesetzt und die Positionen benannt. Die Erkenntnisse weiterer Ingenieure und Fachleute (z.B. Licht-, Belüftungs-, Aufzugstechnik) werden dargestellt. Materialien werden festgelegt.
    Die Kosten der in förmlich festgesetzten Sanierungsgebieten von der Gemeinde durchgeführten Maßnahmen sind von den Eigentümern durch Ausgleichszahlungen zu finanzieren. Dies erfolgt durch die Abschöpfung sanierungsbedingter Wertsteigerungen des Bodens im Sanierungsgebiet. Zur Berechnung dieses Ausgleichsbetrages muss ein sanierungsunbeeinflusster Anfangswert des Bodens und – nach Abschluss der Sanierungsmaßnahme – der Endwert ermittelt werden. Die Ermittlung dieser Werte verursachte nicht selten Rechtstreitigkeiten und war zudem mit einem hohen Aufwand verbunden.

    Mit Inkrafttreten des "Gesetzes zur Erleichterung von Planungsvorhaben für die Innenentwicklung der Städte" am 1.1.2007 erhielt die Gemeinde eine alternative Methode zur Ermittlung der Ausgleichszahlungen. Sie kann danach durch Satzung einen bestimmten Prozentsatz des Aufwandes für die Erweiterung und Verbesserung der im Sanierungsgebiet liegenden Erschließungsanlagen (ausschließlich Verkehrsanlagen) verlangen. Was darunter fällt ergibt sich aus § 127 Abs. 2 Nr. 1-3 BauGB. Danach zählen dazu unter anderem die zum Anbau bestimmten Straßen, Wege und Plätze, Fußwege, Wohnwege und Sammelstraßen, die selbst nicht zum Anbau bestimmt sind, sowie Parkflächen und Grünanlagen

    Der Ausgleichsbetrag darf 50% dieses Aufwandes nicht übersteigen. Voraussetzung für den Erlass einer solchen Satzung sind "Anhaltspunkte" dafür, dass die sanierungsbedingte Erhöhung der Bodenwerte der Grundstücke im Sanierungsgebiet nicht wesentlich über der Hälfte des Erschließungsaufwands liegt. Dafür reicht nach der Begründung dieser Vorschrift eine überschlägige Prüfung aus. Eine ins Einzelne gehende Wertermittlung wird dadurch vermieden.

    Die neuen Vorschriften über den Ausgleichsbetrag gelten im Übrigen auch für städtebauliche Entwicklungsgebiete.
    Makler und teilweise auch Bauträger beschäftigen im Außendienst häufig Handelsvertreter – auch freie Mitarbeiter genannt. Handelsvertreter unterhalten Rechtsbeziehungen zum Kunden des Maklergeschäfts. Hier gelten die maklerrechtlichen Vorschriften des BGB (§§ 652 – 654). Zwischen dem Makler bzw. Bauträger und dem Handelsvertreter gelten dagegen die Vorschriften über den Handelsvertretervertrag im HGB. Dort ist in § 90a die Möglichkeit der Vereinbarung eines Wettbewerbsverbotes des Handelsvertreters nach Beendigung des Handelsvertretervertrages geregelt.

    Das Wettbewerbsverbot selbst darf nicht länger als zwei Jahre dauern. Es muss sich auf den vereinbarten Tätigkeitsbereich des Handelsvertreters (Objektart/räumlicher Geltungsbereich) beschränken. Wird ein solches Wettbewerbsverbot vereinbart, dann entsteht zugunsten des Handelsvertreters nach § 90a HBG auch ein Ausgleichsanspruch. Der Ausgleichsanspruch besteht in einer Provisionsbeteiligung, wenn nach Ablauf des Handelsvertretervertrages Geschäfte mit dem von ihm akquirierten Kunden zustande kommen. Es handelt sich dabei vor allem um Folgeprovisionen aus weiteren Geschäftsabschlüssen. Der Ausgleichsanspruch entsteht nur bei Beendigung des Vertragsverhältnisses. Die Gründe für die Beendigung sind grundsätzlich irrelevant. Der Ausgleichsanspruch entsteht daher auch bei einvernehmlicher Aufhebung des Vertrages oder bei Tod des Handelsvertreters. Im letzteren Fall steht den Erben der Ausgleich zu.

    Da es die Besonderheit des Immobilienmaklergeschäftes mit sich bringt, dass die vermittelten Geschäfte regelmäßig keine Folgegeschäfte nach sich ziehen, gibt es auch Auffassungen, wonach dem Handelsvertreter des Maklers grundsätzlich kein Ausgleichsanspruch zustehe. Auch wenn eine solche Auffassung fraglich ist, wäre zu raten, dass anstelle einer Wettbewerbsverbotsabsprache ein so genanntes Gemeinschaftsgeschäft vereinbart wird, das sich auf alle Kunden bezieht, die der Handelsvertreter während seiner Tätigkeit für den Makler akquiriert hat.
    Die im Zusammenhang mit der Aufstellung, Änderung, Ergänzung oder Aufhebung von Bauleitplänen zu erwartende mögliche Versiegelung des Bodens erfordert einen Ausgleich durch Bereitstellung von sogenannten Ausgleichsflächen etwa in Gestalt von Grünflächen (Streuwiesen), Biotopen, extensiv genutzten Wiesen, die einer intensiven landwirtschaftlichen Nutzung entzogen sind. Diese sind in den Flächennutzungsplänen darzustellen und in den Bebauungsplänen festzusetzen. Die Ausgleichsflächen müssen nicht im räumlichen Zusammenhang mit dem Baugebiet stehen (sogenannte externe Kompensation). Andererseits kann der Ausgleich auch in einer Dachbegrünung des Gebäudes bestehen, mit dem der Boden versiegelt wird. Grundlage bildet die Eingriffsregelung des Bundesnaturschutzgesetzes und §§ 1 Abs. 7, sowie 1a Abs. 3 BauGB.

    Die Kosten für die Bereitstellung der Ausgleichsflächen sind nach bestimmten Umlegungsmaßstäben, die sich am Versiegelungsgrad des Bodens durch die Bebauung orientieren (überbaubare Grundstücksflächen, zulässige Grundfläche, zu erwartende Versiegelungsfläche, Schwere des Eingriffs), auf die Eigentümer der Flächen des neuen Baugebietes abzuwälzen. Im Gegensatz zum Erschließungsaufwand werden die Gesamtkosten der Ausgleichsmaßnahmen umgelegt.

    Beschaffung und Bereitstellung von Ausgleichsflächen können auch durch städtebaulichen Vertrag auf Unternehmen übertragen werden.
    Im Umlegungsverfahren erhalten die beteiligten Bodeneigentümer für die von ihnen "eingeworfenen" Bodenflächen nach erfolgter Umlegung Flächen nach Abzug eines Flächenanteils für Erschließungsflächen zurück. Da die Flächenzuteilung wert- oder flächenmäßig nicht immer proportional gleich erfolgen kann und darüber hinaus Lagewertunterschiede, bauliche Anlagen in der Einwurfsmasse und dergleichen berücksichtigt werden müssen, entstehen Ausgleichsansprüche der Eigentümer gegenüber der Gemeinde. Die Ausgleichsleistungen erfolgen in Geld.

    Werden Eigentümer (oder Erbbauberechtigte) durch das Umlegungsverfahren gegenüber anderen Eigentümern begünstigt, haben sie ihrerseits Ausgleichsleistungen an die Gemeinde zu erbringen.
    Ausgleichsmaßnahmen dienen der Kompensation von Eingriffen in die Natur, die durch die Bebauung von Grundstücken entstehen. Durch solche Eingriffe werden Bodenflächen versiegelt, so dass Regenwasser nicht in den Boden eindringen kann. Zu den Ausgleichsmaßnahmen zählen die Entsiegelung von bisher versiegelten Flächen (direkter Ausgleich), die Zurverfügungstellung von Ausgleichsflächen (indirekter Ausgleich) und Ausgleichszahlungen für den Fall, dass andere Ausgleichmaßnahmen nicht möglich sind Sie können innerhalb des Bebauungsplangebietes erfolgen ("interne Kompensation") oder außerhalb ("externe Kompensation").

    Bei "Bebauungsplänen der Innenentwicklung" im Sinne von § 13a BauGB müssen Ausgleichsmaßnahmen nicht durchgeführt werden.
    Ausgleichszahlung ist die neue Bezeichnung der "Fehlbelegungsabgabe". Die Ausgleichszahlung wird von den Mietern einer Sozialwohnung erhoben, wenn deren Einkommensverhältnisse sich soweit verbessert haben, dass sie eigentlich keinen Anspruch auf eine Sozialwohnung mehr hätten. Bundesrechtlich ist in § 34 WoFG (Wohnraumförderungsgesetz) geregelt, dass die Länder eine Ausgleichszahlung festlegen können. Die jeweiligen Landesgesetze sind damit in jedem Bundesland unterschiedlich. Grundsätzlich entfällt die "Wohnberechtigung", wenn das tatsächliche Einkommen des gesamten Haushalts 20 Prozent über der jeweiligen Einkommensgrenze liegt. Manche Bundesländer setzen geringere Prozentsätze an. Die Ausgleichszahlung wurde in verschiedenen Bundesländern mittlerweile abgeschafft.
    Auskunfteien sind Unternehmen, die über Personen, Firmen, Verbände und Vereinigungen Informationen sammeln und diese interessierten Nachfragern als Auskünfte gegen Vergütung zur Verfügung stellen. Teilweise übernehmen Auskunfteien auch noch Inkassodienste. Die bekanntesten sind: Schimmelpfeng Inkasso GmbH, Bürgel, Creditreform, Schufa, KSV-Kreditschutz-Vereinigung GmbH. Letztere teilt sich die Arbeit mit der Schufa. Die Schufa bearbeitet Aufträge über Privatpersonen, die KSV Aufträge über Firmen. Für den Versicherungsbereich ist als Auskunftsstelle der "Versicherungsaußendienst e.V." zuständig. Wer als Kaufmann ein größeres Geschäft mit einem neuen Kunden abschließen will, möchte unter Umständen dessen Zahlungsfähigkeit prüfen. Wer Kredite vergeben will, muss wissen, wen er als Kunden vor sich hat. Hier bringen Auskünfte mehr Sicherheit. Wer als Kunde keine Kredite bekommt, wer plötzlich aufgefordert wird, seine Außenstände umgehend auszugleichen, sollte prüfen, was die Auskunfteien gespeichert haben. Kaufleute sollten regelmäßig Eintragungen über sich bei den Auskunfteien auf ihre Richtigkeit hin überprüfen.
    Beim Abschluss des Mietvertrages haben beide Vertragspartner gegenüber dem jeweils anderen die Pflicht, bestimmte Auskünfte zu erteilen - allerdings nicht unbegrenzt.

    Eine Aufklärungspflicht ist immer gegeben, wenn ein bestimmter Umstand für die Entscheidung des Vertragspartners wesentlich erscheint, oder dieser ausdrücklich danach gefragt hat. Eine Verletzung der Aufklärungspflichten kann zur Rückgängigmachung des Vertrages führen. Beim Mietvertrag bezieht sich die Aufklärungspflicht des Vermieters ohne ausdrückliche Nachfrage des künftigen Mieters auf alle Umstände, die die Nutzung der Mietsache beeinträchtigen können. Z.B.:
    • Höhe der Nebenkosten / Betriebskosten
    • geplantes Geltendmachen von Eigenbedarf
    • harmonisches Zusammenleben der Hausgemeinschaft
    • geplanter Verkauf des Mietobjekts
    • laute Nachbarn
    • Bestehen einer Baugenehmigung für das Mietobjekt
    • Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung
    Auf Fragen zu Nachteilen des Mietobjekts aufgrund seiner Lage muss der Vermieter jedoch nur auf konkrete Nachfrage antworten und auch nur dann, wenn durch diese Gegebenheiten erhebliche Belästigungen entstehen können. Z.B.:
    • Prostitution in der Umgebung
    • schlechte Anbindung an öffentlichen Nahverkehr
    Fragen hinsichtlich persönlicher Verhältnisse der anderen Mieter muss bzw. darf der Vermieter nicht beantworten. Z.B.:
    • Religionszugehörigkeit
    • Beruf
    Als Ausländer werden alle Personen bezeichnet, die keine deutsche Staatsangehörigkeit besitzen. Statistisch nicht erfasst werden dabei Mitglieder der Stationierungsstreitkräfte sowie Personen in ausländischen diplomatischen und konsularischen Vertretungen.

    Die Ausländerquote liegt in Deutschland bei 8,8 Prozent.In den EU-Ländern beträgt sie 6,4 Prozent. Etwa ein Drittel der Ausländer wohnen schon seit 20 und mehr Jahren in Deutschland. Der Ausländeranteil in den westdeutschen Großstädten liegt bei 15,3 Prozent und in den ostdeutschen Großstädten bei 1,5 Prozent. Ausländer sind nicht zu verwechseln mit Menschen mit Migrationshintergrund. Bei diesen handelt es sich um Personen, die seit 1950 nach Deutschland eingewandert sind. Das entspricht 18,4 Prozent der Bevölkerung. Personen mit Migrationshintergrund sind im Durchschnitt deutlich jünger als jene ohne Migrationshintergrund (33,8 gegenüber 44,6 Jahre).
    Auslandsimmobilien werden immer beliebter. Viele Deutsche investieren in Ferienwohnungen oder Altersruhesitze im Ausland. Auch dauerhafte Auswanderer gibt es – meist mit dem Ziel, in einem anderen Land eine bessere Arbeitsmarktlage vorzufinden. Nicht zuletzt dienen Auslandsimmobilien auch als Investition.

    Beim Kauf von Auslandsimmobilien sind die gesetzlichen Vorschriften des Staates zu beachten, in dem die Immobilie gelegen ist. Diese können erheblich von den deutschen Regelungen abweichen. Einige wichtige Fragen dabei sind:
    • Existiert ein Grundbuch und welchen Aussagewert hat es?
    • Sind alle Grundstücksbelastungen im Grundbuch eingetragen?
    • Ist im jeweiligen Land ein notarieller Kaufvertrag erforderlich?
    • Ist die Mitwirkung eines Rechtsanwaltes oder Notars erforderlich?
    • Welche in Deutschland unüblichen Steuern und Abgaben sind beim Erwerb und laufend zu bezahlen (z.B.: "Stempelsteuer" beim Erwerb, Feuerwehrabgabe in Waldbrandgebieten, Steuer auf Veräußerungsgewinn bei Verkauf, Besteuerung fiktiver Vermietungseinkünfte bei Wohnungen usw.)?
    • Gibt es eine Erbschaftssteuer? Existiert ein Doppelbesteuerungsabkommen explizit bezüglich der Erbschaftssteuer mit Deutschland?
    • Wer haftet bei Baumängeln?
    Wie bei Immobilienkäufen im Allgemeinen sollte auch bei Auslandsimmobilien eine gründliche persönliche Besichtigung des Kaufobjekts stattfinden. Wichtig ist nicht nur das Objekt selbst, sondern auch seine Lage, die absehbare künftige Entwicklung des jeweiligen Gebietes und nicht zuletzt die Erreichbarkeit. Gerade an touristisch interessanten Zielen sind Erreichbarkeit und Infrastruktur (Restaurants, Hotelbetrieb, öffentliche Verkehrsmittel, Fährschiffbetrieb, medizinische Versorgung) oft saisonabhängig.

    Hinsichtlich der Erbschaftssteuer müssen Käufer von Auslandsimmobilien beachten, dass sie auch nach einem Wohnsitzwechsel ins Ausland noch fünf Jahre lang in Deutschland erbschaftssteuerpflichtig bleiben (§ 2 Abs. 1 Satz 1 ErbStG). Doppelbesteuerungsabkommen hinsichtlich der Erbschaftssteuer existieren derzeit nur mit den USA, der Schweiz, Schweden und Dänemark. In allen anderen Staaten ist eine Doppelbesteuerung möglich. Es sollte immer der aktuelle Stand der Rechtslage in Erfahrung gebracht werden. Einige Länder (z.B. Spanien, USA) haben eine deutlich höhere Erbschaftssteuer als Deutschland, die ausländische Erbschaftssteuer kann teilweise in Deutschland angerechnet werden. Einige Staaten haben zwar die Erbschaftssteuer abgeschafft (z.B. Portugal, Schweden, Australien), einige besteuern nun aber den Erbfall über eine Grunderwerbssteuer (Österreich).

    Informationen über den Erwerb von Auslandsimmobilien bekommt man u.a. bei der Vereinigten Schutzgemeinschaft für Auslandsimmobilien e.V. (www.schutzgemeinschaft-auslandsimmobilien.de) und der Deutschen Schutzvereinigung Auslandsimmobilien e.V. (www.dsa-ev.de).
    Als Auslandsinvestments werden Kapitalanlagen außerhalb Deutschlands bezeichnet. Im Immobilienbereich erwerben Immobilienfonds vor allem ausländische Büro- und Einzelhandelsobjekte, sowie Hotels, wobei sich diese Investitionen auf Objekte in City-Lagen europäischer Großstädte konzentrieren.

    Großbritannien, die Niederlande, Frankreich, und die USA zählen derzeit zu den interessantesten Märkten. Der Vertrieb ausländischer Investmentanteile ist seit 1.1.2004 im Investmentgesetz (früher im Auslandinvestmentgesetz) geregelt. Es enthält insbesondere auch Vorschriften über den Verkaufsprospekt und Antragsvordruck.
    Abkürzung für: Auslandsinvestmentgesetz
    Im Bauplanungsrecht sind Ausnahmen in den Rechtsvorschriften geregelt. So können Festsetzungen in Bebauungsplänen Ausnahmeregelungen enthalten, die ein Bauherr für sich in Anspruch nehmen kann. Außerdem finden sich in der Baunutzungsverordnung bei Beschreibung der Baugebietsarten viele Ausnahmetatbestände, die der Gemeinde eine größere Planungsfreiheit einräumen.

    Von Befreiungen im Sinne des Bauplanungsrechts (§ 31 BauGB) dagegen spricht man, wenn zugelassen wird, dass der Bauherr von Festsetzungen des Bebauungsplanes abweichen darf. Die Befreiung ist möglich, wenn mit der beabsichtigten Abweichung die Grundzüge des Bebauungsplanes unberührt bleiben und entweder Gründe des Gemeinwohls dies erfordern oder die Abweichung städtebaulich vertretbar ist. Befreiungen sind ferner dann möglich, wenn die Durchführung des Bebauungsplanes zu einer nicht beabsichtigten Härte führen würde. Stets muss dabei abgewogen werden, ob die Abweichung auch mit den öffentlichen Belangen (Interessen) vereinbar ist.

    Auch in den Landesbauordnungen finden sich Möglichkeiten, von der Einhaltung zwingender Vorschriften insbesondere im Genehmigungsverfahren befreit zu werden ("Dispens"). Bei Befreiungen im Rahmen des öffentlichen Baurechts muss nicht selten auch auf nachbarrechtliche Belange Rücksicht genommen werden.
    Der Begriff Ausnützungsziffer stammt aus der Schweiz. Er entspricht dem "Maß der baulichen Nutzung" aus dem deutschen öffentlichen Baurecht, welches als Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl und Baumassenzahl angegeben und berechnet wird.
    Bei den deutschen Gewässern in Nord- und Ostsee unterscheidet man die 12 Seemeilen-Zone ("Küstenmeer") und die Ausschließliche Wirtschaftszone (AWZ). Das Küstenmeer gehört zum deutschen Hoheitsgebiet. Verwaltungsrechtlich liegt es im Zuständigkeitsbereich des jeweils an der entsprechenden Küste gelegenen Bundeslandes. Seewärts der 12 Seemeilen-Grenze bis höchstens 200 Seemeilen Entfernung zur Küste liegt die Ausschließliche Wirtschaftszone. Hinter dieser beginnt der Hochseebereich. In Nord- und Ostsee entsprechen sich die deutsche AWZ und der sogenannte deutsche Festlandsockel, der wiederum aus dem seewärts des Küstenmeeres gelegenen Meeresboden der Unterwassergebiete bis zu einer Entfernung von höchstens 200 Seemeilen zur Küste besteht. Die AWZ ist in der Ostsee aufgrund der entsprechenden Zonen der Nachbarländer erheblich kleiner als in der Nordsee. Für die Bewirtschaftung der AWZ (z. B. durch Schifffahrt, Fischerei oder Offshore-Windenergie-Nutzung) gibt es spezielle Rechtsgrundlagen, etwa die Verordnung über die Raumordnung in der deutschen Ausschließlichen Wirtschaftszone.
    Unter Ausschreibung versteht man die Aufforderung an Bauunternehmer und Handwerker zur Angebotsabgabe. Grundlage ist die detaillierte Darstellung der gewünschten Bauleistung mit Hilfe eines Leistungsverzeichnisses und einer Leistungsbeschreibung. Die Regeln für die Ausschreibung enthält die VOB Teil A. Sie haben Empfehlungscharakter, soweit nicht die öffentliche Hand Bauherr ist oder das Baugeschehen im Rahmen von PPP-Konstruktionen beeinflussen kann. In diesem Fall ist eine europaweite Ausschreibung vorgesehen, wenn der Gesamtauftragswert 5.225.000 Euro ohne Umsatzsteuer übersteigt.

    Unterschieden wird zwischen folgenden Arten der Ausschreibung:

    • Öffentliche Ausschreibung, z.B. in Tageszeitungen, die umfangreiche Informationen enthalten muss. Sie richtet sich an eine unbeschränkte Anzahl von Unternehmen.
    • Beschränkte Ausschreibung an eine begrenzte Zahl von Bewerbern (wenn die öffentliche Ausschreibung zu keinem Ergebnis oder einem zu hohen Aufwand führt oder außergewöhnliche Fachkunde erforderlich ist)
    • Beschränkte Ausschreibung nach öffentlicher Aufforderung
    • Freihändige Vergabe in ganz bestimmten Fällen
    Die Ausschreibung dient dazu, die Vergabe von Bauleistungen im Regelfall auf die Grundlage des Wettbewerbs zu stellen.
    Bauprodukte können eine wichtige Quelle für die Belastung der Innenraumluft durch flüchtige organische Verbindungen (VOC) darstellen. Zur Schaffung einer Grundlage für eine einheitliche und nachvollziehbare gesundheitliche Bewertung von Bauprodukten in Deutschland hat der Ausschuss zur gesundheitlichen Bewertung von Bauprodukten (AgBB) Prüfkriterien erarbeitet und daraus ein Bewertungsschema für VOC-Emissionen aus innenraumrelevanten Bauprodukten entwickelt. Durch dieses Bewertungsschema werden gesundheitsbezogene Qualitätsmaßstäbe für die zukünftige Herstellung von Bauprodukten für den Innenraum gesetzt und die Entwicklung besonders emissionsarmer Produkte unterstützt. Vertreten sind im AgBB die obersten Landesgesundheitsbehörden, das Umweltbundesamt (UBA) mit der Geschäftsstelle des AgBB, das Deutsche Institut für Bautechnik (DIBt), die Bauministerkonferenz – die Konferenz der für Städtebau, Bau- und Wohnungswesen zuständigen Minister und Senatoren der Länder (ARGEBAU), die Bundesanstalt für Materialforschung und -prüfung (BAM), das Bundesinstitut für Risikobewertung (BfR) und der Koordinierungsausschuss 03 für Hygiene, Gesundheit und Umweltschutz des Normenausschusses Bauwesen im DIN (DIN-KOA 03).
    Ausschüttungen aus einem geschlossenem Immobilienfonds oder anderen Beteiligungsmodellen werden regelmäßig aus den vorhandenen Liquiditätsüberschüssen und damit aus den jährlichen Überschüssen der Einnahmen über die entstandenen Ausgaben getätigt. Die Einnahmen bestehen hierbei im Wesentlichen aus den monatlichen Mieterträgen sowie zu einem geringeren Teil aus den Zinseinnahmen aus der Anlage der vorhandenen Barmittel. Zu den Ausgaben rechnen vor allem die Zins- und Tilgungsleistungen für eventuelle Darlehensaufnahmen (Innenfinanzierung), die Reservezuführungen zur Instandhaltungsrücklage und zum Mietausfallwagnis, die laufenden Vergütungen für Komplementäre, Treuhänder, Geschäftsführer und -besorger sowie die sonstigen Fondskosten. Die positive Differenz dieser beiden Einnahmen- und Ausgabenblöcke - vermindert oder vermehrt um eine etwaige Entnahme oder Zuführung zur Liquiditätsreserve - steht schließlich für die Bedienung einer Barausschüttung an die Fondsgesellschafter zur Verfügung.

    Ein reiner Vergleich von Ausschüttungen verschiedener Fonds ist nur vorsichtig möglich. Je nach Tilgungshöhe, in Verbindung mit Disagio, Zinsvorauszahlung und Währung der Finanzierung sowie Liquiditätszuführungen bzw. -abbau muss die Ausschüttung bereinigt betrachtet werden, um einen Vergleichsmaßstab zu erhalten. Viele Initiatoren verwenden die konzeptionell möglichen Gestaltungsformen, um optisch höhere Ausschüttungen bereits von Anfang an darstellen zu können. Eine nur ebenfalls beschränkt einsetzbare Kennzahl ist die Summe der Ausschüttungen über einen bestimmten Zeitraum, da in diesem Betrag, neben der bereits vorher aufgeführten Bereinigungsnotwendigkeit, der wichtige Zeitfaktor keine Beachtung findet. Nur über eine summierte, bereinigte Barwertausschüttung wäre eine sinnvolle Vergleichsgröße geschaffen, die aber auch wiederum nur unter Beachtung der sonstigen Risikostruktur des Fonds eine Vergleichsmöglichkeit bietet.
    Zu den Außenanlagen gehören nach Anlage 1 der (außer Kraft gesetzten) II. BV u.a.

    • Entwässerungs- und Versorgungsanlagen vom Hausanschluss bis zum öffentlichen Netz, Kleinkläranlagen, Brunnen und dergleichen,
    • Befestigungen von Wegen, Höfen, Spielplätzen,
    • Gartenanlagen mit Pflanzungen, Stützmauern, Teppichklopfstangen und so weiter

    Die Kosten für Außenanlagen sind Teil der Baukosten.

    Nach der DIN 276 (Kosten im Hochbau) zählen zu den Außenanlagen Geländeflächen (zum Beispiel Pflanzen, Rasen, Wasserflächen), befestigte Flächen (Wege, Höfe und so weiter), Baukonstruktionen in Außenanlagen (Einfriedung, Mauern, Rampen und so weiter), technische Anlagen (zum Beispiel Abwasser- und Wasseranlagen, Fernmelde- und informations-technische Anlagen), Einbauten und sonstige Maßnahmen für Außenanlagen.
    Zum Außenbereich gehören die Gebiete einer Gemeinde, die nicht im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplanes liegen und nicht unbeplanter Innenbereich sind. Außenbereichsflächen können aber innerhalb des unbeplanten Innenbereiches liegen. Grundsätzlich ist der Außenbereich von einer Bebauung freizuhalten.

    Allerdings sind Ausnahmen zulässig, nämlich so genannte privilegierte Vorhaben. Dabei handelt es sich um, die Vorhaben, die land- und forstwirtschaftlichen Betrieben, Gartenbaubetrieben, der öffentlichen Versorgung z.B. mit Energie und Entsorgung dienen. Hinzu kommen Anlagen zur Erforschung und Entwicklung oder Nutzung der Windkraft- oder Wasserenergie und der energetischen Nutzung von Biomassen. Kernkraftwerke, die ohnehin nicht mehr zulässig sein sollen, wurden aus dem Katalog gestrichen.

    Sonstige Vorhaben können im Einzelfall zugelassen werden. Außerdem gibt es "begünstigte Vorhaben", die eine Folgenutzung, Nutzungsänderungen, Umbau, Wiederaufbau und Erweiterungsmaßnahmen in beschränktem Umfange ermöglichen. Durch eine Außenbereichssatzung kann für überwiegend mit Wohnungen bebaute Bereiche im Außenbereich eine weitere Wohnbebauung ermöglicht werden, aber auch eine Bebauung mit kleineren Gewerbe- und Handwerksbetrieben.
    Eine Außendämmung ist an den Außenflächen eines Gebäudes angebrachtes Material zur Dämmung gegen Wärmeverluste oder gegen Lärmbelastung. Die Außendämmung kann bereits während des Baus angebracht worden sein, aber erst nachträglich im Rahmen von Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen hinzugefügt werden. Eine ausreichende Außendämmung ist eine wesentliche Voraussetzung für das Einhalten der Energieeinsparverordnung (EnEV).

    Aufgrund erheblich gestiegener Heizkosten, verschärfter gesetzlicher Regelungen und begünstigt durch die Einführung des Energieausweises für Wohngebäude wurden in den vergangenen Jahren viele Wohngebäude mit einer nachgerüsteten Außendämmung versehen. Wird die Gebäudehülle gedämmt und mit neuen Fenstern und Außentüren versehen, muss erheblich mehr gelüftet werden als zuvor, da sonst die Gefahr der Schimmelbildung besteht.

    Für Modernisierungen in diesem Bereich, sowie für energieeffiziente Neubauten stehen verschiedenartige Fördermöglichkeiten zur Verfügung – u.a. bei der KfW (www.kfw.de) sowie bei Ländern und Gemeinden.
    Eine wichtige Größe bei der Außendienstorganisation ist die Anzahl der Objekte, die ein einzelner Mitarbeiter betreut. Hier ist - will er diese sinnvoll bearbeiten und den Eigentümer informiert halten - eine Obergrenze von 20 bis maximal 25 Objekte vorstellbar. Der langjährige Chefredakteur des Branchendienstes Immobilienwirtschaft heute (IWh), Henning Grabener, sieht diese Grenze bei klassischen Maklerunternehmen sogar deutlich niedriger, nämlich bei 10 Objekten.

    Diese 25-Objekte-Obergrenze ist jedoch nur dann möglich, wenn der Mitarbeiter nicht zu stark in Akquisitionsaktivitäten involviert ist wie z.B. bei Banken, wenn ein großer Anteil der Kunden aus dem klassischen Finanzgeschäft des Instituts kommt. Insofern sollte es ein Alarmsignal sein, wenn einzelne Vertriebsmitarbeiter, wie vom Autor gelegentlich bei Unternehmensberatungen festgestellt, zwischen 70 und 80 Objekten mit insgesamt bis zu 120 Wohneinheiten zu betreuen haben. Die Folge hiervon sind zumeist sehr lange Vermarktungszeiten und mangelhaft betreute Objekte, was sich letztendlich wiederum in einem unglücklichen Objektanbieter niederschlägt.

    Der Außendienst kann aus angestellten aber auch aus freien Mitarbeitern bestehen. Freie Mitarbeiter sind selbständig und bedürfen für ihre Maklertätigkeit einer eigenen Erlaubnis nach § 34c GewO. Die vertragliche Regelung erfolgt über einen Handelsvertretervertrag. Das Vergütungssystem muss anreizorientiert ausgestaltet werden. Der Vorteil des auf Handelsvertreter gestützten Außendienstes besteht darin, dass das Kostenrisiko des Maklerunternehmens stark reduziert wird. Die Beschäftigung eines Handelsvertreters verursacht ja keine zusätzlichen Fixkosten, für die ein Deckungsbeitrag erwirtschaftet werden müsste.

    Im Hinblick auf den Außendienst ist zudem wichtig, dass der Kunde trotz der hohen Mitarbeiterfluktuation in der Immobilienbranche nicht ständig mit neuen Ansprechpartnern konfrontiert wird. Die im Vergleich zu anderen Branchen überdurchschnittlich hohe Fluktuation in der Immobilienwirtschaft ist besonders fatal, da die (Service-) Dienstleistungen von Immobilienunternehmen hochgradig personenbezogen sind.
    Der Begriff der Außenfinanzierung kann in immobilienwirtschaftlichen Zusammenhängen mit zweierlei Bedeutung gebraucht werden. Zum einen wird darunter in einem allgemeinen betriebswirtschaftlichen Sinne die Finanzierung eines Unternehmens verstanden, soweit dabei Kapital von außen zugeführt und nicht durch Umsätze im Rahmen der Geschäftstätigkeit des Unternehmens erwirtschaftet wird. Mögliche Formen der Außenfinanzierung sind die Zuführung von Eigenkapital (Einlagen- bzw. Beteiligungsfinanzierung) oder die Finanzierung über Kredite (Fremdfinanzierung).

    Zum anderen wird bei Geschlossenen Immobilienfonds von Außenfinanzierung gesprochen, wenn ein Fondszeichner sich die zur Leistung seiner Eigenkapitaleinlage erforderlichen Mittel ganz oder teilweise durch Aufnahme eines Darlehens beschafft. Dabei kann ein solches Darlehen mit dem erworbenen Fondsanteil besichert werden. Dagegen kommt die Fondsimmobilie selbst nicht als Sicherheit in Betracht, weil sie sich im Gesamthandvermögen der Fondsgesellschaft befindet. Daher entstehen durch die individuelle Darlehensaufnahme eines Fondszeichners keine Haftungsrisiken für andere Anleger desselben Fonds.
    Außenprovisionen sind Maklerprovisionen, die bei provisionspflichtiger Einschaltung von Maklern von Mietern und Erwerbern von Immobilien bzw. Räumen an Maklern zu bezahlen sind. Steuerlich ist folgendes zu beachten: Erwirbt man eine Immobilie, die zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung oder zu Betriebseinnahmen führen soll, ist die Provision aufzuteilen in einen auf den Gebäude- und einen auf den Bodenwert betreffenden Anteil. Der Gebäudewertanteil der Provision unterliegt der AfA. Die in Zusammenhang mit der Anmietung von gewerblichen Räumen anfallenden Provisionen sind Betriebsausgaben. Wird eine Wohnung angemietet, können Maklerprovisionen steuerlich nur dann von Bedeutung sein, wenn ein Umzug aus beruflichen Gründen erforderlich war.
    An vielen Gebäuden befinden sich Außentreppen. Sie können unterschiedliche Funktionen erfüllen, zum Beispiel als vorgeschriebene Fluchttreppe bei Haus- oder Zimmerbrand oder als treppenhaus- und liftunabhängige Erschließung von oberen Geschosswohnungen. Dabei ist auch an steuerlich vorteilhafte außerhäusliche Arbeitszimmer zu denken, die durch Separierung mit Hilfe einer Außentreppe anerkannt werden.

    Außentreppen zählen nicht zur Geschossfläche, so dass durch Verlagerung einer Treppe von innen nach außen Wohn- oder Nutzfläche gewonnen werden kann.

    Außentreppen müssen mit einem Handlauf ausgestattet sein. Drüber hinaus sind die weiteren Vorschriften der DIN 18065 zu beachten. Letztere bezieht sich auf Treppen allgemein. Es gibt verschiedene Formen: Spindeltreppen, gerade Läufe, Außentreppen zu Obergeschossen aber auch im Eingangsbereich zum Erdgeschoss. Schließlich gibt es auch noch – in der Regel betonierte – Außentreppen, die das Kellergeschoss eines Hauses von außen erschließen.
    Die Außenwände eines Gebäudes sind die Wände, die das Gebäude nach allen Seiten abschließen und die Funktionen des Wärme- Schall- und Witterungsschutzes haben. Das Dach des Gebäudes gehört nicht dazu. Der Begriff hat Bedeutung im Rahmen des Fenster- und Lichtrechtes. Die Außenwand ist ferner die Bezugsfläche zur Berechnung der Abstandsflächen.
    Bei der Berechnung der Wassergebühren wird davon ausgegangen, dass die aus der Wasserleitung gezapfte Menge der Menge der in die Kanalisation geleiteten Abwässer entspricht. Dies stimmt nicht in allen Fällen: So verwenden Gartenfreunde im Sommer erhebliche Mengen Leitungswasser zum Bewässern von Rasen und Grünpflanzen. Eine Bezahlung von Abwassergebühren für diesen Wasserverbrauch lässt sich vermeiden, indem nach Rücksprache mit dem Versorgungsbetrieb / den Stadtwerken ein geeichter Außenwasserzähler angebracht wird.

    In Fallrohre von Regenrinnen lassen sich zudem Weichen einbauen, mit denen das Regenwasser statt in das Abflussrohr nach Wahl in eine Regentonne umgeleitet werden kann. Damit wird Wasser für den Garten gesammelt, ohne die Wasserrechnung zu strapazieren.
    Kennzeichen der Außenwerbung sind das sichtbare Bewerben, Anpreisen, Ankündigen und Bekanntmachen von Dienstleistungen, Produkten, Unternehmen und Veranstaltungen im Außenbereich, d.h. mehrheitlich im öffentlichen Raum. Dies geschieht vorzugsweise an Orten, an denen mit erhöhter Aufmerksamkeit (Blickfrequenz) zu rechnen ist. Die Formen und Gestaltung der Außenwerbung sind dabei sehr vielfältig.

    Dass die Zielgruppe weder umblättern, aus-/umschalten noch wegklicken kann, macht die Vorteilhaftigkeit von Außenwerbung für den Werbetreibenden aus. Ihre direkte Konfrontation mit dem Betrachter macht sie gewissermaßen unausweichlich. Durch ihre Präsenz und Größe soll Außenwerbung Botschaften verbreiten und damit unübersehbar sein sowie als Impulsgeber zum Handeln auffordern. Dementsprechend soll im Idealfall für den Werbenden die Handlung des Betrachters am Ende dieser Kette stehen.

    Außenwerbung gehört im Marketing-Mix zur Kommunikationspolitik eines Unternehmens, welches umgangssprachlich schlicht unter der Bezeichnung "Werbung" klassifiziert wird.

    Verkehrsknotenpunkte und Stellen mit hoher Blickfrequenz wie Bahnhöfe, Flughäfen, Haltestellen des öffentlichen Personen-Nahverkehrs, Ampeln, Brücken und so weiter eignen sich durch die hohe Blickfrequenz besonders gut. In der Außenwerbung allgemein stehen Schrift und Motiv in Abhängigkeit zur Fortbewegungsart der sie passierenden Personen (je schneller, desto weniger, dafür größere Schrift).

    Nachteile der Außenwerbung sind relativ hohe Kosten für den Entwurf, das Design, den Druck, die Anmietung der Werbeflächen und die Anbringung der Werbeträger und Streuverluste, die je nach Standort variieren können. Manche Standorte werden nur im Paket, also "im Netz", angeboten.

    Es gibt jedoch auch kostengünstigere Lösungen, zum Beispiel Plakate im Bereich eigener Immobilienprojekte und -objekte. Andererseits kann Außenwerbung auch eine zusätzliche Einnahmequelle für Immobilienunternehmen sein, indem selbst Werbeflächen vermietet werden.

    Praktische Beispiele, wo, wie und in welcher Form Außenwerbung möglich ist, zeigt folgende Aufzählung:
    • Baugerüstwerbung • Bauzaunwerbung • Baukranwerbung • Brückenwerbung • Uhrensäulen, Uhrenwerbetafel • Fahnen (zum Beispiel im Außenbereich oder auf Dächern von Gebäuden) • Fassadenwerbung, insbesondere an Brandwänden und Brandgiebeln • Gebäudeverhüllung, Denkmalverhüllung • Infoscreen • LED-Tafeln • Vitrinenplakatierung • City-Light-Poster • Mega-Light • Wegweiser • Stromkästen • Litfasssäule, Ganzsäule • Leuchtsäule • Verkehrsmittelwerbung • Öffentlicher Personennahverkehr (Busse, Bahnen, Straßenbahnen) • Dienstwagen • Taxen • LKW-Werbung • Müllfahrzeuge • Litomobil • Sitzbänke • Einkaufswagen • Gepäckwagen • Flughafenwerbung • Projektionen, Illuminationen • Rumpfflächen • Heißluftballons • Fesselballons • Standballons • Zeppeline • Bannerflug

    Nutzer sollten darauf achten, dass die Außenwerbung mit den jeweiligen öffentlich-rechtlichen Bestimmungen (beispielsweise Landesbauordnungen, Ortssatzungen) im Einklang steht. Es ist durchaus möglich, dass eine Baugenehmigung nach Landesbauordnung für das Anpreisen von und Werben für Sachen und Dienstleistungen erforderlich wird oder dass die Platzierung von Außenwerbung an Hausfassaden an einem Ort untersagt oder nur eingeschränkt zulässig ist! Die zuständige Bauaufsichtsbehörde ist hier in vielen Fällen der passende Ansprechpartner.

    Kontroverse Diskussionen gibt es im Hinblick auf die Kommerzialisierung öffentlicher Räume, verstärkte Werbeimmunität der Betrachter und ästhetisches Empfinden durch Anzahl und Dichte von Außenwerbung. Fakt ist jedoch, dass sie aus dem öffentlichen Leben nicht mehr wegzudenken ist und dass Formen und Auftreten immer vielgestaltiger werden.
    Im Zusammenhang mit dem in der Nachkriegszeit beginnenden Konzentrationsprozess landwirtschaftlicher Betriebsstrukturen wurden in einer weiteren Entfernung zu den Dörfern so genannte Aussiedlerhöfe gegründet. Deren Zweck war das Bestreben, die landwirtschaftlichen Arbeitsprozesse zu rationalisieren. Die Gründung von Aussiedlerhöfen war eine Alternative zur Althofsanierung. Voraussetzung war die Konzeption entsprechender Hofstrukturen in Verbindung mit durch die Flurbereinigung geschaffenen zusammenhängenden Flächenarealen um die neuen Höfe. In den 50er Jahren des vergangenen Jahrhunderts wurden damit auch heimatvertriebene Bauern, die einen entsprechenden Besitz in ihrem Ursprungsland nachweisen konnten, entschädigt. Gleichzeitig wurden damit die Immissionslasten der Dörfer, die durch landwirtschaftliche Betriebe entstanden, herabgesenkt.

    Die Betreuung der Aussiedlung wurde früher vielfach von gemeinnützigen Siedlungsunternehmen beziehungsweise "Landgesellschaften" übernommen.

    Allerdings hat sich in den letzten 10 Jahren ein Trend zur Umnutzung entwickelt. Aus manchen Aussiedlerhöfen wurden Reiterhöfe oder Gewerbebetriebe. Gegen neue Aussiedlungen sprechen heute erhebliche Kosten für Infrastrukturmaßnahmen (Erschließungsstraßen, Strom- Wasserversorgung, Abwasserentsorgung) und die mit der Aussiedlung verbundene Zersiedelung.
    Abkürzung für: Ausstattung
    Die Ausstattung einer Mietwohnung gehört zu den Faktoren, die sich entscheidend auf die Miethöhe auswirken. In der gleichen Ortslage kann eine sehr gut ausgestattete Wohnung einen Mietpreis erzielen, der bei einer einfach oder durchschnittlich ausgestatteten Wohnung gleicher Größe undenkbar wäre.

    Meist differenziert man zwischen einfacher, normaler bzw. durchschnittlicher und guter bzw. gehobener Ausstattung. In den Mietspiegeln der Gemeinden werden Wohnungen anhand eines Punktesystems bewertet. Hier kann es regionale Unterschiede geben. Unter einer einfach ausgestatteten Wohnung versteht man oft eine Wohnung ohne Zentralheizung, mit Einzelöfen und einfach verglasten Fenstern. Für derartige Behausungen kann nur wenig Miete verlangt werden. Von einer Wohnung mit guter Ausstattung spricht man bei Vorhandensein von Zentralheizung, Isolierfenstern, edlem Parkettboden, großem Balkon, modernem Bad, Gäste-WC. In Anbetracht der auch gesetzlich erforderlichen Nachrüstungen im Heizungs- und Wärmedämmungsbereich kann davon ausgegangen werden, dass moderne Heizsysteme, gedämmte Wärme- und Warmwasserrohre und Isolierfenster sowie gedämmte Außenwände demnächst als durchschnittliche Ausstattung gewertet werden.

    Zwischen den drei Ausstattungsklassen gibt es ganz erhebliche Mietpreisunterschiede. Für Vermieter stellt der Mietspiegel ein wichtiges Informationsmittel dar: Hier kann festgestellt werden, wo die zu vermietende Wohnung preislich anzusiedeln ist und bis zu welchem Betrag eine Mieterhöhung erfolgen kann.
    Die Austrittstufe ist der obere Ansatz einer Treppe, der so genannte Treppenaustritt. Bei Gebäudetreppen ist die Austrittstufe analog zu den anderen Stufen ausgebildet. Doch im Gegensatz zu den Trittstufen befindet sie sich auf dem Niveau des zu erreichenden Geschosses.
    Die Auszahlung eines Baufinanzierungsdarlehens durch die kreditgewährende Bank ist regelmäßig an das Vorliegen und die Erfüllung bestimmter Auszahlungsvoraussetzungen geknüpft. Hierzu können beispielsweise die Eintragung einer Hypothek oder einer Grundschuld zur dinglichen Besicherung des Darlehens sowie die Vorlage der erforderlichen Baugenehmigung bzw. der Nachweis des tatsächlichen Baufortschritts zählen.
    Eine Auszugsgebühr bzw. Bearbeitungsgebühr für die Beendigung des Mietvertrages darf der Vermieter nicht verlangen. Dies sagt zumindest der überwiegende Teil der Gerichte.

    Gerichtlich für unwirksam erklärt wurde ebenfalls eine Vertragsklausel, nach der der Vermieter bei einverständlicher Beendigung des Mietvertrages vom Mieter eine Monatsmiete als Kostenpauschale erhalten sollte (OLG Karlsruhe, RE WM 2000, 236).

    Im Ausnahmefall zulässig sein kann die Auszugsgebühr dann, wenn sie nachträglich vereinbart wird, nachdem der Mieter um die einverständliche Aufhebung des Mietvertrages gebeten hat (OLG Hamburg RE WM 90, 244).
    Auch dann dürfen keine pauschalen Beträge (Pauschalbetrag von einer Monatsmiete) in Form von Allgemeinen Geschäftsbedingungen z.B. im Mietaufhebungsvertrag vereinbart werden.
    In analogen Zeiten hieß die heutige digitale ALK (Automatisierte Liegenschaftskarte) Flurkarte bzw. Stadtgrundkarte. Sie enthält also das bildliche Kartenmaterial über die Grundstücke. Damit kann der direkte Bezug im geographischen Raum hergestellt werden. Die ALK und das ALB (Automatisiertes Liegenschaftsbuch) bilden das Liegenschaftskataster in seiner digitalen Form.
    Das Waschen von Autos auf der Straße ist in den meisten Gemeinden Deutschlands durch Abwasser- oder Entwässerungssatzungen untersagt, da man Umweltbelastungen des Bodens, des Grundwassers und des in den Regenwasserabflusskanälen der Straßen abgeleiteten Wassers vermeiden will. Öl- und Kraftstoffreste sowie aggressive Putzmittel belasten die Umwelt erheblich und können nur durch spezielle Abscheidesysteme entfernt werden. Die Verbote gelten unabhängig davon, ob per Hand mit Schwamm und Eimer oder per Schlauch gewaschen wird. Auch auf unbefestigten Plätzen oder Flächen, deren Abwasser in einen öffentlichen Regenwasserkanal fließt, darf nicht gewaschen werden.

    Meist werden Schmutzwasser und Regenwasser in zwei getrennten Abwasserkanälen entsorgt (Trennkanalisation). Das Regenwasser fließt dann ungeklärt ins nächste natürliche Gewässer. Gibt es kein Trennsystem und fließt z. B. das Wasser von einer asphaltierten Hauseinfahrt direkt in einen Abwasserkanal mit Mischwasserableitung, erlauben manche Gemeinden auch die Autowäsche in der eigenen Einfahrt. Gewaschen werden darf dann aber nur mit klarem Wasser ohne chemische Reinigungsmittel. Tabu ist auch die Motorwäsche oder die Arbeit mit einem Hochdruckreiniger. Sobald die Möglichkeit besteht, dass Schmutzwasser in den Boden gelangen kann (z. B. bei einer Kiesdecke) oder wenn es eine getrennte Regenwasserableitung gibt, ist die Autowäsche auf Privatgrund in der Regel untersagt. Der Autobesitzer muss dann eine Waschanlage oder einen Waschboxenplatz aufsuchen, bei denen es einen Wasserablauf mit Ölabscheider gibt. Die Motorwäsche ist jedoch auch dort mittlerweile in einigen Städten untersagt.

    Das Autowaschen auf dem eigenen Grundstück kann bei Verstoß gegen eine Gemeindesatzung einen Ordnungswidrigkeitentatbestand darstellen. In schweren Fällen kann auch eine Straftat vorliegen. Zur Anwendung kommen können § 324 (Gewässerverunreinigung) oder § 324a (Bodenverunreinigung) des Strafgesetzbuches. Diese Vorschriften sehen bis zu fünf Jahren Freiheitsstrafe oder Geldstrafe für Umweltverstöße vor.

    Mietrechtlich ist die Verwendung von Wasser aus dem Wasserhahn der Mietwohnung zum Autowaschen problematisch, da dieses Wasser nur für den normalen persönlichen Gebrauch bestimmt ist. Bei der Umlage der Wasserkosten auf die verschiedenen Parteien eines Hauses wird ein Berechnungsschlüssel verwendet, der außer dem Verbrauch auch die Wohnungsgröße berücksichtigt (z.B.: Warmwasser nach Verbrauch 70 Prozent, nach Wohnfläche 30 Prozent). So können Ungerechtigkeiten entstehen, da andere Mieter für die glänzende Karosse ihres Nachbarn mit bezahlen.

    Der Vermieter kann das Autowaschen auf dem Gelände einer Wohnanlage untersagen.
    Abkürzung für: Auslandsumzugskostenverordnung
    Abkürzung für: Allgemeine Verfügung
    Der Avalkredit ist seinem Wesen nach ein Bürgschaftskredit. Das Kreditinstitut übernimmt für seinen Kunden einem Dritten gegenüber eine Bürgschaft oder Garantie. Der Avalkredit beinhaltet ein bedingtes Zahlungsversprechen für den Fall, dass der Kunde seinen Zahlungsverpflichtungen nicht fristgerecht nachkommt.

    In der Immobilienwirtschaft ist der Avalkredit ein Mittel für die Bauträgerfinanzierung. Nach § 7 MaBV kann der Bauträger anstelle der in § 3 MaBV vorgesehenen Zahlungsraten Sicherheit für alle von ihm in Anspruch genommenen Vermögenswerte seines Auftragsgebers leisten und sich damit von dem durch § 3 MaBV begrenzten Liquiditätsspielraum befreien. Er muss die Sicherheit bis zur endgültigen Fertigstellung der Baumaßnahme aufrechterhalten. Abgesichert werden alle Rückgewährsansprüche, die dem Auftraggeber im Falle der Nichterfüllung oder der mangelhaften Erfüllung des Bauträgervertrages durch den Bauträger entstehen.

    Anwendung findet der Avalkredit auch als Gewährleistungsbürgschaft im Baugewerbe. Sie steht für die Kosten der Beseitigung von Baumängeln ein, die während der Gewährleistungsfrist entstehen, falls das Bauunternehmen nicht mehr dazu in der Lage ist.

    Als Gegenleistung für die Übernahme der Bürgschaft verlangt das Kreditinstitut eine Avalprovision, die je nach Kreditrisiko unterschiedlich hoch ist und etwa zwischen 1 % und 2,5 % der abgesicherten Summe liegt.
    Abkürzung für: Allgemeine Versicherungsbedingungen
    Abkürzung für: Allgemeine Bedingungen für die Versorgung mit Elektrizität
    Abkürzung für: Allgemeine Bedingungen für die Versorgung mit Fernwärme
    Abkürzung für: Allgemeine Bedingungen über die Gasversorgung von Tarifkunden
    Abkürzung für: Allgemeine Bedingungen für die Versorgung mit Wasser
    Kennziffer aus der Hotelbranche, die den durchschnittlichen Zimmerpreis angibt. Dieser weicht von den Angaben in der Preisliste eines Hotels insofern ab, als ein Hotelzimmer nicht immer zu denselben Preisen vermietet wird. Für die Zeit von Messen oder zu bestimmten Jahreszeiten mit vergleichsweise hoher Nachfrage werden teilweise höhere Preise berechnet, während es in nachfrageschwächeren Phasen vielfach zu Preisnachlässen und Sonderangeboten kommt.

    Die Average Room Rate gibt wichtige Anhaltspunkte zur Beurteilung der Wirtschaftlichkeit von Hotelimmobilien bzw. zum Vergleich mehrerer Hotels untereinander. Sie errechnet sich aus dem mit einem Zimmer erzielten Gesamtumsatz, geteilt durch die Anzahl der belegten Nächte innerhalb der betrachteten Periode.
    Das Automated Valuation Model (AVM Model) ist ein System zur Ermittlung von Immobilienbewertungen mit Hilfe von mathematischen Modellen auf Basis einer Datensammlung mit Vergleichspreisen. Mit Hilfe solcher Systeme können Standardimmobilien schnell und zuverlässig bewertet werden. Entscheidend für die Qualität des Ergebnisses ist die Qualität der Datenbasis. Für sehr spezielle Immobilien in sehr speziellen Lagen sind diese Modelle meist ungeeignet, da hierfür in der Regel nicht genügend geeignete Vergleichspreise zur Verfügung stehen. Die methodische Basis des verwendeten Modells ist im Regelfall eine hedonische Regression. Im anglikanischen Raum werden solche Modelle bereits seit Jahrzehnten, hauptsächlich von Steuerbehörden und für die Baufinanzierung, verwendet. In Deutschland setzen sich diese Systeme erst langsam durch.
    Abkürzung für: Allgemeine Verwaltungsvorschrift
    Abkürzung für: Allgemeine Verwaltungsvorschriften zum Schutz gegen Baulärm
    Abkürzung für: Allensbacher Werbeträger-Analyse
    Abkürzung für: Allgemeine Bedingungen für die Versicherung gegen Leitungswasserschäden
    Abkürzung für: Außentoilette
    Abkürzung für: Außenwirtschaftsgesetz
    Abkürzung für: Akademie der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft, Baden-Württemberg GmbH
    Abkürzung für: Arbeitsgemeinschaft für Wohnungswesen, Städteplanung und Raumordung
    Abkürzung für: Ausschließliche Wirtschaftszone
    Abkürzung für: Aktenzeichen
    Abkürzung: Energieausweis auf Bedarfsbasis – also auf Grundlage des berechneten Energiebedarfs der Immobilie.

    Wird verwendet im Rahmen der Pflichtangaben zur energetischen Beschaffenheit eines Gebäudes in Immobilienanzeigen. Empfohlene Verwendung nur bei gleichzeitigem Abdruck eines Abkürzungsverzeichnisses.
    Abkürzung für: Business to Business
    Abkürzung für: Business to Consumer
    Abkürzung für: Betriebsabrechnungsbogen
    Im Zuge des so genannten Bolognaprozesses wurden oder werden die bisherigen Studiengänge an deutschen Hochschulen, die mit einem Diplom abgeschlossen haben, sukzessive durch Bachelor-Studiengänge ersetzt. Das soll der europaweiten Vergleichbarkeit der akademischen Abschlüsse dienen. Die Studiengänge haben einen modularen Aufbau. Pro Modul werden Leistungspunkte, so genannte credit-points (C.P.) vergeben. Sie werden auch in Abkürzung des "European Credit Transfer Systems" als ECTS bezeichnet. CP bzw. ECTS kennzeichnen die Arbeitsbelastung (= "work load") der Studierenden für eine Lehrveranstaltung oder ein Modul. Es handelt sich also um eine rein quantitative Bewertung. Aber nicht nur Vorlesungen, Übungen und Seminare werden bepunktet, sondern auch der Aufwand für die Prüfungen selbst und in den Studienablauf einbezogene Praktika.

    Pro Semester soll eine bestimmte Anzahl von ECTS erworben werden. Ein Leistungspunkt entspricht einem Studienaufwand von ca. 25 bis maximal 30 Zeitstunden. Für den Bachelor sind mindestens 180 Leistungspunkte vorgesehen. Pro Studienjahr (Winter- und Sommersemester) sollen 1800 Zeitstunden für die Erreichung der erforderlichen Punkte nicht überschritten werden. Wer die jeweils erforderliche Punktzahl erreicht hat, hat das Studium als Bachelor abgeschlossen. Das Prüfungssystem besteht aus schriftlichen und mündlichen Prüfungen. Außerdem zählt zu den Prüfungen auch das Ergebnis von Hausarbeiten, gehaltenen Referaten und abgefassten Berichten (z. B. über Praktika). Die Lernproduktivität der einzelnen Studierenden, die sich in ECTS-Grades (Noten) ausdrückt, wird am Ende der Studienzeit zusammengefasst. Die Abschlussbewertung der Summe aller Prüfungsleistungen erfolgt nach statistischen Kriterien.
    • A (excellent) erhalten die besten 10 Prozent,
    • B (very good) die nächstfolgenden 25 Prozent,
    • C (good) die nächstfolgenden 30 Prozent,
    • D (satisfactory) die darauf folgenden 25 Prozent und unter
    • E (sufficent) werden die schlechtesten 10 Prozent eingestuft.
    • F (fail) = nicht bestanden.
    Die gängigen Abschlussbezeichnungen sind "Bachelor of Arts (B.A.)", "Bachelor of Science (B.Sc.)", "Bachelor of Engeneerings (B.Eng.)" und "Bachelor of Laws (LLB)". Die immobilienwirtschaftlichen Studienabschlüsse sind in der Regel – je nach Hochschulausrichtung – Bachelor of Arts (B.A.), Bachelor of Science (B.Sc.). Wer die wissenschaftliche Ebene erreichen will, kann auf der Grundlage eines abgeschlossenen Bachelorstudienganges einen konsekutiven, d. h. daran anschließenden Masterstudiengang absolvieren. Hier gibt es entsprechende Abschlussbezeichnungen "Master of Arts" (MA), "Master of Science (B.Sc.)", "Master of Engeneerings (B.Eng.)" und "Master of Laws (LLB)". Der Masterabschluss führt in der Regel zur Promotionsberechtigung.

    Hinzuweisen ist noch darauf, dass es neben dem konsekutiven Masterstudium auch nicht konsekutive Masterstudiengänge gibt. Sie setzen keinen Bachelorabschluss voraus. Es handelt sich um akademische Fortbildungsmöglichkeiten für Personen mit Berufserfahrung. Dabei muss das gewählte Studium im Hinblick auf die Vorbildung nicht fachbezogen sein.

    In der Immobilienwirtschaft haben Studiengänge und Studienschwerpunkte in den letzten Jahren einen erheblichen Aufschwung genommen. Die Tatsache, dass höchst unterschiedliche Disziplinen sich zunehmend mit Immobilienwirtschaft befassen führte dazu, dass diese Studienmöglichkeiten unterschiedlich vorgeprägt sind. Sie sind meist an ingenieurswissenschaftlichen und an betriebs- und volkswirtschaftlichen Fakultäten angesiedelt, aber auch bei den Architekten. Nimmt man alle Studiengänge mit immobilienwirtschaftlichen Bezügen zusammen, gibt es derzeit in Deutschland etwa 70 Angebote an Universitäten, Fachhochschulen und Berufsakademien.

    Immobilienwirtschaftliche Studiengänge mit Bachelor-/Masterabschlüssen bieten zum Beispiel die Universitäten an.
    • Leipzig, Wirtschaftswissenschaftliche Fakultät, Institut für Immobilienmanagement
    • Regensburg, IRE|BS Institut für Immobilienwirtschaft, Wirtschaftswissenschaftliche Fakultät – Lehrstühle für Immobilienmanagement, Immobilienökonomie, Immobilienfinanzierung, empirische Makroökonomie und Regionalökonomie, öffentliches Recht und Immobilienrecht
    • Technische Universität Darmstadt Institut für Betriebswirtschaft Fachgebiet Immobilienwirtschaft und Baubetriebslehre
    • Karlsruhe (TH), Fakultät für Wirtschaftswissenschaften, Stiftungslehrstuhl Ökonomie und Ökologie des Wohnungsbaus
    • Dortmund, Fakultät Raumplanung
    • EBS Universität für Wirtschaft und Recht
    • Steinbeis Hochschule Berlin in Verbindung mit der Deutschen Immobilien Akademie Freiburg (Center for Real Estate Studies - CRES)
    In Fachhochschulen werden immobilienwirtschaftliche Bachelor- und Masterstudiengänge angeboten und zwar in
    • Nürtingen/Geislingen Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen (HfWU)
    • Hochschule Anhalt, University of Applied Science
    • Berlin Hochschule für Technik und Wirtschaft, Bachelorstudiengang Immobilienwirtschaft
    • Hochschule Aschaffenburg, Fakultät Betriebswirtschaft und Recht, Studiengang Betriebswirtschaft, Studiengang internationales Immobilienmanagement
    • Holzminden HAWK Hochschule für angewandte Wissenschaft und Kunst, Fakultät Bauwesen, Bachelor Studiengang Immobilienwirtschaft und -management
    • Hochschule Zittau-Görlitz, Fachbereich Bauwesen, Studiengang Wohnungs- und Immobilienwirtschaft
    Zu den Anbietern auf der Ebene der als Hochschule anerkannten Berufsakademien zählen:
    • Berufsakademie Stuttgart, Duale Hochschule Baden-Württemberg
    • Berufsakademie Mannheim, Duale Hochschule Baden-Württemberg
    • Fachbereich Berufsakademie, Hochschule für Wirtschaft und Recht Berlin
    • Berufsakademie Sachsen, Staatliche Studienakademie Leipzig, Studienbereich Wirtschaft Studiengang: Interdisziplinäres Vermögensmanagement Bank, Immobilien, Steuern Studienrichtung Immobilienwirtschaft
    Hinzuweisen ist darauf, dass es neben selbständigen immobilienwirtschaftlichen Studiengängen auch immobilienwirtschaftliche Studienschwerpunkte oder Studienrichtungen innerhalb von Studiengängen gibt. Näheres siehe http://www.studienwahl.de
    Die Baustile der Romanik, Gotik und Renaissance wurden in Norddeutschland und dem Ostseeraum teilweise in abgewandelter Form unter Verwendung des örtlich verfügbaren Baumaterials Backstein umgesetzt. Durch die Anforderungen des Baumaterials entstand ein eigener Stil mit charakteristischen Elementen. Der Backstein als Baustoff – ein gebrannter Lehmziegel - kam im 12. Jahrhundert auf.

    Ein wichtiges Kennzeichen der Backsteingotik ist, dass die Fassaden nicht mit Figuren oder Plastiken geschmückt wurden – dieses war mit Backstein schlicht nicht umzusetzen. Statt dessen wurden gemauerte Ornamente wie etwa Ziergiebel eingesetzt, rote und glasierte Ziegel abwechselnd verwendet. Wandflächen wurden teilweise weiß gekalkt, um Farbkontraste zu setzen. In der Spätphase der Backsteingotik kamen Formziegel zum Einsatz, um Bauplastiken nachzuahmen.

    Beispiele für Bauwerke der Backsteingotik sind die Marienburg des Deutschen Ordens in Polen, die Marienkirche in Danzig; die St. Petri Kirche in Hamburg und die Lübecker Altstadt.
    Das Rauschen ein- und ablaufenden Wassers gehört zu den Geräuschen, die bei der normalen Nutzung einer Wohnung entstehen. Baden, Duschen oder gar die Nutzung der WC-Spülung können daher nicht per Hausordnung oder Mietvertrag auf bestimmte Tageszeiten begrenzt werden. Derartige Regelungen sind unwirksam. Auch wiederholtes nächtliches Baden trotz Verbot per Hausordnung und Abmahnung ist kein Grund, den Mietvertrag zu kündigen (vgl. Landgericht Köln, Az.: l S 304/96, 17.04.1997).

    Einige Gerichte ziehen allerdings die Grenze bei langanhaltenden Badevorgängen. So entschied das Oberlandesgericht Düsseldorf (Az.: 5 Ss (Owi) 411/90 - (Owi) 181/90), dass nächtliches Baden einschließlich Ein- und Ablaufenlassen des Wassers sich auf 30 Minuten zu beschränken habe. Dieser Fall wurde allerdings nicht nach den Regeln des Mietrechts beurteilt, sondern nach den Vorschriften des Immissionsschutzrechtes - der Badesünder erhielt in diesem Fall ein Bußgeld wegen unzulässiger Geräuschentwicklung.
    Abkürzung für: Bundesamt für zentrale Dienste und offene Vermögensfragen.
    Abkürzung für: Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht
    Abkürzung für: Bundesarbeitsgericht
    Als Bagatellschäden bezeichnet man kleinere Schäden in der Mietwohnung, die sich mit verhältnismäßig geringem Aufwand beseitigen lassen, zum Beispiel tropfender Wasserhahn, defektes Türschloss, klemmender Fenstergriff.

    Grundsätzlich sind Bagatellschäden vom Vermieter zu beseitigen. Dieser ist aus dem Mietvertrag verpflichtet, die Wohnung instand zu halten. Üblich ist jedoch ein Abwälzen der Kosten im Rahmen der "Kleinreparaturenklausel" auf den Mieter. Dieser kann mietvertraglich (in bestimmten Grenzen) zur Kostenübernahme, jedoch nicht zur eigentlichen Durchführung der Reparatur verpflichtet werden. Es bleibt Sache des Vermieters, den Schaden selbst zu beheben bzw. einen Handwerker zu beauftragen.

    Der Bundesgerichtshof hat in mehreren älteren Urteilen die Höchstgrenze für Kleinreparaturen, deren Kosten dem Mieter vertraglich auferlegt werden können, auf 75 Euro pro Fall festgesetzt (z. B. BGH, Urteil vom 6.5.1992, Az. VIII ZR 129/91). Mittlerweile werden von den Gerichten der niedrigeren Instanzen wegen gestiegener Preise oft bereits höhere Beträge akzeptiert. So sah das Amtsgericht Brauschweig 100 Euro als zulässig an (Urteil vom 17.3.2005, Az. 116 C 196/05). Überschreitet der Betrag der Reparaturkosten diese Grenze, muss der Gesamtbetrag vom Vermieter getragen werden.

    Eine wirksame Kleinreparaturenklausel im Mietvertrag muss zusätzlich zum Höchstbetrag im Einzelfall auch eine Höchstgrenze der Kosten pro Jahr enthalten, mit denen der Mieter belastet werden darf. Diese liegt derzeit bei sechs bis acht Prozent der Jahresmiete (AG Braunschweig, Az. 116 C 196/05).

    Im Rahmen einer Kleinreparaturenklausel können die Kosten für die Behebung nur insoweit auf den Mieter abgewälzt werden, als der Schaden Teile der Mietsache betrifft, die der direkten Einwirkung des Mieters ausgesetzt sind (Wasserhahnventil: ja, Wasserrohr unter Putz: nein).
    Während der Bahnhof bis vor einigen Jahren allein als Ort des Fahrkartenkaufs und als Wartebereich begriffen wurde, entwickelt sich der moderne Bahnhof nun immer mehr zu einer vielfältig genutzten Gewerbeimmobilie mit großem Umsatzpotential. Hier gibt es den ganzen Tag lang – und meist auch in der Nacht – genügend Laufkundschaft. Geschäfte sind in Bahnhöfen teilweise von den Einschränkungen des Ladenschlussgesetzes ausgenommen:

    Nach § 8 des Ladenschlussgesetzes dürfen Verkaufsstellen auf Personenbahnhöfen, soweit sie den Bedürfnissen des Reiseverkehrs dienen, an allen Tagen während des ganzen Tages geöffnet sein, am 24. Dezember jedoch nur bis 17 Uhr. Während der allgemeinen Ladenschlusszeiten ist der Verkauf von Reisebedarf zulässig.

    Nach Ladenschluss offene Geschäfte ziehen wiederum zusätzliches Publikum an. Die Bahnbetreiber können durch die Verpachtung der Einzelhandels- und Gastronomieflächen zusätzliche Umsätze erwirtschaften. Ein effizient bewirtschafteter Bahnhof kann durchaus von den gleichen Vorteilen profitieren wie ein Einkaufszentrum: Unterschiedlichste Geschäfte werden in unmittelbarer Nähe zu Gastronomiebetrieben angesiedelt, so dass eine Rundumversorgung des Kunden möglich wird. Auch in kleineren Orten kann der Bahnhof eine wichtige Rolle spielen: Geschäfte wie Postagentur, Imbiss, Apotheke, Lebensmittelladen und Zeitschriftenshop bilden ein regionales Versorgungszentrum.

    In letzter Zeit ist wiederholt zu beobachten, dass kleinere Bahnhofsgebäude an Neben- oder aufgegebenen Strecken preisgünstig auf dem Immobilienmarkt angeboten werden. Hier ergibt sich die Möglichkeit einer neuen Nutzung, zum Beispiel als Wohn- und Gewerbeimmobilie, als Mehrgenerationenhaus oder – bei interessanter Lage – als Ferienwohnungen. Die Angebote zeichnen sich häufig durch ungewöhnlich geschnittene Grundstücke und sanierungsbedürftige Gebäude aus, was sich jedoch im Preis niederschlägt. In einigen Fällen kann Denkmalschutz bestehen.

    Für den Käufer wichtig ist neben einer gründlichen Recherche nach möglichen Altlasten (z. B. mit Treibstoff- oder Ölresten belastete Böden, veraltete Bitumendächer oder Asbestzement) auch die Vertragsgestaltung: So ist es denkbar, dass zwar das Bahnhofsgebäude verkauft wird, der Bahnbetrieb mit Zughalt vor Ort jedoch weiterläuft. In diesem Fall enthält der Kaufvertrag meist ein Regelwerk des Bahnbetreibers, in dem dieser sich Rechte am Grundstück sichert. Dieses können z. B. Leitungsrechte sein (Strom- und Wasser), aber auch das Betreten bestimmter Grundstücksbereiche durch Reisende oder das Betreiben von Fahrkartenautomaten können über den Kaufvertrag und das Grundbuch abgesichert werden. Eine Behinderung des Bahnbetriebs wird dabei meist ebenso untersagt wie der Betrieb bestimmter Gewerbe oder Tätigkeiten auf dem Gelände (Spielhalle, Bordell, Drogenberatungsstelle). Auch ist es möglich, dass auf dem Grundstück stehendes oder installiertes Zubehör (Signalanlagen, Strommasten) nicht zum Kaufgegenstand gehört und im Eigentum des Bahnbetreibers bleibt.

    Wichtig ist bei ehemaligen Bahnhöfen auch die Frage, ob bereits die sogenannte „Freistellung von Bahnbetriebszwecken“ erfolgt ist. Diese nimmt die Planfeststellungsbehörde auf Antrag des Bahnunternehmens, des Eigentümers oder der Gemeinde vor, wenn kein „Verkehrsbedürfnis“ mehr besteht und langfristig nicht mehr damit zu rechnen ist, dass die Infrastruktur für Bahnzwecke genutzt wird. Geregelt ist die Freistellung in § 23 AEG (Allgemeines Eisenbahngesetz). Für die Freistellung können Kosten entstehen; teilweise werden diese vom Bahnbetreiber auf den Käufer der Immobilie abgewälzt.
    Abkürzung für: Bundesarchitektenkammer
    Abkürzung für: Bundesaufsichtsamt für das Kreditwesen.

    Zum 1.5.2002 ist dieses Amt aufgegangen in der BAFin (Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht). Das BAKred beaufsichtigte zu Beginn seiner Tätigkeit 1962 ca. 13.000 Kreditinstitute mit etwa 18.000 Zweigstellen. Am 1.5.2002 waren es 2.600 Kreditinstitute mit 51.000 Zweigstellen.
    Die Balanced Scorecard ist ein "ausbalanciertes Kennzahlen-System", bei dem nicht nur – wie früher – die finanzielle Perspektive eines Unternehmens in Kennzahlen ausgedrückt wird, sondern auch die Kundenperspektive (Messlatte für die Kundenorientierung), die innere Prozessperspektive (Qualität der internen Prozessabläufe) und die Lern- und Entwicklungsperspektive (Qualifizierungs- und Motivationsgrad der Mitarbeiter sowie ihrer Eingebundenheit in den betrieblichen Informations-strom). Zusammengenommen ergeben sie die Kenngrößen, die entscheidend für den Unternehmenserfolg sind.

    Ausgegangen wird von den strategischen Zielen eines Unternehmens. Die Balanced Scorecard liefert auf den vier genannten Feldern das Gerüst, das die operative Umsetzung ermöglicht. Die Balanced Scorecard gehört zu den Grundlagen des Controlling. Im immobilienwirtschaftlichen Dienstleistungsbereich (Makler, Verwalter, Betreuer) steht in besonderem Maße die Lern- und Entwicklungsperspektive als "Leistungstreiber" im Vordergrund. Neuere Entwicklungen schenken dabei der "HR-Scorecard" ihre besondere Aufmerksamkeit.

    Bei den Human Resources werden für die Personalarbeit Kennzahlen für die Soll- und Istkompetenzen der Mitarbeiter verglichen und daraus die erforderlichen Schlussfolgerungen für eine zielgerichtete Personalentwicklung gezogen. Messbar gemacht werden auch die Motivation und der Grad der Identifizierung der Mitarbeiter mit ihrem Unternehmen.
    Im Bauwesen handelt es sich bei einem Balken um ein liegendes Bauteil. Ursprünglich aus einem Baumstamm geschnittenes langes Vierkantholz, findet der Begriff auch beim Stahl, Stahlbeton oder als Brettschichtholz Verwendung, wenn die tragende Aufgabe in überwiegend horizontaler Lage gegeben ist. Balken finden unter anderem als Sturz, Pfette oder in Holzbalkendecken Anwendung.

    Balken haben oftmals eine Länge von mehreren Metern. Um für diese Länge die Tragfähigkeit zu gewährleisten und um ein Abknicken zu verhindern, ist das Breiten- und Höhenverhältnis des Querschnittes zueinander ein kompaktes - im Gegensatz zur Bohle, deren Querschnitt ein flaches, gestrecktes Rechteck ausmacht.
    Spricht man von Balkenköpfen, so sind der Anfang und das Ende der Balken gemeint. Im traditionellen Fachwerkhausbau wurden diese aus dem Gebäude ragenden Balkenköpfe häufig aufwändig verziert, um die Bedeutung und den Wohlstand der Bewohner darzustellen.
    Als Balkenlage wird die möglichst gleichmäßige Verlegung von Balken innerhalb einer Holzbalkendecke bezeichnet.
    Unter einem Balkon versteht man eine nach mindestens einer Seite offene, mit einer Brüstung gesicherte, begehbare Fläche in Obergeschossen, die – im Gegensatz zur Loggia – über die Außenwand eines Gebäudes hinausragt. Inwieweit die Fläche des Balkons zur Wohnfläche der Wohnung zählt, hängt vom Datum des Mietvertrages ab. Wurde der Vertrag vor dem 1. Januar 2004 abgeschlossen, kann die Quadratmeterfläche einer Dachterrasse oder eines Balkons mit bis zu 50 Prozent in die Wohnflächenberechnung einfließen. Grundlage dafür ist die Zweite Berechnungsverordnung (II. BV). Geringere Flächenanteile können jedoch angerechnet werden, wenn dies ortsüblich ist oder im Mietvertrag ein anderer Berechnungsmaßstab vereinbart wurde.

    Wurde der Mietvertrag ab 1. Januar 2004 geschlossen, kommt die zu diesem Zeitpunkt in Kraft getretene Wohnflächenverordnung zur Anwendung. Danach sind Balkone in der Regel mit 25 Prozent, maximal mit 50 Prozent in die Wohnfläche mit einzubeziehen. Eine höhere Anrechnung als mit 25 Prozent ist nach der Verordnungsbegründung bei einer besonders hochwertigen Ausgestaltung oder Lage des Balkons möglich. Auch die Ortsüblichkeit ist nach wie vor ein Kriterium.

    Mieter können den Balkon ihrer Wohnung unbeschränkt nutzen, solange sie dabei nicht Rechte der anderen Mieter oder des Vermieters verletzen.

    Bei der Balkonnutzung ist also darauf zu achten, dass niemand belästigt wird, z. B. durch Lärm, Geruch (Grillen im Sommer) und herabfallende Dinge (Vogelkot von ausufernden Pflanzen). Einige herabfallende Blätter muss der darunter wohnende Mieter jedoch hinnehmen. Auch hier gibt es jedoch Grenzen: Wächst etwa Knöterich weit über das Balkongeländer hinaus, so dass in großen Mengen Blätter, Blüten und Vogelkot auf die Terrasse darunter fallen, kann der Mieter in der unteren Wohnung ein Einschreiten des Vermieters verlangen (Landgericht Berlin, Urteil vom 28.10.2002, Az. 67 S 127/02).

    Die Beflanzung eines Balkons muss im Rahmen der üblichen, vertragsgemäßen Nutzung einer Mietwohnung für Wohnzwecke bleiben. Bei Blumenkästen gibt es widersprüchliche Rechtsprechung zu der Frage, ob diese nur auf der Innenseite (LG Berlin, Az. 67 S 370/09) oder auch auf der Außenseite des Balkongitters (LG Hamburg, Az. 316 S 79/04) angebracht werden dürfen. Auch im letzteren Fall müssen sie so sicher angebracht sein, dass sie selbst bei Sturm nicht herunterfallen können. Nach einem Urteil des Landgerichts München I gehören Bäume wie etwa ein Bergahorn nicht auf den Balkon. Der Vermieter konnte die Entfernung fordern. Im konkreten Fall hatte der Baum bereits seit Jahren eine Krone ausgebildet, die über den Balkon hinausragte, und war ohne Erlaubnis des Vermieters mit in der Hauswand verankerten Stahlseilen und -Federn gesichert worden (8.11.2016, Az. 31 S 12371/16).

    Fußballfans dürfen auf dem Balkon zwar Nationalflaggen oder Fähnchen ihrer Mannschaft aufhängen. Auch dabei ist jedoch darauf zu achten, dass die Nachbarn nicht gestört werden oder die Nutzung ihrer Balkone nicht beeinträchtigt wird. So dürfen die Flaggen nicht die freie Sicht von anderen Balkonen beeinträchtigen. Weiter ist darauf zu achten, dass Befestigungen, für die womöglich die Bausubstanz beschädigt wird (Löcher bohren, Wandhalterungen) nur mit Zustimmung des Vermieters erfolgen dürfen. Andernfalls bestehen Schadenersatzansprüche. Werden Flaggen unzureichend befestigt und fallen bei Sturm anderen Menschen auf den Kopf, haftet der Mieter.

    Für Instandsetzungsmaßnahmen ist der Vermieter zuständig. Der Balkon darf dabei nicht flächenmäßig verkleinert werden.

    Ist durch einen Mieter eigenmächtig eine Balkonverglasung installiert worden, kann der Vermieter deren Beseitigung fordern (Landgericht Berlin, Az. 65 S 152/99, Urteil vom 08.02.2000). Es ist allein Sache des Vermieters, wie er unter Berücksichtigung baulicher Gesichtspunkte das Äußere des Mietobjekts gestaltet.

    Belästigungen durch Tabakrauch von einem darunter liegenden Balkon müssen Mieter nicht immer dulden. Der Bundesgerichtshof gibt ihnen bei wesentlichen Beeinträchtigungen durch fremden Tabakrauch einen Unterlassungsanspruch gegen den anderen Mieter (Urteil vom 16.01.2015, Az. V ZR 110/14). Wann die Schwelle zu einer wesentlichen Beeinträchtigung des Wohngebrauchs der Mietwohnung überschritten ist, ist vom Einzelfall abhängig – dabei spielen Häufigkeit, Zeiten und Umfang des Rauchens eine Rolle. Selbst bei einer unwesentlichen Beeinträchtigung kann ein Abwehranspruch in Betracht kommen, wenn dem Mieter durch den Rauch konkrete gesundheitliche Beeinträchtigungen drohen. Hier kommt dann eine Gebrauchsregelung (zeitliche Aufteilung der Balkonnutzung) in Betracht.

    Bei Eigentumswohnungen gilt letzteres nur eingeschränkt. So entschied das Landgericht Frankfurt a.M., dass der Eigentümer einer Wohnung mit zwei Balkonen darauf verwiesen werden könne, nur auf einem dieser Balkone zu rauchen. Vom anderen Balkon aus zog Zigarettenrauch in das Schlafzimmer eines Nachbarn, der sich gestört fühlte. Das Gericht war der Ansicht, dass es dem Raucher zumutbar sei, den zu seinem Gästezimmer gehörenden Balkon zum Rauchen zu nutzen. Die Zimmeraufteilung der Wohnung sei von ihm selbst zu verantworten und dürfe nicht zu Beeinträchtigungen für andere Eigentümer führen (Hinweisbeschluss vom 28.01.2014, Az. 2-09 S 71/13).

    Bei Eigentumswohnungen zählt der Balkon als zur Wohnung gehöriger "Balkonraum" zum Sondereigentum. Ebenfalls dem Sondereigentum sind der begehbare Fliesen- oder Plattenbelag zugeordnet sowie innenseitig angebrachte Balkonverkleidungen, sofern sie nicht von außen einsehbar sind. Die konstruktiven Bestandteile des Balkons (Balkonplatte, -isolierungsschicht, -brüstung/-gitter) sind dagegen zwingend gemeinschaftliches Eigentum. Sie können auch durch Vereinbarung nicht zum Gegenstand des Sondereigentums erklärt werden.

    Daher sind auch die Kosten für die Instandhaltung und -setzung, beispielsweise bei Feuchtigkeitsschäden in der darunter liegenden Wohnung aufgrund schadhafter oder fehlender Balkonisolierungsschicht, von allen Eigentümern gemäß § 16 Abs. 2 WEG im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen, sofern keine abweichende Kostenverteilung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG vereinbart ist oder im konkreten Einzelfall gemäß § 16 Abs. 4 WEG mehrheitlich beschlossen wurde. Ein solcher Beschluss zur Regelung der Kostenverteilung erfordert eine Mehrheit von drei Vierteln aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des § 25 Abs. 2 WEG und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile.
    Nach der seit dem 1. Juli 2007 geltenden Rechtslage können Wohnungseigentümer bauliche Maßnahmen beschließen, die einer Modernisierung gemäß § 555 b Nummer 1 bis 5 BGB entsprechen oder der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik dienen. Diese Maßnahmen dürfen jedoch nicht die Eigenart der Wohnanlage ändern und keinen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigen. Der Beschluss erfolgt gemäß § 22 Abs. 2 WEG mit einer Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer (nach Köpfen) und mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile.

    Zu den Modernisierungsmaßnahmen im Sinne dieser Regelung zählen unter anderem bauliche Veränderungen

    • durch die der Gebrauchswert der Mietsache (insoweit auch Eigentumswohnung) nachhaltig erhöht wird,
    • durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden.

    Als gebrauchswerterhöhende Maßnahmen gelten dabei mietrechtlich auch solche Maßnahmen, die die Nutzung des Objekts bequemer, sicherer, angenehmer oder weniger arbeitsaufwendig machen.

    Mit dieser Regelung wollte der Gesetzgeber den Wohnungseigentümern die Befugnis einräumen, mit qualifizierter Mehrheit einer Verkehrswertminderung durch Anpassung der Wohnungsanlage an die "Erfordernisse der Zeit" entgegenzuwirken. Deshalb genügt es auch, dass die Maßnahme aus der Sicht eines verständigen Wohnungseigentümers eine sinnvolle Neuerung darstellt, die voraussichtlich geeignet ist, den Gebrauchswert der Sache nachhaltig zu erhöhen (BGH, 18.2.2010, V ZR 82/10). Nach diesen Grundsätzen können die Wohnungseigentümer grundsätzlich auch über den Anbau einer Balkonanlage als Modernisierungsmaßnahme im Sinne der neuen Regelung nach § 22 Abs. 2 WEG mit doppelt qualifizierter Mehrheit beschließen (AG Hannover, 26.10.2010, 483 C 3145/10).

    Führt allerdings der Balkonanbau zu einer nachhaltigen Veränderung des optischen Gesamteindrucks der Wohnanlage, liegt darin eine unzulässige Änderung der Eigenart der Wohnanlage. Dies gilt jedenfalls, wenn nicht alle Wohnungen einen Balkon erhalten und dadurch ein uneinheitlicher baulich optischer Eindruck entsteht.

    Tritt darüber hinaus durch den Anbau der Balkone eine Verschattung der jeweils darunter liegenden Wohnungen ein, kann das zu einer unbilligen Benachteiligung der betroffenen Eigentümer führen, die einer mehrheitlichen Beschlussfassung über den nachträglichen Anbau von Balkonen entgegensteht.

    Handelt es sich insoweit im konkreten Einzelfall beim nachträglichen Anbau von Balkonen unter diesen Gesichtspunkten nicht um eine Modernisierung im Sinne von § 22 Abs. 2 WEG, sondern um eine bauliche Veränderung im Sinne § 22 Abs. 1 WEG, reicht allerdings auch dann wegen der baulich optischen Beeinträchtigung und der damit einhergehenden nachteiligen Veränderung des architektonischen Gesamteindrucks ein Mehrheitsbeschluss nicht aus (LG Lüneburg, 31.5.2011, 9 S 75/10).

    In beiden Fällen erlangt jedoch auch ein (Nur-)Mehrheitsbeschluss gemäß § 23 Abs. 4 WEG Rechtskraft, wenn er nicht innerhalb Monatsfrist angefochten und durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt wird.
    Eine Balustrade (franz.) dient als Geländer oder Brüstung an Treppen, Terrassen oder Balkonen. Die dafür notwendige Säulenreihe wurde meist aus Holz, Naturstein oder später aus Beton gefertigt. Der Ursprung der Balustraden reicht bis in die Antike zurück. Heutzutage werden die Säulenreihen oft noch als Gartendekoration für Balkone und Terrassen genutzt oder bei Außentreppen als Geländer.
    Anleger haben in der Vergangenheit in einer beachtlichen Zahl wegen unzureichender oder gar falscher Information in den Verkaufsprospekten bei geschlossenen Immobilienfonds Vermögen eingebüßt. Da im Fall der Insolvenz des Initiators keine Möglichkeit bestand, den entstandenen Schaden ersetzt zu bekommen, wurde zunehmend versucht, auch Treuhänder oder die finanzierende Bank haftbar zu machen.

    Zu diesem Fragenbereich gibt es divergierende Auffassungen zwischen dem für Gesellschaftsrecht zuständigen II. Senat und dem für Banken zuständigen XI. Senat des BGH. Während der II. Senat einen "Einwendungsdurchgriff" zwischen der Unterzeichnung des Fondbeitritts des Anlegers und dem damit verbundenen Darlehensvertrag, den der Treuhänder für ihn abschließt, bejahte und damit das Anlagerisiko vollständig auf die Bank verlagerte, sah dies der XI. Senat anders.

    Nunmehr ist durch mehrere Urteile des Bankensenats vom 25. April 2006 (Urteil - XI ZR 29/05 -, Urteil XI ZR 219/04 -, Urteil XI ZR 193/04 -, Urteil XI ZR 106/05) mehr Klarheit geschaffen worden. Die Meinungsverschiedenheiten zwischen diesem Senat und dem II. Senat sind offensichtlich ausgeräumt. Im Übrigen soll jetzt der Bankensenat künftig für alle Klagen in Sachen geschlossene Immobilienfonds zuständig sein.

    Grundsätzlich gilt jetzt, dass die Finanzierung des Erwerbs einer Immobilie mit Hilfe eines durch eine Grundschuld abgesicherten Darlehens kein mit dem Erwerbsvorgang verbundenes Geschäft im Sinne des § 9 Verbraucherkreditgesetz darstellt. Damit entfallen in der Regel auch Ansprüche gegen die finanzierenden Kreditinstitute, die mit Hinweis auf ein verbundenes Geschäft begründet wurden.

    Dagegen wird ein verbundenes Geschäft angenommen, wenn sich beide Geschäfte als wirtschaftliche Einheit darstellen und der Kreditvertrag nicht auf Initiative des Erwerbers, sondern durch den für die Veräußerung zuständigen Anlagevertreiber erfolgte.

    Chancen hat der Anleger, wenn der Erwerber des Fondsanteils durch falsche Angaben zur Beteiligung am Fonds bewogen wurde und Erwerb und Darlehensaufnahme ein verbundenes Geschäft sind. Der Erwerber kann dann seine Abfindungsansprüche gegen den Anlagevertreiber auch gegen das Kreditinstitut geltend machen. Außerdem kann der Darlehensvertrag wegen Täuschung vom Darlehensnehmer angefochten werden.

    Bei einem Haustürgeschäft, das ohne Widerrufsbelehrung abgeschlossen wurde, der Widerruf also nachgeholt werden kann, bewirkt der Widerruf beim verbundenen Geschäft, dass dem Kreditinstitut kein Zahlungsanspruch aus dem Darlehensvertrag gegen den widerrufenden Darlehensnehmer zusteht. Dieser muss sich also an den für die Unterlassung der Widerrufsbelehrung Verantwortlichen mit seinen Ansprüchen wenden.
    Das Bankgeheimnis beruht auf einer vertraglichen Verpflichtung des Bankkunden mit der Bank zur Verschwiegenheit über alle kundenbezogenen Tatsachen und Wertungen. Durch gesetzliche Vorschriften (Auskunftspflichten) wird das Bankgeheimnis begrenzt. Aber auch der Bankkunde kann die Bank zur Auskunft ermächtigen. Einer unbeschränkten Auskunftspflicht unterliegt die Bank in Strafverfahren und Steuerstrafverfahren. Auch gegenüber dem Nachlassfinanzamt bestehen bestimmte Meldepflichten.

    Löchrig wurde das Bankgeheimnis aber auch dadurch, dass die Finanzverwaltung (hier das Bundesamt für Finanzen) seit April 2005 auf die von den Banken seit 2002 geführten EDV-Listen über Konten und Depots zugreifen kann, ohne dass der Steuerpflichtige davon etwas erfährt. Damit soll ihm die Möglichkeit einer rechtzeitigen Selbstanzeige genommen werden. Dabei möchten die Finanzbehörden auch den Fällen auf die Spur kommen, in denen Spekulationsgewinne im Bereich des Wertpapierhandelns bisher nicht erfasst werden konnten.

    Ein ähnlicher Zugriff ist im Übrigen auch den Behörden erlaubt, die für das Arbeitslosengeld II zuständig sind. Ein Effekt des neuen Kontoabfragesystems wurde mittlerweile erkannt. Zunehmend verlagern Deutsche ihre Konten und Depots zum Beispiel nach Österreich. Zum Ende des Jahres 2013 soll jedoch auch in Österreich das Bankgeheimnis für Ausländer abgeschafft werden.
    Mit dem Begriff Bankrott ist umgangssprachlich die Zahlungsunfähigkeit eines Schuldners gemeint. Der Begriff ist jedoch von der Insolvenz im Sinne der Insolvenzordnung zu unterscheiden. Rechtlich gesehen handelt es sich beim Bankrott um eine Insolvenzstraftat. Dabei gefährdet der Schuldner durch Verschleierungstaktiken oder Beiseiteschaffen von Vermögensgegenständen die Befriedigung eines oder mehrerer Gläubiger. Es handelt sich um ein sogenanntes abstraktes Gefährdungsdelikt; eine konkrete Gefährdung von Gläubigerforderungen muss nicht nachgewisen werden.

    Einen Bankrott begeht gemäß § 283 Strafgesetzbuch, wer bei Überschuldung oder drohender oder eingetretener Zahlungsunfähigkeit
    • Bestandteile seines Vermögens, die im Falle der Eröffnung des Insolvenzverfahrens zur Insolvenzmasse gehören, beiseite schafft oder verheimlicht oder in einer den Anforderungen einer ordnungsgemäßen Wirtschaft widersprechenden Weise zerstört, beschädigt oder unbrauchbar macht,
    • in einer den Anforderungen einer ordnungsgemäßen Wirtschaft widersprechenden Weise Verlust- oder Spekulationsgeschäfte oder Differenzgeschäfte mit Waren oder Wertpapieren eingeht oder durch unwirtschaftliche Ausgaben, Spiel oder Wette übermäßige Beträge verbraucht oder schuldig wird,
    • Waren oder Wertpapiere auf Kredit beschafft und sie oder die aus diesen Waren hergestellten Sachen erheblich unter ihrem Wert in einer den Anforderungen einer ordnungsgemäßen Wirtschaft widersprechenden Weise veräußert oder sonst abgibt,
    • Rechte anderer vortäuscht oder erdichtete Rechte anerkennt,
    • Handelsbücher, zu deren Führung er gesetzlich verpflichtet ist, zu führen unterlässt oder so führt oder verändert, daß die Übersicht über seinen Vermögensstand erschwert wird,
    • Handelsbücher oder sonstige Unterlagen, zu deren Aufbewahrung ein Kaufmann nach Handelsrecht verpflichtet ist, vor Ablauf der für Buchführungspflichtige bestehenden Aufbewahrungsfristen beiseite schafft, verheimlicht, zerstört oder beschädigt und dadurch die Übersicht über seinen Vermögensstand erschwert,
    • entgegen dem Handelsrecht Bilanzen so aufstellt, daß die Übersicht über seinen Vermögensstand erschwert wird, oder es unterläßt, die Bilanz seines Vermögens oder das Inventar in der vorgeschriebenen Zeit aufzustellen, oder
    • in einer anderen, den Anforderungen einer ordnungsgemäßen Wirtschaft grob widersprechenden Weise seinen Vermögensstand verringert oder seine wirklichen geschäftlichen Verhältnisse verheimlicht oder verschleiert.

    Die Strafandrohung für dieses Delikt liegt bei einer Freiheitsstrafe bis zu fünf Jahren oder einer Geldstrafe. Ebenso wird auch bestraft, wer durch eine der oben genannten Handlungen seine Überschuldung oder Zahlungsunfähigkeit herbeiführt.

    Auch Unkenntnis schützt in einigen Fällen vor Strafe nicht – wer fahrlässig nicht gewusst hat, dass er überschuldet oder zahlungsunfähig ist, macht sich trotzdem strafbar, wenn er Geld bei Glücksspielen oder Spekulationsgeschäften „verpulvert“, keine Bücher führt oder seinen Bilanzierungspflichten nicht nachkommt. In solchen Fällen beträgt die Strafandrohung zwei Jahre oder Geldstrafe. Dies gilt auch, wenn er dabei fahrlässig handelt und seine Überschuldung oder Zahlungsunfähigkeit zumindest leichtfertig verursacht.

    Grundsätzlich ist der Bankrott nur strafbar, wenn der Täter seine Zahlungen eingestellt hat oder über sein Vermögen das Insolvenzverfahren eröffnet oder der Eröffnungsantrag mangels Masse abgewiesen worden ist.

    § 283a StGB enthält zusätzlich den Straftatbestand des „besonders schweren Bankrotts“. In besonders schweren Fällen wird danach ein Bankrott mit mindestens sechs Monaten und höchstens zehn Jahren Freiheitsstrafe bestraft. Diese Vorschrift kommt in der Regel dann zur Anwendung, wenn der Täter aus Gewinnsucht handelt oder wissentlich viele Personen in die Gefahr des Verlustes ihrer ihm anvertrauten Vermögenswerte oder in wirtschaftliche Not bringt.
    Langfristiges und grundbuchlich abgesichertes Baudarlehen einer Bank, bei dem die Tilgung ausgesetzt wird und als Tilgungsersatz Einzahlungen in einen Bausparvertrag erfolgen. Nach Zuteilung des Bauspardarlehens wird damit das Bankvorausdarlehen abgelöst.
    Unter einem Bannwald versteht man ein zusammenhängendes Waldgebiet, das wegen seiner besonderen Bedeutung in einem naturnahen Zustand erhalten werden soll. Bannwälder können auf unterschiedliche Weise nützlich sein. Ein im Alpengebiet stehender Bannwald kann z.B. eine Schutzzone bilden. Er schützt dann vor Lawinen und Steinschlag oder begrenzt die hiervon ausgehenden Gefahren. In anderen Gegenden dient er als Sickerboden bei Hochwasser. Ein in Großstadtnähe liegender Bannwald kann für die Luftreinigung der Stadt nützlich sein. Zuständig für entsprechende Reglungen sind im Wesentlichen die Bundesländer. Ein Bannwaldgebiet wird durch Rechtsverordnung auf der Grundlage von Landeswaldgesetzen ausgewiesen. Das Bundeswaldgesetz enthält hinsichtlich der Bestimmung von Waldkategorien ausschließlich Rahmenregelungen für die Landesgesetzgeber. Der Bannwald selbst spielt dort keine Rolle.
    Abkürzung für: Bundesanzeiger
    In Bauverträge kann eine Vereinbarung aufgenommen werden, nach welcher der Auftraggeber einen Teil der vereinbarten Vergütung zurückbehält. Dieser Betrag dient als Sicherheit für den Fall, dass Baumängel auftreten. Oft beträgt ein solcher Einbehalt fünf Prozent der Gesamtvergütung.

    Mit einer Vereinbarung der Geltung der VOB/B für den Bauvertrag wird nicht automatisch ein Bareinbehalt vereinbart. Dafür muss eine besondere Klausel in den Vertrag aufgenommen werden. Der Bareinbehalt wird auch als Bausicherheit bezeichnet.
    Ist zwischen den Vertragspartnern des Bauvertrages vereinbart, dass der Bareinbehalt durch eine gleichwertige herkömmliche Bürgschaft abgelöst werden darf, muss sich der Besteller unabhängig von der Höhe der behaupteten Mängel daran halten – er darf nicht den Bareinbehalt behalten und die Bürgschaft ebenfalls annehmen und dann verwerten. In diesem Fall hat der Auftragnehmer einen Schadenersatzanspruch (mit dem nicht aufgerechnet werden kann). So entschied der Bundesgerichtshof (Urteil vom 18.05.2000, Az. VII ZR 178/99).
    (Zwangsversteigerungsverfahren)

    Als Bargebot wird der Teil des Gebotes bei einer Zwangsversteigerung bezeichnet, der bei Erteilung des Zuschlags zu zahlen ist. Darin nicht enthalten sind die zu übernehmenden Rechte und Lasten. Dabei kann es sich um das jeweils an 1. Rangstelle eingetragene Erbbaurecht handeln, aber auch um ein Altenteil, das nach länderrechtlichen Regelungen selbst dann übernommen werden muss, wenn es im Rang außerhalb des bestrangig betreibenden Gläubigers liegt. Unter bestimmten Voraussetzungen kann jedoch auch das Altenteil untergehen. Notwegerechte und Überbaurechte sind bestehen bleibende Rechte. Belastungen, die im Falle des Zuschlags außerhalb des Bargebots liegen, entfallen. Vom Bargebot nicht abgedeckt, also zusätzlich zu erbringen, sind die Grunderwerbsteuer, die Gebühren für die Erteilung des Zuschlags und für die Umschreibung im Grundbuch. "Bargebot" bedeutet nicht, dass man den Preis bar während des Versteigerungstermins zahlen muss. Von Bietern kann aber sofort eine Sicherheitsleistung in Höhe von 10% des Verkehrswertes der Immobilie verlangt werden.
    Abkürzung für: Bundesamt zur Regelung offener Vermögensfragen, jetzt Bundesamt für zentrale Dienste und offene Vermögensfragen
    Barrierefreiheit ist besonders bei Wohnungen für Behinderte oder ältere Mitbürger wichtig. Barrierefreiheit bedeutet:
    • Keine Stufen und Türschwellen in der Wohnung
    • bodengleiche Dusche ohne Duschwanne
    • ausreichende Bewegungsflächen, z. B. zwischen Bett und Wänden und vor der Küchenzeile
    • ausreichende Türbreiten (Innentüren mindestens 80 Zentimeter).
    Die DIN 18040-2 legt noch weitere "Haupt­anfor­de­run­gen" für barrierefreies Wohnen fest.
    § 554a BGB gewährt dem Mieter einen Anspruch auf Zu­stim­mung des Vermieters zu baulichen Veränderungen, wenn diese für eine behindertengerechte Nutzung des Miet­ob­jek­tes erforderlich sind. Der Vermieter kann die Zustimmung nur verweigern, wenn sein Interesse an der unveränderten Erhaltung der Mietsache das Interesse des Mieters über­wiegt, wobei die Interessen der anderen Mieter in den Ab­wä­gungs­prozess einzubeziehen sind.

    In Wohnungseigentümergemeinschaften entsteht zuweilen Streit um den Einbau von Treppenliften und ähnlichen Installationen im Treppenhaus, das zum Gemeinschaftseigentum gehört. Dem Bundesgerichtshof zufolge können die anderen Eigentümer dazu verpflichtet sein, den Einbau eines Treppenlifts oder einer Rollstuhlrampe zu dulden, wenn ein gehbehinderter Eigentümer seine Wohnung anders nicht mehr erreichen kann. Der Einbau eines Personenaufzugs ins Treppenhaus (auf eigene Kosten des betreffenden Eigentümers) ist von dieser Duldungspflicht jedoch nicht mehr umfasst. Denn dazu sind zu große Eingriffe in die Bausubstanz erforderlich, ein Rückbau ist kaum möglich und obendrein würde einer geringen Zahl von Eigentümern ein Sondernutzungsrecht am Gemeinschaftseigentum eingeräumt. Eine solche Maßnahme erfordert daher die Zustimmung aller übrigen Eigentümer (Urteil vom 13. Januar 2017, Az. V ZR 96/16).

    Der Umbau von Wohnungen mit dem Ziel, diese seniorengerecht zu gestalten, wird von der KfW (www.kfw.de) mit zinsgünstigen Darlehen gefördert. Dies gilt auch für den Kauf von kürzlich umgebauten Wohnimmobilien.
    Die Barwertkalkulation wird im Rahmen der Investitionsrechnung verwendet. Der Barwert einer künftigen Zahlung wird durch Abzinsung auf den Gegenwartszeitpunkt ermittelt. Die Differenz der Summe der Barwerte aller investitionsbedingten Einzahlungen und der Summe der Barwerte aller investitionsbedingten Auszahlungen ergibt den Kapitalwert einer Investition. Wird der Kapitaleinsatz einer möglichen Investition mit den auf den Investitionszeitpunkt abgezinsten Einnahmen aus dieser Investition verglichen, lässt sich daraus ein Schluss auf die Vorteilhaftigkeit bzw. Nachteiligkeit der Investition ziehen.

    Wenn Investitionen mit Hilfe von Barwertkalkulationen verglichen werden sollen, muss ihnen ein einheitlicher Abzinsungsfaktor zugrunde gelegt werden. Es handelt sich dann um eine Gegenüberstellung aller investitionsbedingten Ausgaben mit den aus der Investition erwarteten Einnahmen. Im angelsächsischen Raum spricht man deshalb auch von der "Discounted-Cashflow-Method".
    Der Name leitet sich aus dem Amtssitz des obersten Richters im antiken Athen ab, der stoá basílike (griechisch: Königshalle). Im römischen Reich findet die Basilika in Gerichts- oder Markthallen Verwendung, und ab dem Mittelalter wird diese schlichte, doch effektive Gebäudeart für christliche Kirchen genutzt. Dieser symmetrische Bau ist von harmonischer Klarheit.

    Der Grundriss zeigt ein lang gezogenes Rechteck, das Mittelschiff, das von weiteren schmaleren Rechtecken, den Seitenschiffen, flankiert wird. Zwischen beiden verlaufen Säulen- oder Pfeilerreihen. Ein repräsentativer Eingangsbereich führt in das Innere, einen oft von Säulen umsäumten, halböffentlichen Bereich. Am Ende des Mittelschiffes befindet sich meistens eine schmale Halbrundung (Apsis). In der christlichen Weiterentwickelung des Kirchenbaus durchbricht ein Querschiff das Langhaus, das in der Grundrisszeichnung ein Kreuz bildet.

    Das größere Mittelschiff erhebt sich über die Seitenschiffe. Dadurch entsteht in dessen Außenwand ein Zwischenraum, der für Fenster genutzt wird (Obergaden, auch Lichtgaden genannt). Jeder Baukörper verfügt über ein eigenes Dach. Innen ruhen die Lasten des hölzernen Dachstuhls auf Säulen oder Pfeilern. Eine spätere Entwicklung ist das Gewölbe, das mit seiner gebogenen Konstruktion große Flächen überspannen und die großräumigen Dachaufbauten tragen kann.

    Jahrhunderte lang ist die Basilika der überwiegend verwendete Bautypus für christliche Gotteshäuser bis sie in der Spätgotik mit dem Hallenbau konkurrieren musste. Die Hallenkirche ist eine Weiterentwicklung der Basilika. Sie unterscheidet sich im Wesentlichen durch die annähernde Auflösung der Schiffe zu einem einheitlichen Baukörper. Häufig bedeckt ein gemeinsames Dach die Hallenkirche.

    Der Begriff Basilika wird auch zur Bezeichnung eines Rangs für eine Kirche verwendet, wobei noch unterschieden wird zwischen einer Basilica maior – zum Beispiel San Francesco in Assisi in Umbrien und einer Basilica Minor (meist Wallfahrtskirchen) etwa in Altötting in Bayern.
    An die Stelle des früheren Diskontsatzes trat mit Übergang der geldpolitischen Befugnisse der Deutschen Bundesbank an die Europäische Zentralbank (EZB) der Basiszinssatz. Er ist unter anderem wichtig für die Berechnung der Verzugszinsen. Im Zuge der Schuldrechtsreform am 1.1.2002 wurde er in § 247 BGB mit 3,62 Prozent festgelegt. Der Basiszinssatz soll halbjährlich an die sich ändernde Bezugsgröße des Zinssatzes für längerfristige Refinanzierungsgeschäfte (jeweils festgelegt von der EZB) angepasst werden.

    Die Verzugszinsen liegen bei Verbrauchergeschäften um fünf Prozentpunkte, bei Handelsgeschäften um acht Prozent über dem jeweiligen Basiszinssatz. Die bisherige Schwankungsbreite des Basiszinssatzes bewegte sich in den Jahren 2000 bis 2009 zwischen dem Tiefstand im 2. Halbjahr 2004 von 1,13 Prozent und dem Höchststand von 4,26 Prozent. Am 01.01.2009 wurde er von 3,19 Prozent drastisch auf 1,62 Prozent gesenkt. Dies ist Folge der Entwicklung der Leitzinspolitik der Europäischen Zentralbank, an der sich die Bundesbank orientieren musste. Sie hat den für die Geldmengenpolitik entscheidenden Hauptrefinanzierungszinssatz seit September 2008 von 4,25 Prozent auf ein Prozent im Mai 2009 gesenkt. Der bisherige Tiefstand des Basiszinssatzes wurde am 1.7.2009 mit 0,12 Prozent erreicht. Dieser Zinssatz wurde zum 1.1.2013 auf 0,13 Prozent erhöht.

    Der jeweils aktuelle Basiszinssatz wird auf der Internetseite www.bundesbank.de veröffentlicht.
    Basketballspiele erzeugen naturgemäß Lärm und können damit im Umfeld von Mietwohnungen zu Streitigkeiten führen. Grundsätzlich sind auch hier die allgemeinen Ruhezeiten einzuhalten, welche in den Immisionsschutzverordnungen der Bundesländer oder auch von den einzelnen Gemeinden geregelt sind. Im Allgemeinen gilt die Zeit zwischen 22.00 Uhr und 7.00 Uhr als Nachtzeit, während der es unzulässig ist, durch Lärm die Nachtruhe anderer Personen zu stören. An Sonn- und Feiertagen darf ganztägig kein Lärm erzeugt werden. Manche Lärmschutzregelungen verbieten auch während der Abendzeit von 20.00 Uhr bis 22.00 Uhr laute Geräusche. Außerhalb dieser Zeiten jedoch haben Nachbarn kaum Chancen, die Nutzung eines Basketballkorbs durch spielende Kinder zu unterbinden.

    Mieter haben Sport- und Spielgeräusche zu dulden, solange sich diese im Rahmen des Erträglichen und Zumutbaren halten. Ist das zumutbare Maß überschritten und befindet sich die Lärmquelle im Einflussbereich des Vermieters, kann von diesem ein Einschreiten gefordert werden. Andernfalls kann der Mieter ein Recht auf Mietminderung haben. In einem Berliner Fall etwa konnten die Mieter fordern, dass der Vermieter einen von anderen Mietern im Hof installierten Basketballkorb mit Reflexionsplatte zu entfernen hatte. Das Recht des Mieters auf unbeeinträchtigte Nutzung der Mietwohnung kann nach dem Urteil nicht dadurch ausgeschlossen werden, dass die Mieter untereinander Gestattungsverträge schließen oder die Hausgemeinschaft Mehrheitsbeschlüsse fasst (AG Schöneberg, Urteil vom 19.11.1991, Az: 11 C 303/91).

    Gehört zu einem Kinderspielplatz ein kleiner Bolzplatz mit Basketballkorb, handelt es sich nicht um eine Sportanlage, welche die Vorschriften der Sportanlagenlärmschutzverordnung einhalten müsste. Kann durch die Errichtung eines Ballfangzaunes der Lärm auf ein erträgliches Maß gemindert werden, können Nachbarn nicht die Beseitigung des Bolzplatzes verlangen (Oberverwaltungsgericht Berlin, Urteil vom 22.04.1993, Az: 2 B 6.91).
    Abkürzung für: Bundesangestelltentarif
    Baugeld können Bauherren und Immobilienerwerber von unterschiedlichen Partnern erhalten. Baufinanzierungsinstitute sind:

    • Realkreditinstitute:
    Dazu zählen alle öffentlichen und privaten Pfandbriefbanken (im früheren Hypothekenbankgesetz als "Hypothekenbanken" bezeichnet). Neben reinen Hypothekenbanken gibt es gemischte Pfandbriefbanken und Pfandbriefbanken mit Pfandbriefprivileg. Ihre Hauptaufgabe ist die Gewährung von langfristigen Krediten ("Realkredite") in Form von grundschuldgesicherten Darlehen und Kommunaldarlehen. Refinanzierungsmittel sind u.a. Pfandbriefe und Kommunalobligationen.

    • Sparkassen:
    Sie haben einen regional bestimmten Geschäftsbereich und sind spezialisiert auf Baudarlehen mit überwiegend kurzer Zinsbindung und mit variabler Verzinsung. Refinanzierungsmittel sind überwiegend Spareinlagen.

    • Groß- und Privatbanken:
    Sie agieren überregional und unterhalten ein Filialsystem. Diese Kreditinstitute haben sich in aller Regel auf die Gesamtbaufinanzierung spezialisiert.

    • Genossenschaftsbanken (Volksbanken und Raiffeisenkassen):
    Sie haben eine ähnliche Angebotspalette wie Sparkassen. Auch sie bieten in der kurzfristigen Finanzierung und bei Darlehen mit variabler Zinsanpassung attraktive Konditionen, da sie ebenfalls über einen hohen Bestand zinsgünstiger Spareinlagen (Refinanzierungsmittel) verfügen.

    • Bausparkassen:
    Im Vordergrund steht das Bauspardarlehen, wobei die für eine wohnungswirtschaftliche Mittelverwendung vorgesehenen Bausparguthaben das bestimmende Refinanzierungsinstrument der Darlehen sind.

    • Direktbanken:
    Diese treten in zunehmendem Maße in Erscheinung. Sie wickeln ihre Geschäfte per Internet, telefonisch oder postalisch ab. Auf Wunsch gibt es auch Hausbesuche. Der Verzicht auf die Unterhaltung eines Filialsystems ermöglicht es den Direktbanken, Zinsvorteile zu gewähren, die bei der konventionellen Hausbank nicht möglich sind. Direktbanken bieten auch Baufinanzierungen an.

    • Versicherungsgesellschaften:
    Versicherungs-Hypotheken sind in ihren Konditionen tendenziell günstiger als Banken und Sparkassen. Andererseits beziehen sich die Zinsen während der ganzen Laufzeit auf die gesamte gleich bleibende Darlehenssumme, während bei Tilgungshypotheken der Kreditinstitute die Zinsen von der durch Tilgungsraten sinkenden Darlehenssumme berechnet werden. Der kapitalisierte Zinsbetrag dürfte deshalb in der Regel bei Versicherungsgesellschaften denjenigen der übrigen Kreditinstitute übersteigen. Die Rückzahlung des Darlehens erfolgt am Ende der Versicherungslaufzeit in einem Betrag durch Tilgungsverrechnung mit der Versicherungssumme bzw. der Ablaufleistung.

    Es gibt zwei Varianten einer Lebensversicherungshypothek. Die erste besteht darin, dass die Ausleihung in Höhe der Versicherungssumme erfolgt. Zum Tilgungszeitpunkt wird aber nicht nur die Versicherungssumme ausbezahlt, sondern auch die angefallene Überschussbeteiligung. Kalkuliert man die (mutmaßliche) Überschussbeteiligung bei Darlehnsaufnahme mit ein, kann am Ende – wenn die Überschussbeteiligung zu großzügig kalkuliert wurde – eine Finanzierungsdifferenz entstehen. Sie muss dann entweder durch Umfinanzierung oder durch eine Sondertilgungszahlung vom Darlehensnehmer abgedeckt werden.
    Die Abnahme von Bauwerken durch die zuständigen Bauaufsichtsbehörden ist in den Bauordnungen der Bundesländer geregelt. Sie erfolgt durch die zuständigen Bauordnungsämter. Bei festgestellten Verstößen gegen die Vorschriften der Bauordnung oder Abweichungen vom Inhalt der Baugenehmigung können sie nach freiem Ermessen entscheiden, ob z.B. eine Nutzungsuntersagung oder Beseitigungsverfügung erlassen werden soll. In der Vergangenheit wurden diese Vorschiften zunehmend gelockert. An die Stelle von behördlichen Bauabnahmen durch die Bauaufsichtsbehörden traten zunehmend eigenverantwortliche Bauabnahmeermächtigungen an Architekten und Bauingenieure. Es handelt sich zum Beispiel um Kenntnisgabeverfahren in Baden-Württemberg oder Hessen.

    Teilweise sind allerdings Abnahmen von bestimmten Teilleistungen oder Bereichen durch behördliche oder behördlich ermächtigte Spezialisten vorgeschrieben. Dies betrifft z.B. bestimmte Brandschutzeinrichtungen. Auch neu erstellte oder erneuerte Feuerungs- und Abgasanlagen sind in vielen Bundesländern durch den zuständigen Schornsteinfeger vor der Inbetriebnahme abzunehmen. Eine Rohbauabnahme von neu errichteten Schornsteinen (die noch nicht durch andere Bauteile verkleidet und verdeckt sind) ist oft nicht mehr vorgeschrieben, kann aber trotzdem sinnvoll sein, da sich bei der Endabnahme entdeckte Fehler dann nur noch mit größerem Kostenaufwand beheben lassen. Teilweise ist die Rohbauabnahme durch den Schornsteinfeger durch die Pflicht ersetzt worden, sogenannte Fachunternehmererklärungen von den ausführenden Handwerksbetrieben erstellen zu lassen und aufzubewahren.
    Zur werkvertraglichen Leistungspflicht des Auftragnehmers (Unternehmers) gehört es, dass er dem Auftraggeber die Bauleistung (das Bauwerk) zum Zeitpunkt der Abnahme nach der vereinbarten Beschaffenheit frei von Sachmängeln verschafft. Am besten erfolgt die Bauabnahme mit Unterstützung eines Sachverständigen. Diese Abnahme erfolgt zu dem zwischen Bauherren und Bauunternehmen, bzw. Erwerber und Bauträger vereinbarten Termin. Im Abnahmeprotokoll listet der Bauherr alle Mängel auf, die noch beseitigt werden müssen. Eine wirksame Abnahme setzt jedoch kein Protokoll voraus. Denn die Abnahme ist nur die Erklärung des Auftraggebers, dass er die Werkleistung als im Wesentlichen vertragsgerecht entgegennimmt. Deshalb bedeutet die Aufnahme von Mängeln in ein Abnahmeprotokoll nicht automatisch die Verweigerung der Abnahme denn die Leistung kann trotzdem „im Wesentlichen vertragsgerecht“ sein.

    Der Bauherr (Auftraggeber) ist stets zur Abnahme der von ihm in Auftrag gegebenen Bauleistungen verpflichtet. Die Abnahme kann nicht verweigert werden, wenn die Bauleistung nur noch unwesentliche Mängel aufweist. Wesentlich ist ein Mangel z.B. dann, wenn die technische Funktion des Werks jedenfalls in einem wichtigen Teil eingeschränkt ist. Optische Mängel sind nur selten auch wesentliche Mängel. Eine Vielzahl geringfügiger Mängel berechtigt auch zur Abnahmeverweigerung.

    Die VOB ermöglicht eine "fiktive Abnahme". Diese ist in § 12 Abs. 5 VOB/B näher geregelt. So gilt die Abnahme als erfolgt, wenn keine der Parteien sie verlangt hat und seit schriftlicher Mitteilung über die Fertigstellung 12 Werktage vergangen sind. Ebenso gilt die Abnahme als erfolgt, wenn keine der Parteien sie verlangt hat, nichts Abweichendes vereinbart ist und seit Beginn der Nutzung des Werkes sechs Werktage vergangen sind. Bei der fiktiven Abnahme wird nach dem Wortlaut der VOB/B keine Abnahmereife vorausgesetzt. Dies ist jedoch streitig. Namhafte Autoren vertreten die Auffassung, dass eine fiktive Abnahme scheitert, wenn die Leistung wesentliche Mängel aufweist.

    Vorbehalte wegen bekannter Mängel oder Vertragsstrafen muss der Bauherr bei einer fiktiven Abnahme spätestens bis zu deren Eintreten zu den oben genannten Zeitpunkten geltend machen. Auch das BGB kennt mit der Regelung in § 640 eine Variante der fiktiven Abnahme. Hier ist die Abnahmereife gesetzliche Voraussetzung.

    Neben der förmlichen Abnahme, die innerhalb von zwölf Werktagen nach Aufforderung durch den Auftragnehmer erfolgen muss, gibt es eine stillschweigende Abnahme, die dadurch zustande kommt, dass der Bauherr durch schlüssiges Verhalten den Bau abnimmt, z.B. dadurch, dass er das Gebäude in Gebrauch nimmt oder die Schlussrechnung vorbehaltlos bezahlt.

    Mit der Bauabnahme sind wichtige rechtliche Konsequenzen für den Bauherrn verknüpft: Zum einen beginnt ab diesem Zeitpunkt die Gewährleistungsfrist zu laufen. Darüber hinaus wird der Anspruch des Unternehmers auf die vereinbarte Vergütung fällig. Außerdem tritt eine Beweislastumkehr ein. Den Beweis dafür, dass später auftretende Schäden "Baumängel" sind, hat jetzt der Bauherr zu führen. Bis zur Abnahme muss der Unternehmer beweisen, dass seine Leistung mangelfrei ist. Schließlich geht mit der Bauabnahme auch die Gefahr auf den Bauherrn über.

    Der Bauherr ist damit nach der Abnahme für die Verschlechterung oder sogar den Untergang des Werks verantwortlich. Er kann also nicht die Neuherstellung auf Kosten des Unternehmers verlangen. Anders wäre es in der Zeit vor der Abnahme. Da der Unternehmer bei der Abnahme ein vollständiges vertragsgerechtes und mangelfreies Werk präsentieren muss, muss er die Arbeiten auch noch einmal auf seine Kosten ausführen, wenn sie auch ohne sein Verschulden beschädigt oder zerstört werden. Wurde eine Vertragsstrafe für den Verzugsfall vereinbart, muss sie im Abnahmeprotokoll vermerkt werden, da sonst der Anspruch verloren geht.

    Wird ein Abnahmeprotokoll vom Bauherrn „unter Vorbehalt“ unterzeichnet, ist der Bauherr deswegen nicht berechtigt, die Bezahlung der Werkleistung zu verweigern. Der Vorbehalt dient der Absicherung von Gewährleistungsansprüchen wegen Baumängeln; er steht jedoch der rechtlichen Wirkung der Abnahme nicht entgegen. Wird das Abnahmeprotokoll vom Bauherrn unterzeichnet, gilt die Werkleistung auch bei einem Vorbehalt als im Wesentlichen vertragsgerecht (Urteil des OLG Hamm vom 30.10.2007, Az. 21 U 34/07).
    Um Umsatzsteuern zu "sparen" kam es vor, dass Unternehmen Auftraggebern Angebote unterbreiteten, Bauleistungen ohne Berechnung der Umsatzsteuer, also am Finanzamt vorbei, auszuführen. Diese Praxis soll seit 1.1.2002 durch die Bauabzugsteuer unterbunden werden. Es handelt sich um die Verpflichtung des Auftraggebers, 15% des Rechnungsbetrages direkt an das für den Bauunternehmer zuständige Finanzamt zu überweisen. Wenn der Bauunternehmer eine Freistellungsbescheinigung des Finanzamtes vorlegt, darf dessen Rechnung ohne diesen Abzug beglichen werden. Die Regelung gilt für solche Auftraggeber, die "Unternehmer" i.S.d. Umsatzsteuergesetzes sind.

    Hierzu zählen auch Eigentümer von Wohnhäusern, soweit sie mehr als zwei Wohnungen vermietet haben. Der Steuerabzug kann aber ohne Vorlage einer Freistellungsbescheinigung des Bauhandwerkers unterbleiben, wenn die Gegenleistung im Jahr voraussichtlich 5000 Euro nicht überschreitet (Bagatellgrenze). Bei Vermietern, die ausschließlich umsatzsteuerbefreite Vermietungsumsätze erzielen, erhöht sich die Bagatellgrenze auf 15.000 Euro im Kalenderjahr.

    Haftung: Ist der Auftraggeber verpflichtet, den Steuerabzug vorzunehmen und führt er diesen nicht ordnungsgemäß durch, haftet der Leistungsempfänger für den nicht oder zu niedrig abgeführten Abzugsbetrag (§ 48a Abs.3 Satz 1 EStG).
    Das Bauamt ist die für Bauangelegenheiten zuständige kommunale Behörde. Teilweise wird die Bezeichnung auch für übergeordnete Behörden verwendet, etwa für Landesbauämter. Diese beschäftigen sich meist mit übergeordneten Planungsaufgaben auf der Ebene des jeweiligen Bundeslandes. Die Zuständigkeiten der Bauämter können sich je nach Bundesland und Verwaltungsebene unterscheiden.

    Ein wichtiger Bereich der Tätigkeit der kommunalen Bauämter ist das Bauordnungsrecht. Hierzu gehören die Bearbeitung von Baugenehmigungsanträgen und die Bauaufsicht. Das Bauamt prüft dabei die Einhaltung gesetzlich geregelter technischer Anforderungen an die beantragten Bauvorhaben und ist für die Abwehr möglicher Gefahren verantwortlich, die von der Errichtung, dem Bestand und der Nutzung baulicher Anlagen ausgehen können.

    Eine weitere Aufgabe liegt im Bereich der Raumordnungs- und Bauleitplanung. Hierbei geht es um die Ausweisung von Neubaugebieten, die Festlegung von Gewerbe-, Industrie-, gemischten- und reinen Wohngebieten. Das Bauamt leistet dabei die vorbereitende Arbeit, über den eigentlichen Bebauungsplan muss dann der Stadt- beziehungsweise Gemeinderat abstimmen. Bei der Vorplanung muss das Bauamt zum Beispiel gesetzliche Vorschriften und übergeordnete Raumordnungspläne beachten und die Interessen verschiedener Träger öffentlicher Belange – zum Beispiel anderer Behörden wie der Umweltbehörde – mit einbeziehen.

    Das kommunale Bauamt ist auch für Erschließungaufgaben zuständig – so müssen Neubaugebiete an das Straßen- und Wegenetz und an die Ver- und Entsorgungsleitungen angeschlossen und mit Straßenbeleuchtung et cetera versehen werden. Auch bei bestehenden bebauten Gebieten kann das Bauamt Verbesserungen der Infrastruktur vorbereiten. Das Bauamt erhebt von Grundstückseigentümern Erschließungsbeiträge, mit deren Hilfe der Anschluss von Grundstücken an das öffentliche Straßen- und Leitungsnetz beziehungsweise der Ausbau von Netzen und Wegen finanziert wird. Rechtsgrundlage sind Gemeindesatzungen.

    Ferner betreut das Bauamt auch gemeindliche Bauprojekte, zum Beispiel den Bau oder die Renovierung von Verwaltungsgebäuden, Schulen, Kindergärten, Klärwerken, Feuerwehrstationen oder Sportanlagen.

    Oft sind die einzelnen Aufgaben der Bauämter – wie etwa Bauordnung oder Bauleitplanung beziehungsweise Stadtplanung – in unterschiedlichen Abteilungen der Behörde angesiedelt. Für verschiedene Sonderbereiche gibt es spezielle Bauämter – etwa Straßenbauämter oder Hochschulbauämter.
    Mit dem Bauantrag leitet der Bauherr das Baugenehmigungsverfahren ein. Ganz gleich, wie die Baugenehmigung im jeweiligen Bundesland geregelt ist, muss der Bauherr in jedem Fall dem Bauantrag einen Lageplan, Bauzeichnungen, eine Baubeschreibung, sowie statische Nachweise beifügen. Es handelt sich um so genannte Bauvorlagen, deren Bestandteile in Bauvorlagenverordnungen geregelt sind.

    Der Bauantrag ist bei der Gemeinde oder der Kreisbehörde (je nach Länderrecht) einzureichen. Er ist vom Bauherrn und dem Entwurfsverfasser zu unterschreiben. Im vereinfachten Genehmigungsverfahren und in Verfahren, in denen keine Genehmigung eingeholt werden muss, gelten teilweise abweichende Vorschriften. Auch hier ist zu beachten, dass die Länderregelungen unterschiedlich sind.
    Die Bauantragszeichnungen sind Teil des Bauantrages. Üblicherweise werden Grundrisse, Schnitte und Ansichten im Maßstab 1:100 und der Lageplan im Maßstab 1:500 oder 1:1000 erstellt. Diese Zeichnungen sind die Ergebnisse aus den Entwurfsbesprechungen zwischen Bauherren und Architekten.

    Sie werden dem Bauamt zur Genehmigung vorgelegt. Gleichzeitig werden die Zeichnungen an die anderen Ingenieure, z.B. Statiker, zur Bearbeitung weiter gereicht. Die Statik muss zum Baubeginn vorliegen.
    Mit einer Bauanzeige meldet der Bauherr einen geplanten Neubau beim zuständigen Bauamt an, wenn kein vereinfachtes oder herkömmliches Baugenehmigungsverfahren erforderlich ist. Die genauen Vorgaben regeln die Landesbauordnungen der Bundesländer.

    Am Beispiel von Brandenburg (§ 58 Brandenburgische Bauordnung): Das Bauanzeigeverfahren ist anwendbar bei
    • Errichtung und Änderung von Wohngebäuden
    • mit geringer Höhe
    • im Geltungsbereich eines rechtswirksamen Bebauungsplans.

    Das Bauvorhaben hat in vollem Umfang den Festsetzungen des Bebauungsplanes zu entsprechen. Auch muss die Erschließung gesichert sein.

    Der Vorteil des Bauanzeigeverfahrens ist ein geringerer Zeitaufwand als beim Baugenehmigungsverfahren. Oft kann ein Bauanzeigeverfahren innerhalb eines Monats beendet sein. Bei einer Bauanzeige überprüft die Behörde nur, ob die Voraussetzungen für das Bauanzeigeverfahren selbst vorliegen. Der Planer bzw. Architekt erklärt, dass er die Zulässigkeit des Projekts anhand der Bauvorschriften überprüft hat. Er selbst trägt die Verantwortung dafür, dass alle bauordnungsrechtlichen Regelungen und Vorgaben des Bebauungsplanes beachtet wurden. Die üblichen Bauvorlagen und ggf. erforderliche Nachweise müssen auch bei diesem Verfahren eingereicht werden.

    Bei bestimmten sehr einfachen Gebäuden – etwa kleinen Garagen, Carports, Schuppen – kann auf die Beteiligung eines Bauvorlageberechtigten verzichtet werden. Dies ist jedoch zuvor mit der Baubehörde abzustimmen.

    Der Bauherr darf mit der Errichtung seines Neubaus nach Ablauf eines Monats nach Eingang der Bauanzeige bei der Bauaufsichtsbehörde beginnen, wenn die Behörde die Bauausführung nicht untersagt oder vorher schon freigegeben hat. Das Recht zur Errichtung des angezeigten Bauwerks besteht vier Jahre lang.
    Die Aufgabe der Bauaufsichtsbehörden ist die staatliche Überwachung der Bautätigkeiten. Hierzu zählen die Erteilung oder das Versagen von Bau- und Teilbaugenehmigungen, bzw. die Prüfung eingereichter Unterlagen bei genehmigungsfreien Verfahren auf baurechtliche Zulässigkeit. Ferner zählen zu den Aufgaben der Bauaufsichtsbehörde die Erteilung von Vorbescheiden auf Bauvoranfragen, Erteilung von Dispensen, Teilungsgenehmigungen i.S.d. Wohnungseigentumsgesetzes, Erlass von Nutzungsuntersagungen, Abbruchanordnungen Stilllegen und Versiegelung von Baustellen usw.

    Als Träger hoheitlicher Gewalt kann sie sich Amtspflichtverletzungen zu Schulden kommen lassen, was dann zu Schadensersatzansprüchen führen kann. Die unterste Baubehörde ist auf Kreisebene angesiedelt, die mittlere auf der Ebene der Regierungsbezirke und die oberste auf der Ebene des zuständigen Ministeriums eines Bundeslandes.
    [ Rechtsschutzversicherung ]

    In Verträgen mit Rechtsschutzversicherungen ist häufig eine Bauausschlussklausel oder eine Baurisikoklausel enthalten. Versicherungsunternehmen wollen damit die Übernahme von Kosten teurer Rechtsstreitigkeiten im Zusammenhang mit dem Bau eines Gebäudes verhindern. Sie berufen sich dabei auf Klauseln in ihren Versicherungsbedingungen. Ein Beispiel ist etwa § 4 Abs. 1 k) der ARB 75 (Allgemeine Rechtsschutz-Versicherungsbedingungen 1975, heute noch in älteren Verträgen vereinbart): Danach bezieht sich der Versicherungsschutz nicht auf die Wahrnehmung rechtlicher Interessen, "die in un­mit­tel­ba­rem Zusammenhang mit der Planung, Errichtung oder ge­neh­mi­gungs­pflich­ti­gen baulichen Veränderung eines im Eigentum oder Besitz des Versicherungsnehmers be­find­lichen oder von diesem zu erwerbenden Grundstückes, Ge­bäudes oder Gebäudeteiles stehen". Die derzeit neueste Fassung, ARB 2005, enthält eine ähnliche Regelung, deren Wirksamkeit jedoch zweifelhaft ist.

    Diese Klauseln führten in der Vergangenheit zu einigen Rechts­strei­tig­kei­ten mit Versicherungsunternehmen. Dabei kam es zu Klärungen. So werden von der Ausschlussklausel keine Rechtsstreitigkeiten aus dem Erwerb eines Baugrundstücks erfasst. (BGH, Az. IV ZR 318/02, Urteil vom 19.02.2003). Ebenso wenig werden Rechtstreitigkeiten zur Bau­fi­nan­zie­rung von der Ausschlussklausel erfasst (BGH Az. IV ZR 32/03, Urteil vom 25.06.2003). In beiden Fällen muss also die Versicherung Rechtsschutz gewähren.
    Wird die VOB/B (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen) in einen Bauvertrag einbezogen, muss der Bauunternehmer bzw. Auftragnehmer dem Bauherrn bzw. Auftraggeber gemäß § 5 Abs. 2 S. 3 VOB/B den Beginn der Arbeiten anzeigen.

    Die Schriftform ist für die Baubeginnanzeige nicht vorgeschrieben. Nimmt der Auftragnehmer die Anzeige nicht vor und entsteht dem Auftraggeber dadurch ein Schaden, kann dies einen Schadenersatzanspruch des Auftraggebers auslösen. Bei einem Bauvertrag nach dem Werkvertragsrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches gibt es keine derartige Pflicht des Auftragnehmers.

    Zu unterscheiden ist die Baubeginnanzeige nach VOB/B von der Baubeginnanzeige nach öffentlichem Baurecht: Die Bauordnungen der Bundesländer schreiben in der Regel vor, dass mit der Ausführung genehmigungsbedürftiger Bauvorhaben erst dann begonnen werden darf, wenn der Baubehörde eine Baubeginnanzeige vorliegt. Bis zum eigentlichen Baubeginn muss meist eine gewisse Frist verstreichen (oft: sieben Tage nach Eingang bei Baubehörde). Nach längeren Unterbrechungen der Arbeiten muss die Baubeginnanzeige erneut stattfinden. Beispiel: § 73 Abs. 5, Abs. 7 LBO Schleswig-Holstein. Die Baubehörden halten entsprechende Formulare bereit.
    Ein Grundstück kann nicht nach dem Belieben des Grundstückseigentümers bebaut werden. Seine "Baufreiheit" wird durch viele Gesetze (Baugesetzbuch, Baunutzungsverordnung, Bauordnungen der Bundesländer, Nachbarschaftsgesetze) eingeschränkt. Diese Einschränkungen werden als Baubeschränkung bezeichnet.
    Als Teil der Bauvorlage

    Die Baubeschreibung ist Teil der Bauvorlagen, die bei der Bauaufsichtsbehörde einzureichen sind. Inhalt und Umfang bestimmen sich nach den Bauvorlagenverordnungen der Bundesländer. Zum Inhalt der Baubeschreibung zählen alle Einzelheiten des Bauvorhabens, die sich nicht aus den Bauzeichnungen und dem Lageplan ergeben. In der Regel gehören dazu die Beschreibung der Baukonstruktion, der Wärme- und Wasserversorgungsanlagen, der umbaute Raum, die Wohnfläche (Nutzfläche), die Grund- und Geschoßflächenzahl usw.

    Als Teil des Bauträgervertrages

    Die Baubeschreibung des Bauträgers dient dazu, die werkvertraglichen Leistungspflichten des Bauträgers so detailliert darzustellen, dass sie eine vernünftige und sichere Entscheidungsgrundlage für Kaufinteressenten sein können. Dazu gehört die Beschreibung der Beton und Maurerarbeiten mit Angaben zu den Wandstärken, dem Baumaterial, der Art der Decken, die Beschreibung der Ausführungen von Zimmer-, Spengler- und Dachdeckerarbeiten, der sanitären und der Elektroinstallationen, der Heizung, der Glas-, Gips- und Fliesenarbeiten, die Schreiner- und Malerarbeiten, die Beschreibung der Bodenbeläge usw.

    In den Bauträgerverträgen werden meist auch Abweichungsvorbehalte aufgenommen, die allerdings zu keinen wertmäßigen Beeinträchtigungen führen dürfen. In der Regel wird den Erwerbern eine Auswahl von qualitätssteigernden Sonderwünschen gegen Aufpreis angeboten.
    Die Bauaufsichtsbehörde kann anordnen, dass ein Bauwerk abzureißen ist. Eine solche Baubeseitigungs- oder (umgangssprachlich) Abrissverfügung ist eine Variante der Bauordnungsverfügung. Sie stellt das letzte Mittel dar, wenn es keinen anderen Weg gibt, um einen rechtmäßigen Zustand herzustellen.

    Voraussetzung einer Abrissverfügung ist sowohl die formelle als auch die materielle Baurechtswidrigkeit des Gebäudes. Die formelle Illegalität bezieht sich vereinfacht auf das reine Vorliegen einer erforderlichen Genehmigung, der materiellrechtliche Bereich betrifft die Möglichkeit, auf Basis bestehender Gesetze eine Genehmigung zu erteilen – also die Genehmigungsfähigkeit.

    Die Bauordnungen der meisten Bundesländer enthalten eine Regelung zu den Voraussetzungen einer solchen Verfügung (zum Beispiel § 76 Hamburgische Bauordnung). Bei genehmigungsfreien Bauwerken genügt auch die materiellrechtliche Illegalität.

    Gegen eine Abrissverfügung kann oft mit dem Argument eines Ermessensfehlers der Behörde vorgegangen werden: Ist die Herstellung eines legalen Zustandes beispielsweise durch eine Ausnahmegenehmigung oder eine Befreiung von Bebauungsplan-Vorgaben möglich, darf kein Abriss gefordert werden. Auch kann von der Behörde versäumt worden sein, hinreichend sorgfältig zu prüfen, ob ein Teilabriss sachdienlich ist, weil zum Beispiel der Rest des Bauwerks genehmigungsfähig wäre.

    Eine Abrissverfügung kann auch rechtswidrig sein, weil es im konkreten Fall möglich ist, einen rechtmäßigen Zustand herzustellen durch andere Maßnahmen wie Auflagen, bauliche Veränderungen oder etwa die Untersagung einer unzulässsigen Nutzung. Im Übrigen muss die Behörde auch den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit beachten. Steht ein geringfügiger Rechtsverstoß einem großen finanziellen Verlust durch den Abriss gegenüber, ist dieser Grundsatz verletzt.
    Baubetreuer ist, wer Bauvorhaben im Namen und auf Rechnung des Bauherrn vorbereitet oder durchführt. Dadurch unterscheidet sich der Baubetreuer wesentlich vom Bauträger, der Bauvorhaben in eigenem Namen und auf eigene Rechnung vorbereitet und durchführt. Beim Baubetreuer ist zu unterscheiden zwischen Teil- und Vollbetreuung.

    Die Vollbetreuung umfasst sowohl die wirtschaftliche als auch die technische Betreuung. Die Teilbetreuung bezieht sich entweder auf die wirtschaftliche oder technische Betreuung. Bei der wirtschaftlichen Betreuung schaltet der Baubetreuer im Namen und für Rechnung des Bauherrn den Architekten und die Sonderfachleute ein. Bei der Vollbetreuung übernimmt der Baubetreuer auch die technischen Leistungen entweder durch einen hauseigenen Architekten oder durch einen freischaffenden Architekten, der dann für den Baubetreuer tätig wird.

    Der Baubetreuer ist – stellvertretend für den Bauherrn – der Organisator des Baugeschehens. Die Zulassungsvoraussetzungen des § 34c GewO und die einschlägigen Vorschriften der MaBV beziehen sich auf den wirtschaftlichen Baubetreuer. Das bedeutet u. a., dass der Baubetreuer Sicherheit in Höhe der Vermögenswerte des Bauherrn leisten muss, über die er im Zusammenhang mit der Durchführung des Bauvorhabens verfügt. Die Sicherheit kann durch eine Bankbürgschaft erbracht werden, die so ausgestattet ist, dass Bürgschafts­zahlungen stets auf erste Anforderung durch den Bauherrn zu leisten sind. Keine Sicherheit muss geleistet werden, wenn der Baubetreuer nur gemeinsam mit dem Bauherrn über das Baukonto verfügen darf.

    Die Haftung des wirtschaftlichen Baubetreuers richtet sich in der Regel nach dem Auftrags- und Dienstvertragsrecht. Haftungsfälle können sein: Erhebliche Bausummenüberschreitung, fehlerhafte Kosten­ermittlungen, vorvertragliche Pflichtverletzungen (z. B. Verschweigen der Tatsache, dass der Baubetreuer nicht über eine Erlaubnis nach § 34c GewO verfügt), aber auch die Prospekt­haftung spielt eine Rolle. Der Vollbetreuer haftet nach dem Werkvertragsrecht und muss deshalb auch Gewähr für eine mängelfreie technische Planungsleistung übernehmen.

    Die Haftung erweitert sich in den Fällen, in denen auf eine Überprüfung der Einhaltung von bauordnungsrechtlichen Vorschriften im Rahmen eines Baugenehmigungsverfahrens verzichtet und eine der Formen des genehmigungsfreien Bauens (z. B. des "Genehmigungsfreistellungsverfahrens" in Bayern oder des "Kenntnisgabeverfahrens" in Baden Württemberg) gewählt wird.
    Als Baubetreuungsgebühren werden Vergütungen bezeichnet, die ein Baubetreuer für seine Betreuungsleistungen erhält. Sie werden im Rahmen eines Betreuungsvertrages vereinbart. Grundlage einer Gebührenvereinbarung für die technische Baubetreuung ist die HOAI (Leistungsphase 8 und 9). Für die wirtschaftliche Baubetreuung gibt es keine gesetzliche Grundlage. Anhaltspunkte ergeben sich aus der II. Berechnungsverordnung. Dort werden in § 8 Abs. 3 Ansätze für die Kosten der Verwaltungsleistungen vorgegeben, die bei Vorbereitung und Durchführung von Bauvorhaben nicht überschritten werden sollen. Sie liegen je nach ihrer Höhe zwischen 3,4 Prozent und ein Prozent der Baukosten. Hinzu kommen Zuschläge in bestimmten Fällen, so dass sie bis zu sechs Prozent erreichen können. Da Betreuungsleistungen den Verwaltungsleistungen der II. BV entsprechen, sind Ableitungen hieraus für die Kalkulation von Baubetreuungsgebühren möglich.

    Fehlt es an einer Vereinbarung, ist nach § 612 Abs. 2 BGB die übliche Vergütung als vereinbart anzusehen. Sofern eine solche nicht feststellbar ist, kann auch ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Gebührenfragen eingeholt werden.
    Im Baubetreuungsvertrag werden die Rechte und Pflichten zwischen Bauherrn und Baubetreuer geregelt. Der Baubetreuer ist quasi Stellvertreter des Bauherrn bei der Planung und Durchführung von Baumaßnahmen. Er handelt im Namen und auf Rechnung des Bauherrn. Seiner Rechtsnatur nach ist der Baubetreuungsvertrag, der sich auf die wirtschaftliche Baubetreuung beschränkt, ein Geschäftsbesorgungsvertrag auf Basis eines Dienstvertrags. Übernimmt der Baubetreuer zusätzlich die technische Betreuung, ist er also "Vollbetreuer", schuldet er eine mängelfreie Herstellung des Bauwerks, erhält also werkvertragliche Pflichten.

    Voraussetzung für den Abschluss eines Vertrages über die wirtschaftliche Baubetreuung ist die genaue Bestimmung der Baumaßnahme: Pläne, beabsichtigte Nutzung, Baubeschreibung, bauplanungsrechtliche Vorgaben. Geregelt werden u.a.
    • der Leistungskatalog, der in den Leistungsbereich des wirtschaftlichen Baubetreuers fällt
    • die Führung eines Treuhandkontos
    • die Vergütung, die der Baubetreuer erhält (meist ein Prozentsatz der Baukosten)
    • die Fälligkeit der Vergütung
    • die Haftung des Baubetreuers
    • die Kündigungsmöglichkeiten des Baubetreuungsvertrages
    • Vollmachten, die der Baubetreuer benötigt
    • Regelungen zur Bauabnahme
    • Schriftformerfordernis für weitere Absprachen
    • Erfüllungsort/Gerichtstand
    Wird ein Festpreis oder ein Höchstpreis vereinbart, übernimmt der Baubetreuer einen Teil des Bauherrnrisikos. Zu den Nebenpflichten des Baubetreuers zählt, dass er Rabatte und Skonti zugunsten des Bauherrn bei Bezahlung von Rechnungen in Anspruch nimmt, sonst haftet er für den Skonto-/Rabattbetrag gegenüber dem Bauherrn.
    Abkürzung für: Baublatt
    Abkürzung für: Deutsche Bau- und Bodenbank AG
    Nach dem "Gesetz über die Sicherung der Bauforderungen (BauForSiG)“ in der Fassung vom 29.Juli 2009 ist von denjenigen, die Baugeld empfangen, ein Baubuch zu führen, aus dem sich die Verwendung der für die Durchführung eines Bauvorhabens zur Verfügung gestellten Gelder ergibt. Im Baubuch müssen angegeben werden:

    • Die Namen der Bauunternehmer,
    • die übertragenen Leistungen,
    • die vereinbarten Vergütungen,
    • die Höhe der zugesicherten Mittel und Namen der Geldgeber,
    • die geleisteten Zahlungen sowie
    • etwaige Abtretungen, Pfändungen oder sonstigen Verfügungen über die gewährten Finanzierungsmittel.


    Das Baubuch dient dem Nachweis dafür, dass die Baugelder ausschließlich für das Bauvorhaben verwendet wurden. Das Baubuch ist 5 Jahre aufzubewahren.
    Durch das Baucontrolling soll die Qualität der Arbeiten durch das Bauunternehmen kontrolliert werden, um versteckte Mängel durch schlampige Bauausführungen zu vermeiden. Damit das Baucontrolling auch effektiv funktioniert, muss diese Aufgabe unbedingt durch einen neutralen Dritten durchgeführt werden. Da gerade im Bereich der geschlossenen Immobilienfonds, bei denen durch die Anleger regelmäßig keine Kontrollen durchgeführt werden, und zwischen dem Verkäufer oder Generalübernehmer und dem Initiator oftmals personelle und kapitalmäßige Verflechtungen bestehen, sind solche Kontrollen aus Anlegerschutzgesichtspunkten unerlässlich.

    Einige seriöse Initiatoren haben deshalb den Technischen Überwachungsverein TÜV als neutrale Kontrollstelle eingeschaltet. Diese Funktion könnte aber auch durch ein Architekturbüro vorgenommen werden, wobei hier wieder besonders auf die Neutralität zu achten ist.
    Gebäude bzw. einzelne Bauteile können je nach landesrechtlichen Vorschriften durch einen Verwaltungsakt, eine Rechtsverordnung oder schlicht durch Eintrag in ein Denkmalbuch oder eine Denkmalliste die Eigenschaft eines Baudenkmals erhalten. Unterstellt werden muss dabei ein öffentliches Interesse an der Erhaltung und Nutzung des Baudenkmals. Eine Reihe von Maßnahmen wie Beseitigung, Änderungen am geschützten Gebäude/Gebäudeteil, Nutzungsänderungen bis hin zu Modernisierungen bedürfen der Erlaubnis der zuständigen Denkmalschutzbehörde. Der Eigentümer ist im Rahmen der Zumutbarkeit zur Erhaltung, Instandsetzung und sachgemäßen Behandlung verpflichtet.

    Erwerber eines Baudenkmals können bei erforderlichen Sanierungsarbeiten in den Genuss von besonderen Förderungen und Steuervorteilen kommen.

    Ein Baudenkmal kann ein einzelnes Gebäude sein, aber auch eine Gruppe von Gebäuden, ein zusammenhängender historischer Dorfkern oder ein Straßenzug. Unter Denkmalschutz gestellt werden können auch bestimmte Teile von Gebäuden, wie etwa nur die Außenhülle oder die vordere Fassade.
    Besonders in Ballungsgebieten sind viele Gebiete mit Altlasten kontaminiert. Dies können chemische Rückstände aus industrieller Nutzung sein, alte Müllablagerungen, illegale Entsorgungen von Sondermüll und Bauschutt oder Rückstände aus Kriegszeiten.
    Ablagerungen dieser Art gelten nach dem Bundesbodenschutzgesetz als Altlasten, wenn durch sie schädliche Bodenveränderungen oder sonstige Gefahren für den Einzelnen oder die Allgemeinheit hervorgerufen werden.

    Grundstückskäufer sollten sich vor Abschluss des Kaufvertrages über mögliche Altlastenrisiken informieren. In vielen Städten gibt es Altlastenkataster oder Verzeichnisse von Bombenblindgänger-Verdachtsflächen. Auch alte Luftbildaufnahmen können heute zu Rate gezogen werden. Hier gibt es spezielle Anbieter, die auch eine Auswertung vornehmen. Teilweise werden auch in Bebauungsplänen Gebiete mit Umweltbelastungen gekennzeichnet.

    Hat erst einmal ein Kauf stattgefunden, besteht für den Käufer ein erhebliches finanzielles Risiko, da er neben dem Verursacher oder dessen Rechtsnachfolger (falls ermittelbar) zur Sanierung verpflichtet ist (Bundesbodenschutzgesetz § 4 Abs. 3). Bestehen Gefahren für die Allgemeinheit oder das Grundwasser, kann die Gemeinde eine Sanierung erzwingen.
    Inwieweit der Käufer eines Grundstücks den Verkäufer in Regress nehmen kann, hängt unter anderem vom Kaufvertrag ab. Private Verkäufer vereinbaren häufig einen Haftungsausschluss, der jedoch in einigen Fällen nicht greift – etwa bei arglistiger Täuschung des Kaufinteressenten.

    Auch bei der Erteilung einer Baugenehmigung kann ein Altlastenverdacht eine Rolle spielen.
    Eine Genehmigung wird bei bestehendem Verdacht erst dann erteilt werden, wenn ein Sachverständiger die Lage eingeschätzt und die notwendigen Schritte zum Umgang mit der Gefahr festgelegt hat. Die Untersuchung durch einen Sachverständigen kann ebenso wie die Erstellung eines Sanierungsplanes behördlich angeordnet werden. Dabei sind nicht nur die Gesundheit der künftigen Bewohner und der Schutz der Umgebung einschließlich des Grundwassers zu beachten, sondern auch die Arbeitssicherheit auf der Baustelle. Der Sanierungsplan kann von der Behörde für verbindlich erklärt werden.

    Eine Belastung des Bodens mit Schadstoffen muss nicht unbedingt einer Bebauung im Wege stehen. In einigen Fällen reichen bauliche Sicherheitsmaßnahmen aus. So kann z.B. Gefahren durch aufsteigende Gase aus Altablagerungen von Abfällen durch spezielle Kiesaufschüttungen, Durchbrüche durch Fundamente und gasdichte Leitungsdurchführungen begegnet werden. In einigen Fällen muss kontaminierter Boden jedoch entfernt werden. Welche Schritte erforderlich sind, richtet sich nach den §§ 11 ff. des Bundesbodenschutzgesetzes.
    "Bauen im Bestand" bezeichnet Baumaßnahmen aller Art an bestehenden Gebäuden. Es kann sich um eine energetische Sanierung, um eine Umnutzung, um An- und Ausbau, um Modernisierung oder auch um Revitalisierungsmaßnahmen handeln. Auch die Substanz erhaltenden Baumaßnahmen an Baudenkmälern sind unter den Oberbegriff des Bauens im Bestand einzuordnen.

    Ein besonderer Akzent des Bauens im Bestand ist die geforderte Nachhaltigkeit und die damit verbundene Werthaltigkeit. Im Hinblick auf die stagnierende Bevölkerungsbewegung gewinnt Bauen im Bestand gegenüber Neubaumaßnahmen zunehmend an Bedeutung.

    Bauen im Bestand unterscheidet sich in vielfacher Hinsicht von Neubaumaßnahmen. Es handelt sich in jedem Fall um eine Einzelmaßnahme die eine genaue Bestandsaufnahme voraussetzt. Diese wiederum ist Grundlage für die Analyse der erforderlichen Maßnahmen und der Vorgehensweise um eine zielgerechte Lösung zu ermöglichen. Bauen im Bestand wird heute an einer Reihe von Hochschulen als Masterstudiengang oder Studienschwerpunkt angeboten, zum Beispiel an den Hochschulen in Deggendorf, Heidelberg, Potsdam, Regensburg, Rosenheim und Siegen.
    Bauernhöfe zählen zu den landwirtschaftlichen Betrieben. Ihre betriebliche Grundlage ist Ackerbau und Viehzucht. Kleinbetriebe, die nicht als Nebenerwerbstellen geführt werden, widmen sich zunehmend u.a. auch in ihrer Eigenschaft als Ferienhöfe dem Fremdenverkehr.
    Unter Bauerwartungsland versteht man Flächen, die nach der Definition der Immobilienwertermittlungsverordnung nach ihrer Eigenschaft, ihrer sonstigen Beschaffenheit, und ihrer Lage eine bauliche Nutzung in absehbarer Zeit erwarten lassen. Indizien dafür können sein eine Darstellung des Gebietes als Baufläche in einem Flächennutzungsplan, ein entsprechendes Verhalten der Gemeinde oder die allgemeine städtebauliche Entwicklung des betroffenen Gemeindegebietes.

    Ein "Restrisiko" der Einschätzung bleibt allerdings bestehen, da die Gemeindepolitik nicht immer mit der wünschenswerten Deutlichkeit vorhersehbar ist. Für Bauerwartungsland wird ein spekulativer Preis bezahlt, der die Entwicklungsnähe dieses Gebietes in Richtung Bauland zum Ausdruck bringt.
    Als Baufenster bezeichnet man die planerische Darstellung des Flächenteils eines Baugrundstücks in einem Bebauungsplan, innerhalb der die Gebäude errichtet werden dürfen. Es handelt sich um die überbaubare Grundstücksfläche. Baufenster werden begrenzt durch Baugrenzen, Baulinien und Bebauungstiefen. Zu unterscheiden ist die überbaubare Grundstücksfläche von der zulässigen Grundfläche, die sich aus der "Grundflächenzahl" ergibt. Außerhalb des Baufensters können in der Regel Garagen (Grenzgaragen), Carports, Gartenhäuschen und dergleichen errichtet werden. Das Baufenster kann die sich aus der Grundflächenzahl (GRZ) ergebende Bebauungsmöglichkeit einschränken.

    Baufenster ist kein baurechtlich definierter Begriff, sondern ein Begriff aus der Baupraxis.
    Sie übernimmt Mehrkosten, die entstehen, wenn ein Bauunternehmen während der Bauphase zahlungsunfähig und ein Insolvenzverfahren eingeleitet wird. Die Mehrkosten ergeben sich aus der Beauftragung eines oder mehrerer anderer Unternehmen zur Fertigstellung.
    Baufeste sind Feierlichkeiten, die aus Anlass und im Zusammenhang mit der Realisierung von Bauprojekten meist unmittelbar auf dem Baugrundstück, auf der Baustelle beziehungsweise innerhalb eines im Bau befindlichen Gebäudes stattfinden. Üblicherweise markieren sie bestimmte Stufen des Baufortschritts. Gefeiert werden beispielsweise der Erste Spatenstich, die Grundsteinlegung, das Richtfest sowie die Übergabe des fertigen Gebäudes oder die Einweihung beziehungsweise Eröffnung.

    Baufeste haben sich zum Teil aus einer Jahrhunderte alten Tradition entwickelt. Heute spielen sie im Rahmen des Baustellenmarketings eine zentrale Rolle und bilden zugleich wichtige Kommunikationsanlässe für die Presse- und Öffentlichkeitsarbeit. Sie eignen sich gut, um Bekanntheit, Akzeptanz und Positionierung eines Projektes, aber auch des Investors oder des Projektentwicklers zu verstärken. Da die Veranstaltung von Baufesten in der Regel ein Ruhen der Arbeiten auf der Baustelle erfordert, sollten sie rechtzeitig im Rahmen der gesamten Projektablaufplanung berücksichtigt werden – idealer Weise bereits durch Ausweisung im Bauzeitplan bei der Ausschreibung.
    Die Baufinanzierung bezieht sich auf die langfristige Finanzierung von Bauvorhaben oder einen Immobilienerwerb mit Hilfe eines oder verschiedener Finanzierungsbausteine. Die klassische Baufinanzierung besteht im Einsatz von erstrangigen Immobiliendarlehen von Banken und Versicherungen und zweitrangigen Bauspardarlehen.

    Um eine solide Baufinanzierung zu gewährleisten, sollte die Eigenkapitalquote des Bauherrn oder Käufers 25 bis 30 Prozent des insgesamt für die Anschaffung benötigten Kapitals nicht unterschreiten. Allerdings können die Einkommensverhältnisse und Lebensumstände und Lebensgewohnheiten dessen, der die Finanzierung beansprucht, eine höhere Eigenkapitalquote nahe legen oder auch eine niedrigere ermöglichen.

    In bestimmten Fällen (z. B. im sozialen Wohnungsbau) können ergänzende Finanzierungsmittel eingeplant werden. Vor Darlehenszusage muss das Kreditinstitut feststellen, wie hoch die Beleihungsgrenze ist. Wird sie überschritten, muss besonderer Wert auf die Kreditwürdigkeitsprüfung des Bauherrn bzw. Erwerbers gelegt werden. Dabei wird zunehmend auf die individuellen Verhältnisse (z. B. Lebensarbeitszeit, Arbeitsplatzrisiko, Familienstand, Vermögenshintergrund, Entschuldungsziele) des Bauherrn oder Erwerbers abgestellt.

    Die im Rahmen der Baufinanzierung gewährten Darlehen werden durch Grundschulden abgesichert. Bei der Finanzierung eines Kaufpreises ergibt sich allerdings das Problem, dass der Käufer zur Beschaffung der Finanzierungsmittel noch keine Grundschuld am erworbenen Grundstück eintragen kann, weil er zum Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses noch nicht Eigentümer ist. Gelöst wird dieses Problem dadurch, dass mit Zustimmung des Verkäufers die Grundschuld im Range vor der Auflassungsvormerkung eingetragen wird. Gleichzeitig werden hinsichtlich des Darlehens die Auszahlungsansprüche gegenüber dem Kreditinstitut an den Verkäufer abgetreten.
    Bauflächen werden im Flächennutzungsplan nach der vorgesehenen allgemeinen Art ihrer baulichen Nutzung dargestellt. Unterschieden wird dabei zwischen Wohnbauflächen (W), gemischten Bauflächen (M), gewerblichen Bauflächen (G) und Sonderbauflächen (S). Auf der Grundlage dieser Darstellungen werden in den Bebauungsplänen die verschiedenen Baugebiete festgesetzt. Aus Wohnbauflächen können Kleinsiedlungsgebiete, reine Wohngebiete, allgemeine Wohngebiete und besondere Wohngebiete entwickelt werden. Die gemischten Bauflächen lassen sich noch weiter unterteilen in Dorfgebiete (MD), Mischgebiete (MI) und Kerngebiete (MK).

    Aus gewerblichen Bauflächen können Gewerbegebiete und Industriegebiete entwickelt werden. Bei den Sonderbauflächen gibt es Abzweigungen in Richtung Sondergebiete, die der Erholung dienen und die besonders wichtigen sonstigen Sondergebiete (Ladengebiete, Gebiete für Einkaufszentren, für Messen und Ausstellungen, für Hochschulen, Kliniken, Hafenanlagen usw.) Die Charakterisierung der Baugebiete erfolgt in der Baunutzungsverordnung (BauNVO).
    Am 1.1.2009 trat das Forderungssicherungsgesetz in Kraft (Gesetz zur Sicherung von Werkunternehmeransprüchen und zur verbesserten Durchsetzung von Forderungen). Parallel dazu wurde auch das “Gesetz über die Sicherung der Bauforderungen" geändert. Es wurde nun mit der Überschrift „Bauforderungssicherungsgesetz“, kurz BauFordSiG, versehen.

    Das BauFordSiG beschäftigt sich mit dem Umgang mit Baugeld. So ist der Empfänger von Baugeld nach § 1 verpflichtet, das Baugeld zur Befriedigung solcher Personen zu benutzen, „die an der Herstellung oder dem Umbau des Baues auf Grund eines Werk-, Dienst- oder Kaufvertrags beteiligt sind.“ Dies gilt auch für Baubetreuer, die Mittel des Bauherrn für Bauleistungen erhalten.

    Hat der Empfänger bereits eigene Gelder zur Bezahlung von Baubeteiligten verwendet, darf er Baugelder bis zur Höhe des Betrages dieser eigenen Gelder auch anderweitig verwenden. Ist der Empfänger selbst am Bau beteiligt, darf er das Baugeld in Höhe des angemessenen Wertes der von ihm erbrachten Leistungen behalten.

    Mit der Neufassung des Gesetzes wurde der Begriff des Baugelds erheblich erweitert. Darunter fallen nun alle Gelder, die

    • zum Zweck der Bestreitung der Kosten eines Baues oder Umbaues gewährt werden, wobei zur Sicherung der Ansprüche des Geldgebers eine Hypothek oder Grundschuld an dem zu bebauenden Grundstück dient oder die Übertragung eines Eigentums an dem Grundstück erst nach kompletter oder teilweiser Fertigstellung erfolgen soll, oder
    • die der Empfänger von einem Dritten für eine im Zusammenhang mit der Herstellung des Baues oder Umbaues stehende Leistung erhalten hat, wenn daran andere Unternehmer auf Grund eines Werk-, Dienst- oder Kaufvertrags beteiligt waren.

    Unter Beträgen, die zum Zweck der Bestreitung der Kosten eines Baues oder Umbaues gewährt werden, versteht das Gesetz speziell Abschlagszahlungen und Gelder, deren Auszahlung ohne nähere Zweckbestimmung nach Baufortschritt stattfinden soll.

    Gemäß § 2 BauFordSiG riskieren Baugeldempfänger, die ihre Zahlungen eingestellt haben oder bei denen ein Insolvenzverfahren läuft, eine Freiheitsstrafe von bis zu fünf Jahren oder eine Geldstrafe bei unzulässiger Verwendung von Baugeld.
    Abkürzung für: Baugesetzbuch
    Abkürzung für: Baugesetzbuch-Maßnahmegesetz
    Jede Gemeinde kann durch Ausweisung von Baugebieten Baurecht schaffen. Voraussetzung ist, dass im Flächennutzungsplan Bauflächen dargestellt sind, aus denen die allgemeine Art der Nutzung deutlich wird. Will die Gemeinde von den Vorgaben des Flächennutzungsplanes abweichen, muss sie vorher oder in einem Parallelverfahren den Flächennutzungsplan entsprechend ändern.

    Die Ausweisung eines Baugebietes erfolgt auf der Rechtgrundlage einer Gemeindesatzung. Das Aufstellungsverfahren folgt bestimmten Regeln, in denen sowohl die Beteiligung der Öffentlichkeit (der Bürger) als auch die Beteiligung der von der Planung berührten Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange vorgesehen ist. Deren Anregungen und Bedenken müssen in einem Abwägungsverfahren behandelt werden. Die Ergebnisse der Abwägung finden Eingang in die Begründung des Bebauungsplanes. Vorzusehen ist auch eine Umweltprüfung, in der die Auswirkungen untersucht werden, die sich aus dem vorgesehenen Bebauungsplan auf die Umwelt ergeben. Auch diese Ergebnisse sind in die Abwägung mit einzubeziehen. Der Umweltbericht bildet einen gesonderten Teil der Begründung.

    Im Bebauungsplan selbst muss stets eine bestimmte Art der baulichen Nutzung festgesetzt werden. Nähere Erläuterungen der Baugebietsarten enthält die Baunutzungsverordnung. Geregelt ist dort, welcher Nutzung die jeweilige Baugebietsart dient, was an Bauvorhaben zulässig ist und was ausnahmsweise zugelassen werden kann.

    Es gibt insgesamt folgende Arten baulicher Nutzung:
  • Kleinsiedlungsgebiete (WS)
  • reine Wohngebiete (WR)
  • allgemeine Wohngebiete (WA)
  • besondere Wohngebiete (WB)
  • Dorfgebiete (MD)
  • Mischgebiete (MI)
  • Urbane Gebiete (MU)
  • Kerngebiete (MK)
  • Gewerbegebiete (GE)
  • Industriegebiete (GI)
  • Sondergebiete (SO)
    Das Urbane Gebiet wurde durch die Reform der Baunutzungsverordnung zum 13. Mai 2017 neu eingeführt. Es dient dem Wohnen sowie der Unterbringung von Gewerbebetrieben und sozialen, kulturellen und anderen Einrichtungen, die die Wohnnutzung nicht wesentlich stören.

    Bei den Sondergebieten gibt es zwei verschiedene Grundtypen. Der eine Typus bezeichnet Gebiete, die der Erholung dienen. Im anderen Typus (sonstige Sondergebiete) wird auf eine besondere Nutzungsart abgestellt. In Frage kommen vor allem Gebiete für den Fremdenverkehr, den großflächigen Einzelhandel, Gebiete für Messen, Ausstellungen und Kongresse, Hochschulgebiete, Hafengebiete und Gebiete für Anlagen, die der Erforschung oder Nutzung erneuerbarer Energien wie Wind- und Sonnenenergie dienen. Wenn eine Baugebietsart festgesetzt wurde, gelten die entsprechenden Bestimmungen der Baunutzungsverordnung. Die Gemeinde kann von diesen Festsetzungen abweichen, soweit die vorgegebene allgemeine Zweckbestimmung der Baugebietsart dadurch nicht tangiert wird.

    Neben der Art der baulichen Nutzung werden auch deren Maße und die überbaubare Grundstücksfläche sowie die Bauweise festgesetzt. Zu den Maßen, die zwingend festgesetzt werden müssen, gehört die zulässige Grundfläche (Grundflächenzahl – GRZ). Darüber hinaus werden in der Regel Geschossflächenzahl (bei Gewerbe- Industrie- und sonstigen Sondergebieten die Baumassenzahl), die Zahl der Vollgeschosse oder alternativ die Höhe der baulichen Anlage festgesetzt. Der Höhe der baulichen Nutzung kommt wegen der damit möglicherweise bewirkten Veränderung des Stadtbildes besondere Bedeutung zu.

    Zur Sicherung des Bebauungsplanverfahrens kann die Gemeinde nach dem Aufstellungsbeschluss eine Veränderungssperre erlassen, um die Durchführung von Vorhaben zu verhindern, die mit dem beabsichtigten Bebauungsplan nicht übereinstimmen.
    • Voraussetzung für den Erlass eines Baugebotsbescheides gegenüber einem Grundstückseigentümer ist entweder das Vorliegen eines rechtskräftigen Bebauungsplanes oder ein Grundstück, das sich im Innenbereich befindet. Dem Baugebot entspricht auch ein Anpassungsgebot für bestehende Gebäude, wenn diese den Festsetzungen des Bebauungsplans bzw. der umliegenden Bebauung nicht entsprechen. Allerdings kann die Gemeinde das Baugebot nicht durchsetzen, wenn die festgesetzte Bebauung dem Eigentümer aus wirtschaftlichen Gründen nicht zuzumuten ist. Der Eigentümer kann auch von der Gemeinde die Übernahme des Grundstücks verlangen.
    Die Baugefährdung ist ein Straftatbestand und geregelt in § 319 StGB. Nach dieser Vorschrift wird mit Freiheitsstrafe bis zu fünf Jahren oder Geldstrafe bestraft, wer bei Planung, Leitung oder Ausführung eines Baues oder des Abbruchs eines Bauwerks gegen die allgemein anerkannten Regeln der Technik verstößt und dadurch Leib oder Leben eines anderen Menschen gefährdet.

    Die gleiche Strafe haben Personen zu erwarten, die in Ausübung ihres Berufs oder Gewerbes bei Planung, Leitung oder Ausführung eines Vorhabens, technische Einrichtungen in ein Bauwerk einbauen oder eingebaute technische Einrichtungen ändern, dabei gegen die allgemein anerkannten Regeln der Technik verstoßen und dadurch Leib oder Leben eines anderen Menschen gefährden. Die fahrlässige Begehung der Tat wird mit Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren oder Geldstrafe geahndet.
    Das Baugeldkonto ist ein Kontokorrentkonto, über das der aus einer Baufinanzierung resultierende Geldverkehr abgewickelt wird. Ein Baugeldkonto ist sinnvoll, wenn sich die Finanzierung aus mehreren Bausteinen zusammensetzt und deshalb unterschiedliche Zahlungstermine und -ströme berücksichtigt werden müssen. Für Baubetreuer sind bei Vorbereitung und Durchführung von Bauvorhaben Baugeldkonten als offene Fremdkonten (vom eigenen Vermögen getrennte Vermögensverwaltung) vorgeschrieben.
    Als Baugemeinschaft bezeichnet man eine Gruppe privater Bauherren, die sich zusammentun, um gemeinsam ihr Wunschprojekt durchzuführen.

    Dabei handelt es sich in der Regel um mehrere zur eigenen Nutzung bestimmte Wohnhäuser, Reihenhäuser oder Eigentumswohnungen auf einem Grundstück bzw. in einer Wohnanlage. Die Baugemeinschaft bietet den einzelnen Bauherren die Möglichkeit, individuelle Wünsche schon während der Planungsphase zu berücksichtigen.

    Auch ermöglicht sie die Durchführung spezieller Wohnideen und -Projekte. Diese reichen von einem großen Gemeinschaftsgarten zum Spielen für die Kinder aller Beteiligten bis hin zum Mehrgenerationenwohnen oder zum gemeinschaftlichen Wohnen für Ältere, die sich gegenseitig unterstützen.
    Auch multikulturelles Wohnen oder Wohnen als starke, sich unterstützende Gemeinschaft mit gemeinsamen Freizeitprojekten, gemeinschaftlichen Räumen und Plätzen zur Freizeitgestaltung bis hin zum gemeinsam betriebenen ökologischen Ackerbau werden betrieben.

    Für Baugemeinschaften bieten einige Gemeinden besondere Hilfen an.
    So werden sie bei der Vergabe städtischer Baugrundstücke bevorzugt berücksichtigt und erhalten besondere finanzielle Förderungen. Dies ist an bestimmte Voraussetzungen geknüpft. In Hamburg z.B. muss eine Baugemeinschaft aus mindestens drei Partien von Bauwilligen bestehen, ein klar definiertes Konzept haben und sich bei der Agentur für Baugemeinschaften mit einem Formular bewerben. Diese Agentur bietet auch Beratungen an und nimmt für die einzelnen Grundstücke eine Auswahl anhand von quartiers- und grundstücksbezogenen Kriterien vor, die den Baugemeinschaften zuvor mitgeteilt werden.

    Den Zuschlag für ein Grundstück erhält die Gemeinschaft, die die Kriterien am besten erfüllt. Diese werden dann vertraglich fixiert, ihre Nichteinhaltung wird mit Vertragsstrafen bedroht. Pflicht ist zusätzlich die Beauftragung eines wirtschaftlichen Baubetreuers, der die Baugemeinschaft in Finanzierungsfragen berät. Dieser arbeitet mit dem von der Gemeinschaft beauftragten Architekten zusammen.

    Baugemeinschaften können in verschiedenen Rechtsformen auftreten.
    Dazu gehören der eingetragene Verein und die Genossenschaft. Zur Verfolgung des gemeinsamen Projektes wird von Gemeindeseite oft die Gründung einer GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts) mit Gesellschaftsvertrag und klaren Vertretungsregelungen verlangt. Die Gemeinschaft als solche tritt dann als Bauherr auf und schließt die Verträge ab.

    Lange war umstritten, ob eine Baugemeinschaft in der Rechtsform der Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) als neue Eigentümerin eines Grundstücks ins Grundbuch eingetragen werden kann. Notwendig ist dabei, dass die Identität der Gesellschaft feststeht und sie damit von anderen Gesellschaften bürgerlichen Rechts eindeutig unterschieden werden kann. Der Bundesgerichtshof hat es für ausreichend gehalten, wenn die GbR und ihre Gesellschafter in der notariellen Urkunde genannt werden und die für die Gesellschaft Handelnden erklären, dass sie deren alleinige Gesellschafter sind (Beschluss vom 28.04.2011, Az. V ZB 194/10).
    Die Baugenehmigung ist eine Unbedenklichkeitsbescheinigung der Baubehörde für ein Bauvorhaben. Da die Regelung von Baugenehmigungen Ländersache ist, fallen die Baugenehmigungsverfahren je nach Bundesland unterschiedlich aus. Regelungsgrundlage sind die Länderbauordnungen.

    Mit Erteilung der Genehmigung entsteht ein Rechtsanspruch auf Durchführung des Bauvorhabens. Die Genehmigungsbehörde übernimmt die Haftung. Genehmigte Bauten genießen Bestandsschutz. Die Geltungsdauer einer Baugenehmigung liegt zwischen drei und vier Jahren. Für Ein- und Zweifamilienhäuser, sowie andere Gebäude (in Bayern und in anderen Bundesländern bis zur Hochhausgrenze) die im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes gebaut werden sollen, bieten die meisten Länder vereinfachte Verfahren an.

    Der Bauherr muss dabei unter Einreichung der Bauvorlagen lediglich anzeigen, dass er bauen will (Anzeigeverfahren, Kenntnisgabeverfahren, Genehmigungsfreistellungsverfahren usw.). Erhebt die Behörde gegen sein Vorhaben innerhalb der geltenden kurzen Fristen (überwiegend 2 Wochen) keinen Einspruch, kann der Baubeginn angezeigt und mit dem Bau begonnen werden. Die Haftung für die Einhaltung der Bauvorschriften z.B. über Standsicherheit, Wärmeschutz usw. geht bei diesen Verfahren auf den Architekten über.
    Das Baugesetzbuch (BauGB) ist die Rechtsgrundlage für das Bauplanungs- und Städtebaurecht.

    Im Einzelnen regelt das BauGB in vier Kapiteln höchst unterschiedlich gewichtete Teile. Das BauGB enthält außerdem die Ermächtigungsvorschriften für den Erlass der Baunutzungsverordnung (BauNVO), der Planzeichenverordnung (PlanzV) und der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).

    Eine Änderung erfuhr das BauGB durch das "Gesetz zur Erleichterung von Planungsvorhaben für die Innenentwicklung der Städte" vom 21.12.2006, das am 1.1.2007 in Kraft trat. Die Erleichterung und damit die Beschleunigung des Verfahrens besteht unter anderem im Wegfall der Umweltprüfung bei der Erstellung von sogenannten "Bebauungsplänen der Innenentwicklung".

    Die zulässige Grundfläche (i.S.d. BauNVO) darf dabei 20.000 Quadratmeter nicht übersteigen. Bei Grundflächen zwischen 20.000 und 70.000 ist eine überschlägige Prüfung erforderlich, die zu einer Einschätzung von Auswirkungen auf die Umwelt gelangen soll.

    Im "beschleunigten Verfahren" kann von Darstellungen im Flächennutzungsplan vorweg schon abgewichen werden. Die Berichtigung des Flächennutzungsplanes muss allerdings nachgeholt werden. Diese Regelungen finden sich im neuen § 13a BauGB. Sie sind Ausdruck für das Bemühen um die Entbürokratisierung des Bauplanungsrechts.

    Durch das „Gesetz zur Förderung des Klimaschutzes bei der Entwicklung in Städten und Gemeinden“ vom 30.07.2011 wurden die Erfordernisse des Klimaschutzes im Rahmen der Bauleitplanung im BauGB berücksichtigt.

    Die Grundlage bildet die Aufnahme beziehungsweise Weiterentwicklung von Klimaschutz und Energiekonzepten in den Festsetzungskatalog des § 9 BauGB. Die Gemeinden müssen Energiekonzepte nicht nur in Gebieten mit Bauleitplänen, sondern auch in Entwicklungs- und Ergänzungssatzungen sowie in städtebaulichen Verträgen berücksichtigen.

    Das Baugesetzbuch regelt unter anderem folgende Bereiche:

    • Städtebaurecht,
    • Bauleitplanung,
    • Flächennutzungsplan,
    • Bebauungsplan,
    • städtebauliche Verträge,
    • Veränderungssperre und Zurückstellung von Baugesuchen,
    • Teilung von Grundstücken,
    • Gebiete mit Femdenverkehrsfunktion,
    • Gesetzliche Vorkaufsrechte,
    • Regelung der baulichen und sonstigen Nutzung,
    • Zulässigkeit von Vorhaben,
    • Entschädigung,
    • Bodenordnung,
    • Umlegung,
    • Enteignung,
    • Erschließungsbeitrag,
    • Maßnahmen für den Naturschutz,
    • Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen,
    • Sanierung,
    • Städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen,
    • Stadtumbau,
    • Soziale Stadt,
    • Private Initiativen,
    • Erhaltungssatzung,
    • städtebauliche Gebote,
    • Sozialplan und Härteausgleich,
    • Miet- und Pachtverhältnisse,
    • Städtebauliche Maßnahmen im Zusammenhang mit Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur,
    • Wertermittlung,
    • Verwaltungsverfahren,
    • Zuständigkeiten,
    • Planerhaltung,
    • Verfahren vor den Kammern (Senaten) für Baulandsachen.
    Die Baugrenze ist eine Festsetzung im Bebauungsplan. Ein neu zu errichtendes Gebäude darf die Baugrenze nicht überschreiten.

    Darstellung im Bebauungsplan:

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    Der Baugrund bezeichnet ein Grundstück oder den Boden, auf dem gebaut werden soll. Nicht jeder Boden eignet sich für den Bau eines Hauses. Durch Bodenuntersuchungen erhält der Bauherr Auskünfte über die Beschaffenheit des Baugrundes. Grundsätzlich können nicht auf jedem Boden Häuser errichtet werden. Mithilfe der entsprechenden Untersuchungen werden die Beschaffenheit und die Wasserverhältnisse im Vorfeld untersucht. Die Kosten des Baus für Planung und Durchführung werden auch durch den Baugrund bestimmt. Mitunter müssen Maßnahmen ergriffen werden, um die Stabilität zu erhöhen und den Boden zu festigen. Siehe auch geomantischer Baugrund.

    Betrachten wir den Baugrund geomantisch, stellen wir die energetischen Eigenschaften fest. Aus geomantischer Sicht untersuchen wir die Erdenergie, sehen uns u.a. die Wasseradern an, sind Verwerfungen vorhanden und welche magnetischen Felder können wir nachweisen.

    Oft sind alte Energien im Boden gespeichert. Das sind z.B. Konflikte, Disharmonien, Gräber, Kriege, Zerwürfnisse, Katastrophen, Flüche u.v.m. Diese Dinge zeigen heute noch Wirkung und belasten den Menschen. Im Rahmen einer geomantischen Untersuchung werden diese Kräfte erkannt, entstört, harmonisiert und der Boden energetisiert.

    Das Ziel ist es, Mensch und Natur zu verbinden und für den Menschen optimalen Wohnkomfort zu bieten. Dafür muss es eine Symbiose zwischen Boden, Haus und Natur geben. Alles beeinflusst sich gegenseitig.

    Für ein gesundes Wohlergehen und ein harmonisches Miteinander ist diese geomantische Arbeit unerlässlich.

    Als Baugrundrisiko bezeichnet man das Risiko, dass die Bodenverhältnisse der Baustelle sich in Wahrheit bei Baubeginn anders darstellen, als die Vertragspartner dies bei Unterzeichnung des Bauvertrages angenommen haben. Nach der DIN 4020:2010-12 ist das Baugrundrisiko das Restrisiko, das trotz einer bauherrenseitigen pflichtgemäßen Untersuchung des Bodens gemäß den geltenden Regeln der Technik nicht ausgeschlossen werden konnte.

    Solche Abweichungen können z.B. darin bestehen, dass der Bodengrund weniger tragfähig ist als angenommen, Sandschichten vorhanden sind, Findlinge oder Altfundamente im Boden auftauchen, Wasseradern oder Leitungen unerwartet verlaufen. Die Fertigstellung eines Bauwerks kann durch solche Umstände erheblich verzögert, verteuert und erschwert werden. Es stellt sich dann oft die Frage, wer für die Folgekosten haftet, ob z.B. der Bauunternehmer von seiner Leistungspflicht frei wird oder gar Zusatzleistungen abrechnen kann.

    Der Baugrund wird meist als vom Auftraggeber/Bauherrn „geliefertes“ Material im Sinne von § 645 Abs.1 BGB und § 4 Abs.3 sowie § 13 Abs.3 VOB/B angesehen.

    Nach § 4 Abs. 3 VOB/B gilt: Der Auftragnehmer muss Bedenken gegen die vorgesehene Art der Ausführung und die Güte der vom Auftraggeber gelieferten Stoffe ggf. dem Auftraggeber unverzüglich schriftlich mitteilen. Trotzdem bleibt der Auftraggeber für seine Angaben, Anordnungen oder Lieferungen verantwortlich. Unterlässt der Bauunternehmer diese Mitteilung, haftet er jedoch ggf. für Mängel, die infolge der vom Bauherrn „gelieferten Stoffe“ – hier also des Bodens – am Bauwerk entstehen (§ 13 Abs. 3 VOB/B). Diese Regelungen gelten nur bei Einbeziehung der VOB/B in den Bauvertrag.

    Man unterscheidet ein echtes und ein unechtes Baugrundrisiko. Das unechte Baugrundrisiko verwirklicht sich, wenn einer der Beteiligten seinen Pflichten nicht nachgekommen ist (der Bauherr hat keine Bodenuntersuchung vornehmen lassen, Planer oder Gutachter haben bei der Untersuchung Fehler gemacht, der Bauunternehmer hat die oben erwähnte Bedenkenmitteilung versäumt). Hier haftet in der Regel derjenige, welcher seine Pflichten vernachässigt hat.

    Beim echten Baugrundrisiko wurden die erwähnten Pflichten von allen Beteiligten erfüllt, trotzdem hat sich ein Restrisiko verwirklicht. Wer dieses im Endeffekt trägt, kann nicht pauschal gesagt werden: Dies richtet sich nach den gesetzlichen Gefahrtragungsregeln und dem Bauvertrag. Wurde in Letzterem nichts weiter vereinbart, richtet sich die Gefahrtragung nach der Abnahme. Vor der Abnahme haftet der Auftragnehmer, danach der Auftraggeber (§ 644 BGB). Eine Ausnahmeregelung enthält § 645 BGB; nach dieser Vorschrift hat der Auftragnehmer zumindest anteilig Anspruch auf die vereinbarte Vergütung, wenn sich vor der Abnahme eine Gefahr durch einen Mangel eines vom Auftraggeber gelieferten Stoffes (also auch des Bodens) verwirklicht hat. In Gerichtsverfahren wird jedoch oft versucht, diese Grundregeln auszuhebeln, indem man eine mündliche oder durch schlüssiges Verhalten getroffene Vereinbarung zwischen den Beteiligten herbeikonstruiert, die die Haftungsverhältnisse abändert.
    Bei der Baugrunduntersuchung wird die Beschaffenheit des Bodens geprüft. Die Tragfähigkeit des Bodens wird in aller Regel anhand von geologischen Karten und durch Probebohrungen festgestellt. Erst nach Abschluss der Baugrunduntersuchung kann das Fundament sachgerecht erstellt werden. Grundwasserstände ergeben sich aus hydrographischen Karten.
    Baugrundverhältnisse haben eine große Bedeutung für die tatsächliche Bebaubarkeit eines Grundstücks und die zusätzlichen Kosten, die bei Durchführung von Bauvorhaben bei ungünstigen Baugrundverhältnissen (z.B. bei Auffüllungen) entstehen.

    Die Beschaffenheit der Baugrundverhältnisse kann durch Baugrund- oder Gründungsgutachten erforscht werden. Informationen können auch geologischen und hydrologischen Karten entnommen werden. Sogenannte bindige Böden (Lehm, Mergel, Schlick, Torf u.s.w.) sind ungünstiger als nicht bindige, wasserdurchlässige Böden (Sand, Kies, Steine und Fels). Bei bindigen Böden kann Standsicherheit durch Tiefgründungen (Bohr- oder Rammpfähle nach DIN 4026) und Flachgründungen mit unelastischen Bodenplatten erreicht werden. Eine denkbare Lösung ist auch ein Bodenaustausch.

    Hohe Grundwasserspiegel zwingen zur Verwendung von wasserundurchlässigem Beton oder spezielle Abdichtungen gegen drückendes Wasser nach DIN 18 195.

    Besondere Aufmerksamkeit sollte solchen Grundstücken gewidmet werden, auf denen früher Lager- oder Fabrikationshallen standen, da es sich um sogenannte "Altstandorte" handeln könnte. Erforderliche Sanierungsmaßnahmen können sehr kostenintensiv sein. Eine Besonderheit ist in Bergwerksgebieten zu beachten. Durch Bergsenkungen können erhebliche Gebäudeschäden entstehen.
    In Ergänzung der Regelung des § 648 BGB zur Bauhandwerkersicherungshypothek werden die Sicherungsmöglichkeiten des Bauunternehmers durch die Bauhandwerkersicherheit gemäß § 648a BGB verbessert und erweitert.

    Bei einem Werkvertrag kann der Unternehmer bei Bauarbeiten, Arbeiten an der Außenanlage oder Teilen davon zu jeder Zeit vom Auftraggeber eine Sicherheit für den voraussichtlich (noch) entstehenden Werklohn zuzüglich zehn Prozent für Nebenforderungen verlangen. Das Verlangen kann unmittelbar nach Unterzeichnung des Vertrags gestellt werden oder auch noch nach Beendigung und Abnahme der Arbeiten.

    Als Sicherheit kommt z.B. eine Bürgschaft eines Kreditinstituts oder Kreditversicherers in Frage. Der Unternehmer hat dem Auftraggeber die üblichen Kosten der Sicherheit, bis zu zwei Prozent Provision pro Jahr, zu erstatten.

    Der Unternehmer verlangt die Sicherheit vom Auftraggeber und setzt ihm dafür eine angemessene Frist (üblich: zehn bis 14 Tage). Bis der Auftraggeber die Sicherheit geliefert hat, muss der Unternehmer weiter arbeiten. Läuft die Frist ergebnislos ab, kann der Unternehmer die Arbeiten einstellen, bis er die Sicherheit bekommt. Er gerät nicht in Verzug.

    Er kann auch den Vertrag kündigen. Dann kann er die vereinbarte Vergütung verlangen unter Abzug der Beträge, die er aufgrund der Kündigung eingespart hat oder die er aufgrund der Kündigung mit anderen Aufträgen zusätzlich verdient hat. Er kann auch auf eine solche konkrete Berechnung verzichten und eine Vergütung von fünf Prozent des Werklohns, der auf den gekündigten Teil der Leistung entfällt, geltend machen.

    Der Unternehmer kann den Auftraggeber auch auf Herausgabe einer Sicherheit verklagen.

    Eine Privatperson, die ein Einfamilienhaus mit oder ohne Einliegerwohnung baut oder instandsetzt oder ein öffentlicher Auftraggeber müssen eine solche Sicherheit nicht leisten.

    Versuche des Auftraggebers, durch vertragliche Vereinbarungen die Regeln über die Bauhandwerkersicherheit nach § 648a BGB zu Lasten des Unternehmers einzuschränken oder sogar außer Kraft zu setzen, sind nach der ausdrücklichen Vorgabe in § 648a Abs. 7 BGB unwirksam. Dazu zählt zum Beispiel die vom Auftraggeber vorgegebene Klausel, dass der Unternehmer ihm eine Fertigstellungsbürgschaft vorzulegen hat, wenn die Bauhandwerkersicherheit verlangt wird.

    Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 6. März 2014 kann der Bauunternehmer auch nach einer Kündigung des Bauvertrags gemäß § 648a Abs. 1 BGB noch eine Sicherheit für eine noch nicht bezahlte Vergütung fordern. Aber: Der Unternehmer kann keine Sicherheit mehr in Höhe der ursprünglich vereinbarten Bezahlung verlangen. Er muss vielmehr die ihm nach der Kündigung regelmäßig zustehende reduzierte Vergütung schlüssig berechnen. Der Besteller darf keine Einwendungen gegen diese Berechnung vorbringen – denn diese würden den Rechtsstreit allzusehr verzögern und den Schutz des Unternehmers zu stark einschränken. Dieser wäre nämlich während des laufenden Prozesses ohne Sicherung. Der Besteller muss sich daher mit einer möglichen Übersicherung zugunsten des Auftragnehmers abfinden (Az. VII ZR 349/12).
    Bauhandwerker beziehungsweise Bauunternehmen haben entsprechend § 648 BGB die Möglichkeit, ihre Forderungen aus der Durchführung von Bauleistungen durch Eintrag einer Bauhandwerkersicherungshypothek auf dem Grundstück des Bauherrn absichern zu lassen. Entsprechendes gilt auch für Umbauten und sonstige "wesentliche" Veränderungen bei Bestandsobjekten.

    Voraussetzung für die Geltendmachung dieses Verlangens ist stets, dass es sich um Bauleistungen handelt, die erbracht wurden. Das sind Arbeiten, die für die Konstruktion, den Bestand oder die Benutzbarkeit des Bauwerks wesentlich sind. Es muss also ein Werkvertrag geschlossen worden sein. Die Lieferung von Baumaterial, Gerüstarbeiten oder Arbeiten an den Außenanlagen eines Bauvorhabens können nicht mit einer solchen Hypothek gesichert werden. Der Lieferant zum Beispiel einer Küche kann eine Sicherungshypothek beanspruchen, wenn er aufgrund desselben Vertrags die Küche auch einbaut.

    Voraussetzung ist außerdem, dass der Auftraggeber der Arbeiten auch Eigentümer des Grundstücks ist. Das ist zum Beispiel bei Generalunternehmern normalerweise nicht der Fall. Daher kann dieses Sicherungsmittel sehr häufig nicht angewandt werden.

    Weigert sich der Eigentümer, die Eintragung zu bewilligen, kann der Handwerker auf Zustimmung klagen. Das Urteil ersetzt dann die Bewilligung. Der Handwerker ist nicht verpflichtet, den Eigentümer aufzufordern, eine Sicherungshypothek für ihn zu bewilligen. Er kann ohne vorherige Ankündigung durch eine einstweilige Verfügung die Eintragung einer Vormerkung einer Sicherungshypothek erreichen.

    Alternativ zu dieser etwas unhandlichen und in der Praxis kaum gebräuchlichen Absicherungsmethode einer Sicherungshypothek kann auch eine Sicherheitsleistung des Bestellers (Bauherrn) nach § 648a BGB erbracht werden, eine Regelung, die 1993 durch das Bauhandwerkersicherungsgesetz eingeführt wurde. Diese Sicherheit kann durch eine Garantie oder das Zahlungsversprechen eines Kreditinstituts geleistet werden.

    Die zum 1.1.2018 in Kraft tretende Reform des BGB-Bauvertragsrechts betrifft auch die Vorschriften über die Sicherungshypothek und die Bauhandwerkersicherung. Die bisherigen §§ 648 und 648a entfallen. Die Vorschriften finden sich ab 1.1.2018 in den §§ 650e und 650f BGB und entsprechen inhaltlich weitgehend der alten Regelung. Ausnahmen: In § 650e BGB ist der zweite Absatz über Schiffshypotheken entfallen. § 650f Abs. 6 BGB betont, dass die Vorschriften über die Bauhandwerkersicherung nach § 650f nicht anzuwenden sind auf Verbraucherbauverträge nach dem neuen § 650i oder auf Bauträgerverträge nach § 650u BGB.
    Bauhaus ist eine Hochschule für bildende Kunst, die auf eine Gründungsinitiative von Walther Gropius im Jahr 1919 in Weimar zurückzuführen ist. Ziel war es, als künstlerische Beratungsstelle für Industrie, Gewerbe und Handwerk zu fungieren und hierfür alle künstlerischen Gestaltungselemente einzusetzen (Architektur, Bildhauerei, Malerei, Kunstgewerbe). Das breite Lehrspektrum und die ungewohnte Ausrichtung (Synthese von Handwerk und Kunst) führten in der damaligen Zeit politischer Unruhen zu erheblichen Anfeindungen. Fragen der Architektur traten dann immer mehr in den Vordergrund. Unter Mies van der Rohe wurde das Bauhaus in der Zeit zwischen 1930 bis 1933 eine "Hochschule für das Zweitstudium". Bis zur Machtübernahme durch die Nazis entstanden vorwiegend in Dessau Häuser und Siedlungen u.a. der Architekten Walther Gropius, Carl Fieger, Hannes Meyer, Richard Paulick, Georg Muche. Ein Teil wurde im 2. Weltkrieg zerstört. Die Häuser zeichnen sich durch ihre kubischen Formen aus. Einen bebilderten Überblick über Bauhausbauten aus dieser Zeit findet man unter http://www.bauhaus-dessau.de

    1994 wurde Bauhaus Dessau als gemeinnützige Stiftung neu gegründet. Seit 1999 bietet die Stiftung unter anderem eine berufliche Weiterbildung in den Bereichen Stadtforschung und Stadtgestaltung an und wendet sich dabei an Absolventen unterschiedlicher Disziplinen aus aller Welt an. Das einjährige Studium, das jährlich wechselnde Projekte zum Gegenstand hat, besteht aus zwei Semestern. Dabei stehen einleitend Aspekte der Sozialgeographie, der Soziologie und Anthropologie im Vordergrund. Das zweite Semester widmet sich urbanen Strategien und künstlerischen Konzepten.
    Bei vielen Bauvorhaben werden in erheblichem Umfang Eigenleistungen durch den Bauherrn, Verwandte oder Freunde erbracht. Für diese Helfer besteht Versicherungspflicht bei der örtlichen Bauberufsgenossenschaft. Nur der Bauherr und dessen Ehegatte beziehungsweise eingetragener Lebenspartner sind von der Versicherungspflicht befreit. Diese können sich jedoch bei der Berufsgenossenschaft freiwillig versichern. Eine Versicherungspflicht für Helfer besteht nicht, wenn es sich um geringfügige Bauarbeiten handelt und die Gesamtarbeitszeit aller Beschäftigten nicht mehr als 39 Stunden beträgt. Eine preiswerte Möglichkeit, die Helfer in einem solchen Fall gegen Unfälle auf der Baustelle abzusichern, ist der Abschluss einer kurzfristigen privaten Unfallversicherung. Bereits ab ca. 150 Euro können drei Helfer für drei Monate in folgendem Umfang versichert werden:

    • Invalidität: 50000 Euro

    • Unfalltod: 5000 Euro

    • Krankenhaus-Tagegeld: 10 Euro

    Auskunftsquelle ist diejenige regional zuständige Bauberufsgenossenschaft, an die auch die vom Gesetz vorgeschriebenen Meldungen der Helfer und deren Arbeitsstunden gehen müssen. Eine zusätzliche private Bauhelferversicherung kann bei unterschiedlichen Gesellschaften abgeschlossen werden.
    Wer in eigenem Namen, auf eigene Rechnung und Gefahr und auf eigenem Grundstück ein Bauvorhaben durchführt oder durchführen lässt ist Bauherr. Kennzeichnende Merkmale des Bauherrn sind das Bauherrenrisiko und die Bauherreninitiative. Im Gegensatz zum Bauträger ist der Privatbauherr kein Gewerbetreibender.
    Die Bauherrenhaftpflichtversicherung deckt Schäden ab, die sich aus der Verletzung der Verkehrssicherungspflicht des Bauherrn ergeben. Der Bauherr ist immer für die Schäden, die andere Personen aufgrund des Bauvorhabens erleiden, verantwortlich. Er muss dafür sorgen, dass die Baustelle ausreichend beleuchtet und abgesperrt ist, dass Gruben abgedeckt und alle am Bau Beteiligten (Bauunternehmer, Architekten usw.) zuverlässig sind. Unfälle von Handwerkern und anderen an der Durchführung des Baus beteiligten Arbeitern werden über deren Versicherung abgedeckt. Die Prämie für die Bauherrenhaftpflichtversicherung berechnet sich nach der Bausumme.
    Version eines Steuermodells, bei dem durch den Kauf von Grundstücken und die Errichtung eines Gebäudes neben den in Jahresraten absetzbaren Baukosten möglichst hohe Werbungskosten entstehen und dadurch die Einkommensteuerbelastung vermindert wird. In Anspruch genommen wurde diese Art von Steuermodellen – vor allem in den 70er Jahren – durch Kapitalanleger, die zugleich Mieteinnahmen erzielen wollten. Heute sind Bauherrenmodelle aufgrund eingeschränkter Auslegung des Bauherrenbegriffs (Erbauer eines Gebäudes auf eigene Rechnung und eigene Gefahr) und anderer Einschränkungen von steuerlichen Absetzungsmöglichkeiten durch den Bauherrenerlass vom 13.1.1981 praktisch bedeutungslos geworden.
    Bei einem Bauingenieur handelt es sich um einen Beruf aus dem Bereich der Ingenieurwissenschaften, dessen Aufgabenschwerpunkt in der bautechnischen Planung und Umsetzung von Bauwerken des Hoch- und Tiefbaues vielfach nach den gestalterischen Vorgaben der Architekten liegt. Das Aufgabenspektrum ist so vielfältig, dass sich zunehmend Spezialisierungen herausbilden insbesondere im Bereich des ökologischen Bauens.

    Bauingenieure haben ein wissenschaftliches Studium mit dem Abschluss Diplom Ingenieur (früher) oder dem Abschluss Bachelor of Science, B.Sc, (heute) absolviert. Darauf kann ein wissenschaftsorientiertes Ergänzungsstudium zum Master of Science (M.Sc) aufbauen. Derzeit werden an Universitäten und Fachhochschulen etwa 650 Studiengänge angeboten.
    Zahlreiche geschlossene Immobilienfonds haben als Fondsimmobilie ein bereits fertig bestehendes Objekt auserwählt. Von erheblicher Bedeutung für den voraussichtlichen Verlauf der Mieteinnahmen ist hierbei das Baujahr des betreffenden Gebäudes. Zum einen werden für Neubauten regelmäßig höhere Mietzinsen realisierbar sein, als für Altbauten. Zum anderen ist für neu errichtete Objekte auf absehbare Zeit mit einem deutlich niedrigeren Reparatur- oder Revitalisierungsaufwand zu rechnen. Allerdings zeichnen sich ältere Gebäude häufig durch einen weitgehend vollen Vermietungsstand aus, was ganz erheblich zur Prognosesicherheit für das Projekt beiträgt.
    Die Bauwirtschaft gehört mit rund 2,1 Millionen Beschäftigten im Bauhaupt- und Baunebengewerbe trotz seit 1995 sinkendem Trend immer noch zu den bedeutendsten Wirtschaftszweigen in Deutschland. Die Entwicklung der Baukonjunktur hat deshalb erheblichen Einfluss auf die Entwicklung der gesamten Volkswirtschaft. Die Schrumpfungstendenzen werden an den nachfolgenden Zahlen deutlich.

    Die Zahl der Baugenehmigungen auf dem Sektor Wohnungsbau sank drastisch. Im Boomjahr 1996 wurden 576.000 Wohnungen genehmigt. Im Jahr 2000 waren es noch 348.000 Wohneinheiten und 2008 waren es nur noch 174.000. Entsprechend entwickelte sich die Zahl der Baufertigstellungen von 559.000 1996 und 423.000 im Jahr 2000, danach sank die Zahl auf 185.000 Wohnungen im Jahr 2007. In 2009 und 2010 setzte sich der negative Trend fort (136.518 und 138.381). Eine positive Entwicklung setzte 2011 ein (161.600) und wurde 2012 fortgesetzt (176.800 Fertigstellungen).

    In der Zeit von 2004 bis 2010 stiegen die gesamten Bauinvestitionen von 2004 bis 2010 von 236,6 auf 290,0 Mrd., also um 22,6 Prozent. Im Wohnungsbau stieg das Bauvolumen von 132,7 auf 156,3 Mrd. Euro, also um 17,7 Prozent. In 2011 stiegen die gesamten Bauinvestitionen gegenüber dem Vorjahr um 5,4 Prozent, die Investitionen im Wohnungsbau um 5,9 Prozent.

    Aus diesen Zahlen lässt sich eine erhebliche Konjunkturempfindlichkeit des Baumarktes ableiten, soweit er sich auf den Wohnungsbau bezieht. Die Bauinvestitionen entwickelten sich seit dem Jahr 2004 wie in der Tabelle angegeben:
    Die Baukosten sind ein Teil der Gesamtkosten einer Baumaßnahme. Zu den Gesamtkosten zählen die reinen Baukosten (Kosten der Gewerke), die Kosten für die Außenanlagen, die Baunebenkosten, die Kosten der besonderen Betriebseinrichtung sowie die Kosten des Geräts und besonderer Wirtschaftsausstattung.

    Die Baukostenentwicklung wird mit Hilfe des Baupreisindex des Statistischen Bundesamtes Wiesbaden gemessen. Es handelt sich um eine in Prozent ausgedrückte Messzahl auf der Grundlage eines Basisjahres = 100. Der Baupreisindex wird monatlich vom Statistischen Bundesamt in Wiesbaden ermittelt.

    Wie sehr die Baukosten über die lange Zeit von vor dem 1. Weltkrieg bis heute gestiegen sind, kann man eindrucksvoll aus der Tabelle "Wiederherstellungswerte für 1913/14 erstellte Wohngebäude" ersehen. Diese ist auf den Internetseiten des Statistischen Bundesamtes zu finden. Allerdings kommt im Baukostenindex auch die Inflationsrate zum Ausdruck, die diese Zahlen stark relativiert.

    Bei durchschnittlicher Ausstattung für Wohngebäude teilen sich die Baukosten prozentual in etwa auf, wie in folgender Tabelle wiedergegeben ist. In der Planungsphase können diese Angaben bei der Kalkulation und der Auftragsvergabe hilfreich sein. Die für den Kubikmeter errechneten Baukosten können anteilig auf die einzelnen Gewerke aufgeteilt werden. Dadurch erhält man eine genauere Kostenübersicht bei der Vergabe der einzelnen Bauleistungen, in denen sich die Kosten bewegen dürfen.
    Baukostenzuschüsse können aus öffentlichen Mitteln (z.B. Denkmalschutzprogrammen) oder von privaten Geldgebern (z.B. Mietern) gezahlt werden. Im letzteren Fall wird der Baukostenzuschuss vom Mieter bei Anmietung der Wohnung an den Eigentümer gezahlt und dient der Mitfinanzierung des Mietobjektes.

    Ein Baukostenzuschuss kann als so genannter verlorener Zuschuss konzipiert sein. Eine Rückerstattung ist in diesem Fall nur vorgesehen, wenn der Betrag bei Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht "abgewohnt" ist. Gesetzliche Grundlage für die Rückforderung ist das Gesetz über die Rückerstattung von Baukostenzuschüssen. In der Praxis kommt es nur zu einer solchen Rückerstattung, wenn der Zuschuss außergewöhnlich hoch war oder der Mietvertrag sehr schnell beendet wurde. Ein Zuschuss in Höhe einer Jahresmiete gilt nach dem Gesetz durch eine Mietzeit von vier Jahren als getilgt. Zum Nachteil des Mieters getroffene Vereinbarungen sind unwirksam. Der Mieter zahlt bei dieser Konstruktion regulär Miete; mit dem Zuschuss "erkauft" er sich den Mietvertrag in einem begehrten Mietobjekt.

    Bei öffentlich gefördertem Wohnraum darf ein verlorener Baukostenzuschuss nicht vereinbart werden. Ein Baukostenzuschuss kann jedoch nicht nur als verlorener Zuschuss vereinbart werden. Die Vertragspartner können auch vereinbaren, dass der Zuschuss auf die Miete angerechnet wird. Dazu muss vertraglich geregelt werden, dass eine Mietvorauszahlung stattfinden soll und dass der Zuschuss allein für den Bau des Mietobjektes bestimmt ist. Er muss auch tatsächlich entsprechend verwendet werden. Auch ein Käufer des Mietobjektes muss dann akzeptieren, dass die Miete für den vereinbarten Zeitraum durch den Zuschuss abgegolten ist.

    Wird bei einer solchen Konstruktion das Mietverhältnis vor dem "Abwohnen" des Zuschuss beendet, kann der Mieter den nicht abgewohnten Teil zurückfordern. Steuerlich werden Zuschüsse von Mietern als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung angesehen. Dies gilt für Baukostenzuschüsse in Form verlorener Zuschüsse und in Form von Mietvorauszahlungen. Die Einnahmen sind im Jahr des Zuflusses zu versteuern.
    Baukunst ist das Zusammenspiel von Ästhetik und Technik, um die Konstruktion und den statischen Aufbau der Bauten in Einklang mit ihrem äußeren Erscheinungsbild zu bringen. Dabei spielen technische Neuerungen, aktuelle Baumaterialien und der jeweilige Zeitgeschmack eine große Rolle. Anwendung findet die Baukunst im Hochbau, denn der Tiefbau befasst sich fast ausschließlich mit der bautechnischen Umsetzung der Aufgabe.
    Bauland bezeichnet im engeren Sinne Flächen, auf denen bauliche Anlagen errichtet werden dürfen ("Baugrundstücke"). Baurechte können nach Vorliegen der bauordnungsrechtlichen Erfordernisse (Baugenehmigung) sofort genutzt werden. Die Erschließung muss gesichert sein. In diesem Sinne ist Bauland = baureifes Land.

    Im weiteren Sinne werden unter dem Baulandbegriff auch Flächen bezeichnet, für die zwar ein Baurecht besteht, das aber wegen fehlender Umlegung ("Bruttorohbauland") und mangelnder Erschließungssicherheit noch nicht bebaut werden kann. Als Nettorohbauland bezeichnet man Einzelparzellen, bei denen die Erschließungsanlagen noch nicht vorhanden sind.
    Gemeinden können auf der Grundlage des § 200 BauGB unbebaute Grundstücke mit Baulandqualität in einer Liste erfassen und kartographisch darstellen, um der interessierten Öffentlichkeit einen Überblick über das vorhandene Bauland zu geben. Eingetragen werden Straße, Flur- und Flurstücksnummer, sowie die Größe.

    In Verbindung mit der Angabe von Bodenrichtwerten kann der Baulandkataster eine besondere Informationsqualität bekommen. Eine Veröffentlichung von Grundstücken, die in den Kataster einbezogen sind, bedarf der Zustimmung der betroffenen Grundstückseigentümer. Sie gilt als erteilt, wenn der öffentlich bekannt gemachten Veröffentlichungsabsicht von den betroffenen Grundstückseigentümern nicht innerhalb eines Monats widersprochen wird.

    Gemeinden haben von dieser Möglichkeit vielfach Gebrauch gemacht, wobei der Kataster vor allem auf die Erfassung der Baulücken fokussiert ist. Man spricht in diesem Fall auch von Baulückenkataster.
    Bei der Baulast handelt es sich um eine öffentlich-rechtliche Last, die sich aus einer freiwilligen Verpflichtung des Grundstückseigentümers zu einem Tun, Dulden oder Unterlassen gegenüber der Bauaufsichtsbehörde ergibt. Aus einer solchen Baulast kann also der Nachbar keine direkten Rechte gegen den Grundstückseigentümer herleiten.

    Gegenstände einer solchen Verpflichtung sind nachbarrechtliche Beschränkungen, die sich nicht bereits aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergeben, z.B. Duldung, dass der Nachbar das Grundstück befährt. Der häufigste Fall einer Baulast ist die Einräumung einer Bebauungsmöglichkeit im Grenzabstandsbereich. In diesem Fall muss der Eigentümer des belasteten Grundstücks bei Errichtung eines Gebäudes den nachbarlichen Grenzabstand zusätzlich übernehmen.

    Der Grundstückseigentümer muss eine Erklärung über die Einräumung der Baulast gegenüber der Baubehörde abgeben. Mit Eintrag in das Baulastenverzeichnis wird die Baulast eine öffentlich rechtliche Last. Sie wird gelöscht auf Antrag des belasteten Grundeigentümers durch Verzicht der zuständigen Behörde. Der Verzicht wird dann erklärt, wenn kein weiteres öffentliches Interesse an der Baulast mehr besteht.

    Baulastenverzeichnisse werden in Bayern und Brandenburg nicht geführt. Hier wird auf beschränkt persönliche Dienstbarkeiten in den Grundbüchern zugunsten der Gemeinden ausgewichen.

    Baulasten werden nicht im Grundbuch eingetragen.
    Auf der Grundlage der Länderbauordnungen werden von Gemeinden in den Bundesländern mit Ausnahme von Bayern Baulastenverzeichnisse geführt. Seit 1994 wird in Brandenburg das 1991 eingeführte Baulastenverzeichnis ebenfalls nicht mehr weitergeführt. In Baulastenverzeichnisse werden die von Grundstückseigentümern übernommenen Baubeschränkungen (Baulasten) eingetragen. Es handelt sich um nachbarrechtliche Regelungen, die durch die Eintragung ins Verzeichnis öffentlich rechtliche Qualität bekommen. So kann z.B. ein Eigentümer seinem Nachbarn die Möglichkeit einer Grenzbebauung (Bebauung ohne Einhaltung sonst geltender Abstandsflächen) einräumen und übernimmt damit für seine baulichen Anlagen diesen Grenzabstand zusätzlich zu seinem eigenen. Die Eintragung bewirkt dann neben der bestehenden nachbarrechtlichen Regelung eine Verpflichtung gegenüber der Baubehörde.

    Das Baulastenverzeichnis wird in der Regel in Loseblattform geführt. Es besteht aus Baulastenblättern. Jedes Grundstück, auf dem erstmals eine Baulast eingetragen wird, erhält ein Baulastenblatt mit einer eigenen Nummer. Das Baulastenblatt wird mit fortlaufenden Seitenzahlen versehen. Die Verpflichtungserklärung muss vom Grundstückseigentümer, bei Erbbaurechten zusätzlich vom Erbbauberechtigten abgegeben werden. Ist im Grundbuch eine Auflassungsvormerkung eingetragen, dann muss auch der Auflassungsberechtigte die Verpflichtungserklärung unterschreiben. Gelöscht wird eine Baulast durch rotes Durchstreichen und Eintragung eines Löschungsvermerks. Die Löschung wird nur dann vorgenommen, wenn die Baulast nicht mehr von öffentlichem Interesse ist.

    Neben dem Baulastenverzeichnis werden Baulastakten geführt, in denen die Verpflichtungserklärung und die Eintragungsverfügung aufbewahrt werden. Ähnlich wie beim Grundbuch setzt der Einblick in das Baulastenverzeichnis und die Baulastakte die Darlegung eines berechtigten Interesses voraus. In Bayern und Brandenburg sichern Gemeinden die von Eigentümern übernommenen Lasten im Grundbuch in Form beschränkter persönlicher Dienstbarkeiten ab.
    Bauleistungen sind alle Leistungen, durch die eine bauliche Anlage hergestellt, Instand gehalten, geändert oder beseitigt wird. Bauleistungen sind in der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) geregelt. Eine Neufassung der VOB erfolgte 2009, die Änderungen bezogen sich dabei insbesondere auf die VOB/A.

    VOB A enthält Allgemeine Bestimmungen für die Vergabe von Bauleistungen, VOB B Allgemeine Vertragsbedingungen für die Ausführung von Bauleistungen und VOB C das technische Regelwerk für Bauleistungen.

    Wird ein Bauvorhaben durchgeführt, basiert es auf einer Baubeschreibung (Beschreibung von Bauleistungen), die Grundlage für ein Bauleistungsverzeichnis ist. Hier werden die Leistungen jedes Gewerkes innerhalb einiger Hierarchiestufen jeweils in einzelne Teilleistungen aufgegliedert.

    Erbrachte Bauleistungen in einer im Bau befindlichen Anlage können durch die Bauleistungsversicherung gegen Zerstörung oder Diebstahl versichert werden.
    Normalerweise schuldet der Unternehmer (Leistender) die von ihm in Rechnung gestellte Mehrwertsteuer dem Finanzamt. Bei bestimmten ausgeführten Leistungen wird durch § 13b Umsatzsteuergesetz allerdings die Steuerschuld auf den Leistungsempfänger verlagert. Der leistende Unternehmer schreibt dann Nettorechnungen mit dem Hinweis auf die Verlagerung der Steuerschuldnerschaft.

    Hierzu gehören auch Bauleistungen, die ein Bauleistender an einen anderen Bauleistenden erbringt. Was als Bauleistung gilt, regeln umfangreiche Erlasse der Finanzverwaltung (brancheninterne Umsätze, z.B. Subunternehmer). Durch eine amtliche Bescheinigung hat der Leistungsempfänger seine Eigenschaft als Bauleistender nachzuweisen. Durch einen BFH-Beschluss aus dem Jahr 2013 wurde diese Regelung eingeschränkt, so dass Bauträger nun nicht mehr Bauleistende waren. Nach Übergangsregelungen wurde durch Gesetzesänderung (sog. Kroatiengesetz) die vor dem BFH-Beschluss geltende Rechtslage ab dem 01.10.2014 de facto wiederhergestellt.
    Die Bauleistungsversicherung – früher Bauwesenversicherung – sichert den Bauherrn gegen Schäden am Bau ab. Diese können entstanden sein durch Diebstahl, höhere Gewalt und Elementarereignisse, besondere Witterungseinflüsse (Überflutungen, Sturm, Hagel), Vandalismus usw. Die Versicherung bezieht sich ferner auf Schäden, die durch fehlerhafte statische Berechnungen, Konstruktions- und Materialfehler oder mangelnde Bauaufsicht entstehen.

    Versichert sind alle Bauleistungen, Baustoffe und Bauteile einschl. der einzubauenden Gebäudebestandteile wir Türen und Fenster, sowie Außenanlagen (aber nicht die Gartenanlagen und Pflanzen). Berechnungsgrundlage für die Prämie sind die Bausumme, die Höhe der Selbstbeteiligung und die Versicherungszeit (max. 24 Monate). Schäden, die durch innere Unruhen, Streik oder Aussperrung entstehen, sind (häufig) ebenfalls versichert mit der Einschränkung, dass diese Teile jederzeit von der Versicherungsgesellschaft gekündigt werden können.

    Nicht abgedeckt durch die Versicherung sind hingegen Schäden, die das Ergebnis schlecht ausgeführter Handwerkerarbeiten sind. Beispiel: frisch gegossener Estrich, der nach einem Frosteinbruch im Winter nichts mehr taugt. Da ein versierter Estrichleger einen anderen Zeitpunkt für diese Arbeit hätte wählen müssen, springt die Versicherung nicht ein. Der Bauherr kann allerdings den Handwerker innerhalb der Fristen für Mängelhaftung (früher "Gewährleistung") zur Nacherfüllung auffordern.
    Bauleitplanung ist der Oberbegriff für die planerischen Darstellungen und Festsetzungen hinsichtlich einer baulichen Nutzung von Flächen der Gemeinden oder gemeindlicher Planungsverbände. Bauleitpläne müssen sich an den Zielen der Raumordnung, das heißt an den Vorgaben der Regionalpläne orientieren. Die Planungshoheit liegt bei den Gemeinden. Die Bauleitpläne benachbarter Gemeinden sind aufeinander abzustimmen, wobei die Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche zu beachten sind. Mehrere Gemeinden können sich zum Zweck einer gemeinsamen Bauleitplanung zu Planungsverbänden zusammenschließen. Die Aufstellung von Bauleitplänen ist im Baugesetzbuch, der Baunutzungsverordnung und der Planzeichenverordnung geregelt.

    Die Bauleitplanung besteht aus dem Flächennutzungsplan, der sich grundsätzlich auf das gesamte Gemeindegebiet bezieht (vorbereitender Bauleitplan), und dem Bebauungsplan (verbindlicher Bauleitplan) dessen Geltungsbereich räumlich auf bestimmte Gemeindegebiete beschränkt ist. Auf beiden Planungsebenen ist die Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden vorgesehen. Im Zuge der Änderung des BauGB vom 01. Januar 2007 wurde die Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden mit dem Gesetz zur Erleichterung von Planungsvorhaben für die Innenentwicklung der Städte gestrafft.

    Der Flächennutzungsplan kommt durch einen Feststellungsbeschluss des Gemeinderates zustande und bedarf der Genehmigung. In ihm werden Bauflächen als allgemeine Art der baulichen Nutzung sowie das allgemeine Maß der baulichen Nutzung dargestellt (nicht festgesetzt). Da Baugebiete in einem Bebauungsplan aus den Vorgaben des Flächennutzungsplanes zu entwickeln sind, ist es ratsam, die Darstellungen im Flächennutzungsplan möglichst allgemein zu halten. Der Bebauungsplan wird durch eine Satzung verabschiedet. Erst dieser Bebauungsplan schafft Baurecht innerhalb der darin getroffenen Festsetzungen.

    Bürger können im Rahmen einer Normenkontrollklage gegen Bebauungspläne der Gemeinde vorgehen. Rechtsgrundlage ist § 47 Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO); der Antrag kann von natürlichen sowie juristischen Personen und von Behörden gestellt werden. Wichtigste Voraussetzung: Der Kläger muss durch den Bebauungsplan in seinen eigenen Rechten verletzt sein.
    Die Bauleitung hat eine Person inne, die bei einem Bau­vor­haben je nach Vertragsgestaltung den Auftraggeber oder den Auftragnehmer vertritt. Die Bauleitung übernimmt eine Schnittstellenfunktion zwischen Auftraggeber, Auftrag­neh­mer und der Bauaufsichtsbehörden beziehungsweise den Trägern öffentlicher Belange.

    Für die Funktion als Bauleiter wird gewöhnlich ein ab­ge­schlos­se­nes (Fach-) Hochschulstudium zum Dipl.-Ingenieur Fachrichtung Architektur oder Hochbau vorausgesetzt. Bei kleineren Bauvorhaben oder in kleineren Betrieben werden auch Handwerksmeister oder staatlich geprüfte Techniker als Bauleiter eingesetzt. Die Aufgaben der Bauleitung nach dem Leistungsbild Gebäude und raumbildende Ausbauten sowie im Leistungsbild Freianlagen werden im § 3 der HOAI, Leistungsphase 8 (Objektüberwachung (Bauüberwachung) geregelt. Dabei wird zwischen Grundleistungen, die für den Bauleiter obligatorisch sind, und besonderen Leistungen, die separat vereinbart werden können, unterschieden.

    Zu diesen Leistungen gehören nach Anlage 11 zu § 33 HOAI:
  • Überwachen der Ausführung des Objekts auf Über­ein­stimmung mit der Baugenehmigung oder Zustimmung, den Ausführungsplänen und den Leistungsbeschreibungen sowie mit den allgemein anerkannten Regeln der Technik und den einschlägigen Vorschriften
  • Überwachen der Ausführung von Tragwerken auf Übereinstimmung mit den Standsicherheitsnachweis
  • Koordinieren der an der Objektüberwachung fachlich Beteiligten
  • Überwachung und Detailkorrektur von Fertigteilen
  • Aufstellen und Überwachen eines Zeitplanes (Balkendiagramm)
  • Führen eines Bautagebuches
  • Gemeinsames Aufmaß mit den bauausführenden Unternehmen
  • Abnahme der Bauleistungen unter Mitwirkung anderer an der Planung und Objektüberwachung fachlich Beteiligter unter Feststellung von Mängeln
  • Rechnungsprüfung
  • Kostenfeststellung nach DIN 276 oder nach dem wohnungsrechtlichen Berechnungsrecht
  • Antrag auf behördliche Abnahmen und Teilnahme daran
  • Übergabe des Objekts einschließlich Zusammenstellung und Übergabe der erforderlichen Unterlagen, zum Beispiel Bedienungsanleitungen, Prüfprotokolle
  • Auflisten der Verjährungsfristen für Mängelansprüche
  • Überwachen der Beseitigung der bei der Abnahme der Bauleistungen festgestellten Mängel
  • Kostenkontrolle durch Überprüfen der Leistungsabrechnung der bauausführenden Unternehmen im Vergleich zu den Vertragspreisen und dem Kostenanschlag
    • Besondere Leistungen können zwischen Auftraggeber oder Auftrag­neh­mer und der Bauleitung vereinbart werden:
    • Aufstellen, Überwachen und Fortschreiben eines Zahlungsplanes
    • Aufstellen, Überwachen und Fortschreiben von differenzierten Zeit-, Kosten- oder Kapazitätsplänen
    • Tätigkeiten, die auf Grund landesrechtlicher Vorschriften über die Grundleistungen hinausgehen
    Grundsätzlich benötigt der Bauleiter eine besondere Voll­macht seines Auftraggebers, um Verträge mit den am Bau Beteiligten im Namen des Auftraggebers zu schließen. In der Praxis ist es oft strittig, ob Nachträge zu den ver­ein­bar­ten Leistungen zustande gekommen sind, wenn diese auf der Baustelle zwischen beteiligten Unternehmen und der Bau­leitung vereinbart wurden.
    Bauliche Veränderungen der Mietsache sind alle Veränderungen, die sich bei Auszug des Mieters nicht ohne weiteres wieder entfernen lassen, die in die Bausubstanz eingreifen, die die optische Einheitlichkeit einer Wohnanlage gefährden oder unerwünschte Folgen für andere Bewohner haben.

    Beispiele:
    • Herausreißen oder Einziehen von Wänden
    • Einbau einer anderen Heizungsanlage
    • Ankleben von Styroporplatten (Feuergefahr)
    • Austausch der Einbauküche
    • Verglasen des Balkons
    • Ersetzen der elektrischen Leitungen
    • Austausch von Fußböden
    • Einbau einer Überwachungskamera durch Einzelbewohner am Haupteingang des Mehrfamilienhauses.
    Die meisten Standardmietverträge enthalten eine Klausel, nach der bauliche Veränderungen an der Mietsache nicht ohne Zustimmung des Vermieters durchgeführt werden dürfen. Auch ohne diese Klausel ist dies ohne Erlaubnis unzulässig und kann zu Schadenersatzansprüchen gegen den Mieter führen (Wiederherstellung des alten Zustandes).

    Zulässig sind geringfügige Veränderungen, die sich noch im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs bewegen. Beispiele: Anbringen neuer Steckdosen, Entfernen von Einbauschränken, Herstellen eines Telefonanschlusses, Dübellöcher (soweit in angemessener Menge und schonend z. B. für Fliesen).

    Ebenfalls genehmigungsfrei eingebracht werden können Einrichtungen des Mieters, die wieder entfernt werden können und nur vorübergehend mit der Mietwohnung verbunden sind. Beispiele: Unverklebter Teppichboden, Aufstellen einer transportablen Duschkabine in der Küche, neue Wasserhähne.

    Einen Rechtsanspruch auf Genehmigung einer erheblichen baulichen Veränderung hat der Mieter nicht. Ausnahme sind nach § 554 a BGB Einbauten, die ein behinderter Mieter benötigt, um die Wohnung behindertengerecht zu nutzen. Beispiele: Breitere Türen, Türschwellenentfernung, behindertengerechtes Bad. Nach einem Urteil des Bundesverfassungsgerichts kann ein Mieter die Zustimmung zum Einbau eines Treppenliftes im Treppenhaus eines Mehrfamilienhauses verlangen, wenn er ansonsten seine behinderte Lebensgefährtin immer in den zweiten Stock hinauf tragen müsste. Im verhandelten Fall hatte der Mieter angeboten, alle Kosten zu tragen (Az. 1 BvR 1460/99, Beschluss des BVerfG vom 28.03.2000).

    Die Zustimmung des Vermieters zum Einbau bestimmter Einrichtungen bedeutet nicht automatisch, dass diese beim Auszug in der Wohnung verbleiben dürfen: Grundsätzlich müssen Mieter beim Auszug die von ihnen durchgeführten Ein- und Umbauten wieder entfernen und den ursprünglichen Zustand wiederherstellen (Rückbaupflicht). Es gibt jedoch Ausnahmen, in denen kein Rückbau vorgenommen werden muss.
    Bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, können gemäß § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG beschlossen oder verlangt werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte über das nach § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden.

    Die Zustimmung zu diesen Maßnahmen ist gemäß § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG nicht erforderlich, soweit die Rechte eines Wohnungseigentümers keine Beeinträchtigung im Sinne des § 14 Nr. 1 WEG erfahren.

    Ob die Zustimmung zu baulichen Veränderungen erforderlich ist oder nicht, hängt also ausschließlich davon ab, ob einzelnen, mehreren oder allen Eigentümern durch die Maßnahme ein Nachteil entsteht, der über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht.

    Sind alle Wohnungseigentümer nachteilig im Sinne von § 14 Nr. 1 WEG betroffen, ist auch die Zustimmung aller, und zwar aller im Grundbuch eingetragenen Eigentümer erforderlich. Ein finanzielles Ausgleichsangebot lässt einen Nachteil nicht entfallen und kann daher die erforderliche Zustimmung nicht ersetzen (BGH, Urteil vom 7.2.2014, Az. V ZR 25/13).

    Gehört zu den betroffenen Wohnungseigentümern ein Ehepaar, bei dem beide Ehepartner Eigentümer sind, müssen beide zustimmen. Die Zustimmung nur eines Ehepartners ist nach einem Urteil des Landgerichts Frankfurt a. M. nicht ausreichend (Urteil vom 04.12.2013, Az. 2-13 S 82/12).

    Verlangt ein einzelner Wohnungseigentümer die Zustimmung zu einer von ihm geplanten oder bereits durchgeführten baulichen Veränderung, bedarf es nach vorherrschender Meinung der förmlichen Zustimmung in der Wohnungseigentümerversammlung (vgl. dazu BGH, Urteil vom 7.2.2014, Az. V ZR 25/13, dort allerdings offen gelassen).

    Da den Wohnungseigentümern zur Durchführung baulicher Veränderungen ausdrücklich die Beschlusskompetenz eingeräumt ist, ist gemäß § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG auch ein (Nur-) Mehrheitsbeschluss bei an sich erforderlicher Zustimmung durch alle Eigentümer wirksam, wenn er nicht innerhalb Monatsfrist angefochten und durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist.

    Er erwächst in Bestandskraft und ist vom Verwalter durchzuführen mit der Folge, dass dann auch die nicht zustimmenden Wohnungseigentümer die Durchführung der Maßnahme dulden müssen. Sie können keinen Anspruch auf Unterlassung oder Beseitigung und Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes geltend machen. Die durch die Durchführung der baulichen Veränderungen entstehenden Kosten sind auf die Wohnungseigentümer zu verteilen, die der baulichen Veränderung zugestimmt haben. Die Verteilung erfolgt im Verhältnis der für diese Eigentümer eingetragenen Miteigentumsanteile oder nach einem gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG vereinbarten oder einem nach § 16 Abs. 4 WEG abweichend beschlossenen Verteilungsschlüssel.

    Die Wohnungseigentümer, die einer baulichen Veränderung nicht zugestimmt haben, sind gemäß § 16 Abs. 6 Satz 1 Halbsatz 2 WEG von den Kosten dieser Maßnahmen befreit, sofern nicht eine abschließende Kostenverteilung rechtswirksam beschlossen wurde.
    Sie sind allerdings auch nicht berechtigt, anteilige Nutzungen aus der durchgeführten Maßnahme in Anspruch zu nehmen.

    Ist allerdings ein Ausschluss dieser Eigentümer von der Nutzung oder dem Mitgebrauch der baulich veränderten Anlagen und Einrichtungen nicht möglich, haben die Eigentümer, die der Maßnahme zugestimmt und die Kosten getragen haben, nach den Grundsätzen der ungerechtfertigten Bereicherung einen Ausgleichs- oder Herausgabeanspruch gegen die nicht zustimmenden und folglich kostenbefreiten Miteigentümer.
    Um unnötige Streitigkeiten wegen der Kostenbefreiung bei baulichen Veränderungen zu vermeiden, sollte grundsätzlich eine namentliche Abstimmung erfolgen.

    Nimmt ein einzelner Wohnungseigentümer bauliche Veränderungen vor ohne die erforderliche Zustimmung der nachteilig betroffenen übrigen Wohnungseigentümer, kann jeder einzelne Miteigentümer im Rahmen seines Anspruchs auf ordnungsmäßige Verwaltung gemäß § 21 Abs. 4 WEG, ebenso aber auch die Wohnungseigentümergemeinschaft aufgrund mehrheitlicher Beschlussfassung in der Versammlung die Beseitigung der ungenehmigten Maßnahmen verlangen. Der Anspruch verjährt allerdings gemäß § 195 BGB nach drei Jahren.

    Zu den typischen baulichen Veränderungen, die grundsätzlich der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedürfen, gehören alle Maßnahmen, die zu einer baulich-optischen Veränderung des architektonischen Gesamteindrucks der Anlage führen, so unter anderem Balkon- oder Loggiaverglasungen, Errichtung von Wintergärten, Gartenhäuschen, massiven Stein- bzw. Steinkorbmauern, Carports wie auch der Anbau zusätzlicher Garagen.

    Das Anpflanzen stark wachsender Bäume auf einer Fläche, die – auch wenn an ihr ein Sondernutzungsrecht besteht – zum Gemeinschaftseigentum gehört, wird in der Regel als bauliche Veränderung angesehen. Dies gilt schon deshalb, weil durch große Bäume das Gesamtbild und der Charakter der Wohnanlage verändert werden. Bei Bäumen wird ein Rückbau- bzw. Beseitigungsanspruch hinsichtlich eigenmächtiger baulicher Veränderungen oft an der dreijährigen Verjährungsfrist scheitern. Diese beginnt mit der Kenntniserlangung bzw. der fahrlässigen Nichtkenntniserlangung des Beseitigungsanspruches. Wird dieser erst geltend gemacht, wenn die Bäume eine störende Größe erreicht haben, dürfte es zu spät sein. Zusätzlich ist zu beachten, dass kommunale Baumschutzsatzungen oft das Fällen von Bäumen einer bestimmten Größe bzw. eines bestimmten Stammumfanges bei Bußgeldandrohung untersagen.

    Das Fällen von großen Bäumen, die auf dem Gemeinschaftseigentum stehen und den Charakter der Anlage prägen, gilt ebenfalls als bauliche Veränderung (LG Hamburg, Urteil vom 29.5.2013, Az. 318 S 5/13; ebenso LG Berlin, Urteil vom 2.2.2016, Az. 53 S 69/15). Soweit das Erscheinungsbild der Gesamtanlage betroffen ist, kann daher eine Zustimmung aller Eigentümer erforderlich sein.
    Eine Baulinie ist die im Bebauungsplan festgesetzte Linie, an die gebaut werden muss. Sie kann in roter Farbe dargestellt werden.

    Darstellungsform im Bebauungsplan:

    – ·· – ·· – ·· – ·· – ··
    Baulückenkataster werden von Gemeinden angelegt, einerseits mit dem Ziel einer Bestandsaufnahme vorhandener Bauflächen vor allem in den unbeplanten Innenbereichen. Die vorhandenen siedlungspolitischen Entwicklungspotentiale sollen erkannt werden. Andererseits sollen die vorhandenen Baulandreserven im Interesse eines haushälterischen Flächenmanagements "mobilisiert" werden. Insoweit handelt es sich um ein Informationsinstrument, das Architekten, Maklern, Bauträgern einen Überblick über potenzielle Angebote verschaffen soll.

    Es liegt an diesen, mit den Eigentümern Verbindung aufzunehmen, um ihnen einen Verkauf schmackhaft zu machen. Die Eigentümeranschriften sind in kommunalen Baulandkatastern aus datenschutzrechtlichen Gründen nicht erfasst. Bei entsprechendem Interesse können die Eigentümer (teilweise gegen Gebühr) erfragt werden. Die Baulücken werden in Katasterplänen farblich gekennzeichnet. Die "klassische Baulücke" ist in der Regel sofort bebaubar. In das Baulückenkataster werden aber auch Flächen aufgenommen, die bauliche Nutzungsreserven aufweisen.

    Ebenso können Flächen bezeichnet werden, die aktuell falsch genutzt werden und deren Umnutzung im öffentlichen Interesse liegt. Im Zusammenhang mit Einbeziehungssatzungen werden im Baulückenkataster vielfach auch Flächen gekennzeichnet, die durch Einbeziehung in den Innenbereich Bauflächen werden.

    Da es keine speziellen öffentlich rechtlichen Regelungen über das Führen von Baulückenkatastern gibt, führte die Entwicklung zu einer Vielzahl von Ausprägungen. In der Regel werden die Möglichkeiten der geographischen Informationssysteme (GIS) zur Erstellung der Baulückenkataster genutzt.
    Weist die Leistung des Bauunternehmers bzw. Handwerkers nicht die "vereinbarte Beschaffenheit" auf und weicht sie von den anerkannten Regeln der Technik ab, liegt ein Baumangel vor. Fehlt eine Beschaffenheitsvereinbarung, ist die Leistung mangelfrei, wenn sie sich "für die nach dem Vertrag vorausgesetzte", bei Fehlen einer vertraglichen Klarstellung "für die gewöhnliche Verwendung" eignet Es ist immer ratsam, einen solchen Baumangel durch einen Sachverständigen begutachten zu lassen oder vor Anhängigkeit eines Rechtsstreites ein "Selbständiges Beweisverfahren" – früher Beweissicherungsverfahren – einzuleiten.

    Damit wird auch eine etwa drohende Verjährung unterbrochen. Wird dabei ein Baumangel festgestellt, stehen dem Bauherrn Mängelhaftungsansprüche (früher "Gewährleistung") nach dem Werkvertragsrecht des BGB oder – wenn deren Geltung vereinbart wurde – nach VOB zu.

    Gerichtsverfahren um die Mängelhaftung bei Bauarbeiten werden auch als Bauprozesse bezeichnet. Solche Verfahren sind dadurch gekennzeichnet, dass sich sowohl in rechtlicher wie auch in technischer Hinsicht eine Vielzahl von Detailfragen ergeben können. In der Regel sind umfangreiche Sachverständigen-Gutachten erforderlich. Diese verursachen erhebliche zusätzliche Kosten.

    Üblich ist zusätzlich eine besonders lange Verfahrensdauer, was private Bauherren leicht in finanzielle Bedrängnis bringt. Eine mögliche Alternative können Schiedsgutachten (für Einzelfragen), Schiedsverfahren (der Streit wird aufgrund vertraglicher Vereinbarung vor einem Schiedsgericht ausgetragen) oder die Mediation sein.
    Durch die Festsetzung einer Baumassenzahl wird eine Be­gren­zung der Baumasse (ausgedrückt in Kubikmeter) im Verhältnis zur Grundstücksgröße hergestellt. Sie ist nur in Gewerbe- und Industriegebieten sowie in "sonstigen Sonder­ge­bie­ten" als Festsetzungsmaß baulicher Nutzung zulässig. Da sie früher auch in Gewerbegebieten nicht fest­ge­setzt werden konnte und deshalb auf die GFZ ausgewichen wurde, gibt es heute noch viele Bebauungspläne für Gewerbe­ge­biete, die keine BMZ enthalten. In solchen Fällen gilt als Höchstmaß für die zu errichtende Baumasse die GFZ x 3,5. Höchstmögliches Verdichtungsmaß ist eine BMZ von 10,0.

    Beispiel: Einer GFZ von 1,0 entspricht bei einem 10.000 Quadratmeter großen Baugrundstück einer Baumasse von 35.0003. Alternative Festsetzungsmöglichkeit ist in diesem Fall BM = 35.000.

    Darstellung der Baumassenzahl als Planzeichen:
    Baumhäuser gibt es nicht nur als Spielplatz für Kinder. Auch Baumhäuser als Büro, als Freizeit- und Rückzugsraum oder zum Wohnen sowie Baumhaushotels sind mittlerweile in vielen Ländern verfügbar.

    Der Trend zum Baumhaus erwachte in den U.S.A. und in Großbritannien, griff dann aber auch auf Frankreich und schließlich auf Deutschland über. In allen Ländern gibt es Bau- und Handwerksunternehmen, die sich auf die Errichtung von Baumhäusern spezialisiert haben. Dabei kann der Interessent zwischen unterschiedlichen Baustilen wählen – vom traditionellen Holzhaus bis zum futuristischen Kunststoffobjekt. Strom und fließend Wasser können oft installiert werden. In Deutschland sind in den letzten Jahren diverse Baumhaushotels entstanden – zum Teil mit 100prozentigen Baumhäusern, zum Teil mit Konstruktionen auf Stelzen.

    Größere Baumhäuser sind nach dem deutschen Baurecht in der Regel als bauliche Anlage anzusehen. Nach den Bestimmungen der jeweiligen Landesbauordnung muss also oft dafür eine Genehmigung eingeholt werden. Ein Vorgespräch mit dem Bauamt ist unbedingt zu empfehlen, da die Baubehörden die Landesvorschriften nicht immer einheitlich auslegen. Ggf. kann über eine Bauvoranfrage Planungssicherheit erzielt werden. Auch in Deutschland gibt es Anbieter, die Baumhäuser mit Strom, kleinem Bad, WC und Heizung errichten.

    Für die Errichtung eines Baumhauses in Eigenregie gibt es Pläne und Anleitungen im Internet. Allerdings sollte bei der Planung ein Fachmann hinzugezogen werden. Denn ein Baumhaus muss individuell an den Baum angepasst werden, der es tragen soll. Dabei ist auch die Stabilität von Ästen zu berücksichtigen. Nicht jeder Baum ist geeignet. Empfohlen wird oft, Bäume zu nutzen, deren Kronen etwa vier bis fünf Meter über dem Boden beginnen. Manche Baumhäuser werden auch zwischen mehreren Bäumen aufgehängt. Wichtig ist es, den Baum durch das Projekt nicht zu beschädigen bzw. zu verletzen. Schrauben und Nägel sind als Befestigung daher tabu, oft werden Stahlseile verspannt, die man mit Hilfe von speziellen Textilgurten an geeigneten Ästen oder am Stamm befestigt. Für den Bau eines Baumhauses zum Wohnen wird oft schweres Gerät wie etwa ein Kran benötigt.

    Mieter eines Grundstücks dürfen nicht ohne Weiteres ein Baumhaus errichten. Hier ist zumindest die Zustimmung des Vermieters erforderlich, auch baurechtliche Vorgaben sind zu beachten. Nicht zuletzt sollte bei einem Baumhaus auch immer an das Haftungsrisiko gedacht werden, falls Teile herabfallen oder sich beim Sturm lösen und fremdes Eigentum beschädigen oder Personen verletzen. Ausreichende Sicherheitsvorkehrungen und eine Haftpflichtversicherung sind zu empfehlen.
    Das Baumkataster wird von den Städten und Gemeinden üblicherweise bei den Grünflächenämtern geführt. Im Baumkataster sind Angaben zur Gattung, Krone, Wurzel des Baumes, zur Unterhaltspflege, sowie zum Eigentum an den erfassten Bäumen im Gemeindegebiet vermerkt.
    Unter einer Baumschau versteht man die Inspektion eines Baumes auf seine Gesundheit und Standfestigkeit hin.

    Der Eigentümer eines Grundstücks, auf dem Bäume stehen, hat eine Verkehrssicherungspflicht. Er muss darauf achten, dass seine Bäume keine anderen Personen oder deren Eigentum schädigen, wenn diese sich berechtigtermaßen in deren Umkreis aufhalten – also z.B. Mieter, Lieferanten oder Passanten auf dem angrenzenden Gehweg. Ist ein Baum sichtbar krank, brüchig und nicht mehr standfest, muss er ihn entfernen lassen. Zwar gibt es keine gesetzliche Pflicht, eine Baumschau durchzuführen. Tritt jedoch – etwa bei einem Sturm – ein Haftungsfall ein, prüfen die Gerichte, ob der Eigentümer den Zustand des Baumes regelmäßig überprüft hat. Es wird davon ausgegangen, dass eine Baumschau zumindest zwei Mal im Jahr stattzufinden hat – jeweils im Sommer und im Winter. Nach Ansicht einiger Gerichte reicht eine kritische Betrachtung des Baumes durch einen Laien, weil jeder Laie einen morschen oder kranken Baum als solchen erkennen kann (OLG Düsseldorf, Az. I-9 U 38/13). Andere Gerichte fordern sogar die Überprüfung durch einen Fachmann (Landgericht Magdeburg, Az. 9 O 757/10). Eine nachweisbare Überprüfung reduziert in jedem Fall das Haftungsrisiko des Grundstückseigentümers.
    In vielen Gemeinden bestehen Baumschutzverordnungen, die das Fällen von Bäumen bestimmter Höhe bzw. Größe untersagen oder von einer Genehmigung abhängig machen. Solche Regelungen können die Bebaubarkeit eines Grundstücks und damit seinen Wert teilweise erheblich beeinträchtigen.

    Rechtsgrundlage für gemeindliche oder vom Landkreis erlassene Baumschutzverordnungen (auch Baumschutzsatzungen genannt) sind die Naturschutzgesetze bzw. Landschaftspflegegesetze der Bundesländer, die wiederum dem Bundesnaturschutzgesetz als Rahmengesetz folgen.
    Viele Gemeinden haben aus Umweltschutzerwägungen heraus so genannte Baumschutzsatzungen geschaffen, die das Fällen von Bäumen einer bestimmten Größe untersagen.

    Geschützt sind darin meist:
    • Bäume mit Stammumfang von 80 und mehr Zentimetern
    • mehrstämmige Bäume, wenn ein Stamm einen Umfang von 50 cm und mehr hat.
    Der Umfang wird in einer Höhe von 100 cm über dem Erdboden gemessen. Wenn der Kronenansatz unter dieser Höhe liegen sollte, ist der Stammumfang unmittelbar unter dem Kronenansatz maßgeblich.

    Obstbäume sind von der Satzung meist ausgenommen, nicht jedoch Walnuss und Esskastanie. Verboten ist die "Entfernung, Zerstörung, Schädigung des Baumes oder wesentliche Veränderung seines Aufbaues. Der Aufbau wird wesentlich verändert, wenn Eingriffe vorgenommen werden, die auf das charakteristische Aussehen erheblich einwirken oder das weitere Wachstum beeinträchtigen." (Quelle: Satzung zum Schutz des Baumbestandes, Düsseldorf, 1986).

    Natürlich sind Ausnahmen vorgesehen – z.B. bei kranken Bäumen oder solchen, von denen Gefahren ausgehen. Auch bei zulässigen Bauvorhaben ist meist eine Ausnahme möglich. Zuständig ist das örtliche Umwelt- und Grünamt oder die städtische Umweltbehörde. Ein Verstoß gilt als Ordnungswidrigkeit, die mit Geldbuße bis zu 50.000 Euro geahndet werden kann.

    Unterliegt ein Baum der Baumschutzsatzung, sind auch die sonst nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch bestehenden Rechte des Nachbarn eingeschränkt: So darf der Nachbar z.B. keine überhängenden Zweige abschneiden (OLG Hamm, Beschluss vom 6.11.2007, Az. 3 Ss OWi 494/07). Aus den Baumschutzregelungen ergibt sich eine Duldungspflicht des Nachbarn.

    Die Verkehrssicherungspflicht für einen der Baumschutzsatzung unterliegenden Baum hat weiterhin der Eigentümer. Im Schadensfall kann es jedoch auch zu einer Haftung der Umweltbehörde kommen, wenn diese kurz vorher den mit dem Baumzustand begründeten Antrag des Eigentümers auf Genehmigung zur Baumfällung abgelehnt hat. Anspruchsgrundlage: Amtshaftung, § 839 BGB, Art. 34 GG. Dies ergibt sich aus dem Urteil des Oberlandesgerichts Hamm vom 8.1.1993, Az. 9 U 100/92 (NZV = Neue Zeitschrift für Verkehrsrecht, 1994, 27). In dem Urteil betonte das Gericht, dass die Amtspflicht der Behörde sich nicht nur auf das Verhältnis zum Baumeigentümer beziehe, sondern gerade in derartigen Fällen auch auf den Schutz von Dritten. Im konkreten Fall war das der Besitzer eines vor dem Nachbargrundstück geparkten PKW, der von Dachtrümmern des Nachbarhauses getroffen wurde, auf welches der Baum gestürzt war. Wenn der Eigentümer des Baumes ausdrücklich aufgrund erheblicher Unfall- und Umsturzgefahr die Ausnahmegenehmigung zur Fällung beantragt habe, die Behörde dies aber ablehne, könne der Baumeigentümer seiner Verkehrssicherungspflicht nicht mehr nachkommen. Der Eigentümer könne daher nicht für den Schaden des Autobesitzers verantwortlich gemacht werden – wohl aber die Behörde, die durch ihre Entscheidung eine Beseitigung der Gefahr verhindert habe. Die Behörde könne sich nicht darauf berufen, für Fragen der Verkehrssicherheit nicht zuständig zu sein.
    Baumwurzeln können für Streit sorgen, wenn sie auf dem Nachbargrundstück Schäden verursachen oder in unerwünschter Weise zu Tage treten.

    So hat das Amtsgericht München entschieden, dass ein Grundstückseigentümer Baumwurzeln von Bäumen seines Nachbarn nicht dulden muss, wenn diese seinen Rasen durchwuchern. Im verhandelten Fall hatten die Bäume komplett auf dem Nachbargrundstück gestanden, ihre Wurzeln aber hatten den Rasen der Klägerin derart durchwuchert, dass kein Rasenmähen mehr möglich war. Das Gericht entschied, dass diese vom Nachbarn ein Kappen der Wurzeln an der Grenze verlangen durfte. In die Entscheidung floss jedoch die Tatsache ein, dass die betreffenden vier Bäume alt und nach Expertenmeinung nicht mehr erhaltenswert waren, es also kein allzu großer Verlust wäre, wenn sie durch das Kappen der Wurzeln eingegangen wären. Einen Anspruch auf Fällen der 20 Jahre alten Bäume hatte die Raseneigentümerin nicht (AG München, Urteil vom 12.02.2010, Az. 121 C 15076/09).

    Ein weiteres Urteil zu diesem Thema erging durch das Oberlandesgericht Düsseldorf. Hier waren Baumwurzeln auf ein Nachbargrundstück eingedrungen und hatten ein Regenabflussrohr beschädigt. Die Folge war ein Rückstau, durch den der Keller des Nachbarn überflutet wurde. Der Nachbar gab für die Reparatur des Rohres und die Kellersanierung über 23.000 Euro aus und verlangte diesen Betrag als Schadensersatz vom Baumeigentümer. Das Gericht entschied jedoch, dass dieser nur für den Schaden am Abflussrohr bzw. für die damit verbundene Beseitigung der Wurzeln aufkommen müsse (263 Euro). Grund: Der Baumeigentümer sei ein sogenannter Störer, von dessen Grundstück eine Beeinträchtigung für das Eigentum des Nachbarn ausgegangen sei. Diese Beeinträchtigung habe er zu beseitigen. Da die Beseitigung hier durch den Geschädigten selbst erfolgt sei, könne dieser den aufgewendeten Betrag vom Störer einfordern. Folgeschäden wie der Wasserschaden würden von der Störerhaftung nach § 1004 des Bürgerlichen Gesetzbuches jedoch nicht umfasst (OLG Düsseldorf, Urteil vom 22.06.2007, Az. I-22 U 6/07).
    Baunebenkosten sind Teil der Gesamtkosten eines Bauvorhabens. Zu ihnen zählen im wesentlichen:
    • Kosten für Architekten, Ingenieure und Sonderfachleute
    • Kosten der Verwaltungsleistungen des Bauherrn (u.a. auch eine eventuelle Baubetreuungsgebühr)
    • Kosten der Behördenleistungen wie Baugenehmigung, Gebrauchsabnahmen
    • Kosten der Finanzierungsbeschaffung, Bauzeitzinsen, Bereitstellungszinsen
    • Grundsteuern während der Bauphase
    • Kosten der Beschaffung von Darlehen und Zuschüssen zur Deckung von laufenden Aufwendungen, Fremdkapitalkosten, Annuitäten und Bewirtschaftungskosten
    • sonstige Nebenkosten bei Vorbereitung und Durchführung des Bauvorhabens
    Was Baunebenkosten sind, ergibt sich aus § 5 Abs. 4 der mittlerweile außer Kraft gesetzten II. Berechnungsverordnung. Näheres zum Ansatz der Baunebenkosten unter anderem hinsichtlich der Architekten – und Ingenieurleistungen regelt § 8 der II. BV. Zur Ermittlung der Kosten für Architekten und Ingenieure gilt die HOAI. Die Kosten der Verwaltungsleistungen sind in der II. BV begrenzt auf 1% bis 3,4% der Baukosten, zuzüglich etwaiger Zuschläge in besonderen Fällen.

    Baunebenkosten sind auch in der DIN 276 unter der Hauptgruppe 700 erfasst. Sie entsprechen in etwa trotz teils anderer Bezeichnung denen der II. BV.
    Unter Baunutzungskosten (von Hochbauten) versteht man die Folgekosten, die nach Fertigstellung eines Gebäudes durch dessen Nutzung entstehen. Es handelt sich um eine Betrachtung aus der Sicht desjenigen, der für die Planung des Gebäudes zuständig ist. Dabei gilt der Grundsatz, dass ein Gebäude, das so geplant ist, dass nach Fertigstellung alle Nutzungsfunktionen aus der Kostenperspektive optimiert sind, zwar mehr Herstellungskosten verursacht, diese aber durch Kosteneinsparungen währen der Nutzungsdauer mehr als kompensiert werden. Die Baunutzungskosten sind in der DIN 18960 definiert. Die einzelnen, darin dargestellten Kosten entsprechen inhaltlich teilweise den Kapital- und Bewirtschaftungskosten der II. BV, sind aber anders gegliedert und begrifflich anders gefasst.
    Die Baunutzungsverordnung stellt eine Ergänzung zum Baugesetzbuch dar. Sie enthält unter anderem Regelungen zur Bestimmung von Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise sowie der überbaubaren Grundstücksfläche. Bei der Aufstellung der Bauleitpläne (Flächennutzungsplan und Bebauungsplan) durch die Gemeinde sind die Vorschriften der Baunutzungsverordnung zu beachten.

    Zu den Arten der baulichen Nutzung zählen vier Wohngebietsarten, drei Mischgebietsarten, zwei Gewerbegebietsarten und zwei Sondergebietsarten. Die Gemeinde kann einzelne Nutzungsarten eines Baugebietes bei der Erstellung des Bebauungsplanes ausschließen. Der Baugebietscharakter der jeweiligen Baugebietsart muss jedoch erhalten bleiben ("Typenzwang"). Die Baugebietsarten und die unbeplanten Innenbereichszonen sollten räumlich so strukturiert werden, dass unverträgliche Nutzungen räumlich voneinander getrennt werden. So wäre es unsinnig, ein reines Wohngebiet neben einem Industriegebiet zu etablieren.

    Zu den Maßen der baulichen Nutzung zählen die Grundflächenzahl, die Geschossflächenzahl, die Baumassenzahl, (für Gewerbe- und Industriegebiete sowie sonstige Sondergebiete), die Höhe der baulichen Anlage sowie die Zahl der Vollgeschosse.

    Durch Festsetzung der Bauweise (offen, geschlossen) und der überbaubaren Grundstücksfläche (Baufenster), wird besonders der Baugebietscharakter geprägt. Zu beachten ist, dass alte Bebauungspläne nach der zur Zeit ihrer Aufstellung geltenden Baunutzungsverordnung zu beurteilen sind. Es gibt in diesem Sinne vier Baunutzungsverordnungen, nämlich die von 1962, 1968, 1977 und 1990 (geändert 1993).
    Abkürzung für: Baunutzungsverordnung
    Abkürzung für: Bauordnung
    Abkürzung für: Bauordnung von Baden-Württemberg
    Abkürzung für: Bauordnung für Nordrhein-Westfalen
    Das Bauordnungsrecht hat sich aus früheren baupolizeilichen Vorschriften entwickelt. Es regelt, was bei der Errichtung, Änderung und dem Abbruch baulicher Anlagen zu beachten ist. Neben Begriffsdefinitionen ist u.a. folgendes Regelungsgegenstand des Bauordnungsrechts: Abstandsflächen und Nachbarschutz, Sicherheit am Bau, Standsicherheit einer baulichen Anlage, Tragfähigkeit des Baugrunds. Ferner sind in den Landesbauordnungen formale Verfahren wie Bauantrag, Bauvoranfrage, Baugenehmigung und Genehmigungsfreistellung, sowie materielles Recht wie Ausnahmen und Befreiungen, Baulasten, Vorschriften zur Baueinstellung, Nutzungsuntersagung und anderes geregelt.

    Die Bestimmungen finden sich den Landesbauordnungen der einzelnen Bundesländer. Diese sind nicht einheitlich, sodass die bauordnungsrechtliche Beurteilung von Sachverhalten sich nach dem jeweiligen Landesrecht richtet. Eine Musterbauordnung, die von Zeit zu Zeit durch die für das Bauwesen zuständigen Minister der Bundesländer in der Bauministerkonferenz aktualisiert wird, dient als Richtschnur für die Gesetzgebung der Bundesländer.

    Durch das "Gesetz zur Erleichterung von Planungsvorhaben für die Innenentwicklung der Städte" vom 21.12.2006 wurde vom Bund in das Landesrecht insofern eingegriffen, als nunmehr bestimmt wurde, dass Gemeinden in Bebauungsplänen aus städtebaulichen Gründen vom Landesrecht abweichende Maße der Tiefe der Abstandflächen festsetzen können. Die Regelung zielt im Interesse der Erleichterung der Nachverdichtung von Innenbereichen in den Städten auf eine Verringerung der Abstandsflächen ab.
    Abkürzung für: Bauordnung des Saarlandes
    Abkürzung für: Bauproduktegesetz
    Ein Bauplan stellt die zeichnerische Darstellung eines Objektes jeglicher Art dar. Der Begriff kann also sehr vielfältig verwendet werden. Im immobilienwirtschaftlichen Bereich dient der Bauplan als zeichnerische Anleitung für die planvolle Errichtung eines Bauwerks. In diesem Sinne wird der Bauplan auch Bauzeichnung genannt. Die Bauzeichnung ist Bestandteil der Bauvorlagen im Sinne der Bauvorlagenverordnungen der Bundesländer. Bauzeichnungen, die die Gebäudekonstruktion widerspiegeln, werden im Maßstab 1 : 100 angefertigt. Es handelt sich um Genehmigungsplanungen. Aus ihnen ergeben sich die Raumeinteilung in den Querschnitten (Grundrisse pro Etage) die Raumhöhen in den Längsschnitten (Aufrisse) und die Außenansichten. Ausführungsplanungen, die Grundlage für Ausschreibungen sind und den am Bau beteiligten Unternehmen zur Verfügung gestellt werden, haben je nach Plandetail zum Beispiel Maßstäbe von 1 : 50 oder 1 : 20. Mit Hilfe der Ausführungsplanung soll auch den Anforderungen an den Schall- und Wärmeschutz, sowie den statischen Erfordernissen eines Bauwerks Rechnung getragen werden.

    Zur Anfertigung von Bauzeichnungen bedient man sich heute des CAD-Systems (CAD = Computer Aided Design).
    Das derzeit geltende Bauplanungsrecht fußt auf dem Bundesbaugesetz von 1960 und wurde 1971 durch das Städtebaurecht ergänzt. Zusammengeführt wurden diese beiden Rechtsgebiete 1986 im Baugesetzbuch. Dabei wurden auch Aspekte der Stadtökologie, des Umweltschutzes, des Flächenrecycling erstmals in den Regelungsbereich einbezogen. Seitdem erfuhr das Baugesetzbuch einige Novellierungen. Das für die östlichen Bundesländer gedachte BauGB-Maßnahmegesetz, das Erleichterungen bei der Umsetzung bauplanungsrechtlicher und städtebaurechtlicher Ziele gebracht hat, wurde 1998 in das Baugesetzbuch überführt. Dann wurden zunehmend europarechtliche Normen berücksichtigt. Nach der Änderung des deutschen Bauplanungsrechts durch das Europarechtsanpassungsgesetz 2004 erfolgte nochmals eine Änderung am 27. August 2007 mit der Zielrichtung weiterer Vereinfachungen.

    Das Bauplanungsrecht ist Bundesrecht. Es regelt im allgemeinen Städtebaurecht umfassend die gemeindlichen Kompetenzen und Aufgaben im Zusammenhang mit der Bauleitplanung, die Instrumente zu deren Sicherung, die Rechtsgrundlagen der baulichen Nutzung des Bodens, die Bodenordnung und Erschließung sowie die Enteignung.

    Gegenstand des Besonderen Städtebaurechts sind Vorschriften über städtebauliche Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen, Vorschriften zum Stadtumbau und zur Sozialen Stadt, über die Erhaltungssatzung und städtebaulichen Gebote und die im Zusammenhang mit solchen Maßnahmen erforderliche soziale Abfederung (Sozialplan) und die notwendige Aufhebung von Miet- und Pachtverhältnissen im Zuge solcher Maßnahmen.

    Einbezogen wurde auch das Wertermittlungsrecht mit der Installation und dem Aufgabenbereich von Gutachterausschüssen. Zum Bauplanungsrecht zählen auch die zugehörigen Verfahrensvorschriften einschließlich der Verfahren vor den Kammern für Baulandsachen.
    Der Baupreisindex wird verwendet zur Ermittlung des Herstellungswertes eines Gebäudes nach dem Sachwertverfahren (§21 ff. ImmowertV), um die Normalherstellungskosten auf die Preisverhältnisse zum Wertermittlungsstichtag umzurechnen.

    In Deutschland werden unter anderem die folgenden Indizes vom Statistischen Bundesamt herausgegeben:
    • Wohngebäude,
    • Bürogebäude,
    • gewerbliche Betriebsgebäude,
    • Neubau im Tiefbau (Straßen, Brücken, Ortskanäle) und
    • Instandhaltung von Mehrfamiliengebäuden.


    (Zahlenquelle Statistisches Bundesamt)
    Am 24.04.2011 trat die neue Europäische Bauproduktenverordnung (Verordnung (EU) Nr. 305/2011 des Europäischen Parlaments und des Rates vom 9. März 2011 zur Festlegung harmonisierter Bedingungen für die Vermarktung von Bauprodukten und zur Aufhebung der Richtlinie 89/106/EWG des Rates) in Kraft. Diese Verordnung ersetzt die alte Ratsrichtlinie 89/106/EWG, die so genannte Bauproduktenrichtlinie (BPR) vom 21. Dezember 1988, welche anschließend von den Mitgliedstaaten der europäischen Gemeinschaft in nationales Recht umgesetzt wurde. In Deutschland erfolgte diese Umsetzung durch das Bauproduktengesetz (BauPG) von 1992. Einer Umsetzung der neuen Bauproduktenverordnung (BauPVO) in nationales Recht bedurfte es nicht mehr, da europäische Verordnungen unmittelbar in allen Mitgliedstaaten rechtswirksam werden. Wesentliche Teile der Bauproduktenverordnung sind zeitverzögert zum 1. Juli 2013 in Kraft getreten, so dass bezüglich der Umstellung auf die mit der Verordnung verbundenen Änderungen eine mehr als zweijährige Übergangszeit insbesondere für die Hersteller und Verwender der Bauprodukte gegeben war. Mit Bauprodukten sind dabei alle Produkte gemeint, die dauerhaft in Bauwerke des Hoch- und Tiefbaus eingebaut werden. Hierbei handelt es sich um Baustoffe und Bauteile, um Anlagen und Einrichtungen und ihre Teile für Heizung, Klima, Lüftung, sanitäre Zwecke, elektrische Versorgung, Lagerung umweltgefährdender Stoffe sowie um vorgefertigte Bauwerke, wie zum Beispiel Fertighäuser.

    Nach dieser Verordnung sind Grundanforderungen an Bauwerke in folgenden Kategorien festgelegt:

    • mechanische Festigkeit und Standsicherheit Brandschutz
    • Hygiene Gesundheit und Umweltschutz
    • Sicherheit und Barrierefreiheit bei der Nutzung
    • Schallschutz
    • Energieeinsparung und Wärmeschutz sowie
    • nachhaltige Nutzung der natürlichen Ressourcen


    Zu "Hygiene, Gesundheit und Umweltschutz" wird ausgeführt:

    Das Bauwerk muss derart entworfen und ausgeführt sein, dass es während seines gesamten Lebenszyklus weder die Hygiene noch die Gesundheit und Sicherheit von Arbeitnehmern, Bewohnern oder Anwohnern gefährdet und sich über seine gesamte Lebensdauer hinweg weder bei Errichtung noch bei Nutzung oder Abriss insbesondere durch folgende Einflüsse übermäßig stark auf die Umweltqualität oder das Klima auswirkt:

    • Freisetzung giftiger Gase;
    • Emission von gefährlichen Stoffen, flüchtigen organischen Verbindungen, Treibhausgasen oder gefährlichen Partikeln in die Innen- oder Außenluft;
    • Emission gefährlicher Strahlen;
    • Freisetzung gefährlicher Stoffe in Grundwasser, Meeresgewässer, Oberflächengewässer oder Boden;
    • Freisetzung gefährlicher Stoffe in das Trinkwasser oder von Stoffen, die sich auf andere Weise negativ auf das Trinkwasser auswirken;
    • unsachgemäße Ableitung von Abwasser, Emission von Abgasen oder unsachgemäße Beseitigung von festem oder flüssigem Abfall;
    • Feuchtigkeit in Teilen des Bauwerks und auf Oberflächen im Bauwerk.


    "Sicherheit und Barrierefreiheit bei der Nutzung" erfordert, dass ein Bauwerk derart entworfen und ausgeführt sein muss, dass sich bei seiner Nutzung oder seinem Betrieb keine unannehmbaren Unfallgefahren oder Gefahren einer Beschädigung ergeben. Bei Entwurf und Ausführung des Bauwerks müssen insbesondere die Barrierefreiheit und die Nutzung durch Menschen mit Behinderungen berücksichtigt werden.

    Ein Bauwerk muss derart entworfen und ausgeführt sein muss, dass der von den Bewohnern oder von in der Nähe befindlichen Personen wahrgenommene Schall auf einem Pegel gehalten wird, der nicht gesundheitsgefährdend ist und bei dem zufriedenstellende Nachtruhe-, Freizeit- und Arbeitsbedingungen sichergestellt sind.
    Die Bauprodukte (nach DIN 4102-1 "Baustoffe") werden nach Euronorm in nicht brennbar und brennbar eingeteilt. Nicht brennbar sind die Bauprodukte, die der Baustoffklasse A1 und A2 angehören.

    Die Baustoffe der Klassen B, C, D und E unterscheiden sich hinsichtlich ihres unterschiedlichen Ausmaßes der Entflammbarkeit. Die Katalogisierung berücksichtigt Rauchentwicklung und brennendes Abtropfen. Die Euronorm gilt an Stelle von DIN 4102-1 seit 1.1.2001.
    (Zivilrecht) Beim Bauprozess stehen Rechtsstreitigkeiten im Mittelpunkt, die im Zusammenhang mit der Errichtung eines Bauwerkes entstehen. Die Risiken des Bauprozesses sind grundsätzlich nicht durch eine Rechtsschutzversicherung abdeckbar. Das finanzielle Risiko, das wegen der meist hohen Streitwerte ebenfalls hoch ausfällt, liegt deshalb zunächst beim klagenden Bauherrn. Hinzu kommen die Kosten für Gutachter, die in aller Regel eingeschaltet werden müssen. Diese Ausgaben müssen die Prozessparteien ebenfalls selbst tragen.

    Wer gerichtlich gegen Entscheidungen der Baubehörde vorgehen will, muss den Verwaltungsrechtsweg beschreiten.
    Abkürzung für: Baurecht
    Baurecht ist ein Oberbegriff, unter dem das Bauplanungsrecht (nach Baugesetzbuch) und das Bauordnungsrecht subsummiert werden. Hinzu kommen die Rechtsquellen, die Grundlage für Planfeststellungsverfahren sind, z.B. Allgemeines Eisenbahngesetz, Personenbeförderungsgesetz, Bundesfernstraßengesetz).
    Ziel der Baurechtsanalyse ist es, zu ermitteln, welches Nutzungspotenzial auf der Grundlage der rechtlichen Gegebenheiten realisierbar ist. Eine Baurechtsanalyse besteht im Wesentlichen aus der Analyse bauplanungsrechtlicher, bauordnungsrechtlicher und grundbuchrechtlicher Merkmalstatbestände. Hinzu kommen Fragen im Zusammenhang mit den Vorschriften zur Energieeinsparung.

    1.Bauplanungsrechtliche Analyse:

    Informationsgrundlage sind vor allem der bauplanungsrechtliche Entwicklungszustand des Grundstücks, die Interpretation aus der Perspektive des Baugesetzbuches und die Baunutzungsverordnung. Zu ermitteln ist, ob das Grundstück sich im Außen- oder im Innenbereich befindet, ob ein Bebauungsplan besteht, welche bauliche Nutzungsart festgesetzt wurde, welches Bauvolumen hinsichtlich der festgesetzten Maße der baulichen Nutzung realisiert werden kann, welche sonstigen Festsetzungen der Bebauungsplan enthält, ob eine Realisierung des Bauvorhabens auf der Grundlage eines Vorhaben- und Erschließungsplanes möglich ist und vieles mehr.

    Hinsichtlich des Entwicklungsstadiums ist festzustellen, ob Umlegungsverfahren abgeschlossen sind, die Erschließung gesichert ist, ob etwaige Verfügungs- und Veränderungssperren bestehen, ob Ausgleichsflächen zu berücksichtigen sind usw. Ferner muss festgestellt werden, ob sich das Grundstück, dessen Baurechte zu analysieren sind, sich im Geltungsbereich eines städtebaulichen Entwicklungs- oder Sanierungsgebietes befindet, ob eine Erhaltungssatzung besteht und welche städtebaulichen Gebote gegebenenfalls zu beachten sind.

    2.Bauordnungsrechtliche Analyse:

    Die bauordnungsrechtliche Analyse bezieht sich auf Vorschriften des Nachbarschutzes, z.B. einzuhaltende Abstandsflächen, auf Vorgaben, die bei einer Baugenehmigung bzw. im Genehmigungsfreistellungsverfahren zu beachten sind, den Inhalt von Bauvoranfragen, etwa bestehende Ausnahmen oder mögliche Befreiungsmöglichkeiten von der Einhaltung bestimmter Vorschriften, bestehende Baulasten usw.

    3.Grundbuchrechtliche Analyse:

    Im Rahmen der Grundbuchanalyse ist schließlich festzustellen, wer verfügungsberechtigt ist, ob Zustimmungserfordernisse bei Verfügungen über das Grundstück zu beachten sind, welche Lasten und Beschränkungen auf dem Grundstück ruhen und ob, bzw. wie sie sich gegebenenfalls auf die Grundstücksbebauung auswirken.
    Spezielle Reinigungsfirmen kümmern sich um die Reinigung von Neu- oder Umbauten während oder nach der Bauzeit. Während der Bauphase kann mehrfach eine Grob-Baureinigung durchgeführt werden, die groben Schmutz und Staub beseitigt, die Arbeit der nächsten Gewerke erleichtert und nicht zuletzt eine frühzeitige Besichtigung durch Kauf- und Mietinteressenten ermöglicht.

    Nach Abschluss der Bauarbeiten erfolgt eine Endreinigung, die das Gebäude bezugsfertig gesäubert hinterlässt. Auch eine Nachreinigung muss in manchen Fällen durchgeführt werden, wenn etwa Nachbesserungen oder die Beseitigung von Baumängeln doch noch einmal für Schmutz und Staub gesorgt haben. Natürlich muss bei den genannten Arbeiten die Einhaltung der gesetzlichen Richtlinien zur Abfallbeseitigung gewährleistet sein.
    Die Prüfung von Bauten z. B. im Hinblick auf Standsicherheit, vorbeugenden Brandschutz und sicherheitstechnische Anlagen und Einrichtungen ist in jedem Bundesland durch uneinheitliche Landesvorschriften geregelt. Welche Prüfungen durchzuführen sind, regeln die Landesbauordnungen. Einige Bundesländer haben spezielle Vorschriften zur Anerkennung der Sachverständigen erlassen, die derartige Prüfungen durchführen dürfen. Manche Länder – z. B. Berlin – verzichten auf eine formelle Anerkennung und ermächtigen jede Person mit einer entsprechenden Ausbildung und Sachkunde zur Durchführung von Anlagenprüfungen.

    Die Verordnungen werden zum Teil als Bausachverständigenverordnung (BauSVO), teils aber auch anders bezeichnet. Die BauSVO Baden-Württemberg z. B. versteht sich als Verordnung über anerkannte Sachverständige für die Prüfung technischer Anlagen und Einrichtungen nach Bauordnungsrecht (BauSVO). Sie regelt unter anderem die Voraussetzungen für die Anerkennung als Sachverständiger sowie Pflichten und Aufgaben von Bausachverständigen. Im Freistaat Bayern existiert eine vergleichbare Regelung unter der Bezeichnung "Verordnung über die verantwortlichen Sachverständigen im Bauwesen (SachverständigenverordnungBau – SVBau)" vom 24.09.2001.
    Im Gegensatz zum Baumangel, der auf eine mangelhafte Bauausführung zurückzuführen ist, entstehen Bauschäden durch unterlassene Instandhaltungsarbeiten oder durch Einwirkungen von außen (Sturm, Blitz und dergleichen). Bauschäden können aber auch durch einen Baumangel verursacht werden. Etwaige Sachmängelansprüche (Gewährleistungsansprüche) beziehen sich nicht auf Bauschäden, es sei denn, es handelt sich um Mangelfolgeschäden, die auf einen Baumangel eng und unmittelbar zurückzuführen sind.
    Der Begriff Bausenat wird in unterschiedlichen Bedeutungen gebraucht. Zum einen bezeichnet er einen in Bausachen zuständigen Spruchkörper (rechtsprechendes Organ) eines Gerichts. Bausenate bestehen beispielsweise an Oberlandesgerichten und am Bundesgerichtshof, wo Bausachen dem VII. Zivilsenat zugewiesen sind.

    In den Städten Berlin, Hamburg, Bremen und Lübeck, deren oberste Exekutive Senat genannt wird, werden zudem die für das Bauwesen zuständigen Senatsverwaltungen umgangssprachlich als Bausenat bezeichnet. Des Weiteren wird der Begriff auch auf die für Bauangelegenheiten zuständigen Ausschüsse kommunaler Parlamente angewendet.
    Um sicherzustellen, dass der Erwerber eines von einem Bauträger erstellten Hauses bzw. einer Eigentumswohnung die hierfür zu erbringenden Baufortschrittszahlungen nicht für sachfremde Zwecke verwendet, ist vorgeschrieben, dass der Bauträger ein Bausonderkonto bei einer Bank einrichten muss, auf das dann die Zahlungen geleistet werden. Dies ist in § 6 der Makler-und Bauträgerverordnung vorgeschrieben. Dabei muss er dem Kreditinstitut offenlegen, für wessen Rechnung die Gelder dort angelegt werden. Dies dient dem Auftraggeberschutz. Die Zahlung auf ein anderes Konto des Bauträgers kann riskant sein.

    So hat das Landgericht Berlin entschieden, dass die Kaufpreisrate, die der Erwerber einer Eigentumswohnung entgegen den Vereinbarungen im Kaufvertrag auf ein anderes Konto des Bauträger leistet, nicht zum Erlöschen des Anspruchs des Bauträgers führt, falls er den Kaufpreis an die Bank abgetreten hatte (LG Berlin NJW-RR 2003, 378) und darüber also nicht mehr verfügen kann. Der Erwerber muss also nochmals zahlen.
    Bauspardarlehen sind Darlehen von Bausparkassen, auf die der Bausparer einen Anspruch hat, wenn er die Zuteilungsvoraussetzungen erfüllt hat. Die Regellaufzeit liegt zwischen 10 und 11 Jahren. Die Höhe der Annuität richtet sich nach dem gewählten Tarif und bewegt sich zwischen drei und zehn Promille der Bausparsumme pro Monat. In den Standardtarifen beträgt die Monatsrate, die an die Bausparkasse abzuführen ist, sechs Promille der Bausparsumme. Die für die Zuteilung zu erreichende Bewertungszahl wird nach einem "Zeit-mal-Geld-System" ermittelt.

    Bauspardarlehen in geringer Höhe können ohne grundbuchliche Absicherung gewährt werden, wenn sich der Darlehensnehmer verpflichtet, eine mögliche Sicherung von Forderungen durch Grundpfandrechte zugunsten anderer oder durch Veräußerung des Grundstücks zu verhindern (§ 7 Abs. 4 Gesetz über Bausparkassen). Es handelt sich um ein "Bauspardarlehen gegen Verpflichtungserklärung".

    Das Bauspardarlehen muss für wohnungswirtschaftliche Zwecke verwendet werden. Dazu zählen nicht nur der Bau und der Erwerb von Wohnhäusern, sondern auch erhebliche Verbesserungen an Wohnhäusern und auch an Mietwohnungen, Modernisierungen, Einkauf in ein Altenheim mit dem Recht auf dauerhafte Selbstnutzung einer Wohnung usw.
    Bausparen ist das Einzahlen von Beträgen bei einer Bausparkasse auf der Grundlage eines Bausparvertrages. Die Einzahlungen können regelmäßig, unregelmäßig bis hin zur Einmalzahlung erfolgen. Ziel des Bausparens ist es, später ein zinsgünstiges Darlehen zum Kauf, Bau oder zur Renovierung einer Wohnung bzw. eines Hauses aufnehmen zu können. Die Höhe der Einzahlungen richtet sich nach der Höhe der Bausparvertragssumme.

    Der Bausparer spart 40% bis 50% auf seinem Bausparkonto an (Mindestansparsumme).

    Erreicht er eine vorgegebene Bewertungszahl – sie richtet sich danach, wie viel der Bausparer eingezahlt hat und wie lange die Einzahlungen zurück liegen – und erfüllt er die Wartezeit, erhält er ein Darlehen, das je nach Bausparkasse in unterschiedlicher Höhe zu verzinsen ist. Mit der Zuteilung bekommt er ebenfalls sein Bausparguthaben zurück. Das Guthaben enthält die angesparten Raten, die angefallenen Zinsen und etwaige Förderbeträge. Die Tilgung ist relativ hoch, so dass die jährliche Annuität – bezogen auf das Darlehen – über derjenigen von üblichen Baudarlehen liegt.

    Bausparen wird durch die Wohnungsbauprämie und Arbeitnehmersparzulage staatlich gefördert. Welche der Förderungsmöglichkeiten im Einzelfall in Frage kommen, erläutern Finanzierungsberater und die Bausparkassen.

    Allerdings ist darauf hinzuweisen, dass die Bausparfinanzierung effektiv teurer sein kann, als eine Bankfinanzierung. Dies kann dann der Fall sein, wenn auf das Bankkonto in der Ansparzeit die gleiche Sparrate einbezahlt und höher verzinslich angelegt wird als bei einer Bausparkasse – selbst wenn später das Bankdarlehen für sich genommen teurer ist.

    Nur bei relativ niedrigen Bausparvertragssummen, bei denen das Verhältnis zwischen der Einzahlungssumme einerseits und den staatlichen Förderungsmitteln plus Einlagenverzinsung andererseits zu einer höheren Gesamtverzinsung des Guthabens führt, erscheint Bausparen als geeignetes Restfinanzierungsinstrument attraktiv.
    Bei den Bausparkassen handelt es sich nach dem Bausparkassengesetz von 1973 um Kreditinstitute, auf die das Kreditwesengesetz anzuwenden ist und die der Überwachung durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) unterliegen. Die ersten Bausparkassen wurden Anfang des 19. Jahrhunderts in England gegründet.

    In Deutschland folgte nach englischem Vorbild 1868 in Breslau die erste Gründung als Genossenschaft. Durchgesetzt hat sich der Bauspargedanke allerdings erst mit Gründung der Wüstenrot 1924. Heute gibt es 21 private und 13 öffentliche Bausparkassen.
    Betrag, über den ein Bausparvertrag abgeschlossen wird. Die Bausparsumme setzt sich aus dem Bausparguthaben und dem Bauspardarlehen zusammen und wird ausgezahlt, wenn der Vertrag die Zuteilungsvoraussetzungen erfüllt.
    Der Bausparvertrag ist ein Vertrag, den ein Bausparer mit einer Bausparkasse abschließt. Damit strebt der Bausparer in aller Regel an, ein künftiges Bauvorhaben mit einem zinsgünstigen Darlehen zu finanzieren.

    Bausparverträge können nicht nur durch den Bausparer, sondern auch durch dessen nahe Verwandte für Bauzwecke genutzt werden. Welche Verwandte hierfür in Betracht kommen, regelt der Gesetzgeber. Einzahlungen auf Bausparverträge werden vom Staat durch Gewährung von Arbeitnehmersparzulage und Wohnungsbauprämie unterstützt. Die Verwendung der Bausparguthaben ist dafür zweckgebunden.

    Bausparverträge können nur für wohnungswirtschaftliche Zwecke verwendet werden. Hierzu zählen die Finanzierung von Erwerbsvorgängen und die Durchführung von Wohnbauvorhaben, Umbauten und Modernisierungen. Außerdem werden die Auszahlung von Miterben, die Ablösung von Fremdfinanzierungsmitteln (Umschuldungen) soweit jeweils wohnungswirtschaftliche Objekte betroffen sind, sowie die Modernisierung der Mietwohnung durch den Mieter als wohnungswirtschaftlicher Verwendungszweck anerkannt.

    Eine anderweitige Verwendung des Bausparguthabens vor Ende der 7-jährigen Sperrfrist führt dazu, dass die gewährten Wohnungsbauprämien wieder an den Fiskus zurückerstattet werden müssen.

    Verschiedene Banken schließen mit Bausparkassen Bausparverträge ab, die sie selbst besparen und bei Zuteilung ausgewählten Kunden als Finanzierungsmittel anbieten. In Zeiten hoher Zinsen kann dies eine interessante Finanzierungsalternative darstellen. Es handelt sich um sogenannte Bauspar-Vorratsverträge.

    Neben dem Standard-Bausparvertrag gibt es Schnellsparvarianten und Langsamsparvarianten, wobei grundsätzlich einer kurzen/langen Darlehenslaufzeit immer eine kurze/lange Ansparzeit bis zur Zuteilung entspricht. Im Zuge des Wandels der Tariflandschaft mit dem Ziel, den unterschiedlichen Bedürfnissen der Bausparer gerecht zu werden, werden heute auch Bausparverträge angeboten, bei denen Bauspardarlehen in Höhe der Bausparvertragssumme gewährt werden. Bei Tarifen mit hohen Guthabenzinsen werden entsprechend höhere Darlehenszinsen gefordert. Der Variationsreichtum ist mittlerweile außerordentlich groß. Bausparverträge können geteilt, ermäßigt oder erhöht werden. Auch eine Zusammenlegung mehrerer Verträge ist möglich. Bei Übertragung ist darauf zu achten, dass nur Angehörige den bereits entstandenen Anspruch auf Wohnbauprämien mit übernehmen können.
    In Zeiten niedriger Zinsen kommt es immer vor, dass ältere Bausparverträge mit hoher Verzinsung durch die Bausparkasse gekündigt werden. Betroffen sind meist Verträge, die schon längere Zeit zuteilungsreif sind. Das heißt, dass ein Mindestguthaben angespart und die vertraglich festgelegten Wartezeiten eingehalten wurden. Der Sparer könnte also Bausparguthaben und Bauspardarlehen für eine Immobilienfinanzierung verwenden. Er hat dies jedoch noch nicht getan. Von den Kündigungen sind häufig Bausparverträge betroffen, die seit mehr als zehn Jahren zuteilungsreif sind. Teilweise wird den Kunden jedoch auch eine Vertragsänderung angeboten, bei der heute übliche Konditionen vereinbart werden sollen.

    Aus Sicht der Bausparkassen sind diese Altverträge ein Kostenfaktor, da sie für das Bausparguthaben oft Zinssätze von drei bis vier Prozent erbringen. In aktuellen Verträgen müssen sich die Kunden dagegen mit circa 0,25 Prozent zufrieden geben. Nicht in jedem Fall ist allerdings die Kündigung rechtlich einwandfrei.

    Die Bausparkassen kündigen oft unter Berufung auf § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB. Aus dieser Vorschrift wird auch der Zehnjahreszeitraum abgeleitet. Verschiedene Gerichte haben entschieden, dass eine Bausparkasse den Vertrag dann kündigen kann, wenn das Bausparguthaben vollständig angespart und die vereinbarte Bausparsumme somit erreicht wurde. Wie das Oberlandesgericht Stuttgart ausgeführt hat, dient ein Bausparvertrag grundsätzlich dazu, die Bausparsumme anzusparen und nicht als zinsgünstige Kapitalanlage unabhängig vom Bausparzweck (OLG Stuttgart, Beschluss vom 14. Oktober 2011, Az. 9 U 151/11). In dem in Stuttgart verhandelten Fall ging es um ein vollständig angespartes Guthaben, die Kündigung seitens der Bausparkasse war laut Gericht zulässig. Auch das Oberlandesgericht Frankfurt am Main hat so entschieden (Urteil vom 2. September 2013, Az. 19 U 106/13).

    Aber: Dass ein Vertrag zuteilungsreif ist, bedeutet noch lange nicht, dass die Bausparsumme vollständig angespart wurde. Bei vielen gekündigten Verträgen ist dies nicht der Fall. Aus der Entscheidung des OLG Stuttgart könnte man ableiten, dass ein erst teilweise angesparter, aber schon zuteilungsreifer Vertrag nicht gekündigt werden kann, weil der Vertragszweck noch nicht erreicht ist.

    Das Landgericht Mainz hat sich allerdings auf den Standpunkt gestellt, dass der Vertragszweck bereits bei Zuteilungsreife erreicht ist. Denn dann könne das Bauspardarlehen in Anspruch genommen werden. In diesem Fall war das Guthaben noch nicht vollständig eingezahlt; Zuteilungsreife bestand seit über zehn Jahren. Das Landgericht Mainz sieht den Vertragszweck etwas anders als die beiden anderen Gerichte – nämlich in der Erlangung des Rechts, das Darlehen abzurufen. Das bedeutet, dass zehn Jahre nach Zuteilungsreife ein gesezliches Kündigungsrecht der Bausparkasse aus § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB bestehen würde (Urteil vom 28.07.2014, Az. 5 O 1/14). Das Gericht betonte auch, dass die Kundin sich hier nicht darauf berufen könne, dass Verträge grundsätzlich einzuhalten seien. Denn sie habe selbst auch dem Vertragszweck zuwider gehandelt, indem sie das Darlehen bei Zuteilungsreife nicht abgerufen habe.

    Inwieweit andere Gerichte diese Ansicht teilen, ist noch nicht klar. Eindeutig ist die Rechtslage jedoch nicht. Zumindest bei einem Vertrag, in den noch regelmäßig eingezahlt wird, kann eine Kündigung durch die Bausparkasse rechtlich problematisch sein. Im Streitfall können sich Kunden an die jeweiligen Ombudsleute der Privaten Bausparkassen wenden. Hier kann eine außergerichtliche Schlichtung stattfinden (www.schlichtungsstelle-bausparen.de).
    Abkürzung für: Gesetz über die Durchführung vom Statistiken der Bautätigkeit und die Fortschreibung des Gebäudebestandes
    Als Baustellenmarketing werden diejenigen Marketingmaßnahmen bezeichnet, die für ein Immobilienprojekt während der Bauphase durchgeführt werden. Dabei kommen grundsätzlich unterschiedliche Elemente des Marketingmix in Betracht. Typische Maßnahmen sind beispielsweise Presse- und Öffentlichkeitsarbeit, Außenwerbung direkt vor Ort an der Baustelle – beispielsweise am Bauzaun – sowie Eventmarketing.

    Ziel ist es, bereits während der Bauphase potenzielle Mieter, aber auch Nachbarn und die Öffentlichkeit auf das betreffende Projekt aufmerksam zu machen, dessen Vermarktung zu unterstützen, Spekulationen über die entstehende Bebauung vorzubeugen und die Akzeptanz für die künftigen Nutzungen an dem betreffenden Standort zu erhöhen.

    In zunehmendem Maße werden bei größeren Projekten auch Baustellenführungen angeboten – gegebenenfalls auch in Kooperation mit benachbarten Projekten, um einer breiteren Öffentlichkeit einen Einblick in das Geschehen auf der Baustelle und eine Vorstellung von der künftigen Bebauung zu geben. Eine zentrale Rolle innerhalb des Baustellenmarketings spielen auch die Baufeste.
    Im Interesse des Gesundheitsschutzes musste eine EG-Richtlinie in deutsches Recht umgesetzt werden, die im Arbeitsschutzgesetz und insbesondere in der Baustellenverordnung vom Juni 1998 ihren Niederschlag fand. Sie wurde letztmals 2004 geändert. Der Anhang II enthält einen Katalog von "besonders gefährlichen Arbeiten", für die eine Vorankündigungspflicht gegenüber der zuständigen Behörde besteht.

    Bei solchen Baustellen und bei Baustellen, auf denen Beschäftigte mehrerer Arbeitgeber tätig sind, ist ein Koordinator zu bestellen, der einen Sicherheits- und Gesundheitsplan ausarbeiten (lassen) und nach den allgemeinen Grundsätzen des Arbeitsschutzes (Arbeitsschutzgesetz) koordinieren muss. Er hat darauf zu achten, dass die Arbeitgeber/Unternehmen Ihren Pflichten aus der Verordnung nachkommen (insbesondere Instandhaltung der Arbeitsmittel, Vorkehrung zur Lagerung und Entsorgung insbesondere der Gefahrenstoffe, Anpassung der Ausführungszeiten und Zusammenarbeit zwischen Arbeitgebern und Unternehmen ohne Beschäftigte).
    In der Architektur unterscheidet man eine Reihe unterschiedlicher Baustile, die bestimmte zeitliche Epochen kennzeichnen. Baustile sind mit anderen Kunststilen der jeweiligen Epochen oft eng verknüpft. Sie sind von regionalen Unterschieden geprägt. Wichtige europäische und deutsche Baustile sind:

    • Romanik (Hochmittelalter) 1.000 bis 1.250 n. Chr.
    • Gotik (Spätmittelalter) 12. bis 15. Jahrhundert
    • Renaissance 15. bis 17. Jahrhundert
    • Barock 17. bis 18. Jahrhundert
    • Rokoko (Spätbarock) circa 1720-1770
    • Klassizismus circa 1760-1840
    • Gründerzeit 19. Jahrhundert
    • Historismus 1860 bis circa 1900
    • Jugendstil / Belle Epoche circa 1890-1905
    • Prämoderne 1905-1914
    • 20er Jahre, Weimarer Republik 1920 bis 1933
    • Heimatschutzstil 1904 bis 1945
    • Bauhaus 1919-1933
    • Nationalsozialismus 1933 bis 1945
    • Nachkriegszeit 1946 bis 1959
    • Sechziger/siebziger Jahre 1960 bis 1979
    • Postmoderne 1980 bis 2000
    • Gegenwart ab 2000
    Baustoffe und Bauteile werden in Deutschland in Baustoffklassen eingeteilt. Diese geben Auskunft darüber, wie leicht entzündlich der jeweilige Baustoff ist. Die Baustoffklasse muss auf dem Etikett des Baustoffs angegeben sein. Von der Kennzeichnungspflicht ausgenommen sind Baustoffe, deren Brandverhalten allgemein bekannt ist, z. B. Lehm, Kies, Sand, Zement aber auch Holz mit mehr als 400 kg/m3 Rohdichte und mehr als 2 mm Dicke. Diese Materialien sind in DIN 4102 Teil 4 aufgeführt.

    Die Einteilung in Baustoffklassen findet sich in der DIN 4102 Teil 1. Dort werden die Baustoffe zunächst grob in nicht brennbare (Baustoffklasse A) und brennbare (Baustoffklasse B) eingeteilt. Innerhalb von Klasse B gibt es wieder Unterteilungen je nach dem Grad der Entflammbarkeit. Die Baustoffklasse A wird ebenfalls noch unterteilt: In A1 (nicht brennbarer Baustoff ohne oder mit äußerst geringen brennbaren Bestandteilen. Beispiele: Granit, Sand, Naturstein, Zement, Kalk, Gips, Beton, Stahlbeton, Spannbeton, Mineralfasern, Ziegel, Keramik, Glas) und A2 (nicht brennbarer Baustoff mit geringfügigen brennbaren Bestandteilen).

    Die Baustoffklasse B umfasst die Untergliederungen:
    • B1: brennbarer Baustoff, aber schwer entflammbar, z.B. : Hartholz, Holzwolle-Leichtbauplatten, PVC-Bodenbeläge auf mineralischem Untergrund.
    • B2: brennbarer Baustoff, normal entflammbar, z.B.: Weichholz, Mehrschicht-Leichtbauplatten aus Schaumstoffen und Holzwolle, Dachpappen und Dichtungsbahnen.
    • B3: brennbarer Baustoff, leicht entflammbar, ist in Deutschland als Baustoff unzulässig.
    Durch den Verbund mehrerer Materialien oder die Bearbeitung – etwa Imprägnierung mit brandhemmenden Stoffen – kann sich die Entflammbarkeit eines Baustoffes verändern.
    Liegen die vorab veranschlagten Kosten unter den tatsächlich vom Bauherrn aufgewendeten Ausgaben, liegt eine Bausummenüberschreitung vor. Der Finanzierungsplan sollte für einen solchen Fall genügend Spielraum vorsehen.

    Die Haftung des Architekten, der im Rahmen der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure hierzu Feststellungen getroffen hat, beginnt erst, wenn bestimmte, von der Rechtsprechung großzügig bemessene Toleranzgrenzen überschritten werden.

    Bei Kostenschätzungen betragen sie etwa 30%, bei Kostenberechnungen 20% und bei der Zusammenstellung der Kostenanschläge als Ergebnis von Ausschreibungen 5–10%. Allerdings muss festgestellt werden, dass Rechtslehre und Rechtsprechung hierzu etwas uneinheitlich sind.

    Eine Haftung setzt ferner voraus, dass entweder eine vertragliche Vereinbarung zwischen Planer und Bauherr über die Baukosten bestand oder der Planer seine Pflichten verletzt hat. Die Pflichten des Architekten reichen dabei von der frühzeitigen Information des Bauherrn über den wirtschaftlichen Rahmen des Vorhabens (OLG Düsseldorf, Urteil vom 27.02.1997, Az. 5 U 65/96) bis zu einer fehlerfreien Kostenermittlung (möglicher Fehler zum Beispiel: vergessene Mehrwertsteuer).
    Abkürzung für: Bausachverständigenverordnung
    Bautafeln sind an jeder Baustelle anzubringen. Sie informieren über die Art des Bauvorhabens, Name und Adresse des Bauherrn, der Bauleitung, des Architekten und des Statikers.

    Die Bautafel muss deutlich lesbar und von der Straße aus gut sichtbar angebracht werden. Bautafeln haben sich aus einer bauordnungsrechtlichen Zwangsmaßnahme längst zu einem Marketinginstrumentarium für den Bauherrn und die am Bau und am Vertrieb beteiligten Unternehmen entwickelt.

    Schließlich soll auch für das entstehende Objekt geworben werden. Auch künstlerische Aspekte treten bei der Bautafelgestaltung immer mehr in den Vorder-grund. Bautafelausstellungen werden organisiert. Bautafelenthüllungen durch Repräsentanten des öffentlichen Lebens treten bei besonderen Bauvorhaben vor allem im öffentlichen Bereich immer häufiger an die Stelle des ersten "Spatenstichs".
    Das Bautagebuch dient der Aufzeichnung der Vorgänge am Bau. Vor allem werden darin Beginn und Dauer der einzelnen Bauarbeiten, der tägliche Baufortschritt, die angelieferten Materialien usw. dokumentiert, wie auch der Zustand der Baustelle insgesamt und deren äußere Bedingungen. Aus ihm sollten auch die Zahl der eingesetzten Arbeitskräfte, Art und Anzahl der verwendeten Maschinen und Anlieferungen von Baumaterial vermerkt werden. Wichtig können auch Hinweise auf widrige Witterungsbedingungen, wetterbedingte oder sonste Bauunterbrechungen sein. Die Dokumentation kann bei späteren Streitigkeiten mit den Vertragspartnern hilfreich sein. Die Führung des Bautagebuchs gehört zu den Grundleistungen eines Architekten, der damit aber auch einen Bauingenieur oder Baupolier beauftragen kann. Für genehmigungspflichtige Bauten ergibt sich der notwendige Inhalt aus DIN 1045.

    Eine Verpflichtung zur Führung des Bautagebuches besteht bei privaten Bauvorhaben nicht. Bei Vergabe von Bauaufträgen durch öffentliche Auftraggeber wird das Muster eines Bautagebuches verwendet, welches im Vergabehandbuch (VHB) dokumentiert ist.
    Der Bautenstandsbericht eines Immobiliensachverständigen erfüllt gleichzeitig zwei wesentliche Aufgaben im Rahmen des Baucontrollings: Zum einen enthält er wichtige Informationen über den tatsächlichen Fortgang und Stand ausgeführter Bauarbeiten, zum anderen überprüft er die Einhaltung vorher abgegebener Kostenprognosen und -voranschläge. Ein qualifizierter Bautenstandsbericht ist häufig unabdingbare Voraussetzung für die bankseitige Freigabe von Kreditmitteln zur weiteren Baufinanzierung.
    Bauträger führen in eigenem Namen, auf eigene Rechnung und auf eigenem Grundstück Baumaßnahmen durch, die sie am Markt an "Ersterwerber" im Rahmen eines Bauträgervertrages verkaufen. Sofern sich das Objekt beim Verkauf noch in der Bauphase befindet, geht der Bauträger eine Verpflichtung ein zur Fertigstellung nach Maßgabe der Baubeschreibung und der Bauzeichnungen. Der Bauträgervertrag mit dem Ersterwerber ist seiner Rechtsnatur nach ein Werkvertrag. Bedeutsame Folge hieraus sind werkvertragliche Sachmängelansprüche, die erst nach fünf Jahren ab Abnahme verjähren. Die auf neuerdings vier Jahre dimensionierte VOB-Mangelhaftung scheidet innerhalb dieser Rechtsbeziehung zwischen Bauträger und Erwerber faktisch aus. Zum Haftungsrisiko des Bauträgers zählen nicht nur Baumängel, die bei Abnahme nicht entdeckt wurden. Der Bauträger haftet auch für das Baugrundrisiko, wenn etwa Risse am Mauerwerk entstehen, der Baugrund untauglich war oder eine andere statische Berechnungsgrundlage erfordert hätte.

    Tritt der Bauträger seine Nacherfüllungsansprüche gegenüber den von ihm beauftragten Unternehmen an die Erwerber seiner Objekte ab, dann verbleibt bei ihm dennoch die Subsidiärhaftung. Sie verpflichtet ihn, für die Beseitigung des Baumangels zu sorgen, wenn dies dem Erwerber nicht gelingt, weil das betroffene Bauunternehmen insolvent wurde oder sich sonst verweigert.

    Der Bauträger bedarf als gewerbsmäßiger Bauherr einer Erlaubnis nach § 34c GewO und unterliegt zum Schutz der Vermögensinteressen der Erwerber speziellen Vorschriften der Makler- und Bauträgerverordnung. Vom Generalunternehmer und Generalübernehmer unterscheidet sich der Bauträger dadurch, dass er Bauherr ist und auf eigenem Grundstück baut. Generalunternehmer wie Generalübernehmer bauen dagegen auf dem Grundstück des Bauherrn. Sie übernehmen dadurch einen Teil des Bauherrenrisikos, dass sie – gleich wie der Bauträger – Festpreise garantieren. Weder Generalunternehmer noch Generalübernehmer unterliegen wegen Fehlens der gewerblichen Bauherreneigenschaft dem Vorschriftenbereich des § 34c GewO und der MaBV.
    Die überschlägige Bauträgerkalkulation wird in der Immobilien-Projektentwicklung zum Zwecke der Wirtschaftlichkeitsanalyse angewandt. Dabei werden die grundsätzlichen Bestandteile der Einnahmen und Ausgaben gegenübergestellt, wodurch festgestellt werden soll, ob das Projekt wirtschaftlich ist, das heißt ob die Einnahmen und die Kosten im Einklang zueinander stehen.

    In der Praxis lohnt es sich letztlich für den Bauträger nicht, wenn sich Einnahmen und Kosten lediglich ausgleichen, sondern erst, wenn ein Überschuss erzielt wird. In der Regel veranschlagen Bauträger in der Kalkulation einen Mindestgewinn beziehungsweise eine Mindestrentabilität, bevor sie das Projekt in Angriff nehmen (siehe Grafik unten).

    Diese überschlägige Berechnung kann noch stärker aufgefächert werden, zum Beispiel in die Kosten für die verschiedenen Gewerke, die letztlich die Herstellungskosten bilden.
    Ein besonders sensibler Punkt ist die Projektion der genauen Verkaufspreise und das Vorhersagen des exakten Vermarktungszeitraums, bis wann alle Einheiten veräußert werden könnten.

    Hierzu wären ebenfalls genauere Analysen zu erstellen und Vergleichswerte einzuholen. Wenn die Bauträgerkalkulation für ein Immobilienprojekt nicht wirtschaftlich ausfallen sollte, müssten Maßnahmen getroffen werden, um die Kosten auf der einen Seite zu senken und / oder die Einnahmen auf der anderen Seite zu erhöhen. Sollte dies nicht möglich sein, müsste unter wirtschaftlichen Aspekten von der Realisierung des Immobilienprojekts abgeraten werden..

    Nach Werner Pulletz (Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 5. Aufl. 2006, S 583) sieht eine Bauträgerkalkulation vereinfacht wie folgt aus:.
    In einem Bauträgervertrag verpflichtet sich der Bauträger dem Erwerber des Bauträgerobjektes gegenüber zur Übertragung des Eigentums an dem erworbenen Grundstück und zur Herstellung des Bauwerkes. Neben den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches sind auch Regelungen der Makler- und Bauträger-Verordnung (MaBV) zu beachten und in den Vertrag einzubeziehen. Ihr Sinn ist, die Vermögensinteressen der Erwerber von Bauträgerobjekten zu schützen.

    Durch die 2017 verabschiedete Reform des BGB-Bauvertragsrechts, welche ab 1.1.2018 in Kraft ist, wurde der Bauträgervertrag erstmals gesetzlich normiert.

    Der neue § 650u BGB definiert ihn als einen Vertrag, der die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks zum Gegenstand hat und der zugleich die Verpflichtung des Unternehmers enthält, dem Besteller das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu bestellen oder zu übertragen. Die Vorschrift stellt klar, dass hinsichtlich Errichtung und Umbau von Bauwerken das Werkvertragsrecht Anwendung findet, hinsichtlich der Übertragung von Eigentumsrechten oder Erbbaurechten aber das Kaufrecht zur Anwendung kommt.

    Nicht auf den Bauträgervertrag anwendbar sind folgende Regelungen (nach der ab 1.1.2018 geltenden Fassung des BGB):

    • § 648 BGB (Kündigungsrecht des Bestellers),
    • § 648a BGB (Kündigung aus wichtigem Grund),
    • § 650b bis 650e (Anordnungsrecht des Bestellers, Sicherungshypothek des Bauunternehmers),
    • § 650k Absatz 1 (Baubeschreibung als Vertragsinhalt),
    • § 650l (Widerrufsrecht des Verbrauchers),
    • § 650m Absatz 1 (Gesamtbetrag Abschlagszahlungen).

    § 3 der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) legt die Sicherungspflichten für Bauträger fest. Der Bauträger darf über Baugelder des Auftraggebers nur verfügen, wenn

    • der mit dem Erwerber abgeschlossene Vertrag rechtswirksam ist und vorbehaltene Rücktrittsrechte des Bauträgers nicht mehr bestehen,
    • zugunsten des Erwerbers eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist (bei Wohnungs- und Teileigentum muss deshalb die Teilung im Grundbuch vollzogen sein),
    • etwaige Grundpfandgläubiger, die einen Grundstücksankaufskredit oder andere grundpfandrechtlich abgesicherte Vorfinanzierungsmittel zur Verfügung gestellt haben, eine unwiderrufliche Freistellungserklärung gegenüber dem Erwerber abgegeben haben und
    • die Baugenehmigung erteilt ist oder – sofern sie nicht erforderlich ist – eine Bestätigung von der zuständigen Behörde vorgelegt wird, wonach die Voraussetzung für den Baubeginn gegeben ist.

    Außerdem dürfen bestimmte Baufortschrittsraten nicht überschritten werden.

    Für den Abruf der Baufortschrittsraten werden Höchstbeträge genannt, die dem Bauträger jedoch einen gewissen Handlungsspielraum in der Zusammenstellung der Leistungen lassen, für die die Raten fällig gestellt werden.

    Der Bauträgervertrag muss notariell beurkundet werden, da die Bauleistung und der Grundstückserwerb rechtlich als Einheit zu werten sind. Bei einem Bauträgervertrag kann das eine (Bauleistung) nicht vom anderen (Grundstückserwerb) getrennt werden.

    Auch in Bauträgerverträgen werden manchmal Klauseln verwendet, die nach den Regeln des Bürgerlichen Gesetzbuches über Allgemeine Geschäftsbedingungen nicht wirksam sind. Dazu gehören z.B. Regelungen, nach denen die Abnahme des Gemeinschaftseigentums bei einer neu zu errichtenden Wohneigentumsanlage durch einen – mit dem Bauträger wirtschaftlich und finanziell in Verbindung stehenden – Erstverwalter durchgeführt werden kann. Die Gefahr von Interessenkollisionen ist in einer solchen Konstellation allzu groß (BGH, Beschluss vom 12.9.2013, Az. VII ZR 308/12).

    Ebenso kann die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch ein Ingenieurbüro in Vertretung der Wohnungseigentümer keine rechtlichen Wirkungen auf „Nachzügler“-Erwerber haben, die noch gar keine Eigentümer sind. Weder kann die Teilungserklärung so etwas wirksam festlegen, noch kann es die Eigentümerversammlung wirksam beschließen. Die erste Eigentümerversammlung kann hier also keine vollendeten Tatsachen schaffen, durch welche „Nachzügler“-Käufer ihre Rechte wegen Baumängeln verlieren (BGH, Urteil vom 12. Mai 2016, Az. VII ZR 171/15).
    Abkürzung für: Bauverfahrensordnung
    Unter einem Bauvertrag versteht man einen Vertrag zwischen Bauherr und Bauunternehmer. Der Bauvertrag kann sich bei privaten Bauherren je nach Vereinbarung entweder nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch richten (BGB-Bauvertrag, Werkvertrag) oder nach der VOB/B (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen).

    Im März 2017 hat der Bundesrat endgültig eine lange diskutierte Reform des deutschen Bauvertragsrechts beschlossen. Diese betrifft den BGB-Bauvertrag. Grund für die Reform war, dass das bisherige Werkvertragsrecht als nicht mehr zeitgemäß für den Baubereich angesehen wurde. Angestrebt wurde größere Rechtsklarheit zur Vermeidung langwieriger Rechtsstreitigkeiten zwischen Bauherren und Bauunternehmern. Die neuen Vorschriften treten zum 1. Januar 2018 in Kraft.

    Die neue Regelung definiert den Bauvertrag als einen Vertrag über die Herstellung, die Wiederherstellung, die Beseitigung oder zum Umbau eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon.

    Die Reform führt neue Regelungen für den Bauvertrag und den Bauträgervertrag ein und schafft einen neuen Vertragstyp, den Verbraucherbauvertrag. Bei diesem soll der Verbraucherschutz stärker im Vordergrund stehen, die gesetzliche Regelung findet sich ab 1.1.2018 in § 650i BGB.
    Will der Bauherr sicher gehen, dass seine Pläne über das Bauvorhaben auch tatsächlich genehmigt werden, kann er vorab beim örtlichen Bauamt einen Vorbescheid erwirken. Dazu muss er eine Bauvoranfrage stellen. Diese ist wesentlich zeit- und kostengünstiger für den Bauherrn als das eigentliche Genehmigungsverfahren. Bei einem späteren Baugenehmigungsverfahren sind die im Vorbescheid von der Baubehörde entschiedenen Punkte für den Zeitraum von 3 Jahren verbindlich.
    Bauvorlagen sind Unterlagen, die einem Bauantrag beigefügt werden müssen, um das Bauvorhaben genau darzustellen. Fast in allen Bundesländern verlangen die Behörden folgende Unterlagen:
    Baubeschreibung mit
    • Übersichtsplan (Maßstab 1:2000)
    • Lageplan (Maßstab 1:500)
    • Bauzeichnungen, Schnitten und Ansichten (Maßstab 1:100)
    • Nachweis der Standsicherheit
    • Nachweis der Einhaltung der Energieeinsparverordnung
    • Angaben zum Schallschutz
    • Darstellung zur Grundstücksentwässerung
    • Berechnung des umbauten Raums
    • Berechnung der Wohn- und Nutzfläche
    Die Bauvorlagen sind auch einzureichen, wenn keine Genehmigung beantragt, sondern das Bauvorhaben im Rahmen eines der Verfahren durchgeführt werden soll, bei der der Planverfasser die Verantwortung für das Vorliegen aller gesetzlichen Bauvoraussetzungen übernimmt.

    Rechtsgrundlage der Bauvorlagen sind die Bauvorlagenverordnungen der Bundesländer.
    Neben dem Maß der baulichen Nutzung wird in Bebauungsplänen auch die Bauweise festgesetzt. Dabei wird unterschieden zwischen einer offenen und geschlossenen Bauweise. Die offene Bauweise ist dadurch gekennzeichnet, dass bei den Gebäuden seitliche Grenzabstände einzuhalten sind. Zur offenen Bauweise zählen neben Einzel- und Doppelhäusern auch Hausgruppen bis maximal 50 m Länge. Garagen und Stellplätze können dabei in der Regel an die Grenze gebaut werden.

    Die geschlossene Bauweise kennt keine seitlichen Grenzabstände. Die Häuser werden zusammengebaut. Die Grenzwände sind als "Brandwände" bzw. "Gebäudeabschlusswände" zu errichten. Besondere Formen der geschlossenen Bauweise sind die Blockbebauung und die Kettenbauweise, bei der jeweils Einzelhäuser und Garagen wie an einer Kette aneinandergebaut sind.
    Bauwerk ist ein zivilrechtlicher Begriff des BGB, der auch Eingang in das Erbbaurecht gefunden hat. Die Herstellung, Änderung oder Beseitigung eines Bauwerkes wird in einem Werkvertrag geregelt. Der Begriff "Bauwerk" umfasst nicht nur bauliche Anlagen i.S.d. Bauordnungen der Bundesländer, sondern auch Anlagen des Tiefbaus (z.B. des Straßenbaus).
    Bei der Bauwirtschaft handelt es sich um einen sehr vielschichtigen Wirtschaftszweig. Einerseits wird unterschieden zwischen den Unternehmen der vorbereitenden Baustellenarbeiten, zum Beispiel Abbruchunternehmen, dem Hoch- und Tiefbau zuzuordnenden Unternehmen, den Unternehmen der Bauinstallation und des Ausbaus und der Unternehmen, die Baumaschinen und -geräte mit Bedienungspersonal vermieten. Eine andere Unterscheidung bezieht sich auf das Bauhauptgewerbe und das Ausbaugewerbe. Beim Ausbaugewerbe handelt es sich in der Regel um kleinere Handwerksbetriebe. Nur rund 10 Prozent haben mehr als 10 Beschäftigte. Außerdem wird beim Hochbau unterschieden zwischen Wohnungsbau, Wirtschaftsbau und öffentlichem Bau, beim Tiefbau zwischen gewerblichem Bau und öffentlichem Bau, darunter Straßenbau, der etwa die Hälfte des öffentlichen Tiefbauvolumens beträgt. Die deutsche Bauwirtschaft unterlag in der Zeit seit der Wiedervereinigung erheblichen Schwankungen. Dies wird aus nach folgenden Zahlen deutlich.

    Der Anteil der Bauwirtschaft am Bruttoinlandsprodukt (BIP), der 1991 12,8 Prozent und 1994 14,9 Prozent betrug, ging bis 2004 auf 10,2 Prozent zurück. 2005 betrug der Anteil nur noch 9,1 Prozent um dann bis 2008 auf 10,1 Prozent wieder anzusteigen. Im Jahr 2012 betrug der Anteil der Bauwirtschaft am BIP nur noch 4,6 Prozent.

    Die Entwicklung des Baugewerbes (der Bauunternehmen des Bauhaupt- und Ausbaugewerbes) mit 20 Beschäftigten und mehr) spiegeln die untenstehenden Zahlen wieder.

    Die Zahl aller Beschäftigten im Bauhauptgewerbe streut über ein Jahr erheblich. In den Wintermonaten liegt sie deutlich unter der Zahl in den Sommermonaten.

    Auf das Jahr gerechnet sank die Zahl der Beschäftigten im Baugewerbe vom Jahr 2000 von 1.029.000 auf 698.000 im Jahr 2010. Im Jahresdurchschnitt 2011 waren es 734.000 Beschäftigte. Der Gesamtumsatz im Baugewerbe betrug im Jahr 2000 108.716 Mio. Euro, 2010 nur noch 91.333 Mio. Euro. 2012 war eine gewisse Stabilisierung zu verzeichnen: So lag der Gesamtumsatz im Baugewerbe bei 92,6 Mrd. Euro. Die Auftragseingänge stiegen um 6,8 % gegenüber dem Vorjahr auf 54,5 Mrd. Euro.
    Das vorgesehene Bauzeitende für die Immobilie eines geschlossenen Immobilienfonds ist von maßgeblicher Bedeutung für den Zeitpunkt der erstmaligen Mieteinnahmen und damit für den möglichen Ausschüttungsbeginn an die Fondsgesellschafter. Um hier unliebsame Überraschungen zu vermeiden, sollten für den Fall von Bauzeitüberschreitungen Vertragsstrafen in Höhe von mindestens den Mietausfällen und sonstigen finanziellen Nachteilen vereinbart sein.
    Im Bauzeitenplan wird der vorgesehene zeitliche Ablauf des Bauvorhabens und der dabei ineinandergreifenden Bauleistungen der verschiedenen am Bau beteiligten Gewerke dargestellt. Darstellungsform ist meist ein auf einen Kalenderbogen projiziertes Balkendiagramm. Teilweise werden auch Liniendiagramme verwendet. Bei Großbauvorhaben bedient man sich teilweise auch der "Netzplantechnik".

    Der Bauzeitenplan ist ein Steuerungs- und Kontrollinstrument bei der Koordination der am Bauprozess beteiligten Unternehmen. Aus ihm können unmittelbar die Fristen, bis zu denen eine Arbeit fertiggestellt sein soll, abgelesen werden. Die Koordination der Bauarbeiten gehört grundsätzlich zu den Pflichten des Bauherrn. Daher ist es seine Aufgabe, den Bauzeitenplan zu erstellen. Er muss aber keinen Bauzeitenplan erstellen. Er kann die Gewerke auch anders koordinieren, wie es bei kleineren bis mittleren Bauvorhaben auch üblich ist. Ein Bauhandwerker oder -unternehmer muss den Bauzeitenplan nur dann erstellen, wenn er damit vom Bauherrn ausdrücklich beauftragt wird.

    Der Bauzeitenplan ist nur dann für die Handwerker verbindlich, wenn es eine entsprechende ausdrückliche Vereinbarung mit dem Auftraggeber gibt. Eine einseitige Änderung des Plans im Laufe der Bauausführung ist nicht automatisch verbindlich. Sie muss von den Gewerken akzeptiert werden. 

    Wenn der Unternehmer eine Frist aus dem verbindlich vereinbarten Bauzeitenplan überschreitet, ist er im Verzug.

    Wenn er merkt, dass er eine wirksam vereinbarte Frist überschreitet, ist er verpflichtet, Abhilfe zu schaffen (mehr Mitarbeiter, Verlängerung der Arbeitszeit o.ä.).
    Bauzeitzinsen sind Schuldzinsen, die bei Bauvorhaben im Zusammenhang mit einer Vor- oder Zwischenfinanzierung vor der Bezugsfertigkeit des Objektes anfallen.

    Soll das Objekt vermietet werden, können die Zinsen vom Bauherrn als Werbungskosten abgezogen werden. Kalkulatorisch zählen sie zu den Baunebenkosten.
    Die Bauzustandsanalyse ist Sache von Bausachverständigen, die sich als Bauingenieure oder Sonderfachleute am Bau (Fachplaner, Tragwerksplaner, Bauphysiker) auf die Bauzustandsanalyse spezialisiert haben. Bausachverständige können öffentlich bestellt und vereidigt werden. Bauzustandsanalysen sind erforderlich im Zusammenhang mit der Bewertung von Bauwerken, aber auch als Voruntersuchung vor Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen und bei größeren Instandsetzungsmaßnahmen vor allem dann, wenn es sich um denkmalgeschützte Gebäude handelt. Solche Maßnahmen setzen Bauzustandsanalysen voraus, damit bei den Planungen der Istzustand als Ausgangsgröße richtig berücksichtigt und kalkuliert werden kann.

    Soweit Bauschäden ermittelt wurden, sind auch die Ursachen festzustellen. Das Augenmerk des Analysten muss auch etwa vorhandenen Schad- und Gefahrenstoffen und Ablagerungen und einem etwaigen Schimmelbefall gelten. Die festgestellten Ergebnisse sind zu dokumentieren, eventuell sind Probeentnahmen erforderlich, die im Labor analysiert werden.

    Gilt die Bauzustandsanalyse der Ermittlung der Luftdichtheit von Gebäuden, kann mit dem Differenzdruck-Messverfahren (Blower-Door-Test) festgestellt werden, wo sich Lücken bei der Wärmedämmung befinden, die zum Zweck der Energieeinsparung geschlossen werden sollten.
    Abkürzung für: Bauzulassungsverordnung
    Abkürzung für: Bundesaufsichtsamt für das Versicherungswesen
    Das früher in Bayern für alle WEG-Streitigkeiten zuständige Bayerische Oberste Landesgericht ist auf Beschluss der Bayerischen Staatsregierung aufgelöst worden. An seine Stelle ist 2005 das Oberlandesgericht München getreten.
    Abkürzung für: Bayrische Gemeindeordnung
    Abkürzung für: Berlin-Brandenburgische Akademie der Wohnungswirtschaft e.V.
    Abkürzung für: Bundesbaublatt
    Abkürzung für: Bundesbaugesetz
    Abkürzung für: Bundesbaudirektion
    Abkürzung für: Bergbaugesetz
    Abkürzung für: Berufsbildungsgesetz
    Abkürzung für: Bundesbodenschutzgesetz
    Abkürzung für: Besondere Bedingungen und Risikobeschreibungen für die Berufshaftpflichtversicherung von Architekten, Bauingenieuren und Beratenden Ingenieuren
    Abkürzung für: Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen
    Abkürzung für: durchschnittlicher, relativer Bodenwert in % im Verhältnis zur Grundstückstiefe
    Abkürzung für: Bund Deutscher Architekten
    Abkürzung für: Bund Deutscher Baumeister, Architekten und Ingenieure
    Abkürzung für: Bundesverband Deutscher Fertigbau
    Abkürzung für: Bund Deutscher Innenarchitekten
    Abkürzung für: Bund Deutscher Landschaftsarchitekten
    Abkürzung für: Bundesdatenschutzgesetz
    Manche Vermieter verlangen für den Abschluss bzw. die Ausfertigung des Mietvertrages eine Bearbeitungs – oder Vertragsausfertigungsgebühr.
    Zur Zulässigkeit und zur Maximalhöhe dieser Gebühr urteilen die Gerichte sehr unterschiedlich. Generell gilt:
    • Vertragsklauseln, nach denen - ohne einen konkreten Betrag zu nennen - einfach alle Ausgaben oder Kosten im Zusammenhang mit dem Vertragsabschluss auf den Mieter abgewälzt werden, sind zu unbestimmt und daher unwirksam.
    • Ein Makler darf nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz eine Courtage oder Provision verlangen (maximal zwei Monatsmieten ohne Nebenkosten plus Mehrwertsteuer), aber keine zusätzliche Bearbeitungsgebühr.
    • Ein Vermieter darf keine Maklerprovision verlangen.
    • Auch ein Mieter darf von seinem Nachmieter keine Provision oder Vertragsabschlussgebühr fordern.
    Nach Ansicht einiger Gerichte darf der Vermieter vom Mieter eine Bearbeitungsgebühr verlangen, um Auslagen des Vermieters z.B. für Anzeigenschaltungen abzugelten, wenn kein Makler eingeschaltet war.

    Zur Höhe urteilen die Gerichte sehr unterschiedlich. 50 bis 75 Euro sind noch zulässig, 150 Euro nach Meinung der meisten Gerichte nicht mehr. Das Amtsgericht Bochum hielt eine Bearbeitungsgebühr von 300 DM für wirksam vereinbart; der Vermieter hatte tatsächlich Anzeigenkosten in dieser Höhe gehabt (Az. 66 C 531/97).

    Eine überhöhte Bearbeitungsgebühr kann vom Mieter nachträglich zurückgefordert werden. Das Amtsgericht Hamburg erklärte Ende 2004 eine Vertragsausfertigungsgebühr von 152 Euro für unzulässig. Eine solche Gebühr sei eine versteckte Maklergebühr, die der Vermieter oder Verwalter laut Wohnungsvermittlungsgesetz nicht verlangen dürfe (Az.: 711 C 36/04).

    Auch am 5.3.2009 entschied das Landgericht Hamburg, dass die Vereinbarung einer Vertragsabschlussgebühr in einem Formularmietvertrag über Wohnräume unzulässig ist (Az. 307 S 144/08). Hier waren von einer Wohnungsgesellschaft 130 Euro zuzüglich Mehrwertsteuer verlangt worden. Argument des Gerichts war hier, dass die Gebühr für die Vertragsausfertigung in den Bereich der Verwaltung falle. Verwaltungskosten seien keine Betriebskosten und dürften dem Mieter nicht auferlegt werden.
    Bausparkassen verlangten bei Auszahlung des Bauspardarlehens lange Zeit eine Bearbeitungsgebühr vom Kunden. Diese lag bei zwei bis drei Prozent der Darlehenssumme. Die Bearbeitungsgebühr ist nicht mit der Abschlussgebühr zu verwechseln, die bei Vertragsabschluss anfällt.

    Seit 2014 folgt die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes der Linie, dass Bearbeitungsgebühren bei Verbraucherdarlehen unzulässig sind. Mit Urteil vom 8.11.2016 entschied der BGH auch in Bezug auf Bauspardarlehen, dass diese Bearbeitungsgebühr eine unangemessene Benachteiligung der Kunden darstellt (Az. XI ZR 552/15). Die Gebühr leiste keinen Beitrag zur Funktionsfähigkeit des Bausparsystems und ihre Erhebung liege nicht im kollektiven Gesamtinteresse aller Bausparer.

    Folge ist: AGB-Klauseln, mit denen eine Bearbeitungsgebühr bei Darlehensauszahlung vereinbart wird, sind unwirksam. Bausparer, die eine solche Gebühr entrichtet haben, können sie grundsätzlich zurückfordern. Abschlussgebühren bei Bausparverträgen sind weiterhin zulässig, auf sie bezieht sich das Urteil des BGH nicht. Soweit bekannt, haben die meisten Bausparkassen inzwischen ihre Geschäftsbedingungen angepasst.
    Bevor ein Grundstück mit der Absicht erworben wird, es zu bebauen, ist stets eine Bebaubarkeitsprüfung erforderlich. Sie umfasst die Prüfung

    • der Beschaffenheit des Baugrunds,
    • des Baurechts,
    • der rechtlichen Verhältnisse und etwaiger vorhandener Baubeschränkungen,
    • des Grades der Erschließung und etwa notwendiger Bodenordnungsmaßnahmen,
    • der Lage.


    • Beschaffenheit des Baugrundes

    Die Beschaffenheit des zu bebauenden Bodens kann durch eine Baugrunduntersuchung ermittelt werden. Es geht vor allem um die Ermittlung der statischen Tragfähigkeit des Baubodens. Bodengrundkarten geben darüber hinaus Aufschluss über die hydrologischen Verhältnisse (Grundwasserspiegel). Aus Altlastenkatastern kann entnommen werden, ob sich das Grundstück auf einem "Altstandort" befindet oder ob es altlastenverdächtig ist. Im Zweifel sollte der Architekt mit der Entnahme von Bodenproben beauftragt werden.

    • Baurecht

    Die Prüfung des Baurechts ist der wichtigste Teil der Bebaubarkeitsprüfung. Es gibt drei Bereiche, in denen ein aktuelles Baurecht besteht: Im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes, im Innenbereich und – sehr beschränkt – im Außenbereich. Der Prüfungsbereich des Bebauungsplanes umfasst Art und Maß der baulichen Nutzung sowie die weiteren dort enthaltenen oft sehr umfangreichen Festsetzungen. Im Innenbereich richtet sich das Baurecht nach der Umgebungsbebauung. Hier kann durch eine Bauvoranfrage Rechtssicherheit geschaffen werden. Bei der Prüfung ist auch zu ermitteln, ob gegebene Baurechte auch tatsächlich genutzt werden können. Zu denken ist an den Grundstückzuschnitt. Ist eine Fläche als Baufläche im Flächennutzungsplan ausgewiesen, kann Baurecht mit Hilfe eines Vorhaben- und Erschließungsplanes geschaffen werden, der dann bei einer Einigung mit der Gemeinde über das geplante Bauvorhaben zu einem vorhabenbezogenen Bebauungsplan führt.

    • Rechtliche Verhältnisse, Baubeschränkungen

    Die Prüfung der rechtlichen Verhältnisse bezieht sich vor allem auf Eintragungen im Grundbuch (z.B. Dienstbarkeiten) oder im Baulastenverzeichnis. Es muss aber auch geprüft werden, ob Verträge mit Pächtern oder Mietern bestehen. Baubeschränkungen können die bauliche Nutzbarkeit des Grundstücks erheblich einschränken.

    • Grad der Erschließung

    Ferner muss geprüft werden, ob und inwieweit Erschließungsanlagen bereits vorhanden sind oder erst hergestellt werden müssen. Beim Grundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes ist dies weniger bedeutsam, da die Gemeinde bei Aufstellung eines Bebauungsplanes auch für die Erschließung des Baugebiets sorgen muss. Bei einem vorhabenbezogenen Bebauungsplan oder einer sonstigen Bebauung im Rahmen eines städtebaulichen Vertrages fällt die Durchführung der Erschließung aber in den Pflichtenbereich des Bauherrn. In der Regel werden Baugrundstücke erst angeboten, wenn das Bodenordnungsverfahren durchgeführt und damit bebaubare Parzellen hergestellt sind, so dass sich Fragen hierzu in der Regel nicht stellen.

    • Lage des Grundstücks

    Zur Bebaubarkeitsprüfung können auch Aspekte zählen, die die Nutzungsphase des beabsichtigten Bauwerks betreffen. Zu denken ist z.B. an die Lageanalyse. Die Lage des Grundstücks ist für die Marktfähigkeit einer Baumaßnahme von entscheidender Bedeutung. Sie kann positiv oder negativ durch externe Faktoren beeinflusst werden. Je nach vorgesehener Nutzungsart ist besonders auf die Analyse der Mikro- oder der Makrolage sowie der harten und weichen Lagefaktoren Wert zu legen.
    Durch den Bebauungsplan werden Baurechte für die Eigentümer der Grundstücke geschaffen, die im Geltungsbereich des Bebauungsplanes liegen. Der "qualifizierte" Bebauungsplan enthält mindestens Festsetzungen über Art und Maß der baulichen Nutzung, überbaubare Grundstücksflächen und die örtlichen Verkehrsflächen. Ein Bebauungsplan, der diesen Mindestfestsetzungen nicht entspricht, gilt als "einfacher" Bebauungsplan.

    Dieser enthält in der Regel nur die Festsetzung der Gebietsart und / oder von Baugrenzen bzw. Baulinien. Darüber hinaus richtet sich die Bebauung nach der Umgebung. Einfache Bebauungspläne setzen also einen bestimmten Bebauungsbestand voraus, der Orientierungsgrundlage bei Beurteilung der Zulässigkeit eines Bauvorhabens ist. Sie enthalten häufig noch altrechtliche Bestimmungen aus der Ära vor Inkrafttreten des früheren Bundesbaugesetzes, soweit sie nicht außer Kraft gesetzt wurden.

    § 9 Abs. (1) BauGB enthält 26 verschiedene Festsetzungsmöglichkeiten für einen Bebauungsplan bis hin zu Anpflanzungen mit Bäumen und Sträuchern. Den Bundesländern werden weitere Festsetzungsmöglichkeiten eingeräumt, deren Rechtsgrundlage Länderverordnungen sind. Ein Bebauungsplan gilt für einen genau abgegrenzten Teil des Gemeindegebietes. Der Bebauungsplan besteht aus einem zeichnerischen Teil mit Erklärungen der verwendeten Planzeichen und einer "Begründung". Die Ziele, Zwecke und wesentlichen Auswirkungen des Bebauungsplanes sind dabei zu erläutern. Im Hinblick darauf, dass manche Bebauungspläne in den schriftlichen Ausführungen bis zu 50 Seiten stark geworden sind, gibt es zunehmend Initiativen, die für "schlanke Bebauungspläne" plädieren.

    Bebauungspläne sind jeweils mit den benachbarten Gemeinden abzustimmen. Dabei muss der Tatsache Rechnung getragen werden, dass Einrichtungen von benachbarten Gemeinden, die sich aus ihrer zentralörtlichen Funktion ergeben, nicht durch Vorhaben unterlaufen werden, die die Auswirkungen solcher Einrichtungen beeinträchtigen.

    Der Bebauungsplan kommt wie folgt zustande: Nach einem öffentlich bekannt zugebenden Aufstellungsbeschluss wird ein Vorentwurf mit den Bürgern (seit 2004 "Öffentlichkeit") und den Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange (TÖB) erörtert. (Dies entfällt bei "beschleunigten Verfahren" im Sinne des § 13a Abs. 2 BauGB.) Dabei sich ergebende Erkenntnisse werden erörtert und – wenn mehr dafür als dagegen spricht – im Entwurf des Bebauungsplanes berücksichtigt. Die Gemeinde beschließt dann, diesen Entwurf öffentlich auszulegen. Auch dieser Beschluss ist bekannt zu machen.

    Den Bürgern, Fachbehörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange ist damit noch einmal eine Möglichkeit gegeben, Bedenken und Anregungen zu äußern, die in die Abwägung durch den Gemeinderat einfließen. Durch das Europarechtsanpassungsgesetz von 2004 wurde eine Umweltprüfung vorgeschrieben, die mögliche erhebliche Umweltauswirkungen ermittelt und bewertet. Das Ergebnis fließt in einen Umweltbericht ein. Auch er ist Gegenstand der Abwägung.

    Der Bebauungsplan wird schließlich durch Satzung beschlossen. Er tritt mit der Bekanntmachung in Kraft. Zur Beschleunigung des Planungsverfahrens hat es sich als zweckmäßig erwiesen, die Beteiligung der Öffentlichkeit dem Aufstellungsbeschluss vorzuziehen ("vorgezogene Bürgerbeteiligung"). Es kann dann auf die Erörterung des unter Mitwirkung der Bürger zustande gekommenen Entwurfs verzichtet werden. Welche Bedenken und Anregungen der Öffentlichkeit und der Behörden berücksichtigt, teilweise berücksichtigt oder nicht berücksichtigt wurden, wird in einen Abwägungsbeschluss festgehalten. Der Beschleunigung dient auch die Beteiligung der Behörden und der Träger öffentlicher Belange im so genannten Sternverfahren. Alle von der Planung berührten Institutionen werden dabei unter Fristsetzung gleichzeitig zur Stellungnahme aufgefordert.

    In bestimmten Ausnahmefällen ist eine Genehmigung des Bebauungsplanes erforderlich, nämlich immer dann, wenn ein Flächennutzungsplan zum Zeitpunkt der Bekanntmachung des Bebauungsplanes (noch) nicht vorliegt oder der Flächennutzungsplan parallel zur Aufstellung des Bebauungsplanes geändert werden muss. Dies ist immer dann der Fall, wenn die Vorgaben des Flächennutzungsplanes mit den Vorstellungen zum Bebauungsplan nicht übereinstimmen. Überwiegend kann jedoch davon ausgegangen werden, dass Flächennutzungspläne existieren und der Aufstellungsbeschluss über einen Bebauungsplan auf der Grundlage eines bestehenden Flächennutzungsplanes gefasst wird.

    Seit 1.1.2007 gibt es für Innenbereiche die neue Variante der "Bebauungspläne der Innenentwicklung", die zur Anwendung gelangen können, wenn die entsprechenden Voraussetzungen des § 13 a BauGB gegeben sind. Es handelt sich um Bebauungspläne, die im "beschleunigten Verfahren" zustande kommen. Dabei entfällt die Notwendigkeit der Umweltprüfung und damit auch eines Umweltberichts. Dies gilt uneingeschränkt für Baugebiete mit einer zulässigen Grundfläche von bis 20.000 Quadratmeter. Bei Bebauungsplangebieten mit einer zulässigen Grundfläche zwischen 20.000 und 70.000 Quadratmeter muss in einer Vorprüfung festgestellt werden, ob der Bebauungsplan erhebliche Umweltauswirkungen nach sich zieht. Kann dies verneint werden, kann auch hier das beschleunigte Verfahren zum Zuge kommen.

    Eine zunehmende Bedeutung hat der vorhabenbezogene Bebauungsplan, der auf der Grundlage eines von einem Investor vorgelegten Vorhaben- und Erschließungsplans beruht. Für das vorgesehene Gebiet darf noch kein anderer Bebauungsplan vorliegen. Das geplante Vorhaben muss aber kompatibel mit dem bestehenden Flächennutzungsplan sein.

    Seit 1.1.2007 kann sich der vorhabenbezogene Bebauungsplan darauf beschränken, nur die im Durchführungsvertrag mit dem Vorhabenträger konkret vereinbarte bauliche Nutzung als festgesetzt anzusehen.
    Bei „Bebauungsplänen der Innenentwicklung" nach § 13a BauGB handelt es sich um einen besonderen Typ von Bebauungsplänen, für Flächen, die zur Wiedernutzung, Nachverdichtung oder andere Maßnahmen der Innenentwicklung im Innenbereich geeignet sind. Die gesetzliche Grundlage hierfür wurde durch das "Gesetz zur Erleichterung von Planungsvorhaben für die Innenentwicklung der Städte" vom 21.12.2006 geschaffen. Dieses Gesetz wurde verabschiedet, nachdem das Deutsche Institut für Urbanistik (Difu) unter Beteiligung von sechs Städten Praxistests erfolgreich durchgeführt hatte. Ziel des Gesetzes ist es unter anderem, durch Einführung eines "beschleunigten Verfahrens" der Baulandausweisung im Innenbereich den in den letzten Jahren schwindenden Standortvorteil der Innenstädte gegenüber Bauinvestitionen "auf der grünen Wiese" zu stärken. Außerdem soll ein Beitrag zur Reduzierung des Flächenverbrauchs geleistet werden.

    Kennzeichnend für diese Bebauungspläne, die sich auf Innenbereichsflächen beziehen, sind Erleichterungen insbesondere durch den Wegfall der sonst vorgeschriebenen zeit- und kostenaufwendigen Umweltprüfungen. Ein Bebauungsplan im sogenannten "beschleunigten Verfahren" darf danach aufgestellt werden, wenn in ihm eine zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 BauNVO festgesetzt wird von insgesamt
  • weniger als 20000 Quadratmeter, wobei die Grundflächen mehrerer Bebauungspläne, die in einem engen sachlichen, räumlichen und zeitlichen Zusammenhang stehen, zusammenzurechnen sind, oder
  • 20000 Quadratmeter bis weniger als 70000 Quadratmeter, wenn dadurch voraussichtlich keine erheblichen Umweltauswirkungen zu befürchten sind. Dies muss dann vorweg eingeschätzt werden. Von Darstellungen des Flächennutzungsplanes kann bei diesen beschleunigten Verfahren vorweg schon abgewichen werden, sofern dadurch nicht eine geordnete städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebiets beeinträchtigt wird. Eine spätere Anpassung des Flächennutzungsplanes ist dann aber erforderlich.

    Die Festsetzungen im Bebauungsplan können geringere Abstandsflächen vorsehen, als die in den Länderbauordnungen vorgegebenen (§ 9 Abs. 1 Nr. 2a BauGB).

    Im Fokus der Abwägung bei Bebauungsplänen der Innenentwicklung steht die Deckung des Bedarfs an Investitionen zur Erhaltung, Sicherung und Schaffung von Arbeitsplätzen, der Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum oder die Verwirklichung wichtiger Vorhaben in der Infrastruktur.
    • Während durch objektive, statistische Analysen der Bedarf an Gütern festgestellt werden kann, handelt es sich bei einem Bedürfnis um ein subjektives Verlangen nach Befriedigung von Wünschen. Dieses Phänomen wurde einmal als „Gefühl eines Mangels mit dem Streben, ihn zu beseitigen" definiert (Friederich Benedikt Wilhelm v. Hermann). Mit dieser psychologischen Betrachtungsweise waren spätere Wirtschaftswissenschaftler nicht einverstanden. Sie entwickelten eine Lehre von objektiven Bedürfnissen.

    Ein Bedarf äußert sich in Form einer konkreten Nachfrage am Markt, während ein Bedürfnis diese Bedarfsäußerung stimuliert. Für Unternehmen ist die Bedarfsanalyse eine Grundlage für die Absatzplanung. Bedarf ist die Grundlage für ein planmäßiges Handeln, das auf die „Deckung“ des Bedarfs gerichtet ist. Dabei spielt es keine Rolle, um welche Wirtschaftssegmente es sich handelt. Es gibt aus der Perspektive von Unternehmen einen Kapitelbedarf, einen Personalbedarf, einen Raumbedarf, jeweils in einer bestimmten Größenordnung. Aus der Perspektive von Verbrauchern wird u.a. von einem Bedarf nach Wohnraum, Nahrung, Freizeit ausgegangen. Die Entwicklung des Wohnungsbedarfs wird heute durch Wohnungsbedarfsprognosen ermittelt. Aus solchen Prognosen ergaben sich früher auch Förderkonstrukte für den Wohnungsbau.

    Bedarf im Rahmen der sozialen Sicherungssysteme

    Bei den sozialen Sicherungssystemen wird dagegen darauf abgestellt, die Sozialhilfe vom Grad der Bedürftigkeit abzuleiten. Ziel ist es, mindestens das Existenzminimum zu sichern.

    Eine andere Forderungsebene wird in der Diskussion um den Mindestlohn deutlich. Hier wird nicht von einem Bedürfnis ausgegangen, sondern von einer „gerechten“ Entlohnung der Arbeit. Dabei soll jeder von seiner Arbeit leben können. Bleibt die Entlohnung unterhalb eines bestimmten Niveaus, dann erhalten diese „Aufstocker“ den fehlenden Differenzbetrag bis zur Erreichung der Grundsicherung vom Staat.

    Die Plausibilisierung des Bedarfs erfolgt durch eine Aufschlüsselung des Regelsatzes bei Beziehern von Arbeitslosengeld. Dabei werden die Kosten für Unterkunft und Heizung neben den monetären Zuwendungen und ggf. anderen Leistungen in den Leistungskatalog mit aufgenommen. Hartz IV-Empfänger sind damit quasi mit einem Wohnrecht ausgestattet.
    Bei der Bedarfsbewertung von Grundstücken handelte es sich um die Ermittlung des Grundbesitzwertes im Sinne des Bewertungsgesetzes zum Zwecke der Veranlagung zur Erbschaft- und Schenkungsteuer. Allerdings ist seit 1.1.2009 nicht mehr der durch die Bedarfsbewertung ermittelte Grundbesitzwert Bemessungsgrundlage der Steuer. Dem Grundvermögen ist zwar weiterhin der gemeine Wert zugrunde zu legen. Er findet aber seinen Ausdruck nunmehr im Verkehrswert. Für die Bewertung von Grundvermögen sind ab 1.1.2009 demnach nicht mehr die §§ 68 - 94 BewG, sondern die §§ 176 - 198 BewG maßgebend. Weist der Steuerpflichtige nach, dass der vom Finanzamt ermittelte gemeine Wert der wirtschaftlichen Einheit am Bewertungsstichtag niedriger ist als der nach diesen Vorschriften ermittelte Wert, so ist dieser Wert anzusetzen. Für den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts gelten grundsätzlich die auf Grund des § 199 Abs. 1 des Baugesetzbuchs erlassenen Vorschriften – also die Wertermittlungsverordnung. Für Bewertungssachverständige ergibt sich hieraus ein zusätzliches Betätigungsfeld.
    Für das Zustandekommen eines Vertrags können Bedingungen formuliert werden. Zu beachten ist die Unterscheidung zwischen einer aufschiebenden Bedingung und einer auflösenden Bedingung. Bei einer aufschiebenden Bedingung kommt der Hauptvertrag erst mit Eintritt der Bedingung zu Stande (§ 158 Abs. 1 BGB). Der Provisionsanspruch kann erst ab diesem Zeitpunkt geltend gemacht werden (§ 652 Abs. 1 Satz 2 BGB).

    Ob es sich bei einer Klausel im Hauptvertrag um eine solche aufschiebende Bedingung handelt, muss durch Auslegung des Vertrags ermittelt werden. Dabei ist davon auszugehen, dass eine aufschiebende Bedingung nur ausnahmsweise gewollt ist.

    Im Normalfall liegt eine auflösende Bedingung vor. Ein Hauptvertrag, der eine auflösende Bedingung enthält, ist von Anfang an voll wirksam. Daher ist auch der Provisionsanspruch ab Vertragsschluss gegeben. Mit Eintritt der vorgesehenen Bedingung gilt der Hauptvertrag ab diesem Zeitpunkt als aufgelöst. Der schon entstandene Provisionsanspruch entfällt dadurch aber grundsätzlich nicht. So lautet jedenfalls die herrschende Meinung.
    Einen Maklervertrag, der auf unbestimmte Zeit abgeschlossen wurde, kann der Makler jederzeit frei kündigen. Der Maklerkunde kann ihn jederzeit ohne Begründung kündigen.

    Es ist zulässig, die freie Kündigung des Maklervertrags einzuschränken. Dabei sind die Interessen des Maklers an die Aufrechterhaltung des Vertrags mit der Möglichkeit, die Provision zu verdienen, und die Interessen des Maklerkunden, einen Alleinauftrag bei Erfolglosigkeit kündigen zu können, zu berücksichtigen. Üblicherweise wird ein Zeitraum von sechs bis zehn Monaten als wirksame Beschränkung der freien Kündigung angesehen. Bei Spezialimmobilien bzw. bei Objekten, deren Vermarktung erkennbar schwierig und damit voraussichtlich zeitaufwändig sein wird, sind auch wesentlich längere Fristen von mehreren Jahren akzeptiert.

    Ein Maklervertrag, der für eine bestimmte Zeit abgeschlossen wurde, endet mit dem Erreichen dieses Zeitpunkts, ohne dass es irgendeiner weiteren Maßnahme oder Erklärung der Parteien bedarf.

    Die Parteien können innerhalb der Laufzeit des Maklervertrags auch eine Aufhebungsvereinbarung schließen.

    Eine Partei kann den Maklervertrag, der auf bestimmte Zeit abgeschlossen wurde, jederzeit auch fristlos aus wichtigem Grund kündigen. Ein wichtiger Grund liegt dann vor, wenn es dem Kündigenden nicht mehr zuzumuten ist, weiter am Vertrag festgehalten zu werden. Dies kann z.B. angenommen werden, wenn einer Vertragspartei erhebliche Pflichtverstöße anzulasten sind.

    Üblicherweise schuldet der Makler die Leistung nicht höchstpersönlich. Daher besteht der Maklervertrag, der mit einer Gesellschaft oder einem Maklerbüro abgeschlossen wurde, auch nach dem Tod des Maklers weiter.

    Der Maklerkunde muss die vereinbarte Provision an den Rechtsnachfolger/Erben des verstorbenen Maklers zahlen, wenn der Hauptvertrag aufgrund der Nachweistätigkeit des Maklers nach dessen Tod geschlossen wird.

    Wenn der Auftraggeber des Maklers stirbt, ist der Maklervertrag nicht beendet. Vielmehr wird er mit den Erben fortgesetzt. Die Insolvenz des Maklers ist unschädlich für den Maklervertrag. Er besteht fort. Sein weiteres Schicksal ergibt sich aus dem Insolvenzrecht. Danach kann auch eine später entstehende Provision in die Insolvenzmasse fallen.

    Allgemein wird angenommen, dass die Insolvenz des Auftraggebers dazu führt, dass der Maklervertrag nicht mehr gültig ist. Man geht von einem Erlöschen des Maklervertrags gemäß § 115 Insolvenzordnung aus.

    Soll ein Maklervertrag durch Widerruf beendet werden, gelten seit Mitte Juni 2014 neue Regeln. Denn: Sobald ein Maklervertrag per Telefon oder online zustande gekommen ist, gilt dieser als sogenanntes Fernabsatzgeschäft. Schließt der Makler mit einem Verbraucher den Vertrag ab, gilt damit ein 14-tägiges Widerrufsrecht. Zu Rechtsstreitigkeiten führen daher Fälle, in denen der Kunde widerruft, nachdem der Makler seine Dienstleistung bereits teilsweise oder auch ganz erbracht hat.
    Mietverhältnisse werden entweder durch Zeitablauf, Kündigung oder Mietaufhebungsvertrag beendigt.

    • Zeitablauf

    Beim Wohnungsmietvertrag besteht seit 01.09.2001 keine Möglichkeit mehr, einen sogenannten "einfachen Zeitmietvertrag" zu vereinbaren. Er sah vor, dass dem Mieter das Recht auf Fortsetzung zustand, wenn der Vermieter kein berechtigtes Interesse an einer Vertragsbeendigung geltend machen konnte.

    Dagegen gibt es nach wie vor den so genannten "qualifizierten Zeitmietvertrag", bei dem schon bei Vertragsabschluss die Gründe für die vereinbarte Beendigung des Mietverhältnisses schriftlich dargelegt werden müssen.

    Als Gründe kommen nur in Betracht: Eigenbedarf, die Absicht, die Mieträume zu beseitigen oder sie so wesentlich zu verändern beziehungsweise instand zu setzen, dass die Maßnahmen durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden. Schließlich kann auch noch eine vorgesehene anderweitige Vermietung an eine zur Dienstleistung verpflichtete Person als Grund für die Beendigung des Mietvertrages angeführt werden.

    Auch beim Gewerberaummietvertrag endet der Zeitmietvertrag mit seinem Ablauf. Besteht zugunsten des Mieters eine Verlängerungsoption und wird sie entsprechend der Vereinbarung geltend gemacht, verlängert sich das Mietverhältnis um den für die Option maßgeblichen Zeitraum.

    • Kündigung

    Kündigung durch den Vermieter:

    Die Beendigung des Mietverhältnisses durch Kündigung durch den Vermieter ist bei Wohnraum auf Fälle beschränkt, in denen ein berechtigtes Interesse vorliegt. Eine Kündigung zum Zweck der Mieterhöhung ist unzulässig. Ein berechtigtes Interesse liegt nach § 573 BGB bei schuldhaften erheblichen Vertragsverletzungen des Mieters, bei Eigenbedarf des Vermieters oder wenn der Vermieter durch die Vertragsfortsetzung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert würde, vor.

    Für Vermieter von Wohnraum staffeln sich die Kündigungsfristen bei einer ordentlichen Kündigung wie folgt: drei Monate bei Mietverhältnissen bis fünf Jahre Dauer, sechs Monate bei Mietverhältnissen zwischen fünf und bis acht Jahren Dauer, neun Monate bei Mietverhältnissen von über acht Jahren Dauer. Diese Fristen sind zu Lasten des Mieters nicht veränderbar.

    Kündigung durch den Mieter:

    Der Mieter kann einen unbefristeten Mietvertrag ohne besondere Gründe unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen. Diese beträgt drei Monate, wobei die Kündigung spätestens am dritten Werktag des ersten Monats erfolgt sein muss. Eine längere Frist kann nicht vereinbart werden. Die Kündigung bedarf bei Wohnraum stets der Schriftform.

    Ein Sonderkündigungsrecht für Mieter besteht, wenn der Vermieter ein Mieterhöhungsverlangen zur ortsüblichen Vergleichsmiete stellt oder eine Mieterhöhung wegen baulicher Änderungen (Modernisierung) fordert. Innerhalb eines Zeitraumes von zwei Monaten nach Zugang der Erhöhungserklärung (Überlegungsfrist) kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Die Mieterhöhung tritt bei Kündigung nicht in Kraft. Von dieser Regelung (§ 561 BGB) kann vertraglich nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden. Das Sonderkündigungsrecht gilt nur für preisfreien, also nicht öffentlich-geförderten Wohnraum.

    Kündigungsfristen bei Altmietverträgen vor 2001:

    Seit 01.06.2005 ist eine gesetzliche Neuregelung in Kraft. Danach gilt die dreimonatige Frist für Kündigungen durch den Mieter auch für Altmietverträge, in denen die bis 01.09.2001 gültigen gesetzlichen Kündigungsfristen formularmäßig vereinbart worden sind. Seit dem 01.06.2005 können diese Mieter also mit dreimonatiger Frist kündigen. Niedergelegt ist die Regelung in Artikel 229 § 3 Abs.10 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch (EGBGB).

    Beidseitiger Kündigungsausschluss:

    Im Übrigen besteht die Möglichkeit, das Kündigungsrecht der Mietvertragsparteien für eine bestimmte Zeit auszuschließen. Der BGH hat in seiner Entscheidung vom 06.04.2005 (Az. VIII ZR 27/04) die Vereinbarung eines Kündigungsverzichts durch einen Wohnungsmieter – auch im Wege einer Allgemeinen Geschäftsbedingung – jedoch auf vier Jahre beschränkt. Er lehnte sich dabei an die Bestimmung an, dass bei einem Staffelmietvertrag dem Mieter ein Kündigungsrecht zum Ablauf des vierten Jahres zustünde.

    Tod des Mieters: Kündigung durch Erben oder Vermieter:

    Stirbt der Mieter, können Angehörige, die mit ihm im gleichen Haushalt gelebt haben, in den Mietvertrag eintreten. Der Vermieter kann das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem er vom Eintritt in das Mietverhältnis erfahren hat, außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt (§ 563 BGB). Treten beim Tod des Mieters keine Angehörigen (Ehegatte, Lebenspartner, Kinder) in das Mietverhältnis ein oder wird es nicht mit anderen Mietern fortgesetzt, findet eine Vertragsfortsetzung mit den Erben statt. Dabei können sowohl der Erbe als auch der Vermieter den Vertrag innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, nachdem sie vom Tod des Mieters und davon erfahren haben, dass kein Eintritt in das Mietverhältnis oder dessen Fortsetzung stattgefunden hat.

    Fristlose Kündigung:

    Bei Vorliegen eines wichtigen Grundes können beide Mietvertragsparteien nach § 543 Abs. 1, § 569 BGB auch außerordentlich fristlos kündigen. Ein solcher Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden in der konkreten Situation, unter Berücksichtigung eines Verschuldens der Beteiligten und unter Abwägung ihrer jeweiligen Interessen eine Fortsetzung des Mietvertrages bis zum Ende der normalen Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann. Das Gesetz nennt Beispiele für wichtige Gründe, unter anderem die Verweigerung des Gebrauchs der Mietsache durch den Vermieter und das Unterlassen der Mietzahlung an zwei aufeinander folgenden Terminen durch den Mieter. Auch ein Mietrückstand innerhalb eines Zeitraums von mehr als zwei Monaten, der die Miete für zwei Monate erreicht, berechtigt zur außerordentlichen Kündigung. Ebenso liegt ein wichtiger Grund vor, wenn der Mieter mit einer Kautionszahlung in Höhe eines Betrages in Rückstand ist, der der zweifachen Monatsmiete ohne Nebenkosten entspricht (§ 569 Abs. 2a BGB).

    Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes kann auch eine mehr als zehnprozentige Abweichung der tatsächlichen von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche einen wichtigen Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung durch den Mieter darstellen. Im Fall war die Wohnfläche um über 22 Prozent kleiner als vereinbart. Im Einzelfall kann nach dem BGH das Recht auf eine außerordentliche fristlose Kündigung jedoch verwirkt sein, wenn z. B. der Mieter schon zu einem früheren Zeitpunkt die Flächenabweichung festgestellt hat, ohne zeitnah eine Kündigung vorzunehmen (Az. VIII ZR 142/08, Urteil vom 29.04.2009).

    Verspätete Kündigung:

    Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 13. Juli 2016 festgestellt, dass eine fristlose außerordentliche Kündigung durchaus auch einige Zeit nach Eintritt des Kündigungsgrundes erfolgen kann. Es ging dabei um erfolglos angemahnte Mietrückstände vom Februar und April, die Kündigung erfolgte im November des gleichen Jahres. Der BGH lehnte eine Anwendbarkeit des § 314 Abs. 3 BGB auf die fristlose Kündigung im Wohnraummietrecht ab. Nach dieser Regelung können Dauerschuldverhältnisse nur innerhalb einer angemessenen Frist gekündigt werden, nachdem der Kündigende vom Kündigungsgrund erfahren hat. Auch eine Verwirkung komme nicht in Betracht. Dies gelte allerdings nicht generell, sondern nur im konkreten Fall. Denn hier hätten keine besonderen Umstände vorgelegen, wegen denen die Mieterin berechtigtermaßen auf ein Ausbleiben der Kündigung hätte vertrauen dürfen (Az. VIII ZR 296/15).

    Irrtümliche Mietminderung:

    In einem Urteil vom 11.07.2012 hat der Bundesgerichtshof betont, dass eine fristlose Kündigung auch möglich ist, wenn der Mieter irrtümlich die Miete mindert, weil er etwa einen Wohnungsmangel fälschlicherweise dem Verantwortungsbereich des Vermieters zuschreibt. Im konkreten Fall ging es um das Thema „Schimmel“. Der Mieter hatte angenommen, dass die Schimmelbildung im gemieteten Einfamilienhaus auf Baumängel zurückzuführen sei. Das Gericht kam jedoch zu dem Ergebnis, dass dies nicht der Fall war und tatsächlich mehr hätte gelüftet und geheizt werden müssen. Erreicht der Betrag der ausstehenden Miete in solchen Fällen die Höhe von zwei Monatsmieten, kann eine fristlose Kündigung berechtigt sein (BGH, Az. VIII ZR 138/11). Es muss jedoch darauf hingewiesen werden, dass der Ausgang von Gerichtsverfahren zu möglichen baulichen Mängeln (wie in diesem Fall) oft von Sachverständigengutachten abhängt.

    Belästigung durch Kündigung?

    Übergibt ein Vermieter ein Kündigungsschreiben persönlich an der Wohnungstür und klingelt zu diesem Zweck „Sturm“, stellt dies keinen erheblichen Eingriff in die Privatsphäre des Mieters dar. Auch kann der Mieter aus diesem Grund keinen Schadenersatzanspruch in fünfstelliger Höhe geltend machen, mit dem er dann gegen die ausstehende Miete aufrechnen will (AG München, Urteil vom 13.08.2012, Az. 473 C 31187/11).

    Kündigung beim Gewerbemietvertrag:

    Beim Gewerberaum gibt es keinerlei gesetzlichen Kündigungsschutz. Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt ein halbes Jahr (Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres). Die Frist kann durch vertragliche Vereinbarung geändert werden. Die gesetzliche Regelung findet sich in § 580a Abs. 2 BGB.

    • Mietaufhebungsvertrag

    Die Mietaufhebungsvereinbarung ist angesichts der streng regulierten Kündigungsvorschriften bei Wohnraum ein beliebtes Mittel, um im Kompromisswege eine Beendigung des Mietverhältnisses zu erreichen. In der Regel werden in diesem Zusammenhang Ablösevereinbarungen zwischen Vermieter und Mieter getroffen. Der Mieter kann sich nach einer solchen Vereinbarung nicht mehr auf den Mieterschutz berufen.

    • Rückgabe der Mietsache

    In tatsächlicher Hinsicht erfolgt die Beendigung des Mietverhältnisses nach Räumung durch Schlüsselübergabe vom Mieter an den Vermieter. Damit wird die Mietsache zurückgegeben. Der Mieter gibt seinen Besitz auf. Die Zurücknahme der Wohnung erfolgt in der Regel in Form der Abnahme. Dabei werden der Zustand im Hinblick auf die zuletzt durchgeführten Schönheitsreparaturen der Wohnung überprüft, sowie die Vollständigkeit des gemieteten Inventars, und die Stände der Wasser-, Strom-, Gasverbrauchs-, Wärme- und Warmwasserzähler festgestellt.

    Dies und etwaige Schäden, die nicht auf normale Abnutzung zurückzuführen sind, werden im Abnahmeprotokoll festgehalten, das von den Vertragsparteien unterzeichnet wird. Das Abnahmeprotokoll dient damit als Grundlage der privaten Beweissicherung für die spätere Abrechnung der Mietkaution.
    In Berlin, aber auch in Bielefeld, Bremen, Essen, Köln, Münster, Tübingen und anderenorts hat sich die alte Idee der Beginenhöfe wieder belebt.

    Die historischen Beginenhöfe waren wirtschaftlich autonome Wohn- und Wirtschaftsgemeinschaften von allein stehenden Frauen und Witwen, die ohne männlichen Schutz leben und arbeiteten wollten. Sie gewannen auf vielfältige Weise über vier Jahrhunderte hinweg einen großen Einfluss auf das Glaubens- und Wirtschaftsleben der Städte. Die modernen Beginen verbinden den Gedanken der Autonomie mit der demokratischen Überzeugung auf der Basis des Wertekanons der Menschenrechte, wie sie die UN-Charta formuliert hat.

    Die Aktualisierung dieser Lebensform beruht auf der Tatsache, dass in Deutschland Millionen Menschen alleine leben, darunter viele in fortgeschrittenem Alter. Frauen sind wegen ihrer wesentlich höheren Lebenserwartung gegenüber Männern im Alter davon besonders häufig betroffen. Aber auch jüngere Frauen wollen oft allein und ungebunden leben und gleichzeitig Teil einer Gemeinschaft sein.

    Die Initiative in Berlin geht auf Jutta Kämper zurück, die dort den Verein BeginenWerk in Anlehnung an die holländischen Beginenhöfe gegründet hat. Ursprünglich wollte der Verein die Wohnsituation sozial benachteiligter Frauen verbessern, jetzt verfolgt er das Ziel, Wohnungen zu bauen und gemeinschaftliches Wohnen zu ermöglichen. Das Unternehmen Kondor Wessels mit deutsch-niederländischer Unternehmenskultur unterstützte das Projekt und bot Planung, Entwicklung und Bauausführung aus einer Hand an. 2007 wurde im Auftrag des BeginenWerks der Beginenhof am Erkelenzdamm in Berlin-Kreuzberg mit 53 Wohnungen gebaut. 2011 folgte aufgrund der enormen Nachfrage der Müggelhof in der Friedrichshainer Müggelstraße mit 25 Wohnungen. Zuletzt wurde der Florahof im beliebten Pankower Flora-Kiez mit zwanzig modern ausgestatteten Eigentumswohnungen zwischen rund 50 und 70 Quadratmetern, Gemeinschaftsraum, Gäste-Apartment und Dachgarten gebaut, Fertigstellung: 2015. Die Käuferinnen sind zwischen Mitte 40 und 80 Jahre alt und kommen aus dem ganzen Bundesgebiet.
    Beginenhöfe sind eine besondere Wohnform, die ursprünglich von der religiösen Gemeinschaft der Beginen entwickelt wurde. Dabei handelte es sich um überwiegend weibliche geistliche Gemeinschaften, die sich seit dem 12. Jahrhundert in den Niederlanden und später auch in Deutschland, Frankreich und weiteren Ländern bildeten. Man unterscheidet Beginen (weibliche Mitglieder) und Begarden (männliche Mitglieder). Sie verzichteten auf die Ehe sowie persönlichen Besitz und lebten in den Beginenhöfen oder -Häusern zusammen. Die Mitglieder dieser Gemeinschaften legten kein klassisches Ordensgelübte ab. Das Versprechen ihrer Gemeinschaft galt zeitlich begrenzt und war zum Teil jährlich zu erneuern. Eine Begine konnte also auch aus der Gemeinschaft ausscheiden, etwa um zu heiraten. Sie verdienten für die Gemeinschaft Geld durch Handarbeiten und handwerkliche Tätigkeiten, betätigten sich sozial zum Beispiel bei Armenhilfe und Sterbebegleitung und waren manchmal auch seelsorgerisch tätig. Im Rahmen der Inquisition wurden die Beginen zum Teil verfolgt, da ihre Lebensweise und auch manche ihrer Überzeugungen im Widerspruch zur kirchlichen Lehre standen. In Norddeutschland gibt es seit der Reformation keine Beginen mehr, in Belgien starb die letzte Begine 2013 im Alter von 92 Jahren.

    Beginenhöfe und -Häuser sind an verschiedenen Orten erhalten, insbesondere in den Niederlanden. Teilweise gehören sie zum Weltkulturerbe. Sie befinden sich in der Regel in Städten und bestehen aus Gruppen kleiner Wohnhäuser, einer Kapelle, einem Versammlungsraum und einem größeren Haus für die Beginenmeisterin, die die Gemeinschaft leitete. Von der übrigen Stadt waren die Beginenhöfe durch Mauern oder Wassergräben abgetrennt. Oft gab es Verzierungen mit religiösen Motiven in den Giebeln der ansonsten eher schlichten Häuser.

    Die Idee der Beginenhöfe lebt in der heutigen Zeit als alternative Wohnform wieder auf. So gibt es eine Reihe von Wohnprojekten, in denen Frauen sich zusammenschließen, um gemeinsam zu wohnen. Die Bewohnerinnen legen dabei Wert auf Eigenständigkeit innerhalb einer Gemeinschaft. Allerdings ist das Zusammenleben meist weniger von religiösen Aspekten geprägt. Heutige Beginengemeinschaften haben keine einheitlichen Regeln. Zum Teil werden durch die Mitglieder der modernen Beginengemeinschaften Genossenschaften gegründet, wie etwa in Bremen. Zwar sind die Regeln nicht mehr so streng und auch Herrenbesuche sind erlaubt. Das Zusammenleben mit Männern kann jedoch meist nur außerhalb der Gemeinschaft und der modernen Beginenhöfe erfolgen. Es gibt einen Dachverband der Beginen e.V. mit Sitz in Essen sowie verschiedene örtliche Beginenvereine.
    Die Beglaubigung einer Urkunde durch eine Behörde oder einen Notar bestätigt die Echtheit der Unterschriften bzw. die Übereinstimmung einer Kopie mit dem Original. Sie ist zu differenzieren von der Beurkundung nach dem Beurkundungsgesetz. Bei der Beurkundung erscheinen zwei Parteien vor dem Notar, es wird ein Schriftstück aufgesetzt, und der Notar bestätigt durch seine Unterschrift, dass dieses Dokument dem in seinem Beisein geäußerten Willen der Parteien entspricht.

    Generell kann jede Behörde Abschriften/Fotokopien von Schriftstücken, die sie selbst ausgestellt hat oder die ihrem eigenen Bedarf dienen, amtlich beglaubigen. Auch kann das Einwohnermeldeamt am Wohnort des Antragstellers jegliche von einer deutschen Behörde ausgestellten oder zur Vorlage bei einer deutschen Behörde bestimmten Schriftstücke amtlich beglaubigen. Keine amtliche Beglaubigung gibt es jedoch für private Schriftstücke, die lediglich privat verwendet werden sollen.

    Geht es um die Beglaubigung von Unterschriften für andere Zwecke, um öffentliche Beglaubigungen im Sinne von § 129 BGB oder um reine Unterschriften ohne Text, ist ein Notar für die Beglaubigung zuständig.

    Einschränkungen gibt es für Personenstandsurkunden (z.B. Heiratsurkunden) oder Abschriften aus Personenstandsbüchern: Diese dürfen nur von dem Standesamt beglaubigt werden, das die entsprechende Originalurkunde ausgestellt hat.
    Wohnungseigentum kann durch vertragliche Einräumung von Sondereigentum (§ 3 WEG) oder durch Teilung (§ 8 WEG) begründet werden.

    Wohnungseigentum kann nur an Gebäuden begründet werden, die sich auf einem einzigen Grundstück (nicht zu verwechseln mit Flurstück) befinden. Ein Grundstück kann aus mehreren Flurstücken bestehen. Befindet sich ein Teil des Gebäudes auf einem fremden Grundstück, ist die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum nicht mehr möglich.

    Die Begründung durch vertragliche Einräumung setzt stets zwei oder mehrere Grundstückseigentümer voraus, die im Grundbuch eingetragen sind. Es kann sich z. B. um eine Erbengemeinschaft handeln, die sich darauf einigt, Wohnungseigentum gemäß ihrer jeweiligen Miteigentumsanteile zu begründen. Handelt es sich bei der Erbengemeinschaft um eine Gesamthandsgemeinschaft, muss sie zuerst in eine Bruchteilsgemeinschaft umgewandelt werden, damit die Eigentumsanteile mit Sondereigentum verknüpft werden können. Die Begründung von Wohnungseigentum durch vertragliche Einräumung ist heute ein Ausnahmefall. In der Regel entsteht Wohnungseigentum durch Teilung.

    Die Teilungserklärung erfolgt durch den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks. Sie muss entweder von einem Notar beglaubigt werden (wobei der Notar nur die Echtheit der Unterschrift bestätigt) oder sie wird notariell beurkundet. Üblich ist heute die Beurkundung. Die Teilungserklärung nimmt hinsichtlich der Sondereigentumseinheiten auf einen Aufteilungsplan Bezug, in dem die einzelnen Wohn- bzw. Teileigentumseinheiten zeichnerisch dargestellt und jeweils mit einer Nummer versehen sind. Da Sondereigentum nur begründet werden kann, wenn die Wohnungen bzw. sonstigen Räume abgeschlossen sind, muss durch eine Bescheinigung die Abgeschlossenheit nachgewiesen werden. ("Abgeschlossenheitsbescheinigung").

    Gemeinschaftliches Eigentum muss stets mit einem Sondereigentum verbunden sein, wenn Wohnungs- bzw. Teileigentum entstehen soll.
    Der Begriff des begünstigten Agrarlandes bezieht sich auf Flächen, die land- und forstwirtschaftlich genutzt werden, die sich aber darüber hinaus wegen ihrer Lage oder ihrer Nähe zu Siedlungsgebieten für eine andere Nutzung eignen. Voraussetzung ist, dass eine entsprechende Nachfrage besteht und auf absehbare Zeit die Entwicklung zu einem Bauerwartungsland ausgeschlossen ist. Es handelt sich also nicht um eine Vorstufe des Bauerwartungslandes.

    Die Nutzung zu anderen als land- und forstwirtschaftlichen Zwecken ist nur dann bewertungsrelevant, wenn sie bei Verpachtung zu vergleichsweise höheren Erträgen oder beim Verkauf zu höheren Preisen führt. Die ist in der Regel der Fall bei der Nutzung z.B. als Golfplatz, Reiterhof, Baumschule usw. Die Nutzung als Biotop fällt dagegen nicht unter die Kategorie des begünstigten Agrarlandes.
    Die thermische Behaglichkeit wird definiert als das Gefühl, welches Zufriedenheit mit dem Umgebungsklima ausdrückt. Im Zustand der thermischen Behaglichkeit sind die vom Körper abgeführten Wärmemengen im Gleichgewicht mit seiner Wärmeproduktion und die Anpassungsmechanismen des Organismus werden nicht oder nur wenig in Anspruch genommen.

    Das Gefühl der thermischen Behaglichkeit ist von folgenden Faktoren abhängig:

    • objektive Raumklimaparameter
      • Lufttemperatur
      • Temperatur der Umgebungsflächen
      • Luftgeschwindigkeit und Luftführung
      • Luftfeuchte
    • individuelle Besonderheiten insbesondere
      • Konstitution: Personen mit höherem Energieumsatz empfinden meist niedrigere Raumtemperaturen als angenehmer
      • Körpergewicht: Magere Menschen bevorzugen gegenüber beleibteren oft eine etwas wärmere Umgebung.
      • Ernährungszustand
      • Klimaanpassung (z.B. durch längeren Aufenthalt in einem extremen Klima [z. B. Hitzearbeitsplatz, tropische Zonen])
      • Alter: Da das Behaglichkeitsempfinden eng mit dem Energieumsatz der Menschen korreliert, sind Kinder und jüngere Menschen meist mit niedrigeren Raumtemperaturen zufrieden als alte.
      • Geschlecht: Nach verschiedenen Untersuchungen bevorzugen Frauen eine um 1 - 2 K (Kelvin) höhere Temperatur als Männer. Das wird auf einem bis zu zehn Prozent niedrigeren Grundumsatz zurückgeführt. Männer empfinden das gleiche Raumklima wärmer als Frauen. Als Ursachen wird weiterhin die allgemeine leichtere Bekleidung der Frauen, aber auch das energieärmere Essen diskutiert (schlankheitsbewusste Ernährung).
      • Gesundheitszustand: Physisches und psychisches Allgemeinbefinden, Gesundheitsstörungen und Krankheiten, besonders infektiöse, können die Thermoregulation des Körpers erheblich beeinflussen (z. B. Auftreten von Schüttelfrost, erhöhter Körpertemperatur, Schwitzen ohne äußere Temperaturveränderung).
    • Intensität körperlicher Tätigkeit: Mit steigender körperlicher Tätigkeit erhöht sich die Wärmeproduktion und Wärmeabgabe des Organismus und beeinflusst damit erheblich das thermische Wohlbefinden.
    • Bekleidung: Durch Qualität und Quantität der Bekleidung kann der Mensch bei unterschiedlichen Bedingungen des Umgebungsklimas seine Behaglichkeit aufrechterhalten. Ablegen einer Jacke und Öffnen des Kragens lassen höhere Temperaturen erträglich werden, das Anziehen wärmerer Kleidung schützt vor niedrigem Umgebungsklima.
    • Nahrungsaufnahme: Der Energieumsatz des Menschen hängt wesentlich von der Art der Nahrungsaufnahme ab. Die Nahrungsaufnahme und hierbei besonders schwere, eiweißreiche Speisen erhöhen die Wärmeproduktion und können somit das thermische Behaglichkeitsgefühl erheblich beeinträchtigen (Wärmegefühl nach eiweißreichen Speisen). Auch heiße Getränke können vorübergehend ein stärkeres Wärmegefühl veranlassen. Alkohol erweitert die peripheren Gefäße und erwärmt dadurch unter anderem die Haut mit sichtbarer Hautrötung. Allerdings führen diese erweiterten Gefäße auch die Körperwärme schneller ab.
    • Luftqualität, Geräusche, Beleuchtung: Verschiedene, nicht zum Raumklima gehörende Faktoren des Innenraums können die Behaglichkeit in individuell unterschiedlicher Weise beeinflussen.
    Die Behausungsziffer gibt an, wie viele Bewohner durchschnittlich auf ein bewohntes Gebäude entfallen. Es handelte sich im 19. Jahrhundert um eine statistische Kennzahl, die Rückschlüsse auf den Wohnverdichtungsgrad einer Stadt, insbesondere aufgrund von Hausformen, Wohnweise und der Art der Bodenparzellierung ermöglichten.

    Die Behausungsziffern in den Großstädten erreichten um die Wende des 19. zum 20. Jahrhundert einen oberen Kulminationspunkt. Beispielhaft seien die Behausungsziffern des Jahres 1905 für verschiedene Städte angeführt, die der 2. Auflage des Handbuchs für Wohnungswesen von Rudolf Eberstadt (1910) entnommen sind.

    Bremen spielt hier eine Ausnahmerolle. Die historischen Nachwirkungen zeigen sich bis heute in dem relativ niedrigen Grundstückspreisniveau der Stadt. Beim Vergleich mit ausländischen Städten gibt es zwei höchst unterschiedliche Gruppen von Städten. Hohe Behausungsziffern hatten Wien (50,74) Budapest (41,28) und Prag (40,92), also Städte, die im österreichischen Entwicklungseinfluss lagen. Dagegen waren die Behausungsziffern vor allem in England aber auch in den Niederlanden und Belgien sehr niedrig. London – die größte europäische Stadt damals wie heute – hatte eine Behausungsziffer von 7,89, Birmingham 4,79, Manchester 4,80, Leeds 4,37, Liverpool von 5,57, Antwerpen 8,49, Rotterdam 10,9, Amsterdam 13,4. Auch die amerikanischen Großstädte hatten geringe Behausungsziffern.

    Vergleicht man die Situation von damals mit heute, dann ergibt sich auch für Deutschland eine erhebliche Ausdünnung hin zu einer niedrigeren Behausungsziffer. Sie betrug z.B. im Jahr 1999 in Berlin nur noch 11,56. In München betrug sie im gleichen Jahr nur noch 8,3.

    Einschränkend muss gesagt werden, dass wegen der Unterschiede der statistischen Erhebungen in den Ländern und teilweise auch zwischen den Städten eines Landes die Aussagekraft der Behausungsziffer relativiert werden muss. Immerhin aber kann eine gegenläufige Parallelität zwischen der Eigentumsquote von heute und den Behausungsziffern von damals festgestellt werden. Die statistischen Erhebungen von Behausungsziffern wurden, wie viele andere Erhebungen, nach dem 1. Weltkrieg gewissermaßen mit dem Auslaufen der historischen Schule der Nationalökonomie vielfach nicht mehr weiter geführt. Sie lassen sich allerdings auf der Grundlage von Basisdaten leicht errechnen.
    Die Anpassung einer Mietwohnung an die Bedürfnisse einer Behinderung des Mieters gehört zu den Mietermodernisierungen, für die grundsätzlich die Zustimmung des Vermieters erforderlich ist. Seit der Mietrechtsreform von 2001 haben sich die Verhältnisse für den Mieter verbessert (§ 554 a BGB): Vermieter sind nun verpflichtet, baulichen Veränderungen oder sonstigen Einrichtungen ihre Genehmigung zu erteilen, die für eine behindertengerechte Nutzung der Wohnung oder für eine Erleichterung des Zugangs zur Wohnung nötig sind.

    Allerdings gibt es auch hier Ausnahmefälle, in denen der Vermieter nicht mitspielen muss: Wenn nämlich sein Interesse an der Erhaltung des unveränderten Zustandes des Gebäudes – oder das anderer, nichtbehinderter Mieter – größer ist als das Interesse an behindertengerechter Nutzung. Hier ist also eine Interessenabwägung durchzuführen.

    Dabei ist in Betracht zu ziehen, wie schwer und welcher Art die Behinderung ist, ob der Umbau notwendig oder sogar dringend ist, ob ein Rückbau durchführbar wäre und ob andere Mieter durch die Veränderungen am Gebäude Nachteile in Kauf nehmen müssen.

    Und: Der Vermieter kann seine Zustimmung davon abhängig machen, dass zuvor eine Kaution in Höhe der voraussichtlichen Kosten für den Rückbau gestellt wird. Bei Auszug des Mieters ist er berechtigt, den Rückbau der Umbauten zu verlangen.
    Ist die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) Vertragsbestandteil eines Bauvertrages, muss der beauftragte Unternehmer bei Verzögerungen der Bauarbeiten eine Baubehinderungsanzeige abgeben. Diese wird erforderlich, wenn er durch irgendwelche Umstände daran gehindert wird, vertragsgemäß seine Leistung zu erbringen. Solche Umstände können zum Beispiel das Wetter sein oder die unzureichende / verspätete Vorarbeit eines anderen Betriebes. Die Behinderungsanzeige ist unverzüglich und schriftlich beim Bauherrn einzureichen. Wird dies versäumt, hat der Bauherr nur dann ein Anrecht auf die Berücksichtigung der hindernden Umstände, wenn dem Auftraggeber "offenkundig die Tatsache und deren hindernde Wirkung bekannt waren" (§ 6 Abs. 1 S. 2 VOB/B).
    Behörden sind nach § 1 Abs. 4 des Verwaltungsverfahrensgesetzes (VwVG) Stellen, die Aufgaben einer öffentlichen Verwaltung wahrnehmen. Im Gegensatz zu einem Amt ist die Behörde dadurch gekennzeichnet, dass sie nur mit einer Außenzuständigkeit – also für den Rechtsverkehr mit anderen Behörden oder mit Bürgern – ausgestattet ist. Die Behörde ist also immer Teil eines Amtes. Dem Amt obliegt die interne Organisation einer oder mehrerer Behörden. Wenn sich ein Bürger wegen einer Steuererklärung an das Finanzamt wendet, dann bezieht sich der damit verbundene Geschäftsverkehr auf die Finanzbehörde, die für den Bürger zuständig ist.

    Im Bereich der Immobilienwirtschaft wichtige Behörden sind diejenigen, die für die Erlaubniserteilung nach § 34 c GewO zuständig sind (man spricht von Gewerbebehörden). Das Amt, in dem das Liegenschaftskataster geführt wird, ist die "zuständige Behörde" in ihrem Rechtsverkehr mit dem Grundbuchamt. Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) ist als Anstalt des öffentlichen Rechts ebenfalls eine Behörde. Das gleiche gilt für die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA).

    Wird ein Bebauungsplan erstellt, sind vor seiner satzungsmäßigen Verab­schiedung die zuständigen Behörden anzuhören beziehungsweise zu be­teiligen, die Bauaufsichtsbehörden sind zuständig für die Entgegennahme von Bauanträgen und so weiter.

    Nicht zu den Behörden zählen Gerichte.
    • Öffentliche Beiträge

    Beiträge im öffentlich rechtlichen Sinne sind eine besondere Art von Abgaben. Kennzeichnend hierfür ist die Tatsache, dass für sie eine Gegenleistung gewährt wird. Dabei handelt es sich in der Regel um die Möglichkeit der Ausnutzung öffentlicher Einrichtungen oder besonderer Vorteile. Ob diese vom Bürger in Anspruch genommen werden, ist unerheblich. Immobilienwirtschaftlich relevant sind vor allem die Erschließungsbeiträge, die im BauGB geregelt sind.

    • Zivilrechtliche Beiträge

    Es handelt sich um Leistungen, die das Mitglied einer Gesellschaft oder Gemeinschaft zur Finanzierung des Geschäftszwecks leistet. Immobilienwirtschaftlich bedeutsam sind insbesondere Beiträge nach dem WEG.

    §16 Abs. 2 WEG verpflichtet jeden Wohnungseigentümer gegenüber den Miteigentümern zur anteiligen Tragung der Lasten und Kosten. Dieser Beitragsanspruch ist unabhängig davon, ob die Wohnung genutzt wird oder leer steht. Die Höhe des Beitrages richtet sich nach dem in der Eigentümerversammlung beschlossenen Wirtschaftsplan der Eigentümergemeinschaft.

    Zu den zivilrechtlichen Beiträgen zählen auch die satzungsgemäßen Zahlungen von Vereinsmitgliedern an einen eingetragenen Verein, zum Beispiel den Immobilienverband Deutschland (IVD.)
    Die Abgabe einer Beitrittserklärung ist die Voraussetzung dafür, dass ein Anleger Anteile an einem geschlossenen Immobilienfonds erwirbt. In der Regel wird die Beitrittserklärung mittels eines entsprechenden Formulars abgegeben, das auch als Zeichnungsschein bezeichnet wird. Es ist üblicherweise dem Emissionsprospekt eines geschlossenen Fonds beigefügt oder beim Initiator und dessen Vertriebspartnern erhältlich.

    Der rechtswirksame Beitritt des Anlegers zum Fonds kommt erst mit der Annahme der Beitrittserklärung durch die Geschäftsführung der Fondsgesellschaft zustande. Sie wird dem Anleger durch eine gesonderte, schriftliche Annahmebestätigung mitgeteilt.
    Abkürzung für: Bekanntmachung
    • des Eigentümers einer selbstgenutzten Wohnung

    Unter Belastung wir die Summe aller regelmäßig wiederkehrenden Ausgaben verstanden, die ein Eigentümer eines selbstgenutzten Hauses oder einer Eigentumswohnung zu tragen hat. Dazu zählen die monatlich, vierteljährlich, halbjährlich oder jährlich zur fristgerechten Bedienung des Darlehens anfallenden Zins- und Tilgungsbeträge. Hinzuzurechnen sind außerdem wiederholt anfallende Bewirtschaftungskosten (z.B. für die Verwaltung) sowie Betriebskosten (Gebäudeversicherung, Grundsteuer, Heizung, Wartung, Strom etc.). Die Belastung wird mit Hilfe einer Lastenberechnung ermittelt. Das Schema der Lastenberechnung kann der II. Berechnungsverordnung entnommen werden, das für den mit öffentlichen Mitteln nach dem II. WoBauG geförderten Wohnraum Geltung hatte.

    • des Eigentums an einem Grundstück

    Im übertragenen Sinne wird von Belastung auch im Zusammenhang mit auf einem Grundstück ruhenden Grundpfandrechten und den in Abteilung II des Grundbuchs eingetragenen Lasten gesprochen. Hinzu kommen die im Baulastenverzeichnis eingetragenen Baulasten.
    Um die Durchführung von Grundstückskaufverträgen zu erleichtern, wird häufig in der notariellen Urkunde dem Käufer die Vollmacht eingeräumt, das Grundstück schon vor Eigentumsumschreibung mit Grundpfandrechten zu belasten. Als Zweck wird zunächst die Finanzierung des Kaufpreises mit Zinsen angegeben. Ohne diese Vollmacht ist eine Finanzierung des Grundstückskaufs nicht möglich. Der Kredit muss schon ausgereicht werden, bevor der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden kann. Die Belegung des Kaufpreises ist Voraussetzung dafür, dass der Notar den Antrag auf Umschreibung des Eigentums im Grundbuch stellt. Hierzu wird er in der Regel in der Kaufvertragsurkunde ausdrücklich angewiesen.

    Da der Verkäufer das Grundstück, das noch in seinem Eigentum steht, als Belastungsgegenstand zur Verfügung stellt, muss er dadurch gesichert werden, dass der Käufer seinen Anspruch gegen die finanzierende Bank auf Auszahlung der Kreditsumme bis zur Höhe des Kaufpreises an den Verkäufer abtritt und die Bank unwiderruflich anweist, den Kreditbetrag an den Verkäufer auszuzahlen, sobald die vertraglich festgelegten Voraussetzungen vorliegen.

    Soll das Grundstück höher belastet werden, etwa für die Finanzierung von Bau­maß­nahmen, muss die Auszahlung des Kaufpreises an den Verkäufer sichergestellt werden.
    Vor der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung in der Wohnungseigentümerversammlung soll der Verwaltungsbeirat, wenn ein solcher von der Gemeinschaft bestellt ist, gemäß § 29 Abs. 3 WEG die vom Verwalter jährlich vorzulegenden Jahresgesamt- und Einzelabrechnungen prüfen und vor der Beschlussfassung der Versammlung gegenüber den Wohnungseigentümern eine Stellungnahme abgeben.

    Diese Prüfung durch den Verwaltungsbeirat soll neben der rechnerischen und sachlichen Überprüfung auch durch eine stichprobenartige Überprüfung der Rechnungsbelege erfolgen.

    Dabei ist zu prüfen, ob die durch Rechnungsbelege ausgewiesenen Lieferungen und/oder Leistungen auch tatsächlich für die Gemeinschaft und nicht etwa für andere vom Verwalter ebenfalls verwaltete Gemeinschaften oder für einzelne Eigentümer erbracht worden sind.

    Anspruch auf Einsichtnahme in diese Belege hat auch jeder einzelne Wohnungseigentümer. Er kann auch die Anfertigung von Kopien dieser Belege gegen Kostenerstattung verlangen, nicht allerdings die Herausgabe der Originalbelege.
    Das Belegprinzip gehört zur den Grundsätzen ord­nungs­ge­mäßer Buchführung. Nach dem Belegprinzip muss jede Buchung auf einem Beleg beruhen, der den zu buchenden Geschäftsvorfall dokumentiert. Die Ordnungsgemäßheit der Belegbuchhaltung ist gegeben, wenn alle Geschäftsvorfälle lückenlos erfasst sind und die sie dokumentierenden Belege nach einem Ordnungsschema abgelegt sind. Die Belegablage muss eine vollständige Belegprüfung ermöglichen. Die Belegprüfung bezieht sich auf die sachliche und rechnerische Richtigkeit der Belege. Sie wird – je nach Zielsetzung – von internen oder externen Rechnungsprüfern, aber auch von Betriebsprüfern des Finanzamtes durchgeführt. Letztere verfügen heute über ein digitales Betriebsprüfungssystem, das es ermöglicht, in kurzer Zeit Schwachstellen und Lücken aufzuspüren, denen sich die Betriebsprüfer dann intensiv widmen können.

    Alle mit staatlichen Mitteln geförderten Wohnungen unterliegen einer Belegungsbindung und einer Preisbindung. Dies gilt für den geförderten Wohnungsbestand aus der Förderungsära des II. Wohnungsbaugesetzes (WoBauG) ebenso wie für Wohnraum, der nach den geltenden Vorschriften des Wohnraumförderungsgesetzes (WoFG) gefördert wurde bzw. wird. Wer zum Bezug einer öffentlich geförderten Wohnung berechtigt ist, muss dies durch einen Wohnberechtigungsschein nachweisen.

    Die Preisbindung der nach dem II. WoBauG geförderten Wohnungen wurde im Wohnungsbindungsgesetz geregelt. Danach gilt für den nach dem II. WoBauG geförderten Wohnraum noch eine Preis- und Belegungsbindung bis zur regulären Rückzahlung der öffentlichen Darlehen nach dem vereinbarten Tilgungsplan. Wird das Darlehen freiwillig vorzeitig zurückgezahlt, wirkt die Bindung weiter und zwar so lange, bis das Darlehen nach dem Tilgungsplan zurückbezahlt worden wäre, höchsten aber 10 Jahre. Man spricht hier von einer Nachwirkungsfrist. Wurde das Darlehen gekündigt, weil der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen (Einhaltung der Bindungsvorschriften) nicht nachgekommen ist, verlängert sich die Nachwirkungsfrist auf 12 Jahre. Das novellierte Wohnungsbindungsgesetz in seiner Fassung vom 13. September 2001 regelt die Bindungsvorschriften des nach dem WoFG geförderten Wohnraums. Dabei muss das Wohnungsamt der Gemeinde dem Vermieter drei Mieter mit einem Berechtigungsschein benennen, von denen einer ausgewählt werden muss. In Fällen, in denen der Gemeinde das "Besetzungsrecht" zusteht, kann die Gemeinde in Bezug auf ihre Vermietung über den Wohnraum selbst verfügen.
    Ein Belegungs- oder Besetzungsrecht berechtigt eine Person dazu, einem Vermieter vorzugeben, mit wem er einen Mietvertrag abschließen muss. In der Regel kommt dies bei einer Belegungsbindung im Rahmen von öffentlich gefördertem Wohnraum vor (§§ 26 ff. Wohnraumförderungsgesetz / WoFG).

    Es gibt auch ein entsprechendes Belegungsrecht für Mitglieder des öffentlichen Dienstes, wenn eine öffentliche Stelle für den Bau der Wohnung Wohnungsfürsorgemittel für diese Personengruppe gewährt hat. Geregelt ist dies in § 4 Abs. 5 Wohnungsbindungsgesetz. Die Absicherung solcher Rechte im Grundbuch ist mit Hilfe einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit möglich.

    Nach § 26 WoFG können Belegungsrechte begründet werden an

    • geförderten Wohnungen (unmittelbare Belegung),
    • diesen und anderen Wohnungen (verbundene Belegung),
    • nur an anderen Wohnungen (mittelbare Belegung).


    Die Förderzusage kann sie als allgemeine Belegungsrechte, Benennungsrechte und Besetzungsrechte bezeichnen.

    Das allgemeine Belegungsrecht berechtigt die jeweils zuständige Stelle (zum Beispiel das Wohnungsamt der Gemeinde), vom Eigentümer die Überlassung an einen Wohnungssuchenden zu fordern, dessen Berechtigung sich aus einer Bescheinigung nach § 27 ergibt.

    Als Benennungsrecht bezeichnet man das Recht der Behörde, dem Vermieter für eine belegungsgebundene Wohnung mindestens drei Wohnungssuchende zur Auswahl zu stellen. Das Besetzungsrecht gibt der Behörde die Möglichkeit, einen Mieter nach eigenem Gutdünken zu bestimmen.
    Nach § 17 des Beurkundungsgesetzes soll der Notar im Zusammenhang mit der Beurkundung von Willenserklärungen den Willen der Beteiligten erforschen, den Sachverhalt klären und über die rechtliche Tragweite des Geschäfts aufklären. Den Notar trifft also eine Belehrungspflicht. Dies gilt für den Vertrag über die Gründung einer GmbH ebenso wie für einen Grundstückskaufvertrag oder die Bestellung eines Grundpfandrechts. Die Belehrung erfolgt im Zusammenhang mit der Vorlesung der Vertragsurkunde, zu der der Notar verpflichtet ist. Bestehen Zweifel, ob das Geschäft dem Gesetz oder dem wahren Willen der Beteiligten entspricht, so sollen die Bedenken mit den Beteiligten erörtert werden. Bei Verbraucherverträgen (z.B. Grundstückskaufvertrag zwischen Privatpersonen) ist den Vertragsparteien durch Zusendung der Vertragsurkunde mindestens zwei Wochen vor der Beurkundung die Möglichkeit zu geben, sich mit dem Inhalt zu beschäftigen.

    Unabhängig davon wird der Notar bei der Beurkundung des Grundstückskaufvertrags auf Genehmigungserfordernisse, die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes und gesetzliche Vorkaufsrechte der Gemeinde hinweisen. Der Notar wird auch die Bedeutung einer Auflassungsvormerkung erläutern und darauf hinweisen, dass das Eigentum erst mit der Eintragung der Eigentumsänderung im Grundbuch erworben wird. Er soll die Parteien auch darauf hinweisen, dass die Kaufvertragsurkunde alle zwischen ihnen abgesprochenen Vereinbarungen enthalten muss, da der Vertrag sonst unwirksam ist. Die Belehrungspflicht wird besonders wichtig, wenn die Parteien besondere Rechtsrisiken einzugehen beabsichtigen, etwa Kaufpreiszahlungen vor Eintrag einer Auflassungsvormerkung. Der Notar wird zu seinem Schutz in einem deklaratorischen Teil der Kaufvertragsurkunde vermerken, worüber er die Parteien belehrt hat.
    Als Sicherheit für die Vergabe eines Immobilien-Darlehens dient das zu finanzierende Grundstück. Die maximale Kredithöhe richtet sich nach dem Beleihungswert und der Beleihungsgrenze des Objekts.

    Der Beleihungswert ist nach § 16 des Pfandbriefgesetzes ein durch einen unabhängigen Gutachter festgesetzter Wert, "der sich im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung der zukünftigen Verkäuflichkeit einer Immobilie und unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objektes, der normalen regionalen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzungen ergibt". Spekulative Elemente dürfen dabei nicht berücksichtigt werden. Er darf den "Marktwert" nicht übersteigen.

    Die Ermittlung des Beleihungswerts soll auf der Grundlage der am 1. August 2006 in Kraft getretenen Beleihungswertverordnung erfolgen. Die Beleihungswertverordnung stimmt inhaltlich zu großen Teilen mit der Immobilienwertermittlungsverordnung überein. Rechtsgrundlage für die Verordnung ist das Pfandbriefgesetz, das mit Inkrafttreten, das am 19.7.2005 in Kraft getreten ist und das frühere Hypothekenbankgesetz ersetzt hat. Nach § 14 PfandBG beträgt die Beleihungsgrenze für Hypotheken, die auf Pfandbriefbasis beruhen, 60 Prozent des Beleihungswertes.

    Das Pfandbriefgesetz gilt für alle Pfandbriefbanken (bisher Hypothekenbanken). Dazu zählen alle Banken, die mit dem Pfandbriefprivileg ausgestattet sind. Deshalb werden sich auch die Landesbanken hinsichtlich ihrer Objektbeleihungen nach diesen Vorschriften richten. Bei Bauspardarlehen, deren dingliche Absicherung üblicherweise nachrangig erfolgt, liegt die Beleihungsgrenze bei 80 Prozent des Beleihungswertes. Die Versicherungsgesellschaften lehnen sich bei der Beleihung an die Beleihungsgrundsätze der Pfandbriefbanken an.

    Um die Forderung des Gläubigers dinglich abzusichern, wird das zu beleihende Objekt mit einer Grundschuld belastet, für die als Zweckbestimmung die Darlehenssicherung vereinbart ist. Darlehen von Realkreditinstituten, die die Beleihungsgrenze überschreiten, sind keine Realkredite, sondern "gedeckte" Personenkredite. Bei ihnen spielt die Bonitätsprüfung des Darlehensnehmers eine besondere Rolle.
    Unter Beleihungsauslauf – auch als Beleihungsquote bezeichnet – versteht man das Verhältnis von grundbuchlich gesicherten Darlehen zum Beleihungswert. Beträgt der Beleihungswert z.B. 400.000 Euro und das Darlehen 160.000 Euro, dann beträgt der Beleihungsauslauf 40 Prozent. Er liegt also innerhalb der Beleihungsgrenze, die nach § 14 des Pfandbriefgesetzes 60 Prozent des Beleihungswertes nicht überschreiten darf. Die gilt sowohl für die Beleihung von Wohn- als auch von Gewerbegrundstücken.
    Bei der Beleihung von Immobilien müssen Realkreditinstitute, die ihre Darlehen mit der Ausgabe von Pfandbriefen refinanzieren, darauf achten, dass sie die Beleihungsgrenze nicht überschreiten. Sie liegt nach § 14 des Pfandbriefgesetzes bei 60 Prozent des Beleihungswertes Die Beleihung bis zu dieser Grenze wird als "1a-Hypothek" bezeichnet.

    Ist ein Kaufpreis aus einem Grundstückskaufvertrag zu finanzieren, darf der Beleihungswert nicht mit dem Kaufpreis angesetzt werden. Dieser ist vielmehr – wenn er im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ausgehandelt wurde, Ausdruck des Verkehrswertes. Der Beleihungswert liegt regelmäßig darunter. Denn bei ihm werden auch mögliche Wertschwankungen einbezogen. Als Faustregel kann gelten, dass der Fremdfinanzierungsspielraum innerhalb der Beleihungsgrenze damit zwischen 50 und 55 Prozent des Kaufpreises angesiedelt ist.

    Kreditinstitute, die nicht über das Pfandbrief-Privileg verfügen, sind an diese Vorschrift nicht gebunden und verfahren nach eigenen Regeln. Sparkassen lehnen sich in ihrer Beleihungspraxis den bei Realkreditinstituten geltenden Regeln an. Allerdings können sie auf der Grundlage von Bürgschaften den Beleihungsspielraum erhöhen. Bausparkassen können bis zu 80 Prozent des Beleihungswertes Bauspardarlehen vergeben.

    Die Sparkassengesetze sind Ländersachen. Das Bundesland Sachsen-Anhalt hat 2004 beispielsweise zur Bestimmung von Beleihungswerten die "Verordnung über Beleihungsgrundsätze für Sparkassen" erlassen. Diese befasst sich aber nicht mit Beleihungsgrenzen, sondern nur mit Beleihungswerten für verschiedene Objekttypen.

    Auch die seit 1. August 2006 bundeseinheitlich von Pfandbriefbanken zu beachtende Beleihungswertermittelungsverordnung (BelWertV) befasst sich mit der Ermittlung des Beleihungswertes und darüber hinaus mit der Form des Gutachtens und der Tätigkeit der Gutachter, die in oder für Pfandbriefbanken tätig werden.
    Für seine Entscheidung über die Beleihung und deren Höhe benötigt der Kreditgeber verschiedene Unterlagen vom Kreditnehmer.

    Dies sind u.a. Grundbuchauszug, amtlicher Lageplan, Kaufvertrag, Fotos vom Objekt, Gesamtkostenaufstellung, bautechnische Unterlagen (Bau- und Lagepläne, Baubeschreibung), Flurkarte, Gebäude- und Feuerversicherungsnachweis, Grenz- und Erschließungsbescheinigung.
    Der Beleihungswert ist nach § 3 der Beleihungswertverordnung (BelWertVo) "der Wert der Immobilie, der erfahrungsgemäß unabhängig von vorübergehenden, etwa konjunkturell bedingten Wertschwankungen am maßgeblichen Grundstücksmarkt unter Ausschaltung von spekulativen Elementen während der gesamten Dauer der Beleihung bei einer Veräußerung voraussichtlich erzielt werden kann." Dabei kommt es auf die künftige Verkäuflichkeit unter Berücksichtigung der nachhaltig gegebenen Merkmale dieser Immobilie an. Unterstellt werden normale regionale Marktverhältnisse und die aus der gegenwärtigen Perspektive sich ergebenden anderweitigen Nutzungsmöglichkeiten. Der sich daraus ergebende Unterschied zum Verkehrswert liegt in der besonderen Berücksichtigung von denkbaren Veränderungen während der Dauer der Beleihung. Hinsichtlich der Verfahren, die für die Ermittlung des Beleihungswertes vorausgesetzt werden, gibt es einengende Vorschriften. Im Ertragswertverfahren gehören dazu z.B. eine Mindesthöhe des Bewirtschaftungskostenansatzes (15 % des Rohertrages), Mindestansätze für Kapitalisierungszinssätze (entspricht den Liegenschaftszinsätzen) bei bestimmten Objektarten, eine genaue Bezeichnung der Kriterien, die gegeben sein müssen, wenn der Mindestzinssatz unterschritten werden soll, usw. Beim Sachwertverfahren darf z.B. der Ansatz für die Außenanlagen in der Regel 5 % des Herstellungswertes nicht überschreiten. Der Ansatz der Baunebenkosten ist auf 20 % des Herstellungswertes beschränkt.

    Der Beleihungswert ist Bemessungsgrundlage für die Beleihungsgrenze, d.h. den Beleihungsspielraum für Kreditinstitute, der eine dingliche Absicherung von in der Regel erstrangigen Darlehen gewährleistet.
    Am 1. 8. 2006 trat die Beleihungswertverordnung in Kraft. Rechtsgrundlage ist hierfür das Pfandbriefgesetz vom 22. Mai 2005. Geändert wurde sie letztmals am 16.09.2009. Die Verordnung gilt seitdem verbindlich für die Ermittlung des Beleihungswertes durch Pfandbriefinstitute. Wertermittlungsmethoden sind demnach das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren. Die Vorgehensweise bei den Verfahren ist trotz teils anderer Terminologie zum großen Teil identisch mit denen, die in der Immobilienwertermittlungsverordnung vorgegeben sind.

    Bei der Ermittlung des Beleihungswertes sind bestimmte Regeln einzuhalten. Um zum Beleihungswert zu gelangen, sind zum Beispiel sowohl der Ertrags- als auch der Sachwert getrennt zu ermitteln. Bei Wohnungs- und Teileigentum ist der Vergleichswert als Kontrollwert zusätzlich zu ermitteln. Der Beleihungswert darf den Ertragswert in keinem Fall überschreiten. Weichen Sach- und Vergleichwert mehr als 20 Prozent vom Ertragswert nach unten ab, muss die Nachhaltigkeit der Erträge noch einmal sorgfältig überprüft werden. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern genügt die Ermittlung des Sachwertes, um Rückschlüsse auf den Beleihungswert zu ermöglichen. Dabei wird die Eignung der Häuser zu Zwecken der Eigennutzung unterstellt. Für den Wertabschlag aufgrund eines Instandhaltungsrückstaus genügt der Ansatz von Erfahrungssätzen.

    Der Beleihungswert muss über ein Gutachten ermittelt werden. Der hierfür beauftragte Gutachter muss nach seiner Ausbildung und beruflichen Tätigkeit über besondere Kenntnisse und Erfahrungen auf dem Gebiet der Bewertung von Immobilien verfügen. Dies wird unterstellt, wenn er von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständiger oder Gutachter für die Wertermittlung von Immobilien bestellt oder zertifiziert worden ist. Besonderer Wert wird auf die Unabhängigkeit des Sachverständigen gelegt.

    Auf die Ermittlung des Beleihungswertes nach der BelWertV kann verzichtet werden, wenn der zu gewährende Darlehensbetrag 400.000 EURO nicht übersteigt und das zu beleihende Objekt überwiegend Wohnzwecken dient. Anstelle des Gutachtens genügt in solchen Fällen eine vereinfachte Wertermittlung. Weitere Vorschriften beziehen sich auf die Frage, in welchen Fällen auf eine Objektbesichtigung verzichtet werden kann und was bei der Ermittlung des Beleihungswertes von im Ausland belegenen Objekten zu beachten ist.
    Die künstliche Beleuchtung in Innenräumen muss sich nach den darin durchgeführten Tätigkeiten und Bedürfnissen richten und der Entspannung und Erholung dienen. Licht ist der sichtbare Teil des elektromagnetischen Spektrums (380 - 760 nm). Mit Lichtstrom (Lumen lm) bezeichnet man die gesamte von einer Lichtquelle eingestrahlte Leistung des sichtbaren Lichtes. Beleuchtungsstärke (Lux, lx) ist das Verhältnis des Lichtstromes, welcher auf eine Fläche trifft, zu deren Größe.

    Für die Beleuchtung am Arbeitsplatz gilt die DIN EN 12464-1 (Beleuchtung von Arbeitsstätten-Arbeitsstätten in Innenräumen) von 2003.

    Als Kriterien der Beleuchtungsqualität wird hier angeführt:

    • angenehmes Lichtklima
    • harmonische Leuchtdichteverteilung
    • ausreichende Beleuchtungsstärke gemäß den speziell ausgeführten Tätigkeiten
    • gute Gleichmäßigkeit
    • Begrenzung von Direkt- und Reflexblendung sowie von Schleierreflexionen
    • richtige Lichtrichtung
    • passende Lichtfarbe und Farbwiedergabe
    • vermeiden von Flimmern und stroboskopischen Effekten
    • Berücksichtigung des Tageslichts


    Für die Sehfähigkeit spielen auch individuelle Faktoren, wie die Sehschärfe (Visus), die Binokularität (räumliches Sehen), die Adaptation (Anpassung der Netzhaut an die Beleuchtungsstärke) und die Akkommodation (Anpassungsfähigkeit der Optik des Auges durch Verformung der Augenlinse an nahe und ferne Objekte) eine Rolle.

    Eine besondere Bedeutung hat die Begrenzung der Blendung. Diese wird hervorgerufen durch Flächen zu hoher Leuchtdichte oder durch zu große Leuchtdichteunterschiede im Gesichtsfeld eines Beobachters. Eine Blendung kann zu einer unmittelbaren Herabsetzung des Sehvermögens führen (physiologische Blendung), aber auch das Wohlbefinden herabsetzen (psychologische Blendung).

    Eine Reflexblendung durch das Licht stark zurück werfende Tischplatten, Möbelflächen, glänzende Zeitschriften oder spiegelnde Schreibmaschinentasten ist durch matte Oberflächen sowie eine gute Anordnung der Leuchten zu verhindern. Strahler sollen nicht direkt auf die Menschen gerichtet werden oder sind so niedrig oder so hoch anzuordnen, dass keine Blendung auftritt. Im Blickfeld sollten nur lichtstreuende oder abschirmende Leuchten verwendet werden.

    Die Behaglichkeitsempfindung des Menschen in einem Raum wird von der Lichtfarbe wesentlich beeinflusst. So schafft ein warmweißes Licht eine wohnliche, gemütliche Atmosphäre, während für den Arbeitsplatz die Anpassung an das Tageslicht erwünscht ist.

    Die Lichtfarbe wird in drei Gruppen eingeteilt:
    • warm-weiß < 3300 K
    • neutral-weiß 3300-5000 K
    • Tageslicht-weiß über 5000 K
    Für normale Bürotätigkeiten wird eine Beleuchtungsstärke von 500 lx gefordert bei einer Lichtfarbe neutral weiß oder warmweiß.

    Kriterien für eine gute Beleuchtung in Wohnungen:

    Sicherung einer guten Allgemeinbeleuchtung:

    • Die Allgemeinbeleuchtung sollte den Raum insgesamt übersichtlich ausleuchten. Hierfür sind Leuchten geeignet, welche das Licht blendungsfrei nach allen Seiten abgeben und am günstigsten in der Mitte des Zimmers angeordnet sind. Auch indirekte Beleuchtungen der Decke und Wände durch Strahler, Lampen oder Lichtbänder sind möglich. Leuchten, die überwiegend nach unten strahlen, sind ungeeignet, da hierbei Wände und Decken im Dunkeln bleiben. Als Faustregel gilt: Die Allgemeinbeleuchtung sollte ein Drittel der Watt-Zahl der Gesamtbeleuchtung eines Raumes ausmachen. Möglichst alle Leuchten sollten von der Tür aus geschaltet werden können. Lichtregler (Dimmer) lassen die Helligkeit beliebig abstufen. Dimmer eignen sich besonders für Glühlampenlicht, heruntergeregeltes Licht von Leuchtstofflampen wirkt grau und ungemütlich.

      Für die Allgemeinbeleuchtung in Wohnungen sind folgende Empfehlungen zu geben:

      Küchen 250 - 500 Lux
      Wohnzimmer 150 - 250 Lux
      Kinderzimmer 150 - 250 Lux
      Badezimmer 150 - 400 Lux
      Treppenaufgänge 150 - 250 Lux

    • Installation von zusätzlichen Arbeitsplatzleuchten: Die Lichtstärke der Arbeitsplatzleuchte richtet sich nach der zu lösenden Aufgabe. Folgende Beleuchtungsstärken gelten als Orientierungwerte:
      • grobe Arbeiten, z. B. im Keller 50 - 150 Lux
      • mittelfeine Arbeiten 250 - 500 Lux
      • feine Arbeiten, z. B. Lesen 500 - 1000 Lux
      • sehr feine Arbeiten 1000 - 2000 Lux
      Faustformel: geringe Allgemeinbeleuchtung, der Arbeit angepasste direkte Arbeitsplatzbeleuchtung.
    • Regelmäßige Reinigung der Leuchtkörper: Durch eine regelmäßige, ca. zweimonatige Reinigung der Leuchtkörper kann die Lichtausbeute wesentlich verbessert werden.
    • Örtliche Gleichmäßigkeit der Beleuchtung bei Tätigkeiten mit gleichen Sehanforderungen. Wenn für Tätigkeiten mit gleichen Sehanforderungen an einem Ort ungleiche Beleuchtungsstärken vorhanden sind, ist eine zu starke Umadaption des Auges beim Blickwechsel von einem Tätigkeitsobjekt zum anderen erforderlich.


    Kriterien spezieller Beleuchtungsaufgaben:

    • Sitzplatzbeleuchtung: Pendelleuchten z. B. über einem Couchtisch blenden, wenn sie zu hoch bzw. versperren die Sicht, wenn sie zu tief hängen. Eine Lösung bestünde im Einsatz kopfverspiegelter Lampen oder Zugpendelleuchten, die je nach Bedarf hochgeschoben oder heruntergezogen werden. Stehlampen lassen sich je nach Bedarf verstellen. Der Lichtkreis sollte nicht zu eng begrenzt sein, um zu starke Helligkeitskontraste zwischen der Tätigkeit z.B. Lesen und der Umgebung entstehen zu lassen. Tischleuchten müssen in Augenhöhe blendungsfrei sein.
    • Beleuchtung beim Fernsehen: Beim Fernsehen sollte eine gedämpfte Allgemeinbeleuchtung (z.B. durch Dimmer) oder eine Beleuchtung hinter dem Fernsehenden erfolgen. Die Lichtquelle darf sich nicht im Glas des Fernsehers spiegeln. „Fernsehleuchten“ neben dem Fernseher sind nutzlos und gestalten das Sehen aufgrund zu großer Helligkeitskontraste anstrengender.
    • Licht für Kunstgegenstände: Besonders dekorative Effekte lassen sich erzielen, wenn Bilder, Plastiken u. ä. von der Seite oder von oben angestrahlt werden, ohne dass der Betrachter die Lichtquellen sieht.
    • Licht für Pflanzen zur Wachstumsförderung: Leuchtstofflampenlicht von oben und unten, bester Effekt mit der Leuchtstofflampenkombination warmweiß und lichtweiß. Licht für Pflanzen als dekorativer Blickfang: gerichtete Beleuchtung (Glühlampen, Leuchtstofflampen) je nach Art der Pflanze sowie Lage und Entfernung der Sitzgruppe.
    • Beleuchtung im Schlafbereich: Allgemeinbeleuchtung (nach unten blendfrei bei Deckenbeleuchtung!) und Beleuchtung des Bettes durch auf den Leseplatz gerichtetes Licht. Besonders günstig sind Scheren- bzw. Schiebeleuchten, welche eine Verstellung der Leuchte je nach eingenommener Lage gestatten.
    • Spiegelbeleuchtung: Niemals den Spiegel (Reflexion), sondern stets den Betrachter möglichst rechts und links in Augenhöhe blendungsfrei anleuchten (Beleuchtung nur von einer Seite oder von oben lässt unerwünschte Schatten entstehen). Sehr günstig sind Lichtleisten um den ganzen Spiegel.
    • Beleuchtung im Kochbereich: Allgemeinbeleuchtung sowie Arbeitsplatzbeleuchtung als Leuchtstofflampen mit abschirmenden Blenden unter den Hängeschränken oder mit in den Boden der Hängeschränke eingelassenen Halogenlampen. Bei letzteren kann die Wärmeentwicklung die darüber gelagerten Lebensmittel negativ beeinflussen.
    • Licht am Essplatz: Einsatz der Allgemeinbeleuchtung ggf. mit einer zusätzlichen Leuchte, welche den Essplatz (Tischfläche) gut ausleuchtet. Eine heruntergezogene Pendelleuchte stört bei einem Abstand von 60 bis 70 cm zu der Tischplatte nicht die Kommunikation zwischen den Sitzenden und verhindert gleichzeitig eine Blendung.
    • Licht am Arbeitsplatz einschließlich Schularbeiten: Die Schreibtischbeleuchtung sollte als Zusatzbeleuchtung zur Allgemeinbeleuchtung eingesetzt werden und der Lichtrichtung des Tageslichtes folgen. Bei Rechtshändern ist die günstigste Einfallsrichtung von links (Verhinderung der Schattenbildung), Reflexionen sind zu verhindern.
    • Licht in Treppenhäusern: Treppen sind zur Verhütung von Unfällen gut auszuleuchten. Hierbei sollten sich die waagerechten von den senkrechten Flächen deutlich unterscheiden. Günstig hierfür ist schräg einfallendes Licht am Treppenbeginn sowie an den Treppenabsätzen.
    Die meisten Landesbauordnungen der Länder in der Bundesrepublik Deutschland fordern für eine gute Belichtung von Aufenthaltsräumen, dass das lichte Maß der Fensteröffnung mindestens so groß sein soll, wie 1/8 der Raumgrundfläche.

    Ausreichend Tageslicht ist aus psychischen Gründen sowie zur Erfüllung der Sehaufgaben wichtig. Die biologische Wirkung des Lichtes beeinflusst Gesundheit, Wohlbefinden und Leistungsfähigkeit des Menschen. Außerdem verringert die Tageslichtnutzung entscheidend den Energiebedarf in Gebäuden. Spezielle Anforderungen an die Belichtung sind in der DIN 5034 (Tageslicht in Innenräumen) festgelegt. Hier wird unter anderem der Tageslichtquotient (Daylight Factor) definiert. Er ist das Verhältnis der Beleuchtungsstärke Ep in einem Punkt einer gegebenen Ebene, die durch direktes und/oder indirektes Himmelslicht bei angenommener oder bekannter Leuchtdichteverteilung des Himmels erzeugt wird, zur gleichzeitig vorhandenen Horizontalbeleuchtungsstärke Ea im Freien bei unverbauter Himmelshalbkugel:

    D= Ep/Ea x 100 in Prozent

    Die Helligkeit in Wohnräumen, welche von dem durch das Fenster eindringenden Tageslicht erzeugt wird, gilt als ausreichend, wenn der Tageslichtquotient auf einer horizontalen Bezugsebene, gemessen in einer Höhe von 0,85 Meter über dem Fußboden in halber Raumtiefe und in einem Meter Abstand von den beiden Seitenwänden im Mittel wenigstens 0,9 Prozent und am ungünstigsten dieser Punkte wenigstens 0,75 Prozent beträgt. Hat ein Wohnraum Fenster in zwei aneinander grenzenden Wänden, muss der Tageslichtquotient am ungünstigsten Bezugspunkt mindestens ein Prozent betragen. Bei gleichen Fensterflächen ist der Tageslichtquotient umso größer, je höher die Fensteroberkante über dem Fußboden liegt.

    Für Wohnräume ist ein Mindestmaß an Besonnung ein wichtiges Qualitätsmerkmal. Ein Raum gilt dann als ausreichend besonnt, wenn Sonnenstrahlen bei einer Sonnenhöhe von mindestens sechs Grad in den Raum einfallen können und die Besonnungsdauer am 17. Januar mindestens eine Stunde beträgt. Für eine Wohnung genügt es, wenn in ihr mindestens ein Wohnraum ausreichend besonnt wird. Hierbei gilt als Nachweisort die Fenstermitte in Brüstungshöhe und Fassadenebene. Die Besonnung eines Gebäudevorbaus, zum Beispiel eines Balkons, gilt nicht als Besonnung des Raumes.

    Ein weiteres Qualitätsmerkmal ist auch der Ausblickkomfort, d.h. ein zufriedenstellender Sichtkontakt zwischen Innen- und Außenraum. Hier gilt, dass die Aussicht umso besser ist, je niedriger die Fensterunterkante ausgebildet wird.

    Bei der Planung von Gebäuden kann in Abhängigkeit von Verbauungsabstandswinkel und der Raumgeometrie die Belichtung und Besonnung berechnet werden.
    Die Bemessungsgrundlage stellt im Steuerrecht einen betragsmäßig bezifferbaren Ausgangswert für die Berechnung einer Steuer dar. So ist für die Ermittlung der Erbschaft- und Schenkungsteuer der sogenannte Grundbesitzwert einer Immobilie die Bemessungsgrundlage. Bei der steuerlichen AfA von Mietobjekten sind die Gebäudekosten die Bemessungsgrundlage, bei der Grunderwerbsteuer in der Regel der "Wert der Gegenleistung".
    Unter Benchmarking versteht man einen sich laufend anpassenden Prozess für die Ermittlung von Kennzahlen, um betriebliche Erfolge in ausgewählten Leistungsbereichen zählbar, vergleichbar bzw. auch bewertbar zu machen. Unternehmen gleicher oder unterschiedlicher Branchenzugehörigkeit versuchen im Rahmen des Know-how-Transfers über solche Zahlensysteme eine interne Vergleichbarkeit herzustellen. Benchmarks sind dabei die Orientierungsgrößen für unternehmerische Zielüberlegungen. Benchmarks können auch Zahlen aus Betriebsvergleichen sein. In der Immobilienwirtschaft befindet sich die Entwicklung hin zum Benchmarking noch in den Anfängen.
    Benzol gehört zur chemischen Gruppe der Aromaten und befindet sich in Mineralölen, Kokereiprodukten und ist als Grundstoff der chemischen Industrie zum Beispiel in Farben und Lösungsmitteln enthalten. Als Antiklopfmittel befindet es sich auch im Benzin (in Europa maximal 5 µg m3). Diesel- und Katalysatorfahrzeuge haben nur eine geringe Benzolemission. Der Kraftverkehr ist der Hauptverursacher von Benzolemissionen. Die Konzentrationen von Benzol in der Innenraumluft sind aber oft höher als in der Außenluft, da Benzol von außen in Innenräume eindringen kann und in Innenräumen eine Vielzahl weiterer Emissionsquellen bestehen.

    So kann auch das Tabakrauchen die individuelle Belastung bezüglich der Aufnahme von Benzol wesentlich erhöhen. Bei der Inhalation von Benzol werden akute Wirkungen wie Kopfschmerzen, Schwindel, Übelkeit, Benommenheit und Sehstörungen beobachtet, bei Unfällen oder missbräuchlicher Verwendung zum Beispiel durch das so genannte "Schnüffeln" treten auch Bewusstlosigkeit und Tod infolge einer Atemlähmung auf.

    Benzol ist kanzerogen (krebserzeugend) und mutagen (erbgutverändernd), schädigt die Blutbildung im Knochenmark und kann Leukämie erzeugen. Bei einer chronischen Belastung werden verschiedene unspezifische Symptome, wie Müdigkeit, Schlaflosigkeit, Schwindel und Augenflimmern beobachtet. Für die Innenraumluft existiert kein verbindlicher Grenzwert für Benzol. Zu einer orientierenden Beurteilung kann jedoch der Benzolgrenzwert der Außenluft herangezogen werden. Ab 2010 ist dieser Wert in der EU und damit auch in Deutschland auf 5 µg m3 festgelegt.

    Da Benzol für den Menschen ein genotoxisches Karzinogen ist, kann keine gesundheitlich unbedenkliche Konzentration angegeben werden. Das zusätzliche Lebenszeit-Risiko für Leukämie bei einer Luftkonzentration von 1 µg/Kubikmeter wird auf 6 x 10-6 geschätzt (WHO 2011). Die Innenraumkonzentrationen muss weitgehend reduziert werden. Hierzu sind alle Tätigkeiten, bei denen Benzol freigesetzt wird, zu reduzieren oder zu vermeiden, wie zum Beispiel der Einsatz von Lösungsmitteln bei Reinigung oder Hobbyarbeiten oder der Verwendung von Baustoffen (insbesondere Farben, Lacke, Klebstoffe), die Benzol emittieren.
    Die staatliche Beratungshilfe kann in Deutschland in Anspruch nehmen, wer rechtliche Beratung benötigt und sich diese nicht leisten kann. Mit ihr wird die Beratung oder außergerichtliche Vertretung durch einen Rechtsanwalt finanziert. Weitere Voraussetzungen sind, dass der Rechtssuchende keine anderen zumutbaren Möglichkeiten hat, die er in Anspruch nehmen kann (z. B. Beratung durch Mieter- oder Eigentümerverband, Schuldnerberatungsstelle etc.) und dass die Wahrnehmung seiner Rechte nicht mutwillig stattfindet. Von einem ausreichenden Mangel an wirtschaftlichen Mitteln wird ausgegangen, wenn der Betreffende die Voraussetzungen erfüllt, unter denen er auch Prozesskostenhilfe ohne jeden Eigenanteil bewilligt bekommen würde. Wer Anspruch auf Arbeitslosengeld II oder Leistungen nach dem Asylbewerberleistungsgesetz hat, erfüllt meist die Voraussetzungen für die Beratungshilfe. Die Beratungshilfe bezieht sich nicht auf die prozessuale Vertretung durch einen Rechtsanwalt vor Gericht, sondern nur auf die außergerichtliche Beratung und die Vertretung bei obligatorischen Güteverfahren. Sie ist im Beratungshilfegesetz (BerHG) geregelt.

    Das Amtsgericht stellt bei Vorliegen der Voraussetzungen einen Beratungshilfeschein aus, in dem genau beschrieben ist, worum es geht. Der Rechtssuchende kann damit einen Anwalt seiner Wahl aufsuchen. Vergütungsvereinbarungen mit dem Rechtsanwalt sind unwirksam.

    Die Beratungshilfe wird für Angelegenheiten aus den Rechtsgebieten Zivilrecht (einschließlich Arbeitsrecht), Verwaltungsrecht, Verfassungsrecht, Sozialrecht sowie auch Straf- und Ordnungswidrigkeitenrecht gewährt (die letzteren beiden nur für reine Beratung). Für Angelegenheiten mit Auslandsbezug gibt es keine Beratungshilfe.

    Zu beantragen ist die Beratungshilfe beim Amtsgericht am Wohnort des Rechtssuchenden oder – wenn er keinen hat – an dem Ort, an dem das Rechtsproblem aufgetreten ist. In mehreren Bundesländern (Bremen, Hamburg, Berlin mit Wahlrecht zwischen beiden Modellen) wurde die Beratungshilfe durch eine öffentliche Rechtsberatung ersetzt, die von speziellen Beratern mit Befähigung zum Richteramt ausgeübt wird.
    Den Makler treffen aus dem Maklervertrag teilweise erhebliche Treuepflichten gegenüber seinem Auftraggeber. Dazu gehört unter anderem die Beratungspflicht.

    Wichtig ist in diesem Zusammenhang, dass die Beratungspflicht nicht mehr besteht, wenn die Maklerleistung abgeschlossen und das Geschäft bereits abgewickelt ist. Nach Abschluss des Grundstückskaufvertrags muss der Makler den Kunden also nicht mehr darüber beraten, wie z.B. die Abwicklung der Übergabe des Objekts im Hinblick auf die Versicherungsverträge erfolgt und welche Schritte zu unternehmen sind.

    Der Makler muss seinen Auftraggeber grundsätzlich über alle Umstände informieren und beraten, die erkennbar für seinen Kunden wesentlich sind und Einfluss auf die Kaufentscheidung haben können. Dazu muss der Makler gegebenenfalls auch eigene Erkundigungen einholen.

    Beispiele:

    • Erkundigungen und Beratung über die steuerlichen Gegebenheiten und die Handhabung durch das zuständige Finanzamt
    • Beratung zur „Spekulationssteuer“
    • Beratung über den realistischen Verkaufspreis des Objekts
    • Erkundigungen und Beratung über den tatsächlichen Verkehrswert und die Verkaufsmöglichkeiten einer Immobilie, die der Kunde zur Finanzierung des Erwerbs der neuen Immobilie verkaufen muss.

    Der Makler ist teilweise auch zur juristischen Beratung verpflichtet. Solange die Rechtsberatung zu seinem Gewerbe gehört, liegt auch kein Verstoß gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz vor. Allerdings ist auch dabei zu beachten, dass das Geschäft nicht bereits abgeschlossen sein darf. Teilweise wird daher vertreten, dass der Nachweismakler gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz verstößt, wenn er nach dem Nachweis der Abschlussmöglichkeit des Hauptvertrags weitere Rechtsberatungen durchführt.

    Jeder Verstoß gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz führt zur Nichtigkeit des Maklervertrags und damit zum Verlust der Provision.

    Die Pflicht zur juristischen Beratung trifft den Makler z.B. im Zusammenhang mit den Regelungen über die

    • Abstandszahlungen im Wohnungsvermittlungsgesetz (§ 4a) oder die
    • Sperrfrist für die Eigenbedarfskündigung nach Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung (§ 577 a BGB).

    Der Auftraggeber des Maklers kann Schadenersatz verlangen, wenn der Makler gegen seine Beratungspflicht verstößt. Gegebenenfalls verwirkt der Makler dadurch auch seinen Provisionsanspruch.
    Immobilienberatung als Leistung von Immobilienmaklern tritt immer mehr in den Vordergrund. Grundlage einer Immobilienberatung als Hauptleistung immobilienwirtschaftlicher Unternehmen ist ein Beratungsvertrag. Der Beratungsvertrag ist ein Vertrag über eine entgeltliche Geschäftsbesorgung auf der Grundlage eines Dienstvertrags, dessen Regelungsgegenstand die Verpflichtung zur Erbringung von Beratungsleistungen ist. In Fällen, in denen zum Beispiel technische Beratungselemente (zum Beispiel bei der Systementwicklung einer EDV-Anlage) hinzukommen, was über die reine Beratung hinausgeht, kann der Beratungsvertrag werkvertragliche Elemente enthalten. Der Beratungsvertrag bedarf keiner Form, kann also auch schlüssig zustande kommen. Davon ist auszugehen, wenn sich eine Person als Berater bezeichnet und sein Geschäftspartner Beratungsleistungen von ihm als Berater anfordert. Allerdings darf diese Beratung als Geschäftszweig nicht verwechselt werden mit einer Beratung, die sich als Nebenpflicht aus einer beruflichen Tätigkeit ergibt. Einer solchen Beratung liegt kein Beratungsvertrag zugrunde.

    In der Immobilienwirtschaft gibt es vielfältige Felder, in denen wegen fehlender Fachkenntnisse eine professionelle Beratung von Personen erforderlich ist. Beispiele hierfür sind Anlageberatung, Finanzierungsberatung, Immobilienberatung und immobilienwirtschaftlich orientierte Versicherungsberatung. Letztere ist gesetzlich separat geregelt.

    Grundsätzlich gilt, dass ein Berater von Dritten unabhängig sein muss und nicht von anderweitigen Geschäftsinteressen geleitet werden darf. Bei der Beratung um ein Vorhaben müssen auch die Risiken erläutert werden. Um Klarheit über die Rechte und Pflichten eines Beraters und des Beratenen zu schaffen, empfiehlt sich stets, einen Beratungsvertrag schriftlich abzuschließen. Er enthält unter anderem die genaue Festlegung des Beratungsgegenstandes, die Mitwirkungs- und Informationspflicht des Beratenen und seiner etwaigen Vertreter, eine etwaige Einbeziehung von qualifizierten Mitarbeitern des Beraters in den Beratungsablauf, Ort und Zeit der Beratungstätigkeit, Regelungen zu Reisekosten und Auslagen, Vergütung (pro Stunde oder Tag), eine Verschwiegenheitsklausel, sowie Haftungsregelungen. Der Berater haftet für die Richtigkeit und Geeignetheit seiner Beratungsleistungen.

    Es gibt drei Vertragskonstruktionen, mit deren Hilfe eine Vertragsgrundlage im Bereich der immobilienwirtschaftlichen Beratung zur Verfügung gestellt werden kann. Dabei handelt es sich um die projektbezogene Beratung, die zeitlich unbegrenzte Beratung (Dauerberatung) und um die Beratung auf Abruf. Die spezielle Projektberatung ist sachlich und zeitlich durch das Projektziel und die Dimensionen des Projektes begrenzt. Der Projektberatungsvertrag kann aus wichtigem Grund, zum Beispiel bei Aufgabe des Projektes durch den Auftraggeber, gekündigt werden. Ansonsten endet der Vertrag mit dem Abschluss des Projektes.

    Beispiele für Gegenstände der Projektberatung:
    • Immobilienobjektanalysen
    • Baurechtsanalysen
    • Lageanalysen
    • Marktanalysen
    • Standort- und Marktanalysen (STOMA)
    Beratungsleistungen, die sich nicht auf ein Projekt beziehen, deshalb zeitlich unbegrenzt sind und mit deren Hilfe zum Beispiel laufende betriebliche Prozesse eines Unternehmens gesteuert werden sollen, gehören zur zweiten Kategorie der Immobilienberatung. Solche Vertragsverhältnisse können durch Kündigung jederzeit beendet werden.

    Schließlich gibt es noch einen reinen Beratungsrahmenvertrag, der den Auftraggeber in die Lage versetzt, Beratung bei Bedarf abzurufen. Auch ein solcher Rahmenvertrag kann durch Kündigung jederzeit beendet werden. Die beiden zuletzt genannten Verträge sind nicht Gegenstand dieser Erläuterung.
    Abkürzung für: Berechnungsverordnung
    Grundbucheinsicht

    Wegen des Datenschutzes kann nicht jedermann das Grundbuch einsehen. Vielmehr wird ein berechtigtes Interesse vorausgesetzt (§ 12 GBO), das "dargelegt" werden muss. Ausgenommen hiervon sind Notare und Behörden, denen die Einsicht jederzeit gestattet ist. Das Einsichtsrecht bezieht sich auch auf die beim Grundbuch geführten Grundakte (§ 46 Grundbuchverfügung / GBV). Wer Einsichtsrecht hat, kann auch eine Abschrift des Grundbuchs und der Urkunden aus den Grundakten verlangen. Einsichtsrecht haben auch Makler, sofern sie belegen können, dass sie vom Eigentümer einen Auftrag zum Verkauf des Objektes haben, für das Grundbucheinsicht verlangt wird. Es ist zweckmäßig, sich vom Auftraggeber eine gesonderte Vollmacht ausstellen zu lassen. Da durch Umlegungsmaßnahmen i.S. der Bodenordnung nach dem BauGB nach deren Abschluss bis zur Grundbuchberichtigung das Grundbuch unrichtig wird, kann bei berechtigtem Interesse auch Einblick in den Umlegungsplan genommen werden.

    Kündigung eines Wohnungsmietvertrages

    Die Beendigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum seitens des Vermieters setzt stets ein berechtigtes Interesse voraus. Was berechtigte Interessen sind, ist im BGB abschließend geregelt.

    Hierzu zählen:
    • Eine nicht unerhebliche schuldhafte Verletzung der Pflichten des Mieters
    • Eigenbedarf für den Vermieter, die zu seinem Hausstand gehörenden Personen oder Familienangehörigen
    • Behinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks, soweit dies zu erheblichen Nachteilen des Vermieters führt,
    • Schaffung von Wohnraum zum Zwecke der Vermietung. Dabei bezieht sich das Kündigungsrecht auf nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume des Wohnungsmieters, z.B. Speicher im Dachgeschoss, wenn der Vermieter das Dachgeschoss ausbaut oder wenn er aufstocken will. Man spricht von Teilkündigung.
    Als berechtigtes Interesse wird nur dasjenige anerkannt, das im Kündigungsschreiben enthalten ist. Wird der Eigenbedarf nur vorgespielt, macht sich der Vermieter gegenüber dem gekündigten Mieter schadensersatzpflichtig. Eine allgemeine Kündigungssperrfrist von 3 Jahren gilt für Mietverhältnisse über Wohnungen, die nach Überlassung an den Mieter in Wohneigentum umgewandelt wurden. In Gemeinden oder Gemeindeteilen, in denen die Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, erhöht sich die Kündigungssperrfrist bis auf 10 Jahre. Diese Gebiete werden durch eine Rechtsverordnung des jeweiligen Bundeslandes mit einer Höchstgeltungsdauer von 10 Jahren bestimmt. Der Vermieter, der ein berechtigtes Interesse an der Kündigung hat, kann auch in diesem Sonderfall bereits nach Ablauf von 3 Jahren kündigen, wenn er dem Mieter Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage nachweist und die Umzugskosten des Mieters übernimmt. Eine vergleichbare Vorschrift gab es vor der Mietrechtsreform 2001 im "Sozialklauselgesetz", das außer Kraft gesetzt wurde.

    Die Kündigungssperrfrist beginnt grundsätzlich an Tage der Umschreibung des Eigentums an der Wohnung im Grundbuch auf den Erwerber. Für Makler, die solche umgewandelten Eigentumswohnungen vermitteln, ist wichtig, dass sie sich erkundigen, ob das Mietverhältnis schon vor Umwandlung bestanden hat und ob sich die Wohnung in einem "Wohnungsmangellagegebiet" befindet.
    Kreditinstitute verlangen diese Finanzierungsnebenkosten, wenn das Darlehen nicht innerhalb einer bestimmten Frist abgerufen wird. Die Zeitspannen, wann die Bereitstellungszinsen fällig werden, variieren stark: Einige Kreditgeber verlangen sie bereits nach einem Monat, andere gedulden sich bis zu neun Monate.

    Da Bereitstellungszinsen nicht in die Effektivzinsberechnung eingehen, können sie besonders für Bauherren, die ihr Darlehen nach Baufortschritt abrufen, teuer werden. Deshalb sollte der Finanzierer über Fälligkeit (möglichst spät nach Darlehenszusage) und Höhe dieser zusätzlichen Kosten, die ebenfalls mit 1 bis 4% vom Darlehen erheblich schwanken können, verhandeln.
    Abkürzung für: Berarbeiter-Wohnungsbaugesetz
    Grundlage des Bergrechts ist das Bundesberggesetz (BBergG). Es befasst sich mit Bodenschätzen. Zweck des Gesetzes ist es u.a. "zur Sicherung der Rohstoffversorgung das Aufsuchen, Gewinnen und Aufbereiten von Bodenschätzen unter Berücksichtigung ihrer Standortgebundenheit und des Lagerstättenschutzes bei sparsamem und schonendem Umgang mit Grund und Boden zu ordnen und zu fördern" (§ 1 BBergG). Zu den Bodenschätzen zählen alle mineralischen Rohstoffe in festem oder flüssigem Zustand und Gase, die in natürlichen Ablagerungen oder Ansammlungen (Lagerstätten) in oder auf der Erde, auf dem Meeresgrund, im Meeresuntergrund oder im Meerwasser vorkommen.

    Das Gesetz unterscheidet zwischen grundeigenen Bodenschätzen und bergfreien Bodenschätzen. Grundeigene Bodenschätze stehen im Eigentum des jeweiligen Grundeigentümers. Dieses Eigentum erstreckt sich jedoch nicht auf bergfreie Bodenschätze. Was im Einzelnen jeweils hierzu zählt, ergibt sich aus § 3 BBergG.

    Geregelt wird im BBergG das Aufsuchen, Gewinnen und das Aufbereiten von Bodenschätzen. Wer bergfreie Bodenschätze aufsuchen will, bedarf der Erlaubnis, wer bergfreie Bodenschätze gewinnen will, bedarf der Bewilligung oder er muss Eigentümer des Bergwerks sein. Das Bergwerkseigentum gewährt das ausschließliche Recht zur Aufsuchung und Gewinnung von Bodenschätzen.

    Wer die Erlaubnis zum Aufsuchen von Bodenschätzen erhalten hat, muss eine jährlich zu zahlende "Feldabgabe" entrichten. Wer die Bewilligung zur Förderung von Bodenschätzen erhalten hat, muss jährlich eine Förderabgabe bezahlen. Das Aufsuchen, die Gewinnung und Aufbereitung von Bodenschätzen ist sehr detailliert geregelt. Die Bestimmungen erstrecken sich auf Vorschriften über Hilfsbaurechte für Anlagen außerhalb des Bergfeldes, Anzeigepflichten, Anforderungen an den Betriebsplan, verantwortliche Personen bis hin zu Beschäftigungsverboten, grundstücksrechtlichen Fragen und Regelungen zum Bergschadensrecht.
    Bergschäden können sowohl durch den aktiv betriebenen als auch durch stillgelegten Bergbau entstehen. Die Ursache sind durch den Vortrieb von Stollen erzeugte Bodenbewegungen oder Bodensenkungen durch den Einsturz alter, nicht genügend gesicherter Stollen.

    Gegen Haftungsansprüche wehren sich Bergwerkseigentümer durch Bergschadenverzichtserklärungen, die im Grundbuch in Form einer Grunddienstbarkeit oder einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit abgesichert werden. Dies ist seit dem Jahr 1900 möglich und gilt vor allem für solche Grundstücke, die sich früher im Eigentum eines Bergwerkeigentümers befanden und an Bauwillige verkauft wurden.

    Da nicht alle bergbaulichen Aktivitäten aus der früheren Zeit dokumentiert sind, kann durch mehrere Suchbohrungen festgestellt werden, ob ein oberflächennaher Bergbau betrieben wurde. Man kann mit Hilfe von solchen Suchbohrungen ziemlich sicher feststellen, ob eine Bergschadensgefahr besteht. Sind entsprechende Feststellungen zu treffen, muss der für Siedlungszwecke vorgesehene Bereich saniert werden.
    Bei der herkömmlichen Räumung einer Mietwohnung lässt der Gerichtsvollzieher die Möbel und sonstigen Sachen des Mieters mit Hilfe einer Spedition aus der Wohnung entfernen und einlagern. Für den Vermieter entstehen erhebliche Kosten für Transport und Lagerung. Allerdings ist die Wohnung sofort frei und wichtige Schritte wie etwa die Unterscheidung von zu entsorgendem Müll, aufzubewahrenden Gegenständen und unpfändbaren Sachen, die auf Anforderung sofort an den Mieter herauszugeben sind, obliegen dem Gerichtsvollzieher. Diese Form der Räumung ist weiterhin gesetzlich vorgesehen.

    Allerdings gibt es nun eine weitere Möglichkeit, die bisher nur von der Rechtsprechung anerkannt worden war:
    Die sogenannte Berliner Räumung wurde im Rahmen der Mietrechtsreform 2013 im Gesetz verankert. Der Vermieter kann den Vollstreckungsauftrag des Gerichtsvollziehers darauf beschränken, dass dieser den Mieter außer Besitz der Wohnung setzt und den Vermieter wieder zum Besitzer macht. Der Mieter wird gegebenenfalls also aus der Wohnung entfernt, die Schlösser werden ausgetauscht und der Vermieter erhält die neuen Schlüssel und damit die Verfügungsgewalt über die Wohnung zurück. Der Gerichtsvollzieher erstellt eine Inventarliste. Bei dieser Konstruktion macht der Vermieter in der Regel sein Vermieterpfandrecht an den Sachen des Mieters geltend; diese können zunächst in der Wohnung bleiben. Es entfallen die Kosten für Transport und Einlagerung.

    Die bewegliche Habe des Mieters kann, wenn sich die Zwangsvollstreckung nicht auf sie bezieht, vom Vermieter aber auch aus der Wohnung gebracht werden. Der Vermieter muss die Gegenstände dann aufbewahren, darf aber offensichtlichen Müll entsorgen. Für Schäden am Eigentum des Mieters haftet der Vermieter bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit. Der Mieter hat nach der Räumung einen Monat Zeit, seine Sachen beim Vermieter abzufordern. Danach darf der Vermieter die Sachen verwerten oder, wenn dies nicht möglich ist, vernichten. Der Vermieter ist jedoch gesetzlich verpflichtet, sogenannte unpfändbare Sachen und solche, die keinen materiellen Wert haben, auf Anforderung des ehemaligen Mieters sofort wieder herauszugeben. Zum Beispiel sind Ausweispapiere, Zeugnisse und andere wichtige Dokumente, Gegenstände, die der Mieter zur Berufsausübung benötigt und alles was zur Führung eines einfachen Haushalts dient, grundsätzlich nicht pfändbar. Unter Verwertung ist nicht der Verkauf auf dem Flohmarkt oder im Internet zu verstehen, sondern eine öffentliche Versteigerung durch dazu befugte Personen im Sinne von § 383, § 385 BGB. Allerdings muss die Versteigerung dem Schuldner nicht angedroht werden.

    Die Regelung zur Berliner Räumung findet sich in § 885a ZPO. Nach § 272 Abs. 4 ZPO sind Räumungssachen nunmehr von den Gerichten vorrangig und beschleunigt zu behandeln.

    Die Berliner Räumung erleichtert zwar manches, bringt für den Vermieter jedoch auch neue Pflichten und Haftungsrisiken mit sich: Etwa bei der Unterscheidung von Müll und verwendbaren Sachen, von pfändbaren oder unpfändbaren Gegenständen. Ein unterscheidungsloses Entsorgen der Mietergegenstände ist nicht zu empfehlen.

    Ein gewisses Risiko besteht darin, dass der Gerichtsvollzieher zwar ein Inventarverzeichnis zu erstellen hat, jedoch nicht zur Durchsuchung der Wohnung verpflichtet ist. Das Inventarverzeichnis wird also in aller Regel nur auflisten, was ohne Weiteres sichtbar ist. Wertgegenstände werden jedoch oft nicht sichtbar verwahrt, was bei deren Verschwinden leicht zu Streit und Schadenersatzforderungen führen kann. (z.B. durch das Entsorgen der alten Kommode, in der zwischen den Socken Wertgegenstände lagern)

    Gut geeignet ist die Berliner Räumung vor allem dann, wenn sich der Vermieter sicher sein kann, dass in der Wohnung nur Müll lagert, gegen dessen Entfernung der Mieter nichts einwenden wird. Andernfalls besteht immer das Risiko von Auseinandersetzungen und Haftungsfällen.
    Das Berliner Testament ist in § 2269 BGB geregelt. Es handelt sich um ein gemeinschaftliches Testament, das von Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartnern aufgesetzt werden kann. Zweck ist es, zu gewährleisten, dass beim Ableben des ersten Ehegatten zunächst der überlebende Partner erbt und erst nach dessen Ableben die Kinder oder andere Verwandte. Der Partner ist dadurch abgesichert. Insbesondere muss nicht zu Lebzeiten des Partners die eigene Wohnimmobilie veräußert werden, um den Erbteil der Kinder auszubezahlen.

    Es ist darauf hinzuweisen, dass die Kinder trotzdem einen Pflichtteil fordern können – auch beim Ableben des ersten Elternteils. Dies kann durch testamentarische Regelungen wie die „Jastrowsche Formel“ erschwert werden. Oft wird der Pflichtteil von den Kindern auch nicht geltend gemacht – in dem Wissen, dass sie später vom überlebenden Elternteil erben.

    Es gibt zwei Varianten des Berliner Testaments: die Einheits- und die Trennungslösung. Im Rahmen der Einheitslösung beerbt zunächst ein Ehegatte den anderen als Alleinerbe. Dann erben die Kinder von diesem. Bei der Trennungslösung wird jeder der beiden Ehegatten vom anderen als Vorerbe eingesetzt, die Kinder werden zu Nacherben gemacht.

    Die finanziellen Folgen der Entscheidung für eine dieser Varianten können erheblich sein. Bei der Einheitslösung hat der überlebende Ehegatte die freie Verfügungsmacht über das gesamte Vermögen. Anders bei der Trennungslösung: Als Vorerbe kann er nur über sein eigenes, ursprüngliches Vermögen frei verfügen und nicht über den Nachlass von Ehefrau oder Ehemann. Ein Haus aus dem Nachlass des verstorbenen Ehegatten kann bei der Trennungslösung nicht einfach vom überlebenden Ehegatten veräußert werden – Verfügungen, durch die das Recht der Nacherben beeinträchtigt wird, sind unwirksam. Auch erbschaftssteuerlich gibt es Unterschiede zwischen beiden Variationen.

    Die Einheitslösung führt dazu, dass zwei Vermögensmassen zu einer zusammengefasst werden. Der überlebende Ehegatte hat über das entstehende Gesamtvermögen die volle Verfügungsgewalt. Theoretisch kann er auch Teile des Vermögens verschenken, um das spätere Erbe der Kinder zu schmälern, weil er z.B. mit diesen im Zwist liegt. In einem solchen Fall der „böswilligen Schenkung“ haben die Kunder jedoch einen Herausgabeanspruch gegen den Beschenkten.

    Eine Falle lauert bei der Formulierung des Berliner Testamts: Ist unklar, welche Variante gemeint ist, gehen die Gerichte von der Einheitslösung aus. Wer also die Trennungslösung wünscht, sollte dies eindeutig im Testament ausführen. Ebenso reicht es keinesfalls aus, wenn ein einzelner Ehepartner in seinem Testament festlegt, dass die Erbschaft sich an den Regeln des Berliner Testaments ausrichten soll. Denn erstens fehlt die Unterschrift der Ehefrau, zweitens sind konkretere Angaben notwendig, um beurteilen zu können, was der Erblasser nun im Einzelnen meint und vor allem, ob er überhaupt versteht, was ein Berliner Testament ist (Oberlandesgericht Hamm, Urteil vom 22.7.2014, Az. 15 W 98/14).

    Seit 17.8.2015 gilt für Erbfälle mit Auslandsberührung eine neue Rechtslage. Nach der Europäischen Erbrechtsverordnung ist auf solche Fälle immer das Recht desjenigen Staates anzuwenden, in dem der Erblasser zuletzt hauptsächlich gelebt hat. Hat also ein deutscher Rentner seinen Ruhesitz in Spanien oder Südfrankreich gehabt, kommt das dortige Recht zur Anwendung. In mehreren europäischen Staaten – auch in Spanien – ist ein gemeinschaftliches Testament von Ehegatten schlicht unzulässig und damit unwirksam. Es kommt damit die dort gängige gesetzliche Erbfolge zur Anwendung, die maßgeblich anders ausgestaltet ist als in Deutschland. Unter anderem ist das Erbrecht von Ehegatten meist schwächer ausgeprägt. Dringend anzuraten ist in solchen Fällen, das Testament bei Lebzeiten mit einer Rechtswahlklausel auszustatten, die festlegt, dass auf Testament und Erbfall deutsches Recht angewendet werden soll. Diese muss handschriftlich hinzugefügt und mit Unterschrift, Ort und Datum versehen sein.

    Ein weitere Falle bei der Erstellung eines Berliner Testaments kann eine sogenannte Wiederverheiratungsklausel sein, die den Ehe- bzw. Lebenspartner bei Eingehung einer neuen Beziehung schlechter stellt. Zunächst gibt es auch hier mehrere Varianten, so dass die Festlegung "es soll die Wiederverheiratungsklausel gelten" nicht ausreicht. Ferner kann die Klausel je nach Formulierung Möglichkeiten bieten, das Testament wegen Sittenwidrigkeit (bei kompletter Enterbung) oder wegen Verstoßes gegen die in Art. 6 Grundgesetz niedergelegte Freiheit der Eheschließung anzufechten.
    Abkürzung für: Berlinförderungsgesetz
    Unter einer Berstfläche oder Druckentlastungsfläche ist eine Art Sollbruchstelle zu verstehen, durch die im Falle einer Explosion der Explosionsdruck nach außen entweichen kann. Berstflächen werden gezielt in Wänden oder Dachkonstruktionen explosionsgefährdeter Bauwerke z.B. im Industriebau angebracht, um bei einem entsprechenden Unfall den Druck in eine Richtung zu lenken, in der weniger Schaden angerichtet wird.

    Bei der Konzeption einer Berstfläche muss darauf geachtet werden, dass diese bereits bei einem Druck nachgibt, welcher für die Gebäudekonstruktion noch ungefährlich ist. Berstflächen bzw. -Platten kommen auch im Anlagenbau (Silos, chemische Industrie) zum Einsatz.

    Auch Fenster können eine Druckentlastungsfläche darstellen. Es muss jedoch sichergestellt sein, dass bei Ansprechen der Berstfläche keine Personen durch deren Bruchstücke verletzt werden können. Je nach Art der Explosionsgefahr sind unterschiedliche bauliche Maßnahmen erforderlich, um den Explosionsdruck abzubauen.

    Technische Vorgaben für die Auswahl und die Bemessung von Druckentlastungseinrichtungen finden sich in den Technischen Regeln des VDI (VDI 3673 Blatt 1:2002-11, Druckentlastung von Staubexplosionen). Hier geht es um Schutzmassnahmen für Apparate und Maschinen, in denen brennbare Stäube vorhanden sind.

    Anhang III zur Gefahrstoffverordnung schreibt vor, dass z.B. in Gebäuden, in welchen Menschen mit organischen Peroxiden arbeiten, ausreichend bemessene Druckentlastungsflächen in Wänden oder Decken vorhanden sein müssen. Diese müssen aus leichten Baustoffen bestehen, deren Widerstandsfähigkeit deutlich geringer ist als die der anderen Bauteile. Dies sicherzustellen ist eine Pflicht des Arbeitgebers.
    Berufs- und Geschäftsbedarf wird teilweise als Kündigungsgrund für Mietwohnungen verwendet. Gemeint ist damit, dass der Vermieter die Mietwohnung des Mieters nicht für Wohnzwecke benötigt – wie beim Eigenbedarf – sondern, um dort Geschäftsräume wie zum Beispiel Büros, Praxisräume oder Lagerräume einzurichten.

    Lange wurde der Berufs- und Geschäftsbedarf von den Gerichten sehr nahe am gesetzlich geregelten Eigenbedarf angesiedelt. Er konnte daher ein berechtigtes Interesse an einer ordentlichen Kündigung von Wohnräumen im Sinne von § 573 BGB begründen.

    Im März 2017 hat der Bundesgerichtshof der Rechtsprechung der Instanzgerichte eine Absage erteilt und neue Regeln für den Umgang mit dem Berufs- oder Geschäftsbedarf aufgestellt.

    Künftig gilt: Ein Berufs- oder Geschäftsbedarf stellt nicht automatisch einen anerkannten Kündigungsgrund dar. Weder die Voraussetzungen des Eigenbedarfs noch die einer Kündigung wegen einer „angemessenen wirtschaftlichen Verwertung“ sind gegeben. Es ist vielmehr eine sorgfältige Abwägung im Einzelfall geboten, um festzustellen, ob ein berechtigtes Interesse für eine Kündigung im Sinne der Generalklausel von § 573 Abs. 1 BGB vorliegt.

    Entscheidend ist dem BGH zufolge, ob die bisherigen Mieträume künftig ausschließlich geschäftlich genutzt werden sollen, oder ob eine Mischnutzung durch einen Vermieter stattfinden soll, der auch dort wohnt.

    Im Falle einer Mischnutzung auch mit überwiegender geschäftlicher Nutzung werden gewisse Parallelen zur Eigenbedarfskündigung gesehen, weil der Vermieter ja seinen Lebensmittelpunkt in den bisherigen Mieträumen haben möchte. Deshalb sind die Schranken für eine Kündigung hier nicht sehr hoch. Der BGH verlangt lediglich den Nachweis, dass dem Vermieter bei verwehrtem Bezug ein beachtenswerter Nachteil entstünde. Dazu muss der Vermieter nachvollziehbare und vernünftige Erwägungen seiner Lebens- und Berufsplanung vortragen können. Auch eine geplante Mischnutzung durch den Ehegatten oder Lebenspartner des Vermieters zählt.

    Schwieriger ist es bei einer ausschließlichen geschäftlichen Nutzung der Mieträume. Hier sieht der BGH größere Parallelen zur Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB als zur Eigenbedarfskündigung. Da der Mieter allein aus geschäftlichen Gründen aus seinem Lebensmittelpunkt verdrängt werden soll, seien strengere Maßstäbe anzulegen. Der Fortbestand des Wohnraummietverhältnisses müsse für den Vermieter einen Nachteil von einigem Gewicht darstellen. Dies sei zum Beispiel der Fall, wenn die geschäftliche Tätigkeit andernfalls nicht rentabel durchgeführt werden könne oder wenn die konkrete Lebensgestaltung die Nutzung der Mietwohnung erfordere (etwa gesundheitliche Einschränkungen, Betreuung von Kindern oder pflegebedürftigen Personen).

    Im konkreten Fall wies der BGH die Räumungsklage einer Vermieterin ab. Deren Ehemann hätte die Mietwohnung für Archivräume seines Beratungsunternehmens benötigt. Dass der Mann seine zum Teil 30 Jahre alten Akten woanders einlagern müsse, sei als Nachteil nicht schwerwiegend genug, um dem Mieter zu kündigen (Urteil vom 29. März 2017, Az. VIII ZR 45/16).
    Beruf oder Gewerbe dürfen in der Mietwohnung grundsätzlich nur mit Zustimmung des Vermieters ausgeübt werden. In bestimmten Fällen wird eine derartige Nutzung jedoch für zulässig angesehen, so dass der Vermieter seine Zustimmung nicht verweigern kann.

    Dies gilt generell immer, wenn durch die Tätigkeit keine Belästigung der anderen Bewohner des Gebäudes (zum Beispiel durch Lärm, Gestank, Kundenverkehr, Parkplatzprobleme) entstehen kann und die gemeinsam benutzten Teile des Hauses (Eingänge, Treppen, Fahrstühle) nicht beeinträchtigt werden. Eine vom Vermieter erteilte Erlaubnis kann auch widerrufen werden, wenn sich durch eine Änderung von Art und Umfang der Berufsausübung in der Wohnung Belästigungen für die Nachbarn ergeben, die bisher nicht vorlagen – etwa zusätzlicher Kundenverkehr, erhöhte Mitarbeiterzahl oder Geräusche durch Maschinenbetrieb. Einen Zuschlag zur Miete kann der Vermieter wegen der Berufsausübung in der Wohnung nur verlangen, wenn dies von vornherein im Mietvertrag vereinbart war – also nicht nachträglich.

    Dies wird damit begründet, dass bei einer zulässigen beruflichen Nutzung einer Mietwohnung weder Schäden an der Wohnung entstehen noch Nachbarn durch Geräusche und Kundenverkehr belästigt werden können – sonst wäre die Nutzung nicht zulässig. Auch ein vertraglich vereinbarter Mietzuschlag muss in dem Moment entfallen, in dem der Mieter seine Berufsausübung in der Wohnung beendet (Landgericht Berlin, MM 94, 357).

    Der Bundesgerichtshof hat am 14.07.2009 entschieden, dass eine Gewerbeausübung oder freiberufliche Tätigkeit des Mieters in der Mietwohnung vom Vermieter im Einzelfall zu dulden bzw. zu erlauben ist, wenn es zu keinen Störungen anderer Hausbewohner und zu keinen Einwirkungen auf die Mietsache kommt, die höher sind als bei reiner Wohnungsnutzung. Dies gilt unabhängig davon, ob die Tätigkeit mit Kundenverkehr verbunden ist. Die Grenze ist laut BGH jedoch erreicht, wenn der Mieter in der Wohnung Mitarbeiter beschäftigt. Dies muss vom Vermieter unabhängig vom sonstigen Grad der Beeinträchtigung nicht geduldet werden und stellt einen Kündigungsgrund dar (BGH, Az. VIII ZR 165/08).

    Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 13.07.2012 entschieden, dass die Betreuung von bis zu fünf fremden Kleinkindern gegen Bezahlung in einer Mietwohnung eine teilgewerbliche Tätigkeit darstellt, die „vom Wohnzweck nicht mehr getragen“ wird. Im verhandelten Fall wurde der Wohnungseigentümer als Vermieter dazu verurteilt, eine entsprechende gewerbliche Tätigkeit seiner Mieterin zu unterbinden. Eine laut Teilungserklärung erforderliche Zustimmung von Seiten der Eigentümerversammlung oder des Verwalters fehlte, überdies hatte die Eigentümerversammlung dem Eigentümer auch die Ausübung einer Tagesmuttertätigkeit durch seine Mieterin per Beschluss sogar untersagt (BGH, Az. V ZR 204/11).

    Ein weiteres Urteil des BGH erging am 10.04.2013: Danach darf der Vermieter einem Mieter außerordentlich kündigen, wenn dieser ohne Zustimmung des Vermieters jahrelang in der Wohnung gewerblich Gitarrenunterricht erteilt (Umfang: an drei Werktagen für etwa 12 Schüler), und es dadurch zu erheblichen Streitigkeiten mit Mietmietern wegen der Lärmbelästigung kommt (Az. VIII ZR 213/12).

    Nicht immer kommt es jedoch darauf an, dass die berufliche oder gewerbliche Tätigkeit des Mieters konkrete Störungen von Nachbarn oder Beeinträchtigungen der Mietwohnung verursacht. Treten geschäftliche Aktivitäten des Mieters – seien sie freiberuflich oder gewerblich – nach außen hin in Erscheinung, stellt dies auch ohne konkrete Beschwerden oder Beeinträchtigungen einen Kündigungsgrund dar. Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn der Mieter seine Wohnung als Betriebsstätte beim Gewerbeamt anmeldet. In einem vom Landgericht Berlin entschiedenen Fall hatte ein Mieter sein Einfamilienhaus als Gechäftssitz angemeldet und betrieb von dort aus einen Haismeisterservice sowie die Montage von Aufzügen und andere Dienstleistungen. Auch gegenüber Kunden wurde seine Wohnadresse als Geschäftsanschrift genannt. Der Bundesgerichtshof erklärte die nach einer erfolglosen Abmahnung durchgeführte fristlose Kündigung durch den Vermieter für rechtmäßig (BGH, Beschluss vom 31.7.2013, Az. VIII ZR 149/13). Dass kein Kunden- und Mitarbeiterverkehr in dem Haus stattfand, sah das Gericht hier nicht als entscheidend an.
    Ein besonderes gesetzlich normiertes Berufsbild bzw. eine entsprechende Qualifizierung als Zugangsvoraussetzung für den Beruf des Hausverwalters oder des Wohnungseigentums-Verwalters gibt es in Deutschland im Gegensatz zu anderen EU-Staaten (zum Beispiel Frankreich) nicht.

    Der Gesetzgeber hat einen gesetzlichen Rechtsrahmen zur Berufszulassung von Maklern und Verwaltern geschaffen. Das Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung von gewerblichen Immobilienmaklern und Wohnimmobilienverwaltern tritt ab dem 01. August 2018 in Kraft. Makler und Verwalter haben von diesem Zeitpunkt an die Pflicht, alle drei Jahre nachzuweisen, dass sie sich in einem Umfang von 20 Stunden fortgebildet haben. Welche Fortbildungsmaßnahmen und Bildungseinrichtungen im Einzelnen anerkannt sind, wird durch den Erlass einer Rechtsverordnung des Bundeswirtschaftsministeriums bestimmt werden. WEG- und Mietverwalter müssennach dem Gesetz einen Gewerbeschein nach der Gewerbeordnung nachweisen und eine Berufshaftpflichtversicherung abschließen.

    Als allgemeine Qualifikation wird jedoch die Ausbildung als "Kaufmann/Kauffrau der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft" angesehen. Als berufsweiter- beziehungsweise fortbildende Maßnahme kommt die vor den Industrie- und Handelskammern abzulegende Prüfung als "Immobilienfachwirt" oder die Quali­fizierung als staatlich anerkannte/r "Fachkauffrau/Fachkaufmann für die Verwaltung von Wohnungseigentum" in Frage.

    Neben diesen staatlich anerkannten Qualifizierungen fordern die Berufsfachverbände der Immobilienmakler, Hausverwalter und WEG-Verwalter, wenn auch unterschiedlich, den Nachweis be­stimmter Fachkenntnisse und beruflicher Erfahrungen.

    Unabhängig davon ist nach inzwischen herrschender Rechtsprechung die fachliche Qualifikation Voraussetzung, um als Verwalter von Wohnungseigentum bestellt zu werden (BGH, V ZR 190/11, Urteil vom 22.6.2012). So muss insbesondere der gewerbliche WEG - Verwalter auch über bestimmte Rechtskenntnisse verfügen, um die Wohnungseigentümer bei bestimmten Entscheidungen über tatsächliche und rechtliche Zweifelsfragen informieren zu können (BGH, V ZB 4/94, Beschluss vom 21.12.1995).

    Gleiches gilt im Zusammenhang mit der Verpflichtung des Verwalters zur konstitutiven Beschlussfeststellung, wobei der Verwalter vor jeder Beschlussfassung grundsätzlich auch zu prüfen hat, ob die zu entscheidenden Angelegenheiten überhaupt einer Beschlussfassung zugänglich sind und welche Stimmenverhältnisse (einfacher beziehungsweise qualifizierter Mehrheitsbeschluss oder ein-/allstimmiger Beschluss) zu berücksichtigen sind (BGH, V ZB 10/01, Beschluss vom 23.8.2001).

    Unter dem Gesichtspunkt der Haftung des Verwalters ist neben seiner beruflichen Qualifikation auch seine Bonität, also das Vorhandensein ausreichender finanzieller Mittel, entsprechender Sicherheiten und Kreditwürdigkeit, Voraussetzung zur Bestellung im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung (BGH, V ZR 190/11, Urteil vom 22.6.2012).
    Wer ein Unternehmen führt, ist gesetzlich verpflichtet, zugunsten der Mitarbeiter eine Berufshaftpflichtversicherung abzuschließen. Die gewerblichen Berufsgenossenschaften sind für alle Betriebe, Einrichtungen und Freiberufler zuständig. Arbeitgeber können sich zusätzlich freiwillig mitversichern lassen.

    Dies gilt ausnahmslos, auch für Unternehmen der Immobilienwirtschaft. Branchenmäßig zugeordnet sind diese der Verwaltungsberufsgenossenschaft. Aufgeführt sind unter der Gefahrentarifstelle 09 (Unternehmen der Immobilienwirtschaft) dabei Baubetreuungen, Baugenossenschaften, Bauträger, Immobilienverwaltungen, Immobilienvermietungen Immobilienbewirtschaftungen, Parkplatzvermietungen, Siedlungsunternehmen und Wohnungsunternehmen. Hinzu kommen unter der Gefahrentarifstelle 13 (Makelndes und vermittelndes Unternehmen) auch noch Handelsagenturen, Handelsmakler, Handelsvertreter, Immobilienmakler und Versteigerer.

    Versichert sind Arbeitsunfälle, die die Beschäftigten in Ausübung ihrer Arbeit oder auf Dienstreisen erleiden. Versichert sind auch Wegeunfälle, die auf dem Wege zur Arbeit und zurück nach Hause passieren. Entscheidend ist, dass die Tätigkeit, aus der ein Unfall resultiert, dem Unternehmen und nicht privaten Zwecken dient. Auch bei Berufskrankheiten springt die Berufsgenossenschaft ein. Hier sind nur solche Krankheiten aufgeführt, die nach gesicherten medizinischen Erkenntnissen durch besondere berufliche Einwirkungen verursacht werden und denen bestimmte Personengruppen durch ihre Arbeit in erheblich höherem Grad ausgesetzt sind als die übrige Bevölkerung.

    Das Leistungsangebot im Versicherungsfall umfasst:
    • die sofort einsetzende notfallmedizinische Erstversorgung,
    • die unfallmedizinisch qualifizierte ambulante und stationäre ärztliche Behandlung,
    • physikalische Therapien,
    • Sprach- und Beschäftigungstherapien,
    • orthopädische und andere Hilfsmittel,
    • Belastungserprobungen und Arbeitstherapien,
    • Pflege und häusliche Krankenpflege.
    Der Versicherungsbeitrag wird aus den den Mitarbeitern zu zahlenden Gehältern errechnet. Um das Unfallrisiko gering zu halten, gibt es generelle und teils sehr umfangreiche branchenspezifische Unfallverhütungsvorschriften. Die Beiträge richten sich auch nach der unterschiedlichen Gefahrenklasse in der jeweiligen Branche.
    Berufshaftpflichtversicherungen werden von Freiberuflern und Gewerbetreibenden abgeschlossen, damit Schäden, die sich bei Ausübung des Berufes durch ein Versehen ergeben, von einer Versicherungsgesellschaft abgedeckt werden. Im Immobilienbereich sind solche Versicherungen vor allem unerlässlich für Auktionatoren, Notare, Sachverständige, Hausverwalter, Immobilienmakler, Wohnungs- und Baubetreuungsunternehmen. Nicht zu verwechseln ist die Berufshaftpflichtversicherung mit der Vertrauensschadenversicherung.

    Bei einer Berufshaftpflichtversicherung ist zwischen einer Betriebshaftpflichtversicherung und einer Vermögensschadenhaftpflichtversicherung zu unterscheiden. Die Betriebshaftpflichtversicherung deckt Personen- und Sachschäden ab. Sie ist z.B. in die Architektenversicherung einbezogen. Bei einer Vermögensschadenhaftpflichtversicherung geht es hingegen um Schäden am Vermögen eines anderen, die sich beispielsweise aus unzulänglichen Verhaltensweisen, insbesondere falschen Auskünften, falschen Abrechnungen, fehlerhaften Kostenberechnungen, Bewertungsfehlern usw. ergeben können.

    Für Makler, aber auch für Hausverwalter ist die Vermögensschadenhaftpflichtversicherung besonders wichtig. Der Immobilienverband Deutschland (IVD) fordert, wie viele andere Verbände auch, von seinen Mitgliedern in diesem Bereich ausreichenden Versicherungsschutz.

    Bei Hausverwaltern im Mietshaus-, aber auch im WEG-Bereich, kann es sehr schnell zu einer Haftung im Bereich Vermögensschäden kommen. So sind gegenüber Mietern viele Pflichten einzuhalten, deren Nichtbeachtung finanzielle Konsequenzen für den Eigentümer nach sich zieht – von einer korrekten Betriebskostenabrechnung bis zur rechtzeitigen Information über eine Modernisierung oder die Umsetzung einer Mieterhöhung. Auch im Bereich der reinen Verwaltung von Wohnungseigentum geht es schnell um große Summen – etwa bei Hausgeldabrechnungen, dem Abschluss von Verträgen mit Handwerkern und Versorgungsbetrieben, dem Einhalten von technischen Wartungsterminen für die Haustechnik oder Bauarbeiten am Objekt.

    Die Deckungssumme einer Vermögensschadenhaftpflichtversicherung für Hausverwalter ist frei wählbar und richtet sich nach dem im Einzelfall verwalteten Wohnungsbestand. Auch die Berechnung der Versicherungsprämie erfolgt meist nach der Anzahl der verwalteten Einheiten. Der Vertrag sollte möglichst genau auf die Situation des jeweiligen Versicherungsnehmers abgestimmt werden.

    Ein Gesetzentwurf der Bundesregierung zur Berufszulassung von Maklern und Hausverwaltern sieht eine Versicherungspflicht in der Berufshaftpflichtversicherung insbesondere für WEG-Verwalter vor. Mit dem Inkrafttreten wird 2018 gerechnet.
    Ein Pächter, der nach den Maßstäben der gesetzlichen Rentenversicherung berufsunfähig wird, hat beim Landpachtvertrag ein besonderes Kündigungsrecht. Falls der Verpächter seine Zustimmung zur Überlassung der Pachtsache an jemand anderen (Unterverpachtung) nicht gibt, kann der Pächter "außerordentlich mit gesetzlicher Frist" kündigen. Geregelt ist dies in § 594c BGB.

    Das heißt: Kündigung nur zum Ende eines Pachtjahres mit halbjähriger Frist; Kündigung muss spätestens am dritten Werktag des halben Jahres erfolgen, mit dessen Ablauf der Pachtvertrag enden soll.
    Der Gesetzgeber hat einen gesetzlichen Rechtsrahmen zur Berufszulassung von Maklern und Verwaltern geschaffen. Ab dem 01. August 2018 tritt das neue Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung von gewerblichen Immobilienmaklern und Wohnimmobilienverwaltern in Kraft. Nach Vorgabe des Gesetzes sind Makler und Verwalter verpflichtet, alle drei Jahre nachzuweisen, dass sie sich in einem Umfang von 20 Stunden fortgebildet haben. Welche Fortbildungsmaßnahmen und Bildungseinrichtungen im Einzelnen anerkannt sind, wird durch den Erlass einer Rechtsverordnung des Bundeswirtschaftsministeriums bestimmt.

    WEG- und Mietverwalter müssen künftig einen Gewerbeschein nach der Gewerbeordnung nachweisen. Die Erlaubnis wird erteilt, wenn der Gewerbetreibende zuverlässig ist, in geordneten Vermögensverhältnissen lebt und eine Berufshaftpflichtversicherung nachweist. Die Berufsverbände fordern eine strengere Berufszulassung und plädieren über das Gesetz hinaus zusätzlich für einen Sachkundenachweis.
    Durch die Umstellung des Verfahrens in WEG-Streitigkeiten vom Verfahren der Freiwilligen Gerichtsbarkeit (FGG) auf das Verfahren nach der Zivilprozessordnung (ZPO) ist an die Stelle der Sofortigen Beschwerde gegen die amtsgerichtliche Entscheidung die Berufung getreten. Die Berufung ist gemäß § 511 Abs. 2 ZPO nur zulässig, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600 Euro übersteigt oder das Amtsgericht die Berufung im Urteil zugelassen hat. Gegen die Entscheidung des Landgerichts als Berufungsinstanz kann die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen werden. Eine Beschwerde gegen die Nichtzulassung der Revision ist in WEG-Verfahren aufgrund einer Übergangsvorschrift bis zum 31. Dezember 2014 nicht zulässig. Diese Einschränkung entfällt ab 1. Januar 2015.
    Während sich der Begriff des Marketings in der Literatur in der Regel auf die Absatzmärkte bezieht, ist das Beschaffungsmarketing auf den Beschaffungsmarkt ("Einkauf") ausgerichtet. Beschaffungsmarketing ist überall dort erforderlich, wo sich Käufer einem beschränkten Gütermarkt gegenübersehen und deshalb eine starke Nachfragekonkurrenz um diese Güter besteht. Dies ist in der Regel auf dem Immobilienmarkt der Fall. Hier wiederum hat sich das Beschaffungsmarketing besonders im Maklergeschäft entwickelt. Kernbestandteile des Beschaffungsmarketing sind die Akquisitionspolitik, die Preis- bzw. Konditionenpolitik und die Kommunikationspolitik. Zur Akquisitionspolitik zählen nicht nur die Methoden der Auftragsakquisition (aktive / passive Auftragsakquisition), sondern auch die Wege, die zur Ausgestaltung eines Auftrages eingeschlagen werden. Die Gestaltung der Konditionenpolitik zielt auf optimale Maklervertragsbedingungen ab.

    Es gilt der Grundsatz, dass sich der Akquisitionserfolg (d.h. die Erreichung eines Vermarktungsauftrages zu marktrealistischen Bedingungen) umso sicherer einstellt, je früher der Geschäftskontakt zum möglichen Auftraggeber zustande kommt. Unterschieden wird in diesem Zusammenhang zwischen aktuellen (d.h. am Gegenwartsmarkt agierenden) und potentiellen (zukünftigen) Auftraggebern. Potentielle Marktteilnehmer zeichnen sich dadurch aus, dass aufgrund der gegenwärtigen Gegebenheiten eine bestimmte Wahr­scheinlichkeit für den künftigen Entschluss eines Immobilieneigentümers spricht, seine Immobilien verkaufen zu wollen. Für den Makler ist es wichtig, schon vor diesem Entschluss eine persönliche Beziehung zum Immobilieneigentümer aufzubauen. Zu dieser Zeit kann der Makler durch seine Beratung den Weg des Eigentümers zum Markteintritt steuernd beeinflussen.
    Der Beschaffungsmarkt bezieht sich aus der Perspektive von Unternehmen auf die Marktseite, auf der sie die Rolle des Kunden einnehmen. In Bezug auf Fremdkapital sind sie die Kunden von Kreditinstituten, in Bezug auf Ausrüstungs- bzw. Einrichtungsgegenstände Kunden des Handels, in Bezug auf benötigte Räume Kunden der Vermieter und so weiter. Die Unternehmen stehen dabei in der Regel im Mittelpunkt der Absatzbemühungen dieser Anbieter.

    Erscheinen in den Augen der umworbenen Unternehmen die Bemühungen dieser Anbieter unzureichend, kann das Unternehmen in der Regel problemlos auf Alternativangebote ausweichen. Der Beschaffungsmarkt ist relativ unproblematisch.

    Es gibt aber auch Märkte und Marktsituationen, bei denen sich der sonst umworbene Interessent für ein Produkt oder eine Dienstleistung um den Anbieter bemühen muss. In solchen Fällen wird der Beschaffungsmarkt Gegenstand des Einsatzes von Marketingstrategien des Unternehmens. Vor allem im Bereich des Immobilienmarktes sind solche Situationen regelmäßig gegeben. Anbieter von Immobilienobjekten, werden im Rahmen des Beschaffungsmarketings zu Kunden von Maklern, wie naturgemäß auch Interessenten für Objekte seine Kunden sind. Die Tatsache, dass der Makler es sowohl auf der Nachfragerseite, als auch auf der Anbieterseite mit Kunden zu tun hat und seine Marketinganstrengungen beiden Marktseiten gelten müssen, kennzeichnet in besonderer Weise das Maklergeschäft.
    Schriftliche Form einer amtlichen Entscheidung von Verwaltungsbehörden. Übliche Bescheide sind zum Beispiel der Steuer- und Gebührenbescheid, aber auch der Bauvorbescheid = Bescheid über eine Bauvoranfrage. Es handelt sich hier um Verwaltungsakte, gegen die Widerspruch eingelegt werden kann. Die Beschreitung des Rechtsweges zum Verwaltungsgericht setzt voraus, dass einem Widerspruch nicht entsprochen wurde. Als Bescheid werden oft auch reine behördliche Auskünfte bezeichnet, die keine Verwaltungsakte sind.
    Wegen der immer größeren Anzahl von Flüchtlingen wurde im Sommer 2015 zunehmend erwogen, leerstehende Immobilien zu beschlagnahmen, um dort Flüchtlingsunterkünfte einzurichten. In Kreisen der Immobilienwirtschaft lösten solche Erwägungen Kritik aus. Verschiedene Bundesländer greifen jedoch zu diesem Mittel, da eine anderweitige Unterbringung der Flüchtlinge – insbesondere im Winter – nicht möglich erscheint und auch die Kapazitäten der Lieferanten für Wohncontainer oft erschöpft sind.

    Sowohl die Genfer Flüchtlingskonvention als auch das Grundgesetz verpflichten den deutschen Staat zur Bereitstellung menschenwürdiger Unterkünfte für Flüchtlinge. Städte und Gemeinden dürfen auch ohne besondere Gesetze Immobilien für Flüchtlinge beschlagnahmen, wenn eine Notsituation vorliegt, eine Entschädigung geleistet wird und der Schritt nur vorübergehend ist. Rechtsgrundlage sind die Polizei- und Ordnungsgesetze der Bundesländer. Ein derartiger Schritt darf nur stattfinden, wenn alle anderen Möglichkeiten ausgeschöpft sind.

    In Hamburg wurde ab 1. Oktober 2015 eine besondere gesetzliche Grundlage für die „Sicherstellung“ von privatem Wohnraum für Flüchtlinge geschaffen. Die zeitlich begrenzte Regelung soll nur auf gewerbliche Immobilien angewandt werden. Der Gesetzestext enthält eine solche Einschränkung jedoch nicht.

    Das Bundesland Bremen hat am 15.10.2015 eine vergleichbare Regelung wie Hamburg beschlossen. Danach wird es zunächst bis März 2017 möglich, Gewerberäume, Wohnraum und Grundstücke ab 300 Quadratmetern zu beschlagnahmen. Allerdings soll nach Äußerungen regionaler Politiker keine Beschlagnahme von Privatwohnungen stattfinden. In Berlin hat es Beschlagnahmungen von leerstehenden Gewerbeimmobilien auf der Grundlage bestehender polizeirechtlicher Regelungen gegeben. Auch hier werden die Eigentümer finanziell entschädigt.

    Das Verwaltungsgericht Lüneburg hat am 9.10.2015 entschieden, dass die Beschlagnahme eines ehemaligen Kinderheims zur Unterbringung von Flüchtlingen rechtswidrig sei. Die Stadt Lüneburg hatte sich dabei mangels besonderer gesetzlicher Regelung auf die polizeirechtliche Generalklausel berufen. Die Beschlagnahme sollte für sechs Monate stattfinden, der Eigentümer sollte entschädigt werden. Das Gericht erklärte, dass nach der allgemeinen polizeirechtlichen Regelung nur beschlagnahmt werden dürfe, wenn ein polizeilicher Notstand vorliege und jedes andere Mittel ausgeschöpft sei. Es werde in das Grundrecht nach Art. 14 Grundgesetz (Eigentum) eingegriffen. Die Stadt habe nicht ausreichend dargelegt, ob alle anderen Möglichkeiten ausgeschöpft seien. Dabei seien ggf. auch Zimmer in Beherbergungsbetrieben, Ferienwohnungen oder Betten in der Jugendherberge anzumieten (Beschluss vom 09. Oktober 2015, Az. 5 B 98/15). Das niedersächsische Oberverwaltungsgericht hat diese Entscheidung bestätigt (Beschluss 1.12.2015, Az. 11 ME 230/15).

    Fazit: Die Gemeinden können erst zum Mittel der Beschlagnahme greifen, wenn es nachweisbar nicht anders geht. Es muss eine finanzielle Entschädigung gewährt werden und die Beschlagnahme ist zeitlich begrenzt. Die Beschlagnahme stellt keine Enteignung dar, sondern verpflichtet den Vermieter nur zur Überlassung an die von der Gemeinde vorgesehenen Bewohner gegen eine von der Gemeinde zu zahlende Miete. Konkrete Fälle, in denen private Wohnungen tatsächlich und nachweisbar für Flüchtlinge beschlagnahmt wurden, sind bisher kaum bekannt.
    Während sich das "vereinfachte Verfahren" bei der Bauleitplanung auf die Änderung oder Ergänzung bestehender Bauleitpläne bezieht, bei denen eine Umweltprüfung entfällt, handelt es sich beim "beschleunigten Verfahren" um die Ausweisung eines Bebauungsplanes im unbeplanten Innenbereich, der der Wiedernutzbarmachung von Altflächen, der Nachverdichtung und anderer Maßnahmen der Innenentwicklung einer Gemeinde dient.

    Die Flächen, auf die sich dieses Verfahren bezieht, sind begrenzt. Die zulässige Grundfläche darf 20.000 Quadratmeter nicht übersteigen. Bei Flächen zwischen 20.000 und 70.000 Quadratmeter muss vorgeprüft werden, ob die mit dem angestrebten Bebauungsplan verbundenen Eingriffe erhebliche Umweltauswirkungen nach sich ziehen. Ist dies der Fall, muss eine Umweltprüfung durchgeführt werden.

    Bei der ortsüblichen Bekanntmachung über die Aufstellung eines solchen Bebauungsplanes ist darauf hinzuweisen, dass es sich um ein beschleunigtes Verfahren handelt, wo sich die Öffentlichkeit über Ziel und Zweck, sowie die Auswirkungen der Planung unterrichten kann. Sie hat dann die Möglichkeit, sich innerhalb einer bestimmten Frist hierzu zu äußern.
    Zusätzliche Zahlung für die vorzeitige Fertigstellung des Bauwerks. Die Beschleunigungsvergütung ist – vereinfacht ausgedrückt – das Gegenstück zur Vertragsstrafe. Bauherren können sie mit den Bauunternehmern frei vereinbaren, um einen früheren Abschluss der Bauarbeiten herbeizuführen.
    Die rechtlichen und wirtschaftlichen Angelegenheiten der Wohnungseigentümer werden durch Gesetz, Vereinbarung (Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung) und durch Beschluss geregelt. Soweit danach im Einzelfall bestimmte Angelegenheiten nicht rechtlich wirksam geklärt sind, bedarf es gegebenenfalls der Entscheidung durch das Gericht.

    Vereinbarungen sind erforderlich, wenn die Wohnungseigen­tümer ihr Verhältnis untereinander abweichend vom Gesetz regeln oder so getroffene Vereinbarungen ändern oder aufheben wollen (§ 10 Abs. 2 Satz 2 WEG). Im Übrigen kann jeder Woh­nungs­eigen­tümer eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen. Voraussetzung ist, dass ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Woh­nungseigentümer, unbillig erscheint (§ 10 Abs. 2 Satz 3 WEG).

    Geht es dagegen um Angelegenheiten des Gebrauchs des Ge­meinschafts- und des Sondereigentums (§ 15 Abs. 2 WEG), die Änderung der Verteilung der Betriebs- und Verwaltungskosten (§ 16 Abs. 3 WEG), die Änderung der Kostenverteilung bei In­stand­haltungs- und In­stand­setzungs­maß­nah­men, bei baulichen Ver­än­derungen und Modernisierungsmaßnahmen (§ 16 Abs. 4 WEG) oder um die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (§§ 20 ff. WEG), erfolgt die Regelung, wenn nicht das Gesetz oder entsprechende Vereinbarungen etwas anderes ausdrücklich be­stimmen, durch Beschluss der Wohnungseigentümer.

    Die durch Beschluss zu regelnden Angelegenheiten werden durch Beschlussfassung in der Wohnungseigentümerver­sammlung (§ 23 Abs. 1 WEG) oder außerhalb der Ver­samm­lung durch schriftliche Beschlussfassung geordnet (§ 23 Abs. 3 WEG).

    Angelegenheiten der ordnungsgemäßen Verwaltung werden durch mehrheitliche Beschlussfassung geregelt (§ 21 Abs. 3 WEG).

    Zu diesen Angelegenheiten zählen gemäß § 21 Abs. 5 WEG unter anderem die Aufstellung der Hausordnung, die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung, der Abschluss von Ver­siche­rungen für das gemeinschaftliche Eigentum, die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung und die Auf­stellung eines Wirtschaftsplans. Weiterhin zählen gemäß § 21 Abs. 7 WEG zu diesen mehr­heitlich zu beschließenden Verwaltungsmaßnahmen Regelungen über die Art und Weise von Zahlungen, der Fälligkeit und der Folgen des Verzugs sowie Kostenregelungen für besondere Nutzungen des gemeinschaftlichen Eigentums und für besonderen Verwal­tungs­aufwand.

    Entgegen den früheren Bestimmungen können die Wohnungs­eigentümer auch über die Änderung der Verteilung von Betriebs- und Verwaltungskosten, Kosten der Instandhaltung und Instand­setzung und über die Kosten von baulichen Veränderungen und Modernisierungsmaßnahmen abweichend von § 16 Abs. 2 WEG mit einfacher bzw. mit qualifizierter Mehrheit beschließen (WEG § 16 Abs. 3 und 4 WEG).

    Gehen bauliche Veränderungen über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinaus, ist gemäß § 22 Abs. 1 WEG eine Zustimmung aller Eigentümer erforderlich, deren Rechte durch diese Veränderung über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidbare Maß hinaus betroffen werden. Optische Veränderungen der straßenseitigen Außenfassade zum Beispiel betreffen in der Regel alle Eigentümer.

    Für bauliche Veränderungen, bei denen es sich um Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 555b BGB handelt oder die der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik dienen, trifft § 22 Abs. 2 WEG eine abweichende Regelung. Hier kann ein Beschluss mit einer Mehrheit von drei Vierteln aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile erfolgen. Voraussetzung ist jedoch, dass die Maßnahmen die Eigenart der Wohnanlage nicht ändern und keinen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigen.

    Der mehrheitlichen Beschlussfassung unterliegen die Bestellung und die Abberufung des Verwalters (§ 26 Abs. 1 WEG), des Verwaltungsbeirates (§ 29 WEG) und die Beschlussfassung über die Jahresabrechnung und den Wirtschaftsplan (§ 28 Abs. 5 WEG).

    Handelt es sich um Angelegenheiten, die über einen ordnungs­mäßigen Gebrauch des Sonder- und Gemeinschaftseigentums oder die ord­nungs­ge­mäße Verwaltung hinausgehen, reicht ein Mehrheitsbeschluss nicht aus.

    Je nach Thema der Entscheidung kann ein ein- oder allstimmiger Beschluss erforderlich sein. Von einem einstimmigen Beschluss spricht man, wenn alle auf der Versammlung anwesenden oder ordnungsgemäß vertretenen Eigentümer zugestimmt haben. Es darf keine einzige Nein-Stimme gegeben haben. Bei Allstimmigkeit sind die Stimmen aller im Grundbuch eingetragenen Eigentümer erforderlich.

    Hier gilt aber eine Besonderheit. Kommt in Angelegenheiten, die an sich einen ein- oder allstimmigen Beschluss erfordern, nur ein Mehrheitsbeschluss zustande, ist auch dieser Beschluss gültig und bindet alle Wohnungseigentümer – auch die, die nicht zugestimmt haben – wenn er nicht innerhalb Monatsfrist bei Gericht angefochten und durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt wird (§ 23 Abs. 4 WEG). Ohne Anfechtung sind nur Beschlüsse unwirksam, die gegen zwingende und nicht abweichend regelbare gesetzliche Vorschriften verstoßen.

    Erforderlich ist generell, dass den Wohnungseigen­tümern durch gesetzliche Regelung die Beschlusskompetenz eingeräumt ist. Ist keine Beschlusskompetenz gegeben, sind Beschlüsse nichtig.
    Beschlüsse der Wohnungseigentümer sind gemäß § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG nur ungültig, wenn sie innerhalb Monatsfrist (§ 46 Abs. 1 Satz 2 WEG) beim zuständigen Amtsgericht angefoch­ten und durch ein rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt werden. Bis zur Ungültigerklärung ist der Beschluss wirksam. Insoweit hat die Anfechtung selbst keine aufschiebende Wirkung (BGH, 04.04.2014, V ZR 168/13)

    Eine "Anfechtung" von Beschlüssen durch mündliche Erklärung in der Versammlung oder durch schriftliche Erklärung gegenüber dem Verwalter entfaltet keine Rechtswirkung.

    Die Anfechtungsfrist beginnt mit dem Datum der Beschluss­fassung und -feststellung durch den Versammlungsleiter (in der Regel der Verwalter) in der Wohnungseigentümerversammlung und endet am gleichen Tag des Folgemonats (Beispiel: Tag der Beschlussfassung ist der 15. Februar, Ende der Anfechtungsfrist ist der 15. März). Fällt das Fristende auf einen Sonn- oder Feiertag, endet die Frist am darauf folgenden Werktag. Bei schriftlichen Beschlüssen beginnt die Anfechtungsfrist mit der Mitteilung des Beschlussergebnisses durch den Verwalter.

    Die Anfechtung hat schriftlich bei dem Amtsgericht zu erfolgen, in dessen Bezirk die Wohnanlage steht. Im Regelfall ist es zweck­mäßig, mit der Beschlussanfechtung einen Anwalt zu beauf­tra­gen.

    Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben werden und ist innerhalb von zwei Monaten zu begründen (§ 46 Abs. 1 Satz 2 WEG). Sie ist gemäß § 46 Abs. 1 Satz 1 WEG gegen die übrigen Wohnungseigentümer zu richten, nicht gegen die (teilrechtsfähige) Wohnungseigentümergemeinschaft. Bei falscher Parteibezeichnung besteht das Risiko, dass die Klage als unbegründet abgewiesen wird.

    Anfechtungsberechtigt ist jeder Wohnungseigentümer, einer besonderen Ermächtigung durch die übrigen Wohnungseigen­tümer bedarf es nicht. Auch der Verwalter ist zur Anfechtung berechtigt, sofern er von dem Beschluss rechtlich betroffen ist. Die Klage des Verwalters ist gegen die Wohnungseigentümer zu richten.

    Wird ein Beschlussantrag in der Versammlung von der Mehrheit der Wohnungseigentümer abgelehnt, kann auch ein solcher Negativbeschluss angefochten und mit dem Antrag auf Feststellung eines positiven Beschlussergebnisses verbunden werden (vergleiche dazu BGH, V ZB 30/02, Beschluss vom 19.9.2002; V ZB 10/01, Beschluss vom 23.08.2001).

    Gegen die Entscheidung des Amtsgerichts ist die Berufung möglich, gegen die Entscheidung des Landgerichts kann die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen werden.

    Ist ein Beschluss nichtig, weil den Wohnungseigentümern die Beschlusskompetenz fehlt oder weil der Beschluss gegen Rechtsvorschriften verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, bedarf es nicht der Anfechtung. Vielmehr kann sich jeder Wohnungseigentümer jederzeit auf die Beschlussnichtigkeit berufen. Nichtig ist beispielsweise ein Beschluss bei Verstoß gegen die guten Sitten (§ 138 BGB).
    Damit eine Wohnungseigentümerversammlung rechtswirksame Beschlüsse fassen kann, muss sie beschlussfähig sein. Beschlussfähig ist eine Versammlung nur dann, wenn die erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer und von ihnen vertretene Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der für sie im Grundbuch verzeichneten Miteigentumsanteile vertreten (§ 25 Abs. 3 WEG).

    Die Beschlussfähigkeit muss zu Beginn der Versammlung anhand der Anwesenheitsliste festgestellt werden. Im Zweifelsfall muss sie im Verlauf der Versammlung, gegebenenfalls zu jedem Beschlusspunkt erneut festgestellt werden, wenn einzelne Eigentümer die Versammlung zeitweilig oder endgültig verlassen haben und deshalb Zweifel an der Beschlussfähigkeit bestehen. Sind einzelne Eigentümer nicht stimmberechtigt, sind deren Miteigentumsanteile nicht mitzuzählen. Von dem so genannten Quorum von "mehr als der Hälfte" der Miteigentumsanteile kann durch Vereinbarung, also auch in der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung abgewichen werden.

    Ist eine Versammlung nicht beschlussfähig, hat der Verwalter eine neue Versammlung mit gleicher Tagesordnung einzu­be­ru­fen, die dann unabhängig von der Höhe der vertretenen Mit­ei­gen­tumsanteile beschlussfähig ist. Hierauf ist in der Einla­dung hinzuweisen. Eine so genannte Eventual-Einladung ist nur zu­lässig, wenn dies gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG vereinbart ist.

    Fasst eine Wohnungseigentümerversammlung trotz Beschluss­unfähigkeit dennoch entsprechende Beschlüsse, sind diese Beschlüsse wirksam, wenn sie nicht innerhalb Monatsfrist angefochten und durch das Gericht für ungültig erklärt werden.

    Vor Beschlussfassungen in einer beschlussunfähigen Versammlung ist jedoch ausdrücklich zu warnen, da im Falle der Anfechtung der so gefassten Beschlüsse im Regelfall eine Ungültigerklärung durch das Gericht erfolgen wird.

    Der Verwalter ist jedenfalls verpflichtet, auf die Anfechtbarkeit der Beschlüsse einer beschlussunfähigen Versammlung und das damit verbundene Kostenrisiko des Verfahrens hinzuweisen.

    In die zur Feststellung der Beschlussfähigkeit zu führende Anwesenheitsliste haben sich alle erschienenen stimmberechtigten Eigentümer durch persönliche Unterschrift einzutragen. Neben den Namen ist auch die Höhe der Miteigentumsanteile zu verzeichnen. Gehört eine Wohnung mehreren Eigentümern, sind sämtliche Eigentümer namentlich zu erfassen. Lassen sich einzelne Eigentümer vertreten, sind auch diese Vertreter, die ihre Vertretungsvollmacht nachweisen müssen, in die Anwesenheitsliste aufzunehmen.
    Über Angelegenheiten der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums entscheiden die Wohnungseigentümer in der Wohnungseigentümerversammlung durch Beschluss, sofern ihnen die Beschlusskompetenz eingeräumt ist und keine Vereinbarungen entgegenstehen.

    Dabei richten sich die Mehrheitserfordernisse nach den durch Gesetz oder Vereinbarung vorgegebenen Mehrheiten. Danach ist zu unterscheiden zwischen
    • ein- bzw. allstimmigen Beschlüssen,
    • einfachen Mehrheitsbeschlüssen,
    • qualifizierten Mehrheitsbeschlüssen,
    • vereinbarungs-/gesetzesändernden Mehrheitsbeschlüssen,
    • vereinbarungs-/gesetzwidrigen Mehrheitsbeschlüssen,
    • vereinbarungsersetzenden Mehrheitsbeschlüssen,
    • Negativbeschlüssen,
    • Schriftlichen Beschlüssen.

    Je nach Beschlusserfordernis sind bei Nichterreichen der gesetzlich oder vereinbarten vorgeschriebenen Mehrheiten die Beschlüsse jedoch nicht nichtig, sondern nur anfechtbar. Fehlt es an der Beschlusskompetenz und ist stattdessen eine Vereinbarung erforderlich, sind Beschlüsse nichtig.
    Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich durch Be­schluss­fas­sung in der Wohnungseigentümerversammlung (§§ 21 Abs. 3, 23 Abs. 1 WEG). Dieser gemeinschaftlichen Verwaltung durch Beschluss unter­liegen jedoch nur solche Angelegenheiten, für die das Gesetz oder eine Vereinbarung den Wohnungseigentümern ausdrücklich das Recht zur Beschlussfassung, die so genannte Beschluss­kom­petenz, einräumt (BGH, V ZB 58/99, Beschluss vom 20.09.2000; V ZB 34 /03, Beschluss vom 02.10.2003). Fehlt es an dieser ausdrücklichen Beschlusskompetenz, bedarf es ent­spre­chen­der Regelungen durch Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG.

    Ausdrücklich der Beschlusskompetenz zugewiesen sind:

    • Gebrauchsregelungen gemäß § 15 Abs. 2 WEG
    • die Entziehung des Wohnungseigentums gemäß § 18 Abs. 3 WEG
    • Angelegenheiten der ordnungsmäßigen Verwaltung gemäß § 21 Abs. 3, 5 und 7 WEG
    • die Bestellung und Abberufung des Verwalters gemäß § 26 Abs. 1 WEG
    • die Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan, die Jahresab­rechnung und die Rechnungslegung gemäß § 28 Abs. 5 WEG
    • die Bestellung des Verwaltungsbeirates gemäß § 29 Abs. 1 WEG

    Unter bestimmten Voraussetzungen ist den Wohnungseigen­tümern gemäß § 16 Abs. 3 und 4 WEG auch eine Beschlusskompetenz zur Änderung der Kostenverteilung bei Betriebs-, Verwaltungs- und im Ein­zel­fall auch bei Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten und bei Kosten für bauliche Veränderungen und Modernisierungs­maß­nahmen eingeräumt.

    Eine Beschlusskompetenz kann den Wohnungseigentümern allerdings auch durch eine Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG eingeräumt werden. Danach können bei­spiels­weise Regelungen getroffen werden, wonach bauliche Veränderungen grundsätzlich mit einer Mehrheit von zwei Drittel aller stimmberechtigten Eigentümer beschlossen werden können. Die aufgrund einer solchen Öffnungsklausel gefassten Beschlüsse bedürfen gemäß § 10 Abs. 4 Satz 2 WEG nicht der Eintragung in das Grundbuch.

    Eine Vereinbarung im Sinne von § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG ist dagegen stets dann erforderlich, wenn die Wohnungseigen­tümer von einer abdingbaren Vorschrift desWoh­nungs­ei­gen­tums­ge­setzes oder von einer Regelung der Teilungserklärung bezie­hungs­weise der Gemeinschaftsordnung abweichen wollen, bei­spielsweise bei Einräumung eines Sonder­nutzungs­rechts gemäß §§ 13 Abs. 2, 15 Abs. 1 WEG oder auch bei Änderungen des Stimm­rechts (§ 25 Abs. 2 WEG).
    Die mit der WEG-Reform 2007 eingeführte Erweiterung der Beschlusskompetenz hat den Wohnungseigentümern die Möglichkeit eröffnet, insbesondere Änderungen der Verteilung von Betriebs- und Instand­haltungs­kosten sowie von Kosten für bauliche Veränderungen und Mo­der­nisierungsmaßnahmen abweichend von der gesetzlichen Regelung gemäß § 16 Abs. 2 durch Beschluss zu entscheiden und darüber hinaus weitere Regelungen über Zahlungspflichten, Verzugsregelungen und Verzugszinsen abweichend vom Gesetz oder einer Vereinbarung durch mehrheitliche Beschlussfassung zu treffen.

    Da Beschlüsse jedoch nicht in das Grundbuch eingetragen werden, andererseits aber Wohnungseigentümern und vor allem auch Kaufinteressenten eine Möglichkeit gegeben werden muss, sich jederzeit aktuell und umfassend insbesondere über die von gesetzlichen Bestimmungen abweichenden Beschlüsse zu infor­mieren, ist der Verwalter nach § 24 Abs. 7 und 8 WEG verpflich­tet, neben der ohnehin gemäß § 24 Abs. 6 WEG anzufertigenden Beschlussniederschrift eine Beschlusssammlung zu führen. In diese Beschlusssammlung sind neben den Beschlüssen der Versammlungen auch sämtliche schriftliche Beschlüsse sowie sämtliche gerichtliche Entscheidungen aufzunehmen. Zu dokumentieren ist nur der Beschlusswortlaut, der allerdings auch den Gegenstand beziehungsweise den Inhalt erkennen lassen muss.

    Die Sammlung kann in schriftlicher und/oder elektronischer Form erfolgen, dann aber mit der Möglichkeit des Ausdrucks. Laufende Nummerierung, Zeitpunkt und Ort der Versammlung sollen den lückenlosen Nachweis ermöglichen, der auch einem Kaufinter­essenten durch Gewährung der Einsichtnahme ermöglicht werden muss. Die Eintragung dieser Angaben hat unverzüglich, also innerhalb einer Woche nach Versammlungstermin zu erfolgen. Um die Bedeutung der Beschlusssammlung auch für eine als ordnungsgemäß anzusehende Verwaltung durch den Verwalter hervorzuheben, soll die nicht ordnungsgemäße Führung dieser Sammlung regelmäßig einen Grund darstellen, um den Verwalter aus wichtigem Grund abzuberufen (§ 26 Abs. 1 Satz 4 WEG).

    Dabei haben die Wohnungseigentümer grundsätzlich einen Ermessensspielraum, so dass auch die nicht ordnungsgemäße Führung der Beschlusssammlung nicht zwingend zur Abberufung führen muss.

    Haben die Wohnungseigentümer daher nachvollziehbare Motive, von einer Abberufung Abstand zu nehmen, weil sie mit den bisherigen Leistungen des Verwalters zufrieden waren und für die Zukunft auf eine ordnungsgemäße Führung der Beschlusssammlung vertrauen können, kann hieran ein Mehrheitsbeschluss über die Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund scheitern. (BGH, V ZR 105/11, Urteil vom 10.02.2012).
    Das Wesen der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit besteht darin, dass es ein auf eine Person bezogenes Nutzungsrecht an einem Grundstück gewährt. Die Absicherung im Grundbuch erfolgt in Abteilung II. Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit ist weder vererblich noch sonst übertragbar. Sie kann sich aber auf mehrere Personen beziehen. So kann z.B. ein Wohnungsrecht für Ehegatten bestellt werden. Am besten werden in einem solchen Fall zwei gleichrangige Dienstbarkeiten ins Grundbuch eingetragen.

    Die Dienstbarkeit kann nicht mit Leistungspflichten des Berechtigten verbunden werden, es sei denn, sie haben eine wirtschaftlich untergeordnete Bedeutung (z.B. Durchführung von Schönheitsreparaturen an der Wohnung durch die Wohnungsberechtigten, Zahlung der Strom-, Wasser-, Heizkosten). Beschränkte persönliche Dienstbarkeiten werden vielfach zugunsten von Versorgungsunternehmen eingetragen, die das belastete Grundstück zur Durchführung einer Leitung, Unterbringung einer Trafostation u.a. benutzen wollen.
    Im Mietvertrag muss der Mietgegenstand genau bezeichnet werden. Die Bezeichnung soll durch beschreibende Merkmale ergänzt werden. Durch die Beschreibung des Mietgegenstandes können insbesondere bei Gewerbeobjekten viele Probleme und Streitigkeiten von Anfang an vermieden werden. Sie ist wichtig für die Entscheidung, ob tatsächlich die geschuldete Mietsache überlassen worden ist und ob sie sich in einem für den vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand befand. Die Definition des Mietgegenstandes ist wichtig für die Beurteilung,

    • ob der Mieter von den Mieträumen einen vertragswidrigen Gebrauch macht,
    • in welchem Umfang er unter Umständen anteilige Mietnebenkosten zu tragen hat,
    • in welchem Umfang er zur Mitbenutzung von Gemeinschaftsflächen berechtigt ist,
    • wer das Risiko öffentlich-rechtlicher Hindernisse für die vorgesehene Nutzung der gemieteten Räume trägt und
    • in welchem Rahmen sich die Konkurrenzschutzverpflichtung des Vermieters bewegt.
    Zur Beschreibung gehören Angaben über Lage und Größe der Mietflächen. Auf genaue Quadratmeter-Angaben muss besonders geachtet werden; bei überhöhten Angaben im Mietvertrag kann der Mieter einen Anspruch auf Mietminderung haben. Bei Handelsobjekten wird vielfach entsprechend der Planung des Mieters gebaut. Grundrisse und Ladenfunktionspläne, sowie Flächenberechnung, Bau und Leistungsbeschreibungen werden dann in der Regel als Anlagen Bestandteil des Mietvertrages. Dabei wird eine Regelung für den Fall getroffen, dass im Laufe der Baumaßnahme Änderungen erfolgen und somit die abschließend festgestellten Flächen über- oder unterschritten werden.

    Es ist ferner ausdrücklich festzulegen, welche Betriebsvorrichtungen bzw. welches Zubehör zur Mietsache gehört. Flächen oder Objekte (Abstell- und Lagerflächen, Ladezonen, Hofflächen, vor allem aber Pkw-Stellplätze), die außerhalb der Mieträume liegen und dem Mieter überlassen werden, sollten ebenfalls im Vertrag einzeln aufgeführt werden.

    Insbesondere im Wohnraummietrecht kommt es immer wieder zu Streitigkeiten über den Wohnungszustand beim Auszug im Vergleich zu demjenigen beim Einzug. Oft taucht die Frage auf, ob bestimmte Einbauten schon beim Einzug vorhanden waren, ob Bodenbeläge beschädigt oder verfärbt, Fliesen gesprungen waren oder andersartige Mängel bereits vorgelegen haben. Für alle Beteiligten empfiehlt sich daher nicht nur die möglichst genaue Beschreibung der Mietsache im Mietvertrag selbst, sondern auch eine genaue Beschreibung des Zustands der Mietwohnung im Übergabeprotokoll beim Einzug und im Abnahmeprotokoll beim Auszug.

    Besonders Vermieter müssen auf eine genaue Zustandsdokumentation achten, da nach Bescheinigung der ordnungsgemäßen Wohnungsrückgabe keine Ansprüche mehr gegen den Mieter geltend gemacht werden können.
    Das Beschwerdemanagement ist ein Marketinginstrument, das eingesetzt wird, um Kundenbindung zu erzeugen oder verlorene Kunden zurück zu gewinnen. Wenn anerkannt wird, das Marketing die Kunst ist, das eigene Unternehmen auf der Grundlage von Kundenerwartungen zu führen, kommt dem Beschwerdemanagement besondere Bedeutung zu. In der Regel beschweren sich nur wenige Kunden. Sie sind unzufrieden und kommen nicht mehr wieder.

    Erste Aufgabe des Beschwerdemanagements ist es deshalb, Kunden zur Beschwerde beziehungsweise zur Kritik zu ermuntern und Ihre Unzufriedenheit gegenüber dem Unternehmen zu äußern. Häufig bezieht sich die Kritik auf Verhaltensfehler von Mitarbeitern des Unternehmens im Umgang mit den Kunden. Dies gilt vor allem in der Dienstleistungsbranche, in der nicht mit physischen Produkten gehandelt wird, die bei Mängeln zurückgegeben und umgetauscht werden können. Vielmehr kommt es hier auf die Qualität des Umganges mit den Kunden an.

    Beschwerdemanagement kann institutionalisiert werden, indem Kunden nach einer bestimmten unternehmensinternen Regel angesprochen werden, wobei der Fokus auf die Ermittlung von Kundenwünschen gerichtet ist, verbunden mit der Ermunterung zu Verbesserungsvorschlägen und Kritik.

    Beschwerdemanagement ist in der Immobilienwirtschaft noch relativ unterentwickelt. Dies ist auch dort zu beobachten, wo man es nicht mit Einmal-Kunden zu tun hat, sondern mit Kundenbeziehungen, die auf Dauer angelegt sind, zum Beispiel im Bereich des Objektmanagements und der Wohnungseigentumsverwaltung.

    Im Rahmen der Wohnungseigentumsverwaltung lässt sich Beschwerdemanagement gut institutionalisieren, in dem in jedes Einberufungsschreiben zur Eigentümerversammlung unter einem Tagesordnungspunkt "Verschiedenes" grundsätzlich auch das Stichwort "Kritikpunkte" eingefügt wird. Gute Verwalter können sich darauf einlassen.

    Bei der Miethausverwaltung gibt es ein "doppeltes" Beschwerdemanagement: Einmal gegenüber dem Auftraggeber und einmal gegenüber den Mietern. Beide hängen zusammen, denn unzufriedene Mieter nützen dem Hauseigentümer nichts.

    Eine weitere Möglichkeit auf Beschwerden von Kunden zu reagieren ist besteht darin, einen Ombudsmann einzuschalten, dessen Aufgabe darin besteht, bei gegensätzlichen Auffassungen zwischen Unternehmen und Kunden als Schiedsperson zu vermitteln, um eine oft kostspielige gerichtliche Auseinandersetzung zu vermeiden.

    Ombudsstellen sind häufig bei Verbänden / Vereinen angesiedelt. So verfügt der Immobilienverband Deutschland über einen Ombudsmann, der im Sinne des Verbraucherschutzes als Schlichtungsstelle zwischen dem IVD Mitglied und dem Kunden (Auftraggeber) fungiert.
    Haben Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG eigenmächtig ohne die im konkreten Fall erforderliche Zustimmung der von der Maßnahme beein­träch­tigten Miteigentümer vorgenommen, kann jeder der nachteilig betroffenen Eigentümer auch ohne ermächtigende Beschlussfassung der Wohnungseigentümerversammlung die Beseitigung des rechtswidrigen und die Wiederherstellung des ursprünglichen ordnungsmäßigen Zustandes verlangen (§ 1004 Abs. 1 S. 1 BGB i.V.m. §§ 14 Nr. 1, 15 Abs. 3 WEG).

    Nach Zuerkennung der Rechtsfähigkeit kann auch die Wohnungseigentümergemeinschaft durch Vereinbarung oder Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung den Beseitigungsanspruch an sich ziehen (gekorene Ausübungsbefugnis) und sodann in gesetzlicher Prozessstandschaft geltend machen. Dazu reicht es aus, dass die Rechtsausübung durch die Gemeinschaft (Verband) förderlich ist.

    Hat die Gemeinschaft den Beseitigungsanspruch durch mehrheitliche Beschlussfassung an sich gezogen, begründet sie damit ihre alleinige Zuständigkeit für die gerichtliche Geltendmachung. Der einzelne Eigentümer ist dann nicht mehr prozessführungsbefugt und kann seinen individuellen Beseitigungsanspruch nicht mehr geltend machen. Dies gilt unabhängig davon, ob der einzelne Eigentümer seine Klage vor oder nach der Klageerhebung durch den Verband erhoben hat. Eigentümer, die nicht mit dem Vorgehen der Wohnungseigentümergemeinschaft einverstanden sind, können den Beschluss, mit dem die Gemeinschaft den Beseitigungsanspruch an sich gezogen hat, im Wege der Beschlussanfechtung überprüfen lassen (BGH, Urteil vom 5.12.2014, Az. V ZR 5/14).

    Anders als die Geltendmachung von Beseitigungs- oder Unterlassungsansprüchen fällt die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen wie auch von Wiederherstellungsansprüchen grundsätzlich als gemeinschaftsbezogene Ansprüche in die ausschließliche Ausübungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft (so genannte geborene Ausübungsbefugnis gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG; BGH, Urteil vom 7.2.2014, Az. V ZR 25/13; Urteil vom 5.12.2014, Az. V ZR 5/14).

    Für die rechtswirksame und erfolgreiche Geltendmachung des Beseitigungsanspruchs spielt es grundsätzlich keine Rolle, ob und welche Kosten der betreffende Eigentümer für die Her­stellung bereits aufgewendet hat und für die nachträgliche Besei­tigung bzw. Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes noch aufwenden muss. Er hat die Kosten insgesamt zu tragen.

    Für die Beseitigungsansprüche bei eigenmächtig vorgenommenen baulichen Veränderungen gilt gemäß § 195 BGB die Regelverjährungsfrist von drei Jahren. Der Lauf der Verjährungsfrist beginnt mit der Kenntniserlangung bzw. der fahrlässigen Nichtkenntniserlangung des Beseitigungsanspruchs. Spätestens tritt die Verjährung nach zehn Jahren ein (OLG Hamm, Beschluss vom 4.12.2008, Az. 15 Wx 198/08).

    Im Falle eines Eigentümerwechsels hat der neue Eigentümer (als Zustandsstörer) die Beseitigung der vom Voreigentümer vorge­nommenen baulichen Veränderungen am gemeinschaftlichen Eigentum zu dulden. Die Kosten gehen zu Lasten der Gemein­schaft, der neue Eigentümer hat sich nur anteilig in Höhe seines Miteigentumsanteils zu beteiligen. Im konkreten Einzelfall kann aber auch der neue Eigentümer als Zustandsstörer auf eigene Kosten zur Beseitigung der Störung (bauliche Veränderung) verpflichtet sein (BGH, Beschluss vom 4.3.2010, Az. V ZB 130/09).
    Besenrein bedeutet, dass der Mieter beim Auszug die von ihm gemieteten Räume in gesäubertem Zustand übergeben muss. Gesäubert bedeutet dabei ausgeräumt und ausgefegt. Grobe Verschmutzungen sind zu beseitigen. Fenster müssen nicht geputzt, aber ggf. von groben Verschmutzungen wie Kleberesten gereinigt werden. Allerdings sind vorhandene Spinnweben in Wohnung und Kellerräumen zu entfernen (Urteil des Bundesgerichtshofes vom 28.06.2006, Az. VIII ZR 124/05). Wenn nichts anderes vertraglich vereinbart wurde, ist der Mieter zu mehr – insbesondere zur Durchführung von Schönheitsreparaturen - nicht verpflichtet.

    Auch Klauseln wie:

    • "der Mieter muss den ursprünglichen Zustand wiederherstellen"
    • "die Räume müssen in bezugsfertigem Zustand zurückgegeben werden" oder
    • "die Mietsache ist wie übernommen zurückzugeben"
    verpflichten nicht zu Schönheitsreparaturen, sondern allenfalls zur besenreinen Übergabe. Die Herstellung des ursprünglichen Zustandes erfordert allerdings zusätzlich den Rückbau von Einbauten oder vom Mieter vorgenommene Veränderungen der Wohnung. "Bezugsfertig" bedeutet nur, dass der neue Mieter jederzeit einziehen können muss. "Wie übernommen" bedeutet, dass die Wohnung sich im gleichen Zustand wie beim Einzug befinden muss.
    Die wichtigste Informationsquelle für die Kauf- oder Mietentscheidung des Interessenten für eine Bestandsimmobilie ergibt sich aus ihrer Besichtigung. Da üblicherweise bei Bestandsimmobilien im Kaufvertrag Gewährleistungsansprüche ausgeschlossen werden, wird die Immobilie "gekauft wie besichtigt". Bei Mietobjekten wird nach Abschluss einer Besichtigung im Falle einer Anmietung ein Übergabeprotokoll erstellt. Wer ein Objekt anbietet oder als Makler mit der Objektvermittlung beraut ist, dem stellt sich die Frage, wie eine Besichtigung organisiert werden soll.

    Voraussetzung für jede Besichtigung, die nicht von vorneherein nutzlos sein soll, ist eine Grundvorstellung des Interessenten über das Objekt, das er besichtigen will. Sie muss im Wesentlichen dem entsprechen, was der Interessent erwartet. Die Besichtigungsvorbereitung besteht deshalb darin, dem Interessenten bebilderte Informationen in Form von Exposés oder Objektpräsentationen im Internet zu liefern. Die Angaben müssen mit den tatsächlichen Objektmerkmalen übereinstimmen und dürfen nicht zu falschen Vorstellungen führen. Aber auch für den Objektanbieter ist es wichtig, zum Besichtigungstermin das Objekt vorab besichtigungsreif zu machen, um damit zu einer angenehmen Besichtigungsatmosphäre beizutragen. Der Objektanbieter muss also auch genügend Zeit haben, sich auf die Besichtigung vorbereiten können. Eine bewohnte Wohnung muss aufgeräumt sein. War sie längere Zeit nicht benutzt, muss vorher auf jeden Fall gelüftet werden.

    Bei Vereinbarung eines Besichtigungstermins ist darauf zu achten, dass der Besichtigungsvorgang nicht unter Zeitnot eines der Beteiligten gerät. Handelt es sich um ein leer stehendes Objekt, sollte für eine qualitätsadäquate Minimalausstattung (Stühle, Tisch, Spiegel, Lampen, Vorhänge) gesorgt werden, um eine reale Wohnatmosphäre zu erzeugen und Sitzgelegenheit zu bieten. Ausgeführte Schönheitsreparaturen (auch wenn sie steuerlich irrelevant sein sollten) schützen beim Verhandeln vor unverhältnismäßigen Preisabschlägen. Die Besichtigung erfolgt in der Regel von außen nach innen. Gehört zum Haus ein Garten, dann geht man vom Haus in den Garten.

    Bei der Besichtigung selbst ist darauf zu achten, dass Hinweise auf Aspekte gegeben werden, die nicht ohne Weiteres im Blickfeld liegen. Nützlich ist es manchmal, etwas zur Hausgeschichte zu sagen, über freundliche Nachbarn (wenn es stimmt!) und die Nähe eines Weihers (wenn es ihn gibt). Werden vom Interessenten kritische Fragen gestellt – ein Zeichen für Interesse – sollte nichts schön geredet werden.
    Grundlage für Kauf- und Mietentscheidungen im Immobilienbereich sind Eindrücke, die der Interessent durch die Besichtigung des angebotenen Objektes bekommt. Wird ein Objekt in Abwesenheit des Anbieters besichtigt, empfiehlt sich die Anfertigung eines Besichtigungsprotokolls durch den Makler. Darin sollten der Zeitpunkt, die besichtigenden Teilnehmer und die Feststellungen, die im Laufe der Besichtigung gemacht werden, schriftlich festgehalten werden.

    Das Besichtigungsprotokoll ist nicht nur ein Tätigkeitsnachweis des Maklers, sondern übermittelt dem Anbieter des Objektes auch Informationen, aus denen er unter Umständen für den Verkauf bzw. die Vermietung wichtige Informationen erhält. Der Makler sollte während der Besichtigung feststellen, ob das besichtigte Objekt ein zu beachtendes Interesse erweckt hat (Der Interessent zeigte sich sehr interessiert, interessiert, bedingt interessiert, nicht interessiert, usw.).

    Vor allem sollten objektkritische Äußerungen, z. B. Beanstandung von Mängeln, wenn sie die Entscheidung des Interessenten beeinflussen, vermerkt werden. Der Objektanbieter hat dann die Möglichkeit, zu entscheiden, ob er diese Mängel behebt oder, wenn das nicht möglich ist, dem Interessenten von sich aus einen Preisnachlass anzubieten. Mit solchen Reaktionen kann die Entscheidung positiv beeinflusst werden.

    Besichtigungsprotokolle bieten sich vor allem auch bei der Besichtigung komplexer Immobilienanlagen an, wenn grundsätzliches Interesse des Investors festgestellt wird. Sie können dann Informationsgrundlage für weitere Verhandlungen sein.
    Der Vermieter hat – in Grenzen – das Recht zur Besichtigung einer vermieteten Wohnung. Mit Abschluss des Mietvertrages hat der Mieter ein Recht auf deren ungestörte Nutzung. Eine Besichtigung darf nur aus begründetem Anlass mit rechtzeitiger vorheriger Ankündigung (mindestens 24 Stunden) und in Anwesenheit des Mieters stattfinden.

    Der Termin muss zu üblichen Tageszeiten vereinbart werden (werktags 10 bis 13 Uhr und 15 bis 18 Uhr, nicht Sonn- oder Feiertags, berufstätiger Mieter kann auf Samstags-Termin bestehen). Begleitpersonen des Vermieters (außer Handwerkern, Miet- und Kaufinteressenten) müssen keinen Zutritt zur Wohnung erhalten. Handwerker im Vermieterauftrag brauchen nur bei konkret vorhandenen Wohnungsmängeln oder bei vom Mieter zu duldenden, angekündigten Modernisierungsarbeiten in die Wohnung gelassen zu werden.

    Zu unterscheiden sind Mietverträge mit und ohne Besichtigungsklausel.

    Mietvertrag mit Besichtigungsrecht: Der Mieter muss den Zutritt zur Wohnung erlauben, wenn:
    • der Vermieter den Besuch 24 Stunden zuvor anmeldet.
    • er einen konkreten Grund für die Besichtigung angibt (z. B. geplanter Verkauf der Wohnung, Mängelanzeige des Mieters, Besichtigung mit Mietinteressenten).
    • Die Klausel ist nur wirksam, wenn das Zutrittsrecht von einer vorherigen Terminabsprache abhängig gemacht wird.
    Als unwirksam beurteilen die Gerichte eine Mietvertragsklausel, die vorsieht, dass der Vermieter die Wohnung jederzeit unangekündigt besichtigen kann. So entschied etwa das Amtsgericht Hamburg (Urteil vom 23.02.2006, Az. 49 C 513/05). Nach dem Gericht verstößt der Vermieter gegen das Gebot schonender Rechtsausübung, wenn er wegen einer Mehrzahl von Besichtigungsgründen in kurzer Folge immer wieder neue Besichtigungen fordert.

    Wenn es keine solche Klausel gibt, gilt: Der Vermieter darf die Wohnung nur bei Gefahr oder in besonders dringenden Fällen betreten (z. B. Wasserrohrbruch in Abwesenheit des Mieters). Er läuft sonst Gefahr, sich wegen Hausfriedensbruchs strafbar zu machen.

    Strafbar ist es in jedem Fall, sich gewaltsam Zutritt zur Wohnung zu verschaffen. Gewährt der Mieter dem Vermieter trotz guter Gründe keinen Zutritt, muss dieser vor Gericht gehen. Er hat die Möglichkeit, eine einstweilige Verfügung auf Gewährung des Zutritts gegen den Mieter zu erwirken. Ignoriert der Mieter dann eine solche Duldungsverfügung, kann darin ein Kündigungsgrund liegen (BGH, Beschluss vom 5. Oktober 2010, Az. VIII ZR 221/09).

    Auch bei einem geplanten Verkauf der Wohnung sind der Anzahl der Besichtigungen mit Kaufinteressenten Grenzen gesetzt. So gestand das Landgericht Kiel in einem älteren Urteil dem Vermieter eine Besichtigung pro Woche zu (Urteil vom 1. Juni 1992, Az. 1 S 26/91), während das LG Frankfurt a. M. nur drei Besichtigungen im Monat für zumutbar hielt. Diese dürften nur nach Ankündigung drei Tage vorher und werktags zwischen 19 und 20 Uhr durchgeführt werden. Die Dauer sei auf 30 bis 45 Minuten beschränkt (Urteil vom 24. Mai 2002, Az. 2/17 S 194/01).

    Unzulässig ist es, bei einer Wohnungsbesichtigung ohne Erlaubnis des Mieters in der Wohnung zu fotografieren oder eine Videoaufzeichnung durchzuführen, um den Wohnungszustand zu dokumentieren (AG Frankfurt, Urteil vom 16.01.1998, Az. 33 C 2515/97 – 67, Az. 33 C 2515/97).

    Der Bundesgerichtshof hat – in Abänderung der Rechtsprechung der Gerichte unterer Instanzen – betont, dass der Vermieter kein grundsätzliches Recht hat, die Mietwohnung alle ein bis zwei Jahre zu inspizieren. Ein Besichtigungsrecht setze vielmehr voraus, dass im konkreten Fall ein sachlicher Grund für die Besichtigung vorhanden sei. Im verhandelten Fall hatte der Mietvertrag eine Betretungsklausel enthalten, nach der der Vermieter die Wohnung alle ein bis zwei Jahre besichtigen durfte. Für den BGH war diese Regelung alleine nicht ausreichend (Urteil vom 4.6.2014, Az. VIII ZR 289/13).

    Hat der Vermieter eine vermietete Wohnung gekauft, ohne sie zu besichtigen, hat er das Recht auf eine Erstbesichtigung, um sich über Zustand und Ausstattung der Wohnung zu informieren und sie auszumessen. Dies entschied das Amtsgericht München (Urteil vom 12. August 2016, Az. 416 C 10784/16). Das Gericht sah hier eine Regelung verschiedener Besichtigungs-Situationen im Mietvertrag, von denen der vorliegende Fall nicht erfasst war, als nicht abschließend an.
    Als Besichtigungstourismus bezeichnen Makler Immobilienbesichtigungen durch Personen, die keine ernsthaften Kaufabsichten haben, sondern sich nur am Wochenende mal ein schönes Haus, eine Villa am Starnberger See, ein Schloss oder das Domizil eines Prominenten ansehen möchten. Dabei steht die Neugier auf die Wohnverhältnisse anderer im Vordergrund. Für Makler ist dieses Verhalten ein Ärgernis, da Besichtigungen mit entsprechender Terminvorbereitung und Anreise eine zeitraubende Angelegenheit sind. Oft ist auch ohne Besichtigungstourismus bereits eine erhebliche Zahl von Terminen notwendig, um ein Objekt zu verkaufen oder zu vermieten.

    Als Abhilfe wird oft empfohlen, mit den Interessenten zunächst telefonisch über ihre Suche zu sprechen – wie lange diese schon dauert, ob es konkrete Vorstellungen zum gesuchten Objekt gibt, ob schon mit der Bank über Finanzierungsmöglichkeiten gesprochen wurde. So kann sich schnell zeigen, ob jemand ernsthaft sucht. Auch eine Liste über Interessenten anzulegen, kann helfen – so fällt auf, wenn ein bestimmter Interessent immer wieder Immobilien besichtigt, ohne zu kaufen. Die Neugier vieler Menschen lässt sich allerdings oft auch schon durch ein 360-Grad-Video oder einen virtuellen Rundgang durch die Immobilie auf der Homepage des Maklers befriedigen – dies dient gleichzeitig dem Verkauf. Besteht Unsicherheit über die Motive des Käufers, bleibt dem Makler nur, die Besichtigung trotzdem durchzuführen – denn er kann nie sicher sein, dass er nicht doch einen ernsthaften Interessenten vor sich hat.
    Besitz ist die tatsächliche Herrschaft einer Person über eine Sache – sei sie beweglich oder unbeweglich. So ist der Mieter Besitzer der von ihm gemieteten Wohnung. Man unterscheidet mittelbaren und unmittelbaren Besitz. Im Mietverhältnis übt der Mieter die unmittelbare Sachherrschaft über die Wohnung aus und ist insofern unmittelbarer Besitzer der Mietwohnung.

    Als solcher ist er z.B. Inhaber des Hausrechtes. Mittelbarer Besitzer ist derjenige, der den Besitz nicht selbst ausübt, sondern durch einen anderen ausüben lässt. Man spricht hier von einem Besitzmittlungsverhältnis. Der Eigentümer der Wohnung übt die unmittelbare Sachherrschaft nicht selbst aus, sondern überlässt sie seinem Mieter. Als Vermieter ist er damit mittelbarer Besitzer. Das Hausrecht an der Wohnung kann er damit nicht mehr ausüben.

    Der Eigentümer hat jedoch das verfassungsmäßig garantierte Recht, in jeder anderen Hinsicht über die Wohnung zu verfügen – z.B. durch Abriss, Verkauf oder Vermietung. Dabei sind allerdings die Einschränkungen des Mieterschutzes zu beachten.
    Die Besitzeinweisung ist eine behördliche Anordnung, mit der dem Begünstigten der Besitz eines Grundstücks übertragen wird. Die Besitzeinweisung wird im Rahmen von Umlegungs- und Enteignungsverfahren durchgeführt. Mit der Besitzeinweisung findet der Besitzerwechsel statt.

    Bei der Umlegung erfolgt die Besitzeinweisung mit der Bekanntmachung des Umlegungsplanes. Wenn es das Allgemeinwohl gebietet, kann die Besitzeinweisung vorzeitig, also schon vor Bekanntmachung des Umlegungsplanes erfolgen ("vorzeitige Besitzeinweisung").

    Auch im Rahmen des Enteignungsverfahrens ist eine vorzeitige Besitzeinweisung im Interesse des Gemeinwohls möglich, wenn etwa mit einem bestimmten Bauvorhaben unverzüglich begonnen werden muss.

    Der begünstigte Antragsteller muss in der Regel Sicherheit leisten. Allerdings muss der Besitzeinweisung die für das Enteignungsverfahren vorgesehene mündliche Verhandlung vorausgehen. Die Anordnung über die Besitzeinweisung ist Voraussetzung für die Entschädigungsleistung durch den Begünstigten und die Grundbuchberichtigung.
    Kommt es an einer Immobilie zu einem Eigentümerwechsel, stellt sich auch die Frage des Besitzüberganges. In der Regel wird dies in einem Grundstückskaufvertrag oder einem sonstigen Übertragungsvertrag geregelt. Der Besitzübergang bewirkt, dass der Erwerber die tatsächlichen Herrschaftsbefugnisse über die Immobilie erwirbt. Er kann einerseits die Immobilie nutzen, erhält den Anspruch auf die Mieteinnahmen und muss andererseits die Bewirtschaftungskosten tragen. Auch die Gefahr des zufälligen Untergangs des Gebäudes (z. B. durch Brand) oder einer zufälligen Verschlechterung geht auf den Erwerber über. Im notariellen Kaufvertrag sind spezielle Vereinbarungen hinsichtlich der Zeitpunkte des Besitzübergangs, des Übergangs der Gefahr, der Nutzungen und der Lasten möglich. In steuerlicher Hinsicht kann der Erwerber ab dem Zeitpunkt des Besitzüberganges gegenüber dem Finanzamt die AfA jahresanteilig geltend machen.

    Normalerweise wird der Besitzübergang für den Tag vereinbart, an dem auch der Kaufpreis fällig wird. Abweichende Vereinbarungen sind natürlich möglich.
    Besondere Betriebseinrichtungen eines Wohngebäudes sind nach Anl. 1 zu § 5 der II. BV:
    • Personen- und Lastenaufzüge,
    • Müllbeseitigungsanlagen,
    • Hausfernsprecher,
    • Uhrenanlagen,
    • gemeinschaftliche Wasch- und Badeeinrichtungen und dergleichen.
    Die Kosten für diese Einrichtungen zählen zu den Baukosten. Im Bewertungsverfahren und bei der Mietkalkulation gelten für besondere Betriebseinrichtungen wegen ihrer beschränkten Gesamtnutzungsdauer erhöhte Abschreibungssätze.
    Wird ein Teil der Wohnbaufläche in einem Flächennutzungsplan als besonderes Wohngebiet ausgewiesen, dann handelt es sich um einen Gemeindebereich, der bereits überwiegend bebaut ist. Die Gebietsstruktur ist gekennzeichnet durch unterschiedliche Nutzungen (Läden, Hotels, Gaststätten, Geschäfts- und Bürogebäude, kirchliche Einrichtungen, Anlagen die kulturellen sozialen, gesundheitlichen und sportlichen Zwecken dienen). Mit der Ausweisung als besonderes Wohngebiet soll die Wohnfunktion dieses Gebietes gegenüber anderen Funktionen im Rahmen der Weiterentwicklung des Gebietes erhalten und gestärkt werden. Als Ausnahmen für neue Vorhaben sind allerdings zulässig Verwaltungsgebäude, in beschränkten Umfange Vergnügungsstätten und Tankstellen. In reinen Wohngeboten kann z.B. festgesetzt werden, dass oberhalb eines im Bebauungsplan festgesetzten Geschosses nur Wohnungen zulässig sein sollen oder dass ein bestimmter Mindestanteil der Geschossfläche neu zu schaffender Gebäude der Wohnnutzung vorbehalten sein muss. Mit der Festsetzung besonderer Wohngebiete soll ein Verdrängungsprozess hinsichtlich der Wohnnutzung in innerstädtischen Bereichen verhindert werden. Die Schallgrenzen in besonderen Wohngebieten liegen tagsüber (2 – 22 Uhr) bei 60 Dezibel und nachts bei 45/40 Dezibel. Es handelt sich um Orientierungswerte nach DIN 18005, an die die Gemeinden allerdings nicht gebunden sind. Die Verdichtungsgrenzen im besonderen Wohngebiet liegen bei 0,4 Gundflächenzahl und 1,6 Geschossflächenzahl.
    Mit "Best Value" wird der Wert einer Immobilie bezeichnet, der am Immobilienmarkt beim Verkauf "bestenfalls" erzielbar wäre. Dabei wird vorausgesetzt, dass im Verkaufsfall für die Vermarktung unter Berücksichtigung der jeweiligen Marktverfassung ein der Objektart angemessener Zeitraum zur Verfügung steht.

    Bei der Ermittlung des Wertes sind Angebote nicht in Betracht zu ziehen, die einem ganz speziellen, ungewöhnlichen Erwerbsinteresse entspringen. Im Gegensatz zum Verkehrswert als "Wert für jedermann" (aus einer repräsentativen Zielgruppe für das Objekt), entspricht der "Best Value" somit dem Preis, der unter Zugrundelegung eines offenen Marktes in der Regel nur von einem der vielen Interessenten – dem in den Augen des Anbieters besten – bezahlt wird. Der "Best Value" ist mit dem "Market Value" – früher auch als "Open Market Value" bezeichnet – identisch. Die Begriffslogik führt zur Feststellung, dass der "Best Value" regelmäßig über dem Verkehrswert angesiedelt sein muss. Einschränkend muss jedoch gesagt werden, dass dem offenen Markt i.S.d. gewöhnlichen Geschäftsverkehrs unterschiedliche Informationsniveaus der Marktteilnehmer zugrunde liegen, die in der Regel dazu führen, dass der sich aus subjektiven Nutzenvorstellungen und subjektivem Verhandlungsgeschick der Marktparteien ergebende Preis in unterschiedlichem Ausmaß vom "objektiven" Verkehrswert abweicht.
    In Artikel 14 des Grundgesetzes wird das Recht auf Eigentum gewährleistet. Es handelt sich um eine Eigentumsbestandsgarantie. Besondere Bedeutung hat der Bestandsschutz im Immobilienrecht. Wurde Eigentum legal erworben, legal bebaut und legal genutzt, kann dieser Bestand durch Gesetz nicht mehr rückwirkend in Frage gestellt werden. Das Bundesverfassungsgericht hat sogar das Besitzrecht des Mieters an der gemieteten Wohnung als Eigentum i.S.d. § 14 GG bezeichnet.

    Es gibt jedoch keinen unbeschränkten Bestandsschutz. So kann der Eigentümer eines Grundstücks, das im Gebiet eines Bebauungsplans liegt, sein Baurecht verlieren, wenn er es nicht innerhalb von sieben Jahren nutzt. Wurde eine Baugenehmigung rechtswirksam erteilt, hat sie Bestand. Aber auch sie ist zeitlich begrenzt. Enteignung von Grundstücken ist aus Gründen des Wohls der Allgemeinheit – als Ultima Ratio – möglich, aber nur gegen eine Enteignungsentschädigung.
    Das Bestandsverzeichnis ist der erste Teil eines Grundbuchblattes. Es listet verschiedene grundlegende Informationen des verzeichneten Grundstückes auf:

    • Bestandsnummer,
    • Gemarkung,
    • Flurnummer,
    • Flurstücksnummer,
    • Größe in Quadratmetern.

    Wichtig ist, dass sich der sogenannte „öffentliche Glaube“ des Grundbuches nur auf einen Teil dieser Angaben beschränkt: Nur bezüglich Gemarkung, Flurnummer und Flurstücksnummer gilt also der eingetragene Grundbuchinhalt zugunsten eines Rechteerwerbers als richtig im Sinne von § 892 BGB.

    Hat der Eigentümer des eingetragenen Grundstücks Rechte an anderen Grundstücken in fremdem Eigentum, können auch diese auf Antrag im Bestandsverzeichnis vermerkt werden. Man spricht dabei von Aktivvermerken. Diese können sich zum Beispiel auf Vorkaufsrechte oder Überbauzinsen beziehen. Die Eintragung eines Aktivvermerks im Bestandsverzeichnis hat nur informatorische Bedeutung.

    Der Begriff Bestandsverzeichnis wird ferner auch für Inventarlisten im Bereich des Anlage- und Umlaufvermögens eines Betriebes verwendet.
    Unter Bestellbau versteht man im Bauträgergeschäft die Durchführung eines Bauvorhabens, das vom Auftraggeber (Erwerber) beim Bauträger "bestellt" wird. Gegenstand des notariellen Bauträgervertrages sind auf der Grundlage des durch das Bauplanungsrecht und den vom Bauträger angestrebten Bautyp vorgegebenen Rahmens Vorgaben des Erwerbers. Sie können in der Planungsphase berücksichtigt werden. Voraussetzung für jeden Bestellbau ist also, dass der Bauträger mit dem Bau noch nicht begonnen hat.

    Bei einer Veräußerung von im Bau befindlichen Grundstücken durch den Bauträger spricht man von Vorratsbau. Der Bestellbau vermindert das Marktrisiko des Bauträgers und ermöglicht dem Erwerber noch einen entscheidenden Einfluss auf die Gestaltung des Hauses. Durch zusätzliche Vereinbarung von Abrechnungspreisen wird beim Bestellbau ein Teil des Bauherrenrisikos des Bauträgers auf den Erwerber verlagert.

    Sowohl für den Bestellbau als für den Vorratsbau gilt, dass eine nach Beurkundung des Bauträgervertrages getroffene Vereinbarung über eine Änderung der beschriebenen Bauleistung (z.B. die Vereinbarung eines zusätzlichen Sonderwunsches) der notariellen Beurkundung bedarf, es sei denn, der Erwerber ist im Grundbuch bereits als Eigentümer eingetragen.
    Bei einer Provisionsvereinbarung nach dem Bestellerprinzip zahlt derjenige, der den Vermittler beauftragt hat. Das Bestellerprinzip wurde 2015 durch das Mietrechtsnovellierungsgesetz ins deutsche Recht eingeführt und trat zum 1. Juni 2015 in Kraft. Ziel war es, die frühere Praxis zu unterbinden, nach der Mieter zwei Monatsmieten Provision für die Anmietung einer Wohnung zahlen mussten, obwohl der Vermieter den Makler beauftragt hatte.

    Umgesetzt wurde das Bestellerprinzip unter anderem mit einer Änderung des Wohnungsvermittlungsgesetzes, nach der Makler von Wohnungssuchenden keine Provision verlangen dürfen, es sei denn, der Vermittler "holt ausschließlich wegen des Vermittlungsvertrags mit dem Wohnungssuchenden vom Vermieter oder einem andern Berechtigten den Auftrag ein, die Wohnung anzubieten." Auch sind Vereinbarungen unwirksam, mit denen der Wohnungssuchende die Provisionspflicht des Vermieters übernimmt. Der Gesetzgeber versucht, durch seine Formulierungen möglichen Umgehungen von vornherein vorzubeugen.

    In der Immobilienbranche wurde das Bestellerprinzip heftig kritisiert, da erhebliche Umsatzeinbußen befürchtet wurden. So wurde davon ausgegangen, dass die Eigentümer die Vermietung künftig selbst in die Hand nehmen würden, um die Courtage einzusparen. In Großstädten hatten sich viele Maklerunternehmen auf die Wohnungsvermittlung spezialisiert. Aus ihrer Sicht stellte die Neuregelung einen verfassungswidrigen Eingriff in die Berufsfreiheit dar.

    Zwei Makler und ein Wohnungsmieter hatten durch Eilanträge versucht, das Inkrafttreten des neuen Gesetzes vom Bundesverfassungsgericht aussetzen zu lasssen. Diese Anträge wurden jedoch abgelehnt (Bundesverfassungsgericht, Az. 1 BvQ 9/15, 13.05.2015).

    Bei den Maklern scheiterten die Anträge daran, dass eine allgemeine Existenzgefährdung der Branche nach einem Vergleich der durch Verkauf und durch Vermietung erzielten Gesamtumsätze nicht nahe liege, eine individuelle Existenzgefährdung im Antrag nicht geltend gemacht wurde (im Fall des einen Antragstellers), eine Existenzgefährdung nicht durch Zahlen nachgewiesen worden sei (im anderen Fall).

    Den Antrag des Wohnungsmieters sah das Gericht von vornherein als unzulässig an. Dieser hatte sich darauf berufen, dass seine künftige Vertragsfreiheit bei der Wohnungssuche durch die Neuregelung eingeschränkt werde. Das Gericht verwies darauf, dass Mieter nicht gehindert seien, weiterhin einen Makler mit der Wohnungssuche zu beauftragen.

    Im Sommer 2016 entschied das Bundesverfassungsgericht auch über die gleichzeitig eingereichten Verfassungsbeschwerden ebendieser drei Antragsteller. Alle Verfassungsbeschwerden waren erfolglos. Die des Mieters wurde abermals als unzulässig verworfen. Das Gericht erkannte bei den beiden Maklern an, dass ein Eingriff in ihre Berufsfreiheit vorliege. Hier sei der Eingriff jedoch gerechtfertigt. Der Gesetzgeber dürfe zur Bekämpfung wirtschaftlicher und sozialer Ungleichgewichte in die Freiheit eingreifen, für eine Dienstleistung eine Gebühr zu verlangen. Gerade für wirtschaftlich schwächere Mieter sei das Anmieten einer Wohnung in Großstädten immer teurer und schwieriger geworden – auch durch die Maklerprovision. Der Einsatz des Maklers bei der Vermittlung einer Mietwohnung komme in erster Linie dem Vermieter zugute. Daher sei es legitim, wenn dieser – sofern er Auftraggeber sei – auch die Rechnung bezahle. Wohnungsvermittler würden durch das Bestellerprinzip nicht zur Aufgabe ihres Berufes gezwungen, da die provisionspflichtige Vermittlung von Mietverträgen weiter möglich sei. Einbußen, die dadurch entstünden, dass Vermieter sich nun öfter selbst um die Vermietung ihrer Wohnungen kümmerten, müssten die Makler hinnehmen (Beschluss vom 29. Juni 2016, Az. 1 BvR 1015/15).

    Wettbewerbsrechtlich werden folgende Werbemaßnahmen von Maklern als mögliche Umgehung des Bestellerprinzips angesehen und sind daher stark abmahngefährdet: • Hinweis auf Mieterprovision im Exposè nicht entfernt • Hinweis "provisionsfrei!" in Anzeigen als Werbung mit Selbstverständlichkeiten • Zusätzliche Gebühren, zum Beispiel für die Wohnungsbesichtigung.

    Die Praxis, statt einer Provision 35 Euro Besichtigungsgebühr von jedem Mietinteressenten zu verlangen, wurde in zwei Urteilen des Landgerichts Stuttgart für unzulässig erklärt. Wie der Vermittler sich und seine Dienstleistung bezeichnet, ist dabei nicht entscheidend – die Durchführung von Wohnungsbesichtigungen ist Teil der Maklerleistung und unterliegt dem Wohnungsvermittlungsgesetz (Urteile vom 15.6.2016, Az. 38 O 73/15 Kfh und Az. 38 O 10/16 Kfh).

    Das gesetzliche Bestellerprinzip bezieht sich nur auf die Vermittlung von Mietwohnungen.
    Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt den Wohnungseigentümern, dem Verwalter und dem Verwaltungs­beirat, sofern ein solcher bestellt wird (§ 20 Abs. 1 WEG). Die Wohnungseigentümer entscheiden, der Verwalter führt die Entscheidungen aus und der Verwaltungsbeirat unterstützt den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben.

    Die Bestellung des Verwalters ist nicht zwingend vorgeschrieben, sie kann aber auch nicht ausgeschlossen werden (§ 20 Abs. 2 WEG). Das bedeutet, dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft, wenn sie sich einig ist, auf die Bestellung eines gewerb­lich tätigen Verwalters verzichten und die Verwaltung in "Eigen­regie" durchführen kann. Verlangt aber nur ein einzelner Eigen­tümer im Rahmen seines individuell durchsetzbaren Anspruchs auf ordnungsgemäße Verwaltung die Bestellung eines Verwal­ters, können sich die übrigen Eigentümer dieser Forderung nicht widersetzen.

    Kommt daher ein Beschluss in der Wohnungseigentümerversammlung über die Verwalterbestellung nicht zustande, kann jeder Wohnungseigentümer die Bestellung eines Verwalters gemäß § 43 Nr. 1 WEG geltend machen.

    Für die Bestellung des Verwalters reicht der einfache Mehrheits­beschluss in der beschlussfähigen Wohnungseigentümerversammlung aus. Vereinbarungen, wonach andere Mehrheiten (Zwei-Drittel- oder Drei-Viertel-Mehrheit) erforderlich sind oder die Zustimmung Dritter (Grundpfandrechtsgläubiger) sind nichtig (§ 26 Abs. 1 Satz 5 WEG). Auch eine Übertragung der Ver­walter­bestellung, beispielsweise auf den Verwaltungsbeirat, ist nicht zulässig.

    Die Bestellung darf auf maximal fünf Jahre vorgenommen werden, bei Erstbestellung nach Begründung des Wohnungs­eigentums auf maximal drei Jahre (§ 26 Abs. 1 Satz 1 WEG). Nach Ablauf dieses Zeitraums endet die Bestellung und damit das Vertragsverhältnis automatisch, das heißt eine Aufhebung der Bestellung oder eine Kündigung des Vertrages ist nicht erforderlich. Eine Wiederbestellung – und zwar dann auf wiederum maximal fünf Jahre – ist grundsätzlich möglich (§ 26 Abs. 2 WEG).

    Der Bestellungsbeschluss beinhaltet allerdings zunächst nur das Angebot an den bestellten Verwalter, zwischen ihm und der Woh­nungseigentümergemeinschaft einen Vertrag zur Übernahme der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums abzu­schlie­ßen. Das Vertragsverhältnis kommt in der Regel durch Abschluss eines schriftlichen Verwaltungsvertrages zwischen dem Verwalter und der rechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft zustande. Die Unterzeichnung des Vertrages für die Gemein­schaft erfolgt durch von der Versammlung durch Mehrheitsbe­schluss bevollmächtigte Wohnungseigentümer. Aber auch ohne schriftlichen Vertrag begründet die Aufnahme der Verwaltertätig­keit – stillschweigend – das Zustandekommen eines Vertragsver­hält­nisses.
    Beschlüsse der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer müs­sen so klar ge­fasst wer­den, dass zu­künf­ti­ge Aus­ein­an­der­set­zung­en oder Strei­tig­kei­ten über der­en In­halt ver­mie­den wer­den.

    Ent­spricht ein Ei­gen­tü­mer­be­schluss den An­for­de­rung­en an die Be­stimmt­heit (Be­stimmt­heits­grund­satz) nicht, ist er im Fall der An­fech­tung vom Ge­richt für un­gül­tig zu er­klä­ren.
    Beton ist ein künstlich hergestelltes Steinmaterial. Zur Herstellung von Beton sind Zement, der als Bindemittel dient, sowie Zuschlagstoffe und Wasser erforderlich.

    Je nach gewünschter Konsistenz werden die einzelnen Bestandteile in unterschiedlichen Mischungsverhältnissen verwendet. Bei den Zuschlagstoffen sind feinere oder gröbere Körnungen möglich; in Frage kommen beispielsweise Sand, Kies, Splitt oder Kombinationen davon. Darüber hinaus können weitere Zusatzstoffe beigemischt werden, um bestimmte Materialeigenschaften zu erhalten oder zu verstärken.

    Wichtigste Eigenschaft von Beton ist seine hohe Druckbeständigkeit. Auf Zug ist Beton dagegen nur gering belastbar. Aus diesem Grund werden Betonbauteile oft mit Stahlbewehrungen versehen, die die Zugkräfte aufnehmen können (Stahlbeton). Das Aushärten des Betons ist ein Prozess, der sich nach der Herstellung über mehrere Monate hinweg fortsetzt, so dass die endgültige Festigkeit des Materials nicht sofort, sondern erst zu einem späteren Zeitpunkt erreicht wird.

    Für die Qualität von Beton existieren Normen; Qualitätsprüfungen werden in Baustofflabors durchgeführt. Erste Indizien für bestimmte Materialqualitäten lassen sich jedoch bereits mit bloßem feststellen. So deutet ein gelblicher Farbton auf einen geringen Zement- bzw. einen höheren Sandanteil hin, während eine kräftige, gleichmäßige Graufärbung auf einen höheren Zementanteil hindeutet.

    Ungleichmäßige Materialstrukturen – beispielsweise Ansammlungen von Blasen oder Stellen mit auffallend grobkörniger Konsistenz lassen vermuten, dass der Beton während des Herstellungsprozesses nur ungenügend oder ungleichmäßig verdichtet wurde.
    Bei Betreiberimmobilien handelt es sich um Immobilien, die speziell für die Nutzung durch eine bestimmte Art von Betrieben konzipiert sind. Sie werden vom Eigentümer in der Regel an einen einzigen Betreiber vermietet oder verpachtet, der sie in eigener Regie bewirtschaftet. Beispiele für Betreiberimmobilien sind Sportanlagen, Bäder, Freizeitparks, Kinos, Theater, Hotels, gastronomische Einrichtungen, Parkhäuser, Tankstellen, Kliniken, Rehabilitationseinrichtungen, Seniorenheime, Bahnhöfe oder Flughäfen.

    Der mit einer Betreiberimmobilie erzielbare wirtschaftliche Erfolg hängt neben den auch für alle anderen Immobilien relevanten Einflussfaktoren maßgeblich von den Qualitäten des Betreibers und seines Konzepts ab.

    Ein spezifisches Problem ist die entweder nicht gegebene oder zumindest eingeschränkte Drittverwendungsfähigkeit von Betreiberimmobilien. Sie können bei Ausfall des Betreibers oder nach Auslaufen von Miet- oder Pachtverträgen meist nicht oder nur mit erheblichem Aufwand für andere Nutzungen umgewidmet werden.

    Eigentümer von Betreiberimmobilien sollten deshalb Rückstellungen in ausreichender Höhe für gegebenenfalls notwendige Umbaumaßnahmen bilden. Zeichner von geschlossenen Immobilienfonds, die in Betreiberimmobilien investieren, sollten kritisch prüfen, ob vom Fondsinitiator entsprechende Rückstellungen gebildet werden.
    Wer ein Grundstück betreten darf, entscheidet der Inhaber des Hausrechts. Dies ist der Eigentümer, der selbst dort wohnt, oder der Mieter. Bei einer vermieteten Wohnung oder einem vermieteten Grundstück hat immer der Mieter das Hausrecht an seinen Mieträumen.

    Die Unverletzlichkeit der Wohnung ist durch Art. 13 Grundgesetz geschützt. Dieses Recht kann in bestimmten Fällen jedoch eingeschränkt sein. Durchsuchungen etwa durch die Polizei dürfen nur durch den Richter, bei Gefahr im Verzuge auch durch die in den Gesetzen vorgesehenen anderen Organe angeordnet und nur in der dort vorgeschriebenen Form durchgeführt werden.

    Art. 13 Abs. 7 besagt, dass Eingriffe in dieses Grundrecht im übrigen nur zur Abwehr einer gemeinen Gefahr oder einer Lebensgefahr für einzelne Personen, auf Grund eines Gesetzes auch zur Verhütung dringender Gefahren für die öffentliche Sicherheit und Ordnung, insbesondere zur Behebung der Raumnot, zur Bekämpfung von Seuchengefahr oder zum Schutze gefährdeter Jugendlicher vorgenommen werden dürfen.

    Auch Behördenvertreter dürfen daher grundsätzlich nicht uneingeladen auf einem Privatgrundstück herumlaufen. Dies betonte zum Beispiel das Verwaltungsgericht Berlin. In diesem Fall hatte ein Nachbar dem Ordnungsamt gemeldet, dass auf einem Grundstück möglicherweise unvorschriftsmäßig Abfall gelagert werde. Es handelte sich um Säcke mit unbekanntem Inhalt. Das Gericht sah hier jedoch keine konkrete Gefahr. Nur diese erlaube den Mitarbeitern des Ordnungsamtes, das Grundstück auch ohne Erlaubnis des Eigentümers zu betreten (Az. 10 A 473/06).

    Das Verwaltungsgericht Würzburg hatte sich mit einem Fall zu beschäftigen, in dem das Bauamt ein Grundstück betreten wollte, um dort vorhandene bauliche Anlagen auf Rechtmäßigkeit zu prüfen. Auch hier hatten nachbarliche Beschwerden vorgelegen. Der Grundstückseigentümer hielt Hunde und eine Menge Kleintiere, darunter auch Nutztiere wie Hühner sowie mehrere Hähne. Zunächst hatte das Veterinäramt das Grundstück betreten, aber keine tierschutzrechtlichen Einwände erhoben. Nun wollte das Bauamt prüfen, ob die Ställe der Tiere womöglich illegal errichtete bauliche Anlagen waren. Die Eigentümer ließen die Beamten nicht auf das Grundstück. Die Behörde erließ einen Bescheid, in dem sie anordnete, dass Zugang zum Grundstück und zum Wohngebäude zu gewähren sei.

    Begründet wurde dies mit Art. 54 Abs. 2 Satz 4 der Bayerischen Bauordnung (BayBO), nach dem die mit dem Vollzug des Gesetzes beauftragten Personen berechtigt sind, in Ausübung ihres Amtes Grundstücke und Anlagen einschließlich der Wohnungen zu betreten. Da der Bescheid die Wohnung einschloss, sich die einzige denkbare Rechtsverletzung hier aber auf unzulässig errichtete Tierställe bezog, wurde die Anordnung für unwirksam erklärt. Das Gericht hielt gleichzeitig fest, dass die Baubehörde das Recht zum Betreten des Gartens habe (VG Würzburg, Urteil vom Juni 2009, Az. W 4 K 08.1699).
    Nach § 14 Nr. 4 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) sind Wohnungseigentümer dazu verpflichtet, dem Hausverwalter das Betreten und die Benutzung der in ihrem Sondereigentum stehenden Gebäudeteile zu ermöglichen – allerdings nur, soweit dies für Instandhaltung oder Instandsetzungszwecke hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums erforderlich ist. Das Betretungsrecht gilt nur für den Verwalter und die von ihm beauftragten Handwerker. Es ermöglicht jedoch kein willkürliches Betreten der Wohnung nach den Vorstellungen des Verwalters. Soll zum Beispiel geprüft werden, ob Instandsetzungsmaßnahmen notwendig sind, muss der Hausverwalter begründete Anhaltspunkte für das Vorliegen einer solchen Notwendigkeit haben und vorbringen. Dies können die Gerichte in jedem Einzelfall je nach Sachlage entscheiden (OLG München, Beschluss vom 22.02.2006, Az. 34 Wx 133/05).

    Ein Betreten für andere als Instandhaltungszwecke (z.B.: Prüfung, ob der Eigentümer in der Wohnung ein Gewerbe ausübt, ein Tier hält, einen Mitbewohner beherbergt) ist durch den Wortlaut des § 14 Nr. 4 WEG nicht gedeckt. Grundsätzlich gelten für ein Betreten fremder Wohnungen strenge Maßstäbe: Hier geht es nicht nur um das Grundrecht am Eigentum (Art. 14 Grundgesetz) sondern auch um die Unverletzlichkeit der Wohnung (Art. 13 Grundgesetz).

    Werden beim Betreten der Wohnung zu Instandsetzungs- oder Instandhaltungszwecken Schäden angerichtet, sind diese dem Eigentümer zu ersetzen (§ 14 Nr. 4 WEG).
    Das Betretungsrecht ist in § 59 Bundesnaturschutzgesetz festgeschrieben. Es besagt, dass die „freie Landschaft auf Straßen und Wegen sowie auf ungenutzten Grundflächen“ zum Zweck der Erholung von jedermann betreten werden darf. Privatgrundstücke sind selbstverständlich keine „freie Landschaft“. Das Betretungsrecht gilt – mit Einschränkungen – auch für Wälder. Denn für diese gibt es besondere Regeln im Bundeswaldgesetz und in den Landeswaldgesetzen. Das Betreten von Wäldern sowie einige Arten der Nutzung können darin aus bestimmten Gründen eingeschränkt werden, dies sind
    Das Betreuungsgericht, welches nach dem Gesetz über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit seit 01.09.2009 bei den Amtsgerichten als Teil der freiwilligen Gerichtsbarkeit eingeführt wurde, hat bestimmte Aufgaben des früheren Vormundschaftsgerichts übernommen. Hierzu zählen die von Amts wegen einzuleitenden Betreuungs- und Unterbringungsverfahren von volljährigen, psychisch Kranken. Die Entscheidungen über solche Anträge obliegen dem Richter oder einem Rechtspfleger. Für die Betreuung wird ein Betreuer bestellt, dessen Aufgabenbereich sich ausschließlich auf die Betreuung beschränken muss. Der Ausgewählte darf erst dann zum Betreuer bestellt werden, wenn er sich zur Übernahme der Betreuung bereit erklärt hat. Der Betreuer hat Wünschen des Betreuten zu entsprechen, soweit dies dessen Wohl nicht zuwiderläuft und dem Betreuer zuzumuten ist. Grundsätzlich gilt für die Betreuung: Stärkung der Autonomie des Betreuten, statt Bevormundung.
    Jeder Wohnungseigentümer ist gemäß § 16 Abs. 2 WEG ver­pflichtet, sich an den Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie an den Kosten der Instandhaltung und -setzung, der sons­tigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums im Verhältnis des für ihn einge­tragenen Miteigentumsanteils zu beteiligen.

    Abweichend von dieser Kostenverteilung können die Wohnungs­eigentümer jedoch mit einfacher Stimmenmehrheit beschließen, dass die Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums im Sinne des § 556 Abs. 1 BGB und die Kosten der Verwaltung
    • nach Verbrauch oder nach Verursachung erfasst
      • und nach
    • diesem oder einem anderen Maßstab
    verteilt werden. Voraussetzung ist, dass die abweichend be­schlos­sene Verteilung ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.

    Was unter Betriebskosten im Sinne dieser Vorschrift zu verste­hen ist, ergibt sich aus den Vorschriften der Betriebskostenver­ord­nung. Von diesen gesetzlichen Bestimmungen können die Wohnungseigentümer auch durch eine Vereinbarung nicht ab­weichen (§ 16 Abs. 5 WEG).

    Als Verteilungsmaßstab kommen, wie auch im Mietrecht, insbesondere in Frage:
    • die Wohnfläche,
    • die Anzahl der Wohnungen und
    • andere objektbezogene Merkmale.
    Der Personenschlüssel ist wegen seiner "Streitbefangenheit" als Verteilungsmaßstab im Regelfall weniger geeignet.
    Betriebsausgaben sind nach § 4 Abs. 4 EStG Aufwendungen, die durch den Betrieb veranlasst sind. Sie müssen also in einem wirtschaftlichen Zusammenhang mit dem Betrieb stehen. In der Regel handelt es sich ausschließlich um betriebsbedingte Ausgaben, angefangen von der Büromiete über Personalkosten bis hin zu Tintenpatronen für den Drucker. Die Ausgaben sind in Höhe der verausgabten Geldsumme anzusetzen, beim Tausch mit dem gemeinen Wert des zum Tausch hingegebenen Gutes.

    Für gemischte Aufwendungen, also Aufwendungen die teils betrieblich/ beruflich als auch privat veranlasst sind, galt bisher ein Aufteilungsverbot, so dass diese Kosten insgesamt nicht absetzbar waren. Der BFH hat dieses Aufteilungsverbot für bestimmte Aufwendungen aufgegeben, so dass die Finanzverwaltung in einem Erlass aus dem Jahr 2010 die Handhabung neu geregelt hat. Demnach sind Aufwendungen in Höhe des betrieblichen / beruflichen Anteils absetzbar, wenn kein Abzugsverbot greift, zum Beispiel bei bürgerlicher Kleidung. Bei einem untergeordneten betrieblichen / beruflichen Anteil (unter 10 Prozent), ist dieser nicht absetzbar, aber auf der anderen Seite sind Aufwendungen mit untergeordneter privater Mitveranlassung voll abzugsfähig.

    Für diese gemischten Aufwendungen muss ein Aufteilungsmaßstab gefunden werden, der nach nachvollziehbaren Kriterien zu ermitteln und zu dokumentieren ist. Aufteilungsmaßstäbe können zum Beispiel Zeit, Menge, Kopfanzahl sein.

    Unterschieden werden muss ferner zwischen sofort abzugsfähigen Betriebsausgaben und Ausgaben, die nur in Raten in Form von Abschreibungsbeträgen geltend gemacht werden können. In der Regel fallen darunter zum beispielsweise die EDV Hard- und Software, nicht aber zum Beispiel die im Laufe der Zeit zu erneuernden Einzelteile, Druckerpatronen, Reparaturkosten. Man bezeichnet die Ausgaben, die sich auf langlebige Wirtschaftsgüter beziehen als Anschaffungskosten. Die Höhe der Absetzung für Abnutzung (AfA) hängt, soweit sie nicht vorgeschrieben ist, von der Nutzungsdauer des wirtschaftlichen Gutes ab.

    Soweit die Anschaffungskosten für langlebige Wirtschaftsgüter netto 410 Euro nicht überschreiten, können sie sofort als Betriebsausgabe geltend gemacht werden. Erwirbt man Verbrauchsmaterial auf Vorrat, muss der Kaufpreis aufgeteilt werden bis zu dem Jahr, an dem der Vorrat aufgebraucht wird.
    Auch ein Betrieb kann als Eigentümer und Vermieter einer Wohnung auftreten. Da ein Unternehmen nicht wie ein normaler Vermieter in eine Wohnung einziehen kann, ist hier keine Eigenbedarfskündigung möglich.

    Allerdings sind Fälle denkbar, in denen ein Unternehmen eine Wohnung auf dem freien Wohnungsmarkt angeboten hat, die es mittlerweile selbst – z. B. für einen neuen Mitarbeiter – benötigt. Hier kann als Kündigungsgrund der "Betriebsbedarf" herangezogen werden. Dies gilt, wenn:
    • die Wohnung an einen bestimmten Betriebsangehörigen vermietet werden soll,

    • diese Vermietung aus betrieblichen und wirtschaftlichen Gründen notwendig erscheint.
    Die Notwendigkeit ist immer dann gegeben, wenn man annehmen kann, dass der neue Mitarbeiter dem Betrieb förderlich sein wird. Insbesondere bei Werkswohnungen ist dieser Kündigungsgrund zulässig. Er kann aber auch herangezogen werden, wenn es sich nicht um eine Werkswohnung handelt.

    Auch bei Beendigung des Arbeitsverhältnisses des Mitarbeiter-Mieters ist eine Kündigung wegen Betriebsbedarfs möglich. Es gelten besondere Kündigungsfristen nach § 576 BGB. Eine solche Kündigung wird jedoch nach dem Amtsgericht Schöneberg (Az. 19 C 346/93, Urteil vom 18.03.1994) nicht anerkannt, wenn:
    • Das Arbeitsverhältnis des gekündigten Mieters nur nebenberuflich oder auf gelegentlicher Basis bestand (z. B. geringfügige Hauswartstätigkeit),

    • zwischen der Beendigung des Arbeitsverhältnisses und des Mietvertrages mehrere Monate liegen (kein konkreter Betriebsbedarf).
    Nach einem Urteil des Amtsgerichts Schöneberg ist auch eine Hauswartswohnung als Werkmietwohnung anzusehen. Es kommt dabei nicht darauf an, ob Mietvertrag und Arbeitsvertrag in einem oder zwei Dokumenten verfasst worden sind. Die Kündigung nach § 576 BGB stellt nach dem Urteil eine ordentliche Kündigung dar, die nach § 573 Abs. 3 BGB eine Begründung erfordert. Dies gilt auch dann, wenn im Arbeitsvertrag steht, dass der Mietvertrag mit Ende des Dienstverhältnisses ebenfalls beendet sein soll. Durch eine solche Regelung kann nicht im Voraus ein bestehender Betriebsbedarf festgestellt werden; der Mietvertrag ist also gesondert zu kündigen und damit zu begründen, dass die Wohnung für den neuen Hauswart gebraucht wird (Az. 103 C 425/07 , Urteil vom 09.07.2008).
    Die Einteilung von Unternehmen in Betriebsgrößenklassen erfolgt nach Maßgabe unterschiedlicher Kriterien. Solche Kriterien sind Bilanzsumme, Umsatzerlöse und Anzahl der Arbeitnehmer. Nach § 267 HGB zählen zum Beispiel zu den kleinen Kapitalgesellschaften solche mit einer Bilanzsumme von bis zu 4,84 Mio. Euro, von Umsatzerlösen bis zu 9,68 Mio. Euro oder eine Zahl der Arbeitnehmer bis zu 50. Voraussetzung ist, dass mindestens zwei dieser Merkmale nicht unterschritten werden dürfen. Mittlere Unternehmen können hinsichtlich der Bilanzsumme und Umsätze bis zu viermal größer sein, hinsichtlich der Beschäftigtenzahl bis zu fünfmal. Der Rest zählt zu den großen Kapitalgesellschaften. Neu ab Ende 2012 sind die sogenannten Kleinstunternehmen mit einer Bilanzsumme bis 350.000 Euro, Jahresumsatz bis 700.000 Euro und Zahl der Arbeitnehmer bis zu 10.

    Wichtig ist die Einteilung in diese Größenklassen, weil sich unterschiedliche Gliederungs- und Ausweispflichten beim Jahresabschluss sowie Erleichterungen bei der Offenlegung der Abschlüsse beim Handelsregister ergeben können.

    Im Bereich der Wohnungswirtschaft kommt es auch auf die Zahl der Wohnungseinheiten an, die sich im Eigentum der Gesellschaft befinden. Danach haben kleine Wohnungsunternehmen bis zu 100 Wohneinheiten, mittlere bis zu 1000 Wohneinheiten, größere bis zu 5000 und große mehr als 5000 Wohneinheiten. Entsprechendes gilt für Verwaltungsunternehmen.

    Das Institut für Mittelstandsforschung in Bonn hat bei einer Einteilung der KMU (Kleine und mittlere Unternehmen) folgende Größenraster verwendet: Kleine Unternehmen beschäftigen bis zu 20 Arbeitnehmer, kleine bis mittlere Unternehmen bis zu 200 Arbeitnehmer, mittlere bis große Unternehmen 200 bis 2000 Arbeitnehmer und große Unternehmen mehr als 2000 Arbeitsnehmer.

    Aus den Untersuchungen des Instituts ergaben sich folgende Proportionen: Kleine Unternehmen beschäftigten im Jahr 2001 24,7 Prozent aller sozialversicherungspflichtigen Arbeitnehmer, kleine bis mittlere Unternehmen 32,7 Prozent, mittlere bis große Unternehmen 22,3 Prozent und große Unternehmen (nur) 20,3 Prozent.

    Im Maklergewerbe überwiegen die Kleinst- und Kleinunternehmen bei weitem. Hier ist an eine Größenklassifizierung wie folgt zu denken: Kleinstunternehmen haben bis zu drei Mitarbeiter, Kleinunternehmen zwischen vier und zehn, mittlere Unternehmen zwischen elf und 20, größere Unternehmen zwischen 21 und 50 Mitarbeiter. Großunternehmen liegen hinsichtlich der Mitarbeiterzahl über 50.

    Zu bedenken ist dabei, dass die Zahl der Mitarbeiter aller Franchisenehmer eines Franchisesystems bei Größenberechnungen nicht berücksichtigt werden können, da jeder Franchisenehmer selbständig ein Unternehmen führt und es damit auf dessen Größe ankommt.
    Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Neben der "Grundmiete" sind die Betriebskosten die laufend anfallenden Kosten einer Mietwohnung. Man unterscheidet zwischen verbrauchsabhängigen (z. B. Heizkosten) und nicht verbrauchsabhängigen Betriebskosten (z. B. Grundsteuer). Ferner werden die "warmen Betriebskosten" (Kosten für Heizung und Wassererwärmung) von den "kalten Betriebskosten" (z. B. Kaltwasser, Abwasser, Grundsteuer) unterschieden.

    Was Betriebskosten sind, ist in der Betriebskostenverordnung gesetzlich definiert. Nur die dort genannten Betriebskostenarten darf der Vermieter anteilig auf die Mieter verteilen ("umlegen"). Für die Umlage von Betriebskosten im Wohnraummietvertrag genügt nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes (BGH, 10.2.2016, Az.VIII ZR 137/15) die formularmäßige Angabe im Mietvertrag, dass der Mieter die „Betriebskosten“ zu tragen hat. Damit gelten die im Gesetz definierten und in der Betriebskostenverordnung erläuterten Betriebskosten als vereinbart. Der Betriebskostenkatalog muss dem Mietvertrag nicht beigefügt oder darin aufgelistet werden, auf die Betriebskostenverordnung muss nicht verwiesen werden. Sollen weitere, in der Betriebskostenverordnung nicht aufgeführte „sonstige Betriebskosten“ auf den Mieter umgelegt werden, muss der Vermieter diese konkret im Vertrag aufführen.

    Derzeit gibt es drei gesetzlich zulässige Arten von Betriebskostenvereinbarungen im Mietvertrag:

    • Betriebskostenvorauszahlung/Umlage: Der Mieter zahlt einen per Umlageschlüssel errechneten monatlichen Anteil an den Betriebskosten des Gebäudes. Der Vermieter muss eine jährliche Abrechnung über die Betriebskosten erstellen. Je nach Ergebnis muss der Mieter eine Nachzahlung leisten oder der Vermieter ein Guthaben auszahlen.
    • Betriebskostenpauschale: Der Mieter zahlt seinen Betriebskostenanteil als monatliche Pauschale, mit der dann alle Betriebskosten abgegolten sind. Eine Jahresabrechnung oder Nachzahlungen/Guthaben-Erstattungen finden nicht statt.
    • Teilinklusivmiete: Die Betriebskosten gelten teilweise als abgegolten mit der Miete. Eine derartige Vereinbarung kann heute nicht mehr die Heiz- und Warmwasserkosten einbeziehen, da diese laut Heizkostenverordnung verbrauchsabhängig abzurechnen sind. Meist werden daher die nicht verbrauchsabhängigen Betriebskosten in die Teilinklusivmiete eingeschlossen und die verbrauchsabhängigen Kosten getrennt abgerechnet.

    Ist mietvertraglich vereinbart, dass die Betriebskosten nicht verbrauchsabhängig umgelegt werden sollen, kann der Vermieter nach § 556a BGB einseitig durch Erklärung in Textform festlegen, dass die Betriebskosten künftig ganz oder teilweise nach erfasstem Verbrauch oder erfasster unterschiedlicher Verursachung durch die Mieter verteilt werden. Eine solche Erklärung darf der Vermieter nur für den noch nicht begonnenen Abrechnungszeitraum abgeben. Waren die Betriebskosten bis dahin in der Miete enthalten, ist die Miete (Bruttomiete) nun entsprechend zu verringern und zur Grundmiete der neue Betriebskostenbetrag (Vorauszahlung) hinzuzurechnen.

    Besteht keine anderweitige mietvertragliche Vereinbarung, sind verbrauchsunabhängige Betriebskosten "vorbehaltlich anderer Vorschriften" nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Betriebskosten, deren Höhe verbrauchs- oder verursachungsbedingt im Rahmen der Nutzung der Mieträume durch den Mieter entstehen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt.

    Nach Wohnfläche umlagefähig sind: Grundsteuer, Kosten der Straßenreinigung, der Müllentsorgung, des Aufzugbetriebes, der Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung. Außerdem zählen hierzu die Kosten der Gartenpflege, der Außen-, Treppen- und Flurbeleuchtung, der Schornsteinreinigung, Prämien bestimmter Versicherungen (Wohngebäudeversicherung, Haftpflichtversicherung für Grundbesitzer usw.), Hausmeisterlöhne (mit Ausnahme von Lohnanteilen, die sich auf Reparaturarbeiten und die Verwaltung beziehen). In der Regel können auch noch Kosten des Betriebs einer Gemeinschaftsantennenanlage sowie bestimmte sonstige Betriebskosten (z. B. für Gemeinschaftseinrichtungen wie Sauna oder Schwimmbad) nach Wohnfläche umgelegt werden.

    Verbrauchs- oder verursachungsbedingt abzurechnen sind die Kosten der Wasserversorgung und (sofern daran gekoppelt) die Kosten der Entwässerung, die Heiz und Warmwasserkosten sowie die Kosten einer Gemeinschaftswaschmaschine. Bei den "sonstigen Betriebskosten" muss analysiert werden, ob sie wohnflächen- oder verbrauchs- bzw. verursachungsbezogen abgerechnet werden können. Der Vermieter kann nach der gesetzlichen Neuregelung einen vereinbarten Umlageschlüssel durch eine einseitige Erklärung dem Mieter gegenüber anpassen.

    Enthält der Mietvertrag eine Regelung, nach der in einem Mehrfamilienhaus die Betriebskosten nach dem Verhältnis der Wohnfläche der jeweiligen Wohnung zur Gesamtwohnfläche des Gebäudes umgelegt werden sollen, kann bei Leerstand einzelner Wohnungen keine Umlage der Betriebskosten unbenutzter Wohnungen auf die verbleibenden Mieter stattfinden (Bundesgerichtshof, Az. VIII ZR 159/05, Urteil vom 31.05.2006).

    Im Januar 2016 änderte der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung zu der Frage, wie sich der Gesamtbetrag in der Abrechnung zusammensetzen muss. Bisher war man davon ausgegangen, dass die Angabe lediglich "bereinigter" Gesamtkosten zur formalen Unwirksamkeit der Abrechnung führt. Diese Rechtsprechung wurde nun aufgegeben.

    Im konkreten Fall ging es um eine Wohnanlage mit mehreren Gebäuden. Abgerechnet wurde jeweils für das einzelne Haus. Allerdings gab es einen zentralen Müllplatz und zwei Heizstationen mit zentraler Warmwasserbereitung. Der Vermieter hatte bei diesen Positionen zunächst die Gesamtkosten der Anlage nach dem Verhältnis der Wohnfläche auf die einzelnen Gebäude aufgeteilt und dann in der Abrechnung für die Mieter als "Gesamtkosten" den Gesamtbetrag für das einzelne Gebäude angegeben. Von diesem wurde dann bei der weiteren Berechnung ausgegangen. Die Mieter beschwerten sich nun, weil sie anhand der Abrechnungen der Versorgungbetriebe den Gesamtbetrag nicht nachvollziehen konnten.

    Laut neuer Rechtsprechung des BGH reicht es bei der Angabe der Gesamtkosten jedoch aus, wenn der Vermieter bei der jeweiligen Betriebskostenart den Gesamtbetrag angibt, den er auf die Mieter der einzelnen Abrechnungseinheit (des Gebäudes) umlegt. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter diesen Gesamtbetrag zuvor um nicht umlagefähige Positionen bereinigt hat – einer Angabe und Erläuterung der zum Gesamtbetrag führenden Rechenschritte bedarf es nicht (Urteil vom 20.1.2016, Az. VIII ZR 93/15).

    Die unberechtigte Kürzung der Betriebskosten durch den Mieter kann ein Kündigungsgrund sein. Voraussetzung: Der Fehlbetrag erreicht die Höhe von zwei Monatsmieten. Nach einem Urteil des BGH entschuldigt ein Beratungsfehler des Mietervereins den Mieter in solchen Fällen nicht (BGH, Az. VIII ZR 102/06, Urteil vom 25.10.2006).

    Die Betriebskostenabrechnung muss dem Mieter innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraumes zugehen, sonst können etwaige Nachforderungen nicht mehr geltend gemacht werden. Ausnahme: Der Vermieter ist nicht selbst für die Verspätung verantwortlich zu machen. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn ein Versorgungsunternehmen zu spät abgerechnet hat. Dann kann innerhalb von drei Monaten nach Eingang der fehlenden Unterlagen eine Nebenkostennachforderung beim Mieter erfolgen (BGH, Az. VIII ZR 220/05, Urteil vom 05.07.2006). Ein rechtzeitiges Abschicken der Abrechnung ist nicht ausreichend, entscheidend ist der Zugang beim Mieter (Bundesgerichtshof, Urteil vom 21.1.2009, Az. VIII ZR 107/08).

    Bei vermieteten Eigentumswohnungen muss der Vermieter auch dann innerhalb der Jahresfrist abrechnen, wenn die Eigentümerversammlung die Jahresabrechnung der Eigentümergemeinschaft noch nicht per Beschluss genehmigt hat. Dieser Punkt kann nicht im Mietvertrag anders geregelt werden. Zwar entsteht die Zahlungspflicht des einzelnen Eigentümers gegenüber der Gemeinschaft erst mit diesem Beschluss, dies wirkt sich aber nicht auf das Verhältnis zum Mieter aus. Auch der Hinweis auf eine Hausverwaltung, die die Abrechnungen nicht rechtzeitig fertiggestellt hat, reicht dem Bundesgerichtshof zufolge allein nicht aus, um trotz Fristversäumnis Nachforderungen geltend zu machen. Der Vermieter muss hier genau erklären können, inwieweit er selbst tätig geworden ist, um doch noch eine pünktliche Abrechnung sicherzustellen (Urteil vom 25. Januar 2017, Az. VIII ZR 249/15).

    Auch bei Gewerbemietverträgen sollte die Abrechnungsfrist von 12 Monaten eingehalten werden. Zwar ist diese Frist nach Ansicht einzelner Gerichte beim Gewerbemietvertrag unbeachtlich (OLG Köln, Az. 1 U 12/06); eine Entscheidung des Bundesgerichtshofes ist dazu jedoch noch nicht ergangen. Für die Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten gilt zusätzlich die Heizkostenverordnung. Das kontinuierliche Ansteigen der Betriebskosten führte zu der Bezeichnung "zweite Miete". Drastisch lässt sich dieses Ansteigen an unten stehenden Zahlen darstellen.

    Der Bundesgerichtshof hat in einer Entscheidung vom 28.05.2008 darauf hingewiesen, dass sich der Abrechnungszeitraum formal auf ein Jahr erstreckt. Auf diesen Zeitraum bezogen muss die Abrechnung nachvollziehbar sein – nicht unbedingt im Vergleich mit anderen Zeiträumen. Ändern sich also die Flächenangaben einer Mietwohnung in der Abrechnung (nicht: in der Realität) von Jahr zu Jahr, ändert dies nichts an der formellen Ordnungsmäßigkeit der Abrechnung und am Fälligwerden der Nachzahlungsforderungen. Trotzdem können nach dem BGH derartige Schwankungen berechtigten Anlass zur gerichtlichen Prüfung der Frage geben, welche Werte denn nun die richtigen sind (Az. VIII ZR 261/07).

    Eine Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen kann dem BGH zufolge nicht auf eine fehlerhafte Jahresabrechnung der Betriebskosten gestützt werden. In Abänderung der vorherigen Rechtsprechung entschied der BGH am 15.05.2012, dass die Abrechnung dazu nicht nur formell, sondern auch inhaltlich und rechnerisch korrekt sein muss. Der Vermieter sei zur Erteilung einer korrekten Abrechnung verpflichtet und dürfe aus einer Verletzung dieser Pflicht keine Vorteile ziehen (VIII ZR 245/11 und VIII ZR 246/11).
    Die Betriebskosten einer leer stehenden Mietwohnung sind in der Regel vom Vermieter zu tragen. Sie dürfen nicht auf die im Haus verbliebenen Mieter umgelegt werden.

    Der Bundesgerichtshof hatte am 31.05.2006 einen Rechtsstreit zu entscheiden, in dem es um ein Mehrfamilienhaus mit 35 Parteien ging. Der Vermieter wollte den Abrechnungsschlüssel so abändern, dass bestimmte Betriebskostenanteile einiger leer stehender Wohnungen (es ging um Wasser, Hausbeleuchtung, Fahrstuhlstrom und Müllabfuhr) auf die verbliebenen Mieter umgelegt würden. Laut Mietvertrag waren die "kalten" Betriebskosten nach dem Wohnflächenanteil umzulegen. Nach dem Bundesgerichtshof hatte der Vermieter das Leerstandsrisiko selbst zu tragen. Wenn die Betriebskosten nach dem Verhältnis der Wohnungsfläche zur Gesamtwohnfläche des Hauses umzulegen seien, könne eine Umlage der Kosten leer stehender Wohnungen nicht vorgenommen werden. Dies gelte für verbrauchsunabhängige Nebenkosten wie auch für verbrauchsabhängige Kosten, die nur aufgrund fehlender Zähler (hier: Kaltwasser) nicht einzeln gemessen werden könnten.

    Eine ausdrücklich vom BGH genannte Ausnahme besteht dann, wenn die Abrechnung nach der Wohnfläche für den Vermieter wegen erheblicher Leerstände nicht mehr zumutbar ist. Um dies zu belegen, muss der Vermieter einen ständigen Leerstand in erheblichem Maße nachweisen können. Im Entscheidungsfall hatten nur ein bis zwei Wohnungen von 35 leer gestanden – dies war laut BGH kein erheblicher Leerstand (BGH, Urteil vom 31.05.2006, Az. VIII ZR 159/05).

    Auch bei hohen außergewöhnlichen Kosten kann meist keine Umlage auf die verbliebenen Mieter stattfinden. Das Amtsgericht Weißenfels entschied gegen einen Vermieter, der nach einem Wasserrohrbruch in einer unvermieteten Wohnung die zusätzlichen Kaltwasserkosten auf die übrigen Mieter umlegen wollte. Laut Gericht war hier die Änderung des Umlageschlüssels nicht zulässig (Az.: 1 C 127/03).
    In vielen Internetforen wird über die Verjährung der Betriebskostenabrechnung diskutiert. Dabei kommt es oft zu einem folgenschweren Irrtum: Die 12-monatige Frist, innerhalb der der Vermieter die Abrechnung zu erstellen hat, wird mit einer Verjährungsfrist verwechselt. Vermieter glauben deshalb teilweise, dass der Mieter nach Fristablauf kein Recht mehr auf Abrechnung hat. Mieter glauben oft, dass sie nach Fristablauf ohne Abrechnung alle Betriebskosten-Vorauszahlungen zurückfordern können. Beides ist nicht richtig.

    Der Vermieter ist nach § 556 BGB verpflichtet, innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraumes eine Betriebskostenabrechnung zu erstellen. Es handelt sich hier nicht um eine Verjährungsfrist; der Mieter kann nach Ablauf der 12 Monate noch die Abrechnung – und ggf. die Überweisung eines Guthabens – fordern. Rechtsfolge der Fristversäumnis ist, dass der Vermieter keine Betriebskosten-Nachforderungen mehr gelten machen kann (außer er kann tatsächlich nachweisen, dass die Fristversäumnis nicht seine Schuld war).

    Der Anspruch auf Abrechnung verjährt nach § 195 BGB in 3 Jahren. Diese Verjährungsfrist beginnt nach § 199 Abs. 1 BGB mit dem Ende des Jahres zu laufen, in dem die Forderung entstanden – also fällig geworden – ist.

    Beispiel: Für den Abrechnungszeitraum Kalenderjahr 2012 muss bis zum 31.12.2013 abgerechnet werden. Am 1.1.2014 tritt die Fälligkeit der Leistung ein: Sie kann nicht mehr hinausgeschoben werden bzw. der Gläubiger (Mieter) kann nun ihre Durchführung auch gerichtlich fordern. Mit dem Ende des Kalenderjahres 2014 beginnt daher nach § 199 Abs. 1 BGB die Verjährungsfrist zu laufen. Diese beträgt drei Jahre und läuft bis Ende 2017. Erst nach dem 31.12.2017 kann sich der Vermieter daher auf Verjährung berufen und braucht nicht mehr abzurechnen. Allerdings kann eine Verjährungsfrist auch gehemmt, d.h. angehalten werden, beispielsweise durch eine Klage des Mieters vor Gericht.

    Der Mieter hat gegen den Vermieter ein Druckmittel: Rechnet der Vermieter nicht innerhalb der 12-monatigen Frist ab, hat der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht bezüglich der Betriebskostenvorauszahlungen. "Zurückbehalten" bedeutet aber nicht "behalten können". Vielmehr dürfen die Beträge nur vorläufig einbehalten werden, solange keine Abrechnung erfolgt. Findet diese statt, müssen die ausstehenden Betriebskostenvorauszahlungen für den gesamten Zeitraum beglichen werden.

    Dies gilt aber wiederum nur dann, wenn das Mietverhältnis noch besteht. Ist es bereits beendet, kann der Mieter kein Zurückbehaltungsrecht mehr geltend machen, da er ja keine Betriebskostenvorauszahlungen mehr leistet. Die Gerichte gestehen ehemaligen Mietern daher das Recht zu, nach ergebnislosem Ablauf der 12-monatigen Abrechnungsfrist die Betriebskostenvorauszahlungen für den betreffenden Abrechnungszeitraum in voller Höhe zurückzufordern. Die Rechtsprechung hält es nämlich für unangemessen, wenn der Mieter erst einmal auf Abrechnung klagen muss, um dann nach deren Erhalt ein zweites Mal wegen der Auszahlung eines eventuellen Guthabens vor Gericht zu ziehen. So soll letztlich auch unnötige Arbeitsbelastung der Gerichte vermieden werden (Bundesgerichtshof, Az. VIII ZR 57/04, Urteil vom 9.3.2005).

    Eine nach Ende der Abrechnungsfrist vom Vermieter erstellte Abrechnung bzw. berichtigte Abrechnung kommt auch dann zu spät, wenn der Mieter zuvor die Entrichtung der Nachzahlung zugesagt hat. Der Vermieter kann nach Ende der Abrechnungsfrist keine Betriebskosten-Nachzahlungen mehr fordern und die Frist beginnt durch die Zusage des Mieters nicht neu zu laufen (BGH, Urteil vom 9. 4.2008, Az. VIII ZR 84/07).
    Der Mieter hat grundsätzlich die Möglichkeit, die Richtigkeit einer Betriebskostenabrechnung des Vermieters zu überprüfen. Er kann zwar in der Regel nicht verlangen, dass ihm Kopien der Betriebskostenbelege zugesandt werden. Dies gilt selbst dann, wenn der Mieter bereit ist, die Kopierkosten zu tragen. Der Vermieter (wie auch der Miethausverwalter) muss dem Mieter aber Gelegenheit geben, in seinen Räumen Einblick in die Betriebskostenbelege zu nehmen. Dies entschied der Bundesgerichtshof am 08.03.2006 (BGH, Az: VIII ZR 78/05). Eine Zusendung von Beleg-Kopien kann vom Mieter jedoch ausnahmsweise verlangt werden, wenn ihm die Einsichtnahme in die Belege in den Geschäftsräumen des Vermieters nicht zugemutet werden kann (etwa wegen Krankheit oder wegen weiter räumlicher Entfernung zwischen Mietwohnung und Geschäftssitz des Vermieters in einer anderen Stadt).

    Nimmt der Mieter im Büro des Vermieters Einsicht in die Belege, darf er sich auch Abschriften anfertigen. Ein Urteil des Amtsgerichts München betont, dass der Mieter die Belege auch mittels Handy oder Digitalkamera fotografieren oder mit einem mitgebrachten Handscanner einscannen darf – schließlich nutze er dafür nur die neuen technischen Möglichkeiten aus und erspare sich den Aufwand einer Abschrift (AG München, Urteil v. 21.09.2009, Az. 412 C 34593/08).
    Unter einer Betriebskostenpauschale versteht man einen festen Betriebskostenanteil, den der Mieter zusätzlich zur Grund- bzw. Kaltmiete zu entrichten hat. Anders als bei der Betriebskostenvorauszahlung / Umlage findet bei der Pauschale keine Jahresabrechnung statt. Mit der Zahlung der Pauschale sind die Betriebskosten abgegolten. Der Vermieter trägt das Risiko, dass er die Pauschale zu gering angesetzt hat. Eine Nachzahlung oder die Auszahlung eines Guthabens erfolgen nicht.

    Da die Heizkostenverordnung eine verbrauchsabhängige Erfassung und Abrechnung der Kosten für Heizung und Warmwasser vorschreibt, kann eine Pauschale nur noch für die "kalten Betriebskosten" wie etwa Grundsteuer, Versicherungen, Abfallentsorgung usw., aber nicht für Heizung und Warmwasserkosten vereinbart werden.

    Steigen die Betriebskosten, kann der Vermieter die Betriebskostenpauschale nur dann anheben, wenn dies ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart ist. Die Erklärung der Erhöhung muss erläutert und begründet werden. Verringern sich die Betriebskosten, muss der Vermieter die Pauschale herabsetzen. Die gesetzliche Regelung zur Betriebskostenpauschale findet sich in § 560 BGB.

    Der Mieter hat nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes keinen Anspruch auf Offenlegung der anfänglichen Kalkulation einer Betriebskostenpauschale. Hier war dem Mieter die vereinbarte Pauschale von Anfang an als zu hoch erschienen. Das Gericht betonte, dass er vor Vertragsabschluss die Möglichkeit gehabt hätte, Auskunft zu verlangen. Durch die Unterschrift unter den Mietvertrag habe er jedoch die Zahlung einer Pauschale in der entsprechenden Höhe mit dem Vermieter vereinbart. Sinn einer solchen Pauschale sei es gerade, eine exakte Feststellung und Abrechnung einzelner Kostenpositionen zu vermeiden. Ein Auskunftsanspruch könne allenfalls dann bestehen, wenn der Mieter konkrete Bedenken gegen die Höhe der Pauschale vorbringen könne – etwa aufgrund von Presseberichten über sinkende Abfallgebühren oder aufgrund der ersatzlosen Entlassung eines Hausmeisters (Urteil vom 16.11.2011, Az. VIII ZR 106/11). Die Pflicht des Vermieters zur Herabsetzung der Pauschale bei sinkenden Betriebskosten bedeutet nicht, dass er eine anfangs zu hoch angesetzte Pauschale herabsetzen muss, ohne dass sich die Höhe der Betriebskosten des Objekts verändert hat.
    Ein Betriebskostenspiegel ist eine statistische Auswertung der Mietnebenkosten in Deutschland. Auswertungen dieser Art werden vom Deutschen Mieterbund e. V., von Verbraucherverbänden, Unternehmen oder auch Gemeinden vorgenommen. Während der Mietspiegel einer Gemeinde im Rahmen der Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete rechtliche Wirkungen entfaltet, ist ein Betriebskostenspiegel, gleich aus welcher Quelle, lediglich als informatorisch anzusehen.

    Der Deutsche Mieterbund erstellt seit 2004 jährlich einen bundesweiten Betriebskostenspiegel. Ziel ist es, Vergleichswerte für Wohnungssuchende und Mieter zu schaffen. Auch soll er die Überprüfung der Wirtschaftlichkeit einer Nebenkostenabrechnung erleichtern und Vermietern Anregungen für mögliche Einsparmöglichkeiten bei überhöhten Kostenpositionen geben. Die Verwendung von überregionalen Durchschnittswerten ist jedoch immer problematisch, da sich die Höhe der Betriebskosten regional unterscheidet.

    Der Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes kann Anhaltspunkte zur Überprüfung einzelner Kostenpositionen geben. Er reicht jedoch nicht als Beweismittel aus, um eine Betriebskostenabrechnung anzufechten oder gar vom Vermieter Schadenersatz wegen überhöhter Betriebskostenzahlungen zu fordern. In einem solchen Fall muss der Mieter konkret beweisen, dass das Wirtschaftlichkeitsgebot (§ 556 Abs. 3 BGB) nicht beachtet wurde, dass also unnötige oder überhöhte Betriebskosten abgerechnet wurden (Bundesgerichtshof, Urteil vom 06. Juli 2011, Az. VIII ZR 340/10). Ein solcher Beweis kann etwa mit Hilfe von Vergleichsangeboten von Versorgungsunternehmen geführt werden. Auch hat der Mieter das Recht, die der Abrechnung zugrunde liegenden Belege des Vermieters einzusehen und zu fotokopieren.

    Von Vermieterseite werden Betriebskostenspiegel oft kritisiert, weil sie die Illusion schaffen, dass in ganz Deutschland vergleichbare Mietnebenkosten gegeben sind und dass höhere Kostenpositionen auf eine unsaubere Abrechnung oder ein schlechtes Wirtschaften des Vermieters schließen lassen. Der Vermieter hat jedoch – abgesehen von der Vergabe von Aufträgen an Dienstleister wie Gärtnereien oder Winterdienste – in den meisten Fällen wenig Einfluss auf die Höhe der Betriebskosten. Stärkere Einflussfaktoren sind etwa die regional unterschiedliche Höhe von Gemeindeabgaben und Grundgebühren für Versorgungsleistungen sowie der Verbrauch an Wasser und Heizenergie durch den Mieter selbst und nicht zuletzt die Preisgestaltung der jeweiligen Versorgungsunternehmen.
    Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) vom 25.11.2003 definiert, welche Kostenpositionen im Zusammenhang mit der Bewirtschaftung einer Immobilie als Betriebskosten angesehen werden können. Nur diese Kostenarten kann der Vermieter auf Basis einer vertraglichen Vereinbarung auf seine Mieter verteilen (§ 556 BGB). Wichtigstes Kriterium ist, dass es sich um laufende, also regelmäßig wiederkehrende Kosten handeln muss. Die Betriebskostenverordnung erlaubt es dem Vermieter, seine Sach- und Arbeitsleistungen mit dem Betrag anzusetzen, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte. Die Umsatzsteuer des Dritten bleibt jedoch unberücksichtigt.

    Die Betriebskostenverordnung stellt klar, dass Verwaltungskosten und Kosten der Jahresabschlussprüfung keine Betriebskosten der Immobilie sind. Dies gilt auch für Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten. Darüber hinaus nennt die Betriebskostenverordnung 17 Kostenpositionen, die unter die Betriebskosten fallen.

    Auch das Wohnungseigentumsgesetz verweist auf die Betriebskostenverordnung. Gemäß § 16 Abs. 3 WEG können die Wohnungseigentümer ab­weichend von § 16 Abs. 2 WEG die Verteilung der Betriebs­kos­ten durch einfachen Mehrheitsbeschluss ändern. Die gesetzliche Regelung stellt dabei gemäß § 556 Abs. 1 BGB auf den mietrechtlichen Betriebskostenbegriff ab.

    Die in der Betriebskostenverordnung aufgelisteten insgesamt 17 Einzelpositionen ent­spre­chen im Wesentlichen den in § 16 Abs. 2 WEG genannten Las­ten des gemeinschaftlichen Eigentums und den Kosten des gemein­schaft­lichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigen­tums.

    Strittig ist allerdings derzeit noch, ob die mietrechtlich zu den Be­triebs­kosten zählenden Wartungskosten (zum Beispiel für Heizungen und Warmwasseranlagen) und Kosten der Garten­pflege nach der jetzt geltenden Bestimmung des § 16 Abs. 3 WEG uneingeschränkt zu den Betriebskosten zählen oder – wie nach bisheriger Auffassung – wohnungseigentumsrechtlich den Kosten der Instandhaltung und -setzung zuzuordnen sind. Vorherrschend wird die Zuordnung zu den Betriebskosten bejaht.
    Die Betriebsorganisation ist das Ergebnis eines geplanten Aufbauprozesses einer Institution zum Zwecke der Realisierung von betriebswirtschaftlich, technisch oder sozial definierten Zielen. Unterschieden wird zwischen der Aufbauorganisation, die die Organisationsstruktur mit ihren Abteilungen abbildet, und der Ablauforganisation, in der die Ablaufprozesse gesteuert werden, die der Erreichung der Unternehmensziele dienen.

    Je nach Zweckbreite eines Unternehmens sind die Ansprüche an die Betriebsorganisation unterschiedlich. Die verschiedenen Zuständigkeiten finden ihren Ausdruck in der Bildung von Abteilungen. Seit Etablierung der I+K-Systeme verlagerten sich die Organisationsstruktur und die Steuerung der Ablaufprozesse auf EDV-basierte Elemente, die zu einer wesentlichen Prozessbeschleunigung verbunden mit erheblichen Einsparungen im Personalbereich führten. Hinzu kommt, dass die „sozialen Netzwerke“ die Informations- und Kommunikationsprozesse inner- wie außerbetrieblich stark individualisiert haben.

    Das Maklergeschäft ist stark außendienstgeprägt. Die für die Betriebsorganisation von Maklerbetrieben zuständigen Personen müssen deshalb vor allem darauf hinwirken, dass die beim Einsatz des Außendienstes tätigen Mitarbeiter Umwege und doppeltes- bzw. mehrfaches Befahren von Routen vermeiden. In der Immobilienwirtschaft kann zusätzlich auf Immobilienportale zur Umsatz- und Ergebnissteigerung zurückgegriffen werden.
    Die Maklertätigkeit ist "Feldarbeit". Die entscheidenden Leistungsprozesse finden nicht im Maklerbüro, sondern bei Kunden, Ämtern, Notaren und Objekten vor Ort statt. Diese Leistungen werden vom Außendienst erbracht. Dem gegenüber spielt der Innendienst neben der Erledigung der Verwaltungsgeschäfte im Wesentlichen die Rolle einer Koordinierungsstelle für den Außendienst. Er koordiniert die auf Auftragsakquisition und auf Erbringung von Vermittlungsleistungen gerichteten Aktivitäten des Außendienstes.

    Mit Einführung des Mobiltelefons hat sich diese Koordinationsfunktion verstärkt. Der Außendienstler ist – an welchem Ort auch immer – stets erreichbar.

    Makler müssen am Markt agieren und mit den Kunden kommunizieren. Neben dem Mobiltelefon hat sich die Kommunikation via Internet erheblich verstärkt. Die Tatsache, dass gute Maklerfirmen quasi Tag und Nacht erreichbar sind, dass ihre in den Immobilienportalen und der eigenen Website eingestellten Objekte jederzeit abrufbar sind, vereinfachte die Kommunikationsebenen des Maklerbetriebes enorm.

    Die Betriebsorganisation, deren Hauptzweck die Ermöglichung und Sicherstellung von Kommunikation ist, benötigt natürlich auch eine EDV-Ausstattung in Form einer leistungsfähigen Computerhardware und transportablen Notebooks und einer effizienten Maklersoftware. Die Wahl des Betriebssystems hängt natürlich auch von den Fähigkeiten im Umgang mit dem Computer und von der Größe des Maklerunternehmens (Ein- oder Mehrplatz-Systeme) ab. Weitere wichtige Ausstattungselemente eines Malerbetriebes sind Digitalkameras, Farblaserdrucker und als Kommunikationsmittel auch im Rahmen des Internet eine leistungsfähige Telefonanlage mit hohen Übertragungsgeschwindigkeiten. Nützlich sind ferner Scanner und Faxgeräte, sofern sie nicht schon in einem Drucker integriert sind.

    Zunehmend geringere Bedeutung bekommen Aktenordner. Die meisten Schriftstücke stecken ja im Computer und sind bei Anlage eines übersichtlichen Systems schneller abrufbar als in konventionellen Aktenordnern.
    Grundsätzlich ist ein Vermieter / Betreiber eines Shoppingcenters gut beraten, mit den Mietern eine Betriebspflicht zu vereinbaren, damit der Umsatz nicht durch eine zu kurze wöchentliche Öffnungszeit des Ladenlokals geschmälert wird. Der Vermieter muss hierbei die Berechnungsgrundlage der Umsatzmiete genau kontrollieren können.

    Eine Betriebspflicht sollte auch aus marketing-strategischen Gründen grundsätzlich bei größeren Laden-Agglomerationen vereinbart werden, da es einen sehr schlechten, Käufer abschreckenden Eindruck macht, wenn z.B. in einem Shoppingcenter nur ein Teil der Läden geöffnet ist, während bei anderen schon die Rollgitter heruntergelassen sind. Insofern ist es notwendig, bereits im Gewerbemietvertrag die Betriebszeiten genau festzulegen.

    Durch geschlossene Läden werden außerdem auch die übrigen, noch geöffneten Läden geschädigt, da die gesamte Kundenlauffrequenz leidet. Außerdem sollte das Sortiment abgegrenzt werden, und zwar so, dass es Kunden anzieht. D.h. eine Betriebspflicht bringt dem Shoppingcenter letztendlich nicht viel, wenn das Sortiment uninteressant ist.

    Noch mehr Schaden entsteht für das Shoppingcenter, wenn der Ladenmieter sein Geschäft zeitweise ganz schließt, während der Mietvertrag noch läuft. Dadurch entsteht für Kunden und neue Mietinteressenten schnell ein negativer und abschreckender Eindruck. Um dies zu verhindern, kann im Mietvertrag eine Vertragsstrafe vereinbart werden.

    Die Höhe einer solchen Vertragsstrafe muss jedoch in einem angemessenen Verhältnis zur vertraglichen Leistung stehen. Ansonsten ist die Vereinbarung unwirksam. Dies geht aus einem Urteil des OLG Sachsen-Anhalt in Naumburg hervor. Eine Vertragsstrafe, die das Leistungsinteresse allzu sehr übersteigt, ist demnach entsprechend den Grundsätzen über Treu und Glauben unwirksam. Im konkreten Fall war es um ein Schnellrestaurant in einem Einkaufszentrum gegangen. Vereinbart worden war eine Vertragsstrafe von zehn Prozent der Monatsmiete für jeden Tag des Verstoßes. Geht man von fünf Geschäftstagen pro Woche aus, hätte der Mieter bei Aufgabe seines Geschäfts also pro Monat zuzüglich zur Monatsmiete noch 250 Prozent der Monatsmiete als Vertragsstrafe zahlen müssen. Dies sah das Gericht als nicht zumutbar an (Urteil vom 26.7.2012, Az. 9 U 38/12).
    Gewerbebetriebe und Freiberufler müssen damit rechnen, dass das Finanzamt Überprüfungen vornimmt. Dabei gibt es unterschiedliche Formen von Betriebsprüfungen, zum Beispiel die ordentliche Außenprüfung und die Umsatzsteuer-Sonderprüfung. Außenprüfungen erfolgen bei Großbetrieben turnusmäßig und bei Mittelbetrieben häufiger als bei Klein- und Kleinstbetrieben. Der Prüfungszeitraum bezieht sich in der Regel auf die letzten drei Besteuerungszeiträume. Sonderprüfungen werden vielfach durchgeführt, wenn Sachverhalte seitens des Finanzamtes unklar sind oder sich hohe Umsatzsteuererstattungen ergeben. Die Betriebsprüfung muss angemeldet werden. Sie kann auf Antrag des zu überprüfenden Betriebes auch in der Kanzlei des Steuerberaters durchgeführt werden. Bestimmte Regularien sind einzuhalten (Bereitstellung eines Arbeitsplatzes für den Prüfer und Stellung einer Auskunftsperson, die dem Prüfer "zur Seite" steht).

    Wird im Prüfungsbericht eine Steuernachzahlung gefordert, kann über sie verhandelt werden. Möglicher Vorteil der Prüfung: Der Prüfer muss auch solche während des Prüfungsverfahrens festgestellte Sachverhalte berücksichtigen, die zu einer steuerlichen Entlastung führen.

    Es sollte immer darauf geachtet werden, dass noch keine Verjährung eingetreten ist, denn verjährte Zeiträume kann das Finanzamt nicht mehr ändern.

    Werkmietwohnungen unterliegen dem Mitbestimmungsrecht des Betriebsrates bzw. des Personalrates beim öffentlichen Dienst (vgl. § 87 Abs. 1 Nr. 9 BetrVG, § 75 Abs. 2 Nr. 2 BPersVG). Dies bezieht sich auf die Vergabe der Wohnungen an Mitarbeiter, auf die Nutzungsbedingungen von an Mitarbeiter vermieteten Wohnungen und auf die Kündigung. Eine Werkmietwohnung darf vom Vermieter ohne Zustimmung des Betriebsrates nicht gekündigt werden – außer der Arbeitsvertrag wird ebenfalls gekündigt.
    Die Betriebssicherheitsverordnung (BetrSichV) oder „Verordnung über Sicherheit und Gesundheitsschutz bei der Bereitstellung von Arbeitsmitteln“ beschäftigt sich mit Arbeitsschutzanforderungen für Arbeitsmittel und für den Betrieb überwachungsbedürftiger Anlagen. Sie stellt damit eine wichtige Sicherheitsvorschrift für Betriebe aller Art dar.

    Die gesetzliche Regelung sieht eine durch den Arbeitgeber vorzunehmende einheitliche Gefährdungsbeurteilung für die Bereitstellung und Benutzung von Arbeitsmitteln vor. Weitere Schwerpunkte sind die einheitliche sicherheitstechnische Bewertung für den Betrieb überwachungsbedürftiger Anlagen, der aktuelle Stand der Technik als Sicherheitsmaßstab und Mindestanforderungen für die Beschaffenheit von Arbeitsmitteln.

    Die BetrSichV wurde mit Wirkung zum 1. Juni 2015 neu gefasst. Unfällen und Gesundheitsschäden in Betrieben soll nun noch besser vorgebeugt werden. Geändert und verschärft wurden die Anforderungen an die Gefährdungsbeurteilung von Anlagen und Arbeitsmitteln. Besonders gefährliche Arbeitsmittel und Anlagen – wie etwa Aufzugsanlagen, Druckanlagen und Krananlagen – unterliegen besonderen Prüfpflichten, die im Anhang der Verordnung aufgeführt sind.

    Bei Personen-Aufzugsanlagen gibt es nun grundsätzlich eine Prüffrist von maximal zwei Jahren. Davon betroffen sind auch Aufzüge, die nach der Maschinenrichtlinie in Betrieb genommen worden sind und die nach bisheriger Rechtslage nur alle vier Jahre geprüft werden mussten.

    Geändert wurden auch die Prüfpflichten hinsichtlich explosiponsgefährlicher Anlagen. Hier lag der Schwerpunkt jedoch darauf, missverständliche Regelungen klarer zu formulieren und die Dokumentationspflicht sinnvoller zu gestalten.
    Betriebsübergabe landwirtschaftlicher Betriebe bei der Landpacht.

    Wenn ein Betrieb bei Durchführung der vorweggenommenen Erbfolge den Eigentümer wechselt, tritt der neue Landwirt anstelle des bisherigen in die bestehenden Pachtverträge von dazugepachteten Grundstücken bzw. Feldern ein. Er ist verpflichtet, den Verpächter sofort von der Betriebsübergabe zu benachrichtigen. Wenn eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung der gepachteten Flächen durch den Übernehmer nicht gewährleistet ist, darf der Verpächter den Pachtvertrag außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen (zum Ende eines Pachtjahres, spätestens am dritten Werktag des halben Jahres, mit dessen Ablauf der Pachtvertrag beendet sein soll).
    Der Betriebsvergleich dient der Lieferung von Kennzahlen, die zuverlässige Aussagen über betriebliche Strukturen, Abläufe, Entwicklungen und Ergebnisse zulassen. Es gibt zwei verschiedene Grundformen des Betriebsvergleiches, den betriebsinternen Vergleich und den zwischenbetrieblichen Vergleich. Jede der beiden Grundformen dient heute dem Controlling. Der Überblick über die betriebswirtschaftlichen Ergebnisse vergleichbarer Immobilienunternehmen in einem Geschäftsjahr kann als Benchmark für das eigene Unternehmen dienen (Abweichungsanalyse vom Durchschnitt).

    In Deutschland werden für verschiedene Branchen des Groß- und Einzelhandels und des Dienstleistungsgewerbes vom Institut für Handelsforschung an der Universität Köln Betriebsvergleiche seit langer Zeit durchgeführt. Seit 1975 finden im Auftrag des damaligen Ring Deutscher Makler an diesem Institut entsprechende Erhebungen bei den Mitgliedern des RDM statt. Erfasst werden Strukturdaten (Zahl der Betriebe, der jeweils beschäftigten Personen, der Bürofläche und eine Aufgliederung des Umsatzes nach Geschäftsbereichen), Nettoumsätze, Kosten und steuerliches und betriebswirtschaftliches Ergebnis. Die Beteiligung liegt zwischen 300 und 350 Personen pro Jahr.

    Neben den Auswertungen, die die am Betriebsvergleich Beteiligten erhalten gibt es Zusammenfassungen für Gruppen, bei denen eine Sparte mit mehr als 50 Prozent am Umsatz dominiert (Sparten sind Kaufvertragsvermittlung, Mietvertragsvermittlung und Hausverwaltung) sowie die Restgruppe, bei denen keine diese Sparten dominiert. Eine Unterteilung erfolgt nach Personengrößenklassen.

    Eine Sonderauswertung sortiert nach Bundesländern, nach Ortsgrößenklassen, nach Personengrößenklassen und nach Umsatzgrößenklassen. Aus dem Betriebsvergleich lassen sich auch allgemeine Schlüsse auf die Entwicklung und die optimale Struktur von Immobilienunternehmen ableiten. So kann zum Beispiel festgestellt werden, dass Unternehmen der Größenklasse vier bis sechs Beschäftigte, was das betriebswirtschaftliche Ergebnis angeht, gegenüber Betrieben, die anderen Personengrößenklassen zugehören, sich langfristig im Schnitt am besten positioniert haben.

    Anstelle des Instituts für Handelsforschung wird der Betriebsvergleich seit 2010 auf der Grundlage einer Kennzahlenanalyse durch das Center of Real Estate Studies durchgeführt.
    Der Gesetzgeber unterscheidet im Steuerrecht zwischen Betriebsvermögen und Privatvermögen. Für Immobilieneigentümer ist vor allem wichtig, dass sie sich durchweg einer schärferen Besteuerung unterziehen, falls ihr Eigentum dem Betriebsvermögen zuzurechnen ist. Gegebenenfalls wird nämlich Gewerbesteuer fällig. Negativ ist auch, dass der Gesetzgeber für Immobilien im Betriebsvermögen keine Spekulationsfristen kennt. Dies bedeutet: Selbst wenn ein Haus oder eine Eigentumswohnung im Betriebsvermögen nach der Spekulationsfrist von zehn Jahren ab Erwerb wieder verkauft wird, muss der dabei erzielte Gewinn versteuert werden.
    Abkürzung für: Betriebskostenumlagenverordnung

    Sie ist seit dem 11. Juni 1995 außer Kraft.
    Abkürzung für: Betriebsverfassungsgesetz
    Als Bettenabgabe, Bettensteuer, Beherbergungsabgabe, Übernachtungssteuer oder auch als Kultur- und Tourismusförderabgabe wird eine Abgabe bezeichnet, die Übernachtungsbetriebe wie Hotels, Pensionen oder Vermieter von Ferienwohnungen auf der Grundlage einer Satzung an die Gemeinde zahlen müssen. Die Rechtsgrundlage für derartige Satzungen ist das im jeweiligen Landesrecht niedergelegte Kommunalabgabengesetz.

    Für die Berechnung der Steuer existieren zwei verschiedene Modelle: Entweder wird ein Pauschalbetrag pro Gästebett und Nacht erhoben, wobei die Beträge dabei etwa zwischen einem und drei Euro liegen, oder es wird ein Prozentsatz vom Übernachtungsentgelt erhoben, dieser kann bis zu fünf Prozent betragen.

    Obwohl immer mehr Gemeinden derartige Abgaben einführen, ist deren Rechtmäßigkeit umstritten. Insbesondere wird gegen die Abgabe angeführt, dass sie die Umsatzsteuer-Ermäßigung für Beherbergungsdienstleistungen von 19 auf 7 Prozent unterlaufe. Diese war bundesweit als Teil der Maßnahmen zur Bekämpfung der Finanzkrise eingeführt worden.

    Gerichtsurteile zu diesem Thema bejahten zumindest bis Juli 2012 meist die Rechtmäßigkeit einer solchen Abgabe mit der Begründung, dass die Gemeinden eine solche Steuer unabhängig vom bundesweiten Umsatzsteuerrecht im Rahmen ihrer eigenen Entscheidungskompetenz einführen dürften. Vor Gericht angegriffen wurde teilweise die Gleichbehandlung beruflich bedingter und privater Übernachtungen oder die Ungleichbehandlung von Übernachtungsbetrieben und anderen vom Tourismus profitierenden Unternehmen wie Andenkenläden oder Restaurants. Diese Gründe fielen nach Ansicht einiger Gerichte nicht ins Gewicht. So sollte jede Hotelübernachtung auch privaten Zwecken dienen können, so dass eine unzulässige Gleichbehandlung von Privatreisenden und Geschäftsleuten nicht gegeben sei. Auch die grundgesetzlich garantierte Berufsfreiheit der Hoteliers sei nicht beeinträchtigt (OVG Rheinland-Pfalz, Urteile vom 17.05.2011, Az. 6 C 11337/10 und 6 C 11408/10, Thüringer OVG, Beschluss vom 23.08.2011, Az. 3 EN 77/11).

    Abgelehnt wurde die Bettenabgabe vom VG München – hier war man der Ansicht, dass beruflich bedingte Übernachtungen nicht mit einer kommunalen Aufwandssteuer belegt werden dürften. Pauschale Bettenabgaben seien unzulässig, weil sie die unterschiedliche Höhe der Übernachtungspreise nicht berücksichtigten. Zudem würden durch das Unterlaufen der bundesweiten branchenabhängigen Mehrwertsteuerreduzierung öffentliche Belange beeinträchtigt (Urteil vom 30.06.2011, Az. 10 K 10.5725).

    Am 11.07.2012 hat das Bundesverwaltungsgericht entschieden, dass die Bettenabgabe nur auf privat veranlasste Übernachtungen erhoben werden darf, aber nicht auf zwingend beruflich erforderliche. Die entsprechenden Satzungen von Trier und Bingen am Rhein wurden im Zuge von zwei Verfahren als vollumfänglich verfassungswidrig erkannt: Eine Unterscheidung zwischen beruflich und privat bedingten Übernachtungen sei nach den Satzungen nicht möglich, eine Kontrolle nicht vorgesehen. Eine solche Ungewissheit über Besteuerungsvoraussetzungen könne nicht einmal während einer Übergangszeit hingenommen werden (BVerwG, Az. 9 CN 1.11 und 2.11).

    Eine Reihe von Städten und Gemeinden haben infolge dieser Rechtsprechung ihre Satzungen geändert, so dass die Bettenabgabe weiterhin fällig wird, der Hotelier oder Zimmervermieter jedoch in der Pflicht ist, eine Unterscheidung zwischen privat veranlassten Reisen und geschäftlichen Aufenthalten vorzunehmen. Für letztere wird die Abgabe nicht fällig. In Berlin existiert eine entsprechende Regelung seit Anfang 2014.

    Am 15.7.2015 wies der Bundesfinanzhof Klagen von Hotels in Hamburg und Bremen gegen die jeweiligen Bettensteuer-Regelungen ab. In beiden Städten war die Steuer nur für private Übernachtungen erhoben worden. Sie sei mit der Umsatzsteuer nicht vergleichbar (Az. II R 33/14). Hamburg nimmt jährlich aus der Bettensteuer 11 Millionen Euro ein, Bremen 2,4 Millionen.
    Unter einer Bettenbörse versteht man umgangssprachlich ein Unternehmen bzw. eine Internetplattform, über die – meist – Unterkünfte für Übernachtungsgäste vermittelt werden. In der Regel werden Ferienwohnungen oder auch Zimmer in Hotels und Pensionen angeboten, gelegentlich auch WG-Zimmer oder besondere Unterkünfte wie Hausboote oder Baumhäuser. Manche Bettenbörsen sind auf einen regionalen Markt begrenzt, jedoch existieren auch überregionale oder weltweite Anbieter. Bei den größeren Anbietern können teilweise auch die Mietzahlungen über den Anbieter abgewickelt werden. So wird der Betrag teilweise erst nach dem Check-In an den Gastgeber weiter geleitet. Auch werden teilweise Versicherungen für den Reisenden angeboten. Nach dem Urlaub bewertet man sich gegenseitig wie bei einer Internet-Auktion. In Deutschland leben derartige Anbieter insbesondere von dem Trend, in Großstädten in herkömmlichen Wohnungen Ferienunterkünfte für Touristen anzubieten. Auch Wohnungstauschbörsen (Vermietung der eigenen Wohnung im Urlaub an Touristen) werden als Bettenbörsen bezeichnet. Für die Leistung der auf Tourismus angelegten Bettenbörsen zahlen oft Vermieter und Mieter jeweils eine Gebühr.

    Der Begriff wird ferner für die Vermittlung von freien Plätzen in Seniorenunterkünften, für Übernachtungsmöglichkeiten für Monteure und Handwerker und sogar für die Vermittlung von Schlafplätzen im Rahmen der Anti-Castor-Demonstrationen benutzt.
    Abkürzung für: Beurkundungsgesetz
    Das Beurkundungsgesetz enthält die Rechtsgrundlagen für die öffentliche Beurkundung von Willenserklärungen durch den Notar. Das Gesetz ist in fünf Abschnitte gegliedert. Der erste Abschnitt enthält allgemeine Vorschriften. Der zweite Abschnitt enthält wichtige Vorschriften über die Beurkundung. Darin enthalten sind Regelungen über den Inhalt von Niederschriften, von Verhandlungen über Willenserklärungen, die Feststellung zur Peron der Beteiligten und ihre Geschäftsfähigkeit, Nachweise für Vertretungsberechtigungen, Notwendigkeit der Übersetzung der Urkunde, wenn ein Beteiligter der deutschen Sprache nicht mächtig ist, sowie über das Vorlesen, Genehmigung durch die Beteiligung und die Unterschriften unter die Urkunde. Geregelt werden ferner die Prüfungs- und Belehrungspflichten des Notars, die erforderliche Grundbucheinsicht, die Vorgehensweise, wenn hör-, seh- oder sprachbehinderte Personen zu den Beteiligten gehören. Besondere Vorschriften beziehen sich auf die Beurkundung von Verfügungen von Todes wegen, Besonderheiten beim Erbvertrag und die Verschließung und Verwahrung der sich darauf beziehenden Urkunden.

    Auch die Beglaubigung von Unterschriften, der Zeichnung einer Firma und von Abschriften ist eingehend geregelt. Die Urschrift einer notariellen Urkunde wird beim Notar verwahrt und kann in der Regel nicht ausgehändigt werden. Die Ausfertigung der Urkunde vertritt die Urschrift im Rechtsverkehr. Ein weiteres Unterkapitel des zweiten Abschnittes des Beurkundungsgesetzes befasst sich mit der Verwahrung.

    Im dritten Abschnitt werden alle sonstigen Beurkundungen (Inhalt, Eide, eidesstattliche Versicherungen, Zeugnisse, Beglaubigungen u.dergl.) behandelt. Der vierte Abschnitt ist der Behandlungen von Urkunden (Urschrift, Ausfertigung, vollstreckbare Ausfertigungen) gewidmet. Der fünfte Abschnitt enthält die Regelungen über die Verwahrung von Urkunden. Im sechsten Abschnitt befinden sich die Schlussvorschriften einschließlich der Bezüge zu landesrechtlichen Vorschriften.
    Absprachen zwischen einem Makler und dessen Auftraggeber bedürfen der notariellen Beurkundung, wenn sich der Auftraggeber darin zum Erwerb oder zur Veräußerung einer Immobilie verpflichtet.

    Dies gilt auch dann, wenn die Verpflichtung nicht expressis verbis zum Ausdruck gebracht wird, sondern auch bei Fallgestaltungen, bei denen die getroffene Vereinbarung den Entscheidungsspielraum des Auftraggebers so sehr eingeschränkt, dass der Nichterwerb bzw. die Nichtveräußerung einer Immobilie mit erheblichen Sanktionen verbunden wäre. Der Bundesgerichtshof ging dabei so weit, schon eine Beurkundungspflicht zu unterstellen, wenn der Makler einen pauschalen Aufwendungsersatz für den Fall der Nicht-Beurkundung vereinbart hat, der oberhalb von 10 bis 15 Prozent der im Erfolgsfall zu zahlenden Provision angesiedelt ist (Bundesgerichtshof, Az. IV a ZR 141/78, Urteil vom 06.02.1980). Ähnliches gilt für eine überhöhte Reservierungsgebühr.
    Die Bevölkerungsbewegung ist ein wesentlicher Bestimmungsgrund der Wohnungsnachfrage und einer der Bestimmungsgründe des Wohnungsangebots. Zu unterscheiden ist dabei zwischen der Wanderungsbewegung und der natürlichen Bevölkerungsbewegung.

    Wanderungsbewegung

    Nimmt die Bevölkerung bei konstanter Haushaltgröße zu, steigt die Nachfrage, nimmt sie ab, sinkt die Nachfrage. Unmittelbaren Einfluss auf die Wohnungsnachfrage hat dabei der Teil der Bevölkerungsbewegung, der auf Wanderungen zurückzuführen ist. Von ganz geringen Ausnahmen abgesehen, ist jeder von außerhalb der Grenzen eines Raumes zuwandernde Haushalt und jeder innerhalb der Grenzen des Raumes umziehende Haushalt Ausdruck einer befriedigten Wohnungsnachfrage. Bei Wanderungen innerhalb eines Ortes spricht man von "Umzügen". Es gilt allerdings nicht der Umkehrschluss. Nicht jeder fortziehende Haushalt ist Ausdruck eines entstehenden Wohnungsangebotes. Haushaltsgründungen, die sich aus der Teilung vorhandener Haushalte ergeben (Eheschließungen, Ehescheidungen), sind in der Regel nur auf der Nachfrageseite des Wohnungsmarktes aktiv.

    Natürliche Bevölkerungsbewegung

    Die natürliche Bevölkerungsbewegung, die sich aus den Geburten und Sterbefällen innerhalb eines Raumes ergeben, wirken sich nur teilweise unmittelbar auf den Wohnungsmarkt aus. Dies ist der Fall beim Tod von Einzelpersonen, die einen Einpersonenhaushalt geführt haben. Die frei gewordene Wohnung wird in der Regel am Wohnungsmarkt wieder angeboten. Dagegen führt die Geburt eines Kindes, wenn überhaupt, dann nur mittelbar zu einer Wohnungsnachfrage. Dies ist der Fall, wenn der aktuelle Wohnflächenbedarf durch die Haushaltsvergrößerung wächst. Dies wirkt sich dann entweder bereits im zeitlichen Vorlauf aus – wenn im Hinblick auf die Familienplanung bereits eine größere Wohnung gemietet oder gekauft wurde – oder mit zeitlicher Verzögerung, wenn der Bedarf nach mehr Wohnfläche erst akut wird.

    Bevölkerungsstatistik

    In Deutschland sinkt die Bevölkerung im Bereich der natürlichen Bevölkerungsbewegung seit Jahren. Trotz zunehmenden Durchschnittsalters sterben mehr Menschen als geboren werden. Die aus der natürlichen Bevölkerungsbewegung ausgehenden unmittelbaren Impulse auf die Wohnungswirtschaft sind deshalb relativ gering. Wesentlich größere Bedeutung haben dagegen Wanderungsbewegungen, die überwiegend auf wirtschaftliche Ursachen zurückzuführen sind.
    Die Bevölkerungsdichte ist eine Kennzahl, die die Zahl der Einwohner auf einer Flächeneinheit – in der Regel Quadratkilometer - darstellt. Man spricht von der arithmetischen Bevölkerungsdichte. Dabei wird die gesamte geographische Fläche zugrunde gelegt. In Deutschland lebten am 31.12.2011 im Schnitt 229 Personen auf einem Quadratkilometer. In der Europäischen Union liegt die Bevölkerungsdichte bei 116. Zur Bevölkerung Deutschlands zählen nach der Zählweise des Statistischen Bundesamtes alle Einwohner, die mit ihrer Hauptwohnung in der Bundesrepublik Deutschland gemeldet sind, also auch Ausländer. Von den 81,754 Millionen Menschen, die 2011 in Deutschland lebten, haben 8,771 Millionen einen Migrationshintergrund und 7,191 Millionen waren Ausländer.
    Neuere Bevölkerungsprognosen gehen davon aus, dass künftig europaweit die angestammte Bevölkerung abnimmt. Das Institut für Bevölkerungsforschung und Sozialpolitik an der Universität Bielefeld hat in einem vom Verband der Hypothekenbanken in Auftrag gegebenen Gutachten prognostiziert, dass die deutsche Bevölkerung bis 2050 von 82 auf 62 Millionen Menschen schrumpft. Nicht berücksichtigt dabei ist ein etwaiger positiver Wanderungssaldo.
    Die Bevölkerung der Europäischen Union würde unter der gleichen Voraussetzung von derzeit 380 Millionen um 73 Millionen auf 307 Millionen Menschen zurückgehen. Die relativ stärkste Abnahme ist für Spanien, gefolgt von Italien prognostiziert. Deutschland nimmt Platz 3 ein, während Frankreich sich mit einer Bevölkerungsabnahme von 4 Millionen auf 55 Millionen im Jahr 2050 noch relativ stabil zeigt.
    Die Rechtsprechung zur Umlage von Bewachungskosten (Kosten für Concierge, Doorman, Pförtner oder ein Sicherheitsunternehmen) ist uneinheitlich. Unter bestimmten Voraussetzungen ist die Umlage von Bewachungskosten auf die Mieter als "Sonstige Betriebskosten" möglich. Es muss sich damit um regelmäßig anfallende und nach § 1 Betriebskostenverordnung umlagefähige Kosten handeln, für deren Umlage eine mietvertragliche Vereinbarung besteht. Laut Bundesgerichtshof hängt die Möglichkeit der Umlage auf die Mieter vom Einzelfall ab (Beschluss des BGH, 05.04.2005, Az. VIII ZR 78/04).

    Nach einem Urteil des Landgerichts Berlin (Urteil vom 04.01.2007, Az. 67 S 287/06) können Kosten für einen Doorman auch per Formularmietvertrag auf die Mieter umgelegt werden, wenn ständig die Gefahr besteht, dass hausfremde Personen sich Zutritt verschaffen und der Doorman auch andere Aufgaben wahrnimmt (Annehmen von Post- und Paketsendungen, Wahrnehmen von Ableseterminen, Aufbewahrung von Schlüsseln).

    Handelt es sich um die Kosten für einen Doorman bzw. Pförtner in einer Wohnanlage, verlangen einige Gerichte, dass die Bewachung in erster Linie zum Schutz der Mieter und nicht nur zum Schutz des Eigentums des Vermieters erforderlich ist (Amtsgericht Berlin-Mitte vom 23.6.2006, Az. 11 C 84/06).

    Unzulässig ist es in jedem Fall, die Bewachungskosten unter anderen Kostenpositionen der Betriebskostenabrechnung zu verstecken und sie z.B. als Hauswartskosten auszuweisen. Unzulässig ist ferner die Umlage der Kosten für ein Bewachungsunternehmen, wenn im Mietvertrag die Kostenumlage für einen Pförtner vereinbart wurde (AG Charlottenburg, Urteil vom 30.01.2007, Az. 224 C 276/06).
    Abkürzung für: Bewertungsänderungsgesetz
    Abkürzung für: Durchführungsverordnung zum Bewertungsgesetz
    Die Partei eines Rechtsstreites, die bei Gericht einen Anspruch geltend macht, muss die Klage nicht nur durch Vortrag aller Tatsachen begründen, sondern diese Tatsachen – falls sie von der Gegenseite bestritten werden – auch beweisen. Erst danach ist die Gegenseite gehalten, gegebenenfalls den Gegenbeweis zu führen. So muss der Vermieter im Mieterhöhungsrechtsstreit beweisen, dass der ortsübliche Mietzins für vergleichbare Wohnungen tatsächlich um den begehrten Betrag gestiegen ist.

    Erst dann kann der Mieter versuchen, den Gegenbeweis anzutreten, nach dem z.B. die Vergleichswohnungen mit seiner Wohnung gar nicht zu vergleichen sind. Auch ein Makler, der seinen Provisionsanspruch geltend macht, muss im Falle des Bestreitens beweisen, dass ihm diese Provision versprochen wurde und dass er die vereinbarte Vermittlungsleistung erbracht hat. Teilweise gibt es aber auch gesetzliche Beweislastregeln, die die Beweislast anders, als im Grundsatz dargestellt, verteilen.

    Demjenigen, den die Beweislast trifft, stehen folgende Mittel zur Verfügung: Zeugen (dazu gehören auch Familienangehörige und sachverständige Zeugen), Sachverständige, Urkunden und richterlicher Augenschein. Die Beweismittel müssen so gut sein, dass sie jeden vernünftigen Zweifel des Gerichtes an der Richtigkeit der behaupteten Tatsache ausräumen. Dann ist der Vollbeweis erbracht. Dieser ist zu unterscheiden von dem Indiz und der Glaubhaftmachung.

    Eine Ausnahme von den üblichen Beweislastregeln stellt die Beweislastumkehr dar. In einigen Fällen wird sie durch gesetzliche Regelungen vorgeschrieben. So wird z.B. nach § 476 BGB davon ausgegangen, dass Schäden, die innerhalb von sechs Monaten nach dem Gefahrübergang an einer gekauften Sache auftreten, schon vor dem Kauf bestanden haben. Kommt es also innerhalb dieser sechsmonatigen Frist zu einer Reklamation, muss nicht der Anspruchsteller (Käufer) sein Vorbringen beweisen, sondern der Verkäufer muss beweisen, dass die Sache bei Übergabe frei von Mängeln war.

    Auch in der Rechtsprechung hat sich in einigen Bereichen eine Beweislastumkehr eingebürgert – z.B. bei der Arzthaftung oder bei der Produkthaftung. Eine gesetzliche Beweislastumkehr findet sich auch im Mietrecht: Nach § 543 Abs.4 BGB muss im Falle einer fristlosen Kündigung durch den Mieter wegen Nichtgewährung des Gebrauchs der Mietwohnung im Streitfall der Vermieter beweisen, dass er rechtzeitig den Gebrauch der Mietwohnung ermöglicht hat. Im Mietrecht liegt die Beweislast dafür, dass ein Wohnungsmangel nicht vom Vermieter zu vertreten ist, zunächst bei diesem selbst.
    Die deutschen Gerichte sehen die Beweislast in Mietrechtsfällen in der Regel bei dem Vertragspartner, in dessen Verantwortungs- bzw. Herrschaftsbereich der jeweilige Schaden fällt. Wird über einen Sachmangel der Mietwohnung gestritten, muss zunächst einmal der Vermieter darlegen und beweisen, dass der Mangel nicht durch einen Umstand verursacht wurde, der in seinen Verantwortungsbereich fällt. Dann muss der Mieter beweisen, dass er den Mangel nicht verursacht hat (BGH, Urteil vom 15.3.2000, Az. XII ZR 81/97). Trägt der Mieter im Prozess vor, dass die Wohnung nach Reparaturversuchen des Vermieters immer noch mangelhaft sei, muss der Vermieter den Erfolg seiner Mängelbeseitigungsmaßnahmen beweisen (BGH, Urteil vom 1.3.2000, Az: XII ZR 272/97).

    Dies bedeutet jedoch nicht, dass der Vermieter immer dann haftet, wenn sich nicht klären lässt, wer den Schaden verursacht hat oder in wessen Verantwortungsbereich die Entstehung des Mangels fällt. In einem Fall des sogenannten "Fogging" (Schwarzstaubablagerungen) entschied der BGH, dass der Mieter die Beweislast zu tragen habe. Der Vermieter sei nur dann beweispflichtig, wenn feststehe, dass die Ursache des Schadens in seinem Verantwortungs- und Einflussbereich liege (Beschluss vom 25.1.2006, Az. VIII ZR 223/04).

    Beispiel: Ein Fenstergriff bricht ab. Grundsätzlich ist der Vermieter dafür beweispflichtig, dass der Schaden nicht durch eine normale Abnutzung bzw. Materialermüdung durch Gebrauch verusacht wurde, sondern durch unsachgemäße Handhabung seitens des Mieters: Der Fenstergriff gehört zur Wohnung, deren täglicher, normaler Gebrauch gerade Vertragsbestandteil des Mietvertrages ist. Kann der Vermieter beweisen, dass der Griff in einer Weise verbogen ist, die nur durch unsachgemäßen Krafteinsatz möglich war, ist der Mieter an der Reihe, zu beweisen, dass er selbst bzw. seine Mitbewohner und Besucher den Schaden nicht verursacht haben.

    Bei Schimmelbefall gilt: Ist umstritten, in wessen Einflussbereich die Ursache des Schadens liegt (Baumangel oder falsches Heizen bzw. Lüften), ist zunächst der Vermieter beweispflichtig. Hat er nachgewiesen, dass keine Baumängel vorliegen, muss der Mieter beweisen, dass er den Schaden nicht durch falsches Heizen und Lüften verursacht hat (BGH, Urteil vom 1.3.2000, Az. XII ZR 272/97). Für Schimmelbefall kann es eine ganze Reihe von Ursachen geben. Hier hilft oft nur ein Sachverständigengutachten. Gerichtsverfahren in diesem Bereich sind oft teuer und für beide Seiten mit einem hohen Prozessrisiko verbunden. Eine gütliche Einigung kann hier helfen, Kosten zu sparen.
    Das Beweissicherungs- und Feststellungsgesetz, zuletzt geändert durch Art. 15 des Gesetzes vom 17. Dezember 1990, ist mit Wirkung vom 31. Juli 1992 aufgehoben worden.

    Zweck des Gesetzes war es, Vermögensschäden in der sowjetischen Besatzungszone Deutschlands und im Sowjetsektor von Berlin festzustellen oder durch ein besonderes Beweisverfahren Beweise über solche Schäden zu sichern. Die nach diesem Gesetz ermittelten Ersatzeinheitswerte von Grundstücken können bei Entschädigungsangelegenheiten auch heute noch Bedeutung haben.
    Bei Immobilien werden mehrere Wertbegriffe unterschieden. Der Verkehrswert ist der zum Bewertungsstichtag zu ermittelnde fiktive Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Außerachtlassung persönlicher oder ungewöhnlicher Umstände zu erzielen wäre. Dabei sind Grundstücksbeschaffenheit, rechtliche Gegebenheiten und die Lage auf dem Grundstücksmarkt zu berücksichtigen. Für die Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie werden drei alternative Verfahren herangezogen, nämlich das Vergleichswert-, das Sachwert- und das Ertragswertverfahren. Zu Zwecken der Beleihung wird der Beleihungswert ermittelt, der vom Verkehrswert abgeleitet werden kann.

    Neben dem Verkehrs- und Beleihungswert einer Immobilie spielen noch der Einheits- und der Grundbesitzwert eine Rolle.

    Der Einheitswert ist weiterhin Bemessungsgrundlage für die Berechnung der Grundsteuer. Die Bewertung des Grundstücks erfolgt zum Hauptfeststellungszeitpunkt. Der Grundbesitzwert ist Bemessungsgrundlage für die Erbschaft- und Schenkungsteuer bei der Immobilienübertragung und in Sonderfällen auch für die Grunderwerbsteuer. Die Bewertung erfolgt zum Zeitpunkt des Erbanfalles.

    Im Bereich der Versicherungen wird von Ersatzwert gesprochen. Dabei ist zwischen dem Ersatzwert als Neuwert (Wiederherstellungswert) und dem Ersatzwert als Zeitwert zu unterscheiden. Letzterer ist der um die Alterswertminderung verminderte Neuwert.
    Eine Bewertung des Inventars eines Betriebes kann aus unterschiedlichen Gründen erforderlich werden. Sie ist zum Beispiel im Rahmen der Sachgründung einer GmbH erforderlich, wenn also das gesetzlich erforderliche Stammkapital durch Sacheinlagen und nicht in Geld gestellt wird. Auch bei Versicherungsschäden, etwa nach einem Brand oder einer Überschwemmung, findet sie statt. Aber auch ein Unternehmensverkauf, ein Erbfall oder eine Insolvenz können eine Bewertung erforderlich machen. Spezialisierte Sachverständige übernehmen die Bewertung des Inventars für Betriebe unterschiedlicher Art, etwa für Fertigungsbetriebe, Arztpraxen oder Hotels.

    Für die Inventarbewertung gibt es verschiedene Verfahren, die sich nach dem Zweck der Bewertung richten. So kann zum Beispiel bei einem Hotelbetrieb eine Bewertung notwendig werden, weil bei einer Neuverpachtung eine Ablöse gezahlt werden soll. Das vorhandene Inventar soll weiter genutzt werden. Der Sachverständige muss hier den sogenannten Fortführungszeitwert ermitteln. Bei einer Auflösung des Betriebes hingegen ist der Liquidationswert festzustellen – also der Wert der Inventargegenstände bei einem einzelnen Verkauf auf dem entsprechenden Gebrauchtmarkt. Bei einem Versicherungsfall ist meist der Wiederbeschaffungswert zu ermitteln.
    Das Bewertungsgesetz enthält die Vorschriften über die Bewertung von Vermögen aller Art für steuerliche Zwecke. Bewertet werden wirtschaftliche Einheiten. Bewertungsgrundsatz ist die Ermittlung des "gemeinen Wertes". Für Land- und forstwirtschaftliches Vermögen, für Grundvermögen und für Betriebsvermögen gelten jeweils besondere Bewertungsvorschriften.

    Beim Grundvermögen wird zwischen unbebauten und bebauten Grundstücken unterschieden. Der für ein bebautes Grundstück anzusetzende Wert darf nicht geringer sein als 50 von Hundert des Wertes, mit dem der Grund und Boden allein als unbebautes Grundstück zu bewerten wäre. Die bebauten Grundstücke werden eingeteilt in

    • Mietwohngrundstücke,
    • Geschäftsgrundstücke,
    • gemischt genutzte Grundstücke,
    • Einfamilienhäuser,
    • Zweifamilienhäuser und
    • sonstige bebaute Grundstücke.


    Je nach dem Zweck der Bewertung sind unterschiedliche Verfahren vorgesehen.

    Grundsteuer

    Für die Grundsteuer gelten die auf der Jahresbasis von 1935 festzustellenden Einheitswerte.

    Grunderwerbsteuer

    Für die Bewertung von Grundbesitz für die Grunderwerbsteuer (Ausnahmefälle) werden ab 01.01.1997 Grundbesitzwerte ermittelt.

    Erbschaft- und Schenkungsteuer

    Für die Bewertung von Grundbesitz für die Erbschaftsteuer gilt aus verfassungsrechtlichen Gründen seit 01.01.2009 der "Gemeine Wert" im Sinne des § 9 BewG. Zu ermitteln ist er nach den Vorschriften der §§ 179 – 182 BewG. Bei unbebauten Grundstücken sind die von den Gutachterausschüssen ermittelten Bodenrichtwerte Orientierungsgrundlage.

    Die Bewertungsverfahren bebauter Grundstücke entsprechen im Wesentlichen denen, die die ImmoWertV vorschreibt. Für die Ermittlung bebauter Grundstücke ist das Vergleichswertverfahren (bei Wohneigentum, Teileigentum, Ein- und Zweifamilienhäusern) heranzuziehen. Das Ertragswertverfahren ist bei Mietwohngrundstücken Geschäftsgrundstücken und gemischt genutzten Grundstücken zu verwenden, soweit sich daraus Mieterträge ableiten lassen. Ansonsten gilt das Sachwertverfahren. Die Verfahren selbst sind in den §§ 183 – 197 geregelt.

    Für den Steuerpflichtigen besteht nach § 198 BewG die Möglichkeit, einen niedrigeren als den vom Finanzamt ermittelten Wert nachzuweisen, der dann Grundlage für die Berechnung der Erbschaftsteuer ist. Für den Nachweis des niedrigeren gemeinen Wertes gilt grundsätzlich die auf der Grundlage des § 199 Abs. 1 des Baugesetzbuches erlassene Verordnung, also die Verfahren der ImmoWert), die zum Verkehrswert im Sinne des § 194 BauGB führen.
    In Bewertungsportalen können Kunden die Leistung von Unternehmen in Internetportalen oder per App kommentieren und mit Noten bewerten. Immobilienunternehmen, die mit negativen Bewertungen in Internetportalen belastet sind, können das mit klassischen Marketingmethoden nur schwer ausgleichen.

    Verbraucher nutzen derartige Bewertungsportale in Ermangelung persönlicher Empfehlungen. Es gibt spezielle Bewertungsportale zum Beispiel für Reisen (Hotel.com oder Booking.com) oder Arbeitgeber (Kununu.de) und branchenübergreifende Portale wie etwa Yelp.de. Patienten bewerten ihren Arzt, Schüler ihren Lehrer, Studenten ihren Professor, sogar Bewertungen von Pfarrern liegen vor. Im Immobilienbereich gibt es das Makler-Bewertungsportal.de, Makler-Empfehlung.de und die Bewertung von Immobilien Scout.

    Die Bedeutung der Bewertungen steigt, doch damit sind Probleme verbunden, denn bei diesen Bewertungen wird nicht selten manipuliert. Anonyme Konkurrenten oder aus anderen Gründen Böswillige geben als als vermeintliche Kunden miserable Bewertungen ab oder – auch nicht edler - geben sich selbst eine Top-Note. Die Portale können vielfach nicht verifizieren, ob es sich um bewertende Kunden handelt. Dem Missbrauch ist Tür und Tor geöffnet.

    Für die Geschädigten ist es nahezu unmöglich, schlechte Bewertungen oder Kommentare wieder gelöscht zu bekommen; das Recht auf freie Meinungsäußerung ist ein sehr hohes Gut.
    • Bausparen

    Als Bewertungsstichtage gelten die Termine, zu denen Bausparkassen die für die Zuteilung relevanten Bewertungszahlen ermitteln. Bei den meisten Bausparkassen erfolgt dies zwei oder viermal jährlich. Einige wenige Bausparkassen ermitteln die Bewertungszahlen monatlich. Für Bausparer ist es vorteilhaft, wenn die Bausparkasse möglichst häufig im Jahr die Bewertungszahlen ermittelt.

    • Wertermittlung

    Für die Ermittlung des Verkehrswertes ist die Bestimmung des Bewertungsstichtages von wesentlicher Bedeutung. Liegt er weit zurück, dürfen nur die damals vorhandenen Erkenntnisquellen für die Bewertung benutzt werden. Dies gilt z.B. auch für die zum Bewertungszeitpunkt geltende Gesetzeslage, soweit sie für die Bewertung relevant ist. Man denke dabei an unterschiedliche Fassungen der Baunutzungsverordnung oder der Mietrechts.

    In bestimmten Fällen muss bei der Grundstückswertermittlung zwischen dem Bewertungsstichtag und dem "Zustandsstichtag" bzw. "Qualitätsstichtag" unterschieden werden. Wird am Bewertungsstichtag ein vor oder nach ihm liegender "Zustand" unterstellt, sind die Zustandsmerkmale zum Bewertungsstichtag irrelevant. Bei Bewertung von Grundstücken, die in einem Sanierungsgebiet liegen, ist z.B. der sanierungsunbeeinflusste Wert der in das Sanierungsgebiet einbezogenen Grundstücke zu ermitteln. Es wird so getan, als sei die Werterhöhung, die durch Bekanntwerden der Sanierungsabsicht im Allgemeinen entsteht, nicht gegeben. Es wird der Zustand vor Bekanntwerden der Sanierungsmaßnahme unterstellt. Bei Bewertung von erst in der Zukunft realisierten Projekten weicht der Bewertungsstichtag ebenfalls vom Zustandsstichtag ab. Der Zustands- / Qualitätsstichtag ist nicht kalendarisch zu definieren, sondern gilt allgemein als der Tag, an dem der definierte Zustand (die definierte Qualität) eintritt bzw. eingetreten ist. Dieser wird sodann als maßgeblich für den Bewertungsstichtag unterstellt.

    Der Qualitätsstichtag kann auch bei Bewertungen im Zusammenhang mit einem Erbfall eine Rolle spielen, wenn nämlich festgestellt werden muss, welcher Wertanteil bei einer Immobilie als ein in die Ehe eingebrachtes Vorbehaltsgut auf den während der Ehe entstandenen Zugewinn entfällt.
    Für jeden Zuteilungszeitraum wird von den Bausparkassen eine Bewertungszahl festgelegt. Sie zu erreichen ist Voraussetzung für die Zuteilung eines Bauspardarlehens. Nach dieser Bewertungszahl richtet sich die Reihenfolge der Zuteilung. Sie errechnet sich aus dem vorhandenen Sparguthaben und der dafür benötigten Ansparzeit (Geld-mal-Zeit-Prinzip).

    Die Ermittlung der Bewertungszahl erfolgt zu den Bewertungsstichtagen. Die Bewertungszahl wird dem Bausparer jeweils auf dem Jahreskontoauszug mitgeteilt.
    Abkürzung für: Bewertungsgesetz
    Der Bewilligungsgrundsatz bestimmt das Grundbuchrecht. Er besagt, dass derjenige, dessen Rechte durch eine Eintragung negativ betroffen sind, die Eintragung bewilligen muss. So muss der verkaufende Eigentümer bewilligen, dass der Erwerber als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird. Der Erwerber, für den eine Auflassungsvormerkung eingetragen worden ist, muss bewilligen, dass diese Vormerkung wieder gelöscht wird. Eine Bank muss bewilligen, wenn die zu ihren Gunsten eingetragene Grundschuld gelöscht werden soll.

    Die Bewilligung wird regelmäßig in einer notariellen Urkunde erklärt.
    In der Immobilienwirtschaft wird der Begriff der Bewirtschaftung verwendet, um damit eine nach Wirtschaftlichkeitsgrundsätzen betriebene Verwaltung von Haus- und Grundbesitz zu charakterisieren. Man spricht deshalb auch von (Miet)-Hausverwaltung, Gebäude- oder Immobilienmanagement oder neuerdings auch von "Property-Management".

    Über den Begriff der Bewirtschaftung hinaus greift derjenige des "Facility Management", der einerseits die Zeitdimension der Lebenszyklusbetrachtung und andererseits neben den Gebäuden alle Betriebseinrichtung mit umfasst. Während Bewirtschaftung auf Sicherung der Wirtschaftlichkeit eines Objektes im Bewirtschaftungszeitraum abzielt, steht beim Facility Management die Optimierung der von den Gebäudenutzern zu steuernden Ablaufprozesse in den Gebäuden im Vordergrund.

    Bei der Bewirtschaftung wird unterschieden zwischen Eigen- und Fremdbewirtschaftung. Wenn Eigentümer sich professioneller Objektbetreuer für die Hausbewirtschaftung bedienen, übernehmen diese bei ihren Tätigkeiten die Rolle eines Stellvertreters des Eigentümers. Dessen Zuständigkeiten werden in einem Hausverwaltervertrag festgelegt und begrenzt. Fachspezifisch wird zwischen der kaufmännischen, einschließlich der finanziellen Seite der Bewirtschaftung und der technischen Seite unterschieden. Daneben ist der Hausverwalter auch für das Flächenmanagement zuständig.

    Die Kosten der Bewirtschaftung werden konventionell eingeteilt in Abschreibung, Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, Mietausfallwagnis und Betriebskosten. Die möglichen Kosteneinsparungspotentiale bei gleichzeitiger Sicherung der Ertragsfähigkeit systematisch zu nutzen gehört zum kaufmännischen Bereich der Bewirtschaftung. Maßnahmen der Sicherung und Steigerung der Ertragsfähigkeit verursachen in der Regel über die genannten Bewirtschaftungskosten hinausgehende Kosten der Modernisierung, Sanierung, Energieeinsparung und der Objektimagepflege.
    Bewirtschaftungskosten sind regelmäßig und nachhaltig anfallende Kosten, die sich aus der laufenden Bewirtschaftung einer Immobilie ergeben. Hierzu zählen nach der ImmoWertV , die Verwaltungs- und Instandhaltungskosten sowie das Mietausfallwagnis. Die II. Berechnungsverordnung nennt zusätzlich noch die Abschreibungen. Soweit Betriebskosten durch Umlagen auf die Mieter gedeckt werden, bleiben sie unberücksichtigt. Bewirtschaftungskosten sind Teil der laufenden Aufwendungen bei der Ermittlung der Kostenmiete. Die Ansätze für einzelne durchschnittliche Bewirtschaftungskosten dienen auch zur Ermittlung des Reinertrages im Zusammenhang mit der Ermittlung des Ertragswertes einer Immobilie.

    Die Bewirtschaftungskosten werden nach Anlage 3 der Wertermittlungsrichtlinien 2006 wie folgt angesetzt.

    Die Verwaltungskosten betragen jährlich:

    • je Wohnung und je Eigenheim bis 230 Euro

    • bei Eigentumswohnungen bis 275 Euro

    • bei Garagen bis 30 Euro

    Instandhaltungskosten werden je Quadratmeter jährlich wie folgt angesetzt:

    • Objekt als 33 Jahre und älter 11,50 Euro

    • Objekt zwischen 22 und 33 Jahre alt 9,00 Euro

    • Objekt weniger als 22 Jahre alt 7,10 Euro

    • Pro Garage oder Einstellplatz pauschal im Jahr 68,00 Euro

    Durch Abschläge ist zu berücksichtigen, wenn der Mieter Kleinreparaturen übernimmt. Zuschläge sind erforderlich, wenn ein Aufzug vorhanden ist und wenn der Vermieter die Schönheitsreparaturen ausführt.

    Das Mietausfallwagnis berechnet sich aus der Nettokaltmiete für:

    • vermietete Wohn- und gemischte Objekte mit 2%

    • Geschäftsgrundstücke mit 4%

    Durch Interpolation können die Kalkulationssätze für Instandhaltungskosten dem jeweiligen Alter der Immobilien angepasst werden.

    Während die frühere Wertermittlungsverordnung die Abschreibungen ebenfalls als Bewirtschaftungskosten qualifizierte, werden diese in der ImmoWertV an dieser Stelle nicht mehr berücksichtigt (vgl. § 19, Ertragswertermittlung). Der Grund dafür ist, dass bereits an anderer Stelle die Restnutzungsdauer einberechnet wird (Kapitalisierung, § 20 i.V.m. § 6 Abs. 6 S.1). Siehe dazu den Beitrag „Abschreibungen“.

    Die Wertermittlungsrichtlinien werden seit Inkrafttreten der ImmoWertV schrittweise überarbeitet. Neufassungen existieren bisher für die Ermittlung des Sachwertes und des Vergleichswertes.
    Die prozentualen Bewirtschaftungskosten eines geschlossenen Fondsprojektes sind definiert als das Verhältnis der Bewirtschaftungskosten ohne die Rückstellungen für Instandhaltungen und für das Mietausfallwagnis zu den Gesamteinnahmen des geschlossenen Fonds (Mieteinnahmen und Zinserträge aus der Liquiditätsreserve). Diese Bewertungskennziffer bringt zum Ausdruck, welcher prozentuale Anteil der Fondseinnahmen bereits für die laufende Bewirtschaftung des Fondsobjektes verloren geht.

    Zu den Bewirtschaftungskosten gehören beispielsweise: Vergütungen für Komplementäre, Treuhänder, Steuerberater, Geschäftsführer und -besorger. Die Vergütungen sind tatsächlich von der Fondsgesellschaft zu verausgabende Kostenpositionen. Rücklagen für Instandhaltungen oder für das Mietausfallwagnis sind keine echten Bewirtschaftungskosten. Die aufgezählten Rücklagen werden zunächst nur vorsichtshalber als Sicherheitspolster zurückgestellt und damit dem unmittelbaren Ausschüttungspotential an die Anleger entzogen. Ein tatsächlicher Anfall dieser Kosten ist aber sowohl dem Grunde als auch der Höhe nach ungewiss.

    Bei der Ermittlung der Bewirtschaftungskostenrelation bleiben diese gedachten Aufwendungen daher zunächst außer Ansatz. Eine Bewirtschaftungskostenrelation von rund 8 Prozent sollte nicht überschritten sein. Bei einer Bewirtschaftungskostenrelation von unter 5 Prozent ist die Gefahr der Subventionierung gegeben. Zur endgültigen Beurteilung der Angemessenheit der Bewirtschaftungskostenrelation müssen aber auch die Nebenkostenregelung, die Mindestzeichnungssumme und die Anzahl der Objekte und Mieter berücksichtigt werden.

    Hohe Mindestzeichungssummen in Verbindung mit einer geringeren Anlegerzahl verursachen einen geringeren Kostenaufwand, wodurch eine Bewirtschaftungskostenrelation von unter fünf Prozent noch nicht unbedingt auf eine Subventionierung hindeuten muss. Ein großes Objekt mit nur einem Mieter verringert ebenfalls den Objektverwaltungsaufwand. Nicht vergessen werden darf bei diesen Überlegungen die Fremdkapitalquote. Bei einem hohen Fremdkapitalanteil, das ja nur einen geringen Arbeits- und damit Kostenaufwand produziert, wird die Bewirtschaftungskostenrelation ebenfalls entlastet.

    Die durch das geringe, arbeitsintensive Eigenkapital verursachten Kosten verteilen sich auf die hohen Einnahmen des Gesamtfonds. Sollte aber unter Berücksichtigung der Einflussparameter eine Subventionierung wahrscheinlich sein, besteht die Gefahr, dass bei einem Konkurs der Verwaltungsgesellschaft, bzw. der Kündigung des Verwaltungsauftrages durch die Verwaltungsgesellschaft, ein neuer Verwalter gesucht werden muss, der die Verwaltung nur zu einem deutlich höheren Honorar übernimmt. Die Prognoserechnung würde durch die dadurch entstehende Kostenerhöhung in Mitleidenschaft gezogen werden.
    Im Lebenszyklus einer Immobilie ist die Bewirtschaftungsphase der Teil des Zyklus, während dem die Immobilie wirtschaftlich genutzt werden kann. Ziel der Bewirtschaftung ist es in der Regel, einen Ertragsüberschuss über die Summe der Investitions- und Bewirtschaftungskosten zu erzielen. Dabei wird auf die zum Zeitpunkt des Investitionsbeginns diskontierten Beträge abgestellt.

    Bei einem geschlossenen Immobilienfonds handelt es sich um den Zeitraum zwischen dem Abschluss der Investitionsphase und der Auflösung des Fonds. Während der Bewirtschaftungsphase sollen mit dem betreffenden Investitionsobjekt bei planmäßigem Verlauf die prospektierten Erträge erwirtschaftet werden.
    Abkürzung für: Bewertungsrichtlinien Grundvermögen
    Der Aufbau von langfristigen Beziehungen zu möglichen Kunden durch gesellschaftliche Engagements des Immobilienmaklers bzw. Immobilienunternehmens, z.B. in der Kommunalpolitik, in Verbänden oder Vereinen, gehört zum Wesen des sogenannten Beziehungsmarketings. Die Hauptaufgabe des Beziehungsmarketings liegt im Aufbau eines Beziehungsgeflechts zwischen den potenziellen Anbietern von Immobilien und dem Makler, um damit künftige Geschäftsmöglichkeiten zu erschließen. Dabei spielt bei diesen Engagements die Zielgruppenausrichtung eine wichtige Rolle. Es muss sich bei den in die Beziehungsstruktur eingebundenen Personen um potenzielle Immobilienanbieter oder Immobilieninteressenten aus seinem Geschäftsfeldbereich handeln.

    Die meisten Kunden geben ihre schlechten Erfahrungen in der Regel weiter, positive Erfahrungen hingegen werden jedoch nur von wenigen Kunden weitererzählt. Das macht deutlich, wie wichtig das Beziehungsmarketing bei der Akquisition ist. Der Aufbau und die Pflege der Kundenbeziehungen erfordern mehr Engagement als der Verkauf.

    Makler und künftiger Kunde lernen sich durch das Beziehungsmarketing kennen, bevor der potenzielle Kunde ein aktuelles Immobiliengeschäft plant. Wird dies dann aktuell, kennt der Kunde den Makler bereits als vertrauenswürdige Person, dem er die Verkaufsvermittlung viel leichter überträgt als einem Makler, dem er vorher niemals begegnet ist. Das Kundenvertrauen ergibt sich aus den positiven Erfahrungen während der Dauer der vorgeschäftlichen Beziehung.

    Beziehungsmarketing ist auch eine Methode der sogenannten passiven Auftragsakquisition. Ein Sekundäreffekt des Beziehungsmarketings besteht darin, dass die in dieses Beziehungsgeflecht eingebundenen Personen den Makler auch weiterempfehlen, woraus weitere Geschäftsmöglichkeiten generiert werden können.
    Im Zuge der Reform des Schornsteinfegerwesens war beabsichtigt, den Begriff "Bezirksschornsteinfegermeister" durch "Bezirksbevollmächtigter" zu ersetzen. Der Deutsche Bundestag hat in seiner 173. Sitzung am 27.06.2008 den Gesetzentwurf unter verschiedenen Änderungen angenommen. Der Begriff "Bezirksbevollmächtigter" wurde dabei durch "bevollmächtigter Bezirksschornsteinfeger" ersetzt.

    Maßgebliche Regelung ist das Schornsteinfeger-Handwerksgesetz. Das vorherige Schornsteinfegergesetz trat am 31.12.2012 außer Kraft und wurde durch das Schornsteinfeger-Handwerksgesetz abgelöst.
    Ein Schornsteinfeger ist Gewerbetreibender und gehört dem Handwerk an. Im Rahmen der Feuerstättenschau, der Bauabnahme sowie von Tätigkeiten des Immissionsschutzes und der rationellen Verwendung von Energie übernimmt er als so genannter beliehener Unternehmer öffentliche Aufgaben.

    Ganz Deutschland ist in Kehrbezirke aufgeteilt. Wer überprüfungspflichtige Anlagen laut Kehr- und Überprüfungsverordnung betreibt (zum Beispiel Schornsteine, Rauchableitungen, bestimmte Lüftungsanlagen) muss diese beim Bezirksschornsteinfeger anmelden und eine jährliche Überprüfung und gegebenenfalls auch Schornsteinreinigung dulden. Hauseigentümer müssen dem Schornsteinfeger Zutritt zum Gebäude gewähren, soweit dies für seine Arbeit erforderlich ist. Sie müssen ihm nach der auf Bundesebene erlassenen Kehr- und Überprüfungsordnung eine Vergütung bezahlen.

    Aufgrund eines von der Europäischen Kommission eingeleiteten Vertragsverletzungsverfahrens gegen die Bundesrepublik Deutschland haben sich die Regelungen über das Schornsteinfegerwesen in den letzten Jahren mehrfach geändert. Das bisherige Schornsteinfegergesetz wurde am 31.12.2012 vom Schornsteinfeger-Handwerksgesetz (SchfHwG) abgelöst. Seit 01.01.2010 gelten für den Bezirksschornsteinfeger bereits die §§ 9 und 10 des neuen Schornsteinfeger-Handwerksgesetzes. Danach ist die Tätigkeit von der zuständigen Behörde öffentlich und europaweit auszuschreiben. Bewerben kann sich, wer die dort genannten Qualifikationen erfüllt; auch Bewerber aus anderen EU-Staaten können sich bei entsprechender Qualifikation beteiligen. Die Bestellung als bevollmächtigter Bezirksschornsteinfeger ist auf sieben Jahre befristet. Wiederbestellungen sind nach neuer Ausschreibung möglich.

    Seit dem 01.01.2013 gilt im Schornsteinfegerhandwerk freier Wettbewerb, allerdings mit der Ausnahme der Bereiche Bauabnahme, Feuerstättenschau, Datenverwaltung und umweltschutzrechtliche Messung nach der 1. Bundesimmissionsschutzverordnung (auch: Verordnung über kleine und mittlere Feuerungsanlagen); hier bleibt der Bezirksschornsteinfegermeister allein zuständig, der nun "bevollmächtigter Bezirksschornsteinfeger" heißt. Er führt in der Regel alle drei Jahre die Feuerstättenschau durch und erteilt einen Feuerstättenbescheid. Andere Schornsteinfegerarbeiten können ab 2013 alternativ durch einen nach SchfHwG registrierten Fachbetrieb des Schornsteinfegerhandwerks durchgeführt werden.

    Die bisherige Einteilung der Kehrbezirke bleibt nach der gesetzlichen Neuregelung bestehen. Auch die Schornsteine moderner Gas- und Ölzentralheizungen müssen weiterhin in gewissen Zeitabständen vom Schornsteinfeger überprüft werden. Versäumt der Eigentümer einer Anlage, für die eine regelmäßige Reinigung und Überprüfung Pflicht ist, diese durchführen zu lassen, begeht er eine Ordnungswidrigkeit und riskiert ein Bußgeld von bis zu 5.000 Euro (§ 24 SchfHwG).
    Bezugsfertigkeit von Gebäuden und einzelnen Wohnungen setzt ihre zweckentsprechende Nutzungsfähigkeit voraus. Die Nutzung muss zumutbar sein. Wann konkret der Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit eintritt, ist eine Frage der Verkehrsanschauung. Klar ist, dass Bezugsfertigkeit nicht bedeutet, dass eine Baumaßnahme endgültig fertig gestellt sein muss. So ist es nicht erforderlich, dass z.B. die Außenanlagen bereits den vereinbarten Zustand haben müssen. Andererseits ist ebenso klar, dass die Funktionsfähigkeit der Versorgungsanschlüsse (Strom, Wasser, ggf. Erdgas) sowie Entsorgungsanlagen (Kanalisation) gegeben sein muss. Die Malerarbeiten in den Räumen müssen durchgeführt sein. Bezugsfertigkeit bedeutet andererseits nicht Baumängelfreiheit. Die bei Bezugsfertigkeit bestehenden Baumängel werden im Abnahmeprotokoll festgehalten.

    In der Regel wird bei der Endabnahme eines Hauses oder einer Wohnung durch den Bauherrn bzw. den Ersterwerber Bezugsfertigkeit vorausgesetzt.

    In Bauträgerverträgen wird nach § 3 MaBV die Zahlung der vorletzten Kaufspreisrate (15 % der Bausumme) von der Bezugsfertigkeit Zug um Zug gegen Besitzübergabe des Hauses oder der Wohnung abhängig gemacht. Es handelt sich hierbei um einen Höchstansatz, von dem je nach Fertigkeitszustand nach unten abgewichen werden kann.
    Abkürzung für: bebaute Fläche
    Abkürzung für: Bundesversicherungsanstalt für Angestellte
    Abkürzung für: Bundesfinanzhof
    Abkürzung für: Bundesforschungsanstalt für Landeskunde und Raumordnung
    Abkürzung für Bundesamt für Strahlenschutz.
    Es erteilt Auskünfte und vertreibt Broschüren zu diversen Strahlenschutz Themen (Kernkraft, elektromagnetische Felder, Radonbelastung).

    Internetadresse: www.bfs.de
    Abkürzung für:

    • Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen e.V. – Berlin
    Abkürzung für: Bürgerliches Gesetzbuch
    Die Verordnung vom 05. August 2002 ist auf Grund von EU-Richtlinien erlassen worden. Sie regelte ursprünglich die Informationspflichten von Unternehmern bei Vertragsabschlüssen mit Verbrauchern bei Fernabsatzverträgen, Verträgen über Teilzeit-Wohnrechte, Verträgen im elektronischen Geschäftsverkehr sowie Reiseverträgen. Viele der Regelungen wurden jedoch aus der Verordnung gestrichen und haben Eingang in andere Gesetze gefunden, in erster Linie in die Artikel 242 ff. des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch (EGBGB). Das BGB verweist nun auf diese Regelungen. Vorschriften über die Informationspflichten bei Teilzeit-Wohnrechteverträgen finden sich in Art. 242 EGBGB.

    Inhalt der BGB-InfoV sind weiterhin die Regelungen über die Informations- und Nachweispflichten von Reiseveranstaltern in §§ 9 bis 11 der Verordnung. Durch sie werden die Regelungen des Reisevertragsrechts der §§ 651a ff. BGB ergänzt. § 4 BGB-InfoV schreibt vor, welche Angaben ein Reiseprospekt enthalten muss; § 5 verpflichtet den Reiseveranstalter zu Angaben über Pass- und Visumerfordernisse und gesundheitspolizeiliche Formaltäten des Ziellandes, § 6 beschäftigt sich mit der dem Reisenden auszuhändigenden Reisebestätigung.
    Abkürzung für: Bundesgesetzblatt
    Abkürzung für: Brutto-Geschossfläche / Brutto-Grundfläche
    Abkürzung für: Bundesgerichtshof
    Abkürzung für: Entscheidungen des Bundesgerichtshofes in Strafsachen (Zeitschrift)
    Abkürzung für: Entscheidungen des Bundesgerichtshofes in Zivilsachen
    Abkürzung für: Bauherrengemeinschaft
    Abkürzung für: Bundesinstitut für Berufliche Bildung
    Die BID Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland ist ein Zusammenschluss aus verschiedenen Verbänden. Sie ist entstanden aus den sieben ehemals in der Bundesvereinigung Spitzenverbände der Immobilienwirtschaft (BSI) vertretenen Verbänden und dem Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA). Die BSI wurde aufgelöst.

    Die Gründungsmitglieder der BID sind BFW – Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen, BVI – Bundesfachverband der Immobilienverwalter, DDIV – Dachverband Deutscher Immobilienverwalter, GdW – Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen, IVD – Immobilienverband Deutschland Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen, vdp – Verband deutscher Pfandbriefbanken, VGF – Verband Geschlossene Fonds und ZIA – Zentraler Immobilien Ausschuss.

    Der erste öffentliche Auftritt der BID fand auf der Immobilienmesse EXPO REAL 2012 in München statt. Die BID bildet für die genannten Verbände der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft ein gemeinsames Dach, unter dem Kräfte gebündelt und gemeinsame inhaltliche Positionen effektiver in der Öffentlichkeit vertreten werden sollen. Die BID soll Ansprechpartner sein für Politik und Wirtschaft sowie weiteren Verbänden als unterstützender Partner zur Verfügung stehen.
    Unter einem Bienenstock versteht man eine künstliche Behausung für ein Bienenvolk inklusive der Bienen. Die „Bienenwohnung“ allein bezeichnet man traditionell als „Beute“. Der Mensch nutzt bereits seit Jahrhunderten künstliche Nisthöhlen für Bienen, um deren Honig zu ernten. In früheren Zeiten dienten ausgehöhlte Baumstämme als Bienenstock. Später wurden geflochtene Körbe zum Beispiel aus Weidenruten verwendet. Form und Material von Bienenstöcken unterschieden sich abhängig von lokalen Gebräuchen. So wurden in manchen Gegenden Österreichs reich verzierte, statuenähnliche „Bildstöcke“ benutzt.

    Seit dem 19. Jahrhundert werden Bienenstöcke mit herausnehmbaren Holzrahmen ausgestattet, in denen die Bienen ihre Waben bauen. Dies erleichtert dem Imker die Honigernte. Nach dem Ausschleudern des Honigs werden die Rahmen mitsamt der Waben wieder eingesetzt, sodass auch die Bienen Arbeit sparen – sie müssen keine neuen Waben errichten. Heutzutage werden meist kastenförmige sogenannte Magazin-Beuten aus Kunststoff oder (hauptsächlich in Süddeutschland) aus Holz verwendet. Diese können frei im offenen Gelände aufgestellt werden.
    Der klassische Verkauf von Immobilien durch Vermittlung von Maklern erfolgt in der Regel dadurch, dass mit akquirierten Interessenten Einzelbesichtigungstermine vereinbart werden. Die Interessenten werden mit einem Preisangebot konfrontiert. Nach der Besichtigung ergibt sich dann, ob ein Kaufinteresse besteht oder nicht.

    Das Bieterverfahren überlässt es dagegen dem Interessenten, ein Preisangebot zu unterbreiten. Um zu einem guten Ergebnis zu kommen, organisiert der beauftragte Makler Besichtigungsveranstaltungen, auf denen zum gleichen Zeitpunkt mehrere Interessenten durch das Objekt geführt und Fragen von Interessenten beantwortet werden. Bei der Anzeigenwerbung für eine solche Aktion wird kein Preis genannt, es muss jedoch ein deutlicher Hinweis auf das Bieterverfahren stattfinden.

    Ähnlich wie bei einer Auktion werden am Ende Angebote entgegengenommen und notiert. Die Abgabe der Angebote muss dabei nicht zwingend am gleichen Tag und bei Anwesenheit der Interessenten durchgeführt werden, teilweise wird ein späterer Stichtag genannt, bis zu dem die Angebote abgegeben sein müssen. Im Gegensatz zur Auktion, bei der ein Notar die Beurkundung des Kaufvertrages zwischen den am meisten bietenden Interessenten und dem Eigentümer vornimmt, bleiben die Gebote hier für beide Seiten zunächst unverbindlich. Der Verkäufer kann sich also für den Höchstbietenden entscheiden, ist jedoch dazu nicht gezwungen. Haben sich Verkäufer und Käufer schließlich unter Vermittlung des Maklers geeinigt, bereitet dieser die Beurkundung des Kaufvertrages vor und vereinbart mit den beiden Parteien den Beurkundungstermin.

    Das Bieterverfahren wird teilweise auch von Trägern der öffentlichen Verwaltung genutzt, um Grundstücke zu veräußern. Der Bundesgerichtshof hat dazu entschieden, dass in solchen Fällen nicht die Grundsätze anzuwenden sind, die für Ausschreibungen im Vergaberecht gelten. Dies begründete der Bundesgerichtshof damit, dass im Bieterverfahren kein annahmefähiges Kaufangebot abgegeben werde. Damit hätten die Gebote der Teilnehmer auch keine bindende Wirkung. Im konkreten Fall war nach Abschluss des Bieterverfahrens für den Meistbietenden der Preis gesenkt worden, da auf dem Grundstück Altlasten entdeckt wurden. Ein anderer Bieter hatte einen Betrag geboten, der über dem tatsächlich vereinbarten Kaufpreis lag, und verlangte nun Schadenersatz. Der BGH gestand ihm einen solchen Anspruch nicht zu (Urteil vom 22.02.2008, Az. V ZR 56/07).
    Die deutschen handelsrechtlichen Bilanzierungsvorschriften waren lange gekennzeichnet durch den Gläubigerschutzgedanken.

    Dies bedeutet, dass sich ein bilanzierender Kaufmann in seinem Jahresabschluss nicht reich rechnen- , sondern sein Vermögen vorsichtig bewerten sollte und nicht realisierte Gewinne noch nicht gezeigt werden durften.
    Demgegenüber standen die internationalen Rechnungslegungsstandards, vor allem die IFRS, deren Bilanzierungsregeln vor allem auf die Information der Anleger zugeschnitten sind und damit höhere Vermögenswerte zulassen.

    Um eine Annäherung des deutschen Handelsrechts an die internationalen Regeln zu gewährleisten, wurden mit Hilfe des Bilanzrechtsmodernisierungsgesetzes umfangreiche Änderungen in das deutsche Handelsrecht aufgenommen.

    Durch die Möglichkeit höherer Bilanzansätze beim Vermögen können die Unternehmen ein besseres Eigenkapital darstellen, was ihnen gegenüber Banken bei Kreditvergaben helfen kann.
    Die Änderungen gelten grundsätzlich für Geschäftsjahre, die nach dem 31.12.2009 begonnen haben, konnten aber schon 1 Jahr vorher angewandt werden.
    Mit diesen Suchmaschinen können im Internet Bilder anhand ihrer Dateinamen oder anhand ihres Bildinhaltes gesucht werden. Die Suchergebnisse sind in der Regel urheberrechtlich geschützt und dürfen deshalb nicht ohne Zustimmung des Rechteinhabers für eigenen Zwecke verwendet werden.

    Es gibt jedoch auch spezielle Bilddatenbanken, die lizenzfreie Bilder anbieten, welche kostenlos genutzt oder für eine geringe Gebühr erworben werden können. Beispiele sind pixelio.de, photocase.com, fotolia.com und istockphoto.com.
    Abkürzung für: Bundesimmissionsschutzgesetz
    Abkürzung für: Bundesimmissionsschutzverordnung
    (wohnungswirtschaftliche Begriffs-Verwendung beim Bausparvertrag)
    Die Binnenschifffahrt ist eine Verkehrsalternative zur Straße und zum Schienenverkehr: Sie ist gegenüber dem Transport von Gütern auf der Straße umweltfreundlich was die CO2 Emissionen anlangt. Außerdem wird die Lärmemission gemindert. Das Binnenschiff bietet außerdem eine hohe Sicherheit bei Gefahrguttransporten und ist nach einer Studie der Friedrich Ebert Stiftung umweltverträglicher (keine Flächenversiegelung, geringerer Flächenverbrauch).

    Die Gütertransportleistung der Binnenschifffahrt nahm zwischen 1991 und 2006 von 56 Mrd. tkm (Tonnen pro Kilometer) auf 63,4 Mrd. tkm, also um 13 % zu. Die Transportleistung auf der Schiene schaffte in dieser Zeit einen Zuwachs von 82,2 tkm auf 105,8 tkm (+ 29 %). Allerdings ist die Konkurrenz der Straße beim Gütertransport erheblich. Im Zeitraum zwischen 1991 und 2006 stieg hier die Gütertransportleistung von 245,7 tkm auf 434,1 tkm. Das ist ein Anstieg um 77 %. (Quelle: DIW).

    Die Schaffung von Rahmenbedingungen für eine größere Verlagerung von Gütertransporten von der Straße auf den Wasserweg ist ein Themenschwerpunkt der europäischen und der Verkehrspolitik des Bundes und der davon betroffenen Bundesländer. Dazu dienen Kontaktstellen, die den mit dem Gütertransport befassten Stellen, Unternehmen und Personen, vor allem Verladern und Spediteuren, behilflich sind, die bestehenden Informationsdefizite abzubauen. In Deutschland befasst sich damit das im Juli 2001 gegründete ShortSeaShipping Inland Waterway Promotion Center (SPC). Hier werden Logistikkonzepte unter Einbeziehung der europäischen Wasserstraße erarbeitet und Informationen bereitgestellt. An dem Trägerverein von SPC sind neben dem Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung und den Bundesländern Bremen, Hamburg, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein auch Reedereien, Spediteure, Hafenumschlagbetriebe, Häfen, Schiffsmakler beteiligt.
    Unter Binnenwanderungen versteht man Wanderungen innerhalb eines geografischen Raumes. Die Bundesstatistik weist jährlich die Wanderungssalden der Wanderungsbewegung zwischen den Bundesländern aus. Daneben gibt es eine Statistik, die alle Wanderungsbewegungen über die Gemeindegrenzen hinaus erfasst und zwar sowohl bundesweit als auch innerhalb der jeweiligen Bundesländer. Die Richtungsbewegung der Wanderungssalden zwischen den Bundesländern gilt im Allgemeinen als Indikator für die Verschiebungen der immobilienwirtschaftlichen Raumgewichte zwischen den Bundesländern, soweit es sich um Flächenstaaten handelt.

    Deutlich wurde in den letzten fünfundzwanzig Jahren eine Wanderungsbewegung von Nord nach Süd, was hinsichtlich der Immobilienpreise zur Umkehrung des ursprünglichen Nord-Süd-Gefälles in den Nachkriegsjahren in ein Süd-Nord-Gefälle führte. Seit der Wiedervereinigung gibt es zusätzlich eine Wanderungsbewegung von Ost nach West. Allein in der Zeit zwischen 1991 und 2001 betrug der Wanderungssaldo zu Lasten Ostdeutschlands 620.000 Personen. Der wanderungsbedingte Bevölkerungsverlust belief sich im Osten zwischen 5,7 Prozent (Thüringen) und 7,4 Prozent (Sachsen Anhalt).
    Die Wanderungsbewegung von Ost nach West hält nach wie vor an. So lag der negative Wanderungssaldo im Jahr 2007 immer noch bei 56.000. Im Jahr 2009 betrug der Wanderungssaldo noch 32.000 – Tendenz abnehmend.
    Eine Biogasanlage erzeugt Biogas aus Biomasse. Meist werden diese Anlagen im landwirtschaftlichen Bereich eingesetzt, wo Pflanzensilage oder Gülle vergoren werden. Bei diesem Prozess entsteht ein Gärrest, der als Düngemittel verwendet werden kann. Das produzierte Biogas kann an Ort und Stelle in einem Blockheizkraft zur Erzeugung von Strom und Heizwärme verwendet werden.

    Verwendet werden meist Gülle oder Silage aus Mais oder Gras. Stroh ist ungeeignet. Das EEG (Erneuerbare-Energien-Gesetz) legt Vergütungen für die Verwendungen von bestimmten Biomassearten fest.

    Es gibt ein- und mehrstufige Biogasanlagen. Die Steuerung des Gärprozesses ist schwierig, da das Zusammenspiel der beteiligten Bakterien noch weitgehend unerforscht ist. Es gibt Anlagen mit Nass- und mit Trockenvergärung. Bei der Nassvergärung muss ein relativ hoher Anteil der Abwärme aus der Stromerzeugung in die Aufrechterhaltung der Gärtemperatur fließen – was die Heizwärmeproduktion verringert. Abwärmenutzung und Temperaturregelung spielen bei der Steuerung der Gärprozesse eine Hauptrolle.

    Zur Strom- und Wärmeerzeugung in Blockheizkraftwerken (Kraft-Wärme-Kopplung) muss das Gas getrocknet und entschwefelt werden. Dies kann etwa durch Beimischen von etwas Frischluft geschehen. Anschließend wird das Gemisch in einem Verbrennungsmotor verbrannt und treibt einen Generator an. Als Motoren kommen teils Gas-Ottomotoren, teilweise auch so genannte Zündstrahlaggregate zum Einsatz. Der hergestellte Strom kann ins Stromnetz eingespeist werden, was Einspeisevergütungen nach dem EEG einbringt. Aus Abgasen und Kühlwasser wird über Wärmetauscher Abwärme gewonnen. Ein Teil dieser Wärme muss für die Beibehaltung des Gärprozesses verwendet werden. Die restliche erzeugte Wärme kann der Gebäudeheizung dienen – oder auch z.B. dem Trocknen von Getreide. Biogas wird inzwischen auch gereinigt und in das Erdgasnetz eingespeist oder als Fahrzeugtreibstoff genutzt.
    Als Biomasse bezeichnet man alle durch Lebewesen produzierten Stoffe – ob es sich dabei um Verdauungsprodukte oder um Holz und Pflanzenteile handelt. Dieser Begriff ist in Deutschland wie so vieles gesetzlich definiert – in der Biomasseverordnung. Dort heisst es unter anderem: Biomasse im Sinne dieser Verordnung sind Energieträger aus Phyto- und Zoomasse. Hierzu gehören auch aus Phyto- und Zoomasse resultierende Folge- und Nebenprodukte, Rückstände und Abfälle, deren Energiegehalt aus Phyto- und Zoomasse stammt."

    Fossile Energieträger wie das Erdöl sind zwar auch aus organischen Stoffen entstanden, werden aber nicht zur Biomasse gerechnet. Die Biomasse wird daher als erneuerbarer Energieträger betrachtet. Sie stellt einen Speicher für Sonnenenergie dar, die von Pflanzen und schließlich von Tieren in organische Stoffe umgesetzt wird.

    Die Biomasse gewinnt heute als Energieträger erhebliche Bedeutung. So gibt es eine Vielzahl von Heizkonzepten, die auf der Verwendung von Biomasse basieren: Hausfeuerungsanlagen für Holzpellets, Holz-Hackschnitzel, Scheitholz, Biogasanlagen zur Verbrennung von Gas aus organischen Abfallstoffen, Anlagen zur Verbrennung von Pflanzenöl, Biomassekraftwerke. Man unterscheidet flüssige, gasförmige und feste Biomasse. Gesetzlich spielt der Begriff u.a. eine Rolle im Wärmegesetz (EEWärmeG), in der Energieeinsparverordnung (EnEV) und im EEG (Erneuerbare-Energien-Gesetz).
    Biotope sind natürlich entstandene Landschaftsbestandteile: Küstengebiete, Flüsse und Seen, Flachland, Berge und Täler. Viele dieser Gebiete stehen unter Naturschutz. In § 30 des Bundesnaturschutzgesetzes ist aufgelistet, was schützenswerte Biotope sind, unter anderem:
    • natürliche Bereiche fließender und stehender Binnengewässer einschließlich ihrer Ufer,
    • Moore, Sümpfe, Röhrichte, binsenreiche Nasswiesen
    • Quellbereiche, Binnenlandsalzstellen,
    • offene Binnendünen, offene natürliche Block-, Schutt- und Geröllhalden, Lehm- und Lösswände,
    • Zwergstrauch-, Ginster- und Wacholderheiden, Wälder und Gebüsche an trockenwarmen Standorten,
    • Bruch-, Sumpf- und Auwälder, Schlucht-, Blockhalden- und Hangschuttwälder, in den Bergen Felsbildungen, alpine Rasen sowie Schneetälchen und Krummholzgebüsche,
    • im Küstenbereich Fels- und Steilküsten, Küstendünen und Strandwälle, Strandseen, Boddengewässer mit Verlandungsbereichen, Salzwiesen und Wattflächen im Küstenbereich, Seegraswiesen, Riffe, Sandbänke der Ostsee sowie artenreiche Kies-, Grobsand- und Schilfbereiche im Meeres- und Küstenbereich.
    Biotope sind Lebensräume (Habitate) von Tieren und Pflanzen.
    Bei einem Biotopverbund handelt es sich um Kontaktsystem, durch das Flächen, die Lebensräume für Organismen darstellen, im Rahmen eines Netzwerkes mit einander verbunden werden. Es ermöglicht einen Artenaustausch zwischen diesen Lebensräumen. Gefördert werden kann das Funktionieren dieses Systems vor allem durch möglichst naturverträglich behandelte Acker-, Wiesen- und Waldflächen.
    Neben den Bauprodukten können auch Biozide die Innenraumluft belasten. Biozide sind Wirkstoffe und Zubereitungen, welche einen oder mehrere Wirkstoffe enthalten, die dazu bestimmt sind, auf chemischem oder biologischem Wege Schadorganismen zu zerstören, abzuschrecken, unschädlich zu machen, Schädigungen durch sie zu verhindern oder sie in anderer Weise zu bekämpfen. Nur gemäß Biozid-Produkte-Verordnung (EU) 528/2012 zugelassene Biozid-Produkte dürfen in Verkehr gebracht und verwendet werden. Diese EU-Vorschrift gilt seit 1.9.2013. Biozid-Produkte dürfen keine unvertretbaren Auswirkungen auf Umwelt und Gesundheit haben und müssen hinreichend wirksam sein. Hierzu gehören u. a. Desinfektionsmittel, Holzschutzmittel, Mittel zur Bekämpfung von Nagetieren sowie Insekten-, Milben-, und Gliederfüßerbekämpfungsmittel. Als Pestizide gelten die Biozide gemäß Richtlinie (EU) 528/212 sowie Pflanzenschutzmittel im Sinne der Verordnung (EG) Nr. 1107/2009. Für die Innenraumluft haben besonders die schwer flüchtigen organischen Verbindungen aus Holzschutzmitteln, aber auch aus weiteren Quellen eine Bedeutung.

    Die Zulassung von Bioziden in der EU läuft in einem zweistufigen Verfahren ab: Zuerst werden die Wirkstoffe in dem Biozidprodukt in einem EU-weiten Verfahren geprüft und in eine Positiv-Liste aufgenommen. Erst dann ist es möglich, die Zulassung des Wirkstoffes in einem Mitgliedsstaat zu beantragen.
    Abkürzung für: Bilanzrichtliniengesetz
    Abkürzung: Baujahr eines Wohngebäudes.

    Wird unter anderem verwendet im Rahmen der Pflichtangaben, die in Immobilienanzeigen zur energetischen Beschaffenheit eines Gebäudes bzw. zu den Angaben im Energieausweis gemacht werden müssen. Empfohlene Verwendung nur bei gleichzeitigem Abdruck eines Abkürzungsverzeichnisses.
    Abkürzung für: Betriebskosten
    Abkürzung für: Bundeskleingartengesetz
    Abkürzung für: Baukoordinierungsrichtlinie
    Abkürzung für: Baukostenzuschuss
    Abkürzung für: Blatt
    Blähton ist ein Baustoff mit vielfältigen Einsatzmöglichkeiten. Verwendet wird kalkarmer Ton, der fein verteilte organische Anteile enthält. Nach dem Mahlen und Granulieren wird das Material bei 1.200 Grad Celsius in einem sogenannten Drehrohrofen gebrannt. Die organischen Anteile verbrennen und es entsteht Kohlendioxid, welches für eine kugelförmige Aufblähung der einzelnen kleinen Tonstücke um das vier- bis fünffache ihres ursprünglichen Volumens sorgt. Die einzelnen Blähtonkugeln haben einen Durchmesser von bis zu 40 mm. Entwickelt wurde das Verfahren 1917 in den USA.

    Blähton kann Beton, Lehm oder Mörtel hinzugefügt werden. Bei der Herstellung von Leichtbeton wird er der Betonmischung zugesetzt. Im Mörtel wird kleinkörniger Blähton (Kugeldurchmesser bis 4 mm) verwendet. Vorteile des Materials sind sein geringes Gewicht und wärmedämmende Eigenschaften.

    Bei energetischen Sanierungen und Wärmedämmungen wird Blähton als Schüttung in Zwischenräume (etwa bei zweischaligem Mauerwerk) eingebracht. Ein Problem in diesem Bereich kann sein, dass der Blähton auftretende oder im Mauerwerk aufsteigende Feuchtigkeit speichert. Das Verfahren ist also nur bei trockenem Mauerwerk und intakter Abdichtung der Gebäudehülle zu empfehlen. Blähton findet auch Verwendung in der Floristik bzw. im Gartenbau; das Material nimmt Wasser und Nährstoffe auf und eignet sich daher als Substrat für Pflanzen. Bekannt ist Blähton in diesem Zusammenhang als Grundlage von Hydrokulturen. Er spielt eine wichtige Rolle bei der Dachbegrünung. Blähton wird für eine Reihe weiterer Zwecke eingesetzt, u.a. als Filterkeramik für die Luft- und Gasreinigung sowie in Pflanzenkläranlagen.

    Blähtonmauerwerk besteht aus Ton- bzw. Zementmauersteinen und wird für tragende Wände eingesetzt. Die Blähton-Kugeln unterschiedlicher Größe werden mit Zusatzstoffen (z. B. Sand, Wasser und Zement) gemischt, anschließend gepresst und müssen dann einige Tage lang abbinden. Gebrannt werden müssen derartige Mauersteine nicht.
    Die Bausparkassen haben die Möglichkeit, kleinere Bauspardarlehen (i.d.R. bis 10.000 Euro) ohne Stellung von dinglichen Sicherheiten an den Bausparer auszubezahlen. Dies erspart das aufwendige Bestellen von Grundschulden. Unabdingbare Voraussetzung derartiger Darlehen ist jedoch die Bonität des Schuldners.
    Der Blaue Engel ist das erste Umweltzeichen der Welt. Seit 1978 wird er verliehen für umweltfreundliche Produkte und Dienstleistungen, die von einer unabhängigen Jury nach definierten Kriterien beschlossen werden. Am Vergabeverfahren sind das Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz und Reaktorsicherheit, das Umweltbundesamt, das RAL, Deutsches Institut für Gütesicherung und Kennzeichnung e.V. (Abk. für Reichs-Ausschuss für Lieferbedingungen) und die Jury Umweltzeichen beteiligt. Dieses Zeichen wird an Produkte verliehen, welche im Verhältnis zu Vergleichsprodukten günstige ökologische Eigenschaften haben.

    Umwelteigenschaften, welche nicht in den Vergabekriterien genannt sind, werden nicht geprüft. Eine Vielzahl von Bauprodukten wurde mit dem "Blauen Engel" ausgezeichnet. Hierzu gehören zum Beispiel Wandfarben, schadstoffarme Lacke, Kleber, Produkte aus Holz und Holzwerkstoffen, Polstermöbel, Matratzen und elastische Bodenbeläge.
    In einigen Gegenden Deutschlands fließt Trinkwasser immer noch durch Bleirohre. Betroffen sind hauptsächlich Nord- und Ostdeutschland. Z.B. in Berlin und Hamburg sind noch in großem Umfang Bleirohre in Betrieb. Sie wurden bis 1973 noch verbaut, da man der Meinung war, dass durch härteres Wasser verursachte Kalkablagerungen in den Leitungen eine Anreicherung des Wassers mit Blei verhinderten. Diese Annahme erwies sich als falsch und ist seit den 1970er Jahren widerlegt. In München werden bereits seit 1912 keine Bleirohre mehr verbaut.

    Blei im Trinkwasser ist gesundheitsschädlich. Die ständige Aufnahme von Kleinstmengen beeinträchtigt Blutbildung, Intelligenzentwicklung und Nervensystem bei Ungeborenen, Säuglingen und Kleinkindern. Bei Erwachsenen wird Blei entweder ausgeschieden oder in den Knochen eingelagert, kann aber von dort in Zeiten erhöhter Stoffwechselfunktionen (z.B. Schwangerschaft) zurück ins Blut gelangen. Durch die Anreicherung in Organen und Knochen kann es zu einer schleichenden Bleivergiftung kommen; Bleiverbindungen stehen auch im Verdacht, Krebs auszulösen. Neben Kindern müssen junge oder schwangere Frauen besonders vor einer Bleibelastung geschützt werden.

    Bleirohre sind weicher als solche aus Kupfer oder verzinktem Stahl. Sie sind silbergrau und lassen sich mit einem Messer einritzen. Eine Untersuchung durch ein Labor kostet ab 50 Euro. Auch manche Wasserwerke und die Stiftung Warentest führen Untersuchungen durch.

    Grenzwerte nach der Trinkwasserverordnung:
    Derzeit gültig: 0,025 mg/l = 25 Mikrogramm / l Ab 1.12.2013: 0,010 mg/l = 10 Mikrogramm / l.

    Letzterer Grenzwert macht ab 2013 die Verwendung von Bleirohren unzulässig; bis zu diesem Zeitpunkt muss daher in jedem Falle ein Austausch erfolgen. Hauseigentümer können dafür Fördermittel bei der KfW beantragen. Eine Filterung des Wassers mit handelsüblichen Wasserfiltern hilft nicht. Sichere Abhilfe ist nur durch Austausch der Rohre möglich.

    Wird - z.B. durch eine Laboruntersuchung - eine erhöhte Bleikonzentration festgestellt, muss zunächst geprüft werden, welche Rohre betroffen sind. Nicht immer sind die Wasserleitungen innerhalb des Hauses schuld; bei Bleirohren vor dem Hauptwasserzähler sind die Versorgungsbetriebe für den Austausch zuständig. Für Rohre hinter dem Zähler ist der Hauseigentümer in der Pflicht. Eine Bleibelastung kann ihre Ursache auch darin haben, dass Blei lediglich an Verbindungsstellen von Rohren aus anderem Material verwendet wurde. Ein Notbehelf kann sein, das Leitungswasser vor der Verwendung für die Küche erst einmal ca. 2 Minuten laufen zu lassen. Das in der Leitung abgestandene stärker belastete Wasser kann für andere Zwecke (Blumengießen oder Putzen) gesammelt werden.

    Bei starker Belastung ist für Nahrungszwecke grundsätzlich die Verwendung von kohlensäurefreiem Mineralwasser zu empfehlen. Für Babynahrung darf kein bleihaltiges Wasser verwendet werden. Nicht jede Bleibelastung gibt dem Mieter einen Anspruch auf Austausch der Leitungen. Ein Wohnungsmangel liegt vor, wenn der Grenzwert der Trinkwasserverordnung regelmäßig nicht unerheblich überschritten wird. Dann muss der Vermieter die Rohre austauschen lassen. So entschied das Landgericht Hamburg am 5.2.1991 (Az. 16 S 33/88). Bis zum Austausch ist eine Mietminderung berechtigt. Ist die Belastung allerdings so gering, dass der Mieter durch sekundenlanges Ablaufenlassen zu sauberem Wasser kommen kann, ist dies nicht der Fall.

    Ist nach einem Ablaufenlassen von mehreren Sekunden Dauer noch eine Konzentration oberhalb des Grenzwertes messbar, ist eine 5%ige Mietminderung angemessen (Amtsgericht Hamburg, 23.8.1991, Az.: 43 b C 2777/86). Die zuweilen bereits auftauchenden Klauseln in Mietverträgen, nach denen Bleirohre oder sogar Gesundheitsschäden vom Mieter als mietvertragsgemäß anerkannt werden, dürften schlicht unwirksam sein. Eine vertragliche Einwilligung des Mieters in Gesundheitsschäden ist sittenwidrig.

    Es ist zu erwarten, dass sich auch die Rechtsprechung in Mietangelegenheiten künftig an der durch den neuen Grenzwert bedingten Unzulässigkeit von Bleirohren orientieren und damit verschärfen wird.
    Abkürzung für: Blätter für Grundstücks-, Bau- und Wohnrecht
    Beim Blind Pool handelt es sich um ein Beteiligungsmodell, bei dem zum Beteiligungszeitpunkt weder das Anlageobjekt, in das investiert werden soll, noch die Anlagesumme feststehen. Erst nach Schließung des Fonds nach Einzahlung des prospektierten Fondkapitals entscheidet das Fondsmanagement über die Anlage. Bis dahin können die verzinslich angelegten Einlagen mit vierteljährlicher Kündigungsfrist gekündigt werden. Scherzhaft wird ein Blind Pool als "Pool für Verrückte" bezeichnet.
    Mit Blitzschutzanlagen ("Blitzableiter") soll Gebäudeschäden durch Blitzeinschläge vorgebeugt werden. Jährlich gehen in Deutschland immerhin etwa 2 Millionen Blitze nieder. In welchen Fällen Blitzschutzanlagen erforderlich sind, ergibt sich aus den Länderbauordnungen. So müssen nach der Bayerischen Bauordnung bauliche Anlagen eine Blitzschutzanlage erhalten, bei denen nach Lage; Bauart oder Nutzung Blitzeinschlag leicht eintreten oder zu schweren Folgen führen kann. Zu solchen Anlagen zählen Gebäude und Lagerstätten die die Umgebung wesentlich überragen (Hochhäuser, Türme) die besonders brand- und explosionsgefährlich sind und solche, die auf Grund ihrer Nutzung zu größeren Menschenansammlungen führen (Kirchen, Sporthallen, Kaufhäuser usw.

    Zu unterscheiden ist zwischen zündenden und nicht zündenden Blitzschlägen. Zündende Blitzeinschläge führen, wenn sie nicht in die Erde abgeleitet werden, zu Brandschäden. Nicht zündende Blitzschläge führen vor allem an elektrischen Geräten, Fernsehern, Computern zu Schäden. Es handelt sich um Auswirkungen, die aus einer Überspannung aufgrund eines entfernteren Blitzeinschlages resultieren. Blitzschutzanlagen sollten regelmäßig durch den TÜV oder andere Sachverständige überprüft werden.
    Abkürzung für: Balkon
    Ein Blockhaus wird aus Blockbohlen errichtet. Bei diesen handelt es sich um Rundstämme, Vierkanthölzer oder mehrschichtig verleimte Holzlamellen. Die Blockbohlen werden übereinander angebracht. In den Kreuzungspunkten werden die Wände untereinander stabilisiert und durch feste Verbindungen gegen Wind versteift. Zwischen den Bohlen bringt man zwecks Dichtigkeit Dämmstoffe an: früher Moos, heute moderne Materialien wie etwa Blockhausdichtbänder.

    Blockhäuser werden heute zunehmend energiesparend ausgelegt – mit zweischaligen Wandkonstruktionen bzw. Innendämmung plus Innenverkleidung. In Deutschland sind Blockhäuser aus massiven Blockbohlen selten, während sie in Nordamerika und Skandinavien bereits eine lange Tradition haben.

    Man unterscheidet Wohnblockhäuser von solchen für eine reine Feriennutzung. Bei Wohnblockhäusern ist auf eine effektive Wärmedämmung zu achten. Empfohlen werden bei Wohnblockhäusern mit zweischaliger Bauweise Wandstärken von 100 bis 180 mm.

    Blockhäuser gibt es auch als Bausatz. Interessierte Bauherren sollten jedoch bedenken: Bis zu 1.000 Stunden Arbeit können hier erforderlich sein. Montage und Haustechnik (Heizung, Sanitär) sind meist nicht im Preis enthalten. Zusätzliche Kosten fallen oft für die Dacheindeckung an, ebenso z.B. für das Fundament und die Ver- und Entsorgungsanschlüsse.
    Blockheizkraftwerke sind kleine Kraftwerke, die Wärme und Strom gleichzeitig am Verbrauchsort produzieren. Auf diese Weise entfallen Energieverluste beim Leitungstransport. Gerne verwendet werden sie insbesondere bei größeren Wohnanlagen, Hotelkomplexen oder Krankenhäusern. In den meisten Fällen werden sie mit Erdgas betrieben, seltener mit Heizöl, Diesel oder Rapsöl. Die erzeugte Heizenergie entsteht genau genommen als Abwärme bei der Erzeugung von Strom, dieses Konzept bezeichnet man auch als Kraft-Wärme-Kopplung. Es ist weit effizienter als die übliche getrennte Erzeugung von Strom und Wärme mit Leitungstransport des Stroms über weite Entfernungen (Wirkungsgrad bei herkömmlicher Stromerzeugung: 35 Prozent. Bei Kraft-Wärme-Kopplung: bis zu 90 Prozent). Nicht benötigter Strom kann in das allgemeine Stromnetz eingespeist werden, was dem Betreiber Einspeisevergütungen einbringt.

    Bei Ein- und Zweifamilienhäusern kommen Blockheizkraftwerke in der Kleinstversion zum Einsatz. Sie werden umgangssprachlich als Mini-Blockheizkraftwerke bezeichnet.

    Wirtschaftlich gehören Gebäude und Heizanlage zusammen; meist kümmert sich der Vermieter um den Betrieb der Heizung und kauft den nötigen Brennstoff ein. Die Heizkosten und die Betriebs- und Wartungskosten der Anlage werden nach der Heizkostenverordnung auf die Mieter umgelegt. Es gibt jedoch auch vertragliche Konstruktionen, bei denen das Blockheizkraftwerk vom Vermieter an einen anderen Betreiber verpachtet oder von vornherein durch einen externen Betreiber errichtet wird, das sogenannte Wärme-Contracting.
    Der Blockrahmen ist ein bündig zur Wandfläche eingebauter Fenster- oder Türrahmen.
    Als Blockrandbebauung bezeichnet man im Städtebau die Anordnung von mehreren Wohngebäuden um eine gemeinsam genutzte Freifläche. Die Gebäude werden in geschlossener Bauweise errichtet, die Freifläche auf dem Innenhof ist in der Regel begrünt. Die Blockrandbebauung wurde zuerst während der Industrialisierung verwendet. Zum typischen städtischen Baustil entwickelte sie sich im späten 19. und frühen 20. Jahrhundert. Zunächst dienten die Innenhöfe dabei als Platz zum Trocknen der Wäsche bzw. Abstellflächen. In früheren Zeiten waren in den Innenhöfen und unteren Stockwerken oft noch Gewerbebetriebe angesiedelt, was zu einer gesteigerten Geruchs- und Lärmproblematik führte. Dies machte die in Blockrandbebauung errichteten "Mietskasernen" unbeliebt. Seit ca. 1920 wurden sie von der Zeilenbauweise abgelöst.

    Heute sind Gebäude in Blockrandbebauung wieder attraktiv geworden. Die Innenhöfe haben gerade im städtischen bzw. großstädtischen Wohnumfeld eine erhöhte Bedeutung als Freizeitfläche. Dort können Plätze zum Spielen für Kinder, Gartenflächen oder begrünte Ruhezonen eingerichtet werden. Durch die vor dem Straßenlärm geschützten Freiflächen werden Wohnqualität und Wohnwert einer Wohnanlage erhöht.
    In der Energieeinsparverordnung (EnEV, 2009) wird gefordert, dass die wärmeübertragende Gebäudehülle, einschließlich der Fugen, dauerhaft luftundurchlässig abgedichtet wird.

    Die Luftdichtigkeit eines Gebäudes lässt sich mit Hilfe der "Blower-Door", (deutsch: "Gebläse-Tür") überprüfen. Die Blower-Door-Ausrüstung besteht aus einem Gebläse, welches mithilfe eines verstellbaren Rahmens und eines Nylontuches luftdicht in den Rahmen einer der Außentüren eines Gebäudes eingebaut werden kann. Über eine Drehzahlregelung des Gebläses und verschiedene Messblenden kann der vom Gebläse geförderte Luftvolumenstrom in einem weiten Bereich an die jeweilige Gebäudegröße und -dichtigkeit angepasst werden. In der Messeausrüstung ist ein Manometer enthalten, welches die Druckdifferenz zwischen dem Gebäudeinneren und der Umgebung ermittelt, sowie eine Einrichtung zur Bestimmung des vom Gebläse geförderten Volumenstroms.

    Es wird der Volumenstrom bestimmt, der für die Aufrechterhaltung eines Differenzdruckes von 50 Pa zwischen innen und außen erforderlich ist. Hierbei werden sowohl Unterdruck- als auch Überdruckmessungen durchgeführt. Teilt man diesen Wert durch das Luftvolumen des untersuchten Gebäudes, so erhält man den n50-Wert. Diese Luftwechselzahl verwendet man international für die Bewertung der Luftdichtigkeit. So bedeutet zum Beispiel ein n50-Wert von 1,0 h-1, dass bei 50 Pa Differenzdruck das Luftvolumen des Gebäudes einmal pro Stunde ausgetauscht wird.

    Die einzelnen Schritte für die Durchführung und Auswertung einer Blower-Door-Messung sind seit 2001/02 in der DIN EN 13829 (Wärmetechnisches Verhalten von Gebäuden - Bestimmung der Luftdurchlässigkeit von Gebäuden - Differenzdruckverfahren) geregelt.

    Die DIN EN 13829 beschreibt zwei Arten der Messungen:

    • Verfahren A (Prüfung des Gebäudes im Nutzungszustand): Das Gebäude befindet sich in den Zustand in welchem Heizungs- und Lüftungsanlagen genutzt werden.
    • Verfahren B (Prüfung der Gebäudehülle): Messung erfolgt nach Fertigstellung der luftdichten Ebene. Die einstellbaren und absichtlich vorhandenen Öffnungen in der Gebäudehülle sind abzudichten.

    Vor einer Messung sollten aus baulicher Sicht folgende Arbeiten fertig ausgeführt sein:

    • Massive Außenwände sollen innen vollständig verputzt sein.
    • Die Luftdichtheitsschicht im Leichtbaubereich sowie luftdichte Anschlüsse zwischen verschiedenen Bauteilen sollten vollständig hergestellt sein.
    • Alle Durchdringungen durch die luftdichte Ebene für Elektro-, Sanitär-, Heizungs- sowie Lüftungsinstallationen müssen möglichst ausgeführt sein.

    Vorbereitung am Gebäude:

    • Wärmeerzeuger innerhalb des zu messenden Gebäudeteils, welche die Luft aus der Raumluft beziehen, sind stillzulegen.
    • Asche aus Festbrennstoffzellen ist zu entfernen.
    • Innentüren müssen geöffnet sein.
    • Alle Bauteile der Gebäudehülle z.B. Dach, Boden, sollten von innen gut zugänglich sein.

    Alle Öffnungen, welche den aktuellen vom fertigen Bautenzustand unterscheiden sind für die Dauer der Messung abzukleben (Folie oder Klebeband). Bei Durchbrüchen z.B. für Abluftleitungen und Kanalanschlüsse, können temporäre Abdichtungen auch mit aufgeblasenen Luftballons erfolgen. Es wird die Luftmenge bestimmt, die bei eventuell vorhandenen Leckagen der Gebäudehülle strömen kann. Die Tür oder das Fenster, in welcher die Messeinrichtung eingesetzt wird, kann natürlich nicht mitgemessen werden. Da es oft wichtig ist, auch die meist großen Haustüren zu erfassen, kann für den Einbau des Blower-Door-Gerätes auch zum Beispiel eine Balkontür verwendet werden.

    Ortung vorhandener Leckagen: Beim Unterdruck von 50 Pa lassen sich Undichtigkeiten durch deutliche Luftströmungen nachweisen. Folgende Verfahren kommen für das Auffinden undichter Stellen infrage:

    • "Aufspüren" der Strömung mit der Hand. Die Haut kann Luftströmungen bereits ab Geschwindigkeiten von etwa 0,1 m/s empfinden. Eventuell vorhandene Temperaturdifferenzen zwischen innen und außen erhöhen die Sensibilität.
    • Rauchröhrchen: Mittels eines Handgerätes wird eine Nebelwolke freigesetzt, welche kleine Luftströmungen sichtbar macht.
    • Anemometer: Messen der Luftbewegung mithilfe von Hitzdrahtsonden oder Thermistoren (Halbleiterwiderstände).
    • Infrarot-Thermographie: Messung der Oberflächentemperaturen, um zum Beispiel durch einströmende Kaltluft abgekühlte Bauteile mit einem Farbbild sichtbar zu machen.
    • Theaternebel/Nebelgenerator: Der zu untersuchende Gebäudeteil wird innen dicht mit Nebel geflutet. Anschließend wird mit dem Blower-Door-Gerät Überdruck erzeugt. Die Stellen, an denen der Nebel dann auf der Außenseite des Gebäudes sichtbar wird, geben Auskunft über Leckagen.

    Bei der Messung mit der Blower-Door geht es stets um zwei Ziele: Erstens darf die Luftmenge, die der Ventilator fördert und welche durch unvermeidliche Fugen entweicht nach EnEV höchstens dreimal in der Stunde die Luft im Gebäude austauschen (bei Gebäuden mit Lüftungsanlagen höchstens 1,5 mal). Zweitens muss derjenige, der die Messung durchführt, auch die Fehlstellen lokalisieren und dokumentieren können, damit man diese beseitigen kann. Ein Test, der nur feststellen kann, dass die DIN-Norm nicht eingehalten wird, ohne die Leckstellen zu orten, ist nicht nützlich.

    Als Ergebnis der Messungen findet man folgende typische Luftwechselraten: Altbauten 4 bis 12 h-1 Neubauten ohne besondere Abdichtungen 3 bis 7 h-1, bei Niedrigenergiehäusern 1 bis 2 h-1 und bei Passivhäusern 0,1 bis 0,6 h-1. Die Luftwechselraten welche mit Blower-Door-Messungen ermittelt wurden, sind jedoch nicht mit den realen Luftwechselraten unter den üblichen Nutzungsbedingungen zu verwechseln. Hierzu müssen die ermittelten Werte durch 10 bis 15 geteilt werden, um dem zumindest in den unteren Etagen üblicherweise sehr viel niedrigeren Winddruck nahe zu kommen.

    Bei dichten Gebäuden bleibt im Wesentlichen nur die Fugendurchlässigkeit der Fenster mit der geschilderten Luftströmung für diesen Druckausgleich. Dadurch kann bei der Luftströmung von innen nach außen bei winterlichen Temperaturen Tauwasser und gegebenenfalls Schimmelbildung im Fensterfalz auftreten. Früher trat das weniger auf, weil die Gebäudeundichtigkeiten insgesamt größer waren. Auch Temperaturdifferenzen führen zu Druckdifferenzen und veranlassen damit Ausgleichsströmungen. Je größer diese Differenzen sind, umso größer ist auch der mögliche Luftaustausch. Die höhere Temperatur erzeugt gegenüber der niedrigen Temperatur einen Überdruck. Dass der Effekt mit der Höhe eines Raumes zunimmt, ist insbesondere bei Kaminen und Lüftungsschächten bedeutsam. Wenn die Außen- und Innentemperaturen gleich sind, ist ein Luftaustausch durch Temperaturunterschiede nicht mehr möglich.

    Die Luft darf nur über die vorgesehenen Lüftungsmöglichkeiten den Innenraum verlassen. Strömt Raumluft, welche immer feucht ist, durch baubedingte Mängel (Fugen, Ritzen, Schlitze) ins Freie, entstehen in vielen Fällen Bauschäden mit Schimmelbildung. Strömt z.B. feuchte Raumluft durch eine Mineralwoll- oder andere Dämmschicht, dann wird sie auf der raumabgewandten Außenseite der Dämmschicht an der Innenseite der Außenwand im Winter abkühlen. Damit wird der Taupunkt unterschritten und Tauwasseranfall ist die Folge. Die einzige Möglichkeit, dies zu verhindern ist eine sorgfältige luftdichte Ausführung der Konstruktion auf der Innenseite (Dampfbremse). Luftdichtheit ist jedoch nicht mit Dampfdiffusionsdichtheit zu wechseln. So ist ein normaler Innenputz auf einem Mauerwerk ausreichend luftdicht, aber dampfdiffusionsoffen.
    Im Bestreben, zu einer europäischen Vereinheitlichung der Immobilienbewertung in den Mitgliedsländern der EU zu gelangen, wurden von der TEGOVA ("The European Group of Valuers Associations"), im Blue Book europäische Bewertungsstandards und Begriffsdefinitionen zusammengefasst. Es handelt sich um die "European Valuation Standards" (EVS). Sie sind 2012 in siebter Auflage erschienen.

    Das Blue Book könnte man mit großen Abstrichen mit den deutschen Wertermittlungsrichtlinien vergleichen, die allerdings auf einer rechtlichen Grundlage der ImmobilienWertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und der Verkehrswertdefinition des BauGB aufbaut, was bei den European Valuation Standards nicht der Fall ist. Diese erlangen ihre Anerkennung durch eine entsprechende Verkehrsgeltung in den EU-Staaten.
    Blueprinting ist ein Verfahren, bei dem letztendlich die Kontakte des Kunden mit dem Unternehmen im Zeitablauf, d.h. sequentiell, abgebildet werden. Damit ergibt sich eine Line of Visibility; dies sind die Punkte, bei denen das Immobilienunternehmen jeweils von seinen Kunden wahrgenommen wird.
    Mieter dürfen in der Mietwohnung Blumen und Pflanzen in beliebiger Anzahl halten. Die Grenze ist dann zu ziehen, wenn die Mietwohnung in ihrer Substanz gefärdet ist. Dies kann z.B. der Fall sein, wenn eine extreme Luftfeuchtigkeit entsteht, die durch normales Lüften nicht mehr entfernt werden kann. Dann besteht die Gefahr der Schimmelbildung sowie ggf. der Durchfeuchtung und dadurch bedingten Wirkungslosigkeit von Dämmstoffen.

    Außerhalb der Mieträume – etwa im Hausflur oder Treppenhaus – dürfen Pflanzen nur mit Zustimmung des Vermieters aufgestellt werden. Ein Anspruch darauf besteht nicht. Einzelne Mieter haben nicht das Recht, über die Dekoration von Gemeinschaftsräumen alleine zu entscheiden.

    Auf Balkonen dürfen Mieter ohne Zustimmung des Vermieters grundsätzlich pflanzen, was sie wollen. Allerdings darf die Sicherheit von Gebäude und Passanten nicht gefährdet werden. Zentnerschwere Blumenkübel und schlecht gesicherte Blumenkästen auf der Außenseite sind zu vermeiden. Kommt es aus derartigen Gründen zur Beschädigung des Balkons oder zur Verletzung von Passanten, haftet der Verursacher und damit der Mieter. Zu vermeiden sind auch wasserdurchlässige Blumenkästen auf der Außenseite des Balkons, durch die Schmutzwasser auf Passanten und darunter liegende Balkone tropfen kann. Der Vermieter hat keinen Anspruch gegen seine Mieter auf eine einheitliche Balkonbepflanzung oder die Kostenübernahme für eine solche.

    Das Landgericht München I hat entschieden, dass hochwachsende Bäume wie etwa ein Bergahorn nicht auf einen Balkon gehören. Im konkreten Fall hatte der Baum bereits seit Jahren eine Krone ausgebildet, die erheblich über den Balkon hinausragte, wuchs nach Sprengung seines Pflanzbehälters bereits auf dem Balkonboden und war ohne Erlaubnis des Vermieters mit in der Hauswand verankerten Stahlseilen und -Federn gesichert worden (8.11.2016, Az. 31 S 12371/16). Hier musste der Mieter den Baum schließlich entfernen.

    Außenfensterbänke werden von einigen Gerichten nicht als Teil der Mietwohnung angesehen. Das Anbringen von Blumenkästen auf diesen ist daher nur mit Zustimmung des Vermieters zulässig – es sei denn, es sind bereits bauseitig Einrichtungen zur Aufnahme von Blumenkästen vorhanden (AG Lichtenberg, Urteil vom 15.11.2005, Az. 14 C 384/05).
    Abkürzung für: Baumasse
    Abkürzung für: Bundesministerium für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau
    Abkürzung für: Bundesministerium für Finanzen
    Abkürzung für:
  • Bemessungsgrundlage
  • Bundesmietengesetz
    • Abkürzung für: Bundesmietengesetz
    Abkürzung für: Bundesminister für Justiz
    Abkürzung für: Bundesministerium für Wirtschaft und Finanzen
    Abkürzung für: Baumassenzahl
    Abkürzung für: Bundesnaturschutzgesetz
    Abkürzung für: Bundesnotarordnung
    Abkürzung für: Bauordnung
    Beim Boardinghouse handelt es sich um eine Mischform zwischen Appartementhaus und Hotel. Insbesondere Gäste mit längerer Verweildauer sind Zielgruppe eines Boardinghouse, dessen Betreiber ein vielfältiges Angebot an Dienstleistungen wie Grundreinigungs- und Wäscheservice, Telefonzentrale und Einkaufsservice bieten. Auf kostenträchtige Einrichtungen wie Schwimmbad oder Restaurant wird meist verzichtet. Falls Langzeitgäste ausfallen, kann das Haus in den wachstumsträchtigen 2-Sterne-Hotelmarkt ausweichen.

    Ein Boardinghouse ist vielfach Anlageobjekt für institutionelle Investoren wie Versicherungen und Pensionskassen, aber auch für private Anleger im Rahmen geschlossener Immobilienfonds.
    Als Boden bezeichnet man die oberste Schicht der Erdkruste. Deren Bestandteile werden eingeteilt in mineralische Substanzen, Bodenwasser, Bodenluft und organische Substanzen, insbesondere Humus. Die Schichtung auf dem unverwitterten Ausgangsgestein beginnt mit den mineralischen Substanzen, die mit Ton, Eisen, Aluminium vermischt sind. Darauf folgt der mineralisch-organische Oberboden, hierauf der organische Boden und die oberste Schicht ist die sogenannte Streu, die das sichtbare unzersetzte Ausgangsmaterial darstellt.

    Je nach physikalischer Eigenschaft eignet sich der Boden mehr oder weniger als Grundlage von Baukörpern. Baugrund wird nach DIN 4020 für geotechnische Untersuchungen wie folgt definiert: „Boden bzw. Fels einschließlich aller Inhaltsstoffe (z.B. Grundwasser und Kontaminationen), in und auf dem Bauwerke gegründet bzw. eingebettet werden sollen bzw. sind, oder der durch Baumaßnahmen beeinflusst wird“. Als Baugrund eignet sich nur der Boden, der tragfähig ist, also keine Setzungserscheinungen zeigt. Setzungsberechnungen erfolgen auf der Grundlage der DIN 2019. Ob sich eine Grundstücksfläche physikalisch als Baugrund eignet, kann durch Baugrundsachverständige festgestellt werden. Eignet sich der untersuchte Boden nicht als Baugrund, besteht meist die Möglichkeit, durch ein Bodenaustauschverfahren für eine feste Bebauungsgrundlage zu sorgen.
    Künstliche Hügel, Terrassen, Dämme, Bodenaufschüttungen und/oder Erdwälle zu Einfriedungszwecken nicht nur vorübergehender Art, wie z.B. Aufschüttungen aus dem Aushub von Baugruben, bezeichnet man als Bodenerhöhungen.

    Diese müssen so angelegt sein, dass Schädigungen der Nachbargrundstücke, z.B. durch Abrutschen des Bodens, ausgeschlossen sind. Der Grundstückseigentümer hat eine Sicherungspflicht, deren Verletzung einen Schadensersatzanspruch des Nachbarn nach sich zieht.
    Das Bodenschutzgesetz bezweckt die nachhaltige Sicherung oder Wiederherstellung der Funktionen des Bodens. Es sollen schädliche Bodenveränderungen abgewehrt, der Boden von Altlasten und Gewässerverunreinigungen befreit und Vorsorge gegen nachteilige Einwirkungen auf den Boden getroffen werden. Bei Einwirkungen auf den Boden sollen Beeinträchtigungen seiner natürlichen Funktionen sowie seiner Funktion als Archiv der Natur- und Kulturgeschichte soweit wie möglich vermieden werden. Unterschieden wird dabei zwischen den drei Hauptfunktionen:
    • Natürliche Funktionen als Lebensgrundlage für Menschen, Tiere und Pflanzen, als Bestandteil des Naturhaushalts und als Filtermechanismus zum Schutz des Grundwassers,
    • Funktionen als Archiv der Natur- und Kulturgeschichte,
    • Nutzungsfunktionen als Rohstofflagerstätte, Fläche für Siedlung und Erholung, Standort für die land- und forstwirtschaftliche Nutzung, Standort für sonstige wirtschaftliche und öffentliche Nutzungen, Verkehr, Ver- und Entsorgung.
    Anliegen des Gesetzes ist es u.a., den beiden erstgenannten Funktionen gegenüber den wirtschaftlichen Nutzungsfunktionen einen gleichrangigen Stellenwert zu verleihen.
    Bodenmanagement ist Teil des Immobilienmanagements. Es umschreibt die Steuerungsprozesse, die darauf abzielen, im Rahmen des Gebotes des sparsamen und schonenden Umganges mit Grund und Boden vorhandenes Bauland für den vorgesehenen städtebaulichen Bedarf verfügbar zu machen und erforderliche Baulandausweisungen vorzunehmen. Zum Bodenmanagement gehören neben Aufstellung von Bebauungsplänen die amtlichen und freiwilligen Umlegungsmaßnahmen, die Durchführung der Erschließung, Maßnahmen der Bodensanierung und die Herstellung der infrastrukturellen Einrichtungen, die im Rahmen der künftigen Bodennutzung als Wohn- oder Gewerbestandorte erforderlich sind.

    Im Vordergrund steht dabei im Sinne eines haushälterischen Bodenmanagements die Wiederverwendung alter aufgegebener Standorte (Recyclingflächen, Konversionsflächen) vor allem innerhalb alter Siedlungsgebiete (Flächenressourcen-Management). Diese Flächen sollen bevorzugt einer neuen Standortnutzung zugeführt werden, bevor neues Bauland ausgewiesen wird. Da den Gemeinden das "Produktionsmonopol" für Bauland zusteht, kommt es entscheidend darauf an, wie und in welchem Umfange seitens der Gemeindeverwaltungen Bereitschaft besteht, dem Siedlungsdruck gerecht zu werden. In der Regel werden Gewerbegebiete gerne ausgewiesen. Bei Wohnbaugebieten besteht dagegen oft vornehme Zurückhaltung.

    Eine beliebte Strategie des gemeindlichen Bodenmanagements besteht darin, Flächen zu erwerben, die noch nicht Bauerwartungsland sind, später aber im Flächennutzungsplan als Bauflächen ausgewiesen werden. Dies ist dann die Grundlage für die Schaffung von Baurechten im Rahmen von Bebauungsplänen. Mit dem Verkauf an spätere Bauherren und Investoren können "Planungsgewinne" ganz oder teilweise abgeschöpft werden. Soll billiges Bauland bereitgestellt werden, wird die Gemeinde auf die Abschöpfung von Planungsgewinnen verzichten.

    Eine andere Strategie besteht darin, keine eigenen Haushaltsmittel der Gemeinde einzusetzen und die Baulandproduktion (Beplanung, Erschließung, Zurverfügungstellung von Ausgleichsflächen) nach den Vorgaben der Gemeinde durch Einschaltung von Investoren im Rahmen von Vorhaben- und Erschließungsplänen abwickeln zu lassen. Auch Public-Private-Partnership Gesellschaften, an denen die Gemeinde beteiligt ist, können als Instrumente des Bodenmanagements genutzt werden.
    Bei den Katasterämtern, die alle Grundstücke ihres Katasterbezirks im Liegenschaftsbuch und der Liegenschaftskarte erfasst haben, wird die Art der Bodennutzung bundeseinheitlich mit den gleichen Begriffen bezeichnet. Diese Begriffe finden seit einigen Jahren auch Eingang in die Spalte "Wirtschaftsart" der Bestandsverzeichnisse der Grundbücher. Zu den Hauptnutzungsarten gehören:
    • Gebäude- und Freiflächen
    • Verkehrsflächen
    • landwirtschaftliche Flächen
    • Waldflächen
    • Wasserflächen
    • Betriebsflächen (unbebaute Abbauflächen)
    • Erholungsflächen
    • Flächen anderer Nutzung einschließlich Unland

    Für die Definition der Flächennutzungsarten ist die Arbeitsgemeinschaft der Vermessungsverwaltungen der Bundesländer zuständig. Sie haben die verschiedenen Nutzungsarten in ein bundesweit einheitliches Nutzungsartenverzeichnis aufgenommen.

    Das Statistische Bundesamt veröffentlicht in bestimmten Abständen die Flächennutzungsstruktur Deutschlands. Gebäude- und Freifläche zusammen mit Verkehrsfläche, Erholungsfläche und einem Teil der Betriebsfläche werden als "Siedlungs- und Verkehrsfläche" bezeichnet. Mit einem Rückgang des Siedlungsflächenwachstums wird bei stagnierender oder gar abnehmender Bevölkerungszahl gerechnet.
    Unter Bodenordnung versteht man Maßnahmen der Umlegung im Zusammenhang mit der Erstellung eines Bebauungsplanes (Neuerschließungsumlegung) oder städtebaulichen Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen (Neuordnungsumlegung). Möglich ist auch eine Umlegung im Bereich der im Zusammenhang bebauten Ortsteile (Innenbereich). Zweck der Umlegung ist es, die Grundstücke nach den Vorgaben des Bebauungsplanes oder der geplanten Neuordnungsmaßnahme so zu ordnen, dass bebaubare Parzellen entstehen bzw. optimiert werden. Die Umlegung kann von Amts wegen oder freiwillig durchgeführt werden.

    Im Umlegungsgebiet werden alle Grundstücke zunächst zu einer rechnerischen Gesamtmasse vereinigt (Umlegungsmasse). Nach Abzug der Erschließungsflächen verbleibt die Verteilungsmasse. Die Zuteilung der neu entstandenen Grundstücke erfolgt nach Maßgabe der Werte, die der jeweilige Grundstückseigentümer mit Einwurf seines Grundstücks beigetragen hat, oder nach Flächen. Die Verteilung soll so erfolgen, dass die erforderlichen Ausgleichszahlungen möglichst gering gehalten werden. Erfolgt die Verteilung nach Flächen, darf der Abzug von der Einwurfsmasse für Erschließungsanlagen bei der Neuerschließungsumlegung 30 Prozent und bei der Neuordnungsumlegung 10 Prozent im amtlichen Verfahren nicht überschreiten. Findet eine Umlegung "Wert gegen Wert" statt, ist keine Begrenzung vorgesehen.

    Mit Bekanntgabe des Umlegungsbeschlusses tritt eine Verfügungs- und Veränderungssperre in Kraft, die in den Grundbüchern der betroffenen Eigentümer durch Eintrag eines Umlegungsvermerks ihren Niederschlag findet. Der Verkauf von Grundstücken ist ebenso wie die Durchführung wertbeeinflussender Veränderungen genehmigungsbedürftig.

    An die Stelle der früheren Grenzregelung trat im Zuge der Novellierung des Baugesetzbuches im Jahr 2004 das "vereinfachte Umlegungsverfahren" (§ 80 BauGB). Es kommt nur dann in Betracht, wenn nicht selbstständig bebaubare Grundstücke untereinander getauscht oder Grundstücke oder Grundstücksteile einander einseitig zugeteilt werden können.

    Makler, die sich mit der Vermittlung von Baugrundstücken befassen, sollten sich im Zweifel vor Entgegennahme von Aufträgen vergewissern, wie weit der Stand des Umlegungsverfahrens gediehen ist, um nicht Grundstücke anzubieten, die noch zur "Einwurfsmasse" zählen. Zuständig für die Umlegung ist die jeweilige Gemeinde, die einen Umlegungsausschuss bildet. Die Umlegung wird von der Gemeinde aber häufig übertragen auf die staatlichen Vermessungs- und Katasterämter, oder, wo Flurbereinigungsbehörden vorhanden sind, auch auf diese.

    Literaturhinweis:
    Diedrich, Hartmut | "Baulandumlegung" | München
    Der Begriff „Bodenplatte“ wird umgangssprachlich für verschiedene Arten von Fundamenten benutzt. Eine Bodenplatte im engeren Sinn ist ein tragendes, plattenförmiges Fundament aus Beton. Sie wird auch als Sohlplatte bzw. Gründungsplatte bezeichnet. Diese Fundamentart ist streifen- oder punktförmigen Fundamenten vorzuziehen, wenn das Gewicht des Bauwerks für derartige Konstruktionen zu hoch ist, wobei auch zum Beispiel Schnee- und Windlasten zu beachten sind. Der Kostenaufwand für eine durchgehende, tragende Platte kann im Einzelfall sogar geringer ausfallen als zum Beispiel bei einem Streifenfundament – hier ist ein rechtzeitiger Preisvergleich erforderlich. Den Unterschied machen dabei die Arbeitskosten aus, da insbesondere bei Häusern mit kompliziertem Grundriss das Anbringen von Fundamentstreifen unter allen tragenden Gebäudeteilen sehr aufwändig werden kann. Ein Vorteil der Fundamentplatte gegenüber anderen Gründungen besteht darin, dass sich das Gebäude nicht ungleichmäßig setzt und so der Gefahr von Setzungsschäden und Rissen im Mauerwerk vorgebeugt wird.

    Die Bodenplatte wird mit einer Stahlbewehrung versehen, ihre Herstellung erfordert eine Verschalung. Als Mindesttiefe sind bei dem in Deutschland herrschenden relativ milden Klima aus Frostschutzgründen 80 cm ausreichend. Unter der Fundamentplatte wird eine sogenannte Sauberkeitsschicht angebracht, die ca. 5 cm dick ist und aus Kies oder Magerbeton besteht. Zusammen mit diffusionsdichten Kunststofffolien verhindert diese Schicht das bodenseitige Eindringen von Feuchtigkeit.

    Die Bodenplatte kann auch über einem Keller angebracht sein. In diesem Fall wird teilweise auf eine Dämmung der Bodenplatte verzichtet. Moderne Energiesparhäuser werden in der Regel mit einer gedämmten Bodenplatte ausgestattet. Die Dämmung kann unter oder über der Bodenplatte angebracht werden, bei unterseitiger Anbringung müssen feuchtigkeitsunempfindliche Materialien verwendet werden. Angeboten werden auch Thermobodenplatten mit integrierten Dämmschichten und Heizschlangen.
    Der Bodenpreisindex drückt das Verhältnis von durchschnittlichen Bodenpreisen eines bestimmten Entwicklungszustandes zu unterschiedlichen Zeitpunkten an einem bestimmten Ort in Form eines Index aus. Bodenpreisindexreihen lassen sich aus der Entwicklung von Bodenrichtwerten ableiten. Sie sind ein Indiz zur Beurteilung der Entwicklung eines Raumes. Indexreihen verschiedener Orte lassen deren unterschiedliche Entwicklung erkennen.

    Mit der Ermittlung von Bodenpreisindices befassen sich vor allem Gutachter-Ausschüsse. Grundlage hierfür sind Kaufpreissammlungen.
    Der Begriff taucht mit unterschiedlichem Inhalt im Vermessungswesen und im Pachtrecht auf.
    Bei Vermessungen wird der Theodolit (Fernrohr mit Fadenkreuz auf Stativ) über einem Bodenpunkt aufgestellt. Bezugspunkte sind markierte andere Bodenpunkte oder Hochpunkte (unzugängliche Stellen), zwischen denen Strecken- und Winkelmessungen durchgeführt werden.

    Bei der Landpacht gibt die Anzahl der Bodenpunkte die Ertragsfähigkeit von Acker- bzw. Grünland an. Mit Hilfe der Bodenpunkte lassen sich Vergleiche unter regional unterschiedlichen Bodenqualitäten hinsichtlich Kaufpreis und Pacht anstellen. Für das Bundesland Sachsen liegt die durchschnittliche Bodenpunktzahl z.B. bei 46. Auch für die Höhe mancher Fördergelder (z.B. Flächenstilllegung bei Grünland) spielt die Bodenpunktzahl eine Rolle.
    Die Bodenreform zielt auf die Änderung der Eigentums- und Besitzverhältnisse an Grund und Boden ab. Initiator der Bodenreformbewegung war der Amerikaner Henry George (1839 – 1897). Sein Buch „Progress and Property“ (Fortschritt und Eigentum) wurde auch ins Deutsche übersetzt. Er glaubte, dass allein durch die Besteuerung der Grundrente die staatlichen Aufgaben finanziert werden könnten. Seine Bewegung wurde deshalb auch als Single-Tax-Movement bezeichnet. Allerdings waren vorher schon die theoretischen Grundlagen vorhanden, zum Beispiel von John Stuart Mill (1806 – 1873), einem der Schöpfer der Grundrententheorie. Er bezeichnete die Grundrente als Unearned Increment, also als unverdienten Zuwachs, und forderte dessen Besteuerung.

    In Deutschland zählen zu den Bodenreformern vor allem der Soziologe und Mediziner Franz Oppenheimer (1864 – 1943), dessen Schüler Ludwig Erhard war. Er ging von der Vorstellung eines bestehenden Bodenmonopols als Klassenmonopol der Bodeneigentümer aus, die durch die Gründung von Siedlungsgenossenschaften überwunden werden könnten. Er wurde zu einem ideellen Träger des späteren gemeinnützigen Wohnungseigentums.

    Auch Friedrich List war das Bodeneigentum ein Dorn im Auge. Er wollte den Bodengewinn durch eine fünfzigprozentige Wertzuwachssteuer abschöpfen. Der stärkste bodenreformerische Entwicklungsschub ging von dem Berliner Volksschullehrer Adolf Damaschke (1865 – 1935) aus, der das Agieren von Terraingesellschaften und Bodenspekulanten gewissermaßen vor Ort aus nächster Nähe beobachten konnte. Er forderte zur Abschöpfung des Bodenertragszuwachses die Einführung der Wertzuwachssteuer, deren Aufkommen zur Förderung des Wohnungsbaus und Linderung der Armut verwendet werden sollte. Dies erwies sich allerdings als Fehlschlag und mündete schließlich pauschal als zweiprozentiger Zuschlag in die Grunderwerbsteuer ein. Ihm gelang allerdings die Aufnahme des Artikels 155 in die Weimarer Verfassung. Daraus folgendes Zitat: „Die Verteilung und Nutzung des Bodens wird von Staats wegen in einer Weise überwacht, die Missbrauch verhütet und dem Ziele zustrebt, jedem Deutschen eine gesunde Wohnung und allen deutschen Familien, besonders den kinderreichen, eine ihren Bedürfnissen entsprechende Wohn- und Wirtschaftsheimstätte zu sichern“.

    Nach dem zweiten Weltkrieg gab es neue Initiativen von Johannes Lubahn (1879 - 1969), er schlug eine städtische Grundrentenabgabe vor, und Wilhelm Dittus (geb. 1900), der einen Planungswertausgleich forderte. Schließlich wurde ein Planungswertausgleich auf dessen Initiative in das Städtebauförderungsgesetz von 1971 aufgenommen.

    Heute sind bodenreformerische Überlegungen kein Thema mehr. Die Zeiten hoher Baulandpreisanstiege sind vorbei. Außerdem gibt es heute auf der Grundlage von Städtebaulichen Verträgen, Public-Private-Partnerships, sowie Vorhaben- und Erschließungsplänen Möglichkeiten, gemeindliche Interessen mit denen von Investoren vertraglich zu regeln.
    Bodenrichtwerte sind Wertkonstrukte, die unter Berücksichtigung der Entwicklungszustände (Bauland, Bauerwartungsland usw.) aus Grundstückskaufpreisen abgeleitet werden. Sie werden vom Gutachterausschuss für ein Gemeindegebiet ermittelt und veröffentlicht. Einem Bodenrichtwert liegt meist eine bestimmte bauliche Nutzungskennzahl (GFZ) zugrunde. Bei gleichwertiger Lage können aus Bodenrichtwerten Verkehrswerte von unbebauten Grundstücken oder Bodenwertanteile von bebauten Grundstücken auch dann abgeleitet werden, wenn die zugelassene bauliche Nutzungsintensität kleiner oder größer ist als diejenige, die dem Wert des ideellen Bezugsgrundstücks zugrunde liegt. Hilfsmittel hierbei sind Umrechnungskoeffizienten.

    Bodenrichtwerte werden von Gutachterausschüssen auf der Grundlage ihrer Kaufpreissammlung errechnet und in Bodenrichtwertkarten dargestellt. Der Bodenrichtwert ist eine bedeutsame Größe im Rahmen der Ermittlung von Verkehrswerten für bebaute und unbebaute Grundstücke.

    Er dient auch als Bemessungsgrundlage für die Ermittlung der Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer, wenn ein Grundstück übertragen wird. Der hierbei in der Vergangenheit erfolgte Abschlag von 20 Prozent ist zum 01.01.2009 entfallen. Ferner findet der Bodenrichtwert Eingang in die Berechnung des (abschreibungsfähigen) Gebäudewertanteils bei Hausverkäufen, in dem vom Kaufpreis der sich am Bodenrichtwert orientierende Bodenwert abgezogen wird.
    Die von den Gutachterausschüssen ermittelten Bodenrichtwerte werden in sogenannten Bodenrichtwertkarten dargestellt. Dazu werden die Symbole der den Werten zugrundeliegenden Nutzungsarten und Nutzungskennzahlen, sowie die Begrenzungslinien der Bodenrichtwertzonen eingetragen. 1,2 bedeutet z.B. eine Geschoßflächenzahl von 1,2, MI bedeutet Mischgebiet usw.

    Bodenrichtwertkarten können als Kartenmaterial teilweise aber auch auf CD oder via Internet gegen eine bestimmte Gebühr bei den Gutachterausschüssen bezogen werden. Neben Bodenrichtwertkarten für Bauland gibt es auch solche für landwirtschaftlich genutzte Flächen.
    Die am 11.2.2011 in Kraft getretene Bodenrichtwertrichtlinie wurde von einer Arbeitsgruppe, bestehend aus Vertretern des Bau- und des Finanzministeriums, den zuständigen Ministerien der Bundesländer, den kommunalen Spitzenverbände und der Gutachterausschüsse erstellt. Sie wird gleichzeitig den Gutachterausschüssen zur Anwendung empfohlen. Damit soll die Ermittlung von Bodenrichtwerten vereinheitlich werden. Da es sich nur um eine Richtlinie ohne Verbindlichkeit für die Gutachterausschüsse handelt – die also einen Empfehlungscharakter besitzt – wird damit noch keine Verfahrensvereinheitlichung garantiert.

    Es handelt sich bei dieser Richtlinie um eine Art Interpretation der Immobilienwertermittlungsverordnung (§ 4 Abs. 2). Beschrieben werden die für die Bodenwertermittlung in Frage kommenden Daten und Informationen, die Vorgehensweise bei Ermittlung der Bodenrichtwertzonen für die verschiedenen Flächenarten (Gemeinbedarfsflächen, Bauerwartungsland, Rohbauland, Bauland). Zu berücksichtigen sind dabei die Bauweise, das Maß der baulichen Nutzung und eine Reihe weiterer Grundstücksmerkmale.

    Belastete Grundstücke (z.B. Grundstücke, die mit Grunddienstbarkeiten oder mit Altlasten belastet sind) dürfen bei der Ermittlung der Bodenrichtwerte nicht berücksichtigt werden. Wenn das Maß der baulichen Nutzung durch das Verhältnis von Geschossfläche zu Grundfläche angegeben wird, dann muss sich daraus eine wertrelevante Geschossflächenzahl (WGFZ) ergeben.

    Standard für die Bodenwertermittlung sind die Werte erschließungsbeitragsfreier Grundstücke. Allerdings können Bodenrichtwerte auch für erschließungsbeitragspflichtige oder abgabepflichtige Bodenrichtwerte ermittelt werden. Die Bodenrichtwerte sollen im Rahmen eines Informationssystems zum Immobilienmarkt der Öffentlichkeit zugänglich sein.

    Die Bodenrichtwertrichtlinie enthält Anlagen mit der Darstellung aller in Frage kommenden amtlichen Abkürzungen, Erläuterungen zum Auszug aus den Bodenrichtwertkarten und eine Schnittstellenbeschreibung für das Bodeninformationssystem.
    Bauherren und Eigentümer eines Grundstücks tragen grundsätzlich das Risiko für unvorhergesehene Boden- und Wasserverhältnisse des Grundstücks. Allerdings muss sich der mit der Planung beauftragte Architekt im Rahmen eines gesonderten Auftrags zur Baugrundbeurteilung aufgrund von Bodenproben ein verlässliches Bild über die Bodenbeschaffenheit machen. Informationen über die Bodenbeschaffenheit können sog. Baugrundkarten, hydrographischen Karten und dem Altlastenkataster entnommen werden. Im Altlastenkataster sind allerdings (noch) nicht alle mit Altlasten behafteten oder altlastenverdächtigen Böden erfasst.
    Nach deutschem Recht gehören zu den Bodenschätzen alle mineralischen Rohstoffe im festen, flüssigen oder gasförmigen Zustand, die sich in Lagerstätten in oder auf der Erde, auf dem Meeresgrund, im Meeresuntergrund oder im Meerwasser befinden. Wasser selbst gehört nicht dazu. Unterschieden wird zwischen bergfreien und grundeigenen Bodenschätzen. Zu den bergfreien Bodenschätzen zählen 54 Arten von Metallen (z.B. Aluminium, Blei, Bor, Chrom, Cobalt, Eisen, Gold, Kupfer, Quecksilber, Silber, Titan, Zink und Zinn), Kohlenwasserstoffe, Stein- und Braunkohle, Stein- und Kalisalze, Flussspat, Quarz u.a. Sie fallen unter das Bundesberggesetz (§ 3 Abs. 3 BBergG).

    Das "Aufsuchen" von bergfreien Bodenschätzen muss beantragt und hierfür eine schriftliche Erlaubnis eingeholt werden. Aufsuchen bedeutet Entdeckung und Feststellung der Ausdehnung von Bodenschätzen. Die Gewinnung von Bodenschätzen bedarf zudem der schriftlichen Bewilligung. Wer die Bewilligung beantragt, muss u.a. ein Arbeitsprogramm vorlegen, aus dem insbesondere hervorgeht, dass die technische Durchführung der Gewinnung und die danach erforderlichen Einrichtungen unter und über Tage ausreichend sind. Die letzte Phase zum Erwerb des Eigentums des Bergwerks ist die amtliche Verleihung in einer "Berechtsamsurkunde", die dem Antragsteller zugestellt werden muss. Auf Initiative der Behörde wird das Bergwerkseigentum im Grundbuch eingetragen. Es umfasst allerdings nicht das Eigentum am Grundstück selbst.

    Grundeigene Bodenschätze sind solche, die nicht zu den bergfreien Bodenschätzen gehören. Hierzu zählen insbesondere Feldspate, Quarz und Dachschiefer. Das Eigentum an diesen Bodenschätzen ist Bestandteil des Eigentums am Grundstück.

    Der Betrieb, der sich mit der physischen Förderung von Bodenschätzen befasst, unterliegt einer strengen Reglementierung in Bezug auf Betriebssicherheit, Arbeitsschutz, Schutz der Oberfläche, usw. Die Betriebspläne des Betriebs müssen genehmigt werden. Eine Variante des Genehmigungsverfahrens besteht in der Durchführung eines Planfeststellungsverfahrens mit Umweltprüfung auf der Grundlage eines Rahmenbetriebsplanes.

    Zudem ist eine Reihe weiterer Vorschriften u.a. des Wasserrechts, des Immissionsschutzrechts, des Naturschutz- und Bodenschutzrechts zu beachten.
    Die Bodenschätzung bezieht sich auf landwirtschaftliche Böden, die in Grün- und Ackerland klassifiziert sind. Grundlage ist das (Bodenschätzungsgesetz – BodSchätzG), das am 1. Januar 2008 in Kraft getreten ist.

    Für die Bodenschätzung ist das jeweilige „Lagefinanzamt“ zuständig, wobei die Vermessungsämter ihren vermessungstechnischen Beitrag leisten. Ermittelt werden jeweils gesondert für Acker- und Grünland Bodenprofile, die wiederum Grundlage für die Ermittlung von Ertragsmesszahlen sind. Die derzeitigen Schätzergebnisse beziehen sich derzeit auf etwa 2.600.000 Hektar landwirtschaftliche Böden. Zu den landwirtschaftlichen Böden zählen nicht nur Äcker und Wiesen, sondern auch Gärten, Weingärten, Streuwiesen, Sümpfe, soweit landwirtschaftliche nutzbar. Beim Grünland wird beim Zustand des Bodens unterschieden zwischen Sand, lehmiger Sand, Lehm, Ton und Moor. Beim Ackerland wird stärker differenziert in Sand, anlehmiger Sand, lehmiger Sand, strak lehmiger Sand, sandiger Lehm, Lehm, lehmiger Ton(=toniger Lehm), Ton und Moor.

    Die Schätzungsergebnisse werden in Ertragsmesszahlen verdichtet. Es handelt sich um das Produkt der Fläche (in ar) und der Wertzahl (1 – 100). 100 ist der ertragsfähigste Boden.

    Informieren kann man sich in den Schätzbüchen und den zugehörigen Schätzkarten. Sie werden bei den Liegenschaftsämtern geführt. Die Kaufwerte von Ackerland pro Hektar hängen von der Ertragsmesszahl ab. Sie liegen nach den Zahlen des Statistischen Bundesamtes im Durchschnitt z.B. bei Flächengrößen von 2 bis 5 Hektar bei einer Ertragsmesszahl von unter 30 bei durchschnittlich 8.595 Euro pro Hektar und bei einer Ertragsmesszahl vom 60 und mehr dagegen bei durchschnittlich 18.334 Euro pro Hektar.

    Diese Ergebnisseder Bodenschätzung sind Grundlage für die Bewertung land- und forstwirtschaftlichen Vermögens nach dem Bewertungsgesetz. Für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke ist die Grundsteuer A zu berechnen.
    Das am 1. Januar 2008 in Kraft getretene Gesetz zur Schätzung des landwirtschaftlichen Kulturbodens (Bodenschätzungsgesetz – BodSchätzG) ist ein Nachfolgegesetz des „Gesetzes über die Schätzung des Kulturbodens in Deutschland“ vom 16. Oktober 1934. Zu den landwirtschaftlichen Flächen zählen Ackerland und Grünland. Zweck des Gesetzes nach § 1 ist es, eine Grundlage für die Ermittlung von Einheitswerten landwirtschaftlich genutzter Grundstücke und damit für eine gerechte Grundsteuer landwirtschaftlich nutzbarer Flächen zu schaffen. Außerdem dient es der Agrarordnung, dem Bodenschutz und den Bodeninformationssystemen.

    Untersucht werden sollen nach Maßgabe dieses Gesetzes
    • die Bodenbeschaffenheit,
    • die Beschreibung des Bodens in Schätzungsbüchern sowie die räumliche Abgrenzung in Schätzungskarten,
    • die Feststellung der Ertragsfähigkeit auf Grund der natürlichen Ertragsbedingungen; das sind Bodenbeschaffenheit, Geländegestaltung, klimatische Verhältnisse und Wasserverhältnisse (feuchte/ trockene Lagen usw.).

    Die Unterschiede bei der Bodenbeschaffenheit, der Geländegestaltung, den klimatischen Verhältnissen und den Wasserverhältnissen werden in Klassen, Klassenabschnitts- und Sonderflächen erfasst. Die aus der Bodenschätzung sich ergebenden Daten werden in den erwähnten Schätzungsbüchern erfasst und in Schätzungskarten dargestellt. In den Anlagen 1 und 2 des Gesetzes sind die Zahlen aufgeführt, die den Schätzungsrahmen für Ackerland und Grünland darstellen. Orientierungsrahmen sind festzulegende „Musterstücke“ und „Vergleichsstücke“. Das Produkt der Flächengröße und der Wertzahl führt zu der Ertragsmesszahl, die Grundlage für die Grundsteuer ist.
    Der Umweltschutz ist in einer Fülle von Gesetzen geregelt. Er bezieht sich auf den Naturschutz, Tierschutz, Gewässerschutz, Immissionsschutz und Bodenschutz. Hinzu kommen umfangreiche Gesetze und Verordnungen zur Vermeidung, Verwertung und Beseitigung von Abfällen, zur Energieeinsparung und dem Schutz vor gefährlichen Stoffen.

    Das Bodenschutzgesetz vom 17. März 1998 führte zu einer bundeseinheitlichen Regelung des Bodenschutzes mit nunmehr einheitlichen Begriffsbestimmungen zu Bodenfunktionen und die diese Funktionen beeinträchtigenden schädlichen Veränderungen, zu Altlasten und Verdachtsflächen. Auch das Baugesetzbuch enthält in § 1a eine so genannte Bodenschutzklausel. Sie gebietet im Interesse des Umweltschutzes, dass mit Grund und Boden sparsam umgegangen werden muss (Bodenschutzklausel). Im Vordergrund steht dabei die Priorität u.a. der Wiedernutzbarmachung brachliegender Flächen, die Nachverdichtung und stärkere Nutzungsmischung vor einer etwaigen Neuausweisung von Baugebieten. Außerdem wurde bestimmt, dass zum Ausgleich für neue Bodenversiegelungen naturnahe Ausgleichsflächen geschaffen werden müssen.
    Die Bodensonderung ist eines der wichtigsten Verfahren zur Regelung der Eigentumsverhältnisse an Grundstücken in den neuen Bundesländern. Sie beruht auf dem Bodensonderungsgesetz. Anwendung bei:
    • Bestimmung der Reichweite des Eigentums an unvermessenen Grundstücken bzw. "Anteilen am ungeteilten Hofraum,"
    • Bestimmung von Nutzungsrechten an Grundstücken nach DDR-Recht, über deren örtliche Lage und Reichweite Unsicherheit besteht,
    • Fälle, in denen für den Wohnungsbau in der DDR ohne Enteignung oder Entschädigung private Grundstücke verwendet wurden.
    Die Sonderungsbehörde (Katasteramt oder Gemeinde) legt durch einen Sonderungsbescheid einen Sonderungsplan fest, aus dem die Reichweite der jeweiligen Rechte hervorgeht. Der Sonderungsplan besteht aus einer Grundstückskarte und einer Grundstücksliste und gilt bis zur Übernahme ins Liegenschaftskataster als amtliches Verzeichnis im Sinne der Grundbuchordnung. Bei der Erstellung der Karte werden vorhandene Karten, Pläne und Luftbilder verwendet und es wird weitgehend auf Vermessungen verzichtet – was das Verfahren schneller und billiger macht.

    Bei unvermessenem Eigentum werden die bestehenden Rechte nach Einigung der Eigentümer festgelegt. Kommt keine Einigung zustande, richten sich die Rechte nach dem jeweiligen Besitzstand laut Unterlagen.
    Nach dem BoSoG vom 20.9.1993 kann für Grundstücke in den neuen Bundesländern durch einen per Sonderungsbescheid festgelegten Sonderungsplan die Reichweite von anderweitig nicht nachweisbaren Eigentumsrechten festgelegt werden. Dies ist z.B. bei unvermessenen Grundstücken, z.B. sog. Anteilen am ungeteilten Hofraum, notwendig.
    Bodenübersichtskarten (BÜK) werden von den Geologischen Ämtern der Bundesländer in verschiedenen Maßstäben erstellt. Sie informieren unter Verwendung differenzierter Legenden zusammen mit tabellarischen Übersichten u. a. über Bodentypen, Bodenreliefe, Bodenarten, Bodenprofile usw.
    Eine Bodenversiegelung liegt vor, wenn Teile der Erdoberfläche mit einer wasserundurchlässigen Schicht überdeckt werden. Dies geschieht vor allem beim Straßenbau und der Bebauung des Bodens mit Gebäuden. Der Versiegelungsgrad kann vermindert werden, wenn z.B. bei der Gestaltung von Parkplätzen und Garagenzufahrten am eigenen Haus wasserdurchlässiges Befestigungsmaterial verwendet wird, so dass ein Grasbewuchs in den nichtversiegelten Zwischenräumen noch möglich ist.

    Um der unbegrenzten Bodenversiegelung entgegenzuwirken, wurde bei der Grundflächenzahl eine "Kappungsgrenze" eingeführt, die dazu führt, dass auch bei einer dichten Bebauung ein unversiegelter Rest von mindestens 20% verbleibt. Eine Ausnahme ist in Kerngebieten zulässig, bei der die Grundflächenzahl 1,0 (gleich 100%ige Versiegelung) betragen kann.
    Der Bodenwert ist der kapitalisierte Betrag der "Grundrente". Dabei ist zwischen der "absoluten" Bodenrente (Knappheitsrente) und den Differentialrenten, die sich aus der unterschiedlichen Lage, Qualität und möglichen Nutzungsintensität der Böden ergeben, zu unterscheiden.

    Bodenwerte werden heute entweder mit Hilfe von Bodenrichtwerten (indirekte Bodenwertermittlung) oder von Preisen vergleichbarer Grundstücke (direkte Bodenwertermittlung) ermittelt. Soweit diese Ausgangsgrößen von dem zu bewertenden Bodengrundstück abweichen, ist dies durch Zu- oder Abschläge oder durch Umrechnungskoeffizienten (bei unterschiedlicher Nutzungsintensität) und/oder Indexreihen (wenn die Preise der Vergleichsgrundstücke sich in unterschiedlichen Zeiten gebildet haben) zu berücksichtigen. Ebenso sind Bodenwertanteile bebauter Grundstücke im Rahmen der Bewertungsverfahren (Vergleichs- Ertrags- und Sachwertverfahren) zu ermitteln. Die Ermittlung des Bodenwertes durch den direkten Vergleich mit Kaufpreisen anderer Bodengrundstücke setzt eine größere Zahl von vergleichbaren Bodengrundstücken voraus, damit Ausreißer leichter identifiziert und ausgeschieden werden können. Die Standardabweichung wird auf diese Weise verringert.
    Bedingt durch die Tatsache, dass die Bodenwerte in der Regel schneller steigen als die Barwerte der Erbbauzinsen (die nicht den jeweils aktuellen Bodenwerten angepasst werden können), fließt den Erbbauberechtigten mit zunehmender Laufzeit des Erbbaurechts ein Bodenwertanteil zu. Bei Verkauf des Erbbaurechts bezahlt der Käufer in der Regel nicht nur das Gebäude, das auf dem Erbbaugrundstück steht, sondern auch diesen Bodenwertanteil.

    Allerdings wird die Entwicklung des Bodenwertanteils durch Einflüsse gebremst, die sich als Nachteile für den Erbbauberechtigten im Vergleich zum normalen Hauseigentümer niederschlagen (Zustimmungserfordernisse des Grundstückseigentümers bei Veräußerung und Belastung, Gebäudeänderungen usw. Heimfallansprüche). Der Bodenwertanteil wird deshalb niedriger sein als die ermittelte Differenz zwischen dem Barwert des Erbbauzinses und dem Wert des unbelasteten Grundstücks. Dem wird bei der Bewertung des Bodenwertanteils durch einen Wertfaktor Rechnung getragen.

    Dieser lag nach der in den WertR 2002 zum Ausdruck gebrachten Auffassung zwischen 0,3 (bei sehr starker Beeinträchtigung) und 0,9 (bei geringer Beeinträchtigung). Praktiker schätzen diese Wertfaktoren vielfach als zu hoch gegriffen ein. In den WertR 2006 sind diese Wertfaktoren nicht mehr enthalten.

    Im Oktober 2012 wurde die Sachwertrichtlinie als neues Regelwerk zur Ermittlung von Sach- und Verkehrswerten eingeführt; ihre Vorgaben ersetzen in einigen Punkten diejenigen der WertR 2006.
    Die natürliche Ertragskraft des Bodens und damit der Bodenwert finden ihren Ausdruck in so genannten Bodenwertzahlen. Sie reichen von 1 – 100. Die Erfassung der Bodenqualität erfolgt mit Hilfe von Grablöchern. Die aus einem Grabloch gewonnene Erde wird nach ihrer Zusammensetzung analysiert. Der fruchtbarste Boden erhält die Bewertungszahl 100.

    Bodenwertzahlen finden Verwendung für die Besteuerung landwirtschaftlich genutzter Böden aber auch bei der Flurbereinigung (Tausch möglichst gleichwertiger Grundstücke). Bodenwertzahlen sind auch wichtige Orientierungsmaßstäbe bei der Bildung von Preisen für landwirtschaftliche Böden.
    Eugen Ritter von Böhm-Bawerk (1851 bis 1914) war ein österreichischer Nationalökonom. Er gehörte zur Wiener Schule, auch Österreichische Schule genannt. Als sein Hauptwerk gilt das Buch „Kapital und Kapitalzins“ und darin insbesondere das Kapitel „Positive Theorie des Kapitals“. Danach sind die Wertbestimmungsgründe, also die Gründe, die einen Wert hervorbringen, die Nützlichkeit und die Seltenheit eines Gutes. Als Maßstab gilt der Grenznutzen. Ein weiteres Gebiet, das mit dem Namen Böhm-Bawerk verbunden ist, war die Agiotheorie des Zinses. Sie begründet die Tatsache, dass für einen Konsumverzicht in der Gegenwart zugunsten eines in der Zukunft liegenden Konsums ein Preis bezahlt wird. Der Wert, der dem Konsum in der Gegenwart zuzumessen ist, wird von Menschen höher eingeschätzt als der Konsum in der Zukunft.
    Franz Böhm (1895 – 1977) war nach dem 2. Weltkrieg Mitbegründer der Freiburger Schule, die zusammen mit Walter Eucken und Großmann-Doerth den „Ordo-Liberalismus“ ins Leben riefen. Das Ideengut fand mit großem Erfolg Eingang in die Wirtschaftspolitik Ludwig Erhards. Während der Zeit des „Dritten Reiches“ gehörte er dem Bonhoeffer-Kreis, der Arbeitsgemeinschaft Erwin von Beckerath und dem Beraterkreis Carl Friederich Goerdeler an, die sich u.a. mit Fragen der Neuordnung des Staatswesens nach dem Ende der Nazidiktatur befassten. Böhms Aktivitäten blieben nicht unentdeckt, so dass ihm während der NS-Herrschaft die Lehrerlaubnis entzogen wurde. Seine politische Bedeutung erlangte Böhm dadurch, dass er zum Mitschöpfer des deutschen Kartellrechts wurde.
    Bolzplätze sind von der Gemeinde zur Verfügung gestellte, mit Einrichtungen wie Toren, Bodenbelag und Ballfangzaun ausgestattete Plätze zum Fußballspielen für Kinder. Der von diesen Plätzen ausgehende Lärm sorgt immer wieder für Beschwerden von Anwohnern und für gerichtliche Auseinandersetzungen. Während Gerichte meist keine nachbarlichen Einwände gegen Spielplätze für Kinder akzeptieren, wird bei Bolzplätzen oft strenger geurteilt.

    Hier einige Beispiele:

    Grundsätzlich sind Spielplätze für Kinder bis 14 Jahren in Wohngebieten zulässig. Kinder sollten sich viel im Freien aufhalten und im Spiel Sozialverhalten erlernen. Dies sollte sinnvollerweise in der Nähe ihrer Wohnung und mit Nachbarskindern erfolgen können. Den entstehenden Lärm müssen Nachbarn in der Regel hinnehmen. Nur im Ausnahmefall, etwa bei unmittelbarer Nähe von Wohnräumen, können solche Plätze unzulässig sein. Dies entschied das Bundesverwaltungsgericht 1991 (Az. 4 C 5/88).

    Das Bundesverwaltungsgericht hat auch entschieden, dass von Kindern bis 14 Jahren genutzte Bolz- und Skateplätze nicht ohne weiteres unter die Sportanlagenlärmschutzverordnung fallen. Deren strenge Richtwerte können jedoch im Einzelfall entsprechend anzuwenden sein (Beschluss vom 11.02.2003, Az. 7 B 88.02).

    Wird ein Bolzplatz im Wohngebiet permanent außerhalb der Öffnungszeiten durch Jugendliche und Erwachsene genutzt, die in Mannschaftsstärke über den Zaun klettern, und liegen die Lärmimmissionen in der Wohnung des Anwohners oberhalb der Richtwerte der Sportanlagenlärmschutzverordnung, kann der Rückbau des Platzes verlangt werden (Verwaltungsgericht Berlin, Az. 10 A 239.05).

    Ist eine Fläche im Bebauungsplan als "öffentliche Grünfläche, Dorfplatz" ausgewiesen, darf dort kein Bolzplatz errichtet werden. Die Regeln für Spielplätze sind nur anwendbar, wenn es auch Spielgeräte gibt (Verwaltungsgericht Köln, Az. 13 K 403/08).

    Gehört zu einem Kinderspielplatz ein kleiner Bolzplatz mit Basketballkorb, ist dies keine Sportanlage im Sinne der Sportanlagenlärmschutzverordnung. Kann durch die Errichtung eines Ballfangzaunes der Lärm auf ein erträgliches Maß gemindert werden, können Nachbarn nicht die Beseitigung des Bolzplatzes verlangen (Oberverwaltungsgericht Berlin, Urteil vom 22.04.1993, Az: 2 B 6.91).

    Im Jahr 2011 wurde in § 22 Bundesimmissionsschutzgesetz ein Absatz 1a eingefügt, der besagt, dass Geräuscheinwirkungen, die von Kindertageseinrichtungen, Kinderspielplätzen und ähnlichen Einrichtungen wie beispielsweise Ballspielplätzen durch Kinder hervorgerufen werden, im Regelfall keine schädliche Umwelteinwirkung sind. Bei der Beurteilung der Geräuscheinwirkungen dürfen Immissionsgrenz- und -richtwerte nicht herangezogen werden. Diese Regelung bezeichnet man auch als Toleranzgebot für Kinderlärm.

    Mit Urteil vom 29. April 2015 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass es bei Lärmbelästigung durch einen während des Mietverhältnisses errichteten Bolzplatz darauf ankommt, ob der Vermieter selbst Abwehr- oder Entschädigungsansprüche gegen den Betreiber hat. Müsse er selbst – etwa wegen des Toleranzgebotes für Kinderlärm – die Beeinträchtigung entschädigungslos hinnehmen, könne auch der Mieter keine Mietminderung gegen den Vermieter geltend machen. Der Fall wurde an die Vorinstanz zurückverwiesen, um zu klären, ob der Lärm von Kindern ausging, oder vielmehr von Jugendlichen und jungen Erwachsenen (Urteil vom 29. April 2015, Az. VIII ZR 197/14).
    Unter Bonität versteht man die Kreditwürdigkeit eines Darlehensnehmers. Vor Darlehenszusage für ein Immobiliendarlehen werden nicht nur die Beleihungsunterlagen angefordert und geprüft ("Beleihungsprüfung").

    Die Zusage wird auch abhängig gemacht vom Ergebnis einer Kreditwürdigkeitsprüfung des Darlehensnehmers. Die Prüfung erstreckt sich auf Einkommens- Vermögens- und Familienverhältnisse des Darlehensnehmers. Bei einem entsprechend guten Ergebnis kann sogar eine "Vollfinanzierung" gewährt werden.

    Seit Einführung von neuen Eigenkapitalvorschriften für Kreditinstitute durch Basel II im Jahr 2007 kommt der Bonitätsprüfung der Firmenkunden der Bank eine besondere Bedeutung zu. Diese müssen sich einem "Rating" entweder durch das Kreditinstitut oder durch eine Ratingagentur unterziehen. Vom Ergebnis hängen die Konditionen ab, zu denen ein Kredit gewährt wird. Unter dem Eindruck der Finanzkrise ab 2007 entstand das Regulierungspaket Basel III, welches in der EU über eine Neufassung der Capital Requirement Directive (CRD) Rechtskraft erlangte und die Anforderungen an die Kreditvergabe weiter verschärfte. Die Neufassung dieses Regelwerks trat am 1. Januar 2014 mit diversen Übergangsregelungen in Kraft.
    Eine Börsennotierte Publikumsgesellschaft ist – wie eine Aktiengesellschaft oder GmbH – eine Handelsgesellschaft mit eigener Rechtspersönlichkeit ("juristische Person"). Ihre Organe sind der Vorstand, der Aufsichtsrat und die Hauptversammlung. Ihre Gesellschafter sind Aktionäre, die über die Börse Anteile erwerben. Das Grundkapital einer AG beträgt mindestens 50.000 Euro und wird in Aktien zerlegt. Für Verbindlichkeiten der Gesellschaft haften die Aktionäre nicht persönlich. Die AG ist – wie die GmbH – im Handelsregister eingetragen. Die Aktie entspricht einem Anteilsrecht und ist übertragbar. Sofern die Gesellschaft Gewinne erwirtschaftet, wird sie an die Aktionäre in Form einer Dividende ausgeschüttet. Aktionäre können an der Hauptversammlung teilnehmen und haben Stimm- und Auskunftsrechte.
    Abkürzung für: Börsengesetz
    Als Boutique-Hotel bezeichnet man ein Hotel, das klein, besonders individuell und meist vom Inhaber geführt ist. Die Bezeichnung stammt ursprünglich aus Großstädten der USA und wurde vom französischen Wort „Boutique“ abgeleitet, das für ein kleines Geschäft – ursprünglich nicht zwingend im Modebereich – steht. Boutique-Hotels haben also nichts mit Mode zu tun; sie sind oft exklusiv gestaltet und ausgestattet und legen Wert auf einen individuellen Stil. Teilweise macht diese Hotelkategorie Werbung damit, dass die Häuser von bestimmten namhaften Architekten und Innenarchitekten gestaltet worden sind. Manche Boutique-Hotels haben sich einem bestimmten Motto verschrieben.

    Die ersten Boutque-Hotels entstanden in den 1980er Jahren in New York, San Francisco und London. Die Bezeichnung ist nicht an eine bestimmte Sterne-Klassifizierung gebunden. Teilweise werden Boutique-Hotels gerade als gegenläufige Entwicklung zur Sterne-Kategorisierung gesehen, da durch diese ein international immer stärker angeglichenes und damit auch gleichförmiges Hotelangebot entsteht. In vielen Fällen entstehen Boutique Hotels in historischen Gebäuden, die aufwändig saniert und hergerichtet werden. Immer zeichnen sie sich durch einen individuellen Stil aus und haben den Anspruch, dem Gast auch eine persönliche Betreuung zu bieten. Inzwischen exitieren jedoch in europäischen Großstädten auch Boutique-Hotels mit über 100 Betten und internationale Boutique-Hotelketten, was dem ursprünglichen Grundgedanken widerspricht. In jedem Fall sollten sich interessierte Reisende genau darüber informieren, was sie in einem bestimmten Boutique-Hotel jeweils erwartet.
    Abkürzung für: Bundespersonalvertretungsgesetz
    Abkürzung für: Bundespflegeverordnung
    Abkürzung für: Bauplatz
    Abkürzung für: relativer Bodenwert in % im Verhältnis zur Frontbreite
    Abkürzung für: Bundesratsdrucksache
    Abkürzung für: "Bundesgebührenordnung für Rechtsanwälte".

    Die BRAGO wurde zum 01.07.2004 aufgehoben. Die Berechnungsgrundlagen für Rechtsanwaltsgebühren sind seitdem im Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG) geregelt.
    Automobilhersteller versuchen der zunehmenden Erlebnisorientierung der Kunden bei der Gestaltung von Verkaufslokalitäten Rechnung zu tragen. Ein besonders weitgehender Ansatz sind hier die Brand Lands. Diese sind als ein vom Automobilhersteller betriebenes markenspezifisches Erlebniszentrum zu verstehen, in dem neben der Darstellung des Unternehmens und seiner Produkte primär eine ganzheitliche Präsentation der Marke angestrebt wird. Ziel ist dabei eine direkte Kundenansprache. Das Spektrum von Brand Lands ist sehr breit: Es reicht von den klassischen Kundenzentren der Herstellerwerke, zur Auslieferung von Fahrzeugen, über Kundenkontaktpunkte in innerstädtischen Lagen bis hin zu Erlebnisparks mit produktübergreifenden Themen-Arrangements." (Diez, W., 2000, Automobilmarketing)

    Angesichts des Bestrebens der Automobilhersteller, im Marketing neue Wege zu gehen und ihre Absatzkanalstruktur zu optimieren, dürfte sich dieser Objekttyp in der Wachstumsphase befinden. Diese wird allerdings dann sehr schnell in die Reife- und Sättigungsphase übergehen, wenn jeder der deutschen Automobilkonzerne über ein eigenes Brand Land verfügt, da speziell vor dem Hintergrund der damit verbundenen Kosten nicht davon auszugehen ist, dass pro Konzern eine größere Anzahl dieser Brand Lands entstehen wird.
    Um im Brandfalle die Ausbreitung des Feuers zu verhindern oder zumindest zu erschweren, sind größere Gebäude durch Brandwände und Brandschutztüren in so genannte Brandabschnitte zu unterteilen. Der Abstand zwischen den Brandwänden darf dabei 40 Meter nicht überschreiten, woraus sich eine maximal zulässige Größe eines Brandabschnitts von 1.600 Quadratmetern ergibt. Sind aus betrieblichen Gründen größere Brandabschnitte erforderlich, so sind diese in Brandbekämpfungsabschnitte zu unterteilen (vgl. DIN 4102).
    Brand oder Branding bezeichnete ursprünglich die Kennzeichnung von Viehherden. Das Zeichen des Besitzers wurde dem Vieh auf die Haut gebrannt, damit es unzweifelhaft zuzuordnen war. In der Wirtschaft bezieht sich der Begriff auf die Bildung einer Marke durch Unternehmenskommunikation mit Mitteln des Corporate Branding.

    Die Marke umfasst den Namen, einen Ausdruck, ein Symbol oder eine Kombination von diesen. Durch Markenbildung soll das Produkt- oder Leistungsangebot eines Anbieters erkennbar und unverwechselbar sein, um sich von der Konkurrenz abzuheben. Man unterscheidet Herstellermarken, die vom Erzeuger vergeben werden, und Handelsmarken, die von Handelsunternehmen geprägt werden, sowie Generika, die lediglich unter der Produktbezeichnung angeboten werden.

    In der Immobilienwirtschaft bedeutet Branding den Versuch durch Markenbildung Wettbewerbsvorteile zu erlangen. Das kann für ein bestimmtes Immobilienobjekt sein oder eine Produktreihe, zum Beispiel bei Fertighausherstellern.
    Branding kommt in der Immobilienwirtschaft insbesondere in folgenden Bereichen zum Tragen:
    • bei besonders exklusiven Einzelobjekten im gehobenen bis ganz exklusiven Wohnimmobilien-Bereich,
    • bei mittleren und größeren Bauträger-Projekten,
    • bei größeren Shopping-Einheiten,
    • bei Sonder- und Spezialimmobilien,
    • bei mittleren und größeren Bürokomplexen.
    Am größten dürfte derzeit die Bedeutung von Branding bei Bauträger-Objekten, bei Büroimmobilien sowie auch bei Sonder- und Spezialimmobilien sein. Branding-Themenkomplexe umfassen die folgenden Fragen: Welcher Name bzw. welche Identität soll für die Immobilie bzw. für das Projekt, das aus einer ganzen Reihe von Immobilien besteht, kreiert werden? Wie kann dieser Name bzw. die dahinter stehende Identität in möglichst effizienter und positiver Form gegenüber der jeweiligen Zielgruppe vermittelt werden?
    Brandmeldeanlagen sind nicht mit den herkömmlichen Ein­zel­rauchmeldern zu verwechseln. Erstere sind nur für be­stim­mte Gebäude vom Gesetzgeber vorgeschrieben, etwa für Gewerbebetriebe, Kindergärten und Schulen, Betriebe des Gastgewerbes, Krankenhäuser, Seniorenheime. In Pri­vat­wohnungen sind sie nicht vorgeschrieben; hier besteht ab­hän­gig vom Bundesland gegebenenfalls eine Rauch­mel­der­pflicht.

    Eine Brandmeldeanlage besteht aus verschiedenen Geräten, die über Kabel miteinander vernetzt sind. Dazu können spe­ziel­le kabelvernetzte Rauchmelder gehören, aber auch Hitze­mel­der und andere Messgeräte sowie manuelle Alarm­knöp­fe unter Glas. Die Brandmeldeanlage wird in der Regel elek­trisch be­trie­ben; ihre Kom­pon­en­ten ver­fü­gen über Not­bat­te­rien. Die ver­schie­de­nen Kom­po­nen­ten sind mit einer Alarm­zen­tra­le im Ge­bäu­de und über diese teils di­rekt mit der Fe­uer­wehr ver­bun­den. Die Kom­bi­na­tion her­kömm­licher Einzel­rauch­mel­der mit einer Brand­mel­de­an­la­ge ist un­zu­lässig.

    Für Eigentümer gewerblicher Immobilien sehen die Standardverträge der Gemeinden für die Direktalarmierung der Feuerwehr meist eine Aufschaltung des Alarmsignals über eine besondere Vorrichtung vor. Diese muss gemietet werden – und zwar bei einem von der Gemeinde konzessionierten Unternehmen, das auch die Technik der jeweiligen Leitstelle geliefert hat. In diesem Bereich wurden lange Zeit hauptsächlich zwei bekannte Elektronikkonzerne konzessioniert. Diese verlangten von den Immobilieneigentümern bis zu 600 Euro für die Bereitstellung der Aufschalteinrichtung und eine Beteiligung an den Baukosten der Leitstelle in Höhe von mehreren hundert Euro. Die monatliche Gerätemiete lag bei ca. 100 bis 150 Euro. Bei der üblichen Vertragslaufzeit von zehn Jahren fielen so 12.000 bis 18.000 Euro laufende Kosten an. Das Bundeskartellamt hat im Rahmen eines Musterverfahrens mit Beschluss vom 24.5.2013 diese Konzessionspraxis für wettbewerbswidrig erklärt. Es ging dabei um die Verträge der Stadt Düsseldorf (Az. B7 – 30/07). Gemeinden müssen demnach auch andere Anbieter in diesem Bereich zulassen, was die Preise dem Wettbewerb aussetzt.
    Bei einem Wohnungsbrand entstehen bereits nach wenigen Minuten so hohe Temperaturen, dass die Fensterscheiben zerbersten und die Flammen durch die Fensteröffnungen nach draußen schlagen. Besteht die Fassade aus einem brennbaren Dämmstoff, kann sich das Feuer über die Fassade ausbreiten und die darüber liegenden Stockwerke erfassen. Um dies zu verhindern, kommen sogenannte Brandriegel (auch: Brandschutzriegel) zum Einsatz. Dies sind um das Haus horizontal herumlaufende, breite Streifen aus nicht brennbarem Material. Eingesetzt werden sie über jedem zweiten Stockwerk. Brandriegel gelten als wirtschaftlicher als die Einarbeitung nicht brennbarer Flächenelemente in die Fassade oberhalb von Fenster- und Türöffnungen (der sogenannte Sturzschutz).

    Brandriegel sind immer erforderlich, wenn ein Wärmedämm-Verbundsystem aus brennbarem Material eingebaut wird. Auch bei schwer entflammbarem Material sind sie zu verwenden, wenn die Dämmschicht eine bestimmte Schichtstärke überschreitet. Bei EPS-Hartschaumplatten (grauem Polystyrol) sind bei einer Dämmschichtdicke über 0,1 Meter zusätzliche Brandschutzmaßnahmen notwendig. Brandriegel sind ein Teil des Wärmedämm-Verbundsystems und müssen selbst auch wärmedämmende Wirkung haben. Oft werden sie als vollflächig angeklebter Mineralwolle-Lamellenstreifen ausgeführt.

    Bei der Einarbeitung von Brandriegeln in die Fassade besteht oft das Problem, dass das Material der Brandriegel (etwa Steinwolle) eine andere Dämmfähigkeit besitzt als das Material der restlichen Dämmschicht (oft Polystyrol). Es sind deshalb unterschiedliche Schichtstärken erforderlich. Auch optisch können sich Auffälligkeiten ergeben. Eine mögliche Lösung ist der Einsatz von nicht brennbarem Polyurethan-Hartschaum (PUR-Hartschaum) als Brandriegel. Dieser hat mit Polystyrol vergleichbare Dämmeigenschaften und kann in der gleichen Schichtstärke eingebaut werden.

    Regelungen zum Brandschutz enthalten die Landesbauordnungen. Beispiel: Die Hamburger Bauordnung schreibt unter anderem vor, dass nicht tragende Außenwände und nicht tragende Teile tragender Außenwände aus nicht brennbaren Baustoffen bestehen müssen. Oberflächen von Außenwänden sowie Außenwandbekleidungen müssen schwer entflammbar sein; besondere Vorkehrungen zum Brandschutz sind zu treffen, wenn es stockwerkübergreifende Hohlräume wie Doppelfassaden und hinterlüftete Außenwandbekleidungen gibt (vgl. § 26 Hamburger Bauordnung).
    Zum Brandschutz gehören alle baulichen Maßnahmen, die getroffen werden, um die Ausbreitung von Feuer, Rauch und Strahlung zu verhindern. Regelungen finden sich in DIN 4102 (Brennbarkeitsklasse) und DIN 18230 (Lagerungsdichte, Abbrandfaktor und Heizwert). Auf europäischer Ebene behandelt die EN 13501 Teil 2 die Feuerwiderstandsklassen. Verwendete Bauteile und Baustoffe müssen, was Brennbarkeit und Feuerwiderstandsdauer (DIN 4102 T. 1) anbelangt, im Interesse des Brandschutzes einer bestimmten Bauproduktklasse (Baustoffklasse) angehören.

    Die Feuerwiderstandsklasse (F30–F180) nach DIN 4102 bezeichnet die Feuerwiderstandsdauer (0–180 Minuten). In bestimmten Fällen sind Brandschutzfenster und Brandschutztüren vorzusehen. Bestimmte Gebäude sind mit Rettungswegen, Fluchtfenstern, Nottreppen und –leitern auszustatten. Zum Brandschutz gehören auch Zufahrtsmöglichkeiten für Rettungs- und Feuerwehrfahrzeuge.

    Jedes Jahr verzeichnen die Feuerwehren durchschnittlich 50.000 Brände allein in Privathaushalten. Besonders gefährdet sind:
    • Altbauten mit veralteten Elektroanlagen und brennbaren Baumaterialien,
    • Häuserblocks aus den 50er und 60er-Jahren, in denen die einzelnen Wohnungen durch Versorgungsschächte verbunden sind (Wasser und Stromleitungen im gleichen Schacht – Kurzschlussgefahr, leichtere Ausbreitung des Feuers).

    In allen Bundesländern gibt es entweder eine Ausstattungspflicht mit Rauchmeldern oder diese ist beschlossen und steht kurz vor der Einführung. In der Regel gilt die Rauchmelderpflicht bei ihrer Einführung mit sofortiger Wirkung für Neubauten und mit einer Übergangsfrist dann auch für Bestandsgebäude. Für die Installation ist in der Regel der Eigentümer bzw. Vermieter verantwortlich. Die Pflicht zur Wartung der Rauchmelder ist in manchen Bundesländern dem Eigentümer, in anderen dem Nutzer bzw. Mieter einer Wohnung auferlegt worden. Es gibt einen Trend in der Landesgesetzgebung, diese Verantwortung dem Nutzer zu übertragen.

    Für bestimmte Gebäude (z. B. Schulen, Seniorenheime) sind vernetzte Brandmeldeanlagen vorgeschrieben, die meist auch eine Alarmierung der Feuerwehr bewirken. Feuerlöscher sollten ca. alle zwei Jahre überprüft werden. Werden gesetzliche Vorschriften zum Brandschutz nicht beachtet, kann dies zu einem Verlust des Versicherungsschutzes in der Feuer- bzw. Gebäudeversicherung führen.

    Nach der Rechtsprechung kann ein Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn der Mieter trotz Abmahnung beharrlich größere Mengen brennbarer Stoffe im Mietobjekt einlagert (Landgericht Coburg, Az. 33 S 96/01 v. 07.09.2001, gewerbliches Mietobjekt).
    Die Brandwand ist eine Wand, die im Brandfall die Ausbreitung des Feuers innerhalb eines Gebäudes oder das Übergreifen des Brandes auf angrenzende Gebäude verhindern soll. Bereits in historischen Bauordnungen galten für die Ausführung von Brandmauern spezielle Vorschriften bezüglich des Materials und der Wandstärke. Synonym verwendete Begriffe sind Brandmauer, Feuermauer oder Nachbarmauer.
    Die Bundes-Rechtsanwalts-Ordnung (BRAO) regelt das Berufsrecht der Rechtsanwälte. Sie stammt von 1959 und wurde seither mehrfach geändert. Sie ist nicht zu verwechseln mit der 2004 außer Kraft getretenen BRAGO (Bundes-Rechtsanwalts-Gebührenordnung; heute: Rechtsanwaltsvergütungsgesetz). Themen der BRAO sind u.a. die Zulassung zum Anwaltsberuf, Rechte und Pflichten eines Rechtsanwaltes und die Organisation der Anwaltskammern.

    Im Jahr 2007 wurde das Berufsrecht der Rechtsanwälte grundlegend reformiert. Am 1.6.2007 trat das Gesetz zur Stärkung der Selbstverwaltung der Rechtsanwaltschaft in Kraft, das die BRAO abänderte.

    Eine wichtige Neuerung war unter anderem, dass die Anwaltszulassung und ihre Rücknahme von den Anwaltskammern selbst vorgenommen werden. Neue Rechtsanwälte werden nicht mehr durch die Gerichte, sondern durch die Anwaltskammern vereidigt. Jeder Rechtsanwalt darf vom Tag seiner Zulassung an vor Oberlandesgerichten auftreten, ohne erst – wie bisher – fünf Jahre warten zu müssen. Die bei den Gerichten bisher geführten Anwaltslisten werden durch ein kostenloses, online einsehbares Anwaltsverzeichnis der Bundesrechtsanwaltskammer ersetzt. Will ein Klient seinen Anwalt nach fehlgeschlagenem Prozess haftbar machen, dürfen die Anwaltskammern dem Klienten die Berufshaftpflichtversicherung des Anwalts nennen.

    Eine weitere wichtige Neuerung: Rechtsanwaltskanzleien dürfen künftig Zweigstellen eröffnen.
    Abkürzung für: Bundesregierung
    Das Breitbandkabel verbindet private Haushalte und Betriebe mit Dienstanbietern. Sein bisheriger Hauptzweck war das Kabelfernsehen sowie auch die Übertragung von Radiosendungen. Neue Breitbandkabel lassen sich zusätzlich jedoch auch für die Anbindung ans Internet sowie das Telefonieren nutzen. Grund ist, dass es sich hier um so genannte bidirektionale Netze handelt, die über eine Rückkanalfähigkeit verfügen.

    Die Breitbandkabelnetze wurden zunächst durch die Deutsche Bundespost, die spätere Deutsche Telekom, in den 80er Jahren bereit gestellt. Mittlerweile sind sie an andere kommerzielle Netzbetreiber veräußert worden.

    Für das Kabelfernsehen fallen Grund- oder Anschlussgebühren sowie eine monatliche Abonnements-Gebühr an.

    Man unterscheidet zwischen analogem und digitalem Kabelfernsehen. Digitales Kabelfernsehen kann nur mit Hilfe eines Digitalreceivers (auch: Set-Top-Box), eines entsprechend ausgestatteten digitalen Fernsehgerätes oder eines Computers mit TV-Karte empfangen werden.

    Am 30.04.2012 wurde das letzte analoge Fernseh-Signal des ASTRA-Satelliten abgeschaltet. Haushalte mit Kabelanschluss sind davon nicht betroffen. Für eine Umstellung der Kabeleinspeisung auf digitalen Empfang gibt es derzeit noch keinen Termin. Diese soll eher durch Werbung für den digitalen Kabelanschluss als durch eine einheitliche „zwangsweise“ Änderung erreicht werden.
    Der Brennwert bezeichnet die in einem Stoff enthaltene Energie, die durch Verbrennung freigesetzt wird. Im engeren Sinne gibt er die Menge an Wärme an, die bei der Verbrennung, der Abkühlung der Verbrennungsgase auf 25 Grad Celsius und der anschließenden Kondensation der Verbrennungsgase entsteht. Er schließt also die Kondensationswärme von beim Verbrennungsprozess freiwerdendem Wasserdampf mit ein.

    Als Maßeinheiten für den Brennwert werden verwendet: Kilojoule pro Kilogramm (kJ/kg), Kilojoule pro Liter (kJ/l) oder Kilojoule pro Kubikmeter (kJ/m3). In der Praxis werden Brennwerte häufig zwecks besserer Vergleichbarkeit auch in Kilowattstunden/Kilogramm (Kwh/kg) angegeben.

    Zu unterscheiden ist der Brennwert vom Heizwert. Diese teilweise auch als „unterer Heizwert“ bezeichnete Größe entsteht für die bei der Verbrennung eines Stoffes entstehende Wärmeenergie ohne Berücksichtigung der Kondensationswärme. Der Heizwert von wasserreichen Brennstoffen ist damit niedriger als deren Brennwert.

    Moderne Brennwert-Heizungen zeichnen sich oft dadurch aus, dass sie auch die in den Abgasen vorhandene Kondensationswärme nutzen, anstatt diese lediglich über einen Schornstein zu entsorgen.

    Der Begriff Brennwert wird ferner für die Energieumsetzung eines lebenden Organismus infolge der Nahrungsaufnahme verwendet. Hier spricht man vom physiologischen Brennwert. Dessen Maßeinheit ist Kilojoule pro 100 Gramm beziehungsweise pro 100 Milliliter.
    Ein Brennwertkessel ist ein Heizkessel, der den Energieinhalt des Brennstoffs zu fast 100% ausnutzt. Bei älteren Heizkesseln sind geringere Wirkungsgrade anzutreffen. Dadurch werden bei Brennwertkesseln Heizkosten eingespart. Brennwertkessel sind seit den 1990er Jahren Stand der Technik. Sie werden für kombinierte Heizungs- und Warmwassererhitzungssysteme verwendet und können entweder mit Öl oder mit Gas betrieben werden. Die technische Neuerung gegenüber den konventionellen Heizkesseln besteht darin, dass bei Brennwertkesseln auch die Kondensationswärme des in den Abgasen enthaltenen Wasserdampfes genutzt wird. Dies bedeutet aber auch, dass Kessel und Abgasrohr unempfindlich gegen Feuchtigkeit (Kondensat) sein müssen.

    Öl-Brennwertkessel haben einen etwas geringeren Wirkungsgrad als Gas-Brennwertkessel. Bei Ölkesseln muss zudem für eine Neutralisation des Kondensats gesorgt werden, was bei Gasbrennwertkesseln bis 25 KW Leistung nicht erforderlich ist.

    Soll ein konventioneller Heizkessel gegen einen neuen Brennwertkessel ausgetauscht werden, ist auf die richtige Dimensionierung des Kessels zu achten: Früher wurden Heizkessel oft erheblich über dem eigentlichen Bedarf ausgelegt. Bei Mehrfamilienhäusern ist für die Größe des Kessels die berechnete maximale Heizlast des Hauses maßgeblich (DIN 4701 oder VDI 3808). Bei der Nachrüstung eines Brennwertkessels ist u.a. darauf zu achten, ob die Heizanlage einschließlich der Abgasrohre auch für einen derartigen Heizkessel geeignet ist. Soll Kondensat in das Abwassersystem eingeleitet werden, sind ggf. örtliche Vorschriften zu beachten, auch das hauseigene Abwassersystem muss aus kondensatbeständigen Werkstoffen bestehen. Der Einbau von Brennwertkesseln wird teilweise durch öffentliche Förderprogramme unterstützt.
    Abkürzung für: Brutto-Rauminhalt
    Zur Gewährleistung des vertragsgemäßen Zustandes einer Mietwohnung gehört das Anbringen eines Briefkastens durch den Vermieter. Der Mieter muss wichtige Postsendungen jederzeit erhalten können. Dass der Briefkasten mit dem Namen des Mieters beschriftet werden darf, versteht sich von selbst.

    Der Mieter darf ein Schild mit dem Hinweis "Keine Werbung" am Briefkasten anbringen. Nach Ansicht einiger Gerichte stellt ein Briefkasten, in den keine Zeitschriften im DIN-A4 Format ohne Knick hinein passen, einen Mangel dar. Eine Mietminderung um 0,5% ist dann gerechtfertigt (vgl. Landgericht Berlin, Urteil v. 11.5.1990, Az. 29 S 20/90).

    Ist ein Briefkasten nicht mehr funktionsfähig (z.B. Blech verbogen, Klappe defekt, nach oben offen, so dass es hineinregnet) kann der Mieter nach Ansicht mehrerer Gerichte eine Mietminderung von 1% geltend machen – bis der Vermieter Abhilfe schafft (so das Oberlandesgericht Dresden, Az.: 1 U 696/96, Amtsgericht Mainz, Az. 8 C 98/96).

    Das Recht des Mieters auf die Mitbenutzung von Gemeinschaftsflächen erstreckt sich auch darauf, Sendungen, die nicht in den Briefkasten passen, entgegenzunehmen, indem sie im Hausflur oder Treppenhaus abgelegt und vom Mieter dort später mitgenommen werden. Dies gilt auch bei nicht individuell adressierten Sendungen (hier: Branchenbüchern) soweit keine Gefahren oder Belästigungen davon ausgehen oder eine ausgesprochene „Vermüllung“ des Hausflurs stattfindet (BGH, Urteil vom 10.11.2006, Az. V ZR 46/06).
    Abkürzung für: Baurechtssammlung/Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, der Oberverwaltungsgerichte der Länder und anderer Gerichte zum Bau- und Bodenrecht
    Bruchsteinmauerwerk ist ein Natursteinmauerwerk, das aus mit Mörtel vermauerten Bruchsteinen besteht. Läufer- und Binderschichten folgen im Wechsel aufeinander. Jeweils nach 1,50 Metern Höhe muss ein Abgleich des Mauerwerks durch eine über die gesamte Mauerlänge durchgehende Lagerfläche erfolgen.

    Die verwendeten Steine sind wenig bearbeitet, weisen aber in der Regel zumindest zwei weitgehend parallele Seiten auf. Die sich ergebenden Fugen sind relativ unregelmäßig und müssen voll mit Mörtel ausgefüllt werden. Heute wird Bruchsteinmauerwerk nur noch sehr selten im Hochbau eingesetzt, es wird jedoch gern im Garten- und Landschaftsbau verwendet.
    Das Eigentum an einem Grundstück kann mehreren Personen zustehen. Sofern nicht ausnahmsweise eine Gesamthandsgemeinschaft gegeben ist, steht das Miteigentum mehreren zu Bruchteilen zu, dass heißt jedem Miteigentümer gehört ein bestimmter, ideeller (nicht realer) Anteil an dem Grundstück. Das Bruchteilseigentum entsteht durch Rechtsgeschäft oder kraft Gesetzes. Die Bruchteilsgemeinschaft kann nur in gegenseitigem Einvernehmen oder mittels Teilungsversteigerung aufgelöst werden.

    Das Bruchteilseigentum wurde bis Mai 2013 teilweise zur Vermeidung der Konsequenzen der Umwandlung genutzt: Bei einer Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen besteht für Mieter Kündigungsschutz innerhalb der Sperrfrist von drei Jahren. Wenn jedoch statt des Verkaufs der Wohnungen an Einzeleigentümer im Rahmen der Umwandlung Bruchteilseigentum begründet wurde, griff diese Regelung bis zur Mietrechtsreform 2013 nicht. Eine Eigenbedarfskündigung derjenigen Wohnung, an welcher der betreffende Eigentümer das Nutzungsrecht innehatte, war möglich. Seit 1. Mai 2013 erfasst der neue § 577a BGB auch den Fall des Immobilienkaufs durch eine Bruchteilsgemeinschaft, also an mehrere Käufer, die zunächst jeweils Bruchteilseigentum innehaben. Folge ist, dass mit Eintragung der Käufer-Gemeinschaft im Grundbuch die dreijährige Kündigungssperrfrist zu laufen beginnt. Eine Umgehung der Sperrfrist ist damit nicht mehr möglich.

    Anzuraten ist eine derartige Konstruktion in keinem Fall, da sie für den Wohnungseigentümer erhöhte finanzielle Risiken birgt: Auch bei der Finanzierung werden die Wohnungen nicht als getrennte Einheiten angesehen. Finanzielle Schwierigkeiten eines Eigentümers treffen daher alle Beteiligten. Schlimmstenfalls kann dies zur Versteigerung des Hauses führen.
    Steht das Eigentum mehreren gemeinschaftlich zu, besteht in der Regel eine Gemeinschaft nach Bruchteilen. Gesetzliche Grundlage der Gemeinschaft sind die §§ 741 bis 758 BGB.

    Jedem Bruchteilseigentümer steht gemäß §§ 742, 743, 748 BGB ein quotenmäßiger Anteil am Gesamteigentum zu (ideeller Bruchteil), über den er frei verfügen kann (§ 747 Abs. 1 BGB) und der rechtlich selbstständig ist. Die Verwaltung des gemeinschaft­lichen Eigentums steht den Teilhabern in ihrer Gesamtheit zu. Jeder von ihnen ist berechtigt, die zur Erhaltung der Sache notwendigen Maßnahmen ohne Zustimmung der anderen zu treffen. Nach § 745 BGB kann durch Stimmenmehrheit eine ordnungsgemäße Verwaltung und Benutzung des Gegenstandes beschlossen werden.

    Über die Gemeinschaft im Ganzen können die Teilhaber aber nur gemeinschaftlich verfügen (§ 747 BGB). Jeder Teilhaber kann jederzeit die Aufhebung der Gemein­schaft fordern, sofern nicht anders vereinbart. Bei Vorliegen eines wichtigen Grundes kann in jedem Fall nach § 749 BGB die Aufhebung verlangt werden. Soweit möglich, erfolgt die Aufhebung nach §753 BGB durch Teilung in Natur, sonst durch Verkauf des ge­mein­schaft­lichen Eigentums, soweit es sich um ein Grundstück handelt, durch Teilungs­ver­stei­gerung mit anschließender Aufteilung des Erlöses.

    In der Praxis liegt bei Wohnungseigentum eine Bruchteilsgemeinschaft vor. Hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums ist jeder Wohnungseigentümer Eigentümer eines Bruchteils zu der in der Teilungserklärung festgelegten Quote.
    Brunnen bestehen aus Schächten, die von der Erdoberfläche bis zum Grundwasser hinabreichen. Zum Brunnenbau werden in der Regel Fertigschachtringe aus Beton verwendet. Man kann damit bei einem Durchmesser von 1,5 Metern Tiefen bis zu 10 Meter erreichen.

    Mit Hilfe eines Stahlrohrs, das bis zur wasserführenden Schicht hinabgeführt wird, kann das Wasser nach oben gepumpt werden. Für die Anlage eines Brunnens ist eine wasserrechtliche Genehmigung erforderlich, die allerdings widerrufen werden kann.

    Sofern das Wasser als Trinkwasser verwendet wird, ist eine regelmäßige Qualitätskontrolle erforderlich.

    Auf Mietgrundstücken gilt: Ist der Garten mit vermietet, darf der Mieter des Wohnobjekts auch einen im Garten befindlichen Brunnen nutzen. Der Vermieter darf die Nutzung des Brunnens weder verweigern noch den Brunnen verschließen. Dies entschied das Amtsgericht Görlitz (Urteil vom 26.04.2004, Az. 2 C 0727/03).
    Um die Unterscheidung von Berechnungen genauer zu definieren, wird oft der Zusatz "netto" oder "brutto" verwendet. Netto bezeichnet die lichte Raumfläche (Quadratmeter) oder den lichten Rauminhalt (Kubikmeter).

    Hierbei werden die aufsteigenden Bauteile wie Innen- und Außenwände, Stützen et cetera nicht berücksichtigt. Die Summe aus den Bauteilen und dem lichten Raum (netto) ergibt dann brutto.
    Dies trifft bei der Berechnung der Grundflächen nach DIN 277 „Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau“ zu: Aus der Summe von Nettogrundfläche (NGF) und der so genannten Konstruktionsgrundfläche (KGF) ergibt sich die Bruttogrundfläche (BGF).

    Anders verhält es sich bei der Geschossfläche (GF) nach der BauNVO (Baunutzungsverordnung).
    Die GF ist die Summe aller Vollgeschosse in ihren Außenmaßen. Irrtümlicherweise wird gelegentlich der Begriff "Bruttogeschossfläche" verwendet. Da es sich bei der Geschossfläche grundsätzlich um die Summe aller Vollgeschosse inklusive der Konstruktionsbauteile und der baulichen Begrenzung handelt, ist eine Unterscheidung in netto und brutto überflüssig.
    Die DIN 277-1 wird von Architekten zur Flächenberechnung von Bauwerken herangezogen. Sie definiert die Brutto-Grundfläche (BGF) als die Summe der Flächen aller Grundrissebenen eines Bauwerks.

    Verwendet wird dafür die Formel BGF = KGF + NRF (Konstruktions-Grundfläche + Netto-Raumfläche).

    Die Konstruktionsfläche (KGF) beinhaltet alle Grundflächen der aufgehenden Baukonstruktionen. Die Netto-Raumfläche beinhaltet alle Grundflächen der nutzbaren Räume.
    Die Sachwertrichtlinie dient der Ermittlung des Sach- bzw.Verkehrswerts von Grundstücken nach einheitlichen und marktgerechten Grundsätzen.

    Die Richtlinie definiert unter Punkt 4.1.1.4. die Brutto-Grundfläche (BGF) als Summe der bezogen auf die jeweilige Gebäudeart marktüblich nutzbaren Grundflächen aller Grundsrissebenen eines Bauwerks.

    Die Regelung orientiert sich an der DIN 277-1 und unterscheidet bei den Grundflächen folgende Bereiche:

  • überdeckt und allseitig in voller Höhe umschlossen,
  • überdeckt, jedoch nicht allseitig in voller Höhe umschlossen (z. B. die Grundfläche einer überdachten Loggia oder einer Durchfahrt durch das Gebäude),
  • nicht überdeckt (z. B. die Grundfläche eines Balkons).
    Für die Berechnung der BGF in der NHK 2010 (Normalherstellungskosten 2010) werden lediglich die Grundflächen der Bereiche a und b zu Grunde gelegt. Balkone sind dem Bereich c zuzuordnen. Dies gilt auch, wenn sie überdeckt sind.

    Bei der Bestimmung der BGF werden die äußeren Maße der Bauteile inklusive Bekleidungen, etwa Putz und Außenschalen mehrschaliger Wandkonstruktionen, in Höhe der Bodenbelagsoberkanten in Ansatz gebracht. Nicht zur BGF rechnet man unter anderem die Flächen von Spitzböden und Kriechkellern sowie Flächen, die ausschließlich der Wartung, Inspektion und Instandsetzung von Baukonstruktionen und technischen Anlagen dienen und ferner Flächen unter konstruktiven Hohlräumen (zum Beispiel abgehängten Decken).
    • Das Bruttoinlandsprodukt (BIP)im Sinne der volkswirtschaftlichen Gesamtrechnung ist die Summe aller in einem Jahr produzierten Leistungen (Waren und Dienstleitungen) eines Landes. Hierzu gehören auch Leistungen von Ausländern, sofern sie im Inland erbracht wurden. Es betrug in Deutschland im Jahre 2011 2,57 Billionen EURO. Nimmt man das Jahre 2005 als Basisjahr = 100, dann stieg es bis 2011 auf 109,68. Zieht man die Abschreibungen ab, dann ergibt sich daraus das Nettoinlandsprodukt. Es gibt drei Betrachtungsmöglichkeiten des Bruttoinlandsprodukts, nämlich über seine Entstehung, seine Verwendung und seine Verteilung.

  • Berechnet wird das Bruttoinlandsprodukt, so wie es entsteht, aus dem Produktionswert abzüglich Vorleistungen zuzüglich der um die Gütersubventionen verminderten indirekten Steuern.
  • Das Bruttoinlandsprodukt teilt sich hinsichtlich seiner Verwendung auf in private Konsumausgaben, Konsumausgaben des Staates, Bruttoinvestitionen Außenbeitrag (Exporte minus Importe).
  • Verteilt wird das Bruttoinlandsprodukt auf Arbeitnehmer (Löhne, Gehälter), Unternehmer und Vermögenseigentümer. Bereinigt man das Bruttoinlandsprodukt um die Differenz aus Einkommen aus der übrigen Welt / Einkommen, das von Ausländern im Inland an die übrige Welt fließt, dann ergibt sich daraus das Nationaleinkommen. Bereinigt man dieses um geleistete indirekte Steuern / Importabgaben abzüglich Unternehmenssubventionen, dann ergibt sich daraus das Volkseinkommen. Das Bruttoinlandsprodukt betrug in den Ländern der EURO-Zone im Jahre 2010 insgesamt 9,25 Billionen EURO, in Deutschland alleine 2,4 Billionen. Pro Kopf sind das in den Euro-Ländern 37.900 EURO. Luxemburg lag mit 79.500 Euro pro Kopf an der Spitze. Deutschland lag pro Kopf mit 29.4 Tausend Euro im Mittelfeld.

    Auf den Bereich Baugewerbe entfielen vom BIP im Jahr 2010 ca. 4,1 Prozent, auf den Sektor Finanzierung, Vermietung Unternehmensdienstleistungen, zu dem auch weitgehend die Immobilienwirtschaft gerechnet wird, nicht aber das Baugewerbe, etwa 30,4 Prozent.
    • Die Bruttomiete setzt sich aus dem eigentlichen Mietzins sowie den anfallenden Betriebskosten und etwaigen Mietzuschlägen zusammen. Verwendet werden auch die Begriffe "Bruttowarmmiete" und "Bruttokaltmiete". Ist in einem Mietvertrag die Zahlung einer Bruttowarmmiete oder Inklusivmiete vereinbart, sind die Betriebskosten mit der Bruttowarmmiete komplett abgegolten. Eine jährliche Abrechnung über die Betriebskosten findet bei vereinbarter Bruttowarmmiete nicht statt. Der Vermieter kann somit keine Betriebskostennachzahlung verlangen und der Mieter keine Auszahlung eines Betriebskostenguthabens fordern.

    Die Bruttomiete kann jedoch heute nur noch als Bruttokaltmiete (Grundmiete plus Anteil an den "kalten" Betriebskosten) vereinbart werden, da die "warmen Betriebskosten" (Heiz- und Warmwasser-Kosten) nach der Heizkostenverordnung vom 20.01.1989 nach dem gemessenen Verbrauch abzurechnen sind.

    Steigen die Betriebskosten, kann der Vermieter keine einfache bzw. isolierte Betriebskostenerhöhung durchsetzen. Er muss stattdessen die Bruttomiete insgesamt erhöhen und die gesetzlichen Vorgaben für eine Mieterhöhung bis zur örtlichen Vergleichsmiete beachten. Damit ist der örtliche Mietspiegel zu verwenden, was meist Probleme bereitet, da dieser in der Regel nur Nettokaltmieten (Mieten ohne Betriebskosten) ausweist. Der Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 41/05, Urteil vom 26.10.2005) erlaubt zwei Berechnungsverfahren zur Erhöhung einer Bruttokaltmiete:
    • Die zum Zeitpunkt der Mieterhöhung auf die jeweilige Wohnung entfallenden Betriebskosten werden zur ortsüblichen Vergleichsmiete laut Mietspiegel addiert.
    • Der Betriebskostenanteil wird aus der bisherigen Bruttokaltmiete herausgerechnet, um die Nettokaltmiete ohne Betriebskosten zu erhalten. Diese wird dann mit der Nettokaltmiete laut Mietspiegel verglichen und entsprechend erhöht.
    § 558 Abs. 3 BGB schreibt vor, dass Mieten innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöht werden dürfen ("Kappungsgrenze"). In Gebieten mit Wohnungsmangel kann dieser Prozentsatz seit der Mietrechtsreform 2013 durch die Landesregierungen auf 15 Prozent abgesenkt werden. Bei Bruttokaltmieten ist dabei nicht der Betrag der herausgerechneten Nettokaltmiete maßgeblich, sondern der Gesamtbetrag der Bruttokaltmiete (BGH, Az. VIII ZR 160/03, Urteil vom 19.11.2003).

    Die Heizkostenverordnung schreibt die Ermittlung des Heizenergieverbrauchs durch Messung sowie eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Heizkosten vor. Eine Ausnahme besteht für Gebäude mit bis zu zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt (§ 2 Heizkostenverordnung); einige Vorschriften der Heizkostenverordnung sind zudem für weitere Gebäudearten nicht anwendbar (§ 11 HeizKV). Bruttowarmmieten sind damit nur noch im Ausnahmefall zulässig. Bei bestehenden Mietverträgen muss eine Vertragsänderung der Bruttowarmmiete in eine Bruttokaltmiete mit getrennter verbrauchsabhängiger Abrechnung der Heizungs- und Warmwasserkosten stattfinden (BGH, Az. VIII ZR 212/05, Urteil vom 19.07.2006). Der Begriff der Bruttomiete spielt auch beim Thema der Mietminderung eine Rolle. Diese ist immer nach der Bruttomiete zu berechnen – wobei hier einfach nur der Gesamtbetrag von Kaltmiete und Betriebskosten gemeint ist (Bundesgerichtshof, Az. XII ZR 225/03, Urteil vom 06.04.2005).
    Der Bruttorauminhalt ist in DIN 277 aus 1973 und 1987 definiert. Es handelt sich um den Rauminhalt eines Baukörpers, der nach unten von der Unterfläche der konstruktiven Bauwerkssohle und im Übrigen von den äußeren Begrenzungsflächen des Bauwerks umschlossen wird.

    Bei Berechnung des Bruttorauminhaltes eines Geschosses ist die Höhe maßgeblich, die sich aus dem Abstand zwischen der Oberfläche des Fußbodens und der Oberfläche des Fußbodens des darüberliegenden Geschosses ergibt. Bestimmte Bauwerksteile wie Mauervorsprünge, Außentreppen, Außenrampen und dergleichen bleiben unberücksichtigt. Die Faktoren zur Berechnung des Nettorauminhaltes sind einerseits die Nettogrundrissflächen (Bezeichnung aus der DIN 277 von 1973) bzw. Nettogrundflächen (Bezeichnung der DIN 277 von 1987) und die lichten Höhen der Räume andererseits.
    Abkürzung für: Bundessozialgericht
    Abkürzung für: Bundessozialhilfegesetz
    Abkürzung für: Bundesverband Sachwerte und Investmentvermögen e.V.
    Abkürzung für: Bausparkassengesetz
    Abkürzung für: Bundesstatistikgesetz
    Abkürzung für: Bundessteuerblatt
    Abkürzung für: Beamten-Selbsthilfe-Werk
    Abkürzung für: Bundestag
    Abkürzung für: Bundestags-Drucksache
    Abkürzung für: Bildschirmtext
    Für bestimmte Arten von Unternehmen und Selbstständigen besteht die Pflicht, ihre Geschäfte im Rahmen einer kaufmännischen Buchführung zu dokumentieren. Man unterscheidet dabei zwischen der Buchführungspflicht nach steuerrechtlichen und handelsrechtlichen Vorschriften. Letztere betrifft insbesondere alle Vollkaufleute im Sinne von § 1 Handelsgesetzbuch (HGB), also alle im Handelsregister eingetragenen Unternehmen. Auch Einzelkaufleute (eingetragener Kaufmann, e. K.) und Unternehmergesellschaften (UG haftungsbeschränkt) sind buchführungspflichtig.

    Nach § 141 der Abgabenordnung (AO) müssen gewerbliche Unternehmen sowie Land- und Forstwirte mit einem Jahresgewinn über 50.000 Euro bzw. einem Jahresumsatz über 500.000 Euro Bücher führen. Dies gilt auch, wenn keine Handelsregistereintragung besteht.

    Nicht buchführungspflichtig sind Gewerbetreibende und Land- und Forstwirte, deren Gewinne bzw. Umsätze unter den genannten Beträgen bleiben und die nicht im Handelsregister eingetragen sind. Auch die Angehörigen freier Berufe (vgl. § 18 EStG) wie Ärzte, Künstler und Journalisten sind von der Pflicht zur Buchführung befreit.

    Wer nicht buchführungspflichtig ist, kann seinen Gewinn aus steuerrechtlicher Sicht als Überschuss der Betriebseinnahmen über die Betriebsausgaben ermitteln. Das bedeutet: Er muss eine Einnahme-Überschussrechnung durchführen (§ 4 Abs. 3 EStG).
    Buchwerte sind die in der Bilanz eines Unternehmens auf der Aktiv- und Passivseite ausgewiesenen Beträge, die sich auf der Aktivseite aus Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten ableiten. Sie stimmen in der Regel nicht mit den tatsächlichen Zeitwerten überein, da die ursprünglichen Ansätze schematisch durch handels- und steuerrechtlich zulässige Abschreibungssätze verändert werden. Beim Verkauf des Unternehmens entstehen dann Buchgewinne oder Buchverluste, je nachdem, ob zuviel oder zu wenig abgeschrieben wurde. Bei Wohnimmobilien beträgt der steuerlich zulässige Abschreibungssatz jährlich zwei Prozent (§ 7 Abs. 4 EStG).
    Unter diesen Begriffen versteht man spezifische Erkrankungen, welche auf spezielle Ursachen des Aufenthaltes in Gebäuden zurückzuführen sind, d.h. man kann zum Beispiel durch Messungen nachweisen, dass tatsächlich bestimmte negative Gebäudeeinflüsse vorliegen, welche den Gesundheitszustand beeinflusst haben. Beispiele hierfür wären eine Schimmelpilzallergie bei nachgewiesenem Schimmelbefall in Wohnungen oder eine Legionärskrankheit (Legionellose), wenn sich die betreffenden Mikroorganismen im Warmwassersystem des Objektes unkontrolliert vermehren konnten und empfindliche (immungeschwächte) Personen exponiert wurden. Das Sick-Building-Syndrom (SBS) bezieht sich primär auf Gruppen, die BRI auf Individuen.
    Abkürzung für: Bundesumzugskostengesetz
    Der offizielle Name des 2003 gegründeten Vereins lautete "Mit einer Stimme" – Bündelungsinitiative in der Deutschen Immobilienwirtschaft. Er hatte seinen Sitz in Berlin und verfügte über Mitgliedsunternehmen aus dem Bereich offener und geschlossener Immobilienfonds, Immobilienaktiengesellschaften und Projektentwicklern. Nach eigenem Bekunden wollte die Initiative als Sprachrohr für die gesamte Immobilienwirtschaft agieren und die Anliegen der Einzelverbände unterstützen.

    Im Jahr 2006 wurde die Bündelungsinitiative in den Zentralen Immobilien Ausschuss e. V. (ZIA) eingegliedert.
    Bundes-Immissionsschutzgesetz ist die Kurzbezeichnung für das “Deutsche Gesetz zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen durch Luftverunreinigungen, Geräusche, Erschütterungen und ähnliche Vorgänge“. Es regelt das Umweltrecht und wurde 1974 als Gesetz erlassen. Seitdem wurde es mehrfach verändert, in seinem Regelungsumfang erweitert und in der Regelungstechnik präzisiert.

    Ein wichtiger Regelungsansatz des Gesetzes ist die Senkung von Immissionen durch vorrangige Begrenzung der Emissionen. Das Gesetz selbst regelt nur die grundsätzlichen Anforderungen; die für die Praxis wesentlichen, überwiegend technischen Einzelheiten sind in zahlreichen Durchführungsverordnungen (BImSchV) geregelt, welche konkrete Anforderungen an bestimmte Typen von Anlagen definieren sowie Einzelheiten zum Genehmigungsverfahren und zur Überwachung von Anlagen enthalten.

    Dazu gehört auch die für Hauseigentümer wichtige Verordnung über kleine und mittlere Feuerungsanlagen (1. BImSchV). Darin geht es um Errichtung, Beschaffenheit und Betrieb von Feuerungsanlagen, für die keine Genehmigung nach dem BImSchG erforderlich ist. Die 1. BImSchV (sogenannte Kleinfeuerungsanlagenverordnung) betrifft auch Kaminöfen und andere kleine Holzfeuerungsanlagen, für die sie u. a. Grenzwerte für Feinstaub und Kohlenmonoxyd festlegt.
    Das Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung ist dem Geschäftsbereich des Bundesministeriums für Verkehr, Bau- und Stadtentwicklung zugeordnet. Es entstand durch Fusion der Bundesbaudirektion (BBD) und der Bundes­for­schungs­anstalt für Landeskunde und Raumordnung (BfLR). Seit 01.01.2006 wurden auch die Bundesbauämter I und II und die Oberfinanzdirektion Berlin dem BBR unterstellt.

    Der Aufgabenbereich des BBR ist vielfältig. Bedeutsam ist der Forschungsbereich (Betrieb eines räumlichen Informationssystems, das auch Prognosen für die künftige Raum- und Stadtentwicklung erstellt). Bedeutsam sind die jährlich erscheinenden Immobilienmarktberichte. Das BBR unterstützt und begleitet die Umsetzung bundesrechtlicher Regelungen des Städtebaus unter Berücksichtigung eines haushälterischen Bodenmanagements und begleitet innovative Modellvorhaben, die den Erfahrungshintergrund für die rechtliche Fortentwicklung im Bereich des Städtebaus darstellen.

    Fördergrundlagen für Maßnahmen des Städtebaus und für eine effiziente Strukturpolitik im Kontext zu Entwicklungen innerhalb der Europäischen Union werden ebenfalls vom BBR erarbeitet. Ein weiterer Bereich bezieht sich auf die Umsetzung der Verkehrs- und Umweltpolitik, sowie die ständige Raum- und Stadtbeobachtung auf der Grundlage hierfür eigens generierter Informationssysteme. Das BBR verfügt über einen wissenschaftlichen Dienst, der zahlreiche Fachveröffentlichungen betreut und eine umfangreiche Fachbibliothek unterhält.

    Fachbezogen widmet sich das BBR dem Wohnen (Wohnungsmarkt, wohnungspolitische Analysen und Berichte, Kostenentwicklung), der Bautechnik und der Architektur. Von der früheren Bundesbaudirektion wurde der Aufgabenbereich der betreuenden Durchführung von Bundesbauten im Ausland übernommen. Das Bundesamt ist ferner zuständig für Bundesbauten in Berlin.
    Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) ist eine Institution, die beim Bundesministerium für Wirtschaft und Technologie angesiedelt ist. Das Bundesamt war für die Erteilung von Genehmigungen von Wertsicherungsklauseln nach der Preisklauselverordnung zuständig. Die Verordnung trat mit Inkrafttreten des Preisklauselgesetzes außer Kraft. Für Preisklauseln ist künftig keine Genehmigung mehr einzuholen, so dass das Bundesamt nunmehr von diesem Aufgabenbereich entlastet ist.

    Internet: www.bafa.de
    In der zum 1.1.2006 ins Leben gerufenen neuen Behörde (Abkürzung: BADV) sind das Bundesamt zur Regelung offener Vermögensfragen (BARoV) und der Dienstleistungsbereich des Bundesamtes für Finanzen aufgegangen.

    Aufgaben:

    • Klärung offener Vermögensfragen,
    • Verwaltung des bundeseigenen Kunstbesitzes,
    • Personalleistungen und Personalnebenleistungen,
    • Familienleistungsausgleich.

    Dienstsitze bestehen in einer Reihe von Städten, darunter Berlin, Bonn, Chemnitz, Cottbus, Erfurt, Frankfurt/Oder.

    Im Rahmen der Klärung offener Vermögensfragen ist das BADV auch für die einheitliche Durchführung des Vermögensgesetzes in Bund und Ländern sowie für Anträge auf Rückübertragung bzw. Entschädigung hinsichtlich zwischen 1933 und 1945 enteigneter Vermögenswerte zuständig. Ehemals volkseigenes DDR-Vermögen soll heutigen Eigentümern zugeordnet werden. Ziel der Neuorganisation der Behörde ist u.a. verbesserter Service.

    Das Bundesamt für zentrale Dienste und offene Vermögensfragen hat seinen Sitz in Berlin.
    Am 1. Mai 2002 ist das Bundesaufsichtsamt für das Kreditwesen mit den Bundesaufsichtsämtern für das Versicherungswesen und den Wertpapierhandel in der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BAFin) verschmolzen worden. Das frühere Bundesaufsichtsamt für das Kreditwesen (BAKred) ist jetzt identisch mit dem Bereich Bankenaufsicht der neuen Bundesanstalt. Es hat die Aufsicht über Kreditinstitute, Finanzdienstleistungsinstitute, Finanzholdinggesellschaften und Finanzunternehmen in Deutschland. Diese Unternehmen werden nach dem Kreditwesengesetz über ihre Geschäftstätigkeit definiert. Wer im Einzelnen dazu zählt, kann via Internet www.bafin.de abgerufen werden.

    Kreditinstitute sind Unternehmen, die gewerbsmäßig Bankgeschäfte betreiben. Hierzu gehören unter anderem das Einlagegeschäft, das Kreditgeschäft, das Diskontgeschäft (Wechselgeschäft), der Handel mit Wertpapieren, Geldmarktpapieren, Devisen in eigenem Namen für fremde Rechnung, das Depotgeschäft, das Investmentgeschäft, die Übernahme von Bürgschaften, das Girogeschäft, das Emissionsgeschäft, das Geldkartengeschäft und das Netzgeldgeschäft.

    Finanzdienstleistungsinstitute sind Unternehmen, die Finanzdienstleistungen für andere gewerbsmäßig erbringen. Hierzu gehören unter anderem die Anlagevermittlung auf der Grundlage von Maklerverträgen, der Abschluss von Kaufverträgen über Finanzinstrumente (Wertpapiere Devisen und dergleichen) in fremden Namen und für fremde Rechnung ("Abschlussvermittlung"), die Finanzportfolioverwaltung, der Eigenhandel mit Finanzinstrumenten.

    Finanzholdinggesellschaften sind Unternehmen, deren Tochtergesellschaften Institute, also Banken und Finanzdienstleister sowie Finanzunternehmen sind.

    Finanzunternehmen sind im Gegensatz zu Kreditinstituten und Finanzdienstleistungsinstituten keine "Institute". Deren Geschäfte bestehen unter anderem im Erwerb von Beteiligungen und Geldforderungen, im Abschluss von Leasingverträgen, in der Ausgabe und Verwaltung von Kreditkarten, im Handel mit Wertpapieren und Devisen sowie in der Anlageberatung und im Geldmaklergeschäft.

    Die bedeutendste Gruppe sind die Kreditinstitute mit ca. 3.200 Banken. Am 1. Juli 2005 wurde der BAFin auch die Aufsicht über geschlossene Immobilienfonds übertragen. Auf diese Weise werden auf diesem Sektor nicht nur die Transparenz für Anleger vergrößert, sondern auch die Konstruktionselemente der neu aufzulegenden Fonds einer Überprüfung unterzogen. Die BAFin, Bereich Banken, ist als Aufsichtsbehörde auch zuständig für die Erteilung der Erlaubnis zum Geschäftsbetrieb.
    Die am 1.1.2005 gegründete Bundesanstalt für Immobilienaufgaben hat unter anderem die Aufgaben der früheren Bundesvermögensverwaltung übernommen. Allerdings soll sich die Bundesanstalt nach eigenen Vorgaben zu einem modernen Immobiliendienstleister entwickeln. Im Mittelpunkt der neuen Strategie soll die Errichtung eines wert- und kostenoptimierten Einheitlichen Liegenschaftsmanagements (ELM) des Bundes stehen.

    Zu den Aufgaben zählen
    • Verwertung von Grundstücken, an die der Bund zur Erfüllung seiner Aufgaben nicht mehr gebunden ist,
    • Verwaltung des eigenen Portfolios sowie der Dienstliegenschaften des Bundesfinanzministeriums,
    • Deckung des Grundstücks- und Raumbedarfs für Bundeszwecke,
    • Wahrnehmung der Bauherreneigenschaft des Bundes bei Neubauten,
    • Verschiedene Verwaltungsaufgaben, wie z.B. Wahrnehmung der Grundstücksinteressen der Gaststreitkräfte, Zahlung von Fluglärmentschädigungen, Entschädigungen nach dem Allgemeinen Kriegsfolgengesetz (AKG),
    • Forstliche Bewirtschaftung und naturschutzfachliche Betreuung der Bundesliegenschaften.
    Die Bundesanstalt ist in mehrere Geschäftsbereiche gegliedert. Der große Geschäftsbereich Verkauf agiert nicht nur über die Zentrale in Bonn, sondern über 48 Nebenstellen (also vor Ort). Das Angebotsportfolio umfasste Anfang 2006 37.000 Liegenschaften sowie 60.000 Wohnungen der verschiedensten Art.

    Daneben gibt es weitere Geschäftsbereiche. Der Geschäftsbereich Facility Management kümmert sich um die Beschaffung notwendiger Immobilien, die Liegenschaftsbewirtschaftung, übernimmt Bauherrenaufgaben und unterhält einen Ausschreibungsservice. Im Geschäftsbereich Portfoliomanagement werden die Verkehrswerte der Immobilien ermittelt, die verkauft werden sollen. Im Geschäftsbereich Verwaltungsaufgaben werden unter anderem die Liegenschaften der ausländischen Streitkräfte verwaltet. Außerdem handelt es sich um eine Wohnungsvergabestelle für Bundesbedienstete. Die Bundesforstverwaltung als weiterer großer Geschäftsbereich betreut und bewirtschaftet die Forstgebiete und die landwirtschaftlichen Flächen des Bundes auch unter ökologischen Aspekten und übernimmt die Wertermittlung für land- und forstwirtschaftliche Flächen.

    Immobilienangebote der Bundesanstalt können Interessierte durch eine Suchanfrage ermitteln. Siehe auch: http://www.bundesimmobilien.de/
    Der Bundesanzeiger (BAnz) ist zusammen mit dem Bundesgesetzblatt ein Verkündungs- und Bekanntmachungsorgan der deutschen Bundesbehörden. Hierin werden gerichtliche und sonstige Bekanntmachungen für sämtliche Handelsregistereintragungen und Jahrsabschlüsse sowie Hinterlegungsbekanntmachungen von Unternehmen öffentlich bekanntgegeben. Er erschien bis zur Einführung des elektronischen Bundesanzeigers (eBanz) bis zu viermal wöchentlich in gedruckter Version.

    Mit Einführung des elektronischen Bundesanzeigers im Jahr 2002 wurden Bekanntmachungen als eigenständiges Verkündungs- und Bekanntmachungsorgan zusätzlich im Internet veröffentlicht. Seit dem 01. April 2012 wurde diese Zweiteilung aufgegeben, sodass eine gedruckte Version nur noch in Ausnahmefällen vorgesehen ist.
    Die Bundesarbeitsgemeinschaft der Deutschen Immobilienwirtschaft (BAG) wurde am 4.4.2003 gegründet. Sie besteht aus den nunmehr vier Spitzenverbänden der deutschen Wohnungs- und Immobilienwirtschaft:
    • BFW Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen,
    • GdW Bundesverband deutscher Wohnungsunternehmen,
    • Haus & Grund Deutschland,
    • IVD (früher RDM und VDM).
    Außerordentliche Mitglieder sind der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter DDIV und der Verband deutscher Hypothekenbanken VDH. Damit ist die Bundesarbeitsgemeinschaft der Deutschen Immobilienwirtschaft die größte Interessenvertretung der Branche in Deutschland. Sie umfasst sowohl privatwirtschaftliche, kommunale und genossenschaftliche Wohnungs- und Immobilienunternehmen, wie auch Einzeleigentümer, Projektentwickler, Bauträger, Makler und Immobilienfonds.

    Ziel der BAG ist es, die politischen, rechtlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen der deutschen Immobilienwirtschaft entsprechend ihrer herausragenden volkswirtschaftlichen Bedeutung zu verbessern. Die BAG koordiniert die interessenpolitische Arbeit der Spitzenverbände in Berlin und Brüssel, um in Fragen, die die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in ihrer Gesamtheit betreffen, einheitliche Stellungnahmen gegenüber der Politik abgeben zu können. Umgekehrt findet die Politik in der BAG den wichtigsten und immobilienwirtschaftlich bedeutendsten Ansprechpartner in allen Branchenangelegenheiten.

    Geplant ist, auf Länderebene Landesarbeitsgemeinschaften der Deutschen Immobilienwirtschaft zu gründen.
    Die Bundesarchitektenkammer e. V. (BAK) vertritt die Interessen der deutschen Architekten aller Fachrichtungen gegenüber der Politik und der Öffentlichkeit sowohl auf nationaler als auch auf internationaler Ebene. Ihre Mitglieder sind die sechzehn Architektenkammern der einzelnen Bundesländer.
    Das Bundesbodenschutzgesetz (BBodSchG) gehört zum besonderen Umweltverwaltungsrecht, in dessen Regelungsbereich auch das Bundesnaturschutzgesetz, das Bundeswaldgesetz und das Tierschutzgesetz gehören. Zweck des Gesetzes ist es, nachhaltig die Funktionen des Bodens zu sichern oder wiederherzustellen.

    Durch das Gesetz wird jeder Bürger, der auf den Boden einwirkt, verpflichtet, sich so zu verhalten, dass schädliche Bodenveränderungen nicht hervorgerufen werden. Grundstückseigentümer und Grundstücksbesitzer sind verpflichtet, Maßnahmen zur Abwehr drohender schädlicher Bodenveränderungen zu ergreifen.

    Zum Regelungsbereich des Gesetzes gehört der Umgang mit Altlasten, das Gebot der Entsiegelung von dauerhaft nicht mehr genutzten Flächen, wobei die Detailregelungen und die Durchsetzung auf die Bundesländer übertragen wurden.

    Die Vorsorgepflicht der Bodeneigentümer und der Inhaber der tatsächlichen Gewalt (z.B. Pächter) erstreckt sich auch auf den landwirtschaftlichen Nutzungsbereich, wobei hier die nachhaltige Sicherung der Bodenfruchtbarkeit und Leistungsfähigkeit des Bodens als natürliche Ressource im Fokus steht.
    Nach § 1 des Bundesfernstraßengesetzes handelt es sich bei Bundesfernstraßen um Bundesautobahnen und Bundesstraßen mit Ortsdurchfahrten. Dabei ist zu beachten, dass eine Ortsdurchfahrt ebenfalls Teil einer Bundesstraße ist, wenn sie „innerhalb der geschlossenen Ortslage liegt und auch der Erschließung der anliegenden Grundstücke oder der mehrfachen Verknüpfung des Ortsstraßennetzes dient“ (§ 5 Abs. 4 FStrG).

    Für Gemeinden mit mehr als 80.000 Einwohnern ist dies besonders wichtig, weil sie stets Träger der Straßenbaulast und damit zuständig sind für alle mit dem Bau und der Unterhaltung der Bundesfernstraßen zusammenhängenden Aufgaben. Sie haben die Bundesstraße so zu bauen, zu unterhalten, zu erweitern oder sonst zu verbessern, dass sie dem regelmäßigen Verkehrsbedürfnissen gerecht werden. Notfalls ist auf Mängel durch entsprechende Verkehrszeichen hinzuweisen.

    Die Nutzung der Bundesfernstraßen zu Verkehrszwecken ist jedermann im Rahmen der Widmung und der verkehrsbehördlichen Vorschriften zum Verkehr gestattet („Gemeingebrauch“ nach § 7 FStrG). Für öffentliche Straßen, die nicht zu den Bundesfernstraßen gehören, gelten die Vorschriften der landesrechtlichen Straßen- und Wegegesetze.
    Bei Streitigkeiten in Sachen des Wohnungseigentums ist der Bun­des­ge­richts­hof in dritter Instanz zuständig, wenn das Land­gericht als Berufungsgericht die Revision zum Bun­des­ge­richts­hof zulässt.

    Gegen die Nichtzulassung der Revision durch das Berufungs­gericht kann gemäß § 544 ZPO die Nichtzulassungsbe­schwer­de eingelegt werden. Diese Nichtzulassungsbeschwerde ist jedoch in Sachen des Wohnungseigentums bis zum 31.12.2014 ausgeschlossen, um nach der Verfahrens­um­stellung vom FGG-Verfahren auf das ZPO-Verfahren eine Über­las­tung des Bundes­ge­richts­ho­fes zu vermeiden.

    Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 2 ZPO nur zuzulassen, wenn die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat oder die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert.
    Das Bundeskartellamt ist eine Bundesbehörde im Geschäftsbereich des Bundesministeriums für Wirtschaft und Technologie und hat seinen Sitz in Bonn. Seine Gründung ist auf die Initiativen der ordoliberalen (neoliberalen) Nationalökonomen aus dem Bereich der "Freiburger Schule" zurückzuführen. Deren Grundidee bestand darin, dem Staat aufzuerlegen, einen Ordnungsrahmen für die Wirtschaft schaffen, mit dem der Wettbewerb geschützt und Kartell- beziehungsweise Monopolbildungen verhindert werden sollten.

    Das Bundeskartellamt hat mehrere Aufgaben. Hierzu gehören die Fusionskontrolle, die Missbrauchsaufsicht und der Vergaberechtsschutz. Es ist auch zuständig für die Überprüfung von Wettbewerbsregeln, die sich Verbände geben. So hat im Bereich der Immobilienwirtschaft das Bundeskartellamt die IVD Wettbewerbsregeln genehmigt. Die Veröffentlichung erfolgte im Bundesanzeiger Nr. 192 am 12. Oktober 2006.

    Im Maklerbereich gibt es die Vorschrift des § 653 BGB, wonach eine Maklerprovision als stillschweigend vereinbart gilt, wenn die dem Makler übertragene Leistung den Umständen nach nur gegen eine Vergütung zu erwarten ist. Dabei ist der übliche Maklerlohn als vereinbart anzusehen.

    Die Vorschrift führt dazu, dass der übliche Lohn zu ermitteln ist. Im Zweifel geschieht dies durch die für dieses Gebiet öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Allerdings kann auch durch Umfragen die Üblichkeit eines Maklerlohns ermittelt werden. Sofern dies durch einen Maklerverband erfolgt, ist darauf zu achten, dass auch Nichtmitglieder in die Befragung mit einbezogen werden, da sonst der Eindruck einer nicht erlaubten Preisabsprache unter den Mitgliedern des Verbandes entsteht.
    Das erste Bundesmietengesetz (BMietenG) wurde 1955 erlassen. Anlass war die Knappheit von Wohnraum im Deutschland der Nachkriegszeit. Das Gesetz enthielt eine strikte Mietpreisbindung. Das BMietenG wurde 1960 aufgehoben. Neben dem Bundesmietengesetz existierten noch bis in die 60er und teilweise die 70er Jahre Landesgesetze, die ähnliche Ziele verfolgten und spezielle Mieterschutzregelungen enthielten.

    Mittlerweile sind alle derartigen Regelungen aufgehoben. Das Mietrecht ist bundeseinheitlich im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt (§§ 535 ff.). Eine Variante der Mietpreisbindung ist im Bereich des sozialen Wohnungsbaus erhalten geblieben. Die Regelungen zu Förderprogrammen im Wohnungsbau sind Ländersache und unterscheiden sich teilweise von Bundesland zu Bundesland erheblich.
    Die letzte Fassung des Gesetzes über Naturschutz und Landespflege (Bundesnaturschutzgesetz – BNatSchG) stammt aus dem Jahr 2010. Definiert werden die Ziele des Naturschutzes und der Landschaftspflege sowie deren Grundsätze. Jedes Bundesland verfügt darüber hinaus über ein eigenes Naturschutzgesetz, so dass das Bundesgesetz nur einen gewissen Rahmen absteckt.

    Die Ziele des Naturschutzes und der Landschaftspflege, die in § 1 benannt werden, sind sehr komplex. Es geht darum, die biologische Vielfalt, die Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushalts einschließlich der Regenerationsfähigkeit und nachhaltigen Nutzungsfähigkeit der Naturgüter sowie die Vielfalt, Eigenart und Schönheit sowie der Erholungswert von Natur und Landschaft auf Dauer zu sichern, wobei der Schutz auch die Pflege, die Entwicklung und – soweit erforderlich – die Wiederherstellung von Natur und Landschaft umfassen soll.

    Die biologische Vielfalt soll entsprechend dem Gefährdungsgrad gesichert werden. Die entscheidenden Gesichtspunkte, die dabei zu beachten sind, bestehen darin
    • lebensfähige Populationen wild lebender Tiere und Pflanzen einschließlich ihrer Lebensstätten zu erhalten und den Austausch zwischen den Populationen sowie Wanderungen und Wiederbesiedelungen zu ermöglichen,
    • Gefährdungen von natürlich vorkommenden Ökosystemen, Biotopen und Arten entgegenzuwirken,
    • Lebensgemeinschaften und Biotope mit ihren strukturellen und geografischen Eigenheiten in einer repräsentativen Verteilung zu erhalten; bestimmte Landschaftsteile sollen der natürlichen Dynamik überlassen bleiben.
    Zur dauerhaften Sicherung der Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushalts zählt u.a. die Erhaltung der Böden in einem Zustand, der ihre Funktion im Naturhaushalt ermöglicht; nicht mehr genutzte versiegelte Flächen sind zu renaturieren. Soweit eine Entsiegelung nicht möglich oder nicht zumutbar ist, sind solche Böden der natürlichen Entwicklung zu überlassen. Hinzu kommt der Schutz von Klima und Luft insbesondere bei Flächen mit günstiger lufthygienischer oder klimatischer Wirkung wie Frisch- und Kaltluftentstehungsgebiete oder Luftaustauschbahnen. Dies korrespondiert mit den Vorschriften des Baugesetzbuches, wonach Bauleitpläne die Belange des Naturschutzes und der Landschaftspflege zu berücksichtigen haben (§§ 1 und 1a BauGB).

    Die dauerhafte Sicherung der Vielfalt, Eigenart und Schönheit sowie des Erholungswertes von Natur und Landschaft bedeutet die Bewahrung von Naturlandschaften und historisch gewachsenen Kulturlandschaften – auch mit ihren Kultur-, Bau- und Bodendenkmälern – vor Verunstaltung, Zersiedelung und sonstigen Beeinträchtigungen. Außerdem gehört dazu das Zugänglichmachen und der Schutz der Erholung in der freien Landschaft je nach ihrer Beschaffenheit und Lage der Flächen. Letzteres gilt vor allem im besiedelten und siedlungsnahen Bereich.

    Zuständig für die Verwirklichung dieser Ziele sind nicht nur Behörden und auf den Naturschutz spezialisierte Vereine, sondern im Grunde genommen jeder Bürger. Den Rahmen für die Verwirklichung geben Landschafts- und Grünordnungspläne. Ähnliches, was für die Bebauung von Grundstücken gilt, gilt auch für nicht vermeidbare erhebliche Eingriffe: Nicht vermeidbare erhebliche Beeinträchtigungen sind durch Ausgleichs- oder Ersatzmaßnahmen oder, soweit dies nicht möglich ist, durch einen Ersatz in Geld zu kompensieren (§ 13 BNatSchG).

    Das Bundesnaturschutzgesetz befasst sich nicht nur allgemein mit dem Schutz von Natur und Landschaft, sondern auch mit Bestimmungen u.a. zu
    • Biotopen (10% der Fläche eines Landes sollen Biotope sein),
    • Naturschutzgebieten,
    • Nationalparks,
    • Landschaftsschutzgebieten,
    • Naturparks und Naturdenkmalen,
    • Natura 2000.
    Weitere Kapitel beziehen sich auf den Schutz wild lebender Tier- und Pflanzenarten (Stichwort Artenschutz), Meeresnaturschutz, Erholung in Natur und Landschaft, der Mitwirkung anerkannter Naturschutzvereinigungen, Eigentumsbindung (u.a. Beschränkung des Eigentums; Entschädigung und Ausgleich), sowie auf Bußgeld- und Strafvorschriften.
    Die Bundesnetzagentur ist eine Bundesbehörde im Geschäftsbereich des Bundesministeriums für Wirtschaft und Technologie und hat ihren Sitz in Bonn. Sie unterhält eine Reihe von Außenstellen. Sie ist dafür zuständig, durch Liberalisierung und Deregulierung für die weitere Entwicklung auf dem Elektrizitäts-, Gas-,Telekommunikations-, Post- und seit dem 01.01.2006 auch auf dem Eisenbahn-Infrastrukturmarkt zu sorgen. Zur Durchsetzung der Maßnahmen, die dafür erforderlich sind, stehen ihr Sanktionsmöglichkeiten zur Verfügung. Der Handlungsspielraum der Bundesnetzagentur kann wie folgt dargestellt werden:

    Die Bundesnetzagentur kann in den Bereichen Elektrizität, Gas, Telekommunikation und Post Entscheidungen fällen. Zuständig sind hierfür Beschlusskammern. Die unmittelbar betroffenen Unternehmen können sich an den Beschlusskammerverfahren beteiligen.
    Die vom Verfahren berührten Wirtschaftskreise können beigeladen werden.
    Die Entscheidungen der Beschlusskammern können im Falle eines Rechtsstreits von der Aufsichtsbehörde, dem Bundesministerium für Wirtschaft und Technologie (BMWi), nicht aufgehoben werden. Eine so genannte Ministerentscheidung ist, abweichend von den Regelungen im Gesetz gegen Wettbewerbsbeschränkungen (GWB), nicht vorgesehen.
    Gegen die Entscheidungen der Beschlusskammern kann unmittelbar vor den Verwaltungsgerichten in den Bereichen Post und Telekommunikation und vor den Zivilgerichten im Bereich Energie geklagt werden. Ein Widerspruchsverfahren findet nicht statt. Klagen im Hauptsacheverfahren haben keine aufschiebende Wirkung.

    Die Entscheidungen der Bundesnetzagentur basieren auf dem Telekommunikationsgesetz, dem Postgesetz und dem Energiewirtschaftsgesetz und sind rechtlich überprüfbar. Die Bundesnetzagentur unterstützt Verbraucher, die Probleme mit einem Versorgungsunternehmen bzw. bei den Bemühungen zum Wechsel der Versorgungsunternehmen haben. Sie ist unmittelbarer Ansprechpartner. Sie veröffentlicht interessante Berichte über Spezialgebiete, zum Beispiel über den Strom- und Gasmarkt. Ebenso veröffentlicht sie Jahresberichte, in denen auch die Entscheidungen der verschiedenen Beschlusskammern aufgeführt sind.

    Bei den Gaspreisen ergab sich 2012 folgende Zusammensetzung: 17,78 Prozent Netzentgelte, 55,47 Prozent Kosten der Energiebeschaffung und des Vertriebs, 24,32 Prozent Steuern, 2,43 Prozent staatlich veranlasste Abgaben.

    Weitere Informationen sind der Homepage der Bundesnetzagentur zu entnehmen; http://www.bundesnetzagentur.de
    Beim bvs handelt es sich um einen Dachverband der Sachverständigen, in dem etwa 4.000 Sachverständige aus 200 Fachbereichen sowie 12 Fachverbände organisiert sind. Der größte Teil der deutschen Immobiliensachverständigen, die in Landesverbände gegliedert sind, ist dort Mitglied.

    Näheres siehe unter: http://www.bvs-ev.de
    Die Bundesvereinigung Spitzenverbände der Immobilienwirtschaft (BSI) vertritt als Zusammenschluss der Interessenverbände aus der Wohnungs- und Immobilienbranche gemeinsame Positionen gegenüber Politik und Öffentlichkeit mit dem Ziel, die volkswirtschaftliche Bedeutung der Immobilie in Deutschland in Politik und Öffentlichkeit zu festigen sowie die Rahmenbedingungen der deutschen Immobilienwirtschaft zu verbessern.

    Der Bundesvereinigung Spitzenverbände der Immobilienwirtschaft gehören derzeit an:
    • Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW),
    • GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen,
    • Haus & Grund Deutschland,
    • Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen (der IVD ist 2004 als Zusammenschluss aus dem Ring Deutscher Makler (RDM) und dem Verband Deutscher Makler (VDM) entstanden),
    • Bundesfachverband Wohnungs- und Immobilienverwalter (BFW),
    • Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV),
    • Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp),
    • Verband Geschlossene Fonds (VGF).
    Abkürzung für: Bungalow
    Der Bungalow ist ein freistehendes eingeschossiges geräumiges Einfamilienhaus mit einem Flachdach oder einem flach geneigtem Dach. Seine Ursprünge stammen aus der britischen Kolonialzeit in Indien. Eine besondere Art waren Rasthäuser für Reisende ("Dak-Bangla"). Bungalows werden vielfach in südlichen Fremdenverkehrsgebieten und auf Inseln als Feriendomizile für Touristen am Meer von Hotelketten angeboten. Dabei handelt es sich allerdings um relativ kleine Einheiten, die sich in diesem Punkt vom ursprünglichen Bungalow unterscheiden.

    In größerem Umfange breitete sich der Bungalowstil als Einfamilienhaus in Westdeutschland nach dem 2. Weltkrieg aus. Man findet sie in bevorzugten Wohngebieten. Neben freistehenden Bungalows gibt es aneinander gebaute Reihenbungalows in L-Form oder vom Baukörper voll umschlossene, atriumförmige Bungalows. In Ostdeutschland wurden zur DDR-Zeit Sommer-Wochenendhaus-Gebiete (im Einigungsvertrag "Erholungsgebiete" genannt) zur Bebauung mit kleinen Bungalow-ähnlichen Gebäuden ("Datschen") ausgewiesen.

    Wegen der relativ hohen zu überbauenden Grundstücksfläche wird eine Bebauung im Bungalowstil (mit nicht nutzbarer Dachfläche) in Bebauungsplänen nur noch selten festgesetzt.
    Bürgersteige sind Gehwege für Fußgänger, die von Fahrbahnen in der Regel durch Bordsteinkanten abgetrennt sind. Für Bürgersteige gilt nach § 2 der Straßenverkehrsordnung ein Benutzungsverbot für Fahrzeuge. Ausgenommen sind Kinder mit Fahrrädern, die bis zu ihrem achten Lebensjahr Bürgersteige benutzen müssen. Kinder über zehn Jahre dürfen auf Gehwegen nicht fahren. Kinderwagen, Roller und Kinderfahrräder zählen nicht zu Fahrzeugen.

    Richtlinien regeln die notwendige Beschaffenheit eines Bürgersteiges, die gegeben sein soll, damit Passanten sich auf Bürgersteigen ohne Probleme bewegen können.

    Soweit Bürgersteige an Hausgrundstücke grenzen, besteht für Mieter beziehungsweise Vermieter im Winter bei Schneefall eine Räum- und Streupflicht, um die Verkehrssicherheit zu gewährleisten. Die Verkehrssicherungspflicht trifft zwar originär die Gemeinden, diese wälzen sie aber in der Regel auf die Bürger ab.
    Die Bürgschaft ist eine Verpflichtungserklärung des Bürgen einem Gläubiger gegenüber, für die Verbindlichkeiten eines Dritten einzustehen. Die Bürgschaft bedarf der Schriftform. Eine elektronische Form genügt nicht. Allerdings wird der Formmangel geheilt, wenn der Bürge die Hauptverbindlichkeit erfüllt.

    Die Bürgschaft setzt voraus, dass eine Hauptverbindlichkeit, für die gebürgt wird, auch besteht. Grundsätzlich kann der Bürge die Erfüllung der Verpflichtung verweigern, solange dem Gläubiger das Recht zusteht, das Rechtsgeschäft anzufechten, das der Hauptverpflichtung zugrunde liegt. Er kann die Erfüllung der Verpflichtung auch davon abhängig machen, dass der Gläubiger eine Zwangsvollstreckung versucht und diese ergebnislos verläuft. Ihm steht also die "Einrede der Vorausklage" zu.

    Vielfach verlangen Kreditinstitute bei Immobiliendarlehen, die über die Beleihungsgrenze hinausgehen, die zusätzliche Bürgschaft des Ehegatten oder bei Darlehen an eine Kapitalgesellschaft die Bürgschaft der Gesellschafter / Geschäftsführer. Teilweise werden Bürgschaften auch vom Staat als Förderinstrument eingesetzt. In solchen Fällen erfolgt die nachrangige Beleihung ohne zusätzliches Risiko für das Kreditinstitut mit der Folge risikobefreiter, also niedrigerer Zinsen. Auch im Rahmen des Baubetreuungs- und des Bauträgergeschäftes spielen Bürgschaften eine Rolle. Der Baubetreuer muss den Bauherrn entweder durch Abschluss einer Vertrauensschadenversicherung oder durch Stellung einer Bürgschaft in Höhe der zur Verfügung gestellten Baugelder absichern.

    Ein Bauträger kann sich durch eine Bürgschaft von der Begrenzung der sonst vorgesehenen Baufortschrittsraten, die der Erwerber zu leisten hat, befreien. Als Bürgen kommen Kreditinstitute, Körperschaften des öffentlichen Rechts oder Versicherungsgesellschaften in Frage, die eine Erlaubnis zum Betrieb einer Bürgschaftsversicherung haben.

    Bürgschaften, die im Rahmen der Makler- und Bauträgerverordnung gewährt werden, müssen den Verzicht auf die Einrede der Vorausklage des Bürgen enthalten. Man bezeichnet sie auch als "selbstschuldnerische Bürgschaften". Die Leistungspflicht des Bürgen kann noch weiter verschärft werden, wenn vereinbart wird, dass die Zahlung aus der Bürgschaft bereits "auf die erste Anforderung" des Gläubigers hin zu leisten ist.

    Eine Bürgschaft kann wegen Sittenwidrigkeit unwirksam sein. Davon ist auszugehen, wenn der Bürge durch die Bürgschaft finanziell vollkommen überfordert ist und obendrein ein Näheverhältnis zwischen Bürge und Schuldner besteht (z. B. Eltern und Kinder, Ehepartner, Lebenspartner). Von einer „krassen wirtschaftlichen Überforderung“ gehen die Gerichte aus, wenn der Bürge von seinem Einkommen nicht einmal die Zinsen des Bürgschaftsbetrages zahlen könnte. Einzige Möglichkeit für die Bank als Gläubiger, hier auf einer Wirksamkeit der Bürgschaft zu bestehen, ist der Beweis, dass der Bürge aus rein geschäftlichen und nicht aus emotionalen Gründen gehandelt hat.

    Der Bundesgerichtshof hat am 16.06.2009 entschieden, dass anderweitige Sicherheiten des Schuldners das Risiko des Bürgen grundsätzlich nicht reduzieren. Ausnahme: Der Bürge unterliegt einer sogenannten Ausfallhaftung (Az. XI ZR 539/07). Eine solche Situation liegt vor, wenn das Geldinstitut vereinbarungsgemäß erst bei Ausfall einer anderen Sicherheit auf den Bürgen zugreifen darf.
    Als Mietsicherheit kann nicht nur eine Kaution hinterlegt, sondern auch eine Bürgschaft gestellt werden. In Frage kommen dafür die Bankbürgschaft oder die Bürgschaft durch eine bestimmte, meist dem Mieter nahe stehende Person. Eine Bürgschaft ist eine Vereinbarung, nach der sich der Bürge gegenüber dem Gläubiger verpflichtet, für die Verbindlichkeiten eines anderen einzustehen – in diesem Fall für die Mietschulden und mögliche Schadenersatzansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis. Der Bürge haftet auch für die Kosten für Gericht, Rechtsanwalt und Zwangsvollstreckung hinsichtlich der Rechtsverfolgung der von der Bürgschaft umfassten Forderungen. Eine Bürgschaft muss schriftlich ausgefertigt werden.

    Grundsätzlich muss der Gläubiger zunächst versuchen, seine Forderung vom eigentlichen Schuldner – hier vom Mieter – einzutreiben. Diesen Fall bezeichnet man auch als Ausfallbürgschaft. Verzichtet der Bürge auf die sogenannte Einrede der Vorausklage – also auf den Einwand, dass noch keine Zwangsvollstreckung beim eigentlichen Schuldner versucht wurde – kann der Gläubiger ohne Umwege gegen den Bürgen vorgehen. Diese Situation ist insbesondere dann gegeben, wenn der Bürge sich als Selbstschuldner, also als selbst haftend, verbürgt hat.

    Laut § 551 BGB darf eine Mietsicherheit maximal drei Netto-Monatsmieten betragen. Wird im Mietvertrag eine höhere Sicherheit vereinbart, ist die Klausel nicht insgesamt unwirksam. Statt dessen wird die Mietsicherheit auf die zulässige Höhe begrenzt und der Mieter ist dazu berechtigt, den darüber hinaus gehenden Betrag zurückzufordern.

    Von einer Übersicherung spricht man auch, wenn zusätzlich zu einer Barkaution von drei Monatsmieten noch eine Bürgschaft abgegeben wurde. In einem solchen Fall bleibt die Vereinbarung über die Barkaution wirksam; die Bürgschaftsvereinbarung ist unwirksam und der Mieter hat ein Recht auf Herausgabe der Bürgschaftserklärung. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 30.06.2004 bestätigt (Az. VIII ZR 243/03).
    Büros sind Räume, die den im Dienstleistungssektor Beschäftigten als Arbeitsplatz dienen. Zu unterscheiden sind Großraumbüros, Gruppenbüros, Zellenbüros und Kombibüros. Darüber hinaus gibt es Formen von so genannten nonterritorialen Büros, die sich dadurch auszeichnen, dass die Beschäftigten keinen dauerhaft zugewiesenen Arbeitsplatz besitzen (z.B. beim Desk-Sharing, bei dem sich mehrere Mitarbeiter einen Arbeitsplatz teilen.). Diese aus Skandinavien stammende Entwicklung verläuft in Richtung Business-Center.

    Großraumbüros gehören weitgehend der Vergangenheit an. Allerdings sind sie wieder in Call-Centern anzutreffen. Neuere Entwicklungen gehen in Richtung "Bürolandschaft" mit Pflanzkübeln, kleinen "Inseln", was aber zu zusätzlichem Flächenbedarf führt. Großraumbüros verfügen über mindestens 400 Quadratmeter und höchstens 5.000 Quadratmeter Bürofläche. Gewollt ist eine Förderung der Teamarbeit. Schwächen des Großraumbüros sind Lärmstörungen und klimatische Unzulänglichkeiten. Auch die Beleuchtung kann individuellen Bedürfnissen nicht angepasst werden. Konzentriertes Arbeiten wird erschwert. Man benötigt pro Arbeitsplatz mehr Fläche als beim Zellbüro. Je größer der Raum, desto breiter müssen die "Verkehrswege" sein. Der Flächenbedarf pro Bildschirmarbeitsplatz wird mit 15 Quadratmeter kalkuliert. Die Investitionskosten sind relativ hoch.

    Gruppenbüros sollen der Förderung der Kommunikation dienen. Sie umfassen zwischen 3 und 20 Arbeitsplätzen. Lärmstörungen lassen sich durch Raumgestaltung (Trennwände für bestimmte Zonen z.B. für Teambesprechungen, Gespräche mit Kunden) leichter bewältigen als bei den Großraumbüros. Dennoch wird konzentrierte Arbeit erschwert.

    Zellbüros sind Büroeinheiten für ein oder zwei Personen. Es handelt sich um den vorherrschenden Bürotyp bei kleineren Flächeneinheiten in älteren Gebäuden. Zellbüros ermöglichen ungestörtes Arbeiten (bei zwei Arbeitsplätzen bereits problematisch), erschweren aber innerbetriebliche Kommunikation. Einen Bildschirmarbeitsplatz berechnet man mit 10 Quadratmetern. Nachteilig wirkt sich der geringe Bewegungsspielraum aus.

    Kombibüros sind Einzelbüros ("Arbeitskojen") in Verbindung mit Gemeinschaftsräumen. Die Nachteile von Großraum- und Zellbüros sollen durch diese Kombination ausgeglichen werden. Die Arbeitskojen liegen an der Fensterfront, die Gemeinschaftsräume innen – getrennt durch eine verglaste Wand. Gemeinschaftsräume können Besprechungsräume, aber auch Multifunktionszonen für Kopiergeräte, Drucker, Telefaxgeräte sein. Akustische Störungen in den Arbeitskojen gibt es nicht. Tageslicht in Verbindung mit Sonnenschutzvorrichtungen wirkt sich positiv aus.
    Legt ein Vermieter Wert darauf, dass in vermieteten Gewerberäumen bzw. Büros keine Bürodrehstühle mit Rollen verwendet werden, muss er dies individualvertraglich vereinbaren. Grundsätzlich dürfen Bürostühle mit Rollen verwendet werden, auch wenn sie das Parkett beschädigen. Das Amtsgericht Leipzig (Az. 167 C 12622/03) sah auch drei Millimeter tiefe Rillen im edlen Parkett nicht als Grund an, den Mietern das "Rollen" Zu verbieten.
    Gebäude, das überwiegend von Unternehmen der Dienstleistungsbranche oder der öffentlichen Verwaltung genutzt wird. Aufgrund der vergleichsweise einfachen Verwaltung ist die Büroimmobilie bei privaten und institutionellen Kapitalanlegern gleichermaßen beliebt.

    Allerdings sind gerade in den letzten Jahren die Qualitätsansprüche an solche Objekte sehr stark gestiegen, was in älteren Gebäuden zu ansteigenden Leerstandsraten geführt hat. Die Renditen schwanken zwischen etwa 5% und maximal 9%.

    Die Marktgängigkeit von Büroobjekten hängt nicht nur von der Raumflexibilität, dem Grad der Gebäudeautomation, dem Versorgungsstandard hinsichtlich der Kommunikationsleitungen, der verkehrsmäßigen Infrastruktur und den Abstellmöglichkeiten für Pkws ab, sondern auch von "weichen Lagefaktoren" ("Adresse") und der großräumigen Lagestruktur. Die Streubreite der erzielbaren Mieten ist außerordentlich hoch.

    Zur Flächenberechnung bei Büroobjekten wurde ein eigenes Regelwerk entwickelt.
    Büroserviceunternehmen bieten voll eingerichtete, funktionsfähige Büros zur zeitweisen Nutzung an. Im Angebot enthalten sind dabei in der Regel auch verschiedene Dienste (Dolmetscher-, Sekretariats-, Telefon-, Post-, Botendienste, Cateringservice und dergleichen. Büroserviceunternehmen unterhalten in der Regel ganze Business Center.
    Das Business Center ist ein Bürokonzept, nach dem an Unternehmen jeder Branche und Größe für vertraglich zu definierende Zeiträume kurzfristig möblierte, voll ausgestattete Büroräume vermietet werden. Es bietet Büro-Dienstleistungen wie Sekretariatsservice, Nutzung von Bürotechnik und Videokonferenzräumen an. Ein Teil der Dienstleistungen ist mit der Miete abgegolten. Andere sogenannte Wahlleistungen werden gesondert abgerechnet.

    Bei einem Preisvergleich zwischen einer konventionellen Büronutzung und der Nutzung im Rahmen eines Business Centers zeigt sich, dass die Kostenersparnis um so größer ist, je kürzer die Mietdauer und je geringer die Zahl der benötigten Büroplätze ist. Typische Nutzer sind Existenzgründer, temporäre Nutzer (Ausweichstandort, weil das eigene Bürohaus umgebaut wird), Handelsvertreter und internationale Nutzer. Business Center befinden sich überwiegend in den besten Lagen in Großstädten, vor allem in Landeshauptstädten.

    Eine Variante des Business Centers bildet das Office Center, das für bestimmte Kunden nach deren Anforderungsprofil, eingerichtet wird. Hier wird der Bürobedarf von Unternehmen für zeitlich begrenzte Projekte befriedigt.
    Der Business Club ist ein Bürokonzept, das unterschiedliche Funktionsbereiche miteinander kombiniert und daher multifunktional genutzt werden kann. Zur Ausstattung gehören beispielsweise ein durchgehend besetztes Sekretariat, Büroarbeitsplätze, Besprechungsräume und eine gemeinsam genutzte Infrastruktur wie Garderoben, Gepäckschließfächer, Postfächer, Materialdepots sowie die entsprechende Büro- und Kommunikationstechnik.
    Ein Business Improvement District (BID) ist ein innerstädtischer Bereich, in dem Grundstückseigentümer zeitlich begrenzte Maßnahmen zur Verbesserung des Umfeldes und der Attraktivität des Bereiches finanzieren und durchführen. BIDs wurden in nordamerikanischen Innenstädten als Reaktion auf die wachsende Konkurrenz durch Einkaufszentren entwickelt. Das erste BID, Bloor West Village, wurde 1970 in Toronto (Kanada) eingerichtet und gilt heute als eine der BID-Erfolgsgeschichten.

    In Deutschland wurde das erste BID im Februar 2005 in Hamburg-Bergedorf beantragt. Maßnahmen zur Umfeldverbesserung, z.B. Reinigung von Graffiti, Verbesserung der Sauberkeit oder Ersatz von Material sind typische Handlungsfelder eines BID. Aber auch Investitions- und Marketingmaßnahmen sind im Rahmen eines BID möglich. Ein BID ist ein Beispiel einer Öffentlich-Privaten Partnerschaft (PPP), in der öffentliche Rechtssetzungsbefugnis und private Initiative zusammen wirken.

    Mit der Änderung des Baugesetzbuches trat am 01. Januar 2007 das Gesetz zur Erleichterung von Planungsvorhaben für die Innenentwicklung der Städte in Kraft. Mit dem neu eingefügten § 171f bietet es erstmals Regelungen für BIDs an, die auf dieser Basis die Stärkung bestimmter Innenstadtbereiche, Stadtteilzentren, Wohnquartiere oder Gewerbegebiete zum Ziel haben.
    Unter der B2B-Kommunikation („Business to Business“) wird ausschließlich die Kommunikation zwischen Unternehmen und Geschäftskunden verstanden. Sie kann sich auf die reine Geschäftskommunikation beziehen oder auch die Informationsvermittlung zu Produkten und Anwendungen, die ein Unternehmen im eigenem Haus einsetzt oder einzusetzen gedenkt bzw. zur Weiterverwendung oder -verarbeitung nutzen möchte. Die B2B-Kommunikation unterscheidet sich von der B2C-Kommunikation durch die Zielgruppenansprache.
    Die B2C-Kommunikation („Business to Consumer“) bezieht sich auf die Kommunikation und Interaktion zwischen Unternehmen und dem privaten Endkunden. Hierbei kann es sich um eine reine Informationsvermittlung an den Verbraucher handeln oder um den Erwerb eines Produktes zur privaten Nutzung.
    Unter Businessplan versteht man den Geschäftsplan eines Unternehmens, in dem die Vorhaben, die Ziele und die Wege, um diese zu erreichen, aufgeführt und quantifiziert sind. Er ist somit die schriftliche Fixierung der Unternehmensplanung zur betriebswirtschaftlichen Absicherung von Chancen und Risiken bei einer Neugründung oder Unternehmenserweiterung.

    Neben den Daten aus der Marktforschung enthält der Businessplan auch Informationen zur Wettbewerbsabgrenzung sowie Zielformulierungen für den Einsatz der einzelnen Produktionsfaktoren und klare Aussagen zur Strategie des Unternehmens in allen Einzelbereichen.

    Existenzgründer sind gut beraten, wenn sie vor dem Gründungsakt des Unternehmens einen Businessplan aufstellen. Aus ihm ergibt sich eine genau formulierte und begründete Geschäftsidee.

    Bezogen auf ein zu gründendes Maklerunternehmen muss zunächst die Zweckbasis definiert werden. Soll sich das Unternehmen auf die Vermittlung von bestimmten Immobilienarten spezialisieren oder strebt man eine breite Zweckbasis an? Besonders bei spezialisierten Maklerunternehmen sind entsprechende fachliche Qualifikationen erforderlich. Sind sie gegeben oder müssen sie hinzugekauft werden? Über Marktanalysen und Marktbeobachtungen sollten die Marktkapazitäten ermittelt werden. Es versteht sich von selbst, dass es keinen Sinn macht, sich auf einem Immobiliensektor einzulassen, bei dem nur selten Objekte zum Verkauf oder zur Vermietung anstehen. Maklerunternehmen sind wegen der sie kennzeichnenden Risiken (Erfolgsprinzip, Prinzip der Entscheidungsfreihit des Auftraggebers) sehr konjunktur- und strukturabhängig. Entschieden werden sollte auch, ob zum Risikoausgleich eine Hausverwaltungsabteilung mit relativ sicheren Einnahmen und Deckungsbeiträgen in das Unternehmen integriert werden soll. Derartige Analysen im Rahmen eines Businessplanes sind vor der Gründung eines Maklerbetriebes unverzichtbar.
    Wer Ordnungsvorschriften verletzt und damit "ordnungswidrig" handelt, wird mit Bußgeld bedroht. Eine Ordnungswidrigkeit kann, muss aber nicht geahndet werden. Es handelt sich dabei nicht um eine Geldstrafe im strafrechtlichen Sinne. Vielmehr wird ein Bußgeld von der zuständigen Verwaltungsbehörde verhängt. In der Immobilienwirtschaft gibt es eine fast unüberschaubare Anzahl von Ordnungsvorschriften, die von Unternehmen und sonstigen Zugehörigen zu diesem Wirtschaftszweig zu befolgen sind. Es handelt sich vor allem um Vorschriften aus dem Bauordnungsrecht und dem Gewerberecht.
    Im klassischen Wohnimmobilien-Bereich hat es der Makler meist mit Familien zu tun. Gewerbeimmobilien werden demgegenüber in den meisten Fällen nicht von einem einheitlichen Entscheidungsträger gekauft bzw. angemietet, sondern von einer ganzen Personengruppe, in der es durchaus unterschiedliche Gewichtungen und Interessen geben kann. Für die erfolgreiche Vermarktung von Immobilien ist es daher essentiell herauszufinden, wer in diesen Gruppen welche Funktion hat, bzw. welche formelle oder informelle Rolle er spielt. Ein Ansatz hierfür ist der sogenannte Buying Center-Ansatz, der sich gut auf die Immobilienwirtschaft übertragen lässt. Hierbei werden jeweils verschiedene Rollen differenziert. Und zwar: Benutzer, Einkäufer, Entscheidungsträger, Einflussagenten und Gatekeeper.

    Bei Gewerbeimmobilien wird die Situation dadurch erschwert, dass ein Teil der Aktoren im Ausland sitzt. Bei den Start-Ups war dies etwa in den früheren Boom-Zeiten des Neuen Marktes in den unterschiedlichsten Konfigurationen zu beobachten. Nutzer und Einflussträger, letztere häufig Form der zukünftigen Geschäftsführer, waren in Deutschland vor Ort, während die Entscheider etwa in den USA weilten.

    Wer bei Verkaufs- bzw. Vermietungsverhandlungen, in denen Personengruppen auftreten, nicht systematisch zwischen diesen fünf unterschiedlichen Aktoren im Buying Center unterscheidet und seine Verkaufsargumente nicht gruppengerecht formuliert, wird sich einer undurchsichtigen Vielzahl von Akteuren gegenübersehen, deren letztendliches Entscheidungsverhalten er nur sehr bedingt nachvollziehen kann. Daher ist es wichtig herauszufinden, wer im Aushandlungsprozess welche Funktion und damit verbunden auch welche weitergehenden Interessen hat.
    Abkürzung für: Berechnungsverordnung (wohnungswirtschaftliche) Von besonderer Bedeutung für die Wohnungswirtschaft ist die "Zweite Berechnungsverordnung", die die Berechnung verschiedener wichtiger Werte regelt.

    Ferner: Abkürzung für: Bauvorschrift(en).
    Abkürzung für: Bundesverfassungsgericht
    Abkürzung für: Amtliche Sammlung der Entscheidungen des Bundesverfassungsgerichts
    Abkürzung für: Bundesverwaltungsgericht
    Abkürzung für: Bundesversorgungsgesetz
    Der BVI Bundesfachverband der Immobilienverwalter e.V. vertritt als Fachverband Unternehmen aus dem Bereich der Wohnungs- und Immobilienverwaltung und hat circa 450 Mitglieder. Er ist bundesweit aktiv und gliedert sich in zehn Landesverbände. Die Unternehmen, die im BVI organisiert sind, verwalten rund 600.000 Wohn- und Gewerbeeinheiten. Das verwaltete Vermögen mit Hausgeldern, Rücklagen und Vermögenswerten an Grundbesitz beträgt rechnerisch rund 50 Milliarden Euro.

    Ziele des Bundesfachverbandes

    • Interessenvertretung der Immobilienverwalter gegenüber politischen und staatlichen Institutionen und Entscheidungsträgern,
    • Mitwirkung beim Einrichten eines staatlichen Berufsbildes mit Abschlussprüfung,
    • Öffentlichkeitsarbeit über qualifizierte Verwalterleistungen,
    • Weiterbildung der Mitglieder durch Fachseminare,
    • Herausgabe von Dokumentationen über aktuelle Themen.

    Die BVI-Bundesgeschäftsstelle hat ihren Sitz in Berlin.
    Der BVI Bundesverband Investment und Asset Management e. V. versteht sich als zentrale Interessenvertretung der Investmentbranche in Deutschland.

    Der Verband wurde 1970 unter dem Namen BVI Bundesverband Deutscher Investmentgesellschaften e. V. von sieben Unternehmen gegründet und zählt inzwischen mehr als 70 Kapitalanlagegesellschaften, darunter auch Anbieter von Offenen Immobilienfonds, zu seinen Mitgliedern. Seit 31.10.2002 führt der Verband den Namen BVI Bundesverband Investment und Asset Management e. V.

    Der BVI vertritt nach eigenen Angaben 99 Prozent des von deutschen Investment-Gesellschaften verwalteten Fondsvermögens. Er veröffentlicht regelmäßig Statistiken zu Publikumsfonds und Spezialfonds in Deutschland, unter anderem zur Entwicklung der Mittelzuflüsse und der Fondsvolumina.
    Abkürzung für: Bedingungen für die Versicherung gegen Mietverlust
    Abkürzung für: Berechnungsverordnung
    Abkürzung für: Badewanne
    Abkürzung für: Bruttowohnfläche
    Abkürzung für: beziehbar
    Abkürzung für: Computer Aided Design
    Die deutsche Bezeichnung für Caisson ist Senkkasten. Das ist eine wasserdichte Konstruktion, die seit Mitte des 19. Jahrhunderts für Unterwasserbauarbeiten oder Arbeiten in feuchten Böden verwendet wird. Außerdem ist Caisson der Name einer im Quartalsrhythmus erscheinenden Zeitschrift der Gesellschaft für Tauch- und Überdruckmedizin e. V. Die sogenannte Caissonkrankheit gefährdet Taucher und Arbeiter in Senkkästen unter Wasser, wenn diese sich zu schnell dem normalen Oberflächendruck aussetzen.
    Call Center ist ein multifunktionales System, das eine interaktive Beziehungsebene per Telefon zwischen Kunden und Unternehmen schafft. Es galt als Marketinginstrument der Zukunft. Call Center können als externe Dienstleister eingesetzt oder in den Betrieb implementiert werden. Die Einsatzbereiche sind vielfältig und reichen beispielsweise vom Direktmarketing, der Ermittlung spezieller Bezugsquellen, der Veranstaltungsorganisation über das Beschwerdemanagement bis hin zur telefonischen Rechtsauskunft.

    Die Technik besteht darin, ankommende Anrufe beim 24-Stunden durchgehend empfangsbereiten Call Center durch ein ACD-System (Automatic Call Distribution) nach bestimmten Kriterien an solche "Agenten" zu vermitteln, die über eine entsprechende fachliche Gesprächspartnerqualifikation verfügen. Die eingehenden Anrufe können auch mit einer Datenbank verknüpft werden (Computer Telephone Integration Technologie), die den Agenten in die Lage versetzt, sich während des Telefongespräches sachbezogene Informationen anzeigen zu lassen. In Spitzenzeiten werden sprachgesteuerte Computersysteme eingesetzt, die eine automatische Anrufbeantwortung und -steuerung ermöglichen.

    Der Versuch, über ein Call Center Immobilien zu vertreiben, wird von der Metro Holding und der Deutschen Bau- und Bodenbank mit einigen EDV und Marketingspezialisten in Berlin unternommen. Die Immobilien Scout GmbH versendet die bei ihr von Privatanbietern Maklern, Verwaltern und Wohnungsunternehmen hereingegebenen Angebote (von Mietwohnungen bis zum Einfamilienhaus) an Interessenten, die sich dort melden. Die Anbieter zahlen für jedes ausgedruckte und versandte Exposé zwischen 2,50 und 15,- Euro.

    Durch das Telekommunikationsgesetz (TKG) sind Versuche, per Telefonkontakt eine Geschäftsbeziehung anzubahnen, nahezu unmöglich geworden. Die Aufnahme eines telefonischen Kontaktes setzt das vorher bereits gegebene ausdrückliche Einverständnis des Angerufenen voraus. Auf diese Weise haben Call Center ihre frühere Bedeutung völlig eingebüßt.
    Deutsche Gerichte sehen den Cannabis-Anbau in einer Mietwohnung oft als Grund für eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses an. Hier kommt es jedoch entscheidend auf den Umfang des Cannabis-Anbaus an. Ein bis zwei Pflänzchen auf dem Balkon rechtfertigen keine fristlose Kündigung (AG Köln, Urteil v. 28.03. 2003, Az. 208 C 141/02). Entfernt der Mieter nach Abmahnung die Pflanzen, gibt es keinen Kündigungsgrund. Wird jedoch im Keller eine ganze Plantage entdeckt, ist dem Vermieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht mehr zumutbar (z. B. AG Hamburg-Blankenese, Az. 518 C 359/07). Im Hamburger Fall waren 13 Pflanzen mit einer Höhe bis 1,10 m sowie 43 Blumentöpfe mit Reststängeln gefunden worden. Das Gericht erklärte die fristlose Kündigung für wirksam.

    Zwei Aspekte sind wichtig:

    1. Cannabis gilt als sogenannte weiche Droge. Der Besitz in jeglicher Form ist in Deutschland dennoch verboten und strafbar. Inwieweit bei Kleinmengen zum persönlichen Gebrauch eine Strafverfolgung stattfindet, ist in jedem Bundesland unterschiedlich.
    2. Die zitierten Urteile sind nicht allgemeingültig. Jedes andere Amtsgericht kann zu einer entsprechenden Frage durchaus ein abweichendes Urteil fällen.
    Cap-Darlehen sind Darlehen mit variabler Verzinsung. Bei diesem Darlehen ist für eine bestimmte Laufzeit eine Obergrenze des variablen Zinssatzes im Voraus festgelegt. Bei einem Darlehen mit variablem Zinssatz richtet sich das Kreditinstitut nach der Entwicklung des sogenannten EURIBOR als Referenzzinssatz, zudem gewähren Kreditinstitute untereinander Kredite. Beim Cap-Darlehen sinkt durch die Obergrenze die Zins- bzw. Gewinnmarge des Kreditinstituts, wenn der EURIBOR eine bestimmte Höhe überschreitet. Da diese Grenzen nicht überschritten werden, ist für den Kreditnehmer das Risiko, das üblicherweise mit einer variablen Verzinsung einhergeht, eingeschränkt. Die Vorteile bestehen darin, dass einerseits eine bestimmte Kalkulationssicherheit besteht, andererseits aber Sondertilgungen möglich sind. Man kann in Zeiten niedriger Zinssätze jederzeit auch auf ein günstiges langfristiges Darlehen umsteigen. Allerdings ist ein Cap-Darlehen nicht umsonst zu haben. Das Kreditinstitut verlangt eine sogenannte "Cap-Gebühr", die vor allem bei schneller Rückzahlung das Darlehen verteuert.
    Eine Cap-Floor-Vereinbarung legt im Rahmen einer Immobilienfinanzierung einen Korridor fest, innerhalb dem sich variable Darlehenszinsen bewegen können. Übersteigt der Zins die durch den Cap bezeichnete Obergrenze, übernimmt das Institut, mit dem die Vereinbarung getroffen wurde, den Differenzbetrag. Unterschreitet der Zinssatz die untere Grenze (Floor), dann muss der Differenzbetrag an das Institut abgeführt werden.

    Das Institut erhält zu Beginn der Vereinbarung eine einmalige Prämie, deren Höhe laufzeitabhängig ist. Da für das Institut das Risiko durch die Floor-Vereinbarung begrenzt ist, liegt sie unterhalb einer reinen Cap-Prämie.
    Allseitig offener oder nur zum Teil geschlossener, aber überdachter Kraftfahrzeugunterstellplatz. Für Fundamente und Konstruktion sind statische Nachweise erforderlich. Es gibt auch Fertigteilcarports oder als Bausatz zum Selbstbau lieferbare Carports.

    Carports dürfen baurechtlich oft auch direkt an der Grundstücksgrenze errichtet werden (z. B. Landgericht Kiel, Urteil vom 10.01.2003, Az. 109 C 95/02). Dies richtet sich jedoch nach den Regelungen der jeweiligen Landesbauordnung.
    Im Zusammenhang mit der Prüfung einer möglichen Unternehmensbeteiligung werden unterschiedliche Fallszenarien durchgespielt, wie die Entwicklung in der Zukunft aussehen kann: Ein pessimistisches Szenario für eine negative Entwicklung, ein optimistisches Szenario für die günstigste Entwicklung und ein "most likely Szenario" für die am wahrscheinlichsten gehaltene Entwicklung.
    Cashflow ist die Kennzahl für die Bewertung von Unternehmen. Ausgangspunkt für die Ermittlung des Cashflow ist der Bilanzgewinn der Periode, auf die sich die Cashflow-Analyse bezieht, bereinigt durch den Saldo zwischen Auflösung und Zuführung bei den Rücklagen, plus Abschreibungen. Weiterhin sind die Zu- bzw. Abgänge bei Wertberichtigungen und Pensionsrückstellungen zu berücksichtigen.

    Bei der Analyse von Aktiengesellschaften werden als Cashflow-Kennzahlen einerseits der Quotient aus Cashflow und Anzahl der Aktien und andererseits der Quotient aus dem Kurs der Aktie und dem Cashflow pro Aktie herangezogen.
    Abkürzung für: Kubikmeter
    Der Begriff CCS-Ready wird für Kraftwerke verwendet, die für eine Nachrüstung der nötigen Anlagen zur Abscheidung und Speicherung von CO2 im Erdboden geeignet sind. Ein ähnlicher Begriff ist Capture-Ready. Eine offizielle Definition oder gar ein gesetzlicher Schutz der Begriffe existiert derzeit nicht. Es ist davon auszugehen, dass ein Kraftwerk, um sich als CCS-Ready bezeichnen zu können, zunächst einmal viel Platz braucht: Schließlich müssen die für die CO2-Abscheidung erforderlichen Flächen auf dem Kraftwerksgelände vorhanden sein. Benötigt werden zusätzlich über 50 Prozent der Fläche des bisherigen, herkömmlichen Kraftwerks. Auch sollten Einlagerungsmöglichkeiten nachgewiesen sein, die sich entweder am Kraftwerksort befinden oder per Ferntransport, etwa über eine Pipeline, erreichbar sind.
    Abkürzung für: Corporate Design
    Abkürzung für: Comité Européen d'Immobiliers
    Verwaltung von Centern, die insbesondere das professionelle Management des Centers und das Marketing für dieses beinhaltet. Siehe Center Manager.
    Kernaufgabe des Center Managers ist es, für ein zentral gesteuertes professionelles Management insbesondere bei Gewerbeparks, Einkaufs- oder Shoppingcentern zu sorgen. Der Center Manager verfügt über weitreichende Kompetenzen. Zu seinen Detailaufgaben gehören die technische Verwaltung, das kaufmännisch-wirtschaftliche Management der Immobilien sowie die Steuerung der wirtschaftlichen Entwicklung des Centers. Diese umfasst die Durchführung von Kundenanalysen, Herstellung und Pflege von Kontakten zu potentiellen Mietern, Aufbau und Leitung der Mieter- bzw. Werbegemeinschaft, Kontaktpflege zur regionalen Presse und Fachpresse sowie Motivation der Centermieter zur Erhöhung ihrer Betriebsergebnisse. Er ist zuständig für die Imagepflege des von ihm betreuten Centers.
    Das Steinbeis-Transfer-Institut Center for Real Estate Studies (CRES) wurde nach eigener Darstellung im Sommer 2008 durch die Deutsche Immobilien-Akademie Freiburg (DIA) gegründet und im Dezember 2010 durch die Steinbeis-Hochschule Berlin übernommen. Das Institut hat seinen Sitz in Berlin.

    Zum CRES – Angebot gehören Bachelor- und Masterstudiengänge im Bereich Real Estate. Die Steinbeis-Hochschule verfügt auch über ein Promotionsrecht.
    Ansprechpartner für den Fachbereich Immobilienwirtschaft sind derzeit die Professoren Michael Lister und Heinz Rehkugler. Die Leitung liegt bei Peter Graf, dem Vorstandmitglied der Deutschen Immobilien Akademie.
    Abkürzung für: Conseil Européen des Professions Immobiliéres
    Bei CEPI-CEI handelt es sich um einen im März 2015 durch den Zusammenschluss der beiden europäischen Maklerverbände CEI und CEPI entstandenen neuen Interessenverband. Die europaweite Vereinigung nennt sich auch „European Association for Real Estate Professions“. Ihr gehören über 300.000 Makler und Hausverwalter in 22 Ländern an. Erster Präsident wurde der Präsident des deutschen IVD, Jens-Ulrich Kießling.

    CEPI-CEI hat das Ziel, in allen euroäpischen Ländern Ansprechpartner in den Angelegenheiten der Immobilienberufe gegenüber den EU-Organen zu werden. Helfen soll dabei eine Geschäftstselle vor Ort in Brüssel.

    Weitere Ziele sind die Einführung einer sogenannten Professional Card für Immobilienmakler, mit der diese EU-weit grenzüberschreitend tätig werden können, sowie eine europäische Angleichung der Berufs- und Ausbildungsregeln. Ein Anliegen ist auch die Verringerung von Wettbewerbsnachteilen deutscher Immobilienunternehmen im Ausland. Ein Mittel dafür sind aus Sicht des neues Verbandes einheitliche Berufszugangsregeln und die Anerkennung der Tätigkeit von Immobilienmaklern und -Verwaltern als reglementierte Berufe in Deutschland.
    Der Begriff Chalet bezeichnet ursprünglich einen besonderen alpenländischen Haustyp aus Holz. Früher wurde darunter eine Sennhütte verstanden. Meist haben diese Häuser ein flaches Satteldach und einen weiten Dachüberstand. Klassische Schweizer Chalets können durchaus eine beachtliche Größe und mehrere Stockwerke haben und sich durch aufwändig verzierte Holzfassaden und Holzbalkone auszeichnen. Es gibt Gegenden, in denen dieser Haustyp dominiert. Im 19. Jahrhundert breitete sich der Chaletstil oder Schweizerhausstil im Zuge des Historismus bis nach Deutschland aus.

    Da viele Ferien- und Wochendhäuser in der Schweiz und Österreich in diesem Stil errichtet wurden, bürgerte sich die Bezeichnung Chalet auch allgemein für Ferienhäuser ein.

    Auch im Bereich der Mobilheime gibt es eine Variante, die als Chalet bezeichnet wird. Während Mobilheime meist sehr stark standardisiert sind, werden mobile Chalets sehr stark nach Kundenwunsch individualisiert. Dies bezieht sich besonders auf die Inneneinrichtung. Oft hat hier der Käufer die Möglichkeit, eigene Einrichtungsgegenstände einzubringen. Ein weiterer Unterschied zum herkömmllichen Mobilheim besteht in der meist besseren Verarbeitung. Solche Chalets sind meist winterfest.
    1933 fand in Athen ein Architektenkongress mit Teilnehmern aus 20 Ländern statt, auf dem eine Resolution verabschiedet wurde, die später als Charta von Athen in die Geschichte des Städtebaus einging. Maßgeblich war der französische Architekt Le Corbusier daran beteiligt. Die Charta besteht aus drei Teilen. Im ersten wird die Bedeutung der Stadt hinsichtlich ihrer ökonomischen, sozialen, geographischen Aspekte erläutert und festgestellt, dass das "Maschinenzeitalter" ein jahrtausende altes Gleichgewicht zerstört habe.

    Im 2. Teil werden Untersuchungsergebnisse von 33 Städten dargestellt und daraus Forderungen an den Städtebau begründet. Im 3. Teil werden die abschließenden Schlussfolgerungen gezogen. Ausgehend von der Erkenntnis, dass der Mensch der Maßstab für alle Größenbestimmungen im Plan der Stadt sein müsse, wurde die Vorstellung von der funktionalen Stadt entwickelt. Die Schlüssel zum Städtebau lägen in den vier Funktionen: Wohnen, Arbeiten, sich Erholen (Freizeit) und sich Bewegen (Verkehr). Ein großer Teil der Forderungen aus der Charta von Athen floss in der Folge in die städtische Siedlungspolitik ein.

    Während nach der Charta eine räumliche Trennung von Wohnen und Arbeiten angestrebt wurde, wird heute einem Mit- und Nebeneinander im Interesse der Reduzierung des Verkehrsaufkommens das Wort geredet.
    Ein Chartered Surveyor ist Mitglied der traditionsbewussten Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), eines staatlich anerkannten, weltweit tätigen Fachverbandes von Immobiliensachverständigen, der 1868 in London gegründet wurde. Mitglieder führen die Bezeichnungen MRICS (Member of the Royal Institution of Chartered Surveyors) und FRICS (Fellow of the Royal Institution of Chartered Surveyors).
    Charts sind die für Analysen verwendeten graphischen Darstellungen. Charts werden insbesondere eingesetzt, um Verläufe darzustellen z.B. indizierte Branchenkennzahlen und Wertpapierentwicklungen. Aus typischen Verlaufsformen können Prognosen abgeleitet und visualisiert werden.
    Mit Checklisten wird versucht, interessierten Anlegern eine einfache, erste Möglichkeit zu geben, durch das Abhaken einiger zentraler Analysepunkte eine Fondsbeteiligung zu beurteilen. Da es sich bei geschlossenen Fonds jedoch um sehr komplexe und immer individuell gestaltete Konzeptionen handelt, ist eine solche Checkliste nur sehr eingeschränkt einsetzbar.

    Es können daher nie alle für die Beurteilung einer Beteiligung notwendigen Komponenten erfasst werden. Zudem ist auch umfangreiches Hintergrundwissen notwendig, um die Angemessenheit von Kennzahlen und die Haltbarkeit der rechtlichen, steuerlichen und wirtschaftlichen Aussagen beurteilen zu können.
    Durch die Chemikalienverbotsverordnung wird das Inverkehrbringen krankheitserzeugender Chemikalien verboten. Die Chemikalienverbotsverordnung (ursprüngliche Fassung von 1993, neue Bekanntmachung vom 13. Juni 2003) regelt die Verbote und Beschränkungen des Inverkehrbringens von gefährlichen Stoffen allgemein und von besonders gefährlichen Stoffen im Speziellen (Asbest, Formaldehyd, Dioxinen und Furanen, Benzol, aromatischen Aminen, Arsen-, Quecksilber- und Cadmiumverbindungen, Polychlorierten Biphenylen, Pentachlorphenolen, aliphatischen Kohlenwasserstoffen, Teerölen u. a. m.). Den Inverkehrbringenden werden eine Reihe von Pflichten auferlegt, z. B. behördliche Erlaubnispflichten, Anzeigepflichten, Aufzeichnungspflichten oder auch Sachkundenachweise.
    Chiffre-Anzeigen sind ein Immobilienangebotsinserat, das anstelle von Namen und Anschrift des Inserenten eine Chiffrenummer erhält. Der Leser des Inserats kann sich nur schriftlich über den Zeitungsverlag mit dem Aufgeber des Inserates in Verbindung setzen. Der Verlag ist verpflichtet, eingehende Schreiben von Interessenten an den Aufgeber des Inserates weiterzuleiten. Dies gilt auch für "allgemeine Anpreisungen" und Maklerschreiben. Maklern ist es aus Wettbewerbsgründen untersagt, Chiffreanzeigen aufzugeben.
    Chlor ist ein reaktionsfähiges, ätzendes Gas und einer der häufigsten in der Industrie eingesetzten Stoffe. Bei der Chlorchemie entstehen zum Teil hochtoxische Zwischenprodukte wie Dioxine oder Furane, welche beträchtliche Gefahren für Menschen und Umwelt hervorrufen können. Fluorchlorkohlenwasserstoffe (FCKW) und andere chlorhaltige Produkte verursachen die Ozonschichtzerstörung und sind am Treibhauseffekt beteiligt. Chlorhaltige Verbindungen, z. B. aus Schädlingsbekämpfungsmitteln und Kunststoffen (PVC) sind schwer abbaubar und können jahrelang in der Umwelt verbleiben und sich auch in Menschen und Tieren akkumulieren. Aus diesen Gründen wird eine erhebliche Reduzierung der Chlorchemie in der Zukunft angestrebt. Durch Umweltschutzmaßnahmen ist die Tendenz der Innenraumluftkonzentrationen an diesem Verbindungen allgemein rückläufig.
    Weihnachtsbäume stehen zwar nur wenige Tage im Jahr in den Wohnungen, können aber trotzdem für Probleme sorgen. Dies betrifft insbesondere das Thema Brandgefahr. Generell gibt es im Monat Dezember etwa 40 Prozent mehr Wohnungsbrände als im Frühling – bedingt durch weihnachtliche Dekorationen.

    Trockene Weihnachtsbäume verbrennen explosionsartig. Fachleute gehen davon aus, dass ein Baum bereits nach 10 Sekunden komplett in Flammen stehen kann.
    Nach 20 Sekunden ist ein Übergreifen des Feuers auf Möbel und andere brennbare Stoffe (Gardinen, Bodenbeläge) möglich.
    Schon nach 30 Sekunden brennt das Zimmer, die elektrische Raumbeleuchtung erlischt.
    Nach 40 Sekunden ist das Zimmer vom Boden bis zur Decke mit giftigem Rauch gefüllt. Kommt es zum Brand, ist schnellstes Handeln erforderlich. Am sinnvollsten ist jedoch eine gute Vorbeugung. Diese kann so aussehen:

    • Auf funktionstüchtige Rauchmelder in der Wohnung achten,
    • Verwendung von Kerzenhaltern, die die Kerze komplett umschließen und einen kleinen Teller besitzen, so dass die Kerze ausbrennen kann,
    • Kerzen so anbringen, das keine anderen Äste darüber sind,
    • Baum mit Abstand zu brennbaren Gegenständen aufstellen,
    • Baumständer mit Wasserspeicher verwenden, damit der Baum nicht so schnell austrocknet,
    • Feuerlöscher (zumindest Wassereimer) und Löschdecke bereithalten,
    • Ziergestecke nicht austrocknen lassen, ggf. ersetzen,
    • Auch durch elektrische Lichterketten können Brände entstehen. Veraltete Elektrobeleuchtung ersetzen. Keine zu starken Leuchtmittel verwenden. Auf GS-Zeichen (Geprüfte Sicherheit) achten.
    • Kinder und Haustiere nicht mit brennender Weihnachtsdekoration allein lassen.

    Ein weiteres Problem im Zusammenhang mit Weihnachtsbäumen sind die abfallenden Nadeln – speziell bei der Entsorgung. Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main hatte sich zum Beispiel mit einem Fall zu befassen, bei dem ein Grundstückseigentümer im Rahmen eines Wegerechts alles über das Grundstück seines Nachbarn transportierte. Der Abtransport seines Weihnachtsbaumes führte zu einer Nadelspur auf nachbarlichem Grund. Beide Eigentümer waren nicht in der Lage, dieses Problem ohne den Einsatz mehrerer Gerichtsinstanzen zu lösen.

    Das OLG Frankfurt entschied schließlich, dass der Inhaber des Wegerechts zwar keine grundsätzliche Kehrpflicht auf dem fremden Grundstück habe. Dessen Eigentümer könne aber im Einzelfall die Beseitigung einer übermäßigen Verschmutzung verlangen (Az. 19 U 273/08).
    Das Chronic Fatigue Syndrom (CFS) ist ein länger andauernder oder rezidivierender chronischer Erschöpfungszustand, welcher mit weiteren Symptomen wie zum Beispiel Gelenk-, Muskel- und Halsschmerzen, Lymphknotenschwellungen, Kopfschmerzen und Konzentrationsschwierigkeiten verbunden ist. Bis jetzt gibt es keine sichere Erklärung zur Ursache dieser Krankheitserscheinungen. Es werden sowohl immunologische als auch neurologisch-psychiatrische Ansätze diskutiert. Es gibt keine spezifische Diagnostik und Therapie bei CFS. Für die Diagnose wurden aus medizinischer Sicht verschiedene Klassifizierungskriterien ausgearbeitet. Die Behandlung richtet sich nach den Untersuchungsergebnissen.
    Abkürzung für: Corporate Identity
    Um den Entwicklungsprozess der Corporate Identity eines Unternehmens darzustellen, wurden verschiedene Modelle entwickelt. Diese Modelle spiegeln die wachsende integrative Natur der Corporate Identity innerhalb der Gesamtstrategie eines Unternehmes wider. Markwick und Fill, Cheltenham UK, haben dafür den Begriff Corporate Identity Management Process (CIMP) geprägt.

    Die einzelnen Bausteine sind Personality, Identity, Image und Reputation. Damit Unternehmen von dem Modell profitieren können, ist ein Verständnis der Verbindungen und Wechselwirkungen dieser Komponenten notwendig. So wie die Verknüpfungen in der Wertschöpfungskette das Ausmaß der Wettbewerbsvorteile bestimmen, so reflektieren die Verknüpfungen innerhalb des Corporate Identity Prozesses die Art der Kommunikation im Rahmen von Marketing und Management eines Unternehmens.

    Corporate Identity ist kein Werkzeug, sondern ein innerer Unternehmensprozess von zentraler Bedeutung für das strategische Management. Er interpretiert die Organisationsform, macht sie für verschiedenen Akteure verständlich und formuliert symbolische, kontextuelle Verhaltens- und Kommunikationsregeln.
    City ist ein englischer Begriff lateinischen Ursprungs. Im Deutschen hat sich der Citybegriff quasi verselbstständigt. Unter dem Begriff City, wie er hier gebraucht wird, versteht man in der Regel den historisch gewachsenen Stadtkern einer Großstadt. Zur City Bildung kam es im Verlauf des Städtewachstums ab Mitte des 19. Jahrhunderts. Historische Lageanknüpfungspunkte für die Herausbildung einer Citystruktur waren zentrale Plätze, wo noch heute die Dome, Münster und historischen Rathäuser stehen. Diese Bauwerke verleihen mancher City ihr besonderes, unverwechselbares Gepräge.

    Als Stadtmittelpunkt wurde die City einerseits zum Kulminationspunkt des umfassenden Warenangebots. Das frühere Marktgeschehen unter freiem Himmel verlagerte sich zunehmend in Kaufhäuser und Einzelhandelsgeschäfte. Kennzeichnend hierfür ist die Herausbildung von "Lauflagen", aus denen später "Fußgängerzonen" wurden. Die Erreichbarkeit der City wurde zunehmend durch ein unterirdisches Verkehrsnetz (U-Bahnen) gesichert. Gleichzeitig stieg die Versorgungsreichweite der City selbst. Bezeichnungen wie "Innere Stadt", "Zentraler Bezirk" oder "Stadtbezirk Mitte" als Stadtbezirksname signalisieren, dass sich dort das Geschäfts- und kulturelle Leben abspielt. Hier begründeten auch andere städtische Verwaltungsorgane ihren Sitz. Es entstanden zentrale Kultureinrichtungen, "Bankenviertel", Hotels und Gaststätten.

    Im Gefolge des Städtewachstums und der Vereinigung von benachbarten Städten zu einer Stadt entstanden auch Nebenzentren. In den Hauptstädten konzentrierten sich in oder neben der City im Rahmen der sich herausbildenden Lobbystruktur Firmensitze, aber auch Botschaften des Auslands. Dort ließ sich auch das Großbürgertum nieder.

    Die Entwicklung einer City führt zur Herausbildung hoher "Lagewerte". Man spricht von Citylagen, wenn von I a Lagen die Rede ist. Wichtigste Kennziffer für die Lageeinschätzung ist die sogenannte "Passantenfrequenz".
    1. Funktion an der Terminbörse:

    Clearinghaus (clearing house) ist eine Stelle, an die die lizenzierten Clearing-Mitglieder eines Clearingsystems täglich ihre getätigten Transaktionen auf der Terminbörse melden. Das Clearinghaus übernimmt damit eine Transparenzfunktion für die Terminbörse. Es garantiert seinerseits die korrekte Erfüllung eines begründeten, aber noch nicht durchgeführten Termingeschäfts.

    2. Clearinghaus im immobilienwirtschaftlichen Sinne:

    Bei Clearinghäusern handelt es sich um Aufenthaltseinrichtungen für Personen, deren Herkunft unklar ist. Die Aufgabe besteht in der Betreuung und Abklärung der Aufenthaltsrechte. So hat das SOS-Kinderdorf Clearinghäuser für minderjährige Flüchtlinge eingerichtet. Die Minderjährigen erhalten eine Grundversorgung, sozialpädagogische, medizinische und psychologische Hilfe. Ziel ist es, sie fit für ein selbständig geführtes Leben zu machen. Unterstützt werden diese Vorhaben u. a. auch durch den Europäischen Flüchtlingsfonds.

    Seit einiger Zeit wird der Begriff Clearinghaus auch für Wohnobjekte in gemeindlicher Trägerschaft verwendet. In flexibel gestaltbaren Sozialwohnungen wird Personen, die akut wohnungslos geworden sind, auf die Schnelle aber keine geeignete Ersatzwohnung finden konnten, eine vorübergehende Unterkunft angeboten. Der Aufenthalt beschränkt sich auf den Zeitraum, bis auf dem Markt eine geeignete Wohnung gefunden wurde. Bei dem aufzunehmenden Personenkreis darf es sich nicht um Menschen handeln, die unter Alkohol- oder Drogenproblemen leiden oder psychisch krank sind.
    Die Clearingstelle EEG wurde im Jahr 2007 vom Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz und Reaktorsicherheit eingerichtet, um als neutrale Institution Streitigkeiten und Anwendungsfragen im Zusammenhang mit der Anwendung des Erneuerbare Energien Gesetzes (EEG) zu schlichten. Hier wurde offenbar schon frühzeitig davon ausgegangen, dass das Gesetz beim Anwender Verständnisfragen aufwerfen könne. Die Clearingstelle wird für alle natürlichen oder juristischen Personen tätig, die aufgrund von Regelungen des EEG Rechte oder Pflichten haben, also z. B. für den privaten Solarstromerzeuger und den Stromnetzbetreiber, der diesem eine Einspeisevergütung zahlen muss. Gebühren werden nicht fällig. Allerdings müssen die Parteien ggf. Rechtsanwälte und Gutachter selbst bezahlen.

    Angeboten werden ein Einigungsverfahren zur Streitbeilegung und ein Votumsverfahren, in dem die Clearingstelle beiden Parteien eine rechtlich und technisch fundierte Einschätzung der Sachlage gibt. Bei diesen beiden Verfahren können die Parteien am Ende, wenn gewünscht, einen rechtsverbindlichen Vergleich schließen. Die Clearingstelle fällt also kein Urteil und gibt auch keine rechtsverbindliche Stellungnahme ab. Weitere Verfahren sind das Empfehlungsverfahren, in dem generelle Anwendungs- und Auslegungsfragen zum Gesetz geklärt werden, sowie das Hinweisverfahren, welches ebenfalls Anwendungs- und Auslegungsfragen betrifft, sich aber mit weniger komplizierten Sachverhalten befasst. Beim Empfehlungsverfahren geht es oft um Fragen im Zusammenhang mit mehreren Energieträgern, beim Hinweisverfahren ist meist nur ein Energieträger betroffen.

    Die Clearingstelle veranstaltet außerdem sogenannte Fachgespräche zum Bereich der Vergütungen für die Netzeinspeisung von Erneuerbaren Energien. Sie gibt ferner einen Rundbrief heraus, der über aktuelle Gesetzesänderungen informiert. Die Clearingstelle EEG hat ihren Sitz in Berlin. Ihre Internetadresse lautet: http://www.clearingstelle-eeg.de
    Die Kernüberlegung, die hinter Clienting steht, ist folgende: Es ist einfacher, mit einem ehemaligen Kunden wieder eine Immobilientransaktion durchzuführen oder durch seine Empfehlung ein neues Geschäft vermittelt zu bekommen, als mühsam neue Kunden zu suchen. Das bedeutet, dass die Makler-Kundenbeziehung auch nach Abschluss des vom Makler vermittelten Vertrages fortgeführt und aktiv gestaltet werden sollte. Clienting ist ein in hohem Maße kundenorientiertes strategisches Instrument der Kundenbindung. Ein Nebeneffekt ergibt sich daraus, dass sich aus der Kundenbindung und der damit verbundenen Kontaktpflege durch Empfehlung neue Geschäftsbeziehungen ergeben können. Unter Umständen muss beim Clienting darauf verzichtet werden, dem Kunden ein bestimmtes Objekt verkaufen zu wollen. Es kann besser sein, auf das gegenwärtige Geschäfts zu verzichten, dafür aber eine dauerhafte Kundenbeziehung aufzubauen und die daraus sich ergebenden Geschäftspotentiale auszuschöpfen. Im Übrigen funktioniert Clienting nur, wenn Aufdringlichkeit bei der Kontaktpflege vermieden wird.
    CO-Warnanlagen dienen der Sicherheit der Benutzer von Tiefgaragen und Parkhäusern. Durch Autoabgase besteht dort Vergiftungsgefahr. Die CO-Anlagen überwachen den Kohlenmonoxid-Gehalt in der Raumluft. Überschreitet dieser bestimmte Werte, schaltet die Anlage automatisch die Lüftung ein und gibt ggf. optisch oder akustisch Alarm.

    Betreiber von Tiefgaragen und Parkhäusern müssen schon aufgrund ihrer Verkehrssicherungspflicht dafür sorgen, dass eine ausreichende Belüftung und ein Schutz vor Kohlenmonoxyd-Vergiftungen gewährleistet sind. Die Garagenverordnungen der Bundesländer schreiben eine ausreichende Belüftung für Garagen und auch die Ausstattung größerer Garagen mit CO-Warnanlagen vor. Bei Überschreitung bestimmter Grenzwerte müssen Warnungen der Benutzer stattfinden.

    Technische Regelwerke wie etwa die VDI-Richtlinie VDI 2053 „Raumlufttechnische Anlagen für Garagen“ haben keine Gesetzeskraft. Da die VDI-Richtlinie inhaltlich von den Garagenverordnungen der Bundesländer abweicht, setzt ihre Anwendung eine Genehmigung der zuständigen Baubehörde und des Bauherren voraus.

    § 17 der Hamburger Garagenverordnung sieht zum Beispiel vor, dass geschlossene Großgaragen mit nicht nur geringem Zu- und Abgangsverkehr mit CO-Warnanlagen ausgestattet sein müssen. Diese haben so beschaffen zu sein, dass die Nutzer bei einem Kohlenmonoxid-Gehalt der Luft von mehr als 250 ppm über Lautsprecher und durch Blinkzeichen dazu aufgefordert werden, die Garage zügig zu verlassen oder im Stand die Motoren abzustellen.

    In diesem Zeitraum müssen die Garagenausfahrten ständig offen gehalten werden und die maschinelle Lüftungsanlage muss laufen. Für CO-Warnanlangen ist eine Ersatzstromquelle Pflicht.

    Technische Regelwerke und teilweise auch landesrechtliche Regelungen sehen mindestens einmal im Jahr eine Wartung und Inspektion der Überwachungsanlage entsprechend den Angaben des Herstellers vor. Diese Überprüfungen müssen von fachkundigen Personen ausgeführt werden.
    Die Abscheidung und Speicherung von Kohlendioxid (CO2) wird auch als CCS-Technologie bezeichnet. Die Abkürzung steht für Carbon Dioxide Capture and Storage. Kohlendioxid fördert den Treibhauseffekt. Es entsteht bei jeder Verbrennung fossiler Brennstoffe. Mit Hilfe der CCS-Technologie soll es ermöglicht werden, CO2 aus den Verbrennungsabgasen von Kraftwerken in fester Form abzuscheiden und unterirdisch behälterlos einzulagern. Bisher sind lediglich einige Pilotprojekte in Betrieb. Eine Nutzung in größerem Maßstab ist nach derzeitigem Wissensstand frühestens ab 2025 zu erwarten.

    Als Lagerort kommen leere Lagerstätten von Erdöl und Erdgas in Betracht, auch tiefe Kohleflöze und eine unterseeische Lagerung werden in Betracht gezogen. Die Wissenschaft favorisiert eine Einlagerung in tiefen Sedimentschichten, deren Poren mit Salzwasser gefüllt sind.

    Die unterirdische oder unterseeische Einlagerung von CO2 ist sehr umstritten, da mögliche Risiken nicht ausreichend untersucht sind. Auch lässt sich eine einmal erfolgte Einlagerung nicht mehr rückgängig machen. Eine Gefahr besteht darin, dass bei der Einlagerung in salzwasserhaltige Schichten das durch das CO2 verdrängte Salzwasser in das Grundwasser eindringt. Auch ein Eindringen des CO2 in das Grundwasser ist denkbar – in diesem Fall können sich sogenannte Kaltwassergeysire bilden. Diese entstehen auch auf natürliche Weise im Rahmen vulkanischer Vorgänge. Kaltwassergeysire können giftige Schwermetalle aus dem Boden lösen und ins Grundwasser spülen. Zudem werden durch die Anwendung hoher Drücke beim Einpressen des CO2 Bodenveränderungen bzw. -erschütterungen befürchtet, die zu Gebäudeschäden oder Erdbeben oberhalb der Fühlbarkeitsgrenze führen können. Die Aufnahmekapazität salzwasserhaltiger Bodenschichten ist zudem begrenzt; in Deutschland bestehen derartige Einlagerungsmöglichkeiten für soviel abgeschiedenes CO2, wie die deutschen Kohlekraftwerke in 30 bis 60 Jahren erzeugen. Es existieren jedoch auch Untersuchungen, die die Speicherkapazitäten auf deutschen Boden als erheblich geringer einschätzen. Eine Studie des Wuppertal Instituts für Klima, Umwelt, Energie GmbH vom August 2010 kommt zu dem Ergebnis, dass eine zusätzliche Fokussierung auf die CCS-Technologie in Deutschland nicht notwendig sei: Die Produktionskosten von Strom aus erneuerbaren Energien würden im Jahr 2020 möglicherweise bereits niedriger sein als die bei CCS-Kraftwerken. Die EU hält erhebliche (aus Steuergeldern finanzierte) Subventionen für die Erforschung und Einführung der CCS-Technologie bereit.

    Technische Probleme bei der CO2-Abscheidung ergeben sich unter anderem daraus, dass der Wirkungsgrad des jeweiligen Kraftwerkes sich durch den Prozess verschlechtert; entsprechend wird mehr Kohle verbraucht, um die gleiche Strommenge zu erzeugen. Generell wird von einer Verschlechterung des Wirkungsgrades um 15 Prozent, nach anderen Angaben sogar um 30 Prozent ausgegangen. Das sogenannte Carbonat-Looping-Verfahren soll allerdings Einbußen von nur fünf Prozent ermöglichen. Eine komplette Abscheidung des CO2 aus dem Rauchgas ist nicht möglich; je nach Verfahren können 68 bis 95 Prozent des CO2 abgeschieden werden.

    Die am 25.06.2009 in Kraft getretene EU-Richtlinie 2009/31 zur geologischen Speicherung von Kohlenstoffdioxid enthält Regelungen über Auswahl, Genehmigungsverfahren und Betrieb von CO2-Speichern.

    In Deutschland wurde die EU-Richtlinie durch das CCS-Gesetz umgesetzt, welches am 24.08.2012 in Kraft getreten ist. Dieses Gesetz mit der offiziellen Bezeichnung „Gesetz zur Demonstration der dauerhaften Speicherung von Kohlendioxid (Kohlendioxid-Speicherungsgesetz – KSpG)“ legt für Deutschland eine Höchstspeichermenge von vier Millionen Tonnen CO2 pro Jahr und 1,3 Millionen Tonnen pro Jahr und einzelnem Speicher fest. Die Bundesländer sind ermächtigt, auf ihrem Gebiet die Speicherung zu untersagen. Dieses Einspruchsrecht der Länder wurde insbesondere auf Veranlassung von Schleswig-Holstein eingebracht, da hier erhebliche Bürgerproteste gegen ein Projekt von RWE-Dea stattfanden, bei dem eine größere Lagerstätte im Raum Südtondern / Schafflund geschaffen werden sollte. Beabsichtigt war der Transport von verflüssigtem CO2 in einer 530 km langen Pipeline von einem Kraftwerk in der Nähe von Köln bis an die dänische Grenze. Zunächst sollten 1.000 unterirdische Sprengungen zu Forschungszwecken stattfinden. Die Pläne wurden jedoch nach Protesten der örtlichen Gemeinden sowie der Landesregierung aufgegeben. Im Brandenburgischen Ketzin gibt es ein Pilotprojekt zur Einlagerung. In diesem Fall wurde eine Genehmigung nach Bergrecht erteilt, da das CCS-Gesetz noch nicht in Kraft getreten war.
    Ein Coach ist der Berufsbegleiter von Menschen, die bestimmte Ziele in ihrem Beruf erreichen wollen, aber hierzu eine Hilfestellung benötigen. Der Coach ist ein anspornender Begleiter auf dem Weg in die Zukunft. Es geht um Fragen der Gestaltungsoptimierung. Im Gegensatz zum Consultant, der berät und Wissen vermittelt, soll der Coach, der selbst von der fachlichen Fragen nichts verstehen muss, seinen Kunden unterstützen und bei Zielabweichungen korrigierend eingreifen. Erfolgreiches Coaching setzt allerdings voraus, dass der Kunde des Coachs bereit zu Veränderungen ist.
    Der aus dem Englischen stammende Begriff bedeutet in etwa "sich in einen Kokon einspinnen." Im Zusammenhang mit den Trends der modernen Gesellschaft ist damit der Rückzug aus der Gesellschaft bzw. Öffentlichkeit ins Privatleben gemeint. Man könnte hier auch von einem Rückzug in die eigenen vier Wände verbunden mit einer Reduzierung sozialer Kontakte sprechen. Verwendet wird der Begriff seit den 1980er Jahren. Trendforscher wollen eine entsprechende Entwicklung in den USA nach den Anschlägen vom 11. September 2001 oder auch in anderen Staaten als Folge der Wirtschafts- und Finanzkrise beobachtet haben. Das auf das gemütliche, geschützte, eigene Heim konzentrierte Lebensgefühl war zuvor mit dem Begriff "Cosy Home" bezeichnet worden. Auch in Deutschland soll sich Cocooning verbreiten – so wurde es 2010 vom Verband der Garten-, Landschafts- und Sportplatzbauer als Ursache von in Krisenzeiten steigenden Branchenumsätzen angeführt.
    Unter CAD versteht man EDV-Programme u.a. für Architekten und Bauzeichner. CAD ist vielfältig vor allem in den Bereichen maßstabsgerechter Entwurfs-, Genehmigungs- und Ausführungsplanung einsetzbar. Die Gebäude können zwei- und dreidimensional dargestellt werden. Den Bauteilen können Materialeigenschaften zugewiesen werden. Daraus lassen sich Raumbücher erstellen und Leistungsverzeichnisse generieren. Daneben besteht häufig die Möglichkeit, digitalisierte Papierpläne und Fotos zu bearbeiten, was vor allem bei Altobjekten von Vorteil ist.
    Das Wort Concierge stammt aus dem Französischen und bedeutet Hausmeister oder Portier, auf Englisch auch Doorman, weil am Eingang der Gebäude ein Bereich für den Concierge / Doorman eingerichtet ist. Das moderne Konzept des Doormans stammt aus den USA. Ursprünglich diente es in Deutschland in problematischen Wohnanlagen zur Überwachung von Fluren und Gängen, um Vandalismus entgegenzuwirken, zum Beispiel in Berlin Marzahn. Der Concierge-Service wurde von Projektentwicklern aufgegriffen, um eine Immobilie für bestimmte Zielgruppen interessant zu machen. Als 24-Stunden-Dienst erledigt er Bewohner-Wünsche, organisiert die Sicherheit und sorgt für Privatsphäre. Alle angebotenen Dienstleistungen werden vom Doorman-Desk bzw. Concierge-Desk organisiert. Postpakete können ebenso abgegeben werden wie per Internet bestellte Einkäufe von Lebensmitteln oder auch Lieferungen einer Reinigung. Weitere Dienstleistungen können z.B. Wohnungsreinigungen, Wäsche-Service, das Auffüllen des Kühlschrankes, Botendienste, Reparaturservice, Sekretariats- oder Butlerservice sein oder die Bereitstellung von modernen Kommunikationsmitteln. Die Kosten für die Inanspruchnahme der einzelnen Leistungen werden separat abgerechnet, Dienste für die Allgemeinheit, wie z.B. die Bewachung der Wohnanlagen, werden anteilig auf die Eigentümer umgelegt.
    Unter Consulting versteht man Beratung. Die Beratungsgebiete sind sehr vielschichtig und gehören sehr unterschiedlichen Disziplinen an. Beispiele: Bildungsberatung, Politikberatung, Unternehmensberatung, psychologische Beratung usw. Speziell Unternehmensberater rechnen sich der Consultingbranche zu.

    Viele Berater bezeichnen sich als Consultant. Sie vermitteln in ihren Beratungsgesprächen Kenntnisse und Fertigkeiten, die es den Beratenen ermöglichen sollen, ihre beruflichen Ziele zu erreichen. Im Bereich der Immobilien- und Kreditwirtschaft stehen Anlageberatung, Vermögensberatung, Rechtsberatung, Schuldnerberatung im Vordergrund. Auch im Maklergeschäft nimmt die Beratung von Auftraggebern einen zunehmend hohen Stellenwert ein. Sie kann dort auch zu einer selbständigen beruflichen Tätigkeit auf der Grundlage von Beraterverträgen führen, die von einer Vermittlungstätigkeit völlig unabhängig ist.
    Als Content bezeichnet man die Informationen, die auf einer Website zur Verfügung stehen. Der Content ist also der wesentliche Inhalt einer Website, der sich aus unterschiedlichen Komponenten zusammensetzt. Diese Komponenten können Texte, Bilder, Grafiken, Links zu anderen Sites, Dateien etc. sein. CMS bezeichnet ein technisches System, das es ermöglicht, Inhalte zu organisieren.

    Ein CMS trennt Layout und Inhalt voneinander. Durch die Trennung von Inhalt und Layout können Mitarbeiter Inhalte im CMS ohne spezielle Programmierkenntnisse bearbeiten.
    Contracting ist eine besondere Form des Outsourcing. Man versteht darunter die vertraglichen Vereinbarungen zwischen dem Gebäudeeigentümer und einem Contractor, in der Regel einem auf Energieeinkauf, Energieanlagen und dem Anlagenbetrieb spezialisierten Unternehmen. Es gibt verschiedene Contracting-Varianten. Häufig verpflichtet sich der Contractor vertraglich, die Investitionskosten zu übernehmen, die im Zusammenhang mit der Herstellung, der Modernisierung, Sanierung oder dem Austausch der Energie- und/oder Wasserversorgungsanlagen eines Gebäudes entstehen.

    Er erwirbt an diesen ein dinglich abgesichertes Nutzungsrecht oder er pachtet diese Anlagen. Gleichzeitig übernimmt er den Reparaturdienst und stellt zudem einen Not- und Entstördienst zur Verfügung. Er betreibt die Anlage und ist für die Energie- und Wärmeversorgung der Nutzer zuständig. Der Contractor erstellt meist unmittelbar gegenüber den Nutzern die Jahresabrechnung für die Heiz- und Warmwasserversorgung. Über den Energieverkauf refinanziert der Contractor seine Investitions- und Betriebskosten. Dabei nutzt er aufgrund seiner fachlichen Kompetenz die in der Anlage steckenden Energieeinsparungspotentiale ebenso aus wie die Preisvorteile, die ihm als Energiegroßabnehmer zufließen.

    Eine einheitliche gesetzliche Definition des Begriffes „Contracting“ existiert nicht. Dies ist angesichts der verschiedenen und sich ständig ändernden am Markt angebotenen Contracting-Modelle auch problematisch. Einen Klassifizierungsversuch enthält allerdings die DIN 8930 Teil 5. Danach werden vier Hauptvarianten des Contracting unterschieden:

    • Das reine Energiespar-Contracting ohne Energielieferung, teils auch als Performance-Contracting bezeichnet. Hier steht die Entwicklung eines Einsparkonzeptes im Vordergrund.
    • Das Energieliefer- oder Anlagen-Contracting. Der Contractor übernimmt dabei auf eigenes Risiko die Energieversorgung des Gebäudes. Dies kann die Erneuerung der Gebäudetechnik, aber auch das Aushandeln von besseren Verträgen mit Energieversorgern einschließen.
    • Das Finanzierungs-Contracting, welches auch als Anlagenbau-Leasing oder Third-Party-Financing (TPF) bezeichnet wird und eine reine Finanzierungskonstruktion darstellt.
    • Das Betriebsführungs-Contracting (auch: Technisches Gebäudemanagement). Hier verbleiben die Anlagen während der Vertragslaufzeit im Eigentum des Contractors, der für ihre Funktionsfähigkeit garantiert. Dieses Modell wird gerne in sensiblen Bereichen wie etwa bei Krankenhäusern genutzt.

    Viele Untervarianten und Kombinationen sind denkbar – auch ein Contracting, bei dem nicht Effizienzsteigerung und Energieeinsparung im Vordergrund stehen, sondern ein reiner Mehrverdienst von Vermieter (über die Pacht) und Contractor – etwa über die Verpachtung einer unmodernen Heizanlage ohne jede Modernisierung. Der Bundesgerichtshof hat sich in mehreren Urteilen zu dieser Problematik geäußert. Nach dem Urteil vom 6.4.2005 (Az. VIII ZR 54/04) dürfen höhere Kosten durch das Contracting nur dann auf den Mieter umgelegt werden, wenn dies mietvertraglich vereinbart ist.

    Der Begriff "Fullcontracting" wird verwendet, wenn der Mieter alleiniger Vertragspartner des Wärmeversorgers ist, der direkt mit ihm abrechnet. Für den Gebäudeeigentümer (den "Contractnehmer") entstehen durch Contracting eine Reihe von Vorteilen:

    • Entlastung von eigenen Investitionskosten und Instandhaltungskosten, den Verwaltungsarbeiten und der Verantwortung für die Anlagen,
    • Einnahmen aus dem Verkauf des Nutzungsrechtes, bzw. Pachteinnahmen,
    • Senkung der Energiekosten,
    • Notdienst für die Nutzer.

    Umstritten und häufiger Gegenstand von Gerichtsverfahren ist das Contracting, da es je nach Konzeption für den Heizungsnutzer zu Nachteilen führen kann:

    Es kann zu einer finanziellen Doppelbelastung des Mieters führen, wenn die Kosten für die Modernisierung der Heizanlage bereits als Mieterhöhung wegen Modernisierung auf den Mieter umgelegt worden sind und dann noch einmal vom Contractor dem Mieter anteilig im Rahmen der Heizkostenabrechnung ein zweites Mal berechnet werden. In den meisten Fällen erhöht sich generell die Kostenbelastung des Nutzers, da nunmehr nicht nur die angefallenen Heizkosten einschließlich der Kosten des Betriebs der Heizanlage zu bezahlen sind, sondern auch unternehmerische Kosten des Contractors, die normalerweise nicht als Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung auf den Mieter umgelegt werden dürften (Unternehmergewinn, Instandhaltungsrücklagen, Kosten für Kredite für die Anschaffung der Heizanlage etc.) sowie die an den Vermieter zu zahlende Pacht. Nicht immer wird diese Kostensteigerung durch Energieeinsparungen ausgeglichen.

    Der Bundesgerichtshof hat in einer Reihe von Urteilen die Umstellung auf Wärme-Contracting von der Zustimmung des Mieters abhängig gemacht. Zum Beispiel betonte der BGH im Urteil vom 1.6.2005, dass der Vermieter nicht einseitig die mietvertragliche Festlegung – Heizwärmeversorgung durch den Vermieter und Umlage nach Heizkostenverordnung – ändern und die Versorgung ohne Zustimmung der Mieter einem Contractor übertragen könne (Az. VIII ZR 84/04). Ebenso betont das Urteil vom 15.3.2006, dass ohne Zustimmung des Mieters zur Umstellung auf Wärme-Contracting keine Abrechnung der erhöhten Kosten stattfinden kann (Az. VIII ZR 153/05).

    Die Mietrechtsreform 2013 verfolgte jedoch unter anderem den Zweck, das Contracting zu fördern. Das Gesetz legt nun klare Voraussetzungen fest, unter denen der Vermieter die Wärmelieferung einem externen Lieferanten übertragen kann. Eine Umstellung ist also auch einseitig möglich. Voraussetzung ist, dass der Mieter laut Mietvertrag generell die Kosten für Wärme und Warmwasser zu tragen hat.

    Nach dem neu eingeführten § 556c BGB hat der Mieter die Kosten für die eigenständige gewerbliche Wärmelieferung als Betriebskosten zu übernehmen, wenn

    • die Wärme mit verbesserter Effizienz aus einer vom Lieferanten errichteten neuen Anlage oder einem Wärmenetz (Fernwärme, Blockheizkraftwerk) geliefert wird und
    • die Kosten der Wärmelieferung die Betriebskosten für die bisherige Eigenversorgung mit Wärme und Warmwasser nicht übersteigen.

    Wenn der Jahresnutzungsgrad der bereits vorhandenen Anlage – also der Anteil der produzierten Wärme, die nach Abzug aller Transportverluste tatsächlich beim Heizkörper des Verbrauchers ankommt – vor der Umstellung mindestens 80 Prozent beträgt, darf sich der Lieferant der Wärme anstelle einer Neuerrichtung der Anlage oder der Lieferung aus einem Wärmenetz darauf beschränken, die Betriebsführung der Anlage zu verbessern.

    Für den Vermieter besteht nach § 556c Abs. 2 BGB die Pflicht, die Umstellung auf ein Contracting beziehungsweise eine gewerbliche Wärmeliefung drei Monate vorher dem Mieter in Textform anzukündigen.
    Die Regelungen des neuen § 556c BGB sind nicht mietvertraglich abänderbar.

    Gebäudeeigentümer sollten Contracting-Verträge genau daraufhin prüfen, ob das von ihnen bezweckte Vertragsziel auch erreicht wird, ob z.B. der Contractor tatsächlich zur Modernisierung der Heizanlage verpflichtet ist. Generell ist bei der Umlage von Betriebskosten das Wirtschaftlichkeitsgebot zu beachten, dies gilt auch beim Abschluss eines Contracting-Vertrages. Ist der Vertrag z.B. durch überhöhte Unternehmensgewinne des Contractors unwirtschaftlich, müssen die Mieter die erhöhten Kosten u.U. nicht akzeptieren. Auch nach dem Urteil des BGH vom 27.06.2007 ist es unzulässig, die Kosten für eine Erneuerung der Heizanlage einerseits als Modernisierungsaufschlag auf die Miete und dann noch einmal über die Heizkostenabrechnung des Wärmelieferanten abzurechnen.

    Am 21.12.2011 entschied der BGH, dass eine Vertragslaufzeit von zehn Jahren beim Contracting nicht immer wirksam vereinbart ist (Az. VIII ZR 262/09). Im verhandelten Fall hatte ein Energiedienstleister mit einer Wohnungseigentümergemeinschaft einen Vertrag abgeschlossen, dem zufolge Heizraum und Heizstation in der Wohnanlage vom Dienstleister für einen Euro pro Jahr gepachtet wurden. Die WEG sollte die Kosten für Instandsetzungen und Ersatzinvestitionen tragen. Vertragsbestandteil sollte die AVBFernwärmeV (Verordnung über Allgemeine Bedingungen für die Versorgung mit Fernwärme) sein, die Vertragslaufzeit betrug zehn Jahre. Die WEG wollte den Vertrag vorzeitig kündigen. Der Bundesgerichtshof bestätigte die Wirksamkeit der Kündigung: Eine zehnjährige Laufzeit sei zwar nach § 32 Abs. 1 AVBFernwärmeV möglich. Dieser sei hier jedoch nicht anwendbar, da keine Fernwärme geliefert, sondern vor Ort Wärme produziert werde. Hohe Vertragslaufzeiten seien im Fernwärmegeschäft üblich und zulässig, da die Betreiber hohe Investitionen für den Leitungsbau kompensieren müssten. Hier sei jedoch lediglich ein Euro Pacht pro Jahr investiert worden.

    Die Neuregelung in § 556c BGB ermächtigt die Bundesregierung, Rechtsverordnungen zu erlassen, mit denen die Einzelheiten von Wärmelieferverträgen geregelt werden.
    Unterschieden wird zwischen dem strategischen Controlling und dem operativen Controlling. Im Fokus des strategischen Controlling stehen langfristige Entwicklungen, es sorgt für ein "Frühwarnsystem", operatives Controlling begleitet die kurz- /mittelfristigen Entwicklungen mit Hilfe entsprechender Erfolgsrechnungen (Monats- und Quartalszahlen). Die nachfolgenden Betrachtungen beziehen sich auf das operative Controlling.

    Controlling steckt als Instrument zur Planung, Koordinierung Steuerung und Überwachung von Leistungsprozessen in der Immobilienwirtschaft noch in den Anfängen, obwohl es viele Bereiche gibt, in denen schon seit langem Controlling unter anderem Namen praktiziert wird. Beispiele sind Projektsteuerung, Baustellenüberwachung usw. Controlling kreiert betriebs- oder branchentypische Kennzahlensysteme. Diese stammen nicht nur aus dem Rechnungswesen, sondern aus allen betrieblichen Bereichen, vorwiegend aus solchen, hinter denen sich die größten Risiko- und Kostenpotentiale verbergen.

    Controlling setzt eine betriebliche Zielsetzung voraus, wobei die Ziele quantifiziert werden müssen, damit gemessen werden kann, ob oder in wieweit sie erreicht wurden (Soll-Ist-Abweichungsanalysen). Wenn sich z.B. ein Maklerunternehmen das Ziel vorgibt, die Zahl der Mietvertragsvermittlungsfälle um 20 Prozent im kommenden Jahr zu erhöhen, dann muss zunächst der Weg zur Zielerreichung bestimmt werden. Er kann darin bestehen, durch PR Aktionen Miethauseigentümer als potenzielle Geschäftspartner anzusprechen. Am Jahresende kann dann festgestellt werden, ob das Ziel erreicht wurde bzw. wie weit davon abgewichen wurde.

    Im Bereich der Maklerbetriebe sind Kennzahlen der Erfolgsquotient pro Abteilung, Objektart, Außendienstmitarbeiter, sowie die Ergebnisse der Werbeerfolgskontrolle (Beitrag von Inseraten und Exposé und Internetpräsentationen zum Erfolg). Aber auch die "Misserfolgsanalysen" können zu Ergebnissen führen, die Entscheidungsgrundlage für Verbesserungsmaßnahmen im betrieblichen Ablauf sein können. Gemessen werden können auch die Auswirkungen des Erfolgsprinzips und des Prinzips der Entscheidungsfreiheit des Auftraggebers, als unterschiedliche Ursachen für den "Nichterfolg". Zum Controlling gehört auch die Auswertung von Zahlen des RDM-Betriebsvergleiches und von Benchmarkingkonferenzen miteinander kooperierender Maklerunternehmen.
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    Unter Coop-Housing ist eine kooperative Form des Wohnens zu verstehen, wie es sich in Skandinavien und vor allem in Kanada eingebürgert hat. Dort leben 250.000 Personen in den insgesamt 2.200 Coops. Vergleichbar ist Coop-Housing mit einer genossenschaftlichen Art des Wohnens. Die Familien sind Miteigentümer des Hauses. Sie kommen für den Unterhalt gemeinsam auf und entscheiden – ähnlich wie eine Wohnungseigentümergemeinschaft – mit Stimmenmehrheit. Die Coopgemeinschaft lebt von der freiwilligen Mitarbeit der Bewohner. Größere Coops bilden für die verschiedenen Verwaltungsbereiche eigene Komitees. Jeder kann (und soll) sich dort einbringen, wo er am nützlichsten ist. Die Eigentümerstellung ist an die Mitgliedschaft gebunden, die mit Auszug aus der Wohnung zu Ende ist. Über die Vergabe der frei werdenden Wohnung entscheiden wiederum die Mitglieder. Die Coops bestehen im Schnitt aus 40-80 Wohneinheiten.
    Bei Core Immobilien handelt es sich um Objekte in sehr guten Lagen mit langfristig gebundenen Mietern. Für die Anleger bedeutet das in erster Linie Sicherheit. Der Begriff Core ist in vielen Bereichen zu einem Synonym für "Auf allen Ebenen erfolgreich" geworden. Merkmale, die eine Core-Immobilie ausmachen: risikoloses Investment-Portfolio, geringe Wert- und Ertrags-Volatilität, City-Lage, Einkauf und Exit gemäß Marktzyklen, Akzeptanz von relativ niedriger Rendite.
    Als Corporate Behaviour (CB) wird das wahrnehmbare Verhalten eines Unternehmens in der Öffentlichkeit beschrieben. Es drückt sich vor allem im Kommunikationsverhalten von Management und Mitarbeitern gegenüber seiner Umwelt sowie in der Angebots- und Preispolitik des Unternehmens in Bezug auf seine Stakeholder aus. Corporate Behaviour äußert sich in immobilienwirtschaftlichen Unternehmen beispielsweise im Service- und Kulanzverhalten von Sachbearbeitern gegenüber Miet- und Mieterangelegenheiten, in der telefonischen Erreichbarkeit während der Kernarbeitszeiten und am Wochenende oder auch in der kommunikativen Transparenz der Geschäftsführung gegenüber Medien und Aktionären. Gleichzeitig wirkt CB auch nach innen. Es beeinflusst das Verhalten von Mitarbeitern und Führungskräften durch intern verbindlich festgelegte Führungsleitsätze, Verhaltensregeln, Normen und Denkhaltungen. Corporate Communications ist ein Teilbereich der Corporate Identity.
    Unter Corporate Communications (auch Unternehmenskommunikation genannt) wird die Gesamtheit aller Kommunikationsaktivitäten eines Unternehmens verstanden, die sich in ihrer Wirkung nach innen (Interne Kommunikation) und nach außen (Externe Kommunikation) richten. Ziel der Arbeit ist es, Vorstellungen, Meinungen und Einstellungen von Stakeholdern im Sinne des Unternehmens zu beeinflussen und ggf. zu ändern.
    Das Corporate Design (CD) stellt das optische Erscheinungsbild eines Unternehmens dar. Es ist durch eine festgelegte und wieder erkennbare Farb-, Schrift- und Bilderwelt gekennzeichnet, die sich in allen Kommunikationsmedien – vom Logo über die Broschüre bis hin zur Homepage – widerspiegelt. Das Corporate Design ist die sichtbar gewordenen Identität eines Unternehmens, die sich in einem einheitlich gestalteten Gesamtauftritt äußert. Neben den Kommunikationsmedien ist das Corporate Design auch in der Architektur eines Immobilienunternehmens, an der Firmenkleidung, am Messeauftritt oder an der Fassadengestaltung erkennbar. Die eindeutige optische Identifizierung eines Unternehmens oder Produktes kann seinen Markenwert erhöhen. Corporate Design ist ein Teilbereich der Corporate Identity.
    Die CD-Manuals, auch Handbücher genannt, enthalten alle grundsätzlichen Bestandteile des Corporate Designs (CD) eines Unternehmens. In einem CD-Manual werden unter anderem die Unternehmensidee sowie das Unternehmenskonzept ausführlich dargelegt. Des Weiteren beinhalten die Manuals exakte Angaben zum Geschäftstyp, zur CD, zur Unternehmensphilosophie sowie exakte Anweisungen zur Erledigung von Aufgaben im Arbeitsprozess. Im Allgemeinen gliedern sich CD-Manuals in:
    • Die Definition der Unternehmensphilosophie mit Beschreibung der Aufgabenfelder, die Dokumentation der Corporate Identity sowie die Darstellung der Unternehmensmethoden,
    • die Gebrauchsanweisung mit einer Anleitung für den täglichen Geschäftsbetrieb, einer Anleitung für Allgemeines und einer Darstellung der Situation für die Mitarbeiter des Unternehmens,
    • die Verkaufs- und Vertriebsförderung durch das Marketing, die Werbung, die Verwaltung und technische Anleitungen,
    • das Organisationsverzeichnis mit speziellen Anleitungen für die einzelnen aber speziellen Unternehmensbereiche (z.B. spezielle Anleitungen für die Immobilienwirtschaft).
    Das Manual ist das Nachschlagewerk und gleichzeitig der Leitfaden mit detaillierten Arbeitsanweisungen für die Mitarbeiter. Beschrieben werden im Handbuch das Marketing-Konzept und dessen Umsetzung, aber auch Hinweise zur Personalbeschaffung, zum Aufbau des Geschäftes, Organigramme, Richtlinien und Bestimmungen, Musterverträge und -formulare sowie Formblätter, Bestellformulare, usw.

    Ein Manual trägt durch das Setzen von Standards dazu bei, den Erfolg eines Unternehmens zu sichern. Der Wiedererkennungswert eines Unternehmens wird durch die einheitliche und konsequente Verwendung erhöht und gleichzeitig stellt es die Seriosität des Unternehmens dar. Als Grundlage für die Erarbeitung eines Manuals ist eine verständlich strukturierte und detaillierte Gliederung die Voraussetzung. Die ausführlichen Informationen eines Manuals umfassen unter anderem: die Marktsituation, den Geschäftstyp, die Wettbewerbsvorteile, die verschiedenen Leistungen. Weiter können in den verschiedenen Manuals folgende Punkte beschrieben werden: das Unternehmens-Konzept, Gebrauchsanweisung für das Manual, die Darstellung des Marktes, das Kundenpotential, die Kundenstruktur sowie die Kundenanforderungen, das Marketing-Konzept, das Corporate Design und damit verbunden die Corporate Identity, die Werbung, die Kommunikation.

    Von ganz besonderer Bedeutung sind die Manuals im Zusammenhang mit einem Franchise-Unternehmen.
    Der Corporate Governance Kodex der deutschen Immobilien­wirtschaft setzt auf den sog. "Cromme-Kodex" auf, der von der Cromme-Kommission des Bundesjustizministeriums für Aktien­gesellschaften verabschiedet wurde. Zusätzlich werden die Besonderheiten der Immobilienwirtschaft berücksichtigt.

    Die "Initiative Corporate Governance Kodex der deutschen Immobilienwirtschaft" hat sich zum Ziel gesetzt, durch Herstellung erhöhter Professionalität und Transparenz die internationale Wettbewerbsfähigkeit der deutschen Immobilienwirtschaft zu stärken. Bei den Mitteln zur Erreichung dieses Zweckes stehen vor allem aktuelle Immobilienbewertungen, Regelung von Interessens­konflikten und wachsende Fachqualifikation im Vordergrund. Reagiert wird damit auf die Fehlentwicklungen von Aktiengesellschaften mit großem Immobilienbestand, die insbesondere dadurch entstanden sind, dass die Immobilien mit unrealistischen Werten in der Bilanz standen. Erhebliche Wertberichtigungen waren die Folge. Den Schaden trugen die Aktionäre.

    Der Corporate Governance Kodex der deutschen Immobilienwirt­schaft enthält Sollbestimmungen, die den sich ändernden Unter­nehmensbedingungen in regelmäßigen Abständen angepasst werden. Im Focus stehen dabei deutsche börsennotierte oder zur Börsennotierung vorgesehene Immobilienaktien­gesellschaften. Die Anwendung wird aber auch anderen Unternehmen empfohlen, die Immobiliengeschäfte betreiben. Es bestehen spezifische Kodizes für Kapitalgesellschaften, Kapitalanlagegesellschaften, für Treuhandvermögen, Wertemanagement. Auf sie beziehen sich jeweils eigens formulierte Selbstverpflichtungserklärungen.

    Besonderer Wert wird auf die Qualifikation von Vorstand und Aufsichtsrat gelegt. Der Aufsichtsrat bzw. ein von ihm bestimmter Ausschuss soll mit der Bewertung der Immobilien befasst werden. Eine angestrebte grundlegende Änderung von Bewertungsverfahren wird von der Zustimmung durch den Aufsichtsrat abhängig gemacht. Der Geschäftsbericht soll die Marktwerte der unternehmenseigenen Immobilien enthalten.

    Neben dem Kodex wurden 10 "Grundsätze ordnungsgemäßer und lauterer Geschäftsführung der Immobilienwirtschaft" entwickelt. Einer dieser Grundsätze bezieht sich auf die Notwendigkeit der Einrichtung und Fortentwicklung eines Systems der Risikosteuerung. Die Grundsätze und Kodizes sind abrufbar unter http://www.immo-initiative.de/
    Mit Corporate Identity (CI) wird die Persönlichkeit bzw. Identität eines Unternehmens beschrieben. Sie drückt das Selbstverständnis aus, nach dem eine Organisation denkt, handelt und kommuniziert. Ziel ist es, in allen Kommunikationsmaßnahmen und Handlungsinstrumenten ein authentisches, einheitliches und wieder erkennbares Erscheinungsbild des Unternehmens nach innen (Interne Kommunikation) und nach außen (Externe Kommunikation) zu vermitteln und schließlich ein positives Image aufzubauen. In der Praxis wird Corporate Identity über die operativen Felder Unternehmensverhalten (Corporate Behaviour), Unternehmenskommunikation (Corporate Communications) und Unternehmensdesign (Corporate Design) umgesetzt. Strategisch geplant und eingesetzt, stellt die CI ein wichtiges Kommunikations-, Steuerungs- und Kontrollinstrument der Unternehmensführung dar.

    In der Immobilenwirtschaft spielt die Corporate Identity eine zunehmend größere Rolle. Makler, Wohnungsunternehmen und Dienstleister der Branche legen in den vergangenen Jahren verstärkt Wert auf eine professionalisierte Außendarstellung ihres Unternehmens in Form eines einheitlichen Designs – vom Logo im Internetauftritt über die wieder erkennbare Farb- und Bilderwelt-Gestaltung in Unternehmensbroschüren, Mieterzeitungen, Messeauftritten und Kundenveranstaltungen. Die Umsetzung der Corporate Behaviour und Corporate Communications hingegen reduziert sich in vielen Unternehmen zumeist auf singulär durchgeführte Maßnahmen, die eine strategische, an den Unternehmenszielen ausgerichtete Planung und Realisation i. d. R. vermissen lassen. Die Einrichtung einer eigenen Stabsstelle für Corporate Communications würde den Stellenwert von Kommunikation im Unternehmen erhöhen und zu konstanten und ökonomisch messbaren Ergebnissen führen.
    Corporate Publishing beschreibt die Gesamtheit aller firmeninternen Unternehmenspublikationen, die journalistisch aufbereitet sind und periodisch erscheinen; vom Informations- und/oder Produktblatt über den Flyer und die Kundenzeitschriften bis hin zur Imagebroschüre und dem Geschäftsbericht. Ferner zählen zu den Publikationen auch TV- und Audio- sowie Online-Medien.
    Corporate Real Estate Management (unternehmerisches Immobilienmanagement) bezieht sich auf die Ökonomisierung betrieblicher Immobilien. Es geht dabei um die Ausschöpfung der ökonomischen Potentiale der unternehmerischen Liegenschaften. Dazu zählen die Entwicklung, Beschaffung, Betreuung und Verwertung aus dem Blickwinkel der Unternehmensstrategie. Corporate Real Estate Management spielt bei großen Unternehmen mit umfangreichen Liegenschaften eine zunehmende Rolle. Vielfach werden zum Zweck des CREM eigene Tochtergesellschaften gegründet, die Aufgaben aus dem Bereich des Facility Managements, Vermarktungs- und Projektentwicklungsaufgaben wahrnehmen und zunehmend auch Betreuungsleistungen für andere Immobilieneigentümer übernehmen.
    Beim Cost plus Fee-Vertrag handelt es sich um eine moderne erweiterte Art des Selbstkostenerstattungsvertrages im Zusammenhang mit der Vergabe von Bauleistungen. Der Grundgedanke besteht darin, dass für beide Vertragspartner (Unternehmer und Bauherr) Kostentransparenz auf der Grundlage eines definierten Leistungspakets entstehen soll. Dies geschieht dadurch, dass der Bauherr, ähnlich wie beim garantierten Maximalpreisvertrag (GMP) in die Planung und die kostenrelevanten Entscheidungen mit einbezogen wird. Auf die ermittelten Selbstkosten erhält der Unternehmer einen Zuschlag entweder in Form eines Prozentsatzes oder in Form eines Fixbetrages.
    Mit dem Begriff Cost-Average-Effekt (Durchschnittskosteneffekt) wird das Phänomen beschrieben, dass ein Anleger der regelmäßig einen bestimmten, gleich bleibenden Betrag in einen Investmentfonds investiert, insgesamt einen günstigeren durchschnittlichen Preis je Fondsanteil bezahlt, als beim regelmäßigen Kauf einer bestimmten Anzahl von Anteilen.

    Der Effekt beruht darauf, dass bei gleich bleibenden Einzahlungen über einen längeren Zeitraum hinweg bei hohen Anteilspreisen relativ wenige und bei niedrigen Preisen relativ viele Fondsanteile erworben werden. Je länger die Dauer der Einzahlungen und je stärker die Schwankungen der Anteilspreise, desto stärker wirkt sich der Cost-Average-Effekt aus.

    Während der Cost-Average-Effekt im Rahmen von Sparplänen (z. B. bei Aktienfonds, Rentenfonds, Offenen Immobilienfonds) eine Möglichkeit darstellt, Preisschwankungen vorteilhaft zu nutzen, kehrt sich der Effekt bei Entnahmeplänen um. Hier würden bei regelmäßigen Auszahlungen eines bestimmten Betrages zu hohen Rücknahmepreisen nur wenige, bei niedrigen Rücknahmepreisen dagegen viele Anteile verkauft. Die Vereinbarung von Entnahmeplänen mit festen Auszahlungsbeträgen ist daher unter diesem Aspekt für den Anleger nicht sinnvoll.
    Ähnlich wie beim Garantierten Maximal-Preis-Vertrag handelt es sich beim Cost-plus-incentive-fee-Vertrag um ein anreizorientiertes Vertragskonzept, das als Vertrag zwischen Bauträger und Generalunternehmer angewandt werden kann. Ausgangspunkt ist die Überlegung, dass die asymmetrische Informationsverteilung zwischen diesen Vertragspartnern zur einseitigen Nutzung von Vorteilen durch den gut informierten Auftragnehmer führen kann. Der Generalunternehmer (oder sonstige Bauunternehmer) soll durch eine Gewinnbeteiligung belohnt werden, wenn die anvisierten "Zielkosten" nicht überschritten werden. Gemindert wird die Gewinnbeteiligung bei Terminüberschreitungen.
    Der anglo-amerkanische Begriff Covenant bezeichnet in der deutschen Immobilienfinanzierung eine Kreditvereinbarungsklausel, die in Darlehensverträgen eine Art der (Neben-)Abrede darstellt. Dem Darlehensgeber dient sie als Richtwert im Rahmen der Ermittlung. Sie sagt aus, ob der Darlehensnehmer imstande ist, für ausreichend Rückflüsse zu sorgen, um damit den Forderungen des Darlehensgebers jederzeit nachzukommen. Dabei werden Finanzkennzahlen (Financial Covenants), nicht-finanzbezogene Kennzahlen (Non-Financial Covenants) und Corporate Financial Covenants (betriebliche Finanzkennzahlen) unterschieden.

    Die wichtigsten Covenants als Finanzkennzahlen sind in der Immobilienfinanzierungspraxis klassischerweise:

    • Fremdkapitalquote (engl. Loan-to-Value, LTV): prozentuales Verhältnis aus Darlehenssumme zum gutachterlichen Wert der Immobilie (im Falle des Beleihungsauslaufs der Beleihungswert gemäß § 3 Absatz 1 der Beleihungswertverordnung [BelWertV], siehe Beleihungsauslauf),
    • Zinsdeckungsgrad (engl. Interest Coverage Ratio, ICR): prozentuales Verhältnis aus Gewinn vor Zinsen und Steuern (EBIT) oder Cash Flow vor Zins und Tilgung zu den Zinsaufwendungen,
    • Kapitaldienstdeckungsgrad oder Schuldendienstdeckungsgrad (engl. Debt Service Coverage Ratio, DSCR): prozentuales Verhältnis aus Gewinn vor Zinsen und Steuern (EBIT) oder Cash Flow vor Zins und Tilgung zum Kapitaldienst,
    • Verhältnis Darlehensbetrag zu Bau-/Herstellungskosten (engl. Loan-to-Cost, LTC).

    Covenants dienen dem Zweck des Gläubigerschutzes durch Zielfestlegungen und zur Sicherstellung der Einbringlichkeit von Zins- und Tilgungsforderungen. Die Fähigkeit einer Immobilie, durch die Rückflüsse nachhaltig den Kapitaldienst abzudecken, steht immer mehr im Fokus potenzieller Kapitalgeber. Wenn bestimmte vorher festgelegte Kennzahlen nicht erreicht werden, liegt ein so genannter Covenantbruch vor.
    Cost per Click ist ein Abrechnungsmodell für Online-Werbung. Die Bezahlung erfolgt hier pro Klick auf die Online-Werbeanzeige. Die Kosten für den Werbetreibenden pro Klick werden vorher vereinbart.
    Cost per 1.000 Impressions oder Tausender-Kontakt-Preis ist ein Abrechnungsmodell bei Online-Werbung. Der Nutzer zahlt für je 1.000 Impressions einen vorher vereinbarten Preis. Dabei ist es unerheblich, ob ein Benutzer die Anzeige anklickt oder nicht oder über welchen Zeitraum die Anzeige gezeigt wird.
    Abkürzung für: Corporate Real Estate Management
    Cross Docking Center gehören zu den Logistikimmobilien. Es handelt sich um Warenumschlagzentren, in denen ankommende Sendungen von verschiedenen Absendern eingehen und ohne Zwischenlagerung zu Sendungen für verschiedene Empfänger neu zusammengestellt werden. Da Cross Docking Center lediglich dem Warenumschlag, nicht aber der Lagerung dienen, werden sie auch als "bestandslose Umschlagpunkte" bezeichnet.

    Beim Cross Docking im engeren Sinne sind die ankommenden Sendungen in der Regel bereits von den Lieferanten empfängerbezogen vorkommissioniert worden, so dass sie im Terminal des Cross Docking Centers nur noch zu empfängerbezogenen Sendungen zusammengefasst werden müssen.

    Beispielsweise könnten in einem Cross Docking Center Waren unterschiedlicher Hersteller von Käse, Schokolade und Kosmetikprodukten eintreffen, die bereits entsprechend den Bestellungen einzelner Supermärkte abgepackt sind. Aus diesen einzelnen Teillieferungen werden die Lieferungen für die Supermärkte zusammengestellt und an diese versandt.
    Unter dem Begriff "Cross-Compliance" fasst man verschiedene Vorschriften zusammen, die seit dem 1.1.2005 von Landwirten beachtet werden müssen, um Direktzahlungen zu erhalten. Die Regelungen betreffen z.B. die Wahrung von Grundanforderungen an die Betriebsführung hinsichtlich der Gesundheit von Mensch, Tieren und Pflanzen, die Erhaltung eines guten landwirtschaftlichen und ökologischen Flächenzustandes und die Erhaltung von Dauergrünland. Die Einhaltung der Vorschriften wird kontrolliert.

    Im Rahmen von Vor-Ort-Kontrollen wird z.B. die Einhaltung von Vorschriften hinsichtlich der Tierkennzeichnung, über Klärschlamm, Vogelschutz oder Grundwasserreinhaltung überprüft.

    Bei Verstößen gegen die festgelegten Verpflichtungen werden je nach Schwere, Ausmaß, Dauer und Häufigkeit des Verstoßes die Beihilfezahlungen an den Landwirt um bis zu 100% herabgesetzt. Dies kann sogar für mehrere Kalenderjahre erfolgen.

    Für Behörden und Landwirte haben die Regelungen der Cross-Compliance eine erhebliche Mehrbelastung hinsichtlich des Verwaltungs- und Kontrollaufwandes mit sich gebracht. Landwirte sind umfangreichen zusätzlichen Dokumentationspflichten unterworfen.

    Bei der Bewältigung der Anforderungen der Cross-Compliance helfen Broschüren, die von den Landwirtschaftskammern bereitgehalten werden.
    Die im Marketing eines Immobilienunternehmens wichtige Frage zur Produktpolitik lautet: "Welche Dienstleistung kann ich meinen Kunden noch anbieten?" Für den Makler gibt es etwa neben dem klassischen Einstiegsprodukt der Objektvermittlung die Möglichkeit als Cross-Selling-Potential dem Kunden Zusatzprodukte z. B. Versicherungen, Gutachten, Hausverwaltungstätigkeiten und u.U. sogar Bauträgeraktivitäten oder aber im Rahmen eines Trading-up über das ursprüngliche Einstiegsprodukt hinausgehende, wesentlich umfassendere Dienstleistungspakete anzubieten.
    Crossmedia-Marketing ist eine Form der Immobilienvermarktung, die sich nicht auf ein Werbemedium, etwa Print-Werbung in Form von Anzeigen beschränkt, sondern andere Werbeschienen nutzt wie Internet-Marketing durch Einstellen der Objekte ins Internet, Verkaufsschilder, Mailings etc. Durch den kombinierten Einsatz gelingt es, nicht immer wieder die gleichen Personen zu erreichen, sondern zusätzliche Zielpersonen.
    Unter Crossmedialer Kommunikation wird der Einsatz sämtlicher Kommunikationskanäle zur Informationsvermittlung eines Unternehmens an seine Zielgruppen verstanden. Die Kommunikationsinhalte bleiben dabei identisch; sie werden lediglich nach Kanal (zum Beispiel Printmedium, audiovisuelle Medien, Internet) und Zielgruppe unterschiedlich aufbereitet.
    Beim Crowdfunding werden Gelder für die Finanzierung eines Objektes via Internet von Kleinanlegern eingesammelt. Unter der "Crowd" ist dabei die anonyme Masse von Menschen zu verstehen, die sich online ansprechen und für solche Projekte interessieren lässt. Ursprünglich entstand das Crowdfunding zur Finanzierung von Künstlern, Musikern und anderen nicht auf Gewinnerzielung ausgerichteten Projekten, für die anders keine Finanzierung zu bekommen war. Häufig wurden und werden den Einzahlern bei solchen Projekten Vorteile geboten, etwa die Teilnahme an Konzerten, Austellungen und anderen Veranstaltungen, die nicht öffentlich sind, ein Exemplar der ersten CD etc. Eine Rückzahlung des Geldes findet nicht statt, da dieses aus eher altruistischen Motiven gegeben wird.

    Werden kommerzielle Projekte so finanziert, spricht man meist von Crowdinvesting. Beim Crowdinvesting beteiligen sich Kleinanleger an einem Projekt, um eine Rendite zu erzielen. Allerdings werden die Begriffe Crowdfunding und Crowdinvesting heute oft synonym gebraucht. Beide Varianten sind Spielarten der Schwarmfinanzierung.

    Seit einigen Jahren wird Crowdinvesting auch im Immobilienbereich angeboten. Hier geben Kleinanleger einem Projektentwickler meist einen Kleinkredit, der später im Idealfall mit Zinsen zurückgezahlt wird.
    Crowdinvesting ist eine Finanzierungsform, bei der sich eine Vielzahl von Kleininvestoren über das Internet zusammen finden und eine Unternehmensgründung oder ein geschäftliches Projekt finanzieren. Die Anlagebeträge der einzelnen Investoren sind dabei meist gering. Crowdinvesting zeichnet sich für den Investor durch die Möglichkeit hoher Renditen, aber auch durch ein besonders hohes Risiko aus. Denn in der Startphase einer Gründung lässt sich nur schwer beurteilen, ob das Projekt Erfolg haben wird. Aus Sicht der Gründer ist Crowdinvesting eine gute Möglichkeit, an Startkapital zu kommen. Denn Banken stehen neuen Geschäftsideen, deren Erfolgschancen sie schwer abschätzen können, oft kritisch gegenüber. Ist das Projekt erfolgreich, erhalten die Investoren eine Gewinnbeteiligung, ggf. auch eine Beteiligung beim Verkauf des Startups an ein größeres Unternehmen.

    Das Crowdinvesting ist vom Crowdfunding zu unterscheiden. Beim Crowdfunding geht es nicht um die Rendite, sondern um die gemeinsame altruistische Beteiligung an einem Projekt. Dies kann ein Wohltätigkeitsprojekt sein oder auch zum Beispiel ein künstlerisches Projekt. Beim Crowdfunding wird die Erfolgsbeteiligung nicht in Geld, sondern in ideeler Form gewährt. Beispiel: Eine Musikgruppe finanziert ihre erste CD mithilfe von Crowdfunding. Jeder Investor erhält ein Exemplar oder freien Eintritt zum nächsten Konzert.

    Beim Crowdinvesting erfolgt die Beteiligung technisch gesehen über stille Beteiligungen, Genussrechte oder partiarische Darlehen. Bei Letzteren wird der Darlehensvertrag mit einer Erfolgsbeteiligung verbunden. Verschiedene Plattformen im Internet bringen die Initiatoren von Projekten mit Investoren zusammen. Der Schwerpunkt der Plattformen ist unterschiedlich; einige befassen sich eher mit Crowdfunding, andere mit Crowdinvesting.
    Abkürzung für: Courtage
    Click-Through-Rate oder Klickrate zeigt den Erfolg einer Online-Werbekampagne. Die CTR ist die Anzahl von Impressions dividiert durch die Anzahl der Klicks in einem definierten Zeitraum. Je höher die CTR, umso erfolgreicher ist die Kampagne.
    Customer Recovery umfasst Maßnahmen zur Kundenrückgewinnung. In diesem Zusammenhang ist ein fünfstufiges Customer Recovery-Programm denkbar. Es beginnt bei der Identifikation verlorener Kunden, geht weiter auf die Analyse der Abwanderungsursachen ein, beschäftigt sich mit Problemlösungen der anschließenden Rückgewinnung und – ganz wichtig – der Nachbetreuung der zurück gewonnenen Kunden.
    Um erfolgreiches Marketing betreiben zu können, ist ein gutes Kundenmanagement das A und O. Während der Konzeptionsphase ist der Zeitfaktor entscheidend. Ein effektives Kundenmanagement bietet Ihnen eine Zeitersparnis von bis zu 40 %.

    Im heutigen Sprachgebrauch sprechen wir von Customer Relationsship Management (CRM) oder auch Kundenbeziehungs- und Prozessmanagement. Die Zeiten, in denen Outlook als Kontaktmanager, E Mail-Programm und Terminmanager in einem mittelständischen Unternehmen ausreichend waren, sind vorbei. Lange schon haben die Softwarehersteller reagiert und bezahlbare Lösungen speziell für die Bedürfnisse der Immobilienverwalter entwickelt.

    Vorteile des CRM

    • Steigerung der Mitarbeiterproduktivität,
    • Transparenz zur Steigerung der Kundenzufriedenheit,
    • mehr Zeit für Ihre Eigentümer,
    • reibungslose Prozessabläufe,
    • Steigerung der Wettbewerbsfähigkeit.
    Bei dem Begriff handelt es sich um eine alte Wendung, deren genauer Sinn vor allem wegen des mehrdeutigen Wortes "Fach" nicht leicht zu bestimmen ist. Etymologisch scheint das Wort mit "Fangen" zusammenzuhängen, was für Umfangen, Einfassung, Abgrenzung als ursprüngliche Bedeutung sprechen könnte. Als architektonischer Begriff bezeichnet es neben "Wand, Mauer, Abteilung in Häusern" auch das Fachwerksgebälk der Wände und sowohl die leeren Räume dazwischen als auch die Füllung. Eine Beschränkung auf Außenmauerwerk lässt sich nicht feststellen. Letztlich kann man unter "Dach und Fach" auch "Wohnung und Gebäude" verstehen, zumindest deren wesentliche Substanz. Anders als vielleicht zu der Zeit, aus der die Wendung stammt, gehören heute auch dazu Leitungssysteme, wenn sie unter Putz in der Wand verlegt sind. Generalisierend sollte man feststellen, dass zu den Arbeiten an Dach und Fach alle Verrichtungen zählen, die der Erhaltung der Gebäudesubstanz dienen.
    Dachbegrünungen sind schon seit langer Zeit in den skandinavischen Ländern üblich. In Deutschland gewinnen sie unter ökologischen Gesichtspunkten an Bedeutung. Zu unterscheiden sind Dachbegrünungen nach der Intensität der Bepflanzung. Eine extensive Begrünung erfolgt durch Kräuter, Moose, Trockengräser und Rasen. Eine künstliche Bewässerung ist hier nicht erforderlich. Solche Dachbegrünungen werden dort vorgenommen, wo keine anderweitige Dachnutzung erfolgt.

    Eine andere Intensität der Dachbegrünung ist die Anlage eines Dachgartens mit Stauden, Sträuchern und Bäumen. Eine solche Dachbegrünung erfordert in der Regel eine künstliche Bewässerung und bedarf einer entsprechenden Pflege. Für eine Dachbegrünung spricht die Rückgewinnung von Grünflächen, Speicherung des Regenwassers, Wärme- und Schalldämmung sowie Verbesserung des Mikroklimas durch erhöhte Luftfeuchtigkeit.

    Der Fachhandel bietet für die Dachbegrünung spezielle Sets oder Bausätze an. So können etwa für Leicht- oder Carportdächer Sets erworben werden, mit denen sich zehn m2 Gründach herstellen lassen. Inbegriffen sind wasserdichte Matten, Pflanzenerde, Dünger und Bepflanzungsmaterial bzw. Gutscheine dafür. Überflüssiges Wasser fließt von selbst ab. Wichtig ist es dabei, auf die maximal mögliche Gewichtsbelastung des Daches zu achten: Gesättigt mit Wasser kann das Dach auch bei relativ geringer Schichtdicke einer Belastung von 100 kg/m² ausgesetzt sein. Für Dächer mit mehr als zehn Grad Dachneigung sind viele Begrünungskonzepte ungeeignet.
    Der Begriff der Dachbelichtung bezieht sich auf Fenster, über die Tageslicht in den Dachraum eines Hauses gelangt. Die Frage der Dachbelichtung stellt sich, wenn Dachraum zu Wohn- oder anderen den dauernden Aufenthalt von Hausbewohnern ermöglichenden Zwecken ausgebaut werden soll. Das Bauordnungsrecht der Bundesländer schreibt eine bestimmte Mindestbelichtung vor. Die Fensterlichtflächen sollen zwischen 10% und 12,5% der Grundfläche des Dachraums betragen. Dies kann z.B. erreicht werden durch großflächige Giebelfenster. Meist sind aber wegen der Raumeinteilung weitere Dachfenster erforderlich. Der Dachbelichtung dienen vielfach in Dachgauben eingebaute Fenster oder auch Dacheinschnitte, die eine Benutzung als Dachloggia zulassen. Bei nicht ausgebauten Dachgeschossen genügen einfache Dachfenster, die einen Austritt auf das Dach ermöglichen.
    Als Dachboden wird der Raum unterhalb des Daches bezeichnet. Bei Steildächern entsprechen die Dachschrägen den seitlichen Begrenzungen, und die Decke des oberen Geschosses ist die untere Begrenzung. Nachdem der Dachboden in früheren Zeiten meist als Lagerfläche genutzt wurde, werden inzwischen viele Dachböden umgebaut und als Wohnfläche genutzt.

    Nach einem Urteil des Amtsgerichts Köln kann ein Vermieter nicht auf Basis einer Hausordnung vom Mieter einer Dachgeschosswohnung verlangen, einmal jährlich den über seiner Wohnung gelegenen Speicher zu reinigen und die Dachbodenfenster zu putzen. Eine solche Regelung sei dem Gericht zufolge für den Mieter überraschend und damit unwirksam. Im konkreten Fall war der Mieter nicht berechtigt, den Dachboden zu nutzen. Eine mietvertragliche Regelung zur Dachbodenreinigung existierte nicht (Az. 205 C 144/08).
    Ein Teil der energetischen Gebäudesanierung wird durch Dachdämmung erreicht. Die Dämmung von Steildächern ermöglicht eine energiesparende Erwärmung des Dachraums im Winter und verhindert im Sommer eine zu starke Aufheizung durch Sonneneinstrahlung. Es gibt mehrere Möglichkeiten der Steildachdämmung. Zum einen kann die Dämmschicht von außen auf die Dachsparren aufgebracht werden ("Aufsparrendämmung"). Darauf folgt die Dachdeckung. Das Dämmmaterial muss ausreichend belüftet werden.

    Im Gegensatz zur Außensparrendämmung wird bei der Untersparrendämmung das Dämmmaterial von innen auf eine Ausgleichslattung aufgebracht. Da eine Dämmung zwischen den Sparren alleine nicht ausreicht, um den vorgeschriebenen Dämmeffekt zu erzielen, muss zusätzlich noch Dämmmaterial unterhalb der Sparren aufgetragen werden.

    Bei der Zwischensparrendämmung wird die Dämmschicht zwischen die Sparren eingebracht. Die erforderliche Schichtdicke der Dämmstoffe orientiert sich an den Vorschriften der jeweils aktuellen Fassung der Energieeinsparverordnung. Um diesen Anforderungen zu genügen, kann es bei geringerer Sparrendicke erforderlich sein, noch unterhalb der Sparren eine weitere Dämmschicht anzubringen.

    Die Dämmung der Giebelwand erfolgt entweder von außen oder von innen. Bei der Außendämmung kann die Raumluft durch die Heizung schneller erwärmt werden als bei der Innendämmung. Zu bedenken ist auch, dass durch die Innendämmung Raum verloren geht. Flachdächer sind oft als Kaltdächer konstruiert. Sie sind zweischalig und ermöglichen zwischen den Schichten eine Durchlüftung. Zur Wasserableitung ist ein kleines Gefälle von ca. 3 % erforderlich. Die nachträgliche Kaltdachdämmung kann durch Einblasen von Dämmmaterialien (Steinwolle, Perlite, Zellulose usw.) erfolgen. Der Vorteil besteht in einer vollständigen Ausfüllung aller Nischen und Fugen mit dem Dämmstoff.
    Das Dachflächenfenster wird zwischen die Sparren des Daches gesetzt, und ist somit ein günstiges und einfaches Verfahren, um die notwendige, natürliche Belüftung und Belichtung im Dachgeschoss zu gewährleisten. Es gibt sie in verschiedenen Ausführungen, die sich in ihrer Größe, ihrer Ausstattung und ihrem Öffnungsmechanismus unterscheiden. Ist das gewünschte Fenster größer als der Sparrenabstand, so wird der störende Sparren gekürzt und seine Last von einem quer liegenden Balken, dem sogenannten Wechsel, aufgenommen. Im Zweifelsfall ist der Einbau von Dachflächenfenstern genehmigungspflichtig.

    Die Landesbauordnungen enthalten Regelungen über die Gesamtfläche der Lichtöffnungen einer Dachgeschosswohnung: Diese liegt meist zwischen 1/10 und 1/8 der Grundfläche des Dachraumes. Dabei werden jedoch nur Flächen mitgerechnet, die eine Raumhöhe von mehr als 1,50 Meter aufweisen.

    Unsachgemäß eingebaute Dachflächenfenster gelten als eine der Hauptursachen für die Entstehung von Schimmel in Dachgeschosswohnungen.
    Dachfonds sind Investmentfonds, die ihr Fondsvermögen in andere Zielfonds investieren. Ein Dachfonds darf allerdings 10 Prozent der Anteile an einem Zielfonds nicht übersteigen. Andererseits gibt es auch Beschränkungen des Zielfonds, der nicht mehr als 20 Prozent seines Gesamtvermögens an Dachfonds halten darf.
    Das Dach dient dem Schutz eines Gebäudes vor Witterungseinflüssen (Sonne, Regen, Schnee, Hagel). Es bestimmt zudem dessen optischen und gestalterischen Gesamteindruck mit. Neben dem Flachdach kommen Satteldach, Walmdach, Zeltdach, Pultdach oder Sheddach als mögliche Dachformen in Frage. Das Satteldach ist die einfachste Dachform, da es relativ billig im Unterhalt ist und wenige Reparaturen erfordert. Bei Dachneigungen unterscheidet man zwischen Flachdach bis max. 5° mäßig steiles Dach 5°-40° und Steildach über 40°.

    Bildbeschreibung:

    1 Flachdach, 2 Pultdach, 3 Satteldach, 4 Walmdach, 5 Krüppelwalmdach, 6 Mansardendach, 7 Kuppeldach, 8 Sheddach, 9 Zeltdach, 10 Kegeldach, 11 Bogendach
    Der Dachgarten dient der Begrünung von Flachdächern, Dachterrassenflächen, aber auch von Dachschrägen. Die Vorteile liegen in der Wärme- und Trittschalldämmung, der Kühlung in heißen und der Wärmevorratshaltung in kalten Zeiten. Die verringerten Temperaturschwankungen schützen zudem die Dachkonstruktion. Dachgärten entlasten schließlich auch das Abwassersystem eines Gebäudes und führen insgesamt zu einem besseren Stadtklima. Dachgärten sind Erholungs- und Pausenräume, begehrte Standorte für Stadtcafés und Restaurants. Intensiv begrünte Dächer mit Baum- und Strauchpflanzungen können das Stadtbild prägen.

    Wichtig bei der Anlage von Dachgärten ist eine durchwurzelungsfeste Dachabdichtung als Grundlage für die darauf aufgesetzten weiteren Schichten (Schutzlage, Dränschicht, Filterschicht und Vegetationsschicht mit ihrer Bepflanzung). Soll eine durchgängige Erdbodenschicht mit Bepflanzung auf dem Dach platziert werden, muss auf die Belastbarkeit des Daches geachtet werden. Einzubeziehen ist auch die Überlegung, dass das Gewicht zunimmt, wenn das Pflanzsubstrat sich bei Regen mit Wasser vollsaugt. Faustregel: 300 Kg pro Quadratmeter sollte das Dach tragen können. Für Industriehallen und Carportdächer gibt es Dachgartenkonzepte mit geringerer Gewichtsbelastung: Ein dünnschichtiger Boden trägt kleine Stauden und bestimmte Gräser. Die Interessen der Dachgartenliebhaber vertritt der Deutsche Dachgärtner Verband e.V. in Nürtingen.

    Dachgärten haben in der Kulturgeschichte der Menschheit eine große Rolle gespielt bis in die jüngste Vergangenheit mit den berühmten Dachgärten von New York. Zu den Dachgartenspezialisten zählte auch der französische Architekt Le Corbusier (1887 – 1965).
    Die Dachgaube ist ein Dachausbau, der mit einem Fenster ausgestattet ist und einer Erweiterung der Nutzung des Dachgeschosses dient. Es gibt eine große Zahl von Dachgaubenformen (Fledermausgaube in Bogenform, Schleppgaube, Giebelgaube, Fenstererker usw.). Ein nachträglicher Dachgaubenaufsatz bedarf der Genehmigung des zuständigen Bauordnungsamtes.
    Soweit das Baurecht den Dachgeschossausbau ermöglicht, ergeben sich hier Möglichkeiten, die Gesamtrentabilität eines Objektes zu verbessern. Allerdings muss in der Regel entweder ein Stellplatz zusätzlich zur Verfügung gestellt oder, wenn dies nicht möglich ist, gegenüber der Gemeinde "abgelöst" werden. Die Höhe der Ablöseforderung kann allerdings die Rentabilitätsvorteile wieder zunichte machen.
    Ein ausgebautes Dachgeschoss wirft bei der Vermietung spezielle Fragestellungen und Probleme auf. Für den Ausbau ist regelmäßig eine Baugenehmigung erforderlich. Lag keine Genehmigung vor und dürften die Dachgeschossräume somit baurechtlich nicht zum Wohnen genutzt werden, kann dies zu einer behördlichen Nutzungsuntersagung führen. Wird der ausgebaute und mit vermietete Dachboden eines Einfamilienhauses von Mietern genutzt, obwohl dies baurechtlich nicht zulässig ist, besteht darin allerdings kein Grund für eine Mietminderung. Anlass für eine solche gibt es erst, wenn die Baubehörde tatsächlich einschreitet (BGH, Az. VIII ZR 275/08, Urteil vom 16.09.2009).

    Soll ein Dachboden in einem Mehrfamilienhaus ausgebaut werden, besteht meist das Problem, dass dieser von den bisherigen Mietern genutzt wird (Dachbodenabteile). Handelt es sich um mit vermietete Nebenräume außerhalb der eigentlichen Wohnungen, können diese nicht einfach geräumt oder ihre Rückgabe gefordert werden. Es ist vielmehr eine schriftliche Teilkündigung der Nebenräume mit dreimonatiger Frist erforderlich.

    Ohne ausreichende Wärmedämmung entstehen in Dachgeschosswohnungen maßgeblich höhere Heizkosten als in vergleichbaren Mittelgeschosswohnungen. Die Gefahr der Entstehung von Wärmebrücken und Lücken in der Wärmedämmung ist hier besonders groß, da diverse Bauteile wie Dachbalken, Dachfirst, Übergänge vom Dach zum Fußboden, Schornsteine und Dachgaubenfenster eine luftdichte und lückenlose Verlegung der Dämmstoffe und Dampfsperren erschweren. Eindringende Feuchtigkeit führt meist zu Schimmel sowie zur Unwirksamkeit der Dämmung. Insbesondere unsachgemäß eingebaute Dachfenster gelten als klassische Ursache für Schimmelbefall. Mietrechtlich besteht dadurch die Gefahr, dass es zu Mietminderungen wegen Baumängeln und ihren Folgen kommt.

    Werden bei einer Neubau-Dachgeschosswohnung Wärmedämmungsvorschriften nicht beachtet, kann auch eine Überhitzung der Wohnung im Sommer einen Grund für eine Mietminderung darstellen. Zwar müssen Mieter einer Dachgeschosswohnung im Sommer generell mit höheren Raumtemperaturen rechnen. Trotzdem sind beim Bau der Wohnung die dem jeweiligen Stand der Technik entsprechenden Wärmeschutzregeln einzuhalten. Unabhängig davon kann allerdings ein Mangel der Mietwohnung auch dann vorliegen, wenn die sommerliche Überhitzung ein solches Ausmaß erreicht, dass die Wohnung nicht mehr vertragsgemäß genutzt werden kann oder eine Gesundheitsgefährdung des Mieters besteht (Amtsgericht Hamburg, Urteil vom 10.05.2006, Az. 46 C 108/04).

    Beim Trittschallschutz sind die jeweils geltenden Regeln der Technik zu beachten. Je nach vertraglicher Vereinbarung im Bauvertrag kommen dabei heutzutage die Vorgaben nach Ziffer 3.1 des Beiblattes 2 zur DIN 4109 (Schallschutz im Hochbau) oder die VDI-Richtlinie 4010 in der Schallschutzstufe II in Betracht. Nach dem Bundesgerichtshof kann der Mieter einer Altbauwohnung ohne entsprechende vertragliche Regelung grundsätzlich nicht verlangen, dass der Vermieter nachträglich einen baulichen Zustand herstellt, der dem Stand der Technik bei Abschluss des Mietvertrages entspricht. Nimmt der Vermieter allerdings bauliche Änderungen vor, die zu Lärmimmissionen führen, kann der Mieter Lärmschutzmaßnahmen verlangen, die dem zur Zeit des Umbaus üblichen Stand der Technik entsprechen (BGH, Az. VIII ZR 355/03, Urteil vom 06.10.2004).

    Bei der Ermittlung der Wohnfläche einer Dachgeschosswohnung sind die Dachschrägen zu berücksichtigen. Nach der Wohnflächenverordnung gilt: Flächen mit einer Deckenhöhe unter 1 Meter werden nicht berücksichtigt. Flächen unter einer Dachschräge mit Deckenhöhe zwischen 1 und 1,99 Meter werden mit 50 Prozent berücksichtigt. Erst ab 2 Meter Deckenhöhe findet eine 100-prozentige Anrechnung der Wohnfläche statt. Schornsteine, Säulen oder Pfeiler, die höher als 1,50 Meter sind und deren Fläche größer als 0,1 Quadratmeter ist, sind nicht in die Wohnfläche einzurechnen. Bei einer mehr als zehn-prozentigen Abweichung der tatsächlichen von der im Vertrag genannten Wohnfläche kann der Mieter die Miete mindern. Erhebliche Flächenabweichungen können auch einen Kündigungsgrund darstellen.
    Als Dachhaut bezeichnet man die äußerste Schicht eines Daches. Dabei kann es sich zum Beispiel um die Ziegeleindeckung, um Blech oder Dachbahnen aus Teerpappe handeln. Die Dachhaut hält Regen, Schnee und Wind ab und ist den Wettereinflüssen voll ausgesetzt. Bei moderner Bauweise stellt sie nur die äußerste Schicht der Dachkonstruktion dar, welche meist mehrschalig mit Hinterlüftung und Wärmedämmung ausgelegt ist.
    Als Dachlawine bezeichnet man Schnee, der von einem Hausdach herabrutscht und - schlimmstenfalls - Sachschäden z.B. an geparkten Autos oder Verletzungen von Personen verursacht.

    Schadenersatzansprüche gegen den Eigentümer des Gebäudes bestehen, wenn diesem eine Sorgfaltspflichtverletzung nachzuweisen ist. In schneereichen Gegenden können z.B. per Gemeindesatzung Schneefang-Gitter vorgeschrieben sein, deren Nichtanbringung eine Pflichtverletzung darstellt. Bei konkreter Gefahr (z.B.: Lawine sammelt sich bereits sichtbar an) kann der Eigentümer verpflichtet sein, Warnschilder aufzustellen, den Schnee vom Dach zu entfernen oder den Gefahrenbereich unterhalb des Daches abzusperren. Solange nur die allgemeine Gefahr einer Schneeansammlung besteht, muss jeder Passant auf seine eigene Sicherheit selbst achten. Auch Autofahrer müssen ihr Fahrzeug grundsätzlich außerhalb der Gefahrenzone von Dachlawinen parken (Oberlandesgericht Hamm, Urteil vom 23.7.2003, Az. 13 U 49/03).

    Auch Mieter können unter Umständen Schadenersatzansprüche gegen den Vermieter haben, wenn sie durch Dachlawinen oder von der Dachtraufe fallende Eiszapfen ihres Wohnhauses verletzt werden oder Schäden erleiden. Bei vermieteten Einfamilienhäusern oder Doppelhaushälften gelten jedoch andere Maßstäbe als bei Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus. So kann der Vermieter eines nur von einem Mieter bewohnten Objekts wirksam die Verkehrssicherungspflicht in jeder Hinsicht auf diesen Mieter übertragen. Wird dann der Mieter der Doppelhaushälfte beim Herausfahren aus der Garage von einer mit Eiszapfen gespickten Dachlawine getroffen, haftet der Vermieter nicht. Denn der Mieter hat die alleinige Sachherrschaft über das Haus. Er hätte selbst die Gefahr beseitigen müssen (Urteil des Amtsgerichts München vom 29.11.2011, Az. 433 C 19170/11). Hinzuweisen ist allerdings darauf, dass der Vermieter auch bei Übertragung der Verkehrssicherungspflicht auf einen anderen immer noch eine Kontrollpflicht hat.

    Der Abschluss einer Haftpflichtversicherung kann hier vor unerwünschten Risiken schützen. Wer selbst im eigenen Haus wohnt, wird in der Regel durch eine Privathaftpflichtversicherung ausreichend geschützt. Bei vermieteten Objekten oder Mehrfamilienhäusern ist eine spezielle Hauseigentümer-Haftpflichtversicherung erforderlich.
    Eine Dachrinnenheizung dient dazu, im Winter die Bildung von Eis und die Ansammlung von Schnee in einer Dachrinne zu verhindern. Denn nicht nur das Zufrieren der Fallrohre, sondern auch die Gefährdung von Passanten durch herabfallende Eiszapfen sind durchaus ernst zu nehmende Gefahren im Winter.
    Für Dachrinnenheizungen existieren unterschiedliche Konzepte. So können sie thermostatgesteuert oder manuell geregelt werden; in der Dachrinne sind Heizschlangen, Heizkabel oder -Stäbe angebracht.

    Bei der Konstruktion und Installation von Dachrinnen ist eine technische Norm zu beachten: Die DIN EN 612. Diese legt fest, dass der hintere Dachrinnenrand acht bis 20 mm über dem vorderen Rand liegen muss, damit auch bei Verstopfung der Fallrohre kein Wasser an die Dach- oder Wandkonstruktion kommen und dort Feuchtigkeitsschäden verursachen kann.
    Herbstlicher Laubfall sorgt an vielen Gebäuden für die Verstopfung der Dachrinne. Der Gebäudeeigentümer muss hier für regelmäßige Kontrollen sorgen, damit nicht Regen- oder Schmelzwasser unkontrolliert außen am Gebäude herunterlaufen und Feuchtigkeitsschäden verursachen. Im Mietverhältnis ist zu beachten, dass die Kosten für die Reinigung von Dachrinnen nur als so genannte sonstige Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung auf den Mieter umgelegt werden können, wenn sie im Mietvertrag ausdrücklich als Kostenart bei den umlagefähigen Betriebskosten erwähnt werden und wenn sie regelmäßig anfallen. Die Kosten für die einmalige Reinigung einer verstopften Dachrinne sind nicht umlagefähig (Bundesgerichtshof, Az. VIII ZR 167/03, Urteil vom 7.4.2004).

    Einige Gerichte gestehen dem Mieter einen Anspruch auf Schadenersatz zu, wenn ihm durch verstopfte Dachrinnen oder Fallrohre ein Feuchtigkeitsschaden (etwa an der Wohnungseinrichtung) entsteht. Derartige Urteile beziehen sich allerdings in der Regel auf Fälle, in denen der Vermieter mit dem Schadenseintritt rechnen musste, weil eine Verstopfung der Dachrinnen im Herbst besonders nahelag – etwa bei Flachdächern oder wenn mehrere hohe Bäume in unmittelbarer Nähe des Hauses stehen (AG Dortmund, Urteil v. 23.12.2008, 425 C 5300/07; LG Berlin, Urteil v. 16.03.2004, 63 S 358/03). Grundsatz: Der Vermieter muss keine Vorkehrungen treffen, um den Mieter vor völlig fernliegenden Gefahren zu schützen. Sind ihm jedoch Gefahrenquellen bekannt, die die Verkehrssicherheit des Mietobjekts beeinträchtigen können, muss er Maßnahmen zur Absicherung treffen.
    Dächer setzen im Laufe der Jahre eine Patina sowie Bewuchs aus Moosen, Algen und Flechten an. Hauseigentümer befürchten oft, dass sich neben einer ästhetischen Verschlechterung auch noch die Qualität des Daches verringert oder der Zeitpunkt für eine Neueindeckung näher rückt. Unter einer Dachsanierung kann entweder die Neueindeckung des Daches verstanden werden – sinnvollerweise mit zeitgemäßer Wärmedämmung – oder auch die Reinigung per Hochdruckstrahler mit anschließender Beschichtung oder Versiegelung. Heimwerker sollten von Dacharbeiten in jedem Fall Abstand nehmen: Hier sind nicht nur spezielle Kenntnisse gefragt, sondern es besteht auch erhöhte Unfallgefahr.

    Mit einer Dachsanierung im Sinne von Reinigung und Beschichtung soll eine längere Haltbarkeit des Daches erzielt und eine teurere Neueindeckung hinausgezögert werden. Vor einem solchen Schritt sollten sich Hauseigentümer jedoch genau informieren. Die Hamburger Verbraucherzentrale etwa hat vor dem beschriebenen Sanierungsverfahren gewarnt: Es erbringe nicht den gewünschten Effekt und sei reine "Kosmetik". Patina, Moose und Flechten beeinträchtigten die Qualität oder die Dichtigkeit nicht. Eine Hochdruckreinigung könne besonders bei älteren Dächern Schäden anrichten, da gelöster Schmutz in Falze und Ritzen der Dachpfannen gedrückt werde und für spätere Undichtigkeiten sorgen könne. Viele Beschichtungen hätten nur eine geringe Lebensdauer, da bei der vorangehenden Reinigung nur die äußerlich zugänglichen Teile der sich überlappenden Pfannen erreicht würden, so dass sich die Beschichtung nach und nach wieder ablöse.

    Gewarnt werden muss auch vor den Geschäftspraktiken mancher – sicher nicht aller – Beschichtungs-Dachsanierer. In diesem Bereich existieren herumreisende Betriebe, die ihre Dienste an der Haustür anbieten und deren Erreichbarkeit im Reklamationsfall zweifelhaft ist. Aufwändige Internetseiten können sehr schnell nicht mehr aufrufbar sein. Teilweise wird die Gesellschaftsform der englischen Ltd. verwendet (Haftungskapital: 1 engl. Pfund). Angebote sollten daher in jedem Fall genau geprüft und mit denjenigen anderer Betriebe verglichen werden.
    Bei einer Dachterrasse handelt es sich um eine vom obersten Stockwerk eines Wohn- oder Geschäftsgebäudes zugängliche Terrasse. In der Regel ist sie einer Wohnung oder einer gewerblichen Raumeinheit zugeordnet und findet deshalb in der Flächenberechnung Berücksichtigung. Nach der veralteten DIN 283 ist sie mit 25 Prozent, nach der Wohnflächenverordnung höchstens bis zur Hälfte anzurechnen.

    Beim nachträglichen Einbau einer Dachterrasse sind zu beachten:
    • die Lage haustechnischer Einrichtungen (zum Beispiel Schornsteine, Fahrstuhlschächte),
    • die Tragfähigkeit der bestehenden Deckenkonstruktion (Auslegung für das Gewicht einer Vielzahl von Personen, zum Beispiel bei einer Party),
    • ausreichende Wärmedämmungsmaßnahmen, um eine Auskühlung der darunter liegenden Räume zu vermeiden.
    Aufbau einer Dachterrasse:
    • Auf der Decke der bestehenden Räume wird eine Wärmedämmung installiert.
    • Auf der Dämmung ist ein sogenannter Flachdachausbau anzubringen, der ein Eindringen von Wasser verhindert. Dabei wird entweder auf oder unter der Dämmung eine Dichtungsbahn aus Bitumen oder Kunststofffolie aufgebracht.
    • Sowohl Bitumen-Schweißbahnen als auch Kunststofffolien müssen durch Bautenschutzmatten vor mechanischer Belastung geschützt werden. Auf die Bautenschutzmatten schließlich kommt der Terrassenbelag.

    Dachterrassen sind nicht selten Quelle von Schadensbildungen. Folienabdichtungen können trotz der darauf aufgebrachten Beläge verspröden und werden wasserdurchlässig. Wenn das Gefälle zu gering ist oder die Entwässerungseinläufe zu hoch liegen, kann Wasser nicht abfließen, was bei intensiver Nutzung auf Dauer durch sich bildende Humussäuren ebenfalls zu Leckagen führen kann.

    Eine Dachterrasse auf einem Mietshaus gehört nicht selbstverständlich zu den gemeinschaftlich genutzten Räumen wie Treppenhaus oder Wäschekeller. Gestattet der Vermieter seinen Mietern die kostenfreie Nutzung der Dachterrasse, kann er diese Erlaubnis auch zurücknehmen (bzw. für die Nutzung Kosten verlangen). Dies entschied das Berliner Kammergericht (Urteil vom 01.12.2008, Az. 8 U 121/08).
    Als Dachtraufe wird der untere Abschluss eines Daches bezeichnet, an dem die Dachrinne angebracht ist. Die Funktion der Traufe ist es, das Regenwasser abzuleiten und nicht ins Mauerwerk eindringen zu lassen. Die Länge der Traufe wird als Dachseitenbreite bezeichnet, auch bekannt unter dem Begriff Dachfuß.
    Abkürzung für: Verband Deutscher Architekten und Ingenieurvereine
    Dalben sind in den Hafengrund gerammte Pfähle oder Gruppen von Pfählen, die entweder zum Anlegen von Schiffen, zum Abweisen bzw. Führen von Schiffen in engem Fahrwasser oder zur Markierung der Fahrtrinne dienen. Anlege- , Führungs- und Abweisdalben sind meist so konstruiert, dass sie sich durch den Druck des Schiffskörpers verformen können und so die auf sie einwirkende Energie abbauen. Abweisdalben dienen zum Beispiel dazu, eine Beschädigung von Bauwerken wie Brücken oder Hafenanlagen durch Schiffe zu verhindern. Eine Abwandlung davon sind Streichdalben, die an einem Bauwerk wie zum Beispiel einer Mole befestigt und nicht im Untergrund verankert sind. Diese dienen zum Schutz der Anlage und sollen den Schiffskörper daran "vorbeistreichen" lassen. Vertäudalben, an denen ein Schiff festgemacht wird, sind dagegen meist starr ausgelegt.

    Während früher Dalben überwiegend aus Eichenholz angefertigt wurden, sind moderne Dalben hohl und aus Stahl. Dabei kommen besonders elastische Stähle zur Anwendung. Im Nord-Ostsee-Kanal wurden lange Zeit Dalben aus jeweils 16 bis zu 18 Meter langen Lärchenstämmen verwendet. Mittlerweile kommen auch hier Stahldalben zum Einsatz.

    Die teilweise verwendete Bezeichnung "Duckdalben" oder "Dückdalben" läst sich sprachwissenschaftlich nicht genau zurückverfolgen. Sie mag vom niederländischen Wort "düken" für "eintauchen" herrühren oder auf den Duc d'Albe, den Herzog von Alba, zurückzuführen sein, der diese Dalben im 16. Jahrhundert in den Niederlanden eingeführt haben soll.
    Dämmstoffe werden im Handel in Form von Matten, Filzen, Platten und Schüttungen angeboten. Es gibt eine erhebliche Anzahl unterschiedlicher Dämmstoffe. Aber nicht alle sind für jeden Einsatzzweck geeignet. Man kann pflanzliche, tierische, mineralische und synthetische Dämmstoffe unterscheiden. Zu den pflanzlichen Dämmstoffen gehören z.B. Flachs, Hanf und Kokosfasern, Kork, Schilfrohr, Holzfasern, Zellulose, Getreide. Diese Materialien werden vorbehandelt, um ihre Entflammbarkeit zu verringern und die Haltbarkeit zu gewährleisten (etwa mit Borsalz). Ein tierischer Dämmstoff ist Schafwolle. Mineralische Dämmstoffe sind z.B. Schaumglas, Perlite, Mineralschaum und Kalzium-Silikate. Zu den synthetischen Dämmstoffen zählen Polyesterflies, Polyurtehan und Polystyrol. Auch Kombinationen aus mineralischen und synthetischen Produkten sind möglich: Etwa künstliche Mineralfaserflocken.

    In der DIN 4108 Teil 10 finden sich Kurzbezeichnungen für Dämmstoffe, aus denen man auf das angemessene Einsatzgebiet des Materials schließen kann. Danach bedeutet etwa DAD: Außendämmung von Dach oder Decke, vor Witterung geschützt, Dämmung unter Decken. WAB bedeutet "für die Außendämmung einer Wand hinter Verkleidung" geeignet und ein Material mit dem Zeichen "WI" empfiehlt sich für die Innendämmung einer Wand. Auch die Druckbelastung einzelner Baustoffe – interessant z.B. für den Architekten – ist mit Hilfe der DIN 4108-10 aus einer Tabelle mit Kurzzeichen ersichtlich (z.B. dm = mittlere Druckbelastbarkeit, dx = extrem hohe Druckbelastbarkeit).

    Darüber hinaus werden alle Dämmstoffe je nach ihrer Entflammbarkeit in Baustoffklassen eingeteilt. Wichtige Kriterien bei der Auswahl eines Dämmstoffes sind etwa:

    • Wärmeleitfähigkeit,
    • Wärmespeichervermögen,
    • Reaktion auf Feuchtigkeit (bleibt Dämmwirkung erhalten?),
    • Auskühlzeit,
    • Primärenergieverbrauch (unter Einberechnung des Erzeugungsaufwands),
    • Energetische Amortisationszeit (Anzahl der Monate, nach denen die zur Herstellung erforderliche Energie durch Einsparungen ausgeglichen ist),
    • Dampfdurchlässigkeit,
    • Entzündlichkeit.

    Besonders von synthetischen Dämmstoffen, die als Fasern verarbeitet werden (etwa Mineralwolle), können Gesundheitsgefahren ausgehen. Diese können sich ähnlich wie Asbestfasern in der Lunge festsetzen. Bei der Verarbeitung muss auf besondere Schutzmaßnahmen und die Vermeidung von Staubbildung geachtet werden. Als persönliche Schutzmaßnahmen werden oft eine Atemschutzmaske mit P3-Partikelfilter, ein Einmalschutzanzug, Handschuhe und Sicherheitsschuhe empfohlen. Unbedingt zu vermeiden ist das Zersägen von Dämmstoffen (Staubbildung).

    Generell sollte mit der Verarbeitung von Dämmstoffen ein kompetenter Fachbetrieb beauftragt werden. Bestimmte Dämmstoffe können auch nach der Verarbeitung gesundheitsschädliche Fasern an die Raumluft abgeben, sofern sie nicht durch entsprechende fachgerechte Umhüllungen (etwa eine Dampfsperre) von der Raumluft abgeschottet werden.

    Synthetische Dämmstoffe gelten als Problemabfall. Sie müssen auch bei Ausbau und Entsorgung fachmännisch gehandhabt werden. Die Entsorgung ist kostenpflichtig.

    Polystyrol-Platten werden oft für die Außendämmung verwendet. Zwar sind sie heute meist schwer entflammbar, ab einer bestimmten Schichtdicke müssen jedoch besondere Brandschutzmassnahmen ergriffen werden (Sturzschutz bzw. Brandriegel über den Fensteröffnungen, bei Häusern ab einer bestimmten Höhe sind nicht brennbare Dämmstoffe vorgeschrieben).
    Mehrzahl von Damnum
    Eine Dampfsperre verhindert das Eindringen von Wasserdampf bzw. Luftfeuchtigkeit in Bauteile eines Gebäudes. Fehlt sie, kann es zu einem ungesunden Raumklima, höherem Energieverbrauch und Bauschäden wie Schimmelpilzbildung kommen. Im Gegensatz zu einer Dampfbremse wird bei der Dampfsperre das Eindringen von Feuchtigkeit in die Wandkonstruktion nicht nur verringert, sondern ganz unterbunden.

    Wasserdampf kann in Bauteile eindringen und in deren Innern kondensieren. In von Menschen bewohnten Innenräumen entsteht hohe Luftfeuchtigkeit z. B. durch den Atem, durch Duschen, Wäschewaschen, Zimmerpflanzen, Aquarien usw. Auf kalten Flächen oder Bauteilen kondensiert die Feuchtigkeit. So kann es in einer feuchtigkeitsdurchlässigen Wandkonstruktion zu Feuchtigkeitsschäden kommen. Ohne ausreichende Trocknung sammelt sich immer mehr Feuchtigkeit an. Die in derartigen Fällen anzubringende Dampfsperre wird auf der "warmen" Seite der Dämmschicht der jeweiligen Wand angebracht. Sie besteht meist aus einer Alu- oder Kunststofffolie.

    Dringend anzuraten ist diese Maßnahme bei zusätzlichen Wärmedämmschichten auf der Zimmerseite von Betonwänden und bei einer Wärmedämmschicht, die sich innen in Räumen mit ständiger hoher Luftfeuchtigkeit befindet (Badezimmer).

    Bei Dampfsperren und -bremsen muss darauf geachtet werden, dass diese tatsächlich dicht sind und keine Lücken (etwa am Dachfirst bei der Dachdämmung) offen lassen. Im Übrigen müssen die verwendeten Materialien aufeinander abgestimmt werden. So darf z. B. bei einer dampfdurchlässigen Innendämmung außen auf der Wand kein dampfundurchlässiger Putz oder Anstrich aufgebracht werden.
    Zu unterscheiden ist zwischen einem Gelddarlehen und einem Sachdarlehen. Durch den Sachdarlehensvertrag wird der Darlehensgeber verpflichtet, dem Darlehensnehmer eine einfache, vertretbare Sache zu überlassen (§ 607 BGB). Der Darlehensnehmer ist zu Zahlung eines Entgelts hierfür verpflichtet und muss bei Fälligkeit die Sache gleicher Art, Güte und Menge zurückerstatten.

    In der Praxis spielt jedoch nur der Darlehensvertrag eine Rolle, der die Überlassung von Geld zum Inhalt hat. Dieser Darlehensvertrag ist in den §§ 488 ff BGB geregelt. Inhalt des Darlehensvertrages ist die Verpflichtung des Darlehensnehmers zur Überlassung eines bestimmten Geldbetrages. Der Darlehensnehmer ist zur Zahlung des vereinbarten Zinses und zur Rückzahlung des Darlehens bei Fälligkeit verpflichtet.

    Das Kündigungsrecht des Schuldners kann nicht ausgeschlossen oder – gegenüber den gesetzlichen Bestimmungen – erschwert werden. Kündigen kann der Schuldner ein Darlehen mit variablem Zinssatz jederzeit unter Einhaltung einer Dreimonatsfrist. Ist eine Zinsbindung für eine bestimmte Frist vereinbart, kann der Schuldner das Darlehen unter Einhaltung einer Monatsfrist zum Ablauf der Zinsbindung kündigen. Wer kein Recht auf Sondertilgung ausdrücklich im Darlehensvertrag vereinbart hat, kann ein Festzinsdarlehen auf jeden Fall nach zehn Jahren kündigen, auch wenn ein Festzins für mehr als zehn Jahre vereinbart worden ist. Bei einer Zinsbindung von 15 Jahren können also nach dem 10. Jahr jederzeit mit Sechsmonatsfrist beliebige Teile des Kredits zurückgezahlt oder sogar der gesamte Darlehensbetrag gekündigt und getilgt werden.

    Für den Fall, dass der Darlehensschuldner sich vorzeitig aus dem Darlehensvertrag lösen will, berechnen Kreditinstitute eine Vorfälligkeitsentschädigung, die die Differenz zwischen dem entgangenen Zins für das Darlehen und den Zinsen ausgleicht, die sie aktuell bei Anlage der Darlehenssumme in Pfandbriefen, Kommunalobligationen oder sonstigen Anleihen öffentlich rechtlicher Schuldner erzielen würden. Da die Renditen von Pfandbriefen und öffentlichen Anleihen oft nicht übereinstimmen, muss die Bank nach einer Entscheidung des BGH (7.11.2000, Az. XI ZR 27/00) den für den Darlehensnehmer günstigeren Wiederanlagesatz der Schadensberechnung zugrunde legen. Das gleiche gilt für die "Nichtabnahmeentschädigung", wenn ein von der Bank geschuldetes Hypothekendarlehen vom Darlehensnehmer nicht abgenommen wird.

    Die genauen Vereinbarungen zwischen Darlehensnehmer und -geber werden in einem Darlehensvertrag festgelegt. Dieser ist die rechtliche Grundlage für Finanzierungen jeder Art, unter anderem auch einer Baufinanzierung. Anstelle von Darlehen wird auch häufig der Begriff Kredit verwendet. Für Verbraucherdarlehen gelten besondere Vorschriften, insbesondere die Schriftform und die Aufnahme bestimmter Vertragsinhalte in den Darlehensvertrag zum Beispiel des "effektiven Jahreszinses".
    Darlehen ohne Zinsfestschreibung. Die Zinshöhe wird den jeweiligen Verhältnissen auf dem Refinanzierungssektor angepasst. Der Abschluss eines variablen Immobiliendarlehens ist in Zeiten hoher Kapitalmarktrenditen sinnvoll, falls Aussicht auf Zinssenkung besteht. Die Kündigungsfrist durch den Schuldner beträgt nur drei Monate, so dass sich Darlehen mit variabler Verzinsung auch dann als Finanzierungsbaustein eignen, wenn der Bauherr Sondertilgungen vornehmen möchte.
    Nach positivem Ergebnis der Beleihungs- und Kreditwürdigkeits-prüfung erfolgt seitens des finanzierenden Kreditinstituts die Dar-lehensbewilligung. Das Bewilligungsschreiben enthält das Darlehensangebot. Wird vom Darlehensnehmer die beigelegte Einverständnis- oder Annahmeerklärung unterzeichnet und zurückgeschickt, kommt damit der Darlehensvertrag zustande.
    Ein Darlehensgeber leiht einer anderen Person oder Gesellschaft gegen entsprechende Sicherheiten, einen bestimmten Geldbetrag für eine bestimmte Laufzeit und gegen Bezahlung eines Zinses.

    Die Rückzahlung kann in regelmäßigen Raten (Tilgung) und in einem oder mehreren Teilbeträgen erfolgen. Die genaue Ausgestaltung der Darlehensmodalitäten ist im Darlehensvertrag verankert.
    Sobald die Bausparkasse das Bauspardarlehen zur Verfügung stellt, wird in der Regel eine Darlehensgebühr in Höhe von 2-3% der Darlehenssumme fällig. Sie wird dem Darlehen zugeschlagen, d.h. dem Darlehenskonto belastet und mit den vereinbarten Zins- und Tilgungsraten bezahlt. Manche Bausparkassen verzichten inzwischen vollkommen auf die Darlehensgebühr – hier lohnt sich ein Vergleich.
    Unterteilen sich in laufend zu zahlende Zinsen sowie einmalige Kosten. Zu diesen zählen Darlehensgebühr, Bearbeitungskosten, Disagio, Schätzkosten, Bereitstellungszinsen, Teilauszahlungszuschläge und Kontoführungsgebühren, soweit sie vom Kreditgeber verlangt werden. Ein Teil der Darlehenskosten ist bei Berechnung des effektiven Jahreszinses einzurechnen.
    Der Darlehensnehmer leiht sich von einer Person oder Gesellschaft, in der Regel einem Kreditinstitut, gegen Bezahlung von Zinsen einen bestimmten Geldbetrag. Die Rückzahlung kann in regelmäßigen Raten (Tilgung) und in einem oder mehreren Teilbeträgen erfolgen. Die genaue Ausgestaltung der Darlehensmodalitäten ist im Darlehensvertrag verankert.
    Ein langfristiges Darlehen wird regelmäßig durch eine Grundschuld betragsmäßig und bis zu einem bestimmten Zinssatz abgesichert. Die Grundschuld ist abstrakt. Deshalb muss durch eine Zweckbestimmungserklärung des Schuldners klar gestellt werden, dass die Grundschuld der Sicherung dieses bestimmten Darlehens und der sich daraus ergebenden Zinsforderungen dient. Zusatzsicherungen können insbesondere dann erforderlich sein, wenn die Beleihungsgrenze des beliehenen Objektes überschritten wird. Hier bieten sich an: Bürgschaften von Banken, Arbeitgebern, Abtretung von Ansprüchen aus Kapital- und Risikolebensversicherungen sowie Bausparverträgen und schließlich die Verpfändung von Bankguthaben und Wertpapieren.
    Wer Darlehen vermitteln will, bedarf der Erlaubnis nach § 34 c der Gewerbeordnung (GewO). Dies gilt nicht für Kreditinstitute und solche Finanzdienstleister, die einer Erlaubnis nach § 32 Abs. 1 des Kreditwesengesetzes bedürfen. Ausgenommen sind auch Gewerbetreibende, die lediglich zur Finanzierung der von ihnen abgeschlossenen Warenverkäufe oder zu erbringenden Dienstleistungen den Abschluss von Verträgen über Darlehen vermitteln.

    Nach der Makler-und Bauträgerverordnung (MaBV) sind Gewerbetreibende, die als Versicherungs- oder Bausparkassenvertreter im Rahmen ihrer Tätigkeit für ein der BAFin unterliegendes Versicherungs- oder Bausparunternehmen den Abschluss von Verträgen über Darlehen vermitteln oder die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge nachweisen, vom Anwendungsbereich der MaBV ausgeschlossen. Sie bedürfen zwar, wie auch die Miethausverwalter, einer Gewerbeerlaubnis, müssen aber die Berufsausübungsregelungen der MaBV nicht beachten. Für die übrigen Darlehensvermittler gelten die Vorschriften der MaBV, z.B. jene über die Sicherheitsleistung, wenn sie zur Verfügung über Vermögenswerte des Auftraggebers (Darlehensnehmers) ermächtigt sein oder Darlehensauszahlungen über den Vermittler erfolgen sollen. Der Darlehensvermittler muss Gelder des Auftraggebers getrennt von seinem Vermögen halten. Er unterliegt der Rechnungslegungspflicht und muss der Behörde einen Wechsel in der Leitung seines Betriebes anzeigen. Von der Verpflichtung, jährlich einen Prüfbericht vorzulegen, sind Darlehensvermittler ebenso wie Immobilienmakler befreit.

    Die Vorschriften über die Buchführungs- und Informationspflichten des Darlehensvermittlers wurden im Zusammenhang mit der Verabschiedung des Verbraucherkreditgesetzes gestrichen. Dieses Gesetz wurde jedoch im Zuge der BGB-Reform aufgehoben. Die entsprechenden Vorschriften befinden sich jetzt im BGB. Sie haben einen rein zivilrechtlichen Charakter und schreiben im Wesentlichen folgendes vor: Der Darlehensvermittlungsvertrag mit einem Verbraucher muss nach § 655b BGB schriftlich abgeschlossen werden. In den Vertrag ist die vereinbarte Provision aufzunehmen und zwar auch diejenige, die der Darlehensvermittler vom Darlehensanbieter bekommt. Mit dem Vermittlungsauftrag darf kein Darlehensantrag verbunden sein. Er ist sonst ebenso wie der Darlehensantrag selbst unwirksam.

    Im Gegensatz zum Immobilienmakler, bei dem der Provisionsanspruch bereits entsteht, wenn ein von ihm vermittelter wirksamer Vertrag zustande gekommen ist, kann der Darlehensvermittler seine Provision erst dann verlangen, wenn der Darlehensnehmer das Darlehen erhalten hat und kein Widerrufsrecht mehr besteht. Außer den Ersatz von Auslagen darf der Darlehensvermittler keine Vergütungen für etwa von ihm erbrachte Nebenleistungen verlangen. Im Übrigen ist noch darauf hinzuweisen, dass auf die Provision, die für ein vermitteltes Darlehen gezahlt wird, ebenso wenig eine Umsatzsteuer anfällt, wie auf Darlehen und Zinsen. Die Vorschriften über den Darlehensvermittlungsvertrag mit einem Verbraucher sind unabdingbar.

    Der Darlehensvermittlungsvertrag zwischen einem Verbraucher (§ 13 BGB) und einem Unternehmer (§ 14 BGB) ist im Sinne des Verbraucherschutzes geregelt. Ein Verstoß gegen die Vorschriften der §§ 655 a BGB kann auch Unterlassungsansprüche nach dem Unterlassungsklagengesetz, UklaG, zur Folge haben. Beispiel: Der Darlehensvermittler hat neben der ihm zustehenden Provision nach § 655 c BGB ein Nebenentgelt (Bearbeitungspauschale) vereinbart. Damit verstößt er gegen § 655 d BGB.
    Die Darlehenszusage des Kreditinstituts führt zum Zustandekommen des Darlehensvertrages. Sie ist gleichzusetzen mit der Annahme eines Antrages auf Abschluss eines Vertrages. Sie basiert auf einem Darlehensantrag des potentiellen Darlehensnehmers. Die von einem Kreditinstitut allgemein angebotenen Darlehen sind selbst noch kein Angebot auf Abschluss eines Darlehensvertrages.

    Die Darlehenszusage für eine Objektbeleihung setzt eine Beleihungsprüfung des Objektes und eine Kreditwürdigkeitsprüfung des Darlehensnehmers voraus. Bei Personaldarlehen kommt es ausschließlich auf das Ergebnis der Kreditwürdigkeitsprüfung an.
    Database Marketing ist eine Form des Mailings, bei der das Adressmaterial noch um andere kundenspezifische Informationen erweitert wird. Ein solches Database Marketing greift auf Zusatzinformationen z.B. soziodemographische Daten, bisheriges Kaufverhalten, Hobbys, sonstige Kundeninteressen etc. zurück und ermöglicht somit einen noch genaueren Einsatz des Datenmaterials. Die meisten heute eingesetzten Mailingdateien können dem Bereich des Database Marketing zugerechnet werden.

    Database Marketing wurde erst möglich, nachdem Anfang der 80-er Jahre neue EDV-Techniken die Voraussetzungen schufen, große Mengen an Adressenmaterial und zusätzliche Informationen zu sammeln, die mit geringem Aufwand nach bestimmten Kriterien ausgewertet und weiter verdichtet werden können.
    Als Datenraum wird während des Due-Diligence-Prozesses (Sorgfältigkeitsprüfung vor einer Immobilientransaktion) eine Sammlung entweder digital gespeicherter Daten oder ein physischer Raum mit zusammengestellten Dokumenten in Papierform bezeichnet. Der Datenraum dient zweckmäßigerweise im Vorwege großvolumiger Immobilientransaktionen dazu, den Informationsbedarf von Interessenten, potenziellen Käufern, Maklern, Finanzinstituten und anderen zu decken.

    Ein digitaler Datenraum kann über einen passwortgeschützten Bereich dem Suchenden via Internet oder per digitalem Datenträger zugänglich gemacht werden, welches insbesondere für ausländische Investoren von großem Vorteil ist.
    Auch Vermieter und Hausverwaltungen unterliegen datenschutzrechtlichen Bestimmungen. § 28 Bundesdatenschutzgesetz (BDSG) schränkt die Art der zulässigerweise zu erhebenden Daten auf das ein, was zur Durchführung des mit dem Betreffenden bestehenden Vertragsverhältnisses erforderlich ist. Ein Vermieter darf daher zum Beispiel keine Datensammlung über die politischen Ansichten seiner Mieter oder zum Beispiel deren Gesundheitszustand aufbauen – genauso darf eine Krankenversicherung keine Informationen über Mietrückstände der Versicherten sammeln.

    Eine Übermittlung oder Nutzung personenbezogener Daten darf allerdings ausnahmsweise zum Zweck der Abwehr von Gefahren für die staatliche oder öffentliche Sicherheit oder zur Verfolgung von Straftaten durchgeführt werden, wenn kein Grund zu der Annahme besteht, dass der Betroffene ein schutzwürdiges Interesse am Datenschutz hat.

    Zum Zweck der Werbung oder des Adresshandels dürfen personenbezogene Daten verarbeitet oder genutzt werden, soweit der Betroffene eingewilligt hat. Darüber hinaus ist eine solche Nutzung bei listenmäßig zusammengefassten Daten über Angehörige einer Personengruppe erlaubt – allerdings nur für Daten über die Zugehörigkeit zu dieser Gruppe, die Berufs-, Branchen- oder Geschäftsbezeichnung der Personen, ferner Namen, Titel, akademische Grade, Anschriften und Geburtsjahre. Das Datenschutzgesetz nennt diverse Einschränkungen und Voraussetzungen für diese Art der Datennutzung.

    Ein privat-wirtschaftliches Unternehmen, in dem personenbezogene Daten (z. B. Arbeitnehmer- oder Kundendaten) automatisiert verarbeitet werden, muss einen Datenschutzbeauftragten bestellen, wenn mindestens 10 Personen im Betrieb mit der Verarbeitung dieser Daten beschäftigt sind oder Zugriff darauf haben. Findet keine automatisierte Datenverarbeitung statt, greift die Vorschrift erst ab 20 Mitarbeitern. Teilzeitkräfte zählen dabei voll. Unabhängig von der Mitarbeiterzahl muss ein Datenschutzbeauftragter bestellt werden, wenn automatisierte Verarbeitungen stattfinden, die einer Vorabkontrolle unterliegen oder wenn personenbezogene Daten geschäftsmäßig zum Zweck der Übermittlung verarbeitet werden.

    Der Datenschutzbeauftragte hat Schulungen zu veranstalten und sich darum zu kümmern, dass die Vorschriften des Bundesdatenschutzgesetzes eingehalten werden. Es muss sich dabei um jemanden handeln, der die erforderlichen Grundkenntnisse besitzt – in juristischer Hinsicht und im Hinblick auf die Bedienung der EDV. Er/Sie muss weisungsfrei arbeiten können und darf nicht mit dem Inhaber oder Geschäftsführer identisch sein. Der Datenschutzbeauftragte darf wegen seiner Aufgabe nicht benachteiligt werden und genießt nach § 4f Abs. 3 Bundesdatenschutzgesetz einen besonderen Kündigungsschutz.

    Die Datenschutzregelungen müssen auf Anforderung hin jedem betroffenen Dritten (Wohnungseigentümer, Beiräte, Mieter) verfügbar gemacht werden. Die Personen, deren Daten gespeichert werden, haben unter anderem Rechte auf:
    • Benachrichtigung (bei erstmaliger Speicherung ohne Wissen des Betroffenen),
    • Auskunft darüber, was gespeichert ist, zu welchem Zweck, woher die Daten kommen und wohin sie weitergemeldet werden,
    • Berichtigung falscher Angaben,
    • Löschung unzulässiger oder falscher Daten,
    • Löschung von Daten, deren Speicherung für den eigentlichen Zweck nicht mehr nötig ist,
    • Sperrung von Daten, deren Richtigkeit der Betreffende bestreitet, wenn sich nicht feststellen lässt, ob die Daten stimmen,
    • Sperrung, wenn die Löschung zum Beispiel wegen einer gesetzlichen Aufbewahrungsfrist unmöglich ist.

    Im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander finden die datenschutzrechtlichen Bestimmungen keine Anwendung. Das bedeutet, dass jeder Wohnungseigentümer auch die Einzelabrechnungen aller übrigen Miteigentümer einsehen darf. Der Verwalter ist gegenüber der Wohnungseigentümerversammlung auch verpflichtet, über Hausgeldrückstände einzelner Eigentümer Auskunft zu erteilen (vgl. u.a. KG Berlin, 31.1.2000, 24 W 601/99).
    Unter dem Begriff Datscha (russisch), auch: Datsche, versteht man ein kleines Sommerhaus auf dem Lande. Der Begriff stammt aus den osteuropäischen Ländern. In Deutschland sind Datschen häufiger in den neuen Bundesländern zu finden (Mehrzahl: Datschen).

    Die heute als "Erholungsgrundstücke" bezeichneten Objekte wurden in früheren Zeiten mittels spezieller Überlassungsverträge an ihre Bewohner vergeben. Die Rechtslage für diese Grundstücke richtet sich nun nach dem Schuldrechtsanpassungsgesetz. Seit 01.01.1995 ist auf derartige Verträge daher grundsätzlich das Miet- beziehungsweise Pachtrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches anwendbar. Das Schuldrechtsanpassungsgesetz enthält jedoch für Altverträge einige spezielle Regelungen. Liegt das Grundstück in einer Kleingartenanlage, hat das Bundeskleingartengesetz Vorrang.

    Eine der Folgen aus der Anwendbarkeit des Schuldrechtsanpassungsgesetzes ist, dass das Grundstück, auf dem die Datscha steht, nicht gegen den Willen des Grundeigentümers gekauft werden kann. Vorkaufsrechte gibt es nur im Ausnahmefall einer Rückübertragung.

    Für Datschen gelten während einer Übergangszeit (bis 04.10.2015) verschärfte Kündigungsschutzregeln. Erst ab diesem Termin ist die Kündigung nach den BGB-Vorschriften möglich.

    Hatte ein Datschennutzer am 03.10.1990 das 60. Lebensjahr vollendet, darf ihm nicht mehr gekündigt werden. Ausnahmen gibt es im Rahmen der Teilkündigung bei Grundstücken mit einer Fläche von über 1.000 Quadratmetern. Hier kann der Eigentümer eine Teilkündigung vornehmen, wenn der Nutzer zumindest 400 Quadratmeter behält. Auch der Nutzer kann die Teilkündigung aussprechen oder den Eigentümer dazu auffordern, dies zu tun.

    Der Kündigungsschutz wird jedoch schrittweise gelockert. So darf der Eigentümer seit 01.01.2005 kündigen, wenn:
    • er das Grundstück zum Bau eines Ein- oder Zweifamilienhauses als Wohnung für sich selbst oder seine Angehörigen benötigt,
    • er das Grundstück selbst für kleingärtnerische Zwecke, zur Erholung oder Freizeitgestaltung benötigt und ihm ein Verzicht auf die Kündigung aufgrund seiner berechtigten Interessen auch im Vergleich zu den Interessen des Nutzers nicht zumutbar ist.
    Wer als Dauerbewohner in eine dafür geeignete Datscha eingezogen ist, kann einer Kündigung widersprechen, wenn der Auszug für ihn oder seine Familie eine unzumutbare Härte bedeuten würde (Sozialklausel). Dies gilt aber nur, wenn der Einzug auf Dauer und die Kündigung der Hauptwohnung vor dem 20.07.1993 erfolgt sind.

    § 20 Schudrechtsanpassungsgesetz regelt, dass der Eigentümer des Erholungsgrundstückes vom Nutzer ein Nutzungsentgelt fordern kann. Dessen Höhe richtet sich nach der Nutzungsentgeltverordnung (NutzEV).
    Mieter sind grundsätzlich dazu berechtigt, bestimmte nahestehende Personen auf Dauer in ihre Wohnung aufzunehmen. Sie sind jedoch dazu verpflichtet, dies dem Vermieter gegenüber anzuzeigen. Für den Vermieter kann dies zum Beispiel dann von Bedeutung sein, wenn bei einzelnen Nebenkostenarten eine Umlage auf Basis der Personenzahl pro Wohnung erfolgt.

    Davon umfasst werden Familienmitglieder des Mieters, Ehepartner, minderjährige Kinder und Pflegekinder, Hausangestellte, Pflegepersonal. Natürlich ist die Aufnahmekapazität jeder Wohnung begrenzt. Der Vermieter darf eine Überbelegung untersagen.

    Nichteheliche Lebensgefährten dürfen nur mit Erlaubnis des Vermieters einziehen. Der Mieter hat auf diese Erlaubnis jedoch einen Anspruch. Heute dürfte kaum ein Gericht im Ernstfall einsehen, dass die Erlaubnis verweigert werden musste – es sei denn, objektive wichtige Gründe in der Person des Einzugswilligen stehen der Erlaubnis entgegen (zum Beispiel Störungen des Hausfriedens in der Vergangenheit).

    Von der dauerhaften Aufnahme in die Wohnung ist ein längerer Besuch abzugrenzen. Dauert ein Besuch länger als sechs Wochen, geht die Rechtsprechung von einem dauerhaften Mitbewohner aus. Für einen Besuch ist keine Erlaubnis des Vermieters erforderlich.

    Eine unentgeltliche Aufnahme von Personen ist von der Untervermietung abzugrenzen. Für diese existieren genaue gesetzliche Regelungen, die wiederum zwischen der Untervermietung von einzelnen Zimmern und der einer ganzen Wohnung unterscheiden.

    Ein Grundsatzurteil zur Aufnahme eines Lebensgefährten in eine Mietwohnung fällte der Bundesgerichtshof am 05.11.2003 (Az. VIII ZR 371/02). Hier hatte eine Mieterin auf Feststellung geklagt, dass ihr Lebensgefährte auch ohne Zustimmung des Vermieters bei ihr einziehen dürfe. Die Klage wurde abgewiesen: Dem BGH zufolge ist die Zustimmung des Vermieters erforderlich. Der Mieter hat aber in der Regel ein Recht darauf, dass diese erteilt wird. Der Vermieter dürfe ablehnen, wenn die Mitnutzung der Wohnung durch den neuen Bewohner für den Vermieter nicht zumutbar sei – etwa aufgrund einer Überbelegung.
    Wer sich einen Heizofen für feste Brennstoffe wie Holz oder Kohle anschafft, steht schnell vor der Frage, ob in einen Dauerbrand- oder Zeitbrandofen investiert werden soll.

    Der Begriff Dauerbrand stammt aus der Produktnorm DIN EN 13240 (Raumheizer für feste Brennstoffe - Anforderungen und Prüfungen).

    Bei einer Dauerbrandfeuerstätte muss eine ununterbrochene Mindestbrenndauer und Erhaltung der Glut gewährleistet sein. Am Ende des Zeitraums muss es möglich sein, das Glutbett wieder zu entfachen. Wird die Nennleistung des Ofens erreicht, sind beim Heizen mit Holz mindestens 1,5 Stunden Mindestbrenndauer mit einer Befüllung Pflicht. Wird der Ofen nur mit Teillast betrieben, sind mindestens zehn Stunden Mindestbrenndauer einzuhalten. Anders ist dies beim Heizen mit Braunkohlebriketts: Hier beträgt die vorgeschriebene Mindestbrenndauer bei Nennleistung mindestens vier und bei Teillast mindestens 12 Stunden. Generell geht man davon aus, dass Braunkohle für den Dauerbrand besser geeignet ist als Scheitholz. Dementsprechend verfügen viele Dauerbrandöfen über eine Mulde am Boden der Brennkammer, damit die Kohle dort ein Glutnest bilden kann.

    Die Luftzufuhr wird beim Dauerbrand stark reduziert. Die lange Abbrandzeit führt daher zu erheblich höheren Emissionen und einem geringeren Wirkungsgrad. Ein weiterer Nachteil für den Ofennutzer ist die stärkere Verschmutzung der Ofenscheiben mit Rußteilchen.

    Über die zulässige oder technisch mögliche Betriebsdauer pro Tag sagt der Begriff Dauerbrand nichts aus.
    Kleingärten, die sich auf einer im Bebauungsplan als Kleingartenfläche ausgewiesenen Fläche befinden. Verträge über die Nutzung derartiger Kleingärten gelten auf unbestimmte Zeit und enden nicht durch Ablauf der Vertragsdauer.

    § 9 Abs.1 Nr.5 und 6 Bundeskleingartengesetz nennt Kündigungsgründe für Dauerkleingärten (z.B. Fläche soll einer im geänderten Bebauungsplan festgesetzten neuen Nutzung zugeführt werden). Nach § 14 Abs.1 BKleingG muss die Gemeinde bei Kündigung eines Dauerkleingartens Ersatzland bereitstellen. Wertunterschiede zwischen altem und neuem Land müssen jedoch ausgeglichen werden.
    Ein Dauermietvertrag ist dadurch gekennzeichnet, dass das ordentliche Kündigungsrecht des Vermieters (z. B. Kündigung wegen Eigenbedarf) ausgeschlossen ist. Eine außerordentliche Kündigung – etwa wegen Nichtzahlung der Miete für zwei aufeinander folgende Termine – bleibt jedoch möglich. Dauermietverträge wurden seit 1953 von (früher gemeinnützigen) Wohnungsunternehmen abgeschlossen. Aber auch Wohnungsbaugenossenschaften bieten ihren Mitgliedern Dauermietverhältnisse an. Diese sind regelmäßig mit dem Erwerb von Genossenschaftsanteilen verbunden. Bei einem Verkauf der Wohnung muss der Käufer als künftiger Vermieter in diesen Mietvertrag eintreten (OLG Karlsruhe RE WM 85, 77). Der Dauermietvertrag bietet den Mietern einen optimalen vertraglichen Kündigungsschutz, der weit über den des gesetzlichen Mieterschutzes hinausgeht.
    Dauernde Lasten sind wiederkehrende Leistungen, z.B. monatliche Versorgungsleistungen, die meist im Zuge der vorweggenommenen Erbfolge mit einer Schenkung von Vermögenswerten (z.B. Immobilien) als Gegenleistung vereinbart werden. Die Zahlung wird entsprechend den Bedürfnissen des Versorgungsempfängers in ihrer Höhe angepasst. Das besondere Merkmal einer Dauernden Last im Gegensatz zur Rente ist die unbestimmte Höhe.

    Der von der Schenkung Begünstigte darf diese Dauernde Last in voller Höhe als Sonderausgabe im Rahmen der Einkommensteuer geltend machen. Der Schenker selbst muss die ihm zufließenden Zahlungen vollständig als Einnahmen versteuern. Die Vereinbarung einer Dauernden Last lohnt immer dann, wenn der Versorgungsempfänger keine oder kaum andere steuerpflichtige Einkünfte hat und der Zahlende im Gegenzug zu den Hochbesteuerten gehört.

    Der Steuervorteil wird allerdings nur gewährt, wenn die Erträge, die mit dem übertragenen Vermögen erzielt werden, höher sind als die gezahlte Dauernde Last. Gegenüber der Dauernden Last ist eine Leibrente, die als Gegenleistung für die Veräußerung eines Grundstücks vereinbart wurde, vom Leibrentenempfänger nur mit ihrem Ertragsanteil zu versteuern.

    Durch das Jahressteuergesetz 2008 wurde das Rechtsinstitut der Vermögensübertragung gegen Unterhaltsleistungen eingeschränkt. Die Übertragung eines Mietshauses, einer selbstgenutzten Immobilie oder von Wertpapieren ist nicht mehr begünstigt. Die Neuregelung galt erstmals für Übertragungen aufgrund von Verträgen nach dem 31.12.2007.
    Um sich ständig ändernde Schallpegel mit einem einzelnen Wert beschreiben zu können, werden diese über eine bestimmte Messzeit gemittelt und zum äquivalenten Dauerschallpegel (Mittelungspegel) zusammengefasst. Dieser Wert ist jedoch insofern problematisch, weil das menschliche Gehör kein integrierendes Messgerät ist und auch nicht jeder Schall als Lärm empfunden wird. So werden durch diese Berechnung folgende zwei Situationen durch den Mittelungspegel von 65 dB als identisch deklariert:
    • Vorbeifahrt von 2000 Pkw pro Stunde bei 50 km/h und 25 m Entfernung,
    • Vorbeifahrt eines üblichen D-Zugs pro Stunde bei 160 km/h und 25 m Entfernung bei ansonsten völliger Ruhe.
    Als Alternative zum Wohnungs-/Teileigentum gemäß § 1 WEG enthält das Wohnungseigentumsgesetz Bestimmungen über das so genannte Dauerwohnrecht. Es handelt sich hierbei um ein als Belastung eines Grundstücks eingetragenes Recht, eine bestimmte Wohnung in einem Gebäude zu bewohnen oder in anderer Weise zu nutzen (§ 31 Abs. 1 WEG). Um ein Dauernutzungsrecht handelt es sich bei dem Recht zur Nutzung von Räumen, die nicht Wohnzwecken dienen (§ 31 Abs. 2 WEG). Die Räume müssen wie beim Wohnungs- oder Teileigentum abgeschlossen sein (§ 32 Abs. 1 WEG).

    Der Inhaber kann sein Dauerwohn-/ Nutzungsrecht verkaufen, vererben und vermieten (§§ 33, 37 WEG). Die Vorschriften über die Pflichten des Wohnungseigentümers gemäß § 14 WEG sind entsprechend anzuwenden.

    Im Übrigen können Vereinbarungen getroffen werden unter anderem über Art und Umfang der Nutzung, über die Instandsetzung und -haltung, zur Lastentragung und zur Versicherung usw. (§ 33 Abs. 4 WEG).

    Neben Veräußerungsbeschränkungen kann ein so genannter Heimfallanspruch vereinbart werden, wonach der Dauerwohnberechtigte verpflichtet ist, unter bestimmten Voraussetzungen sein Dauerwohnrecht auf den Grundstückseigentümer oder auf einen von ihm bezeichneten Dritten zu übertragen.

    Steuern und andere öffentliche Lasten des Objekts sind vom Eigentümer zu tragen. Es sind jedoch diesbezügliche Vereinbarungen zwischen Eigentümer und Wohnberechtigten möglich, wobei Steuerschuldner jedoch der Eigentümer bleibt.

    Nicht im Wohnungseigentumsgesetz geregelt ist ein auf eine Mietpartei bezogenes "Dauerwohnrecht", das auf der Grundlage eines Dauermietvertrages entsteht. Das Dauermietrecht schließt eine ordentliche Kündigung aus. Auch nach einem Verkauf der Wohnung ändert sich daran für den neuen Eigentümer nichts.
    Dave steht für "Deutscher Anlage-Immobilienverbund" und ist ein Verbund aus inhabergeführten, regional orientierten Immobilien-Maklerfirmen, die durch Zusammenarbeit überregional Serviceleistungen rund um die Anlage Immobilie anbieten. Der Verbund hat sich auf mittlere und große Anlagekunden sowie vermögende Privatpersonen spezialisiert. Zu Dave gehören:

    • Hans Schütt Immobilien, Kiel,
    • W. Johannes Wentzel Dr. Nfl. Consulting, Hamburg und Schwerin,
    • Delta Domizil, Hannover,
    • Limbach Immobilien, Bonn,
    • Schnorrenberger Immobilien, Düsseldorf,
    • Rohrer Immobilien, München, Nürnberg und Berlin.
    Abkürzung für: Duschbad
    Abkürzung für: Doppelbesteuerungsabkommen
    Abkürzung für: Deutsches Baublatt
    Abkürzung für: Discounted Cashflow
    Abkürzung für: Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e.V.
    Der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e.V. (DDIV) war unter diesem Namen der älteste und größte Verwalterverband in Deutschland. Der Verband hat seinen Namen geändert und wird unter dem neuen Namen "Verband der Immobilienverwalter Deutschland e. V. (VDIV)" weiter geführt.
    DDT ist ein Insektizid, dass seit Anfang der 1940er-Jahre als Kontakt- und Fraßgift eingesetzt wird. Da DDT nur eine geringe akute Giftigkeit für Säugetiere besitzt, gegen Insekten gut wirksam war und sich preisgünstig herstellen ließ, wurde es jahrzehntelang insbesondere zur Malariabekämpfung weltweit eingesetzt. DDT hat die Eigenschaft, sich wegen seiner chemischen Stabilität (Persistenz) und guten Fettlöslichkeit im Gewebe von Menschen und Tieren anzureichern (Bioakkumulation). Wegen der Anreicherung des DDT in der Nahrungskette entstanden, vor allem in der Vogelwelt, zum Teil erhebliche Schäden, welche zum Beispiel einen starken Rückgang der Adler in Deutschland und auch in den USA zur Folge hatten. Gründe hierfür waren die zunehmende Unfruchtbarkeit sowie Brüchigkeit der Eierschalen der Vögel.

    Seit 1972 ist Produktion und Anwendung von DDT in der Bundesrepublik Deutschland verboten. In der ehemaligen DDR setzte man noch bis 1989 DDT im Rahmen von Ausnahmegenehmigungen in der Forstwirtschaft und für den Holzschutz auf Dachböden ein.

    International ist die Produktion von DDT zur Bekämpfung von Malaria-Überträgern noch statthaft, solange wirksame und kostengünstige Alternativen nicht ausreichend zur Verfügung stehen. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass Malaria nach wie vor diejenige Infektionskrankheit ist, welche weltweit die meisten Todesopfer fordert (mehr als 1 Million jährlich).
    Der römische Architekt und Ingenieur Vitruv (1. Jahrhundert v. Chr.) verfasste - vermutlich im Ruhestand, wohl versorgt durch seinen Dienstherrn Kaiser Augustus - zehn Bücher über Architektur und Ingenieurwesen: De architectura libri dece. Darin legte er sein umfassendes Wissen unter anderem über Architektur, Ingenieurskunst, Städte-, Wasser- und Maschinenbau, sowie der Ausbildung von Architekten dar.

    Im Mittelalter wiederentdeckt, kam diesen Schriften in der Renaissance eine große Bedeutung zu. Besonders in der italienischen Renaissance wurden die Abhandlungen verehrt und als Bauanleitungen herangezogen. Die teilweise erhaltenen antiken Bauten und die freigelegten Ruinen erleichterten das Studium und die Anwendbarkeit der Schriften sehr.

    Wenngleich Vitruv sich natürlich nur an der individuell von ihm erlebten antiken Bauweise orientieren konnte, ermöglichte dieser Umstand den Baumeistern der Renaissance den gestalterischen Freiraum, sich nicht allzu sklavisch an die antiken Vorgaben zu halten.

    Unter anderem erfreute sich auch die Säulenordnung großer Beliebtheit und Leonardo schuf nach Vitruvs Angaben eine seiner bekanntesten Zeichnungen: Der Vitruvianische Mensch, der den wohlgeformten Menschen ins Verhältnis von reinen geometrischen Formen setzt.
    Decisive Space nennt man ein Chefbüro, das von den übrigen Büroarbeitsplätzen (in einem Großraumbüro) abgeteilt ist.
    Degressive Abschreibung (AfA) Kapitalanleger können nun, mit Verabschiedung des Wachstumsgesetzes, eine Immobilie, die zur Vermietung angedacht ist, mit 5 % degressiv abschreiben. Bisher waren es 3 %, die linear, also gleichbleibend abgeschrieben werden können. Diese Form der Abschreibung wird rückwirkend zum 01. Oktober 2023 eingeführt und gilt für 6 Jahre. Das Ziel soll sein, die Immobilien- und Baubranche zu stabilisieren. Der Wohnungsneubau soll damit endlich angekurbelt werden. Voraussetzung für die degressive Abschreibung (AfA) ist z.B., dass unabhängig vom Bauantrag, die Bauanzeige nach dem 30.09.2023 erfolgt ist. Es gibt weitere Voraussetzungen, wie ein KfW-Effizienzhaus 55. Die degressive Abschreibung (AfA) ist ausschließlich für Kapitalanleger gedacht. Im ersten Jahr werden 5 % von der Abschreibungsgrundlage abgeschrieben Eine Beispielrechnung Die Bemessungsgrundlage ist die Abschreibungsgrundlage: im 1. Jahr 500.000,-- € entsprechen 25.000,--- € degressive Abschreibung Im 2. Jahr werden von den verbleibenden 475.000,-- € wiederum 5 % angesetzt, das sind 23.750,-- € Im 3. Jahr sind es verbleibende 451.250.-- €, davon 5 % ergibt einen Betrag von 22.562,50 € Im 4. Jahr sind es von 428.687,50 € weiterhin 5 %, das ergibt einen Betrag von 21.434,38 € usw. Innerhalb der 6 Jahre nach Fertigstellung der Immobilie kann der Investierende, der Kapitalanlegende diesen Betrag im Rahmen seiner/ihrer Einkommenssteuererklärung steuerlich geltend machen.
    Das ifs Institut für Städtebau, Wohnungswirtschaft und Bausparwesen e.V. erfasst seit 1989 auf der Grundlage eines Zeitreihenindex die Wertentwicklung von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen. Die Daten beruhen dabei auf jährlichen Preiserhebungen von GEWOS, Institut für Stadt-, Regional- und Wohnforschung, Hamburg, das wiederum seine Informationen von rund 500 Gutachterausschüssen der Städte und Gemeinden erhält. Sie basieren somit auf tatsächlichen Immobilienumsätzen. Die Indizes geben sowohl die zusammengefasste Wertentwicklung (Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen) als auch getrennte Wertentwicklungen wieder. Sie werden berechnet für Ost- und Westdeutschland, jedes Bundesland, sowie für die umsatzstärksten Ballungsgebiete.

    Der Unterschied zwischen dem IVD Preisspiegel für Wohnimmobilien und dem DEIX liegt in den unterschiedlichen Erhebungsgrundlagen. Während der DEIX – wie schon bemerkt – tatsächliche Preise des Vorjahres in die Berechnung einbezieht, bezieht sich der IVD-Preisspiegel auf Preise des Erhebungsjahres, die von den IVD-Marktberichterstattern auf der Grundlage der Bewertung von Normobjekten geliefert werden. Der "Warenkorb" des DEIX ist quasi variabel. In ihn fließen Wohnwert- und Wohngrößenverschiebungen, die sich im Laufe der Jahre einstellen, ein. Der "Warenkorb" des IVD Preisspiegels ist konstant. Dessen Zeitreihenindex liegen gleich bleibende, definierte Wohnwerte und Objektgrößen zugrunde.
    Die Demografie beschreibt die Altersstruktur der männlichen und weiblichen Bewohner eines Landes. Die Darstellung erfolgt durch Aufschichtung der Altersklassen pro Altersjahr, beginnend mit den bis Einjährigen, endend mit den über 99-Jährigen. Wegen seiner typischen Verlaufsform wurde früher von einer "Alterspyramide" gesprochen.

    Das statistische Bundesamt stellt umfangreiche Daten zur Bevölkerungsentwicklung zur Verfügung. Daraus ist die Veränderung der demographischen Entwicklung gut zu erkennen. Bedingt durch die höhere Lebenserwartung überwiegt der weibliche Anteil der Bevölkerung. Die steigende Lebenserwartung führt bei Abnahme der Zahl der ins Erwerbsleben eintretenden Personen zu einer Erhöhung des sogenannten Altersquotienten, das heißt des Anteils der ins Rentenalter eintretenden Personen im Vergleich zu den erwerbstätigen Personen. Er betrug im Jahr 1950 rund 18 (auf 18 Rentner entfallen 100 Erwerbstätige). Er stieg der Bundesanstalt für Bevölkerungsforschung zufolge im Jahr 1970 auf 25, lag in 1990 knapp unter diesem Wert und stieg bis zum Jahr 2010 auf 33,8 an. Im Jahr 2014 lag er bei 34,6.

    2030 könnte er bereits bei 61 liegen. Die erhöhte Zuwanderung von Menschen im arbeitsfähigen Alter kann diesen Prozess allerdings verlangsamen. Mögliche politische Mittel, um der Verringerung des Anteils der erwerbstätigen Bevölkerung entgegenzuwirken, sind eine sukzessive Erhöhung des Renteneintrittsalters und / oder Senkung des Eintrittsalters der Jugendlichen beziehungsweise jungen Erwachsenen in das Erwerbsleben. Mittlerweile übertrifft bereits die Zahl der Rentner die Zahl der Kinder und Jugendlichen bis 18 Jahren.
    Der Demographische Wandel beschreibt die sich verändernde Bevölkerungsstruktur der nächsten Jahre und Jahrzehnte. In Deutschland werden die Menschen älter als bisher, die geborenen Kinder werden mit jeder Generation weniger und die Gesellschaft wird vielfältiger. Der demografische Wandel stellt Politik, Verwaltung, Wirtschaft und jeden Einzelnen vor große Herausforderungen. Aus den Bevölkerungszahlen zur Altersstruktur, zum quantitativen Verhältnis von Männern und Frauen, zu den Anteilen von Inländern, Ausländern und Eingebürgerten an der Bevölkerung, zur Geburten- und Sterbefallentwicklung sowie den Zuzügen und Fortzügen werden Trends und Prognosen abgeleitet. Die Auswirkungen des Demografischen Wandels betreffen die Altersvorsorge, das Gesundheitswesen, den Arbeitsmarkt, die Infrastruktur und nicht zuletzt die Immobilienwirtschaft.

    Der Immobilienmarkt reagiert auf Angebot und Nachfrage. Leerstände mit sinkenden Preisen und Mieten in einigen Regionen stehen Regionen mit großer Nachfrage in den Ballungsgebieten und Universitätsstandorten gegenüber, wo spätestens seit 2012 teilweise stark steigende Preise und Mieten zu beobachten sind. Auswirkungen hat der demographische Wandel auch auf die Art des Angebotes von Wohnungen. Seit 2013 wird ein Mangel an altengerechten Wohnungen beklagt.
    Denkerzelle ist die Bezeichnung für einen einzelnen, abgeteilten Büroarbeitsplatz innerhalb eines Kombibüros. Hier sind die so genannten Denkerzellen meist um den zentralen Kommunikations- und Technikbereich herum angeordnet. Es handelt sich in der Regel um kleine Zellenbüros, die eine Rückzugsmöglichkeit für ungestörtes, konzentriertes Arbeiten bieten sollen.
    Denkmalgeschütze Gebäude sind nicht nur schön und repräsentativ, sondern auch steuerlich interessant.

    Steuerersparnis für Kapitalanleger

    • Die Modernisierungskosten können acht Jahre lang mit jeweils neun und vier weitere Jahren lang mit jeweils sieben Prozent steuerlich geltend gemacht werden.
    • Neben den Modernisierungskosten können auch die Anschaffungskosten von der Steuer abgesetzt werden: 40 Jahre lang 2,5% (bis Baujahr 1924); 50 Jahre lang 2% (ab Baujahr 1925).
    • Objekte mit geringen Anschaffungs- aber hohen Modernisierungskosten sind für Anleger wegen der üppigen Modernisierungs-Abschreibung besonders interessant.


    Unter den Modernisierungskosten sind hier nach § 7i Einkommenssteuergesetz die Herstellungskosten für Baumaßnahmen zu verstehen, die zur Erhaltung des Gebäudes als Denkmal erforderlich sind oder um eine sinnvolle Nutzung zu ermöglichen. "Sinnvoll" bedeutet, dass der Charakter des Gebäudes als Denkmal dabei gewahrt werden muss. Inwieweit das Gebäude "modernisiert" werden darf, entscheidet die Denkmalschutzbehörde. Die Baudenkmaleigenschaft und die Erforderlichkeit der Baumaßnahmen müssen von der Denkmalschutzbehörde nach § 7i Abs. 2 EStG bescheinigt werden. Auch müssen die Baumaßnahmen nach § 7i Abs. 1 S. 6 EStG in Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde durchgeführt werden.

    Steuerersparnis für Selbstnutzer

    Auch wer ein Denkmalobjekt selbst bezieht, darf die denkmal-typischen Modernisierungskosten Steuer sparend geltend machen, und zwar als sogenannte Sonderausgaben. Im Gegensatz zu Vermietern bzw. Kapitalanlegern dürfen diese Ausgaben jedoch nicht in voller Höhe, sondern lediglich zu neunzig Prozent mit dem Finanzamt abgerechnet werden. Und zwar über zehn Jahre mit jeweils neun Prozent. An den Anschaffungskosten der Gebäudesubstanz indes beteiligt sich das Finanzamt nicht über die Gebäude-Abschreibung (AfA).

    Eine weitere Steuervergünstigung ist in § 11b EStG geregelt: Danach kann der Steuerpflichtige einen durch Zuschüsse öffentlicher Kassen nicht gedeckten Erhaltungsaufwand für ein Baudenkmal auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilen, soweit die Aufwendungen nach Art und Umfang zur Erhaltung des Gebäudes oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich und die Maßnahmen in Abstimmung mit der zuständigen Behörde vorgenommen worden sind.

    Wichtig: Die Denkmalschutzimmobilie kaufen und gleich loslegen ist jedoch nicht empfehlenswert. Erst wenn die Bescheinigung vorliegt, kann mit der Sanierung begonnen werden. Denn erst dann fließen Steuergelder. Nicht immer steht das gesamte Gebäude als Einzeldenkmal unter Denkmalschutz, sondern lediglich die Fassade als Teil einer Gebäudegruppe. Dann können nur die Kosten von der Steuer abgesetzt werden, die das äußere Erscheinungsbild des Hauses betreffen.

    Die gesetzlichen Regelungen für die Denkmalschutz-Abschreibung finden sich in den §§ 7 Abs.4, 7i, 10f, 11b EStG.

    Wer sich für eine Denkmalschutz-Immobilie interessiert, sollte aber nicht nur auf die Steuervorteile achten. Die Sanierung kann bisweilen teurer als der Kaufpreis werden. Günstige Schnäppchen sind bei alten schützenswerten Objekten meist rar gesät. In der individuellen Kalkulation sollten alle anfallenden Kosten erfasst werden, um nicht später finanziell ein böses Erwachen zu erleben.

    Es gibt unterschiedliche Förderprogramme auf Landes- und Bundesebene für die Sanierung und Erhaltung von Baudenkmälern. Teilweise schließen sich Fördermöglichkeiten jedoch untereinander aus. Auskünfte erteilen u. a. Landesdenkmalpflegebehörden oder z. B. auch die KfW (www.kfw.de). Hier kann auch eine Förderung für energetische Sanierungsmaßnahmen an Baudenkmälern beantragt werden.
    Immobilien, die als Baudenkmal oder als Denkmalimmobilien bezeichnet werden, liegen in einem festgelegten Sanierungs- oder städtebaulichen Entwicklungsgebiet, welches von der Gemeinde in Zusammenarbeit mit der oberen und unteren Denkmalbehörde ausgewiesen wird oder es sind Einzeldenkmale. Oft sind diese Denkmalimmobilien besonders erhaltenswerte Objekte im Sinne der Denkmalbehörde, die es lohnt wiederherzustellen. Dazu gehören Objekte aller Epochen, aber auch besondere Wohnkonzepte, die aufgrund historischer Begebenheiten besonders erhaltenswert sind. Im Paragraf 7H und § 7i oder §10 f Einkommensteuergesetz finden Sie den genauen Wortlaut des Gesetzes.
    Da das Denkmalschutzrecht Landesrecht ist, gibt es keinen einheitlichen Begriff des Denkmals. Unterschieden wird häufig zwischen Baudenkmälern, beweglichen Denkmälern und Bodendenkmälern. Als Oberbegriff wird meist der des Kulturdenkmals verwendet. Denkmäler werden zum Zweck der Inventarisierung in eine Denkmalsliste oder ein Denkmalsbuch eingetragen. Da allgemein ein öffentliches Interesse an der Erhaltung und Nutzung eines Denkmals unterstellt wird, führt dies zu einem Regelungsbedarf. Bauliche Maßnahmen an Baudenkmälern unterliegen ebenso der Erlaubnispflicht wie deren Beseitigung. Hinzu kommt, dass Eigentümer auch in zumutbarem Umfange zur Instandhaltung und Instandsetzung verpflichtet werden können.

    Für Maßnahmen an Denkmälern werden öffentliche Zuwendungen bereitgestellt. Ein Rechtsanspruch auf sie besteht nicht. Steuerlich verringern Aufwendungen im Zusammenhang mit Baudenkmälern durch eine erhöhte AfA die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Bei zu eigenen Wohnzwecken genutzten Baudenkmälern können die entsprechenden Aufwendungen wie Sonderausgaben geltend gemacht werden (siehe: Denkmalgeschützte Gebäude). Voraussetzung für die steuerliche Förderung ist jeweils eine Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde.
    Deponien dienen der Abfallentsorgung im weitesten Sinne. Angestrebt wird, dass auf Deponien nur nicht mehr verwertbare oder nur vorbehandelte Abfälle mit geringem Emissionspotential abgelagert werden.

    Man unterscheidet zwischen Werkdeponien, auf denen industrie- und gewerbespezifische Abfälle gelagert werden, Mineralstoffdeponien für Bauschutt und Bodenablagerungen, umfassende Siedlungsabfalldeponien für die Ablagerung von Hausmüll, hausmüllartigen Gewerbemüll, Bauschutt, Schlemme und Schlacken sowie Sonderabfalldeponien, auf denen schadstoffbehaftete Reststoffe gelagert werden.

    Neu angelegte Deponien müssen nach unten durch ein Barrieresystem abgedichtet werden. Stillgelegte Deponien erhalten eine Oberflächenabdichtung. Rechtsgrundlage sind auf der Grundlage von EU-Richtlinien und Rahmenvorschriften des Bundes-Abfallwirtschaftsgesetzes vor allem Deponieverordnungen der Bundesländer. Ihre Zielrichtung geht in Richtung Abfallvermeidung, Schadstoffverminderung, stoffliche Abfallverwertung, Abfallbehandlung und letztlich Abfallablagerung. Im Vordergrund der Bemühungen steht der Gewässerschutz in den Bereichen von Grundwasser, Sickerwasser und Oberflächenwasser.
    Die Bank, bei der ein Kunde ein Wertpapierkonto unterhält. Einmal im Jahr erstellt die Depotbank einen Auszug, aus dem die einzelnen Posten des Depots ersichtlich werden. Für diese Leistung und für die Aufbewahrung der Wertpapiere berechnet das Geldinstitut Depotgebühren. Oft übernimmt die Hausbank die Funktion der Depotbank; in den letzten Jahren hat jedoch der Marktanteil der kostengünstigen Discount- oder Direktbanken zugenommen.
    Im Zusammenhang mit den Bemühungen um den Bürokratieabbau in verschiedensten Bereichen des Lebens wurde das "Gesetz zur Umsetzung von Vorschlägen zu Bürokratieabbau und Deregulierung aus den Regionen" (Deregulierungsgesetz) von Bundestag und Bundesrat beschlossen. Artikel 10 des Gesetzes befasst sich mit der Änderung der Makler- und Bauträgerverordnung.

    Danach sind mit Inkrafttreten dieses Gesetzes am 1. Juli 2005 Maklerbetriebe von der Pflicht entbunden worden, Inserate und Prospekte in der Reihenfolge des Erscheinens bzw. ihrer Verwendung zu sammeln. Außerdem entfiel die jährliche Pflichtprüfung.
    Desertec ist der Name einer 2009 gegründeten Stiftung, die sich weltweit für die Erzeugung von Strom aus Fotovoltaik und Windkraft in Wüstengebieten einsetzt, der dann in besiedelten Gebieten – etwa in Nordeuropa – verbraucht werden soll. Mit der Realisierung dieses Zieles befasst sich die Dii GmbH (Desertec Industrial Initiative). Diese will auch Einfluss auf die rechtlichen, finanziellen, politischen und sozialen Gegebenheiten in den beteiligten Ländern nehmen, um eine nachhaltige Versorgungssicherheit zu erreichen. An der Dii GmbH sind eine Reihe namhafter Unternehmen beteiligt, darunter Munich Re (Münchener Rückversicherungs-Gesellschaft), Siemens, die Deutsche Bank, E.ON, RWE, ABB.

    Grundkonzept soll sein, dass beide Seiten von der Zusammenarbeit profitieren – die Erzeugerländer unter anderem durch die Schaffung von Arbeitsplätzen und die Verbesserung der Infrastruktur, die Empfängerländer durch eine Verbesserung der Versorgung mit schadstofffrei erzeugtem Strom.

    Zwar war lange Zeit die Rede davon, dass die Dii ihr erstes Solarkraftwerk in Marokko errichten wolle. Anfang 2012 wurde jedoch bekanntgegeben, dass Desertec sein erstes Solarkraftwerk im tunesischen Tunur errichten lasse – ab 2014, durch ein britisch-tunesisches Konsortium und ohne Dii-Beteiligung. Offenbar soll es sich um ein Solarturmkraftwerk handeln. Dieses soll ab 2016 Strom erzeugen und eine Kapazität von 2.000 Megawatt haben.
    Zum Vergleich: Das Kernkraftwerk Brunsbüttel hat eine Leistung von 771 MW. Das Kraftwerk Tunur könnte etwa 700.000 Haushalte mit Strom versorgen. Über ein Unterseekabel soll der erzeugte Strom nach Italien und damit nach Europa geliefert werden.

    Anfang 2013 wurde in Saudi-Arabien die Gesellschaft Desertec Power gegründet, die durch Solarkraftwerke Strom in erheblichen Mengen für den Inlandsverbrauch erzeugen soll. Saudi Arabien hat eine Grundsatzentscheidung getroffen, nach der der Anteil erneuerbarer Energien an der Stromproduktion deutlich erhöht werden soll. Verwendet werden soll der erzeugte Strom nicht nur für den Bedarf in den Bereichen Wohnen und Industrie, sondern auch für Meerwassentsalzungsanlagen.
    Desksharing ist ein Büronutzungskonzept, das auf eine Zuordnung persönlicher Arbeitsplätze verzichtet. Stattdessen arbeiten die einzelnen Beschäftigten jeweils an einem gerade verfügbaren Schreibtisch. Die einzelnen Büroarbeitsplätze sind dabei nach einem einheitlichen Standard gestaltet und ausgestattet. Persönliche Unterlagen und Arbeitsmaterialien werden nicht an den Arbeitsplätzen aufbewahrt, sondern beispielsweise in Rollcontainern ("Caddies"), die jeweils an den gerade genutzten Arbeitsplatz mitgenommen werden.
    Häufig legt der Auftraggeber dem Unternehmer ein ausführliches Leistungsverzeichnis vor. Darin sind die (voraussichtlichen) Massen angegeben und die auszuführende Leistung ist in einzelnen Positionen detailliert beschrieben. Der Unternehmer trägt dann in jeder Position den von ihm kalkulierten Einheitspreis ein und gibt das so ausgefüllte Leistungsverzeichnis als sein Angebot an den Auftraggeber zurück.
    Aufgrund dieses ausführlichen Leistungsverzeichnisses könnten die Parteien einen Einheitspreisvertrag schließen. Sie einigen sich jedoch auf eine pauschale Vergütung für die ausgeschriebenen Arbeiten; sie schließen also einen Pauschalvertrag ab.

    Damit wird die vertragliche Leistung genau so detailliert als Leistungssoll des Unternehmers festgeschrieben, wie sie in dem ausführlichen Leistungsverzeichnis dargestellt ist. Diese Leistung und nur diese Leistung hat der Unternehmer für den vereinbarten Pauschalpreis zu erbringen. Jede darüber hinausgehende zusätzliche Leistung muss der Auftraggeber auch zusätzlich vergüten.

    Im Übrigen bleibt es auch beim Detailpauschalvertrag bei dem Mengenermittlungsrisiko des Unternehmers.
    Die Deutsche Immobilien Akademie an der Universität Freiburg – eine gemeinnützige GmbH – ist eines der größten überregionalen Weiterbildungsinstitute für die Immobilien- und Finanzwirtschaft in Deutschland. An ihr ist je zur Hälfte der Immobilienverband Deutschland und die Verwaltungs- und Wirtschaftsakademie für den Regierungsbezirk Freiburg beteiligt. Sie ist als "Institut an der Universität Freiburg" mit deren wirtschaftswissenschaftlicher Fakultät verbunden. Im Bereich der Studiengänge werden angeboten:

    Immobilienwirtschaft

    Studiengang für die Immobilienwirtschaft mit Abschluss Geprüfte/r Immobilienfachwirt/in (IHK). Hier gelten die Vorschriften der "Verordnung über die Prüfung zum anerkannten Abschluss geprüfter Immobilienfachwirt/geprüfte Immobilienfachwirtin" vom 25.01.2008. Alternativ oder zusätzlich kann die Prüfung zum "Immobilienwirt/in DIA" abgelegt werden. Studiendauer: 4 Semester je 100 Stunden
    Kontaktstudiengang für die Immobilienwirtschaft aufbauend auf dem Studiengang Immobilienwirtschaft mit Abschluss Dipl. Immobilienwirt/in DIA (2 Semester je 100 Stunden)

    Immobilienbewertung

    Studiengang zum Immobilienbewerter mit Abschluss "Immobilienbewerter/in DIA" (2 Semester je 100 Stunden) zusätzlicher Studienort Hamburg
    Kontaktstudiengang Sachverständigenwesen aufbauend auf den Studiengang zum Immobilienbewerter mit Abschluss Dipl. Sachverständige/r für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, für Mieten und Pachten DIA (2 Semester je 100 Stunden) zusätzlicher Studienort Hamburg
    Dieser Studiengang schafft die Zusatzqualifikation für die Vertiefungszertifizierung nach dem Normativen Dokument (2005) der Trägergemeinschaft für Akkreditierung (TGA) und der internationalen Norm ISO 17024. Die akkreditierte Zertifizierungsstelle der DIA Consulting AG bietet eine entsprechende Zertifizierung an.
    Aufbaustudiengang Internationale Immobilienbewertung mit Abschluss International Appraiser DIA, (1 Semester mit 90 Stunden – mit Ländermodulen Frankreich, Russland, Niederlande, Österreich, Schweiz, Spanien, USA).

    Bauschadensbewertung

    Aufbaustudiengang Bewertung von Bauschäden, mit Abschluss Bauschadensbewerter/in DIA bzw. Dipl. Sachverständiger DIA für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, für Mieten, Pachten und Bauschäden" (2 Semester je 100 Stunden)

    Asset Management

    Aufbaustudiengang Certified Asset Management, mit Abschluss zum Certified Real Estate Asset Manager (2 Semester je eine Woche)

    Finanzwirtschaft

    Aufbaustudiengang Finanzwirtschaft mit Abschluss Fachberater für Finanzdienstleistung (IHK) (nach 2 Semestern), Fachwirt für Finanzberatung (IHK) nach 4 Semestern und Diplom Finanzdienstleister DIA nach 6 Semestern.

    Vermögensmanagement

    Kontaktstudiengang Vermögensmanagement mit Abschluss zum Dipl. Vermögensmanager DIA (2 Semester je 100 Stunden)
    Die Lehrgänge finden in den Hörsälen der Freiburger Universität und in den Räumen des Hauses der Akademien der DIA in Freiburg statt.

    Akademische Studiengänge

    Seit 2008 werden akademische Studiengänge angeboten und zwar über das Center for Real Estate Studies (CRES), einer Gründung der Deutschen Immobilien Akademie und der School of Management and Innovation (SMI). Dabei können durch die Steinbeis-Hochschule Berlin (SHB) staatlich anerkannte Bachelor- und Masterabschlüsse erworben werden. Die SHB ist Deutschlands größte private Universität und besitzt das Promotionsrecht.

    Neben der beruflichen Weiterbildung wird sich das Center for Real Estate Studies (CRES) auf dem Gebiet der immobilienwirtschaftlichen Forschung engagieren. Abschlüsse sind Bachelor of Arts (BA) in Real Estate und als postgraduiertes Studium der Master of Art (MA) in Real Estate.

    Weitere Aktivitäten der DIA

    Die DIA unterstützt die immobilienwirtschaftliche Grundlagenforschung, betreut Diplom- und Doktorarbeiten der wirtschafts- und verhaltenswissenschaftlichen Fakultät. Sie unterhält in den Räumen der Universitätsbibliothek eine immobilienwirtschaftliche Spezialbibliothek und vergibt jährlich einen Forschungspreis in den Kategorien Dissertationen, Habilitationen und Diplomarbeiten.

    Die Weiterbildungsmaßnahmen erstrecken sich auf der unteren Ebene auf Zertifikatslehrgänge in den Bereichen Makler, Wohnungseigentumsverwalter, Sachverständige, Bauträger und Immobilien- und Finanzdienstleister. Die Durchführung dieser Lehrgänge liegt seit 2001 bei der DIA-Consulting AG. Außerdem wird dort ein Fernlehrgang als Vorbereitung auf die Prüfung zum Erwerb eines IHK-Immobilienzertifikats angeboten.

    Anschriften: Deutsche Immobilien Akademie an der Universität Freiburg, Eisenbahnstraße 56, 79098 Freiburg, Tel. 0761/20755-0, Fax 0761/20755-33. Die Niederlassung in Berlin befindet sich im Haus der Verbände in der Littenstraße 10, 10179 Berlin beim IVD. Homepage: http://www.dia-freiburg.de
    Die Deutsche Immobilien Datenbank (DID) in Wiesbaden ermittelt unter anderem jedes Jahr den DIX Deutscher Immobilien Index, der die Marktperformance aller Bestandsgrundstücke von insgesamt 23 Großinvestoren in Deutschland abbildet. Dazu zählen institutionelle Anleger wie Versicherungen, Offene Immobilienfonds und Pensionskassen, aber auch ausländische Investoren. Für die Performancemessung der eigenen Bestände, die sich zur Marktperformance aller Immobilienportfolios in Beziehung setzen lässt, liefern diese Investoren Millionen von Einzeldaten. Die DID-Kunden repräsentieren einen Bestand von gut 2000 Liegenschaften mit einem Verkehrswert von über 35 Mrd. Euro. Das sind nach DID-Aussage etwa 38 Prozent des relevanten, institutionell gehaltenen Immobilienvermögens in Deutschland.
    In der Immobilienwirtschaft kommt der Öffentlichkeitsarbeit (Public Rela­tions) wegen der hochwertigen Güter, die dort am Markt gehandelt wer­den, eine besondere Bedeutung zu. Dass dieser hochkomplexe Immo­bi­lien­markt funktioniert, hängt auch von der Art und der ethischen Grund­ausrichtung der Öffentlichkeitsarbeit ab, die dort betrieben wird. Ori­en­tie­rungsgrundlage kann hierfür die Deutsche Public Relations Gesellschaft (DPRG) bieten.

    Sie wurde 1958 von Prof. Carl Hundhausen und von Prof. Albert Ockl gegründet. Die DPRG wendet sich nicht nur an die gesamte PR-Branche sondern auch an Mitarbeiter von PR-Agenturen und Hochschulen. Die DPRG selbst gehört als Organ der freiwilligen Selbstkontrolle dem Deut­schen Rat für Public Relations an. Dort ist auch die Gesellschaft Public Relations Agenturen e. V. (GPRA), die Deutsche Gesellschaft für Politik­be­ratung und der Bundesverband der deutschen Pressesprecher vertreten.

    Allen vier Organisationen ist gemeinsam, dass deren Mitglieder ihren Fo­kus nicht nur auf Unternehmen, sondern auch auf Verbände, Gemein­den und Instanzen der Landes- und Bundespolitik aus Sport und Kultur mit un­terschiedlicher Gewichtung richten.

    Die DPRG verpflichtet ihre Mitglieder zur Einhaltung der international vereinbarten Ethik-Kodizes ("Code de Lisbonne" und "Code d'Athènes"). Nach der DPRG wird PR wie folgt definiert:
    • "Öffentlichkeitsarbeit/Public Relations vermittelt Standpunkte und ermöglicht Orientierung, um den politischen, den wirtschaftlichen und den sozialen Handlungsraum von Personen oder Organisationen im Prozess öffentlicher Meinungsbildung zu schaffen und zu sichern."
    • "Öffentlichkeitsarbeit/Public Relations plant und steuert dazu Kommunikationsprozesse für Personen und Organisationen mit deren Bezugsgruppen in der Öffentlichkeit."
    • "Ethisch verantwortliche Öffentlichkeitsarbeit/Public Relations gestaltet Informationstransfer und Dialog entsprechend der freiheitlich-demokratischen Wertordnung und im Einklang mit geltenden PR-Kodizes."
    • "Öffentlichkeitsarbeit/Public Relations ist Auftragskommunikation. In der pluralistischen Gesellschaft akzeptiert sie Informationsgegensätze."
    • "Sie vertritt die Interessen ihrer Auftraggeber im Dialog informativ und wahrheitsgemäß, offen und kompetent."
    • "Sie soll Öffentlichkeit herstellen, die Urteilsfähigkeit von Dialoggruppen schärfen, Vertrauen aufbauen und stärken und faire Konfliktkommunikation sichern."
    • "Sie vermittelt beiderseits Einsicht und bewirkt Verhaltenskorrekturen. Sie dient dem demokratischen Kräftespiel."
    Ausschließlich auf Unternehmen bezogene Public Relations wird als Un­ternehmenskommunikation bezeichnet. Allerdings ist dies nur eine von vielen Gleichsetzungen von PR mit anderen Begriffen. Häufig gibt es Überschneidungen mit dem Begriff Werbung, wenn z. B. von Image­wer­bung die Rede ist. Aber auch eine Gleichsetzung der internen Public Rela­tions mit Human Relations ist in der Literatur zu finden. Wichtig bei all den Unklarheiten bleibt, dass PR nicht in die Nähe eines Instruments gerückt wird, dessen Nützlichkeit sich in einer betrieblichen Kosten-/Nut­zenrech­nung oder Deckungsbeitragsrechnung zu erweisen hat. PR hat vielmehr eine, das eigene Unternehmen übergreifende gesellschaftliche Dimension.

    Nähere Informationen unter www.dprg.de
    Beim DAX handelt es sich um eine Mischung der Kurse von 30 ausgewählten Aktiengesellschaften, die an der Frankfurter Wertpapierbörse notiert werden. Auswahlkriterien sind eine mindestens 3-jährige Zugehörigkeit zum amtlichen Handel, eine besondere Umsatzstärke, das Ergebnis der Börsenkapitalisierung, das Vorhandensein früherer Eröffnungskurse und eine gewisse Branchenrepräsentanz. Die durch Börsenkapitalisierung ermittelten Unternehmenswerte der DAX-Unternehmen liegen derzeit zwischen 3 Mrd. EURO (TUI) und 56 Mrd. EURO (Deutsche Telekom)
    Der Deutsche Hotel- und Gaststättenverband vertritt die Interessen des Beherbergungs- und des Gaststättengewerbes. Er ist zuständig für die Gaststätten- und Hotelklassifizierung, die auf freiwilliger Basis beruht. Verliehen werden bis zu fünf Sterne. Die Klassifizierung für Gasthäuser, Gasthöfe und Pensionen (G-Klassifizierung) erfolgt in Zusammenarbeit mit dem Deutschen Tourismusverband (DTV). Ziel ist es, sowohl im Hotel- als auch im Gastronomiebereich für Transparenz zu sorgen. Nach Angaben des DEHOGA nehmen im Hotelbereich ca. 8.000 Betriebe teil. Die Klassifizierung gilt jeweils für drei Jahre und muss dann erneut beantragt werden. Überprüft werden nach Angaben des DEHOGA 280 Kriterien aus den Bereichen Gebäude und Raumangebot, Einrichtung und Ausstattung, Service, Freizeiteinrichtungen, Angebotsgestaltung und hauseigene Tagungsmöglichkeiten.
    Ein nach dem Vorbild des DAX (Deutscher Aktienindex) kons­tru­ier­ter Indikator für die Wertentwicklung von Immobilien. Träger ist die Deutsche Immobiliendatenbank GmbH, an der die In­vest­ment Property Datenbank London zu 50 Prozent beteiligt ist.

    Beim DIX sind Bestandsobjekte vorwiegend aus offenen Immobilienfonds und sonstigen institutionellen Anlegern einbezogen. Der DIX ist aber deshalb nicht mit dem DAX vergleichbar, weil die konstatierte Immobilienwertentwicklung sich nicht am Markt vollzieht, sondern das Ergebnis der jährlich einmal vorgenommenen Messung von Erträgen und Aufwendungen und der im Ertragswertverfahren festgestellten Wertänderungen darstellt. Um die Werte zeitnaher zu dokumentieren, ist vorgesehen, die Bewertung halbjährlich durchzuführen. Schwachstelle des DIX ist es, dass er nicht den Immobilienmarkt als Ganzes repräsentieren kann, weil der Hauptumsatzträger, nämlich der überwiegende Teil des Wohnimmobilienmarktes, nur marginal im DIX vertreten ist. Außerdem sind nur Immobilien solcher Investoren vertreten, die freiwillig die entsprechenden Daten liefern.
    DIMAX ist der Deutsche Immobilienaktienindex, der vom Bankhaus Ellwanger & Geiger zusammengestellt wurde. In ihm sind die Aktien von 59 Gesellschaften (Stand 2006) registriert, deren Haupterträge sich aus der Entwicklung bzw. Bewirtschaftung von Immobilien ergeben. Zu den "Großen" zählen hier die WCM-Beteiligungs- und Grundbesitz AG, die IVG-Holding AG, die RSE-Grundbesitz AG und die Bayerische Immobilien AG. Der Begriff der Immobilien Aktiengesellschaft ist nicht definiert, so dass sich darunter z.B. auch Brauereien und Industrieunternehmen befinden, deren Bedeutung allerdings heute in ihrem immobilienwirtschaftlichen Engagement liegt.
    Der Deutsche Industrie- und Handelskammertag mit Sitz im Haus der deutschen Wirtschaft in Berlin ist ein eingetragener Verein, der die Interessen der 80 deutschen Industrie- und Handelskammern gegenüber der Bundesrepublik und der Europäischen Union vertritt. Sie handeln dabei im Auftrag der Industrie- und Handelskammern, die selbständige öffentlich rechtliche Körperschaften sind. Darüber hinaus fördert und koordiniert der DIHK die Interessenvertretung der Deutschen Auslandskammern. Als Vertreterin des Deutschen Industrie- und Handelskammertages in der Europäischen Union unterhält er einen weiteren Sitz in Brüssel.

    Beim DIHK Verlag können die Materialien (Rahmenpläne) für die Prüfungen u.a. zum Immobilienkaufmann und zum Immobilienfachwirt bezogen werden.

    Das Haus der Deutschen Wirtschaft des DIHK ist Ort für viele Veranstaltungen. Es stellt auch Verbänden und Unternehmen Konferenzräume unterschiedlicher Größe für eigene Veranstaltungen zur Verfügung. Jährlich einmal werden vom DIHK Unternehmen der verschiedensten Branchen – u.a. auch der Immobilienwirtschaft – über deren Einschätzung der Geschäftslage befragt.
    Der Deutsche Städte- und Gemeindebund (DStGB) hat sich als kommunaler Spitzenverband das Ziel gesetzt, die Interessen kreisangehöriger Städte und Gemeinden in Deutschland und Europa zu vertreten. Dies geschieht durch Kontaktpflege bei Bundestag, Bundesrat, EU und weiteren Institutionen. Auch der permanente Erfahrungsaustausch zwischen den Mitgliedsverbänden spielt eine wichtige Rolle.

    Im DStGB sind auf freiwilliger Basis kommunale Verbände organisiert, die mehr als 12.500 deutsche Städte und Gemeinden repräsentieren. Der DStGB ist von Parteien unabhängig und erhält keine staatlichen Zuschüsse. Er entstand 1973 durch den Zusammenschluss verschiedener Verbände. Seit 1998 existiert die Hauptgeschäftsstelle des Verbandes in Berlin.
    Der Deutsche Städtetag ist mit 4.700 Städten und Gemeinden der größte kommunale Spitzenverband Deutschlands. Er repräsentiert 51 Millionen Einwohner. Daneben gibt es den Deutschen Städte- und Gemeindebund und den Deutschen Landkreistag. Die drei Verbände haben als Dachorganisation die Bundesvereinigung der kommunalen Spitzenverbände gegründet.

    Beim Deutschen Städtetag handelt es sich um einen eingetragenen Verein. Die Mitgliedschaft der kreisfreien und kreisangehörigen Städte ist freiwillig. Er vertritt die Interessen der Städte gegenüber dem Bund und der europäischen Union. Der Deutsche Städtetag verfügt über 16 Landesverbände.

    Die aus 900 Delegierten bestehende Hauptversammlung, die alle zwei Jahre stattfindet, ist das oberste Organ des DST. Das 34-köpfige Präsidium tagt fünf Mal im Jahr.

    Im Hinblick auf die teils gewaltigen Schulden der Städte setzt sich der DST für die Erhaltung bzw. Wiederherstellung einer tragfähigen finanziellen Basis (insbesondere durch den Erhalt und Ausbau der Gewerbesteuer) ein. 2005 feierte der Deutsche Städtetag sein 100-jähriges Jubiläum.

    Näheres siehe: http://www.staedtetag.de
    Der DVCS ist die deutsche Niederlassung der Royal Institution of Chartered Surveyors. Sie wurde 1993 in Frankfurt gegründet. Organisiert sind in diesem Verband deutsche Mitglieder der RICS, die nach Absolvierung eines fachbezogenen Studiums an einer bei RICS akkreditierten deutschen Hochschule oder Berufsakademie als Mitglied aufgenommen wurden.
    Der 1946 gegründete Verband ist eine Plattform für einen überparteilichen Erfahrungs- und Gedankenaustausch. Getragen wird er sowohl von Persönlichkeiten aus der Wissenschaft, der Immobilienwirtschaft, der immobilienwirtschaftlichen Verbände, Unternehmen, Kreditinstitute, als auch von vielen Städten und Institutionen.

    Er führt selbst Projekte in den Bereichen Wirtschafts-, Immobilien- und Stadtentwicklung auf nationaler und europäischer Ebene durch und veranstaltet Symposien in den Bereichen Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung. Beim Deutschen Verband angesiedelt ist das Deutsche Seminar für Städtebau und Wirtschaft (DSSW), eine Initiative der deutschen Bundesregierung. Darüber hinaus begleitet er eine Reihe europäischer Projekte.

    Näheres siehe: www.deutscher-verband.org
    Bei diesem Institut handelt es sich um einen eingetragenen Verein mit Sitz in Berlin. Es vertritt deutsche Normungsinteressen in Europa und weltweit und bringt diese mit den Europa-Normen (EN) und den Normen der International Organization for Standardization (ISO) in Übereinstimmung. Wenn solche Übereinstimmungen bestehen, finden sich bei der Normnummer nach DIN die Bezeichnungen EN ISO bzw. EN oder ISO. Grundsätzlich haben die internationalen bzw. europäischen Normen Vorrang vor einer nationalen Normung und gelten, wenn sie verabschiedet sind, auch als nationale Norm.

    Das Institut befasst sich mit der Formulierung von Regeln und Definitionen vor allem im Bereich der Produktion, der Technik, die auf freiwilliger Basis angewendet werden. DIN-Normen bilden eine unerlässliche Verständigungsgrundlage im Geschäftsverkehr. Jeder weiß heute, was DIN A 4 für ein Papierformat ist. Neben VOB gibt DIN u.a. Regeln für das Bauwesen heraus. Bekannte DIN-Normen sind die DIN 276/1993 (Kosten im Hochbau), DIN 277 von 2005 (Nutzflächendefinitionen und umbauter Raum) und die DIN 283 (Berechnung der Wohn- und Nutzflächen – außer Kraft gesetzt, aber dennoch angewendet). Auch die von der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung (gif) initiierten MF-B und MF-H und die heute geltende MF-G ist unter Mitwirkung des Instituts entstanden.
    Die dezentrale Konzentration steht für ein raumordnerisches Leitbild, das einerseits Abschied von einer Politik der durchgehenden Nivellierung der Lebensbedingungen in allen Teilräumen nimmt, wie sie meist im Vordergrund der Landesplanung stand. Andererseits soll einer Überfrachtung und zunehmenden Reichweitenausdehnung der Versorgungsaufgaben der Oberzentren entgegenwirkt werden. Die Orientierung am Leitbild der dezentralen Konzentration begann in den 90er-Jahren des vergangenen Jahrhunderts.

    Dezentrale Konzentration bevorzugt die gezielte Stärkung von ausgewählten regionalen Entwicklungszentren um die Metropolen herum (großräumige Dezentralisierung – kleinräumige Zentralisierung). Dabei sollen die unterschiedlichen Entwicklungspotenziale gezielt ausgeschöpft werden. Die "Stadt vor der Stadt" soll auch außerhalb der Verkehrsachsen zwischen den Oberzentren ihr eigenständiges Gewicht erhalten. Die dezentrale Konzentration führt einerseits zu funktionsräumlichen Schwerpunktbildungen und Eigenständigkeiten und andererseits zur Verkehrsentlastung.
    Abkürzung für: Digitale Flurkarte
    Abkürzung für: Dachgeschoss
    Abkürzung für: Doppelhaus
    Abkürzung für: Doppelhaushälfte
    Abkürzung für: Deutsche Immobilien Akademie
    Die DIA Consulting AG, Freiburg, ist eine Aktiengesellschaft, deren Aktionäre sich überwiegend aus Professoren der Universität Freiburg, sowie Dozenten und Professoren an der Deutschen Immobilien Akademie zusammensetzen. An der DIA Consulting AG ist auch der Bundesverband des RDM beteiligt. Geschäftsbereiche sind

    • die Zertifizierung von Grundstücks-Sachverständigen nach DIN EN 45013, akkreditiert bei TEGOVA unter TGA-ZP-09-00-73 - DIA-Zert) sowie von Vermögensmanagern der DIA, von Finanzwirten und -ökonomen,
    • die Zertifizierung von Immobilienmaklern TÄTIGKEITSFELD Vermittlung von Wohnimmobilien nach DIN EN 15733: 2010 Akkreditiert durch die Deutsche Akkreditierungsstelle GmbH D-ZP-16018-01-01,
    • die Bewertung von komplexen immobilienwirtschaftlichen Maßnahmen einschließlich Investitionsrechnung, Prospektprüfung und -beratung bei Fondsprodukten,
    • Erstellung von Wertentwicklungsgutachten für Immobilien- und Finanzanlagen nach ökonometrischen Modellen, sowie
    • Research mit den Schwerpunkten Immobilienmarktforschung, Finanzanalysen und Kapitalmarktmodelle,
    • Zertifikatslehrgänge (sowohl Präsenz- als auch Fernlehrgänge) zum Erwerb von Zertifikaten der IHK Südlicher Oberrhein.


    Abkürzung für: Deutsches Institut für Bautechnik
    Bundesweite Rechtslage: In § 60 der Neufassung des Wasserhaushaltsgesetzes vom 31.07.2009 ist vorgeschrieben, dass Abwasseranlagen nur nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik errichtet, betrieben und unterhalten werden dürfen. Entsprechen Abwasseranlagen nicht diesen Anforderungen, müssen innerhalb angemessener Fristen geeignete Maßnahmen durchgeführt werden. Die anerkannten Regeln der Technik sind in den Normen DIN 1986 Teil 30 und EN 1610 niedergelegt. Nach der bis Februar 2012 gültigen Version der DIN 1986 Teil 30 musste bei Grundstücksentwässerungsanlagen, in denen häusliches Abwasser oder Mischwasser abgeleitet wird, eine Dichtheitsprüfung durchgeführt werden, und zwar

    • bei wesentlichen baulichen Veränderungen und / oder Sanierungen bzw. Totalumbau des Gebäudes (über 50 Prozent) im Zuge der Baumaßnahme,
    • wenn bei Anlagen wegen An- oder Umbauten nur Teilstrecken der Entwässerungsanlage betroffen sind (unter 50 Prozent) im Zuge der Baumaßnahme,
    • sonst alle Hausentwässerungen bis 31.12.2015.


    Im Februar 2012 erschien eine Neufassung der DIN 1986-30. Einige Änderungen:

    • Die Frist für die Erstprüfung vorhandener Grundleitungen (also Leitungen auf dem Privatgrundstück) bis zum 31.12.2015 wurde gestrichen, und es wurde stattdessen eine Zeitspannenreglung eingeführt, die sich am Abnutzungsvorrat von Abwasserleitungen und -schächten ausrichtet. Diese Zeitspannenregelung berücksichtigt die bei Neuanlagen durchgeführte Dichtheitsprüfung durch eine gegenüber Altanlagen verlängerte Zeitspanne.
    • Die Anlässe und Zeitspannen der wiederkehrenden Dichtheitsprüfungen von Grundleitungen wurden denen für häusliches und gewerbliches Abwasser nach einer Abwasserbehandlungsanlage gleichgestellt.


    In den einzelnen Bundesländern kann die Dichtheitsprüfung unterschiedlich geregelt sein.

    Beispiel: § 61a des Landeswassergesetzes von Nordrhein-Westfalen schreibt eine Dichtheitsprüfung für Abwasserkanäle (alle Schächte und Rohre) vor, die von allen Hauseigentümern durchgeführt werden muss – bei Neubauten generell und bei bestehenden Gebäuden bis zum Stichtag 31.12.2015. Die Dichtheitsprüfung ist in Abständen von höchstens 20 Jahren zu wiederholen. Die Gemeinden können abweichende Termine für die erste Prüfung festlegen. Die Gemeinden sind dazu verpflichtet, die Grundstückseigentümer über die Durchführung der Dichtheitsprüfung zu unterrichten und zu beraten.

    Im Oktober 2011 wurde durch Erlass des Umweltministeriums in NRW jedoch den Gemeinden erlaubt, die Frist für die erstmalige Dichtheitsprüfung ausnahmsweise von 2015 auf 2023 zu verlängern. Die konkrete rechtliche Situation kann also in jeder Gemeinde unterschiedlich sein. Grundsätzlich ist dem Erlass zufolge in NRW eine Kamera-Prüfung der Rohre ausreichend, wodurch Kosten gespart und mögliche Schäden durch Druckluftprüfungen an den Rohrleitungen vermieden werden.

    Hauseigentümer sollten sich genau über die jeweiligen aktuellen Regelungen in ihrem Bundesland und ihrer Gemeinde erkundigen. Die Nichtdurchführung der Dichtheitsprüfung kann eine bußgeldpflichtige Ordnungswidrigkeit darstellen. Meist ist die Prüfung nach einer gewissen Zeitspanne (oft: 20 Jahre) zu wiederholen.

    Nach Abschnitt 10 der geänderten DIN 1986-30 muss zur Vorbereitung der Dichtheitsprüfung in der Regel eine optische Zustandserfassung durchgeführt werden. Dabei sollten die Entwässerungspläne des Grundstücks berücksichtigt werden. Sind diese nicht mehr aktuell, sind sie mit Hilfe einer Kamera-Befahrung der Kanäle zu aktualisieren. Existieren für das Grundstück keine Entwässerungspläne, sind diese neu anzufertigen. Die Pläne können mit Hilfe moderner Kameratechnik während der optischen Inspektion erstellt werden. Für die Prüfung ist meist eine Kamerabefahrung der Rohre ausreichend. Dafür ist zunächst eine Rohrreinigung erforderlich, da man ohne diese auf dem Monitor der Kamera nichts sieht. Es kann auch ein aussagekräftigerer Drucktest mit Wasser oder Luftdruck durchgeführt werden.

    Der Prüfungsnachweis muss aufbewahrt werden. Für gewerbliche Abwasseranlagen gelten Sonderregeln (umgehende Überprüfung). In Wasserschutzgebieten war die Prüfung bereits bis Ende 2009 durchzuführen. Hier gelten abweichende Wiederholungsabstände (meist fünf Jahre).

    Eine Dichtheitsprüfung ist auch generell z. B. vor dem Kauf eines älteren Hauses zu empfehlen. Durch Defekte an den Abwasserrohren können später erhebliche Kosten entstehen. Ein undichtes Rohr kann nicht nur die Durchfeuchtung der Haus- bzw. Kellerwände verursachen, sondern auch zur Unterspülung der Rohrleitung und damit zu einem unterirdischen Rohrbruch führen. Viele Wohngebäudeversicherungen versichern Schäden durch Bruch von Abwasserrohren auf dem Grundstück nicht mehr bzw. nur noch gegen spezielle Vereinbarung und Aufpreis sowie bei Vereinbarung diverser Ausschlüsse z. B. Schäden durch Baumwurzeln, Bauarbeiten, Höhenversatz der Rohrstücke usw.

    In Anbetracht der erheblichen Anzahl zu erwartender Aufträge im Bereich der Kanalüberprüfung und -Sanierung beschäftigt sich eine Vielzahl unseriöser Unternehmen mit diesem Tätigkeitsbereich. Diese kommen meist direkt an die Haustür und geben sich teilweise als Mitarbeiter von Wasserversorgungsunternehmen oder Behörden aus. Möglicherweise werden dann überteuerte Überprüfungen angeboten, bei denen angebliche Schäden gefunden werden, für deren Behebung Fantasiepreise verlangt werden. Derartige Arbeiten dürfen nur von zugelassenen Unternehmen durchgeführt werden. In vielen Fällen können Hauseigentümer Listen mit zertifizierten Betrieben bei der für die Abwasserentsorgung zuständigen Behörde erhalten. Aufträge sollten nicht übereilt erteilt werden; ein Preisvergleich ist immer zu empfehlen. Günstige Preise können möglicherweise auch ausgehandelt werden, wenn sich mehrere Nachbarn bei der Auftragsvergabe zusammentun. Generell ist es empfehlenswert, niedergelassene Betriebe aus der Region zu beauftragen. Einträge in Firmen- oder Telefonverzeichnissen sollten daraufhin überprüft werden, ob der Betrieb tatsächlich unter einer Adresse vor Ort existiert. Eine Dichtheitsprüfung kostet bei einem seriösen Anbieter ca. 300 bis 500 Euro (Einfamilienhaus mit herkömmlichem Anschluss, ca. 6 bis 7 m Rohrleitung).
    Als dienendes Grundstück wird ein mit einer Grunddienstbarkeit belastetes Grundstück bezeichnet. Kennzeichen der Grunddienstbarkeit ist es, dass sie dem jeweiligen Eigentümer eines anderen Grundstücks bestimmte Rechte gewährt, deren Ausübung zu einer mehr oder weniger ins Gewicht fallenden Beeinträchtigung der Grundstücknutzung durch den Eigentümer des dienenden Grundstücks führt. Solche Rechte können z.B. ein Geh- und Fahrtrecht durch das belastete Grundstück sein, ein Konkurrenzverbot oder die Duldung einer Verringerung des Grenzabstandes bei Durchführung eines Bauvorhabens. Die Grunddienstbarkeit besteht ewig, wenn sie zeitlich nicht beschränkt wird.

    Im Grundbuch des dienenden Grundstücks ist die Grunddienstbarkeit als Last in Abteilung II einzutragen. Ihre Löschung muss vom Berechtigten bewilligt werden. Wenn das dienende und das herrschende Grundstück dem gleichen Eigentümer gehören, handelt es sich bei der eingetragenen Grunddienstbarkeit um eine sogenannte "Eigentümergrunddienstbarkeit".
    Bei Dienstbarkeiten handelt es sich um Nutzungsrechte, die zu Gunsten eines Dritten in Abteilung II des Grundbuchs des belasteten Grundstücks als dingliche Rechte eingetragen sind. Sie entstehen mit der Eintragung im Grundbuch. Die Eintragungen genießen öffentlichen Glauben.

    Unterschieden werden drei Arten, nämlich die Grunddienstbarkeit, die beschränkte persönliche Dienstbarkeit und der Nießbrauch an Grundstücken.

    Die Grunddienstbarkeit endet mit Aufgabe des Nutzungsrechts, die beschränkte persönliche Dienstbarkeit und der Nießbrauch mit dem Tod des bzw. der jeweils Berechtigten. Eine besondere Form der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit ist das Wohnungsrecht.

    Wird zugunsten einer juristischen Person des öffentlichen Rechts, z.B. einer Gemeinde, eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit eingetragen, endet diese nur mit Aufgabe des Rechts. Dienstbarkeiten führen beim belasteten Grundstück zu einer mehr oder weniger großen Beeinträchtigung der Eigentümernutzung. Dies wirkt sich entsprechend auf den Marktwert des Grundstücks aus.
    Die Dienstleistungs-Informationspflichten-Verordnung (DL-InfoV) heißt amtlich Verordnung über Informationspflichten für Dienstleistungserbringer. Die am 17.05.2010 in Kraft getretene Rechtsvorschrift regelt, welche Informationen jeder Erbringer einer Dienstleistung – sowohl als Gewerbetreibender als auch als Freiberufler – seinen Geschäftspartnern über sich selbst zur Verfügung stellen muss. Viele Pflichtangaben der DL-InfoV decken sich mit den Pflichtangaben nach § 5 Telemediengesetz, die bereits vor Inkrafttreten der DL-InfoV für Internetseiten zu beachten waren.

    Die DL-InfoV gilt für Immobilienmakler, Verwalter und Bauträger wie auch zum Beispiel für Steuerberater und Rechtsanwälte. Nicht betroffen sind Finanzdienstleistungen wie Darlehensvermittlung, Versicherungsvermittlung und Anlageberatung.

    Folgende Informationen muss der Erbringer der Dienstleistung dem Dienstleistungsempfänger vor Abschluss eines schriftlichen Vertrages oder bei Verzicht auf einen solchen vor Erbringung der Dienstleistung in klarer und verständlicher Form unaufgefordert verfügbar machen:

  • Familien- und Vornamen, Firma, Rechtsform,
  • Anschrift der Niederlassung oder, sofern keine besteht, ladungsfähige Anschrift sowie Kontaktdaten (Telefonnummer, E-Mail-Adresse oder Faxnummer),
  • gegebenenfalls Eintragung im Handelsregister, Vereinsregister, Partnerschaftsregister oder Genossenschaftsregister unter Angabe des Registergerichts und der Registernummer,
  • bei erlaubnispflichtigen Tätigkeiten Name und Anschrift der zuständigen Behörde,
  • gegebenenfalls Umsatzsteuer-Identifikationsnummer,
  • falls die Dienstleistung in Ausübung eines reglementierten Berufs (gemeint sind hier Berufe, die nur mit einer bestimmten Qualifikation zugänglich sind) erbracht wird, die gesetzliche Berufsbezeichnung, den Staat, in dem sie verliehen wurde und gegebenenfalls Kammer, Berufsverband et cetera,
  • gegebenenfalls verwendete allgemeine Geschäftsbedingungen,
  • gegebenenfalls verwendete Vertragsklauseln über das auf den Vertrag anwendbare Recht oder den Gerichtsstand,
  • gegebenenfalls Garantien, die über die gesetzlichen Gewährleistungsrechte hinausgehen,
  • die wesentlichen Merkmale der Dienstleistung, soweit sich diese nicht bereits aus dem Zusammenhang ergeben,
  • falls Berufshaftpflichtversicherung besteht, Angaben zu dieser, Namen und Anschrift des Versicherers und den räumlichen Geltungsbereich.

    Die Informationen können wahlweise im Einzelfall mitgeteilt oder am Ort von Leistungserbringung oder Vertragsschluss leicht zugänglich vorgehalten werden (zum Beispiel Aushang in den Geschäftsräumen). Auch kann der Dienstleister sie auf seiner Internetseite zugänglich machen oder in seine schriftlichen Unterlagen über die angebotene Dienstleistung aufnehmen.

    Auf Anforderung muss der Dienstleister zusätzlich folgende Informationen zur Verfügung stellen:

  • falls die Dienstleistung in Ausübung eines reglementierten Berufs (siehe oben) erbracht wird, eine Verweisung auf die berufsrechtlichen Regelungen und dazu, wie diese zugänglich sind,
  • Angaben zu den vom Dienstleister ausgeübten multidisziplinären Tätigkeiten und den mit anderen Personen bestehenden beruflichen Gemeinschaften, die in direkter Verbindung zu der Dienstleistung stehen und, soweit erforderlich, zu von ihm ergriffenen Maßnahmen gegen Interessenkonflikte,
  • die Verhaltenskodizes, denen er sich unterworfen hat, die Adresse, unter der diese elektronisch abgerufen werden können, und die Sprachen, in der diese vorliegen, und
  • falls er sich einem Verhaltenskodex unterworfen hat oder einer Vereinigung angehört, der oder die ein außergerichtliches Streitschlichtungsverfahren vorsieht, genaue Angaben zu diesem.

    Die unter Nr. 2, 3 und 4 aufgeführten Informationen müssen in allen schriftlichen Informationsunterlagen über die Dienstleistung enthalten sein.

    Die DL-InfoV fordert ferner konkrete Preisangaben hinsichtlich der angebotenen Dienstleistung. Hier ist zu beachten, dass für Geschäfte mit Verbrauchern die Preisangabenverordnung gilt, welche höhere Ansprüche stellt als die DL-InfoV. Deren Preisangaben-Regeln sind also nur bei Geschäften mit Nicht-Verbrauchern (anderen Unternehmern) zu beachten. Gibt es keine feste Preisliste, muss nach § 4 Abs.1 Nr.2 DL-Info V offengelegt werden, wie der Dienstleister seine Preise berechnet. Auch ein Kostenvoranschlag ist möglich.

    Ein Verstoß gegen die DL-InfoV ist eine Ordnungswidrigkeit und kann zu einem Bußgeld führen. Problematischer ist jedoch die Möglichkeit der Abmahnung durch Konkurrenten.
    • Im Vergleich mit dem Konsumgütermarketing hat das Dienstleistungs- oder Servicemarketing mit zwei Problemen zu kämpfen:

    a) Die Leistung des Anbieters ist nicht greifbar und muss daher möglichst klar und in ihren Vorzügen verdeutlicht werden. b) Der Kunde ist in einer Weise beteiligt, die etwa über den Kauf eines Produkts hinausgeht. Immobilienmakler, Finanzierer oder Hausverwalter müssen also ihren Kunden klar machen, dass sie ihnen Arbeit abnehmen und damit mehr Zeit zur Verfügung stellen. Schwierigkeiten bereitet beim Dienstleistungsmarketing die Vermittlung von Kompetenz bzw. Qualitätsstandards.
    Als Dienstwohnung bezeichnet man umgangssprachlich Wohnraum, der mit Rücksicht auf das Bestehen eines Dienstverhältnisses überlassen wird. Streng genommen ist mit dem Begriff "Dienstwohnung" (oder "Werkdienstwohnung") eine Wohnung gemeint, die Mitarbeitern des öffentlichen Dienstes als Inhaber bestimmter Posten ohne Mietvertrag aus dienstlichen Gründen vom Arbeitgeber zugewiesen wird.

    Im Unterschied zu der im BGB geregelten Werkmietwohnung für Mitarbeiter von nichtstaatlichen Betrieben ist die Überlassung der Dienstwohnung unmittelbarer Bestandteil des Arbeitsvertrages. Ihre Überlassung wird als Teil der Vergütung angesehen. Teilweise kann sogar bei Überlassung einer Dienstwohnung ein Teil des Gehalts als Dienstwohnungsvergütung einbehalten werden. Gesetzliche Grundlage für die Zuweisung einer Dienstwohnung an Bundesbeamte ist § 72 Bundesbeamtengesetz. Die Zuweisung einer im Haushaltsplan ausgewiesenen Dienstwohnung an einen Beamten ist als Verwaltungsakt anzusehen (BVerwG, Az. 2 C 5.99, Urteil vom 21.09.2000).

    Es gehört zur Fürsorgepflicht des Dienstherrn gegenüber dem Bediensteten beziehungsweise Beamten, die Dienstwohnung in ordnungsgemäßem Zustand zu übergeben und zu erhalten. Eine gefahrlose Benutzung durch den Beamten und seine Familie muss gewährleistet sein (auch: BVerwGE 25, 138). Wenn der Beamte infolge eines vom Dienstherrn zu vertretenden mangelhaften Wohnungszustandes einen Dienstunfall erleidet beziehungsweise er oder ein Familienmitglied erkrankt, muss der Dienstherr Dienstunfallversorgung gewähren. Denkbar ist auch ein Schadenersatzanspruch wegen einer Verletzung der Fürsorgepflicht, was jedoch ein Verschulden voraussetzt (BVerwG, Az. 2 C 5.99, Urteil vom 21.09.2000).
    Jeder öffentliche Arbeitgeber (Bundesländer; Gemeinden) hat eine eigene Regelung hinsichtlich der Dienstwohnungen. Berufsgruppen, bei denen die Zuweisung einer Dienstwohnung üblich ist, sind zum Beispiel Schulhausmeister, Pförtner, Heimleiter, Förster, Wasser- und Klärwerksmitarbeiter mit Bereitschaftsdienst.

    Die Vorschriften über Dienstwohnungen sind auf Werkmietwohnungen privatwirtschaftlicher Unternehmen nicht anzuwenden, ebenso wenig gelten die Vorschriften des BGB-Mietrechts für Dienstwohnungen.

    Eine Dienstwohnung kann nicht unabhängig vom Arbeitsverhältnis arbeitgeberseitig gekündigt oder in ein normales Mietverhältnis mit höherer Miete umgewandelt werden – auch dann nicht, wenn es entsprechende Handlungsanweisungen von einer übergeordneten Behörde gibt. Denn die Überlassung der Wohnung ist Teil der Vergütung für die geleistete Arbeit, und den Arbeitslohn kann der Arbeitgeber nicht nach Belieben kürzen. Eine Kündigung der Wohnung (bzw. der Widerruf der Zuweisung der Dienstwohnung) würde darüber hinaus eine Teilkündigung des Arbeitsverhältnisses bedeuten – und diese ist ebenfalls unzulässig (Arbeitsgericht Bielefeld, Urteil vom 15. November 2004, Az. 3 Ca 1448/04).
    Abkürzung für: Dienstwohnungsverordnung
    Eine Differenzprovision entsteht zum Beispiel in dem Fall, dass der Makler seinem Auftraggeber eine Mietwohnung nachweist. Nach geraumer Zeit kauft dann der Mieter, also der ehemalige Auftraggeber des Maklers, die Wohnung. Der Makler macht dann die weitere Provision in Höhe der Differenz zwischen der Provision für den Nachweis des Mietvertrags und dem Nachweis des Kaufvertrags geltend.

    Der BGH erteilt der Differenzprovision in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eine klare Absage, weil der Makler ohne jede Tätigkeit eine Provision erhielte. Wenn sein Vertrag auf den Nachweis oder die Vermittlung eines bestimmten Hauptvertrags gerichtet war, ist seine Leistung mit Abschluss dieses Hauptvertrags erledigt. Sie kann dann auch nicht in Zukunft weitere Provisionsansprüche auslösen. Die Differenzprovision widerspricht also dem gesetzlichen Leitbild.

    Sie kann jedoch individuell vereinbart werden. Dabei ist darauf zu achten, dass kein größerer Zeitraum als maximal fünf Jahre zwischen dem ursprünglichen Hauptvertrag und dem Folgevertrag liegen. Andernfalls wäre eine solche Regelung auch als individuelle Vereinbarung sittenwidrig und unwirksam.

    Im Gegensatz dazu ist die Provision für Ersatzgeschäfte als zulässig zu bewerten. Sie kann auch in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbart werden. Unter einem Ersatzgeschäft wird in diesem Fall verstanden, dass der Auftraggeber des Maklers zum Beispiel statt eines Mietvertrags einen Kaufvertrag über die Immobilie abschließt. Voraussetzung ist allerdings, dass schon im Maklervertrag ein Mietvertrag und ein Kaufvertrag als vom Makler nachzuweisende beziehungsweise zu vermittelnde Hauptverträge benannt sind.
    Die Digitale Signatur ist eine elektronische Unterschrift unter einer E-Mail, die Rechtsverbindlichkeit verleiht. Die elektronische Signatur muss nach § 126a BGB bei Willenserklärungen den Anforderungen des Signaturgesetzes genügen. Der Anschein der Echtheit einer in elektronischer Form vorliegenden Willenserklärung, der sich auf Grund der Prüfung nach dem Signaturgesetz ergibt, kann nach § 371a ZPO nur durch Tatsachen erschüttert werden, die ernstliche Zweifel daran begründen, dass die Erklärung mit dem Willen des Signaturschlüssel-Inhabers abgegeben worden ist.
    Die Einführung des digitalen Fernsehens soll die Qualität der Medienversorgung in Deutschland verbessern. Die Ausstattung von Wohngebäuden mit entsprechenden Anschlüssen ist ein nicht zu unterschätzendes Qualitätsmerkmal. Versorgungsgrundlage mit DVB-C (Digital Video Broadcasting Cable), alternativ DVB-T (Digital Video Broadcasting Terrestrial) und DVB-S (Digital Video Broadcasting Satellite) sind europäische Standards des European Telecommunications Standards-Institute.

    Für Wohnungsunternehmen, Wohnungseigentumsverwalter und Miethausverwalter stellt sich die Aufgabe, das Angebot der Kabelnetzbetreiber, aber auch der alternativen Empfangssysteme gegenüber den Wohnungseigentümern und Mietern so zu kommunizieren, dass Entscheidungen über die Einführung (bei Wohnungseigentümern durch Beschluss) aufgrund von alternativen Angeboten getroffen werden können.

    Mit den Betreibergesellschaften bzw. Anbietern muss das für die Anlage (Größe, Lage, Umrüstungskosten bei der gegebenen Gebäudestruktur) optimale Leistungspaket ausgehandelt werden. Das analoge Fernsehen über Antenne (terrestrisches Fernsehen) wurde in Deutschland zwischen 2002 und 2008 auf das digitale DVB-T umgestellt. Seit 30. April 2012 ist auch die analoge Satellitenübertragung für Deutschland beendet. Ein digitaler Empfang erfordert einen digitalen Receiver, der auch als Set-Top-Box oder Decoder bezeichnet wird, sowie einen digital-tauglichen Empfangskopf (Digital-LNB, Low Noise Block Converter). Dieser befindet sich mittig vor der Satelliten-Antenne. In manchen älteren Gebäuden mit Gemeinschafts-Antennen-Anlage müssen auch veraltete Kabel, Verteiler und Dosen ausgetauscht werden, um digitales Fernsehen empfangen zu können.

    Vermieter müssen dafür sorgen, dass an der Antennen-Steckdose in der Wohnung des Mieters verwertbare Fernsehsignale ankommen. Ein Decoder muss hingegen nicht zur Verfügung gestellt werden, da dieser zum Empfangsgerät, also zum Fernseher gehört und nicht zur Antennenanlage. Eine Umstellung wird in der Regel vermieterseitig keine hohen Kosten verursachen, da meist nur das LNB an der Antenne auszutauschen ist und alle ab 1997 hergestellten LNB digital-tauglich sein sollten.

    Zu der Frage, ob eine Umstellung auf digitales Satellitenfernsehen eine Modernisierungsmaßnahme darstellt, deren Kosten anteilig auf den Mieter umgelegt werden können, existiert bislang keine eindeutige Rechtsprechung.
    Abkürzung für: Deutsche Industrie- und Handeskammer (vormals DIHT)
    Abkürzung für: Deutscher Industrie- und Handelstag
    Abkürzung: Desertec Industrial Initiative
    Abkürzung für: Deutscher Immobilienaktien Index
    Abkürzung für: Deutsches Institut für Norm
    Als dingliche Rechte bezeichnet man absolute Rechte, die gegenüber jedermann wirken. Dingliche Rechte entstehen nach den Vorschriften des BGB durch Einigung und Eintragung in das Grundbuch. Sie werden im Grundbuch des belasteten Grundstücks in Abteilung II eingetragen. Dingliche Rechte sind Grunddienstbarkeiten, beschränkt persönliche Dienstbarkeiten, aber auch Erbbaurechte oder Dauerwohnrechte.
    Offizielle, geschützte Bezeichnung für den Abschluss eines Studiengangs an der Deutschen Immobilien Akademie an der Universität Freiburg (DIA = ein sog. "An-Institut"). Zugelassen zu dem 200 Stunden umfassenden Kontaktstudiengang sind Diplom Kaufleute und Diplom Volkswirte, Dipl. Ingenieure, Inhaber juristischer Staatsexamen oder in der Immobilienwirtschaft tätige Personen, die über einen Abschluss als Immobilienkaufmann bzw. Immobilienkauffrau, Fachwirt der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, Immobilienfachwirt, Immobilienwirt VWA verfügen.

    Wer diese Voraussetzungen nicht erfüllt, kann durch einen Zugangstest nachweisen, dass er über die fachlichen Grundvoraussetzungen verfügt, die für das Studium erforderlich sind.
    Der Direktanbieter / Direktnachfrager ist vor dem Hintergrund der Produktpolitik des originären Marketings ein Hauptkonkurrent des Maklers. Man schätzt, dass der Anteil der Direktanbieter / Direktnachfrager beim Verkauf von Wohnimmobilien bei etwa 50% liegt. Dies zeigt: Nicht der Maklerkonkurrent ist das Hauptproblem, sondern die Direktanbieter / Direktnachfrager. In der Maklerpraxis wird dies oft noch nicht so gesehen, dadurch werden die Werbeaktivitäten vielfach falsch ausgerichtet.
    Als Direktkommanditisten werden bei geschlossenen Immobilienfonds diejenigen Anleger bezeichnet, die der Fondsgesellschaft direkt, d. h. ohne Einschaltung eines Treuhänders, beitreten. Sie werden namentlich ins Handelsregister eingetragen.
    Seit 1989 dürfen für alle Arten von Heizungen so genannte Direktlieferungsverträge abgeschlossen werden. Das bedeutet, dass zwischen Mieter und gewerblichem Wärmelieferanten ein direkter Vertrag zustande kommt. Der Vermieter ist dann für die Beheizung der Wohnung nicht mehr verantwortlich.

    Der gewerbliche Lieferant erstellt die Abrechnungen. Dem Mieter werden dabei nicht nur wie sonst üblich die Brennstoffkosten berechnet. Der kalkulierte Preis enthält auch Unternehmergewinn, Rücklagen für Instandsetzungen usw.

    Eine derartige Vertragskonstruktion wird auch als Contracting oder Wärmecontracting bezeichnet. Seit der Mietrechtsreform zum 1. Mai 2013 kann ein Vermieter seine Heizwärmeversorgung auch ohne Zustimmung des Mieters auf die externe Wärmelieferung - das Contracting - umstellen, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind.
    Direktversicherer vertreiben ihre Versicherungsprodukte "direkt" ohne Einschaltung eines Außendienstes. Bei solchen Versicherungsunternehmen ist der Versicherungsschutz zwar preiswerter, als bei Versicherungen mit Außendienst. Dafür muss der Kunde auf eine Beratung verzichten.
    Als Disagio, Abgeld oder Damnum wird die Differenz zwischen der nominalen Darlehenssumme und einem niedrigeren Auszahlungsbetrag bezeichnet. Bei einem Disagio handelt es sich um eine Zinsvorauszahlung oder Kreditbearbeitungsgebühr.

    Üblicherweise wird das Disagio oder Damnum in Prozent der Darlehenssumme angegeben. Ein Disagio von fünf Prozent bedeutet beispielsweise, dass von einem Darlehen nur 95 Prozent der nominalen Darlehenssumme ausgezahlt werden, aber 100 Prozent zurückzuzahlen sind.

    Bei der Finanzierung selbst genutzter Immobilien lohnt sich die Vereinbarung eines Disagios im Darlehensvertrag in der Regel nicht, da die Darlehenszinsen hier nicht steuerlich absetzbar sind. Das Disagio kann daher in diesen Fällen keine steuerliche Wirkung entfalten. Werden dagegen vermietete Objekte mit einem Darlehen finanziert, kann das Disagio bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung als Werbungskosten geltend gemacht werden.

    Aus § 11 Absatz 2 Einkommenssteuergesetz ergibt sich, dass bei Verträgen mit mehr als fünf Jahren Laufzeit – hier also einer Zinsbindung von mehr als fünf Jahren – das Disagio nur über die ganze Laufzeit verteilt abgesetzt werden kann. Ausnahme: Das Disagio ist marktüblich. Ist dies der Fall, kann es sofort in einer Summe als Werbungskosten abgesetzt werden.

    Durch den sogenannten fünften Bauherrenerlass, veröffentlicht als Schreiben des Bundesministeriums der Finanzen vom 20. Oktober 2003, wird die Höhe des zum Zeitpunkt der Zahlung abzugsfähigen Damnums jedoch begrenzt. Als marktüblich und damit sofort abzugsfähig gilt ein Damnum nur noch dann, wenn es bei einem Darlehen mit mindestens fünfjähriger Zinsfestschreibung maximal fünf Prozent der Darlehenssumme beträgt.

    Diese Sichtweise des Finanzministeriums hat der Bundesfinanzhof 2016 eingeschränkt. Danach gilt zwar ein Disagio von fünf Prozent immer noch als marktüblich, dieser Prozentsatz stellt jedoch keinen festen Maximalwert dar. Vielmehr kann man dem Gericht zufolge bei jedem Disagiovertrag, der mit einer Geschäftsbank und zu Konditionen wie unter fremden Dritten geschlossen wird, von der Marktüblichkeit ausgehen. Diese Vermutung könne widerlegt werden, sofern besondere Umstände für eine unübliche Konstellation sprächen – zum Beispiel ganz ungewöhnliche Vertragsgestaltungen, persönliche Beziehungen zwischen Kreditgeber und -nehmer oder eine Kreditunwürdigkeit des Darlehensnehmers (BFH, Urteil vom 8.3.2016, Az. IX R 38/14).

    Außerdem darf das Disagio nicht mehr als drei Monate vor der Auszahlung von mindestens 30 Prozent der Brutto-Darlehenssumme gezahlt werden. Andernfalls wird das Damnum den Anschaffungs- und Herstellungskosten zugerechnet und ist über die gesamte Nutzungsdauer hinweg abzuschreiben.

    Wird das Darlehen vor Ablauf der Zinsbindungsdauer zurückgezahlt, so ist das Damnum noch nicht "verbraucht" und wird anteilig rückvergütet. Der rückvergütete Betrag unterliegt der Einkommensteuer.
    Aufteilung eines Disagios in einen ausgewiesenen Teil und eine Bearbeitungsgebühr. Der Vorteil dieser Berechnungsmethode für das Kreditinstitut: Während das Disagio lediglich auf die Zinsbindungsfrist (z.B. 10 Jahre) verteilt wird, kann die Bearbeitungsgebühr über die gesamte Kreditlaufzeit (zwischen 25-30 Jahre) verteilt werden. Im Ergebnis fällt der Effektivzins beim Splitting also deutlich niedriger aus. Die Kostenbelastung für den Bauherrn bleibt jedoch gleich hoch.
    Das Discounted-Cashflow-Verfahren (DCF-Verfahren) ist ein aus der Investitionsrechnung entwickeltes Verfahren zur Bewertung von Unternehmen. Dort liegt auch das Hauptanwendungsgebiet des Verfahrens. Aus ihm wurde auch ein Verfahren für die Immobilienbewertung entwickelt. Über die Tauglichkeit dieses Verfahrens zur Immobilienbewertung gehen die Meinungen allerdings auseinander.

    Das Discounted-Cashflow-Verfahren soll bei der Bewertung von Immobilien eine Alternative zum Ertragswertverfahren nach der Immobilienwertermittlungsverordnung sein. Die künftigen Reinerträge werden hier – wie beim Ertragswertverfahren – auf den Bewertungs­zeitpunkt abgezinst. Allerdings wird dabei eine prog­nos­tizierte Reinertragsentwicklung innerhalb eines bestimmten zeitlichen Horizonts berücksichtigt. Der Diskontierungszinssatz ist nicht der Liegenschaftszinssatz sondern ein aus dem Markt für Anleihen abgeleiteter Zinssatz.

    Während beim Ertragswertverfahren versucht wird, zu einem "objektiven" Wert zu gelangen, liefert das Discounted-Cashflow-Verfahren eine Entscheidungsgrundlage für einen bestimmten Investor, der den Investitionszeitraum vorgibt. Das Problem des Discounted-Cashflow-Verfahrens liegt in der Prognoseunsicherheit, die mit länger werdendem Investitionszeitraum erheblich zunimmt.
    Als Diskontsatz bezeichnete man den Zinssatz, zu dem die Deutsche Bundesbank Wechsel von den Kreditinstituten bis 23.12.1998 angekauft hat. Durch Einführung des EURO wurde der Diskontsatz im Diskontsatz-Überleitungsgesetz für die Übergangszeit bis 31.12.2001 durch einen Basiszinssatz der EZB ersetzt. Soweit auf den Diskontsatz in Verträgen Bezug genommen wird, gilt nunmehr der Basiszinssatz. Diese gesetzliche Änderung begründete keinen Anspruch auf Vertragskündigungen.
    Nach Artikel 3 des Deutschen Grundgesetzes vom 23. Mai 1949 sind alle Menschen vor dem Gesetz gleich. Niemand darf wegen seines Geschlechtes, seiner Abstammung, seiner Rasse, seiner Sprache, seiner Heimat und Herkunft, seines Glaubens, seiner religiösen oder politischen Anschauungen benachteiligt oder bevorzugt werden. Niemand darf wegen seiner Behinderung benachteiligt werden. Dieses Grundrecht bezieht sich auf das Verhältnis der Bürger zu den Trägern öffentlicher Gewalt und nicht auf den Rechtsverkehr der Bürger untereinander.

    Auf der Grundlage von vier Richtlinien der EG wurde 2006 das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (umgangssprachlich „Antidiskriminierungsgesetz“) beschlossen. Es verbietet eine Diskriminierung wegen der Rasse, der ethnischen Herkunft, der Religion, der Weltanschauung, der Behinderung, des Alters, der sexuellen Identität und der Geschlechts. Das Diskriminierungsverbot bezieht sich vor allem auf Arbeitsverhältnisse (Einstellungsbedingungen, Beschäftigungsbedingungen, Aus- und Weiterbildung), auf den Sozialschutz zum Beispiel im Gesundheitsbereich, auf den privaten Rechtsverkehr und auf die Öffentlichkeit (zum Beispiel Verletzung der Würde der Person, Einschüchterungen und so weiter).

    In der Immobilienwirtschaft ist das allgemeine Gleichbehandlungsgesetz vor allem im Zusammenhang mit der Vergabe von Wohnraum bedeutsam. Grundsätzlich gilt: Alle Vermieter müssen sich an das Verbot halten, Mietinteressenten oder Mieter wegen ihrer Rasse oder ethnischen Herkunft zu diskriminieren. Sobald ein Privatvermieter oder ein Wohnungsunternehmen mehr als 50 Wohnungen vermietet, ist auch eine Diskriminierung aus den anderen im Gesetz genannten Gründen unzulässig. Der Vermieter wird nicht daran gehindert, von den Personen, die sich um eine Wohnung bewerben, eine Selbstauskunft zu verlangen. Es ist jedoch darauf hinzuweisen, dass auch in einer Selbstauskunft nicht alle Fragen zulässig sind. Die Nichtbeibringung einer Selbstauskunft kann ein objektiver Ablehnungsgrund sein.

    § 19 Abs. 3 AGG erlaubt eine unterschiedliche Behandlung bei der Vermietung von Wohnraum, wenn es um die Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen und ausgewogener Siedlungsstrukturen sowie ausgeglichener wirtschaftlicher, sozialer und kultureller Verhältnisse geht. Eine weitere Ausnahme lässt das Gesetz zu, wenn Vermieter und Mieter auf dem gleichen Grundstück wohnen.

    Ein Verstoß gegen die Regeln des AGG kann zu einem Schadensersatzanspruch führen. Das Oberlandesgericht Köln gestand einem Paar afrikanischer Herkunft pro Person 2.500 Euro Schadensersatz im Prozess gegen eine Hausverwaltung zu. Eine mit der Durchführung von Wohnungsbesichtigungen beauftragte Hausmeisterin hatte die Interessenten trotz Termin mit den Worten fortgeschickt: "Die Wohnung wird nicht an Neger ... äh Schwarzafrikaner oder Türken vermietet" (Urteil vom 19.1.2010, Az. 24 U 51/09).

    Eine weitere Konsequenz des Gesetzes ist die Abschaffung der von den Industrie - und Handelskammern vorgeschriebenen Altersgrenzen für die öffentliche Bestellung und Vereidigung von Sachverständigen.

    Der Diskriminierte muss im Falle einer Diskriminierung Indizien vorlegen, mit denen er die Diskriminierung glaubhaft machen kann. Er kann sich aber auch an die Antidiskriminierungsstelle des Bundes wenden, die informieren, beraten und vermitteln kann.
    Der Begriff der Diversifizierung bezeichnet in den Wirtschaftwissenschaften eine Politik, die darauf abzielt, durch Verbreiterung der Leistungen (Produktpalette) einen Risikoausgleich herbeizuführen. In Maklerbetrieben kann z. B. ein betrieblicher Risikoausgleich dadurch stattfinden, dass die reine (risikoreiche) Maklertätigkeit durch eine ergebniskonstante Hausverwaltungsabteilung abgesichert wird.

    Im Rahmen des Vermögensmanagements zielt Diversifizierung darauf ab, die Vermögensanlagen so zu streuen, dass die in den verschiedenen Vermögensarten liegenden Risiken sich gegenseitig ausgleichen. Es geht z. B. um eine richtige Mischung von Aktien, festverzinslichen Wertpapieren, Gold und verschiedenen Immobilienanlageprodukten. Die Grundidee beruht auf der Portfoliotheorie von Henry Markowitz, der hierfür den Wirtschaftsnobelpreis erhielt.

    Die Qualität einer unabhängigen Vermögensberatung hängt davon ab, inwieweit es ihr gelingt, für die Rat suchenden Anleger das risikoadäquate Streuungsoptimum zu erreichen. Bei Immobilien kommt hinzu, dass nicht nur die Immobilienanteilsarten (Direktinvestition, Beteiligung) berücksichtigt werden, sondern auch die langfristigen räumlichen Entwicklungstrends, in die Immobilien eingebunden sind.
    Die Dividendenrendite ist eine Kennzahl bei der Bewertung eines Aktieninvestments und kann daher auch als Vergleichsmaßstab für eine Anlageentscheidung gelten. Dabei wird die zuletzt gezahlte Dividende (einschließlich der gutgeschriebenen Körperschaftsteuer) einer Aktie ins Verhältnis zum aktuellen Kurs des Papiers gesetzt. Der errechnete Wert gibt Aufschluss darüber, welche Verzinsung des eingesetzten Kapitals das entsprechende Papier erwarten lässt.
    Abkürzung für: Deutsches Institut für Wirtschaftsforschung
    Abkürzung für: Deutscher Immobilienindex
    Abkürzung für: Dienstleistungs-Informationspflichten-Verordnung
    Abkürzung für: Deutscher Mieterbund e. V.
    Abkürzung für: Dauernutzungsrecht
    Abkürzung für: Doppelgarage
    Unter einer Domizil-Adresse versteht man eine Geschäftsanschrift, die für die Gewerbeanmeldung und die Geschäftspost verwendet wird, obwohl am angegebenen Ort gerade keine Gewerbeausübung stattfindet. Oft besteht das Ziel des Adressinhabers darin, seinen wahren Wohn- oder Geschäftssitz vor Kunden oder Finanzbehörden zu verschleiern. So sind auch Domizil-Adressen im Ausland denkbar. Büroserviceanbieter stellen ihren Kunden oft eine Domizil-Adresse gegen monatliche Mietzahlung zur Verfügung – oft in Kombination mit der Möglichkeit, einen Post- oder Telefonservice sowie bei Bedarf Konferenzräume oder Schreibdienste in Anspruch zu nehmen. Die Verwendung einer Domizil-Adresse ist nicht illegal. Sie kann ein wichtiges Hilfsmittel für Existenzgründer und Kleinunternehmer sein. Zu beachten ist jedoch, dass in vielen Fällen die Verwendung einer ladungsfähigen Anschrift vorgeschriebenen ist (z. B. Impressum einer gewerblichen Internetseite). Als solche kann die Domizil-Adresse allenfalls gelten, wenn tatsächlich auch Postzustellungsurkunden und Übergabeeinschreiben durch bevollmächtigtes Personal angenommen und umgehend weitergeleitet werden. Gerichtsentscheidungen dazu liegen noch nicht vor. Die schnelle Weiterleitung der Post ist für Gewerbetreibende schon wegen der bei wettbewerbsrechtlichen Abmahnungen üblichen kurzen Antwortfristen wichtig. Für Finanzbehörden stellt die Verwendung einer Domiziladresse in Deutschland durch deutsche Inhaber meist kein Hindernis dar, da der Servicebetreiber durch entsprechende Verfügungen zur Kooperation angehalten werden kann.
    Von Doppelausgebot spricht man, wenn im Rahmen einer Zwangsversteigerung eine von der gesetzlichen Regelung abweichende Feststellung getroffen werden soll. Ein Beteiligter kann spätestens im Versteigerungstermin und vor der Aufforderung von Geboten eine abweichende Feststellung des geringsten Gebotes und der Versteigerungsbedingungen verlangen. Eine solche Feststellung ist stets und nur auf Antrag zu gewähren. Von Amts wegen darf das zuständige Vollstreckungsgericht lediglich abweichende oder zusätzliche Versteigerungsbedingungen anregen, jedoch nicht anordnen. Sofern eine abweichende Feststellung das Recht eines anderen Beteiligten beeinträchtigt, ist dessen Zustimmung erforderlich. Die Beeinträchtigung eines Beteiligten ist dabei unter Abwägung der Gesamtumstände zu beurteilen. Sofern Zweifel über eine Beeinträchtigung bestehen, muss eine Immobilie mit und ohne Abweichung ausgeboten werden. Da für jedes Ausgebot die gesetzlich vorgeschriebene Bietzeit einzuhalten ist, bieten die Gerichte die Immobilie regelmäßig in einem Termin nebeneinander, also a) unter den gesetzlichen Versteigerungsbedingungen und b) mit der verlangten Abweichung aus. Ein Bieter muss darauf achten, dass er bei Abgabe seines Gebotes explizit auf die Ausgebotsart Bezug nimmt.

    Mögliche abweichende Feststellungen können u.a. sein:
    • Ein bestehendes Recht erlischt,
    • Ein erlöschendes Recht bleibt bestehen,
    • Ausschluss des Rechts eines Erwerbers zur Ausübung des Sonderkündigungsrechts nach §57a ZVG.
    Deutschland hat mit zahlreichen Staaten Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung – kurz als Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) bezeichnet – geschlossen. Sie regeln die Besteuerung von Einkünften, die deutsche Steuerbürger in dem jeweiligen Staat beziehen, mit dem das Abkommen geschlossen wurde.

    Die Regelungen der Abkommen differieren im Detail, doch lassen sich grundsätzlich zwei wichtige Verfahrensweisen unterscheiden, die in den Abkommen vereinbart sein können: die Freistellungs- und die Anrechnungsmethode. Im Bereich der Immobilieninvestitionen sind die DBA z. B. für Anleger relevant, die sich an geschlossenen Auslandsimmobilienfonds beteiligt oder ausländische Immobilien direkt erworben und vermietet haben. Je nachdem, um welches Land es sich handelt, können die betreffenden Anleger von niedrigeren Steuersätzen profitieren oder Steuerfreibeträge in Anspruch nehmen. Auch der steuerfreie Anteil an den Erträgen offener Immobilienfonds resultiert teilweise aus DBA-Regelungen.

    Unter dem Strich profitieren Anleger mit Hauptwohnsitz in Deutschland, die im Ausland Immobilien erwerben, von der geringeren Besteuerung und den Freibeträgen im jeweiligen Ausland. Die im Ausland erzielten Erträge, also direkte Mieteinnahmen oder Ausschüttungen geschlossener Immobilienfonds sind in Deutschland steuerfrei. Die Einkünfte unterliegen im Inland lediglich dem Progressionsvorbehalt. Progressionsvorbehalt bedeutet, dass die ausländischen Einkünfte lediglich zur Berechnung des Steuersatzes herangezogen werden.

    Der erhöhte Steuersatz ist nur auf die inländischen Einkünfte anzuwenden. Das hat zur Folge, dass bei Investoren, die sowieso schon den Spitzensteuersatz von derzeit 42% (plus Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer) zahlen, tatsächlich durch die ausländischen Einkünfte keine Erhöhung der Steuer eintritt.
    Unter Doppelboden versteht man zwei Bodenflächen, wobei sich zwischen den Bodenschichten ein Hohlraum befindet. Dieser kann vor allem für das Verlegen von Leitungen (Strom, Heizrohre, Telefon und andere Versorgungsleitungen) genutzt werden. Der obere Boden kann etwaige Bodenunebenheiten des Unterbodens ausgleichen, da der obere Boden auf höhenverstellbaren Stützen liegt. Der obere Boden ist so konstruiert, dass er an verschiedenen Stellen geöffnet werden kann. Geeignet sind Doppelböden vor allem für Technikräume. Aber auch Bürohäuser können davon profitieren. In der Regel wirken Doppelböden wärmedämmend. Sie können aber auch aus Material angefertigt werden, das für den Brandschutz wichtig ist. Die Doppelbodenplatten bestehen meistens aus Holz. Allerdings kann auch anderes Material (je nach Belastungsanforderungen) verwendet werden, z.B. Stahl, oder Zementfaserplatten.
    Als Doppelmakler wird derjenige Makler bezeichnet, der eine Doppeltätigkeit ausübt. Er ist von beiden Parteien des beabsichtigten Hauptvertrags (Kaufvertrag / Mietvertrag) beauftragt. Eine solche Doppeltätigkeit ist grundsätzlich zulässig. Es ist jedoch unbedingt zu raten, dass der Makler sie den Parteien gegenüber offenlegt. Dann hat er kein Risiko, seine Provision zu verlieren. Unter Umständen kann die Doppeltätigkeit nämlich zur Verwirkung der Vergütung führen.
    Die Doppeltätigkeit eines Maklers liegt dann vor, wenn er mit beiden Parteien des beabsichtigten Hauptvertrags (Verkäufer und Käufer / Vermieter und Mieter) einen Maklervertrag abschließt. Grundsätzlich ist eine Doppeltätigkeit zulässig. Das Problem besteht darin, dass der Makler aus seinem Vertrag verpflichtet ist, die Interessen seines Auftraggebers zu wahren und zu verfolgen. Dies kann zu Kollisionen führen, da die Interessen des Verkäufers / Vermieters natürlich anders gelagert sind als die Interessen des Käufers / Mieters. Daher verlangt die Rechtsprechung die Offenlegung der Doppeltätigkeit durch den Makler oder die Erlaubnis beider Maklerauftraggeber zur Doppeltätigkeit, wenn der Makler eine Vermittlungstätigkeit ausübt. Denn dann ist er verpflichtet, auf den Entschluss der Parteien einzuwirken. Wenn der Makler zum Beispiel ohne Offenlegung der Doppeltätigkeit als Vermittlungsmakler Preisverhandlungen mit den Parteien führt, verliert er seinen Provisionsanspruch (OLG Karlsruhe, Urteil vom 31.03.2005, 15 U 20/03).

    Zulässig ist eine Vermittlungstätigkeit für eine Partei bei gleichzeitiger Nachweistätigkeit für die andere Partei. Ebenso gilt es als zulässig, wenn der Makler für beide Parteien als Nachweismakler tätig ist.

    Der Doppelmakler muss unbedingt beachten, gegenüber beiden Parteien unparteilich zu sein. Er muss beide über diejenigen Umstände aufklären, die für sie wichtig sein können. Dabei muss der Makler der Pflicht zur Aufklärung den Vorzug geben gegenüber der Pflicht, dem Interesse des anderen nachzukommen und für ihn nachteilige Tatsachen zu verschweigen.
    Doppelte Haushaltsführung ist ein Begriff aus dem Steuerrecht. Die Kosten einer doppelten Haushaltsführung können als Werbungskosten von der Einkommenssteuer abgesetzt werden. Doppelte Haushaltsführung liegt vor, wenn ein Steuerpflichtiger eine Zweitwohnung an einem anderen Ort unterhält, um dort seiner Berufstätigkeit nachzugehen, aber seine bisherige Wohnung am Hauptwohnsitz beibehält.

    Die Anerkennung einer doppelten Haushaltsführung durch das Finanzamt ist an verschiedene Voraussetzungen geknüpft. Zunächst muss der Bezug der Zweitwohnung beruflich veranlasst sein – etwa durch eine neue Arbeitsstelle in einer anderen Stadt. Zweitens muss sich der so genannte Lebensmittelpunkt des Betreffenden – also der Ort, an dem sich sein Privatleben überwiegend abspielt – immer noch am Ort der Hauptwohnung befinden. Und natürlich muss am Ort der Hauptwohnung ein eigener Hausstand geführt werden – also ein eingerichteter Haushalt in einer normalen Wohnung mit Bad, Kochgelegenheit etc., dessen Haushaltsführung vom Steuerpflichtigen bestimmt oder mitbestimmt wird. Gelegentliche Besuche begründen keinen eigenen Hausstand. Ein einzelnes Zimmer im Haus der Eltern zählt nicht als Hauptwohnung.

    Bis 1994 wurde die doppelte Haushaltsführung nur bei Verheirateten oder Familienvätern anerkannt. Seitdem können die Kosten auch von Alleinstehenden (Ledigen, Geschiedenen, getrennt Lebenden, Verwitweten) abgesetzt werden – allerdings unter engeren Voraussetzungen. So entschied der Bundesfinanzhof im Jahr 2007, dass gerade bei Alleinstehenden, die längere Zeit zwei Wohnungen halten und doppelte Haushaltsführung in Anspruch nehmen, geprüft werden muss, ob sich der Lebensmittelpunkt tatsächlich noch am Ort des Hauptwohnsitzes befindet. Dieser könne sich nämlich inzwischen auf den Arbeitsort verlagert haben (BFH, Az. VI R 10/06, Urteil vom 09.08.2007).

    Bis 01.01.2003 galt, dass die Kosten für die doppelte Haushaltsführung maximal zwei Jahre lang abgesetzt werden konnten. Mittlerweile ist diese Begrenzung entfallen. Für Alleinstehende gilt jedoch die oben dargestellte Einschränkung. Es können gegebenenfalls Beweise dafür verlangt werden, dass der Lebensmittelpunkt sich am Hauptwohnsitz befindet. Indizien dafür können etwa eine Beziehung, Hobbys, Freunde oder Vereinsmitgliedschaften sein.

    Erkennt das Finanzamt die doppelte Haushaltsführung grundsätzlich an, können eine Reihe von Kosten abgesetzt werden:

    • Umzugskosten/Rück-Umzugskosten, Wohnungssuche, Renovierungskosten,
    • Maklerprovisionen,
    • Wohnungseinrichtung,
    • Fahrtkosten für Wochenendheimfahrten (einmal pro Woche, Kilometerpauschale),
    • Verpflegungsmehrkosten (Pauschale) für drei Monate,
    • Miete und Nebenkosten der Zweitwohnung,
    • ohne wöchentliche Familienheimfahrt: erhöhte Telefonkosten.

    Nach einem Urteil des Bundesfinanzhofes vom 13.11.2012 können am Ort des Zweitwohnsitzes auch die notwendigen Kosten für eine Garage oder einen Autostellplatz als Aufwendungen für die doppelte Haushaltsführung geltend gemacht werden. Nicht relevant ist dabei, ob der Steuerpflichtige aus beruflichen Gründen ein Auto benötigt. Allerdings ist die berufliche Veranlassung des Zweitwohnsitzes Pflicht. Ein Autostellplatz ist demnach als notwendig anzusehen, wenn dieser wegen eines schlechten Angebots an Parkplätzen oder zum Schutz des Fahrzeuges erforderlich ist (Az. VI R 50/11).

    Auch eine Eigentumswohnung kann als Zweitwohnung dienen. Bei einem ledigen Steuerpflichtigen besteht jedoch bei einem Wohnungskauf besonders schnell der Verdacht, dass sich der Lebensmittelpunkt an den Ort der Zweitwohnung verlagert hat.

    Zieht der Ehe- beziehungsweise Lebenspartner während der Woche aus beruflichen oder privaten Gründen mit in die Zweitwohnung ein und bleibt die Hauptwohnung erhalten, wird die doppelte Haushaltsführung trotzdem anerkannt. Die Kosten für die Zweitwohnung dürfen jedoch - zumindest bis Ende 2013 - nicht unverhältnismäßig ausfallen. Obergrenze war bis dahin die ortsübliche Miete für eine 60-Quadratmeter-Wohnung (BFH, Az. VI R 10/06, Urteil vom 09.08.2007) am Beschäftigungsort. Auch beim Kauf einer Eigentumswohnung war die Miete für eine 60 Quadratmeter große Wohnung die Obergrenze, bis zu der Finanzierungskosten und laufende Kosten der Eigentumswohnung abgesetzt werden konnten. Mittlerweile gibt es eine summenmäßige Höchstgrenze. Diese lag 2015 bei 1.000 Euro im Monat (siehe unten). Wer eine Zweitwohnung in einer anderen Stadt beziehen will, sollte sich zuvor darüber informieren, ob die jeweilige Gemeinde eine Zweitwohnungssteuer erhebt. Auch die Zweitwohnungssteuer gehört zu den absetzbaren Aufwendungen der doppelten Haushaltsführung.

    Zwei Urteile von 2009 bringen Vorteile für Berufspendler, die nicht am Arbeitsort eine Zweitwohnung begründet haben, sondern vielmehr aus privaten Gründen ihren Hauptwohnsitz in eine andere Stadt verlegt und die alte Hauptwohnung als Zweitwohnung am Arbeitsort behalten haben. Beispiel: Ein Arbeitnehmer zieht in einer anderen Stadt als dem Arbeitsort mit einer neuen Partnerin zusammen, behält aber die bisherige Wohnung am Arbeitsort aus beruflichen Gründen. Bisher wurde diese Konstellation nicht als doppelte Haushaltsführung anerkannt, da der Hauptwohnsitz aus privaten Gründen verlegt worden sei. Nach der neuen Rechtsprechung ist auch bei Wegverlegung des Hauptwohnsitzes eine doppelte Haushaltsführung anzuerkennen: Entscheidend ist nur, dass am Arbeitsort aus beruflichen Gründen eine weitere Wohnung unterhalten wird. Bei dieser muss es sich nicht um eine neu bezogene Wohnung handeln (BFH, Az. VI R 23/07 und Az. VI R 58/06, Urteil vom 05.03.2009).

    Der Bundesfinanzhof hat am 28.03.2012 entschieden, dass eine doppelte Haushaltsführung auch dann steuerlich anerkannt werden kann, wenn ein Arbeitnehmer seinen Hauptwohnsitz am Wohnort seiner Familie hat (Ehefrau und gemeinsame Kinder), jedoch an seinem Arbeitsort eine Wohnung unterhält, in der er während der Woche mit seiner Freundin und deren Kindern zusammen lebt. Das Finanzamt hatte hier eine private Veranlassung der Zweitwohnung gesehen. Der Mann war jedoch an den Wochenenden weiterhin zu seiner (Erst-)Familie nach Hause gefahren; sein Lebensmittelpunkt befand sich laut Gericht noch am Hauptwohnsitz, und der Anlass für die Begründung des Zweitwohnsitzes war die Übernahme einer leitenden Tätigkeit für seinen Arbeitgeber in der anderen Stadt gewesen (BFH, Urteil vom 28.03.2012, Az. VI R 25/11). Der BFH stellte hier allein auf berufliche Veranlassung der Wohnung und Lebensmittelpunkt ab – mit wem der Steuerpflichtige am Zweitwohnsitz aus welchem Grund zusammen wohne, müsse außer Betracht bleiben.

    Ab 01.01.2014 gelten neue Voraussetzungen: Der Arbeitnehmer muss an seinem Hauptwohnsitz einen eigenen Hausstand unterhalten, das heißt, er muss eine Wohnung innehaben sowie eine finanzielle Beteiligung an den Kosten der Lebensführung leisten. Diese sollte bei mindestens 10 Prozent liegen. Dies betrifft vor allem Kinder, die noch im Haushalt der Eltern gemeldet sind. Hier wird die doppelte Haushaltsführung dann nicht mehr anerkannt, wenn die oben angegebenen Voraussetzungen nicht vorliegen. Auch bei einer Einliegerwohnung im Haus der Eltern wird die doppelte Haushaltsführung nicht mehr anerkannt, wenn die Wohnung umsonst und ohne Beteiligung an der Familienkasse genutzt wird.

    Der Abzug der Unterkunftskosten am Beschäftigungsort im Inland wird auf 1.000 Euro pro Monat begrenzt, auf die Größe der Wohnung kommt es nach Inkrafttreten der Neuregelung nicht mehr an. Der Höchstbetrag beinhaltet alle für die Unterkunft anfallenden Aufwendungen.
    Nach § 652 BGB steht einem Makler dann Provision zu, wenn infolge seiner Maklertätigkeit ein Vertrag zustande kommt. Dabei kann diese Tätigkeit sowohl im Nachweis einer Vertragsabschlussgelegenheit, als auch in der Vertragsvermittlung bestehen. Daraus kann sich für den Auftraggeber eine prekäre Situation ergeben. Lässt er sich nämlich gegen Provisionsversprechen eine Kaufimmobilie nachweisen und nimmt er in der Folge die Dienste eines anderen Maklers in Bezug auf diese Immobilie ebenfalls gegen Provisionsversprechen in Anspruch, dann erwerben beide Makler einen Provisionsanspruch, wenn es zum Vertragsabschluss kommt. Der Kunde muss zweimal zahlen. Beide Makler haben durch ihre jeweilige Leistung zum Vertragsabschluss beigetragen. Nach der Rechtsprechung muss die Maklertätigkeit nicht allein ursächlich sein. Mitursächlichkeit genügt.

    Makler können im Rahmen ihrer Geschäftsbedingungen die Einschaltung eines zweiten Maklers ausschließen. In der Praxis ist das aber selten der Fall. Hier ist der Gesetzgeber gefordert.
    Auch im Mietrecht gibt es – wenn auch seltener – das Problem der "Überbuchung": Ein Vermieter möchte auf Nummer sicher gehen und schließt mit zwei Mietinteressenten Verträge ab.
    Die Rechtslage in einem solchen Fall ist eindeutig: Der Vermieter kann sich aussuchen, wen er am Ende einziehen lässt. Beide Mietverträge sind wirksam und gleichrangig. Allerdings sollten Vermieter sich trotzdem vor solchem Geschäftsgebaren hüten: Eine Doppelvermietung führt zu Mietminderungs- und Schadenersatzansprüchen des verhinderten Mieters nach §§ 536 Abs.3, 536 a BGB.
    Der Mieter muss natürlich für die Wohnung, die er wegen Vertragsabschluss mit einem anderen Mieter nicht beziehen kann, auch keine Miete bezahlen – er kann und sollte eine Mietminderung um 100% erklären. Dies gilt unabhängig davon, was im Kleingedruckten des Mietvertrages steht.
    Der verhinderte Mieter kann darüber hinaus auch Schadenersatz verlangen, z. B. für eine vergeblich aufgewendete Maklerprovision oder andere Kosten, die ihm infolge des nicht stattgefundenen Einzugs entstehen.
    Beim Dorf handelt es sich um eine landwirtschaftlich vorgeprägte politische Gemeinde bzw. einen landwirtschaftlich vorgeprägten Teil einer politischen Gemeinde. Bauplanungsrechtlich dient das Dorfgebiet vor allem land- und forstwirtschaftlichen Betrieben und dem Wohnen. Hinzu treten Kleinsiedlungen und landwirtschaftliche Nebenerwerbstellen.

    Charakteristisch für ein Dorfgebiet sind aber auch Betriebe zur Verarbeitung und Sammlung land- und forstwirtschaftlicher Erzeugnisse (Molkereien und Mühlen), Einzelhandelsbetriebe, Dorfwirtschaften, Handwerksbetriebe und Gartenbaubetriebe.

    Es gibt unterschiedliche Siedlungsstrukturen. Das Reihendorf findet man entlang von Straßen und in Tälern. Es hat keine Seitenausläufer. Die Äcker beziehungsweise Wiesen schließen an die Höfe an. Im Gegensatz zum Zeilendorf weist das oft sehr weit reichende Reihendorf Siedlungslücken auf und ähnelt einer Streusiedlung, mit der Einschränkung, dass sie in einer Richtung verläuft. Die strengste Form linear angelegter Dorfsiedlungen zeigt sich im Liniendorf mit seiner einheitlichen Bauweise. Im Gegensatz zum einreihig angelegten Zeilendorf sind Straßendörfer doppelzeilig angelegte Dörfer.

    Im Gegensatz dazu steht das Platzdorf, dessen Kennzeichen der zentral gelegene Dorfplatz mit der Kirche als Mittelpunkt ist. Ähnlich angelegt sind auch Haufendörfer, die sich aus einem Einzelhof über einen Weiler durch Zubauten oder Zusammenwachsen von zwei oder drei Weilern entwickelt haben und unregelmäßige Gebäudegrößen aufweisen.

    Die soziale Schichtung eines Dorfes hat sich im letzten Jahrhundert stark verändert. Von einer ausgeprägten Rangordnung der Bauern nach Hofgröße (vom Großbauern bis hinab zum Kleinhäusler) vor noch hundert Jahren entwickelte sich durch das Aussterben des Hofgesindes, die geringer gewordene Attraktivität bäuerlichen Erwerbslebens und dem Einzug hoch entwickelter Techniken eine individualistische Dorfgesellschaft mit weniger Reibungsflächen und einem ausgeprägten Gemeinsinn. Der Bauernanteil an der Bevölkerung hat sich zudem kontinuierlich verringert.
    Dorfgebiet bezeichnet eine der Baunutzungsarten des Bauplanungsrechts, die im Rahmen der Bauleitplanung von der Gemeinde dargestellt oder festgesetzt werden können. Wird durch einen Bebauungsplan ein Dorfgebiet festgesetzt, muss jeder, der im Geltungsbereich des Bebauungsplanes ein Baugrundstück erwerben will, davon ausgehen, dass es neben der Wohnnutzung vor allem auch der Unterbringung von land- und forstwirtschaftlichen Betrieben dient. Auf deren Belange ist besondere Rücksicht zu nehmen. Die Bewohner müssen also in Kauf nehmen, dass sich aus dieser Nutzungsart für Landwirtschaftsbetriebe typische Geruchsimmissionen im Bereich der Viehzucht ergeben können. Insoweit ist der Schutz des Wohnens stärker eingeschränkt als in Wohngebieten.

    Im Einzelnen sind neben land- und forstwirtschaftlichen Betrieben und Wohngebäuden auch Kleinsiedlungen mit Nutzgärten und landwirtschaftlichen Nebenerwerbsstellen, zulässig. Ebenso sind zulässig Betriebe, die land- und forstwirtschaftliche Erzeugnisse verarbeiten, Einzelhandelsbetriebe, Gartenbaubetriebe, Schank und Speisewirtschaften, Gasthäuser zur Beherbergung, sonstige Gewerbebetriebe sowie Tankstellen.

    Hinzu kommen Gebäude bzw. Anlagen der örtlichen Verwaltung, Kirchen, kulturelle Einrichtungen und Anlagen für soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke. Ausnahmsweise können auch Vergnügungsstätten (z.B. Diskotheken) zugelassen werden.

    Bebauungspläne für Dorfgebiete werden heute nur noch in Gegenden mit starkem Wachstum ausgewiesen. In der Regel begnügen sich die Dorfgemeinden mit der Ausweisung von Mischbauflächen im Flächennutzungsplan. Es handelt sich dann um Flächen des Innenbereichs, für deren Bebauung als Orientierungsgrundlage die Umgebungsbebauung dient. Insofern kann man auch von einem "faktischen Dorfgebiet" sprechen.
    Abkürzung für: Deutsche Public Relations Gesellschaft
    Die Drahtputzwand ist eine Wandkonstruktion, die häufig bei leichten Trennwänden anzutreffen ist. Drahtputzwände bestehen typischerweise aus einem Traggerüst aus kreuzweise verlegtem Rundstahl mit einem daran befestigten Drahtgewebe, das als Putzträger dient. Eine der bekanntesten Arten der Drahtputzwand ist die Rabitzwand.
    Drainage (Dränung) bezeichnet die Entwässerung von Bodenschichten durch ein meist in 80 bis 180 cm Tiefe verlegtes System von Rohren mit 4 bis 20 cm Durchmesser. Sie leiten das Sickerwasser in das Kanalsystem ein. Es handelt sich dabei um gelochte Betonrohre oder geschlitzte Kunststoff-Dränrohre. Dränleitungen müssen ein bestimmtes Gefälle haben und kontrollier- und spülbar sein.
    Der Drehfensterflügel ist seitlich am Fensterrahmen angeschlagen. Beim Öffnen wird der Fensterflügel vertikal gedreht.
    Bei einem Drehkippfenster werden zwei Öffnungsarten vereint: der Dreh- und der Kippmechanismus. Der Drehkippfensterflügel ist an drei Punkten am Fensterrahmen angeschlagen: unten an zwei und seitlich an einem Punkt. Diese drei flexiblen Befestigungspunkte werden um den Fenstergriff ergänzt.

    Durch die veränderte Stellung des Fenstergriffes lässt sich der Drehkippfensterflügel sowohl vertikal drehend oder von oben horizontal in den Raum kippend öffnen. Die gängigsten Wohnraumfenster sind Drehkippfenster.
    Drehtüren werden gern in öffentlichen Gebäuden als Windschleuse eingesetzt. Vier kreuzförmige (oder zwei durchgängige, miteinander gekreuzte) Türblätter, verbunden mit einer mittleren Drehachse drehen sich in einem passgenauen, zylinderförmigen Bau. Die Türblätter riegeln die zwei gegenüberliegenden Durchgänge voneinander ab, so dass keine Zugluft in das Gebäude dringen kann.
    Immobilienanleger, die innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien ab dem Anschaffungszeitpunkt am offenen Markt verkaufen, werden als "gewerbliche Grundstückshändler" eingestuft, wenn ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen Errichtung, Erwerb oder einer etwaigen Modernisierung und dem Verkauf besteht. Wenn ein derartiger Zusammenhang nicht besteht, muss immer noch darauf geachtet werden, dass der Verkauf weiterer Objekte nach Ablauf der fünf Jahre bis zu insgesamt 10 Jahre zum Umschlag von der privaten Vermögensverwaltung in den gewerblichen Grundstückshandel führen kann. Wichtig ist dabei die Frage, ob in einem solchen Fall der Schluss gezogen werden kann, dass zum Zeitpunkt des Erwerbs, der Errichtung oder Modernisierung die Veräußerungsabsicht bereits bestand. Die Beurteilung der Gewerblichkeit setzt allerdings nicht beim Erwerb, sondern bei der Veräußerung an. Allein der Erwerb führt nie zum gewerblichen Grundstückshandel. Die fatale Folge eines Umschlages von der privaten Vermögensverwaltung in den gewerblichen Grundstückshandel ist die, dass die Verkaufserlöse einkommensteuerlich wie Einnahmen aus dem Gewerbebetrieb behandelt werden und darüber hinaus die erzielten Gewinne der Gewerbesteuer unterliegen. Zu den Objekten, die das Finanzamt berücksichtigt, zählen Häuser, Wohnungen und Grundstücke aber auch Garagen und Stellplätze sowie Miteigentumsanteile an Immobilien.

    Als Objekte gelten auch Beteiligungen an Grundstücksgesellschaften, wie z.B. geschlossenen Immobilienfonds. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass der Gesellschafter an der jeweiligen Fondsgesellschaft zu mindestens 10% beteiligt ist oder der Verkehrswert des Fondsanteils oder des Anteils an der veräußerten Fondsimmobilie (bei Veräußerungen durch die Fondsgesellschaft) bei einer Beteiligung von weniger als 10% mehr als 250.000 Euro beträgt.

    Werden drei Objekte an einen Interessenten in einem Akt verkauft, ist damit die Drei-Objekte-Grenze bereits erreicht. Da die Materie für den Laien schwer durchschaubar ist, sollte vor jedem Verkauf eines dritten Objektes innerhalb des Fünfjahres-Zeitraumes ein versierter Steuerberater konsultiert werden.
    Als Drempel (oder "Kniestock") wird die Außenwandhöhe zwischen der obersten Geschossdecke und dem zur Vergrößerung des Dachraumes angehobenen Dach bezeichnet. Wie hoch dieser Abstand sein darf, ist vielfach in einem Bebauungsplan vorgeschrieben oder durch die umliegende Bebauung vorgegeben. Allerdings besteht häufig die Möglichkeit, im Wege der Befreiung eine Erhöhung des Drempels zu erreichen. Der besondere Vorteil besteht darin, dass bei einem ausbaufähigen Dachgeschoss auf diese Weise ohne große Zusatzkosten eine Erweiterung der Wohnfläche erreicht werden kann. Ohne einen Drempel trifft das Dach direkt auf die Obergeschossdecke, was die Wohnfläche reduziert. Der Flächengewinn ist umso größer, je höher der Drempel und je steiler die Dachschrägen sind.

    Bei der Berechnung der Wohnfläche werden die Flächenteile, bei denen die lichte Höhe weniger als einen Meter beträgt, gar nicht gerechnet und bei lichten Höhen zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte. Erst Raumteile mit lichten Höhen ab zwei Metern werden voll in die Wohnflächenberechnung einbezogen.
    Der Begriff Drittmittel bezeichnet im Mietrecht finanzielle Mittel für eine Modernisierung der Mietwohnung, die nicht vom Vermieter selbst aufgebracht werden. Darunter fallen laut § 559a BGB Beträge, die vom Mieter getragen werden, die ein anderer für den Mieter übernimmt oder Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten. An dieser Stelle werden vom Gesetzgeber nur Zuschüsse, aber nicht Darlehen genannt. Gemeint sind verlorene, nicht rückzahlbare Zuschüsse. Die genannten Drittmittel müssen aus den Modernisierungskosten herausgerechnet werden, um die der Vermieter die Miete anteilig erhöhen darf.

    Häufig stellt sich bei Modernisierungen zur Energieeinsparung die Frage, wie mit den zinsvergünstigten Darlehen aus öffentlichen Mitteln bei einer Mieterhöhung wegen Modernisierung zu verfahren ist. § 559a BGB ordnet an, dass in solchen Fällen der Betrag der Mieterhöhung um den Jahresbetrag der Zinsvergünstigung reduziert werden muss.

    Der Jahresbetrag der Zinsvergünstigung errechnet sich aus dem Unterschied zwischen dem ermäßigten und dem marktüblichen Zinssatz für den Darlehensbetrag. Dabei ist der marktübliche Zinssatz für erstrangige Hypotheken zum Zeitpunkt der Beendigung der Modernisierungsmaßnahme zu verwenden.

    Wie Darlehen aus öffentlichen Haushalten werden auch Darlehen des Mieters an den Vermieter, Mietvorauszahlungen oder von Dritten – etwa Verwandten – für den Mieter erbrachte Leistungen für die Baumaßnahmen behandelt. Geldmittel der Finanzierungsinstitute des Bundes oder der Länder gelten ebenfalls als Mittel aus öffentlichen Haushalten.

    Ist nicht zu klären, in welcher Höhe Zuschüsse oder Darlehen für die Finanzierung einer Modernisierungsmaßnahme für die einzelnen Wohneinheiten genutzt worden sind, sind deren Beträge bzw. Zinsen nach dem Verhältnis der für die einzelnen Wohnungen aufgewendeten Kosten aufzuteilen. Können den einzelnen Wohnungen keine konkreten Kostenanteile zugeordnet werden, empfiehlt sich eine Aufteilung nach der Wohnfläche.

    Die Vorschrift des § 559a BGB kann nicht durch vertragliche Absprachen zu Ungunsten des Mieters abweichend geregelt werden.
    Als Drittverwendungsfähigkeit wird die Eigenschaft einer Immobilie bezeichnet, nach Ausfall eines Mieters ohne größere Veränderungen von einem anderen Mieter genutzt werden zu können.

    Die Drittverwendungsfähigkeit hängt in starkem Maße mit der Nutzungsart zusammen. Je mehr eine Immobilie auf die spezifischen Bedürfnisse eines bestimmten Nutzers zugeschnitten ist, desto geringer ist normalerweise ihre Drittverwendungsfähigkeit.

    Büroimmobilien haben beispielsweise eine relativ große Drittverwendungsfähigkeit, weil sich frei werdende Flächen meist ohne weiteres oder mit relativ geringem Aufwand an andere Nutzer vermieten lassen. Dagegen sind Spezial- oder Betreiberimmobilien – wie etwa eine Schwimmhalle oder ein Seniorenheim – in der Regel nur bedingt drittverwendungsfähig.

    Eine geringe Drittverwendungsfähigkeit ist mit Risiken verbunden, die zum einen aus Sicht eines Investors höhere Anforderungen an die Rendite begründen und zum anderen durch entsprechende Rückstellungen abgesichert werden sollten.
    Handelt ein Mieter im Hausflur mit harten Drogen, stellt dies einen Grund für eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses dar. Das Amtsgericht Pinneberg entschied am 29.08.2002, dass durch den Handel eines Mieters mit Heroin die Interessen der gesamten Hausgemeinschaft verletzt würden. Seine Aktivitäten machten das Haus zu einem Anziehungspunkt für die Drogenszene und gefährdeten insbesondere im Haus wohnende Jugendliche. Weder der Vermieter noch die übrigen Mieter müssten dies hinnehmen (Az. 68 C 23/02).

    Zerstört die Polizei im Rahmen einer richterlich angeordneten Hausdurchsuchung eine Wohnungseingangstür, kann der Vermieter Schadensersatzansprüche gegen den Mieter haben. Allerdings nur dann, wenn dessen Verhalten Anlass zu der Durchsuchung gegeben hat. Der Bundesgerichtshof lehnte einen solchen Anspruch gegen einen Mieter ab, bei dem eine Durchsuchung wegen des Verdachts auf Handel mit Betäubungsmitteln stattgefunden hatte. Gefunden wurden lediglich 26 Gramm Marihuana zum Eigenkonsum. Der Mieter wurde rechtskräftig vom Vorwurf des Handeltreibens freigesprochen, aber wegen Drogenbesitzes verurteilt. Der BGH erklärte, dass es hier an einem Ursachenzusammenhang zwischen der Verletzung mietvertraglicher Sorgfaltspflichten (Aufbewahrung illegaler Drogen in der Wohnung) und dem Schaden (aufgebrochener Tür wegen Verdachts auf Drogenhandel) fehle. Denn gehandelt habe der Mieter nicht, und die Tür wäre auch aufgebrochen worden, wenn er seinen Eigenvorrat nicht in der Wohnung gehabt hätte (Urteil vom 14. Dezember 2016, Az. VIII ZR 49/16).

    Dem Vermieter steht jedoch nach einem anderen Urteil des Bundesgerichtshofes in solchen Fällen ein Schadensersatzanspruch gegen die Polizei bzw. das jeweilige Bundesland als deren Dienstherrn zu. Im damaligen Verfahren hatte ein Sondereinsatzkommando sich durch ein Fenster gewaltsam Zutritt verschafft, da der Mieter des Drogenhandels verdächtigt wurde. Es handelt sich dabei um einen Anspruch aus einem sogenannten "enteignenden Eingriff." Dieser Anspruch scheidet nur dann aus, wenn der Vermieter gewusst hat, dass in der Wohnung Straftaten stattfinden bzw. Drogen oder Diebesgut verstaut werden. Vermietet er trotz dieses Wissens oder hält er das Mietverhältnis trotzdem aufrecht, kann er keine Ansprüche gegen das Land geltend machen (BGH, Urteil vom 14. März 2013, Az. III ZR 253/12).
    Eine Druckbelüftungsanlage dient dazu, im Brandfall Rauch aus Fluchtwegen wie Fluren und Treppenhäusern zu entfernen, damit sich Menschen in Sicherheit bringen können. Sie erzeugt in bestimmten Räumen insbesondere bei Hochhäusern (Sicherheitstreppenhäusern, Schächten und Vorräumen von Feuerwehraufzügen) einen Überdruck, der den Rauch abhält. Die Auslösung der Druckbelüftungsanlage wird in der Regel automatisch durch eine Brandmeldeanlage vorgenommen.

    Der Brandschutz bei Hochhäusern ist in verschiedenen Bundesländern in Hochhaus-Richtlinien geregelt. Es gibt dazu eine Muster-Hochhaus-Richtlinie, die in einigen Ländern übernommen wurde.
    Abkürzung für: Deutscher Siedlerbund e. V. Gesamtverband für Haus- und Wohneigentum
    Abkürzung für: Denkmalschutzgesetz
    Abkürzung für: Deutscher Städtetag
    Abkürzung für: Deutsches Steuerrecht
    Abkürzung für: Dachterrasse
    Ursprünglich war die Due Diligence eine aus der Unternehmenstransaktionspraxis (An- und Verkauf von Unternehmen) hervorgegangene Methode, die zuerst im angelsächsischen Raum und zunehmend auch in Deutschland auf andere Wirtschaftsbereiche, insbesondere bei Immobilientransaktionen, adaptiert wurde. Dabei spielten grenzüberschreitende internationale Transaktionen und Investitionen, die zu einer Internationalisierung von Investmentmethoden führten, eine gewichtige Rolle.

    Sie ist ein modulares Analyseinstrument, in deren Prozess Informationen über die öffentlich-rechtlichen, privatrechtlichen, steuerrechtlichen, baulichen, gebäudetechnischen, umwelttechnischen und wirtschaftlichen Eigenschaften der betreffenden Immobilien eingeholt werden. Nach den Kriterien einer ordentlichen Geschäftsführung müssen unter Berücksichtigung des zeitlichen Rahmens, gewisser Informationspräferenzen und der Personal- und Opportunitätskosten gezielt diejenigen Informationen gesammelt werden, die nach Analyse und Abwägung der objektimmanenten Chancen und Risiken, der Stärken und Schwächen maßgeblich für eine Kaufpreisfindung notwendig sind. Sie bietet die Möglichkeit einer objektivierten Entscheidungsgrundlage.

    Die Due Diligence Real Estate erleichtert nicht nur die Kaufpreisverhandlungen mittels Analyse bestehender Probleme, Schließung von Informationslücken und Verminderung von Informationsasymmetrien, sie ist auch eine sehr gute Grundlage, um bestehende Risiken durch vertragliche Garantievereinbarungen abzusichern, den Transaktionsgegenstand durch die gestiegene Informationslage in die eigene Unternehmensgesellschaft einzugliedern sowie die Notwendigkeit postvertraglicher gerichtlicher Auseinandersetzungen zu minimieren.
    Bei einer vermieterseitigen Modernisierung der Mietwohnung unterscheidet man zwischen zwei Alternativen:

  • Erhaltungsarbeiten an der Mietsache (zum Beispiel Abdichten des Daches),
  • Modernisierungsmaßnahmen (zum Beispiel Wärmedämmung, neue Heizung, Dachgeschossausbau).
    Im Zuge der Mietrechtsreform wurden mit Wirkung ab 1. Mai 2013 verschiedene Änderungen der bisherigen Rechtslage umgesetzt.

    Erhaltungsmaßnahmen:
    Der Mieter hat zur Erhaltung der Mietsache erforderliche Arbeiten zu dulden. Die entsprechende Regelung findet sich nun nicht mehr in § 554 Abs. 1, sondern in § 555a Abs. 1 BGB. Diese Vorschrift definiert Erhaltungsmaßnahmen als Maßnahmen, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind.

    Nicht nur Modernisierungs-, sondern auch Erhaltungsmaßnahmen sind nach neuer Rechtslage dem Mieter rechtzeitig zuvor anzukündigen. Ausnahmen: Die Einwirkung auf die Mietsache ist nur unwesentlich oder die sofortige Durchführung ist zwingend erforderlich.

    Hat der Mieter im Rahmen der Erhaltungsmaßnahmen Aufwendungen zu tätigen, muss der Vermieter diese in angemessenem Rahmen ersetzen. Auch ein Vorschuss kann gefordert werden (§ 555a Abs. 4). Abweichende Regelungen per Mietvertrag sind nicht möglich.

    Modernisierungsmaßnahmen:
    Nach § 555d Abs. 1 hat der Mieter auch Modernisierungsmaßnahmen generell zu dulden. Als solche gelten

    Bauliche Veränderungen
    • durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),
    • durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird (keine energetische Modernisierung),
    • durch die der Wasserverbrauch nachhaltig verringert wird,
    • durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,
    • durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,
    • die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen sind, oder
    • durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.


    Ankündigung der Modernisierung:

    Plant der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen, muss er dies dem Mieter spätestens drei Monate vor deren Beginn in Textform mitteilen. Die Pflicht entfällt, wenn mit den Maßnahmen nur unerhebliche Einwirkungen auf die Mietsache beziehungsweise unerhebliche Mieterhöhungen verbunden sind. Die Mitteilung muss folgende Angaben enthalten:

    • Art und Umfang der Maßnahme in wesentlichen Zügen,
    • geplanter Beginn der Arbeiten,
    • voraussichtliche Dauer,
    • zu erwartende Mieterhöhung und voraussichtliche künftige Betriebskosten.


    Hinsichtlich der energetischen Qualität von Bauteilen reicht es dabei aus, wenn auf allgemein anerkannte Pauschalwerte zurückgegriffen wird. Sachverständigengutachten sind hier nicht erforderlich.

    Zusätzlich soll der Vermieter den Mieter in der Ankündigung auch auf Form und Frist des Härtefalleinwands nach § 555d Abs. 3 BGB hinweisen.

    Die Mitteilung gibt dem Mieter allerdings ein Sonderkündigungsrecht: Er kann bis zum Ende des Monats, der auf den Zugang der Mitteilung folgt, außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Kein Sonderkündigungsrecht hat der Mieter bei Maßnahmen, die sich kaum auf die Mietwohnung auswirken oder die nur zu einer geringen Mieterhöhung führen.

    Bei einer fehlerhaften Ankündigung der Modernisierung muss der Mieter diese nicht dulden. Sollen zum Beispiel Nachtspeicheröfen gegen eine Gasetagenheizung ausgetauscht werden, muss dem Mieter mitgeteilt werden, in welchen Räumen welche Heizkörper installiert werden sollen. Hat der Vermieter in einer Modernisierungsankündigung unzureichende Angaben zu Art und Umfang der beabsichtigten Arbeiten gemacht, kann er diese nicht im Rahmen des Gerichtsprozesses nachliefern, in dem über die Duldungspflicht des Mieters gestritten wird (AG Berlin Mitte, Urteil vom 23.01.2013, Az. 21 C 302/12).

    Keine Duldungspflicht:

    Die Pflicht zur Duldung von Modernisierungsmaßnahmen entfällt, wenn sie für den Mieter selbst, seine Familie oder andere Haushaltsangehörige auch bei Berücksichtigung der Interessen von Vermieter und anderen Mietern sowie von Belangen der Energieeinsparung und des Klimaschutzes eine unzumutbare Härte bedeuten würden. Dabei bleiben an dieser Stelle die voraussichtliche Mieterhöhung und die voraussichtlichen neuen Betriebskosten außer Betracht, diese sind erst bei der Mieterhöhung selbst zu berücksichtigen.

    Beispiele für Härtefälle:
    In eine Zweizimmer-Wohnung wird ein neues Bad eingebaut, dadurch wird sie zur Einzimmer-Wohnung; eine Wohnung ist wochenlang nicht nutzbar, ein Hotelaufenthalt wird erforderlich.

    Umstände, die einen Härtefall hinsichtlich Duldung oder Mieterhöhung begründen, muss der Mieter dem Vermieter bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, mitteilen. Diese Mitteilung muss in Textform stattfinden. Der Mieter kann die Begründung allerdings auch noch nach Fristablauf liefern, wenn er daran zuvor durch Umstände gehindert wurde, für die er nichts konnte. Er muss dann allerdings zusätzlich auch die Verzögerung begründen. Geht es um eine Härte hinsichtlich der Mieterhöhung, müssen die Umstände bis zum Beginn der Modernisierungsmaßnahme mitgeteilt werden – sonst sind sie unbeachtlich.

    Vermieter müssen darauf achten, in der Modernisierungsankündigung auf Form und Frist des Härtefalleinwands hinzuweisen. Unterbleibt der Hinweis, muss sich der Mieter nicht an diese Form und Frist halten. Spätester Zeitpunkt für seine Einwände ist jedoch der Beginn der Modernisierungsmaßnahme (§ 555d Abs. 5 BGB).

    Vermieter und Mieter können im laufenden Mietverhältnis in begrenzter Form vertragliche Absprachen über Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen treffen. Zwar sind die oben geschilderten Regelungen nicht vertraglich abänderbar; geregelt werden können jedoch die zeitliche und technische Durchführung der Maßnahmen, Gewährleistungsrechte und Aufwendungsersatzansprüche des Mieters sowie die zukünftige Miethöhe (§ 555f BGB).

    Hat der Mieter zuvor auf eigene Kosten mit Zustimmung des Vermieters eine Modernisierungsmaßnahme durchgeführt, kann der Vermieter nicht noch einmal die Duldung einer ähnlichen Maßnahme fordern. So entschied der BGH erneut am 20.06.2012, Az. VIII ZR 110/11. Es kommt bei der Duldungspflicht nach diesem Urteil auf den tatsächlichen Wohnungszustand an: Ist momentan eine mit Zustimmung des Vermieters vom Mieter installierte Gasetagenheizung verbaut, besteht keine Duldungspflicht des Mieters für den Einbau einer Gaszentralheizung. Ob vermieterseitig früher nur Kohleöfen vorhanden waren, spielt dabei keine Rolle.

    Der Bundesgerichtshof hat am 4.3.2009 entschieden (Az. VIII ZR 110/08), dass der Mieter auch zur Duldung von baulichen Maßnahmen verpflichtet ist, die der Vermieter aufgrund einer behördlichen Anordnung oder rechtlichen Verpflichtung durchführen muss. Im verhandelten Fall hatte der Bezirksschornsteinfeger festgestellt, dass die Gaseinzelöfen in den Wohnungen eines Mehrfamilienhauses nicht mehr die Abgasgrenzwerte einhielten. Die zuständige Behörde forderte den Vermieter zum Einbau einer neuen Heizanlage auf. Der Vermieter kam dem nach. Eine Mietpartei verweigerte jedoch den Anschluss an die neue Zentralheizung und verweigerte den Handwerkern den Zutritt. Der BGH entschied, dass bei Baumaßnahmen aufgrund behördlicher Anordnungen nicht die oben dargestellte Mitteilungspflicht beachtet werden muss. Die Duldungspflicht des Mieters ergibt sich hier nicht aus der üblichen Vorschrift des Mietrechts (§ 554 BGB), sondern aus dem Grundsatz von Treu und Glauben. Wie lange vorher der Vermieter die Maßnahme ankündigen muss, hängt nach dem Gericht vom Einzelfall ab – etwa von der Dringlichkeit der Arbeiten. Die Mieter hatten im vorliegenden Fall einen Grundriss mit genauer Lage der neuen Heizungsrohre erhalten und die Möglichkeit gehabt, selbst einen Termin für die Arbeiten in ihrer Wohnung vorzuschlagen. Dies hatten sie bis zur Klage knapp ein Jahr lang verweigert.
    • Eine Duldungsvollmacht besteht dann, wenn jemand weiß und duldet, dass ein anderer in seinem Namen wie ein Bevollmächtigter auftritt, ohne jedoch tatsächlich bevollmächtigt zu sein. Er muss dann das Handeln des in Wahrheit nicht Bevollmächtigten gegen sich gelten lassen. Schließt dieser in seinem Namen einen Vertrag ab, muss sich der Vertretene Dritten gegenüber also daran halten – auch wenn er diesen Vertrag nicht wollte. Duldet er etwa, dass ein Unberechtigter für ihn Geschäfte abschließt, weil er davon ausgeht, dass dies lohnende Abschlüsse sein werden, kann er nicht die Verwirklichung eines einzelnen unwirtschaftlichen Vertrages einfach unterlassen – er ist an den Vertragsabschluss gebunden.

    Voraussetzungen dafür sind unter anderem, dass der angebliche Bevollmächtigte nach außen hin wie ein Bevollmächtigter auftritt und dass der Dritte nicht weiß, dass in Wahrheit keine Vollmacht existiert.
    Eine Dunstabzugshaube entfernt beim Kochen entstehende Gerüche. Es gibt zwei unterschiedliche Gerätetypen: Umluftsysteme und Abluftsysteme. Beim Umluftsystem wird die Raumluft im Gerät gefiltert und dann wieder in den Raum geleitet. Beim Abluftsystem wird die geruchsbelastete Luft nach draußen abgeleitet, wobei jedoch Fettpartikel ausgefiltert werden. Bei letzterem System ist ein Mauerdurchbruch erforderlich. Der Vorteil einer Dunstabzugshaube gegenüber dem herkömmlichen Lüften besteht darin, dass Fettpartikel auf kürzestem Wege beseitigt werden, ohne sich auf dem Weg zum Fenster an Wänden und Mobiliar festsetzen und einen Schmierfilm bilden zu können. Moderne Dunstabzugshauben enthalten einen Edelstahlfilter, der in der Spülmaschine gereinigt werden kann. Bei älteren Geräten ist ein Filteraustausch erforderlich.

    Eine vermieterseitige Pflicht zur Ausstattung der Mietwohnung mit einer Dunstabzugshaube besteht nicht. Ebenso muss der Vermieter – zumindest bei Vorhandensein eines Fensters – nicht dafür sorgen, dass Mauerdurchbrüche oder Steckdosen an bestimmten Stellen geschaffen werden.

    Mieter dürfen grundsätzlich ihre Küche mit allen notwendigen Geräten ausstatten. Ist bei einer Dunstabzugshaube aber ein Mauerdurchbruch erforderlich, muss die Zustimmung des Vermieters eingeholt werden, da es sich um eine bauliche Veränderung handelt. Der Einbau einer Dunstabzugshaube zählt zu den Modernisierungsmaßnahmen, die den Wohnwert einer Wohnung nachhaltig erhöhen. Die entstehenden Kosten können daher im Rahmen einer Mieterhöhung wegen Modernisierung anteilig an den Mieter weitergegeben werden.

    Die Abluftöffnung einer Dunstabzugshaube direkt in einem gemeinschaftlich von zwei Wohnungseigentümern genutzten Durchgang zu installieren, ist nach dem Bayerischen Obersten Landesgericht unzulässig (Urteil vom 12.8.2004, Az. 2 ZBR 148/04).

    Ob eine Eigentümerversammlung per Mehrheitsbeschluss den Eigentümern gestatten kann, Mauerdurchbrüche mit Entlüftungsöffnungen bzw. Lüftungsgittern für Dunstabzugshauben zu schaffen, beurteilt die Rechtsprechung uneinheitlich. So wurde in einem Urteil des OLG München in der unregelmäßigen Anbringung von Lüftungsgittern an der Frontfassade eine Verschandelung der Fassade gesehen. Zusätzlich würden andere Eigentümer durch Küchengerüche belästigt. Der Beschluss sei ungültig (Urteil vom 4.7.2005, Az. 32 Wx 43/05). Das Oberlandesgericht Celle hat dagegen einige Jahre zuvor entschieden, dass eine derartige Mehrheitsentscheidung der Eigentümer nicht zu beanstanden sei. Mauerdurchbrüche in der Größe eines halben Klinkersteins würden das Aussehen der Fassade nicht beeinträchtigen; Küchengerüche würden auch bei geöffnetem Fenster nach oben hin abziehen und seien von den Nachbarn hinzunehmen (Urteil vom 8.10.1998, Az. 4 W 152/98).
    Die vielfältigen Luftverunreinigungen aus Industrie, Verkehr und Hausheizungen führen zu einer Trübung der Atmosphäre mit Ausbildung einer Dunstglocke über der Stadt. Da die Luftverunreinigungen vor allem im Winter anfallen, ergibt sich besonders in der kalten Jahreszeit eine Abschwächung der Sonnenstrahlung. Im Allgemeinen mindert die Dunstglocke die Globalstrahlung gegenüber der unbeeinflussten Strahlung um 10 bis 20 Prozent. Die Luftverunreinigung folgt einem täglichen Gang mit raschem Anstieg am Vormittag, einem vorübergehenden Rückgang am Mittag sowie in den frühen Nachmittagsstunden und einem nochmaligen Anstieg am späten Nachmittag und Abend. Die größte Luftverunreinigung ist im Lee bedeutender Emittenten. Sichtbar wird die Dunstglocke in der weißlich getrübten Himmelsfarbe über einer Großstadt, welche auf das durch die Kondensationskerne gestreute Sonnenlicht und den Wasserdampfgehalt der Luft zurückzuführen ist. Die Sonnenscheindauer nimmt deutlich ab.
    Unter einer Duplexgarage versteht man eine Garage für zwei PKW, die platzsparend übereinander geparkt sind. Die Nutzung erfolgt mit Hilfe eines Hydrauliksystems, welches die Fahrzeuge auf Knopfdruck herauf- oder herunterfährt.

    Duplexsysteme sind in größeren Tiefgaragenbauten üblich, können aber genauso in die Garage eines Zweifamilienhauses eingebaut werden.

    Zu Gerichtsprozessen um Duplexgaragen kommt es manchmal, weil beim Betätigen des Mechanismus ein Fahrzeug beschädigt wird. So entschied das Amtsgericht München (Urteil vom 25.05.2007, Az. 271 C 3012/07) gegen einen Schadenersatzanspruch des KfZ-Halters, weil dieser selbst sein Auto (SUV mit Überhöhe) unsachgemäß in einer Duplex-Garage geparkt hatte, so dass es beim Bedienen der Anlage durch einen Nachbarn beschädigt wurde.

    Einem anderen Urteil zufolge haben Motorräder in Duplex-Garagen mangels Standfestigkeit nichts verloren – bei Beschädigungen infolge Herauf- oder Herunterfahrens hat der Halter in der Regel seinen Schaden selbst zu tragen (Urteil des AG München vom 03.08.2007, Az. 282 C 8621/07).

    Vermieter von Duplex-Garagen müssen durch Hinweisschilder auf Gefahren aufmerksam machen und ausreichende Bedienungsanleitungen aufhängen bzw. zur Verfügung stellen. Vermieter müssen ferner auch darauf achten, ob die Garagen für Fahrzeuge aller Art (und Höhe) ausreichend Platz bieten – und ggf. die Mieter auf nicht ausreichende Platzverhältnisse aufmerksam machen. Bei Schäden besteht ansonsten die Gefahr einer Haftung (AG Düsseldorf, Urteil vom 05.10.2007, Az. 20 C 14522/06).
    Elektrisch betriebenes Gerät zur Wassererhitzung. Man unterscheidet hydraulisch und elektronisch gesteuerte Durchlauferhitzer. Es gibt Geräte für mehrere Abnahmestellen oder Kompaktgeräte für ein Waschbecken oder die Küchenspüle.

    Anders als Warmwasserspeicher oder auch die als Heißwasserbereiter bezeichneten Boiler, welche das Wasser vor dem Gebrauch erhitzen, arbeitet der Durchlauferhitzer erst dann, wenn tatsächlich heißes Wasser benötigt wird. Für die Bereitung von kochendem Wasser sind Durchlauferhitzer wenig geeignet.

    Durchlauferhitzer zeichnen sich durch eine besonders hohe Leistungsaufnahme aus. In vielen Altbauten ist zunächst ein Austausch der Wohnungs- oder Hausanschlussleitung am Stromnetz notwendig. Ungeeignete Leitungen können zu Schwelbränden führen. Besonders riskant ist der schlichte Einbau belastbarerer Sicherungen, die damit ihre Funktion verlieren.

    Da elektronische Durchlauferhitzer erheblich weniger Strom verbrauchen, empfiehlt sich ein Austausch von Altgeräten. In einigen Orten wird der Austausch sogar von den Stadtwerken finanziell bezuschusst.

    Der Durchlauferhitzer muss in einer Mietwohnung durch den Vermieter funktionsfähig gehalten werden. Hat der Mieter allerdings das Gerät beschädigt und der Vermieter kann dies beweisen, trägt der Mieter die Reparatur – oder Ersatzkosten. Etwaige Kosten für Reinigung und Wartung kann der Vermieter als Betriebskosten auf den Mieter umlegen. Eine pauschale Umlage (ohne konkrete Nennung und Begrenzung der Kosten) darf nach der Rechtsprechung im Mietvertrag nicht erfolgen (vergleiche BGH WM 92, 355).
    Im Falle der Durchschneidung von Waldbeständen bzw. Forstbetrieben, Obstbaubetrieben, landwirtschaftlichen Liegenschaften oder Grünland durch Trassen (Straßen, Schienenwege, Leitungen) können vielfältige Schäden auftreten, die letztlich zu Einkommensminderungen beim Eigentümer führen. Zu denken ist an Randschäden, Schäden durch Anlegung von Umwegen, Bewirtschaftungserschwernisse in angrenzenden Beständen, Minderung des Jagdwertes usw. Werden Grundstücke veräußert, die von einer geplanten Durchschneidung betroffen werden, haftet der Verkäufer, wenn er von der kommenden Durchschneidung wusste und es dem Erwerber verschwieg. Der Schaden besteht in der Differenz des Verkehrswertes zwischen einem nicht durchschnittenen und dem durchschnittenen Zustand. Die Verkehrswertminderung wird durch das Differenzwertverfahren ermittelt. Der Schaden bei mittiger Durchschneidung ist in der Regel am höchsten, bei einer Randdurchschneidung relativ gering.
    Abkürzung für: Deutscher Verband Chartered Surveyors
    Abkürzung für: Deutsche Vereinigung des Gas- und Wasserfaches e.V. Technisch-wissenschaftlicher Verein, Bonn.

    Die DVGW hat die Zielsetzung, das Gas- und Wasserfach technisch-wissenschaftlich zu fördern, und zwar unter besonderer Berücksichtigung von Sicherheit, Hygiene und Umweltschutz.

    Der Gesetzgeber erlässt im Gas- und Wasserbereich allgemeine Schutz- und Sicherheitsziele, die dann von der DVGW durch Ausarbeitung technischer Regeln ausgestaltet werden. Diese Regeln sind zwar keine Gesetze oder staatlichen Verordnungen, gehören aber zu den allgemein anerkannten Regeln der Technik, auf die z.B. die Durchführungsverordnungen zum Energiewirtschaftsgesetz verweisen. Damit müssen sie bei Installation und Betrieb von Anlagen der Gas- und Wasserinstallation beachtet werden.

    Die DVGW ist ferner an der europäischen (CEN) und internationalen (ISO) Normung und der Vereinheitlichung der technischen Regelwerke auf europäischer Ebene beteiligt.

    Unter www.dvgw.de können Interessierte Einblick in ein aktuelles Regelwerksverzeichnis nehmen und technische Regelwerke bestellen.
    Abkürzung für: Durchführungsverordnung
    Abkürzung für: Dauerwohnberechtigter
    „Der Wohnungseigentümer“ (DWE) ist eine vierteljährlich erscheinende Fachzeitschrift für Wohnungseigentümer, Verwalter, Rechtsanwälte und alle anderen Interessen im Bereich der Wohnungswirtschaft. Mit der Veröffentlichung allgemeiner Beiträge zu wohnungseigentumsrechtlichen Problemen und der wichtigsten gerichtlichen Entscheidungen stellt sie eine aktuelle Informationsquelle für alle Beteiligten und Betroffenen dar.

    Der Bezugspreis je Einzelheft beträgt 4,50 Euro zuzüglich 2,00 Euro Versandkosten, im Abonnement 16,00 Euro jährlich einschließlich MWSt. zuzüglich 1,80 Euro Versandkosten. Bezug durch Haus & Grund Deutschland – Verlag und Service GmbH, Mohrenstraße 33, 10117 Berlin, ISSN 0344-8738.
    Abkürzung für: Dauerwohnrecht
    Abkürzung: Elektrische Energie (auch Wärmepumpe), Strommix.

    Gemeint ist der vorwiegend für die Beheizung benötigte Energieträger.
    Wird verwendet im Rahmen der Pflichtangaben zur energetischen Beschaffenheit eines Gebäudes in Immobilienanzeigen. Empfohlene Verwendung nur bei gleichzeitigem Abdruck eines Abkürzungsverzeichnisses.
    Abkürzung für: Elektro-, Nachtstromspeicherheizung
    Der Einsatz von E-Mail-Newslettern gewinnt auch in der Immobilienbranche zunehmend an Bedeutung. Eine Studie aus dem Jahr 2003 ergab, dass lediglich zwölf Prozent der Empfänger die Nachricht ungelesen löschen und immerhin 50,7 Prozent den Newsletter überfliegen. Ein weiterer Vorteil ist der Kostenfaktor.

    E Mail-Marketing ist im Vergleich zu anderen Werbemitteln sehr kostengünstig, da außer für die Gestaltung, den Provider und die Arbeitszeit Ihrer Mitarbeiter keine weiteren Kosten anfallen. Dies macht deutlich, dass E-Mail-Newsletter ein probates Mittel zur Kundenkommunikation sind.

    Durch den regelmäßigen Informationsfluss zu Ihrer Hauptzielgruppe, den Wohnungseigentümern, bauen Sie Vertrauen auf und schaffen eine solide Grundlage für Ihr Beziehungsmanagement.
    Abkürzung für: eingetragene Genossenschaft
    Abkürzung für: eingetragener Verein
    Abkürzung für: Einheits-Architektenvertrag
    Abkürzung für: Erstbezug
    Abkürzung für: erschließungsbeitragsfrei
    Abkürzung für: Einbauküche
    Abkürzung für: erschließungsbeitragspflichtig
    Abkürzung für: Elektronische Datenverarbeitung
    Abkürzung für: Erneuerbare-Energien-Gesetz
    Das Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) sieht für die Einspeisung von Strom aus erneuerbaren Energien ins Stromnetz bestimmte Vergütungssätze vor, die die Netzbetreiber zu zahlen haben. Durch die immer größeren Mengen von eingespeistem Strom aus regenerativen Energien sinkt der Strompreis an den Strombörsen. Es besteht eine deutliche und weiter wachsende Differenz zwischen dem Betrag, den die kommerziellen Netzbetreiber für den eingespeisten Strom zahlen müssen, und dem Preis, den sie selbst für den Strom erzielen können. Die EEG-Umlage soll diesen Unterschied ausgleichen. Sie ist also nicht mit dem Gesamtbetrag der an die Einspeiser gezahlten Vergütungen gleichzusetzen, sondern nur mit der Differenz aus den Einnahmen aus Ökostromeinkauf und -Verkauf zum Börsenpreis.

    Die EEG-Umlage stellt entgegen dem allgemeinen Sprachgebrauch keine staatliche Subvention dar; sie wird nicht mit Steuermitteln gefördert. Ihre Höhe wird von den vier größten Unternehmen festgelegt, die in Deutschland als Netzbetreiber tätig sind. Je billiger der Strom an den Strombörsen wird, desto mehr steigt die EEG-Umlage. Zu zahlen ist sie von den Endverbrauchern.

    Die Regelungen zur EEG-Umlage wurden mit Wirkung zum 1.8.2014 neu gefasst. Auch Haushalte und Betriebe, die selbsterzeugten Strom aus regenerativen Energien verbrauchen, sollen künftig zur Zahlung der EEG-Umlage herangezogen werden. Ausnahmen gibt es nach wie vor für bestimmte Unternehmen mit hohem Stromverbrauch. Diese gelten dem Bundesministerium für Wirtschaft und Technologie zufolge für „stromintensive Unternehmen aus Branchen, die durch ein bestimmtes Maß an Strom- und Handelsintensität gekennzeichnet sind.“ Je mehr diese Ausnahmeregelungen in Anspruch genommen werden, desto mehr steigt auch die EEG-Umlage – unabhängig vom Ausbau der erneuerbaren Energien. Im Jahr 2014 profitierten über 2.000 Unternehmen von der Umlagenbefreiung (Stand 2013: 1.700; Stand 2012: 750).

    Seit der EEG-Reform vom August 2014 ist auch auf den Eigenverbrauch von selbsterzeugtem Strom die EEG-Umlage zu zahlen. Dies betrifft insbesondere Immobilieneigentümer, die mit Hilfe von Fotovoltaik eigenen Strom auf dem Dach von Haus oder Scheune produzieren und diesen zum Teil selbst verbrauchen. Die EEG-Umlage wirkt sich insofern negativ auf die Rentabilität der eigenen Stromerzeugung aus und muss in Wirtschaftlichkeitsberechnungen einbezogen werden. Allerdings gibt es eine wichtige Ausnahme: Befreit davon sind nach § 61 Abs. 2 EEG 2014 Eigenversorger mit Anlagen bis 10 kW und jährlich höchstens 10 Megawattstunden selbst verbrauchtem Strom. Dies gilt dann für 20 Jahre und betrifft etwa kleinere Fotovoltaik-Anlagen, die oft auf Ein-und Zweifamilienhäusern verwendet werden.

    In der Presse ist teilweise zu lesen, dass die günstigen Börsenpreise für Strom nicht an die Verbraucher weiter gegeben werden. Dies hat seine Ursache darin, dass viele Stromversorger ihren Strom nicht an der Strombörse zu schwankenden, aber günstigeren Preisen einkaufen, sondern zu einem Festpreis aufgrund eines dauerhaften Vertrages von einem der großen Energielieferanten beziehen. Dies hat für sie mehr Planungssicherheit zur Folge, erhöht aber die Kosten für den Endverbraucher. Die EEG-Umlage muss dieser trotzdem zahlen – obwohl er in diesem Fall nicht vom billigen Börsenpreis für Strom profitiert.
    Efeu wird oft zur großflächigen Begrünung von Hauswänden eingesetzt. Bei glatten Betonwänden kann dazu eine Rankhilfe notwendig sein. Im Fachhandel sind Bausätze dafür erhältlich. Verschiedene Efeuarten wachsen unterschiedlich schnell. Efeu bildet Haftwurzeln, die sich am Gebäude anheften. Die Pflanze ist ein sogenannter Selbstklimmer. Sie blüht im September und bildet im Winter Früchte, die zwar Vögeln als Nahrung dienen, für Menschen aber giftig sind.

    Bauschäden kann Efeu verursachen, wenn Putz und Mauerwerk rissig oder vorgeschädigt sind. Die Wurzeln können sich in kleine Spalten zwängen und diese erweitern. Gesundes Mauerwerk wird jedoch von Efeu meist nicht geschädigt. Vorsicht ist geboten, wenn Efeu über das Dach eines Gebäudes wächst. Hier sollte rechtzeitig zurückgeschnitten werden.

    Das Entfernen von Efeu ist arbeitsaufwändig. Die Haftwurzeln lassen sich nicht von der Wand abreißen; sie müssen meist abgeflammt werden, danach kann ein neuer Fassadenanstrich fällig sein. Eine Vorbeugungsmaßnahme sind horizontale "Klettersperren" in Form überstehender Gesimse oder Bleche, die den Efeu auf einer bestimmten Höhe am Weiterklettern hindern, zumindest bis der nächste Zurückschnitt stattfindet.

    Nach einer Entscheidung des Amtsgerichts München muss über eine Grundstücksgrenze wachsender Efeu vom Grundstückseigentümer entfernt werden, wenn er Schäden am Mauerwerk des Nachbarn verursacht. Der Nachbar darf in diesem Fall das Grundstück im Zuge von Sanierungsarbeiten oder der Aufstellung von Baugerüsten betreten (Az. 241 C 10407/05).
    Nach der Preisangabenverordnung sind Anbieter von Krediten verpflichtet, unaufgefordert neben den Darlehenskonditionen den effektiven Jahreszins sowie die Zinsbindungsdauer zu nennen. Der Zins ist auf zwei Stellen hinter dem Komma (mit Auf- bzw. Abrundung der dritten Stelle) anzugeben. Er besagt, wie viel ein Darlehen tatsächlich kostet. Beim Effektivzins müssen durch den Kredit entstandene Kosten wie Darlehens-/Bearbeitungsgebühr oder Disagio eingerechnet sein. Dadurch liegt der Effektivzins immer über dem Nominalzins. Die Berechnung des Effektivzinssatzes erfolgt über eine im Anhang der Verordnung dargestellte Formel.

    § 492 Abs. 2 BGB in Verbindung mit Art. 247 § 3 Abs. 1 Nr.3 EGBGB (Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch) schreibt für Verbraucherdarlehen vor, dass der Verbraucher zwingend vor Vertragsschluss unter anderem über den effektiven Jahreszins zu unterrichten ist. Durch diese Regelung soll der Verbraucher in die Lage versetzt werden, die Zinssätze unterschiedlicher Angebote zu vergleichen. § 494 Abs. 3 BGB soll den Verbraucher zusätzlich vor zu niedrig angegebenen Effektivzinssätzen schützen: Nach dieser Regelung verringert sich bei einem Verbraucherdarlehen der angegebene Sollzins ggf. um den Prozentsatz, um den der Effektivzins zu niedrig angegeben wurde.

    Nach § 6 Abs. 3 der Preisangabenverordnung fließen in den effektiven Jahreszins als Gesamtkosten die vom Verbraucher zu entrichtenden Zinsen sowie alle sonstigen Kosten einschließlich etwaiger Vermittlungskosten ein, die der Verbraucher im Zusammenhang mit dem Verbraucherdarlehensvertrag zu bezahlen hat und die dem Darlehensgeber bekannt sind. Dazu gehören unter anderem
    • Kosten für die Führung eines für die Abwicklung erforderlichen Kontos,
    • Kosten für die Bewertung der Immobilie (soweit für die Darlehensgewährung erforderlich).

    In die Gesamtkosten fließen jedoch nicht ein.
    • Kosten, die für den Verbraucher bei Nichterfüllung seiner Pflichten aus dem Darlehensvertrag anfallen,
    • Kosten für Versicherungen und andere Zusatzleistungen, die keine Voraussetzung für das Darlehen sind,
    • Gebühren für die Eintragung der Eigentumsübertragung oder der Übertragung eines grundstücksgleichen Rechts in das Grundbuch,
    • Notarkosten.

    Obwohl einige Kostenpositionen in die Berechnung des Effektivzinses nicht mit einfließen, stellt dieser neben der Restschuldfeststellung am Ende der Zinsbindung den besten Vergleichsmaßstab für Darlehensangebote dar.
    Bei Maklergeschäft gibt es ein Phänomen, das als "Gesetz des abnehmenden Effizienzzuwachses" bezeichnet werden könnte. Es kann nämlich empirisch festgestellt werden, dass trotz konstanter Bearbeitung eines Maklerauftrages der Effizienzzuwachs der Auftragsbearbeitung von einem bestimmten Zeitpunkt an sinkt. Dies kann verschiedene Ursachen haben. So kann der angesetzte Angebotspreis einem sinkenden Marktpreis hinterherhinken. Das für das Objekt geeignete Marktpotential erschöpft sich zunehmend. Die Preiselastizität des Objektanbieters ist bei Verhandlungen zu gering. Der Erfolgsoptimismus von Makler und Auftraggeber in Bezug auf das angebotene Objekt sinkt usw.

    Mittel gegen diese Erscheinung ist eine vernünftige Beschränkung der Auftragslaufzeit insbesondere bei Alleinaufträgen, die ja eine Verpflichtung zur sachgerechten Auftragsbearbeitung enthalten.
    Abkürzung für: Entscheidungen der Finanzgerichte
    Abkürzung für: Einfamilienhaus
    Abkürzung für: Europäische Finanzstabilisierungsfazilität
    Abkürzung für: Europäische Gemeinschaft
    Abkürzung für: Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch
    Abkürzung: Etagenheizung.

    Empfohlene Verwendung in Immobilienanzeigen nur bei gleichzeitigem Abdruck eines Abkürzungsverzeichnisses.
    Abkürzung für: Ehegesetz
    Eine Scheidung hat gravierende Folgen – nicht nur für das Leben und die Finanzlage der Ehepartner, sondern auch für deren Wohnsituation. Mit der Scheidung oder Trennung wird nicht automatisch ein Ehepartner aus dem Mietvertrag entlassen. Hier gilt nur, was im Vertrag steht. Wer unterschrieben hat, muss Miete zahlen, egal ob er noch in der Wohnung wohnt oder nicht. Und wenn der in der Wohnung verbliebene Partner nicht mehr zahlungsfähig ist, kann sich der Vermieter problemlos für die gesamte Miete an den geschiedenen und/oder aus der Wohnung ausgezogenen Partner wenden – beide sind juristisch gesehen "Gesamtschuldner". Der Vermieter kann sich also unter den Mietern seinen Schuldner aussuchen. Beide Mieter schulden ihm nicht etwa je die halbe Miete, sondern den vollen Betrag (den er natürlich für den jeweiligen Monat nur einmal einfordern kann). Es gibt jedoch unter den Mietern zeitlich begrenzte Ausgleichsansprüche (siehe auch: Miete und Unterhalt). Die Pflicht zur Mietzahlung gegenüber dem Vermieter endet erst dann, wenn der Mietvertrag nicht mehr besteht.

    Im Trennungsfall gibt es drei Möglichkeiten zur Auflösung des Mietverhältnisses für den aus der Wohnung ausgezogenen Ehegatten:

    • Einverständliche Vertragsänderung/Mietvertrag mit einem Ehepartner,
    • gemeinsame Kündigung,
    • Wohnungszuweisung durch das Gericht.

    Bei der einverständlichen Vertragsänderung schließt der Vermieter mit dem ausziehenden Partner einen Auflösungsvertrag ab und vereinbart mit dem verbleibenden Partner die Fortsetzung des Mietverhältnisses bei voller Mietzahlung. Der Vermieter sollte in derartigen Fällen darauf achten, dass der verbleibende Mieter ausreichend zahlungskräftig ist.

    Bei der gemeinsamen Kündigung beenden beide Mieter den Vertrag einverständlich gemeinsam. Nach Ablauf des ersten Trennungsjahres oder Einreichen des Scheidungsantrages kann der aus der Wohnung ausgezogene Partner den darin verbliebenen auch auf Kündigung des Mietvertrages verklagen. Ausnahmen kann es geben, wenn der verbliebene Partner mit den gemeinsamen Kindern weiterhin in der Ehewohnung wohnen möchte.

    Bei der Wohnungszuweisung ist zwischen einer Zuweisung unter Getrenntlebenden und einer Zuweisung im Fall der Scheidung zu differenzieren. Bei Getrenntlebenden (oder bei Bestehen eines solchen Wunsches) kann ein Ehegatte zur Vermeidung einer unbilligen Härte (insbesondere wenn im Haushalt lebende Kinder benachteiligt würden) verlangen, dass ihm der andere die gemeinsame Wohnung ganz oder zum Teil überlässt. Zu berücksichtigen sind die Belange des Partners sowie die Eigentumsverhältnisse an der Wohnung und etwaige Nutzungsrechte (z. B. Nießbrauch). Hat ein Ehegatte den anderen vorsätzlich körperlich verletzt, bedroht oder in seiner Freiheit verletzt, hat dieser Anspruch auf eine Überlassung der Wohnung zur alleinigen Nutzung (§ 1361b BGB).
    Auch nach dem Gewaltschutzgesetz kann sich ein Anspruch auf Zuweisung der bisher gemeinsamen Wohnung ergeben. Diese erfolgt zeitlich befristet durch das Familiengericht und kann auch von nicht verheirateten Paaren und selbst von Mitgliedern von Wohngemeinschaften beantragt werden, sofern ein Mitbewohner gegen den anderen Gewalt angewendet oder angedroht hat.

    Anlässlich der Scheidung kann ebenfalls die Überlassung der Wohnung gefordert werden, wenn einer der Ehepartner auf deren Nutzung unter Berücksichtigung des Wohles im Haushalt lebender Kinder und der Lebensverhältnisse der Ehegatten stärker angewiesen ist als der andere oder die Überlassung aus anderen Gründen angemessen erscheint. Nur in besonderen Härtefällen kann die Überlassung einer Wohnung gefordert werden, die dem anderen Ehepartner gehört. Bei einer Mietwohnung tritt der Ehegatte, dem die Wohnung überlassen wird, mit Zugang der Mitteilung der Ehegatten über die Überlassung an den Vermieter oder mit Rechtskraft der Entscheidung im Wohnungszuweisungsverfahren anstelle des anderen in einen von diesem geschlossenen Mietvertrag ein beziehungsweise setzt das gemeinsame Mietverhältnis allein fort. Der Vermieter darf das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem er vom Eintritt in das Mietverhältnis erfahren hat, außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen, wenn es dafür in der Person des neuen Einzelmieters einen wichtigen Grund gibt. § 1568 a BGB regelt weitere Einzelheiten.

    Für den Vermieter ist es in diesem Zusammenhang wichtig, zu wissen, dass die Wohnung solange als Ehewohnung gilt, bis sie endgültig an einen der Ehepartner überlassen oder diesem unbefristet gerichtlich zugesprochen worden ist. Wurde der Mietvertrag nur von einem Partner unterschrieben – womöglich vor der Eheschließung – und zieht dieser aus, handelt es sich zunächst weiter um eine Ehewohnung. Überlässt dann der andere Ehegatte demjenigen die Wohnung, der darin geblieben ist, tritt dieser in den Mietvertrag ein. Der Vermieter kann hier bei Vorliegen wichtiger Gründe in der Person des neuen Mieters ein Sonderkündigungsrecht geltend machen (s.o.); er kann jedoch nicht wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung an einen Dritten kündigen (BGH, Urteil vom 12. Juni 2013, Az. XII ZR 143/11).

    Tritt der in der Wohnung verbleibende Ehepartner, der den Mietvertrag nicht mit unterschrieben hat, jahrelang gegenüber der Hausverwaltung wie ein Mieter auf (Mietzahlungen, Briefverkehr hinsichtlich Vertragsverlängerung usw.) und wird dies von der Vermieterseite auch stillschweigend akzeptiert, kommt es zu einem Vertragsbeitritt durch einverständliches ("konkludentes") Verhalten. Für den Mieter bedeutet dies allerdings auch, dass er beim Auszug die üblichen Mieterpflichten hat (Schönheitsreparaturen). Der Vermieter kann sich mit seinen Forderungen in diesem Fall an beide Ehepartner halten, soweit beide noch Mietvertragspartner sind (BGH, Az. VIII ZR 255/04, Urteil vom 13.07.2005). Wichtig für Vermieter: Solange noch beide Ehepartner Vertragspartner des Mietvertrages sind, müssen alle Erklärungen (z. B. vermieterseitige Kündigung, Betriebskostenabrechnung usw.) an beide Mieter verschickt werden.
    Wird eine Mietwohnung von einem Ehepaar bewohnt, bezeichnet man sie als Ehewohnung
    Trennt sich das Ehepaar, kann ein Partner unter bestimmten Voraussetzungen verlangen, dass die Wohnung ihm zur alleinigen Nutzung zugewiesen wird (§ 1361b BGB). Der bisherige Mietvertrag besteht weiter, auch wenn der verbleibende Partner ihn nicht unterzeichnet hat. Mietschuldner ist der Unterzeichner des Mietvertrages. Unter den Ehepartnern bestehen ggf. Ausgleichsansprüche. Bei einer Trennung, also während der formell noch bestehenden Ehe, wird eine gerichtliche Überlassung der Wohnung in der Regel befristet erfolgen.

    Auch im Scheidungsfall kann ein Anspruch auf Überlassung der Wohnung bestehen (§ 1568a BGB). Ein Ehepartner kann gegen den anderen Anspruch auf Überlassung der bisher gemeinsamen Wohnung haben, wenn er oder sie auf die Wohnung stärker angewiesen ist, z.B. weil die Kinder bei diesem Partner leben. Überlässt ein Ehepartner dem anderen anlässlich einer Scheidung auf Dauer die Ehewohnung, tritt der andere automatisch anstelle des ersten per Gesetz in den Mietvertrag ein. Dies gilt auch dann, wenn er vorher darin nicht als Mieter erwähnt war. Waren beide Mieter, setzt nun einer das von beiden gemeinsam begonnene Mietverhältnis alleine fort (§ 1568a Abs. 3 BGB).

    Der Vertragseintritt findet zu dem Zeitpunkt statt, in dem der andere Ehegatte dem Vermieter die Überlassung mitteilt oder in dem die endgültige Entscheidung im gerichtlichen Wohnungszuweisungsverfahren fällt.
    Der Vermieter hat jedoch ein Sonderkündigungsrecht, wenn in der Person des Ehepartners, der den Mietvertrag übernimmt, ein wichtiger Grund vorliegt.

    Existiert bisher überhaupt kein Mietverhältnis über die Ehewohnung, kann sowohl der Ehegatte, der Anspruch auf Überlassung der Wohnung hat, als auch der Vermieter den Abschluss eines Mietvertrages zu ortsüblichen Bedingungen verlangen. Der Vermieter kann auch eine Befristung des Mietverhältnisses beanspruchen. Dazu müssen allerdings entweder die Voraussetzungen für einen herkömmlichen Zeitmietvertrag nach § 575 BGB vorliegen, oder der Abschluss eines unbefristeten Mietvertrages muss unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters unbillig sein.

    Im Falle einer Trennung bei einer eingetragenen Lebenspartnerschaft bestimmt § 14 LPartG (Gesetz über eingetragene Lebenspartnerschaften), dass unter entsprechenden Voraussetzungen wie für Ehepaare in Trennung (§ 1361b BGB) eine Überlassung der Wohnung durch einen der Partner verlangt werden kann.

    Bei der gemieteten Ehewohnung müssen zwei Rechtsverhältnisse unterschieden werden: Das Verhältnis der Mieter zum Vermieter (Außenverhältnis) und das der beiden Eheleute als Mieter untereinander (Innenverhältnis). Während im Außenverhältnis grundsätzlich während der Vertragslaufzeit alle Mieter, die den Vertrag unterschrieben haben, zur Mietzahlung verpflichtet sind, können die Mieter untereinander während des Trennungsjahres beziehungsweise vor Einreichen des Scheidungsantrages Ausgleichsansprüche hinsichtlich der Miete haben.
    Abkürzung für: Eurohandelsinstitut
    Der Begriff geht auf eine Erklärung von Otto von Bismarck zurück, der sich als Politiker im preußischen Königreich bereit erklärte, als „ehrlicher Makler“ die Friedensverhandlungen zwischen den streitenden Parteien des Russisch-Türkischen-Krieges zu leiten. Er wollte im sogenannten „Berliner Kongress“ im Jahr 1878 auf dem Verhandlungsweg eine Lösung der 1875 begonnenen Balkankrise bewirken. Bismarck sah sich bei dieser Aufgabe nicht in der Rolle eines Schiedsrichters zwischen den Kontrahenten, sondern als unbeteiligter Vermittler ohne eigene Interessen ausschließlich mit dem Ziel, das „Geschäft“ auch wirklich zustande zu bringen.
    Damit die Ergebnisse allen Messens, Wiegens, Zählens, also des quantitativen Erfassens von Größen vertrauenswürdig sind, muss eine Übereinstimmung bestehen, dass die hierfür eingesetzten Geräte bestimmten gleichen Regeln unter Zugrundelegung gleicher Messeinheiten funktionieren. Um dies zu gewährleisten, besteht eine Eichpflicht für alle Messgeräte. Gesetzliche Grundlage hierfür bietet seit 1.1.2015 das Mess- und Eichgesetz, welches das frühere Eichgesetz abgelöst hat.

    Das Gesetz schützt einerseits den Verbraucher beim Erwerb messbarer Güter und Dienstleistungen und trägt andererseits auch zu einem lauteren Handelsverkehr bei. Besondere Regelungen für Verbrauchszähler (Wasser, Gas, Strom, Wärme) werden in der Mess- und Eichverordnung und dazugehörenden Richtlinien geregelt. Die Eichung solcher Verbrauchsmessgeräte wird ausschließlich von staatlich anerkannten Prüfstellen vorgenommen. Seit 1. Januar 2015 ist die neue Mess- und Eichverordnung anzuwenden. Die Eichordnung von 1988 hat keinen Bestand mehr. Neu geregelt wurde unter anderem die Kennzeichnung von Messgeräten. So wird nun der Beginn der Eichfrist bzw. das Jahr der Eichung gekennzeichnet und nicht mehr der Fristablauf.

    Eine weitere Neuerung besteht darin, dass Messgeräte auch nach dem Ablauf der Eichfrist weiter verwendet werden dürfen. Voraussetzung ist, dass die Eichung mindestens zehn Wochen vor Ablauf der Frist beantragt wurde und dass das zuständige Eichamt keinen Termin zur Verfügung gestellt hat.

    Erneuerte oder ganz neue Messgeräte sind künftig spätestens sechs Wochen nach ihrer Inbetriebnahme bei der zuständigen Behörde anzuzeigen. Dies ist die sogenannte „Erstmeldung“. Dabei sind anzugeben: Geräteart, Typbezeichnung, Hersteller, Jahr der Kennzeichnung des Messgerätes, Adresse des Verwenders.

    Alle Änderungen an Messgeräten, wie etwa Reparaturen, Prüfungen oder Wartungen müssen nun dokumentiert werden. Die entsprechenden Unterlagen sind bis zu drei Monate nach Ende der Eichfrist, mindestens aber fünf Jahre lang aufzubewahren und müssen auf Verlangen den Mitarbeitern der zuständigen Behörde vorgelegt werden.

    In der Immobilienwirtschaft, insbesondere bei der Bewirtschaftung von Gebäuden, werden vielfältig "geeichte" Erfassungsgeräte eingesetzt, zum Beispiel Gas- und Stromzähler, Wasserzähler, Wärmeverbrauchszahler. Sie alle unterliegen der Eichpflicht. Deren Missachtung stellt eine Ordnungswidrigkeit dar und kann zu einem Bußgeldbescheid führen. Die Verwendung von Messwerten nicht geeichter Messgeräte kann nach § 60 MessEG mit einer Geldbuße bis zu 50.000 Euro geahndet werden.

    Hauseigentümer – und damit auch Hausverwalter – sind verpflichtet, ihre Zähler in bestimmten vorgeschriebenen zeitlichen Abständen nachzueichen. Bei Wohnungseigentumsverwaltern zählt dies zur "ordnungsgemäßen Verwaltung".

    Kaltwasserzähler sind zum Beispiel alle sechs Jahre, Warmwasserzähler und Wärmemengenzähler alle fünf Jahre nachzueichen. Diese Fristen sind auch nach der Reform von 2015 unverändert geblieben. Da es sich um zwingende Vorschriften handelt, können die Fristen nicht durch Beschluss verlängert werden.

    Die Eichung erfolgt durch die Eichbehörde. Bei Wasserzählern kann anstatt der Eichung auch eine Beglaubigung durch eine staatlich anerkannte Prüfstelle durchgeführt werden. Derartige Prüfstellen gibt es bei Versorgungsunternehmen und Zählerherstellern.
    Der jeweilige Eigentümer des Messgeräts muss sich selbst um die rechtzeitige Eichung kümmern. Bei gemieteten Zählern übernimmt dies das Versorgungsunternehmen. Bei Zählern im Eigentum des Hauseigentümers muss dieser selbst rechtzeitig für Ausbau, Reinigung und Vorlage der Geräte bei der Prüfstelle sorgen (Bringpflicht). Eine Alternative wäre der Einbau eines neuen geeichten Zählers durch eine Fachfirma oder ein Versorgungsunternehmen.

    Zuständige Stelle für die Zulassung von Mess- und anderen Erfassungsgeräten (zum Beispiel Geräten, die der Geschwindigkeitsmessung, der Schallmessung, Zeitmessung und so weiter dienen) ist die Physikalisch-Technische Bundesanstalt in Braunschweig und Berlin.

    Nach § 33 Mess- und Eichgesetz ist die Verwendung von Messwerten in der Betriebskostenabrechnung nur dann zulässig, wenn sie von einem den gesetzlichen Regeln entsprechenden, geeichten Messgerät ermittelt wurden.
    Erklärung eines Schuldners an Eides Statt vor Gericht, dass er zahlungsunfähig ist. Über seine Vermögensgegenstände wird ein Vermögensverzeichnis angelegt. In dieses werden unter anderem auch die entgeltlichen Veräußerungen der letzten zwei Jahre an nahestehende Personen und die unentgeltlichen Leistungen (ohne gebräuchliche Gelegenheitsgeschenke) der letzten 4 Jahre vor Stellung des Insolvenzantrages aufgenommen.

    Der Schuldner muss an Eides statt versichern, dass die in das Verzeichnis aufgenommenen Gegenstände sein gesamtes Eigentum darstellen. Eine falsche Eidesstattliche Versicherung wird bestraft. Die Insolvenzordnung sieht vor, dass bereits bei Beantragung des Insolvenzverfahrens der Schuldner eine Restschuldbefreiung beantragen kann, die ihm bei entsprechendem Wohlverhalten und Erfüllung der Auflagen nach Ablauf einer sogenannten Wohlverhaltensphase auf Antrag gewährt werden kann. Die Wohlverhaltensphase beträgt in der Regel sechs Jahre ab Eröffnung des Verfahrens; seit 1.7.2014 kann sie unter bestimmten Voraussetzungen auf drei bzw. fünf Jahre verkürzt werden.
    Eigenbedarf ist der wohl bekannteste Kündigungsgrund. Der Vermieter muss heutzutage ein berechtigtes Interesse an der Kündigung haben, um seinen Mieter vor die Tür zu setzen. Bei Eigenbedarf ist ein solches Interesse gegeben. Genauer: Der Vermieter muss die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Mitglieder seines Haushalts (auch nichteheliche Lebenspartner oder Hausangestellte) benötigen.

    Benötigen bedeutet, dass der Vermieter vernünftige und nachvollziehbare Gründe hat, warum er die Wohnung für sich bzw. seine Angehörigen nutzen will. Solche Gründe können z.B. berufsbedingt sein (Ortwechsel), gesundheitsbedingt (Aufnahme einer Pflegekraft), bedingt durch Änderungen der Lebenslage (neue Lebensgemeinschaft, Familienzuwachs, Scheidung). Auch wirtschaftliche Gründe können eine Rolle spielen (Arbeitsplatzverlust, bisherige Mietwohnung des Vermieters muss aufgegeben werden).

    Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom Januar 2010 kommen als Familienangehörige, zu deren Gunsten eine Eigenbedarfskündigung durchgeführt werden kann, auch Kinder von Geschwistern des Eigentümers in Betracht – also Nichten und Neffen. Deren Verwandtschaftsgrad ist nach Auffassung des Gerichtshof noch so nah, dass keine besondere persönliche Bindung oder Beziehung erforderlich ist. Im verhandelten Fall hatte eine 85-jährige Frau, die nach dem Umzug ins Seniorenheim ihre Wohnung vermietet hatte, zugunsten ihrer Nichte gekündigt. Diese sollte im Gegenzug Pflegeleistungen übernehmen und ihr den Haushalt führen (Urteil vom 27.01.2010, Az. VIII ZR 159/09).

    Die Wohnung muss für den Bedarf des Einzugswilligen geeignet sein. Ein überhöhter Wohnbedarf darf nicht geltend gemacht werden. Der Vermieter kann eine Ein-Zimmer-Studentenwohnung kündigen, weil seine Tochter in der betreffenden Stadt ihr Studium anfangen wird und die Wohnung braucht. Er kann aber kaum behaupten, mit seiner fünfköpfigen Familie dort selbst einziehen zu wollen. Ein allein stehender Vermieter, der in einer Zwei-Zimmer Wohnung wohnt, wird meist kaum Chancen haben, ein an eine Familie vermietetes 200 Quadratmeter Einfamilienhaus zu kündigen. Falls er heiraten und eine Familie gründen möchte, sieht dies natürlich anders aus.

    Vorsicht: Vorgeschützte Begründungen können zu Schadenersatzansprüchen führen, wenn der Mieter im Nachhinein feststellt, dass keine Familiengründung stattgefunden hat und das Haus nur teurer vermietet wurde. Der Mieter kann Ersatz der Umzugskosten und ggf. einer Mietdifferenz verlangen. So gestand der Bundesgerichtshof zum Beispiel einem Mieter Schadenersatz zu, dem gekündigt worden war, weil der Hausmeister des Vermieters in die Wohnung einziehen sollte. Statt dessen zogen andere Mieter ein (Urteil vom 10.6.2015, Az. VIII ZR 99/14). Der Bundesgerichtshof stellte in diesem Zusammenhang fest, dass auch eine Einigung der Parteien über die Räumung, also ein Räumungsvergleich, diesen Schadenersatzanspruch nicht automatisch aufhebt. Dies sei nur dann der Fall, wenn ein Verzicht des Mieters auf den Schadenersatz unmissverständlich vereinbart worden wäre. Von einem stillschweigenden Verzicht könne man nur ausgehen, wenn besondere Umstände dafür sprechen würden – zum Beispiel eine maßgebliche Ausgleichszahlung des Vermieters an den Mieter.

    Seit der Mietrechtsreform vom September 2001 muss der Vermieter sein berechtigtes Interesse an einer Kündigung schriftlich darlegen, also erläutern. In den neuen Bundesländern gilt nach Art.232 § 2 EGBGB (Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch) auch für vor dem Beitritt geschlossene Mietverträge das BGB. Eine Eigenbedarfskündigung ist damit möglich.

    Unzulässig weil treuwidrig kann eine Kündigung wegen Eigenbedarfs sein, wenn der Vermieter schon bei Abschluss des unbefristeten Mietvertrages gewusst hat, dass in absehbarer Zeit Eigenbedarf eintreten wird. Die Gerichte machten dies bisher meist an der bisherigen Vertragsdauer fest und gingen davon aus, dass der Mieter sich für fünf Jahre darauf verlassen können muss, dass kein Eigenbedarf geltend gemacht wird. Der Bundesgerichtshof hat 2013 entschieden, dass auch nach drei Jahren bereits eine Eigenbedarfskündigung möglich ist, wenn der Eigenbedarf bei Vertragsabschluss noch nicht absehbar war (Urteil vom 20.3.2013, Az. VIII ZR 233/12).

    Der Bundesgerichtshof hat mit einem Urteil vom 4. Februar 2015 die Möglichkeiten für Vermieter hier deutlich verbessert (Az. VIII ZR 154/14). Danach liegt in der Eigenbedarfskündigung unabhängig von der bisherigen Vertragslaufzeit kein Rechtsmissbrauch, wenn das künftige Entstehen eines Eigenbedarfs für den Vermieter zwar im Rahmen einer "Bedarfsvorschau" erkennbar gewesen wäre, „der Vermieter aber bei Mietvertragsabschluss weder entschlossen gewesen ist, alsbald Eigenbedarf geltend zu machen, noch ein solches Vorgehen erwogen, also ernsthaft in Betracht gezogen hat.“ Dabei ist dem BGH zufolge nicht allein auf die Darstellung des Vermieters, sondern auf die Gesamtumstände abzustellen.

    Allerdings stellte der BGH in einem Urteil vom 11. Oktober 2016 klar, dass eine Eigenbedarfskündigung „auf Vorrat“ unzulässig ist, wenn die Person, für die gekündigt wird, noch gar nicht sicher ist, ob sie einziehen will. Es müsse schon ein konkreter Wunsch bestehen, die Wohnung demnächst zu nutzen (Az. VIII ZR 300/15).

    Fallstricke lauern bei Seniorenwohnungen im allseits beliebten "Betreuten Wohnen": Hier kommt es vor, dass Bauträger Objekte errichten, sich als Betreiber präsentieren und nach Vermietung den Verkauf an Einzeleigentümer betreiben. Diesen kann natürlich nach einigen Jahren einfallen, dass die eigene Mutter in der Seniorenwohnung ganz gut aufgehoben wäre – so wird der Ruhesitz zum Schleudersitz. Einzige Möglichkeit für den Mieter ist eine rechtzeitige schriftliche Vertragsergänzung mit dem Wohnungskäufer, nach der die Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen ist.

    Zur Eigenbedarfskündigung durch Personengesellschaften hat der Bundesgerichtshof in den letzten Jahren mehrere wichtige Entscheidungen getroffen:

    • Eine Kommanditgesellschaft (KG) kann keinen Eigenbedarf geltend machen, da sie als juristische Person nicht selbst einziehen kann. Allenfalls kann sie Betriebsbedarf geltend machen, wenn sie die Wohnung für einen neuen Mitarbeiter benötigt. Die Maßstäbe entsprechen jedoch dem Eigenbedarf. Es muss gerade diese Wohnung aus betrieblichen Gründen für genau diesen Mitarbeiter benötigt werden. Dem Mitarbeiter eine weite Anfahrt und Kosten ersparen zu wollen, ist nicht ausreichend (Az. VIII ZR 113/06, Urteil vom 23.5.2007).
    • Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), deren Zweck lediglich die Bewirtschaftung eines einziges Hauses ist, darf einem Mieter wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn einer der Gesellschafter die Wohnung für sich selbst benötigt (hier: Erdgeschosswohnung, gehbehinderter Gesellschafter). Voraussetzung: Der Gesellschafter war bereits bei Mietvertragsabschluss Gesellschafter (Az. VIII ZR 271/06, Urteil vom 27.6.2007).
    • Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) ist teilrechtsfähig. Sie kann im Namen eines ihrer Gesellschafter Eigenbedarf an einer Mietwohnung in einem Haus geltend machen, das sie etliche Jahre zuvor erworben hat (Az. VIII ZR 232/15, Urteil vom 14. Dezember 2016).

    Das sogenannte "Münchner Modell" der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen ist seit der Mietrechtsreform vom 1. Mai 2013 unzulässig. Bei diesem Verfahren kaufte eine Personengesellschaft (z. B. GbR) ein Mehrfamilienhaus; vor der Umwandlung wurden dann Eigenbedarfskündigungen der bereits beim Kauf bestehenden Mietverträge durch einzelne Gesellschafter ausgesprochen. Diese Umgehung der gesetzlichen Kündigungssperrfrist bei Umwandlungen ist nicht mehr möglich - ebenso wie das Vorgehen mithilfe des Kaufs über eine Bruchteilsgemeinschaft mehrerer Käufer. Denn nun erstreckt § 577a Abs. 1a BGB die mindestens dreijährige Kündigungssperrfrist bei Umwandlungen in Wohneigentum auch auf den Fall, dass eine Mietwohnung während der Vertragslaufzeit an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert wird.


    Ist der Vermieter Eigentümer mehrerer Wohnungen im selben Haus oder in einer Wohnanlage, ist er nach der Rechtsprechung verpflichtet, bei einer Eigenbedarfskündigung dem betreffenden Mieter eine ggf. zufällig frei werdende andere Wohnung in diesem Objekt anzubieten (BGH, Urteil vom 9.6.2003, Az. VIII ZR 311/02). Diese Anbietpflicht hat jedoch zeitliche Grenzen. Wird z.B. die Alternativwohnung erst einen Monat nach dem Termin frei, zu dem der gekündigte Mieter von Rechts wegen hätte ausziehen müssen, kann kein Anbieten mehr verlangt werden (BGH, Urteil vom 4.6.2008, Az. VIII ZR 292/07). Der BGH vertrat lange die Ansicht, dass eine Missachtung der Anbietpflicht die Kündigung wegen Eigenbedarfs unwirksam mache. Diese Meinung wurde jedoch mit dem Urteil vom 14. Dezember 2016 ausdrücklich aufgegeben. Hier erklärte der BGH, dass der Mieter allenfalls Schadensersatz fordern könne (wie etwa Umzugskosten oder Maklerprovision), aber keine Fortsetzung des Mietverhältnisses (Az. VIII ZR 232/15).

    Eine Eigenbedarfskündigung kann grundsätzlich auch dann erfolgen, wenn die Wohnung vom Vermieter selbst künftig nur zeitweise genutzt werden soll (hier: Zweitwohnung für Besuche eines Kindes in einer anderen Stadt). Dies wurde in einem Fall entschieden, der bis zum Bundesverfassungsgericht verhandelt wurde (Beschluss vom 23. April 2014, Az. 1 BvR 2851/13).

    Einer Eigenbedarfskündigung kann nach § 574 Abs. 1 BGB ein Härtefall auf Seiten des Mieters entgegenstehen. Der BGH hat mit Urteil vom 15.3.2017 betont, dass die Gerichte insbesondere bei einem Vorbringen ernsthafter gesundheitlicher Folgen für den Mieter genau hinzusehen haben. Das Gericht darf also nicht den Vortrag des Mieters einfach als wahr unterstellen, aber trotzdem den Interessen des Vermieters an weniger beengten Wohnverhältnissen für seine Familie den Vorrang geben. Das Gericht muss sich vielmehr ein „in die Tiefe gehendes eigenständiges Bild“ von den betroffenen Interessen des Mieters machen und Lebens- und Gesundheitsgefahren bei der Interessenabwägung entsprechend gewichten (Az. VIII ZR 270/15).
    Ein Eigenbetrieb ist eine ausgegliederte Organisationseinheit einer Gemeinde, die eine bestimmte Aufgabe wahrnehmen soll, zum Beispiel den Betrieb eines Kraftwerks, eines Theaters oder Krankenhauses.

    Ein Eigenbetrieb hat keine eigene Rechtspersönlichkeit wie etwa ein privatwirtschaftliches Unternehmen. Er wird auch als „Sondervermögen“ der Gemeinde bezeichnet, da er nicht nur organisatorisch, sondern auch finanzwirtschaftlich vom Gemeindevermögen getrennt agiert: Sein Etat ist aus dem Gemeindehaushalt ausgelagert.
    Vorteil ist, dass vom Gemeindebetrieb erhobene Gebühren zweckgebunden zur Deckung der Betriebskosten eingesetzt werden können, was bei einer Abrechnung über die Gemeindekasse nicht der Fall wäre. Die geschäftlichen beziehungsweise rechtlichen Handlungen des Eigenbetriebes werden der jeweiligen Gemeinde zugerechnet, die dafür „geradestehen“ muss.

    Eigenbetriebe können sowohl wirtschaftliche als auch nichtwirtschaftliche Aufgaben erfüllen. Über ihre Leitung entscheidet der Gemeinde- beziehungsweise Stadtrat, ihr gesetzlicher Vertreter ist der Bürgermeister. Die Landesverordnungen schreiben in der Regel allerdings vor, dass die Betriebsleitung des Eigenbetriebs selbstständig und ohne Beteiligung des Bürgermeisters Geschäftshandlungen tätigen kann, die die Gemeinde zu etwas berechtigen oder verpflichten.

    Regelungen über Eigenbetriebe finden sich im Landesrecht der Bundesländer. So existiert zum Beispiel in Schleswig-Holstein eine „Landesverordnung über die Eigenbetriebe der Gemeinden.“ Organisation und Tätigkeit des Eigenbetriebes werden durch eine Betriebssatzung geregelt, die vom Gemeinderat erlassen werden muss.
    Unter einem Eigenheim versteht man ein Haus mit nicht mehr als zwei Wohnungen, das einer natürlichen Person gehört und das zum Bewohnen durch den Eigentümer bestimmt ist. Die Eigenheimdefinition findet man im II. Wohnungsbaugesetz. Im Zusammenhang mit der Eigentumsförderung wurden für den Bau oder den Kauf eines Eigenheims (Kaufeigenheim) öffentliche Mittel zur Verfügung gestellt (Eigenheimzulage). Die Eigenheimzulage wurde 2005 abgeschafft. Nachdem das II. Wohnungsbaugesetz durch das Wohnraumförderungsgesetz abgelöst und die Förderung in den Kompetenzbereich der Bundesländer übertragen wurde, hat sich die Wohnraumförderung grundlegend geändert. Soweit heute noch der Begriff Eigenheim durch Bauträger oder Makler verwendet wird, ist dies nicht mehr deckungsgleich mit dem im II. Wohnungsbaugesetz definierten Begriff.
    Die Eigenheimzulage war eine staatliche Förderung, mit der die Eigentumsquote in Deutschland erhöht werden sollte. Geld vom Staat erhielten vor allem die sogenannten Schwellenhaushalte, Familien mit Kindern und vergleichsweise geringem Einkommen.

    Die Förderung selbstgenutzten Wohneigentums, wozu neben der Eigenheimzulage auch die Kinderzulage gehört, wurde zum 1. Januar 2006 abgeschafft. Dies bedeutet: Wer nicht bis spätestens Silvester 2005 einen Bauantrag eingereicht oder aber einen notariellen Kaufvertrag unterschrieben hatte, erhielt keine Zulage mehr. Wichtig: Alle Altfälle, also Erwerbe von selbstgenutztem Wohneigentum vor dem 1. Januar 2006, sind von der Abschaffung der Eigenheimzulage nicht betroffen.

    Dies bedeutet: Jeweils zum 10. März eines Jahres erhalten Bauherren, sofern sie die rechtlichen Vorgaben erfüllen, maximal 1.250 Euro Grundförderung (= Eigenheimzulage) sowie 800 Euro Kinderzulage je Sprössling. Der Förderzeitraum beträgt insgesamt acht Jahre. Eine vierköpfige Familie hat in der Spitze Anspruch auf insgesamt 22.800 Euro Geld vom Staat für die eigenen vier Wände. Sobald sämtliche "Altfälle" bei der Förderung selbstgenutzten Wohneigentums abgearbeitet sind, soll die Ersparnis für den Staat rund zehn Milliarden Euro jedes Jahr betragen.
    Unter Eigenkapital sind die vom Bauherrn angesparten liquiden Mittel zu verstehen, die zur Finanzierung beim Hausbau oder Hauskauf eingesetzt werden können.

    Als Eigenkapitalersatz gelten Darlehen von Verwandten, Arbeitgeberdarlehen und bestimmte öffentliche Mittel wie zum Beispiel Familienzusatzdarlehen. Auch Eigenleistungen des Bauherrn am Bau können einfließen. Hier besteht jedoch die Gefahr, dass der Bauherr seine Fähigkeiten oder Möglichkeiten überschätzt. Um ein Haus finanzieren zu können, erwartet die Bank meistens ein Eigenkapital von 20 bis 30 Prozent. Ist das Kaufobjekt besonders preisgünstig, kann dieser Prozentsatz auch niedriger angesetzt werden. Auch bereits vorhandenes unbelastetes Immobilieneigentum oder verpfändbare Wertpapiere können durch Beleihung bzw. Verpfändung eine Eigenkapitalfunktion in Bezug auf das zu finanzierende Objekt übernehmen.

    Auch Finanzierungen ohne Eigenkapital werden häufig angeboten. Solche Angebote sollten Kaufinteressenten besonders kritisch prüfen. Grundregeln für eine solche „Vollfinanzierung“ sind:

    • langfristig tragbare monatliche Rate,
    • keine Überschuldung des Darlehensnehmers,
    • seriöser Kreditgeber.

    In der Regel verlangen die Kreditgeber bei Finanzierungen ohne Eigenkapital einen höheren Zinssatz. Einige Geldinstitute fordern zusätzlich eine Mindesttilgung, die dann zwei bis drei Prozent beträgt. Dies führt zu einer höheren monatlichen Belastung, aber auch zu einer schnelleren Abzahlung der Immobilie. Empfohlen wird eine Finanzierung ohne Eigenkapital meist für Personen mit relativ hohem und sicherem Einkommen.

    Das Eigenkapital wird auch als Risikokapital im Zusammenhang mit einer Finanzierung bezeichnet, weil es gegenüber dem abgesicherten Fremdkapital in aller Regel die letzte Rangstelle einnimmt. Das bedeutet, dass in den Eigenkapitalzinssatz eine relativ hohe Risikoquote einzukalkulieren ist.
    Bei dieser Fondsvariante reichen die von den einzelnen Anlegern zu erbringenden Eigenkapitaleinlagen zur Finanzierung des gesamten Investitionsvolumens aus. Eine zusätzliche Fremdfinanzierung auf Fondsebene gibt es nicht. Aufgrund der fehlenden Zahlungsverpflichtungen aus Zins und Tilgung sind diese Fonds als sicherer zu betrachten, als ein Fonds mit Fremdkapitalanteil.

    Einnahmeausfälle, die oft für Zahlungsschwierigkeiten von Fonds verantwortlich sind, wirken sich bei Eigenkapitalfonds nur über eine Ausschüttungsreduzierung oder einen Ausschüttungsausfall aus. Die bei diesen Fonds auch anfallenden Verwaltungskosten müsste einige Zeit auch aus der Liquiditätsreserve bestreitbar sein.
    Die Eigenkapitalquote ist der Anteil des Eigenkapitals am Gesamtkapital. Sie kann zur Beurteilung einer Investition herangezogen werden, stellt aber auch eine wichtige Bilanzkennzahl für Unternehmen dar. Bei der Eigenkapitalquote wird das Eigenkapital in Relation zur Gesamtinvestition bzw. – bei Unternehmen – zum Gesamtkapital gesetzt.

    Eine niedrige Eigenkapitalquote hat aufgrund des Leverage-Effektes ein hohes Risiko für den Anleger zur Folge. Dieser Effekt bezeichnet die Hebelwirkung der Finanzierungskosten des Fremdkapitals auf die Verzinsung des Eigenkapitals.
    Mehr Fremdkapital bedeutet eine höhere Rendite des Eigenkapitals, aber auch ein höheres Risiko. Mehr Eigenkapital führt meist zu einer geringeren Eigenkapitalrendite, aber auch zu einem niedrigeren Risiko. Das geringste Risikopotential aus dem Bereich der Innenfinanzierung beinhaltet der reine Eigenkapitalfonds, bei dem der Finanzierungsplan nur aus Eigenkapital der Anleger besteht.
    Bei der Eigenkapitalrendite handelt es sich um eine betriebswirtschaftliche Kennziffer, die das Verhältnis von eingesetztem Kapital (Eigenkapital) zum Gewinn darstellt. Man spricht in diesem Zusammenhang auch von der Verzinsung des Eigenkapitals. Die Eigenkapitalrendite zeigt dem Investor, ob sich seine Investition in eine bestimmte Anlageklasse innerhalb einer Periode gelohnt hat. Durch diese Kennziffer lassen sich unterschiedliche Anlageformen hinsichtlich ihrer Attraktivität vergleichen. Man unterscheidet Eigenkapitalrendite vor Steuern und nach Steuern. Bei der Eigenkapitalrendite nach Steuern wird das Ergebnis durch steuerlich begünstigte Abschreibungen (AFA) und den persönlichen Steuersatz beeinflusst, indem durch die Abschreibungen ein Negativeinkommen entsteht und dieses als Werbungskosten beim Finanzamt steuerlich geltend gemacht werden kann. Diese Steuerersparnis wird als zusätzlicher Gewinn angesetzt und begünstigt somit das Ergebnis der Eigenkapitalrendite nach Steuern.

    Berechnung Eigenkapitalrendite vor Steuern:
    Gewinn / eingesetztes Kapital (Eigenkapital) x 100

    Berechnung Eigenkapitalrendite nach Steuern:
    Gewinn + (steuerliches Ergebnis nach AFA x persönlicher Steuersatz) / eingesetztes Kapital (Eigenkapital) x 100
    Sinn und Zweck der Eigenkapitalrichtlinie

    Sinn der Eigenkapitalrichtlinie ist es, die dem Bankgeschäft innewohnenden Risiken und die damit verbundenen Wertberichtigungs­notwendigkeiten zu begrenzen. Bank­spezi­fische Risiken sind
    • Kreditausfallrisiken – im Fachjargon Adressausfallrisiken – (Kredite und Kreditzinsen können von den Kreditnehmern nicht mehr oder nur noch zum Teil zurückbezahlt werden),
    • sogenannte operationelle Risiken, die sich aus einem unzureichenden Management (insbesondere Risikomanagement) ergeben sowie
    • Marktrisiken.
    Das Geldschöpfungssystem des Bankenwesens führt dazu, dass die Banken in der Lage sind, ein Vielfaches ihres Eigenkapitals auf der Grundlage einbezahlter Kunden­gelder als Kredite zu vergeben. Begrenzt wird dieser Geldschöpfungsprozess durch die Notwendigkeit, mindestens soviel Eigenkapital vorzuhalten, als erforder­lich ist, die Ausfallrisiken abzudecken.

    Lösungsversuch durch Basel I

    Schon im Jahr 1988 hatte der Baseler Ausschuss – eine Institution der nationalen Zentralbanken von mehreren europäischen Ländern, den USA und der nationalen Bankaufsichtsbehörden – beschlossen, das Kreditvolumen der Kreditinstitute generell auf eine Eigenkapital­unterlegung von mindestens 8 Prozent zu beschränken. Diese nicht bindende Vorgabe wurde durch die nationalen Regierungen in Rechtsvorschriften umgesetzt und damit verbindlich gemacht.

    Neuer Anlauf durch Basel II

    Die Regelung erwies sich als höchst lückenhaft. Es wurde keine Rücksicht auf die Risikostruktur der Ausleihungen der Kreditinstitute genommen, so dass sich der Baseler Ausschuss seit 1999 nochmals um differenziertere Regelungen bemühte (Basel II). Auf der Grundlage dieser Vorarbeiten wurden am 14.06.2006 für die Mitgliedstaaten der EU durch den Europäischen Rat und das Europa­parlament Regelungen in Form der Richtlinien 2006/48/EG und 2006/49/EG erlassen. Ihr folgten weitere Richtlinien. Die Umsetzung in Deutschland erfolgte unter anderem durch Änderung des Kreditwesengesetzes und durch darauf aufbauende Verordnungen des Bundesfinanz­ministeriums (Solvabilitätsverordnung vom 16.12.2006) und der Bundesanstalt für Finanzdienstleitungs­aufsicht, die hierzu eigens ermächtigt wurde.

    Anforderungen an Risikomanagement der Institute

    Die Beherrschung des Risikos ist nur möglich, wenn bestimmte Kriterien im Rahmen des Risikomanagements beachtet werden. Es gibt deshalb eigene Vorschriften und Meldepflichten der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungs­aufsicht, die vom Bankenmanagement zu beachten sind. Es handelt sich um die neu gefassten Mindestanfor­derungen an das Risikomanagement (MaRisk). Erwartet wird, dass bei Beachtung dieser Vorschriften das Kreditausfallrisiko auf durchschnittlich 0,1 Prozent begrenzt wird. Die neuen Rechtsgrundlagen (KWG-Novelle, Solvabilitätsverordnung, MaRisk) traten in Deutschland fristgerecht zum 01.01.2007 in Kraft. In den USA wurde die Umsetzung von Basel II zum 01.01.2009 angekündigt - allerdings nicht in Kraft gesetzt.

    Was sind Eigenmittel, wie werden ihre Bestandteile berücksichtigt?

    Geregelt werden musste in diesem Zusammenhang zunächst im Kreditwesengesetz (§§ 10 und 10a KWG) was als Eigenmittel und Eigenkapital gilt und wie ihre einzelnen Bestandteile bei der Berechnung des haftenden Eigen­kapitals zu berücksichtigen sind. Die Eigenmittel setzen sich danach zusammen aus dem Kernkapital (dauerhaft zur Verfügung stehende Kapital samt einbehaltenen Gewinnen), zwei Klassen des Ergänzungskapitals und sogenannten Drittrangmitteln. Ergänzungskapital wird nur bis zu 100 Prozent des Kernkapitals berücksichtigt und darf auch nur bis zu 50 Prozent des Kernkapitals aus längerfristigen nachrangigen Verbindlichkeiten und dem Haftsummenzuschlag bestehen. Nach einigen Abzügen kommt man zu den anrechenbaren Eigenmitteln die nach der Solvabilitätsverordnung zur Ermittlung der jeweils angemessenen Eigenkapitaldeckung von Adressenausfall­risikopositionen, den operationelle Risiken und den Marktrisiken zugrunde gelegt werden.

    Wer ermittelt das Risikoprofil eines Kreditinstituts?

    Bei der Solvabilitätsverordnung (Verordnung über die angemessene Eigenmittelausstattung von Instituten, Institutsgruppen und Finanzholding-Gruppen), handelt es sich um ein höchst komplexes und voluminöses Rechtsgebilde mit 370 Paragrafen und 3 Anlagen.

    Die Bewertung des Risikos der Kreditinstitute erfolgt entweder durch externe, von der BAFin anerkannten Ratingagenturen oder – sofern hierfür eine Zulassung durch die BAFin vorliegt – durch internes Rating. Grundlage für das externe Rating ist ein sehr differenziert geregelter "Kreditrisiko-Standardansatz" (KSA).

    Kreditrisiken im Immobilienbereich

    Bei dessen Anwendung wird unterscheiden zwischen 15 verschiedenen Forderungsklassen. Hierzu zählt die für die Immobilienbeleihung wichtige Forderungsklasse 10 - "durch Immobilien besicherte Positionen". Das Risikogewicht wurde hier mit 35 Prozent festgelegt, soweit Darlehen vollständig durch Grundpfandrechte an Wohnimmobilien gesichert sind und sie vom Eigentümer gegenwärtig oder künftig selbst bewohnt oder zu Wohnzwecken vermietet sein sollen. Es steigt auf 50 Prozent, wenn diese vollständig durch Grundpfandrechte an Gewerbeimmobilien im Inland oder auf dem Gebiet eines anderen Staates des Europäischen Wirtschaftsraums gesichert sind. Bei Bauspardarlehen liegt das Risikogewicht bei 50 Prozent, ebenso bei Vor- und Zwischenfinanzierungen, wenn mindestens 60 Prozent dieser Darlehen unter Einhaltung der Beleihungsgrenzen grundpfandrechtlich gesichert sind.

    Wie sehr sich das Risikogewicht nach oben verschieben kann, zeigt der Ansatz bei der Forderungsklasse 15: überfällige Positionen. Es liegt generell bei 150 Prozent. In den oben genannten Fällen (besicherte Wohnimmobilie) steigt es von 35 auf 50 Prozent, wenn die erforderliche Einzelwertberichtigung für diese Position mindestens 25 Prozent der Bemessungsgrundlage beträgt, sonst bei 100 Prozent. In den Fällen, in denen der Schwellenwert von 100 Prozent überschritten wird, mindert dies den Anteil der Risikopositionen, die unterhalb von 100 Prozent liegen. Insgesamt kann jedoch gesagt werden, dass dem Umstand der Absicherung eines Darlehens durch ein Grundpfandrecht bei der Anwendung des Kreditrisiko-Standardansatzes Rechnung getragen wird.

    Fortentwicklung durch Basel III

    Die weltweite Wirtschafts- und Finanzkrise nach 2007 hat dazu geführt, dass der Baseler Ausschuss noch einmal eine Verschärfung der Eigenkapitalanforderungen für Kreditinstitute beschlossen hat, da sich erwiesen hat, dass trotz Basel II Staaten einen Rettungsschirm über die Banken spannen mussten. Die Endfassung dieser neuen Richtlinie wurde 2010 beschlossen und soll ab 2013 in Kraft treten. Basel III soll für mehr Stabilität der Finanzwelt sorgen und zwar durch Erhöhung des zur Abfangung von Verlusten erforderlichen Mindesteigenkapitals auf 4,5 Prozent hartes Kernkapital (bisher 2 Prozent) plus 1,5 Prozent weiches Kernkapital (bisher 2 Prozent) und 2 Prozent Ergänzungskapital (bisher 4 Prozent) – zusammen also 8 Prozent. Darüber hinaus sind Banken aufgefordert für "Zusatzpuffer" zu sorgen, um Risiken aus eigener Kraft auffangen zu können. Ein Teil des Zusatzpuffers soll verhindern, dass das Kapital in Krisenzeiten schnell verbraucht wird ("Kapitalerhaltungspuffer in Höhe von 2,5 Prozent") und ein anderer Teil (0 – 2,5 Prozent) soll antizyklisch wirken, das heißt in guten Zeiten angelegtes Kapital für schlechte Zeiten zur Verfügung zu haben. Stille Einlagen für Banken in der Rechtsform von Aktiengesellschaften gelten ab 2013 nicht mehr als hartes Kernkapital.

    Auswirkungen auf die Bankkunden

    Aus dem Gesagten ergibt sich, dass bei höherem Risiko eine höhere Eigenkapital-Unterlegungsquote gefordert wird, bei niedrigerem Risiko eine entsprechend niedrigere. Nachdem der Bewegungsspielsraum der Kreditinstitute für Kreditgeschäfte dadurch entweder verringert oder erhöht wird, folgt als Konsequenz, dass sie risikoreiche Engagements eher meiden werden. Quasi parallel zum Rating der Kreditinstitute erfolgt deshalb ein Rating der potentiellen Darlehensnehmer. Dabei kann sowohl der Bankkunde selbst durch Beauftragung einer Ratingagentur für Klarheit sorgen. Andernfalls übernimmt die Rolle des Raters das Kreditinstitut selbst. Beim Rating kommt es neben der tatsächlichen Risikostruktur des Geschäftes entscheidend auf die Unternehmenstransparenz und die Kooperationswilligkeit und -fähigkeit an, die der Unternehmer bzw. der Darlehensnehmer dem Kreditinstitut entgegenbringt.
    Finanzierung

    Neben dem Eigenkapital kommen als Eigenleistungen bei der Finanzierung von Bauvorhaben eigene Sach- und Arbeitsleistungen (Muskelhypothek) des Bauherrn und seiner Angehörigen sowie die Einbringung des eigenen Baugrundstücks in Betracht. Eigenleistungen werden im Finanzierungsplan berücksichtigt. Der aus eigenen Arbeitsleistungen bestehende Finanzierungsbeitrag kann steuerlich nicht in Ansatz gebracht werden. Ist die Immobilie vermietet, dann kann der bei einer Renovierung entstandene Materialaufwand steuerlich zu den Werbungskosten hinzugerechnet werden.

    Mängelbeseitigung an Bauwerken

    Bei diesen Eigenleistungen (Ersatzvornahme) handelt es sich um Aufwendungen des Bauherrn zur Beseitigung eines Baumangels. Für die Eigenleistung kann der Bauherr vom Bauhandwerker bzw. Bauunternehmer den Ersatz der Aufwendungen fordern, wenn dieser mit der Mangelbeseitigung in Verzug geraten ist. Beim VOB-Vertrag tritt der Verzug erst ein, wenn der Bauherr den Bauunternehmer zur Mängelbeseitigung unter Setzung einer angemessenen Frist auffordert, und die gesetzte Frist ergebnislos verstrichen ist.
    Der Privatbauherr, der die Finanzierung seines Hauses durch Erbringung von Eigenleistungen ergänzen will, kann sich für Fälle, in denen er unverschuldet arbeitslos wird oder durch Unfall, Krankheit oder Tod die Eigenleistungen nicht mehr erbringen kann, durch Abschluss einer Bauherren-Eigenleistungsausfallversicherung absichern.
    • öffentlich rechtliche Position

    Das Eigentum ist durch Artikel 14 des Grundgesetzes öffentlich rechtlich gewährleistet. In diesem Sinne bezieht sich das Eigentum nicht nur auf Sachen, sondern auch auf Forderungen und Rechte, z. B. Urheberrechte, unwiderruf­liche Konzessionen und dergleichen.

    Zusätzlich gestützt wird die Eigentumsgarantie durch die Gewährleistung des Erbrechts. Inhalt und Schranken des Eigentums werden durch Gesetze bestimmt.

    Der Entzug von Eigentum ist nur zum Wohl der Allgemein­heit, auf Grund eines Gesetzes und nur gegen Entschä­digung zulässig. Innerhalb dieser durch Gesetz gezogenen Grenzen darf der Eigentümer mit seinem Eigentum nach Belieben verfahren, d. h. es benutzen, verbrauchen, belasten, veräußern. Das Grundgesetz schränkt jedoch das Eigentumsrecht noch durch das Sozialstaatsprinzip ein. "Eigentum verpflichtet"! Hieraus ergeben sich vor allem Einschränkungen im Wohnungsmietrecht und im Baurecht.

    Die Substanz des Eigentums darf durch Gesetze nicht angetastet werden. Daher verstoßen Steuern mit konfiskatorischem Charakter gegen das Grundgesetz. In einem gewissen Widerspruch zur Eigentumsgarantie steht im Übrigen Artikel 15 des Grundgesetzes, nach dem die Sozialisierung von Grund und Boden, sowie Naturschätzen und Produktionsmitteln gegen Entschädigung möglich ist.

    • zivilrechtliche Position

    Zivilrechtlich bezieht sich das Eigentum nur auf bewegliche und unbewegliche Sachen, nicht aber auf Sachgesamt­heiten wie z. B. einen Betrieb. Vom Besitz unterscheidet sich das Eigentum dadurch, dass dem Eigentümer die Sache rechtlich gehört, während der Besitzer lediglich die tatsächliche Herrschaft über den Gegenstand, der sich im Eigentum eines anderen befinden kann, ausübt. So ist der Mieter unmittelbarer Besitzer der von ihm angemieteten Räume (beim Eigentümer verbleibt der mittelbare Besitz.).

    Unterschieden wird zwischen Alleineigentum (ausschließ­liches Verfügungsrecht durch den Alleineigentümer), Bruchteilseigentum (Verfügungsrecht bezieht sich nur auf den Bruchteil) und Gesamthandseigentum (nur gemein­schaftliches Verfügungsrecht über das gemeinschaftliche Vermögen). Gesamthandseigentum ist bei einer BGB-Gesellschaft, bei einer Gütergemeinschaft zwischen Eheleuten und einer ungeteilten Erbengemeinschaft gegeben.

    • volkswirtschaftliche Bedeutung

    Breit gestreutes Eigentum gilt als gesellschaftlicher Stabili­tätsfaktor und in Verbindung mit dem natürlichen Eigentümerinteresse an der Erhaltung eigener Vermögens­werte als volkswirtschaftliche Grundlage eigenverant­wort­licher Alterssicherung. Verstärkt ins Bewusstsein tritt die Tatsache, dass in Ländern, in denen der Eigentumserwerb einerseits durch staatliche Überreglementierung und andererseits durch fehlende Rechtssicherheit faktisch erheblich erschwert wird und die Verfügungsrechte des Eigentümers oftmals ausgehebelt sind, die wirtschaftliche Entwicklung außerordentlich beeinträchtigt ist. Dies zeigt sich vor allem in dem Übergangsstadium, in dem sich die Nachfolgestaaten der Sowjetunion befinden, wo Grund und Boden früher ausschließlich Volkseigentum war und der Umgang mit dem Privateigentum noch schwer fällt.

    Aber auch illegale Slums z. B. in Rio de Janeiro sind oft nicht Folge sozialer Klassenunterschiede, sondern der fehlenden Möglichkeit, Grundeigentum zu erwerben. Auch in Entwicklungsländern verpufft häufig die gewährte Entwicklungshilfe wegen der Unklarheit der Bodeneigen­tums­verhältnisse.
    Jeder Grundstückseigentümer kann auf seinem Grundstück für sich selbst eine Grundschuld eintragen lassen. Dabei kann er aber nicht selbst die Zwangsvollstreckung in sein eigenes Grundstück betreiben und Zinsen nur dann verlangen, wenn ein anderer die Zwangsverwaltung betreibt. Sinn einer Eigentümergrundschuld ist z.B. deren Abtretung an eine Bank (Kreditsicherung). Dadurch wird der Darlehensgeber aus dem Grundbuch nicht erkennbar.

    Eine Eigentümergrundschuld entsteht automatisch auch dann, wenn ein Hypothekendarlehen zurück bezahlt wird. In der Regel vereinbaren Gläubiger von nachrangig im Grundbuch eingetragenen Grundpfandrechten mit dem Grundstückseigentümer eine Verpflichtung zur Löschung, was für diesen Gläubiger mit einer Rangverbesserung verbunden ist. Der Anspruch wird durch eine Löschungsvormerkung gesichert.
    Die Erstellung einer aktuellen Eigentümerliste gehört zu den Angelegenheiten einer ordnungsmäßigen Verwaltung, auf die jeder einzelne Wohnungseigentümer einen ge­ge­be­nen­falls auch gerichtlich durchsetzbaren Anspruch hat. Die Anfertigung der Liste obliegt dem Verwalter.

    In dieser Liste sind sämtliche im Grundbuch eingetragenen Eigentümer mit vollständigem Na­men und vollständiger Anschrift zu erfassen. Auf die Namen der Familien- oder Haus­halts­an­gehörigen kommt es hierbei nicht an. Befindet sich das Wohnungs- oder Teileigentum im Eigentum mehrerer Eigentümer, sind allerdings sämtliche Eigentümer zu erfassen, bei­spiels­weise dann, wenn das Wohnungs-/Teileigentum Eheleuten jeweils zur (ideellen) Hälfte gehört.

    Weitergehende Angaben, beispielsweise zur grundbuchmäßigen Bezeichnung, sind nur dann erforderlich, wenn dies im konkreten Fall zur ordnungsmäßigen Verwaltung erforderlich wäre.

    Die Eigentümerliste dient dem Verwalter unter anderem zur ordnungsgemäßen Einladung zur Wohnungseigentümerversammlung, zur Erstellung der Jahresgesamt- und Einzel­ab­rech­nungen sowie zur gerichtlichen Geltendmachung von Hausgeldforderungen. Im Übrigen ist sie einmal jährlich dem kontoführenden Kreditinstitut vorzulegen.

    Wohnungseigentümer benötigen Eigentümerlisten in erster Linie bei der Beschlussanfechtung, die gemäß § 46 Abs. 1 WEG stets gegen die „übrigen Wohnungseigentümer“ zu richten ist. Dabei hat die namentliche Bezeichnung der Wohnungseigentümer gemäß § 44 Abs. 1 Satz Satz 2 WEG mit ladungsfähiger Anschrift spätestens bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht zu erfolgen. Im konkreten Fall kann die – gegebenenfalls korrigierte – Eigentümerliste noch im Berufungsrechtszug nachgereicht werden (BGH, 20.5.2011, V ZR 99/10; 8.7.2011, V ZR 34/11).

    Im Übrigen kann das Gericht auf Anregung des klagenden Wohnungseigentümers dem Verwalter aufgeben, eine aktuelle Eigentümerliste vorzulegen. Kommt er dieser Aufforderung nicht nach, ist er dazu mit Ordnungsmitteln anzuhalten (BGH, 14.12.2012, V ZR 162/11).

    Der Verwalter kann die Herausgabe der Eigentümerliste nicht mit dem Hinweis auf das Daten­schutzgesetz verweigern. Dessen Bestimmungen sind im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander nicht anzuwenden.
    Veräußert ein Wohnungseigentümer sein Wohnungs- oder Teileigentum, tritt der Erwerber als so genannter Sondernachfolger in sämtliche Rechte und Pflichten des Veräußerers ein, allerdings erst mit Eintragung in das Grundbuch. Auf den Ersteher in der Zwangsversteigerung gehen die Rechte und Pflichten mit dem Zuschlag über, also nicht erst mit seiner Eintragung in das Grundbuch.

    So entsteht eine Zahlungspflicht des Sondernachfolgers gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft auch erst mit seiner Eintragung in das Grundbuch, selbst wenn kauftragvertraglich ein Lasten- und Kostenübergang mit Besitzübergang vereinbart wurde. Insofern bleibt der Veräußerer gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft unabhängig von der kaufvertraglichen Regelung bis zur Eigentumsumschreibung zahlungsverpflichtet, jedenfalls für die Lasten und Kosten, die während seiner Zugehörigkeit zur Wohnungseigentümergemeinschaft rechtswirksam beschlossen wurden.

    Schließt allerdings eine Jahresabrechnung mit einer Nachforderung, die erst mit der Beschlussfassung über die Abrechnung rechtswirksam zustande kommt, ist der Sondernachfolger auch dann zahlungsverpflichtet, wenn die – von ihm mit beschlossene - Nachforderung Zeiträume betrifft, zu denen er möglicherweise noch nicht einmal im Besitz der Wohnung war.

    Für solche Nachforderungsfälle empfiehlt sich eine Ausgleichsregelung im Kaufvertrag.
    Eigentümerwohnung ist ein Begriff der Statistik. Er darf nicht mit dem Begriff Eigentumswohnung verwechselt werden. Eigentümerwohnungen sind solche Wohnungen, die vom Eigentümer bewohnt werden. Es kann sich um eine Wohnung im eigenen Mietshaus handeln, aber auch um das selbst genutzte Einfamilienhaus oder um die selbst genutzte Eigentumswohnung. Aus den statistischen Erhebungen ergibt sich die so genannte Eigentumsquote. Die Grundgesamtheit bilden dabei alle Eigentümer- und Mieterwohnungen. Unberücksichtigt bleiben die so genannten Unterkünfte. Auf einen wesentlichen Unterschied zwischen den Mieter- und den Eigentümer­wohnungen sei hingewiesen. Er liegt in der Wohnfläche. Wegen des großen selbst genutzten Einfamilienhausanteils liegt die Durchschnittsgröße der Eigentümerwohnung derzeit bei 115,7 Quadratmeter, die der Mieterwohnungen dagegen nur bei 70 Quadratmeter.
    Der Eigentumserwerb an Grundstücken erfolgt in der Regel durch Eintragung des Erwerbers als Eigentümer in Abteilung I des Grundbuchs. In einigen Ausnahmefällen findet der Eigentumserwerb vor der Umschreibung im Grundbuch statt, z. B. beim Erwerb per Zuschlag im Zwangsversteigerungsverfahren oder beim Erwerb eines im Rahmen des Bodenordnungsverfahrens (Umlegung) zugeteilten neu entstandenen Grundstücks.

    Auch im Erbfall wird der jeweilige Erbe bzw. die Erben­gemeinschaft mit Erteilung des Erbscheines Eigentümer. Der Erbschein genießt öffentlichen Glauben. Erbe bzw. Erben­gemeinschaft können mit Aushändigung des Erbscheins über das Grundstück verfügen. Die Vorlage des Erbscheins ist auch Grundlage für die Eintragung des/der Erben im Grundbuch.
    Den Begriff Eigentumsgewerbe findet man häufig in Immobilienangeboten im Rahmen von Zwangsversteigerungen. Meist wird er für Gewerbeeinheiten verwendet, die zu einer gemischt genutzten Wohneigentumsanlage gehören. Auch kommt es vor, dass Wohnungen in einer solchen Anlage mit Zustimmung der Eigentümergemeinschaft einer gewerblichen Nutzung zugeführt werden (zum Beispiel Umwandlung einer Wohnung in eine Praxis, Nutzung als Ferienwohnung zur Fremdvermietung).

    Die Aufteilung findet sich in der Teilungserklärung. So kann zum Beispiel die Ladenzeile im Erdgeschoss eines Wohnhauses einem Eigentümer gehören, der sie an Ladeninhaber vermietet. Gewerbeeinheiten werden auch als sogenanntes Teileigentum bezeichnet, weil es sich bei Ihnen nicht um Wohneigentum handelt.

    Für das Teileigentum gelten nach § 1 Abs. 6 WEG die Vorschriften für das Wohneigentum entsprechend. Verwalter müssen damit auch Teileigentümer zur Eigentümerversammlung einladen, denn auch diese sind stimmberechtigt. Wird die Einladung vorsätzlich unterlassen, sind gefasste Beschlüsse nichtig, wird sie fahrlässigerweise vergessen, sind sie anfechtbar. So entschied der Bundesgerichtshof am 20.07.2012 (Az. V ZR 235/11).

    Im konkreten Fall ging es um einen Garageneigentümer, der nicht zu einer Eigentümerversammlung geladen worden war, weil der Verwalter davon ausging, dazu nicht verpflichtet zu sein. Auf der Versammlung war über Kosten abgestimmt worden, die der Betreffende mit zu tragen hatte.
    Der Stand und die Gewissheit über die tatsächlichen Eigentumsverhältnisse spielt vor allem bei Objekten in den neuen Bundesländern eine große Rolle. Hierbei ist vorrangig auf die Eintragung des Verkäufers im Grundbuch zu achten.

    Eine abschließende Garantie gegen etwaige, spätere Rückübertragungsansprüche seitens eines Alteigentümers bietet aber auch das nicht. Daher sollte zumindest eine Bestätigung von dem zuständigen Amt für Vermögensfragen darüber eingeholt werden, dass für das betreffende Objekt kein derartiger Rückübertragungsantrag gestellt wurde.
    Während man umgangssprachlich regelmäßig von der "Eigen­tums­wohnung" spricht und damit die im Einzel­eigen­tum be­find­liche Wohnung in einem Mehrfamilienhaus meint, auch als "Eig­en­heim in der Etage" bezeichnet, verwendet das Woh­nungs­eigen­tums­gesetz diesen Begriff nicht, sondern spricht aus­schließlich vom Wohnungseigentum. Gemeint ist damit das Sondereigentum als Alleineigentum an einer Wohnung, ver­bun­den mit einem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. Eine gesetzliche Definition für den Begriff "Eigentumswohnung" fand sich im früheren und inzwischen aufgehobenen Zweiten Wohnungsbaugesetz.

    Danach liegt der Unterschied in den Begriffen "Wohnungs­eigen­tum" und "Eigentumswohnung" darin, dass mit der Eigentums­woh­nung das "Objekt" und mit Wohnungseigentum der "recht­li­che Inhalt" an diesem Objekt gemeint ist.
    Abkürzung für: Eigenheimzulage
    Abkürzung für: Eigenheimzulagengesetz
    Ist eine Mietwohnung noch nicht mit einer Einbauküche ausgestattet, stellt ihr Einbau eine Verbesserung des Wohnwertes und damit eine Modernisierungsmaßnahme dar. Der Vermieter kann eine Mieterhöhung wegen Modernisierung vornehmen.

    Aber: Mieter sind nach der Rechtsprechung nicht verpflichtet, den Einbau einer neuen Standard-Einbauküche anstelle einer 20 Jahre alten, hochwertigeren Küche zu dulden (Landgericht Hamburg, Az. 311 S 101/02).

    Generell stellt die Erneuerung einer vorhandenen Einbauküche keine Modernisierungsmaßnahme dar. Der Vermieter kann in diesem Fall keine Mieterhöhung wegen Modernisierung vornehmen. Grund: Der Gebrauchswert der Wohnung wird nicht maßgeblich erhöht.

    Einem Urteil des Landgerichts Berlin zufolge gelten Einbauküchen nach 25 Jahren Nutzungsdauer als "verbraucht". Beschädigt oder entfernt der Mieter eine solche alte Einbauküche, kann der Vermieter keinen Schadenersatz fordern (Az. 62 S 13/01).

    Besondere Probleme können sich ergeben, wenn eine Wohnung bei der Besichtigung eine hochwertige Einbauküche aufweist, die beim Bezug der Wohnung nicht mehr vorhanden ist.

    Zu dieser Situation kann es durch Diebstahl, aber auch durch Schäden infolge von Handwerkerarbeiten, Rohrbrüchen, Überschwemmungen etc. kommen.
    In solchen Fällen ist maßgeblich, was in der Wohnung bei Vertragschluss vorhanden war bzw. was im Mietvertrag vereinbart wurde. Hat sich der Zustand der Wohnung in der Zeit zwischen Wohnungsbesichtigung und Mietvertragsunterzeichnung maßgeblich geändert, schuldet der Vermieter die Herstellung des Zustandes zum Zeitpunkt der Besichtigung.

    Dies gilt nicht, wenn er vor Vertragsabschluss auf die Änderung hingewiesen hat. Findet der Mieter beim Einzug eine einfache Einbauküche vor, obwohl bei der Besichtigung eine hochwertige verbaut war, kann er unter Umständen Anspruch auf Einbau einer Einbauküche entsprechend dem Zustand zur Besichtigung haben (LG Berlin, Urteil vom 5.4.2005 , Az. 65 S 366/04).

    Der Bundesgerichtshof hat sich mit einem Fall befasst, in dem eine Mieterin nach Absprache mit dem Vermieter die mitvermietete Einbauküche im Keller der Wohnung eingelagert hatte, um eine eigene, bessere Küche zu benutzen. Die Originalküche sollte beim Auszug auf Anforderung des Vermieters wieder eingebaut werden. Nun wurde die eingelagerte Küche gestohlen. Die Versicherung der Mieterin ersetzte dem Vermieter den Wert. Die Mieterin wollte nun jedoch ihre Miete um einen laut Vertrag auf die Einbauküche entfallenden Anteil mindern. Dies ließ der BGH nicht gelten: Es liege keine Gebrauchsbeeinträchtigung der Wohnung vor, da ja eine eingebaute Küche vorhanden sei (Urteil vom 13.4.2016, Az. VIII ZR 198/15).
    Der Wohnungseigentumsverwalter ist verpflichtet, mindestens einmal im Jahr zu einer Wohnungseigentümerversammlung ein­zuladen, und zwar unter Einhaltung einer Mindestfrist von zwei Wochen (§ 24 Abs. 1 und 4 WEG) und Beifügung der Tages­ord­nung (§ 23 Abs. 2 WEG). Darüber hinaus kann die Einberufung einer Versammlung auch von mindestens einem Viertel der Wohnungseigentümer (gerechnet nach Köpfen) unter Angabe des Zwecks und der Gründe verlangt werden. Diesem Verlangen kann sich der Verwalter nicht widersetzen (§ 24 Abs. 2 WEG).

    Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, kann die Wohnungseigentümerversammlung auch vom Vorsitzenden des Verwaltungsbeirates oder bei dessen Verhinderung von seinem Stellvertreter einberufen werden (§ 24 Abs. 3 WEG). Ein einzel­ner Wohnungseigentümer ist nur aufgrund gerichtlicher Ermäch­t­igung befugt, eine Versammlung einzuberufen. Dies kann ins­be­sondere dann der Fall sein, wenn sich der Verwalter weigert, eine Versammlung einzuberufen, ein Verwaltungsbeirat nicht bestellt ist und von den übrigen Eigentümern ein Anspruch nicht geltend gemacht wird.

    Grundsätzlich gilt aber, dass auch Beschlüsse einer Wohnungs­eigen­tümerversammlung, die von einem Unbefugten (ab­beru­fener oder nicht mehr im Amt befindlicher Verwalter, nicht er­mäch­tigter Wohnungseigentümer) einberufen wurde, nicht nichtig sind, sondern Rechtskraft erlangen, wenn sie nicht innerhalb einer Monatsfrist angefochten und durch das Gericht für ungültig erklärt werden.

    Die Einladung ist gemäß § 24 Abs. 4 WEG in Textform vorzu­neh­men, setzt aber nicht mehr wie früher die eigenhändige Unter­zeich­nung durch den Verwalter voraus. Das bedeutet, dass sie in Kopie oder EDV-gefertigter oder anderer vervielfältigter Form er­folgen kann. Sie muss aber in jedem Fall Adressat und Absender enthalten. Die Einladung in Fax-Form oder auch als E-Mail ist dabei zwar grundsätzlich zulässig, setzt allerdings derzeit noch die Zustimmung aller Eigentümer voraus. Inhaltlich muss die Einladung den Termin und den Ort angeben sowie die Tages­ordnung ausweisen.
    Abkürzung für: Einführung
    Das Einfamilienhaus ist ein Haus, das eine Wohnung enthält. Es kommt in mehreren Gestaltungsformen vor.

    Der Typ des freistehenden Einfamilienhauses ist am beliebtesten. Daneben gibt es als Grundtypen das Doppelhaus (zwei aneinander gebaute Einfamilienhäuser) und das Reiheneinfamilienhaus als Reihenmittel- oder Reiheneckhaus.

    Das Atriumhaus ist durch einen geschlossenen Innenhof bzw. Innengarten gekennzeichnet.

    Es handelt sich um eine besondere Form des Bungalows, der über kein Obergeschoss verfügt. Typische Dachformen des Bungalows und des Atriumhauses sind Flachdächer oder nur ganz leicht geneigte Dächer. Auf Qualitätsunterschiede weisen Begriffe wie Siedlungshaus (meist eineinhalbstöckige freistehende Häuser mit großen Nutzgärten) oder "Villa" hin, wobei der Begriff der Villa als Domizil für einen betuchten Eigentümer sicher nicht in Vergleich gesetzt werden kann mit einer altrömischen Villa.

    "Landhäuser" sind in der Regel Einfamilienhäuser auf dem Lande, die in einer gewissen Distanz zur Stadt gelegen sind, aber im Gegensatz zu "Ferienhäusern" (die keine Einfamilienhäuser sein müssen) von freiheits- und naturliebenden Eigentümern oder Mietern ständig bewohnt werden. Nicht zum Typ der Einfamilienhäuser gehört das Wochenendhaus, das normalen Wohnansprüchen in der Regel nicht genügt.
    Unter Langfristperspektiven betrachtet rangiert das Eigenheim im Kapitalanlageranking an zweiter Stelle nach den Aktien. Dies ergibt sich aus einer Studie von GEWOS. Die Performancemessung erstreckt sich auf den Zeitraum zwischen 1970 und 2004.

    Danach warfen Aktien eine Durchschnittsrendite von 8,31 Prozent pro Jahr, Eigenheime von 7,38 Prozent ab, dicht gefolgt von Rentenpapieren mit 7,36 Prozent. Die Anlage in Gold rentierte sich im Durchschnitt pro Jahr mit 4,68 Prozent. Abgeschlagen waren Spareinlagen mit 4,31 Prozent. Der Renditeberechnung der GEWOS bei den Einfamilienhäusern lagen geschätzte Mieten unter Zugrundelegung einer 120 Quadratmeter umfassenden Wohnfläche zugrunde. Es darf allerdings nicht außer Betracht gelassen werden, dass sich die Entwicklung in den letzten 10 Jahren nach unten abgeflacht hat. 1995 hatte die Durchschnittsrendite bei Eigenheimen noch 8,5 Prozent erreicht.

    Renditebringer sind bei Einfamilienhäusern vor allem die Wertsteigerungen. Ausgeblendet wurde bei den Berechnungen die Inflation. Bei der Beantwortung der Frage, was nach 30 Jahren Geldanlage in einem Einfamilienhaus bei Verkauf mit dem dann erzielten Preis erworben werden kann, relativiert sich die Rechnung erheblich. Außerdem ist zu berücksichtigen, dass die Durchschnittsrendite bei Einfamilienhäusern höchst unterschiedlich ausfallen kann, je nachdem, ob sie sich in einer strukturschwachen oder in einer stark wachstumsorientierten Region befinden.

    Wirft man einen Blick auf die Liegenschaftszinssätze bei Einfamilienhäusern, dann erkennt man rasch, dass sie im Vergleich zur klassischen Kapitalanlage der Miethäuser relativ weit unten angesiedelt sind. Das bedeutet, dass sich Einfamilienhäuser als Kapitalanlagen am Immobilienmarkt nur gering verzinsen.

    Die Finanzkrise 2008 / 2009 dürfte allerdings den Trend zur Immobilie und damit die Renditechancen auch für Einfamilienhäuser wieder etwas verstärkt haben. Die Hauptbedeutung des Einfamilienhauses wird nach wie vor in der Selbstnutzung durch Eigentümer und nah Verwandte liegen.
    Mit Hilfe eines Einheimischenmodells will die Gemeinde den Baulandbedarf für die ortsansässige Bevölkerung sichern. Gesetzliche Grundlage ist § 11 Abs. 1 Nr. 2 BauGB.

    Die Gemeinde kann sich bei Konzeption und Verwirklichung eines Einheimischenmodells eines städtebaulichen Vertrages mit den Grundstückseigentümern bedienen. Solche Vereinbarungen werden in der Regel im Vorfeld der Bauleitplanung getroffen. Der Grundstückseigentümer wird verpflichtet, die späteren Baugrundstücke an "Einheimische", die bestimmte Merkmale erfüllen, zu veräußern.

    Überwiegend aber erwirbt die Gemeinde selbst die Grundstücke zu Preisen unterhalb des Verkehrswertes, um sie dann in einem bestimmten Verfahren zu "vergeben". Es wird teilweise auch mit verbindlichen Ankaufsrechten der Gemeinde gearbeitet, die durch Auflassungsvormerkungen abgesichert sind. In den beiden letzten Fällen handelt es sich um zivilrechtliche Vertragsgestaltungen. Damit die Absichten der Gemeinde von den späteren Einheimischen nicht unterwandert werden, müssen sich diese verpflichten, innerhalb einer bestimmten Frist das Grundstück zu bebauen. Außerdem wird ein Veräußerungs- und Vermietungsverbot mit dem Einheimischen vereinbart.

    Bekannt geworden sind schon vor Einführung entsprechender Regelungen im BauGB zwei Einheimischenmodelle, nämlich das Weilheimer Modell und das Traunsteiner Modell. Beim Weilheimer Modell wird die Aufstellung eines Bebauungsplanes von der Einräumung eines Ankaufrechts der Gemeinde abhängig gemacht. Die Gemeinde kann es innerhalb eines 10-Jahreszeitraums in dem Fall ausüben, dass der Grundstückseigentümer sein Grundstück an einen Dritten zu einem Preis veräußert, der über dem mit der Gemeinde vereinbarten Preis liegt. Das Traunsteiner Modell ist durch einen Genehmigungsvorbehalt der Gemeinde gekennzeichnet. Die Genehmigung kann bei Überschreitung einer bestimmten Preisgrenze verweigert werden.

    Mittlerweile gibt es eine Vielfalt von Konstruktionsformen des Einheimischenmodells.
    Der Einheitspreisvertrag nach VOB ist die bevorzugte Preisvereinbarung zwischen Auftraggeber (z.B. Bauherr, Hauptunternehmer) und Auftragnehmer (z.B. Bauunternehmen, Subunternehmer). Vereinbart wird dabei die Leistung entsprechend der Leistungsbeschreibung im Leistungsverzeichnis sowie der Preis pro Leistungseinheit für jede Leistungsposition. Die Leistungseinheit kann sich auf laufende Meter, Quadratmeter, Stückzahlen usw. beziehen. Die Berechnung erfolgt nach folgender Formel:

    Einheitspreis x Menge = Positionspreis + MwSt.

    Einheitspreise sind grundsätzlich Festpreise. Sie ändern sich also nicht ohne weiteres im Verlaufe der Ausführung der Arbeiten. Das bedeutet auch, dass etwaige Lohn­erhöhungen oder Verteuerungen des Materials nicht zu einer Anpassung des vereinbarten Preises führen, es sei denn, dies ist durch eine Lohn- oder Materialgleit­klausel vereinbart.

    Wenn die Vertragsparteien die Geltung der VOB/B für ihren Vertrag vereinbart haben, ist § 2 Abs. 3 VOB/B zu berücksichtigen. Danach kann jede Partei die Anpassung des Einheitspreises verlangen, wenn die ursprünglich angenommenen Massen sich um mehr als 10 Prozent erhöhen oder verringern. Diese Regelung ist nur dann heranzuziehen, wenn niemand von außen eingegriffen hat.

    Beispiel:
    Der Architekt hat sich bei Abfassung des Leistungsverzeichnisses bei der Angabe der Massen verschätzt oder verrechnet.
    Haben sich die Massen erhöht durch einen Eingriff von außen, gilt § 2 Abs. 3 VOB/B nicht.

    Beispiel:
    Der Auftraggeber ordnet an, dass in dem Neubau noch weitere Zwischenwände, die zunächst nicht geplant waren, gemauert werden sollen.
    Die weiteren Zwischenwände sind zusätzliche Leistungen, die zusätzlich bezahlt werden müssen.

    Bei einem Einheitspreisvertrag richtet sich die Höhe der Vergütung nach der tatsächlich vom Auftragnehmer erbrachten Leistung. Die Abrechnung erfolgt daher nach dem Ergebnis des Aufmaßes. Üblicherweise wird das Aufmaß vom Unternehmer erstellt. Denn er ist verpflichtet, eine prüfbare Schlussrechnung abzuliefern. Die Schlussrechnung ist nur dann prüfbar, wenn der Auftraggeber ein Aufmaß erhält, mit dem er nachvollziehen kann, ob die Massen, die der Unternehmer in seiner Schlussrechnung angibt, auch tatsächlich ausgeführt wurden.

    Im Streitfall muss der Unternehmer beweisen, dass sein Aufmaß korrekt ist. Es ist zu empfehlen, dass Auftragnehmer und Auftraggeber das Aufmaß gemeinsam erstellen, gegebenenfalls unter Hinzuziehung sachkundiger Vertreter. Denn dann gibt es keinen Streit darüber, ob das Aufmaß zutrifft.
    Der Einheitswert ist der steuerliche Wert für inländischen Grundbesitz und dient heute noch ausschließlich als Bemessungsgrundlage für Betriebe der Land- und Forst­wirtschaft, für Grund­stücke und für Betriebsgrund­stücke. Die Einheitsbewertung von Grundvermögen wurde letzt­mals zu den Wertverhältnissen des 01.01.1964 (Haupt­feststellungszeitpunkt) durchgeführt. Für Grundstücke in den neuen Bundesländern gelten die Einheitswerte vom 01.01.1935 (erster Hauptfeststellungs­zeitpunkt). Für vor 1991 entstandene Mietwohngrundstücke und Einfamilien­häuser in den neuen Bundesländern gilt als Ersatzbe­messungsgrundlage die Wohn- und Nutzfläche.

    Das Bewertungsgesetz unterscheidet zwischen unbebauten und bebauten Grundstücken. Unbebaute Grundstücke werden nach dem gemeinen Wert bewertet (§ 9 BewG). Bei den bebauten Grundstücken wird zwischen sechs Arten unterschieden, nämlich:
    • Mietwohngrundstücke (mehr als 80 Prozent der Fläche sind Wohnflächen),
    • Geschäftsgrundstücke (mehr 80 Prozent der Flächen sind gewerblich genutzt),
    • gemischt genutzte Grundstücke, deren Flächen teils Wohnzwecken und teils gewerblichen/öffentlichen Zwecken dienen, ohne Wohn- oder Geschäftsgrund­stücke zu sein,
    • Einfamilienhäuser,
    • Zweifamilienhäuser,
    • sonstige bebaute Grundstücke.
    Die Ermittlung des Einheitswertes der bebauten Grund­stücke erfolgt über das Ertragswertverfahren. Zugrunde gelegt werden Jahresroh­mieten einschließlich Betriebs­kosten, bei selbst genutzten Räumen werden entspre­chende Mietwerte angesetzt. Die Vervielfältiger mit dem die Jahresrohmieten multipliziert werden, sind den Anlagen drei bis acht des Bewertungsgesetzes zu entnehmen. Unter­schieden wird dabei zwischen unterschiedlichen Bauaus­führungen, Altersgruppen und Gemeindegrößenklassen.

    Das Sachwertverfahren (eine Ausnahme) wird bei den "sonstigen bebauten Grundstücken" und bei bebauten Grundstücken angewandt, deren Merkmale nicht hin­reichend durch eine Grundstücksbeschreibung mit der Vervielfältigertabelle des Bewertungsgesetzes erfasst werden können.

    In Fällen, in denen der durch das Ertragswertverfahren ermittelte Einheitswert unter dem gemeinen Wert des unbebauten Grundstücks liegt, gilt als Mindestwert der Wert des Baugrundstücks, gegebenenfalls abzüglich Ab­bruchkosten. Der Einheitswert ist der Ausgangswert für die Grundsteuer.
    Der Einkaufsfaktor einer Immobilie für die Fondsgesellschaft errechnet sich aus dem Verhältnis der gesamten Anschaffungskosten bestehend aus Kaufpreis und Erwerbsnebenkosten im Verhältnis zu der anfänglichen Jahresmiete. Gerade bei Gewerbeimmobilien wird dieses Ertragswertverfahren angewandt.

    Diese Kennziffer bringt zum Ausdruck, ob das betreffende Objekt günstig oder teuer erworben wurde. Hierzu ist allerdings ein Vergleich mit der entsprechenden Kennziffer vergleichbarer Immobilien beispielsweise nach Nutzungsart, Größe, Region und Standort unter Beachtung der Angemessenheit der Mietansätze vorzunehmen. Die alleinige Betrachtung der isolierten Kennzahl ist nur wenig aufschlussreich.
    Der Einkaufsfaktor der Immobilie für den Zeichner/Fondsgesellschafter stellt eine gewisse Weiterentwicklung des Einkaufsfaktors für den Fonds dar.

    Während der Einkaufsfaktor der Immobilie für den Fonds nur auf den reinen Objektkaufpreis inklusive der Nebenkosten abstellt, errechnet sich der Einkaufsfaktor der Immobilie für den Zeichner aus der Relation der Gesamtinvestition (ohne eine eventuell gebildete Liquiditätsreserve) zu der erwarteten Jahresmiete. Die Einbeziehung der sonstigen Fondskosten wie Kosten für Konzeption, Garantien, Kapitalvermittlung in die Gesamtinvestition führt – im Gegensatz zu der reinen Kaufpreisbetrachtung im Rahmen des Einkaufsfaktors für den Fonds – zu einem mehr oder minder stark ausgeprägten Anstieg dieser Kennziffer.

    Dies trägt zutreffend dem Umstand Rechnung, dass der Fonds als solcher zunächst lediglich den Kaufpreis für die Immobilie zu entrichten hat, während der dahinter stehende Gesellschafter zusätzlich auch die gesamten Fondskosten zu finanzieren hat.
    Der Einkaufsfaktor gibt an, wie vielen Jahresnettomieten der Kaufpreis einer Immobilie entspricht. Er wird errechnet, indem der Kaufpreis (zuzüglich Erwerbsnebenkosten) durch die anfängliche Netto-Jahresmiete geteilt wird. Ein niedriger Einkaufsfaktor deutet auch eine vergleichsweise preisgünstige Immobilie hin; ein hoher Einkaufsfaktor bedeutet dagegen, dass die Immobilie relativ teuer ist.

    Der Vergleich mehrerer Objekte allein anhand des Einkaufsfaktors ist jedoch wenig aussagekräftig, sofern nicht wesentliche Einflussfaktoren für den Wert von Immobilien wie Lage oder Gebäudequalität und das Verhältnis der Mieten zur aktuellen Marktmiete mit berücksichtigt werden. So liegen in besonders gefragten Lagen die Einkaufsfaktoren generell höher, während sie in einfacheren Lagen niedriger sind.
    Ein Einkaufszentrum besteht aus mehreren Einzelhandelsbetrieben in einem Gebäudekomplex, der auf der Grundlage einer einheitlichen Planung errichtet wurde und durch einen vom Investor eingesetzten Centermanager verwaltet wird. Es dient dem Verkauf von Lebensmitteln und Waren des täglichen Bedarfs.

    Das Bauplanungsrecht ermöglicht die Begrenzung der Verkaufsflächen für bestimmte Warengruppen, z.B. Haushaltgeräte, Geräte der Unterhaltungselektronik usw.

    Einkaufszentren sind nach der BauNVO nur in Kerngebieten und in Sondergebieten zulässig. Ähnliches gilt in der Regel für einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb. Dessen Mindestverkaufsfläche liegt hier bei 700 Quadratmeter.

    Im Bereich des gewerblichen Mietrechts gibt es für Einkaufszentren besonderen Regelungsbedarf und spezielle Vertragsklauseln. So ist es unter anderem üblich, für alle Geschäfte eine einheitliche Öffnungszeit festzulegen, an die sich die Mieter halten müssen. Besondere Bedeutung erlangt auch der Konkurrenzschutz. Inwieweit dieser vereinbart wird, ist Sache der Vertragspartner.

    Dem Mieter eines Ladengeschäfts kann auch formularvertraglich eine Betriebspflicht auferlegt werden. Ob auch eine Sortimentsbindung wirksam vereinbart werden kann, ist dagegen umstritten: Einige Gerichte lehnen dies zumindest dann ab, wenn dem Mieter kein Konkurrenzschutz zugebilligt wird. Andere, wie etwa das Oberlandesgericht Naumburg, lassen eine Sortimentsbindung auch ohne Konkurrenzschutz zu. Auch eine hohe Leerstandsquote im Einkaufszentrum entbindet den Ladeninhaber nach dieser Rechtsprechung nicht von seiner Betriebspflicht und der Sortimentsbindung (OLG Naumburg, Urteil vom 15.7.2008, Az. 9 U 18/08).
    Das Ein­kom­men­steuergesetz (EStG) bietet mit der Einkom­men­steuer-Durchführungsverordnung (EstDV) die Rechts­grundlage für die Besteuerung von Einkommen. Das EStG unterscheidet sieben Einkunftsarten. Die Einkunftsquellen sind Gewinneinkünfte (Land- und Forstwirtschaft, Gewerbebetrieb, selbstständige Arbeit) und Überschusseinkünfte (nichtselbst­ständige Arbeit, Kapitalvermögen, Vermietung und Verpach­tung sowie sonstige Einkünfte). Von der Summe der Einkünfte werden zunächst – vor allem und soweit zutreffend – der Altersentlastungsbetrag, der Entlastungsbetrag für Alleinerziehende und der Freibetrag für Land- und Forstwirte abgezogen. Dies führt zum Gesamtbetrag der Einkünfte.

    Hiervon werden der Verlustabzug, Sonderausgaben und Ausgaben auf Grund von außergewöhnlichen Belastungen abgezogen. Unter weiterer Berücksichtigung von etwaigen Kinderfreibeträgen gelangt man dann zum zu versteuernden Einkommen.

    Personenunternehmer, die Einkünfte aus Gewerbebetrieb erzielen, werden zusätzlich dadurch entlastet, dass bei ihnen ein Anteil der bezahlten Gewerbesteuer in Höhe des 3,8-fachen des Gewerbesteuermessbetrages auf die zu bezahlende Einkommensteuer angerechnet wird. Damit soll der Nichtabziehbarkeit der Gewerbesteuer als Betriebsausgabe entgegengewirkt werden.

    Die Einkommensteuertarife wurden zuletzt zum 01.01.2010 angepasst.

    Das Steueränderungsgesetz 2007 führte einen Zuschlag zur Einkommensteuer ein. Ab einem zu versteuernden Einkommen in Höhe von 250.000 Euro beziehungsweise bei Zusammen­veranlagung von Ehegatten ab 500.000 Euro wird seit 2007 ein Zuschlag zur Einkommensteuer in Höhe von drei Prozent­punkten erhoben, so dass sich der Spitzensteuersatz auf 45 Prozent (zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer) erhöht (so genannte "Reichensteuer").

    Für Gewinneinkünfte, also Einkünfte aus Gewerbebetrieb, aus Land- und Forstwirt­schaft und aus selbständiger Tätigkeit (vor allem Freiberufler), wurde bis zum Inkrafttreten der Unternehmenssteuerreform am 01.01.2008 ein Entlastungsbetrag gewährt, mit der Folge, dass für diese Einkünfte im Ergebnis keine Erhöhung der Steuerbelastung eintrat.

    Durch die verfassungsrechtlich gebotene Freistellung des Existenzminimums von der Steuer wurde der Grundfreibetrag ab 01.01.2013 auf € 8.130 und ab 01.01.2014 auf € 8.354 angehoben (Angaben für Ledige). Die wichtigsten Tarifreformschritte:
    "Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung" (Anlage V zur Einkommensteuererklärung) ist eine der insgesamt sieben Einkunftsarten, die das Einkommensteuergesetz kennt. Es handelt sich um Überschusseinkünfte, die sich aus der Saldierung von Einnahmen und Werbungskosten ergeben und die aus Grundstücken, Gebäuden, Wohnungen und anderen Immobilien (z.B. Anteilen an geschlossenen Immobilienfonds) stammen, soweit sie nicht Bestandteil des Betriebsvermögens sind.
    Die Absicht, mit einer Tätigkeit dauerhaft Einkünfte zu erzielen. Das Vorliegen der Einkünfteerzielungsabsicht ist die Grundvoraussetzung dafür, dass der Vermieter die mit der Vermietung verbundenen Aufwendungen oder auch Verluste steuerlich geltend machen kann. Bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit gehen Finanzgerichte und Finanzämter grundsätzlich ohne besondere Prüfung davon aus, dass eine Einkünfteerzielungsabsicht besteht. Problematisch wird es, wenn besondere Umstände vorliegen, die dies in Frage stellen.

    Solche Umstände können sein:
    • Verbilligte Vermietung (z. B. an Angehörige),
    • Befristete Vermietung oder kurzfristig angelegte Fremdfinanzierung,
    • Vorübergehende Vermietung wegen Beteiligung an Mietkauf- oder Bauherrenmodellen (Ausnahme: Überschuss während der Beteiligungszeit),
    • Vermietung besonders aufwändig gestalteter Wohnobjekte (BFH, Az. IX R 30/03, Urteil vom 06.10.2004).
    Nach einem Urteil des Bundesfinanzhofes ist grundsätzlich auch vom Vorliegen der Einkünfteerzielungsabsicht auszugehen, wenn zu Beginn der Vermietungsphase besonders hohe Verluste anfallen, weil der Eigentümer alle Anschaffungs- und Herstellungskosten für das Mietobjekt komplett fremdfinanziert hat und die Tilgung durch gleichzeitig abgeschlossene Lebensversicherungsverträge erfolgt (Az. IX R 10/04, Urteil vom 19.04.2005). Das Gericht sah auch die Tatsache, dass es sich im Streitfall um eine denkmalgeschützte Windmühle handelte, nicht als Indiz für das Vorliegen einer Liebhaberei an. Schließlich war das Objekt bereits regulär vermietet.

    Gegen eine Einkünfteerzielungsabsicht spricht nach dem Urteil jedoch eine Finanzierungsvereinbarung, nach der bei Ablösung des Darlehens eine Übertragung des Vermietungsobjekts stattfindet, so dass der bisherige Vermieter dann keine Vermietungsgewinne mehr erwirtschaften kann.
    Das Einkommensteuergesetz kennt sieben Einkunftsarten. Sie werden in Gewinneinkünfte und Überschusseinkünfte eingeteilt. Zu den Einkunftsarten, bei denen Einkünfte aus Gewinnen ermittelt werden, gehören die Einkünfte aus:
    • Land- und Forstwirtschaft (§§ 13 – 14a EStG),
    • Gewerbebetrieb (§§ 15 – 17 EStG),
    • Selbstständiger Arbeit (§ 18 EStG).

    Zu den Einkunftsarten, bei denen die Einkünfte aus der Ermittlung von Überschüssen berechnet werden, gehören Einkünfte aus:

    • Nichtselbstständiger Arbeit (§ 19 EStG),
    • Kapitalvermögen (§ 20 EStG),
    • Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG),
    • sonstige Einkünfte (§ 22 EStG).
    Einige Bausparkassen bieten Tarife an, bei denen anstelle einer Abschlussgebühr eine Einlage auf ein unverzinsliches Sonderkonto einbezahlt wird. Diese Einlage wird

  • bei Verzicht auf das Bauspardarlehen an den Bausparer zurückbezahlt, oder
  • bei Darlehensauszahlung von der Bausparkasse vereinnahmt.

    • Diese Verfahrensweise ist besonders für Bausparer in­ter­es­sant, die bei Abschluss noch nicht genau wissen, ob sie den Vertrag zum Bauen verwenden werden.
    Der Einlagensicherungsfonds ist ein bankeninternes Sicherungssystem der deutschen Privatbanken, mit dem das Geld der Kunden vor einem möglichen Vermögens­verfall der Bank geschützt wird. Der in den 70er-Jahren vom Bundesverband Deutscher Banken geschaffene Fonds haftet jedem Kunden gegenüber mit maximal 30 Prozent des Eigenkapitals des jeweiligen Geldinstituts.

    Daneben gibt es heute Einlagensicherungsfonds des Bundesverbandes Öffentlicher Banken Deutschlands, des Bundesverbandes deutscher Volksbanken und Raiffeisenbanken, der Bausparkassen und der Sparkassen.
    Die Einlagensicherung bezieht sich hinsichtlich ihrer Reichweite auf die EU-Mitgliedstaaten mit der Euro-Währung. Gesichert sind Einlagen bis zu 100.000 Euro. Dies entspricht der Vorschrift des Einlagensicherungs- und Anlegerentschädigungsgesetzes. Danach kann ein Anspruch auf Entschädigung seit dem 1. November 1998 angemeldet werden. Darüber hinaus werden 90 Prozent der Verbindlichkeiten aus Wertpapiergeschäften mit einem Gegenwert von bis 20.000 Euro gesichert. Die für die Anlegerentschädigung zuständige Entschädigungseinrichtung befindet sich in Form von Sondervemögen des Bundes bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW).

    Die Mittel für den Fonds werden von den beteiligten Banken nach Maßgabe ihrer Größe aufgebracht. Maßgeblich ist dabei das Eigenkapital, das im letzten veröffentlichten Jahresabschluss der Bank ausgewiesen ist. Zu den gesicherten Einlagen zählen alle Sicht-, Termin- und Spareinlagen und auf den Namen lautende Sparbriefe. Inhaber­papiere sind nicht geschützt. Für Wertpapierdepots – also auch für Anteile an offenen Immobilienfonds – ist der Einlagensicherungsfonds nicht notwendig, da diese Titel auch bei einer Insolvenz im Eigentum des Anlegers bleiben.

    Einliegerwohnung ist die Bezeichnung für vermietete Wohnungen in Eigenheimen, besonders in Dach- oder Kellergeschossen.

    Steuerlich

    Für die Einliegerwohnung gelten die steuerlichen Bestimmungen für vermietetes Wohneigentum, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Mögliche Steuervorteile können darin liegen, dass Bauherren / Hauskäufer den als Einliegerwohnung vermieteten Teil ihres Wohnhauses abschreiben und zusätzlich die für die Finanzierung von Bau oder Kauf der Einliegerwohnung anfallenden Zinsen als Werbungskosten von der Steuer abziehen können. Der Bundesfinanzhof hat diese Möglichkeit am 25.3.2003 bestätigt (Az. IX R 22/ 01).

    Das Finanzamt erkennt die Räumlichkeiten nur als Wohnung an, wenn es sich um mehrere Räume handelt, die das Führen eines selbstständigen Haushalts ermöglichen. Die Räume müssen demnach baulich abgeschlossen sein, einen eigenen Zugang haben und über notwendige Nebenräume, wie mindestens einen Raum mit Kochgelegenheit, ein Bad oder eine Dusche und eine Toilette verfügen.

    Eine Einliegerwohnung setzt voraus, dass es nur zwei Wohnungen im Haus gibt und dass die zweite Wohnung vom Vermieter bewohnt wird.

    Anschaffungs- oder Herstellungskosten können nur dann steuerlich geltend gemacht werden, wenn sie eindeutig den beiden Gebäudeteilen zuzuordnen sind. Dies kann gesonderte Finanzierungen des Kaufpreises für beide Gebäudeteile erfordern. Bauleistungen für den zu vermietenden Gebäudeteil sollte der Eigentümer von den Bauunternehmen beziehungsweise Handwerksbetrieben separat abrechnen lassen.

    Bewertungsrechtlich ist eine Einliegerwohnung dann Bestandteil eines Zweifamilienhauses.

    Mietrechtlich

    Für die Kündigung des Mietvertrages gelten einige Besonderheiten.

    Der Vermieter kann den Mietvertrag für die Einliegerwohnung mit der gängigen dreimonatigen Frist kündigen, wenn er dies auf einen gesetzlich zulässigen Kündigungsgrund stützt (z. B. Eigenbedarf), der ihm ein berechtigtes Interesse an einer Vertragsbeendigung gibt.

    Zusätzlich hat er aber auch die Möglichkeit, ohne einen solchen Grund zu kündigen. Die Kündigungsfrist verlängert sich dann auf insgesamt sechs Monate. Im Kündigungsschreiben ist anzugeben, dass es sich um eine Kündigung ohne Vorliegen eines berechtigten Interesses handelt, die eben wegen des besonderen Mietverhältnisses zulässig ist. Diese erleichterte Kündigungsmöglichkeit nach § 573a BGB gilt nämlich generell nur für Häuser mit zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter bewohnt. Keine Voraussetzung ist hier jedoch, dass das Gebäude so gestaltet ist, dass Vermieter und Mieter sich ständig begegnen müssen: So bestätigte der Bundesgerichtshof die Möglichkeit der erleichterten Kündigung für ein Gebäude mit zwei Wohnungen (Vermieterin und Mieter), einem von der Vermieterin betriebenen Gewerbebetrieb im Erdgeschoss und weiteren Räumen, die früher als Wohnung genutzt worden waren (Urteil vom 25.6.2008, Az. VIII ZR 307/07).

    Diese Kündigungsregeln können nicht zum Nachteil des Mieters vertraglich geändert werden.
    Im Gegensatz zur Bilanz, in der das Vermögen und die Schulden abgebildet werden, handelt es sich bei der Einnahme- Überschussrechnung um eine Rechnung, in der vor allem Zahlungsströme (Einzahlungen und Auszahlungen) erfasst werden. Es gilt das Zufluss- und Abflussprinzip. Darüber hinaus sind noch vor allem Abschreibungen zu erfassen.

    Eine doppelte Buchhaltung zur Erfassung der Zahlungsströme ist nicht erforderlich. Eine solche Einnahme-Überschussrechnung ist geeignet für kleine Unternehmen, Freiberufler und Vereine. Auch die Jahresabrechnungen von Wohnungseigentümergemeinschaften basieren auf der Einnahme-Überschussrechnung.

    Die Finanzämter verlangen eine Einnahme-Überschussrechnung auf Grundlage des Formulars „Anlage EÜR“ von Selbstständigen (Gewerbetreibenden und Freiberuflern), deren Betriebseinnahmen den Betrag von 17.500 Euro im Jahr überschreiten. Die Verwendung dieser auf elektronischem Wege abzugebenden Anlage ermöglicht die maschinelle Erfassung der Daten. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass die Verpflichtung zur Abgabe der Anlage EÜR rechtens ist (Urteil vom 16.11.2011, Az. X R 18/09).

    Besondere einkommensteuerliche Vorschriften gelten für die Einnahme-Überschussrechnung bei der Gewinnermittlung durch Steuerpflichtige mit einem Jahresumsatz von 500.000 EUR und darunter oder einem Gewinn von 50.000 EUR und darunter.
    Nach den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes kann Wohnungseigentum, das heißt die Schaffung echten Alleineigentums an einer Wohnung, auf zweierlei Arten begründet werden, nämlich durch Einräumungsvertrag gemäß § 3 WEG oder durch Teilung gemäß § 8 WEG.

    Die Begründung durch Teilungserklärung erfolgt durch den jeweiligen Alleineigentümer eines Grundstücks mit vorhandenen oder noch zu errichtenden Wohnungen oder nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen. Die Begründung durch Einräumungsvertrag setzt das Bestehen einer Miteigentümergemeinschaft, beispielsweise einer Erbengemeinschaft, an einem Grundstück voraus.

    So bestimmt § 3 Abs. 1 WEG, dass das Miteigentum (§ 1008 BGB) an einem Grundstück durch Vertrag der Miteigentümer in der Weise beschränkt werden kann, dass jedem einzelnen Miteigentümer abweichend von § 93 BGB das Sondereigentum als echtes Alleineigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen in einem auf dem Grundstück bereits befindlichen oder einem noch zu errichtenden Gebäude eingeräumt wird.

    Ein solcher Einräumungsvertrag kann von den jeweiligen Miteigentümern des Grundstücks nur freiwillig geschlossen, nicht aber, von Ausnahmefällen abgesehen, durch gerichtliche Entscheidung erzwungen werden.

    Im Falle der Begründung von Wohnungseigentum durch Einräumungsvertrag gemäß § 3 Abs. 1 WEG wird für jeden Miteigentumsanteil ein besonderes Grundbuchblatt (Wohnungs- oder Teileigentumsgrundbuch) angelegt. Auf diesem Grundbuchblatt ist das zu dem Miteigentumsanteil gehörende Sondereigentum und als Beschränkung des Miteigentums die Einräumung der zu den anderen Miteigentumsanteilen gehörenden Sondereigentumsrechte einzutragen.

    Die rechtlichen Beziehungen der Wohnungseigentümer untereinander bestimmen sich nach den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes und den gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG getroffenen Vereinbarungen, die ihren Niederschlag in der ebenfalls im Grundbuch einzutragenden Gemeinschaftsordnung finden.
    Das einschalige Mauerwerk ist ein Mauerwerk, bei dem nur eine Schicht Mauersteine verwendet wird. Bei Innenwänden ist die Verwendung aller Steinarten in beliebiger Wanddicke möglich. Für Außenwände empfiehlt sich jedoch die Verwendung frostbeständiger Steine.

    Eine Mauerschicht besteht mindestens aus zwei gleich hohen Steinreihen. Dazwischen gibt es eine 2 cm breite Längsfuge, die schichtweise versetzt angebracht wird. Die durchgehende Fuge wird mit Mörtel ausgegossen und dient dem Schutz vor Schlagregen.

    Meist kommen großformatige Steine aus Ton, Leichtbeton oder Gasbeton zum Einsatz. In diesen Materialien sind Luftbläschen eingeschlossen, was zu einer Verbesserung der Wärmedämmungseigenschaften führt.

    Die Wand kann auf der Außenseite durch einen Außenputz vor Wettereinflüssen geschützt werden. Innen und außen können zusätzliche Dämmschichten aufgebracht werden. Seit Einführung der Energieeinsparverordnung sind ungedämmte Außenwände nicht mehr üblich.
    Einschlaghülsen werden verwendet, um Pfosten z. B. für einen Zaun, eine Pergola etc. im Boden zu verankern. Die stählernen, verzinkten Hülsen laufen unten spitz zu und verfügen am oberen Ende über eine quadratische oder runde Aufnahme für den jeweilgen Pfosten oder Balken. In den Boden gehämmert werden sie oft mit Hilfe eines in die Hülse gesteckten Hilfsrohres.

    Die Verwendung von Einschlaghülsen hat den Nachteil, dass beim Einschlagen in den Boden oft keine exakte Positionierung an der gewünschten Stelle möglich ist (z. B. durch Steine im Boden). Müssen die Einschlaghülsen ein höheres Gewicht tragen – etwa bei einem Gartenhaus – oder sind sie einer erheblichen Windlast ausgesetzt – wie bei einem höheren Zaun – empfiehlt es sich, an den gewünschten Stellen Löcher auszuheben und die Hülsen einzubetonieren. Eine Variante der Einschlaghülsen sind die Eindrehhülsen, deren Spitze schraubenförmig geformt ist.
    Jedem Wohnungseigentümer steht grundsätzlich das Recht zu, Einsicht in sämtliche Verwaltungsunterlagen zu nehmen, insbesondere in die Abrechnungsunterlagen und – insoweit besteht auch das gesetzlich verbriefte Recht – in die Nied­er­schriften über die Beschlüsse der Wohnungs­eigen­tümer (§ 24 Abs. 6 WEG) und in die Beschlusssammlungen (§ 24 Abs. 7 WEG). Nicht-Wohnungseigentümern steht ein solches Recht nur dann zu, wenn sie von einem Eigentümer hierzu bevollmächtigt sind. Dies gilt insbesondere für Kauf­inter­essen­ten. Diesem Einsichtsrecht stehen keine daten­schutz­recht­lichen Bestimmungen entgegen.

    Das Einsichtsrecht ist regelmäßig am Ort der der Verwaltung des Wohnungseigentums, also im Büro des bestellten Verwalters, wahrzunehmen, allerdings im Rahmen der üblichen Bürozeiten und nach entsprechender Absprache mit dem Verwalter (BGH, 11.02.2011, V ZR 66/10, x).

    Ein Anspruch auf Herausgabe von Originalen der Ver­wal­tungs- oder Abrechnungsunterlagen besteht nicht, wohl aber ein Anspruch auf Anfertigung und Aushändigung von Kopien gegen Kostenerstattung (in der Regel etwa 50 Cent pro Kopie).

    Das Einsichtsrecht der Wohnungseigentümer in die Wohnungsgrundbücher der anderen Miteigentümer ist, anders als das Einsichtsrecht in die Verwaltungsunterlagen, beschränkt auf die Einsicht in das Bestandsverzeichnis und die Abteilung I. Ein Anspruch auf Kenntnis der Belastung aus Abteilung II und III besteht nicht. Eine Ausnahme gilt nur für den Fall, dass konkrete Anhaltspunkte für eine Gefährdung ihrer Interessen vorliegen (KG Berlin, 3.4.2014, 1 W 83/14).
    Als Einspeisevergütung bezeichnet man den Geldbetrag, den der Betreiber eines Stromnetzes an einen Energieerzeuger entrichten muss, welcher elektrischen Strom in sein Netz einspeist.

    Das am 01.04.2000 in Kraft getretene Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) regelt die Voraussetzungen und die Höhe der Einspeisevergütungen, die für Strom aus erneuerbaren Energieträgern zu bezahlen sind. Die Netzbetreiber haben diesbezüglich eine Abnahmepflicht. Sie müssen jedoch keine unverhältnismäßig hohen Investitionen vornehmen, um eine Einspeisung zu ermöglichen. Die Einspeisevergütung bleibt für die einzelne Anlage für 20 Jahre gleich. Ihre Höhe hängt davon ab, inwieweit die Förderung des jeweiligen Energieträgers politisch gewünscht beziehungsweise energiewirtschaftlich für notwendig erachtet wird.

    Das EEG enthält auch Vorschriften über eine regelmäßige Degression der Einspeisevergütungen: Abhängig vom Jahr der Inbetriebnahme der Anlage sinkt die Vergütung in gesetzlich festgelegten Schritten. Der Betreiber erhält also für 20 Jahre eine um einen bestimmten Prozentsatz niedrigere Vergütung, als wenn er die Anlage zum Beispiel ein Jahr früher in Betrieb genommen hätte.

    Für jeden Energieträger sind neben der Grundvergütung noch Boni für bestimmte Erzeugungsmethoden vorgesehen.

    Erhebliche Änderungen haben seit 2009 die deutschen Regelungen zur Einspeisevergütung von Strom aus Fotovoltaikanlagen erfahren, die radikale Senkungen der Vergütungen zur Folge hatten. So wurde das System der Vergütungszahlung grundlegend geändert. Dazu gehörte die Einführung eines gesetzlich festgelegten geförderten Zubaukorridors von 2.500 bis 3.500 Megawatt Solarstromleistung. Je nach tatsächlich erreichtem Zubau und Anlagenkapazität fällt die Einspeisevergütung unterschiedlich hoch aus.

    Nach § 20b EEG 2012 verringerte sich die Vergütung für Solarstrom ab 1. Mai 2012 nicht mehr jährlich, sondern monatlich zum ersten Kalendertag eines Monats um 1,0 Prozent gegenüber den in dem jeweils vorangegangenen Kalendermonat geltenden Vergütungssätzen. Das Gesetz machte die Verringerung auch vom jährlichen Zubau an Anlagenkapazität abhängig.

    Entfallen ist der Bonus für den Eigenverbrauch von selbsterzeugtem Strom. Allerdings haben sich in den letzten Jahren auch die Anschaffungskosten für Fotovoltaikanlagen erheblich verringert. Deutsche Hersteller wurden in diesem Bereich überwiegend von fernöstlicher Konkurrenz verdrängt.

    Zum 1.8.2014 ist eine Neufassung des EEG in Kraft getreten. Im Vordergrund bei den Reformen stand die Kostenreduzierung. Für Altanlagen mit Inbetriebnahme vor dem 1.7.2014 besteht ein Bestandsschutz. Bei diesen Anlagen kommen also die Einspeisevergütungen der Vorversion des Gesetzes (EEG 2012) zur Anwendung. Dies gilt auch für Anlagen, die bis zum Stichtag noch nicht in Betrieb genommen wurden, wenn die Genehmigung für Errichtung und Betrieb bis 23.1.2014 vorgelegen hat und die Anlage bis 31.12.2014 in Betrieb genommen worden ist.

    Bei Neuanlagen muss nun auch für selbst erzeugten und verbrauchten Strom die EEG-Umlage gezahlt werden. Es gibt jedoch Übergangsregelungen. Anlagen mit einer Leistung von höchstens 10 KW sind für bis zu 10 MWh Eigenverbrauch davon befreit, die EEG-Umlage zu entrichten. Befreiungen gibt es auch für Anlagen ohne Anschluss ans öffentliche Netz und für 100-Prozent-Eigenversorger ohne EEG-Förderung. Entfallen ist das Grünstromprivileg (regionale Direktlieferung von Strom, um 2 Cent/kWh reduzierte EEG-Umlage).

    Bei größeren Anlagen zur Erzeugung regenerativer Energien kommt in Zukunft das Modell der Direktvermarktung zum Zuge. Bei Neuanlagen über 500 KW muss überschüssiger Strom an der Strombörse (über einen Direktvermarkter) verkauft werden.
    Justitia braucht für ihre Entscheidungen oft viel Zeit. Gerade im Mietrecht kommt es immer wieder vor, dass der Betroffene diese Zeit nicht hat. Beispiel: Der Vermieter möchte dringende Reparaturen an den elektrischen Leitungen durchführen lassen, der Mieter lässt den Monteur nicht in die Wohnung. In solchen Fällen kann der Mieter mit Hilfe einer einstweiligen Verfügung dazu gezwungen werden, dem Vermieter – bzw. seinem Monteur – Zugang zu gewähren. Voraussetzungen der einstweiligen Verfügung:
    • Es besteht ein Rechtsanspruch des Antragstellers.
    • Es ist zu befürchten, dass dieser Anspruch durch bevorstehende Veränderungen vereitelt wird.
    • Der Antragsteller muss die beiden ersten Voraussetzungen glaubhaft machen.
    Die Voraussetzungen sind z.B. erfüllt, wenn durch eine für das Gebäude bestehende Gefahr schwere Schäden oder Werteinbußen zu befürchten sind, die nur durch ein sofortiges Einschreiten verhindert werden können. Bei einer Brandgefahr wegen Leitungsschäden wäre dies der Fall.

    Eine Räumung kann auf diese Weise allerdings nicht erzwungen werden – es sei denn in Fällen verbotener Eigenmacht ("Hausbesetzung") oder bei Gefahr für Leib und Leben der Bewohner.
    Die gesetzliche Regelung findet sich in den §§ 935 ff. der Zivilprozessordnung.
    Bei der Zwangsvollstreckung aus einer einstweiligen Verfügung muss der Gläubiger beachten, dass er dafür nur einen Monat Zeit hat. Innerhalb dieses Monats muss die einstweilige Verfügung vollzogen sein. Wird diese Frist überschritten, ist eine Vollstreckung "unstatthaft", wie es in der ZPO heißt, da der Titel verfallen ist. Die Frist beginnt mit der Verkündung der einstweiligen Verfügung oder ihrer Zustellung an den Gläubiger.

    Außerdem ist zu berücksichtigen, dass die einstweilige Verfügung nicht vom Gericht zugestellt wird. Vielmehr ist dafür der Gläubiger zuständig. Er muss also dafür sorgen, dass die Monatsfrist für die Vollziehung eingehalten wird.
    Der Eintragungsgrundsatz ist ein zentrales Element des Grundbuchrechts. Er bedeutet, dass jegliche Änderung eines Rechts an einem Grundstück die Eintragung in das Grundbuch erfordert. Solange die Rechtsänderung nicht eingetragen wurde, ist sie auch noch nicht wirksam.

    Das bedeutet zum Beispiel, dass der Erwerber eines Grundstücks erst dann rechtlich dessen neuer Eigentümer ist, wenn er als solcher im Grundbuch eingetragen wurde. Bis zu seiner Eintragung behält der bisherige Eigentümer seine Stellung als Eigentümer mit sämtlichen Rechten und Pflichten. Bei einer Eigentumswohnung bedeutet der Eintragungsgrundsatz also, dass der Erwerber auch erst an der Eigentümerversammlung teilnehmen und mit abstimmen darf, wenn er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.
    Nach Erhalt der jährlichen Betriebskostenabrechnung hat der Mieter eine Einwendungsfrist von zwölf Monaten. Innerhalb dieses Zeitraums kann er noch Einwände gegen die Abrechnung geltend machen, danach nicht mehr (§ 556 Abs.3 BGB).

    Diese Ausschlussfrist bedeutet jedoch nicht, dass der Mieter mit der Nachzahlung grundsätzlich ein Jahr warten darf. Für die Prüfung der Abrechnung wird üblicherweise ein Zeitraum von vier Wochen als akzeptabel angesehen. Bestehen keine Einwendungen gegen die Abrechnung, hat der Mieter den Nachzahlungsbetrag nach Ablauf dieses Zeitraumes zu entrichten. Klare Verhältnisse können Vermieter hier durch eine entsprechende Klausel im Mietvertrag schaffen.

    Überweist ein Mieter stillschweigend die Nachzahlung, akzeptiert er damit die Abrechnung des Vermieters. Zumindest wegen offensichtlichen und erkennbaren Fehlern der Abrechnung kann er dann den überwiesenen Betrag nicht mehr zurückfordern (zum Beispiel OLG Hamburg WM 91, 598; AG Ludwigshafen, WM 91, 504). Anders kann es aussehen, wenn der Fehler nur durch einen Fachmann festgestellt werden kann. Vor einem Gerichtsverfahren in diesem Bereich sollte eine gründliche Abschätzung von Chancen und Risiken erfolgen: Wegen der Erforderlichkeit von Gutachtern können die Verfahrenskosten erheblich sein.

    Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes ist die zwölfmonatige Frist auch dann einzuhalten, wenn der Mieter den gleichen Einwand bereits bei früheren Abrechnungen vorgebracht hat. Grund: Die Frist dient dazu, Klarheit über die Ansprüche aus der Betriebskostenabrechnung für ein bestimmtes Jahr zu erhalten (Urteil vom 12.5.2010, Az. VIII ZR 185/09). Was in den vorherigen Jahren stattgefunden hat, interessiert in diesem Zusammenhang also nicht.

    Der Bundesgerichtshof hat am 08.12.2010 entschieden, dass der Zugang einer formell nicht wirksamen Betriebskostenabrechnung beim Mieter den Lauf der Einwendungsfrist gar nicht erst in Gang setzt. Im Entscheidungsfall war aus der Abrechnung nicht klar hervorgegangen, welcher Umlageschlüssel für die einzelnen Kostenpositionen verwendet worden war. Außerdem wurden bei einer Verwendung der Wohnfläche als Umlagemaßstab nicht nachvollziehbare, unterschiedliche Flächenangaben zugrunde gelegt (Az. VIII ZR 27/10).
    Als Einwertungsgewinn wird die Differenz zwischen dem von Sachverständigen für eine bestimmte Immobilie bei ihrer Aufnahme in einen Offenen Immobilienfonds ermittelten Wert und einem niedrigeren von der Fondsgesellschaft gezahlten Kaufpreis bezeichnet. Kritiker verweisen darauf, dass es in der Regel eher zu Einwertungsverlusten kommen müsse, weil Kaufpreis und Verkehrswert sich nur geringfügig unterschieden und vom Verkehrswert die Erwerbsnebenkosten abzuziehen seien.
    Die Einwohnerdichte ist ein Verteilungsmaß der Bevölkerung eines bestimmten Raumes oder eines Raumtyps. Berechnungsgrundlage ist die Zahl der Einwohner pro km². In Deutschland liegt die Einwohnerdichte bei ca. 230 (in Westdeutschland 264 und in Ostdeutschland 154). Ändert sich die Bevölkerungszahl eines Raumes, ändert sich entsprechend die Einwohnerdichte. Die am dichtesten besiedelte Großstadt in Deutschland ist München mit 4.170 vor Berlin mit 3.820.
    Die Einwohnermeldeämter der Kommunen haben verschiedene Aufgaben, die sich aus dem Wohnsitz der Bürger ergeben. Sie werden auch als Bürgerämter bezeichnet. So gehört es zum Aufgabenbereich Ab-, An- und Ummeldungen der Bürger zu registrieren und alle Daten zu erfassen, die sich auf den Personenstand der Einwohner beziehen (Geburten, Heiraten, Tod). Die Ämter stellen auf Antrag Führungszeugnisse aus, beglaubigen Urkunden, stellen Personalausweise aus und so weiter. Die den Ämtern gemeldeten Daten sind Grundlage für die Bevölkerungsstatistik.
    Gesetzliche Grundlage der Meldepflichten ist das Melderechtsrahmengesetz (MRRG).
    Neben der Gesamtjahresabrechnung hat der Verwalter für jedes Wohnungs- oder Teileigentum eine Einzelabrechnung zu er­stel­len, die alle anteilig auf den jeweiligen Eigentümer entfallenden Einnahmen und Ausgaben für die Verwaltung des gemein­schaft­lichen Eigentums ausweist. Dazu gehört auch der Ausweis der anteilig gezahlten Zinsen auf den anteiligen Betrag an der Instandhaltungsrückstellung, die der Wohnungseigentümer im Rahmen seiner jährlichen Einkommenssteuererklärung ebenso wie andere Zinseinnahmen anzugeben hat.

    Mit der Neuregelung zu § 35a EStG sind auch die anteilig auf den einzelnen Eigentümer entfallenden haushaltsnahen Dienst­leistungen und Handwerkerleistungen auszuweisen, sofern dies von den Wohnungseigentümern mehrheitlich bei entsprechender Sondervergütung für den Verwalter beschlossen wird.

    Aus der Einzelabrechnung ergibt sich der insgesamt zu leistende anteilige Beitrag als Saldo der anteiligen Einnahmen und Aus­gaben. Abzüglich der bereits geleisteten Hausgeld­voraus­zah­lungen ergeben sich Nachzahlungen oder aber auch Erstattungs­beträge, wenn die Vorauszahlungen höher ausfielen als die tat­sächlichen Ausgaben. Über die Einzelabrechnungen haben die Wohnungseigentümer ebenso durch Mehrheitsbeschluss ab­zu­stimmen wie über die Gesamtabrechnung. Ohne eine Beschluss­fassung entsteht keine Zahlungsverpflichtung.

    Aus der Verpflichtung, über die Gesamtabrechnung und sämt­liche Einzelabrechnungen zu beschließen, ergibt sich auch das Recht, in die Abrechnungen aller übrigen Miteigentümer Einsicht zunehmen. Dies auch deshalb, um feststellen zu können, ob alle Miteigentümer ihren Zahlungsverpflichtungen nachgekommen sind.

    Datenschutzrechtliche Bestimmungen stehen diesem Einsichts­recht nicht entgegen.
    Der Einzelrechtsnachfolger erwirbt das Eigentumsrecht an einer einzelnen Sache, z.B. einer Immobilie, und wird in Bezug auf diese Sache Rechtsnachfolger des Erblassers bzw. Schenkers. Er tritt in alle Rechte und Verpflichtungen seines Vorgängers ein.

    So kann er z.B. bei einer Immobilie die lineare Abschreibung des Rechtsvorgängers weiterführen, muss andererseits am Tage des Erbanfalls jedoch auch noch nicht bezahlte öffentliche Abgaben übernehmen.
    Der Verwalter ist gemäß § 28 Abs. 1 WEG verpflichtet, je­weils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan auf­zu­stel­len, über den die Wohnungseigentümer in der Woh­nungs­eigen­tü­merver­samm­lung gemäß § 28 Abs. 5 WEG mit Mehrheit beschließen. Ohne Beschlussfassung ist kein Wohnungseigentümer verpflichtet, die gemäß Wirt­schafts­plan beschlossenen Vorschüsse (Hausgeld­vo­raus­zahlungen) an den Verwalter zu zahlen. Der nach § 28 Abs. 1 WEG vorzulegende Wirtschaftsplan umfasst den Gesamt­wirt­schafts­plan mit den insgesamt zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigen­tums.

    Zu den unverzichtbaren Bestandteilen des Wirtschaftsplans im Sinne der Vorschrift des § 28 Abs. 1 WEG gehören jedoch neben dem Gesamtwirtschaftsplan auch die Ein­zel­wirt­schafts­pläne, aus denen sich die jeweiligen Haus­geld­vo­raus­zah­lun­gen für jeden einzelnen Wohnungseigentümer er­ge­ben. Auch über diese Ein­zel­wirt­schafts­pläne hat die Woh­nungs­eigen­tü­merversammlung mit Mehrheit zu entscheiden. Die Genehmigung eines Wirt­schafts­planes ohne Be­schluss­fas­sung auch über die Ein­zel­wirt­schafts­pläne ist auf An­fech­tung hin durch das Gericht für ungültig zu erklären (BGH, V ZB 32/05, 02.06.2005). Er­folgt allerdings keine Anfechtung, ergibt sich die Zah­lungs­ver­pflich­tung aus dem Gesamt­wirt­schafts­plan.

    Der Verwalter ist im Übrigen verpflichtet, die Einzel­wirt­schafts­pläne für alle Eigentümer der Gemeinschaft rechtzeitig vor der Beschluss­fassung in der Versammlung allgemein zur Ein­sicht­nah­me zur Verfügung zu stellen.

    Datenschutzrechtliche Bestimmungen stehen dem Anspruch und dem Recht auf Einsichtnahme nicht entgegen. Dritten, zum Beispiel Mietern, steht dieser Anspruch allerdings nicht zu.
    Häufig wird vereinbart, dass der Mieter dem Vermieter eine Einzugsermächtigung erteilt, damit Miete und Nebenkosten nicht einzeln überwiesen werden müssen.

    Eine solche Vereinbarung ist nur wirksam, wenn sie im Mietvertrag niedergelegt wird. Ferner muss für den Mieter die Höhe der Geldbeträge absehbar sein; es muss sich um regelmäßige Zahlungen handeln.

    Einzugsermächtigungen, die ohne mietvertragliche Vereinbarung gegeben wurden, kann der Mieter jederzeit widerrufen. Ansonsten ist dies nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes möglich. Dies ist z. B. der Fall, wenn der Vermieter trotz schriftlicher Mietminderung aufgrund von Wohnungsmängeln weiter die volle Miete einzieht.

    Eine Einzugsermächtigung wird beendet, indem der Kontoinhaber dem Vertragspartner einen schriftlichen Widerruf zukommen lässt. Beachtet dieser den Widerruf nicht und zieht weiter ein, gibt es zwei Möglichkeiten:

    • Widerspruch beim Geldinstitut (solange Zahlung noch nicht vom Kontoinhaber genehmigt, innerhalb von sechs Wochen meist unproblematisch).
    • Antrag auf einstweilige Verfügung gegen den Zahlungsempfänger beim zuständigen Amtsgericht.
    Zur Erleichterung des Zahlungs- und Rechnungsverkehrs in der Wohnungseigentümergemeinschaft empfiehlt es sich, dass jeder Woh­nungs­eigen­tü­mer dem Verwalter eine Ein­zugs­er­mäch­ti­gung für die gemäß Wirtschaftsplan be­schlos­se­nen monatlichen Haus­geld­vo­raus­zah­lun­gen erteilt. Eine entsprechende Verpflichtung kann im Rah­men der Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan gleich­zei­tig durch mehrheitliche Beschlussfassung geregelt werden.

    Einer mehrheitlichen Beschlussfassung zugänglich ist gemäß § 21 Abs. 7 WEG auch eine Regelung, nach der bei Nicht­teil­nah­me am Lastschriftverfahren den insoweit betroffenen Woh­nungs­eigen­tü­mern wegen eines be­son­de­ren Ver­wal­tungs­auf­wan­des im Sinne dieser Be­stim­mung eine ge­son­der­te Ge­bühr in Rech­nung ge­stellt wer­den kann.
    Die Eisenskelettbauweise ist eine Bauweise, bei der alle tragenden Elemente aus Eisen hergestellt sind. Die Gefache können ausgefüllt sein, beispielsweise mit Ziegelmauerwerk oder Glas. Eines der bekanntesten Beispiele für einen Eisenskelettbau ist der Eiffelturm in Paris. In Eisenskelettbauweise wurden Gebäude unterschiedlichster Art wie Ladenpassagen, Galerien, Kaufhäuser, Bibliotheken oder Bürohäuser errichtet.
    Abkürzung für: Eigenkapital
    Als Elektrocheck oder E-Check bezeichnet man die regelmäßige Kontrolle einer elektrischen Anlage durch einen dafür geschulten Elektriker. Beim E-Check werden alle elektrischen Anlagen, Schutzeinrichtungen und Geräte auf ihre Sicherheit und Funktionstauglichkeit im Rahmen der gültigen VDE-Regeln hin überprüft. Ihr einwandfreier Zustand wird durch eine Prüfplakette bescheinigt. Es wird ein Prüfprotokoll erstellt, das ggf. auch Mängel auflistet.

    Der E-Check wird seit einigen Jahren vom Elektrohandwerk verstärkt beworben, wobei auf Rechtspflichten zur Durchführung regelmäßiger Überprüfungen von elektrischen Anlagen hingewiesen wird. Bei Wohngebäuden wird hier auf die Norm DIN VDE 105-100 sowie auf die Unfallverhütungsvorschriften für Betriebe verwiesen. Eine Überprüfung soll danach alle vier Jahre erforderlich sein.

    Eine verbindliche rechtliche Verpflichtung zur Überprüfung der gesamten elektrischen Anlage von Wohngebäuden innerhalb fester Zeitabstände existiert jedoch nicht. VDE-Normen sind kein Gesetz, sondern ein Maßstab für einwandfreies technisches Vorgehen. Vor Gericht wird davon ausgegangen, dass diese Normen anerkannte Regeln der Technik sind. Werden sie missachtet, kann dies im Schadensfall zu einer Haftung führen. Die Rechtsprechung ist jedoch uneinheitlich. Lediglich ein Urteil des Oberlandesgerichts Saarbrücken verlangt von Vermietern die Einhaltung eines vierjährigen Prüfungsturnus (4.6.1993, Az. 4 U 109/92). Andere Urteile in diesem Sinne sind nicht bekannt.

    Der Bundesgerichtshof (BGH) hat im Gegenteil am 15.10.2008 sogar entschieden, dass die Verkehrssicherungspflicht des Vermieters keine regelmäßige Generalinspektion von Elektroleitungen und elektrischen Anlagen (hier: Dunstabzugshaube) beinhaltet. Der Vermieter muss nach dem Urteil nur die Wohnung insgesamt in einwandfreiem und verkehrssicherem Zustand halten und Gefahren, die ihm bekannt werden, unverzüglich beheben. Wiederholte Störungen können z.B. eine Pflicht des Vermieters begründen, eine Generalinspektion der Elektroinstallationen durchführen zu lassen (BGH, Az. VIII ZR 321/07). Kommt es "ohne Vorwarnung" etwa zu einem Brand durch Kurzschluss, haftet der Vermieter nach dem BGH nicht.

    Will der Vermieter auf freiwilliger Basis Bränden oder anderen Schäden durch mangelhafte Leitungen etc. vorbeugen, darf er nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes die Kosten für einen im Vierjahresrhythmus durchgeführten Elektrocheck auf den Wohnungsmieter umlegen (Urteil vom 14.2.2007, Az. VIII ZR 123/06). Voraussetzung ist eine ausdrückliche Aufführung dieser Kosten als sonstige Betriebskosten im Mietvertrag. Nicht umlegen darf der Vermieter allerdings die Kosten für die Reparatur von Mängeln, die im Rahmen der turnusmäßigen Überprüfung festgestellt werden. Bei diesen handelt es sich nicht um umlagefähige Kosten im Sinne der Betriebskostenverordnung.
    Die elektronische Form ist keine eigenständige Form. Sie ersetzt die gesetzliche Schriftform (§ 126a BGB). Sie kann also immer dann eingesetzt werden, wenn in einem Gesetz für eine Erklärung die Schriftform verlangt wird. Auch die Parteien eines Vertrags können die elektronische Form vereinbaren.

    Die Erklärung muss digital erfolgen, zum Beispiel durch Übersendung einer Datei oder einer E-Mail. Da die Schriftform und damit auch die elektronische Form auch zur Sicherung des Beweises dient, muss die elektronische Erklärung gespeichert werden können, so dass eine dauerhafte Wiedergabe möglich ist.

    Die Erklärung muss den Namen des Erklärenden enthalten, nicht seine Unterschrift. Der Name kann irgendwo im Text stehen, er muss also nicht am Schluss des Textes gesetzt werden.
    Wesentlich ist, dass die Erklärung mit einer qualifizierten elektronischen Signatur nach dem Signaturgesetz versehen wird.

    Bei einem Vertragsschluss in elektronischer Form ist es erforderlich, dass jede Vertragspartei ein Exemplar erhält, das von der anderen Partei mit einer qualifizierten elektronischen Signatur versehen worden ist. Wenn eine Partei nicht über die Technik der qualifizierten elektronischen Signatur verfügt, kann sie der anderen ein handschriftlich unterzeichnetes Exemplar schicken, wie es die normale Schriftform erfordert, und die andere Partei versendet ein elektronisch signiertes Exemplar.
    Die Elektronische Kommunikation beschreibt den Informationsfluss über den Weg der elektronischen Medien. Sie stellt eine von drei Kommunikationswegen dar, derer sich die Unternehmenskommunikation (siehe Corporate Communications) bzw. Public Relations (siehe Public Relations) in ihrer operativen Umsetzung bedient. Ursprünglich auf das Medium "Telefon" konzentriert, umfasst die moderne Kommunikationstechnologie heute Instrumente wie das World Wide Web mit seinen Anwendungen wie E-Mails, elektronische Newsletter, Homepages, Weblogs, Twitters, Social Networks wie Xing, Linkedin und Facebook, RSS-Feeds, Conference- und Video-Calls oder auch mobile Endgeräte und innovative, neue Speichertechnologien wie CD-ROMs oder USB-Sticks.

    Die Vorteile der Elektronischen Kommunikation liegen in ihrer medialen Schnelligkeit, in ihrer hohen Reichweitenpräsenz und in der zielgruppengenauen Ansprache. Informationen und Botschaften werden über mehrkanalige und multilaterale Kommunikationswege in Sekundenschnelle weltweit verbreitet. Sie erreichen z. B. Mieter, Fach- und Wirtschaftsmedien oder auch die breite Öffentlichkeit mit einem Minimum an Aufwand. Das spart Kosten und ist zeit- und ortsunabhängig aktualisierbar. Vorteile, die über herkömmliche Print- und Face-to-Face-Kommunikation inhaltlich, umfänglich und zeitlich nur selten zu realisieren sind.

    Die elektronische Kommunikation eignet sich entsprechend zur spezifischen Informationsvermittlung an die breite Zielgruppe internetaffiner Mieter und Kunden, der Presse und der Öffentlichkeit. Sie stellt eine sinnvolle Ergänzung zu den klassischen Instrumenten der Public Relations dar.

    Der Einsatz der modernen elektronischen Kommunikationsformen wird in der Immobilienwirtschaft bislang vernachlässigt. In der Zukunft wird ihre Relevanz und Anwendung jedoch steigen und zu einem wichtigen Wettbewerbsfaktor im Markt und in der Branche werden.
    Ein besonderes Phänomen, welches in den letzten Jahren vermehrt auftritt, ist die so genannte Elektrosensibilität. Fast 30 Prozent der deutschen Bevölkerung sind bezüglich der Risiken durch elektromagnetische Felder besorgt, zehn Prozent fühlen sich beeinträchtigt und etwa zwei bis fünf Prozent der bundesdeutschen Bevölkerung bezeichnen sich selbst als elektrosensibel. Hierbei werden aber meist niederfrequente Wechselfelder (zum Beispiel Haushaltsstrom) und hochfrequente Wechselfelder (zum Beispiel Mobilfunk) nicht differenziert betrachtet.

    Die Personen, welche sich als elektrosensibel ansehen, äußern unterschiedliche Beschwerden, zum Beispiel Schlafstörungen, Müdigkeit, Konzentrationsstörungen, Kopfschmerzen usw. bei Vorhandensein elektromagnetischer Felder in ihrer Umgebung. Früher wurden diese Beschwerden vor allem auf die niederfrequenten elektrischen und magnetischen Felder zurückgeführt. Seit jedoch immer mehr Mobilfunkmasten in der Wohnumgebung entstehen, werden auch zunehmend hochfrequente Felder als Verursacher genannt.

    Eine Vielzahl wissenschaftlicher Untersuchungen hat sich mit dem Phänomen "Elektrosensibilität" beschäftigt. Bisher ist es jedoch noch in keinem Fall gelungen, diese von den Betroffenen vermuteten Zusammenhänge wissenschaftlich fundiert nachzuweisen. Insbesondere konnte auch keine Dosis-Wirkungsbeziehung festgestellt werden. Im Rahmen des deutschen Mobilfunkforschungsprogramms ergab sich, dass elektrosensible Personen schlechter als Kontrollpersonen in der Lage sind, echte magnetische Impulse von Scheinimpulsen zu unterscheiden. Es konnte auch keine Verbesserung der Schlafqualität der Betroffenen durch eine Abschirmung der hochfrequenten Felder im häuslichen Schlafzimmer festgestellt werden. Interessanterweise zeigte es sich jedoch, dass von einer Verbesserung des Schlafes berichtet wurde, wenn die untersuchten Probanden annahmen, dass eine Abschirmung durchgeführt wurde. Auch ein Zusammenhang mit Allergien sowie einer besonderen Empfindlichkeit gegenüber Chemikalien konnte nicht bestätigt werden.

    Zusammenfassend ergibt sich, dass ein ursächlicher Zusammenhang zwischen elektromagnetischen Feldern und den Beschwerden elektrosensibler Personen mit hoher Wahrscheinlichkeit ausgeschlossen werden kann. Auch die Weltgesundheitsorganisation hat in ihren Fact Sheet Nr. 296 vom 5. Dezember 2005 festgestellt, dass es keine wissenschaftliche Basis gibt, um die Symptome der Elektrosensiblen mit der Einwirkung von elektromagnetischen Feldern in Verbindung zu bringen.

    Zu trennen vom Begriff der Elektrosensibilität ist die Tatsache, dass elektrische Felder durch Hautkribbeln oder Vibrationen von Körperhaaren spürbar sind. Empfindliche Personen können elektrische Felder hierdurch bereits ab 1 kV/m, die meisten Menschen dagegen erst ab 10 kV Meter, wahrnehmen. Das wird zwar manchmal als unangenehm empfunden, es sind jedoch ernsthafte Gesundheitsschäden auch bei langfristigem Einwirken nicht bekannt.
    Elektrosmog ist ein Begriff der sich aus den Wörtern Elektro und Smog zusammensetzt. Er bezeichnet ganz allgemein die durch elektrische Geräte, Leitungen und Sender erzeugte elektromagnetischen Strahlungen und Felder. Diese messbaren Felder werden von allen Elek­trogeräten erzeugt und besonders stark von Hochspan­nungsleitungen, Transformatoren oder Mobilfunk-Sendeantennen.

    Elektrosmog steht unter dem Verdacht, verschiedene Gesundheitsschäden zu verursachen oder zu fördern (Herzrhythmusstörungen, hormonelle Erkrankungen, Schlafstörungen, Krebs usw.). Obwohl gesicherte Er­kenntnisse dazu noch nicht vorliegen, enthält die 26. Bundesimmissionsschutzverordnung Grenzwerte der höchstzulässigen elektromagnetischen Belastung. Die Grenzwerte sind allerdings in der Kritik, da sie erst relativ hohe Werte als schädlich ansehen, bei denen eine Erwär­mung menschlicher Körperzellen stattfindet.

    Mietrecht: Als Mangel, der eine Mietminderung rechtfertigt, wird Elektrosmog meist nur bei Überschreitung der Grenz­werte angesehen. Solange die Elektrosmogbelastung in einer Wohnung nicht das Maß der normalen Hintergrund­belastung durch elektrische Geräte überschreitet, wird kaum ein Gericht dem Mieter eine Mietminderung zugestehen.

    Bei der Aufstellung mehrerer Antennen kann dies anders aussehen: Allein wegen der ständigen Angst vor möglichen Gesundheitsschäden hielt ein Münchner Gericht bei einer Familie, die direkt unter einer Mobilfunk-Sendeanlage mit sechs Antennen wohnte, eine Mietminderung um 20 Prozent für gerechtfertigt (AG München, WM 99, 111). Der Bundesgerichtshof hat am 15.03.2006 jedoch ent­schieden, dass ein Dachgeschossmieter – auch als Träger eines Herzschrittmachers – keinen Anspruch auf Unterlassung gegen seinen Vermieter hat, der das Hausdach als Stand­ort für eine Mobilfunkantenne vermieten will (Az. VIII ZR 74/05). Voraussetzung war auch hier, dass die Grenzwerte nicht überschritten wurden.
    Elektrostatische Felder (statische elektrische Felder, elektrische Gleichfelder) treten auf als natürliche elektrostatische Felder (stationäres Schönwetterfeld oder stationäre Felder bei speziellen Wetterlagen, zum Beispiel Gewittern).

    Künstliche elektrostatische Felder in Industrie und Verkehr finden wir vor allem bei öffentlichen, schienengebundenen Nahverkehrsmitteln und bei automatisierten Förder- und Antriebsmitteln.

    Künstliche elektrostatische Felder in Gebäuden treten durch Ladungstrennung auf. Wenn sich die Oberflächen von zwei Materialien berühren, dann tauschen sie Elektronen aus, weil die Moleküle dieser Oberflächen bei dem Kontakt in enge elektrische Wechselwirkung zueinander treten. Erfolgt ein intensiver Kontakt bzw. Reibung dieser Materialien, werden Teile der negativen Ladungen aus dem einen „Reibpartner“ herausgerissen und von dem anderen aufgenommen. Bei Trennung dieser Oberflächen, fließen die Elektronen wieder an ihren ursprünglichen Platz zurück. Wenn das durch ein isolierendes Material, wie zum Beispiel Kunststoff, nicht möglich ist, resultiert auf dem einen Material ein Überschuss und auf dem anderen ein Mangel an Elektronen, d.h. beide Materialien tragen dann eine gleich große elektrostatische Ladung, aber mit unterschiedlichen Vorzeichen. Das Material mit dem Übergewicht von Elektronen ist negativ, dass andere positiv geladen. So kann durch die Bewegung der Menschen zum Beispiel auf Kunststoffteppichen oder -fußbodenbelägen eine Ladungstrennung und damit elektrische Aufladung erfolgen. Diese ruhende statische Aufladung wird meist erst dann spürbar, wenn sie sich bei der Berührung eines geerdeten Gegenstandes plötzlich entlädt.

    Die Häufigkeit und Stärke dieser Aufladungen werden beeinflusst von der
    • Art und Intensität der Bewegung. Bei schneller Trennung zweier Stoffe entstehen höhere Ladungen, weil nur kleine Rückströme fließen können.
    • Art der Bekleidung: schlecht leitende Materialien (Wolle, Kunstfasern), weite Kleidung (verursacht mehr Reibung).
    • Raumausstattung, zum Beispiel Teppichböden aus Kunstfasern. Durch Ladungstrennung beim Aufstehen aus einem Kunststoffsitz werden Feldstärken bis 10 kV/m und mehr gemessen.
    • Leitfähigkeit der Luft. Bei trockener Luft kann eine Ladung schlechter abfließen, weil dann der Oberflächenwiderstand erhöht ist. Da das Wasseraufnahmevermögen der Luft direkt von der Temperatur der Luft abhängig ist – kalte Luft kann weniger Wasser aufnehmen als warme – nehmen die spürbaren Entladungen zum Beispiel an der Tür von Kraftfahrzeugen im Winter zu. Im Winter lüften wir unsere Räume mit der relativ wenig Wasser enthaltenden kalten Außenluft. Wenn wir diese Luft dann im Innenraum aufheizen, sinkt die Feuchtigkeit noch weiter ab und die fühlbaren Entladungen an geernteten Gegenständen im Raum werden häufiger.


    Auch Fernsehgeräte sowie Bildschirmterminals verursachen teilweise erhebliche elektrische Gleichfelder, wenn keine antistatische Oberflächenbeschichtung erfolgte. Ihre Stärke beträgt 300-700 V/m und nimmt mit der Entfernung schnell ab.

    Die Wirkungen elektrostatische Felder auf die Körperoberfläche und damit auf das Wohlbefinden, sind von der Aufladung abhängig. Eine Übertragung elektrischer Ladungen kann durch Influenzwirkung oder Berührung von aufgeladenen Gegenständen (zum Beispiel Kraftfahrzeuge, Fernseher- oder Computerbildschirme) erfolgen.

    Folgende Wirkungen können hierbei auftreten:

    • Haarsträuben bei Aufladung im kV-Bereich (zum Beispiel beim An- oder Ausziehen eines Pullovers). Durch die Influenzwirkung des Feldes sammeln sich an Teilen der Körperoberfläche und den schlecht leitenden Haaren gleichnamige Ladungen an, wodurch abstoßende Kräfte ausgeübt werden, welche bei ausreichend großen Feldstärken bzw. Aufladungen zur Aufrichtung der Haare führen. Diese Bewegung kann über die Haarwurzeln wahrgenommen werden. Die Wahrnehmbarkeitsschwelle ist individuell unterschiedlich und liegt bei Feldstärken bei ca. 1 kV/m.
    • Elektrisierungen:
      • Entladungen einer aufgeladenen Person zu einem geehrten Gegenstand: Wenn eine Person elektrostatisch aufgeladen ist, kann sie sich in einigen Minuten wieder entladen. Erfolgt diese Entladung plötzlich zum Beispiel bei Berührung eines geehrten Gegenstandes (z. B. Türklinke) kann es zu schmerzhaften Schlägen und sogar sichtbaren Blitzen kommen.
      • Entladung von isolierten geladenen Gegenständen über eine geerdete Person: Der Fahrtwind kann ein Kraftfahrzeug aufladen. Wenn der aussteigende Fahrer den Boden berührt, sind gelegentlich schmerzhafte Entladungen die Folge. Wenn es sich hier um ein größeres aufgeladenes Objekt handelt, kann die Entladungsspannung entsprechend höher sein.


    Insbesondere bei häufiger Wiederholung kann es zur Beeinträchtigung des Wohlbefindens kommen. Eine Erhöhung der Luftfeuchte in den Wohnungen und Büros verringert die elektrische Aufladung von Gegenständen. Gegebenenfalls kann man auch Erdungsmaßnahmen durchführen oder antistatische Materialien einsetzen.
    Die Elementarschadenversicherung gewährt zu den durch die Wohngebäudeversicherung abgedeckten Schäden durch Feuer, Sturm, Hagel zusätzlichen Versicherungsschutz vor den Folgen von Naturereignissen wie Erdbeben, Erdrutsch, Lawinen, Hochwasser usw. Dieser Schutz ist in der normalen Wohngebäudeversicherung nicht enthalten und muss deshalb zusätzlich vereinbart und bezahlt werden.

    Als problematisch erweist sich der Versicherungsschutz gegen Überschwemmungen bei Wohngebäuden, die in gefährdeten Zonen, so genannten E 3-Zonen liegen, die nach Postleitzahlengebieten geordnet sind. Wohnhäuser in E 3 Zonen sind nicht oder nur sehr schwer versicherbar, Wohnhäuser in E 2 Zonen können nur gegen eine erhöhte Versicherungsprämie gegen Hochwasser versichert werden.

    E-1 Zonen sind kaum hochwassergefährdet, so dass jederzeit Versicherungsschutz gewährt wird. Welche Postleitbereiche in E 3 und E 2 Zonen liegen, kann vom Bund der Versicherten (Email: gruppenvers@bundderversicherten.de) abgerufen werden. Die E 3-Zonen liegen vor allem im südöstlichen Baden-Württemberg und im Raum Altenburg - Gera - Klingenthal.
    Abkürzung für: Europäischer Landwirtschaftsfonds für die Entwicklung ländlicher Räume.
    Das Ellwood-Verfahren ist eine Methode, Ergebnisse von Immobilienbewertungen zu plausibilisieren. Seinen Namen verdankt das Verfahren dem Amerikaner L. W. Ellwood.

    Er betrachtete Immobilienanlagen von der Finanzierungsseite her in einer Kombination von Eigen- und Fremdkapital. Ausgegangen wird von der Vorstellung, dass üblicherweise der Ankauf von Immobilien teils fremd- und teils eigenfinanziert wird. Dabei müssen Annahmen über den Fremdkapitalzinssatz, die Laufzeit des Fremdkapitals und die Fremdkapitalquote getroffen werden. Durch plausible Annahmen über die aus der Verzinsung von Eigen- und Fremdkapital resultierenden Barwerte lassen sich Schlussfolgerungen darauf ziehen, ob ermittelte Verkehrswerte (Marktwerte) am gewöhnlichen Immobilienmarkt erzielbar wären. Bedingung ist, dass für Eigen- und Fremdkapital marktübliche Zinssätze zugrunde gelegt werden.

    Festzustellen ist, wie sich während eines Prognosezeitraums (in der Regel von 10 Jahren) bei einer geforderten Eigenkapitalverzinsung der Wert der Immobilie – ausgehend vom ermittelten Verkehrswert – entwickelt. Etwaige Inflationsraten bleiben dabei unberücksichtigt. Liegt der ermittelte Verkehrswert über der Summe der Barwerte von Eigen- und Fremdkapital, ist dies ein Indiz dafür, dass die Immobilie zu einem Preis, der diesem Wert entspricht, nicht finanzierbar, also im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nicht verkäuflich wäre. Liegt umgekehrt der Verkehrswert unterhalb dieser Barwertsumme, ist dies ein Zeichen dafür, dass er zu niedrig eingeschätzt wurde.
    Der Elternunterhalt ist eine Unterart des Angehörigen-Unterhalts nach § 1601 BGB. Nach dieser Vorschrift ist man Verwandten in gerader Linie zum Unterhalt verpflichtet, wenn diese bedürftig werden. Heute betrifft dies zunehmend erwachsene Kinder von Eltern, die zum Pflegefall werden. Die monatlichen Pflegekosten können leicht einige tausend Euro im Monat betragen und sind in keinem Fall von der staatlichen Pflegeversicherung voll abgedeckt. Eine private Vorsorge findet oft ebenfalls nicht statt. Werden die Eltern pflegebedürftig, springt zunächst das Sozialamt ein, holt sich jedoch das Geld dann von den Kindern zurück, indem es im Namen der Eltern Unterhaltsansprüche gegen die Kinder geltend macht.

    Die Kinder haften jedoch nicht uneingeschränkt für die Pflegekosten ihrer Eltern. So gibt es nach der „Düsseldorfer Tabelle“ einen Selbstbehalt, der den Kindern von ihrem Nettoeinkommen verbleiben muss. Bei der Berechnung des relevanten Netto-Einkommens werden bereits bestimmte Verbindlichkeiten und eigene Unterhaltspflichten abgezogen. Der Selbstbehalt beträgt dann 1.600 Euro plus mindestens 1.280 Euro für den Ehepartner; dieser Anteil wird jedoch den ehelichen Lebensverhältnissen angepasst. Für die Vorteile einer gemeinsamen Haushaltsführung ist allerdings ein bestimmter Teil wieder abzuziehen. Die Hälfte von allem, was über den so errechneten Selbstbehalt hinausgeht, kann der Staat für den Elternunterhalt in Anspruch nehmen. Grundsätzlich müssen Unterhaltsverpflichtete auch ihren Vermögensstamm angreifen, um Unterhalt zu zahlen. Hier gibt es jedoch ein sogenanntes Schonvermögen, das nicht angegriffen werden muss.
    Abkürzung für: Einliegerwohnung
    Unter diesem Begriff sind Schwellenländer zu verstehen. Also Länder, die bereits erhebliche Entwicklungsfortschritte erzielt haben und sich durch eine hohe Wachstumsdynamik auszeichnen. Als Beispiele können Korea, Taiwan und Malaysia in Südostasien; Brasilien, Chile, Mexiko in Lateinamerika, sowie einige Länder in Mittel- und Osteuropa gelten.
    Unter Emissionen versteht man die von einer Quelle ausgehenden Stoffabgaben (z. B. Luftverunreinigungen durch Gase und Partikel) oder Energieabgaben (z. B. Geräusche, Erschütterungen, Licht, Wärme, Strahlen).
    Empfehlungsmanagement ist eine der günstigen Arten Marketing in eigener Sache zu betreiben. Den Ausdruck Mund zu Mund Propaganda hat jeder schon mal gehört und dennoch ist gerade das Empfehlungsmanagement eine häufig unterschätzte Maßnahme. Empfehlungen werden in den seltensten Fällen ohne Aufforderung gegeben.
    Empirica ist ein 1990 gegründetes wirtschafts- und sozialwissenschaftliches Beratungsunternehmen mit Niederlassungen in Berlin, Bonn und Leipzig. Tätigkeitsfelder sind nach eigener Darstellung:
    • Wirtschaftsforschung und Wirtschaftspolitik
      Demographischer Wandel
      Evaluationen (Förderbudgets, Infrastrukturprojekte)

    • Vermögensbildung und Konsumforschung
      Altersvorsorge
      Sozialberichterstattung

    • Wohnungsmärkte und Wohnungspolitik
      Wohnungsmarktanalysen
      Stadtumbaukonzepte

    • Risikoanalysen und Immobilienfinanzierung
      Kreditrisikoanalysen
      Bank- und Bausparkassenberatung

    • Standortgutachten und Nutzungskonzepte
      Büromarkt, Einzelhandel
      Auslandsimmobilien

    • Regional- und Stadtentwicklung
      Evaluation von Flächennutzungsplänen
      Erarbeitung von Stadtentwicklungsstrategien

    • Soziale Stadt und überforderte Nachbarschaften
      Programmbegleitung
      Qualitative Marktforschung

    • Seniorenimmobilien und neue Wohnformen für Ältere
      Standortbewertung
      Konkurrenzanalysen
    Zu den Auftraggebern zählen internationale Organisationen, Bundes- und Länderministerien, Groß- und Mittelstädte und Unternehmen aus der Kredit- und Immobilienwirtschaft.

    Näheres siehe: http://www.empirica-institut.de
    Die Empore ist ähnlich einem Balkon, der sich in einen saalartigen Innenraum öffnet. Der Begriff Empore entstand erst im 18. Jahrhundert und leitet sich aus dem Adverb 'empor' ab. In den Kirchen des Mittelalters entstand zwischen dem gemauerten Gewölbe und dem hölzernen Dachstuhl ein Gang, der über Arkaden zum Hauptkirchenraum geöffnet und als weitere Fläche genutzt werden konnte. Später bekamen die Emporen ihr eigenes Tragwerk oder wurden zwischen Stützen angeordnet.

    Emporen werden unterschieden in ihrer Nutzbarkeit:

    • Eine echte Empore ist die zusätzliche Nutzfläche über dem darunter liegendem Geschoss;
    • die unechte Empore führt lediglich in den Dachstuhl und
    • die Scheinempore ist nicht begehbar, sondern lediglich ein schmückendes, gliederndes Element.

    Damit ein beeindruckender vertikaler Luftraum nicht nur unbrauchbarer Freiraum ist, finden Emporen Verwendung zum Beispiel in Bibliotheken, Veranstaltungs- und Ausstellungsräumen.
    Als Endenergie bezeichnet man die Energie, die tatsächlich am Hausanschluss des Verbrauchers ankommt – nach Abzug aller Verluste zum Beispiel durch Leitungswiderstände und Umwandlungen von einer Energieform in eine andere.

    Endenergie kann in Form eines Primärenergieträgers beim Verbraucher eintreffen – etwa das Erdgas aus der Gasleitung. Sie kann jedoch auch in dem Strom bestehen, der in einem entfernten Kraftwerk aus einem Primärenergieträger wie Kohle oder Gas erzeugt wurde.

    Wie effektiv die in einem Primärenergieträger enthaltene Primärenergie in Endenergie verwandelt wird, richtet sich nach den verwendeten Verfahren bei Umwandlung und Transport. So wird zum Beispiel durch die Raffinierung aus dem Primärenergieträger Rohöl der Endenergieträger Heizöl.
    Der Endenergiebedarf gibt die nach technischen Regeln berechnete, jährlich benötigte Energiemenge für Heizung, Lüftung und Warmwasserbereitung an. Er ist ein Maß für die Energieeffizienz eines Gebäudes und seiner Anlagentechnik und wird unter Standardklima- und Standardnutzungsbedingungen errechnet. Der Endenergiebedarf bezeichnet die Energiemenge, die dem Gebäude bei standardisierten Bedingungen und unter Berücksichtigung der Energieverluste zugeführt werden muss, damit die standardisierte Innentemperatur, der Warmwasserbedarf und die notwendige Lüftung sichergestellt weden können. Ein geringer Bedarf und damit eine hohe Energieeffizienz werden durch kleine Werte angezeigt.
    Der Begriff wird in unterschiedlichem Zusammenhang für abschließende Reinigungsarbeiten verwendet.

    Endreinigung bei Mietwohnungen:
    Enthält der Mietvertrag keine Schönheitsreparaturenklausel, sondern nur die Regelung "Wohnung ist besenrein zu übergeben" muss der Mieter (nach Entfernung aller eigenen Gegenstände, Möbel, Sperrmüll, Abfall, Werkzeug etc.) die Wohnung grob säubern - d.h. ausfegen, wischen und größere Verschmutzungen beseitigen. Eine professionelle Reinigung auf Hochglanz kann hier nicht gefordert werden. Fachgerechte Ausführung ist jedoch bei Schönheitsreparaturen gefragt, die mit Malerarbeiten einhergehen.

    Endreinigung bei Ferienwohnungen:
    Wer eine Ferienwohnung mietet, muss diese unmittelbar vor dem Auszug endreinigen. Diese Pflicht wird meist im Mietvertrag verankert. Wichtig: Hat der Mieter laut Vertrag die Kosten der Endreinigung zu tragen, ohne dass er die Möglichkeit hat, diese selbst durchzuführen, muss die Endreinigung im Gesamtpreis der Ferienwohnung eingeschlossen sein (BGH, 6.6.1991, Az. I ZR 291/89). Die Kosten für die Endreinigung richten sich nach der Wohnungs- bzw. Hausgröße. Sie bewegen sich meist zwischen 25 und 100 Euro.

    Führt der Mieter absprachewidrig keine Endreinigung durch, kann der Vermieter ihm diese in Rechnung stellen und die Kosten ggf. von einer hinterlegten Kaution abziehen. Die vom Mieter mit der Miete bezahlte Endreinigung durch die Vermieterseite umfasst laut Vertrag oft nur das Säubern von Möbeln, Bodenbelägen, Fenstern, Sanitäranlagen und Küchengeräten – aber nicht tägliche Routinearbeiten wie Geschirrspülen, Aufräumen, Säubern des Gartengrills. Diese muss der Mieter am letzten Urlaubstag trotz bezahlter Endreinigung selbst durchführen.

    Endreinigung bei Neubauten:
    Auch ein Neubau muss vor Bezug gereinigt werden. Hierfür existieren Spezialfirmen, die eine Reinigung in mehreren Schritten anbieten. Zuletzt erfolgt eine Endreinigung, die die Spuren der Bauarbeiten gründlich beseitigt.
    Als Endrenovierungsklauseln bezeichnet man Mietvertragsklauseln, nach denen der Mieter am Ende des Mietverhältnisses die Schönheitsreparaturen vornehmen muss. Obwohl die Renovierung am Ende der Mietzeit in der Praxis häufig vorkommt, sind derartige Klauseln oft rechtlich problematisch. Werden sie mit einer gängigen Schönheitsreparaturklausel kombiniert (z. B. im Allgemeinen zu beachtender Renovierungs-Fristenplan für die einzelnen Räume) so sind beide unwirksam, da der Mieter unabhängig vom Wohnungszustand und vom Zeitabstand zur letzten Renovierung gegebenenfalls bei Auszug eine tadellose Wohnung noch einmal renovieren muss. Dies sehen die Gerichte als unangemessene Benachteiligung des Mieters an (BGH, Az. VIII ZR 308/02, Urteil vom 14.05.2003).

    Als isolierte Endrenovierungsklausel bezeichnet man eine Endrenovierungsklausel, die im Vertrag als einzige Regelung etwas zu den Schönheitsreparaturen aussagt. Der Mieter muss danach nur beim Auszug und nicht während des Mietverhältnisses renovieren. Auch derartige Regelungen können unwirksam sein, wenn sie pauschal auf das Ende des Mietverhältnisses abstellen und die Renovierungspflicht nicht vom tatsächlichen Zustand und vom Zeitabstand zur letzten Renovierung abhängig machen (BGH, Az. VIII ZR 316/06, Urteil vom 12.09.2007).

    Das oben Gesagte gilt für Formularmietverträge. Ausgehandelte Individualvereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter können abweichende Regelungen treffen, da dabei nicht die strengen Maßstäbe gelten, an denen Allgemeine Geschäftsbedingungen gemessen werden. Dies zeigte sich insbesondere im Urteil des Bundesgerichtshofes vom 14.01.2009, dem zufolge eine im Wohnungsübergabeprotokoll festgehaltene individuelle Endrenovierungsvereinbarung wirksam sein kann, obwohl der Mietvertrag selbst eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel mit starrem Fristenplan enthält (Az. VIII ZR 71/08).

    Hat der Mieter im Glauben an eine wirksame Endrenovierungsklausel vor Auszug renoviert und stellt sich dann heraus, dass die Klausel unwirksam war, kann der Mieter einen Anspruch auf Schadenersatz haben. Rechtlich begründet wird dies mit einer "ungerechtfertigten Bereicherung" (§ 812 BGB) durch eine ohne Rechtsgrund erhaltene Leistung. Dies geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 27.5.2009 hervor (Az. VIII ZR 302/07).
    Abkürzung für: Gesetz zur Einsparung von Energie in Gebäuden

    Das Gesetz bezweckt die möglichst weitgehende Ein­spa­rung von Energie im Gebäudebereich. Es wurde 1977 als gesetzgeberische Reaktion auf die Ölkrise verabschiedet. Das EnEG ermächtigt die Bundesregierung zum Erlass von Verordnungen zur Energieeinsparung im Gebäudebereich. Auf seiner Basis wurde die Energieeinsparverordnung (EnEV) erlassen. Mit der am 02.04.2009 in Kraft ge­tre­tenen Novellierung des EnEG wurde der Weg für die EnEV 2009 frei gemacht. Diese nimmt in ihrem § 27 direkten Bezug auf die Bußgeldvorschriften des EnEG 2009.

    Das EnEG wurde 2013 zur Umsetzung neuer EU-Vorschriften novelliert. Mit einer Reform der EnEV wird 2014 gerechnet. Die Bundesregierung hat sich das Ziel gesetzt, bis zum Jahr 2050 einen nahezu klimaneutralen Gebäudebestand zu erreichen.
    Unter einer energetischen Gebäudeoptimierung versteht man einen Prozess, bei dem ein Haus in jeglicher für die Energieeffizienz relevanten Hinsicht auf den bestmöglichen Stand gebracht wird – soweit das Gebäude es zulässt und der Aufwand in einem vernünftigen Verhältnis zur er­ziel­ba­ren Energieeinsparung steht. In keinem Betriebs­kosten­bereich gibt es größere Einsparungspotenziale als bei den Kosten für Energie. Ziel der energetischen Gebäude­op­ti­mie­rung ist die Verringerung des CO2-Ausstosses zu Zwecken des Klimaschutzes. Mittel der energetischen Gebäudeoptimierung sind zum Beispiel:
    • Verbesserung der Wärmedämmung an Außen­bau­teilen und gegebenenfalls Rohrleitungen,
    • Modernisierung der Heizanlage (zum Beispiel Brenn­wert­tech­nik),
    • Verwendung regenerativer Energieträger (Sonne, Wind, Erdwärme, gegebenenfalls Heizen mit Holz).

    Bei Dämmstoffen und generell bei Außenbauteilen sollte man darauf achten, dass die Bauteile eine gute Wärme­speicher­fähig­keit besitzen. Bei den Außenwänden und dem Dach ist Luftdichtigkeit anzustreben. Die Ausrichtung des Gebäudes nach den Himmelsrichtungen ist in die Planung auch von Modernisierungsmaßnahmen einzubeziehen: Sind die Fenster an der Südfassade größer als zum Beispiel an der Nordfassade, kommt mehr Sonnenwärme ins Gebäude und es wird Heizwärme eingespart. Im Sommer kann und sollte die Südfassade zum Beispiel durch Pflanzen oder technische Maßnahmen verschattet sein – in Übergangszeit und im Winter sollte sie der Sonneneinstrahlung ausgesetzt werden.

    Eine energetische Gebäudeoptimierung sollte vorz­ugs­wei­se von einem Fachmann geplant werden und verschiedene Modernisierungsmaßnahmen zusammenfassen. So werden nicht nur optimale Resultate erzielt, sondern es können auch Förderungen für das Gesamtprojekt beantragt wer­den. Bei der KfW-Förderbank kann auch ein Zuschuss für die Baubegleitung durch einen Fachmann beantragt wer­den (www.kfw.de). Dieser beträgt 50 Prozent der Kosten für die Baubegleitung, maximal 4.000 Euro pro Antragsteller und Vorhaben, ist allerdings nur in Kombination mit weiteren Förderungen für die energetische Sanierung des Gebäudes erhältlich. Weitere Förderungen gibt es von Städten, Ländern und Gemeinden.
    Eine energetische Haus- und Raumreinung, im Sinne meiner Dienstleitung, umfasst die Wiederherstellung des Chi-Flusses in Ihren Räumen. Viele Störfaktoren beeinflussen den energetischen Fluss. Diese Störungen werden z.B. durch linksdrehende pathogene Wasseradern verursacht, durch Meridianabstrahlungen, Verwerfungen u.v.m. Möchten Sie mehr über Energien in Ihren Räumen erfahren oder sind Sie einfach nur neugierig wie Energie Ihnen helfen kann, dann folgen Sie mir auf Instagram @caroladaeumlich oder besuchen Sie meine Webseite: https://caroladaeumlich.de
    Unter einem Energieausweis/Energiepass versteht man ein auf ein Gebäude bezogenes Dokument, aus dem sich Rückschlüsse auf den Energieverbrauch bzw. die Energieeffizienz dieses Gebäudes ziehen lassen. Vom Gesetz her korrekt ist der Begriff "Energieausweis". Dieser schafft für Immobilienkäufer und Mieter eine Vergleichsbasis und bietet Anreize zur energetischen Sanierung von Gebäuden.

    Verspätete Einführung

    Nach der europäischen Energieeffizienzrichtlinie hätten alle EU-Mitgliedsstaaten bis Anfang 2006 für alle Gebäude Energieausweise einführen müssen. In Deutschland erfolgte die Umsetzung verspätet: Die zuständigen Ministerien haben erst im Oktober 2006 Einigung über die Einführung des Energieausweises für bereits bestehende Gebäude erzielt. Für Neubauten sind Energieausweise mit Einführung der Energieeinsparverordnung von 2002 vorgeschrieben worden. Am 27.06.2007 hat die Bundesregierung unter Berücksichtigung einiger vom Bundesrat angeregter Änderungen die neue Energieeinsparverordnung (EnEV 2007) beschlossen, welche die stufenweise Einführung von Energieausweisen auch für bestehende Gebäude vorschrieb.

    Rechtliche Grundlage

    Das EnEG (Energieeinsparungsgesetz) ermächtigt die Bundesregierung, mit Zustimmung des Bundesrates im Wege einer Rechtsverordnung Inhalt und Verwendung von Energieausweisen für Gebäude festzulegen. Diese Regelungen finden sich in der EnEV (Energieeinsparverordnung). Die Energieausweise für bestehende Gebäude wurden nach Vorgabe der EnEV 2007 schrittweise je nach Gebäudeart und -Alter eingeführt. Im Jahr 2009 wurden EnEG und EnEV verschärft, die EnEV 2009 gilt seit 01.10.2009. Eine weitere Reform der beiden Regelungswerke fand 2014 statt.

    Übergangsfristen

    Eigentümer von Wohngebäuden, die bis 1965 fertig gestellt wurden, müssen seit 01.07.2008 einen Energieausweis vorweisen können. Für neuere Wohngebäude muss er seit 01.01.2009 vorhanden sein. Eigentümer von Nichtwohngebäuden benötigen den Energieausweis seit 01.07.2009. In öffentlichen Gebäuden mit Publikumsverkehr und mehr als 1000 Quadratmeter Nutzfläche muss ebenfalls seit 01.07.2009 ein Energiepass ausgehängt werden.

    Wer benötigt einen Energieausweis?

    Einen Energieausweis braucht, wer seine Immobilie (Wohn- und Nichtwohngebäude) vermieten, verpachten oder verkaufen will. Rechtsgrundlage bis Mai 2014: Der Ausweis ist Miet- und Kaufinteressenten auf Verlangen unverzüglich vorzulegen. Wer dies unterlässt, riskiert ein Bußgeld. Selbstnutzende Eigentümer benötigen ihn nicht, zumindest solange derartige Schritte nicht anstehen. Der Eigentümer kann dem Interessenten auf freiwilliger Basis eine Kopie des Energieausweises aushändigen. Von der Pflicht zur Vorlage eines Energieausweises werden Baudenkmäler und kleine Gebäude (bis 50 Quadratmeter Nutzfläche) nicht erfasst. In öffentlichen Gebäuden mit über 1.000 Quadratmeter Nutzfläche, in denen Behörden oder sonstige Einrichtungen öffentliche Dienstleistungen erbringen und die von vielen Menschen besucht werden, muss der Energieausweis öffentlich ausgehängt werden. Seit Inkrafttreten der EnEV 2009 gilt dies jedoch nicht für denkmalgeschützte öffentliche Gebäude.

    Verbrauchs- und bedarfsbasiert

    Es gibt zwei Arten von Energieausweisen: Den verbrauchsbasierten und den bedarfsbasierten. Der verbrauchsbasierte Ausweis wird auf der Basis des Verbrauchs der aktuellen Bewohner erstellt. Er kann gleichzeitig mit einer Jahres-Heizkostenabrechnung relativ kostengünstig angefertigt werden. Sein Nachteil ist jedoch, dass er keine Bewertung des vom Bauzustand des Gebäudes abhängigen Wärmeverlustes erlaubt: Hat der Mieter sparsam geheizt, sind die Werte günstig. Hat der Mieter "Treibhaustemperaturen" bevorzugt, schlägt sich dies ebenfalls im Energieausweis nieder. Mangelhafte Dämmungsmaßnahmen oder Heizanlagen bleiben unerwähnt.

    Aufwändiger ist die Erstellung des bedarfsbasierten Energieausweises. Dieser bewertet den Primärenergiebedarf des Gebäudes. Dazu werden die Wärmedurchgangswerte der verwendeten Baumaterialien herangezogen sowie die bestehende Anlagentechnik hinsichtlich Heizung, Warmwasserversorgung und Lüftung analysiert, um den Wärmebedarf unabhängig vom jeweiligen Nutzer zu ermitteln.

    Modernisierungsempfehlungen

    Sind wirtschaftlich sinnvolle Verbesserungen der Energieeffizienz des Gebäudes möglich, muss der Aussteller Modernisierungsempfehlungen abgeben. Diese sind unverbindlich. In Einzelfällen sollen Aussteller behauptet haben, dass vor Erteilung eines Energieausweises zunächst zwingend eine Modernisierung des Gebäudes durchgeführt werden müsse – vorzugsweise durch einen befreundeten Betrieb. Derartige Vorgehensweisen sind unredlich. Der Energieausweis erfordert keine vorherige Modernisierung.

    Wahlrecht

    Ein Wahlrecht zwischen verbrauchs- und bedarfsbasiertem Ausweis besteht bei:
    • Gebäuden mit mehr als vier Wohneinheiten,
    • Gebäuden mit bis zu vier Wohneinheiten, die seit Fertigstellung oder durch nachträgliche Sanierung dem Standard der Wärmeschutzverordnung vom 01.08.1977 entsprechen,
    • sowie Nichtwohngebäuden.

    Ein Energieausweis auf Bedarfsbasis ist vorgeschrieben für Gebäude

    • mit bis zu vier Wohneinheiten, deren Bauantrag vor dem 01.11.1977 gestellt worden ist,
    • die nicht nachträglich auf den Stand der 1977er Wärmeschutzverordnung gebracht worden sind.

    Auch die Gewährung von Fördergeldern hinsichtlich der Finanzierung einer energetischen Sanierung erfordert zum Teil die Vorlage eines nach erfolgreicher Sanierung erstellten Energieausweises auf Bedarfsbasis. Energieausweise für Neubauten werden (zwangsläufig) auf Bedarfsbasis ausgestellt.

    Aussteller

    Während der Energieausweis für Neubauten durch den Bauvorlageberechtigten erstellt wird, ist nach der EnEV bei bestehenden Gebäuden eine ganze Reihe von Berufsgruppen zur Ausstellung von Ausweisen und Modernisierungsempfehlungen berechtigt. Es handelt sich dabei sowohl um Personen mit Hochschul- oder Fachhochschulabschluss (zum Beispiel Architekten, Bauingenieure) als auch um verschiedene Handwerksberufe. Die Aufzählung der EnEV ist abschließend. Eine zusätzliche Zertifizierung der Aussteller ist nicht vorgesehen. Auch Energieberater (zum Beispiel aus der Baustoffindustrie), die vor dem 25.04.2007 ihre Aus- oder Weiterbildung begonnen haben, dürfen den Energieausweis für bestehende Wohngebäude ausstellen, sowie Fachleute, die durch Landesgesetze dazu ermächtigt werden. Die EnEV 2009 hat die Anforderungen an Aussteller von Energieausweisen präzisiert. Als Qualifikation von Personen mit Studium werden nun keine bestimmten Diplome mehr verlangt, sondern ein "berufsqualifizierender Hochschulabschluss". Auch ein Staatsexamen kann bei einem entsprechenden Studiengang als solcher gelten. Physiker können nun unter den gleichen zusätzlichen Voraussetzungen wie Hochschulabsolventen anderer Fächer Energieausweise ausstellen.

    Verantwortliche Personen

    Nach der EnEV 2009 ist der Hauseigentümer dafür verantwortlich, dass die für die Erstellung des Energieausweises gelieferten Daten korrekt sind. Der Aussteller darf diese Daten jedoch nicht benutzen, wenn er berechtigte Zweifel an ihrer Richtigkeit hat. Ermittelt er die Daten selbst, ist er auch für deren Richtigkeit verantwortlich. Die Übermittlung falscher Daten an den Aussteller und die unkorrekte Ermittlung von Daten durch diesen selbst sind eine Ordnungswidrigkeit.

    Kosten

    Ein einheitlicher Preis für die Erstellung eines Energieausweises existiert nicht. Die üblichen Beträge liegen zwischen 50 und 450 Euro (ohne Hausbegehung). Der genaue Betrag hängt von dem im Einzelfall notwendigen Aufwand und der Version als Verbrauchs- oder Bedarfsausweis ab. Die EnEV erlaubt eine Erstellung des Ausweises auf Basis von Unterlagen über das Gebäude, also ohne Hausbegehung durch einen Experten. Insbesondere hinsichtlich der Abgabe von Modernisierungsempfehlungen kann eine Gebäudebegehung jedoch sinnvoll sein.

    Im Internet werden Energieausweise – insbesondere solche auf Verbrauchsbasis – zu Billigpreisen angeboten. Diese werden oft in einem vollautomatischen Verfahren erstellt: Der Kunde beantwortet einige Fragen, setzt seine Verbrauchsdaten in ein Online-Formular ein, gibt seine Rechnungsadresse an – und bekommt sofort seinen Energieausweis mit Unterschrift und Stempel des Ausstellers als PDF-Datei zum Herunterladen. Dieses Verfahren wird häufig kritisiert: Bei einigen Anbietern werden so wenige Daten abgefragt, dass damit kaum ein Energieausweis nach Maßgabe der EnEV erstellt werden kann. Ferner geht die EnEV davon aus, dass der Aussteller zumindest eine Plausibilitätsprüfung der angegebenen Daten vornimmt. Hier entfällt aber jegliche persönliche Beschäftigung des Ausstellers mit den Daten, so dass auch reine Fantasiezahlen eingegeben werden können. Nutzt ein Vermieter oder Verkäufer dies zur Erstellung eines geschönten Energieausweises, kann er sich späteren Schadenersatzansprüchen oder Bußgeldverfahren aussetzen. Die Bußgelder in diesem Bereich betragen bis zu 15.000 Euro.

    Geltungsdauer

    Beide Versionen des Energieausweises haben eine Gültigkeitsdauer von zehn Jahren. Nach energetischen Sanierungsmaßnahmen empfiehlt sich jedoch eine Neuausstellung, um die vorteilhafteren Werte korrekt abzubilden und sie in der Vermarktung der Immobilie nutzen zu können. Bei bestimmten Änderungen am Gebäude (z. B. Austausch der Fenster) ist eine Neuausstellung vorgeschrieben. Vor den offiziellen Einführungsterminen erstellte Energieausweise (nach älteren Fassungen der Energieeinsparverordnung) behalten ihre Gültigkeit in der Regel für zehn Jahre ab Ausstellungsdatum. Nach der Energieeinsparverordnung verliert ein Energieausweis seine Gültigkeit, wenn am Gebäude erhebliche Veränderungen der Außenbauteile beziehungsweise der an unbeheizte Räume angrenzenden Bauteile vorgenommen werden beziehungsweise wenn seine Nutzfläche an beheizten oder gekühlten Räumen vergrößert wird und dabei für dieses Gebäude Berechnungen des Jahresprimär-Energiebedarfs durchgeführt werden. In diesen Fällen ist ein neuer Energieausweis auszustellen.

    Muster

    Die Anlagen zur EnEV enthalten Muster der unterschiedlichen Versionen des Energieausweises. Der Aussteller hat sich inhaltlich an diesen Mustern zu orientieren. Mit Einführung der EnEV 2009 hat sich das Muster des Energieausweises in einigen Punkten geändert. Es enthält nun unter anderem auch Angaben zur Nutzung alternativer Energien und zur Einhaltung der Vorgaben des Wärmegesetzes.

    Bußgelder

    Die Bußgeldregelungen der EnEV wurden mit der EnEV 2009 verschärft. Als Ordnungswidrigkeit gilt es nun unter anderem, wenn:

    • der Energieausweis vorsätzlich oder leichtfertig Miet- oder Kaufinteressenten nicht unverzüglich auf Anfrage vorgelegt wird,
    • der Hauseigentümer dem Aussteller des Ausweises vorsätzlich oder leichtfertig falsche Daten zur Verfügung stellt,
    • dieser ohne Prüfung unplausible Daten einfach übernimmt,
    • Energieausweise oder Modernisierungsempfehlungen ohne Berechtigung ausgestellt werden.

    Die Höhe der Bußgelder richtet sich nach dem im Jahr 2009 neu gefassten EnEG (Energieeinsparungsgesetz). Die Geldbuße nach dem EnEG kann grundsätzlich bis zu 50.000 Euro betragen; die Missachtung der Vorschriften der EnEV über Energieausweise kann mit bis zu 15.000 Euro Bußgeld geahndet werden.

    Rechtslage ab 2014

    Am 19.5.2010 wurde die neue EU-Richtlinie zur Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden verabschiedet (Zeitpunkt des Inkrafttretens: 8. Juli 2010). Die Mitgliedsstaaten sollten diese innerhalb von zwei Jahren in nationales Recht umsetzen. Dieser Termin wurde in Deutschland nicht eingehalten. Die Regelungen der neu gefassten EnEV 2014 traten zum 01.05.2014 in Kraft. Für den Energieausweis gab es dabei gegenüber der oben geschilderten Rechtslage folgende Änderungen:

    In Wohnungsanzeigen (Verkauf/Vermietung) müssen künftig folgende Pflichtangaben enthalten sein:
    • Art des Energieausweises: Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis,
    • im Energieausweis genannter Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs für das Gebäude,
    • im Energieausweis genannte wesentliche Energieträger für die Heizung des Gebäudes,
    • bei Wohngebäuden das im Energieausweis genannte Baujahr und
    • bei Wohngebäuden die im Energieausweis genannte Energieeffizienzklasse.

    Die Energieeffizienzklassen sind ebenfalls neu eingeführt worden. Sie sind am sogenannten Bandtacho auf dem Energieausweis ablesbar. Für Nichtwohngebäude müssen bei Energiebedarfs- und verbrauchsausweisen als Pflichtangabe nach Nummer 2 der Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch sowohl für Wärme als auch für Strom jeweils getrennt genannt werden. Für vor dem Inkrafttreten der Neuregelung ausgestellte Energieausweise gibt es eine Reihe von Übergangsregelungen hinsichtlich der Pflichtangaben.

    Bei Verkauf, Vermietung oder Verpachtung eines Gebäudes oder einer Wohnung muss der Eigentümer dem Interessenten den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorlegen. Die Vorlagepflicht vor Vertragsabschluss besteht auch, wenn keine Besichtigung stattfindet. Bei Vertragsabschluss muss der Ausweis oder eine Kopie davon ausgehändigt werden.

    Für Neubauten oder nach größeren Umbauten und Renovierungen gilt: Ausstellung und Übergabe des Energieausweises müssen unverzüglich nach Fertigstellung des Gebäudes erfolgen. Sicherzustellen hat dies allerdings der Bauherr.

    Bei öffentlich zugänglichen Gebäuden wird nun zwischen solchen mit behördlicher und anderer Nutzung unterschieden. Eigentümer von Gebäuden mit behördlicher Nutzung, starkem Publikumsverkehr und mehr als 500 Quadratmeter oder nach dem 8. Juli 2015 mehr als 250 Quadratmeter Nutzfläche müssen dafür sorgen, dass ein Energieausweis öffentlich sichtbar ausgehängt wird. Eigentümer eines Gebäudes mit mehr als 500 Quadratmetern Nutzfläche und starkem Publikumsverkehr ohne behördliche Nutzung müssen einen Energieausweis an einer öffentlich sichtbaren Stelle aushängen.

    Es wurde ein stichprobenartiges Kontrollsystem für Energieausweise eingeführt. Eine repräsentative Anzahl der in jedem Jahr ausgestellten Energieausweise muss nun von einer Behörde daraufhin überprüft werden, ob die verwendeten Gebäudedaten plausibel und die Ergebnisse korrekt ermittelt sind; ferner werden auch die gegebenen Modernisierungsempfehlungen überprüft. Jeder Energieausweis erhält eine Registriernummer, mit dieser werden auch die Daten seines Ausstellers gespeichert.

    Die Modernisierungsempfehlungen wurden stärker in den Energieausweis integriert. Die amtlichen Muster für den Energieausweis wurden geändert, das Bußgeldsystem wurde den Neuregelungen angepasst.

    Zwar gilt der Energieausweis generell zehn Jahre ab Ausstellung, die EnEV 2014 schränkt dies aber für bestimmte ältere Energieausweise ein. Vor dem 1. Oktober 2007 ausgestellte Energieausweise sind zehn Jahre gültig, wenn sie
    • der damaligen Fassung der Energieeinsparverordnung entsprechen oder
    • von einer Gebietskörperschaft (z.B. Gemeinde) oder von Dritten ausgestellt worden sind und Angaben zum Energiebedarf oder -verbrauch enthalten, bei denen auch die Warmwasserbereitung und bei Nichtwohngebäuden Kühlung und Beleuchtung berücksichtigt werden, auch muss der wesentliche Energieträger für die Beheizung erwähnt sein;
    • dem Entwurf der Energieeinsparverordnung 2007 entsprechen.

    Energieausweise von vor dem 1. Oktober 2007, auf die dies nicht zurifft, verlieren am 1. November 2014 ihre Gültigkeit.

    Im mietrechtlichen Bereich können bei der Feststellung der Daten für die Erstellung eines Energieausweises insbesondere bei Einfamilienhäusern Probleme entstehen. Denn hier ist der Vermieter oft auf die Kooperation der Mieter angewiesen. Soll ein Energieausweis auf Verbrauchsbasis veranlasst werden, benötigt der Vermieter die Verbrauchsabrechnungen der vergangenen drei Jahre. Bei Einfamilienhäusern rechnen die Mieter jedoch oft mit dem Wärmeversorger direkt ab. Die Abrechnungen gehen dann verloren oder werden schlicht nicht zur Verfügung gestellt.

    Das Landgericht Karlsruhe hat entschieden, dass der Mieter die Abrechnungen dem Vermieter zu übergeben hat. Der Datenschutz rechtfertige eine Weigerung nicht. Das Gericht äußerte Zweifel daran, dass es sich hier um persönliche Daten handelte – immerhin werde der Verbrauch meist sowieso über den Vermieter abgerechnet. Auch benötige der Vermieter die Daten, um seinen gesetzen Pflichten nachzukommen (Beschluss des Landgerichts Karlsruhe vom 20.02.2009, Az. 9 S 523/08).
    Die europäische Energieeffizienz-Richtlinie (auch: Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden) hat zum Ziel, die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden zu verbessern und somit Heizenergie zu sparen, wobei lokale Bedingungen (wie das örtliche Klima) mit einbezogen werden.

    Die Richtlinie sollte ursprünglich bis zum 04.01.2006 in deutsches Recht umgesetzt werden. Dieser Termin wurde – insbesondere aufgrund der Diskussionen über den Gebäudeenergieausweis – nicht eingehalten. Umgesetzt wurde die Richtlinie in Deutschland durch die Reform der Energieeinsparverordnung (EnEV). Diese ist am 01.10.2007 in Kraft getreten. Seit 01.10.2009 gilt eine abermals reformierte Version, die für noch größere Energieeinsparungen im Gebäudebereich sorgen soll (EnEV 2009).

    Am 8.7.2010 ist eine geänderte Fassung der europäischen Energieeffizienz-Richtlinie in Kraft getreten (Richtlinie 2010/31/EU). Diese verschärft die Anforderungen an den Wärmeschutz bei Gebäuden erneut. In Deutschland wird diese Änderung durch eine Reform des Energieeinsparungsgesetzes (EnEG) und der Energieeinsparverordnung (EnEV) umgesetzt. Die geänderte EnEV soll voraussichtlich 2014 in Kraft treten. Die Energieeinsparverordnung wird jeweils im Rhythmus von zwei bis vier Jahren geändert beziehungsweise verschärft. Geplant sind unter anderem Neuerungen zum Gebäudeenergieausweis.
    Das Energieeinsparungsgesetz (EnEG) enthält Vorschriften über energieeinsparenden Wärmeverbrauch bei Neubauten und bestehenden Gebäuden. Das wichtigste an diesem Gesetz sind die Ermächtigungen der Bundesregierung zum Erlass mehrerer Verordnungen, in denen die Einzelheiten geregelt werden, wie die im Gesetz vorgeschriebenen energieeinsparenden Maßnahmen umgesetzt werden sollen: etwa die Energieeinsparverordnung.

    Das Energieeinsparungsgesetz vollzieht unter anderem die EU-Richtlinie 2010/31 über die Gesamenergieeffizienz von Gebäuden, Neufassung in Kraft seit 8.7.2010. Sowohl die EU-Richtlinien als auch die entsprechenden nationalen Gesetze werden in regelmäßigen Zeitabständen geändert und hinsichtlich der Anforderungen an Energieeinsparmaßnahmen verschärft. So passierte am 7.6.2013 eine Reform des EnEG den deutschen Bundesrat.

    Die Vorschriften des EnEG beziehen sich im Einzelnen auf

    • Energiesparenden Wärmeschutz bei zu errichtenden Gebäuden,
    • Energiesparende Anlagentechnik bei Gebäuden,
    • Energiesparenden Betrieb von Anlagen,
    • Verteilung der Betriebskosten,
    • Sonderregelungen und Anforderungen an bestehende Gebäude,
    • Energieausweise,
    • Bußgeldvorschriften.


    Der für den Geschäftsverkehr mit Immobilien wichtige Regelungsbereich um die Energieausweise enthält detaillierte Vorgaben für den Verordnungsgeber. Die Vorgaben können sich beziehen auf

    • die Arten der betroffenen Gebäude, Gebäudeteile und Anlagen oder Einrichtungen,
    • die Zeitpunkte und Anlässe für die Ausstellung und Aktualisierung von Energieausweisen,
    • die Ermittlung, Dokumentation und Aktualisierung von Angaben und Kennwerten,
    • die Angabe von Referenzwerten, wie gültige Rechtsnormen und Vergleichskennwerte,
    • begleitende Empfehlungen für kostengünstige Verbesserungen der Energieeffizienz,
    • die Verpflichtung, Energieausweise Behörden und bestimmten Dritten zugänglich zu machen,
    • den Aushang von Energieausweisen für Gebäude, in denen Dienstleistungen für die Allgemeinheit erbracht werden,
    • die Berechtigung zur Ausstellung von Energieausweisen einschließlich der Anforderungen an die Qualifikation der Aussteller sowie
    • die Ausgestaltung der Energieausweise.


    Das Gesetz ermächtigt die Landesregierungen auch, private Fachbetriebe zu verpflichten, für die von ihnen durchgeführten Arbeiten an zu errichtenden Gebäuden zu bestätigen, dass die sich aus der Rechtsverordnung ergebenden Anforderungen über den energieeinsparenden Wärmeschutz eingehalten wurden. Die in der Rechtsverordnung zu regelnden Bußgeldvorschriften beziehen sich auch auf den Gebäudeenergieausweis.
    Die Energieeinsparverordnungen von EnEV 2002 bis EnEV 2007 regelten im Wesentlichen:

    • die Einführung von Energieausweisen für bestehen­de Gebäude,
    • energetische Mindestanforderungen für Neubauten,
    • Modernisierungen, Umbau, Ausbau und Erweiterung von bestehenden Gebäuden,
    • Mindestanforderungen an heizungs-, kühl- und raum­lufttechnische Einrichtungen sowie an die Warmwasserversorgung,
    • energetische Inspektion von Klimaanlagen.

    Mit jeder Neufassung wurden die Anforderungen an die Wärmedurchlässigkeit von Bauteilen und Gebäuden deutlich verschärft und weitere Nachrüstpflichten bezüglich einzelner Gebäudekomponenten eingeführt.

    Die letzte Neufassung der Energieeinsparverordnung trat zum 1. Mai 2014 in Kraft. Im Folgenden wird die aktuelle Rechtslage wiedergegeben:

    Zu errichtende Gebäude müssen nach der EnEV so aus­geführt werden, dass der sogenannte Jahres-Primär­energiebedarf und der Transmissionswärmeverlust der Umfassungsfläche der Gebäude bestimmte Höchstwerte nicht überschreiten. Die Umfassungsfläche (Außenab­messung) muss nach dem Stand der Technik dauerhaft luftundurchlässig abgedichtet werden. Ein bestimmter Mindestluftwechsel muss im Interesse der Gesundheit jedoch gewährleistet sein. Für zu errichtende Gebäude sind Energiebe­darfs­ausweise auszustellen, aus denen sich alle wichtigen Kennwerte ergeben.

    Bei bestehenden Gebäuden sind Änderungen bei Außen­wänden einschließlich Fenstern und anderen Außenbau­teilen ebenfalls so auszuführen, dass bestimmte Wärmedurch­gangs­koeffizienten nicht überschritten werden. Entspre­chendes gilt für Erweiterungsbauten. Auch bei derartigen wesentlichen Änderungen am Gebäude sind Energieausweise auszustellen, sofern die erforderlichen Berechnungen hierfür erfolgt sind. Diese Berechnungen wiederum sind in vielen Fällen bei Änderungen energierelevanter Bauteile Pflicht (vgl. § 9 Abs.2 EnEV). Auf Verlangen muss der Eigentümer eines Neubaus oder eines geänderten Gebäudes den Energieausweis der zuständigen Behörde vorlegen. Ein vorhandener Energieausweis verliert bei energetischen Änderungen und Erweiterungen am Gebäude seine Gültigkeit und muss neu ausgestellt werden.

    Energieausweise müssen grundsätzlich für jedes Gebäude vorgelegt werden können, das vermietet, verpachtet oder verkauft werden soll. Abhängig von Gebäudeart, -größe und -alter ist ein Energieausweis nach dem berechneten Energiebedarf oder dem anhand von Verbrauchsabrechnungen feststellbaren Energieverbrauch anzufertigen. Seit Inkrafttreten der EnEV 2014 muss der Energieausweis den Interessenten unaufgefordert bei der Besichtigung vorgelegt werden, nach Vertragsabschluss ist er dem Mieter oder Käufer in Original oder Kopie auszuhändigen. Für Baudenkmäler und kleine Gebäude bis 50 m² ist kein Energieausweis erforderlich.

    Ungedämmte zugängliche Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen in nicht beheizten Räumen mussten bis 31.12.2006 gedämmt werden. Mit der EnEV 2009 wurde eine Wärmedämmung des Daches oder wahlweise die Wärmedämmung oberster begehbarer Geschossdecken Pflicht. Die EnEV 2014 enthält hier jetzt konkrete Vorgaben zum zulässigen Wärmeverlust und eine Nachrüstfrist: Zugängliche oberste Geschossdecken, die nicht die Anforderungen an den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2 : 2013-02 erfüllen, müssen bis 31. Dezember 2015 so gedämmt sein, dass der Wärmedurchgangskoeffizient 0,24 Watt/(m2·K) nicht überschreitet.

    Die EnEV 2014 enthält verschiedene Nachrüstpflichten hinsichtlich der Heizanlage. So dürfen Gebäudeeigentümer Heizkessel, die mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen beschickt werden und
    • vor dem 1. Oktober 1978 eingebaut oder aufgestellt worden sind, nicht mehr betreiben,
    • vor dem 1. Januar 1985 eingebaut oder aufgestellt worden sind, ab 2015 nicht mehr betreiben,
    • nach dem 1. Januar 1985 eingebaut oder aufgestellt worden sind, nach Ablauf von 30 Jahren nicht mehr betreiben.

    Die EnEV sieht in § 25a sogenannte private Nachweise vor. Gemeint ist die Unternehmererklärung, welche ein Handwerksbetrieb, der bestimmte Arbeiten an einem Haus durchgeführt hat, dem Eigentümer aushändigen muss. Diese ist anzufertigen bei
    • Änderung von Außenbauteilen,
    • Dämmung oberster Geschossdecken,
    • erstmaligen Einbau oder Ersatz von Heizkesseln und sonstigen Wärmeerzeugersystemen, Verteilungseinrichtungen, Warmwasseranlagen, Klimaanlagen oder sonstigen Anlagen der Raumlufttechnik.

    Die Unternehmererklärung muss fünf Jahre lang aufbewahrt werden und ist auf Verlangen der zuständigen Behörde vorzulegen.

    In Immobilienanzeigen müssen verschiedene Angaben aus dem Energieausweis veröffentlicht werden. Dabei handelt es sich insbesondere um
    • die Art des Energieausweises (Energiebedarf- oder Verbrauch),
    • den jeweils im Energieausweis genannten Kennwert des Energiebedarfs- oder Verbrauchs,
    • den wesentlichen Energieträger, mit dem das Gebäude beheizt wird,
    • bei Wohngebäuden das Baujahr und die Energieeffizienzklasse.

    Diese Angaben sind nur Pflicht, wenn ein Energieausweis bereits vorhanden ist. Die Angabe „Energieausweis in Vorbereitung“ ist also in Annoncen zulässig. Dies sollte dann jedoch tatsächlich der Wahrheit entsprechen, das Bußgeldrisiko liegt hier bei 15.000 Euro.

    Mit der EnEV 2014 wurde darüber hinaus ein stichprobenartiges Kontrollsystem für Energieausweise eingeführt. Die Geltungsdauer für bestimmte Energieausweise mit Ausstellungsdatum vor dem 1. Oktober 2007 wurde eingeschränkt.

    Die EnEV sieht ferner eine regelmäßige Inspektionspflicht für fest eingebaute Klimaanlagen in Gebäuden vor, die mehr als 12 Kilowatt Leistung haben. Die Inspektion ist durch Fachpersonal erstmalig zehn Jahre nach Inbetriebnahme oder Erneuerung wesentlicher Bauteile durchzuführen, danach alle zehn Jahre wieder. Kürzere Fristen gelten für Altanlagen (§ 12 Abs. 3 EnEV 2014).

    Baudenkmäler und Gebäude mit sonstiger besonders erhaltenswerter Bausubstanz können von der Anwendung der EnEV ausgenommen werden. Darüber hinaus gibt es auch die Möglichkeit, sich von der Anwendung der Verordnung befreien zu lassen, wenn die Einhaltung zu einem unangemessenen Aufwand oder einer unbilligen Härte führen würde.

    Verstöße gegen Regelungen der EnEV stellen in vielen Fällen Ordnungswidrigkeiten dar, die mit fünfstelligen Bußgeldern geahndet werden können.

    Die energetische Gebäudesanierung wird unter anderem von der KfW-Förderbank durch zinsverbilligte Darlehen und Zuschüsse gefördert. Die Beantragung muss über die Hausbank des Haus- beziehungsweise Wohnungseigentümers erfolgen, der die Maßnahme durchführen lassen will. Hierzu ist allerdings zu vermerken, dass manche Kreditinstitute solchen Anliegen nicht besonders aufgeschlossen gegenüberstehen, so dass nachdrückliches Verhandeln erforderlich ist. Näheres zur Förderung durch die KfW-Förderbank unter: http://www.kfw.de.
    Energiesparlampen:

    Energiesparlampen sind kleine gebogene Leuchtstoffröhren (Kompaktleuchtstofflampen, Gasentladungslampen), die aufgrund ihrer Technik weniger Watt verbrauchen, um die gleiche Helligkeit zu erzeugen wie herkömmliche Glühlampen. In der Leuchtstoffröhre befinden sich ein Gemisch aus festem oder flüssigem Quecksilber und ein Edelgas. Ein Vorschaltgerät zündet die Lampe und der Heizfaden sendet Elektronen aus. Die Elektronen treffen auf das Quecksilber und regen dieses zum Leuchten an. Dabei entsteht ein für das menschliche Auge unsichtbares UV-Licht, welches wiederum auf pulverförmige, fluoreszierende Leuchtstoffe auf der Röhrenwand trifft, die einen Großteil der UV-Strahlung in sichtbare Fluoreszenzstrahlung (Licht) umsetzen. Ein Restanteil der UV-Strahlung wird von der Lampe abgestrahlt.

    Die Energieeinsparung gegenüber Glühbirnen beträgt bis zu 80 Prozent. Um die Helligkeit einer 60-Watt-Glühbirne zu erreichen, sollte eine Energiesparlampe mit mindestens 15/16 W, oder besser mit 20/21 W eingesetzt werden. Das Bundesumweltamt empfiehlt, sich bezüglich der Helligkeit der Lampe beim Kauf nicht an den Wattangaben zu orientieren, sondern an der Helligkeit – Lumen. Lumen (lm) ist die Maßeinheit für den Lichtstrom, allgemein für Helligkeit. Sie ist als der Lichtstrom definiert, den eine punktförmige Lichtquelle allseitig ausstrahlt (Lux ist die Basiseinheit für die Beleuchtungsstärke auf einer Fläche). So hat eine Standard-60-Watt-Glühlampe 710 Lumen. Die entsprechenden Angaben sind meist auf der Verpackung der Lampen angegeben. Als Ersatz für eine 75-Watt-Lampe kann eine solche mit 950 Lumen dienen.

    Die unelegante sperrige Form dieser Leuchtkörper und die geringe Lebensdauer führten zunächst dazu, dass wenig Begeisterung für die Energiesparlampen aufkam. Kleine Lampen sind technisch schwierig herzustellen, weil sie eine bestimmte Brennerlänge benötigen um einen guten Lichtstrom zu erzielen. Wenn man kompakter bauen will, wird daher von einigen Herstellern der Lichtstrom reduziert. Es wird auch versucht, die Leuchtröhre in eine zusätzliche Glashülle, zum Beispiel in der gewohnten Birnenform, zu integrieren. Hierdurch gehen aber wieder circa 20 Prozent des Lichtes verloren. Die von den Herstellern angegebene Lebensdauer von 6000 bis 8000 Stunden entspricht etwa sechs bis acht Jahren bei einer durchschnittlichen Brenndauer von drei Stunden pro Tag. Es werden aber auch Modelle angeboten, die bis zu 15.000 Stunden brennen sollen.

    Die ersten Lampen zeigten ein ungenügend helles, kaltes, blaues Licht. Die Farben von Lichtquellen werden mittels ihrer Farbtemperatur miteinander verglichen. Diese wird in Kelvin (K) angegeben. Je "wärmer" uns eine Lichtquelle erscheint, desto rötlicher ist das Licht, je "kühler" eine Lichtquelle auf uns wirkt, desto höher ist der Anteil der Farbe Blau im Lichtspektrum. So hat zum Beispiel das Kerzenlicht circa 1800 K und eine Glühlampe 2700 K. Energiesparlampen können heute mit unterschiedlichen Farbtemperaturen produziert werden. Man erhält - je nach Zusammensetzung des Leuchtstoffes - ein warmweißes (< 3300 K), neutral - beziehungsweise kaltweißes (3300 - 5000 K) oder tagesweißes Licht (>6000 K).

    Da der von Kompaktleuchtstofflampen abgestrahlte Lichtstrom Schwankungen unterliegt, kann ein Flimmern auftreten, dessen Frequenzen für das menschliche Auge aber üblicherweise nicht direkt wahrnehmbar sind. Bei rotierenden Maschinen kann jedoch ein dadurch bedingter stroboskopartiger Effekt zu einer Gefährdung führen, weil ein langsamer oder sogar stehender Zustand der Maschine vorgetäuscht wird. Ein weiteres Kriterium ist der Farbwiedergabeindex (Ra). Hierunter versteht man eine photometrische Größe, mit welcher sich die Qualität der Farbwiedergabe von Lichtquellen gleicher Farbtemperatur beschreiben lässt. Der Maximalwert (Ra-Wert 100) kann bei bedecktem Himmel erreicht werden. Glühlampen mit farblosem Glaskolben können einen Ra-Wert von 100 (bestmögliche Farbwiedergabe) erzielen. Energiesparlampen, aber auch viele LED Lampen haben meist eine schlechtere Farbwiedergabe, das heißt einen Ra-Wert, der zwischen 60 und 98 liegt. Bei einer Farbwiedergabe von Ra 60, werden die Farben nur sehr mangelhaft wiedergegeben. Für normale Sehaufgaben sollte ein Farbwiedergabeindex von mindestens 80 erreicht werden.

    Energiesparlampen senden nur noch einen geringen Anteil von UV-Strahlen aus. Das Bundesamt für Strahlenschutz (BFS) weist jedoch darauf hin, dass bereits schwache UV-Strahlung negative gesundheitliche Wirkungen auslösen kann und diese Strahlung karzinogen ist. Durch UV-Strahlen können auch an der Haut entzündliche Hautrötungen hervorgerufen werden. Weiter kann UV-Strahlung die Abwehr des Körpers gegen Infektionskrankheiten schwächen. Außerdem ist bekannt, dass langfristig durch die Zerstörung von elastischen Fasern des Bindegewebes eine vorzeitige Hautalterung auftritt. Bei chronischer UV-Einwirkung über einen Zeitraum von 20 bis 30 Jahren, können auch durch DNA-Schädigungen der Hautzellen maligne Melanome (schwarzer Hautkrebs) auftreten. In Deutschland zählt die Hautkrebserkrankung mit circa 140.000 neuen Erkrankungen pro Jahr zu den häufigsten bösartigen Tumoren.

    Zusammenfassend empfiehlt das BFS allen, die ihre persönliche Exposition minimieren möchten, bei Beleuchtungssituationen, bei welchem nur ein geringer Abstand zur Leuchte besteht, nur Kompaktleuchtstofflampen mit einem zusätzlichen äußeren Glas- oder Kunststoffkolben zu nutzen. Hierbei können die Hersteller durch die Anwendung geeigneter Lampenrohre die UV-Abstrahlung deutlich reduzieren. Als Orientierung für die Verbraucher gilt hier auch das Umweltzeichen Der Blaue Engel.

    Im Sockel von Energiesparlampen ist ein elektronisches Vorschaltgerät integriert, welches die Betriebsspannung überwacht und den Lampenstrom steuert. Hierbei entstehen im Unterschied zu Glühlampen elektrische und magnetische Felder in einem höheren Frequenzbereich.

    In einem Abstand von ein bis eineinhalb Meter sinkt aber die Elektrosmogbelastung auf ein tolerierbares Maß. Basierend auf den aktuellen wissenschaftlichen Erkenntnissen sind keine nachteiligen gesundheitlichen Wirkungen durch die emittierten niederfrequenten Felder zu erwarten, wenn die Höchstwerte eingehalten werden.

    Neben der UV Emission und dem Elektrosmog ist auch der Quecksilbergehalt der Kompaktleuchtstofflampen zu beachten. Eine länger anhaltende Konzentration von Quecksilber in der Raumluft von mehr als 100 µg je Kubikmeter Luft wird gesundheitlich als sehr kritisch betrachtet. In hohen Konzentrationen kann Quecksilber die Gesundheit schädigen, insbesondere das Nervensystem und das Gehirn. Quecksilber kann jedoch nur aus den Lampen austreten, wenn die Lampe zerbrochen wird.

    Eine Richtlinie der Europäischen Union (RoHS) begrenzt den Gehalt an Quecksilber auf 5 mg pro Lampe. Dieser Wert ist für Lampen, welche eine Leistung unter 50 W haben, ab 1.1.2012 auf 3,5 mg gesenkt worden. Nach dem 1.1.2013 ist für Energiesparlampen mit einer Leistung unter 30 W der Grenzwert auf 2,5 mg begrenzt. Nach Angaben des Umweltbundesamtes (Presseinformationen 2010) kommen heute schon viele Lampen mit weniger Quecksilber aus. Es gibt bereits Lampen am Markt, die um 1 mg Quecksilber enthalten.

    Von einigen Herstellern angebotene Modelle verwenden statt des flüssigen Quecksilbers ein Amalgam, das zumindest beim Zerbrechen der Lampe im kalten Zustand nicht verdampfen kann. Allerdings starten diese Lampen langsamer. Das Umweltbundesamt empfiehlt beim Bruch einer Energiesparlampe die Fenster zu öffnen, den Raum zu verlassen und 15 Minuten gut zu lüften. Auf keinen Fall darf ein Staubsauger zum Aufsaugen der Reste benutzt werden. Ist das einmal versehentlich geschehen, muss der Filter sofort entsorgt werden. Beim Aufsammeln der Bruchstücke sollte man Einmalhandschuhe tragen. Es wird weiter empfohlen mit einem Karton die Bruchstücke zusammen zu kehren, sowie die Reste mit feuchten Papiertüchern, eventuell mit Klebeband aufzunehmen. Alle Bruchstücke und verwendeten Reinigungsutensilien sind in einem leeren verschließbaren Glasgefäß, zum Beispiel in einem Einweckglas, als Sondermüll zu entsorgen.

    Außerdem gibt es Lampen mit einer Hülle aus Kunststoff oder Silikon, die kaum zerbrechen können und somit auch kein Quecksilber freisetzen. Lampen mit einer unzerbrechlichen Silikonummantelung sind besonders für die Beleuchtung von Bade- und Kinderzimmern geeignet. Bruchsichere Lampen mit zusätzlichem Hüllkolben sind allerdings teurer und man muss auch gewisse Komforteinbußen in Kauf nehmen, da die Zeiten bis zum Erreichen der maximalen Helligkeit länger sind. Die größte Lichtausbeute haben Energiesparlampen mit sichtbaren Röhren ohne Ummantelung.

    Die Verbraucher sind verpflichtet, alle alten Kompaktleuchtstofflampen zu Wertstoffhöfen oder anderen Sammelstellen (zum Beispiel Schadstoffmobil) zu bringen. Die Rücknahme ist kostenlos.

    Verschiedene Händler haben auch ein Rücknahmesystem für Energiesparlampen organisiert. In diesem Zusammenhang erscheint jedoch der Hinweis angebracht, dass die schon seit vielen Jahren im Gebrauch befindlichen quecksilberhaltigen Leuchtstoffröhren (Neonröhren) auch nicht mit dem Hausmüll entsorgt werden dürfen!

    Halogenlampen (Halogenhochvoltglühlampen und Niedervoltglühlampen):

    Halogenlampen oder Halogenglühlampen haben gegenüber Standard-Glühlampen eine 10 bis 20 Prozent größere Helligkeit und eine zwei bis dreimal längere Lebensdauer. Sie sind circa 30 Prozent effizienter als Glühlampen.

    Halogenlampen funktionieren nach demselben Prinzip wie Glühlampen, ein Glühfaden aus Wolfram liefert das Licht. Allerdings ist der Glaskolben der Halogenlampe speziell beschichtet und mit Schutzgas gefüllt. Als Gas enthält die Halogenlampe Chlor, Brom oder Jod, dadurch wird der Glühfaden geschützt und die Lampe hält länger. Wird das Füllgas mit sehr hohem Druck in den Glaskolben gefüllt, hemmt es die Wolframatome beim Austreten aus der Drahtoberfläche. Dadurch kann man den Draht um circa 200 bis 300 °C stärker erhitzen und er leuchtet heller und lebt länger als ohne Hochdruckgasfüllung, und die Lichtausbeute wird größer. Der hohe Druck des Gases bringt aber auch den Nachteil mit sich, das der dünne Glaskolben einer Standard-Glühlampe hierfür zu instabil wäre. Deshalb konstruierte man zunächst deutlich kleinere Kolben aus sehr festem Quarzglas. Erst später gelang es, Halogenlampen in der alten Glühlampenform anzubieten. Eine Halogenlampe in Form einer Glühlampe passt in jede herkömmliche E 27-Fassung. Es wurde festgestellt, dass eine solche Lampe über 2000 Stunden hält. Eine normale Glühlampe brennt nur etwa 1000 Stunden. Halogenlampen gibt es auch für verschiedene Stift- und Stecksockel. Preisgünstiger und effektiver sind Halogenlampen für den 12-Volt-Betrieb, sie brauchen jedoch einen Trafo.

    Ab 1.1.2016 tritt eine weitere Verschärfung der Effizienzanforderungen in Kraft. Halogenlampen müssen dann der Effizienzklasse B entsprechen, wodurch eine Reihe von Halogenglühlampen vom Markt verdrängt wird. Nach derzeitigem Stand der Technik erfüllen dann nur noch Halogenglühlampen, welche mit Vorschaltgerät betrieben werden, diese Effizienz.

    Halogenlampen geben meist ein angenehmes warmes Licht. Wegen ihrer guten Farbwiedergabe sind Halogenlampen in dieser Beziehung besser zu beurteilen als Energiesparlampen. Letztere verbrauchen aber noch deutlich weniger Energie. Bei Halogenstrahlern wurden im Nahbereich zwischen 30 und 60 cm UV-Belastungen festgestellt, welche die empfohlenen Richtwerte überschritten. Deshalb sollten Halogenstrahler mit speziellen Glasmaterialien eingesetzt werden, welche das schädliche UV-Licht ausfiltern können. Bei handelsüblichen Halogenlampen, welche als indirekte Beleuchtungsquelle (zum Beispiel als Deckenfluter) eingesetzt werden oder sich in ausreichender Entfernung befinden, beziehungsweise mit Abdeckgläsern ausgerüstet sind, gibt es keine Bedenken.

    Energiesparende LED-Lampen:

    Lichtemittierende Dioden, abgekürzt LED (Light Emitting Diode oder Licht Emittierende Dioden) haben in der Unterhaltungselektronik, bei der Fahrradbeleuchtung und vielen anderen Anwendungen in den letzten Jahren eine zunehmende Verbreitung erfahren. Die Diode ist ein elektronisches Halbleiter-Bauelement, das in vielen Elektronikgeräten zu finden ist. Wenn durch die Diode Strom fließt, strahlt sie Licht aus.

    Seit mehr als 100 Jahren ist bekannt, dass stromdurchflossene Halbleiter Licht erzeugen. In den 1960er Jahren begann man mit der Produktion von roten Leuchtdioden. Dann kamen die Farben Gelb und Grün hinzu und seit circa 15 Jahren kann man auch Blau erzeugen. 1995 konnte man durch Zugabe einer speziellen Phosphormischung aus blauen LEDs weißes Licht erzeugen. Inzwischen ist das Angebot an Lichtfarben erfreulich vielfältig und reicht von warm-weiß (2700 Kelvin) bis ins bläulich kühle Tageslichtweiß (7200 Kelvin). Durch niedrige Wattzahlen und hohe Lichtausbeute erwärmen sich die Lampen außen kaum. LED-Lampen eignen sich deshalb auch zum Anstrahlen wärmeempfindlicher Kunstwerke. Im Unterschied zu (Halogen-) Glühlampen besteht bei ihnen kaum Verbrennungsgefahr. Daher sind sie auch gut in Kinderzimmern einzusetzen. Ein weiterer Vorteil ist, dass LED-Lampen ihre volle Helligkeit nicht wie bei Energiesparlampen erst mit etwas Verzögerung erreichen. Dafür sind sie zum Beispiel auch gut für Flure und Treppenhäuser geeignet.

    LED-Lampen können mit sehr wenig Strom viel Licht erzeugen. Deshalb gehört ihnen die Zukunft. Der Energieverbrauch der LED-Lampen liegt bei etwa einem Sechstel im Vergleich zur Glühlampe. Das Maß zum Vergleich der Helligkeit mit herkömmlichen Leuchten ist der so genannte Lichtstrom (Lumen). Die Stiftung Warentest hat bei geprüften LED-Lampen festgestellt, dass die beste Lampe 77 Lumen pro Watt erreichte, während eine konventionelle Glühlampe nur mit circa sechs bis zehn Lumen pro Watt leuchtet. Die möglichen kompakten Bauformen lassen eine Vielzahl von Anwendungen zu.

    Bei folgenden typischen Helligkeitswerten von Glühbirnen kommen folgende LED-Lampen zum Einsatz (Test 11/2009):
    • 25 Watt-Birne: 190 Lumen
    • 40 Watt-Birne: 350 Lumen
    • 60 Watt-Birne: 600 Lumen

    LED-Dioden werden zu Lampen gebündelt in unterschiedlicher Bauweise angeboten, auch mit haushaltsüblichen Schraub- oder Stecksockeln. So ist zum Beispiel eine LED-Lampe in gleicher Größe und Form wie eine 60 W-Glühlampe mit rund 80 LED-Dioden bestückt.

    Da die LED-Lampen kein Quecksilber enthalten, können Sie problemlos entsorgt werden. Die Hersteller geben an, dass sie verschleißfrei ein- und ausgeschaltet werden können und die Lichtausbeute nur sehr langsam abnimmt.

    Die durchschnittliche Brenndauer beträgt 15.000 h, bei manchen werden auch bis zu 50.000 h angegeben. Hierbei nimmt die Lichtausbeute nur sehr langsam ab. LED-Lampen, als Ersatz für 40 und 60 W-Glühlampen, gibt es mit E 14 oder E 27-Sockel als Alternative.

    LED-Lampen lassen sich auch gut mit anderen Lampen kombinieren. So kann man mit Leuchtstoffröhren oder Energiesparlampen für die Grundbeleuchtung sorgen und mit LED-Lampen gezielt einzelne Bereiche ausleuchten. Wird das LED-Licht in alle Richtungen ausgestrahlt, lassen sich auch klassische Glühbirnen ersetzen. Allerdings ist der Preis für LED-Lampen noch recht hoch.

    Je langlebiger und effizienter eine neue Lampe ist, desto mehr kann gespart werden. Wenn zum Beispiel eine 75-Watt-Glühbirne durch eine Energiesparlampe ersetzt wird, welche mit 25 Prozent des Stroms die gleiche Helligkeit erzeugt, sinken die Stromkosten für fünf Jahre bei einer täglichen Brenndauer von circa 3 h um 67 Euro auf 23 Euro (Test 2010).
    Der Energieverbrauch der privaten Haushalte für Wohnen ist nach Angaben des statistischen Bundesamtes in Deutschland in den vergangenen Jahren immer stärker gesunken. Zwischen 2011 und 2010 verringerte er sich innerhalb eines Jahres um 6,7 Prozent. In den sechs Jahren zwischen 2005 und 2011 sank er um insgesamt 10,3 Prozent und im Vergleich zu 2000 sogar um 17,7 Prozent. Diese Angaben sind bereits um die Temperaturschwankungen bereinigt.

    Besonders stark rückläufig war der Verbrauch von Mineralölen im Zeitraum 2005 bis 2011. Zum Beispiel verringerte sich in diesem Zeitraum der Verbrauch von leichtem Heizöl um 25,5 Prozent. Auch der Verbrauch von Erdgas sank stark: um 20,7 Prozent. Dagegen stagniert der Stromverbrauch seit 2005. In Zuge der Bemühungen, nachhaltige Energieträger zu verwenden, fanden Verlagerungen statt. So erhöhte sich der Verbrauch von Brennholz und Holzpellets mit 7,6 Prozent kräftig.

    Der Energieverbrauch für Raumwärme macht den größten Anteil aus: Für das Heizen wurden im Jahr 2011 gut 70 Prozent der gesamten Haushaltsenergie aufgewendet. In diesem Bereich ist das Sparen von Energie besonders effektiv. Die Zahlen bestätigen das: Der Energieverbrauch für Raumwärme war 2011 um 13,4 Prozent geringer als 2005. Beachtlich ist, dass dieser Rückgang trotz einer gestiegenen Zahl von Haushalten (plus 4,0 Prozent) und einer Vergrößerung der Wohnfläche (plus 3,3 Prozent) erfolgte. Diesen Erhöhungen stand der reduzierte Energieverbrauch pro Quadratmeter Wohnfläche von minus 16,2 Prozent gegenüber und sorgte für das gute Gesamtergebnis.

    Der Energieverbrauch für elektrische Haushalts- und Kommunikationsgeräte ist dagegen um 2,3 Prozent gestiegen.
    Unter einem Energiewald versteht man die Anpflanzung von Bäumen oder Sträuchern zur Brennholzgewinnung. In der heutigen Zeit gewinnt Brennholz durch Heiztechniken wie Pelletheizungen oder das Heizen mit Holz-Hackschnitzeln immer mehr an Bedeutung. Man besinnt sich daher wieder auf ein Verfahren aus alter Zeit: Die Anpflanzung von schnell wachsenden Holzarten, welche relativ kurzfristig geerntet und zu Brennstoff verarbeitet werden können.

    Im Gegensatz zur früheren Niederwaldbewirtschaftung werden heute in Energiewäldern meist besondere Sorten von Weiden und Pappeln angepflanzt, z.B. Hybridformen von Balsam- und Schwarzpappeln. Die Anpflanzung wird durch Einsetzen von Steckhölzern vorgenommen, die dann austreiben. Beim Abholzen verbleiben Wurzelstock und Stammansatz im Boden und treiben neu aus. Dieser Vorgang kann mehrfach wiederholt werden.

    Energiewälder werden im Kurzumtriebsverfahren bewirtschaftet. Der Umtrieb ist in der Forstwirtschaft der Zeitraum zwischen Bestandsbegründung und Holzeinschlag. Die Ernte erfolgt alle drei bis zehn Jahre mit speziellen Erntemaschinen. Ein Energiewald kann etwa 10 bis 20 Tonnen Holz pro Jahr und Hektar produzieren. Nach etwa 20 Jahren muss aufgrund nachlassender Produktionskraft der Pflanzen eine Neuanlage stattfinden.

    Probleme bei Energiewäldern sind neben der Auswahl der richtigen Pflanzen der Befall mit Schädlingen wie Wühlmäusen oder auch Rotpilz, Schäden durch Schneedruck oder Überwucherung durch wildwachsende Konkurrenzpflanzen. Energiewälder werden in der Regel auf stillgelegten landwirtschaftlichen Flächen angelegt. Für Landwirte sind sie nicht nur als zusätzliche Einnahmequelle im Rahmen des Holzverkaufs interessant, sondern auch zur Herstellung von Brennstoff für die eigene Holzheizung als Alternative zum teuren Heizöl. Probleme bereitet ferner die rechtliche Einordnung von Energiewäldern: Handelt es sich bei ihnen um Wälder im Sinne des Bundeswaldgesetzes, ist ihre Anpflanzung genehmigungsbedürftig. Landesrechtliche Regelungen sehen oft ein Kahlschlagverbot für Wälder vor. Eine Rückumwandlung in landwirtschaftliche Flächen scheidet aus. Gesetzesänderungen wurden bisher schon geplant, aber noch nicht umgesetzt. Das "Gesetz zur Gleichstellung stillgelegter und landwirtschaftlich genutzter Flächen" von 2006 räumt jedoch die Möglichkeit ein, im Rahmen der Flächenstilllegung Flächen für Kurzumtriebswälder auszuweisen. Hier ist sogar eine öffentliche Förderung möglich.
    EnEV-easy ist eine neue Nachweismethode, durch die der Nachweis der energetischen Gebäudeeigenschaften für Neubauten vereinfacht werden soll. Eine andere Bezeichnung dafür ist „Modellgebäudeverfahren.“

    Die Methode wurde vom Fraunhofer-Institut für Bauphysik entwickelt und beruht auf gesammelten Daten typischer Wohngebäude, unterteilt in Einfamilien-, Reihen- und Mehrfamilienhäuser. Diesen werden verschiedene energieeffiziente beziehungsweise auf erneuerbaren Energien beruhende Anlagentechniken zugeordnet – etwa Fernwärme, Brennwertheizkessel mit Solarthermie, Wärmepumpen.

    Für diese Anlagenvarianten wurde eine Tabelle mit Mindestanforderungen an die Wärmedurchgangskoeffizienten (U-Werte) bestimmter wichtiger Bauteile (unter anderem Dach, Wände, Außentüren) erstellt. Kann die Einhaltung dieser U-Werte im Rahmen des Bauantrages nachgewiesen werden, sollen die Vorgaben der EnEV ohne weitere Berechnungen als erfüllt gelten.

    Der Anfang Februar 2013 von der Bundesregierung verabschiedete Entwurf der EnEV 2014 enthält einen neuen § 3 Abs. 5, der die EnEV-easy Methode ermöglicht, ihre genauen Rahmenbedingungen jedoch einer gesonderten ministeriellen Bekanntmachung im Bundesanzeiger überlässt. Erwähnt wird allerdings, dass sich die Methode nur auf ungekühlte Gebäude bezieht.

    Handwerksverbände und -Kammern haben das Konzept der EnEV-easy kritisiert, weil es überflüssig sei und durch die Einführung eines weiteren Verfahrens nur zusätzliche Verwirrung stifte. Auch müssten alle EnEV-Verfahren technologieoffen sein – die standardisierten Werte der EnEV-Easy berücksichtigten jedoch in erster Linie die Verwendung erneuerbarer Energien.
    Das Engelsche Gesetz geht auf den Statistiker Ernst Engel (1821 – 1896) zurück. Er erkannte auf der Grundlage der von ihm weiterentwickelten Statistik einen Zusammenhang zwischen Einkommen und Konsum der Haushalte. Je höher das Einkommen, desto geringer der Anteil, der von einem Haushalt für den Konsum ausgegeben wird. Heute weisen Haushaltwissenschaftler darauf hin, dass Haushalte mit niedrigem Einkommen dazu neigen, die Qualität der Ernährung zu vernachlässigen. Das Engelsche Gesetz gleicht dem Schwabeschen Gesetz mit dem Unterschied, dass im Fokus von Engel die Entwicklung der Konsumgüterausgaben steht, bei Schwabe der sinkende Anteil der Wohnungsmiete mit zunehmendem Einkommen.

    Zu den Konsumausgaben zählen nach der amtlichen Statistik allerdings auch die Ausgaben für Wohnungsmiete, Instandhaltungskosten, Wasser, Strom, Gas und andere Brennstoffe und nicht nur die Ausgaben für Nahrungsmittel, Bekleidung, Schuhe, Getränke und Tabakwaren, Verkehr, Gesundheitspflege, Freizeit, Bildung, kurz alles, was im Verbraucherpreisindex seinen Eingang findet. Die Verbrauchsgüter gehen derzeit mit einem Anteil von 30 Prozent in den Verbraucherpreisindex ein, die Nettokaltmiete mit einem Anteil von 20 Prozent.
    Das Zertifikat ENPlus erlaubt seit dem ersten Quartal 2010 eine bessere Einschätzung der Qualität von Holzpellets durch den Verbraucher. Mit seiner Einführung wurde die europäische Norm für Holzpellets EN 14961-2 umgesetzt. Vergeben wird das Qualitätszeichen durch das Deutsche Pelletinstitut DEPI. Anders als vorherige Qualitätssiegel wird bei ENPLus die gesamte Produktionskette in die Bewertung einbezogen. Identifikationsnummern auf jeder Lieferung sollen die Möglichkeit zur Rückverfolgung zum Hersteller sicherstellen. Europaweit werden Holzpellets seit 2010 in drei Qualitätsklassen eingeteilt. Empfehlenswert ist die Verwendung von Pellets der Produktklasse A1: Hier ist der Aschegehalt am Geringsten. Verbraucher finden das ENPLus-Zeichen seit 2010 auf Lieferscheinen und Verpackungen von Holzpellets.
    Das Eigentum an einer Sache oder einem Grundstück ist ein Grundrecht, begründet in Art. 14 GG. Eine Enteignung ist nur zum Wohle der Allgemeinheit aufgrund einer gesetzlichen Basis möglich. Zur Verwirklichung eines Bebauungsplanes, zur Realisierung der städtebaulichen Ordnung oder zum Bau wichtiger Infrastrukturprojekte hat der Gesetzgeber die Möglichkeit zur Enteignung vorgesehen.

    Nach § 85 BauGB kann nur enteignet werden, um ein Grundstück entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplanes zu nutzen oder eine solche Nutzung vorzubereiten. Nach dem BauGB ist es außerdem möglich, unbebaute oder geringfügig bebaute Grundstücke, die nicht im Bereich eines Bebauungsplanes, aber im Zusammenhang bebauter Ortsteile belegen sind, einer baulichen Nutzung zuzuführen oder Baulücken zu schließen.

    Bevor einem Grundstückseigentümer das Eigentum entzogen wird, muss die Gemeinde nachweisen, dass sie sich ernsthaft um den Erwerb des Grundstückes bemüht hat. Das Verfahren der Enteignung wird durch die höhere Verwaltungsbehörde als Enteignungsbehörde durchgeführt.

    Die Enteignungsbehörde entscheidet nach einer mündlichen Verhandlung und Anhörung des Gutachterausschusses, wenn keine Einigung der Beteiligten zustande kommt. Der Enteignungsbeschluss wird begründet und mit Rechtsmittelbelehrung zugestellt. Entschädigt wird der enteignete Eigentümer grundsätzlich in Geld auf Basis des Verkehrswertes des Grundstückes. Auf Antrag kann die Entschädigung in Land erfolgen, wenn Ersatzland zu beschaffen oder vorhanden ist und der Eigentümer zur Sicherung seiner beruflichen Existenz darauf angewiesen ist.

    Weitere Rechtsgrundlagen zum Enteignungsrecht im Bundesrecht finden sich z.B. im Landbeschaffungsgesetz, Bundesfernstraßengesetz, Bundesbahngesetz, Bundesnaturschutzgesetz etc.
    Der Makler gibt in seinem Exposé i.d.R. die Informationen, die er vom Verkäufer über das Objekt erhalten hat, weiter. Er ist oft gar nicht in der Lage, die Angaben des Verkäufers zu überprüfen, z.B. die Fläche des Grundstücks oder der Wohnung. Dem trägt das Maklerrecht der §§ 652 ff. BGB Rechnung, indem es dem Makler keine Nachprüfungspflicht auferlegt.

    Auch die Informations- / Auskunftspflicht nach § 11 der Makler- und Bauträgerverordnung, MaBV, erfüllt der Makler durch Weitergabe ungeprüfter Objektangaben. Allerdings verpflichtet der Maklervertrag den Makler zu richtigen Angaben. Sind diese unzutreffend und erleidet der Kunde, der auf ihre Richtigkeit vertraut, einen Schaden, muss der Makler u. U. mit Schadensersatzforderungen rechnen.

    Um sich vor solchen Ansprüchen zu schützen, teilt der Makler in seinem Exposé und in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen mit, dass die Objektangaben vom Verkäufer stammen und von ihm nicht überprüft wurden. Weiter teilt er mit, dass er für die Richtigkeit nicht haftet. Diese Freizeichnungs- oder auch Enthaftungsklausel ist auch in vielen Allgemeinen Geschäftsbedingungen enthalten.

    Achtung: Voraussetzung für die Wirksamkeit solcher vorformulierter Klauseln ist, dass die vom Makler gemachten Angaben ihrer Art nach den Tatsachen entsprechen können. Liegen Anhaltspunkte dafür vor, dass diese Angaben nicht stimmen können und muss dies dem Makler bei nur geringer Aufmerksamkeit auf Grund seiner Orts-und Fachkenntnisse auffallen, kann er sich auf diese Klausel nicht berufen.

    Beispiel: Der auswärtige Erbe eines schönen Grundstücks, das außerhalb des Flächennutzungsplans liegt, beauftragt den Makler, für das Grundstück einen Investor für einen Hotelneubau zu finden.
    Dem Verwalter kann durch mehrheitliche Beschlussfassung, meist zusammen mit der Be­schluss­fassung über die Jahresabrechnung, Entlastung erteilt werden. Der Verwalter kann jedoch keine Entlastung verlangen. Ein gesetzlicher Anspruch besteht insoweit nicht.

    Mit der Entlastung billigen die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer die Amts­führung des Verwalters für den jeweiligen Zeitraum und bestätigen damit, dass die Tätigkeit des Verwalters den gesetzlichen Bestimmungen, den Regelungen in der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung und den vertraglichen Verpflichtungen entsprachen.

    Im Umfang der ausgesprochenen Entlastung können Schadensersatzansprüche gegen den Ver­walter nicht mehr geltend gemacht werden, mit Ausnahme solcher Fälle, die den Wohnungseigentümern bei Erteilung der Entlastung nicht bekannt waren und auch bei zu­mut­barer Sorgfalt nicht erkannt werden konnten.

    Nach der Entlastung wird der Verwalter allgemein nicht mehr als verpflichtet angesehen, Aus­kunft über die von ihm geführten Geschäfte über den Zeitraum zu erteilen, für den die Entlastung erteilt wurde.
    Bei einer Eigentumswohnung stellt der Einbau eines Entlüftungsgitters in einen hierzu geschaffenen Durchbruch einer Außenwand oder der Einbau einer Entlüftungsanlage in das Küchenfenster eine bauliche Veränderung dar, die wegen der Verschlechterung des optischen Gesamteindruckes in der Regel der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedarf. Die Zustimmung kann entbehrlich sein, wenn die Beeinträchtigung geringfügig ist, zum Beispiel wegen ihrer unauffälligen Lage.
    Auch: Gesetz über die Entschädigung nach dem Gesetz über die Regelung offener Vermögensfragen, kurz: EntschG.

    Regelt die Höhe und Voraussetzungen der Entschädigung, die für unrechtmäßig oder entschädigungslos enteignete Vermögenswerte einschließlich Grundstücke oder Häuser auf dem Gebiet der früheren DDR zu leisten ist.

    Die Entschädigung wird gezahlt, wenn die Rückübertragung nicht möglich ist oder sich der Berechtigte an ihrer Stelle für eine Entschädigung entschieden hat.

    Es wird jedoch nicht einfach eine Geldsumme überwiesen: Die Entschädigung findet durch die Zuteilung übertragbarer Schuldverschreibungen des Entschädigungsfonds statt, die ab 1.1.2004 mit 6% p.a. verzinst werden. Fällig werden die Zinsen pro Jahr nachträglich, das erste Mal am 1.1.2005. Ab 1.1.2004 werden die Schuldverschreibungen in fünf gleichen Jahresraten durch Auslosung getilgt. Entschädigungsansprüche, die nach dem 31.12.2003 festgesetzt wurden, werden durch Geldleistung erfüllt.

    Die Bemessungsgrundlage der Entschädigung richtet sich bei Grundstücken, Gebäudeeigentum und land- und forstwirtschaftlichem Vermögen nach dem vor der Schädigung zuletzt festgestellten Einheitswert (z.B. bei Mietwohngrundstücken mit mehr als zwei Wohnungen das 4,8-fache des früheren Einheitswertes, bei unbebauten Grundstücken das 20fache).

    Ist dieser Wert unbekannt, kann ggf. der nach dem (früheren) Beweissicherungs- und Feststellungsgesetz ermittelte Ersatzeinheitswert verwendet werden. Diesen übermittelt die Ausgleichsverwaltung an die zuständige Behörde.

    Wurde auch dieser Wert nicht ermittelt oder sind zwischen dem Bewertungszeitpunkt und der Schädigung Veränderungen der Verhältnisse des Grundstücks eingetreten, deren Berücksichtigung zu einer Abweichung um mehr als ein Fünftel (mindestens 1.000 Deutsche Mark) führt, kann ein Hilfswert ermittelt werden (nach dem Reichsbewertungsgesetz von 1934 in der Fassung des Bewertungsgesetzes der DDR von 1970).

    Zuständige Behörde ist das jeweilige Amt oder Landesamt zur Regelung offener Vermögensfragen. Als übergeordnete Bundesbehörde existiert das Bundesamt für zentrale Dienste und offene Vermögensfragen, Berlin.

    Die Zahlung von Entschädigungen hängt von der Beachtung bestimmter Antragsfristen ab. Nähere Informationen unter www.badv.bund.de.
    Abkürzung für: Entschädigungsgesetz
    Das Bodenschutzgesetz enthält eine Ermächtigung für die Bundesregierung, nach Anhörung der "beteiligten Kreise" eine Rechtsverordnung über die Entsiegelung nicht mehr genutzter Flächen erlassen zu können. Darin kann die Verpflichtung des Bodeneigentümers näher geregelt werden, "bei dauerhaft nicht mehr genutzten Flächen, deren Versiegelung im Widerspruch zu planungsrechtlichen Festsetzungen steht, den Boden in seiner Leistungsfähigkeit, soweit wie möglich und zumutbar zu erhalten oder wiederherzustellen". Dieses Entsiegelungsgebot geht über dasjenige des BauGB (siehe Rückbau- und Entsiegelungsgebot) hinaus, bei dem das Vorhandensein von Missständen oder Mängeln vorausgesetzt wird, die durch Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen nicht mehr behoben werden können.
    Das Programm zur Entwicklung ländlicher Räume ist eines der finanziell bedeutendsten Förderprogramme der EU. Deutschland wurden für den Förderzeitraum 2007 bis 2013 ca. 9,1 Milliarden Euro an EU-Mitteln zur Verfügung gestellt. Mit diesem Betrag liegt Deutschland hinter Polen und in etwa zusammen mit Italien an zweiter Stelle aller EU-Mitgliedstaaten. Allein das Bundesland Hamburg erhielt für den Zeitraum 2000 bis 2006 140 Millionen Euro an EU-Mitteln, die in agrar-umweltpolitische Maßnahmen und Küstenschutzprojekte investiert wurden. Die Förder­schwer­punk­te reichen dabei von Investitionen in land­wirt­schaft­liche Betriebe über Ausgleichszahlungen in Natura 2000-Gebieten bis hin zum ökologischen Landbau.

    Im Förder­zeit­raum 2007 bis 2013 werden die Förderungen über den Europäischen Landwirtschaftsfonds für die Entwicklung des ländlichen Raums (ELER) koordiniert. Dieser ist das neue, zentrale Finanzierungsinstrument der EU in den Bereichen Landwirtschaft und ländlicher Raum. Er vereint mehrere zuvor getrennte Förderfonds und soll zur Förderung der nachhaltigen Entwicklung des ländlichen Raums in der Gemeinschaft beitragen.

    Die Mittelverwendung ist in den Bundesländern unter­schied­lich. So haben einige Länder Förderprogramme zur Entwicklung ländlicher Räume aufgelegt, in die neben EU-Mitteln auch Gelder von Land und Bund fließen.

    Die "nachhaltige Entwicklung" des ländlichen Raumes ist Hauptziel dieser Förderprogramme. So können z. B. mit dem niedersächsischen Programm "Entwicklung typischer Landschaften und der ländlichen Räume" (ETLR) auch Maß­nahmen zur Erhaltung des Orts- und Landschaftsbildes ge­för­dert werden – oder Schritte zur Förderung des länd­li­chen Tourismus. Land- und forstwirtschaftliche Produktion sollen bei derartigen Programmen meist mit außerlandwirtschaftlichen Erwerbszweigen vernetzt werden.

    Das Landwirtschaftsministerium von Mecklenburg-Vor­pom­mern nennt für sein Programm zur Entwicklung ländlicher Räume als Anspruchsberechtigte: Landkreise, Kommunen, Gemeindeverbände, Teilnehmergemeinschaften, deren Zusammenschlüsse nach Landwirtschaftsanpassungs- und Flurbereinigungsgesetz (öffentliche Träger) und natürliche und juristische Personen und Personengemeinschaften des Privatrechts (private Träger).
    Städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen beziehen sich auf die erstmalige Entwicklung eines Ortes oder von Ortsteilen oder auf ihre Entwicklung im Rahmen eines neuen städtebaulichen Konzeptes. Ein solches Konzept kann vorsehen, dass neue Siedlungseinheiten entwickelt und Ortsteile zusammengelegt oder ergänzt werden. Die Gemeinde legt in einer Entwicklungssatzung das Teilgebiet der Gemeinde förmlich fest, in dem die Entwicklungs-maßnahme durchgeführt werden soll.

    Das Verfahren läuft ähnlich ab wie bei der städtebaulichen Sanierung. Auch hier können immobilienwirtschaftliche Unternehmen als Träger der Maßnahme eingesetzt werden. Für Entwicklungsträger gelten die gleichen Qualifikationsanforderungen wie für Sanierungsträger.
    Die Gemeinde kann durch Verabschiedung einer Entwicklungssatzung bebaute Bereiche im Außenbereich als im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen und ihnen damit einen Innenbereichsstatus verleihen. Voraussetzung ist, dass Siedlungsansätze vorhanden sind und die Flächen im Flächennutzungsplan als Bauflächen dargestellt sind.

    Diese Satzung, die zum Typus der Innenbereichssatzungen gehört, ermöglicht damit Eigentümern von unbebauten Grundstücken die Bebauung nach den Vorschriften des § 34 BauGB. Das Grundstück muss allerdings erschlossen sein bzw, die Erschließung muss zumindest gesichert sein.
    Die Entwurfsplanung ist die 3. Leistungsphase nach der HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure). Aufwand und Honorar werden prozentual am Gesamthonorar der Architekten und Ingenieure bemessen.
    Der mit dem Bauvorhaben beauftragte Architekt erörtert mit dem Bauherrn den Vorentwurf und setzt sie in aussagekräftige Entwurfszeichnungen um.

    Diese Entwürfe werden optimiert im Maßstab 1:100 dem Bauherren vorgelegt. Gefällt der Entwurf, wird er zu Bauzeichnungen umgearbeitet und zur Genehmigung eingereicht. Werden mehrere Entwürfe angefertigt, so kann es sich dabei um einen umfangreichen Mehraufwand der Architekten oder Ingenieure handeln, der entsprechend der HOAI honoriert wird.
    Die Entwurfszeichnungen sind die optimierten Vorschläge des Architekten auf die vorherige Vorplanung eines Bauherren. Sie werden im Maßstab 1:100 gezeichnet. Üblicherweise werden nach einigen geringfügigen Änderungswünschen des Bauherren die Bauantragszeichnungen erstellt.
    Unter bestimmten Voraussetzungen können die Wohnungseigen­tümer bei schweren Pflichtverletzungen von dem störenden Ei­gen­tümer die Veräußerung des Wohnungseigentums verlangen. Dieses Entziehungsrecht fällt gemäß § 18 Abs. 1 Satz 2 WEG als gemeinschaftsbezogenes Recht in die Ausübungsbefugnisse der teilrechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft im Sinne des § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG und obliegt nicht mehr den Woh­nungs­eigen­tümern in ihrer Gesamtheit.

    Die Voraussetzungen liegen insbesondere vor, wenn sich der Wohnungseigentümer trotz Abmahnung wiederholt grob gegen die ihm nach § 14 WEG obliegenden Pflichten verstößt, oder wenn der Wohnungseigentümer sich mit der Erfüllung seiner Verpflichtungen zur Lasten- und Kostentragung, also mit seinen regelmäßigen Hausgeldzahlungen, länger als drei Monate in Verzug befindet. Dieser rückständige Betrag muss mehr als drei vom Hundert des Einheitswertes seiner Wohnung betragen. Zum Nachweis dieses Betrages ist der Einheitswertbescheid vorzu­legen, dessen Herausgabe vom zuständigen Finanzamt nicht verweigert werden darf.

    Über das Verlangen beschließen die Wohnungseigentümer mit Mehrheit. Erforderlich ist eine Mehrheit von mehr als der Hälfte der stimmberechtigten Wohnungseigentümer. Die vorgesehene Beschlussfassung über die Entziehung muss eindeutig aus der mit der Einladung zur Wohnungseigentümerversammlung über­sandten Tagesordnung ersichtlich sein. Die Teilungserklärung kann jedoch auch andere Mehrheitsverhältnisse für diese Entscheidung vorschreiben.

    Dem Entziehungsbeschluss muss grundsätzlich eine Abmahnung vorausgehen. Bereits ein einmaliger Verstoß gegen die Abmah­nung rechtfertigt den Entziehungsbeschluss (BGH, 8. Juli 2011, Az. V ZR 2/11; 19. Juli 2007, Az. V ZR 26/06).

    Das Landgericht Hamburg entschied am 6. April 2016, dass eine Entziehung des Wohnungseigentums auch gegen jemanden ausgesprochen werden kann, der seine Wohnung so mit Gegenständen füllt, dass weder Heizungsableser noch Handwerker zur Installation von neuen Fenstern oder Kaltwasserzählern ihre Arbeit verrichten können. Bei den betreffenden Fragen ginge es nicht um das Sondereigentum des jeweiligen Eigentümers, sondern um von der Eigentümerversammlung beschlossene Arbeiten am Gemeinschaftseigentum und die Erstellung einer wirksamen Wasserabrechnung für alle. Ob der betroffene Wohnungseigentümer tatsächlich am "Messie-Syndrom" leide, sei nicht entscheidend. Wichtig sei vielmehr, ob sein Wohnverhalten für die anderen Eigentümer unzumutbar sei und ob man alle anderen Möglichkeiten ausgeschöpft habe. Im konkreten Fall lag allerdings zusätzlich ein über dreimonatiger Hausgeldrückstand vor (Az. 318 S 50/15).
    Abkürzung für: "an der Ertragskraft orientierte Pachtwertfindung".

    Dabei handelt es sich um eine Bewertungsmethode zur Ermittlung von angemessenen Pachtwerten, u.a. verwendet bei Streitigkeiten über Pachterhöhungen oder zur Klärung, ob zwischen Pachtzins und Pachtwert des Objektes ein Missverhältnis besteht, dass den Vertrag unwirksam machen könnte.

    Die Methode ist umstritten. Seit einem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 28.04.1999 (Az. XII ZR 150/97) wird sie als ungeeignet zur Bewertung der Gaststättenpacht angesehen.

    Im damaligen Urteil wies der BGH darauf hin, dass die EOP-Methode ausdrücklich dafür vorgesehen sei, den Pachtwert ertragsorientiert anhand der Gebrauchsvorteile für den Pächter zu bestimmen. Es werde von statistischen Durchschnittswerten ausgegangen, die fachspezifisch, aber pauschal korrigiert würden. Anhand dieser Daten stelle man fest, bei welchem Pachtzins ein durchschnittlicher Pächter unter Einbeziehung aller Unkosten und eines angemessenen Gewinns eine Gaststätte rentabel betreiben könne. Eine solche Berechnung eigne sich ggf. dafür, Anhaltspunkte für einen zukünftigen Pächter oder für die bei einer finanzierenden Bank stattfindende Wirtschaftlichkeitsbetrachtung zu liefern.

    Der tatsächlich zu erzielende Marktpreis orientiere sich jedoch an Angebot und Nachfrage. Der BGH kritisierte auch, dass die EOP-Methode die gesetzlich vorgesehene Risikoverteilung zwischen Pächter und Verpächter zu Lasten des Verpächters verschieben könne. Sie biete dem Pächter die Möglichkeit, sich bei einer groben Fehlkalkulation vom Vertrag zu lösen - unabhängig davon, ob die Pacht marktgerecht sei.

    Die ortsübliche Pacht sei wie eine Vergleichsmiete durch Gegenüberstellung vergleichbarer Objekte am Ort zu ermitteln. Auf Erfahrungswerten basierende Methoden könnten nur als Ausnahme in Frage kommen, wenn keine Vergleichsmöglichkeiten existierten.
    Eine Erbauseinandersetzung (umgangssprachlich Erbteilung) ist die Aufteilung eines Nachlasses unter den Miterben. Der Begriff bezeichnet keine streitige Auseinandersetzung, sondern eine schlichte Aufteilung.

    Die Erbauseinandersetzung wird vorgenommen, um eine Erbengemeinschaft aufzulösen. Bei dieser verwalten alle Miterben den Nachlass gemeinsam; der Verkauf der Nachlassgegenstände bedarf der Zustimmung aller Miterben.

    Die Erbauseinandersetzung ist den §§ 2042 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuches geregelt. Sie kann jederzeit durch jeden der Miterben gefordert werden. Allerdings muss sie aufgeschoben werden, wenn die Erbanteile noch unbestimmt sind. Dies kann sich ergeben, weil etwa
    • die Geburt eines Miterben zu erwarten ist,
    • eine Entscheidung über die Adoption oder die Aufhebung einer Adoption eines Miterben bevorsteht,
    • eine vom Erblasser eingerichtete Stiftung als rechtsfähig anerkannt werden muss.

    Wichtige Schritte der Erbauseinandersetzung sind u.a. das Begleichen der Nachlassverbindlichkeiten, das Ermitteln der Teilungsquote, die Beachtung von Ansprüchen der Erben untereinander und gegen den Nachlass.

    Kann eine Nachlassaufteilung ohne Wertminderung erfolgen (Wertpapiere, Münzsammlung) wird diese „in Natur“ durchgeführt. Dabei entnehmen die Erben dem Nachlass jeweils gleich wertvolle Gegenstände. Bei Immobilien oder gar einem Betrieb ist diese Art der Aufteilung nicht möglich. Hier muss ein Verkauf mit darauffolgender Verteilung des Erlöses folgen. Bei Streitigkeiten zwischen den Erben kann das Nachlassgericht zwecks Vermittlung angerufen werden. Ist diese nicht erfolgreich, ist Klage auf Erbauseinandersetzung einzureichen.
    Mit Bestellung eines Erbbaurechts an einem Grundstück muss für dieses Recht ein eigenes Grundbuch – das Erbbaugrundbuch – eingerichtet werden. Es ist ebenso aufgebaut wie das Grundbuch für Grundstücke. Auf dem Deckblatt steht in Klammern das Wort Erbbaugrundbuch. Ins Bestandsverzeichnis wird ebenfalls die Bezeichnung Erbbaurecht und das belastete Grundstück, der Inhalt des Erbbaurechts einschließlich etwaiger Zustimmungserfordernisse für Belastungen, Veräußerungen und dergleichen durch den Grundstückseigentümer, sowie der Eigentümer des belasteten Grundstücks eingetragen. Abteilung I enthält den Inhaber des Erbbaurechts. Die Eintragungen in den übrigen Abteilungen entsprechen denen des Grundbuchs für Grundstücke.

    Im Erbbaugrundbuch wird ferner der vertraglich vereinbarte Erbbauzins eingetragen, um diesen dinglich abzusichern. Auch die Möglichkeit der Erbbauzinsanpassung im Rahmen einer Wertsicherungsklausel wird hier eingetragen.
    Das Erbbaurecht verleiht dem Berechtigten das Recht, auf oder unter fremdem Grundstück ein "Bauwerk" zu haben. Dieses ist wesentlicher Bestandteil des Erbbaurechts. Eine Zerstörung des Gebäudes hat auf das Erbbaurecht keinen Einfluss. Das Bauwerk ist Eigentum des Erbbauberechtigten. Im Normalfall wird es an einem unbebauten Grundstück begründet.

    Der Berechtigte wird im Erbbauvertrag zur Errichtung eines in seiner Nutzungsart bestimmten Gebäudes verpflichtet.

    Weitere Pflichten können sich beziehen auf die Instandhaltung, Versicherung, Tragung der öffentlichen Lasten, Wiederaufbau bei Zerstörung, Heimfallanspruch des Erbbaurechtgebers bei Vertragsverletzung, Laufzeit, Erbbauzins, Vorrecht des Erbbauberechtigten bei Erneuerung des Erbbaurechts nach Ablauf, eine etwaige Verpflichtung des Erbbaurechtgebers zum Verkauf des Grundstücks an den Erbbauberechtigten usw.

    Das Erbbaurecht kann auch an einem bebauten Grundstück begründet werden. Auf diese Weise erfolgt eine eigentumsrechtliche Trennung zwischen dem Grund und Boden und dem Gebäude. Außerdem ist die Begründung von Eigentümererbbaurechten möglich. In einem solchen Fall sind Erbbaurechtsgeber und Berechtigter identisch. Von dieser Möglichkeit wird häufig Gebrauch gemacht, um im Zuge der Durchführung eines Bauvorhabens eine einheitliche Verkaufsgrundlage für die zu errichtenden Hauseinheiten vorzubereiten.

    Das Erbbaurecht war früher ein Instrument zur Versorgung einkommensschwacher Bevölkerungskreise mit Wohneigentum. Der Vorteil bestand darin, die Kosten für das Baugrundstück nicht aufbringen zu müssen. In neuerer Zeit wird das Erbbaurecht auch im Gewerbeimmobilienbereich eingesetzt. Der vereinbarte Erbbauzins liegt hier in der Regel über dem von Wohnzwecken dienenden Erbbaurechten.

    Das Erbbaurecht kann auch unentgeltlich vergeben werden. Wird aber ein Erbbauzins vereinbart, erfolgt die Absicherung über eine Reallast, die in Abteilung II des Erbbaugrundbuchs eingetragen wird.

    Das Erbbaurecht selbst kann im Grundbuch des Erbbaurechtgebers nur an 1. Rangstelle eingetragen werden.
    Die Erbbaurechtsverordnung wurde am 30. November 2007 in "Gesetz über das Erbbaurecht" (Erbbaurechtsgesetz - ErbbauRG) umbenannt. Inhaltlich gab es jedoch keine Änderungen.
    Wird zu Gunsten eines Dritten an einem Grundstück ein Erbbaurecht begründet, schließt der Erbbaurechtsgeber (Eigentümer des Grundstücks) mit dem Erbbauberechtigten einen Erbbauvertrag. Der Erbbauvertrag muss notariell beurkundet werden. In ihm werden die erforderlichen Eintragungsanträge an das Grundbuch gestellt (Eintragung des Erbbaurechts in Abt. II des Grundstücksgrundbuchs, Begründung des Erbbaurechts durch ein Erbbaugrundbuch, Absicherung des Erbbauzinses durch Eintragung einer Erbbaureallast in Abt. II des Erbbaugrundbuchs). Alle Vereinbarungen des Erbbauvertrages werden Inhalt des Erbbaurechts. Dieser kann neben gesetzlich zu treffenden auch sonstige Inhalte haben. Nach § 2 des Erbbaurechtsgesetzes (früher Erbbaurechtsverordnung) sind auf jeden Fall Vereinbarungen zu treffen über
    • die Errichtung, die Instandhaltung und die Verwendung des Bauwerkes;
    • die Versicherung des Bauwerkes und seinen Wiederaufbau im Falle der Zerstörung;
    • die Tragung der öffentlichen und privatrechtlichen Lasten und Abgaben;
    • eine Verpflichtung des Erbbauberechtigten, das Erbbaurecht beim Eintreten bestimmter Voraussetzungen auf den Grundstückseigentümer zu übertragen (Heimfall);
    • eine Verpflichtung des Erbbauberechtigten zur Zahlung von Vertragsstrafen;
    • die Einräumung eines Vorrechts für den Erbbauberechtigten auf Erneuerung des Erbbaurechts nach dessen Ablauf;
    • eine Verpflichtung des Grundstückseigentümers, das Grundstück an den jeweiligen Erbbauberechtigten zu verkaufen.
    Vereinbart werden kann auch das Erfordernis einer Zustimmung des Grundstückseigentümers zur Veräußerung und Belastung des Erbbaurechts. Wird ein Erbbauzins vereinbart, so wird er wie eine Reallast behandelt. Soll die Möglichkeit eingeräumt werden, den Erbbauzins zu erhöhen, muss die Begrenzung der Erhöhung beachtet werden, wenn das Erbbaurecht Wohnzwecken dient. Die Erhöhung darf in solchen Fällen nicht unbillig sein.

    Das Erbbaurecht wird für eine bestimmte Zeit vereinbart. Nach Ablauf der Zeit muss der Grundstückseigentümer dem Erbbauberechtigten eine Entschädigung für das bestehen bleibende Bauwerk bezahlen. Die Höhe der Entschädigung ist Vereinbarungssache. Wenn es zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses einkommensschwacher Bevölkerungskreise bestellt ist, muss der Entschädigungsbetrag mindestens zwei Drittel des gemeinen Wertes (Verkehrswert) betragen. Eine Alternative ist die Verlängerung des Erbbaurechts.
    Abkürzung für: Verordnung über des Erbbaurecht
    Erbbauzinsen sind die im Erbbauvertrag vereinbarte Gegenleistung des Erbbauberechtigten für das Recht, das Grundstück des Erbbaurechtsgebers baulich nutzen zu können. Der Erbbauzins errechnet sich aus dem Wert des Baugrundstücks zum Zeitpunkt der Begründung des Erbbaurechts.

    Ein Erbbaurecht kann ähnlich einem Grundstück verkauft, vererbt oder belastet werden, etwa mit Grundpfandrechten (Grundschuld und Hypothek). Deren Eintragung erfolgt in einem besonderen Grundbuch, dem Erbbaugrundbuch. Darin wird auch der Erbbauzins durch Eintragung einer Reallast ("Erbbauzinsreallast") abgesichert. Die Eintragungen im Erbbaugrundbuch spiegeln die vertraglichen Vereinbarungen zwischen den beteiligten Parteien wieder – dies kann sich auch auf die Rangfolge der Eintragungen auswirken. So kann zum Beispiel auf Betreiben des Erbbaurechtgsgebers / Grundstückseigentümers der Erbbauzins in der Rangfolge vor der Hypothek eingetragen werden, mit der der Erbbaurechtsnehmer seine Finanzierung gegenüber seinem Geldinstitut absichert.

    Erbbauzinserhöhungen aufgrund einer Wertsicherungsklausel können ebenfalls in die Reallast mit einbezogen werden. Früher konnten Ansprüche auf Erbbauzinserhöhungen nur über eine weitere Vormerkung zur Eintragung einer Reallast abgesichert werden. Dient das Erbbaurecht Wohnzwecken, müssen zwischen den Erhöhungen des Erbbauzinses jeweils mindestens drei Jahre verstreichen.

    Die Erhöhung darf auch nicht "unbillig" sein. Sie wäre es, wenn sie über die Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse hinausginge. Maßstab für diese Änderung ist nach der Rechtsprechung einerseits die Änderungsrate beim Preisindex für die Lebenshaltung (heute als Verbraucherpreisindex bezeichnet) und andererseits die Änderung der Löhne beziehungsweise Gehälter der Industriearbeiter und der Angestellten.

    Aus den beiden prozentualen Änderungsraten ist ein Mittelwert zu bilden. Wertsicherungsklauseln sind nach dem Preisklauselgesetz zulässig, wenn der Erbbauvertrag auf mindestens 30 Jahre abgeschlossen wird. Dient das auf Grund eines Erbbaurechts errichtete Bauwerk Wohnzwecken, so kann ein Anspruch auf Erhöhung des Erbbauzinses nur vereinbart werden, wenn dies nicht unbillig ist. Ein Erhöhungsanspruch ist regelmäßig als unbillig anzusehen, wenn und soweit die nach der vereinbarten Bemessungsgrundlage zu errechnende Erhöhung über die seit Vertragsabschluss eingetretene Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse hinausgeht. Die Rechtsprechung hat präzisiert, was darunter zu verstehen ist, nämlich das arithmetische Mittel der Veränderungsraten aus Verbraucherpreisindex und der Gehälter beziehungsweise Löhne von Arbeitnehmern.

    Erbbauzinsen gehören wie Darlehensgebühren, Bausparkassendarlehenszinsen oder Bürgschaftsgebühren zu den Werbungskosten, die das Finanzamt anerkennt, sofern der Erbbauberechtigte aus seinem Erbbaurecht Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt. Erhöhen sich Erbbauzinsen, können sie allerdings im freifinanzierten Wohnungsbau nicht auf Mieter umgelegt werden.
    Bei Tod des im Grundbuch eingetragenen Eigentümers wird das Grundbuch unrichtig. Der Erbe muss einen Antrag auf Berichtigung stellen. Grundsätzlich muss der Erbe dazu einen Erbschein oder ein bedenkenfreies notarielles Testament vorlegen.

    Besteht eine Erbengemeinschaft, die sich noch nicht aufgeteilt hat, so werden diese Erben in ungeteilter Erbengemeinschaft ("zur gesamten Hand") als Eigentümer eingetragen. Eine Aufteilung in Bruchteilseigentum muss besonders beantragt werden.
    Ein Erbe entsteht im Augenblick des Todes eines Menschen, der über eine vererbbare Masse (Erbmasse) verfügt (Geldvermögen, Sachvermögen, vererbbare Besitzrechte, Ansprüche aus fällig werdenden Lebensversicherungen). In der Regel steht fest, wer zu den Erben gehört. Rechtsgrundlage ist das Erbrecht des BGB. Gibt es einen Alleinerben, dann entstehen hinsichtlich der Verfügungsrechte über das Vermögen keine Probleme. Allerdings ist denkbar, dass der Erblasser / die Erblasserin einen Testamentsvollstrecker eingesetzt hat, der den Willen des Erblassers hinsichtlich der Frage, was mit dem Erbe geschehen soll (auch gegen den Willen des Erben), durchzusetzen hat. Gleiches gilt auch bei Bestehen einer Erbengemeinschaft.

    Sind mehrere Personen Erben, werden sie zu Miterben, die als Erbengemeinschaft eine Gesamthandsgemeinschaft bilden. Allen Miterben gehört dann jeweils ein Anteil am vererbten Gesamtvermögen (nicht an einzelnen Vermögensteilen), der – je nach Verwandtschaftsgrad – unterschiedlich hoch sein kann. Der überlebende Ehegatte erhält nach den gesetzlichen Vorschriften die Hälfte, die Kinder erhalten die andere Hälfte, wobei der jeweilige Anteil umso geringer wird, je mehr Kinder der Erblasser hat. Die Kinder haben auf jeden Fall einen Pflichtteilsanspruch von einem Viertel der Erbmasse, der, von Ausnahmen abgesehen, nicht ausgeschlossen werden kann.

    Die Verwaltung des ererbten Vermögens erfolgt durch mehrheitliche Willensbildung der Erbengemeinschaft. Da eine Erbengemeinschaft im Gegensatz zu einer BGB Gesellschaft nicht rechtsfähig ist, sollte sie im Interesse ihrer Handlungsfähigkeit entweder in eine Bruchteilsgemeinschaft umgestaltet werden oder auf andere Weise auseinandergesetzt werden. Kommt keine Einigung über die Erbteilsaufteilung zustande, kann das Nachlassgericht zum Zweck der Vermittlung eingeschaltet werden. Führt dies nicht zum Erfolg, kann der Erbe, der der Verteilung nicht zustimmt, auf Zustimmung bei Gericht verklagt werden. Jeder Miterbe hat zum Zweck der Auflösung der Gemeinschaft auch das Recht, einen Antrag auf Teilungsversteigerung bei Gericht zu stellen. Jeder Miterbe kann sich von seinem Erbanteil auch durch Verkauf dieses Anteils trennen oder seinen Erbanteil durch eine notariell beurkundete Willenserklärung an andere übertragen. Schließlich kann sich ein Miterbe durch Abschichtung von der Erbengemeinschaft trennen, das ist ein freiwilliges Ausscheiden aus der Erbengemeinschaft in der Regel gegen eine Abfindung. Soweit es die Erbmasse zulässt, kann auch eine Realteilung erfolgen. Beispiel: Drei Kinder erben ein Dreifamilienhaus. Hieran kann Wohnungseigentum begründet werden und jedem Erben steht dann eine Eigentumswohnung zu, wobei unterschiedliche Werte durch Ausgleichszahlungen egalisiert werden können.

    Zwischen Eheleuten wird häufig in einem sogenannten Berliner Testament vereinbart, dass der jeweils überlebende Ehegatte Vorerbe werden soll. Dabei ist zu unterscheiden zwischen einer Konstruktion, nach der die Erbmasse des zuerst versterbenden Ehegatten auf den Ehepartner übergeht, die Nacherben aber dadurch geschützt werden, dass zu ihrem Nachteil keine Verfügungen über das Erbe getroffen getroffen werden können. Die andere Version besteht darin, dass der länger Lebende als Vorerbe Vollerbe mit alleinigem Verfügungsrecht über die Erbmasse wird. Das Berliner Testament muss von beiden Ehepartnern handschriftlich geschrieben werden: Einer schreibt, der andere schließt sich dem an.
    Erbpacht ist ein dingliches Recht aus der Zeit vor 1900, das weder in das BGB noch in die Grundbuchordnung übernommen, sondern durch das Einführungsgesetz zum BGB dem landesrechtlichen Regelungsbereich zugeteilt wurde.

    Die Erbpacht bedeutete eine dauernde Trennung zwischen Eigentum und dem Recht der Bodennutzung durch den Pächter. Das Nutzungsrecht war vererblich und veräußerlich. An den Eigentümer mussten jährlich bestimmte Leistungen (Natural- oder Geldpacht) entrichtet werden. Hinzu kam eine Abgabe aus Anlass der Übertragung der Erbpacht an einen Erwerber oder Erben. Zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des BGB am 1.1.1900 gab es noch in Mecklenburg-Schwerin, Braunschweig, Lippe-Schaumburg und in Thüringen Erbpachtverhältnisse. In Preußen wurden sie schon 1850 durch die zwingende Einführung der Ablösbarkeit der aus der Erbpacht resultierenden Grundlasten bedeutungslos. Erbpachtverträge spielen heute keine Rolle mehr. Der Begriff wird jedoch umgangssprachlich nach wie vor auch für das Erbbaurecht verwendet, was zu Missverständnissen führen kann. Geblieben ist im BGB die rein schuldrechtliche Regelung des Pachtvertrages, der jedoch keine bauliche Nutzung des Pachtgrundstücks vorsieht.
    Am 1. Januar 2010 ist eine Reform des deutschen Erbrechts in Kraft getreten. Die Grundzüge:

    Die Gründe, aus denen der Erblasser einem Erben seinen Pflichtteil entziehen kann, sind modernisiert worden. Die Entziehungsgründe werden künftig für Abkömmlinge, Eltern und Ehegatten oder Lebenspartner gleichermaßen angewendet, während es bisher Unterschiede gab.

    Besonderen Schutz gibt es nun für Personen, die dem Erblasser besonders nahe stehen – z. B. Kinder, Stief- und Pflegekinder, Ehepartner, Lebenspartner. Begeht ein Pflichtteilsberechtigter diesen gegenüber schwere Straftaten oder trachtet er ihnen gar nach dem Leben, kann ihm der Pflichtteil genauso entzogen werden, als ob er gegen den Erblasser selbst gehandelt hätte.

    Der Entziehungsgrund "ehrloser und unsittlicher Lebenswandel" bei Kindern des Erblassers ist entfallen. Nun berechtigt – bei einem erweiterten Personenkreis – eine rechtskräftige Verurteilung zu einer Freiheitsstrafe von mindestens einem Jahr ohne Bewährung zur Entziehung des Pflichtteils. Zusätzlich muss es dem Erblasser unzumutbar sein, dem Verurteilten seinen Pflichtteil zu belassen. Auch die gerichtlich angeordnete Unterbringung in einer Entziehungsanstalt oder einem psychiatrischen Krankenhaus wegen einer ähnlich schweren, vorsätzlichen Tat ist ein Entziehungsgrund.

    Wird hauptsächlich ein Eigenheim oder ein Unternehmen vererbt, muss der Erbe oft schnell verkaufen, um Pflichtteile auszahlen zu können. Einen Ausweg bietet eine bereits existierende Stundungsregelung, die jedoch früher nur unter engsten Voraussetzungen dem pflichtteilsberechtigten Erben offen stand. Mit der Reform wurde die Stundung unter erleichterten Voraussetzungen und für jeden Erben durchsetzbar. So kann z. B. der Erbe eines Eigenheims gegenüber dem Pflichtteilsberechtigten eine Stundung der Auszahlung des Pflichtteils verlangen, wenn dies für ihn derzeit eine unbillige Härte darstellen würde. Die Entscheidung über eine Stundung trifft auf Antrag das Nachlassgericht.

    Schenkungen des Erblassers in seinen letzten zehn Jahren können zu einem Pflichtteilsergänzungsanspruch führen – d.h. der Pflichtteil wird so berechnet, als ob das Vermögen des Erblassers durch die Schenkung nicht verringert worden wäre. Nun gibt es gleitende Fristen. Die Schenkung wird für die Berechnung des Ergänzungsanspruchs immer weniger berücksichtigt, je länger sie zurück liegt. Beispiel: Schenkung im ersten Jahr vor dem Erbfall: Voll einbezogen. Schenkung im dritten Jahr: Zu 8/10 einbezogen.

    Zwei Drittel aller Pflegebedürftigen werden zu Hause gepflegt. Pflegeleistungen werden nun bei der Erbauseinandersetzung besser honoriert. Dies betrifft speziell Fälle, in denen keine testamentarische Ausgleichsregelung getroffen wurde. So gibt es nun auch dann erbrechtliche Ausgleichsansprüche, wenn nicht zugunsten der Pflege völlig auf ein eigenes Einkommen verzichtet wurde.

    Die Verjährung familien- und erbrechtlicher Ansprüche wurde an die seit 2001 im Rahmen der Schuldrechtsreform eingeführte Regelverjährung von drei Jahren angepasst. In einigen Fällen blieb jedoch die 30-jährige Verjährung erhalten.
    Die Erbschaft- und Schenkungsteuer ist eine Steuer, die bei der Übertragung (Schenkung oder Erbschaft) von Vermögen vom Begünstigten (Erbe oder Beschenkter) zu zahlen ist. Die Höhe der Steuer hängt bei Vererbung bzw. Schenkung von Grundstücken von deren Grundbesitzwert ab, der sich seit der Erbschaftssteuerreform zum 01.01.2009 am Verkehrswert des Grundstücks ausrichten muss. Zweiter Einflussfaktor ist der Verwandtschaftsgrad zwischen Erblasser und Erben.

    Grundsätzlich gilt:

    Je geringer der steuerpflichtige Erwerb und je enger der Verwandtschaftsgrad, desto niedriger der Steuersatz (in Prozent des steuerpflichtigen Erwerbs) und somit die Steuerschuld. Die sich aus der Reform ergebende erhebliche Benachteiligung von Geschwistern als Erben wurde mit der Reform der Reform zum 01.01.2010 wieder korrigiert. Die Steuersätze in der Steuerklasse II bewegen sich nun je nach Erbschaftswert zwischen 15 und 43 Prozent. Nach der Reform zum 01.01.2009 waren dies zunächst 30 bis 50 Prozent gewesen.

    Im Wohnimmobilienbereich gibt es bei der Erbschaftsteuer eine wichtige Steuervergünstigung: Gemäß § 13c ErbStG kann ein Grundstück mit 90 Prozent seines Wertes angesetzt werden, wenn es

    • zu Wohnzwecken vermietet ist,
    • im Inland, in der EU oder im EWR (Europäischen Wirtschaftsraum) liegt,
    • nicht zum begünstigten Betriebsvermögen oder begünstigten Vermögen eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft gehört.

    Der Bundesfinanzhof hat in seinem Urteil vom 11.12.2014 festgestellt, dass diese Vergünstigung nicht gewährt wird, wenn sich das entsprechende Gebäude zum Zeitpunkt des Erbfalls nicht in bezugsfertigem Zustand befand. Im Fall ging es um zwei Einfamilienhäuser, die bei Eintritt des Erbfalls noch im Rohbau waren. Der Erbe stellte sie fertig und vermietete sie. Er konnte jedoch nicht vom reduzierten Wertansatz profitieren (Az: II R 30/14).

    Wird eine bis zum Erbfall vom Erblasser genutzte Wohnimmobilie unverzüglich vom Ehe- oder Lebenspartner zum Wohnen weiter genutzt, muss dieser keine Erbschaftssteuer bezahlen. Voraussetzung ist jedoch, dass er die Wohnung für mindestens zehn Jahre ununterbrochen zum Wohnen nutzt (oder nachweist, dass er an einer Nutzung aus zwingenden Gründen gehindert ist). Geregelt ist dies in § 13 Nr. 4b ErbStG.

    Die Erbschaftssteuer kann unter verschiedenen Voraussetzungen auch zeitlich gestundet werden. Dies kann einerseits nach dem Ermessen des Finanzamtes geschehen und betrifft Fälle, in denen der Nachlass nur aus einer Immobilie besteht, die die Erben verkaufen müssten, um die Steuer zu bezahlen. Rechtsgrundlage ist § 222 Abgabenordnung; in der Regel fallen sechs Prozent Stundungszinsen pro Jahr an.

    Eine weitere Möglichkeit der Stundung besteht auf der Grundlage von § 28 ErbStG. Danach ist die Steuer auf Antrag bei folgenden Objekten für bis zu zehn Jahre zinslos (nicht bei Schenkungen) zu stunden:

    • Gewerbebetrieb, wenn Zahlung der Erbschaftsteuer existenzgefährdend wäre,
    • ebenso bei land- oder forstwirtschaftlichem Betrieb,
    • zu Wohnzwecken vermietetes Grundstück bzw. Mietwohnung oder -haus, welches veräußert werden müsste, um die Steuer zu bezahlen,
    • vom Erben selbst bewohntes Ein- oder Zweifamilienhaus zw. Wohneigentum, das veräußert werden müsste, um die Steuer zu bezahlen.
    Die jüngsten Reformen des deutschen Erbschaftssteuerrechts haben mit Wirkung zum 01.01.2009 und zum 01.01.2010 stattgefunden. Anlass für die erste und umfassendere Reform war ein Urteil des Bundesverfassungsgerichts vom 07.11.2006 (Az. 1 BvL 10/02). Das Gericht forderte darin den Gesetzgeber auf, das Erbschaftssteuersystem bis Ende 2008 zu reformieren. Eine Kernforderung war, dass für alle Erbschaftsgegenstände eine Bewertung nach dem gemeinen Wert beziehungsweise Verkehrswert eingeführt werden soll, um Ungleichbehandlungen zu vermeiden. Insbesondere wurde das bisherige Verfahren bei der Bewertung von Betriebsvermögen, Grundvermögen und Anteilen an Kapitalgesellschaften angegriffen. Diese Erbschaftsgegenstände würden oft weit unter ihrem tatsächlichen Wert angesetzt.

    Mit der zum 01.01.2009 eingetretenen Reform des Erbschaftssteuerrechts wurden diese Forderungen umgesetzt. Zum 01.01.2010 erfolgte eine Anpassung der Vorschriften im Rahmen des sogenannten Wachstumsbeschleunigungsgesetzes mit dem Ziel, der Wirtschaftskrise entgegen zu wirken. Im Immobilienbereich wirken sich besonders folgende Änderungen beider Reformen aus:

    • Erhöhung der Freibeträge (Ehegatten, eingetragene Lebenspartner: 500.000 Euro, Kinder: 400.000 Euro, Enkel, deren Eltern verstorben sind: 200.000 Euro);
    • Weitgehende Gleichstellung eingetragener Lebenspartner mit Ehegatten; Lebenspartner bleiben jedoch in Steuerklasse III, was sich auf den Steuersatz auswirkt;
    • Anhebung der Steuersätze in Steuerklassen II und III;
    • Steuerbefreiungen für selbstgenutzte Wohnimmobilien in EU: steuerfrei für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner, wenn der Erbe die Immobilie zehn Jahre als Hauptwohnsitz selbst nutzt, ebenso bei Kindern oder Enkeln, deren Eltern nicht mehr leben, mit der Einschränkung, dass nur Immobilien bis zu 200 Quadratmeter Wohnfläche steuerfrei sind. Darüber hinaus gehende Flächen müssen versteuert werden.
    • Stundung: Bei vermieteten Wohnimmobilien und selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen wird Erbschaftssteuer für bis zu zehn Jahre gestundet, wenn ihre Entrichtung den Verkauf der Immobilie nötig machen würde. Für die Dauer der Selbstnutzung kann Stundung bei Ein- und Zweifamilienhäusern und Eigentumswohnungen gewährt werden. Kann auch nach Ende der Selbstnutzung (zum Beispiel durch Vermietung) die Steuer nur durch Verkauf bezahlt werden, kann sogar weiterhin gestundet werden. Zinslos ist die Stundung nur bei Erbschaften, nicht bei Schenkungen (§ 28 ErbStG).
    • Beim Erben von Betrieben kann der Steuerpflichtige seit 01.01.2009 zwischen zwei Modellen unwiderruflich wählen. Hier wurden zum 01.01.2010 die Voraussetzungen für Steuererleichterungen abgemildert. Beim 5-Jahres-Modell (vorher: 7-Jahres-Modell) versteuert der Erbe 15 Prozent des Betriebsvermögens sofort. Hält er den Betrieb fünf Jahre lang (zuvor: sieben Jahre lang), bleiben 85 Prozent steuerfrei. Die Lohnsumme darf nicht unter 400 Prozent (zuvor: 650 Prozent) der Ausgangslohnsumme sinken (das ist die durchschnittliche Lohnsumme der letzten fünf Jahre vor dem Erbfall). Ferner darf das Verwaltungsvermögen nicht mehr als 50 Prozent des Betriebsvermögens ausmachen. Auch die restlichen 15 Prozent des Betriebsvermögens bleiben außer Ansatz, sofern das Vermögen nicht mehr als 150.000 Euro beträgt. Bei größeren Vermögen verringert sich dieser sogenannte gleitende Abzugsbetrag anteilig (§ 13a Abs. 2 ErbStG). Beim 7-Jahres-Modell (zuvor: 10-Jahres-Modell) fällt für das gesamte Betriebsvermögen keine Erbschaftssteuer an, wenn der Erbe den Betrieb sieben Jahre (zuvor: zehn Jahre) lang fortsetzt, die Lohnsumme während dieser Zeit nicht unter 700 Prozent (zuvor: 1.000 Prozent) der Ausgangslohnsumme sinkt und das Verwaltungsvermögen zehn Prozent des Betriebsvermögens nicht überschreitet. Werden die Bedingungen nicht eingehalten, findet eine Nachversteuerung statt.
    • Steuererleichterung für vermietete Immobilien: Diese werden nach § 13c ErbStG nur mit 90 Prozent ihres Wertes angesetzt.
    • Bewertungsverfahren: Geändert wurden die Bewertungsregeln im Bewertungsgesetz und im Baugesetzbuch. Die neuen für jede Immobilienart unterschiedlichen Bewertungsregeln sollen dazu führen, dass der Immobilienwert sich stärker am "gemeinen Wert" bzw. Verkehrswert ausrichtet.

    Für im Zeitraum 01.01.2007 bis 31.12.2008 angefallene Erbschaften konnten Erben eine rückwirkende Anwendung der neuen Regelungen beantragen. Dies galt nicht für Freibeträge und Bewertungsvorschriften, sondern ausschließlich für die neuen Verschonungsvorschriften für Betriebsvermögen und vermietete Wohnimmobilien sowie die Steuerbefreiungen für Ehegatten und Kinder bei Selbstnutzung.

    Im Rahmen des Wachstumsbeschleunigungsgesetzes wurden nicht nur die Voraussetzungen für Steuerbefreiungen für Erben von Betrieben abgemildert, sondern auch die Steuersätze in der Steuerklasse II (zum Beispiel für Geschwister) nach der ursprünglichen Anhebung vom 01.01.2009 wieder gesenkt (von 30 bis 50 Prozent auf 15 bis 43 Prozent).

    Mittlerweile wurden eingetragene Lebenspartner den Ehegatten auch in Hinblick auf die Steuerklasse gleichgestellt: Für sie gilt jetzt Steuerklasse I (§ 15 ErbStG). Anwendbar sind damit Steuersätze zwischen sieben und 30 Prozent.
    Ein Erbschein ist ein vom Nachlassgericht auf Antrag ausgestelltes Dokument, mit dem der Erbe seine Erbeneigenschaft nachweisen kann. Aus dem Erbschein geht auch hervor, zu welchem Anteil der Betreffende erbt und ob es Einschränkungen wie eine Testamentsvollstreckung gibt. Oft wird ein Nachweis verlangt, wenn z.B.
    • Konten und Depots aufgelöst,
    • Gelder von Versicherungen eingefordert,
    • Vermögensgegenstände veräußert,
    • Grundstücke im Grundbuch auf den Erben als neuen Eigentümer eingetragen werden sollen.

    Der Erbschein ist jedoch mehr als ein nur als Nachweis dienendes Dokument. Er ist Ergebnis eines gerichtlichen Verfahrens, in dem anhand entsprechender Beweismittel wie Testament, Ausweisdokumenten, Sterbeurkunden etc. festgestellt wurde, wer Erbe ist – und er genießt wie das Grundbuch den sogenannten „öffentlichen Glauben“ (§ 2366 BGB). Das heißt: Von der Richtigkeit dessen, was im Erbschein steht, darf jeder ausgehen und Geschäfte, die auf dieser Basis getätigt werden, haben Bestand. Wird ein Vermögensgegenstand von einem Erben veräußert, der sich mit einem Erbschein legitimiert, erwirbt der Käufer daran gutgläubig Eigentum – selbst wenn sich später herausstellt, dass der Verkäufer doch nicht Erbe war und diesen Gegenstand nicht verkaufen durfte. Fordert ein durch Erbschein ausgewiesener Erbe von einem Schuldner des Verstorbenen Geld ein, wird dieser durch die Zahlung von seiner Schuld befreit – auch wenn sich später herausstellt, dass eigentlich jemand anders Erbe ist. Dieser kann die Forderung nicht noch einmal eintreiben.

    Die Ausstellung des Erbscheins verursacht Kosten, deren Höhe mit dem Wert des Nachlasses steigt. In vielen Fällen ist ein Erbschein heute nicht mehr erforderlich. So kann gegenüber Banken und Versicherungen auch ein notarielles Testament oder ein notarieller Erbvertrag mit Eröffnungsprotokoll als Erbnachweis vorgelegt werden. Der Bundesgerichtshof hat 2013 entschieden, dass Geldinstitute nicht in ihren Geschäftsbedingungen die Vorlage eines Erbschein verlangen dürfen, wenn der Erbnachweis auch anders geführt werden kann (BGH, Az. XI ZR 401/12). Das Urteil nimmt dabei auf § 35 der Grundbuchordnung Bezug, welche als Erbnachweis auch die Vorlage eines notariellen Testaments mit Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts ausreichen lässt. Dieses Dokument kann daher auch Geldinstituten anstelle des Erbscheins vorgelegt werden.

    Besteht eine Vollmacht über den Tod hinaus, kann der Bevollmächtigte auch ohne Erbschein Geld vom Konto des Erblassers abheben oder Überweisungen tätigen. Ist er kein berechtigter Erbe, muss er allerdings mit rechtlichen Schritten der Erben rechnen. Die rechtzeitige Erteilung einer Vollmacht kann für den Erben jedoch viel Zeit und Aufwand sparen.

    Von besonderer Bedeutung ist der Erbschein bei gesetzlicher Erbfolge, da hier kein Testament als Nachweis existiert.
    Abkürzung für: Erbschaftsteuer
    Abkürzung für: Erbschaftsteuergesetz
    Der Erbvertrag stellt wie auch das Testament eine Möglichkeit dar, den letzten Willen zu regeln. Im Unterschied zum Testament ist er jedoch keine einseitige Verfügung, die einseitig wieder zurückgenommen werden kann. Der Erbvertrag gewährt dem Begünstigten eine Anwartschaft auf die ihm zugedachten Erbschaftsgegenstände. Er kann auch Auflagen an den Erben enthalten. In vielen Fällen wird der Erbvertrag mit anderen Verträgen verbunden – etwa einer Grundstücksübertragung oder einem Ehevertrag.

    Abgeschlossen wird der Erbvertrag vor einem Notar. Der Erblasser muss persönlich anwesend sein. Wer nur erben soll, darf sich vertreten lassen. Ehegatten setzen sich in einem Erbvertrag oft gegenseitig zu Erben ein.

    Der Erbvertrag ist für den Erblasser insofern bindend, als er keine dem Vertrag widersprechende andere letztwillige Verfügung (Erbvertrag oder Testament) mehr treffen darf. Er kann jedoch zu Lebzeiten weiterhin frei über sein Vermögen verfügen. Nimmt er eine sogenannte beeinträchtigende Schenkung an einen Dritten vor, um den Vertragserben zu benachteiligen, hat der Vertragserbe gegen den Dritten nach dem Ableben des Erblassers einen Herausgabeanspruch. Eine beeinträchtigende Schenkung wird von der Rechtsprechung angenommen, wenn der Erblasser an der Schenkung kein lebzeitiges Eigeninteresse gehabt hat. Er muss also gehofft haben, durch die Schenkung eine Folge auszulösen, von der er selbst noch zu Lebzeiten profitieren könnte – z.B. jemanden an sich zu binden, der dann bei Eintritt der Pflegebedürftigkeit für ihn sorgen würde. Auch eine sittliche Pflicht wie eine Dankessschuld kann ein solches Interesse an einer Schenkung begründen. Es gilt jedoch nicht als lebzeitiges Eigeninteresse, wenn nur für eine Gleichbehandlung der Kinder gesorgt werden soll, wenn also kurz vor dem Todesfall der Erblasser Geld vom Konto abhebt, um es dem Kind zu schenken, welches laut Erbvertrag weniger bekommen sollte (BGH, Urteil vom 29.6.2005, Az. IV ZR 56/04).

    Die gesetzliche Regelung des Erbvertrages findet sich in § 1941 und §§ 2274 ff. BGB.
    "Erdstrahlen" sind bisher physikalisch nicht nachgewiesen. Es sind deshalb keine Apparaturen und Maßnahmen zu ihrer Abschirmung erforderlich. Nachweisversuche, zum Beispiel mit Wünschelruten, waren überwiegend nicht reproduzierbar. Es gibt keine medizinische Erklärung für einen Zusammenhang zwischen "Erdstrahlen" und Krankheiten. Behauptungen, dass "Erdstrahlen" zu Gesundheitsstörungen und Krankheiten führen, sind verantwortungslos.
    Eine Erdwärmeheizung nutzt die in der äußeren Erdkruste gespeicherte Einstrahlungsenergie der Sonne. In 10 bis 20 Meter Tiefe liegt die Temperatur des Erdreichs in Mitteleuropa durchschnittlich bei ca. 13 Grad Celsius, in größeren Tiefen steigt sie an. Um die Erdwärme nutzen zu können, müssen sogenannte Erdwärmekollektoren bzw. -Sonden im Erdreich versenkt werden. Im Prinzip handelt es sich bei den Wärmekollektoren um mit Wasser gefüllte Kunststoffrohre. Diese sind über eine Wärmepumpe mit dem Hausheizkreislauf gekoppelt. Die Wärmepumpe komprimiert über einen Verdichter das Wasser auf einen höheren Druck. Dies hat zur Folge, dass sich die von der Erdwärme bereits erzeugte Temperatur erhöht. Sie erreicht schließlich Werte, die ihre Nutzung zum Heizen ermöglichen.

    Der Vorteil von Erdwärmeheizungen ist die Unabhängigkeit von fossilen Energieträgern und Energieversorgern. Nachteil ist, dass die Wärmepumpe Strom benötigt und einen relativ hohen Verbrauch hat. Man geht davon aus, dass die erzeugte Heizenergie zu 75 % aus Erdwärme und zu 25 % aus dem Stromverbrauch der Wärmepumpe stammt. Wieviel Strom eine Wärmepumpe konkret verbraucht, lässt sich schwer sagen, da der Stromverbrauch von vielen Faktoren abhängt. Die Effizienz einer Erdwärmeheizung ist bei einem gut gedämmten Haus besser, da weniger Heizwärme zu erzeugen ist. Die Vorlauftemperatur der Heizanlage sollte möglichst gering sein. Die Vorlauftemperatur ist die Temperatur, die das Heizungswasser hat, wenn es die Heizanlage in Richtung Heizkörper verlässt. Geringe Vorlauftemperaturen von 30 bis 50 Grad Celsius ermöglichen eine Fußbodenheizung. Auch ein älteres Haus mit herkömmlichen Heizkörpern kann durchaus mit einer Wärmepumpe ausgestattet werden. Hier ist jedoch eine speziell ausgelegte Anlage mit höherer Vorlauftemperatur (50 bis 70 Grad Celsius) nötig. Je kleiner die Temperaturdifferenz zwischen Erdreich und Vorlauftemperatur ist, die die Wärmepumpe überbrücken muss, desto höher ist ihre Effektivität. Bei einer Radiatoren-Heizung ist die Effektivität meist geringer.
    Einer der wesentlichen Erfolgsfaktoren im Immobilienvertrieb ist die Objektwerbung. Gleichzeitig handelt es sich bei Maklern um den bedeutendsten Kostenblock im Rahmen der Auftragsbearbeitungskosten. Aber auch für Bauträger ist es wichtig, den Erfolgsbeitrag der Anzeigen ständig zu beobachten und zu messen. Dabei geht es zunächst darum, die sich auf ein Inserat meldenden Interessenten bestimmten Reaktionsgruppen zuzuordnen. Wer sich auf eine Anzeige als Interessent meldet ist – im schlimmsten Fall – kein Kunde. Er kommt also auch nicht als "Karteikunde" für andere Objekte aus dem Angebotsprogramm in Frage.

    Die zweite Reaktionsgruppe besteht in Interessenten, die bereits bekannt und vorgemerkt sind, für das Objekt aber nicht in Frage kommen. Wenn diese Gruppe nicht unbedeutend ist, stellt sich die Frage, ob die Zielgruppenausrichtung der Angebotsanzeige falsch war.

    Als dritte Reaktionsgruppe kommen Personen in Frage, die bereits bekannt bzw. vorgemerkt sind und die für das angebotene Objekt auch in Frage kommen. Bei dieser Gruppe stellt sich die Frage, warum ihr das Objekt nicht schon vor Aufgabe der Anzeige angeboten worden ist.

    Bei der vierten Reaktionsgruppe handelt es sich um neue Interessenten, die zwar nicht für das angebotene Objekt in Frage kommen, aber doch für andere Objekte aus dem Angebotssortiment. Dieser Kunde zählt also zu den potentiellen Abschlusspartnern.

    Die fünfte Reaktionsgruppe ist die interessanteste, weil sie aus möglichen Abschlusspartnern für das angebotene Objekt besteht. Hierauf müssen sich die Verhandlungsbemühungen konzentrieren.
    Erfolgsfaktoren sind strategische Faktoren, welche ein erfolgreiches Unternehmen von weniger erfolgreichen Unternehmen unterscheidet. Zu diesen Faktoren zählen sowohl der Standort einer Immobilie als auch bei einzelhandelsgenutzten Immobilien die Gestaltung des Verkaufsraums / Schaufensters oder das Kundenbewusstsein des jeweiligen Unternehmens. Ebenso zählen zu den Erfolgsfaktoren die Kundenorientierung und der darauf abgestimmte Kundenservice und die Immobilie selbst. Die Erfolgsfaktoren der Immobilie liegen in der ansprechenden Straßenfront, welche die Passanten zum Einkaufen einlädt. Zum anderen die Erdgeschosslage mit einem stufenlosen Zugang in den Verkaufsraum, der einen Zutritt mühelos macht und auch für gehbehinderte Kunden keine Barriere darstellt. Auch der ideale Zuschnitt der Verkaufsfläche mit im Verhältnis angemessenen Nebenflächen in Nicht-Erdgeschosslagen und das Verhältnis, wie bereits angesprochen, von Ladengröße und Frontbreite. Weitere Erfolgsfaktoren einer Immobilie sind das gute Umfeld der Immobilie, z.B. 1a-Lage oder Konkurrenzsituation, gleichmäßige Kundenfrequenz und Parkmöglichkeiten.

    Das bedeutet im Einzelnen, dass schmale, lange Läden weniger vorteilhaft sind als großräumige, möglichst rechteckige Läden mit einer Schaufensterfront von mindestens fünf laufenden Metern. Hier ist zu beachten, dass die Front das Wertvollste jeder Ladeneinheit darstellt. Die Standortentscheidung ist eine der langfristigsten Entscheidungen des Einzelhandelsunternehmens. Da sich in den letzten zwei Jahrzehnten die Einzelhandelslandschaft grundlegend verändert hat, entstanden großflächige Verkaufsstätten, der Grad der Filialisierung stieg.

    Zur Erfolgswahrscheinlichkeit einer einzelhandelsgenutzten Immobilie ist eine präzise Untersuchung des Standortes unumgänglich. Wichtige Punkte bei der Untersuchung sind das Standortumfeld, die baurechtliche Situation, die Nachfragesituation und die Bevölkerungsstruktur, die Konkurrenzsituation und die bauliche Konzeption der Immobilie. Diese Faktoren sind alle bezogen auf die Immobilie. Bei der Nachfragesituation und der Konkurrenzsituation ist gemeint: Welche Immobilien werden zurzeit am Markt besonders nachgefragt und wie sieht das Angebot aus" Generell sind für die Standortwahl folgende Kriterien von besonderer Bedeutung: Hohe Bevölkerungsdichte im Einzugsgebiet, gute überregionale Verkehrsanbindung, gute Erreichbarkeit des Standortes, hohe Verkehrsfrequenzen, Käuferverhalten im Einzugsgebiet, hoher Anteil an Familien mit Kindern, frequentierte, gut sichtbare Lage, hohes Kaufkraftniveau im Einzugsgebiet.

    Zu unterscheiden sind innerbetriebliche und außerbetriebliche Erfolgsfaktoren. Zu den innerbetrieblichen Erfolgsfaktoren gehört natürlich hauptsächlich das Marketing, doch auch die Unternehmensstrategie mit der Festlegung der Betriebsgröße, der Finanzierung, der Beschaffung, des Personals, der Organisation und Führung, aber auch der Service und die Ladengestaltung zählen zu den innerbetrieblichen Erfolgsfaktoren. Die außerbetrieblichen Erfolgsfaktoren teilen sich auf in die Wettbewerbssituation, die Nachfrage, d.h. Marktsituation, und die Wahl des Standortes. Es ist zu beachten, dass sich die innerbetrieblichen und die außerbetrieblichen Faktoren gegenseitig beeinflussen können, da interne Faktoren beispielsweise durch die Kunden wahrgenommen und durch die Beurteilung durch den Kunden zu externen Faktoren werden. Die internen Faktoren werden auch durch die Wettbewerbssituation beeinflusst. Ist der Wettbewerb an einem Standort besonders groß, können Innovationen oder Marketingstrategien für eine bessere Kundenbindung sorgen.
    Das Erfolgsprinzip besagt, dass zugunsten des Maklers nur dann ein Provisionsanspruch entsteht, wenn durch seine Maklertätigkeit ein Vertrag wirksam zustande kommt. Gelingt dies dem Makler nicht, hat er keinen Anspruch auf Vergütung oder Aufwendungsersatz. Abgemildert werden können die Auswirkungen dieses Prinzips dadurch, dass mit dem Auftraggeber ausdrücklich ein Aufwendungsersatz für den Nichterfolgsfall vereinbart wird.

    Das Erfolgsprinzip gilt auch bei Vereinbarung von Alleinaufträgen und ist jedenfalls im Rahmen von Vertragsformularen nicht abdingbar. Die Wirkungsweise des Erfolgsprinzips führt dazu, dass der Makler aus eigenem Interesse nur Aufträge zu Angebotsbedingungen übernehmen sollte, die am Markt auch durchsetzbar sind.
    Die Erfolgsquote im Maklergeschäft gibt an, wie groß der Anteil der durch den Makler erfolgreich zum Abschluss ge­brachten Aufträge gemessen an allen von ihm be­ar­bei­te­ten Aufträgen ist. Sie drückt mit anderen Worten die Wahr­schein­lich­keit aus, mit der die Bearbeitung eines Mak­ler­auf­tra­ges zum Abschluss des angestrebten Hauptvertrages ge­führt hat. Die Erfolgsquote wird im Wege einer Erfolgs­ana­ly­se ermittelt. Es kann sich dabei um eine Total­ana­ly­se oder um eine Partialanalyse handeln. Gegenstand der Total­ana­lyse sind alle in einem bestimmten Zeitraum bearbeiteten Makleraufträge. Bei der Partialanalyse werden nur be­stimm­te Segmente (z. B. alle Alleinaufträge, alle Aufträge die sich auf Mietwohnungen beziehen, alle Aufträge im Bereich der Wohnimmobilien, alle Aufträge mit einem Auftragsvolumen von bis zu 500.000 Euro usw.) der Analyse unterworfen. Aus den gewonnenen Erkenntnissen ergeben sich für das Mak­ler­un­ter­neh­men Umsteuerungsmöglichkeiten (Einschränkung der Geschäftstätigkeit mit niedriger Erfolgsquote, Stärkung der Geschäftsbereiche mit hoher Erfolgsquote.).
    Eine Erfüllungsübernahme ist eine vertragliche Regelung, mit der ein Vertragspartner sich verpflichtet, einen Gläubiger des anderen Teils auszuzahlen. Dieser Gläubiger soll dabei allerdings keinen eigenen, einklagbaren Anspruch gegen den Zahler bekommen. Die Erfüllungsübernahme kann ein eigener Vertrag sein oder im Rahmen eines anderen Vertrages vereinbart werden. Eine gesetzliche Regelung dazu enthält § 329 des Bürgerlichen Gesetzbuches. Die Erfüllungsübernahme wird meist als unechter Vertrag zugunsten Dritter betrachtet. Bei einem echten Vertrag zugunsten Dritter würde ein einklagbarer Direktanspruch des Gläubigers gegen den Zahlungsverpflichteten entstehen.

    Die Erfüllungsübernahme kommt teilweise in Form einer Maklerklausel in notariellen Grundstückskaufverträgen zum Einsatz und muss in deren Rahmen mit beurkundet werden. Meist übernimmt der Käufer die Provisionspflicht des Verkäufers. Der Makler hat durch diese Klausel keinen direkten Zahlungsanspruch aus dem Kaufvertrag gegen den Grundstückskäufer. Der Verkäufer hat jedoch einen Anspruch gegen den Käufer auf Zahlung der Provision.
    Schon früher hatten die Gemeinden die Möglichkeit, mit Hilfe einer Abrundungssatzung Teile des Außenbereiches in den unbeplanten Innenbereich einzubeziehen und damit ohne Bebauungsplan Baurecht zu schaffen. Allerdings mussten die zusätzlich gewonnenen Flächen ausschließlich der Wohnbebauung dienen. Seit 1.1.1998 ist diese Restriktion fortgefallen. So können seither auch Außenbereichsflächen, die an Gewerbegebiete angrenzen, wodurch eine entsprechende Vorprägung gegeben ist, in den Innenbereich einbezogen werden.

    Sind die Flächen im Flächennutzungsplan als Bauflächen ausgewiesen und wird durch die Einbeziehung dieser Flächen eine Begradigung der Grenzen zwischen Innen- und Außenbereich bzw. eine Vereinfachung der Flächenstruktur an den Rändern des Innenbereichs erreicht, dann gilt Innenbereichsrecht auch für die einbezogenen Flächen. Eine Genehmigung ist dann für die Satzung nicht erforderlich. Man spricht hier auch von einer Erweiterungssatzung.

    Ist die Satzung nicht aus einem Flächennutzungsplan entwickelt worden, bedarf sie der Genehmigung. In einer solchen Satzung können dann auch die Baugebietsart und einzelne Maße der baulichen Nutzung wie in einem Bebauungsplan festgesetzt werden.
    Versucht ein Erblasser, den gesetzlichen Pflichtteil eines seiner Erben zu verringern, indem er sein Vermögen teilweise bereits zu Lebzeiten an jemand anderen verschenkt, hat der pflichtteilsberechtigte Erbe immer noch Anspruch auf den Ergänzungspflichtteil. Das bedeutet: Schenkungen des Erblassers in den letzten zehn Jahren vor dem Erbfall werden dem Nachlass anteilig hinzu gerechnet. Sie erhöhen den Nachlasswert und somit die Höhe des Pflichtteils.

    Allerdings ist der Umfang, in dem eine Schenkung dem Nachlasswert hinzugerechnet wird, vom zeitlichen Abstand der Schenkung zum Erbfall abhängig. Wurde die Schenkung zum Beispiel innerhalb des ersten Jahres vor dem Erbfall durchgeführt, wird sie voll angerechnet. Mit jedem weiteren Jahr Abstand zum Erbfall berücksichtigt man die Schenkung zu einem Zehntel weniger. Nicht mehr berücksichtigt werden Schenkungen, die zum Zeitpunkt des Erbfalls mindestens zehn Jahre zurück liegen. Die Frist läuft von dem Zeitpunkt an, zu dem der Erbschaftsgegenstand Eigentum des Beschenkten geworden ist. Bei Grundstücken ist dies der Moment der Grundbucheintragung. Erhielt ein Ehegatte die Schenkung, beginnt die Frist erst mit Auflösung der Ehe zu laufen. Dies kann der Moment der Scheidung oder der Zeitpunkt des Todes eines Ehegatten sein.

    Die gesetzliche Regelung des Ergänzungspflichtteils findet sich in § 2325 BGB.
    Im Gegensatz zum Herstellungsaufwand wird durch Erhaltungsmaßnahmen lediglich Vorhandenes ersetzt oder verbessert (z.B. alte Holzfenster durch Fenster mit Kunststoffrahmen). Vermieter dürfen den Erhaltungsaufwand grundsätzlich sofort in voller Höhe als Werbungskosten bei ihren Einkünften aus Vermietung und Verpachtung steuermindernd absetzen.

    Einschränkungen gibt es hinsichtlich des so genannten anschaffungsnahen Erhaltungsaufwandes: Das Steueränderungsgesetz 2003 schrieb eine frühere Verwaltungsauffassung gesetzlich fest. Es entstand die derzeit gültige Fassung des § 6 Abs.1 Nr.1 a EStG, nach der Aufwendungen (ohne Mehrwertsteuer) zur Instandsetzung und Modernisierung eines Gebäudes als Herstellungskosten anzusehen sind, wenn sie innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung 15% der Anschaffungskosten übersteigen.

    Die Vorschrift gilt nicht für Aufwendungen aufgrund üblicher jährlich wiederkehrender Erhaltungsarbeiten oder für Aufwendungen für Erweiterungen gemäß § 255 Abs.2 S.1 HGB. Diese sind bei der Berechnung der 15 % Grenze herauszurechnen. Herstellungsaufwand für Gebäude ist grundsätzlich nach § 7 EStG mit 2% jährlich über die übliche Nutzungsdauer von 50 Jahren abzuschreiben.

    Nach den Einkommenssteuer-Richtlinien 2003 ist es allerdings auf Antrag möglich, dass Herstellungsaufwand nicht nach § 7 EStG abgeschrieben, sondern als sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand qualifiziert wird – allerdings nur bis zu einer Obergrenze von 2.100 Euro (Rechnungsbetrag ohne Mehrwertsteuer) für die einzelne Baumaßnahme.

    Hauseigentümer können nach § 82 b EStDV (Einkommenssteuer-Durchführungsverordnung) größere Erhaltungsaufwendungen bei Wohngebäuden gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilen. Diese Regelung gilt für Aufwendungen, die nach dem 31.12.2003 angefallen sind.

    Der Bundesfinanzhof hat sich 2001 und 2003 in zwei Grundsatzentscheidungen zu den anschaffungsnahen Aufwendungen geäußert. Dabei wird auf die Kriterien des § 255 HGB zurückgegriffen. Zu den Anschaffungskosten zählen danach auch solche Aufwendungen, die nach dem Erwerb geleistet werden, um das Gebäude erst bestimmungsgemäß nutzen zu können.

    Wurde das Gebäude vor Veräußerung bereits genutzt, hängt die sofortige Abzugsfähigkeit von Aufwendungen davon ab, ob der Standard durch die Gesamtheit aller Maßnahmen angehoben (also z.B. von einem einfachen zu einem mittleren Wohnwert) wird oder ob durch die durchgeführten Maßnahmen lediglich der "betriebsbereite Zustand" erhalten bzw. abgesichert werden soll (BFH vom 12.09.2001, Az. IX R 39/97 und IX R 52/00). Führen die Maßnahmen zu einer wesentlichen Verbesserung der Immobilie, ist von Herstellungsaufwand auszugehen.
    Bei vom Vermieter durchgeführten Arbeiten in der Mietwohnung muss unterschieden werden zwischen der Beseitigung von Mängeln, der Modernisierung und reinen Erhaltungsmaßnahmen. Unter den letzteren versteht man alle Arbeiten, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind. Man spricht auch von Instandhaltung und Instandsetzung.
    Beispiele: Reparatur des maroden Daches, Austausch eines leckenden Heizkörpers, Austausch einer unsicheren Elektroinstallation, Abdichtung gegen eintretendes Grundwasser.

    Erhaltungsarbeiten sind vom Mieter nach § 555a Abs. 1 BGB zu dulden. Sie müssen ihm zuvor angekündigt werden.
    Ausnahmen: Die Maßnahmen sind nur unwesentlich, wirken nur unerheblich auf die Mietsache ein oder erfordern sofortige Durchführung.

    Hat der Mieter infolge einer Erhaltungsmaßnahme Aufwendungen gehabt, muss der Vermieter diese in angemessenem Umfang ersetzen und dem Mieter auf Verlangen auch einen Vorschuss zahlen.

    Im April 2015 hat sich der Bundesgerichtshof mit dem Thema „Erhaltungsmaßnahmen bei Gefahr im Verzug“ befasst. Demnach darf der Vermieter einem Mieter im Notfall auch fristlos kündigen, wenn dieser dringend erforderliche Erhaltungsmaßnahmen nicht dulden will. Nach bisheriger Rechtslage hätte der Vermieter den Mieter zunächst auf Duldung der Arbeiten verklagen und womöglich den Weg durch mehrere Gerichtsinstanzen beschreiten müssen. Wenn er dann nach einem Sieg vor Gericht erneut mit den Handwerkern vor geschlossener Tür gestanden hätte, hätte er zunächst eine Abmahnung schreiben müssen, um dem Mieter dann nach erfolglosem Fristablauf zu kündigen.

    Im hier verhandelten Fall ging es jedoch um ein Haus, dessen Dachstuhl von echtem Hausschwamm befallen war. Die Richter nahmen hier wohl an, dass es nach Durchschreitung des üblichen Rechtsweges kein Mietobjekt mehr geben würde und gestatteten gleich eine fristlose Kündigung (Urteil vom 15. April 2015, Az. VIII ZR 281/13).
    Die Gemeinden können durch Satzung Gebiete bezeichnen, deren städtebauliche Eigenart und Gestalt erhalten werden sollen. Eine solche Satzung wird als Erhaltungssatzung bezeichnet. Derartige Gebiete unterliegen einer Veränderungssperre. Rückbau, Änderung der baulichen Anlagen und deren Nutzung bedürfen damit der Genehmigung.

    Durch Rechtsverordnung der Landesregierungen kann bestimmt werden, dass auch die Begründung von Wohnungseigentum i.S.d. WEG an bestehenden Gebäuden ("Umwandlung") der Genehmigung bedarf.

    Die gesetzliche Regelung dazu findet sich in § 172 Baugesetzbuch. Die Änderung oder der Abbruch einer baulichen Anlage im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung ohne spezielle Genehmigung stellt nach § 213 Abs.1 Nr.4 BauGB eine Ordnungswidrigkeit dar. Nach § 213 Abs.2 BauGB kann diese mit einer Geldbuße bis zu 25.000 Euro geahndet werden.

    So musste der Eigentümer eines Mehrfamilienhauses in Wiesbaden eine Geldbuße von 1.300 Euro zahlen, weil er eine frei gewordene Mietwohnung im Geltungsgebiet der Erhaltungssatzung ohne Genehmigung umgebaut und damit verändert hatte. Unter Umbau verstand das mit der Sache befasste Gericht alle Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten, die über eine bloße Reparatur hinausgehen. Im vorliegenden Fall waren es Grundrissveränderungen, Vergrößerung der Küche, neue Fliesen, Modernisierung der Heizanlage (Oberlandesgericht Frankfurt, Beschluss vom 17.03.2003, Az. 2s OWi 382/2002).

    Eine besondere Art der Erhaltungssatzung ist die "Milieuschutzsatzung", die der Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung dient. Hierfür gelten zusätzliche Regelungen.
    Der Erker ist ein vertikaler Vorbau an einem Gebäude. Er erstreckt sich über ein Geschoss beziehungsweise mehrere Geschosse. Gewöhnlich ragt die Geschossdecke aus dem Gebäudeinneren heraus, manchmal unterstützen Konsolen oder Balken die auskragende Decke. Im Gegensatz zum Balkon als privater Außenraum, ist der geschlossene Erker ein Teil des Wohnraumes. Über einer Brüstung werden Fenster zur Belichtung meist repräsentativer Räume angeordnet. Erker mit raumhohen Fenstern nennt man Fenstererker. Meistens schließt ein eigenständiges Dach den Erker ab, oder er wird in das Gebäudedach integriert.

    Erker wurden im Mittelalter aus militärischen Gründen zur besseren Sichtung von Gefahr an der Außenwand der Festung angebracht. Auch der Abort wurde zwecks direkter Ableitung in einem Erker untergebracht. Später wurde der Erker zum schmückenden und gliedernden Teil einer Fassade. Doch nicht nur die Gestaltung verhalf dem Erker zu großer Beliebtheit: Von drei Seiten kam Licht in das Zimmer. Erhöht konnte man von innen den Straßenraum beobachten, ohne selbst gesehen zu werden. Der Raum wirkt optisch vergrößert.

    Seit den Fünfziger Jahren des letzten Jahrhunderts erfreut sich eine weitere Form des Erkers, das so genannte Blumenfenster, großer Beliebtheit. Mit oder ohne Brüstung, nur wenig aus der Außenwand hervortretend, wird es zum Aufstellen der Pflanzen genutzt.

    Im Baurecht wird der Erker unter bestimmten Umständen als „untergeordnetes Bauteil“ bezeichnet. Damit gelten zum Beispiel andere Abstandsflächen als für das Hauptgebäude, nachzulesen in den Bauordnungen der Länder.
    Das Erlaubnis-Marketing (Permission Marketing) ist ein Instrument des Direkt-Marketings, welches auf der Einwilligung des Empfängers beruht, Informationen zu Werbezwecken zu erhalten. Der Prozess der Einwilligung wird auch als Opt-In bezeichnet (to opt for sth. = etwas auswählen, für etwas optieren). Diese Erlaubnis ist jederzeit widerrufbar. Die Werbeinformationen werden vorwiegend per E-Mail und/oder Newsletter aber auch mittels SMS oder per Post versendet. Dadurch soll eine nähere Bindung zum Kunden aufgebaut, Streuverluste reduziert und bei zielgerichteter Anwendung eine höhere Umschlagsgeschwindigkeit erreicht werden. In der Bundesrepublik Deutschland sind Werbemaßnahmen nach dem Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb nur mit Einwilligung zulässig, wovon es jedoch Ausnahmen gibt.

    Gegen unpersönliches Massen-Marketing sind Empfänger mehr und mehr resistent (Werbeimmunität). Dies hat den Effekt, dass Botschaften, die nicht personalisiert sind, ausgeblendet werden. Vorteil des Erlaubnis-Marketings ist sowohl die Tatsache, dass sich der Empfänger für die Produkte und Dienstleistungen des Unternehmens interessiert als auch die personalisierte und individualisierte Ansprache des Kunden im Sinne einer zielgruppenspezifischen Ausrichtung. Vermittler, Verkäufer oder Vermieter können auf diese Weise ihre Kunden sowie sonstige Kauf- und Mietinteressenten über neueste Angebote per SMS oder E-Mail mit einem Verweis auf ein Online-Exposé auf der unternehmenseigenen Website informieren.

    Problem des Erlaubnis-Marketings ist die Beschaffenheit der Daten. So können diese mangelhaft sein, oder es werden sogar fremde Daten gebraucht (Identitätsdiebstahl). Dafür gibt es im Internet die Methode eines geschlossenen Regelkreislaufes ("Closed-loop Opt-in"), bei der die Einwilligung über eine Mail an die vom Anfragenden angegebene E-Mail-Adresse bestätigt werden muss (zum Beispiel im Verlauf einer Newsletter-Anmeldung). Allerdings löst auch diese Methode die Probleme nicht vollständig.
    Nach § 573 a BGB kann der Vermieter die so genannte "erleichterte Kündigung" erklären, wenn er selbst mit in dem Gebäude wohnt und dieses nicht mehr als zwei Wohnungen aufweist. Hier muss der Vermieter nicht wie sonst ein berechtigtes Interesse (z. B. Eigenbedarf) an der Kündigung nachweisen. Allerdings verlängert sich die Kündigungsfrist um weitere drei Monate.

    Die erleichterte Kündigung ist auch möglich, wenn der Vermieter Wohnraum innerhalb seiner eigenen Wohnung vermietet hat.

    Das Kündigungsschreiben muss ausdrücklich darauf hinweisen, dass eine erleichterte Kündigung unter den genannten Voraussetzungen durchgeführt werden soll.
    Soll eine Immobilie verkauft werden, bereitet die Ermittlung des richtigen Verkaufspreises oft Schwierigkeiten. Zwar gibt es verschiedene von Sachverständigen angewandte Verfahren der Wertermittlung; diese müssen jedoch nicht unbedingt den tatsächlich am Markt erzielbaren Verkaufspreis widerspiegeln.

    Im Zusammenhang mit der Ermittlung von Immobilienpreisen wird oft auf die Ermittlung des Verkehrswertes bzw. Marktwertes abgestellt. Der vom Sachverständigen errechnete „Wert“ einer Immobilie stellt jedoch eine nach objektiven Kriterien ermittelte Zahl dar, während der „Preis“ der Betrag ist, den der Verkäufer gerne erzielen möchte – und abhängig von seinem Verhandlungsgeschick womöglich auch bekommt.

    Beim Preis einer Immobilie können durchaus zusätzliche Kriterien einfließen, die mehr emotioneller Art sind: Etwa der besondere Charme eines gut restaurierten, alten Fachwerkhauses, das Flair einer Designervilla oder besondere technische Rafinessen in einem hochmodernen Haus mit intelligenter Vernetzung und Steuerung der Haustechnik.

    Nicht umsonst greifen Makler verstärkt zum Mittel des Home-Staging, um ihren Kunden das Verkaufsobjekt nicht als leere Hülle oder als abgewohnte Rumpelkammer, sondern als bewohnbare, ansprechende Behausung zu präsentieren. Dabei werden emotionelle Aspekte berücksichtigt, die in einem Gutachten kaum auftauchen würden, aber den erzielbaren Kaufpreis deutlich steigern können.

    Zu den weiteren wichtigen Faktoren bei der Preisentscheidung zählen darüber hinaus natürlich auch:
    • die Lage,
    • der Zustand,
    • das Vorhandensein zahlungskräftiger Interessenten in der jeweiligen örtlichen Umgebung.
    Kennzeichen der erneuerbaren oder regenerativen Energie ist die Tatsache, dass sie keine Rohstoffquellen benötigt, die in Energie umgewandelt werden können. Die erneuerbare Energie steht unbegrenzt zur Verfügung. Hierzu zählen die Solarenergie, die Windenergie, die Wasserkraft, die Biomasse und die Geothermie, welche die Erdwärme nutzt.

    Im Jahr 2012 entfielen nach Angaben des Verbandes der Elektrizitätswirtschaft – VDEW – e.V. bereits 21,9 Prozent der gesamten Stromerzeugung auf erneuerbare Energie, darunter 7,3 Prozent auf Windenergieanlagen, 3,3 Prozent auf Wasserkraftwerke 4,6 Prozent auf Photovoltaik, 5,8 Prozent auf Biomasse und 0,8 Prozent aus der Verwertung von Siedlungsabfällen. Bei den Windkraftanlagen sind die Monate Januar und Dezember im Schnitt die ertragsreichsten Energiespender.
    Das Erneuerbare-Energien-Gesetz wird manchmal auch als Energie-Einspeise-Gesetz bezeichnet. Offiziell heißt es Gesetz zur Neuregelung des Rechts der Erneuerbaren Energien im Strombereich. Es ist seit 01.08.2004 in Kraft.

    Geregelt werden die rechtlichen Rahmenbedingungen für Anlagen zur Stromerzeugung mit Hilfe erneuerbarer Energien wie Solarenergie, Windenergie, Biomasse, Geothermie, Wasserkraft. Das Gesetz legt für diese Energieformen Mindest-Einspeisungspreise fest, zu denen die Stromversorger die erzeugte Energie in ihr Stromnetz übernehmen müssen.

    Im Rahmen einer umfassenden Reform des EEG zum 01.01.2009 wurden verschiedene Begriffe treffender definiert und die Einspeisungsvergütungen angepasst. Nach § 21 EEG war nun die Vergütung von dem Zeitpunkt an zu zahlen, zu dem der Generator erstmals Strom komplett aus erneuerbaren Energien oder Grubengas erzeugt und ins Netz eingespeist hatte. Die Vergütung wird für 20 Jahre zuzüglich des Inbetriebnahmejahres geleistet. Für bestimmte Wasserkraftanlagen gilt eine 15jährige Vergütungsdauer.

    Das EEG wurde auf Betreiben von Umweltministerium und Bundesregierung seit Anfang 2010 mehrfach reformiert. So wurde Anfang 2010 eine Kürzung der Vergütung für Solarstrom um 16 Prozent zusätzlich zur Absenkung im Rahmen der gesetzlich geregelten Degression erwogen. Die Gesetzesvorlage scheiterte jedoch im Bundesrat, da diesem die Kürzung zu hoch ausfiel.

    Im Juli 2010 einigten sich Bundestag und Bundesrat auf folgenden Kompromiss: Rückwirkend zum 1. Juli 2010 erfolgte zusätzlich zur regulären Degression eine einmalige Absenkung der Vergütungen. Die Vergütung bei Aufdachanlagen wurde um 13 Prozent verringert, bei Freiflächenanlagen fand eine Reduzierung um zwölf Prozent und bei Anlagen auf zuvor wirtschaftlich oder militärisch genutzten Flächen um acht Prozent statt. Zum 1. Oktober 2010 fand eine weitere Senkung der Vergütungssätze statt. Anlagen auf Freiflächen werden weiterhin über die Einspeisevergütung gefördert, allerdings nicht, wenn sie auf Ackerflächen errichtet werden (§ 32 EEG).

    Das System der Einspeisevergütungen für Solarstrom wurde seitdem umfassend geändert. So findet nun in diesem Bereich seit 1. Mai 2012 eine monatliche Degression der Vergütungssätze statt. Diese verringern sich monatlich um ein Prozent, zu bestimmten Terminen kann dieser Prozentsatz angehoben werden, wenn der Zubau an Anlagenkapazität bestimmte Megawatt-Grenzen überschreitet. Das EEG legt ferner in § 20a einen sogenannten Zubaukorridor für Solarstrom fest; danach sollen pro Jahr 2.500 bis 3.500 MW an geförderter Kapazität zusätzlich geschaffen werden. Auf der Internetseite der Bundesnetzagentur werden monatlich die registrierten Zubaukapazitäten veröffentlicht.

    Am 11. Juli 2014 erteilte der Bundesrat seine Zustimmung zu einem wiederum neu gefassten EEG. Eine Änderung besteht darin, dass es künftig für Photovoltaik, Windenergie an Land und Biomasse eine Deckelung bei der Schaffung von neuen Kapazitäten gibt: Werden bestimmte Gigawatt-Zahlen an zusätzlicher Kapazität pro Jahr überschritten, sinkt die gezahlte Vergütung. Keine derartige Deckelung existiert für Windkraftanlagen auf See.

    Anlagen zur Eigenversorgung sind nicht mehr von der EEG-Umlage befreit. Für sie muss nun eine auf 40 Prozent verringerte EEG-Umlage bezahlt werden (bei Stromerzeugung aus neuen Energien oder Kraft-Wärme-Kopplung). Wird der Strom konventionell erzeugt, ist die Umlage zu 100 Prozent zu bezahlen.

    Geändert wurde die Ausnahmeregelung für stromintensive Unternehmen. Hier sollen künftig weniger Unternehmen in den Genuss einer geringeren EEG-Umlage kommen; begünstigt werden besonders strom- und handelsintensive Branchen. Generell werden die Vergütungssätze für ab 2015 errichtete Neuanlagen gesenkt. Betreiber größerer Neuanlagen werden verpflichtet, den erzeugten Strom direkt zu vermarkten. Dies gilt ab 1. August 2014 für alle Neuanlagen ab einer Leistung von 500 Kilowatt und ab 1. Januar 2016 für alle Neuanlagen ab einer Leistung von 100 Kilowatt.

    Für 2016 wird wieder eine Neufassung des EEG erwartet. Hier wird es den bereits in § 2 Absatz 5 EEG 2014 erwähnten Systemwechsel geben: Die Vergütung für Strom aus regenerativen Energien soll künftig zumindest für Betreiber von Anlagen mit einer gewissen Größe über ein Ausschreibungsverfahren stattfinden. Die Änderung soll voraussichtlich 2017 in Kraft treten. Viele Energieerzeuger sind der Ansicht, dass das Verfahren die Vielfalt der Marktteilnehmer reduzieren wird und wenig geeignet zur Förderung der Energiewende ist.
    Dies sind alle Faktoren, die die bisherige Dienstleistung ganz oder teilweise ersetzen können. Als denkbare Substitute für den Einsatz von Maklern sind insbesondere Internet-Systeme bzw. -Immobilienbörsen vorstellbar. In derartigen Börsen, die über das Internet verfügbar gemacht werden, können Immobilienangebote / -gesuche von Anbietern / Nachfragern – ähnlich wie in einer Zeitung – eingestellt werden. Dies scheint z.B. Privatleuten die maklerlose Direktvermarktung zu erleichtern. Angesichts der Komplexität des Gutes Immobilie sind derartige Ersatzdienstleistungen jedoch nur sehr bedingt geeignet, die qualifizierten Maklerdienstleistungen überflüssig zu machen. Hierbei ließe sich darüber diskutieren, ob Internet-Systeme bzw. Immobilienbörsen wirklich Ersatzdienstleistungen sind, oder ob es sich - soweit sie nicht von Maklern selbst genutzt werden - lediglich um weitergehende Instrumente für Direktanbieter / Direktnachfrager handelt.
    Unter einem Ersatzgeschäft versteht man, dass der Auftraggeber des Maklers zum Beispiel statt eines Mietvertrags einen Kaufvertrag über die Immobilie abschließt. Provisionen für derartige Ersatzgeschäfte werden grundsätzlich als zulässig bewertet. Sie können auch in Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Maklers vereinbart werden. Voraussetzung ist allerdings, dass schon im Maklervertrag ein Mietvertrag und ein Kaufvertrag als vom Makler nachzuweisende beziehungsweise zu vermittelnde Hauptverträge benannt sind.
    Für die durch Baumaßnahmen verursachte Bodenversiegelung müssen nach § 1a Baugesetzbuch in den Bauleitplänen Flächen ausgewiesen werden, die zum Ausgleich für den Eingriff an die Natur zurückgegeben werden sollen. Damit soll im Bereich des Bauplanungsrechts den Zielen des Bundesnaturschutzgesetzes entsprochen werden. Danach sind die Funktionen des Naturhaushalts zu schützen und bei Beeinträchtigungen (z.B. durch Bodenversiegelungen) wiederherzustellen und u.a. die Vielfalt, Eigenart, Schönheit und der Erholungswert der Natur zu sichern. (§ 1 Bundesnaturschutzgesetz).

    Der Ausgleich zielt also auf die Wiederherstellung der beeinträchtigten Funktionen des Naturhaushaltes ab. Der beste Ausgleich für eine Bodenversiegelung ist eine Entsiegelung im gleichen Ausmaß an anderer Stelle. Dies ist allerdings meist nicht möglich. Wenn durch Maßnahmen im örtlichen Nahbereich die erfolgte Beeinträchtigung des Bodens nicht oder nicht ganz ausgeglichen werden kann, kommen Ersatzmaßnahmen in Betracht. Sie unterscheiden sich von direkten Ausgleichsmaßnahmen dadurch, dass der funktionale, örtliche und zeitliche Bezug zwischen der Bodenversiegelung und der erforderlichen Kompensation gelockert wird.

    Die Ersatzmaßnahmen sollen für einen gleichwertigen Ersatz für die Beeinträchtigungen sorgen. Werden landschaftliche Freiräume beeinträchtigt, sollten sie an anderer Stelle gestärkt werden. Werden Arten- und Lebensgemeinschaften zerstört, sollte Vorsorge für ein neues Biotop getroffen werden. Wird das Landschaftsbild beeinträchtigt, sind Maßnahmen zur "landschaftsästhetischen Aufwertung" zu treffen.

    Soweit Eingriffe nicht kompensierbar sind, können nach den Landesnaturschutzgesetzen die Vorhabenträger, die wegen der Bebauung von Flächen Verursacher der Beeinträchtigung sind, zu Ausgleichszahlungen verpflichtet werden.
    Beeinträchtigen erhebliche Sachmängel die vertragsgemäße Gebrauchstauglichkeit der Mietwohnung, hat der Mieter u. a. das Recht auf Selbsthilfe bzw. Ersatzvornahme. Gemeint ist damit die Durchführung von Handlungen, die eigentlich ein anderer (der Vermieter) durchführen müsste. Dies kann durch Reparieren von Mängeln in Eigenarbeit oder durch Beauftragung von Handwerkern geschehen, wobei die entstehenden Kosten dem Vermieter in Rechnung gestellt werden.

    Der Mieter darf in der Regel nur dann eine Ersatzvornahme nach § 536a Abs. 2 BGB durchführen, wenn er dem Vermieter zuvor ergebnislos eine angemessene Frist zur Beseitigung der Mängel gesetzt hat. Der Vermieter muss sich also mit einer Leistung in Verzug befinden. Nur bei besonders dringenden Fällen wie etwa einem Wasserrohrbruch ist keine Fristsetzung erforderlich. Das Gesetz verlangt für derartige Ausnahmefälle, dass die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist.

    § 556b Abs. 2 BGB gibt dem Mieter das Recht, seine Auslagen für eine Ersatzvornahme mit der Miete zu verrechnen. Voraussetzung: Er muss dem Vermieter seine Verrechnungsabsicht mindestens einen Monat vor Fälligkeit der Miete in Textform angezeigt haben.
    Beim Ersatzwert handelt es sich um einen Terminus aus der Versicherungswirtschaft. Definiert wird er als Wert beweglicher oder unbeweglicher Sachen, die im Zeitpunkt des Schadenseintritts versichert sind.

    Unterschieden wird dabei zwischen dem Neuwert und dem Zeitwert. Wurde im Versicherungsvertrag bei Eintritt des Schadens der Ersatz des Zeitwerts vereinbart, wird der Neuwert abzüglich der Wertminderung durch den Gebrauch und die technische Überalterung ganz (bei Totalschaden) oder teilweise (bei Partialschaden) ersetzt. Der Neuwert eines Gebäudes entspricht dem Neubauwert, der auf den Basiswerten von 1914 beruht und durch Multiplikation mit der aktuellen Richtzahl ermittelt wird (Gleitende Neuwertversicherung).

    Bei einer Überversicherung, erhält der Versicherungsnehmer im Schadensfall nur den Ersatzwert. Im Fall einer Unterversicherung wird nur eine um das prozentuale Verhältnis zwischen Ersatzwert und Versicherungssumme geminderte Versicherungssumme bezahlt.
    Die so genannte Sozialklausel (§ 574 BGB) legt fest, dass der Mieter in begründeten Härtefällen einer Kündigung durch den Vermieter widersprechen darf. Die Beendigung des Mietvertrages muss dabei für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Haushaltsangehörigen eine Härte darstellen, die auch unter Berücksichtigung der berechtigten Interessen des Vermieters an der Kündigung nicht mehr zu rechtfertigen ist. Die Regelung gilt nicht bei berechtigter fristloser Kündigung.

    Eine solche Härte liegt nach dem Gesetz auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht verfügbar ist.

    Über die Frage, was "angemessener Ersatzwohnraum" ist, wird oft prozessiert. Dabei sind auf jeden Fall die wirtschaftlichen und persönlichen Verhältnisse des Mieters einzubeziehen (Einkommen, Familiengröße). Der Ersatzwohnraum muss nicht die gleiche Qualität und Größe haben wie die bisherige Wohnung. Eine gewisse Verschlechterung ist in Kauf zu nehmen.

    Eine menschenwürdige Unterbringung muss gewährleistet sein. Die Obdachlosenunterkunft ist nicht angemessen. Faustregel: Für jeden Erwachsenen und je zwei Kinder muss es je ein Wohn- oder Schlafzimmer geben. Zwei Kinder verschiedenen Geschlechts können bis zum 8. Lebensjahr im gleichen Zimmer untergebracht sein, Kinder gleichen Geschlechts bis zum 18. Lebensjahr.
    Abkürzung für: erschlossen
    Mit Erschließung wird die Herstellung von Erschließungsanlagen bezeichnet, die eine Voraussetzung für die Bebauung von Grundstücken sind. Die Erschließung ist Aufgabe der Gemeinde. Geregelt wird die Durchführung der Erschließung durch eine Satzung.

    Erschließungsanlagen im Sinne des BauGB sind u.a. die öffentlichen, zum Anbau bestimmten Straßen, Wege, Plätze, sowie Sammelstraßen innerhalb der Baugebietes, Parkflächen und Grünanlagen. Nach Landesrecht gehören auch Anlagen der Versorgung mit Wasser, Strom, Gas, Anlagen der Entsorgung und Entwässerung zur Erschließung. Regelungen hierzu finden sich in den Kommunalabgabegesetzen der Bundesländer.

    Die Versorgungs- und Entsorgungsanlagen werden jeweils bis zur Grundstücksgrenze der "Anlieger" gelegt. Damit gebaut werden kann, muss die Erschließung des Grundstücks gesichert sein. Die der Gemeinde entstehenden Kosten für die Erschließungsanlagen kann sie – soweit sie erforderlich sind – bis zur Höhe von 90 Prozent als Erschließungsbeitrag an die Grundstückseigentümer weiterberechnen.

    Maßstäbe für die Verteilung der Erschließungskosten können Art und Maß der baulichen oder sonstigen Nutzung, die Grundstücksflächen und die Grundstücksbreite der Erschließungsanlage (Straßenfront) sein. Die Beitragspflicht besteht für Grundstücke, die bebaut werden dürfen, selbst wenn mit dem Bau noch nicht begonnen ist, die Erschließungsanlagen aber fertiggestellt sind.

    Für die Instandhaltung der Erschließungsanlagen sind ebenfalls die Gemeinden zuständig. Mit dem Bau eines Gebäudes darf erst begonnen werden, wenn die Erschließung gesichert ist. Dies gilt generell, nicht nur innerhalb des Geltungsbereiches eines Bebauungsplanes.

    Aufsehen erregte in Berlin ein Urteil, nach dem die Anwohner des Tilla-Durieux-Parks im Bezirk Tiergarten für die Herstellung dieses Parks Erschließungsbeiträge zu entrichten hatten. Der Park hat eine Größe von 24.000 Quadratmetern und seine Gestaltung kostete rund 3 Millionen Euro.

    Zwar wehrten sich etliche Anwohner gegen die Beiträge, weil sie der Ansicht waren, dass der Park nicht der Erschließung ihrer Grundstücke, sondern eher touristischen Zwecken diene und dass zwei weitere Parks in der Nähe eine ausreichende Versorgung mit Grünflächen zur Erholung sicherstellten.
    Das Verwaltungsgericht Berlin war jedoch der Ansicht, dass der Park eine wesentliche Erschließungsfunktion habe. Er diene den Menschen in dem Baugebiet als Gartenersatz und zur Erholung (Verwaltungsgericht Berlin, Beschluss vom 17.02.2012, Az. 13 L 191.11 u.a.). Es muss allerdings darauf hingewiesen werden, dass sich Urteile immer auf einen Einzelfall beziehen und nicht notwendigerweise auf andere Fälle übertragbar sind.
    Als erschließungsbeitragsfrei (ebf) bezeichnet man solche Grundstücke, für die bereits alle Erschließungsbeiträge bezahlt worden sind. Hierzu zählen in der Regel die bebauten und solche unbebauten Grundstücke, die bereits voll erschlossen sind.

    Im Gegensatz hierzu stehen erschließungsbeitragspflichtige Grundstücke, bei denen Erschließungsbeiträge für Erschließungsanlagen noch nicht erhoben sind.

    Grundstückskäufer müssen sich darüber im Klaren sein, dass auch eine optisch ganz „normale“ Straße aus Sicht der Gemeinde eine noch nicht fertig gestellte Erschließungsanlage sein kann. So können auch nach Jahren noch Gehwege auf der zweiten Fahrbahnseite, Grünanlagen oder Straßenbeleuchtungen hinzugefügt und anteilig den Anliegern in Rechnung gestellt werden, was in der Regel mit erheblichen Kosten verbunden ist.

    Eine gewisse Absicherung stellt die Möglichkeit dar, bei der Gemeinde eine sogenannte Anliegerbescheinigung zu beantragen, die über die „Erschließungsverhältnisse“ des Grundstücks Aufschluss gibt. Diese kann auch von einem Grundstücksverkäufer beantragt und Kaufinteressenten vorgelegt werden, um mögliche Bedenken auszuräumen.

    Bei Kauf eines unbebauten Grundstücks zum Zweck der Bebauung sollte im Kaufvertrag eine Regelung darüber getroffen werden, welche der beiden Parteien etwaige Erschließungsbeiträge zu bezahlen hat. Sind dem Verkäufer zum Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses bereits Beitragsbescheide für Erschließungskosten zugegangen, wird in der Regel vereinbart, dass die Zahllast auch bei ihm liegen soll.
    Es gibt keine Vorschriften, welche der Parteien eines Bauträgervertrags die Kosten für die Erschließung der zu errichtenden Immobilie tragen muss. Solche Regelungen können im Bauträgervertrag vorgenommen werden. Da es keine grundsätzlichen Voraussetzungen gibt, können sie beliebig ausgestaltet sein.

    Werden im Bauträgervertrag keine Regelungen zu den Erschließungskosten getroffen, kann der Erwerber darauf bestehen, dass sie in vollem Umfang vom Bauträger getragen werden. Er kann sich darauf berufen, dass der vereinbarte Preis eben die schlüsselfertige Erstellung der Immobilie umfasst. Die Erschließung gehört grundsätzlich zur Schlüsselfertigkeit.

    Wenn der Bauträger die Erschließungskosten nicht bezahlt, kann zum Beispiel die Gemeinde die Zahlung gegebenenfalls vom Erwerber verlangen. Der Erwerber kann die Erstattung dieser Zahlung durch den Bauträger verlangen, gegebenenfalls auch aufrechnen gegen einen noch nicht ausgeglichenen Zahlungsanspruch des Bauträgers aus dem Bauträgervertrag.
    Die Erschließungslast liegt nach dem Baugesetzbuch bei den Gemeinden. Durch einen Erschließungsvertrag kann die Gemeinde die Herstellung der Erschließungsanlagen für ein Baugebiet auf ein Unternehmen ("Erschließungsträger") übertragen. Beim Erschließungsvertrag handelt es sich um einen städtebaulichen Vertrag.

    Der Erschließungsträger kann sich darin verpflichten, die Erschließungskosten ganz zu übernehmen. Der Erschließungsträger kann dabei auch zusätzliche Leistungen übernehmen, die allerdings in einem Zusammenhang mit der Erschließung stehen müssen (Beispiel: Bau einer Grundschule, wenn durch Bebauung des Erschließungsgebietes ein Bedarf für eine solche Schule entsteht).

    Der Erschließungsvertrag muss schriftlich abgeschlossen werden. Wenn – was überwiegend der Fall ist – der Erschließungsträger Grundstücke erwerben oder veräußern muss, ist die notarielle Beurkundungsform nach § 311b BGB vorgeschrieben.

    Ist ein von der Gemeinde beschlossener qualifizierter Bebauungsplan rechtskräftig geworden und lehnt diese das zumutbare Angebot eines Erschließungsträgers zur Durchführung der Erschließung ab, ist sie verpflichtet, die Erschließung selbst durchzuführen.
    Erschütterungen sind mechanische Schwingungen, die zum Beispiel durch schwere Lastkraftwagen verursacht werden. Die Empfindung der Schwingungen selbst und die optisch und/oder akustisch wahrnehmbaren Sekundärphänomene, wie zum Beispiel Klappern von Einrichtungsgegenständen (zum Beispiel Tassen im Schrank), Zittern von Zimmerpflanzen, Schwingungen von Deckenleuchten können Unbehagen hervorrufen und damit das Wohlbefinden beeinträchtigen.
    Grundsätzlich müssen alle Asylbewerber mindestens die ersten sechs Wochen in Deutschland und höchstens sechs Monate (nach dem Asylgesetz 2015) in der Erstaufnahmeeinrichtung verbringen. Wie lange diese Zeit im Einzelfall dauert, entscheidet die zuständige Behörde. Danach können sie eine eigene Wohnung beziehen. Bis zu einer positiven Entscheidung über den Asylantrag ist die Gemeinde Vertragspartner für den Vermieter.

    Die Bundesländer sind nach dem Bundesrecht verpflichtet, Erstaufnahmeeinrichtungen vorzuhalten. Die stark erhöhte Anzahl von Flüchtlingen seit 2014 hat dazu geführt, dass die Kapazitäten dieser Einrichtungen massiv ausgebaut und teilweise improvisierte Lösungen gefunden werden mussten. Dass die Bundesländer die Einrichtungen bereitstellen müssen, heißt nicht, dass sie auch selbst die Betreiber sind. Beispiel Hamburg: Zuständig für Erstaufnahmeeinrichtungen ist die Behörde für Inneres und Sport. 2015 gab es 12 Standorte. Betreiber und für die Betreuung der Bewohner verantwortlich waren „fördern & wohnen“ (Anstalt des öffentlichen Rechts) und zum Teil das Deutsche Rote Kreuz.

    Meist gibt es im Zuständigkeitsbereich einer Behörde eine zentrale Aufnahmestelle. Hier bleiben die Asylbewerber nur wenige Tage, während darüber entschieden wird, ob sie im jeweiligen Bezirk bleiben oder entsprechend dem bundesweiten Verteilerschlüssel in eine andere Gemeinde oder ein anderes Bundesland weitergeschickt werden. Dafür werden dann Fahrkarten ausgegeben. Am Zielort müssen die Asylbewerber in die dortige Erstaufnahmeeinrichtung einziehen.

    Eine Erstaufnahmeeinrichtung ist immer eine Gemeinschaftsunterkunft. Es kann sich dabei auch um eine Sporthalle, Lagerhalle, Wohncontainer oder eine Zeltstadt handeln. Im Herbst 2015 wurde zunehmend über Probleme in den Erstaufnahmeeinrichtungen berichtet. Dies betraf Streitigkeiten und Ausschreitungen zwischen Flüchtlingen zum Beispiel aufgrund von Enge, unterschiedlicher Kultur und Religion, aber auch ausländerfeindliche Übergriffe.
    Der erste Allgemeine Deutsche Wohnungskongress fand zwischen dem 16. und 19. Oktober 1904 in Frankfurt am Main statt. Der Bericht darüber wurde auf der Grundlage stenografischer Protokolle 1950 veröffentlicht. Die Bedeutung dieses historischen Kongresses ergibt sich aus der Tatsache, dass er von 832 Personen besucht wurde. Sie stammten aus den Bereichen der Regierungen, Reichsämter, Regierungsbezirke, Städte (Oberbürgermeister), Wissenschaft (Volkswirtschaftler, Mediziner, Soziologen, Statistiker, Frauenvereine, Baugenossenschaften, Handelskammern, Mietervereine und Boden- und Wohnungsreformer.

    Allein 43 Hochschulprofessoren waren anwesend. Einberufen wurde der Kongress vom Verein für Wohnungsreform. Erster Vorsitzender des Kongressvorstandes war Heinrich Prinz zu Schoenaich-Carolath. Verbunden wurde die Veranstaltung, die durchgehend der wohnungswirtschaftlichen Problemdiskussion diente, mit Besichtigungen von Gebäuden und Ausflügen. Den Teilnehmern wurde umfangreiches statistisches Material von Prof. Dr. L. Pohle zur Verfügung gestellt. Im öffentlichen Teil der Veranstaltungen gab es Vorträge zu den Themen Wohnungsfrage und Volkskrankheiten (Prof. Dr. Franz Oppenheimer), Wohnungsfrage und Alkoholismus (J. Gonser, vom Verein gegen Missbrauch geistiger Getränke), sowie Wohnungsfrage und Familie (Pater Dalmatius aus Holland und Dr. Friedrich Naumann). Darüber hinaus wurden viele andere Themenbereiche zur Diskussion gestellt.
    Der erste Spatenstich markiert traditionell den Beginn eines Bauprojekts und des Aushebens der Baugrube. Mit einem symbolischen Akt, dem Aufbrechen der Erdoberfläche mittels eines Spatens, wird die Absicht des Bauherrn bekräftigt, an der betreffenden Stelle ein bestimmtes Bauwerk zu errichten. Zugleich dankt der Bauherr bei dieser Gelegenheit üblicherweise all jenen, die dazu beigetragen haben, das Projekt bis zur Baureife zu führen.

    Der erste Spatenstich ist in der Regel das erste Ereignis, mit dem ein neues Projekt im Bewusstsein einer breiteren Öffentlichkeit etabliert wird. Häufig, insbesondere bei kleineren Projekten, wird der erste Spatenstich auch zusammen mit der Grundsteinlegung gefeiert.
    Bei einem Ersttermin in Zwangsversteigerungsverfahren gelten zum Schutz des Schuldners, aber auch zum Schutz von Gläubigern bestimmte Vorschriften. So darf der Zuschlag nicht erfolgen, wenn das höchste abgegebene Gebot unter 50 % des Verkehrswerts einschließlich vorrangiger, bestehen bleibender Rechte und der Verfahrenskosten liegt ("geringstes Gebot"). Damit soll sichergestellt werden, dass das Grundstück nicht verschleudert wird. Auf Antrag eines Gläubigers kann die Grenze auf 70 % erhöht werden. Dies dient dem Schutz vor allem nachrangig abgesicherter Gläubiger.

    Da Zubehör grundsätzlich mitversteigert wird, muss der vom Sachverständigen zu ermittelnde Verkehrswert auch den Wert des Zubehörs umfassen.

    Werden im ersten Termin keine Gebote abgegeben, gelten die Grenzen auch für den nächsten Termin. Wird der Zuschlag im ersten Termin wegen Nichterreichung der Grenzen versagt, gelten diese im nächstfolgenden Termin nicht mehr.
    Ertragsanalysen dienen der Erkenntnis, welche Ertragsquellen für die zukünftige Entwicklung eines Unternehmens vorhanden sind und wie sie positiv beeinflusst werden können. Daraus ergibt sich die Ertragskraft. Eine Messzahl für die Ertragskraft ist die Rentabilität. Ähnliches, nur mit der umgekehrten Zielrichtung gilt für Kostenanalysen, die Kosteneinsparungspotenziale aufspüren sollen.

    Im Bereich der Immobilienbewertung dienen Ertragsanalysen der Feststellung, ob und inwieweit aktuelle Erträge langfristiger Natur sind, ob es versteckte nicht ausgeschöpfte Ertragspotenziale gibt und mit welchen Risiken die daraus errechneten Erträge behaftet sind. Die dominierenden Ertragsgrößen von Immobilienobjekten sind die nachhaltigen Mieterträge. Sie und die ermittelten nachhaltigen Mietertragspotenziale sind Ausgangsgrößen für die Ermittlung von Ertragswerten. Die Analysen beziehen sich auf Roherträge. Hiervon sind die Bewirtschaftungskosten abzuziehen, um zum Reinertrag zu gelangen.
    Eine Rentenzahlung besteht aus einem Tilgungs- und einem Ertragsanteil. Getilgt wird der Ansparbetrag, der Ertragsanteil ergibt sich aus der Verzinsung des angesparten und in die Versicherung einbezahlten Betrages. Dabei gilt, dass bei Renten mit kürzerer Laufzeit der Ertragsanteil am Zahlungsbetrag geringer ausfällt und mit längerer Laufzeit entsprechend höher anzusetzen ist. Bei Leibrenten wird der Ertragsanteil durch die statistische Lebenserwartung bestimmt.

    Von Bedeutung ist diese Aufspaltung auch für die Versteuerung von Renten. Der Einkommensteuer unterliegt nur der Ertragsanteil. § 22 des Einkommensteuergesetzes enthält eine Tabelle, aus der sich der Ertragsanteil der Rente ergibt. Danach stellen sich die Ertragsanteile seit 01.01.2005 wie folgt dar:
    Die Definition des Ertragswerts lässt sich aus den Vorschriften über das Ertragswertverfahren in der ImmoWertV ableiten. Danach handelt es sich um die Summe aus Bodenwert und Gebäudeertragswert. Das Ertragswertverfahren wird eingesetzt, um den Verkehrswert solcher Immobilienobjekte zu ermitteln, bei denen der Ertrag aus dem Grundstück der wichtigste Wertfaktor ist, z. B. Mehrfamilienhäuser, Geschäftshäuser, gemischtgenutzte Immobilien.

    Der Ertragswert wird wie folgt ermittelt:

    Zunächst wird der Bodenwert durch Preisvergleiche oder mit Hilfe von Richtwerten ermittelt. Daneben werden vom nachhaltig erzielbaren Rohertrag die Bewirtschaftungskosten mit Ausnahme der Abschreibung und der umlegbaren Betriebskosten abgezogen. Von dem so ermittelten Reinertrag wird der auf den Bodenwert entfallende Liegenschaftszins in Abzug gebracht. Der verbleibende Betrag wird unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer (Abschreibungskomponente) mit einem sich aus dem Liegenschaftszinssatz ergebenden Multiplikator kapitalisiert. Der Multiplikator kann der Vervielfältigertabelle der ImmoWertV entnommen werden. Sofern ein Reparaturanstau besteht, ist er zu beziffern und vom Ertragswert abzuziehen.

    Stellt sich bei diesem Verfahren heraus, dass vom Reinertrag nach Abzug des Bodenverzinsungsbetrages kein positiver Betrag für die Verzinsung des Gebäudes übrig bleibt, mündet das Ertragswertverfahren in das sog. Liquidationsverfahren. Bei ihm werden vom Bodenwert die Freilegungskosten abgezogen. Dabei werden auch etwaige vertragliche Bindungen und sonstige Umstände berücksichtigt, die einer sofortigen Freilegung entgegenstehen.

    Bei langen Restnutzungsdauern kann auf die Aufspaltung zwischen dem Boden- und Gebäudeertragsanteil verzichtet werden. Überschlägig kann der Ertragswert auch durch Multiplikation des Rohertrages mit einem marktüblichen Multiplikator ermittelt werden ("Maklermethode").
    Bei der Bewertung von bebauten Grundstücken für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer ab 2009 ist für Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine übliche Miete ermitteln lässt, das Ertragswertverfahren anzuwenden.
    Grundsätzlich haftet der Erwerber/Käufer einer Eigen­tums­woh­nung nicht für Hausgeldvorauszahlungen oder Son­der­um­la­gen, die zu einem Zeitpunkt rechtswirksam beschlossen und fällig ge­stellt wurden, als der Veräußerer noch als Eigentümer im Grund­buch eingetragen war. Insoweit haftet der Erwerber für Zahlungs­pflichten ge­gen­über der Wohnungseigentümergemeinschaft erst ab Eintragung als Eigentümer in das Grundbuch. Zahlungs­pflichten, die im Kaufvertrag vereinbart werden, "Lasten- und Kostentragung mit Besitzübergang", begründen eine Ver­pflich­tung nur im Verhältnis Verkäufer-Käufer. Es kann allerdings eine Vereinbarung beziehungsweise eine entsprechende Regelung in der Teilungserklärung beziehungsweise der Gemeinschafts­ord­nung getroffen werden, wonach der Erwerber grundsätzlich für alle rechtswirksam beschlossenen, aber nicht geleisteten Zah­lun­gen (Zahlungsrückstände) des Voreigentümers haftet.
    Diese Vereinbarung gilt allerdings nicht bei Erwerb in der Zwangs­ver­stei­ge­rung, da in diesen Fällen der Erwerb grund­sätz­lich lasten- und kostenfrei erfolgt.

    Gegenüber einem Gläubiger der Wohnungseigentümer-Ge­mein­schaft haftet der Erwerber gemäß § 10 Abs. 8, 2. Halbsatz WEG jedoch anteilig in Höhe seines Miteigentumsanteils auch für For­derun­gen, die in einem Zeitraum von fünf Jahren vor seiner Ein­tragung als Eigentümer entstanden oder fällig geworden sind.

    Etwas anderes gilt für den Fall des Ersterwerbs vom Bauträger. In diesem Fall haftet der im Grundbuch eingetragene Veräußerer nicht für die Lasten gemäß § 16 Abs. 2 WEG, und zwar auch nicht gesamtschuldnerisch, wenn der Erwerber als werdender Wohnungseigentümer anzusehen ist (BGH, 11.05.2012, V ZR 196/11).
    Abkürzung für: European Society of Chartered Surveyors
    Abkürzung für: Europäischer Stabilitätsmechanismus
    Abkürzung für: Einkommensteuer
    Abkürzung für: Einkommensteuer-Durchführungsverordnung
    Abkürzung für: Einkommensteuergesetz
    Abkürzung für: Einkommensteuerhinweise
    Abkürzung für: Einkommensteuerrichtlinien
    In Räumen über dem Bodenunterbau aufgetragene Schicht aus Zement, Gips oder Gussasphalt. Er bildet die Trägerschicht für Parkett, Fliesen und Teppichböden. Eine zusätzliche Wärme- und Schalldämmung kann durch sogenannten schwimmenden Estrich erreicht werden, der mit Dämmstoffen aus Faserplatten unterlegt wird.
    Etage bezeichnet ein Stockwerk in einem Gebäude, das sich in einem Obergeschoss befindet. Handelt es sich nur um eine abgeschlossene Wohnung, spricht man von einer Etagenwohnung. Der erste Stock liegt über dem Erdgeschoss oder der Souterrainwohnung und entspricht der ersten Etage. Der Begriff stammt aus dem Französischen, étage, was dort so viel wie Rang bedeutet. In diesem Zusammenhang ist auch der Begriff der Chefétage zu verstehen, die in der Regel, die oberste Etage eines Büro- bzw. Verwaltungsgebäudes mit Aus- und Rundumblick darstellt. Manche Chefétagen sind – abgesehen von Nottreppen – nur über einen eigenen Lift erreichbar.
    Eine Etagenheizung erwärmt die Räume einer einzelnen Wohnung bzw. einer Etage. Meist ist sie mit Gas betrieben. Das Heizgerät ist üblicherweise auf der gleichen Etage platziert wie die beheizte Wohnung. Die Abgase gelangen durch einen Abluftkanal in der Gebäudewand nach draußen.

    Warmwasser wird ebenfalls über die Etagenheizung erwärmt. Die bei Zentralheizungen gültigen Regeln über die verbrauchsabhängige Heizkostenberechnung (Umlage auf alle Mieter, z.B. Aufteilung 70% Verbrauch, 30% nach Quadratmetern der Wohnung) gelten hier nicht, da jeder Mieter nur seinen eigenen Verbrauch bezahlt. Der Mieter kann nach eigenem Bedarf die Heizung an- oder abstellen.

    Reinigung und Wartung der Heizung muss der Mieter über die Betriebskosten bezahlen, wenn dies im Mietvertrag so vereinbart wurde. Reparaturen sind nicht umlagefähig. Die Heizungsart einer Wohnung gehört zu den Ausstattungsmerkmalen, die bei der Beantragung von Wohngeld und bei Mieterhöhungen relevant werden. Eine Etagenheizung wird dabei wie eine Sammelheizung bewertet.

    Die Entwicklung der Heiztechnik hat in den letzten Jahren erhebliche Fortschritte gemacht. Etagenheizungen, die älter als 15-20 Jahre sind, können nur volle Leistung oder überhaupt keine erbringen. Dies führt zu vielen Starts des Brenners mit kurzer Brenndauer und hohem Verbrauch. Neue Geräte verfügen über eine Steuerelektronik, die die Heizleistung dem tatsächlichen Bedarf anpasst und somit Energie und Kosten spart.
    Abkürzung: Exchange Traded Fund
    Abkürzung für: Etage
    Abkürzung für: Entwicklung typischer Landschaften und der ländlichen Räume - Förderprogramm in Niedersachsen.
    Abkürzung für: Eigentümerversammlung
    Abkürzung für: Eigentumswohnung
    Abkürzung für: Europäische Union
    Walter Eucken (1891 – 1950) war quasi das „Oberhaupt“ und der Schöpfer der Freiburger Schule, die den Begriff Ordoliberalismus prägte. Seine Lehre über die Marktformen legte er in seinem Hauptwerk “Die Grundlagen der Nationalökonomie“ nieder, das seine wirtschaftsgeschichtliche Kompetenz wiederspiegelt. Von großer Bedeutung war auch sein einflussreiches Werk „Grundsätze der Wirtschaftspolitik“. Sie beziehen sich auf folgende konstitutiven Prinzipien:
    • das Grundprinzip der Herstellung einer funktionierenden Preissystems,
    • die Priorität der Währungspolitik innerhalb der Wirtschaftspolitik,
    • das Prinzip der offenen Märkte (gegen die Gefahr von Monopolbildungen),
    • die Bedeutung des Privateigentums unter der Kontrolle der Konkurrenz,
    • die Wahrung der Vertragsfreiheit,
    • die volle Haftung für unternehmerische Entscheidungen,
    • eine konstante und daher verlässliche Wirtschaftspolitik.

    Eucken empfiehlt zur Gewährleistung der Wirksamkeit der konstitutiven Prinzipien vier regulierende Prinzipien, nämlich:
    • Regulierungen zur Verhinderung von Monopolbildungen,
    • Regulierungen im Bereich der Einkommenspolitik (Luxus neben Armut darf es nicht geben),
    • Regulierungen, die externe Effekte von Wirtschaftshandlungen berücksichtigen,
    • Regulierungen, die ein anomales Angebot auf den Arbeitsmärkten verhindern und sie konkurrierendem Verhalten öffnen.
    Abkürzung für: Europäischer Gerichtshof
    Abkürzung für: Euro
    Euribor (Euro Interbank Offered Rate) bezeichnet die durchschnittlichen Zinsen, zu denen viele europäische Banken untereinander EURO-Anleihen mit Laufzeiten zwischen einer Woche und 12 Monaten gewähren. Euribor Sätze sind die Orientierungsgrundlage für viele andere Zinsprodukte u.a. auch für Sparkonten, aber auch für Zinsen grundschuldgesicherter Darlehen.
    Dies sind Kredite, die Banken am sog. Euromarkt aufnehmen und an ihre Kunden weiterleiten. Häufig sind diese Kredite besonders zinsgünstig; die Zinsen können jedoch maximal für zwölf Monate festgeschrieben werden. Danach werden die Zinssätze an die neuen Gegebenheiten angepasst. Für Immobilienbesitzer, die mit gleich bleibenden oder fallenden Zinsen rechnen, ist dies eine interessante Zwischenfinanzierungsalternative.
    Europa Normen werden vom Europäischen Komitee für Normung (Comité Européen de Normalisation) erlassen. Es wurde 1961 gegründet. Dem Komitee gehören 28 Mitgliedsorganisationen an. Das deutsche Mitglied ist das Institut für Normung (DIN) e.V.
    Die Europäische Erbrechtsverordnung (auch: EU-Erbrechtsverordnung, EU-ErbVO) ist seit 19. August 2012 in Kraft. Relevant ist sie jedoch ab 1. August 2015, da sie von diesem Datum an eintretende Erbfälle betrifft. Die EU-Erbrechtsverordnung gilt direkt ohne Umsetzung in den einzelnen Mitgliedsstaaten. Zu ihrer Durchführung müssen jedoch begleitende deutsche Regelungen geschaffen werden. Sie enthält maßgebliche Änderungen für grenzüberschreitende Erbfälle. Am innerstaatlichen Erbrecht ändert sie nichts. Wer jedoch als Deutscher im EU-Ausland lebt oder eine Ferienimmobilie oder einen Zweitwohnsitz dort unterhält, muss sich auf erhebliche Änderungen einstellen.

    Zweck der Neuregelung ist es, Rechtsunsicherheiten bei internationalen Erbfällen zu beseitigen, die insbesondere im Ausland belegene Immobilien betreffen. Denn in vielen Ländern gilt das „Lagerecht“: Danach ist auf eine Immobilie im Erbfall das Recht des Landes anzuwenden, in dem sie liegt. Andererseits wurde auf Erbschaften generell bisher meist das Staatsangehörigkeitsprinzip angewendet: Der Erbfall war nach dem Recht des Heimatstaats des Erblassers zu behandeln, unabhängig von dessen Wohnsitz.

    Kern der Verordnung ist, dass künftig grenzüberschreitende Erbfälle unter das Recht des Landes fallen, in dem der Erblasser seinen letzten gewöhnlichen Aufenthalt gehabt hat. Die Staatsangehörigkeit ist ebenso wenig ausschlaggebend wie der Ort, an dem sich der Nachlass befindet. Hat also ein deutscher Rentner auf Mallorca gelebt, gilt spanisches Erbrecht. Und nach diesem ist zum Beispiel ein gemeinschaftliches Testament von Ehegatten – wie das Berliner Testament – unzulässig. Dies gilt auch für andere Staaten wie etwa Frankreich oder Italien. Damit besteht die Möglichkeit, dass statt eines nun ungültigen Testaments die gesetzliche Erbfolge des jeweiligen Landes greift, die meist auch anders geregelt ist als in Deutschland. So gibt es in vielen Ländern nicht das stark ausgeprägte Ehegattenerbrecht, das wir in Deutschland kennen. Teilweise erhält der Ehegatte nur einen anteiligen Nießbrauch am Nachlass, während die Kinder erben (Spanien). Auch Pflichtteilsrechte können anders ausgestaltet sein; teilweise werden im Ausland Pflichtteilsberechtigte zu echten Miterben mit allen Rechten und Pflichten (Frankreich).

    Für im Ausland lebende Deutsche empfiehlt es sich daher, im Testament eine ausdrückliche Rechtswahl zu treffen, nach der auf das Testament deutsches Recht anzuwenden ist. Diese Möglichkeit wird von der Europäischen Erbrechtsverordnung ausdrücklich eingeräumt (Art. 22). Die Rechtswahl unterliegt den gleichen Formvorschriften, die nach der gewählten Rechtsordnung für das Testament gelten: Sie muss also wie der Rest des Testaments handschriftlich niedergelegt, eigenhändig unterschrieben und möglichst mit Ort und Datum versehen sein. An die Rechtswahl sind auch ausländische Stellen gebunden. Ohne diese Rechtswahl sind viele bestehende Testamente unwirksam.

    Eine weitere wichtige Neuerung ist die Einführung des Europäischen Nachlasszeugnisses. Dieses europaweit einheitliche Dokument hat eine ähnliche Funktion wie der deutsche Erbschein, der jedoch in dieser Form in vielen anderen Ländern nicht existiert. Es enthält alle relevanten Informationen über den Erbfall und den Inhaber des Dokuments und dient der Legitimation des Erben. Es kann neben dem Erbschein existieren. Bei nicht grenzüberschreitenden Erbfällen bleibt es beim Erbschein als Nachweis. Beantragt wird das Nachlasszeugnis beim Gericht oder einer anderen zuständigen Behörde am letzten Wohnsitzort des Erblassers.

    Die Länder Dänemark, Irland und Großbritannien haben die Europäische Erbrechtsverordnung nicht übernommen und behalten ihr ursprüngliches Recht bei.
    Die Europäische Finanzstabilisierungsfazilität (abgekürzt EFSF für European Financial Stability Facility) ist eine Organisation, die der Absicherung der Staaten der Euro-Zone vor Überschuldung und Staatspleiten dient. Technisch gesehen handelt es sich um eine Aktiengesellschaft mit Sitz in Luxemburg, die am 07.06.2010 gegründet wurde und deren Gesellschafter die Mitgliedsstaaten der Euro-Gruppe sind. Geleitet wird diese Institution von einem Direktorium aus je einem Vertreter pro Staat. Gerät ein Mitgliedsstaat in finanzielle Schieflage, kann die EFSF Kredite über bis zu 440 Mrd. Euro aufnehmen. Dazu gibt sie Anleihen heraus, für die ihre Mitgliedsstaaten haften. Organisiert wird dieser Vorgang von der Deutschen Finanzagentur. Über die Kreditbedingungen – etwa haushaltspolitische Sparmaßnahmen der betroffenen Mitgliedsstaaten – entscheidet die Europäische Kommission.

    Ab Mitte 2012 wurde ein neuer ESM (Europäischer Stabilitätsmechanismus) eingeführt, der die vorläufigen Komponenten des Euro-Rettungsschirms abgelöst hat. Die EFSF bestand bis Juni 2013 neben dem neuen ESM weiter und stellte am 1. Juli 2013 ihre Tätigkeit ein.
    Die Europäische Immobilien Akademie ist eine staatlich anerkannte (Bildungsministerium Saarland) und nach DIN EN ISO 9001:2008 zertifizierte, private Akademie des Immobilienverbandes IVD und bildet in kompakten, praxisorientierten Studiengängen Berufseinsteiger, Selbständige und Führungskräfte für die Immobilienwirtschaft aus. Die EIA ist vom Verband Deutscher Makler VDM 1994 in Saarbrücken gegründet worden.

    Es werden verschiedene Ausbildungsabschlüsse mit EIA Diplom, bzw. IHK Diplom angeboten: Immobilienwirt (Dipl. EIA), Immobilienbetriebswirt (EIA), Immobilienberater (EIA) und Immobilienfachwirt (IHK). Zwischen 4 und 7 Modulen mit jeweils 120 Unterrichtsstunden führen zu den Abschlüssen. Der Unterricht findet in Wochen- oder Wochenendblöcken statt.

    Als Dozenten werden hauptsächlich Praktiker wie Notare, Rechtsanwälte, Immobilienmakler, Hausverwalter, Geschäftsführer von Bauträgergesellschaften, Mitarbeiter von Banken und Bausparkassen eingesetzt. Die Standorte sind neben Saarbrücken noch Berlin, Köln, Leipzig und Mainz.

    Die Fortbildung an der Akademie zum Immobilienfachwirt (IHK) und Immobilienbetriebswirt (Diplom EIA) können nach dem Aufstiegsfortbildungsförderungsgesetz (AFBG) finanziell gefördert werden.
    Die Europäische Wertpapier- und Marktaufsichtsbehörde (engl.: European Securities and Markets Authority) gibt es seit 2011. Sie hat den Ausschuss der Europäischen Aufsichtsbehörden für das Wertpapierwesen abgelöst; ihre Kompetenzen übersteigen die der Vorgängerorganisation. Die ESMA gehört zum Europäischen Finanzaufsichtsystem. Ihr Sitz befindet sich in Paris.

    Die ESMA soll helfen, die Stabilität und Effektivität des europäischen Finanzsystems zu sichern. Sie ist u.a. zuständig für die Zulassung von Ratingagenturen, schlägt neue EU-Verordnungen vor und wirkt bei der Umsetzung der AIFM-Richtlinie mit.

    So soll die ESMA ihrem 2013 veröffentlichen Arbeitsprogramm zufolge eine wichtige Rolle bei der Gewährleistung der ordnungsgemäßen Funktion der Regelungen der AIFM-Richtlinie in Hinsicht auf Drittländer spielen. Dazu wird sie zum Beispiel die rechtlichen Rahmenbedingungen für Wertpapier-Verwahrstellen in Nicht-EU-Staaten beurteilen. Auch soll ein Vertriebs-Pass für AIF (alternative Investmentfonds) aus Nicht-EU-Ländern entwickelt werden. Zusätzlich wird die ESMA künftig Informationen über die Aktivitäten von Managern alternativer Investmentfonds – also Kapitalverwaltungsgesellschaften gemäß deutschem KAGB – bei den Behörden anderer EU-Mitgliedsstaaten nachfragen und auswerten. In diesem Bereich wird eine größere staatliche Kontrolle angestrebt.
    Auch: EWIV. Eine Gesellschaftsform, mit deren Einführung die grenzüberschreitende Zusammenarbeit in Europa gefördert werden sollte. Sie geht auf eine EWG-Verordnung von 1985 zurück. Grundidee war, auf möglichst unkomplizierte Weise eine Kooperation verschiedener Partner aus unterschiedlichen EU-Staaten in einem rechtlichen Rahmen zu ermöglichen, der dem einer Personengesellschaft ähnelt.

    Gesellschafter einer EWIV können andere Gesellschaften sein, ebenso aber auch Organisationsformen des öffentlichen Rechts oder natürliche Personen, die gewerbliche, kaufmännische, freiberufliche, handwerkliche oder landwirtschaftliche Tätigkeiten in der EU ausüben. Wichtige Bedingung: Die Gesellschaft muss aus mindestens zwei Mitgliedern aus verschiedenen Mitgliedstaaten bestehen.

    Der Zweck der EWIV soll sein, durch gegenseitigen Austausch von Informationen und Ressourcen eine effektivere wirtschaftliche Tätigkeit ihrer Mitglieder zu ermöglichen. Mit Hilfe der EWIV können zum Beispiel zwei Gesellschaften aus verschiedenen Mitgliedsstaaten auf relativ einfache Weise eine gemeinsame Handlungsplattform gründen, ohne ihre eigene Identität zu verlieren. Eine EWIV darf keine eigenen wirtschaftlichen Zwecke verfolgen oder Gewinne für sich selbst erwirtschaften.

    Die EWIV gilt als Handelsgesellschaft im Sinne des HGB. Ihre Gründung erfordert einen Gesellschaftsvertrag und die Eintragung in den Registern der jeweiligen Staaten. Die rechtliche Handlungsfähigkeit der EWIV ist von den Regelungen der einzelnen Mitgliedsstaaten abhängig. In Deutschland sind nach dem EWIV-Ausführungsgesetz die Vorschriften über die offene Handelsgesellschaft entsprechend anzuwenden. Es gilt damit § 124 HGB, wodurch die EWIV Rechtsfähigkeit im Sinne einer Gesamthandsgemeinschaft erlangt.

    Alle Mitglieder der EWIV haften gesamtschuldnerisch und unbegrenzt mit ihrem Vermögen für die Verbindlichkeiten der Vereinigung. Die Haftung der Mitglieder ist jedoch subsidiär, das heißt auf die Mitglieder kann erst dann Regress genommen werden, wenn die EWIV nach Aufforderung nicht fristgerecht gezahlt hat. Ein Pflichtkapital muss nicht gestellt werden. Die Vertretung nach außen übernehmen ein oder mehrere durch Beschluss oder Gesellschaftsvertrag dazu bestellte Geschäftsführer.

    Wichtige Rechtsgrundlage ist das EWIV-Ausführungsgesetz (EWIVAG) mit Wirkung vom 1.1.1989.

    Bis Ende August 2010 waren EU-weit circa 2.100 EWIVs gegründet worden, davon wurden jedoch etwa 300 bereits wieder eingestellt. In Deutschland existierten zu diesem Zeitpunkt circa 260 EWIVs.
    Informationen über die EWIV sowie Beratung bei einer Gründung sind beim Europäischen EWIV-Informationszentrum erhältlich (http://www.ewiv.eu).
    Der europäische Immobilienaktienindex (European Property Stock Index) sind die vom Bankhaus Ellwanger & Geiger 1998 in einem Index zusammengefassten Aktien führender europäischer börsennotierter Immobilienunternehmen. Unterschieden wird dabei zwischen EPIX 30 und EPIX 50. Ersterer umfasst die Aktien von Immobilienunternehmen in der EURO Zone. Bei EPIX 50 kommen noch solche europäische Gesellschaften hinzu, deren Sitz sich in Europa, aber außerhalb der EURO-Zone befindet, nämlich Großbritannien, Dänemark, Schweden, Norwegen, Russland und die Schweiz.

    In die EPIX werden nur börsennotierte Aktiengesellschaften aufgenommen, bei denen mindestens 75 % von Umsatz und Ertrag aus dem Immobiliengeschäft stammen. Die Gewichtung der einzelnen Titel erfolgt nach der Marktkapitalisierung der Gesellschaften. Der Indexstand wird börsentäglich ermittelt.
    Der Europäische Installationsbus ist eines der standardisierten Installationssysteme der Gebäudesystemtechnik, das von der Europäischen Union festgelegt wurde. Er dient der automatischen Steuerung von hausinternen und hausexternen Geräten und Anlagen nach bestimmten Regeln.

    Er wird eingesetzt sowohl bei Wohnbauten, als auch bei Zweckbauten. Der EIB verbindet mit einem "UTP-Kabel" alle Sensoren (Bewegungsmelder, Temperaturfühler, Brandmelder, Windstärkemesser, Lichtmesser u. dergl.) und Aktoren, Schalter und Motoren eines Gebäudes miteinander. Die EIB Verkabelung kann unterschiedliche Strukturen haben. Insgesamt kann ein System 15 Bereiche und 15 Linien mit jeweils 256 Stationen umfassen.

    Die Nutzung von Gebäudesystemtechniken ermöglicht in Zeiten der Abwesenheit automatische Regulierungen, z.B. Abschalten von Beleuchtungen, Herablassen der Jalousien, Senken der Raumtemperaturen, automatisches Lüften usw. Möglich werden auch Steuerungen über das Telefon bzw. das Handy.

    Wer sich über die Funktionsweise von EIB ein Bild machen will, kann dies vor Ort in einem der zahlreichen Musterhäuser tun (www.eib-home.de).
    Der Europäische Stabilitätsmechanismus (ESM) ist ein Teil des sogenannten Euro-Rettungsschirms, eines Maßnahmenpakets zur Absicherung der Eurostaaten vor Überschuldung und Staatspleiten und damit auch der Gemeinschaftswährung Euro. Der ESM nahm im Oktober 2012 seine Tätigkeit auf. Er ersetzt andere vorläufige Stabilisierungsmaßnahmen und soll zusammen mit der Europäischen Finanzstabilisierungsfazilität (EFSF) für Stabilität im Euroraum sorgen. Die Tätigkeit der EFSF lief Ende Juni 2013 aus. Der ESM hat als zwischenstaatliche Organisation seinen Sitz in Luxemburg.

    Der ESM ist ein Instrument, um zahlungsunfähige Mitgliedsstaaten mit zinsgünstigen Krediten zu versorgen. Auch sogenannte Haftungsgarantien, also Bürgschaften, sind möglich. Der ESM-Vertrag sieht strenge Auflagen für die geleistete Hilfe vor: So muss der betroffene Staat intensiv mit dem Europäischen Währungsfonds zusammenarbeiten, wirtschaftliche Reformen durchführen und zunächst einmal eine genaue Analyse seiner Schuldensituation durchführen. Der ESM wird von einem Gouverneursrat geleitet, der aus den Finanzministern der beteiligten Länder besteht. Ein in Finanznot geratener Staat kann nur durch einstimmigen Beschluss des Gouverneursrates Kredite erhalten. Die Tagesgeschäfte werden von einem Direktorium aus Vertretern der beteiligten Länder geleitet.

    Der dauerhafte ESM hat einen eigenen Kapitalstock; unter bestimmten Bedingungen besteht eine Nachschusspflicht der Staaten. Die von den einzelnen Staaten einzuzahlenden Anteile richten sich nach der Höhe des Kapitalanteils des einzelnen Staates an der Europäischen Zentralbank. Für Länder mit deutlich unterdurchschnittlichem Bruttosozialprodukt gibt es Erleichterungen. Der ESM sieht auch eine Beteiligung privater Gläubiger vor. Er kann bis zu 500 Milliarden Euro an Krediten vergeben, diese sind jedoch an die Erfüllung von Auflagen gebunden. Die direkten Einlagen der Staaten betragen 80 Milliarden Euro, hinzu kommen insgesamt 620 Milliarden Euro Garantien der Euro-Länder. Der Anteil Deutschlands am Kapital des ESM – und am Stimmrecht – liegt bei 27,1464 Prozent. Ab 2013 findet die Einzahlung in fünf gleichen Raten statt.
    Zum 12.12.2008 sind in Deutschland gesetzliche Regelungen über das Europäische Mahnverfahren in Kraft getreten. Dieses Verfahren soll die grenzüberschreitende Geltendmachung einfacher, nicht vom Schuldner bestrittener Forderungen innerhalb der EU (außer Dänemark) vereinfachen. Es bezieht sich auf zivil- und handelsrechtliche Angelegenheiten. Der Gläubiger erwirkt dabei keinen Mahnbescheid, sondern den sogenannten Europäischen Zahlungsbefehl. Problematisch kann es sein, das hierfür zuständige Gericht zu ermitteln. Meist wird – schon aufgrund vertraglicher Gerichtsstandvereinbarungen – das Gericht im Land des Schuldners zuständig sein. Der Antrag ist vereinheitlicht und kann mit Codenummern ausgefüllt werden. Formulare und Codenummernlisten existieren in allen europäischen Sprachen. Sie sind auf der Internetseite des "Europäischen Gerichtsatlas für Zivilsachen" abrufbar, der auch Hilfen zur Ermittlung des zuständigen Gerichtes bietet.

    Das zuständige Gericht prüft, ob der Antrag vollständig ist. Ist dies der Fall, erlässt es den Europäischen Zahlungsbefehl. Der Schuldner hat nun 30 Tage Zeit, um zu zahlen oder Einspruch einzulegen. Legt er Einspruch ein, findet ein normales Gerichtsverfahren statt. Zahlt er nicht und legt keinen Einspruch ein, erklärt das Gericht den Zahlungsbefehl nach Fristablauf für vollstreckbar. Der ausländische Gläubiger hat nun einen vollstreckbaren Titel, mit dem er im Land des Schuldners über den Gerichtsvollzieher die Zwangsvollstreckung einleiten kann. Das Vollstreckungsverfahren richtet sich nach den Gesetzen in dem Land, in dem vollstreckt wird.

    Mit Einführung dieses Verfahrens ist die umständliche und langwierige Anerkennung und Vollstreckbarerklärung ausländischer Zahlungstitel durch die Gerichte im Land des Schuldners entfallen. Für geringer bezifferte Forderungen dürfte sich jedoch auch das neue Verfahren kaum rentieren, da eine Vollstreckung im Ausland durchzuführen ist und in den meisten Fällen anwaltliche Hilfe erforderlich sein dürfte.
    Seit dem 12.12.2008 können Forderungen innerhalb Europas (außer Dänemark) mit Hilfe des vereinheitlichten Europäischen Mahnverfahrens durchgesetzt werden. Dieses existiert neben dem auch zuvor möglichen grenzüberschreitenden Mahnverfahren nach deutschem Recht.

    Der Verfahrensablauf ähnelt dem deutschen Mahnverfahren. Beantragt werden muss es grundsätzlich in dem Staat, in dem der Antragsgegner bzw. Schuldner seinen Wohn- oder Unternehmenssitz hat. Der Gerichtsstand kann sich jedoch auch aus einer Gerichtsstandsvereinbarung oder aus dem Erfüllungsort ergeben. Kommt man hier zu einem deutschen Gerichtsstand, ist allein das Amtsgericht Berlin-Wedding zuständig.

    Im Europäischen Mahnverfahren erlässt das Gericht keinen Mahnbescheid, sondern einen Europäischen Zahlungsbefehl. Der Schuldner hat dann eine Einspruchsfrist von 30 Tagen ab Zustellung. Sein Einspruch löst einen normalen Zivilprozess aus. Ohne Einspruch wird der Europäische Zahlungsbefehl für vollstreckbar erklärt. Der vollstreckbare Zahlungsbefehl kann in allen EU-Mitgliedsstaaten außer Dänemark als Grundlage einer Zwangsvollstreckung dienen. Deren Verfahren ist von dem Staat abhängig, in dem sie durchgeführt wird.

    Für die Anträge im Europäischen Mahnverfahren wurden besondere Formulare entwickelt. Diverse Angaben können durch „Schlüsselzeichen“ gemacht werden. Dies vereinfacht die Erfassung bei Gericht und senkt die Übersetzungskosten.

    In Deutschland ist für das Europäische Mahnverfahren ausschließlich das Amtsgericht Wedding zuständig. Weitere Hinweise finden Sie unter http://www.berlin.de/sen/justiz/gerichte/ag/wedd/eumav/wichtigehinweise.de.html
    Das europäische Raumentwicklungskonzept zielt innerhalb der Länder der europäischen Union auf die Entwicklung bzw. Stärkung eines ausgewogenen polyzentrischen städtischen Gefüges im Raum der Europäischen Union ab. Es soll eine neue Art der Stadt-Land-Beziehung bewirken.

    Stadt- und Landbewohner sollen innerhalb der EU einen gleichrangigen Zugang zu den etablierten Wissenszentren erhalten. Gleichzeitig wird die Erhaltung von Natur und kulturellem Erbe angestrebt. Im Rahmen des 1999 verabschiedeten Konzepts wurde für den Siebenjahreszeitraum 2000-2006 ein Strukturfonds zur Finanzierung regionsübergreifender und regionaler Programme bereitgestellt. Die Ausgaben umfassen 1/3 des EU-Haushaltes. Zielgebiete für den Einsatz der Mittel sind solche mit Entwicklungsrückstand und solche mit Strukturproblemen. Zu den Gebieten mit Entwicklungsrückstand zählt u.a. Ostdeutschland. Aus dem Bereich der regionalen Programme werden im 7-Jahreszeitraum 17,3 Mrd. EURO via Bund nach Ostdeutschland transferiert. Zu den Gebieten mit Strukturproblemen gehören auch Teile der westlichen Bundesländer.

    Ein weiteres Ziel besteht in der Förderung der nationalen Bildungs-, Ausbildungs- und Beschäftigungspolitiken und -systeme.

    Ferner werden Projekte zur Stärkung von Grenzregionen (Deutschland/Polen, Deutschland/Tschechien usw.) unterstützt.
    Ist eine Wohnungseigentümerversammlung nicht be­schluss­fähig, beruft der Verwalter eine neue Versammlung ein, und zwar mit der gleichen Tagesordnung. Diese Ver­samm­lung ist dann unabhängig von der Zahl der an­we­sen­den oder vertretenen Eigentümer und der Höhe der von ihnen repräsentierten Miteigentumsanteile beschlussfähig. Darauf ist bei der Einladung zur "Wiederholungsversammlung" hinzuweisen (§ 25 Abs. 4 WEG).

    Um eine solche Versammlung zu einem neuen (anderen) Termin zu vermeiden, besteht grundsätzlich die Möglichkeit, durch eine sogenannte "Eventual-Einladung" gleichzeitig mit der Einladung zur ersten Ver­sammlung zu einer neuen Versammlung am glei­chen Tage mit gleicher Tagesordnung, lediglich zeitverschoben um eine viertel oder halbe Stunde später, für den Fall einzuladen, dass die Erstversammlung nicht beschlussfähig sein sollte. Eine solche Eventual-Ein­ladung bedarf jedoch einer Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG. Dieser Regelung müssen alle Eigentümer zustimmen und sie ist in das Grundbuch ein­zutragen. So ist sie im Falle eines Eigentümerwechsels auch gegenüber den neuen Eigentümern gültig.

    Durch mehrheitliche Beschlussfassung kann eine solche Regelung nicht getroffen werden. Es würde sich um einen gesetzesändernden und deshalb nichtigen Mehr­heits­be­schluss handeln.
    Als Eventualposition bezeichnet man im Vergaberecht öffentlicher Aufträge eine Position in der Leistungsbeschreibung, bei der noch nicht feststeht, ob und wenn ja in welchem Umfang sie ausgeführt werden soll. Eventualpositionen bezeichnet man auch als Bedarfspositionen.

    Häufig werden auch die sogenannten Alternativpositionen zu den Bedarfspositionen gezählt. Bei diesen werden zwei Varianten der Ausführung einer Position zur Wahl gestellt. Das OLG Düsseldorf hat die Alternativpositionen von den Bedarfspositionen abgegrenzt (Beschluss vom 13.4.2011, Az. VII-Verg 58/10). Trotzdem ist bei beiden die Verwendung in einer Leistungsbeschreibung heute nur noch eingeschränkt möglich.

    Seit 2009 schreibt § 7 Abs. 1 Nr. 4 VOB/A vor, dass bei öffentlichen Bauaufträgen Bedarfspositionen grundsätzlich nicht mehr (also nur noch als Ausnahme) in die Leistungsbeschreibung aufzunehmen sind.

    In der Praxis werden als Eventualpositionen oft Stundenlohnarbeiten in die Leistungsbeschreibung integriert. Gemäß § 7 Abs. 1 Nr. 4 VOB/A dürfen jedoch auch angehängte Stundenlohnarbeiten nur im unbedingt erforderlichen Umfang in die Leistungsbeschreibung Eingang finden.
    Abkürzung für:

    Einheitswert
    Eigentumswohnung
    Abkürzung für: Europäische Wirtschaftsgemeinschaft
    Abkürzung für: Entscheidungen zum Wirtschaftsrecht
    Abkürzung für: Europäische Wirtschaftliche Interessenvereinigung
    Abkürzung: EWIV-Ausführungsgesetz
    Abkürzung für: Verordnung über die Schaffung einer Europäischen wirtschaftlichen Interessenvereinigung
    Exchange Traded Funds (ETFs) sind börsengehandelte Investmentfonds, die versuchen, einen Marktindex nachzubilden. Ihre Entwicklung hängt also nicht von Investitionsentscheidungen des Fondsmanagers, sondern von der Entwicklung des jeweiligen Index ab.

    Neben ETFs auf Basis von Aktienindices wie dem DAX (Deutscher Aktien Index) existieren auch verschiedene Immobilien-ETFs. Bei diesen kauft der Anleger keine Anteile an Immobilien, sondern im Rahmen des Fonds Aktien von Immobilien-Unternehmen.

    Man unterscheidet physische und synthetische ETFs. Physische ETFs versuchen, Aktien der im Index vertretenen Unternehmen so aufzukaufen, dass ihre Anteile am Fonds ihrer Gewichtung im Index entsprechen. Bei synthetischen ETFs wird die Entwicklung des Index über Swapgeschäfte künstlich nachgebildet, ohne tatsächlich Aktien aus dem jeweiligen Index zu kaufen. Es gibt ferner ETFs, die die Dividenden der angekauften Akltien auszahlen oder solche, die sie ansparen. Vor der Investition empfiehlt sich daher ein genauer Vergleich. Investoren sollten ferner genau die Transaktionskosten im Auge behalten, denn sie entscheiden oft über die Rentabilität der Anlage. Bei Onlinedepots können die Kosten meist auf niedrigem Niveau gehalten werden.
    Exekutor ist die umgangssprachliche Bezeichnung für einen Gerichtsvollzieher in Österreich. Rechtsgrundlage für seine Tätigkeit ist die Exekutionsordnung, die unter anderem Regelungen zur "Exekution wegen Geldforderungen" enthält (§§ 87 ff. EO). Exekution ist hier als staatliche Vollstreckung von Rechtstiteln zu verstehen.
    Beim Existing Use Value handelt sich um den nutzungs­konstanten Marktwert einer Immobilie, bei dessen Ermittlung angenommen wird, dass nicht ausgeschöpfte Nutzungs­potentiale, die die Immobilie bietet, bei der Bewertung nicht berücksichtigt werden. Solche Nutzungs­potentiale können in der Möglichkeit einer Nachverdichtung einer Immobilie bestehen aber auch in einer Änderung der gegebenen Nutzungsart durch mögliche Umwidmungen.

    Die Definition des "Marktwertes bei fortbestehender Nutzung" im "Blue-Book" (5. Auflage 2003) der TEGOVA lautet:

    "Der Marktwert bei fortbestehender Nutzung ist der Betrag, gegen den ein Immobilienvermögen am Tag der Bewer­tung zwischen einem kaufbereiten Erwerber und einem verkaufsbereiten Veräußerer, die beide mit Umsicht und frei von Zwang handeln, in einer Transaktion im gewöhn­lichen Geschäftsverkehr nach angemessener Vermarkt­ungsdauer und auf der Grundlage der Fortsetzung der bestehenden Nutzung, aber unter der Voraussetzung, dass die Immobilie leer steht, ausgetauscht werden sollte."

    Die Annahme der Fortsetzung der bestehenden Nutzung ist ein relativ marktfernes Konstrukt. Der Leerstand der Immobilie zum Zeitpunkt des "Austausches" wird hilfs­weise simuliert. Im Gegensatz dazu wird bei der Markt­wert­definition (Verkehrswert) unterstellt, dass eine Immobilie im gewöhnlichen Geschäftsverkehr von Käufern nachgefragt wird, die die in einer Immobilie steckenden Nutzungspotentiale auch nutzen.

    Der Existing Use Value eignet sich deshalb auch nur für Bewertungen, bei denen eine Nutzungsänderung durch den jeweiligen Betreiber nicht erwogen wird, also z. B. zum Zweck der Einstellung des Werts in eine Bilanz. Er wird deshalb auch bei der internationalen Rechnungslegung nach den International Financial Reporting Standards (IFRS) angewandt.
    Die EXPO REAL ist Europas größte B2B-Fachmesse für Immobilien und Investitionen. Sie bildet die gesamte Wertschöpfungskette der internationalen Immobilienbranche ab – von der Idee und Konzeption über die Finanzierung und Realisierung bis hin zu Vermarktung, Betrieb und Nutzung.

    Die internationale Fachmesse fand seit 1998 zuerst im MOC Veranstaltungscenter München statt, später in der Neuen Messe München. Zu den ursprünglichen Initiatoren von Immobilienmessen gehörte der frühere RDM-Bayern, heute IVD-Süd. Die Entwicklung von Immobilienmessen, beginnend mit Fürth über Nürnberg bis nach München ist eine Erfolgsgeschichte.

    Zu den Ausstellern gehören auch Städte mit ihren Liegenschaftsverwaltungen, Wirtschaftsförderungsämtern und andere regionale Körperschaften aus vielen Ländern. Zum Ausstellerpublikum zählen Immobilienmakler, Immobilienberater, Immobilienbewertungssachverständige und Unternehmen aus dem Bereich des Corporate Real Estate Managements, Vertreter von Kapitalanlagegesellschaften (Immobilienfonds, Immobilien AGs), Bauträger, Kreditinstitute mit ihren Finanzierungsangeboten, Architekten, Facility Manager und Projektmanager. Naturgemäß gehören zu den Ausstellern auch Fachpresse, Verbände und in zunehmendem Maße auch Institutionen der beruflichen Aus- und Fortbildung.

    Die Zahlen der Aussteller und Fachbesucher bewegten sich über die Jahre regelmäßig aufwärts. Eine Ausnahme bildeten das Jahr 2009 sowie die Folgejahre. Im Zuge der Finanzkrise war ein Einbruch der Ausstellerzahlen zu verzeichnen, auch die Ausstellungsfläche verringerte sich. Die Zahl der Aussteller konnte 2012 (1.700) den Rekordwert des Jahres 2008 (1.856) noch nicht wieder erreichen. Im Jahr 2017 präsentieren 2.003 Aussteller ihr Angebot rund um Immobilien und Investitionen den rund 41.500 Teilnehmern aus 75 Ländern auf einer Ausstellungsfläche von 64.000 Quadratmetern. Vor Ort waren rund 1.000 Journalisten und Medienvertreter, sowie 400 Experten im Konferenzprogramm.
    Das Exposé ist die Beschreibung eines Objektes, das von einem Makler angeboten wird. Es unterscheidet sich vom Prospekt dadurch, dass sich die Exposéinformationen auf ein bestehendes Objekt beziehen, das der Besichtigungskontrolle unterworfen ist, während ein Prospekt ein Vorhaben beschreibt, das erst durchgeführt wird.

    Das Exposé erfüllt folgende Funktionen:
    • Mit seiner Hilfe erfüllt der Makler die ihm durch die MaBV auferlegte Informationspflicht gegenüber Kauf- und Mietinteressenten.
    • Die Information der Interessenten erzeugt ein Mindestmaß an Markttransparenz.
    • Darüber hinaus wird das Exposé als Mittel der Objektwerbung und vielfach auch als Mittel der Firmenwerbung eingesetzt.
    Eine Vorschrift über Aufbau und Form des Exposés existiert nicht. Im Allgemeinen enthält es eine Lagebeschreibung, eine Grundstücks- und Gebäudebeschreibung, eine Darstellung der Wert- und Nutzungsdaten sowie die Objektangebotsdaten. Ob in das Exposé auch die Provisionsbedingungen des Maklers aufgenommen werden sollen, ist lediglich im Hinblick auf die Informationsfunktion des Exposés zu bejahen. Eine rechtliche Bedeutung kommt einem solchen Provisionshinweis nicht zu, da das Exposé als faktisches Objektangebot und nicht als Angebot zum Abschluss eines Maklervertrags aufgefasst wird. Unterschieden wird zwischen Kurz- und Langexposés. Kurzexposés dienen im Allgemeinen der Information anderer Makler im Rahmen von Gemeinschaftsgeschäften und einer Vorabinformation von Interessenten.

    Langexposés enthalten alle Daten, für die im Allgemeinen auf Kundenseite ein Informationsinteresse besteht. Soweit das Exposé die Funktion eines Mittels der Objektwerbung erfüllt, gilt der Grundsatz, dass es "Spiegelbild der Wirklichkeit" sein soll und die Daten besonders herauszustellen sind, die für die Zielgruppe von besonderem Interesse sind. Der Makler haftet für die Richtigkeit der Angaben im Exposé, wenn er nicht zum Ausdruck bringt, dass es sich bei den Angaben im Exposé um Angaben des Eigentümers bzw. Dritter handelt. Ein Haftungsausschluss für eigene Angaben des Maklers ist nicht möglich.

    Eine besondere Bedeutung gewann das Exposé im Rahmen der Objektpräsentation im Internet und in den Immobilienportalen. Vor allem erhält das Exposé durch die Möglichkeit, die Objektbeschreibung durch viele Bilder zu unterstützen, einen erhöhten Informationswert. Die Markttransparenz wird durch vorgegebene Suchraster im Vergleich zu den Immobilienteilen der Tageszeitungen wesentlich erhöht. Schließlich wird die Kontaktaufnahme eines Interessenten mit dem anbietenden Makler rationalisiert und qualitativ erweitert. Sie ist gleich bedeutend mit der Aufnahme einer maklervertraglichen Beziehung zum Makler.
    Der Makler sollte Risiken ausschließen, die sich aus falschen Informationen in seinen Exposés ergeben können. Für solche Fehlinformationen haftet er. Neben dem Abschluss einer Vermögensschadenhaft­pflichtversicherung bietet sich an, den Exposéentwurf vor Verwendung dem Auftraggeber mit der Bitte um Überprüfung zuzusenden. Er sollte auch den Hinweis anfügen, dass er von der Richtigkeit ausgehe, wenn der Auftraggeber bis zu einem bestimmten Datum keine Einwendungen erhebt. In der Regel stammen ja die Informationen, die der Makler im Exposé verarbeitet, vom Auftraggeber.

    Ansonsten tut der Makler gut daran, den Grundsatz zu berücksichtigen, "alles Wichtige knapp darstellen." Er muss bedenken, dass er mit seinem Exposé in eine Informationskonkurrenz mit den Exposés anderer Makler tritt. Der Kunde wird sich lieber mit kurzen prägnanten Texten befassen als mit langatmigen Beschreibungen. Je länger der Text, desto größer ist im Übrigen das Fehler-Risiko.
    Bei externen Effekten handelt es sich um wertbeeinflussende Einwirkungen auf Grundstücke eines größeren oder kleineren Gebietes, die nicht über einen Marktpreis ausgeglichen werden. Die Effekte können positiv sein. Beispiel: Der Verkehr durch einen Stadtteil wird über ein neues Tunnelsystem unter der Erde abgeleitet.

    Die wesentlich verringerte Lärmimmission führt zu einem Wertzuwachs, ohne dass die Gemeinde von den begünstigten Bewohnern dafür einen Preis verlangen könnte. Ebenso sind negative externe Effekte denkbar. In der Nähe eine Gemeinde wird ein Sportflughafen errichtet, dessen Betrieb starken Fluglärm mit sich bringt. Die Immobilienpreise sinken wegen dieser Beeinträchtigung. Der Flughafenbetreiber muss für diese Beeinträchtigung finanziell nicht aufkommen.

    Die Werteinflüsse können teilweise enorm sein, wenn es sich um großräumige Entwicklungen handelt wie z.B. bei einer Beendigung des Braunkohleabbaus in einer Region in Verbindung mit einer Rekultivierung der entstandenen "Mondlandschaft".
    Die Extremwertbereinigung für Mietspiegel ist ein statistisches Verfahren. Um bei der Erstellung eines Mietspiegels zuverlässige Daten zu ermitteln, müssen Extremwerte (z.B. niedrige Gefälligkeitsmieten oder einzelne überhöhte Mieten) ausgefiltert werden. Dazu findet eine Extremwertbereinigung statt – z.B. durch Kappung von je 5 Prozent oder je 10 Prozent an beiden Enden der Mietpreisskala. Eine nicht korrekte Extremwertbereinigung bescheinigte das Amtsgericht Charlottenburg mit Urteil vom 11.5.2015 dem Berliner Mietspiegel. Hier seien auch Werte herausgerechnet worden, die noch im normalen Bereich lägen. Im Streitfall ging es insbesondere um das Mietspiegelfeld K 1 (Altbau, bezugsfertig vor 1918, Wohnungsgröße über 90 m², mittlere Wohnlage, Sammelheizung, Bad und WC in der Wohnung). Diesbezüglich seien Mieten von 7,00 bis 11,00 Euro pro m² zu Unrecht als Wucher angesehen und daher nicht berücksichtigt worden. Kritisiert wurde auch die Einordnung der Wohnlagen in “einfach”, “mittel” und “gut”. Hier seien keine anerkannten wissenschaftlichen Grundsätze zugrunde gelegt worden. Vielmehr würden sehr unterschiedliche Wohnqualitäten und Lagen in einer Gruppe vereinigt. Es bleibt abzuwarten, inwieweit andere Gerichte und höhere Instanzen sich dieser Rechtsprechung anschließen. Das Urteil (Az. 235 C 133/13) bezieht sich konkret auf die in Berlin verwendeten Methoden der Extremwertbereinigung und kann nicht ohne Weiteres auf andere Mietspiegel übertragen werden.
    Abkürzung für: Experimenteller Wohnungs- und Städtebau
    Abkürzung für: Flächennutzungsplan
    Abkürzung für: Forschungs- und Entwicklungsabteilung
    Face-to-Face-Kommunikation, auch Direktkommunikation genannt, konzentriert sich auf den direkten persönlichen Austausch von Informationen zwischen zwei Akteuren. Das können bilaterale Gespräche innerhalb eines Un­ter­neh­mens (Interne Kommunikation), Gespräche zwischen Un­ter­neh­men und Kunden beziehungsweise der Presse (Externe Kom­mu­ni­kation) sein. Die Face-to-Face-Kommunikation kann aber auch Akteure außerhalb des Unternehmensumfeldes betreffen, also den Informationsaustausch zwischen den einzelnen Mietern einer Immobilie oder eines Wohnungs- oder Maklerunternehmens.
    Zu den Instrumenten der Face-to-Face-Kommunikation zählen unter anderem:
    • Tag der offenen Tür,
    • Mieterversammlungen,
    • Events,
    • Messen,
    • Journalistengespräche und
    • Pressekonferenzen.
    Als Fachanwalt bezeichnet man einen Rechtsanwalt, der sich in einem bestimmten Rechtsbereich besondere Kenntisse angeeignet und Erfahrungen gesammelt hat. Gesetzlich festgelegt ist dies in § 43c Bundesrechtsanwaltsordnung (BRAO). Der Titel „Fachanwalt“ wird von der Rechtsanwaltskammer verliehen. Die Verleihung erfolgt unter Voraussetzungen, die in der Fachanwaltsordnung festgelegt sind. Ein Rechtsanwalt darf für höchstens drei Rechtsgebiete eine Fachanwaltsbezeichnung führen; diese kann ihm von der Kammer auch wieder entzogen werden. Ein Entziehungsgrund ist das Unterlassen von vorgeschriebenen Fortbildungen.

    Der Titel „Fachanwalt“ kann für folgende 20 Rechtsgebiete erworben werden:
    • Agrarrecht
    • Arbeitsrecht
    • Bank- und Kapitalmarktrecht
    • Bau- und Architektenrecht
    • Erbrecht
    • Familienrecht
    • Gewerblicher Rechtsschutz
    • Handels- und Gesellschaftsrecht
    • Informationstechnologierecht
    • Insolvenzrecht
    • Medizinrecht
    • Miet- und Wohnungseigentumsrecht
    • Sozialrecht
    • Steuerrecht
    • Strafrecht
    • Transport- und Speditionsrecht
    • Urheber- und Medienrecht
    • Verkehrsrecht
    • Versicherungsrecht
    • Verwaltungsrecht
    Im Rahmen der beruflichen Fortbildung besteht für Wohnungseigentumsverwalter die Möglichkeit, einen Lehrgang zu absolvieren, der zum IHK-Abschluss des Fachkaufmanns für die Wohnungseigentumsverwaltung führt. Der Lehrgang umfasst in der Regel 420 Stunden und vermittelt nach dem vom DIHK verabschiedeten Stoffplan die
    • Verwaltungsgrundlagen,
    • allgemeinen Rechtsgrundlagen und
    • speziellen Grundlagen des Wohnungseigentumsrechts,
    • Fertigkeiten in der Anwendung von fachorientierten EDV-Programmen, sowie
    • betriebs- und volkswirtschaftliche Basiskenntnisse.
    Kurse werden von den Verbänden und institutionellen Lehrgangsträgern, etwa dem Europäischen Bildungszentrum der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Bochum, sowie von einigen Industrie- und Handelskammern angeboten.
    Als Fachmärkte bezeichnet man Handelshäuser aus dem Non-Food-Bereich, die sich auf ein bestimmtes Warensortiment, z.B. Elektroartikel, EDV-Produkte, Möbel, Bekleidung, Baustoffe vor allem in Heimwerkermärkten spezialisiert haben. Die Betreiber von Fachmärkten sind meist Mieter von großen hallenartigen Gebäuden. Die Standorte von Fachmärkten befinden sich überwiegend in Gewerbegebieten von Orten ab 20.000 Einwohnern oder an Stadträndern größerer Städte. Wichtig für die Lageentscheidung zur Begründung eines Fachmarktes ist die verkehrsmäßige Infrastruktur. Außerdem muss genügend Parkfläche vorhanden sein.

    Die Verkaufsfläche kleiner Fachmärkte liegt in einer Größenordnung zwischen 3.500 bis 5.000 Quadratmetern, große Fachmärkte haben eine Verkaufsfläche von 10.000 Quadratmetern. Kennzahl für die Umsatzrelevanz der Fachmärkte ist die sogenannte Flächenproduktivität (Umsatz pro Quadratmeter). Nicht selten fügen sich Fachmärkte auch zu Fachmarktzentren mit Gesamtnutzflächen von etwa 20.000 Quadratmetern zusammen.
    Der Fachwerkbau ist eine Konstruktion, die auf einem tragenden Gerüst aus untereinander verbundenen, vertikal, horizontal oder schräg angeordneten Hölzern basiert. Die Zwischenräume (Gefache) werden mit Staken, Lehm, Ziegeln oder Bruchsteinen geschlossen.
    Ein Fachwerkhaus besteht aus einer Holzbalkenkonstruktion für die tragenden Wände, wobei die Holzbalken vertikal, horizontal und zur Versteifung diagonal miteinander verbunden werden. Die Räume dazwischen sind mit Lehm, Schwemmsteinen oder Ziegelsteinen ausgefüllt. Fachwerkhäuser spielten in früherer Zeit sowohl bei Bauernhöfen in Dörfern als in den Städten als Bürgerhäuser eine große Rolle. Einer Mode folgend wurden vor allem im 16. und 17. Jahrhundert die Fachwerke, soweit sie verputzt waren, bloß gelegt und mit Schnitzereien und Bemalungen verziert. Im 18. und 19. Jahrhundert wurde ein Teil der Fachwerke wegen der erhöhten Brandgefahr wieder verputzt.

    Fachwerkhäuser sind vor allem in Deutschland (wohl wegen seines hohen Bestandes an Eichenwäldern), Frankreich, Belgien, England und in einigen Ländern Osteuropas anzutreffen. Alte Fachwerkhäuser stehen heute in der Regel unter Denkmalschutz. Eine moderne Art des Fachwerkhauses ist heute das Haus in Ständerbauweise, die ebenfalls auf einer Balkenkonstruktion beruht. Es werden aber auch von Fertighausfirmen neue Fachwerkhäuser nach dem alten Stil angeboten.
    Facility Management ist nach der Definition der GEFMA (German Facility Management Association – Deutscher Verband für Facility Management e.V.) eine "Managementdisziplin, die durch ergebnisorientierte Handhabung von Facilities und Services im Rahmen geplanter, gesteuerter und beherrschter Facility Prozesse eine Befriedigung der Grundbedürfnisse von Menschen am Arbeitsplatz, die Unterstützung der Unternehmens-Kernprozesse und die Erhöhung der Kapitalrentabilität bewirkt. Hierzu dient die permanente Analyse und Optimierung der kostenrelevanten Vorgänge rund um bauliche und technische Anlagen, Einrichtungen und im Unternehmen erbrachte (Dienst-)Leistungen, die nicht zum Kerngeschäft gehören."

    Soweit sich FM ausschließlich auf Gebäude bzw. Immobilien bezieht, hat sich hierfür der Begriff des "Gebäude Managements" eingebürgert. Begriffsdefinitionen und Leistungsbeschreibungen des Gebäude Managements fanden sich ursprünglich in der VDMA 24196. Sie sind im Jahre 2000 in ihren wesentlichen Teilen als DIN 32736 in den Normenkatalog des Deutschen Instituts für Normung (DIN) übernommen worden.

    Dem Facility Management liegt die Erkenntnis zugrunde, dass die Bewirtschaftungskosten eines Gebäudes, die im Laufe seiner Nutzungsdauer entstehen, die ursprünglichen Herstel­lungskosten oft um das Mehrfache übersteigen. Das bedeutet, dass bereits bei der Planung vorzusehen ist, die späteren nutzungsbedingten Bewirtschaftungskosten so steuerbar zu machen, dass sie in ein optimales Verhältnis zu den Herstellungskosten gebracht werden können. Zur Betrachtung stehen dann nicht nur isoliert die Herstellungskosten an, sondern die Summe aus den Herstellungskosten und den auf den Herstellungszeitpunkt diskontierten Bewirtschaftungskosten. Diese Philosophie ist im Hinblick auf die langen Gesamtnutzungsdauern von Gebäuden sehr spekulativ.

    In der Praxis zielt Facility Management darauf ab, dem Nutzer einer Immobilie durch Fernhalten jeglicher Beschäftigungsnot­wendigkeiten mit dem Gebäude, seinen Anlagen und Einrichtungen zu ermöglichen, sich auf sein Kerngeschäft zu konzentrieren. Bereit- und vorgehalten wird vom Facility Manager ein kaufmännisches, technisches und infrastrukturelles Organisationspotential, das in der Lage ist, alle Leistungen zu erbringen, die erforderlich sind, dieses Organisationsspektrum bedarfsgerecht zu den richtigen Zeitpunkten an den richtigen Orten zu aktivieren. In der DIN 32736 wird das Flächenmanagement zusätzlich berücksichtigt.

    Gebäude und Einrichtungen werden bereits im Planungsstadium mit Hilfe eines CAD-Programms entwickelt und bilden einen Teil der Informationsbasis für die spätere Bewirtschaftungsphase. Dies gilt insbesondere für die Bereiche Verwaltung, Instandhaltungs- und Wartungsmaßnahmen, Überwachung der Gebäudeleittechnik und Gebäudeautomation, für die hausinterne Kommunikationstechnik und das Flächenmanagement. Das Gebäude kann in allen Einzelheiten auf dem Bildschirm abgebildet werden. Die Flächen können nach unterschiedlichen Gesichtspunkten (z.B. differenziert nach dem Flächenraster der DIN 277, nach Zustandsmerkmalen, Instandhaltungsplanphasen und anderen Flächeneigenschaften), visualisiert werden.

    Im Bereich der Bewirtschaftung gilt es, alle Kosteneinsparungspotentiale insbesondere im Bereich der Energiekosten ohne Beeinträchtigung der Leistungsfähigkeit der energiegespeisten Anlagen auszuschöpfen (Energiemanagement). Im infrastrukturellen Bereich werden nutzerorientierte zentrale Dienste angeboten, z.B. Kopierdienste, Konferenzorganisation, Sicherheitsdienste. Im Bereich der Aus- und Weiterbildung gibt es Lehrgänge, die zum Abschluss "Facility Manager Agent (IHK)" und "Fachwirt FM (GEFMA)" führen.

    Als Studiengang wird FM u.a. am internationalen Institut für Facility Management in Oberhausen, an der Technischen Fachhochschule in Berlin und an den Fachhochschulen in Dessau, Gelsenkirchen und Münster angeboten.
    Bei Factory Outlet Centers handelt es sich um großflächige Verkaufszentren von Fabriken, die in Konkurrenz zum Einzelhandel dem Endverbraucher ihre Produkte direkt anbieten. Die Idee stammt aus den USA, die über etwa 260 FOC's verfügen. Deren Umsatzanteil am Einzelhandel beträgt dort ca. 2%. Ein FOC führt verschiedene Markenartikelhersteller mit ihrem Angebot unter einem Dach zusammen. Die Tendenz scheint in Amerika allerdings eher rückläufig zu sein (weniger FOC's, aber mit mehr Fläche).

    Verschiedene FOC's, die nicht das erwartete Ergebnis brachten, wurden in sogenannte Value Center bzw. Hybrid Center umgewandelt, bei denen der größere Teil der Flächen von Unterhaltungseinrichtungen, Gastronomiebetrieben und dergleichen belegt werden, wobei der Flächenanteil der Outlet Stores unter 50% sinkt. Factory Outlet Center sind auch in Europa verbreitet, vor allem in Großbritannien, Frankreich und Spanien. Derzeit soll es in Europa 85 Factory-Outlet-Centers geben.

    Die Vertriebsmethode der FOC's ist in Deutschland umstritten. Es wird u.a. eine "Verödung der Innenstädte" durch Auskonkurrieren des Einzelfachhandels befürchtet. Damit verbunden sind Arbeitsplatzverluste und eine Erhöhung des Verkehrsaufkommens.

    In Fachkreisen werden Zweifel ganz anderer Art geäußert. Man verweist dabei auf die Schieflage mancher FOC's in Amerika. Es wird befürchtet, dass es speziell in Deutschland kaum gelingen dürfte, Hersteller renommierter Marken für FOC's zu interessieren, was deren Anziehungskraft verringere.

    Andererseits gibt es überwiegend kleinere Gemeinden, die sich von einem FOC ein hohes Gewerbesteueraufkommen versprechen. Die Entwicklung der FOC's verläuft in Deutschland allerdings zögerlich. Die Tatsache, dass unter dem Begriff "Factory-Outlet-Center" auch oft ganz normale Fabrikverkäufe ("Factory Outlet") subsummiert werden, die keineswegs den Charakter eines "Einkaufszentrums" im Sinne der Baunutzungsverordnung haben, trägt zur Verwirrung bei.

    Immerhin sind rund 600 Hersteller mit Verkaufsflächen in "Factory Outlet" im weitesten Sinne vertreten. Die meisten gehören zur Modebranche, gefolgt von "Essen & Trinken" (vom Schokoladenhersteller bis zur Weinbrennerei), sowie "Haus & Wohnen". Vertreten sind auch die Branchen, die man unter Freizeit & Hobby, Sport, Spiel- und Geschenkartikel subsumieren kann. Ein Überblick über die FOC's ist unter www.factory-outlet-center.biz abrufbar.

    Sofern sich Vertriebseinrichtungen als Factory Outlet Centers bezeichnen, deren Anbieter nicht unmittelbar Hersteller der angebotenen Waren sind, ist dies allerdings ein irreführender Wettbewerb und damit verfolgbar.

    Zu den FOC's im engeren Sinne zählen das im brandenburgischen Wustermark, bei Berlin gelegene ("B5)" mit 10.300 Quadratmeter Verkaufsfläche, ein FOC für Designer-Waren auf dem ehemaligen Stützpunkt der amerikanischen Airforce in Zweibrücken mit 50 Läden und 15.200 Quadratmeter Fläche. Angestrebt werden bis zum Endausbau 24.000 Quadratmeter. Auch in Ingolstadt (Ingolstadt Village), sowie in Wertheim (in Baden-Württemberg) gibt es FOC's im engeren Sinne.

    Von den rund 25 geplanten Factory Outlet Centers wurden viele mangels Investor oder wegen rechtlicher Schwierigkeiten nicht weiterverfolgt. Um dem Entstehen nicht nur von Factory Outlets, sondern auch von anderen Einkaufszentren auf der grünen Wiese entgegenzuwirken, wurde im Zuge der Novellierung des BauGB zum 1.1.2007 durch die Einführung der "Bebauungspläne der Innenentwicklung" mit dem sogenannten "beschleunigten Verfahren" ein Instrument geschaffen, mit dem Vorhaben in den Innenbereichen der Städte leichter verwirklicht werden können. Unter bestimmten Voraussetzungen entfällt hier die sonst vorgeschriebene Umweltprüfung.

    Unabhängig davon besteht im Rahmen der Landesplanung durch Zuweisung von bestimmten Zentralitätsstufen im Rahmen des Zentrale-Orte-Systems die Möglichkeit, steuernd auf die Entwicklung von Einkaufszentren einzuwirken. Nach § 2 BauGB sind die Gemeinden verpflichtet, ihre Bauleitpläne aufeinander abzustimmen (interkommunales Abstimmungsgebot). Damit kann verhindert werden, dass Gemeinden Vorhaben verwirklichen, mit denen in Versorgungsreichweiten von Gemeinden höherer Zentralitätsstufe eingegriffen wird. Voraussetzung für die Errichtung eines "Hersteller-Direktverkaufszentrums" ist der Ausweis von Sonderbauflächen im Flächennutzungsplan einer Gemeinde.

    Große Factory Outlet Centers werden an solchen Standorten – vorwiegend in kleineren Städten – angesiedelt, in deren Einzugsbereich sich mehrere Millionen Einwohner befinden. Wert wird auf einen nahen, wenn möglich direkten Autobahnanschluss gelegt. Kalkuliert wird bei größeren Vorhaben mit bis zu 3 Millionen Besuchern im Jahr. Der Radius des Einzugsbereiches kann bis zu 150 km betragen. Die Gesamtverkaufsfläche liegt zwischen 6.000 und 20.000 Quadratmeter. Sie teilt sich auf in "Läden" mit Flächen zwischen etwa 50 und 200 Quadratmeter.

    Das Angebotssortiment wird von den beteiligten Fabriken bestimmt. Es ist von der Breite her vergleichbar mit dem Sortiment eines Shopping Centers. Neben hochwertigen Vorsaisonwaren kann es sich auch um Produktionsüberhänge, Zweite-Wahl-Waren, Musterkollektionen, Vorjahres- oder Auslaufmodelle handeln. Gastronomie ist stets mit einbezogen. Die Planungsziele hinsichtlich des Jahresumsatzes liegen im Schnitt zwischen 3.000 und 5.000 Euro je Quadratmeter.
    Extreme Kursreaktionen ähneln im Chartbild einer Fahnenstange. Eine Fahnenstange kann sowohl nach Kursanstiegen als auch nach Kurseinbrüchen entstehen. Für Charttechniker sind Fahnenstangen gefährliche Formationen, da sie einen Wendepunkt für den Kursverlauf signalisieren: Wenn aus der Fahnenstange charttechnisch eine "bullishe Flagge" oder ein "bullisher Wimpel" wird, hat ein Aufwärtstrend eine Chance, sonst droht der Absturz.
    Ein fahrlässiges Verhalten gegenüber Vertragspartnern kann die Grundlage für Schadensersatzforderungen sein. Man unterscheidet die bewusste und die unbewusste Fahrlässigkeit. Bewusst fahrlässig ist, wer mit dem Eintritt des Schadens rechnet, aber fahrlässig darauf vertraut, dass dieser nicht eintreten wird. Unbewusst fahrlässig ist, wer die Möglichkeit des Schadens nicht erkennt, aber bei gehöriger Sorgfalt hätte erkennen und den Eintritt des Schadens verhindern können.

    Die verschiedenen Grade der Fahrlässigkeit sind die grobe und die einfache Fahrlässigkeit. Dieser Unterschied wirkt sich in der Praxis dahin aus, dass in Allgemeinen Geschäftsbedingungen nach § 309 Nr.7 b) BGB Klauseln unwirksam sind, die die Haftung für grob fahrlässige Pflichtverletzungen ausschließen. Dagegen ist ein Haftungsausschluss für leichte Fahrlässigkeit in AGB möglich. Die häufig zu findende Klausel "Irrtum vorbehalten" ist allerdings bedenklich. Sie unterscheidet nicht zwischen leichter (einfacher) und grober Fahrlässigkeit.

    Grobe Fahrlässigkeit ist demjenigen vorzuwerfen, der die im Verkehr erforderliche Sorgfalt in besonders schwerem Maß außer Acht lässt. Für den Makler ist die Rechtsfolge grober Fahrlässigkeit die Verwirkung seines Provisionsanspruchs nach § 654 BGB. Entsteht dem Kunden darüber hinaus ein Schaden, so verliert der Makler nicht nur den Provisionsanspruch, sondern er hat den Schaden zu ersetzen. Das heißt, dass bei grob fahrlässiger und erst recht bei vorsätzlicher Treupflichtverletzung der Provisionsverlust auch ohne einen Schaden des Kunden eintritt.

    Beispiele:

    • Der Makler klärt seinen Auftraggeber nicht über die ihm bekannte Kreditunwürdigkeit der Gegenseite auf (vgl. BGH DB 1967, 505).
    • Der Makler bietet ein Objekt ohne Wissen und Zustimmung des Verfügungsberechtigten an.
    • Der Makler gibt für einen noch zu erstellenden Bungalow einen Bezugstermin an, obwohl zum Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses weder ein Bebauungsplan noch eine Baugenehmigung vorliegt und das Projekt deshalb erst 17 Monate später fertiggestellt wird (vgl. OLG Köln NJW 1972, 1813).
    • Der Makler preist ein Objekt als sehr hochwertig ausgestattet und in einem sehr guten und gepflegten Neubauzustand an – obwohl er weiß, dass es erhebliche Feuchtigkeitsschäden gibt (BGH, Beschluss vom 12.03.2009, Az. III ZR 191/08).
    • Der Makler gibt die voraussichtlichen Kosten für eine Mängelbeseitigung mit zwei- bis dreitausend Euro an, obwohl es ein diesbezügliches Gutachten gibt, dessen Inhalt er nicht kennt – und das Kosten von über 10.000 Euro ausweist (BGH, Beschluss vom 18.04.2013, Az. V ZR 231/12).

    Weitere Beispiele für eine Verletzung der Aufklärungspflicht sind auch bewusst oder leichtfertig gegebene falsche Informationen über die Wohnfläche, das Baujahr, die Höhe der erzielbaren Miete oder eine bekannte Schadstoffbelastung.
    Ein Mietvertrag regelt meist nicht ausdrücklich, wo Fahrräder des Mieters abzustellen sind. Allerdings finden sich in vielen Hausordnungen Regelungen zu diesem Thema. In vielen Wohnanlagen existiert ein gemeinschaftlich genutzter Fahrradkeller. Schreiben Mietvertrag oder Hausordnung vor, dass dieser für Fahrräder zu nutzen ist, ist diese Regelung gültig und zu beachten. Gibt es keinen allgemeinen Fahrradkeller, muss der Mieter ggf. seinen Keller nutzen.

    Solange eine anderweitige Abstellmöglichkeit besteht, ist die Benutzung der Wohnung als Fahrradabstellplatz unzulässig. Ein besonders wertvolles Rennrad darf nach dem Amtsgericht Münster in die Wohnung mitgenommen oder im eigenen Keller des Mieters untergestellt werden, obwohl die Hausordnung ausschließlich den Fahrradkeller als Abstellplatz anordnet (AG Münster, WM 94, 198). Als Kündigungsgrund reicht ein unzulässiges Abstellen von Fahrrädern in der Regel nicht aus.

    Das Abstellen von Fahrrädern auf dem Hof einer Wohnanlage darf nach einem Urteil des Amtsgerichts Berlin-Schöneberg (Az. 19 C 532/98) nicht ohne Weiteres per Hausordnung vom Vermieter verboten oder mit Gebühren belegt werden. Im Einzelfall hängt dies vom Platzangebot des Hofes ab. Wenn Zugänge, Einfahrten oder gar Zufahrtswege für die Feuerwehr zugestellt werden, werden die Interessen des Radlers zurückstehen müssen.

    Das Abstellen von Fahrrädern im Treppenhaus muss eine Wohnungseigentümergemeinschaft nicht akzeptieren (Amtsgericht Hannover, Beschluss vom 27.12.2005, Az. 71 II 547/05).

    In diesem Fall argumentierte das Gericht mit § 14 Nr.1 WEG: Wohnungseigentümer dürfen vom Gemeinschaftseigentum nur insoweit Gebrauch machen, als dadurch keine unzumutbare Benachteiligung ihrer Miteigentümer entsteht. Durch Fahrräder im Treppenhaus werde der Durchgang für die Bewohner allzu sehr erschwert. Besonders im Brandfall bestehe die Gefahr, dass Fahrräder im Treppenhaus den Fluchtweg blockierten. Der Wohnungseigentümer dürfe daher nicht nur selbst keine Fahrräder im Treppenhaus abstellen, er müsse auch dafür sorgen, dass seine Besucher dieses Verhalten unterließen.
    Fairer Preis ist ein Begriff aus dem Optionsgeschäft, mit dem der gerechte Wert einer Option auf Grund eines mathematischen Modells bestimmt werden soll. Zu den beeinflussenden Faktoren zählen Kurs des Basiswerts, Basispreis, Volatilität, Restlaufzeit, Dividenden und Zinssätze. Unter anderen macht die Suchmaschine Derixx Zertifikate untereinander vergleichbar und ermittelt damit den finanzmathematisch fairen Preis, genannt Fair Value.
    Der faire Wert entstammt dem Bereich der International Accounting Standards (IAS) und bezeichnet den "Betrag, gegen den eine Immobilie zwischen einem aufgeklärten, erwerbsbereiten Käufer und einem aufgeklärten, veräußerungswilligen Verkäufer im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ausgetauscht werden kann." Der faire Wert entspricht somit dem Verkehrswert.
    Sofern ein Erblasser Wohnsitze in der Schweiz und in Deutschland hat, kommt es durch die unterschiedlich geregelte Erbfolge nach Schweizer und deutschem Recht oft zu Schwierigkeiten. Zur Vermeidung einer solchen faktischen Nachlasskollision sollte daher im Testament klargestellt werden, dass der Erbfall deutschem Recht unterliegt.
    Von einer faktischen Wohnungseigentümergemeinschaft spricht man, wenn sich die Rechtsstellung der werdenden Wohnungseigentümer der von Wohnungseigentümern weitgehend angenähert hat und sich die werdenden Wohnungseigentümer in die Gemeinschaft tatsächlich eingegliedert haben, der Eigentumserwerb aber noch nicht vollendet ist.

    Eine faktische Wohnungseigentümergemeinschaft besteht bei einer Vorratsteilung nach § 8 WEG in der Zeit zwischen Errichtung der Teilungserklärung und der Eintragung des ersten Erwerbers im Grundbuch als Wohnungseigentümer, also im Gründungsstadium einer Eigentümergemeinschaft.

    Die Voraussetzungen für eine faktische Eigentümergemeinschaft sind:

    • der unmittelbare oder mittelbare Besitz des Wohnungseigentümers an der Wohnung, die bewohnbar sein muss,
    • der Abschluss eines schuldrechtlichen Kaufvertrages,
    • die dingliche Sicherung des Erwerbers durch Eintragung einer Vormerkung.

    Der faktische Wohnungseigentümer kann schon vor Eintragung im Grundbuch

    • sein Stimmrecht in der Eigentümerversammlung ausüben,
    • er hat Wohngeldzahlungen zu leisten,
    • baulichen Veränderungen zustimmen oder die Beseitigung nicht genehmigter baulicher Änderungen verlangen und gerichtlich durchsetzen,
    • Beschlüsse anfechten.

    Die faktische Wohnungseigentümergemeinschaft endet durch die Eintragung des ersten Erwerbers als Eigentümer im Grundbuch. Die zu diesem Zeitpunkt bereits existierende Rechtstellung der faktischen Wohnungseigentümer bleibt für diese bestehen.
    Als faktischer Eigentümer gilt der noch nicht in das Grundbuch eingetragene Erwerber, der seine Wohnung bereits nutzt und damit faktisch in die bereits bestehende, rechtlich in Vollzug gesetzte (voll eingerichtete) Wohnungseigentümergemeinschaft eingegliedert ist. Auf ihn finden die Rechte und Pflichten nach den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes (noch) keine Anwendung. Insoweit ist er auch nicht zur Lasten- und Kostentragung gemäß § 16 Abs. 2 WEG verpflichtet (BGH, 5.6.2008, V ZB 85/07).
    Unter Fallen Angel versteht man eine einst an der Börse gehandelte Hoffnungsaktie, die von der Wolke 7 gefallen ist und bis zu 90 Prozent unter ihrem Rekordniveau notiert.
    Als Fallenstellerparagraphen bezeichnete man den § 2b des Einkommensteuergesetzes. Er wurde im Zuge des Steuerentlastungsgesetzes auf Initiative des damaligen Finanzministers Oskar Lafontaine 1999 in das Gesetz eingefügt. Mit der Regelung wurde beabsichtigt, steuerliche Vorteile von Geldanlegern zu verhindern, die in ein Objekt investierten, bei dem die Verluste höher waren als die zu erwartenden positiven Einkünfte. Mittlerweile ist § 2b EStG rückwirkend durch § 15b EStG (Verlustverrechnungsbeschränkung) ersetzt worden.
    Die Fälligkeit bezieht sich allgemein auf den Zeitpunkt, zu dem ein Vertragspartner die von ihm geschuldete Leistung zu erbringen hat. Die Fälligkeit ist im Bauvertragsrecht unterschiedlich geregelt. So wird der Werklohn der Handwerker und Bauunternehmer nach BGB-Vertrag mit der Abnahme der Bauleistung fällig. Sowohl nach BGB-Werkvertrag (§ 632a) als auch bei einem VOB-Vertrag (§ 16 VOB/B) kann der Vertragspartner gegebenenfalls Abschlagszahlungen für abrechenbare Leistungsabschnitte verlangen. Nach VOB sind diese Zahlungen innerhalb von 21 Tagen nach Zugang der Leistungsaufstellung fällig.

    Die Schlusszahlung muss binnen 30 Tagen, nachdem eine nachprüfbare Rechnung vorgelegt wurde, beglichen werden. Ausnahmsweise kann sich diese Frist auch auf 60 Tage verlängern, wenn es gute Gründe dafür gibt und dies so vereinbart wurde. Das Architektenhonorar setzt ebenfalls die abnahmefähige Erbringung der Leistung und die Vorlage einer prüffähigen Schlussrechnung voraus. Im Mietrecht wird in der Regel eine Vorfälligkeit hinsichtlich der Mietzahlungen vereinbart (Fälligkeit am Monatsanfang). Dem entspricht beim Wohnungsmietvertrag mittlerweile auch die gesetzliche Vorschrift. Beim Makler wird der Provisionsanspruch fällig, sobald er entstanden ist.
    Das Fälligkeitsprinzip ist ein 1969 mit der Haushaltsreform eingeführter Grundsatz der Kassenwirksamkeit: Im Haushaltsplan dürfen nur diejenigen Einnahmen und Ausgaben eingestellt werden, die im jeweiligen Haushaltsjahr fällig werden und damit wirtschaftlich in dieses Haushaltsjahr gehören.

    Das Fälligkeitsprinzip soll die Transparenz des Haushaltsplans gewährleisten. Es sorgt außerdem dafür, dass Ausgaben und Verpflichtungsermächtigungen sauber voneinander getrennt werden können. Verpflichtungsermächtigungen sind dabei im Haushaltsplan berücksichtigte Ermächtigungen der Verwaltung, finanzielle Verpflichtungen einzugehen, die erst in späteren Haushaltsjahren tatsächlich Ausgaben verursachen. Sie stellen eine Ausnahme vom Fälligkeitsprinzip dar.
    Das Family and Friends-Programm ist ein Aktienkontingent, das von einem Unternehmen im Rahmen eines Börsengangs (IPO) für Verwandte, Bekannte, Geschäftspartner oder Mitarbeiter zur bevorrechtigten Zeichnung – meist unter dem Ausgabepreis – reserviert wird.
    Mieter dürfen am Balkon der Mietwohnung ein Fangnetz anbringen, damit Katzen oder andere Haustiere nicht entwischen bzw. abstürzen können. Dies entschied das Amtsgericht Köln (Az. 222 C 227/01).

    Das Gericht hatte zuvor im Rahmen eines Ortstermins festgestellt, dass das Fangnetz an Ständern hing, die mit der Balkonbrüstung nur verschraubt waren, sich also ohne Schwierigkeiten wieder vollkommen entfernen ließen. Auch war das Netz von außen kaum zu sehen und daher keine optische Beeinträchtigung der Fassade.

    Da weder eine dauerhafte Veränderung der Mietsache noch eine optische Beeinträchtigung stattgefunden hatte, wies das Gericht die Klage des Vermieters gegen die Katzen-Auffang-Installation ab.

    Eine Eigentümergemeinschaft kann jedoch das Anbringen eines Katzennetzes an einem Balkon per Beschluss verbieten. Dies bestätigte das Bayerische Oberste Landesgericht. Demnach wird durch das Anbringen des Netzes zwischen unterem und oberem Balkon (ohne Beschädigung der Mauern) gegebenenfalls das Gemeinschaftseigentum in einer Weise genutzt, die zu einem Nachteil für die anderen Eigentümer führt. Der Nachteil äußerte sich zumindest in diesem konkreten Fall nach Überzeugung des Gerichts in einer optischen Beeinträchtigung der Außenfassade. Diese sei über das Maß dessen hinausgegangen, was sich die anderen Eigentümer im Rahmen eines geordneten Zusammenlebens noch gefallen lassen müssten (BayObLG, Beschl. vom 03.04.2003, Az. 2Z BR 38/03).
    Fanny Mae, ursprünglich Federal National Mortgage Association (FNMA), wurde 1938 als staatseigene Bank gegründet und 1968 privatisiert. Sie war einst die größte Hypothekenbank der USA und der Welt. Zweitgrößte reine Hypothekenbank ist Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage Corporation). Beide haben zur Finanzierung der Hypotheken Anleihen im Wert von 2.400 Milliarden Dollar ausgegeben, wodurch sie zu den größten Schuldnern weltweit gehören. Die stark rückläufigen Hauspreise in den USA im Herbst 2007 haben die gigantische Kreditpyramide beider Hypothekenbanken zum Einsturz gebracht und damit zu weltweiten Turbulenzen auf den Finanzmärkten geführt.

    Im Juli 2008 stützte die US-Regierung Fannie Mae und Freddie Mac mit Krediten und Aktienkäufen in Milliardenhöhe. Im September 2008 übernahm die zuständige Aufsichtsbehörde Federal Housing Finance Agency (FHFA) die Kontrolle über Fannie Mae. 2013 hatte sich die Situation dann wieder erheblich verbessert: Fannie Mae schrieb einen Gewinn von 84 Milliarden Dollar. Der staatliche Rettungskredit war 2014 komplett getilgt.

    2013 reichte Fannie Mae Klage gegen insgesamt neun Großbanken ein, darunter die Deutsche Bank. Dies wurde mit Manipulationen der Banken am Libor (London Interbank Offered Rate, der täglich festgelegte Referenzzinssatz im Interbankengeschäft) begründet. Ein gerichtlicher Vergleich vor einem US-Gericht führte zu einer Schadenersatzzahlung der Deutschen Bank an Fannie Mae und Freddie Mac in Höhe von 1,4 Milliarden Euro.
    Abkürzung für: Frequently Asked Questions
    Unter einer Farbwahlklausel versteht man eine mietvertragliche Regelung, die dem Mieter für die von ihm durchzuführenden Schönheitsreparaturen die Wahl einer bestimmten Farbgebung z.B. für Wände und Decken vorschreibt. Beispiel: "Die Schönheitsreparaturen sind in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen."

    Die zitierte Klausel wurde vom Bundesgerichtshof am 18.6.2008 für unwirksam erklärt (Az. VIII ZR 224/07). Dem Vermieter stand damit kein Anspruch auf Durchführung von Schönheitsreparaturen mehr zu. Zur Begründung führten die Richter aus, dass die genannte Farbwahlklausel den Mieter unangemessen benachteilige. Sie beziehe sich nämlich nicht nur auf Schönheitsreparaturen bei Beendigung des Mietverhältnisses, sondern grundsätzlich auf alle Schönheitsreparaturen – also auch auf laufende, während des Mietverhältnisses durchzuführende Renovierungen. Zwar habe der Vermieter ein berechtigtes Interesse daran, die Wohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses in Farben zurück zu bekommen, die möglichst viele Interessenten akzeptabel fänden. Er habe jedoch kein Recht dazu, den Mietern während des Mietverhältnisses die Farbgebung ihrer Behausung vorzuschreiben.

    Übrigens sind auch Klauseln, die dem Mieter vorschreiben, die Wohnung bei Auszug "weiß gestrichen" zurückzugeben, unwirksam (vgl. Landgericht Berlin, Urteil vom 10.01.2006, Az. 64 S 394/05). Eine allgemeine Formulierung (wie im Beispiel), ohne Bezugnahme auf eine bestimmte Farbe, ist dem Vermieter zu empfehlen.

    Der Bundesgerichtshof hat auch am 18.2.2009 eine Farbwahlklausel für unwirksam erklärt, bei der im Rahmen der Beschreibung der durchzuführenden Schönheitsreparaturen die Verwendung "neutraler" Farbtöne gefordert wurde. Da der Mieter auch während des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen hätte durchführen müssen, schränkte dies seine Farbwahl während der Laufzeit des Vertrages zu sehr ein (Az. VIII ZR 166/08).

    Dementsprechend entschied der BGH am 23.9.2009, dass auch das "Weißen" der Decken und Wände im Rahmen der Schönheitsreparaturen nicht gefordert werden könne. Der Begriff "Weißen" sei nicht gleichbedeutend mit "streichen", sondern sei als "mit weißer Farbe zu streichen" auszulegen. Derartige Festlegungen seien ebenfalls als Farbwahlklausel anzusehen und nur mit direktem Bezug auf den Zeitpunkt der Wohnungsrückgabe wirksam. Während der Laufzeit des Mietvertrages könne vom Mieter nicht verlangt werden, seine Wohnung nach den Farbwünschen des Vermieters zu dekorieren (Az. VIII ZR 344/08).

    Das OLG Koblenz hat ein Urteil zur Farbwahlklausel bei gewerblichen Mietverträgen gesprochen: Der Mieter einer Gaststätte war laut Mietvertrag verpflichtet, während der Dauer des Mietvertrages Schönheitsreparaturen durchzuführen. Beim Auszug stellte der Vermieter fest, dass die Wände rot gestrichen waren. Das Gericht wies darauf hin, dass der Vertrag keine Farbwahlklausel enthielt. Der Mieter könne die Wände der Bar daher auch in einem anderen Farbton zurückgeben. Hier gelten unterschiedliche Regeln für Wohn- und Gewerberäume: Bei Wohnräumen kann vom Mieter während der laufenden Mietzeit keine Anpassung an den Geschmack des Vermieters verlangt werden. Beim Auszug können aber zumindest neutrale Farbtöne verlangt werden. Dies gilt unabhängig von einer vertraglichen Vereinbarung, denn der Mieter muss grundsätzlich auf das Interesse des Vermieters an einer baldigen Neuvermietung Rücksicht nehmen. Er darf daher die Wohnung nicht in auffälligen oder grellen Farbtönen zurückgeben (siehe BGH, Az. VIII ZR 416/12). Bei Gewerberäumen gilt dies nicht – sie können auch in der Farbe zurückgegeben werden, die für einen entsprechenden Betrieb angemessen ist – bei einer Bar auch in rot (Urteil vom 29.1.2015, Az. 3 U 1209/14).
    Farming ist eine spezifische Marketing-Vorgehensweise, die speziell in Amerika Verwendung findet. Im Rahmen des Farming wird eine bestimmte Personengruppe oder aber - und dies ist auch häufiger der Fall - ein bestimmter Stadt- oder Ortsteil abgegrenzt und marketingtechnisch besonders intensiv bearbeitet. Je nach Strategie und Spezialisierung des Unternehmens kann die Farm aber auch großflächig definiert und extensiv "bewirtschaftet" werden.
    Außenfront einer Immobilie an der Straßenseite. Der Fassade kommt insofern eine besondere Bedeutung zu, als sie dem Betrachter den ersten Eindruck vom Gebäude vermittelt und von den Mietern oder Eigentümern häufig zur Unternehmensdarstellung genutzt wird. Zudem hat die Fassade eine klimatechnische Funktion. Manche Häuser verfügen über eine zweite Fassade ("Schauseite") an der Gartenseite.

    An Fassadenelementen lässt sich in der Regel der Baustil ablesen.
    Bei der Fassadenbegrünung werden dafür geeignete oder speziell präparierte Gebäudefassaden gezielt mit Pflanzenwuchs bedeckt. Der Sinn solcher Maßnahmen besteht in einer Verschönerung des Bauwerks, teils aber auch im Schutz der Gebäudesubstanz vor Witterungseinflüssen. Es werden zusätzliche „Grünflächen“ im städtischen Raum geschaffen, die positive Auswirkungen auf die Luftqualität haben. Auch sollen sich Bewohner stärker mit einem begrünten Gebäude identifizieren können.

    Zwei Varianten der Fassadenbegrünung kommen vor:

    • Die Begrünung mit Hilfe von Kletterpflanzen und
    • neu am Markt eingeführte Bewuchssysteme ohne Bodenbindung.

    Bei den Kletterpflanzen unterscheidet man zwischen selbstklimmenden Pflanzen und solchen, die ein Rankgerüst benötigen. Selbstklimmende Pflanzen sind z. B. Efeu, Kletterhortensie und Trompetenwinden. Diese halten sich mit Haftwurzeln an der Fassade fest, während andere Pflanzen wie etwa einige Sorten Wilder Wein Haftscheiben entwickeln.

    Welche Art Rankgerüst für Gerüstkletterpflanzen benötigt wird, richtet sich nach der Pflanzenart, da es unterschiedliche Rank- und Klettertechniken bei Pflanzen gibt. Rankpflanzen im engeren Sinne sind solche, die Ranken als Greifhilfen ausbilden und sich daran „hochziehen“. Schlingpflanzen wiederum umwinden ein Gerüst, während Spreizklimmer sich daran einhaken.

    Inwieweit selbstklimmende Pflanzen eine Fassade schädigen können, ist umstritten. Mögliche Schäden sind von Art und Zustand der Fassade sowie der Art der verwendeten Pflanzen abhängig. Generell sollte darauf geachtet werden, dass die Fassadenoberfläche intakt und frei von Rissen ist. Dies gilt insbesondere bei haftwurzelbildenden Pflanzen. Auch das Eindringen der Pflanzen in die Zwischenräume von Dachziegeln sollte vermieden werden.

    Nicht bodengebundene Begrünungssysteme gibt es in verschiedenen Ausführungen. Oft handelt es sich um Kassettensysteme, die vor der Fassade angebracht werden. Als Behältermaterial dienen Kunststoff oder Aluminium, teilweise wird Steinwolle zur Speicherung von Wasser eingesetzt. Alle derartigen Systeme benötigen regelmäßige Bewässerung und Düngung, der Bewuchs erfolgt unabhängig vom Erdboden. Derartige Systeme beeinflussen die Wanddämmung positiv: Sie wirken als zusätzliche Dämmschicht; im Sommer kühlt die Verdunstungskälte des Wassers die Außenwand.
    1. Fassadenhai werden umgangssprachlich betrügerische Fassaden-Beschichter genannt. Das Wort bezeichnet Praktiken verschiedener Unternehmen, die zu "besonders günstigen Bedingungen" Beschichtungen von Häuserfassaden anbieten, wobei entweder die Qualität der Leistungen unbefriedigend und / oder der geforderte Preis höher als vereinbart ist.

    2. Der Begriff taucht auch im Zusammenhang mit so genannten Pinselsanierern auf, die eine ältere Immobilie günstig einkaufen, lediglich die Fassade streichen und dann überteuert weiterverkaufen.
    FAZ ist die gebräuchliche Kurzform für die Frankfurter Allgemeine Zeitung, eine bedeutende überregionale deutsche Tageszeitung mit einer freitags erscheinenden Schwerpunktseite für die Immobilienbranche.
    Der FAZ-Index ist ein seit dem 04.09.1961 eingeführter Aktienindex auf den deutschen Aktienmarkt, der von der Frankfurter Allgemeinen Zeitung (FAZ) börsentäglich berechnet wird. Er wurde 1987 weitgehend vom Deutschen Aktenindex (DAX) verdrängt, der 30 deutsche Standard­werte repräsentiert.
    Zinssätze der Europäischen Zentralbank (EZB) werden als Fazilitäten bezeichnet, vergleichbar mit dem Vorgänger in Deutschland, den Leitzinsen der Deutschen Bundesbank. Es wird zwischen der Einlagefazilität (früher: Diskontsatz) und dem Spitzenrefinanzierungssatz (früher: Lombardsatz) unterschieden. Die Zinssätze dieser beiden Fazilitäten bilden im Allgemeinen Ober- und Untergrenze des Tagesgeldsatzes (EONIA) im Euro-Raum.
    Wird die Feuerwehr zu einem regulären Einsatz gerufen, bei dem Leib und Leben von Menschen oder Tieren in Gefahr sind, ist der Einsatz meist für den Geschädigten kostenlos. Ausnahmen regeln die Gemeindesatzungen. So ist in vielen Landesgesetzen und auch in Feuerwehrsatzungen geregelt, dass bei einem durch eine Brandmeldeanlage verursachten Fehlalarm eine Gebühr erhoben werden kann. Rechtlich umstritten ist, ob hiervon auch herkömmliche Einzelrauchmelder umfasst werden: Denn unter einer Brandmeldeanlage versteht man ein vernetztes und meist mit einer Hauszentrale verbundenes System, das im privaten Wohnbereich kaum verwendet wird.

    Nach einem Urteil des Verwaltungsgerichts Schleswig gelten die Regeln für Brandmeldeanlagen auch dann, wenn das Gebäude mittlerweile als Wohnhaus genutzt wird und die Brandmeldeanlage nicht mehr direkt mit der Feuerwehr verbunden ist. Hier war ein Hotelhochhaus in ein Wohngebäude umgewandelt worden. Die Kosten für den Einsatz in Folge eines Fehlalarms könnten demnach dem Hauseigentümer in Rechnung gestellt werden (Urteil vom 27.5.2003, Az. 3 A 133/02). Andererseits hat das Verwaltungsgericht Braunschweig entschieden, dass ein Gebäudeeigentümer die Kosten für mehrere Einsätze aufgrund von Fehlalarmen seiner Brandmeldeanlage nicht bezahlen muss: Der Eigentümer hatte einen Wartungsvertrag mit einer Fachfirma für die Anlage; das Gericht war der Ansicht, dass mangels vorsätzlichem oder fahrlässigem Fehlverhalten eine Haftung ausscheide (Urteil vom 28.3.2000, Az. 5 A 5185/98). Viele Gerichtsurteile zum Thema Kostentragung bei Fehlalarm befassen sich bei näherem Hinsehen mit Brandmeldeanlagen und nicht mit herkömmlichen Rauchmeldern. So auch in einem Fall aus Frankfurt am Main: Ein Mann hatte durch angebranntes Essen einen Rauchalarm ausgelöst, der durch die Brandmeldeanlage automatisch an die Feuerwehr übermittelt wurde. Er musste die Einsatzkosten tragen (Urteil vom 8.9.2015, Az. 2-11 S 153/14). Derartige Anlagen finden sich aber meist nur in gewerblich genutzten (oder ehemals gewerblich genutzten) Gebäuden.

    Mittlerweile regeln die Feuerwehrgesetze einiger Bundesländer (zum Beispiel von Schleswig-Holstein), dass für "Rauchwarnmeldeeinsätze" keine Kosten erhoben werden. Teilweise wird dies auch grundsätzlich von Feuerwehren so gehandhabt. Denn es erscheint widersinnig, einerseits die Anbringung von Rauchmeldern aus Brandschutzgründen zu fordern, andererseits aber bei den unvermeidlichen Fehlalarmen dem Bewohner die Kosten aufzuerlegen.

    Auch im Mietverhältnis kann es zu Streitfällen aufgrund von Fehlalarmen kommen, so in einem Fall, den das Amtsgericht Hannover (Az. 537 C 17077/05) zu entscheiden hatte. Nachbarn hatten die Feuerwehr gerufen, weil der Rauchmelder eines Mieters einen Warnton von sich gab. Die Feuerwehr brach die Wohnungstür auf. Der Rauchmelder hatte jedoch nur den Signalton für schwache Batterien von sich gegeben. Im Streit zwischen Vermieter und Mieter um die Kosten für die Wohnungstür siegte der Mieter: Das Gericht sah bei ihm kein Verschulden. Der von ihm selbst eingebaute Rauchmelder habe das Mietobjekt nicht beeinträchtigt, sondern dessen Schutz gedient. Nachbarn und Feuerwehr hätten den Warnton fehlinterpretiert, und dies sei nicht Schuld des Mieters.
    Eine "Sozialwohnung" – das heißt eine preisgebundene Wohnung kann nur bezogen werden, wenn der Mieter einen Wohnberechtigungsschein vorlegt. Diesen erhält er vom Sozialamt, wenn er eine entsprechende Bedürftigkeit nachweisen kann. Wenn sich jedoch die finanziellen Ver­hältnisse verbessern, wieder Arbeit gefunden wird usw., sind oft die Voraussetzungen für eine Wohnberechtigung nicht mehr gegeben. Der Mieter genießt nun unberechtigt die Vorteile einer subventionierten Miete, die unter der ortsüblichen Miete liegt.

    Um dem entgegenzuwirken, haben einige Bundesländer Anfang der 1990er Jahre im Rahmen von Gesetzen über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen eine Fehlbelegungsabgabe eingeführt. Diese wird mittler­weile als "Ausgleichszahlung für Sozialwohnungen/preis­gebundene Wohnungen" bezeichnet. Die Abgabe wird fällig, wenn die maßgebliche Einkommensgrenze des Mieters um mehr als 20 Prozent überschritten ist. In einigen Bundesländern ist der Prozentsatz geringer. Die Ausgleichszahlung beträgt zwischen 0,35 und 3,50 Euro je Quadratmeter. Die genaue Höhe hängt unter anderem von weiteren Ausnahmeregelungen ab, von Höchstbeträgen für bestimmte Wohnungen und von der Anzahl der darin lebenden Personen.

    Zur Feststellung, ob die Voraussetzungen für eine Wohn­be­rech­ti­gung noch gegeben sind, finden üblicherweise im Abstand von zwei bis drei Jahren behördliche Über­prü­fun­gen statt. Die Prüfung besteht meist im Zusenden eines Formulars, dass der Betreffende auszufüllen hat.

    Die Fehlbelegungsabgabe wurde von vielen Bundesländern zwischen 2002 und 2008 wieder abgeschafft. Sie wurde als nicht mehr zeitgemäß angesehen, da sie eine gesunde soziale Mischung der Mieterschaft in Gebieten mit vielen preisgebundenen Wohnungen verhindert und Mieter zum Wegzug motiviert, deren finanzielle Situation sich ge­bes­sert hat. Auch standen die Einnahmen oftmals in keinem vernünftigen Verhältnis zum Verwaltungsaufwand.

    Hessen hat die Fehlbelegungsabgabe zum 1. Juli 2016 wieder eingeführt. Zuständig für die Festsetzung und das Einziehen der Abgabe sind die Gemeinden. Die Abgabepflicht beginnt bei einer Überschreitung der Einkommensgrenze um 20 Prozent; die Höhe der Abgabe ist einkommensabhängig gestaffelt. Es gelten die gleichen Einkommensgrenzen wie für die Ausstellung der Wohnberechtigungsscheine.
    Die feindliche Übernahme bezeichnet den Erwerb von Aktienpaketen zur Übernahme der Kapitalmehrheit an einer Aktiengesellschaft (AG) durch einen Investor, eine Investorengruppe oder ein Unternehmen, ohne vorher die Einwilligung des Übernahmekandidaten, d.h. des Vorstandes, des Aufsichtsrats oder der Belegschaft, eingeholt zu haben. Bei Zustimmung des Übernahmekandidaten spricht man von "freundlicher" Übernahme.
    Seit Bekanntwerden der hohen Feinstaubemissionen in einigen deutschen Großstädten wird die Frage diskutiert, wie Feinstaub reduziert werden kann. Er gilt als gesundheitsschädlich, weil die Filterwirkung des Nasen-Rachenraumes nicht ausreicht, um die Feinstaubpartikel zu absorbieren.

    Feinstaub gerät damit unmittelbar in die Lunge und wird dort nicht mit der erforderlichen Schnelligkeit entfernt. Die Folge sind Atemwegs- und Herzkreislauferkrankungen. Die Mitgliedstaaten der Europäischen Union wurden mit der 1980 beschlossenen Richtlinie 80/779/EWG verpflichtet, dafür Sorge zu tragen. dass ab 1. April 1983 bestimmte Grenzwerte nicht überschritten werden. Hinzu kam 1991 die Verpflichtung, in bestimmter Dichte Messeinrichtungen zu installieren und über Messergebnisse die zuständigen Behörden zu informieren. Seit 2010 gelten erhöhte Anforderungen.

    Der Feinstaub hat natürliche sowie vom Menschen verursachte Quellen. Zu den natürlichen Quellen zählen u.a. Pollen, durch Erosion von Gesteinen ausgelöster Feinstaub, der durch Winde verteilt wird, Saharastaub sowie durch die Land- und Forstwirtschaft entstehende Staubpartikel. Die menschlichen Ursachenquellen befinden sich u.a. in der Industrie, in den Privathaushalten, im Straßenverkehr einschließlich Dieselruß, Reifenabrieb und Abrieb von Bremsbelägen, den Kraft- und Fernheizwerken. In den Wintermonaten entsteht Feinstaub auch durch Zerreibung von Splitt, der (anstelle von Salz) zur Dämpfung der Rutschgefahr bei Glatteis und Schneeglätte auf den Straßen aufgetragen wird. Die öffentliche Aufmerksamkeit, die diesem Problem zuteil wurde, dürfte dafür sorgen, dass besonders feinstaubbelastete Gebiete, über die ja informiert werden muss, Wertbeeinträchtigungen erfahren.

    In Deutschland verursachen z.B. die Industrie jährlich 60.000 t, Privathaushalte 33.000 t, Dieselfahrzeuge 29.000 t, Elektrizitäts- und Heizkraftwerke 19.000 t an Feinstaubemissionen. In zunehmendem Maße wird Feinstaub auch durch das Heizen mit Holz verursacht. In Innenräumen entsteht Feinstaub durch Zigarettenrauch, Laserdrucker, Kopiergeräte, Kerzen, das Kochen sowie Staubsauger ohne Filter. Studien zeigen, dass sich in Räumen mit glattem Boden mehr Feinstaub in der Luft befindet als in Räumen mit Teppichboden. Maßnahmen zur Feinstaubreduktion sind z.B. in Hinblick auf den Straßenverkehr die Ausrüstung von Dieselfahrzeugen mit Partikelfilter und die Einrichtung von Umweltzonen in Innenstädten. In diese Zonen dürfen dann nur noch Fahrzeuge einfahren, deren Motor lediglich geringe Mengen von Feinstaub emittiert und die durch entsprechende Plaketten gekennzeichnet sind.
    Im Freistaat Bayern wirken ortsansässige Bürger als Feldgeschworene ehrenamtlich bei der Vermessung und Abmarkung von Ländereien durch die Vermessungsbehörden mit. Sie setzen z.B. Grenzsteine höher oder tiefer oder wechseln beschädigte Grenzsteine aus.

    Mit dem Einverständnis der beteiligten Grundeigentümer erledigen sie auch weitere behördliche Aufgaben im Zusammenhang mit der Abmarkung und tragen zur Lösung von Streitigkeiten bei. Sie werden auf Lebenszeit vom Gemeinderat gewählt. Ihre Wahl, Abberufung und Aufgaben sind in Landesvorschriften geregelt (z.B. Bayerisches Abmarkungsgesetz, Bayerische Feldgeschworenenverordnung).

    Historisch entwickelte sich das Feldgeschworenenwesen in den fränkischen Teilen Bayerns im Mittelalter. Hier wurden Liegenschaftsbücher geführt und die verschiedenen Grundstücke durch Grenzsteine oder -säulen gekennzeichnet. Die Feldgeschworenen unterlegten diese Markierungen mit einem geheimen Zeichen (sog. Siebenerzeichen, Siebenergeheimnis), um ein eigenmächtiges Versetzen der Steine zu unterbinden. Die früher teilweise übliche Bezeichnung der Feldgeschworenen als "Siebener" geht darauf zurück, dass ursprünglich in jeder Gemeinde eine Gruppe von sieben Personen mit diesem Amt betraut wurde.

    Heute geht man von einer Mindestzahl von vier Personen aus. Weitere Bezeichnungen für das Amt eines Feldgeschworenen waren Feldrichter, Feldscheider, Steinsetzer oder Untergänger.
    Feng Shui kommt aus dem Chinesischen und heißt wörtlich übersetzt: "Wind - Wasser". Es handelt sich um eine Lebenseinstellung, die darauf abzielt, im Interesse von Wohlbefinden, Leistungsfähigkeit, beruflichem Erfolg, Glück und geistiger Frische ein harmonisches Verhältnis zur konkreten Umwelt herzustellen. Dies erstreckt sich vor allem auch auf den Bereich des Wohnens und beginnt mit der Auswahl des Baugrundstücks, der Wohnraumgestaltung und geht bis zur Einrichtung der Räume.

    In Massing (Niederbayern) wurde ein ganzer Bebauungsplan aus der Perspektive des Feng Shui entwickelt. Kennzeichnend dafür ist das Fehlen von schnurgeraden Straßenzügen, eine Ausrichtung der Häuser mit einer Blickrichtung dorthin, wo das Auge ruhen kann. Die Gärten haben Brunnen, breitblättrige Pflanzen. Die Wohnungen selbst sind eher spärlich möbliert.
    Fenster sind Wandöffnungen, die der Belichtung und der Belüftung eines Raumes dienen. Das aus dem Althochdeutschen stammende Wort Fenster kommt ursprünglich von dem lateinischen fenestra. Aus dem römischen Reich sind auch die ersten, uns heute geläufigen Fenster, bestehend aus Fensterrahmen mit Festverglasung oder einem beweglichen Fensterglasflügel bekannt. Die bis dahin üblichen Fenster waren lediglich ein Loch in der Wand, so groß wie die Wandkonstruktion dies zuließ.

    Noch lange verschlossen unsere Vorfahren ihre Fenster mit einem Holzladen, denn Glasfenster waren ein Luxus, der sich erst allmählich durchsetzte. Noch bis in das 19. Jahrhundert bestand die übliche Verglasung aus Glasstücken in einer Bleifassung. Inzwischen haben sich durch moderne Technologien die Fertigung und die belastbarere Zusammensetzung und damit der Einsatzbereich von Glas stetig verändert. In Kombination mit Skelettsystemen sind verglaste Außenwände bis hin zu einer gesamten Außenhaut aus Glas möglich.

    Heute muss das Fenster neben Belichtung und Belüftung weitere Funktionen übernehmen. Zugluft, Wasser oder Feuchtigkeit sollten an keiner Stelle eindringen können. Ebenso müssen Fenster den gesetzlichen Anforderungen an Wärmedämmung, Brand- und Schallschutz entsprechen.
    Das Fensterrecht regelt, ob und wie Grundstückseigentümer in oder an der Außenwand eines Gebäudes Fenster anlegen dürfen, sowie die Voraussetzungen, unter denen Fenster, Türen und zum Betreten bestimmte Bauteile (Balkone, Terrassen) angebracht werden dürfen.

    Das Lichtrecht schützt bestehende Fenster gegen Eingriffe durch den Nachbarn. Geregelt wird die Befugnis des Grundstückseigentümers, dem Nachbarn die Verbauung im Bereich des Lichteinfalls zu verbieten.

    Geregelt ist das Fenster- und Lichtrecht in den privatrechtlichen Rechtsvorschriften der Nachbarschaftsgesetze der Bundesländer.
    Die Fensterbank bildet den unteren horizontalen Abschluss eines Fensterausschnittes. Es gibt eine innere Fensterbank, auch Fensterbrett genannt, und eine äußere, auch Sohlbank genannt. Das Material der Sohlbank orientiert sich an der Gestaltung und am Gebäude. Im Mauerwerk ist sie oft gemauert. An den Anschlusspunkten zur Wand und zum Fensterrahmen wird die Sohlbank von einem Abdeckblech aus Aluminium, Zink oder Blei geschützt. Vor Feuchtigkeit schützen innen liegende Abdichtungen aus Kunststoff.
    Die Fensterbrüstung ist das Wandstück unterhalb des Fensters und wird mit der Fensterbank nach oben hin geschlossen.
    Der Fensterflügel ist der bewegliche Teil eines Fensters und wird mit Fensterbeschlägen am Fensterrahmen angeschlagen. Fensterflügel lassen sich auf die unterschiedlichste Art öffnen: Dreh-, Kipp- oder Drehkippfenster, Schwingfenster an einer mittleren, horizontalen Achse schwingend, Klappfenster, die sich oft nach außen öffnen lassen, horizontale oder vertikale Schiebefenster, die auf Schienen oder Rillen laufen und Lamellenfenster, deren Öffnung mehrere schmale, horizontale Gläser schließt. Fensterflügel werden aus Holz, Aluminium, Stahl oder Kunststoff hergestellt. Auch eine Kombination aus diesen Materialen ist möglich.
    Fenstergewände sind die seitlichen Begrenzungen im inneren Mauerausschnitt. Sie bilden zusammen mit dem oberen Fenstersturz und der unteren Fensterbank den Rahmen in der Wandschnittfläche, in den das eigentliche Fenster eingesetzt wird.
    Als Fensterglas wird das gezogene Tafelglas für Bauzwecke bezeichnet. Obwohl schon die Römer Glasstücke in ihre Fenster einsetzten, wurde das Gießverfahren von Glasplatten erst im 17. Jahrhundert erfunden.
    Mit Fensterkitt wird die Fensterscheibe im Fensterflügel oder Fensterrahmen (Festverglasung) stabilisiert. Der Kitt wird glatt verstrichen und härtet aus, so dass die eingesetzte Scheibe in ihrer Position gehalten wird.
    Ein Fensterrahmen ist der fest an der Leibung der Wand befestigte Rahmen eines Fensters. Er besteht aus zwei vertikalen Pfosten und zwei horizontalen Riegeln. In ihn wird der bewegliche Fensterflügel oder das festverglaste Fenster eingesetzt. Fensterrahmen werden aus Holz, Aluminium, Stahl oder Kunststoff hergestellt. Ebenso ist eine Kombination aus den Materialen möglich.
    Der Fenstersturz ist der Balken in der Wandebene über der Fensteröffnung. Er soll die Lasten aus den über ihm liegenden Gebäudekonstruktionen wie den Wänden, den Decken oder dem Dach aufnehmen. Im Mauerwerksbau handelt es sich heute in der Regel um einen vorgefertigten Sturz aus Stahlbeton. Im Stahlskelettbau oder Fachwerkbau besteht er aus Stahl oder Holz.
    Einer Fenstertür oder einem französischen Fenster fehlt die Fensterbrüstung. Es handelt sich hierbei um ein Fensterflügelpaar, das als Tür genutzt wird. Vorwiegend führt sie zu einem Balkon oder einer Terrasse.
    Ferienhöfe sind Bauernhöfe, die Städtern, vor allem Familien mit Kindern, einen Urlaub auf dem Lande ermöglichen. Teilweise werden die Bauernhöfe komplett, teilweise werden einzelne Wohnungen oder Zimmer im Hof oder in anliegenden Gästehäusern vermietet. Es gibt vielfältige Erlebnisangebote, vom Pony- und Pferdereiten, über das Ritterturnier, bis hin zu Kutschfahrten, Trampolinspringen, Traktorfahrten und Übernachten im Heu. Haus- und Nutztiere stehen meist im Mittelpunkt. Überwiegend können auch eigene Haustiere nach Absprache mitgebracht werden. Angeboten wird auch die Mitarbeit im Hof.

    Fahrräder werden für Ausflüge zur Verfügung gestellt. Etwa 1/3 der Höfe bietet Reitmöglichkeiten an. Eine für Jäger attraktive Besonderheit bieten Höfe mit eigener Jagd. Qualitätsstandards mit den DLG-Gütezeichen "Urlaub auf dem Bauernhof" und "Urlaub auf dem Lande" werden zwischen 2 und 5 Sterne gekennzeichnet.
    Ein Ferienparkbetriebsrecht, nach dem eine Eigentumswohnung nur als Ferienwohnung bewirtschaftet und einem wechselnden Personenkreis zur Erholung zur Verfügung gestellt werden darf und nach dem nur dem Berechtigten (z.B. der Gemeinde) die Verwaltung und Vermietung der Wohnung, die Wärmeversorgung und der Betrieb einer Kabelfernseh- und einer Telefonanlage obliegen, kann Inhalt einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit sein (BGH, 14.3.2003, Az. V ZR 304/02).

    Das Recht kann somit im Grundbuch eingetragen werden und verhindert, dass der Eigentümer die Wohnung selbst nutzen kann. Käufer müssen darauf achten, dass ihnen das Wohneigentum lastenfrei übertragen wird. Wird die Lastenfreiheit im notariellen Vertrag hinsichtlich einer derartigen Dienstbarkeit ausdrücklich ausgeschlossen, besteht die Dienstbarkeit weiter. Eine Eigennutzung oder eigene Verwaltung der Wohnung kann dann nicht erfolgen.
    Bei den Ferienwohnungen handelt es sich entweder um vom Eigentümer kurzzeitig genutzte Wohnungen in einem Feriengebiet oder um Wohnungen, die an Feriengäste während der Urlaubszeit vermietet werden. Im Falle der Vermietung liegen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vor.

    Sofern das Finanzamt davon zu überzeugen ist, dass keine "Liebhaberei" vorliegt, können die Kosten für eine Ferienwohnung steuerlich geltend gemacht werden. Eine "Überschusserzielungsabsicht" und damit keine Liebhaberei liegt immer dann vor, wenn die Ferienwohnung ausschließlich an wechselnde zahlende Gäste vermietet wird und der Eigentümer nie selbst dort übernachtet. Als Nachweis dieser Tatsachen hat es sich eingebürgert, einem in diesem Bereich tätigen Makler oder einer Agentur für Ferienwohnungen die Vermittlung zu übertragen und im Vertrag die Eigennutzung auszuschließen.

    Bei ausschließlicher Fremdvermietung sind auch die während der Leerstandszeiten anfallenden Kosten absetzbar. Wird die Wohnung sowohl zur Vermietung als auch privat genutzt, erfolgt eine Aufteilung der Werbungskosten auf den jeweiligen Nutzungszeitraum. Die Finanzämter fordern dann allerdings eine langfristige Vermietungsprognose (30 Jahre) bei der sich unter Einbeziehung der Kosten ein Überschuss aus Fremdvermietung ergeben muss (Bundesfinanzhof, Az. IX R 87/00, Urteil vom 6.01.2001). Es sollte dabei genau belegt werden können, in welchen Zeiträumen eine Vermietung und in welchen eine Selbstnutzung stattgefunden hat. Lässt sich dies nicht zweifelsfrei feststellen, geht das Finanzamt in der Regel von einer 50:50-Aufteilung aus. Die innerhalb der Zeiten des Leerstands angefallenen Kosten werden dann zu 50 Prozent anerkannt.

    In vielen Gemeinden, mittlerweile nicht nur in touristisch besonders interessanten Gegenden, verlangen die Gemeinden von den Eigentümern der Ferienwohnungen Zweitwohnungssteuer. Bei einer an wechselnde Gäste vermieteten Ferienwohnung kann die Zweitwohnungssteuer von der Einkommenssteuer im Rahmen der Werbungskosten abgesetzt werden (Bundesfinanzhof, Az. IX R 58/01). Bei durchgängig ganzjähriger Vermietung ohne Möglichkeit der Eigennutzung fällt keine Zweitwohnungssteuer an. Dies ergibt sich schon daraus, dass der Eigentümer dann streng genommen nicht mehr selbst Inhaber der Wohnung ist (sondern seine Mieter bzw. Feriengäste). Das Bundesverwaltungsgericht hat in seinem Urteil vom 26.9.2001 betont, dass der Inhaber einer Zweitwohnung bei Bestehen einer rechtlich abgesicherten Eigennutzungsmöglichkeit von mindestens zwei Monaten mit der Zweitwohnungssteuer in voller Höhe des Jahresbetrages belastet werden kann. Bei weniger als zwei Monaten ist dann im Umkehrschluss eine Reduzierung der Steuer vorzunehmen. Wird die Zweitwohnung jedoch allein zum Zweck der Kapitalanlage angeschafft und gehalten, kann keine Zweitwohnungssteuer verlangt werden (BVerwG, Az. 9 C 1.01). Rechtlich abgesichert ist die Möglichkeit oder Unmöglichkeit der Eigennutzung, wenn entsprechende Verträge z. B. mit dem beauftragten Vermittler oder der Touristikorganisation der Gemeinde bestehen.

    Wird die Ferienwohnung hotelmäßig vermietet (ständig besetzte Rezeption, hotelartige Ausstattung, Vermittlung über Ferienhausagentur; Angebot per Katalog usw.), können auch Einkünfte aus Gewerbebetrieb und damit Gewerbesteuerpflicht vorliegen. Die Gewerbesteuer kann seit 2008 nicht mehr als Betriebsausgabe von der Einkommenssteuer abgesetzt werden. Bei gewerblicher Vermietung an ständig wechselnde Feriengäste kann Umsatzsteuerpflicht bestehen. Die ansonsten übliche Umsatzsteuerbefreiung für Vermietungseinkünfte bei Wohnnutzung entfällt bei nur kurzfristiger Vermietung. Vorteil: Der Vermieter kann Vorsteuerbeträge aus den Anschaffungs- beziehungsweise Werbungskosten beim Finanzamt geltend machen. Keine Umsatzsteuerpflicht besteht bei Unterschreitung der Kleinunternehmergrenze (Umsatz zuzüglich der darauf entfallenden Steuer hat im vorangegangenen Kalenderjahr 17.500 Euro nicht überstiegen und wird im laufenden Kalenderjahr 50.000 Euro voraussichtlich nicht übersteigen). Achtung: In diese Beträge werden alle unternehmerischen Einkünfte des Unternehmers eingerechnet – egal aus welcher Quelle. Besteht also im Rahmen einer anderweitigen Unternehmertätigkeit des Wohnungseigentümers Umsatzsteuerpflicht oder wurde auf die Anwendung der Kleinunternehmergrenze verzichtet, muss auch auf die Vermietungsumsätze der Ferienwohnung Umsatzsteuer entrichtet werden. Auf die Kleinunternehmerregelung kann freiwillig verzichtet werden, um den Vorsteuerabzug in Anspruch nehmen zu können. Der Verzicht ist für fünf Jahre bindend und gilt für alle unternehmerischen Einkünfte.

    Nach dem Schreiben des Bundesfinanzministeriums an die Finanzbehörden vom 5.3.2010, Geschäftszeichen: IV D 2 - S 7210/07/10003 und IV C 5 – S 2353/09/10008 gilt die im Dezember 2009 verabschiedete Umsatzsteuerermäßigung auf sieben Prozent für Beherbergungsleistungen auch für Ferienwohnungen. Anzuwenden ist der ermäßigte Steuersatz auf alle Umsätze ab 1.1.2010.

    Rundfunkgebühren:
    Zum 1. Januar 2013 hat sich das System der Rundfunkgebühren in Deutschland grundlegend geändert. Die Rundfunkgebühr ist jetzt nicht mehr von der Art und Anzahl der bereit gehaltenen Empfangsgeräte abhängig. Für Ferienwohnungen, die an Gäste vermietet werden, gelten die Regelungen für Unternehmen: Die erste Ferienwohnung an einer Betriebsstätte ist beitragsfrei, für jede weitere fällt ein Drittel des Beitrags an. Dies sind 5,83 Euro im Monat. Die bisher für die Rundfunkbeiträge zuständige GEZ wurde vom ARD ZDF Deutschlandradio Beitragsservice abgelöst. Findet eine private Nutzung durch den Eigentümer statt, beträgt der Beitrag 17,50 Euro im Monat – wie für die Hauptwohnung.

    In vielen größeren Städten wird die zunehmende Vermietung von herkömmlichen Wohnungen – teilweise in Mehrfamilienhäusern – an Touristen als Problem empfunden. So wird etwa in Hamburg die Vermietung von Ferienwohnungen als Zweckentfremdung von anderweitig benötigtem Wohnraum angesehen. Dies kann zur Untersagung einer entsprechenden Nutzung oder zur Gewährung der Nutzung gegen Zahlung von Gebühren führen. Rechtsgrundlage ist das Hamburger Wohnraumschutzgesetz von 1982. Da nach Ansicht der zuständigen Behörden in Hamburg Wohnraummangel herrscht, wird aktiv versucht, die Anzahl der Ferienwohnungen im Stadtgebiet zu verringern. Ähnlich ist es in Berlin, hier existiert seit 1. Mai 2014 ein Zweckentfremdungsverbot für Wohnraum, das eine Vermietung an Touristen ohne behördliche Ausnahmegenehmigung unzulässig macht. In Berlin gab es Anfang 2014 geschätzte 15.000 Ferienwohnungen.

    In Bayern gibt es auf Landesebene ein Zweckentfremdungsgesetz, das die Gemeinden ermächtigt, in Gebieten mit Wohnungsknappheit eine Zweckentfremdungssatzung zu erlassen. Dem ist zum Beispiel die Stadt München gefolgt, auch hier wird damit aktiv gegen die Vermietung privater Wohnungen an Touristen vorgegangen. So wurde Presseberichten zufolge in einem Fall aus der ersten Jahreshälfte 2017 das maximal mögliche Bußgeld von 50.000 Euro gegen eine Eigentümerin verhängt, die ihre Wohnung in München-Bogenhausen wiederholt und auch entgegen behördlichen Anordnungen an „Medizintouristen“ vermietet hatte. Zum 29.6.2017 ist in Bayern ein neues Zweckentfremdungsgesetz in Kraft getreten, welches ein Bußgeld bis 500.000 Euro vorsieht. Eine Vermietung einzelner Zimmer ist weiterhin möglich, wenn die Wohnnutzung durch den dauerhaften Wohnungsinhaber mehr als 50 Prozent der Wohnfläche beansprucht.

    Kritisch für Ferienwohnungen ist die Lage auch in Mecklenburg-Vorpommern. Hier wurden bereits in mehreren Fällen behördliche Nutzungsuntersagungen ausgesprochen, offenbar nachdem sich Nachbarn gestört gefühlt hatten. Rechtsgrundlage dafür war ein bereits älterer Beschluss des Oberverwaltungsgerichts Greifswald (Az. 3 M 190/07). Danach sollten Ferienwohnungen in allgemeinen Wohngebieten generell und ohne besondere Zweckentfremdungssatzung unzulässig sein. Begründet wurde dies mit einer Auslegung der damaligen Baunutzungsverordnung (Bundesrecht).

    Am 13. Mai 2017 ist eine Neuregelung des deutschen Städtebaurechts in Kraft getreten, die auch für Ferienwohnungen in baurechtlicher Hinsicht nun klare Verhältnisse schaffen soll. Neu ist unter anderem die Regelung in § 13a der Baunutzungsverordnung (BauNVO). Ferienwohnungen gelten nach dieser Vorschrift nun zum Beispiel in Allgemeinen Wohngebieten als nicht störende Gewerbebetriebe, die ausnahmsweise zugelassen werden können. Je nach Gebietsart laut Bebauungsplan sind Ferienwohnungen als nicht störende oder sonstige Gewerbebetriebe anzusehen, die entweder zulässig sind (z.B. Dorfgebiete, Mischgebiete) oder zugelassen werden können. In reinen Wohngebieten können Ferienwohnungen insbesondere dann als kleine Beherbergungsbetriebe ausnahmsweise zugelassen werden, wenn sie im jeweiligen Gebäude eine untergeordnete Nutzungsart darstellen. Ihre baurechtliche Zulässigkeit hängt nun also sehr stark von den Regelungen ab, die die jeweilige Gemeinde in ihrem Bebauungsplan trifft. Auch bei baurechtlicher Zulässigkeit kann jedoch immer noch eine kommunale Zweckentfremdungssatzung die Nutzung als Ferienwohnung unterbinden.

    Nach der Neufassung der BauNVO können Gemeinden nun stärker steuern, wo Zweitwohnungen und Ferienwohnungen angesiedelt werden. Dadurch soll einerseits die Bildung sogenannter „Rolladensiedlungen“ unterbunden werden, andererseits sollen Gemeinden mit viel Tourismus aber auch die Möglichkeit haben, diesen weiter zu fördern. So kann zum Beispiel nach § 11 BauNVO im Bebauungsplan als „Sonstiges Sondergebiet“ ein Gebiet für den Fremdenverkehr ausgewiesen werden, in dem Ferienwohnungen und herkömmliches Dauerwohnen nebeneinander existieren.

    Ein Urteil des Bundesgerichtshofes vom 29. Februar 2012 stellt klar, dass Mieter permanente Lärmbelästigungen durch feiernde junge Touristen in der Nachbarwohnung nicht hinnehmen müssen: Grundsätzlich kann dem BGH zufolge eine Mietminderung stattfinden, ein Lärmprotokoll ist dafür nicht erforderlich (Az. VIII ZR 155/11). Es müssen nur genaue Angaben zu Art, Dauer und Umfang der Belästigung gemacht werden.

    Wird eine Mietwohnung ohne Erlaubnis des Eigentümers über ein Online-Portal zur Vermietung an Feriengäste angeboten, obwohl der Mieter wegen ähnlicher Aktionen bereits abgemahnt worden ist, kann dies die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen. Darauf wies das Landgericht Berlin hin (Beschluss vom 3.2.2015, Az. 67 T 29/15). Die entgeltliche Überlassung vermieteten Wohnraums an Touristen oder das öffentliche Angebot dazu ist, wenn keine entsprechende Erlaubnis des Vermieters vorliegt, vertragswidrig. Dem Gericht zufolge ändert es nichts, wenn im Vermietungsportal ein Dritter als „Gastgeber“ genannt wird, der auch die tatsächliche Vermietung an Touristen durchführt. Der Mieter muss sich das Verhalten eines Dritten zurechnen lassen, der mit seinem Einverständnis die Wohnung nutzt oder dem er Zugang dazu und den Wohnungsschlüssel gegeben hat.
    In Großstädten werden immer öfter Mietwohnungen nicht mehr an ständige Mieter, sondern kurzzeitig an Feriengäste vermietet. Insbesondere aus Berlin wird von Rechtsstreitigkeiten berichtet. Meist kommt es zum Streit, weil herkömmliche Mieter und Wohnungsnachbarn der Ferienwohnung sich durch die ungewohnte Nutzung belästigt fühlen. Belästigungen können insbesondere entstehen, weil sich die Gäste bei kurzen Urlaubsaufenthalten nicht an die Hausordnung halten. Ruhezeiten werden dabei in einigen Fällen ebenso missachtet wie Rauchverbote im Treppenhaus. Für weiteren Ärger sorgen falsch geparkte Fahrzeuge, Ein- beziehungsweise Auszugslärm und unsachgemäße Müllentsorgung. Folge sind oft Mietminderungen. Diese können im Einzelfall bei nachweisbarer Beeinträchtigung der Wohnnutzung des Nachbarn gerechtfertigt sein. Ihre Höhe ist vom Grad der Beeinträchtigung abhängig (Amtsgericht Berlin Mitte, Az. 25 C 174/08, Urteil vom 26.08.2009).

    Eine unterschiedliche Behandlung von Miet- und Ferienwohnungen im gleichen Gebäude hinsichtlich der Nebenkosten ist nach der BGH-Rechtsprechung kaum durchsetzbar. Allenfalls bei Gewerbeeinheiten mit stark erhöhtem Verbrauch in bestimmten Bereichen (z. B. erhöhter Wasserverbrauch durch Blumengeschäft) muss der Vermieter die jeweils erhöhte Betriebskostenposition aus der Umlage für das Gesamtgebäude herausrechnen (BGH, Az. VIII ZR 78/05, Urteil vom 08.03.2006).

    Mieter herkömmlicher Mietwohnungen haben keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Unterlassung der Vermietung von Wohnungen als Ferienwohnung. Probleme können sich ergeben, wenn etwa eine städtische Zweckentfremdungsverordnung in Gebieten mit besonderem Mangel an Wohnungen die Zweckentfremdung von Mietwohnungen verbietet. Unzulässig ist die Vermietung von Sozialwohnungen/preisgebundenen Wohnungen an Feriengäste. Baurechtlich unzulässig kann einerseits die Nutzung als Ferienwohnung an sich, andererseits aber auch eine gewerbliche Vermietung in hotelähnlichem Maßstab sein. Für Hotels gibt es meist besondere baurechtliche Vorgaben z. B. über den Brandschutz und die Fluchtwege. Die Abgrenzung zwischen privater und gewerblicher Vermietung gestaltet sich meist schwierig. Eine hotelähnliche Vermietung kann gegeben sein, wenn sehr kurzfristige Vermietungen erfolgen (nächteweise) und zusätzlich zur Übernachtung weitere Dienstleistungen angeboten werden (Mahlzeiten, Bettwäschewechsel, Reiseversicherungen, Aufenthaltsraum).

    Der Mitte Mai 2017 in Kraft getretene § 13a der Baunutzungsverordnung (BauNVO) trifft neue Regelungen darüber, in welchen Gebieten laut Bebauungsplan Ferienwohnungen generell baurechtlich zulässig sind oder zumindest auf Antrag genehmigt werden können. Von dieser Regelung hängt es grundsätzlich ab, ob die Nutzung als Ferienwohnung zulässig ist. Eine Zweckentfremdungssatzung oder -verordnung der jeweiligen Gemeinde kann allerdings trotzdem einer Nutzung entgegenstehen. Die BauNVO regelt die baurechtliche Seite, bei der Zweckentfremdungssatzung geht es um die Bekämpfung des Wohnungsmangels.

    Die Untervermietung einer Mietwohnung als Ferienwohnung kann nur mit ausdrücklicher Zustimmung des Vermieters – also des Eigentümers – erfolgen. Nicht ausreichend ist die allgemeine Erlaubnis zur Untervermietung – auch dann nicht, wenn der Vermieter auf ein Kennenlernen der einzelnen Untermieter verzichtet. Wie der Bundesgerichtshof entschied, unterscheidet sich eine herkömmliche Untervermietung von der Ferienwohnungsvermietung durch den häufigen kurzfristigen Mieterwechsel bei letzterer; beide Vermietungsvarianten sind damit nicht vergleichbar (BGH, Urteil vom 8.01.2014, Az. VIII ZR 210/13).
    Die GEMA (Gesellschaft für musikalische Aufführungs- und mechanische Vervielfältigungsrechte) ist eine Verwertungsgesellschaft, die als staatlich anerkannter Treuhänder Nutzungsvergütungen für die öffentliche Verbreitung urheberrechtlich geschützter Werke einzieht.
    Diese sollen dann an die Urheber beziehungsweise Rechteinhaber der Werke weitergeleitet werden. Die GEMA vertritt dabei Komponisten, Textdichter und Musikverlage.

    Weitere Verwertungsgesellschaften haben das Einziehen von Nutzungsvergütungen auf die GEMA übertragen:

    • Die GVL (Interpreten, Musiker, Tonträgerhersteller),
    • ZWF (Rechte der in- und ausländischen Filmhersteller sowie Film- und Bildurheber),
    • VG Wort (Sprachwerke, Vergütung für öffentliche Wiedergabe in Hörfunk- und Fernsehsendungen),
    • VG Media (Rechte für analoge Weiterleitung privater TV- und Hörfunkunternehmen).

    Lange hat die GEMA darauf verzichtet, im Tourismusbereich – etwa für Fernseher und Radios in Hotelzimmern und Ferienwohnungen - Vergütungen einzuziehen. Zwar enthält § 20b Urheberrechtsgesetz eine Regelung, nach der die Weiterleitung von Kabelsendungen vergütungspflichtig ist.
    Unklar war jedoch, wie zum Beispiel beim DVB-T-Empfang (digitales terrestrisches Antennenfernsehen) zu verfahren war.

    Seit einem Urteil des Europäischen Gerichtshofes vom 7.12.2006 (Az. C-306/05) zieht die GEMA auch im Beherbergungsgewerbe Vergütungen ein. Die Aussagen des Urteils sind:

    • Das reine Aufstellen von Empfangsgeräten in einem Hotelzimmer ist keine öffentliche Vorführung.
    • Leitet das Hotel ein Fernsehsignal an die Geräte in den Zimmern weiter (im Fall ging es um Kabelweiterleitung eines zentral vom Hotel empfangenern Signals), stellt dies eine gebührenpflichtige öffentliche Vorführung dar.
    • Irrelevant ist, auf welchem technischen Weg das Signal zum Fernseher gesendet wird.
    • Der öffentliche Charakter der Vorführung ist schon dadurch gegeben, dass das Hotelzimmer von häufig wechselnden Gästen genutzt wird.
    • Da Fernseh- und Radioempfang zum kommerziellen Service des Hotels und zu seinem Leistungsumfang gehören, handelt es sich um eine kommerzielle öffentliche Vorführung – und nicht um eine gebührenfreie Privatveranstaltung.

    Die GEMA vertrat bisher die Ansicht, dass mit diesem Urteil eine Vergütungspflicht für jedes in einem Hotelzimmer aufgestellte Fernseh- oder Radiogerät abgesichert sei - unabhängig davon, ob es sich um einen Einzelempfang via DVB-T, Sat-Antenne oder um Kabelweiterleitung durch ein zentrales Verteilersystem des Hotels handelt.

    Einige Gerichte möchten die Gebührenpflicht für Touristenunterkünfte jedoch in einigen Punkten einschränken. So entschied zum Beispiel das Landgericht Düsseldorf, dass ein Hotel, bei dem jedes einzelne TV-Gerät über einen eigenen DVB-T-Receiver verfügt, nicht der Gebührenpflicht unterliegt. Das Gericht war der Ansicht, dass in diesem Fall keine technische Weiterleitung, sondern nur ein gebührenfreier Empfang stattfinde. Es wurde allerdings die Möglichkeit der Revision beim Bundesgerichtshof zugelassen (Urteil vom 9.7.2014, Az. 12 S 5/14).

    Der Branchenverband DEHOGA hat für ihre mit DVB-T ausgestatteten Mitglieder mit der GEMA eine spezielle Vereinbarung getroffen, welche zwar weiterhin eine Gebührenzahlung vorsieht, aber im Falle eines Bundesgerichtshofs-Urteils im Sinne der Beherbergungsbetriebe auch die Rückzahlung der ab 1.5.2014 fällig gewordenen und geleisteten Zahlungen beinhaltet. Hotels, die an dieser Absprache teilhaben wollen, müssen sich jedoch bei der DEHOGA zusätzlich registrieren lassen.

    Die GEMA-Vergütung wird auch von „sonstigen Beherbergungsbetrieben“ gefordert – wie etwa Ferienwohnungen. Die Argumente des EuGH-Urteiles hinsichtlich der Vergütung für Empfangsgeräte in Hotelzimmern können überwiegend leicht auf Ferienwohnungen übertragen werden.

    Nach einem rechtskräftigen Urteil des Oberlandesgerichts Köln vom 13.06.2014 (Az. 6 U 204/13) brauchen Vermieter einzelner privater Ferienwohnungen keine GEMA-Gebühren zu entrichten. Denn diese halten nur ein einzelnes Empfangsgerät bereit und führen keine eigene Weiterleitung von Signalen durch. Das Gericht bezweifelte auch, dass es sich bei den – wenn auch oft wechselnden – Mietern einer Ferienwohnung um die „Öffentlichkeit“ handele. Die Lage sei von der in einem Hotel zu unterscheiden. Es bleibt abzuwarten, wie andere Gerichte zu dieser Frage urteilen.

    Den Mitgliedern bestimmter Verbände (etwa der DEHOGA) gewährt die GEMA einen Rabatt.
    Eine Reihe von Internet-Portalen hilft Eigentümern von Ferienwohnungen bei der Kontaktaufnahme mit zahlenden Gästen und Urlaubern beim Auffinden einer geeigneten Unterkunft. Hier einige Beispiele ohne Anspruch auf Vollständigkeit:
    • www.airbnb.de
    • www.casamundo.de
    • www.ferienhausmiete.de
    • www.ferienwohnungen.de
    • www.fewo24.de
    • www.FeWo-direkt.de
    • www.traum-ferienwohnungen.de
    Die Internet-Portale für Ferienwohnungen unterscheiden sich teils erheblich in der Anzahl der eingetragenen Wohnungen. Manche sind eher auf ausländische, manche auf inländische Unterkünfte spezialisiert. Teils werden Gebühren vom Vermieter für die Eintragung erhoben, teils nicht – so können einfache Anzeigen kostenlos, gestaltete Anzeigen aber kostenpflichtig sein. Bei manchen Portalen ist eine Anzeige kostenlos, wenn auf der eigenen Homepage des Vermieters ein Link zum Portal gesetzt wird.

    Eine erfolgversprechende Anzeige in einem Internetportal sollte mindestens folgende Bestandteile enthalten:
    • Möglichst viele und genaue Fotos des Objekts,
    • Grundriss,
    • Genaue Beschreibung des Objekts und der Umgebung,
    • Beschreibung der Ausstattung (auch: Baujahr, letzte Renovierung),
    • Angaben zum touristischen Umfeld (Sehenswürdigkeiten, Freizeitangebote, Verkehrsanbindung),
    • Anfahrtsbeschreibung (gegebenenfalls auch bei den Buchungsunterlagen),
    • Preisangaben mit Gesamtpreis der Ferienwohnung sowie zusätzlichen Kosten (etwa Kurtaxe, Bettenabgabe),
    • Kontaktadresse beziehungsweise Telefon-Nummern.
    Hilfreich ist ein aktueller Belegungs-Plan beziehungsweise -Kalender, auf dem Interessenten sofort sehen können, ob die Ferienwohnung im gewünschten Zeitraum noch frei ist.
    Ist eine Ferienwohnung mangelhaft, kann dies den Mieter nach dem BGB-Mietrecht zur fristlosen Kündigung und gegebenenfalls zu einer Mietminderung berechtigen. So entschied das Amtsgericht Cham bereits 1998, dass eine Urlauberin nach den Mietrechts-Vorschriften zur fristlosen Kündigung und zur vorzeitigen Abreise berechtigt gewesen sei, nachdem sie eine ruhige Ferienwohnung für Ferien auf dem Bauernhof gemietet hatte und Räumlichkeiten an einer viel befahrenen Schnellstraße vorfand.

    Das Gericht betonte in diesem Zusammenhang, dass die Ausstattung einer Ferienwohnung sich auch im Preis niederschlagen müsse. 70 bis 80 DM pro Tag für sperrmüllartig möblierte Räume seien deutlich zu viel (AG Cham, Az. 7 C 005/97). Die Mieterin hatte nur die tatsächlich in der Wohnung verbrachten zwei Tage bezahlt; das Gericht sah hier zusätzlich zu den gezahlten 160 DM keinen Anspruch auf weitere Beträge etwa für eine Endreinigung.

    Wird eine Ferienwohnung im Rahmen eines Pauschalreisevertrages gebucht, kann der Urlauber im Falle von Mängeln Ansprüche nach dem Reiserecht geltend machen – zum Beispiel Schadensersatz wegen eines Reisemangels.

    Insbesondere bei Anwendbarkeit des Reisevertragsrechts (gewerbliche Vermietung, Katalogangebot) halten die Gerichte eine Kündigung des Vertrages wegen bestehender Mängel nur für zulässig, wenn die Mängel erheblich sind und wenn der Urlauber dem Vermieter zuvor erfolglos Gelegenheit zur Abhilfe gegeben hat – mit angemessener Frist. Dies entspricht den Regelungen des Reisevertragsrechts (Amtsgericht Ahrensburg, Az. 41 C 53/99).

    Eine Mietvertragsklausel, nach der der Mieter einer Ferienwohnung bei seiner Ankunft unverzüglich Wohnung und Inventar auf Vollständigkeit und Mängel überprüfen muss, wenn er nicht für alle Mängel haftbar gemacht werden will, ist unwirksam. Dem Landgericht Leipzig zufolge ist diese Klausel eine unangemessene Benachteiligung des Verbrauchers. Der Mieter muss dem Vermieter lediglich die Mängel unverzüglich mitteilen, die sich während der Mietdauer zeigen. Für durch den Vormieter verursachte Schäden kann er nicht haftbar gemacht werden. Die Vollständigkeit des Inventars ist vom Vermieter vor der Ankunft des neuen Mieters zu überprüfen (Urteil vom 16.9.2011, Az. 8 O 696/11).

    Rechtlich problematisch kann die Durchsetzung von Mängelansprüchen für Urlauber sein, wenn sich die Ferienwohnung beziehungsweise das Ferienhaus im Ausland befindet. Hier sind generell zwei Fälle zu unterscheiden:

    • Wird ein Mietvertrag zwischen privatem Eigentümer im Ausland und privatem Mieter abgeschlossen, muss der Mieter seine Ansprüche bei dem Gericht geltend machen, in dessen örtlichem Zuständigkeitsbereich sich die Ferienimmobilie befindet – also im Ausland.
    • Mietet ein deutscher Urlauber eine Ferienwohnung im EU-Ausland über einen gewerblichen Reiseveranstalter, kann der Urlauber auch vor dem Gericht in seinem deutschen Heimatort klagen. Grund ist die Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofes. Der Bundesgerichtshof entschied entsprechend in einem Fall, in dem deutsche Urlauber bei einem dänischen Reiseveranstalter eine Ferienwohnung in Belgien gebucht hatten, die einem Belgier gehörte. Geklagt wurde in Schwerin (BGH, Urteil vom 23.10.2012, Az. X ZR 157/11). Der Bundesgerichtshof betonte diese Ansicht erneut mit Urteil vom 28.05.2013; hier ging es um eine bei einem deutschen Ferienhausvermittler online gebuchte Unterkunft in Italien. Der Vermittler war hier als alleiniger Ansprechpartner des Reisenden für alle Belange aufgetreten und wurde deshalb wie ein Reiseveranstalter behandelt (Az. X ZR 88/12).

    Nach welchen Rechtsvorschriften sich die Vermietung einer Ferienwohnung richtet, orientiert sich an der Art des Vertragsabschlusses: Wird die Wohnung über einen Reiseveranstalter gebucht, gilt das Reisevertragsrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches. Danach hat der Reisende eine Reihe von Ansprüchen, falls es zu Reisemängeln kommt (z.B. Ungeziefer, Lärm, sonstige Qualitätsmängel). Dazu zählt ggf. auch der Anspruch auf Schadensersatz wegen nutzlos aufgewendeter Urlaubszeit. Wird die Ferienwohnung direkt vom Eigentümer gemietet, gilt das herkömmliche Mietrecht. Auch hier können Ansprüche in Folge von Wohnungsmängeln geltend gemacht werden – etwa Mietminderung. Die speziellen Anspruchsgrundlagen des Reiserechts, wie z.B. der Schadensersatzanspruch wegen nutzlos aufgewendeter Urlaubszeit, fallen weg.

    Gewerbliche Anbieter von Ferienwohnungen müssen sich als Reiseveranstalter behandeln lassen. Dies gilt auch für Online-Portale, wenn sie als alleiniger Ansprechpartner des Urlaubers auftreten, so dass dieser mit dem Eigentümer selbst nichts zu tun hat. Eine Betonung der Eigenschaft als Vermittler hilft dem Betreiber hier nicht (LG Köln, Az: 33 O 447/06).

    Private Ferienwohnungs-Vermieter sind dann in Gefahr, als Reiseveranstalter angesehen zu werden, wenn sie zusätzlich zur Vermietung weitere Reiseleistungen anbieten, für alles zusammen einen Pauschalpreis verlangen und alle Leistungen eigenverantwortlich organisieren. Ausreichend sind zwei touristische Hauptleistungen wie Unterkunft und Beförderung oder Unterkunft und Seminarteilnahme. Heute wird meist davon ausgegangen, dass das Anbieten einer Unterkunft mit Frühstück oder auch Vollpension noch kein Pauschalreiseangebot darstellt.

    Sowohl bei Anwendung des Reisevertragsrechts als auch bei der des Mietrechts können Ansprüche nur geltend gemacht werden, wenn diese bei Bekanntwerden des Mangels beim Reiseveranstalter oder Vermieter gerügt worden sind und der Urlaubsgast noch vor Ort mit angemessener Fristsetzung erfolglos Abhilfe verlangt hat. Im Falle erheblicher Mängel kann ein Reisevertrag auch gekündigt werden – der Reisende darf dann abreisen; der Veranstalter hat lediglich das Recht auf die Bezahlung der bereits in der Ferienwohnung verbrachten Tage. Ein Mietvertrag über eine private Ferienwohnung läuft für den vertraglich vereinbarten Zeitraum; eine ordentliche Kündigung ist nicht möglich.

    Für die Vermietung privater Ferienwohnungen gilt zwar grundsätzlich das Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches, es sind jedoch nicht alle Vorschriften anwendbar. Unanwendbar sind z.B. die Vorschriften über den Zeitmietvertrag (§ 575 BGB). Es entsteht daher kein unbefristetes Mietverhältnis, weil etwa der Vermieter keinen Grund für die Befristung angibt. Auch die Regelungen über den Mieterschutz bei Kündigung (§ 573 BGB) sind nicht anwendbar.
    Im Rahmen der Nutzung einer Ferienwohnung kann es leicht zu Schäden an Wohnung oder Einrichtung kommen – zum Beispiel von spielenden Kindern zerbrochene Glasscheiben, Brandflecken von Zigaretten in Teppich und Sofabezug, Flecken durch eine umgekippte Rotweinflasche. Rechtlich muss derjenige, der die Schäden verursacht, auch dafür gerade stehen. Sorgsamer Umgang mit dem Eigentum des Vermieters ist eine Nebenpflicht aus dem Mietvertrag. § 280 BGB gewährt hier einen Schadenersatzanspruch. Kein Schadenersatz wird für Schäden fällig, die durch vertragsgemäße Nutzung der Mietsache entstehen (§ 538 BGB). Beispiele: Die Abnutzung des Teppichbodens durch Begehung ist vertragsgemäß, das Zerschießen von Fensterscheiben beim Fußballspielen in der Wohnung jedoch nicht. Eine weitere Grundlage für einen Schadenersatzanspruch bietet § 823 Abs. 1 BGB: Danach ist jeder, der das Eigentum eines anderen vorsätzlich oder fahrlässig beschädigt, diesem zum Schadenersatz verpflichtet. Diese Vorschrift greift auch, wenn für die Vermietung der Ferienwohnung nicht das Mietrecht, sondern das Reisevertragsrecht zur Anwendung kommt, weil beispielsweise über einen Reiseveranstalter vermietet wurde.

    Schwierigkeiten kann jedoch die Beweisfrage bereiten. Daher übergeben viele Vermieter ihre Wohnungen dem Gast im Rahmen einer kurzen Besichtigung, bei der bereits bestehende Schäden auffallen würden. Auch die Rückgabe erfolgt dann unter Beteiligung von Mieter und Vermieter mit Wohnungsbegehung. Für den Vermieter empfiehlt es sich, die Haftung für Schäden im Mietvertrag zu regeln – schon um klare Verhältnisse zu schaffen. Zusätzlich sollte der Vermieter eine Kaution verlangen. Wird die Ferienwohnung ohne nennenswerte Schäden zurückgegeben, wird die Kaution vollständig zurückgezahlt, ansonsten werden die Schadensbeträge abgezogen. Übersteigt die Schadenshöhe die Kaution, muss zu herkömmlichen Mitteln gegriffen werden: Darlegung des Schadens und Ersatzforderung, ggf. außergerichtliches oder gerichtliches Mahnverfahren, gerichtliche Klage. Für alle genannten Vorgehensweisen ist es unabdingbar, dass der Vermieter die zustellungsfähige Adresse der Mieter an deren Heimatort kennt. Dies kann durch Vorlage von Ausweisdokumenten bei Ankunft oder besser durch Zusendung von Mietvertrag oder Buchungsbestätigung per Post erfolgen. Schnelle Buchungen nur aufgrund eines Telefonanrufes bergen ein gewisses Risiko, da es auch Mieter gibt, die darauf bauen, dass ihre Heimatadresse hier nicht erfragt wird oder nicht nachprüfbar ist.

    Auch im Rahmen der Endreinigung können bei einer Ferienwohnung Schäden erkennbar werden – wenn etwa die Wohnung so verschmutzt ist, dass eine herkömmliche vom Vermieter oder den durch ihn beauftragten Personen durchgeführte Endreinigung nicht mehr ausreicht. Auch in diesem Fall können zusätzliche Kosten dem Mieter in Rechnung gestellt oder von der Kaution abgezogen werden. Dies sollte im Mietvertrag verankert werden.

    Ein wichtiger Aspekt bei der Vermietung von Ferienwohnungen ist jedoch auch, dass der Verwaltungsaufwand keine Formen annehmen sollte, die nicht mehr praktisch zu handhaben sind. Die Überlassung einer Kaution verursacht zusätzlichen Verwaltungsaufwand; insbesondere, wenn diese hin- und herüberwiesen werden muss. Es kann sich insbesondere für nicht gewerbliche Vermieter anbieten, Bagatellschäden schlicht einzukalkulieren und eine Kaution nur bei längerfristiger Vermietung zu verlangen.

    Ob die Haftpflichtversicherung des Mieters einen Schaden an der Ferienwohnung und ihrer Einrichtung abdeckt, sollte der Mieter vor der Anreise mit seiner Versicherung klären – dies wird in der Regel nicht der Fall sein.
    Fernabsatzverträge sind Verträge, die zwischen einem Unternehmen und einem Verbraucher unter Verwendung eines Fernkommunikationsmittels zustande kommen. Hier hat sich ab 13. Juni 2014 einiges geändert: Das Gesetz zur Umsetzung der EU-Verbraucherrechte-Richtlinie ist in Kraft getreten.

    Zu den Fernkommunikationsmitteln zählen Post, Telefon, E-Mails, Fax und Internet. Regelungen hierüber befinden sich im BGB (§§ 312 b -312 h) und in § 1 Artikel 246a Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch (EGBGB).
    Der Unternehmer ist demnach verpflichtet, vor Abschluss eines Vertrages unter anderem über folgende Punkte zu informieren (Auszüge):

    • Wesentliche Eigenschaften der angebotenen Waren und Dienstleistungen,
    • Identität und ladungsfähige Anschrift sowie Kommunikationsdaten (Telefonnummer),
    • Gesamtpreis einschließlich aller Steuern und Abgaben,
    • alle eventuell anfallenden zusätzlichen Liefer- und Versandkosten,
    • bei unbefristeten oder Abonnement-Verträgen den Gesamtpreis pro Abrechnungszeitraum oder pro Monat,
    • ggf. zusätzliche erhöhte Telefongebühren etc.,
    • Zahlungs-, Liefer- und Leistungsbedingungen,
    • das Bestehen eines gesetzlichen Mängelhaftungsrechts für die Waren,
    • die Mindestlaufzeit, sofern es sich um wiederkehrende Leistungen handelt (zum Beispiel pay-TV),
    • das Widerrufs- und Rückgaberecht.

    Dem Verbraucher steht ein Widerrufsrecht zu, das er innerhalb von zwei Wochen ausüben kann.
    Eine kommentarlose Rücksendung reicht nach neuem Recht nicht mehr aus, der Widerruf muss ausdrücklich erklärt werden.
    Ebenso haben sich die Folgen bei nicht ausreichender Aufklärung des Verbrauchers geändert: Das Widerrufsrecht wird nicht auf unbestimmte Zeit ausgedehnt, sondern nur auf 12 Monate und 14 Tage verlängert. Rücksendekosten für Waren trägt der Verbraucher, wenn der Unternehmer ihn darüber aufgeklärt hat; die frühere „40-Euro-Regel“ ist entfallen.

    Die Vorschriften über Fernansatzverträge gelten u.a. nicht für Grundstücks- und Baugeschäfte, Teilzeitnutzung von Wohngebäuden, Versicherungen und deren Vermittlung. Auf Verträge mit Immobilienmaklern sind die Bestimmungen jedoch anzuwenden. Für Maklerverträge, die nicht im Büro des Maklers abgeschlossen werden, gilt nun das 14tägige Widerrufsrecht. Die Frist läuft ab Vertragsabschluss, beginnt aber nicht, bevor der Kunde die Widerrufsbelehrung erhalten hat.

    Zusätzliche Bestimmungen gelten für den elektronischen Geschäftsverkehr. Hierzu gehören

    • Informationen nach dem Telemediengesetz (Impressumspflicht),
    • Zurverfügungstellung eines Tools, um Eingabefehler zu verbessern,
    • unverzügliche Bestätigung des Eingangs der Bestellung auf elektronischem Wege,
    • Abruf und Speichermöglichkeit etwaiger Allgemeiner Geschäftsbedingungen.
    Von verschiedenen Institutionen werden Fernlehrgänge im Bereich der Immobilienwirtschaft angeboten. Im Vordergrund stehen dabei solche Lehrgänge, die auf einen Abschluss im Bereich der beruflichen Fortbildung ("geprüfter Immobilienfachwirt IHK") vorbereiten. Ein solcher Lehrgang muss vom Bundesinstitut für Berufsbildung (BiBB) in Bonn genehmigt werden.

    Soweit ein Fernlehrgang lediglich auf einen Abschluss vorbereitet, der vom Lehrgangsträger selbst definiert wird, ist Zulassungsstelle die Staatliche Zentralstelle für Fernunterricht (ZfU).

    Die Zulassung wird im Interesse des Schutzes der Lehrgangsteilnehmer nur dann erteilt, wenn der Lehrgang fachlich, didaktisch und vom Umfang so gestaltet ist, dass die vom Lehrgangsveranstalter festgelegten Lehrgangsziele auch erreicht werden können. Zu achten ist vom Interessenten aber trotzdem darauf, dass Abschlussbezeichnungen von privaten Fernlehrgangsveranstaltern, die ähnlich lauten, wie die durch Rechtsverordnung geregelten Abschlüsse, in keiner Weise mit deren Inhalten übereinstimmen und deren Bedeutung entsprechen müssen.

    Einen die Berufsausbildung zum Immobilienkaufmann / zur Immobilienkauffrau begleitenden Fernlehrgang bietet das Europäische Bildungszentrum der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft des GdW in Bochum mit einer Dauer von 2 Jahren an.

    Einen Fernlehrgang "Immobilienwirtschaft" mit einem IHK Zertifikat bietet die DIA Consulting AG in Freiburg an. Der Umfang beträgt 10 Lehrbriefe. Eine flexible Zeitplanung ist möglich.
    Fernwärme wird von zentralen Heizkraftwerken erzeugt und per Rohrsystem zum Verbraucher geliefert. Das Heizen mit Fernwärme wird als umweltfreundlich angesehen, weil Fernwärme oft von Kraftwerken erzeugt wird, die mit Kraft-Wärme-Kopplung arbeiten. Früher war für Mieter und Vermieter die Unterscheidung zwischen Fernwärme und herkömmlicher Zentralheizung von Bedeutung, da die Fernwärme nicht nach der Heizkostenverordnung, sondern nach den AVB Fernwärme (Allgemeine Versorgungsbedingungen) abgerechnet wurde. Diese berücksichtigten nur den Verbrauch, aber keinen verbrauchsunabhängigen Kostenanteil. Seit 01.03.1989 wird auch die Fernwärme gegenüber dem Mieter nach der Heizkostenverordnung abgerechnet. Die AVB Fernwärme beziehungsweise die ihnen zugrunde liegende AVB Fernwärme-Verordnung verweisen nun hinsichtlich der Abrechnung auf die Regelungen der Heizkostenverordnung. Danach ist ein bestimmter Anteil der Heizkosten nach Verbrauch, der Rest verbrauchsunabhängig (meist: Quadratmeter-Anteil der Wohnung) abzurechnen. Der Verbrauch ist bei Mietwohnungen nicht mehr mit den zuvor üblichen Wassermengenzählern, sondern mit Heizkostenverteilern zu ermitteln. Vor dem 30.09.1989 eingebaute Wassermengenzähler dürfen weiterverwendet werden. Die Bestimmungen der AVB Fernwärme sind weiterhin vom jeweiligen Vertragspartner des Fernwärmeversorgers einzuhalten – also dem Vermieter oder bei Direktlieferung beziehungsweise Wärme-Contracting dem Mieter.

    Nach bisheriger Rechtsprechung stellte der Austausch einer Gasetagenheizung gegen einen Fernwärmeanschluss keine Modernisierungsmaßnahme dar, weil er nicht zur Verbesserung des Wohnwertes führe. Verglichen mit einer Gasheizung kann Fernwärme durchaus teurer sein. Vermieter konnten demnach aufgrund des Fernwärmeanschlusses keine Mieterhöhung wegen Modernisierung durchführen (LG Hamburg, Az. 316 S 136/01, Urteil vom 08.01.2002). Der Bundesgerichtshof hat diese Rechtsprechung geändert und in seinem Urteil vom 24.09.2008 betont, dass die Änderung des Heizsystems von einer Gasetagenheizung zum Fernwärmeanschluss als Maßnahme zur Einsparung von Energie gesehen werden kann – und damit eine Modernisierungsmaßnahme ist, die der Mieter zu dulden hat. Voraussetzung ist allerdings, dass die Fernwärme aus einer Anlage mit Kraft-Wärme-Kopplung stammt (Az. VIII ZR 275/07). Somit ist auch eine Mieterhöhung wegen Modernisierung nach § 559 BGB im Bereich des Möglichen.

    Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes kann ein Vermieter während des Mietverhältnisses eine veraltete Ölheizung durch einen Fernwärmeanschluss ersetzen und die Wärmelieferungskosten auf die Mieter umlegen. Voraussetzung: Im Mietvertrag wird auf die geltenden Bestimmungen über Heizkosten verwiesen. Ferner müssen die bei Vertragsabschluss wirksamen Regelungen (früher: Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung, heute: Betriebskostenverordnung) eine Umlage der Kosten für Fernwärmelieferungen vorsehen (BGH, Az. VIII ZR 202/06, Urteil vom 27.06.2007).

    Die Mietrechtsreform vom 1. Mai 2013 erleichtert für Vermieter die Umstellung der Wärmeversorgung auf das Wärme-Contracting, also die direkte Versorgung der Mieter durch einen externen Lieferanten, der dann selbst Vertragspartner der Mieter ist. Auch die Fernwärmeversorgung kann im Rahmen eines Contracting-Vertrages erfolgen. Die Umstellung ist drei Monate vorher in Textform anzukündigen. Die Mieter haben dann die Kosten der gewerblichen Fernwärmelieferung als Betriebskosten zu tragen, wenn sie grundsätzlich laut Mietvertrag die Kosten für Wärme und Warmwasser zu übernehmen haben und die Kosten der Wärmelieferung im Rahmen des Contracting nicht höher liegen als zuvor.
    Das Fertighaus besteht aus normierten Einzelteilen, die nach persönlicher Entscheidung des Käufers innerhalb eines bestimmten Rahmens zu einem Ganzen kombiniert werden. Für den Bau eines Fertighauses werden vorgefertigte Bauteile verwendet. Der Kauf eines Fertighauses bietet dem Käufer einige Vorteile:
    • Sichere Kalkulationsgrundlage, die auf Festpreisgarantien beruht,
    • relative Terminsicherheit, da die Einzelteile vorproduziert und in verhältnismäßig kurzer Zeit aufgestellt werden können,
    • Auswahl zwischen verschiedenen Haustypen wie etwa zwischen einem Ausbauhaus und einem schlüsselfertig hergestellten Haus,
    • Reduzierbarkeit der Baukosten durch Eigenleistungen bei einem Ausbauhaus.
    Beim Vertrag über ein Fertighaus handelt es sich um einen Werkvertrag, der den Kauf eines Fertighauses zum Gegenstand hat. Der Fertighausvertrag bedarf nur dann keiner notariellen Beurkundung, wenn die Lieferung des Hauses nicht in einem rechtlichen Zusammenhang mit dem Baugrundstückserwerb steht.

    Eine Grunderwerbsteuerpflicht für den Erwerb des Fertighauses besteht auch dann, wenn Grundstück und Haus in getrennten Verträgen erworben werden und zwischen beiden Erwerbsvorgängen ein wirtschaftlicher Zusammenhang gegeben ist.

    Beim Fertighausvertrieb gibt es keine Standardverträge. Die Vereinbarungen fallen unterschiedlich aus.

    Ein kundenfreundlicher Kaufvertrag
    • kennt keinerlei Vorauszahlungen,
    • hält Ratenzahlungen und Bauleistungsstand in einem vernünftigen Leistungsgleichgewicht,
    • bietet eine Bank- oder Fertigstellungsgarantie,
    • nennt klare Fertigstellungstermine.
    Die Mängelhaftung entspricht dem Werkvertragsrecht des BGB.
    Dem Fertigstellungstermin einer Immobilie kommt bzw. kam eine besondere Bedeutung zu. Und zwar bei vermieteten Objekten im Hinblick auf die Gebäudeabschreibung, die AfA, und bei selbstgenutztem Wohneigentum hinsichtlich der früheren Eigenheim- und Kinderzulage, die mit Stichtag 1. Januar 2006 abgeschafft wurde. Um die optimale Gebäude-AfA (= höchstmögliche Steuerersparnis) zu nutzen, muss das Objekt im Jahr der Fertigstellung angeschafft worden sein. Vergleichbares galt bei der Förderung selbstgenutzten Wohneigentums.

    Wenn nämlich dieses im Jahr der Anschaffung nicht auch bezogen wurde, sprach der Volksmund von der sogenannten Neujahrsfalle. Dies bedeutete, dass der Eigenheimer eines von acht Jahren staatliche Förderung verlor.

    Der Anschaffungszeitpunkt ist in diesem Falle der Tag des Besitzübergangs. Fertig gestellt ist eine Wohnung dann, wenn sie nach Abschluss der wesentlichen Bauarbeiten bewohnbar ist. Ob sie bereits durch die Baubehörde abgenommen ist, ist steuerlich unerheblich.

    Zieht der Eigentümer bereits in das Haus ein, bevor wichtige Arbeiten abgeschlossen sind, so gilt das Objekt als nicht fertig gestellt. Solche wichtigen Arbeiten sind z.B. Türen oder Fenster, sanitäre Einrichtungen oder der Anschluss an die Versorgungsleitungen.

    Es muss die Möglichkeit zum Anschluss einer Küche bestehen. Geringfügige Restarbeiten schließen die Bezugsfertigkeit nicht aus. Unerheblich ist in diesem Zusammenhang auch, ob die Abgeschlossenheitsbescheinigung bei Eigentumswohnungen schon vorliegt und ob die Teilungserklärung schon abgegeben ist. Durch das Zurückhalten solcher Maßnahmen lässt sich die steuerlich bedeutsame Fertigstellung einer Wohnung nicht hinauszögern.
    Mit fest wird eine Börsentendenz bezeichnet, wenn die Kursnotierungen erfreulich steigen. Gegenteil: Schwach.
    Beim Festbetragsdarlehen handelt es sich um ein Darlehen, das am Ende der vereinbarten Laufzeit in einer Summe z.B. aus einer fälligen Lebensversicherung, dem zugeteilten Bausparvertrag oder anderen Mitteln zurückgezahlt wird. Während der Darlehenslaufzeit zahlt der Kreditnehmer nur Zinsen.
    Ein Festfenster oder festverglastes Fenster lässt sich nicht zur Belüftung öffnen. Es dient der Belichtung. Als Flügel oder als Glasscheibe wird es unbeweglich in den Fensterrahmen eingesetzt.
    Festgeld ist bei einer Bank eingezahltes Geld mit einem vorab festgelegten Zinssatz und einer festen Laufzeit (mindestens 30 Tage). Die Zinshöhe hängt meist von der Höhe der Einzahlung und der Laufzeit ab. Der Anleger muss meist vor dem Rückzahlungstermin kündigen, da sich die Anlagedauer sonst automatisch verlängert.

    Eine vorzeitige Kündigung von Festgeld-Anlagen ist nur möglich, wenn dies vertraglich vereinbart ist. Bei einer vorzeitigen Vertragsbeendigung wird das Geldinstitut jedoch in der Regel einen Abschlag von den Zinsen vornehmen und eine Gebühr berechnen. Hier lohnt es sich für Anleger, die diesbezüglichen Konditionen bei verschiedenen Anlagen zu vergleichen.

    Im Ausnahmefall ist eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund nach § 314 BGB möglich. Ein solcher Grund kann zum Beispiel der Tod des Kontoinhabers sein. Ist der Kontoinhaber gezwungen, Arbeitslosengeld II zu beantragen, kann dies auch einen wichtigen Grund darstellen.

    Festgeldanlagen bieten den Vorteil einer hohen Sicherheit, da sie nicht von kurzfristigen Entwicklungen an den Wertpapiermärkten abhängig sind. Allerdings hat ihre Attraktivität in den letzten Jahren infolge der langen Niedrigzinsphase stetig abgenommen – auch im Vergleich zur Anlage in Immobilien.
    Der Festpreis ist ein vertraglich vereinbarter Preis für ein endgültig fertiggestelltes Objekt. Wurde ein Festpreis vereinbart, darf der Bauträger in der Regel keinerlei zusätzliche Forderungen an den Käufer stellen. Eine Festpreisabsprache in einem Vertrag kann dadurch modifiziert werden, dass bestimmte Bereiche ausgenommen werden; z.B. erwartete Erschließungsbeiträge, deren Höhe noch nicht feststeht.
    Festschreibung bezeichnet die Konditionen eines Kreditvertrages, die für einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben werden. Dabei werden die Kredit­kon­ditionen (Zinssatz, Tilgung, usw.) für eine bestimmte Zeit (meist zehn Jahre) festgeschrieben. Gerade bei der Immobilienfinanzierung ist die Festschreibung der Zinsen wichtig, damit der Darlehensnehmer eine feste Kalkulations­basis hat. Darlehen mit einem flexiblen Zinssatz passen sich dagegen dem Markt an. Von einer Festschreibung spricht man einerseits bei Krediten und andererseits auch bei Geldanlagen.
    Beschließen die Wohnungseigentümer in einer Wohnungseigentümerversammlung über eine Verwaltungsangelegenheit, ohne dass die dafür erforderliche Mehrheit vorgelegen hat, kann dieser Beschluss angefochten und mit dem Antrag auf Feststellung verbunden werden, dass mangels erforderlicher Mehrheit ein Beschluss nicht zustande gekommen oder nichtig ist.
    Ebenso kann im Rahmen einer Feststellungsklage ein Wohnungseigentümer durch entsprechenden Antrag gerichtlich feststellen lassen, dass beispielsweise andere Wohnungseigentümer nicht befugt sind, die in seinem Sondereigentum stehende Gartenfläche zu betreten bzw. zu nutzen.
    Eine Feststellungsklage kann sich auch gegen die Gemeinschaft richten, beispielsweise bei Verpflichtung zur Instandhaltung oder Instandsetzung bestimmter konstruktiver Teile des gemeinschaftlichen Eigentums.
    Festzinshypotheken sind Darlehen, bei denen eine Festschreibung des Zinssatzes für einen bestimmten Zeitraum vereinbart ist. Für den Darlehensnehmer hat eine Festzinshypothek den Vorteil, dass sie bezüglich der Finanzierung und der damit verbundenen Kosten eine hohe langfristige Planungssicherheit bietet.

    Das Zinsänderungsrisiko ist im Vergleich zu Gleitzinsdarlehen geringer, da der Darlehensnehmer für die Dauer der Zinsfestschreibung gegen einen Anstieg der Zinsen abgesichert ist. Sinken die Zinsen jedoch in der Zeit zwischen dem Abschluss des Darlehensvertrages und dem Ende der Zinsfestschreibung, so profitiert der Darlehensnehmer davon nicht.
    Ein Fettbrand entsteht, wenn Fett oder Speiseöl über seinen sogenannten Brennpunkt hinaus erhitzt wird. Das Fett entzündet sich dann von selbst. Diesen Brand mit Wasser oder wasserhaltigen Getränken zu löschen, führt dazu, dass das Wasser aufgrund der hohen Temperatur des brennenden Fettes schlagartig verdampft – es kommt zur Fettexplosion. Dabei werden aus einem Liter flüssigem Wasser bis zu 1.700 Liter Dampf. Im Rahmen der Explosion wird das brennende Fett in der Umgebung verteilt und kann auch die löschende Person treffen. Besonders häufig kommen Fettbrände und –Explosionen in Küchen vor.

    Zum Löschen eines Fettbrandes dürfen keine Feuerlöscher verwendet werden, die Wasser oder Schaum als Löschmittel verwenden. Pulver und CO2-Löscher erweisen sich oft als wenig effektiv, da aufgrund der weiter anhaltenden Hitze des Fettes die Gefahr einer erneuten Selbstentzündung nach Aufbrauchen des Löschmittels besteht. Eine Pfanne voll brennendem Fett kann durch das Auflegen eines Deckels gelöscht werden. Für Küchen wurden bisher häufig Löschdecken zur Brandbekämpfung empfohlen; diese sind jedoch nach einschlägigen Versuchen in die Kritik geraten, da sie durch die heißen Fettdämpfe durchbrennen oder selbst in Brand geraten können. Empfohlen werden vielmehr spezielle Fettbrandlöscher, die die brennende Flüssigkeit durch einen Verseifungseffekt löschen. Über dem Fett oder Öl wird eine Sperrschicht erzeugt, die die weitere Aufnahme von Sauerstoff verhindert. Das Löschmittel kühlt außerdem die brennende Flüssigkeit unter ihren Selbstentzündepunkt ab und verhindert so, dass das Feuer erneut aufflammt. Fettbrandlöscher werden sowohl für den gewerblichen Bereich empfohlen als auch für mit Friteusen ausgestattete Privathaushalte.

    Seit 2005 werden Brände von Ölen oder Fetten in die Brandklasse F eingeteilt. Bei der Auswahl des richtigen Feuerlöschers muss auf die Brandklasse geachtet werden, für die dieser zugelassen ist.
    Von feuerbeständigen Bauteilen spricht man, wenn diese einem Feuer deutlich länger widerstehen, als feuerhemmende Materialien. Die Musterbauordnung von 2002 als Vorlage der Landesbauordnungen befasst sich in § 26 mit den „Allgemeinen Anforderungen an das Brandverhalten von Baustoffen und Bauteilen.“ Nach dieser Vorschrift sind Bauteile nach den Anforderungen an ihre Feuerwiderstandsfähigkeit zu differenzieren in
    • feuerbeständige,
    • hochfeuerhemmende und
    • feuerhemmende Bauteile.

    Feuerbeständige Bauteile werden dort wie folgt beschrieben:
    • Bauteile, deren tragende und aussteifende Teile aus nicht brennbaren Baustoffen bestehen,
    • raumabschließende Bauteile müssen zusätzlich eine in Bauteilebene durchgehende Schicht aus nicht brennbaren Baustoffen besitzen.

    Nach der für die Zulassung von Bauteilen wichtigen Norm DIN 4102 Teil 2 steht für „feuerbeständig“ die Feuerwiderstandsklasse F90. Das heißt, dass das Bauteil im Brandfall mindestens 90 Minuten lang seine Funktion behält.

    Die neuere europäische Norm DIN EN 13501 enthält abweichende Feuerwiderstandsklassen; sie berücksichtigt jedoch eine größere Zahl von Baustoffklassen und möglichen Kombinationen von Materialeigenschaften.
    Von feuerhemmendem Material spricht man, wenn dieses zumindest nicht leicht entzündlich ist. Die Musterbauordnung von 2002 als Vorlage der Landesbauordnungen befasst sich in § 26 mit den „Allgemeinen Anforderungen an das Brandverhalten von Baustoffen und Bauteilen.“ Nach Absatz 2 der Vorschrift sind Bauteile nach den Anforderungen an ihre Feuerwiderstandsfähigkeit einzuteilen in

    • feuerbeständige,
    • hochfeuerhemmende und
    • feuerhemmende Bauteile.

    Eine genauere Defnintion von „feuerhemmend“ wird dort nicht geliefert; die Vorschrift lässt jedoch den Schluss zu, dass auch Bauteile aus brennbaren Stoffen als feuerhemmend angesehen werden können, solange sie nicht leicht entflammbar sind. Deutlicher wird die für die Zulassung von Bauteilen relevante DIN 4102 Teil 2, welche eine Reihe von Feuerwiderstandsklassen für Baustoffe festlegt. Hier wird die Feuerwiderstandsklasse F30 als „feuerhemmend“ bezeichnet; derartige Bauteile müssen im Brandfall für mindestens 30 Minuten noch ihre Funktion erfüllen. Dies ist ggf. durch Brandversuche nachzuweisen; bestimmte Baustoffe gelten auch kraft Erwähnung in der DIN 4102 Teil 4 als feuerhemmend.

    Die Europäische Norm für den Feuerwiderstand von Bauteilen ist die DIN EN 13501. Diese enthält weit mehr Baustoffklassen und Kombinationen möglicher Eigenschaften von Materialien als die DIN 4102.
    Feuerschalen – also meist auf mehr oder minder festen Standbeinen angebrachte Metallbehälter, in denen ein offenes Feuer brennt – werden immer beliebter. Sie werden auf Terrassen und sogar auf Balkonen verwendet. Gerichtsurteile sind diesbezüglich noch nicht bekannt. Allerdings ist davon auszugehen, dass für Feuerschalen die bisher von den Gerichten für das Grillen ausgearbeiteten Regeln gelten. Schließlich wird bei beiden ein offenes Feuer in einem Metallbehälter betrieben – nur in einem Fall zum Garen von Fleisch und im anderen als Selbstzweck. Die Gerichte urteilen zum Grillen sehr uneinheitlich. Wichtig ist in jedem Fall, dass Rauch und Ruß nicht in benachbarte Wohnungen ziehen dürfen. Hauseigentümer dürften bei der Nutzung von Feuerschalen im eigenen Garten keine Probleme haben, solange für Nachbarn keine unzumutbare Belästigung besteht. In Eigentümergemeinschaften ist die Lage komplizierter: Ist das Grillen etwa per Hausordnung untersagt, ist es denkbar, dass Gerichte hier schnell Parallelen zur Feuerschale ziehen. Ähnlich verhält es sich bei Mietwohnungen. Das Grillen kann per Mietvertrag untersagt werden. Ist dies der Fall, sollte auch auf die Verwendung einer Feuerschale verzichtet werden.
    Bereits der Rohbau kann durch eine Feuerversicherung gegen etwaige Brandschäden versichert werden. Nach Fertigstellung kann die Feuerversicherung in eine verbundene Gebäudeversicherung einbezogen werden. Mit dieser Police sind dann nicht nur Schäden durch Brand, Blitzschlag, Explosion und Flugzeugabsturz abgedeckt, sondern auch Sturm- und Hagelschäden sowie Schäden durch austretendes Leitungswasser. Eine Feuer- bzw. Gebäudeversicherung sollte jeder Hauseigentümer abschließen.

    Bei Vertragsabschluss sollte darauf geachtet werden, dass außer dem eigentlichen Brandschaden am Gebäude auch die Kosten abgedeckt sind, die durch das Abräumen und fachgerechte Entsorgen von Brandschutt und Gebäuderesten entstehen. Hier muss nach heutiger Rechtslage eine fachgerechte Entsorgung durch Spezialbetriebe erfolgen, die ggf. eine Trennung des Brandschutts nach verschiedenen Arten von Sonderabfall erfordert. Die hierfür entstehenden Kosten können erheblich sein.

    Bei einer Eigentumswohnanlage gehört der Abschluss einer Feuerversicherung zur "ordnungsgemäßen Verwaltung", die von jedem einzelnen Eigentümer verlangt werden kann. Versichert sind sowohl Schäden am Gemeinschaftseigentum, als auch Schäden am Sondereigentum. Schäden am Hausrat müssen allerdings durch eine eigene Hausratversicherung abgedeckt werden.

    Die Musterbedingungen des Gesamtverbandes der Deutschen Versicherungswirtschaft für Wohngebäudeversicherungen (VGB) enthalten eine Klausel, nach der der Versicherungsnehmer alle behördlichen oder gesetzlichen Sicherheitsvorschriften einhalten muss. Wird dies vorsätzlich außer Acht gelassen, ist die Versicherung leistungsfrei. Handelt der Versicherungsnehmer grob fahrlässig, kann die Versicherung die Leistung kürzen. Zu der Frage, wann grobe Fahrlässigkeit vorliegt, existiert umfangreiche Rechtsprechung. Das Nichtvorliegen grober Fahrlässigkeit ist vom Versicherungsnehmer zu beweisen.

    Auch Rauchmelder in Wohnungen sind grundsätzlich Sicherheitseinrichtungen. Rein rechtlich gesehen bedeutet dies: Besteht im jeweiligen Bundesland und für das jeweilige Gebäude Rauchmelderpflicht, müssen Rauchmelder entsprechend der einschlägigen Norm DIN 14676 eingebaut und auch entsprechend gewartet werden, um im Brandfall den vollen Versicherungsschutz zu erhalten. Aber: Der Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) hat sich dahingehend geäußert, dass Rauchmelder hauptsächlich Leben retten und nicht Sachwerte schützen sollen. Fehlende oder nicht gewartete Rauchmelder würden nur dann Auswirkungen auf den Versicherungsschutz haben, wenn sie für den Schaden oder dessen Höhe ursächlich geworden seien. Dies könne in der Regel aber nicht nachgewiesen werden. Ob sich die einzelnen Versicherungen dieser Ansicht des Verbandes anschließen, ist den Unternehmen selbst überlassen. Eine unterschiedliche Handhabung durch die einzelnen Versicherungsgesellschaften ist möglich.

    Eine jährliche Wartung von Rauchmeldern wird durch diverse Dienstleister angeboten, etwa Ableseunternehmen, Hausmeisterdienste oder Brandschutzbetriebe. Ableseunternehmen können die Wartung oft im Rahmen anderweitiger Ablesetermine durchführen. Vermieter sollten jedoch darauf achten, dass eine ausreichende Dokumentation über Art und Umfang der durchgeführten Arbeiten stattfindet.

    Viele Versicherer bieten auch Policen an, in denen sie auf die „Einrede der groben Fahrlässigkeit“ verzichten. Der Versicherer gibt damit sein wichtigstes Instrument aus der Hand, um eine Zahlung im Schadensfall verweigern zu können. Meist kosten derartige Verträge mehr; für den Gebäudeeigentümer sind sie trotzdem zu empfehlen. Vorsicht sollte allerdings geboten sein, wenn der Verzicht der Versicherung betragsmäßig auf wenige tausend Euro begrenzt wird. Brennt eine Wohnung oder ein Gebäude ab oder aus, geht es um weit höhere Summen. Der Ausschluss des Einwands „grobe Fahrlässigkeit“ sollte sich also möglichst auf den gesamten entstandenen Schaden beziehen.
    Bei Abschluss einer Feuerversicherung (in Bayern Brandversicherung) wird der versicherte Gebäudewert grundsätzlich zu Herstellungskosten des Jahres 1914 ermittelt ("Stammsumme"). Das Jahr 1914 fungiert dabei als Basisjahr für die Entwicklung eines Baukostenindex des Statistischen Bundesamtes, dem die jeweils aktuelle "Teuerungszahl" (ein Multiplikator) entspricht.

    Stammsumme x Teuerungszahl ergibt den Neuwert, der bei Schadenseintritt (Brand, Schäden durch Löschwasser, usw.) der Berechnung der auszuzahlenden Versicherungs­summe zugrunde zu legen ist.
    Feuerwehreinsätze können in bestimmten Fällen zur Erhebung von Gebühren oder zu Kosten­er­stattungs­an­sprüchen führen. Wann dies der Fall ist, regeln Landes­gesetze. Die Gebührenhöhe ergibt sich aus den jeweiligen Gemeindesatzungen.

    So schreibt z. B. das baden-württembergische Feuerwehr­gesetz vor, dass Hilfeleistungen der Feuerwehr bei Bränden und öffentlichen Notständen sowie zur Rettung von Mensch und Tier aus lebensbedrohlicher Lage unent­geltlich erfolgen müssen. Wird jedoch die Feuerwehr bei anderen Notlagen helfend tätig, können durch den Träger der Feuerwehr Gebühren erhoben werden. Eine Hilfeleistung für Mensch und Tier liegt z. B . nicht vor, wenn nach dem Kenntnisstand zum Zeitpunkt der Alarmierung keine einzelnen Menschen oder Tiere in irgendeiner Form gefährdet waren.

    Diese Grundsätze hat der Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg in einem Urteil ausgeführt, in dem die Freiwillige Feuerwehr wegen eines Wasserschadens in einer verschlossenen Wohnung eines Mehrfamilienhauses alarmiert worden war. Ausgerückt waren ein Rüstwagen, ein Tanklöschfahrzeug und ein Vorrüstwagen mit insgesamt zwölf Mann Besatzung. Es stellte sich heraus, dass ein aus der Badewanne gerutschter Wasch­maschinen­schlauch etwa 80 Liter Wasser auf den Fußboden gepumpt hatte. Die Feuerwehr saugte das Wasser auf und schickte dem Wohnungseigentümer eine Rechnung. Berechnet wurden eine Arbeitsstunde für acht Personen und die Kosten für zwei Fahrzeuge. Die Klage des Wohnungseigentümers blieb erfolglos, da es hier nicht um die Rettung von Personen oder Tieren, sondern nur um den Schutz privaten Eigentums gegangen sei (VGH Baden-Württemberg, Az. 1 S 397/01, Urteil vom 20.03.2003).

    Auch in anderen Fällen werden Kosten für Feuer­wehr­einsätze geltend gemacht – z. B. wenn die Gefahr oder der Schaden vorsätzlich oder grob fahrlässig verursacht worden sind. Auch wer "wider besseres Wissen" oder "infolge grob fahrlässiger Unkenntnis der Tatsachen" die Feuerwehr ruft, muss zahlen.

    Ferner werden auch bei Fehlalarmen durch Brand­melde­anlagen des Hauseigentümers üblicherweise Gebühren geltend gemacht. Dies betrifft vernetzte Anlagen mit einer Zentrale, wie sie für Hotels und andere gewerbliche Gebäude vorgeschrieben sind. Auf normale Rauchmelder, wie sie in Wohnungen üblich sind, ist diese meist aus Landesgesetzen abgeleitete Kostentragungspflicht nicht ohne Weiteres übertragbar. Urteile, nach denen Mieter zur Kostentragung für Fehlalarme herangezogen wurden, beruhten bisher oft auf der Tatsache, dass ein Wohngebäude früher gewerblich genutzt wurde und daher noch über eine Brandmeldeanlage verfügte (vgl. Verwaltungsgericht Schleswig, Az. 3 A 133/02, Urteil vom 27.05.2003).

    Eine Bundesländer haben ihre Feuerwehrgesetze inzwischen dahingehend geändert, dass Einsätze in Privatwohnungen aufgrund von Rauchwarnmelderalarm nicht kostenpflichtig sind (zum Beispiel Schleswig-Holstein).

    Das Verwaltungsgericht Neustadt hat darauf hingewiesen, dass bei einer vernetzten Brandmeldeanlage der Betreiber der Anlage das Risiko des Fehlalarms trage und nicht zum Beispiel der Bewohner des jeweiligen Zimmers in einem Seniorenheim. In einem solchen war es zu zwei Fehlalarmen gekommen, für die je 400 Euro Einsatzkosten anfielen. Im ersten Fall kam das Gericht zu dem Ergebnis, dass die Feuerwehr hier keine Gebühren hätte verlangen dürfen, da es durch angebranntes Essen zu einer Verrauchung der Wohnung gekommen sei und die betagte Bewohnerin die Gefahr nicht verstanden habe. Es habe sich damit nicht um einen Fehlalarm gehandelt. Im zweiten Fall hatte die Brandmeldeanlage durch Küchendünste, aber ohne feststellbare Gefahr ausgelöst. Der Heimbetreiber hatte verlangt, die Gebühren direkt den Senioren zu berechnen. Das Gericht stellte fest, dass er selbst dafür verantwortlich sei, dass die Komponenten seiner Brandmeldeanlage korrekt eingestellt und nicht direkt vor Küchentüren installiert würden (Urteil vom 2.12.2014, Az. 5 K 491/14.NW).
    Der von Kreditinstituten gebildete Fonds zur Sicherung von Einlagen wird Feuerwehrfonds genannt.
    Immer wieder kommt es durch Feuerwerk an Silvester zu Schäden an Immobilien. Dies können kleinere Schäden wie "gesprengte" Briefkästen oder Brandflecken von Raketen an der Hauswand sein, im schlimmsten Fall brennt jedoch auch das ganze Gebäude ab.

    Allerdings ist das Abbrennen von Feuerwerk gar nicht überall gestattet. Die 1. Sprengstoffverordnung untersagt bundesweit einheitlich Feuerwerk in näherer Umgebung von Krankenhäusern, Kinder- und Altenheimen, Kirchen sowie von Reet- und Fachwerkhäusern. Zusätzlich können die örtlichen Behörden Sperrzonen ausrufen. Dies ist bekannt von den an Reeetdachhäusern reichen Nordseeinseln wie Sylt oder Amrum. Verbote können jedoch auch an Plätzen stattfinden, wo große Menschenansammlungen zu erwarten sind (z.B. Brandenburger Tor, Berlin). Bei Nichtbeachtung drohen Bußgelder.

    Kommt es zu Schäden an Gebäuden, haftet grundsätzlich der Verursacher. Dieser ist oft schwer festzustellen. Wird er erkannt, schauen die Gerichte jedoch genau hin. Für einen Anspruch aus deliktischer Handlung ist ein Verschulden erforderlich, der Betreffende muss also zum Beispiel erkannt haben, dass eine Gefahr bestehen könnte. Problematisch war dies etwa im Fall eines komplett abgebrannten Bauernhofes mit Nebengebäuden: Der Nachbar hatte eine Rakete zum Starten in einen Schneehaufen gesteckt, diese hatte nach dem Start die Richtung geändert und war horizontal weiter und durch einen kleinen Lüftungsschlitz in die Scheune geflogen. Laut Bundesgerichtshof hing die Schuldfrage davon ab, ob der Nachbar den Lüftungsschlitz sehen konnte. Dann hätte er mehr Abstand einhalten müssen. Grundsätzlich abgelehnt wurde eine Haftung aufgrund eines verschuldensunabhängigen "nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruches." Denn dieser betreffe nur Schäden infolge normaler Grundstücksnutzung (BGH, 18. September 2009, Az. V ZR 75/08). Geklagt hatte hier die Feuerversicherung des Geschädigten, die den Nachbarn in Regress nehmen wollte.

    Werden Feuerwerksschäden durch Kinder verursacht, kann eine Haftung der Eltern wegen Verletzung der Aufsichtspflicht im Raum stehen. Feuerwerkskörper der Klasse II (Raketen, Böller) dürfen grundsätzlich nur von Personen über 18 abgebrannt werden. Die Gerichte gehen davon aus, dass Eltern gegen die Aufsichtspflicht verstoßen, wenn sie ihre Kinder (auch in ihrem Beisein) damit hantieren lassen (OLG Schleswig, Urteil vom 12. November 1998, Az. 5 U 123/97).

    Der Gastgeber einer Silvesterparty trägt nach Ansicht einiger Gerichte ein Mitverschulden, wenn er nicht kontrolliert, ob auch alle von Gästen angezündeten Feuerwerkskörper tatsächlich abgebrannt sind. Das Oberlandesgericht Köln ließ einen Partygast, dessen Raketen-Blindgänger mit Verspätung gezündet und das Haus der Gastgeber in Brand gesetzt hatte, nur zu 2/3 haften. Den Rest des Schadens musste der Hauseigentümer tragen (Urteil vom 23. Februar 2000, Az. 11 U 126/99).

    Ist der Eigentümer der Immobilie gegen Feuer versichert, trägt seine Wohngebäude- bzw. Feuerversicherung den Schaden. Diese nimmt jedoch bei einem Fremdverschulden Regress beim Verursacher.
    Abkürzung für: Furniture, Fixtures and Equipment
    Flora-Fauna-Habitat-Richtlinie, genauer: "Richtlinie zur Erhaltung der natürlichen Lebensräume sowie der wild lebenden Tiere und Pflanzen", Richtlinie 92/43/EWG vom 21.05.1992, Abl. Nr. L 206, S.7.
    Abkürzung für: Finanzgericht
    Abkürzung für: freiwillige Gerichtsbarkeit
    Abkürzung für: Gesetz über die Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit
    Abkürzung für: Finanzgerichtsordnung
    Abkürzung für: Praxis der Freiwilligen Gerichtsbarkeit
    Abkürzung für: Firsthöhe

    Abkürzung für: Fachhochschule
    FIABCI ist das französische Akronym für Internationaler Verband der Immobilienberufe. Der Verband hat seinen Sitz in Paris und verfügt über ein weltweites Netz mit Berufsangehörigen aus allen Immobiliensparten.

    FIABCI ist in 60 Ländern präsent. Der Verband umfasst 3.200 ordentliche Mitglieder (Einzelmitglieder und Firmen), ca. 20 akademische Mitglieder und 100 nationale Berufsverbände, die 1,5 Millionen Immobilienfachleute vertreten. FIABCI hat Landesdelegationen in 47 Ländern. FIABCI ist eine Organisation, die weltweit Tausende von Berufsangehörigen aus allen Bereichen des Immobiliengewerbes verbindet.

    Der FIABCI Prix d'Excellence wird jährlich für die weltweit herausragenden Immobilienprojekte vergeben.

    Die FIABCI vertritt die Immobilienfachleute weltweit bei den Vereinten Nationen durch ihren konsultativen Status Kategorie II und gilt in New York und Genf als "Stimme des Eigentums". Auch bei HABITAT-Konferenzen wurde die FIABCI zur gestaltenden Mitarbeit eingeladen und deren Arbeit besonders gewürdigt.

    Mehr Informationen finden Sie unter www.fiabci.de.
    Das 1969 gegründete US-amerikanische Fonds­manage­ment-Unternehmen Fidelity gehört mit einem betreuten Immobilienvolumen von 142 Milliarden Euro (Stand: März 2009) zu den größten Vermögensverwaltern der Welt.

    Fidelity Worldwide Investment hatte 2011 mehr als 5.500 Mitarbeiter in 23 Staaten In Deutschland tritt das Unternehmen seit 1992 auf; hier wird ein Gesamtvermögen von 23,5 Milliarden Euro verwaltet. Hauptsitz ist Kronberg im Taunus. Es besteht eine Zusammenarbeit mit der FIL Fondsbank (FFB).
    Der Auftraggeber eines Bauwerks ist nach dessen Fertigstellung grundsätzlich zur Abnahme gegenüber dem Unternehmer verpflichtet. Sie erfolgt in der Regel förmlich.

    Sowohl das BGB also auch die VOB kennen daneben auch die fiktive Abnahme. Nach § 640 BGB gilt das Bauwerk als abgenommen, wenn der Auftraggeber die Abnahme innerhalb der vom Unternehmer gesetzten angemessenen Frist nicht vornimmt, obwohl der dazu verpflichtet ist. Eine solche Pflicht besteht, wenn nicht nach der Beschaffenheit des Werkes die Abnahme ausgeschlossen ist.

    Wurde die VOB/B dem Bauvertrag zugrunde gelegt, gilt die Abnahme als erfolgt, wenn keine der Parteien sie verlangt hat und seit schriftlicher Mitteilung über die Fertigstellung 12 Werktage vergangen sind. Ebenso gilt die Abnahme als erfolgt, wenn keine der Parteien sie verlangt hat, nichts Abweichendes vereinbart ist und seit Beginn der Nutzung des Werkes sechs Werktage vergangen sind. Die Abnahmereife des Werkes ist bei der fiktiven Abnahme nicht Voraussetzung.

    Vorbehalte wegen bekannter Mängel oder Vertragsstrafen muss der Bauherr bei einer fiktiven Abnahme spätestens bis zu deren Eintreten zu den oben genannten Zeitpunkten vortragen.
    Fill or kill ist der Zusatz zu einem Börsenauftrag: Eine Fill-or-Kill-Order wird entweder sofort vollständig ausgeführt oder gar nicht. Wenn eine vollständige Ausführung nicht möglich ist, wird die Order gelöscht.
    Die am 22. März 2010 in Kraft getretene Reform der 1. Bundes­immissions­schutz­verordnung (Kleinf­euerungs­an­lagen­ver­ord­nung) hat Feinstaub- und Schadstoffgrenzwerte für ver­schie­dene kleine Holzheizungen eingeführt. Dies schließt Kamine, Kachel- und Pellet-Öfen ein. Notwendig wurde die Änderung, weil immer mehr Bundesbürger mit Holz heizen. Immer preisgünstigere Holzöfen sind im Handel. Allerdings produzieren Holzheizungen erheblich mehr gesund­heitss­chäd­lichen Feinstaub als andere Heiz­metho­den. So entsteht durch Holzheizungen mehr Feinstaub als durch alle Dieselfahrzeuge in Deutschland zusammen.

    Nach der Verordnung dürfen neue Einzel­raum­feuer­ungs­an­lagen für Fest­brenn­stoffe nur noch betrieben werden, wenn eine Herstellerbescheinigung die Einhaltung der Emissionsgrenzwerte und eines Mindest­wirkungs­grades beweist. Ausgenommen davon sind Grund­öfen und offene Kamine. Allerdings ist für seit 2015 errichtete Grundöfen ein Feinstaubfilter Pflicht. Kamine dürfen nur gelegentlich benutzt werden. Eigene Grenz­werte für Staub und Kohlenmonoxid gibt die Verordnung für Feuerungs­anlagen für feste Brennstoffe vor, deren Nennwärmeleistung 4 KW oder mehr beträgt und die keine Einzelraumöfen sind. Für Öl- und Gas­feuerungs­anlagen gibt es Emissionsgrenzwerte für Stick­stoff­dioxid.

    Bestehende Feuerungsanlagen für feste Brennstoffe – abgesehen von Einzel­raum­feuer­ungs­an­lagen – dürfen nur weiter betrieben werden, wenn bis zu bestimmten Terminen die Einhaltung von Grenzwerten gewährleistet ist. Diese Übergangsfristen sind vom Zeitpunk der Inbetrieb­nahme der Anlage abhängig:

    • Inbetriebnahme bis einschließlich 31.12.1994: Einhaltung der Grenzwerte bis 01.01.2015.
    • Inbetriebnahme zwischen 01.01.1995 und 31.12.2004: Einhaltung der Grenzwerte bis 01.01.2019.
    • Inbetriebnahme zwischen 01.01.2005 und 21.03.2010: Einhaltung der Grenzwerte bis 01.01.2025.

    Bis 31.12.2012 sollte vom Bezirks­schorn­stein­feger der Zeitpunkt festgestellt werden, zu dem die Grenzwerte im Einzelfall eingehalten werden müssen.

    Für Einzel­raum­feuer­ungs­an­lagen gilt: Öfen für feste Brennstoffe (Ausnahme: Grund­öfen) dürfen weiter betrieben werden, wenn durch Vorlage einer Herstellerbescheinigung oder Messung des Schorn­stein­fegers die Einhaltung der neuen Grenzwerte nachgewiesen ist. Dieser Nachweis musste bis zum 31.12.2013 geleistet werden. War dies nicht möglich, müssen diese Öfen bis zu den in der unten dargestellten Grafik genannten Terminen mit Filtern nachgerüstet oder ausrangiert werden.

    Ausgenommen von der Regelung sind privat genutzte Herde und Backöfen unter 15 KW Leistung, offene Kamine, Grundöfen, Einzelraumfeuerungsanlagen in Wohn­ein­heiten, deren Wärme­ver­sor­gung ausschließlich mit Hilfe dieser Anlagen stattfindet und vor dem 01.01.1950 installierte Einzelraumfeuerungsanlagen.

    Kamineinsätze, Kachelofeneinsätze oder ähnliche eingemauerte Ofeneinsätze sind bis zu den oben aufgeführten Nachrüstzeitpunkten abhängig von der Typenprüfung mit Staubfiltern auszustatten. Mittlerweile bieten verschiedene Hersteller Feinstaubfiltersysteme für Holzheizungen an, die auch bei bestehenden Systemen nachgerüstet werden können.

    Der Zeitpunkt der Typenprüfung ist vom Bezirks­schorn­stein­feger festzustellen. Jeder, der eine Einzel­raum­feuerungs­an­lage betreibt, musste dies bis 31.12.2012 veranlassen. Ferner mussten sich Betreiber von handbeschickten Einzelraumfeuerungsanlagen für Festbrennstoffe bis 31.12.2014 durch den Schornsteinfeger über die sonstigen anfallenden Schornsteinfegerarbeiten beraten lassen. Eine Beratungspflicht unter anderem hinsichtlich des fachgerechten Heizens mit Holz besteht generell für alle Betreiber von handbeschickten Einzelraumfeuerungsanlagen für Festbrennstoffe nach deren Errichtung oder einem Betreiberwechsel innerhalb eines Jahres.
    Die 1949 von dem Amerikaner Ratcliff entwickelte Filtertheorie erklärt, wie unter weitgehend marktwirtschaftlichen Bedingungen neu entstehende Wohnquartiere auf Dauer dafür sorgen, dass einkommensschwächere Haushalte ihren Wohnbedarf befriedigen können. Es handelt sich um ein Mietpreisphänomen. Mit zunehmender Alterung scheiden diese Quartiere wegen der (relativen) Abnahme des Wohnnutzens aus dem Markt für hochpreisige Wohnanlagen aus und überlassen die betroffenen Wohnungen einer einkommensschwächeren Mieterschicht. Mit weiterer Wohnwertverschlechterung machen nach Ablauf einer weiteren Wohnperiode dieser Mieter noch ärmeren Mietern Platz. Dieser Prozess setzt sich solange fort, bis die Häuser abbruchreif sind und nach Abbruch ein neues "Wohnquartier" entsteht. Man hat diesen Prozess als "Filtering down Prozess" bezeichnet.

    Es kann jedoch auch zu entgegengesetzten Erscheinungen kommen ("Filtering up"). Alte Stadtteile werden plötzlich von Investoren entdeckt. Sie führen nach dem Erwerb Modernisierungen ("Luxussanierungen") durch und verleihen dem Wohnquartier ein neues Image. Die bisherigen Mieter, die sich den neu entstandenen sehr guten Wohnwert nicht leisten können, müssen einer neuen einkommensstarken Mieterschicht weichen.

    Solche Erscheinungen haben in Deutschland dazu geführt, dass im Baugesetzbuch den Gemeinden durch das Instrument der sog. "Milieuschutzsatzung" – einer besonderen Art der Erhaltungssatzung – Eingriffsmöglichkeiten gegeben werden (Genehmigungsvorbehalte für Modernisierungsmaßnahmen, gemeindliches Vorkaufsrecht), mit deren Hilfe die Mieterverdrängung unterbunden werden kann. Negativauswirkungen von Milieuschutzsatzungen können jedoch darin bestehen, dass auf Dauer die Altersstruktur in den geschützten Wohnquartieren sich nach oben verschiebt und die Überalterung zu einer Ghettobildung führt.

    Die Begriffe „Filtering up“ und „Filtering down“ werden zum Teil auch in Bezug auf einzelne Wohnungen oder einzelne Haushalte verwendet, wenn diese auf eine andere Stufe des Wohnstandards wechseln. So kann zum Beispiel eine Wohnung durch Abnutzung und Renovierungsstau im Vergleich zur allgemeinen Marktsituation einem „Filtering down“ unterliegen, das wiederum durch Modernisierungsmaßnahmen gestoppt werden kann. Ein Haushalt kann dem „Filtering up“ unterliegen, wenn ein höheres Einkommen den Umzug in eine qualitativ bessere Wohnung ermöglicht.
    Filz bezeichnet ein System auf Gegenseitigkeit beruhender Hilfeleistungen und Gefälligkeiten, das auch Klüngel oder Vetternwirtschaft genannt wird. Nicht selten werden in diesen persönlichen Netzwerken und Beziehungsgefügen gesellschaftliche, politische oder wirtschaftliche Interessen vermischt, so dass sich (z.B. bei öffentlichen Bauvorhaben) einige wenige zu Lasten Dritter (meist der Allgemeinheit) bereichern.
    (auch: Finanztheorie, Portfolio-Optimierung) Financial Engineering ist die Lehre von der systematischen Darstellung der Möglichkeiten und Auswirkungen des Zusammenspiels mehrerer Finanzprodukte. Ziel ist es, durch eine geschickte Auswahl und Verbindung, die Geldströme und -bestände (Einnahmen, Ausgaben, Vermögen und Krediten) eines Anlegers bzw. Darlehnsnehmers zu optimieren. Financial Engineering ist seit 1980 ein eigener Wissenschaftszweig.
    Ein Finanzanalyst bereitet Informationen über die finanzielle Situation von Personen, Unternehmen oder Märkten systematisch auf und erstellt eine Finanzanalyse bzw. eine private Finanzplanung.
    Der Begriff des Finanzdienstleisters ist nicht gesetzlich geschützt. Es können sich also alle Gewerbetreibenden so bezeichnen, die etwas mit Finanzierung, Vermögensanlagen oder Vermögensverwaltung zu tun haben. In der Praxis wird oft unterschieden zwischen echten Finanzdienstleistern (Kapitalanlage- und Beteiligungsgesellschaften, Finanzdienstleistungsinstituten sowie Versicherungsgesellschaften) und unechten Finanzdienstleistern. Letztere sind Vermittler.

    Der Kontrolle der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht unterliegen zurzeit etwa 775 Finanzdienstleistungsinstitute im engeren Sinne. Die Definition solcher Finanzdienstleistungsinstitute ergibt sich aus § 1 Abs. 1a des Kreditwesengesetzes. Danach sind Finanzdienstleistungsinstitute Unternehmen, die Finanzdienstleistungen für andere gewerbsmäßig oder in einem Umfang erbringen, der einen in kaufmännischer Weise eingerichteten Geschäftsbetrieb erfordert, und die keine Kreditinstitute sind. Finanzdienstleistungen sind:
  • die Vermittlung von Geschäften über die Anschaffung und die Veräußerung von Finanzinstrumenten oder deren Nachweis (Anlagevermittlung),
  • die Anschaffung und die Veräußerung von Finanzinstrumenten im fremden Namen für fremde Rechnung (Abschlussvermittlung),
  • die Verwaltung einzelner in Finanzinstrumenten angelegter Vermögen für andere mit Entscheidungsspielraum (Finanzportfolioverwaltung),
  • die Anschaffung und die Veräußerung von Finanzinstrumenten im Wege des Eigenhandels für andere (Eigenhandel),
  • die Vermittlung von Einlagengeschäften mit Unternehmen mit Sitz außerhalb des Europäischen Wirtschaftsraums (Drittstaateneinlagenvermittlung),
  • die Besorgung von Zahlungsaufträgen (Finanztransfergeschäft),
  • der Handel mit Sorten (Sortengeschäft) und
  • Ausgabe und Verwaltung von Kreditkarten und Reiseschecks (Kreditkartengeschäft), es sei denn, der Kartenemittent ist auch der Erbringer der dem Zahlungsvorgang zugrunde liegenden Leistung. Eine fachliche Qualifikation im Bereich der Finanzdienstleistung wird durch Industrie- und Handelskammern, aber auch durch private Bildungsträger angestrebt. Auf der Ebene der beruflichen Fortbildung gibt es die IHK-Abschlüsse Fachberater/Fachberaterin in Finanzdienstleistung. Darauf setzt der Fachwirt / Fachwirtin für Finanzberatung auf. Auch der Studiengang "Vermögensmanagement" an der Deutschen Immobilien Akademie an der Universität Freiburg gehört in die Kategorie von Fortbildungsmaßnahmen, die auf dem Sektor der Finanzdienstleistung qualifizieren.
    • Unter den Begriff Finanzdienstleistung fallen alle Dienstleistungen und Hilfestellungen rund um Finanzgeschäfte. Diese werden sowohl von Kreditinstituten, Finanzdienstleistungsinstitute als auch von Versicherungen, Bausparkassen etc. angeboten.
    Unter Finanzierung im engeren Sinne versteht man die Beschaffung von Eigen- und Fremdkapital zur Durchführung von Investitionen und der Aufrechterhaltung der betrieblichen Aktivitäten, die zur Erreichung des Unternehmenszwecks erforderlich sind. Je nach Quelle für die Finanzierungsmittel wird zwischen Eigen- und Fremdfinanzierung unterschieden. Abhängig von der Rechtsform das Unternehmen, kann sich die Eigenfinanzierung aus Eigenmitteln des Unternehmers oder aus Beteiligungsanteilen von Gesellschaftern speisen. Eigenmittel stehen dem Unternehmer unbefristet zur Verfügung.

    Ein weiterer Unterschied besteht zwischen der Außen- und Innenfinanzierung. Bei der Außenfinanzierung fließen dem Unternehmen Beteiligungs- oder Fremdmittel von außen zu, während sich die Innenfinanzierung aus dem erwirtschafteten Cash-flow, der im Unternehmen verbleibt, ergibt.

    Fremdfinanzierungsmittel stehen wegen der Risikogrenzen, die Finanzierungsinstitute beachten müssen, grundsätzlich nur in beschränktem Umfange zur Verfügung. Eigenkapital ist im Verhältnis zum Fremdkapital Risikokapital. Wer Eigenkapital einsetzt, übernimmt erstrangiges unternehmerisches Risiko.

    In der Immobilienwirtschaft empfiehlt sich, zwischen der Objekt- und der Projektfinanzierung einerseits und der Unternehmensfinanzierung andererseits zu unterscheiden. Im besonderen Fokus steht die Objekt- bzw. Projektfinanzierung. Man spricht auch von Baufinanzierung. Wer eine Immobilie kauft, benötigt dem Kaufpreis und den Erwerbsnebenkosten entsprechende Finanzierungsmittel. Ebenso, wenn auch mit größerem Risiko behaftet, ist die Finanzierung von Bauprojekten. Beiden gemeinsam ist die grundbuchliche Absicherung der Finanzierungsmittel. Bis die Endfinanzierungsmittel auszahlungsreif sind, muss der Finanzbedarf durch Vor- oder Zwischenfinanzierungsmittel gedeckt werden.
    Das Finanzierungs-Contracting ist eine weniger häufig anzutreffende Variante des Wärme-Contracting.

    Der Begriff ist umstritten und wird unterschiedlich definiert. Andere Bezeichnungen dafür sind Anlagenbau-Leasing oder Third-Party-Financing. In erster Linie übernimmt hier der Contractor die Finanzierung, teilweise auch die Planung und die bauliche Umsetzung klar abgrenzbarer energiesparender Maßnahmen an einem Gebäude, während etwa der Betrieb der Anlagen einschließlich ihrer Instandhaltung weiter beim Hauseigentümer verbleibt und auf dessen Risiko erfolgt. Eine Energielieferung durch den Contractor erfolgt hier nicht. Dieses Contracting-Modell kommt eher bei Gewerbe- als bei Wohnimmobilien zur Anwendung.
    Zu den Finanzierungskosten gehören Zinsen, Bearbeitungsgebühren, Disagio, Vermittlungsprovisionen des finanzierenden Kreditinstituts, Zuteilungsgebühren, Grundschuldbestellungskosten beim Notar und Grundbuchamt, Bereitstellungszinsen. Kostenwirksam sind auch vorschüssige Zins- und Tilgungsverrechnungen. Bei Bauspardarlehen ist nur der Teil der Abschlussgebühr für den Bausparvertrag einzubeziehen, der auf die Darlehenssumme entfällt.

    Nicht alle Finanzierungskosten fließen in die Berechnung des effektiven Jahreszinses ein. Ausgenommen sind in der Regel Kosten, deren Zahlung nicht gegenüber dem finanzierenden Institut, sondern gegenüber Dritten erfolgt, z. B. Kosten des Notars, des Grundbuchamts, und institutsunabhängiger Finanzierungsberater. Ist das Darlehen zwingend mit dem Abschluss einer Risikolebensversicherung verbunden, ist die Versicherungsprämie aber wieder Bestandteil des effektiven Jahreszinses.
    Der Finanzierungsplan besteht in der Zusammenstellung aller Kosten (Gesamtkosten) einer Investition (z. B. Bau­maßnahme), der Gegenüberstellung der dafür bereit­zu­stellen­den Eigen- und Fremdmittel sowie dem sich hieraus ergebenden jährlichen/monatlichen Kapitaldienst (Belastung aus dem Kapitaldienst).

    Neuere Finanzierungspläne geben auch einen Überblick über die voraussichtliche Entwicklung der Darlehensstände während der ganzen Finanzierungsphase und die sich hieraus ergebenden Belastungsverschiebungen.

    Finanzierungspläne dienen im Rahmen der Finan­zierungs­beratung auch der Ermittlung, ob und inwieweit die sich daraus ergebenden Belastungen mit den finanziellen Möglichkeiten des Kunden und deren Interessen­lagen übereinstimmen.
    Die Finanzmarktförderungsgesetze beziehen sich auf die Stärkung des Finanzplatzes Deutschland, insbesondere auf rechtliche Regelungen der Börsen, den Anlegerschutz, das Investmentrecht (auch offene Immobilienfonds), Unterbindung der Geldwäsche usw.

    Das vierte Finanzmarktförderungsgesetz hat zu Änderungen beim Gesetz über Kapitalanlagegesellschaften geführt, die auch offene Immobilienfonds betreffen. Das KAGG wurde zusammen mit dem Auslandsinvestmentgesetz (AuslInvestmG) im neuen Investmentgesetz (InvG) von 1.1.2004 zusammengefasst.

    Vorher galt schon, dass zum Sondervermögen neben Mietwohngrundstücken, Geschäftsgrundstücken und gemischt genutzten Grundstücken auch Grundstücke im Zustand der Bebauung, Baugrundstücke und Erbbaurechte gehören können. Unter strengen Voraussetzungen sind auch die Beteiligungen an einer Grundstücksgesellschaft möglich. Der Wert des einzelnen Grundstücks darf zum Zeitpunkt des Erwerbs 15% des gesamten Sondervermögens nicht übersteigen.

    Neu ist, dass zum Sondervermögen auch außerhalb der Europäischen Union liegende Immobilien gehören dürfen, soweit diese Vermögensanteile 30% des Wertes des gesamten Sondervermögens nicht überschreiten. Damit soll das Währungsrisiko begrenzt werden. Voraussetzung für den Erwerb ist die Bewertung durch den Sachverständigenausschuss.
    Ziel von Immobilienunternehmen ist vielfach der Aufbau eines Netzes aktiver und passiver Kontaktmittler. Hierbei wird für Tipps im Bereich Akquisition/Verkauf teilweise eine Finders Fee, d. h. Tippgeberprovison (häufig 10 Pro­zent der Provision des Maklers) bezahlt.
    Abkürzung für: Finanzministerium
    Firma ist der Name, unter dem ein Kaufmann ein Handelsgewerbe betreibt. Handelsgewerbe ist jeder Gewerbebetrieb, also z.B. auch der Betrieb eines Maklers, Hausverwalters, Baubetreuers usw.. Allerdings gilt auch heute, dass Voraussetzung für eine Firmierung die Eintragung ins Handelsregister ist. Seit der Reform des Handelsgesetzbuches haben Gewerbetreibende mehr Möglichkeiten zur Gestaltung ihrer Firma. Die Firma eines Einzelunternehmens muss nicht mehr - wie bisher - eine Namensfirma sein. Es kann auch eine Firmenbezeichnung gewählt werden, die die Unternehmensphilosophie zum Ausdruck bringt, z.B. "Kompetent-Immobilien", "Ihr Wohnungsmakler" usw.. Allerdings gilt nach wie vor, dass die Firma nicht irreführend sein darf.

    Dies wäre dann der Fall, wenn sich aus ihr eine Bedeutungsgeltung ergeben würde, die faktisch jeder Grundlage entbehrt.

    Die Bedeutung der Firma besteht darin, dass sie geschützt ist. Kein anderer darf eine Firma mit gleicher Bezeichnung führen. Der positive Bekanntheitsgrad einer Firma durch Firmenwerbung und Öffentlichkeitsarbeit steigert den "Firmenwert", was bei einem Verkauf der Firma zu Buche schlägt.
    Bei der Firmenwerbung steht nicht ein Produkt (oder ein "Objekt"), sondern die Firma im Vordergrund der Werbeaktivitäten. Firmenwerbung ist Vertrauenswerbung. In der Firmenwerbung kann die Firmenphilosophie zum Ausdruck gebracht werden. Durch Firmenwerbung soll der Bekanntheitsgrad der Firma gesteigert werden mit dem Ziel, zusätzliche potentielle Geschäftspartner bzw. Kunden anzusprechen.

    Wer nicht bekannt ist, wird auch nicht angesprochen. Firmenwerbung dient deshalb auch der Absicherung der künftigen Geschäftstätigkeit. Oft wird Firmenwerbung mit Produktwerbung kombiniert. Im Immobiliengeschäft besteht die Kombination aus Firmen- und Objektwerbung.
    Als Fischereipacht bezeichnet man Pachtverhältnisse, bei denen Betriebe (etwa der Teichwirtschaft), Grundstücke oder Gewässer zum Zwecke der Fischerei verpachtet werden. Nach § 11 Landpachtverkehrsgesetz gelten die Vorschriften dieses Gesetzes auch für die Fischereipacht. Auch hier ist also bei Abschluss oder Änderung eines Pachtvertrages eine Anzeige bei der zuständigen Landwirtschaftsbehörde bzw. Fischereibehörde erforderlich, welche auch ihr „Veto“ einlegen kann. Oft muss bei Neuabschluss eines Fischereipachtvertrages nach Landesrecht auch ein „Hegeplan“ für das Gewässer bei der Behörde eingereicht werden.

    Gegenstand einer Fischereipacht ist die Ausübung des Fischereirechtes an einem bestimmten Gewässer. Zum Fischereirecht gibt es in den einzelnen Bundesländern unterschiedliche Landesfischereigesetze und Fischereiordnungen.

    Gegenstand von Fischereipachtverträgen ist in der Regel auch die Verpflichtung des Pächters zur Fischhege. Er darf also nicht nur die vorhandenen Fische angeln oder abfischen, sondern ist auch für die Erhaltung eines gesunden Fischbestandes in dem Gewässer verantwortlich. Oft ist dabei auch für eine möglichst naturnahe Artenzusammensetzung zu sorgen – unabhängig davon, ob diese Arten fischereimäßig von Interesse sind. Auch auf den ordnungsgemäßen Zustand des Gewässers und die Beachtung der Belange des Natur- und Landschaftsschutzes hat der Pächter zu achten.

    Als Inhaber des Fischereirechtes darf der Pächter Fischereierlaubnisscheine ausstellen, die zum Angeln bzw. Fischen am jeweiligen Gewässer berechtigen. Ein Fischereipachtvertrag kann regeln, wieviele Erlaubnisscheine ausgestellt werden dürfen. Die jeweilige Landesfischereiordnung enthält in der Regel Muster für den Erlaubnisschein.
    Als Fischereirecht bezeichnet man ein dingliches Nutzungsrecht an einem Gewässer, das auf die Fischereiausübung abzielt. Diese umfasst das Nachstellen, Fangen, Sichaneignen und Töten von wild lebenden Fischen, aber auch deren Hege, Bestandspflege sowie die Entnahme von Futtertieren für Fische aus dem Gewässer. Fischereirechte bestehen an Gewässern aller Art – an Fischteichen wie auch an Talsperren, Bächen und Flüssen oder Baggerseen.

    Man unterscheidet Eigentumsfischereirechte und sogenannte selbstständige Fischereirechte.

    • Wer Eigentümer eines Gewässergrundstückes ist, ist immer auch Inhaber des Eigentumsfischereirechtes. Dieses Recht ist untrennbar an das Grundeigentum gebunden. Es muss daher nicht extra in amtliche Verzeichnisse eingetragen werden. Muss es gegenüber einer Behörde nachgewiesen werden, reicht der Nachweis über das Grundeigentum aus.
      Handelt es sich bei einem Gewässer jedoch um eine bewirtschaftete Fischzuchtanlage etwa im Rahmen der Teichwirtschaft, gibt es kein Fischereirecht. Denn dieses erlaubt nur den Fang von wildlebenden Fischen und nicht von solchen, die Eigentum und Wirtschaftsgut einer bestimmten Person oder eines Unternehmens sind.
    • Im Unterschied zum Eigentumsfischereirecht steht das selbstständige Fischereirecht nicht dem Grundstückseigentümer zu. Es stellt eine Grundstücksbelastung dar und muss im Grundbuch bzw. im Verzeichnis der Fischereirechte bei der Fischereibehörde eingetragen sein. Meist beruht das selbstständige Fischereirecht auf historischen Entwicklungen oder Traditionen; es kann etwa einer alten Berufsfischerfamilie am jeweiligen Gewässer zustehen.

    In einigen Bundesländern gibt es abweichende Regelungen für das Fischereirecht in Nebenarmen, Ersatzstrecken, Kanälen etc. Dieses wird oft anteilig denjenigen zugesprochen, die die Fischereirechte am Hauptgewässer innehaben.
    Noch in der Wachstumsphase befinden sich derzeit Fitnessclubs. Im Fitnessbereich gibt es hierbei insbesondere zwei Konzeptionen:
    • Die klassischen Fitnessclubs in Flachbauten und zumeist auf der grünen Wiese angesiedelt, die häufig eher im unteren oder mittleren Preissegment sind sowie
    • eher exklusive Anlagen im gehobenen oder sogar Hochpreissegment in edlen Innenstadtlagen.

    Diese Fitnessclubs sind so konzipiert, dass Büroangestellte sie etwa in der Mittagspause nutzen können. Teilweise sind derartige Clubs in den oberen, weil frequenzärmeren und damit mietgünstigeren Stockwerken von Shopping Centern angesiedelt. Beispiele sind das Europa Center in Berlin oder die Post Galerie in Karlsruhe.
    Abkürzung für: Gesetz zur Umsetzung des föderalen Konsolidierungsprogrammes

    Voller Titel: Gesetz über Maßnahmen zur Bewältigung der finanziellen Erblasten im Zusammenhang mit der Herstellung der Einheit Deutschlands, zur langfristigen Sicherung des Aufbaus in den neuen Ländern, zur Neuordnung des bundesstaatlichen Finanzausgleichs und zur Entlastung der öffentlichen Haushalte (vom 23. Juni 1993, BGBl. I S. 944).
    Die Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. (gif) hat unter Beteiligung des DIN Normenausschusses im Jahr 1996 Flächendefinitionen für Büroraum ("MF-B") und im Jahr 1998 für Handelsraum ("MF-H") als Richtlinie entwickelt, die dem Praxisbedarf im Zusammenhang mit der Vermietung dieser Räume gerecht werden sollen.

    Am 1.11.2004 wurden die Berechnungen der MF-B und MF-H zusammengefasst und zu MF-G weiterentwickelt. Basis der MF-G Richtlinie sind die Flächendefinitionen der DIN 277/2005. Darin werden allerdings keine Mietflächen, sondern Nutzflächen definiert. Die Nettogrundfläche stellt dabei die Differenz zwischen der Bruttogrundfläche und der Konstruktionsfläche dar.

    Nicht zur MF-G gehört die MF-G 0. Diese Fläche setzt sich zusammen aus technischen Funktionsflächen (zum Beispiel Heizungs-/Maschinenräume), Verkehrsflächen (etwa feste und bewegliche Treppenläufe) und Konstruktionsgrundflächen (zum Beispiel Außenwände). MF-G 0 sind somit keine Mietflächen.

    Bei der MF-G selbst unterscheidet man nunmehr zwischen der MF-G 1, die der exklusiven Nutzung durch einen Nutzer dient und die Mitbenutzung durch andere Nutzer ausschließt und der M-FG 2. Das sind Flächen die der gemeinschaftlichen Nutzung durch mehrere Nutzer eines Gebäudes dienen.

    Seit 01.05.2012 gibt es als Novelle der bestehenden Mietflächenrichtlinie der gif „MG-G“ 2004 die Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für gewerblichen Raum „MF/G“ 2012, die weitere Flächendifferenzierungen mit sich bringt. Beispiele: Mietflächen für exklusive Nutzung / Mietflächen für gemeinschaftliche Nutzung; Sondermietobjekte werden unterteilt in definierte und sonstige Sondermietobjekte. Es gibt jetzt auch Musterformulierungen zur Verwendung in Mietverträgen.
    Der Begriff des Flächenmanagements wird sowohl im Rahmen des Gebäudemanagements als auch im Rahmen der Baulandproduktion verwendet.

    Flächenmanagement als Teil des Gebäudemanagements

    Ziel des Flächenmanagements im Bereich des Gebäudemanagements ist die wirtschaftliche Optimierung der Flächennutzung durch langfristige Kosteneinsparungen und Ertragssteigerungen. Dieses Flächenmanagement (FLM) umfasst das Management der verfügbaren Gebäudeflächen in den Bereichen
    • eines nutzerorientierten Flächenmanagements (Nutzungsplanung, räumliche Organisation von Arbeitsprozessen und Arbeitsplätzen, Wegebeziehungen, Nutzungsoptimierung, flexible Arbeitsplatzbelegung, Einbeziehung ergonomischer Aspekte und Aspekte der Arbeitsplatzsicherheit und des Umweltschutzes usw.),
    • eines anlageorientierten Flächenmanagements (flächen- und raumbezogene Analysen von baulichen Anlagen, Baukonstruktion, Netzanschlüsse, Raumklima, Gewährleistung eines bestimmten Maßes an Anlagenflexibilität usw.),
    • eines serviceorientierten Flächenmanagements (Zeitmanagement von Raumbelegungen, Catering, Logistik, medien- und konferenztechnischer Service, flächen- und raumbezogene Reinigungs- und Sicherheitsleistungen) sowie der
    • Dokumentation.
    Der Flächennutzungsplan ist der "vorbereitende Bebauungsplan". Er bezieht sich auf das ganze Gemeindegebiet und stellt neben der tatsächlich gegebenen die beabsichtigte Bodennutzung einer Gemeinde dar. Er enthält keine verbindlichen "Festsetzungen" wie der Bebauungsplan. Dargestellt werden können sowohl Bauflächen (allgemeine Art der Nutzung) als auch Baugebiete (besondere Art der baulichen Nutzung).

    Darüber hinaus werden die Flächen für den örtlichen und überörtlichen Verkehr, Einrichtungen des Gemeinbedarfs, Flächen für Versorgungsanlagen und Abwasserbeseitigung, Grünflächen, Parkanlagen, land- und forstwirtschaftliche Flächen usw. dargestellt. Manche Flächennutzungspläne enthalten auch Maße der baulichen Nutzung, die allerdings keinen verbindlichen Festsetzungs- sondern ebenfalls nur Darstellungscharakter haben. Zu den Flächennutzungsplänen gehört auch ein Erläuterungsbericht. Flächennutzungspläne haben – im Gegensatz zu Bebauungsplänen – nicht den Charakter einer Satzung. Rechtsansprüche kann der Bürger hieraus nicht ableiten. Flächennutzungspläne müssen jedoch genehmigt werden. Die Genehmigung kann nur aus Rechtsgründen versagt werden.

    Werden Flächennutzungspläne erstellt oder geändert, sind die Öffentlichkeit und die betroffenen Behörden frühzeitig zu hören. Vor Änderung des BauGB am 20.10.2004 sprach man von Bürgerbeteiligung und Beteiligung der Träger öffentlicher Belange (TÖB). Heute wird von Beteiligung der Öffentlichkeit und von Behördenbeteiligung sowie der Beteiligung sonstiger Träger öffentlicher Belange gesprochen. Zu den Behörden, die gehört werden müssen gehören z.B. Fachbehörden, Gewerbeämter, Industrie- und Handelskammern. Das bedeutet, dass bereits der nach einem Aufstellungsbeschluss angefertigte Vorentwurf zur Diskussion mit der Bürgerschaft gestellt wird. Ein Bebauungsplan ist aus den Vorgaben des Flächennutzungsplanes zu entwickeln. Sollen dort Festsetzungen getroffen werden, die nicht den Vorgaben entsprechen, ist zuvor oder gleichzeitig der Flächennutzungsplan zu ändern. Außerdem ist er den Zielen der Raumordnung (insbesondere den Zielen des Regionalplanes) anzupassen.

    Der FNP muss von der oberen Verwaltungsbehörde genehmigt werden. Ihm ist eine Begründung beizufügen, in der die Abwägungsentscheidungen begründet werden. Vor Änderung des BauGB genügte eine Erläuterung. Zu den Abwägungsgrundlagen gehört unabdingbar ein auf einer Umweltprüfung basierender Umweltbericht. Um erforderlichen Entwicklungsnotwendigkeiten gerecht zu werden, muss der Flächennutzungsplan spätestens 15 Jahre nach seiner erstmaligen oder erneuten Aufstellung überprüft und – sofern erforderlich – geändert, ergänzt oder neu aufgestellt werden.

    Flächennutzungspläne haben auch für Makler und Bauträger einen hohen Informationswert. In vielen Städten und Gemeinden können sie käuflich erworben werden.

    In den Stadtstaaten Berlin, Bremen und Hamburg sind Flächennutzungspläne gleichzeitig Regionalpläne.
    Unter Flächenrecycling ist der Umwandlungsprozess von Flächen zu verstehen, der eine neue bauliche Nutzung von früher anders genutzten und überwiegend erschlossenen, vom bisherigen Nutzer aber aufgegebenen Flächen zum Ziel hat. Durch Flächenrecycling werden somit neue Bauflächen an aufgegebenen Standorten produziert. Diesem Aufgabenbereich widmen sich vielfach Projektentwicklungsgesellschaften.

    Die Probleme des Flächenrecyclings liegen im Bereich der Altlasten.

    Vielfach handelt es sich um sog. Altstandorte, an denen früher mit umweltgefährdenden Stoffen umgegangen wurde, was zu Bodenverunreinigungen führte. Objekte für Flächenrecycling befinden sich häufig in zentralen Lagen von Städten mit alten Industrien, die durch Standortverlagerungen der früher dort produzierenden Unternehmen entstanden sind. In anderen Fällen geht es beim Flächenrecycling um die Umnutzung sog. Konversionsflächen, also Flächen, die vorher militärischen Zwecken dienten, für die überwiegend der Bund als Anbieter auftritt.
    Flächentechnik ist ein Begriff aus der Anzeigenwerbung und eine interessante Möglichkeit, auf überfüllten Immobilienseiten aufzufallen. Hierbei verteilt das Immobilienunternehmen nach einem exakt vorgegebenen Muster mehrere Anzeigen auf einer bzw. mehreren aufeinander folgenden Immobilienseiten.
    Der Flächenumsatz ist ein quantitatives Maß, das in Marktberichten und Statistiken neben Preisumsätzen aufgeführt wird. Korrelieren Flächen- und Preisumsätze positiv (ein Steigen oder Sinken von Flächenumsätzen geht einher mit einem entsprechenden Steigen oder Sinken der Preisumsätze), lässt dies den Schluss auf eine ausgeglichene Marktlage zu. Korrelieren Flächen und Preisumsätze negativ, haben wir es in der Regel mit unausgeglichenen Marktverhältnissen zu tun. Steigen also die Flächenumsätze bei gleich bleibenden oder gar sinkenden Preisumsätzen und umgekehrt, lässt dies einen Schluss auf ein sinkendes bzw. steigendes Preisniveau zu. Flächenumsätze liegen z.B. der Ermittlung der "Vermietungsleistung" zugrunde. Flächen- und Preisumsätze von unbebauten Grundstücken werden von den statistischen Landesämtern, aber auch von Gutachterausschüssen erfasst. Einschränkend ist zu vermerken, dass Fläche nicht gleich Fläche ist. Um statistisch einwandfreie Preisindizes ermitteln zu können, müssten die Lageunterschiede und die unterschiedlichen Nutzungsmaße berücksichtigt werden, was meist nicht der Fall ist.
    Als Flammschutzmittel werden verschiedene Chemikalien den Materialien beigefügt, damit diese weniger leicht brennen. Diese Mittel finden sich in Gehäusen von Elektro- und Elektronikgeräten, Kabeln, Leiterplatten, Teppichrückenbeschichtungen, bestimmten Textilien sowie auch in Dämm- und Montageschäumen.

    Hierzu werden verschiedene anorganische und organische Chemikalien eingesetzt. Die organischen Flammschutzmittel bestehen insbesondere aus bromierten Verbindungen sowie halogenhaltigen bzw. halogenfreien phosphororganischen Verbindungen oder Chlorparaffinen.

    Es kommen aber auch anorganische Flammschutzmittel zum Einsatz, zum Beispiel Aluminiumtrihydroxid, Magnesiumdihydroxid und Antimontrioxid. Der Einsatz von Flammschutzmitteln in Produkten ist wichtig, um Brände zu verhüten. Einige dieser Flammschutzmittel sind jedoch problematisch, da sie Gesundheit und Umwelt gefährden können. Durch ihre lange Lebensdauer reichern sie sich in der Umwelt an. Von manchen Flammschutzmitteln werden im Falle eines Brandes ätzende oder hochgiftige Gase bzw. Brandfolgeprodukte gebildet. So können sich zum Beispiel aus polybromierten Diphenylethern (PBDE) Dioxine und Furane bilden.

    Rückstände von Flammschutzmitteln wurden auch in der Muttermilch gefunden, die nach heutigem Kenntnisstand jedoch für gestillte Säuglinge in Deutschland kein Gesundheitsrisiko darstellen (UBA 2011).

    Die fettlöslichen PBDE gelangen mit der Nahrungskette in den menschlichen Körper. Hierbei sind tierische Lebensmittel eine wesentliche Quelle für die Belastungen. Demgegenüber spielen Aufnahmen dieser Stoffe durch Geräte in den Wohnungen, zum Beispiel durch lange Zeiten vor Fernsehern und Computern, keine Rolle.

    Durch die europäische Richtlinie 2003/11/EG sind die Flammschutzmittel Penta-BDE und Okta-BDE wegen Umweltgefährdung und des vorbeugenden Schutzes gestillter Säuglinge verboten. Die Chemikalienverbotsverordnung hat dieses Verbot 2004 in deutsches Recht umgesetzt.
    Die Flechtwerkwand stellt eine Vorstufe der Fachwerkwand dar. Sie wird verwendet, seit der Mensch die ersten Hütten errichtete.

    Eine Flechtwerkwand besteht üblicherweise aus mehreren senkrechten, in gleichen Abständen im Boden verankerten Pfosten. Oben auf diesen wird waagerecht ein Holzträger, eine sogenannte Pfette, angebracht. Die Pfosten können dabei in Vertiefungen der Pfette gesetzt werden. Früher wurde teils eine Fixierung der Verbindung mit Seilen oder Schlingpflanzen vorgenommen. Dann werden wie beim Anfertigen eines Weidenkorbes lange Weidenruten waagerecht um die Pfosten geflochten. Die Zwischenräume können mit Stroh zugestopft werden. Das entstandene Geflecht wird dann von beiden Seiten mit Lehm bestrichen bzw. beworfen.
    Traditionell wurde oft ein Gemisch aus Lehm und Kuhmist verwendet; auch Sandbeigaben waren und sind üblich: Der Sand ist erforderlich, wenn der verwendete Lehm ansonsten zu fett wäre. Nach einer kurzen Trocknungszeit ist die Wand fertig.

    In unterschiedlichen Gegenden Europas waren früher verschiedene Flechtmuster üblich. Das Wort „Wand“ soll seinen Ursprung im „Winden“, also dem Flechten der Weidenruten für eine Flechtwerkwand, haben.
    Eigentlich: "Richtlinie zur Erhaltung der natürlichen Lebensräume sowie der wild lebenden Tiere und Pflanzen", Richtlinie 92/43/EWG vom 21.05.1992. Die EG-Richtlinie weist sogenannte FFH-Gebiete aus, das sind Gebiete mit besonderem Schutz für die Tier- und Pflanzenwelt. Anhang I der Richtlinie enthält verschiedene Typen natürlicher Lebensräume (Habitate), Anhang II Tier- und Pflanzenarten "von gemeinschaftlichem Interesse".

    Im Rahmen des europäischen Schutzgebietsnetzes "Natura 2000" muss die Bundesrepublik Deutschland solche Schutzgebiete ausweisen. Die wirtschaftliche Nutzung kann darin eingeschränkt sein; Ausgleichszahlungen sind zumindest bei "unzumutbaren" Einbußen (z.B. in forstwirtschaftlichen Gebieten) möglich.
    Abkürzung für: Flurstück
    Abkürzung für: Flurstücknummer
    In der Innenraumluft befindet sich eine Vielzahl flüchtiger organischer Verbindungen (FOV), welche nicht nur im angelsächsischen Sprachgebiet meist VOC (Volatile Organic Compounds) genannt wird. Weiter kann man die sehr flüchtigen organischen Verbindungen (Very Volatile Organic Compounds, VVOC) und die schwerflüchtigen organischen Verbindungen (Semivolatile Organic Compounds, SVOC) unterscheiden. Die Summe der Konzentrationen sämtlicher VOC werden mit dem TVOC-Wert (Total Volatile Organic Compounds) zusammengefasst.

    Quellen von VOC im Innenraum sind verschiedenste Materialien des Baus und der Innenausstattung von Gebäuden, zum Beispiel Wand-, Fußboden- und Deckenmaterialien, sowie Farben, Lacke, Klebstoffe, Textilien der Raumausstattung und Möbel. Weitere wichtige Emissionsquellen im Innenraum sind Pflege-, Reinigungs- und Hobbyprodukte. Außerdem können VOC auch aus der Außenluft in die Gebäude eindringen.

    Von der Vielzahl der möglichen Stoffe kommen folgende häufig vor: Aliphaten (n-Decan, n-Undecan), Aromaten (Benzol, Toluol, Naphthalin), Halogenverbindungen (1,1,1-Trichlorethan, Trichlorethen, Tetrachlorethen, p-Dichlorbenzol), Terpene (a-Pinen, ß-Pinen, Limonen), Alkohole und Carbonylverbindungen (Ethylacetat, n-Butylacetat).

    Mit steigender Temperatur erhöht sich die Menge der VOC-Emissionen. Höhere Konzentrationen in Wohnräumen findet man bei Renovierungen sowie Arbeiten mit Lösungsmitteln. Der Lösemittelgehalt in den einzelnen Produkten, welche im Haushalt verwendet werden ist sehr unterschiedlich und kann bis zu 90 Gewichtsprozent (Rasierwasser und Nagelpflegemittel) erreichen.

    Akut gesundheitsgefährdende Konzentrationen von VOC können auftreten im Nahbereich der Anwendung von Reinigungs- und Pflegesprays. Als besonders problematisch haben sich in dieser Hinsicht Lederimprägniersprays (Treibgas und Lösungsmittel) sowie Backofensprays (u.a. Lösungsmittel aber auch Alkalien [Natronlauge, Ammoniak], Tenside, Silikonverbindungen) erwiesen. VOC entstehen häufig auch bei der Anwendung von lösungsmittelhaltigen Heimwerkerprodukten. Sie sind z.B. in Klebstoffen, Farben und Abbeizmitteln vorhanden (aliphatische Kohlenwasserstoffe [Benzine], aromatische Kohlenwasserstoffe [z.B. Toluol und Xylol], Carbonylverbindungen [z.B. Butyl-, Methyl- und Isobutylacetat], halogenierte Kohlenwasserstoffe [z.B. Dichlormethan]).

    Die Symptome einer Lösemittelvergiftung können unter anderem Schwindelgefühl, Benommenheit, Müdigkeit, Übelkeit, Kopfschmerzen und Erbrechen sein. Es gilt daher die allgemeine Empfehlung, möglichst lösungsmittelfreie oder zumindest lösungsmittelarme Heimwerkerprodukte zu verwenden. Falls das nicht möglich ist, sollte zumindest für eine ausreichende Belüftung der Räume gesorgt werden. Besonders hohe Belastungen treten bei lösungsmittelhaltigen Voranstrichen und Bodenbelagsklebstoffen auf.

    Grundlage der Bewertung der VOC ist die Extrapolation von der Einzelstofftoxikologie, wie sie sich z. B. im MAK-Wert findet, auf die Toxikologie von Gemischen mit z. B. im Verhältnis zum MAK-Wert niedrigen Einzelstoffkonzentrationen. Dieses erfolgt in der Regel durch Summenformeln. Emissionen aus Bauprodukten kommen jedoch meist als Gemische geringer Gesamtkonzentrationen (einige 100 Mikrogramm je m3) vor.

    Im Innenraum wird die Situation dadurch kompliziert, dass es meist eine Vielzahl von VOC-Quellen gibt und es fast unmöglich erscheint, den Anteil einer einzelnen Quelle zu ermitteln. Auch aus diesem Grunde ist eine generelle Minimierung der Emission erforderlich.

    Bestehen keine erkennbaren besonderen Quellen in der Wohnung oder deren Nähe, dann übersteigt die VOC-Konzentration nur in seltenen Fällen Werte von mehr als 1 mg. Nach Reinigungsarbeiten sowie nach dem Einbringen neuer Einrichtungsgegenstände können die VOC um den Faktor 10 und mehr ansteigen. Die Spanne der Auswirkungen der VOC auf den menschlichen Organismus kann von sensorischen Wahrnehmungen in niedrigster Konzentration bis zu toxischen Langzeiteffekten bei hoher Konzentration reichen. Problematisch ist, dass es sich bei einem Teil der bei niedrigen Konzentrationen angegebenen Effekte um Sinneswahrnehmungen oder andere Wirkungen handelt, die sich einer Überprüfung im Tierversuch weitgehend oder vollständig entziehen.

    Bei den epidemiologischen Untersuchungen im Rahmen der Erfahrung des Sick-Building-Syndroms konnten keine klaren Aussagen hinsichtlich der Beschwerdebilder durch VOC-Gemische erzielt werden. Es ist jedoch anzunehmen, dass mit zunehmender TVOC-Konzentration auch die Beschwerden zunehmen. Synergistische Effekte sind wegen der Vielzahl der möglichen Stoffkombinationen bisher noch völlig ungenügend untersucht.

    Die Innenraumluft enthält stets viele verschiedene organische Verbindungen, es stehen jedoch Richtwerte nur für relativ wenige Einzelverunreinigungen zur Verfügung. Deshalb hat die Ad-hoc-Arbeitsgruppe Innenraumrichtwerte der IRK/AOLG Maßstäbe zur Beurteilung von flüchtigen organischen Verbindungen in der Innenraumluftqualität mit Hilfe der Gesamtzahl der in der Innenraumluft enthaltenen flüchtigen organischen Verbindungen (TVOC-Werte) erarbeitet. Hierbei werden zur hygienischen Einschätzung nur Konzentrationsbereiche angegeben. Für die Bewertung von TVOC-Werten wurden fünf Stufen festgelegt und für die einzelnen Stufen bestimmte Maßnahmen empfohlen:
    Das preußische Fluchtliniengesetz ist in bestimmten Bereichen der Vorläufer des heutigen Bauordnungsrechts, aber auch des Baugesetzbuches vom 23.06.1960, das nach Zusammenführung mit dem Städtebauförderungsgesetz in das heutige Bundesbaugesetz einmündete. Das Fluchtliniengesetz trat 1875 in Kraft. Es diente in erster Linie der Gefahrenabwehr, Feuersicherheit und Standfestigkeit der Gebäude. Die Gemeinden erhielten mit dem Flurbereinigungsgesetz eine rechtssichere Möglichkeit, Fluchtlinien für Straßen, die Enteignung für Verkehrsflächen, die Entschädigung hierfür, sowie Bauverbote und Anliegerbeiträge rechtswirksam zu bestimmen. Um 1900 wurden von den Gemeinden Zonenbauordnungen erlassen, mit denen Bauklassen und Festlegungen über offene oder geschlossene Bauweise, sowie die Zahl der Geschosse festgelegt werden konnten. Wohnungshygienische und ästhetische Gesichtspunkte spielten erst später eine Rolle.
    Lärm von Flugzeugen und Hubschraubern bei Start, Landung oder während des Fluges wird als Fluglärm bezeichnet. Bei Befragungen in der Bevölkerung werden Belästigungen durch Fluglärm nach dem Straßenverkehr als zweite wichtige Lärmquelle genannt. Vor allem der nächtliche Fluglärm wird als besonders gesundheitsschädigend eingestuft. Für Verkehrsflughäfen und militärische Flugplätze werden nach dem Gesetz zum Schutz gegen Fluglärm (Fluglärmgesetz) Lärmschutzbereiche (Schutzzonen) festgesetzt. Das Fluglärmgesetz enthält aber keine Immissionsgrenzwerte im Sinne des Bundes-Immissionsschutzgesetzes. Nach dem Fluglärmgesetz bestehen lediglich Regelungen über Beschränkungen der baulichen Nutzung, über Erstattung der Aufwendungen für bauliche Schallschutzmaßnahmen bei vorhandenen Gebäuden in der Schutzzone 1 (äquivalenter Dauerschallpegel >75 dB(A)) sowie Auflagen für bauliche Schallschutzmaßnahmen bei der Errichtung von Wohnungen in der Schutzzone 2 (>67 dB [A]).

    Eine wichtige Maßnahme in dieser Beziehung ist der Einbau von Schallschutzfenstern. In beiden Schutzzonen ist die Errichtung schutzbedürftiger Einrichtungen (zum Beispiel Krankenhäuser oder Schulen), grundsätzlich verboten. In der stärker belasteten Schutzzone 1 dürfen bis auf wenige Ausnahmen keine Wohnungen errichtet werden. Durch das Fluglärmgesetz müssen an den Verkehrsflughäfen Anlagen zur fortlaufenden Messung der Fluglärmimmissionen (Fluglärmüberwachungsanlagen) eingerichtet und betrieben werden.
    Die Fluktuationsquote oder Fluktuationsrate zeigt den prozentualen Anteil der durch Vermietungen bewirkten Wiederbelegungen von Mietwohnungsbeständen eines bestimmten Gebietes im Zeitraum eines Jahres an. Eine bessere Kennziffer wäre der Anteil der ausziehenden Haushalte bezogen auf alle Hauptmieterhaushalte des Wohnungsbestandes. Dieser kann aber statistisch nicht so zuverlässig erfasst werden, wie die Neubelegung von Wohnungen, da von den Einwohnermeldeämtern nur Anmeldungen, nicht aber Abmeldungen erfasst werden.

    Hohe allgemeine Fluktuationsquoten weisen auf ein Überangebot von Wohnraum hin, niedrige können einen Wohnungsmangel anzeigen. Allerdings können sinkende Fluktuationsraten auch auf einen zunehmenden Zufriedenheitsgrad der Mieter mit ihrer Wohnsituation hinweisen. In Deutschland beträgt die durchschnittliche Wohndauer eines Mieterhaushaltes nach Erkenntnissen der Schader-Stiftung 12 Jahre. Das entspricht einer Fluktuationsrate von etwa 8. (Von 100 Wohnungen eines Wohnungsbestandes werden in einem Jahr 8 vermietet). Bei Privathauseigentümern liegt die durchschnittliche Wohndauer bei 11 Jahren (Fluktuationsquote = 9). Wohnungsunternehmen behalten ihre Mieter im Schnitt 15 Jahre (Fluktuationsquote = 6,6). Regional hohe Fluktuationsquoten können bei gleichzeitig hohen Wohnbauaktivitäten auch zu hohen Leerstandsquoten führen. In solchen Fällen findet ein qualitativer Ausleseprozess im Wohnungsbestand statt. Wohnungen der niedrigsten Qualitätsstufe bleiben dann dauerhaft unvermietet. Statistisch wird von Leerstand erst dann gesprochen, wenn eine Wohnung länger als 3 Monate unvermietet bleibt.
    Flur ist ein abgegrenzter Teil der Erdoberfläche, unter dem im Liegenschaftsbuch die zugehörigen Flurstücke in aufsteigender Nummernfolge aufgeführt sind. Mehrere Flure bilden eine Gemarkung.

    Gemarkungen (Vermessungsbezirke) wie Flure haben auch eine namentliche Bezeichnung. Die Bezeichnung der Flurstücke erfolgt auf der Grundlage der Nutzungsart des Nutzungsartenverzeichnisses, das für alle Bundesländer aus Gründen einheitlicher statistischer Erfassung für gleiche Nutzung gleiche Begriffe verwendet. Im Grundbuch wird die Flurstücksbezeichnung unter der Spalte "Wirtschaftsart" eingetragen.
    Neuordnung landwirtschaftlicher Flächen zum Zweck der Verbesserung der Produktions- und Arbeitsbedingungen sowie zur Förderung der allgemeinen Landeskultur und Landesentwicklung. Grundlage ist das Flurbereinigungsgesetz.
    Das Flurbereinigungsgesetz (FlurBG) trat am 1. Januar 1954 in Kraft und gilt heute in der Fassung vom 19.12.2008. Es gliedert sich in zwölf Teile und regelt die wesentlichen Rahmenbedingungen, nach denen die Flurbereinigungsbehörden der Bundesländer bei Durchführung der Flurbereinigung zu verfahren haben. Sie dient nach § 1 der Verbesserung der Produktions- und Arbeitsbedingungen in der Land- und Forstwirtschaft sowie zur Förderung der allgemeinen Landeskultur und der Landentwicklung. Die Bundesländer setzen die örtlichen Zuständigkeiten der Flurbereinigungsbehörden fest. Übergeordnet sind obere Flurbereinigungsbehörden, die ihren Sitz bei den per Landesgesetz zuständigen Landesämtern haben.

    Die Durchführung der Flurbereinigung innerhalb eines Flurbereinigungsgebietes erfolgt nach den Regeln des Flurbereinigungsgesetzes unter Mitwirkung der Gesamtheit der beteiligten Grundeigentümer die eine „Teilnehmergemeinschaft“ bilden und der Träger öffentlicher Belange sowie der landwirtschaftlichen Berufsvertretung. Außerdem gibt es zahlreiche „Nebenbeteiligte“ deren Interessen von der Flurbereinigung betroffen sind. Das Flurbereinigungsgebiet ist nach § 37 des FlurBG „unter Beachtung der jeweiligen Landschaftsstruktur neu zu gestalten, wie es den gegeneinander abzuwägenden Interessen der Beteiligten sowie den Interessen der allgemeinen Landeskultur und der Landentwicklung entspricht und wie es das Wohl der Allgemeinheit erfordert“.

    Die obere Flurbereinigungsbehörde kann die Flurbereinigung anordnen und das Flurbereinigungsgebiet feststellen, wenn sie eine Flurbereinigung für erforderlich und das Interesse der Beteiligten für gegeben hält (Flurbereinigungsbeschluss); der Beschluss ist zu begründen. Die Eigentumsverhältnisse sind aus den Grundbüchern ersichtlich. In einem Informationsaustausch stehen die Flurbereinigungsbehörden auch mit dem örtlich zuständigen Liegenschaftskataster, das die neugeregelten Liegenschaftsverhältnisse in die Katasterbücher einträgt und die die Flurkarten berichtigt.

    Die für die Flurbereinigung erforderliche Bewertung der landwirtschaftlich genutzten Grundstücke erfolgt nach einer Bodenschätzung, wobei auf die Regeln des Bodenschätzungsgesetzes zurückgegriffen werden kann.
    Die Flurbezirke bezeichnen in der Flächenhierarchie eine Teilfläche einer Gemarkung. Diese Teilflächen haben ebenso wie Gemarkungen entweder einen Namen (Beispiel Neuhausen) oder eine römische Zahl (z.B. Flurbezirk III). Eine Gemarkung kann aber auch nur aus einem Flurbezirk bestehen (Identität von Gemarkung und Flurbezirk). Dies ist häufig bei Stadtteilen oder Stadtvierteln der Fall. Die Flurbezirke teilen sich in Flure auf, die eine bestimmte Ordnungsnummer tragen. Die Flure selbst sind wieder in nummerierte Flurstücke als kleinste Flächeneinheit unterteilt. Die Flurbezirksgrenzen werden, wie Gemeindegrenzen Gemarkungsgrenzen und Flurstücksgrenzen zeichnerisch in Flurkarten dargestellt.
    Lässt sich das Kartenbild einer ganzen Gemarkung nicht auf einer Gemarkungskarte darstellen, wird diese auf mehrere Blätter aufgeteilt, die als Flurkarte bezeichnet werden.
    Ein Flurstück ist der Teil einer Flur, der von Linien eingeschlossen und im Kataster mit besonderer Nummer aufgeführt ist. Ein Flurstück darf nicht Flächen aus verschiedenen Grundstücken umfassen. Mehrere Flurstücke können jedoch im Grundbuch ein "Grundstück" bilden. Das Flurstück ist die kleinste im Liegenschaftskataster erfasste Flächeneinheit. Das Zuflurstück ist eine Teilfläche, die aus einem Flurstück herausgemessen und mit einem anderen verschmolzen wurde. Abtrennung und Verschmelzung werden unmittelbar hinter­einander ins Grundbuch eingetragen (Bestandteilszuschreibung).
    Redewendung: "… nicht flüssig (d.h. zahlungsunfähig) sein", im Moment kein Geld haben, bzw. "flüssig (liquide) sein", d.h. zahlungsfähig sein durch ausreichende Liquidität bzw. Barbestände.
    Der Flyer wird als ein klassisches Instrument in der Produkt-PR von Immobilienunternehmen eingesetzt. Er gilt als ein effizientes image- und verkaufsförderndes Kommunikationsinstrument, das in der Produktion kostengünstig und in der Zielgruppenansprache unmittelbar und direkt ist.

    Er ist im Standardformat auf sechs Seiten festgelegt, lässt sich aber auch als Vierseiter konzipieren oder auf eine erweiterte Anzahl von Seiten ergänzen. Der Flyer wird in der Regel als Produktinformationsblatt verwendet. Er bietet ausreichend Raum für vielfältige Informationen über das Unternehmen und seine Produkte, Dienstleistungen, Referenzen und Angebote.
    Abkürzung für: Flächennutzungsplan
    Abkürzung für: Fördergebietsgesetz
    Der Begriff Fokussierung bezieht sich im Immobilienmarketing auf die gezielte Ausrichtung der Werbung auf bestimmte Marktsegmente bzw. Zielgruppen.
    Kommt es nach Abschluss des vom Makler verursachten Hauptvertrages zum Abschluss eines oder mehrerer weiterer Verträge (Folgegeschäfte), so entsteht hieraus nach herrschender Rechtsauffassung kein weiterer Provisionsanspruch. Der Makler kann nur für Verträge Provision verlangen, die er auf Grund des Maklervertrages herbeigeführt hat. Entscheidend ist daher, ob der ihm erteilte Auftrag nur auf Herbeiführung des ersten oder auch auf die indirekte Herbeiführung der später abgeschlossenen Hauptverträge gerichtet ist. Der erste Maklervertrag muss daher konkret die Objekte benennen, über die später ein Hauptvertrag abgeschlossen wird.

    Beispiel: Der Makler hat auftragsgemäß eine Fläche nachgewiesen. Der Auftraggeber kauft jedoch zunächst nur eine Teilfläche. Erwirbt er den Rest jedoch drei Monate später, so entsteht auch für diesen zweiten Kaufvertrag, der im Anschluss an den ersten Kaufvertrag geschlossen wurde, ein Provisionsanspruch (vgl. OLG Zweibrücken, Urteil vom 26.10.1983, 2 U 29/ 83). Da die Erwerberin des ersten Teilgrundstücks für ihr großes Bauvorhaben auch das zweite Teilstück benötigte, bestand an der Kausalität der Maklertätigkeit auch für den zweiten Kaufvertrag kein Zweifel. Im Übrigen genügt die bloße Mitursächlichkeit für den späteren Vertragsabschluss nicht.

    Vereinbarungen von Folgeprovisionen sind enge Grenzen gesetzt. In Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind solche Klauseln unwirksam. Sie verstoßen nach der Rechtsprechung gegen wichtige Grundsätze des Maklerrechts. Der Makler erhielte Provision, ohne dass er für den späteren Vertrag Maklertätigkeit ausgeübt hätte (Unwirksamkeit gemäß § 307 BGB, vgl. für § 9 AGBG: BGH NJW 1973,990).

    In Individualvereinbarungen können Folgeprovisionen, allerdings in bestimmten Grenzen, vereinbart werden. Auch hier ist der Zeitraum entscheidend. Je länger dieser ist, desto geringer wird die Kausalität der Maklerleistung. Die Folgeprovision erhält Schenkungscharakter.

    Der Zeitraum ist auch entscheidend bei Mietverträgen, in denen eine Option auf einen oder weitere Mietverträge vereinbart wird. Hier wird in der Regel für den Erstvertrag eine Vertragsdauer von mehreren Jahren vereinbart. Aus der Tatsache der Option kann ein Anspruch auf Folgeprovision nicht hergeleitet werden. Eine individuelle Vereinbarung könnte wirksam sein.
    Folgekosten sind Kosten nach einer Erstinvestition, um z.B. den Unterhalt, den Betrieb und / oder die Verwaltung einer Unternehmung zu sichern. Zu den "Life-Cycle-Costs" zählen auch Steuernachzahlungen, Mietnebenkosten, Kreditkosten uvm.
    Im Rahmen eines städtebaulichen Vertrages kann sich ein Projektentwickler bzw. Investor der Gemeinde gegenüber verpflichten, für ein Siedlungs- oder anderes Bauvorhaben, neben den gesamten Erschließungskosten auch Kosten für erforderlich werdende städtebauliche Maßnahmen bzw. Einrichtungen zu übernehmen, die sonst der Gemeinde entstünden. Diese müssen allerdings unmittelbar Voraussetzung oder Folge des geplanten Vorhabens sein. Hierzu kann beispielsweise die Errichtung einer Volksschule oder Kindertagesstätte zählen, kaum aber die Kosten für den Bau eines gemeindlichen Gymnasiums. Gesetzliche Grundlage ist § 11 Abs. 3 BauGB. Besteht aber aufgrund des planungsrechtlichen Entwicklungszustandes ohnehin Anspruch auf Genehmigung der Baumaßnahme, ist eine Folgekostenvereinbarung unzulässig. Solche Verträge werden deshalb meist im Zusammenhang mit einem Vorhaben- und Erschließungsplan oder mit einem Erschließungsträger getroffen.
    Dies ist ein Begriff aus dem Bereich der staatlichen Förderung selbstgenutzten Wohneigentums. Wer innerhalb des achtjährigen Förderzeitraums (Eigenheimzulagengesetz) seine selbstgenutzte Immobilie verkauft, der kann die bis dahin nicht abgerufenen Förderbeträge beim Erwerb eines Folgeobjektes beanspruchen. Für dieses Folgeobjekt beträgt der Förderzeitraum erneut acht Jahre, allerdings abzüglich jener Jahre, für die der Eigentümer bereits Förderung für das Erstobjekt bekommen hat.

    Wichtig: Zum 1. Januar 2006 wurde die staatliche Förderung selbstgenutzten Wohneigentums (Eigenheimzulage und Kinderzulage) abgeschafft. Geld aus der Gemeinschaftskasse gibt es nur noch für die sogenannten Altfälle. Also für jene Eigentümer, die vor dem 1. Januar 2006 selbstgenutztes Wohneigentum erworben haben. Somit muss bis einschließlich Silvester 2005 ein Bauantrag eingereicht oder ein notarieller Kaufvertrag unterschrieben worden sein.
    Von einer Folgeprovision wird dann gesprochen, wenn die Parteien des ersten, vom Makler vermittelten Hauptvertrags, zu späterer Zeit einen weiteren – meist gleichartigen – Vertrag über dasselbe Objekt schließen.

    Beispiel: Der Makler vermittelt einen Mietvertrag. Nach Ablauf der ursprünglichen Vertragszeit des Mietvertrags vereinbaren die Parteien dessen Verlängerung. Die Provision, die der Makler für einen solchen Verlängerungsvertrag erhielte, wird als Folgeprovision bezeichnet.

    Weiteres Beispiel: Der Makler vermittelt einen Miet- oder Pachtvertrag. Während der Laufzeit dieses Vertrags oder an dessen Ende kauft der Mieter das Objekt. Bei der Provision, die der Makler für den Abschluss des Kaufvertrags erhält, handelt es sich ebenfalls um eine Folgeprovision.

    Eine Folgeprovision ist nur dann zu zahlen, wenn sie ausdrücklich im Maklervertrag vereinbart ist. Eine solche Vereinbarung kann nur durch individuelles Aushandeln wirksam getroffen werden. Denn der Makler würde eine Provision erhalten, ohne an dem Verlängerungsvertrag mitgewirkt zu haben. Dies widerspricht den gesetzlichen Wertungen.

    Dieser Grundsatz gilt auch, wenn die Folgeprovision im Hauptvertrag ausdrücklich vorgesehen ist. Auch eine solche Regelung ist nur durch individuelle Vereinbarung möglich.

    Bei einer Vereinbarung durch Individualabrede ist zu beachten, dass die Folgeprovision nicht für unbegrenzte Zeit versprochen werden kann. Wenn ein Zeitraum von fünf Jahren nach Abschluss des ursprünglichen Hauptvertrags deutlich überschritten wird, dürfte kein ursächlicher Zusammenhang zwischen der ursprünglichen Maklertätigkeit und dem Verlängerungsvertrag mehr zu erkennen sein. Eine Regelung mit einem längeren Zeitraum als fünf Jahren ist also nichtig.

    Zu beachten ist unbedingt § 2 Abs. 2, Abs. 5 WoVermittG. Danach ist eine Regelung, nach der der Makler für die Verlängerung des Wohnungsmietvertrags eine Courtage erhalten soll, nichtig.
    Ein Fonds, bzw. offener Investmentfonds bezeichnet eine Geldsammelstelle für Kapitalanleger zur Geldanlage. Dabei sammelt eine Investmentgesellschaft oder Kapitalanlagegesellschaft (KAG) das Geld der Anleger nach vorher festgelegten Anlageprinzipien ein und investiert es in einem oder mehreren Anlagebereichen z.B. in Aktien, festverzinsliche Wertpapiere, am Geldmarkt und / oder in Immobilien. Das Fondsvermögen wird professionell verwaltet. Die Anteilscheine werden in der Regel börsentäglich gehandelt. Mit dem Erwerb von Anteilen wird der Anleger Miteigentümer am Fondsvermögen und am Gewinn beteiligt. Auch kann er die Anteile zum jeweils gültigen Rücknahmepreis wieder abgeben.
    Fondsanleger ist ein Investor, der beim Erwerb zwischen Tausenden von Fonds wählen kann, die meist von Banken, Sparkassen, über Fondsgesellschaften, Börsen oder freie Berater an den Markt gebracht werden. Neu für Fondsanleger: Beim Kauf von Fondsanteilen werden seit 2009 neben Zinsen und Dividenden auch Gewinne aus dem Verkauf der Fondsanteile grundsätzlich mit 25 Prozent besteuert.
    Fondsanteilscheine sind Wertpapiere, die eine Beteiligung am Vermögen eines Investmentfonds verbriefen, d.h. ein Fondsanteil ist werthaltiger Anteil an einer Fondsgesellschaft, einem Exchange Traded Fund (ETV) oder einem Real Estate Investment Trust (REIT).
    Grundsätzlich wird unterschieden nach der Art der Ertragsverwaltung (thesaurierende Fonds, ausschüttende Fonds), der Anlage in Wertpapiere (Aktien-, Renten-, gemischte Fonds), Immobilienfonds, Spezialitätenfonds (Länderfonds, Geldmarktfonds, Dachfonds) und nach ihrer Zielgruppe. Während Publikumsfonds einem breiten Publikum angeboten werden, haben Spezialfonds einen deutlich kleineren Kreis von – meist institutionellen – Anlegern.
    Investmentfonds können über die Fondsbörsen Berlin-Bremen, Düsseldorf, Frankfurt (Xetra), Hamburg, München und Stuttgart wie Aktien gehandelt werden. Der Fondshandel begann in Deutschland 2002 in Hamburg. Wenig später folgte die Frankfurter Börse. Dabei stellen Börsenmakler regelmäßig An- und Verkaufskurse fest. Diese Preise basieren auf dem Rücknahmepreis der Fondsgesellschaft und können im Internet verfolgt werden. Beim Fondserwerb über eine Börse fällt kein Ausgabeaufschlag an. Gleichwohl liegt zwischen An- und Verkaufskurs ein Spread von max. zwei Prozent. Jede Fondsgesellschaft nimmt die Anteile zum Rücknahmekurs (ohne Spread und ohne Orderspesen) zurück. Fonds werden online oft zu geringen Ausgabeaufschlägen angeboten. Anleger sollten daher sorgfältig prüfen, welche Gebühren für welchen Fonds anfallen.
    Zur Fondsebene zählen z.B. Kosten, die in Zusammenhang mit dem Erwerb von Fondsanteilen anfallen, die einmalige Kaufgebühr und der so genannte Ausgabeaufschlag, sowie die laufenden Kosten auf Fondsebene. Da der Ausgabeaufschlag als prozentualer Aufschlag auf den Rücknahmepreis erhoben wird, ist er bei Investmentfonds meist höher als der Rücknahmepreis. Auf Fondsebene ist zudem noch eine Verwaltungs- oder Managementgebühr fällig. Aus diesem Topf werden die allgemeinen Verwaltungskosten der Kapitalanlagegesellschaft sowie die Gehälter der Fondsmanager gezahlt.
    Fondseinlagen bzw. -entnehmen sind Kapital, das in einen Fonds geflossen ist oder aus einem Fonds entnommen wurde.
    Fondsentnahmepläne sind gut als zusätzliches Einkommen gedacht und bieten eine flexible Auszahlungsmöglichkeit. In den gewählten Fonds wird ein Einmalbetrag angelegt, der eine bestimmte Rendite erwirtschaftet. Ein Entnahmebetrag, der über der Höhe der Rendite liegt, zehrt das Vermögen auf. Man spricht dann von Kapitalverzehr, im Gegenteil zu Kapitalerhalt. Die Verzinsung und damit der Zeitraum, über den ein bestimmter Betrag entnommen werden kann, sind nicht garantiert. Bei vorzeitigem Tod des Anlegers geht das nicht verbrauchte Kapital an die Erben über. Unvorhergesehene Kurseinbrüche können das Vermögen schmälern. Die Erträge von Fonds-Entnahmeplänen sind abgeltungssteuerpflichtig, sobald der Steuerfreibetrag ausgeschöpft ist.
    Der Fonds- bzw. Bauherrenerlass ist ein Verwaltungserlass zur steuerlichen Regelung von Immobilienfonds und Bauherrenmodellen.
    Die fondsgebundene Rentenversicherung ist eine Alternative zur privaten Rentenversicherung. Vorteil: Sie bietet hohe Ertragchancen. Nachteil: Da die eingezahlten Beträge in verschiedene Investmentfonds fließen, weiß der Anleger nicht, wie viel Geld ihm am Ende der Laufzeit tatsächlich zur Verfügung steht.
    Das Fondsgeschäftsjahr ist die Abrechnungsperiode eines Fonds. Das Geschäftsjahr eines Investmentfonds ist nicht immer mit dem Geschäftsjahr der Kapitalanlagegesellschaft identisch.
    Eine Fonds- oder Kapitalanlagegesellschaft sammelt das Geld der Anleger, bündelt es in einem Sondervermögen – dem Investmentfonds, investiert es in einem oder mehreren Anlagebereichen und managt den Investmentfonds.
    Der Fondsinitiator ist der Ideengeber (Person oder Gesellschaft), der geschlossene Fonds konzipiert und auflegt. Zu den Aufgaben des Initiators zählen neben der Gründung der Fondsgesellschaft, die Auswahl und Realisierung des Fondsgegenstandes, die Koordinierung von Eigenkapital- und Fremdkapitalbeschaffung sowie die Überwachung und Koordinierung des Fondsbetriebes.
    Der Ausdruck „Fondskrise“ wird meist im Zusammenhang mit der Krise im Bereich der Immobilienfonds verwendet, die in Deutschland seit ca. 2004 zu beobachten war. Zu dieser Zeit stagnierten oder fielen die Mieten für viele Gewerbe- bzw. Büroimmobilien, es gab auch Leerstände. Die Ausschüttungen vieler Immobilienfonds wurden daher heruntergesetzt. Da bei den Investoren die Angst vor einer Reduzierung der Verkehrswerte der Immobilien umging, gaben viele ihre Fondsanteile zurück. Dadurch wurden die liquiden Mittel der Fonds aufgebraucht. Viele Immobilienfonds – insbesondere offene – umgingen das Problem, indem sie ausländische Immobilien mit hohen Renditeerwartungen kauften. Im Rahmen der weltweiten Finanz- und Hypothekenmarktkrise ab ca. 2008 brachen jedoch verschiedene ausländische Immobilienmärkte ein, Anlagen mussten neu bewertet und hochgesteckte Renditeerwartungen nach unten korrigiert werden. Eine Reihe von Fonds setzte 2009 den Rückkauf von Anteilen für einen begrenzten Zeitraum aus. Immer mehr Fonds folgten, und in verschiedenen Fällen mussten die Fonds aufgelöst werden. Für die Anleger bedeutete dies eine Auszahlung ihrer Anlagebeträge abzüglich der durch Abwertungen des Anlagevermögens bedingten Verluste.

    Am 08.04.2011 trat das Gesetz zur Stärkung des Anlegerschutzes und zur Verbesserung der Funktionsfähigkeit des Kapitalmarkts (Anlegerschutz- und Funktionsverbesserungsgesetz oder AnsFuG) in Kraft. Durch diese Neuregelung wurde die Rückgabe von Anteilen pro Anleger eingeschränkt; ferner wurde die Frist zur Aussetzung der Rücknahme von Anteilen mangels Liquidität des Fonds auf höchstens 30 Monate heraufgesetzt. Weitere Regelungen zum Anlegerschutz traf das im Juli 2013 in Kraft getretene Kapitalanlagesetzbuch (KAGB). Auch nach Inkrafttreten der Neuregelungen wurden jedoch bereits wieder einzelne Fälle von Aussetzungen der Anteilsrücknahme mit darauf folgender Auflösung des Fonds bekannt.
    Fondsmanager sind Vermögensverwalter, die das investierte Vermögen der Kapitalanleger professionell verwalten und überdurchschnittlich vermehren sollen. Dies gilt für alle Anlageschwerpunkte – unabhängig ob es sich um einen Geldmarktfonds, Rentenfonds, Aktienfonds, Dachfonds oder Mischfonds handelt. Immer ist der Fondsmanager für die Anlageentscheidungen und Wertentwicklung (Performance) verantwortlich. Gemessen wird der Fondsmanager an einer branchenüblichen Benchmark.
    Fondspolicen sind eine besondere Form der Lebensversicherung. Bei der klassischen Lebensversicherung wird das Geld der Kunden von Versicherungsunternehmen in Häuser, Grundstücke, Rentenpapiere und / oder Aktienpakete investiert. Bei der Fondspolice hat die Versicherungsgesellschaft dagegen keinen Einfluss auf die Kapitalanlage, da die Spargelder komplett in einen oder in mehrere Investmentfonds fließen. Der Kunde erwirbt also Anteile an einem Investmentfonds kombiniert mit einem Versicherungsschutz.
    Um die Performance, die Qualität und Stabilität mehrerer Fonds vergleichbar zu machen, werden sie benotet. Dabei beurteilen die auf Ratings spezialisierten Agenturen bzw. Finanzverlage in der Regel nur Fonds, deren historische Entwicklung, Kursentwicklung, Alter und Anlagestrategie ähnlich sind. Ratings sagen nichts über die zukünftige Entwicklung des Fonds aus und werden nicht nach einheitlichen Standards erstellt. Gleichwohl ist AAA immer die beste und BBB die schlechteste Note.
    Unter Fondssparplan wird ein regelmäßiger, meist monatlicher Erwerb von Fondsanteilen über einen längeren Zeitraum verstanden.
    Erträge und Gewinne des in Fonds angelegten Kapitals können meist steuerfrei vereinnahmt werden. Dazu zählen Veräußerungsgewinne, die der jeweilige Fonds erwirtschaftet, das heißt Gewinne, die aus dem Verkauf von Wertpapieren hervorgehen, sind im Privatvermögen steuerfrei. Als steuerpflichtige Erträge gelten die vom Fonds erwirtschafteten Zinsen oder bei offenen Immobilienfonds inländische Mieteinnahmen. Diese werden im Rahmen der Einkommenssteuer beim Anleger erfasst.
    Der Erwerb von Investmentfonds über unabhängige Fondsvermittler im Internet ist meist günstiger als über etablierte Discountbroker und Direktbanken. Fondsvermittler gewähren meist hohe Rabatte auf den Ausgabeaufschlag und ziehen ihren Verdienst als Kundenbetreuer aus den laufenden Bestandsprovisionen. Diese sind Teil der Verwaltungsgebühr und liegen je nach Produkt bei 0,1 bis 0,8 Prozent pro Jahr.
    Das Fondsvermögen besteht aus den Wertpapieren und Anlagen, die für einen Fonds erworben werden. Dieses Fondsvermögen wird mittels einer Kursfeststellung bewertet; dividiert durch die Zahl der ausgegebenen Fondsanteile errechnet sich der aktuelle Kurswert je Anteilsschein.
    Der Fondsvertrieb bezeichnet alle Plätze und Märkte, wo Fondsanteile gekauft und verkauft werden. Dazu zählen Banken, Versicherungen, Fondsvermittler oder Vermögensberater mit Vollmacht, aber in zunehmendem Maße auch Online Depots. Dabei erheben Fondsvermittler meist deutlich geringere Gebühren als beispielsweise eine Bank.
    Food Courts sind großflächige Gastronomie-Einrichtungen, die zumeist im Zusammenhang mit Großbüro-Komplexen und / oder großen Einzelhandels- bzw. unter Umständen auch sonstigen Spezialimmobilien vorzufinden sind und zwar dort wiederum im Untergeschoss, dem Parterre oder auch im Obergeschoss. Letzteres hat den Vorteil, dass es dort Tageslicht gibt. Teilweise ist auch ein Teil der mit Food-Courts verbundenen Sitzplätze im Freien.

    Das Konzept der Food-Courts ist folgendermaßen: Es gibt eine Vielzahl unterschiedlicher kleiner Gastronomiebetriebe mit Thekenlängen von fünf bis zehn Metern, hinter den Theken werden die diversen Speisen präsentiert und teilweise vor den Augen der Kunden zubereitet. Der Kunde hat die Auswahl zwischen den Angeboten der unterschiedlichen eigenständigen Stände, die in starkem Wettbewerb miteinander stehen, was letztendlich sehr positiv für die Qualität ist. Das Preisniveau der Speisen in diesen Gastronomie-Objekten befindet sich im mittleren bis hin zum etwas gehobenen Segment und liegt zumeist unter den Preisen traditioneller Gastronomie-Einrichtungen wie etwa Speiselokale und über klassischen Kantinen, mit denen sie teilweise in Konkurrenz stehen. Die Food-Courts ermöglichen ihren Kunden, ihre Mahlzeit in kurzer Zeit in ansprechendem Ambiente zu sich zu nehmen.
    Es gibt unterschiedliche Arten von Fördermitteln für den Immobilienbau- oder Kauf. In erster Linie sind die Förderungen der KfW-Bankengruppe zu nennen. Hier können insbesondere Selbstnutzer verbilligte Kredite oder Zuschüsse erhalten. Wichtige Förderbereiche sind:
    • KfW-Wohneigentumsprogramm,
    • Energieeffizient Bauen,
    • Erneuerbare Energien und Fotovoltaik,
    • Altersgerecht umbauen,
    • Energieeffizient Sanieren.

    Die KfW hält auch für Unternehmensgründer verschiedene Förderungen bereit, welche z.T. den Erwerb einer Geschäftsimmobilie mit einschließen können.

    Auch Gemeinden und Bundesländer stellen Förderungen im Immobilienbereich zur Verfügung. Diese können sich lokal unterscheiden. Ihre Voraussetzungen sind davon abhängig, welches Ziel gerade vor Ort verfolgt wird – so kann z.B. eine Gemeinde beabsichtigen, mehr junge Familien azusiedeln, oder ein Bundesland möchte seinen Landwirten die Erweiterung ihrer Einnahmequellen erleichtern und fördert die Umwidmung landwirtschaftlicher Gebäude in anderweitig gewerblich genutzte Objekte (Ferienwohnungen, Hofläden).

    Die Förderung regenerativer Energieträger findet insbesondere mit Hilfe des Erneuerbare-Energien-Gesetzes (EEG) statt. Dieses Gesetz legt fest, welche Einspeisevergütung den Energieerzeugern vom Netzbetreiber zu zahlen ist. In diesem Bereich gibt es derzeit größere gesetzliche Umbrüche.

    Die Erhaltung denkmalgeschützter Gebäude kann – z.B. durch Landesgesetze – mit besonderen Förderungen belohnt werden. Zusätzlich besteht auch die Möglichkeit erhöhter steuerrechtlicher Abschreibungen der entstehenden Kosten.
    Forderungsbesicherte Wertpapiere sind verzinsliche Wertpapiere, die Zahlungsansprüche gegen eine Zweckgesellschaft verbriefen. Diese Gesellschaft hat den alleinigen Zweck, die Transaktionen mit den forderungsbesicherten Wertpapieren zu ermöglichen. Die Zahlungsansprüche sind durch Forderungen (assets) gedeckt (backed), welche auf die Zweckgesellschaft übertragen werden. Dabei kann es sich z.B. um Forderungen aus Hypotheken handeln. Sie dienen den Inhabern der forderungsbesicherten Wertpapiere als Haftungsgrundlage. Als Forderungsverkäufer treten meist Banken auf, die die Handelbarkeit ihrer Kreditforderungen erreichen wollen.
    Die Betriebskosten-Abrechnung muss den Mietern in Textform zugehen. Das bedeutet: Die Abrechnung muss als Text in einer reproduzierbaren Form den Empfänger erreichen, eine eigenhändige Unterschrift ist nicht erforderlich. In Frage kommen Brief, E-Mail oder Fax als Übermittlungswege. Gibt es keine eigenhändige Unterschrift, muss aus dem Schriftstück zumindest hervorgehen, wer der Aussteller ist. Ist der Absender eine juristische Person (z. B. eine GmbH), muss für die Wahrung der Textform erkennbar sein, wer genau für diese unterschrieben hat. Zugehen bedeutet, dass die Abrechnung den Empfänger persönlich erreichen muss – ein Aushang im Treppenhaus ist nicht ausreichend.

    Die Abrechnung muss für jedermann auch ohne Fachkenntnisse nachvollziehbar sein. Sie muss den Abrechnungszeitraum nennen und die jeweiligen Gesamtbeträge aller Betriebskosten für das Haus als Zusammenstellung aufzeigen. Für die einzelnen Positionen muss der jeweilige Verteilerschlüssel genannt werden, nach dem diese auf die Mieter umgelegt werden, sowie der sich jeweils ergebende Anteil des Mieters an den Kosten. Unentbehrlich ist auch die Angabe der geleisteten Vorauszahlungen.
    In § 311b BGB ist geregelt, dass ein Vertrag über die Übertragung oder den Erwerb des Eigentums an einem Grundstück notariell beurkundet werden muss. Damit soll zum einen eine rechtliche Beratung gewährleistet sein. Außerdem soll den vertragsschließenden Parteien die Möglichkeit einer sorgfältigen Überlegung gegeben werden.

    Die Formbedürftigkeit eines Grundstückskaufvertrags bedeutet auch, dass alle wesentlichen Bestandteile des Vertrags beurkundet werden müssen. Bei einer "Schwarzgeld-Vereinbarung" würde also ein wesentlicher Teil der vertraglichen Vereinbarungen, nämlich der Kaufpreis, nicht vollständig notariell beurkundet. Der Vertrag ist demgemäß wegen des Verstoßes gegen die gesetzlich vorgeschriebene Form ungültig.

    Bei einem Grundstückskaufvertrag, der unmittelbar mit dem Vertrag über die Errichtung eines Gebäudes auf dem Grundstück verbunden ist, muss auch der Bauvertrag notariell beurkundet werden. Bei einem Bauträgervertrag ist die Baubeschreibung ebenfalls zu beurkunden.

    Unter Umständen gilt die Formbedürftigkeit auch für einen Maklervertrag und zwar zum Beispiel dann, wenn er so formuliert ist, dass dadurch der Kunde "gezwungen" wird, den Grundstückskaufvertrag abzuschließen. Ein solcher Zwang wird von der Rechtsprechung unter anderem dann angenommen, wenn im Vertrag ein pauschaler Ersatz für entstandene Aufwendungen vereinbart wird, dessen Höhe zehn bis fünfzehn Prozent der vorgesehenen Courtage übersteigt.

    Dieselbe Argumentation wird auch hinsichtlich einer Reservierungsvereinbarung herangezogen. Abgesehen davon, dass Reservierungsvereinbarungen mit einer Vergütungsvereinbarung in AGB weitestgehend für unwirksam gehalten werden, ist zu beachten, dass individuell ausgehandelte Reservierungsvereinbarungen notariell beurkundet werden müssen, wenn die Reservierungsgebühr circa zehn Prozent der vereinbarten Courtage übersteigt.
    Von einer formellen Baurechtswidrigkeit spricht man, wenn eine erforderliche Baugenehmigung für das Gebäude nicht besteht oder wenn das tatsächlich errichtete Gebäude von der vorhandenen Baugenehmigung in maßgeblicher Weise abweicht.

    Auch wenn eine Genehmigung zurückgenommen wurde oder erloschen ist, eine erforderliche Bauanzeige nicht vorgenommen wurde oder bei Bauvorhaben mit erleichterten Genehmigungsvoraussetzungen die vereinfachten Vorgaben beim Bau nicht beachtet wurden, spricht man von einer formellen Baurechtswidrigkeit.
    Formulare sind aus der täglichen Praxis des Maklers nicht wegzudenken. Allerdings kommt es entscheidend auf rechtssichere Formulierungen an. Wer unrichtige Formulierungen übernimmt, ist in Gefahr, eines Tages deswegen einen Rechtsstreit zu verlieren. Häufigste Beispiele für gefährliches "Abschreiben" sind Allgemeine Geschäftsbedingungen. Wenn der Makler hier Rechtswirkungen erzielen will, müssen die Formulierungen den AGB-Vorschriften der §§ 305 ff. BGB entsprechen bzw. mit dem Kerngehalt des Maklerrechts der §§ 652 ff.BGB übereinstimmen.
    • Der Alleinauftrag soll dem Makler für den festgelegten Zeitraum wirtschaftliches Arbeiten, das heißt ohne Konkurrenz, ermöglichen. Oft wird jedoch versucht, den Auftraggeber durch Klauseln besonders eng zu binden. Dabei ist bekannt, dass solche Klauseln von der Rechtsprechung längst für unwirksam erklärt wurden. Beispiele: Hinzuziehungs- und Verweisungsklauseln, Vorkenntnisklauseln, Besichtigungsklauseln, Vertragsstrafeklauseln, Provisionsverpflichtung bei Erwerb in der Zwangsversteigerung.
    • Die Nachweisbestätigung hat für den Makler keinen Wert, wenn sie, wie leider häufig, falsche Formulierungen enthält oder wichtige Textteile fehlen.
    • Das kaufmännische Bestätigungsschreiben als einzige Möglichkeit, nach deutschem Recht durch Schweigen des Empfängers einen Vertrag zustande zu bringen, wird selten genutzt. Auch hier ist die Formulierung und die Handhabung von entscheidender Bedeutung.
    • Allgemeine Geschäftsbedingungen sind das "Privatgesetz" des Verwenders, das für alle Vertragspartner gelten soll. Die nicht ganz seltene Devise, möglichst viel in die AGB hineinzuschreiben, um dem Kunden Respekt einzuflößen, ist nicht ganz ungefährlich. Unwirksame AGB-Klauseln können nach dem Unterlassungsklagengesetz abgemahnt werden.
    • Der Maklervertrag, entsprechend den Vorschriften der §§ 652 ff. und der 305 ff. BGB formuliert, schafft Rechtssicherheit für den Kunden und damit Vertrauen – das wichtigste Geschäftskapital des Maklers.
    Formularmietverträge sind standardisierte rechtliche Mietvertragsformulare, die Haus- und Grundbesitzervereine, immobilienwirtschaftliche Verbände, aber auch verschiedene Verlage zur Verfügung stellen. Es handelt sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen und deshalb unterliegen sie der Inhaltskontrolle durch die Gerichte.

    Selbstverständlich kann jedoch ein Vertrag zwischen Vermieter und Mieter auch individuell ausgehandelt werden. In vielen Fällen werden Formularmietverträge auch durch individuell vereinbarte Regelungen zwischen den Vertragspartnern ergänzt. Individuell können eine Vielzahl von Regelungen getroffen werden, die nach der Rechtsprechung im Formularmietvertrag nicht wirksam vereinbart werden können.

    Lässt die Auslegung einer Klausel im Mietvertrag in Form einer Allgemeinen Geschäftsbedingung verschiedene Deutungen zu, gilt immer die für den Vertragspartner des Verwenders günstigste Interpretation (§ 305c Abs. 2 BGB).

    Der Mustermietvertrag des Bundesjustizministeriums ist mittlerweile veraltet und spielt keine Rolle mehr. Bei der Verwendung von Mietvertragsmustern muss immer darauf geachtet werden, dass diese auf neuestem Stand sind. Aktuelle Muster berücksichtigen die neueste Rechtsprechung zum Mietrecht.
    Der 1968 von Mitgliedern des RDM gegründete Forschungsverband für Immobilien-, Hypotheken- und Baurecht mit Sitz in Berlin hat sich die Aufgabe gestellt, Forschungsaufträge auf dem Gebiet des Immobilien-, Hypotheken- und Baurechts an staatliche und private Institutionen zu vergeben. Kooperationspartner ist der IVD- Bundesverband. Vergeben wurden bisher 14 Forschungsaufträge vorwiegend an Universitätsinstitute. Außerdem hat der Forschungsverband der Deutschen Immobilien Akademie an der Universität Freiburg Mittel zum Ausbau der institutseigenen Fachbibliothek zur Verfügung gestellt.

    Die Mitgliedschaft können an Forschungsvorhaben interessierte natürliche und juristische Personen erwerben sowie – zu ermäßigten Beiträgen – Studenten und Junioren.

    Näheres siehe unter: http://www.forschungsverband.de/
    Die Forstwirtschaft ist ein Zweig der Volkswirtschaft, der sich mit der Bewirtschaftung von Waldflächen befasst. Die etwa 11,1 Millionen ha Wald in Deutschland entsprechen etwa 30% seiner Gesamtfläche. Der überwiegende Flächenanteil (ca. 9 Millionen ha) wird von reinen Forstbetrieben bewirtschaftet, der Rest von landwirtschaftlichen Betrieben. In Privateigentum befinden sich 44,5%. Der Rest gehört dem Staat (33%), den Gemeinden (ca. 20%) und anderen Eigentümern (2,5%).

    Die Forstwirtschaft befasst sich u.a. mit
    • dem "Waldbau", also der Produktion von Holzbeständen für verschiedene Verwendungszwecke. Der Holzeinschlag betrug nach den Zahlen des Statistischen Bundesamtes 2005 56.946 Festmeter.

    • Dem Waldschutz, der nicht nur dem Befall mit Borkenkäfern und anderen Schädlingen vorbeugt, sondern auch sicherstellt, dass der Wald in seiner Funktion als Schutz vor Lawinen, Muren und Hochwasser nicht beeinträchtigt wird und zugleich für viele Tiere, Pflanzen und Pilze einen Lebensraum bietet.

    • Dem Lagern von Stammholz (vor allem nach Sturmschäden),

    • Holztransport und Logistik (einschließlich der Pflege und der Erhaltung der Transporttauglichkeit der Waldwege). Der Holztransport erfolgt zunehmend mit Hilfe satellitengestützter Navigationssysteme.

    • Der Energiegewinnung durch Holz, die eine Alternative zur Energiegewinnung aus Öl, Erdgas und Kohle und CO2-neutral ist. Hierzu gehören die Produktion von Holzpellets, von sog. "Hackschnitzeln", die beim Fällen von Bäumen anfallen und luftgetrocknetem Scheitholz für Kaminfeuer.

    • Der Jagd und der Hege und Pflege des Wildbestandes. Dem Eigentümer steht grundsätzlich das Jagdrecht zu, wenn das Areal mindestens 75 ha umfasst.
    Eine Wissenschaft für sich ist die Bewertung von Waldbeständen, die von einer Vielzahl von besonderen Einflussfaktoren bestimmt wird. Dazu zählen die Beschaffenheit und die Topographie der Geländeoberfläche, die Erschließung durch Waldwege / Straßen, das Alter und der Zustand des Baumbestandes, die Flächengestalt des Waldraumes, die Festsetzungen der zu beachtenden Waldfunktionen (ökologische Festsetzungen, der Wald als Erholungsgebiet usw.).

    Die Forstbewirtschaftung erfolgt durch ausgebildetes Fachpersonal ("Forsttechniker", "Forstwirte"). Auf der akademischen Ebene gibt es mehrere forstwirtschaftliche Fakultäten an Universitäten und Fachhochschulen, die ein forstwirtschaftliches Studium oder Studiengänge anbieten.
    Je nachdem, ob der Erwerber eines Unternehmens vorhat, das Unternehmen aufzulösen und "auszuschlachten", wie dies nicht selten von Hedgefonds betrieben wurde, oder ob die Erwerbsabsicht darin besteht, es in der bisherigen Weise fortzuführen, sind die einzelnen Vermögensgegenstände des Unternehmens unterschiedlich zu bewerten. Im ersten Fall entspricht der Wert des einzelnen Vermögensgegenstandes dem aktuell am Markt erzielbaren Kaufpreis. Im letzten Fall entspricht die Summe aller Teilwerte, die auch als Fortführungswert bezeichnet wird, dem Wert des Unternehmens. Wenn beispielsweise ein Hotel verkauft wird, dann kommt es darauf an, ob der Erwerber beabsichtigt, das Hotel fortzuführen oder es anderweitig zu verwerten, z.B. abzureißen und an diesem Standort ein Kaufhaus zu errichten. Rechtliche Regelungen über den Teilwert finden sich in § 10 des Bewertungsgesetzes.

    Der Fortführungswert spielt aber auch in der Insolvenzordnung eine Rolle. Hier ist der Insolvenzverwalter verpflichtet, eine Vermögensübersicht anzufertigen, wobei er keine Bilanzzahlen (Buchwerte) ansetzen darf, sondern Schätzwerte. Fortführungswerte sind dabei neben den Einzelveräußerungswerten (auch als "Zerschlagungswerte", oder "Liquidationswerte" bezeichnet) aufzustellen. Beim Wertansatz mit der Absicht der Zerschlagung ist die Tatsache zu berücksichtigen, dass jeder einzelne zu veräußernde Vermögensgegenstand zwangsweise veräußert wird, also keine normale Marktsituation unterstellt werden kann.
    In Niedrigzins-Phasen bieten Sonderformen wie Forward-, Volltilger- oder Konstantdarlehen gute Chancen zur langfristigen Sicherung günstiger Konditionen. Forwarddarlehen werden häufig kurz vor Auslauf der Zinsfestschreibung einer Hypothek zur Sicherung aktuell günstiger Zinsen für eine zukünftige Umschuldung genutzt. Der Kunde sichert sich die niedrigen Zinssätze, indem er einen geringen Aufschlag auf die aktuell gültigen Konditionen von ca. 0,02 bis 0,03 Prozentpunkten für jeden Monat bezahlt - bis das bestehende Darlehen umgeschuldet wird. Ein Forwarddarlehen lohnt sich, wenn die Zinsen für Baugeld inklusive Aufschlag für das Forwarddarlehen günstiger sind als die Zinsen bei Ablauf der Zinsbindungsfrist für das ursprüngliche Darlehen. Wichtiger Vorteil gegenüber der Kündigung einer Baufinanzierung mit hoher Zinsbelastung: Der Kunde muss keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen, die oft den Vorteil der günstigeren Zinsen in der Anschlussfinanzierung wieder auffrisst.
    Dieser Begriff (auch: Hydrofracking oder Hydraulic Fracturing) bezeichnet eine Bergbaumethode, die in erster Linie bei der Gewinnung von Erdgas zum Einsatz kommt. Dabei werden Flüssigkeiten unter Hochdruck in eine per Tiefbohrung erreichte Bodenschicht eingepresst, um dort Risse zu erzeugen und zu erweitern. Das Verfahren soll die Durchlässigkeit der jeweiligen Bodenschichten für Gase und Flüssigkeiten erhöhen – und so die Abbaubarkeit von Erdgas und Erdöl verbessern.

    Umstritten ist das Fracking unter anderem wegen der Zusammensetzung der verwendeten Flüssigkeiten. So wird dem einzupressenden Wasser nicht nur Sand beigemengt, der die Poren der Gesteinsschichten offen halten soll, sondern es kommen auch diverse Chemikalien zum Einsatz. Dies sind zum Beispiel Kohlendioxid- oder Stickstoffschäume als Transportmedium für den Sand, Säuren zur Auflösung von Mineralstoffen, Korrosionsschutzmittel um die Anlagen bei der Verwendung von Säuren zu schützen, Biozide zur Reduzierung des Bakterienwachstums und Reibungsminderer wie etwa Latexpolymere. Auch Benzol oder Ethylbenzol kommen zum Einsatz. Einige dieser Zusatzstoffe sind giftig oder krebserzeugend. Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass solche Stoffe auch ins Grundwasser und damit ins Trinkwasser gelangen oder womöglich an der Erdoberfläche austreten. In den USA wurde im Rahmen (umstrittener) wissenschaftlicher Studien zudem in der Umgebung von Fracking-Projekten eine erhöhte Konzentration von Methangas im Trinkwasser festgestellt.

    Beim sogenannten Clean Fracking werden nur Wasser, Stärke und Bauxit-Sand verwendet. Die Methode wird derzeit in Österreich propagiert, ist jedoch auch dort umstritten.

    Fracking wird in erster Linie verwendet, um sogenannte unkonventionelle, also schwer erschließbare Vorkommen zu nutzen. Es erfordert eine größere Anzahl von Bohrungen und erbringt weniger Ertrag als die Förderung aus leicht erschließbaren Öl- oder Gasvorkommen. Auch bei der Förderung von Schiefergas wird das Verfahren verwendet.

    Das deutsche Umweltbundesamt hat im September 2012 nach Erstellung eines umfangreichen Gutachtens vor dem Fracking gewarnt. Die Methode dürfe nur unter strengen Auflagen und keinesfalls in Trinkwasserschutzgebieten angewendet werden. Es werde empfohlen, von einem großtechnischen Einsatz Abstand zu nehmen.

    Anfang 2013 wurde jedoch über eine Einigung zwischen Umweltminister Peter Altmaier (CDU) und Wirtschaftsminister Philipp Rösler (FDP) berichtet. Demnach sollte Fracking in Deutschland nicht unterbunden werden.

    Im Juli 2014 einigten sich Bundesumwelt- und Bundeswirtschaftsministerium auf ein Eckpunktepapier, das nach eigener Angabe die strengsten Regeln beinhaltet, die es in diesem Bereich jemals gab. Das Papier hält fest, dass es Fracking zur Förderung von Schiefer- und Kohleflözgas zu wirtschaftlichen Zwecken auf absehbare Zeit in Deutschland nicht geben soll. Erlaubt sein sollen jedoch Fracking-Vorhaben für so genanntes „Tight Gas“ („konventionelles Fracking“). Für diese sind schärfere Regelungen beabsichtigt, um Gefahren insbesondere für das Trinkwasser zu vermeiden. So darf die eingesetzte Frackflüssigkeit „insgesamt maximal schwach wassergefährdend sein“.
    Das fraktale Büro ist ein Bürokonzept, das auf der Selbstorganisation einzelner Einheiten beruht. Von einzelnen Personen oder von Personengruppen gebildete Büroeinheiten arbeiten dabei weitgehend selbständig und handeln unternehmerisch.
    Das Franchise-Paket stellt die Systemidee in schriftlicher Form dar, führt die Grundlagen, Ziele und Umsetzung auf und beschreibt die Organisationshilfen. Des Weiteren gehört zum Franchise-Paket die Offenlegung der Pflichten, Rechte, Vorteile und Nachteile der Systempartner. Das Franchise-Paket besteht aus dem Leistungsgegenstand, das sind die gegenseitig vereinbarten Leistungen wie z.B. das Marketing des Franchise-Gebers und die Zahlung von Gebühren des Franchise-Nehmers, aus dem Franchise-Vertrag und dem Franchise-Handbuch (CD- oder CI-Manual). Diese drei Bestandteile bilden das Franchise-Konzept.
    Unter Franchising versteht man ein Vertriebssystem, bei dem sich ein Unternehmen (Franchisegeber) anderer selbständiger Unternehmen als Vertriebspartner (Franchisenehmer) bedient. Die Idee stammt vermutlich aus Frankreich. Die ersten modernen Franchisesysteme findet man in den USA – z.B. den Nähmaschinenanbieter Singer mit seinem Vertriebsmodell aus dem Jahr 1860. Es gibt weltweit derzeit rund 12.000 Franchisegeber (in Deutschland rund 850, Tendenz stark steigend) und 800.000 Franchisenehmer. Der Begriff Franchise dient als Bezeichnung einer Unternehmensform, der Begriff Franchising ist die Bezeichnung der unternehmerischen Tätigkeit mit Hilfe des Systems.

    Franchisenehmer sollen als Existenzgründer eine um ein Vielfaches größere Überlebenschance haben als Existenzgründer ohne die professionelle Wegbereitung durch die Franchisegeber. Die Franchisenehmer – oft Existenzgründer – übernehmen das Corporate Design und das Vertriebskonzept des Franchisegebers, wodurch der Eindruck eines großen Unternehmens entsteht.

    Unterstützt werden die Franchisenehmer vom Franchisegeber durch verkaufsfördernde Maßnahmen, PR, zur Verfügungsstellung von Arbeitsgrundlagen. Gegen Gebühr gibt es ein Seminarangebot, das die Franchisenehmer für ihren Beruf fit macht.

    Im Immobilienbereich sind in Deutschland mehrere Franchisegruppen entstanden. Aktiv sind RE/MAX, Engel & Völkers, Dahler & Co., ERA Deutschland, Ackon, 3A Blumenauer, immobilienbörse, Volksmakler, offedia, Town & Country Massivhäuser. Die Franchisenehmer bezahlen an den Franchisegeber eine einmalige Abschlussgebühr zwischen 1.000 und 30.000 Euro (in Ausnahmefällen auch mehr). Sie werden am Provisionsumsatz mit etwa 8% bis 10% beteiligt. Um die höheren Kosten des Franchisebetriebes im Vergleich mit einem anderen Immobilienmakler auszugleichen, muss der Franchisenehmer etwa 15 bis 20% mehr umsetzen. Eine oft enge Beziehung im organisatorischen Geschäftsablauf und eine starke faktische wie rechtliche Abhängigkeit der Franchisenehmer vom Franchisegeber führte im Bereich des Franchising in der Vergangenheit zu Problemen mit einer unterstellten Scheinselbständigkeit (Beispiel Eismann). Viele Franchisenehmer haben sich zum Deutschen Franchise Nehmer Verband e.V. (DFV e.V.) zusammengeschlossen.
    Ein französischer Balkon ist ein bodengleiches Fenster (französisches Fenster), vor dem ein Geländer angebracht ist, das einen Absturz aus der Höhe verhindern soll. Das Geländer tritt meistens nicht oder nur wenig aus der Fassade heraus.
    Beide, Freibetrag und Freigrenze, sind Fachbegriffe aus dem Steuerrecht. Beim Freibetrag handelt es sich um einen Betrag, der von einer steuerlichen Bemessungsgrundlage abgezogen werden darf. Zu den wichtigsten Freibeträgen im Einkommensteuergesetz zählen der Arbeitnehmer-Pauschbetrag, der Kinderfreibetrag und auch der Sparer-Pauschbetrag bei den Einkünften aus Kapitalvermögen. Auf der Lohnsteuerkarte können Freibeträge für verschiedene Belastungen eingetragen werden. So lassen sich die laufenden Lohnsteuervorauszahlungen vermindern.

    Bei der Freigrenze hingegen handelt es sich um einen Betrag, bis zu dem keine steuerliche Belastung entsteht. Beim Überschreiten der Freigrenze wird allerdings auf den Gesamtbetrag Steuer fällig. Eine Freigrenze wird im Gegensatz zu einem Freibetrag nicht von der Bemessungsgrundlage abgezogen.
    Unter dem Begriff Freiburger Schule versteht man eine Denkrichtung innerhalt der Volkswirtschaftslehre, die von ordoliberalem Gedankengut geprägt ist. Der Ordoliberalismus – die Verbindung einer liberalen Wirtschaftsordnung innerhalb einer Rahmenordnung zur Verhinderung der Bildung von Kartellen – ist wesentlich zurückzuführen auf die Lehren von Walter Eucken und Franz Böhm.
    Unter einer Freiflächenheizung versteht man eine Außenheizung für Eingangstreppen, Zugangswege zu Hauseingängen und Garageneinfahrten – eben für nicht überdachte Bereiche. Dabei werden Kupferheizdrähte unter dem Bodenbelag oder z. B. im Estrich einer Treppe verlegt. Das System wird über einen von Hand einzustellenden Temperaturregler oder auch einen automatischer Eismelder mit Frostsensoren gesteuert.

    Die Kosten für derartige Systeme können z. B. bei etwa 480 Euro für eine Außentreppe mit sieben Stufen bzw. bei etwa 1600 Euro für eine Garageneinfahrt von 15 Quadrat­metern liegen. Dazu kommen Stromkosten: Die Leistung der Freiflächenheizung liegt bei 300 Watt/Quadrat­meter. In einer kalten acht­stündigen Winter­nacht verbraucht eine Treppen­heizung mit 480 Watt Leistung 3,84 Kilo­watt­stun­den Strom.

    Klimaschützer und Energieberater sind von der Frei­flächen­heizung wenig begeistert. Dem Vorteil des be­que­men Ab­tau­ens ver­eister Wege, Treppen und Zu­fahr­ten steht ein hoher Energie­ver­brauch ent­gegen, der buch­stäblich den Garten heizt. Strom ist überdies eine eher uneffektive Energieform: Nur etwa 30 Prozent der im Kraftwerk erzeugten Energie kommen in der Steckdose des Verbrauchers an.
    Der Begriff "Freijahre" wird in unterschiedlichen Zusammenhängen verwendet. Bei indexierten Mietverträgen wird damit der Zeitraum bezeichnet, innerhalb dessen der Vermieter auf eine Anpassung der Miete an die Indexentwicklung verzichtet. Bei festverzinslichen Wertpapieren sind Freijahre diejenigen Jahre, in denen keine Tilgung des Anleihebetrages stattfindet.
    In den Fällen, in denen ein bebautes Grundstück wirtschaftlich nicht mehr nutzbar ist, entstehen zur anderweitigen Nutzbarmachung des Bodens Freilegungskosten. Es handelt sich im Wesentlichen um die Kosten des Abbruchs der Gebäude einschließlich der Fundamente, Demontage von Teilen, die verschrottet werden müssen sowie die Kosten der Entsorgung von Bauschutt. Hinzu kommen etwaige Kosten der Planierung und einer etwa erforderlichen Bodensanierung.

    Insbesondere bei vorhandenen Altlasten können die Freilegungskosten wegen der Entsorgung auf Sonderdeponien erhebliche Ausmaße annehmen. Es empfiehlt sich deshalb, vor dem Erwerb von altlastenverdächtigen Abbruchobjekten Bodengutachten anfertigen zu lassen.
    Die Bedeutung des Wortes Freisitz ist im deutschen Sprachraum unterschiedlich. Der Duden nennt diese Bedeutungen: freies Bauerngut, das im Mittelalter frei von Lehnspflichten und Abgaben war; kleinere Terrasse an einem Wohnhaus; zu einer Gaststätte gehörende Tische unter freiem Himmel.

    Allgemein versteht man im gesamten deutschsprachigen Raum laut Gesellschaft für deutsche Sprache e. V. unter einem Freisitz „eine räumliche oder bauliche Vorrichtung für einen zeitweisen, meist aber längerfristigen (in der Regel sitzenden) Aufenthalt an der frischen Luft. Zu den Freisitzen zählen Balkone, Söller, Loggien oder Hausanbauten, Hausvorbaue, Terrassen, aber auch andere Plätze und Räumlichkeiten unter der freien Sonne können dazugerechnet werden.“

    Im Wohnungsbau und in der Immobilienwirtschaft wird der Begriff Freisitz verwendet, um damit einen Raum oder einen Ort außerhalb des Gebäudes zu beschreiben, der sich für den Aufenthalt im Freien eignet, der Wohnraumerweiterung dient und die Wohnqualität positiv beeinflusst.
    Jeder private Kapitalanleger kann den Sparer-Pauschbetrag für Kapitaleinkünfte (hauptsächlich Zinsen und Dividenden) direkt nutzen, indem er seinem Kreditinstitut einen Freistellungsauftrag erteilt. Der Sparer-Pauschbetrag beträgt seit 01.01.2009 801 Euro pro Jahr und Person.
    Im Zusammenhang mit der Bauabzugsteuer kann der Bauleistende eine Freistellungserklärung gem. § 48b Abs. 1 S. EStG beim zuständigen Finanzamt beantragen. Durch diese Erklärung entfällt die Pflicht zum Einbehalt der Bauabzugsteuer.
    Wurde in einem Doppelbesteuerungsabkommen die Besteuerung nach der Freistellungsmethode vereinbart, so unterliegen die mit Immobilienanlagen erzielten Einkünfte nur der Besteuerung im "Belegenheitsland", d. h. in dem Land, in dem sich die betreffende Immobilie befindet. In Deutschland sind diese Einkünfte steuerfrei, unterliegen allerdings regelmäßig dem so genannten Progressionsvorbehalt.
    Im notariellen Grundstückskaufvertrag

    Ist unklar, ob im Falle eines Kaufvertragsabschlusses über ein Grundstück eine Maklerprovision bezahlt werden muss, und will eine der beiden Parteien den Vertrag nur abschließen, wenn sie sicher sein kann, keine Provision zahlen zu müssen, dann kann in solchen Fällen die andere Vertragspartei im Kaufvertrag eine Freistellungsverpflichtung übernehmen. Es handelt sich um die Übernahme des Zahlungsrisikos.

    Es gibt aber auch Fälle, bei denen klar ist, dass der Verkäufer zur Zahlung der Maklerprovision verpflichtet ist. Übernimmt der Käufer im notariellen Kaufvertrag dann die Provisionszahlungspflicht des Verkäufers, wird der Provisionsbetrag Preisbestandteil und unterliegt der Grunderwerbsteuer. Der Käufer stellt dann in der Regel den Verkäufer auch von der Zahlungspflicht frei.

    Das Einverständnis beider Kaufvertragsparteien vorausgesetzt, kann der Makler auch die sich aus einem Maklervertrag ergebende Provisionszahlungspflicht des Käufers (oder Verkäufers) über eine sogenannte Maklerklausel im notariellen Kaufvertrag absichern lassen. Dabei verpflichtet sich der Käufer dem Verkäufer gegenüber zur Zahlung der Maklerprovision. Diese Konstruktion wird meist dann gewählt, wenn zugunsten eines Dritten ein Vorkaufsrecht besteht. Wird von ihm Gebrauch gemacht, muss der Vorkaufsberechtigte auch die Provision übernehmen, denn sie ist Kaufvertragsbestandteil. Fehlt eine solche Provisionsklausel, geht der Makler in einem solchen Fall leer aus, da in der Regel zwischen dem Makler und dem Vorkaufsberechtigten kein Maklervertrag besteht. Der Anspruch auf eine Verkäuferprovision wird durch Ausübung des Vorkaufsrechts nicht berührt.

    Als maklervertragliche Vereinbarung

    Auch innerhalb eines Maklervertrages kann eine Freistellung von der Verpflichtung zur Zahlung einer Maklerprovision vereinbart werden. Dabei wird der Makler zur Freistellung verpflichtet. Solche Fälle treten auf, wenn unklar ist, ob einem zweiten Makler bei Zustandekommen eines Vertrages ebenfalls Provision zusteht. Dies ist dann der Fall, wenn der Auftraggeber gleichzeitig oder nacheinander zwei Maklern einen Auftrag mit Provisionsversprechen erteilt hat und beide zum Zustandekommen des beabsichtigten Vertrages beigetragen haben. Tritt dieser Fall ein und hat sich ein Makler zur Freistellung verpflichtet, geht dieser leer aus, wenn der andere Makler seinen Anspruch mit Erfolg durchsetzen kann. Vor solchen Freistellungsverpflichtungen muss gewarnt werden, zumal das Risiko einer doppelten Provisionszahlung durch den Auftraggeber vom Makler kaum eingeschätzt werden kann. Dem Makler kann nicht zugemutet werden, gravierende Fehler im gesetzlichen Maklerrecht auszubügeln.

    Ein Ausweg besteht darin, dass sich die beiden Makler, denen vermutlich ein Provisionsanspruch zusteht, nachträglich auf ein Gemeinschaftsgeschäft einigen oder, dass sich eine Freistellung auf einen Teil der Provision beschränkt. Grundsätzlich ist der Makler verpflichtet, den Auftraggeber auf die Gefahr einer doppelten Provisionszahlung hinzuweisen, wenn sie für ihn offenkundig wird. Ihn trifft aber keine Nachforschungspflicht, um festzustellen, ob eine solche Gefahr besteht.
    Freitreppen befinden sich im Außenbereich und sind nicht überdacht. Mit ihnen werden Höhenunterschiede im Terrain und am Gebäudesockel überwunden. Die gängigste Freitreppe ist die Hauseingangstreppe. Sie wird häufig aus Stahlbetonplatten mit oder ohne Fußrost und Stufen vorgefertigt und angeliefert. Gelegentlich werden sie gemauert oder vor Ort aus Beton gegossen und mit einem Belag aus frostsicheren Natursteinplatten oder Keramikfliesen versehen. Im Gegensatz zu heutigen Hauseingangstreppen sind die Freitreppen altehrwürdiger Häuser sehr aufwändig gestaltet. Der Aufstieg einer repräsentativen Freitreppe ist bedachtsam und erhaben. Das hängt mit dem niedrigen Steigungsverhältnis zusammen. Der Auftritt ist länger und die Stufenhöhe ist weniger hoch als im Innenbereich. Ein bekanntes Beispiel ist das Schloss Sanssouci aus dem Deutschen Rokoko, deren großzügige Freitreppen über sechs Terrassen zum eingeschossigen Prunkhaus empor führen.

    Als Aufgang mancher repräsentativer Gebäude dient lediglich eine kurzläufige Treppe, zu der eine prunkvolle, mit Kutschen zu befahrene Rampe in das Hochparterre führt. Auch heute noch hat die Freitreppe ein niedrigeres Steigungsverhältnis. Das mag an dem größeren Raumangebot im Freien liegen. Wie bei allen Außentreppen sollte bei der Materialwahl auf Witterungsbeständigkeit geachtet werden. Der Belag sollte rutschfest sein. Die einzelnen Stufen sollten eine leichte Neigung aufweisen, damit Wasser abfließen kann und sich bei stehendem Wasser im Winter kein Eis bilden kann.
    Nach früherem Recht wurde bei Streitigkeiten in Sachen des Woh­nungs­eigen­tums im Verfahren der freiwilligen Gerichts­barkeit (FGG-Verfahren) entschieden. Der Vorteil dieses Ver­fahrens lag für Wohnungseigentümer insbesondere im so ge­nannten Amtsermittlungsgrundsatz. Das bedeutete, dass das Gericht die Gründe ermittelte, weshalb unter anderem Be­schlüs­se wegen Verstoßes gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung für ungültig zu erklären waren.

    Nach der Überführung bei Streitigkeiten in Sachen des Woh­nungs­eigentums vom bisherigen FGG-Verfahren in das Ver­fahren nach der Zivilprozessordnung (ZPO-Verfahren) muss der Wohnungseigentümer selbst die Begründung für die Beschluss­anfechtung liefern.
    Im Gegensatz zur amtlichen Umlegung erfolgt die freiwillige Umlegung im Rahmen eines städtebaulichen Vertrages. Alle beteiligten Eigentümer müssen mitwirken und sich einigen. In der Regel wird ein Verfahrensträger eingeschaltet. Die beteiligten Bodeneigentümer übertragen das Eigentum an ihrem einzuwerfenden Grundstück entweder an eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts (GbR), an der sie beteiligt sind, oder an den Verfahrensträger als Treuhänder. Der Verteilungsschlüssel für die Zuteilungsmasse wird im Vertrag festgelegt. Der Verfahrensträger ist für die einzelnen Verfahrensschritte zuständig. Er sorgt am Ende für die Anlage der neuen Grundbücher und die Übertragung des Eigentums an die Zuteilungsberechtigten.

    Der Vorteil der freiwilligen Umlegung liegt in der schnelleren Durchführung. Die Gemeinde ist bei einer Flächenumlegung nicht an die 30% Grenze gebunden. Sie kann im Verhandlungswege meist einen größeren Flächenanteil für Erschließungsanlagen, aber auch für Ausgleichsflächen von der Umlegungsfläche durchsetzen. Andererseits müssen bei der freiwilligen Umlegung zahlreiche Kauf- bzw. Tauschverträge vor dem Notar abgeschlossen werden, was Notarkosten und Grunderwerbsteuer erzeugt. Im amtlichen Verfahren entfällt dies.
    Der Begriff der Freizeitimmobilie beschreibt ein sehr viel­schich­ti­ges Immobilienspektrum. Es reicht von über­dimen­sionalen Erlebnisparks in Las Vegas bis hin zum Cam­ping­platz an der Adriaküste. Im engeren Sinne versteht man darunter Betreiberimmobilien, die bestimmte Frei­zeit­markt­seg­mente abdecken. Hierzu zählen Disko­theken, Bäder, Sport- und Wellnesseinrichtungen, Freizeitparks, Multiplexkinos oder "Urban Entertainment" Centers ebenso wie Festspielhäuser.

    Freizeitimmobilien unterliegen in großem Umfang mo­di­schen Trends, sind aber auch abhängig von der Ein­kom­mens­ent­wick­lung der potenziellen Konsumenten und der Änderung von gesellschaftlichen Rahmenbedingungen.

    Bauplanungsrechtlich können Bauvorhaben, die der Frei­zeit­ge­stal­tung dienen, in Sondergebieten durchgeführt werden, die diese Zweckbestimmung erfüllen, aber auch in innerstädtischen Kerngebieten und beschränkterem Um­fang auch in Mischgebieten.

    Sofern man unter Freizeitimmobilien auch naturnahe Erholungsgebiete rechnet, fallen auch Wochen­end­haus­gebiete, Ferienhausgebiete und Campingplätze, die in Bebauungsplänen ausgewiesen werden, unter den Begriff der Freizeitimmobilie.
    Unter Freizeitparks versteht man großflächige Parks mit vielen Einrichtungen, die der Erholung, Freizeitgestaltung, der Bildung und dem Vergnügen dienen. Der bekannteste Parkt ist wohl der Walt Disney Park in Florida mit seinen 122 Quadratkilometern (etwa der Größe Liechtensteins). Hier gibt es vier große Themenparks, 3 Wasserparks, Hotels und Gaststätten, Golfplätze usw. In Frankreich ist der "Grand Parc Puy du Fou" in Les Epesses in der Vende besonders bekannt (das Galloromanische Stadion, Nachbau des Kolloseums in Rom). In Deutschland sind Freizeitparks überwiegend themenbezogen und / oder landschaftsbezogen ausgerichtet. In vielen Fällen überwiegen Parks für Kinder und Jugendliche mit Spielplätzen, Rutschbahnen, Achterbahnen, Kleineisenbahnen, Karussells, Abenteuerspielplätzen, einem Gang durch die Märchenwelt usw.

    In Deutschland gibt es derzeit 80 Freizeitparks. Besonders bekannt ist Deutschlands größter Freizeitpark, der Europa Park in Rust (Südbaden) mit der längsten Achterbahn und 3,7 Millionen Besuchern im Jahr 2005. Zu den Top-Ten der deutschen Freizeitparks gehören daneben die Autostadt Wolfsburg, Movie Park bei Kichhellen (Bottrop) NRW, der Heidepark in der Lüneburger Heide (bei Soltau), das Phantasialand in Brühl bei Köln, der Hansapark an der Ostsee in der Nähe von Lübeck, der Holiday Park in der Pfalz bei Hassloch, der Vogelpark bei Walsrode und der Serengeti Park bei Hodenhagen – ein Safari-Park.

    In Günzburg (Bayern) entstand der Freizeitpark "Legoland" der britischen Merlin Entertainments Gruppe, die bisher drei solcher Parks im Ausland errichtet hat. Die Eröffnung fand im Mai 2002 statt. Es wurde mit einer Reichweite zwischen Stuttgart und München gerechnet, die 20 Millionen Menschen umfasst. Die jährliche Besucherzahl wurde mit 1,3 Millionen angegeben. Die Investition pro Besucher im Jahr wird mit 75 Euro veranschlagt.
    Der Gesetzgeber erlaubt als Kur- und Erholungsort anerkannten Gemeinden die Erhebung einer Fremdenverkehrsabgabe. Diese soll einen Teil der Aufwendungen decken, die durch die Herstellung, Verwaltung und Unterhaltung der zu Kur- und Erholungszwecken dienenden öffentlichen Einrichtungen sowie insbesondere durch die Fremdenverkehrswerbung entstehen. Die Fremdenverkehrsabgabe ist nicht zu verwechseln mit einer Kurtaxe oder einer Bettenabgabe, welche von den Feriengästen selbst zu zahlen sind.

    Die Einzelheiten regeln die Gemeinden selbst per Satzung. Die Fremdenverkehrsabgabe muss üblicherweise jährlich entrichtet werden und wird nur im Gemeindegebiet erhoben. Die Einnahmen aus der Abgabe sind zweckgebunden und dürfen nicht für anderweitige gemeindliche Aufgaben verwendet werden.

    Abgabepflichtig sind alle selbstständigen Personen oder Unternehmen, die aus dem Fremdenverkehr unmittelbare oder mittelbare wirtschaftliche Vorteile ziehen. Dies kann zum Beispiel ein Hotel sein, ein Vermieter von Ferienwohnungen oder der Betreiber eines Souvenirshops. Die Betreffenden müssen nicht ortsansässig sein, es genügen meist eine Betriebstätte oder die Durchführung der überwiegenden Geschäftstätigkeit auf dem Gemeindegebiet.

    Nutznießer unmittelbarer Vorteile ist dabei jeder, der mit Feriengästen entgeltliche Geschäfte tätigt; Nutznießer mittelbarer Vorteile ist jeder, der wiederum mit den unmittelbaren Nutznießern Geschäfte macht.

    Die Kommunalabgabengesetze mehrerer Bundesländer enthalten Regelungen, nach denen auch Gewerbetreibende zur Kasse gebeten werden können, die nur mittelbare Vorteile aus dem Fremdenverkehr ziehen. Dies kann zum Beispiel Vermieter von Ladengeschäften betreffen. So entschied das Schleswig-Holsteinische Oberverwaltungsgericht, dass der Vermieter eines als Schuhgeschäft genutzten Ladens grundsätzlich abgabepflichtig sei (Urteil vom 24. September 2008, Az. 2 LB 16/08). Dessen Inanspruchnahme scheiterte im konkreten Fall allerdings an einer falschen Berechnung der Abgabe.
    Fremdenverkehrsgebiete sind Orte, die wirtschaftlich in erster Linie durch Fremdenverkehr geprägt sind. Hierzu zählen auch Kurorte. Zur Sicherstellung der Fremdenverkehrsfunktion wurde ein städtebauliches Instrumentarium entwickelt, das den Zuzug zu diesen – in der Regel höchst attraktiven – Orten einschränken soll. Instrumente sind die Zweitwohnungssteuer und der Genehmigungsvorbehalt für die Errichtung von Wohnungseigentumsanlagen zur Begründung von Zweitwohnsitzen. Die Genehmigungspflicht kann von der Gemeinde in einer Satzung beschlossen werden. Sie kann aber auch in Bebauungsplänen festgesetzt werden.
    Sammelbegriff für Finanzierungsmittel, die der Darlehensnehmer von einem Kreditinstitut, einer Bausparkasse oder einem Lebensversicherungsunternehmen ausleiht. Bei Immobiliendarlehen richtet sich das Ausmaß der Beleihung einerseits nach dem Beleihungswert des Objektes und andererseits nach der Bonität des Darlehensnehmers. Durch Bürgschaften kann die Versorgung mit Fremdkapital erweitert werden. Nicht zum Fremdkapital zählen Bausparguthaben und Eigenleistungen in Form einer "Muskelhypothek" sowie in Anspruch genommene Barzahlungsskonti und Rabatte, soweit sie in der Baukalkulation nicht ausgewiesen sind.
    Die Fremdkörperrechtsprechung wurde vom Bundesgerichtshof im Zusammenhang mit Provisionsklauseln in Grundstückskaufverträgen entwickelt. In diesen Vereinbarungen verpflichtet sich eine Partei des Kaufvertrages gegenüber der anderen im Wege eines Vertrages zu Gunsten Dritter gemäß § 328 BGB an den von einer oder beiden Parteien beauftragten Makler Provision zu zahlen. Meist gibt der Käufer dieses Versprechen gegenüber dem Verkäufer ab.

    Beispiel: "Am Zustandekommen dieses Vertrages hat der Makler X-Immobilien mitgewirkt. Der Käufer verspricht dem Verkäufer im Wege eines echten Vertrages zu Gunsten Dritter gemäß § 328 BGB an die genannte Maklerfirma Provision in Höhe von sieben Prozent vom Kaufpreis zuzüglich Mehrwertsteuer zu zahlen. Der Anspruch entsteht und wird fällig mit Abschluss dieses Vertrages."

    Der Vertragsschluss muss natürlich wirksam sein unter Beachtung von § 311b BGB (Notar), und es darf zum Beispiel nicht die Anfechtung erklärt sein oder eine notwendige Genehmigung fehlen. Hier wird nicht gesagt, wer den Makler beauftragt hat. Wäre dies der Verkäufer und hätte er sich vor der Beurkundung in einem Maklervertrag verpflichtet, Provision zu zahlen, so kann er, um die Provisionslast auf den Käufer abzuwälzen, diese Vereinbarung im Kaufvertrag als Schuldübernahme gemäß § 315 BGB gestalten. Auch hier verspricht der Käufer dem Verkäufer die vereinbarte Provision an den Makler zu zahlen. Die Wirksamkeit dieser Vereinbarung hängt davon ab, dass der Gläubiger, also der Makler zustimmt. Dies kann dadurch geschehen, dass er bei der Beurkundung anwesend ist und, wenn diese Klausel vorgelesen wird, zustimmt.

    Haben die Parteien des Kaufvertrages die Provisionsverpflichtung als Vertrag zu Gunsten Dritter in den Vertrag aufgenommen (siehe oben), hat aber keine der Parteien in einem Maklervertrag vor der Beurkundung dem Makler Provision versprochen, entsteht die Frage, ob Verkäufer oder Käufer ein nachvollziehbares Interesse an der Aufnahme dieser Klausel in den Kaufvertrag hatten.

    Mit solchen Provisionsklauseln hat sich der BGH mehrfach beschäftigt. In seinem Urteil vom 14. 12. 1995, III ZR 34/95, MDR 1996, 250, setzt der BGH die Maklerkosten zu den übrigen Leistungen und Nebenkosten in Relation. Dabei ist es üblich, auch über die Tragung der Nebenkosten zur Vermeidung späterer Streitigkeiten eine Regelung zu treffen.

    Beispiel: Für die Grunderwerbsteuer sowie für die Gerichts- und Notarkosten haften nach dem Gesetz Verkäufer und Käufer als Gesamtschuldner. Es ist daher sachgerecht, die Tragung dieser Kosten zu regeln. Diese Regelungen gehören, so der BGH, wesensmäßig zum Kaufvertrag. Zu den Provisionsverpflichtungen gemäß § 328 BGB sagt der BGH, dass "Bestimmungen im Kaufvertrag über die Verteilung von Maklerkosten, wenn diese Kosten sich im üblichen Rahmen halten, in der Regel nicht als Fremdkörper im Kaufvertrag angesehen werden; sie gehören vielmehr wesensmäßig zum Kaufvertrag."

    Gerade ein Vergleich zu den Notargebühren zeigt, so der BGH, dass es für die Behandlung von Maklerklauseln unerheblich ist, welche Kaufvertragspartei sich dem Makler vertraglich zur Provisionszahlung verpflichtet hat. Schließlich wird auch der Vorkäufer über § 464 Abs.2 BGB aus einer Maklerklausel gemäß § 328 BGB verpflichtet.

    Diese Entscheidung wurde seitdem häufig missverstanden. Die Maklerklausel wurde als abstraktes Provisionsversprechen genutzt. Hier hat der BGH für weitere Klarstellung gesorgt. In seinem sogenannten Fremdkörper-Urteil vom 11.01.2007, MDR 2007, 641, präzisiert er die Anforderungen an Provisionsklauseln in Kaufverträgen. Es genügt nicht mehr das erstmalige Provisionsversprechen im Kaufvertrag durch den Vertrag nach § 328 BGB. Vielmehr muss schon vorher eine der Kaufvertragsparteien, häufig der Käufer, mit dem Makler einen Maklervertrag geschlossen haben. Die Provisionsklausel im Kaufvertrag muss also die Tragung von Maklerkosten regeln, die vor der Beurkundung entstanden sind. Nur in diesem Fall sind Maklerkosten als echte, wesensmäßig zum Kaufvertrag gehörende Vertragskosten anzusehen.

    Hat der Makler im Vorfeld der Beurkundung Leistungen ohne Maklervertrag erbracht, muss der Käufer nicht damit rechnen, dass der Makler von ihm Provision verlangt. Für die Vertragsparteien besteht daher kein Anlass, diese Klausel in den Kaufvertrag aufzunehmen. Tun sie es dennoch, gehört diese Regel als Fremdkörper nicht in den Kaufvertrag und ist daher unwirksam. Dies betrifft zum Beispiel den Fall, dass der Kaufvertrag mit dem Vorkaufsberechtigten geschlossen wird. Dieser ist dann an die Maklerklausel, die im ursprünglichen Kaufvertrag vereinbart ist, nicht gebunden. Der Makler kann dann also keine Provision vom Vorkaufsberechtigten verlangen.
    In unterschiedlichen Ländern sind von den Kreditnehmern unterschiedliche Zinsen zu bezahlen. Besonders die Schweiz und Japan haben bereits seit Jahren ein Zinsniveau, das deutlich unter dem in Deutschland liegt; diesem Zinsvorteil steht jedoch ein Währungsrisiko gegenüber. Es muss deshalb sehr sorgfältig abgewogen werden, ob die Finanzierung durch ein solches Darlehen Vorteile bieten kann. Einige Fremdwährungsdarlehen (z.B. Darlehen auf Basis des Dollars und des Schweizer Franken) können in deutschen Grundbüchern in der jeweiligen fremden Währung abgesichert werden.
    Frequenzimmobilien sind immobilienwirtschaftliche Objekttypen, die sich durch besonders hohe Besucherströme auszeichnen. Die Ursachen für diese Besucherströme können entweder natürlich sein, d.h. aus bestimmten vorhandenen Funktionen einer Immobilie resultieren (z.B. Bahnhof, Flughafen mit einer automatisch gegebenen hohen Lauffrequenz) oder auf der spezifischen Konzeption oder Attraktivität (z.B. ein neues Objekt, das als Urban Entertainment Center ausgelegt ist) basieren. Im zweiten Fall handelt es sich eher um eine künstlich geschaffene Lauffrequenz, im ersten Fall um eine – etwa aus der Lage an einem Flughafen – weitgehend natürlich gewachsene Frequenz. Grundlegendes Merkmal bei Frequenzimmobilien ist, dass sie Menschenmassen und Unterhaltung, Information oder Freizeitaktivitäten bieten.

    Daher kann eine Vielzahl unterschiedlicher Immobilien-Objekttypen den Frequenzimmobilien zugeordnet werden, wie etwa Bahnhöfe, Einkaufszentren, Ladenpassagen, Flughäfen oder auch Urban Entertainment Center. Ein weiteres Beispiel von Frequenzimmobilien sind die Arenen, die nach dem Muster amerikanischer Super Domes in Deutschland konzipiert werden.
    Abkürzung für: Fédération Romande d'Immobiliers
    Abkürzung für: Fellows of the Royal Institution of Chartered Surveyors
    Ein Fries ist ein ornamentierter, begrenzter Bereich eines Bauteils, zum Beispiel von Sturz oder Gesims, der dem linearen Verlauf des Trägermaterials folgt.
    Mieter und Vermieter sind bei Vorliegen eines wichtigen Grundes berechtigt, das Mietverhältnis außerordentlich ohne Frist zu kündigen. Ein wichtiger Grund liegt nach dem Gesetz vor, wenn unter Berücksichtigung des Einzelfalles, eines möglichen Verschuldens einer Vertragspartei und unter Abwägung der Interessen beider Vertragspartner dem Kündigenden die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der regulären Kündigungsfrist nicht zumutbar ist.

    Um dies zu konkretisieren, nennt der Gesetzgeber einige – nicht abschließende – Beispiele. Für den Mieter ist die teilweise oder komplette Nichtgewährung oder Entziehung der Gebrauchsmöglichkeit an der Mietsache ein wichtiger Grund. Nicht auf diesen Grund berufen kann er sich allerdings, wenn er bei Vertragsabschluss davon gewusst hat, dass die Mietwohnung nicht rechtzeitig verfügbar sein würde.

    Aus Vermietersicht ist eine erhebliche Gefährdung der Mietsache durch Vernachlässigung von Sorgfaltspflichten oder auch die unbefugte Überlassung an dritte Personen ein wichtiger Kündigungsgrund. Die fristlose Kündigung durch den Vermieter ist insbesondere möglich, wenn der Mieter mit der Mietzahlung in Verzug kommt – mindestens für zwei nacheinander liegende Zahlungstermine mit der Zahlung der ganzen oder eines großen Teils der Miete bzw. in einem längeren Zeitraum mit einer Summe, die insgesamt zwei Monatsmieten erreicht.

    Für den Mieter gibt es drei Möglichkeiten, eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges in letzter Minute abzuwehren:

    • Er bezahlt noch vor Zugang der fristlosen Kündigung den ausstehenden Betrag. Eine fristlose Kündigung ist dann nicht mehr zulässig (§ 543 Abs. 2 S. 2 BGB).
    • Er rechnet nach Zugang der fristlosen Kündigung mit Gegenforderungen (z.B. Nebenkosten-Guthaben) auf. Diese Aufrechnung muss jedoch unverzüglich nach Zugang der Kündigung gegenüber dem Vermieter erklärt werden. Dann wird die fristlose Kündigung unwirksam (§ 543 Abs. 2 S. 3 BGB).
    • Er bezahlt spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs die ausstehende Miete und eine Entschädigung in Höhe der Miete für die Nutzung der Räume seit erfolgter Kündigung. Die Rechtshängigkeit tritt ein, sobald der Vermieter Klage erhoben hat und diese dem Mieter zugestellt worden ist. Alternativ zur Zahlung durch den Mieter selbst kann sich auch eine öffentliche Stelle zur Übernahme des Betrages verpflichten. Auch bei dieser Variante wird die Kündigung nachträglich unwirksam. Allerdings ist dies nicht mehr möglich, wenn innerhalb der letzten zwei Jahre schon einmal so verfahren wurde (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB).


    Allen drei Varianten ist eines gemeinsam: Der ausstehende Betrag muss komplett beglichen werden. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass es nicht ausreicht, wenn der Mieter nach erfolgter Kündigung mit Gegenforderungen aufrechnet, so dass die Mietschuld nachträglich lediglich unter die Grenze von zwei Monatsmieten sinkt (Urteil vom 24. August 2016, Az. VIII ZR 261/15).

    Soll dem Mieter wegen Verletzung mietvertraglicher Pflichten fristlos gekündigt werden, muss zunächst die Einhaltung dieser Pflichten angemahnt werden. Erst nach erfolglosem Verstreichen einer Frist bzw. erfolgloser Abmahnung darf der Vermieter zur Kündigung schreiten.

    Fristsetzung und Abmahnung sparen kann er sich nur, wenn beide im konkreten Fall offensichtlich erfolglos sein werden oder wenn ganz besondere Gründe auch bei Abwägung der beiderseitigen Interessen eine sofortige Kündigung rechtfertigen. Auch der Verzug mit der Mietzahlung kann ohne besondere Abmahnung als Grund zur fristlosen Kündigung dienen.

    Im Rahmen der Mietrechtseform 2013 wurde der Katalog der gesetzlichen Beispiele um einen wichtigen Grund erweitert: Ein solcher liegt nun auch vor, wenn der Mieter mit einer Mietsicherheit beziehungsweise Kaution in einer Höhe in Verzug ist, die zwei Monatsmieten (ohne Betriebskosten) entspricht. Eine Abhilfefrist oder Abmahnung sind nicht erforderlich (§ 569 Abs. 2a BGB).

    Betont werden muss, dass eine außerordentliche Kündigung wegen Verletzung vertraglicher Pflichten immer auf erheblichen Pflichtverletzungen beruhen muss. Auch Verstöße gegen die Hausordnung können zur Kündigung führen, wenn sie erheblich waren (zum Beispiel zu ernsthaften Beschwerden anderer Mieter geführt haben) und wiederholt stattgefunden haben.

    Nach einem Urteil des Landgerichts Bielefeld (Az. 22 S 240/01) ist auch die wochenlange "Überflutung" des Vermieters mit ungerechtfertigten Mängelrügen ein Grund zur fristlosen Kündigung (hier: 174 Schreiben in 14 Wochen, bis zu 12 Briefe pro Woche).

    Eine fristlose Kündigung kann auch gerechtfertigt sein, weil der Mieter gegen den Vermieter grundlos Strafanzeige gestellt hat. Dies entschied das Landgericht Düsseldorf (Az. 21 S 48/14). Dabei ging es um eine Strafanzeige wegen Nötigung, weil der Mieter sich durch Handwerker belästigt fühlte, die der Vermieter ihm immer wieder schickte, um vom Mieter gerügte Wohnungsmängel zu beheben, aufgrund derer der Mieter auch die Miete gemindert hatte. Eine fristlose Kündigung ist dem Gericht zufolge möglich, wenn die erstattete Strafanzeige leichtfertig und unangemessen erscheint oder auf erfundenen Tatsachen beruht. Eine schwer wiegende Verletzung des Mietvertrages kann auch dann vorliegen, wenn die Anzeige auf Gründen beruht, die wahr sind bzw. die der Mieter für wahr hält, die aber nur vorgebracht werden, um dem Vertragspartner zu schaden und nicht zur Wahrung eigener berechtigter Interessen (Urteil vom 6. November 2014, Az. 21 S 48/14).

    Will der Mieter auf Grund einer Gesundheitsgefährdung (Schimmelbefall) fristlos kündigen, muss er zunächst den Vermieter abmahnen und diesem eine Frist zur Mängelbeseitigung setzen. Erst wenn diese erfolglos verstrichen ist, darf eine fristlose Kündigung erfolgen (Bundesgerichtshof, Az. VIII ZR 182/06, Urteil vom 18.4.2007).
    In Einfamilienhaus-Gebieten sorgen sie immer wieder für Streit unter den Hauseigentümern: Frösche. Viele Gartenbesitzer legen sich heute kleine oder größere Gartenteiche an. Diese werden früher oder später auch von Getier aller Art besiedelt – meist zur Freude der Eigentümer. Auch Frösche sind gern gesehene Gäste im eigenen Garten. Allerdings sehen die Nachbarn dies oft kritisch: Denn Frösche sind manchmal auch laut – sie quaken. Dies führt teilweise zu gerichtlichen Prozessen unter Nachbarn.

    Frösche stehen seit 1980 in Deutschland unter Artenschutz und gehören damit zu den besonders geschützten Arten im Sinne von § 44 des Bundesnaturschutzgesetzes. Auch wenn sie im Gartenteich leben, werden sie als wild lebende Tiere angesehen – und dürfen weder gefangen noch getötet noch verletzt noch durch Zerstörung ihres Lebensraumes vertrieben noch umgesiedelt werden. Die für viele andere wildlebende Arten geltende Ausnahme, dass derartige Aktionen mit gutem Grund möglich sind, gilt hier nicht. Das bedeutet: Frösche dürfen in Gärten leben, und quaken dürfen sie auch. Der Gartenteichbesitzer ist nicht berechtigt, sie zu entfernen – und der Nachbar kann dies auch nicht von ihm verlangen.

    Das Fangen und Umsiedeln von Fröschen aus dem nächsten See in den Gartenteich und umgekehrt ist unzulässig und stellt eine Ordnungswidrigkeit dar, die mit Bußgeld geahndet werden kann. In Ausnahmefällen kann bei der unteren Naturschutzbehörde der jeweiligen Gemeinde eine Genehmigung beantragt werden, die Tiere umzusiedeln – diese ist aber ausführlich zu begründen (Lärmprotokoll). Es ist allerdings mit einer gebührenpflichtigen ablehnenden Entscheidung zu rechnen, da es bei einer Umsiedlung von Fröschen wegen ihres Quakens im Rahmen des Verbots der Ungleichbehandlung sehr schnell zu einer Aushöhlung der Naturschutzgesetze und zur Erstreckung auf andere Arten (wie etwa Vögel) käme.

    Die Rechtsprechung orientiert sich hier immer noch an einem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 20.11.1992. Demnach muss Froschgequake vom Nachbargrundstück grundsätzlich geduldet werden. In dem konkreten Fall ging es um einen künstlich angelegten großen Teich mit vom Eigentümer eingesetzten Fröschen; auch in dieser Situation kam nach dem Bundesgerichtshof die Regelung des Bundesnaturschutzgesetzes uneingeschränkt zur Anwendung (Az. V ZR 82/91).
    Frostschäden an Wohngebäuden sind bei entsprechender Vertragsgestaltung von der Wohngebäudeversicherung des Hauseigentümers abgedeckt. Teilweise muss dies jedoch extra vereinbart und durch einen Prämienzuschlag bezahlt werden. Ein häufiges Problem stellen jedoch die Kontrollpflichten dar, die die Versicherungsgesellschaft dem Eigentümer auferlegt und deren Missachtung im Schadensfall zu einem Verlust des Leistungsanspruches führen kann.

    Der Eigentümer ist nach den "Allgemeinen Wohngebäudeversicherungsbedingungen" dazu verpflichtet, in der kalten Jahreszeit bei einem leer stehenden Gebäude "genügend häufige Kontrollen" vorzunehmen.

    Der Bundesgerichtshof hat sich bereits mit der Frage befasst, wie häufig denn "genügend häufig" ist: Während einer mehrtätigen Frostperiode mit Außentemperaturen von bis zu minus 14 Grad waren in einem leerstehenden Gebäude Heizungsrohre frostbedingt gebrochen; auslaufendes Heizungswasser hatte Wasserschäden verursacht. Erst elf Tage zuvor hatte die letzte Kontrolle des Eigentümers stattgefunden. Die Versicherung forderte bei hohen Minusgraden jedoch ein Kontrollintervall von zwei Kontrollen pro Woche und verweigerte die Zahlung. Ihrer Ansicht nach war eine Kontrolldichte erforderlich, bei der auch bei Ausfall der Heizung ein Frostschaden auf jeden Fall noch zu verhindern sei.

    Der BGH sah dies anders: Es sei nicht Sache des Versicherungsnehmers, mit allen Mitteln dafür zu sorgen, dass der versicherte Schaden auf keinen Fall eintrete. Schließlich zahle er Prämien, um ggf. gegen diesen Schaden versichert zu sein. Die in den Allgemeinen Wohngebäudeversicherungsbedingungen festgehaltene Klausel über die "genügend häufige Kontrolle" bezwecke nur eine ausgewogene Risikoverteilung. Der Versicherungsnehmer müsse das Objekt lediglich beheizen und das ordnungsgemäße Funktionieren der Heizung in zumutbarer und üblicher Weise überwachen. Das notwendige Kontrollintervall hänge vom Einzelfall ab – genauer davon, in welchen Zeitabständen die konkrete Heizanlage üblicherweise kontrolliert werden müsse, um im gewöhnlichen Betrieb ein ordnungsgemäßes Funktionieren sicherzustellen. Die Kontrolle müsse nicht so häufig erfolgen, dass ein Schaden in jedem Fall ausgeschlossen sei (BGH, Urteil vom 25.6.2008, Az. IV ZR 233/06).
    Bei einfachen und eiligen Rechtsstreitigkeiten kann das Gericht nach Kenntnis von Klage und Klageerwiderung schnellstmöglich einen Verhandlungstermin anberaumen, um den Rechtsstreit schnell zu erledigen. Häufig wird der frühe erste Termin auch dazu benutzt, mit den Parteien des Rechtsstreites eine vergleichsweise Regelung zu erreichen.
    Das ist ein Schaden, der durch das Nutzloswerden von getätigten Aufwendungen entsteht.

    Seit der Schuldrechtsreform von 2001 kann ein Gläubiger, wenn sein Schuldner die vereinbarte Leistung schuldhaft nicht erbracht hat, wahlweise Schadenersatz statt der Leistung oder Ersatz seiner Aufwendungen verlangen. Die gesetzliche Regelung findet sich in §§ 284 und 311a Abs.2 BGB. Der Frustrationsschaden, also der Wert sinnlos gewordener Aufwendungen, kann sogar bei Fehlen einer Gegenleistung des Gläubigers gefordert werden.

    Übertragen auf das Mietrecht heißt das: wenn der Vermieter den Mieter an der Nutzung der Mietwohnung hindert, weil er es sich zum Beispiel nach Vertragsschluss spontan anders überlegt hat, kann der Mieter die Kosten von nutzlos getätigten Aufwendungen (zum Beispiel für bereits veranlasste Einbauten in der Wohnung wie Einbauküche oder Laminatverlegung) ersetzt verlangen - nach ihrem Zeitwert. Und zwar auch dann, wenn keine Miete gezahlt wurde.

    Dies gilt auch während des laufenden Mietverhältnisses, wenn die Nutzung der Wohnung für den Mieter aufgrund von Verletzungen der vertraglichen Pflichten des Vermieters endgültig unmöglich wird.

    Ein weiteres Beispiel für den Frustrationsschaden ist der Schadenersatzanspruch für nutzlos aufgewendete Urlaubszeit aus dem Reisevertragsrecht. Ein solcher Anspruch kann zum Beispiel bestehen, wenn das gebuchte Hotel bei Urlaubsantritt noch nicht fertiggestellt ist und dem Reisenden eine nicht gleichwertige Ersatzunterkunft angeboten wird (AG Hannover, Urteil vom 08.05.2008, Az. 514 C 17158/07).
    Gebäude, welche zwischen 1955 und 1975 erbaut wurden, enthalten häufig Polyzyklische Biphenyle (PCB) in Fugendichtungsmassen. PCB sind verdächtig, Krebs erregend zu sein. Hierfür gilt die "Richtlinie für die Bewertung und Sanierung PCB-belasteter Baustoffe und Bauteile in Gebäuden (PCB-Richtlinie)" von 1994: Raumluftkonzentrationen von bis zu 0.3 µg PCB/m3 werden langfristig als unbedenklich angesehen, zwischen 0.3 und 3 µg PCB/m3 wird verlangt, die Quelle der Verunreinigung aufzuspüren sowie unter Beachtung der Verhältnismäßigkeit mittelfristig zu beseitigen. Eine Gesundheitsgefährdung ist bei langfristiger Exposition und Raumluftkonzentrationen über 3 µg PCB/m3, bei täglicher Aufenthaltsdauer, nicht auszuschließen. Der Vorsorge- bzw. Sanierungsleitwert liegt bei 0,3 µg PCB/m3, der Interventionswert bei 3 µg PCB/m3.

    Für eine dauerhafte Sanierung kommt in der Regel nur das Entfernen der Primärquellen in Frage. Wenn sich durch diese Maßnahmen die PCB-Raumluftkonzentrationen nicht unter den Sanierungsleitwert absenken lassen, ist darüber hinaus die Sanierung von Sekundärquellen (Bauteile, Gegenstände) erforderlich. Hierbei können großflächige Quellen (zum Beispiel Wände, Decken) räumlich abgetrennt oder beschichtet werden. Sekundär kontaminierte Materialien, welche maßgeblich zu Raumluftbelastung beitragen und nicht beschichtet, räumlich abgetrennt oder ausreichend gereinigt werden können (Fußleisten oder Bodenbeläge und andere), müssen entfernt werden.

    Die Oberflächen kontaminierter Bauteile können durch Abtragen der Oberflächen dieser Teile (zum Beispiel Abbeizen von Farbbeschichtungen) sowie erneutem Beschichten mit diffusionshemmenden Isoliertapeten, hoch abgebundenen Latex-Dispersionsfarben, insbesondere solchen auf Acrylatbasis, oder durch Zweikomponenten Epoxydharz- oder Polyurethan-Beschichtungen behandelt werden.
    Die Fuggerei ist die älteste Sozialsiedlung der Welt. Gegründet wurde sie im Jahre 1521 von Jakob Fugger dem Reichen. Sie bestand ursprünglich aus 52 Wohnungen in Reihenhauszeilen, die verarmten und frommen Bürgern der Stadt Augsburg Unterkunft gewähren sollten. Der Jesuitenpater Petrus Canisius wurde zum ersten Seelsorger der Fuggerei berufen. Bauherrren waren die damals berühmtesten Architekten Hans Holl und dessen Sohn Elias Holl. Zu den Bewohnern zählte auch der Urgroßvater von Wolfgang Amadeus Mozart, Franz Mozart. Im 2. Weltkrieg wurde die Fuggerei durch einen Luftangriff zu zwei Dritteln zerstört. Der Wiederaufbau nach dem Krieg dauerte bis 1950, gleichzeitig wurde die Siedlung erweitert. Die Mieter bezahlen bis heute eine gleichbleibend geringfügige Jahresmiete in Höhe von 0,88 Euro zuzüglich Nebenkosten. Die darüber hinaus gehenden Bewirtschaftungskosten werden durch den Ertrag der Fuggerischen Wälder und Einnahmen aus Eintrittskarten von Besuchern der Fuggerei finanziert.
    Wertpapiere, insbesondere Investmentzertifikate, sind fungibel – also austauschbar – weil jeder Anteil die gleichen Rechte auf sich vereint. Das gilt zumindest solange, wie Nennwert und Stückelung gleich sind und es sich um Inhaberpapiere handelt. Fungibilität ist eine Grundvoraussetzung für den Handel an Börsen. Das Maß der Fungibilität eines Wertpapiers oder einer Ware wird durch das Maß ihrer Vertretbarkeit bestimmt.
    Die Aufstellung oder Anbringung einer Kurzwellen- oder CB-Funkantenne durch Mieter bedarf der Erlaubnis des Vermieters. Zum normalen vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gehört die Installation derartiger großer Antennen nicht mehr; je nach Gerätegröße und Art der Installation kann auch eine bauliche Veränderung des Gebäudes vorliegen, die in jedem Fall zustimmungsbedürftig ist.

    Der Vermieter darf die Aufstellung der Antenne jedoch nicht pauschal verweigern. Erlauben muss er sie, wenn sie sicher installiert ist, optisch unauffällig ist, den gesetzlichen Vorschriften für derartige Anlagen entspricht, der TV-und Radioempfang der Nachbarn nicht beeinträchtigt wird und der Mieter für die Antenne eine Haftpflichtversicherung abgeschlossen hat. Letzteres ist wichtig, da es bei Herabfallen der Antenne zu erheblichen Sach- und Personenschäden kommen kann.
    Der Funktionalismus ist eine Strömung beziehungsweise Stilrichtung in Architektur und Design. Bei ihm steht die Funktion des Objekts im Vordergrund, nicht der ästhetische Anspruch. Die Vertreter des Funktionalismus waren sogar der Ansicht, dass sich bereits aus der Funktionalität eines Gebäudes oder Gegenstandes dessen zeitgemäße Schönheit entwickle.

    Funktionalistische Architekturkonzepte wurden zuerst gegen Ende des 19. Jahrhunderts von dem US-Architekten Louis Henry Sullivan entwickelt, der das Motto „form follows function“ begründete. Sein Schüler Frank Lloyd Wright setzt dessen Arbeit am Anfang des 20. Jahrhunderts fort.

    Im Deutschen Werkbund gab es unterschiedliche Ansichten: Hermann Muthesius und Peter Behrens waren Vertreter einer Architektur der Sachlichkeit und Funktion, wobei sie moderne Materialien wie Beton, Glas oder Stahl nutzten. Henry van de Velde dagegen legte stärkeren Wert auf formalästhetische Aspekte. Ein wichtiger Vertreter des deutschen Funktionalismus war Walter Gropius am Bauhaus in den 20er-Jahren.

    Nach dem 2. Weltkrieg und bis in die 1970er-Jahre spielten die Prinzipien des Funktionalismus eine große Rolle in der Planung und Gestaltung von Gebäuden und ganzen Siedlungen. Dabei standen jedoch häufig Kostengesichtspunkte im Vordergrund. Ihren Höhepunkt erreichte die Stilrichtung in den 1950er und 1960er -Jahren. Gegen deren Ende wurde die Betonung der reinen Funktionalität jedoch zunehmend kristisiert.

    In den 80er-Jahren war eine Trendwende zu beobachten, da die Stilwelt des Funktionalismus nun grundlegend in Frage gestellt und durch postmoderne Elemente ersetzt wurde. Deren Kennzeichen war die Verwendung einzelner Stilelemente der Vergangenheit, die jedoch nicht unbedingt einen funktionellen Zweck erfüllen mussten. Das Gebäude wurde nun nicht mehr als reiner Funktionsträger begriffen, sondern konnte Anspielungen auf verschiedene Stile der Vergangenheit ausdrücken.
    Dieser englische Begriff (Abkürzung: FF&E) aus dem Rechnungswesen steht für das gesamte bewegliche Mobiliar und die vielfältigen kleinen Ausstattungsgegenstände in einem Betrieb. In einem Hotel bzw. Beherbergungsbetrieb gehören dazu Tische und Stühle im Restaurant, der Computer im Büro, die Küche mit Elektrogeräten und Ausstattung sowie ggf. der Fuhrpark des Hotels. Oft wird als Kriterium auch angegeben, dass die betreffenden Gegenstände nicht fest mit dem Bauwerk verbunden sein dürfen. Es handelt sich dabei um eine Bilanzposition. Im Deutschen würde man von Betriebs- und Geschäftsausstattung sprechen. Darunter fallen auch die geringwertigen Wirtschaftsgüter (GWG).

    Eine große Bedeutung kommt den FF&E bei der Bewertung eines Betriebs vor einem Verkauf oder einer Liquidation zu. Ihr Wert kann den Wert des Hotels maßgeblich beeinflussen.

    Bei der Bilanzierung sind die FF&E bzw. die Betriebs- und Geschäftsausstattung eine Auffangposition. Hier werden alle beweglichen Vermögensgegenstände des Sachanlagevermögens erfasst, die nicht unter andere Positionen fallen, etwa „Grundstücke und Gebäude“ oder „technische Anlagen und Maschinen“.
    Abkürzung für: Fußbodenheizung
    Die Fußbodenheizung ist eine Flächenheizung und besteht aus einem Heizestrich, unter dem Heizrohre aus Kunststoff oder Kupfer verlegt sind. In diesen zirkuliert Warmwasser. Erfunden wurde die Fußbodenheizung bereits von den Römern. Eine gleichmäßige Verteilung der Wärme im Raum ist besonders effektiv mit einer schneckenförmigen Verlegung der Heizrohre zu erreichen.

    Fußbodenheizungen unterteilt man in Trocken- und Nass-Systeme. Bei Trocken-Systemen wird Trocken-Estrich verwendet; die Rohre werden unterhalb des Bodenbelages verlegt. Beim Nass-System werden die Rohre in den Estrich eingegossen. Beide Systeme erfordern einen Heizkreisverteiler, der eine gleichmäßige Durchflussmenge im gesamten System gewährleistet. Die Temperatur-Regelung erfolgt über Thermostate, die mit Temperaturfühlern im Wohnraum ausgestattet sind. Bei gut gedämmten Häusern ist eine Heizleistung von 50 bis 100 Watt pro Quadratmeter zu erzielen. Es gibt auch Fußbodenheizungen, die nicht mit Warmwasser, sondern mit elektrischem Strom arbeiten. Bei diesen werden statt der Heizrohre Widerstandskabel oder Folien mit eingearbeiteten Heizdrähten verlegt.

    Nachteile der Fußbodenheizung sind die langsame Änderung der Raumtemperatur und, dass die meisten Teppichböden nicht nutzbar sind, sondern nur Spezialteppichböden. Maßgebliche Norm für Fußbodenheizungen ist die DIN EN 1264.

    Die heutige Rechtslage (Energieeinsparverordnung) erfordert die Ausstattung einer Fußbodenheizung mit Thermostaten (Raumtemperatur-Reglern). Wird eine solche Anlage ohne Regler eingebaut, liegt ein Baumangel vor – unabhängig vom Vertragsinhalt (OLG Brandenburg, Az. 12 U 92/08, Urteil vom 02.10.2008). Dies gilt allerdings nur, wenn der Bauherr nicht auf den Rechtsverstoß hingewiesen worden ist.

    Die Kosten für die Spülung einer Fußbodenheizung werden als nicht auf den Mieter umlegbare Instandsetzungskosten angesehen (Amtsgericht Köln WuM 1999, 235).

    In einer Wohnungseigentümergemeinschaft gilt: Ab dem Strang innerhalb einer Wohnung stellen das Rohrleitungssystem, die Thermostate und Heizkörper Sondereigentum dar, soweit dies in der Teilungserklärung so geregelt ist. Die Eigentümergemeinschaft hat bezüglich dieses Sondereigentums keine Beschlusskompetenz. Allerdings kann sie diesbezügliche Beschlüsse fassen, wenn durch Abtrennung der Systeme in einer Wohnung die Funktionsfähigkeit des Gesamtsystems beeinträchtigt wird (BGH, Urteil vom 8. Juli 2011, Az. V ZR 176/10).
    Bei der Fußgängerzone handelt es sich um eine autofreie Zone in der Innenstadt. Soweit keine entsprechende Ausschilderung oder Markierung gegeben ist, sind diese Zonen auch für den Fahrradverkehr gesperrt. In der Regel handelt es sich um Geschäftskernlagen. Der Wert dieser Lagen wird entscheidend von der Dichte des öffentlichen Verkehrssystems, insbesondere im Bereich der U- und S-Bahnen und Straßenbahnen aber auch durch die Nähe von Zentralbahnhöfen beeinflusst. Je dichter dieses Verkehrsnetz, desto höher die Passantenfrequenz. Ein weiteres Kriterium für die Versorgung dieser Zonen mit Publikum ist das um den Stadtkern angelegte Parkleitsystem, das auch PKW-Nutzern leichten Zugang zu den zentralen Lagen verschafft. Autofreie Zonen erhöhen im Übrigen auch die Lebensqualität der Bewohner dieser Zentren.
    Fußleisten verschönern den Übergang zwischen Fußboden und Wand. Es gibt sie aus den verschiedensten Werkstoffen passend zum Bodenbelag. Bei einem Laminat- oder Parkettfußboden dient die Fußleiste auch dazu, die zweckmäßigerweise angebrachte Dehnungsfuge zwischen Fußboden und Wand zu verdecken. Zusätzlich erleichtert die Fußleiste das Reinigen des Fußbodens, da der Schmutz sich nicht im Zwischenraum zur Wand verfangen kann. Die Wand wird durch die Fußleiste vor Stößen durch Möbel geschützt.

    Das Fehlen von Fußleisten stellt in mietrechtlicher Hinsicht keinen Mangel des Wohnraumes dar. Wie das Amtsgericht Rheine entschied, bedeutet das Fehlen der Fußleisten in einem einzigen Raum der Mehrzimmerwohnung nur eine geringfügige Beeinträchtigung des ästhetischen Gesamteindrucks. Der Mieter könne in der Wohnung ohne Beeinträchtigung seiner Gesundheit oder seiner alltäglichen Gewohnheiten leben. Die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch werde nicht oder nur minimal beeinträchtigt (AG Rheine, 27.03.2013, Az. 14 C 230/11)
    Abkürzung: Fernwärme aus Heizwerk oder Kraft-Wärme-Kopplung.

    Gemeint ist der vorwiegend für die Beheizung benötigte Energieträger.
    Wird verwendet im Rahmen der Pflichtangaben zur energetischen Beschaffenheit eines Gebäudes in Immobilienanzeigen. Empfohlene Verwendung nur bei gleichzeitigem Abdruck eines Abkürzungsverzeichnisses.
    Die Führungsakademie der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft besteht seit 1992 in Bochum. Sie wird getragen vom GdW Bundesverband deutscher Wohnungsunternehmen e.V., seinen Gliederungsverbänden und Mitgliedsunternehmen.

    Sie wurde 1997 in das Europäische Bildungs-, Forschungs- und Informationszentrum der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft – einer Stiftung - eingegliedert. Das Studienangebot gliedert sich in drei Stufen:

    1. Stufe Immobilienwirt GdW (2 Semester)
    2. Stufe FWI Diplom (2 Semester)
    3. Stufe BA Immobilienmanagement in Zusammenarbeit mit der FH Gelsenkirchen (2 Semester)

    Wer das FWI-Diplom erwirbt, kann sich auch um eine Mitgliedschaft bei den RICS bewerben. Die FWI veranstaltet ferner Kompaktstudienkurse zu bestimmten Themenbereichen.

    Anschrift der FWI:
    Führungsakademie der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft im Europäischen Bildungs- Forschungs- und Informationszentrum

    Springerorumallee 20
    44795 Bochum

    Tel.: 0234 9447-600
    Fax: 0234 9447-666

    eMail: Kontakt@fwi.de
    Abkürzung für: "Die freie Wohnungswirtschaft" (Fach-Zeitschrift)
    Abkürzung für: Gesamtenergiedurchlassgrad. Er beschreibt, wieviel Energie (z. B. Sonneneinstrahlung) durch ein transparentes Bauteil, etwa eine Fensterscheibe, fließen kann.
    Abkürzung für: Gutachterausschuss
    Gabionen sind mit Natur- oder Bruchsteinen gefüllte Körbe aus verzinktem Stahl, die verschiedene Funktionen erfüllen können. In der Regel werden Gabionen aneinandergereiht und aufgeschichtet als Sicht- und Schallschutz an Straßen eingesetzt. Voraussetzung für die Standsicherheit von Gabionen ist ein fester Untergrund, z.B. aus Betonplatten. Gabionen werden auch an Hängen zum Abfangen des Erddruckes verwendet oder als Uferbefestigung, zur Gartengestaltung (z.B. bei Hochbeeten) oder in Weinbergen. Gabionen sind aus ökologischen Gründen zu empfehlen. Sie fangen – falls hierfür geeignetes Steinmaterial verwendet wird – Feinstaub und Rußpartikel von Autos ab. Vielfach werden Gabionen mit rankenden Pflanzen (Efeu, Hopfen, Clematis, Weinreben usw.) begrünt.

    Die Errichtung einer Gabionenwand ist nach einem Urteil des Landgerichts Frankfurt a. M. als bauliche Veränderung anzusehen, der innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft alle davon beeinträchtigten Wohnungseigentümer zustimmen müssen (§ 22 WEG). Es handelt sich also nicht um eine Mehrheitsentscheidung der Eigentümerversammlung. Dies gilt auch dann, wenn die Mauer in einem Gartenbereich errichtet wird, an dem ein Eigentümer ein Sondernutzungsrecht hat (Urteil vom 04.12.2013, Az. 2-13 S 82/12).
    Abkürzung für: Gemeinsames Arbeitsblatt
    Abkürzung für: Gasaußenwandheizer
    Die Galerie ist ein lichter, oft erhöhter, extrem gestreckter Raum. Vorwiegend wird er als Vorraum zu einem oder mehreren Räumen genutzt. Der Begriff wurde vom italienischen "galleria" abgeleitet und vom französischen "galerie" übernommen. Im Mittelalter handelte es sich um einen erhöhten Gang, der der Abwehr von Feinden diente.

    Heute ist die Verwendung Galerie im Bauwesen vielfältig: Als Galerie wird der balkonähnliche Hauptverkehrsweg im Obergeschoss eines Einkaufszentrums benannt, der in die einzelnen Geschäfte führt. Die Ränge im Theater oder anderen Veranstaltungshäusern werden als Galerien bezeichnet. Den Lichteinfall der vielen Fenster in der Längsseite nutzend, wurde der Bautypus für die Ausstellungen von Kunstsammlungen genutzt. Im Straßenbau werden seitlich halbgeöffnete Tunnel als Galerie bezeichnet.
    Europäisches System von Satelliten zur Navigation und Position-Bestimmung. Konkurrenz zum US-amerikanischen GPS. Ziel ist die Unabhängigkeit vom NAVSTAR-Satellitensystem des US-Verteidigungsministeriums. Galileo stellt ein rein ziviles System dar, das von der Europäischen Weltraumorganisation ESA vorangetrieben wird. Betreiber wird ein Unternehmen mit staatlichen und privatwirtschaftlichen Anteilseignern sein.

    Das Galileo-System soll aus dreißig Satelliten auf drei Bahnebenen bestehen. Die beiden ersten Satelliten wurden am 21. Oktober 2011 gestartet; dies war gleichzeitig der erste Start einer russischen Sojus-Rakete vom ESA-Weltraumbahnhof in Kourou/Französisch-Guayana.

    Im Oktober 2012 wurden zwei weitere ebenfalls mit einer russischen Rakete von Kourou aus gestartet. Bis 2015 sollen mit Sojus- und Ariane-Raketen 24 weitere Satelliten gestartet werden. Aufgrund verschiedener technischer Probleme konnten 2014 noch nicht wie geplant erste Dienste angeboten werden. So wurden im August 2014 zwei Satelliten in einer zu niedrigen Umlaufbahn platziert. Im August 2014 befanden sich drei Satelliten im uneingeschränkten Betrieb. Die volle Kapazität mit 30 Satelliten wird nicht vor 2020 erreicht.

    Ein weiteres Navigations-Satelliten-System ist das russische "Glonass".
    Als Gängeviertel wurden in Hamburg ursprünglich Stadtbereiche mit besonders enger Wohnbebauung bezeichnet. Die größte Ausdehnung hatten die Hamburger Gängeviertel im 19. Jahrhundert. Die Bebauung bestand meist aus Fachwerkhäusern. Die Bebauungsdichte war so hoch, dass es teils keine regelrechten Straßen, sondern lediglich enge Gänge zwischen den Gebäuden gab. Die Bebauung zeichnete sich zudem durch verwinkelte Hinterhöfe, enge Toreinfahrten und mangelhafte hygienische Zustände aus. In den Gängevierteln lebten vor allem ärmere Bevölkerungsschichten; teilweise waren dort auch kleine Gewerbe- und Handwerksbetriebe ansässig.

    Ende des 19. Jahrhunderts begannen – auch begründet durch die Ausbreitung von Krankheiten (Cholera-Epidemie 1892) erste Abrissmaßnahmen. Diese sorgten zunächst für eine Verschärfung des Problems: So verloren durch den Abriss des Wohngebietes auf dem Großen Grasbrook zwecks Errichtung der Speicherstadt 24.000 Menschen ersatzlos ihre Wohnungen. Diese siedelten sich teilweise in anderen Gängevierteln an. Im Laufe der Zeit wurden durch Abrissmaßnahmen und Kriegsschäden die Gängeviertel überwiegend beseitigt. Übriggebliebene Fachwerkhäuser in ehemaligen Gängevierteln gibt es noch im Bereich um die St. Michaeliskirche (Krameramtsstuben).

    Ist in heutigen Pressemeldungen vom Hamburger Gängeviertel die Rede, ist meist der Bereich Valentinskamp/Kaffamacherreiche/Speckstraße gemeint. Hier gibt es einen zusammenhängenden Komplex mit historischen Gebäuden und Fachwerkhäusern, den Überresten eines früheren Gängeviertels. Um den geplanten Teilabriss mit Sanierung und Umgestaltung eines großen Gebäudekomplexes durch einen niederländischen Investor entstanden öffentliche Diskussionen. Es kam zu Hausbesetzungen durch Künstler. Im August 2009 erlaubte die Kulturbehörde den Künstlern eine einstweilige Nutzung für Kunstausstellungen.

    Im Dezember 2009 erklärte die Stadt Hamburg, dass der Verkauf einvernehmlich rückabgewickelt werde. Der niederländische Investor erhielt etwa 2,8 Mio Euro an bereits gezahlten Kaufpreisraten zurück. Im Jahr 2010 wurde die „Gängeviertel Genossenschaft 2010 e.G.“ gegründet, welche sich um Erhalt und Nutzung der Gebäude insbesondere für kulturelle Zwecke kümmert.

    In den folgenden Jahren wurden immer mehr Gebäude und Räume einer Nutzung zugänglich gemacht. Ein Sanierungsbeirat unter Teilnahme aller Interessengruppen begleitet seit 2013 die Umsetzung eines „integrierten Entwicklungskonzeptes“ für das Gängeviertel. Beabsichtigt ist, bis 2019 alle Gebäude des Viertels mit Hilfe öffentlicher Fördergelder instand zu setzen und zu modernisieren. Geschaffen werden soll dabei auch preisgünstiger Wohnraum, der dann für einen Zeitraum von 21 Jahren einer Mietpreis- und Belegungsbindung unterliegen wird.
    Eine Garage ist der Abstellraum für Kraftfahrzeuge. Sie muss den bauordnungsrechtlichen Vorschriften der Garagenverordnung des jeweiligen Bundeslandes entsprechen. Unterschieden wird zwischen offenen, mit unmittelbarer verschließbarer Öffnung ins Freie, und geschlossenen Garagen. Im Bauordnungsrecht wird auch unterschieden zwischen Kleingaragen bis 100 m2 Nutzfläche, Mittelgaragen über 100 bis 1.000 m2 Nutzfläche und Großgaragen mit einer Nutzfläche über 1.000 m2. Duplexgaragen sind Garagen, bei denen durch eine Aufzugsvorrichtung eine PKW-Unterbringung auf zwei Ebenen ermöglicht wird. Garagen werden bei der Ermittlung von Geschossflächenzahlen und Baumassenzahlen nicht angerechnet, sofern sich aus dem Bebauungsplan nichts anderes ergibt.

    Im Rahmen der zulässigen Grundfläche gehören Garagen zu den baulichen Anlagen, die in dem höchstens 50 Prozent betragenden Überschreitungsbereich errichtet werden können. Besondere Überschreitungen der zulässigen Grundfläche durch Garagen sind in § 21a (3) BauNVO geregelt. Ebenso ist in der BauNVO geregelt, inwieweit Stellplätze und Garagen in den verschiedenen Baugebieten zulässig sind und welche Regelungen dazu durch Bebauungspläne getroffen werden können (§ 12 BauNVO).

    Für Grenzgaragen gelten bauordnungsrechtliche Bestimmungen. Im Allgemeinen gilt, dass sie bis 8 m (teilweise bis 9 m) lang und bis 3 m breit sein dürfen.

    Mietrechtlich sorgen immer wieder zweckentfremdete oder mit Müll gefüllte Garagen für Streitigkeiten.
    So hatte sich das Verwaltungsgericht Darmstadt mit einem Fall zu befassen, bei dem es um eine „zugemüllte“ Garage ging. Der Vermieter hatte den Fall der Bauaufsicht gemeldet, die den Mieter per Bescheid zum Aufräumen und zur Müllentsorgung verpflichtet hatte. Auch ein Bußgeld von 500 Euro wurde fällig. Nun wehrte sich der Mieter gegen das behördliche Vorgehen.

    Ohne Erfolg: Dem Gericht zufolge handelte es sich um einen notwendigen Stellplatz, also um einen Autostellplatz, der infolge einer öffentlich-rechtlichen Pflicht für jede Wohneinheit beim Bau eingeplant werden muss. Derartige Regelungen sind in den Landesbauordnungen mancher Bundesländer vorgesehen. Der Stellplatz dürfe nur insoweit als Lagerraum genutzt werden, als man dafür trotz geparktem PKW noch Platz habe (Az. 3 K 48/12).

    Auch das Amtsgericht München stellte sich auf die Seite einer Vermieterin, die ihren Mietern das Einlagern von Kartonagen und Plastik auf einem mitgemieteten Tiefgaragenstellplatz untersagen wollte.
    Mangels vertraglicher Vereinbarung über die Nutzung des Stellplatzes bediente sich das Gericht der Reichsgaragenverordnung von 1939, aus der hervorginge, dass ein Stellplatz eine nicht ummauerte, für das Abstellen von Kraftfahrzeugen bestimmte Fläche sei. Im Umkehrschluss seien alle anderen Nutzungen dieser Fläche unzulässig (Urteil vom 21.11.2012 , Az. 433 C 7448/12).

    Das wiederholte Zuparken der Garage eines Nachbarn kann einen zivilrechtlichen Unterlassungsanspruch begründen. Der Garagenbesitzer muss sich – insbesondere, nachdem er mehrfach um Unterlassung gebeten hat – nicht darauf verweisen lassen, dass er in jedem Einzelfall klingeln könne, damit sein Nachbar das Autor wegfährt. Das Abstellen des Autos vor der Garageneinfahrt stellt eine Besitz- und Eigentumsbeeinträchtigung dar (Amtsgericht München, Az: 241 C 7703/09).
    Das Mieten einer Garage kann im Rahmen des Wohnungs-Mietvertrages oder durch einen eigenen Garagen-Mietvertrag stattfinden.

    Grundsätzlich kann die Kündigung eines Mietobjekts nicht nur auf einen Teil desselben beschränkt werden. Wenn die Garage also im Rahmen des Wohnungsmietvertrages gemietet wurde, ist keine separate Kündigung möglich. In einigen Fällen haben Gerichte sogar dann ein einheitliches Mietverhältnis angenommen, wenn es für Wohnung und Garage separate Mietverträge mit unterschiedlichen Kündigungsfristen gab, aber die Miete für beides als einheitlicher Betrag überwiesen wurde und alle Garagen einer Wohnanlage an die Mieter vermietet waren.

    Wollen sich die Vertragspartner die Möglichkeit einer separaten Kündigung offen halten, sollte der Garagenmietvertrag die ausdrückliche Regelung enthalten, dass er unabhängig vom Wohnungsmietvertrag gekündigt werden kann.

    Wenn in einem einheitlichen Mietvertrag die Vermietung einer Wohnung mit Garage vereinbart wurde, kann die Miete für die Garage nicht separat erhöht werden. Es ändert nichts, wenn der Mietanteil der Garage bisher immer auf ein anderes Konto überwiesen wurde als die Wohnungsmiete. Auch unterschiedliche Adressen von Garage und Wohnung ändern nichts, wenn die Garage im Mietvertrag wie der Keller ausdrücklich als Bestandteil der Mietwohnung bezeichnet war (Amtsgericht Lichtenberg vom 25.07.2008, Az: 9 C 46/08).

    Der Bundesgerichtshof hat sich im Jahr 2011 mit der Einordnung von Garagen-Mietverträgen befasst. Dabei hatte der Mieter einen schriftlichen Mietvertrag mit seinem Arbeitgeber über eine Werkswohnung geschlossen und zusätzlich einen mündlichen Mietvertrag über eine Garage auf einem anderen Grundstück. Der BGH sah beide Mietverhältnisse trotz einheitlicher Mietzahlung als voneinander unabhängig an, da der Garagenmietvertrag im Wohnungsmietvertrag nicht erwähnt wurde. Der Käufer des Garagengrundstücks konnte damit den mündlichen Vertrag mit dem Mieter unabhängig vom Mietvertrag über die Wohnung kündigen.

    Das Gericht wies jedoch darauf hin, dass die Entscheidung anders ausgefallen wäre, wenn sich beide Mietobjekte auf dem gleichen Grundstück befunden hätten (Urteil vom 12. Oktober 2011, Az. VIII ZR 251/10).
    Garantiefonds sind eine Variante von Investmentfonds. Sie garantieren den Anlegern am Ende einer festgelegten Laufzeit die Rückzahlung ihres eingebrachten Kapitals, bzw. eines Prozentsatzes davon (Money-Back-Garantie).

    Bis dahin profitiert der Anleger vom Kursanstieg. Die Garantie schränkt zwar das Verlustrisiko in Börsenschwächephasen ein, verringert aber auch die Ertragschancen. Denn meist wird der Erhalt des eingezahlten Kapitals dadurch gewährleistet, dass der Anbieter einen Teil in festverzinsliche Wertpapiere wie Staatsanleihen mit guter Bonität investiert. Diese bieten jedoch nur eine geringe Verzinsung. Der Risikoausschluss des Garantiefonds bietet also Sicherheit, kostet aber Rendite.
    Unter dem Begriff "Garantierter Maximalpreisvertrag" (GMV) (englisch "guaranted maximum price") versteht man eine neue Art einer Baupreisvereinbarung zwischen Auftraggeber (Bauherrn) und Auftragnehmer (Generalunternehmer). Diese Vereinbarungspraxis stammt aus Amerika. Mit ihr soll verhindert werden, dass Bauunternehmer nach Abschluss eines Bauvertrages für im Vertrag ursprünglich nicht vorgesehene oder vergessene, aber notwendige Leistungen zusätzliche Nachforderungen stellen.

    Nach dem Werkvertragsrecht kann der Auftraggeber hierfür vom Bauherrn eine angemessene Vergütung verlangen. Die Konfliktsituation entsteht meist dadurch, dass Bauunternehmer äußerst knapp, nicht selten unterhalb der Selbstkosten kalkulieren, um den Zuschlag zu erhalten. Sie sind darauf angewiesen, Vereinbarungslücken für solche Nachforderungen zu nutzen, um das Ergebnis aufzubessern. Der GMP-Vertrag ist am besten noch mit einem Pauschalpreisvertrag zu vergleichen, der mit einem Generalunternehmen oder Generalübernehmer abgeschlossen wird.

    Das neue Preissystem beruht auf der Grundlage der Einbeziehung der Bauunternehmen in die Planungsphase, die damit ihr Know-how einbringen. Der Auftraggeber bezahlt höchstens den garantierten Maximalpreis. Ergibt sich am Ende durch tatsächliche Einsparungen ein Preis, der unterhalb des Maximalpreises angesiedelt ist, teilen sich Auftraggeber und Bauunternehmer diese Differenz. Das Teilungsverhältnis wird im Vertrag vereinbart. Es gibt verschiedene Varianten des GMP.

    In einem Fall wird nach der Leistungsphase 2 (Vorplanung) das Projekt unter Vorgabe eines Budgets ausgeschrieben. Mit den sich meldenden Unternehmen werden Verhandlungen geführt. Mit einem dieser Unternehmen wird schließlich der garantierte Maximalpreisvertrag geschlossen. Die Projektentwicklung und Ausführungsplanung wird gemeinsam durchgeführt und nach Bauausführung wird abgerechnet. Die Differenz zwischen Budget und den tatsächlich angefallenen Kosten werden nach einem vereinbarten Schlüssel geteilt.

    Die zweite Variante unterscheidet sich von der ersten dadurch, dass kein Budget vorgegeben, sondern eine Ausschreibung im Wettbewerb durchgeführt wird. Es sind die Wettbewerber, die einen garantierten Maximalpreis anbieten. Das weitere Procedere entspricht dem des vorher beschriebenen "Budget-Modells".

    Daneben gibt es zweistufige Modelle, bei denen der in Aussicht genommene GMP-Partner schon zur Grundlagenermittlung als Berater auf Honorarbasis miteingeschaltet wird. Nach Abschluss der Planungsphase (1. Stufe) wird der GMP-Vertrag geschlossen, womit die 2. Stufe beginnt.

    Der Verteilungsschlüssel für die Differenz zwischen Maximalpreis und tatsächlich entstandenen Kosten liegt zwischen 50 zu 50 und 80 zu 20 zugunsten des Auftraggebers. Bei öffentlichen Auftraggebern können GMP-Verträge nur dann zum Zuge kommen, wenn vergaberechtliche Bestimmungen der VOB Teil A sowie kartellrechtliche Bestimmungen dem nicht entgegenstehen.

    Garantierte Maximalpreisverträge setzen ein besondere Maß an Vertrauen zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer voraus (Prinzip der gläsernen Taschen bei der Abrechnung). Auftraggeber und Auftragnehmer wirken wie Kooperationspartner zusammen um die angepeilten Kostenziele, die zeitlichen Ziele und die Qualitätsziele zu erreichen.
    Abkürzung für: Garten
    Unter Garten versteht man ein eingezäuntes bepflanztes Stück Land, das in unterschiedlicher Weise genutzt werden kann.

    Hausgarten

    Beim Typ des Hausgartens stehen entweder eine kleingärtnerische Nutzung oder die Freizeitnutzung als Erholungs- und Gestaltungsraum im Vordergrund. In Kleinsiedlungsgebieten überwiegt die kleingärtnerische Nutzung zur Selbstversorgung mit der Nahrung dienenden Pflanzen. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern steht der Garten in einem unmittelbaren räumlichen Zusammenhang mit der Wohnnutzung des Hauses. Während in der unmittelbaren Nachkriegszeit der Anbau von Nutzpflanzen zur Sicherung des Lebensunterhalts im Vordergrund stand, dienen die Gärten der Ein- und Zweifamilienhäuser heute überwiegend der Erfüllung privater Liebhabereien in einem ästhetisch gestalteten Naturumfeld. Blumen und Kräuter, Sträucher und Bäume sind die herausragenden Gartenbestandteile. Künstliche Gewässer, Swimmingpools, exotische Pflanzen verweisen auf besondere Vorlieben.

    Die Gartengestaltung findet bei Ermittlung des Verkehrswerts eines Hauses ihren Niederschlag bei der Bewertung der Außenanlagen. Bevorzugt wird hierbei das Sachwertverfahren, wobei die Kosten der Pflanzen, die Arbeitskosten, die Zinsen und die Pflegekosten berücksichtigt werden. Der Nachteil dieser Methode besteht darin, dass die "Optik" als eigener Wertfaktor dabei nicht berücksichtigt wird.

    Öffentliche Gärten

    Öffentliche (meist städtische) Gärten sind gestaltete Gartenflächen, die der Allgemeinheit zu Zwecken der Erholung und für Ruhepausen zur Verfügung stehen ("Volksgarten"). Brunnen, Skulpturen und Gewässer zeichnen die größeren Gärten aus. Es kann zwischen verschiedenen Gestaltungsmustern unterschieden werden. Englische Gärten vermitteln den Eindruck nachgebildeter Landschaften mit Wegen und Pfaden. Der größte innerstädtische "Englische Garten" mit einer Fläche von 417 ha liegt in München. Einen Gegensatz hierzu bilden französische "Parks" mit streng geometrischen und symmetrischen Formen. Eine besondere Bedeutung haben botanische Gärten, die auch der Bildung und Unterrichtung dienen und häufig ein angegliederter Teil von Universitätsinstituten sind.

    Eine Reihe öffentlicher Parks und Gärten sind als Nachwirkung aus durchgeführten internationalen Gartenbauausstellungen (IGA) und Bundesgartenschauen (BUGA) entstanden, zum Beispiel Planten un Blomen in Hamburg oder die Gestaltung des Westparks in München mit seinem Rosengarten, dem japanischen und dem chinesischen Garten, der Seebühne, die heute zu Open-Air Veranstaltungen (Kinos, Theater) benutzt wird. Ähnliches gilt für den IGA Park in Rostock, der nach wie vor wegen des umfangreichen Veranstaltungsprogramms für Attraktivität sorgt.
    Unter Gartenhofhaus versteht man einen ebenerdig erschlossenen, gelegentlich auch mehrgeschossigen Haustyp, der über einen Innenhof verfügt, der nach außen abgegrenzt ist – ähnlich wie ein Atrium. Der kleine Gartenhof soll eine bauliche Intimität vermitteln. Diese Bauart ist in den 1980-er Jahren vor allem eingeschossig aufgekommen und erfordert große Grundstücke. Besonders in den Ballungsgebieten führte das zu enormen Kosten für die Grundstücke, weshalb in der Folge Einfamilienhäuser wieder mehr in die Höhe gebaut wurden.
    Zur Nutzung eines Gartens durch Mieter im Fall eines vermieteten Einfamilienhauses haben sich in der Rechtsprechung folgende Ansichten herausgebildet:
    • Wird der zum Mietobjekt gehörige Garten mit ver­mie­tet, kann der Mieter diesen grundsätzlich beliebig gestalten. Dies schließt das Anlegen eines kleinen Gartenteiches, von Blumenbeeten oder auch die Aufstellung eines Gartenhauses ein (Landgericht Lübeck, Az. 14 S 61/92, Urteil vom 24.11.1992).
    • Ob allein der Mieter zur Nutzung des Gartens be­rech­tigt ist, hängt vom Wortlaut des Miet­ver­tra­ges ab. Ohne besondere Vereinbarung nehmen die meisten Gerichte bei Ein­familien­häu­sern an, dass der Garten mitvermietet ist (Oberlandesgericht Köln, Az. 19 U 132/93, Urteil vom 05.11.1993).
    • Ist dem Mieter die Nutzung des Gartens gestattet, muss er diesen auch pflegen. Ist im Mietvertrag dazu nichts vereinbart, muss er einfache Arbeiten wie z. B. Unkrautjäten und Rasenmähen durchführen. Zu aufwändigeren Arbeiten – z. B. Beschneiden von Bäumen oder Vertikutieren des Rasens gegen Moosbefall – ist er nicht verpflichtet (Landgericht Detmold, Az. 2 S 180/88, Urteil vom 07.12.1988).
    • Der Mieter eines Einfamilienhauses darf im Garten eine Pergola aufstellen – dies liegt im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs des Mietobjektes (Amtsgericht Hamburg-Wandsbek, Az. 716 C 293/92, Urteil vom 07.12.1992).
    Mieter von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern haben bei fehlender Vereinbarung im Mietvertrag nicht das Recht, den Garten mitzubenutzen. Oft wird dies dem Mieter der Erdgeschosswohnung per Mietvertrag zugestanden. Grund­sätz­lich ist der Vermieter für die Gartenpflege ver­ant­wort­lich. Eine Kostenumlage erfordert eine Vereinbarung im Mietvertrag.

    Kosten der Gartenpflege
    • Die Kosten für Rasenmähen, Anlegen von Beeten, Unkrautjäten und die Erneuerung von vorhandenen Pflanzen und Sträuchern können als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden, solange es sich um regelmäßig anfallende, laufende Kosten han­delt. Nicht umlagefähig ist zum Beispiel das Fällen umsturzgefährdeter Bäume (Amtsgericht Gelsen­kir­chen-Buer, Az. 7 C 109/03, Urteil vom 27.11.2003).
    • Eine Umlage der Gartenpflegekosten berechtigt den Mieter nicht zur Nutzung des Gartens. Die Garten­pflege kann auch schon deshalb notwendig sein, weil sie der Aufrechterhaltung eines gepflegten Gesamteindrucks des Grundstücks dient (Land­ge­richt Hannover, Az. 3 S 1268/01-81, Urteil vom 31.01.2002).
    Der Vermieter hat kein Weisungsrecht gegenüber dem Mieter über die Art und Weise, wie der Garten zu pflegen oder zu gestalten ist. Anerkannt ist jedoch, dass der Mieter nicht ohne Erlaubnis des Vermieters größere Bäume und Sträucher entfernen darf. Dem können in vielen Städten auch kommunale Baumschutzsatzungen entgegenstehen (ggf. Bußgeldpflicht für den Grundeigentümer, Landgericht Köln, Az. 12 S 185/94, Urteil vom 10.01.1995).
    Die Gartenstadt ist eine Erfindung des Engländers Ebenezer Howard. Er wollte mit der Gartenstadt den miserablen Wohnverhältnissen der Industriearbeiter entgegenwirken. Sie war bedingt durch das im Zuge der Industrialisierung sich einstellende rasante Wachstum der Großstädte. Howard stellte sich an die Spitze einer Bewegung, die in der "Garden-City-Association", später "Town and Country Planning Association" ihr organisatorisches Rückgrat fand. Kombiniert werden sollten die Vorteile der Stadt mit denen des Landes. Heraus kam ein theoretisches Konstrukt. Eine Zentralstadt wird - von landwirtschaftlich genutzten Flächen getrennt - umgeben von mehreren Tochterstädten, die miteinander durch eine Eisenbahnlinie verbunden sind. Die Stadtstruktur zeichnet sich durch konzentrische Kreise aus.

    Im Zentrum sollte der Stadtpark liegen. Darum sollten sich die hoch frequentierten öffentlichen Gebäude gruppieren. Diese werden außen wiederum eingesäumt von Grünanlagen, an die sich die Wohnhäuser mit einer Mindestbodenfläche anschließen sollten. Die erste Gartenstadt in England wurde 1903 realisiert (Gartenstadt Letchworth). Die Idee der Gartenstadt konnte sich in der von Howard konzipierten Form nicht durchsetzen. Sie führte aber doch zu einem Bewusstseinswandel und gewann auf diese Weise erheblichen Einfluss. Zu vermerken ist, dass schon vor Howard der Deutsche Theodor Fritsch ähnliche Vorstellungen von einer Gartenstadt vertreten hat. Schließlich entstand als erste deutsche Gartenstadt das Thellotviertel in Augsburg.

    In Deutschland knüpfte die Gartenstadtbewegung allerdings an Howard an. Gegründet wurde 1902 die Deutsche Gartenstadt-Gesellschaft (DGG). Allerdings wurden dann keine Gartenstädte nach dem Muster von Howard realisiert. Vielmehr ging es darum, Einfamilienhaussiedlungen mit großen Grundstücksflächen und starker Durchgrünung an den Stadträndern ("Gartenvorstädte") zu errichten. Sie waren als eigenständige Siedlungen für 5.000-15.000 Bewohner gedacht. Beispiele mit Gründungsjahr:

    • Margarethenhöhe in Essen (1906 gestiftet von Margarethe Krupp),
    • Rüppurr in Karlsruhe (1907),
    • Gartenstadt Marga in Brieske Brandenburg (1907),
    • Gartenstadt Hellerau in Dresden (1909),
    • Gartenstadt Nürnberg (1908),
    • Gartenstadt Luginsland in Stuttgart (1911),
    • Gartenstadt Staaken in Berlin-Spandau (1914).

    Um Gartenstädte zu verwirklichen, wurden überwiegend Baugenossenschaften gegründet. Unterstützt wurden sie teilweise von den Gemeinden und von Industrieunternehmen.
    Mittlerweile wird der Begriff der Gartenstadt für viele Ansiedlungen mit offener und durchgrünter Bauweise verwendet.

    Gartenstädte gibt es auch in vielen anderen Ländern insbesondere aus der englischen Einflusssphäre (Australien, Neuseeland, USA, Kanada), aber auch in den Niederlanden (Amsterdam), Belgien und in der Schweiz. Einem ganz anderen Kulturkreis entstammen die chinesischen Gartenstädte.

    Seit 1997 wird jährlich einmal in fünf Kategorien (A-E aufsteigend nach Bevölkerungszahl) vom internationalen Verband für Park- und Gartenanlagen und Gesundheit die Auszeichnung "Internationale Gartenstadt" verliehen. Dabei hat China die Nase vorn. Bisher haben sieben chinesische Städte den Ehrentitel "internationale Gartenstadt" erhalten: Suzhou, Shenzhen, Guangzhou, Xiamen, Hangzhou, Quanzhou und Puyang.
    Ein Gartenteich ist dekorativ, kann jedoch auch eine Gefahrenquelle darstellen, zum Beispiel für Haustiere oder spielende Kinder. Dies gilt ebenso für einen Swimmingpool. Beispiel: Im Jahr 2000 starben laut DLRG in Deutschland 17 Menschen durch Ertrinken in Gartenteichen oder Swimmingpools. In den meisten Fällen handelte es sich um kleinere Kinder.

    Die Verkehrssicherungspflicht für einen Gartenteich trifft den Grundeigentümer. Bei einem Mietgrundstück kann der Vermieter per Mietvertrag seine Verkehrssicherungspflichten auf den Mieter übertragen (z. B. auch: Räum- und Streupflicht). Dieser muss dafür sorgen, dass sein Grundstück "verkehrssicher" ist. Der Mieter ist dann zwar verpflichtet, für die jeweiligen Absicherungen zu sorgen, der Vermieter hat jedoch immer noch eine Aufsichtspflicht. Kontrolliert er nicht regelmäßig, ob der Mieter seinen Pflichten nachkommt, haftet im Zweifel auch der Vermieter. Bei Gartenteichen mit spielenden Kindern in der Nachbarschaft geht man von einer gesteigerten Verkehrssicherungspflicht aus, die alle Gefahren umfasst, die Kinder aufgrund ihres Alters noch nicht richtig einschätzen können. Ausnahmsweise haftet der Verkehrssicherungspflichtige hier deshalb sogar, wenn er den Nachbarskindern den Zutritt zum Grundstück verboten hat.

    Bezüglich der Haftung bei Gartenteichunfällen hat es vor einigen Jahren einen Wechsel in der Rechtsprechung gegeben: Zunächst war immer davon ausgegangen worden, dass der Verkehrssicherungspflichtige sein Grundstück immer so einzäunen und absichern muss, dass fremde Kinder es nicht betreten und in den Teich fallen können. Ist dies unmöglich, muss er den Teich selbst absichern (Gitter, Zäune, Abdeckungen, Planen). Diese Pflicht besteht ganz besonders, wenn es in der Nachbarschaft kleinere Kinder gibt (OLG Düsseldorf, Az. 22 U 272/92).

    Die neuere Rechtsprechung misst der Aufsichtspflicht eine erheblich größere Bedeutung zu. Danach müssen Kleinkinder ständig beaufsichtigt werden. Der Gartenteichbesitzer muss nicht damit rechnen, dass eine dritte Person ihre Aufsichtspflicht verletzt und ein Kleinkind unbeaufsichtigt herumlaufen lässt (OLG Hamm, Urteil vom 23.05.2001, Az.: 13 U 253/00; BGH, Urteil vom 30.01.1996, Az.: VI ZR 164/95).

    Eine sichere Faustregel stellen diese Urteile jedoch nicht dar. Die Aufsichtspflicht ist eine sehr dehnbare Angelegenheit: So hängt es nach der Rechtsprechung von Alter und Reife des einzelnen Kindes ab, wie lange man es allein lassen darf. Jedes Gericht urteilt dabei unterschiedlich. Hat etwa die Tante den frühreifen Fünfjährigen nur fünf Minuten unbeaufsichtigt gelassen, könnte ein Gericht zu dem Ergebnis kommen, dass sie ihre Aufsichtspflicht nicht verletzt hat. Ertrinkt er dann in Nachbars Gartenteich, kann eine Verletzung der Verkehrssicherungspflicht des Nachbarn vorliegen. Dieser haftet dann den Eltern auf Schadenersatz und Schmerzensgeld und hat sich ggf. strafbar gemacht (fahrlässige Körperverletzung, fahrlässige Tötung).

    Die für Gartenteiche geltenden Erwägungen sind ebenso auf Swimmingpools, Regentonnen etc. zu übertragen.
    Geschmäcker sind verschieden. Wiederholt haben sich Gerichte mit dem Phänomen des Gartenzwerges beschäftigen müssen.

    Herauskristallisiert haben sich folgende Unterscheidungen:
    • Standardgartenzwerg (mit Gartengerät bzw. Angel): Die Aufstellung berührt nach dem OLG Hamburg (20.04.1988, Az. 2 W 7/87) Menschen in ihren Gefühlen; Gartenzwerge können "ideologisch überfrachtet" sein. Da es viele Menschen gäbe, die sie für unästhetisch hielten, seien sie im Zweifelsfall zu entfernen.
    • Frustzwerg (mit heruntergelassener Hose oder ausgestrecktem Mittelfinger Richtung Nachbargrundstück): Nach dem Amtsgericht Grünstadt (Az. 2 a C 334/93) geschieht dabei nichts anderes, als wenn der Nachbar sich selbst hinstellen würde, um entsprechende ehrverletzende oder beleidigende Gesten zu machen - er nutzt nur einen tönernen Stellvertreter.
    • Exhibitionistischer Gartenzwerg (nackt oder mit geöffnetem Mantel): Vor Gericht (Amtsgericht Essen, Az. 19 II 35/99) ebenfalls unwillkommen - insbesondere bei Anbringung über dem gemeinsamen Innenhof einer WEG-Wohnanlage.
    Hat der Kläger ehrverletzende Zwerge über drei Jahre geduldet, bestehen vor Gericht schlechte Chancen ("Frustzwerg", Landgericht Hildesheim, Az. 7 S 364/99), deren Entfernung durchzusetzen.
    Abkürzung für: Garagenverordnung
    Abkürzung: Erdgas, Flüssiggas.

    Gemeint ist der vorwiegend für die Beheizung benötigte Energieträger.
    Wird verwendet im Rahmen der Pflichtangaben zur energetischen Beschaffenheit eines Gebäudes in Immobilienanzeigen. Empfohlene Verwendung nur bei gleichzeitigem Abdruck eines Abkürzungsverzeichnisses.
    Der Oberbegriff Gaskraftwerk bezieht sich auf verschiedene mit Gas betriebene Kraftwerkstypen. Meist sind mit Erdgas betriebene Gasturbinenkraftwerke zur Stromerzeugung gemeint. Auch Gas- und Dampf-Kombikraftwerke zur Stromerzeugung werden mit diesem Begriff bezeichnet; ebenso Blockheizkraftwerke, die mit Gasturbinen oder Gas-Verbrennungsmotoren arbeiten.

    Gasturbinenkraftwerke dienen der Stromerzeugung. Sie werden mit Erdgas oder anderen brennbaren Gasen bzw. Erdölprodukten beheizt. Deren Verbrennung treibt eine Gasturbine an; diese betreibt einen Generator. Im Dauerbetrieb bei großen Kraftwerken werden meist Gasturbinen der schweren Bauart verwendet. Diese haben eine Leistung zwischen 50 und 340 MW und mehr; sie sind auf eine lange Lebensdauer ausgelegt. Es gibt jedoch auch Gasturbinen der leichten Bauart mit einer Leistung von etwa 100 KW bis ca. 40 MW; diese sind von Flugzeugtriebwerken abgeleitet und werden häufig in der Industrie und als Notstromaggregate (etwa in Krankenhäusern) eingesetzt.

    Ein großer Vorteil der Gasturbinenkraftwerke ist ihre schnelle Einsatzfähigkeit. So können sie innerhalb weniger Minuten hochgefahren werden und besitzen die Fähigkeit zum Schwarzstart (Hochfahren unabhängig vom angeschlossenen Stromnetz). Letzteres ermöglicht es ihnen, bei einem flächendeckenden Stromausfall zu starten und Energie zum Anfahren nicht schwarzstartfähiger Kraftwerksblöcke zu liefern. Gasturbinenkraftwerke werden als sehr betriebssicher angesehen, es sind nur wenige Unfälle mit Gasexplosionen bekannt. Dieser Kraftwerkstyp lässt sich nutzen, um Lastspitzen im Stromnetz abzudecken.

    Sogenannte GuD-Kraftwerke (Gas- und Dampf-Kombikraftwerke) können auch gleichzeitig mit der Gasturbine und einer Dampfturbine Strom erzeugen, was den Wirkungsgrad deutlich steigert. Der Dampfkessel eines GuD-Kraftwerkes kann zur zusätzlichen Erzeugung von Heizwärme etwa für ein Fernwärmenetz genutzt werden. Dazu muss ein Gegendruck erzeugt werden; etwa durch den Einsatz einer Gegendruckturbine oder eine Turbinenanzapfung (Entnahme eines Teils der Arbeitsflüssigkeit aus einer Turbinenstufe). Dieser Prozess verringert allerdings den Gesamtwirkungsgrad der Anlage.

    Auch zur Meerwasserentsalzung werden Gasturbinenkraftwerke genutzt. Sie können vergleichsweise schnell errichtet werden, erfordern geringere Investitionen als andere Kraftwerkstypen, haben jedoch höhere Betriebskosten als etwa ein Kohlekraftwerk: Der Wirkungsgrad der Gasturbinen allein ist etwas geringer als der eines Kohlekraftwerkes, auch ist Erdgas in der Regel teurer als Kohle. Der Wirkungsgrad großer Gasturbinen liegt bei etwa 39 Prozent (moderne Kohlekraftwerke: ca. 45 Prozent; ältere: 35 bis 40 Prozent). Werden Gasturbinen zur Stromerzeugung mit Dampfturbinen gekoppelt, kann ein hoher Wirkungsgrad von 60 Prozent erreicht werden.

    Ein Beispiel für ein besonders effektives GuD-Kraftwerk in Deutschland ist die von Siemens errichtete Anlage in Irsching bei Ingolstadt mit einem Wirkungsgrad von 60,75 Prozent und einer Leistung von 578 Megawatt. Diese Leistungen sollen übertroffen werden durch das neue GuD-Kraftwerk von Siemens am Standort Lausward im Düsseldorfer Hafen mit einer elektrischen Leistung von 595 Megawatt und einem Wirkungsgrad von über 61 Prozent.

    Reine Gasturbinenkraftwerke produzieren etwa 600 g klimaschädliches CO2 pro kWh erzeugtem Strom. GuD-Kraftwerke liegen bei etwa 400 g / kWh. Ihre Emissionen an Stickoxiden hängen von der Bauart und der Art der Abgasreinigung ab. Soweit Erdgas als Brennstoff verwendet wird, besteht eine gewisse Abhängigkeit von ausländischen, in der Regel russischen, Erdgasproduzenten. Allerdings kommen auch andere Brennstoffe wie Biogas oder Heizöl in Betracht.
    Die erheblichen Erhöhungen von Gas- und Strompreisen sind in den letzten Jahren zunehmend in die Kritik geraten und auch juristisch angegriffen worden.

    Im September 2010 entschied das Bundesverfassungsgericht zugunsten der Gaskunden. In dem Urteil wurde bestätigt, dass Preisanpassungsklauseln (auch: Gleitklauseln) in den Lieferverträgen gerichtlich überprüft werden dürften. Ein Urteil des Bundesgerichtshofes, in dem dieser eine solche Vertragsklausel für ungültig erklärt hatte, habe damit Bestand. In der Entscheidung war es um einen Berliner Gasversorger gegangen, der sich in seinen Allgemeinen Geschäftsbedingungen die einseitige Anpassung des Gaspreises vorbehalten hatte. Die Preise durften demnach auch dann erhöht werden, wenn sich die Kosten des Gasversorgers nicht erhöht hatten. Der Bundesgerichtshof hatte hier eine unangemessene Benachteiligung der Verbraucher gesehen und die Vertragsklausel für unwirksam erklärt. Das Bundesverfassungsgericht bestätigte das Urteil des Bundesgerichtshofes (07.09.2010, Az. 1 BvR 2160/09).

    Grundsätzlich ist eine Preiserhöhung jedoch auch ohne Preisanpassungsklausel möglich – nach "billigem Ermessen." In diesem Fall muss das Versorgungsunternehmen jedoch nachweisen, dass die Preiserhöhung der "Billigkeit" entspricht, also nicht nur der Gewinnerhöhung des Unternehmens dient. Ein solcher Nachweis erfordert die Offenlegung der Preiskalkulation. Eine gerichtliche Kontrolle der "Billigkeit" einer solchen Preiserhöhung ist nach dem Bundesgerichtshof bei Strompreisen nicht zulässig, wenn der Anbieter keine Monopolstellung innehat und der Kunde auch anderswo seinen Strom beziehen könnte (BGH WuM 2007, 335).

    Auch bei Gaspreisen kann eine Erhöhung aus Billigkeitsgründen nicht gerichtlich angegriffen werden, wenn lediglich erhöhte Kosten des Anbieters an den Verbraucher weiter gegeben werden (BGH WuM 2007, 526).

    Ein Widerspruch gegen eine Preiserhöhung ist nur aussichtsreich, wenn er sofort bei Ankündigung der Erhöhung erfolgt und wenn der geforderte Erhöhungsbetrag nicht gezahlt wird. Gezahlt werden sollte in derartigen Fällen der vor der Erhöhung übliche Betrag. Für Mieter ist dies relevant, wenn sie einen direkten Vertrag mit dem Versorgungsunternehmen haben.

    Auch Vermieter müssen die Abrechnung des Versorgungsunternehmens prüfen. Wird eine nicht berechtigte, übermäßige Preiserhöhung widerspruchslos hingenommen, kann dies einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot bedeuten.

    Der Bundesgerichtshof hat im März 2012 entschieden, dass Verbraucher bei unwirksamen Preisanpassungsklauseln nur dann Rückforderungsansprüche wegen zuviel bezahlten Beträgen geltend machen können, wenn sie innerhalb von drei Jahren nach Zugang der jeweiligen Jahresrechnung Widerspruch gegen diese eingelegt haben. Dieses Urteil bezieht sich auf sogenannte Sonderkundenverträge, also Verträge mit Kunden, die nicht im Rahmen der Grundversorgung beliefert werden, sondern einen eigenen Vertrag mit einem Versorgungsunternehmen ihrer Wahl haben (Urteil vom 14.03.2012, Az. VIII ZR 113/11).

    Im Fall der sogenannten „Hamburger Gasrebellen“ hatte das OLG Hamburg im Januar 2013 eine Gaspreiserhöhung aufgrund einer unzulässigen Preisänderungsklausel für unwirksam erklärt. Der Energieversorger gab im April 2013 seine Absicht auf, Revision gegen das Urteil einzulegen. Rückzahlungen sind jedoch von der Seite des Unternehmens nicht beabsichtigt, hier muss jeder Kunde für sich Klage einreichen. Aussichtsreich ist ein solches Vorgehen nur, wenn rechtzeitig Widerspruch gegen die Preiserhöhung eingereicht wurde (siehe oben).

    Am 28.10.2015 erging ein Urteil des Bundesgerichtshofes zum Thema Preisanpassungsklauseln bei Tarifkunden bzw. Kunden in der Gasgrundversorgung. Dabei ging es um Preisanpassungen von 2004 und 2006, bei denen die Unternehmen lediglich eigene Kostensteigerungen an die Kunden weitergegeben hatten. Der BGH hatte zuvor den Fall dem Europäischen Gerichtshof vorgelegt. Dieser erklärte, dass die deutsche Vorschrift des § 4 Abs. 1 und 2 AVBGasV nicht im Einklang mit EU-Regelungen sei. Denn der Kunde müsse, um im Falle von Preiserhöhungen den Liefervertrag kündigen zu können, rechtzeitig vor dem Inkrafttreten einer Änderung über deren Anlass, Voraussetzungen und Umfang informiert werden (Urteil des EuGH vom 23. Oktober 2014, Rs. C-359/11 und C-400/11). Dementsprechend erklärte auch der Bundesgerichtshof, dass eine einseitige Preisanpassung aufgrund dieser Regelung nicht stattfinden könne.

    Allerdings bestehe damit eine Lücke in den Verträgen, die im Wege einer „ergänzenden Vertragsauslegung“ zu füllen sei. Es sei vorauszusetzen, dass die Vertragspartner vereinbart hätten, dass der Versorger reine Kostensteigerungen weitergeben dürfe und Kostensenkungen weitergeben müsse. Die Versorger hätten daher in den beiden verhandelten Fällen Anspruch auf die Erhöhungsbeträge.

    Außerdem gilt laut BGH für Preiserhöhungen, die über die Weitergabe von Bezugskostensteigerungen hinausgehen und der Erzielung eines zusätzlichen Gewinns dienen, für Tarifkundenverträge wie für Sonderkundenverträge: Bei einem langjährigen Energielieferungsverhältnis kann der Kunde keine Einwände mehr gegen eine Preiserhöhung geltend machen, wenn er diese nicht innerhalb von drei Jahren nach Zugang der Jahresabrechnung, in der die Preiserhöhung erstmals berücksichtigt worden ist, beanstandet hat (Urteile vom 28. Oktober 2015, Az. VIII ZR 158/11 und VIII ZR 13/12).

    In einem wettbewerbsrechtlichen Verfahren entschied der Bundesgerichtshof außerdem, dass Stromversorger ihre Kunden im Vertrag nicht ausdrücklich darauf hinweisen müssen, dass diese Preiserhöhungen gerichtlich überprüfen können. Denn was im Gesetz (genauer in § 315 Abs. 3 BGB) geregelt sei und ohnehin gelte, müsse nicht noch einmal im Vertrag betont werden (Urteil vom 25. November 2015, Az. VIII ZR 360/14).
    Abkürzung für: Gaststättenbauverordnung
    Lärm von einer Gaststätte kann einen Mangel der Mietwohnung darstellen, der den Mieter zur Mietminderung berechtigt. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter keinen Einfluss auf die Belästigung hat, weil diese etwa von einem Nachbargrundstück ausgeht. In vielen Fällen ist dem Mieter jedoch bei Einzug bereits bekannt, dass sich im gleichen Haus oder im Nachbarhaus eine Gaststätte befindet. In diesem Fall bestehen seitens des Mieters in der Regel keine Ansprüche (§ 536b BGB, vgl. auch Amtsgericht Rudolstadt, Urteil vom 20.05.1999, Az: 1 C 914/98). Ebenso kann er keine Mietminderung geltend machen, wenn er den Mangel seiner Wohnung längere Zeit kommentarlos hingenommen hat.

    Ansprüche etwa auf Mietminderung kann der Mieter jedoch geltend machen, wenn er selbst den Mangel grob fahrlässig übersehen hat und der Vermieter das Vorhandensein der Gaststätte arglistig verschwiegen hat. Inwieweit man hier von einer Aufklärungspflicht des Vermieters sprechen kann, hängt sehr stark vom Einzelfall ab. So sah etwa das Landgericht Dortmund keine Aufklärungspflicht in einem Fall, bei dem sich der Mieter an einem einen Kilometer entfernten Swinger-Club störte (Urteil vom 06.12.2001, Az: 11 S 162/01).

    Wird jedoch während der Laufzeit des Mietvertrages in unmittelbarer Nähe eine Gaststätte neu eröffnet oder hält eine bereits bestehende Gaststätte die gesetzlichen bzw. kommunalen Lärmschutzvorgaben und Ruhezeiten nicht ein, muss dies von Nachbarn bzw. Mietern nicht akzeptiert werden. Hier sind zunächst Beschwerden beim zuständigen Ordnungs- bzw. Gewerbeaufsichtsamt und ggf. auch Mietminderungen denkbar. In einem Berliner Fall hatte der Vermieter den Mieter bei Vertragsabschluss auf die Existenz zweier zeitweilig geschlossener Gaststätten im Haus hingewiesen. Bei deren Wiedereröffnung kam es zu erheblichen Lärmbelästigungen in der Zeit zwischen 22.00 Uhr und 4.00 Uhr. Das Gericht sprach dem Mieter eine Mietminderung in Höhe von 40 Prozent zu. Zusätzlich wurde die fristlose Kündigung durch den Mieter für berechtigt erklärt (Landgericht Berlin, Urteil vom 05.08.2002, Az. 67 S 342/01).
    Gewerbliche Miet- und Pachtverträge unterliegen nicht dem Wohnraummietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches. Viele mieterschützende Regelungen sind nicht anwendbar. Ferner besteht bei der Vertragsgestaltung eine erheblich größere Flexibilität u.a. bei Themen wie der Vereinbarung der Kostentragung für ungewöhnliche Betriebskostenarten, für Reparaturkosten am Objekt, für Kautionszahlungen etc.

    Ein Vertrag über eine Gaststättenpacht sollte Regelungen über folgende Themen enthalten:
    • Vertragspartner,
    • Vertragsgegenstand,
    • Vertrags- / Pachtdauer,
    • Höhe der Pacht,
    • Nebenkosten,
    • Vermieter / bzw. Verpächterpfandrecht,
    • Vormiet- bzw. Vorpachtrecht.
    Wichtige Regelungsbereiche sind ferner:
    • Wer ist für Instandhaltung, Instandsetzung und Reparaturen zuständig?
    • Fordert der Verpächter eine bestimmte Art der Werbung (Reklameschilder, meist Brauereiwerbung)?
    • Verpflichtung des Pächters, eine Gaststätten-Konzession einzuholen.
    • Verpflichtung des Pächters zur Abmeldung der Konzession bei Vertragsende (damit ein neuer Pächter für dieses Objekt zeitnah eine Konzession erhalten kann).
    • Untervermietung (meist untersagt, erlaubt sein sollte jedoch die kurzfristige Untervermietung einzelner Räume).
    • Verpflichtung zum Getränkebezug bei einer bestimmten Brauerei?
    • Eintritt des Pächters in Verträge mit Dritten (z. B. Getränkelieferungsvertrag, Automatenaufstellvertrag, Wartungsvertrag).
    Gelegentlich wird über Fälle von Mietwucher bei der Gaststättenmiete oder -pacht berichtet (Oberlandesgericht Karlsruhe, Beschluss vom 26.09.2002, Az. 9 U 13/02). Besteht zwischen Leistung- und Gegenleistung (Pachtobjekt und Preis) bei einem derartigen Vertrag ein auffälliges Missverhältnis, spricht dies laut OLG Karlsruhe für eine verwerfliche Gesinnung des Verpächters. Eine solche liegt allerdings nur vor, wenn das erhebliche Missverhältnis auch für den Vermieter / Verpächter zu erkennen war. Nur auf diese Art können die erheblichen Abweichungen von Miet- und Pachtpreisen in unterschiedlichen Lagen und Städten berücksichtigt werden.

    Ein interessantes Urteil fällte der Bundesgerichtshof am 13.07.2011 zum Thema Nichtraucherschutz. In Rheinland-Pfalz war in 2008 ein Nichtraucherschutzgesetz in Kraft getreten, welches das Rauchen in Gaststätten außerhalb eines abgetrennten Raucherraumes untersagte. Dem Urteil zufolge ist der Verpächter nicht verpflichtet, als Reaktion auf eine nach Vertragsabschluss erfolgte Gesetzesänderung auf seine Kosten einen abgetrennten Raucherbereich zu schaffen. Der Wirt kann den Verpächter auch nicht auf Schadenersatz wegen Umsatzeinbußen in Anspruch nehmen, weil er sich weigert, durch Umbaumaßnahmen ein Raucherzimmer zu schaffen (Az. XII ZR 189/09). Ein gesetzliches Rauchverbot in Gaststätten mit nur einem Raum stellt keinen Mangel des Pachtobjekts dar.
    Abkürzung für: Gaststättengesetz
    Die kleinen Zeichen, die Diebe und Einbrecher hin und wieder am Haus hinterlassen, bemerken die Bewohner meistens gar nicht. Die Symbole können mit Kreide oder wasserfesten Stiften, mit Wachsmal- oder Filzstiften an der Fassade, an der Gartenmauer, im Eingangsbereich oder an der Treppenstufe angebracht sein. Dabei handelt es sich oft um Dreiecke, Kreise, Kreuze oder verbundene Zeichen. Wer solche Symbole entdeckt, sollte sich schlau machen und herausfinden, was sie bedeuten. Die Polizei ist gern behilflich und kann klären, ob es sich um sogenannte Gaunerzinken handelt. In der Praxis kommen die Zeichen eher selten vor. Nach Auskunft von sachkundigen Ermittlern geben sie aber in der Regel die Einschätzung von Straftätern wider, ob sich ein Einbruch oder das Betteln im Haus lohnt oder nicht. Aufmerksame Nachbarschaft ist ein wichtiger Bestandteil der Einbruchs- und Diebstahlsprävention. Die Polizei rät für den Fall, dass Zeichen dieser Art am Haus oder in der Nachbarschaft auftauchen oder Personen und Fahrzeuge in der Straße auffallen, die Polizei zu rufen.
    Abkürzung für: Grundbuch
    Abkürzung für: Grundbuchamt
    Abkürzung für: Gesetzblatt
    Abkürzung für: Grundbuchordnung
    Abkürzung für: Gesellschaft bürgerlichen Rechts
    Abkürzung: Grundbuchverfügung
    Abkürzung für: Allgemeine Verfügung über die Einrichtung und Führung von Grundbüchern
    Abkürzung für: Grundbuchverfügung
    Der GdW ist der Interessenverband der deutschen Wohnungsunternehmen und Wohnungsbaugesellschaften. Die historischen Wurzeln des GdW gehen zurück auf die Entwicklung des Genossenschaftsgedankens um die Wende der 19. zum 20. Jahrhunderts, die Heimstättenbewegung und die gesetzliche Normierung der Wohnungsgemeinnützigkeit. Aus der Vereinigung des 1924 in Erfurt gegründeten Hauptverbandes deutsche Baugenossenschaften e.V. mit dem Reichverband der Heimstätten entstand 1938 der "Reichsverband der deutschen gemeinnützigen Wohnungsunternehmen e.V.". In der Nachkriegszeit wurde zuerst in der britischen Besatzungszone der "Gesamtverband gemeinnütziger Wohnungsunternehmen" gegründet, dem sich 1949 die in der amerikanischen und französischen Besatzungszone gegründeten Verbände anschlossen. Die Bundesvereinigung deutscher Heimstätten wurde 1955 außerordentliches Mitglied.

    1990 erfolgte die Aufhebung der Wohnungsgemeinnützigkeit, was auch zu einer Neuorientierung des Verbandes führte. Er nannte sich ab 1996 "GdW Bundesverband deutscher Wohnungsunternehmen". Ab 2005 wurde der lange Zeit obsolete Immobilienbegriff in den Namen mit einbezogen ("GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V.").

    Der GdW, der heute seinen Sitz in Berlin hat, verfügt mit seinen 14 Mitgliedsverbänden aus den einzelnen Bundesländern über 3.200 Mitgliedsunternehmen, die 6,5 Millionen Wohnungen bewirtschaften, in denen rund 15 Millionen Menschen wohnen.
    Abkürzung für: Gewerbeeinheit
    Im antiken Griechenland handelte es sich um die Einheit aus Architrav, Fries und Gesims. Später wurde die komplette Decken- oder Dachkonstruktion als Gebälk bezeichnet.
    Nach dem Bauordnungsrecht sind Gebäude "selbstständig benutzbare, überdachte bauliche Anlagen, die von Men­schen betreten werden können und geeignet sind, dem Schutz von Mensch und Tier zu dienen". Dabei kommt es auf die Umschließung durch Wände nicht an. Die Über­dachung allein ist ausreichend. Gebäude müssen jedoch eine selbstständige baukörperhafte Begrenzung aufweisen und für sich benutzbar sein.

    Als einzelnes Gebäude gilt jedes freistehende Gebäude oder bei zusammenhängender Bebauung, (Doppel-, Gruppen- und Reihenhäuser), jedes Gebäude, das durch eine vom Dach bis zum Keller reichende Brandmauer von anderen Gebäuden getrennt ist, einen eigenen Zugang bzw. ein eigenes Treppenhaus und ein eigenes Ver- und Entsorgungssystem besitzt.

    Der Höhe nach werden bauordnungsrechtlich folgende Gebäudeklassen unterschieden:
    • Gebäude geringer Höhe (Fußboden des obersten oberirdischen Geschosses liegt unter 7 Meter oberhalb der natürlichen oder festgelegten Geländeoberfläche),
    • Gebäude mittlerer Höhe (Fußboden des obersten Geschosses liegt zwischen 7 und 22 Meter) und
    • Hochhaus (darüber hinausgehende Gebäude).
    In der Statistik wird nach der Art der Gebäudenutzung unterschieden zwischen Wohn- und Nichtwohngebäuden. Wohngebäude dienen dem Wohnen. Nicht­wohn­ge­bäude dienen überwiegend Nichtwohnzwecken.

    Zu den Nicht­wohn­ge­bäuden zählen Anstaltsgebäude, Büro- und Verwaltungsgebäude, nichtlandwirtschaftliche Be­triebs­ge­bäude, landwirtschaftliche Betriebs­ge­bäude und "sons­tige Nicht­wohn­ge­bäude". Unter "sonstige Nicht­wohn­ge­bäude" werden Universitäts- und Hochschulgebäude, Gebäude von Sportanlagen, Theater, Kirchen und Kulturhallen nachgewiesen.

    Unterscheidungsmerkmale gibt es auch hinsichtlich des Gebäudealters. So wird von Altbau gesprochen bei Gebäuden, die bis 1949 fertig gestellt wurden, von Neubauten bei Baufertigstellungsjahren danach.

    Im sachenrechtlichen Sinne sind Gebäude wesentliche Bestandteile von Grundstücken oder Erbbaurechten. In Ausnahmefällen können Gebäude auch "Schein­be­stand­teile" sein. Dies ist etwa der Fall, wenn auf einem Grund­stück auf Grund einer Vereinbarung mit dem Grund­stücks­eigen­tümer vom Pächter dieses Grundstücks für die Dauer des Pachtverhältnisses (also "vorübergehend") ein Gebäude errichtet wurde (Beispiele: Speditionsgebäude auf ehemaligem Reichsbahngelände, Kantinengebäude für Bauarbeiter auf einer Großbaustelle).

    In den östlichen Bundesländern wurde zur Zeit der DDR ein eigenständiges Gebäudeeigentum begründet. Die Überführung in das Sachenrechtssystem der Bundesrepublik erfolgte nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz entweder durch eine Erbbaurechtslösung oder durch ein Bodenankaufsrecht mit Kontraktionszwang. Aus Gründen der Rechtssicherheit wurden auch reine Gebäudegrundbücher angelegt.
    Gebäude- und Freifläche ist ein Begriff aus dem Liegenschaftskataster. Sie ist die für die Immobilienwirtschaft bedeutendste Flächennutzung und wichtigster Teil der Siedlungs- und Verkehrsfläche. In die neueren Bestandsverzeichnisse der Grundbücher wurde dieser Begriff als Nutzungsbeschreibung der dort gebuchten Hausgrundstücke übernommen.
    Mit dem Begriff Gebäudeautomation ist die Vernetzung der verschiedenen Anlagen eines Gebäudes mit einem zentralen Computer gemeint, der die Steuerung und Überwachung der gesamten Haustechnik von einem einzelnen Arbeitsplatz aus ermöglicht.

    Ziele sind die Einsparung von Energie- und Betriebskosten, die Erhöhung der Betriebssicherheit von Anlagen und ein effizienteres Gebäudemanagement. So können beispielsweise in einer Schule die Heizungen klassenzimmerweise angepasst an den Stundenplan an- und abgestellt werden. Zusätzlich können mechanische Thermostate durch energetische Ventile ausgetauscht und mit Raumtemperaturfühlern ausgestattet werden. Nach Unterschreitung einer Solltemperatur wird dann die Heizung eingeschaltet.

    Die Ausführung der Automation ist genau auf den Bedarf des Kunden abzustimmen: So können etwa für eine Konferenz- oder Messehalle Klimaanlage, Lautsprecher und Beleuchtung über eine einzige Touchscreen geregelt werden. Die Beleuchtung von Räumen kann automatisiert und mit dem Tageslicht abgestimmt werden, um den Stromverbrauch zu senken – sogar Präsenzmelder sind möglich, die in unbenutzten Räumen das Licht abschalten. Mit Hilfe einer Wetterstation kann die Beschattungssteuerung geregelt werden, so dass die Jalousien abhängig von der Sonneneinstrahlung hoch- oder herunterfahren. Auch Alarmsysteme sind in die Gebäudeautomation einzubeziehen. Im Gewerbebau und bei öffentlichen Gebäuden wird diese schon aus Kostengründen künftig eine immer größere Rolle spielen.

    Auch für Wohngebäude gewinnt die Gebäudeautomation immer stärker an Bedeutung. Durch Vernetzung der verschiedensten Geräte und Bestandteile der Haustechnik kann einerseits Energie gespart werden, andererseits ist auch eine Fernsteuerung von unterwegs über Telefonnetz, Handynetz oder Internet möglich. Durch das Fernauslesen von Zählerwerten entfallen lästige Besuche von Ablesern; auch können zeit- oder ferngesteuerte Abläufe zum Einbruchsschutz beitragen (Steuerung der Beleuchtung). Mehr Komfort wird mit der Möglichkeit verbunden, Klima- und Heizungstechnik zu programmieren und fernzusteuern. Künftig soll es möglich sein, auch Wetterprognosen bei der Steuerung der Gebäudetechnik automatisch einzubeziehen.

    Zu den Nachteilen der Gebäudeautomation zählt, dass der Gebäudeeigentümer sich oft abhängig von einem bestimmten Zulieferer macht. Einige Betriebe, die entsprechende Anlagen installieren, stellen gleichzeitig wichtige Komponenten her. Die Austauschbarkeit einzelner Bauteile kann jedoch durch fortschrifttliche Bus-Systeme gewährleistet werden. Im Vergleich zu herkömmlichen Gebäuden besteht bei weitgehend automatisierter Gebäudetechnik die Gefahr, dass durch einen einzigen Hard- oder Softwarefehler das komplette System ausfällt.
    Wird auf einem Grundstück ein Gebäude errichtet oder in seinem Grundriss verändert, muss der Grundstückseigen­tümer oder Erbbauberechtigte auf seine Kosten das Gebäude, bzw. die Grundrissveränderung des Gebäudes durch die Katasterbehörde oder – soweit in einem Bundesland vorhanden – einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur einmessen lassen. Die Regelungen finden sich in den Liegenschaftsgesetzen der Bundesländer.

    Auf diese Weise wird es möglich, den Gebäudebestand richtig in den Flurkarten zu erfassen. Der Gebäude­eigen­tümer erhält dann vom Katasteramt einen Auszug aus der Flurkarte. Anlagen von geringer Größe (z. B. Gartenhäus­chen, aber auch offene Carports, überdachte Abstell­flä­chen) fallen nicht unter die Einmessungspflicht, wenn sie eine bestimmte Mindestfläche (meist 10 Quadrat­meter) nicht überschreiten.
    Kommt es im Zuge von Bauarbeiten – auch solchen am Nachbargrundstück – zu einem Gebäudeeinsturz, ist bei der rechtlichen Aufarbeitung zwischen dem strafrechtlichen Aspekt und der zivilrechtlichen Haftung zu unterscheiden. Schwierig gestaltet sich in Fällen wie dem Einsturz des Kölner Stadtarchivs 2009 die Ermittlung der Schadens­ursachen.

    Erst nach acht Jahren lag in Köln ein Gutachten vor, das als Schadensursache eine unsachgemäß ausgeführte Schlitzwand in der nahen U-Bahn-Baustelle nannte. Ende Mai 2017 wurde gegen sieben Personen Anklage wegen fahrlässiger Tötung und Baugefährdung erhoben. Bei den Untersuchungen zur Schadensursache kamen diverse Spezialunternehmen und 14 Gutachter zum Einsatz, die Kosten lagen bei etlichen Millionen Euro. Einer der Gründe für die Schwierigkeiten bei der Ursachenfindung ist bei allen Schäden an größeren Bauprojekten die Vielzahl der Beteiligten, deren Arbeitsbeiträge voneinander abhängen und die teilweise gleichzeitig auf der Baustelle tätig sind (Bauherr, Architekt, Bauunternehmer, Subunternehmer, Handwerker verschiedenster Gewerke und so weiter).

    Zur strafrechtlichen Seite hat der Bundesgerichtshof am 13.11.2008 im einem Verfahren hinsichtlich fahrlässiger Tötung folgende Hinweise gegeben (Az. 4 StR 252/08):

    • Schafft jemand eine Gefahrenquelle, muss er auch die erforderlichen und zumutbaren Maßnahmen durchführen, um andere vor Schäden zu schützen.
    • Bei einem Bauvorhaben ist nicht nur der Haupt­auf­trag­nehmer, sondern auch der Sub­unter­nehmer für in seinem Bereich entstehende Gefahrenquellen verantwortlich.
    • Die verkehrssicherungspflichtigen Beteiligten sind gehalten, sich gegenseitig abzustimmen und zu informieren. Wer für eine Gefahrenquelle ver­ant­wort­lich ist, hat sich auch – in zumutbarem Rahmen – darüber zu unterrichten, ob der Sicher­ungs­pflich­tige seine Aufgaben tatsächlich erfüllt hat.

    Im verhandelten Fall ging es um Sanierungsarbeiten an einem Schulgebäude. Beim Abbruch einer tragenden Wand im Erdgeschoss war das Gebäude unzureichend abgestützt worden, ein Flügel stürzte ein. Fünf Arbeiter wurden ge­tö­tet, fünf weitere verletzt. Das Landgericht Schwerin ver­ur­teil­te den ver­ant­wort­lichen Bau­unter­nehmer wegen vor­sätz­licher Bau­ge­fähr­dung in Tat­ein­heit mit fahr­lässiger Tö­tung und fahr­läs­siger Körper­ver­letzung zu einer Frei­heits­strafe. Zwei Mit­an­ge­klag­te, die im Rah­men eines Sub­unter­nehmer­vertra­ges mit dem Ab­bruch der Wand befasst waren, wurden frei­ge­spro­chen. Für die Mit­an­ge­klag­ten sei die Ge­fahr nicht offen­sicht­lich gewesen. Der Bundes­gerichts­hof be­stä­tig­te diese Urteile.

    Ein weiteres Urteil zu dieser Problematik fällte der Bundesgerichtshof im Fall der unter Schneelast eingestürzten Eissporthalle in Bad Reichenhall. Im Jahr 2006 hatten dabei 15 Menschen den Tod gefunden, überwiegend Kinder. Der Diplom-Ingenieur, der als Bausachverständiger ein Gutachen über den Zustand der Halle erstellt hatte, war von der Vorinstanz noch vom Vorwurf der fahrlässigen Tötung freigesprochen worden. Der BGH hob dieses Urteil auf. Der Ingenieur hatte eine Untersuchung der Dachkonstruktion nicht gründlich genug durchgeführt. Der BGH ging von einer Ursächlichkeit dieses Versäumnisses für die Todesfälle aus. Argument war hier, dass die Stadt bei korrekter Warnung über die Schwächen des Daches eine Nutzung verhindert hätte (Urteil vom 12. Januar 2010, Az. 1 StR 272/09).

    "Vertiefung" des Nachbargrundstücks

    Im zivilrechtlichen Bereich existieren spezielle Vorschriften über die Haftung bei einem Gebäudeeinsturz. § 909 BGB, "Vertiefung", regelt etwa, dass ein Grundstück nicht der­ar­tig ver­tieft wer­den darf, dass der Boden des Nach­bar­grund­stücks die erforder­liche Stütze ver­liert – außer es wird für Ab­stü­tzung ge­sorgt. Eine Ver­let­zung dieser Vor­schrift führt zu einer Haf­tung auf Schadens­ersatz (§ 823 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 909 BGB).

    Schäden durch Einsturz des Nachbarhauses

    Nach § 908 BGB gilt: Droht einem Grundstück die Gefahr, dass es durch den Einsturz eines Gebäudes oder anderer mit dem Nachbargrundstück verbundener Bauteile oder durch die Ablösung von Teilen des Nachbargebäudes be­schä­digt wird, kann der Eigentümer von dem, der nach § 836 Abs. 1 oder §§ 837, 838 BGB für den Schaden ver­ant­wort­lich wäre, die Durch­füh­rung von Sicher­heits­vor­kehrungen verlangen.

    Nach § 836 BGB haftet der Grundstücksbesitzer (im Sinne des Eigenbesitzers, also desjenigen, dem das Grundstück gehört) immer dann, wenn durch den Einsturz seines Gebäudes, von auf seinem Grundstück stehenden Bauwerken oder Bauteilen seines Gebäudes ein Mensch getötet, der Körper oder die Gesundheit eines Menschen verletzt oder eine Sache beschädigt wird. Voraussetzung ist, dass das Ereignis die Folge fehlerhafter Errichtung oder Unterhaltung des jeweils ein- oder abgestürzten Objektes war. Hat der Grundbesitzer nachweislich die ver­kehrs­üb­liche Sorgfalt zur Gefahrenabwehr walten lassen, kommt er um eine Haftung herum.

    Auch ein früherer Besitzer haftet für derartige Schäden, wenn der Einsturz innerhalb eines Jahres nach Beendigung seines Besitzes auftritt. Er haftet nicht, wenn er nach­weis­lich die ver­kehrs­üb­liche Sorgfalt hat walten lassen oder wenn der neue Besitzer durch sorgfältige Sicher­heits­maß­nahmen den Vorfall hätte verhindern können.

    Nach § 837 BGB trifft den Besitzer eines Gebäudes, das auf einem ihm nicht gehörenden Grundstück steht, dieselbe Haftung wie den Grundstücksbesitzer in § 836. Nach § 838 BGB trifft diese Haftung auch den, der die Unterhaltung eines Gebäudes übernommen hat. Gegen­über geschädigten Dritten kommt auch eine Haftung aus dem Deliktsrecht des BGB in Betracht. Bei Beteiligung öffentlich-rechtlicher bzw. kommunaler Institutionen kann es zu einer Amtshaftung kommen (§ 839 BGB).

    Bringt eine Baufirma durch unsachgemäßes Handeln das zu errichtende Gebäude zum Einsturz, haftet sie zivil­recht­lich natürlich auch dem Bau­herrn auf Schadens­ersatz. Auch Planungs­fehler des Archi­tek­ten oder falsche Statik­berechnungen des Statikers können zu einer Haf­tung dieser Per­so­nen führen – sowohl gegen­über Drit­ten als auch gegen­über dem Bauherrn.
    Die Berufsbezeichnung Energieberater ist in Deutschland nicht geschützt und garantiert keine bestimmte Qualifikation. Es gibt jedoch Bezeichnungen, auf die dies nicht zutrifft. Der „Gebäudeenergieberater (HWK)“ etwa ist eine Zusatzqualifikation für Handwerker, die bei den Handwerkskammern erworben werden kann.

    Bei den entsprechenden Kursangeboten soll umfassende Kompetenz auf dem Gebiet des baulichen Wärmeschutzes und der energieeffizienten Heizungs- und Lüftungsanlagentechnik vermittelt werden. Von Gebäudeenergieberatern wird erwartet, dass sie unter Einbeziehung des aktuellen Stands der Technik wirtschaftliche Modernisierungskonzepte zur Energieeinsparung ausarbeiten können. Der Gebäudeenergieberater (HWK) ist auch anerkannter Sachverständiger für das KfW-Förderprogramm "Energieeffizient Sanieren".

    Für Energieberater ist es wichtig, in die Expertenliste der KfW eingetragen zu sein. Denn: Seit 1.6.2014 muss in der Energieeffizienz-Expertenliste für die Förderprogramme des Bundes eingetragen sein, wer bei der KfW eine Bestätigung zum Antrag oder einen Online-Antrag für Förderprodukte aus den Programmen „Energieeffizient Bauen“ und „-Sanieren“ stellen will. Nur so können Energieberater also ihren Kunden beim Antrag auf Förderungen zur Seite stehen.

    Gebäudeenergieberater des Handwerks mit einer Fortbildung nach dem Rahmenlehrplan ab 2012 erfüllen die Anforderungen für die Eintragung in diese Expertenliste, ohne sich zusätzlich fortbilden zu müssen. Allerdings muss in jedem Fall als Grundqualifikation die Ausstellungsberechtigung für Energieausweise nach § 21 EnEV 2014 nachgewiesen werden.
    Der Gebäudeenergiepass wurde zum 04.01.2006 in allen EU-Staaten verpflichtend mit der Europäischen Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden eingeführt. Inhalt des Gebäudeenergiepasses ist die ener­ge­tische Beurteilung von Gebäuden, nach einem ein­heit­lichen Standard.

    Zur Bewertung des energetischen Zustandes werden Ge­bäu­de in Energieeffizienzklassen von A bis I eingeteilt. Damit soll eine Vergleichbarkeit von Immobilien für Mieter und Erwerber geschaffen werden.
    Gebäudeklassen sind in den Bauordnungen der Bundesländer unterschiedlich geregelt. Es handelt sich um ein Einteilungsraster nach Höhen und Flächen von Gebäuden und Nutzungseinheiten. Nach der Musterbauordnung gibt es fünf verschiedene Gebäudeklassen:
    • Gebäudeklasse 1 bezieht sich auf freistehende Gebäude mit bis zu sieben Meter Höhe und einer Fläche von 400 Quadratmeter verteilt auf zwei Nutzungseinheiten.
    • Gebäudeklasse 2 bezieht sich auf land- und forstwirtschaftliche genutzte Gebäude mit denselben Maßeinheiten wie Gebäudeklasse 1.
    • Gebäudeklasse 3 bezieht sich auf sonstige Gebäude, wobei lediglich eine Höhenbegrenzung auf sieben Meter vorgeschrieben ist.
    • Gebäude der Gebäudeklasse 4 weisen eine Höhe bis zu 13 Meter auf, wobei die Nutzungseinheiten nicht mehr als 400 Quadratmeter betragen dürfen.
    • Die Gebäudeklasse 5 bezieht sich auf alle sonstigen Gebäude einschließlich unterirdischer Bauwerke.
    Bei den Gebäudeklassen 1 bis 4 bezieht sich die Höhenangebe auf die Fußbodenoberkante des obersten Aufenthaltsraumes nach unten auf das durchschnittliche Geländeniveau. Der Sinn der Gebäudeklassen-Einteilung besteht darin, dass hierbei jeweils unterschiedliche Anforderungen an zu verwendende Baustoffe und Bauteile beachtet werden müssen. Eine Rolle dabei spielt auch die Feuerwiderstandsdauer der Bauteile.
    Unter Gebäudemanagement versteht man den immobilienwirtschaftlichen Teil des Facility Managements, der sich auf die kosten- und funktionsoptimale Entwicklung und Nutzung von Gebäuden (Liegenschaften) bezieht. Eingeteilt wird das Gebäudemanagement in die Bereiche technisches, infrastrukturelles und kaufmännisches Gebäudemanagement. Ergänzend wurde das Flächenmanagement, das in allen drei Leistungsbereichen Verankerungspunkte hat, berücksichtigt. Die Begriffe und Leistungen des Gebäudemanagements, die früher im Regelwerk der VDMA 24196 definiert waren, sind im August 2000 in die DIN 32736 übergeleitet worden. Mit dem Begriff "Management" soll zum Ausdruck gebracht werden, dass nicht nur eine Routinehausverwaltung gemeint ist. Es sollen auch Führungsleistungen erbracht werden, mit dem Ziel, die Wirtschaftlichkeit einer Immobilie nachhaltig zu optimieren und Ressourcen voll auszuschöpfen.
    Gebäudesteuerbuch und Gebäudesteuerrolle sind ein Relikt aus dem preußischen Landrecht, das jedoch in einigen Gebieten der neuen Bundesländer noch von Bedeutung ist. Im Rahmen der Grundsteuerreform von 1861 sollte eine einheitliche Grundsteuer eingeführt werden. Da eine Vermessung aller Grundstücke zu aufwändig war, sparte man sich diese und ließ anstelle des Grundstückskatasters das Gebäudesteuerbuch / die Gebäudesteuerrolle als amtliches Verzeichnis im Sinne der Grundbuchordnung gelten.

    Die Nummer der Gebäudesteuerrolle gehörte zu den ins Grundbuch übernommenen Daten, mit denen ein unvermessenes Grundstück identifizierbar war. Bei bestimmten Grundstücken (Anteilen am ungeteilten Hofraum) ist sie dies immer noch. Probleme aufgrund nicht mehr existierender Gebäudesteuerbücher werden heute durch die Hofraumverordnung und die Bodensonderung gelöst.
    Im Rahmen der Gebäudeautomation werden heute zunehmend technische Steuerungseinrichtungen für verschiedene Funktionen in ein Gebäude implementiert. Beispiele: Eine sich auf Witterungseinflüsse einstellende Heizung und Lüftung, Sonnenschutzanlagen, die entsprechend dem Sonnenstand geöffnet oder geschlossen werden, automatisches Einfahren von Markisen bei Wind und Regen, automatische Rollladen- und Vorhangsteuerung, automatisches Schließen von Heizkörperventilen bei Öffnen der Fenster, automatisches Senken der Raumwärme beim Verlassen und Abschließen der Räume, automatische Türöffnungen und dergleichen.
    Eine Treppe wird benötigt, um die Höhenunterschiede von Ebenen zu überwinden. Die ersten bekannten Treppenfunde gab es im Neolithikum. Es handelt sich hierbei um Baumstämme mit stufenartigen Einkerbungen. In der Siedlung Catal Hüyük (heutige Türkei) bestiegen mit Hilfe solcher Baumleitern die jungsteinzeitlichen Menschen ihre unterirdischen Räume. Die aktuelle Definition einer Treppe (in Österreich: Stiege) ist eine regelmäßige Folge von mindestens drei Stufen.

    Um die verschiedenen Arten zu unterscheiden, werden Treppen nach Konstruktion, Laufrichtung, Grundrissform, Lage (Außen- oder Innentreppe) und Material (Holz, Holzwerkstoff, Stahl, Stahlbeton, Betonwerkstein oder Naturstein, Naturwerkstein) unterschieden.

    Im Wesentlichen besteht die Treppe aus den tragenden Elementen, wie Laufplatte, Wangen oder Holmen, den Stufen und dem sichernden und abschließenden Geländer mit Handlauf. Bei der Grundrissform wird in ein- oder mehrläufige Treppen und in gewendelte oder gerade Treppen unterschieden.

    Die gängigsten Treppen im Geschossbau sind heute die Stahlbetontreppen, die Stahl- und die Holztreppe. Wegen ihrer vielseitigen Formungsmöglichkeit und des hohen Feuerwiderstandes ist die Stahlbetontreppe die am häufigsten eingesetzte Treppe bei größeren Bauvorhaben. Die tragende Laufplatte stützt die darauf betonierten Stufen. Bei einer leichteren Treppenkonstruktion wie die Stahl- und Holztreppe werden die Einzelteile mit Schweißnähten oder durch Verschraubungen zusammengehalten.

    Um eine bundeseinheitliche Sicherheit und Definition von Treppen zu gewährleisten, sind die wesentlichen Anforderungen von Gebäudetreppen in der DIN 18065 Gebäudetreppen - Begriffe, Messregeln, Hauptmaße festgelegt. Die Bauordnungen der Bundesländer geben weitere Forderungen an Konstruktion, Bemaßung und Baustoffe vor.
    Eine Gebäudeversicherung ist eine Sachversicherung, die sich auf einzelne Gefahrenbereiche bezieht. Umfassenden Versicherungsschutz bietet die "verbundene Wohngebäudeversicherung". Sie deckt Schäden ab, die durch Brand, Blitzschlag, Explosion, Flugzeugabsturz (Zweig Feuerversicherung), ferner Schäden, die durch bestimmungswidrig auslaufendes Leitungswasser, Rohrbruch und Frost entstehen (Zweig Leitungswasserversicherung). Hinzu kommen Schäden durch Sturmeinwirkung (ab Windstärke 8) und Hagelschäden. Grundsätzlich werden auch die Kosten für das Aufräumen der Schadenstätte und die Abbruchkosten, sowie ein etwaiger Mietausfall ersetzt. Einbezogen werden kann auch ein Versicherungsschutz gegen Elementarschäden (Schäden durch Überschwemmung, Erdrutsch, Erdbeben) und Glasschäden. Normalerweise enthält die Gebäudeversicherung keine Glasversicherung.

    Der bei Eintritt des Versicherungsfalls von der Versicherung zu leistende Ersatz kann sich auf den Zeit- oder den Neubauwert beziehen. Da die Versicherungsprämien der verschiedenen Versicherungsgesellschaften teilweise sehr stark voneinander abweichen, ist es ratsam, gründlich zu vergleichen.
    Aus dem Blickwinkel der Raumordnung werden die Flächen eines Landes in verschiedene Gebietskategorien eingeteilt. Hierzu zählen z.B. die verschiedenen Raumphänomene, angefangen von den ländlichen Räumen, über verstädterte Räume bis hin zu Metropolregionen. Für die verschiedenen Gebietskategorien gibt es bundeseinheitliche Abgrenzungskriterien, auf die sich die Ministerkonferenz für Raumordnung geeinigt hat.

    In ländlichen Räumen herrschen dörfliche und kleinstädtische Siedlungen vor. Zu unterscheiden sind ländliche Räume mit Entwicklungspotential, die im Umland von städtischen Räumen liegen und in deren Entwicklungssog einbezogen sind, von strukturschwachen Räumen, die nicht selten Problemräume sind.

    Zu den verstädterten Räumen gehören Kernstädte und verdichtete Kreise. Kennzeichen von Verdichtungsräumen sind starke Einwohner- und Arbeitsplatzkonzentrationen sowie eine städtisch geprägte Bebauung und Infrastruktur. Der bei weitem größte Verdichtungsraum in Deutschland ist von der Fläche und Bevölkerungszahl her gesehen das Rhein-Ruhr-Gebiet, gefolgt von Berlin. Von den Verdichtungsräumen haben einige den Rang von so genannten Metropolregionen. Sie zeichnen sich durch einen besonders hohen Verdichtungsgrad aus. Kennzeichnend für die Metropolregionen sind hohes Wirtschaftswachstum und Einrichtungen von internationaler Bedeutung. Bei den Metropolregionen handelt es sich um eine europäische Raumkategorie.
    Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG gemeinschaftsbezogene Rechte der Wohnungseigentümer ausüben und gemeinschaftsbezogene Pflichten wahrnehmen. Hierbei geht es um Rechte und Pflichten, die ausnahmslos nur von der Wohnungseigentümergemeinschaft als teilrechtsfähige Gemeinschaft (Verband), nicht aber von dem einzelnen Wohnungseigentümer, auszuüben bzw. wahrzunehmen sind. Diese Befugnis wird bezeichnet als geborene Ausübungs- bzw. Wahrnehmungsbefugnis.

    Zu dieser geborenen Ausübungs- oder Wahrnehmungsbefugnis, gehört unter anderem die ausschließliche Befugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft (Verband), Schadensersatzansprüche geltend zu machen. Dies gilt beispielsweise für den Fall, dass die Beseitigung eigenmächtiger baulicher Veränderungen zu Schäden am gemeinschaftlichen Eigentum geführt hat (BGH, Urteil vom 7.2.2014, V ZR 25/13).

    Für Beseitigungs- oder Unterlassungsansprüche gemäß § 1004 BGB in Verbindung mit § 15 Abs. 3 WEG wegen Störung oder Beeinträchtigung des Gebrauchs oder der Nutzung gemeinschaftlichen Eigentums besteht dagegen keine geborene Ausübungs- oder Wahrnehmungsbefugnis (vgl. dazu BGH, Urteil vom 5.12.2014, V ZR 5/14).

    In diesem Fall kann aber die Wohnungseigentümergemeinschaft Beseitigungs- oder Unterlassungsansprüche durch mehrheitliche Beschlussfassung in der Wohnungseigentümerversammlung an sich ziehen und sie dann als teilrechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft (Verband) in gekorener Ausübungsbefugnis gerichtlich geltend machen.
    Ein vom Rechtspfleger festgesetzter Mindestpreis, den der Bieter bei der Versteigerung einer Immobilie nicht unterschreiten darf, weil er sonst in einem Ersttermin keine Aussicht darauf hat, dass ihm die Immobilie zugeschlagen wird. In einem Wiederholungs- oder Zweittermin liegt das geringste Gebot bei den aufgelaufenen Kosten des Verfahrens und umfasst gegebenenfalls die vom Voreigentümer noch nicht gezahlten Grundsteuern.
    Abkürzung für: Gebührenordnung für Zeugen und Sachverständige
    Abnahme eines fertiggestellten Bauwerkes durch die Baubehörde. Sie muss vom Bauherrn beantragt werden. Ergibt die Gebrauchsabnahme, dass das Bauwerk mit dem genehmigten Baugesuch übereinstimmt, wird der Schlussabnahmeschein/Gebrauchsabnahmeschein erteilt, der zur Nutzung des Bauwerks berechtigt.
    Grundsätzlich kann jeder Wohnungseigentümer gemäß § 13 Abs. 1 WEG mit den in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben verfahren, insbesondere diese bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen, und andere von Einwirkungen ausschließen. Ihm steht somit das Alleingebrauchsrecht an seinem Sondereigentum zu.
    Am gemeinschaftlichen Eigentum steht ihm gemäß § 13 Abs. 2 WEG das Recht zum Mitgebrauch zu.

    Sowohl das Sondereigentum wie auch das gemeinschaftliche Eigentum darf er aber gemäß § 14 Nr. 1 WEG nur in solcher Weise gebrauchen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer ein Nachteil erwächst, der über das einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht.

    Bei Verstößen gegen diese Pflichten kann jeder Wohnungseigentümer gemäß § 1004 Abs. 1 BGB Unterlassungsansprüche gegen den oder die störenden Eigentümer gerichtlich geltend machen, und zwar ohne Vorbefassung der Wohnungseigentümerversammlung. Das heißt, es bedarf keiner entsprechenden Beschlussfassung.

    Neben dem Wohnungseigentümer kann auch die teilrechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft (Verband) Unterlassungsansprüche gerichtlich geltend machen, wenn sie die Ausübung dieses Rechts durch Vereinbarung oder Beschluss an sich gezogen hat. Diese Rechtsausübung durch den Verband wird als gekorene Ausübungsbefugnis bezeichnet (vgl. dazu u.a. BGH, Urteil vom 7.2.2014, V ZR 25/13).
    Die Wohnungseigentümer können gemäß § 15 Abs. 1 WEG den Gebrauch des Sonder­eigen­tums und des Gemeinschaftseigentums durch eine Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG regeln. Erforderlich sind hierfür die Zustimmung aller Wohnungseigentümer und die Ein­tra­gung dieser Gebrauchsregelungen in das Grundbuch, damit sie im Falle eines Eigen­tümer­wech­sels auch gegenüber dem neuen Eigentümer gelten.

    Ist keine Vereinbarung über den Gebrauch des Sondereigentums und des Ge­mein­schafts­eigen­tums durch Vereinbarung getroffen, können die Wohnungseigentümer gemäß § 15 Abs. 2 WEG mit einfacher Stimmenmehrheit einen der Beschaffenheit der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechenden ordnungsmäßigen Ge­brauch beschließen.

    Im Übrigen kann jeder Wohnungseigentümer gemäß § 15 Abs. 3 WEG einen Gebrauch des Sondereigentums und des Gemeinschaftseigentums verlangen, der den getroffenen Vereinbarungen oder Beschlüssen entspricht. Bestehen solche Regelungen nicht, richtet sich der Anspruch auf einen Gebrauch, der dem Interesse der Gesamtheit der Woh­nungs­eigen­tümer nach billigem Ermessen entspricht.

    Vereinbarungen über den Gebrauch des Sondereigentums werden vielfach bereits in der Teilungserklärung oder in der Gemeinschaftsordnung beispielsweise in der Weise getroffen, dass Teileigentumsräume nur als Laden, Büro oder als Arztpraxen genutzt werden dürfen. Bei abweichenden Nutzungen können Unterlassungsansprüche geltend gemacht werden.

    Beschlüsse über den Gebrauch des Sondereigentums und des Gemeinschaftseigentums finden regelmäßig ihren Niederschlag in den Hausordnungsregelungen der Woh­nungs­eigen­tümergemeinschaften.
    Gebrauchswert ist ein subjektiver Wertbegriff. Er bezeichnet den Wert, der einem Gebrauchsgegenstand von einer Person zugemessen wird. Eine solche subjektive Einschätzung ist in der Regel nicht quantifizierbar. Ein für einen solchen Gebrauchsgegenstand bezahlter Preis liegt in der Regel unterhalb des Gebrauchswertes. Wie hoch der Unterschied zwischen Gebrauchswert und Preis ist, lässt sich nicht beziffern. Nicht zu verwechseln ist der Gebrauchswert mit dem Gebrauchtwert.
    Im Gegensatz zum Neuwert einer Sache, der sich aus den Kosten errechnet, die aufgewendet werden müssen, um eine Sache neu herzustellen, muss beim Gebrauchtwert die durch die Nutzung des Gegenstandes eingetretene Wertminderung zu einem definierten Zeitpunkt berücksichtigt werden. Bei einer Immobilie handelt es sich um den Zeitwert, zu dessen Ermittlung der alters-, gebrauchs- und nutzungsbedingte Abnutzungsgrad des Gebäudes quantifiziert und vom Neuwert abgezogen wird. Beim Gebrauchtwert wird davon ausgegangen, dass er beim Verkauf des Gegenstandes (der Immobilie) als Preis erzielbar wäre. Bei der Immobilienbewertung spielt die Ermittlung des Gebrauchtwertes faktisch keine Rolle.

    Im Bereich der Sachversicherungen spricht man je nach Versicherungsart teils von Gebrauchtwert (z.B. bei PKW-Versicherungen), teils von Zeitwert. Nicht verwechselt werden darf der Gebrauchtwert mit dem Gebrauchswert. Während der Gebrauchtwert als technischer Wertbegriff eine objektive Größe darstellt, handelt es sich beim Gebrauchswert um eine Bewertung eines Gegenstandes hinsichtlich seines Nutzens, den dieser Gegenstand bei seiner Nutzung dem Nutzer stiftet. Dieser Nutzen kann von Nutzer zu Nutzer höchst unterschiedlich sein. So hat ein Rollstuhl für einen Körperbehinderten in der Regel einen hohen Nutzungswert, für einen nicht Behinderten keinen.
    Gebühren sind öffentlich rechtliche Abgaben für die Leistung einer Körperschaft des öffentlichen Rechts, die dem Gebührenschuldner gegenüber erbracht wurde. Sie kann in einmaligen oder wiederkehrenden Geldforderungen bestehen. Beispiele für Gebühren, die Hauseigentümer zahlen müssen, sind Straßenreinigungsgebühren, Abwassergebühren, Abfallsbeseitigungsgebühren und dergleichen.

    Von Gebühren spricht man auch, wenn es sich dabei um "Preise" für Leistungen handelt, die in einer "Gebührenordnung" (Beispiel Rechtsanwalts- und Notargebühren) festgelegt sind. Aber auch Maklerprovisionen werden häufig als Maklergebühren bezeichnet, was auf die ursprünglich amtliche Stellung des Maklers hinweist.
    Gebündelte und verbundene Versicherungen gehören zu den zusammengefassten Versicherungen mit allerdings unterschiedlichen Auswirkungen.

    Bei den gebündelten Versicherungen werden mehrere Versicherungen auf einem Versicherungsschein eingestellt. Es wird für jede Versicherung jeweils eine eigene Prämie berechnet. Die Verträge sind einzeln kündbar und be­rüh­ren die übri­gen Versicherungen in der Bündelung nicht. Das Angebot an gebündelten Versicherungen ist vielfältiger als jenes nach verbundenen Versicherungen. So gibt es neben der gebündelten Wohn­ge­bäude­ver­siche­rung gebündelte Haftpflicht-, Unfall- und Rechts­schutz­ver­siche­rungen.

    Bei der verbundenen (kombinierten) Versicherung werden mehrere Risiken in einem Versicherungsvertrag zu­sam­men­ge­fasst. Es wird ein Beitrag bezahlt. Die Kündigung des Versicherungsvertrages kann sich nicht auf einzelne Risikoteile beschränken, sondern kann nur für den Gesamtvertrag wirksam ausgesprochen werden. Ein Beispiel ist die verbundene Wohngebäudeversicherung.

    Vor Abschluss eines Versicherungsvertrages sollte in den besonderen Versicherungsbedingungen (AVB) genau nach­ge­lesen werden, welche Risiken nicht abgedeckt werden. Daraus ergibt sich, was in eine gebündelte Ver­sicher­ung möglicher­weise noch mit einbezogen werden sollte. Wichtig ist, darauf zu achten, dass es vor allem bei Gebäude- und Hausratversicherungen zu keiner Über­versicherung kommt, dass also die Versicherungs­summe nicht über dem tatsächlichen Wert der versicherten Sache an­ge­sie­delt ist. Die Versicherung zahlt dann im Ver­sicherungs­fall nur den Betrag, der sich aus dem tatsächlichen Wert errechnet. Auch von einer Unterversicherung ist abzuraten: Dann wird nur ein bestimmter Anteil der Versicherungssumme ausgezahlt. Hat die Versicherungsgesellschaft vertraglich auf den Einwand der Unterversicherung verzichtet, wird maximal die Versicherungssumme ausgezahlt, auch wenn der Wert des versicherten Gegenstandes tatsächlich höher sein sollte.
    Die gebündelte Geschäftsversicherung ist gewissermaßen eine erweiterte Hausratsversicherung für Gewerbebetriebe. Mit ihr lässt sich der bewegliche Inhalt der Geschäftsräume (Einrichtung, Waren, Vorräte) gegen eine Reihe von Risiken versichern, für die ansonsten verschiedene Versicherungen abgeschlossen werden müssten. Es wird nur eine Police ausgestellt. Wird eine Versicherung gekündigt, bleiben die anderen im Paket enthaltenen Versicherungen bestehen.

    Die gebündelte Geschäftsversicherung ist in der Prämie in der Regel billiger als die Summe der Prämien aller Einzelversicherungen. Sie bietet in der Standardvariante üblicherweise Schutz vor Feuer, Sturm, Hagel, Einbruchdiebstahl (in der Regel Wert des gestohlenen Gutes und Gebäudeschäden) sowie auch Schäden durch Leitungswasser.

    Nicht immer sind Elementarschäden (Überschwemmung, Rückstau, Erdbeben, Erdsenkung, Erdrutsch, Schneedruck, Lawinen, Vulkanausbruch) automatisch mitversichert; dies kann jedoch in der Regel zusätzlich vereinbart werden. Je nach Gesellschaft können auch weitere Risiken gegen eine höhere Prämie einbezogen werden, zum Beispiel Glasschäden, Rauch, Fahrzeuganprall, Überschalldruckwellen.
    Auch eine Betriebsunterbrechungsversicherung kann in das Paket mit aufgenommen werden. Der Vorteil der Bündelung besteht darin, dass man es mit zwei bzw. mehreren Versicherungsverträgen zu tun hat, die einzeln gekündigt werden können.
    Nächste Familienangehörige des Mieters – wie etwa Kinder – gelten nicht als "Dritte" im Sinne von § 553 BGB (BGH, Urteil vom 15.05.1991, Az. VIII ZR 38/90). Die Regelung über "Gebrauchsüberlassung an Dritte" ist damit nicht anwendbar. Eigene Kinder dürfen also grundsätzlich ohne Zustimmung des Vermieters in die Wohnung aufgenommen werden – sei es im Rahmen von Geburt oder Zuzug. Der Vermieter sollte allerdings informiert werden, da (je nach Mietvertrag!) die Abrechnung einiger Betriebskostenpositionen auf Basis der in der Wohnung wohnenden Personenzahl erfolgen kann. Zum nächsten Abrechnungszeitraum ist eine Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung möglich. Die Geburt eines Kindes ist kein Grund für eine Erhöhung der Kaltmiete.

    Eine Kündigung kann allerdings bei extremer Überbelegung der Wohnung gerechtfertigt sein. Beispiel: Dreizimmerwohnung belegt mit zwölf Personen einschließlich Enkel und Schwiegerkinder, AG München, Az: 453 C 11467/02, Vermieter darf kündigen.

    Die vorzeitige Kündigung eines Zeitmietvertrages durch den Mieter, weil die Wohnung wegen Familienzuwachses zu klein geworden ist, ist im Gesetz nicht vorgesehen. Der Bundesgerichtshof hat dem Mieter in einem Urteil von 1995 in einem solchen Fall jedoch das Recht zur vorzeitigen Kündigung bei Stellung eines geeigneten Nachmieters eingeräumt (Urteil vom 24.03.1995, Az. 13 S 1450/94).

    Der Vermieter darf einen unbefristeten Mietvertrag wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn er selbst die Wohnung wegen seines Familienzuwachses benötigt (vgl. AG Magdeburg, Urteil vom 21.01.1999, Az: 15 C 3979/98).
    Gefahrstoffe sind gefährliche Chemikalien, welche entsprechend ihrer spezifischen gefährlichen Eigenschaften nach Chemikaliengesetz gekennzeichnet sind (zum Beispiel giftig, gesundheitsschädlich, ätzend, reizend, sensibilisierend, explosionsgefährlich, brandfördernd, krebserzeugend, fortpflanzungsgefährdend oder umweltgefährlich).
    Von einer Gefälligkeitshaftung spricht man, wenn jemand einem anderen uneigennützig einen Gefallen tut – etwa beim Nachbarn Blumen gießen zur Urlaubszeit, private Hilfe bei einem Umzug – und dabei einen Schaden verursacht. So kann der Blumenversorger vielleicht eine wertvolle Vase umstoßen oder Wasser über den Laptop gießen, der Umzugshelfer lässt den neuen Plasmafernseher fallen oder macht mit dem Garderobenständer einen Kratzer ins Auto des Umziehenden.

    In solchen Fällen gilt grundsätzlich: Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch muss derjenige, welcher den Schaden verursacht hat, ihn ersetzen. Bei der Gefälligkeitshaftung gibt es jedoch Sonderregeln. Denn die Gerichte würdigen hier, dass eine selbstlose und unentgeltliche Hilfeleistung stattfindet – und dass derartige Hilfen künftig ausbleiben würden, wenn Helfer für ein Versehen finanziell zur Rechenschaft gezogen werden könnten. Daher wird oft ein stillschweigend vereinbarter Haftungsausschluss angenommen. Dieser bezieht sich allerdings nur auf Schäden, die durch leichte Fahrlässigkeit verursacht werden – nicht auf grobe Fahrlässigkeit und Vorsatz. Folge ist, dass der Helfer dem Geschädigten gegenüber nicht haftet. Als grob fahrlässig beurteilte das Landgericht Dortmund zum Beispiel die Handlungsweise eines Umzugshelfers, der einen 52 Kilo schweren Fernseher alleine mehrere Treppen hoch tragen wollte und diesen dabei fallen ließ (Az. 1 S 164/03).

    Während in älteren Verträgen über eine private Haftpflichtversicherung die Haftung für Gefälligkeitsschäden meist nicht versichert war, gibt es in neueren Verträgen meist entsprechende Klauseln. Diese decken oft auch Schäden ab, für die der Schädiger vor Gericht wegen eines stillschweigenden Haftungsausschlusses nicht haften müsste. Der Versicherungsschutz kann sich jedoch je nach Vertrag unterscheiden.

    Werden durch Helfer Schäden an einer fremden Immobilie verursacht, ist für den Vermieter zunächst der Mieter Ansprechpartner. Denn dieser hat die Helfer gebeten, ihm zur Seite zu stehen. Der Mieter hat aus dem Mietvertrag immer die Pflicht, sorgsam mit der Mietsache umzugehen – selbst wenn dies nicht ausdrücklich geregelt ist. Umzugshelfer oder „Urlaubsvertreter“ gelten rechtlich als die Erfüllungsgehilfen des Mieters, für deren Handlungen er einstehen muss. Das Amtsgericht Gummersbach verurteilte zum Beispiel einen Mieter zur Zahlung von Schadenersatz, weil dessen Umzugshelfer mit einer Waschmaschine den Notschalter im Aufzug beschädigt hatten (Az. 10 C 169/09).
    Unter "Gefälligkeitsmiete" versteht man die Vereinbarung einer Miete, die erkennbar unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete angesiedelt ist. Allein diese Vereinbarung schließt die Möglichkeit nicht aus, vom Mieter die Zustimmung zur Erhöhung der Miete zu verlangen, soweit dabei die Kappungsgrenze nicht überschritten wird. Bei Gefälligkeitsmieten im Rahmen eines Werkmietvertrages, bei dem zwischen Lohn- und Mietvereinbarung ein innerer Zusammenhang besteht, muss bei einer Mieterhöhung der Abstand zwischen ursprünglich vereinbarter und tatsächlicher Vergleichsmiete proportional gewahrt bleiben, wenn dies dem Vertragsabschlusswillen der Parteien entnommen werden kann. Gefälligkeitsmieten können aber auch steuerliche Auswirkungen haben.

    Denn: Ist die Miete allzu niedrig, zweifelt das Finanzamt die Absicht an, damit Einkünfte zu erzielen – und es entfällt die Möglichkeit, Werbungskosten für das Mietobjekt geltend zu machen. Lange Zeit wurde mit einer Grenze von 50 oder 56 Prozent der ortsüblichen Marktmiete gearbeitet. Lag die Miete unterhalb der Grenze, konnten nur anteilige Werbungskosten geltend gemacht werden. Der Bundesfinanzhof hatte am 5.11.2002 entschieden, dass für Mieten, die zwar oberhalb dieser Grenze, aber noch unter 75 Prozent der Marktmiete lagen, eine Überschussprognose erforderlich sei (Az. IX R 48/01). Erst ab 75 Prozent konnten die kompletten Werbungskosten ohne Weiteres geltend gemacht werden. Es gab damit zwei zu beachtende prozentuale Grenzen.

    2012 wurden diese durch eine Neuregelung in § 21 Abs. 2 Einkommenssteuergesetz überflüssig. Diese Vorschrift besagt:
    • Beträgt das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete, so ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen.
    • Beträgt das Entgelt bei auf Dauer angelegter Wohnungsvermietung mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete, gilt die Wohnungsvermietung als entgeltlich.

    Ab Erreichen der 66-Prozent-Grenze können also die gesamten Werbungskosten abgesetzt werden. Mit der ortsüblichen Marktmiete ist hier die Kaltmiete laut Mietspiegel zuzüglich umlagefähiger Kosten gemeint.
    Die GEFMA (German Facility Management Association - Deutscher Verband für Facility Management e.V.) bezeichnet sich als Forum für Anwender, Anbieter, Investoren, Berater und Wissenschaftler aus dem Bereich des Facility Management. Der Verband wurde 1989 gegründet und zählte 2008 etwa 880 ordentliche und korrespondierende Mitgliedsunternehmen einschließlich städtischer und staatlicher Stellen. Der Verein bezweckt nach seiner Satzung die Zusammenführung und Förderung aller Aktivitäten auf dem Gebiet des Facility Managements in der Bundesrepublik Deutschland, sowie die Zusammenarbeit mit den entsprechenden Vereinigungen im In- und Ausland.

    Er verwirklicht seinen Satzungszweck unter anderem durch

    • die Definition der Facility Management Standards durch Erfahrungsaustausch der Mitglieder untereinander;
    • die Förderung eines hohen Qualifizierungsstandards von Facility Managern durch die Entwicklung von Ausbildungsgängen und Berufsbildern;
    • qualifizierte Beratung und Unterstützung der Lehre und Forschung in spezifischen Anwendungsbereichen;
    • die Pflege von internationalen Kontakten.

    Die GEFMA konzentriert ihre Aktivitäten auch darauf, eine effiziente und an den Bedürfnissen der Menschen ausgerichtete Bewirtschaftung von Facilities in privaten Unternehmen und in der öffentlichen Verwaltung zu fördern. Die GEFMA ist seit 1996 dabei, Richtlinien zu entwickeln. Es gibt 9 Richtliniengruppen. Sie beziehen sich auf verschiedene Bereiche, wie sich aus den Überschriften ergibt:

    • Gruppe 100 Begriffe und Leistungsbilder,
    • Gruppe 200 Kosten, Kostenrechnung, Kostengliederung, Kostenerfassung,
    • Gruppe 300 FM-Recht,
    • Gruppe 400 CAFM (Computer Aided Facility Management),
    • Gruppe 500 Ausschreibung und Vertragsgestaltung bei Fremdvergaben von Dienstleistungen,
    • Gruppe 600 Berufsbilder, Aus- und Weiterbildung im FM,
    • Gruppe 700 Qualitätsaspekte,
    • Gruppe 800 Branchenspezifische Richtlinien,
    • Gruppe 900 Verzeichnisse, Marktübersichten und Sonstiges.

    An der Verbesserung/Aktualisierung der Richtlinien wird laufend gearbeitet. Die bereits verabschiedeten Richtlinien können bei der GEFMA erworben werden (www.gefma.de).
    Die Gegendarstellung ist ein presserechtlicher Anspruch für Unternehmen und Privatpersonen, die sich selbst oder Inhalte ihrer Aussagen in der Berichterstattung von Medien falsch wiedergegeben sehen.

    Mit der Gegendarstellung können Betroffene eine Richtigstellung in demselben Medium einfordern. Diese unterliegt festgelegten Kriterien, denen die Medien vollumfänglich nachkommen müssen, zum Beispiel hinsichtlich der Platzierung, dem Umfang und dem Wortlaut der Gegendarstellung. Die Gegendarstellung muss zudem bis zu einem Monat nach Veröffentlichung in dem selben Medium abrufbar sein.
    Gegensprechanlagen sind in Mehrfamilienhäusern üblich. Bei Modernisierungen werden sie oft nachträglich installiert. Ihr Einbau gilt als Wohnwertsteigerung, so dass der Vermieter 11 Prozent der Einbaukosten jährlich auf die Miete aufschlagen kann. Dies gilt jedoch nicht für technisch nicht ausgereifte Modelle, die nicht abhörsicher sind. Hier werden Grundrechte des Mieters verletzt; dieser muss den Einbau daher nicht dulden.
    Abkürzung für: Gasetagenheizung
    Ein Geh- und Fahrtrecht ist eine Variante des Wegerechts. Dieses kann durch vertragliche Vereinbarung, durch eine Baulast oder – der Regelfall – durch die Eintragung einer Grunddienstbarkeit im Grundbuch begründet werden. Es beinhaltet die Nutzung des belasteten Grundstücks dergestalt, dass es zu Fuß oder mit einem Fahrzeug überquert werden kann. In besonderen Fällen kann dieses Recht auf eine Person beschränkt werden. Als Belastung wird dann eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit eingetragen. Die Eintragung setzt eine genaue Bestimmung und Kennzeichnung der Grundstückteile in einem Lageplan voraus, auf denen das Recht ausgeübt werden kann. Der Grundstückseigentümer, der diese Fremdnutzung dulden muss, ist auch verpflichtet, diese Grundstückteile so zu erhalten, dass das Recht faktisch genutzt werden kann. Es kann aber auch vereinbart werden, dass die Instandhaltungslast vom Eigentümer des herrschenden Grundstücks ganz oder teilweise zu übernehmen ist. Ebenso können Vereinbarungen z. B. über das Schneeräumen getroffen werden.

    Das Geh- und Fahrtrecht muss vom Berechtigten möglichst schonend für den Nachbarn ausgeübt werden. Der Eigentümer des "dienenden" Grundstücks, über das der Weg führt, ist berechtigt, an seinen Grundstücksgrenzen Absperrungen anzubringen, die der Wegeberechtigte jederzeit passieren können muss. Es dürfen also Tore, Gatter oder Absperrketten angebracht werden, die nicht verschlossen sind oder für die der Nachbar eine angemessene Menge an Schlüsseln erhält. Dem Eigentümer des dienenden Grundstücks kann es nicht verwehrt werden, zum Beispiel kleine Kinder durch Anbringen von Toren vom Verlassen seines Grundstückes abzuhalten oder Fremde oder gar das Vieh des Nachbarn von seinem Grundstück fern zu halten. Dass der Berechtigte des Geh- und Fahrtrechts aus seinem Auto steigen muss, um ein Tor zu öffnen und zu schließen, sehen die Gerichte als zumutbar an (OLG Frankfurt/M., Beschluss vom 22.11.2010, Az. 19 W 59/10).

    Das Geh- und Fahrtrecht berechtigt nur dazu, den Weg über das Grundstück des Nachbarn zu begehen und zu befahren. Genaueres kann in der Eintragungsbewilligung für die Grundbucheintragung oder dem zivilrechtlichen Vertrag, der ein Wegerecht begründet, geregelt werden. Das Parken oder Be- und Entladen auf dem Grundstück des Nachbarn ist nicht zulässig, wenn dies nicht ausdrücklich so festgelegt wurde.

    Auch eine Erweiterung der Wegenutzung kann unzulässig sein. Ein Geh- und Fahrtrecht zugunsten eines Gewerbegrundstückes, bei dessen Einrichtung zunächst nur an einen Botenjungen per Fahrrad gedacht war, erlaubt nicht das Befahren und Zuparken des Weges durch mehrere 38-Tonner pro Tag (LG Regensburg, Beschluss vom 22.08.2007, Az. 1 O 1099/07).
    In einem Formularmietvertrag kann nicht wirksam vereinbart werden, dass der Mieter sein Gehalt bzw. seinen Arbeitslohnanspruch an den Vermieter abtritt. Eine derartige Vertragsregelung wird von den Gerichten als überraschend für den Mieter angesehen (§ 305c Abs. 1 BGB, LG Lübeck WM 86, 14; AG Hamburg-Wandsbek WM 85, 144). Der Mieter braucht mit derartigen ungewöhnlichen Klauseln nicht zu rechnen, diese sind daher unwirksam bzw. werden kein Vertragsbestandteil.
    Ein Bereich des Risikomanagements ist das Betriebs­kosten­manage­ment. Dem Thema widmet sich die Geislinger Konvention. Sie ist eine bundes­weite ver­bands­über­grei­fende Vereinbarung über die Inhalte und die Struktur der für ein Betriebskosten-Benchmarking verwendeten Daten. Erarbeitet wurde die Geislinger Konvention von einer Arbeitsgruppe, bestehend aus Vertretern von Verbänden, Wohnungsunternehmen und wohnungswirtschaftlichen Dienstleistern unter Feder­füh­rung von Prof. Hansjörg Bach (von der Hochschule Nürtingen/Studiengang Immobilienwirtschaft).

    Sie soll sowohl die Anforderungen des unter­nehmens­be­zo­genen als auch des unter­nehmens­über­grei­fenden Bench­markings berücksichtigen. Grundlage ist der Betriebs­kosten­katalog der Betriebskostenverordnung und eine einheitliche DV-gestützte Buchungsstruktur der Betriebs­kosten. Die Betriebskosten werden mit Gebäude­struktur­daten korreliert, um damit den Besonderheiten der Wohnobjekte gerecht zu werden.

    Es besteht die Hoffnung, dass die Wohnungsunternehmen sich dieser Konvention anschließen, um zu einer Vergrö­ßerung des branchen­spezi­fischen Daten­ma­terials zu gelangen. Die Kenntnis der repräsentativen Betriebs­kosten­struk­tur ist Ausgangspunkt für die Möglichkeit, Betriebskosten zu steuern und damit Einfluss auf die Entwicklung der "2. Miete" zu nehmen.
    Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG gemeinschaftsbezogene Rechte der Wohnungseigentümer ausüben und gemeinschaftsbezogene Pflichten wahrnehmen. Sie können nur von der Wohnungseigentümergemeinschaft als teilrechtsfähige Gemeinschaft (Verband), nicht aber von dem einzelnen Wohnungseigentümer, ausgeübt oder wahrgenommen werden. Die Befugnis, diese Rechte wahrzunehmen, wird bezeichnet als geborene Ausübungs- bzw. Wahrnehmungsbefugnis.

    Neben den geborenen Ausübungs- und Wahrnehmungsbefugnissen kann die Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG aber auch sonstige Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer ausüben und wahrnehmen, soweit diese gemeinschaftlich geltend gemacht werden können oder zu erfüllen sind.

    So kann die Wohnungseigentümergemeinschaft Unterlassungs- oder Beseitigungsansprüche, die gemäß § 1004 BGB in Verbindung mit § 15 Abs. 3 WEG individuell den einzelnen Wohnungseigentümern gegen andere Wohnungseigentümer zustehen, durch mehrheitliche Beschlussfassung an sich ziehen. Damit begründet die Wohnungseigentümergemeinschaft die alleinige Zuständigkeit für die gerichtliche Geltendmachung dieser Ansprüche (BGH, Urteil vom 5.12.2014, V ZR 5/14).

    Diese durch Beschlussfassung übertragene Ausübung und Wahrnehmung von Rechten und Pflichten der Wohnungseigentümer wird als gekorene Ausübungs- und Wahrnehmungsbefugnis bezeichnet.

    Hat die Wohnungseigentümergemeinschaft die individuellen Ansprüche der Wohnungseigentümer an sich gezogen, wird damit dem einzelnen Wohnungseigentümer die Prozessführungsbefugnis entzogen.
    Gibt es Niveauunterschiede in einem Gelände oder Gebäude, dann übernimmt das Geländer die abgrenzende und sichernde Umwehrung. Geländer gibt es im Außen- und im Innenbereich, zum Beispiel bei Aussichtsplattformen, Brücken, Schiffen, Balkonen und Treppen.

    Der Einsatzbereich und die Ausführung wird länderrechtlich unterschiedlich gehandhabt:
    Beispielsweise verlangt die LBO Schleswig-Holstein ab einer Absturzhöhe von einem Meter eine Umwehrung. Zur Sicherheit von Kleinkindern sind das Überklettern von Geländern und das Durchstecken des Kopfes zwischen den Bauteilen konstruktiv auszuschließen. Der Abstand zwischen den Geländerstäben darf nicht mehr als zwölf Zentimeter betragen.

    Die tragenden Elemente eines Geländers sind sowohl massive Wandscheiben aus Beton und Stein oder filigrane Pfosten, zum Beispiel aus Holz, Kunststoffen oder Stahl.

    Diese Pfosten werden mit vertikalen oder horizontalen Geländerstäben verbunden oder erhalten flächige Geländerelemente aus unterschiedlichen Materialien wie zum Beispiel Draht, Glas, Bleche, usw. Der Handlauf bildet den oberen Abschluss eines Geländers.

    Normalerweise muss die Dimension der Geländerteile statisch errechnet werden. Üblicherweise werden sie aber ohne statischen Nachweis nach Erfahrungswerten von Treppenbauern (zum Beispiel Bauschlossern) angefertigt. Nur bei alten Geländern ist eine gewisse Vorsicht geboten, und sie sollten, wie auch bei Brückengeländern üblich, überprüft werden.
    Der Begriff "Geldpacht" bezeichnet ein Pachtsystem insbesondere für landwirtschaftliche Flächen. Hierbei ist die Pacht in Geld und nicht etwa in Naturalien bzw. Anteilen an der erwirtschafteten Ernte zu leisten. Beide Systeme existierten schon im mittelalterlichen Lehnswesen parallel. Heute ist die Naturalpacht längst von der Geldpacht verdrängt worden.

    Die Geldpacht erspart es dem Verpächter, der selbst keine Verwendung für landwirtschaftliche Erzeugnisse hat, diese zu vermarkten. Sie erlaubt ferner die Verwendung von Preisanpassungsklauseln, um auf Preisschwankungen landwirtschaftlicher Produkte reagieren zu können.

    Ein Nachteil der Geldpacht besteht darin, dass das Vermarktungsrisiko allein beim Pächter liegt. Wird keine Preisanpassungsklausel vereinbart, trägt er das Risiko von Preisschwankungen. Im Falle von Verkaufsausfällen bestimmter Produkte (etwa Salat in Zeiten der deutschen EHEC-Epidemie in 2011) kann dies dazu führen, dass Pächter landwirtschaftlicher Flächen in Rückstand mit den Pachtzahlungen geraten.
    Sinn des Geldwäschebekämpfungsgesetzes ist das "Aufspüren von Gewinnen aus schweren Straftaten, insbesondere auch solcher Transaktionen, die der Finanzierung des Terrorismus dienen". Durch Artikel 1 des Geldwäschebekämpfungsgesetzes vom 08.08.2002 wurde das "Geldwäschegesetz" (GwG) erheblich verschärft und unter anderem der Immobilienmakler als Verpflichteter neu eingefügt.
    Das „Gesetz über das Aufspüren von Gewinnen aus schweren Straftaten (Geldwäschegesetz - GwG) vom 13. August 2008 , zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 22. Dezember 2011, setzt die Europäische Richtlinie in nationales Recht um. Basis des GwG ist die EU Richtlinie 2005/60/EC vom 26. Oktober 2005 (Name: EU Directive on the prevention of the use of the financial system for the purpose of money laundering and terrorist financing). Es handelt sich dabei um die so genannte 3. EU Richtlinie zur Geldwäschebekämpfung.

    Das GwG soll der Verhinderung der Einschleusung von Geld aus kriminellen Taten in den normalen Geldumlauf und der Verhinderung der Terrorismusfinanzierung dienen. Bei Immobilienmaklern (Verpflichtete seit 2002) hat das Geldwäschegesetz bisher wenig Beachtung gefunden.

    Immobilienmakler sind gem. § 2 Abs. 1 Nr. 10 verpflichtet, Kunden (Immobilieneigentümer und Kaufinteressenten) bei „Eingehen einer Geschäftsbeziehung“ – damit ist der Maklervertrag gemeint – zu identifizieren und die Angaben zu überprüfen. Dies gilt unabhängig von der Höhe der zu erwartenden Transaktionshöhe aus dem Geschäft. Es gilt bei allen baren oder unbaren Zahlungen.

    Bei einer natürlichen Person ist es neben dem Namen und Vornamen, die Adresse (keine Postfachanschrift), das Geburtsdatum, der Geburtsort und die Nationalität, die Ausweisnummer und ausstellende Behörde. Diese Angaben müssen anhand von amtlichen Ausweisdokumenten geprüft und aufgezeichnet werden oder der Ausweis kopiert werden. Es muss immer die Person geprüft werden, für die das Geschäft abgeschlossen wird, also kein Stellvertreter, sondern der Vertretene.

    Bei juristischen Personen müssen die Handelsregisterangaben neben der Adresse der Firma erfasst werden und der eventuell hinter einer Firma stehende wirtschaftlich Berechtigte ermittelt werden (mehr als 25 Prozent Kapitalanteil). Ist der wirtschaftlich berechtigte hinter einer Firma eine natürliche Person, muss diese wieder identifiziert und die Daten überprüft werden. Haben mehrere Anteilseigner jeweils mehr als 25 Prozent, müssen diese alle identifiziert und die Daten geprüft werden.

    Außerdem muss der Immobilienmakler den Zweck der Geschäftsbeziehung in allen Fällen – auch bei der natürlichen Person – abklären.

    Der Maklerkunde ist gemäß § 4 Abs. 6 (GwG) sogar gesetzlich verpflichtet, dem Makler die erfragten Daten zu geben und auch den Personalausweis zur Überprüfung dieser Identitätsdaten zu geben. Bei einer längeren Geschäftsbeziehung müssen die Daten eventuell nach einiger Zeit wieder festgestellt und überprüft werden.

    Der Makler muss weiter die vom Kunden gemachten und geprüften Angaben mindestens fünf Jahre aufbewahren (Datenschutz beachten). Weiter hat der Makler interne Sicherungssysteme zu schaffen, dazu gehört die Schulung der Mitarbeiter und Schaffung von internen Kontrollmechanismen (Formulare, Checklisten und ähnliches). Die internen Kontrollmechanismen müssen ab und zu überprüft und gegebenenfalls angepasst werden.

    Bei einem Verdacht auf Geldwäsche oder Terrorismusfinanzierung vor Abschluss eines Maklervertrages muss der Makler unverzüglich eine Verdachtsmeldung bei der Zentralstelle für Verdachtsmeldungen (FIU im Bundeskriminalamt) und bei den jeweils zuständigen Strafverfolgungsbehörden machen. Das sind in der Regel das jeweilige Landeskriminalamt und/oder die Staatsanwaltschaft. Hier gibt es teilweise leicht abweichende Regelungen in den Bundesländern. Ergeben sich Verdachtsmomente erst später, muss der Makler dann unverzüglich eine Verdachtsmeldung nachholen.

    Ein Verdacht auf Geldwäsche liegt insbesondere nahe, wenn der Kunde

    • anbietet, die Immobilie in bar zu bezahlen,
    • anbietet, Anzahlungen und Provisionen in bar zu entrichten,
    • eine Unterbeurkundung verlangt, so dass nicht der gesamte Kaufpreis im notariellen Kaufvertrag auftaucht,
    • sich trotz konkreter Nachfrage beharrlich weigert, einen Kapitalnachweis oder eine Finanzierungszusage seines Geldinstituts vorzulegen,
    • einen Kapitalnachweis einer Bank aus einem Steuerparadies vorlegt,
    • die Immobilie erkennbar nicht für sich, sondern für einen unbekannten Dritten erwirbt,
    • das Immobiliengeschäft vom Ausland aus anbahnt und den Makler als Vertreter zur Abwicklung des Geschäfts im Inland einsetzen möchte,
    • anbietet, einen überhöhten Preis für eine Immobilie in schlechter Lage zu bezahlen und
    • wenn zwischen den wirtschaftlichen Verhältnisses des Kunden und dem Kaufpreis der Immobilie ein erhebliches Missverhältnis besteht.

    Hat der Makler eine Verdachtsmeldung gemacht, darf er die Geschäftsbeziehung erst fortführen, wenn mehr als zwei Werktage (Achtung, der Samstag gilt hier nicht als Werktag) nach Meldung vergangen sind, ohne dass die zuständige Stelle den Vertragsabschluss untersagt hat.

    Die Einhaltung aller Pflichten kann von den zuständigen Behörden überprüft werden. Diese können eventuell auch die Ernennung eines Geldwäschebeauftragten anordnen. Die Behörden werden zukünftig Immobilienmakler verstärkt auf Einhaltung der Pflichten kontrollieren.

    In den Bundesländern gibt es unterschiedliche Regelungen zu den zuständigen Aufsichtsbehörden. Teilweise sind diese bei den kreisfreien Städten und Kreisen, teilweise bei Regierungspräsidien und in einigen Ländern bei anderen Behörden angesiedelt. Verstöße gegen die Pflichten aus dem GwG sind eine Ordnungswidrigkeit und können mit einer Geldbuße bis zu 100.000 Euro geahndet werden.

    Zurzeit wird in Brüssel die 4. EU-Richtlinie zur Geldwäschebekämpfung diskutiert. Es ist damit zu rechnen, dass diese durch das Europäische Parlament in zweiter Lesung noch im ersten Halbjahr 2015 akzeptiert wird. Danach müssen die einzelnen Mitgliedstaaten die Richtlinie innerhalb von zwei Jahren in nationales Recht umsetzen.

    Erwartete Änderungen sind:

    • Stärkere Institutionalisierung der Geldwäschebekämpfung: EU-Kommission und Mitgliedsstaaten nehmen laufende Risikobewertungen vor.
    • Geänderte Sorgfaltspflichten gegenüber Kunden: Nach dem Gesetz Verpflichtete müssen bei höherem Risiko strengere Maßnahmen ergreifen, bei geringem Risiko ist ein vereinfachtes Vorgehen ausreichend.
    • Einführung eines Zentralregisters, in dem Angaben zu den wirtschaftlichen Berechtigten von juristischen Personen gespeichert werden. Zugriff haben zuständige Behörden, zentrale Meldestellen und Verpflichtete wie z.B. Kreditinstitute und Makler. Mitgliedsstaaten können ein öffentliches Register führen.
    • Erhöhung der Geldstrafen; diese sollen in Relation zu dem unrechtmäßigen Gewinn gesetzt werden, der durch das Fehlverhalten des jeweiligen Verpflichteten erzielt wurde.
    • Die Mitgliedsstaaten erhalten die Möglichkeit, auch Vermietungsmakler zu Verpflichteten im Sinne des Geldwäschegesetzes zu machen.

    Letzteres ist bisher nicht der Fall, was das Bundesministerium der Finanzen auch am 7.12.2012 in einem Schreiben an die Branchenverbände bestätigt hat (Gz. VII A 3 - WK 5023/11/10021).
    Gelegenheitsgesellschaften entstehen durch den Zusammenschluss mehrerer Unternehmen mit dem Ziel, ein oder mehrere bestimmte Geschäfte auf gemeinsame Rechnung vorzunehmen. In der Regel handelt es sich um Gesellschaften bürgerlichen Rechts. Typische Gelegenheitsgesellschaften sind die insbesondere im Baugewerbe häufig anzutreffenden Arbeitsgemeinschaften, die als Außengesellschaften auftreten, oder Konsortien, beispielsweise von Banken, die lediglich als Innengesellschaften fungieren.

    Gelegenheitsgesellschaften werden vor allem gebildet, wenn die gemeinsam vorzunehmenden Geschäfte die Kapazitäten eines einzelnen Unternehmens überfordern würden oder wenn Auftragnehmer bzw. Auftraggeber daran interessiert sind, die mit einem bestimmten Auftrag verbundenen Risiken nicht einem Unternehmen allein aufzubürden, sondern auf mehrere Unternehmen zu verteilen.
    Das Gebiet einer Gemeinde wird durch die Gesamtheit der Flurstücke, die zu der Gemeinde gehören, festgelegt. Überwiegend besteht das Gemeindegebiet aus mehreren Gemarkungen. Eine Gemarkung kann aber auch Teile von mehreren Gemeindegebieten umfassen.

    Für die Nummerierung wird eine geschlossene Gruppe von Flurstücken jeweils zu einem Nummerierungsbezirk zusammengefasst. Der Nummerierungsbezirk für die Flurstücke im Kataster ist identisch mit einer Gemarkung.

    Die Gemarkungen werden nach ihrer geografischen Lage benannt. Als Benennung wird möglichst der Name einer Gemeinde, eines Gemeinde- / Stadtteils oder eines gemeindefreien Gebiets verwendet. Sind derartige Möglichkeiten nicht gegeben, so wird die Benennung aus einer für die betreffende Örtlichkeit gebräuchlichen geografischen Bezeichnung abgeleitet.
    Das Solarturmkraftwerk Gemasolar wurde im spanischen Andalusien im Herbst 2011 in Betrieb genommen. Die Anlage besteht aus 2.650 Spiegeln oder Heliostaten auf einer Fläche von 185 Hektar, die rund um einen 140 Meter hohen Turm aufgestellt sind. Mit Hilfe von GPS-Systemen werden die Heliostate im Tagesverlauf automatisch optimal ausgerichtet und bündeln ihr Licht auf den Turm.

    Die Besonderheit von Gemasolar besteht darin, dass als Trägermedium im zentralen Turm nicht etwa Wasser erhitzt wird, sondern Flüssigsalz. Dieses wird auf 500 bis 600 Grad Celsius erhitzt und gibt seine Wärme über einen Wärmetauscher ab, wodurch Wasserdampf erzeugt wird. Dieser wiederum treibt eine Dampfturbine an, welche Strom erzeugt. Das Flüssigsalz kann die erzeugte Hitze bis zu 15 Stunden lang speichern. Dadurch kann auch in der Nacht ganz ohne Sonneneinstrahlung Strom erzeugt werden. Dieser Typ des Solarkraftwerkes also arbeitet auch im Dunkeln mit unverminderter Kapazität weiter. Gemasolar hat eine Leistung von 19,9 MW. Es stellt eine Art Prototyp dar, der Betreiber Torresol will zeitnah weitere Solarkraftwerke dieses Typs ans Netz bringen.
    Abkürzung für: Gemeinschaftseigentum
    Als Gemeinbedarfsflächen werden solche Flächen bezeichnet, die in einem Bebauungsplan zur baulichen Nutzung für Einrichtungen vorgesehen sind, die den Gemeinbedarf decken – z.B. Kindergärten, Schulen, Kirchen, Sportanlagen. Nicht dazu zählen Erschließungsanlagen (Straßen, Fußweg, Plätze).

    Die Art des Gemeinbedarfs muss im Bebauungsplan bezeichnet werden. Dies geschieht im Bebauungsplan durch Verwendung entsprechender Planzeichen. Wird eine Bodenfläche, die sich im Privateigentum befindet, als Gemeinbedarfsfläche ausgewiesen, kann sie zum Vollzug des Bebauungsplanes enteignet werden, wenn sich der Eigentümer weigert, die Fläche an die Gemeinde zu verkaufen oder sie für den vorgesehenen Nutzungszweck zur Verfügung zu stellen.

    Auf Gemeinbedarfsflächen dürfen wertsteigernde Änderungen vorhandener baulicher Anlagen nur durchgeführt werden, wenn der Bedarfs- und Erschließungsträger dem zustimmt und der Eigentümer auf Ersatz der Werterhöhung schriftlich verzichtet.
    Gemeindeordnungen sind landes-gesetzliche Regelungen, die gewissermaßen als Verfassung der Gemeinden des Bundeslandes angesehen werden können. Die Gemeindeordnungen basieren auf der Selbstverwaltungsgarantie der jeweiligen Landesverfassungen und auf Artikel 28 Abs. 2 des Grundgesetzes. Sie regeln Aufbau, Struktur, Zuständigkeit sowie Rechte und Pflichten der Organe der Kommunalverwaltung (z. B. Gemeindevertretung, Gemeindevorstand, Bürgermeister, Ortsbeirat). Auch die kommunale Finanzwirtschaft und die staatliche Aufsicht über die Gemeinden werden von der jeweiligen Gemeindeordnung geregelt.

    Eine einheitliche Deutsche Gemeindeordnung gab es ab 01.04.1935 im Dritten Reich. Diese diente in erster Linie der Entmachtung der bis dahin existierenden Gemeindeorgane. Eine demokratische Wahl der Gemeindeorgane oder die Durchführung von Abstimmungen im Gemeine- oder Stadtrat waren in dieser Gemeindeordnung nicht vorgesehen.
    Der amtliche Gemeindeschlüssel (AGS) ist eine Folge von Zahlen zur Bezeichnung einer Gemeinde. Gepflegt wird der Gemeindeschlüssel von den statistischen Landesämtern. Der Gemeindeschlüssel wird aus acht Zahlen zusammengesetzt.

    Beispiel:

    01061004 Altenmoor in Schleswig-Holstein
    Die ersten beiden Ziffern bezeichnen das Bundesland:
    01 = Schleswig Holstein

    weitere Bundesländer:

    01 Schleswig-Holstein
    02 Freie und Hansestadt Hamburg
    03 Niedersachsen
    04 Freie Hansestadt Bremen
    05 Nordrhein-Westfalen
    06 Hessen
    07 Rheinland-Pfalz
    08 Baden-Württemberg
    09 Bayern
    10 Saarland
    11 Berlin
    12 Brandenburg
    13 Mecklenburg-Vorpommern
    14 Sachsen
    15 Sachsen-Anhalt
    16 Thüringen

    Die dritte Stelle bezeichnet den Regierungsbezirk. Hat ein Bundesland keine Regierungsbezirke, steht an Stelle 3 eine 0.

    An Stelle 4 und 5 steht das Kennzeichen für den Landkreis oder die kreisfreie Stadt. 61 = Landkreis Steinburg.

    Die Stellen 6 bis 8 bezeichnen die Gemeinde. 004 = Altenmoor
    Der Begriff des gemeinen Werts wird im Bewertungsgesetz definiert (§ 9 BewG). Danach wird der gemeine Wert durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit eines Wirtschaftsgutes bei einer Veräußerung zu erzielen wäre.

    Dabei sind mit Ausnahme von ungewöhnlichen oder persönlichen Verhältnissen alle Umstände zu berücksichtigen, die den Preis beeinflussen. Diese Definition entspricht im Ergebnis der Definition des Verkehrswertes nach § 194 BauGB.

    Je nach Bewertungszweck sind unterschiedliche Bewertungsverfahren zu berücksichtigen. Als Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer gilt der Einheitswert, der auf der Grundlage eines Hauptfeststellungszeitpunktes (derzeit immer noch 1935) zu ermitteln ist. Die Regelungen ergeben sich im Einzelnen aus den §§ 18 bis 94, 122 und 125 bis 132.

    Sollte eine Bewertung zu Zwecken der Festsetzung einer Grunderwerbsteuer notwendig sein, gilt seit 01.01.1997 der Grundbesitzwert. Dieser war auch für Bewertungen nach der Erbschaftsteuer bis 31.12.2008 heranzuziehen. Der Wert unbebauter Grundstücke bemisst sich hier nach dem Bodenrichtwert abzüglich 20 Prozent. Für bebaute Grundstücke ist das 12,5-fache der zum Besteuerungszeitpunkt vereinbarten Jahresmiete, vermindert um eine Wertminderung wegen Alters anzusetzen (höchstens 25 Prozent).

    Als Bemessungsgrundlage für die Erbschaftsteuer wird der gemeine Werte nach den §§ 179 und 182 bis 196 des Bewertungsgesetzes berechnet. Diese Bewertungsvorschriften entsprechen in etwa denen der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Sie enthalten allerdings zum Zweck der Vereinheitlich der Bewertung feste Pauschalansätze. Steuerpflichtige können einen geringeren Wert nachweisen, der nach den Vorschriften der ImmoWertV zu ermitteln ist und dem Verkehrswert im Sinne des § 194 BauGB entspricht.
    Die Gemeinschaft beziehungsweise Gemeinschaft nach Bruchteilen ist ein Begriff aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (vergleiche §§ 741 ff.). Die dort niedergelegten Vorschriften finden Anwendung in allen Fällen, in denen ein Recht mehreren Berechtigten gemeinsam zusteht. Auch eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist eine Gemeinschaft in diesem Sinne.

    Für eine Wohnungseigentümergemeinschaft gelten jedoch zusätzlich die speziellen Regelungen des WEG. Es gibt noch andere Gemeinschaften, auf die diese Vorschriften zutreffen – z. B. die Erbengemeinschaft. Auch wenn mehrere Personen z. B. gemeinsam ein Pferd für Rennen oder Eigennutzung erwerben, entsteht eine Gemeinschaft.

    Eine der zentralen Regelungen (§ 744 BGB) lautet: Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Gegenstandes steht allen gemeinschaftlich zu.
    Grundsätzlich ist nach der Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes im Jahre 2007 zwischen den individuellen (persönlichen) Rechten und Pflichten der einzelnen Wohnungseigentümer und den gemeinschaftsbezogenen Rechten und Pflichten der teilrechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft (Verband) zu unterscheiden.

    Die Wohnungseigentümer sind gemäß § 10 Abs. 1 WEG Inhaber der ihnen nach dem Wohnungseigentumsgesetz zugewiesenen Rechte und Pflichten, insbesondere des Sondereigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist.

    Nach diesen ausdrücklich anderen Bestimmungen kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (Verband) gemäß § 10 Abs. 6 Satz 1 WEG im Rahmen der gesamten Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums selbst Rechte erwerben und Pflichten eingehen. Sie ist gemäß § 10 Abs. 6 Satz 2 WEG Inhaberin der als Gemeinschaft gesetzlich begründeten und rechtsgeschäftlich erworbenen Rechte und Pflichten.

    Die Wohnungseigentümergemeinschaft (Verband) übt daher auch gemäß § 10 Abs.6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG in alleiniger Zuständigkeit die gemeinschaftsbezogenen Rechte der Wohnungseigentümer aus. Eine gemeinschaftsbezogene Pflicht liegt vor, wenn eine Verpflichtung, die im Außenverhältnis alle Wohnungseigentümer gleichermaßen trifft und nach den Interessenlagen ein gemeinsames Vorgehen erforderlich macht /BGH, Urteil vom14.2.2014, V ZR100/13). Der einzelne Eigentümer ist zur Verfolgung der sich aus diesen gemeinschaftsbezogenen Rechten ergebenden Ansprüche nicht berechtigt, es sei denn, er ist ausdrücklich durch entsprechende mehrheitliche Beschlussfassung dazu ermächtigt.

    Andererseits kann die Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG auch sonstige Rechte der Wohnungseigentümer wahrnehmen, soweit diese gemeinschaftlich geltend gemacht werden können. Eine solche gemeinschaftliche Rechtsverfolgung kommt aber nur dann in Betracht, wenn die Gemeinschaft die Rechtsausübung durch Mehrheitsbeschluss an sich gezogen hat. In diesen Fällen spricht man von einer „gekorenen Ausübungsbefugnis“ des Verbandes (BGH, Urteil vom 7.2.2014, V ZR 25/13; Urteil vom 5.12.2014, V ZR 5/14).

    Zu den gemeinschaftsbezogenen Rechten, die ausschließlich von der Gemeinschaft in geborener Ausübungsbefugnis geltend gemacht werden können, gehören Ansprüche auf Schadensersatz, so unter anderem gegen den Verwalter wegen Pflichtverletzung im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums.

    Aber auch die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen gegen einzelne Wohnungseigentümer als Folge der Beseitigung eigenmächtiger baulicher Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums zählen zu den gemeinschaftsbezogenen Rechten (BGH, Urteil vom 7.2.2014, V ZR 25/13; Urteil vom 5.12.2014, V ZR 5/14). Auch der Anspruch auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes nach eigenmächtigen baulichen Veränderungen eines einzelnen Eigentümers kann, anders als der Beseitigungsanspruch als gemeinschaftsbezogener Anspruch, ebenfalls nur vom Verband geltend gemacht werden.

    Ebenfalls zu den gemeinschaftsbezogenen Rechten und den daraus herzuleitenden Ansprüchen gehört die Geltendmachung des Anspruchs auf Herausgabe von Verwaltungsunterlagen gegen einen früheren Verwalter. Gleiches gilt für die Geltendmachung von Zahlungsansprüchen gegen einen Wohnungseigentümer aufgrund beschlossener Wirtschaftspläne oder Jahresabrechnungen. Sie fällt als gemeinschaftsbezogene Angelegenheit in die ausschließliche Ausübungsbefugnis des Verbandes , da es sich bei dem Verwaltungsvermögen gemäß § 10 Abs. 7 WEG um das Vermögen der Gemeinschaft handelt.

    Bei einer von den Wohnungseigentümern gesamtschuldnerisch zu tragenden öffentlich-rechtlichen kommunalen Abgabepflicht handelt es sich ebenfalls um eine gemeinschaftsbezogene Pflicht, die die Wohnungseigentümergemeinschaft (Verband) als gemeinschaftsbezogene Pflicht im Sinne von § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG im Innenverhältnis zu den Wohnungseigentümern wahrzunehmen hat (BGH, Urteil vom 14.2.2014, V ZR 100/13).
    Das Wohnungseigentumsgesetz unterscheidet zwischen dem Son­der­eigen­tum als Allein­eigen­tum und dem Ge­mein­schafts­ei­gen­tum, an dem alle Woh­nungs­eigen­tümer mit einem Mit­eigen­tums­an­teil be­tei­ligt sind.

    Zum gemeinschaftlichen Eigentum zählen neben dem Grund­stück (§ 1 Abs. 5 WEG) alle übrigen Teile, Anlagen und Ein­rich­tungen sowie die Räume des Gebäudes, die nicht im Sonder­ei­gen­tum oder im Eigentum eines Dritten stehen. Dabei handelt es sich um vor allem um Dach-, Boden- oder Kellerräume. Zum Ge­meinschaftseigentum gehören ferner alle übrigen Ge­bäude­teile, die dem Bestand und der Sicherheit des Gebäudes dienen, so­wie alle Anlagen und Einrichtungen, die dem gemein­schaft­lichen Ge­brauch aller Woh­nungs­eigen­tümer dienen (§ 5 Abs. 2 WEG). Zu ersteren zählen alle konstruktiven Gebäude­be­stand­teile wie Dach, Außenwand, Fenster, Haus- und Wohnungstüren, tra­gende Wände, Decken und Böden, auch wenn sie sich im Be­reich des Sondereigentums befinden. Zu letzteren gehören Treppen­haus, Aufzüge, Zentralheizungs- und Warm­wasser­ver­sor­gungs-Anlagen, zentrale Ins­tal­la­tions- und Ver-/ Entsorgungseinrichtungen.

    Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt den Wohnungseigentümern, dem Verwalter und – sofern bestellt – dem Verwaltungsbeirat.

    Die laufenden Betriebs- und Verwaltungskosten des gemein­schaftlichen Eigentums sind von allen Wohnungseigentümern gemäß § 16 Abs. 2 WEG anteilig zu tragen, sofern nicht gemäß § 16 Abs. 3 WEG eine abweichende Regelung beschlossen wurde.

    Für die Instandhaltung und -setzung des gemeinschaftlichen Ei­gen­tums sind alle Wohnungseigentümer gemeinschaftlich ver­pflich­tet und haben gemäß § 16 Abs. 2 WEG die entsprechenden anteiligen Kosten nach Miteigentumsanteilen zu tragen, wenn nicht im konkreten Fall gemäß § 16 Abs. 4 WEG eine ab­wei­chen­de Kostenverteilung beschlossen wurde.
    Gemeinschaftsgeschäfte bei Maklern gibt es in drei verschiedenen Ausgestaltungsformen. Die erste besteht darin, dass ein Auftraggeber zwei Maklern zusammen einen Auftrag erteilt, die sich dann im Falle eines Vertragsabschlusses unabhängig vom Einzelbeitrag jedes einzelnen zum Abschluss die Provision teilen (sog. "Hamburger Gemeinschaftsgeschäft").

    Die zweite Art des Gemeinschaftsgeschäftes besteht darin, dass ein Makler von sich aus einen Untermakler einschaltet, der vor Ort die Bearbeitung übernimmt. Auch er partizipiert auf jeden Fall an den Provisionsansprüchen, die der Hauptmakler geltend macht.

    Die dritte Art des Gemeinschaftsgeschäftes, die in der Praxis weitaus überwiegt, besteht darin, dass der Makler des Objektauftraggebers mit dem Makler des Interessentenauftrag­gebers zusammenarbeitet und beide auf einen Abschluss hinwirken. Auch hier wird entweder die Gesamtprovision geteilt oder jeder der beiden Makler erhält von seinem jeweiligen Auftraggeber die Provision.

    Die Vereinbarung von Gemeinschaftsgeschäften ist eine alternative zur Vermarktung von Immobilien durch miteinander konkurrierende Makler. Gemeinschaftsgeschäfte bewirken, dass zusätzliche Vertragsabschlüsse, die sich durch Kooperation mit Kollegen ergeben, trotz ihrer Wettbewerbssituation durchgeführt werden können. Außerdem treten Kostenersparnisse durch Vermeidung von doppelten oder dreifachen Bearbeitungen beim Objektvertrieb ein.

    Für diese Art von Geschäften gibt es keine gesetzlichen Regelungen, auch nicht hinsichtlich der Provision. Das bedeutet, dass jeder Makler bei einem Gemeinschaftsgeschäft von seinem Auftraggeber die Provision erhält. Der Anspruch richtet sich also ausschließlich nach den vertraglichen Vereinbarungen im Verhältnis des Maklers zu seinem Auftraggeber. Wenn also in diesem Verhältnis keine Provision zu zahlen ist zum Beispiel wegen Vorkenntnis des Auftraggebers oder fehlender Leistung des Maklers, ist keine Provision zu zahlen. Der Makler, den dies trifft, hat keinen Anspruch auf einen Teil der Provision des anderen Maklers. Bei einem Gemeinschaftsgeschäft ist also dringend zu empfehlen, im Rahmen der Verabredung des Geschäfts auch eine Vereinbarung über die Provisionen zu treffen. Nur bei einer entsprechenden Vereinbarung hat der Makler einen Anspruch auf einen Teil der Provision des anderen Maklers.

    Die Art der Provisionsteilung und andere Vorgaben findet man zum Beispiel in den "Geschäftsgebräuchen für Gemeinschaftsgeschäfte (GfG)" des Immobilienverbandes Deutschland (IVD).
    Der Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft ist gemäß § 27 Abs. 4 Satz 1 WEG verpflichtet, Gelder der Wohnungs­ei­gen­tümer getrennt von seinem Vermögen zu verwalten. Die Geld­ver­wal­tung hat deshalb auf einem Konto zu erfolgen, das wegen der Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümer-Ge­mein­schaft und der Zuordnung der Gelder zum Verwaltungsvermögen auf den Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft zu füh­ren ist. Die Führung des Gemeinschaftskontos als Treu­hand­kon­to auf den Namen des Verwalters ist – entgegen noch weit ver­brei­te­ter Praxis – nach der Zuerkennung der Teilrechtsfähigkeit nicht mehr zulässig.

    Die Verfügung über die gemeinschaftlichen Gelder kann gemäß § 27 Abs. 4 Satz 2 WEG von der Zustimmung eines Woh­nungs­eigen­tümers oder eines Dritten abhängig gemacht werden.
    Das Wohnungseigentumsgesetz gestattet es den Woh­nungs­eigen­tü­mern, ihr Verhältnis untereinander in der Weise recht­lich zu gestalten, dass sie vom Woh­nungs­eigen­tums­ge­setz ab­wei­chen­de Regelungen treffen, sofern nicht das Ge­setz selbst etwas anderes bestimmt (§ 10 Abs. 2 Satz 2 WEG).

    Erforderlich ist hierzu eine Vereinbarung, also eine Re­ge­lung, die die Zustimmung aller im Grundbuch ein­ge­tra­ge­nen Wohnungs­ei­gen­tümer erforderlich macht. Damit diese Regelung auch im Fall des Eigentümerwechsels gegenüber dem neuen Eigentümer gilt, bedarf die Vereinbarung als so genannter Inhalt des Sonder­ei­gen­tums – im Gegensatz zum Gegenstand des Sondereigen­tums – der Eintragung in das Grundbuch (§ 10 Abs. 3 WEG; § 5 WEG). Unterbleibt die Eintragung, gilt die Vereinbarung als sogenannte schuldrechtliche Vereinbarung zwar unter denjenigen, die sie getroffen haben, bestehen. Sie verliert jedoch bei Eintritt eines neuen Eigentümers ihre Wirkung nicht nur gegenüber dem neu in die Gemeinschaft eintretenden, sondern auch gegenüber den bisherigen Wohnungseigentümern.

    Von der Möglichkeit, vom Gesetz abweichende Re­ge­lun­gen in der Form der Vereinbarung zu treffen, wird meist bereits bei der Begründung von Wohnungseigentum Gebrauch gemacht. Vom Gesetz abweichende Vereinbarungen sind jedoch nur zulässig bei den sogenannten abdingbaren gesetzlichen Bestimmungen. Bestimmt das Gesetz selbst, dass von der betreffenden Be­stim­mung nicht abgewichen werden kann, beispielsweise bei der Ver­walterbestellung auf höchstens fünf Jahre beziehungsweise drei Jahre bei erstmaliger Bestellung nach Begründung des Woh­nungs­eigen­tums (§ 26 Abs. 1 WEG), ist auch eine Vereinbarung unzulässig. So ist auch eine Zuordnung der Fenster zum Sonder­eigen­tum, wie sie vielfach in Teilungserklärungen be­zie­hungs­wei­se Ge­mein­schafts­ord­nun­gen vorgenommen worden war, unwirk­sam (§ 5 WEG).

    Die im Regelfall zunächst vom teilenden Eigentümer ein­sei­tig getroffenen Vereinbarungen werden in der Ge­mein­schafts­ord­nung festgelegt, die teilweise, allerdings fälsch­lich, auch als Mit­eigentumsordnung bezeichnet wird. Sie ist meist Bestandteil der Teilungserklärung, wobei die Teilungserklärung in engerem Sinne ausschließlich die rein sachenrechtlichen Regelungen (Ab­gren­zung und Zuordnung von Sonder-/ Gemeinschaftseigentum, Fest­le­gung der Miteigentumsanteile) enthält. Regelungen in der Ge­mein­schafts­ord­nung, die die rechtlichen Beziehungen der Woh­nungs­eigen­tümer untereinander zum Inhalt haben, stehen inso­weit den Vereinbarungen gleich.

    Änderungen der Gemeinschaftsordnung bedürfen stets einer erneuten Vereinbarung, ein Mehrheitsbeschluss ist als ver­ein­ba­rungs­än­dern­der Mehrheitsbeschluss nichtig. Eine Aus­nah­me gilt nur für den Fall, dass die Vereinbarung einer "Öff­nungs­klau­sel" die Abänderbarkeit der G­emein­schafts­ord­nung durch mehr­heit­liche Beschluss­fassung ausdrücklich regelt.

    Durch die Reform des Wohnungseigentums­ge­set­zes ist jetzt jedem Woh­nungs­eigen­tümer ein ge­setz­licher An­spruch eingeräumt, eine vom Gesetz ab­wei­chen­de Ver­ein­ba­rung oder die An­pas­sung ei­ner Ver­ein­ba­rung zu verlangen, soweit ein Fest­hal­ten an der gel­ten­den Re­ge­lung aus schwer­wie­gen­den Grün­den unter Berücksichtigung aller Umstände des Ein­zel­falles, ins­be­son­dere der Rech­te und Inte­res­sen der an­de­ren Woh­nungs­eigen­tümer, unbillig erscheint (§ 10 Abs. 2 Satz 3 WEG).
    Abkürzung für: Gemeinschaftsordnung im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes
    Nach § 59 der Musterbauordnung (ähnlich wie in den verschiedenen Landesbauordnungen) bedürfen die Errichtung, Änderung und Nutzungsänderung von Anlagen der Baugenehmigung. Hiervon gibt es verschiedene Ausnahmen: Vorrang anderer Gestattungsverfahren nach § 60, für die in anderen Rechtsvorschriften Genehmigungen vorgesehen sind, sowie viele verfahrensfreie Bauvorhaben nach § 61 z.B. Garagen und überdachte Stellplätze bis zu 30 Quadratmeter und einer Tiefe bis drei Meter. Insbesondere gilt, dass Instandhaltungsarbeiten verfahrensfrei durchgeführt werden dürfen.

    Zur Vereinfachung des Baurechts wurde das Genehmigungsfreistellungverfahren eingeführt. Es bezieht sich insbesondere auf die verschiedenen Arten von Wohngebäuden. Ausgenommen sind Sonderbauten. Allerdings müssen die Bauvorlagen, die früher für die Baugenehmigung erforderlich waren, eingereicht werden. Lässt die Baubehörde nichts von sich hören, dann darf frühesten vier Wochen vor Einreichung der Unterlagen mit dem Bau begonnen werden. Allerdings muss dann der Architekt oder Bauingenieur die Verantwortung dafür übernehmen, dass die Baumaßnahme nach den Vorschriften der Bauordnung durchgeführt wurde. Will der Architekt bzw. Bauingenieur diese Verantwortung nicht übernehmen, bleibt nichts anderes übrig, als die Baugenehmigung zu beantragen. Die Bauordnung für Anlagen, für deren Errichtung, Änderung bzw. Nutzungsänderung die Bundesländer zuständig sind, weichen in der Regel von der Musterbauordnung ab, so dass man sich darauf nicht berufen kann.
    Die Genehmigungsplanung ist die 4. Leistungsphase nach HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure). Aufwand und Honorar wird prozentual am Gesamthonorar der Architekten und Ingenieure bemessen.

    In dieser Planungsphase geht es um die von den Auftraggebern beauftragte formelle Auseinandersetzung über das Bauvorhaben mit dem Amt. Der Architekt übernimmt diese Vermittlertätigkeit und erstellt die erforderlichen Unterlagen und Zeichnungen für den Bauantrag.
    Bei einem Generalmietvertrag vermietet der Eigentümer – teils auch der Bauträger – ein komplettes Objekt an einen Generalmieter. Dieser nutzt das Gebäude nicht selbst, sondern vermietet die einzelnen Wohnungen bzw. Gewerbeeinheiten des Gesamtobjektes wiederum an die Endmieter. Dies wird als Zwischenvermietung oder Weitervermietung bezeichnet. Generalmietverträge haben auch Bedeutung für Immobilienfonds.

    Der Fonds tritt dabei als Käufer des Objekts auf, hat nur einen Mieter als Vertragspartner und kann mit Vollvermietung und gesicherten Mieteinkünften werben. Risiken für die Anleger können dahingehend bestehen, dass der Zwischenmieter eben doch keine Vollvermietung erzielt oder dass aus anderen Gründen Umsatzeinbußen auftauchen, so dass das gesamte Projekt schließlich unrentabel wird. Mietminderungen des Hauptmieters gegen den Eigentümer sind bei entsprechender Vertragslage nicht ausgeschlossen.

    Wie bei einer Mietgarantie sollten Anleger auch beim Generalmietvertrag die Höhe der Generalmiete mit der Marktmiete vergleichen. Generalmietverträge werden auch von unseriösen Anbietern genutzt – um den Eindruck höherer Erträge zu erwecken, als in Wahrheit vorhanden. Das Objekt und gegebenenfalls auch die Fondsanteile können damit zu einem überhöhten Preis veräußert werden.
    Im Baugeschäft ist Generalübernehmer, wer die Vorbereitung und Durchführung eines Bauvorhabens ganz (oder teilweise) in eigenem Namen und auf eigene Rechnung, aber auf dem Grundstück des Bauherrn organisiert.

    Er selbst erbringt keine Bauleistungen, sondern schaltet hierfür ausschließlich Subunternehmer ein. Erbringt der Generalübernehmer aber Planungsleistungen, spricht man auch von einem Totalübernehmer.
    Ein Generalunternehmer ist in der Regel ein Bauunternehmen, das gegenüber dem Bauherrn als einziger Vertragspartner bei der Durchführung eines Bauvorhabens auftritt. Für vom ihm nicht selbst erbrachten Bauleistungen schaltet er auf eigene Rechnung Subunternehmer ein. Der Vorteil für den Bauherrn ist, anders als bei einer Einzelvergabe der verschiedenen Gewerke, dass er nur einen Vertragspartner für alle Bauarbeiten hat. Beispiel: Wenn der Bauherr Mängel rügen will, hat er nur einen Adressaten und muss sich nicht mit mehreren Gewerken auseinandersetzen, die eventuell die Verantwortung für den Mangel bei den anderen Unternehmern sehen.
    Abkürzung für: Genossenschaftsgesetz
    Diese war ein Bestandteil der staatlichen Förderung selbstgenutzten Wohneigentums, allgemein auch als Eigenheim- und Kinderzulage bekannt. Da sich der Staat mit Stichtag 1. Januar 2006 aus der Förderung selbstgenutzten Wohneigentums völlig zurückgezogen hat, entfällt auch die Genossenschaftsförderung. Und zwar, wenn der Steuerzahler nach Silvester 2005 einer begünstigten Wohnungsbaugenossenschaft beigetreten ist. Für alle Altfälle gilt: Die Genossenschaftsförderung läuft so lange weiter, bis der achtjährige Förderzeitraum beendet ist.

    Im Einzelnen bedeutet dies: Seit 1. Januar 2004 erhalten "Genossen" drei Prozent jährliche Zulage auf maximal 40.000 Euro Genossenschaftsanteil (= 1.200 Euro). Und das über acht Jahre, so dass sich die Höchstförderung auf 9.600 Euro beläuft. Zudem besteht Anspruch auf 250 Euro Kinderzulage jährlich, so dass sich je Sprössling eine Finanzspritze von insgesamt 2.000 Euro ergibt. Die Zulage wurde bei einem Beitritt zur Genossenschaft nach dem 31.12.2003 nur gewährt, sofern der Anspruchsberechtigte spätestens im letzten Förderjahr, also dem achten Jahr nach Beginn, mit der Nutzung der Genossenschaftswohnung zu eigenen Wohnzwecken begonnen hat.
    Abkürzung für: Genossenschaftsregisterverordnung
    Von engl. "Gentrification", abgeleitet von "gentry" (=Oberschicht, Adel). Mit dem Begriff ist der Vorgang der sozialen Aufwertung von weniger angesehenen Wohngebieten gemeint. Die Sanierung, Modernisierung und Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen führen zur Verdrängung der weniger betuchten und Ansiedlung einer finanziell besser gestellten Bevölkerungsgruppe.

    Der Prozess der Gentrifizierung beginnt oft mit der Ansiedlung von Künstlern und Studenten und der damit einhergehenden Steigerung der kulturellen Aktivitäten sowie der Ansiedlung neuer kleiner Geschäfte und Lokale. Nach einiger Zeit wird die Gegend zum „Szene-Viertel“, die Mieten beginnen zu steigen und Modernisierungen fangen an, sich zu rechnen. Gebäude werden von Investoren zwecks Renovierung aufgekauft; teilweise existiert ein städtisches Sanierungsprogramm. Studenten starten in den Beruf, haben höhere Ansprüche und mehr Geld, möchten aber trotzdem weiter in ihrem Szeneviertel leben. Schließlich kommt es zu so hohen Mietsteigerungen, dass die bisherige, finanzschwächere Mieterschicht abwandert.
    Geo-Caching ist eine Art abgewandelte Schatzsuche oder "Schnitzeljagd". Dabei begibt sich eine Reihe von Personen, die sich untereinander nicht unbedingt kennen, mit Hilfe von tragbaren GPS-Navigationsgeräten auf die Suche nach dem "Cache", einem "Schatz", bestehend aus einem wetterfesten Behälter. In diesem befinden sich einige Kleinigkeiten oder Gebrauchsgegenstände sowie ein Logbuch. Die GPS-Koordinaten erhalten die Teilnehmer von einer Internetseite. Der "Schatz" kann dabei an ganz unterschiedlichen Orten versteckt sein – an einem per Pkw zugänglichen Platz, aber auch auf einem Berggipfel oder unter Wasser. Jeder erfolgreiche Finder kann dem Behälter etwas entnehmen, legt selbst wieder einen Gegenstand hinein und trägt sich im Logbuch ein. Der Behälter bleibt am Fundort. Es gibt auch "Rätsel-Caches" bei denen zunächst bestimmte Aufgaben zu lösen sind.

    Das in den USA ab dem Jahr 2000 entstandene Geo-Caching wird für immer mehr Personen zu einem Hobby. Problematisch können dabei das Betreten fremder Grundstücke sein (in Deutschland gegebenenfalls als Hausfriedensbruch strafbar) sowie die Schatzsuche in Naturschutzgebieten, in denen bestimmte Schutzzonen nicht betreten werden dürfen. Informationen zum Geo-Caching in Deutschland finden Sie unter www.geocaching.de.
    Mit Hilfe des GEO-Trackings lässt sich ein Bezug zwischen dem Besucher einer Website und seines geographischen Aufenthaltsortes herstellen. Auf diese Weise ist es möglich herauszufinden von wo aus die Website am meisten aufgerufen wird. Damit lassen sich Kampagnen sehr gut nach geographischen Gesichtspunkten bewerten und optimieren.
    Unter einem geographischen Informationssystem ("Geoinformationssystem") versteht man ein rechnergestütztes System, mit dem vermessungstechnische Daten der Erdoberfläche digital erfasst und bearbeitet werden können. Es handelt sich um die Grundlage für unterschiedliche Verwendungsmöglichkeiten zum Beispiel Herstellung von Landkarten, Orts- und Stadtplänen, Verkehrsplänen, Liegenschaftskarten, Flächennutzungsplänen. Je nach Verwendungszweck gibt es unterschiedlichen Spezialanwendungen für geologische, hydrologische, umweltschutzbezogene, archäologische Zwecke. Erzeugt werden können zwei und dreidimensional erscheinende Flächenabbildungen.

    Für die Lagedarstellung von Immobilien können Lagepläne nach unterschiedlichen Gesichtspunkten generiert werden, zum Beispiel Objektlagepläne auch als Luftbild sowie Anfahrt- und Wegebeschreibungen, Darstellungen standortrelevanter Entfernungen und dergleichen. Gutachterausschüsse können Bodenrichtwerte auf Bodenrichtwertkarten farblich darstellen, ebenso Preisniveaus mit Hilfe von Raumindices zum Beispiel des RDM- und jetzigem IVD Preisspiegels.
    Geomantie ist eine Erfahrungswissenschaft. Mithilfe geomantischer Kenntnisse ist es möglich, das feinstoffliche Feld der Erde wahrzunehmen. Geomantie kann übersetzt werden mit "die Weissagung aus der Erde" oder auch die Weisheit aus der Erde. Das feinstoffliche Feld der Erde ist unser Lebenselixier. Geomantie können wir auch als Impulskraft der Erde verstehen. Störungen nehmen Menschen, Tiere, Pflanzen in der aktuellen Zeit immer mehr wahr. Es ist schon lange bekannt, dass sich die Energie der Erde erhöht und infolgedessen auch unsere Feinfühligkeit. Wir erhalten jeden Tag Hinweise aus dem Naturreich. Auch Tiere spüren diese Energien, wie z.B. Pferde, Hunde, Katzen, Ameisen u.v.m. Energien aus vergangenen Zeiten sind immer noch präsent, in unseren Wohnungen, Häusern, Büros, in Geschäften, Firmen, Fabriken, überall. So wie wir Menschen Chakren haben, hat auch unsere Erde Chakren. Sind diese gestört und leider ist das überwiegend so, werden mit der Zeit auch unsere Zellen gestört. Ganz kurz gesagt ist Geomantie eine energetische Normalisierung Ihrer Räume, Ihrer Umgebung. Geomantie wurde schon vor tausenden Jahren von unseren Vorfahren genutzt. Die Geschichte der Geomantie ist sehr lang und schon tausende Jahre alt. In allen Kulturen der Erde finden wir immer wieder Aspekte und Zeugen von geomantischen Anwendungen in allen Bereichen des Lebens. Ob in Griechenland, Italien, bei den alten Ägyptern, bei den Kelten – überall finden wir Spuren der Geomantie. Früher waren geomantische Maßnahmen nur einer kleinen elitären Gruppe vorbehalten. Heute ist Geomantie für alle zugänglich.
    Für eine Vielzahl von Berufen und Gewerbetreibenden sind geordnete Vermögensverhältnis Zulassungs- bzw. Erlaubnisvoraussetzung. Definiert wird, wer in ungeordneten Vermögensverhältnissen lebt. Wer nicht von dem dabei geltenden Merkmalsraster erfasst wird, lebt in geordneten Vermögensverhältnissen. Ein Vermögensnachweis ist also nicht erforderlich.

    In ungeordneten Vermögensverhältnissen lebt, über wessen Vermögen das Insolvenzverfahren eröffnet oder die Eröffnung des Verfahrens mangels Masse abgewiesen wurde. Gleiches gilt für Personen, die in das beim Vollstreckungsgericht geführte Schuldnerverzeichnis eingetragen sind. Wer zu dem Termin zur Abgabe der eidesstattlichen Versicherung nicht erscheint, gegen den ergeht Haftbefehl. Das genügt bereits zum Eintrag in das Schuldnerverzeichnis. Die Höchstdauer einer angeordneten Haft beträgt 6 Monate. Die Rechtsgrundlage über die eidesstattliche Versicherung und die Haft finden sich in §§ 899 - 915h ZPO.
    Mit Geräusch bezeichnet man ein Schallereignis, welches sich aus mehreren Frequenzanteilen mit unterschiedlicher Stärke zusammensetzt. Lärm dagegen ist eine subjektive Erlebniskategorie mit unerwünschtem (störendem oder belästigendem) objektiv auch gesundheitsschädlichem Schall. Ein Klang besteht aus verschiedenen reinen Tönen, deren Frequenzen in einem einfachen Zahlenverhältnis zueinander stehen. Reine Töne sind Schallereignisse mit nur einer Frequenz (zum Beispiel beim Anschlagen einer Stimmgabel).
    Nach der Justizbeitreibungsordnung werden dem Bund und den Ländern zustehende Kosten wie Gerichtskosten, Ge­richts­voll­zieher­kosten, Justizverwaltungsabgaben, Pa­tent­amts­kosten usw. durch Vollstreckungsbehörden bei­ge­trie­ben. Bei diesen handelt es sich um die Bei­trei­bungs­stellen der obersten Bundesgerichte, die gesetzlich besonders genannten Behörden und im Übrigen die Gerichtskassen, an deren Stelle aber auch andere Behörden bestimmen können, z. B. Amts-, Staats-, Landeskassen.
    Bei einem Prozess fallen Gerichtskosten an, deren Höhe sich nach dem GKG (Gerichtskostengesetz) richtet. Die Beträge sind vom Streitwert abhängig und deutlich geringer als die nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG) zu berechnenden Rechtsanwaltsgebühren. § 34 GKG regelt in einer Tabelle die Höhe einer "vollen Gebühr".

    Bei einem Streitwert bis 500 Euro beträgt diese 35 Euro. Sie erhöht sich z. B. bei einem Streitwert bis 2.000 Euro für jeden angefangenen Betrag von weiteren 500 Euro um 18 Euro. In Anlage 1 des Gesetzes finden sich weitere Tabellen für die verschiedenen vom Gericht erbrachten Dienstleistungen. So kostet ein Verfahren über den Antrag auf Erlass eines Mahnbescheids eine halbe Gebühr, mindestens 32 Euro und ein allgemeines Prozessverfahren erster Instanz drei volle Gebühren (Stand August 2013).
    Der Gerichtsstand bezieht sich auf die örtliche Zuständigkeit eines Gerichts für Rechtsstreitigkeiten. Er wird normalerweise durch den Wohnsitz/Geschäftssitz bestimmt. Vom Gesetz abweichende Gerichtsstandsregelungen sind unter Kaufleuten möglich. Im Geschäftsverkehr mit Geschäftspartnern in der Europäischen Union gilt allgemein als Gerichtsstand der Sitz des Schuldners.

    Wird von einem ausländischen Unternehmen oder Bürger der Europäischen Union eine Forderung gegen ein Unternehmen oder gegen einen Bürger aus einem anderen EU-Mitgliedsstaat gerichtlich geltend gemacht, orientiert sich also der Gerichtstand am Wohnsitz der Partei, die verklagt werden soll. Gibt es einen Erfüllungsanspruch aus einem Vertrag, ist der Gerichtsstand des Erfüllungsortes zuständig, der ja nicht identisch mit dem Wohnsitz sein muss.

    Besondere europäische Vorschriften gibt es noch zum Unterhaltsgerichtsstand, zum Deliktsgerichtsstand, Gerichtsstand von Niederlassungen und dergleichen.
    Der Gerichtsvollzieher ist in Deutschland ein Justizbeamter des sogenannten mittleren Dienstes. Beschäftigt ist er beim örtlichen Amtsgericht. Seine Aufgabe besteht darin, Urteile und andere Vollstreckungstitel zwangsweise durchzusetzen sowie bestimmte Schriftstücke zuzustellen. Die Tätigkeit des Gerichtsvollziehers ist an die Vorschriften der Gerichtsvollzieherordnung des jeweiligen Bundeslandes und an die Zivilprozessordnung gebunden.

    Meist wird der Gerichtsvollzieher tätig, um Geldforderungen eines Gläubigers gegen einen Schuldner zu vollstrecken. Kann dieser nicht zahlen, darf der Gerichtsvollzieher die Wohnung des Schuldners betreten und dort Wertgegenstände oder Möbel beschlagnahmen. Die Beschlagnahme wird jedoch durch Regelungen der Zivilprozessordnung (ZPO) eingeschränkt.

    So sind nach §§ 811 ff. ZPO etwa Gegenstände von der Pfändung ausgeschlossen, die der Schuldner für seine persönliche Lebensführung, seinen Beruf oder seinen Haushalt benötigt. Der gute Anzug des Bankangestellten darf damit ebensowenig gepfändet werden wie das Werkzeug eines selbstständigen Handwerkers oder der Computer eines Journalisten. Kleidung, Betten, normales Küchenzubehör oder ein Fernseher sind ebenfalls nicht pfändbar – der Schuldner kann allerdings darauf verwiesen werden, zum Beispiel sein Informationsbedürfnis durch einen einfachen Röhrenfernseher zu decken und nicht durch das neueste Plasma-Modell mit integriertem DVD-Recorder. Auch Haustiere sind unpfändbar. Eine Pfändung wird oft durch das Aufkleben einer Pfandmarke ("Kuckuck" – so genannt nach dem früher üblichen Adler des Preußischen Wappens) vorgenommen. Das Entfernen des Pfandsiegels ist eine Straftat nach § 136 Abs. 2 StGB.

    Der Gerichtsvollzieher vollstreckt auch Räumungsurteile. Er kann dafür die Polizei um Amtshilfe bitten. Die Zwangsräumung einer Mietwohnung muss der Vermieter beim Gerichtsvollzieher beantragen, nachdem er ein gerichtliches Räumungsurteil erwirkt hat. Mit der Mietrechtsreform vom 1. Mai 2013 wurde die Räumung von Mietwohnungen vereinfacht: Auf Antrag möglich ist nun die sogenannte „Berliner Räumung“, bei der der Gerichtsvollzieher lediglich den Mieter aus der Wohnung entfernt und den Vermieter durch Übergabe neuer Schlüssel wieder in den Besitz der Wohnung setzt. An Möbeln und Besitztümern des Mieters macht der Vermieter sein Vermieterpfandrecht geltend, es gibt jedoch Herausgabeansprüche des Mieters.

    Wurde ein Eigentumsobjekt zum Beispiel wegen Überschuldung des Eigentümers zwangsversteigert, kann der Gerichtsvollzieher auch tätig werden, um den bisherigen Eigentümer zwangsweise aus der Wohnung zu entfernen. Hier ist ein vollstreckbarer Zuschlagsbeschluss zugunsten des Ersteigerers erforderlich, der die Namen aller Bewohner der Immobilie nennt. Eine Kündigung von Mietern nach einer Zwangsversteigerung ist nicht unproblematisch und erfordert ein berechtigtes Interesse des neuen Eigentümers.
    Grundsätzlich tritt bei einem Eigentümerwechsel der neue Eigentümer automatisch in einen bestehenden Mietvertrag als Vermieter ein.

    Die Kostenforderung des Gerichtsvollziehers richtet sich nach dem bundeseinheitlichen Gerichtsvollzieher-Kostengesetz (GvKostG).
    Unter einer geringfügigen Beschäftigung (auch: Minijob) versteht man den sogenannten 450-Euro-Job. Bis zu dieser monatlichen Einkommensgrenze gibt es Sonderregeln hinsichtlich der Lohnsteuer und Sozialversicherung.

    Geringfügig entlohnte Arbeitnehmer sind zwar rentenversicherungspflichtig und müssen Beiträge zahlen. Sie sind jedoch in den anderen Zweigen der Sozialversicherung versicherungsfrei. Der Arbeitgeber muss seine geringfügig Beschäftigten der Minijob-Zentrale melden und für sie pauschale Beiträge zur Sozialversicherung abführen. Die Beitragssätze sind bei gewerblichen Arbeitgebern und Privathaushalten unterschiedlich. Privatleute müssen deutlich geringere Pauschalen abführen. Besondere Regeln gibt es für kurzfristige Beschäftigungen.

    Bei einem Gewerbebetrieb ist die Vergabe einer Betriebsnummer erforderlich; der Arbeitgeber muss die geringfügig Beschäftigten bei der Minijob-Zentrale und bei der gesetzlichen Unfallversicherung anmelden. Auch Beitragsnachweise sind der Minijob-Zentrale zu übermitteln. Alle Mitteilungen erfolgen nur elektronisch.

    Privathaushalte haben es einfacher; diese müssen lediglich einen sogenannten Haushaltsscheck ausfüllen. Dieser dient zugleich als Einzugsermächtigung. Die Anmeldung kann auch online stattfinden.

    Für Minijobber in Privathaushalten muss der Arbeitgeber höchstens 14,54 Prozent Pauschalabgaben zur Sozialversicherung entrichten (Stand 2015). Zusätzlich muss er den Rentenversicherungsbeitrag des Arbeitnehmers direkt mit überweisen; dieser liegt bei 13,7 Prozent. Der Arbeitnehmer kann sich allerdings von der Rentenversicherungspflicht befreien lassen. Im gewerblichen Bereich sind durch den Arbeitgeber 31,09 Prozent abzuführen, dazu kommt der individuelle Beitrag zur gesetzlichen Unfallversicherung und der Beitragsanteil des Arbeitnehmers zur Rentenversicherung (hier nur 3,7 Prozent). In den Pauschalen ist jeweils ein ermäßigter Lohnsteueranteil von zwei Prozent enthalten.

    Gerade in Privathaushalten werden nach wie vor viele Putz- oder Haushaltshilfen „schwarz“ beschäftigt. Zwar finden in diesem Bereich keine systematischen Kontrollen durch den Zoll wie etwa auf Baustellen statt. Trotzdem handelt es sich um einen Gesetzesverstoß, der als Ordnungswidrigkeit bußgeldpflichtig ist. Verstößt ein Arbeitgeber im Privathaushalt gegen eine Meldepflicht und wird der Verstoß Behörden oder Versicherungsträgern bekannt, drohen bis zu 5.000 Euro Bußgeld. Zusätzlich können die Sozialversicherungsträger die Nachzahlung von Beiträgen rückwirkend für vier Jahre verlangen.

    Verletzt sich eine nicht angemeldete und nicht versicherte Haushaltshilfe bei der Arbeit, trägt zwar die gesetzliche Unfallversicherung die Behandlungskosten. Sie wird jedoch den Arbeitgeber in Regress nehmen. Dies kann bei schweren Verletzungen bis zur Zahlung einer lebenslangen Rente führen.
    Nach § 6 Abs. 2 Einkommenssteuergesetz sind geringwertige Wirtschaftsgüter abnutzbare bewegliche Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens, welche selbstständig genutzt werden können. Geringwertige Wirtschaftsgüter (abgekürzt GWG) sind zum Beispiel Kleinmöbel, Telefone, Kaffeemaschinen. In der Hotellierie zählen dazu zum Beispiel Geschirr und Besteck, Handtücher, Bettwäsche, Küchenutensilien.

    Ein Gegenstand wird nicht zu den geringwertigen Wirtschaftsgütern gerechnet, wenn er nur in Verbindung mit einem anderen benutzt werden kann. Beispiel: Ein Scanner oder Drucker kann nur in Verbindung mit einem PC verwendet werden und ist damit kein geringwertiges Wirtschaftsgut. Handelt es sich jedoch um ein Multifunktionsgerät, das selbstständig genutzt werden kann, ist es als GWG anzusehen.
    Der GCSC ist der deutsche Interessenverband von Unternehmen aus den Bereichen Handelsimmobilien, Handel, Entertainment, der Kreditwirtschaft, dem Marketing, insbesondere dem Management von Einkaufscentern, Galerien, Passagen, Fachmarktzentren, Bahnhöfen und dergl. Auch Spezialisten aus der Einrichtungs- und Design-Branche, der auf Handelsimmobilien spezialisierten Makler und Werbeagenturen gehören zu den Mitgliedern.

    Der GCSC veranstaltet einmal im Jahr einen Handelskongress. In Deutschland gehören rund 500 Mitglieder dem GCSC an. Der europäische Dachverband mit ca. 2000 Mitgliedern hat seinen Sitz in London. Der International Council of Shopping Centers (ICSC) mit Sitz in New York zählt 38.000 Mitglieder.
    Gerüche können Belästigungen, Gesundheitsstörungen und Erkrankungen auslösen. Unangenehme Gerüche wurden aus geschichtlicher Sicht als Warnzeichen oder Indikatoren potentieller Risiken für die menschliche Gesundheit betrachtet, welche aber nicht notwendigerweise eine direkte Gesundheitsgefahr darstellen. In den letzten Jahren gibt es aber zunehmend Besorgnisse darüber, dass Gerüche selbst Krankheitssymptome hervorrufen können. Behaglichkeitsstörungen durch Geruchsbelastung der Luft treten oft bereits bei Schadstoffkonzentrationen auf, die noch nicht als gesundheitlich beeinträchtigend gelten.

    Als unangenehm empfundene Gerüche und der Ärger bei den Betroffenen darüber haben synergistische Effekte. Eine subjektiv negativ gefärbte Geruchswahrnehmung führt zu einer individuellen Störung des Wohlbefindens, selbst wenn andere Personen hier keinerlei Reaktionen zeigen. Ein Geruch kann - zunächst unabhängig von der stofflichen Qualität der ihn verursachenden Substanzen - neben Belästigungen auch eine Einschränkung der Leistungsfähigkeit zumindest bei der Ausführung komplexer Aufgaben verursachen.

    Eine Gesundheitsgefährdung kann nicht nur durch die chemisch-toxischen Eigenschaften einer Substanz ausgelöst werden, sondern indirekt durch die Verhaltensmuster, mit denen der Mensch auf Geruchseinwirkungen reagiert. Gerüche können, wenn sie als Signale der Bedrohung aufgefasst werden, Angst und Aggressionen auslösen und damit ein Stress-Syndrom verursachen, das zu einer Gesundheitsgefährdung werden kann.
    Unangenehme Gerüche aus der Nachbarwohnung haben nur in extremen Fällen Konsequenzen für das Mietverhältnis. Haushaltsübliche Kochgerüche etwa gelten als akzeptabel; im Treppenhaus sind sie hinzunehmen (AG Hamburg-Harburg, Az. 643 C 230/92). Selbst wenn des Nachbarn Kochgerüche in die eigene Wohnung dringen, kann der Mieter in der Regel keine Minderung der Miete vornehmen (LG Essen, Az. 10 S 491/98).

    Entscheidend ist jedoch immer die Intensität der Belästigung im Einzelfall: Kommt es etwa aufgrund baulicher Mängel oder fehlerhafter Tür- oder Fensterdichtungen zu erheblichen Geruchsbelästigungen durch Kochgerüche oder Zigarettenrauch in der Nachbarwohnung, kann eine Mietminderung vor Gericht Erfolg haben. Das Landgericht Stuttgart etwa gestand Mietern in einem solchen Fall eine 20-prozentige Minderung der Miete zu (WM 98, 724).

    Auch bei Geruchsemissionen einer benachbarten Pizzeria wurde den Mietern das Recht auf eine 15-prozentige Mietminderung eingeräumt (AG Köln, WM 1990, 338), wobei hinzuzufügen ist, dass dem Richter bei der Ortsbesichtigung nach 15 Minuten Aufenthalt in der Wohnung übel geworden war. Der Grundstückseigentümer kann in solchen Fällen vom Nachbarn nach § 1004 BGB die Unterlassung der sein Grundstück beeinträchtigenden Emissionen fordern. Vorliegen kann in einem solchen Fall auch ein Verstoß gegen Regelungen des Immissionsschutzrechts, was für den Verursacher zur Eröffnung eines Bußgeldverfahrens etwa durch die städtische Umweltbehörde führen kann. Hinzunehmen sind jedoch ortsübliche Immissionen von Gewerbebetrieben (z.B. langjährig ansässiges Industrieunternehmen).

    Zieht aufgrund von Baumängeln Zigarettengeruch direkt durch Wände oder Zimmerdecken in eine Nachbarwohnung, ist ein Wohnungsmangel gegeben, der zu einer Mietminderung von zehn Prozent berechtigt (LG Stuttgart, 27.05.1998, Az. 5 S 421/07, sowie AG Charlottenburg, 17.03.2008, Az. 211 C 3/07).

    Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Mieter auch einen direkten Unterlassungsanspruch auf Basis von §§ 858 Abs.1, 862 Abs.1 BGB (Besitzstörung) gegen andere Mieter haben können, deren Zigarettenrauch ständig aus der unteren Wohnung auf ihren Balkon zieht. Allerdings kollidieren hier die Rechte beider Beteiligten am unbeeinträchtigten Gebrauch ihrer Mietwohnungen. Dem BGH zufolge kann bei erheblicher Beeinträchtigung durch fremden Zigarettenrauch den kollidierenden Interessen durch eine zeitliche Aufteilung der Balkonnutzung genügt werden (Urteil vom 16.01.2015, Az. V ZR 110/14).

    Zur fristlosen Kündigung von Seiten des Mieters kann intensiver Fäkaliengeruch berechtigen, zum Beispiel aus benachbarten Gewerberäumen oder einer Kläranlage (LG Augsburg, WM 86, 137). Auch Hundekot im Treppenhaus und entsprechender Geruch aus der Wohnung des Hundehalters müssen nicht hingenommen werden: So entschied das Amtsgericht Münster in einem solchen Fall zu Gunsten einer Mietminderung von 20 Prozent (Urteil vom 22.06.1995, Az. 8 C 749/94).

    Zum Thema Grillen existieren eine Reihe unterschiedlicher Urteile. In jedem Fall unzulässig ist es, wenn Rauch durch offene Fenster in Nachbarwohnungen eindringt. Hier kann der Verursacher zu einer Geldbuße nach dem Bundesimmissionsschutzgesetz herangezogen werden.
    Gesamtbaufinanzierung wird auch als Finanzierung aus einer Hand bezeichnet. Hierbei muss der Bauherr für verschiedene Finanzierungsbausteine (Bausparvertrag, Bankhypothek usw.) nur noch mit einem Institut verhandeln. Kosten für die Eintragung ins Grundbuch, Schätzkosten usw. fallen damit nur einmal an.

    In ihr Gesamtbaufinanzierungsangebot beziehen Geschäftsbanken neben eigenen, oft kurzfristigen Finanzierungsmitteln auch langfristige Realkredite über Töchter (Realkreditinstitute), Bauspardarlehen über verbundene Bausparkassen und/oder Lebensversicherungs-Darlehen von kooperierenden Versicherungsunternehmen mit ein. Die Gesamtbaufinanzierung ist zwar komfortabler, aber meistens auch teurer, als die vom Bauherrn selbst zusammengestellte Finanzierung.
    Das Gesamteinkommen ist ein Begriff aus § 13 des Wohn­geld­gesetzes. Seine Berechnung dient der Feststellung, ob ein An­spruch auf Wohn­geld besteht. Es wird im Wohngeldgesetz (WoGG) als Summe der Jahreseinkommen (§ 14) der zu berücksichtigenden Haushaltsmitglieder abzüglich der Frei­be­träge (§ 17) und der Abzugsbeträge für Unterhalts­leis­tun­gen (§ 18) definiert.

    Als monatliches Gesamteinkommen bezeichnet das Gesetz ein Zwölftel des Gesamteinkommens.
    Im Gegensatz zur Bruchteilsgemeinschaft kann bei der Gesamthandsgemeinschaft kein Miteigentümer über seinen Anteil verfügen. Jedem Miteigentümer gehört das Ganze, ist aber beschränkt durch die Miteigentumsrechte der jeweils anderen.

    Zu den Gesamthandsgemeinschaften zählen die Erbengemeinschaften, die Personengesellschaften (oHG, BGB-Gesellschaft) aber auch die ehelichen Gütergemeinschaften. Befinden sich Grundstücke im Eigentum einer Erbengemeinschaft, kann jeder Miterbe jederzeit einen Antrag auf Teilungsversteigerung stellen. Bei einer Personengesellschaft ist Voraussetzung dafür die Beendigung des Gesellschaftsverhältnisses. Dies gilt auch für eine Bruchteilsgemeinschaft. Allerdings gibt es hier noch den Ausweg, dass jeder Miteigentümer seinen Anteil, der ja in einem Bruchteil ausgewiesen ist, auch veräußern kann. Der Erwerber tritt dann in die Bruchteilsgemeinschaft ein.

    Erbengemeinschaften ist wegen dieser größeren Flexibilität zu raten, ihre Gesamthandsgemeinschaft in eine Bruchteilsgemeinschaft umzuwandeln.
    Zur systematischen Ermittlung der Gesamtkosten eines Bauwerkes gibt es zwei Regelwerke, nämlich die DIN 276 und die II. BV. Letztere war früher ein verpflichtendes Kalkulationsraster für Baumaßnahmen im Rahmen des mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnungsbaues. Seit Aufhebung der II. BV durch das Wohnraumförderungsgesetz handelt es sich um ein Regelwerk, das ähnlich wie die DIN 276 der Verständigung dient.

    DIN 276

    Die DIN 276 gilt für die Ermittlung und die Gliederung von Kosten im Hochbau und erfasst alle Kosten zur Herstellung, zum Umbau und zur Modernisierung der Bauwerke und die damit zusammenhängenden Aufwendungen (Investitionskosten).

    Die Kostenermittlung erfolgt auf den vier Stufen Kostenschätzung, Kostenberechnung, Kostenanschlag und Kostenfeststellung. Die letzte Fassung stammt aus 1993 (DIN 276 – 1993 – 06). Die Norm definiert Begriffe und legt Unterscheidungsmerkmale zum Zweck des Vergleichs von Kostenangeboten fest. Voraussetzung für die Kostenermittlung ist die Bauplanung. Die Rubrizierung erfolgt nach einem Ordnungszahlensystem.

    Dabei werden die Kosten in folgende Obergruppen eingeteilt:

    100 Grundstück
    200 Herrichten und Erschließen
    300 Bauwerk - Baukonstruktionen
    400 Bauwerk - Technische Anlagen
    500 Außenanlagen
    600 Ausstattung und Kunstwerke
    700 Baunebenkosten

    Die Untergruppierung erfolgt auf zwei Ebenen, auf der ersten Ebene, z.B. bei der Obergruppe 100 nach:

    110 Grundstückswert
    120 Grundstücksnebenkosten
    130 Freimachen

    und beispielsweise bei Grundstücksnebenkosten auf der Ebene der zweiten Untergruppe nach:

    121 Vermessungsgebühren
    122 Gerichtsgebühren
    123 Notariatsgebühren
    124 Maklerprovisionen
    125 Grunderwerbssteuer
    126 Wertermittlungen, Untersuchungen
    127 Genehmigungsgebühren
    128 Bodenordnung, Grenzregulierung
    129 Grundstücksnebenkosten, sonstiges

    II. BV

    Die Gesamtkosten eines Gebäudes nach der II. BV gliedern sich in Kosten des Baugrundstücks und Baukosten.

    Zu den Kosten des Baugrundstücks zählen im Wesentlichen der Verkehrswert des Grundstücks oder ein darunter liegender Kaufpreis, Erwerbs-(neben-)kosten, Erschließungskosten und Kosten der Bodenordnung (Umlegung, Grenzregelung).

    Die Baukosten gliedern sich in Kosten der Gebäude und Außenanlagen, Baunebenkosten und Kosten besonderer Betriebseinrichtungen, des Gerätes und sonstiger Wirtschaftsausstattungen.
    Bauinvestitionen basieren gegenüber Ausrüstungsinvestitionen auf einem langen Zeithorizont. Die Einschätzung der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer hat sich indes gegenüber früheren Einschätzungen deutlich verringert.

    Eine Beurteilung der Gesamtnutzungsdauer eines Immobilienobjektes wird im Zusammenhang mit seiner Bewertung im Sachwertverfahren benötigt. Sie hängt einerseits ab von der technischen Nutzungsdauer. Andererseits kommt es auch auf die wirtschaftliche Nutzungsdauer an, die oft zu einem geringeren Ansatz der Gesamtnutzungsdauer führt. Bei der Ermittlung der Gesamtnutzungsdauer wird ein unveränderter Gebäudezustand unterstellt, also ein durch laufende Instandhaltungsmaßnahmen konstanter Zustand. Werden Modernisierungsmaßnahmen an dem Gebäude durchgeführt, die zu einer Anpassung des Objektes an einen neuzeitlichen Nutzungsstandard führen, wird dem dadurch Rechnung getragen, dass ein vorgezogenes fiktives Baujahr angenommen wird, das dem geänderten Zustand entspricht.

    Die Gesamtnutzungsdauer minus (fiktives) Alter zum Zeitpunkt der Wertermittlung führt zur Restnutzungsdauer, die beim Ertragswertverfahren für den zu wählenden Vervielfältiger in Verbindung mit dem Liegenschaftszinssatz eine maßgebliche Größe ist. Während laufend durchgeführte Instandhaltungsmaßnahmen die Restnutzugsdauer nicht beeinflussen, führen Modernisierungsmaßnahmen jeweils zu einer neu zu definierenden Restnutzungsdauer. Das Alter des Gebäudes ist bei der Ermittlung von Sachwerten im Kontext zur Gesamtnutzungsdauer der Ausgangspunkt für Ermittlung der Alterswertminderung.

    Betrachtet man die durchschnittliche Gesamtnutzungsdauer unter den dargestellten Aspekten, werden heute für Wohnhäuser – je nach Qualitätsstandard zwischen 50 bis max. 100 Jahren angenommen, für Verwaltungs- und Bürogebäude 50 bis 80 Jahre, für Gewerbe- und Industriegebäude 40 bis 60 Jahre, für Baumärkte und Einkaufszentren 30 bis 40 Jahre und für Logistikimmobilien 20 bis 30 Jahre.

    Die Entwicklung der Gesamtnutzungsdauern von Gebäuden muss immer betrachtet werden vor dem Hintergrund der jeweiligen regionalen Entwicklung. In Schrumpfungsgebieten werden sich die durchschnittlichen Gesamtnutzungsdauern tendenziell wohl noch weiter verringern.
    Als Gesamtrechtsnachfolge wird der Übergang eines Vermögens mit allen Rechten und Pflichten auf den Gesamtnachfolger bezeichnet. Gesamtrechtsnachfolger sind beispielsweise die Erben. Sie werden Eigentümer des Vermögens des Erblassers. Gehört zum Vermögen auch ein Grundstück, muss das unrichtig gewordene Grundstück berichtigt werden.

    Der Gesamtrechtsnachfolger kann die steuerliche Abschreibung des Rechtsvorgängers fortführen. Wird eine Kapitalgesellschaft, z.B. eine GmbH, in eine andere Kapitalgesellschaft - z.B. eine AG - umgewandelt, findet auch hier eine Gesamtrechtsnachfolge statt.
    Bei einem Bauvorhaben haften die ausführenden Unternehmer und der Planer und der Bauleiter als Gesamtschuldner. Das bedeutet, dass sie alle dem Auftraggeber dafür einzustehen haben, dass am Ende der geschuldete Erfolg eingetreten, also das vereinbarte Werk mangelfrei errichtet ist. Jeder Gesamtschuldner muss für einen Schaden beziehungsweise Mangel dem Auftraggeber gegenüber in vollem Umfang eintreten. Der Auftraggeber kann sich aussuchen, welchen Gesamtschuldner er in Anspruch nimmt. Der Planer und der Überwacher der Bauarbeiten haften also immer zusammen mit dem ausführenden Unternehmen wegen Mängeln in dessen Leistung. Allerdings muss der Auftraggeber für Fehler seines Planers gegenüber dem ausführenden Unternehmer einstehen. Er kann dann nicht in vollem Umfang gegen den Unternehmer wegen der mangelhaften Ausführung vorgehen, wenn dieser Mangel auch auf einem Planungsfehler beruht. Beispiel: Die Wärmedämmung löst sich von der Wand, weil der Planer keine Verdübelung vorgesehen hat und der Handwerker die Planung so auch ausgeführt hat. Wenn der Bauherr vom Unternehmer die Beseitigung der Mängel verlangt, kann der Handwerker darauf bestehen, dass der Bauherr sich mit einen Prozentsatz in Höhe des Mitverschuldens seines Planers an den Kosten beteiligt.

    Die Gesamtschuldner untereinander haften nach der Höhe ihres Verschuldensanteils. Der Handwerker, der den gesamten Mangel ausgeglichen hat, kann vom Planer und eventuell noch anderen Handwerkern, die auch für den Mangel verantwortlich sind, eine Kostenbeteiligung verlangen.

    Hat der Bauleiter, den der Bauherr beauftragt hat, bei der Überwachung der Arbeiten Fehler gemacht und zum Beispiel nicht gemerkt, dass der Handwerker die vorgesehenen Dübel nicht setzt, ist der Unternehmer gegenüber dem Bauherrn alleine zur Mangelbeseitigung verpflichtet. Er muss sich, anders als bei Planungsfehlern, nicht an den Kosten beteiligen. Der Ausgleich der Gesamtschuldner im Innenverhältnis läuft hier jedoch ebenso nach dem Anteil des Verschuldens wie bei den Planungsfehlern (siehe oben). Jedoch ist das Verschulden des Handwerkers meist deutlich höher anzusetzen als das Verschulden des Überwachers.
    Da die Wohnungseigentümergemeinschaft nach früherem Recht kein selbständiges Rechtssubjekt war, also weder als natürliche noch als juristische Person handeln konnte, galt danach für Wohnungseigentümer der Grundsatz der ge­samt­schuld­neri­schen Haftung. Das bedeutete, dass die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer gegenüber Dritten, die für die Ge­mein­schaft Lieferungen oder Leistungen erbrachten, als Ge­samt­schuld­ner hafteten. Jeder einzelne Woh­nungs­ei­gen­tü­mer konnte von einem Gläubiger in voller Höhe der er­brach­ten Leistung in Anspruch genommen werden, hatte allerdings im Verhältnis gegenüber den übrigen Woh­nungs­ei­gen­tü­mern einen Anspruch auf anteilige Erstattung.

    Mit dieser Rechtsauffassung hatte der BGH in einer Grund­satz­ent­scheidung gebrochen (BGH, V ZB 32/05, Beschluss vom 02.06.2005). Nach dieser Rechtsprechung und seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes ist die Wohnungseigentümergemeinschaft rechts­fä­hig, so­weit sie bei der Verwaltung des ge­mein­schaft­lichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt (§ 10 Abs. 6 WEG). Sie haftet in voller Höhe mit ihrem Ver­wal­tungs­ver­mögen (§ 10 Abs. 7 WEG). Gläubiger der Woh­nungs­eigen­tümer­ge­mein­schaft haben danach einen Pfän­dungs­an­spruch in das Ver­wal­tungs­ver­mögen der Woh­nungs­eigen­tü­mer. Ver­fügt also die Ge­mein­schaft bei­spiels­wei­se über eine ent­spre­chen­de In­stand­hal­tungs­rück­stellung, kann der Heiz­öl-Lie­fe­rant im Wege der Pfän­dung seine An­sprüche aus den Mi­tteln der In­stand­hal­tungs­rück­stellung be­frie­di­gen.

    Der einzelne Wohnungseigentümer haftet gemäß §10 Abs. 8 Satz 1 WEG einem Gläubiger gegenüber nur noch in Höhe seines Miteigentumsanteils für Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft, die während seiner Zugehörigkeit zur Gemeinschaft entstanden oder während dieses Zeitraums fällig geworden sind (quotale Außenhaftung). Eine Ausnahme gilt nur für den Fall, dass sich die einzelnen Wohnungseigentümer gegenüber einem Gläubiger der Gemeinschaft klar und eindeutig persönlich zur Zahlung verpflichtet haben.

    Eine weitere Ausnahme gilt nach jetzt herrschender Rechtsprechung dann, wenn nach Landesrecht eine gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer in ihrer Eigenschaft als Miteigentümer des Grundstücks geregelt ist. Das betrifft die Fälle, in denen beispielsweise die Wohnungseigentümer nach kommunalabgabenrechtlichen Bestimmungen in einzelnen Bundesländern gesamtschuldnerisch die Entgelte für die Abfallentsorgung, die Straßenreinigung und auch die Kosten für die erstmalige Herstellung einer zentralen Schmutzwasserentsorgung zu zahlen haben (BGH, Urteil vom 18.6.2009, VII ZR 196/08; Urteil vom 14.2.2014, V ZR 100/13).
    Der Geschäftsbericht ist eine Unternehmenspublikation, die journalistisch aufbereitet ist und periodisch erscheint. Sie zählt zu der festgelegten Publizitätspflicht für Kapitalgesellschaften nach dem deutschen Handelsgesetzbuch (HGB).

    Neben dem vorgeschriebenen Pflichtteil eines ausführlichen Zahlenwerkes (Bilanz und erläuternder Anhang) wird der Geschäftsbericht von Unternehmen zunehmend auch als Image-, Informations- und Produktbroschüre eingesetzt:
    Moderne Geschäftsberichte zeichnen sich heute unter anderem durch den Einsatz großformatiger und farbenfroher Bilderwelten und eines ansprechenden journalistischen Sprachstils aus.
    Der Immobilienverband Deutschland (IVD) Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V. hat 2006 die bis dahin geltenden Geschäftsgebräuche für Gemeinschaftsgeschäfte unter Maklern neu gefasst. Es handelt sich um eine freiwillig anzuerkennende Rechtsgrundlage für Gemeinschaftsgeschäfte, in der die Rechte und Pflichten der Gemeinschaftsgeschäftspartner geregelt sind. Hierzu zählen Regeln über das
    • Zustandekommen eines Gemeinschaftsgeschäftes,
    • Voraussetzungen eines Gemeinschaftsgeschäftes,
    • Inhalte des Angebots zum Gemeinschaftsgeschäft,
    • Freiheit zum Abschluss mit eigenen Kunden,
    • Bearbeitungsregeln,
    • Unterrichtungspflichten,
    • Angebotsprioritäten unter Berücksichtigung unterschiedlicher Angebotsbedingungen,
    • Provisionsaufteilung und Geltendmachung der Provision,
    • Regeln zum Kunden- und Objektschutz,
    • Auslegung der Regeln und abweichende Vereinbarungen,
    • Verstöße gegen die Geschäftsgebräuche,
    • Verpflichtung bei Meinungsverschiedenheiten.
    Vielfach sind diese Regeln von Immobilienbörsen und Maklerkooperationen als Basisregeln übernommen worden, verbunden mit eigenen zusätzlichen Regelvorstellungen für die Zusammenarbeit.
    In Wohnungseigentümergemeinschaften ist es den Eigentümern überlassen, ob sie sich eine allgemeine Geschäftsordnung geben, um ordnungsmäßige Handlungs- und Verfahrensabläufe bei der gemeinschaftlichen Verwaltung und insbesondere in den Wohnungseigentümerversammlungen zu gewährleisten.

    Eine solche Geschäftsordnung kann bereits in der Gemein­schafts­ordnung vereinbart oder später mit Mehrheit beschlossen werden. Dabei geht es hauptsächlich um Regelungen über einen verfahrensmäßig geordneten Ablauf der Wohnungseigentümerversammlungen.

    Die Änderung einer allgemein vereinbarten oder beschlossenen Geschäftsordnung bedarf wiederum einer Vereinbarung oder eines mehrheitlichen Beschlusses und ist in der Tagesordnung zur Wohnungseigentümerversammlung anzukündigen. Nicht angekündigte Änderungsbeschlüsse sind anfechtbar, weil die Ankündigung von Beschlüssen gemäß § 23 Abs. 2 WEG Voraussetzung zu deren Gültigkeit ist. Existiert keine allgemeine Geschäftsordnung, können in der Wohnungseigentümerversammlung von jedem Woh­nungs­eigentümer jederzeit Anträge zur Geschäftsordnung gestellt werden. Solche spontanen Anträge bedürfen keiner vorherigen Ankündigung in der Tagesordnung. Dies ergibt sich bereits aus der Tatsache, dass sie sich meist erst aus dem Verlauf der Versammlung ergeben und insofern auch nicht vorhersehbar sind. Diese Spontan-Anträge erstrecken sich allerdings aus­schließlich auf die Regelung konkreter Verfahrensabläufe in beziehungsweise während der Versammlung.

    Der Versammlungsleiter muss über sämtliche gestellten Ge­schäfts­ordnungsanträge abstimmen lassen. Im Übrigen kann er jederzeit die Wohnungseigentümerversammlung über Ge­schäfts­ordnungs­maßnahmen entscheiden lassen. Geschäftsord­nungsanträge gehen grundsätzlich den nach der Tagesordnung vorgesehenen Sachanträgen vor, sind also unab­hängig und losgelöst von der jeweiligen Tagesordnung zu behan­deln. Die Rechtswirkung von Beschlüssen über konkrete Geschäftsord­nungsanträge in einer Versammlung entfällt ausnahmslos mit Ablauf der jeweiligen Versammlung. Das bedeutet, dass auch fehlerhafte Geschäftsordnungsbeschlüsse oder Verstöße gegen eine beschlossene Geschäftsordnung nicht der Anfechtbarkeit unterliegen.

    Etwas anderes gilt nur für den Fall, dass im Rahmen eines all­gemeinen Geschäftsordnungsantrages eine Regelung getroffen werden und generell für alle folgenden Versammlungen gelten soll. Beschlüsse über eine solche Geschäftsordnung mit zu­kunfts­wirkenden Regelungen sind grundsätzlich entsprechend §§ 46 Abs. 1, 23 Abs. 4 WEG anfechtbar.

    Die Nichtanfechtbarkeit von konkreten Geschäftsordnungs­beschlüssen hindert aber nicht die Anfechtung von Beschlüssen, die infolge fehlerhafter Geschäftsordnungsbeschlüsse nicht rechtmäßig zustande gekommen sind. Dass bedeutet, dass ein Wohnungseigentümer, der einen Geschäftsordnungsbeschluss für rechtswidrig hält, zwar nicht diesen rechtsbeeinträchtigenden Beschluss anfechten kann, wohl aber den Beschluss, der dem Geschäftsordnungsbeschluss als Sachbeschluss folgt. Voraus­setzung zur Ungültigerklärung dieser "Folge-Beschlüsse" ist allerdings die Kausalitätsvermutung. Das ist dann der Fall, wenn der fehlerhafte Geschäftsordnungsbeschluss im Ergebnis für die nachfolgenden Beschlüsse ursächlich geworden ist und sich insoweit materiell ausgewirkt hat.

    Geschäftsordnungsbeschlüsse, die in der konkreten Wohnungs­eigentümerversammlung gefasst werden, sind nicht in die Be­schlusssammlung aufzunehmen. Etwas anderes gilt für den Fall, dass eine allgemeine Geschäftsordnung beschlossen wird oder dass es sich um Beschlüsse in einer einzelnen Versamm­lung handelt, durch die beispielsweise einzelne Wohnungs­eigen­tümer von der Versammlung oder vom Stimmrecht ausge­schlos­sen werden.
    Beim Mietverhältnis über Geschäftsräume kommt der Gewerbemietvertrag zur Anwendung. Die gesetzlichen Bestimmungen über Mietverträge können in diesem Bereich weitgehend vertraglich ausgeschlossen werden, so dass im Ergebnis kein Mieterschutz existiert. Besonders wichtig sind die genaue Vereinbarung des Geschäftszweckes und der Abgleich mit dem Vertrag. So müssen die Geschäftsräume für den angestrebten Zweck geeignet sein. Der Vermieter haftet für diese Eignung, kann seine Haftung jedoch vertraglich ausschließen. Je nach Vertrag kann eine Veränderung der Geschäftstätigkeit des Mieters / ein Wechsel der Nutzungsart unzulässig sein.

    Der Vertragsinhalt ist genau zu prüfen. Formularverträge sind nur von geringem Nutzen, da es keinen Standardmietvertrag gibt, der auf alle unterschiedlichen gewerblichen Nutzungsverhältnisse abgestimmt wäre. Gewerbemietverhältnisse werden oft von darauf spezialisierten Maklern vermittelt.
    Eine Geschäftsveräußerung im Ganzen liegt nach § 1 Abs. 1a UStG vor, wenn ein Unternehmen oder ein im Unternehmen gesondert geführter Betrieb im Ganzen entgeltlich oder unentgeltlich übereignet oder in eine Gesellschaft eingebracht wird. Der erwerbende Unternehmer tritt dann an die Stelle des Veräußerers.

    Dies ist z.B. der Fall, wenn eine verpachtete oder gewerblich vermietete Immobilie veräußert wird und der Erwerber in die bestehenden Verträge eintritt. Solche Geschäfte unterliegen nicht der Umsatzsteuer. Vorsicht: Unter Umständen haftet der Erwerber des Objektes auch für alle umsatzsteuerlichen Forderungen aus der Vergangenheit.
    Die Geschossflächenzahl ist eine von mehreren Festsetzungen zur Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung im Rahmen eines Bebauungsplanes. Sie stellt ein Verhältnis zwischen der Summe der Geschossflächen eines Gebäudes und der Größe des Baugrundstücks her. Beträgt sie etwa 1,2, dann bedeutet dies, dass auf einem 1.000 Quadratmeter großen Grundstück 1.200 Quadratmeter Geschossfläche (GF) errichtet werden können. Die Geschossfläche berechnet sich nach den Außenmaßen der Geschosse.

    Die GFZ streut je nach Baugebietsart zwischen 0,4 (Kleinsiedlungsgebiet) und 3,0 (Kerngebiet). Als Planzeichen im Bebauungsplan wird die GFZ als zulässiges Höchstmaß wie folgt dargestellt:



    Andere Darstellungsform: GFZ 1,2

    Alternativ zur GFZ kann auch die GF = Geschossfläche in einer absoluten Zahl (zum Beispiel GF 1.200) festgesetzt werden. Geschossflächenzahlen können auch im Flächennutzungsplan Eingang finden.
    1. Die Gesellschaft ist in den §§ 705 bis 740 BGB geregelt. Sie ist eine auf dem Ge­sellschaftsvertrag beruhende Vereinigung von mindestens zwei Personen, den Ge­sellschaftern. Die Gesellschafter verfolgen einen gemeinsamen Zweck. Durch den Gesellschaftsvertrag verpflichten sie sich gegenseitig, diesen Gesellschaftszweck zu erfüllen, insbesondere durch Leistung der vereinbarten Beiträge nach § 705 BGB. Die Gesellschaft kann, anders als die GmbH, nicht mit einem Gesellschafter fort­be­stehen.

    Die GbR oder BGB-Gesellschaft besitzt nach heutiger Rechtsauffassung, wenn sie nach außen auf­tritt, Teilrechtsfähigkeit (BGH, Urteil vom 29.01.2001, Az. II ZR 331/00). Somit ist sie Unter­nehmer im Sinne von § 14 Abs. 2 BGB und kann daher Rechte erwerben und Verbind­lich­kei­ten eingehen. Die Gesellschaft kann im Rechtsverkehr einen Namen führen, der im Hin­blick auf die Rechts- und Parteifähigkeit besondere Bedeutung besitzt. Er wird aus den Namen aller oder einiger Gesellschafter gebildet. Namenszusätze, die das Gesellschaftsverhältnis oder den Geschäftsbetrieb bezeichnen, sind zulässig, soweit keine Verwechselungsgefahr mit einem kaufmännischen Unternehmen oder einer Partnerschaft besteht. Unzulässig ist daher das „&“-Zeichen, die Bezeichnung "und Partner" oder "Partnerschaft".

    Infolge der Rechtsfähigkeit kann die GbR Mitglied einer Juristischen Person oder einer anderen GbR sein, einen GmbH-Anteil er­werben oder als Gründungsgesellschafterin einen Anteil am Stammkapital über­neh­men (vergleiche BGHZ 78, 311). Die GbR ist ferner scheck- und wechselfähig, sie kann unter ihrem Namen als Mieter oder Vermieter Mietverträge schließen und besitzt Insolvenzfähigkeit. Im Sinne des § 50 ZPO ist die GbR parteifähig.

    Erscheinungsformen der Gesellschaft können beispielsweise sein:
    • Arbeitsgemeinschaften
      Mehrere Unternehmer schließen sich zur Ausführung eines bestimmten Pro­jekts für einen Auftraggeber zusammen (z. B. ARGE in der Bauwirtschaft);
    • Bietergemeinschaften
      Bei der Vergabe öffentlicher Aufträge ist die Bietergemeinschaft häufig eine GbR;
    • Bauherrengemeinschaft
      Die Bauherrengemeinschaft, die in der Regel eine Innengesellschaft ist, die auf Errichtung eines Bauwerks und Bildung von Wohnungseigentum für den einzelnen Bauherrn gerichtet ist. Im Außen­ver­hältnis besteht eine Bruchteilsgemeinschaft;
    • Publikumsgesellschaften.
      Sie werden aus steuerlichen Gründen als GbR zum Zweck der Kapital­samm­lung errichtet. Sie ermöglichen auf der Grundlage eines fertigen Gesellschafts­vertrages den Beitritt einer Vielzahl von Gesellschaftern, die nicht miteinander verbunden sind, z. B. Immobilienfonds, Venture-Capital-Gesellschaften.

    Durch den Gesellschaftsvertrag sind die Gesellschafter im Innenverhältnis zu gegen­seitiger Treue verpflichtet. Die Treuepflicht gegenüber der Gesellschaft verlangt vom Gesellschafter z. B. im Rahmen der Geschäftsführung den Belangen der Gesell­schaft Vorrang einzuräumen und seine Gesellschafterrechte ebenfalls in dieser Wei­se auszuüben. Gegenüber den anderen Gesellschaftern besteht die Verpflichtung, deren Belange nicht ungerechtfertigt zu beinträchtigen.

    2. Die Geschäftsführung der Gesellschaft steht den Gesellschaftern gemeinschaftlich zu. Für jedes Geschäft ist nach § 709 BGB die Zustimmung aller Gesellschafter erforderlich. Gemäß § 710 BGB kann die Geschäftsführung einem oder mehreren Gesellschaftern übertragen werden.
    Durch die gesamthänderische Bindung (§ 719 BGB) kann der Gesellschafter nicht über seinen Anteil an dem Gesellschaftsvermögen oder an einzelnen dazu ge­hö­ren­den Gegenständen verfügen. Er ist nicht berechtigt, Teilung zu verlangen.

    3. Für Verbindlichkeiten der Gesellschaft haftet zunächst das Gesellschafts­ver­mö­gen. Vom verbleibenden Rest sind gemäß § 733 BGB die Einlagen zurück zu er­stat­ten. Reicht das Gesellschaftsvermögen hierzu nicht aus, besteht nach § 735 BGB die Pflicht des Nachschusses der Gesellschafter im Verhältnis ihrer Beteiligung.Die Gesellschafter haften daher mit ihrem gesamten Privatvermögen.

    4. Die Gesellschaft endet mit Erreichen des Gesellschaftszwecks oder mit Ablauf des vereinbarten Zeitraums. Jeder Gesellschafter kann die Gesellschaft jederzeit kündigen (§ 723 BGB). Sofern im Gesellschaftsvertrag nicht anders geregelt ist, wird die Gesellschaft nach § 726 BGB durch Tod eines Gesellschafters aufgelöst. Nach Ende der Gesellschaft folgt die Auseinandersetzung (§ 730 BGB).

    Im Immobilienbereich trifft man die GbR teilweise in Form einer Erbengemeinschaft an. Allerdings ist auch der gemeinsame Erwerb einer Immobilie durch mehrere als GbR verbundene Personen (umgangssprachlich Bauherrengemeinschaft, Baugemeinschaft) möglich. Die GbR kann als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen werden.

    Kauft eine GbR Grundeigentum, ist es für die Eintragung des Eigentumswechsels in das Grundbuch ausreichend, wenn die GbR und ihre Gesellschafter in der notariellen Auflassungsverhandlung genannt werden und die für die GbR Handelnden erklären, dass sie deren alleinige Gesellschafter sind. Gegenüber dem Grundbuchamt sind dann keine weiteren Nachweise über die GbR oder die Identität und die Vertretungsverhältnisse erforderlich (Bundesgerichtshof, Beschluss vom 28. April 2011, Az. V ZB 194/10).

    Es ist jedoch unbedingt in einem schriftlichen Gesellschaftsvertrag zu regeln, wer welche Anteile am Grundeigentum innehaben und wer welche Kosten übernehmen soll. Vorteil einer GbR ist, dass mit Hilfe eines neuen Gesellschaftsvertrages geänderten finanziellen oder persönlichen Verhältnissen Rechnung getragen werden kann, ohne dass eine Grundbuchänderung erfolgen muss (zum Beispiel Änderung der Eigentumsanteile). Probleme können sich bei einer Finanzierung ergeben, wenn sich Personen unterschiedlicher Bonität zusammentun. Hier sind Risikoaufschläge denkbar. Wird ein gemeinsam erworbenes Haus später unter den Gesellschaftern aufgeteilt, kann sich eine Anschlussfinanzierung verteuern.
    Bei der 1993 gegründeten Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. (gif) handelt es sich um einen Zusammenschluss von Praktikern und Theoretikern der Immobilienwirtschaft. Ziel der Gesellschaft ist der Aufbau eines Netzwerkes von Marktteilnehmern und das Angebot eines Informations- und Diskussionsforums. Lehre und Forschung auf dem Gebiet der Immobilienökonomie sollen unterstützt werden.

    Die rund 1.300 Mitglieder befassen sich im Rahmen von Arbeitskreisen mit verschiedenen immobilienwirtschaftlichen Problemstellungen (zum Beispiel Flächendefinitionen, Marktwertanalysen und -ermittlungen, Risikomanagement, Flächenrecyling usw.). Dort ausgearbeitete Richtlinien und Empfehlungen können von der Geschäftsstelle der gif bezogen werden. Satzung und Unterlagen zum Erwerb der Mitgliedschaft können unter www.gif-ev.de herunter geladen werden.
    Die Gesellschaft für Konsumforschung mit Sitz in Nürnberg ist das größte deutsche Marktforschungsinstitut. Es hat weltweit ca. 12.500 Mitarbeiter und einen Umsatz von 1,5 Milliarden EURO im Jahr 2012. Zu dem Forschungsbereich gehört unter anderem die Ermittlung von Einschaltquoten im Fernsehen.

    Gegründet wurde die Gesellschaft vom deutschen Nationalökonomen Prof. Dr. Wilhelm Vershofen 1934. Wissenschaftlicher Assistent war der spätere Bundeswirtschaftsminister Ludwig Erhard. Die GfK bietet Unternehmen aller Größenordnungen, aber auch Verbänden ihre Marktforschungsdienste an.
    Die GmbH ist eine Kapitalgesellschaft, die teilweise wie eine Personengesellschaft gestaltet ist. Bei einer Kapitalgesellschaft ist die Mitgliedschaft auf die reine Kapital­beteiligung zugeschnitten, bei einer Personengesellschaft steht die persönliche Mitarbeit der Gesellschafter im Vordergrund. Das Recht der GmbH ist im GmbH-Gesetz (GmbHG) geregelt. Die GmbH hat große praktische Bedeutung erlangt.

    Die Gesellschafter haften, anders als bei der GbR, für die Verbindlichkeiten der GmbH nicht persönlich, sondern es haftet die Gesellschaft als juristische Person allein. Die GmbH ist nach § 13 Abs. 3 GmbHG Handelsgesellschaft und nach § 6 HGB Kaufmann ein so genannter "Formkaufmann".

    1. Gründung und Anmeldung

    Laut § 1 GmbHG kann eine GmbH zu jedem gesetzlich zulässigen Zweck als eine so genannte Ein­mann-GmbH oder durch mehrere Personen gegründet werden. Der Ge­sell­schafts­vertrag (Satzung) muss nach § 2 Abs. 1 GmbHG von einem Notar beur­kundet werden. Der Mindestinhalt ist in § 3 GmbHG geregelt:
    • die Firma und der Sitz der Gesellschaft,
    • der Gegenstand des Unternehmens,
    • die Höhe des Stammkapitals,
    • die von jedem Gesellschafter zu leistenden Stammeinlage.
    Nach § 5 GmbHG hat die Gesellschaft ein Stammkapital von mindestens 25.000 Euro. Jeder Gründungsgesellschafter muss eine Stammeinlage von mindestens 100 Euro übernehmen. Die Höhe des Geschäftsanteils wird nach der Stammeinlage bestimmt.

    Nach § 7 GmbHG ist zur Entstehung der GmbH die Anmeldung der GmbH zur Eintragung in das Handelsregister des Amtsgerichts erforderlich, in dessen Bezirk die Gesellschaft ihren Sitz hat. Der Anmeldung müssen nach § 8 GmbHG die zur Eintragung erforderlichen Unterlagen beigefügt sein, z. B. der Gesellschaftsvertrag und die Liste der Gesellschafter. Die Eintragung in das Handelsregister enthält nach § 10 GmbHG neben Firma und Sitz, Unternehmensgegenstand und Höhe des Stamm­ka­pitals den/die Geschäftsführer und die Vertretungsbefugnis. Vor der Eintragung in das Handelsregister wird die Gesellschaft wie eine GbR behandelt. Soweit die Ge­sell­schaf­ter für die Gesellschaft handeln, haften sie persönlich als Gesamt­schuldner (§ 11 GmbHG).

    2. Geschäftsführer

    Die Gesellschaft hat mindestens einen Geschäftsführer. Er ist gesetzlicher Vertreter der GmbH (§ 35 GmbHG). Seine Vertretungsvollmacht nach außen kann nicht be­schränkt werden (§ 37 Abs. 2 GmbHG). Der Geschäftsführer wird im Gesell­schafts­ver­trag oder durch Beschluss der Gesellschafter bestellt. Die Bestellung kann, soweit nicht im Gesellschaftsvertrag anders geregelt, jederzeit widerrufen werden.

    Zwischen der Gesellschaft und dem Geschäftsführer wird ein Dienstvertrag ge­schlos­sen, der Rechte und Pflichten regelt. Bei Widerruf der Bestellung ist der Dienst­vertrag zu kündigen. Der Geschäftsführer haftet gegenüber der Gesellschaft für die Sorgfalt im Sinne eines ordentlichen Geschäftsmannes (§ 43 GmbHG). Bei Veränderungen hat er nach § 40 GmbHG eine aktuelle Gesellschafterliste zum Handelsregister einzureichen. Ihm obliegt die Buchführung (§ 41 GmbHG). Er legt den Gesellschaftern den Jahresbericht zwecks Feststellung vor (§ 42a GmbHG). Nach Eintritt der Zahlungsunfähigkeit hat der Geschäftsführer unverzüglich, spä­tes­tens drei Wochen nach deren Eintritt, nach § 64 GmbHG Insolvenzantrag zu stellen.

    3. Gesellschafterversammlung

    In der Gesellschafterversammlung fasst nach § 48 GmbHG die Gesamtheit der Ge­sellschafter die Gesellschafterbeschlüsse. Die umfassende Zuständigkeit der Ver­sammlung ist in § 46 GmbHG geregelt. Sie umfasst insbesondere die Prüfung und Überwachung der Geschäftsführung sowie die Bestellung, Abberufung und Ent­las­sung der (des) Geschäftsführer(s), schließlich die Feststellung des Jah­res­ab­schlus­ses und die Verwendung der Ergebnisse.

    4. Rechte und Pflichten der Gesellschafter

    Die Gesellschafter sind nicht nur verpflichtet, ihre eigene Stammeinlage zu leisten. Für nicht geleistete Stammeinlagen anderer Gesellschafter haften die übrigen Ge­sellschafter nach § 24 GmbHG im Verhältnis ihres Geschäftsanteils. Im Gesell­schafts­vertrag kann laut § 26 GmbHG geregelt werden, dass die Gesellschafter durch Ge­sell­schaf­ter­be­schluss zur Zahlung von weiteren Einzahlungen (Nach­schüs­sen) im Verhältnis der Geschäftsanteile verpflichtet werden können. Schließlich haben die Gesellschafter eine allgemeine Treuepflicht.

    Ein Gesellschafter kann aus der GmbH durch Übertragung seines Geschäftsanteils, durch Einziehung des Geschäftsanteils, durch Gesellschafterbeschluss und aus wich­tigem Grund im Wege des Austritts oder Ausschlusses, ausscheiden. Im Ge­sellschaftsvertrag werden die Ausgleichszahlungen an den ausscheidenden Ge­sellschafter festgelegt.

    5. Auflösung der GmbH

    In § 60 GmbHG sind die Auflösungsgründe aufgelistet:
    • Zeitablauf,
    • Mehrheitsbeschluss (drei Viertel der abgegebenen Stimmen),
    • gerichtliches Urteil,
    • Eröffnung des Insolvenzverfahrens,
    • Ablehnung der Eröffnung mangels Masse und
    • Löschung der Gesellschaft wegen Vermögenslosigkeit.
    Die Auflösung erfolgt durch die Geschäftsführer oder durch Liquidatoren, die eine Eröffnungsbilanz und einen Jahresabschluss er­stellen, die von einem Abschluss­prüfer geprüft werden (§ 71 GmbHG). Nach § 72 GmbHG wird das Vermögen der Gesellschaft unter die Gesellschaft nach dem Verhältnis ihrer Geschäftsanteile ver­teilt.
    Das 1957 in Kraft getretene Gesetz über Kapitalanlagegesellschaften (KAGG) enthielt organisations-, aufsichts-, vertriebs- und steuerrechtliche Regelungen bezüglich der deutschen Investmentgesellschaften. Es bildete damit eine wesentliche Rechtsgrundlage für die Aktivitäten aller Publikums- und Spezialfonds in Deutschland und betraf sowohl Wertpapier- als auch Grundstückssondervermögen.

    Vorrangiges Anliegen des Gesetzes war der Schutz der Fondsanleger. So wurden die Fondsgesellschaften zur Einhaltung bestimmter Anlagegrundsätze – beispielsweise der Risikostreuung – verpflichtet. Das KAGG war zuletzt durch das vierte Finanzmarktförderungsgesetz geändert worden und galt bis zum 31. Dezember 2003. Mit dem Inkrafttreten des Investmentmodernisierungsgesetzes am 1. Januar 2004 wurde das KAGG durch die Vorschriften des Investmentgesetzes und des Investmentsteuergesetzes ersetzt.

    Das Investmentgesetz wiederum ist im Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) aufgegangen, welches überwiegend zum 22. Juli 2013 in Kraft getreten ist. Die ursprünglichen Regelungen des KAGG wurden ergeblich erweitert. Das neue KAGB betrifft alle als Investmentvermögen einzuordnenden Vermögensmassen.
    Gesetzes- bzw. vereinbarungsändernde Mehrheits­be­schlüs­se beinhalten Re­gelungen, durch die von den abding­ba­ren gesetzlichen Bestimmungen beziehungsweise von Verein­ba­run­gen oder ihnen gleichstehenden Regelungen der Teilungs­er­klärung oder der Gemeinschaftsordnung abgewi­chen wird be­zie­hungs­weise durch die diese Rege­lungen geändert oder aufge­ho­ben werden (BGH,20.09.2000 V ZB 58/99).

    Diese gesetzes- oder vereinbarungsändernden Mehrheitsbe­schlüsse sind we­gen fehlender Be­schlusskompetenz der Woh­nungs­eigen­tümer nichtig. Wenn also das Wohnungseigen­tums­gesetz den Eigentümern nicht ausdrücklich das Recht zur Be­schlussfassung in den zu entscheidenden Angelegenheiten ein­räumt, beispielsweise Änderungen der Kostenverteilung durch Mehrheitsbeschluss gemäß § 16 Abs. 3 und 4 WEG, sind sie auch nicht berechtigt, entsprechende Beschlüsse zu fassen. So reicht beispielsweise ein Mehrheitsbeschluss nicht aus, um das nach § 25 Abs. 2 WEG geregelte Kopfstimmrecht in ein Stimmrecht nach dem Objektprinzip – jede Sonder­eigen­tums­einheit gewährt ein Stimmrecht – durch Mehrheitsbeschluss zu ändern.
    Erforderlich für eine solche Regelung ist vielmehr eine Vereinbarung, also die Zustimmung aller Eigentümer und die Ein­tragung dieser Vereinbarung in das Grundbuch. Ist eine solche Ver­einbarung getroffen, darf auch diese Regelung wiederum nur durch eine neue Vereinbarung geändert werden. Beschließt die Wohnungseigentümergemeinschaft dennoch eine Änderung des Stimmrechts nur durch mehrheitliche Beschlussfassung, ist dieser Beschluss wegen fehlender Beschlusskompetenz (Beschlussunzuständigkeit) nichtig. Ein nichtiger Beschluss gilt als nicht existent und muss nicht angefochten werden, um ihn außer Kraft zu setzen.

    Eine Ausnahme gilt allerdings für die Fälle, in denen die Teilungs­erklärung oder die Gemeinschaftsordnung eine Bestimmung ent­hält, die es den Wohnungseigentümern ausdrücklich gestattet, von bestimmten gesetzlichen Bestimmungen oder entsprechend abweichend getroffenen Vereinbarungen durch Mehrheits­be­schluss ab­zu­weichen. Man spricht in diesen Fällen von so ge­nann­ten Öffnungsklauseln. Nachträglich können solche Öff­nungs­klauseln wiederum nur durch Vereinbarungen im Sinne von § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG, also nur mit Zustimmung aller Eigen­tü­mer und Eintragung in das Grundbuch, eingeführt werden.
    Von einem gesetzes- oder vereinbarungswidrigen Mehr­heits­be­schluss ist dann zu sprechen, wenn mit diesem Be­schluss ab­ding­bare gesetzliche Regelungen beziehungsweise Ver­ein­ba­rung­en oder ihnen gleichstehende Regelungen in der Tei­lungs­er­klä­rung nicht dauerhaft abgeändert, sondern im kon­kre­ten Einzel­fall nur fehlerhaft angewendet werden. Diese nur fehlerhaften Beschlüsse sind nicht nichtig, son­dern – nur – anfechtbar (BGH, V ZB 58/99, Urteil vom 20.09.2000).

    Beschließt danach eine Wohnungseigentümergemeinschaft einen Wirtschaftsplan oder eine Jahresabrechnung, die einen Verteilungsschlüssel enthält, der von der gesetzlichen oder der in der Teilungserklärung vereinbarten Kostenverteilung oder einem gemäß § 16 Abs. 3 WEG mehrheitlich be­schlos­se­nen Ver­tei­lungs­schlüssel ab­weicht, wird dieser Beschluss bestandskräftig. Dies gilt jedoch nur, wenn er nicht innerhalb einer Monatsfrist angefochten und für ungültig erklärt wird. Für den Wirt­schafts­plan und die Jahres­ab­rech­nung ist den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern gemäß § 28 Abs. 5 WEG aus­drück­lich die Beschlusskompetenz eingeräumt. Damit haben die Woh­nungs­eigen­tü­mer auch das Recht und die Mög­lich­keit, jeweils im konkreten Fall, aber auch nur be­schränkt auf diesen Fall, vom eigentlich vorgeschriebenen Ver­tei­lungs­schlüs­sel abzuweichen.

    Eine dauerhafte und damit eine auch für künftige Abrech­nungen geltende Änderung des Verteilungsschlüssels erfolgt damit nicht. Die Beschlusskompetenz gemäß § 28 Abs. 5 WEG erstreckt sich nur auf den Wirtschaftsplan be­zie­hungs­wei­se die Jahres­ab­rech­nung und die nur in diesem Rahmen vor­zu­neh­men­de kon­kre­te ein­malige gesetzes- oder ver­ein­ba­rungs­widri­ge An­wen­dung eines ab­wei­chen­den Ver­tei­lungs­schlüs­sels.

    Gleiches gilt für die Bestellung des Ver­wal­tungs­bei­ra­tes. Über seine Bestellung beschließen die Woh­nungs­eigen­tü­mer mit Stimmenmehrheit, dass heißt das Gesetz weist den Woh­nungs­eigen­tü­mern aus­drück­lich die Beschlusskompetenz zu. Bestellen nun die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer im kon­kre­ten Fall ab­wei­chend von der ge­setz­li­chen Re­ge­lung nicht drei Woh­nungs­eigen­tü­mer, sondern fünf Beirats­mit­glie­der, und zwar drei Woh­nungs­eigen­tüm­er und zwei Mie­ter, dann wird auch ein solcher Be­schluss be­stands­kräftig, wenn er nicht inner­halb einer Monats­frist an­ge­foch­ten und durch das Gericht für ungültig erklärt wird. Im Falle einer Anfechtung muss das Gericht allerdings die­sen Beschluss wegen Verstoßes gegen die gesetzliche Be­stim­mung als gesetz­widrigen Mehr­heits­be­schluss für ungültig erklären.
    Von der gesetzlichen Schriftform spricht man immer dann, wenn in einem Gesetz für eine Erklärung oder für das Zustandekommen eines Vertrags die Schriftform verlangt wird. Formulierungen dafür sind zum Beispiel „in schriftlicher Form“, „schriftlich“, „durch schriftliche Erklärung.“

    Es gelten dann die Regeln in den §§ 126 ff BGB. Diese sind ausführlich unter dem Stichwort Schriftform dargestellt.
    Ein Gesims tritt aus der Wand hervor, um horizontale Bauabschnitte (Gurtgesims zwischen den einzelnen Geschossen) oder Bauteile (Sockel-, Tür- und Fenstergesims) abzugrenzen. Ein Gurtgesims ist in der Regel abgeschrägt, damit sich dort nicht das Regenwasser sammeln kann. Gesimse sind ebenso gliedernde wie schmückende Elemente.
    Abkürzung für: Gesellschaftsrecht
    Der Gestaltungsbeirat stellt eine unabhängige Beratungsinstanz für Architektur und Stadtplanung dar. Sein Anliegen besteht darin, Vorhaben von städtebaulicher Relevanz zu begutachten und Empfehlungen zu formulieren. Dabei geht es nicht nur um gestalterische Gesichtspunkte, sondern um einen gesamtheitlichen Ansatz, der wirtschaftliche Interessen, ökologische Kriterien und den städtebaulichen Kontext für das geplante Gebäude berücksichtigt. Der Gestaltungsbeirat soll Qualität in das Baugeschehen einer Stadt einbringen und das Stadtbild als Kulturgut stärken bzw. den Standortfaktor in touristischer oder unternehmerischer Hinsicht fördern.

    In Deutschland existieren Gestaltungsbeiräte in verschieden Formen bereits seit einigen Jahrzehnten. Ihre Aufgaben und Wirkungen befinden sich in einem fortwährenden Entwicklungsprozess. Die Zahl der Gestaltungsbeiräte hat sich seit 1994 mehr als verdoppelt. Mehr als die Hälfte dieser Gremien sind in Baden-Württemberg und in Nordrhein-Westfalen aktiv, überwiegend in Großstädten.

    Eine Vorbildfunktion für das Wirken von Gestaltungsbeiräten hat die Stadt Regensburg. Diesem Modell sind Städte wie Lübeck, Trier, Karlsruhe, Leipzig und viele weitere gefolgt. Die Gestaltungsbeiräte argumentieren und vermitteln als ausgleichende Instanz zwischen Bauherren, Architekten und Bauverwaltung. Sie setzen sich ein für eine Balance zwischen dem spezifischen Interesse des Bauherrn und den Interessen der Allgemeinheit. Ihre Arbeit und das aktuelle Baugeschehen kommunizieren sie gegenüber der Bevölkerung. Gestaltungsbeiräte tagen in der Regel öffentlich. Ihre wichtigste Aufgabe ist die Erhaltung der Stadtidentität. Weil die Auffassungen von Architektur und Stadt in einer individualisierten Gesellschaft verschieden sind, kann die Einwirkung des Gestaltungsbeirates lediglich darauf zielen, planerische und gestalterische Missgriffe zu vermeiden.

    Gestaltungsbeiräte ersetzen die Entscheidungsgewalt und Verantwortung der Politik und Gemeindegremien als Baubehörde nicht, sondern bieten Stadtrat und Bauverwaltung eine begründete Entscheidungsgrundlage. Gestaltungsbeiräte müssen unabhängig und mit externen Experten besetzt sein, um eine Interessenskollision auszuschließen. Die Aufgaben des Beirats werden meistens von einem Gremium wahrgenommen, dessen Mitglieder unterschiedliche Positionen vertreten.

    In den Niederlanden hat die Idee des Gestaltungsbeirates, der die Stadt gegen Verunstaltung schützen soll, eine lange Tradition. Diese Stadtgestaltungskommissionen, oft auch Kommissionen für räumliche Qualität genannt, beruhen in unserem Nachbarland auf gesetzlichen Regelungen, die bis in das 14. Jahrhundert zurückreichen. Im Sinne einer umfassenden Qualitätssicherung in Architektur und Städtebau entstanden dort vor rund 100 Jahren die sogenannten Schoonheidscommissies, die nicht überall unumstritten sind.
    Wohnungseigentümer entscheiden über Angelegenheiten der ordnungsgemäßen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums durch mehrheitliche Beschlussfassung oder aber auch durch eine Vereinbarung.
    Können sich die Wohnungseigentümer aber über eine nach den Grundsätzen der ordnungsgemäßen Verwaltung erforderliche Maßnahme nicht einigen, kommt also eine entsprechende Beschlussfassung oder eine Vereinbarung nicht zustande, können sie gemäß § 21 Abs. 8 WEG durch eine Gestaltungsklage eine Regelung durch das Gericht verlangen. Das Gericht trifft nach billigem Ermessen eine Entscheidung, ersetzt also insofern einen Beschluss oder eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer.
    Eine solche Gestaltungsklage setzt jedoch voraus, dass in Angelegenheiten, die der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer unterliegen, vorher der Versuch einer entsprechenden Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümerversammlung unternommen worden ist.
    Bedarf die angestrebte Regelung einer Vereinbarung, bedarf es nicht der vorherigen Befassung der Wohnungseigentümerversammlung.
    Abkürzung für: Gewerbearchiv
    Innerhalb der Verjährungsfrist für werkvertragliche Mängelansprüche (früher "Gewährleistung") ist der Vertragspartner des Bauherrn (z.B. Handwerker) verpflichtet, auftretende Baumängel kostenlos zu beseitigen. Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt bei Bauwerken entweder fünf Jahre beim BGB-Vertrag oder vier Jahre beim VOB-Vertrag, gerechnet von der Bauabnahme. Die verkürzte Gewährleistung nach VOB kann nur vereinbart werden, wenn auch das übrige Regelwerk der VOB im wesentlichen Bauvertragsbestandteil wird. Mängel, die in das Abnahmeprotokoll aufgenommen wurden, begründen die Pflicht zur Nacherfüllung und gehören nicht zu den Baumängelansprüchen.

    Beim Grundstückskaufvertrag verjähren die Mängelansprüche in zwei Jahren. Die Frist beginnt mit Übergabe (Besitzübergang). In der Regel wird vom Verkäufer jedoch die Geltendmachung solcher Ansprüche durch den Käufer ausgeschlossen. Hiergegen bestehen keine rechtlichen Bedenken.
    Das Gewaltschutzgesetz, auch "Gesetz zur Verbesserung des zivilrechtlichen Schutzes bei Gewalttaten und Nachstellungen sowie zur Erleichterung der Überlassung der Ehewohnung bei Trennung" genannt, ist in Kraft seit 01.01.2002.

    § 1 regelt ganz allgemein mögliche Maßnahmen zum Schutz vor Gewalt und Nachstellungen. Diese setzen nicht voraus, dass Täter und Opfer in einer gemeinsamen Wohnung wohnen. Zumindest bei Wiederholungstaten im Bereich Körperverletzung, Bedrohung, Freiheitsberaubung, "Stalking" etc. kann das zuständige Gericht befristete Schutzanordnungen aussprechen, nach denen der Täter z.B. die Wohnung, den Umkreis der Wohnung oder andere regelmäßige Aufenthaltsorte des Opfers nicht mehr betreten darf oder von jeder – auch telefonischen – Kontaktaufnahme abzusehen hat.

    § 2 behandelt die Überlassung einer bisher gemeinsam genutzten Wohnung an das Opfer. Grundsatz: Wer schlägt, muss gehen. Wer geschlagen wird, darf bleiben. Opfer von Gewalt, Verletzung an der Gesundheit oder Freiheitsberaubung, die mit dem Täter in einem gemeinsamen Haushalt leben, können beim örtlichen Amtsgericht – notfalls über einen Eilantrag oder per einstweilige Verfügung – die Zuweisung der Wohnung zur alleinigen Nutzung beantragen. Eine Ehe zwischen den Beteiligten ist nicht Voraussetzung für diesen Anspruch.

    Dauerhaft kann eine Wohnung nur zugewiesen werden, wenn das Opfer Alleinnutzungsberechtigter ist, also einzige/r Mieter/in oder Eigentümer/in. Haben beide Rechte an der Wohnung, kommt nur eine zeitlich begrenzte Zuweisung in Frage. Ist nur der Täter / die Täterin nutzungsberechtigt, darf die Zuweisung an das Opfer für bis zu sechs Monate erfolgen. Eine gerichtliche Verlängerung um weitere sechs Monate ist möglich, wenn das Opfer keine andere angemessene Wohnung findet. Während der Zuweisung darf der Täter die Nutzung der Wohnung durch das Opfer in keiner Weise beeinträchtigen.

    Das Gewaltschutzgesetz ist so ausgelegt, dass eine Schutzanordnung schnell und einfach zu erwirken ist. Es enthält eine eigene Strafandrohung: Wer einer gerichtlichen Anordnung nach diesem Gesetz zuwiderhandelt, wird mit Freiheitsstrafe bis zu einem Jahr oder Geldstrafe bestraft.

    Im Zuge der Einführung dieses Gesetzes wurde auch § 1361 b des Bürgerlichen Gesetzbuches angepasst. Danach kann bei einer Trennung von Ehepartnern ein Ehepartner vom anderen die Überlassung der Ehewohnung zur alleinigen Nutzung verlangen, wenn dies notwendig ist, um eine unbillige Härte für sie/ihn oder für im Haushalt lebende Kinder zu vermeiden.

    Vor Einführung des Gewaltschutzgesetzes war für ein solches Verlangen die Gefahr einer "schweren" und nicht nur einer "unbilligen" Härte notwendig. Für eingetragene Lebenspartnerschaften gibt es eine entsprechende Regelung im Lebenspartnerschaftsgesetz.

    Nach Einführung des Gewaltschutzgesetzes haben die meisten Bundesländer ihre Polizeigesetze abgeändert. Die Polizei hat seitdem die ausdrückliche Befugnis, den Gewalttäter sofort aus der Wohnung zu verweisen. Damit wurde die so genannte Schutzlücke bis zum Erlass einer Schutzanordnung durch das Zivilgericht geschlossen.

    Die gerichtliche Zuweisung der Wohnung ändert nichts an den mietrechtlichen Vertragsverhältnissen. Das bedeutet:
    • Jeder, der im Mietvertrag als Mieter genannt ist, kann als Gesamtschuldner zur Zahlung der Miete herangezogen werden.
    • Der Mietvertrag besteht weiter, auch wenn einer der Mieter oder der einzige Mieter die Wohnung verlassen muss.
    • Der Täter wird nicht von seiner Pflicht zur Mietzahlung befreit.
    • Zwischen zwei Mietern bestehen interne Ausgleichsansprüche.
    • Besonderheit: Der/Die der Wohnung verwiesene Täter/in kann vom Opfer einen Mietausgleich verlangen. Die Höhe orientiert sich an der Miete, aber auch an der Situation und Zahlungsfähigkeit des Opfers.
    Verschiedene Broschüren zum Thema "häusliche Gewalt" können beim Bundesfamilienministerium heruntergeladen werden: www.bmfsfj.de.
    Unter einem Gewände versteht man im Bauwesen die schräg in das Mauerwerk geschnittene Seite eines Fensters oder einer Tür – vielmehr eines Portals, denn das Gewände kommt meistens bei älteren, prunkvollen Bauwerken wie etwa größeren Kirchen, herrschaftlichen Gebäuden oder einem Dom vor. Allerdings können auch die Seiten der Schießscharte einer mittelalterlichen Burg als Gewände bezeichnet werden. Hauptkennzeichen des Gewändes ist, dass es nicht rechtwinklig zur Außenfassade steht wie eine Laibung. Am Gewände sind bei prunkvollen Gebäuden oft Verzierungen angebracht. Im 12. Jahrhundert kamen z. B. Gewändefiguren auf, Statuen also, die fest mit der tragenden Struktur dahinter verbunden waren. Gerade bei Gebäuden mit besonders dickem Mauerwerk – etwa Kirchen oder Burgen – verbessert das Gewände den Lichteinfall der Tür- und Fensteröffnungen.
    Gewann ist eine alte Bezeichnung für den Teil einer Flur, der in Form von Ackerstreifen mehreren Bauern eines Dorfes zur Bewirtschaftung zur Verfügung gestellt wurde. Diese mussten aufgrund des Flurzwanges jeweils die gleichen Früchte auf ihrem Streifen anbauen. Den Gewannen wurden Namen zugelegt, die sich meist aus der früheren Nutzung oder der Lage ableiteten. Diese Namen spielen auch heute noch als Flurbezeichnungen eine Rolle. Beispiele für Namen von Gewannen sind "Vogelsang", "Gänsewiese", "Glockenberg", "Hasenfeld", "Mühlweg", "Hinter der Steige", "Am Roggenfeld" usw.

    Heute spielt die Gewannbewirtschaftung in einem anderen Sinne vor allem in Gebieten eine Rolle, die durch kleinräumige Flächenstrukturen gekennzeichnet sind. Eine Flurbereinigung hat hier in der Regel nicht stattgefunden. Da die Bewirtschaftung solcher kleiner Flächen unwirtschaftlich ist, wird unter den Landwirten vereinbart, dass jeder jeweils einen zusammenhängenden Teil der aus vielen Einzelflächen bestehenden Gesamtfläche eines Gewanns bewirtschaftet. Oft werden diese Teile als "Schlag" bezeichnet.

    Jeder Landwirt ist so unabhängig von den realen Besitzverhältnissen für einen Schlag zuständig. Die beteiligten Landwirte ersparen sich gegenüber der alten Bewirtschaftung vieler kleiner weit verstreuter Felder erhebliche Kosten. Solche Ersparnisse ergeben sich nicht nur durch Senkung der Betriebskosten und der Arbeitszeit für lange Wegestrecken, sondern auch durch erhebliche Reduzierung der vielen Randflächen, die sich durch die Flurzersplitterung zwischen den Flurstücken ergeben.
    Unter Gewerbe versteht man eine auf Dauer ausgerichtete, selbstständige, mit Gewinnabsichten verbundene Tätigkeit einer natürlichen oder juristischen Person. Charakteristisch für Gewerbetreibende ist es, dass sie miteinander in einem Konkurrenzverhältnis stehen, in welchem sie ihre Produkte und Leistungen zu Konkurrenzpreisen anbieten. Nicht zu den Gewerbetreibenden zählen die Freiberufler, denen eine Gewinnerzielungsabsicht nicht unterstellt wird, deren Unabhängigkeit aber auf der Grundlage von Gebührenordnungen abgesichert wird. Im Immobilienbereich zählen zu den Gewerbetreibenden z. B. Makler, Bauträger und Baubetreuer.

    Gegenüber Angestellten grenzt sich der Gewerbetreibende durch seine Selbständigkeit ab. Er ist "Herr seiner Entscheidungen". Dabei befindet sich im Grenzbereich der "arbeitnehmerähnliche Selbstständige", dem allerdings eine Pflicht zum Unterhalt einer Rentenversicherung wie bei einem Arbeitnehmer auferlegt wurde. Nicht zu den Selbstständigen zählen dagegen die so genannten "Scheinselbstständigen". Sie sind in Wirklichkeit Arbeitnehmer, deren Arbeitgeber ihnen den Schein der selbstständigen Gewerbetätigkeit geben, um Sozialversicherungsbeiträge zu sparen.

    Das grundlegende Gesetz, in dem die Gewerbeausübung geregelt wird, ist die Gewerbeordnung. Sie basiert auf dem Grundsatz der Gewerbefreiheit – dem freien Zugang aller Bürger zu einem Gewerbe. Allerdings ist jeder Gewerbetreibende verpflichtet, sein Gewerbe beim örtlich zuständigen Gewerbeamt anzumelden. Wenn Tatsachen vorliegen, welche die Unzuverlässigkeit des Gewerbetreibenden oder einer mit der Leitung des Gewerbebetriebes beauftragten Person in Bezug auf dieses Gewerbe belegen, kann die Ausübung des Gewerbes untersagt werden.

    Verschiedene Gewerbe können nur nach Erteilung einer Erlaubnis ausgeübt werden. Hierzu zählen neben dem Pfandleih- und Bewachungsgewerbe das Versteigerergewerbe (§ 34b GewO u.a. die Grundstücksversteigerung), das Gewerbe der Makler, Anlageberater, Bauträger und Baubetreuer (§ 34c GewO) sowie das Gewerbe der Versicherungsvermittler und Versicherungsberater (§§ 34d und 34e GewO).
    Die Gewerbeordnung sieht für eine Reihe von Gewerbe­be­trie­ben als Voraussetzung für den Beginn des Be­trie­bes eine besondere Erlaubnis vor. Betroffen hiervon sind u. a. Makler, wirtschaftliche Baubetreuer, Bauträger und Vermittler von Darlehensverträgen. Die Erlaubnis wird erteilt, wenn diese die jeweils vorgeschriebenen Voraussetzungen nach § 34c GewO erfüllen. Hierzu gehören die für deren Betrieb erforderliche Zuverlässigkeit und geordnete Ver­mö­gens­ver­hält­nisse. Ist dies nicht der Fall, kann die Erlaubnis nicht erteilt werden. Ein Sachkundenachweis muss nicht erbracht werden.

    Die für den Betrieb erforderliche Zuverlässigkeit besitzt insbesondere nicht, wer in den letzten fünf Jahren wegen eines Vermögensdeliktes oder eines Verbrechens rechts­krä­ftig verurteilt wurde. Aber auch wiederholte Verstöße gegen gewerberechtliche Ordnungsvorschriften (z. B. gegen die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) sind ein Indiz für Unzuverlässigkeit.

    In ungeordneten Vermögensverhältnissen befindet sich, über wessen Vermögen das Insolvenzverfahren eröffnet oder die Eröffnung mangels Masse abgewiesen wurde, wer eine eidesstattliche Versicherung über seine Ver­mögens­ver­hält­nisse ableisten musste oder gegen wen bei Ver­weigerung dieser Versicherung Haftbefehl ergangen ist (in beiden Fällen erfolgt ein Eintrag in das Schuldner­ver­zeichnis).

    Bei einer juristischen Person wird die erforderliche Zuver­lässig­keit an der Person des Geschäftsführers bzw. Vor­standes geprüft, das Vorliegen geordneter Ver­mögens­ver­hält­nisse an der juristischen Person selbst. Der Geschäfts­führer (und nicht ein Gesellschafter) ist auch dafür zu­stän­dig, den Antrag auf Erteilung einer Gewerbe­er­laub­nis zu stellen.

    Wem eine Erlaubnis nach § 34c erteilt wurde, muss die Vorschriften der Makler- und Bauträgerverordnung be­ach­ten. Bei Versteigerern, auch Grundstücks­ver­stei­gerern, gelten nach § 34b GewO dieselben Erlaubnis­voraus­set­zungen wie in den Fällen des § 34c. Versteigerer können zusätzlich den Antrag auf öffentlichen Bestellung und Vereidigung stellen, wobei dann ein Sach­kunde­nach­weis erbracht werden muss. Für Versteigerer gilt die Versteigererverordnung.

    Für Versicherungsmakler und Versicherungsberater gilt, dass sie neben der persönlichen Zuverlässigkeit und geordneten Vermögensverhältnissen sowie einer nachgewiesenen Berufshaftpflichtversicherung Fachkunde etwa auf dem Niveau des Versicherungsfachwirts nachweisen müssen (§§ 34d und 34e).
    Will eine Gemeinde den Bebauungsplan für ein Gewerbegebiet auswiesen, dann bedeutet dies, dass dort nur "nicht erheblich belästigende Gewerbebetriebe" zugelassen sind. Zulässig sind ansonsten Gewerbebetriebe aller Art, Lagerhäuser, Lagerplätze und öffentliche Betriebe. Auch Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude, Tankstellen und Anlagen für sportliche Zwecke können in Gewerbegebieten errichtet werden.

    Zu den Ausnahmen, die die Baunutzungsverordnung vorsieht, gehören Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonal und die Betriebsleiter, wenn sie von untergeordneter Bedeutung sind. Auch Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke sowie Vergnügungsstätten können in Gewerbegebieten ausnahmeweise zugelassen werden. Allerdings muss die Gemeinde hier besondere Festsetzungen im Bebauungsplan vorsehen.
    Gewerbeimmobilie ist ein umfassender Begriff für Immobilien, die nicht der wohnungswirtschaftlichen Nutzung dienen. Hierzu gehören etwa Büro- und Verwaltungsgebäude, Kaufhäuser, Einkaufszentren, Lagerhäuser, Ärztehäuser (obwohl Ärzte keine Gewerbetreibenden sind) Freizeitbäder und dergleichen.
    Gewerbemietverträge sind Mietverträge über gewerblich genutzte Räume aller Art. Der Gewerbemietvertrag unterscheidet sich vom Wohnungsmietvertrag hauptsächlich dadurch, dass er kaum gesetzlichen Beschränkungen unterliegt.

    Viele gesetzliche Regelungen des Mietrechts, insbesondere Regelungen des Mieterschutzes, können bei Gewerbemietverträgen ausgeschlossen oder abgeändert werden. Wegen des hohen Gestaltungsspielraumes sind Formularmietverträge im gewerblichen Bereich nur eingeschränkt nutzbar. Eine gründliche Prüfung des Vertragsinhaltes – gegebenenfalls durch einen Anwalt – ist für beide Vertragspartner zu empfehlen.

    Nicht zur Anwendung kommen unter anderem die gesetzlichen Regelungen über:
    • Kündigungsschutz,
    • Kündigungsfristen für Wohnräume,
    • Miethöhe (Obergrenze erst beim Mietwucher),
    • Räumungsschutz,
    • Sozialklausel / Widerspruch gegen Kündigung wegen Härtefall.

    Vertraglich geregelt werden sollten folgende Punkte:

    • Mietobjekt,
    • Mietzweck,
    • Mietdauer,
    • Mietzins,
    • Kaution,
    • Kündigungsfrist,
    • Mietanpassung,
    • Konkurrenzschutz,
    • Nebenkosten,
    • Konsequenzen bei Mängeln der Mietsache,
    • wer ist für Schönheitsreparaturen, Instandhaltung und Instandsetzung verantwortlich.

    Und, je nach Gewerbe:

    • Liste von Inventargegenständen, die Mieter gegebenenfalls nach Vertragsende ersetzen muss,
    • Recht auf Außenwerbung,
    • PKW-Stellplätze,
    • Recht zur Untervermietung,
    • Recht zur Aufnahme weiterer Mieter (weitere Gesellschafter),
    • Hausordnung (darf der geplanten Nutzung nicht entgegenstehen, zum Beispiel hinsichtlich Untersagung lärmerzeugender Tätigkeiten, Kundenverkehr).

    Eine Mieterhöhung kann nur vorgenommen werden, soweit dies im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist.

    Kaution: Anders als beim Wohnungsmietvertrag ist eine Vereinbarung von mehr als drei Monatsmieten Kaution zulässig.

    Für Instandhaltung, Instandsetzung und Schönheitsreparaturen ist grundsätzlich der Vermieter verantwortlich. Kosten dafür können jedoch komplett auf den Mieter abgewälzt werden. Dies gilt auch für Reparaturen. Die Vereinbarung einer Höchstgrenze im Mietvertrag ist sinnvoll.

    Ein formularmäßiger Ausschluss der Mietminderung ist laut Bundesgerichtshof auch in Gewerbemietverträgen unwirksam, weil der Mieter dadurch unangemessen benachteiligt wird. Im Urteil ging es um eine Klausel, nach der eine Minderung der Miete ausgeschlossen sein sollte, wenn die Nutzung der Räume durch Umstände beeinträchtigt werde, die der Vermieter nicht zu vertreten hatte (BGH, Urteil vom 23.04.2008, Az. XII ZR 62/06).

    Bei Gewerbemietverträgen entsteht häufig Streit um die Frage der Schriftform. Hier ist § 550 BGB anwendbar. Danach sind Mietverträge bei einer Vertragsdauer von über einem Jahr schriftlich abzuschließen. Wird dies nicht beachtet, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Das bedeutet: Auch ein für 20 Jahre abgeschlossener Gewerbemietvertrag kann mit dreimonatiger Frist vom Mieter gekündigt werden. Das Bestehen einer korrekten Schriftform wird häufig gerichtlich angefochten. Beispiel: Laut Vertrag war der Vermieter nach Nebenkostenabrechnung zur Anpassung der Nebenkosten berechtigt. Die Mieterseite war der Ansicht, dass nach der ersten Anpassung ein Verstoß gegen die Schriftform vorgelegen habe, da nicht vertraglich festgelegte Beträge zu zahlen seien. Damit sah man sich zu einer vorzeitigen Kündigung berechtigt. Der Bundesgerichtshof erteilte dieser Argumentation jedoch eine Absage (Urteil vom 5.2.2014, Az. XII ZR 65/13).
    Soll der gewerbliche Mieter die Nebenkosten tragen, muss dies ausdrücklich vertraglich geregelt werden. Sollen nicht verbrauchsabhängige Nebenkosten wie Grundsteuer und Versicherungen umgelegt werden, muss dies ebenfalls im Vertrag vereinbart sein.

    Eine Betriebskostenerhöhung kann nur stattfinden, wenn dies im Mietvertrag festgelegt ist. Im Gewerbemietvertrag können auch Betriebskostenarten auf den Mieter umgelegt werden, die nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten des § 2 Betriebskostenverordnung gehören.
    Dazu zählen zum Beispiel Bewachungskosten sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungkosten. Manche Gerichte fordern hier jedoch wegen der Abweichung vom gesetzlichen Grundgedanken eine besonders genaue – und auch höhenmäßig eingegrenzte – Darstellung der Kostenposition im Gewerbemietvertrag.

    Beispiel: "Verwaltungskosten" allein reicht nicht aus. Es muss näher erklärt werden, um welche Verwaltungskosten es sich handelt und in welcher Höhe diese anfallen (Urteil des OLG Rostock, 10.04.2008, Az. 3 U 158/06).

    Vermieter von Gewerberäumen können auch die Verwaltungskosten im Rahmen ortsüblicher und notwendiger Beträge mit Hilfe Allgemeiner Geschäftsbedingungen auf ihre Mieter umlegen. Dies geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofes hervor (Urteil vom 10.09.2014, Az. XII ZR 56/11). Problematisch ist die Umlage der Kosten für das Centermanagement:

    Dieser Begriff ist zu unbestimmt; nach Ansicht der Richter ist für den Mieter nicht erkennbar, welche Leistungen gemeint sind. Dies gilt insbesondere dann, wenn zusätzlich Verwaltungskosten und Raumkosten für Büro- und Verwaltungsräume abgerechnet werden.
    Gewerbemietverträge werden oft befristet abgeschlossen. Vertragslaufzeiten von drei, fünf oder zehn Jahren sind keine Seltenheit. Die bei Wohnungsmietverträgen bestehenden Mieterschutzregeln gelten im Gewerberaummietrecht nicht. Bei unbefristeten Verträgen gilt für die ordentliche Kündigung die Frist des § 580a Abs.2 BGB. Danach muss die Kündigung spätestens am 3. Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres stattfinden (z.B.: Kündigung spätestens am 3. Werktag des Januar zum 30. Juni).

    Bei befristeten und unbefristeten Verträgen ist eine außerordentliche fristlose Kündigung bei Vorliegen eines "wichtigen Grundes" möglich, der eine Fortsetzung des Vertrages unzumutbar macht (z.B. Vermieter: Zahlungsverzug, vertragswidriger Gebrauch, z.B. Mieter: Nichtgewährung des Gebrauchs, Gesundheitsgefährdung). Keine "wichtigen Gründe" sind die Absicht des Mieters, den Betrieb einzustellen oder wirtschaftliche Probleme.

    Für derartige Fälle kann allerdings eine Vertragsklausel aufgenommen werden, nach der der Mieter z.B. bei Umsatzrückgang ein Sonderkündigungsrecht hat. Dies kann auch für den Vermieter von Vorteil sein, da keine längerfristigen Mietrückstände auflaufen und das Objekt ggf. an ein erfolgreicheres Unternehmen weitervermietet werden kann.

    Eine außerordentliche Kündigung mit gesetzlich geregelter Frist ist besonders bei befristeten Verträgen von Bedeutung. Sie ist beim gewerblichen Mietverhältnis insbesondere bei Modernisierungsarbeiten am Mietobjekt wichtig, denn die mieterschützende Vorschrift des § 555e Abs. 1 und 2 BGB ist hier entsprechend anwendbar (§ 578 Abs.2 BGB). Der Mieter kann nach Zugang der Modernisierungsankündigung außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Die Kündigung muss bis zum Ablauf des Monats stattfinden, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt.

    Ein weiteres Sonderkündigungsrecht besteht bei Insolvenz des Mieters zu Gunsten des Insolvenzverwalters (§ 109 InsO). Die Kündigungsfrist liegt hier bei drei Monaten zum Monatsende. Die Kündigung kann allerdings mit Schadenersatzansprüchen des Mieters verbunden sein.

    Stellt sich nach einiger Zeit heraus, dass bei einem befristeten Vertrag mit mehr als einjähriger Laufzeit die Schriftform (§ 550 BGB) nicht gewahrt wurde, ist eine Kündigung nach § 580a Abs. 2 BGB möglich. Ein solcher Schriftformverstoß kann auch z.B. darin bestehen, dass nicht alle Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) unterschrieben haben oder wichtige Details im schriftlichen Vertrag fehlen (z.B. nicht erwähnt war, welche Nebengebäude zum Mietobjekt gehören). Der Vertrag gilt dann als unbefristeter Mietvertrag. Die Kündigung kann allerdings frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums erfolgen.

    Eine weitere Beendigungsmöglichkeit stellt der Aufhebungsvertrag dar.
    Gewerbeparks sind Gewerbegebiete, bei denen die Objekte nach einem einheitlichen Nutzungskonzept errichtet und unter einheitlichem Management verwaltet werden. Dabei stehen den Nutzflächen Grünanlagen – üblicherweise ein Viertel der Gesamtanlage – gegenüber, um den Grundgedanken einer "Parkanlage" zu unterstreichen. Die Einnahmen entstehen aus Mieteinnahmen und eventuellen Gewinnen der Betreibergesellschaft aus Gebühren. Die im Vergleich zu einzelnen Gewerbeimmobilien etwas höheren Erträge werden durch die Verwaltungskosten meist nahezu ausgeglichen.
    Die Gewerbesteuer ist eine Gemeindesteuer. Ihr unterliegt jeder inländische stehende Gewerbebetrieb, wobei es eine ganze Reihe von Ausnahmen gibt. Steuerschuldner ist der Unternehmer, auf dessen Rechnung das Gewerbe be­trie­ben wird. Besteuerungsgrundlage ist der Gewerbeertrag. Nicht betroffen von der Gewerbesteuer sind land- und forstwirtschaftliche Betriebe und Personen, die Einkünfte aus selbständiger Tätigkeit beziehen. Ausgangsgrundlage für die Ermittlung des Gewerbe­er­tra­ges sind die Gewinne, die nach den Vor­schrif­ten des Ein­kommen­steuer­gesetzes beziehungsweise des Körperschaftssteuergesetzes ermittelt werden.

    Hinzuzurechnen sind unter anderem ein Viertel der Summe folgender Aufwendungen, soweit sie den Betrag von 100.000 Euro übersteigen (Freibetrag):

    • Entgelte für Schulden (vor allem Zinsen) zu 100 Prozent,
    • Renten und dauernde Lasten zu 100 Prozent,
    • Gewinnanteile stiller Gesellschafter zu 100 Prozent,
    • Miet- und Pachtaufwendungen einschl. Leasing von beweglichen Wirtschaftsgütern (zum Beispiel Maschinen) zu 20 Prozent,
    • Miet- und Pachtaufwendungen einschließlich Leasing von unbeweglichen Wirtschaftsgütern zu 50 Prozent,
    • Aufwendung zeitlich befristete Überlassung von Rechten und Lizenzen zu 25 Prozent.

    Dem so ermittelten Betrag stehen vielfältige Kür­zungs­mög­lich­kei­ten gegenüber, zum Beispiel 1,2 Prozent des Ein­heits­wertes des zum Betriebsvermögen des Unternehmers gehörenden und nicht von der Grundsteuer befreiten Grundbesitzes. Vom verbleibenden Betrag wird ein Freibetrag abgezogen. Er beträgt für natürliche Personen und Personengesellschaften 24.500 Euro. Der so für die Berechnung der Steuer maßgebliche Gewerbeertrag wird mit der Steuermesszahl multipliziert. Diese beträgt 3,5 Prozent. Daraus ergibt sich der Steuermessbetrag, auf den der Hebesatz der Gemeinde anzuwenden ist. Der Hebesatz darf 200 nicht unterschreiten.

    Da die Gewerbesteuer keine Betriebsausgabe mehr dar­stellt, wird als Kompensation hierfür eine Steuer­er­mäßi­gung bei der Einkommensteuer in Höhe des 3,8-fachen Steuermessbetrages gewährt, soweit dieser Betrag die tatsächlich zu zahlende Gewerbe­steuer nicht überschreitet.
    Hat der Makler nach § 34 c GewO die Erlaubnis zur Ausübung seines Gewerbes erhalten, so kann ihm diese nach § 35 GewO wieder entzogen werden, wenn der zuständigen Erlaubnisbehörde Tatsachen bekannt werden, aus denen sich ergibt, dass die bei der Erteilung vorhandene Zuverlässigkeit nicht mehr gegeben ist. Das gleiche gilt für die mit der Leitung des Gewerbebetriebes beauftragte Person.

    Hier sind die Regelfälle des § 34 c Absatz 2 GewO zu nennen, wenn diese nach der Gewerbezulassung eintreten: Das sind rechtskräftige Verurteilung wegen eines Verbrechens, Diebstahls, Unterschlagung, Erpressung, Betrugs, Untreue, Urkundenfälschung, Hehlerei, Wuchers oder einer Insolvenzstraftat; oder wenn der Makler in "ungeordnete Vermögensverhältnisse" gerät, Regelfall: Eröffnung des Insolvenzverfahrens oder Eintragung in das Schuldnerverzeichnis gemäß § 26 Abs.2 InsO. Nach § 35 Abs.2 GewO kann die Erlaubnisbehörde auf Antrag gestatten, dass der Gewerbebetrieb durch einen Stellvertreter, der die Gewerbeerlaubnis nach § 34 c GewO besitzt, fortgeführt wird.
    Das Gewerbezentralregister wird seit dem 01.01.2007 beim Bundesamt der Justiz geführt. In das Gewerbez­entral­register werden rechtskräftig gewordene Buß­geld­be­schei­de wegen einer gewerblichen Ord­nungs­wi­drig­keit eingetragen, wenn das Bußgeld min­des­tens 200 Euro beträgt. Außerdem werden ver­wal­tungs­recht­liche Ent­schei­dungen eingetragen, die für die Be­ur­teil­ung der Zu­ver­läs­sig­keit eines Ge­werbe­trei­ben­den be­deut­sam sind, z. B. Gewerbe­unter­sagungen.

    Eintragungen im Gewerbezentralregister sind in Ver­bin­dung mit den Buß­geld­ak­ten für die Ent­schei­dung über An­träge auf Zu­la­ssung zu einem Ge­wer­be ebenso von Be­deu­tung wie für einen et­waigen Wider­ruf einer er­teil­ten Gewerbe­erlaubnis.

    Eine Eintragung wird nach Ablauf von drei Jahren getilgt, wenn das Bußgeld nicht mehr als 300 Euro betrug. In den anderen Fällen nach Ablauf von fünf Jahren. Auszüge aus dem Gewerbezentralregister müssen bei Beantragung von Gewerbeerlaubnissen, also auch von Erlaubnissen nach § 34 c GewO für Makler, Anlagevermittler, Bauträger und Baubetreuer vorgelegt werden.
    In manchen Mietverträgen ist vorgesehen, dass der Mieter die Wohnung gewerblich einem Dritten weitervermieten soll, der dann darin wohnt. Dieser Zustand wird als gewerbliche Weiter- oder Zwischenvermietung bezeichnet. Diese erfordert ein geschäftsmäßiges Tätigwerden des Hauptmieters, nicht zuletzt auch zum Zwecke der Gewinnerzielung.

    Die speziellen BGB-Vorschriften über die Wohnraummiete sind auf den Vertrag zwischen Eigentümer und Zwischenmieter dabei nicht anzuwenden, es gelten die Regeln des Gewerbemietvertrages. Die Mietverträge des Zwischenmieters mit den Endnutzern unterliegen bei Wohnraummietverhältnissen dem BGB-Wohnraummietrecht. Werden Geschäftsräume vermietet, unterliegen auch die Verträge mit den Endnutzern dem Gewerberaummietrecht.

    Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes sind Mängel des Mietobjektes, die die Wohntauglichkeit einschränken, nicht nur im Verhältnis des Zwischenmieters zum Bewohner relevant, sondern auch im Verhältnis des Eigentümers zum Zwischenmieter. Dies kann zu Mietminderungsansprüchen des gewerblichen Zwischenmieters führen.

    Voraussetzung ist das Vorliegen erheblicher Mängel. Dieses wird von der Größenordnung des gewerblichen Zwischenmietverhältnisses abhängig gemacht. Im Übrigen gilt ein Fehler, der leicht erkennbar und mit geringen Kosten zu beseitigen ist, als unerheblich (BGH, Az. XII ZR 251/02, Urteil vom 30.6.2004). Eine Mietminderung wegen Mängeln kann im Gewerbemietvertrag allerdings ausgeschlossen werden.

    § 565 BGB sieht vor, dass bei Vertragsende der Vermieter in Rechte und Pflichten des Mietverhältnisses zwischen dem Zwischenmieter und dem Bewohner eintritt. Falls der Vermieter sich dazu entschließt, sich einen neuen Zwischenmieter zu suchen und diesem die gewerbliche Weitervermietung zu gestatten, ist dieser der neue Vertragspartner des Bewohners.

    Die für die Veräußerung von Wohnraum geltenden Vorschriften über die Mietkaution, Vorausverfügungen und Vereinbarungen über die Miete und die Aufrechnung durch den Mieter gelten auch bei der gewerblichen Weitervermietung. Wenn der Vermieter dem Bewohner fälschlicherweise mitteilt, dass sein Vertragspartner gewechselt hat, so muss er dies gegen sich gelten lassen – und hat ggf. keinen Mietzahlungsanspruch mehr.
    Gewerblicher Grundstückshandel liegt dann vor, wenn über Grundstücke im Rahmen eines Gewerbebetriebes verfügt wird. Dabei spielen vor allem Kauf und Verkauf eine Rolle. Ein Gewerbebetrieb ist durch Gewinnerzielungsabsicht, selbständige, nachhaltige Tätigkeit und Teilnahme am Geschäftsverkehr gekennzeichnet. Liegt gewerblicher Grundstückshandel vor, unterliegen die erzielten Gewinne sowohl der Einkommen- als auch der Gewerbesteuer. Auch private Immobilienanleger werden als Gewerbebetrieb eingestuft, wenn sie bei ihren Immobilientransaktionen die Drei-Objekte-Grenze überschreiten. Sie ist aber nicht die ausschließliche Beurteilungsgrundlage. Der BFH hat im Urteil vom 18. Sept. 2002 (X R 183/96) auf weitere Merkmale verwiesen, die, wenn sie gegeben sind, für einen gewerblichen Grundstückshandel sprechen, z.B. kurzfristige Projektfinanzierung, Dokumentation der Veräußerungsabsicht während der Bauphase, Schließung von Vorverträgen. Liegen solche Merkmale vor, kann auch bei Unterschreiten der "Drei-Objekte-Grenze" gewerblicher Grundstückshandel angenommen werden.
    Als Gewerk bezeichnet man im Baugewerbe die Gesamtheit der Tätigkeiten, die zu einem Bauleistungsbereich gehören. Auflistungen der verschiedenen Gewerke finden sich in der VOB/C oder dem Standardleistungsbuch (StLB). Letzteres listet 69 Gewerke des Baugewerbes auf.

    Beispiele für Gewerke nach dem Standardleistungsbuch:

    • Gerüstarbeiten
    • Erdarbeiten
    • Landschaftsbauarbeiten
    • Spezialtiefbauarbeiten
    • Mauerarbeiten
    • Zimmer- und Holzbauarbeiten
    • Dachdeckungsarbeiten
    • Verglasungsarbeiten
    • Tapezierarbeiten

    Genaue Leistungsbeschreibungen der verschiedenen Einzelbereiche der Gewerke können dem "Standardleistungsbuch (StLB)" entnommen werden. Teilleistungen in einem Gewerk werden auch als Baulose bezeichnet.
    Grundsätzlich gibt es zwei Arten der Gewinnermittlung, nämlich den Betriebsvermögensvergleich und die Ein­nahmen-Überschussrechnung.

    Die Gewinnermittlung über den Be­triebs­ver­mögens­ver­gleich wird in § 4 Abs. 1 EStG wie folgt definiert: "Gewinn ist der Unterschiedsbetrag zwischen dem Betriebs­ver­mögen am Ende des Wirtschafts­jahres und dem Betriebs­ver­mögen am Ende des vorangegangenen Wirt­schafts­jahres, vermehrt um den Wert der Entnahmen und vermindert um den Wert der Einlagen". Diese Art der Gewinnermittlung ist verpflichtend für Kaufleute und Kapitalgesellschaften.

    Steuerpflichtige, die nicht auf Grund gesetzlicher Vor­schrif­ten verpflichtet sind, Bücher zu führen und regel­mäßig Abschlüsse zu machen und die auch keine Bücher führen und keine Abschlüsse machen, können als Gewinn den Überschuss der Betriebseinnahmen über die Betrieb­saus­gaben ansetzen.

    Bei der Einnahme-Überschussrechnung ergibt sich der Ge­winn beziehungweise Verlust aus der Differenz zwischen der Summe der Betriebseinnahmen und der Betriebs­aus­gaben. Bei der Versteuerung der Einkünfte aus Gewerbe­betrieb beziehungsweise aus selbständiger Tätigkeit innerhalb der Einkommensteuererklärung ist die Berechnung unter Verwendung des Formulars EÜR durch­zu­führen. Liegen solche Einkünfte vor, muss die Einkommensteuererklärung seit dem Jahr 2011 elektronisch an das Finanzamt übermittelt werden.
    Abkürzung für: Gewerbeordnung
    Der Verkehrswert eines Grundstücks ist nach der Verkehrswertdefinition des § 194 BauGB aus Preisen abzuleiten, die sich im gewöhnlichen Geschäftsverkehr gebildet haben. Den gewöhnlichen Geschäftsverkehr kennzeichnen insbesondere folgende Kriterien:

    1. die Offenheit des Marktes (der Marktzugang darf nicht durch Vorschriften oder Eingriffe beschränkt sein),

    2. die Freiheit der Marktteilnehmer, sich für oder gegen eine Grundstückstransaktion entscheiden zu können (sie dürfen nicht unter einem zeitlichen oder wirtschaftlichen Druck oder gar einem rechtlichen Zwang bei ihrer Entscheidung stehen),

    3. die Möglichkeit, sich Zugang zu Informationsquellen zu verschaffen, die für die Rationalisierung einer Entscheidung erforderlich sind.

    Der Verkehrswert ist identisch mit dem Begriff Marktwert.
    Ein gewöhnlicher Geschäftsverkehr in diesem Sinne wird auch bei der Ermittlung des "Market Value" unterstellt. Vorausgesetzt werden hier explizit - was selbstverständlich ist - das Vorhandensein von Marktparteien in Form mindestens eines kaufwilligen Käufers und eines verkaufswilligen Verkäufers, die mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handeln.

    Der gewöhnliche Geschäftsverkehr ist konkret durch bestimmte Phänomene gekennzeichnet. Auf der Anbieterseite erfolgt der Markzugang durch ein offenes oder chiffriertes Anbieten der Objekte in Zeitungen und anderen "Werbeträgern" oder in Informationsmedien wie dem Internet, durch Einschaltung von Maklern zur Interessentensuche oder einer sonstigen gezielten Teilnahme am Geschäftsverkehr. Ähnlich verhalten sich im "gewöhnlichen Geschäftsverkehr" die "Interessenten".

    Bei Bestandsimmobilien wird die Grundentscheidung der Interessenten in erster Linie vom Ergebnis einer oder mehrerer durchgeführter Objektbesichtigungen abhängig gemacht. Pläne und Exposés werden unterstützend eingesetzt. Die endgültige Entscheidung kommt schließlich in aller Regel nach einem Prozess des Aushandelns der Erwerbsbedingungen zustande. Am Ende wird entweder von einem Kauf Abstand genommen oder das Objekt wird "gekauft wie besichtigt". Ähnlich verhält es sich bei Bauträgerangeboten. Auch hier wird zuerst eine Besichtigung - wenn auch nur der Baustelle und Lage - durchgeführt. Eine größere Bedeutung haben Baubeschreibungen mit den darin eingeräumten Möglichkeiten, Sonderwünsche geltend machen zu können. Allerdings kalkulieren Bauträger - anders als die Anbieter von Bestandsimmobilien – "Festpreise", von denen sie glauben, dass sie sie am Markt durchsetzen können. Nur in Ausnahmefällen stehen diese Preise zur Verhandlungsdisposition.

    Bei offenen Immobilienfonds als Nachfrager nach Objekten wird die Objektbesichtigung in der Regel auf Sachverständige delegiert, die eine Bewertung des Objektes vornehmen, bevor die Ankaufsentscheidung getroffen wird.

    Während der Verkehrswert bzw. der Marktwert durch den "Preis" bestimmt wird, der im Verkaufsfall zu erzielen wäre, prädestiniert im Immobilienverkehr zwischen institutionellen Anlagern wie offenen Immobilienfonds in gewissem Umfange der von den Sachverständigen geschätzte Wert den Preis. Institutionelle Anleger benötigen zur Absicherung ihrer Entscheidung Verkehrswertgutachten. Damit wird "der Preis durch den Wert bestimmt".

    In der Regel kann davon ausgegangen werden, dass Kaufvertragsabschlüsse am Immobilienmarkt, bei denen Interessenten ihre Kaufentscheidung weder auf der Grundlage von Objektbesichtigungen noch auf der Grundlage eingehender Objektinformationen treffen, nicht dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr zuzurechnen sind (Beispiel: Erwerb von "Steuervorteilen" mit Hilfe eines Immobilienprojektes, was früher häufig der Fall war).
    Abkürzung für: Gewerbesteuer
    Abkürzung für: Gewerbesteuer-Durchführungsverordnung
    Abkürzung für: Gewerbesteuergesetz
    Abkürzung für: Gewerbesteuer-Richtlinie
    Die GEZ war die Gebühreneinzugszentrale der öffentlich-rechtlichen Rundfunkanstalten. Bei ihr handelte es sich um eine Gemeinschaftseinrichtung der ARD-Landesrundfunkanstalten, des Zweiten Deutschen Fernsehens (ZDF) und des Deutschlandradios. Die GEZ hatte die Aufgabe, die Rundfunkgebühren einzuziehen. Bis Ende 2012 musste für jedes Rundfunkgerät, das zum Empfang bereit gehalten wurde, eine Gebühr bezahlt werden. Als bereit gehaltene Rundfunkgeräte galten dabei Radios und Fernseher, die ohne erheblichen technischen Aufwand zum Empfang von Sendungen genutzt werden konnten – unabhängig davon, ob sie dies tatsächlich wurden. Auch sogenannte neuartige Rundfunkgeräte waren gebührenpflichtig – etwa Computer, die Internetradio-Sendungen wiedergeben können, PDAs (Personal Digital Assistants) und Mobiltelefone mit UMTS- oder Internetanbindung.

    Seit 1. Januar 2013 ist das bisherige Gebührensystem durch den neuen Rundfunkbeitrag abgelöst worden. Aus der GEZ wurde der ARD ZDF Deutschlandradio Beitragsservice. Dieser wird von den neun öffentlich-rechtlichen Landesrundfunkanstalten, dem Zweiten Deutschen Fernsehen (ZDF) und dem Deutschlandradio gemeinsam betrieben und treibt den Rundfunkbeitrag ein. Das Beitragssystem wurde geändert. Seit Anfang 2013 zahlt jeder Haushalt einen pauschalen Beitrag, ohne dass es darauf ankommt, ob und wenn ja welche Geräte zum Empfang bereit gehalten werden. Seit der Beitragssenkung vom 1. April 2015 sind pro privater Wohnung unabhängig von der Anzahl der Bewohner 17,50 Euro monatlich zu bezahlen.

    Für Familien und Wohngemeinschaften hat die Änderung von 2013 Erleichterungen mit sich gebracht. Auch die Autoradios in allen privaten Autos der Bewohner sowie privat genutzte Geräte am Arbeitsplatz sind durch den Pauschalbeitrag abgedeckt. Für verschiedene Personengruppen ist eine Beitragsbefreiung möglich, zum Beispiel für Menschen mit Behinderungen, Empfänger bestimmter staatlicher Sozialleistungen oder einer Ausbildungsförderung. Der ermäßigte Rundfunkbeitrag beträgt seit 1. April 2015 monatlich 5,83 Euro.

    Bei Unternehmen richtet sich der neue Rundfunkbeitrag nach der Anzahl der Betriebsstätten, der Beschäftigten und der betrieblich genutzten Kraftfahrzeuge. Kleinst- und Kleinunternehmen zahlen weniger als große Betriebe. Auch für Unternehmen wurden die Beiträge zum 1. April 2015 reduziert.

    Für Ferienwohnungen, die privat als Ferien- oder Zweitwohnung genutzt werden, fällt der volle Beitrag an. Bei Hotel- und Gästezimmern und an Urlauber vermieteten Ferienwohnungen ist jeweils das erste Zimmer im Hotel oder die erste Ferienwohnung eines Eigentümers beitragsfrei, für jede weitere liegt der monatliche Rundfunkbeitrag bei 5,83 Euro.

    Die Einführung der Pauschalbeiträge für jeden Haushalt beruhte auf dem Rundfunkbeitragsstaatsvertrag, der zum 1. Januar 2013 den vorherigen Rundfunkgebührenstaatsvertrag ablöste.

    Nach § 9 des Rundfunkbeitragsstaatsvertrages sind Vermieter gegenüber der jeweiligen Landesrundfunkanstalt zur Auskunft darüber verpflichtet, wer der Inhaber (das heißt Bewohner, Mieter) einer in ihrem Eigentum stehenden Wohnung oder der Inhaber eines auf ihrem Grund bestehenden Betriebes ist. Diese Auskunftspflicht gilt jedoch nur dann, wenn die Landesrundfunkanstalt nicht anders herausfinden kann, wer ihr Gebührenschuldner ist. Bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft kann diese Auskunft auch vom Verwalter gefordert werden. Der Anspruch auf Auskunft und ggf. entsprechende Nachweise kann im Verwaltungszwangsverfahren durchgesetzt werden.
    Abkürzung für: Geschossfläche
    Abkürzung für: Geschäftsgebräuche für Gemeinschaftsgeschäfte
    Abkürzung für: Gesellschaft für Konsum-, Markt- und Absatzförderung
    Abkürzung für: Gewerbefläche
    Abkürzung für: Geschossflächenzahl
    Abkürzung für: Grundgesetz
    Abkürzung für: Garage
    Abkürzung für: Geschäftshausverordnung
    Als Giebel im engeren Sinne wird der seitliche Abschluss eines Satteldaches (Giebeldreieck) bezeichnet. Im weiteren Sinne meint der Begriff den rechtwinklig zur Firstlinie stehenden Querabschluss eines Hauses.
    Ein giebelständiges Haus ist ein Haus, dessen Giebel der Straße zugewandt ist, so dass die Firstlinie rechtwinklig zur Straße verläuft.
    Prof Dr. Dr. h.c. mult. Herbert Giersch (1921 – 2010) gehörte zu den bedeutenden Nationalökonomen unserer Zeit. Er studierte an den Universitäten in Breslau und Kiel, wurde an der Westfälischen Wilhelmsuniversität Assistent und promovierte dort über das Thema Kriegslasten und soziale Gerechtigkeit.

    Nach seiner Habilitation im Jahr 1950 ging er zunächst zur Organisation für europäische wirtschaftliche Zusammenarbeit (OEEC) nach Paris. 1955 wurde er als ordentlicher Professor an die neugegründete Universität des Saarlands berufen. 1969 wechselte er nach Kiel, wo er die Leitung des Instituts für Weltwirtschaft IfW und einen Lehrstuhl an der Christian-Albrechts-Universität übernahm.

    Zu seinen bedeutenden Assistenten zählte auch Prof. Dr. Norbert Walter. Giersch veröffentlichte zusammen mit Rudolf Richter unter anderem die „Beiträge zur Multiplikatortheorie“. Zu seinem 85. Geburtstag erschien die Festschrift „Die offene Gesellschaft und ihre Wirtschaft“.
    Abkürzung für: Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung e.V.
    Give-aways sind preisgünstige Streuartikel wie zum Beispiel Kugelschreiber und Feuerzeuge und lediglich ein Teil der ganzen Palette der Werbeartikel. Diese in den seltensten Fällen kreativen Werbeartikel können in einzelnen Fällen durchaus Sinn machen. Nehmen wir zum Beispiel die Eigentümerversammlung. Hier bietet es sich an, Kugelschreiber und Blöcke als Give-aways zu verteilen. Der Eigentümer freut sich über die Serviceleistung und hat zudem einen direkten Nutzen.

    Der zusätzliche Nutzen ist ein wichtiger Aspekt beim Einsatz von Give-aways. Wägen Sie immer ab, ob die Zielgruppe tatsächlich etwas mit Ihrem Präsent anfangen kann, bevor Sie Artikel produzieren lassen. Ein Schraubenzieher-Set ist für Ihre Zielgruppe Hausmeister bestimmt eine gute Idee, aber der Eigentümer wird in der Regel weniger Nutzen davon haben.
    Abkürzung für: Gerichtskostengesetz
    Der Glasbaustein ist ein hohler, aus zwei Hälften zusammengesetzter, lichtdurchlässiger Stein aus Glas. Er wird im Pressverfahren in unterschiedlichen Formen, Farben und Abmessungen hergestellt. Durch die hohe Eigentragfähigkeit des Glasbausteines wird er als nichttragende Raumbegrenzung oder zum Schließen auch großer Fensteröffnungen genutzt.

    Der Glasbaustein wird entweder in Trockenbaumontage mit Steckverbindungen zusammengesetzt, oder mit Zementmörtel gemauert und verfugt. Die Ausbildung der Mörtelfugen kann unbewehrt oder bei großen Wandflächen bewehrt sein. Der aktuelle Glasbaustein hat gute Schall- und Wärmedämmeigenschaften. Er ist zum Schutz gegen Feuer und Einbruch geeignet, schlag- und stoßfest.

    Die Oberfläche des Steines ist undurchsichtig, klar oder strukturiert. Durch die Strukturierung wird das Licht gebrochen, so dass eine interessante Lichtstreuung oder Lichtlenkung erzielt werden kann. Unterschiedliche Innen- oder Außenbeschichtungen verleihen dem Hohlstein z.B. eine Farbigkeit oder einen Sonnenschutz.
    Glascontainer dienen dem Sammeln von Altglas zur späteren Wiederverwertung. Sie stellen ein wichtiges Element der Recyclingkette dar. In vielen Orten werden große Glas- und Papiercontainer an zentralen Punkten neben Geschäften oder Einkaufscentren aufgestellt. In manchen Städten wie etwa Berlin sind Glascontainer auch für einzelne Mehrfamilienhäuser üblich. Hier entsteht teilweise Streit um die Frage, ob der Vermieter zur Bereitstellung der Container verpflichtet ist. Welche Abfallbehälter ein Hauseigentümer aufstellen muss, hängt von den Landesgesetzen und der örtlichen Abfallbeseitigungsverordnung oder -Satzung der Gemeinde ab. Im Regelfall besteht keine vermieterseitige Pflicht zur Aufstellung von Glascontainern.

    Die Benutzungszeiten von Glascontainern sind sowohl bei Containern im öffentlichen Raum als auch bei Containern auf Privatgrundstücken eingeschränkt. Allgemeine Ruhezeiten sind nicht in bundeseinheitlichen Gesetzen, sondern in Regelungen der Länder und Gemeinden enthalten – sie können daher von Stadt zu Stadt unterschiedlich ausfallen. Für Mieter enthält die Hausordnung meist entsprechende Vorgaben. Generell sollte der Einwurf in Glascontainer nicht vor 7 Uhr morgens und nicht nach 22 Uhr abends erfolgen. Sonntags und an Feiertagen ist ein Einwurf ganztags unzulässig. Auf den Glascontainern findet sich in der Regel ein Hinweis zu den Einwurfzeiten.

    Werden in einen vermieterseitig aufgestellten Glascontainer im Hof eines Mietshauses regelmäßig während der Ruhezeiten Flaschen eingeworfen, kann dies bei erheblichem Umfang der Störung eine Mietminderung rechtfertigen. Das Landgericht Berlin gestand in einem länger zurückliegenden Fall den Mietern eine Mietminderung um zehn Prozent zu, weil fast täglich in den Nachstunden lautstark Glas in einen Container im Hof des Mehrfamilienhauses entsorgt wurde (Landgericht Berlin, Urteil vom 17.01.1995, Az. 64 S 322/94).

    Ein ebenfalls bereits älteres Urteil des Amtsgericht Rudolstadt betont, dass auch Störungen, auf die der Vermieter keinen Einfluss hat (öffentlicher Glascontainer in Grundstücksnähe) einen Grund für eine Mietminderung darstellen können. Dies gilt allerdings nur dann, wenn der Mieter beim Einzug noch nichts von der Lärmquelle wusste bzw. diese noch nicht vorhanden war (Urteil vom 20.05.1999, Az: 1 C 914/98). Den Vermieter trifft keine Aufklärungspflicht.

    In gewissem Gegensatz dazu steht ein Urteil des Oberverwaltungsgerichts Rheinland-Pfalz (vom 23.06.2010, Az. 8 A 10357/10.OVG), dem zufolge Hauseigentümer den Lärm von öffentlichen Glascontainern in Grundstücksnähe auch und gerade im Wohngebiet als ortsüblich und sozialadäquat und damit als nicht erheblich störend hinzunehmen haben. Dies gilt nach dem Gericht grundsätzlich für öffentliche Glascontainer. Eine solche Einstufung als unerheblich kann ggf. auch als Argument gegen eine Mietminderung dienen. Eine Ausnahme bilden dem Gericht zufolge Fälle, in denen aufgrund besonderer Umstände eine unzumutbare Lärmbelästigung für die Anwohner entsteht. Im konkreten Fall ging es um Container mit mehreren modernen Lärmschutzvorrichtungen, von denen nach Feststellung des Gerichts keine unzumutbaren Lärmbelästigungen ausgingen.
    Glasdachziegel oder Glasziegel sind Pressglassteine, die es passend zu fast jeder Dachziegelform gibt. Um unbewohnte Dachgeschosse zu beleuchten, wird statt eines Dachziegels oder Betondachsteins ein Glasdachziegel eingesetzt. Eine entsprechende Einlage oder Innenbeschichtung des Glasdachziegels erhöht den Wärmeschutz.
    Der Glasfalz ist die Aussparung in einem Fensterflügel oder Fensterrahmen (Festverglasung), in den die Glasscheibe eingelegt wird. Zur Wetterseite hin ist er geschlossen, so bietet der Fensterrahmen keine Schwachpunkte in Form von Fugen. Die Aussparung ist dem Rauminneren zugewandt. Hier wird die Glasleiste an die Scheibe gelegt und in die Aussparung gedrückt, um die Fensterscheibe im Rahmen zu fixieren.
    Glasfaser ist ein aus Glasschmelze gewonnenes fadenförmiges Material. Es wird in Form von z. B. Glaswolle, Glasfaserplatten oder Glasfasermatten als Dämmstoff gegen Wärme, Kälte oder Schall eingesetzt. Er ist widerstandfähig gegen chemische und mechanische Einflüsse, schadstoffarm und unverrottbar.

    Es ist hochelastisch und damit dimensionsbeständig. Glasfaser brennt nicht, kann aber schmelzen. Die Glasfaser wird zur Armierung von Kunststoffen und zur Überbrückung von Rissen im Mauerwerk eingesetzt. Kabel aus Glasfaser finden wegen ihrer hohen Übertragungsrate, großen Reichweite und geringen Störempfindlichkeit z.B. in der Datenübertragung Einsatz.
    Glasfasergewebe sind ineinander verwebte Glasfasern, die im Handel in unterschiedlichen Webarten und Anfertigungen erhältlich sind. Es gilt als ideales Material, um zuverlässig geringfügige Bauschäden wie Risse in Wand und Decke zu kaschieren. Nachträglich kann die Kaschierung wie eine Tapete mit Latex- oder Dispersionsfarbe im gewünschten Farbton gestrichen werden. Auf Papier aufgetragenes Glasfasergewebe wird als Glasfasertapete bezeichnet.
    Glasfassaden sind nicht nur im Gewerbebau, sondern auch bei manchem privaten Bauherren beliebt. Ihr Vorteil besteht nicht nur in der Schaffung heller Räume, sondern auch in ihrer Langlebigkeit – sie müssen lediglich gereinigt, aber nicht regelmäßig gestrichen oder neu verputzt werden.

    Die Scheiben einer Glasfassade können entweder von einem konventionellen Fensterrahmen gehalten oder durch ein Haltesystem wie die Linien- oder die Punktlagerung fixiert werden.

    Bei der Linienlagerung wird die Scheibe mit den Rändern an eine Tragekonstruktion gepresst. Verwendet werden dabei oft Pressprofile, die aus Stahl, Holz oder Aluminium gefertigt sind. Wichtig ist eine elastische Auflagerung, die kleine Unebenheiten der Unterkonstruktion ausgleicht, sodass unerwünschte Spannungen in der Verglasung vermieden werden.

    Bei der Punktlagerung müssen in die Scheibe an den Ecken Löcher gebohrt werden. In diesen werden Halterungen angebracht, die die Scheibe mit den Nachbarscheiben verbinden. Die kreuzförmigen Halterungen sind meist aus Stahl; sie können auf verschiedenen Unterkonstruktionen wie etwa Seilnetzen angebracht werden. Seilnetzfassaden werden seit den 1980er-Jahren verwendet.

    Für die Errichtung von Verglasungen existieren verschiedene technische Regelwerke. Zum Beispiel:

    • TRAV-2003 (Technische Regeln für absturzsichernde Verglasungen),
    • TRLV-2006 (Technische Regeln für linienförmig gelagerte Verglasungen),
    • TRPV-2006 (Technische Regeln für punktförmig gelagerte Verglasungen).

    Es gibt verschiedene Möglichkeiten, mit einer Glasfassade eine gute Wärmedämmung zu erreichen. So existieren Konstruktionen, bei denen die Glasfassade aus mit lichtdurchlässigem Dämmstoff gefüllten sogenannten Profilgläsern besteht, die dann im Ergebnis zwar noch lichtdurchlässig, aber nicht mehr durchsichtig sind. Diese bieten oft einen effektiven Wärmeschutz (sogenannte Transluzente Wärmedämmung).
    Die Glasleiste stabilisiert die eingesetzte Fensterglasscheibe im Glasfalz. Von innen wird die Glasleiste an die Scheibe gelegt und in den Glasfalz gedrückt. Die profilierte oder glatte Glasleiste besteht aus Holz, Kunststoff oder Metall. Nicht nur in früheren Zeiten wurde statt einer Glasleiste Fensterkitt verwendet.
    Glasmosaike bestehen aus gepressten oder gewalzten Glasblättchen. Mit ihren glänzend farbigen oder opaken Oberflächen schmücken sie Innenwände oder Fußböden z.B. in Nassräumen.
    Glasur ist eine glänzende, durchsichtige Beschichtung, die zumeist auf keramische Gebrauchsware aufgetragen wird. Hier wird unterschieden in Erdglasur auf Glasbasis, z.B. auf Hartporzellan, bleihaltige oder Bleiglasur auf Glasbasis, z.B. auf Steingut, Emailglasur auf Glasbasis auf kunstkeramischen Waren und Salzglasur auf Kochsalzbasis, z.B. auf Steinzeug. Keramische Bauteile wie Fliesen, Dach- oder Mauerziegel erhalten durch eine Glasur Wasserdichtigkeit, Langlebigkeit und zusätzlich eine farbige, glänzende Oberfläche.
    In Gebäude- oder Hausratversicherungen ist in der Regel keine Glasversicherung enthalten. Dies wird bei Abschluss solcher Versicherungen oft übersehen. Nur in wenigen Hausratversicherungen sind Glasschäden mitversichert. Glasbruchschäden sind die am häufigsten eintretenden Schadenfälle. Es kann sich um Gebäudeglas (z.B. Glasscheiben von Fenstern, Türen, Balkonen, Terrassen) oder um Mobiliarglas (z.B. Glasscheiben von: Bildern, Schränken, Vitrinen, Öfen, Elektro- oder Gasgeräten, Stand-, Wand- oder Schrankspiegeln, Glasplatten) handeln, das zerbricht. Die Glasversicherung gibt es als Pauschalversicherung pro Haus (Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus), pro Wohnung oder nach Wohnfläche, sowie als Einzelversicherung nach Glasart, Scheibengröße usw.
    Der Begriff Glaswarze bezeichnet die häufig gewordene modische Erweiterung eines Hauses um einen Wintergarten und unterstellt etwas ironisch, dass diese Anbauten krank, hässlich und unnötig wirken.
    Als Glaswatte oder Glaswolle wird der dünne, gewellte Faden der Glasfaser bezeichnet, der auf eine Trägerbahn genäht ist oder als locker zusammengefasste Matte verwendet wird. Glaswatte und Glaswolle finden als Wärme- und Schalldämmung oder als Zusatz zu Putz (Glasfaserputz) Verwendung.
    Mit einer Gleichstellungsabrede will der Makler seine Provisionsansprüche gegen seinen Kunden auch für den Fall sichern, dass der Kunde das angebotene Grundstück bei einer Zwangsversteigerung erwirbt. Sie kann zum Beispiel lauten: „Der Erwerb in der Zwangsvollstreckung steht dem Erwerb durch Kaufvertrag gleich.“

    Hintergrund ist folgende Rechtslage:
    Der Makler hat nur dann einen Anspruch auf Provision, wenn der beabsichtigte Hauptvertrag, also zum Beispiel der Kaufvertrag oder der Mietvertrag, zustande kommt. Für einen Vertrag wiederum sind zwei übereinstimmende Willenserklärungen erforderlich. Bei einem Grundstückskaufvertrag müssen die Parteien auch die Erklärung abgeben, dass sie sich einig sind, dass das Eigentum an dem Grundstück übergehen soll (Auflassung). Ohne diese Auflassung wird das Eigentum nicht auf den Erwerber übertragen.

    Wird ein Grundstück zwangsversteigert, wird kein Vertrag geschlossen. Der Eigentumsübergang auf den Meistbietenden findet durch den Zuschlag statt. Der Zuschlag ist ein staatlicher Hoheitsakt. Er beruht nicht auf einer Willensbildung bei demjenigen, der den Zuschlag erteilt. Er kann nicht entscheiden, wem er das Grundstück durch den Zuschlag übereignet. Daher entsteht auch kein Provisionsanspruch des Maklers, wenn sein Kunde das Grundstück in der Zwangsversteigerung erwirbt.

    Die Gleichstellungabrede ist unwirksam, wenn sie formularmäßig, zum Beispiel in den AGB des Maklers, vereinbart worden ist. Sie stellt eine erhebliche Abweichung vom gesetzlichen Leitbild dar (Provision nur bei Abschluss eines (Haupt-)Vertrags) und belastet den Kunden. Sie ist nur dann wirksam, wenn sie mit dem Kunden individuell ausgehandelt ist.
    Der Makler verdient die Provision nur, wenn der beabsichtigte Hauptvertrag geschlossen wird. Damit ist der Vertrag gemeint, für den der Makler einen Interessenten suchen sollte.

    Die Art des abgeschlossenen Geschäfts muss mit der Art des beabsichtigten Geschäfts übereinstimmen. Keine Gleichwertigkeit liegt also vor, wenn der Makler einen Mieter für seine ETW finden soll, sein Auftraggeber mit diesem Interessenten dann aber einen Kaufvertrag über die Wohnung abschließt. Ein Provisionsanspruch entsteht nicht, wenn ein unbefristeter Mietvertrag geschlossen werden sollte, der Vermieter dann aber einen zeitlich befristeten Untermietvertrag schließt. Es fehlt an der wirtschaftlichen Gleichwertigkeit.

    Wenn ein Anderer als der Vertragspartner des Maklers den Hauptvertrag abschließt, kann die persönliche Übereinstimmung fehlen, wodurch die wirtschaftliche Gleichwertigkeit entfällt. Auch dann ist der Provisionsanspruch nicht gegeben. Beispiel: Nicht ein Geschäftsführer der GmbH kauft, sondern die GmbH selbst. Gleichwertigkeit liegt aber vor, wenn nicht der Ehemann, der den Makler beauftragt hat, sondern seine Ehefrau den Kaufvertrag schließt.

    Auch der Geschäftsinhalt muss übereinstimmen. Hieran fehlt es, wenn zum Beispiel ein Grundstück mit bestimmter Größe nachgewiesen werden soll, jedoch ein wesentlich kleineres oder größeres gekauft wird. Oder wenn der Mietvertrag nur über einen Teil der Fläche geschlossen wird, aber die Vermietung des gesamten Objektes beabsichtigt war. Oder ein Pachtvertrag mit konkret festgelegten Bedingungen geschlossen werden sollte, diese Bedingungen letztlich aber geändert wurden. Es kommt also immer darauf an, welche Vorgaben die Parteien des Maklervertrags vereinbart haben.

    Außerdem ist jeweils zu fragen, ob das abgeschlossene Geschäft mit dem geplanten Geschäft wirtschaftlich gleichwertig ist.

    Das gilt auch bei Preisabweichungen. Die Angaben in den Maklerverträgen sind dabei nur allgemeine Absichtserklärungen. Sollen sie verbindlich sein, sich also auf die Provisionspflicht auswirken, muss diese Absicht klar vereinbart werden. Die Rechtsprechung, welche Abweichung zum Verlust des Provisionsanspruchs führt, ist unübersichtlich und kann nicht als Richtschnur dienen. Einige Entscheidungen bejahen den Provisionsverlust schon bei sieben Prozent, andere halten eine Abweichung von über 20 Prozent noch nicht für provisionsschädlich.
    Von einer gleitenden Neuwertversicherung eines Gebäudes spricht man dann, wenn die Versicherungssumme an den gleitenden Baupreisindex und den Tariflohnindex für das Baugewerbe angepasst wird. Beide Indizes werden vom Statistischen Bundesamt geliefert. Der Baupreisindex wird dabei mit 80% und der Tariflohnindex mit 20% gewichtet.

    Als Versicherungssumme wird der Neuwert des Gebäudes entsprechend seiner jeweiligen Größe und Ausstattung sowie seines Ausbaus nach Preisen des Jahres 1914 gebildet. Einzubeziehen sind dabei auch die Architektengebühren sowie sonstige Konstruktions- und Planungskosten. Die erste Einwertung des Gebäudewerts zum Basisjahr (1914 = 100) erfolgt durch einen Summenermittlungsbogen oder durch ein Wertgutachten. Die Versicherungssumme 1914 wird mit dem gleitenden Neuwertfaktor (auch Richtwert genannt) multipliziert. Daraus ergibt sich der Betrag, den die Versicherung im Falle des Totalschadens zu leisten hat. Die Wertanpassung mit dem gleitenden Neuwertfaktor hat auch eine entsprechende Anpassung der Versicherungsbeiträge zur Folge.

    Wenn sich durch Aus-, Um- oder Anbaumaßnahmen die Gebäudesubstanz und damit der Gebäudewert erhöht, muss dies der Versicherung unverzüglich angezeigt werden. Wird dies versäumt, dann kann im Falle eines Schadens eine Unterversicherung vorliegen. Es wird dann nur der anteilige Schaden ersetzt.
    Mit Hilfe einer Gleitklausel kann der Bauunternehmer bzw. Handwerker Änderungen im Tariflohnsystem oder andere Kostenänderungen durch eine Anpassung der Baukosten auf den Bauherrn abwälzen, soweit dies in den Vergabeunterlagen vorbehalten wurde. Ihrem Wesen nach ist diese Klausel eine Kostenelementklausel, die keiner Genehmigung bedarf. Bezugsgrundlage für eine Änderung kann auch ein Baupreisindex sein. Eine Kostenelementklausel ist nach dem Preisklauselgesetz zulässig.
    Mit einer Gleitklausel wird schon bei Abschluss eines Mietvertrages eine spätere Mieterhöhung festgelegt. Diese tritt unter bestimmten Voraussetzungen in Kraft. So kann bei der Indexmiete der Mietzins der Höhe nach an eine Steigerung des Verbraucherpreisindex angepasst werden.

    Die Gleitklausel ist zu unterscheiden von der Vereinbarung einer Staffelmiete, bei der der genaue Erhöhungsbetrag und -zeitpunkt im Mietvertrag festgelegt sind.

    Bei freifinanziertem Wohnraum darf eine Gleitklausel nur im Rahmen der Indexmiete nach § 557 b BGB vereinbart werden. Bei öffentlich finanziertem Wohnraum können Gleitklauseln frei vereinbart werden. Zulässig sind z.B. Gleitklauseln, nach denen die "jeweils gesetzlich zulässige Miete" als vereinbart gilt. Zusätzliche Nebenkostenerhöhungen per Gleitklausel sind nicht wirksam.

    Bei Miet- und Pachtverträgen über Gewerberäume sind Gleitklauseln nur dann zulässig, wenn sie die Kriterien des § 3 Abs. 1 des Preisklauselgesetzes erfüllen. Der Vertrag muss danach für die Dauer von mindestens zehn Jahren laufen, gerechnet vom Vertragsabschluss bis zur Fälligkeit der letzten Zahlung, oder der Mieter muss das Recht haben, den Vertrag auf mindestens 10 Jahre zu verlängern. Anpassungsmaßstab muss entweder der Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes oder eines Statistischen Landesamtes sein, oder der harmonisierte Verbraucherpreisindex der Europäischen Union.
    Gleitzinsdarlehen sind Darlehen, bei denen der Darlehensgeber den Zinssatz jederzeit einseitig ändern kann. Der anfangs zu zahlende Zinssatz gilt nur bis auf weiteres und ist insofern also variabel. Darlehensnehmer, die ein Gleitzinsdarlehen aufnehmen, sollten sich des damit verbundenen Zinsänderungsrisikos bewusst sein und dieses bei ihren Planungen und Entscheidungen hinreichend berücksichtigen.
    Beim Global Positioning System (auch: NAVSTAR GPS – Navigational Satellite Timing and Ranging – Global Positioning System) handelt es sich um ein globales Satellitennavigationssystem zur Bestimmung exakter Positionen und zur Zeitmessung. Das System wurde vom US-Verteidigungsministerium entwickelt und in den 80er Jahren eingeführt. Seit Juli 1995 ist es voll betriebsfähig. Im Mai 2000 wurde eine bis dahin verwendete selektive Signalverschlechterung abgeschaltet. Von diesem Zeitpunkt an konnte GPS auch für zivile Zwecke mit einer Genauigkeit von etwa 10 Metern Daten zur Ortsbestimmung liefern. Für spezielle Anwendungen sind größere Genauigkeiten möglich. Die GPS-Satelliten werden schrittweise immer wieder gegen neue Modelle ausgetauscht.

    GPS ist weltweit das wichtigste Ortungsverfahren. Es wird unter anderem zur Bestimmung der Position von Schiffen, Flugzeugen und Kraftfahrzeugen benutzt. Tragbare GPS-Empfänger können überall eingesetzt werden. Je nach Anwendungsbereich werden GPS-Navigationsgeräte mit unterschiedlichem Kartenmaterial (Stadtpläne, Landkarten, Wanderkarten, Seekarten) ausgerüstet. GPS wird auch zur Diebstahlsicherung genutzt, um etwa ein gestohlenes Kraftfahrzeug zu orten.

    Als Nachteil bei GPS wird empfunden, dass sich die Satelliten nach wie vor im Eigentum des US-Verteidigungsministeriums befinden. Damit kann das System etwa in Krisenzeiten ohne Weiteres auch abgeschaltet oder eingeschränkt nutzbar gemacht werden, um strategische Vorteile zu erlangen. Konkurrenz-Systeme zum GPS sind das europäische "Galileo" und das russische "Glonass".
    Bei einem Globalpauschalvertrag wird die Leistung nicht detailliert erfasst wie bei einem Detailpauschalvertrag. Vielmehr wird sie lediglich „global“ beschrieben. Dazu wird häufig nur die Funktion angegeben, die das Werk haben soll.

    Beispiel:
    Die Parteien schließen einen Bauvertrag über „Ein Stück Gartenpforte mit dahinterliegendem 12-stöckigem Wohnhaus.“

    Der Unternehmer schuldet den Erfolg. Am Ende seiner Arbeiten muss er eine funktionsfähige Gartenpforte vor einem 2-stöckigen Wohnhaus abliefern. Was alles dazu gehört und welche einzelnen Arbeitsschritte für diesen Erfolg zu gehen sind, muss der Unternehmer selbst überlegen und planen.

    Der Globalpauschalvertrag lässt kaum Spielraum für Nachträge. Dies ergibt sich aus der Natur des Vertrags und den Pflichten des Unternehmers. Grundsätzlich ist für den vereinbarten Preis jede Leistung zu erbringen, die nötig ist, um den global vereinbarten Erfolg zu erreichen.

    Häufig enthalten auch Einheitspreisverträge global bzw. funktional ausgeschriebene Positionen.

    Beispiele:
    • Ein Stück Baustelleneinrichtung
    • Rohre - einschließlich aller Form- und Verbindungsstücke
    • Betondecken - einschließlich der erforderlichen Bewehrung,
    • - einschließlich der notwendigen Gerüste

    Der Unternehmer, der zum Beispiel für die Ausführung seiner Arbeiten ein zusätzliches Gerüst benötigt, bekommt dafür bei dieser Art der Ausschreibung keine zusätzliche Vergütung.
    Russisches Satelliten-System zur Navigation und Positions-Bestimmung. Glonass besteht bereits seit 1993, musste jedoch in den letzten Jahren erneuert werden. Im Jahr 2009 sollte ein Stand von 24 Satelliten mit verbesserter Datenqualität erreicht werden. Betreiber ist das Verteidigungsministerium der russischen Föderation. Die Satelliten nennen sich Uragan (Hurrikan). Seit 2011 ist das System wieder vollständig einsatzfähig. Zwischen der ESA und der russischen Raumfahrtagentur Roskosmos existiert eine Zusammenarbeit, in deren Rahmen mit Hilfe von Uragan-Satelliten Technologien für das europäische System Galileo getestet werden.
    Herkömmliche Glühlampen werden nach nunmehr 130 Jahren in der EU abgeschafft. Grund: Sie verbrauchen mehr kostbaren Strom als die mittlerweile verfügbaren Energiesparlampen. Nachteile der Energiesparlampen: Sie brauchen einen Moment, bis sie volles Licht liefern, ihr Licht erscheint oft unangenehm grell, sie enthalten Schadstoffe wie Quecksilber, wodurch sie bei der Entsorgung die Umwelt belasten – und sie sind erheblich teurer. Eine Gefährdung durch giftiges Quecksilber ist bei Zerbrechen der Lampen nicht ausgeschlossen.

    Eine Untersuchung der Zeitschrift Ökotest bemängelte insbesondere bei preisgünstigen Energiesparlampen, dass sowohl ihre Lebensdauer als auch ihre Helligkeit hinter den Versprechungen der Hersteller zurück blieben.

    Zuerst wurden seit 1.9.2009 die 100 Watt-Glühbirnen und alle matten Glühlampen aus dem Handel genommen. Ein Jahr darauf durften keine 75 Watt-Birnen mehr verkauft werden, seit 2011 keine mehr mit 60 Watt und seit 2012 auch keine mehr mit 25 Watt. Noch in den Läden vorhandene Lampen können von den Händlern weiter abverkauft werden, Verbraucher können die alten Lampen weiter nutzen.

    Über die Lichtfarbe der Energiesparlampen gibt die Kelvin-Angabe auf der Packung Auskunft. Warmweißes Licht für gemütliches Wohnen ist mit 2.700 Kelvin zu erzielen. Tageslichtweißes Licht ist für den Arbeitsplatz optimal, hier sind 6.000 Kelvin angebracht. Auch Zahlencodes geben Auskunft: Der Code 827 etwa steht für warmweißes Licht. Die meisten Leuchten können auch mit Energiesparlampen bestückt werden. Nur für Kristallkronleuchter empfehlen Experten eine Umrüstung auf Halogenlampen.
    Abkürzung für: Gesellschaft mit beschränkter Haftung
    Es handelt sich im deutschen Recht um eine Sonderform der Kommandit­ge­sell­schaft, die in den letzten Jahren stark an Bedeutung gewonnen hat. Der Kom­ple­men­tär, der üblicherweise persönlich unbeschränkt haftet, ist hier eine juristische Person, z. B. eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung. Ziel ist es, das Haftungsrisiko der Kommanditisten und Kom­ple­men­täre auf das Stammkapital der GmbH (25.000 Euro) zu beschränken.

    Obwohl die GmbH & Co im Wesentlichen eine Personengesellschaft ist, wird sie in bestimmten Fällen wie eine Kapitalgesellschaft behandelt. Beispiele:
    • Nach § 130a HGB ist die GmbH & Co verpflichtet, bei Zahlungsunfähigkeit oder Überschuldung der Gesellschaft die Eröffnung eines Insolvenzverfahrens zu beantragen.
    • Nach § 264a HGB gelten die Vorschriften über den Jahresabschluss und den Lagebericht der Kapitalgesellschaften auch für die GmbH & Co.
    Abkürzung für: Gesetz betreffend die Gesellschaft mit beschränkter Haftung
    Abkürzung für: Grundmietzeit
    Abkürzung für:
    Gerichts- und Notarkostengesetz
    Abkürzung für: Gemeindeordnung
    Abkürzung für: Gemeinschaftsordnung
    Abkürzung für: Geschäftsführung ohne Auftrag
    Die goldene Bankregel ist eine Finanzierungsregel für Kreditinstitute, nach der die Dauer der Bindung von Kundengeldern nicht länger sein soll, als die Dauer der darauf basierenden verausgabten Kredite. Man bezeichnet dies als Fristenkongruenz. Damit soll die Liquidität der Kreditinstitute gesichert werden. Die Regel ist nicht verpflichtend und wird in der Praxis auch nicht eingehalten. Allerdings gibt es Grenzen. Das von Rudolf Münemann (1908 – 1982) entwickelte Revolvingsystem, das darauf basierte, mit kurzfristigen Krediten zu niedrigen Zinssätzen langfristige Kredite mit hohen festen Zinssätzen zu finanzieren, hatte anfangs durchaus Erfolg. Münemann erlitt 1970 Schiffbruch, weil die Situation eintrat, dass die Zinsen für kurzfristige Kredite jene für die nicht anpassbaren langfristigen Kredite überstiegen.
    Der Goldene Schnitt (lat. sectio aurea) ist ein konstruktiv-mathematisches Mittel, um ein harmonisch proportioniertes Gesamtbild zu erhalten. Er beruht auf dem bestimmten Teilungsverhältnis einer Strecke: Der kleinere Teil verhält sich zum Größeren wie das Größere zum Gesamten und entspricht ca. 5:8. Diese Verhältnismäßigkeit lässt sich zwei- sowie dreidimensional anwenden und wird sowohl mathematisch als auch mit Zirkel und Lineal ermittelt.

    Erstmalig wurde die Verwendung des Goldenen Schnitts vom Griechen Euklid (Alexandria, ca. 3. Jahrhundert v. Chr.) beschrieben. Sowohl in der Renaissance als auch im 19. Jahrhundert wurde die Theorie um modifizierte Untersuchungen erweitert. Der Goldene Schnitt beschäftigte die Natur- und Geisteswissenschaftler bis hin zu den gestaltenden Berufen.

    Der Goldene Schnitt verdeutlicht am praktischen Beispiel einer Fassade: Wenn sowohl die Fenster und ihre einzelnen Fensterflügel in einer proportionalen Beziehung zur gesamten Fassade stehen, außerdem der vorhandene Fassadenschmuck und die Geschossunterteilungen mit ihren Gesimsen der Gesetzmäßigkeit des Goldenen Schnittes folgen, dann schafft diese gleichmäßige Unterteilung in immer kleinere, aber verhältnismäßige Abmessungen ein attraktives Gesamtwerk. Dieses erschließt sich dem unbefangenen Betrachter nicht bewusst, beeinflusst ihn aber unweigerlich.

    Wie bei jeder Theorie, die sich im Besonderen auf subjektive Empfindungen bezieht, ist die Frage nicht endgültig geklärt, ob der Goldene Schnitt wirklich die gewünschte Wirkung erzielt. Doch in Ermangelung einer gültigen Aussage wird er weiterhin gelehrt und angewandt.
    In der Vergangenheit gab es einen Boom an Golfanlagen, der ein gut konzipiertes Projekt angesichts der großen Nachfrage schon fast zum Selbstläufer werden ließ. Inzwischen kam es zu einer Verschiebung von einer Boom-Situation hin zu einer sukzessiven Marktsättigung, wobei es sicherlich noch Gebiete mit einem entsprechenden Bedarf gibt. Allerdings: In einer Reihe von Regionen gibt es bereits ein Überangebot und einige Golfanlagen haben Probleme.

    Grund hierfür ist neben dem vermehrten Angebot an Golfanlagen auch die wirtschaftliche Situation, die teilweise potentielle Interessenten zwingt, an Freizeitvergnügen zu sparen. Gleichzeitig wird der erhebliche Landschaftsverbrauch speziell auch von Umweltschützern kritisch gesehen.
    Mit dem Gross Operating Profit ist das operative Betriebsergebnis gemeint. Es handelt sich um eine der wichtigsten betriebswirtschaftlichen Kennzahlen, die auch in dem US-amerikanischen Kontenrahmen USALI für die Beherbergungswirtschaft Bedeutung erlangt. Man spricht im Deutschen auch vom Betriebsergebnis I.

    Im Prinzip handelt es sich beim GOP um die Geldmittel, die der Unternehmer aus seiner operativen betrieblichen Tätigkeit vor dem Abzug von Zinsen, Mieten usw. erzielt hat. Wesentliche Ausgaben des Unternehmens müssen aus dieser Summe bestritten werden; sie spiegelt damit also auch die finanzielle Flexibilität des Unternehmens wieder.

    In der Hotelbranche wird teilweise die Kennzahl GOP / Zimmer verwendet. Damit wird bezweckt, den Einfluss der Betriebsgröße auf die Kennzahl möglichst gering zu halten und so eine bessere Vergleichbarkeit zu gewährleisten.
    Hermann Heinrich Gossen (1810 bis 1858) war einer der Begründer der subjektiven Wertlehre der Wiener Schule (Grenznutzenschule). Bekannt wurde er durch die von ihm formulierten beiden Gossenschen Gesetze, die er in seinem Hauptwerk - „Entwicklung der Gesetze des menschlichen Verkehrs und der daraus fließenden Regeln für menschliches Handeln“ – formulierte. Dabei führte er auch die Mathematik in die Volkswirtschaftslehre ein. Er gehörte damit zu den wichtigsten Vorläufern der Grenznutzenschule. Gossen ist Namensgeber des jährlich verliehenen Gossenpreises des Vereins für Sozialpolitik.
    Die Gotik war nach der Romanik die letzte Epoche des Mittelalters in Europa. Ab Mitte des 12. Jahrhunderts entstanden die ersten gotischen Kathedralen in Frankreich. Beginnend in Italien setzte sich im 15. Jahrhundert der Stil der Renaissance durch. Der Übergang der Epochen war fließend, denn im übrigen Europa hielt sich der gotische Stil bis in das 16. Jahrhundert. So sind die technischen und gesellschaftspolitischen Entwicklungen der Spätgotik als Wegbereiter zur Neuzeit anzusehen, mit dessen Auftakt das Mittelalter endete.

    Einschneidende politische, religiöse und soziale Veränderungen begründen die neue Epoche. Das lang anhaltende Bröckeln der mächtigen Reiche Europas (zum Beispiel Stauferreich) zog ein Machtvakuum und eine große Unsicherheit nach sich. Dieser Umstand schuf Freiraum für einen regen geistigen und religiösen Austausch, der sich ebenso in der kühnen Bauweise widerspiegelte.
    Die christliche Kirche galt als religiöse Autorität und förderte Wissenschaft und Lehre. Sie war die Begründerin der ersten Universitäten, die den vermögenden Bürgern offen standen. Ausgestattet mit neuem Selbstbewusstsein, Bildung und wirtschaftlichem Einfluss gründeten sie die bürgerlich-kaufmännische Hanse im Ostsee- und Nordseeraum mit weit reichenden Geschäftsbeziehungen und entsprechendem Auftreten. Davon zeugen noch heute die sorgsam gepflegten Gotikbauten (Backsteingotik in Lübeck, Stralsund).

    Zu Beginn des Mittelalters entwickelte Europa eine kulturelle Eigenständigkeit - weitestgehend unabhängig von den antiken Geisteswissenschaften. Ganz im Gegensatz zum Mittelmeerraum, im maurischen Spanien und im christlichen Byzanz. Hier verfügte man über ein umfangreiches Wissen an technischen und geisteswissenschaftlichen Errungenschaften auf Grundlage antiker Erkenntnisse. Lang andauernde Kriege über die religiöse Oberherrschaft im Mittelmeergebiet brachten dieses Wissen ins christliche Europa. Der Spitzbogen beispielsweise ist islamischen Ursprungs und wurde ein typisch gotisches Gestaltungsmerkmal.

    Aus der Gotik sind imposante Kathedralen erhalten, die Generationen nur als Baustellen kannten (Bauzeit Kölner Dom: 13. bis 19. Jahrhundert). Vorerst blieb man der Bauweise einer antiken Basilika treu, doch entwickelte sich ein neuer Typus: Die Hallenkirche, die dem gotischen Ideal von Weite und Größe entspricht.

    Emporragende, reich verzierte, gemauerte Türme und Pfeiler prägen die gotischen Sakralbauten, deren stilbildende Eigenschaft die Vertikale ist. Möglich wurde dies durch den filigranen, in die Höhe strebenden Skelettbau, im Gegensatz zu den kompakten Gotteshäusern der Romanik. Im gotischen Kreuzrippengewölbe wurde die Last nicht vom massiv gemauerten Gewölbe, sondern durch diagonale Rippen innerhalb des Gewölbes aufgenommen. Der Kreuzungspunkt der Diagonalen in der Gewölbemitte wurde mit einem Schlussstein gehalten, die auftretenden Lasten an die Eckpfeiler des Gewölbes abgeleitet. Durch dieses Verfahren konnte auf die bis dahin übliche quadratische Grundrissform eines Gevierts verzichtet werden.

    Die auftretenden Schubkräfte aus dem Dach werden von bis dahin unvorstellbar zartem Tragwerk aus Steinen - dem in den Außenraum verlegten Strebewerk - an die tragenden Pfeiler im Innenraum abgeleitet. Dekorative Gewichte (Fialen) tragen zur direkten Lastabtragung nach unten bei. Aus statischer Sicht weist dies der Wand eine untergeordnete Rolle zu. Zwischen den tragenden Pfeilern war die Wandgliederung beliebig möglich. Hohe, weite Bogengänge zwischen den Kirchenschiffen und schmale Fenster, nicht selten mit aufwändiger Glasmalerei versehen, trugen zu dem Empfinden eines lichten, weitläufigen und erhebenden Raumerlebnisses bei. Feine Steinmetzarbeiten, zum Beispiel in den oberen Abschlüssen von Wandöffnungen oder die sich mit Gewölberippen vereinenden Bündelstützen zeigen die große Kunstfertigkeit der damaligen Baumeister. Im Innen- und Außenbereich bestaunten die Gläubigen naturalistisch gestaltete Statuen, Konsolen, Fialen, Kapitelle, Schlusssteine, Rosetten.

    Gotische Wohnhäuser sind kaum erhalten. Die Rat- und Stadthäuser, Burgen und Paläste zeigen ein emporstrebendes, Wand auflösendes Erscheinungsbild mit bis zu vier Geschossen, die sich durch statische Leichtigkeit und Dekorationsfreude auszeichnen. Gruppen von über- und nebeneinander gereihten Rund- oder Spitzbögen ermöglichten große Maueröffnungen in der farbigen Putz- und Backsteinfassade. In einer wenig vermögenden Stadt kamen nur vereinzelt üppig ornamentierte Fachwerk- oder Steinhäuser vor.

    Im 19. Jahrhundert gewann die Neugotik bei öffentlichen Gebäuden und Kirchen noch einmal an Bedeutung. Ebenso lebte die Faszination für andere vergangene Stilrichtungen (Romanik, Renaissance, Barock) auf. Die Vermischung der vergangenen Stile wird Eklektizismus genannt.
    Abkürzung für: Global Positioning System
    Abkürzung für: Grundfläche

    Abkürzung für: Gewerblicher Rechtschutz und Urheberrecht

    Der Grabener Verlag beschäftigt sich seit 1984 ausschließlich mit Themen rund um die Immobilienwirtschaft. In den vergangenen Jahren ist aus dem Redaktionsbüro ein Dienstleister mit umfangreichem Service entstanden. Gewachsene Verbindungen zu Organisationen, Verbänden, Fortbildungseinrichtungen und Betrieben in der Immobilienwirtschaft sorgen für die nötige Praxisnähe.

    Der Grabener Verlag produziert verschiedene Mittel der Kundenkommunikation und bietet Leistungen im Bereich der Pressearbeit an, wesentlicher Schwerpunkt ist die Produktion von Haus- und Kundenzeitungen – Print und Online. Im Online-Bereich ist besonders auf das Online-Lexikon "Immobilien-Fachwissen von A-Z" hinzuweisen.

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    Die Entfernung von Graffiti an Hauswänden kann bei Mietobjekten nicht auf den Mieter umgelegt werden. Zwar sind die Kosten für Gebäudereinigung umlagefähig (§ 2 Nr.9 BetrKV). Graffiti werden jedoch normalerweise nicht regelmäßig angebracht. Ihre Beseitigung ist daher keine regelmäßig wiederkehrende laufende Aufwendung – nicht einmal dann, wenn die "Künstler" nach der Entfernung ihr Werk jedes Mal sofort erneuern. Zum Teil argumentieren die Gerichte auch damit, dass die Entfernung von Graffiti nicht in den Bereich der Gebäudereinigung, sondern zu den Aufgaben der Instandhaltung und Instandsetzung gehört. Damit sind die entstehenden Kosten unabhängig von ihrer Regelmäßigkeit nicht umlagefähig (LG Berlin, Urteil vom 19.2.2016, Az. 63 S 189/15). Es ist Sache des Eigentümers, die durch Dritte verunstaltete Mietsache wieder in ihren Normalzustand zu versetzen.

    Mieter können beim Vermieter die Entfernung von Graffiti am Haus gerichtlich durchsetzen. Dies entschied das Amtsgericht Hamburg. Dabei ging es um Graffiti von zwei m² Größe im Hauseingangsbereich sowie eine beschmierte Eingangstür (AG Hamburg, Urteil vom 22.4.2004, Az. 44 C 209/03). Die Graffiti überschritten laut Gericht das ortsübliche Maß und seien deshalb zu entfernen. Das Amtsgericht Schöneberg gestand Mietern in einem ähnlichen Fall eine Mietminderung von zwei Prozent der Kaltmiete zu, weil der Vermieter die Graffiti nicht entfernte (AG Schöneberg, Urteil vom 19.7.2002, Az. 17 C 521/01). Eine Gebäudeversicherung deckt die für die Beseitigung entstehenden Kosten meist nur ab, wenn dies besonders mitversichert oder durch einen Premiumschutz abgedeckt ist.

    Die Farbenindustrie bietet zur Vorbeugung und Schadensbegrenzung spezielle Anstriche an, die so strapazierfähig sind, dass Graffiti auf ihnen schlechter haften, sich leichter abwaschen lassen, und der Anstrich selbst auch bei mehrfacher Entfernung kaum geschädigt wird.

    In hartnäckigen Fällen besteht ein immer öfter angewandtes Verfahren darin, nach dem Neuanstrich der Gebäudewand von Eigentümerseite Graffiti-Künstler mit deren Verschönerung durch abgesprochene künstlerische Motive zu beauftragen. In der Graffiti-Szene ist es verpönt, das "Werk" eines anderen zu verunstalten. Auf diese Weise kann weiteren unästhetischen Schmierereien vorgebeugt werden.
    Unter Grauwasser versteht man das nur mäßig stark verschmutzte Abwasser aus Badewanne, Dusche und Waschbecken im Bad, teilweise auch aus der Waschmaschine. Es gibt eine EU-Norm 12056-1, die Grauwasser als fäkalienfreies, gering verschmutztes Abwasser definiert. Mit Fäkalien verschmutztes Wasser wird als Schwarzwasser bezeichnet. Grauwasser kann mit relativ geringerem Aufwand zu Brauchwasser, jedoch nicht zu Trinkwasser aufbereitet und im Haushalt wiederverwendet werden – etwa für die Toilettenspülung oder zum Putzen. Dadurch können effektiv Wasser- und Abwasserkosten gespart werden. Keinesfalls zum Grauwasser gehören Küchenabwässer, die Fette und Speisereste enthalten. Oft wird davon ausgegangen, dass eine Person bei einigermaßen wassersparendem Verhalten etwa 55 Liter Grauwasser am Tag produziert.

    Eine Reihe von Anbietern hat Reinigungssysteme für Grauwasser im Angebot. Zur Anwendung kommen dabei sehr unterschiedliche Systeme. Alle haben gemeinsam, dass das Grauwasser mit einem eigenen Leitungsnetz erfasst werden muss. Dem daraus erzeugten sogenannten Betriebswasser kann zwar Trinkwasser zugesetzt werden – insbesondere bei nicht ausreichendem Betriebswasservorrat – ansonsten müssen Trinkwasser und Betriebswasser jedoch getrennt bleiben.

    Für Einfamilienhäuser sind Kleinstanlagen bereits ab einer Aufbereitungsmenge von 300 Litern pro Tag erhältlich. Erforderlich sind außer den Leitungen Sammelbehälter, Filter und Pumpe. Diese können im Keller oder unterirdisch im Garten platziert werden.

    Die Rentabilität einer Grauwasseranlage hängt von der anfallenden Wassermenge ab. Laufende Kosten fallen für Strom und in geringem Maße für Wartung an. Besonders lohnend ist die Nutzung für Betriebe wie etwa Hotels, Wohnheime und Seniorenheime. Eine Kombination mit einem System zur Wärmerückgewinnung ist möglich. In einigen Bundesländern wird der Einbau einer Grauwasseranlage öffentlich bezuschusst.
    Abkürzung für: Grundstücksgröße
    Abkürzung für: Grundstück
    Abkürzung für: Grundstücksverkehrsgesetz
    Der Begriff "Green Building" bezeichnet grundsätzlich ein umweltfreundliches und energieeffizientes Gebäude. Der Bau energieeffizienter Gebäude im Wohn- und Nichtwohnbereich wird international propagiert. In der EU wird mit Hilfe der Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden und des "Green-Building-Programmes" für Nichtwohngebäude eine Vereinheitlichung versucht. Letzteres verlangt für Neubauten von Nichtwohngebäuden bei Verwendung traditioneller Materialien eine Verringerung des Primärenergiebedarfs um 25 Prozent.

    In der Umsetzung der europäischen Vorgaben sind zum Beispiel Deutschland, Dänemark, Österreich und Schweden gut vorangekommen. So wurde in Deutschland im Zuge der Umsetzung der Gebäuderichtlinie die Energieeinsparverordnung geändert und der Energieausweis auch für Bestandsgebäude eingeführt. Im Rahmen der Energieeinsparverordnung 2009 wurden die Regelungen zur Energieeffizienz von Gebäuden weiter verschärft. 2010 trat eine Neufassung der EU-Gebäuderichtlinie in Kraft, die in Deutschland durch die Energieeinsparverordnung 2014 umgesetzt worden ist. Diese beinhaltet höhere Anforderungen an den Wärmeschutz insbesondere bei Neubauten und neue Regelungen über den Energieausweis.

    Untersuchungen zeigen, dass die Umsetzung der Richtlinien über Energieeinsparung und Wärmedämmung in denjenigen Staaten langsamer verläuft, in denen eine stärkere Nutzung der Atomenergie als Weg aus der Energiekostenkrise befürwortet wird – zu nennen sind hier etwa Bulgarien, Ungarn, die Tschechische Republik, die Slowakei und Polen.

    Die Umsetzung der EU-Richtlinien ist jedoch zwingend. Insbesondere im Hinblick auf die steigenden Energiekosten zeigt sich, dass energieeffiziente Gebäude heute weit bessere Chancen auf dem Immobilienmarkt haben als nicht zeitgemäß gedämmte und beheizte Objekte.
    Ein Baum, der von Beginn an oder im Laufe der Zeit durch sein Wachstum die Grundstücksgrenze zum Nachbargrundstück überschreitet, ist ein Grenzbaum. Maßgeblich für diese Feststellung ist die Stelle des Baumes, an der er aus dem Boden tritt.

    Der Baum, der in der Regel wesentlicher Bestandteil des Grundstücks ist, wird zum Bestandteil zweier Grundstücke. Daraus ergibt sich, dass beide Grundstücksnachbarn Miteigentümer des Grenzbaumes sind. Auf die Wurzelverzweigung kommt es nicht an. Da sich viele Bäume bereits oberhalb der Bodenoberfläche nach unten in das Wurzelwerk verzweigen, ist eine eindeutige Bestimmung, ob es sich um einen Grenzbaum handelt, oft schwierig. Wurzelanläufe sollen im Gegensatz zu Wurzelausläufen noch zum "Stammfuß", auf den der Stamm aufsetzt, gerechnet werden. So jedenfalls das OLG München (Urteil vom 10. 6. 1992 AgrarR 1994, 27). Dabei kommt es nicht darauf an, ob der Baum durch die Grenzlinie hälftig oder nur marginal durchschnitten wird. Beim Streit um die Frage, ob es sich um einen Grenzbaum handelt oder um den Baum nur eines der beiden Nachbarn, entscheidet ein Vermessungssachverständiger.

    Für Grenzbäume gilt § 923 BGB. Danach gehören jedem der beiden Grundstücksnachbarn etwaige Früchte des Baumes, aber auch der gefällte Baum zur Hälfte. Die Vorschriften sind auch für Sträucher anzuwenden. "Jeder der Nachbarn kann die Beseitigung des Baumes verlangen. Die Kosten der Beseitigung fallen den Nachbarn zu gleichen Teilen zur Last. Der Nachbar, der die Beseitigung verlangt, hat jedoch die Kosten allein zu tragen, wenn der andere auf sein Recht an dem Baume verzichtet; er erwirbt in diesem Falle mit der Trennung das Alleineigentum. Der Anspruch auf die Beseitigung ist ausgeschlossen, wenn der Baum als Grenzzeichen dient und den Umständen nach nicht durch ein anderes zweckmäßiges Grenzzeichen ersetzt werden kann" so § 923 Abs. 2 BGB.

    Zwar muss der Eigentümer, will er einen Grenzbaum beseitigen, die Zustimmung des anderen Nachbarn einholen. Wird sie nicht erteilt, kann auf Zustimmung geklagt werden. Wird ein Grenzbaum ohne Zustimmung des anderen Nachbarn gefällt, besteht nur dann Aussicht, mit einer Schadensersatzklage durchzudringen, wenn die Zustimmung hätte verweigert werden können. Dies ist in der Regel aber nicht der Fall. Soweit die zivilrechtlichen Grundlagen.

    Öffentlich rechtlich, d.h. durch eine Baumschutzverordnung, kann allerdings die Ausübung des Rechts auf Beseitigung genehmigungsbedürftig sein. Wird die Genehmigung versagt, muss der Baum stehen bleiben. Wird der Baum dennoch gefällt, handelt es sich um eine mit Bußgeld bewehrte Ordnungswidrigkeit. Ein zivilrechtlicher Schadensersatzanspruch zu Gunsten des Nachbarn leitet sich daraus nicht ab. Baumschutzverordnungen gibt es allerdings nicht in allen Gemeinden.

    Aus der Bestimmung eines Baumes als Grenzbaum ergeben sich einige notwendige Verhaltensweisen, denn beide Nachbarn sind für den Grenzbaum gleichermaßen verantwortlich. Ist der Baum sanierungsbedürftig, haben beide Grundstücksnachbarn die Kosten der erforderlichen Sanierung zu tragen. Die Grundstücknachbarn haben die Standfestigkeit des Baumes zu überwachen. Sie müssen also regelmäßig eine „Baumschau“ durchzuführen, bei der sie den Baum auf seine Standfestigkeit und seinen Gesundheitszustand überprüfen. Die Verkehrssicherungspflicht trifft beide Nachbarn gemeinsam.

    Fällt der Baum etwa auf das Dach des Hauses eines der Nachbarn, muss auch der andere Nachbar einen Teil des Schadens ausgleichen, wenn er nicht vorsorglich auf sein Eigentumsrecht verzichtet hat. In der Regel findet bei einem Grenzbaum eine Schadensteilung zu 50 Prozent statt (OLG Düsseldorf, Az. I-9 U 38/13).
    Bei der flächenmäßigen Veränderung von Flurstücken wird unterschieden zwischen der Teilung (aus einem Flurstück werden zwei), der Zerlegung (ein Flurstück wird in mehrere Teile zerlegt) und der Verschmelzung (Flurstücke, die örtlich und wirtschaftlich eine Einheit bilden, werden zu einem Flurstück verschmolzen). Über die damit verbundenen Vermessungsvorgänge wird am Ort der Vermessung eine Niederschrift angefertigt, zu deren Termin alle direkt oder indirekt Beteiligten schriftlich geladen werden. Erscheint ein direkt beteiligter Grundstückseigentümer nicht zu diesem Termin, wird ihm das Vermessungsergebnis schriftlich mitgeteilt. Er kann dem Ergebnis innerhalb von vier Wochen widersprechen. Wird innerhalb dieser Frist kein Widerspruch eingelegt, gilt das Vermessungsergebnis als anerkannt. Ist ein Beteiligter beim Term selbst anwesend, bezeugt er sein Einverständnis durch seine Unterschrift unter die Grenzniederschrift.
    Die Grenze eines Flurstücks ist die Verbindung zwischen zwei Grenzpunkten. Grenzpunkte müssen nicht zwangsläufig Grenz- oder Marksteine sein. Es kann sich auch, wie in der Stadt meist anzutreffen, um eine Mauerecke handeln. Die Begrenzung eines Grundstücks verläuft in Städten häufig entlang von Hausmauern, bei deren Krümmungen oder Kanten sich Grenzpunkte ergeben. In der amtlichen Flurkarte wird ein Grenzpunkt als offener Punkt, kleiner Kreis oder nur als sichtbarer Knick einer Linie dargestellt. Diese Darstellung setzt nicht automatisch voraus, dass der Grenzpunkt materiell in der Örtlichkeit vorhanden ist. Jedoch ist sie in der Flurkarte ein Nachweis seiner Existenz, wenngleich solche Nachweise keinen öffentlichen Glauben besitzen.
    Ein Grenzstein (oder Markstein) ist ein steinernes Grenz­zeichen, das anzeigt, wo sich an einem Knickpunkt die Grenze zum Nachbarflurstück befindet. Der Grenzstein muss so weit aus dem Boden ragen, dass er für Landwirte, die die Flur beackern, gut sichtbar ist. Andererseits sollte er mindestens 60 Zentimeter in den Boden eingelassen werden, damit er nicht beim Pflügen herausgerissen wer­den kann. Grenzsteine werden auch zur Markierung von Landesgrenzen verwendet, die allerdings deutlich von weitem sichtbar sein sollten.
    Der Steuertarif nennt je nach Einkommenshöhe den Grenzsteuersatz. Er liegt zwischen dem Eingangssteuersatz (von 2009 an = 14 Prozent – beginnend mit einer Überschreitung des Grundfreibetrages– und dem Spitzensteuersatz, von 2005 an einheitlich 42 Prozent sowie ab 2007 ab 250.001 Euro / 500.001 Euro 45 Prozent.

    Der Grenzsteuersatz gibt an, wie hoch der letzte verdiente Euro steuerlich belastet wird. Die durchschnittliche Steuerbelastung fällt jedoch immer geringer aus. Der Spitzensteuersatz ist der höchstmögliche Grenzsteuersatz.
    Eine Grenzverwirrung besteht, wenn sich der Verlauf der Grenze zwischen zwei benachbarten Grundstücken nicht mehr feststellen lässt. Es handelt sich dabei also nicht nur um einen einfachen Streit der Grundstückseigentümer über den Grenzverlauf – dieser kann meist durch die Unterlagen des Katasteramtes oder eine neue Vermessung geklärt werden.

    Ist der Grenzverlauf mit den herkömmlichen Mitteln nicht zu klären, hat jeder der betroffenen Grundstückseigentümer einen Anspruch auf Grenzentscheidung – also auf gerichtliche Festlegung der Grundstücksgrenze. Die Regeln dafür stellt § 920 BGB auf.

    § 920 BGB besagt, dass bei einer nicht zu ermittelnden Grundstücksgrenze der Besitzstand maßgeblich ist. Kann dieser nicht festgestellt werden, wird jedem der Grundstücke ein gleich großes Stück der streitigen Fläche zugeteilt.

    Ist auf diese Weise jedoch kein Ergebnis zu erzielen, das im Einklang mit den ermittelten Umständen – speziell der bekannten und feststehenden Größe der beiden Grundstücke – ist, muss das Gericht die Grenze so festlegen, dass der Grenzverlauf der Billigkeit entspricht, also gerecht erscheint.

    Das Oberlandesgericht Hamm fällte am 24.11.2011 ein Urteil zu einem Fall der Grenzverwirrung. Es ging dabei um zwei Nachbargrundstücke, die durch eine Straße getrennt waren. Zwischen den Nachbarn entstand wegen parkender Kunden des auf einem der Grundstücke betriebenen Reiterhofes Streit um den Grenzverlauf. Dieser beruhte jedoch teilweise auf einer Vermessung von 1825, bei der keine Grenzsteine gesetzt worden waren. Das Gericht stellte eine Grenzverwirrung fest und entschied zugunsten des Bestandes, d.h. der Verlauf der Grenze wurde so festgelegt, wie er von den Nachbarn seit 30 Jahren praktiziert und teilweise durch eine Hecke markiert worden war (Az. I-5 U 132/10).
    Grenzzeichen dienen zur Markierung von Staats-, Grundstücks- oder anderen Grenzen im Gelände. Üblich sind beispielsweise Grenzsteine oder Grenzpfähle, früher wurden Grenzzeichen teilweise auch in die Rinde von Bäumen geschnitzt. Hinsichtlich ihres Materials und ihrer Ausführung sollten Grenzzeichen so beschaffen sein, dass sie eine möglichst hohe Widerstandsfähigkeit gegen unbeabsichtigte Lageveränderungen, Witterungseinflüsse und mechanische Beanspruchungen aufweisen.

    Als Grenzzeichen für Grundstücke bzw. Flurstücke kommen heute neben Beton-Grenzsteinen auch Grenzmarken mit einem Schraubgewinde, Rohre mit einer Plastikkappe, stählerne Nägel oder Bolzen aus Messing zum Einsatz. Unter den eigentlichen Grenzzeichen werden teilweise noch sogenannte Untervermarkungen oder „Zeugen“ angebracht. Dabei handelt es sich um Flaschen mit abwärts gerichtetem Hals, Tonbehälter, Plastikmarken oder markierte Tonscheiben. Allen gemeinsam ist, dass sie beim gewaltsamen Entfernen der eigentlichen Marke oder des Grenzsteines im Boden bleiben und die Position des Grenzsteins für eine spätere neue Abmarkung festhalten.

    Grenzzeichen wurden bereits sehr früh verwendet. Ihre bedeutende Rolle im Rechtsverkehr wird an entsprechenden Regelungen in historischen Rechtstexten deutlich. So enthielt bereits der im 13. Jahrhundert entstandene Sachsenspiegel Strafbestimmungen für das Entfernen oder Verändern von Grenzzeichen. Das Spektrum der in unterschiedlichen Rechtsordnungen angedrohten Strafmaßnahmen reichte von Geldstrafen über Stockschläge bis hin zum Landesverweis. Die häufig zitierte Strafbestimmung, der zufolge ein Grenzsteinfrevler bis zum Hals eingegraben werden und ihm danach der Kopf mit einem Pflug abgetrennt werden sollte, ist hingegen mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht in der Praxis angewandt worden.

    Heute bedroht § 274 Abs. 1 (3) des Strafgesetzbuches denjenigen mit einer Freiheitsstrafe bis zu fünf Jahren oder mit Geldstrafe, der "einen Grenzstein oder ein anderes zur Bezeichnung einer Grenze oder eines Wasserstandes bestimmtes Merkmal in der Absicht, einem anderen Nachteil zuzufügen, wegnimmt, vernichtet, unkenntlich macht, verrückt oder fälschlich setzt".
    Abkürzung für: Grunderwerbsteuer
    Abkürzung für: Durchführungsverordnung zum Grunderwerbssteuergesetz
    Abkürzung für: Bundesgesetz zur Grunderwerbssteuerbefreiung
    Abkürzung für: Grunderwerbsteuergesetz
    Abkürzung für: Gesundheitsreformgesetz
    Häufiger Streitpunkt zwischen Nachbarn und Mietvertragsparteien ist das sommerliche Grillen. Sowohl Eigentümer als auch Mieter von benachbarten Wohnungen oder Häusern können sich nämlich mit Hilfe zivilrechtlicher Nachbarschutzvorschriften gegen störende Grillgerüche und Rauchschwaden zur Wehr setzen. Einschlägige Regelungen enthalten auch die Immissionsschutzgesetze der Bundesländer. Es kommt aber auf den Einzelfall an. Bei nur geringfügiger Belästigung muss der Nachbar Grillgerüche tolerieren.

    Eine Rolle spielt oft, wie im Einzelnen gegrillt wird. Nach Ansicht der meisten Gerichte gehen von einem Elektrogrill weniger Beeinträchtigungen aus als von einem Holzkohlegrill; das Grillgut sollte in Alufolie verpackt werden.

    Zur Anzahl der generell zulässigen Grillfeste pro Jahr ist die Rechtsprechung uneinheitlich. Beispiele:

    • Landgericht Aachen (Vergleich): Zweimal im Monat darf im hinteren Teil des Gartens von 17 Uhr bis 22 Uhr 30 gegrillt werden. Danach darf die Grillschale ausglühen (14.03.2002, Az. 6 S 2/02).
    • Oberlandesgericht Oldenburg: Bei beengten räumlichen Verhältnissen darf viermal im Jahr im Garten bis Mitternacht gegrillt werden. Allerdings ohne gleichzeitiges Fernsehen im Garten (29.07.2002, Az. 13 U 53/02).
    • Amtsgericht Schöneberg: Auf dem Gelände einer Jugendbildungsstätte darf 20 bis 25mal jährlich gegrillt werden, für je zwei Stunden, bis ca. 21 Uhr. Allerdings muss ab 20 Uhr Ruhe herrschen (2.10.2007, Az. 3 C 14/07).

    Eine Mietvertragsklausel, die das Grillen auf dem Balkon ganz verbietet, ist zulässig (Landgericht Essen, Az.: 10 S 438/01).
    Abkürzung für: Geschäftsraummietengesetz
    Der Begriff "Großanlage zur Trinkwassererwärmung" findet sich in der Trinkwasserverordnung. Diese erfuhr in den letzten Jahren mehrere Änderungen. Inhaber von Großanlagen zur Trinkwassererwärmung müssen bei Abgabe von Trinkwasser im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit (darunter fällt hier jede Vermietung) im Dreijahresrhythmus eine Untersuchung des Wassers auf Legionellen durchführen lasssen, wenn das Wasser in Duschen und so weiter vernebelt wird. Diese Pflicht trifft insbesondere Vermieter von Mehrfamilienhäusern. Die erste Untersuchung musste bis zum 31.12.2013 abgeschlossen sein.

    Nach § 3 Nr. 12 der Trinkwasserverordnung gelten als „Großanlagen zur Trinkwassererwärmung“ solche mit

    • einem Speicher-Trinkwassererwärmer oder zentralem Durchfluss-Trinkwassererwärmer jeweils mit einem Inhalt von mehr als 400 Litern oder
    • einem Inhalt von mehr als drei Litern in mindestens einer Rohrleitung zwischen Abgang des Trinkwassererwärmers und Entnahmestelle; nicht berücksichtigt wird der Inhalt einer Zirkulationsleitung. Diese Voraussetzung ist bei etwa zwei bis drei Metern Leitungslänge erfüllt.

    Entsprechende Anlagen in Ein- und Zweifamilienhäusern gelten per Gesetz nicht als Großanlagen zur Trinkwassererwärmung.

    Es ist davon auszugehen, dass alle zentralen Wassererwärmungsanlagen in Mehrfamilienhäusern nach dieser Definition Großanlagen darstellen.
    Unter einem großflächigen Einzelhandelsbetrieb wird ein Betrieb verstanden, der Waren ausschließlich an Letzt­ver­brau­cher verkauft. Die Großflächigkeit beginnt nach der Rechtsprechung bei etwa 800 Quadratmeter Ver­kaufs­fläche (Urteil des 4. Senats vom 24.11.2005, BVerwG, Az. 4 C 10.04). Solche Betriebe (z. B. Verbrauchermärkte, Bau­märkte, Fachmärkte, aber auch Warenhäuser) sind nur im beplanten oder unbeplanten Kerngebiet oder in für sie eigens ausgewiesenen "sonstigen Sondergebieten" zu­läs­sig. Mehrere selbstständige (nicht großflächige) Einzel­handels­betriebe können als ein großflächiger Einzel­han­dels­be­trieb angesehen werden, wenn diese Betriebe ein einheitliches Nutzungskonzept haben, bei dem die Betriebe wechselseitig voneinander profitieren. Es spricht nach § 11 Abs. 3 BauNVO die Vermutung für "schädliche Umwelt­ein­wir­kungen" solcher Betriebe, wenn sie (nach § 11 Abs. 3 BauNVO) eine Geschossfläche von circa 1200 Quadrat­metern haben. Ihre Zulässigkeit setzt voraus, dass die sich aus der Vermutung ergebenden Bedenken ausgeräumt werden und die Betriebe sich nach Größe und Ein­zugs­be­reich in das zentralörtliche Versorgungssystem noch einfügen und die Funktionsfähigkeit der Stadtzentren nicht beeinträchtigen. Bei einer Größenordnung von etwa 5000 Quadratmetern Geschossfläche ist eine zusätzliche Umweltverträglichkeitsprüfung erforderlich.

    Bei der Konzeption von großflächigen Einzel­handels­be­trie­ben ist die Standortanalyse von besonderer Bedeutung. Dabei sind neben ökonomischen Faktoren insbesondere auch sozio-demographische Faktoren zu erkunden und zu interpretieren, nämlich die Anzahl der Haushalte, ihre soziale Stellung, das Haushaltseinkommen, die Alters­struktur der Haushaltmitglieder, die Konsumgewohnheiten und nicht zuletzt die für den Warenkonsum verfügbare Kaufkraft, die das mögliche Umsatzvolumen bestimmt sowie die Wettbewerber, die am Umsatz partizipieren.
    Ein Großraumbüro ist ein Büroraum, in dem 20 oder mehr Personen arbeiten und der bis zu mehreren hundert Quadratmetern Fläche umfassen kann. Als Vorteile dieses Bürotyps gelten die Förderung von Kommunikation und Teamarbeit. Als Nachteile werden hoher Lärmpegel, akustische und visuelle Ablenkung, fehlende Rückzugsmöglichkeiten für konzentriertes Arbeiten und ein hohes Maß an sozialer Kontrolle genannt.
    Als Großstädte gelten in der Statistik alle Städte mit über 100.000 Einwohnern. In Deutschland zählen dazu 80 Städte. Vier Städte sind Millionenstädte (Berlin, Hamburg, München und Köln), zehn Städte haben zwischen 500.000 und einer Million Einwohner.
    Abkürzung für: Grundsteuer
    Abkürzung für: Grundsteuergesetz
    In § 10 Grundbuchordnung (GBO) ist festgelegt, dass das Grundbuchamt alle „Urkunden, auf die eine Eintragung sich gründet oder Bezug nimmt“, aufbewahrt. Dies geschieht in einer vom Grundbuch separaten Akte. Diese wird als Grundakte oder Stammakte bezeichnet. Zu diesen Urkunden und Dokumenten zählen zum Beispiel Notarverträge (Kaufverträge, Schenkungen, Überlassungen, Grundschuldbestellungen), Teilungserklärungen, Vollmachten, Eintragungsanträge und grundbuchamtliche beziehungsweise gerichtliche Entscheidungen.

    Gemäß § 12 GBO kann jeder, der auch Einsicht in das Grundbuch nehmen darf, die Grundakte einsehen. Das gilt auch für noch nicht erledigte Eintragungsanträge.
    Der Grundbesitzwert ist ein Steuerwert, der nach den §§ 139 und 145-150 BewG für Ausnahmezwecke der Grunderwerbsteuer (bis 2008 auch für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer) und nach §§ 157-198 BewG (ab 01.01.2009 für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer) zu ermitteln ist. Während für die Ermittlung eines Grundbesitzwertes für Ausnahmezwecke der Grunderwerbsteuer und der alten Erbschaftsteuer das sogenannte Bedarfswertverfahren anzuwenden ist, wird für Zwecke der Erbschaftsteuer ab 2009 der Grundbesitzwert unter Berücksichtigung der tatsächlichen Verhältnisse und der Wertverhältnisse zum Bewertungsstichtag festgestellt (gemeiner Wert). Er ist nunmehr dem Verkehrswert angenähert.

    Für Zwecke der Grunderwerbsteuer und bei der alten Erbschaftsteuer beträgt der Grundbesitzwert eines unbebauten Grundstücks 80 Prozent der Bodenrichtwerte, die vom Gutachterausschuss zu ermitteln und dem Finanzamt mitzuteilen sind. Bei bebauten Grundstücken ist das 12,5-fache der Jahresnettomiete anzusetzen. Bei selbst genutzten Gebäuden ist die übliche Miete anzusetzen. Als Wertminderung wegen Alters ist für jedes Jahr 0,5 Prozent abzusetzen, höchstens jedoch 25 Prozent.

    Bei Ein- und Zweifamilienhäusern ist ein Zuschlag von 20 Prozent zu dem Wert vorzunehmen, der nach dem oben dargestellten Verfahren ermittelt wurde. Ist der Wert des Grundstücks im unbebauten Zustand höher als der Wert des bebauten Grundstücks, dann ist der Wert des unbebauten Grundstücks anzusetzen.

    Der ab 2009 gültige Grundbesitzwert für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer wird in einem komplizierten Verfahren ermittelt. Unbebaute Grundstücke werden mit dem Bodenrichtwert ermittelt. Bebaute Grundstücke werden je nach Grundstücksart im Vergleichswert-, Ertragswert- oder im Sachwertverfahren bewertet.
    Beim Grundbuch handelt es sich um ein öffentliches Re­gister der im Grundbuchbezirk gelegenen Grundstücke und den mit ihnen verbundenen Rechten (Bestands­ver­zeich­nis). Es dient der Dokumentation der Eigen­tums­ver­hält­nisse (Abteilung I), der auf den Grundstücken ruhenden Lasten und Beschränkungen (Abteilung II) und der auf ihnen ruhenden Grund­pfand­rechte (Abteilung III). Für jedes "Grundstück" im Sinne des Grundbuchrechts wird ein Grundbuchblatt angelegt, das sich in die oben be­schrie­ben­en Abteilungen gliedert (Grundbuch organisiert als Realfolium). Es kann aber auch für einen Eigentümer, der über mehrere Grundstücke verfügt, ein Grundbuchblatt angelegt werden (ein so genanntes Personalfolium), so lange die Übersichtlichkeit nicht darunter leidet. Nicht alle Grundstücke sind "buchungspflichtig". Zu den buchungs­freien Grundstücken zählen Grund­stücke der Gebiets­kör­per­schaften (Bund, Länder, Gemeinden) sowie Grund­stücke der Kirchen und Klöster. Ferner sind Grund­stücke, die im Hinblick auf andere Grundstücke nur eine dienende Funktion haben, z. B. Wege, die von Eigentümern mehrerer Grundstücke benutzt werden, nicht buchungspflichtig.

    Abteilung I kann unrichtig werden, wenn der eingetragene Eigentümer stirbt. Der Erbe muss dann die Grund­buch­berich­tigung beantragen. Das Bestands­ver­zeich­nis enthält die Grundstücksdaten des Liegenschaftskatasters, wobei häufig Flurstücke unter jeweils einer eigenen Nummer geführt werden. Durch "Zuschreibung" können aber unter einer laufenden Nummer zwei oder mehrere Flurstücke geführt werden. Änderungen ergeben sich aber auch durch Zuschreibung aus anderen Grundbüchern und Abs­chrei­bung in andere Grundbücher. Darüber hinaus können "subjektiv dingliche" Rechte des jeweiligen Eigen­tü­mers eingetragen werden, z. B. das Wegerecht an einem anderen Grundstück. Ebenso werden hier Mit­eigen­tums­an­teile an einem anderen Grundstück eingetragen (z. B. an gemeinsamen Zuwegen in einer Reihenhaussiedlung), das in der Regel im Grundbuch nicht erfasst ist, weil es nicht zu den buchungspflichtigen Grundstücken gehört.

    Zu den in Abteilung II des Grundbuchs eintragbaren Las­ten zählen Grunddienstbarkeiten, beschränkte per­sön­liche Dienstbarkeiten, Nießbrauch, Reallasten und das Erb­bau­recht. Beschränkungen sind solche, die das Ver­fü­gungs­recht des Eigentümers beschränken - etwa bei Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Eigen­tümers. Eine Reihe von eintragungsfähigen Ver­mer­ken können ebenfalls auf Beschränkungen hin­wei­sen, etwa der Um­le­gungs- und der Sa­nie­rungs­vermerk.

    Grundpfandrechte, die in Abt. III eingetragen werden, be­ziehen sich auf Grundschulden, Hypotheken und Renten­schulden. Hypotheken kommen nur noch selten vor, Rentenschulden fast gar nicht. Sofern ein Grundstück "auf Rentenbasis" verkauft wird, dient als Ab­sicher­ungs­mittel nicht die "Rentenschuld", sondern die Reallast.

    Neben dem Grundbuch für Grundstücke gibt es das Erb­bau­grund­buch, das Wohnungs- und Teil­eigen­tums­grund­buch sowie das Wohnungs­erb­bau­grund­buch (bzw. Teil­eigen­tums­erb­bau­grund­buch) und das Berggrundbuch, das dem Nachweis des Bergwerkeigentums dient (einem Recht des Aufsuchens und der Gewinnung von Bodenschätzen). Erbbau- und Berggrundbücher sind Grundbücher für grund­stücks­gleiche Rechte. Alle Grundbucharten haben die gleiche Einteilungsstruktur. Im Bestandsverzeichnis des Erbbaugrundbuchs ist anstelle des Grundstücks das Erb­bau­recht, beim Wohnungsgrundbuch / Teileigentums­grund­buch der Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigen­tum, das Grundstück und das dazugehörende Sonder­eigen­tums­recht und dessen Beschränkungen durch die anderen Wohnungsgrundbücher eingetragen.

    In der ehemaligen DDR gab es ein sogenanntes Gebäudegrundbuch. In dieses wurde ein vom Eigentum am Grundstück unabhängiges Gebäudeeigentum eingetragen, wenn das Gebäude aufgrund dinglicher Nutzungsrechte errichtet oder als Volkseigentum auf fremdem Grund gebaut worden war. Das Institut des Gebäudeeigentums ähnelt dem Erbbaurecht. Das Gebäudegrundbuch wird heute nach den Vorschriften der Grundbuchordnung fortgeführt.

    Einsicht in das Grundbuch kann jeder nehmen, der ein berechtigtes Interesse darlegt (auch der Makler, der einen schriftlichen Makler-Verkaufsauftrag vorlegen kann). Das Einsichtsrecht bezieht sich auch auf die Grundakten, in denen die Dokumente enthalten sind, die zu den Eintra­gungen im Grundbuch gehören (z. B. notarieller Kauf­ver­trag).

    Die Informationsquelle zu den Eintragungen im Grundbuch befindet sich in den Grundakten. Sie enthält die Urkunden, die zu Grundbucheintragungen und Löschungen geführt haben. Wichtiger Bestandteil der Grundakte ist das Handblatt, dessen Inhalt mit dem Grundbuchinhalt genau übereinstimmt. Rechtsgrundlage ist § 24 Absatz 4 der Grundbuchverfügung (GBV). Wer das Grundbuch einsehen soll, etwa der Notar, bevor er einen Kaufvertrag beurkundet, genügt seiner Pflicht, wenn er die Handakte einsieht. Die Grundakte samt Handblatt werden in der Regel jedem Einsichtsberechtigten vorgelegt. Der Einsichtsberechtigte kann sich darauf verlassen, dass der Inhalt des Handblatts mit dem Grundbuch identisch ist. Er hat also keine Nachprüfungspflicht. Der öffentliche Glaube des Grundbuchs bezieht sich jedoch nicht auf die Handblatt, sondern nur auf das Grundbuch selbst. Bei etwaigen Abweichungen zwischen Grundbuch und Handblatt, z.B. durch Bearbeitungsverzögerungen, gilt die Eintragung im Grundbuch.

    Nach § 126 der Grundbuchordnung können die Landesregierungen bestimmen, ob und in welchem Umfang ein maschinelles Grundbuch eingeführt wird. Das maschinelle bzw. elektronische Grundbuch wird in immer mehr Gemeinden eingesetzt. Es tritt an die Stelle des bisherigen Grundbuches. Auf die Führung eines Handblatts wird in diesem Fall verzichtet. Gerichte, Behörden, Notare, öffentlich bestellte Vermessungsingenieure und an dem Grundstück dinglich berechtigte Kreditinstitute können über ein automatisiertes Abrufverfahren online Zugriff auf die Grundbucheinträge nehmen und sich selbst Ausdrucke anfertigen. Bürger mit berechtigtem Interesse, die im Einzelfall einen Grundbuchauszug benötigen, können dies nach wie vor gegen eine Gebühr beim Grundbuchamt individuell beantragen. Sie können dann den entsprechenden Ausdruck zugesandt bekommen oder persönlich abholen.
    Das Grundbuchamt ist eine Behörde der freiwilligen Gerichtsbarkeit, die die Grundbücher führt. Sie ist beim zuständigen Amtsgericht angesiedelt. In Baden Württemberg obliegt die Führung des Grundbuchs teilweise noch den "Bezirksnotaren". Grundlage für die Führung des Grundbuchs ist die Grundbuchordnung.
    Der Zwang zur Grundbuchberichtigung besteht für das Grundbuchamt nur dann, wenn die Eintragung des Eigentümers in der ersten Abteilung des Grundbuches durch Rechtsübergang außerhalb des Grundbuches falsch geworden ist, z.B. nach dem Tod des Eigentümers, der im Grundbuch steht. In solch einem Fall kann das Grundbuchamt den Erben durch Verfügung aufgeben, die Berichtigung zu beantragen.
    Die Grundbuchordnung regelt den Inhalt und die Führung des Grundbuches sowie die Tätigkeit der Grundbuchämter. Das Gesetz entstand bereits im Jahr 1897.

    Nach der Grundbuchordnung kann das Grundbuch gebunden oder als Loseblattsammlung geführt werden. Jedem Grundstück ist ein Grundbuchblatt zuzuteilen; über mehrere Grund­stücke des gleichen Eigentümers im gleichen Grundbuchbezirk kann ein gemeinschaftliches Grundbuchblatt geführt werden.

    Die Bundesländer sind durch § 126 GBO dazu ermächtigt, eigene Rechtsverordnungen zu erlassen, nach denen die Grundbücher als reine EDV-Dateien geführt werden können. Die GBO enthält verschiedene Regelungen zur Führung "maschineller" Grundbücher. Eine ergänzende Regelung zur GBO ist die Grundbuchverfügung (GBV).

    In §§ 135 ff. GBO finden sich Regelungen über den elektronischen Rechtsverkehr, etwa über Eingang und Form elektronischer Dokumente. Diese können nur unter bestimmten Bedingungen rechtswirksam dem Grundbuchamt zugehen.
    Die Grundbuchverfügung (GBV) ist eine Verordnung zur Durchführung der Grundbuchordnung (GBO). Die 1995 erlassene bundesweit gültige Regelung definiert u.a. den Begriff der Grundbuchbezirke und legt äußere Form und Aufbau des Grundbuches fest. Nach § 4 der GBV besteht jedes Grundbuchblatt aus der Aufschrift, dem Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen.

    Der oder die Eigentümer werden neben anderen Angaben in der ersten Abteilung eingetragen. Die Belastungen des Grundstücks mit Ausnahme von Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden, einschließlich der sich auf diese Belastungen beziehenden Vormerkungen und Widersprüche, sowie Beschränkungen des Verfügungsrechts des Eigentümers, sowie das Eigentum betreffende Vormerkungen und Widersprüche finden sich in der zweiten Abteilung.

    In der dritten Abteilung werden u.a. Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden einschließlich der sich auf diese Rechte beziehenden Vormerkungen und Widersprüche vermerkt.

    In den §§ 61 ff. enthält die Grundbuchverfügung auch Vorgaben über das maschinell geführte Grundbuch. Nach § 63 GBV muss der Inhalt des maschinell geführten Grundbuchs auf dem Bildschirm und in Ausdrucken so sichtbar gemacht werden können, wie es den durch die GBV und die Wohnungsgrundbuchverfügung vorgeschriebenen Mustern entspricht. Soweit das Grundbuch als Datenbankgrundbuch ausgelegt ist, soll unter Verwendung dieser Muster die Darstellung auch auf den aktuellen Grundbuchinhalt beschränkt werden können. Dabei können dann nicht betroffene Teile des Grundbuchblatts von der Darstellung ausgenommen werden. Weitere Regelungen zur Darstellung können die Landesregierungen durch Rechtsverordnung erlassen. Die §§ 65 und 66 GBV befassen sich mit Sicherheitsmaßnahmen für Daten und Programme.
    Die Grunddienstbarkeit ist das dingliche Absicherungsmittel eines Rechts an einem Grundstück ("dienendes Grundstück"), das dem jeweiligen Eigentümer eines anderen Grundstücks ("herrschendes Grundstück") zusteht. Das Recht kann ein beschränktes Nutzungsrecht des jeweiligen Eigentümers des herrschenden Grundstücks sein (z.B. Geh- und Fahrtrecht) oder eine Duldungspflicht des jeweiligen Eigentümers des belasteten Grundstücks (z.B. Duldung einer Grenzbebauung) oder der Ausschluss eines Rechts des jeweiligen Eigentümers des belasteten Grundstücks (z.B. des Betriebs eines bestimmten Gewerbes). Die Grunddienstbarkeit kann ohne Zustimmung des Berechtigten nicht gelöscht werden und muss von einem Grundstückserwerber übernommen werden. In der Regel besteht sie "ewig", wenn nicht eine zeitliche Beschränkung vorgesehen ist. Ein mit einer Grunddienstbarkeit belastetes Grundstück bedeutet eine mehr oder weniger starke Beeinträchtigung und ist bei der Ermittlung des Verkehrswertes wertmindernd zu berücksichtigen.
    Beim Grundstückserwerb hat der Grundstückserwerber neben dem Kaufpreis Erwerbsnebenkosten in seine Kal­kula­tion mit einzubeziehen. In der Regel übernimmt der Käufer eines Grundstücks alle Grunderwerbskosten. Man spricht auch von Transaktionskosten.

    Im Einzelnen zählen dazu
  • Notarkosten für die Beurkundung des Grund­stücks­kauf­ver­tra­ges. Grundlage für deren Be­rech­nung ist das Gerichts- und Notarkostengesetz. Kosten, die für die Be­ur­kun­dung von Grundpfandrechten entstehen, zählen nicht zu den Grunderwerbskosten, sondern zu den Kosten der Kaufpreisfinanzierung.
  • Kosten, die durch die Eintragung und Löschung von Auflassungsvormerkungen im Grundbuch entstehen und die Kosten der Eigentumsumschreibung.
  • die Grunderwerbsteuer nach dem GrEStG, die sich auf den Kauf­preis für das Grundstück (ohne Zubehör) beziehen. Einbezogen wird auch der Wert der vom Käufer übernommenen sonstigen Leis­tungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen. Übernimmt der Erwerber eine vom Ver­käu­fer geschuldete Maklerprovision, unterliegt auch diese der Grunderwerbsteuer.
  • die Maklerprovision, die der Erwerber zu bezahlen hat. Deren Höhe ist nicht gesetzlich geregelt. Sie ist je nach Bundesland und Region unterschiedlich hoch und schwankt etwa zwischen drei und sechs Prozent des Kaufpreises plus MwSt.
  • Kosten, die im Zusammenhang mit einer er­for­der­lich werdenden Grundstücksvermessung stehen, wenn sie vertraglich vom Käufer übernommen werden. Alle Erwerbsnebenkosten zusammen können je nach Bundesland deutlich über zehn Prozent betragen. Streng genommen müssten auch alle "Suchkosten" und die für die Objektsuche aufgewendete Zeit zu den Grunderwerbsnebenkosten zählen. Nicht zu den Grunderwerbsnebenkosten zählen Er­schlie­ßungs­bei­trä­ge, Kosten von Bau­grund­unter­suchungen oder Kosten, die im Zu­sam­men­hang mit der Bodenordnung entstehen.
    • Die Grunderwerbsteuer ist eine besondere Umsatzsteuer auf Grundstücksumsätze. Erfasst werden Umsatzvorgänge aller Art. Es gibt jedoch Ausnahmen von der Besteuerung, zum Beispiel unentgeltliche Grundstücksüberlassungen und das Vererben von Grundstücken. Bemessungsgrundlage ist regelmäßig der "Wert der Gegenleistung", soweit dieser 2.500 Euro übersteigt und nur in wenigen Ausnahmefällen der "Wert des Grundstücks", der dann nach den gleichen Vorschriften berechnet wird, wie der für die Erbschaft- und Schenkungsteuer relevante Grundbesitzwert.

    Grundstücksverkäufe unterliegen nicht der Umsatzsteuer. Es kann jedoch zusätzlich zur Grunderwerbsteuer zur Umsatzsteuer optiert werden. Dann unterliegt die Umsatzsteuer selbst nicht der Grunderwerbsteuer.

    Was zur Gegenleistung zählt, ist oft strittig. Klargestellt wurde, dass eine vom Erwerber übernommene Verpflichtung zur Übernahme der Erschließungskosten eines unerschlossenen Grundstücks nicht zur Gegenleistung zählt. Gleiches gilt für den Erwerb von Bauplänen im Zusammenhang mit einer Grundstücksveräußerung.

    Der Wert der Gegenleistung ist beim Kaufvertrag der Kaufpreis einschließlich aller dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen (zum Beispiel weiteres unentgeltliches Wohnungsrecht) und vom Erwerber über den Kaufpreis hinaus zu erbringenden weiteren Leistungen (zum Beispiel Übernahme einer vom Verkäufer geschuldeten Maklergebühr). Die vom Käufer anteilig übernommene Instandhaltungsrücklage gehört nicht zur Bemessungsgrundlage zur Grunderwerbsteuer. Tipp: Es lohnt sich daher eventuell eine Aufteilung des Kaufpreises im Kaufvertrag. Das gilt auch bezüglich eventuell mit dem Objekt mitverkaufte bewegliche Sachen wie zum Beispiel Einbauküche, Teppiche, Vorhänge, Markisen, Einbauschränke oder auch Einrichtungsgegenstände (Lampen, technische Geräte). Um eine Anrechnung auf den Kaufpreis und damit die Reduzierung der Grunderwerbsteuer zu erreichen, müssen die mitverkauften beweglichen Sachen am besten im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen werden einschließlich des Betrags, der mit dem Kaufpreis berücksichtigt worden ist.

    Dabei muss ein realistischer Zeitwert der Inventargegenstände angegeben werden. Genaue Wertnachweise fordert das Finanzamt in der Regel dann, wenn der Wert des beweglichen Zubehörs 15 Prozent des Kaufpreises der Immobilie überschreitet. Allerdings gibt es hier für Immobilienkäufer auch ein Risiko: Reduziert sich der Wert des Kaufobjekts durch das Herausrechnen des Inventars deutlich, hat dies auch Einfluss auf die Sicherheit des Kreditgebers und die Beleihungsgrenze. Dies kann Einfluss auf die Darlehenskonditionen haben. Gegebenenfalls sollte hier rechtzeitig Rücksprache mit dem Kreditgeber gehalten werden.

    Beim Tauschvertrag ist es der Wert der Tauschleistung. Werden zwei Grundstücke getauscht, handelt es sich um zwei Grunderwerbsvorgänge. Weitere grunderwerbsteuerpflichtige Erwerbsvorgänge sind das Meistgebot im Zwangsversteigerungsverfahren, die Vergabe eines Erbbaurechts, die Enteignung von Grundstücken und jede weitere Erwerbsart, die wirtschaftlich einem Grundstücksumsatz gleichkommt. Dazu zählt vor allem die Einräumung von faktischen Verfügungsrechten über Grundstücke, ohne dass damit im rechtlichen Sinne ein Erwerbsvorgang verbunden ist.

    Grunderwerbsteuer fällt auch an, wenn in bestimmtem Umfang Anteile an einer Personengesellschaft, zu deren Vermögen inländische Grundstücke gehören, veräußert werden. Innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren müssen dabei mindestens 95 Prozent der Gesellschaftsanteile veräußert worden sein. Behält der ursprüngliche Gesellschafter 5,01 Prozent über die fünf Jahre hinaus, greift die Vorschrift nicht. Diese ist für Veräußerungsfälle nach dem 31.12.1996 anzuwenden.

    Die früher für Grundbesitz haltende Gesellschaften (juristische Personen) geltende Regel, dass sich die Gesellschaftsanteile vollständig in der Hand des Erwerbers vereinigen müssen, wurde mit Wirkung zum 1.1.2000 dahin verschärft, dass es auch hier genügt, wenn mindestens 95 Prozent sich in der Hand des Erwerbers oder in der Hand von herrschenden und abhängigen Unternehmen beziehungsweise Personen allein vereinigen würden. In solchen Fällen ist nicht der Wert der Gegenleistung, sondern der Wert des Grundstücks (Grundbesitzwert und nicht mehr Einheitswert!) Bemessungsgrundlage.

    Der für die Grunderwerbsteuer maßgebliche Grundstücksbegriff entspricht der bürgerlich rechtlichen Grundstücksdefinition. Ein mitveräußertes Zubehör unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer. Allerdings ist im Kaufvertrag ein entsprechender Antrag an das Finanzamt zu stellen und der Wert des Zubehörs zu beziffern. Das gleiche gilt für alle mitveräußerten beweglichen Gegenstände, die nicht Zubehör sind. Bei Eigentumswohnungen unterliegt die auf die veräußerte Wohnung entfallende anteilige Instandhaltungsrückstellung ebenfalls nicht der Grunderwerbsteuer.

    Verkäufer und Käufer sind hinsichtlich der Grunderwerbsteuer dem Finanzamt gegenüber Gesamtschuldner. In der Kaufvertragsurkunde wird aber in der Regel bestimmt, dass der Käufer die Grunderwerbsteuer zu zahlen hat. Wird ein Erwerbsvorgang rückgängig gemacht (zum Beispiel Rücktritt von einem Kaufvertrag) wird auf Antrag eine bereits bezahlte Grunderwerbsteuer zurückerstattet.

    Ausgenommen von der Besteuerung sind unter anderem Erwerbsvorgänge, die der Erbschaft- und Schenkungsteuer unterliegen, Erwerbsvorgänge zwischen Verwandten 1. Grades und deren Ehegatten, Erwerbsvorgänge zwischen Ehegatten, auch wenn sie geschieden sind und der Erwerb der Vermögensauseinandersetzung dient.
    Nach einem Urteil des Bundesverfassungsgerichts vom 21. Juli 2010 sind auch Grunderwerbsvorgänge zwischen eingetragenen Lebenspartnern im Sinne des Lebenspartnerschaftsgesetzes von der Grunderwerbsteuer befreit.

    Ein Blick auf die Geschichte der Grunderwerbsteuer zeigt folgende Verlaufsform:
    Die Grunderwerbsteuer entstand aus der Stempelgebühr von 1903 die 1909 in ein Stempelgesetz mit Reichsabgabe für den Grundstückswechsel einmündete. 1919 entstand das Grunderwerbsteuergesetz, das eine Grunderwerbsteuer von vier Prozent zuzüglich Zuschläge zu Gunsten der Länder in Höhe weiterer vier Prozent vorsah. 1924 und 1940 erfolgten Neufassungen des Gesetzes mit Sätzen von drei Prozent plus vier Prozent Zuschläge.
    Durch Übergang der Gesetzgebungshoheit auf die Bundesländer gab es 1969 eine erhebliche Zersplitterung, bis 1983 eine bundeseinheitliche Fassung auf der Grundlage des Gesetzes von 1940 Geltung erlangte. Nach Inkrafttreten des Grundgesetzes galt das Grunderwerbsteuergesetz allerdings als Landesrecht weiter. Kennzeichnend waren viele Befreiungen insbesondere im Bereich wohnungswirtschaftlicher Grundstücksumsätze. Zwischen 1983 und 1996 betrug der Steuersatz zwei Prozent zuzüglich Zuschläge.

    Für Erwerbsvorgänge ab 1.1.1996 wurde der Grunderwerbsteuersatz auf 3,5 Prozent festgelegt. Im Rahmen der Föderalismusreform wurde durch Änderung des Grundgesetzes die Hoheit zur Festsetzung des Steuersatzes auf die Bundesländer übertragen, so dass die Einheitlichkeit aufgegeben worden ist. Seit September 2006 legen die Bundesländer die Grunderwerbsteuersätze selbst fest.

    Oft wird versucht, Grunderwerbsteuer zu sparen, indem bei einem Neubau zuerst das Grundstück gekauft und dann über separate Verträge der Bau des Gebäudes in Auftrag gegeben wird. Diese Konstruktion scheitert oft daran, dass es geschäftliche oder persönliche Verbindungen zwischen den beteiligten Personen auf der Verkäuferseite gibt. Steht der Grundstücksverkäufer in Geschäftsbeziehung zum Bauunternehmer, werden Grundstück und Haus schnell als einheitlicher Kaufgegenstand angesehen. Selbst eine Vermittlung beider Verträge über den selben Makler kann bereits zur Bewertung als einheitliches Geschäft führen (Bundesfinanzhof, Urteil vom 19.6.2013, Az. II R 3/12).
    DIN 277/1973/87 ist veraltet. Sie war die Vorgängerversion der DIN 277/2005, die 2016 überarbeitet wurde. Die aktuelle Norm heißt "Grundflächen und Rauminhalte im Bauwesen nach DIN 277/2016", siehe Link unten.
    Die DIN 277/2005 ist veraltet. Sie war eine Fortentwicklung der DIN 277/1973/87 und wurde 2016 nochmals überarbeitet. Die aktuelle Norm heißt "Grundflächen und Rauminhalte im Bauwesen nach DIN 277/2016", siehe Link unten.

    Alter Text: Die Norm wird für Bauwerke angewendet. Die nach ihr bestimmte Grundfläche ist nicht zu verwechseln mit der Grundfläche der BauNVO. Ausgegangen wird von der Bruttogrundfläche (BGF) = Summe der Grundflächen aller Grundrissebenen ohne nicht nutzbare Dachflächen.

    Die Konstruktionsfläche (KGF) bezeichnet den Teil der BGF, der durch "aufgehende Bauteile" (Wände, Pfeiler usw.) überdeckt ist.

    Die Nettogrundfläche (NGF) ist der Flächenrest, der verbleibt, wenn von der BGF die KGF abgezogen wird. Die Nutzfläche ist der Teil der NGF, der der Zweckbestimmung des Bauwerkes dient. Die technische Funktionsfläche stellt den Teil der NGF dar, der der Unterbringung zentraler betriebstechnischer Anlagen dient (zum Beispiel Heizraum). Die Verkehrsfläche dient dem Zugang zu den Räumen und dem Verkehr innerhalb des Bauwerkes einschließlich der Fluchtwege. Hieran anknüpfend wurden speziell für Gewerbeflächen von der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung (gif) Richtlinien für Mietflächen für Gewerberäume (MF-G) entwickelt, die die Terminologie der DIN 277 – Grundflächen und Rauminhalte – weitgehend übernimmt.
    Die DIN 277/2016 ist eine Berechnungsgrundlage für Architektinnen und Architekten im Rahmen der Kostenermittlung und Kostenplanung von Bauwerken. Die Norm dient dazu, Flächen und Rauminhalte zu ermitteln. Sie ersetzt die Vorgängerversionen DIN 277/2005 bzw. DIN 277/1973/87 und ist seit dem Januar 2016 unter dem neuen Titel „Grundflächen und Rauminhalte im Bauwesen“ gültig. Die bis dahin bestehende Grundlagen-Norm wurde komplett überarbeitet. Bisherige Teile wurden gekürzt und zusammengefasst. Die nach der Norm DIN 277/2016 bestimmte Grundfläche ist nicht identisch mit der Grundfläche der Baunutzungsverordnung (BauNVO).

    Die Norm schafft die Grundlage für den Vergleich von Bauwerken und Grundstücken. Die nach DIN 277-1:2016-01 ermittelten Flächen und Rauminhalte können auch für andere Zwecke verwendet werden, beispielsweise für die Festlegung der Wohnfläche oder der Mietfläche, jedoch nicht im Bereich Facility Management. Die Regelungen der Norm wurden der Europa-Norm angepasst und teilweise umbenannt.

    Die Gliederung der Grundflächen des Bauwerks wurde vereinfacht und auf zwei Gliederungsebenen reduziert: Die „Brutto-Grundfläche“ (BGF) unterteilt sich in „Konstruktions-Grundfläche“ (KGF) und „Netto-Raumfläche (NRF)“, bestehend aus „Nutzungsfläche“ (NUF), „Technikfläche“ (TF) und „Verkehrsfläche“ (VF). Die Nutzungsfläche (NUF) kann dann bei Bedarf weiter untergliedert werden in NUF 1 bis NUF 7:

    • NUF 1: Wohnen und Aufenthalt
    • NUF 2: Büroarbeit
    • NUF 3: Produktion, Hand- und Maschinenarbeit, Forschung und Entwicklung
    • NUF 4: Lagern, Verteilen und Verkaufen
    • NUF 5: Bildung, Unterricht und Kultur
    • NUF 6: Heilen und Pflegen
    • NUF 7: Sonstige Nutzungen (Abstell-, Server-, Toilettenräume)

    Eine weitere Untergliederung ist dann jeweils nach den Erfordernissen des Anwenders möglich, aber nicht genormt.

    Die Abschnitte 6 und 7 regeln die Ermittlung der Grundflächen bzw. der Rauminhalte. Abschnitt 8 gilt der Ermittlung von Grundflächen des Grundstücks und führt neue Begriffe ein, die sich in der Praxis noch bewähren müssen, weil sie in Konkurrenz zu Begriffen der Baunutzungsverordnung stehen:

    • Grundstücksfläche (GF)
    • Bebaute Fläche (BF)
    • Unbebaute Fläche (UF)
    • Außenanlagenfläche (AF)
    Die Grundflächenzahl ist das Maß der baulichen Nutzung, auf das bei Festsetzungen im Bebauungsplan nicht verzichtet werden kann. Die Grundflächenzahl gibt an, wie viel m2 Grundfläche eines Baugrundstücks mit baulichen Anlagen überdeckt werden darf. Beträgt sie etwa 0,4, dann besagt dies, dass von einem 1000 m2 großen Grundstück 400 m2 überbaut werden dürfen. Für Garagen und Nebenanlagen einschließlich Zufahrten dürften noch weitere 50% der 400m2 "baulich" genutzt werden. Die durch bauliche Anlagen versiegelte Bodenfläche beträgt in diesem Fall 600 m2. Im Interesse der Vermeidung einer zu starken Bodenversiegelung gibt es eine Kappungsgrenze, die bei 80% liegt. Wenn in dem genannten Beispiel eine GRZ von 0,7 festgesetzt wäre, dann müssen mindestens 20% des Baugrundstücks von baulichen Anlagen freigehalten werden. Für Garagen und Nebenanlagen stünden dann nur noch 100 m2 zur Verfügung.

    Die Gemeinde ist bei Festsetzung der GRZ an baugebietsabhängige Höchstmaße gebunden. Sie schwanken zwischen 0,2 für Kleinsiedlungs- und Wochenendhausgebiete und 1,0 in Kerngebieten. Bei reinen und allgemeinen Wohngebieten beträgt das Höchstmaß 0,4, bei besonderen Wohngebieten sowie Dorf- und Mischgebieten 0,6 und bei Gewerbe- und Industriegebieten schließlich 0,8. Von der zulässigen Grundfläche ist die "überbaubare Grundstücksfläche" zu unterscheiden. Siehe hierzu das Stichwort "Baufenster". Die Grundflächenzahl wird im Bebauungsplan als Planungssymbol einfach als Dezimalbruch dargestellt:

    0,4

    Andere Darstellungsform: GRZ 0,4.

    Alternativ zur GRZ kann auch die zulässige Grundfläche (GR) in einer absoluten Zahl dargestellt werden, z.B. GR = 400.
    Die Grundlagenermittlung ist die 1. Leistungsphase nach HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure). Aufwand und Honorar werden prozentual am Gesamthonorar der Architekten und Ingenieure bemessen.

    Der beauftragte Architekt kümmert sich um die erforderlichen Unterlagen und ermittelt die Wünsche des Bauherrn, um die Bauaufgabe in ihrer Gesamtheit erfassen zu können.
    Ist dieser Prozess abgeschlossen, wird ein Vorentwurf entwickelt, und mit der Vorplanung tritt die zweite Leistungsphase der HOAI ein.
    Als Grundmiete wird derjenige Mietbetrag bezeichnet, der sich ergibt, wenn von der Bruttowarmmiete die auf den Mieter umgelegten Betriebskosten abgezogen werden. Die Grundmiete kann eine Teilinklusivmiete sein, wenn einige Betriebskosten nicht umgelegt werden und damit in der Grundmiete enthalten sind.

    Die Grundmiete ist unabhängig von ihrem "Betriebskostengehalt" Berechungsgrundlage für die Ermittlung der Kappungsgrenze.
    Abkürzung für: Grundmietenverordnung
    Grundpfandrechte ist der Oberbegriff für dingliche Verwertungsrechte an einem Grundstück. Gesetzlich geregelt in den §§ 1113 - 1203 BGB. Dazu gehören:
    • Hypothek (ein Grundstück wird in der Weise belastet, dass an den, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, eine bestimmte Geldsumme zur Befriedigung wegen einer ihm zustehenden Forderung aus dem Grundstück zu zahlen ist),
    • Grundschuld (ein Grundstück wird in der Weise belastet, dass an den, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist),
    • Rentenschuld (Grundschuld, bei der in regelmäßigen Intervallen eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist).
    Ihr Zweck besteht in der Sicherung von Krediten. Der Gläubiger kann den geschuldeten Betrag notfalls im Wege der Zwangsversteigerung aus dem Grundstück zurückbekommen. Inhaber von Grundpfandrechten besitzen dabei eine bevorzugte Stellung. Die Praxis bevorzugt heute die Grundschuld und nicht mehr die Hypothek. Allerdings sind die Rechtsvorschriften zur Hypothek auf die Grundschuld anzuwenden.

    Alle Grundpfandrechte
    • sind dingliche Verwertungsrechte,
    • belasten das Grundstück unabhängig von dessen Eigentümer,
    • sind nur mit Grundbucheintragung wirksam,
    • unterliegen den Grundsätzen über den Rang der Rechte.
    Nach der Preisangabenverordnung (PangV) ist neben dem Endpreis seit 1. Sept. 2000 beim Anbieten von Waren der Grundpreis anzugeben. Es handelt sich dabei um den Preis für eine bestimmte Mengeneinheit nämlich für 1 Kilogramm, 1 Liter, 1 Kubikmeter, 1 Meter oder 1 Quadratmeter. Die Pflicht gilt auch dann, wenn mit Waren unter Angabe von Preisen geworben wird. Obwohl auch Grundstücke nach der PangV unter den Warenbegriff fallen, ist nach Einschätzung des Bundeswirtschaftsministeriums diese Vorschrift auf Immobilien nicht anzuwenden.
    Als Grundrente bezeichnet man den Ertrag des Produktionsfaktors Boden. Die Grundrententheorie geht davon aus, dass der Bodenertrag ein Residuum darstellt, das sich ergibt, wenn von dem Gesamtertrag der Produkte eines Unternehmens der Arbeitslohn, Kapitalzins, die Risikoprämie und der Lohn für den Unternehmer abgezogen wird. Die Grundrententheorie, die von David Ricardo (1772–1823) entwickelt wurde, bezog sich ursprünglich ausschließlich auf landwirtschaftlich genutzte Böden. Der Preis für landwirtschaftliche Produkte bestimmt sich danach durch das Produktionsergebnis, das auf dem Boden erzielt wird, der gerade noch erforderlich ist, damit die Nachfrage nach diesen Produkten (z.B. Getreide) befriedigt wird. Diesem "Grenzboden" fließt keine Grundrente mehr zu. Noch schlechtere Böden werden nicht mehr bewirtschaftet.

    Bei Böden, die aber im Vergleich zum Grenzboden eine bessere Lage, eine bessere Bodenqualität oder Vorteile bei einer besseren Nutzungsintensität aufweisen, entsteht in unterschiedlich hohem Maße eine Grundrente, die dem Bodeneigentümer zufließt. Böden mit unterschiedlicher Lagegunst führen zu unterschiedlichen Bewirtschaftungsvorteilen, die sich als "Lagebodenrente" niederschlagen. Ähnliches gilt für Böden mit unterschiedlicher Qualität (natürliche Ertragskraft) und Vorteile, die sich durch unterschiedliche Intensität der Bewirtschaftung ergeben. Sofern in einer Volkswirtschaft mehr Böden benötigt würden, als vorhanden sind, um mit den erzeugten Produkten die Nachfrage zu befriedigen, würde auch dem Grenzboden eine Rente zufließen, die als absolute Bodenrente (Knappheitsrente) bezeichnet wird. Einer der deutschen Vertreter der Grundrententheorie, der besonders den Teilbereich der Lagebodenrenten in ein theoretisches Modell gekleidet hat, war Heinrich von Thünen (1783 – 1850).

    Das Prinzip der Grundrententheorie wurde später auf den städtisch genutzten Boden übertragen (u.a. von Friedrich von Wieser (1851 – 1926). Die besondere Knappheit des städtischen Baubodens führt bereits zu Beginn der Baulandproduktion zu einer absoluten Bodenrente. Unterschiede in der Lage und dem zulässigen Maß der Nutzung führen darüber hinaus zu einer Differenzierung dieser Rente. Je besser die Lage und je höher das Nutzungsmaß, desto größer die Vorteile, die der Boden dem Eigentümer gewährt. Allerdings handelt es sich nicht um Differentialrenten, sondern um objektindividuelle "Aufgelder", die wegen der zunehmenden Knappheit besser werdender Lagen und besser nutzbarer Grundstücke Hauseigentümern zufließen, ohne dass dem Investitionskosten gegenüberstünden. Die qualitative Komponente ("Qualitätsbodenrente") schlägt sich positiv im zunehmenden Entwicklungszustand des Bodens (Bauerwartungsland – Rohbauland – Baugrundstück) nieder, wobei allerdings ein Teil dieser Rente in Form von Erschließungsbeiträgen an die Gemeinde abgeführt wird. Andererseits können qualitative Beeinträchtigungen des Baubodens zu einer Reduktion oder gar Eliminierung der Bodenrente führen. Es handelt sich um Böden, die besondere Zusatzinvestitionen im Hinblick auf das zu errichtende Gebäude erfordern. Beispielhaft seien folgende Fallgestaltungen angeführt:

    • Kosten für besondere Fundierungsmaßnahmen, weil der Boden eine geringe Konsistenz aufweist (z.B. bei Wallaufschüttungen),
    • Erhöhte Kosten bei der Sicherung des Kellergeschosses gegen Grundwassereintritt, weil ein hoher Grundwasserpegel gegeben ist,
    • Kosten für die Bodensanierung, wenn Altlasten festgestellt werden usw.
    Die Grundrententheorie rief in der Vergangenheit vielfältige Kritik am Bodeneigentum hervor. Die Grundrenten gelten als "unverdientes Einkommen", das durch entsprechende Ausgestaltung von Steuern (Wertzuwachssteuer, Grundrentenabgabe, Grundsteuer, usw.) dem Staat zufließen soll. Dem steht die Erkenntnis gegenüber, dass in den sozialistischen Ländern, in denen das Eigentum an Grund und Boden ausschließlich oder teilweise zum "Eigentum des Volkes" erklärt wurde, ein rascher Verfall der volkswirtschaftlichen Immobiliensubstanz wegen des völligen Fehlens eines privaten Eigentumsinteresses einsetzte. So wurden etwa in der früheren DDR die Mieten (als Ausdruck "kapitalistischen Eigentums") eingefroren und damit die Ausschöpfung von Grundrenten für die Erhaltung der Gebäude unterbunden.

    Die Grundrententheorie gilt heute noch als eine bisher unwiderlegte Erklärungsgrundlage für die Bodenpreisbildung.
    Der Grundriss ist das wichtigste Element der Bauzeichnung, die sich auf die Darstellung eines Geschosses bezieht. Maßstab ist in der Regel 1:100. Daneben gehören zur Bauzeichnung Schnitte (mit Treppenhaus), Ansichten und Lageskizzen.
    Die Grundsätze und Richtlinien für Wettbewerbe auf den Gebieten der Raumplanung, des Städtebaus und des Bauwesens (GRW) regeln die Durchführung von Architektenwettbewerben, Kombinierten Wettbewerben und Investorenwettbewerben. Zurzeit gelten die GRW 1995 in der Fassung vom 22.12.2003. Für die Einhaltung der GRW und Fragen, die in diesem Zusammenhang bei Wettbewerbsverfahren auftreten können, sind die Wettbewerbsreferenten der jeweiligen Architektenkammern zuständig. Wettbewerbsverfahren nach GRW sind mit ihnen abzustimmen.
    Die Grundschuld ist das heute bei weitem häufigste dingliche Absicherungsmittel für Immobiliendarlehen. Überwiegend handelt es sich dabei um Buchgrundschulden. Ihrem Charakter nach ist die Grundschuld eine Sicherungsgrundschuld. Dabei steht als Sicherungszweck ein Darlehen im Vordergrund. Abgesichert werden aber könnte auch die Erbringung einer Leistung durch den Schuldner. Die Grundschuld muss allerdings betragsmäßig beziffert werden. In einer Zweckbestimmungserklärung gegenüber dem Gläubiger muss der Eigentümer klarstellen, welchen Sicherungszweck die Grundschuld erfüllen soll.

    Die Grundschuld gewährt dem jeweiligen Gläubiger das Recht der "Befriedigung aus dem Grundstück". Das kann geschehen durch Beschlagnahme von Mieten, durch Zwangsverwaltung oder Zwangsversteigerung. Die Befriedigung erfolgt jedoch lediglich "aus" dem Grundstück. Das heißt, dass der Gläubiger gegen den Schuldner keinen direkten Leistungsanspruch hat, sondern nur das Grundstück dafür haftet, dass die Forderungen gegen den Schuldner aus den Erträgen des Grundstückes oder aus dessen Verwertung beglichen werden. Will der Schuldner eine derartige Verwertung seines Grundstückes vermeiden, muss er die Forderungen aus seinem sonstigen Vermögen begleichen.

    Der Hauptunterschied zwischen Grundschuld und Hypothek besteht darin, dass die Grundschuld vom Bestand einer schuldrechtlichen Forderung unabhängig (abstrakt) ist. Einer eingetragenen Grundschuld muss nicht einmal eine Forderung zugrunde liegen. So kann sich z.B. der Eigentümer eines Grundstückes durch erstrangige Eintragung einer Eigentümergrundschuld Rangstelle und Kreditschaffungsmöglichkeiten sichern. Eine im Grundbuch eingetragene Grundschuld kann auch wiederholt für Darlehen verwendet werden. Grundschulden können auch in bestimmten ausländischen Währungseinheiten (Dollar, englische Pfund, Schweizer Franken) und natürlich auch in Euro eingetragen werden.
    Die Bestellung einer Grundschuld bedarf der notariellen Beurkundung. Die Urkunde wird als Grundstücksbestellungsurkunde bezeichnet. Sie ist für den Gläubiger, der seine Forderung mit Hilfe einer Grundschuldbestellung absichern will, ein Nachweis, dass diese Bestellung formal und inhaltlich richtig dem Grundbuchamt vom Notar vorgelegt wurde. Die Grundstückbestellungsurkunde enthält die Zwangsvollstreckungsklausel, die dem Gläubiger den sofortigen Vollstreckungszugriff ohne Vorausklage ermöglicht. Sie ist keine vom Notar formulierte Urkunde – wie etwa der Grundstückkaufvertrag. Vielmehr handelt es sich um das Formblatt eines Kreditinstituts. Die Beurkundung muss in Anwesenheit des Schuldners erfolgen der sich auch vertreten lassen kann.

    Am häufigsten dient die Grundschuldbestellung der Finanzierung des Kaufpreises beim Erwerb einer Immobilie. Kaufvertrag und Grundschuldbestellung werden zeitgleich beurkundet. Dabei wird vereinbart, dass im Range vor der Auflassungsvormerkung die Eintragung der Grundschuld erfolgen soll. Man spricht von Vorwegbelastung. Dabei wird die finanzierende Bank auch angewiesen, den Kreditbetrag unmittelbar an den Verkäufer zu zahlen. Ohne diese Regelung würde die Finanzierung erst nach Eigentumsumschreibung im Grundbuch möglich sein.

    Eine andere, seltener gehandhabte Möglichkeit der sofortigen Finanzierung des Kaufpreises besteht darin, dass der Käufer die zu seinen Gunsten einzutragende Auflassungsvormerkung an das Kreditinstitut abtritt und mit dieser Sicherung die sofortige Finanzierung des Kaufpreises ermöglicht.
    Wenn eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen wird, ohne dass die Erteilung eines Briefes ausgeschlossen wird, handelt es sich um eine Briefgrundschuld (BGB § 1116). Bei einer Briefgrundschuld wird an den Gläubiger, zu dessen Gunsten die Grundschuld bestellt wurde, ein Grundschuldbrief ausgehändigt. Dieser Brief dient dem Gläubiger als Nachweis, dass er Anspruchsberechtigter aus der im Grundbuch bezeichneten Forderung ist. Vorteil der Briefgrundschuld gegenüber der Buchgrundschuld ist, dass eine Forderung ohne Änderung des Grundbuchs an einen Dritten abgetreten werden kann. Bei dieser außergrundbuchlichen Abtretung wird der Brief vom bisherigen an den neuen Gläubiger ausgehändigt. Nach vollständiger Rückzahlung der der Grundschuld zugrunde liegenden Forderung ist der Brief an den Schuldner zurückzugeben. Auch bei vorzeitiger Löschung der Briefgrundschuld ist die Rückgabe des Briefes bei Zahlung der Restschuld Zug um Zug erforderlich. Als Nachteil der Briefgrundschuld ist der Verlust des Briefes zu nennen. Hierdurch kann eine Grundschuld nicht ohne Weiteres - z.B. bei Verkauf eines Grundstücks - gelöscht werden. Da i.d.R. ein Grundbuch frei von Belastungen verkauft wird, kann es zu deutlichen Verzögerungen bei der Übertragung des Eigentums kommen, was die Verkaufsabwicklung stört. Bei Verlust muss der Grundschuldbrief im sogenannten Aufgebotsverfahren für kraftlos erklärt werden.
    Die Grundsteinlegung findet in der Regel statt, wenn das Ausheben der Baugrube beendet ist und die eigentlichen Bauarbeiten beginnen. Am Vermauern des Grundsteines beteiligen sich Vertreter des Bauherrn, des öffentlichen Lebens sowie der am Bau beteiligten Gewerke mit symbolischen Hammerschlägen und guten Wünschen für den erfolgreichen Fortgang des Projekts. Die Grundsteinlegung spielt meist eine zentrale Rolle innerhalb des Baustellenmarketings.

    In den Grundstein wird meist eine so genannte Grundsteinkapsel eingelassen, die mit Zeitzeugnissen aus der Bauzeit gefüllt wird. Dazu zählen neben Urkunden, Plänen und anderen Dokumenten, die sich auf das Projekt beziehen, auch Tageszeitungen oder Münzen. Häufig wird in der Nähe des Grundsteines oder an einer anderen markanten Stelle des neuen Gebäudes eine Tafel oder Plakette angebracht, deren Inschrift an das Datum der Grundsteinlegung und der daran Beteiligten erinnert. Insbesondere bei kleineren Projekten wird die Grundsteinlegung oft auch zusammen mit dem ersten Spatenstich gefeiert.
    Die Grundsteuer ist eine dauernde Abgabe auf Grundbesitz an die Gemeinde. Die Ermittlung der Grundsteuer erfolgt in einem dreistufigen Verfahren. In der ersten Stufe wird der Einheitswert des Grundbesitzes festgestellt. Dieser wird mit der Grundsteuer-Messzahl multipliziert.

    Auf der Grundlage des so berechneten Steuer-Messbetrages bestimmt die Gemeinde durch eine Satzung, mit welchem Hundertsatz (Hebesatz) sie die Grundsteuer festsetzt. Auf Grund dieses Verfahrens kann die Grundsteuer je nach Wohngemeinde für vergleichbare Objekte unterschiedlich hoch ausfallen.

    Beispiel einer Grundsteuerfestsetzung für eine Eigentumswohnung

    Einheitswert = 50.000 Euro

    Grundsteuermessbetrag = 175 Euro
    (3,5 Promille von 50.000 Euro)

    Hebesatz = 310 Prozent

    Grundsteuer = 542,50 Euro
    (Berechnung: 175 Euro x 310 Prozent)

    Die so ermittelte Grundsteuer wird dem jeweiligen Grund­stücks­eigentümer von der Gemeinde jährlich in Rech­nung gestellt. Die Grundsteuer ist, mit Ausnahme von Klein­be­trägen, vierteljährlich fällig.

    Ist der Ertrag, ausgehend vom "normalen Rohertrag", um mehr als 50 Prozent gemindert, wird die Steuerschuld auf Antrag in Höhe von 25 Prozent erlassen. Beträgt die Min­der­ung des Rohertrags 100 Prozent, ist die Grund­steuer in Höhe von 50 Prozent zu erlassen. Die Er­mä­ßi­gung kommt nur in Betracht, wenn die Ertragsminderung nicht vom Steuerschuldner zu vertreten ist. Der Erlass ist auf Antrag zu gewähren. Die Antragsfrist bis zum 31.03. des jewei­li­gen Folgejahres ist zu beachten.

    Zur Zeit werden Pläne zur Umgestaltung der bisher ertrags­orien­tierten in eine wertsubstanzorientierte Grund­steuer diskutiert. Es gibt drei verschiedene Ver­sio­nen für eine neue Grundsteuer:

    • Beschränkung der Grundsteuer auf den reinen Boden­wert (Bodenwertsteuer). Die Grundsteuerlast ver­schiebt sich dann bei bebauten Grundstücken von Grundstücken mit niedrigem Bodenwertanteil (bisher hoch belastet) auf Grundstücke mit hohem Bodenwertanteil (bisher niedrig belastet). Basis für die Berechnung wären die Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse.
    • Vom Deutschen Städtetag favorisiert: Grundsteuer auf den Bodenwert auf der Grundlage der Boden­richt­werte zuzüglich pauschalierter Gebäude­wert­steuer (z. B. Pauschalansatz pro Quadratmeter Wohnfläche).
    • Grundsteuer auf einer vom Wert der Grund­stücke unabhängigen Bemessungsgrundlage, z. B. Grundstücksfläche bei unbebauten Grund­stücken, Wohn-/Nutzfläche bei bebauten Grund­stücken. Diese Flächen werden mit jeweils unterschiedlichen Grund­steuer­zahlen multipliziert.

    Am 3.12.2014 hat der Bundesfinanzhof mitgeteilt, dass er die Berechnung der Grundsteuer nach der bisherigen Methode für verfassungswidrig hält. Schließt sich das Bundesverfassungsgericht dieser Ansicht an, muss das Berechnungsverfahren geändert werden. In der Politik neigt man inzwischen einem Mischmodell zu. Dabei werden sowohl der Wert des Grundstücks als auch die Fläche für die Aufbauten bei der Berechnung berücksichtigt. Pauschal berücksichtigt werden soll auch die Nutzungsart. Beibehalten wird voraussichtlich die Sonderregelung für die Land- und Forstwirtschaft (Grundsteuer A).

    Im Jahr 2014 haben viele Gemeinden die Hebesätze für die Grundsteuer angehoben. Der durchschnittliche Hebesatz für die Grundsteuer B liegt bei 358 Punkten, dies ist ein Anstieg um sieben Punkte gegenüber dem Vorjahr. Erhöht wurde die Steuer von etwa jeder fünften Gemeinde. Die größten Steigerungen gab es in den letzten vier Jahren in Hessen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz und Thüringen.

    Anfang 2015 waren die durchschnittlichen Hebesätze am niedrigsten in Schleswig-Holstein (304 Punkte), im Saarland (320) und in Bayern (340). Bayern ist auch das Bundesland, in dem die wenigsten Kommunen in letzter Zeit eine Erhöhung durchgeführt haben. Der durchschnittliche Hebesatz lag zur gleichen Zeit Nordrhein-Westfalen bei 461 Punkten.
    Die Grundsteuermesszahl dient der Berechnung des Grundsteuermessbetrags. Dieser ist durch Anwendung eines Tausendsatzes (Steuermesszahl) auf den Einheitswert oder des nach dem Bewertungsgesetz maßgebenden Wertes zu ermitteln. Sie richtet sich nach der Grundstücksart. Nach dem Grundsteuergesetz sind folgende Werte anzusetzen:
    • Betriebe der Land- und Forstwirtschaft: 6 Promille,
    • Bebaute und unbebaute Grundstücke allgemein: 3,5 Promille, davon ausgenommen
    • Einfamilienhäuser bis 38.346,89 Euro Einheitswert: 2,6 Promille,
    • Einfamilienhäuser für den Teil des Einheitswerts, der über 38.346,89 Euro hinausgeht: 3,5 Promille,
    • Zweifamilienhäuser: 3,1 Promille.
    Oft kommt es vor, dass Vermieter zu einem Zeitpunkt mit einer Grundsteuernachzahlung belastet werden, zu dem die Nebenkostenabrechnung für den Besteuerungszeitraum längst erfolgt ist. Vermieter müssen zwar grundsätzlich innerhalb von zwölf Monaten nach Ende der Abrechnungsperiode die Nebenkosten abrechnen. Nebenkosten, die sie unverschuldet nicht pünktlich abrechnen können, dürfen jedoch auch nachträglich dem Mieter in Rechnung gestellt werden. So ein Fall liegt bei der Grundsteuer vor, da der Vermieter nicht für die Arbeitsgeschwindigkeit der Steuerbehörden verantwortlich ist. Der Bundesfinanzhof hat allerdings entschieden, dass die Nachberechnung umgehend stattfinden muss: Der Vermieter hat dafür nach Zugang des Steuerbescheides drei Monate Zeit (Az. VIII ZR 220/05). Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter die Nachzahlung auch ablehnen, wenn die Verspätung nicht vom Vermieter verschuldet war.
    Unter einem Grundstück versteht man im Rechtssinne einen abgegrenzten Teil der Erdoberfläche, der im Grundbuch eine Stelle (Grundbuchblatt) hat oder im Falle von buchungsfreien Grundstücken haben könnte. Es kann aus einem oder mehreren Flurstücken bestehen. Nicht das Grundbuch, sondern das Liegenschaftskataster ist nach der Grundbuchordnung das amtliche Grundstücksverzeichnis. Veränderungen im Grundstücksbestand werden nach einer entsprechenden Berichtigung des Katasters vom Grundbuch übernommen. Die Nutzungsart ist für die rechtliche Definition des Grundstücks nicht relevant.

    Im immobilienwirtschaftlichen Sinne handelt es sich bei Grundstücken dagegen um Standorte für Haushalte, Betriebe und Bauwerke öffentlich rechtlicher Körperschaften.

    Wesentliche Bestandteile eines Grundstücks sind alle mit ihm festverbundenen Sachen, insbesondere Gebäude, sowie Erzeugnisse des Grundstücks, solange sie mit dem Boden zusammenhängen (§ 94 BGB). Eine Ausnahme bildet das Erbbaurecht. Dieses zählt zu den "grundstücksgleichen" Rechten.

    Wesentliche Bestandteile eines Gebäudes – und damit des Grundstücks – sind alle damit festverbundenen Einrichtungen, bei deren Entfernung das Gebäude beschädigt oder in seinem Wesen verändert würde.

    Wurde vom Mieter eines Grundstücks aufgrund einer Vereinbarung mit dem Grundstückseigentümer für die Dauer der Mietzeit ein Gebäude darauf errichtet oder hat ein Bauunternehmer auf dem Baugrundstück des Bauherrn eine winterfeste Bauhütte errichtet, handelt es sich um einen sog. "Scheinbestandteil" (§ 95 BGB). Unterscheidungskriterium für die Beurteilung, ob ein wesentlicher oder ein Scheinbestandteil vorliegt ist die Antwort auf die Frage, ob die feste Verbindung mit dem Boden auf Dauer oder nur vorübergehend gewollt ist.

    Dies ergibt sich oft aus Verträgen. Wird ein Grundstück verkauft, gilt im Zweifel das Zubehör als mitverkauft. Beim Zubehör handelt es sich um bewegliche Sachen, die ohne Bestandteil der Hauptsache zu sein, dem wirtschaftlichen Zweck der Hauptsache dienen (§ 96 BGB). Beispiel Mülltonne (wenn sie dem Hauseigentümer gehört), Heizöl im Tank.

    Bei landwirtschaftlichen Objekten gehört zum Zubehör auch das "lebende und tote Inventar." Was im Einzelnen als Zubehör gilt, richtet sich nach der örtlichen Verkehrsanschauung.

    Es müssen darüber im Bundesgebiet also keine einheitlichen Auffassungen bestehen.

    Für den auf den Wert des Zubehörs entfallenden Kaufpreisteil muss keine Grunderwerbsteuer bezahlt werden. Voraussetzung ist, dass das Zubehör im Kaufvertrag bezeichnet und wertmäßig beziffert und auch ein entsprechender Antrag gestellt wird.
    Bei vielen Liegenschaftsämtern werden moderne Grundstücks- und Bodeninformationssysteme benutzt. Ein solches System besteht z.B. aus einem "Automatisierten Grundbuch- und Liegenschaftsbuchverfahren" (AGLB) und Digitalen Flurkarten (DFK).

    Das AGLB-System ist so aufgebaut, dass Änderungen im Grundstücksbestand, die sich beim Vermessungsamt ergeben, auf das Bestandsverzeichnis des zuständigen Grundbuchs durch elektronischen Datenaustausch ebenso automatisch "durchschlagen" wie Änderungen der Eigentumsverhältnisse im Grundbuch auf das Eigentümerverzeichnis bei den Vermessungs- bzw. Katasterämtern. Am Tage werden die Änderungen bei beiden Ämtern erfasst und während der Nacht findet der automatische Austausch statt. Dadurch verfügen beide Ämter jeweils am Morgen über einen identischen Datenbestand.

    Die Digitale Flurkarte enthält parzellenscharfe Darstellungen der Flurstücke und Gebäude. Die Inhalte werden auf verschiedenen Ebenen gespeichert, die den unterschiedlichen Anwendungszwecken dienen - z.B. Darstellung der Ver- und Entsorgungseinrichtungen (Kanal, Wasserleitungen, Straßenbeleuchtung), Bebauungspläne usw.

    Digitale Ortskarten umfassen ein ganzes Gemeindegebiet. Reproduktionen können in verschiedenen Maßstäben hergestellt werden. Standardmaße sind 1:100 für größere Bauvorhaben, 1:1.000 für Lageplan, 1:5.000 für Bebauungsplan, 1:25.000 (und je nach Gebietsumfang andere Maßstäbe) für Flächennutzungsplan.
    Als grundstückgleiche Rechte werden dingliche Rechte bezeichnet, die weitgehend wie Grundstücke behandelt werden. Ein klassisches Beispiel hierzu ist das Erbbaurecht. Sie ermöglichen dem Rechteinhaber eine sehr weitgehende Verfügung bzw. Nutzung. Grundstücksgleiche Rechte können im Regelfall verkauft, vererbt und belastet werden und unterliegen der Zwangsvollstreckung. Das am meisten verbreitete grundstücksgleiche Recht ist das Wohn- und Teileigentum nach dem WEG.
    Bestimmendes Merkmal des Grundstückshandels sind Kauf- und Verkaufstransaktionen mit Gewinnerzielungsabsicht. Im Gegensatz zum Grundstücksmakler, der nicht selbst Marktpartei ist, erwirbt der Grundstückshändler Immobilien, um sie bei günstiger Gelegenheit wieder zu veräußern. Der Grundstücks-handel spielte eine erhebliche Rolle in der Zeit zwischen 1870 und 1910. Wegen der hohen Transaktionskosten und dem relativ gering gewordenen Wertsteigerungspotential spielt der Grundstückshandel heute kaum mehr eine Rolle.
    Im Grundstückskaufvertrag verpflichtet sich der Ver­käu­fer, das Eigentum am Grundstück lastenfrei auf den Käufer zu übertragen, sofern Lasten nicht ausdrücklich über­nom­men werden. Der Käufer verpflichtet sich im Ge­gen­zug, den vereinbarten Kaufpreis zu bezahlen. Der Grund­stücks­kauf­vertrag besteht in der Regel aus einem Verpflich­tungs­ge­schäft, einem Erfüllungsgeschäft und einer Reihe von deklaratorischen Inhalten (Hinweise durch den Notar).

    Das Verpflichtungsgeschäft enthält neben den oben bereits erwähnten Inhalten Regelungen über
    • Kaufpreisfälligkeiten,
    • Voraussetzungen für die Kaufpreiszahlung,
    • Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung bei Nichtzahlung des Kaufpreises,
    • Auflassungsvormerkung,
    • Besitzübergang,
    • Verpflichtung zur Eigentumsverschaffung, frei von Rechten Dritter an dem Grundstück, soweit möglich,
    • Mängelhaftung des Verkäufers (wird meist vertrag­lich ausgeschlossen),
    • Zusicherung von Eigenschaften,
    • etwaige Übernahme von Lasten oder Grund­pfand­rechten,
    • Tragung der Erwerbsnebenkosten,
    • Provisionsklausel,
    • Mitwirkung des Verkäufers bei einer etwa erfor­der­lichen Grundpfandrechtsbestellung zur Finanzierung sowie
    • etwaige Rücktrittsvorbehalte.
    Das Erfüllungsgeschäft besteht in der Erklärung der Auf­lassung mit Stellung des entsprechenden Antrags an das Grundbuchamt. Gemäß § 311b BGB bedürfen alle Ver­trä­ge, durch welche eine Partei zur Übertragung oder zum Erwerb von Eigentum an Grundstücken verpflichtet wird, der notariellen Beurkundung. Wird mit dem Grund­stück auch Inventar verkauft, muss dies mit be­ur­kun­det werden. Das Formerfordernis erstreckt sich auf alle Nebenabsprachen, die mit der Grund­stücks­ver­äu­ßerung in Zusammenhang stehen. Der nota­riellen Beur­kundungs­form unterliegen auch spätere Er­gänzungs­ab­reden, es sei denn, der Erwerber ist bereits im Grundbuch eingetragen. So können bei einem Bauträgervertrag Änderungen etwa im Bauvolumen formfrei abgesprochen werden, wenn der Käufer bereits im Grundbuch eingetragen ist.

    Ein Grundstückskaufvertrag wird oftmals nicht am Tag der notariellen Beurkundung rechtswirksam, sondern erst dann, wenn alle etwaigen Vollmachten und Zus­tim­mungs­er­klä­rungen vorliegen und alle Genehmigungen erteilt worden sind. Die Einholung erforderlicher Genehmigungen ist Sache des Notars. Bei Beurkundung eines Kauf­ver­tra­ges zu anderen als tatsächlich vereinbarten Bedingungen (z. B. niedrigerer Kaufpreis) handelt es sich um ein unwirksames Scheingeschäft. Erfolgt dennoch eine Umschreibung im Grundbuch, wird im Interesse des öffentlichen Glaubens des Grundbuchs der Formfehler wieder geheilt.

    Werden nach Abschluss des Grundstückskaufvertrages zwischen den Parteien Vereinbarungen getroffen, die den Inhalt des Kaufvertrages ändern, ist eine notarielle Beur­kundung des Kaufvertrages nur erforderlich, solange die Auflassung noch nicht erklärt wurde. Die Rechts­wirk­sam­keit eines Grundstückskaufvertrages kann von der Er­tei­lung erforderlicher Genehmigungen abhängig sein. Wenn beispielsweise bei einer Vertragspartei ein Minder­jähriger beteiligt ist, reicht es nicht, dass der gesetzliche Vertreter ihn vertritt. Vielmehr muss zusätzlich die Geneh­migung des Familiengerichtes (früher Vormundschaftsgericht) eingeholt werden.

    Im Zusammenhang mit dem Verkauf des Grundstücks stehen die vom Verkäufer noch zu veranlassenden Lö­schungen insbesondere etwa bestehender Grund­schulden. Lasten in Abt. II des Grundbuchs müssen in der Regel vom Käufer übernommen werden, es sei denn der Berechtigte stimmt der Löschung zu.
    Das Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches differenziert zwischen Mietverträgen über Wohnräume, Gewerbeobjekte, Grundstücke und bewegliche Sachen. Die anzuwendenden Vorschriften überschneiden sich zum Teil. Auf Mietverträge über Grundstücke sind nicht automatisch alle Regelungen des Wohnungsmietrechts anzuwenden.

    Nach § 578 BGB sind auf Grundstücke verschiedene mietrechtliche Regelungen entsprechend anwendbar, so zum Beispiel die Vorschriften über:

    • Form des Mietvertrages,
    • Vermieterpfandrecht,
    • Kauf bricht nicht Miete,
    • Kaution,
    • Aufrechnung durch Mieter,
    • Belastung durch Vermieter.
    Der Begriff Grundstücksrecht enthält eine Mischung privatrechtlicher und öffentlich rechtlicher Vorschriften. Das Grundstück ist vermessungstechnisch ein Flurstück. Flurstücke sind im Liegenschaftbuch eingetragen. Grundbuchrechtlich handelt es sich um Grundstücke. Dabei können mehrere Flurstücke zu einem Grundstück zusammengefasst werden. Grundbuch und Kataster sind so die maßgeblichen Grundlagen für die privatrechtliche Zuordnung, aus der sich die Eigentumsrechte an im Grundbuch eingetragenen Grundstücken ergeben. Parallel zum Grundbuch werden in den meisten Bundesländern Baulastenkataster geführt, deren Eintragungen öffentlich rechtlichen Charakter erhalten.

    Zum Grundstücksrecht gehören auch die mit den Eigentums- oder Pachtverhältnissen verbundenen nachbarrechtlichen Vorschriften, etwa über Einzäunung, Hecken, Mauerhöhen.

    Öffentlich rechtliche Regelungen über Grundstücke (Nutzungsrechte, Baurechte an Grundstücken) finden sich im Baugesetzbuch und detailliert in der Baunutzungsverordnung, wobei Regeln der baulichen Nutzung von Grundstücken im Vordergrund stehen. Die Grundstücksfläche ist hier die grundlegende Maßzahl für das Maß der baulichen Nutzung.

    Auch nach den Bauordnungen der Bundesländer müssen Vorschriften beachtet werden, die grundstücksrechtlichen Charakter haben, z.B. über einzuhaltende Mindestabstände bei der Bebauung.
    Im Rahmen der Entwicklung eines Immobilienprojektes ist es meist erforderlich, die Zugriffsmöglichkeit auf das Grundstück, auf dem das Projekt verwirklicht werden soll, während der Planungsphase bis zum Zeitpunkt einer Entscheidung für das Projekt zu sichern. Dies ist auf verschiedene Weise und mit unterschiedlichen Wirkungen möglich.

    Überwiegend wird ein befristeter Optionsvertrag geschlossen, der dem Investor ein Ankaufsrecht, verbunden mit einer Auflassungsvormerkung sichert. Die Frist kann durch eine Verlängerungsklausel hinausgeschoben werden.

    Eine alternative Vertragsgestaltung kann darin bestehen, dass ein Kaufvertrag geschlossen wird, der zugunsten des Investors einen Rücktrittsvorbehalt für den Fall enthält, dass sich die Nichtdurchführbarkeit des Projektes herausstellt. Das Rücktrittsrecht erlischt nach einer bestimmten zu vereinbarenden Frist, wenn nicht auch hier zugunsten des Investors eine Fristverlängerungsmöglichkeit eingeräumt wird. Der Investor kann sich aber auch ein befristetes Kaufangebot vom Eigentümer geben lassen, das die vorgesehenen Kaufvertragsbedingungen enthält. Auch in diesem Fall liegt die Entscheidung für die Annahme des Kaufangebots beim Investor. Oft wird für den Nichtannahmefall eine Abstandszahlung vereinbart.

    Eine weitere Variante besteht darin, einen Kaufvertrag mit aufschiebender oder auflösender Bedingung zu schließen.

    Unter längerfristigen Aspekten kann sich auch die Eintragung eines Vorkaufsrechts im Grundbuch als nützliches Sicherungsinstrument erweisen, vor allem, wenn der Grundstückseigentümer latente Verkaufsneigungen hat. Allerdings liegt die Entscheidungsmacht ausschließlich beim Verkäufer, was den Planungshorizont des Investors erheblich einschränkt. Ein ausschließlich schuldrechtliches Vorkaufsrecht wäre nur in Verbindung mit einer Auflassungsvormerkung sinnvoll.

    In allen Fällen der Grundstückssicherung gilt es, die Kostenfolge zu beachten, zumal das Risiko des Nichterwerbs kaum vom Grundstückseigentümer getragen wird.

    Sofern der Grundstückseigentümer als Mitinvestor in Frage kommt, kann die Grundstückssicherung auch über gesellschaftsvertragliche Regelungen erfolgen.
    Die Grundstücksverkehrsordnung regelt offene Vermögensfragen hinsichtlich Immobiliengeschäften in den neuen Bundesländern. Die Regelung sieht vor, dass bei bestimmten Grundstücksgeschäften eine Grundstücksverkehrsgenehmigung von der Verwaltung des Landkreises / der jeweiligen kreisfreien Stadt einzuholen ist. Insbesondere betrifft dies:

    • Die Auflassung eines Grundstücks und den schuldrechtlichen Vertrag darüber,
    • die Bestellung und Übertragung eines Erbbaurechts und den schuldrechtlichen Vertrag darüber.

    Nicht erforderlich ist eine Genehmigung unter anderem, wenn

    • der Verkäufer selbst seit dem 29. Januar 1933 ununterbrochen als Eigentümer im Grundbuch eingetragen war oder zu diesem Zeitpunkt ein Dritter, von dem der Veräußerer das Eigentum im Wege der Erbfolge erlangt hat, im Grundbuch als Eigentümer eingetragen war oder
    • das Rechtsgeschäft auf die Eintragung einer Vormerkung gerichtet ist oder
    • der Rechtserwerb des Veräußerers nach dem 2. Oktober 1990 durch Zuschlagsbeschluß in der Zwangsversteigerung erfolgt und in das Grundbuch eingetragen worden ist.

    Das BADV (Bundesamt für zentrale Dienste und offene Vermögensfragen) ist seit 1.10.2004 neben den Landkreisen und kreisfreien Städten für die Erteilung von Genehmigungen für Immobilienverkäufe und die Übertragung von Erbbaurechten zuständig. Seine Zuständigkeit bezieht sich jedoch speziell auf die Veräußerung von Vermögenswerten, über die die Bundesanstalt für vereinigungsbedingte Sonderaufgaben (BvS, früher Treuhandanstalt) oder eines ihrer Unternehmen die Verfügungsbefugnis haben.

    Eine Grundstücksverkehrsgenehmigung wird erteilt, wenn

    • das Grundstück frei ist von vermögensrechtlichen Ansprüchen,
    • ggf. der Anmelder vermögensrechtlicher Ansprüche der Veräußerung zustimmt,
    • der Verkauf unter den Voraussetzungen des § 3c Vermögensgesetz erfolgt oder
    • der geltend gemachte vermögensrechtliche Anspruch offensichtlich unbegründet erscheint.
    Grundwasser entsteht durch Versickern von Niederschlägen (Regen, Schnee). Dabei wird es durch Deckschichten gefiltert und gereinigt. Es sammelt sich auf wasserundurchlässigen Schichten und in Hohlräumen an oder strömt quer durch poröse Schichten. Als Quellwasser tritt es wieder aus der Erdoberfläche aus. Grundwasser ist das natürliche Trinkwasserreservoir.

    Es unterliegt aufgrund von Änderungen der Wetterperioden natürlichen Höhenschwankungen. Dass das für die menschliche Existenz notwendige Grundwasser vor Schädigungen geschützt werden muss, liegt auf der Hand. Die europäische Wasserrichtlinie, das Wasserhaushaltsgesetz des Bundes und die Wassergesetze der Bundesländer enthalten die wesentlichen Bestimmungen zum Oberflächen- und Grundwasserschutz. Zweck des Wasserschutzgesetzes des Bundes ist es, dass "Gewässer, die sich in einem natürlichen oder naturnahen Zustand befinden, in diesem Zustand erhalten bleiben." "Nicht naturnah ausgebaute natürliche Gewässer sollen so weit wie möglich wieder in einen naturnahen Zustand zurückgeführt werden."

    Auf der Grundlage der Wassergesetze der Bundesländer werden Verordnungen erlassen, in denen Wasserschutzgebiete festgesetzt werden. Diese werden in drei Wasserschutzzonen aufgeteilt. Die Wasserschutzzone I schützt den eigentlichen Brunnenbereich. Die Wasserschutzzone II schützt den Umgebungsbereich der Wasserschutzzone I. Es gelten Nutzungsbeschränkungen, durch die gewährleistet werden soll, dass die das Wasser filternden Deckschichten nicht zerstört werden. Es gibt Bebauungsverbote, Düngeverbote, Beschränkungen hinsichtlich des Wege- und Straßenbaus. Die Wasserschutzzone III mit ihren Nutzungsbeschränkungen bezieht sich auf den weiteren Einzugsbereich.

    In den besiedelten Gebieten, in denen gebaut werden darf, kann ein hoher Grundwasserstand das Bauen verteuern. In solchen Fällen muss der Beton für das Kellerfundament eine besondere Qualität aufweisen ("Weißbeton").
    Dichte Siedlungsgebiete benötigen zur Luftreinigung und Produktion von Sauerstoff sog. grüne Lungen. Das sind Parks und Wälde, die den Staub aus der Luft filtern. Messungen haben ergeben, dass 1 ha Buchenwald jährlich rund 70 t und 1 ha Fichtenwald etwa 30 t Staub aus der Luft herausfiltern können. Die Durchgrünung der Städte sorgt zusätzlich für Sauerstoff.
    Grünland im Sinne der Grünlandlehre ist Grasland, das viele Funktionen erfüllt. Hierzu gehören vor allem Bodenschutz, Kohlenstoffspeicherung, die Beheimatung von Wildtieren und seine Funktion als Weideland. Darüber hinaus dient Grünland in bestimmten Ausprägungsformen auch der Erholung der Bevölkerung.

    Soweit die ökonomische Qualität von Grünland Betrachtungsgegenstand ist, liefert ein Grünlandschätzungsrahmen eine Beurteilungsgrundlage. Unterschieden wird dabei zwischen verschiedenen Bodenarten (Sand, lehmiger Sand, Lehm, Ton, Moor). Ihnen zugeordnet sind bestimmte Zustandsstufen, sowie Klimastufen (nach durchschnittlicher Jahreswärme) und Wasserstufen, die die Wasserverhältnisse (von sehr trockenen, dürren Lagen bis hin zu nassen, sumpfigen Lagen mit Staunässe) wiedergeben. Aus den Bewertungen durch die Kenngrößen des Grünlandschätzungsrahmens lassen sich, ähnlich wie bei Ackerflächen, Ertragskennzahlen ableiten, die zur Wertermittlung herangezogen werden können.

    Extensiv genutztes Grünland (z.B. Weideland) kann auch die Funktion einer ökologischen Ausgleichsfläche übernehmen.
    Auf der Grundlage von Darstellungen in Landschaftsplänen können Gemeinden als Bestandteil von oder im Zusammenhang mit Bebauungsplänen und für Innenbereichsflächen eine Grünordnungssatzung erlassen, die einerseits der Erhaltung naturräumlicher Flächen dient und andererseits Teilgebiete festlegt, die Anpflanzungen meist mit einheimischen Bäumen und Sträuchern vorsieht. Die Festsetzungen reichen von der genauen Bestimmung von Baumarten über die Begrünung von Vorgärten, Dächern und Fassaden bis hin zur Verwendung umweltverträglicher Lampen bei der Straßenbeleuchtung. Die begrünten bzw. zu begrünenden Flächen werden sowohl zeichnerisch festgehalten als auch in Textform festgesetzt.

    Erreicht werden soll eine Begrenzung der Belastung des Naturhaushaltes und der Beeinträchtigung des Landschaftsbildes. Das Plangebiet kann auch über die Baugebiete hinausreichen. Der Grünordnungsplan bezieht sich sowohl auf öffentliche Grünflächen, als auch auf private Grundstücksflächen, für die eine bestimmte Bepflanzung (in der Regel mit einheimischen Bäumen und Sträuchern) vorgesehen ist. Von besonderer Bedeutung sind im Hinblick auf Überschwemmungsgefahren durch frei in die Flüsse abfließendes Regenwasser die Festsetzungen von Wasserrückhaltebecken und Versickerflächen.
    Ein Gruppenbüro ist ein Büroraum mittlerer Größe, der etwa drei bis 25 Büroarbeitsplätze bietet. Gruppenbüros entstanden erstmalig Anfang der 1980er Jahre. Ziel war es, mit diesem Bürotyp die Vorteile von Zellenbüros und Großraumbüros miteinander zu kombinieren und ihre Nachteile weitestgehend zu reduzieren.

    Als Vorteile eines Gruppenbüros gelten intensive Kommunikation und Kooperation der Beschäftigten, die Nachteile sind denen eines Großraumbüros vergleichbar: hoher Lärmpegel, akustische und visuelle Ablenkung, fehlende Rückzugsmöglichkeiten für konzentriertes Arbeiten und ein hohes Maß an sozialer Kontrolle. Gruppenbüros müssen nicht generell eigenständige Räume sein, sondern können auch innerhalb von Großraumbüros durch Raumteiler oder Trennwände abgeteilt werden.
    Abkürzung für: Gewerblicher Rechtsschutz und Urheberrecht
    Abkürzung für: Grundsätze und Richtlinien für Wettbewerbe auf den Gebieten der Raumplanung, des Städtebaus und des Bauwesens
    Abkürzung für: Grundflächenzahl
    Abkürzung für: Grundstück
    Abkürzung für: Gesetz über die Sicherung der Bauforderungen
    Abkürzung für: Grundsteuergesetz
    Guerilla Gardening bezeichnet die heimliche Aussaat oder Anpflanzung von Pflanzen auf Brachflächen im öffentlichen Raum als subtiles Zeichen des Protestes oder zivilen Ungehorsams. Bekannt wurde der Begriff, als in London im Jahr 2000 Globalisierungskritiker und Umweltaktivisten eine Aktion auf dem Parliament Square veranstalteten, bei der Rasenflächen umgegraben und bepflanzt wurden, um „die Straßen zurückzuerobern.“ Andere Guerilla-Gärtner streben eher nach mehr Lebensqualität in den Städten. So geht es ihnen um die Verschönerung brachliegender und vermüllter Flächen, oft wird auf diesen auch illegaler Gemüseanbau betrieben. Auch werden Gemeinschaftsgärten angepflanzt und Biotope angelegt, wobei letztere Aktivitäten auch durchaus in Absprache mit den zuständigen Stellen in Stadtparks oder auf Grünflächen von Wohnanlagen stattfinden können. Nicht immer wird ein Protest angestrebt, in vielen Fällen wird auch schlicht eigenes Gemüse gezogen und geerntet. Über das Thema sind bereits Bücher erschienen; auch gibt es Internetseiten, auf denen sich Interessierte informieren und zu gemeinsamen Aktionen verabreden können.

    Ein beliebtes Hilfsmittel der Guerrilla Gärtner sind die sogenannten Samenbomben. Dies sind Gemische aus Erde, Ton und Samen, die in Kugelform gedreht und getrocknet werden. Sie können unauffällig fallen gelassen oder an unzugängliche Orte geworfen werden, wo sie sich dann beim nächsten Regen auflösen und die Samen freisetzen.
    Guerilla Marketing umfasst vor dem Hintergrund der medialen Reizüberflutung bewusst gewählte, atypische Marketing-Strategien und -Vorgehensweisen, die auf Grund von Besonderheiten des gewählten Themas, des Werbeträgereinsatzes und/oder der werblichen Umsetzung ein - in Relation zum Mitteleinsatz – hohes Maß an Aufmerksamkeit und damit verbunden an Werbewirkung generieren.

    Guerilla Marketing setzt teilweise an aktuellen Ereignissen oder Werbeaktivitäten Dritter an und versucht gezielt an diesen zu partizipieren. Guerilla Marketing wird vielfach eingesetzt, um hohen Sponsorship-Kosten bei Großereignissen zu entgehen. Das Spektrum reicht von kleineren werblichen Einzelmaßnahmen bis zu umfassenden GM-Konzepten und -Kampagnen.
    Zur Senkung der CO2-Emissionen sieht das Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) vor, dass bei Netzeinspeisung von Strom aus regenerativen Energieträgern eine Einspeisevergütung vom Netzbetreiber an den privaten oder gewerblichen Energieerzeuger zu zahlen ist. Die 2009 erfolgte Neufassung dieses Gesetzes sah erstmals den sogenannten Güllebonus vor. Dieser bedingt eine Steigerung der Grundvergütung für Strom aus Biogasanlagen.

    Das EEG 2014 hat das System der Einspeisevergütungen geändert und das frühere Bonussystem abgeschafft. Insgesamt wurden deutliche Senkungen der Vergütung für die Stromerzeugung aus Biomasse vorgesehen und ein Zubaukorridor von 100 Megawatt eingeführt. Überschreitet der jährliche Zubau von Biomasse-Anlagen diese Kapazität, wird die Vergütung stärker abgesenkt.

    Für die Stromerzeugung mit Hilfe der Vergärung von Gülle gibt es jedoch nach wie vor eine Sonderregelung. Maßgeblich ist § 46 EEG. Danach beträgt der sogenannte „anzulegende Wert“ bei Strom aus Anlagen, in denen Biogas eingesetzt wird, das durch anaerobe Vergärung von Biomasse im Sinne der Biomasseverordnung gewonnen worden ist, 23,73 Cent pro Kilowattstunde.

    Voraussetzungen:

    • der Strom wird am Standort der Biogaserzeugungsanlage erzeugt,
    • die installierte Leistung am Standort der Biogaserzeugungsanlage beträgt insgesamt höchstens 75 Kilowatt und
    • zur Erzeugung des Biogases in dem jeweiligen Kalenderjahr wird durchschnittlich ein Anteil von Gülle mit Ausnahme von Geflügelmist und Geflügeltrockenkot von mindestens 80 Masseprozent eingesetzt.

    Der „anzulegende Wert“ ist dabei nicht mit der Vergütung identisch, sondern nur eine Rechengröße für deren Ermittlung. Die Berechnung der Vergütung richtet sich nach den §§ 20 ff. EEG, insbesondere nach § 23 (Berechnung der Förderung) und § 28 (Absenkung der Förderung für Strom aus Biomasse).

    § 101 EEG enthält Übergangsbestimmungen für Anlagen zur Erzeugung von Strom aus Biogas.

    Die Höhe der Vergütungen nach dem EEG wird abhängig vom Inbetriebnahmejahr der Anlage abgesenkt, bleibt aber nach Inbetriebnahme für 20 Jahre konstant. Die Regelungen des EEG können sich jedoch kurzfristig ändern, so dass immer der aktuelle Stand in Erfahrung zu bringen ist.
    Gutachter sind Sachverständige, deren kennzeichnende Merkmale eine besondere Sachkunde auf einem Gebiet und Unabhängigkeit sind. Als Gutachter werden auch Personen bezeichnet, die für Gerichte Gutachten erstellen. Im Bankensektor bezieht sich der Begriff des Gutachters auf jene Personen, die nach der Beleihungswertverordnung Beleihungswerte feststellen.

    In der Immobilienwirtschaft findet sich der Begriff des Gutachters in § 192 BauGB. Er ist ehrenamtliches Mitglied eines Gutachterausschusses und muss nicht als Sachverständiger öffentlich bestellt oder zertifiziert sein. Als Gutachter kann nicht bestellt werden, wer hauptamtlich mit der Verwaltung von Grundstücken einer Gebietskörperschaft im räumlichen Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses tätig ist. Für die Ermittlung der Bodenrichtwerte ist ein Bediensteter der zuständigen Finanzbehörde mit Erfahrung in der steuerlichen Bewertung von Grundstücken einzubeziehen.

    Die Berufung von Gutachtern in die Gutachterausschüsse erfolgt auf der Grundlage von Gutachterausschussverordnungen der Bundesländer. Als Gutachter werden in Gutachterausschüsse überwiegend durch die Bezirksregierungen Fachleute und Sachverständige aus den Bereichen Bau- und Immobilienwirtschaft, Architektur, Bankwesen, Land- und Forstwirtschaft und dem Vermessungswesen berufen.
    Auf Landkreis- teilweise auch auf Gemeindeebene sind nach den Vorschriften des Baugesetzbuches Gut­achter­aus­schüsse gebildet worden. Jeder Gutachterausschuss besteht aus jeweils einem Vorsitzenden und ehren­amt­lichen Gutachtern, wobei für die Ermittlung der Boden­richt­wer­te ein Bediensteter der zuständigen Finanz­be­hörde vorzusehen ist. Die Mit­glie­der des Gut­ach­ter­aus­schusses dürfen allerdings nicht hauptberuflich mit der Verwaltung von Grundstücken einer Gemeinde befasst sein, für deren Bereich der Gutachterausschuss gebildet ist.

    Die Aufgaben des Gutachterausschusses beschränken sich nicht auf die Ermittlung von Verkehrswerten im Zusam­men­hang mit Maßnahmen des Baugesetzbuches. Der Aus­schuss kann auch von Gerichten oder Privat­per­sonen mit der Erstellung eines Ver­kehrs­wert-Gut­ach­tens be­auf­tragt wer­den. Wei­te­re Auf­ga­ben sind die Füh­rung einer Kauf­preis­samm­lung, die Er­mitt­lung von Boden­richt­wer­ten auf der Grund­lage der Kauf­preis­samm­lung, die Er­mitt­lung von Bodenrichtwerten auf der Grundlage der Kauf­preis­samm­lung, die Ermittlung von Kapi­ta­lisierungs­zins­sätzen (Lie­gen­schaft­szins­sätzen), Sach­wert­fak­toren, Um­rech­nungs­ko­effi­zien­ten und Ver­gleichs­fak­toren (Gebäude- und Ertragsfaktoren).

    Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses ist in der Regel beim jeweiligen Kataster- oder Vermessungsamt angesiedelt. Die Anschrift des Gutachterausschusses ist bei der jeweiligen Gemeinde oder beim Landratsamt zu er­fah­ren. Die Gutachter werden auf vier Jahre bestellt. In den letzten Jahren werden vermehrt auch erfahrene Makler vor allem in großstädtische Gutachterausschüsse berufen. Die Berufung solcher Makler gilt heute als besonderes Qualitätsmerkmal des Ausschusses.
    Dieser Begriff stammt aus dem Bundesbodenschutzgesetz. § 17 regelt die Einhaltung der "Guten fachlichen Praxis" in der Landwirtschaft. Als allgemeiner Grundsatz wird dabei auf die "nachhaltige Sicherung der Bodenfruchtbarkeit und Leistungsfähigkeit des Bodens als natürliche Ressource" verwiesen.

    Enthalten sind u.a. Regelungen, die Bodenverdichtungen und -abtragungen verhindern sollen. Das Gesetz sieht vor, dass Landwirte sich bei Beratungsstellen über die "Gute landwirtschaftliche Praxis" informieren können, damit dem Bodenschutz genüge getan wird. Hoheitliche Zwangsmaßnahmen sieht die Regelung nicht vor.
    Bei einer ehelichen Gütergemeinschaft, die durch einen notariellen Ehevertrag vereinbart werden kann, wird das Eigentum jedes Ehepartners zum Gesamthandseigentum der Gemeinschaft. Soweit Grundeigentum vorhanden ist, muss das Grundbuch entsprechend berichtigt werden. Darüber können dann – ähnlich wie bei einer ungeteilten Erbengemeinschaft – nur noch beide Ehepartner gemeinsam verfügen.
    Das Güterrecht ist (in Deutschland) für Ehen und eingetragene Lebenspartnerschaften einschlägig. Es regelt die Eigentumszuordnungen der Vermögensgegenstände und die Voraussetzungen und Auswirkungen von Änderungen (Vermehrung und Verminderung des Vermögens).

    Der gesetzliche Güterstand, also der im BGB als allgemein geltende Güterstand ist die Zugewinngemeinschaft gemäß § 1363 BGB (Gütertrennung mit Zugewinnausgleich bei Beendigung der Ehe/Lebenspartnerschaft). Die Partner können jedoch durch notariell beurkundeten Vertrag auch die Gütertrennung (§ 1414 BGB) oder die Gütergemeinschaft (§§ 1415 ff BGB) vereinbaren.

    Bei dem Verkauf eines Grundstücks oder anderer wesentlicher Teile des Vermögens der Ehepartner/Lebenspartner durch einen Partner muss z.B. bei Geltung des gesetzlichen Güterstands der andere Partner zustimmen, auch wenn der Gegenstand im alleinigen Eigentum des verkaufsbereiten Partners steht. Wird diese Zustimmung nicht eingeholt, ist der Kaufvertrag unwirksam. Allen Parteien, die an der Abwicklung des Verkaufs beteiligt sind (Verkäufer, Käufer, Makler), sollten daher diese Regeln kennen und bereits im Vorwege beachten.
    Beim örtlich zuständigen Amtsgericht wird ein Güterrechtsregister geführt, in dem das eheliche Güterrecht betreffende Vereinbarungen zwischen Eheleuten eingetragen werden, zum Beispiel die Beschränkung oder der Ausschluss der Schlüsselgewalt, die Einwilligung zu einem selbständigen Erwerbsgeschäft des anderen Ehepartners, der das Gesamtgut verwaltet oder die Änderung des gesetzlich vorgesehenen Zugewinnausgleichs usw.

    Örtlich zuständig für das Güterrechtsregister ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk mindestens einer der Ehegatten seinen ständigen Aufenthalt hat. Die Eintragungen im Güterrechtsregister genießen öffentlichen Glauben.

    Für die Eintragung ist ein Antrag beider Ehepartner erforderlich. Die Eintragung erfolgt also nicht automatisch bei Änderung des Güterstands. Zu beachten ist, dass die Ehepartner sich Dritten gegenüber nur dann auf den geänderten Güterstand berufen können, wenn eine entsprechende Eintragung im Güterrechtsregister erfolgt ist.
    Ein Güterverkehrszentrum ist ein Verkehrsknotenpunkt, an dem verschiedene Verkehrsträger (Eisenbahn, LKW, Transportschiffe) einen Güterumschlag durchführen und damit den Fern- und den Nahverkehr logistisch miteinander verbinden. Voraussetzung für die Effizienz des Zentrums ist eine technisch gut funktionierende Umschlaganlage. Träger sind die Transportunternehmen. Die Güterverkehrszentren sind meist zusätzlich ausgestattet mit Lagerhallen, Lagerplätzen, Fahrzeugservicestellen, Parkplätzen, Tankstellen usw. In den Bebauungsplänen sind die Standorte für Güterverkehrszentren als "Sondergebiete Güterverkehrszentrum" oder Industrie- bzw. Gewerbegebiete ausgewiesen.
    Als Guthabenzins wird der Zins bezeichnet, mit dem die von den Bausparern angesammelten Guthaben bei den Bausparkassen verzinst werden. Der Zinssatz beträgt je nach Tarif zwischen 2 und 3%. Je höher der Guthabenzins, umso höher fällt auch der Darlehenszins für das spätere Bauspardarlehen aus.

    Die Differenz zwischen Guthaben- und Darlehenszins beträgt in der Regel 2%. Guthabenzinsen aus Bausparverträgen sind Kapitalerträge und unterliegen der Kapitalertragsteuer. Wird der Bausparvertrag etwa im Rahmen der Zwischenfinanzierung bereits für ein Immobilienobjekt verwendet, sind die Guthabenzinsen nicht den Einkünften aus Kapitalerträgen, sondern denen aus Vermietung und Verpachtung zuzuordnen.
    Abkürzung für: Gewinn- und Verlustrechnung
    Abkürzung für: Gesetz- und Verordnungsblatt
    Abkürzung für: Gerichtsverfassungsgesetz
    Abkürzung für: Grundstücksverkehrsordnung
    Abkürzung für: Gesetz gegen Wettbewerbsbeschränkungen
    Abkürzung für: Gesellschaft nach den Wohnungseigentumsgesetz
    Abkürzung für: Gemeinnütziges Wohnungswesen
    Abkürzung für: Höhe
    Abkürzung für: herrschende Lehre
    Abkürzung für: herrschende Meinung
    Abkürzung für: Hektar
    Eine erste HABITAT (I) Konferenz der UNO fand bereits 1976 in Vancouver statt. Sie hatte die Einrichtung eines UNO-Zentrums für menschliche Siedlungen (UNCHS) in Nairobi zur Folge. Unter der Bezeichnung HABITAT II wurde von den Vereinten Nationen 1996 in Istanbul eine weitere Weltkonferenz durchgeführt, die sich in Zusammenhang mit dem Übervölkerungsproblem vor allem dem Fragenbereich der menschlichen Siedlungen widmete.

    Dabei ging es um zwei Themenschwerpunkte:

    • die angemessene menschenwürdige Grundversorgung der Weltbevölkerung mit Wohnraum sowie Versorgungs- und Infrastruktureinrichtungen für die Bereiche Wasser, Strom, Straßen, Schulen und Einrichtungen des Gesundheitswesens,

    • die nachhaltige umweltverträgliche Siedlungsentwicklung in einer zur Verstädterung strebenden Welt.

    In dem nach der Erklärung von Istanbul anzustrebenden Ziel werden Umwelt und Ökonomie auf eine gleiche Ebene gestellt. Es geht um die wirtschaftliche und soziale Entwicklung und den Umweltschutz als sich gegenseitig bedingende und verstärkende Komponenten nachhaltiger Entwicklung. Eine Absichtserklärung geht dahin, dass die Staaten alle Maßnahmen ergreifen sollen, um allen Menschen eine passende Unterkunft zu akzeptablen Preisen zu ermöglichen. Auf ein Individualrecht auf Wohnung konnte man sich nicht einigen.

    Deutschland war auf HABITAT II unter der Federführung des Bundesministeriums für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau, mit Bundestagsabgeordneten und Vertretern aus den Bundesländern, Gemeinden, Fachverbänden, Unternehmen und Nichtregierungsorganisationen (NRO) vertreten.

    Hintergrund der Bemühungen der UNO ist die Tatsache, dass nach einer Studie der Vereinten Nationen bereits 600 Millionen Menschen in Slums an den Rändern von Großstädten leben. Es wird damit gerechnet, dass bis zum Jahr 2025 zwei Drittel aller Menschen in Städten leben. Von den derzeit 33 Megastädten (Städte mit über 8 Millionen Einwohnern) befinden sich 27 in den Entwicklungsländern.
    Jeder Hausbesitzer ist dafür verantwortlich, dass Gefah­ren­quellen ausgeschaltet werden, die sich für andere aus seinem Hausgrundstück ergeben. Geschieht dies nicht und entsteht daraus ein Schaden, haftet er nach § 823 BGB. Schäden können z. B. entstehen, weil der Haus­be­sit­zer es unterlässt, nach Schneefall und Eisbildung seiner Räum- bzw. Streupflicht nachzukommen. Schäden können sich aus unzulänglicher oder nicht vorhandener Beleuchtung eines Treppenhauses ergeben. Denkbar sind Schäden aus herabfallenden Gegenständen auf den Bürgersteig (z. B. lose Dachziegel bei Sturm), durch umstürzende Bäume usw. In solchen Fällen übernimmt die Haus- und Grund­besitzer­haft­pflicht­versicherung die Schadenregulierung. Der Abschluss eine Haftpflichtversicherung durch Hausbesitzer ist nicht verpflichtend, aber dringend zu empfehlen.

    Wenn sich der Schaden im Bereich eines selbstgenutzten Einfamilienhauses ereignet, kommt auch die Privat­haft­pflicht­ver­sicherung für die Regulierung des Schadens auf, sofern eine solche Versicherung besteht. Bei Schadens­fällen im Bereich von betrieblichen Gebäuden wird ein durch Verletzung der Verkehrssicherungspflicht ver­ur­sach­ter Schaden durch die Betriebs­haft­pflicht­ver­sicherung gedeckt.

    Wer sein Gebäude mit Ölheizung beheizt, sollte zusätzlich eine Gewässerschadenhaftpflichtversicherung abschließen. Sie reguliert Schäden, die durch Eindringen von Heizöl oder anderen gewässerschädlichen Stoffen in das Grund­wasser entstehen.

    Vergleichbar mit der Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht ist die Bauherrenhaftpflichtversicherung. Bei Baustellen ist das Verletzungsrisiko durch eine nicht ausreichend abge­sicherte Baustelle besonders hoch. Zwar wird die Ver­kehrs­sicher­ungs­pflicht bei Baustellen in der Regel auf den Bauleiter übertragen. Doch ergibt sich aus der Über­wachungs­pflicht des Bauherrn ein eigener Haf­tungs­tat­bestand. Rechtsgrundlage der Haft­pflicht­ver­sicher­ung sind die §§ 149 – 158k des Versicherungsvertragsgesetzes (VVG).

    Haftungsrisiken entstehen auch bei der Berufsausübung. So haftet ein Hausverwalter für falsche Abrechnungen, die zu einem Vermögensschaden beim Hauseigentümer führen. Gleiches gilt für WEG-Verwalter. Häufige Risikoquellen sind falsche Informationen, die ein Makler über die von ihm angebotenen Objekte in das Exposé aufnimmt. Solche Haftungsrisiken können durch eine Ver­mö­gens­schaden­ver­sicher­ung abgedeckt werden.
    Mit der Einführung der Rechtsfähigkeit der Wohnungs­eigen­tü­mergemeinschaft sind auch die haftungsrechtlichen Be­stim­mun­gen des Wohnungseigentumsgesetzes grundsätzlich geändert worden.

    Gemäß § 10 Abs. 8 WEG haften die Wohnungseigentümer im Au­ßen­verhältnis, also beispielsweise gegenüber dem Heizöl-Lieferanten, nicht als Gesamtschuldner, sondern nur noch an­teilig in Höhe ihres Miteigentumsanteils. In Höhe dieses Anteils kann jedoch jeder Wohnungseigentümer von Gläubigern der Ge­meinschaft in Anspruch genommen werden.
    Neu gegenüber der vom BGH vertretenen Auffassung ist jedoch die jetzt geltende Regelung insoweit, als der Woh­nungs­eigen­tü­mer auch im Innenverhältnis gegenüber der Gemeinschaft eben­falls nur in Höhe seines Mit­eigen­tums­an­teils haftet.
    Ungeachtet dessen haftet allerdings nach bisher vertretener Auf­fas­sung der einzelne Wohnungs­eigen­tü­mer nach wie vor für die Verbindlichkeiten der Gemeinschaft dann in voller Höhe, wenn alle übrigen Wohnungseigentümer zah­lungs­un­fä­hig sind. Inso­weit besteht eine unbegrenzte Nachschusspflicht.

    Eine Ausnahme von der nur anteiligen Haftung nach § 10 Abs. 8 Satz 1 WEG gilt dann, wenn die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nach kommunalabgabenrechtlichen Regelungen beispiels­weise für Abfallentsorgungs- oder Straßenreinigungsgebühren als Miteigentümer des Grundstücks gesamtschuldnerisch in An­spruch genommen werden können.

    Solchen landesrechtlichen Regelungen steht die Haftungs­re­ge­lung nach § 10 Abs. 8 Satz 1 WEG nicht entgegen.
    Die Haftung des Maklers kann sich aus der Verletzung der Nebenpflichten ergeben.

    Beispiel Informationspflicht:
    Der Makler informiert den Verkäufer nicht über die Finanzierungsschwierigkeiten des Käufers. Der Makler verschweigt dem Kunden, dass das Grundstück kontaminiert ist oder das Haus einen Schwammbefall aufweist.

    Beispiel Beratungspflicht:
    Der Makler bewertet das Grundstück nur zu 50 Prozent seines Verkehrswertes. Der Makler erklärt dem Kaufinteressenten, dass die Finanzierung des Erwerbs "steht", obwohl die Unterlagen auf das Gegenteil hinweisen. Der Makler wiegt die Verkäufer eines Einfamilienhauses in der Sicherheit, dass der Kaufpreis einer Eigentumswohnung, die er ebenfalls nachgewiesen hat, mit dem Verkaufspreis des Einfamilienhauses zu finanzieren sei.

    Es handelt sich hier um Schadensersatzansprüche wegen Verletzung des Maklervertrages. Die Summen können das Vielfache der Maklerprovision betragen. Entfällt diese nicht durch Verwirkung gemäß § 654 BGB, kann der Kunde aufrechnen.

    Im Rahmen der Informationspflicht muss der Makler keine Angaben nachprüfen, die ihm vom Verkäufer gemacht werden und die plausibel erscheinen. Sind jedoch offensichtliche Mängel am Objekt vorhanden, die auch ohne Information durch den Verkäufer erkennbar sind, darf er diese dem Käufer nicht verschweigen. Ebenso darf er keine Angaben zu Punkten machen, über die er nicht genau Bescheid weiß.

    Beispiel Nutzbarkeit von Wohnräumen:
    Der Makler bietet ein Einfamilienhaus an. Er schreibt im Expose, dass sich der Keller zu einer Einliegerwohnung ausbauen lässt. Allerdings ist eine Nutzung zum Wohnen baurechtlich unzulässig. Auf den Bauplänen sind diese als „kein Aufenthaltsraum“ gekennzeichnet. Urteil des Bundesgerichtshofes: Der Makler haftet, da er Aussagen getroffen hat, ohne selbst Bescheid zu wissen. Er hätte diesen Punkt offenlassen bzw. erklären müssen, dass er über die Nutzbarkeit des Kellers nichts wusste (Az. III ZR 43/99).

    Der Makler bietet ein Objekt mit ausgebautem Dachstudio an. Der Verkäufer hat ihm mitgeteilt, dass baurechtlich alles in Ordnung ist. Nach Kaufvertragsabschluss stellt sich heraus, dass es für das Dachstudio nie eine Baugenehmigung gab. Urteil des BGH: Der Makler haftet nicht, da er auf die Angaben des Verkäufers vertrauen durfte (Az. III ZR 146/06).
    Im Zuge der Steuerreform des Jahres 2000 wurde das Halbeinkünfteverfahren eingeführt. Der Gesetzgeber senkte ab 1.1.2001 den Körperschaftsteuersatz auf 25 Prozent. Dafür entfiel eine Anrechnung der von einem Unternehmen bezahlten Körperschaftsteuer auf die Ausschüttungen (= Dividenden) an die Anteilseigner (= in der Regel Aktionäre) und seit dem Jahr 2002 mussten Gesellschafter nur noch die Hälfte der ihnen überwiesenen Dividenden versteuern. Dabei war zudem der noch nicht ausgeschöpfte Teil des so genannten Sparerfreibetrags zu berücksichtigen.

    Außerdem galt bis 2008 das Halbeinkünfteverfahren auch bei der Besteuerung von Spekulationsgewinnen. Bei Wertpapieren waren diese Spekulationsgewinne steuerpflichtig, sofern zwischen Kauf und Verkauf höchstens zwölf Monate lagen und der gesamte Spekulationsgewinn im Kalenderjahr mindestens 512 Euro überstieg.

    Das Halbeinkünfteverfahren im Privatvermögen und die Steuerfreiheit von Veräußerungsgewinnen außerhalb der Spekulationsfrist sind mit Einführung der Abgeltungssteuer weggefallen. Nunmehr sind Erträge aus privaten Kapitaleinkünften (auch Kursgewinne) der Abgeltungssteuer von 25 Prozent zu unterwerfen.

    Das Halbeinkünfteverfahren im Betriebsvermögen ist nunmehr nur noch ein Teileinkünfteverfahren, weil nicht mehr 50 Prozent, sondern nur noch 40 Prozent der Erträge steuerfrei sind.
    Der Halbjahresbericht ist eine im Wechsel mit dem Rechenschaftsbericht halbjährig erscheinende Publikation mit Angaben zur Geschäftsentwicklung bei Unternehmen, die als Inlandsemittent Aktien oder Schuldtitel ausgegeben haben.

    Der Halbjahresbericht (auch: Halbjahresfinanzbericht) ist Teil der Zwischenberichterstattung. Rechtsgrundlage ist § 37w Wertpapierhandelsgesetz (WpHG). Offene Investmentfonds haben einmal im Jahr einen Jahresbericht zu erstellen. Halbjährlich muss ein Halbjahresbericht angefertigt werden. Dies gilt auch für offene Immobilienfonds.
    Abkürzung für: Halbsatz
    Abkürzung für: Hamburger Baufreistellungsverordnung
    Abkürzung für: Hamburger Bauordnung
    Beim Thema Abmahnung und Unterlassungserklärung stößt man oft auf den „Hamburger Brauch“. Dieser Begriff hat mit der Festsetzung der Vertragsstrafe zu tun, die fällig wird, wenn der Adressat der Abmahnung trotz Unterzeichnung der Unterlassungserklärung erneut gegen die Rechte des anderen verstößt. Man unterscheidet in diesem Zusammenhang den alten und den neuen Hamburger Brauch.

    Beim alten Hamburger Brauch wurde die Höhe der Vertragsstrafe durch das Gericht bestimmt. Dieses Verfahren hatte jedoch den Nachteil, dass die Richter meist über keine Kenntnisse der Branche verfügten, in der sich der Streit abspielte. Es konnte daher zur Festsetzung realitätsferner Beträge kommen. Grundsätzlich können Vertragsstrafen an sich auch sehr unterschiedlich hoch ausfallen – im Urheberrecht sind z.B. andere Vertragsstrafen üblich als im Marken- oder Wettbewerbsrecht. Auch die Schwere des Rechtsverstoßes, die Wiederholungsgefahr und andere Faktoren spielen bei der Bemessung des Betrages eine Rolle. Der alte Hamburger Brauch brachte daher eine gewisse Rechtsunsicherheit mit sich.

    Der neue Hamburger Brauch besagt, dass der Geschädigte die Vertragsstrafe bestimmt. Die Unterlassungserklärung ernthält also keinen bestimmten Betrag, sondern nur den Hinweis „bei Zuwiderhandlung legt xy die Vertragsstrafe fest.“ Zu beachten ist aber § 315 BGB; die Strafe muss sich damit in angemessenem Rahmen befinden. Ihre Höhe ist gerichtlich überprüfbar. Auch dies steht regelmäßig in der Unterlassungserklärung. Wenn sie zu hoch bemessen wurde, kann der Unterlassungsgläubiger ggf. zur Rückzahlung verurteilt werden – und zur Kostentragung eines entsprechenden Teils der Gerichtskosten. Es liegt daher in seinem Interesse, von Anfang an eine realistische Vertragsstrafe zu bestimmen, die im Zweifelsfall auch „gerichtsfest“ ist.

    Mit dem Hamburger Brauch befasste sich das Landgericht Köln in einem Urteil vom 11.7.2013. Danach reicht eine Unterlassungserklärung nach dem „Hamburger Brauch“ (hier: neue Version) nicht aus, um die Wiederholungsgefahr eines Verstoßes zu beseitigen, wenn der Gegner gegen eine schon von ihm abgegebene Unterlassungserklärung verstoßen hat. In diesem Fall ging es um die unerlaubte Verwendung fremder Produktfotos bei einer Internetauktion (Az: 14 O 61/13). Hat es also bereits einen Verstoß gegen die erste Unterlassungerklärung gegeben, kann für eine erneute Unterlassungerklärung eine konkrete Mindeststrafsumme in Euro gefordert werden. Andere Gerichte urteilen in dieser Frage unter Umständen abweichend.
    In Hamburg wurde am 1. Oktober 2015 eigens das „Gesetz zur Sicherung der Flüchtlingsunterbringung in Einrichtungen“ verabschiedet. § 14a des Gesetzes ermöglicht die „Sicherstellung privater Grundstücke und Gebäude oder Teilen davon zur Flüchtlingsunterbringung“. Die Sicherstellung soll dem Schutz von Leib und Leben der Flüchtlinge dienen und ist nur zulässig, wenn
    • das Gebäude ungenutzt ist oder die Nutzung nur der Vereitelung der Sicherstellung dient und
    • die Plätze in den anderweitigen Einrichtungen zur Unterbringung von Flüchtlingen nicht ausreichen.

    Das Gesetz enthält auch ein Betretungsrecht für Immmobilien durch Behörden-Mitarbeiter zwecks Prüfung der Eignung von Immobilien als Unterkunft. Eine Beschränkung auf Gewerbeimmobilien ist nicht im Gesetz verankert. Allerdings wird von Politikern und Behördenvertretern immer wieder darauf hingewiesen, dass eine Sicherstellung von Privatwohnungen für Flüchtlinge in Hamburg nicht angestrebt wird. In der Praxis werden also leerstehende Büro- und Lagerräume betroffen sein. Die Eigentümer werden finanziell entschädigt. Das Hamburger Gesetz tritt mit Ablauf des 31. März 2017 außer Kraft. Auch die sichergestellten Objekte müssen dann zurückgegeben werden.
    Bei der Hamburger Tabelle handelt es sich um ein vom Landgericht Hamburg 1983 verwendetes Hilfsmittel zur Berechnung der Höhe einer Mietminderung. Die Hamburger Tabelle stellt eine Art Rechenanleitung dar und gehört nicht zu den verbreiteten Mietminderungstabellen, die sich an der Rechtsprechung einzelner Gerichte orientieren.

    Eine Mietminderung muss laut Gesetz „angemessen“ sein. Dies bereitet Mietern und Vermietern oft Probleme, da es keine feste Berechnungsgrundlage gibt und die Gerichte hier sehr unterschiedliche Urteile auch in ähnlichen Fallkonstellationen fällen.

    Die Hamburger Tabelle wurde mit dem Urteil des Hamburger Landgerichts vom 24.05.1983 bekannt (Az. 16 S 332/82, vgl. WuM 1983, 290). Entwickelt wurde sie von einem Sachverständigen namens Kamphausen. Im damaligen Fall hatte mehrere Räume einer größeren Wohnung Mängel; diese Mängel mussten gegeneinander abgewogen werden. Das Gericht setzte nun für jeden Raum einen unterschiedlichen Wohnwert fest. Dabei wurden Größe und Nutzungsart der Räume berücksichtigt. Dazu musste ermittelt werden, welcher Anteil der Miete auf den jeweiligen Raum entfiel. Entfielen auf das Wohnzimmer aufgrund seiner Größe und Nutzung zum Beispiel 28 Prozent der Miete, musste festgestellt werden, zu welchem Anteil die Nutzung des Wohnzimmers eingeschränkt war. Ergab sich eine Nutzungseinschränkung von zwölf Prozent, würde die Mietminderungsquote zwölf Prozent des auf das Wohnzimmer entfallenden Mietanteils von 28 Prozent betragen. Bei einer Bruttomiete von 500 Euro würde also der Wohnwert des Wohnzimmers mit 28 Prozent = 140 Euro berechnet; die Mietminderung wären zwölf Prozent von 140 = 16,80 Euro.

    Seine in dem konkreten Fall berechneten Werte stellte das Gericht tabellarisch dar. So wurde für das Wohnzimmer ein Wohnwert von 28 Prozent, für das Schlafzimmer von zwölf Prozent und für die Küche von zehn Prozent angenommen.

    Das Gericht hielt jedoch fest, dass man die einzelnen Werte der Räume nicht einfach addieren dürfe. Vielmehr müsse eine Gesamtbetrachtung durchgeführt werden. Bei kleineren Wohnungen, anderer Raumaufteilung oder abweichender Nutzung seien andere Prozentsätze zu verwenden. Insbesondere ist darauf hinzuweisen, dass sich die genannten Prozentsätze nicht z.B. auf jedes Wohnzimmer beziehen, sondern auf das im Fall betroffene mit einer bestimmten Größe und in einem bestimmten Größenverhältnis zu den anderen Zimmern.

    Die Hamburger Tabelle war nur mit sehr hohem Rechenaufwand und nur sehr bedingt auf andere Wohnungen übertragbar. Sie hat sich deshalb in der Rechtsprechung nicht durchgesetzt und ist kein allgemein anerkanntes Mittel zur Berechnung der Mietminderung. Ihre Prozentsätze eignen sich nicht dafür, zur Bewertung der Mietminderung in einem beliebigen anderen Fall herangezogen zu werden.
    Das Hammerschlagsrecht beinhaltet die Befugnis, für Bau- oder Instandsetzungsarbeiten am eigenen Haus vorübergehend das Nachbargrundstück zu betreten, um von dort aus Werkzeug besser einsetzen zu können. Das verwandte Leiterrecht berechtigt zum Aufstellen einer Leiter bzw. eines Gerüstes. Diese Rechte sind in den Gesetzen der meisten Bundesländer verankert (Ausnahmen: Bayern, Bremen).

    Voraussetzung ist, dass die Arbeiten ohne das Betreten des Nachbargrundstücks nicht zweckmäßig oder zu vertretbaren Kosten durchgeführt werden können. Die Unannehmlichkeiten für den Nachbarn dürfen nicht außer Verhältnis zum Vorteil des Grundstückseigentümers stehen. Auch müssen ausreichende Vorkehrungen getroffen werden, um den Nachbarn vor allzu großen Nachteilen und Belästigungen zu schützen. Öffentlich-rechtliche Vorschriften dürfen nicht verletzt werden (vgl. § 24 Nachbarrechtsgesetz NRW).

    Das Hammerschlags- und Leiterrecht ist so schonend wie möglich auszuüben. Zur Unzeit (z.B. nachts, sonntags) dürfen keine Arbeiten vorgenommen werden.
    Handelsimmobilie ist der umfassende Begriff für alle Ge­bäude oder Gebäudekomplexe, die überwiegend und pri­mär dem Handel dienen. Hierzu zählen Kaufhäuser eben­so wie Shopping-Center, Einkaufszentren, Fach­han­dels­märkte, Discounter bis hin zu Miniläden. Unter­schei­dungs­merk­male ergeben sich hinsichtlich der Stand­orte (vom innerstädtischen Kaufhaus bis hin zum Shopping Center an der Peripherie einer Großstadt. Die Lage ist entscheidend für die langfristigen Ent­wick­lungs­pers­pek­tiven.

    Die Renditen bewegen sich etwa zwischen 4 Prozent in Ia-Innenstadtlagen bis 8 Prozent in Stadtrandlagen. Die Tendenz der städtischen Einzelhandelsimmobilien in wachs­tums­orien­tier­ten Metropolregionen geht hin zu einer Aufwertung der Ia-Lagen und einer Abwertung von Ib-Lagen. Verursacht wird diese Entwicklung der Kon­zen­tra­tion vor allem durch die zunehmende Konkurrenz der Discounter und Fachmärkte, aber auch der Factory-Outlet-Centers an den Verkehrsachsen außerhalb der Städte. Deutschland ist gekennzeichnet durch einen hohen Besatz an Einzelhandelsflächen.

    In Deutschland nimmt die Zahl klassischer Kaufhäuser ab, während Fachmärkte, Filialbetriebe und Einkaufscenter auf dem Vormarsch sind. Ein leichter Abwärtstrend ist auch beim Einzelfachhandel zu verzeichnen. Für sicherheits­ori­en­tier­te Kapitalanleger sind – auf Grund des geringeren Risikos – vor allem Mischimmobilien interessant, die Woh­nungen und Ladenlokale enthalten.
    Handelsmarken sind ein Versuch von Handelsunternehmen, im Machtkampf mit den Herstellern und klassischen Markenartiklern, die Marktstellung zu verbessern. Insofern haben derartige Handelsmarken, als Gegenstück der klassischen Herstellermarken, in den letzten Jahren stark an Bedeutung gewonnen.

    Eigentümer der Marken und Markenrechte ist hierbei das Handelsunternehmen, das entsprechende Produkte auf Basis genauer Vorgaben und Qualitätsspezifiaktionen und -kontrollen produzieren lässt bzw. zukauft und anschließend unter eigener Marke anbietet.
    Beim Handelsregister handelt es sich um ein beim Amtsgericht geführtes Verzeichnis der Vollkaufleute eines Amtsgerichtsbezirks. In Abteilung A werden Einzelunternehmen und Personenhandelsgesellschaften eingetragen, in Abteilung B juristische Personen.

    Das Handelsregister ist ein Organ der freiwilligen Gerichtsbarkeit. Eintragungen und Änderungen erfolgen in der Regel auf Antrag, der öffentlich beglaubigt sein muss. Jede Eintragung wird im Bundesanzeiger und einer hierfür geeigneten Tageszeitung veröffentlicht.

    Die Eintragung dient u.a. dem Nachweis der Vollkaufmannseigenschaft, der Eigentumsverhältnisse und Vertretungsbefugnisse (z.B. Prokura). Das Handelsregister kann von jedermann eingesehen werden.
    Definition

    "Handelsvertreter ist, wer als selbstständiger Ge­werbe­trei­ben­der ständig damit betraut ist, für einen an­deren Unter­neh­mer Ge­schäfte zu ver­mitteln oder in dessen Namen abzuschließen" (§ 84 HGB). Handels­ver­treter haben in der Immo­bilien­wirt­schaft als selbst­ständige Vertriebs­organe für Bauträger und – häufiger noch – bei Maklern als so genannte "freie Mit­arbei­ter" große Bedeutung.

    Vom Makler unterscheidet sich der Handelsvertreter da­durch, dass er ständig für einen "Auftrag­geber" (Unter­nehmer) Ver­trä­ge ver­mittelt, wäh­rend der Mak­ler für wech­seln­de Auf­trag­geber tätig wird. Vom ange­stell­ten Außen­dienst­mit­arbe­iter unter­scheidet er sich da­durch, dass er "selbst­ständig" ist, als Han­dels­ver­tre­ter eines Mak­lers also eine Erlaub­nis nach §34c GewO be­nö­tigt. Beson­ders wichtig ist da­bei die Beach­tung der Selbst­ständig­keit, deren Haupt­merkmale in der völlig freien Be­stim­mung der Arbeits­zeit und der Ge­stal­tung der Tätig­keit bestehen. Handelsv­ertreter ar­bei­ten stets auf der Grundl­age des ei­genen unter­neh­merischen Risi­kos. Sind diese Merk­male nicht ge­ge­ben, han­delt es sich nicht mehr um einen Han­delsv­ertreter, sondern um einen Angestellten.

    Abgrenzung zum Scheinselbstständigen

    Diese Abgrenzung wurde in der Vergangenheit oft zu we­nig beachtet. Wer heute als Handelsvertreter auf Grund von Dienstanweisungen arbeitnehmertypische Be­schäf­ti­gungen ausübt oder keine unternehmerische Tätigkeit entfaltet, gilt als "scheinselbstständig" mit den ent­spre­chen­den sozial-, arbeits- und steuerrechtlichen Folgen. Eine Beurteilung, ob eine Scheinselbstständigkeit oder eine Handelsvertretereigenschaft vorliegt, erfolgt nicht nur auf der Grundlage des abgeschlossenen Vertrages, sondern anhand der tatsächlich gegebenen Verhältnisse. Die Vorschriften des Sozial­gesetz­buches zur Schein­selbst­ständig­keit gelten bei Handelsvertretern nicht, dies gilt jedoch nur, wenn die für den Handelsvertreter in § 84 HGB dargestellten Merkmale auch tatsächlich zutreffen.

    Für das Vorliegen eines Beschäftigungsverhältnisses sprechen insbesondere:
    • die uneingeschränkte Verpflichtung, allen Weisungen des Auftraggebers Folge zu leisten,
    • die Verpflichtung, dem Auftraggeber in regel­mäßigen Abständen Bericht zu erstatten,
    • die Verpflichtung, in den Räumen des Auftrag­gebers zu arbeiten,
    • die Verpflichtung, bestimmte EDV-Hard- und Software zu benutzen, sofern damit Kontroll­möglich­keiten des Auftraggebers verbunden sind,
    • die Verpflichtung, Adresslisten abzuarbeiten,
    • das Verbot der eigenen Kundenwerbung,
    • das Verbot, Untervertreter einzustellen.
    Dagegen spricht sehr stark für eine selbstständige Han­dels­ver­treter­tätig­keit die Beschäftigung eigener ver­sicher­ungs­pflich­tiger Mitarbeiter. Näheres ergibt sich aus Anlage 2 des "Abgrenzungskataloges über die ver­sicher­ungs­recht­liche Beurteilung von Handelsvertretern", die die Deutsche Rentenversicherung herausgegeben hat.

    Handelsvertreter als arbeitnehmerähnlicher Selbstständiger

    Wenn klar ist, dass es sich tatsächlich um einen Han­dels­ver­treter handelt, dann fällt er in der Regel in die Kate­go­rie des ar­beit­nehmer­ähn­lichen Selbst­ständigen. Dies gilt zu­min­dest bei Han­dels­ver­tre­tern, die in einem Vertrags­ver­hält­nis zu einem Makler stehen.

    Ist ein Handelsvertreter arbeitnehmerähnlicher Selbst­stän­diger, hat dies zur Folge, dass er selbst sozial­versicher­ungs­pflichtig wird und Beiträge an die Deutsche Renten­ver­sicherung abführen muss. Der Regelbeitrag betrug im Jahr 2013 in Westdeutschland 509,36 Euro/Monat und in Ostdeutschland 429,98 Euro/Monat. Existenzgründer zahlen in den ersten drei Jahren auf Wunsch nur die Hälfte. Ob Kranken­ver­sicher­ungs­pflicht besteht, hängt wie beim Angestellten von der Höhe des Jahresverdienstes ab.

    Handelsvertreter von Immobilienmaklern

    Handelsvertreter von Immobilienmaklern haben eine dop­pel­te Aufgabe: Sie akquirieren Makleraufträge für das vertretene Maklerunternehmen (insoweit sind sie "Ab­schluss­vertreter" im Hinblick auf die hereingeholten, also von ihnen "abgeschlossenen" Maklerverträge) und/oder sie vermitteln Verträge zwischen den Kunden des vertretenen Maklerunternehmens. Insoweit sind sie selbst Makler, die allerdings im Namen des vertretenen Maklerunternehmens handeln.

    Die Provisionsbeteiligungsansprüche des Handelsvertreters knüpfen damit entweder an den zustande gekommenen Vertragsabschluss über ein von ihm akquiriertes Objekt an, oder unmittelbar an den durch ihn bewirkten Vertrags­ab­schluss. Vielfach wird die Beteiligungsprovision auch aufgespalten in eine "Akquisitionsprovision" und eine "Abschlussprovision". In diesem Fall kann der Handels­ver­tre­ter beide Provisionsteile verdienen.
    Schaltet ein Makler einen Handelsvertreter im Rahmen sei­nes Außen­dienstes ein, dann liegt diesem Rechts­ver­hält­nis ein Handels­vertreter­vertrag zu­grunde. Im Vertrag sollten folgende Einzel­heiten geregelt werden:
    • In einer Ausschließlichkeitsklausel die Verpflichtung des Handelsvertreters, für kein weiteres Unter­neh­men tätig zu werden,
    • die Vertretungsbefugnis: Der Handelsvertreter soll für den vertretenen Makler Makleraufträge in dessen Namen akquirieren und Kauf- oder Mietverträge vermitteln können. Dabei sollten die Bedingungen, zu denen Aufträge akquiriert werden können, genau bestimmt werden,
    • die Verpflichtung des Handelsvertreters, eine Erlaub­nis nach § 34c GewO einzuholen,
    • die Verpflichtung des Handelsvertreters, die Wett­be­werbs­regeln einzuhalten,
    • der Objektbereich, innerhalb dessen Akquisitions- und Vermittlungsleistungen erbracht werden sollen,
    • die Führung eines Tagebuches bzw. die Abgabe von periodischen Tätigkeitsberichten,
    • die Provisionsregelungen (Abschlussprovision, wenn ein Vertrag über ein vom Handelsvertreter ak­qui­rier­tes Objekt zustande kommt; Vermitt­lungs­pro­vision, wenn auf Grund der Bemühungen des Handelsvertreters ein Kauf- oder Mietvertrag zustande kommt),
    • Pflichten nach Beendigung des Handels­vertreter­vertrages.
    Handelsvertreter als Außendienstler sind insofern für ein Maklerunternehmen interessant, weil Handelsvertreter den Maklerbetrieb nicht oder nur in geringem Grade mit Fix­kos­ten belasten. Auch ein Teil der Auf­trags­bear­bei­tungs­kosten (z. B. Kosten der vom Handelsvertreter organi­sier­ten Objektbesichtigungen) werden vom Handelsvertreter getragen.

    Möglich wäre es, im Vertrag ein Wettbewerbsverbot mit dem Handelsvertreter nach Beendigung des Vertrages zu vereinbaren. Damit zwingend verbunden wäre die Ver­pflich­tung zur Zahlung einer so genannten Karenz­ent­schä­di­gung. Besser ist es, dem Handelsvertreter eine anschließende eigene Maklertätigkeit zu gestatten und ihm gleichzeitig die Möglichkeit der Weiterbearbeitung von Aufträgen, die der Handelsvertreter für den Makler akquiriert hat, als Gemeinschaftsgeschäft anzubieten.
    Der Handlauf ist zumeist in Höhe der Körpermitte horizontal an einer Wand oder oberhalb eines Geländers befestigt. Im optimalen Fall passt er sich griffig und schmeichelnd der gekrümmten Hand an. Er vermittelt Sicherheit auf Treppen, Fußgängerbrücken, Balkonen oder anderen erhöhten Plattformen im Außen- und Innenbereich. Üblich sind Stangen oder Rohre aus Holz oder Stahl. Im Außenbereich begnügt man sich oft mit einem zwischen Pfosten gespannten Tau oder Stahlseil.
    Handlungsbevollmächtigt ist derjenige, der die Vertretungsbefugnis für die Durchführung aller betriebstypischen Geschäfte hat. Ohne eine spezielle Vollmacht/Urkunde gehört dazu aber nicht der An- und Verkauf von Liegenschaften, selbst wenn es sich um ein Unternehmen handelt, bei dem dies zu den typischen Geschäftsbereichen zählt. Der nächsthöhere Rang bei der Vertretungsbefugnis ist der des Prokuristen. Dieser kann auch nicht zum Handelsgewerbe gehörende Geschäfte für sein Unternehmen abschließen.
    Als Handlungsstörer bezeichnet man jemandem, der durch sein Handeln (Tun oder pflichtwidriges Unterlassen) eine Beeinträchtigung fremder Rechtsgüter oder der öffentlichen Ordnung verursacht. Der Handlungsstörer ist vom Zustandsstörer zu unterscheiden. Im Bereich des Nachbarrechts kann Handlungsstörer z.B. ein Nachbar sein, der während der Ruhezeiten regelmäßig den Rasen mäht. Auch unbefugtes Betreten oder Befahren eines fremden Grundstücks kann eine Handlungsstörung darstellen. Derjenige, dessen Rechtsgüter beeinträchtigt werden, kann gegen den Störer einen Unterlassungsanspruch geltend machen.

    Im Polizeirecht ist ein Handlungsstörer eine Person, die durch ihr Verhalten andere oder die öffentliche Ordnung gefährdet (z.B.: Betrunkener fuchtelt auf einer Wahlveranstaltung mit einem Messer herum, Autofahrer führt Ölwechsel am Baggerssee durch). Hier kann die Polizei eingreifen, um die jeweilige Störung zu beenden.

    Im Urheberrecht wird als Handlungsstörer z.B. jemand bezeichnet, der durch illegales Herunterladen von Musik oder Filmen fremde Rechte verletzt. Rechtliche Folge sind Ansprüche auf Unterlassung und Schadenersatz.
    Die sogenannte Handstraußregelung ist die Rechtsgrundlage für das private Pflücken von Pilzen und Beeren. Sie wird aus § 38 Bundesnaturschutzgesetz abgeleitet. Diese Regelung besagt, dass jedermann das Recht hat, in der Natur für den privaten Eigenbedarf wild lebende Blumen, Gräser, Farne, Moose, Flechten, Früchte, Pilze, Tee- und Heilkräuter sowie Zweige wild lebender Pflanzen zu pflücken und mitzunehmen. Dies darf natürlich nur an Stellen geschehen, deren Betreten nicht aus besonderen Gründen (Naturschutz, Landwirtschaft) untersagt ist. Es muss sich um geringe Mengen für den persönlichen Bedarf handeln; dabei muss der Betreffende pfleglich mit Pflanzen und Umgebung ungehen und darf keine Zerstörungen anrichten – etwa Büsche ausreißen, um an einen Zweig mit Beeren zu gelangen.

    Die Handstraußregelung wird oft so ausgelegt, dass man auch einen Armvoll Äste für den heimischen Holzofen mitnehmen darf. Das Sammeln oder Gewinnen von Brennholz wird von der Regelung jedoch nicht abgedeckt. Hier gibt es in den einzelnen Bundesländern Waldgesetze, die spezielle Regelungen treffen und zum Teil das Sammeln von Totholz bis zu einem bestimmten Durchmesser erlauben. Dies gilt dann allerdings nur in Staatsforsten und nicht in privaten Wäldern, deren Eigentümer derartige Handlungen durchaus ganz verbieten oder auch sogenannte Holzsammelscheine verkaufen kann.

    Das gewerbliche Sammeln der genannten Naturprodukte für den gewerblichen Verkauf auf dem nächsten Markt ist auf Basis der Handstraußregelung nicht zulässig. Hier sind besondere Genehmigungen einzuholen – und zwar sowohl bei der unteren Naturschutzbehörde als auch beim Wald- oder Grundeigentümer.
    Die Handwerksauktion ist eine relativ neue Form der Geschäftsanbahnung über das Internet. Ähnlich wie bei den bekannten Warenauktionen werden Handwerkeraufträge versteigert. Will z.B. ein Hauseigentümer Fliesen verlegen oder das Dach neu eindecken lassen, kann er den Auftrag dafür auf einer entsprechenden Versteigerungs-Seite veröffentlichen.

    Er kann dort meist genaue Angaben machen und Bilder beifügen. Der Auftraggeber muss ein Startgebot nennen (das sich meist im Bereich des marktüblichen Preises für derartige Arbeiten bewegen muss). Die Handwerksbetriebe können dieses Angebot unterbieten. Diese Rückwärtsversteigerung läuft über einen festen Zeitraum, oft einen Monat. Den Zuschlag erhält der billigste Bieter. Oft sollen Preisreduzierungen um ca. 20% erzielt werden.

    Teilweise ist jedoch als Alternative auch eine "Ausschreibung" vorgesehen, bei der sich der Auftraggeber am Ende aus einer Liste den Handwerker auch unter Qualitätsgesichtspunkten aussuchen kann.

    Die Internetbörsen nehmen als Bieter nur Handwerksbetriebe mit Gewerbenachweis auf. Eine Garantie für Qualität stellt dies jedoch nicht dar.

    Die Teilnehmer erteilen sich nach erledigtem Auftrag eine öffentlich einsehbare Bewertung. Bei einigen Auktionsanbietern kann in verschiedensten Kategorien gesteigert werden - z.B. auch um den neuen Anstrich für die Segelyacht oder die Vermietung von Soundanlagen für Veranstaltungen.
    Abkürzung für: Hanseatisches Oberlandesgericht Hamburg
    Für Bezieher des Arbeitslosengeldes II (ab 1.1.2005) richtet sich die Kostenübernahme für Unterkunft (Miete) und Heizung nach §§ 22 des Zweiten Sozialgesetzbuches (SGB II). Diese Vorschrift wurde in der Vergangenheit häufig geändert.

    Leistungen für Unterkunft und Heizung werden in Höhe der tatsächlichen Aufwendungen erbracht "soweit diese angemessen sind." Dabei muss sich auch die Größe des Wohnraumes in angemessenem Umfang bewegen. Als angemessen werden meist 45 m2 für eine Person und 60 m2 für zwei Personen angesehen. Für jede weitere Person kommen 15 m2 dazu, was auch für Säuglinge gilt (LSG Niedersachsen-Bremen, Urteil vom 17.10.2006, Az. L 6 AS 556/06 ER, LSG Baden-Württemberg, Urteil vom 27.9.2006, Az. L 7 AS 4739/05 ER-B).

    Die Zusicherung der Behörde über die Kostenübernahme für Unterkunft und Heizung sollte unbedingt vor Abschluss eines neuen Mietvertrages eingeholt werden.

    Über die laufenden Kosten hinaus können auch Kosten für die Wohnungsbeschaffung und den Umzug bei vorheriger Zusicherung der zuständigen Behörde als Bedarf anerkannt werden. Aufwendungen für eine Mietkaution können ebenfalls anerkannt werden, werden aber üblicherweise als Darlehen gewährt.

    Ist eine zweckentsprechende Verwendung der Zahlungen der Behörde durch den Hilfsbedürftigen selbst nicht gewährleistet, zahlt die Behörde direkt an den Vermieter.

    Besondere Regeln gibt es für Personen unter 25 Jahren.

    Zieht ein ALG-II-Bezieher in ein anderes Bundesland um, weil er sich dort berufliche Chancen ausrechnet, darf er Unterkunftskosten geltend machen, die auf Basis der Verhältnisse am neuen Wohnort berechnet werden. Zieht er zum Beispiel von Erlangen nach Berlin und hat dort eine höhere Miete zu zahlen, bekommt er nicht den für Erlangen maßgeblichen Satz ausgezahlt, sondern die Berliner Verhältnisse sind maßgeblich (Bundessozialgericht, Urteil vom 1.6.2010, Az. B 4 AS 60/09 R).

    Verlangt die Behörde von einem Leistungsempfänger den Umzug in eine billigere oder kleinere Wohnung, so hat sie bestimmte Belehrungspflichten. Der Umzug in eine „angemessene“ Wohnung kann nicht verlangt werden, wenn anschließend die Bewilligung der Unterkunftskosten verweigert würde, weil die Kriterien der Angemessenheit nicht erfüllt sind. Diese Kriterien sind dem Leistungsempfänger vorher mitzuteilen. Dieser ist darüber zu informieren,

    • wieviele Quadratmeter die Wohnung pro Person höchstens haben darf,
    • welche Obergrenze für die Kaltmiete pro Quadratmeter Wohnfläche gilt,
    • dass der Leistungsempfänger gegenüber der Behörde seine Bemühungen um eine billigere Wohnung nachweisen können muss.

    Dies entschied das Landessozialgericht Mainz mit Beschluss vom 19.9.2006, Az. L 3 ER 161/06 AS.
    Eine Kennzahl für die Berechnung des jeweils marktwirksamen Angebots ist die Leerstandquote, die erforderlich ist, um einen funktionierenden Wohnungsmarkt zu gewährleisten. Nach der früheren II. Berechnungsverordnung wurden zwei Prozent der Kostenmiete als angemessen eingestuft. In volatilen Marktlagen dürfte dies heute zu wenig sein. Auf der Grundlage eines Basisjahres von 1894 wurde in der sogenannten Hasseschen Regel unterstellt, dass eine Quote von etwa drei Prozent erforderlich sei, damit Markttransaktionen reibungslos vonstatten gingen. Diese Quote wurde damals als die richtige Mitte zwischen Wohnungsmangel und Wohnungsüberschuss angesehen.
    Das Schuldrecht des BGB regelt eine Reihe von Vertragstypen, die im Alltagsgeschäft, aber auch bei einmaligen Geschäften von erheblicher Bedeutung sind. Diese Verträge enthalten alle vertragstypische Hauptpflichten. Im Bereich der Immobilienwirtschaft zählen hierzu vor allem der Kaufvertrag (Grundstückskaufvertrag), der Darlehensvertrag, der Mietvertrag, der Dienstvertrag, der Werkvertrag, der Maklervertrag, sowie der Auftrag und Geschäftsbesorgungsvertrag. Jeder dieser Verträge hat ein gesetzliches Leitbild, das auch die Hauptpflichten (vertragstypischen Pflichten) der Vertragschließenden umfasst.

    Die Hauptpflichten des Kaufvertrages bestehen darin, dass der Verkäufer das Eigentum an der Sache übergeben und ihm das Eigentum verschaffen muss (§ 433 BGB). Beim Grundstückskaufvertrag wird die Übergabe der Sache rechtlich durch eine Vereinbarung zum Besitzübergang unterlegt. Der Eigentumsübergang erfolgt durch Übertragung des Eigentums am Grundstück durch grundbuchlichen Vollzug. Die Hauptpflicht des Käufers besteht darin, die erworbene Sache abzunehmen und den Kaufpreis zu bezahlen.

    Beim Darlehensvertrag besteht die Hauptpflicht des Darlehnsgebers darin, den vereinbarten Geldbetrag zur Verfügung zu stellen. Der Darlehensnehmer muss im Gegenzug die vereinbarten Zinsen entrichten. Der Darlehensbetrag muss bei Kündigung unter Einhaltung der Kündigungsfristen zurückerstattet werden (§ 488 BGB).

    Der Mietvertrag über Wohn- und Gewerberäume verpflichtet den Vermieter dazu, dem Mieter den Gebrauch der Mieträume während der Mietzeit zu gewähren und sie in einem gebrauchstauglichen Zustand zu erhalten, während der Mieter die vereinbarte Miete zu entrichten hat (§ 535 BGB).

    Beim Dienstvertrag (§ 611 BGB) wird derjenige, der die Dienste zusagt, zur Erbringung der Dienste, der andere Teil zur Gewährung der vereinbarten Vergütung verpflichtet.

    Beim Werkvertrag (§ 631 BGB) wird der Unternehmer zur (mängelfreien) Herstellung des versprochenen Werkes verpflichtet und der Besteller zur Bezahlung der vereinbarten Vergütung. Das Werk kann auch in der Herbeiführung eines Erfolges einer zugesagten Dienstleistung bestehen.

    Der Maklervertrag zeichnet sich dadurch aus, dass nur derjenige, der einen Maklerauftrag erteilt, eine Hauptpflicht hat, nämlich die Pflicht, einen versprochenen Maklerlohn zu bezahlen, wenn der Makler durch Vermittlung oder Nachweis den Vertrag zustande bringt. Den Makler trifft keine Hauptpflicht. Er ist nicht zum Tätigwerden verpflichtet, darum spricht man von einem einseitigen Vertrag.

    Beim Auftrag verpflichtet sich der Beauftragte, ein ihn vom Auftraggeber übertragenes Geschäft für diesen unentgeltlich zu besorgen. Der entgeltliche Geschäftsbesorgungsvertrag unterscheidet sich darin vom Auftrag, dass der Geschäftsbesorger nur gegen Vergütung tätig wird.
    Der Hauptvertrag ist die dritte Voraussetzung des Provisionsanspruchs nach § 652 BGB. Er ist, im Gegensatz zum Vorvertrag, die endgültige Vereinbarung zwischen den vom Makler zusammengeführten Parteien. Nur der Hauptvertrag löst den Provisionsanspruch aus. Um diesen Anspruch zu begründen, müssen mehrere Voraussetzungen erfüllt sein. Dies wird am Beispiel des Grundstückskaufvertrages erörtert.

    1. Formwirksamkeit

    Der Grundstückskaufvertrag muss nach § 311 b Abs.1 BGB notariell beurkundet werden. Unterbleibt dies ganz oder wird der Vertrag nur unvollständig beurkundet (Beispiel: Schwarzgeld), ist der gesamte Vertrag unwirksam, mit der Folge, dass der Provisionsanspruch nicht entsteht. Beurkundet werden müssen alle Vertragsbestandteile, die Rechte und Pflichten der Vertragsparteien regeln. Beispiele: Baubeschreibungen, Teilungserklärungen, soweit noch nicht beurkundet.

    Die Formnichtigkeit wird nach § 311 b Abs.1 Satz 2 durch Auflassung und Eintragung des Käufers als neuer Eigentümer in das Grundbuch geheilt. Folge: In diesem Augenblick entsteht der Provisionsanspruch.

    2. Endgültiger Abschluss des Hauptvertrages

    Der Hauptvertrag muss nach formwirksamem Abschluss wirksam sein. Bedarf er der Genehmigung, ist er schwebend unwirksam. Bis zur Genehmigung entsteht der Provisionsanspruch nicht. Beispiele: Der bei der Beurkundung abwesende Miteigentümer muss die für ihn abgegebenen Erklärungen genehmigen. Der Vertrag mit einem Minderjährigen muss durch das Vormundschaftsgericht genehmigt werden. Dieselbe Folge tritt ein, wenn der Kaufvertrag unter einer aufschiebenden Bedingung gemäß § 158 Abs.1 BGB geschlossen wird.

    Beispiele: Erteilung der gewünschten Baugenehmigung, Sicherstellung der Finanzierung. Grund: Der Käufer kann das Grundstück nur verwerten, wenn die Bebauung in der gewünschten Weise gesichert ist bzw. wenn die Finanzierung "steht". Dies wird häufig als Rücktrittsvorbehalt formuliert. Text: – Der Käufer behält sich den Rücktritt von diesem Vertrag bis zum 30. September vor, falls bis zu diesem Zeitpunkt die Baugenehmigung nicht erteilt / die Finanzierung nicht gesichert ist." Tritt der Käufer zu dem genannten Zeitpunkt nicht zurück, wird der Kaufvertrag wirksam, auch wenn die Baugenehmigung nicht erteilt / der Kredit nicht bewilligt ist. Entscheidend ist die Nennung eines festen Datums, damit der Rücktrittsvorbehalt wie eine aufschiebende Bedingung behandelt wird. Wird der Kaufvertrag unter einer auflösenden Bedingung gemäß § 158 Abs.2 BGB geschlossen, ist der Vertrag zunächst wirksam und wird bei Eintritt dieser Bedingung unwirksam, mit der Folge, dass der Provisionsanspruch entsteht und durch die spätere Unwirksamkeit nicht berührt wird (vgl. BGH WM 1971, 905).

    Der Kaufvertrag darf nicht mit einem anfänglichen Mangel behaftet sein, der eine Vertragspartei zur Anfechtung berechtigt. Wird der Kaufvertrag, der zunächst wirksam geschlossen wurde, berechtigt angefochten, z.B. wegen Täuschung nach § 123 BGB, wird er gemäß § 142 BGB rückwirkend nichtig. Er war somit in keinem Augenblick wirksam. Der Provisionsanspruch entfällt.

    3. Vertragsabschluss mit einem Dritten

    Dritter ist der Vertragspartner des Auftraggebers innerhalb des vom Makler herbeigeführten Kaufvertrages. Dieser Vertragspartner darf nicht mit dem Makler identisch sein. Entscheidend ist, ob der Makler und der Dritte jeweils die Fähigkeit zur selbständigen und unabhängigen Willensbildung haben (vgl. BGH NJW 1985, 2473). Wer in Ausübung eines Amtes ein Grundstück veräußert, kann nicht Makler sein.

    Beispiel: Der Testamentsvollstrecker, der ein zum Nachlass gehörendes Grundstück veräußert (vgl. BGH NJW 2000, 3781). Aber es besteht die Möglichkeit eines unabhängigen Provisionsversprechens, wenn der Käufer diese Tatsache kennt.

    Es darf keine Verflechtung vorliegen. Eine echte Verflechtung ist gegeben, wenn auf Grund der organisatorischen Regelungen der Dritte auf den Makler entscheidenden Einfluss hat, oder umgekehrt. Es genügt auch eine unechte Verflechtung, bei der der Makler zu dem Vertragspartner seines Auftraggebers in einer Beziehung steht, die bewirkt, dass er sich, unabhängig vom Verhalten im Einzelfall, wegen eines "institutionalisierten Interessenkonflikts" im Streitfall bei regelmäßigem Verlauf auf die Seite des Dritten stellt. Beispiel: Der Makler ist Geschäftsführer der verkaufenden GmbH (vgl. BGH NJW 1975,1215).

    Persönliche Beziehungen des Maklers zu dem Dritten genügen nicht, um einen Interessenkonflikt zu bewirken, auch wenn der Dritte Ehegatte des Maklers ist (vgl. BVerfG NJW 1987, 2733). Hier müssen zusätzlich konkrete Anhaltspunkte für einen Interessenkonflikt vorliegen.

    4. Kongruenz / Gleichwertigkeit

    Der vom Makler verursachte Hauptvertrag darf von dem Auftrag des Kunden weder inhaltlich noch persönlich wesentlich abweichen. Andernfalls entsteht der Provisionsanspruch nicht. Inhaltliche Kongruenz ist zu bejahen, wenn sich der abgeschlossene Hauptvertrag mit dem in Auftrag gegebenen Vertrag inhaltlich deckt. Eine vollständige Übereinstimmung ist jedoch nicht erforderlich. Geringfügige Abweichungen schaden nicht. Entscheidend ist, ob der Auftraggeber mit dem abgeschlossenen Vertrag den gleichen wirtschaftlichen Erfolg erzielt. Beispiele: Kongruenz besteht, wenn der Auftraggeber den Kaufvertrag statt mit dem Eigentümer mit einem Verkäufer abschließt, der seinerseits das Grundstück erst erwerben muss (vgl.BGH NJW-RR 1996,123), oder bei Erwerb aller Anteile an einer Grundbesitz-GmbH statt des Grundstücks (vgl.BGH NJW 1998, 2277). Kongruenz besteht nicht bei Tausch statt Kauf, bei Erwerb von Grundstücksteileigentum statt Volleigentum (vgl. BGH WM 1973, 814).

    Bei einer Differenz des Kaufpreises gegenüber dem Maklerangebot fallen die Entscheidungen unterschiedlich aus. Bei einem Verkaufspreis von 15 Prozent unter dem im Auftrag vorgesehenen wird die Kongruenz verneint (vgl. OLG Brandenburg, NJW-RR 2000, 1505). Weicht der tatsächliche Kaufpreis um zehn Prozent ab, soll Kongruenz gegeben sein (vgl. OLG Hamm, RNZM 1998, 271).

    Persönliche Kongruenz liegt vor, wenn der Hauptvertrag zwischen dem Auftraggeber und dem Dritten abgeschlossen wird. Von dieser Regel bestehen Ausnahmen bei ausgeprägten wirtschaftlichen Beziehungen zwischen dem Vertragsschließenden und dem Auftraggeber zum Zeitpunkt des Hauptvertragsschlusses. Das Gleiche gilt bei festen Bindungen familienrechtlicher Art. Beispiele: Kongruenz wird bejaht bei Erwerb des einer GmbH nachgewiesenen Grundstücks durch eine zweite GmbH, die später durch denselben Gesellschafter mit identischem Gesellschaftszweck gegründet wird. Der Provisionsanspruch richtet sich gegen die Auftraggeberin, also die erste GmbH (vgl.BGH NJW 1995, 3311). Kongruenz liegt vor, wenn die Auftraggeber Lebenspartner sind, aber nur ein Partner erwirbt (vgl.BGH NJW 1991, 490), bei Auftrag durch den Ehemann und Erwerb durch beide Ehegatten (vgl. OLG Koblenz NJW-RR 1994, 824). Auch bei der Frage, ob persönliche Kongruenz zu bejahen ist, spielt das wirtschaftliche Interesse des Auftraggebers am Zustandekommen des Vertrages mit dem Dritten eine entscheidende Rolle.

    Der Makler muss, will er seinen Provisionsanspruch sichern, von Anfang an darauf achten, dass der Hauptvertrag die hier dargestellten Voraussetzungen erfüllt.
    Nach der Festlegung des Gesetzgebers in § 652 Abs. 1 BGB ist unter anderem ein wirksamer Hauptvertrag Voraussetzung für den Provisionsanspruch des Maklers, der diesen Hauptvertrag vermittelt oder nachgewiesen hat. Mängel des Hauptvertrags oder gar seinen Wegfall können auch zum Entfall des Provisionsanspruchs führen.

    Folgende Grundsätze gelten:
    • Es kommt darauf an, ob der Hauptvertrag von Anfang an wirksam war. Wenn nicht, entfällt die Provisionspflicht.
    • Es kommt nicht darauf an, ob der Hauptvertrag durchgeführt wird. Die nachträgliche Aufhebung des wirksamen Hauptvertrags hat keine Auswirkung auf den Provisionsanspruch.
    • Es kommt nicht darauf an, ob bei einem Grundstückskaufvertrag die dingliche Rechtsänderung erfolgt ist, der Erwerber also als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird.
    Grundstücks- und Gebäudebesitzer haben eine allgemeine Verkehrssicherungspflicht (§ 836 BGB). Danach müssen sie dafür Sorge tragen, dass der Zustand ihres Grundstücks nicht Gefahren in sich birgt, durch die Dritte verletzt oder getötet werden oder eine Sache (z.B. ein PKW) beschädigt wird. Haftungsfälle entstehen z.B. durch Ablösung von Teilen eines Gebäudes oder durch den Einsturz eines Gebäudes.

    Während bei Eigentümern von selbstgenutzten Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen die normale Privat-Haftpflichtversicherung in solchen Fällen die Haftung übernimmt, müssen Vermieter eine Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung abschließen, damit sie kein unnötiges finanzielles Risiko eingehen. Dies gilt auch, obwohl sie nicht "Besitzer", sondern Eigentümer sind. Sie sind nämlich mietrechtlich zur Gebäudeinstandhaltung verpflichtet und gelangen deshalb als hierfür Verantwortliche in den Haftungsbereich.

    Bei Wohnungseigentum haftet jeweils die Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Abschluss einer Versicherung gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht gehört nach § 21 (5) Nr.3 WEG zur ordnungsgemäßen Verwaltung.
    Das Hausbankenprinzip besagt, dass ein Unternehmen im Interesse der für Kreditvergaben erforderlichen Transparenz grundsätzlich Kunde einer Hausbank "vor Ort" sein soll, bei der alle Konten geführt werden und wo der gesamte Zahlungsverkehr abgewickelt wird. Besonders wichtig ist das Hausbankenprinzip, wenn Fördermittel der öffentlichen Hand beansprucht werden können. Da die Förderbanken des Bundes und der Länder über keine Filialnetze verfügen, muss die Beantragung und Verwaltung der Fördermittel (Auszahlung, Abwicklung von Förderdarlehen) an die Hausbank übertragen werden, die die Fördermittel erhält. Die Hausbanken übernehmen für die von den Förderbanken gegebenen Mittel auch die Haftung.
    Hausboote sind Wasserfahrzeuge, die zum längerfristigen Bewohnen gedacht sind. Da ihr Hauptzweck das Wohnen ist, sind sie nicht in Hinblick auf schnelles Vorankommen ausgelegt.

    In verschiedenen europäischen Städten – u.a. Amsterdam und London – sind Hausboote als dauerhafte Wohndomizile nicht unüblich. Zum Teil handelt es sich um ausgebaute Binnenfrachtschiffe oder Rümpfe alter Flachboden-Segelschiffe. In Hamburg liegen derzeit 40 Hausboote.

    Eine Vielzahl von Anbietern offeriert Hausboote für den Bootsurlaub in diversen europäischen Ländern. Diese Fahrzeuge sind durchaus auch als Transportmittel ausgelegt und ausreichend motorisiert, um auf Binnengewässern einen geruhsamen Flussurlaub zu verbringen. Wer einen solchen Urlaub plant, sollte sich allerdings gründlich auf dem Boot einweisen lassen. Für einige Gewässer ist ein Sportbootführerschein erforderlich. In Deutschland gibt es verschiedene Binnengewässer, auf denen dies nicht der Fall ist.

    Das Hausboot wird mittlerweile als Wohnkonzept wieder entdeckt. So bieten einige Hersteller bereits komfortable schwimmende Häuser an, die auf Pontons gelagert sind und kaum noch Ähnlichkeit mit Wasserfahrzeugen besitzen. Diese heißen dann z.B. "Floating Home" oder "Aquahaus". Wie Sportboote können sie an alle Versorgungsleitungen an Land angeschlossen werden. In mehreren Bundesländern bestehen Projekte zur Ansiedlung von "Floating Homes". Das bau- bzw. wasserrechtliche Genehmigungsverfahren bereitet jedoch teilweise noch immer Probleme.
    Hausfriedensbruch ist eine Straftat im Sinne des Strafgesetzbuches (§ 123). Strafbar macht sich, wer
    • in Wohnung oder befriedetes Besitztum eines anderen (d.h. jeden von der Umgebung abgegrenzten Raum) oder in zum öffentlichen Dienst oder Verkehr bestimmte abgeschlossene Räume widerrechtlich eindringt oder
    • die Aufforderung des Hausrechtsinhabers, die Räume zu verlassen, ignoriert und bleibt.
    Strafandrohung: Freiheitsstrafe bis zu einem Jahr oder Geldstrafe. Die Tat wird nur auf Strafantrag des Opfers hin verfolgt. Gewalttätige Menschenmengen, die dieses Delikt begehen, riskieren eine Strafe bis zu zwei Jahren - wegen schweren Hausfriedensbruchs.

    In der Mietwohnung ist der Mieter Inhaber des Hausrechts. Er bestimmt, wen er einlässt. Ansonsten hat das Hausrecht der die Wohnung bewohnende Eigentümer inne, bei Behörden der Dienststellenleiter.

    Auch eine bereits in die Wohnung eingelassene Person muss diese auf Aufforderung des Hausrechtsinhabers verlassen, um sich nicht strafbar zu machen. Der Vermieter hat in gewissen Grenzen das Recht, die Mietwohnung zu besichtigen oder sie mit Miet- und Kaufinteressenten oder Handwerkern zu betreten. Ein gewaltsames Erzwingen dieses Rechts gegen den Willen des Bewohners stellt einen Hausfriedensbruch dar.
    Als Hausgeld werden üblicherweise die Beiträge bezeichnet, die Wohnungseigentümer in Wohnungseigentumsanlagen für die Aufwendungen zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums aufzubringen haben. Das Hausgeld ist nicht mit dem Wohngeld zu verwechseln, das als staatlicher Zuschuss (Mietzuschuss oder Lastenzuschuss) an sozial schwache Mieter, Eigenheimbesitzer und auch Wohnungseigentümer gezahlt wird.

    Zum Hausgeld zählen gemäß § 16 Abs. 2 WEG die Beiträge zu den Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums und zu den Kosten der Instandhaltung, der Instandsetzung, der sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums. Ebenfalls zum Hausgeld zählen die Beiträge zur Instandhaltungsrückstellung, Sonderumlagen sowie gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 7 WEG die Kosten für besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für einen besonderen Verwaltungsaufwand.

    Die Höhe des von dem einzelnen Wohnungseigentümer zu zahlenden Hausgeldes richtet sich gemäß § 16 Abs. 2 WEG nach der Höhe seines Miteigentumsanteils oder nach einem anderen Verteilungsschlüssel gemäß Gemeinschaftsordnung (§ 10 Abs. 2 WEG) oder Be­schluss­fassung (§ 16 Abs. 3 und 4 WEG).

    Die Zahlungspflicht und der Zeitpunkt der Fälligkeit der im Regelfall monatlich zu leistenden Vorschüsse werden durch Beschluss über den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung oder über entsprechende Sonderumlagen begründet. Zahlungsverpflichtet ist der im Grundbuch eingetragene Wohnungseigentümer. Dies gilt auch im Falle des Eigentümerwechsels. Der neue Eigentümer haftet für das an die Gemeinschaft zu zahlende Hausgeld erst mit seiner Ein­tragung in das Grundbuch. Eine Ausnahme gilt für den Ersterwerber als werdender Wohnungseigentümer.
    Leistet ein Wohnungseigentümer die beschlossenen Hausgeldzahlungen nicht oder gerät er mit den Vorschusszahlungen auf das Hausgeld in Verzug, kann dies ein Grund sein, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft ihm das Wohnungseigentum entzieht und gegeben­en­falls die Zwangsversteigerung gegen ihn betreibt.

    Gemäß § 18 Abs. 2 WEG sind die Voraussetzungen für einen entsprechenden Ent­zie­hungs­be­schluss unter anderem dann gegeben, wenn ein Wohnungseigentümer sich mit der Er­füllung seiner Verpflichtungen zur Lasten- und Kostentragung gemäß § 16 Abs. 2 WEG in Höhe eines Betrages von mehr als drei Prozent des Einheitswertes seines Wohnungseigentums länger als drei Monate in Verzug befindet. Um den Nachweis der Überschreitung um diesen Betrag zu erbringen, kann die Wohnungseigentümer-Ge­mein­schaft vom zuständigen Finanzamt die Bekanntgabe des Einheitswertes verlangen. Die Vor­schrift über die Wahrung des Steuergeheimnisses gemäß § 30 der Abgabenordnung steht der Mitteilung des Einheitswertes durch das Finanzamt gemäß § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG nicht entgegen.

    Kommt es zur Zwangsversteigerung des Wohnungseigentums, sind die Forderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft auf rückständiges Hausgeld gemäß § 10 Abs. 2 und 3 ZVG als bevorrechtigte Forderungen zu behandeln, sofern die Rückstände mehr als drei Prozent des Einheitswertes übersteigen. Auch in diesen Fällen kann die Wohnungs­eigentümergemeinschaft als Betreiberin der Zwangsversteigerung die Bekanntgabe des Einheitswertes durch das Finanzamt verlangen. Die Höhe der zu berücksichtigenden For­de­rungen auf das Hausgeld ist allerdings gemäß § 74a ZVG auf fünf Prozent des Ver­kehrs­wertes des zu versteigernden Wohnungseigentums begrenzt.

    Der Käufer eines Wohnungseigentums in der Zwangsversteigerung haftet im Übrigen nicht für Hausgeldrückstände des Voreigentümers aus rechtswirksam beschlossenen Jahres­ab­rechnungen, Wirtschaftsplänen oder Sonderumlagen. Etwas anderes gilt insoweit nur für For­derungen auf Abrechnungsspitzen aus einer Jahresabrechnung, über die erst zu einem Zeit­punkt beschlossen wird, zu dem der neue Eigentümer durch Zuschlag in der Zwangs­versteigerung bereits Eigentümer des betreffenden Wohnungseigentums geworden ist. Eine Vereinbarung, nach der auch der neue Eigentümer in der Zwangsversteigerung für Haus­geld­rück­stände haften soll, ist nichtig.
    Nach § 35a EStG können die Kosten für haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse, die in einem Haushalt des Steuerpflichtigen in der Europäischen Union oder dem Europäischen Wirtschaftsraum ausgeübt werden, die tarifliche Einkommensteuer mindern. Man unterscheidet dabei zwei Gruppen von haushaltsnahen Beschäftigungsverhältnissen:

    • Haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse nach § 35a Abs. 1 EStG, die eine geringfügige Beschäftigung im Sinne des § 8a des Vierten Buches Sozialgesetzbuch darstellen. Dies sind Tätigkeiten, die ausschließlich im privaten Haushalt ausgeübt werden und die für gewöhnlich auch durch Haushaltsmitglieder selbst durchgeführt werden könnten. Bei diesen ermäßigt sich die tarifliche Einkommenssteuer auf Antrag um 20 Prozent der Aufwendungen des Steuerpflichtigen, höchstens aber um 510 Euro. Die Mini-Jobber müssen im Haushaltsscheckverfahren gemeldet sein. Dieses Verfahren kommt bei Vermietern und Wohnungseigentümergemeinschaften meistens nicht in Betracht.
    • Nach § 35a Abs. 2 EStG: Anderweitige haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse sowie haushaltnahe Dienstleistungen, die keine Handwerkerleistungen für Renovierungs- und Erhaltungsmaßnahmen im Sinne von § 35a Abs. 3 sind. Hier mindert sich die tarifliche Einkommensteuer auf Antrag um 20 Prozent der Aufwendungen, höchstens 4.000 Euro. Unter den haushaltsnahen Beschäftigungsverhältnissen sind hier diejenigen gemeint, für die Pflichtbeiträge zur Sozialversicherung entrichtet werden. Dies betrifft oft Pflege- und Betreuungsleistungen.

    Die Steuerermäßigung setzt voraus, dass die Leistung im Haushalt des Steuerpflichtigen beziehungsweise bei Pflege- oder Betreuungsleistungen am Aufenthaltsort der gepflegten Person sowie in der EU/im Europäischen Wirtschaftsraum erbracht wird. Die Ausgaben dürfen nicht anderweitig absatzfähig sein – etwa als Betriebsausgaben, Werbungskosten, nach § 10 Abs.1 Nr.5 EStG (Kinderbetreuungskosten) oder als außergewöhnliche Belastung. Der 20-prozentige Ermäßigungsbetrag wird direkt von der Steuerlast abgezogen. Begünstigte Aufwendungen sind allein Arbeitskosten.

    Von den haushaltsnahen Beschäftigungsverhältnissen sind haushaltsnahe Dienstleistungen – etwa Handwerkerarbeiten, die vom Mieter oder Eigentümer in Auftrag gegeben werden, zu unterscheiden. Auch bei diesen gibt es Steuervergünstigungen.
    Nach § 35a Abs. 2 EStG können die Kosten für haushaltsnahe Dienstleistungen zu 20 Prozent, höchstens bis zu 4.000 Euro, von der Einkommenssteuer abgezogen werden. Darunter fallen beispielsweise die Arbeiten von Hausmeister-, Reinigungs- und Winterdienstfirmen. Für die Inanspruchnahme von Handwerkerleistungen für Schönheitsreparaturen und sonstige Reparaturen in einem Haushalt des Steuerpflichtigen im Inland oder in der Europäischen Union oder dem Europäischen Wirtschaftsraum gilt nach § 35a Abs. 3 EStG, dass 20 Prozent der Aufwendungen, höchstens jedoch 1.200 Euro, die Einkommenssteuer mindern. Dazu gehören handwerkliche Tätigkeiten, die im Haushalt des Steuerpflichtigen für Renovierung, Erhaltung und Modernisierung rund um die Wohnung erbracht werden. Grundsätzlich zählt hierzu auch das Gemeinschaftseigentum in der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Regelung gilt sowohl für Mieter als auch für Eigentümer, solange es um die Wohnung geht, in der der Steuerpflichtige seinen Haushalt hat. Absatzfähig sind nur die Arbeitskosten, was eine nach Arbeits- und Materialkosten aufgeschlüsselte Rechnung erfordert. Rechnung und entsprechender Kontoauszug sind als Belege beim Finanzamt einzureichen.

    Der Bundesfinanzhof hat in einem Urteil vom Januar 2009 festgestellt, dass die Arbeitskosten von Handwerkerleistungen im Haushalt nur für das Veranlagungsjahr abgesetzt werden können, in dem die Arbeiten stattgefunden haben. Die Aufwendungen können nicht in ein anderes Jahr übertragen werden. Zudem wies der BFH darauf hin, dass eine Erstattung voraussetzt, dass der Steuerpflichtige überhaupt Steuern bezahlen muss (BFH, Urteil vom 29.01.2009, Az. VI R 44/08).

    Einige Gerichte gehen davon aus, dass Vermieter aufgrund einer Nebenpflicht aus dem Mietvertrag in der Betriebskostenabrechnung absetzungsfähige Lohnkosten von anderen Kosten getrennt ausweisen müssen (AG Charlottenburg, Urteil vom 1. Juli 2009, Az. 222 C 90/09). Unterlassen sie dies, kann der Mieter eine gesonderte Bescheinigung über die nach § 35a EStG absetzungsfähigen Beträge verlangen. Zusätzliche Kosten oder Gebühren kann der Vermieter für diese Kostenaufgliederung nicht fordern, da es sich um nicht umlagefähige Verwaltungskosten handelt (AG Berlin-Lichtenberg, Urteil vom 23. Mai 2011, Az. 105 C 394/10).

    Soweit Wohnungseigentümer den Aufwand für haushaltsnahe Dienstleistungen im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums steuerlich geltend machen wollen, kann der Verwalter durch mehrheitliche Beschlussfassung in der Wohnungseigentümer-Ver­samm­lung beauftragt werden, im Rahmen der Jahresgesamt- und Jahreseinzelabrechnung diese Kos­ten nachzuweisen. Es handelt sich jedoch insoweit um eine vertraglich zu regelnde Sonderleistung, die nicht in den Rahmen der normalen Abrechnungspflichten fällt. Sie ist des­halb auch gesondert zu vergüten. Ohne entsprechende Beschlussfassung – auch über die Sondervergütung – ist der Verwalter nicht verpflichtet, Nachweise über haushaltsnahe Dienstleistungen zu erbringen.
    Bei der Prüfung des Kreditantrages wird neben anderen Methoden oft eine sogenannte Haushaltsrechnung durchgeführt bzw. vom Kreditinstitut gefordert. Dieses Verfahren ist besonders bei Krediten ohne Eigenkapital (Vollfinanzierungen) beliebt. Dabei werden vom Nettoeinkommen des Haushalts des Kreditnehmers die Kreditraten für die in Frage stehende Finanzierung subtrahiert. Ebenso werden weitere Leasing- oder Kreditraten (Fahrzeuge, Möbel), die Betriebskosten für das Kaufobjekt und eine Pauschale für die Lebenshaltung abgezogen. Auch Versicherungsbeiträge, laufende Mieten und Unterhaltsverpflichtungen werden berücksichtigt. Geht diese Haushaltsrechnung positiv aus, bestehen Chancen auf einen Kredit.

    Um eine Haushaltsrechnung korrekt durchzuführen, empfiehlt sich nicht nur Ehrlichkeit. Zunächst sollte der künftige Immobilienkäufer selbst einen realistischen Eindruck über seine Situation gewinnen – beispielsweise durch Betrachtung seiner Kontoauszüge der letzten sechs Monate. Regelmäßige Ausgaben aller Art sind bei der Rechnung zu berücksichtigen. Kindergeld ist auf der Einnahmenseite zu vermerken.

    Die Miete sollte so angegeben werden, wie sie aus dem Mietvertrag hervorgeht. Kommt ein Teil des Betrages vom Konto eines Lebensgefährten, muss dies mit Mietvertrag und Kontoauszügen beweisbar sein.

    Unterstützt wird die Haushaltsrechnung durch weitere Verfahren der Bonitätsprüfung, zum Beispiel die Prüfung des Score-Wertes des Darlehensnehmers und seiner beruflichen Situation.
    Haushüter sind Personen, die während der Abwesenheit der Bewohner ein Eigenheim gegen Bezahlung bewohnen und "behüten". Diese Dienstleistung hat sich in den letzten Jahren so stark etabliert, dass es bereits einen Verband Deutscher Haushüter-Agenturen e.V. (VDHA) gibt. Haushüter (meist Senioren) verhindern durch ihre Anwesenheit Einbrüche, betreuen Haustiere, Pflanzen und Gärten und verständigen gegebenenfalls den Installateur oder – schlimmstenfalls – die Feuerwehr. Die Preise liegen bei 40 bis 50 Euro am Tag. Der Haushüter wird meist über eine Agentur vermittelt, die ihn verpflichtet, das zu beschützende Anwesen nur wenige Stunden am Tag unbeaufsichtigt zu lassen.

    Der Einsatz eines Haushüters stellt eine haushaltsnahe Dienstleistung dar. Damit kann eine Steuervergünstigung nach § 35a Abs. 2 EStG in Anspruch genommen werden. Dies gilt natürlich nur, wenn ein Haushüter mit angemeldetem Gewerbe beauftragt wird, der eine korrekte Rechnung stellt. Hauseigentümer sollten bei Beauftragung eines Haushüters sicher stellen, dass keine Schwarzarbeit stattfindet und dass der betreffende Betrieb über eine Betriebshaftpflichtversicherung verfügt, falls doch einmal etwas schiefgeht.
    Der Hausmeister ist die Person, die haupt- oder nebenberuflich in Mehrfamilienhäusern oder Wohnanlagen regelmäßig anfallende Arbeiten gegen Bezahlung erledigt.

    Dazu gehören zum Beispiel die Hausreinigung, das Reinigen, Räumen, Schneefegen und Streuen der Gehwege vor und auf dem Grundstück sowie der Zugänge und Zufahrten, die Bedienung der Zentralheizung und die Erledigung kleinerer Reparaturen. Außerdem hat der Hausmeister für die Einhaltung der Hausordnung durch die Hausbewohner zu sorgen. Der Hausmeister ist Arbeitnehmer, so dass den Eigentümer – vertreten durch den Verwalter – alle Arbeitgeberpflichten treffen (Abführung von Versicherungsbeiträgen, Abschluss einer Versicherung bei der Berufsgenossenschaft, Einbehalt und Abführung der Lohnsteuer).

    Folgende für den Hausmeister entstehende Kosten können in der Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden:

    • Vergütung und Sozialbeiträge sowie
    • alle geldwerten Leistungen, die der Hausmeister für seine Arbeit bekommt.

    Nicht umlagefähig sind Vergütungen, die gewährt werden für Leistungen des Hausmeisters im Bereich der

    • Instandhaltung und Instandsetzung (etwa kleinere Reparaturen),
    • Schönheitsreparaturen,
    • Hausverwaltung (etwa Wohnungsbesichtigungen mit Mietinteressenten).

    Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 20.02.2008 ist ein pauschaler Abzug von nicht umlagefähigen Teilbeträgen der Hausmeisterkosten im Rahmen der Nebenkostenabrechnung nicht zulässig. Frühere Gerichtsurteile hatten hier unterschiedliche pauschale Quoten festgesetzt. Der BGH verlangte mit diesem Urteil (Az. VIII ZR 27/07 ) jedoch eine genaue Aufschlüsselung im Einzelnen. Demnach muss der Vermieter die Kosten der umlagefähigen Hauswartstätigkeit einerseits und die nicht umlagefähigen Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten andererseits nachvollziehbar aufschlüsseln, so dass die nicht umlagefähigen Kosten herausgerechnet werden können.

    Zwar macht ein Fehlen dieser Angaben die Betriebskostenabrechnung nicht von Anfang an ungültig; der Mieter kann sie jedoch pauschal ohne weiteres bestreiten. Dann muss der Vermieter beweisen, welche Hausmeisterkosten genau angefallen sind und wie hoch der konkrete Anteil der nicht umlagefähigen Kosten war. Hat der Hausmeister keine genauen Stundenzettel über seine Tätigkeiten geführt, dürfte dies schwerfallen.

    In diesem Zusammenhang muss darauf hingewiesen werden, dass auch umlagefähige Kostenpositionen auf keinen Fall doppelt abgerechnet werden dürfen. Ist also zum Beispiel die Wartung der Heizung in der Heizkostenabrechnung enthalten, und wartet tatsächlich der Hausmeister die Heizung (Einstellungs- und Überprüfungsarbeiten, Wasser nachfüllen etc.), so ist bei einer der beiden Positionen ein entsprechender Abzug vorzunehmen, damit keine doppelte Berechnung stattfindet.

    Grundsätzlich sind die Kosten von herkömmlichen Hausmeisterleistungen nur insoweit umlagefähig, als sie ortsüblich sind und dem Gebot der Wirtschaftlichkeit entsprechen.

    Das Oberlandesgericht Düsseldorf entschied 2013, dass die Einstellung eines festangestellten Hausmeisters in Vollzeit für ein Wohn- und Gewerbeobjekt im konkreten Fall unwirtschaftlich war. Begründet wurde dies damit, dass der Eigentümer jahrelang rund 20.000 Euro pro Jahr als Hausmeisterkosten angesetzt hatte, diese aber durch Übertragung der Aufgaben auf einen Mieter auf 6.000 Euro gefallen waren. Geklagt hatte ein Mieter, weil der Vollzeit-Hausmeister seiner Ansicht nach keinerlei Tätigkeiten entfaltet hatte (OLG Düsseldorf, Urteil vom 19.3.2013, Az. I-24 U 115/12).

    Nach einem Urteil des Amtsgerichts München darf der Vermieter auch die Kosten für einen alljährlichen Oktoberfest-Gutschein auf die Mieter umlegen, mit dem er dem Hausmeister eine Maß Bier und ein halbes Hähnchen auf der „Wiesn“ spendiert. Dem Gericht zufolge handelt es sich um eine anerkannte und ortsübliche arbeitsrechtliche Gratifikation (Urteil vom 8.01.2007, Az. 424 C 22865/06).

    Bei Wohnungseigentumsanlagen wird der Hausmeister von der Wohnungseigentümergemeinschaft, vertreten durch den Verwalter, angestellt. Der Hausmeister unterliegt der Weisungsbefugnis des Verwalters, nicht aber derjenigen eines einzelnen Eigentümers.

    Wird eine Wohnanlage mit mehreren Gebäuden durch einen Hausmeisterdienst betreut, der jeweils pro Gebäude einen bestimmten Betrag abrechnet, reicht es für die formelle Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung aus, wenn der Vermieter diesen Gesamtbetrag pro Gebäude auf die einzelnen Wohneinheiten des jeweiligen Hauses umrechnet. Der Gesamtbetrag aller Häuser muss nicht berücksichtigt werden (BGH-Urteil vom 09.10.2013, Az. VIII ZR 22/13).
    Hausnummern dienen als Orientierungshilfe im modernen Stadtleben und sorgen dafür, dass Besucher, Polizei, Feuerwehr, Post oder Finanzamt jedermann erreichen können.

    Aus einer Studie des Berliner Kulturhistorikers Markus Krajewski geht hervor, dass in Europa Ende des achtzehnten Jahrhunderts erstmals Straßen und Immobilien vollständig erfasst wurden. Zuvor gaben die Bewohner ihren Häusern lediglich Namen, wie "Brotlaube", "Zum schwarzen Adler" oder "Lindwurm". Natürlich kamen Namen doppelt vor, mit Folgen, die sich jeder denken kann. Wer in alten Zeiten und dunklen Gassen ein Haus ohne Nummer und Straßenname suchte, wird sich so gefühlt haben, wie heute ein Europäer in einer japanischen Stadt.

    Der Kaiserin Maria Theresia ist es zu verdanken, dass die Häuser Nummern erhalten haben. Ursprünglich als Maßnahme zur Verbrechensbekämpfung geplant, wollte man schon 1753 gegen den Widerstand der Bewohner die Nummerierung der Häuser einführen. Jedoch erst Heiligabend 1770 setzte die Kaiserin unter Androhung von Strafe die sogenannten "Konskriptionsnummern" durch. Eine Kommission wanderte durch Wien und vergab der Reihe nach die Nummern, die einfach mit schwarzer, in Wien mit roter Farbe auf die Wände oder Türen geschrieben wurden. Die Nummerierung begann beim ersten Haus am Ort, der Hofburg, und endete beim letzten Haus auf dem Weg der Kommission. Das erste veröffentlichte Häuserverzeichnis gab 1343 Häuser an. Der Hintergedanke war vor allem, die Rekrutierung der k.u.k.-Armee und die Steuereintreibung zu erleichtern. Weil die Stadt weiter wuchs, geriet die Zahlenreihe bald in Unordnung. 1795 und 1821 mussten Häuser umnummeriert werden. Der Zusatz Numero, No., Nro. oder cis für tschechisch cisli sollte die Verwechslung mit Jahreszahlen für das Baujahr verhindern. 1862 wurde ein zusätzliches Adressierungssystem notwendig, das die Straßen einbezog. Am ersten und letzten Haus jeder Gasse sollte jetzt auch die Gassenbezeichnung stehen.

    Es dauerte noch fast hundert Jahre, bis 1862 das heute gebräuchliche Nummerierungssystem eingeführt wurde: Die Häuser jeder Straße werden seither meist stadtauswärts aufsteigend nummeriert, rechts die geraden Zahlen, links die ungeraden. Ausnahmen gibt es bei Plätzen, die im Uhr- oder Gegenuhrzeigersinn durchnummeriert sind oder Straßen, die nur einseitig bebaut sind, dort tragen die Häuser häufig ungerade Nummern.

    Eine Besonderheit bietet die ostfriesische Insel Baltrum mit ihren ca. 500 Einwohnern. Dort gibt es wie im alten Wien auch heute keine Straßennamen, sondern eine fortlaufende Nummerierung der Häuser nach ihrem Alter: je niedriger die Hausnummer, desto älter das Haus.
    Die Hausordnung enthält objektbezogene Regeln für ein friedliches Zusammenleben der Bewohner und steckt die Grenzen für die Benutzung der gemeinschaftlichen Räume und Anlagen durch Bewohner und Gäste der Bewohner ab. Typische Regelungsinhalte sind

    • Einhaltung von Ruhezeiten,
    • Verbot der Belästigung der Nachbarn durch überlauten Empfang von Fernseh- und Rundfunksendungen sowie durch Musizieren (maßgeblich ist die "Zimmerlautstärke"),
    • Entsorgung des Abfalls in die hierfür vorgesehenen Behälter,
    • Einhaltung der Benutzungsregelungen von Waschmaschinen und sonstigen gemeinschaftlich benutzbaren Geräten,
    • etwaige Reinigungs- und Streupflichten,
    • Einhaltung von Sicherheitsvorschriften (keine Lagerung von feuergefährlichen und leicht entzündbaren Stoffen im Keller oder auf dem Dachboden),
    • Regelungen der Haustierhaltung,
    • ausreichende Lüftung und Heizung der Mieträume,
    • pflegliche Behandlung der Fußböden usw.

    Verletzt der Mieter die ihm aus der Hausordnung erwachsenden Pflichten trotz Abmahnung, kann dies ein Grund für die ordentliche Kündigung sein (wiederholte Störung der Nachtruhe, erhebliche Beeinträchtigung der Bewohner durch übertriebene Tierhaltung usw.).

    Auch bezüglich der Hausordnung haben die Gerichte im Laufe der Zeit verschiedene Regelungen für unwirksam erklärt. Beispiele dafür sind:

    • Generelles Haustierverbot,
    • Verbot nächtlicher Benutzung von WC, Bad, Dusche,
    • Besuchsverbote oder Besuchsregelungen.

    Per Hausordnung kann jedoch durchaus die Haltung von Kampfhunden untersagt werden. Dies entschied das Landgericht München I (Az. 13 T 14 638/93).

    Ist die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrages geworden, kann sie nicht mehr ohne Weiteres einseitig vom Vermieter geändert werden. Dazu ist in der Regel die Zustimmung der Mieter erforderlich, da es sich hier um eine Vertragsänderung handelt.

    Teilweise wurde früher die Auffassung vertreten, dass die Mieter durch eine Art Mehrheitsentscheidung eine Änderung der Hausordnung erzwingen können. Diese Ansicht trifft nicht zu.
    In einer Wohnungseigentumsanlage gehört die Aufstellung einer Hausordnung gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 1 WEG zu den Angelegenheiten einer ordnungsgemäßen Verwaltung, über die die Woh­nungseigentümer, sofern die Verwaltung nicht durch Vereinbarung geregelt ist, mit ein­fa­cher Stimmenmehrheit in der Wohnungseigentümerversammlung beschließen.

    Die Regelungen betreffen den Gebrauch und die Nutzung des Sondereigentums und der ge­mein­schaftlichen Anlagen und Einrichtungen. Insoweit sind die Regelungen den Inhalten einer Hausordnung in einem Mietshaus vergleichbar.

    Mehrheitlich beschlussfähig sind aber nur solche Regelungen, die ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. So kann beispielsweise eine generelles Musizierverbot oder ein generelles Hundehaltungs- oder Tierhaltungsverbot nicht mit Mehrheit beschlossen werden. Eine solche Regelung bedarf grundsätzlich einer Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG.

    Nach dem Wohnungseigentumsrecht besteht allerdings die Besonderheit darin, dass dann, wenn beispielsweise die Tierhaltung nicht durch eine Vereinbarung geregelt ist, ein Mehr­heits­be­schluss über ein Hundehaltungsverbot wirksam wird, wenn der Beschluss nicht an­ge­foch­ten und durch das Gericht rechtskräftig für ungültig erklärt wird. Ein solcher Beschluss kann allerdings jederzeit durch einen weiteren Mehrheitsbeschluss – im Rahmen ordnungs­ge­mäßer Verwaltung – aufgehoben und durch einen anderen Beschluss, beispielsweise über einen generellen Leinenzwang, ersetzt werden.

    Andauernde Verstöße gegen die Hausordnung können im konkreten Fall gemäß § 18 Abs. 1 Satz 1 auch zur Entziehung des Wohnungseigentums führen. Voraussetzung ist dabei gemäß § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG, dass der störende Wohnungseigentümer trotz Abmahnung gegen die ihm nach § 14 Nr. 1 WEG obliegenden Verpflichtungen wiederholt gröblich verstößt.

    Über die Entziehung können die Wohnungseigentümer allerdings erst dann beschließen, wenn in dem vorangehenden Abmahnbeschluss das störende verhalten und die daraus herzuleitenden Pflichtverletzungen hinreichend begründet wurden. Es muss sich um gravierende Pflichtverletzungen handeln, die ein weiteres Zusammenleben mit dem betreffenden Wohnunsgeigentümer unzumutbar machen würden (LG München I, 14.6.2010, 1 S 25652/09).
    Das Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung hat für alle Stadt- und Landkreise des Bundesgebiets mit Hilfe der Daten der GfK für 2005 / 2006 die Hauspreis-Einkommensrelation ermittelt. Gemessen wurden die erzielten Preise für Einfamilienhäuser zwischen 100 und 150 m² Wohnfläche am Jahresnettoeinkommen der Haushalte. Sie liegen zwischen dem 4,5-fachen Jahreseinkommen (vorwiegend im Norden Deutschlands) und dem mehr als 8-fachen vor allem in Oberbayern, Freiburg, Stuttgart und im Rhein-Maingebiet. Das bedeutet, dass trotz im Schnitt höherer Einkommen in den immobilienwirtschaftlichen "Hochpreisgebieten" wesentlich mehr Einkommen erwirtschaftet werden muss, um den Preis für das gewünschte Einfamilienhaus zu erreichen als in Niedrigpreisgebieten. Die Einkommensschere klafft in Deutschland weniger auseinander als die Immobilienpreisschere.
    Abkürzung für: Hausratsverordnung
    Die Hausratverordnung (Verordnung zur Behandlung der Ehewohnung und des Hausrats) war eine gesetzliche Vorschrift auf Bundesebene, die für den Fall einer Trennung von Ehepartnern regelte, was mit deren Hausrat und der gemeinsamen Wohnung zu geschehen hatte. Die Verordnung wurde mit Wirkung zum 01.09.2009 aufgehoben. Viele ihrer Regelungen finden sich nun in anderen Gesetzen, etwa in §§ 200 ff. FamFG (Gesetz über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit) und in den §§ 1568a und 1568b des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).
    Hausrecht ist das Recht, über den Aufenthalt in einem umgrenzten Raum zu bestimmen, d.h. Personen den Zutritt zu erlauben oder zu verbieten. In einer Mietwohnung ist Inhaber des Hausrechts der Mieter. In einer Behörde übt das Hausrecht der Behördenleiter aus.

    Der Vermieter hat nicht das Recht, generell darüber zu entscheiden, wer Zutritt zur Wohnung des Mieters erhält. Besuche sind (zumindest in einem Zeitrahmen bis zu sechs Wochen) zulässig. Vertragliche Regelungen über zeitliche Einschränkungen ("Herrenbesuche nur bis 22 Uhr") sind schlicht unwirksam.

    Der Vermieter kann einschreiten, wenn Besucher des Mieters gegen die Hausordnung verstoßen oder sonst den Hausfrieden stören. Er kann dann den Mieter auffordern bzw. abmahnen, diese Besucher nicht mehr einzulassen. Der Mieter haftet für Schäden, die seine Besucher in Wohnung oder Haus anrichten. Juristisch muss er sich das Verhalten seiner Besucher wie sein eigenes Verhalten zurechnen lassen.

    Eine Grenze findet das Hausrecht zum Beispiel, wenn der Vermieter Erhaltungsmaßnahmen oder Modernisierungsmaßnahmen am Mietobjekt durchführen muss. Erhaltungsmaßnahmen – also Instandhaltung und Instandsetzung – sind nach entsprechender Ankündigung vom Mieter zu dulden. Das bedeutet, dass sowohl eine Feststellung von Schäden als auch deren Beseitigung ermöglicht werden müssen. Der Mieter muss den Vermieter oder dessen Handwerker zu diesem Zweck in die Wohnung lassen. Bei Modernisierungsmaßnahmen ist der Mieter grundsätzlich ebenfalls zur Duldung verpflichtet.
    Echter Hausschwamm ist ein Pilz, der im feuchten Holz (ab 30% Feuchtigkeitsgehalt) bei einer Temperatur zwischen 3° und 26° entsteht und sich ausbreitet. Vorausbedingung für das Entstehen sind Bauschäden, durch die sich Feuchtigkeit bilden kann. Häufige Ursachen sind aufsteigende Feuchtigkeit im Mauerwerk, Einbau von nassen Baumaterialien mit der Folge mangelnder Austrocknung, undichte Wasserleitungen, verstopfte Regenwasserabflüsse, undichte Dächer. Da der Hausschwamm gegen Witterungseinflüsse empfindlich ist, verbreitet er sich besonders an geschützten Stellen (unter einem Holzboden, hinter einer Dielenwand usw.).

    Dadurch wird er oft spät entdeckt. Sein Myzel durchdringt auch das Mauerwerk. Das vom Hausschwamm befallene Holz wird am Ende pulverisiert. Neben dem echten Hausschwamm gibt es weitere Arten (gelbrandiger Hausschwamm, brauner Kellerschwamm und weißer Porenschwamm). Hausschwamm gefährdet nicht nur die Bausubstanz, sondern ist auch gesundheitsschädlich. Er kann nach einer sorgfältigen Analyse des Befalls und der Ursachen nur durch eine grundlegende Sanierung durch eine Fachfirma restlos beseitigt werden.
    Eine große Anzahl von sog. Hausstauballergien geht auf Hausstaubmilben zurück. Die beiden häufigsten Vertreter sind Dermatophagoides pteronyssinus und Dermatophagoides farinae. Diese beiden Hausstaubmilbenarten findet man am häufigsten in Matratzen, Bettzeug, Teppichböden und Polstermöbeln. Sie lieben eine hohe relative Luftfeuchte (RF) über 75 %. Milben können auch bei einer relativen Feuchte von 45 % überleben, vermehren sich jedoch erst ab 60 bis 65 % RF. Die optimale Temperatur für Hausstaubmilben beträgt 25 bis 28 °C.

    Die ca. 0,1 bis 0,5 Millimeter großen Spinnentiere ernähren sich vor allem von abgefallenen menschlichen Hautschuppen. Die Allergien gehen von den im Milbenkot enthaltenen Allergenen (Der p1 und Der p2) aus. Wenn der Kot austrocknet, zerfällt er in sehr kleine Teile und verbindet sich mit dem normalen Hausstaub ("Hausstauballergie").

    Symptome, die auf eine Milbenallergie hinweisen, reichen von allergischem Schnupfen, Niesreiz, juckenden oder tränenden Augen über Hautirritationen bis zu Husten und Atemnot. Besonders stark treten die allergischen Reaktionen mit Beginn der Heizperiode auf, wenn durch die warme aufsteigende Zimmerluft die Allergene sich mit dem Hausstaub im Raum verteilen und zudem bei geschlossenen Fenstern stärker angereichert werden und damit in größeren Konzentrationen die Atemwege erreichen.

    Schimmelpilze leben in einer Art Symbiose mit den Hausstaubmilben. Die Schimmelpilze verdauen das Eiweiß der Hautschuppen. Das versetzt die Milben erst in die Lage, die Schuppen zu fressen. Der Mensch verliert täglich ein bis zwei Gramm abgestorbene Hautzellen. Davon können sich bis zwei Millionen Milben ernähren. Die Anzahl der Milben steigt mit der Anzahl der Personen und Tiere in der Wohnung an. In Betten und Matratzen werden die höchsten Konzentrationen von Milben gefunden (Bettkasten belüften!). Sie lieben das hier vorherrschende warme und feuchte Klima.

    Staubsaugen entfernt Milben nur ungenügend. Diese besitzen Haftfüßchen auch Ambulacras-System genannt, die es ihnen erlauben, sich in jeder Position an festen Unterlagen festzuhalten. Milbeneier sind ebenso wie die noch nicht zerstörten Exkrementepellets durch eine Schleimschicht festgeklebt. Die schleimbedeckten Kügelchen werden jedoch durch Herumlaufen auf dem Teppich zerstört bzw. zerfallen nach Zerstörung der Schleimhülle durch Schimmelpilze oder Austrocknung und Aufbrechen der Schleimhülle bei Beginn der Heizperiode.
    Zur Haustechnik zählen alle Anlagen und Einrichtungen, die mit dem Gebäude fest verbunden, also wesentliche Gebäudebestandteile sind. Je nach Gebäudenutzungsart gibt es unterschiedliche Anforderungen an haustechnische Einrichtungen. Haustechnik wird auch als Ver­sor­gungs­tech­nik bzw. Gebäudetechnik bezeichnet. In Anlehnung an § 51 Abs. 2 HOAI in Verbindung mit DIN 276 kann die Gebäudetechnik in folgende Gruppen eingeteilt werden:

    1. Gas-, Wasser-, Abwassertechnik
    • Sanitärtechnik mit Wasseraufbereitung und Abwasserbehandlung,
    • Medientechnik/Druckluft/Staubsauganlagen,
    • Schwimmbadtechnik,
    • Löschanlagen (Hydranten-, Sprinkler-, Schaumlösch-, Gas­lösch­anlagen, u. a.).

    2. Wärmeversorgungsanlagen/lufttechnische Anlagen
    • Heizung,
    • Warmwasserbereitungs- und Thermische Solaranlagen,
    • Wärmepumpen, BHKW,
    • Klima-, Lüftungs-, Entlüftungs-, Entrauchungsanlagen,
    • Prozesslufttechnische Anlagen,
    • Kälte- und Kühltechnik, Kühldecken.

    3. Starkstrom-/Fernmelde- und informations­tech­nische Anlagen
    • Starkstromanlagen (Mittel- und Niederspannung),
    • Eigenstromversorgungsanlagen (Notstrom),
    • Niederspannungsschaltanlagen,
    • Niederspannungsinstallationsanlagen,
    • Blitzschutz- und Erdungsanlagen,
    • Beleuchtungs- und lichttechnische Anlagen, Not­be­leuchtung,
    • Fernmelde- und informationstechnische Anlagen, ("Schwachstrom") darunter fallen insbesondere Nachrichten- und Sicherheitstechnik.

    4. Informations- und sicherheitstechnische Anlagen
    • Haustelefone, Haussprechanlagen,
    • Lautsprecheranlagen (ELA), Durchsprechanlagen,
    • Antennenanlagen,
    • Computernetzwerke (Verbindung PCs – Telefonie),
    • Funksysteme zur Gebäudeautomatisierung,
    • Alarmanlage,
    • Blitzschutzanlagen,
    • Brandschutztechnik (im Gegensatz zu baulichem Brandschutz),
    • Hausalarm,
    • Zutrittskontrolle,
    • Gebäudeautomation.

    5. Förderanlagen
    • Personen- und Lastenaufzüge,
    • Rolltreppen und Fahrsteige,
    • Rohrpostanlagen,
    • Krananlagen und Hebebühnen.

    6. Nutzungsspezifische Anlagen (NUTZ)
    • (Groß-)Küchentechnik,
    • Wäscherei- und Reinigungsanlagen,
    • Medizin-, Labor- und badetechnische Anlagen,
    • Eissportflächen,
    • Bühnentechnik, Tankstellen- und Waschanlagen,
    • Müll- und Papierabwurfanlagen.

    7. Gebäudeleittechnik (GLT)
    • Automationssysteme,
    • Gebäudeautomatisierung,
    • Leittechnik,
    • Regelungstechnik,
    • Schaltschränke und deren Software.

    Für die Planung solcher Anlage werden in der Regel Fachplaner eingesetzt. Der Architekt steuert den Einsatz der Fach­planer und nimmt deren Leistung ab.
    Nicht nur gegen Schadensfälle am Hausrat und Haftungsrisiken gegenüber Dritten können sich Mieter und Eigentümer mit Hilfe von Versicherungen absichern, sondern auch gegen verschiedene Risiken im Zusammenhang mit Haustieren. Spezialisierte Versicherer bieten hier Policen mit unterschiedlicher Zielrichtung an. Hauptgruppen sind die Tierhalterhaftpflicht und die Haustier-Krankenversicherung.

    Die Tierhalterhaftpflicht ist vor allem für Halter von Tieren von Bedeutung, von denen Gefahren ausgehen können – etwa für Hunde- oder Pferdehalter. Für deren Handlungen haftet nämlich der Halter. Bereits eine Beißattacke eines Hundes gegen einen anderen Hund kann erhebliche Kosten verursachen. Ein durch ein entlaufenes Pferd verursachter Verkehrsunfall kann den Halter finanziell ruinieren.

    Oft können Haustiere und privat gehaltene Nutztiere auch in der gängigen Privathaftpflichtversicherung mitversichert werden. Dies gilt selbst für exotische Tiere wie Schlangen und Vogelspinnen. Hier sind jedoch ausdrückliche Vereinbarungen notwendig und Prämienaufschläge unumgänglich.

    Tierkrankenversicherungen gibt es in unterschiedlichen Variationen: Mit oder ohne Selbstbeteiligung, mit speziellen Klauseln für Operationen oder Unfälle und Einschluss von Vorsorgeuntersuchungen. Teilweise wird direkt zwischen Tierarzt und Versicherung abgerechnet.
    Zwischen aneinander gebauten Gebäuden (Doppelhäusern, Reihenhäusern, Kettenhäusern) muss eine Haustrennwand eingefügt werden, die vertikal vom Fundament bis zum Dachraum durchgängig ist. Sie besteht aus einer Mineralfaserdämmplatte und füllt den Zwischenraum zwischen den Außenwänden der Anbauseiten der Gebäude aus.

    Die Haustrennwand dient vor allem der Unterbindung der Schallfortpflanzung zwischen den Häusern. Sie muss auch als Brandwand ausgebildet sein.
    Ein beliebter Streitpunkt in Mehrfamilienhäusern ist das nächtliche Abschließen der Hauseingangstür. Viele Bewohner bestehen darauf, dass die Tür von einem bestimmten Zeitpunkt an mit dem Hausschlüssel abgeschlossen werden muss. Andere – insbesondere die Bewohner höher gelegener Stockwerke – sind darüber nicht so erfreut – insbesondere wenn sie abends Besucher oder den Pizzaboten empfangen und dafür jedes Mal trotz elektrischer Schließanlage zum Aufschließen Treppen steigen müssen.

    Aus rechtlicher Sicht kann der Vermieter per Hausordnung regeln, dass die Haustür von einem bestimmten Zeitpunkt an per Schlüssel abgeschlossen werden soll. Mieter können den Vermieter jedoch nicht per Mietminderung dazu zwingen, diese Regelung als "Abschließzwang" auszugestalten, dessen Einhaltung regelmäßig zu kontrollieren und ggf. gegen "Abschließmuffel" mit Abmahnungen vorzugehen. Derartige Forderungen gehen eindeutig zu weit – dies bestätigte das Amtsgericht Frankfurt am Main (Az. 33 C 1726/04 - 13, Urteil vom 15.4.2005). Das Amtsgericht betonte, dass eine moderne Schnappschlosstür ausreichende Sicherheit gegen ungebetene Gäste biete. Statistiken zufolge finden die meisten Wohnungseinbrüche nicht nachts, sondern tagsüber statt. Einer geringfügigen Erhöhung des nächtlichen Sicherheitsstandards durch das Abschließen stünde eine erhebliche Erhöhung des Risikos im Brandfall gegenüber, da kaum jeder Hausbewohner in einer Brandsituation sofort einen Hausschlüssel parat haben könne.

    Bei verschlossener Haustür ist auch daran zu denken, dass Rettungsdienste nicht über den elektrischen Türöffner ins Haus eingelassen werden können. Einzelne Vermieter sind daher bereits dazu übergegangen, ein Abschließverbot in die Hausordnung aufzunehmen.

    Die in diesem Zusammenhang oft zitierten Brandschutzgesetze tragen wenig zur Lösung des Problems bei: In den meisten Bundesländern ist der Brandschutz Thema der Landesbauordnungen. Die entsprechenden Regelungen befassen sich mit der Berücksichtigung von Fluchtwegen bei der Errichtung von Gebäuden, aber nicht mit dem späteren Verschließen der Hauseingänge.

    Für Wohnungseigentümergemeinschaften gehen die Gerichte davon aus, dass ein Beschluss, der ein nächtliches Abschließen der Hauseingangstür zur Pflicht macht, nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Haustüren müssen demnach nachts zwar geschlossen, dürfen aber nicht abgeschlossen sein.

    So hatte in einem Fall die Eigentümerversammlung eine Änderung der Hausordnung beschlossen, nach der die Haustür zwischen 22 Uhr und sechs Uhr morgens abgeschlossen werden müsse. Das Landgericht Frankfurt / M. erklärte den angefochtenen Beschluss für ungültig. Es handelte sich hier um eine normale Tür; das Abschließen verwandle das Haus im Brandfall in eine Todesfalle. Als Alternative könnten Türen mit einer sogenannten Panikentriegelung ausgerüstet werden. Dann seien sie abschließbar, ließen sich aber von innen trotzdem jederzeit ohne Schlüssel öffnen (LG Frankfurt/M., Urteil vom 12.5.2015, Az. 2-13 S 127/12).
    Nach § 312g Abs. 1 BGB steht Verbrauchern ein Widerrufsrecht zu, wenn ein entgeltliches Geschäft zwischen einem Unternehmer und dem Verbraucher durch mündliche Verhandlung etwa an seinem Arbeitsplatz oder in seiner Privatwohnung zustande gekommen ist. Es handelt sich um ein so genanntes Haustürgeschäft. Das Gesetz verwendet diesen Ausdruck allerdings nicht, sondern spricht von "außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen." Erläutert sind diese in § 312b BGB. Dazu gehören übrigens auch Geschäftsabschlüsse, die im Rahmen von durch den Unternehmer veranlassten Veranstaltungen und durch Ansprechen in Verkehrsmitteln ("Kaffeefahrten") zustande kommen.

    Die Widerrufsfrist beträgt gemäß § 355 BGB 14 Tage. Ihr Beginn hängt nach § 356 BGB von der Art des abgeschlossenen Geschäfts ab. Bei Maklerverträgen beginnt sie mit Vertragsschluss. Die Frist beginnt jedoch in jedem Fall erst an dem Tag zu laufen, an dem der Verbraucher auf sein Widerrufsrecht in Textform hingewiesen wurde. Bei fehlerhafter Widerrufsbelehrung kann sich die Frist verlängern. Sie endet spätestens nach zwölf Monaten und 14 Tagen, dann erlischt das Widerrufsrecht in jedem Fall. Für Verträge über Finanzdienstleistungen gibt es gesonderte Regeln.

    Das Widerrufsrecht gilt auch bei Maklergeschäften, wenn ein Auftrag in Form eines Haustürgeschäftes bzw. außerhalb der Geschäftsräume des Maklers akquiriert wurde. Es gilt ebenso bei Fernabsatzverträgen im Maklergeschäft, wenn also der Vertrag online oder telefonisch zustande kam. Es findet keine Anwendung, wenn der Geschäftspartner des Unternehmers kein Verbraucher ist.

    Bei Verstoß gegen die gesetzlichen Regeln zur Widerrufsbelehrung droht die Geltendmachung eines Unterlassungsanspruchs nach dem Unterlassungsklagengesetz, UklaG.

    Für Maklerverträge ist die Regelung in § 356 Abs. 4 BGB von besonderem Interesse. Danach erlischt das Widerrufsrecht bei einem Vertrag zur Erbringung von Dienstleistungen auch dann, wenn der Unternehmer

    • die Dienstleistung vollständig erbracht hat und
    • mit der Ausführung der Dienstleistung erst begonnen hat, nachdem der Verbraucher dazu seine ausdrückliche Zustimmung gegeben hat und
    • gleichzeitig seine Kenntnis davon bestätigt hat, dass er sein Widerrufsrecht bei vollständiger Vertragserfüllung durch den Unternehmer verliert.

    Bei einem außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Vertrag muss die Zustimmung des Verbrauchers auf einem dauerhaften Datenträger übermittelt werden.

    Diese Regelung hat besondere Bedeutung bei Maklerverträgen, da der Makler mit der Ausführung seiner Tätigkeit oft bereits vor Ablauf von 14 Tagen beginnt. Daraus kann sich die Situation ergeben, dass der Makler beispielsweise einen Nachweis über die Abschlussmöglichkeit für einen Miet- oder Kaufvertrag vor Ablauf der Widerrufsfrist erbringt, der Kunde aber – in Kenntnis der Kontaktdaten des Vertragspartners – den Maklervertrag widerruft und der Makler seinen Provisionsanspruch verliert. Für diesen Fall kann sich der Makler über die gesetzliche Regelung des § 356 Abs. 4 absichern, nach der das Widerrufsrecht unter den genannten Voraussetzungen und mit Zustimmung des Kunden erlischt.
    Das Hausverbot ist ein Zutrittsverbot hinsichtlich der Räumlichkeiten, für die derjenige, der es ausspricht, das Hausrecht besitzt. Bei Mietwohnungen besitzt das Hausrecht der Mieter; bezüglich der Gemeinschaftsräume wie Flure und Treppenhäuser des Gebäudes jedoch der Eigentümer beziehungsweise die Eigentümergemeinschaft oder in Vertretung derselben der Hausverwalter.

    Ausgesprochen werden kann ein Hausverbot nur dann, wenn eine Person den Hausfrieden nachhaltig stört – z. B. durch wiederholte Ruhestörungen, Beschädigungen in Flur und Treppenhaus, Straftaten. Weigert sich die betreffende Person, das Hausverbot zu beachten, kann die Polizei gerufen werden.

    Generelle Hausverbote gegen bestimmte Personengruppen sind schwer zu begründen. So erklärte das Amtsgericht Meldorf ein Hausverbot für Mitarbeiter des örtlichen Mietervereins für unzulässig. Der Mieter hatte diese im Zusammenhang mit einer Beratung in einem Streit um Lärmbelästigungen und den Objektzustand um Besichtigung gebeten (Az. 80 C 1631/03).

    Erlässt eine Wohnungseigentümergemeinschaft ein Hausverbot gegen den Lebensgefährten einer Eigentümerin, weil dieser immer wieder durch Ruhestörungen aufgefallen ist, müssen zunächst alle anderen Mittel zur Herstellung der Ruhe genutzt worden sein. Hier wird nämlich in das Grundrecht der Eigentümerin an der ungestörten Nutzung ihres Eigentums eingegriffen. Nach dem Gericht muss ein möglichst schonender Ausgleich zwischen den jeweiligen Interessen der Beteiligten herbeigeführt werden. Wurden die betreffende Eigentümerin beziehungsweise ihr Lebensgefährte noch nicht einmal wegen Ruhestörung abgemahnt, ist ein Hausverbot unwirksam (Bundesverfassungsgericht, Az. 2 BvR 693/09, Urteil vom 27.10.2009).
    Der Hausverwalter ist Betreuer des Hauseigentümers in allen, das Hausgrundstück betreffenden Angelegenheiten (daher der neuere Begriff des Objektbetreuers). Als Betreuer ist er Sachwalter fremden Vermögens. Bei den Leistungsbereichen ist zwischen
  • regulären Leistungen (Grundleistungen), die der Verwalter ohne gesonderte Absprache mit dem Hauseigentümer erbringt,
  • zustimmungsabhängigen Leistungen und
  • besonderen Verwaltungsleistungen zu unterscheiden.

    Die unter Punkt 1 und 2 zu erbringenden Leistungen sind durch die vereinbarte Hausverwaltergebühr abgedeckt. Für die besonderen Leistungen kann der Verwalter zusätzliche Gebühren verlangen. Zustimmungsabhängig sind in der Regel die Durchführung von Mieterhöhungsverfahren, die sich nicht unmittelbar aus den Mietverträgen ergeben und die Durchführung von Instand­hal­tungs­maß­nah­men ab ei­nem zu bestimmenden Volumen. Gegen gesonderte Ge­bühr werden vom Hausverwalter u. a. die Feststellung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die Er­stel­lung einer Wirtschaftlichkeitsberechnung, die Vor­be­rei­tung, Über­wachung und Finanzierung von Um- und Aus­bau­ten, Moder­ni­sie­rungen und großen Instand­hal­tungs­maß­nah­men übernommen. Sofern der Haus­ver­wal­ter die hier­zu erforderliche Sachkunde besitzt, gehört zu den be­son­ders zu vergütenden Leistungen die Bewertung der verwalteten Immobilie.

    Die Aufgabenbereiche des Hausverwalters können nach Gegen­furtner aber auch in folgende Sektoren eingeteilt werden:
  • der kaufmännisch-wirtschaftliche,
  • der bautechnische,
  • der vertraglich-juristische,
  • der zwischenmenschlich-soziale und
  • der architektonische Sektor. Zum kaufmännisch-wirtschaftlichen Sektor zählen das Ver­mie­tungs­mana­gement und die Pflege der Miet­ver­hält­nisse, die Überprüfung und Buchung des Miet­zah­lungs­ein­gangs, Maßnahmen zur Verhinderung/Verringerung von Miet­aus­fällen, das objektbezogene Rechnungswesen mit Zah­lungs­ver­kehr, das Ver­sicher­ungs­wesen, die Beschäftigung und Überwachung der Hilfskräfte und die Ansammlung und Verwaltung einer Instandhaltungsrücklage. Bei Vermietung frei werdender Mieträume kann sich der Hausverwalter eines Maklers bedienen.

    Zum bautechnischen Leistungsbereich gehören die Inspek­tion und Überwachung von Wartungsarbeiten, In­stand­set­zung und -haltung, die Abnahme der Handwerkerleistungen, die sach­liche Rechnungs­prüfung sowie die Begleitung der Pla­nung und Durchführung ener­ge­ti­scher Sa­nier­ungs- sowie von Aus-/Um­bau­maß­nah­men.

    Dem vertraglich-juristischen Sektor sind der Abschluss von Miet- und Wartungsverträgen, Ver­träge zur Durchführung von Instandhaltungsarbeiten usw. zuzuordnen.

    Der zwischenmenschlich-soziale Sektor umfasst alle Maß­nah­men, die für ein gutes Einvernehmen zwischen den Mietern, den Mietern und dem Hauseigentümer, der Kon­flikt­be­wäl­ti­gung, der Betreuung von Mietern in be­son­de­ren Fällen und der Durchführung von In­for­ma­tions­ver­an­stal­tung­en für Mieter dienen.

    Die Verwaltergebühr wird in der Regel als Prozent-Satz der Mieteinnahmen vereinbart (Schwankungsbereich zwischen 2,5 und acht Prozent der Mieteinnahmen, je nach Größe und Mietniveau).
    • Reine Verwalterverbände

    • DDIV Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e.V., Mohrenstr. 33, 10117 Berlin, Telefon: 30/3009679-0, Telefax: 30/3009679-21, Email: ddiv@immobilienverwalter.de

    • BVI Bundesfachverband Wohnungs- und Immobilienverwalter Berlin e.V., Schiffbauerdamm 8, 10117 Berlin, Telefon: 030/308729-17, Fax: 030/308729-19

    Verwalterverband mit Mitgliederschwerpunkt Makler

    • IVD Immobilienverband Deutschland - Bundesverband für Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständige e. V. – vordem RDM und VDM
    Der Hausverwaltervertrag regelt das Vertragsverhältnis zwischen Gebäudeeigentümer und Miethausverwalter. Im Gegensatz zum Verwaltervertrag nach WEG gibt es bei der Miethausverwaltung keinen gesetzlich definierten Leis­tungs­katalog. Gesetzliche Grundlage für das Ver­trags­ver­häl­tnis können sowohl die Vor­schrif­ten aus dem Dienstvertragsrecht in Verbindung mit den Vor­schrif­ten über die entgeltliche Geschäftsbesorgung (Auf­trags­recht) sein, als auch werkvertragliche Regelungen. Denkbar wäre z. B., dass der Hausverwalter in Bezug auf durch­grei­fen­de Sanie­rungs­maß­nahmen an Ge­bäu­den als Ge­ne­ral­über­neh­mer fungiert, der die Sa­nie­rungs­leis­tungen in eigenem Namen und gegen Festpreis für den Haus­ei­gen­tü­mer erbringt und sich dabei einiger Sub­un­ter­neh­mer be­dient. Überwiegend werden von Hausverwaltern jedoch kei­ne Leistungen vereinbart, die er­folgs­ab­hän­gig zu ver­gü­ten sind.

    Geht man von einem dienstleistungsorientierten Auftrags­recht aus, gelten folgende gesetzliche Rah­men­vor­schrif­ten für das Vertragsverhältnis:
  • Der Hausverwalter hat auch dann ei­nen An­spruch auf Ver­gü­tung, wenn sie nicht ausdrücklich im Vertrag ver­ein­bart ist. In der Re­gel gilt sie als still­schwei­gend ver­ein­bart, in ei­nem sol­chen Fall ist die "üb­liche" Ver­gü­tung als ver­ein­bart an­zu­sehen.
  • Die Vergütung ist nach Ablauf der vereinbarten Zeiträume zu bezahlen (keine Vorauszahlung).
  • Die Leistungspflicht des Hausv­er­wal­ters ist ei­ne "höchst­per­sön­liche". Sie kann ins­ge­samt nicht auf Drit­te über­tra­gen wer­den, was aber nicht be­deu­tet, dass der Haus­ver­wal­ter kein Per­so­nal da­für zur Ver­fü­gung stel­len darf.
  • Für das Vertragsverhältnis kann eine be­stimm­te Lauf­zeit ver­ein­bart wer­den. Im Rah­men der All­ge­mei­nen Ge­schäfts­be­din­gun­gen (AGB) kann kei­ne Laufzeit über zwei Jah­re hinaus ver­ein­bart werden. Die Ver­län­ge­rungs­klau­sel bei Nicht­kün­di­gung darf nicht zu ei­ner Ver­län­ge­rung von mehr als ei­nem Jahr füh­ren und die Kün­di­gungs­frist darf nicht län­ger als drei Mo­na­te be­tra­gen.
  • Wird keine bestimmte Laufzeit vereinbart, richtet sich die Kün­di­gung nach der Be­mes­sung der Ver­gü­tung. Bei mo­nat­licher Ver­gü­tung kann spä­tes­tens am 15ten eines Mo­nats zum Ab­lauf dieses Mo­nats ge­kün­digt wer­den (in der Praxis wer­den meist Haus­ver­wal­ter-Ver­trä­ge mit Lauf­zeit­be­stim­mung ab­ge­schlos­sen).
  • Stirbt der Auftraggeber (Haus­eigen­tü­mer), ist der Ver­wal­ter­ver­trag nicht auto­ma­tisch be­en­det. Der Erbe kann je­doch – so­fern nichts an­deres ver­trag­lich ver­ein­bart ist – kün­di­gen. Stirbt der Haus­ver­wal­ter, ist der Ver­wal­ter­ver­trag be­endet.
  • Bei Ver­trags­be­endi­gung hat der Haus­ver­wal­ter alle das Ver­wal­tungs­ob­jekt be­tref­fen­den Unter­lagen zu­rück­zu­ge­ben.
  • Der Hausverwalter ist zur Rechnungs­le­gung (nach den ver­ein­bar­ten Zeit­räu­men und je­weils am Ende des Ver­trags­ver­hält­nis­ses) ver­pflich­tet. Da der Haus­ver­wal­ter im Rah­men sei­ner Tätig­keit über Ve­rmö­gens­wer­te des Ei­gen­tü­mers ver­fügt, be­steht die Rech­nungs­le­gung auch in ei­ner be­leg­ten Ein­nah­men-Über­schuss-Rech­nung. Der Hausverwalter ist in allen das Ver­wal­tungs­ob­jekt be­tref­fen­den An­ge­le­gen­hei­ten der Stell­ve­rtre­ter des Haus­ei­gen­tü­mers. Zum Nach­weis sei­ner Ver­tre­tungs­befugnis emp­fiehlt sich nicht nur ein Vertrag, son­dern eine ge­son­der­te Haus­verwal­ter-Voll­macht. Sie be­zieht sich auch auf die Vor­nah­me ein­seiti­ger Rechts­geschäfte im Ver­hält­nis Haus­eigen­tümer/Mie­ter nach § 174 BGB. Die Voll­macht soll­te auch eine Be­frei­ung von der Vor­schrift des § 181 BGB (Ver­bot von "Insich­geschäften") ent­hal­ten, da er in der Lage sein muss, von betreuten Haus­konten auch seine Ver­wal­ter­ge­bühr ab­zu­buchen.

    Der Hausverwalter ist auch im Rah­men seiner Ver­wal­tungs­tä­tig­keit in eingeschränkter Form dazu befugt, den Hauseigentümer in rechtlichen Fragen zu beraten.
    Ebenso emp­fiehlt es sich, eine Re­ge­lung über die Ver­jäh­rung von wech­sel­sei­ti­gen Schadens­er­satz­an­sprü­chen mit in den Ver­trag auf­zu­neh­men.
    Zu den Vereinbarungen über Leis­tungen und Ver­gü­tung des Haus­ver­wal­ters im Ein­zel­nen siehe Haus­ver­wal­ter.
    • Prof. Dr. Dr. Dr. h.c mult Friedrich August von Hayek (1899 – 1992) zählt zu den bedeutendsten Nationalökonomen des 20. Jahrhunderts.

    Friedrich August von Hayek stammt aus einer Akademikerfamilie. Er selbst promovierte nach seinem Studium in Wien zum Dr. juris und Dr. rer.pol. (bei Friedrich von Wieser) nach einem Studienaufenthalt in Amerika unter anderem an der Columbia Universität.

    Nach seiner Rückkehr nach Wien gründete Hayek zusammen mit Ludwig von Mises das österreichische Institut für Konjunkturforschung. 1929 erhielt er eine Professorenstelle an der Universität in Wien. 1931 ging er zur London School of Economics und wechselte 1950 für 12 Jahre an die University of Chicago. 1947 gründete Hayek mit anderen Intellektuellen (darunter Milton Friedman, Ludwig von Mises, Karl Popper, Wilhelm Röpke, Walter Eucken), die einflussreiche Mont Pelerin Society, deren erster Präsident er war.

    Zu den Präsidenten zählen insgesamt acht Wirtschafts-Nobelpreisträger. Die Mitglieder der Gesellschaft treffen sich alle zwei Jahre am Mont Pelerin bei Lausanne am Genfer See. 1962 kehrte er von der Salzburger Universität nach Deutschland an die Universität Freiburg als Nachfolger von Walter Eucken zurück.

    Bekannt wurde Hayek besonders durch sein Buch „Der Weg zur Knechtschaft“ (in England erschienen 1944, letzte deutsche Neuauflage 2007). Es richtete sich damals gegen die „sozialistische Intelligenz“ Englands, die aber – worauf er später hinwies - auch nationalsozialistischen, faschistischen und kommunistischen Systemen innewohnt.

    Als von Hayeks Hauptwerk dürfte „ Die Verfassung der Freiheit“, gelten. Es erschien 1960. Darin wirft von Hayek einen kritischen Blick auf die „Soziale Marktwirtschaft“ und die „Soziale Gerechtigkeit“, deren Freiheitsbegrenzung zu einer nicht gerechtfertigten „Umverteilung“ von Einkommen führt.

    In Freiburg wurde die 1999 aus Anlass seines 100. Geburtstags gegründete Friedrich-August-von-Hayek-Stiftung ins Leben gerufen. Alle zwei Jahre wird dort ein Preis an Personen vergeben, die sich um eine freiheitliche Gesellschafts- und Wirtschaftsordnung verdient gemacht haben. Zu den Preisträgern zählen unter anderem Lady Margaret Thatcher, Mario Monti und Vaclav Klaus. Die Preisverleihung findet meist in Berlin oder im Historischen Kaufhaus in Freiburg statt. Dem Kuratorium, das für die Preisverleihung zuständig ist, gehören Roman Herzog (als Vorsitzender), Otmar Issing, Hans Tietmeyer und viele andere Persönlichkeiten an.
    Abkürzung für: Handelsbilanz
    Abkürzung für: Hamburger Bauordnung
    Abkürzung für: Hypothekenbankgesetz
    Der Hebesatz ist ein spezielles Finanzierungsinstrument der Gemeinden, bezogen auf die nach einheitlichem Bundesrecht zu ermittelnden Grund- und Gewerbesteuern. Bei der Grundsteuer wird noch zwischen der Grundsteuer A und der Grundsteuer B unterschieden. Die Grundsteuer A bezieht sich auf Betriebe der Land- und Forstwirtschaft, die Grundsteuer B auf die übrigen Grundstücke. Die Hebesätze für die Grundsteuer, die von Land- und forstwirtschaftlichen Betrieben aufgebracht werden müssen, liegen im Schnitt um 25 Prozent unter den Hebesätzen für die Grundsteuer B und die Gewerbesteuer. In den Großstädten liegen sie im Schnitt höher als in den Klein- und Mittelstädten. Das statistische Bundesamt veröffentlicht jährlich die Hebesätze aller deutschen Gemeinden, so dass sich Unternehmen schnell einen Überblick über die für sie steuerlich günstigsten Standorte verschaffen können: www.destatis.de
    Eine Hechtgaube ist eine besondere Form der Dachgaube. Dachgauben dienen generell dazu, die Dachgeschossräume mit Licht und Luft zu versorgen und gleichzeitig den nutzbaren Raum im Dachgeschoss zu vergrößern.

    Die Hechtgaube ist eine Abwandlung der Schleppgaube. Diese besitzt eine rechteckige Stirnseite und hat ein Pultdach. Die Neigung des Gaubendaches ist dabei geringer als die des Gebäudedaches. Die Hechtgaube ist besonders lang gestreckt und ausladend. Sie zeichnet sich durch leicht geschwungene Gaubenwangen aus. Der optische Effekt ist eine harmonische Überleitung vom Dach des Hauses zur Dachgaube.
    Hedgefonds sind eine besondere Art von Investmentfonds. Der Begriff leitet sich ursprünglich vom Hedgeing ab, der Absicherung gegen Währungsrisiken. Heutige Hedgefonds haben jedoch nicht die Absicherung zum Ziel, sondern die Erzielung einer möglichst hohen Rendite auch bei einer Abwärtsbewegung des Gesamtmarktes. Vereinfacht ausgedrückt wird bei einem Hedgefonds auf eine bestimmte Entwicklung gewettet: Dies kann z.B. die Entwicklung von Devisenkursen, Aktienmärkten oder Rohstoffpreisen sein. Hedgefonds gelten als sehr spekulativ; es existieren jedoch Modelle mit unterschiedlich hohem Risiko. In Deutschland ist diese Anlageform seit 2004 zugelassen. 2006 sollen weltweit 1,5 Billionen US-Dollar in Hedgefonds angelegt gewesen sein – Tendenz steigend.

    Eines von mehreren Anlagemodellen bei Hedgefonds nennt sich "Long Short Equity": Wird eine positive Kursentwicklung von Aktien erwartet, werden diese gekauft. Bei negativer Kurserwartung finden Leerverkäufe statt. Dazu leiht sich der Fonds die entsprechenden Wertpapiere von einem Investor und verkauft diese fremden Aktien an der Börse zum aktuellen Kurs. Später erwirbt er die Aktien zurück und gibt sie wieder an den Eigentümer. Sind nun die Kurse erwartungsgemäß gefallen, fällt ein Gewinn an: die Differenz zwischen Verkaufs- und Wiederbeschaffungskurs minus Zinsen für das Entleihen der Aktien.

    Hedgefonds finanzieren ihre Anlagen meist über Kredite. Sie verwenden eine Reihe von Finanzinstrumenten und flexiblen Strategien, die anderen Anlageformen verwehrt sind (z.B. Derivate und Leerverkäufe). Dabei unterliegen sie nur sehr eingeschränkt einer staatlichen Aufsicht. Anlagefachleute sehen in den hohen Fremdfinanzierungsbeträgen bei Hedgefonds ein Risiko für die Finanzmärkte, da es bei einer Fehlspekulation zu einem Dominoeffekt kommen kann. Deutsche Hedge-Fonds unterliegen der Aufsicht der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin). Hierzulande ist auch der Einsatz von Fremdkapital begrenzt. Viele Hedgefonds haben jedoch ihren Sitz in Steueroasen ohne Aufsichtsbehörde.

    Zur Schließung vieler Hedgefonds kam es im Rahmen der US-Hypothekenkrise. Die Fonds hatten in forderungsbesicherte Wertpapiere investiert – Geldanlagen aus der Verbriefung von Forderungen gegen Hypothekenschuldner mit schlechter Bonität. Diese Investition – wiederum mit Hilfe von Fremdkapital – führte bei massenhafter Zahlungsunfähigkeit der Schuldner zu einem Dominoeffekt, der auch die Kreditgeber der Fonds – etwa Investmentbanken - in Schwierigkeiten brachte.

    Anlagefachleute raten Geldanlegern, allenfalls einen Teil ihres Vermögens in Hedgefonds anzulegen: Etwa 10 bis 30 % - je nach Risikobereitschaft.
    Das Wort leitet sich von dem aus dem Griechischen kommenden englischen Wort hedonic (Lust) ab. Bei hedonischen Bewertungsmodellen wird die Immobilie gedanklich in ihre wertbeeinflussenden Qualitätseigenschaften zerlegt. Dies erfolgt im Regelfall mit Hilfe einer Regressionsanalyse. Dadurch kann der Einfluss der einzelnen Qualitätsmerkmale auf den Preis bestimmt werden (Beispiel: Veränderung des Preises bei unterschiedlichen Baujahren). Dadurch können veränderte Qualitätsmerkmale rechnerisch von den reinen Preisveränderungen getrennt und herausgerechnet werden. Hedonische Modelle sind bei der Preisbeobachtung von heterogenen Wirtschaftsgütern (z.B. Immobilien) unumgänglich, um die wirkliche Preisveränderung und nicht die Veränderung der qualitativen Eigenschaften darzustellen.
    Der Begriff Heidihaus wurde zuerst von namhaften niederländischen Architekten provozierend für Wohnhäuser verwendet (vgl. SuperDutsch, Neue niederländische Architektur, von Bart Lootsma, DVA München), die heute überwiegend in den Neubaugebieten der Vorstädte gebaut werden und sich in Größe und Stil ähneln. Gemeint sind Häuser, die allseits beliebte Stilmerkmale enthalten, z.B. Sprossenfenster, Erker, Krüppelwalmdach, Alm-Loggien, Friesengiebel usw. und keine eigenständige, charakteristische Architektur aufweisen.
    Die Heim-Mindestbauverordnung von 1978 regelt die baulichen Mindestanforderungen für Altenheime, Altenwohnheime und Pflegeheime für Volljährige. Ihre Vorschriften gelten für Heime nach der Definition des Heimgesetzes, die in der Regel mindestens sechs Personen aufnehmen.

    Beispiele für Regelungen dieser Verordnung sind:
    • Wohn- und Pflegeplätze müssen unmittelbar von einem Flur aus erreichbar sein.
    • Flure innerhalb eines Geschosses dürfen nicht durch Stufen unterbrochen werden.
    • Flure und Treppen müssen beidseitig feste Handläufe aufweisen.
    • Ein ausreichend dimensionierter Aufzug darf nicht fehlen.
    • Fußbodenbeläge müssen rutschfest sein.
    • Treppenhäuser und Flure müssen über eine Nachtbeleuchtung verfügen.
    • Räume zur Unterbringung von Pflegepatienten sind mit einer Rufanlage an jedem Bett auszustatten.
    Behindertengerechte Sanitäranlagen sind Pflicht. Alle Räume müssen angemessen beheizbar sein.
    Eine steigende Anzahl vom Menschen arbeitet von ihrer Wohnung aus. In diesem Bereich gibt es seriöse und unseriöse Arbeitsangebote. Letztere zeichnen sich oft dadurch aus, dass sie die durchzuführende Tätigkeit nicht exakt bezeichnen, einen Anruf bei kostenpflichtigen Telefonnummern erfordern oder dass die Arbeitssuchenden zuerst per Vorkasse Material oder gar die Adressen möglicher Auftraggeber kaufen müssen. Klassisches Beispiel: Montage von Kugelschreibern in Heimarbeit. Hier zahlen viele Menschen einen kleinen Betrag für angeblich benötigtes Material, erhalten nichts (da Kugelschreiber heute maschinell gefertigt werden) und bringen den Fall nicht zur Anzeige, da der Vorgang ihnen peinlich ist. Schlimmer wird es, wenn größere Geldsummen oder erhebliche Arbeitszeit ohne Gegenleistung investiert wurden.

    Heimarbeit muss vom Arbeitgeber der zuständigen Behörde – meist dem Gewerbeaufsichtsamt – gemeldet werden. Auch die Beschäftigten sind mit ihrem Namen dort anzumelden. Heimarbeiter unterliegen der Sozialversicherungspflicht. Die Heimarbeitsausschüsse der Arbeitsämter können Mindestentgelte für Heimarbeitstätigkeiten festlegen. Wichtige Regelungen enthält das Heimarbeitsgesetz. In § 29 dieses Gesetzes wird zum Beispiel eine vom herkömmlichen Arbeitsrecht abweichende Kündigungsfrist abhängig von der Beschäftigungsdauer festgelegt. Überlässt der Auftraggeber dem Heimarbeiter technische Arbeitsmittel und Arbeitsstoffe, dürfen diese Leben und Gesundheit des Beschäftigten nicht gefährden. Zur Umgehung dieser Bestimmungen versuchen einige Arbeitgeber, die Heimarbeiter zur Anmeldung eines selbstständigen Gewerbes zu bewegen. Es ist jedoch darauf hinzuweisen, dass die gesetzlichen Regeln für Heimarbeiter auch für sogenannte Hausgewerbetreibende gelten, wenn diese in einem ähnlichen Abhängigkeitsverhältnis zum Auftraggeber stehen. Dass ein Heimarbeiter sich die benötigten Rohstoffe selbst beschafft, ändert an seiner Heimarbeitereigenschaft und damit an der Geltung der gesetzlichen Vorschriften nichts.
    Dabei handelt es sich um einen Bau- bzw. Architekturstil, der auch als Heimatschutzarchitektur bezeichnet wird. Dieser entstand um 1904 mit der Gründung des Heimatschutzbundes in Dresden. Bedeutende Vertreter waren z. B. Heinrich Tessenow, Paul Schultze-Naumburg, Paul Schmitthenner, Fritz Schumacher und Theodor Fischer. Der Heimatschutzstil verfolgte das Ziel, die regionalen Eigenheiten der Architektur in den Vordergrund zu stellen. Schmuckornamente wurden wenig verwendet, Kennzeichen des Stils waren etwa steile Satteldächer oder Walmdächer, erkerartige Anbauten und hölzerne Fensterläden. Im Nationalsozialismus wurde der regionale Bezug zu dem in der jeweiligen Landschaft üblichen Baustil ideologisch zweckentfremdet und durch einen national vereinheitlichten Stil abgelöst. Dieser abgewandelte Heimatschutzstil brachte unter anderem Gebäude hervor, die in Bayern und im Norden Deutschlands in nahezu identischer Weise errichtet wurden. Auch noch nach dem Ende des Zweiten Weltkrieges entstanden in vielen Gegenden Deutschlands ähnlich aussehende einfache Siedlungshäuser, deren Konzept auf den Heimatschutzstil zurückging.
    Erbbaurecht

    In Erbbauverträgen werden Heimfallansprüche vereinbart. Sie beziehen sich in der Regel auf Fälle des grob vertragswidrigen Verhaltens des Erbbauberechtigten.

    Dies können zum Beispiel sein: Nichtzahlung des vereinbarten Erbbauzinses über einen längeren Zeitraum, Änderungen oder Abweichungen von einer vertraglich vereinbarten Nutzung, zum Beispiel Gewerbe statt Wohnen, Insolvenz des Erbbauberechtigten, Nichterrichtung des Gebäudes durch den Erbbauberechtigten innerhalb einer vereinbarten Frist.

    Der Heimfall wird durch Übertragung des Erbbaurechts auf den Erbbaurechtsgeber bewirkt. Es entsteht dann ein Eigentümererbbaurecht. Die Übertragung bedarf der notariellen Beurkundungsform.
    Im Erbbauvertrag kann aber auch geregelt sein, dass der Heimfall zu einer Übertragung des Erbbaurechts an einen Dritten führen soll. Macht der Grundstückseigentümer von seinem Heimfallanspruch Gebrauch, ist an den Erbbauberechtigten zur Abgeltung des Restwerts des Erbbaurechts eine angemessene Vergütung zu bezahlen. Darüber kann bereits im Erbbauvertrag eine Vereinbarung getroffen werden. Diese Entschädigung liegt jedoch in der Regel deutlich unter dem Verkehrswert, den das Gebäude bei einer Veräußerung hätte.

    Dient das Erbbaurecht den Wohnbedürfnissen "minderbemittelter" Bevölkerungskreise, muss die Vergütung mindesten dreiviertel des Verkehrswertes des Erbbaurechts betragen. Im Allgemeinen wird davon ausgegangen, dass zu den "minderbemittelten" Bevölkerungskreisen jene zählen, die Anspruch auf Förderung nach dem Wohnraumförderungsgesetz haben.

    Dauerwohnrecht

    Nach § 36 WEG kann auch als Inhalt eines eigentumsähnlichen Dauerwohnrechts ein Heimfallanspruch zwischen dem Berechtigten und dem Eigentümer vereinbart werden, wenn bestimmte, im Vertrag genannte Voraussetzungen, zum Beispiel auch Pflichtverletzungen durch den Berechtigten, eintreten. Hierzu gehören auch Regelungen über eine Entschädigung an den Berechtigten, wenn vom Heimfallanspruch Gebrauch gemacht wird.

    Wird das Dauerwohnrecht für Räume vereinbart, die dem Mieterschutz unterliegen, kann der Eigentümer sich nur dann auf den Heimfallanspruch berufen, wenn ein rechtlich zulässiger Grund für eine vermieterseitige Kündigung vorliegt.
    Abkürzung für: Gesetz über Altenheime, Altenwohnheime und Pflegeheime für Volljährige – Heimgesetz
    Das Heimgesetz (HeimG) regelte lange die rechtlichen Verhältnisse in Altenheimen – das heißt Wohnen und Pflege, die in einem Altenheimvertrag zusammengefasst werden, sowie die Mitbestimmung durch die Bewohner und die Kontrolle von Heimen durch kommunale Stellen (Heimaufsicht).

    Das früher bundesweit anwendbare Heimgesetz beanspruchte Geltung für alle Heime. Diese waren definiert als entgeltlich betriebene Einrichtungen, in denen ältere, pflegebedürftige oder auch behinderte Volljährige aufgenommen werden, um sie zu pflegen und zu betreuen, ihnen Wohnraum zur Verfügung zu stellen, und deren Bestand von Anzahl und Wechsel der Bewohner unabhängig ist.

    Nicht unter das Heimgesetz fielen Einrichtungen, bei denen ein Vermieter den Mietern lediglich die Möglichkeit gibt, bestimmte Betreuungsleistungen, zum Beispiel Notrufdienste, in Anspruch zu nehmen oder Dienst- und Pflegeleistungen anderer Anbieter vermittelt. Damit galt das HeimG nicht für viele Versionen des sogenannten Servicewohnens oder des Betreuten Wohnens. Für Kurzzeitheime und stationäre Hospize galten seine Vorschriften nur eingeschränkt.

    Das HeimG verfolgte den Zweck, die Interessen der Bewohner zu wahren und ihre Selbstständigkeit und Selbstbestimmung soweit möglich zu schützen.

    Zwar existiert das Heimgesetz noch, es hat jedoch seine praktische Bedeutung weitgehend verloren. Die Regelungen über den Altenheimvertrag sind seit 1.10.2009 nicht mehr im Heimgesetz, sondern im Wohn- und Betreuungsvertragsgesetz (WBVG) enthalten.

    Die Gesetzgebungszuständigkeit für den öffentlich-rechtlichen Teil des bisherigen Heimgesetzes – also zum Beispiel die Heimaufsicht – wurde im Rahmen der Föderalismusreform vom 1.8.2006 auf die Bundesländer übertragen. Das Heimgesetz blieb als Übergangslösung bestehen, welche anzuwenden war, bis die Länder eigene Gesetze geschaffen hatten. Dies ist mittlerweile in allen Bundesländern geschehen. Weder Bezeichnungen noch Inhalt dieser Gesetze sind einheitlich. So gibt es zum Beispiel das Landesheimgesetz in Baden-Württemberg (seit 2008), das Pflege- und Wohnqualitätsgesetz in Bayern (2008), das Wohnteilhabegesetz in Berlin (2010), das Einrichtungenqualitätsgesetz in Mecklenburg-Vorpommern (2010) und das Selbstbestimmungsstärkungsgesetz in Schleswig-Holstein (2009).
    Abkürzung für: Heim-Mindestbauverordnung.
    Grundgedanke der Heimstätten war es, Familien mit niedrigem Einkommen ein krisensicheres Eigenheim zu ermöglichen. Verwirklicht wurde der Gedanke im Reichsheimstätten-gesetz von 1920. Der Schutz bestand vor allem in einem beschränkten Vollstreckungsschutz. Im Grundbuch wurde ein Reichsheimstättenvermerk eingetragen. 1993 wurde das Reichsheimstättengesetz aufgehoben. Die hiervon ausgehenden Schutzwirkungen traten mit Ablauf des Jahres 1998 außer Kraft.
    Nach § 5 der Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten (Verordnung über Heizkostenabrechnung – HeizkostenV) ist der anteilige Wärmeverbrauch durch Wärmezähler oder Heizkostenverteiler und der anteilige Warmwasserverbrauch durch Warmwasserzähler oder andere geeignete Ausstattungen in den mit Wärme und Warmwasser versorgten Gebäuden beziehungsweise Räumen zu erfassen. Die Erfassung des Warmwasserverbrauchs hat gemäß § 9 Abs. 2 HeizkostenV ab dem 31. Dezember 2013 im Regelfall ausschließlich nur noch durch Wärmezähler zu erfolgen.

    Für Wohnungseigentümergemeinschaften gilt diese Verpflichtung, ohne dass es dazu einer Beschlussfassung oder einer Vereinbarung bedarf. Gemäß § 3 Satz 1 HeizkostenV ist die Anwendung der Heizkostenverordnung zwingend auch für Wohnungseigentümergemeinschaften vorgeschrieben (BGH, 17.2.2012, V ZR 251/10).

    Die Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser durch zentrale Heizungs- beziehungsweise Warmwasserversorgungsanlagen sind dabei gemäß §§ 7 und 8 HeizkostenV in der Regel zu mindestens 50 Prozent, höchstens 70 Prozent nach dem erfassten Wärmeverbrauch auf die Nutzer zu verteilen. Die übrigen Kosten sind nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum zu verteilen. Dabei kann auch bei der Erfassung des Wärmeverbrauchs die Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum der beheizten Räume zugrunde gelegt werden.

    Die Wahl der Abrechnungsmaßstäbe ist gemäß § 6 Abs. 4 HeizkostenV dem Gebäudeeigentümer beziehungsweise der Wohnungseigentümergemeinschaft überlassen. Unter bestimmten Voraussetzungen kann eine Änderung der Abrechnungsmaßstäbe einmalig für künftige Abrechnungszeiträume vorgenommen werden, insbesondere aus sachgerechten Gründen nach erstmaliger Bestimmung.

    Die Vorschrift des § 16 Abs. 3 WEG zur Abänderung der Verteilung der Betriebskosten ist auf die Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten nicht anwendbar.

    Mieter können gemäß § 12 Abs. 1 HeizkostenV bei nicht verbrauchsabhängiger Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten den auf sie entfallenden Anteil um 15 Prozent kürzen.

    Wohnungseigentümer haben dieses Kürzungsrecht nicht. Sie haben aber im Rahmen ihres Anspruchs auf ordnungsgemäße Verwaltung das Recht, von der Wohnungseigentümergemeinschaft eine Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten nach den Vorschriften der Heizkostenverordnung zu verlangen. Ein Mehrheitsbeschluss über eine verbrauchsunabhängige Abrechnung ist allerdings nicht nichtig, im Fall der Anfechtung aber für ungültig zu erklären (BGH, 17.2.2012, V ZR 251/10).

    Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Heizkosten nicht nach dem Abflussprinzip berechnet werden dürfen. Bei einer Heizkostenabrechnung sind daher nicht die im jeweiligen Abrechnungszeitraum bezahlten Rechnungsbeträge, sondern der tatsächlich angefallene Brennstoffverbrauch zugrunde zu legen (Urteil vom 01.02.2012, Az. VIII ZR 156/11). Dies gilt aufgrund der Regelung in § 3 S. 1 Heizkostenverordnung auch für Wohnungseigentümergemeinschaften – und zwar unabhängig davon, ob die Eigentümer durch Vereinbarung oder Beschluss etwas anderes geregelt haben (BGH, Urteil vom 17.02.12, Az. V ZR 251/10).
    Abkürzung für: Heizanlagenverordnung
    Abkürzung für: Heizungsbetriebs-Verordnung
    Als Heizgrenze bezeichnet man die mittlere an einem Tag herrschende Außentemperatur, bei deren Unterschreitung die Gebäudeheizung in Betrieb genommen werden muss, um eine bestimmte Raumtemperatur zu gewährleisten. In Deutschland schreibt die DIN 4108 T6 „Wärmeschutz in Gebäuden“ eine Heizgrenze von 15 Grad Celsius Außentemperatur fest. Auch die VDI-Richtlinie 2067 enthält diese Zahl. Man geht dabei von einer Mindesttemperatur der Innenräume von 20 Grad Celsius aus. Die genannten technischen Regelwerke sind keine Gesetze, sondern bilden nur den derzeitigen Stand der Technik ab.

    Bei guter Wärmedämmung kann die Heizgrenze auch unter 15 Grad liegen. So geht man bei einem heutigen Passivhaus von einer Außentemperatur von durchschnittlich 9,5 bis 11 Grad Celsius aus, bei der noch eine Innentemperatur von 20 Grad erzielt werden kann. Für ein Niedrigenergiehaus liegt die Heizgrenze bei 11,5 bis 14 Grad. Soll eine höhere Innentemperatur erzielt werden, ist auch die Heizgrenze entsprechend neu zu berechnen.
    Heizkörper sind Bauelemente, die zum Beheizen von Räumen dienen und zu diesem Zweck erzeugte Wärme abgeben. Die Abgabe der Heizwärme erfolgt durch Konvektion und Abstrahlung. Um einen optimalen bauphysikalischen Wirkungsgrad zu erzielen, werden Heizkörper in der Regel unter Fenstern montiert.

    Die unterschiedlichen Arten von Heizkörpern werden nach Form und Funktionsprinzip unterschieden, verbreitet sind insbesondere Plattenheizkörper, Konvektoren oder Gliederheizkörper (Radiatoren). Darüber hinaus gibt es weitere Formen von Heizkörpern wie Handtuchradiatoren, Rohrheizkörper, Rippenrohrheizkörper oder Sockelleistenheizkörper.
    In Ausnahmefällen ermöglicht die Heizkostenverordnung eine Schätzung der Heizkosten eines Mieters durch den Vermieter im Rahmen der Heizkostenabrechnung. Dies ist der Fall, wenn:

    • eine Verbrauchserfassung nicht möglich ist, weil die entsprechenden Zähler defekt sind,
    • andere zwingende Gründe die Verbrauchserfassung verhindern.

    Diese zwingenden Gründe liegen insbesondere dann vor, wenn der Mieter nach rechtzeitiger Ankündigung der Ablesung den Ableser dreimal nacheinander nicht in die Wohnung gelassen hat bzw. nicht anwesend war.

    Die Schätzung kann sich am Verbrauch des Mieters in früheren Abrechnungszeiträumen orientieren, wahlweise aber auch am Verbrauch anderer, vergleichbarer Räume oder Wohnungen im gleichen Gebäude im gleichen Abrechnungszeitraum. Auch eine Schätzung auf Basis des Durchschnittsverbrauchs des Hauses oder der Nutzergruppe ist seit 01.01.2009 zulässig.

    Allerdings dürfen nur für maximal 25 Prozent der Wohnfläche eines Gebäudes die Heizkosten geschätzt werden. Ist die Fläche, für die keine Verbrauchserfassung durchgeführt werden konnte, größer, so müssen die Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum in Kubikmeter als Umlageschlüssel verwendet werden.

    Erfolgt eine Schätzung durch den Vermieter im Rahmen der Heizkostenabrechung, so muss dieser die Grundlagen seiner Schätzung offenlegen. Dies entschied der Bundesgerichtshof (Urteil vom 20.02.08, Az. VIII ZR 27/07). Der Mieter muss Gelegenheit bekommen, die der Abrechnung zugrunde liegenden geschätzten Zahlen zu erfahren und zu prüfen. Eine Abrechnung, die die Grundlage für die Schätzung nicht klar benennt und auch erläutert, ist als formell unwirksam zu betrachten (LG Berlin, Urteil vom 13.06.08, Az. 63 S 309/07).

    Bei der Schätzung muss der Vermieter darauf achten, sich an die Vorgaben des § 9a HeizKV zu halten. Dort werden Schätzmethoden genannt, von denen eine zu verwenden ist. Ein „freihändiges“ Schätzen ist somit nicht möglich. Die zulässigen Methoden sind:

    • Schätzung auf Grundlage des Verbrauchs der betroffenen Räume in vergleichbaren Zeiträumen oder des Verbrauchs vergleichbarer anderer Räume im jeweiligen Abrechnungszeitraum oder
    • Schätzung auf Grundlage des Durchschnittsverbrauchs des Gebäudes oder der Nutzergruppe.
    Abkürzung für: Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten (Verordnung über Heizkostenabrechnung – HeizkostenV)
    Die Heizkostenverordnung (Verordnung über die ver­brauchs­abhängige Abrechnung der Heiz- und Warm­was­ser­kos­ten) stammt von 1981 und wurde seitdem immer wieder geändert. Sie regelt die Kostenverteilung auf die Einzelnutzer in Mehrfamilienhäusern bei zentralen Hei­zungs­an­lagen und zentralen Warm­was­ser­ver­sor­gungs­an­la­gen sowie bei der eigenständigen gewerblichen Lieferung von Wärme oder Warmwasser. Die Heizkostenverordnung gilt für preisgebundenen und preisfreien Wohnraum.

    Grundsätzlich geht sie auch vertraglichen Vereinbarungen vor. Ausnahme sind Gebäude mit bis zu zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter bewohnt. Auch auf Wohn­ei­gen­tum ist die Heizkostenverordnung anzuwenden.

    § 11 der Heizkostenverordnung zählt eine Reihe von Ge­bäu­den auf, für die die Vorschriften über die Ver­brauchs­er­fas­sung und die verbrauchsabhängige Ab­rech­nung des Wärmeverbrauchs nicht anzuwenden sind:

    • Räume in Gebäuden mit einem Heizwärmebedarf unter 15 kWh/(m2);
    • Wohnräume, bei denen sich die Kosten für Zählereinbau und Verbrauchsabrechnung auch in zehn Jahren durch Einsparungen nicht amortisieren würden;
    • Räume, die vor dem 01.07.1981 bezugsfertig geworden sind und in denen der Nutzer den Wärmeverbrauch nicht beeinflussen kann;
    • Unterkünfte in Studentenwohnheimen, Alters- und Pflegeheimen und ähnlichen Gebäuden.
    • Räume in Gebäuden, die hauptsächlich mit Wärme aus Anlagen zur Wärmerückgewinnung oder aus Wärmepumpen- oder Solaranlagen, aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung oder aus Anlagen zur Verwertung von Abwärme (sofern kein Wärmeverbrauch des Gebäudes erfasst wird) versorgt werden.

    Kernpunkte der Heizkostenverordnung sind die Pflichten zur Verbrauchserfassung und zur verbrauchsabhängigen Kostenverteilung. Der Gebäudeeigentümer ist damit ge­setz­lich verpflichtet, Messgeräte beziehungsweise Zähler für Heizung und Warmwasser zu installieren und anhand des gemessenen Verbrauchs abzurechnen. Die Heiz­kos­ten­ver­ord­nung legt für die Heizungs- und die Warm­was­ser­ab­rech­nung unterschiedliche Regeln fest.

    Bei Anlagen, die nur der reinen Wärmeversorgung dienen, müssen 50 bis 70 Prozent der Kosten nach dem ge­mes­sen­en Verbrauch berechnet werden. Der ver­blei­ben­de Teil der Kosten wird nach den Flächenanteilen in Qua­drat­me­tern oder dem umbauten Raum in Kubikmetern aufgeteilt. Nach der Heizkostenverordnung 2009 sind bei Gebäuden, die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 nicht erfüllen, die mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt werden und in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind, 70 Prozent der Kosten nach dem gemessenen Verbrauch der Nutzer zu verteilen.

    Bei Anlagen, die ausschließlich der Warmwassererzeugung dienen, müssen die Kosten zu 50 bis 70 Prozent nach Verbrauch, der Rest nach der Wohn­fläche verteilt werden. Bei Verbundanlagen für Hei­zung und Warm­was­ser ist die Kostenaufteilung auf­wän­di­ger. Die für die Erzeugung von Heizwärme und Warm­wasser gemeinsam entstandenen Kosten sind zur Ab­rech­nung in Heiz- und Warmwasserkosten aufzuteilen. § 9 der Heizkostenverordnung enthält Berechnungsformeln für die Ermittlung der Anteile der zentralen Warm­wasser­ver­sor­gungs­an­lage am Wärme- und Brennstoffverbrauch.

    Für das Wasser müssen wiederum Brennstoffverbrauch (etwa in Liter Öl oder Kubikmeter Gas) sowie Wärme­ver­brauch (Volumen des verbrauchten Wassers in Kubik­meter, mittlere Temperatur des Warmwassers in Grad Celsius sowie der Heizwert des verbrauchten Brennstoffs in Kilowattstunden) auseinandergehalten werden.
    Für alle ab 01.01.2009 beginnenden Abrechnungszeiträume gilt eine Neufassung der Heizkostenverordnung. Die wich­tigsten Neuerungen:

    • Das Ableseergebnis ist dem Nutzer innerhalb eines Monats mitzuteilen, außer er kann es selbst am Zähler ablesen.
    • Bestehen sachgerechte Gründe (neue Heizanlage, Wärmedämmung) darf der Verteilerschlüssel wiederholt abgeändert werden.
    • 70 Prozent der Heizkosten müssen nach dem erfass­ten Verbrauch umgelegt werden bei Gebäuden, die nicht die Anforderungen der Wärme­schutz­ver­ord­nung vom 16.08.1994 erfüllen und die per Öl- oder Gasheizung beheizt werden und in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind. Alle genannten Voraussetzungen müssen erfüllt sein.
    • Auf die Mieter dürfen auch die Kosten einer Verbrauchsanalyse umgelegt werden.
    • Nach der Betriebskostenverordnung erlaubt seit ihrer Reform auch die Heizkostenverordnung die Umlage der Kosten für die Eichung von Zählern.
    • Der Warmwasserverbrauch wird seit 31.12.2013 nicht mehr durch Messung der Warmwassermenge gezählt , sondern durch Wärmezähler, die jeder Vermieter zu installieren hat und die den Anteil der Wassererwärmung an den gesamten Heiz- und Warmwasserkosten genau aufzeigen. Umgangen werden kann der Zählereinbau, wenn er unverhältnismäßig hohen Aufwand verursachen würde.
    • Eigentümer von Passivhäusern mit einem Wärme­ver­brauch unter 15 Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr müssen keine verbrauchsabhängige Heizkostenverteilung durchführen.
    • Bis 31.12.2013 mussten Hauseigentümer unmoderne Zähler – etwa Warmwasserkostenverteiler – durch zeitgemäße Geräte ersetzen.
    Die Heizperiode (auch: Heizzeit, Heizsaison) ist der Zeitraum, in dem die Heizanlage eines Gebäudes betrieben werden muss, um eine angenehme Raumtemperatur zu erzielen. Die Heizperiode ist nicht gesetzlich festgelegt. Es gibt verschiedene Auslegungen des Begriffs. So versteht man darunter teilweise einen ortsüblichen, festgelegten Zeitraum – etwa vom 1. September oder 1. Oktober bis zum 31. Mai oder teilweise allgemein die Zeit zwischen dem ersten und dem letzten Heiztag der kalten Jahreszeit.

    Teilweise wird auch ein Mittelwert der Temperaturen an fünf Tagen gebildet. Fällt dieses Fünftagesmittel unter die sogenannte Heizgrenze (Mittelwert der Außentemperatur, unterhalb dem üblicherweise in Innenräumen geheizt wird), befindet man sich in der Heizperiode. Die Heizgrenze liegt in Deutschland bei 15 Grad Celsius, in anderen Ländern existieren abweichende Richtwerte.

    Manche Mietverträge definieren einen festen Zeitraum im Jahr als Heizperiode. Dies ist im Grunde überflüssig, da auch außerhalb der Heizperiode ein Kälteeinbruch stattfinden kann und der Vermieter verpflichtet ist, jederzeit die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung sicherzustellen. Dazu gehört auch eine Raumtemperatur von mindestens 20 Grad Celsius bei Tag und mindestens 16 (nach manchen Gerichten auch 18) Grad Celsius bei Nacht. Kann die Heizanlage diese Temperaturen nicht erzeugen, liegt in der Regel ein Sachmangel der Mietwohnung vor, der zur Mietminderung berechtigt.

    Fällt die Heizung in einer Mietwohnung mehrere Monate lang aus, unterscheiden manche Gerichte wie folgt: Für die Ausfallzeiträume während der Heizperiode – hier: Monate März und April – kann ohne weiteres eine erhebliche Mietminderung erfolgen (in diesem Fall: Wohn- und Schlafzimmer je 20 Prozent, Bad und Flur je fünf Prozent, insgesamt 50 Prozent). Außerhalb der Heizperiode (Mai bis Juli) müsse die Mieterin nachweisen, dass im konkreten Zeitraum eine Außentemperatur geherrscht habe, die das Heizen der Wohnung erforderlich gemacht habe (Landgericht Berlin, Urteil vom 25.01.1991, Az. 64 S 273/90).
    Unzureichend geheizte und gelüftete Wohnräume sind anfällig für verschiedene Schimmelarten, welche nicht nur gesundheitsschädigend sind, sondern auch u.a. Tapeten, Putz und Holzteile angreifen können und letztlich die Bausubstanz schädigen. Im Streit um die Verursachung von Schimmel in Mietwohnungen taucht oft die Frage auf, ob es eine Heizpflicht des Mieters gibt. Dies ist grundsätzlich zu verneinen: Eine konkrete gesetzlich abgesicherte Heizpflicht des Mieters gibt es nicht.

    Im Mietvertrag kann allerdings vereinbart werden, dass der Mieter die Pflicht hat, die Wohnung ausreichend zu heizen. Auf konkrete Temperaturangaben sollte hier verzichtet werden. Übermäßiges Heizen kann nicht gefordert werden – so war das Landgericht Lüneburg z.B. der Ansicht, dass über 20 Grad Celsius „übermäßig“ seien (Az. 6 S 70/00).

    Auch ohne eine solche Klausel hat der Mieter die mietvertragliche Nebenpflicht, alles zu unterlassen, was Schäden an der Mietwohnung verursachen kann. Kommt es infolge unzureichenden Heizens zu einem Schimmelbefall, kann der Mieter ggf. auf Ersatz entstandener Schäden in Anspruch genommen werden. Gerade Schimmel ist jedoch ein komplexes Thema – es gibt eine Vielzahl möglicher Ursachen, und auch Baumängel spielen oft eine Rolle. Nur ein Sachverständiger kann klären, was tatsächlich die Ursache war. Eindeutiger ist die Situation bei Frostschäden wie etwa geplatzten Wasser- oder Heizungsrohren. Entstehen solche Schäden durch mangelndes Heizen, hat der Mieter sie zu ersetzen.

    Eine Heizpflicht für Mieter wird oft aus einem Urteil des Landgerichts Hagen von 2007 herausgelesen. Diese Entscheidung befasste sich jedoch mit einem Extremfall: Der Mieter hatte die Heizung zwei Jahre lang ganz abgestellt, da er sich nur noch in der Wohnung seiner Freundin aufhielt. Auch ohne konkrete Schäden sah das Gericht hier eine schwere Pflichtverletzung des Mieters als gegeben an, die den Vermieter zur Kündigung berechtigte. Das Gericht sah ihn aufgrund vertraglicher Vereinbarungen und auch seiner allgemeinen Sorgfaltspflicht aus dem Mietvertrag als verpflichtet an, die Wohnung zumindest mäßig zu beheizen, um Schäden vorzubeugen (LG Hagen, 19.12.2007, Az. 10 S 163/07).
    Der Begriff Hellhörigkeit wird umgangssprachlich bei mangelhafter Schall- bzw. Trittschalldämmung von Gebäuden verwendet. Bei Neubauten müssen hinsichtlich der Schalldämmung bestimmte Normen eingehalten werden. Maßgeblich ist hier die DIN 4109 (Schallschutz im Hochbau) in der Fassung DIN 4109-1: 2016-07. Daneben existiert die technische Richtlinie VDI 4100. Stärkere Bedeutung bekommen in Zukunft auch europarechtliche Normen, etwa die Normenreihe EN 12354. Die Nachweisführung beim Schallschutz nach dieser Normenreihe berücksichtigt auch die Schallübertragung flankierender Bauteile.

    Beim Kauf eines gebrauchten Wohnhauses besteht nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes kein Schadenersatzanspruch des Käufers, wenn sich herausstellt, dass das Gebäude besonders hellhörig ist. Ansprüche können allenfalls dann geltend gemacht werden, wenn ein nachweisbarer Baumangel besteht oder im Kaufvertrag zugesichert wurde, dass das Gebäude nicht hellhörig sei oder bestimmte Grenzwerte eingehalten würden. Im verhandelten Fall ging es um eine Doppelhaushälfte. Dem BGH zufolge hätte der Verkäufer den Käufer nur über die Hellhörigkeit aufklären müssen, wenn er davon ausgehen musste, dass diese durch einen Baumangel bedingt war (Urteil vom 12.03.2009, Az. V ZR 161/08). Über bekannte Baumängel muss der Käufer informiert werden.
    Entstehen durch herabfallende lockere Dachplatten Schäden an Sachen oder Personen, haftet der Gebäudeeigentümer wegen Verletzung seiner Verkehrssicherungspflicht.

    Die Gerichte vermuten in solchen Fällen zugunsten des Geschädigten, dass die Platten nicht ordnungsgemäß befestigt waren.

    Nach einem Urteil des Oberlandesgerichts Köln (12 U 112/03) sind auch Sturmböen bei einem Gewitter keine Rechtfertigung für einen Hauseigentümer. Zumindest solange sich die Windstärke im Rahmen dessen hält, womit bei Stürmen in der jeweiligen Gegend gerechnet werden muss, hat er zu zahlen.

    Wenn das Dach an einen viel besuchten Parkplatz grenzt, muss häufiger kontrolliert werden. Eine Überprüfung alle zwei Jahre reicht nicht aus. Auch das Alter des Daches kann dabei eine Rolle spielen.
    Jeder Wohnungseigentümer hat gegenüber dem Verwalter neben dem Anspruch auf Einsichtsrecht auch einen Anspruch auf Herausgabe sämtlicher Verwaltungsunterlagen, allerdings nicht der Originalunterlagen. Er kann jedoch die Anfertigung von Kopien gegen Kostenerstattung verlangen.

    Im Übrigen ist der ausscheidende Verwalter im Falle des Verwalterwechsels gemäß §§ 666, 667 BGB verpflichtet, dem neuen Verwalter bzw. der Wohnungseigentümergemeinschaft ohne jede Einschränkung sämtliche Verwaltungsunterlagen herauszugeben (u.a. BayObLG, 23.3.2001, 2Z BR 6/01).
    Das Herbergsrecht gehört wie das Stockwerkseigentum zu den Eigentumsrechten an Immobilien, die vor Inkrafttreten des Bürgerlichen Gesetzbuches (1900) üblich waren. Im deutschsprachigen Raum gab es eine Reihe unterschiedlicher Ausprägungen dieser Rechte. Das Herbergsrecht ist zum Beispiel aus dem Münchner Raum bekannt. Es wird in älteren Quellen beschrieben als vererbliches und veräußerliches dingliches Recht an einem räumlich ausgeschiedenen Teil (etwa einem Stockwerk) eines Hauses, das mit dem Miteigentum an gemeinschaftlichen Bestandteilen des Gebäudes wie Treppenhaus, Dach usw. verbunden ist.

    Bundesrechtlich gilt nach dem Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch (Art. 182 EGBGB): „Das zur Zeit des Inkrafttretens des Bürgerlichen Gesetzbuchs bestehende Stockwerkseigentum bleibt bestehen. Das Rechtsverhältnis der Beteiligten untereinander bestimmt sich nach den bisherigen Gesetzen.“ Zusätzlich gilt nach Art. 131 EGBGB, dass die landesrechtlichen Vorschriften ihre Gültigkeit behalten, welche für den Fall, dass jedem der Miteigentümer eines mit einem Gebäude versehenen Grundstücks die ausschließliche Benutzung eines Teiles des Gebäudes eingeräumt ist, das Gemeinschaftsverhältnis näher bestimmen und die Anwendung der Vorschriften über die Aufhebung der Gemeinschaft in §§ 749 bis 751 des Bürgerlichen Gesetzbuchs ausschließen.

    Zu den anwendbaren landesrechtlichen Regelungen gehört in Bayern Art. 62 BayAGBGB (Bayerisches Ausführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch). Dieser überführt das Stockwerkseigentum in Miteigentum. Art. 62 BayAGBGB ist auf alle Formen des Stockwerkseigentums anwendbar. Es bestehen jedoch einige Besonderheiten. Die Vorschrift betont, dass jedem Miteigentümer die ausschließliche und dauernde Benutzung der Teile des Gebäudes zusteht, die ihm oder seinem Rechtsvorgänger zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Bürgerlichen Gesetzbuchs gehörten, und daß er die Kosten für ihre Unterhaltung zu tragen hat. Der Anspruch auf Aufhebung der Gemeinschaft ist ausgeschlossen. Für die Benutzungsrechte der Miteigentümer gilt § 1010 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entsprechend.

    Diese Regelung besagt, dass Rechtsnachfolger eines Miteigentümers nur an bestimmte Vereinbarungen gebunden sind, wenn diese als Belastung im Grundbuch eingetragen sind:

    „Haben die Miteigentümer eines Grundstücks die Verwaltung und Benutzung geregelt oder das Recht, die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen, für immer oder auf Zeit ausgeschlossen oder eine Kündigungsfrist bestimmt, so wirkt die getroffene Bestimmung gegen den Sondernachfolger eines Miteigentümers nur, wenn sie als Belastung des Anteils im Grundbuch eingetragen ist. Die in den §§ 755, 756 bestimmten Ansprüche können gegen den Sondernachfolger eines Miteigentümers nur geltend gemacht werden, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind.“
    Soll zu Gunsten eines Grundstücks auf einem anderen Grundstück eine Grunddienstbarkeit eingetragen werden, kann der berechtigte Grundstückseigentümer im Bestandsverzeichnis seines Grundstücks einen Herrschvermerk eintragen lassen. Dies hat allerdings nur eine deklaratorische Bedeutung und signalisiert Dritten gegenüber das Bestehen eines solchen Rechts an einem anderen Grundstück. Der Rechtsanspruch zur Ausübung der Rechte aus der Grunddienstbarkeit kann nur durch die Belastung des "dienenden Grundstücks" in Abteilung II dinglich abgesichert werden.
    • Im einkommensteuerlichen Sinne

    Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes im einkommensteuerlichen Sinne zählen im Rahmen der Bauerstellung alle Kosten, die nicht Anschaffungskosten für Grund und Boden einschließlich der Erschließungsbeiträge sind. Die Summe der Herstellungskosten ist Grundlage für die AfA. Für alle nach Fertigstellung des Gebäudes entstehenden (nachträglichen) Herstellungskosten können ggf. höhere AfA-Sätze geltend gemachte werden, soweit diese der voraussichtlichen Restnutzungsdauer entsprechen. Dies gilt z.B. für eine Modernisierungsmaßnahme in einem Altbau, deren Kosten nicht als Erhaltungsaufwand unmittelbar abgesetzt werden können, bzw. die nicht als nachträgliche Herstellungskosten des Altgebäudes gelten.

    • Beim Sachwertverfahren

    Die Herstellungskosten setzen sich zusammen aus den Baukosten und den Baunebenkosten. Die Baukosten werden beim Sachwertverfahren zunächst ermittelt auf der Bezugsgrundlage eines Quadratmeters der Bruttogrundfläche oder eines Kubikmeters des Bruttorauminhalts. Beim Kostenansatz handelt es sich um Erfahrungswerte. Sie differieren nach Nutzungsart und Bauqualität.

    Multipliziert man den Kostenansatz mit der Zahl der Quadratmeter Bruttogrundfläche bzw. der Kubikmeter des Bruttorauminhalts, erhält man den Herstellungswert. Die Baunebenkosten werden in einem prozentualen Pauschalansatz hinzugerechnet. Da sich die Erfahrungssätze auf ein bestimmtes Basisjahr beziehen (1913, 1995, 2000) muss der Herstellungswert mit Hilfe des Baupreisindex des Statistischen Bundesamtes auf das Jahr bzw. den Monat, zu dem die Bewertung erfolgen soll, umgerechnet werden.
    Die heterogene Konkurrenz ist eine Wettbewerbserscheinung, die dadurch gekennzeichnet ist, dass die angebotenen Güter zwar nicht identisch sind, aber gleichen Zwecken dienen. Als Beispiel kann auf Eigentumswohnungen verwiesen werden. Sie unterscheiden sich in ihrer Lage, Größe und Qualität. Dennoch stehen sie in einem Wettbewerbszusammenhang. Wenn die Vorstellung des Nachfragers nach einer Eigentumswohnung hinsichtlich der Größe bei ca. 70 m² liegt, dann kommt auch eine 75 m² große Wohnung in Betracht. Ähnliche Entscheidungsspielräume gibt es hinsichtlich der Lage der Wohnung, z.B. im Umkreis von 5 Kilometer vom Arbeitsplatz.
    Abkürzung für: Handelsgesetzbuch
    Abkürzung für: Haushaltsgrundsätzegesetz
    Abkürzung für: Handels- und Gaststättenzählung
    Abkürzung für: Hinterhaus

    Abkürzung für: Hochhaus
    Es gibt Fälle, in denen der Adressat der Mietzahlung aus Mietersicht unklar ist (Eigentümerwechsel, Insolvenz, Tod des Vermieters usw.). Es soll auch schon vorgekommen sein, dass die Annahme der Zahlung verweigert wurde. Da all dies den Mieter nicht von seiner Zahlungspflicht befreit, kann er seinen Verpflichtungen auch durch Hinterlegung der Miete bei der Hinterlegungsstelle des örtlichen Amtsgerichts nachkommen. Der Mieter vermeidet so das Risiko der Zahlung an einen nicht berechtigten Empfänger. Die Miete gilt als gezahlt. Der Vermieter kann sie unter Nachweis seiner Vermietereigenschaft vom Amtsgericht erhalten, muss aber etwaige Kosten der Hinterlegung übernehmen.
    Eine Hinterlüftung sorgt bei Hauswänden und -dächern dafür, dass eindringende Feuchtigkeit nach außen abgeleitet wird und keine Schäden an Bauteilen wie hölzernen Dachsparren oder Dämmschichten verursachen kann. Eine feuchte Dämmung verliert schnell jede Wirkung, Feuchtigkeit verursacht ferner häufig einen Befall mit Schimmelpilz. Meist befindet sich die Hinterlüftung in Form eines Luftspaltes bzw. Zwischenraumes hinter der äußeren Schicht der Gesamtkonstruktion. Eine Hinterlüftung funktioniert nur dann, wenn für Zu- und Ableitung der Luft Öffnungen vorgesehen werden. Für Dächer gibt es zum Beispiel spezielle Lüftungsziegel.
    Der sogenannte Hinüberfall (laut Gesetz: „Überfall“) ist in § 911 BGB geregelt. Der Begriff meint das Abfallen von Früchten von Bäumen oder Sträuchern, die über die Grundstücksgrenze hängen, auf das Nachbargrundstück.

    Der gesetzlichen Regelung zufolge gelten diese als Früchte des Nachbargrundstücks und stehen damit dem Nachbarn zu.
    Nicht anwendbar ist die Regelung, wenn das Nachbargrundstück dem öffentlichen Gebrauch dient.
    Unter einer Hinzuziehungsklausel versteht man eine Ge­schäfts­be­dingung in einem Maklervertrag, in der sich der Auf­trag­ge­ber verpflichtet, den beauftragten Makler stets zu Verhandlungen hinzuzuziehen, die der Auftraggeber mit Personen führt, die sich für die von ihm angebotene Im­mo­bi­lie interessieren. Dabei spielt es keine Rolle, ob der Interessent vom Makler nachgewiesen wurde oder ob es sich um einen Interessenten handelt, der direkt von der Verkäuflichkeit des Objektes erfahren hat (Direkt­inter­essent). Bei der Verweisungsklausel ver­pflich­tet sich der Auftraggeber, direkt an ihn heran­tre­ten­de Interessenten an den Makler zu verweisen.

    Der Grundgedanke der Hinzuziehungs- und Verweisungs­klausel besteht darin, dem Makler die alleinige Ver­hand­lungs­kom­pe­tenz zu übertragen und aus­zu­schlie­ßen, dass durch gezielte Weitergabe von Mak­ler­an­ge­boten, die ein Scheininteressent anfordert, der Makler umgangen wird. Die Klauseln sind Bestandteil eines so genannten quali­fi­zier­ten Alleinauftrages, der nach heutiger Rechtsprechung nur durch eine In­di­vi­dual­ver­ein­barung wirksam vereinbart werden kann. Der Vorteil der Hinzuziehungs- und Ver­wei­sungs­klau­seln für den Auftraggeber besteht darin, dass der Makler seine Verkaufsbemühungen durch offenes An­bie­ten der Objekte rationalisieren und damit alle Markt­chan­cen ausschöpfen kann.
    Unter einem Histogramm versteht man die graphische Darstellung der Häufigkeitsverteilung einer Stichprobe. Die anschaulichste und gebräuchlichste Darstellung eines Histogramms ist die Darstellung als Säulendiagramm, bei der die einzelnen Säulen ohne Zwischenraum gezeichnet werden.

    Die Länge der Säulen repräsentieren dabei die absolute oder relative Häufigkeit der Werte. Wenn es sich bei der Stichprobe um eine kontinuierliche Werteverteilung handelt, wie z.B. bei Vergleichspreisen oder Vergleichsmieten, müssen die Werte in passende Klassen zusammengefasst werden, damit nicht jeder Wert möglicherweise nur einmal vorkommt.

    Eine kontinuierliche Verteilung kann auch als Häufigkeitskurve dargestellt werden.
    Unter Historismus werden die Baustile des späten 19. Jahrhunderts bezeichnet, die Stilelemente früherer Epochen, insbesondere der Romanik und Gotik ("Neuromanik", "Neugotik"), der Renaissance ("Neurenaissance") bis hin zum Neubarock übernommen haben. Der Historismus versteht sich als Abkehr von der rationalistischen Aufklärung und basierte auf romantischen Weltvorstellungen, verbunden mit einer Verklärung des Mittelalters. So wurden Häuser mit Türmchen versehen.

    Gleichzeitig sollte ein Gegengewicht zur Industriekultur geschaffen werden. Dem Geist des Historismus entsprang auch die sowjetische Architektur in der Stalinära, die allerdings nur auf reine Außenwirkung bedacht war. Siehe hierzu "Zuckerbäckerstil". Auch in Amerika wurden viele alte Stilelemente aus dem alten Europa übernommen, die an vergangene Zeiten erinnern. Abgelöst wurde der Historismus in der Zeit zwischen 1900 und 1920 vom Jugendstil. Es war nicht nur ein Baustil. Vielmehr erfasste der Jugendstil viele Bereiche des Lebens und hielt auch Einzug in die industrielle Produktion.
    Der sommerliche Hitzeschutz von Gebäuden beginnt mit deren Ausrichtung nach den Himmelsrichtungen. So wird oft von Baufachleuten darauf hingewiesen, dass in unseren Breiten bei ost- und westseitigen Fassaden erheblich höhere Einstrahlungswerte der Sonne erreicht werden als bei Südfassaden. Auch größere Verglasungen sollten daher eher auf der Südseite angebracht werden. Eine Fassade kann durch Beschattung vor zuviel Sonneneinstrahlung geschützt werden – beispielsweise durch gezielte Anpflanzung von Bäumen.

    Auch das verwendete Baumaterial und die Art der Wärmedämmung sind für den sommerlichen Hitzeschutz wichtig. Ziegel an der Außenwand bieten einen guten Wärmeschutz. Eine Außendämmung kann sich je nach verwendetem Material unterschiedlich stark aufheizen. Weiteren Sonnenschutz bilden Markisen oder Rollos. Gerade für Bürogebäude sind auch technische Neuentwicklungen interessant: So gibt es spezielle Isolierverglasungen, Folienbeschichtungen für Fenster oder auch das sogenannte schaltbare Glas, bei dem eine Verdunkelung auf Knopfdruck möglich ist. Folien können die Sonneneinstrahlung laut Stiftung Warentest um bis zu 80 Prozent reduzieren – allerdings wirken sie nach außen oft wie ein Spiegel und bringen je nach Fabrikat einen unterschiedlich großen Verlust an Helligkeit für den Innenraum mit sich. Ebenso wird im Winter durch die geringere Sonneneinstrahlung mehr Heizenergie benötigt. Bestimmte Sonnenschutzverglasungen sind lichtdurchlässiger.
    Abkürzung für: Heizkosten
    Abkürzung für: Heizkostenvorschuss
    Abkürzung für: Handelsorganisation
    Abkürzung für: Honorarordnung für Architekten und Ingenieure
    Unter Hobbyräumen versteht man Räume, in denen der Besitzer seine private Freizeitbeschäftigung in Nichtwohnräumen ausüben kann. Es handelt sich in der Regel um einen oder mehrere Kellerräume, die für die Ausübung des Hobbys entsprechend ausgestattet sind. Hobbyräume haben keinen Wohnraumcharakter im Sinne des Bauordnungsrechts, d.h. sie müssen nicht zum dauernden Aufenthalt einer Person geeignet sein. Es wäre deshalb falsch, die Hobbyraumflächen in die Wohnflächenberechnung mit einzubeziehen. Da ein Hobby keine berufliche Tätigkeit mit Einkunftserzielungsabsicht ist, kann ein Hobbyraum auch nicht als häusliches Arbeitszimmer i.S.d. Einkommensteuerrechts eingestuft werden.

    In Häusern mit mehreren Wohnungen ist darauf zu achten, dass das ausgeübte Hobby nicht gegen die Hausordnung verstößt oder auf sonstige Weise den Wohnfrieden im Haus gefährdet. In einer Eigentumswohnanlage kann an Hobbyräumen Sondereigentum begründet werden. Dies setzt voraus, dass sie abgeschlossen sind. Eine räumliche Verbindung zu einer Wohnung muss nicht bestehen. Bei der Berechnung der Miteigentumsanteile eines Hobbyraums sollte allerdings sein Flächenanteil nicht gleich wie eine Wohnfläche behandelt werden. Eine Alternative besteht darin, an Hobbyräumen ein Sondernutzungsrecht zu begründen.
    Hochbau umfasst die Gestaltung, Planung, Erstellung und Koordination überirdischer Bauwerke, z.B. Kirchen, Wohnhäuser und Industriebauten. Hauptverantwortlich ist der Architekt, der abhängig vom Umfang des Gebäudes weitere Ingenieure und Fachkräfte hinzuzieht. Die sinnvolle Ergänzung des Hochbaus ist der Tiefbau.
    Im elektromagnetischen Spektrum befinden sich die hochfrequenten elektromagnetischen Felder im Frequenzbereich zwischen etwa 100 Kilohertz (kHz = 1.000 Hz) und 300 Gigahertz (GHz = 1.000.000.000 Hz). Bei hochfrequenten elektromagnetischen Feldern (HFEMF) wechseln sowohl das elektrische als auch das magnetische Feld zwischen zigtausend- und mehreren milliardenmal in der Sekunde ihre Richtung.

    Die vielfachen Nutzungsmöglichkeiten der hochfrequenten elektromagnetischen Felder bringen es mit sich, dass der Mensch heutzutage zunehmend von einer Vielzahl verschiedener Sendeeinrichtungen umgeben ist. Die Intensität oder Stärke der Felder wird dabei entweder in Form der elektrischen Feldstärke (Maßeinheit: Volt pro Meter, V/m), der magnetischen Feldstärke (Maßeinheit: Ampere pro Meter, A/m) oder in Form der Leistungsflussdichte (Maßeinheit: Watt pro Quadratmeter, W/m2) angegeben. Mit Leistungsflussdichte bezeichnet man das Produkt aus elektrischer und magnetischer Feldstärke.

    Mit zunehmender Entfernung von einer Sendeeinrichtung sinkt die Leistungsflussdichte mit dem Quadrat der Entfernung, d.h. die Feldstärke verringert sich um ein Viertel, wenn der Abstand verdoppelt wird. Da jedoch die Abstrahlung stark gerichtet ist, kann deren Intensität an unterschiedlichen Orten im Umkreis um einen Sender trotz gleicher Abstände zur Quelle erheblich variieren. Hinzu kommt, dass hochfrequente elektromagnetische Felder von Objekten in der Ausbreitungsrichtung, zum Beispiel durch Bäume oder Häuser, reflektiert bzw. ganz oder teilweise absorbiert werden können. Deshalb weichen die Messwerte der Strahlungen an einem gegebenen Ort oft von der angenommenen Ausbreitung im freien Raum ab. Verschiedene leitfähige Materialien, zum Beispiel Metallgitternetze und -folien, schirmen hochfrequente elektromagnetische Felder teilweise bis vollständig ab.

    In der 26. Bundesimmissionsschutzverordnung (26. BImSchV), der "Verordnung über elektromagnetische Felder" vom 16.12.1996 wurden Vorschriften für ortsfeste Sendefunkanlagen festgelegt. Für alle Fälle, zu denen die 26. BImSchV keine Regelung trifft, gelten die Referenzwerte der Empfehlung des Rates der Europäischen Union (1999/519/EC). Für ortsfeste Sendefunkanlagen legt die Bundesnetzagentur in den Standortbescheinigungen Sicherheitsabstände fest. Bei Geräten, welche in unmittelbarer Nähe zum Körper betrieben werden, hierzu gehören zum Beispiel Mobiltelefone, gelten Empfehlungen zur Begrenzung der Spezifischen Absorptionsrate (SAR). Das Bundesamt für Strahlenschutz stellt fest, dass die Grenz- bzw. Referenzwerte für hochfrequente Felder im Alltag in der Regel eingehalten und oft weit unterschritten werden.

    Die Betreiber von Mobilfunkanlagen sind für die Einhaltung der gesetzlichen Grenzwerte verantwortlich und müssen für jede einzelne Anlage eine Standortbescheinigung bei der Bundesnetzagentur (BNA) beantragen. Von den BNA wird für jeden Standort ein individueller Sicherheitsabstand ausgewiesen, bei dessen Bestimmung sowohl neue geplante Anlagen, als auch bereits vorhandene Funkanlagen sowie weitere in der Umgebung befindliche Sender einbezogen werden. So wird gesichert, dass außerhalb des – nicht für die Bevölkerung zugänglichen – Sicherheitsabstandes die Grenzwerte eingehalten werden. Der erforderliche Sicherheitsabstand liegt bei reinen Mobilfunkanlagen in der Größenordnung von wenigen Metern in Abstrahlungsrichtung der Antenne. Diese relativ geringe Distanz, welche zum Schutz der Bürger nötig ist, führt in der Praxis immer wieder bei der Bevölkerung zu Irritationen. Zuweilen werden auch erforderliche Abstände der Sendemasten von Rundfunkanlagen und des Mobilfunks in der Diskussion nicht auseinandergehalten. Bei Rundfunksendern könnten im Gegensatz zu Mobilfunk Abstände von mehreren 100 m erforderlich werden.

    Die Erfolgsaussichten einer Klage gegen die Errichtung oder den Betrieb einer Mobilfunkanlage sind sowohl auf dem Verwaltungs- als auch auf dem Zivilrechtsweg als gering einzustufen, wenn die gesetzlichen Vorgaben bei der Errichtung der Anlage eingehalten werden. Insbesondere können die Betroffenen sich nicht auf athermische Wirkungen von Funkanlagen berufen, weil nach dem gegenwärtigen Erkenntniszustand ein Nachweis der Kausalität zwischen athermischen Wirkungen und den von Anliegern derartiger Anlagen ggf. vorgetragenen Krankheitsbildern nicht erbracht werden kann.

    Für Menschen und Tiere muss vor allem die Wirkung der Hochfrequenzstrahlung auf in den Geweben vorhandene Wassermoleküle beachtet werden. Diese versuchen als so genannte elektrische Dipole sich im ständig wechselnden Feld auszurichten, schwingen im hochfrequenten Takt, reiben sich aneinander und entwickeln Wärme. Die Energie der hochfrequenten Strahlung wird so hauptsächlich in Wärme umgewandelt. Diese lokale Temperaturerhöhung erfolgt insbesondere an der Oberfläche des Organismus und kann durch die Thermoregulationsmechanismen ausgeglichen werden, das heißt die zusätzliche Wärme wird durch das Blut abgeführt. Erst wenn die ganze Körperoberfläche erwärmt wird und eine stärkere Durchblutung der Haut erfolgt, wird die Wärme durch Verdunstung an der Hautoberfläche abgegeben (Schwitzen).

    Im Tierexperiment wurden gesundheitliche Wirkungen nachgewiesen, wenn sich die Körpertemperatur über einen längeren Zeitraum um deutlich mehr als 1 °C erhöht hatte. Hierdurch können Stoffwechselvorgänge gestört werden. Auch wurden Verhaltensänderungen und Störungen der Embryonalentwicklung beobachtet. Lang anhaltende Erwärmung in schlecht durchbluteten Augenbereich kann die Entstehung von grauem Star sowie anderen Augenkrankheiten begünstigen. Verschiedene nicht thermische Wirkungen, welche diskutiert werden, sind bisher nicht nachgewiesen.

    Zusammenfassend ist zu sagen, dass es trotz jahrelanger Forschung auf diesem Gebiet noch keine eindeutigen Hinweise auf eine krebserzeugende oder neurotoxische Wirkung von hochfrequenten elektromagnetischen Feldern (Handynutzung, Mobilfunk) gibt. Unbestritten ist, dass diese Felder zur Wärmeentwicklung in den oberflächlichen Körperbezirken führen. Bei Einhaltung der Grenzwerte der 26. Bundesimmissionsschutzverordnung ist die Bevölkerung vor nachgewiesenen gesundheitsschädlichen Wirkungen hochfrequenter elektromagnetischer Felder geschützt. Diese beruhen auf den Empfehlungen der "Internationalen Kommission zum Schutz vor nicht ionisierender Strahlung" (ICNIRP - International Commission an Non-Ionizing Radiation Protection) sowie der Weltgesundheitsorganisation (WHO). Auch die Europäische Union stützt ihre Empfehlungen aus dem Jahre 1999 auf diese oben genannte internationale Empfehlung. Es gibt jedoch auch Hinweise auf biologische Wirkungen unterhalb der Grenzwerte. Aus diesem Grunde sollten vorsorgliche Maßnahmen getroffen werden, um die Stärke und Dauer der Expositionen zu verringern.

    Die Grenzwertvorschläge beruhen auf den gut bekannten thermischen Wirkungen dieser Felder. Als Beurteilungsmaßstab dient hier die spezifische Absorptionsrate (SAR). Sie gibt die Leistung (Energie pro Zeiteinheit) an, die pro Kilogramm Gewebe absorbiert wird (W/kg). Die Strahlenschutzkommission und die ICNIRP empfehlen, als Obergrenze einer lokalen Exposition einen Wert von 2 W/kg einzuhalten. Dieser sog. Teilkörper-Basisgrenzwert von 2 W/kg gilt für Kopf und Rumpf. In Europa unterliegen die Mobiltelefone den Regelungen zur Produkt- und Gerätesicherheit. Diese legen ebenfalls eine Obergrenze von 2 W/kg fest. Bei SAR-Werten von 4W/kg erhöht sich zum Beispiel die Körpertemperatur innerhalb von 30 min um etwa 1 °C. Wird dieser Wert über einen längeren Zeitraum überschritten, kann es zu den oben genannten gesundheitsschädlichen Wirkungen durch thermische Effekte kommen.

    Zum vorbeugenden Gesundheitsschutz wird empfohlen, die Feldeinwirkungen, welchen die Handynutzer sowie die Nutzer von schnurlosen Telefonen (DECT) ausgesetzt sind, so gering wie möglich zu halten. Besonders schutzbedürftig sind in dieser Beziehung Kinder. Jeder Nutzer sollte durch sein eigenes Verhalten zu einer Verringerung der Exposition beitragen.

    Das Bundesamt für Strahlenschutz hat hierzu folgende Empfehlungen herausgegeben: Vorsorgemaßnahmen für den Gebrauch von Handys:

    • Wann es immer möglich ist, sollte das Festnetztelefon verwendet werden.
    • SAR-Werte der Handys beachten: Handys verwenden, bei denen der Kopf möglichst geringen Feldern ausgesetzt ist. Der SAR-Wert von 2 W/kg für den Kopf- und Rumpfbereich sollte bei der Benutzung von Handys so weit wie möglich unterschritten werden. Handys mit dem Umweltzeichen (Blauer Engel), für welche ein SAR-Wert von höchstens 0,6 W/kg zugelassen ist, sind zu bevorzugen.
    • Telefonate mit dem Handy sollten kurz gehalten werden. Falls die elektromagnetischen Felder von Handys langfristig ein gesundheitliches Risiko bedeuten sollten, würde eine kürzere Dauer der Gespräche zur Verringerung dieses Risikos beitragen.
    • Der Gesprächsaufbau sollte abgewartet werden. Die Sendeleistung und damit die Strahlung sind beim Verbindungsaufbau am höchsten. Deshalb sollte man das Handy erst zum Ohr führen, wenn der Gesprächspartner antwortet. Es ist auch zu beachten, dass beim Autofahren das Handy häufig die Funkzelle wechselt, wodurch das Gespräch immer wieder aufgebaut werden muss.
    • Abstand halten: Wenn beim mobilen Telefonieren Head-Sets benutzt werden, verringert sich wegen des größeren Abstandes zwischen Kopf und Antenne die spezifische Absorptionsrate (SAR) — und somit die Exposition — deutlich. Ähnliches gilt beim Versenden von SMS (Short Messages).
    • Möglichst nicht bei schlechtem Empfangsbedingungen telefonieren: Die Leistung, mit welcher das Handy sendet, richtet sich nach der Güte der Verbindung zur nächsten Basisstation. Bei schlechtem Empfang braucht das Handy mehr Leistung, um die Verbindung herzustellen und zu halten. Damit wird die Strahlung stärker. Das Handydisplay zeigt an, ob guter oder schlechter Empfang besteht. Autokarosserien ohne Außenantenne verschlechtern zum Beispiel die Verbindung für Handys, wodurch diese dann mit einer höheren Leistung senden.
    • Bei der Fahrt mit der Deutschen Bahn (ICEs) sollten die Wagen mit verbesserter Empfangs- und Sendeleistung bevorzugt werden. Wenn man hier telefoniert, kommt das Handy mit geringerer Sendeleistung aus. Andererseits gibt es auch Wagen, welche als Ruhezone gekennzeichnet sind und in denen das Telefonieren nicht erwünscht ist.


    Weitere Vorsorgemaßnahmen betreffen Schnurlostelefone:

    • Es sollten Geräte bevorzugt werden, welche strahlungsfrei sind, wenn sich das Mobilteil in der Basisstation befindet. In diesem Fall muss darauf geachtet werden, dass das Mobilteil in den Nutzungspausen in die Basisstation gesteckt wird.
    • Schnurgebundene Telefone sind aus Strahlenschutzgründen den Schnurlos-Telefonen mit DECT-Technik vorzuziehen.
    • Ein Daueraufenthalt in unmittelbarer Nähe zu den derzeit gebräuchlichen DECT-Basisstationen sollte vermieden werden und es empfiehlt sich nicht, diese Stationen zum Beispiel im Kinder- oder im Schlafzimmer und direkt auf dem Schreibtisch zu betreiben. Zweckmäßigerweise stellt man die Basisstation dort auf, wo man sich nicht ständig aufhält, zum Beispiel im Flur.
    • Zur Vermeidung einer Dauerbelastung des Kopfes mit elektromagnetischen Feldern, sollten Telefonate mit dem Mobilteil kurz gehalten und für längere Gespräche Schnurtelefone verwendet werden. Es ist bei längeren Gesprächen mit dem Mobilteil zu empfehlen, das Gerät von Zeit zu Zeit an das andere Ohr zu halten, um die Belastung auf verschiedene Bereiche des Kopfes zu verteilen.
    Hochhäuser sind nach deut­schem Verständnis Ge­bäu­de, bei denen der Fußboden mindestens eines Auf­ent­halts­rau­mes mehr als 22 Meter über der Gelände­ober­fläche liegt. Diese Defini­tio­nen finden sich in Hoch­haus­ver­ord­nungen be­zie­hungs­weise in den Bau­ord­nung­en der Bun­des­län­der. Die Vor­schrif­ten die­nen vor allem den be­son­de­ren An­for­de­rungen an den Brand­schutz, von der Feuer­wehr­zu­fahrt über das feuer­be­stän­dige Ma­te­rial von tra­gen­den Wän­den und Dec­ken, bis hin zu Feuer­lösch­ein­rich­tungen und deren War­tung.

    Das Bauen in eine unbegrenzte Höhe wurde seit der Er­fin­dung des Fahrstuhls 1852 durch Elisha Graves Otis mög­lich. Die ersten Hochhäuser, die man als "Wol­ken­krat­zer" bezeichnete, entstanden in den Ver­einig­ten Staaten.

    Entwicklung der Höhensteigerungen
    • 1913 Woolworth Building, New York: 214 Meter
    • 1930 Chrysler Building, New York: 319 Meter
    • 1931 Empire State Building, New York: 381 Meter
    • 1972 World Trade Center (Zwillingstürme): 417 Meter (Einsturz 11.09.2001 durch Terror-Anschlag)
    • 1974 Sears Tower, Chicago: 442 Meter
    • 1997 Petronas Towers, Kuala Lumpur: 452 Meter
    • 1999 Jin Mao Tower, Shanghai: 421 Meter
    • 2004 Taipei101, Taopei (Taiwan): 508 Meter
    • 2008 World Financial, Shanghai: 492 Meter
    • 2009 Nanjing Greenland Financial, Nanjing: 450 Meter
    • 2010 Guangzhou West Tower, Guangzhou: 438 Meter
    • 2010 Burj Khalifa, Dubai: 828 Meter
    • 2011 Al Hamra Tower, Kuweit Stadt: 413 Meter
    • 2011 Kingkey 100, Shenzhen: 442 Meter
    • 2012 Princess Tower, Dubai: 414 Meter
    • 2012 Royal Clock Tower Hotel, Mekka: 601 Meter
    • 2014 One World Trade Center, New York City: 541 Meter
    • 2015 Shanghai Tower, Shanghai: 632 Meter
    • 2016 Pingan International Finance Center, Shenzhen: 599 Meter
    • 2016 Lotte World Premium Tower, Seoul: 555 Meter
    • 2016 Chow Tai Fook Centre, Guangzhou: 530 Meter
    • 2017 Tianjin Chow Tai Fook Binhai Center, Tianjin: 530 Meter
    • 2017 Suzhou Supertower, Suzhou: 452 Meter
    • 2017 Federazija Wostok, Moskau: 374 Meter
    • 2018 Zhongguo Zun, Peking: 528 Meter
    • 2018 Lakhta Center, Sankt Petersburg: 462 Meter

    Der Burj Khalifa in Dubai mit 828 Meter hat seinen ersten Rang unter den höchsten Häusern der Welt eindrucksvoll seit 2010 verteidigt. Danach wurde erst wieder 2015 ein extrem hohes hohes Haus Haus gebaut, der Shanghai Tower in Shanghai mit 632 Meter. Die meisten Hochhäuser entstanden in den vergangenen Jahren in China. Aber auch in Russland unterstreicht der Bau von hohen Häusern den Wunsch nach Größe. Im Jahr 2018 wurde das Lakhta Center in Sankt Petersburg mit 462 Metern fertig. Vorher waren der Triumph-Palace mit 264 Metern und das Federazija Wostok mit 374 Metern in Moskau die höchste europäische Gebäude. Die höchsten Gebäude in Deutschland befinden sich in Frank­furt (Commerzbank: 259 Meter, Messeturm: 257 Meter, Westendstraße 1: 208 Meter).
    Die elektrischen und magnetischen Wechselfelder, welche in der Nähe von Hochspannungsfreileitungen entstehen, sind hinsichtlich einer möglichen Gefährdung der Bevölkerung in der Diskussion. In der Verordnung über elektromagnetische Felder (26. BImSchV) von Dezember 1996 wurden Grenzwerte der elektrischen und magnetischen Feldstärke für Hochspannungsfreileitungen (Niederfrequenzanlagen) festgelegt: Diese betragen für 50-Hertz-Felder für die elektrische Feldstärke 5 kV/m und für die magnetische Flussdichte 100 µT.

    Die höchsten Feldstärken werden direkt unter Hochspannungsfreileitungen, aber auch über Erdkabeln gemessen und nehmen mit seitlichem Abstand zu den Trassen schnell ab. Hierbei sind auch die Masthöhe, die Mastkonfiguration und der Leiterseildurchhang zwischen zwei Masten wichtig. Je tiefer die Seile herunter hängen, umso höher ist die gemessene Exposition. Das kann besonders im Sommer von Bedeutung sein, wenn bei höheren Temperaturen ein größerer Durchhang auftritt. Im Winter hängen die Leitungen zwar weniger durch, aber eine Vereisung der Leitungen kann einen ähnlichen Effekt verursachen. Die Magnetfeldstärken verstärken sich proportional mit den fließenden Stromstärken. Unter 380 KV-Freileitungen werden im Bodennähe magnetische Feldstärken von meist kleiner als 15 µT gemessen.

    Die magnetische Feldstärke schwankt zum Teil erheblich entsprechend dem Stromverbrauch. Mit gängigen Baumaterialien ist eine Abschirmung gegen äußere Magnetfelder nicht möglich. Es treten aber auch unter Hochspannungsleitungen nur selten Magnetfelder auf, deren Feldstärken in den Bereich des Grenzwertes gelangen. Im Einzelfall sind aber Überschreitungen der Grenzwerte möglich, wenn zum Beispiel ein Gebäude nahe an die äußeren Leiterseile heranragt. Außerhalb des Einwirkungsbereiches von Hochspannungsleitungen besteht eine von Ort zu Ort unterschiedliche Hintergrundbelastung, die – außer im Nahbereich von haushaltsüblichen Elektrogeräten – im Mittel bei etwa 0,1 µT Tesla liegt.

    Die Grenzwerte der elektrischen Feldstärke wurden nur in unmittelbarer Nähe von Hochspannungsleitungen bisweilen überschritten. In einem 2009 abgeschlossenen Forschungsvorhaben des Bundesamtes für Strahlenschutz wurde bei 380 kV-Freileitungen in der Mitte zwischen zwei benachbarten Masten ein Wert von 5 kV/m (Grenzwert) beobachtet und auch kleinräumig überschritten. Bei einem größeren Durchhang der Leitungen fand man einen Maximalwert von 9 kV/m. Bei Freileitungen mit niedrigeren Spannungen (110 kV und 120 kV) konnte keine Überschreitung des Grenzwertes festgestellt werden. Nur bis zu fünf Prozent eines Tages – das entspricht einer Stunde und zwölf Minuten – dürfen die Grenzwerte um bis zu 100 Prozent überschritten werden. Der Grenzwert für die elektrische Feldstärke darf außerhalb von Gebäuden dauerhaft nur „kleinräumig“ um 100 Prozent überschritten werden. Nicht gestattet sind Grenzwertüberschreitungen bis zu dieser Höhe dann, wenn hinreichende Anhaltspunkte für insbesondere durch Berührungsspannungen hervorgerufene Belästigungen bestehen, die nach Art, Ausmaß oder Dauer für die Nachbarschaft unzumutbar sind. Solche Belästigungen können zum Beispiel auftreten, wenn sich große metallische Objekte im Einwirkungsbereich der Felder befinden und Personen beim Berühren dieser Objekte einen über den Körper gegen Erde fließenden Kontaktstrom wahrnehmen. Überhaupt keine Grenzwertüberschreitungen sind zum Schutz der Kinder zulässig bei Errichtung oder Veränderung von Anlagen in der Nähe von Wohnungen, Krankenhäusern, Schulen, Kindergärten, Kinderhorten, Spielplätzen sowie ähnlichen Einrichtungen, weder in den Gebäuden noch auf den Grundstücken. Der Betreiber einer Niederfrequenzanlage hat diese der zuständigen Behörde vor der Inbetriebnahme beziehungsweise vor einer wesentlichen Änderung anzuzeigen.

    Planfeststellungsverfahren sind für Leitungen des Höchstspannungsnetzes für Errichtung, Betrieb oder Änderung erforderlich. Hierbei werden die Grenzwerte der 26. BImSchV für immissionsschutzrechtliche Prüfungen herangezogen. Gemäß 26. BImSchV kann die zuständige Behörde jedoch auf Antrag und nach einer Einzelfallprüfung Ausnahmen von den Grenzwertregelungen zulassen.

    Die Grenzwerte in der 26. BImSchV entsprechen den von der Internationalen Kommission zum Schutz vor Nichtionisierender Strahlung (International Commission on Nonionizing Radiation Protection – ICNIRP 1998) in Richtlinien zur Expositionsbegrenzung abgeleiteten Referenzwerten und stimmen mit der Empfehlung des Europäischen Rats (Europäische Gemeinschaft 1999) überein, der die Vorgaben der ICNIRP übernommen hat. Wenn Referenzwerte eingehalten sind, kann von der Einhaltung des maßgeblichen Basiswertes im Körper einer exponierten Person ausgegangen werden.

    Hochspannungskabel außerhalb von Freileitungen werden mit einem elektrisch leitfähigen Schirm umgeben, welcher verhindert, dass eine Exposition gegenüber elektrischen Feldern auftritt.

    Auf Grund bestehender wissenschaftlicher Unsicherheiten bezüglich möglicher gesundheitlicher Auswirkungen schwacher niederfrequenter Felder gibt es zum Strahlenschutz folgende vorsorglichen Empfehlungen (Bundesamt für Strahlenschutz):

    • Neu zu richtende Trassen der Hoch- und Höchstspannungsleitungen sollten so festgelegt werden, dass innerhalb der Trassen keine Wohnbebauung vorhanden oder zulässig ist. Im Gesetz zum Ausbau von Energieleitungen (EnLAG) wurden Abstände für neu zu richtende Höchstspannungsfreileitungen festgelegt, welche 400 m zu Wohngebäuden innerhalb eines Bebauungsplans und 200 m zu Wohngebäuden im Außenbereich betragen. Die Zulassungsbehörde kann eine Erdverkabelung verlangen, wenn die genannten Abstände unterschritten werden.
    • Bei der Planung und Genehmigung von Gebäuden ist auf einen ausreichenden Abstand zu Freileitungen und anderen Anlagen der Stromversorgung zu achten.
    • Individuell wird empfohlen, die Gesamtexposition durch einen möglichst großen Abstand zu Feldquellen und eine Minimierung der Dauer der Exposition so gering wie möglich zu halten.
    • Die Betreiber von Gleichspannungs- und Niederfrequenzanlagen sind dazu aufgefordert, die Emission statischer sowie niederfrequenter elektrischer und magnetischer Felder im Rahmen der technischen Möglichkeiten zu reduzieren.

    Die elektrischen aber auch die magnetischen Felder verringern sich mit der Stärke der Entfernung zu den Quellen sehr rasch. Deshalb ist die Belastung von Personen unmittelbar unter einer Freileitung oder direkt über einem Erdkabel am größten, jedoch nehmen die Magnetfelder der Erdkabel mit zunehmendem Abstand von der Trassenmitte im Vergleich zu Freileitungen deutlich stärker ab. Bei der Planung von neuen Hochspannungsleitungen ist ein ausreichender Abstand zu Wohngebäuden einzuhalten. Das elektromagnetische Feld wird durch die Bebauung, den Bewuchs und das Geländeprofil deutlich beeinflusst. Deshalb empfiehlt es sich, im Einzelfall zur genauen Ermittlung der auf bestimmte Objekte einwirkenden Feldstärken eine diesbezügliche Messung durchzuführen. Die Stärke der elektrischen und magnetischen Felder kann man auch durch die Höhe der Masten und den Abstand der Leiterseile untereinander beeinflussen. Auch die geeignete Wahl der Phasenbelegung in Hochspannungsleitungen kann die Belastung wesentlich verringern, wenn sich Feldanteile gegenseitig auslöschen. Weitere Möglichkeiten sind der Betrieb mit Gleichstrom oder die Verlegung der Kabel unter die Erde.

    Das Baumaterial der Hauswände schirmt bis zu 90 Prozent des von außen auf das Haus wirkenden elektrischen Feldes nach innen ab, während eine Abschirmung gegen äußere Magnetfelder in Gebäuden ohne großen Aufwand nicht möglich ist.
    Hochwasser entsteht, wenn die Niederschlagsmenge (bzw. die Menge der Schneeschmelze) nicht mehr vom Boden aufgenommen werden kann und das abfließende Wasser die Abflusskapazitäten der Bäche und Flüsse überschreitet. Die Abflussmenge wird in Kubikmeter pro Sekunde über die Fließgeschwindigkeit gemessen. Der Hochwasserstand wird an Pegelmessstellen meist mit Hilfe eines Schwimmerpegels gemessen. Die Pegelbewegungen (Bewegung der Schwimmkörper) werden in der Regel automatisch aufgezeichnet. Hochwasser entsteht ferner in Küstengebieten durch Sturmfluten.

    Hochwasserschäden entstehen vor allem durch Überflutungen, Deichbrüche und Zerstörungen durch mitgeführte Baumstämme und andere vom Hochwasser mitgerissene und den Abfluss blockierende Gegenstände sowie durch Unterspülungen von Brückenpfeilern. Die Maßnahmen zum vorbeugenden Schutz vor Hochwasser bestehen in der Anlage von Rückhaltebecken, Uferdämmen, Talsperren, Flutmulden (Ersatzflussbetten) und Poldern. Vor allem ist darauf zu achten, dass in hochwassergefährdeten Gebieten keine Bauflächen in den Flächennutzungsplänen ausgewiesen werden. Hochwasserschäden sind Vermögens- und Nutzungsausfallschäden.

    Gegen Hochwasserschäden kann sich ein Hauseigentümer versichern lassen. Allerdings lehnen Versicherungsgesellschaften in extrem hochwassergefährdeten Lagen den Abschluss von Versicherungsverträgen häufig ab. Das Hochwasserrisiko führt in solchen Fällen zu hohen Wertabschlägen.

    Vorbeugender Hochwasserschutz findet zunehmend seinen Niederschlag in Regionalplänen, in denen Überschwemmungsbereiche und vorzusehende Überschwemmungsflächen dargestellt werden. Damit wird Einfluss auf die Bauleitplanung der Gemeinden genommen.
    Nach der Höfeordnung ist ein Hof eine land- oder forstwirtschaftliche Besitzung mit einer zu ihrer Bewirtschaftung geeigneten Hofstelle, die einen bestimmten Wirtschaftswert hat. Die Höfeordnung gilt nur für die Bundesländer Hamburg, Niedersachsen, Schleswig-Holstein und Nordrhein-Westfalen. Die Höfeordnung regelt das Erbrecht bei Höfen. Weitere vergleichbare landesrechtliche Hoferbenregelungen gibt es in Baden-Württemberg, Hessen, Bremen und Rheinland-Pfalz.

    Der Hof befindet sich entweder im Alleineigentum des Hofeigentümers oder im gemeinschaftlichen Eigentum der Ehegatten (Ehegattenhof). Der Hof fällt im Erbfall als Teil der Erbschaft nur einem Erben (Hoferben) zu. Bei Ehegatten ist der jeweils überlebende Ehegatte Erbe. Sie können aber gemeinsam einen Dritten als Erben bestimmen.

    Die Höfeordnung sieht natürlich auch Regelungen über die Abfindung der Miterben durch den Hoferben vor. Die Besitzung verliert die Hofeigenschaft unter anderem dann, wenn keine der gesetzlich vorgesehenen Eigentumsformen (Alleineigentum oder Ehegattenhof) mehr besteht.

    Im Grundbuch wird ein Hofvermerk eingetragen. Bei Löschung des Hofvermerks entfällt ebenfalls die Hofeigenschaft. Mit Aufhebung des "Reichserbhofgesetzes" durch das Kontrollratsgesetz Nr. 43 wurde das Höfeordnungsrecht mit dem Stand vom 1.1.1933 wieder eingeführt. Die heute geltende Fassung der Höfeordnung stammt vom 26. Juli 1976 und wurde mehrfach geändert.
    Abkürzung für: Höfeordnung
    Die Höfeordnung ist eine gesetzliche Regelung in den Bundesländern Schleswig-Holstein, Hamburg, Nordrhein-Westfalen und Niedersachsen.

    Für landwirtschaftliche Betriebe in diesen Bundesländern, die Höfe nach der Definition der Höfeordnung sind, gelten besondere erbrechtliche Regelungen. Dadurch soll verhindert werden, dass land- und forstwirtschaftliche Betriebe im Erbfall in kleine und kleinste unwirtschaftliche Einheiten zersplittert werden. Nach der Höfeordnung erbt nur eine Person – der "Hoferbe". Diesen kann der Erblasser frei bestimmen. Anderenfalls trifft die Höfeordnung Regelungen zur Auswahl des Hoferben.

    Die Höfeordnung regelt auch die Abfindungen für die leer ausgegangenen Geschwister – allerdings sind diese Abfindungen sehr niedrig, da es keinen Sinn macht, den Hoferben durch hohe Zahlungsbelastungen gleich in den finanziellen Ruin zu befördern.

    In den Bundesländern Bremen, Hessen, Rheinland-Pfalz und Baden-Württemberg gibt es landesrechtliche Regelungen, die ein Weiterexistieren wirtschaftlich lebensfähiger Bauernhöfe nach einem Erbfall gewährleisten sollen. Inhaltlich ähneln diese der Höfeordnung. In den übrigen Bundesländern kann in bestimmten Fällen auf Regelungen des Landgüterrechts nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch zurückgegriffen werden.
    Abkürzung für: Verfahrensordnung für Höfesachen
    Hoffläche ist eine frühere Bezeichnung für die im Liegenschaftskataster geführte Fläche, die zu einem Gebäude gehört und versiegelt ist. Sie kann im Flächeninnenraum u.a. als PKW-Abstellplatz dienen und als Vorplatz vor Garagen zur Straße hin. Auch andere Nebenanlagen (z.B. Garagen) werden zur Hoffläche gerechnet. Heute gehören die Hausgrundstücke zur Kategorie der "Gebäude- und Freifläche".
    Die Hofraumverordnung vom 24.09.1993 behandelt die grundbuchmäßige Behandlung von "ungetrennten Hofräumen", das sind nicht vermessene, nicht katastermäßig erfasste Grundstücke in den neuen Bundesländern, die zum Teil mangels konkreter Angaben im Grundbuch nicht als Grundstück gelten.

    Die Verordnung stellt die formale Grundbuchfähigkeit der Anteile an ungetrennten Hofräumen wieder her, so dass Eintragung, Belastung und Verkauf möglich werden. Nach der Hofraumverordnung kann eine Eintragung im Grundbuch, die sich auf einen bereits dort eingetragenen Anteil am ungetrennten Hofraum bezieht, nicht mit der Begründung abgelehnt werden, dass rechtlich gar kein Grundstück existiere. Nach § 1 Abs. 1 der HofV wird das übliche Kataster durch die alten preußischen Gebäudesteuerbücher ersetzt. Damit sind die Grundstücke nach einem amtlichen Verzeichnis festgelegt.

    Falls jedoch – wie oft vorgekommen – die Gebäudesteuerbücher nicht mehr existieren, kann auch der letzte Einheitswertbescheid verwendet werden. Falls es keinen gibt, kann auch dieser durch Ersatzbescheinigungen ersetzt werden (Grundsteuerbescheid, Grunderwerbssteuerbescheid, kommunaler Abwassergebührenbescheid).

    Sobald die erforderlichen Angaben bzw. Ersatzangaben im Grundbuch eingetragen sind, wird der "Anteil am ungetrennten Hofraum" zum Grundstück im Rechtssinne. Probleme hinsichtlich der unsicheren Lage und Fläche der Grundstücke regelt das Bodensonderungsgesetz.

    Die Hofraumverordnung sollte ursprünglich am 31.12.2010 außer Kraft treten. Ihre Wirksamkeit ist jedoch bis zum 31.12.2015 verlängert worden. Im Dezember 2010 wurde dem Bodensonderungsgesetz ein neuer § 23 hinzugefügt, demzufolge das Bundesministerium der Justiz mit Zustimmung des Bundesrates Verordnungen erlassen kann, die die grundbuchmäßige Behandlung von Anteilen an ungetrennten Hofräumen regeln.
    Unter einer Holzklausel versteht man umgangssprachlich eine Klausel im Mietvertrag, die das Lackieren von Holzteilen in der Mietwohnung im Rahmen der Schönheitsreparaturen regelt. Einige in Mietverträgen verwendete Holzklauseln sind umstritten bzw. nach Ansicht der Gerichte unwirksam. Wirksam soll nach dem Bundesgerichtshof (Urteil vom 22.10.2008, Az. VIII ZR 283/07) die folgende im sogenannten Hamburger Mietvertrag (Stand 2006) verwendete Klausel sein: "Lackierte Holzteile sind in dem Farbton zurückzugeben, wie er bei Vertragsbeginn vorgegeben war; farbig gestrichene Holzteile können auch in Weiß oder in hellen Farbtönen gestrichen zurück gegeben werden." Wichtig: Solche Klauseln müssen sich immer auf das Vertragsende beziehen, da ein "Farbzwang" während der Mietzeit dem Mieter nach den meisten Gerichten nicht zuzumuten ist.

    In einem Urteil von 2010 hat der BGH dies noch einmal betont. Es ist danach unzulässig, dem Mieter während der Laufzeit des Mietvertrages eine bestimmte Farbgebung für die Holzteile (Innentüren, Türrahmen, Holzteile der Fenster) vorzuschreiben. Eine solche unwirksame Farbvorgabe kann dazu führen, dass die gesamte Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag unwirksam ist und der Mieter keine Schönheitsreparaturen durchführen muss (BGH, Urteil vom 20.01.2010, Az. VIII ZR 50/09).

    Einige Gerichte sehen die Erstreckung des üblichen Fristenplans auf die Lackierung von Fenstern und Türen (innen) sowie Rohren und Heizkörpern als unwirksam an, wenn im Vertrag nicht ausdrücklich auf die Erforderlichkeit abgestellt wird. Grund: Es wird davon ausgegangen, dass lackierte Teile sich meist nicht so schnell abnutzen oder unansehnlich werden, wie etwa gestrichene Tapeten. Lackarbeiten können daher nur verlangt werden, wenn die betreffenden Teile wirklich renovierungsbedürftig sind (Landgericht Köln, Az. 1 S 63/96; auch Amtsgericht Kiel, Az. 113 C 479/2005 vom 04.01.2006).
    Das Heizen mit Holzpellets wird seit einigen Jahren verstärkt propagiert. Holzpellets sind kleine Presslinge aus Holzschnitzeln. Sie bestehen in der Regel aus Restholz wie Sägespänen, das unter hohem Druck ohne zusätzliche Bindemittel zu Pellets gepresst wird. Diese können in speziellen kleinen Öfen oder großen Pellet-Heizanlagen verbrannt werden. Auch kleine Pellet-Öfen können zum Beispiel neben der Raumheizung zur Wassererwärmung genutzt werden. Pellets gibt es sackweise zu kaufen; man kann sie auch per Tanklastzug liefern lassen. Für größere Heizanlagen ist ein trockener Lagerraum erforderlich, von dem aus die Pellets meist automatisch mit Hilfe einer Förderschnecke zum Heizkessel transportiert werden.

    Der Heizwert von einem Kilogramm Holzpellets beträgt circa fünf Kilowattstunden und entspricht damit ungefähr demjenigen von einem halben Liter Heizöl. Für die Qualität von Holzpellets gibt es Normen, in Deutschland die DIN 51731, in Österreich die ÖNORM M 7135. Der Asche-Gehalt von Holzpellets ist kleiner als 0,5 Prozent. Ihre Restfeuchtigkeit beträgt unter 10 Prozent. Damit ist ihr Heizwert größer als derjenige vieler anderer Brennstoffe.

    Die Preisschwankungen bei Holzpellets hielten sich in der Vergangenheit in Grenzen. Hauseigentümer, die den Einbau einer Pellet-Heizung erwägen, sollten aber den Vergleich mit anderen Feuerungsmitteln wie Gas oder Öl heranziehen. Zahlen liefert zum Beispiel der Deutsche Energieholz- und Pellet-Verband (DEPV).
    Holzpellets gelten als umweltfreundlich, weil sie eine CO2-neutrale Heizmethode darstellen. Bei ihrer Verbrennung wird ebenso viel CO2 erzeugt, wie die verarbeiteten Bäume zu Lebzeiten verbraucht haben. Dies darf nicht darüber hinwegtäuschen, dass es sich trotz allem um einen Verbrennungsprozess handelt, bei dem grundsätzlich klimaschädliches CO2 erzeugt wird.

    Ein Problembereich bei Holzheizungen ist die Entstehung von Feinstaub. In Deutschland wird durch Holzheizungen heute bereits mehr gesundheitsschädlicher Feinstaub erzeugt als durch alle Dieselfahrzeuge zusammen (Holz: 24.000 Tonnen im Jahr; Diesel: 21.000 Tonnen im Jahr). Hier sind jedoch veraltete Holzheizungen jeder Art mitgerechnet. Moderne Holzheizungen arbeiten mit elektronischer Steuerung, erhöhten Verbrennungstemperaturen und teilweise mit Brennwerttechnik.

    Ein moderner Pelletkessel erzeugt circa acht Milligramm Feinstaub pro Megajoule Wärmemenge (ungefähr 29 Milligramm pro Kilowattstunde). Bei Pelletheizungen mit Brennwerttechnik fallen etwa vier Milligramm Feinstaub pro Megajoule an. Einzelöfen – etwa offene Kamine oder Kachelöfen drei Milligramm/MJ.

    Die Bundesregierung hat Anfang 2010 die erste Bundesimmissionsschutzverordnung beziehungsweise Kleinfeuerungsanlagenverordnung geändert. Dabei wurden Grenzwerte für die Feinstaubemission von neuen Holzheizungen aller Art – auch kleinerer Modelle – festgelegt. Ältere Heizanlagen müssen nach der Neufassung der Verordnung in den nächsten Jahren mit Filtern nachgerüstet oder ausgetauscht werden.

    Die Preise für Holzpellets haben sich in den letzten Jahren immer deutlich unter dem Preis für Erdgas, aber nicht immer unterhalb des Heizölpreises bewegt. (Überblick über die Preisentwicklung: Siehe Beitrag „Holzpellets“.)
    In der heutigen Zeit wird dank hoher Heizkosten das Heizen mit Holz immer üblicher. Doch auch der Preis für Brennholz steigt – und das Sammeln im nächsten Wald ist in der Regel nicht zulässig. Dabei berufen sich Sammler oft auch auf althergebrachte Rechte wie das Holzrecht. Dieses ist ein altes, teilweise in Gemeindeunterlagen niedergelegtes Gewohnheitsrecht, das es den Bürgern der Gemeinde gestattet, im Wald der Gemeinde eine bestimmte Menge Holz zu schlagen oder mitzunehmen. Sammler dürfen dabei allerdings nur für ihren Eigenbedarf Holz sammeln. Auch bei der Art des Holzes gibt es Einschränkungen: So bezieht sich das Holzrecht nicht auf die Stämme von Bäumen, sondern nur auf loses Totholz (Unterholz), Äste und Kronen.

    Auch heute noch (oder wieder) gibt es Gerichtsprozesse über die Frage, wo der Stamm aufhört und die Krone anfängt. Zum Beispiel gab es 2010 vor dem Amtsgericht Gemünden ein Strafverfahren gegen einige „Holzrechtler“, die aus bereits gefälltem, gestapelten und für die Holzindustrie bestimmten Stämmen Stücke herausgesägt hatten. Die Angeklagten waren der Ansicht, dass sie Stammholz aus der Baumkrone unter 30 Zentimemetern Stammdurchmesser kleinsägen und mitnehmen durften. Die Gemeinde stand auf dem Standpunkt, dass nur Stammholz unter 11 Zentimetern Durchmesser als Teil der Baumkrone angesehen werden könne. Das Verfahren wurde wegen geringer Schuld eingestellt – verbunden mit einem Apell des Gerichts an Gemeinde und Holzsammler, sich auf einen Stammdurchmesser zu einigen.
    Balken und Holzverkleidungen werden oft mit Holzschutzmitteln gegen Pilz- und Schädlingsbefall (Holzwurm) imprägniert. Insbesondere von älteren Holzschutzmitteln kann jedoch eine dauerhafte erhebliche Gesundheitsgefährdung ausgehen.

    Es gibt grundsätzlich drei Gruppen von Holzschutzmitteln:
    • Wasserlösliche Salze (gelten als wenig gefährlich),
    • Teeröle (krebserregend, in Innenräumen verboten),
    • Ölige Holzschutzmittel mit insekten- und / oder pilztötenden Wirkstoffen (teils äußerst gefährlich).
    Zur letzten Gruppe gehören auch Holzschutzmittel mit Lindan oder PCP (Pentachlorphenol), die in Deutschland bis ca. 1989 eingesetzt wurden und die im Ausland teilweise immer noch üblich sind. Diese Stoffe gelten als krebserregend und reichern sich in der Nahrungskette an.

    Wird in einer Mietwohnung eine Belastung mit giftigen Holzschutzmitteln festgestellt, kann dies den Mieter zur fristlosen Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung berechtigen. Voraussetzung ist jedoch der Nachweis einer bestehenden Gefährdung. Einige Gerichte fordern hier den Nachweis einer signifikanten Belastung der Raumluft mit dem Holzschutzmittel. Nicht ausreichend ist demnach der Nachweis, dass in einer Holzprobe der Täfelung PCP vorhanden ist (Amtsgericht Münster, Urteil vom 20.2.2008, Az. 48 C 61/08). Die Beweislast trägt der Mieter.

    Der Mieter kann ferner Anspruch auf Mietminderung (§ 536 BGB) oder Schadenersatz (§ 536a BGB) haben. Im Falle einer erheblichen Gesundheitsgefährdung können als Schadenersatz auch Erstattung von Hotel- und Umzugskosten, Maklerprovisionen für die Suche einer neuen Wohnung etc. gefordert werden.

    Sind in einem Miet- oder Kaufobjekt in größerem Umfang ältere Holzteile verbaut, empfiehlt sich vor dem Einzug bzw. Vertragsabschluss eine Überprüfung auf Schadstoffe. Die Überprüfung einer eingesandten Holzprobe auf Lindan, PCP oder DDT kann bei der Stiftung Warentest vorgenommen werden – ab 72 Euro. Dies bietet zumindest einen Hinweis darauf, ob ein Objekt gemietet bzw. erworben werden sollte und inwieweit Sanierungsbedarf wegen einer Schadstoffbelastung besteht.

    Eine Sanierung erfordert in der Regel durch den Austausch von belasteten Holzböden oder Täfelungen. Nicht austauschbare Teile wie Dachbalken können luftdicht in spezielle Folien eingehüllt und dann verkleidet werden. Im Innenbereich eines Gebäudes ist der Einsatz von nicht mit Holzschutz- oder Lösungsmitteln behandelten Holzteilen wie etwa Böden oder Täfelungen vorzuziehen – hier ist auch keine Belastung durch Wettereinflüsse zu befürchten. Für den Außenbereich existieren Holzlasuren ohne Holzschutzmittel. Auch baulich kann viel getan werden, damit Holzbauteile nicht direkt durchfeuchtet werden können und so länger erhalten bleiben.
    Holzstapel können unter Nachbarn zu gerichtlichen Auseinandersetzungen führen. Nimmt eine Holzablagerung die Ausmaße eines kleinen Gebäudes an, kann der Nachbar dagegen einschreiten. Problematisch ist, dass ein großer Holzstapel ggf. wie ein Bauwerk behandelt werden kann – und dann womöglich gegen die baurechtlich vorgeschriebenen Abstandsregelungen hinsichtlich der Grundstücksgrenze verstößt.

    Das Oberverwaltungsgericht des Saarlandes hat entschieden (Az. BRS 58 - 1996 -Nr. 175), dass eine Brennholzablagerung in Form aufgeschichteter Holzstöße auf einem Wohngrundstück in einem reinen Wohngebiet eine gemäß Baunutzungsverordnung zulässige Nebenanlage sein kann. Voraussetzung: Das Holz dient ausschließlich zur Beheizung des auf dem Grundstück stehenden Wohngebäudes.

    Andererseits hat ein Holzstapel "Gebäuden vergleichbare Wirkungen auf die Abstandsflächenfunktionen", wenn er eine Höhe von 2 Metern überschreitet und seine Länge oder Breite – vergleichbar der Ausdehnung von Gerätehütten oder -schuppen – bei drei Metern und mehr liegt (Urteil s.o.).

    In einem Verfahren vor dem Oberlandesgericht Koblenz (Az.: 5 W 810/98, Beschluss vom 30.11.1998) ging es um einen Holzstapel von beachtlichen 15 Metern Länge und drei Metern Höhe. Das Gericht stellte fest, dass der Eigentümer bei derartigen Ausmaßen auf Beseitigung des Holzes in Anspruch genommen werden könne. Ausnahmen werden jedoch gemacht, wenn der Holzstapel den Grundstückszaun zum Nachbarn nicht überragt.
    Ist eine Wohnung mit Holzverkleidungen an Decken oder Wänden ausgestattet, ist der Mieter im Rahmen der Schönheitsreparaturen nicht dazu verpflichtet, diese abzuschleifen, zu grundieren und neu zu lackieren oder zu lasieren. Solche Arbeiten überschreiten das Maß dessen, was noch im Rahmen der Schönheitsreparaturen verlangt werden kann. Eine entsprechende formularmäßige Bestimmung im Mietvertrag ist unwirksam (Landgericht Marburg, Urteil vom 12.04.2000, Az: 5 S 58/00).
    Holzvergaser wurden während des Zweiten Weltkriegs und danach zeitweise für den Antrieb von Autos genutzt. Heute werden Holzvergaserkessel in Immobilien zum Erzeugen von Heizwärme verwendet.

    Holzgas ist ein brennnbares Gas. Wichtigstes Kennzeichen des Holzvergasers ist die Trennung von Holzvergasung und Gasverbrennung. Ein derartiger Heizkessel besitzt zwei Kammern. In der oberen verbrennt Brennholz (meist Scheitholz). Die dabei entstehenden heißen Verbrennungsgase werden mit Hilfe eines Gebläses zusammen mit unverbrannten Gasen nach unten in die eigentliche Brennkammer befördert, wo bei höherer Temperatur das brennbare Gas verbrennt. Da die Ofenfüllung nach unten hin abbrennt, spricht man auch von einem Sturzbrandofen.

    Moderne Holzvergaseröfen verfügen oft über eine elektronische Steuerung der Luftzufuhr, die teils von den Messwerten einer Lambdasonde abhängig ist. Es gibt Modelle, die einerseits wie ein herkömmlicher Kaminofen den jeweiligen Raum beheizen, andererseits aber auch Heißwasser erzeugen, das ggf. über einen Heizkreislauf normale Heizkörper erwärmt.

    Holzkessel über vier kW Leistung müssen nach der Bundesimmissionsschutzverordnung (BImSchV) mit einem Pufferspeicher ausgestattet sein. Dieser speichert überschüssige Wärme, um sie zu später dem Heizkreislauf zuzuführen. So soll erreicht werden, dass der Heizkessel stets bei Nennlast und damit im optimalen Betriebszustand arbeitet. Der Kessel muss dann nicht so häufig angefeuert werden. Ein Pufferspeicher erfordert eine größere Dimensionierung des Kessels.

    Die Preise für Holzvergaser-Systeme beginnen bei etwa 1.600 Euro. Einer ihrer Vorteile ist die geringe Menge an Asche. Die Hersteller werben mit Wirkungsgraden über 90 Prozent. Durch die elektronische Steuerung ist eine Verbrennung mit hohen Temperaturen und geringem Schadstoffausstoss möglich.
    Ein Home-Office bietet die Möglichkeit, der Berufstätigkeit nicht in einem Bürogebäude der Firma auf herkömmliche, sondern über entsprechende Kommunikations- und Datenübertragseinrichtungen zu Hause nachzugehen.

    Der verstärkte Einsatz von Home-Offices könnte die Nachfrage nach Büroflächen – zumindest theoretisch – deutlich reduzieren. Zudem ergäben sich erhebliche Auswirkungen auf die Gestaltung von Wohneinheiten, die entsprechende Office-Komponenten beherbergen sollen. Bis jetzt hat das "Home-Office" allerdings erst eine sehr untergeordnete Bedeutung; es wurde noch nicht in großem Umfang marktrelevant.

    Im Unterschied zum Office at Home gilt das Home-Office nicht als Betriebsstätte.
    Home-Staging ist Verkaufsförderung (sales promotion) für Immobilien: Die Prinzipien der Produktpräsentation - aus anderen Bereichen wie Mode oder Möbel bekannt - werden auf das Produkt Wohnung bzw. Haus übertragen.

    Konkret wird die Aufmerksamkeit auf die Vorteile einer Immobilie gelenkt und die Wahrnehmung so positiv beeinflusst, dass aus Kaufinteressenten Käufern werden können. Home-Staging nutzt dabei auch Erkenntnisse aus der Psychologie. Der HALO-Effekt beschreibt zum Beispiel das Phänomen, dass ein dominantes Merkmal andere überdeckt. Übertragen auf den Verkaufsablauf bei Immobilien heißt das: Sehen Kaufinteressenten ein Zimmer mit (zu) vielen Möbeln, assoziieren sie damit automatisch „zu klein“. Die tatsächliche Größe des Raums nehmen sie nicht richtig wahr.

    95 Prozent aller Kaufentscheidungen werden auf emotionaler Ebene getroffen. Auch für das Produkt Immobilie gilt, dass es nicht nur gekauft wird, um ein Dach über dem Kopf zu haben. Mit dem Kauf sollen auch Werte befriedigt werden. z.B. Sicherheit, Anerkennung oder Zufriedenheit. Um Menschen zu überzeugen, muss der Verkäufer die Werte seiner Zielgruppe kennen und sie über die sinnliche Wahrnehmung gezielt vermitteln. Dies gelingt mit einer zielgruppengerechten Inszenierung der Immobilie: Der Anbieter zielt auf den Bauch, um im Kopf etwas zu bewegen.

    Home-Staging verbessert auch die Aufbereitung weiterer Entscheidungshilfen wie Fotos, Exposé, Wohnclip, 3-D-Rundgang oder Immobilienvideo. Kaufinteressenten können durch diese Unterstützung möglicherweise leichter eine Entscheidung fällen, so dass sich unter Umständen die Transaktionszeit verkürzt und ein besserer Preis realisieren lässt.

    Die Investition in eine optimale Produktpräsentation funktioniert sowohl bei bewohnten als auch bei leerstehenden Immobilien. Beispiele, Tipps für die Auswahl von Home-Staging-Agenturen, sowie ein deutschlandweites Anbieterverzeichnis gibt es beim Berufsverband für Home-Staging in Deutschland DGHR e.V.
    Die Homepage, auch Website, ist ein eigener Auftritt des Immobilienunternehmens im Internet. Die Homepage wirkt wie eine Mischung aus Schaufenster, Laden, Firmenprospekt und Anzeige. Die beste Homepage bringt nicht viel, wenn es nicht gelingt, eine möglichst große Zahl qualifizierter potentieller, aber auch aktueller Kunden auf diese Seite hinzuführen. Insofern ist es wichtig, dass die eigene Homepage in möglichst vielen Suchmaschinen präsent ist und vor allem bei den relevanten Suchbegriffen (z.B. "Immobilien", "Immobilienverwaltung", "Mietwohnungen", "WEG-Verwalter") immer möglichst weit vorne in den Ergebnislisten auftaucht.

    Nach § 6 TDG gibt es die Pflicht, mit einem Verweis auf das Impressum der Homepage hinzuweisen.
    Nachdem sich die Auffassung durchgesetzt hat, dass eine eigene Präsenz im Internet zu einem professionellen Unternehmensauftritt gehört, liegt das Hauptaugenmerk nun auf deren Erscheinungsbild, deren Aufmachung und Design. Im Zuge dessen steht die Startseite besonders im Zentrum der Aufmerksamkeit. Hinsichtlich der Gestaltung der eigenen Homepage, wird die Chance zur Außendarstellung von Immobilienunternehmen und Maklerbüros nicht immer in vollem Umfang genutzt. Dabei stellt der Internetauftritt das Aushängeschild des Unternehmens dar und spiegelt die Beschaffenheit seiner Produkte, Dienstleistungen und Werte wider. Kurzum: Er fungiert als seine "virtuelle Visitenkarte".

    Weil sich das Urteil des Interessenten bereits innerhalb weniger Sekunden bildet, ist dem ersten Eindruck besondere Aufmerksamkeit zu widmen. Es ist daher ratsam, sich hinsichtlich der Gestaltung der Homepage damit zu befassen, wie erstrebenswerte Attribute wie Sympathie, Vertrauen, Kompetenz, Klarheit, Geradlinigkeit, Aufgeräumtheit und Anziehungskraft zu übermitteln sind. Die Spezialagentur zB2 hat in ihrer empirischen Untersuchung über die kommunikative Leistungsfähigkeit von Startseiten der Immobilienwirtschaft folgende allgemeine Anforderungen und spezielle Untersuchungskriterien festgelegt:

    Allgemeine Anforderungen:

    • Juristische Anforderungen: Telemediengesetz (TMG) und Impressum (Pflichtangaben auf der Homepage)
    • Inhaltliche Anforderungen: Informationsfunktion, Angebotsspektrum an Objekten und Immobiliendienstleistungen, Spezialisierungen, Expertisen und Schwerpunktbereiche, Aktualität, Überzeugung des Interessenten, um in seine engere Auswahl (Vorselektion) zu kommen, Benutzerführung, Navigation, Übersichtlichkeit, interner Bereich (z.B. Objekt-Tracking), Immobilien-Wörterbuch, Sammlung externer Links, aktuelle Urteile, Service-Tools (z.B. Darlehensrechner, Stromverbrauchsrechner)
    • Emotionale Anforderungen: Ersteindruck, Farbwahl, Bilderauswahl, ästhetische Zusammenstellung und Abstimmung von Farben, Größenverhältnissen, Referenzen in Form von kurzen Statements und Fotos zufriedener Kunden (siehe Eintrag Testimonials)
    • Technische Anforderungen: Überwindung technischer Hürden, Art der Programmierung und Aufbau der Seite, Erfassung durch Suchmaschinen, Rang in Suchmaschinentrefferliste, Keywords, Titel der Website, Websitebeschreibung in Headtags

    Gestalterische Anforderungen:

    • Proportionen und Größenverhältnisse: angenehme, harmonische Größen- und Längenverhältnisse, Verhältnis angezeigter Elemente untereinander, Beachtung von Proportionsregeln, Struktur durch Hierarchie und Anzahl der Elemente
    • Farbwirkung in Verbindung mit der Corporate Color ("Hausfarbe"): Hintergrundfarbe, Schmuckfarben, Helligkeit, Farbbalance, Kontrast, Wirkung von Farben zur Unterstützung des Transports der gewünschten, zu vermittelnden Botschaft (psychologische Farbwirkung)
    • Schriftgestaltung im Web: Schriftart, Schriftgröße, Strichstärke, Lesbarkeit, Typoklasse, Farbe der Überschrift, Fließtextfarbe
    • Textmenge auf der Startseite: ca. 500 Wörter für die Unternehmensbeschreibung, keine übertriebenen Superlative oder zu viele Ausrufezeichen
    • Bilder auf Websites: Anzahl, Qualität, Verhältnis Schrift/Bild, Inhalte Logogröße und Markenzeichen: Größenverhältnisse und Zusammenstellung von Unternehmens- und Verbandslogo, zentrale Aussage, Unique Selling Proposition (USP), ggf. Slogan
    • Gebrauchstauglichkeit: bequeme Bedienbarkeit auf einen Blick (Komplettdarstellung), Übereinstimmung mit Erwartungen des Bedieners, Aufbau / Struktur, Sitemap, Navigationsstruktur, Hauptnavigation mit nicht mehr als sieben Menüpunkten
    • Suchmaschinentauglichkeit und -optimierung: automatisierte Spione und Schlüsselwörter, offene Programmierung, Verzicht auf Flash und Frames
    Der Begriff "Homing" bezeichnet eine Lebensphilosophie, bei der das eigene Heim zum Lebensmittelpunkt wird. Trendforscher unterscheiden die Begriffe "Homing" und "Cocooning". Anders als beim "Cocooning" findet beim "Homing" keine Verringerung der sozialen Kontakte statt; diese werden stattdessen in den häuslichen Bereich verlegt. So werden beispielsweise Treffen mit Freunden zu Hause durchgeführt und nicht mehr in der Öffentlichkeit, Hobbies werden ebenfalls in den häuslichen Bereich verlegt.
    Von homogener Konkurrenz wird gesprochen, wenn die angebotenen Güter ohne Abstriche substituierbar sind. Wenn z.B. Kreditinstitute jeweils die gleichen Geldanlagen anbieten, sind die Anlageprodukte austauschbar, ohne dass sich beim Austausch irgendwelche Vor- oder Nachteile für den Anleger ergeben.
    Das Bürgerliche Gesetzbuch enthält mit § 961 bis § 964 mehrere Vorschriften über den Umgang mit Honigbienen beziehungsweise Bienenvölkern.

    Da Bienen gelegentlich einfach aus ihrer Behausung ausziehen und sich eine neue Unterkunft suchen, kann das Eigentumsrecht an einem Schwarm problematisch sein. Versäumt es der Eigentümer, unverzüglich die Verfolgung aufzunehmen, wird der Bienenschwarm herrenlos.
    Der Eigentümer darf im Rahmen der Verfolgung fremde Grundstücke betreten. Er darf auch einen fremden Bienenstock, in den sein Schwarm eingezogen ist, zu Festnahmezwecken öffnen – und sogar Waben herausbrechen. Allerdings muss er dem geschädigten Imkerkollegen den Schaden ersetzen.

    Nach § 963 BGB können sich zwei ihre Tiere verfolgende Imker, deren Schwärme sich unvorhergesehen vereinigt haben, den Schwarm teilen. Zieht jedoch ein Bienenschwarm zu einem anderen Schwarm in dessen Bienenstock, gehört er von nun an dem Eigentümer des Bienenstockes beziehungsweise des „Hauptmieter-Schwarmes.“

    Die Haltung von Bienen ist in Deutschland aus Sicht des Nachbarrechts problematisch. Die Gerichte sehen herumfliegende Bienen als „ähnliche von einem anderen Grundstück ausgehende Einwirkungen“ im Sinne von § 906 BGB an, sodass ein Nachbar im Falle einer erheblichen Beeinträchtigung einen Unterlassungsanspruch hat. Dem kann allerdings eine Ortsüblichkeit der Bienenhaltung entgegenstehen.

    Werden Nachbarn oder Passanten gestochen, haftet der Eigentümer der Bienen nach § 833 BGB (Tierhalterhaftung). Es handelt sich dabei um eine verschuldensunabhängige Haftung.
    Die Erleichterungen für Halter von Haustieren kommen bei Bienen nicht zur Anwendung, da diese aufgrund fehlender Ortsgebundenheit rechtlich wie Wildtiere behandelt werden.
    Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure ist eine Rechtsverordnung, die ihre Rechtsgrundlage im Ge­setz zur Regelung von Ingenieur- und Architekten­leis­tun­gen hat.

    Nach ihr erfolgt die Berechnung der Entgelte für die Leis­tun­gen der Architekten und Ingenieure (Auftrag­neh­mer) soweit sie durch die Leistungsbilder und andere Bestimmungen der Verordnung erfasst sind. Sie wurde neu gefasst und gilt seit 18.08.2009 in der Neufassung. 2013 wurde die HOAI erneut reformiert.

    Die HOAI umfasst 5 Teile

  • Allgemeine Vorschriften
    (unter anderem Leis­tun­gen/Leistungs­bilder ein­schließ­lich der neun be­kann­ten Leistungs­phasen/Honorarzonen)
  • Flächenplanung
    (unter anderem Bau­leit- und Landschaftplanung)
  • Objektplanung
    (unter anderem Gebäude, Freianlagen)
  • Fachplanung
    (Tragwerksplanung, Technische Ausrüstung)
  • Übergangs- und Schlussvorschriften

    Die Werte der Honorartafeln wurden 2009 um zehn Prozent erhöht. Die Honorare wurden von den Baukosten ab­ge­kop­pelt. Berechnungsgrundlage sind die an­rechen­ba­ren Kos­ten nach DIN 276 oder – wenn die Ermittlung zu unsicher ist – eine einvernehmliche Festlegung auf (theoretische) Baukosten zwischen Auftraggeber und Architekt. Es gibt keine Höchst- und keine Mindeststundensätze mehr.

    Im Rahmen der HOAI 2013 wurden die Honorare wiederum deutlich erhöht. Im Durchschnitt stiegen sie bei den Leistungsbildern um 17 Prozent an, wobei das Leistungsbild Wärmeschutz und Energiebilanzierung deutlich über dem Durchschnitt liegt. Allerdings sind durch die Änderung der Leistungsbilder generell auch mehr Leistungen zu erbringen.

    Es verblieb bei der Darstellung der HOAI-Leistungsphasen eins bis neun. Es handelt sich bei den Architekten- und Ingenieurleistungen um insgesamt 13 Leistungsbereiche (Leistungsbilder), wobei die "Leistungen bei Gebäuden und raumbildenden Ausbauten", sowie die "Freianlagen" das Tagesgeschäft mit seinen neun Leistungsphasen dar­stel­len. Die Honorartafel sieht fünf Zonen vor, die in auf­steigender Reihenfolge den unterschiedlichen An­for­de­run­gen an die zu erbringende Leistung entsprechen.

    Die HOAI 2013 hat den Inhalt der Leistungsbilder geändert. Ziel war dabei, die tatsächlich erbrachten und erforderlichen Leistungen abzubilden. Der Bereich Terminplanung ist stärker in den Vordergrund gerückt und nun bereits zu einer Grundleistung in Leistungsphase 2 (Vorplanung) geworden. Stärker betont werden nun auch die Bereiche Kostenermittlung und Kostenkontrolle.

    In Leistungsphase 9 (Objektbetreuung) wurde die Teilleistung „Überwachung der Beseitigung von Mängeln, die innerhalb der Verjährungsfristen für Mängelansprüche, längstens jedoch bis zum Ablauf von vier Jahren seit Abnahme der Bauleistungen auftreten“ gestrichen. Diese ist nun unter den Besonderen Leistungen zu finden.
    Statt dessen enthält Phase 9 die neue Grundleistung „Fachliche Bewertung der innerhalb der Verjährungsfristen für Gewährleistungsansprüche festgestellten Mängel, längstens jedoch bis zum Ablauf von fünf Jahren seit Abnahme der Leistung, einschließlich notwendiger Begehungen“. Diese Änderung soll das Haftungsrisiko der Architekten in der Objektbetreuung etwas entschärfen.

    Wieder aufgenommen wurde die Anrechenbarkeit der „mitzuverarbeitenden Bausubstanz“. Dadurch soll bei Leistungen im Bestand eine aufwandsgerechtere Honorierung erreicht werden.

    Nach § 15 HOAI ist Voraussetzung für die Fälligkeit des Honorars außer einer prüffähigen Honorarschlussrechnung nun auch die Abnahme der Leistung. Abweichende Vereinbarungen können jedoch (in Schriftform) getroffen werden.

    Mit der Reform des Bauvertragsrechts zum 1.1.2018 wurden neue Regelungen über den Architekten- und Ingenieurvertrag in das BGB eingeführt. Diese betreffen unter anderem die Teilabnahme und die Haftung für Überwachungsfehler.
    • Hotels sind Einrichtungen, die Reisenden Übernachtungsmöglichkeiten bieten. Kennzeichnend für ein Hotel ist die Kombination mit einem Restaurant, das ganztägig geöffnet ist. Die Hotelqualität reicht von der einfachen bis zur Fünfsterneunterkunft. Die Hotelkategorisierung wird vom Deutschen Hotel und Gaststättenverband (DEHOGA) mit Sternen bewertet. Allerdings gibt es auch ohne Stern Mindeststandards: acht Quadratmeter Zimmergröße für Einzelzimmer, zwölf Quadratmeter für Doppelzimmer, Dusche / WC pro Etage, Empfangsdienst. Teilweise sind Hotels mit Mindeststandard auch den Pensionen zuzuordnen.

    Hotels mit einem Stern müssen nach Kriterienkatalog folgenden Ansprüchen gerecht werden:
    • alle Zimmer mit Dusche/WC oder Bad/WC
    • tägliche Zimmerreinigung
    • alle Zimmer mit Farb-TV samt Fernbedienung
    • Tisch und Stuhl
    • Seife oder Waschlotion
    • Empfangsdienst
    • Telefax am Empfang
    • dem Hotelgast zugängliches Telefon
    • erweitertes Frühstücksangebot
    • Getränkeangebot im Betrieb
    • Depotmöglichkeit

    Hotels mit zwei Sternen erfüllen mittlere Ansprüche:
    • Frühstücksbuffet
    • Leselicht am Bett
    • Schaumbad oder Duschgel
    • Badetücher
    • Wäschefächer
    • Angebot von Hygieneartikeln (Zahnbürste, Zahncreme, Einmalrasierer etc.)
    • Kartenzahlung möglich

    Hotels mit drei Sternen erfüllen gehobene Ansprüche:
    • 14 Stunden besetzte separate Rezeption, 24 Stunden erreichbar, zweisprachige Mitarbeiter (deutsch/englisch)
    • Sitzgruppe am Empfang, Gepäckservice
    • Getränkeangebot auf dem Zimmer
    • Telefon auf dem Zimmer
    • Internetzugang auf dem Zimmer oder im öffentlichen Bereich
    • Heizmöglichkeit im Bad, Haartrockner, Papiergesichtstücher
    • Ankleidespiegel, Kofferablage
    • Nähzeug, Schuhputzutensilien, Waschen und Bügeln der Gästewäsche
    • Zusatzkissen und -decke auf Wunsch
    • Systematischer Umgang mit Gästebeschwerden

    Hotels mit vier Sternen erfüllen hohe Ansprüche. Hierzu zählen:
    • 18 Stunden besetzte separate Rezeption, 24 Stunden erreichbar
    • Lobby mit Sitzgelegenheiten und Getränkeservice, Hotelbar
    • Frühstücksbuffet oder Frühstückskarte mit Roomservice
    • Minibar oder 24 Stunden Getränke im Roomservice
    • Sessel/Couch mit Beistelltisch
    • Bademantel, Hausschuhe auf Wunsch
    • Kosmetikartikel (z. B. Duschhaube, Nagelfeile, Wattestäbchen), Kosmetikspiegel, großzügige
    • Ablagefläche im Bad
    • Internetzugang und Internetterminal
    • À-la-carte-Restaurant

    Schließlich gibt es noch Hotels, die höchsten Ansprüchen genügen und mit 5 Sternen ausgezeichnet sind. Sie erfüllen folgende Kriterien:
    • 24 Stunden besetzte Rezeption, mehrsprachige Mitarbeiter
    • Doorman- oder Wagenmeisterservice
    • Concierge, Hotelpagen
    • Empfangshalle mit Sitzgelegenheiten und Getränkeservice
    • Personalisierte Begrüßung mit frischen Blumen oder Präsent auf dem Zimmer
    • Minibar und 24 Stunden Speisen und Getränke im Roomservice
    • Körperpflegeartikel in Einzelflakons
    • Internet-PC auf dem Zimmer
    • Safe im Zimmer
    • Bügelservice (innerhalb einer Stunde), Schuhputzservice
    • Abendlicher Turndownservice
    • Mystery-Guesting (Hoteltester)

    Es gibt Hotelarten für verschiedene Zielgruppen, z.B. Wellnes-Hotels, Sporthotels, Messehotels, Flughafenhotels, Golfhotels, Urlaubhotels, Kongresshotels, Schlosshotels usw. Entsprechend dieser Zielgruppen gibt es unterschiedliche Anforderungen an Lage, Ausstattung, Infrastruktur (Entfernungen), zielgruppenorientierten Service. Wer Übernachtungsmöglichkeiten in Hotels an einem bestimmten Ort zu einer bestimmten Zeit mit einem bestimmten Ausstattungsstandard suchen will, kann bei HRS (Hotel Reservation Service) fündig werden. Viele Hotels gehören zu einer der großen internationalen Hotellketten.

    Bei der Hotelbewertung sind einige Besonderheiten zu beachten. Zwar ist hier das Ertragswertverfahren anzuwenden. Der Ausgangspunkt sind die Umsätze aus der Beherbergung, der Gastronomie und der sonstigen Einnahmen aus dem Hotelbetrieb (Telefon, Sauna usw.) Die Pachteinnahmen sind entsprechend aufzuschlüsseln. Abzuziehen sind die Bewirtschaftungskosten des Verpächters. Der damit entstehende Reinertrag ist nach Abzug der Bodenwertverzinsung entsprechend den Vorgaben der ImmoWertV unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer abzuzinsen bzw. zu kapitalisieren. Problematisch wird die Bewertung, wenn eine Umsatzpacht vereinbart ist, da vergangene Pachtsummen nicht ohne Weiteres mit der gegenwärtigen Ertragslage übereinstimmen.
    Unter einer Hotelkette versteht man Hotelverbünde, die sich überwiegend im Eigentum von Investoren bzw. Hotelunternehmen befinden und von Betreibergesellschaften geführt werden. Es gibt aber auch familiengeführte Hotels, die einer Hotelkette angehören. Deutsche Hotelketten haben eine höchst unterschiedliche Anzahl von Hotelobjekten. Sie liegen zwischen vier und 180 Hotels.
    Abkürzung für: Hochpaterre
    Abkürzung für: Handelsregister Abteilung A (Einzelfirmen, KG, OHG, GmbH & Co KG)
    Abkürzung für: Handelsregister Abteilung B (AG, GmbH)
    Abkürzung für: Höchstrichterliche Rechtsprechung
    Abkürzung für: Herausgeber
    Abkürzung für: Hausratverordnung
    Abkürzung für: Haus
    Human Relations (zwischenmenschliche Beziehungen) in Betrieben und anderen Institutionen waren schon seit den 30er Jahren Forschungsgegenstand. Die so genannten Hawthorne-Experimente ergaben, dass die Leistungen der Mitarbeiter alleine schon dadurch steigen, dass man sich mit ihnen befasst. Außerdem wurde bald danach entdeckt, dass diese Mitarbeiterzufriedenheit in bestimmten Bereichen sich in Kundenzufriedenheit ummünzen lässt. Seitdem wurden Fragen des positiven Betriebsklimas immer wieder thematisiert, das durch die systematische Förderung zwischenmenschlicher Beziehungen in den Betrieben verbessert werden kann.

    In den 50er Jahren wurde die Human Relations Betrachtung erweitert um den Aspekt der Notwendigkeit, im Betrieb ein Forum von Mitarbeitern zu sehen, deren Streben nach Selbstverwirklichung Anerkennung findet. Dies war die Basis für die Entwicklung des Human-Ressourcen-Ansatzes, der sich heute mit der Nutzbarmachung aller geistigen und mentalen Potenziale der Mitarbeiter befasst.
    Im Dienstleistungsbereich sind die Human Resources die wichtigsten Erfolgsfaktoren eines Unternehmens. Man ver­steht darunter die geistigen Potenziale der Mitarbeiter, die für die Entwicklung eines Unternehmens von entschei­den­der Bedeutung sind.

    Aus dem Konzept der Balanced Scorecard wurde zu die­sem Zweck die "Human-Resources-Scorecard" (HR-Scorecard) entwickelt, in der speziell für die Mitarbeiter Finanz-, Prozess- und Mitarbeiterinnovationsziele for­muliert werden. Der Beitrag der Personalentwicklung soll mit Hilfe der Quantifizierung dieser Ziele in Soll-Ist-Vergleichen messbar gemacht werden. Unter anderem werden Kosten gezielter Personalentwicklung den Stei­ge­rungs­ra­ten ihrer Leistungswerte gegenübergestellt. Daraus abzuleiten ist eine motivierende Beteiligung der Mitarbeiter am Markterfolg. Die Verwirklichung der Ziele der HR-Scorecard legt zudem die Grundlage für eine langfristige Solidarität zwischen Führung und Mitarbeiter.

    Da die Immobilienwirtschaft sehr stark diens­tleis­tungs­orien­tiert ist, spielen die Human Resources hier eine besondere Rolle. Betriebswirtschaftlich richtig umgesetzt, steigert die Leistungswertentwicklung der Mitarbeiter eines Unternehmens zwangsläufig die Umsätze. Die Einstellung des Unternehmens zu seinen Mitarbeitern kommt heute in vielen Unternehmensleitbildern zum Ausdruck.
    Unter einer Hurdle Rate versteht man eine Basisvergütung der Investoren. Erst nach Auszahlung dieser Basisvergütung erhält die Managementgesellschaft eine Gewinnbeteiligung.
    Abkürzung für: Handwerkskammer
    Abkürzung für: Hypothekenbankgesetz
    Die Hypothek ist ein heute kaum mehr vorkommendes Grundpfandrecht, das im BGB ausführlich geregelt ist. Geschätzt wird, dass lediglich 3% aller Grundpfandrechte noch Hypotheken sind. Die Kenntnis der Regelungen ist deshalb wichtig, weil sie zum großen Teil auch für die heute überwiegend verwendete Grundschuld gelten.

    Im Gegensatz zur Grundschuld ist die Hypothek mit einer Forderung verbunden und damit streng "akzessorisch". Dabei steht die Forderung im Vordergrund. Sie ist das "Accessoire", ohne das die Hypothek nicht entstehen kann. Hypotheken- und Forderungsgläubiger müssen identische Personen sein.

    Wird eine Hypothek bestellt, fertigt das Grundbuchamt – falls dies nicht ausgeschlossen wird – einen Hypothekenbrief aus. Dies gilt auch für die Grundschuld. In dem Fall erwirbt der Gläubiger die Hypothek erst mit Übergabe des Briefes durch den Eigentümer oder – wie dies überwiegend vereinbart wird – durch das Grundbuchamt. Der Schuldner kann der Geltendmachung der Hypothek widersprechen, wenn der Brief nicht vorgelegt wird. Heute wird in der Regel der Erteilung eines Briefes (auch bei der Grundschuld) ausgeschlossen.

    Damit ist die Buchhypothek (Buchgrundschuld) der Regelfall. Die Vorteile des Hypothekenbriefes hat man darin gesehen, dass er in einem schriftlichen Vertrag als Sicherheit an Dritte abgetreten werden konnte, ohne dass dies zu Änderungen im Grundbuch führt. Da heute Privatpersonen als Hypothekengläubiger keine Rolle mehr spielen, hat dieser Vorteil des Briefes weitgehend keine Bedeutung.

    Der Normalfall der Hypothek ist die Verkehrshypothek. Es gibt jedoch viele weitere Ausgestaltungsformen. Hierzu zählen die Sicherungshypothek mit den Unterformen der Arresthypothek, der Bauhandwerkersicherungshypothek, der Höchstbetragshypothek und die Zwangshypothek. Diese kann für mehrere Forderungen verschiedener Gläubiger bestellt werden. Sie ist immer eine Buchhypothek. Solange die Forderung noch nicht endgültig festgestellt ist, gilt die Höchstbetragshypothek als vorläufige Eigentümergrundschuld. Bei der Arresthypothek wird der Geldbetrag als Höchstbetrag eingetragen, durch dessen Hinterlegung die Vollziehung des Arrestes gehemmt wird.

    Bei der Zwangshypothek handelt es sich um eine Sicherungshypothek. Grundsätzlich muss aber jede Hypothek vom Eigentümer bewilligt werden. Diese Bewilligung wird bei der Zwangshypothek ersetzt durch einen vollstreckbaren zugestellten Schuldtitel.

    Wenn einmal ein Grundstück mit einer Hypothek belastet ist, muss es auch die Möglichkeit geben, diese Hypothek wieder zu löschen. Grundsätzlich würde eine formlose Erklärung des Gläubigers zur Löschung der Hypothek ausreichen. Die Grundbuchordnung verlangt aber, dass diese Erklärung des Gläubigers zumindest notariell beglaubigt ist und dass der Grundstückseigentümer ebenfalls in beglaubigter Form der Löschung zustimmt. Ist die Hypothek, z.B. von einem Dritten gepfändet, so muss auch noch dieser in beglaubigter Form der Löschung zustimmen. Gibt es keine besondere Vereinbarung, wer die Kosten der Löschung tragen soll, so sind diese vom Eigentümer zu tragen.
    Bei einer echten Hypothek ist der Hypothekenzins identisch mit dem vereinbarten Darlehenszins. Heute versteht man in der Praxis unter Hypothekenzins den Zins, der für ein langfristiges, durch eine Grundschuld abgesichertes Darlehen bezahlt wird.

    Der in die Grundschuldurkunde aufgenommene Zinssatz liegt weit darüber, weil er lediglich den Absicherungsrahmen für einen veränderlichen Darlehenszins darstellt.
    Abkürzung: Brennholz, Holzpellets, Holzhackschnitzel.

    Gemeint ist der vorwiegend für die Beheizung benötigte Energieträger.
    Wird verwendet im Rahmen der Pflichtangaben zur energetischen Beschaffenheit eines Gebäudes in Immobilienanzeigen. Empfohlene Verwendung nur bei gleichzeitigem Abdruck eines Abkürzungsverzeichnisses.
    Abkürzung für: in der Fassung
    Abkürzung für: in diesem Sinne
    Abkürzung für: in Höhe von
    Abkürzung für: im Monat
    Abkürzung für: im Rahmen von
    Abkürzung für: im Sinne des/der
    Abkürzung für: in Verbindung
    Abkürzung für: im weiteren Sinne
    Abkürzung für: im Zusammenhang mit
    Abkürzung für: International Accounting Standards
    Abkürzung für: Internationale Bauausstellung
    Makler müssen ebenso wie Notare die Kunden identifizieren, von denen sie Bargeld, Wertpapiere oder Edelmetalle im Wert von über 15.000 Euro annehmen. Dabei kann es sich beim Makler auch um Provisionszahlungen handeln. Die Identifizierung geschieht dadurch, dass er sich Einblick in den Personalausweis oder Reisepass des Kunden verschafft und daraus Vor- und Geburtsname, Geburtsdatum, Geburtsort, Staatangehörigkeit und – soweit hieraus feststellbar – die Anschrift aufzeichnet oder eine Kopie anfertigt. Er muss den Kunden auch fragen, ob er in eigenem oder in fremden Namen handelt.

    Drängt sich dem Makler der Verdacht auf, dass mit dem Geschäft Geldwäsche verbunden ist, muss er dies der Staatsanwaltschaft und der Zentralstelle für Verdachtsanzeigen beim Bundeskriminalamt melden. Für dieses Handeln ist er per Gesetz von jeder Verantwortung freigestellt.
    Ein Makler verdient seine Provision, wenn infolge seines Nachweises einer Vertragsabschlussgelegenheit oder infolge seiner Vermittlungsbemühungen ein Vertrag zustande kommt. Die Maklertätigkeit muss also ursächlich für den Vertragsabschluss sein. Dies wirft Probleme auf, wenn der Auftraggeber des Maklers diese Ursächlichkeit bestreitet.

    Eines der Kriterien, aus dem die Ursächlichkeit abgeleitet werden kann, ergibt sich aus der Antwort auf die Frage, ob das vom Makler unverbindlich angebotene Geschäft mit dem tatsächlich zustande gekommenen identisch ist.

    Die Identität wird geprüft am Vertragsgegenstand, der Art des Vertrages, den Personen, die den Vertrag schließen und bis zu einem gewissen Grade auch an den Vertragsbedingungen. Wurde in einem oder in mehreren dieser Punkte vom Makler etwas anderes nachgewiesen, als dem zustande gekommenen Vertrag entspricht, fehlt es an der Identität zwischen Angebot und Vertrag. Die Ursächlichkeit der Maklertätigkeit wird dann verneint.

    Dabei gibt es Ausnahmen: Wird zum Beispiel einem Interessenten ein Haus angeboten, der Vertrag kommt aber nicht mit ihm, sondern mit dessen Sohn zustande, wird die Ursächlichkeit bejaht, wenn der Interessent wirtschaftlich an dem Geschäft beteiligt ist (wenn er zum Beispiel den Preis mitfinanziert). Auch Abweichungen zwischen dem ursprünglich vom Makler genannten Kaufpreis und dem Preis, zu dem der Vertrag letztlich zustande kommt, sind unschädlich, solange sich diese Abweichungen im Rahmen normaler Verhandlungszugeständnisse bewegen.

    Diverse Oberlandesgerichte (zum Beispiel Bamberg, Koblenz, Celle und München) sowie zahlreiche Stimmen in der Literatur sind der Auffassung, dass keine Kongruenz vorliegt und damit keine Maklerprovision entsteht, wenn der tatsächlich gezahlte Kaufpreis mehr als 25 Prozent unter dem Preis liegt, den der Makler aufgerufen hat. Das OLG Hamm hat in einer Entscheidung vom 21.03.2013 der Maklerin aber eine Courtage zugesprochen trotz eines Kaufpreises, der 43 Prozent unter dem Angebotspreis der Maklerin lag. Das Gericht argumentierte, der Käufer habe mit dem Vertrag genau das wirtschaftliche Ergebnis erzielt, das er beabsichtigt hatte. In diesem Fall verstoße der Käufer gegen Treu und Glauben, wenn er sich auf die fehlende Identität des geschlossenen mit dem beabsichtigten Kaufvertrag berufe.

    Der Bundesgerichtshof hat in diesem Fall allerdings gegen die Maklerin entschieden. Eine Kongruenz zwischen dem nachgewiesenen und dem abgeschlossenen Kaufvertrag liege nicht vor. Dies wurde in diesem Fall damit begründet, dass die Maklerin einen Kaufvertrag über ein Gewerbegrundstück mit Bebauung nachgewiesen hatte, die Käuferin aber das Grundstück nur frei von Bebauung gebrauchen konnte. Es wurde also nicht nur der Wert der Gebäude, sondern auch ein Betrag für deren Abriss vom Kaufpreis abgezogen. Der endgültig zustande gekommene Vertrag entspreche damit nicht dem Vertrag, auf den sich die Maklerleistung bezogen habe (Urteil vom 6. Februar 2014, Az. III ZR 131/13).
    Mit Idiopathic Environmental Intolerances (IEI) bezeichnet man erworbene Gesundheitsstörungen mit multiplen, wiederkehrenden Beschwerden, welche mit unterschiedlichen Umweltfaktoren, die von der Mehrzahl der Menschen toleriert werden, zusammenhängen sollen. Diese Symptome können nicht auf eine bekannte somatische, psychosomatische oder psychiatrische Funktionsstörung zurückgeführt werden. Dieser Begriff wird häufig synonym zu Multiple Chemikal Sensitivity (MCS) verwandt.
    Abkürzung für: Individualverkehr
    Abkürzung für: Institut der Wirtschaftsprüfer
    IDW S 4 ist die Kurzbezeichnung für den vom Institut der Wirtschaftsprüfer in Deutschland e. V. (IDW) erarbeiteten Standard "Grundsätze ordnungsmäßiger Beurteilung von Verkaufsprospekten über öffentlich angebotene Vermögensanlagen". Er ist die maßgebliche Grundlage für die Erstellung von Prospektprüfungsgutachten durch Wirtschaftsprüfer und enthält einen Katalog von Anforderungen an die inhaltliche Gestaltung der Prospekte von Beteiligungsangeboten, so unter anderem auch für geschlossene Immobilienfonds.
    Abkürzung für: Institut für Gewerbezentren
    Abkürzung für: Institut für Handelsforschung
    Neben der GEFMA war der Deutsche Verband der IFMA (International Facility Management Association), Interessenvertreter der Facility Manager. Der Deutsche Verband wurde 1998 gegründet und zählte über ca. 200 Mitglieder. Hinzu kamen Studenten, die ebenfalls gegen einen geringen Beitrag Mitglied werden konnten. Weltweit verfügt die IFMA über 15.000 Einzelmitglieder (72 Prozent Professionals, 25 Prozent Assoziierte und der Rest Studenten). Die IFMA Deutschland e.V. konnte sich jedoch nicht halten. Sie hat sich mit einem Beschluss der Mitgliederversammlung vom 28.02.2008 selbst aufgelöst.
    Das ifo-Institut an der Ludwig-Maximilians-Universität in München gehört zu den führenden europäischen Wirtschaftsforschungsinstituten. Es handelt sich um ein Institut an der Universität München, ein sogenanntes An-Institut. Es beschäftigt sich unter Leitung von Prof. Dr. Dr. h. c. mult. Hans-Werner Sinn mit der angewandten politikorientierten Wirtschaftsforschung „mit dem Ziel, mehr Stabilität, Wachstum und gesellschaftlichen Zusammenhalt in Europa und der Welt zu erreichen, ohne dabei die Umwelt zu gefährden.“ Neben der Beratung von Politik und Öffentlichkeit sieht sich das Institut als Dienstleister für Forschung, Wirtschaft, Staat und Öffentlichkeit.

    In der Öffentlichkeit bekannt wurde das ifo-Institut vor allen durch seinen monatlich erscheinenden ifo-Geschäftsklima-Index. Dieser beruht auf etwa 7.000 Meldungen über die Erwartungen von Unternehmen des Verarbeitenden Gewerbes, des Bauhauptgewerbes, des Großhandels und des Einzelhandels.
    Abkürzung für: International Financial Reporting Standards
    Abkürzung für: Institut für Sozialdienste
    Das 1963 gegründete ifs-Institut für Städtebau, Wohnungswirtschaft und Bausparwesen e.V. ist ein Verein, der im Rahmen von Veranstaltungen und durch Herausgabe von wissenschaftlichen Schriften und Ratgebern aktuelle Fragen des Wohnungs- und Städtebaus, des Bau- und Siedlungswesens, der Bodenordnung und vor allem der Vermögensbildung durch Wohneigentumsbildung aufgreift. Bekannt ist u.a. der zusammen mit GEWOS herausgegebene Deutsche Eigentums-Immobilienindex (DEIX).

    Die Veranstaltungen zeichnen sich durch eine hohe Beteiligung von Wissenschaftlern, Politikern und Verbandsvertretern aus. Das ifs will auf diesen Feldern auch einen Beitrag zur Politikberatung leisten. Seit 1963 führt es jährlich die Königsteiner Gespräche im Taunus durch. Seit 2000 wird darüber hinaus das Wohnungspolitische Forum in Berlin veranstaltet.

    Die Institutsleitung liegt bei einem 5-köpfigen geschäftsführenden Kuratorium und dem Institutsdirektor. Daneben gibt es zahlreiche weitere Kuratoriumsmitglieder vor allem aus dem Bereich der Verbände und Bausparkassen. Es wird zur Unterstützung des Instituts bei seinen Forschungs- und Lehraufgaben von einem Beirat aus Vertretern von Wissenschaft, Praxis und Verwaltung begleitet. Die Finanzierung des Instituts erfolgt durch Mitgliedsbeiträge, Spenden und Erlöse aus Herausgeberhonoraren.

    Die derzeit 73 Mitglieder setzen sich zusammen aus Verbänden, Unternehmen aus dem Kreditgewerbe und der Wohnungswirtschaft, wissenschaftlichen Instituten und einigen Einzelpersonen. Außerdem gibt es eine Reihe korrespondierender Mitglieder vor allen aus dem Bereich der Wissenschaft, die die Zwecke des Instituts nicht durch Beiträge, sondern durch Mitarbeit und Beratung fördern.
    Abkürzung für: Interessengemeinschaft
    Abkürzung für: Internationale Gartenausstellung
    Abkürzung für: Internationaler Genossenschaftsbund
    Abkürzung für: Industrie- und Handelskammer
    Abkürzung für: 2. Berechnungsverordnung
    Der Begriff Image (intuitives Bild) ist eng mit der öffentlichen Wahrnehmung von Produkten und Unternehmen verbunden. Maklerunternehmen z. B. eilt das intuitive Bild eines "Goldkettchen tragenden Porschefahrers" voraus. Baugenossenschaften hingegen haben mit dem Image vom "Spießertum" zu leben. Images bezeichnen in der Regel eine stereotype Vorstellung von Unternehmen oder seinen Produkten. Images lassen sich im Rahmen von Public Relations gestalten und in gewissen Grenzen bewusst verändern. Sie sind das Resultat einer stringent umgesetzten Corporate Identity (siehe auch Reputation).

    Das Image von Personen, Unternehmen, Institutionen und Wirtschaftsbereichen wird durch die Informationen, die hierüber in der Öffentlichkeit verbreitet sind oder vor­herr­schen und sich in einer "öffentlichen Meinung" verdichten, bestimmt. Es handelt sich um Bewertungen, unabhängig davon, ob sie sachlich zutreffend sind. Das führt dazu, dass vor allem erfolgsabhängige Institutionen und Unter­neh­men sich bemühen, ihr Image, wenn erforderlich, zu verbessern. Es gilt dabei, verbreitete subjektive Zustands­wahr­neh­mungen objektiven Fakten anzunähern.

    Imagepflege hat für die Immobilienwirtschaft eine be­son­dere Bedeutung. Dieser Wirtschaftszweig befand sich lange Zeit im Blickfeld ideologisch gespeister Vorurteile, die auch durch Aufklärungsbemühungen nur schwer zu korrigieren waren.

    Auch wenn sich das Image dieses Wirtschaftszweiges in den letzten Jahrzehnten merklich gebessert hat, ist Image­pflege nach wie vor eine wichtige Aufgabe. Es geht dabei einerseits um die Herstellung eines positiven Kol­lek­tiv­images des Wirtschaftszweiges, als auch um das Indi­vi­dual­image einzelner Unternehmen, die dem Wirtschafts­zweig angehören. Imagepflege von Wirtschaftszweigen ist Aufgabe von Verbänden, für die Imagepflege eines Unternehmens ist dieses selbst zuständig, auch wenn Verbände über Regeln und Verhaltenskodices versuchen, Einfluss auf das Image ihrer Mitglieder zu nehmen.

    Öffentlichkeitsarbeit ("Public Relations") muss einige Regeln beachten, wenn sie zu einem positiven Image­beitrag führen soll. Der Hauptgrundsatz besteht darin, dass alle für die Öffentlichkeit bestimmten Informationen wahr sein müssen. Dies gilt auch dann, wenn die Wahrheit Eingeständnisse von Fehlern erzwingt. Lügen lassen sich nicht vertuschen. Wer lügt, dem wird nicht geglaubt. Wem nicht geglaubt wird, der wird lange sein negatives Image mit sich herumtragen müssen. Öffentlichkeitsarbeit muss auch strikt von der Werbung getrennt werden. Werbung wird niemandem verübelt. Wer aber versucht, Werbung als objektive Information etwa in einem Zeitungsbericht zu verkaufen, wird unglaubwürdig.

    Die beste und grundlegende Imagestrategie besteht darin, die Öffentlichkeit über Ziele, Leitbild und Vorgänge im Unternehmen wahrheitsgemäß zu unterrichten. Auf diese Weise können unternehmenspolitische Entscheidungen verständlich werden. Die wichtigsten PR-Maßnahmen sind Pressekonferenzen und Presseinformationen. Zu den PR-Maßnahmen zählen aber auch periodisch erscheinende Rundschreiben ("Newsletter"), die heute überwiegend per E-Mail versandt werden.
    Imageanzeigen werden der Firmenwerbung des Maklerunternehmens zugerechnet. Sie versuchen, den Bekanntheitsgrad und das spezifische Profil des Maklerunternehmens in der Öffentlichkeit oder bei speziellen Zielgruppen zu verbessern. Sie haben eine große Breitenwirkung und richten sich an die verschiedensten Zielgruppen. Imageanzeigen kommt insbesondere im Hinblick auf die passive Auftragsakquisition eine große Bedeutung zu.
    Als Immission werden schädliche Umwelteinwirkungen bezeichnet, "die nach Art und Ausmaß oder Dauer geeignet sind, Gefahren, erhebliche Nachteile oder erhebliche Belästigungen für die Allgemeinheit oder die Nachbarschaft herbeizuführen" (§ 3 Bundesimmissionsschutzgesetz). Dazu zählen die von einer Anlage ausgehenden Luftverunreinigungen, Geräusche, Erschütterungen, Licht, Wärme, Strahlen und ähnliche Erscheinungen. Luftverunreinigungen ergeben sich durch Gase, Dämpfe, Gerüche, Rauch und Ruß.

    Durch vielfältige Vorkehrungen insbesondere Genehmigungserfordernisse, werden schädliche Umwelteinwirkungen ausgeschlossen oder begrenzt. Die Reichweite, die der Gesetzgeber dem Immissionsschutz zumisst, kann daraus abgeleitet werden, dass auf dieser Gesetzesgrundlage relativ viele Verordnungen erlassen wurden.

    Auch im Rahmen des privaten Nachbarrechts bestehen Abwehransprüche gegen unzumutbare Beeinträchtigungen durch Immissionen der genannten Art. Der Eigentümer kann Immissionen aber nicht verbieten, wenn die Einwirkung die Benutzung seines Grundstücks nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigt oder wenn die die Immission bewirkende Anlage genehmigt ist. Als unwesentliche Beeinträchtigung gilt stets das Nichtüberschreiten von Grenzwerten, die in Gesetzen oder Verordnungen festgeschrieben sind. Soweit sich Grenzwerte aus VDI-Richtlinien ergeben, sind die Gerichte hieran zwar nicht gebunden. Diese Richtlinien gelten jedoch als Orientierungsrahmen für eine Beurteilung.

    Wichtige Regelungen über den Immissionsschutz enthalten die Bundesimmissionsschutzverordnungen. Diese wurden auf Grundlage des Bundesimmissionsschutzgesetzes erlassen. Zu ihnen gehört zum Beispiel die 26. BImSchV, welche sich mit elektromagnetischen Feldern beschäftigt. Darin werden Grenzwerte für den "Elektrosmog" festgelegt, der durch den zunehmenden Ausbau des Mobilfunks entsteht. Die 1. BImSchV legt Grenzwerte für kleine Feuerungsanlagen wie mit Holz betriebene Kaminöfen fest. Die 4. BImSchV definiert Genehmigungserfordernisse für bestimmte Anlagen, die Schadstoffe ausstoßen und die 10. BImSchV beschäftigt sich mit der Beschaffenheit und der Qualitätsauszeichnung von Kraft- und Brennstoffen. Die 32. BImSchV bezeichnet man auch als die Geräte- und Maschinenlärmschutzverordnung.
    Alternative Bezeichnung für Grundstück im umfassenden Sinne.
    Eine Immobilie - wie auch eine bewegliche Sache - wird herrenlos, wenn der Eigentümer sein Eigentum daran aufgibt, ohne dieses auf eine andere Person zu übertragen. Soll in ein derartiges Grundstück die Zwangsvollstreckung betrieben werden, so bestellt das zuständige Vollstreckungsgericht auf Antrag des Gläubigers einen Vertreter zur Wahrnehmung der sich aus dem Eigentum ergebenden Rechte und Verpflichtungen im Zwangsvollstreckungsverfahren. Dieser Vertreter nimmt dann alle Rechte des Eigentümers wahr und soll wie ein sorgsamer Eigentümer handeln.

    Oft stellt sich allerdings diese Frage nicht, da herrenlose Grundstücke meist aus gutem Grund von ihren Eigentümern aufgegeben werden. Oft handelt es sich um Grundstücke mit sehr stark sanierungsbedürftigem Baubestand in Gegenden, in denen eine Abwanderung der Bevölkerung stattfindet und weder Abriss noch Sanierung lohnend erscheinen.

    Die Rechtsgrundlage für die Aufgabe des Eigentums an einem Grundstück ist § 928 BGB. Der Eigentümer kann gegenüber dem Grundbuchamt den Verzicht auf das Grundstück erklären. Mit der Eintragung des Verzichts verliert er sein Eigentum. Das Recht zur Aneignung des aufgegebenen Grundstücks steht dann dem Fiskus des Landes zu, in dem das Grundstück liegt. Der Fiskus erwirbt das Eigentum dadurch, dass er sich als Eigentümer in das Grundbuch eintragen lässt. Lässt auch der Fiskus einen Verzicht eintragen, ist das Grundstück endgültig herrenlos. Dann kommt das sogenannte „Windhundprinzip“ zur Anwendung: Wer sich zuerst eintragen lässt, wird Eigentümer. Derjenige übernimmt allerdings auch mögliche Belastungen des Grundstücks.
    Seit 1.1.2007 sind im BauGB Vorschriften über "Private Initiativen zur Stadtentwicklung in Verbindung mit dem Landesrecht" verankert (§171f BauGB). Zurückzuführen ist dies auf Initiativen, die in einzelnen Bundesländern wie Hamburg, Bremen, Schleswig-Holstein und Hessen zu sogenannten Immobilien- und Standortgemeinschaften (ISG) entstanden sind. Dabei spielte Hamburg eine Vorreiterrolle. Bekannt geworden sind diese Initiativen auch unter dem Namen Business Improvement Districts (BID). Wie der Anglizismus verrät, wurde das Modell in den USA entwickelt. BIDs beziehen sich auf zentrale Geschäftsviertel der Städte, deren Attraktivität gesteigert werden soll. Im Fokus von Housing Improvement Districts (HID) stehen Wohnquartiere (reine und allgemeine Wohngebiete i.S.d. BauNVO), die durch entsprechende Initiativen aufgewertet werden sollen. Unter Neighbourhood Improvement Districts (NID) versteht man Mischgebiete. Ziel ist es, das Nebeneinander von gewerblichen Niederlassungen und Wohnhäusern durch geeignete Maßnahmen zu stärken – einerseits die Wohn- und Lebensqualitäten, andererseits die Umfeldqualitäten der dort Beschäftigten. Alle District-Arten werden unter dem Oberbegriff "Urban Improvement-Disricts" zusammengefasst.

    Die privaten Initiativen zielen darauf ab, in Innenstädten, Stadtteilzentren und Wohnquartieren Maßnahmen zur Verbesserung des geschäftlichen und städtischen Umfeldes durchzuführen. Initiatoren sind Geschäftsleute und Grundstückseigentümer, die mit Hilfe solcher Maßnahmen ihr Quartier aufwerten wollen. Die Initiatoren von BIDs können sich in eingetragenen Vereinen, BGB-Gesellschaften oder GmbHs zusammenschließen und auf der Grundlage der ihnen zur Verfügung stehenden Finanzierungsmittel Aufträge vergeben. Eine Alternative zu privatrechtlichen Organisationsformen wären Anstalten des öffentlichen Rechts, bei denen die Gemeinden stärkere Einflussmöglichkeiten haben.

    Der Bezug zum Städtebaurecht führte zu der oben erwähnten Rahmenregelung im BauGB, wobei auf das Landesrecht verwiesen wird. Nach Landesrecht können demnach Gebiete festgelegt werden, in denen die dargestellten Maßnahmen in privater Verantwortung durchgeführt werden können. Dabei wird Wert darauf gelegt, dass die Konzepte mit den städtebaulichen Zielen der Gemeinden abgestimmt werden.

    Mittlerweile liegen in verschiedenen Bundesländern Gesetzentwürfe vor. Danach sollen alle Ansässigen in einem von der Gemeinde förmlich festgelegten Gebiet eine Abgabe entrichten. Sie wird von der Kommune eingezogen. Befreiungen sind vorgesehen, wenn im BID-Bereich Ansässige von den Aufwertungsmahnahmen offensichtlich nicht profitieren.
    Im Frühjahr 2015 legte der Deutsche Real Estate Funds DREF eine Anleihe auf, mit der Gelder zwecks Ankauf und Modernisierung von Studentenwohnheimen gesammelt werden sollen. Ein solches Produkt gab es zuvor in Deutschland noch nicht.

    Die Anleihe richtet sich an private und institutionelle Anleger. Diese erhalten für ihr Geld fünf Jahre lang einen Kupon über 4,375 Prozent. Die eingezahlten Beträge sollen dann für Ankauf und Modernisierung von bis zu acht Studentenwohnheimen in Berlin, Bremen, Kassel, Kiel und Stuttgart dienen. Die Auszahlung der Anleger soll im April 2020 stattfinden; das entsprechende Kapital will man durch höhere Mieten und eine Anschlussfinanzierung gewinnen, die auf höheren Immobilienwerten beruht. Mit einer Wertsteigerung rechnet die DREF aufgrund ihrer Pläne zur Modernisierung und anschließenden Vollvermietung der Studentenwohnheime.

    Die Verkehrswerte der acht Kaufobjekte betragen insgesamt 60,3 Millionen Euro. Die Anleihegelder sollen durch eine erstrangige Grundschuld abgesichert werden, die bei 80 Millionen Euro liegt.

    Anteilseigner der DREF sind die Gemini Holdings des Münchner Unternehmers Felix Bauer und die Investorengruppen Somerston Group (20 Prozent) und Internos Global Investors (7,5 Prozent).

    Generell zeichnet sich ab, dass Studentenwohnheime verstärkt durch spezialisierte Betreibergesellschaften und Investoren betrieben werden.
    Langfristige Nutzungsüberlassung von Betriebs- und sonstigen gewerblichen Gebäuden im Rahmen eines Leasingvertrags. Leasinggeber sind darauf spezialisierte Gesellschaften. Der Nutzer, der als Leasingnehmer bezeichnet wird, zahlt eine monatliche Leasingrate und kann somit die Liquidität seines Unternehmens schonen. Am Ende der Vertragslaufzeit wird er Eigentümer der Immobilie. Je nach Vertragsgestaltung kann bei Vertragsende eine Schlusszahlung erforderlich werden. Immobilienleasing setzt die Bonität des Leasingnehmers und die Wiederverwertbarkeit der Immobilie voraus.

    Auch im Wohnimmobilien-Bereich gibt es heute Leasingangebote für private Kunden. Der Vorteil für den Leasingnehmer besteht darin, dass die Leasingrate teilweise unter der Miete für ein vergleichbares Objekt liegt. Allerdings ist die Schlusszahlung ggf. in die Kalkulation einzubeziehen. Leasingnehmer müssen anders als Mieter in der Regel für Reparaturen und Instandhaltung der Immobilie aufkommen.

    Übliche Vertragslaufzeiten sind zehn Jahre für gewerbliche und 20 Jahre für privat genutzte Immobilien.
    Sonderform eines geschlossenen Immobilienfonds, bei dem die Beteiligungsgesellschaft mit dem bei ihr angelegten Kapital eine Immobilie erwirbt und diese an einen Mieter verleast. Die Überlassungsdauer liegt üblicherweise bei 20 Jahren. Der Vorteil für den Anleger: Nach Ablauf der Beteiligungsdauer werden die Anteile zu einem bereits beim Erwerb festgelegten Preis zurückgenommen. Damit können Investoren zwar nicht von der Wertsteigerung einer Immobilie profitieren, dafür aber mit den bereits fixierten Ausschüttungen aus Mieteinnahmen rechnen. Unterschieden werden:

    a)Vermögensverwaltende Immobilien-Leasingfonds, bei denen die Ausschüttungen als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung behandelt werden und – vor allem in der verlustträchtigen Bauphase – gegen die Einkommensteuer aufgerechnet werden können. Allerdings kann seit einigen Jahren keine Verrechnung von Verlusten mit anderen Einkunftsarten mehr durchgeführt werden.

    b)Gewerbliche Immobilien-Leasingfonds, bei denen der Anleger Kommanditist einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung wurde. Diese Variante wurde besonders für die Vermögensübertragung per Schenkung oder im Erbschaftsfall entwickelt, da für die Bewertung des Objektes der 1,4-fache Einheitswert abzüglich Verbindlichkeiten angesetzt wird. Da nunmehr der Grundbesitzwert für solche Übertragungen maßgeblich ist, hat diese Konstruktion an Attraktivität eingebüßt. Das Risiko bei Immobilienleasingfonds besteht darin, dass bei diesen meist nur ein einzelnes Objekt erworben wird. Steht dieses leer oder wird der Mieter insolvent, schlägt die Investition fehl. Eine Neuvermietung zu früheren Konditionen kann unter Umständen problematisch sein. Hier ist im Einzelfall eine genaue Überprüfung der Marktfähigkeit des Leasingobjektes anzuraten.
    Strategisches Maßnahmenpaket zur Vermarktung von Immobilien. Das traditionelle Marketing ist auf den Absatz von Konsumgütern ausgerichtet. Im Rahmen des Dienstleistungsmarketings haben das speziell auf die Akquisition und den Vertrieb von Immobilien ausgerichtete Immobilienmarketing sowie Serviceprodukte aus angrenzenden Bereichen (z.B. Finanzierung) eine eigenständige Rolle eingenommen. So wird z.B. an Universitäten und Fachhochschulen, in den DIA-Studiengängen zum Dipl. Immobilienwirt der Bereich Immobilienmarketing in eigenen Veranstaltungen gelehrt. Sie vermitteln neben Grundlagen des Marketings auch Kenntnisse über Marktziele, Möglichkeiten der Marktforschung, Marktstrategien, produktpolitische Entscheidungen, Preis- und Konditionenpolitik sowie Entscheidungen aus den Bereichen Werbung und Vertrieb.
    Die einzige Professur für Immobilienmarketing an einer deutschen Hochschule, Professor Dr. Stephan Kippes von der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen (HfWU), zeichnet jedes Jahr herausragende Marketingkampagnen in der Immobilienwirtschaft aus und organisiert den Immobilienmarketing-Award.

    Marketing führte in der Immobilienbranche lange ein Schattendasein. Noch heute verzichten viele kleine Unternehmen ganz auf Marketingaktivitäten, und große Unternehmen mit nur einem Mitarbeiter im Bereich Marketing und Öffentlichkeitsarbeit sind keine Seltenheit. Dabei ist Marketing für die ganze Branche überlebenswichtig. Vor diesem Hintergrund zeigt der Immobilienmarketing-Award in den letzten Jahren eine erfreuliche Tendenz: Die grundlegende Bedeutung des Immobilienmarketings ist unumstritten, die Umsetzung wird immer kreativer. Hierauf baut der Immobilienmarketing-Award auf. Immobilienunternehmen aus allen Bereichen der Immobilienwirtschaft können sich mit Vermarktungskonzepten von Wohn- und Gewerbeimmobilien bewerben. Eine eigene Preiskategorie bilden Low Budget-Kampagnen, die nicht mehr als 20.000 Euro kosten. Einen Sonderpreis gibt es für Öko-Marketing in der Immobilienwirtschaft. In dieser Kategorie werden Strategien für GreenBuilding-Konzepte, Nachhaltigkeits-Marketing und die Vermarktung von Energieeffizienz gewürdigt.

    Der Immobilienmarketing-Award, 2004 vom Fachmagazin Immobilienwirtschaft und dessen Chefredakteur Dirk Labusch ins Leben gerufen, will ein Umdenken in Bezug auf Marketingaktivitäten einleiten und die für Marketing Verantwortlichen in der Immobilienbranche zu mehr Professionalität motivieren.

    Die Konzepte werden von einer Fachjury unter dem Vorsitz von Professor Dr. Stephan Kippes begutachtet und bewertet. Der Jury gehören der Chefredakteur der Fachzeitschrift Immobilienwirtschaft Dirk Labusch (stellvertretender Vorsitzender) an, außerdem Klaus Striebich, Geschäftsführer der ECE Projektmanagement, Volker Wohlfarth, Geschäftsleiter Anbietermarketing der Immobilien Scout GmbH und Prof. Dr. Werner Ziegler, Rektor der HfWU.

    Immobilien-Research (Immobilienmarktforschung, Market Research) befasst sich mit Analysen. Beobachtungen und Prognosen des Immobilienmarktes in seinen verschiedenen Erscheinungsformen. Ziel ist die Herstellung von Transparenz zur Erleichterung der Entscheidung über Immobilientransaktionen.

    Da Standorteigenschaften einer Immobilie eine besondere Bedeutung für den Preisbildungsprozess am Immobilienmarkt haben, wird die Marktanalyse meist verbunden mit einer Standortanalyse ("STOMA"). Je nach den benutzten Datenquellen wird ferner unterschieden zwischen Primärmarktforschung und Sekundärmarktforschung. Die Primärmarktforschung stützt sich auf Daten, die auf dem Markt unmittelbar durch das Anbieter- / Nachfragerverhalten erfasst werden können. Zur Primärmarktforschung gehören auch Umfragen und Kundenbefragungen. Für die Sekundärmarktforschung sind bereits vorhandene statistisch erhobene Daten Ausgangsgrundlage. Sie spielen eine Rolle zur Beurteilung von Strukturen und Entwicklungen von Einflussfaktoren und Determinanten, die auf das Immobilienmarktgeschehen wirken.

    Eines der Immobilien-Research-Institute, das regelmäßig Immobilienmarktberichte und Immobilienpreisspiegel für den süddeutschen Raum herausgibt, ist das IVD-Marktforschungsinstitut, das seinen Sitz beim IVD-Regionalverband Süd in München hat. Es stützt sich auf die regelmäßig zweimal im Jahr erhobenen Marktdaten, die von ausgewählten Immobilienmarktberichterstattern erhoben werden. Eine weitere Erkenntnisquelle sind die durch die Sekundärmarkforschung genutzten Daten. Auch der IVD-Bundesverband befasst sich mit Immobilien-Research und gibt einmal im Jahr Immobilienpreisspiegel heraus.
    Die Immobilien-Spezialfonds gehören zu den offenen Immobilienfonds. Im Unterschied zu den normalen Publikumsfonds ist bei Immobilien-Spezialfonds die Zahl der Anleger auf zehn juristische Personen begrenzt.

    Bei diesen Personen handelt es sich um Unternehmen mit umfangreichem Immobilienbesitz, vorwiegend um Versicherungen, Pensionsfonds, Stiftungen usw., die mit dem Einbringen ihres Sondervermögens in einen solchen Fonds ihre "Immobilienquote" innerhalb ihres Anlagespektrums erreichen.

    Andere Anleger (z.B. Industrieunternehmen, Banken) können auch eigene Immobilien in solchen Fonds unterbringen. Die Verwaltung obliegt wie beim Publikumsfonds einer Kapitalanlagegesellschaft.
    Als Immobilienaktien bezeichnet man Anteile an Aktiengesellschaften, deren Kerngeschäft in der Entwicklung, der Bewirtschaftung, dem Bau oder dem Vertrieb von Immobilien besteht. Es handelt sich oft um Bauunternehmen, Finanzierer, Entwicklungsgesellschaften oder Immobilienholdings. Aber auch große Maklerunternehmen, Hausverwaltungen und Wohnungsbaugesellschaften können in der Rechtsform einer Aktiengesellschaft auftreten. Einige dieser Unternehmen sind an der Börse notiert; andere nicht. So nutzen zum Beispiel viele Familienunternehmen die Rechtsform der Aktiengesellschaft ohne Börsennotierung, da hier kein öffentlicher Handel mit den Aktien gewünscht ist. Oft ist ein schnelleres Wachstum möglich, weil keine Gewinne an außenstehende Aktionäre ausgeschüttet werden müssen und somit mehr flüssiges Kapital zur Verfügung steht.

    Für börsennotierte Immobilien-Aktiengesellschaften existieren seit 2007 besondere gesetzliche Vorschriften. Diese finden sich im Gesetz über deutsche Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen (REIT-Gesetz / REITG). Diese Vorschriften beziehen sich allerdings nur auf bestandshaltende Gesellschaften.

    Kennzeichnend für diejenigen Immobilienaktiengesellschaften, die Eingang in den DIMAX gefunden haben, ist ein Geschäftsfeld, das mindestens zu 75 Prozent aus Immobiliengeschäften besteht. Hierzu zählen Vermietung und Verpachtung, Immobilienverwaltung, Immobilienhandel, Projektentwicklung und Immobilienberatung.
    Immobilienaktiengesellschaften sind Unternehmen, deren Unternehmenszweck entweder in der Bewirtschaftung eigener Immobilien (Bestandshalter), der Projektentwicklung oder als Erbringer von Leistungen im Bereich des Facility- bzw. Portfolio Management im Rahmen eines eigenen Unternehmensverbundes oder für fremde Unternehmen besteht. Sie entstanden teils durch Ausgliederung des Immobilienbestandes großer Unternehmen mit völlig anderem Unternehmenszweck (verarbeitende Industrien, Bergbau, Brauereien, Bahn und Post) oder durch einen Akt der Emanzipation ehemals großer gemeinnütziger Wohnungsgesellschaften in gewinnorientierte Unternehmen durch den Gang zur Börse. Neugründungen sind selten. Noch nicht im Blickfeld befinden sich in Deutschland (im Gegensatz etwa zu Holland) Immobilienaktiengesellschaften, die aus der Umwandlung von offenen oder geschlossenen Immobilienfonds entstanden sind.

    Die bei Immobilienaktiengesellschaften nicht abschließend gelöste Frage bezieht sich darauf, wie die oft zutage tretende Wertediskrepanz zwischen dem realen Immobilienvermögen (Summe der Verkehrswerte des Immobilienbestandes) und dem sich aus dem Kurs-Cashflow-Verhältnis ergebenden Werten, zu erklären, bzw. zu überbrücken ist. Für diejenigen Immobilienaktiengesellschaften, die sich in den ruhigeren Gewässern reiner Bestandshalter bewegen, dürfte das Problem durch Einbeziehung der Verkehrswerte der Immobilien in die Unternehmensbewertung im Rahmen des Net Asset Value (NAV) gelösten werden können. Dieses Bewertungsverfahren wurde für die Bewertung der Real Estate Investment Trusts (REITs) entwickelt.
    Es wird zwischen der direkten und der indirekten Immobilienanlageform unterschieden. Zur direkten Anlage zählt zum Beispiel der Erwerb einer Wohnung oder eines Mehrfamilienhauses. Zu den indirekten Immobilienanlagen zählen geschlossene Immobilienfonds und offene Immobilienfonds. Eine weitere Möglichkeit ist der Erwerb von Immobilienaktien, d.h. von Anteilen börsennotierter Unternehmen. Alternativ kann man auch Anteile an Immobilienaktienfonds erwerben, die wiederum börsennotiert sind.
    Der Anlagemarkt unterscheidet zwei Immobilienmärkte: den Wohnungsmarkt und den Markt für Gewerbeimmobilien. Auf der Investorenseite wird zwischen privaten und institutionellen Investoren unterschieden, die entweder als Selbstnutzer oder als Anleger in Erscheinung treten. Der Immobilienmarkt reagiert auf steuerliche und rechtliche Veränderungen sowie auf Anlagetrends, regionale Besonderheiten, Preise und Mieten. All dies führt zu erheblichen Schwankungen.
    Zunehmend bezeichnen sich Maklerfirmen als Immobilienberater. Damit geben sie zu erkennen, dass Vermittlungsleistungen durch Beratungskompetenz unterstützt werden. Allerdings erweitern sich damit auch Leistungsumfang und Haftungsrisiko. Einen Makler, der sich auf Immobilienvermittlung beschränkt, treffen keine Nachforschungspflichten, um den Auftraggeber über Risiken und Chancen umfassend aufklären zu können.

    Bezeichnet sich ein Makler aber als Berater oder erscheint er in den Augen des Kunden als solcher, sind fundierte Kenntnisse in den Bereichen, in denen er berät, unabdingbar. Sind sie nicht gegeben, muss er sie sich verschaffen. Eine Beratung muss umfassend sein, also auch objektiv jene Probleme ansprechen, die gegen einen Geschäftsabschluss sprechen. Ein Verschweigen solcher Probleme führt zu Schadensersatzpflichten, wenn für den Auftraggeber daraus ein Schaden entsteht.

    Der Beratung sind aber auch Grenzen gesetzt. So bleibt eine steuerliche oder rechtliche Beratung grundsätzlich Steuerberatern und Rechtsanwälten vorbehalten. Beratungsleistungen von Maklern sind in der vereinbarten Provision enthalten. Es gibt allerdings auch Makler, die eine Beratung gegen gesondertes Honorar anbieten. Nicht selten werden Beratungsleitungen auf eine Tochtergesellschaft ("Immobilien-Consulting") ausgelagert. Diese Unternehmen sind keine Maklerunternehmen mehr, selbst wenn Maklerleistungen als Nebenleistungen mit angeboten werden. Die Honorierung der Beratungsleistung erfolgt dann meist ähnlich wie bei Wirtschaftprüfern in Form von Tagessätzen.
    Anlass für die Erbschaftssteuerreform 2009 war hauptsächlich die laut Bundesverfassungsgericht ungerechte – weil gegen das Gleichheitsgebot verstoßende – Bewertung von Vermögensgegenständen. Seit der Reform sollen alle Erbschafts- beziehungsweise Schenkungsgegenstände so bewertet werden, dass das Ergebnis dem "gemeinen Wert", also dem Verkehrswert, zumindest nahe kommt. Da die Marktpreise besonders für Immobilien sich jedoch ständig ändern und von Ort zu Ort unterschiedlich sind, musste dafür ein Berechnungsverfahren geschaffen werden, das für jede Immobiliensparte unterschiedlich ist. Zu unterscheiden ist dabei zunächst zwischen bebauten und unbebauten Grundstücken.

    Unbebaute Grundstücke sind solche, auf denen sich keine benutzbaren Gebäude befinden. Ist ein Gebäude bezugsfertig, gilt es als benutzbar. Steht auf einem Grundstück ein Gebäude, das wegen Baumängeln vorübergehend unbewohnbar ist, gilt es als bebautes Grundstück. Als unbebaut gilt ein Grundstück, wenn das darauf stehende Gebäude zerstört oder so verfallen ist, dass eine Nutzung dauerhaft ausscheidet. Bei unbebauten Grundstücken orientiert sich die Wertermittlung an ihrer Fläche und den von örtlichen Gutachterausschüssen festgesetzten Bodenrichtwerten (§ 179 Abs.1 BewG, § 196 BauGB). Diese Durchschnittswerte werden für ein Gebiet mit gleichen Lage- und Nutzungsverhältnissen pro Quadratmeter Grundstücksfläche errechnet. Gibt es keinen Bodenrichtwert des Gutachterausschusses, verwendet man einen Bodenwert auf Basis vergleichbarer Flächen.

    Bei bebauten Grundstücken ist die Gebäudeart für das Bewertungsverfahren entscheidend. Für Wohneigentum, Teileigentum und Ein- und Zweifamilienhäuser ist das Vergleichswertverfahren maßgeblich. Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt ein üblicher Mietzins feststellen lässt, werden nach dem Ertragswertverfahren bewertet. Das Sachwertverfahren wiederum kommt zur Anwendung für Wohn- und Teileigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser, wenn kein Vergleichswert vorliegt und für Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, wenn keine ortsübliche Miete feststellbar ist, ferner für sonstige bebaute Grundstücke.

    Der Steuerpflichtige kann nach § 198 Bewertungsgesetz auch vorbringen, dass der „gemeine Wert“ seines Hauses oder Grundstücks niedriger ist als der nach den erläuterten Regelungen ermittelte Wert. In der Regel muss er dazu ein Gutachten einholen.
    Unter einer Immobilienblase versteht man die unrealistische preisliche Überbewertung von Immobilien in einem bestimmten Teilmarkt. Dies kann zum Beispiel der Markt für Bestands-Wohnimmobilien in einer bestimmten Großstadt sein. Meist steigen die Preise in diesem Teilmarkt mit hoher Geschwindigkeit an, bis sie einen Höchststand erreicht haben. Dann ist oft ein rasanter Preisverfall zu beobachten. Gründe dafür können sein:

    • Investoren steigen zu einem möglichst frühen Zeitraum aus dem örtlichen Markt aus, um Gewinne mitzunehmen und anderswo neu zu investieren,
    • neue Investoren werden durch Berichte über sinkende Preise abgeschreckt,
    • institutionelle Investoren wie Anlagegesellschaften, Immobilienfonds und Versicherungen fahren ihr Engagement zurück,
    • Kreditinstitute fürchten den Ausfall von Krediten bei schlechter Verwertbarkeit von Sicherheiten und stellen neue Kredite nur zögerlich oder mit schlechteren Konditionen zur Verfügung. Investoren werden abgeschreckt.

    Verschiedene Entwicklungen können eine Immobilienblase verursachen. So kann durch allzu lockere Kreditvergabe an Käufer mit geringer Bonität eine gesteigerte Nachfrage erzeugt werden, die wiederum die Preise in die Höhe treibt. Werden zusätzlich unsichere Forderungen zum Gegenstand von weiteren Investitionsgeschäften, kann es zu einer Kettenreaktion kommen, die Effekte wie die US-Subprime-Krise ab 2007 auslöst. Auch günstige Zinsen können zu einer stark gesteigerten Nachfrage führen, welche die Preise in die Höhe treibt.

    Auch eine Fehlsteuerung von Investitionen durch falsche steuerliche Anreize kann eine Immobilienblase verursachen. So lösten nach der deutschen Wiedervereinigung steuerliche Anreize für Investitionen in den neuen Bundesländern erhöhte Bautätigkeit insbesondere bei Gewerbeimmobilien aus. Erst mit einer Verzögerung von mehreren Jahren stellte sich heraus, dass dem keine Käufernachfrage entgegenstand, was zu einem raschen Verfall der Preise führte.

    In Deutschland hat sich bisher die Bildung einer Immobilienblase nicht abgezeichnet. Es ist jedoch immer wieder zur Überhitzung einzelner Marktsegmente gekommen, etwa dem Markt für Einfamilienhäuser in Großstädten und Ballungsräumen.

    Aus dem Bankbereich wurden in den letzten Jahren zum Teil Warnungen vor einer Marktüberhitzung infolge niedriger Zinsen laut. Dies war mit dem Aufruf an Käufer verbunden, darauf zu achten, dass eine Investition “in sich schlüssig” sein müsse, mit einer Anschlussfinanzierung refinanzierbar und dass nicht allein die Ausnutzung niedriger Zinssätze der Grund für den Immobilienkauf sein dürfe.

    Das Forschungs- und Beratungsinstitut empirica in Berlin erstellt regelmäßig den sogenannten empirica-Blasenindex, der auf der Website des Instituts zum Download zur Verfügung steht.
    Mit Immobilienbörsen wird der formelle Zusammenschluss von Immobilienmaklern bezeichnet, deren Zweck darin besteht, zusätzliche Geschäftsabschlüsse dadurch zu erreichen, dass regelmäßig zwischen beteiligten Maklern ein Objekt- bzw. Interessentenaustausch stattfindet. Sie fördern auf diese Weise das Gemeinschaftsgeschäft unter Maklern. Im Gegensatz zu Maklerverbünden (nicht Maklerverbänden) kann bei Immobilienbörsen jeder Teilnehmer entscheiden, ob und in welchem Umfange er die von ihm akquirierten Objekte seinen Börsenkollegen anbieten will. Er kann auch auf der Grundlage allgemeiner Maklerverträge arbeiten. Bei Maklerverbünden verpflichten sich die Teilnehmer, nur Alleinaufträge zu akquirieren und die Objekte innerhalb eines bestimmten Zeitraums in den gemeinsamen Objektpool des Verbundes einzugeben.

    Derzeit gibt es etwa 35 Immobilienbörsen, 25 davon sind eingetragene Vereine, eine Immobilienbörse ist eine Institution der Industrie- und Handelskammer Frankfurt. Immobilienbörse ist kein geschützter Begriff, so dass er heute auch in Firmenbezeichnungen oder zur Kennzeichnung von Immobilienportalen im Internet anzutreffen ist.

    Teilweise blicken solche Immobilienbörsen auf eine lange Tradition zurück. In Hamburg besteht sie seit 150 Jahren. Ein Gründungsboom setzte bei Immobilienbörsen gegen Mitte der 60er Jahre des vergangenen Jahrhunderts ein. Die Arbeitsgemeinschaft deutscher Immobilienbörsen versuchte, die Arbeit der Börsen zu optimieren. Ein wichtiges, wenn auch nicht das wichtigste Motiv dieser Gründungen war die Vorstellung, das Börsenimage für sich nutzen zu können und zu suggerieren, dass man sich in Tuchfühlung mit der angesehenen Berufsgruppe der vereidigten Börsenmakler befand. Allerdings handelt es sich bei Immobilienbörsen im Gegensatz zu Wertpapier- und anderen Börsen um reine Informationsbörsen. Vertragsabschlüsse über Immobilien können dort nicht durchgeführt werden.

    Während die konventionellen Immobilienbörsen ein Börsenzeremoniell insofern pflegten, als regelmäßig Börsensitzungen abgehalten wurden, auf denen Objektangebote vorgestellt und besprochen wurden, ging die 1968 gegründete Süddeutsche Immobilienbörse einen anderen Weg. Sie war gedacht als überregional agierendes Immobilieninformationszentrum, das die neuen Medien nutzen wollte. Sie hatte den Charakter eines Immobilieninformationszentrums. Wegen ihres überregionalen Einzugsbereiches handelt es sich heute noch um die mitgliederstärkste Immobilienbörse in Deutschland.

    Heute - im Zeitalter der Immobilienportale - haben die traditionellen Immobilienbörsen ihre Bedeutung als Kommunikationsmittel weitgehend eingebüßt. Sie übernehmen teilweise noch die Funktion von geschlossenen Objektdatenbanken, die überwiegend in Immobilienportalen aufgegangen sind.
    Bei der ID handelt sich es um das wohl größte im Internet betriebene Diskussionsforum für gewerblich in der Immobilienwirtschaft tätige Unternehmen, das im Frühjahr 2000 als reine Mailingliste gegründet wurde, jetzt aber als Bulletin-Board betrieben wird.

    Diese Kommunikationsplattform dient zum kollegialen fachlichen Austausch seiner Teilnehmer und bietet diesen neben verschiedenen Diskussionsforen mit branchenspezifischen Themenstellungen auch eine Kooperationsbörse zur  Anbahnung von Gemeinschaftsgeschäften.

    Die Teilnahme an den Diskussionsforen ist kostenlos, für die Nutzung von Mehrwertdiensten werden zukünftig voraussichtlich Gebühren erhoben. Anmelden kann man sich direkt auf der Internetseite www.immobiliendiskussion.de in der linken Spalte unter "Anmeldung".
    Unter Immobilienwicklung ist auf der Grundlage von konkreten Entwicklungszielen die Gesamtheit aller Maßnahmen zu verstehen, die von unbebauten Flächen oder Abbruchobjekten zu wohnwirtschaftlich oder gewerblich nutzbaren Immobilienobjekten führt. Immobilienentwicklung umfasst die städtebauliche Planung, Umlegung, Erschließung und Bebauung des zu entwickelnden Gebietes.

    In Deutschland können städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen von Gemeinden auch nach den Regelungen des Baugesetzbuches durchgeführt werden. Dabei wird zwischen einer erstmaligen Entwicklung und einer Neuentwicklung im Rahmen einer Neuordnung eines bestimmten Gemeindegebietes unterschieden. Das zu entwickelnde Gebiet wird durch eine Entwicklungssatzung festgelegt. Für das Entwicklungsgebiet sind Bebauungspläne aufzustellen. Die Gemeinde erwirbt die Grundstücke und finanziert mit der aus der Entwicklung resultierenden Erhöhung des Bodenwertes die Entwicklungsmaßnahme. Sofern die Gemeinde die Grundstücke nicht erwirbt, kann sie von den betroffenen Grundstückseigentümern eine Ausgleichszahlung in Höhe der entwicklungsbedingten Bodenwerterhöhung verlangen. Die Gemeinde ist verpflichtet, nach Durchführung der Entwicklungsmaßnahme die neu entstandenen Grundstücke wieder an die früheren Grundstückseigentümer zu verkaufen.

    Zur Durchführung der Entwicklungsmaßnahme kann auch im Rahmen eines städtebaulichen Vertrages ein Entwicklungsträger eingeschaltet werden.
    Am 1.Februar 2008 trat die novellierte Fassung der Verordnung über die Prüfung zum anerkannten Abschluss "Geprüfter Immobilienfachwirt" bzw. "Geprüfte Immobilienfachwirtin" in Kraft und die Vorgängerverordnung vom 23. Dezember 1998 außer Kraft. Ursprünglich hieß der Fortbildungsabschluss "Fachwirt / Fachwirtin in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft".

    Wer die Prüfung besteht, hat damit nachgewiesen, dass er / sie aufgrund der erworbenen Qualifikationen und Erfahrungen in der Lage ist, eigenverantwortliche Tätigkeiten in Immobilienunternehmen oder als Selbständige(r) auszuüben. Hierzu gehören insbesondere
    • die Bewertung immobilienwirtschaftlicher Sachverhalte auf der Basis von volkswirtschaftlichen, betriebswirtschaftlichen, technischen und rechtlichen Zusammenhängen und daraus die Ableitung entsprechender Handlungsschritte,
    • das teamorientierte Konzipieren und Organisieren von immobilienwirtschaftlichen Projekten unter Anwendung und Berücksichtigung der Instrumente kaufmännischer Steuerung und Kontrolle
    • und schließlich die systematische Bearbeitung komplexer, anspruchsvoller und variantenreicher Problemstellungen in Kerngeschäftsprozessen der Immobilienwirtschaft unter Anwendung von Arbeits- und Problemlösetechniken. Dazu gehört auch die Überprüfung und Entwicklung eigener und fremder Leistungen.
    Die Zulassungsvoraussetzungen für die Prüfung wurden durch Verringerung der vorhergehenden Praxiszeiten herabgestuft. Vorausgesetzt wird demnach eine erfolgreiche Abschlussprüfung
    • zum Kaufmann in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft oder als Immobilienkaufmann IHK / Immobilienkauffrau IHK und mindestens 1 Jahr Berufspraxis,
    • nach einer 3-jährigen anderen kaufmännischen Ausbildung und mindestens 2 Jahren Berufspraxis oder
    • in einem nicht kaufmännischen Ausbildungsberuf und danach mindestens 3 Jahren Berufspraxis.
    • Zugelassen wird ferner jeder, der eine mindestens sechsjährige Berufspraxis in der Immobilienwirtschaft nachweisen kann.
    Für die Prüfung relevante Handlungsbereiche sind:
    • Rahmenbedingungen der Immobilienwirtschaft,
    • Unternehmenssteuerung und Kontrolle,
    • Personal, Arbeitsorganisation und Qualifizierung,
    • Immobilienbewirtschaftung,
    • Bauprojektmanagement,
    • Marktorientierung und Vertrieb, Maklertätigkeit.
    In jedem dieser Bereiche ist eine Aufgabe anzufertigen.

    Die mündliche Prüfung gliedert sich in eine 10-minütige Präsentation und ein daran anschließendes 20-minütiges Fachgespräch. Das Thema der Präsentation wird vom Prüfungsteilnehmer gewählt und dem Prüfungsausschuss bei der ersten schriftlichen Prüfungsleistung eingereicht. In ihr soll eine komplexe Problemstellung der betrieblichen Praxis dargestellt, beurteilt und gelöst werden. Die Prüfung ist bestanden, wenn in allen schriftlich geprüften Handlungsbereichen und in der mündlichen Prüfung mindestens ausreichende Leistungen erbracht wurden. Eine nicht bestandene Prüfung kann zweimal wiederholt werden. Wer die Prüfung zum Geprüften Immobilienfachwirt/zur Geprüften Immobilienfachwirtin nach dieser Verordnung bestanden hat, ist vom schriftlichen Teil der Prüfung der nach dem Berufsbildungsgesetz erlassenen Ausbildereignungsverordnung befreit.
    Geschlossene Immobilienfonds stellen das Finanzvermögen einer Gesellschaft dar, deren Initiatoren dieses Vermögen zur Entwicklung oder zum Erwerb einer oder mehrerer bestimmter Immobilien vollständig verwenden. Interessierte Investoren kaufen Anteile an dem Fonds, bis die für das Objekt benötigte festgelegte Finanzierungssumme erreicht wird. Dann wird der Fonds "geschlossen".

    Die jeweiligen Beteiligungszertifikate können in der Regel nicht mehr zurückgegeben werden. Ein Verkauf der Beteiligung setzt voraus, dass ein Interessent dafür auf dem so genannten Zweitmarkt gefunden wird. Zweck geschlossener Immobilienfonds kann entweder die Nutzung von Steuervorteilen oder aber die Gewinnerzielung durch Mieteinnahmen und Wertsteigerungen sein.

    Der Anleger wird steuerlich und wirtschaftlich wie ein direkter Immobilieneigentümer behandelt. Die Rechtskonstruktion des Fonds ist entweder eine Kommanditgesellschaft (wobei die im Handelsregister vermerkten Kommanditisten die Anteilseigner sind und der im Grundbuch eingetragene Komplementär in der Regel keine Anteile hält) oder eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts, für die ein Treuhänder im Grundbuch eingetragen ist.

    Seit Inkrafttreten der Steueranpassungsgesetze 1999, 2000, 2002 haben steuerorientierte geschlossene Immobilienfonds ihre steuerliche Attraktivität eingebüßt. Mit Inkrafttreten des so genannten 5. Bauherrenerlasses zum 1. Januar 2004 wurden die Steuerspar-Möglichkeiten bei einer Beteiligung an geschlossenen Immobilienfonds weiter begrenzt. Wer nach dem 31.12.2003 Anteile an einem geschlossenen Immobilienfonds gezeichnet hat, durfte die Erwerbsnebenkosten nicht mehr im Erstjahr in voller Höhe steuersparend geltend machen, sondern musste sie auf die voraussichtliche Nutzungsdauer verteilen.

    Seit dem 10. November 2005 gehören geschlossene Fonds, die überwiegend auf die Erzielung steuerlicher Vorteile auf Seiten des Investors zielen, ganz der Vergangenheit an. Wer ab diesem Tag eine Fondsbeteiligung zeichnete, kann die üblichen Anfangsverluste nicht mehr mit seinem restlichen Einkommen Steuer sparend verrechnen, sondern allein mit den künftigen Erträgen aus dieser Fondsbeteiligung. Die Gesetzesänderung zielte weniger auf geschlossene Immobilien- und Schiffsfonds, sondern in der Hauptsache auf eindeutig steuerinduzierte Beteiligungen, also Medien- und Windpark- sowie die so genannten Wertpapierhandelsfonds.

    Initiatoren von Immobilienfonds, die ausschließlich die Erwirtschaftung von langfristigen Renditen im Auge hatten, haben auch heute noch durchaus Erfolg. Im Focus neuerer Fondskonzeptionen stehen daneben Objekte, bei denen bewusst auf niedrige Risiken gesetzt wird. Damit soll dem Sicherheitsbedürfnis der Anleger Rechnung getragen werden. Ins besondere Blickfeld geraten aber auch ausländische Liegenschaften vor allem in den Niederlanden, Frankreich und den USA.

    Eine Änderung ergab sich für geschlossene Fonds seit 1. Juli 2005 durch das Anlegerschutzverbesserungsgesetz vom 28. Oktober 2004. Es führte zu ihrer Einbeziehung in den Anwendungsbereich des Verkaufsprospektgesetzes. Bevor ein Verkaufsprospekt der Öffentlichkeit zugänglich gemacht wird, muss er der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungen (BaFin) übermittelt werden. Diese muss die Veröffentlichung gestatten. Sie überprüft den Prospekt allerdings nur auf Vollständigkeit und formale Richtigkeit. Eine Bewertung des Fonds selbst erfolgt durch die BaFin nicht.

    Die BaFin kann den Vertrieb von Fondsanteilen untersagen, wenn kein Prospekt veröffentlicht wurde oder der Prospekt unvollständig ist. Mit dieser Unterstellung der Prospektierung geschlossener Fonds unter die Kontrolle der BaFin ist ein erster Schritt geschlossener Fonds vom grauen in den regulierten Kapitalmarkt getan.

    Seit 22. Juli 2013 gelten auch für geschlossene Immobilienfonds strengere Regeln. Das aufgrund der europäischen AIFM-Richtlinie erlassene Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) sieht unter anderem vor, dass auch geschlossene Fonds eine Verwahrstelle benötigen. Dies wurde von vielen Depotbanken als zusätzliches Geschäftsfeld begrüßt. Verwalter geschlossener Fonds müssen nun diverse Vorschriften erfüllen, die bisher nur bei offenen Fonds zum Tragen kamen. Dazu gehört ein internes, aber vom Fondsmanagement unabhängiges Risikocontrolling. Fondsgesellschaften benötigen ferner auch eine Risikostrategie, mit schriftlich niedergelegten Grundsätzen des Risikomanagements für jeden einzelnen Fonds.

    Beschrieben werden müssen dabei die Methoden, Mittel und Vorkehrungen zur Erfassung und Überwachung der Risiken, ferner auch die Aufgabenverteilung der verantwortlichen Personen bzw. Abteilungen. Ebenso sind Kommunikationswege zwischen Fondsmanagement und Risikocontrolling darzustellen und sowohl Inhalte als auch Häufigkeit der Risikoberichte an die Geschäftsleitung zu dokumentieren. Beachtung finden müssen auch mögliche Quellen für Interessenkonflikte zwischen Fondsmanagement und Risikocontrolling.
    Offene Immobilienfonds sind im Gegensatz zu geschlossenen Immobilienfonds nicht als Immobilieninvestment, sondern als Wertpapieranlage zu betrachten: Eine Kapitalanlagegesellschaft erwirbt aus dem eingezahlten Sondervermögen Immobilien und veräußert diese auch wieder. Die Rendite ergibt sich aus der Wertsteigerung der Immobilien und den Mieteinnahmen. Anleger können jederzeit Anteile an solchen Fonds erwerben und diese bei Bedarf an die Investmentgesellschaft zurückgeben.

    Der offene Fonds ist weder in der Zahl der Objekte, noch in der Höhe des Fondsvolumens oder der Zahl der Anleger begrenzt. Die meisten Fonds bieten Stückelungen schon ab Summen unter 50 Euro an. Der Verkauf der Anteile war lange Zeit banktäglich gemäß den in vielen Zeitungen veröffentlichten Rücknahmekursen möglich. Die Initiatoren offener Immobilienfonds stehen miteinander im Wettbewerb, da die Wertentwicklung der Anteile über das Interesse der Anleger und somit über Mittelzu- oder -abflüsse entscheidet.

    Über Jahre und Jahrzehnte galten offene Immobilienfonds als Horte der Stabilität und als sehr sicheres Investment – auch für Kleinsparer. Doch ihr Ruf ist mittlerweile arg lädiert. Zurückzuführen ist dies auf die Tatsache, dass offene Immobilienfonds seit dem Jahr 2004 offenbar erhebliche Probleme haben, die deren Rentabilität drücken. Dabei handelte es sich, wie bei einer sehr großen Fondsgesellschaft, zum einen um hausgemachten Stress. Weitaus gravierender für die gesamte Branche war aber die Tatsache, dass die meisten Offenen Immobilienfonds offenbar zu spät die Zeichen der Zeit erkannten und erst mit erheblichem Verzug die in ihren Portfolios nötigen Wertberichtigungen vornahmen.

    Die Notwendigkeit nachhaltiger Wertberichtigungen zeichnete sich schon seit Jahren ab. Grund: Offene Immobilienfonds investieren hauptsächlich in Gewerbe- und Büroobjekte. Und sofern sie dies in Deutschland tun beziehungsweise taten, werden die Wertansätze dieser Immobilien durch die schlechte Konjunktur beeinflusst. Das führt zu steigenden Leerständen und erodierenden Mieten, die zwangsläufig zu einer Niedrigbewertung der Objekte führen. Kritisch anzumerken ist, dass die Fondsgesellschaften die erforderlichen Wertberichtigungen zu lange hinaus gezögert haben, so dass offenbar ein Vertrauensverlust bei den Anlegern entstanden ist. Gerade institutionelle Anleger zogen kurzfristig große Beträge aus den offenen Immobilienfonds ab, was dazu führte, dass verschiedene Fonds die Rücknahme der Anteile mangels flüssigem Kapital ganz stoppen mussten und mittelfristig aufgelöst wurden.

    Mittlerweile haben die im Bundesverband Investment und Assetmanagement e.V. (BVI) zusammengeschlossenen Kapitalanlagegesellschaften, die offene Immobilienfonds auflegen, ein Maßnahmenpaket umgesetzt, das bestimmte Konstruktionsfehler beheben und die Transparenz der Fonds steigern soll. Transparenz soll durch Veröffentlichung der Verkehrswerte und der Mieteinnahmen jedes einzelnen im Sondervermögen gehaltenen Objekts in den Jahresberichten hergestellt werden.

    Die ersten Immobilienfonds stammen aus dem Jahre 1959. Über die Situation der einzelnen Fonds kann man sich aus den Halbjahresberichten beziehungsweise Jahresberichten informieren, die Angaben über die fondseigenen Objekte und anderen Immobilienbeteiligungen, Vermieterquote, Laufzeit der Mietverträge, aktuellen Mieterträge und so weiter enthalten.

    Die Immobilien werden jährlich von einem unabhängigen Sachverständigengremium nach dem Ertragswertverfahren der ImmoWertV bewertet.

    Der Gesetzgeber hat in mehreren Schritten Neuregelungen getroffen, um Fondsanlagen wieder stabiler und transparenter zu machen. Für Anteile, die vor dem 1. Januar 2013 erworben wurden, gilt eine 12-monatige Kündigungsfrist. Allerdings können die Vertragsbedingungen der jeweiligen Fondsgesellschaft auch Bedingungen vorsehen, die über das gesetzlich Vorgeschriebene hinausgehen. So konnten sie bereits vor Inkrafttreten des Kapitalanlagegesetzbuches bestimmen, dass eine Rückgabe der Anteile nur zu einem einzigen bestimmten Termin pro Jahr erfolgen konnte.

    Seit In-Kraft-Treten des Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB) zum 22. Juli 2013 gelten für offene Immobilienfonds neue Regeln. Anleger müssen ihre Anteile nun mindestens 24 Monate lang halten. Die Möglichkeit der jederzeitigen Rückgabe ist entfallen. Für die Rückgabe der Anteile ist eine 12-monatige Kündigungsfrist einzuhalten. Alle Regelungen gelten auch für Kleinanleger.
    Immobilienindizes sind Zeitreihen zur Darstellung von Preis- bzw. Wertentwicklungen im Immobilienmarkt. Die Darstellung erfolgt meist in Tabellen und Charts, wobei im Regelfall eine Umbasierung auf ein Basisjahr (Beispiel: 2005 = 100) erfolgt. Mit Hilfe solcher Indizes ist es möglich, die Wertveränderung am Immobilienmarkt im zeitlichen Ablauf zu verfolgen. In den letzten Jahren sind in Deutschland mehrere Indizes erschienen. Indizes werden auf Basis von Transaktions- oder Angebotspreisen, sowie auf Basis von Bewertungen erstellt. Auf Grund der Heterogenität (keine zwei Immobilien sind gleich) ist es notwendig, qualitative Veränderungen auszugleichen, um nur die wirkliche Preisveränderung darzustellen. Bei der Erstellung der gebräuchlichsten Indizes hat sich deshalb die hedonische Methode durchgesetzt. DESTATIS (Statistisches Bundesamt Deutschland) veröffentlicht regelmäßig Hauspreisindizes. Weitere Immobilienpreisindizes sind der Immobilienpreisindex des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken (VDP) oder der Immobilienpreisindex IMX der Internetplattform Immobilienscout24.
    Die Berufsausbildung erfolgt in Deutschland im dualen System. Es gilt weltweit als vorbildliches nicht akademisches Ausbildungssystem. Darin liegt einer der Gründe, warum ein nicht unbeachtlicher Teil der Abiturienten die berufliche Erstausbildung der akademischen Ausbildung vorziehen.

    Im Jahr 2011 begannen im Bereich Industrie und Handel allein 99.486 Abiturienten nach dem dualen System ihre berufliche Ausbildung. Das sind 29 Prozent der neu entstandenen Ausbildungsverhältnisse. Im Bereich der Ausbildung zum Immobilienkaufmann lag der Abiturientenanteil bei 72,1 Prozent. Das bedeutet, dass das Zugangsniveau zur dieser Ausbildung beachtlich über dem Durchschnitt liegt. Überdurchschnittlich hoch ist auch der Frauenanteil bei den Auszubildenden. Er lag 2011 bei 78 Prozent.

    Das duale Ausbildungssystem zeichnet sich dadurch aus, dass die betriebliche Ausbildung durch den Fachkundeunterricht an der Berufsschule ergänzt wird. Vorausgesetzt wird für jede Ausbildung, dass das Ausbildungsunternehmen über einen Ausbilder verfügt, der die entsprechende Qualifikation nach der Ausbildereignungsverordnung nachweisen kann. Die Ausbildereignungsqualifikation kann im Rahmen von Lehrgängen bei einer IHK oder einem sonstigen Lehrgangsträger, der hierfür qualifiziert ist, nach Ablegung einer entsprechenden Prüfung erworben werden. Gegenstand der Prüfung sind die arbeits- und berufspädagogischen Fähigkeiten für die Vermittlung von Ausbildungsinhalten. Dass der Ausbilder außerdem auch fachlich geeignet sein muss, versteht sich von selbst.

    Der Ausbildungsbetrieb (Ausbildender) muss schließlich die betriebliche Zweckbasis haben, die erforderlich ist, um dem Auszubildenden alle geforderten Qualifikationen zu vermitteln. Ist das nicht der Fall, muss die Ausbildung im Verbund mit anderen Unternehmen erfolgen, die die fehlenden Tätigkeitsfelder im Ausbildungsbereich abdecken können. Bei einer solchen Verbundausbildung muss das Ausbildungsunternehmen, mit dem der Ausbildungsvertrag besteht, mindestens 50 Prozent der Ausbildungsinhalte selbst vermitteln. Die restliche Ausbildung kann auf das kooperierende Unternehmen delegiert werden.

    In der Immobilienwirtschaft wird schon seit 1952 nach einem eigenen Berufsbild, das stark wohnungswirtschaftlich geprägt war, im dualen System ausgebildet. Die Ausbildung wurde mehrmals an die veränderten Verhältnisse angepasst. Die letzte Novellierung des Ausbildungsberufsbildes Kaufmann bzw. Kauffrau in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft erfolgte 1996. Diese Ausbildung wurde zum 1. August 2006 abgelöst von der Ausbildung zum Immobilienkaufmann (IHK) / zur Immobilienkauffrau (IHK).

    Der Immobilienkaufmann / die Immobilienkauffrau ist einer von insgesamt 345 staatlich anerkannten Ausbildungsberufen. Die neue Verordnung über die Berufsausbildung zum Immobilienkaufmann / zur Immobilienkauffrau, ersetzt den bisherigen Monoberuf durch eine zweiteilige Ausbildung. In den beiden ersten Ausbildungsjahren der 3-jährigen Ausbildung werden für alle Auszubildenden gleiche Grundqualifikationen vermittelt. Sie beziehen sich auf den Ausbildungsbetrieb, den Bereich Organisation, Information und Kommunikation, den Bereich kaufmännische Steuerung und Kontrolle, sowie die Bereiche Marktorientierung (Marketing), Immobilienbewirtschaftung, Erwerb, Veräußerung und Vermittlung von Immobilien und Begleitung von Baumaßnahmen. Im dritten Ausbildungsjahr kann der Auszubildende zwei von fünf vertiefenden Wahlqualifikationen wählen. Es handelt sich um die Wahlqualifikationseinheiten Steuerung und Kontrolle des Unternehmens, Gebäudemanagement, Maklergeschäfte, Bauprojektmanagement und Wohnungseigentumsverwaltung.

    Mit dieser Neuorientierung durch Setzung von alternativen Schwerpunkten erhoffen sich die Initiatoren der neuen Verordnung eine Vergrößerung der Basis der Ausbildungsbetriebe. Die (schriftliche) Zwischenprüfung findet wie bisher in der Mitte des zweiten Ausbildungsjahres statt. Die Abschlussprüfung besteht aus einer schriftlichen Prüfung in den Bereichen Immobilienwirtschaft, Kaufmännische Steuerung und Dokumentation sowie Wirtschafts- und Sozialkunde. Die mündliche Prüfung besteht aus einem Fachgespräch, wobei insbesondere die vom Auszubildenden gewählten Wahlqualifikationseinheiten im Mittelpunkt stehen. Unterstützt wird die Berufsausbildung durch den Berufsschulunterricht, der auf der Grundlage eines hoch qualifizierten Rahmenlehrplanes erteilt wird und hohe Anforderungen an das Lehrpersonal stellt.
    Als Immobilienkrise wird eine konjunkturelle Rezession bezeichnet, die ihre Ursache in einem völligen Ungleich­gewicht zwischen dem oft zunehmenden Angebot von Immobilien und einer stark rückläufigen Nachfrage hat. Dies führt zu einem Verfall der Preise und/oder Mieten. Besonders stark wirkt sich dies auf Immobilien aus, die hoch beliehen wurden, was durch den Preisverfall zu einer Überbeleihung führt. Können in einer solchen Situation die Kredite durch die Darlehensnehmer nicht mehr bedient werden, bedeutet dies, dass bei Zwangsversteigerungen ein Teil der Kredite abgeschrieben werden muss. Die Immobilienkrise wirkt sich also unmittelbar auch auf die Kreditinstitute aus. Eine Immobilienkrise erweitert sich auf diese Weise sehr schnell zu einer Hypothekenkrise. Diese wiederum wirkt sich wegen der internationalen Verflechtungen der Kreditinstitute und der weltweit angebotenen, auf Immobilienbeleihungen gestützten Anlageprodukte nicht nur im Lande der Verursachung, sondern weit darüber hinaus aus.

    Einige Immobilienkrisen gab es in Deutschland bereits in der Zeit zwischen 1873 und 1914, die zu vielen Konkursen von Terraingesellschaften (börsennotierte Aktiengesellschaften) führten. Betroffen davon war besonders Berlin. 1873/74 sanken die Kurse börsennotierter Immobilienaktien von Berliner Terraingesellschaften von 155 auf 13! Diese Krise ging in die Geschichte ein unter der Bezeichnung der "große Krach". Eine neue Krise begann 1893, was 1895 zu einem Rekord an Zwangsversteigerungen führte. Die Zeit zwischen 1907 und 1910 wurde als die Zeit der schwankenden Konjunktur bezeichnet. 1911 schlossen sich bis zum Beginn des ersten Weltkrieges weitere Jahre der Krise und Depression an. Der Immobilienmarkt bekam die hohen Kapitalmarktzinsen zu spüren, die sich durch die hohe Inanspruchnahme des Kapitalmarkts durch die Industrie, vor allem durch die Rüstungsindustrie ergab. Viele Hauseigentümer konnten die stark gestiegene Hypothekenzinslast nicht mehr tragen.

    In Erinnerung ist manchen Zeitgenossen noch die Immobilienkrise 1974/75 in der Bundesrepublik, als die Wohnbauzahlen ein Rekordniveau erreichten, die Nachfrage aber ausblieb. Auch die derzeitige US-Hypothekenmarktkrise ("Subprime-Crisis") und die Immobilienkrise in Spanien haben ihre Ursache in einem erheblichen Verfall der zuvor enorm gestiegenen Hauspreise aufgrund des produzierten Überangebots.

    (Literaturhinweis: Vilma Cartaus, "Zur Geschichte der Grundstückskrisen in deutschen Großstädten", Jena 1917)
    Der Begriff Immobilienmanagement wird teilweise in einem engeren Sinne ("Objektmanagement" oder "Objektbetreuung") gebraucht und umfasst die kaufmännische, technische und infrastrukturelle Verwaltung, die den optimalen Betrieb einer Immobilie sichert. Zum professionellen Immobilienmanagement in diesem engen Sinne gehört eine vorausschauende Planung mit dem Ziel einer langfristigen Wertschöpfung der verwalteten Immobilie. In einem weiteren, umfassenden Sinne bezieht sich Immobilienmanagement auf alle Abschnitte des Lebenszyklus einer Immobilie, umfasst alle Führungsmaßnahmen, die erforderlich sind, eine Immobilie zielorientiert zu entwickeln, zu bewirtschaften, zu verwerten und zu vermarkten. Dabei sind wirtschaftlich-finanzielle, steuerliche, rechtliche, technisch-architektonische, umweltspezifische und soziale Elemente bei der Planung und Ausführung der Leistungen sachgerecht miteinander zu verknüpfen.
    Der Immobilienmarkt ist ein Markt der Standorte. Dabei ist der Nutzungsart nach im Wesentlichen zu unterscheiden zwischen Haushaltsstandorten und Betriebsstandorten. Demgemäß kann der Immobilienmarkt in die entsprechenden Teilmarktgruppen Wohnungsmarkt und Markt für Immobilien zur betrieblichen Nutzung eingeteilt werden. Eine andere Teilmarktbildung ergibt sich im Hinblick auf unterschiedliche Entwicklungszustände von Immobilien. Dabei steht der Markt von Immobilien in ihrer Funktion als potentielle Standorte (Baugrundstücke, Abbruchgrundstücke) dem Markt der aktuellen Standorte (nutzbare Wohnhäuser, Büros und dergleichen) gegenüber.

    Eine weitere Marktdifferenzierung ergibt sich aus der Art der Verträge, mit denen marktrelevante Umsätze bewirkt werden (Mietmarkt, Kaufmarkt, Markt für Leasingobjekte, Markt für Gesellschaftsanteile, deren Gesellschaftszweck Immobilienanlagen sind). Eine letzte Unterscheidung ist hinsichtlich der räumlichen Struktur der Immobilienmärkte zu treffen. Hier ist zu unterscheiden zwischen den lokalen, regionalen, überregionalen (nationalen und internationalen) Immobilienmärkten. Das wesentliche Unterscheidungskriterium ergibt sich aus den Konkurrenzstrukturen des Angebots. Beim lokalen Grundstücksmarkt treten nur Objektangebote in einem eng begrenzten Raum (z.B. Ladenlokale in 1a-Lagen) mit einander in Konkurrenz. Beim regionalen Immobilienmarkt treten nur Objektangebote innerhalb einer Region in eine Konkurrenzbeziehung zueinander. Der Wohnungsmarkt gehört überwiegend zum regionalen Markt.

    Beim überregionalen Immobilienmarkt kann ein Objekt in Berlin mit einem anderen Objekt in München, und beim internationalen Immobilienmarkt ein Objekt in Mailand mit einem Objekt in Kopenhagen in Angebotskonkurrenz zueinander treten. Typische Güter, die auf dem überregionalen Immobilienmarkt gehandelt werden, sind Immobilienanlageobjekte. Aus dem dargestellten Einteilungsraster ergibt sich, dass es "den" Immobilienmarkt nicht gibt. Die Marktszene wird vielmehr von einer schier unüberschaubaren Anzahl von Teilmärkten geprägt. Allein beim Mietwohnungsmarkt sind wieder Wohnungsuntermärkte nach Größe (vom Appartement bis zum Einfamilienhaus, das zur Vermietung ansteht), Qualität und Lage zu unterscheiden.
    Ausstellung in der Immobilienwirtschaft mit dem Ziel, Branchenteilnehmer auf einer Plattform zusammenzubringen. Die bekanntesten internationalen Messen im Bereich der Gewerbeimmobilien sind die MIPIM in Cannes, Südfrankreich, die MIPIM Asia in Singapur und die MAPIC als Fachmesse für Handelsimmobilien, ebenfalls in Cannes. Im Oktober 1998 fand erstmals die Expo Real in München statt. Daneben findet mit Schwerpunkt Wohnimmobilien die "Immofair" zweimal im Jahr in München statt.
    Dazu zählen Leistungen von Immobilienmaklern, Immobilienverwaltern, Finanzierungsvermittlern, Bewertungssachverständigen, Bauträgern, Facility- und Property Managern und anderen. Es gibt zudem einen Berufsverband für immobiliennahe Dienstleistungen Deutschland (IVD = Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V.), der die standespolitische Interessenvertretung seiner etwa 6.000 Mitgliedsunternehmen bei Politik, Wirtschaft, Verbänden, Verbrauchern etc. wahrnimmt.
    Beim Immobilienportfolio handelt es sich um eine Vermögensanlagestreuung in Immobilien. Dabei spielt für die Anlagenoptimierung eine große Rolle, auf eine richtige Mischung zwischen risikoreichen und ertragssicheren Immobilien zu achten.

    Neben Rendite und Sicherheit ist auch die Liquidität einer Immobilienanlage eine wichtige Eigenschaft im Rahmen des Immobilienportfolios. Ebenso kommt es auf eine ausgewogene räumliche Streuung der Objekte an. Auch für Immobilienanlagen gilt der Grundsatz: Mehr Risiko bedeutet mehr Gewinnchancen bzw. mehr Sicherheit geringere Gewinnchancen. Bei größeren Vermögen sollten aber nicht nur Immobilien, sondern auch am Kapitalmarkt gehandelte Papiere ins "Portefeuille".
    Die Immobilien- bzw. Mietrendite ist die wichtigste Kennziffer beim Erwerb von Immobilien. Um die Bruttomietrendite zu errechnen, teilt man die Jahresnettomiete durch den Bruttokaufpreis ohne Nebenkosten. Bei der Ermittlung der Nettomietrendite werden die Nebenkosten des Immobilienerwerbs sowie die nicht umlagefähigen Betriebskosten berücksichtigt. Dabei sollten auch eventuell anfallende Reparatur- und Modernisierungen eingerechnet werden, die im Falle des Erwerbs von Wohnimmobilien in den Eigentümerprotokollen erwähnt werden. Die durchschnittliche Mietrendite von Wohnimmobilien liegt in Deutschland bei rund vier Prozent.
    Immobilientechnik befasst sich mit den technischen Fragen der Gestaltung des Lebenszyklus einer Immobilie. Hierzu zählen im Bereich des Immobilienbestandes die Gebäudetechnik, Gebäudeautomation, Energietechnik, Gebäudeschadensanalysen. Im Bereich der Projektentwicklung zählen alle planungstechnischen Aufgabenbereiche zur Immobilientechnik und im Bereich des Rückbaus alle mit dem Abriss verbundenen Arbeiten. Dabei sind jeweils die rechtlichen Vorschriften zu beachten. Zum gebäudetechnischen Bereich zählen Aufzugsanlagen, Gefahrenmelde- und Alarmanlagen, Starkstromanlagen und Wasser- sowie Abwasseranlagen. Das Studium der Immobilientechnik konzentriert sich derzeit fast ausschließlich auf die Universität Stuttgart.
    Konstrukt des amerikanischen Immobilienunternehmens Jones Lang LaSalle. Sie trägt der Tatsache Rechnung, dass die Immobilienkonjunktur weltweit keinen einheitlichen Verlauf nimmt und auch innerhalb eines Landes verschiedene räumliche Entwicklungstendenzen zeitigt. In der einer Uhr nachempfundenen ziffernblattähnlichen Darstellung wird die Stellung der Entwicklungschancen der Objekte verschiedener immobilienwirtschaftlicher Zentren dargestellt.

    Im Quartal, das dem Zeitbereich zwischen 0 und 3 Uhr entspricht, entwickeln sich die Büromieten nach unten, zwischen "3 und 6 Uhr" streben sie dem Tiefpunkt entgegen, danach (zwischen "6 und 9 Uhr") kommt es zu zunehmenden Mietsteigerungen, anschließend (bis "12 Uhr") nehmen die Mietsteigerungen ab um dann mit dem konjunkturellen Reigen neu zu beginnen. Die "Uhr" darf allerdings nicht so interpretiert werden, dass alle Immobilienzentren quasi im gleichen Tempo um das Ziffernblatt kreisen, etwa wie der Minutenzeiger. Dies wäre dann eher Astrologie.

    Grafik: Die Uhr zeigt, wo sich die einzelnen Büromärkte nach Einschätzung von JLL im 2. Quartal 2012 innerhalb ihrer individuellen Mietpreis-Kreisläufe befinden. Die Positionen der Märkte beziehen sich auf deren Spitzenmieten.

    Zum bundesweiten Transaktionsgeschehen auf den Immo­bilien­märk­ten bestehen keine amtlichen Statistiken. In den von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte erstellten Grundstücksmarktberichten finden sich regionale Informationen auf Basis notariell beurkundeter Kauffälle. Diese dienen als Grundlage für die in der untenstehenden Tabelle aufgeführten Daten zum Immobilienumsatz in Deutschland.

    Seit über 20 Jahren ermittelt das Hamburger Beratungsinstitut GEWOS alle grundbuchwirksamen Kauffälle auf den Immo­bilien­märk­ten in Deutschland auf Ebene der Stadt- und Landkreise und berechnet auf diese Weise die Immobilienumsätze auf den einzelnen Wohn- und Gewerbeimmobilienmärkten anhand real durchgeführter Transaktionen.

    Näherungswerte für den Immobilienumsatz werden auch aus dem Grunderwerbsteueraufkommen abgeleitet. Die Grund­er­werb­steuer­sta­tis­tik ist allerdings eine Kasseneinnahmestatistik. Zwischen Immobilientransaktionen und Steuerzahlungen be­ste­hen daher zeitliche Abstände, die bei der Dateninterpretation zu beachten sind. Die Grunderwerbsteuerstatistik liefert Global­zahlen. Sie ermöglicht keine Angaben über sektorale Teilmärkte und unterscheidet nicht zwischen gewöhnlichem und un­ge­wöhn­li­chem Geschäftsverkehr. Ungewöhnlicher Geschäftsverkehr (Zwangsversteigerungen, Erbfälle und Schenkungen usw.) kann aber zu Ausprägungen führen, die nicht auf das Marktverhalten zurückzuführen sind. Der Informationsgehalt ist entsprechend in sektoraler, regionaler und zeitlicher Hinsicht eingegrenzt, da diese Ausprägungen bei der Interpretation nicht übersehen werden dürfen.

    In den untenstehenden Zahlen wird der Immobilienumsatz um den ungewöhnlichen Geschäftsverkehr (z. B. Zwangs­ver­stei­ge­run­gen) bereinigt dargestellt. Zudem besteht zwischen Transaktions- und Berichtszeitraum kein zeitlicher Unterschied.
    Der Immobilienverband IVD ist die Berufsorganisation und Interessensvertretung der Beratungs- und Dienstleistungsberufe in der Immobilienwirtschaft. Der IVD ist mit rund 6.000 Mitgliedsunternehmen der zahlenmäßig stärkste Unternehmensverband der Immobilienwirtschaft. Zu den Mitgliedsunternehmen zählen Immobilienmakler, Immobilienverwalter, Bewertungs-Sachverständige, Bauträger, Finanzdienstleister und viele weitere Berufsgruppen der Immobilienwirtschaft.

    Neben dem IVD Bundesverband gibt es sechs Regionalverbände:

    • IVD Berlin-Brandenburg mit Sitz in Berlin,
    • IVD Mitte (Hessen, Thüringen) mit Sitz in Frankfurt,
    • IVD Mitte-Ost (Sachsen, Sachsen-Anhalt) mit Sitz in Leipzig,
    • IVD Nord (Bremen, Hamburg, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen, Schleswig-Holstein) mit Sitz in Hamburg und einer Niederlassung in Hannover,
    • IVD Süd (Bayern, Baden-Württemberg) mit Sitz in München und Stuttgart,
    • IVD West (Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland).

    Jedes Mitglied ist jeweils Mitglied im Bundesverband und dem jeweiligen Regionalverband.

    Die IVD-Makler vermitteln jährlich fast 120.000 Kaufverträge für Immobilien im Wert von rund 20 Milliarden Euro. Die Verwalter im IVD haben über 1,2 Millionen Wohnungen unter Verwaltung, darunter fast 20 Prozent des Bestandes an Eigentumswohnungen in Deutschland. Die Sachverständigen im IVD erstellen Gutachten nach den anerkannten Bewertungsregeln.

    Interessenvertretung
    Der IVD übernimmt die Interessenvertretung seiner Mitglieder gegenüber Politik, Wirtschaft, Presse und Verbrauchern und ist erster Ansprechpartner in allen berufspolitischen und -praktischen Fragen.

    Der IVD unterhält auf Europa-, Bundes- und Länderebene enge Kontakte zu den zuständigen Ministerien und Behörden sowie zu den Fachpolitikern der Parteien. Dabei setzt sich der Verband für optimale Rahmenbedingungen ein, damit Makler, Verwalter, Sachverständige und andere Immobilienberater ihren Beruf wirtschaftlich erfolgreich ausüben können.
    Der IVD ist Mitglied der Bundesvereinigung der Spitzenverbände der Immobilienwirtschaft (BSI). Auf EU-Ebene ist der IVD über die europäischen Immobilienverbände CEPI und CEI vernetzt.

    Wichtigster Auftrag der Mitglieder an den Verband ist es, ihre Wirtschaftskraft zu stärken und das Ansehen der Immobilien-Dienstleistungsberufe zu fördern.

    Markenzeichen qualifizierter Immobilienmakler, Verwalter und Sachverständiger
    Das IVD-Zeichen genießt als Markenzeichen qualifizierter Immobilienmakler, Verwalter und Sachverständiger hohe Akzeptanz. Da der IVD weder Immobilieneigentümer- noch Mieterverband ist, steht das IVD-Zeichen für neutrale Marktkenntnis und realistischen Preisüberblick. Mit dem Führen des IVD-Zeichens gibt sich jedes Mitglied als Immobilien-Experte zu erkennen, der seinen Kunden Zuverlässigkeit, Fachwissen, Kompetenz, Objektivität, Transparenz der Leistungen, Übernahme von Verantwortung und die Lösung ihrer Probleme zusichert.

    Mit seinem berufspolitischen Kanon hat sich der IVD zum Ziel gesetzt, die Qualität der Immobilien-Dienstleistungen weiter anzuheben und die Wettbewerbsfähigkeit der Immobilienberufe in Deutschland gegenüber der europäischen Konkurrenz zu stärken. Deshalb strebt der IVD an, die Erteilung der Gewerbeerlaubnis nach § 34 c GewO an einen gesetzlich verankerten Sach- und Fachkundenachweis zu knüpfen.

    Aufnahmevoraussetzungen
    Um die erforderliche hohe Qualifikation seiner Mitglieder sicherzustellen, hat der IVD strenge Kriterien für die Aufnahme neuer Mitglieder in den Verband formuliert. Dazu gehören der Sach- und Fachkundenachweis sowie der Abschluss einer Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung.

    Aufnahmevoraussetzung ist außerdem eine abgeschlossene Ausbildung zum Immobilienfachwirt oder die erfolgreiche Teilnahme an IHK-Zertifikats-Lehrgängen oder eine abgeschlossene Ausbildung zum Immobilienkaufmann/-kauffrau beziehungsweise zum Kaufmann/-frau der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft. Der Nachweis mehrjähriger Berufserfahrung in der Immobilienwirtschaft oder eines abgeschlossenen Studiums mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt ist erforderlich. Zwei Branchenreferenzen sollen über die Reputation des Bewerbers Auskunft geben können.

    Mit dem Aufnahmeantrag erkennt jedes neue Mitglied die IVD-Standesregeln und die IVD-Wettbewerbsregeln als Grundlage seines kaufmännischen Handelns an.

    Mitgliedsarten
    Neben der ordentlichen Mitgliedschaft, die natürliche und juristische Personen erwerben können, gibt es auch Mitgliedschaften speziell für Existenzgründer, Junioren, Studenten sowie Fördermitgliedschaften.

    Qualifizierung
    Wer Mitglied im IVD werden möchte, muss eine qualifizierte Ausbildung nachweisen oder sich vor der Aufnahme schulen lassen. Darüber hinaus verpflichtet die Satzung des IVD zu kontinuierlicher Fortbildung. Mit mehreren hundert Seminaren im Jahr, die die sechs IVD-Regionalverbände in ganz Deutschland veranstalten, und diversen berufsbegleitenden Studiengängen an den beiden mit dem IVD verbundenen Berufsakademien Deutsche Immobilien Akademie (DIA) und Europäische Immobilienakademie (EIA) sowie dem Center for Real Estate Studies (CRES) an der Steinbeis Hochschule in Berlin, sind die Voraussetzungen für kontinuierliche Fort- und Weiterbildung vorhanden. Die DIA bietet Studienprogramme sowie Kontaktstudiengänge auf universitärem Niveau; das CRES führt berufsbegleitende Studiengänge für Führungskräfte und den Führungsnachwuchs in der Fachrichtung Real Estate durch; die EIA ist eine staatliche anerkannte Ergänzungsschule mit kompakten Studiengängen „von Praktikern für Praktiker“.

    Ombudsmann Immobilien im IVD
    Im September 2008 wurde mit dem Ombudsmann Immobilien im IVD eine Beschwerdestelle geschaffen, an die sich Kunden von IVD-Mitgliedern wenden können. Die Aufgabe des Ombudsmanns Immobilien im IVD ist es, Beschwerden neutral zu prüfen und anhand der von den Parteien vorgebrachten Sachlage einen angemessenen, nachvollziehbaren Schlichtungsvorschlag zu unterbreiten. Ziel ist es, einen Streit zwischen einem Verbraucher und einem Immobilienunternehmer durch gegenseitiges Nachgeben zu einer einvernehmlichen Lösung zu führen. Erfahrungsgemäß ist es für Konfliktparteien meist sinnvoller, sich auf vernünftiger, realistischer Basis außergerichtlich zu einigen, anstatt sich in einen häufig langwierigen Rechtsstreit zu verwickeln. www.ombudsmann-immobilien.net

    IVD-Verbandsmagazin
    Das AIZ-Immobilienmagazin ist die Fach- und Verbandspublikation des IVD und erscheint zehnmal jährlich in einer Auflage von 10.000 Exemplaren. Die Publikation ist damit eine der auflagenstärksten Zeitschriften im Immobiliensektor.
    Alljährlich prognostizieren Experten ein globales Wert-Wachstum der Immobilienvermögen von Investoren. Betrachtet man das Investment-Universum weltweit, so stand Europa 2010 mit 4,2 Bio. US-Dollar auf Platz eins, gefolgt von den USA (3,7 Bio. US-Dollar) und der Region Asien-Pazifik mit einem Immobilienvermögen in Investorenhand von rund 3,5 Bio. US-Dollar.
    Immobilien können "verrentet" werden. Der Grundgedanke besteht darin, das in einem selbstgenutzten oder vermieteten Immobilienobjekt gebundene Vermögen zur Erzielung einer Leibrente im Alter einzusetzen. Die Entwicklung befindet sich in Deutschland noch in den Anfängen.

    Zu unterscheiden ist zwischen einer direkten und einer indirekten Verrentung des Immobilienvermögens. Bei der direkten Verrentung wird das Eigentum an der Immobilie an einen Investor übertragen. Beim selbstgenutzten Immobilienobjekt wird dem Verkäufer – je nach Gestaltungswillen – ein unentgeltliches Wohnungsrecht oder ein Nießbrauchrecht (mit Instandhaltungsverpflichtung) – eingeräumt. Der über den kapitalisierten Wert eines solchen Rechts hinausgehende Anteil des Objektwertes wird durch eine monatliche Leibrentenzahlung an den Verkäufer ausgeglichen.

    Die Dresdner Bauspar AG bezeichnet diese Art der Immobilienverrentung als "Immobilienverzehrplan". Sofern ein privater Erwerber eines Immobilienobjektes die Leistungen erbringen soll, kann dieser das Verrentungsrisiko durch eine Rückversicherung bei einer Versicherungsgesellschaft ganz oder teilweise ausschalten. Bei vermieteten Immobilien kommt nur eine Verrentung des Kaufpreises in Frage.

    Ist die Immobilie noch mit einer Resthypothek belastet, sollte mit dem Käufer eine Vereinbarung getroffen werden, nach der dieser die Resthypothek ablöst. Denn sonst kann diese für den Bewohner eine langanhaltende finanzielle Belastung darstellen.

    Eine rentenähnliche Gestaltungsform ist auch der reine Verkauf von lebenslangen Wohnungsrechten an neu errichteten Wohnhäusern. Stirbt der Berechtigte, kann der Hauseigentümer, zum Beispiel ein Immobilienfonds, das Recht neu verkaufen. Der Erwerb von Wohnungsrechten führt zwar nicht zu Rentenzahlungen, aber zu Mietzahlungseinsparungen.

    Von einer indirekten Verrentung spricht man, wenn der bei einem normalen Immobilienverkauf erzielte Kaufpreis zum Abschluss einer privaten Rentenversicherung verwendet wird.

    Verrentungsähnliche Gestaltungsformen liegen vor, wenn zum Beispiel an einem bestehenden Immobilienobjekt ein Erbbaurecht begründet und nur das Gebäude verkauft wird. Der Verkäufer erzielt dann für den Grund und Boden, den er behält, für die Laufzeit des Erbbauvertrages eine Rente in Form des Erbbauzinses. Darüber hinaus kann er den für das Gebäude erzielten Kaufpreis unter Einschaltung einer Versicherungsgesellschaft wiederum verrenten.

    Verrentung von Immobilien ist in anderen europäischen Ländern, zum Beispiel in Großbritannien ("home reversion") und Frankreich, schon seit langem bekannt. Der Eigenheimer verkauft dort sein Haus zur Hälfte gegen bar und zur anderen Hälfte gegen eine von einer Versicherungsgesellschaft zu erbringende monatliche Leibrente an einen Kapitalanleger oder Immobilienfonds. Ein Teil des Barerlöses wird verwendet, um das Haus in einem zeitgemäßen Zustand zu halten. Mit dem Tod des Berechtigten tritt der "Heimfall" des Nutzungsrechts an den Kapitalanleger ein. Auch in der Schweiz können Objekte an Banken gegen Rentenzahlung verkauft werden. In den USA hat sich die Form des Reverse Mortgage durchgesetzt.
    Eine Immobilie kann auf unterschiedliche Weise als Instrument der Altersvorsorge herangezogen werden. Eine in Deutschland weniger bekannte Art besteht im Immobilienverzehrplan (home equity release). Es handelt sich um eine umgekehrte Hypothek (Reverse Mortgage). Dabei wird ein Darlehen mit einem Kreditgeber vereinbart, das in einem Betrag oder in Raten abgerufen wird. Beim Ratenplan kann es sich um eine Zeit-, aber auch um eine Leibrente handeln. Durch den Zinseszinseffekt steigt die Darlehensschuld überproportional an. So kann es kommen, dass bei einem entsprechenden Lebensalter die Darlehensschuld den Verkehrswert übersteigt. Um eine Überschuldung des Hauseigentümers zu vermeiden, wird vereinbart, dass der Darlehenszuwachs auf den Verkehrswert (oder Beleihungswert) beschränkt wird. Der Kreditgeber übernimmt dabei die Funktion einer Versicherungsgesellschaft. In den USA werden solche Geschäfte unter bestimmten Bedingungen durch Staatsbürgschaften abgesichert.

    Es gibt mehrere deutsche Konzepte, so z.B. das Konzept "Heim und Rente" von Wolfgang von Nostitz. Ein vergleichbares Konzept haben die Dresdner Bauspar AG und die HBV mit ihrer HBV-Immobilien-Rente sowie das Institut für Finanzdienstleistungen (IFF) in Hamburg erstellt. Die Konzepte stützen sich auf versicherungsmathematische Berechnungen.

    Bisher gibt es allerdings nur wenige konkrete Angebote in Deutschland. Dies liegt wohl daran, dass es auch einfacher geht, nämlich über den Verkauf einer bewohnten Immobilie mit dem Vorbehalt eines Wohnungsrechts und der Investition des Kaufpreises in eine Sofortrente.
    Bei der am 1. Juli 2010 in Kraft getretenen Immobilienwertermittlungsverordnung (Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken) handelt es sich um eine Fortentwicklung der Wertermittlungsverordnung 1988, die zuletzt 1997 geändert wurde. Damit wurde der stark veränderten Situation und den veränderten Rahmenbedingungen auf dem Grundstücksmarkt Rechnung getragen. Außerdem wurde auch eine Reihe von Erkenntnissen berücksichtigt, die in der Bewertungsliteratur Diskussionsgegenstand waren. Der Beitritt der neuen Bundesländer spielte ebenso eine Rolle wie demografische Veränderungen und die stärkere Internationalisierung der Immobilienwirtschaft. Die ImmoWertV berücksichtigt auch energetische Gebäudeeigenschaften als preisbildendes Merkmal.

    Die Verordnung gliedert sich in vier Abschnitte:
    • Abschnitt 1: Anwendungsbereich, Begriffsbestimmungen und allgemeine Verfahrensgrundsätze,
    • Abschnitt 2: Bodenrichtwerte und sonstige erforderliche Daten,
    • Abschnitt 3: Wertermittlungsverfahren mit den Unterabschnitten Vergleichswertverfahren / Bodenwertermittlung, Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren,
    • Abschnitt 4: Schlussvorschriften.

    Einige Neuerungen im Einzelnen:

    Stark betont wird der Qualitätsstichtag, bei dem der Verkehrswert auf der Grundlage eines definierten Grundstückszustandes zu ermitteln ist. Er entspricht dem Wertermittlungsstichtag, es sei denn, dass aus rechtlichen oder sonstigen Gründen der Zustand des Grundstücks zu einem anderen Zeitpunkt maßgebend sein soll (§ 4 Abs. 1 ImmoWertV).

    Bei der Feststellung der allgemeinen Wertverhältnisse sollen die Wertverhältnisse auf dem Kapitalmarkt sowie die wirtschaftlichen und demographischen Entwicklungen des Gebietes, in dem sich das Bewertungsobjekt befindet, durch Beurteilung der damit einhergehenden Werteinflüsse berücksichtigt werden. Die energetischen Eigenschaften eines Gebäudes gehören jetzt ebenfalls zu den zu berücksichtigenden Merkmalen bei der Wertermittlung.

    Ausgiebiger geregelt sind die Vorschriften über die Bodenrichtwerte, die jetzt flächendeckend und für alle Entwicklungsstufen zu ermitteln sind. Hier werden Gutachterausschüsse stärker gefordert. Indexreihen müssen nun auch für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser als Informationsquelle von Gutachterausschüssen zur Verfügung gestellt werden.

    Es werden ferner die Vorschriften berücksichtigt, die durch die zahlreichen Änderungen des Planungsrechts im Baugesetzbuch für die Bewertung relevant sind (Soziale Stadt, Stadtumbaugebiete, Ausgleichsflächen). Aber auch Aspekte der Bodennutzung für erneuerbare Energien führen zu neuen Bewertungsfragen.

    Durch die Hintertüre wird das in Fachkreisen umstrittene DCF-Verfahren als Variante des Ertragswertverfahrens eingeführt, ohne es beim Namen zu nennen. Damit soll eine Annäherung an internationale Standards bewirkt werden. Allerdings müssen die sich in Zukunft periodisch ändernden Ertragserwartungen, die dieses Verfahren voraussetzt, nachvollziehbar begründet werden. Den unterschiedlichen Verläufen der Alterswertminderung während der Restnutzungsdauer wird eine Absage erteilt. Es gibt faktisch nur noch den linearen Verlauf, also jährlich gleichbleibende Minderungsansätze. Insgesamt gesehen hat sich die Bewertungslandschaft durch die neue Verordnung nicht unerheblich geändert.
    Abschluss an der Europäischen Immobilien Akademie e.V. (EIA).
    Im Rahmen immobilienwirtschaftlicher Beratungsverträge hat die Projektberatung einen besonderen Stellenwert. Vorab ist zu unterscheiden zwischen der immobilienwirtschaftlichen Projektberatung und Beratungen, die kein Projekt zum Gegenstand haben, deshalb zeitlich unbegrenzt sind und mit deren Hilfe z.B. laufende betriebliche Prozesse eines Unternehmens gesteuert werden sollen. Solche Vertragsverhältnisse werden durch Kündigung beendet. Eine Projektberatung endet im Gegensatz hierzu mit Vollendung des Projektes.

    Die Bereiche der Projektberatung können sehr unterschiedlich sein. Es kann sich um die Gründung immobilienwirtschaftlicher Unternehmen handeln (z.B. Entwicklung einer Aufbauorganisation von Maklerbetrieben, Miethausverwaltungen, WEG-Verwaltungen). Sie kann sich auch auf Projekte von Unternehmen und Personen beziehen, die Kunden immobilienwirtschaftlicher Unternehmen sind (z.B. Beratungen im Zusammenhang mit der Optimierung eines Immobilienbestandes, Baufinanzierung, Energetische Sanierungsberatung, Beratung von Erbengemeinschaften.)

    Einzelgegenstände der Projektberatung können beispielsweise sein:

    • Immobilienobjektanalysen,
    • Baurechtsanalysen,
    • Lageanalysen,
    • Marktanalysen,
    • Verwertungsanalysen,
    • Bauzustandsanalysen,
    • Portfolioanalysen usw.

    Voraussetzung für jedes Beratungsangebot sind überdurchschnittliche Fachkompetenzen des Beraters, die sich aus intensiver praktischer Tätigkeit (Erfahrung) und immobilienwirtschaftlich orientierter wirtschaftswissenschaftlicher oder vergleichbarer Fachausbildung (Theorie) ergeben. Zweckdienlich für eine Beratertätigkeit in der Immobilienwirtschaft wären vor allem auch eine Tätigkeit im Bereich der Immobilienbewertung und – nahezu unabdingbar - Grundlagenkenntnisse der Informations- und Kommunikationstechnik.
    RDM IMMONET wurde als Immobilienportal des RDM gegründet und vom debis-Systemhaus entwickelt. Das Portal wurde im Mai 1998 offiziell für die Öffentlichkeit frei geschaltet. Seit 2002 ist der Axel-Springer Verlag an der "IMMONET-GmbH beteiligt. Im Februar 2015 waren 1,495 Mio Objekte im Angebot. Für die Öffentlichkeit zugänglich ist die Objektdatenbank mit allen aktuellen Objektangeboten sowie weitere Informationsseiten über Immobilienbewertung, Seniorenwohnen, Finanzierung, Hausbau, Renovierung und Einrichten. Im Jahr 2000 wurde RDM-IMMONET unter der neuen Bezeichnung IMMONET in ein Gemeinschaftsunternehmen mit dem Axel Springer Verlag eingebracht.

    Im Zusammenhang mit der Verschmelzung von RDM und VDM zum Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e. V. wurde das Vertragsverhältnis mit dem Springer Verlag vom IVD fortgeführt. 2006/07 wurden die IVD-Anteile an den Springer Verlag verkauft.

    Im Februar 2015 wurde bekannt, dass die beiden Immobilienportale Immowelt und Immonet sich unter der Bezeichnung Immowelt Holding AG zusammenschließen, um ihre Kräfte zu bündeln. Stärkster Aktionär ist das Unternehmen Axel Springer Digital Classifieds. Beteiligt sind auch weitere Einzelpersonen und Zeitungsverlage.
    Die Immowelt Holding AG ist ein Unternehmen, das aus der Vereinigung der Betreibergesellschaften der beiden großen Immobilienportale Immowelt und Immonet hervorgeht. Grundlage ist eine Vereinbarung vom 11. Februar 2015.

    Mehrheitsaktionär ist mit 55 Prozent die Axel Springer Digital Classifieds. 45 Prozent gehören den früheren Gesellschaftern der Immowelt AG. Es bestehen jedoch Optionen zum Verkauf dieser Anteile an Axel Springer Digital Classifieds. Zu diesen Gesellschaftern zählt die markt.gruppe, hinter der weitere Zeitungsverlage stehen.

    Dies sind insbesondere die Verlagsgruppe Dr. Ippen ("Münchener Merkur", "Hessische/Niedersächsische Allgemeine", Münchener "tz") und die ProServ-Medien Service GmbH, welche wiederum mehrheitlich der Rheinischen Post Mediengruppe und deren Tochter Saarbrücker Zeitungsgruppe gehört.

    Als CEO des neuen Unternehmens ist Carsten Schlabritz (Mitgründer und vorheriger CEO der Immowelt AG) vorgesehen. Vorstandspositionen übernehmen Jürgen Roth und Ulrich Gros (Immowelt) sowie Philip Schulze (zuvor Geschäftsführer der Immonet-Gruppe).
    Abkürzung: Immobilienwertermittlungsverordnung
    Imprägnaturen kennen wir aus dem Outdoor, dem Sportbereich oder in Verbindung mit einer Textilreinigung. Schuhe, Bekleidung, Holz, Beton werden mit bestimmten Lösungen getränkt und nach dem Trocknen weisen diese Stoffe bzw. Materialien neue Eigenschaften auf. Ein Schutzfilm umgibt das zu imprägnierende Objekt. Holz wird z.B. vor Witterungseinflüssen geschützt, Schuhe oder Outdoorkleidung zeigen wasserabweisende Eigenschaften. Zelte werden nach einer Imprägnatur ebenfalls wasser- und windundurchlässig. Geomantische Imprägnaturen In der Geomantie, insbesondere in der neuen Geomantie benutzen wir Imprägnaturen, um Dinge, Vorgänge, Abläufe, Prozesse, Räume, Flächen, Bäume, Blumen, Kräuter, ja auch betriebliche Vorgänge u.v.m. zu stärken. Imprägnatur von Räumen Vielen Räumen fehlt Leben. Die Elemente-Imprägnaturen helfen uns, die wichtigen Elemente Erde, Luft, Feuer, Wasser auszugleichen. Mit geomantischen Imprägnaturen können wir fehlende Elemente darstellen und stärken.
    Der Begriff Impression wird in der Internetwerbung verwendet. Es gibt zwei verschiedene Impressions: Die Ad Impressions sagen aus, wie oft eine Werbeanzeige im Internet angezeigt wird bzw. von Nutzern aufgerufen wird. Ad ist eine Abkürzung für Advertisement. Die sogenannte Page Impression sagt aus, wie oft eine Website aufgerufen wurde. Diese Angabe ist auch Bestand der Webstatistiken.
    Die Internetpräsenz von Immobilienfirmen unterliegt seit dem 1. März 2007 dem neuen Telemediengesetz TMG (früher Teledienstegesetz TDG). Das Gesetz setzt u.a. die E-Commerce-Richtlinie der EU in deutsches Recht um. Der § 5 im TMG regelt jetzt, was auf der Website an Pflichtangaben enthalten sein muss. Es sind weitgehend die gleichen Pflichtangaben über den Betreiber der Homepage wie die des alten TDG. Damit wird vorrangig dem Verbraucherschutz gedient. Diese Pflichtangaben für Immobilienfirmen müssen leicht erkennbar, unmittelbar erreichbar und ständig verfügbar vorhanden sein:

    • Name und Anschrift, bei juristischen Personen zusätzlich der Vertretungsberechtigte (Angaben wie sie auch bei Briefbogen, Fax und E-Mail erforderlich sind),
    • Angaben, die eine schnelle elektronische Kontaktaufnahme und unmittelbare Kommunikation ermöglichen, einschließlich der Adresse der elektronischen Post (Telefon- und Faxnummer, E-Mail-Adresse),
    • Angaben zur zuständigen Aufsichtsbehörde, soweit der Teledienst im Rahmen einer Tätigkeit angeboten oder erbracht wird, die der behördlichen Zulassung bedarf (in der Regel die Genehmigungsbehörde der § 34c GewO Erlaubnis, nach einer Sitzverlegung aber die Genehmigungsbehörde für den neuen Geschäftssitz),
    • Angaben zum Handelsregistergericht und die Registernummer (soweit eine Eintragung im Handelsregister vorliegt),
    • Umsatzsteueridentifikationsnummer (gem. § 27a UStG falls vorhanden; das Bundeszentralamt für Steuern, BZSt, vergibt diese auf Antrag an in Deutschland umsatzsteuerlich registrierte Unternehmen. Wer keine hat, braucht nichts angeben).
    • Kapitalgesellschaften müssen Angaben zu einer Abwicklung oder Liquidation machen.

    Diese Pflichtangaben fasst man am besten auf einer Seite zusammen, die über einen auf jeder Seite vorhandenen Button (gekennzeichnet mit "Impressum") erreichbar ist.

    Es ist nicht erforderlich, dass diese Angaben immer sichtbar sind. Der Leser muss sie lediglich ständig erreichen, leicht finden und gut lesen können. Ein Verstoß gegen diese so genannte Impressumspflicht stellt eine Ordnungswidrigkeit dar (Ordnungsgeldrahmen bis 50.000 EUR) und kann in bestimmten Fällen auch von Mitbewerbern abgemahnt werden.  
    Seitdem Immobilienmärkte teilweise durch Angebotsüberhänge gekennzeichnet und dadurch Mieter- / Käufermärkte entstanden sind, werden im Falle von schwer zu vermarktenden Objekten Incentives immer wichtiger. Sie stellen Anreize verschiedenster Art dar, um Interessenten zu einem bestimmten Verhalten zu bewegen. Im Marketing-Mix sind Incentives Bestandteil der Entgelt- / Preispolitik. Diese schmälern einerseits zunächst die Erlöse, sollen andererseits jedoch langfristig für ausreichend Rückflüsse sorgen, die die höheren Anfangsaufwendungen aufwiegen.

    Klassisch sind sie in Form von Vermietungs- / Letting-Incentives anzutreffen. Dazu gehören eine Vielzahl von Instrumenten, wobei hier dem Einfallsreichtum keine Grenzen gesetzt sind, sofern daraus für den Incentive-Geber noch ein vorteilhaftes Geschäft hervorgeht.

    Hier eine Auswahl an möglichen Incentives:
    • mietfreie Zeit / früherer Einzugstermin ohne Entgelt bis zum Vertragsbeginn,
    • vermieterseitige Renovierung ohne Aufpreis / Renovierungskostenzuschuss für den Mieter,
    • Belohnung in bar,
    • Produkte der Unterhaltungs- / Elektroindustrie (modernes Fernseh- oder IT-Gerät, Pay-TV-oder Zeitungsabonnement),
    • ein Jahr sonntags frische Brötchen,
    • Gutschein für Geschäftspartner (Möbel- / Einrichtungshäuser, Bau- und sonstige Fachmärkte),
    • für den Mieter kostenlose Umbauten (zum Beispiel nichttragende Wand wird für einziehenden Mieter entfernt) oder Beseitigung von kleineren Mängeln,
    • Erneuerungen (neue Badewanne, Waschbecken, Herd, Spüle, Bodenbelag),
    • Mieter-werben-Mieter.

    Sicherlich müssen Art und Umfang des in Aussicht gestellten Incentives je nach Einzelfallsituation entschieden werden und mit dem jeweiligen Objekt sowie der Marktsituation korrespondieren. Hier gilt: Je schwieriger die Vermarktung, je weniger Interessenten / Anfragen und je länger die Vermarktungsdauer, desto wertvoller das Incentive.
    Bei Indexfonds handelt es sich um Investmentfonds, die einen bestimmten Marktindex so genau wie möglich nachbilden. Dies kann zum Beispiel der Deutsche Aktienindex DAX sein oder der MSCI World. Dies soll dadurch erreicht werden, dass der Fonds bzw. das Fondsmanagement die Aktien ankauft, auf denen der Index beruht – und zwar in genau dem Verhältnis, in dem sie im Index berücksichtigt werden. Indexfonds zeichnen sich dadurch aus, dass bei ihnen kein Fondsmanager die Verantwortung für die Auswahl besonders aussichtsreicher Aktien trägt. Der Indexfonds profitiert, wenn der Index steigt. Fällt der Index, betrifft dies den Fonds in gleichem Maße. Der Anleger profitiert dabei insbesondere von langfristigen Entwicklungen. Der erste Indexfonds war ein Pensionsfonds, der 1971 bezogen auf die New York Stock Exchange-Werte (NYSE) errichtet und nicht öffentlich gehandelt wurde. Seit 1998 sind Indexfonds auch in Deutschland erlaubt.

    Ein wichtiges Kriterium für Indexfonds ist der Tracking Error. Je kleiner dieser Wert ausfällt, desto genauer werden der zugrunde liegende Index und seine Entwicklung durch den Indexfonds abgebildet.

    Indexfonds sind nicht unbedingt mit sogenannten ETFs gleichzusetzen. Diese Abkürzung steht für Exchange Traded Funds. Diese neuere Variante wird generell an der Börse gehandelt. Auch ETFs bilden einen Index ab.
    Gewerberaummietvertrag

    Der Indexmietvertrag ist durch Mietvereinbarungen gekennzeichnet, in denen die weitere Entwicklung der Miete durch den Preis von anderen Gütern oder Leistungen bestimmt wird. Indexmietverträge sind im Gewerbemietrecht üblich. Die Vereinbarung einer Indexklausel mit automatischer Anpassung an die veränderte Bezugsgrundlage (so genannte Gleitklausel) galt nach der Preisklauselverordnung als genehmigt.

    Nachdem diese Verordnung am 07.09.2007 durch das Preisklauselgesetz abgelöst wurde, gibt es jetzt eine andere Rechtslage. Grundsätzlich brauchen Preisklauseln nicht mehr genehmigt zu werden. Es gibt auch keine Genehmigungsinstanz mehr. Wichtig aber ist, dass (eine monatlich vorschüssige Zahlungsweise unterstellt) als Laufzeit für den Mietvertrag nicht mehr zehn Jahre, sondern zehn Jahre und ein Monat vereinbart werden müssen, weil es für die Zehnjahresfrist jetzt darauf ankommt, wann die letzte Mietzahlung erfolgt und nicht, wann das Mietverhältnis endet. Alternativ könnte ein Mietvertrag mit monatlich nachschüssiger Mietzahlung vereinbart werden. Nach wie vor können Mietverträge mit einer Preisklausel ausgestattet werden, bei denen der Vermieter für zehn Jahre auf sein Kündigungsrecht verzichtet, also z. B. Mietverträge mit einer Laufzeit von fünf Jahren und einer Verlängerungsoption auf weitere fünf Jahre. Hier kommt es nicht darauf an, wann die Miete im letzten Zahlungsmonat bezahlt wird.

    Bezugsgrundlage für Mietanpassungen können nach wie vor der Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes bzw. eines statistischen Landesamtes sein, oder ein Verbraucherpreisindex, der vom Statistischen Amt der Europäischen Gemeinschaft ermittelt wurde.

    Automatische Anpassung bedeutet, dass die Mieterhöhung vom Vermieter gegebenenfalls auch rückwirkend geltend gemacht werden kann, denn der Anspruch auf erhöhte Miete entsteht zu dem Zeitpunkt, zu dem sich die Bezugsgrundlage ändert.

    Wohnraummietvertrag

    Seit dem 01.09.1993 kann eine Indexmiete auch für freifinanzierte Wohnungen vereinbart werden. Seit 01.09.2001 befinden sich die entsprechenden Vorschriften in § 557 b BGB. Die Indexmiete selbst muss schriftlich vereinbart werden. Die Mieterhöhungserklärung bedarf nur der "Textform", was nach (§ 126 b BGB) die Schriftform mit einschließt. Die Mieterhöhung kann verlangt werden, wenn sich der Verbraucherpreisindex (früher der Preisindex aller privaten Haushalte) nach den Feststellungen des Statistischen Bundesamtes um einen zu vereinbarenden Prozentsatz ändert. Eine Indexvereinbarung, die eine stärkere prozentuale Erhöhung der Miete als die prozentuale Änderung des Preisindexes vorsieht, ist nicht wirksam. Die Miete muss nach jeder Erhöhungserklärung mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete sind während der Laufzeit des Indexmietvertrages ausgeschlossen. Eine Genehmigung der Vereinbarung ist nicht erforderlich.

    Die Anpassung erfolgt beim Wohnungsmietvertrag nicht automatisch, sondern kann nur ab dem übernächsten Monat, der auf den Zugang der Mieterhöhungserklärung des Vermieters folgt, geltend gemacht werden.
    In einem Wohnraummietvertrag kann vereinbart werden, dass die Höhe der Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller deutschen Privathaushalte (im heutigen Sprachgebrach des Statistischen Bundesamtes: Verbraucherpreisindex für Deutschland, VPI) bestimmt wird. Andere Indizes dürfen nicht verwendet werden.

    Indexmieten wurden im Wohnimmobilienbereich lange Zeit selten vereinbart. In den letzten Jahren ist in einigen Großstädten - insbesondere in München und Frankfurt am Main - eine zunehmende Vereinbarung von Indexmieten bei Neuvermietungen zu beobachten.
    Ein Grund besteht darin, dass dort die marktüblichen Mieten so schnell ansteigen, dass der örtliche Mietspiegel nicht mit den tatsächlich vor Ort gezahlten Mieten mithalten kann. Ein weiterer Grund besteht darin, dass eine Mieterhöhung im Rahmen der Indexmiete deutlich einfacher zu begründen ist als eine Mieterhöhung mit Hilfe des Mietspiegels. Nicht vergessen werden sollte aber, dass bei einer Indexmiete nicht nur Erhöhungen der Lebenshaltungskosten an den Mieter weiter gegeben werden müssen – sondern genauso auch Senkungen.

    Läuft eine solche Vereinbarung, muss die Miete jeweils mindestens für ein Jahr gleich bleiben. Erhöhungen der Betriebskosten und Mieterhöhungen bei Modernisierungen dürfen trotzdem vorgenommen werden. Eine Mieterhöhung bei Modernisierung darf während der Indexmiete allerdings nur stattfinden, wenn die baulichen Maßnahmen aufgrund von Umständen nötig geworden sind, für die der Vermieter nichts konnte – wie etwa neuen gesetzlichen Vorgaben.

    Will der Vermieter die Miete an den Preisindex anpassen, muss er dies durch Erklärung in Textform dem Mieter bekannt geben. Die Erklärung muss enthalten:

    • Eingetretene Änderung des Preisindex,
    • jeweilige Miete oder
    • Erhöhung in einem Geldbetrag.

    Ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung muss die erhöhte Miete gezahlt werden. Diese in § 557 b BGB geregelten Maßgaben sind nicht durch Mietvertrag zum Nachteil des Mieters abänderbar.

    Die Vereinbarung einer Indexmiete schließt „normale“ Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel aus.
    Grundsätzlich kann jeder Wohnungseigentümer gemäß § 15 Abs. 3 WEG einen Gebrauch der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftliche Eigentums verlangen, der dem Gesetz, den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit sich hieraus eine Regelung nicht ergibt, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht.

    Entspricht der Gebrauch nicht den genannten Voraussetzungen, liegt hierin eine Eigentumsbeeinträchtigung, die Unterlassungs- oder Beseitigungsansprüche begründet. Diese Ansprüche können als Individualansprüche auch von jedem einzelnen Wohnungseigentümer, gegebenenfalls auch gerichtlich geltend gemacht werden.

    Diese individuell geltend zu machenden Ansprüche kann auch die Wohnungseigentümergemeinschaft aufgrund entsprechender Beschlussfassung als gekorene Ansprüche an sich ziehen, wenn es um Beeinträchtigung des gemeinschaftlichen Eigentums geht.

    In diesem Fall begründet sie damit ihre alleinige Zuständigkeit für die gerichtliche Geltendmachung mit der Folge, dass der einzelne Wohnungseigentümer nicht mehr prozessführungsbefugt ist und der Rechtsverfolgung der Individualansprüche durch den einzelnen Eigentümer damit die Rechtsgrundlage entzogen ist (BGH, Az. VZR 5/14, 05.12.2014).
    Individualvereinbarungen sind im Einzelnen zwischen zwei Vertragspartnern frei ausgehandelte Vertragsinhalte. Sie unterscheiden sich von Allgemeinen Geschäftsbedingungen dadurch, dass beide Partner die gleiche Chance und die gleichrangige Verhandlungsposition bei der Einflussnahme auf den Inhalt des Vertrages haben. Auch vorformulierte Vertragsbedingungen, die dem Augenschein nach All­ge­mei­ne Geschäftsbedingungen sind, können zu einer Indi­vi­dual­ver­ein­barung werden, wenn sie von demjenigen Ver­trags­par­tner, der sie eingeführt hat, so deutlich zur Ver­hand­lungs­dis­po­si­tion gestellt werden, dass der andere Ver­tragspartner seine Einflussnahmemöglichkeiten erkennt und von Ihnen Gebrauch machen kann.

    Vor Gericht ergibt sich meist das Problem, dass kaum zu beweisen ist, welche Verhandlungsmöglichkeiten denn nun im Einzelfall bestanden haben. Will zum Beispiel ein Vermieter eine vertragliche Regelung durchsetzen, die in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam wäre, muss er beweisen, dass es sich um eine Individualvereinbarung gehandelt hat. In der Praxis stellt die äußere Form der Vereinbarung ein Indiz dar. Eine handschriftlich hinzugefügte Vertragsklausel etwa deutet auf eine individuelle Vereinbarung hin; in der Regel müssen jedoch weitere Beweismittel hinzukommen, um zu belegen, dass der Gegenstand der Vereinbarung tatsächlich zur Disposition stand. Eine mehrfache Verwendung der handschriftlichen Klausel spricht wiederum gegen ihre Eigenschaft als Individualvereinbarung.

    Gerade im Wohnraummietrecht ist zu beachten, dass eine Vielzahl von gesetzlichen Regelungen ausdrücklich nicht zur Disposition steht und auch durch Allgemeine Geschäftsbedingungen jeglicher Form nicht abgeändert werden kann.

    Da Makler, die vielfach auf der Basis von qualifizierten Alleinaufträgen arbeiten, zu deren Abschluss auf in­di­vi­du­elle Absprachen angewiesen sind, gehört für sie das Ver­handeln mit dem Auftraggeber auf einer gleich­rangigen Ebene zur Vertragskultur. Individuell müssen z. B. aus­ge­han­delt werden Verweisungs- und Hinzuziehungspflichten des Auftraggebers oder, falls der Makler ein Zwangs­ver­stei­gerungs­ob­jekt anbietet, die Vereinbarung einer Pro­vi­sion für den Fall des Zuschlags.
    Derzeit sind mehrere Ski-Domes fertig gestellt bzw. in Planung, wobei man u.U. einzelne dieser Indoor-Skipisten in großflächigen Ballungszentren in Nordrhein-Westfalen oder Norddeutschland wirtschaftlich betreiben könnte. Die Frage stellt sich nur, ob eine Massierung von zwei oder mehr derartigen Großeinrichtungen – teilweise sogar in einem 20-km-Radius – Sinn macht.

    In Holland erfreuen sich – mangels klassischer Skigebiete – Indoor-Pisten einiger Beliebtheit. Hier wurden Müllhalden verkoffert und in Indoor-Skipisten verwandelt. Im Gegensatz zu den deutschen Anlagen werden die Anlagen dort vormittags zu Schulsportzwecken genutzt, was für die Amortisation der Indoor-Skipisten sehr hilfreich ist.

    Gerade Menschen, die aus klassischen Skiregionen wie etwa Bayern oder der Schweiz kommen, mag der Gedanke an ein Indoor-Skivergnügen auf 300 bis 600 m langen Bahnen alles andere als eingängig erscheinen. Insofern kann man bei diesem Objekttyp eine relativ ungewisse Zukunft vermuten. Auch wenn jetzt noch einige Anlagen in Planung sind, stellt sich die Frage, wie lange die Wachstumsphase noch währt; auch muss vor einer Politik gewarnt werden, die in jeder Abraumhalde schon eine mögliche Skipiste sieht. Außerdem dürften die hohen Investitionssummen und das ökologisch relevante Thema "Energiebilanz" die Entwicklung Indoor-Skipisten etwas bremsen.

    Eine Entwicklung, die sich hierbei abzeichnet, ist derzeit allerdings eine "Süd-Bewegung" der Skihallen vom Ruhrgebiet bzw. dem Berliner Raum in Richtung klassische Skigebiete in Form halboffener Anlagen. Indoor-Skipisten sollen in den angestammten Skigebieten mildere Winter kompensieren.
    Die Industrie- und Handelskammer ist eine für einen bestimmten Bezirk eingerichtete Körperschaft des öffentlichen Rechts, bei der alle Gewerbebetriebe (im Sinne des Einkommensteuergesetzes) Mitglied sein müssen. Es gibt in Deutschland insgesamt 82 Industrie- und Handelskammern. Ihr gesetzlicher Auftrag besteht darin, die Interessen der gewerblichen Wirtschaft zu vertreten. Sie haben in diesem Zusammenhang eine Reihe von Aufgaben zu erfüllen, die ihnen der Staat übertragen hat.

    So ist jede IHK die für ihren Bezirk "zuständige Stelle" für die Überwachung und Förderung der beruflichen Aus- und Fortbildung nach dem Berufsbildungsgesetz, soweit es sich um ein Berufsbild der gewerblichen Wirtschaft handelt. Die IHK ist dabei zuständig für die Überwachung der Ausbildungsverhältnisse und die Einrichtung und Betreuung der Prüfungsausschüsse. Viele Kammern unterhalten Akademien, die die organisatorische Basis für die Planung und Durchführung von Seminaren und anderen berufsbildenden Veranstaltungen sind. In dieser Funktion haben die Industrie- und Handelskammern nicht nur als Seminarveranstalter, sondern auch als Kooperationspartner eine besondere Bedeutung für die Immobilienwirtschaft und deren Verbände erlangt.

    Industrie- und Handelskammern gehören im Rahmen der ihnen als Aufgabenbereich zugewiesenen Standortpolitik zu den Trägern öffentlicher Belange, wenn es um die Durchführung von Raumordnungsmaßnahmen, die Erstellung von Regionalplänen und die Erörterung von gemeindlichen Flächennutzungs- und Bebauungsplänen geht.

    Außerdem sind Industrie- und Handelskammern wichtige Informanten und Berater in allen wirtschaftlichen und rechtlichen Angelegenheiten, die die Mitgliedsbetriebe betreffen. Sie sind auch zuständig für die Verfahren zur öffentlichen Bestellung und Vereidigung von Sachverständigen.

    Auf Bundesebene üben sie ihre Lobbyfunktion über ihre Dachorganisation, den Industrie- und Handelskammertag (DIHK) aus.

    Einzelne Industrie- und Handelskammern können, wenn es sinnvoll erscheint, einzelne Aufgabenbereiche an andere Industrie- und Handelskammern übertragen.

    Oberstes Gremium jeder IHK ist die Vollversammlung, in der die Vertreter der gewerblichen Wirtschaft ihre Beschlüsse fassen. Hierzu gehört auch die Beitragsordnung, die allerdings relativ enge gesetzliche Rahmenvorschriften beachten muss. Die Vollversammlungsmitglieder werden in geheimer, brieflicher Wahl durch die IHK Mitglieder gewählt. Jedes IHK Mitglied gehört in einem der Wahlbezirke der IHK einer bestimmten Wahlgruppe an (Industrie, Handel, Dienstleistungen, Banken und Versicherungen usw.). Vertreten werden die Industrie- und Handelskammern durch ihren Präsidenten und den Hauptgeschäftsführer.
    Industriegebiete dienen nach § 9 BauNVO ausschließlich Gewerbebetrieben, deren Unterbringung in anderen Baugebieten nicht zulässig ist. Was wegen davon ausgehender überdurchschnittlicher Belästigungen auf angrenzenden Gebieten nicht gebaut werden darf, kann in Industriegebieten untergebracht werden. Zulässig sind Gewerbebetriebe aller Art, Lagerhäuser, Lagerplätze und öffentliche Betriebe sowie Tankstellen. Der Ausnahmenkatalog entspricht demjenigen der "normalen" Gewerbebetriebe (Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonal, Betriebsleiter, sowie Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke).
    Inertgase sind Gase, die sich nur an wenigen chemischen Reaktionen beteiligen und insgesamt sehr „träge“ reagieren. Oft ist es jedoch von der jeweiligen Anwendung abhängig, ob ein Gas in diesem speziellen Fall als Inertgas anzusehen ist. Beispiele für Inertgase sind Stickstoff, Kohlenstoffdioxid und die Edelgase Helium, Neon, Argon, Krypton, Xenon und Radon. Im Gebäudebereich spielen Inertgase bei der Brandbekämpfung eine große Rolle. So gibt es ortsfeste Inertgas-Löschanlagen, die reine oder gemischte Inertgase als Löschmittel verwenden. Eine mögliche Mischung besteht beispielsweise aus Argon, Stickstoff und Kohlendioxid.

    Inertgase löschen ein Feuer, indem sie den Sauerstoff der Luft verdrängen. Dazu muss das vorhandene Luftvolumen lediglich um etwa ein Drittel verdrängt werden. Da sie die Umgebung weder durchnässen noch sonstwie beschädigen und auch keine Rückstände hinterlassen, werden sie häufig in besonders sensiblen Bereichen eingesetzt – etwa in Museen, Serverräumen, Windkraftanlagen oder Räumen mit Schaltschränken. Argon und Kohlendioxid sind schwerer als die Umgebungsluft, die sie daher besonders effektiv verdrängen.
    Inflation (lat. inflare = aufblähen) bedeutet die Entwertung des Geldes durch den wechselseitigen Anstieg des allgemeinen Preisniveaus und dadurch, dass immer mehr Geld (zum Beispiel durch Lohnerhöhungen) in Umlauf gebracht wird. Wenn dieses in immer kürzeren Zeitabständen geschieht, würden die Preise täglich, womöglich stündlich steigen, so dass die Inflation sich aufschaukeln und dadurch unkontrollierbar werden würde (Hyperinflation).

    Je nach Wirkungsstärke wird zwischen schleichender, trabender und galoppierender Inflation unterschieden. In den Ländern Europas, die den Euro als Währung haben, soll die Europäische Zentralbank der Geldentwertung entgegensteuern und für eine gewisse Preisstabilität sorgen.

    Zum Schutz gegen Inflation wird unter anderem zur Geldanlage in Immobilien geraten. In diesem Zusammenhang fällt sehr häufig der besonders von Absatz- und Vertriebsabteilungen genutzte Begriff des „Betongolds“ auf, der suggerieren soll, dass eine Immobilie so wertbeständig und damit auch so inflationssicher wie Gold sei. Eine so pauschale Aussage, ohne zu differenzieren, muss nicht in jedem Fall der Realität entsprechen.

    Zunächst sind Gold und Immobilien grundsätzlich dahingehend zu unterscheiden, dass Immobilien nicht nur eine Wertänderungsrendite (Differenz zwischen An- und Verkaufspreis im Verhältnis zum aufgewendeten Kapital), sondern auch eine laufende Verzinsung aufweisen. Als weiteres Unterscheidungsmerkmal hat der Immobilienerwerb grundsätzlich Kaufnebenkosten von fünf Prozent und mehr zur Folge.

    Im Hinblick darauf, ob Immobilien vor Inflation schützen, sind die wesentlichen Einflussfaktoren die betrachtete Zeitspanne (insbesondere der Startzeitpunkt), die Berechnungsmethode und die mietrechtliche Konstruktion. Statistisch gesehen ist eine Immobilie in der Tendenz eher inflationssicher, wenn der Startzeitpunkt der Betrachtung lange her ist (mehrere Jahrzehnte). Ein kürzerer Analysezeitraum (weniger als 15 Jahre) in Zeiten geringer Inflation kann das Gegenteil ausweisen.

    Um einen sicheren Inflationsschutz zu gewährleisten, müsste mietrechtlich eine volle Indexierung an die Lebenshaltungskosten vereinbart werden. Dies lässt sich jedoch nicht bei allen Nutzungsarten und Marktgegebenheiten realisieren. In einer schlechten Marktsituation kann selbst ein Büromietvertrag gar nicht oder nur teilweise indexiert werden (zum Beispiel erst bei einer Steigerung des Indexes von zehn Prozent oder mehr).

    Ein Mieterwechsel mit schlechteren Konditionen für den Vermieter würde in Bezug auf den Inflationsschutz und die Wertstabilität ebenso kontraproduktiv wirken. Wenn allerdings die Marktgegebenheiten gut sind, die Immobilienwerte sowie die Mieten steigen und idealerweise alle Mietverträge langfristig und voll indexiert abgeschlossen werden können, wäre die Immobilie ein tatsächlicher Schutz vor Inflation.
    Was in anderen Ländern bereits seit langem selbstverständlich ist, wurde in Deutschland erst jetzt, wenn auch zögerlich, in Angriff genommen. Der Bürger soll – abgesehen von bestimmten Ausnahmen – unbeschränkt Informationen bei Landes- und Bundesbehörden abrufen können. Weltweit gibt es in 50 Ländern Informationsfreiheitsgesetze, darunter in fast allen europäischen Ländern. Mit den Informationsfreiheitsgesetzen soll dem Öffentlichkeitsprinzip, dem die Behörden in demokratischen Staaten unterliegen, Rechnung getragen werden.

    Auf der Ebene des Bundes ist am 1. Januar 2006 das Gesetz zur Regelung des Zugangs zu Informationen des Bundes (Informationsfreiheitsgesetz IFG) in Kraft getreten. In den Bundesländern Brandenburg, Berlin, Schleswig-Holstein und Nordrhein-Westfalen gab es bereits vorher schon Informationsfreiheitsgesetze. Hamburg zog am 1.4.2006 nach. In den übrigen Bundesländern befasst man sich noch damit.

    Die Behörde hat die Wahl zwischen Auskunftserteilung, Gewährung von Akteneinsicht oder sonstiger Übermittlung der erbetenen Informationen. Den zur Information verpflichteten Behörden gleich gestellt sind natürliche und juristische Privatpersonen, soweit sich eine Behörde dieser Personen zur Erfüllung ihrer öffentlich-rechtlichen Aufgaben bedient.

    Da bei Behörden auch Informationen über Unternehmen gespeichert sind, bestand vielfach die Befürchtung, dass auch Geschäftsgeheimnisse solcher Unternehmen auf diesem Wege ausgespäht werden könnten. Im IFG des Bundes wurden Bestimmungen eingebaut, die personenbezogene Daten (§ 5), geistiges Eigentum und Betriebs- und Geschäftsgeheimnisse (§ 6) schützen. Wird jemandem ein Zugang zu einer bestimmten Information nicht gewährt, kann er sich an einen Bundesbeauftragten für die Informationsfreiheit wenden.

    Sofern es sich nicht um eine "einfache Information" handelt, kann der Bund für die Erteilung der Information Gebühren oder einen Auslagenersatz beanspruchen.
    Der Makler ist verpflichtet, seinen Auftraggeber umfassend über das angebotene Objekt zu informieren und aufzuklären. Dabei muss der Makler sich die Informationen nicht durch eigene Erkundigungen beschaffen. Insbesondere muss er nicht selbst Untersuchungen des Objekts vornehmen. Er kann sich vielmehr auf die Informationen verlassen und berufen, die er z.B. vom Verkäufer erhalten hat. Wenn er im Exposé ausdrücklich erklärt, dass die dargestellten Informationen über das Objekt auf den Angaben des Verkäufers beruhen, haftet er nicht für deren Richtigkeit.

    Eine Ausnahme besteht nur dann, wenn der Makler Grund zu der Annahme haben muss, dass die Auskunft des Verkäufers nicht zutreffend ist. Wenn der Verkäufer ihm z.B. erklärt, die Fenster seien gerade neu eingebaut, der Makler jedoch durch die Datumsangabe im Zwischenraum zwischen den Fensterscheiben erkennt, dass sie bereits vor etlichen Jahren produziert worden sind, hat er Anlass zu Zweifeln. Diesen Zweifeln muss er dann eigeninitiativ nachgehen und den Sachverhalt aufklären. Zumindest muss er seinen Kunden, den potentiellen Käufer, über die Unstimmigkeit informieren.

    Wenn der Makler also über eigene Kenntnisse verfügt, muss er z.B. auch informieren über

    • das soziale Umfeld des Objekts
    • vorhandene Altlasten im Baugrund
    • Schwierigkeiten hinsichtlich der geplanten Bebauung
    • Bestehen eines Denkmalschutzes
    • Fehlen einer Baugenehmigung für nachträgliche An- oder Ausbauten
    • wesentliche bauliche Mängel des Objekts
    • unsichere Liquidität des Gewerbemieters (bei Verkauf der Immobilie)
    • wirtschaftliche Probleme des Bauträgers, die zu Schwierigkeiten bei der Durchsetzung eventueller Gewährleistungsansprüche führen könnten.

    Der Makler muss seinen Auftraggeber auch über vertraglich relevante Vermutungen hinsichtlich des Vertragsgegenstands oder des Vertragspartners informieren und aufklären, die ihm bekannt geworden sind.

    Wenn der Makler seine Informations- und Aufklärungspflichten verletzt, hat sein Auftraggeber einen Anspruch auf Erstattung des Schadens, der ihn dadurch entstanden ist. Möglicherweise verliert der Makler auch seinen Provisionsanspruch aus dem Gesichtspunkt der Verwirkung.
    Mit Infraschall bezeichnet man tieffrequente Geräuschimmissionen im Frequenzbereich 1 bis 20 Hz, welche für die Menschen vorwiegend im nicht hörbaren Bereich liegen. Die Ursachen dieses tieffrequenten Schalls sind Fahrzeuge, Maschinen, Lautsprecheranlagen in Kinos, Konzerten und Diskotheken sowie natürliche Quellen (zum Beispiel Erdbeben, Luftturbulenzen). Es gibt bis jetzt noch keine gesicherten Erkenntnisse über die Wirkungen des Infraschalls auf die Gesundheit der Menschen. Vereinzelt wird über Ohrendruck, Angstgefühl und allgemeines Unwohlsein geklagt.
    Der Begriff Infrastruktur ist lateinischen Ursprungs und bedeutet "Unterbau". Seit ca. 1960 wird dieser Begriff im Zusammenhang mit Raumplanung benutzt.

    Ursprünglich wurden mit Infrastruktur nur die dauerhaft im Boden verbauten Leitungssysteme und Kabel zur Ver-, Entsorgung und Kommunikation bezeichnet. Mit technischem Fortschritt zählen moderne Technologien, wie Funkantennen, IT-Netze, Fernsehen sowie grundlegende Einrichtungen zum Funktionieren einer Volkswirtschaft ebenfalls zur Infrastruktur. Die Planung und Herstellung von Infrastruktur ist eine hoheitliche Aufgabe des Staates, die aus Steuern und Anschlussbeiträgen finanziert wird.

    Im Zuge der zunehmenden Etablierung der Zusammenarbeit mit privatwirtschaftlichen Unternehmen wird die Ausführung der Herstellung von Infrastruktur auch Privaten übertragen. Die rechtliche Grundlage der Zusammenarbeit kann eine ARGE oder ein städtebaulicher Vertrag sein.

    Die Nutzung der öffentlichen Infrastruktur ist oftmals durch Gesetze verpflichtend (z.B. Müllentsorgung, Anschlusszwang bei Abwasser), ein Ausweichen auf alternative Anbieter unmöglich. Finanziert wird die Unterhaltung von Infrastruktur durch Nutzungsgebühren.

    Als öffentliche Infrastruktur bezeichnet man:

    • Kommunikation,
    • Energieversorgung,
    • Ver- und Entsorgungseinrichtungen,
    • Verkehrswege,
    • Immobilien.

    Den Begriff soziale oder rechtliche Infrastruktur verwendet man für:

    • Rechtsordnung,
    • Verwaltung,
    • Krankenhäuser,
    • Polizei und Feuerwehr,
    • Bildungssystem.
    Allgemeine Geschäftsbedingungen unterliegen der sogenannten Inhaltskontrolle. Sie müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllen, um tatsächlich wirksamer Vertragsbestandteil zu werden. Erfüllen sie diese Voraussetzungen nicht, sind sie unwirksam und damit unbeachtlich.

    Die Voraussetzungen nennen die Paragrafen 307 bis 309 des Bürgerlichen Gesetzbuches. Nach § 307 Absatz 1 BGB sind Regelungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam, wenn sie den Vertragspartner unangemessen benachteiligen. Eine solche Benachteiligung kann auch darin bestehen, dass die Bestimmung zu unklar ist.

    Grundsätzlich liegt eine unangemessene Benachteiligung dann vor, wenn es zu der entsprechenden Frage gesetzliche Regelungen gibt, von deren Grundgedanken durch den Vertrag allzu weit abgewichen wird, oder wenn wesentliche Rechte und Pflichten des Vertrages derart beeinträchtigt werden, dass der Zweck des Vertrages gefährdet ist.

    Beispiele aus dem Mietrecht:

    • "Der Mieter hat die Wohnung bei Abschluss des Mietvertrages ausführlich besichtigt und verzichtet auf Mietminderung und Schadensersatz."
    • "Der Mieter hat unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses in jedem Fall bei Auszug die Schönheitsreparaturen durchzuführen."
    • "Das Risiko des rechtzeitigen Auszuges des Vormieters liegt beim neuen Mieter."
    Die Paragrafen 308 bis 309 BGB enthalten darüber hinaus konkrete Verbote bestimmter Vertragsklauseln. § 308 BGB betrifft dabei sogenannte Klauselverbote mit Wertungsmöglichkeit.

    Beispiele:

    • Unzumutbarer Vorbehalt für den anderen Vertragspartner, einzelne Vertragsbestimmungen jederzeit zu ändern.
    • Zugangsfiktion ("Schreiben an den Mieter gelten mit der Abgabe bei der Post als dem Mieter zugegangen").
    § 309 enthält die sogenannten Klauselverbote ohne Wertungsmöglichkeit (Regelungen, die generell die Aufrechnung mit einer rechtskräftigen Forderung verbieten, den Verzicht auf die Notwendigkeit einer Mahnung z. B. bei überfälliger Miete, die Vereinbarung einer Vertragsstrafe bei Vertragsauflösung, ein Haftungsausschluss bei Verletzungen von Leben, Körper, Gesundheit und bei grobem Verschulden). Auch derartige Regelungen sind daher in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam.

    Viele in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unzulässige Regelungen können jedoch im Rahmen einer individuellen Vereinbarung zwischen den Vertragspartnern wirksam vereinbart werden.
    Als Initiator bzw. Fondsinitiator wird derjenige bezeichnet, der einen geschlossenen Immobilienfonds konzipiert, auflegt und am Markt anbietet.

    Kompetenz und Seriosität eines Initiators entscheiden maßgeblich mit über die Ergebnisse, die ein Anleger mit einer Fondsbeteiligung erzielt. Anhaltspunkte zur Beurteilung von Fondsinitiatoren unter diesen Aspekten bieten die Leistungsbilanzen.
    Unter einer Inklusivmiete (auch: Bruttomiete, Warmmiete) versteht man eine Miete, durch die auch die entstehenden Betriebskosten mit abgegolten werden. Eine Abrechnung der Betriebskosten entfällt ebenso wie jährliche Nachzahlungen oder die Auszahlung eines Guthabens. Die Heizkostenverordnung schreibt eine verbrauchsabhängige Erfassung und Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten vor. Mit Einführung dieser Regelung ist die Vereinbarung einer Inklusivmiete, die alle Betriebskostenarten umfasst, unzulässig geworden. Zulässig bleibt die Teilinklusivmiete, bei der nur ein Teil der Betriebskosten in der Miete enthalten ist. Der Rest – üblicherweise die verbrauchsabhängigen Positionen wie z.B. Heiz- und Warmwasserkosten – wird getrennt behandelt, verbrauchsabhängig erfasst und jährlich abgerechnet.

    Mieterhöhungen während des laufenden Mietverhältnisses erfolgen meist als Mieterhöhung bis zur örtlichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB. Die Vergleichsmiete wird in der Regel per Mietspiegel ermittelt. Dieser gibt meist die Miete ohne Nebenkosten (Nettomiete) an. Das bedeutet, dass der Vermieter bei einer Inklusiv- bzw. Teilinklusivmiete die mit der Miete abgegoltenen Betriebskosten aus der Miete herausrechnen muss. Dann kann er die Miete ohne Betriebskosten bis zur Vergleichsmiete z.B. laut Mietspiegel erhöhen und die enthaltenen Betriebskosten wieder addieren. Der Rechenweg ist dem Mieter bei der Aufforderung zur Zustimmung zur Mieterhöhung darzulegen.
    Beim "unbeplanten Innenbereich" handelt es sich bau­pla­nungs­rechtlich um einen im Wesentlichen bebauten Be­reich einer Gemeinde, für den kein Bebauungsplan auf­ge­stellt ist, in dem aber auf Grund der Umgebungsbebauung trotzdem ein Baurecht besteht. Die Bebauung richtet sich dabei nach den faktischen Baugrenzen und Baulinien und hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung nach der fak­tischen, d. h. in der Umgebung verwirklichten GFZ sowie der Höhe der baulichen Anlage. Wird für eine Innen­be­reichs­fläche ein Bebauungsplan aufgestellt ("beplanter Innenbereich"), sind dessen Festsetzungen maßgeblich.

    Soll der Innenbereich beplant werden, können Bebauungs­pläne der Innenentwicklung nach § 13 a BauGB aufgestellt werden, sofern die Voraussetzungen hierfür gegeben sind.
    Eine Innendämmung wird auf der Innenseite der Außenwände eines Gebäudes angebracht. Fachleute raten in den meisten Fällen davon ab, da sie weniger effektiv ist als eine Außendämmung und außerdem bauphysikalisch Probleme bereiten kann (Schimmelbildung etc.). Derartige Schäden haben ihre Ursache jedoch meist in der nicht fachgerechten Durchführung der Arbeiten. Zu empfehlen ist eine Innendämmung in folgenden Fällen:
    • denkmalgeschütztes Gebäude,
    • Fassade soll erhalten bleiben,
    • Mieter will selbst dämmen,
    • unbeheizter Keller soll künftig beheizt werden,
    • Gebäude wird permanent nur teilweise genutzt und beheizt,
    • Außendämmung aufgrund von Grenzabständen etc. unmöglich.
    Eine Innendämmung besteht meist aus vier Komponenten: den hölzernen Traglatten, dem Dämmstoff, einer Dampfbremse und der Innenverkleidung. Zur Wahl stehen unterschiedlichste Dämmstoffe: z. B. Polyurethanplatten, Schaumglasplatten, Zellulosedämmstoff, Holzweichfasermatten, Schafwollmatten. Die Dampfbremse oder – falls gewünscht – völlig dampfdichte Dampfsperre kann in Form einer Folie oder auch von speziellen Dampfbremspapieren oder -pappen, Schaumglasplatten sowie dampfdichten Anstrichen ausgeführt werden.

    Bei einer Innendämmung wird eine Dämmstoffstärke von 6 bis 8 cm empfohlen. Eine dickere Schicht führt nicht zu größeren Energieeinsparungen und verkleinert allzu sehr die Wohnfläche. Der Dämmstoff sollte eine Wärmeleitfähigkeit von etwa 0,040 W/(m²K) haben. Bei einer nicht fachgerechten Installation der Dämmung und speziell der Dampfsperre kann es zu Schäden durch Feuchtigkeit in der Dämmschicht kommen, u.a. auch zu verringerter Dämmwirkung und Befall des Materials mit Schimmel und Mikroorganismen. Besonders sorgfältig ist z. B. an Fenstern und Heizkörpernischen zu arbeiten. Eine Dämmtapete ist kein geeignetes Mittel der Innendämmung. Sie ist zu dünn und begünstigt in vielen Fällen die Schimmelbildung.
    Der Begriff der Innenfinanzierung tritt in immobilienwirtschaftlichen Zusammenhängen mit zwei unterschiedlichen Bedeutungen auf. In einem allgemeinen betriebswirtschaftlichen Sinne bezeichnet er die Finanzierung eines Unternehmens, soweit sie auf selbst erwirtschaftetem Kapital beruht. Dafür kommen beispielsweise einbehaltene Gewinne (Gewinnthesaurierung, offene Selbstfinanzierung), Abschreibungen oder die Auflösung stiller Reserven (verdeckte oder stille Selbstfinanzierung) in Betracht.

    Bei Geschlossenen Immobilienfonds wird unter einer Innenfinanzierung die Aufnahme von Fremdkapital auf der Ebene der Fondsgesellschaft verstanden, die für Zins und Tilgung aufkommen muss. Als Sicherheit für eine solche Finanzierung dient in der Regel ein Grundpfandrecht am Fondsobjekt.
    Als Innenhof wird der Bereich eines Gebäudes bezeichnet, der von Gebäudeflügeln oder Mauern umgeben ist. Die auf diese Weise gebildeten Höfe befinden sich traditionell unter freiem Himmel. In der modernen Architektur werden Höfe realisiert, die mit einem Glasdach abgedeckt sind. Wichtig für einen Innenhof ist die natürliche Belichtung.
    Unter Innenprovision versteht man die vom Objektauftraggeber an den Makler zu bezahlende Erfolgsprovision. Sie ist im Objektpreis enthalten und erscheint nach außen nicht als Erwerbsnebenkosten. Vor allem im Bereich des Vertriebs von Bauträgerobjekten wird mit Innenprovisionen gearbeitet. Ebenso legen auch andere professionelle Objektanbieter Wert darauf, dass der Erwerber nicht durch eine Außenprovision abgeschreckt wird. In steuerlicher Hinsicht sind Innenprovisionen, die für die Mietvertragsvermittlung bezahlt werden, stets Werbungskosten. Innenprovisionen, die im Zusammenhang mit dem privaten Verkauf eines vermieteten Wohngrundstücks bezahlt werden, können steuerlich nur im Zusammenhang mit einem "privaten Veräußerungsgeschäft" gewinnmindernd berücksichtigt werden. Erfolgt ein Verkauf aus einem Betriebsvermögen, handelt es sich bei der Innenprovision um Betriebsausgaben.
    Da die Menschen in Mitteleuropa sich durchschnittlich 90 % ihrer Zeit in Innenräumen aufhalten, ist die Qualität der eingeatmeten Innenraumluft von besonderer Bedeutung. Je nach Aktivität und Alter atmet der Mensch pro Tag 10-20 m3 Luft (12-24 kg) ein. Das ist bedeutend mehr als die Masse an Trinkwasser und Lebensmitteln, welche eine Person täglich zu sich nimmt. Eine gute Qualität der Innenraumluft ist deshalb für ein gesundes Leben unerlässlich.

    Während für die Außenluftqualität seit vielen Jahren ein gesetzliches Regelwerk besteht, existiert ein solches für die Innenraumluftqualität nicht. Die Erarbeitung eines Regelwerkes für die Innenraumluft gestaltete sich deshalb auch so schwierig, weil hiervon auch die Privatsphäre betroffen ist, welche möglichst von gesetzlichen Vorgaben und Eingriffsmöglichkeiten freigehalten werden sollte.

    Als Innenräume in dieser Beziehung gelten Wohn-, Schlaf-, Bastel-, Sport- und Kellerräume, Küchen und Badezimmer sowie außerdem Arbeitsräume in Gebäuden, welche im Hinblick auf gefährliche Stoffe nicht zum Geltungsbereich der Gefahrstoffverordnung gehören, wie zum Beispiel Büroräume. Ebenfalls hierzu zählen Innenräume in öffentlichen Gebäuden (zum Beispiel Krankenhäuser, Schulen, Kindertagesstätten), sowie das Innere von Kraftfahrzeugen und öffentlichen Verkehrsmitteln (Sachverständigenrat für Umweltfragen).

    Für die Innenraumluft von Wohnräumen gelten Richtwerte und Leitwerte. Für Arbeitsräume, in denen mit Gefahrstoffen umgegangen wird, sind Grenzwerte nach der Gefahrstoffverordnung festgelegt.
    Innentreppen liegen im Inneren eines Gebäudes und stellen als vertikaler Verkehrsweg große Anforderungen an die Sicherheit. Der Brandschutz für Treppen richtet sich nach der Gebäudeart und –höhe: Häuser mit mehr als 5 Vollgeschossen müssen beispielsweise feuerbeständig ausgebildet sein. Das heißt, sie müssen eine Feuerbeständigkeit von 90 oder 120 Minuten (F 90 und F 120) nachweisen.

    Eine Treppe, auch im Wohnhaus, nimmt mehr Rauminhalt ein, als sich die Bewohner bei der Planung vorstellen können. Raumspartreppen und Leitern sind zwar Platz sparend, aber sehr steil und entsprechen nicht dem vorgegebenen Steigungsverhältnis. Damit Treppen gefahrlos und bequem zu begehen sind, muss das Verhältnis zwischen Höhe und Tiefe der Stufen stimmen. Dieses Steigungsverhältnis orientiert sich an der durchschnittlichen Schrittmaßlänge des Menschen.

    Deshalb sind Raumspartreppen und Leitern nur eingeschränkt in Gebäuden zugelassen. Nach den Bestimmungen der Bauordnung muss zu jedem Aufenthaltsraum mindestens eine notwendige Treppe führen.

    Mindestens zwei Meter betragen muss die lichte Treppendurchgangshöhe. Die Treppe ist in einem vertikalen Schacht untergebracht, der sowohl zu den Räumen geöffnet oder in sich geschlossen ist (Treppenraum oder -haus).
    Juristisch ist die Insel ein Grundstück und wird nicht anders übertragen als ein ganz normales Stück Land. Ausnahme sind einige Länder, in denen Inseln juristisch einen Sonderstatus haben, d.h. in denen der Kauf von Inseln ausgeschlossen oder genehmigungspflichtig ist – wobei diese Beschränkungen dann häufig nur für Ausländer gelten. Auch sonst ist die Insel kein rechtsfreier Raum, d.h. es gilt z.B. das lokale Baurecht. Insel ist nicht gleich Insel. Der Käufer hat die Wahl zwischen vielen Regionen mit Unterschieden in Klima, Landschaft und soziologischem Umfeld. Bei der Vorauswahl sind einige Fakten zu prüfen: Sie beziehen sich auf Erdbeben, Hurrikane, das politische System, inseltypische Krankheiten, fehlende Versorgungsstandards (z.B. Strom, Lebensmittel und Trinkwasser). Die Ansammlung von Süßwasser als Grundwasservorkommen ist ein wichtiger Beurteilungsfaktor. Aufgrund des leichteren spezifischen Gewichtes lagert sich Süßwasser über dem umgebenden Salzwasser ab. Gespeist wird das Vorkommen durch Regenwasser. Auf Dauer kann nicht mehr Süßwasser entnommen werden als durch Regenwasser hinzukommt.

    Häufig werden bebaute Inseln auch über Wasserleitungen vom Festland aus versorgt. Das regionale Preisniveau bestimmt auch die Preiskategorie der Inseln. Der Preis hängt ab
    • vom Erschließungsgrad,
    • der Optik,
    • der Bodenbeschaffenheit und dem Bewuchs,
    • dem Klima,
    • einer etwa vorhandenen Besiedlung,
    • der Nähe und Erreichbarkeit von Hafen und Flughafen,
    • dem Bekanntheitsgrad.
    Preise sind meist Liebhaberpreise. Feste Regeln, nach denen der Inselpreis bestimmt werden kann, gibt es nicht. Interessant sind festlandsnahe Inseln, für die ein Bootsshuttle eingerichtet werden kann oder die groß genug sind für die Anlage eines nicht störenden Flugplatzes. Sobald eine derartige Anlage steht, werden auch die umliegenden Privatinseln aufgewertet. Für den Investor ist bei Inseln der "richtige" Einkaufspreis entscheidend, dagegen weniger für den Nutzer, der sich das Inselvergnügen etwas kosten lässt. In der Praxis stehen für den Inselsuchenden, der sich auf eine bestimmte Region und einen gewissen Inseltyp festlegt, nur wenige Inseln zur Auswahl. Manchmal auch keine: So gibt es in der Nordsee – Großbritannien und Dänemark ausgenommen, keine Privatinseln.
    Insel-Lagen sind durch eine minimale Lauffrequenz geprägte Standorte, bei denen es zumeist einen Quasi-Anker-Mieter gibt, vielfach Lebensmittelgeschäfte, an dem noch weitere kleinere Läden wie Kioske oder Zeitungsstände angesiedelt sind. Die Mieten in diesen Läden liegen zumeist deutlich unter denen von Nebenkernlagen. Nebenkernlagen gewinnen lediglich dann, wenn sie z.B. durch eine Trambahn oder Bushaltestelle aufgewertet werden und zusätzliche Kundenfrequenz anziehen können.
    Das Insolvenzrecht wurde durch die am 1.1.1999 in Kraft getretene Insolvenzordnung neu geregelt. Diese löste unter anderem die frühere Konkursordnung ab.

    Nach der Insolvenzordnung (InsO) sind das Regelinsolvenzverfahren und das Verbraucherinsolvenzverfahren zu unterscheiden.

    Regelinsolvenzverfahren:

    Das Regelinsolvenzverfahren ist das allgemeine Insolvenzverfahren nach deutschem Recht. Gründe für die Beantragung des Insolvenzverfahrens sind zunächst Überschuldung und Zahlungsunfähigkeit. Überschuldung ist gegeben, wenn die Schulden das Vermögen übersteigen.

    Der Insolvenzgrund der Zahlungsunfähigkeit ist gegeben, wenn der Schuldner seine fälligen Zahlungspflichten nicht mehr erfüllen kann.

    Ein weiterer Insolvenzgrund liegt in der "drohenden Zahlungsunfähigkeit". Er kann sich zum Beispiel bereits ergeben durch Sperrung von Krediten, plötzlich geltend gemachte Steuerforderungen oder Schadenersatzansprüche, raschem Ertragsverfall ohne ausreichende Reserven oder durch Insolvenz eines wichtigen Abnehmers für die angebotenen Produkte.

    Die Einführung des heutigen Insolvenzrechtes führte nicht nur zu einer neuen Terminologie. Sie zielte auch darauf ab, der zuvor oft geübten Praxis, die Eröffnung des Konkurs- oder Vergleichs-verfahrens möglichst lange hinauszuziehen, entgegenzuwirken und dafür zu sorgen, dass durch geeignete Maßnahmen das Unternehmen erhalten blieb.

    Mit Ausnahme der aufgrund von Sicherheiten bevorrechtigten Forderungen machte die Reform Schluss mit bisherigen Rangabstufungen. Alle ungesicherten Gläubiger erhalten heute die gleiche Quote. Der frühere Vorrang von Löhnen, Sozialversicherungsbeiträgen, Steuern und dergleichen ist entfallen.

    Im Zentrum des Insolvenzverfahrens steht das Insolvenzplanverfahren, wozu auch ein Maßnahmenplan zur Sanierung oder Liquidation gehört. Plan-Bilanz, Plan-, Verlust- und Gewinnrechnung und eine Plan-Liquiditätsrechnung sind dem Insolvenzplan beizufügen. Wenn das Gericht dem vom Insolvenzverwalter (oder vom Schuldner) vorgelegten Insolvenzplan zustimmt, so wird er der Gläubigerversammlung zur Abstimmung vorgelegt. Dort kann er geändert werden.

    Die Gläubiger werden in bestimmte Gruppen eingeteilt, von der jede mit Mehrheit dem Plan zustimmen muss.

    Der Schuldner kann bei Einleitung oder während des Insolvenzverfahrens eine Restschuldbefreiung beantragen. Es wird dann ein sogenanntes Restschuldbefreiungsverfahren eingeleitet, das dazu führt, dass der Schuldner nach Ablauf von sechs Jahren von seinen Restschulden befreit wird. Voraussetzung ist, dass der Schuldner seine gesamten pfändbaren Einnahmen aus einem Anstellungsverhältnis oder aus selbständiger Tätigkeit für sechs Jahre an einen vom Gericht zu bestimmenden Treuhänder abtritt.

    Weitere Voraussetzung ist, dass sämtliches übriges Vermögen des Schuldners verwertet wurde. Gerichtlichen Insolvenzverfahren können nach wie vor außergerichtliche Vergleichsverfahren vorangehen.

    Im Jahr 2012 wurden mit dem „Gesetz zur weiteren Erleichterung der Sanierung von Unternehmen“ (ESUG) verschiedene Änderungen des Insolvenzrechts umgesetzt. Ziele waren die effektivere Ausgestaltung des Insolvenzverfahrens und die Verbesserung der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen für die Sanierung notleidender Unternehmen, insbesondere unter dem Aspekt des Erhalts von Arbeitsplätzen. Umgesetzt wurde dies u.a. durch einen stärkeren Einfluss der Gläubiger auf die Auswahl des Insolvenzverwalters, die Vereinfachung des Zugangs zur Eigenverwaltung, eine effektivere Ausgestaltung des Insolvenzplanverfahrens und Änderungen bei der Zuständigkeit der Insolvenzgerichte.

    Verbraucherinsolvenz:

    Das Verbraucherinsolvenzverfahren ist gegenüber dem Regelinsolvenzverfahren in einigen Punkten vereinfacht. Es kommt bei natürlichen Personen zur Anwendung, die nicht selbstständig tätig sind oder waren. Ferner wird es auch angewendet bei ehemaligen Selbstständigen, deren Vermögensverhältnisse überschaubar sind (d.h. unter 20 Gläubiger) und gegen die keine Forderungen aus Arbeitsverhältnissen bestehen. Bei natürlichen Personen ist Insolvenzgrund die eingetretene oder drohende Zahlungsunfähigkeit. Auch hier gibt es die Möglichkeit der Restschuldbefreiung.

    Am 18.07.2013 wurde im Bundesgesetzblatt das Gesetz zur Verkürzung des Restschuldbefreiungsverfahrens und zur Stärkung der Gläubigerrechte veröffentlicht. Dieses ändert verschiedene Regelungen insbesondere des Verbraucherinsolvenzverfahrens. Teile der Reform sind zum 19.07.2013 in Kraft getreten, einige besonders wichtige Änderungen gelten für Verfahren mit Antragstellung ab 01.07.2014.
    So kann die sogenannte Wohlverhaltensphase des Schuldners auf Antrag auf drei Jahre verkürzt werden, wenn dieser sowohl die Verfahrenskosten begleicht, als auch die Forderungen der Gläubiger zu mindestens 35 Prozent bezahlt. Eine Verkürzung auf fünf Jahre ist möglich, wenn zumindest die Verfahrenskosten voll ausgeglichen werden. Es ist allerdings anzumerken, dass diese gegenüber dem Verfahren nach alter Rechtslage gestiegen sind. Die Reform sieht ferner einen verbesserten Kündigungsschutz für Mitglieder von Wohnungsgenossenschaften gegen Kündigungen der Mitgliedschaft durch Vollstreckungsgläubiger oder Insolvenzverwalter vor.
    Seit Einführung der Insolvenzordnung am 1.1.1999 können auch Privatpersonen Insolvenz anmelden. Sind diese Personen Mieter, hat der Insolvenzantrag erhebliche Folgen für das Mietverhältnis.

    Mit der Eröffnung des Insolvenzverfahrens ist der Mieter nicht mehr selbst Herr über die von ihm abgeschlossenen Verträge. Zuständig ist nun der Insolvenzverwalter, der dazu befugt ist, die gesamte Insolvenzmasse und alle damit zusammenhängenden Verträge des Schuldners zu verwalten und darüber zu verfügen. Im Verbraucher- bzw. Privatinsolvenzverfahren wird der Insolvenzverwalter auch als Treuhänder bezeichnet. Seine Aufgabe ist es zunächst, die noch vorhandenen Vermögenswerte zusammenzuhalten und Ausgaben einzuschränken. Anschließend verteilt er die Insolvenzmasse anteilig auf die Gläubiger.

    Miet- und Pachtverträge des Schuldners darf der Insolvenzverwalter im Rahmen eines Sonderkündigungsrechts mit gesetzlicher Frist kündigen, ohne dass es auf die vereinbarte Vertragsdauer ankäme.

    Handelt es sich allerdings um die Wohnung des Schuldners, darf der Insolvenzverwalter den Vertrag nicht kündigen. Hinsichtlich der Mietforderungen des Vermieters sind zwei zeitliche Phasen zu unterscheiden: Die Zeit vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens und die danach. Bestehen aus der Zeit vor der Insolvenzeröffnung noch Mietschulden, muss der Vermieter diese als Insolvenzforderung beim Insolvenzverwalter anmelden. Wie alle anderen Gläubiger wird er dann seine Quote an der Insolvenzmasse bekommen. Mietforderungen aus der Zeit nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens gelten im Gegensatz dazu als sogenannte Masseverbindlichkeiten. Sie sind vom Insolvenzverwalter aus der Insolvenzmasse laufend weiter zu bezahlen. Geregelt ist dies in § 108 der Insolvenzordnung. Reicht das vorhandene Geld nicht, kann unter Umständen ein Schadenersatzanspruch gegen den Insolvenzverwalter geltend gemacht werden, der jedoch eine Pflichtverletzung von dessen Seite voraussetzt.

    Um sich von diesem Problem zu befreien, kann der Insolvenzverwalter eine sogenannte Entlastungserklärung hinsichtlich des Mietverhältnisses abgeben (§ 109 Absatz 1 InsO). Er erklärt damit, dass alle nach Ablauf einer dreimonatigen Frist fällig werdenden Forderungen nicht mehr innerhalb des Insolvenzverfahrens geltend gemacht werden können.

    Die ersten drei Monatsmieten gehen also noch zu Lasten der Insolvenzmasse. Der Vermieter kann diese Forderungen nicht vom Mieter direkt einklagen. Alle späteren Monatsmieten muss der Vermieter außerhalb des Insolvenzverfahrens direkt gerichtlich geltend machen, was im Regelfall schwer fallen dürfte.

    Der Vermieter hat allerdings die Möglichkeit, als Insolvenzgläubiger Schadenersatz für seine durch die vorzeitige Beendigung des Mietvertrages oder die sonstigen Folgen der Entlastungserklärung bedingten Ausfälle zu fordern.

    Sind mehrere Personen Mieter der Wohnung, müssen die anderen Mieter keine Kündigung befürchten, da der Insolvenzverwalter kein Sonderkündigungsrecht für den Mietvertrag des Schuldners ausüben kann.

    Die Insolvenz des Mieters allein ist nach der Insolvenzordnung für den Vermieter kein gesetzlich anerkannter Kündigungsgrund mehr. Bezahlt der Mieter die Miete trotz Insolvenz weiter – z.B. unter Verwendung seines Pfändungsfreibetrages – kann der Vermieter nicht kündigen. Stellt der Mieter (nach Stellung des Insolvenzantrages) die Mietzahlungen ein, kann nach den gängigen Regeln des Bürgerlichen Gesetzbuches wegen Verzuges mit der Mietzahlung gekündigt werden. Zulässig sind auch weitere nach dem BGB gesetzlich zulässige Kündigungsgründe (z.B. Eigenbedarf). Es muss ein berechtigtes Interesse des Vermieters vorliegen, mit dem die Kündigung begründet wird.

    Es ist umstritten, wem gegenüber der Vermieter die Kündigung erklären muss. Sicherheitshalber sollte die Kündigung sowohl dem Mieter als auch dem Insolvenzverwalter zugestellt werden.

    Nach dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens ist eine Kündigung durch den Vermieter aus folgenden Gründen gesetzlich ausgeschlossen:
    • Verzug mit der Mietzahlung in der Zeit vor dem Insolvenzantrag,
    • Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Schuldners.

    Der Bundesgerichtshof hat am 17. Juni 2015 entschieden, dass bei Vorliegen einer Entlastungserklärung des Insolvenzverwalters bzw. im Verbraucherinsolvenzverfahren des Treuhänders hinsichtlich des Wohnungs-Mietverhältnisses eine vermieterseitige Kündigung auch wegen Mietrückständen möglich ist, die vor Stellung des Insolvenzantrages aufgelaufen sind. Denn mit der „Freigabeerklärung “ durch den Treuhänder falle das Mietverhältnis nicht mehr unter die Regelungen der Insolvenzordnung und stünde wieder zur Disposition der Vertragsparteien im Rahmen der mietrechtlichen Vorschriften (Az. VIII ZR 19/14).

    Eine Besonderheit gilt, wenn der Insolvenzantrag bereits gestellt ist, die Mietwohnung aber noch nicht an den Mieter übergeben wurde. Der Insolvenzverwalter (an Stelle des Mieters) und der Vermieter können vom Vertrag zurücktreten. Jede Seite kann die andere dazu auffordern, innerhalb einer zweiwöchigen Frist mitzuteilen, ob ein Rücktritt beabsichtigt ist. Äußert sich die andere Seite innerhalb der Frist nicht, ist das Rücktrittsrecht für sie verfallen.
    Bei Insolvenz des Vermieters bleibt der Mietvertrag bestehen. Der Mieter muss lediglich die Miete statt auf das Vermieter-Konto nun auf das des Insolvenzverwalters überweisen. Dieser muss den Mieter über den Insolvenzfall informieren. Zahlt der Mieter weiter an den Vermieter, droht die Kündigung.

    Da der insolvente Eigentümer keine Zahlungen mehr vornehmen kann und darf, ist der Insolvenzverwalter nun für notwendige Reparaturen, Instandhaltungsarbeiten, die Beseitigung von Wohnungsmängeln und auch für die Versorgung mit Strom, Heizenergie und Wasser zuständig. Er kann dem Mieter im Rahmen der mietrechtlichen Vorschriften kündigen. Ebenso kann er für leer stehende Wohnungen neue Mietverträge abschließen.

    Der Vermieter ist verpflichtet, die Kaution getrennt von seinem übrigen Vermögen (insolvenzsicher) aufzubewahren. Findet keine Auszahlung der Kaution durch den Vermieter statt, kann der Mieter nach seinem Auszug vom Insolvenzverwalter die Auszahlung der Kaution verlangen.

    Der Insolvenzverwalter muss innerhalb der gesetzlich vorgegebenen Fristen auch die Nebenkostenabrechnung erstellen und mit dem Mieter abrechnen. Dabei hat er bestehende Vorauszahlungen zu berücksichtigen und muss gegebenenfalls ein Guthaben auszahlen.

    Wird die Mietwohnung zwangsversteigert, hat der neue Eigentümer ein Sonderkündigungsrecht nach §§ 57 ff. ZVG (Zwangsversteigerungsgesetz). Er kann mit dreimonatiger Frist bei berechtigtem Interesse (z. B. Eigenbedarf) kündigen. Dies ist nur zulässig, wenn die Kündigung zum erstmöglichen Termin durchgeführt wird. Danach gelten die gesetzlichen Kündigungsregeln.
    Grundsätzlich berechtigen weder die Insolvenz des Mieters noch die des Vermieters den anderen Teil zur Kündigung eines Miet- oder Pachtverhältnisses.

    Im Gewerberaummietrecht erhalten die speziellen insolvenzrechtlichen Kündigungsregelungen besondere Bedeutung, da der insolvente Mieter beziehungsweise Pächter hier nicht den Schutz des Wohnungsmieters erfährt. So besitzt der Insolvenzverwalter des Mieters ein Sonderkündigungsrecht. Er kann den Vertrag mit gesetzlicher Frist ohne Begründung und unabhängig von der Vertragslaufzeit kündigen. Die gesetzliche Frist ergibt sich aus § 580a BGB und beträgt für Geschäftsräume sechs Monate zum Quartalsende.

    Bei Insolvenz des Vermieters kommt es häufig zum Verkauf des Mietobjekts. Veräußert der Insolvenzverwalter das Objekt, tritt der Erwerber in den Mietvertrag als neuer Vermieter ein. Auch er hat nun ein Sonderkündigungsrecht. Dieses erlaubt ihm, das Mietverhältnis mit gesetzlicher Frist zum erstzulässigen Termin zu kündigen.

    Wird das Sonderkündigungsrecht des Erwerbers nicht zum erstzulässigen Termin ausgeübt, verfällt es.

    Die Kündigungsmöglichkeiten durch den Erwerber sind bei Zwangsversteigerung und Erwerb vom Insolvenzverwalter identisch. Beim Erwerb wird allerdings der Käufer erst mit Grundbucheintragung Eigentümer, während er bei der Zwangsversteigerung durch den Zuschlagsbeschluss Eigentum erwirbt. Entsprechend früher kann und muss er auch sein Kündigungsrecht ausüben.

    Das Kündigungsrecht ist nach der Abschaffung des § 57c ZVG nicht mehr eingeschränkt, wenn durch den Mieter Mietvorauszahlungen oder Baukostenzuschüsse an den bisherigen Vermieter gezahlt worden sind.

    Gesetzliche Regelungen: § 57a ZVG (Zwangsvollstreckungsgesetz), § 111 InsO (Insolvenzordnung), § 566 BGB, § 580a Abs. 2 BGB.
    Die zunächst nach der BGH-Entscheidung zur Teil­rechts­fä­hig­keit (BGH, 02.06.2005, Az. V ZB 32/05) strittig diskutierte Frage der Insolvenzfähigkeit ist durch gesetzliche Regelung gemäß § 11 Abs. 3 WEG dahingehend entschieden, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht insolvenzfähig ist.
    Bei Vorliegen von bestimmten Insolvenzgründen sind die Vertretungsorgane eines Unternehmens verpflichtet, Insolvenzantrag zu stellen. Wird diese Pflicht versäumt oder zu spät wahrgenommen, spricht man von einer Insolvenzverschleppung. Es handelt sich dabei um eine Straftat.

    Die Insolvenzantragspflicht bezieht sich auf juristische Personen, also Personenvereinigungen oder Vermögensmassen (wie etwa Investmentfonds) mit eigener Rechtspersönlichkeit. Sie besteht auch für Personengesellschaften ohne natürliche Person als unbeschränkt haftenden Gesellschafter (vgl. § 15a Insolvenzordnung).

    Antragspflichtig sind die Vertetungsorgane oder auch die Abwickler eines in Auflösung befindlichen Unternehmens. In der Regel sind dies also der oder die Geschäftsführer oder z.B. die Mitglieder des Vorstandes. Der Insolvenzantrag muss bei Eintritt eines der Insolvenzgründe Zahlungsunfähigkeit oder Überschuldung ohne schuldhaftes Zögern und spätestens drei Wochen nach Eintritt der Gründe gestellt werden. Eine Überschuldung liegt grundsätzlich vor, wenn die Schulden das Vermögen übersteigen; die Rechtsprechung hat dazu weitere Regeln entwickelt.

    § 15a Insolvenzordnung (InsO) bedroht die Insolvenzverschleppung mit einer Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren oder mit Geldstrafe. Strafbar macht sich, wer trotz entsprechender Pflicht den Insolvenzantrag nicht, nicht richtig oder nicht rechtzeitig abgibt. Auch die fahrlässige Begehung ist strafbar (Freiheitsstrafe bis zu einem Jahr oder Geldstrafe).

    Die Vertretungsorgane der Gesellschaft riskieren außer der strafrechtlichen Verurteilung auch noch eine persönliche Haftung nach dem Zivilrecht. Davor schützt auch die Haftungsbeschränkung einer GmbH nicht. Nach § 64 GmbH-Gesetz haftet deren Geschäftsführer gegenüber der Gesellschaft für alle Zahlungen, die nach Eintritt der Zahlungsunfähigkeit oder nach Feststellung ihrer Überschuldung durchgeführt werden. Ausnahme sind Zahlungen, die unter Beachtung der Sorgfalt eines ordentlichen Geschäftsmanns stattfinden. Hier geht es meist um Zahlungen, um notdürftig den Betrieb aufrecht zu erhalten – zum Beispiel die Stromrechnung.
    Unter Instandhaltung versteht man alle Maßnahmen, die dazu dienen, den ursprünglichen Zustand eines Objektes und aller Einrichtungen zum Zwecke des bestimmungsmäßigen Gebrauchs bzw. deren Funktionsfähigkeit zu erhalten. Hierzu zählen neben Maßnahmen, die altersbedingte Abnutzungserscheinungen beseitigen, auch Wartungsarbeiten. Instandhaltung hat vorbeugenden Charakter. Es soll verhindert werden, dass "Instandsetzungsarbeiten" erforderlich werden. Dabei geht es nach dem Motto: Wer instand hält, braucht nicht instand zu setzen. Instandhaltung wird oft auch als Oberbegriff verwendet, der "Instandsetzung" mit umfasst (so z.B. die Zweite Berechnungsverordnung).

    Im Mietrecht gehört die Instandhaltung zu den Hauptpflichten des Vermieters. Sie ist in § 535 Abs.1 BGB festgeschrieben. Die Mietwohnung muss gebrauchsfähig und in vertragsgemäßem Zustand gehalten werden. Der Vermieter muss verhindern, dass die Bewohnbarkeit durch Abnutzung oder Alterserscheinungen beeinträchtigt wird. Das bedeutet jedoch nicht, dass der Mieter nach einigen Jahren Ersatz des von ihm selbst durchgelaufenen Teppichbodens oder der schon beim Einzug überalterten Badewanne verlangen kann.

    Die Instandhaltungspflicht schließt gemeinschaftlich genutzte Räume und Zugänge zur Mietwohnung ein. Der Vermieter eines Gebäudes muss also auch für Beleuchtung im Treppenhaus sorgen, das defekte Schloss der Außentür erneuern und dafür sorgen, dass die Heizanlage in Schuss gehalten wird. Auch mögliche Gefahren müssen beseitigt werden (lockeres Treppengeländer, marode Stromleitung).

    Der Vermieter muss, um dieser Pflicht gerecht werden zu können, das Mietobjekt in gewissen Zeitabständen kontrollieren. Dies bedeutet natürlich keine Berechtigung, ständig Wohnungsbegehungen durchzuführen. Das Betreten der Wohnung durch den Vermieter zum Zählerablesen und ähnlichen Zwecken ist einmal im Jahr üblich und zulässig. Es muss allerdings einen konkreten Anlass dafür geben. Ein Kontrolle der gesamten Wohnung im Rahmen einer Rauchmelderinspektion ist nicht erlaubt, ebenso sind Klauseln im Mietvertrag unwirksam, die dem Vermieter regelmäßige anlasslose Wohnungsbegehungen gestatten (BGH, Urteil vom 4.6.2014, Az. VIII ZR 289/13). Das Haus selbst sollte jedoch öfter auf seinen Zustand hin kontrolliert werden.

    Notwendige Erhaltungsmaßnahmen des Vermieters und dadurch verursachte gewisse Unannehmlichkeiten (z.B. kurzfristiges Abstellen von Wasser oder Strom) muss der Mieter dulden.

    Mietrechtlich bedeutet Instandsetzung die Wiederherstellung des gebrauchsfähigen und vertragsgemäßen Zustands der Mietwohnung. Dies bedeutet, dass bestehende Schäden an der Wohnung in Ordnung gebracht werden müssen (Beispiel: Fenster sind bei starkem Wind aus dem Rahmen gefallen). Der Vermieter ist auch zur Instandsetzung aus dem Mietvertrag und nach § 535 BGB verpflichtet. Die Mietsache muss nicht nur in gebrauchsfähigem und vertragsgemäßem Zustand gehalten, sondern dieser muss im Notfall auch wieder hergestellt werden. Üblich geworden und auch zulässig ist es allerdings, die so genannten Kleinreparaturen bis zu einer bestimmten Kostenobergrenze vertraglich auf den Mieter abzuwälzen.
    Für die Instandhaltung und Instandsetzung des Sondereigentums ist der jeweilige Eigentümer verantwortlich (§ 14 Nr. 1 WEG). Er hat die Kosten in voller Höhe selbst zu tragen.

    Die Instandhaltung und -setzung des Gemeinschafts­eigen­tums obliegt den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich. Im Rah­men ordnungsmäßiger Verwaltung beschließen sie nach § 21 Abs. 3 und Abs. 5 Nr. 2 WEG über "ordnungsgemäße" Maßnahmen der Instandhaltung und -setzung hinsichtlich Art, Umfang und Durchführung durch mehrheitliche Beschlussfassung in der Wohnungseigentümerversammlung.

    Ordnungsgemäß ist eine Instandhaltungs- oder Instandsetzungs­maß­nahme dann, wenn sie der Erhaltung oder der Wieder­her­stellung des ursprünglichen baulich-technischen Zustandes der Anlagen oder Einrichtungen des gemeinschaftlichen Eigentums dient. Auch die erstmalige Herstellung von Anlagen und Einrichtungen nach den behördlich genehmigten Plänen bzw. die erstmalige Herstellung eines mängelfreien Zustandes des gemeinschaftlichen Eigentums zählt zur ordnungsgemäßen Instandhaltung beziehungsweise -setzung.

    In bestimmten Fällen kann gemäß § 22 Abs. 3 WEG auch eine so genannte moder­ni­sie­rende Instandsetzung mit Mehrheit beschlossen werden, wenn mit dieser Maßnahme bei grundsätzlich notwendiger Instand­set­zung eine technisch und wirtschaftlich sinnvollere Maßnahme durch­geführt wird. Dies gilt auch dann, wenn mit dieser Maß­nah­me bauliche Veränderungen verbunden sind.

    Geht eine Maßnahme über die ordnungsgemäße Instandhaltung und -setzung hinaus, bedarf sie als bauliche Veränderung im Sin­ne von § 22 Abs. 1 WEG der Zustimmung aller im Sinne von § 14 Nr. 1 WEG nachteilig betroffenen Wohnungseigentümer oder als Moder­ni­sie­rungs­maß­nahme im Sinne von § 22 Abs. 2 WEG eines dop­pelt qualifizierten Mehrheitsbeschlusses (Mehrheit von drei Vier­tel aller stimmberechtigten Eigentümer nach Köpfen und mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile).

    Die der Vorbereitung der Beschlussfassung dienenden Maß­nah­men – Feststellung von Mängeln, Einholung von Kosten­vor­an­schlä­gen beziehungsweise alternativen technischen Lösungs­mög­lichkeiten – sowie die Durchführung der beschlossenen In­stand­haltungs- und Instandsetzungs­maß­nah­men und die Auf­trags­erteilung obliegen gemäß § 27 Abs. 1 und Abs. 3 WEG dem Verwalter als gesetzlichem Vertreter der Wohnungseigentümergemeinschaft.

    Die Kosten für die Durchführung von Instandhaltungs- und In­stand­setzungs­maß­nah­men sind von allen Eigentümern im Ver­hält­nis ihres Miteigentumsanteils (§ 16 Abs. 2 WEG) zu tragen, wenn nicht eine abweichende Vereinbarung (§ 10 Abs. 2 Satz 2 WEG) getroffen oder im Einzelfall mit doppelt qualifizierter Mehr­heit beschlossen (§ 16 Abs. 4 WEG) worden ist. Voraussetzung für eine mehrheitlich zu beschließende Änderung der Kosten­ver­teilung ist allerdings, dass der abweichende Maßstab dem Ge­brauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs durch die Woh­nungs­eigentümer Rechnung trägt.
    Damit die Wohnungseigentümergemeinschaft bei notwendig werdenden Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen auch über die notwendigen liquiden Finanzierungsmittel verfügen kann, gehört die Bildung einer angemessenen Instandhaltungs­rückstellung zu den Maßnahmen, über die die Wohnungseigentümergemeinschaft mit einfacher Mehrheit in der Wohnungs­eigen­tümerversammlung beschließen kann (§ 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG).

    Kommt eine mehrheitliche Entscheidung nicht zustande, aus welchen Gründen auch immer, kann jeder Wohnungseigentümer im Rahmen seines individuellen Anspruchs auf ordnungsgemäße Verwaltung die Bildung einer solchen Rückstellung verlangen und diesen Anspruch auch gerichtlich durchsetzen.

    Was als "angemessen" anzusehen ist, wird durch das Gesetz nicht geregelt. Als Orientierungsmaßstab können jedoch für die Praxis die Instandhaltungspauschalen gemäß § 28 Abs. 2 der II. Berechnungsverordnung dienen, die je nach Dauer seit Bezugs­fertigkeit zwischen 8,16 und 13,22 Euro pro Quadratmeter und Jahr liegen (Stand: nach letzter Anpassung zum 01.01.2011).

    Bei der Festlegung der Höhe der Beiträge zur Instandhaltungs­rückstellung ist jedoch darauf zu achten, dass sich die anteilige Beitragsleistung der einzelnen Wohnungseigentümer zur Instandhaltungsrückstellung nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile richtet, wenn nicht eine abweichende Vereinbarung getroffen oder nach neuem Recht gemäß § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG verlangt wird.

    Mit der Zuerkennung der Rechtsfähigkeit fällt die Instand­hal­tungs­rück­stellung in das Verwaltungsvermögen der Wohnungs­eigentümergemeinschaft gemäß § 10 Abs. 7 WEG und unterliegt trotz der grundsätzlichen Zweckbindung – ausschließlich zur Finanzierung von Instandsetzungsmaßnahmen – damit dem Pfändungsanspruch von Gläubigern der Wohnungseigentümergemeinschaft.

    Die Beiträge zur Instandhaltungsrückstellung sind nicht bereits zum Zeitpunkt der Zahlung an die Wohnungseigentümer-Ge­mein­schaft steuerlich absetzbar, sondern können erst im Rah­men der Verwendung für tatsächlich durchgeführte Maßnahmen als Werbungskosten abgezogen werden.

    Die tatsächlich von den Wohnungseigentümern gezahlten Beiträge zur Instandhaltungsrückstellung sind als Einnahmen in der Jahresgesamt- und Einzelabrechnung und daneben in der Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrückstellung auszuweisen. Zusätzlich sind die gemäß Wirtschaftsplan geschuldeten, aber noch nicht geleisteten Zahlungen anzugeben. Eine Buchung der tatsächlichen und geschuldeten Beiträge zur Instandhaltungsrückstellung als Ausgaben im Rahmen der Jahresabrechnung ist nach jüngster BGH-Rechtsprechung nicht zulässig (BGH, 4.12.2009, V ZR 44/09, DWE 2010, 20).

    Im Falle eines Eigentümerwechsels geht der Anteil an der In­stand­haltungs­rückstellung von Gesetzes wegen auf den Erwer­ber über, ohne dass es einer entsprechenden Regelung im Kaufvertrag bedarf.
    Das Institut der Wirtschaftsprüfer in Deutschland e. V. (IDW) ist ein eingetragener Verein mit Sitz in Düsseldorf. Die Mitgliedschaft steht den Wirtschaftsprüfern und Wirtschaftsprüfungsgesellschaften Deutschlands auf freiwilliger Basis offen. Organe des IDW sind der wenigstens alle zwei Jahre zusammentretende Wirtschaftsprüfertag, der Verwaltungsrat und der Vorstand.

    Zu den Aufgaben und Zielen des IDW zählen die Interessenvertretung für den Wirtschaftsprüferberuf auf nationaler und internationaler Ebene, die Facharbeit zur Förderung der Tätigkeitsbereiche des Wirtschaftsprüfers, die Ausbildung des beruflichen Nachwuchses und die Fortbildung der Wirtschaftsprüfer sowie die Unterstützung der Mitglieder bei der Tagesarbeit.

    Letzteres geschieht unter anderem durch die Erarbeitung und Veröffentlichung von Standards, Stellungnahmen und Hinweisen zu Prüfungs- und Rechnungslegungsthemen sowie verwandten Gebieten. Für die Immobilienwirtschaft ist insbesondere der Standard IDW S 4 von Bedeutung, der die inhaltlichen Anforderungen an die Prospekte geschlossener Immobilienfonds regelt.
    Das Institut für Handelsforschung ist an der Universität Köln angesiedelt. Eine der Einrichtungen des Instituts ist das "Competence Center Demographie". Es befasst sich mit den Herausforderungen, die der demographische Wandel und die zunehmende Migration für den Handel mit sich bringen. Außerdem befasst es sich mit Markt- und Unternehmensanalysen und erstellt in Zusammenarbeit mit verschiedenen Verbänden in anonymisierter Form jährliche Betriebsvergleiche für deren Mitglieder. Diese werden den beteiligten Unternehmen zur Verfügung gestellt. Im Fokus dieser Forschungsarbeiten stehen der Handel (Einzel- und Großhandel) sowie die Handelsvermittlung. Derzeit werden für 28 Branchen des Groß- und Einzelhandels und des Dienstleistungsgewerbes Betriebsvergleiche durchgeführt. Der Betriebsvergleich ist ein Controllinginstrument für die beteiligten Unternehmen. Er liefert umfangreiche Benchmarks, die eine Stärken- / Schwächenanalyse erlauben.

    Im Bereich der Immobilienwirtschaft besteht eine Kooperation mit dem Immobilienverband Deutschland (vormals mit dem Bundesverband des Ring Deutscher Makler). Erhoben werden bei diesem Betriebsvergleich für jedes Bundesland und für Deutschland insgesamt die Zahl der Beschäftigten zur Ermittlung der Größenstruktur, die Größe des Geschäftsraumes, der Gesamtumsatz und seine detaillierte Aufgliederung in bestimmte Geschäftsbereiche.

    Die Kosten werden nach folgendem Einteilungsschema erhoben:
    • Personalkosten,
    • Raumkosten,
    • Gewerbesteuer,
    • Reisekosten,
    • Kfz Kosten,
    • Porto- und Telekommunikationskosten,
    • Kosten für Inserate in Zeitungen,
    • Kosten für Internetdatenbanken,
    • sonstige Werbungskosten,
    • Abschreibung,
    • Zinsen für Fremdkapital,
    • Bürokosten, sonstige Verwaltungskosten,
    • sowie als Restposten alle übrigen Kosten.
    Hinzu kommen kalkulatorische Kosten (Unternehmerlohn und Zinsen für Eigenkapital). Für die Ermittlung des Unternehmerlohnes werden Werte nach Größenordnungen vorgegeben. Der Eigenkapitalzinssatz wird mit 7% angesetzt.
    Das Institut für Weltwirtschaft (IfW) in Kiel wurde im Februar 1914 als „Königliches Institut für Seeverkehr und Weltwirtschaft" von Bernhard Harms gegründet. Aufgabe des Instituts war seinerzeit die wissenschaftliche Erforschung der weltwirtschaftlichen Beziehungen. Bedeutung erlangte das Institut zunächst wegen des Aufbaus der damals größten Universitätsbibliothek Deutschlands. Während der Nazizeit konnte verhindert werden, dass Bücher jüdischer Autoren ausgesondert und vernichtet wurden. Die Bibliothek entging auch der Zerstörung durch Luftangriffe, weil sie rechtzeitig ausgelagert wurde. Nach dem Krieg erfolgte der Ausbau des Instituts als Forschungsanstalt.

    Das Institut ist der Christian-Albrechts-Universität zu Kiel angegliedert, ohne ein Teil von ihr zu sein. Als eines der großen Forschungszentren von Weltrang legt das Institut für Weltwirtschaft seinen Schwerpunkt auf Beratung, Ausbildung und Dokumentation. Das Institut sieht seine Hauptaufgabe in der Erforschung von Lösungsansätzen für weltwirtschaftliche Probleme. Auf dieser Basis berät es Entscheidungsträger in Politik, Wirtschaft und Gesellschaft und informiert die Öffentlichkeit über wichtige wirtschaftspolitische Zusammenhänge. Innerhalb eines weiten Netzwerkes aus nationalen und internationalen Experten kooperiert das Institut eng mit der ZBW, der weltgrößten wirtschafts- und sozialwissenschaftlichen Bibliothek.

    Ziel der Forschung ist es, eigenverantwortliches Handeln des Einzelnen anzuregen und dem Bedürfnis der Menschen nach sozialer Gerechtigkeit Raum zu geben. Derzeit analysieren mehr als 60 Wissenschaftler und Wissenschaftlerinnen wichtige weltwirtschaftliche Entwicklungen und ihre Auswirkungen.

    Das Institut für Weltwirtschaft gehört der Leibniz Wissenschaftsgemeinschaft (WGL) an. Diese Gemeinschaft verbindet über achtzig selbstständige Forschungs- und Infrastruktureinrichtungen von den Natur-, Ingenieur- und Umweltwissenschaften über die Wirtschafts- und Sozialwissenschaften bis hin zu den Geisteswissenschaften. Seit dem 1. Januar 2007 ist das Institut für Weltwirtschaft eine unabhängige Stiftung des öffentlichen Rechts des Landes Schleswig-Holstein.
    Das IWG BONN war ein von Kurt Biedenkopf und Meinhard Miegel gegründetes privates, wissenschaftliches Forschungsinstitut. Es war überparteilich, unabhängig und gemeinnützig. Zu den Arbeitsschwerpunkten des Instituts gehörten die Wohnungspolitik, der Städtebau und die Bauwirtschaft. U. a. untersuchte das Institut im Auftrag des RDM-nahen Forschungsverbandes für Immobilien-, Hypotheken- und Baurecht e.V. die Bedeutung des privaten Grundeigentums für die Gesamtwirtschaft. Das Institut wurde am 30.07.2008 aufgelöst.
    Das Institut für Wohnungsrecht und Wohnungswirtschaft in Köln wurde 1950 auf Initiative der Rechtswissenschaftlichen Fakultät der Universität zu Köln mit dem Ziel gegründet, Fragen des Wohnungswesens wissenschaftlich zu analysieren und zugleich die Bereiche Wohnungswirtschaft und Wohnungsrecht in Lehre und Forschung an der Universität zu Köln zu verstärken.

    Zu den Forschungsgebieten gehören u.a.: der Bodenmarkt, das Mietrecht, steuerliche Fragen, die Wohnungsfinanzierung, das Immobilienmanagement, die Wohnungsbauförderung sowie wohnungspolitische Konzepte.

    Träger des Instituts ist die Gesellschaft für Wohnungsrecht und Wohnungswirtschaft e.V. Köln.

    Näheres siehe: http://www.uni-koeln.de
    Das Institut Wohnen und Umwelt GmbH (IWU) ist eine gemeinnützige Forschungseinrichtung des Landes Hessen und der Stadt Darmstadt. Gegenstand der Forschung des Instituts ist die Untersuchung der gegenwärtigen Formen des Wohnens und des Zusammenlebens mit dem Ziel einerseits der Verbesserung der Wohnsituation einkommensschwächerer Schichten der Bevölkerung und andererseits der sparsamen, umwelt- und sozialverträglichen Nutzung von Energie im Bereich der Wohnungswirtschaft. Finanziert wird das Institut vom Land Hessen.

    Das Institut ist durch seine "auf wissenschaftlicher Grundlage basierenden" Mietspiegelkonzepte bekannt geworden, die das Mietrecht beeinflusst haben (Einführung des so genannten "qualifizierten Mietspiegels").

    Näheres siehe: http://www.iwu.de/
    Institutionelle Anleger sind Unternehmen und Institutionen, die über Sondervermögen verfügen, das zu verwalten ist. Zu Ihnen zählen insbesondere offene Immobilienfonds, Versicherungen und Pensionskassen. Von der Ertragsentwicklung des Sondervermögens hängt bei Fonds die Höhe der Ausschüttungen und bei Versicherungsgesellschaften die Entwicklung der Gewinnbeteiligung der Versicherten ab.
    Ein Makler kann in eine Konfliktsituation gelangen, die sich daraus ergibt, dass ein von ihm zu vermittelndes Geschäft einer Genehmigung bedarf, an deren Entscheidung er beteiligt ist. Der Makler genehmigt gewissermaßen das von ihm vermittelte Geschäft. Man spricht in einem solchen Fall von einer unechten Verflechtung bzw. einem institutionalisierten Interessenkonflikt.

    Bewusst gemacht hat diesen Fall der Bundesgerichtshof (BGH Beschl. vom 28.04.2005 - III ZR 387/04 - WuM 2005, 470). Er entschied, dass ein Makler, der für die Vermittlung einer Eigentumswohnung Provision verlangte, diese nicht geltend machen könne, wenn er gleichzeitig Verwalter der Anlage ist, in der sich die Wohnung befindet und er nach einer Bestimmung der Gemeinschaftsordnung dem Kauf einer Eigentumswohnung im Interesse der Gemeinschaft seine Zustimmung erteilen muss. Dies gilt, obwohl zwischen dem Makler und dem Verwalter eine natürliche Interessenidentität darüber besteht, dass der Käufer der Wohnung sich in die Gemeinschaft einfügt und keine Bedenken hinsichtlich seiner Zahlungsfähigkeit und Zahlungsmoral in Bezug auf das monatliche Hausgeld bestehen. Er würde sich sonst als Verwalter eine Menge Mehrarbeit und Ärger aufladen.

    Der BGH hat dem Makler zwar den Provisionsanspruch abgesprochen, gleichzeitig als Ausweg jedoch den Hinweis gegeben, dass der Makler ja einen Anspruch im Wege der Vereinbarung eines selbständigen, also von einer Maklertätigkeit abgekoppelten Schuldversprechens in die notarielle Urkunde aufnehmen lassen könne, mit der eine Zahlungspflicht begründet werde.
    Die Integrierte Kommunikation umfasst die Analyse, Pla­nung, Umsetzung und Kontrolle sämtlicher im Un­ter­neh­men angewandter und eingesetzter Kommunikationsaktivitäten. Alle Maßnahmen und Instrumente aus der Corporate Communication, aus Marketing, Werbung, Online und Vertrieb werden auf ihren Einsatz und ihre Effizienz hin systematisch geprüft und koordiniert eingesetzt. Mit dem Ziel, in der Öffentlichkeit ein widerspruchsfreies, kon­sis­ten­tes Vorstellungsbild vom Unternehmen, seinen Pro­duk­ten und Dienstleistungen zu vermitteln, zu fördern und langfristig zu verankern.

    Die Anwendung der Integrierten Kommunikation in der Im­mo­bilienwirtschaft ist bereits weit verbreitet. Woh­nungs­unter­neh­men, Genossenschaften und Maklerunternehmen setzen in ihrer operativen Kommunikation auf ein Mix aus Marketing- und PR-Instrumenten wie Anzeigenschaltung, Events, Unternehmens- und Imagefilmen, Presse­mit­tei­lungen und Anwenderberichten. Seltener hingegen erfolgt eine strategische Planung und stringente Umsetzung eines unternehmensspezifisch ausgearbeiteten und verbindlich festgelegten Kommunikationskonzeptes.

    Die Integrierte Kommunikation gilt als das Zukunftsmodell der Unternehmenskommunikation.
    Nach § 645 BGB verwirkt der Makler seinen Provisionsanspruch, wenn er – entgegen dem Inhalt des Vertrags – „auch für den anderen Teil tätig gewesen ist.“ Hintergrund dieser Regelung ist, dass der Makler grundsätzlich die Interessen seines Auftraggebers vertreten muss. Wenn er sowohl vom Verkäufer als auch vom (potentiellen) Käufer einer Immobilie beauftragt wird, muss er völlig unterschiedliche Interessen vertreten. So möchte der eine einen möglichst hohen Kaufpreis erzielen, der andere jedoch einen möglichst niedrigen Preis bezahlen. In diesem Fall kollidieren die Interessen, die der Makler wahrzunehmen hat, derart miteinander, dass er sie nicht in gleicher Weise nachhaltig wahrnehmen kann. Damit verstößt er auf jeden Fall in eine Richtung gegen seine vertraglichen Pflichten, die Interessen seines Auftraggebers zu wahren und durchzusetzen. Dieser Verstoß gegen die vertraglichen Pflichten führt zur Verwirkung des Provisionsanspruchs. Die Gerichte sind demgegenüber jedoch der Auffassung, dass eine Doppeltätigkeit des Maklers grundsätzlich nicht zu beanstanden ist. Sie wird also als zulässig angesehen im Bereich des Immobilienmaklers. Voraussetzung ist jedoch, dass der Makler unbedingt und streng darauf achtet, die Interessen und auch das Vertrauen, das ihm seine Vertragspartner entgegenbringen, nicht zu verletzen. Er muss also immer zum Wohle beider Parteien handeln. Erforderlich dafür ist zumindest, dass der Makler beiden Parteien gegenüber offenlegt, dass er auch für die andere tätig ist. Darüber hinaus muss er sich beiden gegenüber ehrlich und neutral verhalten.

    Interessenkollision, die zum Provisionsverlust führt, ist z.B. gegeben, wenn der Makler für einen Kunden aufgrund eines besonderen Vertrauens tätig wird und gleichzeitig für den anderen Vertragspartner als Vermittlungsmakler auftritt. Auch wenn der Makler bei Doppeltätigkeit mit dem Interessenten eine erfolgsunabhängige Provisionsvereinbarung schließt, gefährdet er seine Provision aufgrund des Interessenkonfliktes. Er ist dann nicht mehr für beide Parteien neutral und unparteilich tätig.

    Kein provisionsschädlicher Interessenkonflikt liegt vor, wenn der Makler ausschließlich eine Nachweisleistung für beide Parteien erbringt. Oder wenn er nur für einen Auftraggeber als Vermittlungsmakler tätig ist, dem anderen Kunden jedoch nur die Möglichkeit zum Abschluss des Hauptvertrags nachweist.
    Das Interessenten-Profiling ist eine Methode, um die wahren Handlungsmotive sowie die Bedürfnisstruktur des einzelnen Kunden, der aktuellen Interessenten oder der potenziellen Kundschaft ausfindig zu machen. Dabei interessieren insbesondere die kaufentscheidenden Motive zur Erhöhung des Geschäftserfolgs und zur Erreichung der sonstigen Unternehmensziele. Diese Informationen müssen zunächst gesammelt und zusammengefügt werden. Wichtig ist, einen Perspektivwechsel vorzunehmen und sich in die Rolle des Interessenten zu versetzen. Abgeleitet ist dieser Bereich aus der Kriminalistik. In diesem Fall sollen systematisch die Kundenbedürfnisse herausgefiltert und entsprechende Lösungsmöglichkeiten gefunden werden. Hilfreich sind Statistiken über eigene Kunden und deren Profil, um damit auf potenzielle Kunden zu schließen. Dies ist eine konstruktive Betrachtungsweise des modernen Marketings, indem vom Markt her gedacht wird, anstatt Produkte zu entwickeln mit der erst späteren Überlegung, wie sie beim Kunden platziert werden können.

    Makler können im Rahmen der Kundenakquisition ein Profil des Interessenten erstellen, um über eine Zusammenarbeit zu entscheiden oder ihn für ein Immobilienobjekt in die engere Wahl zu nehmen.
    Der Begriff Interkolumnium bezeichnet den Achsabstand zwischen antiken Säulen, der in der Säulenordnung reglementiert wird:
    Beispielsweise beträgt bei der dorischen Säule der Achsabstand das Zweieinhalbfache, bei der ionischen das Dreifache des unteren Durchmessers.
    Wenn Kommunen bei der Schaffung neuer Gewerbegebiete über die eigenen Gemeindegrenzen hinaus zusammenarbeiten, spricht man von interkommunalen Gewerbegebieten. Inhalte der Zusammenarbeit können in den Aufgaben Planung, Vermarktung und Realisierung liegen. Durch die Zusammenarbeit beabsichtigt man, Mittel effektiver einsetzen zu können, vorhandene Flächen besser auszunutzen und juristische Restriktionen im Planungsrecht zu umgehen.

    Oftmals sind kleine Gemeinden gar nicht in der Lage, ein Projekt wie die Schaffung von Gewerbegebieten aus eigener Kraft umzusetzen. Bei der Motivation zur Schaffung interkommunaler Gewerbegebiete spielt auch oftmals die Nähe zu Ballungszentren eine Rolle. Durch die Zusammenarbeit entschärfen kleinere Gemeinden Ihre Konkurrenzsituation um Arbeitsplätze, Steuereinnahmen und strukturelle Entwicklung.

    Die teilnehmenden Gemeinden bringen entweder eigene Flächen in das Gewerbegebiet ein oder lassen sich Kontingente an Flächen, die aus raumplanerischen Gründen zur Verfügung stehen, anrechnen. Die Ziele, die Gemeinden mit dieser Zusammenarbeit verfolgen, sind die Steigerung von Steuereinnahmen, Erträge aus dem Verkauf der Gewerbegrundstücke zu erzielen und Struktur und Entwicklung der Wirtschaftskraft der Region zu stärken.

    Unterschiedliche Hebesätze der teilnehmenden Gemeinden in einem interkommunalen Gewerbegebiet müssen durch Beschluss der Gemeindevertretungen in den gemeindlichen Satzungen harmonisiert werden.
    In den USA 1961 gegründeter Berufsverband von Corporate Real Estate Managern der Industrie, in dem auch unter gewissen Voraussetzungen Dienstleister Mitglied sein können. Mit dem IDRC Europe wurde 1991 ein entsprechender Verband für Europa ins Leben gerufen.
    Eine EU-Verordnung aus dem Jahr 2002 schreibt vor, dass börsennotierte Unternehmen ab Geschäftsjahr 2005 zur Rechnungslegung nach den IAS verpflichtet sind. Erreicht werden soll mehr Transparenz und Offenlegung von relevanten Details der Unternehmensabschlüsse im Interesse der Aktionäre. Der International Accounting Standards Board, der für die Konzeption und den Aufbau der Standards zuständig ist, setzt sich aus Angehörigen von Berufsgruppen aus verschiedenen Ländern zusammen, die mit Fragen der Rechnungslegung beschäftigt sind, insbesondere Wirtschaftsprüfer und Unternehmensvertreter.

    Im Bereich der Immobilien wird dabei unterschieden zwischen solchen, die dem Umlaufvermögen zugehören (IAS 2 – Immobilien sind im Rahmen der normalen Geschäftstätigkeit zum Verkauf bestimmt), Immobilien, die dem Betriebsvermögen zugehören (IAS 16 – die Immobilien werden für betriebliche Zwecke benötigt) und Immobilien des Finanzanlagevermögens (IAS 4 – Immobilien dienen der Einkunftserzielung und Wertsteigerung). Von besonderem Interesse sind die Bestandsimmobilien zu Finanzanlagezwecken.

    Unternehmen können hierbei wählen zwischen dem Wertansatz nach Anschaffungs-/Herstellungskosten (Cost-Model) oder dem "Fair Value". Dies kann auch der Verkehrswert i.S.d. § 194 BauGB sein, der im Wesentlichen dem Market Value entspricht. Der Wertansatz soll dem im Verkaufsfall am wahrscheinlichsten erzielbaren Preis entsprechen. Transaktionskosten werden nicht berücksichtigt.

    An Wertermittlungsmethoden stehen folgende Alternativen zur Verfügung: Unmittelbare Ableitung des Fair Value aus aktuellen Vergleichspreisen, Preisanpassung auf der Grundlage von Vergleichsobjekten und diskontierte Erträge. Dies entspricht weitgehend dem deutschen Vergleichs- bzw. Ertragswertverfahren.

    Bei den International Financial Reporting Standards (IFRS) handelt es sich nicht etwa um eine Umbenennung der IAS. Vielmehr wird die Bezeichnung angewandt auf die Standards, die seit 2001 entwickelt werden. Werden geringe Änderungen der IAS durchgeführt, bleibt es bei der alten Bezeichnung IAS. Sind sie aber substanzieller Natur, dann werden sie in IFRS umgetauft. Das Regelwerk als Ganzes aber läuft unter IFRS.
    Im Zehnjahresabstand findet in Deutschland eine internationale Gartenbauausstellung (IGA) statt. Die Tradition beginnt mit der ersten Ausstellung in Hamburg im Jahr 1869. Vorausgegangen sind Ausstellungen in Gent (1837) und in London (1866).

    Internationale Gartenbauausstellungen haben ebenso wie die Bundesgartenschauen in der Regel aufgrund ihrer Nachwirkungen erhebliche Auswirkungen auf die umliegenden Wohngebiete. Viele Anlagen bleiben erhalten und bieten einen einmaligen Erholungsraum für die Anwohner. Integriert bleiben errichtete Gastronomiebetriebe, Cafés u. dergl. Dies alles führt auch zu einer Steigerung der Grundstückswerte in den angrenzenden Zonen.
    Die Interne Kommunikation (IK) ist Teil der Unternehmenskommunikation. Sie findet in der Immobilienwirtschaft vor allem im Dialog zwischen den Mitarbeitern und der Geschäftsführung im Unternehmen, aber auch mit Mietern, Eigentümern und Dienstleistern, z. B. Handwerkern, statt. Die Zielgruppen der Internen Kommunikation sind von Unternehmen zu Unternehmen unterschiedlich: Sie können sich auf den engen Kreis der Mitarbeiter beziehen, aber auch einen erweiterten Kreis von Menschen umfassen. Die Definition der internen Zielgruppen hängt von der Unternehmensphilosophie und der Struktur des Immobilienunternehmens ab.

    Ziel der engen internen Kommunikation ist ein schneller und reibungsloser Informationsaustausch zwischen den Abteilungen im Unternehmen: von der Serviceabteilung über die Kundenbetreuung bis hin zur Mietbuchhaltung. Die Kommunikation kann auf formellen (hierarchisch strukturierten) oder auf informellen (nicht organisatorisch geregelten) Wegen stattfinden. Zu den formellen Kommunikationswegen zählen Versammlungen, Mitarbeitergespräche, Joure Fixes oder Hausmessen. Informelle Kommunikation zeichnet sich durch einen unstrukturierten Informationsfluss aus. Sie erfolgt zumeist über soziale Interaktionen, z. B. in Sozialräumen wie Kaffeeküchen, Meetingpoints oder bei Sportveranstaltungen und Events. Informelle Kommunikation wird auch Flurfunk genannt.

    Die Interne Kommunikation fördert das Verständnis für organisatorische und unternehmenspolitische Strukturen, bindet die Belegschaft in die Kommunikations- und Entscheidungsprozesse des Wohnungsunternehmens mit ein. Sie fördert den kollektiven Zusammenhalt und ist Ausdruck von Wertschätzung und Vertrauen der Geschäftsführung in ihre Mitarbeiter. Die Mitarbeiter identifizieren sich dadurch mit dem Unternehmen und tragen als Botschafter und Multiplikatoren die Unternehmenswerte und Einstellungen glaubwürdig in die Öffentlichkeit, vor allem an die Mieter als ihre Kunden, heran.

    Zu den Instrumenten der internen Kommunikation zählen z.B. Informationsveranstal­tungen, Haus- und Mieterfeste, Eigentümerversammlungen, Mitarbeiter- und Zielvereinbarungsge­spräche, aber auch Mitarbeiterzeitung (MAZ), Broschüren und das Intranet.
    Ein weltumfassendes System von Computer-Teilnetzen, das weitgehend jedermann zugänglich ist. Voraussetzung für die Nutzung ist ein Computer, der über Datenleitungen an das Internet angeschlossen ist. 2012 hatte das Internet etwa 2,1 Mrd. Nutzer, was einem Drittel der Weltbevölkerung entsprach. Unter kommerziellen Aspekten ist vor allem die Darstellung multimedialer Inhalte (Bild, Ton, Video) interessant. Immobilien eignen sich aufgrund ihres hohen Erklärungsbedarfs besonders für den Vertrieb (bzw. die Kontaktanbahnung) über das Internet.
    Internet-Präsenz ist die Bezeichnung für alle Seiten eines Internet-Auftritts, also die Homepage eines Unternehmens mit allen Unterseiten (Informationen, Links, Angebote, E-Mail-Adressen, etc.)

    Für Immobilienmakler ist die Internet-Präsenz von besonderer Bedeutung. Der weitaus größte Teil aller Kontaktaufnahmen zu Maklern mit den daraus resultierenden Provisionsumsätzen geschehen via Internet.

    Die Homepage eines Maklers sollte aber nicht nur aus einer Angebotsplattform für seine Immobilien einschließlich der Verlinkung zu Immobilienportalen bestehen. Vielmehr hat der Makler im Internet auch die Chance sein Unternehmen, insbesondere seine Mitarbeiter, ihre Qualifikationen, ihre Geschäftsbereiche darzustellen und so Vertrauen aufzubauen. Makler, die sich lediglich im Impressum kenntlich machen, vergeben hier große Chancen.

    In der Homepage sollte auch (mit Zustimmung der Eigentümer) auf Referenzobjekte verwiesen werden können. Potenzielle Anbieter von Immobilien können durch eine überzeugende Darstellung dieser Referenzobjekte und der klaren Beschreibung der Maklerleistung (entsprechend dem Inhalt von Verkaufsprospekten) bewegt werden, mit diesem Makler Verbindung aufzunehmen. Je schneller und kompetenter der Makler auf die Kontaktaufnahme reagiert, desto höher sind seine Umsatzchancen.
    Der Verkauf von Grundstücken unterliegt grundsätzlich nicht der Umsatzsteuer. Dies muss sich jedoch nicht automatisch auch auf mitveräußerte Inventargegenstände beziehen. Das Finanzgericht München hat zum Beispiel entschieden, dass das Inventar eines Gewerbegrundstücks nur dann nicht der Umsatzsteuer unterliegt, wenn es sich um wesentliche Grundstücksbestandteile handelt. Die Bestuhlung einer Gaststätte ist ebensowenig ein wesentlicher Bestandteil wie der Maschinenpark einer Fabrik. Für derartiges Inventar wäre also beim Verkauf Umsatzsteuer in Höhe von 19 Prozent zu entrichten.

    Auch mit dem Verkauf des Inventars als einer unselbstständigen Nebenleistung beim Verkauf der Immobilie konnte hier nicht erfolgreich argumentiert werden (Finanzgericht München, Urteil vom 16.4.2013, Az. 2 K 3443/10). Im Fall war das Inventar im Kaufvertrag gesondert aufgeführt und mit Wertangaben versehen worden. Immerhin muss der Käufer für bewegliches Inventar, das kein wesentlicher Grundstücksbestandteil ist, keine Grunderwerbsteuer bezahlen.
    Bei Pachtverträgen wird zum Teil eine Inventarübernahme zum Schätzwert vereinbart. Das bedeutet: Der Pächter eines Grundstücks übernimmt das vorhandene Inventar zum Schätzwert und verpflichtet sich, bei Ende des Vertrages auch Inventar zurückzugeben, das diesem Schätzwert entspricht. Unfälle oder zufällige Verschlechterungen des Inventars gehen also zu Lasten des Pächters. Allerdings darf er – soweit es einer vernünftigen Bewirtschaftung entspricht – über einzelne Inventargegenstände verfügen, diese also verkaufen.

    Der Pächter ist verpflichtet, das Inventar in vernünftigem Zustand zu halten und abgenutzte Inventarstücke zu ersetzen. Was er als Ersatz anschafft, wird nicht sein Eigentum, sondern das des Verpächters.

    Am Ende der Pachtzeit wird der Wert der Inventargegenstände festgestellt. Wenn der Pächter Dinge angeschafft hat, die allzu wertvoll oder für eine sinnvolle Bewirtschaftung nicht nötig sind, kann der Verpächter deren Übernahme ablehnen. Diese werden dann Eigentum des Pächters. Ansonsten gilt: Wenn der Schätzwert des Inventars am Ende der Pachtzeit höher oder niedriger ist als zu Beginn, muss der Überhang in Geld ausgeglichen werden. Die Schätzwerte richten sich nach dem Preis der Gegenstände bei Ende des Pachtvertrages.

    Im Landpachtvertrag kann bestimmt werden, dass die Schätzung bei Beginn und Ende der Pachtdauer durch einen Schätzungsausschuss durchgeführt wird.
    Die Inversion ist eine Wetterlage mit einer Luftschichtung, bei welcher es zu einem zeitweiligen Temperaturanstieg mit zunehmender Höhe kommt (Temperaturumkehr).

    Folgende Arten der Inversion sind zu unterscheiden:

    • Bodeninversion: Auftreten einer vom Erdboden aus mit zunehmender Höhe ansteigenden Temperatur als Folge einer Ausstrahlung und Abkühlung bei kaltem Boden vor allem im Herbst und Winter oder durch das Einfließen kalter Luft im Bereich der unteren Luftschichten.
    • Höheninversion: Unabhängig vom Erdboden wird in irgendeiner Höhe die Temperaturabnahme durch eine Temperaturzunahme abgelöst zum Beispiel als Folge des Aufgleitens wärmerer Luftschichten auf kältere.

    Folgen der Inversionsschichten für die Luftverunreinigungen sind

    • Bodeninversion: Durch die stabile Inversionsschicht mit in der Höhe zunehmender Lufttemperatur wird ein Luftaustausch weitestgehend unterbunden.
    • Höheninversion: Von unten in der labilen Schicht mit in der Höhe abnehmender Lufttemperatur gut aufsteigende Luftverunreinigungen stoßen im Bereich der Inversion auf eine wärmere Umgebung und werden, da sie kälter und schwerer sind, wieder zum Absinken gezwungen. Von oberhalb der Inversionsschicht kommende Luftverunreinigungen erwärmen sich und steigen wieder in die kältere Umgebung auf.

    So wirken Inversionsschichten als Sperrschichten, die das Aufsteigen von Luftverunreinigungen verhindern und zu einer Anreicherung von Luftverunreinigungen führen (Smog). Hohe Schornsteine werden unter anderem auch deshalb errichtet, um gegebenenfalls erdnahe Inversionsschichten durchstoßen zu können.
    Der Investitionsgrad errechnet sich aus dem Fondsvermögen abzüglich der Barreserve. Dies ist der Anteil des Fondvermögens, der nicht in Immobilien angelegt ist. Ein offener Immobilienfonds ist gesetzlich verpflichtet, ständig mindestens 51% seines Vermögens in Immobilien investiert zu haben.
    Als Investitionsphase wird bei einem geschlossenen Immobilienfonds der Zeitraum bezeichnet, innerhalb dessen die Investitionsentscheidung umgesetzt wird. Dies erfolgt durch den Kauf oder die Errichtung einer oder mehrerer Immobilien, mit der bzw. mit denen in der anschließenden Bewirtschaftungsphase Erträge erwirtschaftet werden sollen.
    Die Lehre von den Investitionsrechnungen ist seit den 60-er Jahren fester Bestandteil der Allgemeinen Betriebswirtschaftslehre. Zu den Investitionsrechnungen zählen die Wirtschaftlichkeitsrechnungen und die Unternehmensbewertung. Investitionsrechnungen finden auch bei immobilienwirtschaftlichen Investitionen Anwendung.

    Investitionsrechnungen dienen der Unterstützung bzw. Rationalisierung von Investitionsentscheidungen. Allerdings muss darauf hingewiesen werden, dass alle derartigen Entscheidungsprozesse auch durch irrationale Faktoren getragen und von nicht quantifizierbaren Risiken begleitet werden. Die Ergebnisse der Investitionsrechnungen dürfen deshalb nicht überschätzt werden. Je länger der Investitionshorizont, desto geringer die Zuverlässigkeit der Rechenergebnisse als Entscheidungsgrundlage. Dies gilt insbesondere im Bereich der Immobilienwirtschaft, die überwiegend durch Langfristentscheidungen geprägt ist.
    Das Investmentgesetz (InvG) regelt seit dem 1. Januar 2004 in 146 Paragraphen die Auflegung inländischer Investmentfonds, den öffentlichen Vertrieb ausländischer Fonds in Deutschland sowie die Möglichkeit der Errichtung ausländischer Zweigstellen. Es ersetzt sowohl Vorschriften des zuvor geltenden Gesetzes über Kapitalanlagegesellschaften (KAGG) als auch des Auslandinvestmentgesetzes (AuslInvestmG).

    Das InvG dient primär dem Anlegerschutz, vereinheitlicht Auslandfonds betreffende Regelungen, bestimmt die Rechtsform der Kapitalanlagegesellschaften in ihrer Eigenschaft als Kreditinstitute, die Rechtverhältnisse zwischen Gesellschaft, Anlegern und Investmentfonds sowie die Rolle, die die Depotbank dabei zu spielen hat.

    Das Gesetz trat zum 21. Juli 2013 außer Kraft. Es wurde ersetzt durch das neue Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB).
    Mit dem am 1. Januar 2004 in Kraft getretenen Gesetz zur Modernisierung des Investmentwesens und zur Besteuerung von Investmentvermögen (Investmentmodernisierungsgesetz) wurde die für Investmentgesellschaften maßgebliche Gesetzgebung in Deutschland reformiert.

    Das Investmentmodernisierungsgesetz umfasst das Investmentgesetz (InvG), das Investmentsteuergesetz (InvStG) sowie eine Reihe von Änderungen anderer Rechtsvorschriften. Während zuvor die zentralen Rechtsvorschriften für Investmentfonds – das Gesetz über Kapitalanlagegesellschaften (KAGG) und das Auslandinvestmentgesetz (AuslInvestmG) – viermal durch Finanzmarktförderungsgesetze an aktuelle Erfordernisse angepasst worden waren, ersetzten die Regelungen des Investmentmodernisierungsgesetzes diese beiden Gesetze vollständig.
    Das Investmentsteuergesetz (InvStG) trat am 1. Januar 2004 in Kraft, zuletzt geändert am 21.03.2013. Es regelt in 19 Paragraphen die Besteuerung inländischer und ausländischer Investmentfonds in Deutschland. Durch das Investmentsteuergesetz wurden die bis Ende 2003 geltenden steuerlichen Vorschriften des Gesetzes über Kapitalanlagegesellschaften (KAGG) und des Auslandinvestmentgesetzes (AuslInvestmG) abgelöst. Neu war unter anderem, dass steuerliche Benachteiligungen ausländischer Fonds beseitigt und die steuerneutrale Verschmelzung von Fonds ermöglicht wurden.

    Das Investmentsteuergesetz sollte durch das geplante AIFM-Steueranpassungsgesetz zeitnah an das im Juli 2013 in Kraft getretene Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) angeglichen werden. Da sich dies als nicht umsetzbar erwies, hat das Bundesfinanzministerium mit einem Schreiben vom 18. Juli 2013 klargestellt, dass das Investmentsteuergesetz bis auf Weiteres anwendbar bleibt. Dies gilt für Investmentfonds im Sinne des Investmentgesetzes, die vor und nach Inkrafttreten des KAGB aufgelegt wurden bzw. werden. Die Verwaltung von Investmentfonds soll zunächst umsatzsteuerfrei bleiben.
    Investmentvehikel ist eine Art Oberbegriff für Anlageprodukte. Dies können etwa Immobilienfonds oder Aktienfonds sein. Der Begriff wird auch für Pakete aus nicht liquiden Forderungen verwendet, die als sogenannte Kreditportfolios verbrieft und damit zu handelsfähigen Wertpapieren gemacht werden. Letztere Konstruktionen spielten eine gewisse Rolle bei der Subprime-Krise auf dem Anlagemarkt.

    Sowohl offene wie auch geschlossene Immobilien-Fonds können als Investment-Vehikel bezeichnet werden.
    Unter Investor Relations (Finanzkommunikation) wird die Unternehmenskommunikation mit Investoren verstanden. Sie gehört zur Kernaufgabe der Corporate Communications. Der Begriff lässt sich auch mit Anleger- beziehungsweise Kapitalgeberpflege übersetzen. Investor Relations (IR) um­fasst die Gesamtheit aller Maßnahmen eines Unternehmens, die der objektiven Unternehmensbewertung und der Dar­stel­lung des Unternehmensimages dienen.

    Der Deutsche Investor Relations Kreis definiert IR wie folgt: "Investor Relations besteht in der zielgerichteten, sys­te­ma­tischen und kontinuierlichen Kommunikation mit tat­säch­lichen und potentiellen Anteilseignern (Ent­schei­dungs­trä­gern) einer börsennotierten Aktiengesellschaft sowie mit Finanz­ana­lysten und Anlageberatern (Meinungsbildnern) über das vergangene, laufende und vor allem zukünftige erwartete Geschäft des Unternehmens unter Be­rück­sich­ti­gung der Branchenzugehörigkeit und der ge­samt­wirt­schaft­lichen Zusammenhänge."
    Wettbewerbsverfahren, mit dessen Hilfe unter mehreren Interessenten für eine zu veräußernde Liegenschaft derjenige Investor ausgewählt werden soll, der aus Sicht der Planungsbehörde das beste Konzept für das betreffende Objekt vorlegt. Entscheidende Kriterien können dabei beispielsweise städtebauliche Aspekte, Nutzungskonzepte oder auch spezielle Lösungen für den Umgang mit denkmalgeschützter Bausubstanz sein.
    Abkürzung für: Gesetz über den Vorrang von Investitionen bei Rückübertragungsansprüchen (Investitionsvorranggesetz)
    Abkürzung für: Investitionszulagengesetz
    Abkürzung für: Institut für Wohnungswesen, Immobilienwirtschaft, Stadt- und Regionalentwicklung an der Ruhr-Universität Bochum
    Abkürzung für: Informationsverbundzentrum Raum und Bau der Fraunhofer-Gesellschaft, Stuttgart
    Aus der ebs Immobilienakademie, einer Institution für berufliche Weiterbildung in der Immobilienwirtschaft, wurde im Oktober 2006 die IRE | BS Immobilien Akademie. Hauptsitz bleibt Östrich-Winkel. Ebenso bleiben die Standorte Berlin, München und Essen bestehen.

    Absolventen der Immobilienwirtschaftlichen Studiengänge erhalten die Titel "Immobilienökonom IRE | BS". Die IRE | BS Immobilienakademie ist nunmehr angesiedelt unter dem Dach der IREBS International Real Estate Business School. Diese Gesellschaft ist über das ihr zugehörige "Institut für Immobilienwirtschaft" mit der wirtschaftswissenschaftlichen Fakultät der Universität Regensburg verbunden.
    Unter dem Dach der IRE | BS wurden im Oktober 2006 die frühere ebs Immobilien Akademie – jetzt IRE | BS Immobilien Akademie und das Institut für Immobilienwirtschaft an der ebs vereinigt. Damit erfolgte eine Trennung von der ebs.

    Das Institut für Immobilienwirtschaft ist nunmehr Teil der wirtschaftswissenschaftlichen Fakultät der Universität Regenburg. Es stellt dort fünf Stiftungslehrstühle (Immobilienmanagement, Immobilienfinanzierung, Immobilien- und Regionalökonomie, Immobilien- und Stadtentwicklung sowie Immobilienrecht) und drei Honorarprofessuren.

    Nach einer Verlautbarung des Instituts in Regensburg soll damit "das international führende Institut für Immobilienwirtschaft" entstanden sein.
    Abkürzung für: Internal Rate of Return
    Nach § 5 UWG handelt unlauter, wer eine irreführende geschäftliche Handlung vornimmt. Eine geschäftliche Handlung ist irreführend, wenn sie mit unwahren Angaben einhergeht. Irreführend sind insbesondere zur Täuschung geeignete Angaben über folgende Umstände:

    • Täuschung über die wesentlichen Merkmale einer angebotenen Ware oder Dienstleistung (Verfügbar­keit, Art, Ausführung, Vorteile, Risiken, usw.),
    • Täuschung über den Anlass des Verkaufs wie das Vorhandensein eines besonderen Preisvorteils, den Preis oder die Art und Weise, in der er berechnet wird, oder die Bedingungen, unter denen die Ware geliefert oder die Dienstleistung erbracht wird,
    • Täuschung über die Person, Eigenschaften oder Rech­te des Unternehmers (Identität, Vermögen, Befähigung, Beziehungen usw.). Beispiel: Hinweis auf Sachverständigeneigenschaft ohne die hierfür erforderliche Qualifikation.
    • Täuschung über Aussagen oder Symbole, die im Zusammenhang mit direktem oder indirektem Sponsoring stehen oder sich auf eine Zulassung des Unternehmers, dessen Waren oder Dienstleistungen beziehen.
    • Täuschung über die Notwendigkeit einer Leistung, ei­nes Ersatzteils, eines Austauschs oder einer Reparatur.
    • Täuschung über die Einhaltung eines Verhaltens­ko­dexes, auf den sich der Unternehmer verbindlich verpflichtet hat, falls er darauf hinweist.
    • Täuschung über die Rech­te des Verbrauchers (Garan­tie­ver­sprechen, Gewährleistungsrechte bei Leistungsstörungen).
    • Irreführungen sind schließlich auch im Zusammen­hang mit einer vergleichenden Werbung denkbar.


    Außerdem kann eine Irreführung auch durch Unterlassen hervorgerufen werden (§ 5a UWG), etwa durch Ver­schwei­gen von entscheidungsrelevanten Tatsachen, Beispiels­wei­se ein Schimmelpilzbefall im Mauerwerk beim Hauskauf.
    Abkürzung für: Integrated Services Digital Network
    Diisocyanate sind organische Verbindungen, welche chemisch durch die -N=C=O-Gruppe charakterisiert sind.
    In der chemischen Industrie sind sie ein vielbenutztes Zwischenprodukt. Sie reagieren mit Phenolen und Alkoholen zu Polyurethan (PUR).

    Vor allem in der Kunststoffindustrie finden Isocyanate in Lacken, Spanplatten, Schaumstoffen, Zweikomponenten- und anderen Klebern auf Polyurethanbasis Verwendung. PUR-Schäume werden insbesondere im Baugewerbe und bei Verpackungen eingesetzt. Zweikomponenten-Lacke (Polyurethan-DD-Lacke) sind hochwertige Möbellacke, die als Klarlacke und als Farblacke erhältlich sind. Nach Aushärtung bilden sie hochwiderstandsfähige Möbeloberflächen.
    Weitere Anwendungen sind Oberflächenbeschichtungen bei Textilien und Leder. Weltweit werden jährlich mehrere Millionen Tonnen Polyurethane hergestellt. Die technisch wichtigsten Isocyanate sind hierbei TDI (Toluylendiisocyanat), HDI (Hexamethyldiisocyanat) und MDI (Dimethylmethandiisocyanat).

    Restmonomere können je nach Vorpolymerisierung auch im fertigen Produkt enthalten sein und an die Raumluft abgegeben werden. Zur Verringerung der Emissionen werden handelsübliche Formulierungen seit langem in vorpolymerisierter Form angeboten. MDI wird zum Beispiel für Isolierung an Kühlschränken, festen Zonen in Autositzen, aber auch in der Schuhindustrie verwendet. Im Brandfall können größere Mengen von Diisocyanaten aus Pur-haltigen Materialien freigesetzt werden, da bei einer erhöhten Temperatur eine den Bildungsreaktionen ähnliche Rückreaktion erfolgt.

    Diisocyanate können chemisch-irritative und toxische Wirkungen auslösen. Außerdem sind immunvermittelte allergische Reaktionen (IgE- seltener IgG-vermittelt) bekannt. Isocyanate führen in Konzentrationen von 50-100 ppb zu leichten und reversiblen Reizungen von Augen, Nase, und Rachenraum (Bindehautentzündung, Schnupfen, Entzündung der Rachenschleimhaut). Bei Konzentrationen von über 1ppm treten starker Hustenreiz sowie Schmerzen im Brustraum und Kurzatmigkeit auf. Bei einer massiven Exposition oberhalb von 10 ppm können eine hochgradige Atemnot und ein toxisches Lungenödem eintreten.

    Aufgrund des Gefährdungspotenzials der Diisocyanate gibt es folgende Empfehlungen):
    • Die Anwendung diisocyanathaltiger Produkte (zum Beispiel Lacke, Voranstriche, Grundierungen, Lasuren, Klebstoffe und Ortschäume – insbesondere eine großflächige Anwendung – sollte nach Möglichkeit im häuslichen Bereich nicht durch Heimwerker, sondern nur durch gewerbliche Einrichtungen durchgeführt werden.
    • Ist eine Verwendung diisocyanathaltiger Produkte notwendig, sind die vom Hersteller empfohlenen Sicherheitsmaßnahmen genau zu beachten.
    • Insbesondere ist eine gute Lüftung während und nach der Verarbeitung sicherzustellen. Das gilt vor allem für die Aushärtezeiten. Da der Aushärteprozess temperaturabhängig ist, können bei niedrigen Raumtemperaturen in der kälteren Jahreszeit längere Aushärtezeiten auftreten.
    • Das vorgeschriebene Mischungsverhältnis der beiden Komponenten von Polyurethanlacken ist genau einzuhalten, denn schon ein geringer Überschuss der Isocyanatkomponente kann zu einer lang anhaltenden Diisocyanatemission führen.
    • Der Kontakt mit der ungeschützten Haut muss vermieden werden.
    • Beim Abschleifen frisch angetrockneter Anstriche ist eine Staubentwicklung zu vermeiden.
    Eine herkömmliche Reallast dient der Absicherung eines Rechts. Die isolierte Reallast wird dagegen ohne ein dazugehöriges Recht gewährt. Beispiel: Ein Nachbar möchte dem anderen aus Dankbarkeit Geld zukommen lassen, hat aber derzeit keine freien finanziellen Mittel. Er kann dann eine isolierte Reallast (oder auch eine isolierte Grundschuld) an seinem Grundstück bestellen. Mit dem Nachbarn vereinbart er, dass dieser nach seinem Ableben aus der Verwertung des Grundstückes einen bestimmten Geldbetrag fordern kann. Eine vertragliche Vereinbarung zwischen den Beteiligten ist in Verbindung mit der Bestellung einer Reallast nicht zwingend notwendig.
    Isolierverglasung dient der Wärmedämmung. Es gibt auch Isolierglasfenster, die speziell zur Schalldämmung ausgelegt sind und häufig in Wohnungen an viel befahrenen Straßen zum Einsatz kommen.

    Die Nachrüstung von Isolierfenstern in einer Mietwohnung kann eine Modernisierungsmaßnahme sein, die den Vermieter berechtigt, die Miete zu erhöhen. Ausreichend ist die Isolierverglasung sämtlicher Fenster auf der Straßenseite einer Wohnung. Der Austausch eines einzigen Fensters rechtfertigt keine Mieterhöhung. Wenn durch die Isolierfenster derart viel zusätzliches Lüften nötig wird, dass dadurch die eingesparte Wärme komplett wieder verloren geht, liegt keine Gebrauchswertverbesserung der Wohnung vor.

    Der Mieter muss grundsätzlich den Einbau von Isolierfenstern dulden, da diese Maßnahme der Energieeinsparung dient und die Wohnung qualitativ verbessert. Nach der Rechtsprechung muss der Mieter es jedoch nicht hinnehmen, wenn Fenster mit einer um ein Drittel geringeren Fensterfläche eingebaut werden.

    Seit der Mietrechtsreform vom 1. Mai 2013 ist das Recht des Mieters auf eine Mietminderung eingeschränkt, wenn es sich um energetische Modernisierungsmaßnahmen handelt. Der Mieter darf in den ersten drei Monaten während der Bauarbeiten nicht wegen Beeinträchtigungen wie Arbeitslärm oder Schutzplanen vor den Fenstern weniger Miete zahlen. Auch der Einbau neuer Isolierfenster kommt als energetische Modernisierungsmaßnahme in Betracht. Voraussetzung: Der Fenstertausch muss zu einer nachhaltigen Energieeinsparung führen. Nachgewiesen werden kann dies aufgrund der Wärmedurchgangswerte der alten und der neuen Fenster. Seit der Mietrechtsreform können bei den Werten der Bauteile anerkannte Pauschalwerte angesetzt werden (§ 555c BGB).
    Issues Management bedeutet das Management von Themen („Issues“), die von allgemeingültigem oder besonderem Interesse für die Öffentlichkeit oder für die Zielgruppen eines Immobilienunternehmens sind.

    Die Suche nach diesen Themen ist eine Aufgabe, die Journalisten und PR-Fachleute jeden Tag vor wie­der­keh­ren­de, neue Herausforderungen stellt. Für ein starkes Themenmanage­ment in der Immobilienwirtschaft bieten sich Inhalte an, die für Unternehmen, Kunden, Märk­te und Öffentlichkeit nutzenwirksam, sinnstiftend oder emotional bewegend sind.
    Abkürzung für: International Union of Housing Financing Institutions
    Abkürzung für: Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V.
    [ früher RDM-Preisspiegel ]

    Der jeweils im Sommer eines jeden Jahres veröffentlichte IVD-Preisspiegel enthält Preise für eine Reihe von Miet- und Kaufobjekten in den deutschen Städten, wie sie im Frühjahr für die Objekte bezahlt wurden. Entstanden ist der Preisspiegel nach Vorarbeiten des RDM-Bayern im Jahre 1969 auf der Grundlage von definierten Norm­ob­jek­ten, die den Gesamtmarkt repräsentieren. Ausgewählte Marktberichterstatter des IVD schließen von den tat­säch­lich am Markt erzielten Preisen ihrer individuellen Bezugs­ob­jek­te mit Hilfe von aus der Erfahrung gewonnenen Umrechnungsfaktoren auf Preise dieser Normobjekte. Der erste bundesweite Preisspiegel erschien 1971.

    Bei den ermittelten Preisen des Preisspiegels handelt es sich um "Schwerpunktpreise" für genau gekennzeichnete Normobjekte und nicht um Preisspannen. Er gilt deshalb heute auf Grund seiner Konstruktion als die einzige Infor­mations­quelle, die es ermöglicht, Kon­junk­tur­schwan­kun­gen über einen derart langen Zeitraum zu verfolgen. Außerdem besteht die Möglichkeit, Raumindizes zu er­stel­len, die die verschiedenen Städte hinsichtlich ihrer Immo­bilienpreisniveaus vergleichbar machen. Neben Preisdaten werden auch die den Marktumfang und die Markttendenz kennzeichnenden Indikatoren ermittelt.


    Gegenstand der Erfassung von Kaufpreisen sind folgende Objekte
    • Baugrundstücke für Ein- und Zweifamilienhäuser
      (drei Lagekategorien),
    • Baugrundstücke für Mehrfamilienhäuser mit einer GFZ von 0,8 für drei Lagekategorien,
    • Freistehende Einfamilienhäuser aus dem Bestand
      (vier Qualitätskategorien),
    • Doppelhaushälften aus dem Bestand
      (drei Qualitäts­kate­go­rien) – nur in Bayern,
    • Reiheneinfamilienhäuser aus dem Bestand
      (drei Qualitätskategorien),
    • Eigentumswohnungen aus dem Bestand
      (vier Qualitätskategorien),
    • Wohnhäuser zur Kapitalanlage
      (zwei Alterskategorien),
    • Geschäfts-/Büro-/Logistikobjekte und Einkaufscenter – nur in Bayern.

    Außerdem werden Mietpreise erhoben für
    • Altbauwohnungen (drei Wohnwertkategorien),
    • Neubauwohnungen aus dem Bestand
      (drei Wohnwertkategorien),
    • Neubauwohnungen Erstbezug (zwei Wohnwertkategorien),
    • Reiheneinfamilienhäuser aus dem Bestand
      (drei Wohnwertkategorien) – nur in Bayern,
    • Reiheneinfamilienhäuser Erstbezug
      (drei Wohnwertkategorien) – nur in Bayern,
    • Ladenlokale 1a Geschäftskern
      (zwei Größenkategorien),
    • Ladenlokale 1b Geschäftskern
      (zwei Größenkategorien),
    • Ladenlokale 1a Nebenkern
      (zwei Größenkategorien),
    • Ladenlokale 1b Nebenkern (zwei Größenkategorien),
    • Büroobjekte (drei Nutzungswertkategorien).

    Der frühere RDM-Preisspiegel war vielfach Grundlage zahl­reicher wissenschaftlicher Arbeiten. Hierzu zählen:
    • A.E. Holmans | "House Prices, Land Prices, the Hou­sing Market and Housing Purchase Debt in the UK and other Countries" | Economic Modelling | 1994
      Eine vergleichende Untersuchung der Immobilien­preis­ent­wicklung in USA, Großbritannien, Deutsch­land, Frankreich, Niederlande, Schweden, Italien
    • Thomas Altenseuer | Die Preisentwicklung von Wohnimmobilien
    • Thomas Dopfer | "Eine empirische Unter­su­chung für die Bundesrepublik Deutschland von 1973 bis 1994" | Empirische Wirtschaftsforschung, Band 26 | 1995
      "Der westdeutsche Wohnungsmarkt – ein dynamisches Teilmarktmodell" | München | 2000
    • Jan Linsin | "Der westdeutschen Markt für Einzel­handels­immobilien" | Freiburg | 2004
      J. Linsin analysierte auf der Grundlage des RDM-Preisspiegels in seiner Dissertation die miet­preis­determinierenden Faktoren im Kontext sich wan­deln­der Betriebsformen und der Änderungen im Konsumverhalten.

    Daten aus dem IVD-Preisspiegel fließen auch regel­mä­ßig in die Wohngeld- und Mietenberichte der Bun­des­regie­rung, sowie in zahlreiche Veröffentlichungen der Bundesländer und Städte ein. Hinzuweisen ist darauf, dass auch der VDM seit 1986 einen Preisspiegel herausgab, der im Gegensatz zum RDM-Preisspiegel Preisspannen angab. - Nach Ver­ei­ni­gung von RDM und VDM zum Immobilienverband Deutsch­land (IVD) wurde der RDM-Preisspiegel 2005 erstmals unter der Bezeichnung IVD-Preisspiegel herausgebracht.
    Abkürzung für: Informationsgesellschaft zur Feststellung der Verbreitung von Werbeträgern
    Abkürzung für: Internationaler Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung
    Abkürzung für: Innentoilette
    Wer in Deutschland einen Jagdschein erhalten möchte, muss eine Jagdhaftpflichtversicherung vorweisen.

    Diese Versicherung ersetzt in der Regel den Schaden, den ein Jäger, Falkner, Jagdveranstalter oder Dienstherr von Jägern einem anderen zugefügt hat. Dies reicht von Verletzungen von Tieren in fremdem Eigentum durch Hundebisse oder Jagdvogelangriffe über den Einsturz eines maroden Hochsitzes sowie Verkehrsunfälle durch Jagdhunde bis hin zur Verletzung eines anderen Jägers oder Passanten durch eine Schusswaffe.

    Die Versicherung gilt in vielen Fällen weltweit und schließt oft Produktrisiken durch den Verkauf oder die Weitergabe von Wild oder Wildbret zum Verzehr ein.

    Ein wichtiger Vertragsbestandteil ist der Verzicht der Versicherungsgesellschaft auf den Einwand des fehlenden Verschuldens bei Personenschäden durch Schusswaffengebrauch – denn die Verschuldensfrage ist oft schwer zu klären.
    Zu den wichtigsten Aufgaben des Verwalters einer Wohnungseigentümergemeinschaft gehört die Aufstellung einer Abrech­nung über die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben im Rah­men der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Diese Abrechnung ist gesetzlich vorgeschrieben und vom Verwalter nach Ablauf eines Kalenderjahres vorzunehmen (§ 28 Abs. 3 WEG), und zwar in der Regel spätestens bis zum Ablauf von sechs Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums. Das Wohnungseigentumsgesetz selbst bestimmt keine Einzelheiten zu Form und Inhalt der Jahresabrechnung. Die Rechtsprechung hat sich jedoch in zahlreichen Entscheidungen mit Einzelfragen befassen müssen und dazu die folgenden wesentlichen Grund­inhalte der Abrechnung festgelegt:

  • Die nach § 28 Abs. 3 WEG vorgeschriebene Abrechnung hat nur die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben während des jeweiligen Kalenderjahres auszuweisen.
    Sie ist keine Bilanz und keine Gewinn- und Verlustrechnung. Forderungen, Verbindlichkeiten und Rech­nungs­ab­gren­zun­gen gehören grundsätzlich nicht in die Abrechnung.
  • Die Abrechnung besteht aus der Gesamtabrechnung und den Einzel­ab­rechnungen für jeden einzelnen Woh­nungs­eigen­tümer, wobei die Verteilung der Einnahmen und Ausgaben auf die einzelnen Eigentümer nach dem gesetzlichen, dem abweichend vereinbarten oder beschlossenen Verteilungs­schlüssel vorzunehmen ist.
  • Zusätzlich zur Ausweisung der Einnahmen und Ausgaben in der Jahresgesamt- und Einzelabrechnung ist die Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage aufzunehmen. Dabei sind die tatsächlichen Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Rücklage als Einnahmen darzustellen. Zusätzlich sind auch die geschuldeten, noch nicht geleisteten Zahlungen anzugeben. Entgegen der früheren Abrechnungspraxis dürfen nach jüngster BGH-Rechtsprechung (Urteil vom 4.12.2009, V ZR 44/09, DWE 2010, 20) die tatsächlichen und geschuldeten Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage in der Jahresgesamt- und Einzelabrechnung nicht mehr als Ausgabe oder als sonstige Kosten gebucht werden.
  • Die Gesamt- und die Einzelabrechnung muss vollständig, übersichtlich und für jeden einzelnen Eigentümer auch ohne Inanspruchnahme von sachverständigen Fachleuten nach­vollziehbar sein.
  • Inhaltlich sollte die Gliederung der Einzelpositionen jener im Wirtschaftsplan entsprechen, um einen Vergleich der tatsächlichen mit den veranschlagten Einnahmen und Ausgaben zu gewährleisten.
  • Neben der Jahresabrechnung als reine Einnahmen- und Aus­gabenrechnung ist in einem "Status" oder einer "Vermögens­übersicht" das Verwaltungsvermögen auszuweisen, das unter anderem aus den Forderungen, den Verbindlichkeiten sowie der Instandhaltungsrückstellung besteht. Ferner sind die Kon­ten­stände der für die Gemeinschaft geführten Konten jeweils zu Beginn und Ende des jeweiligen Kalenderjahres bezie­hungs­weise des abweichend vereinbarten Rechnungs­zeit­raumes anzugeben.
    Die Beschlussfassung hat über die Gesamt- und Einzelabrechnungen zu erfolgen. Andernfalls werden keine rechtswirksamen Zahlungspflichten begründet.

    Ist eine mehrheitlich beschlossene Abrechnung fehlerhaft, weil sie beispielsweise verkehrte Verteilungsschlüssel enthält, bedarf es dennoch der Anfechtung bei Gericht, um ihre Ungültig­erklä­rung zu bewirken. Es handelt sich insoweit um einen gesetzes­widrigen Mehrheitsbeschluss, der nicht nichtig, sondern nur anfechtbar ist. Erfolgt keine Anfechtung, ist auch eine fehlerhafte, rechtswidrige, aber mehrheitlich beschlossene Abrechnung wirksam und verpflichtet jeden Eigentümer zur Zahlung eventuell noch zu leistender Fehlbeträge wegen zu niedriger Voraus­zah­lungen.

    Die Prüfung der Jahresabrechnung soll gemäß § 29 Abs. 3 WEG durch den Verwaltungsbeirat erfolgen, sofern ein solcher von der Wohnungseigentümergemeinschaft gewählt wurde. Sie soll sich nicht nur auf die rein rechnerische, sondern auch auf die sachliche Richtigkeit erstrecken, so zum Beispiel auch auf die Richtigkeit verwendeter Verteilungsschlüssel. Ungeachtet der Prüfung der Abrechnung durch den Verwaltungs­beirat hat jeder Wohnungs­eigentümer das Recht, in die Abrechnungsunterlagen Einsicht zu nehmen, und zwar selbst noch nach erfolgter Beschlussfassung in der Wohnungseigentümerversammlung.

    Die Nichtvorlage oder vorsätzlich verspätete Vorlage der Abrech­nung kann eine vorzeitige Abberufung des Verwalters aus wich­ti­gem Grund rechtfertigen.
    • Das Jahreseinkommen dient als Rechengröße zur Ermittlung der Anspruchsberechtigung auf Wohngeld. Das zum 01.01.2009 geänderte Wohngeldgesetz (WoGG) versteht unter Jahreseinkommen die Summe der positiven Einkünfte (im Sinne des Einkommenssteuergesetzes) jedes Familienmitgliedes. Dabei findet kein Ausgleich mit negativen Einkünften aus anderen Einkunftsarten oder negativen Einkünften des mit dem Antragsteller zusammen veranlagten Ehegatten statt.

    Ausdrücklich ins Jahreseinkommen einbezogen sind dabei zum Beispiel:
    • Steuerfreie Versorgungsbezüge,
    • einkommensabhängige steuerfreie Versorgungsbezüge für Wehr-, Zivildienst- und Kriegs-Beschädigte sowie -Hinterbliebene,
    • Teile von Leibrenten, die den Ertragsanteil oder den besteuerten Anteil übersteigen,
    • Leistungen nach dem Unterhaltsvorschuss-Gesetz,
    • steuerfreie Krankentagegelder.
    Die Aufzählung ist nicht abschließend, vergleiche § 14 WoGG.
    Der Jahresheizwärmebedarf eines Gebäudes ergibt sich aus dem Transmissionswärmebedarf, der durch den Wärmedurchgang der Außenteile eines Gebäudes verursacht wird und dem Lüftungswärmebedarf, der lüftungsbedingt durch den Austausch kalter Außenluft mit warmer Innenluft entsteht.

    Hiervon werden die Wärmegewinne abgezogen, nämlich die internen Wärmegewinne, die sich aus verschiedenen Wärmequellen außerhalb der Heizung ergeben und die solaren Wärmegewinne, die sich aus der Sonneneinstrahlung durch Fenster und Außentüren mit Glasanteil ergeben.

    Das Ergebnis wird mit einem Teilbeheizungsfaktor multipliziert. Die Kennzahlen für den Heizwärmebedarf können sich auf das beheizte Bauwerksvolumen oder die Gebäudenutzfläche beziehen.
    Unter der Jahresnettomiete versteht man die Mieteingänge eines vermieteten Hauses eines Jahres, vermindert um die Betriebs-, Heiz- und Warmwasserkosten. Ein Synonym hierzu ist "Jahresnettokaltmiete". Sie enthält jedoch vermietungsabhängige Nebenkosten, z.B. Einnahmen aus Zuschlägen für eine erlaubte gewerbliche oder freiberufliche Nutzung von Wohnräumen oder aus einer Untervermietung sowie laufende Vergütungen (z.B. für die Anbringung einer Reklameschildes) durch den Eigentümer des Nachbargrundstücks. Die Jahresnettokaltmiete ist der Mietansatz, von dem zur Ermittlung des Ertragswertes die weiteren Bewirtschaftungskosten abgezogen werden, nämlich die pauschalierten Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten, und das Mietausfallwagnis. Die Mietspiegelmieten basieren ebenfalls überwiegend auf den Jahresnettomieten, allerdings ohne Zuschläge und Vergütungen.
    Der Jahresreinertrag einer Immobilie ist die Differenz zwischen den gesamten Mieteinnahmen einschließlich Umlagen und sonstigen mit der Vermietung zusammenhängen Vergütungen und den Bewirtschaftungskosten. Zu den Bewirtschaftungskosten zählen auch kalkulatorische Bestandteile wie Abschreibung und Mietausfallwagnis. Der so berechnete Jahresreinertrag ist die Grundlage zur Ermittlung der Gesamtkapitalrentabilität.

    Der für die Ermittlung des Ertragswertes maßgebliche Jahresreinertrag unterliegt einer Nachhaltigkeitsüberprüfung sowohl auf der Ertrags- als auch auf der Aufwandsseite. Vor allem auf der Aufwandsseite wird überwiegend mit pauschalen Erfahrungssätzen gerechnet, weil die im Jahre der Wertermittlung tatsächlich anfallenden Bewirtschaftungskosten meist nicht den langfristig entstehenden Kosten entsprechen. So kann es in einem Jahr einen hohen Renovierungsaufwand geben, in einem andern gar keinen. Aber auch die bezahlten Mieten können aufgrund von vertraglichen Bindungen über oder unter den am Markt im Falle einer Wiedervermietung erzielbaren Mieten liegen.

    Da bei der Ertragswertermittlung die Abschreibung durch Annahme einer bestimmten Restnutzungsdauer zusammen mit dem Liegenschaftszinssatz in den Vervielfältiger eingeht, bleibt sie beim Bewirtschaftungskostenabzug außer Betracht.
    Mit einer Jahressperrfrist ist die einjährige Frist gemeint, innerhalb der nach einer Mieterhöhung die Miete kein weiteres Mal erhöht werden darf. Geregelt ist dies in § 558 BGB (Mieterhöhung zur örtlichen Vergleichsmiete). Die Frist wird vom Zeitpunkt des Inkrafttretens der letzten Mieterhöhung gerechnet. Dem Mieter darf vor Ablauf der Frist kein neues Mieterhöhungsverlangen zugehen.

    Erhält der Mieter während der Sperrfrist ein Mieterhöhungsverlangen, kann er dieses als gegenstandslos betrachten. Auch eine unter Beachtung der Frist vorgenommene Mieterhöhung setzt voraus, dass die Miete zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Erhöhung seit mindestens 15 Monaten gleich geblieben ist (§ 558 Abs.1 BGB). Die Erhöhung darf also erst nach weiteren drei Monaten in Kraft treten.

    Nicht von der Jahressperrfrist betroffen sind Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen (§ 559 BGB) und Erhöhungen der Betriebskosten (§ 560 BGB).

    Stimmt der Mieter einer verlangten Mieterhöhung teilweise zu und zahlt den Teilbetrag, gilt dies dem Amtsgericht Berlin Tempelhof-Kreuzberg zufolge als Mieterhöhung im Sinne des § 558 BGB. Es hat eine Vertragsänderung stattgefunden, eine weitere Erhöhung (auch zu dem vom Vermieter ursprünglich geforderten Gesamtbetrag) ist innerhalb der Sperrfrist nicht möglich (Urteil vom 27.08.2012, Az. 20 C 214/12).

    Dem Bundesgerichtshof zufolge löst eine einverständliche, vertragliche Mieterhöhung wegen einer Modernisierung nicht die Sperrfrist aus. Erforderlich ist jedoch, dass der Vermieter die wegen der Modernisierung vereinbarte Mieterhöhung in dieser Höhe auch einseitig nach § 559 BGB hätte durchsetzen können (Urteil vom 18. Juli 2007, Az. VIII ZR 285/06).
    Mit der Jastrowschen Formel kann bei gemeinschaftlichen Testamenten in gewissem Rahmen die Geltendmachung von Pflichtteilsansprüchen unterbunden werden.

    Gemeinschaftliche Testamente werden häufig von Ehegatten aufgesetzt, die sich gegenseitig als Erben einsetzen. Beabsichtigt wird damit oft, dass der Partner abgesichert sein soll, bevor die Kinder oder andere Erben auf den Nachlass zugreifen können. Besondere Bedeutung erlangt dies im Zusammenhang mit Immobilien. Nach gesetzlicher Erbfolge würde der Ehepartner 50 Prozent erben, die Kinder den Rest. Eine Immobilie müsste also zur Auszahlung der Erbteile verkauft werden. Zwar besteht die Möglichkeit, dass sich die Ehegatten im Rahmen eines gemeinschaftlichen Testaments gegenseitig als Erben einsetzen. Sind die Kinder insofern zumindest beim zuerst versterbenden Elternteil vom Erbe ausgeschlossen, können sie trotzdem immer noch ihren Pflichtteilsanspruch geltend machen. Dieser macht die Hälfte ihres gesetzlichen Erbteils aus. Eine Immobilie müsste immer noch verkauft werden.

    Diese Folge kann durch eine Pflichtteilsstrafklausel verhindert werden. Sie besagt, dass ein Abkömmling, der beim Ableben des erstversterbenden Ehegatten seinen Pflichtteil verlangt, auch beim Ableben des zweiten Elternteils nur seinen Pflichtteil erhält.

    Die Jastrowsche Formel baut darauf auf und verstärkt diesen Effekt: Sie besagt, dass ein Abkömmling, der nach dem Tod des erstversterbenden Ehegatten seinen Pflichtteil nicht geltend macht, nach dem Ableben des zweiten Ehegatten zusätzlich zum regulären Erbteil noch ein Vermächtnis des zuerst verstorbenen Elternteils bekommt – und zwar in Höhe des gesetzlichen Erbteils. Dieses Vermächtnis ist eine Nachlassverbindlichkeit und schmälert wiederum den Betrag, den das zweite, „ungeduldige“ Kind erbt, welches bei beiden Erbfällen jeweils den Pflichtteil einfordert.
    Abkürzung für: Jahrbuch der Absatz- und Verbrauchsforschung
    Abkürzung für: Justizblatt
    Abkürzung für: Jahresmiete

    Abkürzung für: Justizminister
    Abkürzung für: Justizministrialblatt
    Eine Form der Zusammenarbeit zwischen selbständig bleibenden Unternehmen zur Abwicklung eines gemeinsamen Geschäftes oder eines einmaligen Projektes. Diese Unternehmen unterhalten einen gemeinsamen Betrieb. Die Joint-Venture-Vereinbarung regelt die von jedem Partner aufzubringenden Kapitalien, das einzubringende Know-how und die Gewinnverteilung.
    Abkürzung für: Jahressteuergesetz
    Jugendstil bezeichnet eine kunstgeschichtliche Epoche zwischen dem Historismus und der Moderne. Dieser Stil entstand um die Jahrhundertwende zwischen dem 19. und 20. Jahrhundert (1890-1910) und dauerte rund zwei Jahrzehnte. Niederschlag fand dieser Stil in Kunst, Malerei und Architektur. Kennzeichnend sind dekorativ geschwungene Linien und flächenhafte, florale Ornamente, stilisierte PflanzenR08; und Tierformen in weich gekrümmten, bewegten Linien – am ehesten noch verwandt mit spätgotischen Formen und der japanischen Malerei. Die 1888 von England ausgehende Bewegung, die eine neue ästhetische Kunst propagandierte und dann auf ganz Europa übergriff, hatte in Deutschland ihren Ursprung in verschiedenen künstlerischen Bewegungen. Deutscher Namensgeber war die künstlerische Literaturzeitschrift "Die Jugend".

    Der Jugendstil war eine Antwort auf die Fortschritte von Wissenschaft und Technik gegen Ende des 19. Jahrhunderts. Das veränderte Weltbild und ein neuer Lebensstil fanden ihren Ausdruck in dieser reformatorischen Bewegung. Parallel entwickelte sich der Jugendstil international und ist unter verschiedenen Bezeichnungen bekannt:
    • England: Arts a. Crafts (1888-1910),
    • Deutschland: Jugendstil (1890-1910),
    • Italien: Stile Liberty (1890-1910),
    • Frankfreich: Art Nouveau (1890-1910).
    Abkürzung für: Juristische Analysen
    Abkürzung für: Juristische Schulung
    Zeugen, Sachverständige, Dolmetscher oder Übersetzer, die auf richterliche oder staatsanwaltschaftliche Anordnung bei Gericht erscheinen und / oder gutachterlich tätig werden müssen, erhielten früher eine Entschädigung und einen Aufwendungsersatz nach dem "Gesetz über die Entschädigung von Zeugen und Sachverständigen" (ZSEG), das noch aus dem Jahr 1875 stammte und mehrfach novelliert wurde. Dieses Gesetz wurde mit Wirkung zum 01.01.2004 durch das Justizvergütungs- und entschädigungsgesetz (JVEG) abgelöst. Im Rahmen der allgemeinen Anhebung der Kostensätze im Gerichtswesen wurde dieses zum 01.08.2013 novelliert. Sachverständige erhalten danach eine Vergütung zwischen 65 und 125 Euro pro Stunde je nach Zuordnung der Leistung zu einer Honorargruppe.

    Es gibt 16 Honorargruppen, die sich auf verschiedene Fachgebiete beziehen. So fallen Gutachten zu Mieten und Pachten in die Honorargruppe zehn mit einem Stundensatz von 110 Euro und die Bewertung von Immobilien in die Honorargruppe sechs mit einem Satz von 90 Euro. Am besten bezahlt werden Sachverständige für Kapitalanlagen und private Finanzplanung mit 125 Euro pro Stunde in Honorargruppe 13.

    Zwar sind die Aufwendungen der Sachverständigen mit der Vergütung abgegolten. Verschiede Arten besonderer Aufwendungen werden jedoch gesondert ersetzt, etwa Kosten für Hilfspersonal, Verbrauchsstoffe, Lichtbilder. Gesondert ersetzt wird ggf. auch die auf die Vergütung entfallende Umsatzsteuer. Auch ein Fahrtkostenersatz (0,30 Euro / Km für PKW, tatsächliche Aufwendungen für Bahnfahrkarte bis Erste Klasse) kann nach § 5 JVEG verlangt werden.
    Abkürzung für: Justizvergütungs- und entschädigungsgesetz
    Abkürzung für: Wärmedurchgangskoeffizient
    Abkürzung für: Kaution
    Abkürzung für: Kunst am Bau
    Unter einem Kachelofen versteht man einen Zimmerofen, der meist aus Schamottesteinen gesetzt und dann mit Kacheln verkleidet wird. Der Ofen befindet sich oft in Wohnräumen, kann jedoch je nach Bauweise von einem anderen Raum aus zu befeuern sein. Brennmaterial sind Holz oder Kohle. Die ersten Kachelöfen soll es bereits im 14. Jahrhundert gegeben haben. Kachelöfen können über den angeschlossenen Schornstein sogar darüber liegende Wohnräume beheizen; sie speichern die erzeugte Wärme lange. In Deutschland erfreuen sich Kachelöfen immer größerer Beliebtheit, da sie eine größere Unabhängigkeit von Energieversorgungsunternehmen bedeuten. Inwieweit Kosten eingespart werden können, richtet sich allerdings nach dem jeweiligen Holz- beziehungsweise Kohlepreis. In Kachelöfen dürfen nur zugelassene Brennstoffe (zum Beispiel abgelagertes Scheitholz) verheizt werden.

    Ein Nachteil von Holzfeuerungsanlagen im Allgemeinen ist der höhere Feinstaub-Ausstoß. Der Gesetzgeber hat daher über die 1. Bundesimmissionsschutz-Verordnung (Kleinfeuerungsanlagenverordnung, 1. BImSchV) Regeln aufgestellt. Auch für kleine Holzöfen aller Art sind Feinstaub-Grenzwerte vorgesehen sowie eine Pflicht zur Nachrüstung mit Filtern oder zum Ausrangieren.

    Anlagen, die vor dem 22.03.2010 errichtet und in Betrieb genommen wurden, dürfen betrieben werden, wenn sie bestimmte Grenzwerte einhalten. Kann die Einhaltung der Grenzwerte nicht nachgewiesen werden, müssen die Öfen mit Feinstaubfiltern ausgerüstet werden.

    Für viele Kachelöfen kommen Ausnahmeregelungen zum Tragen, die den Weiterbetrieb ohne Filter ermöglichen. Dies gilt z. B. für sogenannte Grundöfen (Einzelraumfeuerungsanlagen als Wärmespeicheröfen aus mineralischen Speichermaterialien, die an Ort und Stelle handwerklich gesetzt werden). Auskunft erteilt der Schornsteinfeger.
    Die Kaduzierung bezeichnet den Zwangsauschluss von Anteilseignern einer Kapitalgesellschaft, die ihrer Zahlungsverpflichtung auf das Stammkapital (bei einer GmbH ) beziehungsweise auf das Grundkapital (bei einer Aktiengesellschaft) nicht nachgekommen sind.

    Beim Kaduzierungsverfahren wird dem säumigen Anteilseigner eine Zahlungsfrist zur Zahlung seines ausstehenden Kapitalanteils gesetzt. Nach fruchtlosem Ablauf wird der Geschäftsanteil für verlustig erklärt, mit der Folge, dass der Eigner alle mit dem Geschäftsanteil verbundenen Rechte und Pflichten verliert. Hierzu gehört der unwiderrufliche Verlust von Vermögens- und Verwaltungsrechten sowie sämtliche Ansprüche von geleisteten Teilleistungen des Betroffenen.
    Kaffeemühle ist die verschiedentlich anzutreffende Bezeichnung für bestimmte Gebäude mit quadratischem Grundriss und annähernd kubischer Form, die auf die Form mechanischer Kaffeemühlen anspielt. In Hamburg wird der Begriff beispielsweise für zweigeschossige Backstein-Wohnhäuser mit quadratischem Grundriss aus den 1920er und 1930er Jahren verwendet.
    Abkürzung für: Kapitalanlagegesetzbuch
    Abkürzung für: Gesetz über Kapitalanlagegesellschaften
    Der Befall einer Immobilie mit Kakerlaken (auch: Gemeine Küchenschabe) stellt für Bewohner und Eigentümer ein erhebliches Ärgernis dar.

    Der Befall eines Gebäudes mit Kakerlaken ist nicht unmittelbar in Zusammenhang zu bringen mit verschmutzten Wohnungen. Die Schädlinge können auf verschiedenen Wegen eingeschleppt werden: Etwa über Lebensmittelkartons aus dem Supermarkt oder über gebrauchte Elektrogeräte und Möbel. Wer eine Kakerlake mit dem Schuh zertritt – womöglich im Urlaub – riskiert es, befruchtete Kakerlakeneier unter seiner Schuhsohle mit nach Hause zu bringen – ein folgenreiches Urlaubssouvenir. Aber auch im Urlaubsgepäck können sich die Tiere verstecken. Ein Befall mit Kakerlaken kann sich von einer Wohnung schnell auf das ganze Haus ausbreiten. Die Tiere können sich durch kleinste Ritzen zwängen und verstecken sich dann hinter Wandtäfelungen, in Kabelschächten etc.

    Kakerlaken sind nachtaktive Vorratsschädlinge. Wie Mäuse knabbern sie sich durch Lebensmittelpackungen, Zucker- und Mehltüten etc. Ihr Kot ist in Form von schwarzen Punkten zu erkennen. Besteht der Verdacht auf einen Kakerlakenbefall, können Leimfallen mit Duftstoffen aufgestellt werden, die die Tiere anlocken.

    Zur Bekämpfung von Kakerlaken sind Insektensprays ungeeignet, da sich die Tiere oft in Winkeln und Wandzwischenräumen verstecken, die davon nicht erfasst werden. Erfolgversprechender sind vergiftete Fressköder. Hier ist allerdings Vorsicht bei Haustieren und Kleinkindern geboten. Das Auslegen von Fressködern sollte im Abstand von einigen Tagen mehrmals wiederholt werden, damit auch die in Eiern und Jungtieren präsente nächste Generation vernichtet wird. Fruchten selbst durchgeführte Maßnahmen nicht, muss ein Kammerjäger hinzugezogen werden.

    Das Amtsgericht Bonn hat bereits im Jahr 1985 festgestellt, dass Wohnungen in Großstädten ungezieferfrei zu sein haben. So etwas wie einen „normalen Befall“ gäbe es nicht. Einem Mieter, der in zehn Monaten 60 Mäuse und jeden Monat einige Kakerlaken erlegt hatte, wurden daher zehn Prozent Mietminderung zugebilligt (Urteil vom 08.02.1985, Az. 6 C 277/84). In diesem Fall regelte eine mietvertragliche Klausel, dass der Mieter die Wohnung auf seine Kosten von Ungeziefer frei halten müsse. Er könne sich nur dann darauf berufen, dass die Mieträume bereits bei Übernahme von Ungeziefer befallen waren, wenn er dem Vermieter unverzüglich nach der Wohnungsübernahme eine Bescheinigung eines Schädlingsbekämpfers vorgelegt habe. Das Gericht sah diese Klausel hier nicht als relevant an, da der Befall seinen Ursprung nicht in der Wohnung des Mieters hatte. In Formularmietverträgen dürften derartige Klauseln heute als unwirksam anzusehen sein, da sie völlig unüblich sind und den Mieter stark benachteiligen.
    Unter Kaltakquise versteht man den Versuch von Immobilienunternehmen, telefonisch mit einer Person, zu der es keine aktuellen Kontakte gibt, ins Gespräch zu kommen. Zu denken ist etwa an Bauträger, die potentiellen Interessenten Wohnungen anbieten oder an Makler, die auf Immobilieninserate von Privatpersonen reagieren. Die Anbahnung eines Immobiliengeschäfts per Kaltakquise ist eine schwierige Mission.

    Achtung!
    Seit Inkrafttreten des Gesetzes zur Bekämpfung unerlaubter Telefon­wer­bung und zur Verbesserung des Verbraucherschutzes vom 29.07.2009 (am 04.08.2009 in Kraft getreten), ist diese Art der Kaltakquise verboten. Es handelt sich nicht nur um eine wettbewerbsrechtlich verfolgbare unlautere Handlung, sondern auch noch um eine Ordnungswidrigkeit, die von der Bundesnetzagentur mit Bußgeld bis zu 50.000 Euro geahndet werden kann.

    Ein Makler oder Bauträger, der bisher auf Kaltakquise setzt, muss seine Strategie völlig ändern und einen Weg suchen, der die Vorgangsinitiative beim potentiellen Kunden belässt. Wenn ein Makler erfährt, dass jemand sein Haus oder seine Wohnung verkaufen will, muss er versuchen, diesen Kunden in eines seiner Beziehungsnetzwerke einzubeziehen, innerhalb dem er in seiner Eigenschaft als gewerbsmäßiger Makler bekannt ist. Wichtig ist, dass der Makler ohne vorherige telefonische Kontaktaufnahme zu Besichtigungsterminen gelangt, weil er vom Kunden dazu gebeten wird. Die neue Rechtssituation führt dazu, dass Makler zunehmend Wege der passiven Auftragsakquisition beschreiten müssen.
    Ein Kaltdach ist eine Dachkonstruktion, bei der Feuchtigkeit über eine Hinterlüftung abgeleitet wird. Das Dach ist dabei meist zweischalig aufgebaut. Unter der Dachhaut befindet sich auf Ebene der Dachlatten bzw. Konterlatten ein Zwischenraum für die Hinterlüftung. Nach innen folgen dann eine Wärmedämmschicht sowie eine Dampfsperre und die Innenverschalung.

    Ein Vorteil des Kaltdaches gegenüber dem Warmdach besteht in der besseren Wärmeableitung. Die Dachhaut wird weniger durch hohe Sommertemperaturen und Temperaturschwankungen belastet. Dadurch verringert sich die Gefahr von Spannungsschäden in der Dachkonstruktion sowie den tragenden Holzteilen.
    Trotz zunehmender Verbreitung von elektronischen Heizkostenverteilern sind viele Heizkörper noch mit so genannten "Verdunstungsröhrchen" ausgestattet, deren Inhalt je nach Heizungsnutzung verdampft.

    Die Verbrauchsmessung auf Basis dieser Röhren ist relativ unzuverlässig. Viele Verdunster liefern lediglich Vergleichswerte; die Verdunstung findet selbstverständlich abhängig von der Raumtemperatur auch bei ausgeschalteter Heizung statt. Die Hersteller regieren darauf, indem sie die Röhrchen überfüllen. Die zusätzlich zur Korrektur der "Kaltverdunstung" eingefüllte Menge ist die Kaltverdunstungsvorgabe.
    Kaltwasserzähler sind für Mietwohnungen noch nicht überall obligatorisch. Die Ausstattungspflicht richtet sich nach den Bauordnungen der Bundesländer. So gibt es z. B. in Bayern keine Einbaupflicht, in Baden-Württemberg besteht eine Einbaupflicht für jede Wohnung, allerdings nicht bei Nutzungsänderungen, wenn der Einbau nur mit unverhältnismäßigem Aufwand möglich ist. In Schleswig-Holstein muss jede Neubauwohnung einen eigenen Wasserzähler bekommen. Für bestehende Gebäude gilt eine Nachrüstfrist bis 31.12.2020. Auch hier sind Ausnahmen möglich, wenn die Nachrüstung wegen besonderer Umstände z. B. durch einen unangemessenen Aufwand unverhältnismäßige Kosten verursachen würde.

    Der Trend geht hin zur Einbaupflicht, da man sich von einer genaueren Verbrauchserfassung Wasser­ein­sparungen erhofft. Für Mieter hat die genauere Erfassung den Vorteil, dass nicht der Single den Wasserverbrauch der benachbarten Großfamilie mitfinanzieren muss. Sofern in einer Wohnung schon Kaltwasserzähler eingebaut sind, ist der Vermieter auch zur Verbrauchserfassung mit Hilfe dieser Zähler verpflichtet.

    Zu Rechtsstreitigkeiten kommt es manchmal, wenn nicht alle Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus mit Kalt­wasser­zählern ausgestattet sind. Der Bundesgerichtshof entschied bereits einen Fall, bei dem lediglich eine einzige Wohnung keinen Zähler besaß. Das Urteil: Der Vermieter sei berechtigt, hier als Abrechnungsmaßstab für die Wasser- und Abwasserkosten bei allen Wohnungen den Anteil an der Wohnfläche heranzuziehen. Nach dem Verbrauch müsse nur abgerechnet werden, wenn alle Wohnungen im Haus mit Zählern ausgestattet seien (Az. VIII ZR 188/07, Urteil vom 12.03.2008).
    Mit der digitalen Kamera fotografieren heißt Daten erzeugen. Gerade da, wo Fotomaterial für verschiedene Anwendungen vorliegen muss, bietet das digitale Fotografieren Vorteile. Die Daten stehen schnell zur Verfügung. Und sie sind mit wenigen Schritten den jeweiligen Vorgaben für Printerzeugnisse (wie z.B. Zeitungsanzeigen, Exposés, Broschüren) und für das Internet (Immobilienbörsen, Immobiliendatenbanken, Online-Exposés) angepasst und aufbereitet.
    Ein Kamin ist eine nach vorne offene Feuerstelle im Innenraum, die über einen Rauchabzug verfügt. Ist das Feuer komplett eingeschlossen, spricht man von einem Kaminofen. Mit der zunehmenden Bedeutung des Heizens mit Holz erlangten Kaminöfen stärkere Bedeutung. Sie können eine maßgebliche Rolle bei der Beheizung spielen oder die Heizanlage unterstützen. Moderne Kaminöfen dienen auch der Warmwassererzeugung. Sie müssen allerdings auch die Regelungen und Grenzwerte der 1. Bundesimmissionsschutzverordnung (BImSchV oder Kleinfeuerungsanlagenverordnung) einhalten.

    Für offene Kamine gibt es besondere gesetzliche Regelungen. Für sie gelten die gesetzlich vorgeschriebenen strengen Grenzwerte und die mit Übergangsfristen eingeführte Pflicht zur Nachrüstung von Filtern nicht. Aber: § 4 der 1. BImSchV besagt, dass offene Kamine nur gelegentlich betrieben werden dürfen. Denn aufgrund des offenen Brennraums verbrennt das Brennmaterial nicht mit der gleichen Hitze und nicht so vollständig wie in einem geschlossenen Kaminofen; es entsteht mehr Feinstaub. Auch der Wirkungsgrad hinsichtlich der Heizwirkung ist geringer. Was „gelegentlich“ bedeutet, ist nicht gesetzlich definiert. Allerdings gibt es mehrere Gerichtsurteile, in denen ein Betrieb an nicht mehr als acht Tagen im Monat für jeweils fünf Stunden noch als gelegentlich bzw. für die Nachbarn nicht störend angesehen wird (z. B. OVG Rheinland-Pfalz, Beschluss vom 12.04.1991, Az. 7 B 10342/91 und Kammergericht Berlin, Urteil vom 26. März 2013, Az. 21 U 131/08).

    Was in einem offenen Kamin verbrannt werden darf, ist auch gesetzlich geregelt: § 4 BImschV lässt nur naturbelassenes stückiges Holz oder Presslinge in Form von Holzbriketts zu. Naturbelassenes stückiges Holz können zum Beispiel Scheite mit anhaftender Rinde sein, aber auch Hackschnitzel, Reisig und Zapfen.
    Bei gemauerten Bögen oder Gewölben bezeichnet man den letzten gerade gesetzten Stein, über dem die Bogenwölbung beginnt, als Kämpfer. Darüber befindet sich die Bogenlaibung. Eine andere Bezeichnung dafür ist Impost (abgeleitet vom lateinischen "incumba"). Ursprünglich wurde jeder aus einer Mauer kragende, hervorstehende lasttragende Stein als Kämpfer bezeichnet. Ein Kämpfer kann auch ein Stein sein, der auf einem Pfeiler oder Säulenkapitell aufliegt. Im Kämpfergesims werden Kämpfer fortlaufend aneinander gesetzt. In den verschiedenen Bauepochen wurden die Kämpfer unterschiedlich ausgestaltet. So verwendete man in der Antike als Kämpfer Deckplatten, die auf dem Säulenkapitell auflagen. Im alten Byzanz verwendete man an dieser Stelle hohe Steinblöcke, in der Romanik wurde der Kämpfer mit Ornamenten verziert.
    Abkürzung für: Kleingartenänderungsgesetz
    Der Begriff Kängurusiedlung wird umgangssprachlich für Neubausiedlungen verwendet, wenn der Sprecher andeuten möchte, dass deren Bewohner große Sprünge mit leerem Beutel machen.
    Kannelüren sind ausgehöhlte senkrechte Rillen an den Schäften von antiken Säulen, die sie schmücken und den imposanten Eindruck entstehen lassen, als seien sie noch schlanker, noch höher. Die ionischen und korinthischen Kannelüren sind mit Stegen verbunden, während sich in der dorischen Säule eine Hohlrille an die andere reiht.

    In der Säulenordung ist reglementiert, dass dorische Säulen über 16 bis 20 Kannelüren verfügen. Doch nicht alle Säulen tragen Kannelüren. Beispielsweise hat die toskanische, eine römische Abwandlung der dorischen Säule, in ihrer gesamten Schlichtheit einen glatten Schaft. Diese Säule war in der Renaissance sehr beliebt.
    Abkürzung für: Kapitel
    Die Immobilie wird als Kapitalanlage auch unter dem Aspekt der Altersvorsorge immer beliebter. Gründe dafür sind
    • Unsicherheiten am Aktienmarkt,
    • geringe Sparzinsen,
    • massenhafte Insolvenzen von Anlagemodellen wie Schiffsfonds, geringe Zinsen für Immobilienkredite und Baufinanzierungen.

    Mögliche Modelle sind z.B.:
    • Kauf einer Immobilie zur Eigennutzung. Im Alter nach Wunsch Verkauf und Umzug in eine kleinere Wohnumgebung. Vorteile: Einsparung von Miete, Unabhängigkeit.
    • Kauf einer Immobilie zur Vermietung („Zinshaus“); Finanzierung zum Teil mit Hilfe der Mieteingänge. Ziel ist oft die Schuldenfreiheit der Immobilie bei Erreichen des Rentenalters zwecks gesicherter Einnahmen, Eigennutzung oder Verkauf.

    Probleme können sich ergeben durch:
    • hohe Instandhaltungs- und Modernisierungskosten. Es darf nicht vernachlässigt werden, dass in bestimmten Zeitabständen Küchen, Bäder, Dach und Heizung austauschbedürftig sind. Eine zeitgemäße Wärmedämmung ist heute Standard.
    • Mietausfälle und Mietnomaden. Dem kann in Grenzen durch Bonitätsprüfungen und Mietausfallversicherungen entgegen gewirkt werden. Es gibt sehr unterschiedliche Vertragsbedingungen.
    • Hohe Erwerbsnebenkosten (zwischen 15 und 20 Prozent des Kaufpreises, meist nicht durch Immobiliendarlehen finanzierbar).
    • Erkrankung und Erwerbsunfähigkeit des Eigentümers (auch hier ist an entsprechende Versicherungen zu denken, da meist Teile der Finanzierung über das Einkommen des Erwerbers abgedeckt werden).

    Darüber hinaus gibt es noch weitere Konzepte aus dem Bereich der Geldanlage:
    • Immobilienfonds (offen und geschlossen),
    • Rückwärtshypothek,
    • Wohn-Riester.

    Allen gemeinsam ist, dass sich Anleger sehr genau über das jeweilige Anlagemodell informieren und unabhängig beraten lassen sollten. Auch die steuerlichen Folgen sollten unbedingt berücksichtigt werden.
    Kapitalanlagegesellschaften sind Investmentgesellschaften, die Geld von Anlegern in Wertpapiere, Grundstücke oder Beteiligungen investieren. Ziel der Kapitalanlagegesellschaften ist es, eine möglichst hohe Wertentwicklung des von ihnen verwalteten Sondervermögens zu erwirtschaften, um so dessen Ertrag zu maximieren. Die Unternehmen partizipieren in Form von Transaktionsgebühren ("Ausgabenaufschläge") und Verwaltungskosten am Umsatz. Zu den Kapitalanlagegesellschaften gehören auch jene, die offene Immobilienfonds betreuen.

    Kapitalanlagegesellschaften können verschiedene Fondstypen verwalten: Bei den Wertpapierfonds unterscheidet man zwischen Aktienfonds, Rentenfonds und gemischten Fonds, deren Sondervermögen sowohl aus Aktien also auch aus Rentenpapieren bestehen. AS-Fonds (AS = Altersvorsorge Sondervermögen) konzentrieren sich meist auf eine Mischung von Aktien und Immobilien. Das Sondervermögen von Dachfonds besteht in Anteilen unterschiedlicher Investmentfonds. Fonds können mit "Garantien" ausgestattet sein, die sich auf eine Mindestrendite beziehen oder auf die Rückzahlung des investieren Kapitals gemessen am Preis, der am Tage der Auflegung des Fonds zu bezahlen war.

    Geldmarktfonds stützen sich auf kurzfristige Geldmarktanlagen (zum Beispiel Festgelder, kurzlaufende festverzinsliche Wertpapiere, Sparanlagen). Mit besonderen Risiken sind Hedgefonds behaftet, die am Terminmarkt agieren. Indexfonds achten auf eine Mischung der Wertpapiere, die der Zusammensetzung eines bestimmten Index entspricht. Die Besonderheit von Laufzeitfonds besteht darin, dass für sie ein bestimmter Endtermin für die Fälligkeit des Fonds gilt. Auch offene Immobilienfonds gehören zu den Investmentfonds.

    Die gesetzlichen Regelungen über Kapitalanlagegesellschaften fanden sich seit dem 1.1.2004 im Investmentgesetz, das das Kapitalanlagegesetz (KAGG) abgelöst hat. Das Investmentgesetz wurde am 22. Juli 2013 seinerseits durch das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) abgelöst. Das KAGB verwendet nun die Bezeichnung "Kapitalverwaltungsgesellschaften", und hat deren gesetzliche Rahmenbedingungen in verschiedenen Punkten geändert.
    Das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) trat überwiegend am 22. Juli 2013 in Kraft. Es enthält eine Vielzahl von Regelungen über Investmentvermögen und Verwaltungsgesellschaften und damit über das Fondsgeschäft. Der Aufsichtsbehörde BaFin (Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht) werden verschiedene Möglichkeiten zum Einschreiten gegen unerlaubte Investmentgeschäfte eröffnet. Kapitalverwaltungsgesellschaften bedürfen nach § 20 KAGB zum Geschäftsbetrieb einer Erlaubnis. Ein dauerhaftes Risikocontrolling ist Pflicht geworden. Die Aufsichtsbehörde ist regelmäßig über verschiedene Abläufe zu informieren, z.B. darüber, auf welchen Märkten sich eine Kapitalanlagegesellschaft aktuell betätigt und mit welchen Instrumenten sie arbeitet.

    Das KAGB enthält auch einen größeren Unterabschnitt über Immobilien-Sondervermögen (§§ 230 ff.). Vor Einführung dieser Regelungen war zeitweise sogar darüber diskutiert worden, offene Immobilienfonds für Privatanleger generell zu unterbinden. Schließlich entschied man sich statt dessen für eine schärfere Reglementierung. Das KAGB befasst sich unter anderem mit den Arten von Immobilien, in die investiert werden darf sowie der Belastung von Grundstücken mit Erbbaurechten.

    § 243 KAGB schreibt eine Risikomischung vor. Das bedeutet, dass der Wert einer Immobilie zur Zeit ihres Erwerbs 15 Prozent des Wertes des Sondervermögens (also des gesamten Fonds) nicht übersteigen darf. Der Gesamtwert aller Immobilien, deren einzelner Wert mehr als zehn Prozent des Wertes des Sondervermögens beträgt, darf wiederum 50 Prozent des Wertes des Fonds nicht überschreiten. Aufgenommene Darlehen werden bei der Wertberechnung nicht abgezogen. Eine andere wichtige Vorschrift ist auch § 252 über die Ertragsverwendung. Danach müssen die Anlagebedingungen vorsehen, dass Fonds-Erträge, die für künftige Instandsetzungen von erworbenen Immobilien gebraucht werden, nicht an die Anleger ausgeschüttet werden dürfen. Mindestens 50 Prozent der nicht für Instandsetzung benötigten laufenden Erträge müssen jedoch ausgeschüttet werden. Veräußerungsgewinne gelten in diesem Zusammenhang nicht als Erträge.
    Die Kapitalertragsteuer ist eine besondere Erhebungsart der Einkommensteuer. Sie wird vom Schuldner (Bank, Sparkasse, Fondsgesellschaft usw.) direkt an das Finanzamt abgeführt. Bis 2008 schwankte die Höhe zwischen 20 und 35%. Bei Aktiendividenden, GmbH-Anteilen und Genossenschaftsanteilen waren es 20%, ebenso bei Genussscheinen als Dividendenpapier. Bei Wandelanleihen, Gewinnobligationen, stillen Beteiligungen, Zinsen auf Sparanteilen und bei kurz laufenden Lebensversicherungen waren es 25%.

    Bei Schuldverschreibungen der Öffentlichen Hand und von Banken, Pfandbriefen, Sparbüchern, Festgeldanlagen, Sparverträgen u. a. waren es 30% und schließlich bei Tafelgeschäften (wenn die Einlösung des Zinsscheins am Bankschalter erfolgt) 35%.

    Ab 01.01.2009 beträgt die Kapitalertragsteuer bis auf zwei unwesentliche Ausnahmen 25%. Sie hat Abgeltungswirkung, daher spricht man auch von Abgeltungssteuer.

    Der Steuerabzug an der Quelle kann gegebenenfalls vermieden werden, sobald der Sparer respektive Anleger seinem konto- oder depotführenden Institut einen so genannten Freistellungsauftrag vorgelegt hat. Das Freistellungsvolumen beträgt seit dem 01.01.2009 exakt 801 – für Alleinstehende und doppelt so viel, nämlich 1.602 – für gemeinsam zur Einkommensteuer veranlagte Eheleute.
    Unter den anlässlich der Finanzierung von Bauvorhaben entstehenden Kapitalkosten sind wohl die Fremd- wie auch die Eigenkapitalkosten zu subsumieren. Fremdkapital­kosten sind die Zinsleistungen für die aufgenommenen Endfinanzierungsmittel. Bauzeitzinsen gehören zu den Baunebenkosten und zählen nicht zu den Kapitalkosten. Diese Zinsen sind, weil es sich um pagatorische Kosten handelt, Bestandteil der Liquiditätsrechnung der Investition.

    Bei der Kalkulation der Wirtschaftlichkeit des Bau­vor­ha­bens sind darüber hinaus die kalkulatorischen Kapital­kos­ten, nämlich die Eigenkapitalverzinsung zu be­rück­sich­ti­gen. Sie können an den Einbußen gemessen werden, die dadurch entstehen, dass das investierte Kapital nicht an­der­weitig Ertrag bringend eingesetzt wurde ("Oppor­tuni­täts­kos­ten"). Eine andere Möglichkeit des Ansatzes für den Eigenkapitalzins ergibt sich durch Investitions­rech­nungen, bei denen ein Eigenkapitalzinssatz als vorgegebene Mindestgröße fungiert.

    Nach der Wirtschaftlichkeitsberechnung des früheren nach dem II. WoBauG mit öffentlichen Mitteln geförderten Woh­nungsbau war ein Eigenkapitalzins von vier Prozent für den Teil der Gesamtkosten des Bauvorhabens anzusetzen, der 15 Prozent nicht überstieg. Für das darüber hinaus erforderliche Eigenkapital durfte ein Zinssatz von 6,5 Prozent angesetzt werden.

    Bei der Finanzierungsabwägung spielt auch der so ge­nann­te "Leverage-Effekt" eine Rolle. Ergibt sich aus den kalku­lier­ten Reinerträgen eine Eigenkapitalverzinsung, die über dem Zinssatz für Fremddarlehen liegt, führt ein zuneh­men­der Fremdfinanzierungsanteil zu einer zunehmend höheren Verzinsung des (geringer werdenden) Eigenkapitalanteils.
    Lebensversicherung, die nicht nur der Todesfallabsicherung, sondern auch der Geldanlage dient. Der Versicherer ist sowohl im Todesfall als auch im Erlebensfall des Versicherungsnehmers zur Leistung verpflichtet. Die Versicherung zahlt grundsätzlich die vereinbarte Versicherungssumme plus Überschussbeteiligung, die sich aus Zins-, Risiko- und Kostenüberschüssen zusammensetzt. Der Gesamtbetrag heißt Ablaufleistung. Die Abschlusskosten werden bei normalen Tarifen durch die ersten Beiträge getilgt.

    Die Kapitallebensversicherung kann zur Rückzahlung eines Baudarlehens eingesetzt werden. Dabei tritt der Darlehensnehmer die Ansprüche aus der Kapital-Police an seinen Geldgeber ab. Die Baufinanzierung mit einer Kapitallebensversicherung ist in aller Regel allein beim Erwerb von Mietobjekten sinnvoll, da nur hier die Schuldzinsen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung steuermindernd geltend gemacht werden können.

    Seit Beginn der Baisse an den internationalen Aktienmärkten im März des Jahres 2000 haben die in Deutschland tätigen Versicherungsgesellschaften die Überschussbeteiligung für ihre Kunden erheblich verringert. Dies ist zum einen darauf zurückzuführen, dass die Assekuranzen einen enormen Wertberichtigungsbedarf bei ihren Aktien-Portefeuilles hatten.

    Aber auch die Verzinsung von Staatsanleihen und anderen Festverzinslichen Wertpapieren sank hauptsächlich aufgrund der Turbulenzen an den Aktienmärkten auf ein rekordverdächtig niedriges Niveau, so dass es den Versicherungsgesellschaften mitunter schwer fiel, ihren Kunden auch nur den garantierten Rechnungszins von 3,25 Prozent (bis Ende 2003) zu überweisen. Seit 1. Januar 2004 beträgt der Rechnungszins nur noch 2,75 Prozent. Und die Gesamtverzinsung von Kapital- und privaten Renten-Policen ist im Branchenschnitt auf vier bis fünf Prozent zurückgenommen worden. Früher lag sie bei deutlich über sechs Prozent oder sogar bei mehr als sieben Prozent.

    Folge: Wer seine Immobilienfinanzierung über die Kombination aus endfälligen Darlehen und einer Lebensversicherung realisiert hat, wird aufgrund der drastisch reduzierten Überschüsse häufig Nachfinanzierungsbedarf haben. Die bei Vertragsabschluss hochgerechneten Ablaufleistungen werden oft deutlich unter den tatsächlichen Auszahlungen liegen.

    Mittlerweile haben Kapital-Policen weitere Dämpfer erhalten. So wurden die Steuervorteile, die Kapitallebensversicherungen über Jahre und Jahrzehnte hatten, zum Jahreswechsel 2004/2005 weitgehend beseitigt. Konkret: Wer nach Silvester 2004 einen Versicherungsvertrag abgeschlossen hat, muss mindestens die Hälfte der in der späteren Ablaufleistung enthaltenen Überschüsse (= Gewinnanteile) versteuern. Altverträge hingegen lässt das Finanzamt weiterhin – Stichwort Vertrauensschutz – unbehelligt.

    Zudem wurde ab dem Jahr 2007, und zwar für dann neu abgeschlossene Kapital-Verträge, der Garantiezins erneut abgesenkt, von 2,75% auf 2,25%. Dieser Garantiezins gilt übrigens nicht für den gesamten, sondern nur für den Sparanteil des Beitrags. Mit der Folge, dass die garantierte Verzinsung auf die gesamten Einzahlungen deutlich niedriger ausfällt. Steuerlich möglicherweise interessanter sind indes private Rentenversicherungen in der sogenannten Verzehrphase, sobald der Versicherungsnehmer also seine Leistungen erhält.

    Wurde doch mit dem Alterseinkünftegesetz, das ebenfalls seit dem 1. Januar 2005 gilt, der steuerpflichtige Ertragsanteil von privaten, in der Ansparphase staatlich nicht geförderten Rentenversicherungen, spürbar verringert.
    Im Gegensatz zum Geldmarkt (Markt mit täglich oder kurzfristig zur Verfügung stehenden Finanzierungsmitteln, Bargeld und Sichteinlagen bei Kreditinstituten) handelt es sich beim Kapitelmarkt um einen Markt mittel- und langfristiger Finanzierungsinstrumente. Der Kapitalmarkt soll dafür sorgen, dass Unternehmen und staatliche Institutionen mit Finanzierungsmitteln für Investitionen ausgestattet werden können. Unterschieden wird zwischen organisiertem und nichtorganisiertem Kapitalmarkt. Der organisierte Kapitalmarkt findet in Wertpapierbörsen statt. Dessen Aufgabe ist es, für einen Marktausgleich zwischen Angebot von und Nachfrage nach Wertpapieren zu sorgen. Der Ausgleich erfolgt durch eine Kursbestimmung, durch den der Kapitalumsatz maximiert wird. Die Umsätze auf einer Wertpapierbörse beziehen sich auf Beteiligungspapiere (Aktien und den Emissionshandel von Aktien) und langfristige Kredite (Rentenpapiere, Schuldscheindarlehen). Der nicht organisierte (nur gering oder nicht geregelte) Kapitalmarkt findet außerhalb der Wertpapierbörsen statt. Hierzu zählt auch der so genannte "graue Kapitalmarkt", der sich durch eine besondere Intransparenz der angebotenen Kapitalgüter auszeichnet und deshalb sehr risikoträchtig ist. REITs und offene Immobilienfonds werden dem Kapitalmarkt, geschlossene Immobilienfonds dem Immobilienmarkt zugeordnet.
    Ein Kapitalnachweis wird oft von Verkäufern oder Maklern vom Kaufinteressenten gefordert, bevor es zum Abschluss des notariellen Kaufvertrages über eine Immobilie kommt. Alternativ kann auch eine Finanzierungsbestätigung der Bank verlangt werden. Während die Finanzierungsbestätigung ein eigens für diesen Zweck ausgestelltes Dokument ist, kann als Kapitalnachweis auch ein Kontoauszug mit entsprechendem Kontostand dienen. Teilweise werden die beiden Begriffe synonym verwendet. Die Vorlage eines Kapitalnachweises stellt eine entscheidende Absicherung für den Verkäufer dar.

    Makler haben im Zusammenhang mit dem Kapitalnachweis Pflichten nach dem Geldwäschegesetz. So ist eine Verdachtsmeldung an die zuständige Staatsanwaltschaft in den folgenden Fällen abzugeben:

    • Beharrliche Verweigerung (trotz konkreter Nachfrage) der Bereitstellung einer Finanzierungszusage oder eines Kapitalnachweises für den Erwerb der Immobilie,
    • Vorlage eines Kapitalnachweises einer Bank aus einem „Steuerparadies“.

    In den ersten 48 Stunden nach der Verdachtsmeldung darf die Geschäftsanbahnung nicht weiter fortgesetzt werden. Meldet sich die Staatsanwaltschaft nicht innerhalb von 48 Stunden, darf der Makler mit dem Auftrag fortfahren. Es bestehen nach dem Geldwäschegesetz weitere Pflichten für Makler, unter anderem zur Identifizierung des Kunden und zur Dokumentation des Geschäftsablaufs.

    Der Immobilienverband IVD hält für Makler Flyer bereit, mit deren Hilfe der Kunde über verschiedene Pflichten des Maklers nach dem Geldwäschegesetz aufgeklärt werden kann.
    Die Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) ist eine Unternehmensform nach dem Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB). § 17 KAGB definiert sie als Unternehmen mit satzungsmäßigem Sitz und Hauptverwaltung im Inland, dessen Geschäftsbetrieb darauf gerichtet ist, inländische Investmentvermögen, EU-Investmentvermögen oder ausländische AIF (Alternative Investmentfonds) zu verwalten. Unter der Verwaltung eines Investmentvermögens versteht das Gesetz dabei mindestens die Portfolioverwaltung oder das Risikomanagement für ein oder mehrere Investmentvermögen. Ein Investmentvermögen ist eine rechtlich eigenständige Konstruktion, um das Geld von Anlegern zu sammeln und zu investieren, beispielsweise ein Wertpapierfonds.

    Früher wurde eine Kapitalverwaltungsgesellschaft als Kapitalanlagegesellschaft bezeichnet. Die Begrifflichkeiten haben sich mit Einführung des Kapitalanlagegesetzbuches geändert. Dieses hat das frühere Investmentgesetz am 22. Juli 2013 abgelöst.

    Das Kapitalanlagegesetzbuch unterscheidet zwischen externen und internen Kapitalverwaltungsgesellschaften. Eine externe KVG ist vom Investmentvermögen oder in dessen Namen bestellt und auf Basis dieser Bestellung für die Verwaltung des Investmentvermögens verantwortlich. Als interne KVG bezeichnet man das Investmentvermögen selbst, wenn dessen Rechtsform eine interne Verwaltung zulässt und sein Vorstand oder seine Geschäftsführung entscheidet, keine externe Kapitalverwaltungsgesellschaft zu bestellen. Bei internen KVG wird das Investmentvermögen selbst als Kapitalverwaltungsgesellschaft zugelassen.

    Die jeweils für ein Investmentvermögen zuständige KVG ist dafür verantwortlich, dass die Vorschriften des Kapitalanlagegesetzbuches eingehalten werden.

    In Deutschland befassen sich Kapitalverwaltungsgesellschaften in der Regel mit den Geschäftsfeldern Vertrieb, Portfolio-Management und Administration. Ihr Geschäftsbetrieb setzt eine schriftliche Erlaubnis der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) voraus. Diese kann sich auf eine bestimmte Art von Investmentvermögen beschränken oder mit Nebenbestimmungen verbunden sein, an die sich die KVG zu halten hat. § 20 KAGB enthält nähere Regelungen zu den Dienstleistungen, die Kapitalverwaltungsgesellschaften erbringen dürfen.
    Das Kapitell (lat. capitellum = Köpfchen) ist der obere, eigenständige Abschluss von Pfeilern, Säulen oder Pilastern. Oftmals mit üppigen Ornamenten versehen, geben diese einen guten Hinweis auf die zeitliche Einschätzung des Bauwerkes.
    In verschiedenen Bereichen sind so genannte Kappungsgrenzen vorgeschrieben. Mit ihrer Hilfe soll die Veränderung wiederkehrender Zahlungen in der Regel nach oben, teilweise auch nach unten, begrenzt werden. Kappungsgrenzen gelten zum Beispiel bei der Budgetierung von Haushalten für öffentliche Einrichtungen (Universitäten, Krankenhäuser und so weiter). Im Bereich der Immobilienwirtschaft spielen sie in zwei Bereichen eine Rolle.

    Mietrecht

    Im Mietrecht bezeichnet die Kappungsgrenze bei nicht preisgebundenen Wohnungen das obere Limit, bis zu dem der Vermieter seine bisherige Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete heranführen darf. Die in § 558 Abs. 3 Satz 1 BGB geregelte Kappungsgrenze liegt seit 01.09.2001 bei 20 Prozent. Das bedeutet, dass jeweils in einem Zeitraum von drei Jahren die Miete höchstens um 20 Prozent erhöht werden darf, selbst wenn dadurch der Wert der ortsüblichen Vergleichsmiete noch lange nicht erreicht werden würde. Die Mietrechtsreform 2013 erlaubt es den Landesregierungen, per Verordnung Gebiete festzulegen, in denen die Versorgung mit Mietwohnungen besonders gefährdet ist. In diesen Gebieten kann die Landesregierung die Kappungsgrenze auf 15 Prozent senken. Die Festlegung des Wohnungsmangelgebiets ist jedoch auf fünf Jahre begrenzt. Die Kappungsgrenze ist auch bei einer freien Mieterhöhungsvereinbarung zu beachten (zum Beispiel bei Gewerbemietverträgen). In Berlin gibt es seit dem 7. Mai 2013 eine Kappungsgrenzen-Verordnung, welche Mieterhöhungen auf maximal 15 Prozent innerhalb von drei Jahren beschränkt. Das Landgericht Berlin musste sich bereits mit der Wirksamkeit dieser Verordnung beschäftigen. Mit Urteil vom 3. Juli 2014 entschied das Gericht, dass die Verordnung wirksam sei; es wurde jedoch eine Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen. Der BGH entschied dazu am 4.11.2015, dass die Berliner Kappungsgrenzen-Verordnung wirksam sei. Der Kläger hatte argumentiert, dass die Verordnung sich auf ganz Berlin beziehe, dass aber nicht in allen Stadtvierteln von Berlin Wohnungsmangel herrsche. Der BGH erklärte, dass § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB als Grundlage der Berliner Verordnung eine Beschränkung auf Gemeindeteile nicht zwingend vorschreiben würde. Auch habe der Berliner Senat bei der Beurteilung der Wohnungsmarktlage keine ungeeigneten Indikatoren verwendet (Az. VIII ZR 217/14).

    Bauplanungsrecht

    Bei einer bestimmten festgesetzten Grundflächenzahl (GRZ) darf die zulässige Grundfläche bis zu 50 Prozent mit der Errichtung von Nebenanlagen, Garagen, Zufahrten und dergleichen überschritten werden. Diese Überschreitungsmöglichkeit kann jedoch bei einer entsprechend hohen Ausgangs-GRZ durch eine Obergrenze der GRZ von 0,8 "gekappt" werden. Beispiel GRZ 0,6 plus 50 Prozent hieraus = 0,3 wäre 0,9. Über 0,8 hinaus darf aber der Boden nicht mit baulichen Anlagen versiegelt werden. Im Bebauungsplan kann eine abweichende GRZ festgelegt werden. Im Einzelfall können weitere Ausnahmen gemacht werden, wenn die Überschreitung nur geringfügige Auswirkungen auf die natürlichen Funktionen des Bodens hat oder die Einhaltung der Grenzen zu einer wesentlichen Erschwerung der zweckentsprechenden Grundstücksnutzung führen würde (§ 19 BauNVO).
    Auch: Kappungsgrenzen-Verordnung. Die sogenannte Kappungsgrenze ist gesetzlich bundeseinheitlich geregelt: Gemäß § § 558 Abs. 3 BGB darf die Miete innerhalb von drei Jahren um maximal 20 Prozent erhöht werden. Dies bezieht sich auf Mieterhöhungen zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete. Nicht berücksichtigt werden dabei Mieterhöhungen wegen einer Modernisierung oder Erhöhungen der Betriebskosten.

    Seit der Mietrechtsreform von 2013 können die Landesregierungen jedoch durch Rechtsverordnung Gebiete ausweisen, in denen besondere Wohnungsknappheit herrscht. Solche Verordnungen werden oft als Kappungsgrenzenverordnung bezeichnet. Folge ist, dass in diesen Gebieten die Kappungsgrenze auf 15 Prozent abgesenkt wird. Die Landesregierungen können diese Gebiete für eine Dauer von höchstens fünf Jahren bestimmen (§ 558 Abs. 3 BGB).

    Diese Regelung ist nicht zu verwechseln mit der Mietpreisbremse, bei der ebenfalls per Rechtsverordnung Gebiete mit Wohnungsknappheit ausgewiesen werden können. Die Mietpreisbremse greift bei der Neuvermietung von Wohnungen, also beim Mieterwechsel. Die Kappungsgrenze betrifft bestehende Mietverhältnisse.
    Abkürzung für: Kapitalertragsteuer
    Karyatiden sind ein architektonisches Gestaltungselement. Ursprünglich wurden sie im antiken Griechenland verwendet. Es handelte sich dabei um standardisierte Frauenfiguren, die als tragende Elemente eingesetzt wurden; wie Säulen tragen sie Dacher, Ziergiebel oder Fassadenelemente. Sie sind an vielen wichtigen antiken Gebäuden zu finden, zum Beispiel an der Akropolis.

    Karyatide bedeutet übersetzt „Frau aus Karyai“. Eine andere Bezeichnung ist Kanephore für „Korbträgerin“, in Bezugnahme auf ihren Kopfschmuck. Karyatiden zeichnen sich dadurch aus, dass sie ihre architektonische Last frei auf dem Kopf tragen, dies unterscheidet sie von den ähnlich eingesetzten männlichen Figuren der Atlanten, die die Last mit ihren Händen stützen. Karyatiden sind als mit langen Gewändern bekleidete, schlanke Frauen dargestellt, die mit meist geschlossenen Füßen in aufrechter Körperhaltung gerade dastehen. In der Variante freistehender Statuen bezeichnet man derartige Figuren als Koren.

    Auch in der europäischen Architektur der Neuzeit fanden sie Verwendung, insbesondere im Barock und im Klassizismus. So findet man sie an der Fassade des Schlosses Sanssouci in Potsdam, aber auch an neueren Gebäuden wie etwa dem Hotel Atlantic in Hamburg (Baujahr 1909): Auf dessen Dach wird die Weltkugel von zwei Karyatiden gestützt.
    Das Katasteramt wird auch als Vermessungsamt oder Amt für Bodenmanagement bezeichnet.

    Es handelt sich dabei um eine Behörde oder den Arbeitsbereich einer Behörde, der für Vermessungsaufgaben zuständig ist. Dazu gehören die amtliche Vermessung von Grundstücken und die Führung des Liegenschaftskatasters, des amtlichen Grundstücksverzeichnisses.

    Beim Katasteramt können verschiedene für Bauvorhaben wichtige Unterlagen angefordert werden, etwa Auszüge aus dem Liegenschaftsbuch und der amtliche Lageplan. Auf Landesebene werden entsprechende Behörden oft als Landesamt für Geoinformation und Landentwicklung bezeichnet; diesen sind die kommunalen Katasterämter untergeordnet.
    Teil des Katasters.

    Es setzt sich zusammen aus

    • dem Flurbuch (Verzeichnis der Flurstücke in der Reihenfolge der Nummerierung),

    • dem Liegenschaftsbuch (Verzeichnis der Grundstücke eines Gemeindebezirks),

    • dem Eigentümerverzeichnis und

    • dem alphabetischen Namensverzeichnis, das zum Auffinden der Grundstücke eines Eigentümers dient.

    Das automatische Liegenschaftsbuch (ALB) und das automatisierte Grundbuch- und Liegenschaftsbuch (AGLB) werden elektronisch geführt.
    Katasterkarten enthalten die zeichnerischen Darstellungen der Flure und Flurstücke mit Grenzverläufen und Grenzsteinen in einer Gemarkung. Die Katasterkarten werden heute überwiegend elektronisch geführt (ALK = automatisierte Liegenschaftskarte, bzw. DFK = digitalisierte Flurkarte). Der Vorteil: Sie sind maßstabsunabhängig und blattschnittfrei. Katasterkarten stellen die Ausgangsbasis für verschiedene Verwendungszwecke dar (Lageplane, Leitungspläne, Bebauungspläne, Flächennutzungspläne, Erfassung von Altlasten und Altlastenverdachtsflächen usw.).
    Die Haltung von Katzen in einer Mietwohnung stellt einen Grenzfall dar. Mietvertragsklauseln, die pauschal die Haltung aller Haustiere verbieten, sind unwirksam. Grund: Der Mieter darf immer Kleintiere halten, z.B. Fische, Vögel, Meerschweinchen. Untersagt werden kann jedoch die Haltung größerer und / oder gefährlicher Tiere. Katzen werden von einigen Gerichten nicht mehr zu den Kleintieren gerechnet, von anderen schon.

    Der Bundesgerichtshof hat am 20.03.2013 eine Mietvertragsklausel für unwirksam erklärt, nach der die Haltung von Hunden und Katzen generell untersagt war (Az. VIII ZR 168/12). Zu diesem Punkt war die Rechtsprechung der Instanzgerichte bisher nicht einheitlich. Weiterhin kann die Haltung von Katzen jedoch von der Erlaubnis des Vermieters abhängig gemacht werden. Das Amtsgericht Hamburg (Az. 47 C 520/95) wies bereits in einem älteren Urteil darauf hin, dass der Vermieter in seiner Entscheidung nicht völlig frei sei: Bei Tieren, von denen in der Regel keine Störung der Nachbarn oder Beeinträchtigungen der Mietsache ausgehen, müsse der Vermieter seine Ablehnung auf einen triftigen Grund stützen. Auch das Amtsgericht München entschied in diesem Sinne (Urteil vom 26.07.12, Az. 411 C 6862/12).

    Andere Gerichte meinen, dass die Haltung einer Katze immer zulässig sei, solange es nicht zu Beeinträchtigungen der Nachbarn komme (Landgericht Mönchengladbach, Az. 2 S 191/88; Amtsgericht Schöneberg, Az. 6 C 550/89). Das Amtsgericht Bonn (Az. 8 C 731/93; WM 94, 823) hat Katzen nicht mehr als Kleintiere angesehen, einem Mieter aber trotzdem die Haltung einer Katze gestattet, da dies aus gesundheitlich-psychischen Gründen notwendig gewesen sei. Untersagt werden kann jedoch die Haltung einer größeren Anzahl von Katzen oder einer Katzenfamilie (Landgericht Nürnberg-Fürth, Az. 8 O 3577/97; Landgericht Hamburg, Az. 316 S 195/96) insbesondere bei Belästigung anderer Hausbewohner.

    Vertragswidrig ist nach einem Urteil des Landgerichts Mainz die Haltung von sieben Katzen, zwei Chinchillas und einem Schäferhund in einer Zweizimmmerwohnung, wenn sich die vom Vermieter erteilte Erlaubnis auf eine Katze und einen kleinen Hund bezieht. Eine solche Tierhaltung wurde vom Gericht als übermäßige Nutzung der Mietwohnung angesehen, welche auch höhere Anforderungen an die vom Mieter durchzuführenden Schönheitsreparaturen erlaubt. Hier war dem Gericht zufolge nicht nur ein neuer Anstrich, sondern auch eine Neutapezierung der Wohnung sowie eine Reinigung der Holzdecken angemessen (LG Mainz, Urteil vom 26.02.2002, Az. 6 S 28/01).
    Eine Katzenklappe gewährleistet, dass das Haustier nach Belieben ein- und ausgehen kann, ohne dass sein Besitzer ständig als „Türöffner“ zur Verfügung stehen muss. Der Fachhandel bietet verschiedenste Varianten der Katzenklappe an; heute sind bereits Modelle erhältlich, die mittels eines eingebauten Magneten nur der Katze öffnen, die ihre „Zugangsberechtigung“ mittels eines entsprechenden Halsbandmagneten nachweist. Auch ein entsprechendes System mit einem Mikrochip als „Türöffner“ existiert. Oft sind die Klappen aus wärmeisolierendem Material hergestellt. Die Preise bewegen sich zwischen rund 10 Euro für die einfachen Modelle bis zu etwa 50 bis 70 Euro für aufwändigere Lösungen.

    Bei gemieteten Wohnungen oder Häusern sollte der Vermieter vor dem Einbau einer Katzenklappe um Erlaubnis gefragt werden. Denn ohne Beschädigung von Scheiben oder Türblättern ist ein solcher Einbau oft nicht möglich. Der Vermieter hat das Recht, bei Auszug der Mieter eine Herstellung des vorherigen Zustands zu fordern. Dies gilt auch, wenn er seine Zustimmung zum Einbau erteilt hatte.

    Das Landgericht Berlin erklärte die vermieterseitige fristlose Kündigung eines Mieters für rechtens, der eigenmächtig eine Katzenklappe in die hölzerne Wohnungstür zum Treppenhaus eingebaut und den vom Vermieter geforderten Rückbau verweigert hatte. Das Gericht begründete seine Entscheidung mit der optischen Beeinträchtigung der Wohnungstür und mit der gebotenen Rücksichtnahme auf andere Mieter: Diese müssten es nicht hinnehmen, dass Haustiere eines Mieters ungehinderten Zugang zum Treppenhaus hätten (Az. 63 S 199/04).
    Durch ein Kaufmännisches Bestätigungsschreiben kann zweierlei erreicht werden: Ist eine Vereinbarung bereits geschlossen, dient das Schreiben späteren Beweiszwecken. Oder: Durch das Kaufmännische Bestätigungsschreiben soll ein Maklervertrag stillschweigend herbeigeführt werden. Es stellt im deutschen Recht die einzige Möglichkeit dar, das Schweigen des Empfängers einer Erklärung als Willenserklärung zu sehen.

    Schweigen ist i.d.R. keine Willenserklärung, weder Zustimmung noch Ablehnung (vgl.BGH NJW 2002,3629). Hiervon haben sich Ausnahmen im Handelsverkehr entwickelt. Aus Gründen der Praktikabilität hat sich zunächst unter Vollkaufleuten der Grundsatz herausgebildet, dass der Empfänger eines kaufmännischen Bestätigungsschreibens unverzüglich widersprechen muss, wenn er den Inhalt des Schreibens nicht gegen sich gelten lassen will.

    Diese Möglichkeit ist heute nicht nur Vollkaufleuten eröffnet. Absender eines Bestätigungsschreibens kann jeder sein, der ähnlich wie ein Kaufmann am Rechtsverkehr teilnimmt (vgl. BGH WM 1973,1376), z.B. der Makler. Möglicher Empfänger ist jeder, der wie ein Kaufmann in größerem Umfang selbständig am Rechtsverkehr teilnimmt (vgl. BGH 1964,1223), z.B. der Architekt. Widerspricht der Architekt nicht dem telefonischen Nachweis eines Maklers, in dem dieser auch auf seine Provisionsforderung hinweist, so muss er bei Kauf des nachgewiesenen Objekts Provision zahlen (vgl.OLG Düsseldorf NJW-RR 1995,501). Dagegen braucht der Makler dem Käufer eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung ein Bestätigungsschreiben nicht zu schicken. Dessen Schweigen hätte nicht die erhoffte Wirkung.

    Inhalt des Bestätigungsschreibens:

    Das Schreiben muss das Verhandlungsergebnis richtig wiedergeben. Weicht es zu sehr ab, kann der Absender nicht mit der Zustimmung des Empfängers rechnen. Dessen Schweigen gilt dann nicht als Zustimmung. Der Absender muss im Rechtsstreit beweisen, dass die Verhandlungen so geführt wurden, wie in dem Bestätigungsschreiben wiedergegeben. Dem Empfänger obliegt der Beweis, dass der Inhalt des Bestätigungsschreibens von dem der zuvor geführten Verhandlungen abweicht. Der Absender muss dafür sorgen, dass das Schreiben in zeitlich engem Zusammenhang mit den Vertragsverhandlungen versandt wird (vgl. BGH NJW 1964,1223). Fünf Tage sind noch für unbedenklich erklärt worden, jedoch ist diese Frist nicht allgemein verbindlich. Will der Empfänger widersprechen, muss er dies unverzüglich tun, i.d.R. innerhalb von 24 Stunden , spätestens nach 2 – 3 Tagen.

    Zu beachten ist, dass die Regeln über das kaufmännische Bestätigungsschreiben nur gelten hinsichtlich des konkreten Vertragsschlusses, also nur bezüglich des Abschlusses des Maklervertrags. Der Makler kann mit dem Schweigen seines Kunden auf ein Bestätigungsschreiben des Maklers nicht beweisen, dass er das Objekt nachgewiesen oder vermittelt hat.

    Tipp: Der Absender muss es vermeiden, den Empfänger um eine Bestätigung zu bitten. Damit würde er dem Bestätigungsschreiben seine spezifische Wirkung nehmen. Er würde es zu einem Angebotsschreiben machen. Das Schweigen des Empfängers wäre gerade keine Annahme des Vertragsangebotes.
    Kaufpreissammlungen werden von den Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse geführt (§ 193 BBauG). Zur Führung der Kaufpreissammlung ist jeder Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu begründen, von der beurkundenden Stelle in Abschrift dem Gutachterausschuss zu übersenden.

    Dies gilt auch für

    • das Angebot und die Annahme eines Vertrags, wenn diese getrennt beurkundet werden
    • sowie für die Einigung vor einer Enteignungsbehörde
    • den Enteignungsbeschluss
    • den Beschluss über die Vorwegnahme einer Entscheidung im Umlegungsverfahren
    • den Beschluss über die Aufstellung eines Umlegungsplans
    • den Beschluss über eine vereinfachte Umlegung
    • für den Zuschlag in einem Zwangsversteigerungsverfahren

    Die Kaufpreissammlung darf nur dem zuständigen Finanzamt für Zwecke der Besteuerung übermittelt werden. Lediglich Gerichten oder Staatsanwaltschaften sind je nach geltender Vorschrift Urkunden oder Akten vorzulegen. Auskünfte aus der Kaufpreissammlung sind bei berechtigtem Interesse des Antragstellers zu erteilen. Die Führung, die Auswertung und die Erteilung von Auskünften aus der Kaufpreissammlung wird von den Landesregierungen geregelt.
    Ist in einem Mietvertrag die Form der fälligen Kaution nicht eindeutig geregelt – unter Umständen nur die Höhe – so kann der Mieter diese auch per Hinterlegung von Wertpapieren leisten. Das Landgericht Berlin (Az. 64 S 454/96) bejahte bereits 1996 diese Möglichkeit, machte aber die Einschränkung, dass es sich hierbei um mündelsichere Wertpapiere (z.B. Pfandbriefe) handeln müsse.

    Der Bundesgerichtshof hatte sich 2012 mit einem Fall zu befassen, in dem bei einem gewerblichen Mietverhältnis als Kaution die Verpfändung von Bundesschatzbriefen vereinbart worden war. Der Mieter bat nach einigen Jahren im laufenden Mietverhältnis um Pfandfreigabe, weil die Wertpapiere fällig wurden, und sicherte eine neue Kautionsstellung zu. Diese erfolgte jedoch nicht. Zwischenzeitlich wurde die Immobilie veräußert. Aufgrund von Absprachen im Kaufvertrag zahlte der Verkäufer der Immobilie den Kautionsbetrag selbst auf ein Sperrkonto ein und verklagte nun den Mieter, damit dieser die Kaution an den Erwerber bezahle.

    Der Bundesgerichtshof gab der Klage statt. Der Anspruch auf Zahlung der Kaution sei nach § 566 und § 578 BGB auf den Erwerber übergegangen. Der Voreigentümer könne im Rahmen einer Prozessstandschaft Zahlung an einen Dritten fordern, da er an dieser Zahlung ein eigenes, schutzwürdiges Interesse habe (BGH, Urteil vom 25.7.2012, Az. XII ZR 22/119).
    Abkürzung für: Kachelbad
    Abkürzung für: Küche, Diele, Bad
    Die bundesweit wirksame Kehr- und Überprüfungsordnung (KÜO) trat im Januar 2010 in Kraft und wurde zuletzt im April 2013 reformiert. Sie regelt unter anderem, welche Anlagen vom bevollmächtigten Bezirksschornsteinfeger regelmäßig zu überprüfen sind und in welchen Intervallen dies zu erfolgen hat. Meist ist eine Überprüfung einmal jährlich vorgesehen; es gibt jedoch auch Anlagen, die zwei oder drei Mal im Jahr zu überprüfen sind. In gewissen Fällen ist auch eine mit der Prüfung einhergehende Reinigung zum Beispiel des Schornsteines oder Abgasrohres vorgesehen. Im Rahmen der Abgaswegüberprüfung ist in der Regel eine Kohlenmonoxidmessung Pflicht. Die im Jahr 2010 eingeführte Neufassung der Verordnung sollte die bis dahin recht unterschiedlichen Landesverordnungen in diesem Bereich ersetzen und den Inhalt vereinheitlichen. Sonderregelungen gibt es in Berlin. Die KÜO wurde häufig kritisiert, da sie auch die Gebühren für Schornsteinfegerarbeiten neu festlegte – was für viele Eigentümer eine Gebührenerhöhung bedeutete.
    Der Begriff "Kehrmonopol" bezeichnet die in Deutschland für Schornsteinfeger traditionell geltenden Sonderrechte. Diese sind rechtlich im Schornsteinfegergesetz und in der bundesrechtlichen Kehr- und Überprüfungsordnung verankert.

    Nach altem Recht waren die von den früheren landesrechtlichen Kehr-und Überprüfungsverordnungen oder der Verordnung über kleine und mittlere Feuerungsanlagen vorgeschriebenen Schornsteinfegerarbeiten nur vom zuständigen Bezirksschornsteinfegermeister durchzuführen. Für dessen Bestellung gelten seit 01.01.2010 auf Druck der EU hin neue Regeln (Bestellung für sieben Jahre, EU-weite Ausschreibung). Am 31.12.2012 wurde das bisherige Schornsteinfegergesetz durch das Schornsteinfeger-Handwerksgesetz (Gesetz über das Berufsrecht und die Versorgung im Schornsteinfegerhandwerk vom 26.11.2008, SchfHwG) abgelöst.

    Der neue „bevollmächtigte Bezirksschornsteinfeger“ ist seitdem ausschließlich für Bauabnahme, Feuerstättenschau, Datenverwaltung und umweltschutzrechtliche Messung nach der 1. Bundesimmissionsschutzverordnung (auch: Verordnung über kleine und mittlere Feuerungsanlagen) zuständig. Die Feuerstättenschau wird von ihm alle drei Jahre durchgeführt. Andere Schornsteinfegerarbeiten können seit 2013 alternativ durch einen nach SchfHwG registrierten Fachbetrieb des Schornsteinfegerhandwerks durchgeführt werden.
    Bei der Kehrwoche soll es sich Gerüchten zufolge um eine Erfindung aus Schwaben handeln. Der Begriff bezeichnet die Pflicht des Mieters, bestimmte Bereiche von Treppenhaus bzw. Flur des Gebäudes zu säubern. Dies wird in manchen Mietverträgen geregelt. Die Reinigungspflichten werden meist zwischen mehreren sich abwechselnden Mietern aufgeteilt. Auch das Schneeräumen oder Kehren auf dem Gehweg vorm Haus bzw. der Zufahrt können vertraglich dem Mieter auferlegt werden.

    In Mehrfamilienhäusern regelt die Hausordnung oft genauer, wie und wann die entsprechenden Tätigkeiten durchzuführen sind. Wenn die Kehrwoche immer wieder und auch nach Aufforderung und Fristsetzung ignoriert wird, kann ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung vorliegen.

    In vielen Hausordnungen wird zwischen kleiner und großer Kehrwoche unterschieden. Mit der kleinen Kehrwoche wechseln sich bei größeren Häusern wöchentlich die Mieter einer Etage ab. Geputzt werden meist der Treppenabsatz vor der Wohnungseingangstür, die Treppe abwärts bis zum Absatz des darunter liegenden Stockwerks sowie das Treppengeländer und das Treppenhausfenster mit Fenstersims.

    Erdgeschossmieter müssen die Fläche vor ihrer Wohnungstür bis zur Haustür, die Haustür selbst, das Podest davor und z.T. die Briefkästen auf Hochglanz bringen. Die große Kehrwoche betrifft die einzelnen Mietparteien seltener, da sie alle Parteien des Hauses einbezieht. Gereinigt werden dabei Kellertreppe, Kellergänge, Kellerfenster, Treppengeländer sowie Gemeinschaftsräume (z.B. Waschküche und Trockenraum). In den entsprechenden Gegenden Deutschlands finden sich bereits spezialisierte Reinigungsdienste, die Mietern die kleine und große Kehrwoche abnehmen.
    Bauordnungsrechtlich versteht man unter Kellern Anlagen, die ganz oder überwiegend unter dem angrenzenden Geländeniveau liegen (Kellergeschoss). Es handelt sich bei solchen Hauskellern um sogenannte Zubehörräume, die in der Regel eine Mindesthöhe von 2,3 bis 2.4 Metern (je nach Landesbauordnung) nicht erreichen und deshalb die Anforderungen an Räume zum dauernden Aufenthalt für Personen nicht erfüllen. In die Berechnung der Bruttogrundfläche werden Kellerflächen nicht einbezogen. Die Grenze zwischen Keller- und Erdgeschoss wird durch die Deckenoberkante bestimmt. Liegt sie weniger als 1,4 Meter oberhalb der umgebenden Geländefläche, handelt es sich um ein Kellergeschoss. Die Belichtung eines Kellers erfolgt über Kellerlichtschächte. Manche Häuser verfügen oft über alte Gewölbekeller (Tonnengewölbe).

    Das Kellergeschoss ist nicht identisch mit einem Tiefgeschoss, bzw. Untergeschoss (Souterrain). Das Untergeschoss kann sowohl zum Wohnen als auch als Büroraum, Fitnessraum und dergleichen genutzt werden. Im Gegensatz zum Erdgeschoss liegt das Untergeschoss nicht auf gleicher Höhe mit der Umgebungsfläche, sondern um einen Treppenabsatz tiefer.

    Wichtig ist, dass Keller und Räume des Untergeschosses nach außen gut abgedichtet sind, vor allem bei hohen Grundwasserständen. Geeignete Abdichtungsmaterialien sind Bitumen-Dickbeschichtungen.

    Häufig findet man im Keller / Untergeschoss auch Hobbyräume. In eine Wohnflächenberechnung können sie nur einbezogen werden, wenn sie Wohnraumqualität (Mindesthöhe, ausreichende Belichtung) besitzen. In der Bauplanung bereits vorgesehene Hobbyräume sind im Gegensatz zu anderen Kellerräumen in der Regel an das Heizsystem angeschlossen.

    Entsprechend der Nutzung des Hauskellers kann unterschieden werden zwischen Vorratskeller, Heizkeller, Waschkeller, Sauna, Spielkeller, Installationsraum u.ä. Bei Wohnungseigentumsanlagen gehören Kellerräume in der Regel zum Sondereigentum und werden in der Teilungserklärung entsprechend ausgewiesen. Denkbar ist auch die Begründung von Sondernutzungsrechten an Kellerräumen. Kellerflure sind stets Gemeinschaftseigentum.

    Neben den Hauskellern, die als Zubehörräume in einem Funktionszusammenhang mit Räumen in Vollgeschossen stehen, gibt es verschiedene andere Kellerarten, z.B. Lagerkeller, Weinkeller, Luftschutzkeller, Bunker. Solche Keller können in Felsen eingeschlagene Räume sein (Felsenkeller). Daneben gibt es so genannte Erdkeller. Dabei handelt es sich um Gewölbekeller, die mit einer Erdschicht überdeckt sind.
    Unter Kennzahl versteht man im Controlling in Zahlen ver­dichtete Informationsgrößen. Sie sind das Ergebnis einer Reihe von miteinander kombinierten Informationen und eine Entscheidungsgrundlage für die Bestimmung von Un­tern­ehmens­zielen, für die Steuerung von Leis­tungs­pro­zessen und deren Kontrolle. Grundsätzlich wird zwischen absoluten und relativen Kennzahlen unterschieden. Abso­lute Kennzahlen sind etwa Umsatzzahlen, deren Entwick­lung betrachtet wird. Relative Kennzahlen setzen min­des­tens zwei Größen miteinander in Beziehung, z. B. die Er­folgs­quote im Maklergeschäft.

    Durch Aufbau von Kennzahlen-Systemen können kom­plexe Zusammenhänge leichter erfasst werden. So kann beispielsweise ermittelt werden, ob der Umsatz­rück­gang auf Ursachen am Markt oder im Unternehmen selbst zurückzuführen ist. Auch Werbeaktivitäten (Ermittlung von Reaktionsgruppen auf Anzeigenwerbung) lassen sich in Kennzahlen fassen.

    Kennzahlen spielen darüber hinaus eine große Rolle im Benchmarking. Benchmarks werden in der Regel in Kenn­zahlen ausgedrückt. So handelt es sich z. B. bei der "Geislinger Konvention" um ein Benchmark-Projekt, bei dem die einzelnen Betriebskosten der Wohngebäude der daran beteiligten Unternehmen miteinander verglichen werden. Dies deckt betriebliche Schwachstellen auf, so dass gezielt für Abhilfe gesorgt werden kann. Ein weiterer wichtiger Bereich, in denen Kennzahlen ermittelt werden, ist die Bewirtschaftung von Immobilien. Durch Kennzahlen, vor allem im Bereich der Betriebskosten, lassen sich ihre Schwachstellen ausmachen.

    Die Ermittlung von Branchenkennzahlen in der Im­mo­bilien­wirt­schaft steckt noch in den Anfängen. Eine der Aus­nah­men bildet in diesem Zusammenhang der RDM-Be­triebs­vergleich, der seit 2005 als "IVD-Be­triebs­ver­gleich" fort­ge­setzt wird.

    Es gibt verschiedene Arten von Kennzahlen-Systemen. So unterscheidet man zwischen absoluten Kennzahlen, z. B. Zahl der Be­an­stan­dun­gen bei der Abnahme eines Bau­wer­kes und relativen Kennzahlen, z. B. Anteil der Be­an­stan­dun­gen, die sich auf den Ausbau im sanitären Bereich beziehen – gemessen an allen vorgetragenen Be­an­stan­dun­gen. Beiden Kennzahlen-Systemen ist ge­mein­sam, dass sie quantifizierte Größen darstellen. Sie sagen nichts über Qualitäten aus. Um eine Vorstellung darüber zu vermitteln, welche Qualitäten bevorzugt oder weniger bevorzugt werden, kann man sich einer Rubrizierung von Qualitäten im Rahmen eines Ordinalzahlen-Systems bedienen. Die verschiedenen Qualitäten nehmen dabei unterschiedliche Rangstellen ein. Z. B. liegt die größte Bedeutung eines Einfamilienhauses in seiner Funktion des geschützten Wohnens – man kann nicht gekündigt werden. An zweiter Rangstelle steht die Wertbeständigkeit usw.
    Abkürzung für: Kennziffer für die Energiebilanz; Dämmeigenschaften, auch durch passive Sonnennutzung, werden berücksichtigt.
    Die Kerndämmung ist eine innerhalb eines zweischaligen Mauerwerks eingebrachte Dämmschicht. Diese befindet sich zwischen der tragenden Wand und der so genannten Vorsatzschale aus Klinkerbausteinen als Wetterschutz.

    In älteren Gebäuden wurde das Mauerwerk oft zweischalig ohne Wärmedämmung ausgeführt. Zwischen Innen- und Außenwand wurden mehrere Zentimeter freigelassen. Dieser Zwischenraum kann zur Dämmung durch in die Außenmauer gebohrte Löcher nachträglich mit Dämmstoff aufgefüllt werden.

    Zur Anwendung kommen sehr unterschiedliche Dämmstoffe, häufig sogenannte Einblasdämmungen.

    Die Kerndämmung ist teilweise in der Kritik, weil befürchtet wird, dass nach einer Verfüllung des Luftzwischenraums zwischen beiden Mauern leichter Feuchtigkeit von außen an die innere Mauer dringen kann. Diese Gefahr wird von vielen Fachleuten abgestritten. Wichtig ist in jedem Fall die richtige Auswahl des verwendeten Materials. Dieses sollte unbedingt nicht saugfähig und wasserabweisend sein. Bei organischen Materialien wie Kork kann die Gefahr einer Schimmelbildung bestehen.

    Vorteile der Kerndämmung sind, dass sie schnell installiert ist und sich die Optik des Hauses nicht ändert. Ein mögliches Risiko der Kerndämmung ist die Durchfeuchtung der Dämmschicht bei einem Wassereintritt (Wasserrohrbruch, Überschwemmung).

    Bestimmte Dämmschäume können zu ernsthaften Gesundheitsbeeinträchtigungen führen, wenn – etwa durch Steckdosen, Bohrlöcher oder im Randbereich unsachgemäß installierter Fenster, Dämmstoffe in den Innenraum gelangen oder etwa durch Zwischenräume und nicht luftdichte Materialien in den Innenraum ausgasen können. Dies wurde zum Beispiel bei Verwendung von UF-Ortschaum (Urea-Formaldehyd) berichtet.

    Eine Formaldehydbelastung kann zu Schleimhautreizungen führen, zu Nasenbluten, Kopfschmerzen, Augenreizungen, Atemnot und Übelkeit. Die Luftdurchlässigkeit zum Innenraum hin kann vor dem Einbringen der Dämmung relativ einfach getestet werden – durch Einblasen von Kunstnebel. Dies ermöglicht das Abdichten durchgängiger Stellen.
    Beim Kerngebiet handelt es sich um die Bezeichnung für eine bestimmte Baugebietsart, die durch einen Bebauungsplan festgesetzt bzw. in einem Flächennutzungsplan dargestellt werden kann. Das Kerngebiet dient vorwiegend der Unterbringung von Handelsbetrieben, zentralen Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur. Kerngebiete entsprechen weitgehend der Vorstellung, die man von einer "City" hat.

    Zulässig ist aufgrund der genannten Zwecksetzung die Errichtung von Geschäfts-, Büro und Verwaltungsgebäuden, Einzelhandelsbetrieben, Gastwirtschaften, Hotels und Vergnügungsstätten. Weiterhin sind zulässig nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe, Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke, mit anderen Worten Kirchen, Theater, Kliniken. Tankstellen sind zulässig in Verbindung mit Parkhäusern und Großgaragen. Die Gemeinde kann aber auch eine Wohnnutzung in einem Kerngebiet festsetzen. Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen, Betriebsinhaber und Betriebsleiter sind ohnehin zulässig.

    Kerngebiete zeichnen sich durch eine verdichtete Bebauung aus. Sie findet in einer bis zu 100% gehenden überbaubaren Fläche, in hohen Geschossflächenzahlen und entsprechenden Gebäudehöhen ihren Ausdruck.

    Im Interesse einer lebendigen Stadt kann die Gemeinde für Teile des Kerngebietes festsetzen, dass oberhalb eines bestimmten Geschosses nur Wohnungen zulässig sind.

    Besonders in Kerngebieten taucht oft das Problem auf, dass für die erwähnten Wohnungen nicht die hierzu erforderlichen PKW-Stellplätze bereitgestellt werden können. Viele Gemeinden fordern dann zum Ausgleich dieses Mankos eine Stellplatzabgabe, die zur Verbesserung der Verkehrsinfrastruktur verwendet wird.
    Letztlich können in Anlehnung an Jung (Jung, H. 1999, Allgemeine Betriebswirtschaftslehre) drei Bestandteile einer Immobilie differenziert werden: das Kernprodukt, das formale Produkt und das erweiterte Produkt:

    • Kernvorteil eines Produktes ist die damit verbundene zentrale Problemlösungsfunktion. Im Falle einer Immobilie ist es das sprichwörtliche Dach über dem Kopf, die Möglichkeit hierin einer Bürotätigkeit nachzugehen, Güter zu produzieren, zu lagern oder Waren zu verkaufen.
    • Das formale Produkt geht hier deutlich weiter und umfasst ebenfalls physische Komponenten. Im Bereich Immobilienwirtschaft sind dies der Mikro- und Makrostandort, das Image des Objektes, die Qualität und bestimmte Objekteigenschaften (z.B. große Terrasse, Südausrichtung, etc.). Letztendlich umfasst dann "das erweiterte Produkt die Gesamtheit aller Vorteile, die der Käufer mit dem Erwerb des formalen Produktes erhält oder erfährt" (Jung, H).
    • Das erweiterte Produkt umfaßt zusätzlich noch Serviceleistungen wie etwa Verwalterdienstleistung, Vermietungsservice des Maklerunternehmens, Kundenbetreuung oder evtl. einen Relocationservice.
    Abkürzung für: Kapitalertragsteuer
    Kettenmietvertrag ist die umgangssprachliche Bezeichnung für einen zeitlich befristeten Mietvertrag mit Verlängerungsklausel. Ein solcher Vertrag verlängert sich nach Ablauf der vereinbarten Laufzeit bei nicht erfolgender Kündigung automatisch um einen bestimmten Zeitraum – oft ein Jahr. Seit der Mietrechtsreform vom 01.09.2001 ist diese Variante des Zeitmietvertrages für Wohnräume grundsätzlich nicht mehr zulässig. Eine vertragliche Abänderung der Vorschriften über den Zeitmietvertrag zum Nachteil dies Mieters ist gesetzlich ausgeschlossen (§ 575 Abs.4 BGB). Ausnahmsweise sind Kettenmietverträge jedoch weiter zulässig über Wohnräume, die nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet sind, möblierte Zimmer in der Wohnung des Vermieters sowie Räume, die von Sozialbehörden oder Trägern der Wohlfahrtspflege für Personen mit dringendem Wohnbedarf angemietet worden sind. Eine weitere Ausnahme sind Mietverträge über Räume in Studenten- und Jugendwohnheimen. Auch bei Gewerbemietverträgen kann eine Verlängerungsklausel noch verwendet werden.

    Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 23.06.2010 behalten Kettenmietverträge, die vor der Mietrechtsreform vom 01.09.2001 abgeschlossen wurden, ihre Gültigkeit (Az. VIII ZR 230/ 09). Eine Kündigung ist damit nur zum vertraglich vereinbarten Ablauftermin möglich.
    Abkürzung für: Kammer für Handelssachen
    Abkürzung für: Kreditanstalt für Wiederaufbau
    KfW-Effizienzhäuser sind Haustypen, die bestimmte Vorgaben in Bezug auf Energieeffizienz und Wärmedämmung einhalten. Die Einhaltung dieser Vorgaben ist Voraussetzung für Förderungen der KfW-Förderbank. Eine hinter dem Begriff KfW-Effizienzhaus genannte Zahl zeigt jeweils, welchen maximalen Energiebedarf das Gebäude gegenüber einem Standard-Neubau haben darf. Der zulässige Jahresprimär-Energiebedarf eines KfW-Effizienzhauses 85 beträgt daher nur 85 Prozent des für das Haus höchstzulässigen Energiebedarfs nach der Energieeinsparverordnung 2009.

    Seit Inkrafttreten der Energieeinsparverordnung 2009 am 01.10.2009 wird das sogenannte Referenzgebäudeverfahren verwendet. Der höchstzulässige Energiebedarf orientiert sich nun nicht mehr an fest definierten Werten, sondern am Energiebedarf eines vergleichbaren Referenzgebäudes.

    Die Effizienzhäuser werden immer wieder neu definiert, um sie an die aktuellen Anforderungen der Energieeinsparverordnung anzupassen.
    Abkürzung für: Kraftfahrzeug
    Abkürzung für: Kommanditgesellschaft
    Abkürzung für: Kellergeschoss

    Abkürzung für: Kammergericht

    Abkürzung für: Kilogramm
    Abkürzung für: Kommanditgesellschaft auf Aktien
    Abkürzung für: Jahrbuch für Entscheidungen des Kammergerichts
    Abkürzung für: Kleingarten- und Pachtlandordnung
    Abkürzung für: Kurs-Gewinn-Verhältnis
    Der Khaprakäfer ist ein aus Indien stammender Getreideschädling, der zuweilen auch Wohnungen befällt. Der Khaprakäfer ist 2-3 mm lang, oval, überwiegend schwarz gefärbt und hat auf dem Rücken hellgraue Querbinden. Seine Larven sind gelbbraun.

    Khaprakäfer selbst können bis zu 12 Monate ohne Nahrung auskommen. Sie legen ihre Eier (bis zu 60 pro Käfer) an geeigneten Nahrungsmitteln ab, die dann von den Larven gefressen werden. Im Haushalt können alle Getreideprodukte, z.B. Nudeln, Brot, Mehl, aber auch Malz, Trockenmilch, Nüsse und manche Gewürze von den Käfern befallen werden.

    Der Befall einer Wohnung mit Khaprakäfern kann den Mieter zur Mietminderung berechtigen. Das Amtsgericht Aachen (80 C 569/97) gestand einer Mieterin sogar eine Mietminderung von 100% zu, da ihre Wohnung von Vertragsbeginn an durch extremen Käferbefall unbewohnbar war.

    Zusätzlich wurde ihr auch Schadenersatz zugesprochen: Der Vermieter hatte auf das bekannte Problem nicht hingewiesen und die Wohnung vor der Vermietung mit einem sowohl gesundheitsschädlichen als auch nutzlosen Holzwurm-Mittel behandelt.

    Geeignete Maßnahmen gegen den Käfer sind zunächst einmal die Entsorgung aller befallen Lebensmittel, die gründliche Säuberung und anschließende Trocknung aller Schränke und das Säubern von Ritzen mit der Fugendüse des Staubsaugers. Neue Vorräte müssen in geschlossenen Behältern untergebracht werden. Die Säuberungsaktion sollte nach 14 Tagen wiederholt werden.

    Bei starkem Befall muss mit für Wohnräume geeigneten Insektiziden aus dem Fachhandel gearbeitet werden, die jedoch nicht in Vorratsschränken oder in der Nähe von Lebensmitteln angewendet werden dürfen.
    Beim Kibbuz handelt es sich um eine ursprünglich ländliche israelische Siedlungsform, die sich dadurch auszeichnet, dass die Siedlung selbst und alle Produktionsmittel gemeinschaftliches Eigentum sind. Die Siedlung ist zuständig für die Befriedigung der wirtschaftlichen, sozialen und kulturellen Bedürfnisse ihrer Mitglieder. Das Leben im Kibbuz richtet sich nach bestimmten Prinzipien. Hierzu gehören: gemeinschaftliche Produktion und Konsumtion. Es gilt das Prinzip der "Selbstarbeit".

    Ein Kibbuz ist ein geschlossener Arbeitsmarkt, die Arbeitskräfte stehen der Gemeinschaft zur Verfügung, jeder leistet nach seinen Fähigkeiten und erhält nach seinen Bedürfnissen einen Lohn (Absage an den leistungsbezogenen Lohn). Der Kibbuz ist ein sich selbst verwaltetes Kollektiv und ist nach demokratischen Ordnungsprinzipien verfasst. Die ca. 270 Kibbuzim mit ca. 130.000 Einwohnern stellen für Israel mittlerweile einen nicht unbedeutenden Wirtschaftfaktor in den Bereichen Landwirtschaft, Industrie und Handwerk dar. Der erste Kibbuz entstand 1909.

    Gegenüber dem Kibbuz unterliegen die Mitglieder eines Moschaw weniger Regeln. Es handelt sich um Genossenschaftssiedlungen auf staatlichem Grund, die ihre in Eigenarbeit produzierten Güter gemeinschaftlich vermarkten. Auch der Einkauf erfolgt auf genossenschaftlicher Basis.
    Eine Kick-Back-Zahlung wird auch als Rückvergütung oder Retro-Provision bezeichnet.

    Der Begriff Kick-Back stammt aus dem Kapitalanlagerecht und bezeichnet eine „versteckte“ Rückzahlung an den Vertrieb. Es gibt dabei drei Beteiligte, z.B. den Anleger, eine Fondsgesellschaft und den Anlagevermittler. Der Kick-Back fließt als verdeckte und dem Anleger nicht erkennbare Provision von der Fondsgesellschaft an den Vermittler zurück.

    Grundsätzliches Problem bei solchen Zahlungen ist, dass durch sie ein Interessenkonflikt entsteht: Der Vermittler wird nicht mehr in erster Linie beratend tätig, um dem Anleger das sinnvollste und rentabelste Anlageprodukt zu empfehlen, sondern er wird dazu neigen, das Produkt mit den höchsten Kick-Back-Zahlungen zu verkaufen.

    Der Bundesgerichtshof unterscheidet Kick-Back-Zahlungen von normalen Innenprovisionen.
    Letztere werden bei einem Fonds aus dem Anlagevermögen gezahlt. Über sie muss der Anleger unter Umständen aufgeklärt werden, weil sie Einfluss auf die Werthaltigkeit der Anlage haben.

    Im Gegensatz dazu seien aufklärungspflichtige Rückvergütungen regelmäßig umsatzabhängige Provisionen, die nicht aus dem Anlagevermögen, sondern aus offen ausgewiesenen Positionen wie etwa Ausgabeaufschlägen und Verwaltungsvergütungen gezahlt würden.
    Der Rückfluss an die beratende Bank würde nicht offenbart, so dass der Anleger deren besonderes Interesse an gerade diesem Abschluss nicht erkennen könne(BGH, Beschluss vom 24. August 2011, Az. XI ZR 191/10).

    Seit einem Urteil des Bundesgerichtshofes von 2006 sind Vertriebsorganisationen von Kapitalanlegeprodukten verpflichtet, den Anleger über Kick-Back-Zahlungen zu informieren. Unterlassen sie dies und macht der Anleger Verlust, kann er einen Schadenersatzanspruch gegen die Vertriebsorganisation bzw. das Geldinstitut haben, das ihm die Anlage verkauft hat (BGH, Beschluss vom 9. März 2011, Az. XI ZR 191/10).

    Ein abweichendes Urteil hat der Bundesgerichtshof 2014 für Lebensversicherungen gefällt. Hier ging es konkret um eine Teilfinanzierung für die gewerbliche Errichtung einer Wohnanlage.
    Die Tilgung des Darlehens sollte mit Hilfe einer zu diesem Zweck abgeschlossenen Kapitallebensversicherung durchgeführt werden. Die beklagte Bank hatte von der Versicherungsgesellschaft eine Vermittlungsprovision bekommen, ohne dies dem Kunden mitzuteilen.

    Der BGH entschied, dass in diesem Fall keine Aufklärungspflicht über die Provision bestünde. Weder habe es eine Kapitalanlageberatung gegeben, noch stelle die hier gezahlte Provision eine Rückvergütung dar (Urteil vom 1. Juli 2014, Az. XI ZR 247/12).
    Kinder dürfen in einer Mietwohnung spielen, solange...
    • dies nicht zu einer Störung anderer Hausbewohner führt,
    • die in der Hausordnung festgelegten Ruhezeiten beachtet werden.
    Normale Kindergeräusche – etwa Schreien und Weinen eines Kleinkinds oder Geräusche spielender Kinder – sind vom Nachbarn hinzunehmen. Nur wenn die Lärmbelästigung "mutwillige" Form annimmt (z.B. tägliches lang anhaltendes Trampolinspringen auf dem Bett oder dauerndes Hämmern auf den Fußboden) können andere Mieter Unterlassung fordern.

    Diese Grundsätze gelten auch für das Verhalten von Kindern außerhalb der Wohnung in der Wohnanlage bzw. bei der Nutzung der Gemeinschaftseinrichtungen. Hier ist auf den Nutzungszweck der jeweiligen Räume abzustellen. Treppenhäuser und Kellerräume dürfen nicht zum Fahrradfahren und Rollschuhlaufen zweckentfremdet werden.

    Immer wieder für Streit sorgt die Nutzung von Außenanlagen. Handelt es sich nur um kleine Ziergärten, kann die Nutzung zum Spielen untersagt werden. Auf größeren gemeinschaftlichen Grundstücksflächen dürfen Kinder sich jedoch austoben – auch mit ihren Freunden. Mieter dürfen hier auch Schaukeln und Sandkästen aufbauen (vgl. z.B. Amtsgericht Kerpen, ZMR 2002, 924).

    Voraussetzung: Es findet im Rahmen der mietvertragsgemäßen Nutzung statt. Verbietet der Mietvertrag ausdrücklich die Nutzung größerer Grünflächen für Kinderspiele, haben sich die Mieter daran zu halten.

    Beschließt der Vermieter, einen Sandkasten aufstellen zu lassen, können Mieter nicht dessen Beseitigung fordern.

    Auf einem Kinderspielplatz ist Lärm erlaubt. Nachbarn müssen dies hinnehmen (vgl. BGH, WM 93, 277). Wird ein Innenhof oder eine Rasenfläche in einer Wohnanlage gewohnheitsmäßig und mietvertragsgemäß zum Spielen benutzt, können andere Mieter nicht wegen des dabei erzeugten Lärms die Miete mindern.

    Für Neubauten von Wohnanlagen sehen verschiedene Landesbauordnungen eine Pflicht des Bauherrn vor, für ausreichende Spielmöglichkeiten bzw. Spielplätze für Kinder zu sorgen. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes (Az.: VIII ZR 244/02) darf ein Vermieter einen Nachmieter nicht allein deshalb ablehnen, weil dieser ein Kind hat und sich eine Mieterin früher einmal über Kinderlärm beschwert hatte.

    Das Landgericht Wuppertal entschied am 29.7.2008, dass die Kündigung des Mietvertrages einer Familie mit drei kleinen Kindern unwirksam ist. Kündigungsgrund war gewesen, dass die Kinder trotz eines Verbotsschildes mehrfach im Garagenhof gespielt hatten. Dies stellte nach Ansicht des Vermieters eine Verletzung mietvertraglicher Pflichten dar. Das Landgericht erläuterte, dass eine Kündigung erst in Betracht komme, wenn die Nachbarn durch den Kinderlärm derart gestört würden, dass sie die Miete mindern könnten. Dies sei hier nicht der Fall gewesen: In der Wohnanlage gebe es viele andere Kinder, direkt neben dem Garagenhof liege ein Spielplatz. Auf Luftaufnahmen stellte das Gericht fest, dass der Spielplatz besonders beengte Platzverhältnisse aufwies. Von den im Garagenhof spielenden Kindern sei keine Belästigung ausgegangen, die über die Auswirkungen des Spielplatzes hinaus gehe (Az. 16 S 25/08).
    Spielplätze für Kinder (bis zu 14 Jahren) sind in reinen und allgemeinen Wohngebieten nicht nur zulässig, sondern teilweise auch geboten. Sie müssen Kindern eine gefahrlose Spielmöglichkeit bieten. Gegen den von Kinderspielplätzen ausgehenden Lärm kann grundsätzlich rechtlich nicht vorgegangen werden. Er ist der Nachbarschaft zuzumuten. Dies gilt selbst dann, wenn die vorgegebenen Benutzungszeiten überschritten werden und die Benutzung von ortsfremden Kindern erfolgt.

    Eine weitere rechtliche Grundlage für Kinderspielplätze ist das Bauordnungsrecht. Soll ein Haus mit mehreren Wohnungen errichtet werden, ist Genehmigungsvoraussetzung die Anlage eines Kinderspielplatzes.
    Kinderwagen dürfen vorübergehend im Hausflur abgestellt werden. Dies entschied das Oberlandesgericht Hamm am 03.07.2001 (Az. 15 W 444/00). Nachts muss der Kinderwagen jedoch in einen Abstellraum gebracht werden.

    Im konkreten Fall waren im Hausflur nur noch 45 cm Platz zum Vorbeigehen neben den abgestellten Kinderwagen geblieben. Der Fahrstuhl führte nicht bis in den Keller. Das Gericht entschied, dass es für Eltern von Kleinkindern unzumutbar sei, den Kinderwagen nach jeder Benutzung in den Keller zu tragen oder in die Wohnung zu bringen. Bei tagelanger Nichtbenutzung oder über Nacht müssten die Kinderwagen allerdings in einen geeigneten Abstellraum gestellt werden.
    Diese gehörte, neben der allgemein bekannten Eigenheimzulage, zur staatlichen Förderung selbstgenutzten Wohneigentums. Sie wurde mit Stichtag 1. Januar 2006 ersatzlos gestrichen. Dies bedeutet: Wer nach Silvester 2005 einen Bauantrag gestellt oder einen notariellen Kaufvertrag unterschrieben hat, der bekommt kein Geld mehr vom Staat für die eigenen vier Wände. Die Einbuße kann bei einer vierköpfigen Familie alles in allem bis 22.800 Euro betragen. Wichtig: Für alle sogenannten Altfälle gilt Vertrauensschutz. Dies bedeutet: Wurde der Bauantrag vor dem 1.1.2006 gestellt oder wurde der notarielle Kaufvertrag vor diesem Stichtag unterschrieben, besteht Anspruch auf Förderung, sofern die gesetzlichen Vorgaben (vor allem Einhaltung der Einkommensgrenzen) erfüllt waren. Diese Förderung ergibt sich aus acht Jahre lang jährlich bis 1.250 Euro Eigenheimzulage und 800 Euro Kinderzulage je Sprössling.
    Der Kippfensterflügel ist unten am Fensterrahmen angeschlagen. Beim Öffnen eines Kippfensters wird der Fensterflügel von oben horizontal in den Raum gekippt.
    Abkürzung: Energieeffizienzklasse eines Gebäudes laut Energieausweis.

    Die Klassen werden mit den Kennbuchstaben A+ bis H gekennzeichnet.
    Wird verwendet im Rahmen der Pflichtangaben, die in Immobilienanzeigen zur energetischen Beschaffenheit eines Gebäudes bzw. zu den Angaben im Energieausweis gemacht werden müssen. Empfohlene Verwendung nur bei gleichzeitigem Abdruck eines Abkürzungsverzeichnisses.
    Mit Klage ist in den meisten Fällen die Klageschrift des Klägers gemeint. Diese muss einen konkreten Antrag enthalten, der auf ein Tun oder Unterlassen des Anspruchsgegners gerichtet ist. Die Klageschrift muss weiterhin eine Begründung für den Antrag und eventuell das Angebot notwendiger Beweismittel enthalten.
    Auf eine Klage wird in der Regel mit einer Klageerwiderung reagiert. Dabei geht es darum, alles anzuführen, was den Rechtsstandpunkt des Klägers entkräftet. Beantragt wird, wenn sich der Beklagte im Recht fühlt, die kostenpflichtige Abweisung der Klage. Dazu muss ebenfalls eine mit Beweisangeboten versehene Begründung abgegeben werden. Reagiert der Beklagte nicht fristgerecht, obwohl er sich im Recht fühlt, droht ein Versäumnisurteil. Das Gericht unterliegt der sog. Parteimaxime. Das bedeutet, dass das Gericht nur über die Umstände urteilt, die ihm von beiden Parteien vorgetragen werden. Von sich aus ermittelt das Zivilgericht nicht.
    Kläranlagen sind Anlagen zu Reinigung von Abwässern, die von Haushalten und Betrieben in das Anlagensystem eingeführt werden. Sie verfügen in der Regel über mehrere Reinigungsstufen, die darauf abzielen, eine Klärung sowohl mechanisch als auch chemisch und biologisch herbeizuführen. Neben den kommunalen Kläranlagen gibt es Industriekläranlagen, die die Klärung ihrer Abwässer in eigener Verantwortung durchführen.
    Klebstoffe können eine Fülle flüchtiger organischer Verbindungen (VOC) sowie auch schwer flüchtige organische Verbindungen (SVOC) emittieren, welche Geruchsbelästigungen hervorrufen und die Gesundheit negativ beeinflussen (Übelkeit, Schleimhautreizungen bis Augenbrennen). Auslöser sind insbesondere Lösemittel-Klebstoffe (30-85 % Lösemittel) und Polyurethan-Klebstoffe (bis zu zehn Prozent Lösemittel). Bei letzteren sind allergieauslösende Bestandteile bekannt. Gesundheitliche Probleme können hier insbesondere beim Verlegen und in der unmittelbaren Zeit danach auftreten. Das spielt eine besondere Rolle, wenn – wie bei Bodenbelägen – große Flächen verklebt werden.

    Bei der Auswahl von Klebstoffen ist daher auf emissions- und schadstoffarme Produkte zu achten. Stark lösemittelhaltige Produkte sind folglich möglichst zu vermeiden. Grundsätzlich geeignet sind lösemittelfreie Dispersionsklebstoffe. Die als Bindemittel verwendeten Weichmacher dürften ebenfalls keine gesundheitsschädigenden Eigenschaften haben.

    Aldehyde, insbesondere Formaldehyd, als Bestandteil der Harnstoff-Formaldehyd-Harze, die vorwiegend zur Herstellung (Verleimung) von Spanplatten verwandt wurden, können noch Jahrzehnte nach ihrer Produktion aus diesen Baustoffen emittieren.

    Die Berufsgenossenschaft der Bauwirtschaft (GISBAU) hat das Kennzeichnungssystem GISCODE entwickelt (Gefahrstoff-Information-System-Code). Der GISCODE besteht aus einer Buchstaben- und Zahlenkombination. Anhand des Buchstabens kann das Bindemittel erkannt werden, und mit Hilfe der Zahlen werden der Lösemittelgehalt und die Lösemittelzusammensetzung verschlüsselt.

    Zusätzlich ist der EMICODE zu beachten: Der EMICODE stuft Produkte hinsichtlich ihrer Belastung der Raumluftqualität in drei Emissionsklassen ein: EMICODE® EC 1: sehr emissionsarm
    EMICODE® EC 2: emissionsarm
    EMICODE® EC 3: nicht emissionsarm

    Diese Klassifizierung bildet eine Orientierungshilfe bei der Auswahl emissionsarmer Bodenbelagsklebstoffe.

    Ist ein Klebstoff mit GISCODE D1 und EMICODE EC1 gekennzeichnet, besteht eine große Sicherheit, dass von diesem Klebstoff auch langfristig gesehen keine nennenswerten Schadstoffmengen an die Umgebung abgegeben werden. Der Blaue Engel vergibt das Warenzeichen RAL-UZ 113 für Bodenbelagklebstoffe und andere Verlegewerkstoffe, welche lösemittelfrei und besonders emissionsarm sind, Konservierungsmittel auf das gesundheitlich unbedenkliche Maß beschränken und mögliche Geruchskomponenten begrenzen.
    Das Kleinanlegerschutzgesetz ist ein sogenanntes Artikelgesetz. Es fasst eine Reihe von Änderungen zusammen, die mehrere Gesetze aus dem Geldanlagebereich betreffen, nämlich das Finanzdienstleistungsaufsichtsgesetz (FinDAG), das Vermögensanlagengesetz (VermAnlG), das Wertpapierhandelsgesetz (WpHG), das Handelsgesetzbuch, die Vermögensanlagen-Verkaufsprospektverordnung, die Wertpapierdienstleistungs-Verhaltens- und Organisationsverordnung sowie die Gewerbeordnung. Das Kleinanlegerschutzgesetz ist überwiegend am 10. Juli 2015 in Kraft getreten. Einzelne Vorschriften sind jedoch erst zum 1. Januar 2016 oder zum 3. Januar 2017 wirksam geworden. Mit der Regelung verfolgte der Gesetzgeber den Zweck, das Risiko von Kleinanlegern zu reduzieren, sich mit Geldanlagen schwere finanzielle Schäden zuzufügen. Dies sollte insbesondere durch einen Schutz vor Anlagen aus dem sogenannten Grauen Kapitalmarkt erreicht werden. Hauptziel des Gesetzes ist eine größere Transparenz der Anlagen, sodass Investoren sich vor dem Kauf ein besseres Bild über Chancen und Risiken verschaffen können. Zu diesem Zweck sieht das Gesetz eine Konkretisierung und Erweiterung der Prospektpflicht vor, die Einführung erweiterter Angaben zu personellen Verflechtungen der Initiatoren und eine Pflicht, auch nach Beendigung des öffentlichen Angebots bestimmte Informationen mitzuteilen, sowie die Einführung einer Mindestlaufzeit der Vermögensanlage, die Schaffung eines Product Governance Prozesses und die Verschärfung der Rechnungslegungspflichten. Parallel dazu wurde der kollektive Verbraucherschutz zum Aufsichtsziel der BAFin (Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht) erhoben.

    Als Folge der Neuregelung müssen Anbieter von Kapitalanlagen ein Vermögensanlage-Informationsblatt (VIB) zur Verfügung stellen. Dieses muss – wie auch andere Werbematerialien – einen ausdrücklichen Warnhinweis enthalten, aus dem hervorgeht, dass ein Totalverlust des Anlagebetrages möglich ist. Diese Pflicht ist nun in § 13 des Vermögensanlagegesetzes geregelt.

    Das VermAnlG sieht mehrere Ausnahmen von den strengen Regelungen zur Prospektpflicht vor. Diese betreffen zum Beispiel über Crowdfunding finanzierte Projekte oder soziale Projekte, welche jeweils eine Reihe von Kriterien erfüllen müssen (§§ 2a und 2b VermAnlG). Der Verkaufspreis sämtlicher von dem Anbieter angebotener Vermögensanlagen desselben Emittenten darf dabei 2,5 Millionen Euro nicht übersteigen. Vermögensanlagen sollen nach der neuen Regelung auch in Onlinemedien beworben werden dürfen, wenn dabei deutlich vor dem Verlustrisiko gewarnt wird. Für die Anleger gibt es ein 14-tägiges Widerrufsrecht. Das Vermögensanlagegesetz sieht außerdem eine Laufzeit von mindestens 24 Monaten ab dem Zeitpunkt des erstmaligen Erwerbs und eine ordentliche Kündigungsfrist von mindestens sechs Monaten vor.
    Die Kleinbetragsregelung gilt für Vermieter, die Renovierungs-und Bauarbeiten an ihrem Objekt durchführen lassen. Liegen die Kosten einer einzelnen Baumaßnahme insgesamt nicht höher als 4.000 Euro (Rechnungsbetrag ohne Umsatzsteuer), handelt es sich um "sofort abziehbaren Erhaltungsaufwand", den der Vermieter im selben Jahr steuermindernd als Werbungskosten bei seinen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gegenrechnen kann.

    Bis 31.12.2003 lag diese Grenze bei 2.100 Euro. Festgelegt ist diese Kleinbetragsregelung in R 21.1 Abs. 2 der Einkommenssteuerrichtlinien. Übersteigen die Ausgaben der Renovierungsarbeiten die Grenze für die Kleinbetragsregelung, unterscheidet das Finanzamt nach den gängigen Regeln zwischen Herstellungs- und Erhaltungsaufwand.
    Nach einer Definition der zuständigen EU-Kommission zählen zu den KMU

    • Kleinstunternehmen mit bis zu zehn Beschäftigten und zwei Millionen Euro Umsatzerlös,
    • Kleinunternehmen von zehn bis 50 Beschäftigten und einem Umsatz zwischen zwei und 10 Millionen Euro und
    • mittlere Unternehmen, die zwischen 50 und 250 Beschäftigte haben und einen Umsatz zwischen 10 bis 50 Millionen Euro.

    Das Institut für Mittelstandsforschung unterscheidet zwischen Kleinen und mittleren Unternehmen (kleine Unternehmen bis zehn Beschäftigte und bis eine Million Umsatz, mittlere Unternehmen zwischen zehn und 500 Beschäftigte und Umsatzerlöse zwischen einer Million und 50 Millionen Euro). In der deutschen Immobilienwirtschaft überwiegen zahlenmäßig weitgehend die Kleinstunternehmen i.S.d. der EU-Definition. Allerdings sollte branchenspezifisch unterschieden werden. Bei Makler- und Hausverwalterbetrieben gibt es nach dem IVD-Betriebsvergleich Einteilungsraster

    • bis 2 Personen,
    • 2,1 bis 4 Personen,
    • 4,1 bis 6 Personen und Betriebsgrößen mit über
    • 6 Personen.

    Bei Unternehmen mit Schwerpunkt Immobilienvermittlung dominiert die Größengruppe 2,1 bis 4 Personen, bei Hausverwaltungsunternehmen die Größengruppe 6,1 und mehr Personen. Allerdings muss auch auf die „Großmakler“ hingewiesen werden, allen voran die Sparkassen und Bausparkassenmakler, die im Maklerranking den Ton angeben. Ein Teil dieser Unternehmen übertrifft die Umsatzgrößenklasse mittlerer Unternehmen. Wohnungsunternehmen sind wesentlich größer als konventionelle Maklerbetriebe. Im Durchschnitt haben sie (bezogen auf die beim GdW organisierten Unternehmen) 20 Beschäftigte. Immerhin zählt auch hier noch der überwiegende Teil zu dem KMU.
    Der Begriff bezeichnet umgangssprachlich die Verordnung über kleine und mittlere Feuerungsanlagen bzw. die 1. Bundesimmissionsschutz-Verordnung (1. BImschV).

    Auf Grundlage des Bundesimmissionsschutzgesetzes hat der Gesetzgeber mehrere Verordnungen erlassen, die Teilbereiche der Luftreinhaltung reglementieren. Eine dieser Verordnungen ist die 1. Bundesimmissionsschutz-Verordnung (1. BImschV), auch Verordnung über kleine und mittlere Feuerungsanlagen genannt. Sie regelt Errichtung, Beschaffenheit und Betrieb von kleinen und mittleren Feuerungsanlagen einschließlich Heizungsanlagen in Wohngebäuden.

    Die Verordnung zählt alle zulässigen Brennstoffe auf. Sie legt z. B. fest, dass kein mit Holzschutzmitteln behandeltes Holz verfeuert werden darf. Verfeuert werden dürfen generell nur Brennstoffe, für die die jeweilige Heizungsanlage vom Hersteller zugelassen ist.

    Die Neufassung verfolgt das Ziel, die stark zunehmenden Feinstaubemissionen durch kleine, mit Holz betriebene Heizanlagen und Öfen zu reduzieren. Sie enthält unter anderem folgende Regelungen:

    • Neue Einzelraumfeuerungsanlagen für Festbrennstoffe dürfen nur noch in Betrieb gehen, wenn sie bestimmte Schadstoffgrenzwerte einhalten. Dies muss durch eine Typprüfung des Herstellers belegt werden.
    • Ausnahmen gibt es für Kamine und sogenannte Grundöfen. Erstere dürfen nur gelegentlich betrieben werden. Neue Grundöfen benötigen einen Staubfilter – wenn nicht durch entsprechende Messungen des Schornsteinfegers oder eine Typprüfung die Einhaltung der Grenzwerte nachgewiesen werden kann.
    • § 5 der Verordnung legt Grenzwerte für neu errichtete Feuerungsanlagen mit einer Nennwärmeleistung ab 4 Kilowatt für Feinstaub und Kohlenmonxid fest.

    Für bestehende Feuerungsanlagen, in denen feste Brennstoffe verbrannt werden, gibt es einen Zeitplan, nach dem diese Anlagen abhängig vom Baujahr mit Filtern nachzurüsten oder auszurangieren sind (siehe Filterpflicht für Holzheizungen). Geregelt ist auch, inwieweit und in welchen Zeitabständen Feuerungsanlagen durch Schornsteinfeger überwacht werden müssen.
    Über Kleingärten wird ein Pachtvertrag abgeschlossen. Im Unterschied zum Mietvertrag ist es damit zulässig, Erträge aus dem Pachtobjekt zu ziehen. Der Kleingärtner darf daher Obst und Gemüse anbauen und die Erträge behalten.

    Spezielle Regelungen für Kleingärten finden sich im Bundeskleingartengesetz (BKleingG). Dieses Gesetz schreibt fest, dass für die Überlassung von Kleingärten die speziellen Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches über die Pacht Anwendung finden. Auch bei der Streitfrage, wo bei Dauernutzung die Nutzung als Kleingarten aufhört und die Nutzung als Wohnung anfängt, sind die Vorschriften des BKleingG entscheidend.

    Kleingartenanlagen werden meist von Vereinen geführt. Der Nutzer muss daher zunächst in den Verein eintreten, einen Mitgliedsbeitrag entrichten und sich an die Vereinssatzung halten. Diese kann z.B. Vorschriften über die Nutzung von Gartenlauben, Ruhezeiten etc. enthalten.
    Die Pacht richtet sich nach der Größe des Kleingartens. Sie wird als Festbetrag pro Quadratmeter und Jahr berechnet.

    Nach dem Bundeskleingartengesetz ist die maximale Höhe der Pacht begrenzt. Sie darf höchstens das Vierfache der ortsüblichen Pacht im Obst- und Gemüseanbau betragen. Was ortsüblich ist, erfährt man beim Kleingartenverband des Ortes oder beim Gutachterausschuss der Gemeinde für die Ermittlung von Grundstückswerten.

    Der Verpächter kann die Pacht auch anteilsmäßig auf Gemeinschaftseinrichtungen beziehen und z.B. zusätzliche Anteile für die Nutzungsmöglichkeit (nicht: tatsächliche Nutzung) von Toiletten, Parkplätzen und Wegen verlangen. Auch dies hat sich anteilsmäßig nach der Größe des Kleingartens zu richten.

    Liegt der Pachtbetrag über der oben erwähnten Grenze, muss der Pächter nur den gesetzlichen Höchstbetrag bezahlen. Zu viel gezahlte Beträge können nachträglich als ungerechtfertigte Bereicherung zurückverlangt werden.

    Entspricht die Pacht nicht der örtlichen Höchstpacht, kann der Verpächter sie bis zu dieser Grenze erhöhen. Die Anpassung muss dem Pächter in Textform mitgeteilt werden. Allerdings kann eine Anpassung nur stattfinden, wenn seit Vertragsabschluss oder seit der letzten Anpassung mindestens drei Jahre vergangen sind.

    Wird die Pacht angepasst, hat der Pächter ein Sonderkündigungsrecht. Dieses muss bis zum 15. Werktag des Zahlungszeitraumes ausgeübt werden, ab dem die Erhöhung gelten soll. Sinkt die ortsübliche Pacht im gewerbsmäßigen Obst- und Gemüseanbau, sinkt auch die Höchstgrenze der Kleingartenpacht. Zahlt der Pächter den Höchstbetrag, kann er eine entsprechende Korrektur nach unten verlangen.
    Die Kleingartenpacht kann auf folgende Arten enden:
    • Vertragsablauf,
    • Aufhebungsvertrag,
    • Tod des Pächters,
    • Kündigung,
    • öffentliche Enteignung, Flurbereinigung, städtebauliche Umlegung.
    Todesfall:
    Stirbt der Kleingärtner, endet der Kleingartenpachtvertrag nach dem Bundeskleingartengesetz mit dem Ablauf des Kalendermonats, der auf den Tod des Kleingärtners folgt. Haben Eheleute oder Lebenspartner den Vertrag gemeinschaftlich abgeschlossen, wird er beim Tode eines Ehegatten oder Lebenspartners mit dem überlebenden Partner fortgesetzt. Dieser kann jedoch durch eine Erklärung in Textform gegenüber dem Verpächter erklären, den Vertrag nicht fortsetzen zu wollen, was zum Ende des Vertrages entsprechend der genannten Todesfallregelung führt.

    Für die Kündigung gilt:
    Beide Seiten können kündigen. Auch Verträge mit ursprünglich vereinbarter längerer Laufzeit können vorzeitig beendet werden. Gekündigt werden muss schriftlich.

    Zu unterschieden sind ordentliche und außerordentliche / fristlose Kündigung.

    Kündigung durch Verpächter:
    Voraussetzungen der ordentlichen Kündigung:
    • Pflichtverletzung des Pächters (z.B. Garten wird zweckentfremdet, unerlaubte Unterverpachtung, Garten völlig verwahrlost, ständige Pachtrückstände),
    • Vorherige schriftliche Abmahnung, die der Pächter nicht beachtet.
    Oder:
    • Sanierung der Kleingartenanlage, z.B. durch Veränderung der Parzellengröße oder
    • Eigenbedarf des Eigentümers oder
    • Fläche soll anders genutzt werden.
    Unzulässig ist die Kündigung wegen Eigenbedarfs oder zur anderen wirtschaftlichen Verwertung bei einer Verpachtung auf bestimmte Zeit.

    Frist:
    Immer nur zum 30.11. jeden Jahres. Für einzelne Kündigungsgründe gelten unterschiedlich lange Fristen. Bsp.:
    • Kündigung wegen unzulässiger Nutzung zum Wohnen: Kündigung spätestens am dritten Werktag des August zum 30.11.
    • Kündigung wegen Neuordnung der Kleingartenanlage: Spätestens am 3. Werktag des Februar zum 30.11.


    Außerordentliche Kündigung:
    Nur wenn der Kleingärtner besonders schwere Pflichtverletzungen begangen hat und die Fortsetzung des Vertrages für den Verpächter dadurch unzumutbar wird. Liegt vor bei:
    • Verzug mit der Zahlung der Pacht für mindestens ein Vierteljahr, wenn innerhalb von zwei Monaten nach schriftlicher Mahnung keine Zahlung erfolgt ist.
    • Kleingärtner oder seine Gäste begehen andere schwere Pflichtverletzungen (Lärmbelästigung, Streit, Beleidigungen, schwere Verstöße gegen Satzung oder Gartenordnung etc.) und stören dadurch den Frieden der Anlage.
    Frist:
    Die außerordentliche Kündigung ist fristlos möglich.

    Kündigung durch den Kleingärtner:
    Voraussetzungen und Fristen richten sich nach dem Pachtvertrag. Wenn darin keine Fristen festgelegt werden, gilt § 584 BGB. Danach besteht grundsätzlich eine Kündigungsfrist von einem halben Jahr. Es darf nur zum Ende des Pachtjahres gekündigt werden und spätestens am dritten Werktag des halben Jahres, mit dessen Ablauf der Pachtvertrag beendet sein soll.

    Bei ordentlicher Kündigung eines Kleingartenpachtvertrages nach § 9 Abs. 1 Nr. 2 bis 6 Bundeskleingartengesetz kann der Pächter eine angemessene Entschädigung für die von ihm eingebrachten oder gegen Bezahlung übernommenen Anpflanzungen und Anlagen verlangen. Diese müssen jedoch für Kleingartenanlagen üblich sein. Der Verpächter muss diese Entschädigung bei einer Kündigung nach § 9 Abs. 1 Nr. 2 bis 4 bezahlen (Kündigungsgründe Neuordnung der Kleingärten, Eigenbedarf, beabsichtigte andere wirtschaftliche Verwertung).

    Liegt eine Kündigung nach § 9 Abs. 1 Nr. 5 oder 6 BKleingG vor (im Bebauungsplan festgesetzte andere Nutzung, Zuführung zu anderer Nutzung nach Planfeststellungsverfahren, Zweckbestimmungen des Landbeschaffungsgesetzes) ist derjenige entschädigungspflichtig, der die als Kleingarten genutzte Fläche in Anspruch nimmt. Fällig ist der Entschädigungsanspruch, wenn der Pachtvertrag beendet und der Kleingarten geräumt ist.

    Der Bundesgerichtshof hat 2013 eine Klausel zur Pachtbeendigung in einem Formularpachtvertrag für wirksam erklärt. In dieser wurde vereinbart, dass der Pächter nach einer pächterseitigen Kündigung, falls kein Nachpächter vorhanden ist, den Kleingarten wahlweise unter Weiterzahlung aller vereinbarten Entgelte weiter zu bewirtschaften hat oder ihn komplett geräumt, von Bauwerken und Pflanzen befreit und umgegraben zurückgeben muss. Laut BGH dürfen die Fälle "Nachpächter vorhanden" und "kein Nachpächter vorhanden" unterschiedlich behandelt werden (Urteil vom 21.2.2013, Az. III ZR 266/12).
    Unter dem Kleininventar versteht man insbesondere in der Hotelbranche und in der Gastronomie alle beweglichen Gegenstände, die dauerhaft dem Zweck des Betriebes dienen sollen. Eingelagerte Waren oder Vorräte wie etwa der Getränkebestand fallen nicht darunter. Das Kleininventar einer Gaststätte umfasst unter anderem Stühle, Tische, Barhocker, Teller, Gläser, Aschenbecher, Küchengeräte, Töpfe und Pfannen, Feuerlöscher.

    Im englischen Sprachraum und in der Betriebswirtschaft wird dafür oft der Begriff Standard Operating Equipment (SOE) verwendet.

    Gegenstände des Kleininventars werden als geringwertige Wirtschaftsgüter behandelt. Steuerlich sind daher verschiedene Abschreibungsvarianten möglich, darunter die Sofortabschreibung nach § 6 Absatz 2 Einkommenssteuergesetz.

    Unternehmen, die sich auf die Umsetzung von Projekten in der Hotel- und Gartstättenbranche spezialisiert haben, beraten Gründer bei der Zusammenstellung des erforderlichen Kleininventars, übernehmen dessen Einkauf oder bieten gleich alles Erforderliche selbst an.
    In vielen abgelegenen Gegenden gibt es keine Kanalisation, an die ein Gebäude angeschlossen werden könnte. Dies betrifft nicht nur Bergbauernhöfe oder Almhütten, sondern durchaus auch Wohngebäude in kleineren Orten oder wenig besiedelten Gegenden. Abhilfe schaffen hier Kleinkläranlagen, die die Abwasserentsorgung von Einzelgebäuden und kleinen Siedlungen übernehmen können. Als Kleinkläranlagen bezeichnet man Anlagen mit einer Kapzität bis zu 50 Einwohner.

    Verschiedene Konzepte von Kleinkläranlagen sind:
    • Pflanzenkläranlagen,
    • Festbettanlagen,
    • Scheibentauchkörperanlagen,
    • Rotationstauchkörperanlagen,
    • Wirbelschwebebett-Anlagen,
    • SBR-Anlagen (sequencing batch reactor, sequentielle biologische Reinigung),
    • Tropfkörperanlagen.

    Die Kleinkläranlage besteht in der Regel aus drei Stufen: Vorklärung, biologische Klärung und Nachklärung. In der Vorklärung setzen sich Papierreste und grobe Stoffe ab, in der biologischen Klärstufe reinigen Mikroorganismen das Wasser, in der letzten Stufe wird dieses gesammelt und in einen Vorfluter (Oberflächengewässer, Fluß) eingeleitet, oder es versickert im Untergrund. Der Fäkalschlamm ist regelmäßig zu entsorgen.

    Kleinkläranlagen müssen eine Vielzahl gesetzlicher Vorschriften einhalten und bedürfen ein- bis zweimal im Jahr einer Wartung. Infolge einer neuen EU-Wasserrichtlinie gelten seit 1.1.2016 strengere Vorschriften: Eine biologische Reinigung ist Pflicht, in Gebieten mit besonders gefährdeten Gewässern sind zusätzliche technische Auflagen möglich. Bestehende Anlagen waren bis 31.12.2015 nachzurüsten. Eine fehlende Nachrüstung stellt eine Ordnungswidrigkeit dar, die mit einem Bußgeld geahndet werden kann. Die Betriebserlaubnis für eine Kleinkläranlage erlischt in der Regel nach 15 Jahren und kann dann nach amtlicher Probenentnahme verlängert werden. Käufer von Immobilien mit Kleinkläranlagen sollten vor dem Kauf prüfen, ob eine gültige Betriebserlaubnis vorliegt und die Anlage den gesetzlichen Standards entspricht.
    In der Regel wird der Mieter im Mietvertrag dazu verpflichtet, geringfügige Schäden auf eigene Kosten zu beheben, die in der Mietwohnung entstehen (Schalter, Steckdosen, Wasserhähne, Ventile, Brauseköpfe, Spülkästen, Fensterriegel, Türgriffe, Schlösser).

    Die Behebung eines Bagatellschadens darf den Mieter nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (Az. VIII ZR 129/91) nicht mehr als 75 Euro im Einzelfall und 150 bis 200 Euro oder acht bis zehn Prozent der Miete pro Jahr kosten. Auch 100 Euro pro Einzelfall wurden teilweise von Gerichten akzeptiert (Amtsgericht Braunschweig, Az. 116 C 196/05 GE, Urteil vom 29.03.2005; Amtsgericht Brandenburg, Az. 31 C 306/07, Urteil vom 06.03.2008). In der Vertragsklausel muss außerdem der Höchstbetrag für Reparaturen genannt werden, bis zu dem der Mieter die Kosten innerhalb eines Jahres zu tragen hat.

    Bei den zu reparierenden Gegenständen muss es sich um Einrichtungen handeln, die der Mieter häufig benutzt und auf die er direkten Zugriff hat, die sich insofern also besonders leicht abnutzen. Reparaturen an zerbrochenen Glasscheiben, nicht zugänglichen Bauteilen oder gar Elektroleitungen in der Wand fallen nicht unter die Kleinreparaturklausel.

    Die 75 Euro sind dabei nicht als "Selbstbeteiligung" zu verstehen. Bei Rechnungsbeträgen über diesem Betrag handelt es sich nicht mehr um eine Kleinreparatur. Der Vermieter muss dann den Gesamtbetrag begleichen (so das Oberlandesgericht Düsseldorf, Az. 24 U 183/01).
    Kleinsiedlungsgebiete dienen vorwiegend den Ansiedlungen von Wohngebäuden und Siedlerhäusern sowie landwirtschaftlichen Nebenerwerbsbetrieben. Charakteristisch hierfür ist die Ausweisung von relativ großen Baugrundstücksflächen mit einem hohen Nutzgartenanteil bei einer niedrigen zulässigen Grundfläche, die bebaut werden kann. Im Erscheinungsbild eines Kleinsiedlungsgebiets herrschen spitzgiebelige eineinhalbstöckige Einfamilienhäuser vor. Zulässig sind auch Gartenbaubetriebe, Einzelhandelsläden und Gaststätten, die der Versorgung des Gebietes dienen, sowie nicht störende Handwerksbetriebe.

    Diese für ein Kleinsiedlungsgebiet typische Vorprägung kann durch Ausnahmeregelungen ergänzt werden, indem auch Zweifamilienhäuser, Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche Zwecke zugelassen werden können. Denkbar sind auch nicht störende Gewerbebetriebe und Tankstellen. Werden Sportanlagen festgesetzt, ist zu beachten, dass gegebenenfalls dem Immissionsschutz vor Sportlärm nach der Sportstättenlärmschutzverordnung Rechnung getragen wird.

    Das Kleinsiedungsgebiet ist vom Typ her einzuordnen zwischen dem Dorfgebiet und dem Allgemeinen Wohngebiet.

    Die Festsetzung von Kleinsiedlungsgebieten in einem Bebauungsplan ist typisch für ländliche Gemeinden. Heute gibt es wegen der großen Grundstücke und ihrer geringen baulichen Nutzung eine Tendenz zur Nachverdichtung, die oft in entsprechenden Revisionen des Bebauungsplans ihren Niederschlag findet.
    Für die Umsatzsteuer als Kleinunternehmer gilt derjenige, dessen Umsatz im Vorjahr unter 17.500 Euro lag. Im laufenden Jahr darf der Umsatz voraussichtlich nicht höher als 50.000 Euro sein. Wer als Kleinunternehmer gilt, kann umsatzsteuerpflichtige Lieferungen und Leistungen vornehmen und braucht keine Umsatzsteuer an das Finanzamt abzuführen Er darf allerdings keine Umsatzsteuer ausweisen und hat auch keine Berechtigung zum Vorsteuerabzug.
    Nach der Kleinwindanlage ist mittlerweile auch das Kleinwasserkraftwerk in den Fokus der Energieerzeuger geraten. Große Wasserkraftwerke zeichnen sich dadurch aus, dass sie nur aufgrund eines erheblichen Höhenunterschiedes Strom erzeugen können. Es sind also Stauseen oder Staustufen in Flüssen vonnöten. Bei Kleinwasserkraftwerken wird auf Stauseen verzichtet. Es wird versucht, ohne allzu aufwändigen Umbau des Fließgewässers Strom zu erzeugen. Ihre Kapazität ist unterschiedlich und bewegt sich im Bereich zwischen einigen KW und etwa 15 MW. In China werden auch Anlagen bis 30 MW als Kleinwasserkraftwerk bezeichnet.

    In Fließgewässern wird oft Strom erzeugt, indem man neben einem Wehr das Wasser durch ein sogenanntes Buchtenkraftwerk leitet. Einige Kleinwasserkraftwerke arbeiten auch nach diesem Prinzip. Es gibt jedoch ganz unterschiedliche Konstruktionen: Teilweise werden herkömmliche, kleinere Turbinen verwendet, für die ein Höhenunterschied erforderlich ist. Andere Anbieter bevorzugen ein rundes Becken mit einem mittigen Loch, bei dem sich ein Wasserwirbel bildet. Im Abfluss des Beckens befindet sich wiederum eine Turbine. Von der TU München wurde 2010 über die Entwicklung eines sogenannten Schachtkraftwerkes berichtet, das dank wasserfester Generatoren direkt im Fluss installiert werden kann. Erforderlich ist allerdings wiederum ein Stauwehr, vor dem ein senkrechter Schacht in den Flussgrund gegraben wird. In diesem wird senkrecht die Turbine angebracht. Hinter der Turbine wird das Wasser wieder in den Fluss geführt. Das Konzept wurde mit dem Ziel geringer Herstellungskosten entwickelt, diese sollen um ca. 30 % unter den Kosten für ein herkömmliches Buchtenkraftwerk liegen. Mehrere Schächte können auch nebeneinander oder nacheinander errichtet werden.

    Kleinwasserkraftwerke werden dank technischer Neuentwicklungen in den kommenden Jahren immer interessanter für die Stromerzeugung werden, da sich immer mehr Standorte für ihre Verwendung eignen werden. Sie bieten sich nicht nur für abgelegene Siedlungen, sondern auch für die kommerzielle Stromerzeugung oder für kleinere Gemeinden in der Nähe von Flüssen an. So erzeugt etwa das Kleinwasserkraftwerk Le Bayet bei Albertville in Frankreich mit einer Leistung von 2 MW genügend Strom, um den Jahresbedarf von 3.400 Haushalten zu decken. Ein Problem stellt nach wie vor der Schutz von Fischen dar, die bei einigen Konstruktionen leicht in die Turbinen geraten oder gegen das Wehr gedrückt werden können. Auch hier gibt es jedoch immer bessere technische Lösungen wie etwa verbesserte Fischtreppen.
    Windrotoren zur Stromerzeugung können nicht nur im Rahmen von Windparks oder als große freistehende Einzelanlagen errichtet werden. In den letzten Jahren sind auch sogenannte Kleinwindanlagen auf den Markt gekommen, mit deren Hilfe private Hauseigentümer oder Gewerbebetriebe auf ihrem Hausdach oder in ihrem Garten Strom erzeugen können.

    Erhältlich sind Anlagen von zwei bis sechs Kilowatt und bis zu 20 Kilowatt Nennleistung. Die klassische Propellerform wird teilweise durch sogenannte Vertikalpropeller abgelöst, die weniger Laufgeräusche und hohe Wirkungsgrade versprechen.

    Kleinwindanlagen können mit Fotovoltaik-Anlagen kombiniert werden. Staatliche Förderungen zur Anschaffung gibt es derzeit nicht; allerdings kann erzeugter überschüssiger Strom ins allgemeine Netz eingespeist und nach dem Erneuerbare-Energien-Gesetz vergütet werden. Käufer sollten sich gut über die Amortisationsdauer der Anlage informieren und verschiedene Angebote vergleichen. Für die Errichtung einer Kleinwindanlage kann eine Baugenehmigung erforderlich sein; dies wird von den Baubehörden bisher uneinheitlich gehandhabt.
    Klinker ist ein zum Hausbau verwendetes Baumaterial, dessen Besonderheit in seiner Widerstandsfähigkeit gegen Witterungseinflüsse besteht. Alte Häuser, die mit Klinkersteinen gebaut sind, befinden sich vor allem im Norden Deutschlands. Bei Klinkern handelt es sich um in einem Erhitzungsprozess verdichtete und ausgehärtete (gesinterte) Ziegelsteine. Sie haben keine Poren und sind deshalb wasserundurchlässig. Klinkersteine erhalten – je nach Zugaben – verschiedene Farbnuancen zwischen hell bräunlich-gelb und dunkel braun-rot. Heute werden Klinkersteine wegen ihrer dämmenden Eigenschaften oft für eine Fassaden- bzw. Vormauer verwendet. Klinkersteine haben eine genormte Länge, Breite und Höhe.
    Die Klöntür lässt sich in einen oberen und einen unteren Flügel teilen. Früher lehnten die Hausbewohner an dem geschlossenen, unteren Teil der Tür und plauderten (plattdeutsch: klönen) über das geöffnete, obere Element mit Passanten.
    Abkürzung für: Kaltmiete
    Abkürzung für: Stundenkilometer
    Abkürzung für: Kultusministerkonferenz
    Als Knagge bezeichnet man ein dreieckiges Bauteil, das ähnlich einem Kragstein über die Wandaußenfläche hinausragt und eine tragende Funktion für darüber liegende Bauwerksteile hat. Die Knagge wird teilweise auch als Konsole bezeichnet. Bei in Ständerbauweise errichteten alten Fachwerkhäusern mit einer Vorkragung der oberen Stockwerke dienen hölzerne Knaggen zur Aussteifung und zur Übertragung der Lasten auf die auskragenden Deckenbalken.

    Bei einem Sparrendach wird die Knagge oft verwendet, um die Kräfte aus den Dachsparren in die Tragkonstruktion der Geschossdecke zu übertragen. Nur so können durchgehende Hölzer für die Dachfläche und den Dachüberstand benutzt werden. Ohne die Knagge müssten die Kräfte direkt übergeleitet werden, weshalb der Sparren auf dem Träger der Decke enden müsste. Ein Dachüberstand lässt sich in diesem Fall nur mit einem sogenannten Aufschiebling erreichen, einem Holzteil, das die Dachneigung am untersten Ende des Daches abflacht, so dass es zu einem Knick im Dach kommt.

    Knaggen sind bei älteren Häusern oft in verzierter Form, mit Schnitzereien oder Figuren ausgeführt.

    Bei einem Pfettendach werden Knaggen in Form dreieckiger Metall- oder Holzteile auf der Innenseite im Winkel zwischen Pfette und Träger angebracht, um die Pfette gegen ein Abheben oder Kippen zu sichern. Oft wird hier die Knagge in Kombination mit einem Pfettenanker benutzt, um die bestmögliche Absicherung einer geneigten Dachkonstruktion zu erreichen.

    Der Begriff Knagge wird darüber hinaus auch für ein Werkzeug benutzt, mit dem Pflastersteine halbiert oder gebrochen werden.
    Abkürzung für: Konkursordnung
    Kohlendioxid ist ein farb- und geruchsloses Gas, welches in einer Konzentration von 350 ppm (ländliche Gebiete) bis 400 ppm (Stadtzentren) einen natürlichen Bestandteil der Umgebungsluft bildet. Im Innenraum stellt der Mensch mit seiner Atmung die wesentliche Quelle der Kohlendioxidemission dar (Abbauprodukt der Zellatmung). Als Abbauprodukt der menschlichen Atmung ist der Kohlendioxidgehalt der Innenraumluft ein Indikator für die Anwesenheit von Menschen und Tieren und deren Aktivitäten in einem Raum.

    Da die CO2-Emissionen der Menschen auch mit dem Anstieg der Geruchsintensität menschlicher Ausdünstungen korrelieren, gilt die Kohlendioxidkonzentration bei Fehlen anderer CO2-Quellen als Indikator der vom Menschen abgegebenen organischen Emissionen und damit als Leitparameter zur Beurteilung der Lüftungssituation. In schlecht gelüfteten Räumen (Luftwechselzahl unter 0,5 h h-1) kann die Kohlendioxidkonzentration gesundheitsbeeinträchtigende Konzentrationen einnehmen. Kohlendioxid wird beim vollständigen Verbrennen jedes organischen Materials (kohlenstoffhaltige Substanzen) bei ausreichender Sauerstoffzufuhr freigesetzt.

    Der Nestor der Hygiene, Pettenkofer, forderte schon 1858 0,1 Vol. % (= 1000 parts per million, ppm) CO2 als Grenzwert ("Pettenkoferzahl"). Er formulierte hierzu: "Ich bin auf das lebendigste überzeugt, dass wir die Gesundheit unserer Jugend wesentlich stärken würden, wenn wir in den Schulhäusern, in denen sie durchschnittlich fast den fünften Theil des Tages verbringt, die Luft stehts so gut und rein erhalten würden, dass ihr Kohlensäuregehalt nie über ein Promille anwachsen könnte."

    Im Bereich von 1000-2000 ppm CO2 in der Atemluft verringert sich durch die pH- Wert Verschiebung des Blutes der Sauerstofftransport. Dies kann zu Kopfschmerzen und Leistungsminderung führen. Verschiedene Untersuchungen beschäftigen sich mit dem Einfluss erhöhter Kohlendioxid-Konzentrationen auf die in Räumen anwesenden Personen.

    Myhrvold et. al. (1996) untersuchten in Schulklassen mit Schülern im Alter von 15-20 Jahren den Einfluss der Kohlendioxidkonzentrationen auf Gesundheit und Leistungsfähigkeit. Sie stellten eine deutliche Zunahme von Kopfschmerzen, Müdigkeit, Schwindel und Konzentrationsschwäche bei CO2-Konzentrationen über 1500 ppm (1,5 Vol.%) fest.

    Kim et.al. (2002) untersuchten 181 Kinder aus 110 Wohnungen und ermittelten einen signifikanten Zusammenhang zwischen den CO2-Konzentrationen und Asthmaanfällen bei Versuchspersonen mit asthmatischen Erkrankungen in der Anamnese.

    Shendell et. al. (2004) stellten bei ihren Untersuchungen fest, dass in US-amerikanischen Schulen pro 1000 ppm CO2-Anstieg in der Luft von Klassenräumen sich die relative Abwesenheitsrate um zehn bis 20 Prozent erhöhte.

    Bei Untersuchungen der US-amerikanischen Umweltbehörde (Erdmann et. al. 2004) in 100 zufällig ausgewählten Bürogebäuden fand sich eine signifikante Zunahme für Schleimhaut- und respiratorische Symptome (Halsschmerzen, pfeifendes Atemgeräusch) pro Anstieg der CO2-Konzentrationsdifferenz um 100 ppm.

    Wargocki und Wyon (2006) untersuchten die Reaktionen von Schülern bei einer Verringerung der mittleren CO2-Konzentrationen von 1300 ppm auf 900 ppm durch erhöhte Lüftungsraten. Dabei zeigte sich, dass bei der niedrigeren CO2-Konzentration die Geschwindigkeit bei der Durchführung der gestellten Aufgaben signifikant erhöht war. Durch eine Verdoppelung der Luftzufuhrrate kam es zu einer Verbesserung der Leistungsfähigkeit um acht bis 14 Prozent, bezogen auf die Schnelligkeit und Fehlerfreiheit bei der Bearbeitung von Schulaufgaben.

    In einer kanadischen Studie zeigte sich, dass die Häufigkeit von tiefen Atemwegsinfektionen bei Inuit-Kindern unter fünf Jahren, signifikant mit der durchschnittlichen CO2-Konzentration in der Wohnung assoziiert war (Kovesi et al., 2007).
    Gemäß European Collaborative Action (ECA, 1992) ist ab 1000 ppm CO2 mit einer Unzufriedenheitsrate der Raumnutzer von circa 20 % und ab 2000 ppm mit etwa 30 % zu rechnen.

    Die DIN EN 13779 (2007, Lüftung von Nichtwohngebäuden) legt für Kohlendioxidkonzentrationen in der Innenraumluft von Aufenthaltsräumen vier Klassen von hoher Raumluftqualität (< 800 ppm) bis niedriger Raumluftqualität (>1400 ppm) fest. Für eine mittlere Innenraumluftqualität (CO2-Konzentration >800 - 1000 ppm) wird eine Zuführung von mindestens 36 Kubikmeter Außenluft je Stunde und Person gefordert.

    2008 erfolgte eine Neubewertung der gesundheitlichen Wirkungen von Kohlendioxid in der Raumluft (UBA - Ad-hoc-Arbeitsgruppe Innenraumrichtwerte der Innenraumlufthygiene-Kommission des Umweltbundesamtes). Hierbei wurden Leitwerte festgelegt, welche wissenschaftlich begründete, praxisorientierte Handlungsempfehlungen darstellen:
    • 2000 ppm - hygienisch inakzeptabel

    Hiernach soll bei Überschreitung eines Wertes von 1000 ppm CO2 gelüftet werden, und ab 2000 ppm muss gelüftet werden. Die Ad-hoc-Arbeitsgruppe empfiehlt, die Kohlendioxid-Leitwerte im Sinne einer Lüftungsampel (grün-gelb-rot) zu verwenden. Für Schulräume wird ein Luftaustausch von 25 bis 30 m3 pro Person gefordert (Umweltbundesamt 2008). Das ist auch die Menge, welche aus hygienischer Sicht mindestens den Wohnräumen zugeführt werden sollte, um die Konzentration von 1000 ppm Kohlendioxid nicht zu überschreiten.

    Sollten 2000 ppm CO2 trotz einer verstärkten Lüftung in Schulen nicht dauerhaft unterschritten werden und höhere Lüftungsfrequenzen zu erheblichen Störungen zum Beispiel des Unterrichtsverlaufes in einem Klassenraum führen, sind weitergehende organisatorische, lüftungstechnische bzw. bauliche Maßnahmen erforderlich. Hierzu zählen die Überprüfung der Belüftbarkeit des Raumes, eine Verringerung der Anzahl der Personen im Raum oder der Einbau von technisch geregelten Lüftungsanlagen (UBA 2008).

    So gilt die "Pettenkoferzahl" von 1000 ppm nach wie vor als Indikator der Innenraumluftqualität. Jedoch kann auch eine CO2 Konzentration unter 800 ppm nicht immer garantieren, dass die Lüftungsraten ausreichend sind, um Luftverunreinigungen aus anderen Quellen im Innenraum zu entfernen.

    Beim Kochen und Heizen in engen schlecht gelüfteten Räumen kann sich eine hohe Konzentration von Kohlendioxid akkumulieren: Bei Konzentrationen >30.000-40.000 ppm (4 Vol.%) in der Einatmungsluft bewirkt CO2 ausgeprägte Symptome wie Kopfschmerzen, Schwindel, Ohrensausen und Herzklopfen. Hohe Kohlendioxidkonzentrationen in Weinkellern, Futtersilos, Brunnen, oder Jauchegruben in denen sich dieses durch Gärung entstehende Gas aufgrund seiner hohen spezifischen Dichte (im Vergleich zur Luft) angesammelt hat, führen immer wieder zu schweren Vergiftungen und Todesfällen. Bei über 10 Vol.% CO2 in der Einatmungsluft treten Krämpfe, Bewusstlosigkeit und Atemstillstand auf.

    Die Lüftung der Innenräume erfolgt, um Kohlendioxid sowie andere Emissionen einschließlich Luftfeuchtigkeit aus den Räumen zu entfernen. Man braucht nicht das Fenster öffnen "weil der Sauerstoff verbraucht ist". Bei normaler Betätigung verbraucht ein erwachsener Mensch zwischen 15-50 l Sauerstoff pro Stunde. In einem 20 m2 großen Raum mit 2,50 m Raumhöhe befinden sich 50 m3 Luft, das heißt 50.000 l. Da der Sauerstoffgehalt in der Luft 21 % beträgt, sind in diesem Raum 10.050 l Sauerstoff.

    Bei einem Sauerstoffbedarf von 50 l/Stunde würde der Sauerstoff in diesem Raum rein rechnerisch für 200 Personen bei leichter körperlicher Arbeit reichen, wenn man eine Luftwechselzahl von 1 h-1 annimmt. Bei der aus hygienischen Gründen geforderten Luftwechselzahl zur Abfuhr der Feuchte und des Kohlendioxids (0,5 h-1) könnten in diesem Fall immerhin noch 100 Personen bei leichter körperlicher Arbeit in diesem Raum ausreichend mit Sauerstoff versorgt werden.

    Prophylaktische Maßnahmen zur Begrenzung der Kohlendioxidkonzentration in Räumen:
    • Bei dicht schließenden Fenstern ist auf eine ausreichende Lüftung zu achten. Zur Raumlüftung ist eine Luftwechselzahl von mindestens 0,5-1 h zu sichern.
    • Bei Einsatz von Energiesparfenstern ohne zusätzliche Lüftungsanlagen ist ein mehrmaliges tägliches Öffnen der Fenster erforderlich, um Feuchtigkeit und Kohlendioxid zu entfernen.
    • Durch Klimaanlagen lassen sich die erforderlichen Lüftungsraten auch bei dicht schließenden Fenstern gut einstellen. Einfachere Maßnahmen zur Unterstützung der Lüftung sind Kippfenster mit automatischer Schließvorrichtung, Dosierlüfter am Fensterrand sowie verschiedene Formen von Außenluftdurchlasselementen.
    Kohlenmonoxid ist ein giftiges, farb-, geruch- und reizloses Gas (Stickgas), welches bei unvollständiger Verbrennung organischer Verbindungen (Kohle, Erdöl, Erdgas, Holz) entsteht. Natürliche CO-Quellen sind Vulkan- und Erdgase, Wald- und Steppenbrände und andere (90 % der globalen CO-Emissionen). Großräumig spielt die CO-Immission aus diesen Quellen aber nur eine untergeordnete Bedeutung.

    CO wird schnell über die Lungen aufgenommen. Da es eine über 300-mal höhere Affinität zum Hämoglobin hat als Sauerstoff, kann Sauerstoff schon durch geringe Mengen CO verdrängt werden. Die Folge ist eine Hypoxie der Gewebe. Der natürliche CO-Hb-Spiegel des Blutes ist 0,5-0,9 Prozent.

    Steigende Kohlenmonoxidkonzentrationen in der Luft verringern die maximale körperliche Leistungsfähigkeit bereits bei gesunden Menschen und verkürzen den Zeitraum bis zur Entstehung von Herzbeschwerden (Angina Pectoris) bei Menschen mit kardiovaskulären Erkrankungen. Auf Grundlage von Laborstudien mit Freiwilligen wurde ermittelt, dass oben genannte Symptome bereits bei einer CO-Hb-Konzentration ab zwei Prozent auftreten. Es gilt daher die Empfehlung, dass dieser Wert nicht überschritten werden sollte (WHO 2011).

    Durch hohe Spitzenkonzentrationen von CO bei starkem Verkehrsaufkommen und Inversionswetterlagen können insbesondere Kinder, Schwangere, ältere Menschen sowie alle Personen mit einer Verengung der Herzkranzgefäße gefährdet werden. Besonders hohe CO-Werte wurden im Autoinnenraum während der rush-hour beobachtet.

    Symptome einer deutlichen CO-Vergiftung beginnen ab einem CO-Hb von ca. 25 % (=500 mg/m3 in der Einatmungsluft). Diese Werte sind verkehrsbedingt nicht zu erreichen. Symptome einer CO-Vergiftung sind Kopfschmerzen, Müdigkeit, Schwindel, Übelkeit und Erbrechen. Bei starken Vergiftungen können Bewusstseinsstörungen und Krämpfe auftreten.

    Akute Vergiftungen mit schweren Störungen des ZNS bis zum letalen Ausgang traten insbesondere bei starkem CO-Emissionen aus schlecht ziehenden Öfen und/oder defekten Schornsteinanlagen auf. Bereits eine Konzentration von einem Volumenprozent in der Atemluft kann eine tödliche Vergiftung zufolge haben. Mehrfach kam es auch zu schweren Vergiftungen und Todesfällen, nachdem Holzkohlegrillgeräte im Innenraum in Betrieb gesetzt wurden oder Motoren von Kraftfahrzeugen in Garagen bei geschlossenen Türen liefen.

    Prophylaktische Maßnahmen:
    • Sicherstellen eines guten Abzuges der Abluft aller Energiequellen mit offenem Verbrennungsraum im Haus.
    • Kein Grillen mit Holzkohle in geschlossenen Räumen.
    • Kein laufen lassen von Kraftfahrzeugen oder anderen Verbrennungsmotoren in Garagen und anderen geschlossenen Räumen.
    Der Begriff Kolonnade (französisch: "colonne" = Säule) bezeichnet einen rhythmisch gegliederten Säulengang mit horizontalen Trägern, auf denen häufig eine Dachseite lastet. Im Gegensatz zur Kolonnade steht die Arkade, deren oberen Abschluss ein Bogen bildet.
    Das Kombibüro ist ein Bürotyp, bei dem Elemente von Großraumbüros und von Zellenbüros miteinander kombiniert werden. In der Regel bestehen sie aus einem zentral angeordneten Kommunikations- und Technikbereich und davon abgeteilten Einzelbüros ("Denkerzellen"). Letztere werden zum Teil nach dem Prinzip des Desksharing genutzt.
    Wettbewerb, bei dem Planungs- und Bauleistungen zugleich ausgeschrieben werden. Ziel ist es, eine frühzeitige Kooperation von Planern und ausführenden Unternehmen zu erreichen und dadurch unnötige Kosten zu vermeiden.
    Abkürzung für: Komfort
    Abkürzung für: Kommentar
    Die Kommanditgesellschaft ist eine handelsrechtliche Personengesellschaft (Gegen­satz: Kapitalgesellschaft, z. B. GmbH). Rechtsgrundlage sind die §§ 161 ff. des Han­dels­gesetzbuchs (HGB).

    1. Wesen

    Gesellschafter der KG sind die Komplementäre und die Kommanditisten. Die Kom­ple­mentäre haften, wie die Gesellschafter der GbR oder der Offenen Handelsge­sell­schaft (OHG) persönlich und unbeschränkt. Die Haftung der Kommanditisten ist da­gegen auf einen bestimmten Betrag beschränkt, nämlich die im Gesellschaftsvertrag festgelegte Einlage (§ 161 Abs. 1 HGB). Die Beschränkung der Haftung der Kom­man­ditisten ist der wesentliche Unterschied zur OHG. Im Übrigen finden die Vor­schrif­ten über die OHG ( §§ 105 ff. HGB) auf die KG nach § 161 II HGB ergänzend Anwendung. Komplementär einer KG kann auch eine weitere Personengesellschaft sowie, in der Praxis recht häufig, eine juristische Person, insbesondere eine GmbH, sein. Der Firmenzusatz lautet "GmbH & Co KG". Diese Rechtsform wird gewählt, wenn keiner der Gesellschafter die unbeschränkte Haftung übernehmen will.

    2. Rechtsverhältnisse

    Sie entsprechen grundsätzlich denen der OHG, mit folgenden Ausnahmen:
    • In das Handelsregister sind die Namen der Kommanditisten, die Höhe ihrer Einlage, die Haftungssumme, einzutragen.
    • Die Kommanditisten sind von der Geschäftsführung ausgeschlossen. Diese steht nach § 164 HGB allein den Komplementären zu.
    • Nach § 166 HGB haben die Kommanditisten stets Kontrollrechte.
    • Die persönliche Haftung der Kommanditisten entfällt mit der Einzahlung ihrer Einlage.
    • Der Kommanditist nimmt eingeschränkt an Gewinn und Verlust teil (§§ 167, 168 HGB).
    • Der Kommanditist ist nach § 170 HGB nicht zur Vertretung der Gesellschaft ermächtigt.
    • Beim Tod eines Komplementärs scheidet dieser aus der Gesellschaft aus. Stirbt ein Kommanditist, kann die Gesellschaft mit dessen Erben fortgesetzt werden (§ 177 HGB).
    3. Auflösung der Gesellschaft

    Die Kommanditgesellschaft wird in entsprechender Anwendung von § 131 Abs. 1 und 2 HGB aufgelöst, z. B. durch Zeitablauf, Beschluss der Gesellschafter, Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen der Gesellschaft, gerichtliche Ent­schei­dung (soweit ein Komplementär eine GmbH ist), die Ablehnung des Antrags auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens.

    4. Ausscheiden eines Gesellschafters

    Der Gesellschafter der KG scheidet in entsprechender Anwendung von § 131 Abs. 3 HGB aus der Gesellschaft durch Tod, Kündigung, Eröffnung des Insolvenz­ver­fahrens über sein Vermögen, Kündigung durch einen Privatgläubiger des Gesell­schafters oder Beschluss der Gesellschafter aus.

    5. Liquidation

    Nach Auflösung der Gesellschaft erfolgt die Liquidation in entsprechender Anwen­dung der §§ 145 ff. HGB. Die Liquidatoren verteilen unter den Gesellschaftern nach § 155 HGB das verbleibende Gesellschaftsvermögen im Verhältnis der Anteile.
    Als Kommorienten bezeichnet man Personen, die sich gegenseitig zu Erben eingesetzt haben, dann aber gleichzeitig verstorben sind. Dies ist bei einem Autounfall oder einem Flugzeugabsturz denkbar. Erbrechtlich kann das gleichzeitige Versterben erhebliche Auswirkungen haben, da nur ein Lebender etwas erbt. Eine unter Ehegatten geregelte gegenseitige Erbeinsetzung funktioniert dann nicht mehr wie geplant, vielmehr erben die jeweiligen Erben der einzelnen Verstorbenen separat.

    In solchen Fällen ist es Sache des Nachlassgerichts, zu ermitteln, wer zuerst verstorben ist. Dies ist oft nicht möglich. Daher wird in solchen Fällen oft § 11 Verschollenheitsgesetz herangezogen. Danach wird gesetzlich vermutet, dass zwei Personen gleichzeitig verstorben sind, wenn nicht zu beweisen ist, wer von beiden länger gelebt hat.

    Ehegatten regeln teilweise den Fall des gleichzeitigen Versterbens in ihrem gemeinsamen Testament. Dabei werden dann oft die Kinder für diesen Fall als Erben eingesetzt. Gibt es keine klare testamentarische Regelung, wer in einem solchen Fall Schlusserbe sein soll, richtet sich die Erbfolge nach dem Gesetz.
    Nach den kommunalen Abgabengesetzen der Bundesländer sind im Regelfall die Eigentümer des Grundstücks beitragspflichtig (Gebührenschuldner). Bei mehreren Beitragspflichtigen, so auch bei Wohnungseigentümern als (Mit-) Eigentümer des Grundstücks haften die Beitragspflichtigen als Gesamtschuldner.

    Diese Gesamtschuld besteht ungeachtet der von § 10 Abs. 8 WEG angeordneten nur quotalen Außenhaftung der Wohnungseigentümer für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft. Die danach geregelte Haftungsbegrenzung greift jedoch nicht, wenn nach Länderrecht eine Gesamtschuld der Wohnungseigentümer in ihrer Eigenschaft als Miteigentümer des Grundstücks gegenüber der Kommune und damit im Außenverhältnis gesetzlich vorgesehen ist.

    Im Innenverhältnis zu den Wohnungseigentümern ist jedoch die Wohnungseigentümergemeinschaft (Verband) verpflichtet, eine von allen Wohnungseigentümern gesamtschuldnerisch zu tragende öffentlich-rechtliche Abgabenpflicht als gemeinschaftsbezogene Pflicht im Sinne von § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG wahrzunehmen (BGH, Urteil vom 14.2.2014, V ZR 100/13).

    Ist danach die Wohnungseigentümergemeinschaft verpflichtet, eine gemeinschaftsbezogene Forderung so zu behandeln, als wäre sie ausschließlich gegen sie gerichtet, hat sie diese Forderung zu begleichen. Aus dieser Verpflichtung der Wohnungseigentümergemeinschaft folgt ein entsprechender Freistellungsanspruch des von dem kommunalen Gläubiger in Anspruch genommenen Wohnungseigentümers.

    Das bedeutet, dass der gegenüber der Kommune als Gesamtschuldner zur Zahlung verpflichtete Wohnungseigentümer die geltend gemachte Forderung, beispielweise für die erstmalige Herstellung der zentralen öffentlichen Schmutzwasseranlage, an die Kommune zu zahlen hat, die Gemeinschaft jedoch diesen Betrag abzüglich des auf ihn entfallenden Anteils diesem Eigentümer zu erstatten hat (BGH, Urteil vom 14.2.2014, V ZR 100/13).
    Die von den Bundesländern erlassenen Kommunalabgabengesetze (KAG) sind die Rechtsgrundlage für Gemeindesatzungen, auf deren Grundlage die Gemeinden vom Bürger Abgaben – also Steuern, Gebühren und Beiträge – erheben können.

    Kommunale Abgaben dürfen regelmäßig nur aufgrund einer Satzung erhoben werden. Diese muss den Abgabenschuldner, den die Abgabe begründenden Tatbestand, den Maßstab sowie den Zeitpunkt der Fälligkeit der Abgabenschuld bestimmen.

    Auf Grund des Kommunalabgabengesetzes von Rheinland-Pfalz etwa können Satzungen erlassen werden, nach denen die Gemeinden kommunale Verbrauchs- und Aufwandssteuern (wie zum Beispiel eine Bettensteuer für Beherbergungsbetriebe) erheben. Beispiele für ausdrücklich zulässige Gemeindesteuern sind die Hundesteuer, die Vergnügungssteuer, die Schankerlaubnissteuer und die Jagdsteuer.

    Auch Gebühren und Beiträge für die Benutzung von Gemeindeeinrichtungen dürfen erhoben werden. Darunter fallen die Gebühren einer öffentlichen Leihbücherei genauso wie Erschließungsbeiträge, die ein Grundeigentümer für die Verbreiterung des Fußwegs vor seinem Grundstück zahlen muss, ebenso die Abwassergebühren.

    Auch ein Fremdenverkehrsbeitrag zur Bereitstellung und Erhaltung touristischer Infrastruktur wird auf Basis einer Gemeindesatzung erhoben. Hier ist auf Ebene des Kommunalabgabengesetzes meist geregelt, dass die Abgabe von allen Selbstständigen und Unternehmern zu erheben ist, die am Fremdenverkehr verdienen. Eine Kurtaxe bzw. ein Kurbeitrag kann ebenfalls auf Grundlage von Kommunalabgabengesetz und Gemeindesatzung von den Feriengästen gefordert werden. Diese sind oft an die Nutzung bestimmter öffentlicher Einrichtungen (Strand) geknüpft.

    Entspricht eine Satzung nicht den Vorgaben des Kommunalabgabengesetzes oder widerspricht sie z. B. dem Grundgesetz, ist sie gerichtlich anfechtbar. Soll gegen einen Abgabenbescheid vorgegangen werden, ist in der Regel jedoch zunächst ein Widerspruch bei der erlassenden Behörde angesagt, welcher innerhalb von vier Wochen einzureichen ist.
    Zu den originären kommunalen Steuern gehören die Ge­wer­be- und die Grund­steu­ern. Sie un­ter­ste­hen dem Ver­wal­tungs­recht der Kom­mu­nen. Durch Fest­set­zung von He­be­sät­zen kön­nen sie das Steu­er­auf­kom­men in ge­wis­sem Um­fang ver­än­dern.

    Die Gemeinden können aber zusätzlich örtliche Verbrauchs- und Aufwandsteuern (zum Beispiel Hundesteuer, Vergnügungssteuer, Zweitwohnungssteuer und so weiter) erheben. Die durch Abgaben finanzierte Einnahme pro Einwohner ist höchst un­ter­schied­lich.
    Sie lag im Jahr 2011 in den westdeutschen Großstädten (München, Frankfurt, Düsseldorf, Hamburg) bei über 700 Euro pro Einwohner. In den ländlichen Räumen liegt das mittlere Steuereinkommen der Gemeinden bei etwa 250 Euro (neue Bundesländer) beziehungsweise 500 Euro (alte Bundesländer) Durch ein Fi­nanz­aus­gleichs­sys­tem werden diese Unterschiede etwas geglättet. Die steuerlichen Grundlagen der Gemeinden sind weitg­e­hend im Grundgesetz verankert.
    Kommunalunternehmen sind rechtlich selbstständige Unternehmen, die von Gemeinden gegründet werden können, um bestimmten Aufgaben effektiver nachgehen zu können.

    Sie sind gleichzeitig Anstalten des öffentlichen Rechts. Ihre Rechtsgrundlage finden Kommunalunternehmen in den Landesgesetzen des jeweiligen Bundeslandes. Die Einzelheiten regelt eine Gemeindesatzung. In einigen Bundesländern werden abweichende Begriffe verwendet (zum Beispiel kommunale Anstalt). Viele Kommunalunternehmen gehen aus anderen Organisationsformen hervor, zum Beispiel aus rechtlich nicht selbstständigen Eigenbetrieben einer Gemeinde. Im Unterschied zu diesen verfügt das Kommunalunternehmen über eine eigene Rechtspersönlichkeit. Mehrere Gemeinden oder Landkreise können gemeinsame Kommunalunternehmen betreiben.

    Um die ihm übertragenen Aufgaben wahrzunehmen, darf das Kommunalunternehmen Verwaltungsakte erlassen – dies stellt wiederum einen Vorteil vor der zuweilen von Gemeinden genutzten Rechtsform der GmbH dar, die diese Möglichkeit nicht hat. Das Kommunalunternehmen kann bei entsprechender Ermächtigung durch die Gemeinde Gebühren erheben, Satzungen erlassen und Beamte beschäftigen.

    Beispiel: Die Stadtwerke einer Gemeinde werden als Kommunalunternehmen geführt. Ihre Aufgabe ist der Betrieb eines Heizkraftwerkes und die Versorgung des Gemeindegebietes mit Heizenergie. Zu diesem Zweck erlässt das Kommunalunternehmen eine Satzung, die einen Anschluss- und Benutzungszwang für alle Wohngebäude an das örtliche Fernheizungsnetz festlegt. Das Unternehmen kann Anschlussgebühren festlegen und den Anschlussinhabern die gelieferte Heizenergie in Rechnung stellen.
    Zu den klassischen Instrumenten der Kommunikationspolitik zählen Werbung und Öffentlichkeitsarbeit. Objektwerbung ist Werbung für das Objekt zur Erzielung des beabsichtigten Verkaufs- oder Vermietungserfolges und gehört damit zum derivaten Marketing. Bezogen auf den Auftraggeber steht die Festlegung eines Objektwerbeplanes im Vordergrund. Dabei sind sorgfältig die Werbeträger auszuwählen, der Inhalt der Werbeaussage zielgruppengerecht festzulegen und ein bestimmter Werbeetat einzuräumen.
    Kommunikationswege beschreiben die Richtungen, in denen die Informations­vermittlung innerhalb und außerhalb von Unternehmen erfolgt. In der Regel werden die Kom­muni­ka­tions­wege in drei Kategorien unterschieden:
    • Face-to-Face-Kommunikation,
    • Print-Kommunikation und
    • Elektronische Kommunikation.
    Im Idealfall lassen sich Face-to-Face-Kommunikation, Print-Kommunikation und Elektronische Kommunikation mit­ein­an­der kombinieren und zusammen mit den Instrumenten des Marketings in Form einer Integrierten Kommunikation umsetzen.
    Eigentümer von Eigenheimen mit Garten kompostieren oft ihren Biomüll zwecks späterer Verwendung als Dünger. Auch eine konsequente Mülltrennung mit Kompostierung aller biologischen Komponenten befreit jedoch nicht von der Pflicht zur Unterhaltung einer Restmülltonne und zur Bezahlung der entsprechenden Abfallgebühren. Die Gerichte argumentieren damit, dass auch bei größtmöglicher Sorgfalt Restabfälle nicht zu vermeiden sind (VG Koblenz, 30.8.2004, Az. 7 K 543/04).
    Konflikte entstehen in den meisten Fällen durch mangelnde Kommunikation. Ein Konflikt bedeutet noch nicht eine völlige Eskalation.

    Hier entfaltet das Konflikmanagement seine Wirkung. Bereits bei der kleinsten Entstehung eines Konflikts kann durch verschiedene Massnahmen des Konfliktmanagements die Eskalation vermieden werden. Zumeist bedeutet dies das Hinzuziehen einer externen Person.

    Metakommunikation
    Reden über den Umgang miteinander oder aber Kommunikation über die Kommunikation - das versteht man unter dem Begriff Metakommunikation. Deren klassisches Einsatzgebiet ist die Paarberatung. Aber auch zwischen bespielsweise Eigentümer, Verwalter und Mieter ist die Metakommunikation ein wichtiger Baustein für erfolgreiches Konfliktmanagement.

    Eisbergmodell
    Im Eisbergmodell verdeutlicht Sigmund Freud die Beziehungs- und Sachebene. Laut diesem Modell beträgt die Beziehungebene 80 Prozent und nur 20 Prozent der Kommunikation finden auf der Sachebene statt. Man sieht immer nur die Spitze des Eisbergs – dies steht genau für dieses Modell. 80 Prozent liegen im Wasser verborgen. Sind diese 80 Prozent negativ besetzt, wird es sehr schwierig auf der Sachebene auf einen gemeinsamen Nenner zu kommen.

    Aktives Zuhören
    Vermeintlich eine Selbstverständlichkeit, aber den meisten Menschen fällt das aktive Zuhören schwer. Aktives Zuhören bedeutet nicht nur zuhören, sondern zum Beispiel auch durch offene Fragen den Gesprächsverlauf mit zu gestalten und somit seinem Gegenüber ein Gefühl von Interesse zu vermitteln.
    Abkürzung für: Kochnische
    Wie in der gesamten Wirtschaftswelt verläuft auch die Immobilienwirtschaft in Zyklen, den Konjunkturzyklen. Klassischerweise sind dies Aufschwung (Expansion), Hochkonjunktur (Boom), Abschwung (Rezession) und Tiefphase (Depression). Variablen auf dem Mietflächenmarkt (besonders gut anhand von Büroflächen ersichtlich) sind der (Gesamt-) Mietflächenbestand, das Mietflächenangebot (Leerstand), die Belegungsrate (Leerstandsquote), die Mietflächennachfrage, die Miethöhe und das Neubauvolumen sowie der Abriss von Gebäuden (siehe Abbildung unten).

    In der Aufschwungsphase steigen nach erhöhter Flächennachfrage die Mieten, so dass die Leerstandsquote sinkt. Durch die höhere Nachfrage im Vergleich zum Angebot wird das Neubauvolumen vorangetrieben. Bis diese neuen Flächen vermietet werden können, vergeht allerdings ein gewisser Zeitraum (in der Regel ein bis zwei Jahre, das so genannte "time lag").

    In diesem Zeitraum erreicht die Konjunktur die Boomphase, in der die Mieten hoch und die Leerstandsquoten niedrig sind. Die auf dem Markt platzierten neuen Flächen sorgen dafür, dass das Flächenangebot steigt, die Mieten nachgeben und sich die Konjunktur langsam abkühlt. Während immer mehr neue Flächen am Markt platziert werden, übersteigt das Angebot die Nachfrage, was sich an einer Stagnation der Mieten bemerkbar macht.

    In der Rezessionsphase steigen die Leerstände, wodurch Druck auf die Mieten ausgeübt wird und diese in der Folge sinken.

    Die Mieten erreichen in der Depression ihren Tiefststand und die Leerstandsrate ist am höchsten. In der letzten Phase ist die Nachfrage wieder im Begriff zu wachsen, der Leerstand geht zurück und die Mieten stabilisieren sich. Die zeitverzögerte Anpassung von Angebot und Nachfrage mit entsprechenden Angebots- beziehungsweise Nachfrageüberhängen wird als Schweinezyklus bezeichnet.

    Anhand dieses Modells lässt sich die Bedeutung des Timings als Erfolgsfaktor gut veranschaulichen. Besonders die opportunistischen Investoren orientieren sich vor allem daran und versuchen möglichst in der Tiefphase zu kaufen und während der Boomphase die Immobilie wieder zu veräußern. Weil diese Punkte jeweils schwer zu identifizieren sind, kommen für risikoaverse Immobilieninvestoren vermeintlich weniger riskante Immobilien infrage. Dies können Core-Standorte in der Innenstadt großer Wirtschaftszentren sein. Man geht davon aus, dass der Zyklusverlauf dort gelegener Immobilien stabiler ist und man weniger Mietausfall durch Leerstand zu erwarten hat.

    Neben diesem klassischen sinuskurvenförmigen Verlauf ist als neueres Modell die Immobilien-Uhr des Immobilienunternehmens Jones Lang LaSalle kreiert worden, die mehrere Märkte mit ihren bestimmten Zyklen abbilden soll.

    (Abbildung nach Opitz, Gerhard, Geschlossene Immobilienfonds, 2. Aufl. 1998, Seite 31)
    Konkludentes bzw. einverständliches Handeln umschreibt in der juristischen Fachsprache ein Handeln, das als verbindliche Willenserklärung ausgelegt wird. Zwei Personen können zum Beispiel einen Vertrag abschließen, indem sie beide eine bestimmte Handlung vornehmen, die üblicherweise als auf den Vertragsabschluss gerichtete Willenserklärung gedeutet wird. Ist gesetzlich die Schriftform für einen Vertrag vorgeschrieben, kann kein konkludenter Vertragsabschluss stattfinden.

    Ein Mietvertrag kann durch konkludentes Handeln zustande kommen: Zieht der Mieter bei einem befristeten Mietvertrag bei Vertragsende nicht aus der Wohnung aus, zahlt weiterhin pünktlich die Miete und der Vermieter nimmt die Miete kommentarlos entgegen, entsteht ein unbefristeter Mietvertrag.

    Schweigen wird grundsätzlich nicht als konkludentes Handeln gewertet. Dies gilt auch dann, wenn eine Vertragspartei ein Schreiben formuliert, in dem es etwa heißt: "Sollten Sie sich bis zum – nicht anderweitig geäußert haben, gehe ich davon aus, dass Sie – einverstanden sind."

    Umstritten war lange die Frage, ob ein Mieter konkludent der Aufnahme neu hinzukommender Posten in die Betriebskostenabrechnung zustimmen kann. Das konkludente Handeln besteht dabei in der mehrfachen kommentarlosen Bezahlung der Nachzahlungen über mehrere Abrechnungszeiträume. Der Bundesgerichtshof hat am 29.05.2000 (Az. XII ZR 35/00) festgestellt, dass auch kommentarloses Zahlen über mehrere Jahre nicht ohne Weiteres ein konkludentes Handeln darstellt. Darin komme nur die irrtümliche Ansicht des Mieters zum Ausdruck, dazu verpflichtet zu sein. Eine konkludente Zustimmung liegt danach erst dann vor, wenn für den Mieter aufgrund zusätzlicher besonderer Umstände der Vertragsänderungswille des Vermieters erkennbar wird – etwa durch einen Vermieterwechsel, bei dem die neue Vermieterin umfangreiche zusätzliche Posten auf den Mieter umlegt, während vorher nur Heizung und Warmwasser abgerechnet worden waren (BGH, Az. VIII ZR 279/06, Urteil vom 10.10.2007).
    In der immobilienwirtschaftlichen Projektentwicklung baut die Machbarkeitsanalyse auf den Säulen der Standort-, der Markt-, der Mitbewerber-, der Nutzer- und Investorenbedarfs- sowie der Wirtschaftlichkeitsanalyse auf.

    Doch nicht nur in der Projektentwicklung findet die Konkurrenzanalyse beispielsweise als Mitbewerber-Analyse Anwendung. Ihre relevanten Einflussgrößen sind zum Beispiel:

    • die Marktanteile aktuell und im Zeitablauf,
    • die Anzahl der Mitbewerber und deren Gewichtung,
    • die Mitbewerberprofile mit ihren Stärken und Schwächen,
    • die Marketingeinstellung und Aktivität der Mitbewerber,
    • die Bekanntheit und Vertrautheit der Wettbewerbsangebote,
    • das Preisgefüge / die Preisgestaltung.1

    Haase / Fröhlich fügen diesen Punkten für ein Hausverwaltungsunternehmen unter anderem noch hinzu:

    • die Einteilung in direkte und indirekte Wettbewerber,
    • anhand welcher Unternehmenskennzahlen der Wettbewerber charakterisiert werden können,
    • welche Kompetenzen die jeweiligen Wettbewerber zur Befriedigung der Bedürfnisse in einzelnen Marktsegmenten haben.2

    Zunächst müssen die jeweiligen Konkurrenten identifiziert werden.
    Zu differenzieren ist einerseits zwischen der allgemeinen Konkurrenzlage des Immobilienunternehmens mit seinen Angeboten und Dienstleistungen. Andererseits spielt in der Immobilienwirtschaft ebenso die Wettbewerbssituation auf den Grundstücks- und Vermietungsmärkten vor Ort eine maßgebliche Rolle.

    Für bestimmte Immobilienprojekte brauchen Projektentwickler geeignete Grundstücke. Um diese zu erwerben, stehen sie in einer Konkurrenzsituation zu anderen Kaufinteressenten. In Abhängigkeit zur späteren Nutzungsart werden die zu vermietenden oder zu veräußernden Flächen im Wettbewerb zu vergleichbaren Angeboten stehen oder zu Gütern, die dieselben oder ähnliche Bedürfnisse bedienen (Substitutionsgüter).

    Im Rahmen dessen sollten der Mikro- und der Makrostandort mit ihren Charakteristika, insbesondere der jeweiligen Standortfaktoren, genauer analysiert werden. Je nach Nutzungsart (zum Beispiel Wohnen, Büro, Handel, Logistik) fällt die Konkurrenzanalyse anders aus, weil jede Nutzungsart ihre eigenen, erfolgsversprechenden Standortfaktoren mit sich bringt.

    Zum Beispiel sollte im Fall von Handelsimmobilien die Umgebung besonders nach vergleichbaren, bereits bestehenden oder in absehbarer Zeit auf den Markt eintretenden Angeboten (Supermärkte, Drogerie-Märkte, Fachmärkte, Shopping-Center) sondiert werden, um nach Fertigstellung der Immobilie nicht von der Konkurrenz überrascht zu werden.

    1vgl. Pepels, Werner, Lexikon des Marketing, 1. Aufl. 1996, S. 1147 ff.
    2vgl. Haase, Steffen, Fröhlich, Carmen, Marketing für den Hausverwalter, 1. Aufl. 2010, S. 31
    Die Pflicht des Vermieters zur Gewährung des ungestörten vertragsgemäßen Gebrauchs von Flächen und Räumen zum Betrieb eines gewerblichen oder freiberuflichen Betriebes umfasst auch die Verpflichtung, keine Konkurrenten des Mieters in anderen Räumen des Mietgrundstücks oder auf unmittelbaren Nachbargrundstücken – soweit sie dem Vermieter gehören – anzusiedeln.

    Dieser vertragsimmanente Konkurrenzschutz erstreckt sich jedoch nicht auf jegliche vom Mieter im Rahmen seines Gewerbes angebotene Artikel oder Leistungen, sondern nur auf den Kern des Sortiments (Hauptartikel) oder der Leistungen. Wettbewerb an der Peripherie des Leistungsspektrums ist dem Mieter zuzumuten, sofern nicht die Parteien ausdrücklich die Ausweitung des Konkurrenzschutzes auf Nebenartikel vereinbart haben.

    Bei Ladenlokalen ist, speziell wenn sie in Gewerbekomplexen angesiedelt sind, auf den Konkurrenzschutz zu achten. Dort, wo ein solcher Konkurrenzschutz besteht oder vertraglich eingeräumt wird, werden zunächst einmal die Ertragschancen des Mieters deutlich erhöht. Gleichzeitig – dies gilt speziell für Shopping-Center – besteht die Gefahr, dass angesichts des Konkurrenzschutzes unter den Mietern eines größeren Komplexes kein Wettbewerb mehr besteht, was zu höheren Preisen der angebotenen Waren, schlechtem Kundenservice und daraufhin auch zu einem sinkenden Publikumsinteresse führt. Außerdem erschwert es die Suche weiterer Mieter im Konkurrenzschutz-Bereich.

    Besteht allerdings kein Konkurrenzschutz, so ist die Gefahr eines überzogenen Wettbewerbs innerhalb des gleichen Gewerbeobjekts gegeben. Dies ist gerade dann, wenn Umsatzmieten vereinbart wurden, aus Vermietersicht ebenfalls problematisch, aber darüber hinaus auch wegen des Risikos eines Leerstandes. Insofern wird es sich vielfach anbieten, dieses Thema genau zu analysieren und u.U. einen Mittelweg zu gehen.

    Wird im Rahmen eines Gewerbemietvertrages ein Konkurrenzschutz vereinbart, ist genau auf die Formulierung zu achten. Dies zeigt auch ein Urteil des Bundesgerichtshofes vom 11. Januar 2012. In einem Ärztehaus waren Räume zum Betrieb eines Optik- und Hörgerätegeschäfts vermietet worden. Der Vertrag enthielt die Zusicherung “Kein weiteres Optik- und Hörgerätegeschäft“ in Objekten dieses Vermieters in der Umgebung anzusiedeln. Allerdings begann ein im Objekt praktizierender HNO-Arzt im Rahmen des sogenannten verkürzten Versorgungsweges Hörgeräte direkt vom Hersteller an seine Patienten abzugeben. Der Bundesgerichtshof sah darin keinen Fall der vom Vermieter zu unterbindenden Konkurrenz, weil die Vertragsklausel nur die Eröffnung eines weiteren Optik- und Hörgerätegeschäfts untersage, aber nicht den Hörgerätevertrieb als ärztliches Zusatzgeschäft. Auch habe das Ladengeschäft erst mit dem Vertrieb von Hörgeräten zusätzlich zum Optikbereich begonnen, als sich der HNO-Arzt im Haus angesiedelt habe. Die Umsätze des Ladengeschäfts würden daher nicht maßgeblich durch den Vertrieb von Geräten über den Arzt beeinträchtigt. Zur grundsätzlichen Frage der Mietminderung wegen Verstoßes gegen eine Konkurrenzschutzklausel entschied der BGH in diesem Verfahren nicht (XII ZR 40/10). In der Vergangenheit haben die Gerichte dazu immer wieder unterschiedlich geurteilt.

    Bei der mietvertraglichen Vereinbarung eines Konkurrenzschutzes ist darauf zu achten, dass nicht nur auf „direkte“ oder „Hauptkonkurrenten“ abgestellt wird, sondern dass auch eine Sortiments- oder Leistungserweiterung bestehender benachbarter Betriebe mit einbezogen wird. Ist vermieterseitig kein oder nur eingeschränkter Konkurrenzschutz gewünscht – wie oft in Shopping-Centern der Fall – sollte auch dies klar geregelt werden, da sonst ein ungeschriebener, vertragsimmanenter Konkurrenzschutz als Nebenpflicht aus dem Gewerbemietvertrag besteht.
    Die Vereinbarung von Konkurrenzverboten in der Teilungserklärung ist als Nutzungsbeschränkung möglich, soweit sie sachlich gerechtfertigt sind. Da jedoch die Wirksamkeitsgrenzen schwierig zu bestimmen sind, empfiehlt sich die Eintragung einer Unterlassungsdienstbarkeit als der sichere Weg.
    In der Finanzwelt und im Rechnungswesen versteht man unter Konsolidierung folgendes:
  • die Bündelung von einzelnen Bilanzen mehrerer Gesellschaften zu einer Konzernbilanz,
  • Kursberuhigung nach vorherigem Kursanstieg an der Börse,
  • die Zusammenfassung vorhandener Wertpapiere eines Emittenten zu einer neuen Anleihe,
  • die Umschuldung eines kurzfristigen in ein langfristiges Darlehen und
  • Maßnahmen zur Reduzierung oder Begrenzung von Schulden in öffentlichen Haushalten.
    • Konsortien sind Gelegenheitsgesellschaften, üblicherweise in der Rechtsform einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Es handelt sich um Unternehmensverbindungen auf vertraglicher Basis, die eingegangen werden, um bestimmte, vorab definierte Aufgaben zu lösen, nach deren Erfüllung sie wieder aufgelöst werden. Die Mitglieder des Konsortiums werden als Konsorten bezeichnet.

    Sofern das Konsortium auch als Außengesellschaft in Erscheinung tritt, wird es gegenüber Dritten durch den von den Konsorten bestellten Konsortialführer vertreten, der zugleich auch das Konsortialkonto führt und die Verteilung des Konsortialergebnisses entsprechend dem Konsortialvertrag übernimmt.
    Konsumstandorte sind Standorte, deren dauerhafter Zweck in der Befriedigung der konsumtiven Bedürfnisse der Standortnutzer besteht. Die konsumtiven Bedürfnisse der Standortnutzer (Essen, Trinken, Schlafen, Körperpflege, Lesen, Musikhören, Unterhaltung, Spielen, Ruhen usw.) bestimmen die typische Struktur der Konsumstandorte. Es handelt sich dabei um alle selbstgenutzten und gemieteten Wohnungen, Wochenendhäuser, Feriendomizile und dergleichen.

    Die Standortwahl durch den Nutzer beruht auf der subjektiven Einschätzung des Konsumnutzens, den der Standort bietet. Während der Beitrag des Produktionsstandorts zum Produkt eine berechenbare Größe darstellt, ist der Konsumnutzen des Wohnens kalkulatorisch nicht erfassbar. Allerdings objektiviert er sich in dem Preis, bzw. der Miete, die der Wohnungskonsument zu zahlen bereit ist.
    Gute Geschäftsbeziehungen beruhen auf guten Kontakten. Dieser Grundsatz gilt auch für das Maklergeschäft. Im Rah­men der Auftragsakquisition kommt es darauf an, dass der Makler in ein Netzwerk integriert ist, aus dem sich Auf­träge durch Empfehlung generieren. Der Kontaktmittler stellt durch Kontaktvermittlung Geschäftsbeziehungen zwi­schen dem Makler und dem Maklerkunden her.

    Man unterscheidet dabei zwischen der passiven und ak­ti­ven Kontaktvermittlung. Passiv ist sie, wenn Personen und Institutionen damit einverstanden sind, dass man sich auf sie bei der Auftragsakquisition beruft. Von aktiver Kon­takt­ver­mittlung wird gesprochen, wenn der Kontakt­ver­mitt­ler von sich aus Empfehlungen für die Beauftragung eines be­stimmten Maklers an seine Geschäftsfreunde bzw. Be­kann­ten abgibt. Der Makler honoriert die Empfehlung mit einer kleinen Tipp-Provision, die auch die Form eines kleinen Geschenkes annehmen kann.

    Kontaktvermittlung findet allerdings dort ihre Grenze, wo der Kontaktmittler selbst ein verdecktes geschäftliches Interesse an der Beauftragung eines Maklers hat, etwa auf Grund einer zugesagten nicht unerheblichen Provisions­be­tei­li­gung (ausgenommen "Tipp-Provisionen") oder gar auf Grund eines wie auch immer gearteten Ab­hängig­keits­ver­hält­nisses des Maklers vom Kontaktvermittler.
    Eine Kontaktverbotsverordnung wurde nach dem Beispiel anderer Städte von der Stadt Hamburg am 24.01.2012 erlassen. Die Verordnung verbietet die Kontaktaufnahme von Personen auf öffentlichen Straßen im Stadtviertel Sankt Georg zwecks Vereinbarung sexueller Dienstleistungen.

    Der Hamburger Senat beabsichtigte mit dieser Regelung, die Straßenprostitution auf Bereiche zu beschränken, in denen diese auch gesetzlich toleriert wird. Das Viertel Sankt Georg ist jedoch „Sperrgebiet“ – ohne dass dies bisher etwas geändert hätte.

    Nach der Regelung handelt jeder ordnungswidrig, der „entgegen § 2 Kontakt zu Personen aufnimmt, um sexuelle Dienstleistungen gegen Entgelt zu vereinbaren.“ Diese Ordnungswidrigkeit kann mit bis zu 5.000 Euro Geldbuße bestraft werden. Kritiker befürchten, dass die Prostitution durch derartige Regelungen nur ins Verborgene abgedrängt wird. Die Polizei dagegen sieht die Neuregelung bisher als Erfolg an: Es wird in der Hauptsache gegen die Kunden der Prostituierten vorgegangen, mit Bußgeldern von 200 Euro für Ersttäter und höheren Beträgen bei einer Wiederholung.
    Unter einer Konterlattung versteht man Latten, die senkrecht zur Traglattung verlaufen. Bei einem Dach verläuft die Konterlattung vom First zur Traufe. Die Latten liegen dabei auf den ebenfalls vom First zur Traufe ausgerichteten Dachsparren auf. Zwischen beiden kann allerdings ein regendichtes Unterdach angebracht sein. Oben auf der Konterlattung werden die Dachlatten bzw. Traglatten angebracht, welche die Dacheindeckung tragen. Gibt es unter der eigentlichen Dacheindeckung ein regendichtes Unterdach, sollte zwischen Eindeckung und Unterdach ein Abstand von mehreren Zentimetern gewahrt bleiben – dieser dient dazu, unter die Dacheindeckung eindringende Feuchtigkeit bzw. Kondenswasser aufzunehmen und abzuleiten und eine Hinterlüftung zu ermöglichen.

    Für Streit zwischen Bauherrn und Architekten sorgt des Öfteren die Frage, ob eine Konterlattung beim Dachaufbau auch weggelassen werden darf – ob dies noch fachgerecht ist und ob der Bauherr in diesem Fall Schadenersatzansprüche geltend machen kann. Das Anbringen einer Konterlattung beim Dach entspricht den anerkannten Regeln der Technik. Allerdings wird in der Praxis in einigen Fällen darauf verzichtet. Zwar sind die jeweiligen DIN-Normen ohne vertragliche Vereinbarung nicht zwingend; jedoch schreibt auch der Zentralverband des Dachdeckerhandwerks in einem eigenen Fachregelwerk für Ziegeldächer vor, dass Distanzhalter oder gleichwertige Vorkehrungen für eine ausreichende Durchlüftung der Zwischenräume angebracht werden müssen. Eine Möglichkeit dafür ist die Konterlattung. Es gibt jedoch auch noch andere Möglichkeiten. Das Oberlandesgericht Düsseldorf betonte bereits 1998, dass alternativ auch Unterspannbahnen mit leichtem Durchhang angebracht werden könnten, der einerseits Platz für Be- und Entlüftung des Raums zwischen Wärmedämmung und Unterspannbahn lasse, andererseits aber auch die Unterlüftung der Ziegeleindeckung zur Vermeidung von Frostschäden gewährleiste. Entscheide sich der Architekt für eine derartige Konstruktion, müsse er allerdings die Bauausführung und insbesondere das Aufbringen der Unterspannbahnen und der Wärmedämmung besonders intensiv überwachen. Im verhandelten Fall wurde dem Bauherrn ein Schadenersatzanspruch zugesprochen, da der Architekt dieser Überwachungspflicht nicht nachgekommen war. Der erforderliche Durchhang der Unterspannbahnen war nirgendwo vorhanden (Urteil vom18.06.1998, Az. 5 U 174/97).

    Auch bei der Dämmung einer Außenwand muss ein Abstand zwischen zwei Bauteilschichten eingehalten werden, wenn eine Hinterlüftung gewünscht wird. Die Konterlattung ermöglicht es, diese Abstände einzuhalten. Häufig wird auch in Innenräumen eine Konterlattung verwendet. Beim Abhängen von Decken oder beim Verkleiden von Wänden werden zur Verlattung Konterlatten aufgebracht, um Unebenheiten auszugleichen oder größere Zwischenräume für die Verlegung von Kabeln oder die Einbringung von Dämmstoffen etc. zu schaffen.
    Bei Holzbaukonstruktionen besteht ein Vorteil der Konterlattung darin, dass sie Spannungen ausgleichen kann, die durch Drehungen und Verwindungen der Hauptbalken entstehen. So verhindert sie mögliche Schäden an anderen Bauteilen.
    Der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage ist ge­mäß § 27 Abs. 1 Nr. 6 WEG be­rech­tigt und ver­pflich­tet, die für die Ge­mein­schaft ein­ge­nom­men­en Gel­der zu ver­wal­ten. Er ist ge­mäß § 27 Abs. 3 Nr. 5 WEG be­rech­tigt, im Rah­men die­ser Ver­wal­tung die Kon­ten für die Ge­mein­schaft der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, ge­trennt von seinen ei­ge­nen Kon­ten, zu füh­ren.

    Die Konten der Wohnungseigentümer sind nach Zu­er­ken­nung der Teil­rechts­fä­hig­keit auf den Na­men der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer-Ge­mein­schaft zu füh­ren. Eine Kon­to­füh­rung als Treu­hand­kon­to, lautend auf den Namen des Verwalters, ist nicht mehr zu­läs­sig.

    Kon­to­in­ha­ber ist nach der neuen Rechts­la­ge die teil­rechts­fä­hi­ge Woh­nungs­ei­gen­tü­mer-Ge­mein­schaft, die bei der Kon­to­er­öff­nung durch den Ver­wal­ter als ge­setz­li­chen Ver­tre­ter der Ge­mein­schaft ver­tre­ten wird. Neben dem Le­gi­ti­ma­tions­nach­weis und der Iden­ti­fi­zie­rung der ver­fü­gungs­be­rech­tig­ten Per­son ent­spre­chend der Vor­schrif­ten des Geld­wä­sche­ge­set­zes ist bei Kon­to­er­öff­nung und in der Fol­ge jähr­lich ein­mal dem kon­to­füh­ren­den Ins­titut eine ak­tu­elle Ei­gen­tü­mer­lis­te ein­zu­rei­chen.

    Die Verfügung über die ge­mein­schaft­li­chen Gel­der und da­mit über das Kon­to der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer-Ge­mein­schaft kann durch Ver­ein­ba­rung oder Be­schluss der Woh­nungs­eigen­tü­mer ge­mäß § 27 Abs. 5 WEG von der Zu­stim­mung ei­nes Woh­nungs­ei­gen­tü­mers oder ei­nes Drit­ten ab­hän­gig ge­macht werden.
    Das Kontraktorverfahren wird beim Betonieren unter Wasser eingesetzt. Der Beton wird dabei durch einen Trichter in ein Schüttrohr geschüttet, dessen unteres Ende stets unter der Oberfläche des frisch aufgeschütteten Betons bleiben muss. Dadurch wird verhindert, dass sich der Beton mit der darüber liegenden Flüssigkeit vermischt. Das Schüttrohr muss während des Vorgangs stetig nach oben gezogen werden. Zu den Seiten hin ist eine dichte Verschalung erforderlich. Das Verfahren kommt auch bei Arbeiten in einem Senkkasten zum Einsatz.

    Das Kontraktorverfahren wird heute auch beim Auffüllen von Löchern von Erdwärmesonden verwendet. Dabei wird allerdings kein Beton benutzt, sondern eine zähflüssige Mischung aus Wasser und dem sogenannten Dämmer (Betonit / Tonmehl und Zement).

    Ist im Zusammenhang mit Verträgen von einem „Kontraktor“ die Rede, ist damit ein Vertragspartner gemeint – in der Regel derjenige, der eine Leistung schuldet, etwa ein Bauwerk zu errichten hat.
    Konversion bedeutet in der Stadtplanung und der Immobilienwirtschaft die Umnutzung oder die Änderung der Nutzung einer meist umfassenden Grundstücksfläche, der Konversionsfläche. Landläufig gibt es in dem Zusammenhang ebenfalls den Begriff des Flächenrecyclings, der in ähnlicher Weise gebraucht wird. Umnutzung dagegen wird meist in Bezug auf die Nutzungsänderung eines Gebäudeteils, eines ganzen Gebäudes, Gebäudeensembles oder Grundstücks benutzt.

    Während Falk Konversion definiert als „bisher militärisch genutzte Flächen und Anlagen oder Flächen und Anlagen der früheren Reichsbahn, Deutschen Bundesbahn und heutigen Deutschen Bahn AG.“1, wird der Begriff heutzutage noch weiter gefasst. Neben Bahn- oder Militärflächen können es viele Arten von Gewerbe- oder Verkehrsflächen sein, zum Beispiel auch ehemalige Fabriken oder Flugplätze. Die dazu gehörigen Grundstücke sollen als Brachland wieder einer Nutzung zugeführt werden. Ein einzelnes Vorhaben oder eine einzugrenzende Fläche wird während der Umnutzungs-, Planungs- und Bauphase als Konversionsprojekt bezeichnet. Neue Nutzungen könnten „je nach Lage Wohnbebauung, gewerbliche Bebauung, aber auch Grün- und Sportflächen“2 sein.

    Abzugrenzen ist die Konversion von der Umwandlung, die den Vorgang bezeichnet, ein Mietshaus in eine Wohnungseigentümergemeinschaft zu überführen (siehe Eintrag: Umwandlung). Es kann im Falle von Konversionsflächen Besonderheiten im Bauplanungsrecht geben, worauf im Einzelfall spezielle Erkundigungen bei der zuständigen Stelle einzuholen sind.

    1 vgl. Falk, Bernd (Hrsg.), Fachlexikon Immobilienwirtschaft, 3. Auflage 2004, S. 540
    2 ebenda
    Als Konzession oder Ausschankkonzession wird oft die Erlaubnis nach dem Gaststättengesetz bezeichnet. Diese wird nach § 2 des Gaststättengesetzes benötigt, um ein Gaststättengewerbe zu betreiben.

    Was ein Gaststättengewerbe ist, beschreibt § 1 des Gesetzes: Einmal geht es dabei um ein stehendes Gewerbe, also eine Niederlassung an einem festen Ort. Werden dort zubereitete Speisen oder Getränke zum Verzehr an Ort und Stelle verkauft und ist der Betrieb jedermann oder zumindest bestimmten Personenkreisen zugänglich, handelt es sich um ein Gaststättengewerbe.

    Ein Gaststättengewerbe kann auch als Reisegewerbe betrieben werden. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn zubereitete Speisen oder Getränke zum Verzehr vor Ort auf einer zeitlich begrenzten Veranstaltung von einem Stand aus verkauft werden. Auch hier muss der Betrieb wieder jedermann oder bestimmten Personenkreisen zugänglich sein.

    Keine Erlaubnis ist erforderlich, wenn
    • alkoholfreie Getränke ausgeschenkt werden
    • unentgeltliche Kostproben ausgegeben werden
    • zubereitete Speisen „verabreicht“ werden oder in Verbindung mit einem Beherbergungsbetrieb Getränke und zubereitete Speisen an Hausgäste ausgegeben werden.

    Für Beherbergungsbetriebe wie Hotels oder Pensionen gilt: Eine grundsätzliche Erlaubnispflicht nach § 1 Gaststättengesetz besteht nicht mehr. Nach § 2 Abs. 2 Nr. 4 GastG erfordert der Ausschank von Getränken – auch alkoholischen – und die Ausgabe selbst zubereiteter Speisen an Übernachtungsgäste keine Gaststättenerlaubnis. Natürlich muss trotzdem eine Gewerbeanmeldung erfolgen.

    Die Gaststättenerlaubnis wird für eine bestimmte Form der Gaststätten (Diskothek, Cocktailbar, Restaurant) erteilt. Sie gilt für bestimmte Person und bezogen auf bestimmte Räume. Der Wirt darf also nur in den angemeldeten und genehmigten Räumen seine Gaststätte betreiben; will er umziehen oder anbauen, benötigt er eine neue Erlaubnis.

    Für die Erteilung der Erlaubnis muss der angehende Gastwirt seine Zuverlässigkeit nachweisen. Dies geschieht durch Vorlage eines Führungszeugnisses und eines Auszugs aus dem Gewerbezentralregister. Der Betreiber muss außerdem einen Nachweis über eine erfolgte Unterrichtung hinsichtlich der notwendigen lebensmittelrechtlichen Kenntnisse bei der IHK vorlegen. Für die Räume in der für den Betrieb vorgesehenen Form muss eine Baugenehmigung vorgelegt werden. In der Regel sind damit auch die besonderen Anforderungen an Gaststätten berücksichtigt (z.B.: Notausgänge, Brandschutz).

    Auch für den Getränkeausschank in einem Sportverein ist grundsätzlich eine Konzession erforderlich. Denn die Gerichte sind der Ansicht, dass die Vereinsmitglieder einen „bestimmten Personenkreis“ im Sinne des Gaststättengesetzes darstellen (VG Stuttgart, Beschluss vom 12.1.2009, Az. 4 K 4570/08).

    Wichtig ist die rechtzeitige Beantragung der Erlaubnis. Denn diese muss bei Betriebsbeginn zwingend vorliegen.
    Das Wohnraumförderungsgesetz sieht als eines der För­derinstrumente den so genannten Kooperationsvertrag vor. Wer über Wohnraum verfügt, kann mit der für ihn zu­ständigen Gemeinde einen Vertrag schließen, nachdem er seinen Wohnraum einer Belegungs- und Preisbindung zu­guns­ten eines Personenkreises unterwirft, der förder­be­rech­tigt im Sinne des Wohnraumförderungsgesetzes ist. Die Gemeinde gewährt in der Regel als Gegenleistung ein zinsloses oder zinsverbilligtes Darlehen oder einen Zu­schuss etwa für die Durchführung von Mo­der­ni­sierungs­maß­nah­men.

    Im Rahmen von Ko­ope­ra­tions­ver­trägen können aber auch andere Ziele verfolgt werden, etwa Verbesserung der Wohnumfeldes, Gewährleistung einer guten Mischung der Mieterstruktur, Überlassung von Räumen für Sozial- und Jugendarbeit. Leistung und Gegenleistung eines Ko­opera­tions­vertrages müssen angemessen und inhaltlich genau bestimmt sein.
    Zum Aufgabenbereich des Controllings gehört die Ko­ordi­na­tion von betrieblichen Leistungsprozessen. Es geht um die Frage der Klärung von Zuständigkeiten für Aufgaben im Rahmen eines Leistungsprozesses, aber auch um die Koordination von Terminen im Zusammenhang mit der Durchführung von Maßnahmen.

    Aufgabenkoordination

    Bei der Aufgabenkoordination geht es darum, Doppel­bear­bei­tungen zu vermeiden, die Aufgaben entsprechend der im Betrieb vorhandenen Potenziale ("human factors") zu verteilen und für einen einwandfreien Ablauf der Koope­ra­tion unter den Aufgabenträgern zu sorgen. Es geht um die Antwort auf die Frage, wer wofür innerhalb welcher Gren­zen in welcher Position des Netzwerkes der Aufgaben­trä­ger zweckmäßigerweise zuständig sein soll.

    Bei der Baubetreuung geht es z. B. um die Frage der Ab­gren­zung der technischen und kaufmännischen Leis­tungs­be­rei­che und der Abgrenzung und Zuordnung der ein­zel­nen Leistungselemente an Personen/Abteilungen des Unternehmens.

    Terminkoordination

    Die Terminkoordination sorgt dafür, dass die einzelnen Leistungen zum richtigen Zeitpunkt erbracht werden und sich zeitlich genau in den Leistungsstrom einfügen. Damit sollen Verzögerungen bei der Fertigstellung des End­pro­duk­tes vermieden werden, um zum zugesagten Termin abgeliefert werden zu können.

    Bei der Durchführung von Bauvorhaben ist eines der Con­trolling-Instrumente der Bauzeitenplan, der die Phasen des Bauablaufs zeitlich miteinander verknüpft.
    Als Koppelgeschäfte werden in der PR unseriöse Geschäftspraktiken bezeichnet, bei denen unprofessionelle Absprachen zwischen Unternehmen und Verlagen hinsichtlich der Kombination von journalistischen Beiträgen und Anzeigenschaltungen getroffen werden.

    Zumeist geht es um gefällige Berichterstattung im beidseitigem Interesse:
    Entweder bieten Unternehmen oder beauftragte PR-Agenturen den Verlagen eine garantierte Anzeigenschaltung in ihrem Medium unter der Voraussetzung an, dass sie im Gegenzug einen PR-Artikel kostenfrei veröffentlichen können.

    Im zweiten – umgekehrten Fall – arbeiten die Journalisten in den Redaktionen eng mit den Mitarbeitern der Anzeigenabteilung zusammen. Auch hier werden eindeutige Signale gesetzt: zum Beispiel, dass eine garantierte Berichterstattung nur im Austausch mit einer Anzeigenplatzierung möglich sei. In manchen Fällen ist auch ein verdeckter „Druckkosten-Zuschlag“ als Alternative im Angebot.

    In der Konsequenz handelt es sich in beiden Fällen der Berichterstattung um gekaufte PR.
    Von Kopplungsgeschäft spricht man, wenn in einem Vertrag eine dem Inhalt des Vertrages artfremde Zusatzleistung vom Vertragspartner gefordert wird. Solche "angekoppelten" Vertragsleistungen sind nach den Vorschriften über Allgemeine Geschäftsbedingungen unwirksam, weil es sich um "Überraschungsklauseln" handelt. Die Wettbewerbsregeln des IVD enthalten Kopplungsverbote., ebenso das Wohnungsvermittlungsgesetz. Ein Makler kann einen Wohnungssuchenden in einem Vertrag, der die Provisionszahlung zum Inhalt hat, nicht gleichzeitig verpflichten, über ihn eine Hausratversicherung abzuschließen oder mit dem Umzug einen dem Makler bekannten Spediteur zu beauftragen. Unter das Kopplungsverbot fällt auch die im Zusammenhang mit einem Grundstückskauf verbundene Architektenbindung.
    Kapitalgesellschaften, Genossenschaften, Versicherungs- und Pensionsvereine auf Gegenseitigkeit, sonstige juris­tische Personen des privaten Rechts, nicht rechtsfähige Vereine, Anstalten, Stiftungen und Ge­wer­be­be­triebe von juristischen Personen des öffentlichen Rechts unterliegen mit ihren Einkünften nicht der Einkommensteuer, sondern der Körperschaftsteuer. Es gibt allerdings zahlreiche Befreiungen.

    Bemessungsgrundlage der Körperschaftsteuer ist das zu versteuernde Einkommen, das im Wesentlichen nach den Vorschriften des Einkommensteuergesetzes ermittelt wird. Bei den Aufwendungen wird zwischen abziehbaren und nicht abziehbaren Aufwendungen unterschieden. Sonder­vor­schriften gelten für Organschaften, Versicherungs­unter­neh­men, Pensionsfonds, Bausparkassen und Genossen­schaf­ten. Die Körperschaftsteuer beträgt 15 Prozent des zu versteuernden Einkommens. Zu berücksichtigen sind unterschiedliche Freibeträge.
    Als Körperschaftswald bezeichnet man nach § 3 Bundeswaldgesetz einen Wald, der sich im Alleineigentum einer Körperschaft des öffentlichen Rechts befindet, etwa einer Gemeinde, eines Gemeindeverbandes oder Zweckverbandes. Eine andere Bezeichnung dafür ist auch Kommunalwald, Stadt- oder Gemeindewald. 19 Prozent des Waldes in Deutschland sind Körperschaftswald.

    Vom Körperschaftswald zu unterscheiden ist der Staatswald (34 Prozent der deutschen Wälder). Dabei handelt es sich um Wälder, die im Alleineigentum des Bundes, eines Landes oder einer Anstalt oder Stiftung des öffentlichen Rechts stehen. Davon umfasst sind auch Waldgebiete im Miteigentum eines Bundeslandes, wenn diese nach dem jeweiligen Landeswaldgesetz als Staatswald anzusehen sind.

    Als dritte Waldvariante gibt es den Privatwald (47 Prozent der deutschen Waldflächen); darunter versteht man jeden Wald, der sich nicht in öffentlichem Eigentum befindet. Als Privatwald sind auch Wälder anzusehen, die Realverbänden, Bewirtschaftungs-Genossenschaften oder Religionsgemeinschaften gehören. Diese können im Ausnahmefall zu Körperschaftswald werden – wenn das Landesrecht entsprechende Regelungen trifft.

    Die Unterscheidung hat Bedeutung dafür, welche gesetzlichen Regelungen in bestimmten Fällen anwendbar sind. So gelten zum Beispiel allein für den Staatswald die in manchen Landesgesetzen festgelegten Regelungen, nach denen Privatleute oder „Bedürftige“ bestimmte Mengen Holz zum Heizen aus dem Wald entnehmen dürfen. Auch für die Bewirtschaftung des Waldes gelten je nach Eigentumsart unterschiedliche Regeln und Zuständigkeiten.
    Die Korrelation misst die Beziehung, die die Wertentwicklungen zweier verschiedener Investitionen untereinander haben. Es ist somit eine Gradzahl, mit der sich zwei oder mehr unabhängige Anlagen in die gleiche Richtung in Reaktion auf ein vorgegebenes Ereignis hinbewegen.

    Wenn die Preise zweier Anlagen sich ständig in dieselbe Richtung mit gleichem Aufschlag bewegen, sind sie perfekt korreliert. Der Korrelations-Koeffizient (Messzahl) bewegt sich zwischen plus 1,0 für Investitionen, deren Wertentwicklung absolut gleich verläuft, und minus 1,0 für Investitionen, deren Wertentwicklung absolut gegensätzlich verläuft. Investitionen mit einer Korrelation von 0 haben keinerlei Übereinstimmung.

    Wichtig ist die Korrelation im Hinblick auf das Vermögensportfolio. Portefeuilles, die Anlagen mit geringer Korrelation kombinieren, bieten eine bessere Risikostreuung und ein vermindertes Risiko, ohne dabei den potentiellen Gesamtertrag des Portefeuilles zu verringern.
    Der Kostenanschlag fließt als Grundleistung des Archi­tek­ten im Sinne des HOAI (im Rahmen der "Mitwirkung bei Vergabe") in das Architektenhonorar ein. Im Gegensatz dazu gilt allgemein, dass die Kostenanschläge von Hand­werkern nur dann zu vergüten sind, wenn dies individuell vereinbart ist (§ 632 BGB). Nach der DIN 276 sind Grund­lagen für einen Kostenanschlag die endgültigen Aus­füh­rungs- und Konstruktionszeichnungen des durch­zu­füh­ren­den Bauwerkes, bautechnische Berechnungen (Stand­sicherheit, Wärmeschutz, usw.) Mengenberechnungen und Baubeschreibungen. Bei der Erfassung der Kosten für den Kostenanschlag sind auch die bereits entstandenen Kosten zu berücksichtigen.

    Kostenanschläge haben einen hohen Verbindlichkeitsgrad. Werden sie garantiert oder wird eine vereinbarte Bau­kos­ten­ober­grenze nicht eingehalten, ist eine Überschreitung nicht zulässig. Bei nicht garantierten Kostenanschlägen kann eine Überschreitung um 10 Prozent zu einem Haf­tungs­fall werden. Allerdings gibt es keine gültigen Tole­ranz­grenzen, sie hängen stark vom Einzelfall ab. Voraus­set­zung ist ein Verschulden des Architekten. Steht die Überschreitung in einem Zusammenhang mit einer bes­se­ren Bauausführung als der zunächst geplanten, ist davon auszugehen, dass dem Bauherrn kein Schaden entstanden ist. Der rechtliche Begriff des Kosten­an­schla­ges entspricht dem gängigen Begriff des Kostenvoranschlages.
    Ein Wohnungseigentümer, der einer baulichen Veränderung nicht zugestimmt hat, ist gemäß § 16 Abs. 6 Satz 1 Halbsatz 2 WEG nicht verpflichtet, sich an den durch die beschlossene Maßnahme verursachten Kosten zu beteiligen. Ob diese Kostenbefreiung allerdings alle Fälle der Nichtzustimmung zu baulichen Veränderungen betrifft, war bisher umstritten.

    Inzwischen hat der BGH (BGH, 11.11.2011, V ZR 65/11) die Auffassung vertreten, dass ein Wohnungseigentümer, der einer baulichen Maßnahme gemäß § 22 Abs. 1 WEG nicht zugestimmt hat, gemäß § 16 Abs. 6 Satz 1 Halbsatz 2 WEG von den damit verbunden Kosten befreit ist. Es kommt nicht darauf an, ob seine Zustimmung gemäß § 22 Abs. 1 in Verbindung mit § 14 Nr. WEG erforderlich war oder nicht.

    Die Kostenfreistellung kann auch dann verlangt werden, wenn der nur mit Mehrheit gefasste Beschluss mangels Anfechtung Bestandskraft erlangt hat. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Beschluss die Kostenverteilung abschließend geregelt hat.

    Die Vorschriften über die Kostenbefreiung nach 16 Abs. 6 Satz 1 Halbsatz 2 WEG sind jedoch nicht anwendbar auf

    • Maßnahmen der ordnungsmäßigen Instandsetzung und Instandhaltung gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG und nicht auf
    • Maßnahmen, die der Modernisierung oder der Anpassung des gemein- schaftlichen Eigentums an den Stand der Technik gemäß § 22 Abs. 2 Satz 2 WEG dienen.

    Eine Kostenbefreiung nach § 16 Abs. 6 WEG scheidet allerdings dann aus, wenn eine abschließende Regelung der Kostenverteilung entweder durch Vereinbarung oder gemäß § 16 Abs. 4 WEG im konkreten Einzelfall getroffen wurde.

    Haben Wohnungseigentümer einer baulichen Veränderung nicht zugestimmt, betrifft die Freistellung von den Kosten gemäß § 16 Abs. 6 Satz 1 Halbsatz 2 WEG nicht nur die Herstellungskosten, sondern sämtliche Folgekosten, die für spätere Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen des baulich veränderten Gemeinschaftseigentums anfallen. Auch die Sondernachfolger der nicht zustimmenden Wohnungseigentümer sind von den Folgekosten befreit.

    Grundsätzlich sind sämtliche Lasten und Kosten der gesamten Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß § 16 Abs. 2 WEG von allen Wohnungseigentümern im Verhältnis der für sie im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteile zu verteilen.

    Von dieser gesetzlichen Regelung kann durch entsprechende Regelungen in der Teilungserklärung beziehungsweise in der Gemeinschaftsordnung oder auch durch spätere Vereinbarungen nach § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG sowie durch Beschluss nach den Vorschriften §§ 16 Abs. 3 und 4, 21 Abs. 7 WEG in der Weise abgewichen werden, dass ein einzelner oder mehrere Wohnungseigentümer von der Tragung bestimmter Kosten befreit werden.
    So kann beispielsweise in der Gemeinschaftsordnung geregelt werden, dass die Erdgeschosseigentümer nicht an den Betriebskosten für den Aufzug zu beteiligen sind.

    Die nach § 16 Abs. 3 WEG zulässige Änderung der Kostenverteilung durch mehrheitliche Beschlussfassung beschränkt sich allerdings darauf, im Rahmen einer bereits bestehenden Kostentragungsverpflichtung den Verteilungsmaßstab zu verändern. Sie beinhaltet jedoch nicht die Befugnis, einen Wohnungseigentümer erstmals an den Kosten zu beteiligen, wenn dieser Wohnungseigentümer nach einer bestehenden Vereinbarung von der Kostentragungspflicht befreit ist (BGH, 1.6.2012, V ZR 225/11).
    Die Kostenberechnung gehört zu den Grundleistungen eines Architekten. Während die Kostenschätzung auf einer Vorplanung beruht, setzt die Kostenberechnung bereits durchgearbeitete Planunterlagen (Entwurfszeichnungen) und teilweise auch Detailpläne) voraus. Zusätzlich sind die aus Zeichnungen nicht zu entnehmenden Details zu erläutern, die in die Kostenberechnung einfließen. Die Kostenberechnung ist die letzte rationale Entscheidungsgrundlage darüber, ob das geplante Bauvorhaben durchgeführt werden soll oder nicht.
    Soll eine wiederkehrende Leistung (z.B. die monatliche Bezahlung der Vergütung für einen Hausverwalter) veränderten Kalkulationsgrundlagen des Betriebes angepasst werden, die durch steigende Gehälter entstehen, kann dem durch eine Kostenelementeklausel Rechnung getragen werden.

    Beispiel: "Der Verwalter kann jeweils eine Anpassung der Hausverwaltervergütung um 2/3 des jeweiligen Erhöhungsprozentsatzes des Tarifgrundgehalts für kaufmännische Angestellte der Gehaltsgruppe K 3 verlangen."

    Bezieht sich ein Unternehmen bei einer Kostenelementeklausel auf Tarifgehälter oder Tariflöhne, die zwischen Arbeitgebern und Arbeitnehmern ausgehandelt werden, muss klar sein, dass die Angestellten nach dem Anstellungsvertrag auch der Tarifvertragsregelung unterliegen.
    Mit Hilfe der Kostenfeststellung wird der Nachweis der tatsächlich entstandenen Kosten erbracht. Es handelt sich um eine der Grundleistungen des Architekten. Grundlage sind die bereits auf sachliche und rechnerische Richtigkeit geprüften Abrechnungsbelege (insbesondere Schlussrechnungen) in Verbindung mit Abrechnungszeichnungen. Die Kostenfeststellung ist ein Instrument der Kostenkontrolle (Soll-Ist-Vergleich zwischen Kostenanschlag und tatsächlich entstandenen Kosten).
    Kostenmiete ist die Höchstmiete für preisgebundenen Wohnraum, der mit öffentlichen Mitteln auf der Grundlage des II. Wohnungsbaugesetzes gefördert wurden. Sie setzt sich aus den Kapital- und Bewirtschaftungskosten der Wohnanlage zusammen. Zu den Kapitalkosten zählt auch eine Eigenkapitalverzinsung von 4%, bezogen auf 15% der Gesamtkosten, und 6% für den darüber hinausgehenden Anteil am Eigenkapital. Zu den Bewirtschaftungskosten zählen die Abschreibung, die Verwaltungs- und Instandhaltungskosten sowie das Miet- und Betriebskostenausfallwagnis. Hinzu kommen die Betriebskosten die neben der Miete auf die Mieter umgelegt werden. Darüber hinaus kann der Vermieter auch Zuschläge zur Einzelmiete verlangen.

    Die Ermittlung dieser Aufwendungen war Gegenstand einer Wirtschaftlichkeitsrechnung, mit der anschließend die Durchschnittsmiete ermittelt wurde. Je nach Ausstattung und Lage der einzelnen Wohnungen konnte die Einzelmiete von diesem Durchschnittswert abweichen.

    Falls die "Bewilligungsmiete" unter der Kostenmiete lag, musste das Wohnungsunternehmen "Aufwandsverzichte" hinnehmen, wenn es das Bauvorhaben dennoch durchführen wollte. Meist wurde in solchen Fällen ganz oder teilweise auf die Eigenkapitalverzinsung verzichtet.

    Beim neuen Förderungsrecht, nach dem Wohnraumförderungsgesetz, das am 1. Januar 2002 in Kraft trat, ist für die Wohnraumförderung nicht mehr die Kostenmiete maßgebend, sondern eine Miete, die zwischen der Förderungsstelle und dem Vermieter vereinbart wird. Sie liegt stets unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete, die als Orientierungsgrundlage dient.
    Die Kostenschätzung gehört zu den Grundleistungen eines Architekten. Sie dient der überschlägigen Ermittlung der Gesamtkosten eines Bauvorhabens. Grundlage der Kostenschätzung ist eine Vorplanung und eine Feststellung der Inhalte oder Flächen, die eine Berechnung mit Hilfe von Pauschalsätzen ermöglicht.
    An den Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums und an den Kosten der Instandhaltung, der Instandsetzung, der sonstigen Verwaltung und des gemeinschaftlichen Ge­brauchs des ge­mein­schaftlichen Eigentums müssen sich alle Wohnungs­eigen­tümer beteiligen. Maßstab für die Verteilung dieser Kosten auf die einzelnen Wohnungseigentümer sind gemäß § 16 Abs. 2 WEG die für sie im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteile.

    Von dieser gesetzlich vorgeschriebenen Kostenverteilung kann durch Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG abgewichen werden, gemäß § 16 Abs. 3 WEG bei Betriebs- und Verwal­tungs­kosten auch durch einfachen Mehrheitsbeschluss, bei Kosten für Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Modernisie­rungs­maß­nah­men sowie für bauliche Veränderungen gemäß § 16 Abs. 4 WEG im Einzelfall durch doppelt qualifizierten Mehrheitsbeschluss.

    Die danach von den einzelnen Wohnungseigentümern zu leisten­den Zahlungen, die im Wirtschaftsplan und in den Jahresgesamt- und Einzelabrechnungen auf Grund entsprechender Beschluss­fassung festgestellt sind, werden allgemein – in Abgrenzung zum staatlichen Wohngeld – als Hausgeld bezeichnet.
    Die Verteilung der Kosten für Instandhaltungs- und Instand­set­zungs­maß­nahmen, für bauliche Veränderungen und für Mo­der­nisie­rungs­maß­nahmen erfolgt nach der gesetzlichen Regelung gemäß § 16 Abs. 2 WEG nach Mit­eigen­tums­an­tei­len, sofern keine abweichende Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG getroffen wurde. Nach der seit dem 01.07.2007 geltenden neuen Regelung kön­nen die Woh­nungs­eigen­tümer bei diesen Maßnahmen ge­mäß § 16 Abs. 4 WEG jedoch im Einzelfall über eine von § 16 Abs. 2 WEG abweichende Kostenverteilung mit Mehrheit beschließen.

    Für diese von der gesetzlichen Regelung abweichende Kos­ten­ver­tei­lung bedarf es jedoch einer Beschlussmehrheit von drei Vier­tel aller stimmberechtigten Woh­nungs­eigen­tü­mer (nach Köp­fen) und der Mehrheit von mehr als der Hälfte der Miteigen­tums­an­teile. Der abweichende Maßstab muss dem Gebrauch oder der Mög­lich­keit des Gebrauchs Rechnung tragen. Eine Kosten­befreiung derjenigen Woh­nungs­eigen­tümer, die ei­nem Beschluss über die ab­wei­chen­de Kos­ten­ver­tei­lung nicht zu­gestimmt haben, ist gemäß § 16 Abs. 6 Satz 2 WEG aus­drück­lich aus­ge­schlos­sen.
    Mieter können unter bestimmten Voraussetzungen einen Kostenvorschuss für die selbst durchgeführte bzw. in Auftrag gegebene Beseitigung von Mängeln der Mietwohnung haben. Das Recht des Mieters auf Selbsthilfe bezüglich der Mängelbeseitigung ergibt sich aus § 536a Abs.2 BGB. Voraussetzung ist, dass
    • ein Mangel der Mietwohnung besteht und dass der Vermieter sich mit der Beseitigung des Mangels in Verzug befindet oder
    • die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist.
    In einem solchen Fall darf der Mieter selbst zum Werkzeug greifen oder selbst den Handwerker holen und dem Vermieter die Kosten in Rechnung stellen. Nach der Rechtsprechung kann er vom Vermieter auch einen Kostenvorschuss in Höhe der zu erwartenden Kosten für die Beseitigung des Mangels verlangen (BGH, Urteil vom 28. Mai 2008, Az. VIII ZR 271/07). Voraussetzung: Die Beseitigung des Mangels ist nicht objektiv unmöglich.

    Der BGH hat ebenfalls entschieden, dass der Kostenvorschuss nicht gefordert werden kann, wenn die vom Mieter gewünschte Maßnahme ungeeignet zur Beseitigung des Mangels ist. Dies ist z. B. der Fall, wenn ein Haus in Mauern und Dach aus unbekannten Gründen erhebliche Rissbildung aufweist und der Mieter ein Verschließen der Risse mit Kunstharzmasse durchführen lassen will (BGH, Urteil vom 21.4.2010, Az. VIII ZR 131/09). Bei unklarer Schadensursache machen derartige Arbeiten laut BGH keinen Sinn.
    Abkürzung für: Kostenordnung
    Abkürzung für: Kaufpreis
    Bei der Kraft-Wärme-Kopplung (KWK) wird Heizwärme aus der im Rahmen der Stromerzeugung entstehenden Abwärme gewonnen. Energie, die sonst als Abwärme an die Umgebung abgegeben würde, kann so genutzt werden. Kraftwerke, die die Methode der Kraft-Wärme-Kopplung nutzen, haben einen Wirkungsgrad von bis zu 90 Prozent. Herkömmliche Kraftwerke zur Stromerzeugung liegen bei circa 50 Prozent. KWK-Anlagen gibt es heute in einem Leistungsspektrum zwischen wenigen Kilowatt und einigen hundert Megawatt. Auch Mini-KWK-Anlagen für Objekte wie Hotels, Mehrfamilienhäuser und sogar Einfamilienhäuser sind auf dem Markt. Bei der städtischen Wärmeversorgung bietet sich die Möglichkeit, die Kraft-Wärme-Kopplung mit einem Fernwärmenetz zu kombinieren.

    Eine Variante der KWK-Anlage ist das Blockheizkraftwerk. Mit diesen kleinen bis mittelgroßen dezentralen Anlagen werden Häuser, Gebäudekomplexe oder Objekte wie Krankenhäuser und Hotels versorgt. Große KWK-Anlagen werden in Heizkraftwerken zum Beispiel im Rahmen der Fernwärmeversorgung oder in der Industrie eingesetzt. Fernwärme hat gegenüber Blockheizkraftwerken den Nachteil, dass dabei hohe Leitungsverluste entstehen. Durch die größere Leistung des zentralen Heizkraftwerkes bei der Fernwärme ist jedoch andererseits das Verhältnis der Stromausbeute zur erzeugten Wärme höher, was die Effektivität steigert.

    Gesetzliche Regelungen zu KWK-Anlagen finden sich im 2002 in Kraft getretenen Kraft-Wärme-Kopplungsgesetz. Das Gesetz regelt unter anderem die zu zahlenden Einspeisevergütungen für Strom aus KWK-Anlagen. Am 01.01.2009 wurde das KWK-Gesetz novelliert. Ziel war die weitere Reduzierung von CO2-Emissionen. Die Regelung sah höhere Vergütungen für Strom aus modernisierten oder neuen Anlagen vor.

    Eine weitere Novellierung des KWK-Gesetzes erfolgte mit Wirkung zum 19. Juli 2012. Dabei wurde die Förderung von KWK-Anlagen durch höhere Zuschläge verbessert. Eine neue Anlagenkategorie wurde eingeführt (50 bis 250 kW Leistung). Neu eingeführt wurde eine Förderung für Wärme- und Kältespeicher. Die Förderung von Modernisierungsmaßnahmen wurde erweitert. Ziel war dabei, den Anteil der Kraft-Wärme-Kopplung an der gesamten Stromproduktion bis zum Jahr 2020 auf ein Viertel zu steigern.

    Zum 1. Januar 2016 trat eine komplette Neufassung des Kraft-Wärme-Kopplungs-Gesetzes in Kraft. Kernpunkte:
    • Gezielte Förderung von Gas-KWK-Anlagen zur Reduzierung des CO2-Ausstoßes (insbesondere wenn diese Kohle-Anlagen ersetzen),
    • erhöhte Planungssicherheit durch einen bis 2022 verlängerten Förderrahmen,
    • keine Förderung mehr für selbst verbrauchten KWK-Strom (außer bei Anlagen unter 100 KW),
    • stärkere Förderung von Energiedienstleistern ("Contractoren") zum Beispiel im Wohnimmobilienbereich,
    • Betreiber von Anlagen mit Leistung über 100 Kilowatt müssen künftig ihren erzeugten KWK-Strom direkt vermarkten oder selbst verbrauchen.

    Nähere Informationen zur Kraft-Wärme-Kopplung gibt der Bundesverband Kraft-Wärme-Kopplung e.V.
    Aus dem Mietvertrag ergibt sich für den Mieter ganz allgemein die Pflicht, mit dem Mietobjekt sorgfältig umzugehen und Schäden daran nach Möglichkeit zu vermeiden. Diese Sorgfalts- bzw. Obhutspflicht schließt auch den Umgang mit Kraftstoffen und Ölen auf dem gemieteten oder zur Mietwohnung gehörenden KfZ-Stellplatz mit ein. Grundsätzlich hat der Mieter eine Verschmutzung oder Kontamination von gemieteten oder gemeinschaftlich genutzten Flächen zu vermeiden bzw. rechtzeitig zu unterbinden (ggf. mit Hilfe einer Autowerkstatt, die sein Fahrzeug abdichtet). Hält er sich nicht daran, kann er sich schadenersatzpflichtig machen.

    Kommt es auf vermieteten KfZ-Stellplätzen zu Verunreinigungen des Erdreichs durch Kraftstoffe oder Öl, kann der Vermieter vom Mieter die Beseitigung der Verschmutzung verlangen. Dies gilt allerdings nicht, wenn die Verschmutzung optisch oder in Hinblick auf die Umweltauswirkungen nur geringfügig ist: In gewissem Umfang wird es als normal angesehen, dass Fahrzeuge kleine Mengen an Öl oder Treibstoff verlieren, entschied zum Beispiel das Amtsgericht Hameln (Urteil vom 01.11.2002, Az. 23 C 335/01).

    Mietverträge untersagen oft die Lagerung und Verwendung leicht brennbarer Flüssigkeiten in der Wohnung und in Nebenräumen. Bei Zuwiderhandlung des Mieters ist schon wegen der Brandgefahr eine Abmahnung mit Fristsetzung und bei deren Erfolglosigkeit in gravierenden Fällen eine Kündigung des Mietverhältnisses denkbar. Eine mietrechtliche Verbotsvorschrift gibt es jedoch nicht. Jedes Bundesland hat eigene Vorschriften (Landesbauordnungen), die die Lagerung von brennbaren oder umweltgefährdenden Flüssigkeiten reglementieren. Danach kann es erlaubt sein, kleinere Mengen bis zu bestimmten Grenzen in nicht speziell ausgestatteten Räumen zu lagern. Größere Mengen dürfen in der Regel nur in Spezialräumen untergebracht werden.
    Als Kragstein bezeichnet man einen Stein, der aus der Mauer eines Gebäudes herausragt und ein überhängendes höheres Stockwerk oder Bauteil trägt. Bei diesem kann es sich z. B. um einen Balkon, Erker oder auch nur einen Sims mit Verzierungen oder gar eine Statue handeln. Der Kragstein wird teilweise auch als Kraft-, oder Ankerstein bezeichnet. Teilweise findet man auch den Begriff der Konsole. Bei einer Vorkragung ist der Kragstein ein wichtiges Bauelement, um ein überstehendes Bauteil oder Stockwerk zu halten.
    Die KfW wurde als Kreditanstalt für Wiederaufbau gegründet. Heute bezeichnet sie sich als KfW Bankengruppe. Diese besteht aus der KfW Mittelstandsbank, KfW Privatkundenbank, KfW Kommunalbank, KfW IPEX-Bank, KfW Entwicklungsbank.

    Die KfW versteht sich als eine Förderbank und befindet sich im Eigentum von Bund und Ländern. Sie unterstützt die Verbesserung der wirtschaftlichen, sozialen und ökologischen Lebens- und Wirtschaftsbedingungen unter anderem in den Bereichen Mittelstand, Existenzgründung, Umweltschutz, Wohnungswirtschaft, Infrastruktur, Bildungsförderung, Projekt- und Exportfinanzierung und Entwicklungszusammenarbeit.

    In den Bereichen Bauen, Wohnen und Modernisieren hat die KfW verschiedene Förderprogramme aufgelegt, die teils von Privatpersonen, teils von Unternehmen, teilweise aber auch von beiden Gruppen in Anspruch genommen werden können. Diese sind unter anderem:

    • KfW-Wohneigentumsprogramm,
    • Energieeffizient Bauen,
    • Wohnraum Modernisieren – Standard,
    • Wohnraum-Modernisieren – Altersgerecht Umbauen,
    • Energieeffizient Sanieren.

    Die Finanzierung erfolgt durch Einschaltung der Hausbank des Kreditnehmers, bei der auch der Kredit vor Beginn der Investitionsmaßnahme beantragt werden muss. Die Hausbank ist auch für die Beschaffung der Sicherheiten (Eintragung einer Grundschuld, Bürgschaften) und die Auszahlung zuständig. Die KfW-Förderbank fördert energieeffizientes Bauen (KfW-Effizienzhaus, Passivhaus), energieeffiziente Sanierung von Altbauten, den Erwerb von Wohnungseigentum, die Modernisierung von Wohnraum, und Maßnahmen zur Gewinnung erneuerbarer Energien (Solaranlagen, Energie durch Biomasse, oder Tiefengeothermie). Die Förderung besteht aus Zuschüssen oder Zinsverbilligungen auf Bankdarlehen.

    Nähere Informationen: www.kfw.de
    Kreditinstitute sind nach § 1 des Kreditwesengesetzes "Unternehmen, die Bankgeschäfte gewerbsmäßig oder in einem Umfang betreiben, der einen in kaufmännischer Weise eingerichteten Geschäftsbetrieb erfordert." Geschäftsbereiche der Kreditinstitute sind nach dem Kreditwesengesetz:

    • Einlagengeschäfte (Annahme fremder, rückzahlbarer Gelder),
    • Pfandbriefgeschäfte, (Vergabe von Hypothekar-/Kommunalkrediten auf der Grundlage von Pfandbriefemissionen),
    • Kreditgeschäfte (Gewährung von Darlehen und Krediten auf Wechselbasis),
    • Diskontgeschäfte (Ankauf von Wechseln und Schecks),
    • Finanzkommissionsgeschäfte (Handel mit Finanzinstrumenten, nämlich finanzielle Vermögensinstrumente, finanzielle Verpflichtungen und Eigenkapitalinstrumente),
    • Depotgeschäfte (Verwahrung und Verwaltung fremder Wertpapiere),
    • Darlehensrückerwerbsgeschäfte (Verpflichtung, veräußerte Darlehen vor Fälligkeit zurück zu erwerben,
    • Garantiegeschäfte (Übernahme von Bürgschaften, Garantien),
    • Girogeschäfte (Abwicklung des bargeldlosen Zahlungsverkehrs),
    • Emissionsgeschäfte (Übernahme von Finanzinstrumenten auf eigenes Risiko zum Zweck der Platzierung auf dem Kapitalmarkt),
    • E-Geld-Geschäfte (Ausgabe und Verwaltung von elektronischem Geld),
    • Geschäfte als zentraler Kontrahent (der als eigener Vertragspartner zwischen Käufer und Verkäufer von Finanzmarktprodukten fungiert).

    Wer das Geschäft eines Kreditinstituts betreiben will, bedarf der Erlaubnis der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungen (BAFin). Erlaubnisvoraussetzungen sind der Nachweis der für den Geschäftsbetrieb erforderlichen Mittel, die Angabe der Geschäftsleiter, Angaben, die eine Beurteilung der Zuverlässigkeit und der fachlichen Eignung der Antragsteller belegen sowie ein tragfähiger Geschäftsplan, aus dem die Art der geplanten Geschäfte, der organisatorische Aufbau und die geplanten internen Kontrollverfahren des Instituts hervorgehen sowie Angaben zu etwaigen bedeutenden Beteiligungsverhältnissen am Kreditinstitut.

    Mit Erteilung der Erlaubnis erwächst dem Kreditinstitut eine Beitragspflicht zum Einlagensicherungsfonds, der die Anleger im Insolvenzfall schützt. Die Beaufsichtigung von Kreditinstituten obliegt der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungen. Die Begriffe Bank und Bankier sind geschützt. Ihre Führung bleibt ausschließlich Kreditinstituten vorbehalten, die über eine Erlaubnis verfügen.
    Die Tabelle zeigt, wie hoch ein Darlehen bei einer ein-proz­enti­gen Tilgung, verschiedenen Zinssätzen und Monatsraten ist (alle Angaben in Euro gerundet).

    Angenommen, es kann eine monatliche Rate von 1.200 Euro aufgebracht werden und es wird ein Darlehen zu einem Nominalzins von 3,0 Prozent (bei 1 Prozent Tilgung) vereinbart, dann ist eine Darlehenshöhe von 360.000 Euro "realistisch".
    Bei Kreditrisiken handelt es sich um Kreditausfallrisiken, d.h. um die Wahrscheinlichkeit, dass der Kreditnehmer nicht in der Lage ist, die vereinbarten Zinsen und Tilgungen zu erbringen. Sie finden ihren Niederschlag im Risikoanteil, der in den Zinssatz mit einkalkuliert wird. Zum Kreditausfallrisiko, das sich aus der Perspektive des Tages der Kreditgewährung ergibt, kommt das Risiko einer nicht vorhersehbaren Bonitätsverschlechterung des Kreditnehmers hinzu. Es führt zu einer Verschlechterung des ursprünglichen Kreditausfallrisikos. Die sich daraus ergebende Unsicherheit führt zu einer entsprechenden Ratingherabstufung, die wiederum nach dem System von Basel II Einfluss auf die Eigenkapitaldeckung des durch ein solches Risiko betroffenen Kreditinstituts hat. Kreditrisiken sind ein wichtiger Teil der Risiken der Kreditinstitute.
    Das Bankensystem ist insbesondere durch seine Fähigkeit zur Geldschöpfung in der Lage, die öffentliche Hand, die Wirtschaft und die Privathaushalte mit Kredit zu versorgen. Das Kreditwesen ist ein hochkomplexer Bereich, der risikolos nur funktioniert, wenn einerseits wirtschaftliche, andererseits finanztechnische Regeln beachtet werden. Hierzu gehören auch die kommenden Regeln von Basel II. Für die Überwachung des Kreditwesens ist die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungen (BAFin) zuständig.
    Das Kreditwesengesetz (KWG) regelt das deutsche Kreditwesen, soweit damit Kreditinstitute, Finanzdienstleistungsinstitute, Finanzholdinggesellschaften, gemischte Finanzholdinggesellschaften, Finanzkonglomerate und gemischte Unternehmen und Finanzunternehmen sowie auf der Aufsichtsseite die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht befasst sind.

    Das KWG enthält 8 Abschnitte.

    • Der erste Abschnitt enthält allgemeine Vorschriften. So werden im ersten Unterabschnitt die oben erwähnten Institute und Unternehmen begrifflich bestimmt und die für sie allgemein geltenden Vorschriften dargestellt, zum Beispiel Führung von Handels und Anlagebüchern, Rechtsform, verbotene Geschäfte. Ein weiterer Unterabschnitt bezieht dich auf die BAFin und ihre Zusammenarbeit mit der Bundesbank.
    • Der zweite Abschnitt enthält unter anderem Bestimmungen über die Ermittlung der Eigenmittelausstattung und die vorzuhaltende Liquidität, Bestimmungen über das Kreditgeschäft, das Refinanzierungsregister, über Kundenrechte, Werbung, Vorschriften, die der Verhinderung von Geldwäsche und der Terrorismusfinanzierung dienen.
    • Der dritte Abschnitt handelt von Vorschriften über die Zulassung zum Geschäftsbetrieb und Beaufsichtigung der Institute, über den Bezeichnungsschutz für die Begriffe Bank und Sparkasse, über Auskunftspflichten und Prüfungen und anderes.
    • Der vierte Abschnitt ist besonderen Regelungen über Finanzkonglomerate vorbehalten.
    • Der fünfte Abschnitt bezieht sich auf Sondervorschriften für im Ausland tätige Unternehmen, soweit sie dort einen Sitz unterhalten.
    • Der sechste Abschnitt bezieht sich auf Sondervorschriften für zentrale Gegenparteien.
    • Der siebte Abschnitt regelt Straf- und Bußgeldvorschriften im Falle von Verstößen gegen das KWG.
    • Wie fast jedes Gesetz, das laufenden Änderungen unterliegt, enthält das KWG im letzten Abschnitt Übergangs- und Schlussvorschriften.
    Abkürzung für: Kreisgericht
    Das Kreislaufwirtschafts- und Abfallgesetz (KrW-/AbfG) in der Fassung vom 1. Juni 2012

    Das KrW-/AbfG dient der Förderung der Kreislaufwirtschaft zur Schonung der natürlichen Ressourcen und der Sicherung der umweltverträglichen Beseitigung von Abfällen.

    Definiert werden Abfälle als alle beweglichen Sachen, die im Anhang I. des Gesetzes katalogisiert sind und deren sich ihr Besitzer entledigt, entledigen will oder entledigen muss.
    Abfälle zur Verwertung sind Abfälle, die verwertet werden; Abfälle, die nicht verwertet werden, sind Abfälle zur Beseitigung.

    Abgestrebt wird, dass bis zum Jahr 2020 65 Prozent aller Siedlungsabfälle recycelt und 70 Prozent aller Bau- und Abbruchabfälle stofflich verwertet werden sollen.
    Es gibt eine „Abfallhierachie“, nach der vorgegangen werden soll, nämlich

    • Vermeidung, wenn nicht möglich dann
    • Vorbereitung zur Wiederverwendung, wenn nicht möglich dann
    • Recycling (= stoffliche Verwertung), wenn nicht möglich dann
    • sonstige, zum Beispiel energetische Verwertung, wenn auch das nicht möglich
    • Beseitigung.

    Zur Umsetzung des Gesetzes soll es Neuregelungen für Sammler, Beförderer, Händler und Makler geben. Geregelt werden unter anderem Pflichten der Erzeuger und Besitzer von Abfällen, Fragen der Produkt- und der Planungsverantwortung, der Zulassung von Abfallbeseitigungsanlagen, Informations- und Beratungspflichten der Entsorgungsträger und vieles andere mehr. Verstöße gegen das Gesetz sind Ordnungswidrigkeiten und werden mit der Verhängung von Bußgeld geahndet.
    Ein Kreuzrippengewölbe ist eines der Erkennungsmerkmale der Gotik. Statt der vorherigen massiven Gewölbe nehmen hier nur die diagonalen Rippen des Kreuzrippengewölbes die Lasten des Gebäudes auf, die an die Pfeiler abgeleitet werden. Dabei kann es sich um ein sechs- oder vierteiliges Gewölbe (mit je sechs oder vier Rippen) handeln.

    Das Kreuzrippengewölbe ist eine Weiterentwicklung des Kreuzgratgewölbes, das wie das Tonnengewölbe in massiver Bauweise gebaut wird. Beim Kreuzgratgewölbe werden alle vier Seiten ebenmäßig empor gemauert und mit einem Schlussstein fixiert. Dabei entstehen in den Ecken die Grate.

    Der quadratische Grundriss eines solchen Gevierts ist die Voraussetzung dafür, dass die gemauerten Viertel des Kreuzgratgewölbes am Schlussstein aufeinander treffen. Doch im Kreuzrippengewölbe tragen nur die Rippen. Diese diagonalen Steinbögen sind abhängig von den Pfeilern, die sie tragen und dem Schlussstein, der sie fixiert. Deshalb sind alle rechteckigen Grundrisse möglich.
    Kriechkeller sind Räume, die wegen der niedrigen Decken aufrecht nicht begehbar sind. Sie kommen häufig in Altbauten vor. Kriechkeller können der Verlegung von Leitungen dienen. Bei der Berechnung des Bruttorauminhalts werden Kriechkeller nicht berücksichtigt. Das gleiche gilt für Hohlräume in Gebäuden oberhalb des Kellergeschosses und für nicht nutzbare Dachflächen.
    Abkürzung für: Kreislaufwirtschafts- und Abfallgesetz
    Abkürzung für: Kreislaufwirtschaftsgesetz
    Abkürzung für: Kündigungsschutzgesetz
    Abkürzung: Kohlendioxid-Speicherungsgesetz
    Abkürzung für: Körperschaftssteuer
    Abkürzung für: Körperschaftssteuergesetz
    Abkürzung für: Körperschaftssteuerrichtlinien
    Abkürzung für: Kaution
    Abkürzung für: Konto
    Abkürzung für: Küche
    Abkürzung für: Kommunal- und Unternehmensberatung
    Der Begriff Kubatur (lat. kubus = Würfel) wird in der Architektur sowohl für das von der Form unabhängige Volumen, als auch teilweise für die körperliche Form eines Gebäudes verwendet. Bei der Wertermittlung von Gebäuden bezeichnet der Begriff Kubatur oft den umbauten Raum, korrekter wäre hier jedoch die Verwendung des Bruttorauminhalts. Bei der Restauration bzw. Neuerrichtung historischer Gebäude wird teilweise darauf Bezug genommen, dass die Kubatur des neuen Gebäudes der des historischen Vorgängerbaus entspricht. Hier ist dann meist das Volumen gemeint.

    Der Bruttorauminhalt wird für jeden Raum einzeln ermittelt und dann zusammengerechnet. Dieses Verfahren ist aufgrund der unterschiedlichen Größe der einzelnen Räume nötig. Dadurch gestaltet sich die Ermittlung der Kubatur bzw. des Bruttorauminhalts für das Gesamtgebäude oft recht aufwändig und stellt eine Aufgabe für einen Fachmann bzw. entsprechenden Sachverständigen dar. Das Internet stellt jedoch auch Seiten zur Verfügung, auf denen mit Hilfe von Eingabemasken automatisch die Kubatur für einen Raum berechnet werden kann.
    Der wertvollste Schatz eines Unternehmens sind die Kundendaten. Je besser geführt, um so erfolgreicher kann das Unternehmen CRM-Marketing betreiben. Wichtige Kundendaten sind neben Adresse und vollständigem Namen Geburtstage, Bildungsgrad, Beruf, aber auch durch Smalltalk erfahrene persönliche Interessen.
    a. Kundenschutz beim Gemeinschaftsgeschäft

    Vereinbaren Makler Gemeinschaftsgeschäfte, dann ist auf die Geschäftsbeziehungen zwischen den Maklern zunächst das gesetzliche Maklerrecht anzuwenden. Demnach muss ein Gemeinschaftsgeschäftspartner an der Provision betei­ligt werden, wenn er zum Abschluss des Hauptvertrages ursächlich beigetragen hat. Dies geschieht in der Regel dadurch, dass er für ein vom Kollegen angebotenes Objekt einen kaufbereiten Interessenten beibringt, der dieses Objekt erwirbt. Dieser Interessent ist für ihn insofern ein geschützter Kunde.

    Da das gesetzliche Maklerrecht keine geeignete Grundlage für die Auslegung von Gemeinschaftsgeschäften darstellt, hat der IVD "Geschäfts­ge­bräu­che für Gemeinschaftsgeschäfte unter Maklern" be­schlos­sen, die eine Vereinbarungsgrundlage für die Verein­ba­rung eines Gemeinschaftsgeschäfts darstellt. Sie muss allerdings aus­drücklich von den Gemein­schafts­geschäfts­part­nern zur Vertragsgrundlage gemacht werden. Nach diesen Regeln erstreckt sich der Kundenschutz auch da­rauf, dass mit dem von einem Partner beigebrachten Interessenten ein anderes als das ursprünglich vor­ge­se­hene Geschäft zu­stan­de kommt (der Kunde erwirbt z. B. statt des Objektes A das vom Gemein­schafts­ge­schäfts­part­ner ebenfalls an­gebotene Objekt B). Auch dies be­grün­det eine Pflicht zur Teilung der Gesamtprovision ("Kundenschutz in der glei­chen Sparte"). Die Schutzfrist beträgt ein Jahr, gerechnet von der namentlichen Benennung des Interessenten. Verfügt der Objektmakler über einen Alleinauftrag, der sich auf über ein Jahr erstreckt, verlängert sich die Kun­den­schutz­frist entsprechend. Was für den Schutz des Kunden des Interessentenmaklers gilt, gilt auch für den Schutz des Objektmaklers. Man spricht dann von Objekt­schutz. Der Anspruch auf Teilung der Gesamtprovision entsteht auch dann, wenn das angestrebte oder ein an­de­res sich auf das gleiche Objekt beziehende berufs­ein­schlä­gige Geschäft zustande kommt, z. B. statt eines Kauf­ver­trages ein Mietvertrag (Objektschutz in allen Sparten).
    Die Schutzfrist läuft auch hier ein Jahr, gerechnet von der Abgabe des ord­nungs­ge­mä­ßen Objektangebotes.

    b. Kundenschutz beim Maklervertrag

    In der Geschäftsbeziehung zwischen einem Makler und einem Objektanbieter kann man insofern auch von Kundenschutz sprechen, als der Objektanbieter zur Provisionszahlung an den Makler verpflichtet ist, solange davon auszugehen ist, dass die Maklertätigkeit ursächlich für einen nachfolgenden Vertragsabschluss ist. Dies kann auch nach Ablauf des Maklervertrages der Fall sein. Feste zeitliche Regelungen hat die Rechtsprechung nicht vorgegeben.
    Die Kundenzeitschrift ist ein herausragendes Medium zur Kundenkommunikation, das sich für die Immobilienbranche hervorragend eignet. Grund: Immobilien kosten (absolut) viel, daher besteht ein großer Informationsbedarf. Kundenzeitschriften werden auch deshalb gut angenommen, weil sie unaufdringlich sind und nicht als reine "Werbung" wahrgenommen werden; sie können weggelegt und bei Bedarf oder Interesse gelesen werden. Der Kontakt mit dem Kunden bleibt erhalten. Die Kundendatenbank kann bei Bedarf auf den neuesten Stand gebracht werden. Außerdem können inhaltliche Argumente dafür gebracht werden, dass der Kunde gerade das Angebot des Immobilienunternehmens XY wahrnehmen soll. Damit kann die traditionelle Werbung unterstützt werden.
    Durch die Kündigung wird ein vertraglich eingegangenes Dauerschuldverhältnis beendet. Der Zeitpunkt des Vertragsendes richtet sich nach den gesetzlichen bzw. vereinbarten Kündigungsfristen. Man unterscheidet – insbesondere im Mietrecht – die ordentliche bzw. fristgerechte und die außerordentliche bzw. fristlose Kündigung.
    Dem Mieter einer Sozialwohnung bzw. von öffentlich geförderten Wohnräumen kann wie jedem anderen Mieter nur gekündigt werden, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Vertragsbeendigung hat. Welche Interessen berechtigt sind, regelt das Bürgerliche Gesetzbuch.

    Es gelten jedoch einige Besonderheiten:
    • Eigenbedarf kann nur geltend gemacht werden, wenn auch der Vermieter bzw. sein einzugswilliges Familienmitglied einen Wohnberechtigungsschein besitzt. Die Größe der gekündigten Wohnung darf die im Schein angegebene angemessene Wohnungsgröße nicht überschreiten.

    • Nach der Umwandlung einer Sozialmietwohnung in eine Eigentumswohnung darf der Käufer so lange nicht wegen Eigenbedarfs kündigen, wie die gekaufte Wohnung der Sozialbindung unterliegt. Auch bei vorzeitiger Rückzahlung der öffentlichen Gelder, mit denen der Bau der Wohnung finanziert wurde, kann diese Bindung bis zu 10 Jahre lang weiter bestehen. Maximal dauert die Bindung bis zum Ablauf des Kalenderjahres an, in dem die Darlehen nach den Tilgungsbedingungen vollständig zurückgezahlt wären.

    • Hat der Vermieter ohne es zu wissen an einen nicht Wohnberechtigten vermietet, kann er diesem jederzeit kündigen. In diesem Fall muss der Vermieter damit rechnen, von der zuständigen Behörde zur Vermietung an einen Berechtigten aufgefordert zu werden.

    • Verliert der Mieter während des Mietverhältnisses die Wohnberechtigung, weil sich z.B. seine finanziellen Verhältnisse verbessert haben, ergibt sich daraus kein Recht und auch keine Pflicht des Vermieters zur Kündigung. Der Mieter muss allerdings damit rechnen, von der Behörde zur Entrichtung einer Fehlbelegungsabgabe herangezogen zu werden.

    • Will der Vermieter eine Mieterhöhung gemäß § 10 Wohnungsbindungsgesetz durchführen, hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht. Er kann spätestens am dritten Werktag des Monats, in dem die Erhöhung eintreten soll, zum Ende des darauf folgenden Monats kündigen. Die Mieterhöhung tritt dann für die verbleibende Zeit nicht in Kraft.
    Aus mehreren deutschen Gemeinden hörte man im Herbst 2015, dass Mietverhältnisse über gemeindeeigene Wohnungen gekündigt wurden, um Flüchtlinge unterbringen zu können. Als Kündigungsgrund wurde in der Regel Eigenbedarf angegeben. Diese Praxis ist rechtlich umstritten und wird auch politisch als unklug angesehen, da sie ein Konkurrenzverhältnis zwischen den bisherigen Mietern und Flüchtlingen um günstigen Wohnraum schafft.

    In Freiburg wurden nach Presseberichten Mietern städtischer Wohnungen Kündigungsschreiben mit Bezug auf eine geplante Flüchtlingsunterbringung zugeschickt, die sich als gefälscht erwiesen. Hier sollte offenbar Ausländerhass geschürt werden.

    Der Bundesgerichtshof hat im Jahr 2012 ausgeführt, dass „ein berechtigtes Interesse an der Beendigung eines Mietverhältnisses vorliegen kann, wenn eine öffentlich-rechtliche Körperschaft (vor allem eine Gemeinde) die von ihr vermietete Wohnung zur Umsetzung von Aufgaben benötigt, an deren Erfüllung ein gewichtiges öffentliches Interesse besteht.“ Dabei betont der BGH, dass eine bestehende Rechtspflicht der Gemeinde zu Durchführung der entsprechenden Aufgaben nicht verlangt wird. Das Gericht ging hier davon aus, dass die Kündigung nicht wegen Eigenbedarfs gerechtfertigt sei, sondern allgemein aus „berechtigtem Interesse“ im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB. Konkret ging es um eine Kirchengemeinde, die eine Wohnung in ein Beratungszentrum umbauen wollte (Urteil vom 9. Mai 2012, Az. VIII ZR 238/11).

    Letztlich kann eine Kündigung gemeindeeigener Wohnungen zur Unterbringung von Flüchtlingen rechtswirksam sein. Sie muss es jedoch nicht, denn es kommt auf die Begründung, den Mietvertrag und viele Einzelumstände an. Im konkreten Fall sollte Rechtsberatung in Anspruch genommen werden. Bisher handelt es sich bei den bekanntgewordenen Kündigungen um relativ wenige, vereinzelte Fälle.
    Für Pachtverträge über Grundstücke oder Rechte regelt § 584 BGB speziell, dass bei auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Verträgen die Kündigung nur zum Schluss eines Pachtjahres stattfinden kann. Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag des Halbjahres erfolgen, mit dessen Ablauf der Pachtvertrag beendet sein soll. Dies gilt auch für außerordentliche Kündigungen mit gesetzlicher Frist.

    Einige Kündigungsmöglichkeiten aus dem herkömmlichen Mietrecht sind bei der Pacht gesetzlich ausgeschlossen:

    • die Kündigung des Mieters, weil der Vermieter grundlos die Untervermietung verweigert hat,
    • die außerordentliche Kündigung durch den Vermieter/Verpächter, wenn der Mieter/Pächter stirbt.

    Für die Kündigung eines Landpachtvertrages gelten jedoch einige Besonderheiten:

    • Vertrag auf unbestimmte Zeit:
      Jeder Vertragspartner kann spätestens am dritten Werktag eines Pachtjahrs für das Ende des nächsten Pachtjahres kündigen. Im Zweifelsfalle ist das Kalenderjahr auch das Pachtjahr. Kürzere Kündigungsfristen können vertraglich vereinbart werden.

    • Vorzeitige außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist:
      Kündigung nur zum Ende eines Pachtjahres mit halbjähriger Frist; Kündigung muss spätestens am dritten Werktag des Halbjahres erfolgen, mit dessen Ablauf der Pachtvertrag enden soll (bei der Landpacht darf der Pächter z.B. außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen, wenn er berufsunfähig geworden ist und der Verpächter die Überlassung an einen Dritten verweigert).

    • Verträge mit Laufzeit über 30 Jahre:
      Nach 30 Jahren kann jeder Vertragspartner den Pachtvertrag kündigen – spätestens am dritten Werktag eines Pachtjahres für den Schluss des nächsten.

    • Verträge auf Lebenszeit:
      Keine Kündigung.

    • Tod des Pächters:
      Seine Erben und der Verpächter können innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Pächters erfahren haben, den Pachtvertrag kündigen – mit einer Frist von sechs Monaten zum Ende eines Kalendervierteljahres.

    • Fristlose Kündigung:
      Auch der Pachtvertrag kann außerordentlich fristlos aus wichtigem Grund gekündigt werden. Hier gelten die wichtigen Gründe des Mietrechts, mit einer Ausnahme: Ein wichtiger Grund ist es auch, wenn die Pacht oder ein erheblicher Teil davon über mehr als drei Monate nicht bezahlt werden. Wenn die Pacht nach Zeitabschnitten von weniger als einem Jahr bemessen ist, kann erst gekündigt werden, wenn der Pächter für zwei aufeinander folgende Zahlungstermine mit der Zahlung in Verzug gekommen ist.

    Die Kündigung ist schriftlich vorzunehmen.

    Für den Sonderfall eines befristeten Pachtvertrages mit Vereinbarung einer auflösenden Bedingung (hier: behördliche Nutzungsuntersagung) hat der Bundesgerichtshof entschieden: Der Pachtvertrag kann grundsätzlich auch ordentlich gekündigt werden, wenn dies nicht von beiden Vertragspartnern per Vereinbarung ausgeschlossen wurde. Ob die Vereinbarung der auflösenden Bedingung bedeutet, dass die Vertragspartner die ordentliche Kündigung ausschließen wollten, muss im Streitfall derjenige beweisen, der sich darauf beruft (Az. XII ZR 95/07, Urteil vom 01.04.2009).
    Mieter dürfen ohne weitere Begründung das Mietverhältnis kündigen. Dies muss jedoch schriftlich mit eigenhändiger Unterschrift passieren. Die Kündigung sollte zur Sicherheit per Einschreiben mit Rückschein abgeschickt werden. Eine mündliche Kündigung ist unwirksam.

    Vermieter haben es schwerer: Ihr Kündigungsrecht ist nicht nur auf einige wenige Kündigungsgründe beschränkt, sondern diese Gründe müssen auch ausdrücklich im Kündigungsschreiben angegeben und so genau erläutert werden, dass sie in einem möglichen Gerichtsverfahren nachvollziehbar sind.

    Beispiel: Bei einer Eigenbedarfskündigung genügt es nicht, als Kündigungsgrund "Eigenbedarf" anzugeben. Es muss auch mitgeteilt werden, wer in die Wohnung einziehen soll und warum. Beispiel: Die Tochter des Vermieters will in dieser Stadt ein Studium anfangen und braucht eine Einzimmerwohnung.

    Auch beim Vermieter ist das Einschreiben mit Rückschein unbedingt zu empfehlen: Er muss vor Gericht gegebenenfalls nachweisen, dass er gekündigt hat.

    Bei einer befristeten Kündigung muss der Vermieter den Mieter außerdem schriftlich darauf hinweisen, dass dieser das Recht hat, wegen eines Härtefalls der Kündigung zu widersprechen. Obwohl dies nicht im Kündigungsschreiben geschehen muss, sondern nur rechtzeitig vor Ablauf der Widerspruchsfrist (zwei Monate vor Ende des Mietverhältnisses), ist der Hinweis im Kündigungsbrief zu empfehlen. Auch auf den notwendigen Inhalt und die Frist für den Widerspruch sollte der Vermieter hinweisen. Zwar ist er dazu nicht gesetzlich verpflichtet. Jedoch sagt das Gesetz (§ 574b Abs. 2 BGB), dass sich die Widerspruchsfrist verlängert, wenn der Vermieter den rechtzeitigen Hinweis zum Widerspruchsrecht unterlässt. Der Mieter kann in diesem Fall noch im ersten Gerichtstermin des Räumungsrechtsstreits den Widerspruch nachholen.

    Bei der Absendung des Kündigungsschreibens ist darauf zu achten, dass nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes (Az. VIII ZR 206/04, Urteil vom 27.04.2005) der Samstag als Werktag zu betrachten ist. § 193 BGB, der etwas anderes aussagt, gilt demnach bei Kündigungsschreiben nicht. Muss spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats gekündigt werden und fällt dieser dritte Tag auf einen Samstag, so muss das Schreiben am Samstag beim Empfänger sein – und nicht erst am Montag, wie es früher gehandhabt wurde.
    So bezeichnet man die Frist, die nach der Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung verstreichen muss, damit der neue Eigentümer den bisherigen Mietern ordentlich (zum Beispiel wegen Eigenbedarfs) kündigen kann (§ 577a BGB).

    Die Frist gilt nur, wenn drei Voraussetzungen erfüllt sind:

    • Mieter hat bereits vor Umwandlung in der Wohnung gewohnt,
    • Wohnung wird in Eigentumswohnung umgewandelt,
    • Wohnung wird nach Umwandlung verkauft.

    Sie beträgt drei Jahre ab Verkauf der Wohnung. In Gebieten mit Wohnungsmangel können die Landesregierungen abweichende Sperrfristen festsetzen: Bis zu zehn Jahre.

    Im Rahmen der Mietrechtsreform 2013 wurde § 577a BGB geändert, um das sogenannte Münchner Modell der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen zu unterbinden. Demnach gilt die dreijährige Sperrfrist auch dann, wenn Wohnraum mit bestehendem Mietvertrag

    • an eine Personengesellschaft oder mehrere Erwerber verkauft worden ist oder
    • zu Gunsten einer Personengesellschaft oder mehrerer Erwerber mit einem Recht belastet worden ist, durch dessen Ausübung dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Wohnung entzogen werden kann.

    Die Sperrfrist kann nun also nicht mehr umgangen werden, indem eine Personengesellschaft ein Mehrfamilienhaus kauft und vor der eigentlichen Umwandlung in Wohneigentum im Namen einzelner Gesellschafter Eigenbedarfskündigungen gegenüber Mietern ausspricht.

    Nicht zur Anwendung kommt diese Neuregelung, wenn alle Erwerber Mitglieder einer Familie oder eines Haushalts sind – oder wenn vor der Überlasssung der Wohnung an den Mieter bereits Wohneigentum begründet worden ist.

    Bei öffentlich gefördertem Wohnraum beziehungsweise Sozialwohnungen wird die Kündigungssperrfrist durch die Dauer der Sozialbindung der Wohnung definiert. Eine Eigenbedarfskündigung kann nicht stattfinden, solange die Sozialbindung der Wohnung noch besteht.

    Dies gilt auch nach Umwandlung und Verkauf. Auch bei vorzeitiger Rückzahlung der Fördermittel besteht die Sozialbindung noch bis zu zehn Jahre lang fort, maximal bis zum Ablauf des Kalenderjahres, in dem die Darlehen nach den Tilgungsbedingungen vollständig zurückgezahlt wären.
    In einem Mietvertrag über Wohnraum kann vereinbart werden, dass beide Mietvertragsparteien für eine bestimmte Zeit auf die Inanspruchnahme Ihres Kündigungsrechts verzichten. Dies ist auch in Formularmietverträgen – also mittels Allgemeiner Geschäftsbedingungen – möglich.

    Allerdings hat der BGH entschieden, dass ein Kündigungsverzicht des Mieters für mehr als vier Jahre wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam ist, so dass - ähnlich wie beim Staffelmietvertrag über Wohnraum – dem Mieter das Recht eingeräumt werden muss, das Mietverhältnis spätestens zum Ablauf des vierten Jahres nach Mietvertragsbeginn kündigen zu können.

    Nach dem Bundesgerichtshof (Urteil vom 25.1.2006, Az.: VIII ZR 3/05) ist bei Vereinbarung eines unzulässigen längeren Kündigungsausschlusses die ganze Vertragsklausel und damit der gesamte Verzicht auf das Kündigungsrecht unwirksam. Es wird also nicht etwa der vereinbarte fünfjährige Kündigungsverzicht durch den zulässigen vierjährigen Verzicht ersetzt, sondern die Kündigung nach den gesetzlichen Fristen grundsätzlich wieder zugelassen. Der Mieter könnte also auch nach dem ersten Jahr schon mit gesetzlicher Frist kündigen.

    Kündigen Mieter bei einem vereinbarten gegenseitigen Kündigungsverzicht für zwei Jahre verfrüht mit dreimonatiger Frist, kann der Vermieter zumindest bis zur Neuvermietung der Wohnung innerhalb der Zweijahresfrist seinen Mietausfall gegen die Mieter geltend machen (BGH, Urt. v. 30.6.2004, Az. VIII ZR 379/03).
    Es gibt verschiedene Arten von Kurorten: Kneippheilbäder, Moorheilbäder, Seeheilbäder, Luftkurorte, Mineralheilbäder, Lehmbäder usw. Je nach Art werden unterschiedliche Heilverfahren angewendet. Allen gemeinsam ist, dass ausschließlich von der Natur angebotene Heilmittel zur Therapie von Krankheiten oder psychosomatischen Störungen verwendet werden (Luft, Klima, Wasser, Moore, Radongas). Je nach Kurart wird der jeweilige Kurort ausgewiesen. So gibt es die Bezeichnungen Luftkurort, Kneippbad, See(heil)bad, Moorheilbad, Soleheilbad, Mineralheilbad usw.

    Kurbehandlungen werden in der Regel je nach Kurart begleitet von gymnastischen Übungen, Massagen, Atemübungen usw. Einer Reihe von Kurorten wurde das Prädikat Bad verliehen. Zuständig für die Prädikatsverleihung sind die Bundesländer.

    In Baden-Württemberg konzentrieren sich die Kurorte vor allem in Süd- und Mittelbaden im Bereich des Schwarzwaldes, sowie im württembergischen Allgäu. In Bayern gibt es eine Kurortverdichtung vor allem im Bereich der Alpen und im Voralpengebiet, sowie an der Grenze zu Tschechien mit den dort weltbekannten Kurorten Karlsbad, Marienbad und Franzensbad, dem sogenannte Bäderdreieck. In Rheinlandpfalz dominieren die Mineralheilbäder und Kneipbäder. In Hessen liegt ein Großteil der Kurorte im Gebiet im und um den Taunus. In Nordrhein-Westfalen, liegen die Kurorte, meist Kneippkurorte, überwiegend an der östlichen Landesgrenze.

    In Niedersachsen, Schleswig-Holstein und Mecklenburg-Vorpommern liegen vor allem die deutschen Seebäder an der Nord- und Ostsee. In der Nordsee gehören dazu die Kurorte auf den nord- und ostfriesischen Inseln, zum Beispiel Sylt und Norderney. An der Ostseeküste sind die Seebäder dicht aneinandergereiht mit berühmten Namen wie Heiligendamm. In Kurorten werden von den Gästen Kurtaxen erhoben.
    Das Kurs/Gewinn-Verhältnis (KGV) ist die wichtigste Kennzahl bei der Bewertung eines Aktieninvestments und dient damit als Anhaltspunkt für den Vergleich verschiedener Kapitalanlagealternativen. Für die Berechnung wird der Aktienkurs durch den Gewinn pro Aktie geteilt. Das Ergebnis sagt aus, wie viel Jahre ein ebenso hoher Unternehmensgewinn ausgeschüttet werden müsste, um das eingesetzte Kapital zurückzubekommen. Je niedriger also das KGV ist, desto lohnender – zumindest im Grundsatz – ist die Anlage. Außer Acht gelassen werden dabei ein mögliches Gewinnwachstum in dem entsprechenden Unternehmen, Kursschwankungen und die sonstigen Risiken, die zu jedem Aktieninvestment gehören.
    Eine Kurtaxe wird von Kurorten beziehungsweise Gemeinden mit erhöhtem Tourismus-Aufkommen erhoben. Abgabenrechtlich stellt sie eine Mischform aus Nutzungsgebühr und Beitrag dar: Die Kurtaxe wird unabhängig von der Nutzung gemeindlicher Einrichtungen von jedem Feriengast erhoben, der in der Gemeinde nächtigt. Der Gast hat jedoch nach Zahlung der Kurtaxe das Recht, bestimmte Einrichtungen zu benutzen.

    Rechtsgrundlage für die Kurtaxe sind die Kommunalabgabengesetze (KAG) der jeweiligen Bundesländer. Sie enthalten Regelungen, nach denen Gemeinden eine Kurtaxe erheben können, um beispielsweise "ihre Kosten für die Herstellung und Unterhaltung der zu Kur- und Erholungszwecken bereitgestellten Einrichtungen und für die zu diesem Zweck durchgeführten Veranstaltungen sowie für die, gegebenenfalls auch im Rahmen eines überregionalen Verbunds, den Kur- und Erholungsgästen eingeräumte Möglichkeit der kostenlosen Benutzung des öffentlichen Personennahverkehrs zu decken." Die Kurtaxe ist damit zweckgebunden. Die Gemeinden regeln Einführung und Einzelheiten der Kurtaxe in der Regel in einer Gemeindesatzung.

    Die Landesgesetze bestimmen in der Regel, dass die Kurtaxe von allen Personen erhoben wird, die sich in der Gemeinde aufhalten, aber nicht deren Einwohner sind und denen die Möglichkeit zur Benutzung der gemeindlichen Einrichtungen und zur Teilnahme an Veranstaltungen geboten wird. Zu den gemeindlichen Einrichtungen zählt dabei alles, was von Feriengästen benutzt wird – vom aufgespülten Badestrand bis zum Hallenbad. Ebenso wird die Kurtaxe meist auch von Einwohnern erhoben, die den Schwerpunkt ihrer Lebensbeziehungen in einer anderen Gemeinde haben. Die Kurtaxe wird jedoch in der Regel nicht von Ortsfremden und Einwohnern mit Lebensmittelpunkt in einer anderen Gemeinde erhoben, die in der Gemeinde arbeiten, ihre Ausbildung machen oder sich aus beruflichen Gründen – etwa für Tagungen oder Veranstaltungen – dort aufhalten. Für Tagungs- und Veranstaltungsteilnehmer kann die Gemeinde jedoch per Satzung die Kurtaxe einführen. Sie kann ebenfalls bestimmen, dass die Betreiber von Campingplätzen oder Häfen mit Schiffsliegeplätzen Ortsfremde melden, die Kurtaxe einziehen oder eine Jahrespauschale zahlen. Reiseunternehmen können ebenfalls zur Meldung Ortsfremder und zum Einziehen und Abführen der Kurtaxe an die Gemeinde verpflichtet werden. In vielen Fällen ziehen auch Zimmervermieter die Kurtaxe für die Gemeinde ein. Oft wird die Kurtaxe nur in der Hauptsaison erhoben. Für Kinder werden geringere Beträge verlangt.
    Die auch als Schnellwuchsplantage bezeichnete Kurzumtriebsplantage dient dazu, mit schnellwachsenden Holzarten relativ kurzfristige Gewinne zu erzielen. Als Umtriebszeit bezeichnet man in der Forstwirtschaft den Zeitraum zwischen der Anpflanzung und der Nutzung durch Holzeinschlag. Die Umtriebszeiten können sehr stark variieren und sind u. a. von Baumart und Standort abhängig. Bei Fichten geht man von einer Umtriebszeit von 80 Jahren aus, während Kurzumtriebsplantagen bereits nach 3 bis 10 Jahren abgeerntet werden. Gerne werden dabei bestimmte Pappelarten oder Weiden angebaut, da diese besonders schnell wachsen. Kurzumtriebsplantagen werden heute meist betrieben, um Holz als nachwachsenden Rohstoff für die Energiegewinnung zu erzeugen. In diesem Fall spricht man auch von einem „Energiewald“.
    Abkürzung für: Kehr- und Überprüfungsverordnung.
    Abkürzung: Kapitalverwaltungsgesellschaft
    Abkürzung: Geschäftsbesorgung für eine Kapitalverwaltungsgesellschaft
    Abkürzung für: Gesetz über das Kreditwesen
    Abkürzung für: Kilowattstunde
    Abkürzung für: Landesabfallgesetz
    Eine ladungsfähige Anschrift muss heute bei geschäftlichen Aktivitäten in bestimmten Bereichen zwingend angegeben werden – z. B. im Impressum einer gewerblichen Internet-Seite oder der Widerrufsbelehrung bei Verbraucherverträgen nach der BGB-Informationspflichten-Verordnung. Man versteht darunter eine Anschrift, unter der der Inhaber der Adresse tatsächlich persönlich erreichbar ist, damit ihm z. B. Übergabeeinschreiben oder Postzustellungsurkunden überreicht werden können. Im Normalfall wird darunter also die Wohn- oder Geschäftsanschrift mit Name, Straße, Hausnummer, Postleitzahl und Ort zu verstehen sein. Ein Postfach ist nicht mehr als ladungsfähige Anschrift anerkannt. Eine Domizil-Adresse oder die Verwendung der Anschrift eines Büroservice kann bei entsprechender Empfangsbevollmächtigung der dortigen Mitarbeiter als ladungsfähige Anschrift anzusehen sein, Rechtsprechung dazu ist noch nicht bekannt.
    Abkürzung für: Landesarbeitsgericht
    Die Lage ist ein klassisches Qualitätskriterium für eine Immobilie. Zu unterscheiden sind die Makrolage und die Mikrolage, also das räumliche Umfeld in einem weiteren und in einem engeren Sinn.

    Die Makrolage eines Grundstücks kennzeichnet die Erreichbarkeiten der überregional bedeutsamen Zentren aus der Lageperspektive dieses Grundstücks und legt deshalb Wert auf eine Analyse der Entfernungen und Verkehrsverbindungen (Flughäfen, Autobahnen, Zugverbindungen) zu diesen Zentren.

    Bei Beurteilung der Mikrolage spielen die kleinräumigen Erreichbarkeiten zwar auch eine Rolle. Je nach Nutzungsart sind für die Lageeinschätzung neben harten vor allem auch weiche Lagefaktoren bedeutsam. Harte Lagefaktoren sind quantifizierbar z.B. Entfernungen, deren Überwindung Kosten für Verkehrsmittel oder Gütertransport verursacht. Weiche Lagefaktoren sind auf subjektive Einschätzungen von Lagequalitäten zurückzuführen, z.B. Milieu der Umgebung eines Standortes. Auch wenn weiche Lagefaktoren aus sich heraus nicht quantifizierbar sind, kann ihnen doch ein erheblicher Anteil am Gesamtlagewert zukommen. Bei der Lageanalyse kann ein Zensurierungssystem weiterhelfen. Wenn es beispielsweise darum geht, die Lagequalität eines Einfamilienhauses zu bestimmen, können die verschiedenen grundlegenden Lagefaktoren gewichtet werden, wobei man sich an einem Lageoptimum orientiert:

    Kurzbeispiel:

    Lageoptimum (Orientierungsvorgabe der Lagen für Einfamilienhäuser)
    Verkehrslage: 30
    Ortslage: 30
    Umgebung/Milieu: 40
    Gesamt = 100

    Lageeinschätzung eines bestimmten Einfamilienhauses: (Vergleich zum Lageoptimum)
    Verkehrslage: 15
    Ortslage: 30
    Umgebung/Milieu: 20
    Gesamt = 65

    Die Lage des Einfamilienhauses würde hier im Vergleich zum Optimum eine noch befriedigende mittlere Wohnlage sein. Nun kann man nach der Zielbaummethode die Orientierungsvorgabe noch weiter auffächern, in dem z.B. die Verkehrslage (Erreichbarkeit) in folgende Komponenten zerlegt wird:

    Nähe zu Schulen: 3
    Nähe zum Kindergarten: 5
    Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten (täglicher Bedarf): 6
    Nähe zu Sport- und Freizeiteinrichtungen: 3
    Nähe zur Kulturstätten: 2
    Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln und deren Frequenz: 4
    Nähe zu Ärzten: 2
    Nähe zum Stadtzentrum: 5
    Gesamt = 30

    Dies ist natürlich nur ein Beispiel. Wer sich mit Lageanalysen beruflich befassen muss, der müsste, bevor er solche leitbildhaften Orientierungsvorgaben für verschiedene Objektarten erstellt, die spezielle Raumstruktur erfassen. Man kann Lagespezifika eines Raumes nicht auf andere Räume übertragen.

    Hinzuweisen ist auch noch darauf, dass die Gewichtung zwischen harten und weichen Lagefaktoren von der Nutzung abhängt. So spielen die harten Lagefaktoren bei gewerblichen Immobilien (Produktionsstandorte) eine größere Rolle. Bei Konsumstandorten, also bei Wohnnutzung dominieren die weichen Lagefaktoren.

    Die Lage beschreibt einen objektiven Sachverhalt einer Immobilie, für bestimmte Nutzergruppen. Im Gegensatz dazu beschreibt der "Standort" einen subjektiven Sachverhalt aus der Perspektive eines ganz bestimmten Nutzers.
    Die "Lageklassenmethode" ist ein in der Schweiz gebräuchliches Verfahren zur Bewertung von Grund und Boden ("Land"). Es wird wohl auch als Naegeli-Verfahren bezeichnet, weil Naegeli diese Methode in den 50er Jahren entwickelt hat. Die letzte Darstellung von Naegeli und Hungerbühler findet sich im "Handbuch des Liegenschaftsschätzers" (Zürich 1988). Die Lageklassenmethode ist vielfach Grundlage für die Ermittlung des Bodenwertanteils bebauter Grundstücke für steuerliche Zwecke (Steuerwerte).

    In einigen Kantonen der Schweiz werden zwar Bodenrichtwerte auf der Grundlage von erzielten Preisen für Vergleichsgrundstücke zur Bewertung von "Land" herangezogen. In anderen Kantonen herrscht die Lagenklassenmethode vor. Wo Richtwerte fehlen, greift man ohnehin zur Lageklassenmethode. Diese geht von der durch Untersuchungen gestützten Annahme aus, dass Liegenschaften mit gleichen Lagemerkmalen ein annährend gleiches Verhältnis von Boden- zu Bauwert aufweisen. Bei Ermittlung der Lageklassen werden vor allem Lage, Nutzung und Bauqualität berücksichtigt. Durch Zuweisung des Grundstücks zu einer Lageklasse und Ermittlung des Bauwertes kann auf den Bodenwert geschlossen werden. In der Vollziehungsverordnung zum Steuergesetz von Luzern vom November 1994 wird z.B. bestimmt, dass der "Bodenwert in einem angemessenen Verhältnis zur Nutzung und zum Gesamtanlagewert des Grundstücks (Lageklassen) stehen soll".

    Ermittelt wird zunächst der maßgebende Landbedarf – die nach den Bauvorschriften für den Baukörper notwendige Grundstücksfläche in Quadratmetern. Der Landbedarf wird in Raumeinheiten zum Ausdruck gebracht. Auch für die Ermittlung der Raumeinheiten gibt es ein bestimmtes Verfahren. Für eine ermittelte Anzahl von Raumeinheiten ist mit anderen Worten ein bestimmter Landbedarf gegeben.

    Den wertbildenden Merkmalen eines Grundstücks (z.B. Nutzungsintensität, Verkehrsrelation zur Großstadt, Wohnsituation usw.) werden bestimmte Werte zugemessen. Die Merkmalszahlen werden addiert. Man erhält so die provisorische Lageklassenzahl. Die Summe wird, falls erforderlich und bei der Quantifizierung eines Merkmals noch nicht berücksichtigt, mit Hilfe von Steigerungs- oder Reduktionsfaktoren korrigiert. Die Korrektur ist durch einen zulässigen Abweichungskorridor begrenzt (Beispiel für Steigerungsfaktoren: Besonders attraktive Wohnlage bei Einfamilienhäusern, besonders hohe Passantenfrequenz bei Geschäftsgrundstücken, Beispiel für Reduktionsfaktoren: besondere Immissionsbelastungen, schlechte Grundstücksform).

    Jeder Lageklasse (z.B. 1-8) entspricht ein Prozentsatz, der sich auf den Neuwert eines Gebäudes bezieht. Der Bodenwert des sog. maßgeblichen Landbedarfs wird durch Multiplikation des Prozentsatzes mit diesem Neuwert ermittelt.

    Da der maßgebliche Landbedarf mit der tatsächlichen Bodenfläche in der Regel nicht übereinstimmt, müssen auch die Werte der Mehrflächen ermittelt werden. Dabei wird wiederum unterschieden zwischen solchen Mehrflächen, die sich im Umgriff des Gebäudes befinden und wegen der Form und Größe keine weitere Bebauung zulassen, Mehrflächen, die abgetrennt und als Bauplätze einer baulichen Nutzung zugeführt werden können und schließlich nicht zu bewertende Mehrflächen (Verkehrsflächen, die auch anderen Grundstücken dienen, Gewässer, unkultiviertes Land). Für die Bewertung der Mehrflächen (zu Steuerzwecken) stehen auch hier wieder eigene Regelwerke zur Verfügung.
    Der Lageplan gehört zu den Bauvorlagen und Beleihungsunterlagen. Soweit der Lageplan Bestandteil einer Bauvorlage ist, muss er bestimmte, in den Bauvorlagenverordnungen der Bundesländer bezeichnete Darstellungen enthalten. Sie sind länderunterschiedlich geregelt. In der Regel zählen hierzu der Maßstab (in der Regel 1:500) die Lage des Grundstücks zur Himmelsrichtung, die Bezeichnung des Grundstücks (Gemeinde, Straße, Hausnummer, Grundbuch, Gemarkung, Flur, Flurstück), Flächeninhalt und katastermäßige Grenzen des zu bebauenden Grundstücks und der Umgebungsgrundstücke, der vorhandene Gebäudebestand sowie im Liegenschaftsbuch enthaltene Hinweise auf Baulasten. In einigen Bundesländern wird unterschieden zwischen dem einfachen und dem qualifizierten Lageplan. Der einfache Lageplan enthält die oben dargestellten Angaben. Der qualifizierte Lageplan, der vor allem bei Grenzbebauungen benötigt wird, enthält außerdem noch Grenzlängen und Abstandsmaße und stellt den aktuellen Bebauungszustand der Nachbargrundstücke dar.
    Der Begriff der Lagerente wurde von dem Wirtschafts- und Agrarwissenschaftler Johann Heinrich von Thünen (1783 – 1850) entwickelt. Thünen verwendete die Lagerente, um den Ertragsvorteil von marktnäheren landwirtschaftlichen Flächen im Vergleich zu marktferneren zu beschreiben. Geht man davon aus, dass an beiden Standorten die gleichen Produktionskosten entstehen, kommt die unterschiedliche Lagerente durch den Unterschied in den Transportkosten zustande.

    Generell beschreibt die Lagerente einerseits den Gewinn je Bodeneinheit, wenn der Boden dem Landwirt selbst gehört, andererseits aber auch die maximale Pacht, die der Grundeigentümer fordern kann, wenn er die Fläche an den Landwirt verpachtet.

    Thünen stellte die These auf, dass sich etwa der Getreideanbau nur in einer bestimmten Entfernung zur Stadt noch rechnen könne: Denn bei zu niedriger Entfernung zur Stadt würden die Kosten für den Boden zu sehr ansteigen, während bei zunehmender Entfernung die Transportkosten für die Erzeugnisse zu hoch würden. Die Lagerente nimmt mit zunehmender Entfernung zur Stadt ab.

    Auch in der Immobilienwirtschaft lässt sich mit dem Begriff der Lagerente arbeiten. Denn in Großstädten und Ballungsräumen sind die Mieten und Kaufpreise höher als auf dem Land, während für den Nutzer der Immobilie relativ geringe Fahrtkosten anfallen, um seine Dienstleistung in Form von Arbeit auf den Markt zu bringen. Auf dem Land fallen geringere Kosten für den Wohnraum an, während die Fahrtkosten zum Arbeitsort steigen. Dabei sind jedoch auch steuerliche Vergünstigungen wie die Pendlerpauschale zu beachten, welche die Transportkosten wieder senken und so das Leben auf dem Land insbesondere für gutverdienende Personen mit großem familiären Platzbedarf wieder günstiger machen.
    Unter einer Laibung versteht man im Bauwesen die innere, der Öffnung zugewandte Mauerfläche einer Tür- oder eines Fensters. Die Laibung oder Leibung ist von außen nicht sichtbar. Bei einem viereckigen Mauerausschnitt, etwa einem Fenster, bezeichnet man die senkrechten seitlichen Mauerflächen als Laibung und die obere Fläche als Sturz. Die Laibung ist im rechten Winkel zur Fassade geschnitten. Bei Bögen und Gewölben wird der Begriff Laibung allerdings für die gekrümmte, innere Fläche oberhalb des letzten gerade auf den Bogenmauern stehenden Steins (des sogenannten Kämpfers) verwendet. Ein anderer Begriff dafür ist innere Gewölbe- oder Bogenfläche. Die äußeren Flächen nennt man Gewölbe- oder Bogenrücken.

    Laibungen werden meist durch metallene Winkel verstärkt und verputzt. Im Handel sind auch fertige Kunststoffverkleidungen für Fensterlaibungen, die insbesondere im Zusammenhang mit einer modernen Wärmedämmung zum Einsatz kommen. Eine solche Verkleidung kann verhindern, dass an der Laibung Feuchtigkeit in eine ansonsten mit Dampfsperren gesicherte Wand eindringt.
    In den Landesbauordnungen der Bundesländer ist das jeweils geltende Bauordnungsrecht kodifiziert. Inhaltlich stimmen sie nur teilweise überein. Vor allem im Bereich des genehmigungsfreien Bauens ist "Bewegung" in die Landesbauordnungen gekommen. Jede Landesbauordnung wird begleitet von einer Reihe von Nebengesetzen und Verordnungen, die dem Bauordnungsrecht zugehören.
    Ein Landesentwicklungsprogramm (LEP) wird teilweise auch als Landesraumordnungsprogramm bezeichnet. Mit einem solchen Programm treffen die einzelnen Bundesländer Festlegungen zur längerfristigen Raumordnungsplanung. Es gilt für das betreffende Bundesland und legt die Ziele fest, die im Rahmen der Raumordnung in einem gewissen Zeitraum – etwa den nächsten zehn Jahren – erreicht werden sollen.

    In Bayern etwa stellt das Landesentwicklungsprogramm ein raumordnerisches Zukunftskonzept der Bayerischen Staatsregierung dar: Es definiert die für die räumliche Ordnung und Entwicklung Bayerns wichtigen Grundsätze und Ziele.

    Das Bayerische LEP wurde 1976 erstmals erstellt. Am 1. September 2013 ist wieder einmal eine überarbeitete Fassung in Kraft getreten. Das rege diskutierte LEP schreibt ein System der Zentralen Orte fest; Zentralität heißt hier, dass eine Stadt Dienstleistungen und Güter für das Umland vorhält. Unabhängig von diesem System dürfen Nahversorgungsbetriebe mit bis zu 1.200 Quadratmetern Verkaufsfläche in jeder bayerischen Gemeinde angesiedelt werden – dies soll die Versorgung mit Lebensmitteln und Gütern des täglichen Bedarfs verbessern.
    Unter Landesplanung versteht man den Teil der Raumplanung, der auf der Grundlage des Raumordnungsgesetzes den Bundesländern als Auf­ga­be zugewiesen ist. Dabei ist zu beachten, dass im Zuge der Föde­ra­lis­mus-Reform die Planungskompetenz der Bundesländer erweitert wurde. Sie können von den Vorschriften des Raumordnungsgesetzes im Rahmen der Landesgesetzgebung abweichen. Rechtliche Grundlage der Landes­pla­nung waren schon vorher die Landes­pla­nungs­ge­setze der Bundes­länder.

    Die Ministerkonferenz für Raumordnung (MKRO), die in bestimmten Abständen stattfindet, hat die Aufgabe „der gegenseitigen Unterrichtung und Abstimmung über grundsätzliche Fragen und Positionen der Raumordnung und Raumentwicklung“.

    Instrumente der Landesplanung sind die Landesentwicklungsprogramme und auf der Ebene der Planungsregionen die Regionalpläne be­zie­hungs­weise regionalen Raumordnungspläne und die Raumordnungsverfahren. Die Bauleitplanung ist mit den Regionalplänen durch die Vorschrift im BauGB verzahnt. Die Bauleitpläne sind den Zielen der Raumordnung anzupassen.
    Das Landgericht steht als ordentliches Gericht im Gerichtsaufbau zwischen Amts- und Ober­lan­des­ge­richt. Das jeweilige Landgericht ist für Berufungen ge­gen Entscheidungen der Amts­ge­rich­te üb­li­cher­wei­se zu­stän­dig.

    Das Landgericht ist zuständig für Fälle aus dem Zivil- und Strafrecht. Im Zivilrecht ist es die erste Instanz für Fälle mit einem Streitwert über 5.000 Euro, die nicht (so wie Mietstreitigkeiten) der ausschließlichen Zuständigkeit des Amtsgerichts zugewiesen sind. Im Strafrecht ist das Landgericht erstinstanzlich u.a. zuständig für Fälle, bei denen Freiheitsstrafen von über vier Jahren zu erwarten sind. Für Verfahren, bei denen das Amtsgericht erstinstanzlich tätig wird, stellt das Landgericht die zweite oder Rechtsmittelinstanz dar.

    Für die Bereiche Zivilrecht und Strafrecht gibt es jeweils besondere Strafkammern. Zu den Zivilkammern rechnet man auch die Kammern für Handelssachen, die für Streitigkeiten unter Kaufleuten und Unternehmen zuständig sind. Im Unterschied zum Amtsgericht, wo ein Einzelrichter tätig wird, besteht eine Zivilkammer am Landgericht aus drei Richtern, von denen einer der Vorsitzende ist. In einigen Fällen kann jedoch auch einer der drei Richter als Einzelrichter entscheiden.

    Die Handelskammern am Landgericht sind mit einem Berufsrichter und zwei ehrenamtlichen Handelsrichtern besetzt. Die großen Strafkammern bestehen aus drei Berufsrichtern (einer davon als Vorsitzender) sowie zwei Schöffen. Die kleinen Strafkammern, welche als Berufungsinstanz des Amtsgerichts tätig werden, bestehen aus einem Berufsrichter und zwei Schöffen. Zum Bereich Strafrecht zählen auch die beim Landgericht angesiedelten Strafvollstreckungskammern.

    Bei WEG-Strei­tig­kei­ten be­steht ge­mäß § 72 Abs. 2 Ge­richts­ver­fas­sungs­ge­setz (GVG) eine Son­der­re­gelung, nach der Berufungs- und Beschwerdegericht das für den Sitz des Ober­landesgerichts zuständige Landgericht ist, und zwar für den Bezirk, in dem das Amtsgericht seinen Sitz hat. So ist beispielsweise das LG Dortmund Berufungs- und Be­schwer­de­ge­richt ge­gen amts­ge­richt­li­che Ent­schei­dun­gen im OLG-Bezirk Hamm, weil es in Hamm kein Landgericht gibt, Hamm jedoch im Land­ge­richts­be­zirk Dortmund liegt. Etwas an­deres gilt dann, wenn die jeweilige Landesjustizverwaltung ein anderes Landgericht be­stimmt hat. So ist beispielsweise das Landgericht Itzehoe alleiniges Berufungs- und Be­schwer­de­gericht für Schleswig-Holstein.

    Anders als bei früheren WEG-Streitigkeiten gibt es keine sofortige weitere Beschwerde ge­gen die landgerichtlichen Entscheidungen beim Oberlandesgericht. Gegen die Entscheidung des Landgerichts kann das Berufungsgericht die Revision beim Bundesgerichtshof zulassen. Gegen die Nichtzulassung der Revision kann die Nichtzulassungsbeschwerde eingelegt werden, die jedoch im Bereich der Eigentümergemeinschaften durch die Neuordnung der WEG-Verfahren bis zum 31.12.2014 ausgesetzt ist.

    Während für das erstinstanzliche Verfahren beim Amtsgericht keine anwaltliche Vertretung vorgeschrieben ist, ist im Berufungsverfahren die Vertretung durch einen Anwalt erforderlich.
    Als Landing Page bezeichnet man eine spezielle Seite, auf die Besucher weitergeleitet werden, also quasi "landen", wenn sie auf eine Onlinewerbeanzeige klicken. Man könnte die Landing Page auch als eine Art Startseite ansehen, auf die der Nutzer zuerst geleitet wird. Die Landing Page ist der erste Eindruck, den der Besucher von dem Unternehmen bekommt, man sollte ihre Wirkung also auf keinen Fall unterschätzen. Landing Pages erleichtern dem Seiteninhaber mit Hilfe von Webstatistiken auch die Auswertung des Anzeigenerfolges.
    Der Landkreis ist ein Gemeindeverband, der mehrere Gemeinden und Städte umfasst. Verwaltungsleiter ist der Landrat. Beschlussfassungsorgan ist der Kreistag, der aus gewählten Kreistagsabgeordneten besteht. Er ist zuständig für den Unterhalt von Einrichtungen und die Erfüllung von Aufgaben, die den Wirkungshorizont der Gemeinden dieses Landkreises überschreiten, z.B. der Bau von Kreisstraßen, das Schulwesen (z.B. Berufsschulen), der Unterhalt von Polizeistationen usw.

    Der Landkreis wird finanziert durch Gemeindeumlagen der zugehörigen Gemeinden, basierend auf dem Haushaltplan. Dabei kann der Landkreis mehr beanspruchen, als er für die Erfüllung seiner Aufgaben benötigt. Mit diesen Mehreinnahmen können finanzschwache Gemeinden unterstützt werden.

    Die kreisfreien Städte haben ihre originären Gemeindeaufgaben zu erfüllen und sind gleichzeitig für die Kompetenzen zuständig, die Landkreise inne haben. In Deutschland gibt es insgesamt 295 Landkreise und 107 kreisfreie Städte.
    In ländlichen Räumen herrschen dörfliche und kleinstädtische Strukturen vor. Kennzeichnend für diese Räume ist eine geringe Bevölkerungsdichte. Ländliche Räume haben ein unterschiedliches Gepräge. Es gibt ländliche Kreise mit höherer und solche mit geringerer Dichte. Die Grenzen hin zu den Ausläufern der verstädterten Räume sind oft nicht klar zu definieren. Sie verschieben sich aufgrund der unterschiedlichen Entwicklungsdynamik der Verdichtungsräume.

    Oft werden solche Räume als Verlierer-Regionen dargestellt. Doch es gibt auch gegenteilige Erfahrungen, die sich durch einen sehr hohen Zufriedenheitsindex der Bevölkerung auszeichnen. Zu nennen wären Südostoberbayern (Platz 1), das Allgäu (Platz 2) und das Oberland (Platz 3). 15 % der Bevölkerung leben heute in ländlichen Regionen.
    Das Landpachtverkehrsgesetz (LPachtVG) (auch: Gesetz über die Anzeige und Beanstandung von Landpachtverträgen) enthält viele maßgebliche Vorschriften des landwirtschaftlichen Pachtrechts.

    Zu seinen wesentlichen Regelungen zählt, dass jeder Landpachtvertrag vom Verpächter bei der zuständigen Behörde angezeigt werden muss. Selbst der Inhalt mündlich geschlossener Verträge ist mitzuteilen – ebenso wie Änderungen der in einem anzeigepflichtigen Landpachtvertrag enthaltenen Formulierungen hinsichtlich der Pachtsache, der Pachtdauer und der Vertragsleistungen, sofern die Änderung nicht bei einem gerichtlichen Vergleich oder vor einer berufsständischen Pachtschlichtungsstelle vereinbart worden ist. Auch der Pächter kann die Anzeige vornehmen. Generell muss diese innerhalb von einem Monat nach der Vereinbarung zwischen Pächter und Verpächter erfolgen.

    Ausnahmen gibt es für Landpachtverträge, die im Rahmen eines behördlich geleiteten Verfahrens oder zwischen Ehegatten bzw. engen Verwandten geschlossen werden (§ 3 Abs. 1 LPachtG). Die Regierungen der Bundesländer können Bestimmungen treffen, nach denen die Anzeige nur bei Flächen von einer bestimmten Größe aufwärts stattfinden muss. In Niedersachsen etwa wird hier die Grenze bei zwei Hektar gesetzt, die Regelungen können sich jedoch von Bundesland zu Bundesland unterscheiden.

    Die zuständige Behörde kann den angezeigten Landpachtvertrag bzw. dessen Veränderung beanstanden. Dafür hat sie einen Monat Zeit. Die Vertragspartner werden dann aufgefordert, den Vertrag innerhalb eines weiteren Monats aufzuheben oder zu ändern. Kommen sie dieser Aufforderung nicht nach, gelten Pachtvertrag oder Vertragsänderung mit Fristablauf gesetzlich als aufgehoben. Ausnahme: Einer der Vertragspartner hat vorher eine Entscheidung des Landwirtschaftsgerichtes beantragt.

    Eine Beanstandung kann stattfinden, wenn

    • die Verpachtung zu einer ungesunden Verteilung der Bodennutzung, insbesondere einer ungesunden Anhäufung von land- und forstwirtschaftlichen Nutzflächen, führt, durch sie ein Grundstück oder mehrere Grundstücke, die räumlich oder wirtschaftlich zusammenhängen, unwirtschaftlich in der Nutzung aufgeteilt werden oder
    • die Pacht nicht in einem angemessenen Verhältnis zu dem erzielbaren Ertrag steht.

    Ist ein Landpachtvertrag im Rahmen einer Beanstandung oder einer gerichtlichen Entscheidung aufgehoben worden, kann die Behörde von den Vertragspartnern verlangen, dass eine schon vorgenommene Übertragung des Besitzes an der Pachtsache (also die Übernahme durch den Pächter) innerhalb einer angemessenen Frist wieder rückgängig gemacht wird.

    Weitere wichtige Regelungen für Landpachtverträge enthalten die §§ 585 ff. BGB.
    Der Landpachtvertrag hat die Überlassung von landwirtschaftlich genutzten Flächen mit oder ohne die zu ihrer Bewirtschaftung nötigen Gebäude zum Gegenstand. Pachtgegenstand kann ein kompletter Hof mit Wohn- und Wirtschaftsgebäuden, Feldern und Nutzflächen aller Art sein.

    Für die Landpacht trifft das Bürgerliche Gesetzbuch besondere Regelungen in §§ 585 ff. Diese gelten auch für forstwirtschaftliche Grundstücke, welche zur Verwendung im Rahmen eines überwiegend landwirtschaftlichen Betriebes verpachtet werden.

    Bei einem Landpachtvertrag muss zwar der Verpächter dem Pächter die Pachtsache in ordnungsgemäßem, zur vertragsgerechten Nutzung geeigneten Zustand überlassen und diesen auch weiterhin aufrecht erhalten. Für gewöhnliche Ausbesserungen (z. B. der Wohn- und Wirtschaftsgebäude, der Wege, Gräben, Dränagen und Zäune) hat jedoch der Pächter auf eigene Kosten zu sorgen. Er ist ferner zur ordnungsmäßigen Bewirtschaftung verpflichtet.

    Ohne Erlaubnis des Verpächters darf der Pächter weder eine Unterverpachtung vornehmen, noch die Pachtsache ganz oder teilweise einem landwirtschaftlichen Zusammenschluss (Genossenschaft etc.) für eine gemeinschaftliche Nutzung überlassen.

    Landpachtverträge werden oft befristet für einen bestimmten Zeitraum geschlossen. Aber: Ein Landpachtvertrag, der für einen längeren Zeitraum als zwei Jahre nicht in schriftlicher Form vereinbart wird, gilt per Gesetz für unbestimmte Zeit. Vertragslaufzeiten von vielen Jahren sind üblich. Es gibt die Möglichkeit, einen Landpachtvertrag über einen Zeitraum von über 30 Jahren zu schließen (vgl. § 594b BGB). Nach Ablauf der 30 Jahre kann allerdings jeder Vertragspartner das Pachtverhältnis spätestens am dritten Werktag eines Pachtjahrs für den Schluss des nächsten Pachtjahrs kündigen. Dies wiederum ist unzulässig, wenn der Vertrag für die Lebenszeit des Verpächters oder des Pächters geschlossen wurde.

    Ein Pachtvertrag endet üblicherweise erst mit Ablauf der vereinbarten Befristung. Allerdings verlängert sich ein auf mindestens drei Jahre abgeschlossener Pachtvertrag auf unbestimmte Zeit, wenn auf die Anfrage eines Vertragsteils, ob der andere zur Fortsetzung bereit ist, dieser nicht innerhalb von drei Monaten ablehnt. Anfrage und Ablehnung müssen schriftlich stattfinden. Die Anfrage bleibt allerdings wirkungslos, wenn in ihr nicht ausdrücklich auf die Folgen des Schweigens hingewiesen wird und wenn sie nicht im drittletzten Pachtjahr erfolgt.

    Gibt es keine Befristung, kann ein Landpachtvertrag von jedem der beiden Vertragspartner spätestens am dritten Werktag eines Pachtjahrs für den Schluss des nächsten Pachtjahrs gekündigt werden. Soll eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden, muss dies schriftlich geschehen. In Fällen, in welchen der Pachtvertrag außerordentlich mit gesetzlicher Frist vorzeitig gekündigt werden kann, ist dies nur für den Schluss eines Pachtjahrs zulässig. Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag des halben Jahres stattfinden, mit dessen Ablauf die Pacht enden soll. Eine solche außerordentliche Kündigung ist z. B. möglich, wenn der Pächter berufsunfähig wird und der Verpächter einer Überlassung an einen Dritten, der eine ordnungsmäßige Bewirtschaftung gewährleistet, widerspricht.
    Das Bundesnaturschutzgesetz schreibt vor, dass die Gemeinden auf der Grundlage der Landschaftsprogramme der Bundesländer und der für die Regionen daraus entwickelten Landschaftsrahmenpläne sog. Landschaftspläne aufstellen müssen.

    Ein Landschaftsplan enthält einerseits Darstellungen einer Bestandsaufnahme des gegebenen Zustands von Natur und Landschaft und ihre Bewertung, andererseits die Darstellung des angestrebten Zustandes und der zur Erreichung dieses Zustandes erforderlichen Maßnahmen. Darstellungen des Landschaftsplanes können auf der Grundlage von Länderbestimmungen in die Bauleitplanung aufgenommen werden.

    Wie aus Flächennutzungsplänen Bebauungsplane entwickelt werden, sind Landschaftspläne Grundlage auch für Grünordnungspläne.
    Laut § 26 des Bundesnaturschutzgesetzes versteht man unter einem Landschaftsschutzgebiet rechtsverbindlich festgesetzte Gebiete, in denen ein besonderer Schutz von Landschaft und Natur erforderlich ist. Bei Aufstellung von Bauleitplänen sind die Flächen zu berücksichtigen, die unter anderem den Belangen des Naturschutzes genügen. Im Flächennutzungsplan werden die Flächen dargestellt, für die Maßnahmen zum Schutz der Natur vorzusehen sind. Entsprechende Festsetzungsmöglichkeiten sind auch für Bebauungspläne vorgesehen. Pflegemaßnahmen beziehen sich auf die Erhaltung oder Wiederherstellung der Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushalts oder der Regenerationsfähigkeit und Nutzungsfähigkeit der Naturgüter.

    In den Schutzbereich von Landschaftsschutzgebieten können auch die Erhaltung der Vielfalt, Eigenart und Schönheit des Landschaftsbildes einbezogen werden oder seine besondere Bedeutung für die Erholung. In einem Landschaftsschutzgebiet ist alles untersagt, was den Charakter des Gebietes verändern oder dem Schutzzweck zuwiderlaufen würde. In Deutschland machen Landschaftsschutzgebiete knapp 28 Prozent der Gesamtfläche aus.
    Landwirtschaft i.S.d. Baugesetzbuches ist der Ackerbau, die Wiesen- und Weidewirtschaft, die "Pensionstierhaltung" auf überwiegend eigener Futtergrundlage, die gartenbauliche Erzeugung, der Erwerbsobstbau, der Weinbau, die berufsmäßige Imkerei und die berufsmäßige Binnenfischerei (§ 201 BauGB).

    Die Landwirtschaft repräsentiert im Wesentlichen zwei Zweige der Urproduktion, nämlich die Viehzucht und den Anbau von Pflanzen. Zunehmende Beachtung findet dieser Wirtschaftszweig als potenzieller Lieferant erneuerbarer Energien (Strom- und Wärmeerzeugung durch Biomasse, Biogas und Biodiesel als Kfz-Treibstoff).
    Landwirtschaftliche Produktionsgenossenschaften (LPG) wurden in der DDR seit 1952 auf Betreiben der SED im Rahmen ihrer Kampagnen zur Kollektivierung der Landwirtschaft gegründet.

    Bei den LPG des Typs I brachten die Genossen zunächst nur ihre landwirtschaftlichen Nutzflächen in die Genossenschaft ein, während Vieh, Maschinen und Geräte in Privatbesitz verbleiben. Später folgten Kampagnen zur Bildung von LPG des Typ II (zusätzliche Einbringung von Grünland, Wald und Maschinen) und des Typs III. Letztere beließen lediglich die häusliche Vieh- und Gartenwirtschaft in privater Hand und konnten gegen Ende der 1950er Jahre erst mit erheblichem Druck durchgesetzt werden.

    Der Einigungsvertrag von 1990 sah die Aufhebung des Gesetzes über die LPG zum 31. Dezember 1991 vor, doch in vielen Fällen kam es lediglich zur Umwandlung in Genossenschaften nach bundesdeutschem Recht.
    Bei landwirtschaftlichen Betrieben kann zwischen ver­schie­denen Betriebsformen unterschieden werden. In Ge­gen­den mit durchschnittlich schlechteren Böden herrschen Be­triebe vor, deren Haupterzeugnisse aus der Viehhaltung gewonnen werden, in Gegenden mit durchschnittlich bes­seren Böden überwiegen Höfe, die sich stärker dem Anbau von Pflanzen (Getreide, Kartoffeln, Zuckerrüben, Erbsen, Bohnen und dergleichen) widmen. Zu den land­wirt­schaft­lichen Betrieben zählen auch Gartenbau-, Geflügelhalt­ungs-, Fischerei- und Dauerkulturbetriebe wie Weinbau- und Obstanbaubetriebe.

    Zu unterscheiden ist zwischen Haupterwerbsbetrieben so­wie Klein- und Nebenerwerbsbetrieben. Von einem Haupt­erwerbs­betrieb wird dann gesprochen, wenn das betriebs­lei­ten­de Ehepaar zu mehr als 50 Prozent der gesamten Ar­beits­zeit im landwirtschaftlichen Betrieb tätig ist. Teilweise wird bei der Definition auch auf das Einkommen abgestellt. Im Schnitt resultiert bei den Klein- und Neben­er­werbs­be­trie­ben das Einkommen aus dem nicht-landwirtschaftlichen Bereich, meist aus unselbständiger Tätigkeit.

    Die Zahl der landwirtschaftlichen Betriebe sinkt konti­nuier­lich. Zwischen 1960 und 2000 ist die Zahl aller landwirtschaftlichen Betriebe von 1.500.736 auf 416.672 im früheren Bundesgebiet zurückgegangen. 2010 betrug die Zahl einschließlich der neuen Bundesländer 299.134. Im Jahr 2013 waren es noch 285.000. Im Jahr 2010 wurden 16.532 Betriebe ökologisch bewirtschaftet, im Jahr 2013 waren dies 18.000.

    Mehr als die Hälfte der gesamten Fläche Deutschlands wird von Ackerböden und Feldern eingenommen. Die landwirtschaftliche Anbaufläche beträgt etwa 16.704 Quadratkilometer. 45 Prozent der land­wirt­schaft­lich genutzten Fläche dient noch dem Ge­treide­an­bau. Zunehmend spielen Energiepflanzen wie der gelb blühende Raps eine Rolle, zumal Rapsöl auch zu Biodiesel weiterverarbeitet werden kann. Die Ertrags­inten­si­tät pro Hektar hat sich seit 50 Jahren verdreifacht. In den letzten Jahren allerdings sank klimatisch bedingt der Ertrag. Der Anteil der Betriebe mit Viehhaltung sinkt stärker als der Anteil der übrigen landwirtschaftlichen Betriebe. Ausgeglichen wird dies durch eine stärkere Konzentration. Die Vieh­stück­zahl pro Betrieb steigt laufend.

    Der Anteil der ökologisch geführten landwirtschaftlichen Be­triebe hat ebenfalls leicht steigende Ten­denz und be­trägt zur Zeit etwa sechs Prozent aller landwirtschaftlichen Betriebe. Der Anteil der Pachtflächen weist eine steigende Ten­denz auf. Er liegt derzeit bereits bei 63 Prozent der agrarisch genutzten Gesamtfläche. Der steigende Pacht­flächen­an­teil resultiert im Wesentlichen aus der Aufgabe der Eigenbewirtschaftung durch die kleineren Betriebe. Die Eigentümer verkauften die Flächen nicht, sondern ver­pach­teten sie an andere Landwirte.

    Der Durchschnittswert pro Hektar Fläche land­wirt­schaft­licher Nutzung beträgt in den alten Bun­des­län­dern circa 17.000 Euro, in den neuen Bun­des­län­dern nur 4.000 Euro. Allerdings streuen die Werte wegen der unterschiedlichen Bodenqualitäten erheblich.
    Das Landwirtschaftsgericht ist eine Abteilung beziehungsweise ein Senat des jeweiligen örtlichen Amtsgerichts. Es besteht aus einem Berufsrichter als Vorsitzendem und zwei Landwirten als ehrenamtlichen Richtern.

    Es ist zuständig für:
    • Anträge auf Erteilung von Hoffolgezeugnissen,
    • Anträge auf Erteilung eines Erbscheines, wenn ein Hof nach der Höfeordnung zum Nachlass gehört,
    • Genehmigung von Hofübergabeverträgen,
    • Streitigkeiten, die mit der Anwendung der Höfeordnung zusammenhängen (Abfindungen, Altenteil),
    • Streitigkeiten bei Abschluss und Abwicklung von Landpachtverträgen,
    • Gerichtsentscheidung bei Versagung einer Grundstücksverkehrsgenehmigung oder ihrer Erteilung unter Auflagen und Bedingungen.
    Bei der Landpacht kann das Landwirtschaftsgericht unter Auflagen die vom Verpächter verweigerte Er­laubnis zur Änderung der bisherigen Nutzung (z. B. Beendigung der landwirtschaftlichen Nutzung) durch eine gerichtliche Erlaubnis ersetzen.
    Wenn es zur vorzeitigen Kündigung eines Land­pacht­ver­tra­ges kommt, kann das Landwirtschaftsgericht auf Antrag eines der Beteiligten Anordnungen über die Abwicklung des Vertrages treffen. Bei teilweiser Kündigung kann es z. B. die Höhe der Pacht für den Teil des Landes festsetzen, der noch verpachtet bleibt. Der Inhalt von gerichtlichen Anordnungen gilt dann als Vertragsinhalt.

    Anwendbares Verfahrensrecht:
    Bis August 2009 war für das Verfahren vor dem Landwirtschaftsgericht das FGG anzuwenden (Gesetz über die Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit). Seit 01.09.2009 ist das neue FamFG (Gesetz über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit) maßgeblich. Speziellere verfahrensrechtliche Regelungen enthält zusätzlich das LwVfG (Gesetz über das gerichtliche Verfahren in Landwirtschaftssachen).
    In Wohnungen können schon einfache Maßnahmen helfen, unerwünschte Lärmentwicklungen und damit Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mietern oder unter den Hausbewohnern zu verhindern. Bei einer Türschließanlage sorgt bereits eine korrekte Einstellung der Anlage für mehr Ruhe. Im Modernisierungsbereich ist an den Ersatz alter Fenster durch moderne Schallschutzfenster sowie neue Wohnungstüren zu denken. In manchen Fällen können auch neue Dichtungen oder zusätzliche Dichtbänder helfen. So gibt es etwa für Holztüren spezielle Dichtungen zum Nachrüsten. Aufwändiger ist die Beseitigung von unbeabsichtigt entstandenen baulichen Schallbrücken etwa zwischen zwei Reihenhäusern.

    Wer seine Wohnung in Eigenregie „leiser“ machen will, hat verschiedene Möglichkeiten. Schaumstoffdämpfer an Schubladen oder Filzgleiter unter Stühlen sowie lärmdämmende Schaumstoffmatten unter der Waschmaschine sind bewährte Methoden für die Lärmvermeidung im engeren Wohnbereich.

    Der Vermieter kann über die Hausordnung in gewissem Umfang Regelungen treffen, die die Lärmerzeugung – zum Beispiel durch laute Musik – einschränken. Hier kann jedoch in der Regel nicht von den üblichen Ruhezeiten abgewichen werden, die jeweils ortsüblich sind und sich oft in kommunalen Lärmschutzsatzungen wiederfinden. Nach wie vor ist hier gegenseitige Rücksichtnahme und Verständigung unter den Bewohnern die beste, wenn auch nicht immer erzielbare Lösung.
    Wann Lärm zur Lärmbelästigung wird, richtet sich nach dem persönlichen Empfinden des Zuhörers. Eine Rolle spielen auch die Art des Lärms und die Tageszeit. Ruhezeiten sind nicht in bundeseinheitlichen Gesetzen, sondern in Verordnungen der Länder und Gemeinden geregelt – und können daher von Stadt zu Stadt unterschiedlich sein.

    Meist muss Ruhe, das bedeutet Zimmerlautstärke, herrschen zwischen:
    • 22 Uhr und 7 Uhr
    • 13 Uhr und 15 Uhr
    • an Samstagen zwischen 19 Uhr und 8 Uhr sowie 13 Uhr und 15 Uhr
    • an Sonn- und Feiertagen ganztägig.
    Für Mieter sind meist Ruhezeiten in der Hausordnung geregelt. Der Mieter hat zu diesen Zeiten aber keinen Anspruch auf Grabesstille: Gewisse Geräusche dürfen je nach Bauzustand des Gebäudes auch bei Einhaltung der Zimmerlautstärke durch den Nachbarn zu hören sein. Insbesondere darf zu jeder Tages und Nachtzeit geduscht werden – dies gehört zu den normalen Wohngeräuschen.

    Kinderlärm per Hausordnung oder Gericht zu untersagen, dürfte sich schwierig gestalten: Kinder sind nun mal Kinder – und das sehen auch die Gerichte so. Es gibt Ausnahmen: Zum Beispiel, wenn die Eltern ihr Kind den ganzen Tag lang vor sich hin schreien lassen, ohne sich darum zu kümmern. Auch Trampolinübungen auf dem Sofa müssen nicht hingenommen werden. Die Belästigung muss "mutwillig" erscheinen, um gerichtlich dagegen vorgehen zu können.

    Kinderspielplätze in Wohngebieten sind von den Anwohnern in der Regel hinzunehmen. Private Basketballkörbe an Wohnhäusern können bei größerer Lärmbelastung unzulässig sein. Bei Bolzplätzen urteilen Gerichte oft strenger und zugunsten der Anwohner. Handelt es sich um eine regelrechte Sportanlage zur professionellen Nutzung durch Erwachsene, gilt die bundesweite Sportanlagenlärmschutzverordnung, welche verbindliche Richtwerte enthält.

    Mit Lärm durch einen Bolzplatz befasste sich der Bundesgerichtshof im April 2015. Mieter einer Hamburger Erdgeschosswohnung hatten die Miete um 20 Prozent gemindert. Stein des Anstoßes war ein nach Mietvertragsbeginn errichteter Bolzplatz auf einem nahen Schulgelände. Das Fußballspielen war dort nur für Kinder bis 12 Jahre, an Werktagen und bis 18 Uhr erlaubt. Nach Angaben der Mieter wurde auch abends und an Wochenenden gebolzt – oft durch Jugendliche.

    Der Bundesgerichtshof entschied, dass in den neu aufgetretenen Lärmbelästigungen zumindest dann kein Mangel der Mietsache liege, wenn auch der Vermieter selbst die Belästigungen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeiten dulden müsse. Eine solche Duldungspflicht könne sich aus dem Kinderlärm bestehenden Toleranzgebot des § 22 Abs. 1a Bundesimmissionsschutzgesetz ergeben. Das 2011 gesetzlich verankerte Toleranzgebot für Kinderlärm sei selbst dann zu beachten, wenn der Mietvertrag bereits vor seiner Einführung unterzeichnet worden sei. Im Ergebnis sei nun – von der Vorinstanz – noch einmal zu prüfen, ob Kinder oder Jugendliche bzw. junge Erwachsene den Bolzplatz genutzt hätten. Im letzteren Fall sei ein Anspruch auf Mietminderung nicht ausgeschlossen (Urteil vom 29. April 2015, Az. VIII ZR 197/14).

    Verbreiteter Irrtum: Entgegen weit verbreiteter Meinung gibt es kein Recht darauf, einmal im Monat zu feiern. Auch bei gelegentlichen Festen müssen grundsätzlich die Ruhezeiten eingehalten werden. Vorheriges Fragen bei den Nachbarn schützt vor Streit.

    Musizieren darf von Hausordnung oder Mietvertrag nicht untersagt werden. Derartige Regelungen sind unwirksam. Gerichte haben aktiven Musikanten bis zu zwei Stunden Übungszeit am Tag genehmigt - außerhalb der Ruhezeiten.

    Verschiedene bundesrechtliche Regelungen sollen den Lärmschutz in bestimmten Lebensbereichen durchsetzen. So existieren Lärmschutzverordnungen für Sportanlagen, Verkehrslärm, Maschinen und Geräte sowie Magnetschwebebahnen. Im Saarland existiert eine Verordnung zum Schutz vor Geräuschimmissionen bei Musikdarbietungen auf Volksfesten.

    Die 32. Bundesimmissionsschutz-Verordnung ("Geräte- und Maschinen-Lärmschutzverordnung") vom 29.8.2002 setzt Grenzwerte für die Lärmemissionen von 57 verschiedenen Geräte- und Maschinenarten fest. Für Wohngebiete, Kur- bzw. Klinikbereiche und Gebiete für die Fremdenbeherbergung verbietet sie den Betrieb etlicher lärmerzeugender Geräte (darunter Rasenmäher, Laubsammler, Graskantenschneider, Kettensägen, diverse Baumaschinen) ganztägig an Sonn- und Feiertagen, an Werktagen zwischen 20 Uhr und 07 Uhr.

    Bestimmte besonders laute Maschinen wie Laubsammler und Laubbläser dürfen nach der Verordnung in den genannten Gebieten auch an Werktagen zwischen 07 Uhr und 09 Uhr, zwischen 13 Uhr und 15 Uhr sowie zwischen 17 Uhr und 20 Uhr nicht betrieben werden. Ausnahme: Die Maschinen bzw. Geräte verfügen über ein EU-Umweltzeichen. Ein Verstoß gegen diese Regelungen stellt eine Ordnungswidrigkeit dar und kann mit einem Bußgeld geahndet werden.
    Die Belastung des Menschen durch Lärm hängt von Stärke, Häufigkeit und Tageszeit des Auftretens, der Ortsüblichkeit, der Frequenzzusammensetzung, der Art und Betriebsweise der Geräuschquelle und der Auffälligkeit ab. Ein Geräusch ist z. B. dann auffällig, wenn es das Hintergrundgeräusch erheblich überschreitet, in Zeiten der Ruhe und Erholung auftritt und sich durch besondere Ton- oder Impulshaltigkeit heraushebt. Unter Tonhaltigkeit versteht man einen in Geräuschen gut und deutlich heraushörbaren Ton, der die Lästigkeit des betreffenden Geräusches erhöht (zum Beispiel durch Sägen). Impulshaltig sind Geräusche mit schnellen Pegeländerungen (zum Beispiel Rammengeräusche, Explosionen), von denen eine starke Schreckwirkung ausgehen kann.

    Der Lärm ist für die Menschen in Deutschland die als stärksten empfundene Umweltbelastung. Besonders kritisch muss man hier eine Dauerbelastung durch Lärm während des Schlafes einstufen.

    Folgende Wirkungen werden durch Lärm verursacht:

    • Lärmbereich 30 - 40 dB[A]):

    Psychische Wirkungen sowie sekundär vegetative Reaktion mit Beeinträchtigung des Schlafes, der Erholung und der geistigen Arbeit (Lern- und Konzentrationsstörungen). Für die psychische Lärmverarbeitung sind nicht primär die Lautstärke, sondern vor allem moderierende Faktoren verantwortlich. Hierzu gehören: persönliche Einstellung zur Lärmquelle ("Lärm ist Schall, den andere machen", Umweltbewusstsein), mögliche Belastungskompensation (zum Beispiel durch Vorteile des Wohnumfeldes), mögliche Belastungskontrolle (zum Beispiel subjektives, individuelles Lärmbewältigungsvermögen, Absehbarkeit des Lärms), Art der Tätigkeit während der Geräuscheinwirkung (geistige Arbeit, körperliche Arbeit), Gewöhnung, Tageszeit (Tag, Nacht), Erziehung, Erlebnisse, Stimmungslage, Gesundheitszustand und Alter.

    Die Empfindungen des dem Schall Ausgesetzten, wie Belästigung, Störung, Schreck, können je nach seinem psychischen und vegetativen Konstitutionsmuster sekundär vegetative Reaktionen hervorrufen (zum Beispiel Erhöhung des Blutdruckes). Der Schwellenwert für das Aufwachen liegt meist > 60 dB(A). Es werden jedoch schon Änderungen der Schlafqualität bei 40 dB(A) beobachtet.

    • Lärmbereich ab 40 - 50 dB[A]):

    Primär vegetative Wirkungen mit Ausschüttung von Hormonen innersekretorischer Drüsen (Adrenalin, Kortikoide und Schilddrüsenhormone). Diese Hormonausschüttung ist umso stärker, je intensiver der Lärm ist. Plötzlich auftretender Lärm hoher Intensität (zum Beispiel Fluglärm) führt zunächst zu einer Alarmreaktion (unter anderem Wecken oder Erschrecken), zeitgleich hiermit erfolgt ein Deutungsversuch (Erklärung des Alarms) und die Auslösung der vegetativen Reaktionen. Die Deutung des Alarmes kann jedoch die vegetative Reaktion individuell erheblich dämpfen oder verstärken (moderieren). So ist die Hormonausschüttung bei Personen, welche sich mit dem auftretenden Lärm abfinden, sehr viel geringer als bei denen, die sich darüber besonders aufregen.

    Die lärmbedingte Hormonausschüttung führt zu einer Verengung der Blutgefäße und damit zu einer Erhöhung des Blutdruckes, zur Steigerung von Herz- und Atemfrequenz, einer Verlangsamung der Magen- und Darmbewegung (Peristaltik) und einer Erhöhung des Tonus der Muskulatur. Man spricht von der Auslösung einer vegetativen Kaskade. Diese sogenannten extraauralen Reaktionen werden nicht über das Bewusstsein gesteuert. Die oben genannten vegetativen Reaktionen können zum Teil über die Blutdruckerhöhung zu Herz-Kreislauf-Erkrankungen führen, sowie über die Hemmung der Magen- und Darmperistaltik Gastritis und Magen- oder Zwölffingerdarmgeschwüre begünstigen.

    Lärm ist einer der wichtigsten Umweltstressoren. In durch Lärm stark belasteten Wohngebieten fand man eine erhöhte Zahl behandlungsbedürftiger Hypertoniker. Nach epidemiologischen Untersuchungen werden zwei Prozent aller Herzinfarkte in der Bundesrepublik Deutschland auf Verkehrslärm zurückgeführt. Das jährliche Mortalitätsrisiko (Sterblichkeitsrisiko) für Verkehrslärm (> 65 - 70 dB A, 6 - 22 Uhr, außen) wurde bei verschiedenen Untersuchungen mit 10-5 bis 10-4 ermittelt (das heißt einen Todesfall auf 10.000 bis 100.000 Personen). Demgegenüber ist zum Beispiel das asbestbedingte Krebsrisiko (ausgehend von einer Faserkonzentration von 150 F/m3) mit 10-7 bis 10-6 um zwei Größenordnungen kleiner.

    • Lärmbereich >80 dB[A]):

    Hörschäden bei einer Dauerbelastung durch eine zunächst reversible Störung der Sinneszellen (Haarzellen, Zilien) des Rezeptors für die Gehörempfindung im Schneckengang des Innenohres. Hohe Dauerschallpegel durch Musik in Diskotheken sowie das Hören von MP3-Playern in großer Lautstärke führten bereits zu Hörverlusten bei etwa zehn bis 20 Prozent der Jugendlichen.

    • Lärmbereich > 120 dB[A]):

    Neben der oben genannten Schädigung der Zilien können unmittelbare mechanische Schäden durch direkte Einwirkung auf die Ganglienzellen des Gehirns auftreten. Hierbei kann es auch zu Lähmungen und Tod kommen.
    Inwieweit Geräusche als störender Lärm empfunden werden, hängt oft nicht von der reinen Lautstärke, sondern von subjektiven Faktoren ab. So können etwa beruflicher oder familiärer Stress einen Menschen deutlich lärmempfindlicher machen. Je mehr „Sinn“ eine Geräuschfolge ergibt, umso störender wird sie empfunden: Eine Melodie ist störender als einige nicht zusammenhängende Töne, ein verständliches Streitgespräch aus der Nachbarwohnung stört mehr als unzusammenhängende Sprachfetzen. Dies kann man darauf zurückführen, dass sich das Gehirn mit den verarbeitbaren Informationen stärker beschäftigt; für den „Empfänger“ wird es daher schweieriger, sich zu entspannen, abzuschalten oder sich auf seine derzeitige eigene Tätigkeit zu konzentrieren.

    Störend sind jedoch auch immer wiederkehrende Geräusche wie etwa Stühlerücken, Trittschall aus einer oben liegenden Wohnung, eine laufende Waschmaschine, das regelmäßige Zuschlagen einer Hauseingangstür.

    Bei Streitigkeiten um Lärm wird meist auf den von anderen Bewohnern oder der Nachbarschaft erzeugten Lärm abgestellt. Nicht vernachlässigt werden sollten jedoch auch die Geräusche einer schlecht isolierten oder gar defekten Haustechnik, die den „Stresspegel“ der Betroffenen oft auf Dauer erhöhen, oft aber als „nicht zu ändern“ empfunden werden. Solche Geräusche können z. B. von Heizung oder Wasserleitungen ausgehen, von Lüftungs- und Klimasystemen, von Aufzügen und Müllschluckern. Um ein angenehmes Wohnklima zu gewährleisten, sollte auf derartige Geräuschquellen rechtzeitig geachtet werden.
    Lärmaktionspläne stellen auf der Grundlage von Lärmkarten, in denen die Lärmimmissionen für bestimmte Gebiete dargestellt werden, einen Katalog von Maßnahmen dar, die zur Eindämmung der gemessenen Lärmimmissionen ("Umgebungslärm") in Angriff genommen werden müssen. Die Kriterien für die Festlegung von Maßnahmen in Lärmaktionsplänen sowie Inhalt, Format und Bestimmungen zur Datenerhebung und Datenübermittlung sollen in Rechtsverordnungen festgelegt werden. Die Lärmaktionspläne wurden 2008 für die Gebiete mit hohem Umgebungslärm erstellt.
    In manchen Wohnanlagen befinden sich Garagen direkt unterhalb von Wohnungen oder Schlafzimmerfenstern. Wenn Mieter nachts durch lautes Schließen der Garagentore belästigt werden, können sie einen Anspruch auf Mietminderung haben (z.B. 10% nach LG Berlin, Az. 64 S 26/86). Eine gewisse Häufigkeit und Intensität der Lärmbelästigung ist allerdings Voraussetzung.

    Auch ein zu lauter Motor des Tiefgaragentors kann eine Mietminderung begründen. In einem Fall aus Hamburg war eine Mietminderung um 15 Prozent von einer Mietpartei ausgegangen, die direkt über der Tiefgarageneinfahrt wohnte. Der Vermieter machte geltend, dass den Mietern bereits beim Einzug hätte klar sein müssen, dass das Garagentor Lärm verursachte. Ist ein Mangel bei Vertragsschluss bekannt, kann die Miete deswegen nicht gemindert werden (§ 536b BGB). Hier kam das Gericht aber zu dem Ergebnis, dass die Lärmbelästigung erst nach Austausch des Motors für das Garagentor während der Mietzeit begonnen hatte. Ein Sachverständigengutachten hatte einen nicht sachgerechten Einbau des Tors und Verstöße gegen die Schallschutznorm DIN 4109 ergeben. Dem Gericht zufolge durften die Mieter daher die Miete mindern (LG Hamburg, Beschluss vom 26. März 2009, Az. 333 S 65/08).
    Werden Mieter durch Lärm belästigt, richten sich die zu ergreifenden Maßnahmen danach, ob der Lärm aus dem Haus (von anderen Mietern) oder aber von draußen (also von fremden "Störern") kommt.

    Belästigt ein Mieter die anderen Hausbewohner durch unangemessene Lärmentwicklung, kann der Vermieter zunächst die Einhaltung der in der Hausordnung niedergelegten Ruhezeiten fordern. Wenn alle Aufforderungen nichts helfen, kann zu den Mitteln der Unterlassungsklage oder der Kündigung gegriffen werden.
    Störungen von außen kann der Vermieter ebenfalls juristisch begegnen: Nach §§ 903, 1004 Abs.1 BGB hat jeder, der durch störende Einwirkungen von außen belästigt wird, einen Anspruch auf Beseitigung bzw. Unterlassung der Störung. Dies gilt auch dann, wenn der Störer ein Gewerbebetrieb ist.

    Der Mieter kann bei Belästigung durch Lärm darauf drängen, dass der Vermieter für Ruhe sorgt. Der vertragsgemäße Gebrauch der Wohnung umfasst auch die von fremdem Lärm ungestörte Nutzung. Wenn eine solche längerfristig nicht mehr möglich ist, kann der Mieter per Mietminderung Druck auf den Vermieter ausüben.

    Bei Gerichtsverfahren um Mietminderungen wegen Lärmbelästigung spielt die Beweisführung naturgemäß eine große Rolle. Der Bundesgerichtshof entschied dazu 2012 in einem Fall, bei dem es um Lärm durch Gäste von Ferienwohnungen in einem ansonsten von normalen Mietern bewohnten Mehrfamilienhaus in Berlin ging. Nach dem BGH ist kein lückenlos geführtes Lärmprotokoll notwendig; vielmehr reicht eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigung es sich handelt und zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese in etwa vorkommen.

    Die Mietminderung des Mieters wurde vom BGH als rechtmäßig angesehen, die Kündigung des Vermieters wegen Mietrückständen war damit unwirksam (Urteil vom 28.02.2012, Az. VIII ZR 155/11).

    Natürlich kann der Mieter auch selbst rechtliche Maßnahmen gegen den Störenfried ergreifen. Er hat als "Besitzer" der Wohnung Anspruch auf Unterlassung störender äußerer Einwirkungen nach §§ 858 Abs.1, 862 Abs.1 BGB.

    Ins Leere gehen derartige Ansprüche allerdings dann, wenn es sich um Lärmbelästigungen handelt, die ortsüblich sind und die schon bei Einzug des Mieters existierten (Straßenlärm, Straßenbahntrasse, Einflugschneise zum Flughafen).

    Das Landgericht Berlin hat zu einem Fall entschieden, in dem sich Mieter in einem Mehrfamilienhaus durch Fassadenarbeiten am Gebäude gestört fühlten. Ihrer auf eine Besitzstörung gestützten Klage auf Unterlassung, im Einzelnen auf Einstellung der Arbeiten und Entfernen des Baugerüstes, wurde jedoch nicht entsprochen. Das Gericht sah die Intensität der Beeinträchtigungen als nicht ausreichend bewiesen an. Gleichzeitig verwies es auch auf die Möglichkeit der Mieter, für die Dauer der Beeinträchtigung eine Mietminderung geltend zu machen (Beschluss vom 24.10.2014, Az. 63 S 203/1
    Nach § 47c des Bundesimmissionsschutzgesetzes (BImSchG) sind die beim Bund und den Bundesländern zuständigen Behörden verpflichtet, strategische "Lärmkarten" für Ballungsräume mit mehr als 250.000 Einwohnern sowie für Hauptverkehrsstraßen mit einem Verkehrsaufkommen von über 6 Millionen Kraftfahrzeugen pro Jahr, Haupteisenbahnstrecken mit über 60.000 Zügen pro Jahr und im Bereich der Großflughäfen zu erstellen.

    Aus diesen Lärmkarten soll der durch bestimmte Verfahren ermittelte "Umgebungslärm" eingetragen werden. Indikatoren für die Bewertung der Lärmbelastung sind ein "Nachtlärmindex" und ein "Tag-Abend-Nachtlärmindex". Lärmkarten sind getrennt nach Verursachergruppen (Straßenverkehr, Flugverkehr, Industrie usw.) zu erarbeiten. Die Lärmkarten müssen im Fünfjahresturnus überprüft und gegebenenfalls überarbeitet werden. Bis 2012 wurden für weitere Ballungsräume, Hauptverkehrsstraßen und Eisenbahnstrecken sowie Flughäfen Lärmkarten erstellt. Die Regelungen des BImSchG basieren auf der Richtlinie 2002/49/EG des Europäischen Parlaments.

    Auf der Grundlage der Lärmkarten sind Lärmaktionspläne aufzustellen, in denen Maßnahmen zur Bewältigung der Lärmprobleme und Lärmauswirkungen vorgesehen werden. Die Lärmaktionspläne sind wie die Lärmkarten im Turnus von fünf Jahren zu aktualisieren. Lärmkarten und Lärmaktionspläne sind der Öffentlichkeit zugänglich zu machen.

    Unter einem Lärmprotokoll versteht man eine Auflistung von Ruhestörungen im Wohnbereich mit Angaben von Datum und Uhrzeit. Das Lärmprotokoll dient zur Begründung einer Mietminderung oder – im Falle von Wohneigentum – der Durchsetzung von Unterlassungsansprüchen gegen lärmintensive Nachbarn oder Gewerbebetriebe.

    Der Bundesgerichtshof hat am 29. Februar 2012 entschieden, dass zur Darlegung wiederkehrender Beeinträchtigungen des Gebrauchs einer Mietwohnung kein Lärmprotokll (mehr) erforderlich ist. Ausreichend ist eine Beschreibung, aus der hervorgeht, um welche Art von Beeinträchtigungen es geht (Musik, Partylärm, Rasenmähen) und zu welcher Tageszeit, wie lange und mit welcher Häufigkeit diese ungefähr auftreten. Gegenstand des Urteils waren Lärmbelästigungen in einem Mehrfamilienhaus durch die Vermietung von Wohnungen an überwiegend junge Feriengäste (BGH, Az. VIII ZR 155/11).
    Lärmschutz umfasst alle Maßnahmen, mit denen belästigender oder gesundheitsschädigender Lärm vermieden wird. Im Gegensatz zum Schallschutz, bei dem die Schallquellen durch Maßnahmen der Schallreduzierung auch zur Reduzierung des Lärms beitragen (Beispiele Autobahntrassenausbau mit "Flüsterbeton", Dämmung von Industrieanlagen) bewirkt der Lärmschutz zudem eine Verringerung der Auswirkungen des Lärms auf die menschliche Gesundheit.

    Es handelt sich um Maßnahmen, die den entstehenden Lärm beim Lärmempfänger dämpfen (z.B. Einbau von Schallschutzfenstern in der Wohnung). Die Lautstärke des Lärms (Schall) wird in Dezibel (db) gemessen. Sie allein ist als Beurteilungsgrundlage für mögliche Schädigungen jedoch nicht ausreichend. Es kommt vielmehr auf die Dauer, Frequenz und auch die Art des Lärms (z.B. Quietschgeräusche, Geräusche des Hämmerns usw.) an.

    Lärm wirkt sich nicht nur auf das Gehör schädigend aus (Hörschwäche, Hörstörungen bis hin zur Taubheit), sondern auch auf das leibliche Wohlbefinden und die Konzentrationsfähigkeit. Lärm verursacht bei längerer Dauer Stress und führt zu Bluthochdruck und zu einem erhöhten Herzinfarktrisiko. Der Lärm am Tage ist anders zu beurteilen als der Lärm in der Nacht. Nachtlärm führt schon bei relativ niedrigem Schallpegel zu Schlaflosigkeit.

    Die Immissionsgrenzwerte (IGW) für Verkehrslärm sind in verschiedenen Gebieten unterschiedlich festgelegt. Für Lärmschutzmaßnahmen bei Krankenhäusern, Schulen, Kurheimen und Altenheimen liegen sie am Tage (6.00h – 22.00h) bei 57 db und in der Nacht (22.00h – 6.00h) bei 47 db. In Kleinsiedlungsgebieten, reinen Wohngebieten und allgemeinen Wohngebieten am Tag bei 59 db und nachts bei 49 db. Am Ende der Skala stehen Gewerbe- und Industriegebiete mit IGW von 69 db am Tage und 59 db während der Nacht. Geregelt ist dies in der Verkehrslärmschutzverordnung (16. BImSchV).

    Gesetzliche Vorschriften finden sich im Bundesimmissionsschutzgesetz und den hierzu ergangenen Verordnungen und Richtlinien. Dazu gehört auch die Technische Anordnung Lärm (TA Lärm), die von besonderer Bedeutung für die Genehmigung und Zulässigkeit von Industrienanlagen ist.

    Wichtige Änderungen im Bundesimmissionsschutzgesetz haben sich durch die auf europäischer Ebene ergangene Umgebungslärmrichtlinie 2002/49 EG ergeben. Sie enthält u.a. Bestimmungen zur Harmonisierung der Lärmbewertung und -bekämpfung und zur Umweltprüfung und schreibt die Aufstellung von Lärmkarten als Grundlage für Lärmaktionspläne vor.

    Wird durch eine Straßenbaumaßnahme die Lärmbelastung für Anwohner erhöht, können diese auch nachträglich die Durchführung von Lärmschutzmaßnahmen fordern. Dies entschied das Bundesverwaltungsgericht am 7.3.2007 (Az. 9 C 2/06). Nach dem Urteil kann dies in Fällen verlangt werden, in denen die Lärmbelastung nach der Baumaßnahme im Laufe mehrerer Jahre derart stark angestiegen ist, dass eine gleich starke Belastung zum Bauzeitpunkt Lärmschutzmaßnahmen erforderlich gemacht hätte. Bis zu 30 Jahre nach Ausbau einer Straße können Anwohner nach dem Gericht noch Lärmschutzmaßnahmen einfordern.
    Lärmschutzwände oder Lärmschutzwälle dienen der Lärmeindämmung, welche von linienförmigen oder flächigen Schallquellen ausgeht (z. B. Straßen, Schienenwege, Fabrikanlagen). Hierdurch soll der Lärmpegel am Immissionsort (Wohnbebauung, Krankenhäuser etc.) soweit abgeschwächt werden, dass die in den Rechtsvorschriften festgelegten Grenzwerte eingehalten werden. Es lassen sich Lärmminderungen von bis zu 20 dB(A) erzielen.

    Die Wirkung einer Lärmschutzwand ist von folgenden Faktoren abhängig: Höhe und Länge der Schutzwand, akustische Konzeption der Lärmschutzwand (z. B. Art des verwendeten Materials), Abstand von der Lärmquelle, Abstand vom Immissionsort, Höhe des Immissionsortes, Krümmung der Wand und Frequenzspektrum des Schalls.

    Durch Reflexionen einer gegenüberliegenden Lärmschutzwand sowie von gegenüberliegenden Gebäuden kann die Lärmdämmung vermindert werden. Durch Beugungseffekte an der Oberkante erreicht der Schall teilweise auch Immissionsorte, welche hinter der Wand verborgen sind.
    Die schallabschirmende Wirkung setzt ein, sobald die Emissionsquelle vom Immissionsort nicht mehr sichtbar ist.

    Als Material für Lärmschutzwände werden Beton, Metalle, Holz, Glas und Kunststoffe wie PVC oder poröse Materialien eingesetzt. Die porösen Materialien sind für den Einsatz in Schallschutzwänden besonders günstig, da sie den Schall nicht nur reflektieren, sondern auch besonders reduzieren.
    Das Haupteinsatzgebiet für Lärmschutzwände sind Bahnstrecken und Autobahnen. Erforderlichenfalls können Lärmschutzwände mit Maßnahmen des passiven Schallschutzes an Gebäuden (zum Beispiel Schallschutzfenster) ergänzt werden.
    Gemäß § 16 Abs. 2 WEG haben sich Wohnungseigentümer anteilig an den Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums zu beteiligen. Als Lasten im Sinne dieser Re­ge­lung gel­ten Leis­tungen, die aus dem Grundstück oder aus dem Ver­wal­tungs­ver­mö­gen der Gemeinschaft zu entrichten sind. Unter­schie­den wird nach öffentlich-rechtlichen und privat­recht­lichen Lasten.

    Zu den öffentlich-rechtlichen Lasten des Grundstücks zählen Bei­träge nach den Kommunalabgabengesetzen der Bun­des­län­der (Steuern, Gebühren und Beiträge wie beispielsweise Straßen­rei­ni­gungs-, Abfallentsorgungs-, Kanal- und Abwasser-Gebühren usw.) und die Schornsteinfegergebühren.

    Zu den privatrechtlichen Lasten des gemeinschaftlichen Ei­gen­tums gehören Leistungen auf Grundpfandrechte, die das ge­sam­te Grund­stück, inso­weit alle Wohnungs- und Teil­eigen­tums­rechte, belasten.
    Während die Wirtschaftlichkeitsberechnungen nach der II. BV dazu dienten, die Wirtschaftlichkeit eines Wohnbauvorhabens nachzuweisen, geht es bei der Lastenberechnung um die Ermittlung der tatsächlichen Belastung, die der Erwerber einer Immobilie zu tragen hat. Deshalb zählen dazu Teile der Bewirtschaftungskosten, nämlich die Ausgaben für die Verwaltung, sofern sie an einen Verwalter zu leisten sind, die Betriebskosten und die Ausgaben für die Instandhaltung. Abschreibung und Mietausfallwagnis werden nicht berücksichtigt. Ferner zählen zu den Lasten die Ausgaben für Fremdkapitalzinsen und die Tilgung des Fremdkapitals. Der Ansatz eines dagegen gerechneten Eigenkapitalzinses entfällt.
    Der Lastenzuschuss für Haus- oder Wohnungseigentümer entspricht dem Mietzuschuss für Mieter. Beide Zuschüsse sind Wohngeld. Die Höhe des Zuschusses richtet sich nach der monatlichen Belastung durch den Kapitaldienst (Zins und Tilgung).

    Hinzugerechnet werden Instandhaltungskosten (15 Euro pro m2 im Jahr), tatsächlich bezahlte Verwaltergebühren sowie die Grundsteuer. Der Lastenzuschuss wird auf Antrag von der zuständigen Behörde der jeweiligen Stadt oder Gemeinde bewilligt.

    Gesetzliche Grundlage für die Beantragung eines Lastenzuschusses ist das Wohngeldgesetz vom 24. September 2008, zuletzt geändert am 3.4.2013. Berechtigte Empfänger eines Lastenzuschusses sind Eigentümer, erbbau- und nießbrauchberechtigte natürliche Personen, die ihr Wohneigentum selbst nutzen. Die Höhe des Wohngeldes hängt von der Anzahl der Haushaltsmitglieder, der Höhe der Belastung und des Gesamteinkommens ab.
    Als latenter Leerstand werden Flächen bezeichnet, die zwar noch vermietet sind, vom Mieter jedoch nicht mehr genutzt und in der Regel zur Untervermietung angeboten werden.

    Anders als bei unvermieteten Flächen ("normaler" Leerstand) entstehen dem Eigentümer einer Immobilie durch latenten Leerstand zunächst noch keine wirtschaftlichen Nachteile, da er ja unabhängig von Nutzungsintensität und Flächenbedarf seines Mieters für die Dauer der Mietvertragslaufzeit Anspruch auf den Mietzins hat.

    Bei Investitionsentscheidungen, Standortanalysen o. ä. sollte der latente Leerstand jedoch stets – soweit möglich und bekannt – berücksichtigt werden, weil sich darin ein über den "normalen" Leerstand hinaus gehender Angebotsüberhang ausdrückt. Dieser wirkt sich belastend auf die Mietpreisentwicklung aus.
    Laube ist die Bezeichnung für eine seitlich offene Halle beziehungsweise für die einem Platz oder einer Straße zugewandte offene Vorhalle eines Gebäudes. Lauben dienten vom Mittelalter bis etwa ins 18. Jahrhundert hinein zum Abhalten von Märkten, Versammlungen oder Gerichtsverhandlungen ("Gerichtslaube").

    Darüber hinaus werden kleine, meist leicht gebaute und seitlich offene Schutzhäuser in Gärten, und im weiteren Sinne auch kleinere geschlossene Gartenhäuschen, als Lauben (Gartenlauben) bezeichnet. Der Begriff wird auch für dreiseitig umschlossene Freisitze von Stockwerkswohnungen verwendet, doch ist hierfür die Bezeichnung Loggia – das italienische Pendant für Laube – üblicher.
    Laubengang nennt man den offenen, überdachten Außengang eines Mehrfamilienhauses, der den Zugang zu den Wohnungen auf einer oder mehreren Etagen ermöglicht. Er hat einen Zugang vom Treppenhaus. Laubengänge sind anfänglich wohl in Burgen, Klöstern sowie auch Erholungseinrichtungen als Wandelgänge gebaut worden. Sie verbinden verschiedene Gebäude oder Gebäudeteile und bieten den Benutzern Schutz vor Wettereinflüssen. Besonders in den 60er-Jahren finden sich in größeren Mehrfamilienhausanlagen diese Erschließungswege innerhalb eines Geschosses für die einzelnen Wohnungen wieder. Daraus resultierenden zwei völlig unterschiedliche Seitenansichten der Häuser.

    Nur relativ wenige Architekten haben dies für interessante Lösungen zu nutzen gewusst. Neuerdings gewinnen Laubengänge aus sozialökologischen Gründen wieder an Bedeutung. Um den Wärmeverlust des Gebäudes nach außen auf ein Minimum zu reduzieren, werden Flure aus dem Volumen des Kernhauses ausgelagert. Die thermische Hülle wird luft- und winddicht ausgeführt, während der Laubengang offen davor liegt und einen geschützten Raum für Begegnungen bietet.
    Als Laubrente bezeichnet man eine bestimmte Ausgleichszahlung im Nachbarrecht. Fallen von einem Baum Blätter oder Nadeln in größerer Menge auf das Nachbargrundstück, kann der Nachbar vom Grundstückseigentümer Ersatz der ihm für diesen Laubfall zusätzlich entstehenden Reinigungs- bzw. Laubentfernungskosten verlangen. Diese Zahlung bezeichnet man – da sie abhängig von der Jahreszeit regelmäßig wiederholt werden muss – als Laubrente.

    Ein maßgebliches Urteil dazu hat der Bundesgerichtshof am 14.11.2003 gefällt (Az. V ZR 102/03). Es ging dabei um herabgefallene Kiefernnadeln. Der Kläger hatte einen jährlichen Ausgleichsanspruch in Höhe von 204 Euro geltend gemacht. Voraussetzung ist nach dem BGH, dass kein Anspruch des Nachbarn auf Entfernung der überhängenden Zweige besteht und dass eine wesentliche Beeinträchtigung der Grundstücksnutzung durch das Laub / die Nadeln vorliegt. Ein Anspruch auf Beseitigung der Zweige kann sich z.B. ergeben, wenn die Bäume (ggf. infolge jahrelangen Wachstums) nach den landesrechtlichen Regelungen über Pflanzabstände zu nah an der Grundstücksgrenze stehen; hier regelt das Landesrecht jedoch auch Ausschlussfristen, nach deren Ablauf der Nachbar kein Recht auf ein Zurückschneiden mehr hat (z.B. Bayern: 5 Jahre).
    Abkürzung für: Landesbauordnung
    Abkürzung für: Landesbausparkasse
    Abkürzung für: Landesdienstwohnungsvorschriften
    Welche Lebensdauer ein Gebäude hat, ist in erster Linie von den verwendeten Baustoffen und der Qualität der Bauausführung abhängig. Ein große Rolle spielt auch der Standort: Ist das Gebäude in besonderem Maße Wettereinflüssen oder Umweltschadstoffen ausgesetzt?

    Die Lebensdauer des Gebäudes setzt sich gewissermaßen aus der Lebensdauer seiner Bestandteile wie Mauerwerk, Dachstuhl, Elektroinstallationen und Heizanlage zusammen. Die Bestandteile haben jeweils eine typische Lebensdauer, die natürlich auch von der Pflege und Wartung des Gebäudes abhängen. Nach deren Ablauf müssen Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen stattfinden.

    Der Zeitraum, in dem ein Gebäude wirtschaftlich genutzt werden kann – etwa ein vermietetes Wohnhaus oder Gewerbeobjekt – wird durch seine Lebensdauer nach oben hin begrenzt. Die Gesamtnutzungsdauer jedoch kann kürzer bemessen sein, wenn etwa das Gebäude von seiner Ausstattung, Raumaufteilung oder Lage her nicht mehr vermarktet werden kann.
    Zu den Kategorien der Lebenshaltungskosten eines Haushaltes zählen die Kosten für die Ernährung, die Kleidung, die Kosten des Wohnens, der Wohnungseinrichtung, der ärztlichen Versorgung, des Verkehrs, der Nachrichtenübermittlung, des Bildungswesens, sowie die Kosten für Freizeitgestaltung jeglicher Art und viele weitere Kosten. Um die Lebenshaltungskosten eines Haushaltes messen zu können, werden die Preise der konsumierten Produkte und Dienstleistungen sehr detailliert und in den auf der Grundlage eines Wägungsschemas festgestellten Mengenproportionen in einem Warenkorb zusammengefasst. Im Warenkorb befinden sich derzeit etwa 750 Waren und Dienstleistungen.

    Da sich die Verbrauchsgewohnheiten ändern, findet im Abstand mehrerer Jahre eine Überprüfung des Warenkorbes und des Wägungsschemas statt. Dabei finden vor allem auch Produkte und Dienstleistungen Eingang, die erst neu auf den Markt gekommen sind. Neuere Beispiel sind Digitalkameras, Blutdruckmessgeräte, Erweiterung der Telekommunikationsdienstleistungen um DSL und die Preselection-Tarife. Gleichzeitig werden nicht mehr gekaufte Produkte gestrichen. Dazu zählen beispielsweise Stabtaschenlampen und elektrische Schreibmaschinen. Damit keine Brüche in den Indexreihen entstehen, werden die alte und die neue Indexreihe mit Hilfe eines statistischen Verfahrens miteinander verkettet. Dabei wird die Veränderung der alten Indexreihe, die intern fortgeführt wird, auf die verkettete neue Indexreihe übertragen.

    Auffällig ist in einem langfristigen Vergleich nach einer Darstellung des Statistischen Bundesamtes die Zunahme des Ausgabenanteils für "Wohnung, Wasser, Strom, Gas und andere Brennstoffe." Entscheidend hierfür ist im Wesentlichen eine Erhöhung des Ausgabenanteils für die Nettokaltmiete. Das Statistische Bundesamt schließt daraus, dass offensichtlich aktuell größere und / oder besser ausgestattete Wohnungen gemietet oder gekauft werden als in früheren Zeiten.

    Die Lebenshaltungskosten variieren auch zwischen den einzelnen Gegenden Deutschlands. Daher werden sie auch für jedes Bundesland von den Statistischen Landesämtern ermittelt, so dass es neben der Bundesstatistik auch Länderstatistiken gibt. Durch Indizierung auf der Grundlage eines Basisjahres = 100 ergibt sich der Verbraucherpreisindex (früher "Preisindex der Lebenshaltung"). Derzeitiges Basisjahr ist 2010 = 100. Gemessen wird dabei die Durchschnittsentwicklung der Verbrauchsausgaben aller Privathaushalte.

    Für einen Teil der in den Warenkorb aufgenommenen Produkte und Dienstleistungen werden eigene Preisindices erstellt, zum Beispiel für Nahrungsmittel und alkoholfreie Getränke, Alkoholische Getränke und Tabakwaren, Bekleidung und Schuhe, aber auch für Wohnungsmiete, Wasser, Strom, Gas und andere Brennstoffe, Haushalteinrichtungsgegenstände, Verkehr usw. .

    Auf der Europaebene gibt es den "Harmonisierten Verbraucherpreisindex" (HVPI), mit dessen Hilfe ein Vergleich der Preisänderungen der Mitgliedstaaten der Europäischen Union möglich wird. Um Vergleichbarkeit zu gewährleisten wird der Messung beim HVPI ein für alle Mitgliedsstaaten der EU einheitlicher Warenkorb zugrunde gelegt (der sich von den nationalen Warenkörben naturgemäß unterscheidet).

    Der Verbraucherpreisindex dient der Inflationsmessung. Aus ihr errechnet sich die jeweilige Inflationsrate. Die Vereinbarung einer Wertsicherung mit Hilfe des Verbraucherpreisindex zum Zweck der Ausschaltung von Inflationswirkungen ist nicht zulässig. Welche Ausnahmen möglich sind, ergibt sich aus dem Preisklauselgesetz. So zum Beispiel Verträge über wiederkehrende Geldleistungen bis zum Lebensende einer Person, wiederkehrende Geldleistungen bis zum Beginn der Altersversorgung des Empfängers, Preisklauseln bei Verträgen mit einer 10-jährigen Vertragslaufzeit, oder die Anpassung des Erbbauzinses, wenn das Erbbaurecht Wohnzwecken dient (§ 9a ErbbauRG). Zulässige Anpassungsklauseln sind die Leistungsvorbehaltsklauseln, Spannungsklauseln, Kostenelementklauseln, Ermäßigungsklauseln, Umsatz- oder Ertragsklauseln und Staffelmietvereinbarungen.
    Im Falle der Trennung von eingetragenen Lebenspartnern sieht das Gesetz über eingetragene Lebenspartnerschaften (LPartG) vor, dass der fortziehende Partner auf Verlangen dem anderen die bis dahin gemeinsame Wohnung oder zumindest einen Teil derselben zur Alleinbenutzung überlässt – allerdings nur soweit dies auch bei Berücksichtigung der Belange des Fortziehenden nötig ist, um "eine unnötige Härte zu vermeiden". Ein solcher Härtefall kann sich z. B. ergeben, wenn im Haushalt Kinder leben.

    Dies gilt grundsätzlich nicht nur bei Mietwohnungen, sondern auch bei Eigentumswohnungen oder anderen Wohnrechten (z. B. Erbbaurecht, Nießbrauch). Die Belange des Rechteinhabers sind in diesen Fällen jedoch besonders zu berücksichtigen. Eine gerichtliche Zuweisung zur Alleinnutzung wird hier nur zur Vermeidung besonderer Härtefälle stattfinden.

    Hat ein Lebenspartner den anderen bedroht oder vorsätzlich am Körper, der Gesundheit oder in der Freiheit verletzt und besteht Wiederholungsgefahr, hat der in seinen Rechten Verletzte grundsätzlich Anspruch auf Überlassung der gesamten Wohnung.

    Derjenige Partner, der die Wohnung verlassen musste, kann eine angemessene Nutzungsvergütung verlangen. Zieht ein Partner aus, um getrennt zu leben und gibt keine ernsthaften Rückkehrabsichten zu erkennen, wird sechs Monate nach seinem Auszug von Gesetzes wegen vermutet, dass er dem anderen das alleinige Nutzungsrecht an der Wohnung überlassen hat.

    Diese Ansprüche bestehen zwischen den Lebenspartnern und können gerichtlich geltend gemacht werden. Da eingetragene Lebenspartner Ehepartnern in Wohnungsangelegenheiten gleichgestellt sind, ist der Vermieter im Falle einer entsprechenden gerichtlichen Wohnungszuweisung dazu verpflichtet, den in der Wohnung verbliebenen Partner in den Mietvertrag aufzunehmen (falls er vorher nicht mit unterschrieben hatte) beziehungsweise mit ihm einen Einzel-Mietvertrag abzuschließen (wenn der andere Partner endgültig auszieht).

    Auch bei eingetragenen Lebenspartnern unterscheidet man Trennung und endgültige Aufhebung der Lebenspartnerschaft. Seit dem 01.09.2009 ist der Verbleib von gemeinsamer Wohnung und Hausrat im Fall der Aufhebung der Lebenspartnerschaft nicht mehr im LPartG geregelt. Stattdessen verweist § 17 LPartG auf die entsprechenden Regelungen im Fall der Ehescheidung in § 1568a und 1568b BGB.
    Das Gesetz über die eingetragene Lebenspartnerschaft vom 16.02.2001 regelt die Begründung und die gegenseitigen Pflichten in einer eingetragenen Lebenspartnerschaft zwischen zwei Personen gleichen Geschlechts und stellt diese weitgehend der Ehe gleich. So sind die Regelungen über die Aufteilung von Wohnung und Hausrat bei Trennung von Ehepaaren auch auf Lebenspartnerschaften anwendbar. Seit dem 01.09.2009 ist der Verbleib von gemeinsamer Wohnung und Hausrat im Fall der endgültigen Aufhebung der Lebenspartnerschaft nicht mehr im LPartG geregelt. Stattdessen verweist § 17 LPartG auf die entsprechenden Regelungen im Fall der Ehescheidung in § 1568a und 1568b BGB.
    Die Lebensversicherung ist ein Instrument der privaten Altersvorsorge und – alternativ – der Versorgung der nach Eintritt des Todesfalls hinterbliebenen Angehörigen. Wer eine Lebensversicherung abschließt, bezahlt an den Versicherer in regelmäßigen Abständen so genannte Lebensversicherungsprämien. Diese werden von der Versicherungsgesellschaft nach Abzug der Vermittlungs- und der Bearbeitungskosten gewinnbringend angelegt.

    Daraus ergibt sich im Versicherungsfall nicht nur ein Anspruch auf den Versicherungsbetrag, sondern auch auf die Beteiligung an dem erwirtschafteten Überschuss. Die Versicherungssumme samt Überschussbeteiligung wird beim Tod des Versicherten an die im Vertrag genannten Personen oder den bzw. die Erben des Versicherten ausbezahlt, spätestens aber an den Versicherten zu dem im Versicherungsvertrag bestimmten Termin.

    Bei der Lebensversicherung wird zwischen der Kapitallebensversicherung oder der Risikolebensversicherung unterschieden. Bei der Risikolebensversicherung wird eine Auszahlung der Versicherungssumme nur dann gewährt, wenn der Versicherte innerhalb der im Versicherungsvertrag vereinbarten Zeit stirbt. Eine besondere Art der Vorsorge mit Hilfe einer Versicherung ist die private Rentenversicherung.
    Der Lebenszyklus einer Immobilie beginnt mit ihrer Pla­nung, setzt sich in der Realisierung der Planung fort, um in die Hauptphase, die Nutzung, einzumünden. Die vierte Phase bezieht sich auf die Verwertung (Abbruch des Gebäudes) und wird damit Basis für den Lebenszyklus eines neuen Immobilienprojektes.

    Bei dieser ganzheitlichen und den ganzen Lebenszyklus einer Immobilieninvestition übergreifenden Betrachtungs­weise spielt der Aspekt der Lebenszykluskosten eine entscheidende Rolle. Parallel zur Baukostenplanung und der Baunutzungsplanung werden die entstehenden Kosten erfasst. Nachdem die Baufolgekosten eines Gebäudes während der Nutzungsphase die ursprünglichen Investi­tions­kosten um ein Vielfaches übersteigen, ist es erfor­der­lich, dies schon bei der Investitionsplanung zu berücksichtigen. Höhere Bauinvestitionskosten während der Bauphase können dazu beitragen, die Baufolgekosten während der Nutzungsphase im Vergleich zur Baukostensteigerung überproportional zu senken. Ziel des sog. Life-Cycle-Costing ist es, durch Planung, Steuerung und Kontrolle die gesamten Kosten eines Gebäudes über dessen gesamten Lebenszyklus zu minimieren.
    Leerstand bezeichnet nicht vermietete, aber unmittelbar beziehbare Flächen in Neubauten und Bestandsobjekten. Aufwendungen für das Objekt können steuerlich nur dann berücksichtigt werden, wenn die Immobilie vermietet werden soll. Steht das Objekt vor dem Verkauf leer, können die Kosten grundsätzlich mangels Weitervermietungsabsicht steuerlich nicht berücksichtigt werden. Unter Umständen kann der längerfristige Leerstand einer Wohnung von den Wohnungsämtern als Zweckentfremdung von Wohnraum angesehen werden. In einem solchen Fall drohen dem Vermieter Bußgelder.

    Seit 2003 ist es nach § 35a Abs. 3 EStG möglich, die Aufwendungen für Handwerkerleistungen bei Modernisierungs-, Renovierungs- oder Erhaltungsmaßnahmen einer selbst genutzten Wohnimmobilie bis zu einer Höhe von 20% der gesamten Arbeitslohnkosten bis zu einem bestimmten Maximalbetrag steuerlich geltend zu machen. Dies bedeutet, dass (seit 1.1.2009) bis zu 1.200 Euro direkt von der Steuerschuld abgezogen werden können. Das Finanzgericht Niedersachsen (Urt. v. 9.11.2005, Az. 3 K 343/05) hat entschieden, dass dies auch für Arbeiten gilt, die während eines zeitweiligen Leerstands der Immobilie durchgeführt wurden. In dem entschiedenen Fall hatte sich die Eigentümerin eines Einfamilienhauses ein ganzes Jahr lang krankheitsbedingt in einem Pflegeheim aufhalten müssen und in der Zwischenzeit ihr Wohnhaus neu ausmalen lassen. Die gegen dieses Urteil beim Bundesfinanzhof zunächst eingelegte Revision (Az. VI R 75/05) wurde von der Finanzverwaltung zurückgenommen. Das Urteil ist damit rechtskräftig.

    Stehen in einem Mehrfamilienhaus einzelne Mietwohnungen leer, kann der Vermieter nicht einseitig den Umlageschlüssel für die Betriebskosten so abändern, dass die Anteile der leeren Wohnungen auf die verbliebenen Mieter umgelegt werden. Dies entschied der Bundesgerichtshof (Urt. v. 31.5.2006, Az. VIII ZR 159/05).
    Bei der Bewertung von Leerständen von Renditeobjekten und Immobilien deren Verkehrswerte schwerpunktmäßig mit dem Ertragswertverfahren ermittelt werden, kann grob unterschieden werden zwischen

    • kurzfristigem Leerstand
    • mittel- und langfristigem Leerstand

    Unter einem kurzfristigem Leerstand versteht man den fluktuationsbedingten Leerstand, der z.B. bei einem Mieterwechsel entsteht. Der Zeitraum dieses Leerstandes liegt im Allgemeinen zwischen 1 und 3 Monaten. Im Verkehrswertgutachten wird er im Ertragswertverfahren durch den Ansatz eines Mietausfallwagnisses bei der Berechnung der Bewirtschaftungskosten berücksichtigt (ImmoWertV, §19, Abs. 2, Pkt. 3).

    Bei mittlerem- und langfristigem Leerstand können die Ertragsausfälle durch einen sogenannten „negativen Sonderwert“ berücksichtigt werden. Zu beachten ist, dass nicht nur die Miet- oder Pachtausfälle in Ansatz gebracht werden dürfen, sondern auch die möglichen Aufwendungen für die Betriebskosten in der Zeit des Leerstandes sowie für die Vermarktung des Objektes. Auch sind die Kosten für die Flächenaufbereitung anzusetzen, sofern sie nicht marktüblich von einem gewerblichen Mieter getragen werden oder sie einer weitgehenden Modernisierung des Objektes gleich kommen.

    Bei Einfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen stellt ein Leerstand beim Verkauf keinen Nachteil, sondern den Normalfall dar. Diese Immobilien werden überwiegend zur Eigennutzung erworben, und da ist die freie Verfügbarkeit oft Voraussetzung für den Kauf. Vermietete Immobilien dieser Art erzielen am Markt meist deutlich geringere Preise als frei verfügbare.
    Die Leerstandsquote ist eine wohnungswirtschaftliche Kennzahl. Sie bezeichnet die Anzahl leer stehender Wohneinheiten bezogen auf den gesamten Wohnungsbestand in Prozent. Gezählt werden nur marktbedingte Leerstände von mindestens drei Monaten. Eine dauerhaft hohe Leerstandsquote kann auf strukturelle Probleme des Wohnungsbestands hinweisen (z. B. überalterte Gebäude, unmoderne Gebäudetechnik, hohe Energiekosten). Auch äußere Faktoren (Gegend mit hoher Arbeitslosigkeit, "Landflucht") können jedoch eine Rolle spielen.

    Von entscheidender Bedeutung ist, welche Art des Leerstands vorliegt. Es kann sich um einen dauerhaften Leerstand handeln (Beispiel: Die Räume sind dauerhaft nicht vermietbar oder werden am Markt nicht nachgefragt) oder auch um einen vorübergehenden Leerstand (während Umbauarbeiten oder Modernisierung). Zur Berücksichtigung des Leerstands bei der Wertermittlung werden je nach Art des Leerstands unterschiedliche Methoden verwendet. So kann etwa ein Mietausfallwagnis berücksichtigt oder es können die tatsächlichen Mieteinnahmen angesetzt werden.
    Abkürzung für: Landesentwicklungsgesellschaft
    Die Legionärskrankheit wird durch wärmeliebende, natürlicherweise süßwasserbewohnende Bakterien, die Legionellen, hervorgerufen, die sich unter anderem in Hausinstallationssystemen vermehren können. Sie werden durch Einatmen (Inhalation von legionellenhaltigen Aerosolen), insbesondere beim Duschen, übertragen. Desweiteren sind Übertragungen von Legionellen durch raumlufttechnische Anlagen (Klimaanlagen), Luftbefeuchter, Badebecken, insbesondere Warmsprudelbecken (Whirlpools), sowie sonstige Anlagen, die einen Nebel von Wassertröpfchen erzeugen, zum Beispiel Aerosole aus Kühltürmen, bekannt.

    Diese Mikroorganismen können bei immungeschwächten Personen sowohl eine schwere Form der Lungenentzündung, die so genannte "Legionärskrankheit" als auch das "Pontiac-Fieber", eine milder verlaufende grippeähnliche Erkrankung hervorrufen.
    Jedes Jahr erkrankt eine Vielzahl von Personen in Deutschland an Lungenentzündungen, die durch Legionellen hervorgerufen werden. Bis zu 15 % der Fälle enden sogar tödlich.

    Die Bakterien haben ihren Namen seit ihrem Nachweis bei einem epidemischen Auftreten von schweren Lungenentzündungen mit 29 Todesfällen nach einem Veteranentreffen der "American Legion" in einem Hotel in Philadelphia, wo die Mikroorganismen über die Klimaanlage verbreitet wurden.

    Als Infektionsquelle sind besonders Warmwasser-Hausinstallationssysteme problematisch, vor allem in den Bereichen, die nicht ausreichend durchströmt werden, oder in denen sich Ablagerungen ansammeln (Speicher, Boiler).
    Gemäß Trinkwasserverordnung von 2001 sind periodische Untersuchungen auf Legionellen in zentralen Erwärmungsanlagen der Hausinstallationen erforderlich, aus denen Wasser für die Öffentlichkeit bereitgestellt wird (Krankenhäuser, Pflegeeinrichtungen, Schulen, Kindergärten, Gaststätten, Hotels, Heime, Sportstätten).

    Ab einer Legionellenkonzentration von mehr als 1000 koloniebildenden Einheiten in 100 ml Wasser sind Sanierungsmaßnahmen in Abhängigkeit von weiteren Untersuchungen erforderlich. Bei einer Konzentration von Legionellen über 10.000 je 100 ml Wasser müssen unverzügliche Maßnahmen zur Gefahrenabwehr getroffen werden. Nach der ab November 2011 gültigen Veränderung der Trinkwasserverordnung haben alle Betreiber von Trinkwasserhausinstallationen bei gewerblicher Tätigkeit die Pflicht zur regelmäßigen Untersuchung ihrer Anlagen auf Legionellen, und bei Überschreitung eines "technische Maßnahmewertes" von 100 Legionellen je 100 ml Wasser muss eine Ortsbesichtigung und eine Gefährdungsanalyse erfolgen.

    Eine besondere Gefahr bezüglich der Vermehrung von Legionellen ist gegeben, wenn Wasser tagelang in Leitungen bei Temperaturen zwischen 25 und 55 °C stagniert. Dies ist insbesondere dann häufig der Fall, wenn nicht oder nur selten benutzte endständige Leitungen noch am Netz hängen bzw. andere technische Mängel vorliegen. So kann auch ein Risiko durch Mietwohnungen drohen, die längere Zeit leer stehen. Im schlimmsten Fall ist es möglich, dass das Trinkwassersystem des ganzen Hauses kontaminiert wird. Deshalb wurde nun die Untersuchungspflicht auch auf Mietshäuser und andere gewerblich genutzte Gebäude ausgedehnt.

    Durch ein geeignetes Temperaturregime im Warmwassersystem, bzw. dessen Sanierung und/oder die Verbesserung der Wartung kann die Vermehrung von Legionellen vermieden werden. Entscheidend ist hierbei, dass die Temperatur des Warmwassers im gesamten System nicht 60 °C unterschreitet.
    Legionellen sind Bakterien, die überall in der Natur vorkommen. Sie vermehren sich besonders gut in ruhigem Warmwasser von etwa 25 bis 50 Grad Celsius.

    Legionellen sind meldepflichtige Krankheitserreger nach dem Infektionsschutzgesetz. Sie können die Legionellose oder Legionärskrankheit auslösen, die einer Lungenentzündung ähnelt. In Deutschland erkranken an dieser Krankheit pro Jahr 30.000 Menschen, 2.000 sterben daran. Legionellen können auch weitere Krankheiten verursachen, nämlich Wund-, Herzinnenhaut- und Nierenbeckenentzündungen, sowie das grippeähnliche Pontiac-Fieber.

    Die Legionärskrankheit hat ihren Namen von einem 1976 stattgefundenen Treffen von Kriegsveteranen in den USA, dessen Teilnehmer sich über die Hotel-Klimaanlage infizierten. Die Krankheitskeime werden übertragen, indem verseuchtes Wasser vernebelt, also in Wasserdampf verwandelt wird. Dies geschieht zum Beispiel beim Duschen, im Luftwäscher einer Klimaanlage, in Sauna, Whirlpool oder bei einem Rasensprenger.

    Die am 1. November 2011 in Kraft getretene Trinkwasserverordnung 2011 sieht zum Schutz vor Legionellen eine regelmäßige Trinkwasseruntersuchung vor, die unter anderem auch Eigentümer vermieteter Mehrfamilienhäuser mit zentraler Wassererwärmung durchführen lassen müssen. Bei Erreichen oder Überschreiten des technischen Maßnahmenwertes für Legionellen im Trinkwasser (100 Kolonie bildende Einheiten auf 100 ml Trinkwasser) ist eine sofortige Meldung ans Gesundheitsamt erforderlich; Abhilfemaßnahmen sind unabdingbar.

    Nach der im Dezember 2012 erfolgten Änderung der neuen Trinkwasserverordnung muss die Untersuchung auf Legionellen in Mietshäusern nicht jährlich, sondern nur alle drei Jahre durchgeführt werden. Die erste Untersuchung musste bis zum 31.12.2013 stattgefunden haben.

    Legionellen in Trinkwassersystemen entstehen meist durch technische Fehlkonstruktionen oder Mängel. Dabei kann es sich zum Beispiel um unbenutzte Leitungsstränge mit stehendem Wasser handeln, die immer noch mit dem Gesamtsystem verbunden sind, zum Beispiel um Löschwasserleitungen, um unsachgemäße Verbindungen zwischen dem Trinkwasser-, Abwasser- oder Regenwassersystem, bzw. den Heizungsrohren. Auch improvisierte Überlaufbehälter, verkalkte Rohre und Ventile, die den Durchfluß minimieren, unbenutzte oder überdimensionierte Warmwasserboiler oder Kaltwasserleitungen, die direkt neben Heizungs- oder Warmwasserrohren verlegt und deshalb zu warm werden, sind Orte, wo sich Legionellen aufhalten können.

    Die Vorbeugung gegen Legionellen umfasst den Ausschluss derartiger Fehlerquellen. Ab 60 Grad Celsius sterben Legionellen ab, eine regelmäßige Erwärmung der Warmwasserbereitungsanlage auf 70 Grad ist ein gutes Mittel der Vorbeugung.

    Eine erhöhte Legionellenkonzentration im Trinkwasser kann eine Mietminderung begründen.
    In einem vom Amtsgericht Dresden entschiedenen Fall hatten Mieter die Miete um 25 Prozent gemindert, weil Untersuchungen eine Konzentration von 14.000 KBE (Kolonienbildende Einheiten)/100 ml Wasser ergeben hatten. Die Trinkwasserverordnung schreibt vor, dass ab 100 KBE/100 ml technische Maßnahmen zu treffen sind, um die Legionellenkonzentration zu reduzieren. Nach mieterseitigem Einbau eines Wasserfilters waren immer noch 3.700 KBE/100 ml gemessen worden. Das Gericht wies darauf hin, dass eine Mietwohnung nur dann dem vertraglichen Zweck entspreche, wenn sie ohne Gesundheitsgefährdung bewohnbar sei. Hier liege infolge der hohen Konzentration von Legionellen eine akute Gesundheitsgefährdung vor; die Mietminderung um 25 Prozent sei gerechtfertigt (AG Dresden, Urteil vom 11.11.2013, Az. 148 C 5353/13).

    Der Bundesgerichtshof hat sich 2015 mit einem Fall befasst, bei dem ein Mieter durch eine von Legionellen verursachte Lungenentzündung verstorben war. Dessen Tochter verklagte den Vermieter auf Schadenersatz und Schmerzensgeld in fünfstelliger Höhe. Das Bezirksamt hatte sowohl in der Wohnung als auch im Keller des Mietshauses eine erhebliche Kontamination des Trinkwassers mit Legionellen festgestellt. Die Pflicht zur regelmäßigen Kontrolle des Trinkwassers auf Legionellen existiert seit 1. November 2011. Der Bundesgerichtshof erklärte allerdings, dass der Vermieter auch schon vor diesem Datum Verkehrssicherungspflichten in Bezug auf die Legionellen-Vorbeugung verletzt haben könne. Der BGH verwies die Klage an das Landgericht zurück, das diese zunächst abgewiesen hatte. Die Annahme des Landgerichts, dass die Legionellenerkrankung sich nicht mit der erforderlichen Gewissheit auf das kontaminierte Trinkwasser zurückführen lasse, beruhe auf einer lückenhaften Beweiswürdigung (Urteil vom 6. Mai 2015, Az. VIII ZR 161/14).
    Lehmbauplatten werden für den Trockenbau im Innenbereich verwendet. Sie kommen in Leichtbaukonstruktionen bei Dachschrägen, Wänden und Decken zum Einsatz. Lehmbauplatten sind relativ einfach zu handhaben und zu verarbeiten; der Baustoff Lehm steht in dem Ruf, das Raumklima positiv zu beeinflussen, die Luftfeuchtigkeit zu regulieren und bis zu einem gewissenm Grad auch Schadstoffe aus der Raumluft zu binden.

    Lehmbauplatten werden in großen Mengen produziert. Sie enthalten neben Lehm je nach Hersteller unterschiedliche Bestandteile. Außer Glasfasergewebe kommen dabei auch planzliche Komponenten wie Strohhäcksel, Schilfrohr oder Jutegewebe zum Einsatz.

    Nach der Anbringung der Platten müssen Fugen und Kanten verspachtelt und die Platten verputzt werden. Hierfür bietet sich ein Lehmfeinputz an. Die Trocknungszeiten können je nach Putzart und Hersteller stark variieren. Teilweise werden auch Lehmputzplatten mit integrierter Wandheizung angeboten.
    Lehm wurde bereits im Mittelalter in Deutschland als Baustoff verwendet – etwa als Brandschutz für Strohdächer oder zum Verputzen von Fachwerkhäusern. Heute wird er immer häufiger wieder verwendet. Grund sind seine vorteilhaften Eigenschaften. So lagert sich das Wasser aus der Luftfeuchtigkeit an den Lehmporen ab und wird bei trockener Luft wieder abgegeben. Resultat ist eine ständige Luftfeuchtigkeit von 50 % im Innenraum, was trockene Schleimhäute verhindert und trotzdem keinen Schimmel aufkommen lässt. Ganze Häuser werden jedoch selten aus Lehm errichtet. Außenwände aus Lehm sind infolge der Bestimmungen der Energieeinsparverordnung durch eine Wärmedämmung zu isolieren. Um bei umweltgerechten Baustoffen zu bleiben, kann z.B. eine Strohballendämmung vorgenommen werden. Lehm gilt als schallisolierend und ist selbst ein guter Wärmespeicher, was zu Energieeinsparungen führen kann. Auch für die Baustoffherstellung ist ein geringerer Energiebedarf notwendig als bei herkömmlichen Baustoffen.

    Lehm ist nicht wasserfest; besonders in noch feuchtem Zustand während der Bauzeit ist er vor Regen und Frosteinwirkungen zu schützen. Hier sind überstehende Dächer, Spritzwassersockel und entsprechende Außenanstriche und -Putze unerlässlich.

    In Deutschland kann man sich bei der Handwerkskammer zur "Fachkraft Lehmbau" weiterbilden lassen. Der Dachverband Lehm e.V. setzt sich für das Bauen mit Lehm ein und hält weitere Informationen bereit.
    Individuelle Raumgestaltung liegt im Trend der Zeit. Lehm wird zunehmend nicht nur als Baustoff (etwa in Form von Lehmbausteinen oder Lehmbauplatten) verwendet, sondern auch als Putz im Innenraum. Lehmputz steht in dem Ruf, die Luftfeuchtigkeit zu regulieren, das Raumklima zu verbessern sowie unangenehme Gerüche zu reduzieren. Die Oberfläche kann in vielfältiger Weise bearbeitet, mit Mustern und Strukturen versehen oder eingefärbt werden.

    Lehmputze können als fertig angemischte Putze erworben, aber auch auf Basis von Lehmpulver oder Grubenlehm selber angemischt werden. Der Kaufpreis für fertige Lehmputze kann je nach Produktions-, Verpackungs-, und Versandaufwand sehr unterschiedlich ausfallen.

    Bei der Verarbeitung ist zu berücksichtigen, dass insbesondere grober Lehmputz nicht ohne Weiteres auf allen Materialien hält. So gibt es etwa Probleme beim Aufbringen auf Gipskartonplatten. Einen geeigneten Untergrund stellen Lehmbauplatten dar; auch eine Gewebespachtelung mit Lehmfeinputz wird manchmal empfohlen.
    Bei der Lehmwellertechnik – einer traditionellen Methode aus dem Lehmbau – wurden zunächst Lehm und organische Materialien wie Stroh (es konnte sich je nach Gegend auch um andere Pflanzenfasern bis hin zum Heidekraut handeln) auf dem Boden ausgebreitet, vermischt und durch Stampfen von Mensch oder Tier miteinander verbunden. Dann wurden auf einem vorbereiteten Steinfundament (zum Schutz vor aufsteigender Feuchtigkeit) die Außenmauern des neuen Gebäudes massiv aus Stampflehm errichtet. In der Regel musste dabei in mehreren, 50 bis 80 Zentimeter hohen Schichten gearbeitet werden, die jeweils geglättet wurden und trocknen mussten. Eine Schalung wurde nicht verwendet. Die Dicke der Wände lag zum Teil bei 60 bis 80 Zentimetern.

    Das Verfahren war besonders arbeitsintensiv und wurde seit dem ersten Weltkrieg infolge Arbeitskräftemangels immer stärker vom Ziegelbau verdrängt. „Weller“ ist eine niederdeutsche Bezeichnung für eine Mischung aus Lehm und Stroh.

    In Deutschland stammen die ältesten (noch stehenden) Bauten in Lehmwellertechnik aus der Mitte des 17. Jahrunderts. Besonders häufig sind sie in den ländlichen Gebieten von Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen anzutreffen. Die Lehmwellertechnik wird heute wieder von spezialisierten Fachbetrieben verwendet, unter anderem um historische Gebäude zu restaurieren.
    Unter Leibgeding (auch Altenteil) versteht man wiederkehrende, vertraglich abgesicherte Geld- oder Naturalleistungen an einen Berechtigten. In der Regel sind diese Leistungen noch mit einem unentgeltlichen Wohnungsrecht verbunden. Solche Vereinbarungen werden in der Regel im Zusammenhang mit der altersbedingten Übertragung des Eigentums an einem landwirtschaftlichen Hof auf einen der späteren Erben getroffen. Dieser (meist der älteste Sohn) verpflichtet sich zu lebenslangen Unterhaltsleistungen, der Gewährung von Unterkunft und nicht selten auch der Pflege in alten und kranken Tagen.

    Die Absicherung des Leibgedings im Grundbuch erfolgt hinsichtlich der laufenden Leistungen über eine Reallast und hinsichtlich des Wohnungsrechts über eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit.
    Die Leibrente wird im Gegensatz zu einer Zeitrente nicht zeitlich befristet, sondern bis zum Tod des Renten­be­rech­tig­ten bezahlt. Es gibt auch Gestaltungsformen, wonach die Zahlung nach dem Tode an einen Erben für eine befristete Zeit weiterläuft. Wird eine Immobilie "auf Rentenbasis" verkauft, dann ist zu beachten, dass der Rentenanspruch im Grundbuch als Reallast möglichst an erster Rangstelle abgesichert wird. Außerdem werden solche Leibrenten mit Hilfe einer Wertsicherungsklausel gegen den Geld­wert­schwund abgesichert. Die Höhe der Rente kann auf der Grundlage einer Rententabelle ermittelt werden, wobei es Wahlmöglichkeiten zwischen verschiedenen Zinsen gibt. Üblicherweise wird eine Tabelle zugrunde gelegt, die auf einem Zinssatz von 5,5 Prozent beruht.

    Die Rentenhöhe hängt von der durchschnittlichen Le­bens­er­war­tung gleichaltriger Personen gleichen Geschlechts ab. Allerdings muss damit gerechnet werden, dass die Le­bens­er­war­tung einen steigenden Trend aufweist. Dieser Um­stand sollte in die Rentenkalkulation mit einbezogen wer­den. Die Rentenhöhe wird ferner bestimmt durch den Zinsfuß, mit der die Verzinsung erfolgt, sowie davon, ob die Rente monatlich vor- oder nachschüssig geleistet wer­den soll. Die Rentenzahlung verringert sich, wenn dem Verkäufer zusätzlich ein Wohnungsrecht eingeräumt wird. Dadurch verringert sich auch ein Teil des Rentenrisikos. Der Käufer, der sich zum Kauf eines Objektes auf Renten­basis entschließt, sollte selbst über eine gesicherte Ein­nahme­quelle in ausreichender Höhe und über eine gute Vermögensgrundlage verfügen.

    Um die Leibrente inflationssicher zu gestalten, empfiehlt sich die Ankoppelung der Renten an den Verbraucher­preis­index des Statistischen Bundesamtes. Eine solche Wertsicherung ist nach dem Preisklauselgesetz zulässig und unbedenklich.

    Eine alternative Möglichkeit für den Käufer besteht darin, dass er anstelle einer direkten Verrentung des Kaufpreises den entsprechenden Kapitalbetrag über eine Lebens­ver­siche­rungs­gesell­schaft verrenten lässt. Wird eine Immo­bilie gegen eine Leibrente verkauft, darf der Zahlende die Versorgungsleistung mit ihrem Ertragsanteil, als Sonder­aus­gaben steuermindernd geltend machen, während der Zahlungsempfänger sie mit ihrem Ertragsanteil versteuern muss. Der Ertragsanteil hängt vom Alter des Renten­be­rech­tig­ten bei Beginn der Rentenzahlung ab. Je älter der Rentenempfänger bei der ersten Zahlung, desto niedriger der steuerpflichtige Anteil. Im Gegensatz dazu richtet sich der steuerpflichtige Ertragsanteil bei sogenannten ab­ge­kürz­ten Leibrenten, die zeitlich befristet sind, grundsätzlich nach der Rentendauer.
    Der Begriff "Leihe" wird im Bürgerlichen Gesetzbuch verwendet für die unentgeltliche Überlassung einer Sache zum Gebrauch für eine bestimmte oder nicht bestimmte Zeit. Der Unterschied zur Miete liegt also in der Unentgeltlichkeit.

    Falls der Verleiher dem Entleiher arglistig irgendwelche Fehler oder Mängel an der verliehenen Sache verschweigt, haftet er für alle dem Entleiher entstandenen Schäden.

    Die Leihe kann im Rahmen eines formlosen Vertrages vereinbart werden, der z.B. geschlossen wird, wenn ein Wohnungseigentümer einem Verwandten für eine Zeit lang ein Zimmer zur Verfügung stellt – oder ein Nachbar sich den Rasenmäher ausleiht. Der Entleiher ist in diesem Fall verpflichtet, das geliehene Objekt nach Ablauf der vereinbarten Zeit wieder zurück zu geben. Der Eigentümer hat einen Anspruch auf Herausgabe, der gerichtlich geltend gemacht werden kann.

    Fallen für die Erhaltung der ausgeliehenen Sache üblicherweise Kosten an, hat diese der Entleiher zu tragen. Im Falle lebender "Sachen" gilt dies auch für die Futterkosten.

    Hat der Entleiher die Leihsache mit einer zusätzlichen Einrichtung versehen (z.B. einen Fernseher in das Zimmer gestellt) darf er diese Sache auch wieder entfernen.

    Eine Leihvereinbarung kann vor Ende der abgesprochenen Zeit vom Verleiher gekündigt werden wenn:

    • Er aufgrund unvorhersehbarer Umstände den Gegenstand braucht,
    • der Entleiher vertragswidrigen Gebrauch davon macht (unerlaubte Überlassung an Dritte, Gefährdung des Gegenstandes durch Vernachlässigung der nötigen Sorgfalt),
    • beim Tod des Entleihers.

    Ansprüche von Verleiher und Entleiher verjähren innerhalb einer kurzen sechsmonatigen Frist. Die gesetzliche Regelung findet sich in §§ 598 ff. BGB.

    Mit Hilfe der Leihe lässt sich aus Sicht einiger Vermieter das Problem lösen, dass viele Mieter heutzutage eine moderne Einbauküche in der Wohnung erwarten, der Vermieter aber für mögliche Mängel der mitvermieteten Technik während der Mietzeit einzustehen hat. Bei der Leihe ist der Entleiher und nicht der Verleiher für die Erhaltung des Gegenstandes verantwortlich. Reparaturen von Spülmaschine und Herd sind demnach Sache des Wohnungsmieters. Diese Konstruktion wird bisher wenig benutzt. Ein Nachteil liegt darin, dass sie nur mit Hilfe eines extra abgeschlossenen Leihvertrages (unabhängig und getrennt vom Mietvertrag) praktikabel ist. Ohne eindeutige schriftliche Vereinbarung wird ein Gericht im Zweifelsfall immer annehmen, dass die Einbauküche mitvermietet ist und der Vermieter für ihre Funktionstauglichkeit zu sorgen hat.
    Wohnungseigentümer können durch mehrheitliche Beschlussfassung die Erlaubnis erteilen, dass Hunde der Eigentümer und Mieter auf der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Rasenfläche spielen dürfen. Mit einem solchen Beschluss im Rahmen der Hausordnung wird dem Umstand Rechnung getragen, dass tierhaltende Miteigentümer oder Mieter einer Eigentumswohnung ihre Freizeit gemeinsam mit ihren Hunden gestalten möchten. Eine solche mehrheitlich beschlossene Regelung ergibt sich aus dem Recht zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß § 13 Abs. 2 WEG (BGH, 8.5.2015, V ZR 163/14).

    Ob jedoch eine solche Regelung, sofern sie nicht gegen ein gesetzliches Verbot verstößt, ordnungsmäßigem Gebrauch entspricht, kann nicht generell bejaht oder verneint werden. Es kommt vielmehr auf die konkreten Umstände des Einzelfalles an.

    Soweit nach einzelnen Landesgesetzen, beispielsweise nach § 2 Abs. 2 Nr. 4 Schleswig-Holsteinisches Gefahrhundegesetz, ein allgemeiner Leinenzwang für alle Hunde in Mehrfamilienhäusern angeordnet ist, erstreckt sich dieser nur auf Zuwege, Treppenhäuser, Aufzüge, Flure und sonstige von der Hausgemeinschaft gemeinsam genutzet Räume, nicht jedoch auf im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Rasenflächen.

    Gleichzeitig ist aber der tierhaltende Eigentümer nach § 14 Nr. 1 WEG verpflichtet, dafür Sorge zu tragen, dass die Rasenfläche nicht als Hundetoilette dient und er verpflichtet ist, Hundekot unverzüglich und sorgfältig zu entsorgen. Ebenso muss er sicherstellen, dass Mitbewohner oder Gäste der Eigentümer nicht durch Anspringen belästigt werden.
    Die vermögenswirksamen Leistungen sind eine seit Anfang der 60er Jahre praktizierte Form der Vermögensbildung für Arbeitnehmer. Die – abgekürzt – VL werden tariflich, also von Arbeitgeber- und Gewerkschaftsseite, oder per Arbeitsvertrag vereinbart und vom Arbeitgeber gezahlt. Abhängig von den jeweiligen tarifvertraglichen Vereinbarungen, demnach von der Branche, gibt es VL in unterschiedlicher Höhe. Als immer noch recht knauserig gilt dabei der öffentliche Dienst in Ost und in West. Deutlich mehr VL gibt es zum Beispiel in der Metallbranche.

    Sobald der Arbeitnehmer seine Vermögenswirksamen Leistungen in die vom Gesetzgeber vorgesehenen Anlageformen investiert, besteht ggf. Anspruch auf staatliche Förderung, nämlich über die sogenannte Arbeitnehmersparzulage.

    Der Gesetzgeber hat für die VL folgende Sparformen zugelassen:

    • Betriebliche Sparformen (z.B. Aktienfonds, Mitarbeiterkapitalbeteiligung),
    • Bausparverträge,
    • Lebensversicherung (keine Förderung durch Arbeitnehmersparzulage),
    • Investmentfonds,
    • Banksparpläne (keine Förderung durch Arbeitnehmersparzulage),
    • Geschäftsguthaben an eingetragenen Genossenschaften (eG).

    Auch für den Erwerb selbstgenutzter Immobilien können vermögenswirksame Leistungen eingesetzt werden. Denn zu den zulässigen Anlageformen gehören auch Geldleistungen, die der Arbeitgeber für den Arbeitnehmer anlegt als Aufwendungen des Arbeitnehmers:

    • a.) zum Bau, zum Erwerb, zum Ausbau oder zur Erweiterung eines im Inland belegenen Wohngebäudes oder einer im Inland belegenen Eigentumswohnung,
    • b.) zum Erwerb eines Dauerwohnrechts im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes an einer im Inland belegenen Wohnung,
    • c.) zum Erwerb eines im Inland belegenen Grundstücks zum Zwecke des Wohnungsbaus oder
    • d.) zur Erfüllung von Verpflichtungen, die im Zusammenhang mit den in den Buchstaben a bis c genannten Vorhaben eingegangen sind (Darlehen).

    Voraussetzung: Der Anlage liegt kein von einem Dritten vorgefertigtes Konzept zu Grunde, bei dem der Arbeitnehmer vermögenswirksame Leistungen zusammen mit mehr als 15 anderen Arbeitnehmern anlegen kann. Die Förderung der Aufwendungen nach den Buchstaben a bis c setzt voraus, dass sie unmittelbar für die dort bezeichneten Vorhaben verwendet werden. Rechtsgrundlage ist § 2 des 5. Vermögensbildungsgesetzes.

    Bei Bausparverträgen besteht möglicherweise zusätzlich Anspruch auf eine weitere staatliche Förderung, nämlich die sogenannte Wohnungsbauprämie. Diese kann jedoch grundsätzlich nur in Anspruch genommen werden, wenn der Bausparvertrag tatsächlich zum Bau oder Kauf einer Immobilie oder andere wohnungswirtschaftliche Zwecke genutzt wird und keine reine Geldanlage ist.

    Gleichwohl ist ein doppelter Zuschuss für ein und dieselbe Bausparrate nicht möglich. Arbeitnehmersparzulage und Wohnungsbauprämie können Anleger nur dadurch nutzen, dass sie zum einen ihre Vermögenswirksamen Leistungen in einen Bausparvertrag investieren und dafür Arbeitnehmersparzulage erhalten und andererseits mit eigenem Geld einen weiteren Bausparvertrag abschließen oder den alten VL-Vertrag aufstocken.

    Wichtig: Die staatliche Förderung kommt nur dann in Betracht, wenn der Arbeitnehmer bestimmte Einkommensgrenzen nicht überschreitet.

    Bei einigen VL-Verträgen gibt es Mindestanlagesummen. Diese können bei Bausparverträgen zum Beispiel bei monatlich bis zu etwa 40 Euro liegen. Bekommt der Anleger weniger Geld vom Arbeitgeber, muss er den Rest von seinem Nettolohn bezahlen.
    Makler sind Dienstleiter. Die von ihnen zu erbringenden Leistungen sind im BGB als "Nachweis" von Vertrags­ab­schluss­gelegen­heiten und "Vermittlung" von Verträgen definiert. Diese Leistungen sind unmittelbar er­trags­orien­tiert, weil sie direkte Voraussetzungen für das Entstehen eines Provisionsanspruches sind.

    Das Geschäft der Makler wäre allerdings heute kaum denk­bar, wenn sie darüber hinaus nicht noch weitere Neben­leis­tungen erbrächten, die in der Fachliteratur als mittelbar erfolgsorientiert bezeichnet werden. Zur Er­bringung dieser Leistungen besteht zwar keine Ver­pflich­tung, da sie aber den Eintritt des Erfolges im Mak­ler­ge­schäft (Erfolgsprinzip) absichern und beschleunigen, sind sie unverzichtbar. Es handelt sich bei diesen Neben­leis­tungen um Beratung, Betreuung und Service. Außerdem treten häufig noch Bewertungsleistungen hinzu.

    Die Beratung bezieht sich auf den Markt und wird auch als Preisberatung bezeichnet. Dabei muss der Makler bestrebt sein, einen Preisansatz auszuhandeln, der einen Verkauf auf der Grundlage der Marktgegebenheiten ermöglicht, ohne dem Auftraggeber nicht erforderliche Zugeständnisse abzuverlangen. Es handelt sich um den wichtigsten Be­ra­tungs­be­reich von Maklern. Die Beratung kann sich ferner auf das Objekt selbst beziehen. Dies setzt eine eingehende Objektanalyse in den Bereichen Standort, Haustechnik, Rentabilität, Rechtsverhältnisse und dergleichen voraus. Eine von einem Maklervertrag unabhängige Rechts- und Steuerberatung als eigenständiger Leistungsbereich ist dem Makler grundsätzlich nicht gestattet. Hinweise auf rechtlich oder steuerlich relevante Sachverhalte (z. B. notarielle Beurkundungspflicht von Nebenabsprachen im Zusammenhang mit einem Grundstückskaufvertrag oder Hinweise über die Höhe der Grunderwerbsteuer, Be­hand­lung des Zubehörs usw.) darf der Makler geben. Er kommt damit nicht mit dem Rechts­beratungs- oder Steuer­be­ra­tungs­gesetz in Konflikt.

    In Fällen, in denen der Auftraggeber erkenntlich be­ra­tungs­be­dürf­tig ist, besteht eine Beratungspflicht als Ne­ben­pflicht aus dem Maklervertrag.

    Die Betreuung bezieht sich vor allem auf Be­sor­gungs­leis­tungen im Zusammenhang mit Ver­trags­ab­schlüs­sen (Be­sor­gung von Unterlagen, Betreuung bei der Finanzierung, Klärung von Baurechtsfragen bei den zuständigen Ämtern usw.).

    Der Service ist eine eher selbstverständliche Neben­leis­tung. Hier ist vor allem an die Besich­ti­gungs­organi­sa­tion, Vorbereitung der notariellen Beurkundung und die Her­stellung von Kontakten zu wichtigen Stellen und Unter­nehmen (Spediteur für den Umzug, Handwerker für er­for­derliche Reparaturen) zu denken.

    Auf Nebenleistungen des Maklers besteht von Seiten des Auf­traggebers kein Rechtsanspruch. Sie werden auch grund­sätz­lich nicht zusätzlich vergütet. Der hierfür erfor­der­liche Zeitaufwand ist mit der Erfolgsprovision abge­golten. Überschreiten solche Nebenleistungen jedoch den üblichen Rahmen (beispielsweise Vorbereitung der Auf­teilung eines Miethauses in Eigentumswohnungen als Vo­raus­set­zung für die Verkaufsvermittlung), kann hierfür eine eigene (vom Maklervertrag unabhängige) Vergütung vereinbart werden.
    Die Leistungsbeschreibung ist neben dem Leistungsverzeichnis eine Grundlage der Vergabe von Leistungen. Sie enthält eine detaillierte Beschreibung der auszuführenden Bauleistungen unter Zugrundelegung der DIN-Normen der VOB Teil C. Zu den weiteren Unterlagen zählen auch Pläne und Skizzen zur Leistungsbeschreibung. Auf der Grundlage der Leistungsbeschreibung werden die zu vergebenden Arbeiten ausgeschrieben. Die einzelnen Angebote der Handwerker und Unternehmer werden auf diese Weise vergleichbar und der Bauherr kann feststellen, welcher Handwerker in den einzelnen Gewerken die optimalen Konditionen bietet.

    Leistungsbilanzen geben Auskunft darüber, wie sich die bislang von einem bestimmten Initiator platzierten Beteiligungsangebote – beispielsweise geschlossene Immobilienfonds – bisher im Vergleich zu den bei der Emission vorgelegten Prognosen entwickelt haben. Sie beinhalten im Wesentlichen einen Soll-Ist-Vergleich der Prognosen in den Fondsprospekten mit den tatsächlich erzielten Ergebnissen; hinzu kommen bestimmte Informationen über das Unternehmen und andere ergänzende Angaben.

    Um die Seriosität und Aussagekraft von Leistungsbilanzen zu gewährleisten, müssen sie hinsichtlich ihres Inhaltes und ihrer Gliederungsstruktur bestimmten Anforderungen genügen, beispielsweise dem Leistungsbilanzstandard des Verbandes Geschlossene Fonds (VGF).
    Sind Wohnungseigentümer zu einer bestimmten Leistung gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft oder auch gegenüber einem anderen Wohnungseigentümer verpflichtet und kommen sie dieser Verpflichtung nicht nach, kann gegen sie Klage auf Leistung erhoben werden, beispielsweise auf Zahlung von Hausgeldern oder auch Herausgabe von gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen, die sie rechtswidrig für eigene Zwecke nutzen. Letzteres kann dann der Fall sein, wenn ein Eigentümer den im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Dachboden ausbaut, um ihn für eigene Wohnzwecke zu nutzen.
    Unter Leistungsmatrix versteht man im Maklergeschäft die Zusammenstellung der im Rahmen der Sachzielkonzeption vorgesehenen Leistungsarten und ihre Zuordnungen zu den Leistungsbereichen (Marktsegmenten). Je nach Leistungsbereich können Leistungsarten variieren. Kann es z.B. bei der Leistungsart Vermittlung bei Gewerbeverträgen wichtig sein, Vermittlungsfortschritte für den Leistungsnachweis zu dokumentieren, wird im Bereich der Wohnraumvermittlung darauf verzichtet werden können. Hier spielt eher die Methode der getrennten Verhandlungsführung im Vordergrund, die unmittelbar zu einem Mietvertragsabschluß führt.

    Zu den unverzichtbaren Leistungsarten zählen Nachweis und Vermittlung. Zur Absicherung und Beschleunigung des Erfolgseintritts können Beratungs- und Bewertungsleistungen, sowie Betreuungs- und Serviceleistungen innerhalb der Leistungsarten inhaltlich bestimmt werden.

    Die betriebliche Umsetzung der Leistungsmatrix setzt voraus, dass in einer parallelen Anforderungsmatrix die für die Leistungs-erbringung erforderlichen betrieblichen Anforderungen darstellt (Sollmatrix) werden. Eine Istanalyse ergibt, ob und inwieweit der Maklerbetrieb den gestellten Anforderungen gerecht werden kann.
    Das Honorar der Architekten richtet sich nach der HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieu­re). Um eine angemessene Honorar­forderung zu gewährleisten, wird die standardmäßige Abfolge aller zu erwartenden Aufgaben eines Bauvorhabens erfasst und in ihrer Arbeitsintensität prozentual zur Gesamtleistung festgelegt. Diese Teilabschnitte gliedern auch das Honorar.

    Da sich die Arbeiten von Architekten und Ingenieuren, Landschaftsplanern und Innen­architekten un­ter­scheiden, werden sie in unterschiedliche Bewertungsgruppen zusammengefasst (zum Beispiel Gebäude und Innenräume, Freianlagen, Tragwerksplanung). Diese bezeichnet man als Leistungsbilder. Innerhalb dieser Leistungsbilder unterscheidet man wiederum verschiedene Leistungsphasen.

    Das Leistungsbild "Gebäude und Innenräume" hat zum Beispiel neun Leistungsphasen. Diese sind:

  • Grundlagenermittlung,
  • Vorplanung,
  • Entwurfsplanung,
  • Genehmigungsplanung,
  • Ausführungsplanung,
  • Vorbereitung der Vergabe,
  • Mitwirkung bei der Vergabe,
  • Objektüberwachung - Bauüberwachung und Dokumentation,
  • Objektbetreuung.
    • Dem Bauherrn steht gegenüber einem Bauunternehmer oder Bauhandwerker ein Leistungsverweigerungsrecht nach § 320 BGB zu, solange die vom Unternehmer erbrachte Bauleistung Mängel aufweist. Dieses Recht gilt sinngemäß auch beim VOB Vertrag. Der Bauherr gerät mit der Verweigerung der Zahlung der Vergütung auch nicht in Verzug.
    Als Leistungsverzeichnis wird üblicherweise die textliche Aufstellung bezeichnet, mit der der Auftraggeber beschreibt, welche einzelnen Schritte der (zukünftige) Auftragnehmer zur Erledigung der Bauaufgabe erbringen soll. In einem Leistungsverzeichnis sind also Teilleistungen beschrieben und nach Zahlen oder Positionen geordnet.

    Aufgrund dieser Angaben im Leistungsverzeichnis kalkuliert der Unternehmer seine Preise für die einzelnen Positionen.

    Die beschriebenen Leistungen im Leistungsverzeichnis werden geschuldeter Vertragsgegenstand, so genanntes Leistungssoll, des Auftragnehmers.
    Eine Leistungsvorbehaltsklausel ist eine Wertsicherungsklausel, bei der zwar die Anpassung einer wiederkehrenden Leistung an eine veränderte Bezugsgröße (in der Regel Verbraucherpreisindex) vereinbart wurde, die Bestimmung der Änderungsrate aber unbestimmt bleibt und zum gegebenen Zeitpunkt nach Billigkeitsgrundsätzen erfolgen soll. In der Regel wird dabei vereinbart, dass die Neubestimmung der Leistung durch einen Sachverständigen erfolgen soll, zumindest für den Fall, dass beim Nachverhandeln keine Einigung erzielt wird.

    Muster: "Ändert sich der Verbraucherpreisindex auf der Basis des Jahres 2000 = 100 des Statistischen Bundesamtes, ab Abschluss des Vertrages um mehr als 10%, kann jede der Parteien eine Anpassung der Miete verlangen. Die Neubestimmung der Miete soll von einem von der IHK zu benennenden Sachverständigen erfolgen."

    Die Leistungsvorbehaltsklausel gehört nach § 1 (2) Nr. 1 des Preisklauselgesetzes zu den zulässigen Klauseln. Leistungsvorbehaltsklauseln sind häufig in Gewerberaummietverträgen zu finden.
    Leitbilder sind ein wichtiger Baustein in der Corporate Identity von Unternehmen. Sie haben eine Motivations-, Legitimations- und Orientierungsfunktion. Gleichzeitig ist ein Leitbild auch für die Mitarbeiter über die reine Motivationsfunktion hinaus eine wichtige Orientierung und besitzt eine handlungsleitende Funktion. Leitbilder können ein wichtiger Weg sein, das Selbstverständnis eines Immobilienunternehmens zu hinterfragen und dieses hin zu einem Dienstleistungsbetrieb moderner Prägung fortzuentwickeln. Ein Leitbild ist also kein Luxus, den sich nur einige große Immobilienunternehmen leisten können.

    Ein Leitbild kann hinsichtlich seiner Zielgruppen grundsätzlich zwei verschiedene Ausrichtungen haben.
    • Es kann mehr nach außen, d.h. in Richtung Anwohner, Kunden, breite Öffentlichkeit, Umweltschutzgruppen etc. angelegt sein. Im Bereich Immobilienwirtschaft wird ein nach außen gerichtetes Leitbild zweckmäßiger Weise vor allem an Kunden, wie auch die breite Öffentlichkeit adressiert sein. Indem es etwa eine klare Spezialisierung des Maklers deutlich macht, kann es auch eine akquisitionsunterstützende Funktion übernehmen.
    • Darüber hinaus kann ein Leitbild aber auch primär nach innen, d.h. in Richtung eigene Mitarbeiter, gerichtet sein.
    Innenraumluftleitwerte werden von der "Ad-hoc-Arbeitsgruppe" des Umweltbundesamtes erarbeitet. Ein Leitwert ist ein hygienisch begründeter Beurteilungswert eines Stoffes oder einer Stoffgruppe.

    Die Festlegung von Leitwerten erfolgt dann, wenn aus systematischen, praktischen Erfahrungen resultiert, dass mit der steigenden Konzentration eines Stoffes die Wahrscheinlichkeit für Beschwerden bzw. nachteilige gesundheitliche Auswirkungen zunehmen, aber der Kenntnisstand nicht ausreicht, um hieraus toxikologisch begründete Richtwerte abzuleiten.
    Leitwerte in der Innenraumluft bestehen für Kohlendioxid, flüchtige organische Verbindungen (TVOC) und Feinstaub.
    Leitzinssätze sind Zinsbedingungen, die eine Zentralbank festsetzt. Die Festsetzungen dienen durch ihre Leitfunktion der Geldmengenregulierung mit dem Hauptziel der Erhaltung der Geldwertstabilität (Vermeidung von Inflation und Deflation). Zuständig für die Leitzinsfestlegung im Euro-Raum ist das Direktorium der europäischen Zentralbank (EZB) zusammen mit den Präsidenten der 19 Zentralbanken der Staaten des Euroraumes. Beide Gremien zusammen bilden den EZB-Rat. Zu ihrem geldpolitischen Instrumentarium gehört die Festsetzung der Zinssätze für
    • die Einlagefazilität (Möglichkeit der Banken zur kurzfristigen Einlage nicht benötigter Gelder bei der EZB);
    • die Spitzenrefinanzierungsfazilität (Möglichkeit der Zentralbanken, sich kurzfristig Gelder von der EZB gegen Verpfändung notenbankfähiger Wertpapiere zu beschaffen);
    • die Hauptrefinanzierung (Zinssatz, durch den der wesentliche Einfluss auf die der Wirtschaft zufließende Geldmenge ausgeübt wird).

    Die Einlage- und die Spitzenfazilität sind liquiditätspolitische Instrumente. Die Zinssätze der Einlage- und der Spitzenrefinanzierungsfazilität bilden den Zinskanal, innerhalb dessen sich der längerfristige Geldmarktzins bewegt. Der Hauptrefinanzierungszinssatz, der die längerfristige Geldvergabe steuert, ist der weitaus wichtigste Leitzins. Er steht vor allem im Fokus der Öffentlichkeit, wenn über die Geldpolitik der EZB berichtet wird.

    Die wiederholte Änderung dieses Leitzinses in einer Richtung wirkt sich unmittelbar auf die Zinssätze für Spareinlagen und für kurzfristige Zwischen- und Vorfinanzierungsaktionen in der Immobilienwirtschaft aus und schlägt in der Regel mit Zeitverzögerung auch auf die Zinsen für langfristige Kredite durch.

    Der Hauptrefinanzierungszinssatz ist auch die Bezugsgröße für den deutschen Basiszinssatz. Die prozentuale Änderung des Hauptrefinanzierungszinssatzes innerhalb einer Jahreshälfte ist bestimmend für die Änderung des Basiszinssatzes, der jeweils zum 1. Januar und zum 1. Juli eines Jahres von der Deutschen Bundesbank veröffentlicht wird.
    Abkürzung für: Landesentwicklungsprogramm
    Letztverbraucher ist ein Begriff aus der Preisangabenverordnung (PAngV). Er ist weitgehend identisch mit dem Verbraucherbegriff des BGB. Zwar ist er in der Preisangabenverordnung nicht definiert. Da nach § 9 PAngV die Verordnung nicht anzuwenden ist auf solche Letztverbraucher, die die angebotene Ware oder Leistung in ihrer selbständigen beruflichen oder gewerblichen oder in ihrer behördlichen oder dienstlichen Tätigkeit verwenden, wird klargestellt, wer tatsächlich unter den Verbraucherschutz der Preisangabenverordnung fällt. Der Begriff Letztverbraucher findet sich auch im Energiewirtschaftsgesetz und einigen anderen Vorschriften. Sie entsprechen inhaltlich im Wesentlichen dem Begriff, der aus der Preisangabenverordnung abzuleiten ist.
    Als Leverage-Effekt wird die Hebelwirkung der Fremdkapitalkosten auf die Eigenkapitalrentabilität bezeichnet.

    Kann Fremdkapital zu einem Zins aufgenommen werden, der niedriger ist, als die mit einem Investment erwirtschaftete Verzinsung des eingesetzten Kapitals, so erhöht sich die Verzinsung des eingesetzten Eigenkapitals durch die Aufnahme von Fremdkapital.

    Umgekehrt verringert sich die Eigenkapitalrentabilität durch Aufnahme von Fremdkapital, wenn die Gesamtkapitalrentabilität niedriger ist als der Fremdkapitalzins.

    Im Zusammenhang mit Optionsgeschäften meint der Begriff Leverage-Effekt die überproportional starke Reaktion des Optionspreises auf Kursänderungen des Underlyings. Mathematisch ausgedrückt, ergibt sich der Hebel einer Option, indem der aktuelle Kurs des Basiswertes mit dem Bezugsverhältnis multipliziert und das Ergebnis durch den Optionspreis geteilt wird.
    Abkürzung für: Laufmeter
    Abkürzung für: Landesverband Freier Wohnungsunternehmer
    Abkürzung für: Landgericht
    Abkürzung für: Lage
    Abkürzung für: Leistungs- und Honorarordnung der Ingenieure
    Abkürzung für: Leistungs- und Honorarverzeichnis der Garten- und Landschaftsarchitekten
    Libor (London interbank offered rate) ist der Referenzzinssatz, zu dem Londoner Banken an andere Banken Geld ausleihen. Libor gilt als Basiszinssatz für internationale Kreditgeschäfte, wobei je nach Bonität einer Bank mehr oder weniger hohe Aufschläge zu berücksichtigen sind. Die Zinsanpassung kann nach bestimmten Zeiträumen (meist drei oder sechs Monate) erfolgen. Maßgeblich für die Fixierung des Libor-Satzes ist das arithmetische Mittel des Libor-Satzes bestimmter Banken. Zinsabsprachen zum Zweck der Manipulation des Libor sind verboten.
    Lichte Höhe nennt man den freien – im Licht befindlichen – Raum zwischen der Oberkante des Fußbodens und der Unterkante der Raumdecke. Der Begriff wird verwendet, um Mindestanforderungen an Wohn- und Arbeitsräume zu definieren.

    Bei Balkendecken ist die lichte Höhe der Raum zwischen der Oberkante des Fußbodens und der Unterkante des Deckenbalkens.

    Die aktuelle Arbeitsstättenverordnung vom 12.8.2004 setzt ausdrücklich keine Zahlenangabe für die lichte Höhe fest. Die Regelung sagt nur aus, dass die lichte Höhe in Abhängigkeit von der Größe der Grundfläche so ausreichend zu bemessen ist, dass die Beschäftigten ohne Beeinträchtigung ihrer Sicherheit, ihrer Gesundheit oder ihres Wohlbefindens ihrer Arbeit nachgehen können.

    Die Vorgängerregelung enthielt konkrete Zahlenvorgaben, z.B. musste die lichte Höhe bei einer Grundfläche bis 50 Quadratmeter mindestens 2,50 m betragen. Bei über 2000 Quadratmeter war eine lichte Höhe von mindestens 3,25 m vorgeschrieben.

    Der verwandte Begriff lichtes Maß (auch: Lichte, Lichtmaß) bezeichnet den innen gemessenen, nutzbaren Abstand zwischen zwei Bauteilen bzw. zwischen den Begrenzungen einer Öffnung.
    Der Liebhaberwert ist ein Wert, der einem Gegenstand nur aus einer besonderen, speziellen Interessenlage von einer Person zugemessen wird. Es handelt sich häufig um einen Sammlerwert, z.B. um den Wert einer besonderen Briefmarke, die in der Sammlung noch fehlt und für die deshalb auch ein besonders hoher Preis bezahlt wird.

    In der Versicherungswirtschaft spricht man auch von Affektionswert. Im Schadensfall wird der Liebhaberwert im Fall der Zerstörung des Gegenstandes nur dann ersetzt, wenn es auf dem Markt, auf dem die Sache gehandelt wird, mehrere Liebhaber gibt (z.B. bei Oldtimern, Antiquitäten, Gemälden usw.). Ist nach der Versicherungspolice nur der Wiederbeschaffungswert (Neuwert oder Zeitwert) im Fall der Zerstörung zu ersetzen, verbleibt beim Versicherten eine subjektive Schadensdifferenz.

    Auch auf dem Immobilienmarkt kann Liebhaberei dazu führen, dass ein Interessent für ein Grundstück einen Preis zu bezahlen bereit ist, der nicht unbeachtlich über dem Verkehrswert liegt. Allerdings fehlt hier das Merkmal der Sammelleidenschaft. Liebhaberei bezieht sich hier in der Regel auf besondere Objekt- oder Lagemerkmale, mit denen ein Interessent, der das Objekt erwerben will, eine besondere subjektive Beziehung verbindet. Beispiele: Ein Interessent ist Bergsteiger. Er findet ein Grundstück, das einen Ausblick zu einem besonderen Alpenpanorama bietet, zu dem er als Bergsteiger eine besonders enge Beziehung hat. Verkauft ein weltberühmter Dirigent sein Haus, kann es sein, dass einer seiner besonderen Anhänger einen sehr hohen Preis bezahlt, weil er dann im Haus des großen Dirigenten wohnen kann. In einem solchen Fall spricht man auch von "Snobeffekt".
    Liebhaberei ist ein Fachbegriff zur Bezeichnung eines bestimmten steuerlichen Sachverhaltes. Als Liebhaberei werden von der Finanzverwaltung solche Tätigkeiten eines Steuerpflichtigen eingestuft, bei denen eine Gewinnerzielungsabsicht fehlt. Kosten, die dem Steuerpflichtigen im Zusammenhang mit einer solchen Tätigkeit entstehen, werden der allgemeinen Lebensführung zugerechnet und sind daher aus versteuertem Einkommen zu bestreiten. Sie können steuerlich nicht als Betriebsausgaben oder Werbungskosten geltend gemacht werden.

    Fallen im Zusammenhang mit einer bestimmten Tätigkeit vorübergehend Verluste an, so rechtfertigt dies allein noch nicht die Annahme von Liebhaberei, wenn diese Tätigkeit auf Dauer betrachtet zu positiven Einkünften führen kann. Auch ein unternehmerisches Engagement, das nach Anlaufverlusten wieder beendet wird, ist nicht zwangsläufig als Liebhaberei zu werten. Entscheidend für die Beurteilung ist, ob und innerhalb welches Zeitraumes die Erzielung eines Totalüberschusses der künftigen Gewinne über die entstandenen Verluste wahrscheinlich ist.

    Für die Beurteilung der Liebhaberei-Problematik durch die Finanzverwaltung im Zusammenhang mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ist derzeit das Schreiben des Bundesministeriums der Finanzen an die Obersten Finanzbehörden der Länder vom 8. Oktober 2004 (sogenannter "Liebhaberei-Erlass") maßgeblich. Es ersetzte die zuvor relevanten BMF-Schreiben vom 23. Juli 1992, vom 29. Juli 2003, vom 15. August 2003 sowie vom 20. November 2003.

    Für die Annahme einer Einkunftserzielungsabsicht ist es demnach erforderlich, dass es sich um eine auf Dauer angelegte Vermietungstätigkeit handelt und dass nicht besondere Umstände oder Beweisanzeichen gegen das Vorliegen einer Einkunftserzielungsabsicht sprechen oder aber besondere Arten der Nutzung für sich allein Beweisanzeichen für eine private Veranlassung sind, die nicht mit der Erzielung von Einkünften zusammenhängt. Sprechen Beweisanzeichen gegen das Vorliegen einer Einkunftserzielungsabsicht, so ist zu prüfen, ob ein Totalüberschuss erzielbar ist (sogenannte Überschussprognose). Der Prognosezeitraum umfasst dabei einen Zeitraum von 30 Jahren, sofern nicht von einer zeitlich befristeten Vermietung auszugehen ist.
    Als Liebhaberobjekte werden Immobilien bezeichnet, die besondere Merkmale aufweisen, von denen Verkäufer oder Anbieter annehmen, dass es Interessenten gibt, die dazu eine hohe Affinität besitzen und damit eine besondere Wertschätzung verbinden. Solche Merkmale können ein größerer Teich auf dem Grundstück sein, eine denkmalgeschützte Fassade, ein weiter, freier Ausblick auf eine reizvolle Landschaft oder Ähnliches. Die bei einem Verkauf von "Liebhabern" bezahlten Preise sind in der Regel Ausreißer, die wegen der Ungewöhnlichkeit der Interessenten-Objektbeziehung als Referenzpreise für eine generelle Markteinschätzung ungeeignet sind. Nicht selten versuchen Verkäufer von gewöhnlichen Immobilien, ihr Objekt als "Liebhaberobjekt" anzubieten, obwohl hierfür die Grundlagen oder das Interessentenpotenzial fehlen. Solche Mühen sind regelmäßig vergeblich.
    Unter Liegenschaften sind bei Offenen Immobilienfonds die Immobilien zu verstehen, in die investiert wurde.
    Das Liegenschaftskataster ist nach § 2 der Grund­buch­ord­nung (GO) das amtliche Verzeichnis der Grundstücke. Es wird bei den Katasterämtern geführt. Das Liegen­schafts­ka­tas­ter besteht aus den Katasterbüchern und -karten. Die Katasterbücher enthalten das Flurbuch (Verzeichnis der Flurstücke in der Reihenfolge der Nummerierung), dem Liegenschaftsbuch (Verzeichnis der Grundstücke eines Ge­mein­debezirkes), dem Eigentümerverzeichnis und dem alphabetischen Namensverzeichnis, das zum Auffinden der Grundstücke eines Eigentümers dient. Sie werden über­wie­gend in automatisierter Form geführt (ALB und ALK). Buchungseinheit des Liegenschaftskatasters ist das Flur­stück. Die im Liegenschaftsbuch aufgenommenen Eigen­tü­mer erhält das Liegenschaftsamt vom Grundbuch. Im Gegenzug teilt das Katasteramt Änderungen bei den Flur­stücken mit. Der Austausch der Informationen erfolgt heute vollautomatisiert in elektronischer Form.

    Das Liegenschaftskataster enthält im Gegensatz zu den Bestandsverzeichnissen der Grundbücher alle Grundstücke einschließlich Erbbaurecht und Wohnungseigentum des Katasterbezirkes. Dies gilt auch für Grundstücke, die nicht im Grundbuch eingetragen sind.

    Einblick in das Liegenschaftskataster hat jeder. Für die Einsicht in personenbezogene Daten (Eigentumsverhältnisse) muss wie beim Grundbuch ein berechtigtes Interesse dargelegt werden.
    Nach § 14 Abs. 3 der Immobilienwertermittlungsverordnungen (ImmoWertV) sind „Liegenschaftszinssätze (Kapitalisierungszinssätze, im Sinne des § 193 Absatz 5 Satz 2 Nummer 1 des Baugesetzbuchs) die Zinssätze, mit denen Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden.“ Die Liegenschaftszinssätze werden durch Gutachterausschüsse ermittelt, die hierüber auch entsprechende Auskünfte erteilen. Auch Makler können auf der Grundlage der von ihnen vermittelten Kaufverträge über Mietobjekte Liegenschaftszinssätze zuverlässig ermitteln.

    Der Liegenschaftszinssatz ist ein zentraler Faktor der Wertermittlung einer Immobilie im Ertragswertverfahren. Er ist nicht zu verwechseln mit einem normalen Anlagezinssatz. Die Höhe des Liegenschaftszinssatzes bestimmt sich nach der Art und Lage des Objektes.

    Mit ihm wird zunächst der Bodenwert eines bebauten Grundstücks verzinst. Außerdem geht er zusammen mit der Restnutzungsdauer in den Vervielfältiger (einen "Rentenbarwertfaktor") ein. Die Multiplikation des Vervielfältigers mit dem auf das Gebäude treffenden Reinertrag ergibt den Gebäudeertragswert. Ein Überblick über die Rentenbarwertfaktoren findet sich in der Anlage zu § 20 der ImmoWertV.
    Aus am Markt realisierten Kaufpreisen und den dazugehörenden – durch das Ertagswertverfahren modellhaft ermittelten – Ertragswerten können näherungsweise durch ein Iterationsverfahren die entsprechenden Liegenschaftszinssätze errechnet werden. Hierzu muss das Ertragswertverfahren in einer Gleichung zusammengefasst werden:

    $$ ew=(ro-frac{ro cdot bk}{100} - frac{bw cdot z}{100}) cdot frac{(frac{z}{100}+1)^n-1}{frac{z}{100} cdot (frac{z}{100}+1)^n} + bw $$
    mit

    ew: Ertragswert [€]
    ro: Rohertrag [€]
    bk: Bewirtschaftungskosten [%]
    bw: Bodenwert [€]
    z: Liegenschaftszinssatz [%]
    n: Restnutzungsdauer [Jahre]


    Das Iterationsverfahren kann dann mit einem Tabellenkalkulationsprogramm wie z.B. Microsoft Excel oder OpenOffice Calc und den jeweiligen Solver-Funktionen automatisiert durchgeführt werden.
    Life-Style-Technik ist eine Verkaufstechnik, bei der der zukünftige Lebensstil des potentiellen Käufers bzw. Mieters der Immobilie positiv dargestellt wird. Auf diese Weise kann der Leser den positiven Zustand, der nach dem Erwerb der Immobilie eintritt, mit den Unzulänglichkeiten seines derzeitigen Lebensstils vergleichen.
    Das unabhängige wirtschafts- und sozialwissenschaftliche Beratungsunternehmen empirica hat den Begriff LILA-Lage geprägt. Er leitet sich ab aus den Anfangsbuchstaben von Landschaft, Infrastruktur, Lebensqualität und Arbeit. Die frühere Devise Lage-Lage-Lage betonte die Wichtigkeit der Lagekomponente für Immobilieninvestitionen. Mit dem demographischen Wandel haben sich die Bewertungskriterien verschoben. Nach wie vor gelten die Metropolregionen und attraktiven Großstädte als zukunfts- und investitionssichere Lage für Immobilien, die jedoch in dieser Eigenschaft ergänzt werden durch die LILA-Lagen.

    Investieren lohnt sich dort, wo die Nachfrage steigt – das ist vor allem dort, wo es die Menschen hinzieht. Die Menschen folgen zuerst der Arbeit, die es vorwiegend in den großen Städte gibt. In einer alternden Bevölkerung leben aber auch immer mehr ungebundene Menschen, die dorthin ziehen, wo es lebenswert ist. Die Landschaft mit Bergen, Wäldern, Meer oder Seen soll schön sein, die Infrastruktur soll sicher stellen, dass Versorgung und Verkehrsanbindung gut sind, die Lebensqualität drückt sich aus in einem ansprechenden Kulturangebot und in einer angenehmen Lebensart. Die Wanderungsströme in Deutschland zeigen, dass das alte Ost-West- und Stadt-Land-Schema nicht mehr zur Beschreibung der Lagekomponente reicht. Empirica benennt eine Reihe von Regionen im Osten, auf dem Land und in Kleinstädten, in denen es gute LILA-Lagen gibt und die gleichzeitig eine hohe Zuwanderung sowie eine niedrige Neubautätigkeit aufweisen. Diese Kriterien bilden zusammen eine wichtige Entscheidungshilfe für Immobilieninvestoren.
    Abkürzung für: Landesimmissionsschutzgesetz
    Lindan (Hexachlorcyclohexan) ist ein auch für den Menschen giftiges Insektizid, das früher häufig als Pflanzenschutzmittel und als Holzschutzmittel eingesetzt wurde. Die Produktion wurde in der Bundesrepublik 1984, in der DDR 1989 eingestellt. Im Ausland wird es noch verwendet. Lindan ist schwer abbaubar, reichert sich in der Natur in der Nahrungskette an und gilt als krebserregend. Es kann auch weitere schwere Erkrankungen hervorrufen, darunter möglicherweise die Parkinson-Krankheit.

    Werden in einer Wohnung mit Lindan belastete Holzteile festgestellt (etwa durch das Einsenden einer Probe an die Stiftung Warentest), sollten die Holzteile umgehend ausgetauscht oder, wenn dies baulich unmöglich ist, luftdicht umhüllt werden.
    Dies sind in der Wertschöpfungskette des Unternehmens die Punkte, bei denen das Immobilienunternehmen jeweils von seinen Kunden – in welcher Form auch immer – wahrgenommen wird.
    Beim Sachwertverfahren wird in der SW-RL und in der ImmoWertV (§ 23) ein lineares Wertminderungsmodell empfohlen.

    Mit folgender Gleichung wird eine prozentuale Wertminderung berechnet, die über die gesamte Nutzungsdauer eines Bewertungsobjektes kontinuierlich linear ansteigt:

    $$ w = frac{d-r}{d} times 100 $$

    w = Wertminderung (in %)
    r = Restnutzungsdauer (u. U. bei Modernisierung verlängert)
    d = Gesamtnutzungsdauer
    In der Immobilienbewertung versteht man unter dem Liquidationswert einen Wert, der sich bei Anwendung des Ertragswertverfahrens dadurch ergibt, dass der Reinertrag ausschließlich durch die Bodenwertverzinsung absorbiert wird und auf das Gebäude deshalb kein Ertragsanteil mehr entfällt. Der Bodenwert ist um die Abbruchkosten zu mindern. Sollte ein Abbruch zum Bewertungsstichtag z.B. wegen einer vertraglichen Nutzungsvereinbarung nicht möglich sein, ist dies ebenfalls zu berücksichtigen, wobei der auf die Dauer der Nutzung entfallende kapitalisierte Betrag hinzuaddiert werden muss.
    Unter der Liquidität versteht man Zahlungsfähigkeit. Zur Aufrechterhaltung dieser Zah­lungs­fä­hig­keit müssen Mittel bereitstehen, über die sofort verfügt werden kann. Tritt wegen des Mangels an Liquidität ein Zustand der Zah­lungs­un­fä­hig­keit ein, muss Insolvenz angemeldet werden. Schon bei drohender Zahlungsunfähigkeit kann auf Antrag des Betroffenen Insolvenz beantragt werden.

    Der Liquiditätsgrad ist neben der Rentabilität eine wichtige Un­ter­neh­mens­kenn­zahl. Un­ter­schie­den wird zwischen ver­schie­den­en Liquiditätsgraden (Verhältnisse von Barmitteln, kurzfristigen Forderungen oder dem Umlaufvermögen zu den entsprechenden kurzfristigen Verbindlichkeiten). Überliquidität vermindert die Rentabilität.

    Bei Fonds besteht die Liquidität in frei verfügbaren Mitteln im Rahmen des Fondsvermögens. Die Immo­bi­lien­fonds­ge­sell­schaf­ten dürfen maximal 49 Prozent des Sonder­ver­mö­gens liquide halten. Da manche Gesellschaften in der Vergangenheit bis dicht an diese Grenze gestoßen sind (Grund: mangelnde Auswahl an geeigneten Objekten), gab es zeitweilig sogar einen Vertriebsstopp.
    Geschlossene Immobilienfonds sollten aus Gründen der kaufmännischen Vorsicht mit einer Liquiditätsreserve ausgestattet sein. Sie dient dem Ziel, eventuelle Instandhaltungs- und Revitalisierungskosten oder auch Mietausfälle und andere unvorhergesehene Aufwendungen tragen zu können, ohne dass dadurch sofort die prognostizierten Ausschüttungen in Frage gestellt werden. Aus der Prognoserechnung sollten die Höhe und die angestrebte Entwicklung der Liquiditätsreserve erkennbar sein.
    In § 8 UWG ist geregelt, wer zur Geltendmachung von Un­ter­lassungsansprüchen in Fällen wettbewerbsrechtlichen Fehl­ver­hal­tens aktiv legitimiert ist. Dazu gehören die Mit­be­wer­ber, rechtsfähige Verbände zur Förderung ge­werb­licher oder selbstständiger beruflicher Interessen und die Industrie- und Handels-, sowie Handwerkskammern.

    Ferner sind die sogenannten qualifizierten Einrichtungen aktiv legitimiert, die nachweisen, dass sie in die Liste qualifizierter Einrichtungen nach § 4 des Unter­las­sungs­klage­ge­set­zes oder in einem Verzeichnis der Kom­mis­si­on der Europäischen Gemeinschaften ein­ge­tra­gen sind.

    Die erste Liste wird beim Bundesjustizministerium geführt. Derzeit handelt es sich um 77 Vereine (Stand 1. März 2013), darunter hauptsächlich Mie­ter­ver­eine, aber auch Vereine, die spezielle Ver­brau­cher­inter­essen vertreten. Hierzu gehören zum Beispiel der ADAC, der Bund der Energieverbraucher, die Schutzgemeinschaft für Bankkunden und so weiter. Ein Einblick in die Liste kann unter www.bundesjustizamt.de genommen werden.

    Darüber hinaus wird auf der europäischen Ebene ein Ver­zeichnis geführt, in dem qualifizierte Einrichtungen der Mit­glieds­staa­ten der EU eingetragen sind. Sie wird halb­jähr­lich aktualisiert und im Amtsblatt veröffentlicht. Die Ein­tragun­gen erfolgen auf Initiativen, die von den Mit­glieds­staa­ten ausgehen. Die letzte im Amtsblatt der Eu­ro­pä­i­schen Union veröffentlichte Liste vom 13.06.2009 (C 135/1) enthält die gleichen qualifizierten Einrichtungen wie die deutsche (Einsicht unter www./eur-lex.europa.eu).
    Abkürzung für: Buchstabe (litera)
    Abkürzung für: Lieferkoordinierungsrichtlinie
    Abkürzung für: Landes- und Kommunalverwaltung
    Abkürzung für: (Lateinisch) Legum Magister/Magistra, also „Magister der Rechte“.

    Das doppelte L bezeichnet den lateinischen Plural. „Rechte“ ist hier ursprünglich als Oberbegriff für das weltliche und das Kirchenrecht zu verstehen. Die Abkürzung wird in der englischen Sprache verwendet und bezeichnet einen Studienabschluss von Juristen. Mit diesem akademischen Grad wird in vielen englischsprachigen Ländern ein Postgraduierten-Studium abgeschlossen, also eine tiefergehende Studienphase für Personen, die bereits ein abgeschlossenenes (Grund-)Studium absolviert haben. Der Grad wird hinter dem Namen der Person geführt.

    Die Dauer eines LL.M.-Studienganges liegt meist bei zwei bis vier Semestern, der Inhalt variiert je nach Hochschule und Land. Das deutsche Hochschulrahmengesetz ermöglicht als zusätzliche, postgraduierte Studiengänge die Varianten Aufbaustudium, Ergänzungsstudium und Zusatzstudium. Deren genauer Inhalt ist gesetzlich nicht definiert. Meist wird hier eine Spezialisierung auf einen bestimmten Rechtsbereich angeboten. Einige deutsche Universitäten bezeichnen diese Studiengänge als LL.M.-Studiengänge.
    Abkürzung für: Leichtmauermörtel
    Nach Langenscheidt: Zur Wohnung (und/oder Arbeitsplatz) umgestaltete ehemalige Fabriketage. Sie zeichnet sich durch weitläufige, meist hohe und lichtoffene Raumgestaltung und großzügige, individuelle Grundrisse fernab des Alltäglichen aus. Die Geburt des Loft-Living fand in den USA statt.

    In den späten 40er Jahren waren Künstler auf der Suche nach günstigen großen Atelier- und Wohnmöglichkeiten. Einer der Trendsetter der Loft-Bewegung war Andy Warhol (1928 - 1987). Sein Loft, die sogenannte "Factory" in Manhattan war in den 60er Jahren Kunsttreff, wie auch Atelier, Bühne und Wohnung.

    Seit dieser Zeit werden in vielen amerikanischen und europäischen Metropolen brachliegende Fabrikhallen in Wohnquartiere mit besonderem Charme umgenutzt. Lofts verbreiten sich zunehmend in Europa, z.B. in London (Docklands), Amsterdam, Paris. Sie hielten aber auch in Deutschland Einzug. Man findet sie heute vor allem in Berlin (z.B. Paul Lincke Höfe, Steinhof an der Planke – eine ursprüngliche Nudelfabrik, das Königliche Leihamt), Hamburg (alte Speicherstadt), Köln (Stollwerk Fabrik) und Frankfurt.

    Die Größen der einzelnen Lofts bewegen sich in Deutschland zwischen 50 und 500 Quadratmeter Wohn- oder Nutzfläche – je nach Nutzungsart.
    Aus dem Italienischen: laubia = Laube.

    Gemeint ist ein offener, überdachter Freiraum innerhalb der Bauflucht eines Hauses (ein Balkon ragt im Gegensatz dazu über die Baufluchtlinie hinaus).
    Logistikimmobilien sind Grundstücke, Gebäude und andere bauliche Anlagen, die der Lagerung, dem Transport oder dem Umschlag von Gütern dienen. Dazu zählen beispielsweise Warenlager für Industrie und Handel, Luftfrachtzentren, Verteilzentren, Cross Docking Centers und Transshipment Centers.

    Für Immobilieninvestoren, die sich im Bereich Gewerbeimmobilien engagieren, stellen Logistikimmobilien eine wichtige Investmentalternative zu Büros, Shopping-Centern und Hotels dar. Häufig werden mit Logistikimmobilien höhere Renditen erzielt als mit Immobilien anderer Nutzungsarten.

    Die Nutzungsdauer der Objekte ist im Bereich Logistik allerdings oft wesentlich kürzer, zudem sind in der Regel kaum Wertsteigerungen zu erwarten. Ein wesentlicher Einflussfaktor für den Wert von Logistikimmobilien ist neben dem Standort und der Qualität des Gebäudes die Drittverwendungsfähigkeit.
    Unter einem Lohnunternehmer versteht man in der Landwirtschaft einen Betrieb oder einen Landwirt, der für andere gegen Bezahlung deren Felder bestellt, Ernten einfährt oder andere Arbeiten auf fremdem Grund verrichtet. Lohnunternehmer werden nicht Eigentümer der von ihnen eingebrachten Feldfrüchte.

    Ein Landwirt hat durch die Beauftragung eines Lohnunternehmers den Vorteil, dass er keine eigenen großen Erntemaschinen wie etwa Mähdrescher kaufen muss. Oft fehlen dem einzelnen Landwirt auch Arbeitskräfte, Transportfahrzeuge oder Einlagerungsmöglichkeiten.

    In Deutschland gibt es über 4.000 Lohnunternehmer. Ihre zunehmende Verbreitung führte zur Einführung des Ausbildungsberufes „Fachkraft für Agrarservice“ im Jahr 2005.
    Die Lohnunternehmer sind in Deutschland in verschiedenen Verbänden organisiert, deren Dachverband der Bundesverband Lohnunternehmen (BLU) e.V. ist.
    Löschung ist die Beseitigung einer Eintragung im Grundbuch. Die erledigte Eintragung wird jedoch nicht aus dem Grundbuch entfernt, sondern rot unterstrichen oder durchgestrichen. Unter der Spalte "Löschungen" wird anschließend ein spezieller Löschungsvermerk eingetragen. Damit soll auch später noch erkennbar sein, wann sich welche Eintragungen erledigt haben. Im Zweifel kommt es nicht auf die Rötung, sondern auf die Eintragung des Vermerks an. Die Löschung muss von demjenigen bewilligt werden, dessen Recht davon berührt wird.
    Dem nachrangigen Grundschuld- oder Hypothekengläubiger steht gegenüber dem Grundstückseigentümer ein Anspruch auf Löschung vorrangig eingetragener Grundpfandrechte zu, wenn sich diese durch Darlehensrückzahlung in Eigentümergrundschulden verwandeln.

    Der Anspruch kann durch Eintragung einer Löschungsvormerkung im Grundbuch abgesichert werden. Will der Eigentümer die Eigentümergrundschuld jedoch für weitere Beleihungen nutzen, muss er den Löschungsanspruch im Einvernehmen mit dem Gläubiger ausschließen.
    Ist ein Grundstück durch im Grundbuch eingetragene Rechte belastet, können diese mit Hilfe einer vom Rechteinhaber ausgestellten Löschungsbewilligung aus dem Grundbuch getilgt werden.

    In der Praxis beantragt ein Kreditnehmer meist die Löschungsbewilligung beim Kreditgeber hinsichtlich eines Grundpfandrechtes, wenn er das damit abgesicherte Darlehen zurückgezahlt hat. Gesetzlich geregelt ist die Aufhebung von Rechten an einem Grundstück in § 875 BGB.
    Die Löschungsbewilligung muss in Verbindung mit einem Löschungsantrag des Grundstückseigentümers einem Notar vorgelegt werden, der dann die eigentliche Löschung im Grundbuch veranlasst. Dafür fallen Gebühren sowohl vom Notar als auch vom Grundbuchamt an.

    In vielen Fällen ist jedoch eine Löschung überflüssig, denn eine noch eingetragene Grundschuld kann auch für eine spätere, neue Belastung des Objekts – etwa im Rahmen von Modernisierungsarbeiten – wieder verwendet werden. In diesem Fall spart der Eigentümer Gebühren für eine Neueintragung.
    Lösemittel sind Flüssigkeiten, welche andere Stoffe lösen, ohne sich dabei chemisch zu verändern.

    Das weit verbreitetste Lösemittel ist Wasser. Daneben gibt es eine Vielzahl vor allem organischer Verbindungen wie Kohlenwasserstoffe, Alkohol, Benzin oder Benzol, die sich in Klebstoffen, Farben und Lacken, Verdünnern und ähnlichen Produkten befinden.

    Organische Lösemittel belasten die Umwelt und können geruchsbelästigend und gesundheitsschädigend wirken (Kopfschmerzen, Übelkeit, Schleimhautreizungen bis hin zu schweren Organschäden).
    Neben ihrer Toxizität besteht z. T. auch das Problem der Brennbarkeit und Entzündlichkeit. Für die Anwendung im Haushalt sollten vorwiegend Produkte ohne organische Lösemittel (d.h. solche auf Wasserbasis) zur Anwendung kommen.
    Abkürzung für: Landpachtgesetz
    Abkürzung für: Landpachtverkehrsgesetz
    Abkürzung für: Lebenspartnerschaftsgesetz (Gesetz über die eingetragene Lebenspartnerschaft)
    Abkürzung für: landwirtschaftliche Produktionsgenossenschaft
    Abkürzung für: Leitsatz
    Abkürzung für: Lohnsteuer
    Abkürzung für: Lohnsteuerdurchführungsverordnung
    Abkürzung für: Lohnsteuerrichtlinien
    Auch: "Gesetz über den Abbau der Wohnungszwangswirtschaft und ein soziales Miet- und Wohnrecht"; in Kraft getreten 1960. Das vom damaligen Bundesbauminister Paul Lücke (CDU) initiierte Gesetz bewirkte die schrittweise Abschaffung der Mietpreisbindung für Altbauwohnungen.
    Luftanker werden am Bau immer dort eingesetzt, wo der Handwerker sich am Kopf kratzt und fragt: „Wie soll ich das denn da festkriegen?!“
    Die Luft weist durch den darin enthaltenen Wasserdampf immer einen gewissen Feuchtegrad auf.

    Bei der Luftfeuchte unterscheiden wir:
    • absolute Luftfeuchtigkeit: Gramm Wasserdampf in einem m3 Luft,
    • maximale Luftfeuchtigkeit (Wasserdampfsättigung): bei einer bestimmten Lufttemperatur höchstmögliche Luftfeuchtigkeitsaufnahme,
    • relative Luftfeuchtigkeit: Verhältnis der absoluten Luftfeuchtigkeit zur bei gleicher Temperatur maximal möglichen Luftfeuchtigkeit.

    Die Raumluftfeuchtigkeit soll zwischen 30 - 65 Prozent relativer Feuchte liegen. Dieser physiologische Bereich wird in der Raumluft im Allgemeinen eingehalten.

    Zu trockene Luft kann im Winter bei lang dauernder Lüftung auftreten, wenn sich die kalte Außenluft, welche absolut nur wenig Luftfeuchtigkeit enthält, erwärmt (Abfall der relativen Luftfeuchte durch Erwärmung der Luft trotz gleichbleibender absoluter Luftfeuchte).

    Hohe Luftfeuchte in zu warmen Räumen wird als "Schwüle" empfunden. Mit steigender Lufttemperatur sinkt die Grenze des Schwülebereiches, das heißt es erscheinen schon geringere relative Luftfeuchten als schwül.
    Luftbewegung entsteht durch den thermischen Auftrieb innerhalb von Gebäuden durch Temperaturunterschiede innen und außen sowie durch Windeinflüsse.

    Zugluft wird von den Menschen empfunden bei
    • übermäßiger Geschwindigkeit normal temperierter Luft,
    • zu niedriger Lufttemperatur bei normaler Geschwindigkeit,
    • zu hohem Wärmeentzug an kalten Raumflächen,
    • einer Kombination dieser Effekte.

    Die mittlere Luftgeschwindigkeit zur Vermeidung der Zugempfindung soll betragen:
    • im Winter < 0,15 m/s
    • im Sommer < 0,25 m/s

    Bei höherer Lufttemperatur werden Zugerscheinungen erst bei stärkeren Luftgeschwindigkeiten empfunden. An kalten Fenstern kühlt sich die Luft stark ab, und es kann durch Auftreten niedrig temperierter, turbulenter, örtlicher Fallluft auch ohne Fensterundichtigkeiten zu Zuglufterscheinungen vor allem in Fensternähe kommen.
    Als Luftmakler werden Zwischenpersonen bezeichnet, die eingeschaltet werden, um aus zustande kommenden Verträgen Provisionsbeträge abzuzweigen, die dann zwischen dieser Person und demjenigen, der sie ins Spiel gebracht hat, aufgeteilt werden. Das Charakteristische ist, dass es sich bei dieser Person nicht um einen tatsächlichen Makler handelt. Es gibt verschiedene Konstruktionen, zum Beispiel:

    Ein mit dem An- und Verkauf betrauter Angestellter einer Kapitalanlagengesellschaft lässt seine Ehefrau oder Lebensgefährtin ein Maklerbüro gründen, das zum gegebenen Zeitpunkt eingeschaltet wird, um Maklerdienste vorzutäuschen. Eine andere Konstruktionsform besteht darin, dass eine Gesellschaft gegründet wird, an der der Angestellte als stiller Gesellschafter beteiligt ist.

    In jedem Fall liegt eine strafbare Handlung vor. Für tatsächliche Makler entsteht das Problem, dass durch die Berichterstattung über solche Fälle ihr Ruf ebenfalls in Mitleidenschaft gezogen wird.
    Als Luftschall bezeichnet man Schall, der sich durch Schwingungen in der Luft ausbreitet wie zum Beispiel beim Sprechen. Er kann sich auf feste Gegenstände wie die Wände einer Wohnung übertragen und sich dort weiter ausbreiten. Hier wird er dann zum Körperschall, der sich innerhalb von festen Gegenständen durch Schwingungen ausbreitet. Der Körperschall kann an anderer Stelle – zum Beispiel in der Nachbarwohnung – wieder zum Luftschall werden. Beispiele dafür sind die Geräusche der Schlagbohrmaschine bei nachbarlichen Renovierungsarbeiten oder die Schritte eines Nachbarn in einer Wohnung über der eigenen. Im letzteren Fall handelt es sich um Trittschall, eine Variante des Körperschalls.

    Die Ausbreitung akustischer Schwingungen ist ein komplizierter physikalischer Prozess. Für den Menschen sind Geräusche im Frequenzbereich zwischen 16 und 20.000 Hertz wahrnehmbar.

    Je nach Ausbreitungsart der Schallwellen ist eine unterschiedliche Schalldämmung vorzunehmen. Luftschall wird besonders gut durch schwere und massive Bauteile aufgehalten. Bewährt haben sich jedoch auch mehrschalige Leichtbauwände, die gerne bei Modernisierungsprojekten verwendet werden. Ein mehrschichtiger Aufbau wird auch gegen die Ausbreitung von Körperschall in Wänden und Decken genutzt. Zu achten ist dabei auf die abwechselnde Anordnung von schweren Schichten mit solchen aus leichtem, elastischem Material.

    Wie derartige Arbeiten auszuführen sind, ist in Deutschland in einschlägigen Normen beschrieben – zum Beispiel der DIN 4109 – Schallschutz im Hochbau.
    Die Luftströmung (Luftaustausch) in Gebäuden wird entscheidend durch den an der Gebäudehülle aufgeprägten Druck beeinflusst. Die treibenden Kräfte sind Windangriff, thermischer Auftrieb und gegebenenfalls mechanische Lüftungsanlagen. Deren Einfluss auf die Außenluftvolumenströme hängt vom Standort des Gebäudes (z.B. Klima, Windexponiertheit), den Gebäudeeigenschaften (z.B. Dichtheit, Geometrie) sowie der Anlagentechnik (z.B. Art der Lüftungsanlage) ab.

    Der Winddruck an der Außenseite eines Gebäudes führt zu Druckunterschieden, welche über Undichtigkeiten der Gebäudehüllen (z.B. Tür- und Fensterfugen) einen Luftaustausch bewirken. Die auftreffenden Luftmassen erzeugen einen Überdruck und damit einen Differenzdruck zwischen der äußeren und inneren Wandoberfläche, welcher Ausgleichsströmungen durch Leckagen der Gebäudehülle veranlasst. Weiterhin ist bei höheren Gebäuden der Winddruck an denselben Gebäudeseiten oben größer als unten.

    Je höher die Windgeschwindigkeit ist, umso mehr Luft wird durch den höheren Differenzdruck ausgetauscht. In den auf der Luvseite eines Gebäudes gelegenen Räumen herrscht ein niedrigerer Luftdruck als in den Räumen auf der Leeseite, wo von außen der Windsog wirkt. Daher wird die Luft durch Undichtigkeiten der raumumschließenden Bauteile in die Räume der Luvseite einströmen und aus den Räumen der Leeseite ausströmen. Hierdurch entsteht ein Ausgleich von Druckunterschieden zwischen Innenraum und Außenluft. Die durch diese Undichtigkeiten strömende Luft führt Feuchtigkeit mit, welche kondensiert, wenn beim Abkühlen die Taupunkttemperatur erreicht wird. Deshalb können sich an diesen undichten Stellen nach einiger Zeit Durchfeuchtungsschäden entwickeln (siehe Abbildung unten).

    Auch Temperaturdifferenzen führen zu Druckdifferenzen und veranlassen damit Ausgleichsströmungen. Je größer diese Differenzen sind, umso größer ist auch der mögliche Luftaustausch. Die höhere Temperatur erzeugt gegenüber der niedrigen Temperatur einen Überdruck. Dass der Effekt mit der Höhe eines Raumes zunimmt, ist insbesondere bei Kaminen und Lüftungsschächten bedeutsam. Wenn die Außen- und Innentemperaturen gleich sind, ist ein Luftaustausch durch Temperaturunterschiede nicht mehr möglich.

    Die Luft darf nur über die vorgesehenen Lüftungsmöglichkeiten den Innenraum verlassen. Strömt Raumluft, welche immer feucht ist, durch baubedingte Mängel (Fugen, Ritzen, Schlitze) ins Freie, entstehen in vielen Fällen Bauschäden mit Schimmelbildung. Strömt z.B. feuchte Raumluft durch eine Mineralwoll- oder andere Dämmschicht, dann wird sie auf der raumabgewandten Außenseite der Dämmschicht an der Innenseite der Außenwand im Winter abkühlen. Damit wird der Taupunkt unterschritten und Tauwasseranfall ist die Folge. Die einzige Möglichkeit, dies zu verhindern, ist eine sorgfältige luftdichte Ausführung der Konstruktion auf der Innenseite ("Dampfbremse"). Luftdichtheit ist jedoch nicht mit Dampfdiffusionsdichtheit zu wechseln. So ist ein normaler Innenputz auf einem Mauerwerk ausreichend luftdicht, aber dampfdiffusionsoffen.

    Abbildung: Natürlicher Luftwechsel in Gebäuden durch Winddruck. Quelle: Münzenberg und Mitarbeiter, 2003.
    Unter Lüftung versteht man die Zufuhr von Frischluft sowie die Abfuhr verbrauchter Luft aus Räumen und Gebäuden. Eine ausreichende Zufuhr von Frischluft dient der Verhinderung zu hoher Konzentration chemischer Schadstoffe im Raum, zu hoher Konzentrationen des radioaktiven Gases Radon, von Geruchsbelästigungen, ungünstiger Raumlufttemperaturen und unzulässiger Konzentration der Raumluftfeuchte.

    Aus hygienischen Gründen ist eine Luft-Wechselzahl von 0,5 h-1 erforderlich, das heißt die Luft eines Raumes muss in einer Stunde zur Hälfte ausgetauscht werden. Eine ausreichende Lüftung ist auch für den Erhalt der Bausubstanz unerlässlich. Neben der Vielzahl chemischer Innenraumemissionen aus Baumaterialien und Raumausstattungsgegenständen, insbesondere VOC, sind Menschen und Tiere eine nicht unerhebliche Quelle von Emissionen durch die Abgabe von Kohlendioxid, Feuchtigkeit, Geruchsstoffen, Hautpartikeln und Mikroorganismen. Hinzukommen organische und anorganische Stäube, wie Textilfasern, Pollen, Schimmelpilzsporen und Allergene.

    Die Lüftungserfordernisse sind von den Gebäudeeigenschaften, den Emissionen aus der Raumausstattung, den physikalischen Lufteigenschaften, der Anzahl und Größe der Menschen und Tiere in den Räumen sowie von eventuell zusätzlichen Feuchtigkeitsquellen und Verbrennungsvorgängen im Innenraum abhängig.

    In der DIN 1946-6 werden vier Lüftungsstufen unterschiedlicher Intensität festgelegt:

    • Lüftung zum Feuchteschutz: Nutzerunabhängige Lüftung (Minimalbetrieb), welche abhängig vom Wärmeschutzniveau des Gebäudes unter den üblichen Nutzungsbedingungen (Feuchtelasten, Raumtemperaturen) ständig zur Vermeidung von Schimmel- und Feuchteschäden im Gebäude erforderlich ist (zum Beispiel auch bei zeitweiliger Abwesenheit der Nutzer).
    • Reduzierte Lüftung: zusätzlich notwendige Lüftung zur Sicherung des hygienischen Mindeststandards (Schadstoffbelastung) und Bautenschutzes bei zeitweiliger Abwesenheit des Nutzers. Auch diese Stufe muss weitestgehend nutzerunabhängig sichergestellt sein.
    • Nennlüftung: beschreibt die erforderliche Lüftung zur Gewährleistung der hygienischen und gesundheitlichen Erfordernisse einschließlich des Bautenschutzes bei normaler Nutzung der Wohnung. Der Nutzer kann hierzu teilweise mit aktiver Fensterlüftung herangezogen werden.
    • Intensivlüftung: dient dem Abbau von Lastspitzen (zum Beispiel durch Waschen und Kochen), auch hier kann der Nutzer teilweise mit aktiver Fensterlüftung herangezogen werden.

    Die DIN 1906-6 verlangt die Erstellung eines Lüftungskonzeptes für Neubauten und Renovierungen. Für Letztere wird ein Lüftungskonzept erforderlich, wenn im Einfamilienhaus oder Mehrfamilienhaus mehr als ein Drittel der vorhandenen Fenster ausgetauscht, beziehungsweise im Einfamilienhaus mehr als ein Drittel der Dachfläche abgedichtet werden. Das Lüftungskonzept kann von jedem Fachmann erstellt werden, welcher in Planung, Ausführung oder Instandhaltung von lüftungstechnischen Maßnahmen oder in der Planung und Modernisierung von Gebäuden tätig ist.

    Die erforderliche Lüftung ist abhängig von

    • der Raumgröße,
    • der Zahl der Personen beziehungsweise Tiere im Raum und deren Aktivitäten,
    • den Feuchtigkeitsquellen im Raum (zum Beispiel Pflanzen, Aquarien, Zimmerspringbrunnen),
    • den Innenraumemissionen,
    • der Innen- und Außenlufttemperatur: Warme Luft nimmt mehr Feuchte auf als kalte. Deshalb kann man, wenn es außen kälter ist als in der Wohnung, durch Lüften die Raumluft gut trocknen. Andererseits kann es überall in Wohnungen, wo niedrige Temperaturen auftreten, kritisch feucht werden. Zum Beispiel, wenn man im Schlafzimmer nicht heizt, weil man kühl schlafen will und vor dem Zubettgehen die Tür zum warmen Wohnzimmer öffnet.

    Die nicht ausreichende Lüftung kann neben einer Anreicherung von Luftschadstoffen auch zu Bauschäden durch Feuchtigkeit und zur Entwicklung von Schimmelpilzen führen. In einem Drei-Personen-Haushalt zum Beispiel summieren sich alle Feuchtigkeitsquellen auf täglich etwa sechs bis acht Liter. Da die Menschen im Gegensatz zum Temperaturempfinden, kein Gefühl für Feuchte haben, empfiehlt es sich, den Effekt der Lüftung durch Messgeräte zu überprüfen. Lediglich extreme Situationen können vom Menschen registriert werden, zum Beispiel eine hohe Luftfeuchte und gleichzeitig hohe Lufttemperatur (Schwüle), sowie stark trockene Luft (Kratzen im Hals durch Austrocknen der Schleimhäute).
    Reicht die Luftzufuhr über Gebäudeundichtigkeiten (Fenster) nicht aus, um die Lüftung zum Feuchteschutz beziehungsweise aus hygienischen Gründen sicherzustellen, muss der Planer lüftungstechnische Maßnahmen (LtM) vorsehen. Hierbei kann die zusätzliche Lüftung über Schächte oder in der Außenhülle eingelassene Ventile, die so genannten Außenwandluftdurchlässe (ALD), oder über die ventilatorgestützte Lüftung von technischen Wohnungslüftungsanlagen (Lüftungsanlagen, Raumlufttechnische Anlagen, RLT-Anlagen) erfolgen. Die Lüftung zum Feuchteschutz muss hierbei nutzerunabhängig funktionieren.

    Lüftungsanlagen dienen der Aufrechterhaltung des behaglichen thermischen Raumklimas sowie der Herabsetzung des Gehaltes an Mikroorganismen, Staub, Schadgasen, Geruchstoffen u. a. in der Raumluft. Wir unterscheiden:

    Abluftanlagen:
    Ein Ventilator saugt Luft aus den stark belasteten Bereichen (Küche, Bad, WC) ab und bläst diese über einen Kanal nach außen. Wird die Luft abgesaugt, muss Außenluft in die Wohnung nachströmen. Hierfür sind bei dicht schließenden Fenstern Außenluftdurchlässe (ALD) erforderlich, welche in Wohn-, Schlaf- und Kinderzimmern eingebaut werden. Die Größe der Anlage ist nach der jeweiligen Wohnung zu bemessen.

    Zuluft- und kombinierte Zu- und Abluftanlagen:
    Mit einem Ventilator wird die Zuluft kontrolliert über Fenster oder Luftkanäle in die Wohn-, Schlaf- und Kinderzimmer geblasen. Bei kombinierten Anlagen erfolgt die zusätzliche Absaugung der Raumluft mit einem zweiten Ventilator meist über den Flur und Abluftkanäle.
    Zu- und Abluftanlagen können mit einer Wärmerückgewinnung gekoppelt werden, wobei die kalte Außenluft durch die Abluft erwärmt wird, ohne Gerüche und Feuchte aufzunehmen. Bei wirksamen Anlagen ist die Zuluft dann auch im Winter fast so warm wie die Raumtemperatur. So können Heizkosten gespart und Zugluft vermieden werden. Die Lüftung lässt sich in mehrere Stufen einstellen, wobei bei Abwesenheit der Bewohner eine permanente Grundlüftung gesichert wird. Die Zuluft kann mit speziellen Filtern gereinigt werden, zum Beispiel mit Pollenfiltern für Allergiker.

    Dezentrale Lüftungsgeräte:
    Dezentrale Lüftungsgeräte belüften einzelne Räume. Sie werden an der Außenwand neben dem Fenster oder im Bereich der Fensterbank montiert oder mit dem Heizkörper kombiniert. In den meisten Fällen sind es Zu- und Abluftgeräte zum Teil mit Wärmerückgewinnung. Der Wirkungsgrad ist jedoch niedriger als bei zentralen Lüftungsanlagen. Hierbei ist besonders darauf zu achten, dass die Ventilatoren leise laufen, um den Nachtschlaf nicht zu stören.

    Lüftungsanlagen haben - im Vergleich zum freien Lüften - folgende Vorteile:
    • keine Lärm- und Schadstoffbelastung durch den Straßenverkehr,
    • keine Energieverschwendung durch angekippte bzw. geöffnete Fenster,
    • reduziertes Einbruchsrisiko.
    Bei der Luftzuführung sollte möglichst eine Luftfilterung erfolgen. Bei der Teilklimatisierung kommen noch Luftheizung, Luftkühlung und Luftbefeuchtung, bei der Vollklimatisierung noch Luftentfeuchtung und Luftabführung hinzu.

    Wichtige hygienische Anforderungen an Wohnungslüftungsanlagen: Die Wohnungslüftungsanlage muss den Anforderungen der DIN 1946-6 (2009/5) entsprechen. Hier sind exakte Vorgaben für die Abnahme- und Übergabeprotokolle gefordert, welche es den Kunden einfach machen, den Anlagenzustand zusammen mit dem Fachbetrieb zu bewerten. Eine entsprechende "H"-Kennzeichnung der Anlage dokumentiert, dass die speziellen hygienischen Anforderungen eingehalten wurden.

    Besonders wichtig ist die periodische Wartung und Instandhaltung der Anlage. In oben genannter DIN werden alle notwendigen Tätigkeiten, Perioden sowie die Anforderungen an die Anlagendokumentation und die Einweisung der zuständigen Personen beschrieben. Ein Wartungsvertrag mit einer Fachfirma auf der Basis der DIN 1946 Teil 6 stellt sicher, dass alle erforderlichen Schritte beachtet werden.

    Bei der Planung und Errichtung einer Lüftungsanlage sind folgende Punkte maßgebend:

    • Korrekte Festlegung des Lüftungskonzeptes sowie der notwendigen Außenluftvolumenströme und Auslegung der Komponenten.
    • Die Ausführung und Lage der Außenluftansaugung, beziehungsweise ihre Mindesthöhe über Grund beziehungsweise Dach, muss sicherstellen, dass die am geringsten belastete Außenluft angesaugt wird. Kurzschlüsse mit der Fortluft sowie anderen Abluftsystemen (zum Beispiel Schornstein) sind unbedingt zu vermeiden.
    • Die Filterung muss eine möglichst staubfreie Zuführung der Außenluft sicherstellen (Luftfilter mindestens der Klasse F5 nach EN 779 oder Pollenfilter). Die Filter sind je nach Anforderungen zu erneuern beziehungsweise zu reinigen.
    • Eine Verschmutzung des Luftleitungsnetzes ist bereits durch bauliche Maßnahmen zu minimieren (keine scharfkantigen oder spitzen Teile im Luftstrom, glatte Wandungen der Leitungsrohre). Durch Dämmung der Leitungen beziehungsweise Gehäuse ist die Entstehung von Kondensat oder nassen Oberflächen im Leitungssystem zu verhindern. Alle Leitungen müssen für eine Reinigung zugänglich sein.
    • Luftbefeuchter sind, um das Wachstum von Bakterien, Pilzen und Protozoen bekämpfen zu können, so zu gestalten, dass sie in allen Teilen für eine gründliche Reinigung und Desinfektion zugänglich sind. Das Wasser für Luftbefeuchter muss Trinkwasserqualität haben. Während des Betriebes darf hinter der Befeuchtung keine Kondensatbildung im Zuluftsystem auftreten.

    Ein besonderes Problem stellt die Verbreitung von Legionellen durch RLT-Anlagen dar. Die Anreicherung von Legionellen kann in Luftbefeuchtern (sogenannten "Luftwäschern" und Rückkühlwerken, fälschlicherweise häufig "Kühltürme" genannt) der Klimaanlagen erfolgen. Durch feinste Wassertröpfchen ist dann eine Verbreitung über Belüftungsschächte in klimatisierte Räume möglich. Das betrifft vor allem Räume, die keine funktionsfähigen bakteriendichten Filter besitzen. Zur Prophylaxe von Legionellosen sind bei Luftbefeuchtern ein häufiger Wasserwechsel und/oder der Einsatz von Stoffen erforderlich, welche Bakterien abtöten können.

    Im Rahmen der Hygienekontrollen der RLT-Anlagen durch Fachleute auf diesem Gebiet (zum Beispiel Mitarbeiter von Hygieneinstituten und Gesundheitsämtern), sollte neben der Überprüfung der technischen Wartungsprotokolle eine Begehung der Anlage einschließlich einer Inspektion und Beprobung der hygienerelevanten Anlagenteile erfolgen. Bei Umlaufsprühbefeuchtern muss das Befeuchterwasser regelmäßig auf Gesamtkeimzahl, Legionellen und andere Bakterien (sog. Pseudomonaden) überprüft werden. Filtereinheiten und luftleitende Kanäle sind auf das Vorkommen von Schimmelpilzen zu kontrollieren.
    In Stillstandzeiten der Anlage ist die Befeuchterkammer zu entleeren. Ein Filterwechsel muss nicht nur nach technischen Kenndaten erfolgen, sondern gegebenenfalls nach dem Ergebnis hygienisch-mikrobiologischer Untersuchungen.

    Die praktische Umsetzung der mit dem Betrieb von Lüftungsanlagen theoretisch erzielbaren Einsparungseffekte ist durch die oft mangelnde Akzeptanz beziehungsweise Unkenntnis der Nutzer schwierig. Deshalb sind die Nutzer über die Anlagenbedienung ausgiebig zu informieren. Allgemein beherrschbare, "einfache" Anlagen- und Regelungskonzepte erscheinen hier besonders hilfreich. Der automatische Anlagenbetrieb (zum Beispiel Außentemperaturregelung, Anzeige des Filterwechsels, zeitlich befristete Küchenintensivlüftung) sollte stets mit manuellen Eingriffsmöglichkeiten, zum Beispiel bei der Wahl des Anlagenvolumenstromes, verknüpft werden.

    Es ist daher eine bedarfsgerechte Lüftung zu empfehlen, bei welcher der Luftvolumenstrom während der Nutzungszeit mittels einer Regelung dauernd an den Bedarf angepasst wird. Als Sensoren kommen abhängig von den raumspezifischen Lastverhältnissen vor allem Feuchte-, Kohlendioxid-, Mischgas- und Präsenzsensoren beziehungsweise deren Kombinationen in Betracht. Die Regelung einer bedarfsgeführten Lüftungsanlage muss die Anpassung der Luftvolumenströme an die Nutzeransprüche ermöglichen.

    Beim Einsatz mechanischer Lüftungsanlagen in Wohnhäusern ist sicherzustellen, dass auch weiterhin in bestimmtem Maße zusätzliches Fensterlüften ermöglicht wird. Die Konstellation "mechanische Lüftung und permanent verschlossene Fenster" ist nur hypothetischer Natur und sollte lediglich als theoretischer Grenzfall in die Überlegungen einbezogen werden (Richter 2001).

    Bei einer geringen Belegungsdichte ist eine durch CO2- oder Feuchtesensoren geführte Abluftanlage verglichen mit kontinuierlich betriebenen Zu- und Abluftanlagen mit Wärmerückgewinnung energetisch konkurrenzfähig. Präsenzgeführte Anlagen mit Bewegungsmeldern bleiben hinter den feuchte- und CO2-geführten Anlagen zurück, da Aktivitätsgrad und Belegungsdichte nicht erfasst werden können und bei Personenanwesenheit immer der maximale Volumenstrom realisiert wird.
    Lüftungs- oder Entlüftungsziegel (auch: Lüfterdachziegel) haben kleine Öffnungen und dienen dazu, bei einer Hinterlüftung der Dachkonstruktion eine stetige Luftströmung zu gewährleisten. Sie leiten Kondenswasser oder eindringende Feuchtigkeit nach draußen ab, so dass Feuchtigkeitsschäden an den Holzteilen der Dachkonstruktion oder den Dämmstoffen vermieden werden.

    Eine Luftzirkulation kommt nur dann zustande, wenn es für jeden in sich abgeschlossenen Bereich des Daches und auf jeder Seite des Daches zumindest eine Lufteintritts- und eine Luftaustrittsöffnung gibt. Wie effektiv eine Dachentlüftung mit Hilfe von Lüftungsziegeln ist, richtet sich unter anderem nach dem Öffnungsdurchmesser der Ziegel, den Strömungswiderständen, der Dachneigung, der Höhe des Gebäudes und der geographischen Lage.

    Der Einsatz von Lüftungsziegeln ist hauptsächlich bei modernen, relativ dicht konzipierten Ziegeldächern sinnvoll. Ältere Ziegel, wie etwa Tonhohlpfannen, gewährleisten selbst einen stetigen Luftzug. Eine Alternative zu Lüftungsziegeln sind die sogenannten Traufenzuluftelemente.
    Das Maß für die Erneuerung der Luft in einem Raum ist die Luftwechselzahl oder der Luftwechselkoeffizient. Das ist der Quotient aus dem ausgetauschten Zuluftvolumenstrom (in m3/h) in einem Raum und dem Raumvolumen (in m3). Eine Luftwechselzahl von 1 h-1 bedeutet, dass rein rechnerisch das gesamte Raumluftvolumen eines Raumes innerhalb von einer Stunde vollständig ausgetauscht wird. Hierbei wird zwischen dem natürlichen Luftwechsel, welcher durch Winddruckdifferenz und thermischem Auftrieb entsteht und dem mechanischen Luftwechsel mittels Lüftungsgeräten unterschieden.

    Der Mensch scheidet mindestens 0,25 l Kohlendioxid in der Minute, das heißt 0,015 m3 in der Stunde aus. Die Außenluft enthält bereits einen Anteil von 300 ppm Kohlendioxid. Damit der für 8 Stunden am Arbeitsplatz geltende MAK-Wert von 5000 ppm nicht überschritten wird, ergibt sich die Außenluftmenge, die für eine ausreichende Versorgung einer Person am Arbeitsplatz erforderlich ist, mit 5,3/h m3 pro Person. Es muss jedoch betont werden, dass die für gesunde, exponierte Arbeitnehmer ausgelegten MAK-Werte nicht für die Beurteilung der Luftqualität in Wohn- und Aufenthaltsräumen oder gar in Schulen anzuwenden sind.

    Rein durch die CO2-Belastung bedingte gesundheitliche Auswirkungen sind ab Konzentrationen von 15.000 ppm beschrieben (EPA, 2002). Untersuchungen zeigen jedoch (ECA, 1992), dass etwa 25 Prozent der Probanden die Luftqualität schon bei einer CO2-Konzentration ab 0,1 Prozent, das entspricht 1000 ppm, als nicht befriedigend einstuften. Bei höheren Konzentrationen können vereinzelt Müdigkeit, Konzentrationsschwächen etc. auftreten (Umweltbundesamt, 2000). In den USA setzt die ASHRAE einen Richtwert von 0,1 Prozent für die CO2-Innenraumkonzentration fest.

    Die Ad-hoc-Arbeitsgruppe der Innenraumlufthygienekommission und der Obersten Landesgesundheitsbehörde (Ad-hoc AG IRK/AOLG) hat eine Bewertung für Kohlendioxid in der Innenraumluft vorgelegt (Umweltbundesamt 2008). Danach werden folgende Leitwerte für die Kohlendioxidkonzentrationen in der Innenraumluft festgelegt:

    • unter 1000 ppm: hygienisch unbedenklich,
    • 1000 bis 2000 ppm: hygienisch auffällig, Lüftungsmaßnahmen intensivieren, beziehungsweise Luftwechselzahl erhöhen,
    • über 2000 ppm: hygienisch inakzeptabel, Belüftbarkeit des Raumes prüfen, gegebenenfalls weitgehende Maßnahmen prüfen.

    Die DIN 1946-6 (2009/5) sowie DIN 4108-2 (2003/7) fordern aus Gründen der Hygiene und der Begrenzung der Raumluftfeuchte zur Vermeidung von bauphysikalischen Schäden wie Schimmelpilzbefall einen etwa 0,5 fachen Luftwechsel je Stunde, bei dem das Luftvolumen aller Räume innerhalb von zwei Stunden einmal komplett ausgetauscht wird.

    Die Energiesparverordnung von 2007 (in der Fassung vom 29.4.2009, EnEV 2009) hat die Obergrenze für den zulässigen Jahres-Primärenergiebedarf um durchschnittlich 30% verschärft, die energetischen Anforderungen an die Wärmedämmung der Gebäudehüllen wurden um durchschnittlich 15 Prozent erhöht.

    Auch bei der Altbau-Modernisierung mit größeren baulichen Änderungen an der Gebäudehülle werden die energetischen Bauteilanforderungen um durchschnittlich 30 Prozent verschärft (zum Beispiel Erneuerung der Fassade, der Fenster des Daches). Deshalb sollen aus energieökonomischen Gründen die Lüftungswärmeverluste so gering wie möglich gehalten werden.
    So heißt es in § 6: "Zu errichtende Gebäude sind so auszuführen, dass die wärmeübertragende Umfassungsfläche einschließlich der Fugen dauerhaft luftundurchlässig entsprechend den anerkannten Regeln der Technik abgedichtet ist".
    In der EnEV (2009) wird aber auch gefordert: "Zu errichtende Gebäude sind so auszuführen, dass der zum Zwecke der Gesundheit und Beheizung erforderliche Mindestluftwechsel sichergestellt ist".
    Wie dieser Nachweis zu erbringen ist, wird zunächst nicht weiter geregelt.

    Im Anhang 4 zu Paragraph 6 der Energieeinsparverordnung sind Höchstluftwechselzahlen vorgegeben, wenn eine Überprüfung der Anforderungen mit der „Blower-Door“ durchgeführt wird:

    • ohne raumlufttechnische Anlagen 3 h-1 und
    • mit raumlufttechnischen Anlagen 1,5 h-1

    Bei einer natürlichen Be- und Entlüftung ist der am Gebäude vorhandene Druck aber erheblich geringer, das heißt, die mit der Blower-Door-Methode gemessenen Werte sind durch 10 - 15 zu teilen. Daraus resultiert in der Praxis bei einer Erfüllung oben genannter Anforderungen an ein Gebäude ohne raumlufttechnische Anlagen, dass eine Luftwechselzahl von 0,2–0,3 h-1 vorliegt. Diese Luftwechselzahl ist aus hygienischer Sicht unzureichend (siehe oben). Deshalb muss zusätzlich zur Grundlüftung von 0,2-0,3 h-1 (Energiesparverordnung bei geschlossenen Fenstern und Türen siehe oben) eine zusätzliche Fensterlüftung von 0,2-0,3 h-1 durchgeführt werden, um die Differenz bis 0,5 auszugleichen.

    In der DIN 4108-6 (2000/11) wird als mittlere Standard-Luftwechselrate n für nicht luftdichtheitsgeprüfte Gebäude ein Wert von n = 0,7 h-1, für luftdichtheitsgeprüfte Gebäude ein Wert von n = 0,6 h-1 angesetzt. Bei maschineller Lüftung ist der anlagenbedingte Luftwechsel mit nA = 0,4 h-1 anzusetzen. Da die Wärmeverluste gut gedämmter Häuser im Wesentlichen durch die Lüftung erfolgen, ist bei einer mechanischen Entlüftung eine Wärmerückgewinnung sehr zweckmäßig.

    Der finanzielle Gewinn, der durch maximale Energieeinsparung bei guter Wärmedämmung und dichter Gebäudehülle zu erreichen ist, sollte stets auch in Beziehung zu den möglichen gesundheitlichen Schäden durch ungenügende Feuchtigkeitsabfuhr und Schimmelpilzentwicklung gesetzt werden.
    Abkürzung für: Landesumzugskostengesetz
    Friedrich Lütge (1901 – 1986) studierte an den Universitäten Freiburg, Marburg und Jena Nationalökonomie und Geschichte. Er promovierte in Jena zu den Themen: „Die Bauernbefreiung in der Grafschaft Wernigerode“ und über die „Geschichte des Jenaer Buchhandels.“ Vor allem wurde er bekannt durch sein Hauptwerk „Deutsche Sozial- und Wirtschaftsgeschichte.“ Zahlreiche weitere Schriften befassten sich mit geschichtlichen Themenbereichen, vor allem der Agrarverfassung, etwa der Gutsherrenschaft.

    Ein weiteres Forschungsfeld Lütges war die Wohnungswirtschaft. Im Kriegsjahr 1940 veröffentlichte er das Buch „Wohnungswirtschaft. Eine systematische Darstellung unter besonderer Berücksichtigung der deutschen Wohnungswirtschaft.“ Hinzu kommen viele weitere die Wohnungswirtschaft und das Siedlungswesen betreffende Veröffentlichungen.

    Lütge wurde 1945 Dekan der Fakultät für Wirtschafts- und Sozialwissenschaften an der Hochschule Leipzig. 1947 nahm er einen Ruf an die Ludwigs-Maximilians-Universität in München an. Lütge war Herausgeber der „Jahrbücher für Nationalökonomie und Statistik“, wurde zum ordentlichen Mitglied der „Bayerischen Akademie der Wissenschaften“ gewählt und war in seinen beiden letzten Lebensjahren korrepondierendes Mitglied der „Flämischen Akademie der Wissenschaften Brüssel.“
    Abkürzung für: Lebensversicherung

    Abkürzung für: Leistungsverhältnis

    Abkürzung für: Landesverfügung
    Abkürzung für: Landesversicherungsanstalt für Arbeiter
    Abkürzung für: "Lux", Lichteinheit
    Abkürzung für: Liegenschaftszins
    Abkürzung für: Landeszentralbank
    Abkürzung für: mit ablehnender Anmerkung
    Abkürzung für: mit weiteren Nennungen

    Abkürzung für: mit weiteren Nachweisen
    Abkürzung für: Quadratmeter
    Abkürzung für: Kubikmeter
    Abkürzung für: Mittelalter
    Abkürzung für: Ministerialamtsblatt
    Abkürzung für: Makler- und Bauträger-Verordnung, auch: MaBVO
    Die Machbarkeitsanalyse, auch Machbarkeitsstudie genannt, ist ein Begriff aus dem allgemeinen Projekt-Management.

    Die immobilienwirtschaftliche Machbarkeitsstudie bildet laut Falk „die Grundlage einer jeden Projektentwicklung mit der Zielsetzung, die technische, wirtschaftliche und auch rechtliche Umsetzbarkeit eines Projektvorhabens zu überprüfen … [wozu] bei einem Immobilienprojekt … Lage des Grundstücks, Eintragung im Grundbuch, baurechtliche Situation, Verhältnisse des Baugrundes, Erschließung, vorhandene bauliche Anlagen, Verkehrswertermittlung [und die] privatrechtliche Situation [gehören].“
    (Falk, Bernd (Hrsg.), Fachlexikon Immobilienwirtschaft, 3. Auflage 2004, S. 572)

    Es geht um erste Sondierungen, die auf unterschiedlichen Gebieten erfolgen und verschiedene Stoßrichtungen beinhalten. Nach Schulte / Bonewinkel fußt die Machbarkeitsstudie auf fünf Säulen:

    • der Standortanalyse,
    • der Marktanalyse,
    • der Mitbewerberanalyse,
    • der Nutzer- und Investorenbedarfsanalyse sowie
    • der Wirtschaftlichkeitsanalyse.

    Letztere ist die wichtigste von allen. Entweder es erfolgte bereits ein Abbruch des Projekts in vorhergegangenen Phasen oder aber es scheitert an der letzten Stufe, der Wirtschaftlichkeit.

    Die Mitbewerberanalyse bezieht sich im Rahmen der Machbarkeitsanalyse in erster Linie auf den Standort und die Konkurrenzsituation vor Ort und in dessen Umfeld. Erst wenn das ins Auge gefasste Projekt alle Stufen erfolgreich durchlaufen hat, kommt der tatsächliche Beginn in Betracht. Viele Immobilienunternehmen und -fachleute unterlassen eine solche Machbarkeitsstudie und entscheiden eher „aus dem Bauch heraus“. Dies kann jedoch enorme - besonders finanzielle - Folgen nach sich ziehen, die möglicherweise erst in der Vermarktungszeit, wenn die Immobilie fertig gestellt worden ist, erkennbar werden.

    Natürlich sind Zeit und Aufwand, die für eine Machbarkeitsanalyse aufgewendet werden müssen, die beschränkenden Faktoren. Jedoch sollte dennoch zur Risikofrüherkennung eine institutionalisierte, routinemäßige Machbarkeitsanalyse erfolgen. Je häufiger sie durchlaufen wird, desto weniger Zeit muss für jede einzelne Machbarkeitsanalyse aufgrund der Routine aufgewendet werden und desto professioneller wird sie durch hinzugewonnene Erfahrungswerte und Lerneffekte.

    Folgende Abbildung nach Schulte, K.-W. / Bone-Winkel, S. (Hrsg.), Immobilien-Projektentwicklung, 2002, S. 45 (modifiziert):
    Abkürzung für: Drittes Gesetz zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften (vom 21.12.1967). Geändert wurden folgende Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches: §§ 556 a Abs.1-3, 5 und 6, 556 c, 557 Abs. 1, 564 a. Fundstelle: Bundesgesetzblatt I, S.1248.
    Verschiedentlich wird das Auftreten von Leukämien im Kindesalter mit magnetischen Wechselfeldern in Zusammenhang gebracht.
    In einigen epidemiologischen Studien mit Kindern, welche über längere Zeit Magnetfeldern ausgesetzt waren, die deutlich unter den Grenzwerten lagen, konnte konsistent ein geringfügig aber signifikant erhöhtes Risiko gefunden werden, an Leukämie zu erkranken. Die Höhe der Exposition, ab welcher ein erhöhtes Leukämie-Risiko beobachtet wurde (ca. 0,3-0,4 Mikrotesla, µT), liegt aber um das drei bis vierfache über den Werten, welche im Mittel in deutschen Haushalten gemessen werden (im Durchschnitt in ländlichen Regionen weniger als 0,1 µT, in städtischen Regionen ca. 0,12 µT). Wäre der beobachtete statistische Zusammenhang kausal, könnten weltweit zwischen 100 und 2400 Fälle pro Jahr auf erhöhte Magnetfeldexpositionen zurückgeführt werden.

    So wie bei allen epidemiologische Studien ist auch hier keine Ursache-Wirkung-Beziehung durch den beobachteten statistischen Zusammenhang nachgewiesen. Es konnte auch kein biologischer Wirkungsmechanismus gefunden werden, welcher die Entstehung von Leukämie bzw. die Förderung des Wachstums von Leukämie-Zellen durch niederfrequente Magnetfelder erklären würde. Zur Entstehung der Leukämie im Kindesalter tragen wahrscheinlich mehrere Faktoren bei, deren Zusammenwirken noch nicht verstanden wird. Derzeit geht man von einer Kombination genetischer und umweltbedingter Faktoren aus, welche die Krankheit verursachen.

    Die Weltgesundheitsorganisation (WHO) und die International Agency for Research on Cancer (IARC) haben im Jahr 2002 niederfrequente Felder als Klasse 2B "möglicherweise kanzerogen" eingestuft. Diese Bewertung basierte auf den oben genannten epidemiologischen Beobachtungen, bei welchen sich eine statistische Assoziation von kindlicher Leukämie und einer zeitlich gemittelten Magnetfeldexposition der Kinder im Bereich >0,3-0,4 µT ergab. Trotz weiterhin offener Fragen zum Wirkungsmechanismus, wurde diese Einstufung niederfrequenter Felder 2007 in einer erneuten Begutachtung der wissenschaftlichen Erkenntnisse von der WHO bestätigt.

    In einer vom Bundesamt für Strahlenschutz geförderten Untersuchung (Kikk-Studie) ergab sich ein weiterer, für den Strahlenschutz relevanter Befund, welcher sich mit dem derzeitigen wissenschaftlichen Kenntnisstand über die Strahlenwirkungen ebenfalls nicht erklären lässt: Es wurde ein Zusammenhang zwischen der Nähe des Wohnortes zu einem Kernkraftwerk und dem Risiko für Leukämie im Kindesalter festgestellt. Auch dieser Befund verstärkt die Forderung, dass weiter nach den Ursachen für die Leukämie-Erkrankungen bei Kindern gesucht werden muss, um so weitere Erkenntnisse darüber zu gewinnen, welche Zusammenwirkungen es zwischen genetischen und umweltbedingten Faktoren gibt.

    Weitere Untersuchungen wurden zum Zusammenhang von elektromagnetischen Feldern und Krebs bei Erwachsenen, Depressionen, Selbstmord, Herz-Kreislauf-Erkrankungen, Entwicklungsstörungen, immunologischen Veränderungen, Verhaltensstörungen sowie anderen Erkrankungen durchgeführt. Hierbei konnte keine Beeinflussung durch elektromagnetische Felder festgestellt werden.

    Lediglich bei neuro-degenerativen Erkrankungen, wozu auch die Alzheimer Erkrankung und die amyotrophe Lateralsklerose (ALS) gehören, konnte bei einer relativ hohen (beruflichen) Exposition mit niederfrequenten magnetischen Feldern ein erhöhtes Auftreten dieser Erkrankungen beobachtet werden. Bei der ALS handelt es sich um eine Erkrankung des motorischen, für die Muskelbewegung verantwortlichen Nervensystems, die zu einer fortschreitenden Schädigung der Nervenzellen führt. Es gibt jedoch hierzu keine Laboruntersuchungen und die Studien sind auch nicht konsistent. Es ist auch nicht geklärt, ob es sich bei diesen statistischen Zusammenhängen zwischen niederfrequenten Feldern und dem Auftreten neurodegenerativer Erkrankungen um einen ursächlichen Zusammenhang handelt. Weitere Untersuchungen hierzu sind erforderlich und geplant.
    Eine Mähkante (auch: Mähbord, Rasenkante, Rasenkantenstein) dient der Abgrenzung einer Rasenfläche von den benachbarten Beeten oder Gartenanlagen zwecks Erleichterung des Rasenmähens. Sie wird aber auch zur optischen Eingrenzung von Gehwegen und Terrassen verwendet. Meist handelt es sich dabei um rechtwinklig geformte Betonsteine. Der Name Mähkante kommt zustande, weil man beim Rasenmähen so an der Kante entlangfahren kann, dass die Räder des Mähers sich auf einer Seite auf dem waagerechten Teil der Betonkante entlangbewegen.

    Beim Verlegen einer Mähkante sollte darauf geachtet werden, diese immer einen bis zwei Zentimeter höher als die geplante Rasenhöhe zu setzen. Wichtig ist eine einheitliche Höhe der Steine. Dazu benötigt man Richtschnur, Wasserwaage und Pflasterhammer. Die einzelnen Steine werden mit dem Hammer in ihre Position gebracht und die vom Rasen abgewandten Seiten mit Erde aufgefüllt.
    Jede Geldforderung in inländischer Währung (z.B. Miete, Betriebskosten, Immobilienkaufpreis, Hypothekenforderung) kann nicht nur im Rahmen eines Rechtsstreites, sondern auch im Rahmen des gerichtlichen Mahnverfahrens geltend gemacht werden. Dadurch soll – wenn der Schuldner die Forderung nicht ernsthaft bestreitet, sie aber entweder nicht erfüllen kann oder will – dem Gläubiger über die Geldforderung schnell und einfach ohne mündliche Verhandlung ein Vollstreckungstitel verschafft werden. Zuständig für das Mahnverfahren sind ausschließlich die Amtsgerichte. Dort kann der Gläubiger (Antragsteller), ohne darlegen zu müssen, inwieweit er überhaupt anspruchsberechtigt ist, den Erlass eines Mahnbescheides beantragen. Das Gericht prüft lediglich, ob die gesetzlich vorgeschriebenen Formalismen eingehalten sind, nicht aber, ob der geltend gemachte Anspruch zu Recht besteht. Legt der Schuldner (Antragsgegner) gegen den Antrag keinen Widerspruch ein, so ergeht ein Vollstreckungsbescheid, der die Wirkung eines Versäumnisurteils hat. Aufgrund dieser Wirkung hat der Antragsgegner die Möglichkeit, gegen den Vollstreckungsbescheid Einspruch einzulegen. Tut er dies nicht, werden der Vollstreckungsbescheid und damit die Forderung rechtskräftig.
    Mailings sind ein wichtiges Instrument, um das Interesse potentieller Käufer zu finden, aber auch um den Bekanntheitsgrad und das Image des Unternehmens zu verbessern. Sie dienen neben der Schaltung von Anzeigen auch der Auftragsbeschaffung und sind die zielgerichtete Anwendung von Serienbriefen, die an bestimmte Haushalte in bestimmten Gebieten verteilt werden. Interessant ist das Mailing, da es eine hohe Präzision zur Erreichung der spezifischen Zielgruppe bietet und sowohl zur Auftragsbeschaffung als auch zu Vertriebszwecken eingesetzt werden kann. Auch kleine Zielgruppen können durch ein Mailing treffsicher angesprochen werden, so dass ein Mailing sehr viel persönlicher ist als andere Arten der Kontaktaufnahme zu der Zielgruppe, ausgenommen der direkte persönliche Kontakt. In der Immobilienwirtschaft gibt es vier Formen des Mailings: Vorstellungsmailing, Kontaktmailing, Akquisitionsmailing und Verkaufsmailing. Mailings sollen nicht den Eindruck einer Werbe- oder Verkaufsmaßnahme erwecken, sondern Vorteile und Nutzen für die Zielperson hervorheben. Das Anschreiben soll wie ein individueller Brief wirken und nicht wie eine Massen-Aussendung.
    Abkürzung für: Maisonette-Wohnung
    Maisonette (Maison=Haus) bezeichnet eine auf zwei Stockwerke verteilte Wohnung, deren Etagen mit einer internen Treppe verbunden sind. Häufig ist bei Maisonetten die Mansarde in den Wohnbereich mit einbezogen.
    Makler sind Gewerbetreibende, die Verträge vermitteln. Zu unterscheiden ist zwischen Zivilmaklern und Handelsmak­lern. Handelsmakler befassen sich nur mit der Vermittlung von Verträgen über Gegenstände, die im Rahmen des Handelsverkehrs eine Rolle spielen (Waren, Wertpapiere, Versicherungen, Güterbeförderungen, Schiffsmiete). Ihr Recht ist in den §§ 93 – 104 HGB geregelt. Zivilmakler befassen sich mit Verträgen, deren Regelung im BGB angesiedelt ist (Mietverträge, Kaufverträge über Grund­stücke, Darlehensverträge).

    Für sie gelten die Vorschriften der §§ 652 – 655 BGB. Zivil­makler können – im Gegensatz zum Handelsmakler – also schon dann einen Provisionsanspruch erwerben, wenn es infolge ihres Nachweises einer Vertragsgelegenheit zu einem Vertragsabschluss kommt. Voraussetzungen für den Provisionsanspruch sind ein Provisionsversprechen des­sen, der zahlen soll, eine Maklertätigkeit (Nachweis oder Vertragsvermittlung), Zustandekommen des mit der Mak­ler­ein­schal­tung beabsichtigten Vertrages (Kaufvertrag, Miet­ver­trag) und ein Ursachenzusammenhang zwischen der Maklertätigkeit und dem Zustandekommen des be­ab­sich­tig­ten Vertrages.

    Beim Vermittlungsmakler kann ein Provisionsanspruch auch dann entstehen, wenn der abgeschlossene Vertrag vom ursprünglich beabsichtigten abweicht. Voraussetzung aber ist, dass dieses Abweichen auf die Vermittlungs­be­mü­hun­gen des Maklers zurückzuführen ist.

    Das Problem des zivilen Maklerrechts besteht darin, dass einerseits der Makler nicht verpflichtet, sondern nur be­rech­tigt ist, für den Auftraggeber tätig zu werden; an­de­rer­seits der Auftraggeber nicht verpflichtet ist, er­brach­te Mak­ler­leis­tun­gen "abzunehmen". Er kann jeder­zeit den er­teil­ten Auftrag widerrufen, andere Makler zusätzlich ein­schal­ten, die Objektangebotsbedingungen beliebig ändern usw. Das entzieht dem Makler die Möglichkeit, seinen Kosten- und Zeiteinsatz vernünftig zu kalkulieren. Makler weichen deshalb in der Regel auf die Vereinbarung von Alleinaufträgen aus.

    Wird ein Makler für beide Parteien provisionspflichtig tätig, spricht man von einem Doppelmakler.

    Während der Makler allgemein die Interessen seines Auf­trag­gebers zu vertreten hat, muss er im Fall der Doppel­tätig­keit bei der Vermittlung eine neutrale Position be­zie­hen. Verletzt er die Neutralitätspflicht, verwirkt er seinen Provisionsanspruch gegenüber demjenigen der beiden Auf­traggeber, der benachteiligt wurde.

    Die beiden Positionierungen der Makler können zu un­ter­schied­li­chen wirtschaftlichen Ergebnissen führen. Ein Mak­ler, der Interessen-Vertreter einer Partei ist, wird eine höhere Erfolgsquote haben als ein neutraler Vermittler, der durch seine Neutralitätspflicht in seinen Aktivitäten ge­hemmt wird. Andererseits gilt beim Makler als einseitigem Interessen-Vertreter natürlich auch der Grundsatz: "Wer zahlt schafft an".

    Sehr problematisch ist die Konstellation Mak­ler zu Auf­trag­ge­ber, wenn beide Seiten miteinander wirtschaftlich oder rechtlich verflochten sind. Wenn z. B. ein Bauträger an einer Makler-GmbH beteiligt ist, die die Bauträgerobjekte vertreiben soll, dann ist wegen der wirtschaftlichen Ver­flech­tung ein Provisionsanspruch gegenüber dem Er­wer­ber eines Bauträgerobjektes ausgeschlossen. Der Bau­trä­ger kann natürlich eine Provision bezahlen.

    Wer das Gewerbe eines Immobilien-, Wohn- und Ge­wer­be­raum­mak­lers betreiben will, muss hierfür eine Er­laub­nis nach § 34c der Gewerbeordnung (GewO) be­an­tra­gen. Die erlaubnispflichtige Tätigkeit wird hier mit dem Nachweis von Vertragsabschlussgelegenheiten oder Ver­mitt­lung von Verträgen über "Grundstücke, grund­stücks­glei­che Rechte, gewerbliche Räume, Wohnräume oder Darlehen" um­schrie­ben. Die Erlaubnis wird nur erteilt, wenn der An­trag­stel­ler die für den Betrieb er­for­der­li­che Zu­ver­läs­sig­keit besitzt und sich in geordneten Ver­mö­gens­ver­hält­nis­sen befindet. Wer ohne Erlaubnis ge­werbs­mä­ßig als Makler tätig wird, begeht eine Ord­nungs­wid­rig­keit und muss mit Verhängung eines Buß­gel­des rechnen.
    In einer Sonderform des Gemeinschaftsgeschäftes kann sich der Makler eines Untermaklers bedienen. Dabei beauftragt er einen weiteren Makler mit der Abwicklung eines Geschäfts. Voraussetzung ist ein Maklervertrag zwischen Hauptmakler und Auftraggeber sowie zwischen Haupt- und Untermakler.
    Nach neueren Entscheidungen des Bundesgerichtshofes ist der Makler dann ein Erfüllungsgehilfe des Auftraggebers, wenn er über die "klassischen" Tätigkeiten (Nachweis und Vermittlung) hinaus Aufgaben übernimmt, die typischerweise Sache des Auftraggebers selbst wären.

    Je enger die Pflichtenstruktur zwischen dem Auftraggeber und dem Makler z.B. im Rahmen eines qualifizierten Alleinauftrages ist, desto größer ist die Wahrscheinlichkeit, dass der Makler in die Rolle des Erfüllungsgehilfen schlüpft.

    Ist der Makler im Vorfeld des Verkaufes als Erfüllungsgehilfe der Verkäuferpartei anzusehen, muss diese sich die Fehler ihres Maklers zurechnen lassen. Der Käufer kann damit den Verkäufer etwa auf Schadensersatz wegen der vom Makler unterlassenen Aufklärung oder falschen Information verklagen.

    Allerdings wird der Makler damit nicht entlastet, denn der Auftraggeber wird in einem solchen Fall den Makler in Regress nehmen.
    Die MaBV regelt als Verbraucherschutzverordnung die Be­ziehungen zwischen den Auftraggebern einerseits und Mak­lern, Kapitalanlagevermittlern, Bauträgern und Bau­be­treu­ern andererseits. Im Mittelpunkt steht der Schutz des Vermögens der Auftraggeber. Die MaBV enthält Siche­rungs­vor­schrif­ten bei Verwendung von Geldern der Auf­trag­ge­ber, Informations- und Buchführungs­vors­chri­ften, Vor­schrif­ten über die Sammlung und Aufbewahrung von Prospekten sowie Vor­schrif­ten über Pflichtprüfung, Prü­fung aus besonderem Anlass und behördliche Nachschau.

    Der mit "Buchführungspflicht" überschriebene § 10 bezieht sich nicht auf eine kaufmännische Buchführungspflicht im Sinne des Handelsgesetzbuches (HGB). Vielmehr müssen Makler, Bauträger und Bau­be­treu­er, sobald sie einen Auftrag angenommen haben, Aufzeichnungen machen und Unterlagen über­sicht­lich sammeln, aus denen sich die Erteilung und die Be­ar­bei­tung des Auftrages nachvollziehbar ergeben.

    Für reine Maklerbetriebe ist die Pflicht zur jährlichen Ab­gab­e eines Prüfungsberichts entfallen. Für Bauträger und Baubetreuer gelten die Vorschriften über die jährliche Pflicht­prü­fung nach wie vor.

    Sicherungspflichten entstehen dann, wenn ein Makler vom Kauf- oder Mietinteressenten (Auftraggeber) Gelder an­nimmt, um sie an den Verkäufer/Vermieter oder an eine andere von diesen zu nennende Person weiterzuleiten. Allein schon die Ermächtigung zur Verfügung über Gelder des Auftraggebers löst Sicherungspflichten aus. Die Si­che­rung kann im Abschluss einer Ver­trau­ens­schaden­ver­siche­rung oder in der Zur­ver­fü­gungs­tel­lung einer selbst­schuld­ne­ri­schen Bank­bürg­schaft bestehen.

    Rechtsgrundlage für diese Berufsausübungsregelung ist die Verordnungsermächtigung nach § 34 c der Ge­werbe­ord­nung. Auftraggeber im Sinne der MaBV ist beim Mak­ler­ge­schäft stets nur der Objektsuchende.

    Zahlreiche Vorschriften der MaBV sind Ord­nungsvorschriften. Ein Verstoß gegen sie ist eine Ord­nungs­wid­rig­keit, die mit einem hohen Bußgeld geahndet werden kann. Darunter fallen vor allem Verstöße gegen die Sicherungspflichten nach §§ 2, 4 und 6 MaBV (für Bau­be­treu­er von praktischer Bedeutung) die §§ 3 – 7 (für Bau­trä­ger wichtig) und die §§ 9 – 11 MaBV, nämlich An­zei­ge­pflich­ten, Buchführungspflichten, Infor­ma­tions­pflich­ten (für Makler, Baubetreuer und Bauträger von prak­ti­scher Bedeutung).
    Versendet der Makler ein Exposé oder gibt er eine Anzeige auf, so wird zwar allgemein von Angebot gesprochen. Der Makler bietet jedoch nicht das Objekt an. Im Exposé kann er jedoch den Abschluss eines Maklervertrages anbieten. Dies geschieht durch die deutliche, unmissverständliche Mitteilung seiner Provisionsforderung für den Fall des An­kaufs. Die Klausel lautet etwa wie folgt: "Bei Abschluss des Kaufvertrages zahlt der Käufer an uns, die Firma X-Im­mo­bi­li­en, Maklerprovision in Höhe von 7,14 Prozent vom Kauf­preis inklusive Mehrwertsteuer."

    Eine solche Mitteilung ist ein Vertragsangebot an den Emp­fän­ger zum Abschluss eines (vollständigen) Makler­ver­tra­ges. Es verpflichtet den Kunden, wenn er das Angebot annimmt, zu Zahlung der Provision, legt aber auch beiden Seiten die üblichen Vertragspflichten auf und gibt ihnen die entsprechenden Rechte.

    Doch der Vertrag muss erst einmal zustande kommen. Das Angebot des Maklers muss angenommen werden. Auf die Genauigkeit und Vollständigkeit dieser Mitteilung muss der Makler größten Wert legen. Ein Irrtum darüber, wer nun am Ende Provision zahlen muss, darf nicht möglich sein. Das ist aber dann der Fall, wenn nur neutral von "Pro­vi­si­on" gesprochen wird. Auch das Wort "Käufer­pro­vi­si­on" genügt nach der Rechtsprechung nicht, um jedem klar­zu­machen, dass der Käufer zusätzlich zum Kauf­preis und direkt an den Makler zu zahlen hat.

    So sollten Provisionsmitteilungen nicht lauten:
    • Kaufpreis 300.000 Euro, zuzüglich Provision,
    • Provision 7,14 Prozent inklusive Mehrwertsteuer,
    • Die Maklerprovision beträgt 7,14 Prozent vom Kaufpreis.
    Diese Mitteilungen der Provisionsforderung haben eines gemeinsam: Sie lassen nicht erkennen, dass der Makler die Provision später vom Käufer fordert. Es liegt daher kein Angebot zum Abschluss eines Maklervertrages vor.

    Mit der Zeitungsanzeige eins Objekts kann der Makler das Angebot zum Abschluss eines Maklervertrages nicht ver­bin­den. Die Mitteilung der Provisionsforderung kann nur die Aufforderung an den Leser beinhalten, seinerseits ein An­ge­bot zum Abschluss eines Maklervertrages abzugeben, natürlich mit dem Inhalt der Anzeige. Deshalb muss die Mitteilung in der Zeitungsanzeige, obwohl hier jedes Wort Geld kostet, so deutlich sein, dass auch der ungeübte Leser sich nicht darüber irren kann, dass er, der Käufer, später die Provision zahlen muss.

    Formulierungsvorschlag: "X-Immobilien bietet pro­vi­sions­pflich­tig für den Käufer – an." Auch im Internet-Exposé sollte der Makler dafür sorgen, dass seine Pro­vi­sions­for­de­rung nicht versteckt unter "Sonstige Angaben" erscheint und nicht in der Kurzform der obigen Beispiele. In seinem Internet-Exposé hat der Makler genügend Platz.

    Fazit: Will der Makler seinen Provisionsanspruch mit einer so mangelhaften Klausel durchsetzen, wird er damit kei­nen Erfolg haben. Der Kunde kann sich darauf berufen, er habe nicht gewusst, dass der Makler gerade von ihm und nicht vom Verkäufer Provision verlangt.
    Die Zwangsversteigerung einer Immobilie bedeutet ein Courtage-Risiko für den Makler. Wenn er von der Zwangsversteigerung erfährt, z.B. bei Einsicht in das Grundbuch den Zwangsversteigerungsvermerk in Abt. II, ist Vorsicht geboten.

    Grundsätzlich kann der Eigentümer das Objekt weiter verkaufen. Wenn der Makler im Auftrag des Eigentümers einen Interessenten findet, könnte dieser sich entscheiden, nicht freihändig zu kaufen, sondern in der Zwangsversteigerung mitzubieten. Der Interessent erwartet sich dadurch eventuell einen geringeren Preis. Wenn der Interessent dann tatsächlich den Zuschlag erhält, geht der Makler leer aus, obwohl der Interessent Eigentümer des Grundstücks wird. Die Voraussetzungen für einen Courtageanspruch sind nicht gegeben. Der Makler hat dem Ersteigerer nicht die Möglichkeit zum Abschluss eines Kaufvertrags nachgewiesen. Es wird kein Kaufvertrag geschlossen. Das Eigentum geht durch den Zuschlag in der Zwangsversteigerung über, also durch hoheitlichen Akt und nicht durch zwei übereinstimmende Willenserklärungen. Dasselbe trifft auf das Verhältnis des Maklers zum (ehemaligen) Grundstückseigentümer zu. Auch dieser schließt keinen Kaufvertrag mit dem Ersteigerer. Er verliert sein Eigentum durch den Zuschlag in der Zwangsversteigerung. Der Makler hat somit keinen Provisionsanspruch.

    Regelungen in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Maklervertrags, nach denen ein Interessent auch dann Courtage bezahlen muss, wenn er das Objekt letztendlich in der Zwangsversteigerung erwirbt, werden im Allgemeinen für unwirksam gehalten. Sie benachteiligen den Kunden in unangemessener Weise.

    Eine entsprechende Vereinbarung ist nur individuell mit dem Kunden möglich. Die Gerichte stellen große Hürden für eine solche individuelle Vereinbarung auf. Wesentlich dabei ist, dass der Makler nachweisen kann, dass er seinem Kunden ausdrücklich eingeräumt hat, die Bestimmung auch zu streichen. Er muss also nachweisen, dass er bereit war, auf die Courtage zu verzichten, der Kunde aber trotz dieser Bereitschaft die Klausel akzeptiert hat. Dazu dürfte es auch erforderlich sein zu beweisen, dass der Kunde ausdrücklich und in vollem Umfang darüber aufgeklärt worden ist, dass ein Courtageanspruch des Maklers grundsätzlich nicht besteht, wenn der Kunde die Immobilie ersteigert.
    Der Maklerfaktor, auch Multiplikator genannt, ist ein Ertragsfaktor, mit dessen Hilfe man den Ertragswert eines Gebäudes ermitteln kann. Voraussetzung dafür ist, dass dieser Faktor, der von verkauften Renditeobjekten (Referenzobjekten) abgeleitet wurde, sich auf ein Bewertungsobjekt bezieht, das mit dem Referenzobjekt nach Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung sowie Größe und Alter gleichartig ist. Diese Bewertungsmethode wird international angewendet und verhilft zu einer schnellen überschlägigen Einschätzung einer Immobilie. Sie liefert eine Entscheidungsgrundlage dafür, ob man sich mit einem Immobilienangebot befassen soll.
    Den Maklergalgen bilden zwei rechtwinklig angeordnete Balken. Der vertikale ist am Boden befestigt, an dem horizontalen hängt ein Schild mit dem Aufdruck. Er dient meist der Objektwerbung vor Ort, der Steigerung des Bekanntheitsgrades des Maklerunternehmens und ist bei guter Platzierung, Passantenfrequenz und / oder Verkehrsaufkommen ein wirksames Werbemittel.
    Immobilienmakler waren in einigen besonderen Zeitabschnitten im vergangenen Jahrhundert vor allem in Deutschland in der Öffentlichkeit oft heftiger Kritik ausgesetzt. Zu Beginn des 20. Jahrhunderts wurden sie einbezogen in die entstehende Kapitalismuskritik, vor allem durch Übertragung des Negativimages der untergehenden Bodenspekulation in der Zeit vor dem 1. Weltkrieg auf die Makler.

    Diese entwickelten sich gegenüber dem Boden- und Häuserhandel als neue alternative immobilienwirtschaftliche Vermarktungsform. Es entstand eine geschichtlich bedingte negative Imagevorbelastung der Maklertätigkeit aus dem Irrtum heraus, Makler würden ebenso wie vorher die Händler Herr des Preisgeschehens am Markt sein und im eigenen Provisionsinteresse die Preise nach oben treiben. Dass dies im Hinblick auf die Wirksamkeit des Erfolgsprinzips und des Prinzips der Entscheidungsfreiheit des Auftraggebers im Maklergeschäft gar nicht möglich ist, wurde damals noch nicht erkannt.

    Dies Vorurteil ist allerdings auch heute nicht ganz ausgestorben. Dies lässt sich daran erkennen, dass immer dann, wenn ein "Skandal" in der Immobilienwirtschaft öffentliches Interesse erregt – z.B. die Schneiderpleite – das Negativimage des Maklers als zurecht bestätigt gilt. Dabei waren Makler weder im Schneiderfall noch an den anderen wirklich großen Immobilienskandalen der Nachkriegszeit beteiligt.

    Der sozial besonders empfindliche Geschäftssektor der Wohnungsvermittlung blieb in dieser Anfangszeit – aus heutiger Sicht erstaunlich – von der Kritik weitgehend verschont.

    Dies rührt daher, dass vor dem 1. Weltkrieg die Provision für die Vermittlung von Mietverträgen von den Vermietern getragen wurde und Makler sich um den Bereich der Vermietung von sogenannten "Kleinwohnungen" nicht kümmerten. Ihre Geschäftspartner zählten durchgehend zu denen, die der sozialen Oberschicht angehörten.

    Zu Beginn der Nazizeit wurde am Maklergewerbe eine grundsätzliche Kritik geübt, die allerdings stark antisemitische Züge trug und an die Systemkritiker der aus der Frankfurter Schule entstammenden Szene der 68er Studenten mit den organisierten Hausbesetzungen erinnert. Dabei wurden Makler mit Hausbesitzern, Haussanierern und Umwandlern in einen Topf geworfen.

    Vor allem gegen Ende der 60er/Anfang der 70er Jahre wurden Makler das Ziel einer politisch gesteuerten Diffamierungskampagne. Sie ging nicht nur von den "Systemkritikern" aus, sondern auch von ideologisch weniger festgelegten Politikerkreisen, die das linke Agitationsfeld nicht den "Jungsozialisten" alleine überlassen wollten. Zu erinnern ist dabei an das Berufsverbot für Makler, das 1973 auf dem SPD-Parteitag in Hannover beschlossen wurde. An Demonstrationen gegen Makler auf Deutschen Maklertagen, an den Wahlkampf des Münchner SPD-Oberbürgermeisterkandidaten Georg Kronawitter gegen die Makler, der auch innerhalb der SPD zu Irritationen führte, bis hin zur Einführung von kommunalen Wohnungsvermittlungsstellen mit dem Ziel, dem privaten Maklergewerbe die Existenzgrundlage zu entziehen. Makler wurden schlicht mit Wohnungsvermittlern identifiziert und diese als "Parasiten" gebrandmarkt – eine durch Agitationspropaganda ("Agitprop") "gelenkte" Terminologie, die ihren Ursprung im sog. Parasitengesetz vom Mai 1961 in der damaligen Sowjetunion hatte. Von den annähernd 100 kommunalen Wohnungsvermittlungsstellen existiert heute keine mehr. Sie scheiterten als reine "Nachweisbüros" alle an Ineffizienz.

    Für Kritik am Maklergewerbe gab es stets einer Reihe tiefer liegender Ursachen, deren Wirkungszusammenhänge allerdings nur ungenügend erforscht sind. Als sicher kann gelten, dass der Maklerbegriff selbst Negativassoziationen hervorruft (Makler – Makel, Mäkler = mäkeln). Kennzeichnend dafür ist, dass Makler in Ländern, in denen sie völlig gleichartige Berufsfunktionen und eine von Erfolgsprovisionen abhängige Maklertätigkeit ausüben, offensichtlich wegen ihrer anderen Berufsbezeichnung kein Imageproblem haben.

    Schon am Anfang des 20. Jahrhundert gab es wohl aus diesen Gründen bei Maklerverbänden Bestrebungen, das Wort Makler durch eine andere Berufsbezeichnung zu ersetzen. So wurde dort bereits vor dem 1. Weltkrieg erwogen, den Begriff des Maklers durch den Begriff des "Sensalen" zu ersetzen. In den 50er und 60er Jahren bezeichneten sich viele, die das Maklergewerbe ausübten, nicht als Makler, sondern als Betriebs- oder Unternehmensberater. Bei den makelnden Kreditinstituten ist mittlerweile der Begriff des Immobilienberaters zur Standardbezeichnung für Makler geworden.

    Eine weitere Ursache der langfristigen negativen Determination des Maklerimages beruhte in den (aus Sicht von Auftraggebern und Öffentlichkeit) überhöhten Provisionen, die Makler für ihre Leistungen fordern. Da aber die an Immobiliengeschäften Interessierten stets die Wahl haben, die originäre Maklerleistung der Markterschließung selbst zu übernehmen, anstatt von Maklern "einzukaufen" und es in vielen Fällen deshalb nicht tun, weil für sie die eigenen Recherchen teurer wären, reduziert sich dieses Imageproblem auf die Schwierigkeit, Maklerleistungen transparent zu machen und die aus der Natur der Sache heraus "latent prekäre Beziehungsebene" zwischen Makler und Auftraggeber in eine Vertrauensbeziehung umzuwandeln.

    Hierauf zielt eine Untersuchung von Bonus und Pauk über den "Immobilienmakler in der Dienstleistungsgesellschaft" aus der Sichtweise der Institutionenökonomik ab.

    Die Untersuchung von Falk ("Das Image der deutschen Immobilienwirtschaft" 1995) reduziert dagegen das Imageproblem des Maklers auf einen angeblich geringen Ausbildungsgrad der Makler. Die Schrift ist deshalb fragwürdig, weil sie das Produkt einer Untersuchung der Ansichten potentieller "Imagemitbewerber" ist und der dabei postulierte geringe Ausbildungsgrad von Maklern lediglich hypothetisch unterstellt wird. Maklerausbildung wird seit Jahren nicht nur im Rahmen des anspruchsvollen Ausbildungsberufes des Kaufmanns in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (heutige Bezeichnung Immobilienkaufmann/Immobilienkauffrau) betrieben, sondern an einer ganzen Reihe von Fachhochschulen, Universitäten (ebs) und universitätsnahen Instituten wie z.B. der Deutschen Immobilien Akademie an der Universität Freiburg. Deren Ergebnisse lassen sich durchaus mit dem Berufsbildungsstandard der Maklerausbildung im Ausland messen.

    Der im letzten Jahrzehnt eingetretene positive Imagewandel ist sicher auch auf die Anhebung der beruflichen Qualifikation der Makler zurückzuführen, im politischen Raum aber auch auf die Ernüchterungen, die nach dem Fall der Mauer bei einem dann möglich gewordenen realen "Systemvergleich" eintrat und zwangsläufig zu neuen Bekenntnissen für die Marktwirtschaft führten. Schließlich haben Makler ihre Marktkompetenz auch im Rahmen ihrer Öffentlichkeitsarbeit wirksamer als in Zeiten einer Ghettoisierung des Berufsstandes vertreten können.
    Um Rechtssicherheit hinsichtlich der Provisionszahlungspflicht des Auftraggebers eines Maklers zu schaffen, besteht die Möglichkeit, in den vom Makler vermittelten Grundstückskauf- bzw. Mietvertrag eine Maklerklausel aufzunehmen. Es gibt verschiedene Varianten dieser Klausel. So kann sich zum Beispiel einer der beiden Parteien, für die der Makler tätig war, verpflichtet, dem Makler eine bestimmte oder bestimmbare Provision zu bezahlen. Es handelt sich dabei dann um einen "Vertrag zu Gunsten Dritter". Eine solche Klausel ist häufig dann in Grundstückskaufverträgen anzutreffen, wenn zu Gunsten eines Dritten ein Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen ist. Auf diese Weise wird auch der Vorkaufsberechtigte zur Provisionszahlung verpflichtet. Dies wird durch die Tatsache gerechtfertigt, dass der Vorkaufsberechtigte bei Ausübung seines Vorkaufsrechts Nutznießer der Maklertätigkeit wird.

    Eine verbreitete Variante der Maklerklausel ist die deklaratorische Maklerklausel. Mit dieser Klausel stellen die Vertragspartner fest, dass einer von ihnen oder beide einen Makler beauftragt hatten. Eine solche Klausel gewährt dem Makler keinen direkten Provisionsanspruch aus dem Kaufvertrag. Sie dient lediglich der Bestätigung des Maklervertrages und kann zu Beweiszwecken herangezogen werden.

    Zwingend erforderlich wird eine Maklerklausel dann, wenn der Käufer sich bereit erklärt, eine vom Verkäufer geschuldete Provision zu übernehmen. Es handelt sich dann um eine Kaufvertragsbedingung, die Eingang in den Kaufvertrag finden muss. Die Provision wird dann auch Bestandteil des Wertes der Gegenleistung des Käufers i.S.d. Grunderwerbsteuergesetzes, wodurch sich für den Käufer die zu zahlende Grunderwerbsteuer erhöht. Eine solche Klausel stellt keinen echten Vertrag zugunsten Dritter dar, sondern eine Erfüllungsübernahme (§ 329 BGB). Sie gewährt dem Makler keinen eigenen Anspruch auf Provisionszahlung aus dem Kaufvertrag; er bleibt auf den Maklervertrag angewiesen. Durch diese Klausel hat jedoch der Verkäufer einen Anspruch gegen den Käufer. Er kann von diesem fordern, die Maklerprovision zu bezahlen.

    Die Verwendung eines echten Vertrages zugunsten Dritter als Maklerklausel ist teilweise umstritten. Bei dieser Variante wird im Kaufvertrag ohne weitere Bedingungen vereinbart, dass einer der Vertragspartner dem Makler die Provision schuldet und dass der Makler darauf einen eigenen Anspruch aufgrund des Kaufvertrages haben soll. Der Makler müsste sich dann nicht mehr auf den Maklervertrag berufen, um die Provision zu erhalten. Einwendungen, die der Kunde aus dem Maklervertrag haben könnte, fallen nicht mehr ins Gewicht. Heute wird oft vertreten, dass Notare eine solche Klausel in den Kaufvertrag aufnehmen dürfen, wenn sie nicht allein im Interesse des Maklers ist, sondern zumindest auch im Interesse eines der Vertragspartner. Dies wäre etwa bei einem bestehenden Vorkaufsrecht der Fall.

    Die Maklerklausel in Form eines echten Vertrages zu Gunsten Dritter wird heute verstärkt diskutiert als „Gegenmittel“ gegen einen Widerruf des Maklervertrages nach den Regelungen über Fernabsatzgeschäfte. Denn diese Klausel kann, nachdem sie einmal notariell beurkundet ist, nicht mehr ohne Weiteres widerrufen werden.

    Als unproblematisch angesehen wird der unechte Vertrag zu Gunsten Dritter, bei dem der Anspruch des Maklers davon abhängig gemacht wird, dass ein einredefreier, durchsetzbarer Anspruch aus einem Maklervertrag besteht.

    Als bedenklich gelten wiederum Klauseln im Kaufvertrag, nach denen sich der Provisionszahler der Zwangsvollstreckung in sein Vermögen unterwirft oder nach denen die Übertragung des Eigentums an der Immobilie nur unter der Voraussetzung der vorherigen Provisionszahlung stattfinden soll.

    Die Verwendung einer Maklerklausel hat in der Regel eine Erhöhung der Notargebühren zur Folge. Dies gilt auch für weitere zusätzliche Vertragsregelungen, wie etwa die Zwangsvollstreckungsunterwerfung. SIEHE / SIEHE AUCH: Erfüllungsübernahme Grundstückskaufvertrag Grunderwerbsteuer Vertrag zu Gunsten Dritter (Provisionsabsicherung)
    In allen Phasen des Immobilienmarktes – nicht nur in schlech­ten Zeiten – empfiehlt es sich für Makler bei ihrer Ab­satz­wege­po­li­tik zusammenzurücken und verstärkt Ge­mein­schafts­ge­schäf­te abzuschließen. Eine besonders inte­res­san­te Form sind in zunehmendem Maße Immobilien­bör­sen und Maklerverbünde. Diese formen aus einer Vielzahl leistungsfähiger, aber individualistischer Makler-Kollegen eine schlagkräftige Gemeinschaft, die jedem Mitglied Wett­be­werbsvorteile bringt.

    Der entscheidende Vorteil für Objektanbieter ist, dass ihre Immobilie von einem an der Immobilienbörse beteiligten Makler in dessen Angebot aufgenommen wird. Anschlie­ßend wird die Immobilie – soweit gewünscht – über die gemeinsame Datenbank auch von den übrigen Maklern der Immobilienbörse mit angeboten.

    Hierdurch entstehen keine zusätzlichen Kosten. Einziger An­sprechpartner des Verkäufers bzw. Vermieters bleibt der von ihm persönlich beauftragte Makler. Dieser steuert auch die Aktivitäten der übrigen Makler der Immo­bilien­bör­se, die die Immobilien mit anbieten. Inseriert wird die Immobilie nur durch diesen Makler. Die übrigen Börsen-Makler bringen z. B. die bei ihnen vorgemerkten Inter­essen­ten ein. Diese breite Vertriebsbasis schlägt sich po­si­tiv in der Erfolgswahrscheinlichkeit bzw. der Vermark­tungs­dau­er und dem erzielten Objektpreis nieder. Damit keine Probleme bei der Zusammenarbeit entstehen, ei­ni­gen sich die Mitglieder einer Maklerkooperation auf strenge Regeln für Gemeinschaftsgeschäfte.

    Speziell für potentielle Käufer und Mieter bieten Immo­bi­lien­bör­sen insbesondere durch ihre hohe regionale Markt­kom­pe­tenz erhebliche Vorteile, die sich bei der Vermark­tung von Objekten auszahlen: Kauf- und Miet­in­te­res­sen­ten müssen nicht mühsam die Immobilienteile der Zeitungen wälzen oder zu einer Vielzahl von Maklern gehen, um ei­nen guten Marktüberblick zu bekommen. Vielmehr können sie bei einem einzigen Makler das gesamte Angebot der übrigen Makler der Immobilienbörse abrufen. Die Nutzung dieser Absatzwege durch den Makler schafft für seine Kunden schnell ein hohes Maß an Markttransparenz, spart viel Zeit und Mühen und eröffnet eine interessante Absatzschiene.

    Bei der Akquise ist Maklerkooperation ebenfalls höchst vor­teil­haft. Die verschiedenen Formen der Mak­ler­ko­ope­ra­ti­on und die daraus erwachsenden Ge­mein­schafts­ge­schäf­te sind als eine Alternative oder Ergänzung zum Aufbau eines eigenen Außendienstmitarbeiterstammes zu be­trach­ten. Das breit gefächerte und in zahllose Teilmärkte auf­ge­split­ter­te Immobilienangebot fordert eine Absatzschiene über Netzwerk und Datenbank geradezu heraus.
    Der Makler hat im Ergebnis der Rechtsprechung der letzten Jahrzehnte immer mehr Leistungen zu erbringen. Der Umfang richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls, insbesondere nach dem Bedarf des Kunden.

    Beispiel: Der Verbraucher benötigt bei Kauf eines Einfamilienhauses i.d.R. mehr Beratung als der Bauträger, dem der Makler Baugelände für eine Investition verschaffen soll.

    Erfüllt der Makler diese Nebenpflichten nicht, kann dies durchaus Auswirkungen auf den Provisionsanspruch haben: Der schon entstandene Anspruch kann dadurch wieder entfallen. Um ihn jedoch zur Entstehung zu bringen, muss er eine der in § 652 BGB genannten Leistungen erbringen: Nachweis oder Vermittlung. Die noch so vorbildliche Erfüllung von Nebenpflichten nutzt nichts, wenn der Makler nicht vortragen und notfalls beweisen kann, dass er dem Kunden die Gelegenheit zum Abschluss des später geschlossenen Vertrages nachgewiesen oder diesen Vertrag vermittelt hat.
    Bei der Maklermethode handelt es sich um eine international gepflegte Bewertungsmethode, die den Wert von Rendite­ob­jek­ten mit Hilfe eines Multiplikators bezogen auf die Jah­res­netto­kalt­mie­te zum Ausdruck bringt. Der sich aus dem Multi­pli­ka­tor ergebende Preis für ein Objekt resultiert aus der ak­tu­el­len Verzinsung des eingesetzten Kapitels einerseits und Er­war­tun­gen über die zu­künf­ti­ge Ertragsentwicklung dieses Objektes andererseits. Die Höhe der Multiplikatoren schwankt je nach Art, Lage und Raumbezogenheit des Objektes.

    Die Erwartungen auf den in Frage kommenden Teilmärkten können sich beziehen auf
  • nicht ausgeschöpfte Mietreserven, die dem künftigen Er­werber Ertragssteigerungsmöglichkeiten einräumen, so­wie Ertragsreserven, die durch Umwidmungen in der Nutzung des Objektes realisiert werden können.
  • externe Werterhöhungspotenziale, die auf zu erwar­ten­den Lageverbesserungen beruhen. Sie können als Folge von Änderungen der verkehrsmäßigen Infrastruktur, des Siedlungswachstums an den Rändern oder der Schrumpfung des Siedlungsraumes infolge eines län­ger­fristig negativen Wanderungssaldos oder durch erwartete öffentliche Investitionen eintreten.
  • Langfristige Veränderungen der Wirtschaftsstruktur des Raumes, in dem sich die Immobilie befindet;
  • konjunkturell unterstützte, raumbezogene Ent­wick­lun­gen, die sich auf das Einkommensniveau, aber auch die Entwicklung der Arbeitslosigkeit am Ort auswirken. Neben den raumbezogenen Ein­flüs­sen auf die Multi­pli­ka­to­ren wirken sich regelmäßig alters- und nutzungsartbedingte Ein­flüs­se aus. Dabei gilt, dass unterschiedliche Niveaus der Multi­pli­ka­to­ren für Objekte gleicher Nutzungsart auf unterschiedliche Rest­nut­zungs-Zeit­räume zurück­zu­füh­ren sind. Je länger die Rest­nutzungsdauer, desto niedriger der Multiplikator. Unter­schied­li­che Multiplikatoren zwischen Objekten un­ter­schied­li­cher Nutzungsart sind auf unterschiedliche Ertrags- und Kosten­risi­ken zurückzuführen. Je höher das Ertragsrisiko, desto niedri­ger der Multiplikator.

    Daneben spielen Entwicklungen auf den alternativen Anlage­märkten (Kapitalmarkt) eine nicht unerhebliche Rolle. Die verschiedenen, den Multiplikator bestimmenden Einflusskräfte können sich gegenseitig verstärken, aber auch aufheben.
    • Die speziellen Pflichten des Maklers ergeben sich sowohl aus dem öffentlichen Recht als auch dem Zivilrecht, aus Standesregeln und Wettbewerbsregeln. Öffentlich-rechtliche Regelungen, die speziell die Tätigkeit des Maklers betreffen, sind die Zulassungsregelung in § 34 c der Gewerbeordnung (GewO), die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) und das Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermG).

    Für alle Gewerbetreibenden gelten die Vorschriften des Wettbewerbsrechts, insbesondere des Gesetzes gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG) und die Preisangabenverordnung (PrAngVO), sowie das Unterlassungsklagengesetz (UklaG), speziell für die Abmahnung unzulässiger Allgemeiner Geschäftsbedingungen. Die Standesregeln und Wettbewerbsregeln der Berufsverbände haben dagegen nur verbandsinterne Wirkung. Da sie jedoch die Forderungen des Gesetzes praktisch wiederholen, werden sie von den Gerichten als Hinweis darauf gewertet, dass der Berufsstand diese Verhaltensregeln anerkennt. Aus dem zivilen Maklerrecht der §§ 652 ff. BGB ergeben sich zahlreiche Nebenpflichten, die gewährleisten sollen, dass der vertragstreue Kunde zu dem von ihm gewünschten Ziel kommt.
    Die Maklerprovision, auch als Courtage oder Maklergebühr bezeichnet, ist die Vergütung für die erfolgreiche Tätigkeit des Maklers. Der Anspruch entsteht ausschließlich dann, wenn der mit der Einschaltung des Maklers erstrebte Erfolg eintritt. Die Höhe ist nach dem Willen des Gesetzgebers völlig unabhängig davon, welcher Sach- und Zeitaufwand beim Makler anfällt. Die Provision wird frei vereinbart und kann bei der Kaufvertragsvermittlung drei bis sechs Prozent des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer betragen. Welchen Anteil davon Verkäufer und Käufer übernehmen, ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. In manchen Bundesländern wird die Zahllast ganz auf den Käufer abgewälzt. Soweit der Objektanbieter zur Provisionszahlung verpflichtet wird, spricht man von einer Innenprovision. Zahlt dagegen der Käufer bzw. Mieter Maklerprovision, spricht man von Außenprovision.

    Besteht ein Provisionsanspruch, fehlt es aber an einer Vereinbarung über deren Höhe, ist die "übliche" Maklerprovision als vereinbart anzusehen. Eine erfolgsunabhängige Provision kann in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht vereinbart werden. Das deutsche Maklerrecht geht von der Fallgestaltung aus, dass eine der beiden Parteien, zwischen denen der Makler vermittelt, Auftraggeber ist. Welcher das ist – Objektanbieter oder Objektsuchender – bleibt offen. Das Gesetz erweist sich in diesem Punkt als lückenhaft. Denn so kann jede der beiden Vertragsparteien davon ausgehen, dass der jeweils andere Vertragspartner Auftraggeber des Maklers ist. Das Fehlen eines eindeutigen Provisionssystems ist Quelle für viele Rechtstreitigkeiten, wie sie in anderen Branchen völlig unbekannt sind. Solche Rechtstreitigkeiten sind zum Beispiel auch im Maklergeschäft der Niederlande oder in Großbritannien nicht denkbar.

    Vorschriften über Provisionshöhen gibt es nur bei der Wohnungsvermittlung. Dort ist die Provision nach oben begrenzt. Sie darf nach dem Gesetz gegenüber Wohnungssuchenden höchstens zwei Monatsmieten betragen zuzüglich Mehrwertsteuer, aber "ohne Nebenkosten, über die gesondert abzurechnen ist." Ein Wohnungsmieter, der mehr als die zwei Monatsmieten bezahlt hat, kann den überhöhten Teil zurückfordern. Außerdem handelt der Makler ordnungswidrig und muss zusätzlich mit einem Bußgeld rechnen.

    Bei Ausstellung der Provisionsrechnung muss der Makler folgendes beachten: Sie muss den vollständigen Namen des Maklers (der Firma) und des Kunden enthalten. Die Rechnung muss ein Datum enthalten. Der Makler muss seine Steuernummer und die Umsatzsteuer-Identifikationsnummer angeben. Die Umsatzsteuer muss separat unter Angabe des Umsatzsteuersatzes ausgewiesen werden.

    Im Koalitionsvertrag zwischen CDU, CSU und SPD von 2013 wurde vereinbart, für Maklerleistungen insbesondere im Bereich der Mietwohnungsvermittlung das sogenannte Bestellerprinzip einzuführen. Dabei bezahlt nur der Auftraggeber den Makler. In der Regel ist dies der Vermieter. Allerdings ist es weiter möglich, dass auch ein Mietinteressent – etwa vor einem beruflichen Umzug in eine andere Stadt – einem Makler einen Suchauftrag nach einer neuen Wohnung erteilt und dadurch zum Auftraggeber wird.

    2015 wurde das Bestellerprinzip im Rahmen des Mietrechtsnovellierungsgesetzes umgesetzt. Das Gesetz ist zum 1. Juni 2015 in Kraft getreten. Die Neuregelung stieß auf heftigen Widerstand, da viele auf das Vermietungsgeschäft spezialisierte Makler in Großstädten ihre Existenz gefährdet sahen. Das Bundesverfassungsgericht hat drei Verfassungsbeschwerden gegen die Regelung abgewiesen (Beschluss vom 29. Juni 2016, Az. 1 BvR 1015/15).

    Bei extrem überhöhten Provisionsforderungen kann der Maklervertrag sittenwidrig und damit nichtig sein. Dies wurde vom OLG Frankfurt am Main in einem Fall entschieden, in dem der Makler ein erfolgsunabhängiges Honorar von über 13.000 Euro für Beratungsdienstleistungen im Zusammenhang mit einem Unternehmensverkauf und zusätzlich eine Erfolgsprovision von 12 Prozent verlangt hatte. Bei dem Objekt handelte es sich um ein einfaches Hausgrundstück mit einer kleinen Frühstückspension, die das Finanzamt als „Liebhaberei“ ansah.

    Nach Feststellung des Gerichts waren weder besondere Beratungsleistungen erforderlich, noch war die Höhe der Provision an sich gerechtfertigt. Das OLG verwies darauf, dass verschiedene Gerichte von einem Missverhältnis von Provision und Leistung ausgehen, wenn die Provision knapp doppelt so hoch ist wie vor Ort üblich. Marktüblich seien drei bis fünf Prozent. Werde ein Mehrfaches des Üblichen verlangt, bestehe ein auffälliges Missverhältnis, das den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung des Betreffenden nahe lege. Sittenwidrigkeit liege insbesondere dann vor, wenn der Vertragspartner – wie hier – bei Immobiliengeschäften unerfahren sei. Das Gericht beurteilte den Maklervertrag insgesamt als nichtig, die gezahlten Beträge waren zurückzugewähren (OLG Frankfurt am Main, Az. 18 U 59/07, 05.02.2008).

    Der Bundesgerichtshof hat sich 2014 mit der Frage beschäftigt, ob der Anspruch auf die Maklerprovision unverändert besteht, wenn der Kaufpreis erheblich heruntergesetzt (oder herunterverhandelt) wird. In früheren Urteilen hatte der BGH betont, dass eine geringe Senkung des Kaufpreises – um bis zu 15 Prozent – keine Auswirkungen auf die Maklerprovision habe. Denn dann seien der nachgewiesene und der abgeschlossene Kaufvertrag immer noch als identisch zu betrachten (Urteil vom 13.12.2007, Az. III ZR 163/07). Anders ist es aber, wenn die Preissenkung 50 Prozent überschreitet. In diesem Fall sieht das Gericht den nachgewiesenen und den abgeschlossenen Kaufvertrag nicht mehr als wirtschaftlich gleichwertig an. Der Makler kann dann keine Provision mehr fordern, da praktisch am Ende ein anderer Vertrag abgeschlossen wurde als der, den er nachgewiesen hat (Urteil vom. 6.2.2014, Az. III ZR 131/13).
    Maklerverbände sind ein Zusammenschluss von Maklern in einer Berufsorganisation. Ursprünglich waren Makler als "halbamtliche" oder vereidigte Dienstleister in das Zunftwesen einbezogen. Es gab vielfach Maklermonopole. Mit Einzug der Gewerbefreiheit – 1866 trat die sie begründende Gewerbeordnung in Kraft – wurden aus Maklern Gewerbetreibende. Als solche gewannen sie ab 1890 zunehmend an Bedeutung. Makler schlossen sich zu Ortsvereinen zusammen.

    Der "Berliner Maklerverein" von 1878 zählt zu den ältesten dieser Art. In Hamburg entstand 1897 der "Verein Hamburger Hausmakler." Es folgten Vereinsgründungen in Nürnberg (1902), Leipzig und Breslau (1905), Königsberg und Kassel (1906). 1908 wurde der Verein "Münchner Immobilien- und Hypothekenmakler" gegründet, wovon sich 1910 der "Verband zur Förderung des süddeutschen Immobilien- und Hypothekenverkehrs" abspaltete. Der erste Maklerverband, der bereits überregional auf Deutschland fokussiert war, entstand bereits 1893 in Frankfurt. Es war der Verein deutscher Immobilienmakler, der den vergeblichen Versuch unternahm, ein eigenes Maklergesetz anstelle der für das BGB vorgesehenen Regelungen durchzusetzen.

    Die in den verschiedenen Städten und Bezirken Deutschlands entstandenen Maklervereine schlossen sich 1924 in Köln zum Reichsverband Deutscher Makler zusammen. 1933 wurden die Verbände gleichgeschaltet und in ein Fachgruppensystem überführt. Diese Periode ging 1945 zu Ende. Anknüpfend an den vormaligen Reichsverband Deutscher Makler wurde im Jahr 1949 in Frankfurt der Ring Deutscher Makler (RDM) neu gegründet. 1964 entstand in Konkurrenz zum RDM der "Verband Deutscher Makler" (VDM).

    2005 erfolgte die Verschmelzung der beiden Verbände. Der neue Verband nennt sich seitdem Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e. V. Der IVD hat heute ca. 6.000 Mitglieder. Durch den Namen sollte das mittlerweile breiter gewordene Berufsfeld der Verbandsmitglieder zum Ausdruck gebracht werden. Über diese Namensgebung kam es zu Auseinandersetzungen mit anderen immobilienwirtschaftlichen Verbänden.

    Allerdings haben nicht alle RDM-Verbände dem Zusammenschluss zugestimmt, so dass es neben dem IVD Bundesverband und den Regionalverbänden heute nach wie vor RDM Verbände gibt, nämlich RDM-Berlin-Brandenburg, RDM-Sachsen, RDM Sachsen-Anhalt, RDM-Saarland und aus dem Bereich der früheren RDM-Bezirksverbände RDM-Düsseldorf, RDM-Essen, RDM-Münster und RDM-Bremerhaven. Die RDM-Verbände verfügen über ca. 650 Mitglieder.

    Der IVD hat die Beteiligungen, die RDM und VDM früher eingegangen waren (Deutsche Immobilien Akademie an der Universität Freiburg, IMMONET GmbH, Marktforschungsinstitut des RDM Bayern) übernommen.

    Voraussetzung für die ordentliche Mitgliedschaft bei beiden Verbänden ist der Nachweis der für die Berufsausübung erforderlichen Fachkenntnisse. Im Januar 2003 wurde in Frankfurt a.M. ein weiterer immobilienwirtschaftlicher Verband aus der Taufe gehoben, nämlich der "Bundesverband der Deutschen Immobilienwirtschaft e.V.". Der Name erregte bei den etablierten Verbänden Anstoß, so dass er sich einen neuen Namen gab: "Mit einer Stimme - Bündelungsinitiative in der deutschen Immobilienwirtschaft."

    Als Pendant zu dieser Bündelungsinitiative wurde die "Bundesarbeitsgemeinschaft der Deutschen Immobilienwirtschaft" ins Leben gerufen, der neben den Berufsverbänden auch der Haus- und Grundeigentümerverband angehört. Im Jahr 2006 wurde die Bündelungsinitiative in den Zentralen Immobilien Ausschuss e. V. (ZIA) eingegliedert.
    Immobilienmakler

    Der Maklervertrag ist im Bürgerlichen Gesetzbuch ge­re­gelt. Nach dem gesetzlichen Leitbild handelt es sich um einen einseitigen Vertrag, bei dem derjenige zur Provi­sions­zah­lung verpflichtet wird, der eine Provision für den Fall versprochen hat, dass er durch Inanspruchnahme von Nachweis- oder Vermittlungsdiensten eines Maklers zu ei­nem Vertragsabschluss gelangt.

    Voraussetzungen für den Provisionsanspruch sind also:

    • Der Abschluss eines Maklervertrags mit Provisionshinweis
    • Maklerleistung (Nachweis der Möglichkeit zum Abschluss eines Hauptvertrags oder Vermittlung eines Vertrags)
    • Abschluss eines Hauptvertrags (z.B. Mietvertrag oder Kaufvertrag)
    • (Mit-) Ursächlichkeit der Maklerleistung für den Abschluss des Hauptvertrags.

    Der Makler selbst wird nicht verpflichtet, sondern nur berechtigt, für den Auftraggeber tätig zu werden. Dies gilt für den (einfachen) Maklerauftrag, von dem das Gesetz ausgeht. Bei einem Alleinauftrag ist der Makler zur Tätigkeit verpflichtet.

    Im Maklervertrag ist die Höhe der Maklerprovision zu regeln. Besteht zwar Klarheit darüber, dass der Auftrag­ge­ber eine Provision bezahlen soll, wurde aber deren Höhe nicht festgelegt, schuldet der Auftraggeber im Erfolgsfall die übliche Provision. Eine Provision gilt als stillschweigend vereinbart, wenn die dem Makler übertragene Leistung nur gegen eine Provision zu erwarten ist. Davon kann immer nur dann ausgegangen werden, wenn der Auftraggeber bei der Geschäftsanbahnung die Initiative ergreift und sich an einen gewerbsmäßig tätigen Makler mit der Aufforderung wendet, für ihn maklerisch tätig zu werden.

    Im Maklervertrag kann ein Aufwendungsersatz vereinbart werden. In § 652 Abs. 2 BGB heißt es ausdrücklich, dass dem Makleraufwendungen nur zu ersetzen sind, wenn es vereinbart ist.

    Da das Maklervertragsrecht des BGB abdingbar ist, können vom Gesetz abweichende Vereinbarungen ge­troffen werden. Hierzu zählt der Alleinauftrag. Allerdings ist dabei zu beachten, dass der Vereinbarungsspielraum im Rahmen vorformulierter Verträge durch die Vor­schrif­ten über die Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) erheblich eingeschränkt ist.

    Vielfach kommen heute Maklerverträge zwischen Makler und Interessenten für Immobilien über Immobilienportale zustande. Noch sind nicht alle rechtlichen Einzelheiten dazu endgültig geklärt. Nach der wohl überwiegenden Ansicht handelt es sich bei einer Anzeige des Maklers in einem Immobilienportal um seine Einladung an den Interessenten, ein Angebot zum Abschluss eines Maklervertrags zu unterbreiten. Dieses Angebot legt der Interessent dann vor, wenn er sich mit dem Makler in Verbindung setzt und von ihm eine typische Maklerleistung verlangt wie z.B. die Angabe der Anschrift des Objekts oder die Vereinbarung eines Besichtigungstermins. Wenn der Makler dann entsprechend tätig wird, ist ein Maklervertrag durch schlüssiges Verhalten zu Stande gekommen. Das bedeutet auch, dass eine Provisionsvereinbarung nur dann getroffen wurde, wenn der Makler vor Erbringung seiner Leistung den Kunden auf die Provisionspflicht hingewiesen hat und der Kunde in Kenntnis dieser Pflicht die Maklerleistung in Anspruch genommen hat.

    Wohnungsvermittler

    Der Maklervertrag des Wohnungsvermittlers ist im Woh­nungs­ver­mitt­lungs­ge­setz geregelt. Im Gegensatz zum dis­po­nib­len Maklerrecht des BGB enthält das Woh­nungs­ver­mitt­lungs­ge­setz weitgehend zwingende Vorschriften, von denen vertraglich nicht abgewichen werden kann. Eine Provision kann der Makler nicht verlangen, wenn er selbst Eigentümer, Vermieter, Verwalter oder Mieter der angebotenen Wohnung ist. Das gleiche gilt, wenn der Mak­ler mit dem Eigentümer, Vermieter oder Verwalter wirt­schaft­lich oder rechtlich verflochten ist. Vorauszahlungen auf Provisionen sind verboten. Vom Mieter kann auch bei Vorliegen der übrigen Voraussetzungen keine Provision ver­langt werden, wenn es sich bei der vermittelten Woh­nung um preisgebundenen Wohnraum handelt, der mit öf­fent­li­chen Mitteln gefördert ist. Die Höhe der Maklerprovision für Wohnungssuchende ist begrenzt auf zwei Monatsmieten netto kalt. Seit Einführung des Bestellerprinzips zum 1. Juni 2015 können Makler im Bereich der Wohnungsvermittlung nur noch von demjenigen eine Provision verlangen, der sie beauftragt hat. Dies ist in der Regel der Vermieter. Umgehungen, etwa durch das Einfordern von Besichtigungsgebühren, sind unzulässig.

    Darlehensvermittler

    Der Vertrag, in dem sich der Darlehensvermittler vom Dar­le­hens­neh­mer eine Provision versprechen lässt, darf in­halt­lich nicht mit dem Darl­e­hens­ver­trag oder dem Dar­le­hens­an­trag verbunden sein. Der Darlehensvermittler muss dabei offen legen, wenn er vom Kreditinstitut eben­falls eine Vergütung oder einen Bonus erhält. Der Pro­vi­si­ons­an­spruch wird nicht – wie bei den anderen Maklerverträgen – bereits mit dem Zustandekommen des vermittelten Ver­tra­ges, sondern erst mit der Auszahlung des Darlehens fällig. Außerdem darf bezüglich dieses Darlehensvertrages kein Widerrufsrecht des Darlehensnehmers mehr be­ste­hen. Für den Maklervertrag ist die Schriftform erforderlich. Die Besonderheiten des Vertrages sind in den §§ 655a ff. BGB geregelt.
    Durch einen Werkvertrag gemäß §§ 631 ff. BGB wird der Unternehmer verpflichtet, einen genau bestimmten Erfolg, das "Werk", herbeizuführen.

    Beispiele: Herstellung einer Maschine, Bau eines Büro­hau­ses. Im Gegensatz hierzu verpflichtet sich der Im­mo­bi­li­en­mak­ler nicht, einen bestimmten Erfolg, nämlich den Ab­schluss eines Hauptvertrages, herbeizuführen. Er kann dies auch gar nicht, da insbesondere der künftige Ver­trags­part­ner seines Auftraggebers von ihm wirtschaftlich un­ab­hän­gig sein muss und persönlich mit ihm nicht zu eng ver­bun­den sein darf. Andernfalls würde der Provisionsanspruch nicht entstehen. Nur dann kann er "Maklers Kunst" anwen­den, nämlich zwei freie Partner davon zu über­zeu­gen, einen Vertrag über den Kauf einer Immobilie miteinander zu schließen. Aus diesem Grund kann der Makler den Eintritt des Erfolges nicht versprechen, da er sich sonst womöglich Ansprüchen wegen Nichterfüllung des Vertrages aussetzen würde.

    Dagegen hat die neuere Rechtsprechung im Bereich der Fi­nan­zie­rungs­ver­mitt­lung die Möglichkeit des Werkvertrages bejaht. Verpflichtet sich der Makler, einem Kauf­in­ter­es­sen­ten den notwendigen Kredit zu beschaffen, werden die Be­dingungen des Kredits, seine Höhe und Laufzeit festgelegt, so kann dies als Maklerwerkvertrag angesehen werden. Vor allem dort, wo der Makler ein eigenes Interesse an der Auszahlung des Kredits hat, zum Beispiel weil er aus dem An­kauf des nachgewiesenen Grundstücks ebenfalls Provision verdienen will, spricht aus der beiderseitigen In­ter­es­sen­lage alles für einen Werkvertrag.

    So beurteilte beispielsweise das Oberlandesgericht Oldenburg eine Vereinbarung als Maklerwerkvertrag, bei der es um ein Finanzierungskonzept für die Renovierung von Eigentumswohnungen im Eigentum der Auftraggeberin ging. Der Makler hatte hier zugesagt, ein „optimales Konzept zur Problemlösung“ vorzubereiten, anzupassen und zu realisieren. Dafür sollte bei Erfolg eine Bearbeitungsgebühr von 5,5 Prozent der Finanzierungssumme plus Mehrwertsteuer gezahlt werden. Zusätzlich sollte die Auftraggeberin mit Abschluss der Vereinbarung eine - im Erfolgsfall anzurechnende - Bearbeitungsgebühr für während des Bearbeitungsprozesses entstehende Kosten von 4.500 Euro plus Mehrwertsteuer entrichten. Dies tat sie auch. Geliefert wurde von Maklerseite lediglich ein Finanzkonzept im Umfang einer DIN A4-Seite. Das Gericht verurteilte den Makler zur Rückzahlung der Bearbeitungsgebühr und erklärte, dass keine weiteren Ansprüche gegen die Auftraggeberin bestanden. Insbesondere sei hier nicht der beim Werkvertrag erforderliche Erfolg eingetreten, es sei also kein „Werk“ vollendet worden. Die Finanzierung sei nicht wie vereinbart realisiert worden (OLG Oldenburg, Urteil vom 19. Mai 2005, Az. 8 U 10/05).

    Die Rechtsfolgen der Verweigerung des Kredits durch die Bank können in einen Schadensersatzanspruch gegen den Makler münden, zum Beispiel weil der Kunde, der auf die Zusage des Maklers vertraut und den Kaufvertrag unterschrieben hat, seinerseits Schadensersatzansprüchen des Verkäufers ausgesetzt ist.

    Anmerkung:
    Einen Provisionsanspruch aus dem Grund­stücks­kauf­ver­trag kann der Makler auch dann nicht gel­tend machen, wenn dieser Vertrag wirksam zustande ge­kom­men ist. Dieser Betrag steht daher nicht einmal zur Auf­rech­nung gegen den Schadensersatzanspruch zur Verfügung.
    Die DIA Consulting AG ist Deutschlands führende anerkannte Zertifizierungsstelle für Immobilienspezialisten. Sie ist bei der DGA (Deutsche Gesellschaft für Akkreditierung mbH) beglaubigt und beim Deutschen Akkreditierungsrat (DAR) registriert. Die durch die DIA Consulting AG vergebenen Zertifikate beziehen sich auf die Personenzertifizierung nach DIN EN ISO/EC 17024 für die Immobilien- und Finanzwirtschaft und sind national und international anerkannt. Seit 2000 gibt es bei der DIA-Consulting AG bereits die Zertifizierung von Sachverständigen für die Immobilienbewertung.

    Einer Zertifizierung liegt die EU-Norm für Immobilienmakler (EN 15733) zugrunde. Die ersten Maklerzertifizierungen erfolgten im August 2009.

    Jeder zertifizierte Immobilienmakler darf als Kompetenznachweis das Zertifikats-Signet "DIAZert" führen. Er ist verpflichtet, in einem gewissen Umfang an Fort- und Weiterbildungsveranstaltungen teilzunehmen und unterwirft sich hinsichtlich seiner Pflichten der Überwachung durch die Zertifizierungsstelle. Die Maklerzertifizierung kann auf drei Gebieten erfolgen, nämlich Vermittlung von vermieteten/selbstgenutzten Wohnimmobilien, vermieteten/selbst genutzten Gewerbeimmobilien und Anlageimmobilien. Wer eine Basiskompetenz z. B. als Immobilienfach­wirt, Immobilienwirt DIA oder eine vergleichbare Qualifikation nicht nachweisen kann, muss sich vor der Zertifizierung einem Eingangstest unterziehen. Außerdem muss er mindestens drei Jahre in einem immobilienwirtschaftlichen oder immobilienwirtschaftlich orientierten Beruf tätig gewesen sein.

    Zertifiziert wird nur, wer im Rahmen einer schriftlichen Prüfung seine fachliche Kompetenz nachweist. Zertifiziert wird für drei Jahre. Danach erlischt die Zertifizierung, es sei denn, der Makler beantragt eine Rezertifizierung für weitere drei Jahre. Erlischt die Zertifizierung, muss die Zertifizierungs-Urkunde zurückgegeben werden.

    Jeder zertifizierte Makler muss sich auf die Einhaltung eines "Moralkodex" verpflichten. Außerdem müssen bestimmte genau formulierte Qualitätsanforderungen eingehalten werden, die sich auf das Geschäftsverhältnis zwischen Makler und Auftraggeber (Verkäufer und Käufer) beziehen, z. B. umfangreiche Informationspflichten.

    Nähere Informationen unter www.diaconsulting.de
    Mängel an der Bauausführung, die nicht mit den Plänen des Bauherrn oder mit Baurichtlinien übereinstimmen, aus denen sich die Regeln der Baukunst ergeben, muss der bauausführende Handwerker bzw. Unternehmer innerhalb der Verjährungsfrist für seinen Vertragspartner kostenlos beseitigen. Mängel, die der Bauherr an seiner Immobilie feststellt, sollten dem Vertragspartner unverzüglich schriftlich mitgeteilt werden. Werden sie bereits bei der Bauabnahme entdeckt, müssen sie in einem Protokoll festgehalten werden, da sonst Nacherfüllungsansprüche nicht mehr geltend gemacht werden können. Ratsam ist es, darin einen Termin für die Beseitigung der Mängel zu setzen. Das Protokoll wird anschließend vom Bauherrn und dem Vertragspartner unterzeichnet.
    Tritt während eines Mietverhältnisses ein Mangel an der Miet­wohnung auf oder werden Maßnahmen zum Schutz der Woh­nung gegen zuvor nicht absehbare Gefahren not­wen­dig, (z. B. bei Auftreten von Schimmel, feuchten Wänden, undichten Fenstern, Hausschwammbefall, Wasser­rohr­bruch) ist der Mieter gesetzlich verpflichtet, dem Vermieter unverzüglich Mitteilung zu machen (§ 536c BGB). Ebenso muss er es dem Vermieter mitteilen, wenn eine dritte Person sich Rechte an der Mietwohnung anmaßt.

    Unterlässt der Mieter die Mängelanzeige, kann ihn der Ver­mie­ter auf Ersatz der Schäden in Anspruch nehmen, die ihm dadurch entstehen. Konnte der Vermieter wegen des Unterbleibens der Mängelanzeige den Mangel nicht ab­stel­len, entfallen die Rechte des Mieters auf Miet­min­de­rung, auf Schadenersatz wegen eines Wohnungsmangels oder auf außerordentliche Kündigung ohne Bestimmung einer Abhilfefrist (§ 543 Abs. 3 Satz 1 BGB).

    Bei Mängeln, die nach ihrer erfolgreichen Beseitigung erneut oder auch wiederholt auftreten, muss jedesmal eine neue Mängelanzeige stattfinden. Unterlässt der Mieter dies, verliert er ebenfalls die oben genannten Rechte (AG München, Urteil v. 8.11.2011, Az. 431 C 20886/11, Thema war Schimmelbefall).

    Eine Mietminderung stellt eine unzulässige Rechtsausübung dar, wenn und soweit der Vermieter einen Gegenanspruch auf Schadenersatz hat, weil ihm durch eine verspätete Mängelanzeige des Mieters weiterer Schaden entstanden ist. Denn der Mieter fordert hier etwas, dass er dem Vermieter gleich wieder zurückzahlen müsste (BGH, Urteil vom 17. Dezember 1986, Az. VIII ZR 279/85).

    Für einen derartigen Schadenersatzanspruch des Vermieters liegt allerdings die Beweislast für die Verspätung der Mängelanzeige beim Vermieter. Der Bundesgerichtshof hat wegen des Fehlens einer entsprechenden Beweisführung in einem Fall, bei dem es um gesprungene Bodenfliesen ging, die Forderung des Vermieters nach Zahlung der vom Mieter einbehaltenen Minderungsbeträge abgewiesen (Urteil vom 5. Dezember 2012, Az. VIII ZR 74/12).
    Die Mansarde bezeichnet Wohnräume im Dachgeschoss, benannt nach dem französischen Baumeister J. Hardouin-Mansart. Ihr Ursprung liegt im 17. Jahrhundert, wo Mansardenwohnungen nur als vorübergehende oder behelfsmäßige Wohnungen galten, z.B. für Studenten. Typisch für diese Art von Wohnung sind meist schräge Wände und kleinere Fenster. Als Wohnung anerkannt wird eine Mansardenwohnung jedoch nur mit ordnungsgemäßem Ausbau und der entsprechenden Installation. Ebenfalls wichtig sind ausreichende Heizungsmöglichkeiten.

    Besonderheiten ergeben sich bei der Berechnung der Wohnfläche. Anders als bei Wohnungen mit geraden Wänden, werden hier, gemäß zweiter Berechnungsverordnung, Flächen mit einer Höhe von weniger als einen Meter nicht berücksichtigt und Flächen mit einer Höhe zwischen einem und weniger als zwei Meter nur zur Hälfte angerechnet.
    Abkürzung für: Marché international professionel de l'implentation commerciale et de la distribution.

    MAPIC ist eine internationale Messe für Einzel­handels­immo­bi­lien. Sie findet jährlich im November in Cannes in Süd­frankreich statt. Zu den Ausstellern gehören Einzel­händ­ler, Eigentümer, Entwickler, Architekten und Designer von Einzelhandelsimmobilien (Einkaufszentren, Lea­sing­ge­sell­schaf­ten, Flughäfen, Bahnhöfen). Das Publikum setzt sich aus Einzelhändlern, Investoren, Verbänden, Laden­ketten usw. zusammen.
    Am 26.09.2009 ist die Rechtsverordnung des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung über die Raumordnung in der deutschen Ausschließlichen Wirtschaftszone (AWZ) in der Nordsee in Kraft getreten (Bundesgesetzblatt BGBl. I S.3107). Diese schafft planungsrechtliche Grundlagen für unterschiedliche Nutzungen der deutschen AWZ in der Nordsee – für die Offshore-Windenergie-Wirtschaft, aber auch für Fischerei, Schifffahrt, Rohstoffgewinnung, Verlegung von Seekabeln und Rohrleitungen sowie Aquakulturen. Auch Forschung und Meeres-Umweltschutz werden berücksichtigt. Die in der Verordnung niedergelegte Raumordnung sorgt für größere Planungssicherheit insbesondere im Bereich der Offshore-Windenergie-Nutzung und reduziert Konflikte zwischen unterschiedlichen Nutzern.

    Der Raumordnungsplan AWZ Nordsee räumt der Offshore-Windenergie in den drei Gebieten "Östlich Austerngrund", "Nördlich Borkum" und "Südlich Amrumbank" höchste Priorität gegenüber allen anderen Nutzungsinteressen ein. Alle nicht mit der Windenergienutzung zu vereinbarenden Nutzungen sind in diesen Gebieten ausgeschlossen.

    Die drei Vorranggebiete nehmen eine Fläche von circa 880 Quadratkilometer ein. Bei voller Ausnutzung dieses Potentials kann dort eine rechnerische Kapazität von bis zu 6.765 Megawatt (bei Verwendung von 5-Megawatt-Anlagen) an Windkraft-Anlagen errichtet werden.
    Der Market Value wird von der internationalen Grundstücksbewertungskommission (TEGOVA) wie folgt definiert: "Der Market Value (MV) ist der geschätzte Betrag, für welchen ein Immobilienvermögen am Tage der Bewertung zwischen einem verkaufsbereiten Veräußerer und einem kaufbereiten Erwerber nach angemessener Vermarktungsdauer in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ausgetauscht werden soll, wobei jeder Partner mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt."

    Diese im Vergleich zum Verkehrswert etwas umständlich formulierte Definition soll inhaltlich derjenigen des Verkehrswertes (Marktwertes) und derjenigen des "Gemeinen Wertes" entsprechen.
    Unter Marketing sind alle Maßnahmen zu verstehen, die da­rauf ausgerichtet sind, die Leistungen des Unter­neh­mens am Kundennutzen auszurichten. Das Unternehmen wird gewissermaßen "vom Markt her" geführt. Die zur Verfügung stehenden klassischen Marketinginstrumente beziehen sich auf die Gestaltung der Produkte und Leis­tungen, der Preise, der Absatzwege und der Kom­mu­ni­ka­tion. Für Makler und Bauträger bedeutet "Pro­dukt­po­li­tik" eine Objektsegmentierung, die sich auf die ins Auge gefassten Zielgruppen konzentriert. Dies wird auch als Objektauswahlpolitik bezeichnet.

    Beim Bauträger bezieht sich die Preispolitik auf die Preis­ge­stal­tung (siehe Festpreise, Abrechnungspreise, Zah­lung der Raten usw.). Beim Makler kommt neben der "Preis­be­ra­tungs­po­li­tik" noch die eigene Provisionspolitik (In­nen­pro­vi­sion, Provisionsteilung, Außenprovision, Pro­visions­dif­fer­en­zie­rung usw.) ins Spiel.

    Die Politik der Absatzwege beim Bauträger hat auch die Entscheidung zum Inhalt, ob ein Makler einbezogen oder ein Direktvertrieb vorgezogen wird. Makler können aus­schließ­lich auf das Sologeschäft, aber auch auf Gemein­schafts­ge­schäfte, Börsen und Maklerverbände zur Ab­satz­för­de­rung setzen. Auch jede innerbetriebliche Ver­kaufs­för­de­rungs­maß­nah­me bis hin zur Ver­kaufs­schu­lung kommt hier ins Spiel.

    Die Kommunikationspolitik spielt im Immobiliengeschäft ei­ne bedeutende Rolle. Man versteht darunter ziel­grup­pen­orien­tier­te Werbemaßnahmen und PR-Aktivitäten. Dabei handelt es sich um die unternehmensbezogene Kommuni­ka­tions­poli­tik des Maklers einerseits und andererseits – stell­ver­tretend für den Auftraggeber – um Werbe- und PR-Maß­nahmen, die das Objekt in den Mittelpunkt stellen. Grund­sätzlich kann gesagt werden, dass Makler die vier klas­sischen Marketinginstrumente auf Grund ihrer Dritt­stel­lung stets für
  • das eigene (originäre) Marketing des Maklers in Be­zug auf seine Leistungen und
  • das derivate Marketing für die Kunden des Maklers einsetzen sollten. Dieses Vorgehen wird als doppeltes Mar­ke­ting bezeichnet und beide Richtungen müssen auf­ein­an­der abgestimmt werden.
    • Unter Marketing-Maßnahmen versteht man taktische Mittel und Werkzeuge, um mit Hilfe des Marketings die Ziele des Unternehmens zu erreichen. Je größer der Einsatz und je besser die Auswahl miteinander kombiniert werden, desto größer ist der Marketing-Erfolg. Folgende Instrumente könnten hierfür hilfreich sein:
    • Flyer/Handzettel (z.B. in der Nachbarschaft des zu vermittelnden Objekts),
    • Home-Staging,
    • Illustrationen/Visualisierungen,
    • Plakate in den Fenstern der Objekte, bestenfalls beleuchtet,
    • Akquisitionsprospekt, Imagebroschüren,
    • Homepage (Gestaltung, Design, Aufmachung, Benutzerfreundlichkeit, Farbauswahl, Übersichtlichkeit, modernes, zeitgerechtes Erscheinungsbild, Aktualität),
    • professioneller Einsatz neuerer Medien (Präsentationstechniken, (Internet-) Videos, Werbefilme, Web-Exposés, Bildblocks, Web-Galerien, Satellitenbilder, Suchmaschinen-Marketing, Umkreissuche, Online-Rundgänge, Web-Cams an Bauprojekten, interaktive Fotos, Verwandlung von Architektenmodellen zu digitalen 3-D-Modellen etc.),
    • Anzeigenschaltung (Wochenblatt, Fachzeitschriften, Tageszeitungen, Vereinszeitungen, lokale Kuriere),
    • Anschlagtafeln / Schaukästen / Schwarze Bretter,
    • professionell gestaltete Visitenkarten,
    • Netzwerke und Kontaktpflege,
    • Empfehlungsmarketing / Referenzen ausweisen,
    • Gemeinschafts- und Kollegengeschäfte,
    • Mitgliedschaft und aktive Mitarbeit in Vereinen und Verbänden,
    • gesellschaftliche Anlässe,
    • gesellschaftliches Engagement,
    • Aufbau eines kompetenten Images durch eigene Vorträge, Seminare, Fachartikel und durch Gründung eines Clubs und/oder Stammtisches,
    • Kunden-/Mieterzeitungen oder -zeitschriften,
    • zielgenauer Einsatz von Mailings,
    • persönliche Briefe (mit Betreff, persönlicher Anrede, Unterschrift mit Namen und Position, post scriptum),
    • Nachfassen,
    • Schaufenster,
    • schnelle Reaktionen (auf Angebote, Trends, Entwicklungen),
    • Erreichbarkeit (telefonisch / per Mail),
    • einladend wirkendes, Interesse erzeugendes Schaufenster,
    • Listing in fachspezifischen Adressenverzeichnissen und den Gelben Seiten,
    • aktive Mitarbeit in der Lokalpolitik / in Gutachterausschüssen,
    • Schilder (Maklergalgen) an den Objekten,
    • Box für Exposés oder Imagebroschüren an den Objekten aufstellen,
    • Werbegeschenke (bestenfalls mit Bezug zu Immobilien wie Fußmatten, Schlüsselanhänger, Sparschwein in Form eines Hauses etc.),
    • Werbung an Einkaufswagen, Toilettenwerbung, kostenlosen Orts- / Stadtkarten, Bussen, Zügen, LKWs, Autos, auf Segeln, auf Blickfängen wie Oldtimer / antiken Fahrrädern, Zeitungsbeilagen, aufblasbaren Reklameflächen / Plakatwänden, bedruckter bemannter oder unbemannter Heißluftballon, Litfasssäulen,
    • Sponsoring (z.B. im Lokalverein gängiger Sportarten wie Fußball, Handball, Tennis, Volleyball, Basketball), Trikotwerbung auf Hemd, Hose, Trainingsanzug, Banden- / Hallenwerbung, Stadion- / Hallenheften, im Tennis auf Sichtblenden / Windschutzplanen, Schiedsrichterstühlen, Bänken, Abfallkörben und Abziehbesen,
    • Corporate Identity: Corporate Design (Firmenlogo, Gestaltung des Firmennamens, Uniformen, Farbe des Unternehmens, Briefkopf-Gestaltung, Geschäftsausstattung),
    • Corporate Culture / Corporate Behaviour (interne Werte / Normen, Freundlichkeit, Telefonverhalten, Aufgeschlossenheit, Hilfsbereitschaft) und Corporate Communication (Werbung, Öffentlichkeitsarbeit/PR, Informationen, Mitteilungen etc.),
    • Mund-zu-Mund-Propaganda,
    • persönliches Outfit und Erscheinungsbild.
    Grundsätzlich lässt sich der Marketing-Mix als alles das definieren, "was das Unternehmen veranlassen kann, um die Nachfrage nach seinem Produkt zu beeinflussen" (Kotler, et. al 2003, Grundlagen des Marketing). Der Marketing-Mix ist Kernbestandteil des Marketing und lässt sich wiederum klassischer Weise in vier Bereiche, teilweise wird auch von Submix-Feldern gesprochen, aufteilen:
  • Angebotspolitik (Produktpolitik),
  • Preispolitik,
  • Absatzwegepolitik (Vertriebspolitik),
  • Kommunikationspolitik. Im angelsächsischen Raum wird in diesem Zusammenhang auch häufig von den "vier P's" gesprochen und zwar "price" für Preispolitik, "product" für Produktpolitik, "promotion" als Kommunikationspolitik und schließlich "place" als Absatzwegepolitik.

    Der isolierte oder unkoordinierte Einsatz der oben beschriebenen Marketinginstrumente kann dazu führen, dass sich die Wirkungen beeinträchtigen, gegenseitig aufheben oder gar negativ beeinflussen. Deshalb ist es Aufgabe eines planvollen Marketing-Mix von Maklerunternehmen, die Marketinginstrumente so miteinander zu kombinieren und aufeinander abzustimmen, dass ein widerspruchsfreies Marketingkonzept entsteht.

    Der Einsatz der Marketinginstrumente im Rahmen des Marketing-Mix erfordert also ein integriertes, sachlich und zeitlich aufeinander abgestimmtes Programm. Das bedeutet, dass nicht nur der Sachbezug, sondern auch der Zeitbezug hergestellt werden muss. Marketingziele sind Ziele, die man innerhalb eines bestimmten Zeitraums erreichen will. Normalerweise sind sie langfristig abgesteckt, wobei Ziele der Vermarktung eines Objektes natürlich eher kurz- bis mittelfristiger Natur sind. Deshalb spricht man auch von Strategien, von langfristigen Grundsatzentscheidungen, in die allgemeine Handlungsanweisungen einbezogen sind.
    • Markstein ist eine historische Bezeichnung für Grenzstein.
    Unter Markt im Sinne der Volkswirtschaft versteht man den ökonomischen Ort, auf dem das Angebot bestimmter Güter und die Nachfrage nach diesen Gütern zusammentreffen, um zum Austausch von Gut gegen Geld zu gelangen. Beide Marktparteien verfolgen ihre eigenen Interessen und stehen zu einander in Wettbewerb. Je nach Kreislaufstufe kann unterschieden werden zwischen den Faktormärkten, auf denen die Produktionsfaktoren (Arbeit, Kapital, Gewerbeimmobilien) gehandelt werden, und den Konsumgütermärkten, auf denen die unterschiedlichsten Verbrauchsgüter Gegenstand der Markttransaktionen sind. Unterstellt wird, dass die Marktakteure nach dem ökonomischen Prinzip handeln. Hinsichtlich der Marktformen ist zwischen vollkommenen und unvollkommenen Märkten zu unterscheiden. Auf den vollkommenen Märkten werden homogene Güter gehandelt. Deshalb herrscht hier vollständige Konkurrenz. Auf den unvollkommenen Märkten werden heterogene (nur beschränkt vergleichbare) Güter gehandelt. Man spricht deshalb auch von einer heterogenen Konkurrenz. Voraussetzung dafür, dass von einem vollkommenen Markt gesprochen werden kann, sind der freie Zugang aller Wirtschaftssubjekte zum Markt, völlige Transparenz, Unabhängigkeit aller Marktteilnehmer und Entscheidungsfreiheit, sowie schnelle Preisreaktionen auf Angebots-/Nachfrageveränderungen.

    Es handelt sich dabei eher um ein theoretisches Modell. In der Realität wird man von unvollkommenen Märkten ausgehen müssen, bei denen es auf beiden Seiten Informationsdefizite, aber auch Informationsasymmetrien gibt, die zu Marktpreisen führen, die nicht das theoretische Optimum darstellen müssen. Dies gilt selbst bei Wochenmärkten, auf denen bestimmte Güter von verschiedenen Anbietern gehandelt werden. Obwohl es sich um Güter gleicher Art handelt (z.B. Äpfel und Äpfel), gibt es Informationsdefizite hinsichtlich der unterschiedlichen Qualitäten.

    Der Immobilienmarkt in all seinen Erscheinungsformen gehört zu den typischen unvollkommenen Märkten. Vergleiche von Immobilienangeboten sind für den Nachfrager nur in beschränktem Umfange möglich. Die Angebotskonkurrenz ist relativ gering, da sich der konkrete Hausanbieter in der Regel nicht daran orientieren kann, zu welchem Preis im selben Zeitraum, in dem die Markttransaktion stattfindet, andere Anbieter von Vergleichsobjekten am Markt auftreten. Er kennt sie schlicht nicht. Die Marktteilnehmer machen sich auf eine Entdeckungsreise in der Hoffnung, den optimalen Marktpartner zu finden.

    In der Marktformenlehre werden zu den Märkten auch das Oligopol und das Monopol gerechnet. Beim Oligopol befinden sich auf einer Seite nur wenige, in der Regel marktbekannte Teilnehmer (z.B. Mineralölkonzerne auf der Seite der Anbieter von Benzin oder Erdöl). Das Monopol ist dadurch gekennzeichnet, dass es auf einer der Marktseiten nur einen Marktteilnehmer gibt, der nicht im Wettbewerb mit anderen Marktteilnehmern steht. Monopole führen zu Monopolpreisbildungen. Es gibt auch künstlich herbeigeführte Monopolstellungen, wenn zwischen mehreren Marktteilnehmern Preisabsprachen getroffen werden. Solche Preisabsprachen sind nicht zulässig und werden in Deutschland vom Bundeskartellamt mit hohem Bußgeld geahndet.
    Die Marktanalyse betrachtet den Markt zu einem bestimmten Zeitpunkt. Ermittelt werden die Faktoren, die einen bestimmten Markt kennzeichnen. Dies geschieht einmalig oder in bestimmten Intervallen. Die Marktanalyse stellt die Struktur und die Beschaffenheit eines Marktes dar und gibt Auskunft über lokale, regionale und überregionale Teilmärkte inklusive der aktuellen Angebots- und Nachfragesituation. Zwingender Bestandteil jeder Analyse ist die Untersuchung der Wettbewerbssituation. Zur Analyse gehören neben den genannten auch folgende Faktoren: Demographische Faktoren (z.B. Stand der Haushalte, Aufbau der Alterspyramide), wirtschaftliche Faktoren (Höhe des verfügbaren Einkommens, Höhe des Kapitalmarktzinses), Infrastruktur (Städtebau, Verkehr), Konkurrenzverhältnisse, Steuer- und Subventionspolitik, rechtliche Rahmenbedingungen, öffentliche Förderungsmodelle sowie die Objektbewertung bei Standortanalysen.
    Zu den Aufgaben der Gutachterausschüsse gehört es, Markt­an­passungsfaktoren zu ermitteln, die sich aus der Differenz von errechneten Sachwerten und bereinigten Kaufpreisen ergeben. Die Sachwerte werden unter Zu­ord­nung der verkauften Immobilien aus dem Ge­bäude­ty­pen­ka­ta­log nach NHK 1995/2000 ermittelt, wobei bestimmte Kosten etwa für Außenanlagen mit pauschalen Prozent­sät­zen angesetzt werden. Eine Be­sich­ti­gung der zu be­wer­ten­den Objekte findet in der Regel nicht statt. Die er­mit­tel­ten Marktanpassungsfaktoren, die positiv oder negativ sein können, ergeben sich aus der Formel:

    Kaufpreis : Sachwert = Marktanpassungsfaktor

    Der Sachverständige kann den Marktanpassungsfaktor bei der Ermittlung des Verkehrswertes eines "Sach­wert­ob­jek­tes" allerdings nicht ungeprüft übernehmen. Er muss viel­mehr die besonderen Merkmale des Be­wer­tungs­ob­jek­tes berücksichtigen und den An­pas­sungs­fak­tor gegebenenfalls korrigieren.
    Während sich die Analyse des Immobilienmarktes mit der Erhebung von Daten befasst, die den Markt zu einem bestimmten Zeitpunkt widerspiegeln, befasst sich die Marktbeobachtung mit den Entwicklungstendenzen des Immobilienmarktes. Es handelt sich dabei um eine Vergangenheitsbetrachtung, die Erkenntnisse darüber vermitteln soll, wie sich die verschiedenen Teilmärkte des Immobilienmarktes entwickelt haben. Daraus können Schlussfolgerungen für die ihnen innewohnenden Marktrisiken (Risikotypen) abgeleitet werden. Diese Erkenntnisse sind wichtig für die Zusammenstellung von Portfolios und den Stellenwert, der Immobilien innerhalb gesamter Vermögensportfolios zukommt (Asset-Management/Vermögensmanagement).

    Bei der Marktbeobachtung spielt das Instrument von Zeitreihenindizes eine große Rolle, während bei der Immobilienmarktanalyse vor allem Raumindizes geographische Strukturmerkmale abbilden. In die Zukunft fortgeführt wird die Marktbeobachtung mit Hilfe von Marktprognosen.
    Marktberichte zum Immobilienmarkt werden von Immobilienfirmen, Verbänden und Gutachterausschüssen veröffentlicht. Die Untersuchungen können sich auf einzelne Segmente und räumliche Teilmärkte beziehen (z.B. der Büromarkt in Stuttgart, der Markt für Einzelhandelsflächen in Deutschland).

    Neben einer Beschreibung des aktuellen Preisniveaus, der wichtigsten Trends und einer Skizzierung der Entwicklung des Marktes enthalten viele Marktberichte auch eine Prognose der weiteren Marktentwicklung. Verbände verfügen teilweise über eigene Marktforschungseinrichtungen, wie z.B. das Marktforschungsinstitut des IVD Süd in München (IVD-Institut – Gesellschaft für Immobilienmarktforschung und Berufsbildung mbH).

    Immobilienmarktberichte tragen wesentlich zur Transparenz des Immobilienmarktes bei. Für Marktberichte der Gutachterausschüsse wurden von der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung (gif) "Empfehlungen zu Aufbau und Inhalt von Grundstücksmarktberichten" vorgelegt. Zu einer Vereinheitlichung der Marktberichte haben sie allerdings bisher nicht beigetragen.
    Darunter wird ein Faktor verstanden, der künftige ungewisse Zahlungsströme in den Bereichen Finanzierung und Investitionsrechnung auf einen (derzeitigen) Wert (Geld) abbildet.
    Markteinflussfaktoren sind Faktoren, die von außen auf Angebot und Nachfrage einwirken. Beim Immobilienmarkt sind es z.B. Kapitalmarktzinsen, Änderungen steuerlicher Rahmenbedingungen, Einführung oder Streichung von Fördermitteln, Moden, usw.

    Nicht zu den Markteinflussfaktoren zählen die Marktdeterminanten. Das sind die langfristigen Bestimmungsgründe für Angebot und Nachfrage, wie etwa die Baulandproduktion durch die Gemeinden, Entwicklungen innerhalb des Bauhandwerkes, der Baustoffe usw., auf der Angebotsseite, sowie auf der Nachfrageseite Wanderungsbewegungen, Bevölkerungsentwicklung (z.B. Verschiebungen im Generationengefüge), Entwicklung der Haushalte als Nachfrageeinheiten, sowie vor allem auch die Einkommens-/Kaufkraftentwicklung. Marktdeterminanten bestimmen Trends, Einflussfaktoren Abweichungen von Trends.

    Daneben spielen für die Beurteilung der Marktentwicklung noch die sog. Indikatoren eine Rolle, wie etwa die Entwicklung der Baugenehmigungszahlen, der Bausparverträge, der Erbmassen usw. Aus ihnen lassen sich Schlussfolgerungen für die künftige Marktentwicklung ziehen.
    Zur Marktforschung auf dem Immobiliensektor zählen Marktanalyse, Marktbeobachtung und Marktprognose.

    Die Marktprognose stützt sich auch auf die Erkenntnisse der Entwicklung der (kurzfristigen) Markteinflussfaktoren und der (langfristig wirkenden) Marktdeterminanten.
    Daran wird die Größe und Bedeutung von Unternehmen bzw. internationalen Börsenplätzen gemessen. Sie ergibt sich, wenn die Zahl der börsengehandelten Aktien eines Unternehmens (bzw. eines Börsenplatzes) mit ihrem Kurs bzw. ihren Kursen multipliziert wird. Die sich ergebende Kennziffer wird auch Börsenkapitalisierung /-wert genannt.
    Der Marktmonitor Immobilien ist eine jährlich erscheinende repräsentative deutschlandweite Studie von Prof. Dr. Stephan Kippes Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen (HfWU) und des Immobilienportals immowelt.de. Die Daten für die Studie werden jeweils innerhalb des Immobilien-Professional-Panels (IPP) der Immowelt AG erhoben, an dem ausschließlich Fachleute aus der Immobilienwirtschaft teilnehmen. Befragt wurden zufällig ausgewählte Makler, Bauträger und andere Immobilienspezialisten in ganz Deutschland.
    Immobilienmarktprognosen befassen sich mit der Ermittlung von voraussichtlichen Entwicklungen von Immobilienpreisen und von Mieten. Aus letzteren werden Kaufpreise abgeleitet. Prognosen sind vor allem bedeutsam für institutionelle Immobilieninvestoren.

    Prognosegrundlagen sind unter anderem in der Gegenwart feststellbare Indikatoren, die auf eine bestimmte Entwicklung in der Zukunft schließen lassen. So wird die Entwicklung von Baugenehmigungszahlen einen Schluss auf die Entwicklung von künftigen Baufertigstellungszahlen – sprich: Gebäudeangeboten – zulassen. Die Festsetzung von Basiszinssätzen durch die Zentralbanken im Interesse der Geldwertstabilität erlaubt eine Einschätzung der Entwicklung von Kreditspielräumen im Bankensystem und damit des realen Kaufkraftvolumens. Dieses wirkt sich auch auf die Immobiliennachfrage bzw. die Mietzahlungsfähigkeit von potentiellen Nachfragern aus.

    Prognosen können sich auf statistische und ökonometrische Analysen, z.B. Regressionsanalysen, stützen. Zusammenhänge können auch mit Hilfe der Ermittlung von Korrelationskoeffizienten aufgezeigt werden. Die Eintrittswahrscheinlichkeit von Prognosen wird vielfach in Form eines Entwicklungskorridors dargestellt, der sich mit zunehmender Langfristigkeit öffnet. Bedeutsam für Marktprognosen sind Determinanten, die aus der Perspektive beider Marktseiten Aussagen über Trends erlauben. Dagegen können Markteinflussfaktoren Störfaktoren sein, die die Wahrscheinlichkeit einer Entwicklung mittel- bis langfristig beeinträchtigen können. Man denke an technische Fortschritte einerseits und politische Steuerungswirkungen andererseits.
    Mit Hilfe sorgfältiger Marktforschung kann ein Gesamtmarkt in einzelne Betätigungsfelder unterteilt werden. Diese Segmente unterscheiden sich zum Beispiel nach soziodemographischen Merkmalen (Geschlecht, Alter, Einkommen, Beruf), geographischen Merkmalen (Wohnort), mikrogeographischen Merkmalen (Ortsteil, Straße) oder psychographischen Merkmalen (Einstellungen, Meinungen, Motive). Für Werbemaßnahmen ist es unerläßlich, die Zielgruppe einzugrenzen, also zu segmentieren.
    Als Marktspannung wird das Verhältnis von Angebot und Nachfrage verstanden. Je unausgeglichener Angebot und Nachfrage sind, desto angespannter ist der Markt. Dies gilt sowohl für Anbieter- als auch für Nachfragermärkte. Transparenz und Zugänglichkeit des Marktes haben hierbei entscheidenden Einfluss. Transparente und leicht zugängliche Märkte wie z.B. öffentliche Börsenplätze können im Regelfall Ungleichgewichte schneller ausgleichen. Immobilien werden dagegen in der Regel nicht öffentlich gehandelt. Die zunehmende Vermarktung über das Internet hat in den letzten Jahren jedoch dazu beigetragen, dass zumindest Teile des Immobilienmarkts zu öffentlich zugänglichen Angeboten werden. Dies führte zumindest in Teilmärkten zu mehr Transparenz.
    Die Verfügbarkeit von relevanten Marktinformationen bestimmt den Grad der Transparenz eines Marktes. Je mehr Marktinformationen zur Verfügung stehen bzw. zu eruieren sind, desto transparenter stellt sich der Markt dar. Eine vollkommene Markttransparenz, die eine Bedingung eines vollkommenen Marktes ist, liegt vor, wenn alle Marktteilnehmer umfassenden Zugriff zu sämtlichen Informationen haben.

    Der Immobilienmarkt ist aufgrund der Eigenschaften des Wirtschaftsgutes Immobilie (eingeschränkte Substituierbarkeit, lange Produktionsdauer, Standortgebundenheit etc.) ein heterogener Markt, der einen Mangel an Informationen (Immobilienarten, Angebot und Nachfrage, Preise, Verhalten der Marktteilnehmer etc.) zur Folge hat. Dies führt zu Entscheidungssituationen unter Unsicherheit.
    Die Marktwachstums-Marktanteils-Matrix (auch: Vier-Felder-Matrix, Vier-Felder-Portfolio, Boston-Consulting-Group-Matrix, BCG-Matrix, BCG-Portfolio, Boston-I-Portfolio) ist ein von der Boston-Consulting-Group entworfenes Instrument aus der Portfolio-Analyse für die strategische Unternehmensplanung, -steuerung und -führung und dient der Strategieentwicklung eines Unternehmens mit seinen Geschäftseinheiten.

    Dabei werden die Produkte und Dienstleistungen als strategische Geschäftseinheiten klassifiziert. In Immobilienunternehmen könnten dies angebotene Dienstleistungen, aber auch die Immobilien selber sein (unter Umständen eingeteilt in unterschiedliche Immobilienarten). Diese werden in ein Blasendiagramm übertragen. Die absoluten Umsatzzahlen jeder Geschäftseinheit bestimmen den Durchmesser der Kreise beziehungsweise Blasen in der Matrix. Je größer die Blase, desto größer ist der erfolgte Umsatz der Immobilie oder der Dienstleistung. Die Blasen werden in ein XY-Diagramm übertragen.

    Darin beschreibt die X-Achse den relativen Marktanteil des Unternehmens im Vergleich zu dem stärksten Mitbewerber und die Y-Achse das prozentuale Wachstum des Marktes. Nach der Festlegung geeigneter Grenzen entstehen Trennlinien. Je nach Marktanteil der strategischen Geschäftseinheit und je nach Marktwachstum wird die Dienstleistung beziehungsweise die Immobilie in eines der vier entstandenen Felder eingruppiert. Jedes dieser Felder entspricht einer Normstrategie, aus der sich Empfehlungen zur weiteren Behandlung der Dienstleistung beziehungsweise der Immobilie für die Zukunft ableiten lassen können.

    Der Produktlebenszyklus verläuft in klassischer Weise in vier Phasen:

    • die Fragezeichen (auch Nachwuchsprodukte oder Babys, geringer Marktanteil in einem stark wachsenden Markt),
    • die Stars (hoher Marktanteil in einem stark wachsenden Markt),
    • die Cash Cows (Melkkühe, benötigen weniger Investitionen, Überschüsse können für andere Geschäftsfelder, zum Beispiel für die Fragezeichen, genutzt werden),
    • die Poor Dogs (auch Auslaufprodukte, erwirtschaften keine Gewinne mehr oder gar Verluste, sollten eingestellt oder veräußert werden).1

    Aus der Marktwachstums-Marktanteils-Matrix lässt sich sehr griffig und plakativ die Ausgewogenheit in der Verteilung strategischer Geschäftseinheiten erkennen, und es lassen sich für jede einzelne Geschäftseinheit Strategien sowie Handlungsempfehlungen ableiten. Kritik an diesem Modell bezieht sich unter anderem auf die Einteilung in nur wenige Kriterien (Marktwachstum, Marktanteil), auf die statische Betrachtungsweise (neben typischen kann es auch atypische Verläufe geben), die Einteilung in nur vier Felder und die Festlegung der Trennlinien. Mittlerweile gibt es Erweiterungen dieses Modells, um noch aussagekräftigere Analysen zu erhalten.

    1http://www.bcg.de/bcg_deutschland/geschichte/klassiker/portfoliomatrix.aspx
    Das Maklergeschäft ist dadurch gekennzeichnet, dass es der Makler für die Anbahnung und den Abschluss eines Geschäftes nicht nur mit einem, sondern mit zwei Geschäftspartnern zu tun hat. Es sind einerseits die Anbieter von Objekten und andererseits die Objektsuchenden. Seine Maklerstellung wird dadurch charakterisiert, dass er von beiden wirtschaftlich und rechtlich unabhängig ist. Dies gilt im Wesentlichen nicht nur für deutsche Makler, sondern weltweit. Aus dieser Situation heraus gibt es grundsätzlich zwei Wege, sich den Markt, auf dem ein Makler tätig werden will, zu erschließen. Er kann Vermarktungsaufträge von Objektanbietern annehmen, um für dieses Objekt passende Interessenten zu suchen. Der zweite Weg besteht umgekehrt darin, Suchaufträge von Interessenten zu übernehmen mit dem Ziel, ein den Wünschen dieses Interessenten entsprechendes Objekt zu finden.

    In Deutschland erfolgt der Marktzugang der Makler überwiegend über Objektaufträge. Im Vordergrund stehen dabei Strategien der Auftragsakquisition (passive, aktive Auftragsakquisition). Das akquirierte Objekt wird zielgruppenbezogen beworben, um Interessenten zu finden, die für einen Vertragsabschluss in Frage kommen.

    Der Marktzugang über das Interessentenpotenzial, also der potenziellen Immobiliennachfrager ist in Deutschland für den Durchschnittsmakler eher eine Ausnahme. Dort, wo sie anzutreffen ist, erfolgt sie überwiegend bei Anlageimmobilien. Dabei spielt die Vermögensberatung eine große Rolle. Ausgangspunkt ist die Ermittlung des Bedarfsprofils bzw. des Suchwunsches des Interessenten. Diesem Profil entsprechend werden die verschiedenen sich bietenden Objektangebote hinsichtlich ihrer Wirtschaftlichkeit, den rechtlichen Gegebenheiten, den steuerlichen Auswirkungen und den gegebenen technischen Standards analysiert und deren Stellenwert im Zusammenhang mit dem daraus entstehenden Vermögensmix ermittelt. Immobilienberatung als Vermögensberatung ist eine wichtige Voraussetzung für die interessentenbezogene Marktzugangsstrategie. Sie dürfte auch in Deutschland an Bedeutung gewinnen.
    Aufgrund des zyklischen Verlaufs der Immobilienmärkte steigen und sinken Mieten und Preise. Konjunktur und Zeitverzögerung, mit der das Angebot auf die Nachfrage reagiert (Schweinezyklus), gelten als wesentliche Ursache für Ab- bzw. Aufschwünge auf den Immobilienmärkten.
    Zäune sind ein beliebtes Thema von Nachbarschaftsstreitigkeiten. Dies wurde vor einigen Jahren auch musikalisch aufbereitet. Gerichte müssen sich meist dann mit der Ausgestaltung von Zäunen befassen, wenn diese
    • den örtlichen Bauvorschriften widersprechen,
    • durch allzu große Höhe, massiven Baustil etc. das Missfallen eines Nachbarn erregen,
    • durch Stacheldrahtbesatz spielende Kinder gefährden.
    Wird vor einer Schiedsstelle zwischen zwei Nachbarn abgesprochen, dass die Grundstücksgrenze mit einem 1,25 Meter hohen Maschendrahtzaun markiert werden soll, darf davon nicht abgewichen werden. Errichtet einer der beiden statt dessen eine 2,50 Meter hohe, blickundurchlässige Wand aus Holz- und Eisenteilen, kann auf Entfernung der Wand und Errichtung des Maschendrahtzaunes geklagt werden (Amtsgericht Strausberg, Az. 9 C 205/04).

    Wird auf einem Zaun zwischen zwei Privatgrundstücken zusätzlich Stacheldraht angebracht, kann bei Gefährdung spielender Kinder die Bauaufsicht einschreiten. Dies entschied das Verwaltungsgericht Koblenz (Az. 7 K 2595/05). Der umstrittene Zaun war 1,80 Meter hoch und konstruktionsbedingt ersteigbar gewesen. Die Bauaufsichtsbehörde ordnete die Entfernung des Stacheldrahts an, da die öffentliche Sicherheit gefährdet sei. Das Gericht bestätigte ihr korrektes Vorgehen.
    Die Maschinenlärmschutzverordnung dient dem Schutz vor Lärm aus der Nachbarschaft in Wohngebieten.
    Hiernach dürfen zum Beispiel in reinen Wohngebieten keine lärmintensiven Geräte und Maschinen an Sonn- und Feiertagen ganztägig sowie an Werktagen in der Zeit von 20 bis 7:00 Uhr betrieben werden. Hierzu gehören zum Beispiel Laubbläser, Müllsammelfahrzeuge, Vertikutierer und rollbare Müllbehälter.
    Ein Maschinenring ist ein Zusammenschluss von Landwirten, die ihre Maschinen zur Bewirtschaftung ihrer Felder sowie auch ihre Arbeitskräfte gemeinschaftlich nutzen. Eine Geschäftsstelle koordiniert die Nutzung und ermittelt freie Kapazitäten bei den einzelnen Betrieben, die dann bei Bedarf von anderen Mitgliedern genutzt werden können. Nimmt ein Betrieb Arbeitskräfte und Maschinen anderer Mitglieder in Anspruch, muss er dafür zahlen – die Abrechnung erfolgt ebenfalls durch den Maschinenring. Maschinenringe sind häufig als Verein bzw. eingetragener Verein (e. V.) organisiert.

    Die Vorteile für die Mitglieder bestehen darin, dass eine effektivere Nutzung der Maschinen und Arbeitskräfte möglich ist; auch muss nicht jeder Betrieb jede Maschine anschaffen. Personalengpässe können kurzfristig ausgeglichen werden.

    Weitere Leistungen von Maschinenringen sind unter anderem die Vermittlung von Helfern für den Betrieb bei sozialen Notfällen und die Organisation von Sammeleinkäufen und Rabattverhandlungen mit Herstellern und Zulieferunternehmen aller Art. Auch die Arbeitnehmerüberlassung ist ein Bereich, in dem Maschinenringe sich teilweise betätigen – so werden zum Beispiel Landwirte und Fahrzeuge im Winter für den Winterdienst vermittelt.

    Die Dachorganisation der Maschinenringe ist der Bundesverband der Maschinenringe e. V. in 86633 Neuburg a. d. Donau.
    Maskarons oder Fratzenköpfe sind Darstellungen maskenhaft verzerrter Tier- oder Menschenköpfe, manchmal Köpfe von Fabelwesen, die als Schmuckelement an Bauwerken wie auch auf Gefäßen, Wandmalereien und so weiter angebracht wurden.
    Gebräuchlich waren sie im Mittelalter, aber auch im Barock, der Renaissance und dem Historismus.

    Sie sind mit dem Gebäude fest verbunden und finden sich meist an Schlusssteinen sowie Tor- oder Fensterbögen. Maskarons an Gebäuden dienen nur der Ausschmückung und nicht etwa als Wasserspeier. Es gibt jedoch auch Maskarons, die mit einem Brunnenbecken verbunden sind und aus deren Mund das Wasser in den Brunnen fließt.
    Auch an der Fassade des Hamburger Hauptbahnhofes (erbaut 1904-1906) finden sich Maskarons.
    Zu den Maßen der baulichen Nutzung zählen die

    • GRZ (Grundflächenzahl) oder GR = zulässige Grundfläche,

    • GFZ (Geschossflächenzahl) oder GF = Geschossfläche,

    • H (Höhe der baulichen Anlagen),

    • Z (Zahl der Vollgeschosse) sowie die

    • BMZ (Baumassenzahl) oder BM = Baumasse.

    In einem Bebauungsplan muss stets die GRZ bzw. GR festgesetzt werden, sowie entweder H oder Z, wenn das Landschaftsbild erhalten bleiben soll. Im Flächennutzungsplan können GFZ oder BMZ und H dargestellt werden.
    Die Massivbauweise ist eine Bauweise, bei der Gebäude aus ein- oder zweischaligem Mauerwerk errichtet werden. Als Material für das Mauerwerk kommen Backstein oder Naturstein in Frage.
    Abkürzung für: Maßnahmegesetz
    Der Maßstab zeigt das Größenverhältnis, in dem etwas proportional zeichnerisch dargestellt wird. Im Maßstab 1:1000 wird das Original in der Zeichnung 1000fach verkleinert dargestellt. So entspricht ein Zentimeter in der Zeichnung zehn Metern in der Realität. Trotzdem wird zur Verdeutlichung ein Detail durchaus im Maßstab 1:1 dargestellt. Die Zeichnung ist in diesem Fall so groß wie das Objekt in der Realität.
    Eine Materielle Baurechtswidrigkeit setzt voraus, dass gegen materielle Vorschriften des Bauplanungsrechts verstoßen wurde. Diese finden sich insbesondere in den §§ 30 ff. des Baugesetzbuches (BauGB).

    Dabei geht es um die Frage, ob ein Bauvorhaben zulässig ist, also genehmigt werden könnte, ob es zum Beispiel im Einklang mit dem Bebauungsplan ist. Auch bei Verstoß gegen Vorschriften des Bauordnungsrechts (beispielsweise über Abstandsflächen) kann materiellrechtliche Illegalität vorliegen – ebenso wie bei Nichtbeachtung anderer öffentlich-rechtlicher Regelungen (zum Beispiel Immissionsschutzrecht), die im Einzelfall zu beachten sind.
    Man unterscheidet verschiedene Arten von Mauerwerk:

    Sichtmauerwerk bleibt nach einer Seite unverputzt und ohne Wärmedämmung, es sei denn, es handelt sich um ein Element des zweischaligen Mauerwerks. Für die nach außen gewendete Sichtmauer müssen frostsichere Steine verwendet und mit Gießmörtel hohlraumfrei verfugt werden.

    Verputztes Mauerwerk mit Innendämmung ist unter den einschaligen Mauerwerken eine bauphysikalisch we­ni­ger gute Lösung, was die nach der Ener­gie­ein­spar­ver­ord­nung vorgeschriebene Wärme­däm­mung betrifft. Sie ist billiger als die Außendämmung, jedoch nicht so effektiv.

    Mauerwerk mit Außendämmung gibt es in mehreren Varianten. Die so genannte "Vorhangfassade" zeichnet sich dadurch aus, dass über der außen angebrachten Wär­me­dämmschicht eine auf Holzlatten befestigte Fassa­den­be­klei­dung angebracht ist.

    Das Wärmeverbundsystem (WDVS) besteht einschließ­lich der Dämmschicht aus drei oder mehreren Schichten. Auf die Dämmschicht wird zur physikalischen Stärkung eine "Armierungsschicht" und zum Zweck des Wetter­schut­zes darauf eine Schlussbeschichtung aufgetragen.

    Eine Alternative zum WDVS bietet die "Plat­ten­ver­klei­dung" eines nach außen wär­me­ge­däm­mten Mauerwerkes. Neben den hier beschriebenen ein­schaligen Mauerwerken gibt es auch noch das zwei­scha­lige Mauer­werk. Die Er­rich­tung von Wohn- und gewerblich ge­nutzten Gebäuden ohne Wärmedämmung ist heute wegen der den Niedrig­ener­gie­haus­stan­dard anstrebenden Ener­gie­ein­spar­ver­ord­nung kaum mehr möglich.
    Abkürzung für: Musterbedingungen
    Abkürzung für: mit beschränkter Haftung
    Abkürzung für: Musterbauordnung
    Abkürzung für: Musterbedingungenen für öffentlich-rechtliche Bausparkassen
    Abkürzung für: Musterbedingungen für private Bausparkassen
    Abkürzung für: Mitglied des Bundestages
    Abkürzung für: Mieteinnahme
    Abkürzung für: Miteigentumsanteil
    Die Auswahl der geeigneten Werbemaßnahmen oder Medien erfolgt mit Hilfe der Media-Planung. Dabei werden zunächst die Marketingziele definiert, etwa der geplante Umsatz oder der angestrebte Marktanteil. Danach werden die Werbeziele festgelegt, wobei die Präferenzen zum Beispiel auf dem Bekanntheitsgrad oder dem eigenen Unternehmensimage liegen können.

    Schließlich werden die Mediaziele im Hinblick auf die zu erreichende Zielgruppe oder die Häufigkeit, mit der die Angehörigen des Zielmarktes das Plakat, die Zeitung oder den Hörfunksender tatsächlich nutzen, beschrieben. Zeitungsverlage stellen als Informationsgrundlage in der Regel Mediamappen zur Verfügung. Aus ihnen ergeben sich das Verbreitungsgebiet und die quantitative Reichweite (Zahl der Leser im Vergleich zur Bewohnerzahl im Verbreitungsgebiet), häufig sogar auch die qualitative Reichweite (Zahl der Leser, die einer bestimmten Zielgruppe angehören).

    Die Zeitungsanzeige ist nach wie vor eine wichtige Informationsquelle für Immobilienkunden. Darum sollte im Interesse der Minimierung der Streuverluste die Mediaplanung stets auf der Grundlage der Mediamappen der Zeitungsverlage erfolgen. Manche Zeitungsverlage machen ihren Anzeigenteil auch im Internet zugänglich.

    Hinzu kommt die Planung der Immobilienangebote direkt im Internet entweder auf der eigenen Homepage oder durch Nutzung der Immobilienportale, die mit der eigenen Homepage verlinkt werden können. Auch hier ist nicht nur auf die jeweils für die gesamte Bundesrepublik veröffentlichte Besucherfrequenz der Immobilienportale zu achten, sondern auch zu hinterfragen, wie die Angebots- und Besucherfrequenz innerhalb speziell des Marktraumes beschaffen ist, auf dem die Immobilien erfolgreich angeboten werden können.
    Als Medianwert (( tilde x )) bezeichnet man in der Statistik den in der Mitte stehenden Wert einer der Größe nach geordneten Stichprobe von Vergleichswerten. Ist die Anzahl der Vergleichswerte nicht ungerade, ergeben die beiden in der Mitte stehenden Werte arithmetisch gemittelt den Median. Damit halbiert der Medianwert eine Stichprobe.

    Der Median kann statt des arithmetischen Mittels angewendet werden bei kleinen Stichproben, beim Verdacht auf Ausreißer oder bei einer asymmetrischen Häufigkeitskurve. Je symetrischer eine Häufigkeitskurve ist, desto näher liegen arithm. Mittel und Median beieinander.

    Obwohl sich der Medianwert weitgehend ohne Berechnungen ermitteln lässt, ist er – entgegen häufig vertretender Meinung – nicht „ungenauer“ als das arithmetische Mittel. Die Güte der verschiedenen Mittelwerte ist nur abhängig von der Streuung und dem Umfang einer Stichprobe.
    Mediapläne sind ein Instrument der Presse- und Öffent­lich­keits­ar­beit von Unternehmen. Sie stellen den "Fahrplan" für die operative PR-Umsetzung dar. Die Mediapläne werden in der Regel in Form einer Excel-Tabelle in den PR-Abtei­lungen der Immobilienunternehmen erstellt und beinhalten sämt­liche Anzeigen­schaltungen, Medien und Veran­stal­tun­gen der Branche, die für das jeweilige Unternehmen relevant sind. Die Medienauflistung umfasst zumeist die inhalt­lichen Schwer­punkte der monatlichen Zeitschriften-Ausgaben eines Jahrganges sowie den voraussichtlichen Anzeigen- und Redaktionsschluss. Die Integration der geplanten Veran­stal­tun­gen beziehungsweise Anzeigen­schal­tungen stellt eine Ergänzung der Mediapläne dar.
    Mit Hilfe der Mediapläne lässt sich die Presse- und Öffent­lich­keits­ar­beit von Immobilienunternehmen langfristig und gezielt aufbauen und gestalten.

    Der Begriff Mediaplan, wie er in der Presse- und Öffent­lich­keits­ar­beit von Unternehmen verwendet wird, ist nicht identisch mit den von Fachzeitschriften herausgegebenen Media­plänen, die redaktionelle Inhalte, Schwerpunktthemen und Anzeigenpreise enthalten.
    Konflikte kosten Zeit, Nerven, entfalten in ihrer Außenwirkung ein negatives Bild und münden im schlimmsten Fall in einen Rechtsstreit. Die Mediation (lateinisch = Vermittlung) bietet ein speziell für die Lösung von Konflikten entwickeltes Gesprächsverfahren. Genutzt werden Ansätze aus der Konflikt- und Verhandlungsforschung, der Kommunikationswissenschaft, der Psychotherapie sowie der Systemischen Therapie. Die Mediation ist keine Institution wie das Schiedsgericht, die Güte- oder Schlichtungsstelle, sondern ein Verfahren der außergerichtlichen Konfliktregelung. Auch in der Immobilienwirtschaft hat sich die Mediation in den letzten Jahren etabliert.

    Der Mediator / die Mediatorin fungiert als Moderator, überlässt den Konfliktbeteiligten alle Entscheidungen, gibt keine Empfehlungen und macht keine Kompromissvorschläge. Der Mediator / die Mediatorin bearbeitet zusammen mit den Beteiligten den Konflikt und versucht, ihn für alle zufriedenstellend aufzulösen. Auch in bereits hoch eskalierten Fällen ist ein Gelingen keine Seltenheit. Die erreichte Einigung zeichnet sich insbesondere durch ihre Nachhaltigkeit aus. Der Mediator / die Mediatorin braucht ein breites Verständnis wirtschaftlicher, psychosozialer und juristischer Zusammenhänge sowie die entsprechende Feldkompetenz.

    Das Ziel der Mediation ist die Lösung eines Konfliktes mit einer verbindlichen, in die Zukunft weisenden Vereinbarung der Teilnehmer.

    Am 26.07.2012 ist das deutsche Mediationsgesetz in Kraft getreten. Es dient der Förderung der Mediation und anderer Verfahren der außergerichtlichen Konfliktbeilegung.
    Beim Medizinischen Versorgungszentrum handelt es sich um einen besonderen Typ des Ärztehauses, das unter ärztlicher Leitung steht. Es wurde im Zusammenhang mit dem GKV-Modernisierungsgesetz 2004 in § 95 des Sozialgesetzbuches V in Deutschland eingeführt. Die Behandlung der Patienten erfolgt durch Ärzte, die im Zentrum ihre Praxis haben. Das Zentrum muss über mindesten zwei Ärzte verschiedener Fachrichtungen verfügen. Die vertragsrechtliche Beziehung entsteht aber nicht zwischen dem Patienten und dem Arzt, sondern zwischen dem Patienten und dem Zentrum. Das Zentrum stellt dem Patienten jeweils die fachlich zuständigen Ärzte zur Behandlung zur Verfügung. Träger des MVZ können Privatkrankenhausgesellschaften, Krankenkassen, Kassenärztliche Vereinigungen oder Pharmaunternehmen sein. Überwiegend (ca. 50 Prozent) handelt es sich um Vertragsärzte. Es gibt keinen besonderen Rechtsformenzwang. Es kann sich um eine GmbH, AG oder KG handeln. Ende 2009 gab es in Deutschland ca. 1.500 zugelassene MVZ mit 7.300 Ärzten (also im Schnitt fünf Ärzte pro Versorgungszentrum). Sofern Gebäude nicht speziell für Medizinische Versorgungszentren errichtet werden, siedeln sie sich meist in ehemaligen Bürogebäuden an. Der Flächenbedarf liegt zwischen 3.500 und 6.000 m², wobei nur ein Teil der Flächen Praxisflächen sind. Teilweise bestehen sie aus Ladenflächen, Flächen für Gastronomie, Flächen für Fitnesseinrichtungen, Apotheken usw. Die Mietansätze sind – je nach Nutzung und Stockwerk – unterschiedlich hoch.
    Abkürzung für: Miteigentümer
    Als Megastadt werden Großstädte bezeichnet, die mehr als zehn Millionen Einwohner haben. 1950 waren nach dieser Klassifikation New York und Tokio die einzigen Megastädte. Von 1975 bis 2005 stieg die Megastadt-Bevölkerung von weltweit 3,5 auf 9,3 Prozent. 2015 gab es bereits rund 30 Megastädte, unter denen die zusammenwachsenden Städte Tokio und Yokohama mit gemeinsam über 38 Millionen Einwohnern den Spitzenplatz belegten. Die weitaus meisten Megastädte liegen in Asien. Weit oben auf der Liste der größten Städte liegen auch Kairo und Lagos auf dem afrikanischen Kontinent. In Europa befinden sich Moskau, Istanbul, Paris und London im unteren Drittel der Liste der 30 größten Städte. Die Rangliste der Megastädte unterscheidet sich je nach Datenquelle.

    Neben dem Begriff Megastadt gibt es auch andere Bezeichnungen für städtische Räume mit einer hohen Bevölkerungszahl, Flächenausdehnung oder Dichte. Dazu zählen zum Beispiel die Begriffe megaurbaner Raum und Agglomerationsraum. Darunter versteht man Regionen aus zusammenwachsenden oder benachbarten Städten, die Metropolregionen bilden wie beispielsweise das Gebiet Rhein-Ruhr.

    Der Begriff Metropolregion schließt ländliche Gebiete mit ein, die durch wirtschaftliche Verflechtungen oder Pendlerströme mit ihren Oberzentren verbunden sind.

    Agglomerationen bestehen dagegen aus einer Kernstadt mit ihrem suburbanen, dicht bebauten Vorortbereich. Weltweit einheitliche Definition existieren nicht.

    Megastädte weisen oft ein ungebremstes Wachstum auf durch Migrationsströme und ein hohes natürliches Bevölkerungswachstum. Wenn die Stadtentwicklung mit der Bevölkerungsentwicklung nicht Schritt halten kann, wenn Arbeitsplätze und Wohnraum fehlen und die Infrastruktur nicht mehr ausreicht, weichen Teile der Bevölkerung in Armensiedlungen oder Elendsquartiere aus und beziehen ihr Auskommen oft im informellen Sektor.

    Megastädte in entwickelten Ländern verfolgen überwiegend eine Politik der Urban Consolidation (Stadtkonsolidierung), um solchen Entwicklungen entgegenzuwirken. Damit ist einerseits die Beschränkung der weiteren Stadtentwicklung auf bereits bestehende Stadtgebiete gemeint, zum Beispiel durch den Bau in die Höhe. Andererseits geht es um die Begrenzung des Bevölkerungswachstums durch Zuzug.

    Die größte Stadt der Welt: In der Metropolregion Tokio-Yokohama lebten 2015 auf einer Fläche von rund 13.600 Quadratkilometern bei einer Bevölkerungsdichte von rund 2.800 Einwohner pro Quadratkilometer knapp 38 Millionen Menschen. Im Stadtgebiet von Tokio lag die Bevölkerungsdichte bei über 15.000 Einwohner pro Quadratkilometer.

    Zum Vergleich: In der Stadt Berlin lebten 2015 auf rund 890 Quadratkilometer 3,6 Millionen Menschen. Die Bevölkerungsdichte lag in der Hauptstadt Deutschlands bei rund 4.000 Einwohner pro Quadratkilometer. In der Agglomeration Berlin leben rund 4.5 Millionen und in der Metropolregion rund 6.0 Millionen Einwohner.

    Mehr Information unter: www.citypopulation.de; United Nations, Department of Economic and Social Affairs, Population Division; Bundeszentrale für politische Bildung, Stichwort Megastädte
    Die Höhe der Provision für das Zustandebringen von Grundstückskaufverträgen wird zumeist als Prozentsatz des Kaufpreises vereinbart. Möglich ist auch die Einigung auf eine Pauschale. Daneben kann zwischen dem Verkäufer und dem Makler ein Vertrag geschlossen werden, wonach der Verkäufer dem Makler einen bestimmten Betrag als Kaufpreis vorgibt. Gelingt es dem Makler, einen höheren Kaufpreis zu erzielen, soll er diesen Betrag als Provision vereinnahmen können.

    Solche Übererlösklauseln sind grundsätzlich wirksam (vgl. BGH NJW 1969, 1628). Der Makler ist nicht verpflichtet, im Interesse des Auftraggebers einen möglichst hohen Kaufpreis zu erzielen. Damit nimmt er vielmehr im Provisionsinteresse ein eigenes Geschäft wahr. Die Vereinbarung stellt sich auch nicht nachträglich als Wucher i.S.d. § 138 Abs.2 BGB dar. Die Vertragspartner konnten bei Abschluss des Vertrages nicht übersehen, ob überhaupt und wenn ja, in welcher Höhe ein Mehrerlös entstehen würde. Schon deshalb könne von einem auffälligen Missverhältnis i.S. d. § 138 Abs.2 BGB nicht gesprochen werden. Der Makler ist jedoch verpflichtet, den Verkäufer über die Höhe des erzielten Kaufpreises zu informieren. Unterlässt er dies und wird dadurch die Wirksamkeit des Kaufvertrages gefährdet und der gutgläubige Auftraggeber der Gefahr der Steuerhinterziehung ausgesetzt, verwirkt der Makler seinen Provisionsanspruch nach § 654 BGB.

    Wesentlich ist auch, dass den Makler bei der Vereinbarung einer Mehrerlösklausel eine gesteigerte Sorgfalts- und Treuepflicht trifft. Er muss seinen Auftraggeber auf den objektiven Marktpreis der Immobilie hinweisen. Falls ihm dafür die erforderlichen Kenntnisse fehlen, muss er sich sachkundig machen. Im Einzelfall ist er eventuell sogar verpflichtet, ein Wertgutachten einzuholen.

    Der Makler verwirkt seine Provision auch dann, wenn er bei Abschluss der Vereinbarung über den Mehrerlös verschweigt, dass er schon einen Interessenten kennt, der mehr als den im Maklervertrag vorgesehenen Preis zahlen wird.

    Dem Käufer muss der Makler seine Doppeltätigkeit und die Vereinbarung einer Verkäuferprovision oder eines Übererlöses dann nicht mitteilen, wenn dieser die Doppeltätigkeit kennt. Dies gilt jedenfalls dann, wenn der Makler für den Verkäufer als Vermittlungsmakler und für den Käufer als Nachweismakler tätig wird (vgl. BGH NJW 1970,1075).

    Während der BGH in dem Urteil von 1969 von einem Sachverhalt ausgeht, in dem der Makler den erzielbaren Kaufpreis (vorher) nicht kennt und deshalb ein Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung verneint, wird die Höhe der Übererlöses begrenzt, wenn der Makler diese kennt: Mehr als 20 Prozent sind Wucher (vgl. BGH 125,135; Palandt-Heinrichs, § 138 Rdnr.68). Achtung: Die Aussage des BGH aus dem Jahre 1969 (s.o.), wonach der Makler nicht verpflichtet sei, im Interesse des Verkäufers einen möglichst hohen Kaufpreis zu erzielen, ist nicht allzu wörtlich nehmen. Einmal gilt dies nicht allgemein, z.B. nicht bei Abschluss eines Alleinauftrages. Übersteigt der Mehrerlös die übliche Provision deutlich, könnte dem Makler, insbesondere gegenüber einem unerfahrenen Verkäufer, Verletzung seiner Beratungspflicht vorgeworfen werden.

    Das Landgericht Berlin erklärte eine Provision zwischen 17 und 35 Prozent des jeweiligen Kaufpreises für sittenwidrig. Diese war im Rahmen einer Mehrerlösklausel zustande gekommen. Bei dem Geschäft ging es um eine Reihe von Eigentumswohnungen, die ein Makler zu deutlich höheren Preisen verkaufte, als zunächst vorgesehen. Das Gericht betonte, dass die Forderung des Maklers vor allem deshalb sittenwidrig sei, weil dieser bewusst ein Informationsdefizit des Verkäufers ausgenutzt habe. Nicht ins Gewicht fiel dabei, dass der Verkäufer eine größere Anzahl von Wohnungen verkaufte und deshalb aus Sicht des Maklers als gewerblicher Grundstückshändler anzusehen war. Dem Gericht zufolge schloss dies nicht aus, dass eine Unerfahrenheit oder ein mangelndes Urteilsvermögen des Verkäufers ausgenutzt worden sei (Landgericht Berlin, Urteil vom 30.05.2013, Az. 9 O 540/11).

    Wichtig ist darüber hinaus, dass die Mehrerlösklausel klar und eindeutig formuliert ist und somit dem Transparenzgebot genügt. Ansonsten ist die Klausel unwirksam (OLG Frankfurt, Urteil vom 29. November 2006, 19 U 120/06).
    Beim Mehrfamilienhaus handelt es sich um ein Wohnhaus mit mindestens drei abgeschlossenen Wohneinheiten. Es kann sich um ein Mietwohnhaus oder um ein Haus mit Eigentumswohnungen handeln. Bei der Planung eines Mehrfamilienhauses sollte heute von vornherein die Aufteilung des Gebäudes in Wohnungseigentum vorgesehen werden.

    Für die so entstehenden Eigentumswohnungen lässt sich eine sinnvolle Finanzierungs- und Steuerstrategie entwickeln, besonders wenn eine der Wohnungen durch den Bauherren oder Käufer wohnlich oder – sofern zulässig – gewerblich (als Büro) selbst genutzt werden soll.
    Beim Mehrgenerationen-Wohnen wohnen mehrere Generationen unter einem Dach oder in der gleichen Wohnanlage. Es gibt unterschiedliche Konzepte, beginnend mit dem einfachen Mehrgenerationenhaus, in dem die Generationen einer Familie zusammenleben. Hier sind ausreichend Platz und Freiraum sowie möglichst ein geräumiger Außenbereich gefragt – oft werden alte, renovierungsbedürftige Mehrfamilienhäuser oder Resthöfe für diesen Zweck umgebaut.

    Der Begriff Mehrgenerationenhaus wird jedoch auch für Häuser oder Wohnanlagen benutzt, die von Vereinen oder Verbänden, also Trägern der freien Wohlfahrtspflege und in einigen Fällen auch von Kommunen oder Kirchengemeinden betrieben werden. Dort wohnen Bewohner unterschiedlichen Alters in getrennten Wohneinheiten. Es gibt teilweise vom Träger organisierte Dienstleistungen und Freizeitaktivitäten, jedoch stehen die gegenseitige Unterstützung der Bewohner und die Hilfe zur Selbsthilfe im Vordergrund. Räume für gemeinsame Aktivitäten oder Treffen sind erforderlich. Angebote für die Bewohner können z. B. ein Tagescafé, Mittagessen, Krabbelgruppen für Kleinkinder oder Hausaufgabenbetreuung für Schüler sein. Ein Jugend- und ein Seniorentreff können vorgesehen sein, aber auch Kurse für Babysitter, für Internetnutzung, Sport- und Fitnessangebote oder eine Hausbibliothek.

    Das Mehrgenerationen-Wohnen wird auch von der sogenannten Wohnprojektebewegung propagiert. Hier gibt es jedoch keinen verantwortlichen Träger und keine verantwortliche Organisation, sondern die Bewohner organisieren ihr Wohnprojekt selbst. Oft wird dafür die Form eines Vereins gewählt, noch öfter die einer Genossenschaft. Auch kleine Genossenschaften müssen dabei Mitgliederversammlungen abhalten und bestimmte Regeln für Buchhaltung und Jahresabschluss beachten. Sie müssen Mitglied eines Genossenschaftsverbandes sein, der einmal im Jahr ihre Bücher prüft.

    Der Begriff „Mehrgenerationen-Wohnen“ bzw. „Mehrgenerationen-Haus“ wurde in Deutschland insbesondere von Ursula von der Leyen in ihrer Zeit als niedersächsische Familienministerin und später als Bundesfamilienministerin aufgebracht. Als Bundesministerin initiierte sie auch ein bundesweites Aktionsprogramm. Einrichtungen, die Mehrgenerationenhäuser betrieben, wurde seit 2006 für die Dauer von fünf Jahren ein Zuschuss in Höhe von 40.000 Euro pro Jahr geboten. War diese Förderphase beendet, mussten sich die Häuser selbst tragen können – etwa durch kostenpflichtige Dienstleistungsangebote. 2012 wurde das Förderprogramm beendet. In einer zweiten Phase wird die Entwicklung der ca. 500 geschaffenen Einrichtungen beobachtet und analysiert. In verschiedenen Bundesländern und Gemeinden gibt es noch andere Möglichkeiten der Förderung für Mehrgenerationen-Projekte.
    Dieser Begriff bezeichnet ein Wohnkonzept, bei dem mehrere Generationen unter einem Dach leben – und die jeweiligen Teile des Hauses architektonisch auf ihre jeweiligen Bedürfnisse zugeschnitten sind. Das reicht vom kindgerechten Spielzimmer mit pflegeleichtem Bodenbelag bis zum barrierefreien Wohnungsteil für die ältere Generation. Mit der Planung von Mehrgenerationenhäusern soll eine natürliche altersmäßige Durchmischung von Wohngebieten erzielt werden.

    Der Begriff Mehrgenerationenhaus wird einerseits für Häuser verwendet, in denen mehrere Generationen einer Familie unter einem Dach leben, andererseits aber auch für Wohnprojekte, bei denen Fremde verschiedener Generationen in getrennten Wohneinheiten unter einem Dach bzw. in einer Wohnanlage wohnen. Hier gibt es einerseits durch öffentliche oder private Träger organisierte Einrichtungen, andererseits aber auch Häuser, die durch die Bewohner selbst im Rahmen einer Genossenschaft oder eines Vereins getragen werden. Bei Mehrgenerationenhäusern steht die gegenseitige Unterstützung der Bewohner (Kinder- und Seniorenbetreuung, Einkaufshilfe, gemeinsame Aktivitäten) im Vordergrund. Häufig werden jedoch auch vom jeweiligen Träger oder der Bewohnergemeinschaft organisierte Dienstleistungen und Freizeitaktivitäten angeboten.
    Eine Mehrhausanlage ist eine aus mehreren, oftmals gleichartigen Gebäuden bestehende Wohnungseigentumsanlage, die einer Wohnungseigentümergemeinschaft gehört. Oftmals bestehen bei den Eigentümern hausspezifische Interessen. Die Begründung des Wohnungseigentums im Rahmen einer Mehrhausanlage sollte fachmännisch korrekt erfolgen und den Eigentümern in der Gemeinschaftsordnung ein Höchstmaß an individuellen Gestaltungsmöglichkeiten bieten.

    Dies gilt insbesondere für Vereinbarungen (§ 10 Abs. 2 Satz 2 WEG) oder Beschlüsse zur Kostenverteilung (§ 16 Abs. 3 und 4 WEG). Sind keine abweichenden Vereinbarungen oder Beschlüsse getroffen, müssen sich alle Eigentümer gemäß § 16 Abs. 2 WEG im Verhältnis der für sie im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteile beteiligen. Danach sind beispielsweise auch die Aufzugskosten von allen Eigentümern zu tragen, und zwar auch von denjenigen, die in einem Haus ohne Aufzug wohnen.

    Nach den am 1. Juli 2007 in Kraft getretenen Änderungen können die Eigentümer jedoch auch mit einfacher Mehrheit beschließen, dass nur die Eigentümer des Hauses mit Aufzug die Kosten für dessen Betrieb zu zahlen haben, es sei denn, dass diese Neuverteilung der Kosten gegenüber der bisherigen Regelung unbillig und deshalb der Beschluss für ungültig zu erklären ist.

    Nach bisher vorherrschender Rechtsauffassung ist ebenfalls auch ein Beschluss wegen Unbilligkeit für ungültig zu erklären, wonach beispielsweise die Kosten für eine Dachsanierung nur von den Eigentümern des betreffenden Hauses zu zahlen sind. Grundsätzlich gilt für Mehrhausanlagen, dass sie rechtlich als Einheit zu behandeln sind. Das hat beispielsweise auch zur Folge, dass die Verwaltung einer Mehrhausanlage nur einem Verwalter übertragen werden kann. Die Bestellung von "Unterverwaltern" ist nicht zulässig.
    Angelegenheiten, über die die Wohnungseigentümer im Rahmen der ihnen durch Gesetz oder Vereinbarung übertragenen Be­schluss­kompetenz entscheiden können, werden gemäß § 23 Abs. 1 WEG durch Beschlussfassung in der gemäß § 25 Abs. 3 WEG beschlussfähigen Wohnungseigentümerversammlung geordnet.

    Handelt es sich dabei um Angelegenheiten einer ordnungs­ge­mäßen Verwaltung, entscheiden die Wohnungseigentümer ge­mäß § 21 Abs. 3 WEG durch Stimmenmehrheit. Als Stimmen­mehrheit gilt dabei das Verhältnis der Ja-Stimmen zu den Nein-Stimmen, wobei es für das Zustandekommen eines Beschlusses ausschließlich darauf ankommt, dass mehr Ja- als Nein-Stimmen abgegeben werden. Stimmenthaltungen werden bei der Fest­stellung des Abstimmungsergebnisses nicht berücksichtigt, so­fern nicht – was zulässig wäre – eine abweichende Vereinbarung getroffen wurde (vergleiche dazu auch BGH, Az. V ZB 3/88, Be­schluss vom 08.12.1988). Bei Stimmengleichheit (gleiche Anzahl von Ja- und Nein-Stimmen) ist ein Beschluss nicht zustande ge­kommen. Durch Vereinbarung kann auch geregelt werden, dass für be­stimmte Verwaltungsangelegenheiten ein qualifizierter Mehr­heits­beschluss erforderlich ist, beispielsweise eine Mehrheit von zwei Dritteln oder drei Vierteln der erschienenen und vertre­tungs­be­rech­tigten Eigentümer oder eine entsprechende Mehrheit bezo­gen auf alle im Grundbuch eingetragenen Wohnungs­eigen­tümer.

    Ein relativer Mehrheitsbeschluss – auch als Minderheits­be­schluss bezeichnet – liegt dann vor, wenn zu einer Beschluss­fas­sung die Mehrheit der abgegebenen Stimmen erforderlich ist, die­se Mehrheit aber nicht erreicht wird. Ein solcher Fall liegt vor, wenn zu einem bestimmten Antrag über mehrere Alternativen, wie beispielsweise bei der Verwalterwahl, die erforderliche Mehr­heit von mehr als der Hälfte der abgegebenen Stimmen für keine der Alternativen erreicht wird. Wird allerdings ein relativer Mehr­heits­beschluss nicht angefochten, ist auch dieser Beschluss wirk­sam.
    Unter einem Mehrspänner versteht man ein Treppenhaus, das für mehrere Wohnungen pro Treppenhauspodest einen Zugang erschließt. Je mehr Wohnungen pro Treppenhaus erschlossen werden, desto größer sind die Einsparungen bei den Baukosten. Werden viele Kleinwohnungen von einem Treppenpodest aus erschlossen, hat dies allerdings den Nachteil, dass sich die Bewohner fremd bleiben. Typische Mehrspänner dieser Art sind die Plattenbauten und Studentenwohnheime.
    Eine Mehrvertretungsgebühr nach Nr. 1008 VV RVG fällt gemäß § 7 Abs. 1 RVG immer dann an, wenn ein Rechtsanwalt für mehrere Auftraggeber tätig geworden ist. Ob es dabei einen oder mehrere Auftraggeber gibt, hängt nicht davon ab, wer dem Anwalt den Auftrag erteilt hat.

    Folglich steht diese Mehrvertretungsgebühr einem Anwalt auch in einem Beschlussanfechtungsverfahren nach § 46 Abs. 1 Satz 1 WEG zu, wenn er von dem nach § 45 Abs. 1 WEG zustellungsbevollmächtigten Verwalter gemäß § 27 Abs. 2 Nr. WEG beauftragt wurde, die übrigen Wohnungseigentümer in einem gegen sie gerichteten Beschlussanfechtungsverfahren zu vertreten.

    Die Vorschrift des § 50 WEG, wonach die Wohnungseigentümer im Regelfall nur die Kosten eines einzigen Anwalts erstattet bekommen können, steht der Festsetzung einer Erhöhungsgebühr nicht entgegen. Aus ihr kann nicht gefolgert werden, dass diesem Rechtsanwalt keine Erhöhungsgebühr für die Vertretung mehrere Auftraggeber zusteht (BGH, 15.9.2011, V ZB 39/11).
    Der Meistbietende hat im Versteigerungsverfahren das höchste Gebot abgegeben. Damit hat er jedoch noch nicht automatisch den Zuschlag erhalten. Liegt das Gebot un­ter­halb der festgesetzten Grenzen, bedarf es der Zu­stim­mung des betreibenden Gläubigers – ansonsten wird es abgewiesen. Sind die Versteigerungsbedingungen erfüllt, besteht bei Abgabe des Höchstgebotes ein Anspruch auf den Zuschlag, mit dem die Immobilie erworben und der Meistbietende – obwohl noch ohne grundbuchliche Ein­tra­gung – der neue Eigentümer ist.
    Meistgebot ist das höchste bei einer (Zwangs-) Versteigerung abgegebene Gebot. Der Meistbietende erhält den Zuschlag und wird dadurch zum Zuschlagsberechtigten (gesetzlich geregelt in § 81 ZVG, Gesetz über Zwangsversteigerung und Zwangsvollstreckung).
    Die Gesetzgebungskompetenz für das Melderecht liegt infolge der Föderalismusreform beim Bundesgesetzgeber. Am 1. November 2015 ist das neue Bundesmeldegesetz (BMG) in Kraft getreten. Dadurch wurden erstmals für alle Bürger bundeseinheitliche Meldevorschriften geschaffen. Zuvor gab es unterschiedliche Meldegesetze in den Bundesländern, so dass es von Bundesland zu Bundesland auch unterschiedliche Meldefristen geben konnte. Seit 2015 legt das Bundesmeldegesetz bundeseinheitlich fest:
    • Wer eine Wohnung bezieht, muss sich innerhalb von zwei Wochen nach dem Einzug bei der Meldebehörde anmelden.
    • Eine Abmeldung ist erforderlich, wenn keine neue Wohnung im Inland bezogen wird – also, wenn der Betreffende ins Ausland umzieht oder eine Nebenwohnung endgültig aufgibt. Auch die Abmeldung muss innerhalb von zwei Wochen nach dem Auszug aus der Wohnung erfolgen. Frühestens kann man sich eine Woche vor dem Auszug abmelden.
    • Personen unter 16 Jahren müssen von der Person an- oder abgemeldet werden, bei der sie ein- oder ausziehen. Im Inland zur Welt gekommene Neugeborene müssen nur angemeldet werden, wenn sie in einer anderen Wohnung als der der Eltern oder der Mutter unterkommen. Ansonsten meldet das Standesamt der Meldebehörde die Geburt eines Kindes bzw. Änderungen des Personenstandes von Menschen jeden Alters.
    • Wer zum Pfleger oder Betreuer für eine volljährige Person bestellt ist und deren Wohnort bestimmen kann, muss sich auch um deren An- oder Abmeldung kümmern.
    • Bundeswehrangehörige oder Teilnehmer am Bundesfreiwilligendienst oder Zivildienst sind von der Meldepflicht befreit, wenn sie in Gemeinschaftsunterkünften oder anderen dienstlich bereitsgestellten Unterkünften wohnen.
    • Wer in Deutschland bereits irgendwo gemeldet ist und eine weitere Wohnung nur für maximal sechs Monate bezieht, braucht sich nicht anzumelden. Wohnt der Betreffende ansonsten im Ausland und ist in Deutschland nicht gemeldet, sind es drei Monate. Wird der betreffende Zeitraum überschritten, muss eine Anmeldung erfolgen. Diese Regelung gilt nicht für Spätaussiedler, Asylbewerber oder Ausländer, die in zugewiesene Aufnahmeeinrichtungen bzw. Unterkünfte einziehen.

    Datenschutz und Auskünfte

    Eine einfache Melderegisterauskunft wird nur erteilt, wenn der Anfrager versichert, die Daten nicht für Zwecke der Werbung oder des Adresshandels zu nutzen. Jede gewerbliche Verwertung der Daten ist anzugeben. Der Bürger kann in eine Nutzung seiner Daten für Werbung oder Adresshandel einwilligen. Ohne Einwilligung dürfen seine Daten nicht weitergegeben werden. Diese kann entweder in genereller Form gegenüber der Meldebehörde oder im Einzelfall gegenüber dem nachfragenden Unternehmen erklärt werden. Hier liegt eine Systemschwäche des Gesetzes: Das tatsächliche Vorliegen einer solchen Einwilligung beim Nachfrager wird allenfalls stichprobenartig kontrolliert. Eine erweiterte Melderegisterauskunft enthält gegenüber der einfachen zusätzliche Daten, ist jedoch auch an weitere Voraussetzungen gebunden.

    Eine Melderegisterauskunft kann auch in automatisierter Form bzw. über Internetportale erteilt werden. Hier ist aber insbesondere bei privaten Nachfragen oft eine vorherige persönliche Identifizierung des Nachfragers mit Ausweisvorlage beim Einwohnermeldeamt erforderlich. Behörden können auf Melderegisterdaten zugreifen, besondere Vorschriften regeln die Datenübermittlung unter staatlichen Stellen. § 42 BMG regelt die Melderegisterauskunft an Religionsgemeinschaften. Diese ist zur Erfüllung der Aufgaben der Religionsgemeinschaft, aber nicht zu arbeitsrechtlichen Zwecken zulässig.

    § 50 BMG ermöglicht sogenannte Melderegisterauskünfte in besonderen Fällen. Gemeint sind damit Auskünfte an politische Parteien, die Adressen für ihre Wahlwerbung benötigen, sowie Mandatsträger, Presse oder Rundfunk hinsichtlich Alters- oder Ehejubiläen von Einwohnern. Auch Adressbuchverlage können Melderegisterauskünfte erhalten. Die Verwendung der Daten ist für letztere nur zweckgebunden zulässig. Auch Auskünfte an den Eigentümer einer Wohnung über die dort gemeldeten Bewohner gehören zu den besonderen Fällen. § 50 Absatz 5 BMG bestimmt, dass die Betroffenen der Übermittlung ihrer Daten widersprechen dürfen. Ausgenommen davon ist die Melderegisterauskunft an den Vermieter. Bei der Anmeldung bei der Behörde muss auf dieses Widerspruchsrecht hingewiesen werden.

    Gemeldete Einwohner haben darüber hinaus die Möglichkeit, eine Auskunftssperre zu beantragen. Diese ist zum Beispiel bei der Gefahr einer Straftat möglich und ist entsprechend zu begründen. Sie wird auf zwei Jahre befristet erteilt, kann jedoch verlängert werden. Die Rechtslage ab 1. November 2015 hat die Hotelmeldepflicht und die für Personen in Krankenhäusern und Heimen vereinfacht.

    Wohnungsgeber – also in der Regel Vermieter – sind verpflichtet, bei der Anmeldung von Mietern mitzuwirken. Die Pflicht, auch bei der Abmeldung mitzuwirken, ist zum 1. November 2016 entfallen. Mitwirken bedeutet, dass Vermieter der meldepflichtigen Person den Einzug schriftlich oder elektronisch innerhalb einer zweiwöchigen Frist ab Einzug bestätigen müssen. Durch diese Regelung soll Scheinanmeldungen vorgebeugt werden.
    Auch Gäste in Hotels, Pensionszimmern oder Ferienwohnungen unterliegen dem Melderecht. Lange gab es unterschiedliche Regelungen in den einzelnen Bundesländern. Seit 1. November 2015 gelten die einheitlichen Vorschriften des Bundesmeldegesetzes.

    Die §§ 29 und 30 des Bundesmeldegesetzes befassen sich mit der Meldepflicht in Beherbungsstätten. Danach hat zunächst einmal jede beherbergte Person am Tag der Ankunft einen besonderen Meldeschein mit einigen Angaben zu ihrer Person handschriftlich zu unterschreiben. Mitreisende Angehörige sind nur der Zahl nach anzugeben. Bei Reisegruppen von mehr als zehn Personen muss nur der Reiseleiter unterschreiben, er hat Anzahl und Staatsangehörigkeit der Mitreisenden anzugeben. Diese Regelung stellt gegenüber der früheren Rechtslage eine Vereinfachung dar, da früher oft das gesamte Formular vom Gast handschriftlich ausgefüllt werden musste und somit nicht vom Hotelier vorbereitet werden konnte.

    Ausländische Gäste, die einen Meldeschein zu unterschreiben haben, müssen sich dem Hotelier gegenüber ausweisen.

    Wer länger als sechs Monate in einer Beherbungsstätte aufgenommen wird, unterliegt der normalen Meldepflicht entsprechend einer festen Wohnung. Wer keinen Wohnsitz im Inland hat, muss sich innerhalb von zwei Wochen bei der Meldebehörde anmelden, sobald sein Aufenthalt die Dauer von drei Monaten überschreitet.

    Nicht der Meldepflicht entsprechend einer Wohnung unterliegen Personen, die auf gewerbsmäßig oder geschäftsmäßig überlassenen Plätzen in Zelten, Wohnmobilen, Wohnwagen oder Wasserfahrzeugen übernachten, solange sie im Inland gemeldet sind. Wer nicht im Inland gemeldet ist, muss sich innerhalb von zwei Wochen bei der Meldebehörde anmelden, sobald sein Aufenthalt die Dauer von drei Monaten überschreitet. Beherbergte Personen haben allerdings am Ankunftstag einen besonderen Meldeschein zu unterschreiben, ausländische Gäste müssen sich ausweisen.
    Abkürzung: Mess- und Eichgesetz
    Unter Messermiete ist das Entgelt für die eingebaute Messeinrichtung (Strom, Wasser, Gas), die auch das Entgelt für die Verrechnung und das Inkasso enthält, zu verstehen. Der Begriff wird in Mietverträgen schon lange nicht mehr verwendet, da die Strom-, Wasser- und Gaskosten (Tarife) sich aufteilen in eine Grundgebühr und verbrauchsabhängige Kosten. Die Grundgebühr enthält heute auch die Kosten, die früher mit der Messermiete abgegolten wurden - soweit sie noch entstehen.
    Als Messie – abgeleitet von engl. mess, Unordnung, Dreck, Schwierigkeiten – bezeichnet man umgangssprachlich einen Menschen, der erhebliche Probleme damit hat, seine Wohnung sauber zu halten und sein Alltagsleben zu organisieren. Es handelt sich dabei oft um eine krankhafte psychische Störung, man spricht dann vom Messie-Syndrom. Im Zusammenhang damit tritt oft das krankhafte Sammeln von Müll oder unbrauchbaren Gegenständen auf.

    Hilfen für "Messies" bieten Selbsthilfegruppen oder spezielle Haushalts-Organisations-Programme, die Organisationen wie die Caritas anbieten. Dabei hilft ein Coach bei der Erstellung von Haushalts- und Arbeitsplänen, aber nicht bei der praktischen Durchführung. Als sinnlos gelten Ermahnungen oder die Einstellung einer Haushaltshilfe. Ist der Mieter wegen hohen Alters oder Krankheit nicht mehr in der Lage, seinen Alltag zu bewältigen, kann beim Amtsgericht / Betreuungsgericht die Bestellung eines Betreuers angeregt werden. Das Gericht wird auf Antrag des Betroffenen oder auch von Amts wegen tätig (§ 1896 BGB). Wird ein Betreuer für alle oder auch nur die finanziellen Angelegenheiten des Mieters bestellt, ist dieser künftig Ansprechpartner des Vermieters.

    Rechtlich gesehen gibt es zwei Aspekte:

    1. Das Verwaltungsrecht: Behörden wie das Gesundheitsamt erfahren von der Messie-Wohnung und überprüfen, ob eine unzulässige Mülllagerung besteht bzw. Gesundheitsgefahren durch Schädlinge etc. vorhanden sind. Gegebenenfalls werden behördliche Schritte eingeleitet. Beispiel: Das Oberverwaltungsgericht Lüneburg hat betont, dass auch ein krankhaftes "Messie-Syndrom" den Bewohner nicht dazu berechtigt, in großem Maße Unrat in seiner Wohnung zu lagern. Im verhandelten Fall hatten sich 50 Kubikmeter Müll angesammelt. Ratten waren in der Wohnung und Fäkaliengestank war entstanden. Die zuständige Behörde forderte den Bewohner bei Androhung der Ersatzvornahme (Müllentsorgung durch Behörde auf seine Kosten) zur ordnungsgemäßen Abfallentsorgung auf, was dieser mit Hinweis auf seine Erkrankung verweigerte. Das Gericht befand, dass am behördlichen Vorgehen nichts auszusetzen sei (Beschluss vom 07.04.2009, Az. 7 LA 13/09).

    2. Das Mietrecht: Der Vermieter kann eine Kündigung des Mietverhältnisses in Erwägung ziehen. Inwieweit tatsächlich ein Kündigungsgrund vorliegt oder ob auch fristlos gekündigt werden kann, richtet sich nach der konkreten Sachlage im Einzelfall.

    Das Amtsgericht München hielt eine fristlose Kündigung für unzulässig, solange sich das Problem nur auf einen muffigen Geruch in der Wohnung selbst und das Ablagern von nicht-biologischen Gegenständen (Hausrat, Kleidung, Zeitungen) beschränke. Ein Kündigungsgrund liegt nach diesem Urteil nur vor, wenn das Messie-Verhalten eine Außenwirkung entfaltet, wenn also andere Mieter durch Gestank oder Ungeziefer belästigt werden (Urteil vom 12.12.2002; Az. 453 C 29264/02). In einem solchen Fall können die anderen Mieter bei erheblichen (!) Beeinträchtigungen das Recht zur Mietminderung haben. Die reine Lagerung von Sperrmüll ohne Substanzgefährdung der Wohnung reicht zur Kündigung nicht aus (AG Friedberg, Urteil vom 16.01.1991, Az. C 1690/90). Ein Grund für eine fristlose außerordentliche Kündigung liegt vor, wenn wegen biologischen Mülls in der Wohnung Ungeziefer angelockt wird oder eine Substanzgefährdung der Mietsache besteht (AG Saarbrücken, Urteil vom 29.10.1993, Az. 37 C 267/93).

    Steht eine Wohnung unter Zwangsverwaltung, muss der Zwangsverwalter für die Erhaltung der Wohnung sorgen. Wiederholte Beschwerden der Hausverwaltung oder anderer Mieter über von der Wohnung ausgehenden Gestank und Verschmutzungen und Hinweise darauf, dass der Mieter ein "Messie" sei, darf er nicht ignorieren. Briefliche Abmahnungen des Mieters sind nicht ausreichend und können zu einem Schadenersatzanspruch gegen den Zwangsverwalter führen (BGH, Urteil vom 23. 06. 2005, Az. IX ZR 419/ 00).
    Stäube, welche in die Innenräume durch Lüftung oder auf anderen Wegen eingetragen werden, können eine Vielzahl von Schadstoffen, unter anderem auch toxische Metalle enthalten.

    Beim Bauen oder bei Heimwerkerarbeiten können Metalle aus Lacken und Farben in die Raumluft gelangen. Außerdem wurden früher für Farben Schwermetalle wie Blei, Cadmium, Chrom und Nickel verwendet. Beim Abschleifen alter Farbreste können diese Schwermetalle frei werden, in die Raumluft gelangen und eingeatmet werden. Auch beim Abbrennen von Farbresten können diese Metalle gasförmig in die Luft gelangen und sich an vorhandene Staubpartikel anlagern.

    Auch bei der Verbrennung von Holz, Kohle und anderen fossilen Energieträgern werden Metalle freigesetzt und gelangen insbesondere bei undichten Abgasführungen in die Innenraumluft. Zuerst werden die Metalle gasförmig emittiert und lagern sich dann sekundär an andere vorhandene Staubpartikel in der Raumluft an. Sie können zum Teil auch bereits primär während des Verbrennungsprozesses an gleichzeitig emittierte Staub- und Rußpartikel absorbiert werden. Blei kann aus zerbrochenen Fieberthermometern frei werden.

    Folgende Schwermetalle aus der Raumluft sind ggf. von gesundheitlicher Bedeutung:

    Blei:
    Chronische hohe Belastungen können zu Bluthochdruck, Anämie, sowie Schädigungen des zentralen und peripheren Nervensystems führen. Bei Kindern zeigten sich als neurotoxische Bleiwirkungen Verhaltensstörungen insbesondere hinsichtlich der Aufmerksamkeits- und Reaktionsleistungen sowie ein Hyperkinetisches Syndrom. Es besteht Verdacht auf krebserzeugende Wirkung.
    Cadmium:
    Hohe chronische Belastung führt zur Nieren- und Knochenschädigungen. Cadmium ist als krebserzeugend eingestuft.
    Quecksilber:
    Nach dem Einatmen von Quecksilberdämpfen können Störungen des Nervensystems sowie Nierenstörungen auftreten.
    Nickel:
    Bei beruflicher Belastung sowie bei sensibilisierten Personen, welche mit nickelhaltigen Gegenständen in Berührung kamen, treten allergische Hauterkrankungen auf. Nickel, einschließlich seiner anorganischen Verbindungen, ist als krebserzeugend eingestuft.

    Die in der Außenluft und Innenraumluft vorhandenen Konzentrationen an Schwermetallen sind in den letzten Jahren stark rückläufig. Akute und chronische Gesundheitsgefährdungen sind im Allgemeinen in der Innenraumluft nicht zu erwarten.

    Prophylaktische Maßnahmen
    • Durchführung der gleichen Maßnahmen wie im Stichwort Staub.
    • Abschleifen alter Farbanstriche nur mit Schutzmaske. Sichere und unschädliche Beseitigung des Schleifstaubes. Insbesondere alte gelbe und rote Lackanstriche können Kadmium enthalten sowie alte weiße Anstriche Blei.
    • Abbrennen alter Farbanstriche nicht in Innenräumen, entstehende Emissionen nicht einatmen.
    • Nickel-Kadmium-Batterien gehören nicht in den Hausmüll, sondern sind gesondert zu entsorgen. In schnurlosen Elektrogeräten sind oft Nickel-Kadmium-Batterien enthalten.
    Nach einer Definition des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung handelt es sich bei Metropolregionen um "hochverdichtete Agglomerationsräume mit mindestens 1 Mio. Einwohner, die sich – gemessen an ökonomischen Kriterien wie Wettbewerbsfähigkeit, Wertschöpfung, Wirtschaftskraft und Einkommen – besonders dynamisch entwickeln und international gleichzeitig besonders herausgehoben und eingebunden sind." Sie strahlen als europäische Metropolregionen mit ihren Funktionen im internationalen Maßstab über die nationalen Grenzen hinweg.

    In Deutschland zählen hierzu nach dem Beschluss der Ministerkonferenz für Raumordnung vom 3.6.1997: Berlin mit dem brandenburgischem Umland, Hamburg, München, Stuttgart, Region Rhein-Main mit Frankfurt als Zentrum, Rhein-Ruhr mit Köln, Düsseldorf mit den Ruhrstädten Duisburg-Dortmund-Essen, das Dreieck Halle-Leipzig-Dresden. Die 32. Ministerkonferenz hat nach Prüfung der entsprechenden Anträge im Mai 2005 beschlossen, folgende weiteren Verflechtungsräume als Metropolregion auszuweisen: Nürnberg-Erlangen-Fürth, Hannover-Braunschweig-Göttingen, Bremen-Oldenburg sowie den Rhein-Neckarraum.
    Von einem Mezzanine-Darlehen wird im Rahmen der Immobilienfinanzierung gesprochen, wenn das gewährte Darlehen wegen Überschreiten der Beleihungsgrenze durch Grundpfandrechte nicht mehr vollständig abgesichert werden kann. Es müssen dann zusätzliche Sicherheiten geboten werden, wie Verpfändung von anderen Vermögenswerten oder Bürgschaften durch Dritte. Ein besonderer Wert wird auf die Bonität des Darlehensnehmers gelegt. Hier bleibt der Fremdkapitalcharakter jedoch erhalten.

    Im Rahmen einer Projektfinanzierung kann mit dem finanzierenden Kreditinstitut auch eine Gewinnbeteiligung vereinbart werden, wofür im Gegenzug niedrigere Darlehenszinsen gefordert werden. Bei der Unternehmensfinanzierung kann das von Kreditinstituten zur Verfügung gestellte Mezzaninekapital bei einer entsprechenden Gestaltung wegen seines Beteiligungscharakters als Eigenkapital ausgewiesen werden. Es handelt sich um eine speziell für mittelständische Unternehmen attraktive Finanzierungsform.
    Abkürzung für: Mehrfamilienhaus
    Abkürzung für: Miethöhegesetz
    Abkürzung für: Gesetz zur Regelung der Miethöhe
    Abkürzung für: Mischgebiet
    Ein Microblog ist eine Kurzform des normalen Blogs. Nachrichten sind hier, ähnlich wie bei einer SMS, auf eine bestimmte Anzahl an Zeichen begrenzt und werden in Echtzeit anderen Nutzern zum Lesen zur Verfügung gestellt. Das bekannteste Microblogging-Portal ist Twitter.

    Twitter

    Twitter ist eine Form des Social Media und wurde im März 2006 von Jack Dorsey, Biz Stone und Evan Williams gegründet. Twitter begann zunächst als ein Forschungs- und Entwicklungsprojekt innerhalb der San Franciscoer Podcasting-Firma Odeo. Jack Dorsey wollte einen Dienst schaffen, mit dessen Hilfe man via Massen-SMS kleinen Gruppen mitteilen kann, was man gerade tut. Ursprünglich wurde Twitter nur intern von Odeo-Mitarbeitern genutzt.

    Anders als bei klassischen sozialen Netzwerken wie Facebook setzt Twitter auf einen einseitigen Austausch. Man freundet sich nicht mit jemandem an, sondern "abonniert" lediglich dessen Nachrichten und wird somit zum "Follower." Es gibt drei Kürzel, die für die Verwendung von Twitter relevant sind:
    • RT = Re-Tweet:
      Der Re-Tweet ist mit der klassischen Mundpropaganda vergleichbar. Wenn ein Nutzer etwas Interessantes schreibt (= "twittert") und ein Follower dies an seine eigenen Follower weitergeben möchte, kopiert er die ursprüngliche Nachricht und setzt ein RT sowie den Namen des Schreibers davor. Somit wissen alle, von wem der Beitrag ursprünglich kommt.
    • # Hashtag:
      Mit Stichwörtern lassen sich Tweets verschiedenen Kategorien zuordnen. Indem man zum Beispiel #Immobilie hinter seinen Tweet schreibt, wird dieser automatisch dieser Kategorie zugeordnet. Durch Klick auf einen Hashtag werden alle Beiträge zu diesem Thema angezeigt.
    • @ Name:
      Um andere Nutzer direkt anzuschreiben, wird ein @ vor den Namen gesetzt, also zum Beispiel @Müller. So fühlt sich der Nutzer Müller direkt angesprochen, trotzdem ist der Tweet öffentlich, so dass alle anderen Nutzer diesen auch sehen können. Um auf das Profil des Angesprochenen zu gelangen klickt man dann einfach auf den Namen.
    Neben der einseitigen Möglichkeit der Beendigung eines Mietverhältnisses durch Kündigung kann ein Mietverhältnis auch durch Vertrag aufgehoben werden. Dieser Mietaufhebungsvertrag kann von Mieter- oder Vermieterseite angeregt werden. Er eröffnet dem Vertragspartner die Möglichkeit, ohne Rücksicht auf mietvertragliche oder gesetzliche Bestimmungen und ohne Respektierung von Kündigungsvoraussetzungen und -fristen, die "Partnerschaft Mietverhältnis" zu beenden. Der Mietaufhebungsvertrag unterliegt keinem Formzwang - auch nicht bei Wohnraummietverhältnissen. Aus Beweisgründen ist eine schriftliche Vereinbarung mit ausdrücklicher Benennung des Auszugstermins jedoch dringend zu empfehlen.

    In vielen Fällen wird von Vermieterseite eine Abfindung für den schnellen Auszug des Mieters angeboten. Zieht der Mieter nicht termingerecht aus, verliert er meist seinen Anspruch auf die Abfindung. Dies soll allerdings laut dem Landgericht Nürnberg-Fürth (NJW-RR 93, 81) anders sein, wenn der Vermieter keinerlei Kündigungsgrund hatte: Der Mieter kann zwar die Abfindung fordern, ist dem Vermieter aber schadenersatzpflichtig (in Höhe der Miete, die für den Zeitraum zwischen vereinbartem Vertragsende und Auszug angefallen wäre). Der Vermieter kann ferner vom Aufhebungsvertrag zurücktreten, dann wird der vor dem Aufhebungsvertrag bestehende Zustand wiederhergestellt (keine Abfindung, Mietvertrag bleibt bestehen).

    In einem Mietaufhebungsvertrag können noch weitere Punkte geregelt werden: Etwa eine besenreine Wohnungsrückgabe, die Befreiung des Mieters von den Schönheitsreparaturen oder die Verpflichtung zu deren Durchführung bzw. eine Entschädigungszahlung an den Vermieter anstelle einer Renovierung. Geregelt werden kann auch, dass die Nebenkostenvorauszahlungen nur bis zum Auszug des Mieters stattfinden und dass bei vertragsgerechter Wohnungsübergabe innerhalb einer bestimmten Zeit die Mietkaution zurückzuzahlen ist.

    Sind diese Fragen jedoch bereits geklärt, können die Vertragspartner im Aufhebungsvertrag auch schlicht vereinbaren, dass nun keine gegenseitigen Ansprüche aus dem Mietvertrag mehr bestehen.

    Grundsätzlich kann ein Mietaufhebungsvertrag auch durch konkludentes, also schlüssiges Verhalten der Vertragspartner geschlossen werden. Vor Gericht hat dies allerdings nur in ganz eindeutigen Situationen Bestand. Äußert zum Beispiel eine Partei im Streit, dass man nichts dagegen habe, wenn der andere das Vertragsverhältnis beende, wird dies in der Regel nicht als Angebot zum Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages gewertet. Zieht etwa der Mieter aufgrund einer solchen Aussage des Vermieters aus, gilt der Mietvertrag weiter und es muss weiter Miete gezahlt werden – bis zum regulären Vertragsende nach Kündigung. Akzeptiert der Vermieter stillschweigend den Auszug der Mieter als Vertragsbeendigung, ist der Vertrag allerdings tatsächlich beendet. Spätere Mietnachforderungen sind dann ausgeschlossen.

    Einige Gerichte verlangen die Erfüllung sehr strenger Voraussetzungen für die Wirksamkeit eines mündlichen Mietaufhebungsvertrages. Dieser soll demnach nur ausnahmsweise zustande kommen und auch nur dann, wenn sicher ist, dass die Vertragspartner sich über alle klärungsbedürftigen Fragen tatsächlich geeinigt haben – also etwa über die Rückzahlung der Mietkaution und über die Durchführung von Schönheitsreparaturen. Über alles muss nachweisbar gesprochen worden sein und es muss eine eindeutige Vereinbarung gegeben haben (Landgericht Hanau, Urteil vom 06.06.2014, Az. 2 S 40/14). Vor dem Hintergrund dieser Rechtsprechung ist eine schriftliche Vereinbarung unbedingt zu empfehlen, auch wenn diese vom Gesetz nicht gefordert wird.

    Ein Mietaufhebungsvertrag kommt nicht zustande, wenn die Mieter einfach ausziehen und der Vermieter von ihnen stillschweigend die Wohnungsschlüssel entgegennimmt oder in der Wohnung verbliebene Gegenstände aufbewahrt.
    Baulärm stellt einen Mangel dar, der bei nicht geringfügiger Lautstärke und Dauer zu einer Mietminderung berechtigen kann. Hier sind mietrechtlich zwei Aspekte zu unterscheiden:
    • Baulärm durch Sanierungs- bzw. Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters,
    • Baulärm durch Maßnahmen von Wohnungs- oder Grundstücksnachbarn.
    Wird Baulärm durch Maßnahmen am Gebäude verursacht, die der Vermieter veranlasst hat, kann der Mieter abhängig von Dauer und Intensität des Lärms eine Mietminderung vornehmen. Auch wenn die durchgeführten Maßnahmen vom Mieter zu dulden waren, besteht das Recht auf Minderung der Miete. Der Vermieter hat ggf. die Möglichkeit, nach erfolgreichem Abschluss der Arbeiten eine Mieterhöhung wegen Modernisierung durchzuführen. Diese ist jedoch an besondere Voraussetzungen geknüpft und muss dem Mieter rechtzeitig angezeigt werden.

    Geht der Baulärm von einem Nachbargrundstück oder einer benachbarten Wohnung im Eigentum eines anderen Eigentümers aus, kann der Mieter trotzdem gegenüber seinem Vermieter eine Mietminderung geltend machen. Wird also z.B. ein Nachbarhaus grundlegend saniert, können sich für den Vermieter erhebliche Mietausfälle ansammeln. Es stellt sich damit die Frage, inwieweit der Vermieter gegen den Nachbarn vorgehen kann, von dem die Belästigung ausgeht.

    Da der Eigentümer des Nachbargrundstücks bzw. der Nachbarwohnung ebenfalls das Recht hat, sein Eigentum wirtschaftlich sinnvoll zu nutzen, zu modernisieren und im Rahmen des Baurechts nach seinem Geschmack zu gestalten, besteht kein Unterlassungsanspruch gegen lärmerzeugende Arbeiten. Lärmbegrenzende Maßnahmen wie Lärmschutzwände können meist nicht gefordert werden, da dies angesichts der Kosten für den Bauherrn unzumutbar wäre. Es kann jedoch ein Anspruch des Vermieters auf Ersatz des erlittenen Mietausfalles bestehen. Rechtsgrundlage für diesen Anspruch ist § 906 Abs. 2 BGB. Die Beweislast liegt hier beim Vermieter, der den Mietausfall geltend machen will. Er ist nicht gezwungen, das Verhältnis zu seinen Mietern durch gerichtliche Schritte gegen ihre Mietminderungen zu belasten. Der Vermieter muss sich lediglich über die Zustände am Gebäude informieren und sich durch einzelne Besichtigungen der Wohnungen vom Bestehen der Lärmbelästigung überzeugen. Einige Gerichte verlangen ein Lärmprotokoll mit Uhrzeit- und Datumsangaben. Das Landgericht Berlin etwa hat dies als entbehrlich angesehen, wenn der Vermieter nicht vor Ort wohnt. Bestimmte Arbeiten – namentlich das Zerkleinern von Gehwegplatten mit dem Presslufthammer, der Abriss eines Daches mit Beseitigung des Materials über Schuttrutschen, das Abschlagen des Fassadenputzes oder das Ausstemmen neuer Fensteröffnungen gelten nach dem Gericht auch ohne Lärmprotokoll als lärm- und schmutzintensive Tätigkeiten (Landgericht Berlin, Az. 67 S 195/02, 67 S 287/02). Vor dem Landgericht Berlin wurde der Grundstücksnachbar zum Ersatz des Mietausfallschadens verurteilt.
    Mietausfallversicherungen stellen eine wichtige Absicherung für Vermieter dar. Es gibt sie für den gewerblichen Bereich, aber auch für vermietete Wohngebäude. Meist wird von der Mietausfallversicherung der Mietverlust ersetzt, der entsteht, wenn die Mieträume durch Brand, Blitzschlag, Explosion, Leitungswasser, Rohrbruch oder Sturmschäden nicht mehr oder nur noch eingeschränkt benutzbar sind. Mieter können in solchen Fällen ggf. die Miete mindern. Die Versicherung ersetzt den Mietverlust meist für 12 Monate. Die übliche Mietausfallversicherung deckt keinen Mietausfall ab, der durch Leerstände oder zahlungsunfähige bzw. unwillige Mieter verursacht wird. Einige Versicherungen bieten auch einen solchen Schutz zu speziellen Konditionen an.

    Im Rahmen einer Wohngebäudeversicherung wird oft ein Mietausfall infolge von Elementarschäden mitversichert. Vor Vertragsabschluss sollte der genaue Versicherungsumfang geprüft werden. Bei großen Mietobjekten mit vielen Wohneinheiten, hohem Anteil gewerblicher Nutzung und hohen Mieteinkünften ist es ratsam, den Versicherungsschutz zeitlich um weitere sechs bis zwölf Monate auszudehnen. Oft wird vertraglich ein Selbstbehalt von 20 Prozent je Schadensfall vereinbart. Kein Versicherungsschutz besteht üblicherweise für Mietwohnungen, die in einem Zeitraum von sechs Monaten vor Beginn des Versicherungsvertrages ganz oder zum Teil leerstanden oder für die es in diesem Zeitraum Mietrückstände gab.

    Die Beiträge für eine Mietausfallversicherung stellen keine umlagefähigen Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung dar. Sie können daher nicht auf die Mieter umgelegt werden. Von der Mietausfallversicherung ist das Mietfactoring zu unterscheiden. Bei dieser Vertragskonstruktion veräußert der Vermieter seine Mietforderung an einen Dritten, der sie eintreibt.
    Das Mietausfallwagnis ist eine kalkulatorische Größe, die dazu dient, das Risiko einer Ertragsminderung durch Miet­minderung, uneinbringliche Forderungen und zeitweiligen Leerstand zu berücksichtigen. Da eine Mietsicherheit im preisgebundenen Wohnraum für Mietzahlungen nicht ver­langt werden kann, ist das Mietausfallwagnis Bestandteil der Kostenmiete. Es gibt dem Vermieter die Möglichkeit, Rücklagen für Ausfälle zu bilden und kann mit zwei Prozent der Jahresmiete angesetzt werden. Ostdeutschland liegt zum Teil weit darüber. Ermittlungen des GdW zufolge soll es Wohnungsunternehmen geben, bei denen die Er­trags­min­de­rung durch Leerstand bis zu 30 Prozent beträgt.

    Für Geschäftsgrundstücke beträgt der Er­fah­rungs­wert drei bis vier Prozent des Rohertrages, bei Spezialimmobilien oft noch höher. Der Kalkulationssatz für das Mietausfallwagnis umfasst neben dem Leerstands- und Mietminderungsrisiko auch die uneinbringlichen Kosten eines Räumungs- oder Mietforderungsprozesses gegen den Mieter.

    Beim Ansatz des Mietausfallwagnisses im Rahmen der Er­trags­wer­ter­mitt­lung wird nur die Ertragsminderung be­rück­sich­tigt, die durch Mietausfälle bei bestehenden Miet­ver­hält­nis­sen entstehen (Kosten gerichtlicher Maß­nah­men zur Beitreibung, Leerstand bei Mieterwechsel). Struktur- und konjunkturbedingte Ausfälle schlagen sich im Rahmen der Nachhaltigkeitsprüfung der Mieterträge durch ent­spre­chend verringerte Ansätze nieder.
    Unter einer Mietbescheinigung versteht man ein Formblatt, aus dem eine Reihe von Daten über die Mietwohnung und das Mietverhältnis hervorgehen und das vom Mieter bei einer Behörde zwecks Beantragung staatlicher Leistungen vorzulegen ist. Die Mietbescheinigung wird vom Vermieter ausgefüllt.

    Mietbescheinigungen sind üblich bei Anträgen auf:
    • Grundsicherung im Rahmen von ALG II (Kosten für Unterkunft und Heizung), Wohngeld,
    • Berufsausbildungsförderung, etwa "BAföG."
    Der Inhalt von Mietbescheinigungen wird meist von den betreffenden Behörden vorgegeben und ist oft umstritten. Von Mieterseite wird hier einerseits grundsätzlich das übertriebene Sammeln von persönlichen Daten gerügt, welche für den Antrag keine Relevanz besitzen. Andererseits werden auch negative Folgen für das Mietverhältnis befürchtet, weil der Vermieter über das Ausfüllen des Antrags zwangsläufig erfährt, dass sein Mieter staatliche Leistungen beantragt.

    Für die Mietbescheinigung gibt es kein bundeseinheitliches Formular. Vielmehr werden von den unterschiedlichen Behörden und Kommunen je nach Antragszweck eigene Formulare entwickelt. Typische Fragen darin betreffen zum Beispiel
    • das Verwandtschaftsverhältnis zwischen Mieter und Vermieter,
    • Größe und Ausstattung der Wohnung,
    • Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit der Wohnung,
    • Art der Beheizung,
    • möblierte Vermietung,
    • Höhe und Zusammensetzung der Miete,
    • Nebenkosten (Höhe der Heizkosten, ggf. Untermietzuschlag),
    • öffentlich geförderter Wohnraum,
    • Mietvorauszahlungen / Mieterdarlehen,
    • bestehende Mietrückstände,
    • Angehörige des Mieters in der Wohnung.
    Von Gegnern der Mietbescheinigung wird häufig ein Beschluss des Hessischen Landessozialgerichts vom 22.08.2005 zitiert (Az. L 7 AS 32/05 ER). Im zugrunde liegenden Fall hatte die zuständige Behörde dem Antragsteller Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhalts mit der Begründung verweigert, dass er keine Kontoauszüge über die letzten drei Monate und keine Mietbescheinigung vorgelegt habe. Das Gericht gab dem Antragsteller Recht. Dabei wurde jedoch nicht grundsätzlich der Behörde das Recht abgesprochen, eine Mietbescheinigung zu verlangen. Im konkreten Fall waren die notwendigen Daten bereits auf andere Weise beigebracht worden (Mietvertrag, Nebenkostenabrechnung, Kopie des Dauerauftrags). Dazu kam, dass sowohl die bezahlte Miete als auch die Wohnungsgröße deutlich unter der Schwelle des Angemessenen lagen. Das Gericht sah daher weitere Nachprüfungen als unnötig an und betrachtete das Recht des Antragstellers auf informationelle Selbstbestimmung als verletzt. Es muss jedoch darauf hingewiesen werden, dass sich Gerichtsurteile – insbesondere die unterer Instanzen – immer auf den konkreten Einzelfall beziehen. Keinesfalls darf aus diesem Urteil geschlossen werden, dass die Behörde niemals eine Mietbescheinigung verlangen darf. Ein anderes Gericht kann durchaus auch anders entscheiden.

    Vermieter sind hinsichtlich des Wohngeldes verpflichtet, Mietbescheinigungen auszufüllen (siehe § 23 Abs.3 Wohngeldgesetz). Auf den Antrag beim ALG II ist dies nicht übertragbar. Da die Verweigerung der Mitwirkung jedoch lediglich zu Zahlungsschwierigkeiten des Mieters führt, dürfte eine solche kaum zweckdienlich sein. Der Nachteil für den Vermieter besteht hier im Zeitaufwand für das Ausfüllen der Formulare.
    Die Mietdatenbank ist eine zur Ermittlung der örtlichen Vergleichsmiete fortlaufend geführte Sammlung von Mieten, die von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter gemeinsam geführt und anerkannt wird (§558e BGB). Eine Auskunft aus der Mietdatenbank kann zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens hinsichtlich einer Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden.

    Der Vorteil von Mietdatenbanken besteht in ihrer jeweiligen Aktualität. Sie werden fortlaufend mit neuen Daten gefüttert. Mietdaten, die älter als vier Jahre werden, werden ausgesondert.

    Vorreiter in Deutschland war die Mietdatenbank in Hannover, betrieben vom "Verein zur Ermittlung und Auskunftserteilung über die örtlichen Vergleichsmieten e.V. (MEA)."

    Inzwischen sind in verschiedenen Städten Mietdatenbanken entstanden.
    Daten aus einer Mietdatenbank können auch dazu herangezogen werden, die Angemessenheit der Unterkunftskosten im Rahmen eines Antrags auf Arbeitslosengeld II zu prüfen. Das Bundessozialgericht hat dazu festgestellt, dass die Verwaltungsbehörde die Daten der Mietdatenbank sowohl aus dem Gesamtbestand an Wohnungen, als auch nur aus dem Bestand der Wohnungen mit einfachem Standard gewinnen könne.

    Die zuständige Behörde sei jedoch dazu verpflichtet, nachvollziehbar offen zu legen, nach welchen Kriterien sich die Entscheidung gerichtet habe. Der Träger der Grundsicherung müsse immer nachvollziehbar erläutern, nach welchen Kriterien die Entscheidung getroffen worden sei. Die Richter betonten, dass sowohl Datenerhebung als auch Datenauswertung den allgemein akzeptierten rechtlichen Standards zu genügen hätten(BSG22.09.2009, Az. B 4 AS 18/09, Urteil vom 22.09.2009).
    Die Miete (vor Novellierung des Mietrechts im Jahr 2001 auch „Mietzins“ genannt) ist der Preis für eine vertragsgemäße Nutzung von "Sachen" (Mietsache) insbesondere Räumen (z.B. Haus, Wohnung, Werkstatträume). Die Miete in weiterem Sinne umfasst die "Grundmiete", auch den Betrag für Betriebskosten und Zuschläge.

    Beim preisgebundenen Wohnraum sind die Betriebskosten stets durch Vorauszahlungen (mit jährlicher Abrechnung) umzulegen, beim freifinanzierten Wohnungsbau können die Betriebskosten als Vorauszahlung oder als Pauschale vereinbart werden. In welchem Turnus die Miete zu zahlen ist (monatlich, viertel-/halbjährlich oder jährlich), vereinbaren die Mietparteien im Mietvertrag.

    Bei Wohnraum kann der Vermieter die Zustimmung zur "Gebrauchsüberlassung an Dritte" von einer angemessenen Erhöhung der Miete abhängig machen (Untermietzuschläge), wenn ihm dies anders nicht zuzumuten wäre. Bei Gewerberaum sind die Bedingungen für Mietzuschläge frei aushandelbar.

    Für den Mietvertrag gibt es verschiedene Gestaltungsformen für Mietpreisvereinbarungen, zum Beispiel Staffelmietvertrag, Indexmietvertrag, Zeitmietvertrag.
    Beide Ehepartner / Mieter können im Fall einer Trennung hinsichtlich Miete und Nebenkosten Ausgleichsansprüche untereinander haben. Beide haften für die Schuld aus dem Mietvertrag zu gleichen Teilen. Zahlt also z. B. die in der Mietwohnung gebliebene Ehefrau die gesamte Miete, hat sie gegen den in Trennung lebenden Ehemann Anspruch auf Ersatz der Hälfte der Miete. Dies gilt jedoch nur im "Innenverhältnis" gegenüber dem Ehemann; sie kann nicht den Vermieter darauf verweisen, sich diese Hälfte vom Ehemann direkt bezahlen zu lassen. Zahlt der aus der Wohnung ausgezogene Ehemann die gesamte Miete weiter, hat er Anspruch auf Erstattung der halben Miete durch die in der Wohnung verbliebene Ehefrau.

    Anders kann dies sein, wenn der weggezogene Partner Ehegattenunterhalt zahlt: Dann kann er die von ihm gezahlte volle oder anteilige Miete für die Wohnung, in der er nicht mehr wohnt, bei der Unterhaltsberechnung von seinem Einkommen abziehen und somit seine Unterhaltspflicht reduzieren. Er kann dann aber nicht zusätzlich Erstattung der halben Miete verlangen. Was für ihn vorteilhafter ist, muss rechtzeitig ausgerechnet werden. Ist das Trennungsjahr abgelaufen oder der Scheidungsantrag eingereicht, kann der aus der Wohnung ausgezogene Partner verlangen, dass der weiter darin wohnende Partner die Miete allein bestreitet oder der gemeinsamen Kündigung des Mietvertrages zustimmt.

    Bleibt der finanzstärkere Ehepartner in der Wohnung und zahlt die Miete allein, kann auch er während des Trennungsjahres einen Teil der Miete bei der Unterhaltsberechnung von seinem Einkommen abziehen – aber nur, wenn die Wohnung für ihn und gegebenenfalls die bei ihm lebenden Kinder zu groß bzw. zu kostspielig ist. Abgezogen werden kann daher nur die Differenz zwischen der tatsächlichen Miete und einer für ihn angemessenen Miete. Ausziehen muss er vor Ende des Trennungsjahres oder Einreichen des Scheidungsantrages nicht – bei einem Zusammenleben mit gemeinsamen Kindern meist auch danach nicht.

    Sofern ein Ehepartner mietfrei wohnt – etwa weil sein bisheriger Partner die Kosten trägt, wird ihm dieser Wohnvorteil als zusätzliches Einkommen angerechnet. Für verbrauchsabhängige Wohnnebenkosten gilt: Wer in der Wohnung wohnt und diese Kosten bezahlt, kann sie nicht bei der Unterhaltsberechnung vom Einkommen abziehen. Wer als Unterhaltspflichtiger ausgezogen ist und die Kosten weiter zahlt, kann sie in voller Höhe direkt vom Unterhalt (nicht vom Einkommen) abziehen.
    Bei Gewerbe-Objekten spricht man im Zusammenhang mit gemischt genutzten Objekten wie Shopping Centern vom Mieter-Mix. Dabei gilt es, eine gute Mischung bzw. Zusammensetzung von Dienstleistungen und Geschäften sowie kleinen Läden zu erreichen, da ein guter Mieter-Mix – neben dem eigentlichen Konzept – entscheidend für den Erfolg des Centers bzw. des Gewerbe-Objektes ist. Erstrebenswert ist ein Mieter-Mix, der vor allem Kaufkraft, aber auch qualifizierte Laufkundschaft in ein Objekt bringt. Wichtig sind in diesem Zusammenhang die Synergie-Effekte zwischen den einzelnen Mietern bzw. Betreibern. Erreicht wird ein guter Mieter-Mix durch eine enge Zusammenarbeit zwischen Center-Manager, Eigentümer, Initiatoren, Betreiber und Gewerberaummakler.
    Ein Mietverhältnis kann zugunsten des Mieters in Form der Eintragung einer Mieterdienstbarkeit abgesichert werden. Es handelt sich dabei um eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit. Damit kann der Mieter erreichen, dass im Falle der Insolvenz des Vermieters aufgrund des Rangverhältnisses die Dienstbarkeit nicht unter die Masseverbindlichkeit fällt. Wichtig ist, dass die Mieterdienstbarkeit im Range vor den der Finanzierung dienenden Grundschulden eingetragen wird. Solche Mieterdienstbarkeiten werden vor allem von solchen gewerblichen Mietern gefordert, die ein hohes Interesse an der Beibehaltung eines günstigen Standorts des Mietobjektes haben, aber auch dann, wenn der Mieter in das Mietobjekt erhebliche Mittel investiert hat und schließlich in Fällen einer für ihn günstigen Gestaltung des Mietverhältnisses. Der Schutz der Mieterdienstbarkeit besteht vor allem darin, dass das Sonderkündigungsrecht, das dem Erwerber des Gebäudes im Falle der Veräußerung der Immobilie zusteht, faktisch nicht durchsetzbar ist.
    Unter einer Mieterdirektabrechnung versteht man die Abrechnung der Betriebskosten einer Mietwohnung direkt zwischen Versorgungsunternehmen und Mieter, also ohne den „Umweg“ über den Vermieter. Der Mieter erhält vom Versorger die entsprechenden Abrechnungen, Gebührenbescheide und Abschlagspläne und zahlt direkt an diesen. Zur Anwendung kommt die Mieterdirektabrechnung insbesondere

    • bei Einfamilienhäusern und
    • im Bereich des Wärme-Contracting.

    Der Vorteil der Direktabrechnung ist eine erhebliche Einsparung an Arbeitsaufwand und Verwaltungskosten. Üblich ist die Direktabrechnung insbesondere bei verbrauchsabhängigen Betriebskostenpositionen wie etwa den Heizungs-, Warmwasser oder Energiekosten. In diesem Fall würden nicht verbrauchsabhängige Kostenpositionen weiterhin über den Vermieter abgerechnet.

    Ein Nachteil besteht jedoch darin, dass in vielen Fällen der Vermieter als Vertragspartner des Versorgers oder schlicht aufgrund seiner Eigenschaft als Hauseigentümer gegenüber öffentlichen Stellen in der Pflicht bleibt und zur Zahlung herangezogen werden kann, wenn Zahlungen des Mieters ausbleiben. Dabei ergibt sich das Problem, dass der Vermieter mangels Unterlagen oder mangels mieterseitiger Kooperation oft nicht nachvollziehen kann, welche Zahlungen bereits geleistet wurden und welche Abschläge zu welchem Zeitpunkt überhaupt fällig werden. Der Schriftverkehr läuft nämlich in der Regel nur über Mieter oder Vermieter, aber nicht über beide.

    Es gibt verschiedene Vertragskonstruktionen bei Versorgungsunternehmen, um eine Mieterdirektabrechnung zu regeln. Meist muss zu einem bestimmten Stichtag eine Zwischenablesung stattfinden. Nötig sind in der Regel von allen drei Parteien unterschriebene Vereinbarungen. Teilweise wird auch auf einer mieterseitigen Lastschrift-Einzugsermächtigung bestanden. Der Mieter erhält in der Regel eine Empfangsbevollmächtigung für den gesamten Schriftverkehr.
    Unter Mieterfluktuation versteht man die Häufigkeit, mit der Mieterhaushalte ihre Wohnung wechseln. Sie führt zu Umschichtungen im jeweiligen Bestand der Mietverhältnisse in den Mietwohnhäusern. Mieterfluktuation kann zu Wohnungsleerständen im Wohnungsbestand führen, bei gewerblich genutzten Mietgebäuden zu Gewerberaumleerstand. Hier soll nur die Fluktuation im Mietwohnbereich betrachtet werden. Für diese Mieterfluktuation gibt es drei Ursachengruppen: Endogene, exogene und psychologische.

    Endogene Ursachen

    Zu den endogenen Ursachen zählen Haushaltsneugründungen (z.B. durch Eheschließungen, Gründung von Lebenspartnerschaften und Wohngemeinschaften), Größenänderungen der Haushalte und Haushaltauflösungen (z.B. durch Tod, Ehescheidungen, Auflösung von Lebenspartnerschaften). Schließlich hat auch noch der demographische Wandel einen Einfluss auf die Veränderungen der Mieterschichten. Er führt einerseits zur Verringerung der Haushaltsgrößen, andererseits zur Verringerung der Zahl der konventionellen Wohnungsmieter durch altersbedingte Umorientierungen (Seniorenresidenzen, Pflegeheime usw.). Diese Fluktuationsursachen betreffen überwiegend den örtlichen Wohnungsmarkt.

    Exogene Ursachen

    Exogene Ursachen der Fluktuation beim Wohnungsbestand sind die auf Haushalte von außen einwirkenden Einflussgrößen. Sie lösen vor allem Wanderungsbewegungen aus. Zu nennen sind die regional verschiedene Entwicklung der Beschäftigungsverhältnisse und damit verbunden der Einkommen, die Entwicklung der Arbeitslosigkeit und damit verbunden mögliche Privatinsolvenzen, politisch erzeugte soziale Standards und dergleichen. Bei einer entsprechenden Mobilität des Faktors Arbeit bilden sich Wachstums- und Schrumpfungsregionen, die zu unterschiedlichen Fluktuationseffekten führen. In Wachstumsregionen führt Mobilität zu qualitativ und quantitativ steigendem Wohnkonsum, in Schrumpfungsregionen zur Vergrößerung der Leerstände. Hohe allgemeine Fluktuationsquoten gelten im Übrigen auch als Indiz für entspannte Wohnungsmarktverhältnisse, während niedrige Fluktuationsquoten eher auf angespannte Marktverhältnisse (Wohnungsmangel) hindeuten.

    Psychologische Ursachen – Grad der Mieterzufriedenheit

    Das von endogenen und exogenen Ursachen unabhängige besondere Fluktuationsniveau einer Wohnanlage oder eines Mietwohnhauses hängt schließlich noch von der Mieterzufriedenheit und der dadurch bedingten Bindung der Bewohner an die Umgebung und die Hausgemeinschaft ab. Aus der Perspektive von Wohnungsanbietern ist es deshalb von besonderer Bedeutung, durch geeignete Maßnahmen das Fluktuationsniveau zu senken bzw. gering zu halten und den Fluktuationssaldo (Gewinnung von Neumietern abzüglich Mieterverluste durch Wohnungsaufgaben) zu verringern. Dadurch werden Mietausfälle, Mieterwechsel- und Leerstandskosten erspart.

    Nicht alle eine hohe Wohnzufriedenheit bedingenden Umstände können vom Vermieter herbeigeführt werden. Einfluss kann er nehmen durch einen ausgewogenen Mietermix, durch Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen, ansprechende Gestaltung der Außenanlagen, Angebot besonderer Leistungen an Mieter, Kontaktförderung durch Mieterfeste usw. Keinen oder nur geringen Einfluss dagegen haben Vermieter auf die Wohngebietsgestaltung (Lage des Wohngebiets, Infrastruktur, Bewohner von Nachbarhäusern, störende Immissionen und dergleichen). Vermieter tun gut daran, durch Mieterbefragungen einen Zufriedenheitsindex zu erstellen und periodisch fortzuschreiben. Sie können damit auch die Wirksamkeit etwa getroffener Maßnahmen erkennen.
    Mietergemeinschaft ist ein Begriff aus der früheren DDR. Nicht zu verwechseln mit ähnlich bezeichneten Mietervereinen, der Wohngemeinschaft (WG) oder der Gemeinschaft nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch.

    Nach § 97 Abs.2 Zivilgesetzbuch der DDR hatten Mieter im Rahmen der Mietergemeinschaft die Pflicht, bei Instandhaltung, Pflege, Verschönerung und Modernisierung ihrer Wohnhäuser mitzuwirken. Das Zivilgesetzbuch enthielt noch weitere Pflichten der Mieter im Rahmen der Mietergemeinschaft sowie Regelungen zum Verhältnis der Mieter untereinander und zum Verhältnis der Mietergemeinschaft gegenüber Außenstehenden.

    Umstritten ist, ob Vereinbarungen einer Mietergemeinschaft nach der Wiedervereinigung noch wirksam sind. Nach dem Einigungsvertrag bleiben zivilrechtliche Verträge von vor dem 3.10.1990 grundsätzlich bestehen. Das früher geltende DDR-Recht ist auf vertragliche Schuldverhältnisse z.T. noch anwendbar. Ob ein Vertrag, der eine Mietergemeinschaft betrifft, noch gilt, ist jeweils im Einzelfall durch anwaltliche Beratung zu klären.
    Unter Mieterhöhung versteht man die Neufestsetzung einer Miete, die über der bisher bezahlten Miete liegt. Dies kann durch einvernehmliche Vertragsänderung, durch einseitige Erklärung, durch Änderungskündigung oder durch das gesetzlich geregelte Mieterhöhungsverlangen erfolgen.

    Auf welche Weise eine Mieterhöhung stattfinden kann, richtet sich nach den vertraglichen Vereinbarungen, nach der Art des Mietverhältnisses und den jeweils zutreffenden Vorschriften. Die Erhöhung der Miete im Wege der Änderungskündigung ist nur bei Mietverhältnissen möglich, die sich nicht auf Wohnungen beziehen. Die Mieterhöhung durch einseitige Erklärung ist bei öffentlich gefördertem Wohnraum nach § 10 Wohnungsbindungsgesetz möglich.

    Nach § 558 BGB kann der Vermieter von Wohnraum die Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miethöhe bei Inkrafttreten der Erhöhung seit 15 Monaten unverändert geblieben ist. Das Mieterhöhungsverlangen darf frühestens ein Jahr nach der vorangehenden Mieterhöhung vorgebracht werden. Ferner darf der Vermieter die Kappungsgrenze nicht überschreiten. Das bedeutet: Er darf die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um über 20 Prozent erhöhen. Mieterhöhungen auf Grund einer Modernisierung und Betriebskostenerhöhungen werden bei den oben genannten Fristen und der Kappungsgrenze nicht berücksichtigt. Die Landesregierungen können durch Rechtsverordnungen Gemeinden oder Teile von Gemeinden benennen, in denen Wohnungsknappheit herrscht. In diesen Gebieten wird die Kappungsgrenze auf 15 Prozent heruntergesetzt. Die Festlegung gilt für jeweils fünf Jahre.

    Bei Mieterhöhungen zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist dem Bundesgerichtshof zufolge immer die tatsächliche Wohnfläche zugrunde zu legen – und nicht eine womöglich abweichende im Mietvertrag. Es kommt bei Mieterhöhungen nicht mehr darauf an, wie groß die Flächenabweichung ist. Die Kappungsgrenze ist jedoch immer zu beachten, und bei ihr zählt die bisher gezahlte Miete (Urteil vom 18.11.2015, Az. VIII ZR 266/14).

    Stimmt der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen nicht zu, muss der Vermieter auf Zustimmung klagen. Die Klage muss innerhalb von drei Monaten nach Verstreichen der Zwei-Monatsfrist Frist für die Zustimmung erhoben werden.

    Eine Mieterhöhung ist auch nach weiteren Vorschriften möglich. So wird bei einer Staffelmiete die Miete in regelmäßigen Zeitabständen um einen vorher vertraglich festgesetzten Betrag erhöht (§ 557a BGB). Bei einer Indexmiete ist die Höhe der Miete an die Entwicklung des Verbraucherpreisindex gebunden (§ 557b BGB). Nach der Durchführung von bestimmten Modernisierungsmaßnahmen kann die Miete um jährlich 11 Prozent der angefallenen Kosten erhöht werden (§ 559 BGB). Auch Betriebskostenumlagen können bei Bedarf erhöht werden, dabei gelten jedoch nicht die Regeln einer Mieterhöhung.

    Wesentliche Änderungen eines Mietvertrages unterliegen der Formvorschrift des § 550 BGB und damit der Schriftform. Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 25. November 2015 betont, dass jede Änderung der Miethöhe eine wesentliche Änderung des Mietvertrages ist und damit schriftlich erfolgen muss. Dies gilt auch bei einer Mieterhöhung um nur 20 Euro oder 1,5 Prozent. Der Bundesgerichtshof änderte mit dieser Entscheidung die gängige Rechtsprechung der Obergerichte, die bis dahin bei geringen Mieterhöhungen keine Schriftform gefordert hatten (Az. XII ZR 114/14).
    Unter Modernisierungsmaßnahmen versteht man bauliche Veränderungen,

    • durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),
    • durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung vorliegt,
    • durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,
    • durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,
    • durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,
    • die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind, oder
    • durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.

    Vermieter können bei frei finanziertem Wohnraum nach Abschluss der genannten Modernisierungsmaßnahmen die Miete um jährlich 11% der angefallenen Kosten erhöhen (§ 559 BGB).

    Immer wieder entsteht Streit um die Frage, wann eine Modernisierung vorliegt, die den Vermieter zur Erhöhung der Miete berechtigt. Bloße Reparatur- oder Instandsetzungsarbeiten werden nicht als Modernisierung angesehen. Wird eine alte Einbauküche durch eine neue ersetzt, gilt dies nicht als Modernisierung. Wird erstmals eine Einbauküche eingebaut, stellt dies eine Modernisierungsmaßnahme dar (Erhöhung des Wohnwertes). Wird eine Wärmedämmung der Außenwand durchgeführt, liegt eine Modernisierung vor. Werden dabei gleichzeitig auch Schäden an der Fassade repariert, sind diese nicht Teil der Modernisierung und müssen bei der Mieterhöhung herausgerechnet werden.

    Formalien:
    Die Mieterhöhung muss in Textform erfolgen. Der Mieter muss daraus zweifelsfrei folgende Angaben entnehmen können:

    • den nachvollziehbar errechneten Betrag der Erhöhung,
    • die gesamten für die Modernisierung angefallenen Kosten,
    • die Aufschlüsselung der Kosten für die einzelnen Baumaßnahmen,
    • Aufschlüsselung der Kosten von Modernisierung und Instandsetzung / Instandhaltung,
    • den Verteilerschlüssel, falls mehrere Wohnungen modernisiert wurden,
    • ob die Kosten ganz oder teilweise durch öffentliche Zuschüsse oder zinsvergünstigte Darlehen aus öffentlichen Haushalten bzw. durch Mieterdarlehen oder andere von Mietern erbrachte Leistungen gedeckt wurden.

    Eine Mieterhöhung ohne die entsprechenden Erklärungen ist nicht wirksam. Zu den umlagefähigen Kosten der Modernisierung gehören nicht:

    • Zinsen für Kredite,
    • Verwaltungskosten,
    • Erschließungskosten für Straßenbaumaßnahmen,
    • Mietausfälle durch zeitweise unbewohnbare Wohnungen / Mietminderungen,
    • Ansprüche des Mieters, die im Rahmen der Arbeiten entstanden sind (z.B. Hotelkosten).

    Staatliche Fördergelder muss der Vermieter aus den Modernisierungskosten herausrechnen. Die erhöhte Miete wird erst mit dem Anfang des dritten Monats nach Zugang der Erhöhungserklärung fällig. Die Frist verlängert sich um sechs weitere Monate, wenn der Vermieter dem Mieter die Mieterhöhung nicht korrekt nach den Vorschriften des § 555c Abs. 1 und 3 bis 5 im Rahmen der Modernisierungsankündigung angekündigt hat oder wenn die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt.

    Beispiel:
    Zugang der Erhöhungserklärung am 23. März.
    Erhöhte Miete fällig ab 1. Juni.
    Bei fehlender Mitteilung über Mieterhöhung im Rahmen der Modernisierungsankündigung:
    Erhöhte Miete fällig ab 1. Dezember.

    Plant der Vermieter eine Modernisierungsmaßnahme, muss er den Mieter spätestens drei Monate vor Arbeitsbeginn darüber in Kenntnis setzen. Dabei müssen neben der voraussichtlichen Art, der Dauer und dem Umfang der Arbeiten in wesentlichen Zügen auch die voraussichtliche Mieterhöhung und die voraussichtliche zukünftige Höhe der Betriebskosten angegeben werden. Auch auf die Möglichkeit eines Härtefalleinwands und die entsprechende Form und Frist (§ 555d BGB) ist hinzuweisen. Nach dem Bundesgerichtshof schließt eine verspätete Mitteilung der voraussichtlichen Mieterhöhung die Erhöhung nicht aus. Grund: Auch eine völlige Unterlassung der Mitteilung hat nur die Verschiebung des Beginns der Mieterhöhung um weitere sechs Monate zur Folge (BGH, Az. VIII ZR 6/07, Urteil vom 19.9.2007).

    Bei der Mieterhöhung wegen Modernisierung hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht: Er kann bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erhöhungserklärung den Mietvertrag außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Die Erhöhung tritt dann nicht in Kraft; gegenteilige Vereinbarungen sind nichtig.

    Der Mieter kann Einsicht in die Rechnungsbelege der Modernisierungsarbeiten verlangen, bevor er der Mieterhöhung zustimmt. Zu weit geht es jedoch laut BGH, wenn der Mieter zusätzlich auch noch die Zahlungen an die Handwerksbetriebe nachgewiesen haben will. Im Urteilsfall führte das Gericht aus, dass der Mieter Einsicht in die Rechnungen erhalten und den Umfang der ausgeführten Arbeiten nicht angezweifelt habe. Dies müsse ausreichen (Beschluss vom 20.03.2012, Az VIII ZR 294/11).

    Die voraussichtlich zum 1. Juni 2015 in Kraft tretenden Regelungen zur „Mietpreisbremse“ sehen eine Ausnahme für Neuvermietungen nach einer umfassenden Modernisierung vor. Diese unterliegen nicht den Einschränkungen bei der Höhe der neuen Miete. Dem Bundesjustizministerium zufolge ist eine Modernisierung als umfassend zu betrachten, wenn sie einen solchen Umfang aufweist, dass eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt ist. Davon kann meist ausgegangen werden, wenn die Investition etwa ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands erreicht.
    Bei einer Wohnung des preisgebundenen Wohnraums ist eine Mieterhöhung nur über § 10 Wohnungsbindungsgesetz möglich.

    Voraussetzung: Die bisherige Miete liegt unter dem Maximalbetrag, der nach dem Wohnungsbindungsgesetz zulässig ist. Die Miete kann bis zu dieser Grenze erhöht werden.

    Erklärt der Vermieter die Mieterhöhung, ist vom ersten Tag des auf die Erklärung folgenden Monats an das erhöhte Entgelt zu zahlen. Mieterhöhungen, die nach dem 15. eines Monats abgegeben werden, werden am Monatsersten des übernächsten Monats wirksam.

    Beruht die Erklärung auf einer rückwirkenden Erhöhung der Betriebskosten, kann sie auch rückwirkend gelten. Sie wirkt dann auf den Zeitpunkt zurück, an dem die Betriebskosten erhöht wurden. Maximal kann die Rückwirkung bis zum Beginn des der Erklärung vorausgehenden Kalenderjahres zurückreichen. Der Vermieter muss jedoch die Erklärung innerhalb von drei Monaten nach Kenntnisnahme von der Betriebskostenerhöhung abgeben.

    Vermieter und Mieter können wirksam vereinbaren, dass eine Mieterhöhung ausgeschlossen ist.
    Eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete kann der Vermieter vornehmen, wenn die Miete zum Zeitpunkt des Eintritts der geplanten Erhöhung seit 15 Monaten gleich geblieben ist. Das Mieterhöhungsverlangen – also die Aufforderung des Mieters zur Zustimmung zur Mieterhöhung – kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung vorgebracht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 (Mieterhöhung wegen Modernisierung) bis 560 BGB (Erhöhung der Betriebskosten) werden dabei nicht mitgezählt.

    Die ortsübliche Vergleichsmiete richtet sich nach dem, was in der Gemeinde für Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren gezahlt worden ist. Nicht berücksichtigt werden dabei mietpreisgebundene beziehungsweise öffentlich geförderte Wohnungen.

    Zusätzlich muss die sogenannte Kappungsgrenze beachtet werden: Die Miete darf sich innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB abgesehen, um nicht mehr als 20 Prozent erhöhen. Allerdings hat die Mietrechtsreform 2013 den Landesregierungen die Möglichkeit eröffnet, diese Grenze auf 15 Prozent abzusenken. Dazu muss die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil davon besonders gefährdet sein. Die Landesregierung kann ein solches Wohnungsmangelgebiet per Rechtsverordnung festlegen, diese Festlegung ist auf maximal fünf Jahre begrenzt (§ 558 BGB).

    Die Kappungsgrenze ist unbeachtlich, wenn:

    • Eine Pflicht des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und
    • soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt.

    Die Regelungen über die Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete dürfen nicht zum Nachteil des Mieters vertraglich abgewandelt werden.

    Formell muss die Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete in Textform erfolgen – also als reproduzierbarer Text mit erkennbarem Absender / Urheber, aber nicht notwendigerweise mit eigenhändiger Unterschrift. Auch eine Übermittlung per Fax oder E-Mail ist damit zulässig.

    Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete und damit zur Begründung der Mieterhöhung können laut Gesetz herangezogen werden:

    • Ein Mietspiegel,
    • die Auskunft einer Mietdatenbank,
    • ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,
    • die Nennung von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen mit entsprechender Miethöhe.

    Gibt es in der Gemeinde einen qualifizierten Mietspiegel mit Angaben für entsprechende Wohnungen, sind die Angaben des Mietspiegels im Mieterhöhungsverlangen auf jeden Fall mitzuteilen – auch wenn eines der anderen Begründungsmittel verwendet wird. Wird Bezug auf einen Mietspiegel genommen, der Spannen enthält, muss die verlangte Miete lediglich innerhalb der Spanne liegen. Das Gesetz (§ 558a BGB) sagt auch, was zu tun ist, wenn kein aktueller Mietspiegel zur Verfügung steht oder ein qualifizierter Mietspiegel nicht vorschriftsmäßig aktualisiert wurde: Es darf auch ein anderer, insbesondere ein veralteter oder ein Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde verwendet werden.

    Nach dem Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 303/06, Urteil vom 20.06.2007) setzt eine Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete nicht voraus, dass die Miete seit Vertragsbeginn bereits erhöht wurde. Wurde also ursprünglich eine Miete unterhalb der damaligen ortsüblichen Vergleichsmiete vereinbart, kann der Vermieter später bis zur aktuellen ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen – allerdings unter Beachtung der oben genannten Einschränkungen (z. B. Kappungsgrenze). Einem weiteren Urteil zufolge darf eine Erhöhung auch dann stattfinden, wenn die bisherige Miete sich bereits innerhalb der Spanne für die ortsübliche Vergleichsmiete bewegt hat (Az. VIII ZR 322/04, Urteil vom 06.07.2005). Jedoch muss auch die neue Miete innerhalb der Spanne für die ortsübliche Vergleichsmiete liegen.

    Bei einer Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht. Er kann bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Im Fall der Kündigung tritt die Mieterhöhung nicht in Kraft.

    Gibt es für eine Gemeinde keinen Mietspiegel, kann der Vermieter auch den Mietspiegel einer Nachbargemeinde mit vergleichbarer Marktlage zur Begründung der Mieterhöhung heranziehen. Der BGH entschied dies im Zusammenhang mit den beiden Gemeinden Backnang und Schorndorf bei Stuttgart (Urteil vom 16.6.2010; Az. VIII ZR 99/09). Der BGH betonte in diesem Urteil, dass auch ein einfacher Mietspiegel zumindest als Indiz für die vom Vermieter angegebene Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden kann. Beim qualifizierten Mietspiegel wird demgegenüber von Gesetzes wegen vermutet, dass er die korrekte ortsübliche Vergleichsmiete aufzeigt.

    Wird der Mietspiegel einer anderen Gemeinde verwendet, kommt es jedoch auf die Vergleichbarkeit beider Gemeinden an. So durfte nach dem Bundesgerichtshof ein Vermieter in einer Gemeinde mit 4.500 Einwohnern nicht den Mietspiegel der nahen Stadt Nürnberg mit 500.000 Einwohnern zur Begründung einer Mietwerhöhung heranziehen (13.11.2013, Az. VIII ZR 413/12).

    Die Kosten für ein privates Sachverständigengutachten zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete kann der Vermieter nach dem Landgericht Mainz nicht auf den Mieter umlegen. Dem Gericht zufolge dient das Gutachten ausschließlich der wirtschaftlichen Vermögensverwaltung des Vermieters (Beschluss vom 20.01.2004, Az. 3 T 16/04).

    Mit Einführung der sogenannten „Mietpreisbremse“ durch das Mietrechtsnovellierungsgesetz zum 1. Juni 2015 können die Bundesländer in besonders ausgewiesenen Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt Mieterhöhungen bei der Neuvermietung von Bestandswohnungen einschränken. Die neue Miete darf dann höchstens die ortsübliche Vergleichsmiete plus zehn Prozent erreichen. Die Vermietung von Neubauten und Immobilien nach einer umfassenden Modernisierung ist von der Neuregelung ausgenommen.
    >br> Bei einer Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete ergeben sich oft Streitigkeiten, weil diese nach der Wohnfläche berechnet wird. Die Wohnfläche wird aber in einer Vielzahl von Mietverträgen falsch angegeben. So halten Mieter einem Mieterhöhungsverlangen unter Umständen entgegen, dass die Wohnfläche in Wahrheit kleiner ist als vertraglich vereinbart. Andererseits kommt es auch vor, dass Vermieter im Rahmen der Mieterhöhung die Gesamtmiete an eine in Wahrheit höhere Quadratmeterzahl anpassen möchten. Nach bisheriger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes konnten Abweichungen der Wohnfläche bei einer Mieterhöhung nur berücksichtigt werden, wenn sie oberhalb einer Bagatellgrenze von zehn Prozent lagen. Diese Rechtsprechung hat der BGH am 18.11.2015 geändert. Künftig ist bei Mieterhöhungen allein die tatsächlich messbare Wohnfläche relevant. Ein Vermieter kann also im laufenden Mietverhältnis bei der Berechnung des Erhöhungsbetrages die echte Wohnfläche zugrunde legen, auch wenn diese höher ist als im Mietvertrag angegeben. Natürlich muss er auch eine niedrigere Wohnfläche entsprechend berücksichtigen. Achtung: Auch wenn eine höhere Wohnfläche zugrunde gelegt werden darf, muss die Mieterhöhung im Rahmen der Kappungsgrenze bleiben (Az. VIII ZR 266/14).
    Das Verlangen des Vermieters von Wohnraum nach einer Mieterhöhung unterliegt bestimmten inhaltlichen und formalen Regeln. Das Mieterhöhungsverlangen ist demnach "in Textform" geltend zu machen und zu begründen. Bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete muss die bisherige Grundmiete (Miete ohne Betriebskosten und Erhöhungen wegen baulicher Veränderungen) zum Zeitpunkt der Erhöhungsverlangens ein Jahr und bis zum Inkrafttreten der Erhöhung 15 Monate unverändert geblieben sein.

    Das Mieterhöhungsverlangen muss die Höhe des neu verlangten Mietpreises, also den Endbetrag und den Erhöhungsbetrag enthalten. Zur Begründung kann Bezug genommen werden auf einen Mietspiegel, eine Auskunft aus einer Mietendatenbank, das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder auf die Entgelte von drei vergleichbaren Wohnungen. Das vorrangige Begründungsmittel ist der sogenannte qualifizierte Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde anerkannt werden muss. Es gilt eine gesetzliche (widerlegbare) Vermutung für dessen Richtigkeit.

    Falls ein qualifizierter Mietspiegel existiert, der Angaben für die Mietwohnung enthält, muss der Vermieter diese Angaben im Mieterhöhungsverlangen mitteilen – und zwar auch dann, wenn die Mieterhöhung nicht mit dem qualifizierten Mietspiegel begründet wird. Unterlässt er dies, ist die Mieterhöhung unwirksam.

    Als Alternative zum qualifizierten Mietspiegel bleibt der "einfache" Mietspiegel, der von der Gemeinde oder von den Interessenverbänden der Mieter und Vermieter einvernehmlich erstellt wird. Für die Gemeinden besteht allerdings keine Pflicht, einen Mietspiegel zu erstellen. Die verlangte neue Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen und nicht mehr als 20 Prozent der bisher bezahlten Miete betragen (Kappungsgrenze). Seit der Mietrechtsreform vom 01.05.2013 können die Landesregierungen Gebiete mit Wohnungsmangel bestimmen, in denen die Kappungsgrenze bei 15 Prozent liegt. Dem Mieterhöhungsverlangen kann der Mieter innerhalb von zwei Kalendermonaten nach Erhalt des Vermieterschreibens zustimmen. Tut er dies nicht, so muss der Vermieter zur Durchsetzung seines Verlangens Klage erheben, und zwar innerhalb von nunmehr drei weiteren Monaten.

    Der Mieter kann auch teilweise zustimmen. Er muss dann den von ihm anerkannten Erhöhungsbetrag ab Beginn des dritten Monats nach Zugang des Erhöhungsverlangens bezahlen. Dem Vermieter bleibt aber die Möglichkeit, auf Zustimmung in Höhe des Differenzbetrages zu klagen.
    Die Mieterliste ist grundlegender Bestandteil verschiedenster immobilienwissenschaftlicher Disziplinen und enthält detaillierte Angaben über Mietobjekt, Mietvertragspartner sowie sonstige Daten zum Mietverhältnis. Diese können beispielsweise sein:
    • Mietername, Beruf und Geburtsdatum,
    • Beginn des Mietvertrags, ggf. Kündigungsdatum und Ende des Mietvertrags,
    • Bezeichnung mit Ort und Anschrift der Liegenschaft, ggf. interne Zuordnung, z.B. EDV-Schlüssel der Verwaltungseinheit, Wirtschaftseinheit,
    • Lage der Einheit im Gebäude (Etage),
    • Mietvertragsnummer,
    • Nutzungsart,
    • Verantwortlicher kaufmännischer/technischer Verwalter, Asset Manager, Facility Manager, Property Manager, Hausmeister,
    • leerstehend/vermietet,
    • vermietete Fläche in Quadratmetern,
    • Höhe der Grundmiete (netto/kalt),
    • Höhe der Betriebskostenvorauszahlung oder -pauschale,
    • Höhe der Heizkostenvorauszahlung,
    • Höhe der Bruttomiete,
    • mietfreie Zeit, Mietminderung, Mietnachlässe, Mietauf- und -zuschläge,
    • Eigenverwaltung oder Verwaltung für Dritte.
    Aus bestimmten Angaben sowohl aus der Mieterliste als auch aus der Mieterselbstauskunft lässt sich die Mieterstruktur (Alter, Familienstand, Wohndauer, Mietniveau etc.) und die Bonität ermitteln. Unter der Voraussetzung, dass diese Daten laufend auf den aktuellsten Stand gebracht werden, lassen sich daraus die Erlöse eines Objekts pro Monat ermitteln. Die Mietenbuchhaltung verarbeitet diese in der EDV hinterlegten Daten für die monatliche Sollstellung, um daraus die Mietforderungen abzuleiten.

    In einem Objekt mit mehreren Mietern gehört die Mieterliste als wesentlicher Bestandteil zur Wertermittlung, zur Finanzierung für Kreditinstitute oder sonstige Darlehensgeber und zu Immobilientransaktionen (Ankauf/Verkauf). Im letzteren Fall und im Vertrieb von Immobilienfondsobjekten (offen, geschlossen/institutionelle oder Publikumsfonds) können Mieterlisten der Absatzförderung dienen. Langfristig geschlossene Mietverträge mit Großunternehmen und bekannten Namen (Ankermieter) gewährleisten mit ihrem Ruf, Renommee und der ihnen beigemessenen Bonität eine solide Kapitalanlage und damit einen positiven Vermarktungseffekt.
    Seit 1981 können Mieter nach § 2 WoPG (Wohnungsbau-Prämiengesetz) Bausparmittel prämien- beziehungsweise steuerbegünstigt für Baumaßnahmen einsetzen, die der Modernisierung der Mietwohnung dienen.

    Sobald eine Maßnahme über den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung hinausgeht und einen wesentlichen Eingriff in deren Beschaffenheit oder Bausubstanz darstellt, ist dazu die ausdrückliche Genehmigung des Vermieters erforderlich. Als wesentlich kann dabei alles gelten, was nach Ende des Mietverhältnisses nicht ohne großen Aufwand wieder entfernt werden könnte.

    Beispiele: Ersatz alter Fliesen im Bad durch moderne, Ersatz des Linoleumbodens durch Parkett, Einbau einer Einbauküche, Einbau neuer Waschbecken, Kabelanschluss einrichten.

    Urteil: Ein Mieter begeht eine schwerwiegende Verletzung des Mietvertrages, wenn er eine Trennwand entfernt und das Bad mit dem Gäste-WC zusammenlegt, ohne dass der Vermieter dies genehmigt hätte. Der Vermieter hat damit einen zulässigen Grund für eine ordentliche Kündigung des Mietvertrages (LG Berlin, Urteil vom 3.9.2012, Az. 67 S 514/11).

    Oft ist bereits im Mietvertrag festgelegt, dass jede derartige Maßnahme der Zustimmung des Vermieters bedarf. Bestimmte, geringfügige Maßnahmen gehören jedoch zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung, sodass der Vermieter die Genehmigung nicht verweigern kann.

    Beispiele: Installation einer Markise, Verlegung der Telefonanschlussdose.

    Auch bei genehmigungspflichtigen Umbauten kann der Vermieter seine Zustimmung nicht verweigern, wenn:

    • Durch die Maßnahme erst die Wohnung bewohnbar wird (Verlegung einer Wasserleitung, Einbau einer Heizung),
    • es sich auf Grund des technischen Fortschritts um eine Selbstverständlichkeit handelt (Kohle-Einzelofen wird gegen modernes Heizsystem ausgetauscht),
    • der Mieter behindert ist und daher ein berechtigtes Interesse an dem Umbau hat (z. B. behindertengerechte Sanitäranlagen, Beseitigung von Türschwellen wegen Rollstuhl).

    Für den korrekten Ablauf einer solchen Maßnahme sollte unbedingt ein Vertrag zwischen Mieter und Vermieter geschlossen werden, der folgende Punkte regelt:

    • Welche bauliche Maßnahme soll im Einzelnen durchgeführt werden?
    • Zustimmung des Vermieters zu dieser Maßnahme,
    • gegebenenfalls Gegenleistung des Vermieters für Werterhöhung seines Eigentums,
    • Abschluss einer Haftpflichtversicherung durch den Mieter für etwaige Schäden, die beim Umbau entstehen.

    Hat der Mieter auf eigene Kosten und mit Genehmigung des Vermieters eine Modernisierung durchgeführt, kann der Vermieter von ihm nicht später die Duldung der gleichen oder einer ähnlichen Modernisierungsmaßnahme fordern. Hat also der Mieter alte Kohleöfen bereits durch eine Gasetagenheizung ersetzt, muss er nicht dulden, dass der Vermieter nun eine Gaszentralheizung einbaut (und ihm die Miete entsprechend erhöht). Dies betonte der Bundesgerichtshof (Urteil vom 20.06.2012, Az. VIII ZR 110/11).

    Prämien nach dem Wohnungsbau-Prämiengesetz erhält nur derjenige, dessen Einkommen eine bestimmte Grenze nicht überschreitet. Diese liegt bei 25.600 Euro, für Ehepaare bei 51.200 Euro. Maßgeblich ist dabei das zu versteuernde Einkommen im Sinne des Einkommenssteuergesetzes.
    Mieterprivatisierung ist der Begriff für eine umfassende, systematische Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen zum Zwecke der Veräußerung. Ziel ist es, die Wohnungen in der Mieterschaft, die ein gesetzliches Vorkaufsrecht und einen erweiterten Kündigungsschutz besitzen, zu verkaufen. Für die vorkaufsberechtigten Mieter bietet sich dabei die Möglichkeit, die oft langjährig genutzte Wohnung als Eigentum zu erwerben. Vor der Ausübung des Vorkaufsrechtes sollte jedoch eine seriöse Berechnung der tatsächlichen Kostenbelastung stehen, bei der auch Kaufnebenkosten (Grunderwerbssteuer, Grundbucheintragung, Notar) und mögliche fällige Renovierungen an Wohnung und Haus nicht vernachlässigt werden. Kommt ein Verkauf an Mieter nicht zustande, werden die Wohnungen üblicherweise an Dritte zur Eigennutzung (bei Leerstand) oder als Kapitalanlage verkauft.
    Es liegt im Interesse des Vermieters, möglichst viel über seinen zukünftigen Mieter zu erfahren. Über die Frage, wie weit man dabei gehen darf, entsteht regelmäßig Streit.

    Empfehlenswert ist es, den Mietinteressenten eine Selbstauskunft in Formularform ausfüllen zu lassen. Dies hat nichts mit der Selbstauskunft bei der Schufa zu tun – diese kann der Mieter selbst über seine bei der Schufa gespeicherten Kreditwürdigkeitsdaten einholen. Übliche und zulässige Fragen bei der Selbstauskunft sind:

    • Name und bisherige Adresse,
    • Geburtsdatum und Ort,
    • ausgeübter Beruf,
    • Netto-Monatseinkommen,
    • Anschrift des Arbeitgebers,
    • Seit wann dort beschäftigt,
    • Eidesstattliche Versicherung / Offenbarungseid abgegeben?
    • Läuft eine Lohnpfändung oder ein Mietforderungsverfahren?
    • Anzahl der zum Haushalt gehörenden Personen,
    • Anzahl der Kinder,
    • Werden Haustiere gehalten (welche)?

    Das Selbstauskunftsformular kann am heimischen PC erstellt oder auch an geeigneter Stelle aus dem Internet heruntergeladen werden. Es sollte vom Mietinteressenten unterschrieben werden. Vor der Unterschrift sollte die Zusicherung eingefügt werden, dass die Angaben wahrheitsgemäß sind und dass bei Falschangaben eine fristlose Kündigung des Mietvertrages erfolgen kann.

    Von selbst muss der Mieter Auskunft geben:

    • Wenn er die Miete nur durch Zahlungen des Sozialamtes aufbringen kann,
    • wenn er eine eidesstattliche Versicherung abgegeben hat.

    Gibt der Mieter zu diesen Themen eine falsche Auskunft, berechtigt dies den Vermieter allerdings nicht immer zur Kündigung des Mietvertrages. Die Gerichte berücksichtigen dabei, ob sich die Falschauskunft tatsächlich auf das Mietverhältnis ausgewirkt hat. So entschied das Landgericht Wiesbaden zugunsten eines Mieters, der in der Selbstauskunft fälschlicherweise angegeben hatte, keine eidesstattliche Versicherung abgegeben zu haben.

    Da der Mieter unabhängig von seinem länger zurückliegenden Offenbarungseid nun wieder solvent war und seine Miete von Anfang an termingerecht gezahlt hatte, sah das Gericht keinen Grund zur Anfechtung des Mietvertrages (Az. 2 S 112/03).

    Eine Reihe von Fragen sind allerdings im Rahmen der Mieterselbstauskunft unzulässig. So geht es den Vermieter zum Beispiel nichts an, welcher Religion oder politischen Partei der Mieter angehört, ob eine Schwangerschaft besteht, welche Krankheiten oder Behinderungen vorhanden sind, ob der Mieter Mitglied im Mieterschutzverein ist oder eine Rechtsschutzversicherung hat oder ob er zu einer bestimmten ethnischen Gruppe gehört. In solchen Punkten darf der Mieter ggf. auch folgenlos die Unwahrheit sagen. Generell betrifft dies alle persönlichen Details, die für das Mietverhältnis objektiv gesehen nicht relevant sind.
    Mietervereine sind Interessenvertretungen der Mieter und ein Pendant zu den Haus- und Grundbesitzervereinen. Die örtlichen Mietervereine wirken bei der Erstellung des Mietspiegels mit und erteilen Mitgliedern Rechtsberatung in allen Mietangelegenheiten. Die Dachorganisation der Mietervereine ist der Deutsche Mieterbund e.V. in Berlin, in dem im Rahmen von 15 Landesverbänden etwa 330 örtliche Mietervereine organisiert sind. Die Mieterorganisation beschäftigt etwa 1.300 hauptamtliche Mitarbeiter.

    Homepage: www.mieterbund.de
    Mieterzeitungen sind ein ideales Kommunikationsinstrument zwischen Wohnungsunternehmen bzw. Verwaltern und Mietern. Wichtig dabei ist, dass Informationen kommuniziert werden, die die Informationsinteressen der Mieter allgemein befriedigen. Darüber hinaus handelt es sich um ein Medium, mit dem besondere Maßnahmen (Modernisierung, Instandsetzungsmaßnahmen), aber auch Ereignisse (Mieterfest) angekündigt und Serviceangebote (z.B. Essen auf Rädern) dargestellt werden können. Mieterzeitungen erzeugen eine zusätzliche Bindungswirkung der Mieter an "ihr" Haus.
    Unter einem Factoring versteht man den Aufkauf einer Forderung, die dann vom Käufer (dem sogenannten Factor) gegenüber dem Schuldner (Debitor) geltend gemacht werden kann. Als Gegenleistung für die Abtretung der Forderung entrichtet der Käufer an den ursprünglichen Gläubiger und Factoring-Kunden den Kaufpreis für die Forderung. Dieser entspricht in der Regel dem Betrag der Forderung abzüglich eines Diskonts für den Factor. Auch im Vermietungsbereich gibt es dieses Konzept. Beim Mietfactoring verkauft der Vermieter seine Mietforderungen aus einem Mietvertrag an einen Dritten. Dieser treibt die Miete dann vom Mieter ein.

    Beim Mietfactoring tritt der Vermieter rückständige Mietforderungen an eine Factoringgesellschaft ab. Diese zahlt – teils rückwirkend nach Ablauf einer 90-tägigen Frist – Miete und Nebenkosten an den Vermieter. Bis zum Ende des Mietverhältnisses erhält er dann jeden Monat von der Gesellschaft die mietvertraglich vereinbarten Beträge für Miete und Nebenkosten. Die Mietforderung für den Zeitpunkt des Zahlungsausfalls geht auf die Factoringgesellschaft über. Mietfactoringgesellschaften werben damit, dass sie auch die Kosten für gerichtliche Schritte gegen den Mieter bis hin zu den kompletten Kosten des Räumungsverfahrens und der Reparatur von Schäden an der Wohnung übernehmen – nach ihren Angaben im Internet durchschnittlich ca. 10.000 – 15.000 Euro pro Wohnung. Vertriebsargumente sind die steigende Zahl von Mietnomaden und der desolate Zustand, in dem diese meist die Wohnung hinterlassen.

    Für den Vermieter stellt sich nun die Frage, wie sich der Ankauf einer Forderung von einigen Monatsmieten gegen einen möglicherweise insolventen Mieter für die Factoringgesellschaft derart lohnen kann, dass sich eine Investition von etwa 15.000 Euro auszahlt. Die Antwort findet sich in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen von Mietfactoringgesellschaften. So werden grundsätzlich keine Forderungen akzeptiert, die sich gegen zahlungsunfähige Mieter richten. Ob Zahlungsunfähigkeit vorliegt, wird mit Hilfe von Bonitätsauskünften recherchiert, die der Vermieter zu bezahlen hat. Mietforderungen werden nur dann erworben, wenn diesen keine Einreden etwa wegen Wohnungsmängeln entgegenstehen. Der Factor geht hier also gar kein echtes Risiko ein.

    Die Verträge enthalten oft weitere Fallstricke für Vermieter. So sollen diese etwa bei Zahlungsausfall selbst den Mieter mahnen und dies gegenüber der Factoringgesellschaft nachweisen. Werden im Zeitraum der Forderungsabtretung vom Mieter Mängel geltend gemacht, zahlt die Gesellschaft für Mietausfälle teils erst dann, wenn gerichtlich festgestellt wurde, dass der Mieter im Unrecht ist. Verklagen kann den Mieter nur die Factoringgesellschaft. Gewinnt der Mieter den Prozess wegen tatsächlicher Wohnungsmängel, kann sich die Gesellschaft meist aus dem Factoringvertrag zurückziehen und der Vermieter wird mit den Prozesskosten belastet.

    Bezahlt werden müssen in der Regel Vertragsabschlussgebühren, Gebühren für die Bonitätsprüfung und sechs bis sieben Prozent der Monatsmiete (warm) als laufende Factoringgebühr. Enthält ein Factoringvertrag die oben beschriebenen Regelungen, ist er für den Vermieter in erster Linie teuer und stellt keinesfalls das angepriesene "Rundum-Sorglos-Paket" dar. Es mag auch Anbieter geben, die anders verfahren. In jedem Fall ist eine genaue Prüfung der Verträge sowie der Firma bzw. Identität des Anbieters zu empfehlen. Als wenig seriös können Anbieter beurteilt werden, die noch nicht einmal die Impressumpflicht (Anbieterkennung) für Internetseiten korrekt erfüllen und ihre Firmendaten mit Gesellschaftsform, Namen des Geschäftsführers, Handelsregisternummer etc. nicht nennen. Eine herkömmliche Mietausfallversicherung, wie sie bei Versicherungen und über Eigentümerverbände abgeschlossen werden kann, stellt eine realistischere Absicherung gegen Mietausfälle dar.
    Es handelt sich um eine von der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung (gif) in Zusammenarbeit mit dem Deutschen Institut für Normung entwickelte Richtlinie zur Berechnung von Mietflächen für Büroräume. Im Wesentlichen wurde unterschieden zwischen der Haupt- und Nebennutzfläche einerseits und den Verkehrsflächen andererseits. Die MF-B ist im November 2004 in der Richtlinie über Mietflächen für den Gewerberaum (MF-G) aufgegangen.
    Es handelt sich um eine von der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung (gif) in Zusammenarbeit mit dem Deutschen Institut für Normung entwickelte Richtlinie zur Berechnung von Mietflächen für Handelsräume. Im Wesentlichen wurde unterschieden zwischen Haupt- und Nebennutzflächen, Funktionsflächen, Verkehrsflächen und Luftgeschossflächen. Die MF-H ist im November 2004 in der Richtlinie über Mietflächen für den Gewerberaum (MF-G) aufgegangen.
    Es gibt zwei Formen der Mietgarantie, nämlich die Erstvermietungsgarantie und die Mietausfallgarantie. Durch die Erstvermietungsgarantie soll erreicht werden, dass die von einem Investor oder Anleger zu erwerbende Immobilie bzw. der Immobilienfondsanteil zum Zeitpunkt der Fertigstellung zu den in der Garantie genannten Konditionen voll vermietet ist. Solche Garantien sind vor allem bei Projekten geschlossener Immobilienfonds üblich.

    Mit Mietausfallgarantien werden die Mietausfallrisiken während einer bestimmten Mietvertragslaufzeit abgesichert. Die Mietausfallgarantie tritt ein, wenn Mieter zahlungsunfähig werden. Entscheidend für den Wert der Garantie ist die Bonität des Garanten. Vorsicht ist geboten, wenn vom Initiator von Immobilienanlagen zum Zweck der Garantenstellung eine eigene GmbH mit niedrigem Stammkapital gegründet wird und keine Rückgriffsrechte auf den Anbieter der Immobilie oder des Fondsanteils bestehen.
    Das Miethöhegesetz (MHG) regelte bis August 2001 Miet- und Betriebskostenerhöhungen in Mietwohnungen des frei finanzierten Wohnungsbaus. Es wurde mit Wirkung zum 01.09.2001 aufgehoben; die Vorschriften wurden in das Bürgerliche Gesetzbuch übernommen. Regelungen zur Mieterhöhung finden sich heute in § 557 bis § 561 BGB.
    Beim Mietkauf handelt es sich um eine vertragliche Vereinbarung mit dem Vermieter, die dem Mieter das Recht einräumt, das gemietete Objekt zu erwerben unter Anrechnung eines Teils der gezahlten Miete auf den im Mietvertrag bestimmten Kaufpreis innerhalb oder nach Ablauf einer bestimmten Zeit. Solche Mietkaufverträge bedürfen zu ihrer Wirksamkeit der notariellen Beurkundungsform. Das Ankaufsrecht wird durch eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch abgesichert.

    Sofern der Mieter zum Ankauf verpflichtet werden soll, handelt es sich nicht mehr um einen Mietvertrag, sondern um einen Grundstückskaufvertrag. In solchen Fällen geht das Eigentum auf den Käufer erst über, wenn die letzte Rate bezahlt ist. Der Verkäufer übernimmt die Finanzierung, der Käufer im Rahmen der "Mietrate" deren Verzinsung und Tilgung sowie die Bewirtschaftungskosten.

    Da nicht alle Angebote seriös sind, sollten sie sorgfältig geprüft werden.
    Bei der Mietkaution handelt es sich um eine Sicherheitsleistung, die der Vermieter vom Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses verlangen kann. Die Kaution ist sowohl im freifinanzierten als auch im öffentlich geförderten Wohnungsbau (hier aber nicht als Absicherung gegen Mietausfall) zulässig. Sie darf höchstens drei Monatsmieten (Grundmiete ohne Betriebskosten) betragen. Eine Klausel im Mietvertrag, nach der der Mieter zusätzlich zur Kaution von drei Monaten noch eine Mietbürgschaft (etwa von seinen Eltern) vorlegen muss, ist nach dem Bundesgerichtshof unwirksam (Az. VIII ZR 243/03, Urteil vom 30.06.2004). Die Kaution kann vom Mieter in drei gleichen Monatsraten geleistet werden. Der erste Teilbetrag wird zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Seit der Mietrechtsreform vom 1. Mai 2013 gilt: Die weiteren Teilzahlungen werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig (§ 551 Abs. 2 BGB).

    Bei der Verwaltung der Kaution muss der Vermieter bestimmte Regeln beachten. Sie ist, wenn diese Anlageform gewählt wird, auf einem gesonderten Konto, für das die üblichen Sparzinsen für Guthaben mit dreimonatiger Kündigungsfrist anfallen, anzulegen. Der Bundesgerichtshof hat 2015 klargestellt, dass ein einfaches gesondertes Konto nicht ausreicht. Hintergrund: Die Kaution soll im Insolvenzfall vor dem Zugriff von Gläubigern des Vermieters geschützt sein. Dies ist aber bei einem einfachen Extra-Konto nicht der Fall. Es muss sich nach außen erkennbar um treuhänderisch verwaltetes Vermögen handeln und das Konto muss als Mietkautionskonto bezeichnet sein (BGH, Beschluss vom 9.6.2015, Az. VIII ZR 324/14).

    Seit 01.09.2001 erlaubt § 551 Abs. 3 BGB auch die Anlage der Mietkaution in anderen Anlageformen als dem klassischen Sparbuch. Erforderlich ist jedoch eine ausdrückliche vertragliche Vereinbarung der Anlageform. Die Anlage muss Erträge abwerfen, die die Sicherheit erhöhen und, soweit nicht im Rahmen der Sicherheit benötigt, nach Mietvertragsende dem Mieter zustehen. Die Anlage muss in jedem Fall vom Vermögen des Vermieters getrennt stattfinden, um insolvenzsicher zu sein.

    Die Mietrechtsreform 2013 hat dem Vermieter die Möglichkeit eröffnet, dem Mieter außerordentlich fristlos zu kündigen, wenn dieser mit einem Teil der Kaution in Verzug kommt, der der zweifachen Monatsmiete (ohne Betriebskosten) entspricht. Eine Abhilfefrist oder Abmahnung sind nicht erforderlich (§ 569 Abs. 2a BGB). Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 13.10.2010 darf der Mieter die Zahlung der Kaution sogar davon abhängig machen, dass ihm ein insolvenzfestes Konto genannt wird. Er muss sich weder auf Barzahlung noch auf eine Überweisung der Kaution auf das herkömmliche private Konto des Vermieters einlassen. Das Versprechen des Vermieters, die in bar gezahlte Kaution später auf ein insolvenzfestes Konto einzuzahlen, reicht nicht aus. Eine Weigerung des Mieters, die Kaution in bar zu übergeben, stellt keinen Kündigungsgrund dar (Az. VIII ZR 98/10).

    Die Guthabenzinsen für die Kaution unterliegen der Zinsabschlagsteuer. Den Kautionsbetrag einschließlich der Zinsen erhält der Mieter bei seinem Auszug zurück, vorausgesetzt, er hat alle Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis erfüllt.

    Als Form der Mietsicherheit kommt auch die Bankbürgschaft in Betracht, die aber nur dann sinnvoll ist, wenn es sich um eine selbstschuldnerische Bankbürgschaft handelt. Im gewerblichen Immobilienbereich gibt es keine Beschränkungen hinsichtlich der Mietkaution. Bei Filialunternehmen wird an Stelle von Kaution oder Bankbürgschaft oft auch eine "Patronatserklärung" von der Konzernmutter abgegeben, die die Wirkung einer Bürgschaft entfaltet.

    Der Mieter hat nicht das Recht, die Kaution gegen Ende seines Mietverhältnisses "abzuwohnen" oder damit gegen Mietforderungen aufzurechnen. Wann die Kaution spätestens zurückgezahlt werden muss, ist bei den Gerichten umstritten. Dem Vermieter wird hier eine "Überlegungsfrist" eingeräumt. Diese ist dem Bundesgerichtshof zufolge einzelfallabhängig. Während manche Gerichte zwei bis drei Monate als angemessen ansehen, geht der BGH von einer bis zu sechsmonatigen Frist aus, die im Einzelfall überschritten werden kann. Dies gilt allerdings nur, wenn tatsächlich noch Forderungen aus dem Mietverhältnis offen sind, deren Höhe unklar ist.

    Zu den durch die Kaution abgesicherten Ansprüchen des Vermieters zählen auch Betriebskosten-Nachzahlungen. Daher darf der Vermieter nach Ende des Mietverhältnisses die Kaution beziehungsweise einen angemessenen Teil davon bei noch ausstehender Betriebskostenabrechnung bis zum Ablauf der ihm zustehenden Abrechnungsfrist einbehalten, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist (BGH, Az. VIII ZR 71/05, Urteil vom 18.01.2006). Es kann jedoch unzulässig sein, wegen einer absehbar nur geringen Betriebskosten-Nachzahlung die gesamte Kaution von drei Monatsmieten zurückzuhalten. Hier ist es empfehlenswert, nur einen der voraussichtlichen Nachzahlung entsprechenden Teil der Kaution zunächst einzubehalten.

    Hat sich bei den Betriebskosten-Abrechnungen der vorangegangenen Jahre immer ein Guthaben ergeben, darf der Vermieter nicht ohne Weiteres einen Teil der Mietkaution zurückbehalten, um eine mögliche Nachzahlung bestreiten zu können. Er muss in diesem Fall begründen könnem, warum er mit einer Nachzahlung rechnet (AG Hamburg, Az. 43 b C 133/03).

    Eine Aufrechnung der Mietkaution mit Ansprüchen, die nicht aus dem Mietverhältnis stammen, ist nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes nicht zulässig (BGH, Urteil vom 11.07.2012, Az. VIII ZR 36/12). Im konkreten Fall ging es um Ansprüche aus einem früheren Mietverhältnis über eine andere Wohnung, welche der damalige Vermieter an den heutigen Vermieter abgetreten hatte.

    Wird das Mietobjekt während des laufenden Mietverhältnisses verkauft, tritt der neue Eigentümer gegenüber dem Mieter in alle Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag ein. Dies gilt nach § 566a BGB auch für die Kaution. Die Vorschrift bestimmt jedoch auch, dass der frühere Vermieter trotz Verkauf zur Rückzahlung der Kaution verpflichtet bleibt, wenn der Mieter bei Ende des Mietvertrages die Kaution nicht vom neuen Eigentümer zurückerlangen kann (zum Beispiel aufgrund Zahlungsunfähigkeit).

    Wird das Mietobjekt nach Ende des Mietverhältnisses und Auszug des Mieters verkauft, tritt der neue Eigentümer nicht in die Rechte und Pflichten aus dem früheren Mietvertrag ein. Das bedeutet: Der bisherige Vermieter muss mit dem früheren Mieter über die Betriebskosten abrechnen und ihm – gegebenenfalls nach Abzug einer Betriebskosten-Nachzahlung – die Kaution zurückzahlen (BGH, Az. VIII ZR 219/06, Urteil vom 04.04.2007).

    Neben der Mietkaution kann eine sogenannte Sonderkaution vereinbart werden. Diese bezieht sich auf besondere Umstände, die das individuelle Mietobjekt betreffen. Damit muss sie auch individuell ausgehandelt und vereinbart werden. Beispiel: Der Mieter bringt eine Satellitenantenne an der Außenwand an, der Vermieter erlaubt ihm dies aber nur gegen Hinterlegung einer Kaution für eventuelle Schäden am Haus und durch das Herunterfallen der Antenne. Derartige Kautionen dürfen vom Vermieter nicht mit anderen Ansprüchen verrechnet werden (AG Köln, Az. 222 C 480/07).
    Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter die Mieträume in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der gesamten Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Wenn den Mieträumen eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder sie mit einem Mangel – auch Rechtsmangel – behaftet sind, ist der Mieter für die Zeit, während der die Gebrauchstauglichkeit der Räume durch den Mangel ganz aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete völlig befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit lediglich eingeschränkt ist, ist er zur Entrichtung einer entsprechend der Beeinträchtigung geminderten (gekürzten) Miete berechtigt.

    Bei einer zugesicherten Eigenschaft der Wohnung kann es sich um Ausstattungselemente handeln,

    • die entgegen einer vertraglichen Zusicherung fehlen,
    • nach der Besichtigung entfernt wurden oder
    • während der Mietzeit ausfallen, ohne die direkte Nutzbarkeit der Wohnung zu betreffen (zum Beispiel Dunstabzug, elektrische Rollläden, Luxus-Einbauküche),

    oder um Arbeiten,

    • deren Durchführung der Vermieter im Rahmen des Vertragsabschlusses zugesagt hat. (Verlegung von Laminatboden, Malerarbeiten, Austausch des alten Küchenherdes).

    Allerdings hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass eine Mieterin, die die mitvermietete Einbauküche mit Zustimmung des Vermieters ausgebaut und im Keller gelagert hat, keinen Anspruch auf Mietminderung hat, wenn die Küche aus dem Keller gestohlen wird. Dies gilt selbst dann, wenn im Mietvertrag ausdrücklich festgehalten ist, dass ein bestimmter Mietanteil auf die Einbauküche entfällt. Begründung war, dass die Mietparteien auch nach Ausbau der Küche an der Miethöhe festgehalten hatten. Obendrein sei die Nutzbarkeit der Wohnung durch den Diebstahl nicht beeinträchtigt worden, da die Mieterin ja ihre eigene Küche weiter verwendet habe (Urteil vom 13.4.2016, Az. VIII ZR 198/15).

    Das Fehlen von zugesicherten Eigenschaften begründet einen Mangel der Mietwohnung und berechtigt den Mieter zur Mietminderung, auch wenn die Nutzbarkeit der Wohnung zum Wohnen nicht direkt beeinträchtigt ist (§ 536 Abs. 2 BGB).

    Rechtsmangel bedeutet, dass jemand anders seine Rechte an der Wohnung geltend macht – zum Beispiel wenn die Wohnung doppelt vermietet wurde und ein anderer Mieter schneller einzieht und sich auf seinen Mietvertrag beruft.

    Eine nur unerhebliche Minderung der Tauglichkeit führt zu keinen Minderungsansprüchen des Mieters. Die Höhe der Mietminderung ist im Streitfall vom Richter zu bemessen und hängt insbesondere von der Schwere des Mangels und dem Grad und der Dauer der Minderung der Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch ab, wobei eine Gesamtschau anzustellen ist. Dabei kann und hat sich der Richter gegebenenfalls der Hilfe eines Sachverständigen zu bedienen, um Art und Umfang der streitigen Mängel festzustellen.

    Es muss betont werden, dass die Höhe der Mietminderung für ein und denselben Mangel bei verschiedenen Gerichten durchaus unterschiedlich beurteilt werden kann. Die bekannten Mietminderungstabellen haben daher nur begrenzte Aussagekraft.

    Der Zeitraum, in dem der Mangel bestand, ist bei der Berechnung der Minderung immer zu berücksichtigen. Beispiel: Es wurden lärmintensive Bauarbeiten ausgeführt, weswegen ein Minderungsanspruch von 20 Prozent im Monat bestehen würde. Die Arbeiten dauerten jedoch nur den halben Monat. Der Mieter kann daher in diesem Monat 10 Prozent Minderung geltend machen.

    Der Mieter kann keine Mietminderung geltend machen, wenn er bei Vertragsschluss den Wohnungsmangel bereits gekannt hat – es sei denn, er behält sich eine Mietminderung wegen dieses Mangels ausdrücklich vor.

    Am 6.4.2005 hat der Bundesgerichtshof (Az. XII ZR 225/03) entschieden, dass die Mietminderung immer auf Grundlage der Bruttomiete berechnet wird (also der Miete einschließlich der Nebenkosten). Dies gilt bei der Nebenkostenvorauszahlung wie auch bei einer Nebenkostenpauschale.

    Für die Zulässigkeit einer Mietminderung kommt es allein darauf an, ob die Nutzungsmöglichkeit der Wohnung im betreffenden Zeitraum tatsächlich eingeschränkt war. Nicht von Belang ist also

    • ob der Vermieter den Mangel verschuldet hat,
    • ob der Mieter im betreffenden Zeitraum die Wohnung wirklich genutzt hat (Urlaub, Krankenhausaufenthalt),
    • ob der Mangel der Wohnung auf einer Maßnahme des Vermieters beruht, die der Mieter zu dulden hatte (zum Beispiel Baumaßnahmen aufgrund behördlicher Anordnung).

    Hat der Mieter einen Mangel der Wohnung mitverschuldet, kann er nur eine verringerte Minderung geltend machen. Hat er ihn allein verschuldet, scheidet eine Mietminderung aus.

    Mieter dürfen die Minderung nicht zu hoch ansetzen – sonst droht die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges. Das Landgericht Berlin bestätigte die Wirksamkeit einer solchen Kündigung in einem Fall, bei dem eine Mieterin wegen diverser Mängel ihre Miete um 37 Prozent gemindert hatte. Das Gericht wertete die Minderung in Anbetracht der Mängel als nicht angemessen, wodurch ein ungerechtfertigter Zahlungsverzug in Höhe von mehr als zwei Monatsmieten zustande kam (Az. 65 S 35/05).

    Der Mieter muss während der Mietzeit auftretende Mängel am Mietobjekt unverzüglich dem Vermieter mitteilen. Unterlässt er diese Mängelanzeige und kann der Vermieter deshalb keine Abhilfe schaffen, hat der Mieter auch kein Recht auf Mietminderung. Mietvertragliche Vereinbarungen, die das Recht des Mieters auf Mietminderung aufheben, sind unwirksam.

    Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Ansprüche aus Mängeln der Mietwohnung während der Laufzeit des Mietvertrages nicht verjähren. Das bedeutet: Zahlt der Mieter nach Auftreten des Mangels zunächst die Miete in voller Höhe weiter und besteht nicht auf Beseitigung des Problems, verliert er seinen Anspruch auf Beseitigung des Mangels bzw. Mietminderung nicht. Im BGH-Fall war ein Dachgeschoss zur Wohnung ausgebaut worden. Die Mieterin der darunter liegenden Wohnung hatte schnell festgestellt, dass die Trittschalldämmung mangelhaft war und forderte Abhilfe vom Vermieter. Da jedoch besonders leise Mieter über ihr einzogen, unternahm sie nichts weiter. Jahre später zog ein lauterer Mieter ein. Nun kam sie auf ihre ursprüngliche Forderung zurück. Der BGH räumte der Mieterin das Recht auf Mängelbeseitigung ein und betonte, dass der Vermieter die Wohnung während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses mängelfrei und gebrauchsfertig halten müsse. Solange der Mangel bestehe, laufe keine Verjährungsfrist. Auch das Recht auf Mietminderung besteht demnach weiter, solange der Mangel vorhanden ist (BGH, Urteil vom 17.2.2010, Az. VIII ZR 104/09).

    Mietrechtsreform 2013:
    Im Zuge der Mietrechtsreform 2013 wurde mit Wirkung ab 1. Mai 2013 das Recht des Mieters auf Mietminderung in den ersten drei Monaten während des Mangelzeitraumes ausgeschlossen, sofern der Mangel der Mietwohnung auf Arbeiten im Zuge einer energetischen Sanierung beruht (§ 536 Abs. 1a BGB).

    Die energetische Sanierung definiert das Gesetz nun wie folgt:
    Bauliche Veränderungen, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (§555b Nr. 1 BGB).
    Mieter können damit in den ersten drei Monaten keine Minderung mehr geltend machen, wenn die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung etwa bei einer Fassadendämmung durch Gerüste und Folien vor den Fenstern, durch Arbeitslärm oder Schmutz beeinträchtigt wird.

    Im Rahmen der Flüchtlingswelle im Jahr 2015 wurde in Internetforen diskutiert, ob Mieter wegen Flüchtlingen in der Nachbarschaft eine Mietminderung geltend machen können. Ein Minderungsrecht kommt jedoch nur in Betracht, wenn außer der Tatsache, dass man seine Nachbarn nicht mag, konkrete Beeinträchtigungen der Wohnungsnutzung hinzutreten – etwa durch nachgewiesenen erheblichen Lärm während der Ruhezeiten.
    Die Unterbringung von Asylbewerbern oder Flüchtlingen in unmittelbarer Nachbarschaft ist für sich genommen kein Sachmangel einer Mietwohnung. Eine Mietminderung ist daher in der Regel nicht gerechtfertigt. Das Amtsgericht Gronau erläuterte 1990 in einem entsprechenden Urteil, dass es zwar einerseits durch die Unterbringung von vielen Menschen unterschiedlicher Nationalitäten auf engen Raum (hier: in einer Lagerhalle neben Wohnhäusern) durchaus zu Beeinträchtigungen und Störungen für die Nachbarschaft kommen könne. Andererseits habe jedoch niemand ein Recht auf bestimmte oder ihm sympathische Nachbarn. Auch existiere kein „Milieuschutz“, der es einem Vermieter untersage, eine bisher anders genutzte Immobilie nun an Flüchtlinge bzw. an die Gemeinde zur Unterbringung von Flüchtlingen zu vermieten.

    Kernargument der Entscheidung war jedoch, dass der Gebrauch der Mietwohnung nicht durch die Unterbringung von Flüchtlingen in der Nachbarschaft beeinträchtigt werde. Allenfalls könne das „Ansehen“ der Wohngegend leiden. Ein Mietminderungsrecht könne damit jedoch nicht begründet werden. Dies gelte umso mehr, weil das Asylrecht ein verfassungsmäßig garantiertes Recht sei.

    Eine Mietminderung setzt eine tatsächliche Beeinträchtigung der Nutzbarkeit der Mietwohnung voraus. Dies kann zum Beispiel bei Lärm oder Gestank von Nachbargrundstücken der Fall sein. Die Beeinträchtigungen müssen jedoch erheblich, nicht ortsüblich und auch nachweisbar sein. Im Gronauer Fall standen solche Beeinträchtigungen nicht im Raum (Amtsgericht Gronau, Urteil vom 13.12.1990, Az. 4 C 430/90).
    Wie bei allen Gütern bestimmt auch in der Immobilienwirtschaft Angebot und Nachfrage den Preis, wie auch der Preis die Nachfrage bestimmt. Ist die Nachfrage nach Wohnraum hoch, sprich: die Mietnachfrage - wie bekannterweise in München oder Hamburg - steigen die Mieten.
    Unter Mietnomaden versteht man umgangssprachlich Personen, die Mietverträge von Anfang an in der Absicht abschließen, keine oder allenfalls die erste Miete zu bezahlen, einige Zeit "umsonst" zu wohnen und sich schließlich "aus dem Staub" zu machen, um den Vorgang in einer neuen Wohnung zu wiederholen. Der Vermieter findet dann oft nur noch eine leere Wohnung vor – im schlechtesten Fall auch zurückgelassenen Müll oder Schäden. Das "Mietnomadentum" wurde in Presse- und TV-Berichten oft beschrieben, kommt jedoch tatsächlich nicht so häufig vor, wie es nach der Berichterstattung der Fall zu sein scheint.

    Das Verhalten von Mietnomaden kann einen strafbaren Betrug nach § 263 StGB darstellen. So entschied zumindest das Amtsgericht Berlin-Tiergarten. Eine Mieterin hatte in dem Wissen, dass sie keine Miete zahlen konnte, eine Wohnung gemietet. Sie hatte in der Selbstauskunft bei der Frage nach Mietschulden aus früheren Mietverhältnissen gelogen. Als sie nicht zahlte und ihre Lüge aufgedeckt wurde, erhob der Vermieter Räumungsklage und stellte Strafanzeige. Die Frau wurde zu sechs Monaten Haft auf Bewährung verurteilt (Urteil vom 22.06.2005, Az.: (260 Ds) 61 Js 1479/05 (326/05)).

    Im Rahmen der Mietrechtsreform zum 01.05.2013 wurden einige Maßnahmen gegen das Mietnomadentum im Gesetz verankert. So wurde festgelegt, dass Räumungsklagen von den Gerichten vorrangig und beschleunigt durchzuführen sind (§ 272 Abs. 4 Zivilprozessordnung). § 283a ZPO legt nun fest, dass der Mieter bei einer Räumungsklage, die mit einer Zahlungsklage aus dem gleichen Vertragsverhältnis verbunden wird, auf Antrag des Vermieters eine Sicherheit stellen muss. Voraussetzung ist, dass die Klage hohe Aussicht auf Erfolg hat und dass die Anordnung der Sicherheit nach einer Interessenabwägung zur Abwendung besonderer Nachteile für den Vermieter gerechtfertigt ist. Der Mieter muss die Sicherheit innerhalb einer Frist nachweisen, die vom Gericht bestimmt wird. Die Erfolgsaussichten einer Klage lassen sich allerdings von Mieterseite durch das Vortragen von Wohnungsmängeln beziehungsweise Mietminderungsansprüchen beeinträchtigen.

    Als weitere Maßnahme ermöglicht der Gesetzgeber auf Antrag die sogenannte „Berliner Räumung“, bei der der Gerichtsvollzieher nur noch den Mieter außer Besitz der Wohnung setzt, dem Vermieter die neuen Schlüssel übergibt und die Gegenstände des Mieters zunächst in der Wohnung verbleiben. Der Vermieter macht an den Sachen des Mieters sein Vermieterpfandrecht geltend. Dieses Verfahren birgt für den Vermieter eigene Risiken, da es ihm zum Beispiel obliegt, zwischen pfändbaren und unpfändbaren Sachen und zu entsorgendem Müll zu unterscheiden und damit jeweils entsprechend gesetzlicher Verpflichtungen zu verfahren.

    Seit einigen Jahren bieten einige Versicherungsgesellschaften spezielle Mietnomadenversicherungen an. Die Prämien liegen je nach Leistungen und Versicherer zwischen ca. 120 und 200 Euro im Jahr. Diese Policen unterscheiden sich von einer herkömmlichen Mietausfallversicherung dadurch, dass nicht nur der Mietausfall als Schaden versichert ist, sondern auch mögliche Schäden am Mietobjekt.

    Teilweise wird für die Dauer von erforderlichen Renovierungsarbeiten in der Wohnung (zwei bis zu drei Monate lang) der Mietausfall übernommen. Auch Entrümpelungskosten können abgedeckt sein, ebenso Reinigungs- und Desinfektionskosten oder die Ungezieferbeseitigung.
    Nicht abgedeckt sind regelmäßig die Rechtsanwalts- und Gerichtskosten, die ein Räumungsverfahren mit sich bringt. Die Versicherungssumme ist auf den bei Vertragsschluss vereinbarten Betrag begrenzt. Üblich ist ein relativ hoher Selbstbehalt, der zum Beispiel bei drei Monatsmieten (kalt) liegen kann. Bei einigen Versicherern ist ein Sachschaden nur in Verbindung mit einem Mietausfall versichert, aber nicht allein.

    Ein genauer Vergleich der Vertragsbedingungen lohnt sich: Teilweise wird erst ab Wirksamwerden der Kündigung Ersatz für den Mietausfall gezahlt, den Mietausfall bis zur Kündigung muss der Vermieter tragen. Wird nach einer Kündigung wegen Mietrückständen nicht zeitnah Räumungsklage erhoben, riskiert der Vermieter seinen Versicherungsschutz.
    Die Mietoption ist das einem Vertragspartner – meist dem Mieter – eingeräumte Recht, durch einseitige Erklärung einen Mietvertrag zustande kommen zu lassen. Die Erklärung muss innerhalb einer bestimmten Frist erfolgen.

    Der andere Vertragspartner ist von Anfang an vertraglich gebunden und kann auf das Zustandekommen des Vertrages keinen Einfluss mehr nehmen. Wenn der Berechtigte seine Option nicht ausübt, wird der Mietvertrag unwirksam bzw. kommt nicht zustande.

    Eine Vereinbarung über eine Mietoption bedarf keiner bestimmten Form – nur dann, wenn die Mietdauer über einem Jahr liegen soll. In diesem Fall muss die Option schriftlich vereinbart werden. Dies gilt auch, wenn dadurch das Recht entsteht, durch einseitige Erklärung den Mietvertrag über ein Jahr hinaus zu verlängern. In der Praxis werden Mietoptionsvereinbarungen meist zur Verlängerung von Verträgen genutzt.
    Ein Mietpoolvertrag wird von allen Wohnungseigentümern einer Wohnanlage mit dem Ziel abgeschlossen, das Mietausfallrisiko zu minimieren. Grundkonzept ist, dass alle Mieteinnahmen in einen gemeinsamen "Topf" fließen. Die Vermieter erhalten dann nach einem bestimmten Verteilungsschlüssel – z. B. Quadratmeter der Wohnungen, Eigentumsanteile – ihre Anteile am Mietertrag. Stehen einzelne Wohnungen leer, trägt nicht mehr der einzelne Eigentümer, sondern die Gemeinschaft, der "Mietpool" das Risiko und der insgesamt zu verteilende Betrag verringert sich entsprechend.

    Es sind unterschiedliche Ausgestaltungen möglich. Der Mietpoolvertrag kann als Teil eines Finanzierungskonzeptes zwischen den Eigentümern geschlossen werden. Die Verwaltung des Objektes einschließlich des Mietpools wird darin einem entsprechenden Verwaltungsbetrieb übertragen, bei dem es sich oft um eine Tochterfirma anderer an Verkauf oder Vermittlung der Immobilie beteiligter Firmen handelt. Manche Mietpools sind in Form einer eigenen Gesellschaft organisiert, der die Eigentümer als Gesellschafter beitreten. In diesem Fall handelt es sich beim Mietpoolvertrag gleichzeitig um den Gesellschaftsvertrag.
    Mietpoolverträge sind in Verruf geraten, da sie teilweise erhebliche Risiken für die Eigentümer und Vermieter der Mietwohnungen mit sich bringen. So werden sie oft im Rahmen komplizierter Steuersparmodelle verwendet, bei denen ohne Eigenkapital Eigentumswohnungen erworben und vermietet werden. Zu Lasten des Mietpools gehen meist auch z. B. Reparatur- und Instandhaltungskosten, Instandhaltungsrücklagen und Verwaltungsgebühren.

    Diese Kosten können die ausgeschütteten Beträge erheblich reduzieren. Teilweise werden vom Eigentümer dann Nachschusszahlungen gefordert, die im Anlagemodell nicht einkalkuliert und bei der laufenden finanziellen Belastung nicht berücksichtigt sind. In manchem Fall hat der Vertrieb durch zwischengeschaltete Vermittler stattgefunden, die schnell selbst in Insolvenz gerieten. Die finanzierenden Banken sind bei vielen Anlagekonzepten nur Vertragspartner des Darlehensvertrages und damit kaum erfolgversprechende Klagegegner bei Mängeln der Immobilie oder Scheitern des Mietpoolvertrages.

    Weitere häufige Kritikpunkte derartiger Anlagemodelle sind:

    • Für den Kunden unsichtbare Innenprovisionen des Vertriebs in erheblicher Höhe,
    • zu hoch angesetzter Wert der Immobilie,
    • Unvermietbarkeit wegen schlechtem Zustand/schlechter Lage,
    • geringer Einfluss des Eigentümers auf Verwaltung/Vermietung,
    • Mietpoolausschüttung zu Anfang absichtlich zu hoch angesetzt, um Kunden zu werben.

    Der Bundesgerichtshof hat in jüngerer Zeit mehrere Urteile zum Mietpool gefällt:

    • Urteil vom 14.01.2005 (Az. V ZR 260/03): Wenn der Käufer auf Empfehlung des beratenden Vertriebsmitarbeiters einen Mietpool-Vertrag abschließt, durch den die am Mietpool Beteiligten die gemeinsame Verwaltung und Instandhaltung des jeweiligen Sondereigentums übernehmen, muss der Beratende bei der Berechnung des Eigenaufwands auch das damit verbundene Kostenrisiko, etwa in Form einer angemessenen Instandhaltungsrücklage, berücksichtigen. Er verletzt seine Beratungspflichten, wenn er ein unzutreffendes, zu positives Bild der Ertragserwartung der Immobilie gibt.

    • Urteil vom 13.10.2006 (Az. V ZR 66/06): Schließt der Käufer einer Eigentumswohnung auf Empfehlung des ihn beratenden Verkäufers einen Mietpoolvertrag ab, muss der Verkäufer bei der Berechnung des Eigenaufwandes des Käufers auch das Risiko der Vermietung fremder Wohnungen berücksichtigen. Dies kann durch Abschläge bei den Einnahmen oder Zuschläge bei den monatlichen Belastungen erfolgen.

    In beiden Urteilen wurde das stillschweigende Zustandekommen eines Beratungsvertrages bejaht. Dafür genügt es nach dem BGH, dass sich als Ergebnis eines die Vorteile des Erwerbs hervorhebenden Verkaufsgesprächs eine Empfehlung zum Vertragsabschluss feststellen lässt (Az. V ZR 260/03). Mit einem Beratungsvertrag sind Aufklärungspflichten verbunden, die hier verletzt wurden.

    • Urteil vom 30.11.2007 (Az. V ZR 284/06): Nach dem BGH darf der Käufer einer Eigentumswohnung mit Mietpoolvereinbarung die Rückabwicklung des Kaufvertrages sowie Schadenersatz fordern, wenn der Anlageberater ihn nicht darauf hingewiesen hat, dass in den Berechnungen der voraussichtlichen Mieterträge kein Mietausfallrisiko einkalkuliert wurde.

    • Urteil vom 18.03.2008 (Az. XI ZR 246/06): In diesem Urteil hat der BGH genauere Kriterien zu den Aufklärungspflichten der finanzierenden Bank entwickelt. Diese gelten insbesondere bei Bauherren- und Erwerbermodellen, bei denen die Darlehensvergabe vom Beitritt in einen Mietpool abhängig gemacht wird. Die Bank kann nach dem BGH "Aufklärungspflichten wegen eines durch sie bewusst geschaffenen oder begünstigten besonderen Gefährdungstatbestands bei Hinzutreten spezifischer Risiken des konkreten Mietpools treffen". Im konkreten Fall wurde eine solche Aufklärungspflicht aber gerade nicht angenommen, da durch die Pflicht zum Beitritt in den Mietpool eben nicht bewusst ein besonderer Gefährdungstatbestand geschaffen worden sei. Im Prinzip kann das Urteil so ausgelegt werden, dass die Bank nur in besonderen Ausnahmefällen eine Aufklärungspflicht über den Mietpool hat und dass sich der Verbraucher selbst rechtzeitig informieren muss.

    Nicht jeder Mietpool-Vertrag ist unseriös. Es empfiehlt sich jedoch bei solchen Konstruktionen eine besonders sorgfältige Prüfung, welche unbedingt eine persönliche Besichtigung der zu erwerbenden Immobilie einschließen muss.
    Die Verwendung von Vergleichsdaten aus einer Mietpreis-Datenbank ist einer der gesetzlich vorgesehenen Gründe, mit deren Hilfe nach § 558a BGB eine Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete begründet werden kann. Nach § 558e BGB ist eine Mietdatenbank eine zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete fortlaufend geführte Sammlung von Mieten, die von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam geführt oder anerkannt wird und aus der Auskünfte gegeben werden, die für einzelne Wohnungen einen Schluss auf die ortsübliche Vergleichsmiete zulassen.

    Mietpreis-Datenbanken müssen laufend aktualisiert werden. Sie sind sehr aufwändig zu pflegen und daher eher selten.
    Eine Mietpreisbindung ist vorgeschrieben in allen Fällen, in denen Mietwohnungen mit öffentlichen Mitteln gefördert wurden. Verlangt werden darf nur die "Bewilligungsmiete". Liegt die nach der II. Berechnungsverordnung ermittelte Kostenmiete über der Bewilligungsmiete, muss der Investor (in der Regel ein Wohnungsunternehmen) bei den kalkulatorischen Aufwendungen (z.B. Eigenkapitalverzinsung) "Aufwendungsverzichte" hinnehmen.

    Für Wohnraum, der nach dem 1.1.2002 (in einigen Bundesländern nach dem 1.1.2003) gefördert wurde bzw. wird, gelten die Vorschriften des Wohnraumförderungsgesetzes. Auch hier ist die Folge der Förderung eine Mietpreisbindung. Sie stellt aber nicht auf die Kostenmiete, sondern auf eine zu vereinbarende Miete ab, die stets unter der ortsüblichen Vergleichsmiete angesiedelt ist.
    Als Mietpreisbremse wird eine gesetzliche Regelung bezeichnet, die es den Bundesländern ermöglicht, Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt festzulegen, in denen Mieterhöhungen bei Neuvermietung von bestehendem Wohnraum nur eingeschränkt möglich sind. Die neue Miete darf allenfalls zehn Prozent über dem Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete laut Mietspiegel liegen. Durch diese Regelung, die hauptsächlich in Großstädten und Ballungsräumen zum Einsatz kommt, soll der schnelle Anstieg der Mieten in diesen Bereichen ausgebremst werden. Die Festlegung eines solchen Gebiets mit verringertem Mietenanstieg gilt jeweils für fünf Jahre. Um welche Gebiete es sich handelt, wird jeweils von den Landesregierungen der Bundesländer festgelegt. Die gesetzliche Regelung findet sich in den §§ 556d ff. BGB.

    Die Mietpreisbremse bezieht sich nicht auf Neubauten und die erste Vermietung einer Immobilie nach einer größeren Modernisierung. Als Neubauten gelten Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden. Modernisierungen müssen so umfassend sein, dass sie von ihrem Umfang her eine Gleichstellung mit Neubauten erlauben. Hiervon geht man aus, wenn der Aufwand für die getätigte Investition mindestens ein Drittel des Aufwands für eine vergleichbare Neubauwohnung ausmacht.

    Das Gesetz sieht einen Bestandsschutz für zulässig vereinbarte Mieten vor. Wurde die bisherige Miete also rechtlich einwandfrei vereinbart und überschreitet sie den zulässigen Erhöhungsbetrag, darf die alte Miete auch bei einer Neuvermietung der Wohnung beibehalten werden. Der Vermieter muss also nicht die Miete senken, weil sie oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

    Die bundesgesetzliche Regelung, welche die Länder zur Ausweisung von „mietpreisgebremsten“ Gebieten ermächtigt, gilt selbst nur für die Zeit von fünf Jahren. Die Länder können also bis einschließlich 31.12.2020 solche Gebiete neu ausweisen. Für diese gilt dann eine ebenfalls befristete Mietpreisbremse nach der jeweiligen Landesregelung. Drei Jahre nach Inkrafttreten der Mietpreisbremse will die Bundesregierung überprüfen, ob die Regelung die erwünschte Wirkung zeigt und beibehalten werden sollte.

    Eine Ausnahme gilt auch, wenn der Vermieter innerhalb der letzten drei Jahre vor der Neuvermietung bestimmte Modernisierungsmaßnahmen nach § 555b BGB durchgeführt hat. Denn eine solche Modernisierung bedeutet normalerweise, dass die Miete um jährlich 11 Prozent der Modernisierungsaufwendungen erhöht werden kann. Der Vermieter kann in einem solchen Fall auf die höchstzulässige Miete im Sinne der Mietpreisbremse noch die 11 Prozent aufschlagen, um die er die Miete wegen der Modernisierung hätte erhöhen können (§§ 556e Abs.2 BGB).

    Folge eines Verstoßes gegen die Mietpreisbremse ist, dass die Mieterhöhung in dem Maß unwirksam ist, wie sie den maximal erlaubten Betrag übersteigt. Der Mieter muss also ggf. lediglich 110 Prozent des ortsüblichen Satzes bezahlen. Der Vermieter muss den zuviel gezahlten Betrag als ungerechtfertigte Bereicherung herausgeben. Eine Überprüfung durch staatliche Stellen erfolgt nicht; der Mieter muss hier selbst seine Rechte wahrnehmen.

    Die Mietpreisbremse ist im Rahmen des Mietrechtsnovellierungsgesetzes am 1. Juni 2015 in Kraft getreten. Das bedeutet: Seit diesem Zeitpunkt können die Bundesländer Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt ausweisen. Zu den ersten Bundesländern mit einer entsprechenden Regelung gehörte Berlin.

    Im gleichen Gesetzentwurf wurde unter anderem für die Vermittlung von Mietwohnungen durch Makler das sogenannte Bestellerpinzip eingeführt, dem zufolge nur noch der Auftraggeber des Maklers Provision zahlt. In der Regel muss damit der Eigentümer die Courtage entrichten.

    Eine erste Verfassungsbeschwerde gegen die Mietpreisbremse durch einen Berliner Wohnungseigentümer wurde vom Bundesverfassungsgericht nicht zur Entscheidung angenommen. Begründet wurde dies damit, dass der Beschwerdeführer nicht zuerst den kompletten Zivilrechtsweg ausgeschöpft habe, um sein Problem zu lösen. Er hätte also zunächst eine zu hohe Miete vereinbaren müssen, dann abwarten müssen, bis die Mieter diese nicht zahlen und dann bis vor den Bundesgerichtshof den Instanzenweg beschreiten müssen (Beschluss vom 24. Juni 2015, Az. 1 BvR 1360/15).

    Erste Amtsgerichtsurteile in Verfahren um die Mietpreisbremse haben den Mietern Recht gegeben. So verurteilte das Amtsgericht Lichtenberg einen Berliner Vermieter zur Rückzahlung des zuviel gezahlten Mietanteils (Urteil vom 28.9.2016, Az. 2 C 202/16). Auch vor dem Amtsgericht München hat eine Mieterin den Prozess gewonnen. Hier ging es um eine Räumungsklage des Vermieters. Dieser hatte den Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung angefochten, weil die Mieterin sich erst nach Vertragsabschluss über die überhöhte Miete beschwert hatte. Das Gericht stellte klar, dass Mietinteressenten nicht verpflichtet sind, den Vermieter vorher auf eine überhöhte Miete hinzuweisen oder gar ihre Absicht offenzulegen, diese anzufechten. Eine solche Pflicht des Mieters würde dem Sinn der Mietpreisbremse widersprechen, da es dann gar nicht erst zum Vertragsabschluss mit solcherart kritischen Mietern kommen würde (Urteil vom 2.8.2016, Az. 422 C 6013/16).
    Mietpreisüberhöhung ist ein Begriff aus dem Wirtschaftsstrafgesetz. Nach § 5 WiStG handelt ein Vermieter ordnungswidrig, der unter Nutzung eines geringen Angebots vorsätzlich oder leichtfertig für die Vermietung von Räumen oder damit zusammenhängende Nebenleistungen unangemessen hohe Entgelte verlangt. Man kann davon ausgehen, dass ein geringes Angebot dann nicht vorliegt, wenn die Leerstandrate bei den vergleichbaren Wohnungen mehr als zwei Prozent beträgt. Der Verstoß gegen § 5 WiStG ist eine Ordnungswidrigkeit die mit einem Bußgeld bis zu 50.000 Euro geahndet werden kann.

    Unangemessen hoch ist die Miete, wenn sie die ortsübliche Miete vergleichbarer Wohnungen (Vergleichsmiete) um mehr als 20 Prozent übersteigt. Die Vergleichsmiete kann zum Beispiel durch einen Mietspiegel ermittelt werden. Bei Beurteilung der Vergleichbarkeit der Wohnungen sind folgende Merkmale zu berücksichtigen: Lage, Art, Größe, Ausstattung und Beschaffenheit. Auch das Baujahr kann ein wichtiges Vergleichskriterium bilden. Die Mietpreise der Vergleichswohnungen müssen sich in den letzten vier Jahren durch Vermietung oder Mietanpassung gebildet haben. Preisgebundene Wohnungen dürfen dabei nicht berücksichtigt werden.

    Bei der Frage, ob ein Mangel an vergleichbaren Wohnungen vorliegt, ist immer hinsichtlich der zu beurteilenden Wohnung der jeweilige Teilmarkt zu berücksichtigen, in dem sich diese befindet.
    Besteht in einem Ballungsgebiet ein Mangel an herkömmlichen Mietwohnungen sowie ein Zweckentfremdungsgebot, bedeutet dies nicht, dass ein Vermieter den Wohnungsmangel ausnutzt, wenn er eine exklusiv ausgestattete Luxuswohnung zu einem überdurchschnittlichen Preis vermietet. In diesem Marktsegment besteht nicht notwendigerweise ebenfalls Wohnungsmangel (BGH, Urteil vom 25.1.2006, Az. VIII ZR 56/04).

    Sofern die verlangte Miete allerdings nur ausreicht, die laufenden Aufwendungen zu decken, kann die 20-Prozent-Grenze überschritten werden. Nachgewiesen werden kann dies mit Hilfe einer Wirtschaftlichkeitsberechnung. Wird jedoch die 50-Prozent-Grenze überschritten, kann Wucher vorliegen. Wucher ist ein Straftatbestand und setzt die Ausnutzung der Unerfahrenheit, einer Zwangslage, eines Mangel des Urteilsvermögens oder einer erheblichen Willensschwäche des Mieters voraus.

    Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass bei größeren Städten die Wohnungsknappheit bei vergleichbaren Wohnungen in der gesamten Stadt vorliegen muss, um Mietpreisüberhöhung anzunehmen – und nicht nur in dem Stadtteil, den der Mieter bevorzugt (BGH Az.: VIII ZR 44/04 v. 13.04.2005).

    Mit Inkrafttreten der Regelungen zur „Mietpreisbremse“ im Rahmen des Mietrechtsnovellierungsgesetzes sollte ursprünglich § 5 Wirtschaftsstrafgesetz gestrichen und der Tatbestand der Mietpreisüberhöhung abgeschafft werden. Der Bundesrat hat allerdings in seinem Beschluss zur Mietrechtsnovellierung vom 27. März 2015 statt dessen eine Überarbeitung des § 5 angeregt. Die Vorschrift werde durch die „Mietpreisbremse“ nicht überflüssig.
    Als Mietpreisverordnungen bezeichnet man Rechtsverordnungen der Bundesländer auf Grundlage der gesetzlichen Regelung zur sogenannten „Mietpreisbremse“. Offiziell werden diese Verordnungen zum Beispiel als „Landesverordnung zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten“ betitelt. Sie können für die Dauer von fünf Jahren erlassen werden und bezeichnen dann Gebiete, in denen ein besonders angespannter Wohnungsmarkt besteht. In diesen Gebieten darf dann bei einer Neuvermietung bzw. einem Mieterwechsel die Miete maximal auf einen Betrag erhöht werden, der um zehn Prozent über der örtlichen Vergleichsmiete liegt. Gesetzlich geregelt ist dies in den §§ 556d ff. BGB. Die Regelung ist seit Anfang Juni 2015 in Kraft. Seit diesem Zeitpunkt also können entsprechende Gebiete ausgewiesen werden.

    Ausgenommen von der Regelung sind unter anderem Neubauten, also Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden. Auch Wohnungen, die erstmals nach einer umfassenden Modernisierung vermietet werden, sind nicht betroffen.

    Die Bundesländer haben bis einschließlich 31.12.2020 Zeit, solche Gebiete neu ausweisen.
    Abkürzung für: Mietrechts-Änderungsgesetz
    Die am 1.9.2001 in Kraft getretene Mietrechtsreform verfolgte das Ziel, den Mietvertragsparteien mehr Verhandlungsspielraum einzuräumen, das Mietrecht zu vereinfachen und durch Zusammenfassung verstreuter Vorschriften im BGB übersichtlicher, verständlicher und transparenter zu machen. In diesem Zusammenhang wurde das Miethöhegesetz aufgehoben. Dessen Vorschriften sind mit einigen Veränderungen im Wesentlichen in das BGB übernommen worden.

    Das Mietrecht im BGB enthielt nach der Reform:
    • Allgemeine Vorschriften über Mietverhältnisse (§§ 535-548)
    • Mietverhältnisse über Wohnraum unterteilt in Allgemeine Vorschriften (§§ 549-555), Die Miete (§§ 556-561), Pfandrecht der Vermieters (§§ 562-562d), Wechsel der Mietvertragsparteien (§§ 563-567b), Beendigung des Mietverhältnisses (§§ 568-576b), Besonderheiten bei der Bildung von Wohneigentum an vermieteten Wohnungen (§§ 577-577a)
    • Mietverhältnisse über andere Sachen (§§ 578-580a)
    • Pachtvertrag (§§ 581-584b)
    • Landpachtvertrag (§§ 585-597)

    Wesentliche Änderungen gegenüber dem früheren Wohnungsmietrecht waren:
    • Verkürzung der Kündigungsfrist für Mieter auf 3 Monate und für Vermieter auf 3-9 Monate (je nach Dauer des Mietverhältnisses),
    • Vorrangstellung des "qualifizierten Mietspiegels" als Begründungsmittel für das Mieterhöhungsverlangen,
    • Senkung der Kappungsgrenze von 30% auf 20%,
    • Keine Umlage mehr für erhöhte Kapitalkosten
    • Übergang des Mietverhältnisses auf "Lebensgemeinschaftspartner"
    • Anspruch behinderter Mieter auf behindertengerechten Umbau der Wohnung mit der Rückbauverpflichtung der Mieters bei Beendigung des Mietverhältnisses
    • Streichung des "einfachen Zeitmietvertrages"
    • Fälligkeit der Miete am Monatsanfang
    • Kündigungsrecht des Vermieters gegenüber dem Erben des allein stehenden Mieters
    • Senkung der Anforderungen an die Ankündigung von Wohnungsmodernisierung gegenüber dem Mieter und Ausdehnung des Energieeinsparungstatbestandes im Rahmen der Modernisierung

    Ungeregelt blieben die streitträchtigen Bereiche "Schönheitsreparaturen" und "Kleinreparaturen". Das "Gesetz zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts", (Mietrechtsreformgesetz) wurde im BGBl. T. I, S. 1149 v. 19.06.01 veröffentlicht.

    Im Rahmen der Mietrechtsreform 2013 wurden erneut größere Veränderungen am Mietrecht umgesetzt. Dies betraf besonders die Bereiche energetische Sanierung, Förderung des Wärmecontractings, Bekämpfung von Mietnomaden sowie den Kündigungsschutz bei Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen.
    Am 1. Februar 2013 hat der Bundesrat eine lange erwartete Reform des deutschen Mietrechts beschlossen. Zeitpunkt des Inkrafttretens: 1. Mai 2013.

    Die Reform lässt sich in vier Bereiche gliedern:

    • Neue Anreize für eine energetische Sanierung,
    • Förderung des Wärmecontractings,
    • Bekämpfung von Mietnomaden,
    • Kündigungsschutz bei Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen.


    1. Energetische Sanierung
    Mieter können in den ersten drei Monaten einer energetischen Sanierung des Gebäudes keine Mietminderung mehr wegen der baubedingten Beeinträchtigungen vornehmen. § 555b Nr. 1 BGB enthält eine Legaldefinition des Begriffes „Energetische Modernisierung“. Damit sind alle Maßnahmen gemeint, die zur Einsparung von Endenergie bei der Immobilie beitragen. Endenergie ist dabei die Energie, welche schließlich unter Berücksichtigung aller Leitungs- und Verarbeitungsverluste beim einzelnen Haushalt ankommt und dort verbraucht wird. Die energetische Modernisierung umfasst zum Beispiel nicht die Installation von Solaranlagen, deren Strom gegen Einspeisevergütung ins allgemeine Stromnetz fließt. Bei jeder nicht energetischen Modernisierung besteht weiterhin ein Recht des Mieters auf Mietminderung, sofern die Nutzung der Wohnung durch die Arbeiten beeinträchtigt wird.

    Nichts geändert hat sich daran, dass der Vermieter jährlich elf Prozent der Kosten für eine Modernisierungsmaßnahme auf die Miete aufschlagen kann (§ 559 BGB). Dies gilt nicht nur für energetische Sanierungen, sondern unter anderem auch für solche, die die Wohnqualität verbessern. Allerdings stellt das Gesetz nun klar, dass mit Modernisierungsarbeiten verbundene Erhaltungsaufwendungen nicht zur Erhöhung der Miete berechtigen.

    Vor der Reform musste der Vermieter teilweise sehr aufwändig nachweisen, dass durch die beabsichtigten Modernisierungen tatsächlich eine Energieeinsparung zu erwarten war. Die Anforderungen an die Modernisierungsankündigung wurden durch die Reform reduziert: So reichen zum Beispiel anerkannte Pauschalwerte aus, um die Wärmeleitfähigkeit eines Bauteils zu untermauern – ein Sachverständigengutachten ist nun in vielen Fällen überflüssig.

    Geändert wurde auch die Regelung über Härtefälle. Der Mieter ist nach § 555d grundsätzlich zur Duldung einer Modernisierungsmaßnahme verpflichtet. Dies gilt nicht, wenn diese für ihn selbst, seine Familie oder einen Haushaltsangehörigen eine Härte bedeuten würde, die auch in Anbetracht der berechtigten Interessen des Vermieters, anderer Mieter im Haus sowie von Belangen des Klimaschutzes und der Energieeinsparung nicht gerechtfertigt ist.

    Die Höhe der zukünftigen Miete und der künftigen Betriebskosten bleiben bei dieser Erwägung allerdings außen vor; sind diese unzumutbar, kann der Mieter damit die spätere Mieterhöhung, jedoch nicht die Modernisierung blockieren. Bei der Duldung sind denkbare Beispiele für Härtefälle etwa, dass der zur Verfügung stehende Wohnraum maßgeblich verkleinert wird, dass die Baumaßnahmen den Mieter zu einem langwierigen Hotelaufenthalt zwingen oder dass bettlägerige Angehörige durch Staub und Baulärm belästigt oder gesundheitlich beeinträchtigt werden.

    Bei der Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete hinsichtlich einer regulären Mieterhöhung ist nun die energetische Beschaffenheit der Mietwohnung zu berücksichtigen (§ 558 BGB).

    2. Wärmecontracting
    Für das Wärmecontracting wurden klarere gesetzliche Regelungen geschaffen. Will der Vermieter im laufenden Mietverhältnis die Wärmelieferung an einen gewerblichen Lieferanten vergeben, können die Contractingkosten unter den folgenden Voraussetzungen als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden: - Der Contractor errichtet eine neue Heizanlage oder liefert Wärme aus einem Wärmenetz (Fernheizung, Blockheizkraftwerk) oder - der Contractor übernimmt eine bestehende, noch effiziente Anlage und betreibt diese weiter, - die Umstellung wird den Mietern zuvor rechtzeitig angekündigt, - der Vorgang ist für die Mieter kostenneutral.

    3. Mietnomaden
    Mieter können künftig durch eine gerichtliche Sicherungsanordnung dazu verpflichtet werden, während eines laufenden Gerichtsprozesses eine Sicherheit für die laufende Miete zu stellen. Diese Sicherheit kann zum Beispiel in einer Bürgschaft oder in Bargeld bestehen. Befolgt der Mieter die Anordnung nicht, ist eine beschleunigte Räumung der Wohnung möglich.

    Per Gesetz ermöglicht wird darüber hinaus die sogenannte „Berliner Räumung“.
    Besteht ein gerichtliches Räumungsurteil, kann der Gerichtsvollzieher die Räumung durchführen, indem er den Mieter aus der Wohnung entfernt und diesem den Besitz daran entzieht – zum Beispiel durch Austauschen des Türschlosses. Das Wegbringen und Einlagern der Möbel des Mieters ist nicht mehr erforderlich, damit entfallen die bisher notwendigen Kostenvorschüsse. Der Vermieter macht dabei von seinem Vermieterpfandrecht am Inventar der Wohnung Gebrauch. Er muss die Sachen des Mieters für einen Monat verwahren. Während dieses Zeitraumes haftet er für das Mobiliar des Mieters nur noch im Rahmen von Vorsatz und grober Fahrlässigkeit. Nach Ende des einen Monats können die Inventargegenstände verwertet werden. Allerdings: Unpfändbare Sachen (z.B. persönliche Papiere!) sind jederzeit herauszugeben.

    Nachteil des Verfahrens: Verbleiben die Möbel in der Wohnung, ist zunächst keine Neuvermietung möglich. Macht der Vermieter an den verbliebenen Sachen sein Vermieterpfandrecht geltend, muss er zwischen Müll, pfändbaren Sachen und unpfändbaren, an den Mieter herauszugebenden Sachen unterscheiden – ansonsten entsteht ein Schadenersatzanspruch. Lagert er die Gegenstände extern ein, entstehen wieder Transport- und Lagerkosten.

    Es ist darauf hinzuweisen, dass die gesetzliche Neuregelung die „Berliner Räumung“ für den Vermieter zwar ermöglicht, aber nicht zur Pflicht gemacht hat. Auch das zuvor übliche Räumungsverfahren mit externer Einlagerung der Möbel und sonstigen Gegenstände des Mieters bleibt zulässig.

    Im Rahmen des einstweiligen Verfügungsverfahrens kann nun einfacher ein Räumungstitel auch auf Untermieter erstreckt werden, die dem Vermieter unbekannt sind, aber durch ihr plötzliches Auftauchen eine Räumung verhindern, weil gegen sie kein Räumungstitel besteht.

    4. Umwandlung
    Das „Münchner Modell“ der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen wurde untersagt. Bei diesem Modell wurde der dreijährige Kündigungsschutz im Falle der Umwandlung unterlaufen, indem eine Personengesellschaft das Haus mit dem Ziel der Umwandlung in Eigentumswohnungen kaufte und noch vor der Umwandlung Eigenbedarfskündigungen im Namen ihrer einzelnen Gesellschafter aussprach. Auch die Umgehung der Kündigungssperrfrist mithilfe des Kaufs über eine Bruchteilsgemeinschaft mehrerer Käufer ist nicht mehr möglich. In Ballungsräumen kann der Kündigungsschutz bei Umwandlungen weiterhin durch die Regierungen der Bundesländer auf bis zu zehn Jahre ausgedehnt werden.
    Am 27. März 2015 hat der Bundesrat dem Mietrechtsnovellierungsgesetz seine Zustimmung erteilt. Das Gesetz ist zum 1. Juni 2015 in Kraft getreten. Die Neuregelung ändert verschiedene Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches und des Wohnungsvermittlungsgesetzes. Ziel der Gesetzgebungsinitiative der Bundesregierung war es, Preissteigerungen im Mietwohnungsbereich entgegenzuwirken. Kernpunkte sind die sogenannte Mietpreisbremse und das Bestellerprinzip.

    Mietpreisbremse: Die Bundesländer bekommen die Möglichkeit, für eine Dauer von fünf Jahren durch Rechtsverordnungen Gebiete auszuweisen, in denen der Wohnungsmarkt angespannt ist. Wird in einem solchen Gebiet eine Bestandswohnung neu vermietet, darf die Miete höchstens soweit angehoben werden, dass sie zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Ausgenommen davon sind Neubauten (Wohnimmobilien, die erstmals nach dem 1. Oktober 2014 genutzt und vermietet werden) sowie Vermietungen nach umfassender Modernisierung (Faustregel: Investition erreicht ca. ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands). Eine zulässig vereinbarte Miete darf jedoch auch bei Wiedervermietung weiter verlangt werden – auch wenn sie über dem Grenzwert für die Mieterhöhung im jeweiligen Gebiet liegt.

    Auskunftsanspruch: Der Mieter hat gegenüber dem Vermieter einen gesetzlichen Auskunftsanspruch hinsichtlich der Preisbildung der Mietwohnung, soweit er die dafür bestimmenden Faktoren nicht selbst ermitteln kann, etwa mit dem örtlichen Mietspiegel. Will er die vereinbarte Miete beanstanden, muss er dies qualifiziert begründen.

    Rückforderungsanspruch: Der Mieter kann eine zuviel gezahlte Miete zurückverlangen, wenn er einen Verstoß gegen die Vorschriften der Mietpreisbremse gerügt hat und die zurückverlangte Miete nach Zugang der Rüge fällig geworden ist. Die Rüge muss die Tatsachen enthalten, auf denen die Beanstandung der vereinbarten Miete beruht.

    Mietpreisüberhöhung: Die Regelung zur Mietpreisüberhöhung in § 5 Wirtschaftssstrafgesetz von 1954 sollte ursprünglich aufgehoben werden. Der Bundesrat hat jedoch statt dessen in seinem Beschluss vom 27. März 2015 eine Überarbeitung angemahnt, da die bisherige strenge Vorschrift zur Ahndung einer Mietpreisüberhöhung nicht durch die neue Rügemöglichkeit des Mieters überflüssig gemacht wird. Das Mietrechtsnovellierungsgesetz von 2015 hat diese Vorschrift nicht geändert.

    Bestellerprinzip: Das Bestellerprinzip gilt für die Vermittlung von Mietwohnungen. Hier bezahlt nun ausschließlich derjenige den Makler, der ihn auch beauftragt hat. Dies wird in der Regel der Vermieter bzw. Eigentümer sein und nicht mehr der Wohnungssuchende – es sei denn, dieser hat dem Makler explizit einen Suchauftrag erteilt. Das Bestellerprinzip ist erheblicher Kritik der Immobilienbranche ausgesetzt, da ein massiver Umsatzeinbruch der Makler im Vermietungsbereich befürchtet wird. Mehrere Gruppen planen eine gerichtliche Anfechtung des neuen Gesetzes zum Beispiel unter dem Aspekt des Eingriffs in die verfassungsmäßig garantierte Berufsfreiheit. Das Bundesverfassungsgericht hat einige erste Eilanträge gegen das neue Gesetz abgelehnt (Az. 1 BvQ 9/15).
    Die Mietrückstandsquote ist eine wohnungswirtschaftliche Kennzahl. Sie gibt den Anteil der Mietrückstände bezogen auf die Gesamtsumme der Mieteinnahmen in Prozent an.
    Abkürzung für: Mietrechtsverbesserungsgesetz
    Mit der Mietschuldenfreiheitsbescheinigung bestätigt der bisherige Vermieter, dass sein aus dem Vertrag scheidender Mieter keine Mietschulden bei ihm hat. Die Bescheinigung wird dann dem künftigen Vermieter vorgelegt, um die gute Zahlungsmoral des Mietinteressenten zu untermauern. Mietschuldenfreiheitsbescheinigungen werden von verschiedenen Vermietern bereits zur Absicherung verwendet. Ohne ihre Vorlage findet kein Vertragsabschluss statt. Insbesondere wird mit ihnen das Ziel verfolgt, sogenannte Mietnomaden rechtzeitig zu erkennen.

    Der Bundesgerichtshof hat sich kritisch zur Mietschuldenfreiheitsbescheinigung geäußert. Ihre Abgabe durch den bisherigen Vermieter könne für diesen von Nachteil sein und seine Rechtsposition schwächen, da sie ihm als negatives Schuldanerkenntnis ausgelegt werden könne: Sie enthalte die Aussage, dass sein Mieter ihm keine Miete bzw. Betriebskosten mehr schulde. Falls dann doch noch Ansprüche geltend gemacht werden müssten, werde dies erheblich erschwert. Gerade im vor dem BGH verhandelten Fall zeigte sich, dass die Abgabe einer solchen Bescheinigung noch vor dem Auszug des Mieters aus der bisherigen Wohnung nicht unproblematisch sein kann: Betriebskostennachzahlungen sind noch offen, Betriebskostenabrechnungen noch nicht gestellt, womöglich besteht Streit über die vollständige Rückzahlung der Mietkaution.

    Der BGH hat dementsprechend entschieden, dass der bisherige Vermieter nicht zur Ausfertigung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung verpflichtet sei. Der Mieter habe allerdings Anrecht auf Quittungen für die Mieteingänge. Eine ausführlichere Bescheinigung könne allenfalls gefordert werden, wenn dies im Mietvertrag so vereinbart worden sei oder wenn es ortsüblich wäre – was der BGH im konkreten Fall verneinte (Urteil vom 30.09.2009, Az. VIII ZR 238/08).
    Mit dem Begriff Mietskaserne wird eine Erscheinungsform des Wohnhausbaus in der Gründerzeit in Berlin bezeichnet. In Wien sprach man von Zinshäusern. Mietskasernen wurden speziell in den Ortsteilen Prenzlauer Berg und Kreuzberg errichtet. Das Charakteristikum einer Mietskaserne bestand darin, dass an der Straßenfront die Bürgerwohnungen lagen - vor allem im ersten Stockwerk Wohnungen von Rechtsanwälten, Ärzten und anderen „Besserverdienenden“. Im Hinterhof waren vielfach Handwerker ansässig, die Teile ihrer Wohnung an Untermieter weitervermieteten. Dort wurde auch das Handwerk ausgeübt. Manche Gebäudekomplexe umfassten noch weitere Hinterhöfe. Die Zeit der Mietskasernen war geprägt von der Bevölkerungsexplosion und Landflucht. Damit einhergehend gab es eine enorme Wohnungsknappheit, die auch von den Bauunternehmen, die vielfach von Terraingesellschaften abhängig waren, nicht eingedämmt werden konnte. Probleme gab es vor allem wegen des völlig unregulierten Hypothekenmarktes und den damit verbundenen Zinsschwankungen für Hypotheken, die die Hauseigentümer oft nur noch zu „Verwaltern“ ihrer Häuser machten, die wirtschaftlich den Banken gehörten.
    Im BGB ist bestimmt, dass Gemeinden einen Mietspiegel erstellen sollen, wenn hierfür ein Bedürfnis besteht und dies mit vertretbarem Aufwand möglich ist. Eine Anpas­sung an geänderte Marktverhältnisse soll alle zwei Jahre erfolgen. Zweck des Mietspiegels ist es, Vermietern und Mietern von Wohnraum eine Information über die Höhe der Vergleichsmiete zu geben. Vermieter können ein Miet­erhöhungsverlangen mit dem zutreffenden Miet­spiegel­miet­satz begründen, Mieter ein überhöhtes Miet­er­höh­ungs­ver­lan­gen damit abwehren.

    Der Mietspiegel ermöglicht eine Feststellung der durchschnittlichen Miete für Wohnungen mit bestimmten Eigenschaften. Die Wohnungen werden in der Regel beurteilt nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage sowie auch nach der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit (Heizsystem, Wärmedämmung).

    Vom einfachen Mietspiegel ist der "qualifizierte Miet­spie­gel" zu unterscheiden, der nach anerkannten wissen­schaft­li­chen Grundsätzen erstellt wird. Er muss von der Ge­mein­de, für die der Mietspiegel erstellt wurde, ausdrücklich anerkannt sein. Alternativ kann er auch von den Interessenvertretern der Vermieter und Mieter – also von deren jeweiligen Verbänden – anerkannt werden. Dieser Mietspiegel ist alle zwei Jahre der Marktentwicklung anzupassen und alle vier Jahre neu zu erstellen. Beim qualifizierten Mietspiegel spricht eine gesetzliche Vermutung dafür, dass die darin enthaltenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete widerspiegeln (§ 558d Abs. 3 BGB).

    Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmieten für einen Mietspiegel, darf preisgebundener Wohnraum nicht berücksichtigt werden.
    Zu berücksichtigen sind dagegen Mieten, die innerhalb der letzten vier Jahre (ab Erhebung der Daten) vereinbart oder geändert worden sind. Mietspiegel hatten früher als Begründungsmittel für das Erhöhungsverlangen im Rechtsstreit eine relativ geringe Bedeutung. Über­wie­gend haben sich die Vertragsparteien einvernehmlich auf eine neue Miethöhe geeinigt. Durch die Miet­rechts­re­form 2001 erhielt der qualifizierte Mietspiegel für die Begründung der Vergleichsmiete nun allerdings eine Vorrangstellung. Die Richtigkeitsvermutung kann nur mit einem Sachverständigengutachten widerlegt werden.

    Auch ein einfacher Mietspiegel kann dem Bundesgerichtshof zufolge im Streitfall alleinige Grundlage der dem Gericht obliegenden Beurteilung der ortsüblichen Vergleichsmiete sein. Ihm wird dabei eine Indizwirkung zuerkannt, die vom Mieter allerdings durch substantiierte Gegenargumente erschüttert werden kann. Der Bundesgerichtshof entschied in diesem Urteil auch, dass bei Fehlen eines Mietspiegels in einer Gemeinde vom Vermieter auch der Mietspiegel der Nachbargemeinde herangezogen werden kann. Allerdings dürfte dies nur für Gemeinden mit ähnlichem Mietniveau gelten (Urteil vom 16.6.2010, Az. VIII ZR 99/09).

    Für die Akzeptanz des Mietspiegels ist es wichtig, dass alle am Wohnungsmarkt Beteiligten an dessen Erstellung ein­ver­nehm­lich teilgenommen haben. So wurde der Miet­spie­gel von Erfurt unter Beteiligung von Haus & Grund Erfurt, dem Vermieterbund Erfurt und dem Verband Thüringer Wohnungswirtschaft erstellt.

    Das Amtsgericht Charlottenburg hat am 11.5.2015 entschieden, dass der qualifizierte Mietspiegel für Berlin den gesetzlichen Anforderungen nicht entspricht. Er sei – insbesondere wegen des verwendeten Verfahrens der Extremwertbereinigung – nicht auf Grundlage wissenschaftlicher Methoden zustande gekommen und damit nicht als qualifizierter Mietspiegel zu betrachten. Das Gericht lehnte auch eine Heranziehung des Berliner Mietspiegels als einfacher Mietspiegel ab und verließ sich im konkreten Fall bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf ein Sachverständigengutachten (Az. 235 C 133/13). Das Urteil wurde in der Presse teilweise als „Anfang vom Ende“ der deutschen Mietspiegel bezeichnet. Es lässt sich jedoch nicht unbedingt verallgemeinern, da sich die Bewertungskriterien und Berechnungsmethoden der Mietspiegel unterscheiden.

    Das Landgericht Berlin hat in diesem Verfahren das erstinstanzliche Urteil bestätigt. Allerdings wurde damit argumentiert, dass Mieter und Vermieter beide davon ausgegangen seien, dass der Mietspiegel 2013 nicht hinreichend qualifiziert sei. Das Gericht müsse sich daher nicht mit der Verwendbarkeit des Mietspiegels oder dem im erstinstanzlichen Verfahren vorgelegten Gutachten gegen den Mietspiegel beschäftigen. Die Revision wurde nicht zugelassen (Landgericht Berlin, Urteil vom 2.12.2015, Az. 18 S 183/15). Es gibt eine ganze Reihe von Urteilen verschiedener Berliner Gerichte zum Thema "Mietspiegel" – mit Ergebnissen in beide Richtungen.

    Eine Link-Sammlung zu Mietspiegeln in Deutschland finden Sie im Internet unter dem Stichwort Mietspiegeltabellen.
    Der Mietvertrag ist als eigener Schuldrechtstypus im BGB ausgiebig geregelt. Das spezielle Wohnungsmietrecht ist in den §§ 549 – 577a mit zum großen Teil zwingenden Vorschriften zusammengefasst. Im Mietvertrag verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu überlassen. Die Mietsache muss bei der Überlassung, also bei Beginn des Mietverhältnisses, in einem Zustand sein, der es dem Mieter ermöglicht, die Sache so zu benutzen, wie es vertraglich vorgesehen ist, zum Beispiel als Wohnung, als Friseurladen, als Garage. Der Vermieter muss die Mietsache auch während der Mietzeit in diesem Zustand halten. Außerdem muss der Vermieter die „auf der Mietsache ruhenden Lasten“ tragen (§ 535 Abs. 1 BGB). Damit sind unter anderem die Nebenkosten gemeint. Der Mieter muss die vereinbarte Miete bezahlen. Sie ist jeweils am Monatsanfang, spätestens am 3. Werktag fällig.

    Allgemein gilt, dass ein Mietvertrag formlos abgeschlossen werden kann. Ist bei einem Wohnungsmietvertrag eine Laufzeit von über einem Jahr vorgesehen, bedarf er der Schriftform. Ein mit dieser Bedingung mündlich zustande gekommener Vertrag gilt als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.

    Bedeutsam für den Abschluss eines Mietvertrages ist die Bestimmung der Mietvertragspartei. Bei Eheleuten oder Lebenspartnern empfiehlt sich der Abschluss des Vertrages mit beiden Partnern, da auf diese Weise beide vertraglich in die Pflicht genommen werden, auch wenn ein Partner auszieht. Dazu sollten auch beide Ehepartner als Mieter aufgeführt werden. Wenn nur einer aufgeführt ist und unterschreibt, ist nur er Mieter geworden. Wenn beide genannt werden, aber nur einer unterschreibt, ist der Vertrag wohl mit beiden zustande gekommen. Beide Ehepartner werden auch dann Mieter, wenn nur ein Ehepartner als Mieter aufgeführt ist, aber beide unterschrieben haben. Das gilt auch für die eingetragene Lebensgemeinschaft. Bei der nichtehelichen Lebensgemeinschaft wird nur der Mieter, der benannt ist und unterschrieben hat. Gehört zum Mieterhaushalt ein pflegebedürftiger Erwachsener, sollte er nicht Mieterpflichten als Teil der Mietvertragspartei übernehmen, da er möglicherweise nicht in der Lage ist, als Mietvertragspartei Erklärungen abzugeben, die sich auf das Mietverhältnis beziehen.

    Hinsichtlich der Laufzeit des Mietvertrages gibt es eine Reihe von Gestaltungsmöglichkeiten (Mietvertrag mit unbestimmter Laufzeit, Zeitmietvertrag mit fester Laufzeit, Ausschluss des gegenseitigen Kündigungsrechts für eine bestimmte Zeit). Gewerberaummietverträge enthalten häufig Mietvertragsverlängerungsoptionen zu Gunsten des Mieters. Es können auch unterschiedliche Mietanpassungsmöglichkeiten vereinbart werden: Anpassung jeweils an die Vergleichsmiete, Staffelmiete, Indexmiete, Betriebskostenanpassungen. Beim Gewerbemietvertrag kommen alle weiteren nach dem Preisklauselgesetz zulässigen Anpassungsmöglichkeiten hinzu. Mietkautionen sind in Wohnraummietverträgen auf drei Monatsmieten begrenzt. In Gewerberaummietverträgen gibt es keine Begrenzung.

    Soweit der Mieter Mieträume mit Einrichtungsgegenständen versehen hat, muss er sie bei Beendigung des Mietverhältnisses wegnehmen. Er muss die Mietsache in dem Zustand zurückgeben, in dem er sie erhalten hat – abgesehen von den üblichen Gebrauchsspuren natürlich. Soweit sie nicht unter Vollstreckungsschutz fallen, steht dem Vermieter ein Pfandrecht an diesen Gegenständen zum Ausgleich von Mietforderungen zu. Der Mieter haftet für Schäden an den Mieträumen, die nicht auf normale Abnutzung zurückzuführen sind.

    Will der Mieter die Mietsache verändern, muss der Vermieter zustimmen. Fehlt die Zustimmung, kann der Vermieter unter Umständen sogar fristlos kündigen. Bei Auszug muss der Mieter die Veränderung rückgängig machen. Er muss also den alten Zustand wieder herstellen. Er muss also zum Beispiel die Badewanne, die er durch eine Dusche ersetzt hat, wieder einbauen. Die Erlaubnis des Vermieters, die Veränderung vorzunehmen, bedeutet nicht gleichzeitig seine Zustimmung, dass der Mieter die Wohnung im geänderten Zustand zurückgeben darf. Der Vermieter kann den Rückbau verlangen. Er kann auch die Änderung akzeptieren und auf den Rückbau verzichten, muss dem Mieter dann einen Ausgleich dafür zahlen. Es empfiehlt sich dringend, schon vor der Änderung der Mietsache durch den Mieter eine Regelung darüber zu treffen, in welchem Zustand die Mietsache zurückgegeben werden muss.

    Der Tod des Vermieters berührt das Mietverhältnis nicht. Bei Tod des Mieters können sowohl der Vermieter als auch der Erbe das Mietverhältnis mit gesetzlicher Frist kündigen. Beim Wohnungsmietvertrag treten der Ehegatte oder der Lebenspartner und Familienangehörige sowie andere Personen, soweit sie mit dem verstorbenen Mieter einen gemeinsamen Haushalt führten, in das Mietverhältnis ein. Kauf bricht Miete nicht. Die Vermieterstellung erlangt der Käufer eines vermieteten Objektes mit seiner Eintragung ins Grundbuch.
    Ein Mietvertrag mit einer GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts, BGB-Gesellschaft) auf Mieter- oder Vermieterseite ist nicht ohne Tücken. Ist ein Zeitmietvertrag von mehr als einem Jahr Dauer beabsichtigt, muss dieser nach § 550 BGB in Schriftform abgeschlossen werden. Die Schriftform ist jedoch nicht gewahrt, wenn eine nicht zur Vertretung der Gesellschaft berechtigte Person unterzeichnet hat oder Unklarheiten über die Vertretungsbefugnis bestehen. Anders als bei anderen Gesellschaftsformen ist dies nicht über das Handelsregister überprüfbar. Die Vertretungsbefugnis der GbR regelt allein deren Gesellschaftsvertrag. Der Bundesgerichtshof hat 2003 in mehreren Fällen, bei denen eine GbR auf Vermieterseite auftrat, den Mietvertrag aufgrund Missachtung der Schriftform für unwirksam erklärt mit der Folge, dass die Gewerbemieter vorzeitig das Mietverhältnis beenden konnten (Az. XII ZR 300/99 - Urteil vom 15.1.2003, Az. XII ZR 65/02 - Urteil vom 16.7.2003, Az. XII ZR 134/02 – Urteil vom 5.11.2003).

    Problematisch sind meist Fälle, in denen
    • mehrere Gesellschafter vorhanden sind, aber nur einer (ohne Hinweis auf seine Vertretungsbefugnis) unterschreibt,
    • die Unterschrift unleserlich ist und keiner Person zugeordnet werden kann,
    • im Kopf des Mietvertrages im Vergleich zur Unterschriftenzeile andere oder zusätzliche Gesellschafter ohne Hinweis auf ihre Vertretungsbefugnis genannt sind.
    Eine GbR ist auf der sicheren Seite, wenn alle Gesellschafter im Kopf des Mietvertrages aufgeführt sind und auch alle tatsächlich unterschreiben. Sollen nur vertretungsberechtigte Gesellschafter genannt werden, muss zumindest aus dem Mietvertrag hervorgehen, ob diese Personen allein oder zusammen mit anderen zur Vertretung berechtigt sind. Soll eine Vollmacht zur Verwendung kommen, muss der Mietvertrag an zentraler Stelle einen Hinweis auf die Vollmacht enthalten, die Vollmacht muss dem Vertrag als Anlage beigefügt und fest mit diesem verbunden werden und die Unterschrift unter den Vertrag muss mit dem Hinweis versehen sein, dass der Unterzeichnende als Vertreter unterschreibt.

    Weitere Sicherheit bietet eine Klausel, nach der sich beide Parteien dazu verpflichten, alles zur Wahrung der Schriftform Erforderliche zu tun. Enthält der Vertrag eine solche Regelung, kann das Sich-Berufen auf die mangelnde Schriftform seitens einer Vertragspartei einen Verstoß gegen Treu und Glauben darstellen. Je nach Lage des Falles kann dies dazu führen, dass das Argument der fehlenden Schriftform nicht durchgreift.
    Der Vorvertrag ist nicht ausdrücklich im Gesetz geregelt. Man leitet seine Zulässigkeit aus der so genannten Vertragsautonomie ab. Vorverträge sind Verträge, in denen sich die Vertragspartner verpflichten, später einen Hauptvertrag abzuschließen.

    Auch im Mietrecht kommt es in gewissen Fällen zu einem Vorvertrag. Sinnvoll ist dies, wenn sich die Vertragspartner im Prinzip einig sind, aber noch einige abschließende Punkte ausgehandelt werden müssen – oder wenn rechtliche oder tatsächliche Gründe einem sofortigen Abschluss des Hauptvertrages entgegenstehen.

    Gestattet der Mieter dem Vermieter, vor dem Beginn der Laufzeit des eigentlichen Mietvertrages Miete abzubuchen, gilt dies als Abschluss eines Vorvertrages. Der Vorvertrag muss nicht schriftlich abgefasst werden. Dies ist jedoch dringend zu empfehlen. Er sollte Details enthalten zum Mietobjekt, zum Mietzins und zum Vertragszweck (z.B. Gewerberaummiete).

    Mietvorverträge werden insbesondere im Rahmen des Projektmanagements abgeschlossen, um die Vermietung der zu errichtenden Gebäude zu sichern. Ein Vorvertrag muss ein solches Maß an Bestimmtheit oder Bestimmbarkeit und Vollständigkeit haben, dass im Streitfall der Inhalt des Vertrages richterlich festgestellt werden kann. Im Mietvorvertrag verpflichten sich die Parteien, vor Bezugsfertigkeit einen endgültigen Mietvertrag mit allen üblichen Regelungsinhalten abzuschließen.

    Sind die zuvor festgestellten Hindernisse beseitigt und die letzten Unstimmigkeiten geklärt, sind beide Vertragspartner zum Abschluss des Mietvertrages verpflichtet. Andernfalls ist dies nicht der Fall. Legt z.B. der Vermieter einen Mietvertrag mit einer gegenüber dem Vorvertrag stark erhöhten Miete vor oder verlangt der Gewerbemieter die Einbeziehung einer bisher nicht vorgesehenen und für den Vermieter inakzeptablen Nutzung, kann ein Vertragsrücktritt vorgenommen werden (vgl. Oberlandesgericht Koblenz, Az. 10 U 1238/96).

    Problematisch wird es, wenn einer der Vertragspartner trotz beseitigter Hindernisse und fertig ausgehandelter Einzelheiten vom Vertrag Abstand nehmen möchte. Er ist zum Abschluss des Mietvertrages verpflichtet. Daher bleibt ihm nur die Möglichkeit der Kündigung des Mietvertrages nach den gesetzlichen und vertraglichen Vorgaben. Dabei muss jedoch während der Kündigungsfrist die vereinbarte Miete entrichtet werden.

    Erfüllt einer der Vertragspartner seine Verpflichtungen aus dem Vorvertrag nicht, kann er auf Schadensersatz oder ggf. auch auf den Abschluss eines Mietvertrages zu den vorher vereinbarten Konditionen verklagt werden. Das Landgericht Coburg verurteilte eine Mieterin zum Schadenersatz in Höhe von drei Kaltmieten, die kurz vor Mietvertragsbeginn den Vorvertrag fristlos "gekündigt" hatte. Grund war das Fehlen eines Starkstromanschlusses in der Küche gewesen. Das Gericht hielt eine Vertragsbeendigung ohne vorherige erfolglose Aufforderung zur Installation des Anschlusses für unzulässig (Az. 33 S 16/04).

    Eine Alternative zum Vorvertrag kann eine Widerrufsklausel bieten. Dabei wird ein normaler Mietvertrag abgeschlossen, der für eine begrenzte Zeit unter bestimmten Bedingungen ausdrücklich einen Rücktritt vom Vertrag zulässt.
    Der Mietwert einer Immobilie ist Beurteilungsgrundlage für die Mietwertermittlung, für Mietvereinbarungen, sowie für den Ansatz kalkulatorischer Kosten bei gewerblicher oder freiberuflicher Eigennutzung von Räumen. Mietwerte benötigen auch Gemeinden, die eine Zweitwohnungssteuer erheben. Beurteilungsgrundlage für eine Mietpreisüberhöhung nach dem Wirtschaftsstrafgesetz ist allerdings nicht der Mietwert, sondern die ortübliche Vergleichsmiete, die mit dem Mietwert oft nicht übereinstimmt.

    Der Mietwert kann definiert werden als der nachhaltig am Markt zu erzielende Mietpreis für Räume. Dabei wird vorausgesetzt, dass Informationssymmetrie beider Parteien und Entscheidungsalternativen bestehen. Im Sinne des Bewertungsgesetzes ergibt sich der Nutzwert von Räumen (=Mietwert) aus den üblichen Mittelpreisen am Verbrauchsort. Der Mietwert ist im Wesentlichen abhängig von der Lage der Räume, deren Zustand, der vorhandenen Ausstattung und der Raumaufteilung. Bei Mietwohnungen entspricht der Mietwert dem Wohnwert, bei Gewerberäumen dem Nutzungswert der Räume.
    Mietwucher ist ein Straftatbestand, der gegeben ist, wenn Leistung und Gegenleistung in einem auffälligen Missverhältnis zu einander stehen (§ 291 StGB). Vorausgesetzt wird dabei die Ausnutzung einer Zwangslage, der Unerfahrenheit, des Mangels an Urteilsvermögen oder einer erheblichen Willensschwäche des Mieters durch den Vermieter. Bei Wohnraum ist Mietwucher gegeben, wenn die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 50 Prozent überschreitet.

    Bei der Miete von Geschäftsräumen ist umstritten, welches Maß der Überschreitung der ortsüblichen Miete als Mietwucher anzusehen ist. Einige Gerichte halten wie bei Wohnräumen eine Überschreitung von mehr als 50 Prozent für ausreichend; andere sehen ein auffälliges Missverhältnis zur Vergleichsmiete erst bei einer Überschreitung von mindestens 100 Prozent als gegeben an (so das Kammergericht Berlin, Az. 12 U 5939/99, Beschluss vom 22.01.2001). Der Bundesgerichtshof geht mittlerweile davon aus, dass eine Überschreitung von etwas über 100 Prozent ein auffälliges Missverhältnis begründet (Urteil vom 23.07.2008, Az. XII ZR 134/06).
    Der Bundesgerichtshof hat zudem wiederholt klargestellt, dass die Grundsätze über Mietwucher bei Wohnräumen und über Wucher bei verschiedenen anderen Vertragstypen nicht ohne weiteres auf Gewerberäume übertragbar seien. Ein auffälliges Missverhältnis zwischen vereinbarter und ortsüblicher Miete oder Pacht reiche hier allein nicht aus; es müsse auch eine verwerfliche Gesinnung des Vertragspartners vorliegen. Davon könne erst ausgegangen werden, wenn das auffällige Missverhältnis für den begünstigten Vertragspartner zumindest erkennbar gewesen sei (BGH, Az. XII ZR 352/00, Urteil vom 14.07.2004).

    Strafrahmen für Wucher: Im Normalfall Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren oder Geldstrafe. Im besonders schweren Fall (das heißt z. B. wenn der Mieter durch den Wucher in wirtschaft­liche Not gerät, gewerbsmäßige Begehung) Freiheitsstrafe von sechs Monaten bis zu zehn Jahren.

    Zivilrechtlich hat das Vorliegen von Mietwucher die Folge, dass die Mietvertragsklausel über die Höhe der Miete unwirksam wird. Der Vertrag selbst bleibt jedoch bestehen. Der Mieter muss nur noch die ortsübliche Vergleichsmiete bezahlen. Er hat gegen den Vermieter einen Rückzahlungsanspruch auf die Differenz des tatsächlich gezahlten Betrages zur ortsüblichen Vergleichsmiete aus ungerechtfertigter Bereicherung.
    Neben der Höhe ist die Fälligkeit der Miete zu vereinbaren. Seit 1.9.2001 ist sie am Anfang des Monats fällig. Dies entspricht der schon bisher vereinbarten Fälligkeitsregel. Üblicherweise wird für die Zahlungen heute innerhalb des Mietvertrages ein Abbuchungsauftrag vom Mieter erteilt. Mietzahlungen summieren sich im Laufe der Jahre zu einem erheblichen Betrag, wie aus nachfolgender Übersicht deutlich wird:

    "Was bezahlt der Mieter innerhalb von 30 Jahren bei einer angenommenen Mietsteigerung von 2% im Jahr?" Angegeben ist jeweils die Ausgangsmiete pro Monat.
    Zur Grundmiete können bei Vorliegen bestimmter Voraus­set­zun­gen Mietzuschläge im Mietvertrag vereinbart und gefordert werden. Sie beziehen sich auf besondere Vor­teile, die einem Mieter gewährt werden.

    Hierzu zählt die Erlaubnis zu einer Untervermietung. In § 553 Abs. 2 BGB ist hierzu bestimmt, dass der Vermieter die Erlaubnis von einer angemessenen Erhöhung der Miete abhängig machen kann. Ein Mietzuschlag kann auch für den Fall vorgesehen werden, dass der Mieter einen Teil der Wohnräume als Büro nutzen will. Durch Vereinbarung eines Gewerbemietzuschlages wird kein Misch­miet­ver­hält­nis begründet, so dass unabhängig davon, wie hoch der Anteil der Gewerberäume an der gesamten Wohnfläche ist, von einem Wohnungsmietvertrag auszugehen ist. Gibt der Mieter die gewerbliche Tätigkeit auf, entfällt die Ver­pflich­tung zur Zahlung des Zuschlages.

    Mietzuschläge sind auch für die Einräumung besonderer Nutzungsrechte denkbar, z. B. Mitbenutzung eines Swim­mingpools, eines Gartenanteils bei einem Mehr­fami­lien­haus oder die Nutzung mit-vermieteter Möbel (Möb­lie­rungs­zu­schlag).
    Der Bundesgerichtshof hat in den letzten Jahren diverse mietvertragliche Klauseln für unwirksam erklärt, die den Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichten. Dies führte wiederum zu der Rechtsfrage, ob ein Vermieter, wenn sich herausstellt, dass ein laufender Mietvertrag eine solche unwirksame Klausel enthält, einen Zuschlag zur Miete verlangen kann, um von diesem Geld dann Schönheitsreparaturen durchzuführen.

    Der Bundesgerichtshof hat grundsätzlich entschieden, dass ein Zuschlag zur ortsüblichen Miete zum Ausgleich einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel unzulässig ist. Von Gesetzes wegen dürfe der Vermieter nämlich nur die Zustimmung des Mieters zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Zusätzliche Zuschläge seien im Gesetz nicht vorgesehen. Der Maßstab für das Recht auf eine Mieterhöhung sei die Marktlage auf dem Mietwohnungsmarkt und nicht der Kostenaufwand für Handwerkerarbeiten.

    Auch die juristischen Argumentationen mit einer ergänzenden Mietvertragsauslegung oder einem Anspruch auf den Zuschlag wegen eines so genannten Wegfalls der Geschäftsgrundlage lehnte der BGH ab (Urteil vom 9.7.2008, Az. VIII ZR 181/07).

    Zulässig ist ein Mietzuschlag dem BGH zufolge allerdings bei preisgebundenen Mietwohnungen bzw. Sozialwohnungen. Gibt es hier eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel, darf die Kostenmiete erhöht werden. Rechtsgrundlage ist § 28 Absatz 4 der II. BV (Zweite Berechnungsverordnung). Das Urteil gilt ausdrücklich nicht für frei finanzierte Wohnungen (Urteil vom 24.3.2010, Az. VIII ZR 177/09).
    Abkürzung für: Mitteilungen des Instituts für Handelsforschung
    Menschen, die ihren Wohnsitz von einem Land in ein anderes verlegen, werden als Migranten oder Personen mit Migrationshintergrund bezeichnet. Sie sind aus dem Ausland nach Deutschland eingewandert und haben hier ihren ständigen Wohnsitz. Gemeint sind nicht nur Ausländer, sondern auch Eingebürgerte und im Ausland geborene Einwanderer und deren Kinder. Nach einer Einigung der Bundeländer gehören dazu alle, die nach dem 1.1.1950 in die Bundesrepublik zugewandert sind.

    Die Frage des Migrationshintergrundes stellt sich im Zusammenhang mit dem damit verbundenen Integrationserfolg bzw. Integrationsmisserfolg. Deutschand ist innerhalb Europas das größte Zuwanderungsland. In Deutschland leben 15 Millionen Zugewanderte. Das sind etwa 20 Prozent der hier lebenden Bevölkerung. Eine problemlose Integration schafft nach dem Forschungsergebnis des Berlin-Instituts für Bevölkerung und Entwicklung der aus den EU-Staaten stammende Bevölkerungsteil. Gut integriert sind auch die vier Millionen Aussiedler. Integrationsmängel gibt es bei den aus Ex-Jugoslawien und aus der Türkei stammenden Bevölkerungsteilen. Besser als der Rest der zugewanderten Türken integriert sind die sogenannten Deutschtürken, also aus der Türkei stammende Bürger mit deutscher Staatsangehörigkeit. Einen relativ hohen Integrationserfolg weisen in Deutschland die Städte München, Frankfurt, Bonn und Düsseldorf auf.

    Einer Studie des vhw Bundesverbandes für Wohnen und Stadtentwicklung zufolge unterscheiden sich Migranten nach Milieus, nicht aber hinsichtlich ihrer Ethnie. Die Studie unterscheidet im Einzelnen zwischen
    • den bürgerlichen Migranten-Milieus, zu denen die angepassten Bürger zählen, und dem statusorientierten Bürgermilieu,
    • den traditionsverwurzelten Migranten-Milieus, die entweder religiös verwurzelt sind oder sich den traditionellen Werten des Herkunftslandes verbunden fühlen,
    • den ambitionierten multikulturellen Migranten-Milieus mit ihrem progressiven und kosmopolitischen Horizont und Migranten mit einer doppelten Herkunfts- und Aufnahmekultur, und schließlich
    • den prekären Migrantenmilieus, einerseits den Entwurzelten und andererseits den subkulturellen herkunftslandbezogenen Milieus.
    Die Zahlen der diesen Milieus Zughörigen sind annähernd gleich groß.
    Mikroapartments sind, ähnlich wie Studentenapartments, vollständig möblierte und gut ausgestattete Kleinstwohnungen mit rund 20 Quadratmetern. Sie eignen sich für Berufseinsteiger, Pendler, Studenten oder Berufstätige, die an verschiedenen Standorten arbeiten. Mieter von Mikroapartments sind oft Unternehmen, die für ihre Mitarbeiter, die nur vorübergehend an einem anderen Standort eingesetzt werden sollen, geeigneten Wohnraum in den großen Städten suchen.

    Mikroapartments gelten als Hotelersatz und bilden nicht den Lebensmittelpunkt der Bewohner. Die Lage an einer verkehrsreichen Straßen ist deshalb kein Ausschlusskriterium. Auch große Häuser oder Hochhäuser mit 150 bis 200 Einheiten sind geeignet für die Einrichtung von Mikroapartments. Sie sollten zentral liegen und eine gute Anbindung an den öffentlichen Verkehr vorweisen können. Mikroapartments stehen im Wettbewerb mit Hotels, privaten Zimmeranbietern sowie Anbietern von Ferienapartments.

    Das Marktforschungsunternehmen Bulwin Gesa sieht im Angebot von Mikroapartments Potenzial, jedoch nur an ausgewählten Standorten. Die größere Flexibilität gegenüber Mietwohnungen ist ein Vorteil sowohl für Mieter als auch für Vermieter. Durch die kurzen Mietzeiten, oft schon ab einer Woche, kann die Miete flexibel an die Gegebenheiten angepasst werden. Mikroapartments können besonders in Städten, in denen Wohnungen knapp sind, ein attraktives Angebot sein.
    Die Statistischen Ämter des Bundes und der Länder führen jährlich eine Stichprobenbefragung der Haushalte durch, um Informationen über die Bevölkerungsstruktur und die wirtschaftliche und soziale Situation der Haushalte zu erhalten. Insgesamt nehmen 370.000 Haushalte mit 820.000 Personen daran teil. Das Erhebungsprogramm hinterfragt soziodemographische Fakten zur Person, Fragen zum Familien- und Haushaltszusammenhang sowie zu den Bereichen Erwerbstätigkeit, Einkommen und Ausbildung. Es besteht für die befragten Personen eine Auskunftspflicht. Daneben werden auf freiwilliger Basis vierteljährliche Erhebungen zur Gesundheit, Krankenversicherung, Wohnsituation oder Altersvorsorge durchgeführt. Rechtsgrundlage ist das Mikrozensusgesetz.

    Für die Immobilienwirtschaft ergeben sich aus diesen Erhebungen wichtige Informationen über Art und Größe der Gebäude mit Wohnraum, Baualtersgruppen, Flächenproportionen der Wohnungen, Nutzung der Wohnungen als Eigentümer, Hauptmieter oder Untermieter. Weitere Erhebungen beziehen sich auf Eigentumswohnungen, Einzugsjahre der Haushalte, Ausstattung der Wohnungen mit Heiz- und Warmwasserbereitungsanlagen nach einzelnen Energieträgersystemen. Die wohnungsorientierten Erhebungsmerkmale wurden erstmals 2006 abgefragt. Bei Mietwohnungen interessiert ferner die Höhe der monatlichen Miete und der anteiligen Betriebs- und Nebenkosten. Die Angaben über die Entwicklung der Wohnversorgung der Haushalte und der Mieten sind insbesondere als Grundlage für wohnungspolitische Entscheidungen erforderlich.
    Die Milieuschutzsatzung soll unerwünschte Veränderungen der Einwohnerstruktur eines Wohnviertels durch massenhaften Wegzug der bisherigen Bevölkerung verhindern. Sie ist eine Variante der Erhaltungssatzung und ist in § 172 Abs.1 Satz 1 Nr.2 Baugesetzbuch geregelt. Festgelegt werden können verschiedene Auflagen, z.B.:
    • Genehmigungspflicht für Umbauten, Modernisierungen etc.,
    • Einschränkungen für die Umwandlung von Miet - in Eigentumswohnungen,
    • zeitlich begrenzte Mietobergrenzen für modernisierte Wohnungen.
    Eine Genehmigung kann u.a. davon abhängig gemacht werden, dass der Eigentümer des Hauses sich verpflichtet, die durch Begründung von Wohnungseigentum entstandenen Eigentumswohnungen innerhalb von 7 Jahren nur an Mieter zu veräußern. Damit soll einer Verdrängung der ursprünglich ansässigen Bevölkerung entgegengewirkt werden. Die Genehmigungspflicht kann ins Grundbuch eingetragen werden.

    Wie generell bei der Erhaltungssatzung können auch bei der Milieuschutzsatzung, z.B. bei ungenehmigten Modernisierungen, Geldbußen fällig werden. So weist das Sozialreferat der Stadt München in seiner Internetpräsenz auf die Existenz von allein 18 Erhaltungssatzungen in München hin, mit denen der Zweck verfolgt werde, die ortsansässige Bevölkerung vor Verdrängung zu schützen. Alle Modernisierungsmaßnahmen, die zu einem überdurchschnittlichen Standard der Wohnungen in den betreffenden Gebieten führten, würden nicht genehmigt. Verstöße seien bußgeldbewehrt.
    Abkürzung für: Ministerium
    Im Normalfall kann ein unter 18-Jähriger einen rechtsgültigen Mietvertrag nur mit vorheriger Zustimmung seiner gesetzlichen Vertreter (z.B. der Eltern) abschließen.

    In folgenden Fällen ist die Zustimmung nicht erforderlich:
    • Der nötige Geldbetrag bzw. sein Arbeitseinkommen wurde ihm von seinen gesetzlichen Vertretern zur freien Verfügung überlassen (z.B. bei Schülern, die in anderem Ort als dem Wohnort eine Schule besuchen). Die Art der Wohnung und die Höhe der Miete müssen jedoch zum überlassenen Betrag in einem vernünftigen Verhältnis stehen.
    • Der Minderjährige hat mit Erlaubnis des gesetzlichen Vertreters in einem anderen Ort eine Arbeitsstelle angenommen.
    • Der gesetzliche Vertreter hat dem Minderjährigen mit Genehmigung des Familiengerichtes erlaubt, eine eigene selbstständige Tätigkeit auszuüben. Der Minderjährige darf ohne weitere Zustimmung Mietverträge in Zusammenhang mit seinem Geschäftsbetrieb abschließen.
    Die Minderung des Kaufpreises gehört zu den Mängelrechten des Käufers (§ 437 BGB). Wenn die Kaufsache also Mängel aufweist, kann er unter anderem zwischen der Beseitigung der Mängel durch den Verkäufer und der Minderung des Kaufpreises wählen.

    Bei einem Kaufvertrag über eine gebrauchte Immobilie wird üblicherweise die Gewährleistung für Mängel ausgeschlossen. Der Ausschluss greift nicht, wenn der Verkäufer einen für die Kaufentscheidung wesentlichen Mangel arglistig verschwiegen hat. In diesem Fall steht dem Käufer also auch das Recht zur Minderung des Kaufpreises zu.

    Die Geltendmachung des Minderungsrechts lässt den Provisionsanspruch unberührt. Der Makler kann also trotz einer durchgeführten Reduzierung des Kaufpreises aufgrund von Mängeln der Immobilie seine Courtage verlangen. Berechnet wird sie nach der Höhe des ursprünglichen Kaufpreises.

    Sollte der Makler jedoch den wesentlichen Mangel ebenfalls gekannt, dem Käufer jedoch verschwiegen haben, ist damit möglicherweise der Provisionsanspruch verwirkt. Diese Rechtsfolge ist jedoch von dem Anspruch auf Minderung des Kaufpreises unabhängig.
    Ein merkantiler Minderwert wird in der Verkehrswertermittlung unterstellt, wenn bei einem Grundstück ein erheblicher Bauschaden behoben wurde. Die Teilnehmer am gewöhnlichen Geschäftsverkehr befürchten nämlich, dass sich Schäden, auch wenn sie beseitigt sind, noch nachteilig auswirken können. Ein Beispiel hierfür ist der Minderwert nach einer Schwammbeseitigung. Dies gilt auch dann, wenn die Befürchtung objektiv unbegründet ist. Ein Restmisstrauen bleibt.

    Dieser merkantile oder auch psychologische Minderwert lässt sich mathematisch nicht exakt ermitteln, sondern ist im Wege der Schätzung zu bestimmen.

    Dabei kann davon ausgegangen werden, dass der Abschlag für den merkantilen Minderwert umso kleiner wird, je länger das Ereignis zurückliegt, das ihn begründet hat.

    Neben dem "merkantilen" Minderwert können Umstände gegeben sein, die ebenfalls zu einer gewissen Distanzierung der Nachfrage vom Objekt und damit zu einem Minderwert führen. Wird beispielsweise eine Wohnung mit einem in ihr verbundenen Verbrechen in Beziehung gebracht, kann dies zu einem teilweisen Nachfrageausfall führen, obwohl die Wohnungsqualität objektiv nicht vermindert ist.

    Nicht zu verwechseln mit dem merkantilen Minderwert sind tatsächliche Wertbeeinträchtigungen. Wird etwa eine kontaminierte Bodenfläche saniert, verbleibt im Toleranzbereich ein zulässiger Rest an Verunreinigung, von dem nicht mehr befürchtet wird, dass von ihm gesundheitliche Schäden ausgehen. Trotzdem ist auch hier ein Minderwert zu unterstellen.
    Vor der Zuteilung des Vertrags muss der Bausparer einen Mindestbetrag ansparen. Der beträgt je nach Bauspartarif 30 bis 50 % der Bausparsumme.
    Ab 1. Januar 2015 gilt in Deutschland ein branchenübergreifender Mindestlohn von 8,50 Euro pro Stunde. Dies hat auch Folgen für die Immobilienbranche. So gilt nach § 13 Mindestlohngesetz eine Haftung des Auftraggebers. Ist dieser selbst Unternehmer, muss er bei der Erteilung von Aufträgen für Werk- oder Dienstleistungen an andere Unternehmer darauf achten, dass deren Arbeitnehmer den Mindestlohn erhalten. Ansonsten haftet er selbst auf Zahlung der Lohndifferenz. Dies gilt selbst dann, wenn ein Nachunternehmer Leiharbeitskräfte eines Dritten einsetzt.

    Betroffen sind davon nicht nur Unternehmen der Baubranche (Bauträger, Generalunternehmer), sondern auch Eigentümer und Vermieter, wenn diese Unternehmer sind. Ein Hausverwalter, der im Namen eines Eigentümers oder einer Eigentümergemeinschaft Handwerker beauftragt, hat ebenfalls ein Haftungsrisiko: Zahlt das Handwerksunternehmen nicht den Mindestlohn, haftet der Auftraggeber (Eigentümer) gegenüber den Arbeitnehmern. Der Hausverwalter haftet seinerseits gegenüber dem Eigentümer, der ihn in Regress nehmen kann.

    Eine Haftungserleichterung sieht die neue Regelung immerhin vor: Die Haftung entfällt, wenn der Unternehmer (Auftraggeber) nachweisen kann, dass er „weder positive Kenntnis noch grob fahrlässige Unkenntnis“ davon hatte, dass der Arbeitgeber den Mindestlohn nicht zahlt. Dieser Nachweis kann jedoch im Einzelfall schwierig sein, weshalb es sinnvoll erscheint, das Thema „Mindestlohn“ bei der Vergabe von Aufträgen rechtzeitig zur Sprache zu bringen bzw. zum Vertragsinhalt zu machen. Verwalter sollten deutlich darauf hinweisen, dass nicht sie selbst Auftraggeber sind, sondern ihr jeweiliger Kunde bzw. eine Wohnungseigentümergemeinschaft.
    Der Bundesrat hat am 11. Juli 2014 dem Gesetz zur Stärkung der Tarifautonomie zugestimmt. Dieses Regelwerk enthält auch das neue Mindestlohngesetz, welches in Deutschland einen flächendeckenden und branchenübergreifenden Mindestlohn von 8,50 Euro pro Arbeitsstunde vorsieht. Unterhalb dieses Betrages können die Tarifvertragsparteien künftig keine Tariflöhne mehr vereinbaren. Das Gesetz schränkt damit die in Deutschland an sich in Art. 9 Abs. 3 Grundgesetz garantierte Tarifautonomie ein. Der Mindestlohn soll für alle volljährigen Beschäftigten gelten.

    Er gilt grundsätzlich auch für Praktikanten, wenn es sich nicht um ein Pflichtpraktikum für Schule, Ausbildung oder Studium handelt, nicht um ein freiwilliges Praktikum von bis zu drei Monaten, das der Orientierung für Beruf oder Studium dient und auch nicht um eine von der Arbeitsagentur geförderte Einstiegsmaßnahme. Ausnahmen sind auch für Langzeitarbeitslose in den ersten sechs Monaten ihrer Beschäftigung möglich.

    Der Mindestlohn gilt grundsätzlich auch für Minijobber und Saisonarbeitskräfte in der Landwirtschaft.

    Übergangsweise darf bis Ende 2017 in Tarifverträgen ein unter dem Mindestlohn liegender Lohn vereinbart werden. Dies ist zum Beispiel in der Land- und Forstwirtschaft und im Gartenbau der Fall. In diesen Branchen beträgt der tarifvertragliche Mindestlohn ab 1. Januar 2015 pro Stunde 7,40 Euro, in den neuen Bundesländern und Berlin 7,20 Euro. Für Zeitungsausträger wird der Mindestlohn stufenweise bis 2017 eingeführt. Die Bezahlung von Auszubildenden richtet sich weiterhin nach dem Berufsbildungsgesetz, auch hier gibt es eine Ausnahme vom Mindestlohn.

    Die gesetzliche Neuregelung ist zum 1. Januar 2015 in Kraft getreten. In Deutschland betrifft der Mindestlohn etwa 3,7 Millionen Arbeitnehmer.

    Grund für die gesetzliche Regelung war unter anderem die immer stärkere Inanspruchnahme der Sozialsysteme durch Arbeitnehmer, die von ihren Mini-Löhnen nicht mehr leben konnten und darum ergänzend Arbeitslosengeld II in Anspruch nehmen mussten, obwohl sie einen Vollzeitarbeitsplatz hatten. Mindestlöhne existieren in fast allen europäischen Staaten.
    Der Mindestwert spielt bei der Ermittlung von Einheitswerten und Grundbesitzwerten eine Rolle. Rechtsgrundlage ist in beiden Fällen das Bewertungsgesetz. Bei der Feststellung des Einheitswerts darf der für ein bebautes Grundstück anzusetzende Wert nicht geringer sein als der Wert, mit dem der Grund und Boden ohne Bebauung bewertet werden müsste (§ 77 BewG). Ist er geringer, muss der höhere Mindestwert als Bemessungsgrundlage angesetzt werden. Von diesem Mindestwert können allerdings die Kosten des Abbruchs der Gebäude abgezogen werden, wenn ein Abbruch des Gebäudes oder von Gebäudeteilen erforderlich ist.

    Ähnliches gilt für die sog. "Bedarfsbewertung", die im Zusammenhang mit der Veranlagung zur Erbschaft- und Schenkungsteuer vorzunehmen ist und zum sog. "Grundbesitzwert" führt. Auch hier darf bei bebauten Grundstücken der anzusetzende Wert nicht geringer sein als der, der sich bei einer Bewertung allein des Grund und Bodens ergäbe (§ 146 Abs. 6 BewG).
    Als künstliche Mineralfasern (KMF) bezeichnet man anorganische Synthesefasern, welche aus einer mineralischen Schmelze über unterschiedliche Düsen- oder Schleuderverfahren gewonnen werden. Hierzu gehören mineralische Wollen (zum Beispiel Glas-, Stein- und Schlackenwollen, keramische Wollen).

    Künstliche Mineralfasern mit einem Durchmesser von < 1 µm weisen eine krebserzeugende Potenz auf. Je größer die Biobeständigkeit einer Mineralfaser ist, desto länger kann sie in der Lunge verbleiben, und um so größer ist die Gefahr, dass sich durch die Reizwirkung ein Lungenkrebs entwickelt.

    Biopersistente Fasern (solche mit geringer Biolöslichkeit), dazu gehören Glas- oder Steinwollen, die vor etwa 1995 hergestellt oder bis zum 1. 6. 2000 verbaut wurden, gelten als gesundheitlich bedenklich. Seit Juni 2000 besteht ein Herstellungs-, Inverkehrbringens- und Verwendungsverbot biopersistenter Fasern in Deutschland.

    Künstliche Mineralfasern dürfen ab dem oben genannten Datum nur noch dann eingesetzt werden, wenn sie im Körper aufgelöst und abgebaut werden können. Diese Fasern sollen eine Halbwertzeit der Biolöslichkeit von 40 Tagen oder weniger haben, und die Faserdurchmesser müssen größer als 3 µm (das heißt nicht lungengängig) sein. Die hierauf geprüften Fasern haben einen Kanzerogenitatsindex KI > 40. Den Nachweis, dass eine Mineralwolle diesen Kriterien genügt, erkennt man am einfachsten am RAL-Gütezeichen (RAL-GZ 388 “Erzeugnisse aus Mineralwolle“).

    Die Fasern der Mineralwolle führen bei Hautkontakt zu Hautreizungen und bei vielen Menschen zu Juckreiz. Bei empfindlicher Haut können auch stärkere Reizreaktionen mit Rötungen und Schwellungen auftreten. Der Ausbau solcher alten Materialien sollte möglichst durch Fachfirmen unter Beachtung der Arbeitsschutzmaßnahmen erfolgen.

    Prophylaktische Maßnahmen:
    • Es sind nur noch künstliche Mineralfasern mit guter Biolöslichkeit (Kanzerogenitatsindex KI > 40) einzusetzen. Produkte mit dem RAL-Gütezeichen Mineralwolle erfüllen diese Bedingungen.
    • Als Dämmstoff eingebaute "alte" künstliche Mineralfasern müssen nicht entfernt werden, wenn das Material noch intakt ist und die Materialien ordnungsgemäß angebracht wurden. Insbesondere besteht keine Gefährdung, wenn die Dämmstoffe staubdicht mit einer Folie abgedeckt sind und hinter einer dichten Verkleidung (zum Beispiel Holzpaneel, Gipskartonplatten) liegen. Auch eine Wärmedämmung mit künstlichen Mineralfasern an der Außenwand, oder wenn die Dämmstoffe von einem dichten Mauerwerk umschlossen sind, ist für die Innenraumluft unbedenklich.
    • Wenn in einem Raum abgehängte Decken zur Schalldämmung mit "alten" Mineralfaserplatten belegt wurden, kann es zu einer Belastung der Innenraumluft kommen, wenn nicht ein funktionsfähiger Rieselschutz (Vlies) eingebaut wurde.
    • Vor Sanierungs- oder Abbrucharbeiten ist stets zu prüfen, wie alt das eingebaute Material ist. Wurde es vor 1995 eingebaut, handelt es sich höchstwahrscheinlich um ein Material mit geringer Biolöslichkeit. In diesem Falle gelten die entsprechenden Arbeitsschutzmaßnahmen gemäß TRGS 521 (zum Beispiel persönliche Schutzausrüstung, Luftabsaugung). Sanierungs- und Entsorgungsmaßnahmen sollten von Fachfirmen durchgeführt werden.
    • Wegen der hautreizenden Wirkung der Fasern sollten beim Zuschneiden und Verbauen von Glas- oder Steinwolle Handschuhe und möglichst auch Schutzkleidung getragen werden.
    • Für Hautreizungen empfindliche Personen können als Alternativen für künstliche Mineralfaserprodukte Hartschaumplatten aus Polystyrol oder FCKW-freiem Polyurethan sowie Dämmplatten aus biologischen Materialien wie Kork, Kokos- und Holzfasern verwenden.
    Mini-Schweine sind Hausschweine, die keine Nutz-, sondern Haustiere sind und als solche speziell gezüchtet werden. Die Haltung dieser eher untypischen Haustiere im Wohnbereich hat in den letzten Jahren zugenommen und für verschiedene Gerichtsverfahren gesorgt.

    Mehrere Gerichte haben entschieden, dass Mini-Schweine als Kleintiere anzusehen sind (Amtsgericht München, Az. 413 C 1248/04, Urteil vom 06.07.2004; Amtsgericht Köpenick, Az. 17 C 88/00, Urteil vom 13.07.2000). Sie fallen damit unter die Tierarten, deren Haltung vom Vermieter im Regelfall nicht untersagt werden kann.

    Anders ist es jedoch, wenn eines dieser Tiere eine untypische Aggressivität zeigt und Personen beißt. Die Haltung von Tieren, die andere Mieter gefährden, darf der Vermieter untersagen. Im konkreten Fall entschied das Amtsgericht München, dass ein besonders nervöses Exemplar nach zwei Beißangriffen gegen eine Person entfernt werden müsse. Der Vermieter dürfe aber kein generelles Verbot der Haltung von Mini-Schweinen erlassen (Az. 413 C 12648/04).

    In der Entscheidung des Amtsgerichts Köpenick ging es um die Frage der Geruchsbelästigung. Andere Hausbewohner gaben zu Protokoll, dass es im Hausflur ein- oder zweimal "nach Schwein" gerochen habe, aber seit zwei Monaten nicht mehr. Der zuständige Richter sah darin keine erhebliche Belästigung anderer Mieter (Az. 17 C 88/00).

    Abweichende Gerichtsurteile anderer Amtsgerichte sind nicht ausgeschlossen, übergeordnete Gerichte haben sich derzeit noch nicht mit der Schweinehaltung in Mietwohnungen auseinander gesetzt.
    Abkürzung für: Marché International des Professionnels de l'Immobilier.

    MIPIM ist die älteste internationale Fachmesse der Immobilienwirtschaft, die alljährlich im März in Cannes, Südfrankreich, stattfindet. Im Jahr 2006 nahmen 17.641 Personen an der Ausstellung teil, darunter 2.051 Aussteller aus 74 Ländern. 4.660 Endkunden (Banken, institutionelle Investoren, Immobilienberater, Projektentwickler usw.) sowie eine Vielzahl von städtischen und regionalen Behörden, Hotelketten, Anwälten, Sachverständigen, Planern, Immobilienverwaltern usw. Thematischer Schwerpunkt war 2006 die Hotel- und Tourismusbranche. Die MIPIM ist neben der EXPO REAL die zweite bedeutende europäische Immobilienausstellung.
    Weist der Bebauungsplan ein Gebiet als Mischgebiet (MI) aus, dürfen dort nicht nur Wohngebäude errichtet, sondern auch Gewerbebetriebe ansiedelt werden, die das Wohnen nicht wesentlich stören.

    Allgemein zulässig sind dabei u.a. Geschäfts- und Bürogebäude, Einzelhandelsbetriebe, Gastwirtschaften, Einrichtungen für die Verwaltung, für kirchliche und kulturelle Zwecke, aber auch Tankstellen.

    Besondere Typen eines Mischgebietes sind das Kerngebiet (MK) des Stadtkerns und das Dorfgebiet (MD).
    Ein Mischmietverhältnis liegt vor, wenn in räumlichem Zusammenhang stehende Geschäfts- und Wohnräume an eine Mietpartei vermietet werden.

    Dabei ist zu prüfen, ob auf sie die gesetzlichen Bestimmungen des Geschäftsraummietrechts oder des Wohnraummietrechts anwendbar sind. Da der Grundsatz der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses gewahrt werden muss, unterliegt auch das Mischmietverhältnis immer entweder den Vorschriften des Wohnungsmietrechtes oder denen des Gewerbemietrechtes.

    Die vertragliche Vereinbarung eines Wohnungsmietverhältnisses ist in der Regel vor Gericht unproblematisch, da der Mieter hier stärkeren Schutz durch das Wohnraummietrecht des BGB genießt. Maßgeblich dafür, welches Recht gilt, ist in erster Linie der Vertragsinhalt bzw. der zwischen den Parteien vereinbarte Vertragszweck. Im Zweifelsfall können die Flächenproportionen des Mietobjekts (lediglich) als Indiz dafür dienen, ob es sich um ein Wohn- oder Gewerbeobjekt handelt.

    Überwiegt der Wohnraumanteil, gelten die gesetzlichen Regelungen des Wohnungsmietrechts, überwiegt der Gewerberaum, dann gilt Gewerbemietrecht. Erwirtschaftet der Mieter in den Mieträumen seinen Lebensunterhalt, ist in der Regel unabhängig von der Flächenverteilung von einer Geltung des Gewerberaummietrechtes auszugehen.

    Hat der Mieter aber z.B. eine alte Werkhalle in eine Wohnung mit Künstleratelier umgebaut, wohnt dort mit Frau und Kind und erzielt durch künstlerisches Wirken keine hauptberuflichen Einkünfte, ist das Wohnraummietrecht anwendbar (Landgericht Berlin, 26.2.2002, Az. 25 O 78/02).

    Es sind jedoch Grenzfälle denkbar, in denen schwer feststellbar ist, ob die gewerbliche oder die Wohnnutzung einer Immobilie überwiegt. So hatte sich der Bundesgerichtshof mit einem Fall zu befassen, bei dem die gewerblich als Praxis genutzte Fläche eines gemieteten Hauses genauso viel Fläche umfasste wie die als Wohnung genutzte Fläche. Der BGH entschied, dass ein Wohnraummietvertrag vorlag. Als Indizien dafür galten: Es war ein Formular für Wohnraummietverträge verwendet worden, der Vertrag war unbefristet, die Mieter mussten zusätzlich zur Miete keine Umsatzsteuer entrichten.

    Der Bundesgerichtshof erklärte zusätzlich, dass bei fehlenden Anhaltspunkten im Zweifelsfall ein Mietvertrag immer als Wohnraummietvertrag anzusehen sei – denn sonst werde der vom Gesetzgeber beabsichtigte Mieterschutz zu leicht umgangen. Folge war in diesem Fall, dass eine begründungslose Kündigung durch die Vermieterseite unwirksam war (Urteil vom 9.7.2014, Az. VIII ZR 376/13).

    Soll bei einem Mischmietverhältnis, das insgesamt als Wohnraummiethältnis anzusehen ist, wegen Eigenbedarfs gekündigt werden, darf sich der Eigenbedarf auch nur auf die Wohnräume beziehen. Dies hat der Bundesgerichtshof im Zusammenhang mit einem Bauernhaus mit Nebengebäuden entschieden, das von den Mietern einerseits zum Wohnen, zusätzlich aber auch zum Betrieb eines Geschäfts im Bereich der Raumausstattung benutzt wurde. Der Vermieter hatte gekündigt, weil seine 28-jährige Tochter und seine Enkelin eine eigene Bleibe ausschließlich zum Wohnen benötigten. Das Gericht betonte, dass eine Eigenbedarfskündigung vorgenommen werden könne, obwohl die Verwandten des Vermieters nur die Wohnräume nutzen wollten. Der Vermieter mache hier keinen unzulässigen „übermäßigen Bedarf“ geltend (Urteil vom 1.7.2015, Az. VIII ZR 14/15).
    Bei einer Mischnutzung sind in einer Anlage sowohl vermietete Wohnungen als auch Gewerberäume (Läden, Büros) vorhanden. Die Betriebskosten müssen meist getrennt umgelegt werden. Meist werden die Betriebskosten für die gewerbliche Nutzung ermittelt und von den Gesamtkosten abgezogen.

    Die verbleibenden Betriebskosten werden dann nach dem mit den Mietern vereinbarten Umlageschlüssel auf die einzelnen Mietwohnungen aufgeteilt. Auf diesen Vorwegabzug kann nur dann verzichtet werden, wenn durch den Gewerbebetrieb keine besonders hohen Betriebskosten entstehen oder diese den Kosten bei der Wohnnutzung entsprechen. Geringfügige Mehrbelastungen sind nach einem Urteil des Landgerichts Braunschweig (ZMR 2003, 114) den Mietern jedenfalls zumutbar. Nicht mehr geringfügig sollen Mehrkosten durch den Gewerbebetrieb sein, welche die Gesamtbetriebskosten des Gebäudes um mehr als drei Prozent übersteigen (Landgericht Aachen, 11.08.2006, Az. 5 S 68/06).

    Der Bundesgerichtshof entschied mit Urteil vom 8.3.2006, dass kein Vorwegabzug der Betriebskosten der Gewerbeflächen erfolgen müsse, wenn durch diese Flächen keine erheblichen Mehrkosten anfielen. Auch habe ein Wohnungsmieter in dem gemischt genutzten Gebäude keinen Anspruch auf Zusendung von Kopien aller Abrechnungs- und Betriebskostenbelege. Eine Einsichtnahme im Büro des Vermieters reiche aus – zumindest wenn dieses sich in der gleichen Stadt befände (BGH, Az. VIII ZR 78/05).

    Der Begriff Mischnutzung wird auch für Objekte verwendet, bei denen innerhalb der gleichen Einheit eine gewerbliche und eine Wohnnutzung stattfinden. Dies kann z.B. bei einer Werkstatt oder einem Laden mit dazugehöriger Wohnung der Fall sein. Problematisch ist bei derartigen Objekten die Vertragsgestaltung. Ein Gewerbemietvertrag ohne Mieterschutz wird der Wohnnutzung nicht gerecht. In einigen Fällen kann trotz Abschluss eines Gewerbemietvertrages das Wohnraummietrecht zur Anwendung kommen. Dies richtet sich nach der vertraglich zwischen den Parteien verabredeten Nutzung des Objektes bzw. dem Vertragszweck. Wenn der Mieter in den Mieträumen hauptberuflich und in selbstständiger bzw. freiberuflicher Tätigkeit seinen Lebensunterhalt erwirtschaftet, ist das Gewerberaummietrecht anwendbar. Wird jedoch z.B. ein Gewerbemietvertrag über ein Loft mit einem Hobbykünstler abgeschlossen, der im Objekt wohnt und künstlerisch arbeitet, aber außerhalb der Wohnung seinem Beruf nachgeht, gilt das Wohnraummietrecht (vgl. Oberlandesgericht Düsseldorf, Urteil vom 16.04.2002, Az. 24 U 199/01). Wichtig ist bei derartigen Objekten ferner die rechtzeitige Prüfung, ob eine Mischnutzung vom Bebauungsplan her zulässig ist. Bei der Vertragsgestaltung ist hier besonders darauf zu achten, dass der Vertrag auf das Objekt abgestimmt ist, z.B. sollte ein Gewerbemietvertrag die vom Mieter geplante Nutzung erlauben und notwendige Umbauten zulassen.
    Das Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb hatte ursprünglich, als es 1909 in Kraft trat, die ausschließliche Funktion, Mitbewerber vor Gewerbetreibenden zu schützen, die mit unlauteren Mitteln versuchten, sich einen Wettbewerbsvorteil zu verschaffen. Hinzu kamen das Rabattgesetz und die Zugabeverordnung. 1965 wurde der Verbraucherschutz in das UWG integriert. Im Zuge der Europäisierung des Wettbewerbsrechts wurden das Rabattgesetz und die Zugabeverordnung wieder aufgehoben. 2004 wurde das Gesetz grundlegend überarbeitet, auch mit dem Ziel Missbrauchstatbestände ("Abmahnmissbrauch") einzudämmen. Unter der Berücksichtigung mehrerer EG-Richtlinien kam es 2010 zu der heutigen Fassung des UWG (UWG 2010).

    Danach dient es dem Schutz der Mitbewerber, der Verbraucherinnen und Verbraucher sowie der sonstigen Marktteilnehmer vor unlauteren geschäftlichen Handlungen. Es schützt zugleich das Interesse der Allgemeinheit an einem unverfälschten Wettbewerb.

    Der Begriff Mitbewerber wurde dabei wie folgt definiert: "Mitbewerber (ist) jeder Unternehmer, der mit einem oder mehreren Unternehmern als Anbieter oder Nachfrager von Waren oder Dienstleistungen in einem konkreten Wettbewerbsverhältnis steht". Während schlicht von einem Wettbewerbsverhältnis gesprochen wird, wenn sich der Kundenkreis und die angebotenen Waren/Dienstleitungen nur teilweise decken, stellt das "konkrete" Wettbewerbsverhältnis in der Rechtsprechung auf einen gemeinsamen Kundenkreis ab. Dabei genügt es, wenn es sich für deren Verfolgung um eine konkret beanstandete Wettbewerbshandlung handelt. Die Parteien müssen durch eine Handlung miteinander in Wettbewerb getreten sein, unabhängig davon, ob ihre Unternehmen unterschiedlichen Branchen angehören. So kann zum Beispiel ein Makler Mitbewerber eines Bauträgers sein, wenn es sich um ein Immobilienobjektangebot handelt.

    Bedeutsam ist das konkrete Wettbewerbsverhältnis, wenn es um die Klagebefugnis geht. Ein abstraktes Wettbewerbsverhältnis reicht zur Klagebefugnis des Mitbewerbers nicht mehr aus. Hierfür können nur noch Verbände zuständig sein.
    Abkürzung für: Miteigentum
    An einem Grundstück kann grundsätzlich Miteigentum mehrerer Personen bestehen und zwar in der Form des so genannten gesamthänderischen Eigentums oder aber in Form einer Bruchteilsgemeinschaft gemäß § 1008 BGB.

    Während bei einer Gesamthandsgemeinschaft die einzelnen Mitglieder nicht über ihren Anteil am Grundstück verfügen können, ist den Bruchteilseigentümern eine solche Möglichkeit eingeräumt. Insoweit ist auch für das Bestehen einer Bruchteilsgemeinschaft Voraussetzung, dass ihre Mitglieder gemäß § 3 Abs. 1 WEG ihr Miteigentum in der Weise beschränken, dass sie sich abweichend von § 93 BGB gegenseitig Sondereigentum als Alleineigentum an bestimmten Wohnungen oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen vertraglich einräumen.

    Das danach einzuräumende Sondereigentum ist gemäß §§ 1 Abs. 2 und 3, 6 Abs. 1 WEG untrennbar mit einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum zu verbinden.
    Die Miteigentümer eines Grundstücks, zum Beispiel eine Erbengemeinschaft, können gemäß § 1010 BGB Regelungen zur Verwaltung oder zur Benutzung des Grundstücks treffen oder auch das Recht, die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen, für immer oder auf Zeit ausschließen oder eine Kündigungsfrist bestimmen.

    Diese Regelungen finden ihren Niederschlag in so genannten Miteigentümervereinbarungen. Sie gelten bei einem Wechsel der Miteigentümer gegenüber dem neuen Miteigentümer (Sondernachfolger) nur, wenn sie als Belastung des Anteils im Grundbuch eingetragen sind.

    Durch die in der Miteigentümervereinbarung getroffenen Benutzungsregelungen werden im Regelfall den einzelnen Miteigentümern des Grundstücks die in dem Gebäude befindlichen Wohnungen zur alleinigen und ausschließlichen Nutzung zugewiesen. Das Eigentum an der Wohnung wird damit nicht übertragen. Eigentümer bleiben alle Miteigentümer. Darin liegt der entscheidende Unterschied zum Wohnungseigentum.

    Nach § 3 WEG kann das Miteigentum an einem Grundstück in der Weise beschränkt werden, dass sich die Miteigentümer des Grundstücks gegenseitig durch den so genannten Einräumungsvertrag das Sondereigentum als Alleineigentum, also nicht nur ein Nutzungsrecht, an einer bestimmten Wohnung einräumen. Es handelt sich um echtes, rechtlich selbständiges Raumeigentum, das mit einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum (untrennbar) verbunden ist. Für jede Wohnung wird gemäß § 7 Abs. 1 WEG ein gesondertes Grundbuchblatt (Wohnungsgrundbuch) angelegt.

    Die rechtlichen Beziehungen der Wohnungseigentümer untereinander sind in erster Linie durch das Wohnungseigentumsgesetz festgelegt und können - abweichend oder ergänzend davon – durch Vereinbarungen gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG geregelt werden. Diese Regelungen finden ihren Niederschlag in der Teilungserklärung bzw. der Gemeinschaftsordnung, teilweise auch als Miteigentumsordnung bezeichnet. Der Begriff „Miteigentümervereinbarung“, für den es keine gesetzliche Definition gibt, ist auf Vereinbarungen nach dem Wohnungseigentumsgesetz nicht anwendbar.

    Miteigentümervereinbarungen nach § 1010 BGB kommen in der Praxis vermehrt und vor allem dort zur Anwendung, wo Gemeinden auf Grund des § 22 Baugesetzbuch und entsprechender Landesverordnungen zur Sicherung von Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktionen Satzungen erlassen haben, nach denen die Errichtung von Eigentumswohnungen in bestimmten Gebieten nicht genehmigt wird. Damit soll eine Beeinträchtigung der städtebaulichen Funktion von Kur- und Fremdenverkehrsorten „durch ein Überhandnehmen von Zweitwohnungen“ verhindert werden.

    Mit der rechtlichen Ausgestaltung einer Miteigentümergemeinschaft im Sinne des § 1010 BGB und den entsprechend gestalteten Miteigentümervereinbarungen tritt man in den betroffenen Gemeinden – bisher auch erfolgreich - dem Verbot der Errichtung von Eigentumswohnungen entgegen. Jedenfalls stellt die Aufteilung eines Wohngrundstücks nach § 1010 BGB keine Umgehung der Bestimmungen nach § 22 BauGB dar (Schl.-Holst. OLG, Beschl. v. 10.7.2000, Az. 2 W 112/00). Allerdings ist auch unstrittig, dass die Miteigentümermodelle für den Erwerber nicht die gleiche Sicherheit bieten wie der Erwerb einer Eigentumswohnung.
    Nach der gesetzlichen Regelung ist jedes Wohnungs- oder Teil­eigentum als Sondereigentum untrennbar mit einem Mit­eigen­tums­anteil am gemeinschaftlichen Eigentum verbunden (§ 1 Abs. 2 und 3 WEG). Ohne den zugehörigen Miteigentumsanteil kann das Sonder­ei­gentum weder veräußert noch belastet werden. Die Rechte am Miteigentumsanteil erstrecken sich auf das zuge­hö­rige Sondereigentum (§ 6 WEG).

    Die Festlegung und die Größe beziehungsweise Höhe des Mit­ei­gen­tumsanteils, der üblicherweise in 100stel, 1000stel oder auch 10.000stel-Anteilen ausgedrückt wird, ist gesetzlich nicht ge­re­gelt, sondern vielmehr in das Ermessen und Belieben des- oder derjenigen gestellt, die das Wohnungseigentum begründen. Meist erfolgt die Festlegung der Miteigentumsanteile im Ver­häl­tnis der Wohn- beziehungsweise Nutzflächen, so dass in diesen Fällen eine kleine Wohnung über einen niedrigen und eine große Wohnung über einen hohen Miteigentumsanteil verfügt. Da ein bestimmtes Wert- oder Größenverhältnis für die Festlegung der Miteigentumsanteile jedoch nicht vorgeschrieben ist, können ein­zel­ne Wohnungseigentümer untereinander die Miteigen­tums­an­tei­le ändern, ohne dass damit auch das Sondereigentum verän­dert wird. Eine allgemeine Änderung und Zuordnung der Mit­ei­gen­tumsanteile erfordert jedoch die Zustimmung bezie­hungs­wei­se Mitwirkung aller Eigentümer.

    Die besondere Bedeutung der Miteigentumsanteile liegt darin, dass dieser Anteil gesetzlicher Maßstab der Lasten- und Kosten­ver­teilung unter den Wohnungseigentümern ist (§ 16 Abs. 2 WEG).

    Ebenso können die Miteigentumsanteile durch Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG zum Maßstab der Stimmrechte anstelle des gesetzlich vorgesehenen Kopfprinzips (§ 25 Abs. 2 WEG) gemacht werden.
    Wohnungseigentümer können zur Regelung ihrer rechtlichen Beziehungen untereinander gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG von den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist.

    Diese Vereinbarungen finden ihren Niederschlag in der so genannten Gemeinschaftsordnung oder sind Bestandteil der Teilungserklärung in weiterem Sinne. Sie betreffen Regelungen zum gemeinschaftlichen Eigentum und zu dessen Verwaltung, ebenso aber auch Regelungen zum Gebrauch und zur Nutzung des Sondereigentums. Sie betreffen damit die gesamten rechtlichen Verhältnisse unter den Wohnungseigentümern und innerhalb der Gemeinschaft und insoweit nicht nur das Miteigentum.

    Deshalb ist auch die in der Praxis anzutreffende Bezeichnung Miteigentumsordnung zu eng gefasst und trifft nicht den vollständigen Inhalt der regelmäßig getroffenen Vereinbarungen.

    Die Gemeinschaftsordnung und auch eine Miteigentumsordnung sind, damit sie auch im Falle des Eigentümerwechsels gegenüber dem neuen Eigentümer Rechtswirkung entfalten, gemäß § 10 Abs. 3 WEG als Inhalt des Sondereigentums in das Grundbuch einzutragen.
    Der Vermieter hat dem Mieter gegenüber folgende Mitteilungspflichten:

    • Modernisierungsmaßnahmen müssen drei Monate vor Arbeitsbeginn in Textform angekündigt werden. Aus der Mitteilung müssen Art und voraussichtlicher Umfang der Maßnahme in den wesentlichen Zügen, absehbare Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten hervorgehen. Unterlassen der Mitteilung bewirkt, dass der Mieter die Maßnahme nicht hinnehmen muss.
      Auch auf Form und Frist des Härtefalleinwands nach § 555d Abs. 3 BGB soll der Vermieter in der Modernisierungsankündigung hinweisen. Unterlässt er dies, ist der Mieter beim Vorbringen eines Härtefalls nicht an die vorgeschriebene Form und Frist gebunden und kann die Modernisierung bzw. die dadurch bedingte Mieterhöhung auch kurzfristig unterbinden. Will er einen Härtefall bezüglich der modernisierungsbedingten Mieterhöhung geltend machen, muss er dem Vermieter die entsprechenden Gründe allerdings trotzdem spätestens bis zum Beginn der Arbeiten mitteilen. Ansonsten können diese Gründe unberücksichtigt bleiben.
    • Wenn ein vor dem 1.9.2001 geschlossener Zeitmietvertrag ausläuft, muss der Vermieter drei Monate vorher mitteilen, ob es bei der ursprünglich beabsichtigten anderweitigen Verwendung des Wohnraums bleibt. Unterlassen oder Verspätung der Mitteilung bewirken, dass der Mieter die Verlängerung des Mietverhältnisses um den jeweiligen Zeitraum fordern kann.
    • Bei einem nach dem 1.9.2001 geschlossenen qualifizierten Zeitmietvertrag kann der Mieter frühestens vier Monate vor Ablauf der Mietzeit verlangen, dass der Vermieter ihm innerhalb eines Monats Mitteilung darüber macht, ob der Befristungsgrund noch besteht. Bei verspäteter Mitteilung kann der Mieter eine Vertragsverlängerung fordern.
    • Beim ersten Verkauf einer in Eigentum umgewandelten Mietwohnung hat der Mieter ein Vorkaufsrecht. Dieses Recht besteht bei frei finanziertem und öffentlich gefördertem Wohnraum. Da der Mieter dieses Recht ohne Kenntnis vom Inhalt des Kaufvertrages nicht ausüben kann, muss der Vermieter ihn über diesen informieren und auf sein Vorkaufsrecht hinweisen.

    Sofern der Mieter nach Vertragsende nicht aus der Wohnung auszieht, muss der Vermieter innerhalb von zwei Wochen der stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses widersprechen. Die Frist beginnt für den Vermieter mit dem Zeitpunkt, zu dem er von der Fortsetzung der Nutzung erfährt. Ohne den Widerspruch des Vermieters setzt sich das Mietverhältnis zu den bestehenden Konditionen fort – allerdings nur, wenn die stillschweigende Verlängerung nicht schon vertraglich ausgeschlossen wurde.

    Der zuständigen Behörde muss der Vermieter schriftlich Mitteilung machen, wenn er eine belegungsgebundene oder mietpreisgebundene Wohnung verkauft oder in eine Eigentumswohnung umwandelt. Ein Unterlassen der Mitteilung kann mit einer hohen Geldbuße bestraft werden.
    Für die als Mittelalter bezeichnete europäische Zeitspanne einigten sich die Historiker auf eine ungefähre Datierung vom 5. bis zum 15. Jahrhundert. Es ist fast unmöglich, allgemein gültig und präzise vorzugehen, denn die Ausbreitung neuer Stile entwickelt sich räumlich und zeitlich sehr unterschiedlich. Anhaltspunkte für diese epochale Veränderung waren das Ende der Antike (Weströmisches Reich) und die Rückbesinnung auf die antiken Errungenschaften in der beginnenden Neuzeit, der Renaissance. Für die Gelehrten der Renaissance war die dazwischen liegende Zeit das „Mittelalter“.

    Die rund 1000 Jahre des Mittelalters in Europa waren vorwiegend geprägt von der Ausbreitung und der Überlegenheit des christlichen Glaubens und der Bildung der Feudalherrschaft. Bis heute wird vom finsteren oder dunklen Mittelalter gesprochen. Woher diese Einschätzung stammt, lässt sich nicht mehr feststellen. Tatsächlich war sie von variierenden herrschaftlichen und religiösen, sozialen, klimatischen und topographischen Bedingungen ähnlich vielseitig geprägt wie andere historische Zeiträume auch. Ihre einzelnen Epochen waren stilbildend und sind noch heute von Bedeutung, im Besonderen die Romanik und die Gotik.
    Finanzspritzen von Angehörigen sind beim Kauf einer Immobilie eine willkommene Hilfe. Wenn jedoch der Freibetrag für Schenkungen überschritten wird, droht der Fiskus mit schnellem Zugriff. Ein Ausweg ist hier die sogenannte mittelbare Grundstücksschenkung.

    Beispiel: Gertrud Wagner will den Hausbau ihres Enkels mit einer großzügigen Schenkung fördern. Steuerfrei kann sie ihm innerhalb von zehn Jahren 200.000 Euro zukommen lassen. Schenken die Eltern, bleiben je Elternteil 400.000 Euro unversteuert. Wenn der Geldbetrag jedoch die Freigrenzen übersteigt, sollten beide Parteien den Weg zum Notar antreten. In einer Vereinbarung wird dann festgelegt, dass die Schenkung allein für den Hausbau oder -kauf verwendet wird. Die Begünstigten erhalten mit dieser Regelung also kein Geld, sondern eine Immobilie. Das Finanzamt geht in diesem Fall leer aus.

    Der Steuervorteil: Der Fiskus bemisst Grundbesitz mit etwas geringeren Werten als dem tatsächlichen Verkehrswert. Vorsicht ist allerdings bei folgenden Fallstricken geboten: Finanziert der Bauherr den Immobilienkauf zunächst aus eigener Kraft, und übernehmen die Verwandten später Zins- und Tilgungsleistungen, so greift die beschriebene Steuerreglung nicht, da es sich in diesem Fall um eine Bargeld- und nicht um eine Immobilienschenkung handelt. Baufamilien, die ihr Domizil ausschließlich mit geschenktem Geld errichten, haben zudem keinen Anspruch auf die Eigenheimförderung.
    Der Mittelbare Besitz ist ein Begriff des Bürgerlichen Gesetzbuches. Er bezeichnet ein Rechtsverhältnis, das eine Person zeitlich begrenzt zum Besitz berechtigt oder verpflichtet. Eine solche Konstellation bezeichnet man auch als Besitzmittlungsverhältnis. Beispiele dafür sind z.B. Miete, Pacht oder die Pfandbestellung.

    Bei einem Mietvertrag ist der Vermieter mittelbarer Besitzer, der Mieter unmittelbarer Besitzer (da er selbst in der Wohnung wohnt). Die gesetzliche Regelung findet sich in § 868 BGB.
    Ein Mittelrisalit ist ein architektonisches Stimittel hauptsächlich aus der Renaissance und dem Barock, das jedoch auch in anderen Epochen Anwendung fand. Es dient der Gliederung einer Fassade. Ein Risalit ist ein oft auf ganzer Höhe des Gebäudes aus dessen Fluchtlinie herausragender Gebäudeteil – also ein gegenüber dem Rest der Fassade hervorstehender Teil der Gebäudefront, auf dem oft ein Giebel zu finden ist. Befindet er sich mittig am Gebäude, wird er als Mittelrisalt bezeichnet. Risalite an den Seitenflügeln eines Gebäudes bezeichnet man als Seitenrisalite. Mittelrisalite finden sich an alten Gutshäusern, Herrenhäusern oder auch Kirchen. Oft markieren sie auch den Bereich, in dem sich der Haupteingang eines repräsentativen Gebäudes befindet. (Foto: Herrenhaus Pronstorf, © PodracerHH)

    Der überwiegende Teil der Bürgergesellschaft gehört der Mittelschicht an. Man spricht auch von „Mittelklasse“. Diese ist überwiegend städtisch geprägt. Es handelt sich meist um Freiberufler, Angestellte und Beamte des mittleren bis gehobenen Dienstes. Oft wird Mittelschicht in Verbindung gebracht mit den Beziehern mittlerer Einkommen, was jedoch in die Irre führen kann, weil der Vermögensaspekt ausgeblendet wird. Unter der Mittelschicht wird auch der Teil der Bevölkerung verstanden, der über ein gewisses Bildungsniveau verfügt. Die Erhaltung eines eher konservativ geprägten Mittelstandes gilt als politisches Ziel. Man spricht deshalb auch von Mittelstandspolitik. Allerdings unterscheidet sich der Mittelstand von dem Begriff Mittelschicht insofern, als beim Mittelstand unternehmerische Aspekte und quantitative Merkmale eine besondere Rolle spielen.

    Aus der immobilienwirtschaftlichen Perspektive bezeichnet Mittelschicht auch Eigentümer von Immobilien - von der Eigentumswohnung bis zum freistehenden Einfamilienhaus. Villenbesitzer gehören demgegenüber in der Regel schon zur Oberschicht. Die der Mittelschicht zuzurechnenden Personen bilden auf der Nachfrageseite die Hauptzielgruppe wohnungswirtschaftlich orientierter Makler- und Bauträgerunternehmen.

    In der Soziologie spricht man heute statt von sozialer Schichtung überwiegend von sozialen Mileus.
    Für den Begriff Mittelstand gibt es keine gesetzliche Definition. Er wird vielmehr im Zusammenhang mit der Beschreibung von quantitativen Merkmalen und der Zugehörigkeit zu einer wirtschaftlich relevanten Gruppe von Unternehmen eingegrenzt. Mit der Mittelstandsforschung befasst sich vor allem das beim Bundesministerium für Wirtschaft- und Technologie angesiedelte Institut für Mittelstandsforschung.
    Als Mitternachtsnotar bezeichnet man umgangssprachlich einen Notar, der sehr kurzfristig auch außerhalb seiner normalen Geschäftszeiten bereit ist, Immobilienkaufverträge zu beurkunden, ohne dem Käufer ausreichend Zeit gegeben zu haben, sich mit dem Vertrag auseinanderzusetzen.

    Nach § 17 Beurkundungsgesetz sollen Notare bei Geschäften zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher darauf hinwirken, dass der Verbraucher ausreichend Gelegenheit erhält, sich vor Vertragsabschluss mit dem Gegenstand der Beurkundung auseinanderzusetzen. Insbesondere soll ihm der Vertragstext zur Verfügung gestellt werden – und zwar im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung des Kaufvertrages.

    Es sind Fälle bekannt geworden, in denen diese Regel nicht eingehalten wurde – insbesondere beim Verkauf von „Schrottimmobilien“ durch Strukturvertriebe, die bei einer Vielzahl von Verkäufen immer mit demselben Notar zusammenarbeiteten. Hier wurden sehr kurzfristig Notartermine durchgeführt, teilweise unmittelbar im Anschluss an das Verkaufsgespräch.

    Der Bundesgerichtshof gestand in einem Urteil vom 7. Februar 2013 einem Immobilienkäufer einen fünfstelligen Schadenersatzanspruch gegen einen Notar zu, der die 14tägige Frist nicht eingehalten und seine Pflichten gegenüber dem Käufer verletzt hatte. Rechtsgrundlage war § 19 Bundesnotarordnung. Das Gesetz habe den Zweck, den Verbraucher vor unüberlegten Handlungen zu schützen.
    Dem Urteil zufolge hat ein Notar, wenn die 14 Tage nicht verstrichen sind und der Zweck der Wartefrist nicht anderweitig erfüllt ist, die Pflicht, eine Vertragsbeurkundung abzulehnen (Az. III ZR 121/12).
    Die Ursächlichkeit ist neben dem Maklervertrag, der Maklerleistung in Form des Nachweises oder der Vermittlung und dem Hauptvertrag Voraussetzung des Provisionsanspruchs nach § 652 BGB. Häufig arbeiten jedoch an einem Objekt mehrere Makler gleichzeitig, oft ohne von einander zu wissen. Wenn es um den Nachweis geht, so ist nach dem Prioritätsgrundsatz derjenige Makler ursächlich, der den Nachweis zuerst erbracht hat. Dies schließt aber nicht aus, dass ein weiterer Makler für den Abschluss des Hauptvertrages mit seiner Tätigkeit ebenfalls ursächlich wird. Allerdings ist dies nicht möglich, wenn er auch nur den Nachweis erbringt. Vielmehr muss er mit seiner Information dem Interessenten den Anstoß gegeben haben, sich mit der Kaufgelegenheit näher zu befassen, so dass dies letztlich neben dem Erstnachweis zum Abschluss des Hauptvertrages führt.

    Dadurch wird die Tätigkeit des zweiten Maklers mitursächlich (vgl. BGH NJW 1983,1949). Um diese Voraussetzung zu erfüllen, muss eine Information vorliegen, die der erste Makler noch nicht erteilt hat.

    Erstes Beispiel: Der erste Makler hat den Kaufpreis für das Baugrundstück mit 180.000 Euro angegeben. Der zweite Makler nennt einen Kaufpreis von 170.000 Euro. Daraufhin schickt der Kaufinteressent einen Architekten zum Grundstück, der die Bebauungsmöglichkeit prüfen soll. Durch das zweite Angebot wird die Ursächlichkeit des ersten Nachweises nicht ohne Weiteres ausgeschlossen. Beide Makler sind mitursächlich, so dass der Interessent bei Vorliegen der übrigen Voraussetzungen zweimal Provision zahlen muss.

    Zweites Beispiel: Der zweite Makler hat dem Kaufinteressenten zusätzliche Informationen erteilt bzw. Unterlagen ausgehändigt, die für die Beurteilung der Rentabilität des Objekts erforderlich sind (vgl. BGH WM 1985, 359). Ergebnis: Beide Makler sind mitursächlich.

    Drittes Beispiel: Der erste Makler hat den Nachweis erbracht. Der zweite Makler leistet erfolgreich Vermittlungstätigkeit. Auch hier sind beide Makler ursächlich. Gegenüber dieser Leistung des zweiten Maklers kann sich der spätere Käufer nicht auf Vorkenntnis berufen.
    Die Mitwirkung bei der Vergabe ist die 7. Leistungsphase nach HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure). Aufwand und Honorar werden prozentual am Gesamthonorar der Architekten und Ingenieure bemessen.
    Die ermittelten Leis­tungs­ver­zeich­nis­se werden ausgeschrieben, eintreffende Angebote geprüft und eventuell verhandelt. Aufträge werden vergeben.
    Mitwohnzentralen vermitteln Wohnraum auf Zeit. Hier finden Studenten ein WG Zimmer oder Berufstätige eine möblierte Zweitunterkunft am Arbeitsort. Mittlerweile gibt es in vielen deutschen Städten Mitwohnzentralen, die verschiedenartige Wohnungen anbieten.

    Mitwohnzentralen müssen sich wie alle anderen Wohnungsvermittler an das Wohnungsvermittlungsgesetz halten. Das heißt sie dürfen nur Gebühren beziehungsweise Provisionen für ihre Tätigkeit verlangen, die in einem Bruchteil oder Vielfachen einer Monatsmiete ohne Nebenkosten angegeben werden können. Nicht gefordert werden dürfen phantasievoll ausgedachte Pauschalen, Einschreibgebühren oder Aufwandsentschädigungen. Der Maximalbetrag darf bei zwei Monatsmieten ohne Nebenkosten liegen. Eine Gebühr darf erst anfallen, wenn tatsächlich eine erfolgreiche Vermittlung durch die Zentrale stattgefunden hat.

    Meist orientiert sich die vereinbarte Provision bei Mitwohnzentralen außer an der Höhe der Miete auch an der geplanten Dauer des Mietverhältnisses. Während die Vermittlung eines Zimmers für ein halbes Jahr günstig sein kann, können für die Vermittlung eines unbefristeten Mietvertrages die gleichen Kosten entstehen wie bei einem Makler.

    Die Aufnahme in eine Interessenten-Kartei für einen Monatsbeitrag ohne Garantie, dass jemals eine freie Wohnung nachgewiesen wird, verstößt gegen das Wohnungsvermittlungsgesetz.

    Als eine Dachorganisation der Mitwohnzentralen versteht sich der Ring Europäischer Mitwohnzentralen e.V. (REM e.V.) in Berlin. Hier werden Wohngelegenheiten in Deutschland und im europäischen Ausland vermittelt; die Internetseite www.mitwohnzentrale.de hält Informationen für Mieter und Vermieter bereit.
    Abkürzung für: Motorisierter Individualverkehr
    Abkürzung für: Ministerkonferenz für Raumordnung
    Abkürzung für: Monatsmiete
    Der Begriff „mobiles Büro“ wird in unterschiedlichen Zusammenhängen verwendet.

    • Mobile Kommunikation: Verschiedene technische Geräte aus dem Bereich der Smartphones und Tablet-PCs werden unter diesem Begriff angeboten oder beworben. Hier geht es in erster Linie darum, unterwegs permanent erreichbar zu sein.
    • Bürocontainer bieten die Möglichkeit, für einen begrenzten Zeitraum am Ort eines Projektes – etwa an einer Baustelle oder am Ort einer geplanten Großveranstaltung – ein komplett ausgestattestes Büro zu betreiben. Bürocontainer können gemietet werden. Teilweise existieren Konzepte, bei denen mit einem Baukastensystem aus einer größeren Zahl von Containern mit herausnehmbaren Zwischenwänden auch Großraumbüros und Konferenzräume konzipiert werden können. Diese können sogar in mehreren Lagen übereinander angeordnet werden.
    • Fahrbare Büros: Eine andere Möglichkeit, Büroraum auf Zeit zu schaffen, besteht in der Verwendung von umgebauten Bussen, Wohnwagen, Wohnmobilen, Bauwagen oder Mobilheimen. Solche Lösungen bieten sich insbesondere im Veranstaltungsbereich an, in dem das Büro vor Ort häufig umziehen muss. Auch hier gibt es Mietlösungen.

    Für die Aufstellung von Mietcontainern und Mobilheimen (Fertigunterkünften, die per Tieflader transportiert werden und nur zum Rangieren mit eigenen Rädern ausgestattet sind) ist in vielen Fällen eine Baugenehmigung oder zumindest eine Bauanzeige notwendig. Dies richtet sich nach der jeweiligen Landesbauordnung und ist beim örtlichen Bauamt zu klären.

    Bei Mietverträgen über mobile Büros in dieser Form sollte geregelt werden
    • der Mietzins,
    • ob die Möblierung inklusive ist,
    • welche Voraussetzungen an den Aufstellplatz zu stellen sind (genügend Platz für die Anfahrt und zum Rangieren, ggf. zum Einsatz eines Krans),
    • inwieweit Steckdosen, EDV-Anschlüsse und Telefonsteckdosen installiert sind,
    • wer die notwendigen Anschlüsse (Strom, Wasser) durchführt (meist: Mieter),
    • inweit ein Fundament erforderlich ist und wer es zu welchen Kosten errichtet,
    • wie die Anlieferung erfolgt und welche Voraussetzungen der Aufstellort erfüllen muss,
    • welche Versicherungen muss oder sollte der Mieter abschließen,
    • wer ist für Wartung und Instandhaltung zuständig,
    • die Lieferzeit,
    • ggf. die Mindest-Vertragsdauer,
    • die Kündigungsfrist.
    Mobiles Internet bezeichnet den Zugang in das weltweite, elektronische Datennetz mit einem tragbaren und leichtgewichtigen Gerät, in der Regel ein Smartphone, Tablet PC oder PDA. Die Übertragung erfolgt über ein kabelloses Netzwerk.

    Die mobile Variante des World Wide Web bietet verschiedene Anwendungsgebiete für die Immobilienwirtschaft, insbesondere für das Immobilien-Marketing. Einige Beispiele hierfür sind:
    • Mobile Webseiten: Speziell programmierte, auf kleine Displays optimierte und damit leichter navigierbare Internetseiten mit Basisfunktionen (insbesondere Suchfunktionen nach Nutzungsart und Objekttyp),
    • Daten aus Geoinformationssystemen: Luftbilder, Satellitenaufnahmen, Straßenaufnahmen,
    • Augmented Reality (erweiterte Realität): Die Umwelt wird mit virtuellen Einblendungen beispielsweise auf dem Display eines Smartphones versehen und dadurch erweitert. Dies können Wegweiser/Richtungspfeile, zu verkaufende/zu vermietende Flächen mit Informationen über Lage/Preise, nahe gelegene Angebote im Bereich Immobilienvermietung, -vermittlung und -verkauf, Finanzinstitute, Einzelhandel, Gastronomie, Hotels, Sehenswürdigkeiten etc. sein.
    • Quick-Response-Code (QR-Code): Mit Hilfe einer Smartphone-Applikation werden durch das Abfotografieren (Scannen) eines quadratischen 2D-Strich-Codes auf einer Anzeige, eines Plakats o.ä. Zusatzinformationen wie Webadressen, Telefonnummern, Kurztexte und Kontaktdaten von Visitenkarten (vCards) aufgerufen (ca. 4.000 Zeichen sind möglich).
    • Umkreissuchfunktion oder Filialfinder,
    • Podcast/Podcasting,
    • Applikationen (Apps): Smartphone-Anwendungen, zum Beispiel für
      • allgemeine Immobilien-Suchportale/-Suchmaschinen,
      • (Such-)Apps des Immobilienteils von Zeitungen,
      • (Such-)Apps bestimmter Immobilienunternehmen,
      • Online-Mietspiegel,
      • Online-Marktberichte,
      • Geoinformationssysteme,
      • Quick-Response-Codes,
      • mobile Immobiliensoftware,
      • Gesetzestexte und R09;kommentare,
      • Rechentools zur Baufinanzierung und Vergleich aktueller Zinsen und Darlehenskonditionen.

    Probleme des mobilen Internet bestehen derzeit noch bezüglich der Interoperabilität, der Benutzerfreundlichkeit und der flächendeckenden Bereitstellung. Zukünftig wird es vermutlich durch die vielfältigen und innovativen Möglichkeiten für die Immobilienwirtschaft an Bedeutung gewinnen.
    Ein Mobilheim kann man als transportable Wohnung bezeichnen. Es ist zu unterscheiden vom Wohnmobil. Mobilheime besitzen zwar (meist mittig) Achse und Räder, diese dienen aber nur sehr eingeschränkten Rangiermanövern. Mobilheime werden meist per LKW transportiert und mit einem Kran auf Position gebracht. Sie werden in voll eingerichtetem Zustand gehandelt und vermietet und werden an herkömmliche Versorgungsleitungen angeschlossen. Es gibt also Frisch- und Abwasseranschluss und ein normales WC. Die Möbel sind – anders als in Wohnmobilen – nicht fest eingebaut, so dass auch eine persönliche Möblierung stattfinden kann. Die Aufstellung eines Mobilheims auf privatem Grund erfordert meist eine Baugenehmigung. Dies kann von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich gehandhabt werden und ist mit den örtlichen Behörden zu klären. Mobilheime sind meist nicht winterfest, können aber entsprechend isoliert werden.

    Es gibt Campingplätze im In- und Ausland, die sich auf die Aufstellung von Mobilheimen spezialisiert haben. Diese können oft – ähnlich einer Ferienwohnung – für den Urlaub gemietet werden. In Deutschland ist das dauerhafte Wohnen auf einem Campingplatz aus baurechtlicher Sicht meist unzulässig, wird aber teilweise geduldet. Dies muss jedoch kein Dauerzustand sein.

    In den USA gibt es zwei Varianten von Mobilheimen: Die deutsche Form mit Achse, aber auch eine Variante ohne Achse und Räder. Diese ähnelt einem kleinen Fertighaus, das komplett angeliefert und aufgestellt wird und – mit größerem Aufwand – auch nachträglich wieder versetzt werden kann. Amerikanische Trailer Parks werden oft zum dauerhaften Wohnen genutzt.
    Wohnraum, den der Vermieter ganz oder überwiegend mit Einrichtungsgegenständen ausgestattet hat. Der Vermieter muss nach dem Mietvertrag zur Möblierung verpflichtet sein. Auf die tatsächliche Möblierung kommt es nicht an. Für möblierten Wohnraum gelten vom allgemeinen Wohnraummietrecht abweichende Vorschriften, wenn er als Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung vermietet und nicht zum dauernden Gebrauch an den Mieter mit seiner Familie oder anderen Personen überlassen ist, mit denen der Mieter einen gemeinsamen Haushalt führt.

    Die Abweichungen bestehen in folgendem:
    • Abgekürzte Kündigungsfristen (spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf des gleichen Monats),
    • fehlender Kündigungsschutz, (das Widerspruchsrecht des Mieters gegen die Kündigung ist ausgeschlossen),
    • Nichtanwendbarkeit der Vorschriften über die Mieterhöhung (z.B. kein Sonderkündigungsrecht des Mieters bei Mieterhöhung, § 561 BGB),
    • Nichtanwendbarkeit der Regeln über den Mieterschutz bei Umwandlung der Mietwohnung in Eigentumswohnung.
    Es existieren zumindest drei gängige Bedeutungen für diesen Begriff:

  • Wohnung, in der der Wohnungsprostitution nachgegangen wird. Die Verwendung des Begriffes in Wohnungsanzeigen spricht dafür, dass dies im konkreten Fall mit Zustimmung des Vermieters stattfindet. Eine stark überhöhte Miete darf auch für derartige Wohnungen nicht verlangt werden. Der Vermieter riskiert hier nicht nur, eine Ordnungswidrigkeit (Mietpreisüberhöhung) oder einen strafbaren Mietwucher zu begehen. Zusätzlich ist auch eine Strafbarkeit wegen Zuhälterei (Ausbeutung von Prostituierten) möglich.

  • Nicht bewohnte, aber voll eingerichtete Wohnung, die nicht dem Zweck des Wohnens dient, sondern gewissermaßen nur eine Kulisse darstellt – etwa für die Präsentation von Waren verschiedenster Art (z.B. Möbel, Bücher, Haushaltsgeräte). Sie kann temporär errichtet werden – z.B. auf einer Messe oder in Verkaufsräumen.

  • Musterwohnung im Immobilienvertrieb, die Kauf- oder Mietinteressenten vorgeführt werden kann. Sowohl eingerichtete als auch leer stehende Wohnungen werden dafür verwendet.
    Schließlich kann der Begriff "Modellwohnung" auch z.B. für ein in verkleinertem Maßstab angefertigtes Modell einer Wohnung verwendet werden. Eine Lübecker Ganztagesschule hat eine so genannte Modellwohnung einschließlich Wohnküche, Bastelraum, Ruhezone und Sanitärbereich für die Freizeitgestaltung der Schüler geschaffen.
    • Abkürzung für: Gesetz zur Förderung der Modernisierung von Wohnungen und Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie.

    Aufgehoben durch Gesetz vom 13. 9. 2001 (BGBl. I S. 2376).
    Die Moderation ist eine Methode, mit der innerhalb einer Gruppe mindestens aber zwischen zwei Personen durch den Moderator ein Konsens über einen Sachverhalt, ein Vorgehen oder eine zu gewinnende Haltung durch Ausschöpfung der geistigen Ressourcen aller Teilnehmer der Gruppe herbeigeführt werden soll.

    Die Funktion des Moderators besteht darin, die Teilnehmer zu ermuntern sich durch konstruktive oder kritische Beiträge an der Zielerreichung zu beteiligen. Eine Methode der Moderation ist ein vorgeschaltetes etwa 10- bis 20-minütiges Brainstorming.

    Beim Brainstorming werden zunächst nur Gesichtspunkte bzw. Ideen gesammelt, die für die Erreichung eines Zieles sprechen. Kritische Einwände sind dabei nicht zugelassen. Kritische Analysen werden erst im zweiten Schritt nach Abschluss des Brainstormings vorgenommen.
    Instandhaltung, Instandsetzung und Modernisierung dienen der Sicherung einer nachhaltigen Nutzbarkeit einer Immobilie. Instandhaltung bedeutet die Aufrechterhaltung des Status quo der Gebäudesubstanz, Instandsetzung bedeutet die Wiederherstellung des Status quo und Modernisierung bedeutet die Aktualisierung der in einem Gebäude schlummernden Potenziale, um eine zeitgerechte Nutzung zu ermöglichen.

    Die Instandhaltung wirft in der Regel keine besonderen Fragen auf. Der Instandhaltungsbedarf richtet sich nach den unterschiedlichen Abnutzungsgraden von Bau- und Gebäudeeinrichtungsteilen.

    Instandsetzung wird heute fast stets mit dem Modernisierungsbegriff verbunden. Denn wenn schon ein Instandsetzungsbedarf besteht, dann stellt sich stets die Frage, ob aus ökonomischen und vielleicht auch ökologischen Gründen die Instandsetzung nicht mit der Herstellung eines zeitgerechten Bauzustandes verbunden werden sollte. Nutzungs- und Mietwerte werden dadurch erheblich beeinflusst. In der Regel führt ein etwa erforderlicher, modernisierungsbedingter Mehraufwand zu einer überproportionalen Nutzwertsteigerung.

    Das Wohnraummietrecht unterscheidet bei Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen zwischen einem Instandsetzungsanteil, d.h. einem Kostenanteil, der darauf entfällt, einen Zustand herzustellen, wie er gegeben wäre, wenn die modernisierten Gebäudeteile nur instand gehalten worden wären und dem Modernisierungsanteil, aus dem eine 11%ige Mieterhöhung resultieren kann.

    Im öffentlich rechtlichen Bereich sei auf § 177 BauGB hingewiesen, der Vorschriften über ein Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot enthält. Es handelt sich um eines von mehreren städtebaulichen Geboten. Voraussetzung für den Erlass eines Modernisierungs- und Instandsetzungsgebotes ist das Vorliegen von Missständen (Zustände, die zur Beeinträchtigung der Gesundheit führen) oder Mängeln, die durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinflüsse und Beschädigungen entstanden sind. Ob und inwieweit zu einer modernisierenden Instandsetzung zu raten ist, hängt natürlich einerseits vom vorgegebenen baulichen Zustand des Gebäudes ab und andererseits von der Entwicklung der Nachfragesituation. Die Alternative wäre der Rückbau.
    Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen sind er­for­derlich, um den baulich-technischen Standard in einer Wohn­an­lage zu erhalten oder wiederherzustellen. Nach den Be­stim­mungen des Wohnungseigentumsgesetzes fällt auch die erst­ma­lige Herstellung eines baulich-technisch ein­wand­frei­en Zu­stan­des unter den Begriff der Instandsetzung.

    Über diese Maßnahmen beschließen die Woh­nungs­eigen­tümer im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung gemäß § 21 Abs. 3 und Abs. 5 Nr. 2 WEG mit einfacher Stimmen­mehr­heit in der Wohnungseigentümerversammlung.
    Handelt es sich dagegen um bauliche Veränderungen ge­mäß § 22 Abs. 1 WEG bzw. um Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 22 Abs. 2 WEG reicht ein Mehrheitsbeschluss nicht aus. So bedarf beispielsweise eine Fassadensanierung zwecks Energieeinsparung durch Anbringung einer Vorhang­fassade und der damit einhergehenden baulich-optischen Veränderung als Modernisierungsmaßnahme gemäß § 22 Abs. 2 WEG einer doppelt qualifizierten Mehrheit (drei Viertel nach Köpfen und mehr als die Hälfte der Mit­eigen­tums­an­teile) oder als bauliche Veränderung gemäß § 22 Abs. 1 WEG der Zustimmung aller Wohnungseigentümer. Ist allerdings eine Fassadensanierung aufgrund von Feuch­tig­keits­schä­den als Instandsetzungs­maß­nahme im Sinne der Wiederherstellung eines baulich-technisch einwandfreien Zustandes erforderlich und wird im Zuge dieser dann ohnehin erforderlichen Maßnahme die baulich-optische Gestaltung des Gebäudes durch Anbringung einer Fassaden­ver­kleidung verändert, reichte schon nach früherer Rechtsprechung für eine solche Maßnahme als "modernisierende Instandsetzung" ein einfacher Mehrheitsbeschluss aus.

    Seit dem 01.07.2007 ist diese Rechtsauffassung durch § 22 Abs. 3 WEG gesetzlich normiert. Danach können "mo­der­ni­sie­ren­de Instandsetzungsmaßnahmen" mit einfacher Mehrheit beschlossen werden, allerdings immer unter der Voraussetzung, dass die "Modernisierungsmaßnahme" mit einer ohnehin erforderlichen Instandsetzung einhergeht.
    Unter Modernisierung versteht man nach § 555b BGB bauliche Veränderungen, die

    • nachhaltig zur Einsparung von Endenergie bei der Mietsache führen (energetische Modernisierung),
    • durch die nachhaltig nicht erneuerbare Primärenergie eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird (ohne dass eine energetische Modernisierung vorliegt),
    • durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert,
    • der Gebrauchswert des Mietobjekts nachhaltig erhöht wird,
    • durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse dauerhaft verbessert werden,
    • zu denen der Vermieter aufgrund von Umständen gezwungen ist, die er nicht zu vertreten hat und die keine Erhaltungsmaßnahmen sind,
    • durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.

    Davon abzugrenzen sind Erhaltungsmaßnahmen (§ 555a BGB), also Instandhaltungsmaßnahmen, die der Erhaltung des ursprünglichen Zustandes dienen und Instandsetzungsmaßnahmen, durch die der ursprüngliche Zustand nach Schadensbeseitigung wiederhergestellt wird. Behoben werden dabei Bauschäden, die infolge von Beschädigungen, Abnutzung, Alterung oder Witterungseinflüssen entstanden sind.

    Die Modernisierung einer Mietwohnung setzt voraus, dass der Vermieter dem Mieter die geplanten Maßnahmen spätestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten "in Textform" ankündigt. Seit der Mietrechtsreform 2013 kann der Vermieter hinsichtlich energetischer Modernisierungen und solcher zwecks Einsparung von Primärenergie / Klimaschutz in der Modernisierungsankündigung auch anerkannte Pauschalwerte von Bauteilen nennen: Es ist also nicht nötig, zum Beispiel beim Austausch der Fenster die Wärmedurchgangswerte der alten Fenster von einem Sachverständigen ermitteln zu lassen, um die Modernisierung zu begründen. Nach Abschluss der Arbeiten kann der Vermieter bei freifinanzierten Wohnungen eine höhere Miete verlangen. Dabei stehen ihm folgenden Möglichkeiten offen:

    • Er erhöht die Jahresmiete höchstens um bis zu 11 Prozent der reinen Modernisierungsaufwendungen ohne begleitende Aufwendungen für Erhaltungsmaßnahmen (sogenannter Wertverbesserungszuschlag).
    • Er erhöht die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete für modernisierte Wohnungen.

    Ein Berechnungsbeispiel zur elfprozentigen Mieterhöhung nach Modernisierung:

    Der Vermieter eines Mehrfamilienhauses mit zwei Wohneinheiten lässt die Fassade dämmen. Dadurch soll künftig weniger Heizenergie verbraucht werden. Somit entstehen folgende Kosten:
    Reparatur eines Sturmschadens durch Baumäste an der Fassade: 2.000 Euro
    Außendämmung mit Polystyrol-Platten: 5.000 Euro
    Neue Thermofenster: 2.000 Euro
    Installation neuer Zierdachrinnen aus Kupfer: 1.000 Euro
    Summe: 10.000 Euro.

    Die Kosten für die Reparatur des Sturmschadens können nicht in die Mieterhöhung einbezogen werden, da es sich nicht um Modernisierungskosten handelt. Das Gleiche gilt für die Kosten der Zierdachrinne als rein optische Verschönerung. Daher:
    10.000 Euro
    - 2.000 Euro
    - 1.000 Euro
    = 7.000 Euro Modernisierungskosten.

    Die Jahresmiete kann dauerhaft um bis zu elf Prozent der reinen Modernisierungsaufwendungen angehoben werden. Laut Gesetz muss bei mehreren Wohnungen eine angemessene Aufteilung der Kosten auf die einzelnen Wohneinheiten erfolgen. Können Kosten nicht konkret der jeweiligen Wohnung zugeordnet werden und sind die Wohnungen unterschiedlich groß, kann eine Aufteilung nach der Wohnfläche in Quadratmetern vorgenommen werden.

    Hat in unserem Beispiel das Haus eine Gesamtwohnfläche von 140 m² (Wohnung 1 = 60 m², Wohnung 2 = 80 m2), könnte eine Aufteilung folgendermaßen aussehen:
    11 Prozent von 7.000 Euro = Mieterhöhung (Haus) 770 Euro
    770 Euro / 140 m2 Gesamtwohnfläche = 5,5 Euro / m2

    • Anteil Wohnung 1:
      60 m2 x 5,5 = 330 Euro Mieterhöhung im Jahr
      330 Euro / 12 = 27,50 Euro Mieterhöhung im Monat
    • Anteil Wohnung 2:
      80 m2 x 5,5 = 440 Euro Mieterhöhung im Jahr
      440 Euro / 12 = 36,67 Euro Mieterhöhung im Monat

    Finanzierungskosten wie Zinsen gehören nicht zu den Modernisierungskosten, die in eine Mieterhöhung einfließen können. Wird das Modernisierungsvorhaben durch staatliche „verlorene“ Zuschüsse oder Kostenbeiträge des Mieters selbst unterstützt, sind diese Beträge nach § 559a BGB von den Modernisierungskosten abzuziehen. Wird ein rückzahlbares zinsvergünstigtes Förderdarlehen aufgenommen, ist die jährliche Zinsersparnis vom Mieterhöhungsbetrag nach § 559 BGB (also nicht von den Modernisierungskosten!) abzuziehen.

    Im Beispiel hat der Vermieter ein zinsermäßigtes Darlehen in Höhe von 7.000 Euro bei der KfW aufgenommen. Er hat 2 Prozent weniger Zinsen pro Jahr bezahlt als üblich. Zinsermäßigung: 140 Euro im Jahr. Als jährliche Mieterhöhung (Haus) wären damit im Beispiel nicht 770 Euro, sondern 630 Euro anzusetzen.

    Eine Mieterhöhung wegen Modernisierung nach § 559 BGB unterliegt nicht der Kappungsgrenze, die es bei einer Erhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete gibt. Sie darf jedoch nicht so hoch ausfallen, dass eine Mietpreisüberhöhung oder ein Mietwucher vorliegt.

    Soll keine Mieterhöhung wegen Modernisierung nach § 559 BGB, sondern eine modernisierungsbedingte Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete vorgenommen werden, ist als Vergleichsmiete diejenige für modernisierte Wohnungen heranzuziehen. Außerdem ist die Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB zu beachten: Die Miete darf innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent (in bestimmten Gebieten mit Wohnungsmangel 15 Prozent) erhöht werden.

    Auch bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, die infolge einer Modernisierungsmaßnahme durchgeführt wird, müssen Fördermittel von den Modernisierungskosten abgezogen werden: Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 01.04.2009 kann der Vermieter die Miete im Förderzeitraum nur bis zu dem Betrag erhöhen, der sich nach Abzug der Zinsverbilligung von der ortsüblichen Vergleichsmiete ergibt (Az. VIII ZR 179/08). Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass dem Mieterhöhungsverlangen wegen Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie keine Wärmebedarfsberechnung beigelegt werden muss (Beschluss vom 10.04.2002, Az. VIII ARZ 3/01).

    Prinzipiell haben Mieter die genannten Modernisierungsmaßnahmen an den Mieträumen zu dulden (§ 555d BGB). Dies gilt nicht in bestimmten Härtefällen. Vermieterseitige Modernisierungsmaßnahmen müssen auch nicht geduldet werden, wenn der Mieter zuvor bereits auf eigene Kosten mit Zustimmung des Vermieters eine ganz ähnliche oder entsprechende Maßnahme selbst hat durchführen lassen (zum Beispiel Austausch von Kohleöfen durch Gasheizung, BGH, Az. VIII ZR 110/11).

    Im Fall einer Modernisierung hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht. Nach Zugang der Modernisierungsankündigung kann er den Mietvertrag außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Die Kündigung muss bis zum Ablauf des Monats erfolgen, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt.

    Seit der Mietrechtsreform vom 01.05.2013 hat der Mieter bei einer energetischen Modernisierung in den ersten drei Monaten der laufenden Arbeiten nicht mehr das Recht, die Miete zu mindern (§ 536 Abs.1a BGB). Dies gilt jedoch nicht für anderweitige Modernisierungsarbeiten.

    Bei mit öffentlichen Mitteln nach dem II. WoBauG geförderten Wohnungen kann mit Hilfe einer Teilwirtschaftlichkeitsberechnung eine neue Kostenmiete berechnet und verlangt werden. Die gilt nicht mehr für Wohnungen, bei denen öffentliche Mittel nach dem Wohnraumförderungsgesetz nach dem 01.01.2002 bewilligt wurden beziehungsweise werden.

    Hier wird auf vereinbarte Mieten abgestellt. Für Vermieter ist die Unterscheidung zwischen Herstellungs- bzw. Erhaltungsaufwand für die Art der steuerlichen Absetzbarkeit entscheidend. Darüber hinaus stellt der Bund über die KfW Förderbank zinsverbilligte Kredite vor allem im Bereich der energieeinsparenden Maßnahmen bereit. Die Abwicklung erfolgt in der Regel über die Hausbank. Auch die Bundesländer und manche Städte und Gemeinden stellen hierfür Mittel bereit. Über die zuständige Stelle informiert das örtliche Bauamt.
    Die Gemeinde kann dem Eigentümer eines Gebäudes (einer "baulichen Anlage") auferlegen, vorhandene Missstände durch Modernisierungsmaßnahmen zu beseitigen. Gleiches gilt bei Vorliegen baulicher Mängel. Hier kann die Gemeinde ihre Beseitigung durch Instandsetzungsmaßnahmen verlangen.

    Missstände liegen vor, wenn davon auszugehen ist, dass die Anlage den Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht mehr entspricht. Von Mängeln, die hier relevant sind, ist auszugehen, wenn durch sie die bestimmungsgemäße Nutzung des Gebäudes nicht unerheblich beeinträchtigt wird, das Gebäude nach seiner äußeren Beschaffenheit das Straßen- oder Ortsbild nicht nur unerheblich beeinträchtigt oder wenn das Gebäude erneuerungsbedürftig ist und wegen seiner städtebaulichen, insbesondere geschichtlichen oder künstlerischen Bedeutung erhalten bleiben soll. Modernisierungs- und Instandsetzungsgebote werden vor allem in Geltungsbereich von Erhaltungssatzungen angeordnet. Die Gemeinde muss allerdings dann die Kosten tragen, wenn sie der Eigentümer selbst nicht tragen kann. Gemeinde und Eigentümer können auch einen Pauschalbetrag vereinbaren.

    Vor der Anordnung einer Modernisierungs- oder Instandsetzungsmaßnahme soll die Gemeinde mit den Eigentümern, Mietern und Pächtern die Maßnahme erörtern, beratend tätig werden und auch auf Finanzierungsmöglichkeiten aus öffentlichen Kassen hinweisen.

    Rechtsgrundlage für Modernisierungs- und Instandsetzungsgebote sind die §§ 175 und 177 BauGB.
    Nach früher geltendem Recht waren gemäß § 22 Abs. 1 WEG bauliche Anpassungsmaßnahmen, auch Neuerungen und Anpassungen an veränderte Standards und geänderte Kom­fort­an­sprüche (unter anderem Anbringung von Markisen, Balkon­an­bauten, Einbau von Aufzügen, Ersatz der Gemeinschafts­an­ten­nen durch Breitbandkabel-Anschluss, Änderung von Boden­be­lä­gen und Wandanstri­chen oder Verkleidungen in ge­mein­schaf­tl­ichen Räumen wie dem Treppenhaus usw.) als sogenannte bau­liche Veränderungen in den meisten Fällen nur mit Zustimmung aller Eigentümer möglich. Die von der früheren Rechtsprechung entwickelten Grundsätze und inzwischen gesetzlich geregelten Bestimmungen (§ 22 Abs. 3 WEG) zur mehrheitlich beschließ­ba­ren mo­der­ni­sie­ren­den Instandsetzung knüpfen ein­schränkend grundsätzlich daran an, dass eine Instandsetzung ohnehin oder in Kürze notwen­dig sein muss.

    Um hier den Wohnungseigentümern einen größeren Ent­schei­dungs­spiel­raum zu schaffen, können die Wohnungseigentümer nach jetzt geltendem Recht nunmehr mit qualifizierter Mehrheit Maßnahmen zur Modernisierung und zur Anpassung der Wohn­an­lage an den Stand der Technik beschließen, selbst wenn eine Instandsetzungsbedürftigkeit noch nicht gegeben ist. Voraus­set­zung hierfür ist ein Mehrheitsbeschluss von drei Viertel aller Ei­gen­tümer, berechnet nach der Mehrheit der Köpfe und zu­sätz­lich mehr als die Hälfte der von ihnen repräsentierten Mit­eigen­tums­an­teile (doppelt qualifizierter Mehrheitsbeschluss).

    Die neue Bestimmung des § 22 Abs. 2 WEG erfasst alle Maß­nahmen, die über die Instandhaltung und -setzung sowie über die modernisierende Instandsetzung hinausgehen und zur nach­haltigen Erhöhung des Gebrauchswertes, der dauerhaften Ver­bes­serung der Wohnverhältnisse oder der Einspa­rung von Wasser und Energie durch energetische Modernisierung dienen. Insoweit gilt unter anderem der Einbau eines Auf­zu­ges oder der Anbau von Balkonen als mehrheitlich beschließ­bare Modernisierungsmaßnahme. Abgestellt wird dabei auf den mietrechtlichen Begriff der Modernisierung im Sinne des § 555 b Nummer 1-5 BGB.

    Voraussetzung für eine mehrheitlich beschließbare Mo­der­ni­sie­rungs­maßnahme ist allerdings, dass durch diese Maßnahme die Eigenart der Wohnanlage nicht verändert wird. Das ist nach bisheriger Rechtsprechung beispielsweise beim nachträglichen Anbau eines Aufzuges dann der Fall, wenn diese Maßnahme einen massiven Eingriff in die bauliche Substanz darstellt und dadurch eine nachteilige Veränderung des architektonischen Gesamteindrucks der Wohnanlage erfolgt.
    Auch eine unbillige Beeinträchtigung anderer Eigentümer kann einem Mehrheitsbeschluss zur Modernisierung entgegen stehen. Das kann dann der Fall sein, wenn durch einen Balkonanbau die Belichtung und Besonnung eines schon vorhandenen, darunter liegenden Balkons oder einer unter dem geplanten Balkon lie­gen­den Wohnung beeinträchtigt wird. Einem einzelnen Eigentümer wird ein Anspruch auf Mo­der­ni­sie­rungs­maßnahmen, anders als bei Instandhaltungs- und Instand­setzungsmaßnahmen, nicht eingeräumt, es sei denn, dass die von ihm geplante Maßnahme als bauliche Veränderung im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG keinen der übrigen Eigentümer über das nach § 14 Nr. 1 WEG zulässige Maß hinaus beeinträchtigt und deshalb zu dulden ist. Insoweit sind auch Maßnahmen zu dulden, durch die beispielsweise ein barrierefreier Zugang geschaffen wird (Rollstuhlrampe, Schräglift im Treppenhaus).

    Für modernisierende Instandsetzungsmaßnahmen verbleibt es allerdings hinsichtlich des individuellen Anspruchs und hin­sicht­lich des einfachen Mehrheitserfordernisses bei der bisherigen Rechtsauffassung (§ 22 Abs. 3 WEG).
    Eine Modernisierungsvereinbarung wird häufig zwischen Mieter und Vermieter geschlossen, wenn eine Modernisierung der Mietimmobilie ansteht. Dies betrifft zum Beispiel die Fälle:

    • Energetische Sanierung (z.B. Fassade, Dachdämmung, Heizanlage),
    • Altersgerechte Modernisierung (Herstellung der Barrierefreiheit).

    Seit der Mietrechtsreform vom Mai 2013 ist die Modernisierungsvereinbarung gesetzlich geregelt. § 555f BGB bestimmt, dass die Mietvertragsparteien nach Vertragsabschluss aus Anlass von Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen Vereinbarungen treffen können insbesondere über die

    • zeitliche und technische Durchführung der Maßnahmen,
    • Gewährleistungsrechte und Aufwendungsersatzansprüche des Mieters,
    • künftige Höhe der Miete.


    Zu empfehlen ist die Aufnahme folgender Punkte in die Vereinbarung:

    • Genaue Beschreibung der durchzuführenden Arbeiten, welche Räume sind betroffen, geplante Dauer der Arbeiten, Beginn- und Endtermine,
    • wenn Mieterhöhung beabsichtigt: genaue Auflistung der zu erwartenden Modernisierungskosten,
    • Festlegung oder Ausschluss einer Mieterhöhung nach erfolgter Modernisierung,
    • Festlegung einer bestimmmten Minderungsquote, mit der beide einverstanden sind / Ausschluss der Mietminderung,
    • Mieter gewährt Handwerkern tagsüber Zugang zur Mietsache und räumt ggf. vorher Möbel zur Seite.


    Insbesondere ist eine Modernisierungsvereinbarung zu empfehlen, wenn der Mieter auf eigene Kosten oder eigenen Wunsch eine Modernisierung durchführen möchte. Dies kann z.B. der Austausch veralteter Installationen in Bad und Küche, aber auch die Schaffung von barrierefreiem Wohnraum sein. Hier können zusätzlich z.B. folgende Punkte geklärt werden:

    • Zustimmung des Vermieters zu den geplanten Umbauten,
    • ggf. Kostenaufteilung zwischen den Vertragspartnern,
    • Hinterlegung einer Kaution des Mieters für den Rückbau oder Ausschluss eines solchen Kautionsverlangens,
    • Ausschluss oder Weiterbestehen der Rückbaupflicht bei Auszug des Mieters,
    • gegenseitiger Ausschluss der ordentlichen Kündigung für einen bestimmten Zeitraum.


    Dem Landgericht Berlin zufolge stellen Formulierungen wie "die Miete nach Sanierung beträgt maximal ...Euro/qm nettokalt" keine eigenständige Vereinbarung der Miethöhe dar. Sie begrenzen nur die Höhe der zulässigen Miete (Urteil vom 17.12.2006, Az. 62 S 252/06). Dies bedeutet: Die Modernisierungsvereinbarung kann eine formale Mieterhöhung wegen Modernisierung nur dann überflüssig machen, wenn von Anfang an ein genauer Erhöhungsbetrag festgelegt wird.

    Für den Vermieter bedeutet eine Modernisierungsvereinbarung ein geringeres Prozess- und Kostenrisiko im Rahmen einer Modernisierung. Er riskiert keine unvorhergesehene Mietminderung, über deren Höhe womöglich unter Einsatz von Sachverständigen prozessiert werden muss.

    Nicht jede Vereinbarung kann alllerdings rechtswirksam abgeschlossen werden. So untersagt z.B. § 559 BGB (Mieterhöhung wegen Modernisierung) vom Wortlaut der Vorschrift abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters. Es kann also z.B. kein Anteil an den Modernisierungskosten auf den Mieter umgelegt werden, der die dort genannten 11 Prozent im Jahr übersteigt. Auch eine pauschale Vereinbarung, nach der für den Mieter kein Härtefall vorliegt, der die Mieterhöhung ausschließen würde, ist rechtlich zweifelhaft.

    Das Sonderkündigungsrecht des Mieters bei Modernisierungsmaßnahmen (§ 555e BGB) kann ebenfalls nicht durch eine Vereinbarung zum Nachteil des Mieters ausgeschlossen werden. Dies gilt auch für die Vorschriften über die rechtzeitige Ankündigung und Duldung von Modernisierungsmaßnahmen, § 555c und § 555d BGB.
    Abkürzung für: Modernisierungsrichtlinie
    Monierbauweise ist die Bezeichnung für eine Stahlbetonbauweise, die auf ihren Erfinder, den Gärtner Joseph Monier (1823-1906) anspielt. Monier hatte bei der Herstellung von Blumenkästen aus Beton erstmals Eisenstäbe in das Material eingebracht, um die Belastbarkeit seiner Produkte zu erhöhen. Noch heute werden die im Stahlbeton enthaltenen Stahlbewehrungen teilweise auch als Moniereisen bezeichnet.
    Moniereisen ist die Bezeichnung für in Beton eingegossene Stahlstäbe bzw. aus solchen gefertigte Geflechte. Die Bezeichnung erinnert an deren Erfinder Joseph Monier.
    Beim Monitoring handelt es sich um eine organisierte Beobachtung einer Entwicklung die entweder durch eine bestimmte Maßnahme angestoßen wird oder die sich aufgrund gesetzter Rahmenbedingungen entfaltet. Monitoring gibt es in vielen Bereichen.

    In der Immobilienwirtschaft ist z.B. den Gemeinden, die Flächennutzungspläne ausweisen, durch die letzte Novellierung des BauGB auferlegt worden, sie spätestens nach 15 Jahren den neuen Entwicklungserkenntnissen entsprechend anzupassen. Dies setzt eine ständige systematische Beobachtung der Entwicklung der Gemeinde voraus.

    Auch die in Umweltprüfungen festgestellten Umweltveränderungen beruhen auf Ergebnissen eines Monitoring. Es gibt Stadtbeobachtungssysteme, etwa das Monitoring Soziale Stadtentwicklung des Berliner Senats. Dessen Ergebnisse werden in periodischen Berichten festgehalten.
    Unternehmen mit Mono-Store-Konzepten unterscheiden sich von den vertikalen Einzelhandelsunternehmen, die den gesamten Wertschöfpungsprozess von der Konzeption über die Produktion bis hin zur Vermarktung in eigenen Outlets und in eigener Regie durchführen, durch die Tatsache, dass sie ihre Produkte nicht ausschließlich in eigenen Einzelhandel-Outlets vertreiben.
    Unter einem Monopol versteht man eine Marktform, bei der es auf der Anbieter- oder Nachfragerseite nur einen Akteur gibt und damit jeglicher Wettbewerb ausgeschaltet ist.
    Moore sind nach der Anlage zu § 32 des Naturschutzgesetzes natürliche oder naturnahe, „baumarme oder mit Moorwäldern bestockte Biotope mit wassergetränkten Böden aus vertorften Pflanzenresten (Moorböden) sowie Moorgewässer (Kolke, Schlenken, nasse Torfstiche) und Schwingrasen.“ Unterschieden wird zwischen Hochmooren, deren Wasser- und Nährstoffversorgung nur vom Niederschlag bestimmt wird, und Niedermooren (Flachmooren), deren Böden langfristig von Grund-, Quell- oder Sickerwasser durchtränkt wird.

    Bei Mooren handelt es sich um Biotope, die besonders geschützt sind. Torf, der in Mooren entsteht, eignet sich wegen seines Holzreichtums als Brennstoff, wird aber auch in Gärten zur Bodendurchlüftung verwendet. Allerdings spielt heute der Torfstich zur Gewinnung von Torf aus ökologischen Gründen kaum mehr eine Rolle, zumal die Regeneration von Torf hunderte von Jahren dauert und er damit nicht zu den regenerativen Produkten zählt.
    Abkürzung für: Meisterprüfungsverfahrensverordnung
    Abkürzung für: Menschenrechtskonvention
    Abkürzung für: Gesetz zur Verbesserung des Mietrechts und zur Begrenzung des Mietanstiegs sowie zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen
    Abkürzung für: Mieterschutzgesetz
    Abkürzung für: monatlich
    Abkürzung für: Musterbauordnung
    Abkürzung für: Mietenüberleitungsgesetz
    Prof. Dr. J. Heinz Müller (1918 – 1992) war Ordinarius für Volkswirtschaftslehre und Leiter des Instituts für Regionalpolitik und Verkehrswissenschaft an der Universität Freiburg und damit der Deutschen Verkehrswissenschaftlichen Gesellschaft in Freiburg eng verbunden.

    Ein Forschungsschwerpunkt war die Sozialpolitik. Hier befasste Müller sich - als Katholik - vornehmlich mit der katholischen Soziallehre, wie sie vor allem von dem Jesuiten Oswald von Nell-Breuning vertreten wurde. Bekannt wurde sein Vortrag zum 100. Geburtstag von Oswald von Nell-Breuning.

    Da Müller gleichzeitig Studienleiter der Verwaltungs- und Wirtschafts-Akademie für den Regierungsbezirk Freiburg war, ergab sich hieraus wegen einer besonderen persönlichen Verflechtung der VWA mit dem südbadischen Bezirksverband des Ring Deutscher Makler eine neue Plattform für eine aktive Zusammenarbeit im Bereich der beruflichen Fortbildung.
    1972 wurde ein von Erwin Sailer entwickeltes Konzept für eine Weiterbildungsmaßnahme für Makler von Professor Müller aufgegriffen und in einen Studiengang eingebracht, der erstmals 1973 stattfand. Das Interesse war enorm, sodass im gleichen Jahr mit dem Lehrgang Nr. 2 begonnen wurde. Das war der Anfang einer Erfolgsgeschichte, die – jetzt im Rahmen der Deutschen Immobilien Akademie an der Universität Freiburg – bis heute anhält.
    Als Multi-Asset Fonds bezeichnet man Investmentfonds, die unterschiedliche Anlageklassen miteinander kombinieren. Dies können zum Beispiel Aktien, Anleihen, Alternative Investments, Rohstoffe und Edelmetalle sein. Ein Multi-Asset – oder Mischfonds kann Fonds mit ganz unterschiedlichen Anlageschwerpunkten enthalten. Ein Multi-Asset-Manager hat die Aufgabe, diese verschiedenen Anlagen abhängig von der Marktsituation optimal miteinander zu kombinieren. Für den Investor bieten sich hier die Vorteile einer besonders hohen Diversifikation; Risiken, die durch die Konzentration auf eine Anlageklasse gegeben sind, können reduziert werden.
    Die Multiple Chemical Sensitivity (MCS) ist ein klinisches Syndrom mit multiplen unspezifischen Beschwerden wie zum Beispiel Konzentrationsstörungen, Kopfschmerzen, Chemikalien- und Medikamentenunverträglichkeiten, Gelenk- und Muskelschmerzen sowie verschiedenen Hauterscheinungen.

    Es wird hierbei eine Reaktion auf eine Vielzahl chemischer Stoffe im Sinne einer Überempfindlichkeit in niedrigsten Konzentrationen angenommen, bei denen gesunde Personen üblicherweise keine Reaktionen zeigen. Auslöser sind Duftstoffe, Formaldehyd, Pestizide, organische Lösungsmittel, polychlorierte Biphenyle und Schwermetalle. Weiter werden als Auslöser der Beschwerden Lebensmittelinhaltsstoffe, Mikroorganismen oder elektromagnetische Felder diskutiert. Letztlich besteht hier noch viel Forschungsbedarf.

    Auch psychosomatische und psychiatrische Erklärungsansätze sind von Bedeutung. Es gibt keine spezifische Diagnostik und Therapie der MCS. Eine entsprechende Diagnose kann nur nach gründlicher diagnostischer Abklärung erfolgen. Hiervon hängt auch die Therapie ab. Eine Expositionsminderung oder -vermeidung ist sehr aufwendig und oft nicht möglich. Die Symptome des MCS treten im Unterschied zum Sick Building Syndrom (SBS) meist nicht nur in bestimmten Gebäuden auf.
    Dabei handelt es sich um Kinozentren bzw. -komplexe, die über eine ganze Reihe einzelner Kino-Säle für eine mindestens vierstellige Besucherzahl verfügen und die ergänzt werden durch Gastronomie und evtl. weitere Freizeitangebote.

    In den 90er Jahren schossen derartige Lichtspiel-Großbetriebsformen, im Gefolge eines ähnlichen Booms in den USA, wie Pilze aus den Boden - obwohl vielerorts schon klar war, dass nicht nur ein, zwei sondern noch mehr konkurrierende Betreiber sich den nicht beliebig erweiterbaren Kuchen untereinander aufteilen mussten. Inzwischen ist in diesem Bereich ein weitestgehender Investitionsstop eingetreten und Multiplex-Kinos bzw. deren Betreiber haben bzw. werden zunehmend wirtschaftliche Schwierigkeiten bekommen. Es handelt sich hier um eine Entwicklung, die vergleichbar ist mit der Entwicklung vor ca. 25 Jahren, als jede Gemeinde eine eigene Tennisanlage oder ein Schwimmbad anschaffen wollte und vielfach das Nachfragepotential und vor allem die laufenden Betriebskosten völlig unterschätzt hatte.

    Nach Jahren heftiger Zuwächse hat dieser Objekttyp inzwischen die Wachstums- und Reifephase hinter sich gelassen und befindet sich in der Sättigungsphase; in einigen Regionen hat die heftige Angebotsausweitung der vergangenen Jahre sogar schon die Degenerationsphase eingeläutet. Es stellt sich bei einer Reihe dieser Anlagen die Frage, ob sie angesichts der deutlichen Überkapazität von Kinos und Freizeiteinrichtungen am Markt bestehen können.

    Auf jeden Fall kommt es hier zu Umschichtungen zu Lasten traditioneller, alteingesessener Stadt- bzw. Vorstadtkinos; diese befinden sich vielfach in der Degenerationsphase bzw. versuchen dieser Entwicklung durch neue Konzepte (z.B. als anspruchsvolle Programmkinos) entgegenzusteuern.
    Die Multiplikatortheorie dient der Erklärung von Konjunkturschwankungen. Verändert sich auch nur eine Komponente der Gesamtnachfrage, dann hat dies Auswirkungen, die ein Mehrfaches der Ausgangsveränderung ausmachen. Die Auswirkungen können sich beziehen auf das Einkommen, die Beschäftigung und das Preisniveau. Die Preisniveauänderungen ergeben sich aus inflationären Impulsen.

    Die zusätzliche Nachfrage kann induziert werden durch Investitionsimpulse, Konsumsteigerungen, Staatausgaben und den Export.

    Wenn beispielsweise in einem Land ein Konjunkturpaket beschlossen wird, etwa zusätzliche finanzielle Anreize im Bereich des Wohnungsbau, um die Versorgungslage mit Wohnungen zu verbessern, dann werden zusätzlich Arbeitsplätze im Baugewerbe benötigt und geschaffen. Dies führt zu zusätzlichem Einkommen der Mehrbeschäftigten und damit zu einer Erhöhung der Konsumausgaben. Bei dem Multiplikator, der diesen Effekt bewirkt, handelt es sich um einen Investitionsmultiplikator. Eine Multiplikatorwirkung wird auch erzielt durch die Erhöhung der Altersrenten, soweit sie die Konsumausgaben erhöht. Man spricht hier von einem Transfermultiplikator.

    Eine Erhöhung der Steuereinnahmen wirkt Multiplikatoreffekten entgegen, wenn die Steuermehreinnahmen z.B. zur Schuldentilgung und nicht investiv oder zur Erhöhung der Rentenzahlungen verwendet werden.

    Beschränkt wird die inländische Wirkung des Multiplikators dann, wenn ein Teil des zusätzlichen Einkommens verwendet wird, um Auslandsreisen zu unternehmen oder wenn das Geld gespart, also nicht ausgegeben wird.

    Multiplikatoreffekte in der Immobilienwirtschaft treten dann auf, wenn Programme etwa zur energetischen Sanierung von Häusern angeboten und angenommen werden. Die Fördermittel fließen direkt in die entsprechenden Investitionen.

    Soweit Investitionen weitere Investitionen induzieren, ergibt sich eine Beschleunigungswirkung. Der sich aus diesem Vorgang ergebende Effekt wird auf einen Wirkmechanismus zurückgeführt, der mit dem Akzeleratortheorem erklärt wird. (Akzelerator = Beschleuniger). Mit anderen Worten: Der Eintritt der Multiplikatoreffekte beschleunigt sich.

    Der wichtigste Nationalökonom, der den Investitionsmultiplikator zum Ausgangspunkt theoretischer Abhandlungen gemacht hat, ist John Maynard Keynes (1883 bis 1946). Seine Theorie hat die Wirtschaftspolitik vieler Länder in der Zeit nach dem II. Weltkrieg wesentlich geprägt, die teils hohe Inflationsraten in Kauf genommen haben. Deutschland gehörte unter Ludwig Erhards Regie zu den wenigen Ländern, die den Verlockungen zum keynesianischen Geldausgeben widerstanden („Maßhalten!“ lautete der Leitspruch Ludwig Erhards). Helmut Schmid dagegen begründete seine keynesgläubige Abkehr von der Maßhaltepolitik Erhards wie folgt: „Lieber fünf Prozent Inflation als fünf Prozent Arbeitslosigkeit.“
    Abkürzung für: Münchner Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch
    Muskelhypothek ist der volkstümliche Ausdruck für die Eigenleistung des Bauherrn und seiner unentgeltlich helfenden Verwandten und Freunde. Die Muskelhypothek senkt den Fremdkapitalbedarf. Sie wird bei der Kapitalermittlung von Banken als Eigenkapital anerkannt, sollte allerdings nicht zu hoch eingeschätzt werden.
    1976 wurde vom Bundesministerium der Justiz ein Mustermietvertrag für Wohnimmobilien herausgegeben. Dieser ist inzwischen rechtlich längst überholt, kann jedoch eine gewisse Orientierungshilfe bei der Antwort auf die Frage bieten, welche Punkte in einem Mietvertrag zu regeln sind.

    Mustermietverträge erhält man heute über die Verbände der Mieter und Vermieter, über den Bürofachbedarf- und Papierwarenhandel, sowie von diversen Anbietern aus dem Internet. Die Gemeinsamkeit aller Vertragsmuster ist, dass sie versuchen, einen generell für Mietwohnungen aller Art passenden Vertragstext zu liefern. Je nach Anbieter gibt es Muster, die sich eher als mieter- oder vermieterfreundlich verstehen. Zuviel sollte jedoch auf derartige Zusagen des Anbieters nicht gegeben werden: Die deutschen Gerichte befassen sich regelmäßig mit der Wirksamkeit von Mietvertragsklauseln und erklären allzu einseitige, überraschende oder den Vertragspartner unangemessen benachteiligende Vertragsregelungen schnell für unwirksam. Folge ist, dass der Vertragspartner die jeweilige Regelung nicht beachten muss.

    Bei der Verwendung von Mustermietverträgen sind ein kritisches Auge und ein Vergleich mehrerer Anbieter bzw. Musterverträge angesagt. Besonders ist auf die Aktualität zu achten. Allein am Bundesgerichtshof ergehen jeden Monat in der Regel mehrere Entscheidungen zum Mietrecht. Eine gutes Beispiel ist die Rechtsprechung zum Thema Schönheitsreparaturen, bei der in den letzten Jahren diverse Vertragsklauseln für unwirksam erklärt wurden. Viele Vertragsmuster sind daher nicht auf dem aktuellen Stand.

    Ein weiteres Problem bei der Verwendung von standardisierten Mustermietverträgen ist, dass sie davon ausgehen, dass jedes Mietobjekt gleich ist. Es gibt jedoch eine Vielzahl unterschiedlicher Arten von Mietobjekten, für die auf das Objekt abgestimmte Verträge zu empfehlen sind. So muss etwa eine Seniorenwohnung mit einem anderen Vertrag vermietet werden als ein Studenten- oder Wohngemeinschaftszimmer. Eine Untervermietung darf – schon allein wegen der hier angebrachten kürzeren Kündigungsfrist – nicht mit einem herkömmlichen Wohnungsmietvertrag erfolgen. Für ein Einfamilienhaus sind eine Reihe von Bestimmungen zur Absicherung des Vermieters erforderlich, die ein normaler Wohnungsmietvertrag nicht enthält (Gartenbenutzung- und Pflege, Gehwegreinigung und Schneeräumen, Abrechnung der verbrauchsabhängigen Betriebskosten direkt über den Mieter, abweichende Hausordnung usw.). Im Extremfall werden sogar an Privatpersonen Immobilien mit angeschlossenem Künstleratelier per Gewerbemietvertrag vermietet – eine Variante, mit der möglicherweise spätere Auseinandersetzungen programmiert sind. Im Internet finden sich jedoch auch spezielle Muster, die auf besondere Immobilienarten ausgerichtet sind – vom Einfamilienhaus bis zur WG. Hier finden sich auch spezielle Varianten für besondere Immobilienarten wie etwa Garagen, Stellplätze oder Ferienwohnungen.

    Anzuraten ist, Musterformulare immer sorgfältig komplett zu lesen und auszufüllen. Alle Nebenabreden sollten schriftlich dem Vertrag beigefügt und unterschrieben werden. Nicht selten gibt es Missverständnisse im Mietverhältnis, weil eine unerwünschte vorgedruckte Klausel nicht gestrichen oder mündliche Nebenabsprachen getroffen wurden.
    Zur Absatzförderung im Verkauf, in der Vermietung oder Vermittlung von Immobilien wird ein Objekt als Vermarktungsinstrument schlüsselfertig, einzugsbereit und vollständig möbliert Interessenten zur Schau gestellt, so dass diese durch das konkrete räumliche Erlebnis vom Musterobjekt auf andere Objekte schließen können. Hierfür wird ein für die Vermarktung förderliches Objekt ausgewählt und ansprechend durch Licht, Sauberkeit, Einrichtungsgegenstände etc. hergerichtet (siehe auch Home Staging). Bestenfalls wird hierfür nur qualitativ hochwertigste Ausstattung verwendet. Auf das im Nachhinein zu erwerbende Objekt sollte die jeweilige Musterwohnung oder das Musterhaus jedoch stimmige Rückschlüsse ermöglichen und nicht irreführend wirken (beispielsweise in Bezug auf Qualität, Kundennutzen, Raumaufteilung). Dies gilt insbesondere dafür, das Missverhältnis zwischen Musterobjekt und konkret zu erwerbender Immobilie auch im Laufe des Verkaufsprozesses, wenn die attraktivsten Objekte bereits vermarktet worden sind, nicht zu groß ausfallen zu lassen (siehe Eintrag "Restantenproblem").

    Der Grund für die Schaffung einer Musterimmobilie ist, dass dem Interessenten in der Regel die Vorstellungskraft in Bezug auf den einzugsbereiten Zustand fehlt, wenn eine Wohnung oder ein Haus nicht eingerichtet ist, sich noch im Bau befindet oder sogar nur auf bauzeichnerischen Plänen vorhanden ist, weswegen ein passendes Objekt als Muster vertriebsunterstützend wirkt. Grundlegende Voraussetzung ist, dass mehrere gleichartige Objekte zu vertreiben (vermieten, vermitteln, verkaufen) sind. Kosten und Zeitaufwand für Planung, Lichtgestaltung und Einrichtung werden bestenfalls im Budget (z.B. in der Bauträgerkalkulation) im Vorwege einkalkuliert. Kosten sparend wirkt, Mobiliar und Leuchtmittel zu leihen anstatt zu kaufen. Man kann auch eine darauf spezialisierte Agentur einsetzen. Musterwohnungen, Musterhäuser oder Musterhaussiedlungen sind ein professionelles Mittel im Immobilienmarketing, welches sich als Anreiz und vertriebsunterstützendes Instrument in der Interessentengewinnung und Mieter-/Käuferfindung bewährt hat.
    Abkürzung für: Mietvertrag

    Abkürzung für: Mietverhältnis
    MVOC sind Stoffwechselprodukte von Mikroorganismen (Microbial Volatile Organic Compounds), zum Beispiel von Schimmelpilzen, welche zum Teil Geruchsbelästigungen auslösen.

    Geruchsbelästigungen können in der Folge zu unterschiedlichsten Befindlichkeitsstörungen führen. Hierbei spielen auch subjektiv wahrgenommene Geruchsempfindlichkeiten sowie gesteigerte Geruchswahrnehmungen eine Rolle. Die Geruchsbelästigung umfasst folgende drei Komponenten
    • eine emotionale Komponente (zum Beispiel Gefühl der Verärgerung),
    • eine Interferenzkomponente (zum Beispiel Behinderung von Entspannung) und
    • eine somatische Komponente (zum Beispiel Übelkeit, Erbrechen).
    Abkürzung für: neue Fassung
    Abkürzung für: nach herrschender Meinung
    Abkürzung für: nicht veröffentlicht
    Abkürzung für: Normenausschüsse Bauwesen
    Immobilienmakler haben Probleme, eine ausreichende Anzahl an Objekten für die Vermittling zu akquirieren, wenn auf Immobilienmärkten ein Nachfrageüberhang herrscht. Ein wichtiges Marketinginstrument ist in diesem Fall das Nach-Kauf-Marketing. Die Basis dafür bildet ein bereits bestehender Kontakt.

    Tatsächlich nutzen Immobilienmakler dieses Instrument in der Realität zu wenig. Das bestätigt der „MARKTMONITOR IMMOBILIEN 2013“ (www.marktmonitor-immobilien.de), eine deutschlandweite repräsentative empirische Untersuchung der HfWU Nürtingen-Geislingen und IMMOWELT.

    Elf Prozent der Makler halten keinen Kontakt zu Käufern, Verkäufern und Vermietern, nachdem der Miet- oder Notarvertrag unterschrieben wurde. Am niedrigsten ist das Bemühen der Makler bei den Mietern: 46 Prozent halten den Kontakt zu Mietern nicht. Zu Immobilienkäufern hingegen halten nur 19 bis 34 Prozent selektiv je nach Zielgruppe Kontakt.

    Die unterschiedliche Gewichtung der Kundenbindung liegt in der Art und Weise der Geschäftskontakte begründet: Bei Vermietern ist eher mit Folgeaufträgen zu rechnen als bei Mietern. Bei Immobilienkäufern und -verkäufern ist die Aussicht auf ein regelmäßiges Geschäft zwar geringer, dafür sind Geschäftsvolumen bzw. Provision höher. >br>
    Die kargen Aktionen im Bereich After-Sales-Marketing sind in der Erwartung der Immobilienvermittler begründet, kein Folgegeschäft machen zun können (79 Prozent). Das lässt umgekehrt darauf schließen, dass 21 Prozent der Makler auch dann nicht versuchen, ihre Kunden an sich zu binden, wenn es sich nach eigener Einschätzung lohnen könnte. Weitere Gründe, auf Kundenbindungsmaßnahmen zu verzichten, sind "fehlende Zeit" (22 Prozent) und "genug Kunden" (7 Prozent). Sechs Prozent der Makler wissen gar nicht, wie sie Kunden an sich binden können und fünf Prozent sind bisher nicht auf die Idee gekommen, dadurch Folgegeschäfte akquirieren zu können.

    91 Prozent der Befragten, die zumindest einen Teil ihrer Kunden zu binden versuchen, hoffen auf Empfehlungsgeschäfte; 72 Prozent streben ein weiteres Geschäft mit demselben Kunden an, 62 Prozent betrachten Kundenbindung als Service, 19 Prozent setzen auf Cross-Selling, also Geschäftsabschlüsse mit dem gleichen Kunden in einem anderen Bereich. Immobilienunternehmen erwarten also eher durch Empfehlungen beziehungsweise Multiplikation weitere Geschäfte als durch wiederkehrende Kunden.

    Die Intensität der Kundenbindungsmaßnahmen ist im Süden Deutschlands am niedrigsten, im Norden am höchsten. Gegenüber Vermietern ist die Intensität im Osten am höchsten. Makler in Großstädten betreiben größere Aktivitäten im Bereich Kundenbindung als Makler in Kleinstädten. Um Vermieter kümmern sich Makler besonders intensiv, um Mieter am wenigsten. Als geeignete Zeitdauer für Marketingaktionen zur Kundenbindung sehen die meisten Makler drei Jahre an.

    Nach-Kauf-Marketing eröffnet unzählige Möglichkeiten. Der Kontakt zum Kunden ist ein wichtiger Kanal, um Feedback und Anregungen zu erhalten und beugt juristischen Auseinandersetzungen vor. After-Sales-Marketing produziert eine positive Mund-zu-Mund-Propaganda und schafft die Voraussetzung, weitere Aufträge und Tipps zu erhalten sowie weitere Kontakte zu generieren. Cross-Selling eröffnet Potentiale. Durch eine gute Kundenbeziehung kann der Makler es erreichen, dass der Kunde einverstanden ist, persönlich oder mit seinem Objekt als Referenzgeber auf der Makler-Homepage genannt zu werden. Auch eine Vernetzung über wichtige Social Media-Kanäle, zum Beispiel mit XING, LINKED-IN oder Facebook, kann eine sinnvolle Maßnahme sein. Nach-Kauf-Marketing verhindert negative Mund-zu-Mund-Propaganda und schlechte Bewertungen Bewertungsportalen wie YELP. Dabei sind gerade Foren und Bewertungsportale sehr kritisch zu sehen: Wer dort durch schlechte Bewertungen auffällt, hat es am Markt sehr schwer.
    Zu unterscheiden ist zwischen zivilrechtlichen Vorschriften des Nachbarrechts (§§ 906-924 BGB) und öffentlich rechtlichen Vorschriften – insbesondere dem sog. Baunachbarrecht.

    Ziviles Nachbarrecht:

    Die zivilrechtlichen Regelungen beziehen sich auf den Schutz der Nachbarn vor störenden Geräuschen und Gerüchen, dem Überhang von Zweigen und dem Überfall von Früchten, gefahrdrohenden Anlagen und Einrichtungen sowie auf das Notwegerecht und Rechtsansprüche, die beim Überbau entstehen. Es verleiht dem benachteiligten Nachbarn Abwehransprüche. Einwirkungen ("Immissionen") von geringfügiger Natur müssen hingenommen werden. Das zivile Nachbarrecht ist geprägt durch eine große Anzahl von Einzelfallentscheidungen nach dem Grundsatz von Treu- und Glauben unter Würdigung des sog. nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnisses. Die Vorschriften des BGB sind über das BGB-Einführungsgesetz mit landesrechtlichen Vorschriften zum Nachbarrecht verzahnt. Den zivilrechtlichen Vorschriften des Nachbarrechts gemein ist, dass sie Ansprüche der Nachbarn untereinander begründen.

    Öffentlich rechtliches Nachbarrecht:

    Regelungen der Landesbauordnungen (Baunachbarrecht) der einzelnen Bundesländer gehören, soweit sie "nachbarschützend" sind, zum öffentlich rechtlichen Nachbarrecht.

    Das gleiche gilt auch von entsprechenden bauordnungsrechtlichen Bestimmungen. Dabei ist wegen der divergierenden Rechtsprechung nicht immer klar, ob Voraussetzung für das Entstehen von Abwehransprüchen des betroffenen Nachbarn eine tatsächliche (spürbare) Beeinträchtigung des Nachbarn ist. Bei nachbarschützenden Festsetzungen in einem Bebauungsplan (Baulinien, Baugrenzen) muss in der Regel eine tatsächliche Beeinträchtigung nicht nachgewiesen werden. Allerdings dienen nicht alle Festsetzungen (z.B. Geschossflächenzahlen) dem Nachbarschutz. Nachbarschützend sind zum Teil auch Festsetzungen der Art baulicher Nutzung im Bebauungsplan. Öffentliches Nachbarrecht begründet nicht - wie zivilrechtliches - Ansprüche gegen andere Nachbarn, sondern Ansprüche gegen Behörden.

    Teilweise nachbarrechtlichen Charakter hat im Bereich des öffentlichen Rechts auch das Bundesimmissionsschutzgesetz, das vor allem die besondere Genehmigungspflicht der Errichtung und des Betriebes von Anlagen zum Gegenstand hat, deren "Emissionen" die Allgemeinheit oder die Nachbarn stärker beeinträchtigen könnten. Beispiele: Heizkraftwerke, automatische Waschstraßen, Lackieranlagen, Anlagen zum Halten und zur Aufzucht von Geflügel oder zum Halten von Schweinen ab einer bestimmten Größenordnung und vieles mehr.
    Der Nachbarschaftsausschuss ist eine in verschiedenen Bundesländern übliche Sonderform der kommunalen Arbeitsgemeinschaft. Er berät über Angelegenheiten, die mehrere angrenzende Gemeinden oder Landkreise betreffen. Der Nachbarschaftsausschuss besitzt keine Durchführungskompetenz.
    In Baden-Württemberg bilden die Städte und Gemeinden eines Nachbarschaftsbereiches den Nachbarschaftsverband. Man unterscheidet dabei zwischen Kernstädten (die den Kern des Nachbarschaftsbereiches bilden) und weiteren Städten und Gemeinden (Umlandgemeinden). Die Einteilung stammt aus dem Nachbarschaftsverbandsgesetz von 1974.

    In Rheinland-Pfalz stellt der Nachbarschaftsbereich eine spezielle Art der kommunalen Arbeitsgemeinschaft dar. Er soll eine bessere Koordination der beteiligten Gemeinden ermöglichen. Durchführungskompetenzen besitzt der Nachbarschaftsbereich nicht.

    Der Begriff taucht auch im Sozialgesetzbuch (SGB IX) auf. Hier geht es um die unentgeltliche Beförderung von Schwerbehinderten in Wasserfahrzeugen im Linien-, Fähr- und Übersetzverkehr – insbesondere in solchen, die der "Beförderung von Personen im Orts- oder Nachbarschaftsbereich" dienen.

    Der Nachbarschaftsbereich ist dabei "der Raum zwischen benachbarten Gemeinden, die, ohne aneinander angrenzen zu müssen, durch einen stetigen, mehr als einmal am Tag durchgeführten Verkehr wirtschaftlich und verkehrsmäßig verbunden sind" (§ 147 Abs.1 SGB IX). Auch das Personenbeförderungsgesetz kennt den Begriff "Nachbarschaftsbereich" – im Zusammenhang mit der Definition der Straßenbahn.
    Nachbarschaftshilfe ist die unbezahlte Hilfe bei Arbeiten (meist im Bereich von Haus, Garten oder Wohnung) für einen Nachbarn.

    Als Entlohnung für den Helfer dürfen ein Imbiss, eine Kiste Bier oder ein kleines Geschenk dienen – und die Kosten für diese Gegenleistungen können sogar steuerlich geltend gemacht werden: Arbeiten, die der Erhaltung des Gebäudes oder der Wohnung dienen, können als Werbungskosten im Jahr des Kostenanfalls abgezogen werden. Kosten für Arbeiten, die zum "Herstellungsaufwand" zu rechnen sind (Eigenheimbau), werden grundsätzlich über die Restnutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben.

    Der Zoll unterscheidet auf seiner Homepage (www.zoll-stoppt-schwarzarbeit.de) die Selbsthilfe (Beispiel: Fußballspieler hilft bei Renovierung des Vereinsheims), die Gefälligkeit (Beispiel: Automechaniker kommt zufällig an Pannenfahrzeug vorbei und macht es unentgeltlich wieder flott) und die Nachbarschaftshilfe (Beispiel: Nachbarn pflegen gegenseitig ihren Garten, wenn der andere in Urlaub ist).

    Nicht als Schwarzarbeit werden Hilfeleistungen durch Angehörige und Lebenspartner, Nachbarschaftshilfe oder Gefälligkeiten behandelt, wenn die Tätigkeiten nicht nachhaltig auf Gewinn ausgerichtet sind.

    Das bedeutet: Im Vordergrund des Tätigwerdens muss die Hilfe für den Nachbarn stehen und nicht die Bezahlung. Mäht also der Nachbarsjunge für ein paar Euro den Rasen, ist keine Bestrafung wegen Schwarzarbeit zu befürchten.

    Sobald die Gewinnerzielung im Vordergrund steht, handelt es sich jedoch um Schwarzarbeit, die für Auftraggeber und Auftragnehmer zu Strafen, Bußgeldern und ggf. zu Nachzahlungen von Sozialversicherungsbeiträgen führen kann. Im Bereich auch kleinerer Baustellen muss mit Kontrollen gerechnet werden. Auch wenn eine gering bezahlte Tätigkeit nicht im Einzelfall, sondern auf ständiger, regelmäßiger Basis stattfindet, kann eine Einstufung als Nachbarschaftshilfe fraglich sein.

    Nachbarschaftshilfe wird zunehmend durch Online-Portale vermittelt. Da kann für einen geringen Stundenlohn eine Person für Gartenarbeiten, Hundeausführen, Mittagessenkochen, Putzen oder Einkaufen gefunden werden. Hier ist jedoch zu unterscheiden: Steht die gegenseitige Hilfe im Vordergrund oder der Verdienst? Wird ein Fremder gegen einen Stundenlohn online engagiert, um kleine Tätigkeiten zu verrichten, handelt es sich in der Regel um eine gewerbliche Tätigkeit oder um Schwarzarbeit, aber nicht um Nachbarschaftshilfe – auch wenn diese Bezeichnung gerne verwendet wird.
    Geräusche, welche durch Tätigkeiten von Privatpersonen in der Nachbarschaft hervorgerufen werden und störend oder belästigend wirken, werden als Nachbarschaftslärm bezeichnet. Hierzu gehören zum Beispiel laute Radios und Fernseher, Partylärm sowie Heimwerkerarbeiten in der Wohnung oder im anliegenden Garten, aber auch Fahrzeuge auf privatem Gelände.
    Circa die Hälfte der Bundesbürger fühlt sich durch Nachbarschaftslärm beeinträchtigt. Geht der Lärm von einem benachbarten Gewerbe- oder Industriebetrieb aus, handelt es sich um Gewerbelärm.

    Teilweise werden auch die Begriffe „Umweltlärm“ oder „Umgebungslärm“ verwendet. Diese bezeichnen Lärmemissionen, die nicht von Nachbarn bzw. Mitmietern verursacht werden und sich damit auch nicht in der Einflusssphäre des Vermieters befinden.

    Gesetzliche Regelungen zum Thema Nachbarschaftslärm finden sich teilweise in den Immissionsschutzgesetzen der Bundesländer. Auch Gemeinden erlassen oft Lärmschutzsatzungen. In Mehrfamilienhäusern enthält die Hausordnung meist Regelungen der von den Bewohnern einzuhaltenden Ruhezeiten.
    In Baden-Württemberg existieren seit 1976 Nachbarschaftsverbände als Körperschaften des öffentlichen Rechtes. Mitglieder sind die zum Nachbarschaftsbereich gehörenden Städte und Gemeinden. Rechtsgrundlage ist das Vierte Gesetz zur Verwaltungsreform (Nachbarschaftsverbandsgesetz).

    Aufgabe der Verbände ist es, unter Berücksichtigung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung eine geordnete Weiterentwicklung des Nachbarschaftsbereiches zu ermöglichen. Dabei soll unter den Mitgliedern ein Interessenausgleich stattfinden.

    Der Nachbarschaftsverband ist Träger der vorbereitenden Bauleitplanung und ist bei der verbindlichen Bauleitplanung als Träger öffentlicher Belange zu beteiligen. Seine Organe sind die Verbandsversammlung und der Verbandsvorsitzende.
    Nacherfüllung kann in einer Nachbesserung bestehen, bei der die Mängel an erbrachten Leistungen vom Auftragnehmer (Unternehmer, Handwerker) beseitigt werden. Die Alternative hierzu ist Erbringung einer neuen, mängelfreien Leistung. Der in Anspruch genommene Unternehmer kann zwischen diesen beiden Arten der "Nacherfüllung" wählen. Dies gilt auch für Mängel an Bauleistungen, die bei Abnahme festgestellt werden.

    Das BGB-Werkvertragsrecht entspricht hier auch dem Recht nach VOB. Gerät der Unternehmer (Bauhandwerker) mit der angemahnten Nacherfüllung in Verzug, kann nach der geltenden Regelung des Schuldrechts der Bauherr die "Selbstvornahme" auf Kosten des Unternehmers durch einen anderen Unternehmer ohne vorhergehende Nachfristsetzung veranlassen. Eine Minderung der Vergütung als Alternative zur Nacherfüllung muss vom Auftraggeber erklärt werden.

    Dies setzt aber voraus, dass die Mangelbeseitigung für den Auftraggeber unzumutbar ist oder nur mit einem unverhältnismäßig hohen Aufwand möglich wäre und deshalb vom Auftragnehmer verweigert wird. Die Minderung kann bis zu 100 Prozent des Werklohnes gehen. Ein Rücktrittsrecht nach BGB hat bei einem Bauwerk keine Bedeutung und ist in der VOB auch nicht vorgesehen.

    Hat der Auftragnehmer die Nacherfüllung wegen eines zu hohen Aufwands bzw. zu hoher damit verbundener Kosten verweigert, kann der Auftraggeber auch nach § 635 Abs. 3 BGB Schadenersatz statt der Leistung fordern. Eine Fristsetzung ist dafür nicht erforderlich. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Auftragnehmer in diesem Fall nur einen angemessenen Betrag als Schadenersatz verlangen kann.

    Den Betrag der Entschädigung bestimmt sich dem Bundesgerichtshof zufolge wahlweise nach der Differenz zwischen dem Verkehrswert des Werkes mit und ohne Mangel oder nach den Aufwendungen, die zur vertragsgemäßen Erstellung des Werkes getätigt werden müssen.

    Allerdings kann der Verfahrensgegner der Berechnung des Schadens anhand der Mängelbeseitigungskosten unter Umständen entgegenhalten, dass die Aufwendungen zur Mängelbeseitigung unverhältnismäßig sind. Dies ist der Fall, wenn der zur Beseitigung des Mangels erzielte Erfolg oder Teilerfolg in Anbetracht aller Umstände nicht mehr in einem vernünftigen Verhältnis zur Höhe der dafür aufgewendeten Kosten steht und es dem Unternehmer nicht mehr zumutbar ist, diese unsinnigerweise getätigten Aufwendungen zu bezahlen (Urteil des BGH vom 11.10.2012, Az. VII ZR 179/11).
    Abkürzung für: nachfolgend
    Mit Nachfassen ist eine Aktion gemeint, die an eine angestoßene Geschäftsanbahnung oder an einen vorherigen Kontakt anknüpft. Immobiliengeschäfte, die in der Regel hohe Investitionsvolumina erfordern, benötigen einen längeren Entscheidungsprozess. Bis zum Kauf- / Mietvertragsabschluss sind mehrere Kontakte notwendig.

    Dem Zuschicken von Exposees oder Prospekten kann nach etwa zwei Wochen eine Nachfass-Aktion folgen, es sei denn, der Interessent reagiert vorher. Für Nachfass-Aktionen dient der Einsatz der Wiedervorlage. Der Erfolg ist von der Geübtheit des Maklers / Verkäufers / Vermieters (Hartnäckigkeit, Überzeugungsleistung) und von einer guten Datenlage abhängig. Diese kann in Briefen mit Fragebögen erweitert werden (mit und ohne adressierten und frankierten Rückumschlag), um herauszufinden, was dem Interessenten gefallen und was ihn gestört hat. Die Antworten fließen in die statistischen Erhebungen des Immobilien-Unternehmens ein. Das Nachfassen kann telefonisch, per Brief, per E-Mail und persönlich erfolgen.
    Als Nachfragermärkte oder auch Käufermärkte werden Märkte bezeichnet, in denen einer geringeren Nachfrage ein weitaus größeres Angebot gegenüber steht. In solchen Märkten haben Käufer bessere Chancen, ihre Preisvorstellung durchzusetzen. Die Preisfindung in solchen Märkten wird deshalb stärker von der Zahlungsbereitschaft der Käufer bestimmt.
    Der Begriff der Nachhaltigkeit wurde 1987 durch die Brundtland-Kommission für Umwelt und Entwicklung geprägt und wurde zur wesentlichen Beurteilungsgrundlage politischer Programme und Entscheidungen besonders im Bereich des Umweltschutzes. Der Grundgedanke: "Nachhaltige Entwicklung ist Entwicklung, die die Bedürfnisse der Gegenwart befriedigt, ohne zu riskieren, dass künftige Generationen ihre eigenen Bedürfnisse nicht befriedigen können" (Zitat aus dem Kommissionsbericht).

    Man spricht von einem Nachhaltigkeitsdreieck, wonach Maßnahmen ökologisch unbedenklich, ökonomisch effizient und sozial gerecht sein sollen.
    Als Nachlass bezeichnet man die Gesamtheit dessen, was ein Mensch vererbt. Der Nachlass umfasst sowohl die Vermögensgegenstände als auch die Verbindlichkeiten. Den Nachlass zu regeln, bedeutet, letztwillige Verfügungen zu treffen – also ein Testament oder einen Erbvertrag aufzusetzen. Allerdings enthält auch das Bürgerliche Gesetzbuch Regelungen zum Umgang mit dem Nachlass. Diese finden sich in den §§ 1922 bis 2385 BGB.

    Für den oder die Erben besteht das Risiko, dass die Verbindlichkeiten das zugewendete Vermögen übersteigen. Erben sollten sich daher innerhalb der sechswöchigen Frist, bis zu deren Ablauf das Erbe ausgeschlagen werden kann, einen genauen Überblick über den Nachlass verschaffen.

    Zu unterscheiden sind in diesem Zusammenhang Erben und Vermächtnisnehmer: Auf den oder die Erben geht (ggf. anteilig) der komplette Nachlass über. Der Vermächtnisnehmer erhält nur einen bestimmten Gegenstand aus dem Nachlass und haftet nicht für die Nachlassverbindlichkeiten.

    Müssen die Erben erst ermittelt werden oder steht nicht fest, ob sie die Erbschaft annehmen bzw. steht ein Rechtsstreit über die Erbschaft an, kann das Nachlassgericht bei Bedarf Maßnahmen zur Sicherung des Nachlasses anordnen (z.B. Hinterlegung von Wertgegenständen oder Geld, Anbringung von Siegeln an Wohnungstüren) oder einen Nachlasspfleger bestellen, der bis zur Annahme des Erbes den Bestand des Nachlasses sichert und notwendige Maßnahmen ergreift.
    Das Nachlassgericht ist eine Abteilung des Amtsgerichts. Es ist für Nachlassangelegenheiten zuständig. Dazu gehören die Verwahrung und die Eröffnung von Testamenten und Erbverträgen, die Ausstellung von Eröffnungsvermerken und -Protokollen, die Ausstellung von Erbscheinen.

    Für Nachlassangelegenheiten ist das Nachlassgericht am letzten Wohnort des Verstorbenen zuständig. Will jemand eine Erbschaft ausschlagen, muss auch er sich an das Nachlassgericht wenden. Hier ist allerdings das Nachlassgericht am Wohnsitz des Ausschlagenden zuständig.

    Wer vom Ableben eines Menschen erfahren hat und dessen Testament findet oder besitzt, ist gesetzlich verpflichtet, dieses schnellstmöglich dem Nachlassgericht auszuhändigen. Dies gilt auch für Erbverträge und jegliche „testamentsähnlichen“ Schriftstücke, die laienhaft anders bezeichnet sind. Das Nachlassgericht versucht bereits im Vorfeld der Testamentseröffnung, mögliche gesetzliche Erben und andere Beteiligte (Vermächtnisnehmer, Testamentsvollstrecker) zu ermitteln und zu dieser zu laden. Bei der Testamentsvollstreckung wird der Inhalt des Testaments diesen Beteiligten zur Kenntnis gebracht. In vielen Fällen findet heute keine Testamentseröffnung in Anwesenheit der Beteiligten mehr statt, sondern ein schriftliches Verfahren. Eröffnete Testamente und Erbverträge erhalten einen sogenannten Eröffnungsvermerk.

    Das Ausschlagen einer Erbschaft – z.B. wegen überwiegender Schulden des Erblassers – ist innerhalb von sechs Wochen möglich, nach dem der Erbe vom Anfall der Erbschaft erfahren hat – bei letztwilligen Verfügungen wie Testamenten und Erbverträgen beginnt die Frist mit der Bekanntgabe des Inhalts durch das Nachlassgericht. Diese Frist verlängert sich auf sechs Monate, wenn der Erblasser seinen letzten Wohnsitz nur im Ausland gehabt hat oder wenn sich der Erbe bei Fristbeginn im Ausland aufhält.
    Nach einem Erbfall kommt es oft vor, dass dringende Nachlassangelegenheiten zu klären sind, bevor der oder die Erben die Verantwortung für den Nachlass übernehmen. In einigen Fällen müssen die Erben zunächst ermittelt werden, oder es steht ein Rechtsstreit um den Nachlass an, etwa wegen der Anfechtung eines Testaments. Oft umfasst der Nachlass auch Verbindlichkeiten, und die Möglichkeit einer Erbausschlagung muss geprüft werden. Trotzdem sind jedoch auch in diesem Zeitraum oft Nachlassangelegenheiten zu klären – etwa die Bezahlung von Rechnungen, die Beendigung von Vertragsverhältnissen und Daueraufträgen oder Verwaltungsaufgaben im Zusammenhang mit einer Immobilie (z.B. Bezahlung von Betriebskosten, Durchführung notwendiger Handwerkerarbeiten, Abschluss und Beendigung von Mietverhältnissen). Oft kann der Nachlass in seinem Bestand gefährdet sein, wenn keine sofortigen Schritte unternommen werden.

    Banken, Versicherungen und Behörden verlangen den Nachweis der Erbberechtigung, bevor sie jemandem Verfügungsmöglichkeiten über Nachlassgegenstände oder Konten einräumen. Dies kann ein Erbschein sein oder in bestimmten Fällen auch ein Testament oder Erbvertrag mit Eröffnungsvermerk durch das Nachlassgericht. In den oben geschilderten Situationen gibt es jedoch solche Unterlagen noch nicht. Das Nachlassgericht ist gesetzlich verpflichtet, bis zur Annahme der Erbschaft für die Sicherung des Nachlasses zu sorgen, soweit ein Bedürfnis besteht (§ 1960 BGB). Dies gilt auch, wenn der Erbe unbekannt ist oder nicht sicher ist, ob die Erbschaft angenommen wurde. Das Nachlassgericht kann die Hinterlegung von Geld oder Wertgegenständen anordnen, Siegel an Wohnungstüren anbringen lassen oder einen Nachlasspfleger bestellen, der alle notwenigen Schritte einleitet. Oft werden Rechtsanwälte bestellt.

    Welche Aufgaben der Nachlasspfleger hat, richtet sich nach den Notwendigkeiten des Einzelfalles. Grundsätzlich hat er den Bestand des Nachlasses zunächst einmal zu sichten, ihn dann zu sichern, ihn wenn erforderlich zu verwalten und ggf. die Erben zu suchen. Auch die Organisation der Beerdigung, die Auflösung der Wohnung und die Verwertung des Hausrats sowie die Erstellung einre Erbschaftsteuererklärung können zu den Aufgaben eines Nachlasspflegers gehören. Seine Bezahlung wird vom Nachlassgericht festgesetzt.

    Anzuwenden ist das Vormünder- und Betreuervergütungsgesetz (VBVG), von dessen Stundensätzen jedoch abgewichen werden kann. Möglich sind Stundensätze, aber auch Pauschalen oder prozentuale Anteile am Nachlass. Wird die Nachlasspflegschaft ehrenamtlich durchgeführt, kann nur ein Aufwendungsersatz verlangt werden. Bei einem werthaltigen Nachlass ist die Vergütung aus dem Nachlass zu bezahlen. Ist der Nachlass überschuldet oder nur von geringem Wert, übernimmt die Staatskasse die Kosten. Die Nachlasspflegschaft endet, wenn das Gericht dies entscheidet. Der Nachlasspfleger ist dem Nachlassgericht gegenüber verantwortlich und hat einen Rechenschaftsbericht abzugeben.

    Im Rahmen der Ermittlung von Erben muss der Nachlasspfleger das leisten, was erforderlich und ihm zumutbar ist. Zumutbar ist es ihm meist, bei Standesämtern um nähere Auskünfte hinsichtlich Ehepartnern und Nachkommen des Erblassers nachzufragen. Unterlässt der Nachlasspfleger dies und beauftragt er sofort einen professionellen Erbenermittler, der 25 Prozent vom Nachlass als Honorar verlangt, kann sich der Nachlasspfleger gegenüber den Erben schadenersatzpflichtig machen (Landgericht Berlin, Urteil vom 23.10.2011, Az. 23 O 613/10). Für etwaige Ansprüche sind jedoch die Umstände des Einzelfalles entscheidend, zum Beispiel der Schwierigkeitsgrad der Ermittlungen. Der Einsatz professioneller Erbenermittler ist nicht grundsätzlich unzulässig.

    Eine Nachlasspflegschaft kann auch auf Antrag eines Gläubigers angeordnet werden, der Ansprüche gegen den Nachlass geltend machen will. Dies kann zum Beispiel ein Vermieter sein, der Mietschulden einfordern will, wenn die Erben des Mieters nicht auffindbar sind oder das Erbe noch nicht angenommen haben. Rechtsgrundlage dafür ist § 1961 BGB. Ein solcher Antrag setzt nach neuerer Rechtsprechung nicht voraus, dass der Nachlass besondere zu sichernde Werte enthält (OLG Zweibrücken, Az. 8 W 49/15). Oft geht es dem Vermieter in solchen Fällen auch eher darum, mit dem Nachlasspfleger eine Person zu haben, gegenüber der der Mietvertrag gekündigt und die Räumung durchgesetzt werden kann.
    Bei diesen handelt es sich um Schulden des Erblassers. Nachlassverbindlichkeiten müssen vom Erben bezahlt werden. Die Forderungen sind dabei nicht gegen den Nachlass gerichtet, sondern gegen die Person des Erben. Das BGB regelt die Nachlassverbindlichkeiten in § 1967.

    Beispiele:
    • Vom Erblasser zu Lebzeiten eingegangene Verpflichtungen (z.B. aus Darlehen, Mietschulden),
    • Ansprüche von pflichtteilsberechtigten Verwandten,
    • Ansprüche von Vermächtnisnehmern,
    • Bestattungskosten,
    • ggf. Kosten der Testamentsvollstreckung und -eröffnung.

    Das Begleichen von Nachlassverbindlichkeiten kann vermieden werden, indem die Erbschaft ausgeschlagen wird. Dazu hat der Erbe sechs Wochen Zeit. Dieser Zeitraum sollte genutzt werden, um sich über den Nachlass genau zu informieren.

    Möglichkeiten, das Risiko der Nachlassverbindlichkeiten einzuschränken, sind:
    • Nachlassverwaltung,
    • Nachlassinsolvenz.
    Bei beiden ist die Haftung des Erben auf den Nachlass beschränkt.

    Die Nachlassverwaltung wird vom Nachlassgericht auf Antrag des Erben angeordnet. Allerdings kann sie auch auf Antrag eines Nachlassgläubigers angeordnet werden, wenn es Grund zu der Annahme gibt, dass die Befriedigung der Gläubiger durch das Verhalten oder die finanzielle Situation des Erben in Gefahr ist. Ein solcher Antrag ist innerhalb von zwei Jahren ab Annahme der Erbschaft möglich.

    Bei einer Nachlassinsolvenz wird der Nachlass vom Vermögen des Erben abgetrennt, sodass dieser nicht mehr mit seinem Privatvermögen für die Nachlassverbindlichkeiten haftet. Die Nachlassinsolvenz kommt zur Anwendung bei einer tatsächlichen oder drohenden Zahlungsunfähigkeit oder bei Überschuldung des Erben. Der Erbe ist nach § 1980 BGB verpflichtet, unverzüglich Insolvenzantrag für den Nachlass zu stellen, wenn er von der Zahlungsunfähigkeit oder der Überschuldung des Nachlasses Kenntnis erlangt. Versäumt der Erbe dies, riskiert er eine persönliche Haftung gegenüber den Gläubigern. Den Antrag auf Nachlassinsolvenz können der Erbe sowie die Nachlassgläubiger stellen.
    Mieter, die vor Ende der regulären Mietzeit ausziehen wollen, können einen Nachmieter benennen, der an ihrer Stelle die restliche Zeit das Mietverhältnis fortsetzt. Voraussetzung ist allerdings, dass der Mietvertrag eine sog. Nachmieterklausel enthält. Ohne eine solche Vereinbarung braucht der Vermieter den Mieter grundsätzlich nicht vorzeitig aus dem Mietverhältnis zu entlassen.

    Ausnahmsweise kann der Mieter jedoch ein Recht darauf haben, gegen Nachmieterstellung aus dem Mietvertrag entlassen zu werden, wenn er ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Beendigung des Mietvertrages nachweist. Dies ist von der Rechtsprechung zugelassen worden für:

    • Zeitmietverträge,
    • Mietverträge mit einer Kündigungsfrist von über 6 Monaten.

    Für alle seit der Mietrechtsreform von 2001 abgeschlossenen unbefristeten Mietverträge gilt grundsätzlich eine Kündigungsfrist von 3 Monaten, sodass dieser Sonderfall nur noch selten eintreten kann.

    Ein berechtigtes Interesse wurde von Gerichten in folgenden Fällen angenommen:

    • Mieter benötigt aus familiären Gründen (Heirat / Kinder) größere Wohnung,
    • Mieter muss beruflich in andere Stadt umziehen,
    • Mieter muss aus gesundheitlichen- / Altersgründen in Altenheim oder Pflegeeinrichtung ziehen.
    • Ähnlich schwerwiegende Gründe, die ein weiteres Bewohnen der bisherigen Wohnung unzumutbar machen - insbesondere gesundheitliche Gründe.
    • Kein berechtigtes Interesse besteht, wenn der Mieter den Grund selbst herbeigeführt hat, um umziehen zu können oder wenn er die Wohnung nicht mehr bezahlen kann.

    Der Vermieter muss den Nachmieter jedoch nur akzeptieren, wenn dieser geeignet und zumutbar ist. Eine Ablehnung muss auf rationellen Gründen beruhen (zum Beispiel mangelnde Zahlungsfähigkeit) und nicht nur auf persönlichen Antipathien oder befürchteten Problemen mit anderen Mietern.
    In den (Ausnahme-) Fällen, in denen der Mieter durch Stellung eines Nachmieters aus dem Mietvertrag entlassen werden kann, muss der Vermieter nicht jeden Nachmieter akzeptieren. Der Nachmieter muss geeignet sein.

    Das heißt:
    • Er muss einen Mietvertrag zu den bisherigen Bedingungen akzeptieren,
    • er muss finanziell fähig sein, Miete und Nebenkosten zu bezahlen.

    Der Vermieter darf den Nachmieter ablehnen, wenn es dafür wichtige Gründe hinsichtlich der Person oder der Zahlungsfähigkeit des Nachmieters gibt.

    Wichtige Gründe hinsichtlich der Person liegen bei bloßer persönlicher Abneigung nicht vor. Eine subjektive negative Einstellung des Vermieters gegenüber bestimmten Mietergruppen - z.B. allein erziehende Mieter mit Kind, Ausländer - ist unbeachtlich (vgl. BGH, Az.: VIII ZR 244/02). Der Vermieter hat eine angemessene Überlegungsfrist für seine Entscheidung. Diese kann bis zu drei Monaten betragen (vgl. LG Gießen, WM 97, 264).
    Ohne Nachmieterklausel im Mietvertrag besteht in der Regel kein Anspruch des Mieters auf vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis bei Benennung von einem oder mehreren Nachmietern. Man unterscheidet die echte und die unechte Nachmieterklausel.

    Echte Nachmieterklausel: Der ausscheidende Mieter hat einen Anspruch darauf, dass der Vermieter den Nachmieter akzeptiert. Das gilt nicht, wenn wichtige sachliche Gründe in der Person oder hinsichtlich der Finanzlage des Nachmieters dagegen sprechen.

    Unechte Nachmieterklausel: Dem Mieter wird lediglich das Ausscheiden aus dem Mietverhältnis ermöglicht. Ob der Vermieter mit dem angebotenen Nachmieter einen Vertrag abschließt oder nicht, ist seine eigene Entscheidung. Meist sieht die Klausel die Benennung von mindestens drei wirtschaftlich und persönlich zuverlässigen Nachmietern vor. Akzeptiert der Vermieter keinen der drei, ohne einen wichtigen sachlichen Grund zu nennen, muss er den Mieter aus dem Vertrag entlassen.

    Welche Klausel im Einzelfall vereinbart wurde, muss im Zweifel durch Vertragsauslegung ermittelt werden. Im Gewerbemietvertrag kann vereinbart werden, dass der Mieter den Vertrag mit allen Rechten und Pflichten auf einen Nachmieter übertragen darf, sofern in dessen Person oder Geschäftszweck kein triftiger Grund für eine Ablehnung vorliegt. Laut Bundesgerichtshof muss hier jedoch tatsächlich eine Übertragung mit allen Rechten und Pflichten stattfinden; es darf also nicht der Vertragsinhalt geändert und z. B. ein befristeter Vertrag in einen unbefristeten umgewandelt werden (Urteil vom 16.02.2005, Az. XII ZR 162/01).

    Zur Übertragung auf den Nachmieter gibt es beim Gewerbemietvertrag zwei Möglichkeiten: Einen dreiseitigen Vertrag unter Einbeziehung des Vermieters oder einen zweiseitigen zwischen altem und neuem Mieter. Diesem muss der Vermieter zustimmen. Die Zustimmung ist an keine besondere Form gebunden – auch nicht, wenn laut ursprünglichem Mietvertrag Änderungen oder Ergänzungen der Schriftform bedürfen. Laut OLG Düsseldorf ist die Zustimmung nicht als Änderung oder Ergänzung des ursprünglichen Mietvertrages anzusehen. Im verhandelten Fall reichte eine mündliche Zustimmung aus. Der neue Mieter kann sich bei erteilter Zustimmung des Vermieters in einem solchen Fall nicht auf eine unwirksame Absprache berufen und muss die vereinbarte Miete zahlen (OLG Düsseldorf, Urteil vom 08.05.2007, Az. I-24 U 128/06).
    a) Immobilienmakler

    Den Immobilienmakler trifft grundsätzlich nicht die Verpflichtung, Angaben, die ihm im Rahmen seiner Auftragsdurchführung gemacht werden, nachzuprüfen. Nur wenn die Angaben aus objektiver Sicht und bei Anwendung normaler Sorgfalt falsch sein müssen, darf er sie nicht ungeprüft weitergeben. Beispiel: Der Verkäufer gibt die Grundstücksgröße mit 1000 Quadratmetern an. Der Makler weist in seinem Exposé nicht darauf hin, dass er die Angaben nicht überprüft hat. Der Makler wirbt mit der Ankündigung "geprüfte Objekte". Der Makler setzt sich für die Richtigkeit der Angaben persönlich ein (vgl. OLG Hamm MDR 1998, 269). Für allgemeine Anpreisungen haftet der Makler dagegen nicht (vgl. Palandt-Sprau § 652 Rdnr.14).

    Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 18.01.2007 diese Grundsätze bestätigt. Ein Makler hatte auf Basis von Verkäuferangaben eine Wohnung vermittelt. Später stellte sich heraus, dass die Wohnfläche nicht stimmte. Es kam zu einem Vergleich zwischen Verkäufer und Käufer, bei dem der Käufer aus seiner Sicht nur einen kleinen Teil seines Schaden ersetzt bekam. Den Rest forderte er vom Makler.

    Der BGH stellte fest, dass der Makler Informationen, die er vom Verkäufer erhalten habe, grundsätzlich ungeprüft weitergeben dürfe. Allerdings müsse er diese Daten – besonders, wenn er sie in einem Exposé erwähne – mit der gebotenen Sorgfalt einholen. Er dürfe keine Angaben aufnehmen, die nach den bei einem Makler vorauszusetzenden Kenntnissen offensichtlich falsch, unplausibel oder sonst bedenklich erschienen. Weitere Ermittlungen schulde der Makler dem Auftraggeber grundsätzlich nicht. Er dürfe im Allgemeinen darauf vertrauen, dass die Angaben des Verkäufers stimmten (BGH, Urteil vom 18.01.2007, Az. III ZR 146/06). Etwas anderes kann gelten, wenn der Makler mit seinem Auftraggeber besondere Nachforschungen oder eine weitergehende Beratung – etwa über den Objektzustand – vereinbart hat.

    b) Versicherungsmakler

    Der Versicherungsmakler hat weitergehende Pflichten gegenüber seinem Kunden, dem er eine fondsgebundene Lebensversicherung anbietet. Ihm obliegt eine Tätigkeitspflicht. Er soll den gewünschten Abschluss herbeiführen. Daraus ergibt sich eine Prüfungspflicht. Der Makler prüft das Objekt, untersucht das Risiko und informiert seinen Auftraggeber ständig, unverzüglich und ungefragt über die für diesen wichtigen Zwischen- und Endergebnisse seiner Bemühungen. Wegen dieser umfassenden Pflichten kann der Versicherungsmakler für den Bereich des Versicherungsverhältnisses des von ihm betreuten Versicherungsnehmers als dessen treuhänderischer Sachwalter bezeichnet und insoweit mit sonstigen Beratern verglichen werden (vgl. BGH MDR 2007,1130).
    Die Energieeinsparverordnung enthält in § 10 mehrere Verpflichtungen für Hauseigentümer, ihre Gebäude in energetischer Hinsicht nachzurüsten. Eine umfassende Dämmung und energetische Modernisierung von bestehenden Gebäuden ist nach wie vor nicht vorgeschrieben, hier handelt es sich um Einzelmaßnahmen.

    Strikt verboten ist der weitere Einsatz von Heizkesseln für flüssige oder gasförmige Brennstoffe, die vor dem 1. Oktober 1978 eingebaut oder aufgestellt worden sind. Seit 2015 dürfen ebensolche Heizkessel nicht mehr betrieben werden, wenn sie vor dem 1. Januar 1985 eingebaut oder aufgestellt wurden. Alles, was danach installiert wurde, unterliegt einer gesetzlichen Austauschfrist von 30 Jahren. Ausnahmen gibt es unter anderem für Niedertemperatur-Heizkessel und Brennwertkessel sowie für Anlagen mit einer Nennleistung unter vier Kilowatt oder über 400 Kilowatt.

    Pflicht ist auch die Dämmung von bisher ungedämmten, zugänglichen Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen sowie von Armaturen in ungeheizten Räumen.

    Oberste Geschossdecken sind zugängliche Decken beheizter Räume zum unbeheizten Dachraum. Diese Decken müssen seit einiger Zeit gedämmt werden. Die Energieeinsparverordnung gibt hier mittlerweile verbindliche Werte für die Dämmung vor: Erfüllt die oberste Geschossdecke nicht die Anforderungen an den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2 : 2013-02, muss sie nach dem 31. Dezember 2015 so gedämmt sein, dass ihr Wärmedurchgangskoeffizient 0,24 Watt/(m2·K) nicht überschreitet. Eine Alternative ist die Dämmung des Daches. Wird die Dämmung in Deckenzwischenräumen oder Sparrenzwischenräumen angebracht, ist bei der Ausführung Anlage 3 Nummer 4 Satz 4 und 6 EnEV anzuwenden.

    Zwei wichtige Ausnahmen gibt es:

    • Bei Wohngebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine Wohnung am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat, sind die genannten Nachrüstpflichten erst im Falle eines Eigentümerwechsels nach dem 1. Februar 2002 vom neuen Eigentümer zu erfüllen. Dieser hat dafür zwei Jahre Zeit ab dem ersten Eigentumsübergang.
    • § 10 Absätze 2 bis 4 sind nicht anzuwenden, soweit die für die Nachrüstung erforderlichen Aufwendungen durch Einsparungen nicht innerhalb einer angemessener Frist erwirtschaftet werden können. Achtung: Dies gilt nicht für die Vorschriften über veraltete Heizkessel.

    Hauseigentümer, die Teile der Außenhülle ihres Gebäudes austauschen, müssen generell darauf achten, dass dabei die Vorschriften der EnEV beachtet werden. § 9 und die Anlage 3 der EnEV enthalten dazu Regelungen.

    In ländlichen Gebieten entsorgen viele Hauseigentümer ihre Abwässer über eine private Kleinkläranlage. Solche Anlagen mussten bis Ende 2015 mit einer biologischen Klärstufe nachgerüstet werden. Anlagen bestimmter Typen (etwa mit gemauertem Abwasserbehälter) waren nicht nachrüstfähig und damit zu ersetzen. Beim Kauf eines Gebäudes mit Kleinkläranlage ist eine genaue Information über die einzuhaltenden Vorschriften und den technischen Standard der jeweiligen Anlage zu empfehlen.
    Unter Nachschusspflicht versteht man die Pflicht eines Gesellschafters, der Gesellschaft im Bedarfsfall über seinen ursprünglichen Gesellschaftsanteil hinaus Geld zur Verfügung zu stellen. Die Nachschusspflicht beruht auf Gesetz, Satzung oder Gesellschaftsvertrag.

    Die Nachschusspflicht kann Gesellschafter einer GmbH (§§ 26-28 GmbHG) genau so treffen wie die Genossen einer eingetragenen Genossenschaft (eG) oder die Mitglieder einer bergrechtlichen Gewerkschaft (hier wird sie "Zubuße" genannt). Die im GmbH-Gesetz geregelte Nachschusspflicht des Gesellschafters kann als betraglich beschränkte oder unbeschränkte Nachschusspflicht vereinbart werden.
    Die nachstellige Finanzierung ist eine Finanzierungsvariante unter Verwendung von Finanzmitteln, die durch nachrangig (also nicht an erster Stelle) im Grundbuch eingetragene Grundpfandrechte (Hypothek, Grundschuld) besichert werden.

    Einige Bundesländer gewähren zur Förderung des Wohnungswesens Dauerbürgschaften für nachstellige Darlehen. Die Bürgschaftsgewährung ist an den Zweck der Finanzierung geknüpft. Häufig muss das Darlehen einen Mindestbetrag haben, zur Finanzierung der Gesamtkosten bestimmt sein, als Tilgungsdarlehen zu marktüblichen Konditionen vereinbart und außerhalb der Beleihungsgrenze für erststellige Darlehen am Baugrundstück dinglich gesichert sein.

    Die Zweite Berechnungsverordnung (II. BV) bestimmt in § 16 Abs. 2, dass die Bewilligungsstelle im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau auf Antrag des Bauherrn unter anderem Fremdmittel ganz oder teilweise als Ersatz der Eigenleistung anerkennen kann, wenn diese im Rang nach dem der nachstelligen Finanzierung dienenden öffentlichen Baudarlehen auf dem Baugrundstück dinglich gesichert sind.
    Jeder Wohnungseigentümer ist gemäß § 14 Nr. 1 WEG verpflichtet, die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so instand zu halten und von diesen sowie von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst.

    Als Nachteil in diesem Sinn gilt jede nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung, wobei es sich um konkrete und objektive Beeinträchtigungen handeln muss. Entscheidend ist dabei, ob sich nach der Verkehrsanschauung ein Wohnungseigentümer in der entsprechenden Lage verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann. Das bloße Risiko einer Beeinträchtigung stellt allein noch keinen Nachteil im Sinne von § 14 Nr. 1 WEG dar. Vielmehr liegt ein Nachteil erst vor, wenn die Beeinträchtigung eines anderen Wohnungseigentümers hinreichend wahrscheinlich ist (BGH, 8.4.2011, V ZR 210/10; 16.3.2010, VI ZR 176/09).

    Zu den Nachteilen zählen dabei insbesondere

    • Beeinträchtigungen der konstruktiven Stabilität und Sicherheit der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile, Anlagen und Einrichtungen,
    • Veränderungen der architektonischen Gestaltung und des optischen Gesamteindrucks der Wohnanlage,
    • Beschränkungen des Rechts auf den Gebrauch der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Räume, Anlagen und Einrichtungen,
    • Änderungen der Zweckbestimmung des gemeinschaftlichen Eigentums.

    Beeinträchtigungen der genannten Art treten vor allem im Zusammenhang mit der Vornahme baulicher Veränderungen nach § 22 Abs. 1 WEG auf.
    Für Mietverträge ist nicht allgemein die Schriftform vorgeschrieben. Sie empfiehlt sich jedoch unbedingt aus Beweisgründen. Zeitmietverträge, die für einen längeren Zeitraum als ein Jahr Bestand haben sollen, müssen jedoch schriftlich geschlossen werden. Andernfalls gelten sie als unbefristete Mietverträge. Dies schreibt § 550 des Bürgerlichen Gesetzbuches vor.

    Wird ein langfristiger Mietvertrag durch eine Zusatzvereinbarung nachträglich geändert, so genügt es zur Wahrung der gesetzlichen Schriftform des gesamten Vertragswerks, wenn eine Nachtragsurkunde auf den ursprünglichen Vertrag Bezug nimmt und zum Ausdruck bringt, es solle unter Einbeziehung des Nachtrags bei dem verbleiben, was früher bereits formgültig vereinbart war.

    Nachtragsvereinbarungen werden zum Teil abgeschlossen, um rechtswirksame Alternativen für Klauseln in den Vertrag einzubauen, die die Gerichte für unwirksam erklärt haben. So kann zum Beispiel ein starrer Fristenplan für die Schönheitsreparaturen per Nachtragsvereinbarung durch eine wirksame Klausel ausgetauscht werden, die darauf hinweist, dass die Arbeiten nur „im Allgemeinen“ nach Ablauf der Fristen zu leisten sind und dass von den Fristen abgewichen werden kann, wenn noch kein Renovierungsbedarf besteht.

    Nachtragsvereinbarungen finden darüber hinaus auch beim VOB/B-Bauvertrag Anwendung. Das OLG München hat dazu mit Urteil vom 26.06.2012, Az. 9 U 3604/11 entschieden, dass Nachtragsvereinbarungen abschließenden Charakter haben. Mit der Bezahlung der in der Nachtragsvereinbarung genannten Mehrkosten sind dann die Mehrkosten auch endgültig abgegolten.
    Landesgesetze und Lärmschutzsatzungen von Gemeinden legen vielerorts fest, wann Nachtruhe zu herrschen hat. In dieser Zeit müssen Musik, Fernsehen etc. auf Zimmerlautstärke begrenzt werden (hörbar nicht außerhalb des jeweiligen Zimmers). Lärmerzeugende Tätigkeiten aller Art dürfen nicht stattfinden.

    Die Geräte- und Maschinen-Lärmschutzverordnung bestimmt bundesweit, dass lärmerzeugende Geräte wie Freischneider, Grastrimmer und Graskantenschneider, Laubbläser und Laubsammler in Wohngebieten nur werktags zwischen 9 Uhr und 13 Uhr und von 15 Uhr bis 17 Uhr eingesetzt werden dürfen. Eine ganze Reihe von weiteren Geräten vom Rasenmäher über Betonmischer, Bohrgeräte, Kreissägen, Schweißgeräte bis zur Pistenraupe dürfen werktags zwischen 20.00 und 7.00 Uhr sowie an Sonn- und Feiertagen ganztägig nicht verwendet werden. Es gibt jedoch Ausnahmeregelungen für besonders leise Geräte oder Sonderfälle (Schneeräumen im Winter).

    In einer Mietwohnung enthält meist der Mietvertrag oder die Hausordnung eine Regelung zu den Ruhezeiten, oft auch mit Beispielen für lärmerzeugende Tätigkeiten, die in dieser Zeit unterbleiben müssen. Hier gibt es regionale Unterschiede. Gängig sind Ruhezeiten zwischen 22 Uhr und 7 Uhr sowie zwischen 13 und 15 Uhr.

    Bestimmte Geräusche gehören zum normalen Wohngebrauch und sind von den Nachbarn hinzunehmen. Dazu zählen auch bei Nacht das Duschen, Baden und Betätigen der WC-Spülung. Auch ein schreiendes Kleinkind gehört in diese Kategorie. Dauerndes nächtliches Herumtoben von Kindern muss jedoch nicht toleriert werden.

    Nächtliches Feiern hat generell immer im Rahmen der Zimmerlautstärke zu bleiben. Die Faustregel "einmal im Jahr ist eine Party erlaubt" ist ein Mythos. Hier hilft nur eine freundliche Ankündigung und die Verständigung mit den Nachbarn.

    Wird die Nachtruhe nachhaltig gestört, kann die Polizei eingeschaltet werden. Diese bittet in der Regel nur um Ruhe, kann jedoch auch eine Stereoanlage beschlagnahmen oder eine Anzeige wegen einer Ordnungswidrigkeit schreiben: Nach § 117 Abs. 1 Ordnungswidrigkeitengesetz (OWiG) handelt ordnungswidrig, wer ohne berechtigten Anlass oder in einem unzulässigen oder nach den Umständen vermeidbaren Ausmaß Lärm erregt, der geeignet ist, die Allgemeinheit oder die Nachbarschaft erheblich zu belästigen oder die Gesundheit eines anderen zu schädigen. Dies kann mit einer Geldbuße bis zu 5.000 Euro geahndet werden. Das Oberlandesgericht Düsseldorf hat dementsprechend entschieden, dass bei erheblicher Lärmbelästigung in der Zeit von 22 Uhr bis 6 Uhr ein Bußgeld verhängt werden kann (Az. 5 Ss (OWI) 149/95 und 5 Ss (OWI) 79/95 I).

    Im Mietverhältnis muss der Vermieter dafür sorgen, dass eine vertragsgemäße Nutzung der Mietwohnung möglich ist. Wird ein Mieter also durch ständigen nächtlichen Lärm eines anderen Mieters gestört, ist es Sache des Vermieters, auf Einhaltung der Nachtruhe hinzuwirken. Dies kann etwa durch eine Abmahnung mit Hinweis auf die mietvertraglichen Ruhezeiten geschehen. Im extremen Ausnahmefall ist auch eine Kündigung denkbar. Der vom nächtlichen Lärm im Schlaf gestörte Mieter kann eine Mietminderung geltend machen – diese wird meist bei 10 bis 20 Prozent der monatlichen Miete liegen.

    Soll gegen nächtlichen Lärm mit rechtlichen Mitteln eingeschritten werden, empfiehlt sich die Anfertigung eines Lärmprotokolls mit genauen Angaben zu Datum, Uhrzeit und Art des Lärms.
    Nachtspeicherheizungen werden auch als Nachtstromheizungen oder elektrische Speicherheizungen bezeichnet. Sie verfügen über einen Wärmespeicher, der nachts, wenn die Stromtarife günstiger sind, elektrisch aufgeheizt wird und seine Wärme tagsüber wieder abgibt. Um dieses Verfahren zu nutzen, muss ein spezieller Stromzähler vorhanden sein, der zwei Zählwerke besitzt und eine Umschaltung von Hoch-Tarif- auf Niedrig-Tarif-Strom ermöglicht. Die Umschaltung erfolgt durch den Stromversorger per Schaltuhr oder Fernsteuerung. Inzwischen sind in vielen Orten die günstigen Nachttarife der Stromversorger abgeschafft worden.

    Nachtspeicherheizungen kamen schon in den 50-er Jahren auf. Ihre Nutzung wurde unter anderem von den Stromversorgern propagiert, die ihre Kraftwerke auch nachts auslasten wollten. Erste Kritik kam auf, als Asbest als gesundheitsschädlich erkannt wurde: Das Material war in vielen Speicherheizungen eingebaut; es findet sich immer noch in alten Geräten. Zwar konnte Asbest durch andere Werkstoffe ersetzt werden. Die kontinuierliche Steigerung der Strompreise sowie ihr geringer Wirkungsgrad von nur 34 Prozent machen die Nachtspeicherheizungen zunehmend unwirtschaftlich. Zudem sind sie unflexibel: Steigt oder sinkt die Außentemperatur unerwartet, kann die Wärmeabgabe der Heizung nicht sofort angepasst werden.

    Asbest wurde insbesondere bei Wärmedämmungen und Isoliermaterial der älteren Geräte verwendet. Wenn Asbestfasern in die Luft gelangen, sind auch geringste Mengen gefährlich. Unproblematisch sind Geräte ab Baujahr 1977, bei denen der krebserzeugende Stoff nicht mehr verwendet wurde. Klärung, ob eine Nachtspeicherheizung asbesthaltige Fasern an die Umgebungsluft abgibt, kann ein Gutachten bringen (Kosten für Staubuntersuchung ab 75 Euro, Raumluftmessung circa ab 700 Euro). Das Gerät darf nur durch Fachpersonal geöffnet und von der Wand gelöst werden, da sonst Gesundheitsgefahren bestehen können. Wenn aus Alter und Bauart des Nachtspeicherofens hervorgeht, dass dieser Asbest enthält, kann der Mieter der Wohnung das Bauaufsichtsamt einschalten. Die Behörde kann die Anordnung treffen, dass die Notwendigkeit einer Sanierung durch ein (vom Eigentümer bezahltes) Sachverständigengutachten geprüft wird und dass anschließend gegebenenfalls ein Austausch des Heizsystems stattfindet. Wenn feststeht, dass in der Wohnung Asbestfasern freigesetzt werden, kann der Mieter vom Vermieter den Austausch des Nachtspeicherofens fordern. Bis zum Austausch kann eine Mietminderung von 50 Prozent vorgenommen werden.

    Der Gesetzgeber hatte zunächst im Rahmen der seit 01.10.2009 wirksamen Energieeinsparverordnung 2009 Regelungen für eine stufenweise Abschaffung der Nachtspeicherheizungen getroffen.

    Die am 1. Mai 2014 in Kraft getretene Neufassung der Energieeinsparverordnung (EnEV 2014) hat die Abschaffung der Nachtspeicherheizungen wieder rückgängig gemacht. Der frühere § 10a der EnEV 2009, welcher die Abschaffung regelte, wurde gestrichen. Grund dafür soll sein, dass Nachtspeicherheizungen zur Speicherung von Überkapazitäten des erzeugten Stroms dienen können. Der Nutzen dieser Maßnahme wird oft angezweifelt. Zumindest die durch die Netzeinspeisung von Solarstrom erzeugten Kapazitätsspitzen ergeben sich eher in den Sommermonaten.

    Die Nutzung der Nachtspeicherheizungen findet jedoch hauptsächlich in der kalten Jahreszeit statt. Dazu kommt, dass in neuerer Zeit auch Batteriespeicheranlagen für Solarstrom verwendet werden, deren Anschaffung bereits von der KfW gefördert wird. Nachtstromspeicherheizungen sind in Anbetracht der Strompreise verhältnismäßig teuer im Betrieb. Bei einer energetischen Sanierung bzw. einer Erneuerung der Heizanlage sollte daher ein Systemwechsel in Erwägung gezogen werden.

    Im Rahmen ihres Programmes "Energieeffizient Sanieren" für Privatkunden hat die KfW-Förderbank den Austausch einer Nachtspeicherheizung gegen ein moderneres Heizsystem und die fachgerechte Entsorgung des Altgerätes zeitweise mit einer Prämie pro Gerät bezuschusst. Diese Förderung ist Ende 2010 entfallen. Allerdings gibt es nach wie vor Förderungen für die Erneuerung einer veralteten Heizanlage auch als Einzelmaßnahme.

    Ist der Weiterbetrieb einer Nachtspeicherheizung zunächst nicht zu vermeiden – etwa für Mieter – kann durch richtige Bedienung unter Umständen einiges Geld gespart werden. Ist das Gerät handgesteuert, kann der Wetterbericht verfolgt und die Heizung entsprechend eingestellt werden. In der Übergangszeit muss kurzfristig auf Schwankungen der Außentemperatur reagiert werden. Eine zu hohe Aufladung der Heizung und ein ständiges Anspringen des Lüfters sind zu vermeiden. Hält das wärmere Wetter länger an, kann das Gerät auch ausgeschaltet werden. Praktischer ist eine Aufladesteuerung mit einem Außentemperaturfühler. Diese kann bei älteren Geräten auch nachgerüstet werden.
    Bei Nachtspeicheröfen beziehungsweise Nachtspeicherheizungen handelt es sich um ein elektrisches Heizsystem, dessen Kosten üblicherweise nicht über den Vermieter als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden. Stattdessen zahlt der Mieter seine Heizkosten als Stromkosten meist direkt an den Stromversorger.

    Nach der Energieeinsparverordnung 2009 (EnEV 2009) müssen viele Nachtspeicherheizungen bis 31.12.2019 ausrangiert und durch andere, modernere Heizsysteme ersetzt werden. Die EnEV 2014 wird diese Entwicklung nach bisherigem Kenntnisstand jedoch wieder rückgängig machen.
    Abkürzung für: Nachweise
    Als nachwachsende Rohstoffe werden organische Stoffe aus Land- und Forstwirtschaft bezeichnet, die nicht der Produktion von Nahrungsmitteln oder Viehfutter dienen. Lange waren die nachwachsenden Rohstoffe von besonderer Bedeutung für die Berechnung der Vergütung für Strom, der aus solchen Stoffen erzeugt und ins allgemeine Stromnetz eingespeist wurde.

    Heute wird in diesem Zusammenhang der allgemeinere Begriff „Biomasse“ verwendet. Der vom Erneuerbare Energien Gesetz (EEG) lange Zeit vorgesehene NAWARO-Bonus (Bonus für die Verwendung bestimmter nachwachsender Rohstoffe) in der früheren Form ist im EEG 2014 nicht enthalten. Sonderregelungen gibt es jedoch zum Beispiel für die Stromerzeugung aus der Vergärung von Bioabfällen und Gülle.

    Die früher vom EEG vorgegebene Definition der nachwachsenden Rohstoffe lautete: „Pflanzen oder Pflanzenbestandteile, die in landwirtschaftlichen, forstwirtschaftlichen oder gartenbaulichen Betrieben oder im Rahmen der Landschaftspflege anfallen und die keiner weiteren als der zur Ernte, Konservierung oder Nutzung in der Biomasseanlage erfolgten Aufbereitung oder Veränderung unterzogen wurden.“

    Beispiele :

    • Aufwuchs von Wiesen und Weiden als Ganzpflanzen in Form von Grüngut, Trockengut (umgangssprachlich auch als „Heu“ bezeichnet) und Silage,
    • Ackerfutterpflanzen einschließlich als Ganzpflanzen geerntetes Getreide, Ölsaaten etc. als Grüngut, Trockengut und Silage,
    • das in forstwirtschaftlichen Betrieben anfallende Waldrestholz, Rinde und Holz aus Kurzumtriebsplantagen,
    • Pflanzen oder Pflanzenbestandteile, die im Rahmen der Landschaftspflege anfallen.

    Nicht als nachwachsende Rohstoffe anerkannt werden laut Gesetz zum Beispiel:

    • aussortiertes Gemüse, aussortierte Kartoffeln, aussortierte Heil- und Gewürzpflanzen sowie aussortierte Schnittblumen,
    • Getreideabputz, Rübenkleinteile, Rübenschnitzel als Nebenprodukt der Zuckerproduktion,
    • Gemüseabputz, Kartoffelschalen, Pülpe, Treber, Trester, Presskuchen und Extraktionsschrote aus der Pflanzenölherstellung,
    • Pflanzenöle, die als Abfall anfallen,
    • Säge- und Hobelspäne.

    Nachwachsende Rohstoffe werden außerhalb des Nahrungs- und Viehfutterbereichs jedoch nicht nur für die Energieerzeugung verwendet, sondern auch für die Produktion verschiedenartiger Güter. Dies sind zum Beispiel technische Öle, Textilien, verschiedenartige Fasern, Kunststoffe und chemische Grundstoffe.
    Die Maklerdienstleistungen, die für das Entstehen eines Provisionsanspruches bedeutsam sind, bestehen nach § 652 BGB entweder in der Vertragsvermittlung oder in Nachweisen von Vertragsabschlussgelegenheiten. Die nachgewiesenen Vertragsabschlussgelegenheiten müssen zum Nachweiszeitpunkt aktuell bestehen.

    Nicht provisionsbegründend, aber abschlussfördernd sind Beratungsleistungen. Die vom Gesetzgeber verlangten Nachweisinformationen gehen in der Praxis jedoch weit über das gebotene Maß hinaus, weil nur so das Informationsbedürfnis von Maklerkunden befriedigt werden kann.

    Es gibt zwei Arten des Nachweises: den Objekt- und den Interessentennachweis:
    Beim Objektnachweis wird einem Interessenten ein miet- oder kaufbares Objekt genannt. Dies geschieht unter Nennung der genauen Objektanschrift und des Vermieters beziehungsweise Verkäufers.
    Handelt es sich jedoch um einen Interessenten-Nachweis, so wird dem Verkäufer beziehungsweise Vermieter (Objektanbieter) ein aktueller Interessent mit Namen und Anschrift genannt. Wichtig ist, dass der Nachweis die Informationen enthalten muss, die es dem Auftraggeber problemlos ermöglichen, mit dem nachgewiesenen Geschäftspartner in Verbindung zu treten. Ein unvollkommener Nachweis, der dem Auftraggeber zumutet, selbst zu recherchieren, zum Beispiel mit wem er in Verbindung treten muss oder wo der mögliche Geschäftspartner wohnt, begründet keinen Provisionsanspruch. Es handelt sich um einen unvollkommenen Nachweis.

    Der Nachweis setzt voraus, dass sowohl der Objektanbieter, das heißt der Verkäufer, als auch der Interessent, das heißt der Objektnachfrager, tatsächlich am Markt vorhanden sind. Ein Makler, der seinen Provisionsanspruch durch einen Nachweis begründet, wird am Markt als "Nachweismakler" bezeichnet.
    Der Makler muss von Anfang an die Beweise dafür sichern, dass er die Maklerleistungen erbracht hat, die Voraussetzung seines Provisionsanspruchs sind. Besonders häufig wird vom Kunden bestritten, dass der Makler ihm den Nachweis erbracht hat. Vorkenntnis ist einer der häufigsten Provisionskiller. Hiergegen kann sich der Makler nicht durch entsprechende Klauseln in seinen Allgemeinen Geschäftsbedingungen mit einer Vorkenntnisklausel schützen.

    Beweis kann der Makler durch Zeugen erbringen. Dies ist jedoch kein sehr sicheres Beweismittel, da der Zeuge, meist ein Mitarbeiter (nicht der Geschäftsführer der GmbH) zum Zeitpunkt des Rechtsstreits die Firma verlassen hat oder sich nach Monaten nicht mehr daran erinnern kann. Außerdem werden viele Objekte von mehreren Maklern gleichzeitig oder zusätzlich vom Verkäufer / Vermieter angeboten. Es ist also nicht immer die Absicht des Kunden, die Provision einzusparen, wenn er behauptet, das Objekt schon zu kennen.

    Daher verwenden viele Makler schriftliche Nachweisbestätigungen, die der Kunde unterschreiben soll. Da der Makler Unternehmer i.S.d. § 14 BGB ist, sind solche Schriftstücke nach § 310 Absatz III BGB schon bei ihrer ersten Verwendung auf ihre Übereinstimmung mit den BGB-Vorschriften der §§ 305 ff. zu überprüfen, die an die Stelle des AGB-Gesetzes getreten sind.

    Achtung: Zunächst sollte klar sein, dass ein solches Formular immer nur für ein Objekt verwendet wird! Der Beweiswert der Unterschrift des Kunden nimmt mit der Zahl der durch den Makler eingetragenen Objekte ab. Die Möglichkeit, dass der Interessent sich hinsichtlich eines einzelnen Objekts irrt, ist trotz der Unterschrift gegeben. Das bedeutet, dass ihm die Möglichkeit, seine Vorkenntnis zu beweisen, trotzdem gegeben ist. Will der Makler den Interessenten gleichzeitig einen Maklervertrag unterschreiben lassen, muss dies dem Interessenten besonders deutlich gemacht werden. Erscheint die entsprechende Klausel mitten im Text der Nachweisbestätigung, auch wenn dafür eine eigene Ziffer vorgesehen wird, genügt dies nicht. Der Interessent bestätigt zwar den Nachweis des Objekts, verpflichtet sich aber nicht zur Provisionszahlung bei Ankauf des Objekts. Grund: Der Interessent muss in einer schriftlichen Nachweisbestätigung nicht mit einer Provisionsforderung rechnen. Diese wird als überraschende Klausel i.S.d. § 305 c BGB gewertet und wird nicht Vertragsbestandteil. Dies haben Gerichte schon mehrfach entschieden, vgl. OLG Hamm NJW-RR 1988, 687.

    Tipp: Um die Anforderungen des § 305 c BGB zu erfüllen, muss sich deutlich anhand der Gestaltung des Formulars ergeben, dass der Kunde nicht nur eine Nachweisbestätigung unterschreibt. Dies kann schon in der Überschrift geschehen. Formulierungsvorschlag: "Nachweisbestätigung und Provisionsverpflichtung". Zusätzlich sollte die Provisionsklausel durch Fettdruck hervorgehoben werden.
    Über Angelegenheiten der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, die der Beschlussfassung unterliegen, entscheiden die Wohnungseigentümer gemäß § 23 Abs. 1 WEG in der Wohnungseigentümerversammlung.

    Die Versammlung der Wohnungseigentümer ist gemäß § 25 Abs. 3 WEG beschlussfähig, wenn mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten ist.

    Jeder Wohnungseigentümer hat gemäß § 25 Abs. 2 WEG eine Stimme, sofern keine abweichende Vereinbarung getroffen wurde.

    Die Abstimmung erfolgt nach JA-Stimmen, NEIN-Stimmen und Stimmenthaltungen. Entscheidend ist das Verhältnis der JA- zu den NEIN-Stimmen. Stimmenthaltungen werden – vorbehaltlich anderweitiger Vereinbarung – nicht gewertet. Die Abstimmungsmodalitäten können durch mehrheitliche Beschlussfassung in jeder Versammlung oder durch eine generell geltende Geschäftsordnung geregelt werden, und zwar durch offene, geheime oder auch namentliche Abstimmung.

    Eine namentliche Abstimmung ist immer dann empfehlenswert, wenn es um Regelungen zur Kostenverteilung geht, durch die einzelne Eigentümer von der Kostentragung befreit sind, beispielsweise gemäß § 16 Abs. 6 WEG bei Nichtzustimmung zu baulichen Veränderungen. Nur dadurch kann sichergestellt werden, dass Streitigkeiten im Rahmen der Jahresgesamt- und Einzelabrechnungen vermieden werden.

    Das Ergebnis der namentlichen Abstimmung ist der Niederschrift über die Versammlungsbeschlüsse beizufügen, wobei zur Vermeidung von Missverständnissen im Falle eines Eigentümerwechsels neben der namentlichen Nennung der nicht zustimmenden Wohnungseigentümer auch die Nummern der ihnen gehörenden Wohnungseinheiten gemäß Aufteilungsplan anzugeben sind. In der Beschlusssammlung ist bei namentlicher Abstimmung auf die entsprechende Erfassung in der Beschlussniederschrift zu verweisen.
    Nanogel ist ein extrem feinpoliges Granulat, welches hervorragende Dämmeigenschaften besitzt. Es besteht aus einem fast durchsichtigen und besonders leichten Gerüst aus Siliziumoxid und – zu über 95 Prozent – aus Luft. Entwickelt wurde es für den Einsatz im Mars-Rover, dessen empfindliche Elektronik eine besonders wirksame und leichte Dämmung und Polsterung erforderte.

    Nanogel ist unter verschiedenen Markennamen im Handel. Für den Immobilienbereich ist es wegen seiner Lichtdurchlässigkeit und seiner Dämmeigenschaften (Schall- und Wärmedämmung) interessant.

    Nanogel wirkt feuchtigkeitsabweisend und verfärbt sich nicht unter Witterungseinflüssen. Es kann zum Beispiel zwischen zwei Glasscheiben als besonders effektive Isolierverglasung angebracht werden. Da das Gel lichtstreuend wirkt, ist die Scheibe dann blickdicht. Es erfolgt jedoch eine gleichmäßige Beleuchtung des Innenraumes mit Tageslicht.
    Naphthalin wird aus Teerkohle mittels Destillation gewonnen und dient überwiegend der Herstellung von Kunststoffen auf der Basis von Phthalsäureanhydrid, Azofarbstoffen und verschiedenen chemischen Verbindungen.

    Naphthalin kann aus Teerfarben und wasserabweisenden Anstrichen auf Teerbasis (zum Beispiel Unterbodenschutz) entweichen. Eine wichtige Quelle im Innenraum ist auch das Tabakrauchen, aber auch andere unvollständige Verbrennungsvorgänge (Heizen mit Heizöl, Gas und Holz, im Kraftfahrzeug- und Flugzeugverkehr, in industriellen Anlagen, bei Bränden). Naphthalin ist im Allgemeinen im Innenraum nur dann von Bedeutung, wenn in Fußbodenaufbauten Bitumen- und Steinkohlenteerprodukte eingesetzt wurden. Insbesondere in den 50er- und 70er-Jahren des letzten Jahrhunderts wurden Massivparkette mit teer- oder bitumenhaltigen Klebern befestigt.

    Innenraumemissionen stammen unter anderen aus dem Einsatz von Naphthalin als "Mottenkugeln", Insektizid sowie als Porenbildner bei der Herstellung von Schleifscheiben.
    Weitere Quellen von Emissionen können Leckagen von Mineralöltankanlagen und Emissionen von Kautschukbodenbelägen sein. Da Naphthalin in einigen Ländern zur Konservierung von Naturprodukten eingesetzt wird, konnten Emissionen aus so behandelten Bedarfsgegenständen (zum Beispiel Leder und Naturborsten) festgestellt werden.

    Naphthalin wird über die Atemwege, den Magen-Darm-Trakt und auch über die Haut aufgenommen. Aus tierexperimentellen Arbeiten wurden vor allem irretative, entzündliche Wirkungen bekannt, welche die Grundlage für die Entwicklung von Krebserkrankungen bilden können.
    Beim Menschen wurden jedoch keine durch Naphthalin hervorgerufenen Krebserkrankungen festgestellt. Da Naphthalin in der Praxis meist mit anderen chemischen Substanzen zusammen vorkommt (Mischexposition) ist es schwierig, die Ergebnisse von epidemiologischen Untersuchungen zu interpretieren. Naphthalin ist als krebsverdächtig in der Kategorie K 3 eingestuft. Als Richtwert II (Gefahrenwert) ist ein Wert von 5 µg Naphthalin/m3 und als Richtwert I 2 µg Naphthalin/m 3 festgelegt. Letzterer Wert sichert auch einen ausreichenden Schutz vor geruchlicher Belästigung.
    Abkürzung für: National Association of Real Estate Investment Trusts.

    Die National Association of Real Estate Investment Trusts ist ein Branchenverband der Real Estate Investment Trusts in den USA. Die NAREIT sammelt unter anderem statistische Daten zur Entwicklung der Branche sowie einzelner REITs, entwickelt Indizes für langfristige Renditevergleiche und erarbeitet Definitionen für bestimmte branchentypische Kennzahlen. Verbandsorgan ist das Real Estate Portfolio Magazine.
    Ein Nationalpark ist ein klar abgegrenztes, ausgedehntes Gebiet, das durch besondere Maßnahmen vor menschlichen Eingriffen und vor Umweltverschmutzung bewahrt wird. Es handelt sich dabei um Gebiete, die besondere natürliche Eigenarten oder Naturschätze aufweisen. Nationalparks werden im Auftrag der jeweiligen Regierung verwaltet. In ihnen verbinden sich zwei Zweckbestimmungen: Die Bewahrung der Natur und die Schaffung von Erholungsgebieten für den Menschen.

    Der erste deutsche Nationalpark war der 1970 errichtete Nationalpark Bayerischer Wald. Inzwischen bestehen in Deutschland 15 Nationalparks.

    Rechtlich gesehen stellen sie eine Möglichkeit des gebietsbezogenen Naturschutzes nach dem Bundesnaturschutzgesetz dar. Nach § 24 BNatSchG sollen sie dem großräumigen Schutz von Gebieten mit besonderer Eigenart dienen. Nationalparks müssen bei der Bauleitplanung berücksichtigt und nachrichtlich in Bebauungsplänen verzeichnet werden. Sie sind verbindlich festgelegt und können nicht im Rahmen einer Abwägung aus Allgemeinwohlgesichtspunkten aufgehoben werden.

    In Nationalparks sind alle Tätigkeiten, Eingriffe oder Vorhaben verboten, die dem Schutzzweck widersprechen. Allerdings sind Nationalparks oft in verschiedene Schutzzonen aufgeteilt, in denen je nach Schutzintensität eine genehmigte wirtschaftliche Nutzung stattfinden kann.
    Ein Natura 2000-Gebiet ist ein zusammenhängendes ökologisches Netzwerk von Schutzgebieten, zu dessen Ausweisung sich die Staaten der EU in der Flora-Fauna-Habitat-Richtlinie verpflichtet haben. Ziel ist die Erhaltung der ökologischen Vielfalt in Europa. Das ökologische Netzwerk besteht aus zwei Arten von Schutzgebieten:

    • Vogelschutzgebiete nach der EU-Vogelschutz-Richtlinie,
    • "FFH-Gebiete" nach der EU-Richtlinie zur Erhaltung der natürlichen Lebensräume sowie der wild lebenden Tiere und Pflanzen.

    Jeder Mitgliedsstaat muss auf seinem Gebiet entsprechende Schutzgebiete ausweisen. Nutzungseinschränkungen im Sinne einer naturschutzgerechten Bewirtschaftung sind möglich, insbesondere darf keine Verschlechterung für das Gebiet zugelassen werden, zum Beispiel durch intensivere Landwirtschaft, Freizeitprojekte, Baumaßnahmen. Für Bauprojekte, die im öffentlichen Interesse liegen und die nicht anderswo durchgeführt werden können (zum Beispiel Straßen), kann es Ausnahmen geben.

    Oft können bestehende landwirtschaftliche Nutzungen fortgesetzt werden, sofern sich ihre Intensität nicht ändert und die Erhaltungsziele des betreffenden Gebiets dadurch nicht beeinträchtigt werden. Genaueres regeln die Naturschutzgesetze der Länder.

    Wirtschaftliche Einbußen der Landeigentümer bzw. Pächter können nach dem jeweiligen Recht der Bundesländer durch Ausgleichszahlungen gemildert werden. Darüber hinaus hält die EU Fördermittel für Umweltprojekte in den Natura 2000-Gebieten bereit.

    Im Jahr 2010 umfasste das Natura-2000-Netzwerk bereits 18 Prozent der Landfläche der Europäischen Union. Der Ausbaustand ist an dem von der EU-Kommission veröffentlichten „Natura-2000-Barometer“ abzulesen. Auch Meeresflächen können als Natura-2000-Flächen ausgewiesen werden.
    Der Begriff "Naturalpacht" (auch: "sharecropping") bezeichnet eine früher übliche Form der Pacht landwirtschaftlich genutzter Grundstücke, bei der der Verpächter seine Pacht nicht in Form von Geld, sondern in Naturalien erhält – als Anteil an der vom Pächter erwirtschafteten Ernte. Vorteile des Systems sind:
    • Vermeidung eines Pachtrückstandes in Zeiten hoher Inflation oder erheblicher Preisschwankungen für landwirtschaftliche Güter.
    • Kein Vermarktungsrisiko und -aufwand des Pächters für den Teil seines Ertrages, von dem er die Pacht zahlen muss.
    • Versorgung von kleinen Verpächtern mit landwirtschaftlichen Produkten für deren Eigenbedarf.
    Wie hoch der Anteil des Verpächters ist, hängt u. a. davon ab, ob dieser weitere Betriebsmittel für die Bewirtschaftung des Pachtlandes zur Verfügung gestellt hat – wie etwa Saatgut, Düngemittel oder Wasser. In Deutschland kommt die Naturalpacht heute nicht mehr vor.
    Naturdenkmäler sind "Einzelschöpfungen der Natur" oder entsprechender Flächen, soweit sie 5 ha nicht überschreiten. Sie erhalten ihren Rechtscharakter als Naturdenkmal durch Festsetzungen der Bundesländer. Die Festsetzungen erfolgen aus wissenschaftlichen, naturgeschichtlichen oder landeskundlichen Gründen oder zum Schutz wegen ihrer Seltenheit, Eigenart oder Schönheit. Alle Handlungen, die zu einer Zerstörung, Beschädigung oder Veränderung des Naturdenkmals führen, sind verboten. Zu solchen Naturdenkmälern können alte Bäume, Quellen, Wasserfälle und Wasserläufe ebenso zählen wie besondere Felsbildungen. Auch Landschaftsteile mit besonderem Gepräge (Heidelandschaften, Flussauen) können als Naturdenkmal festgesetzt werden.
    Naturparks sind nach dem Bundesnaturschutzgesetz einheitlich zu entwickelnde und zu pflegende großräumige Gebiete.
    Zu ihnen können Landschaftsschutzgebiete und Naturschutzgebiete gehören. Sie sollen eine Fläche von mindestens 20.000 ha haben und sich durch eine auf Dauer angelegte Arten- und Biotopvielfalt auszeichnen sowie der Erholung dienen.

    Derzeit gibt es in Deutschland 97 Naturparks. Die Ausweisung bzw. Feststellung und Anerkennung einer Landschaft als Naturpark liegt in der Kompetenz der Bundesländer. Die Erholungsfunktion eines Naturparks soll auch einen Anreiz für den Tourismus schaffen. Die größten Naturparks in Deutschland sind der Bayerische Wald (3020 km2), das Altmühltal (2.962 km2), das niedersächsische Wattenmeer (2363 km2) und die Fränkische Schweiz (2310 km2).

    Im April 2013 wurden im Naturpark Rothaargebirge in NRW/Hessen mit 1355 km2 Wisente – sie waren vor hundert Jahren ausgestorben – wieder „ausgewildert“.
    Mit der Ausweisung von Naturschutzgebieten soll ein besonderer Schutzraum der Lebensgemeinschaften für wildlebende Tiere und wild wachsende Pflanzen geschaffen und erhalten werden. Jegliche Art von Bodenversiegelungen (etwa durch Straßen, Wege und Gebäude) ist in Naturschutzgebieten verboten. Teilweise ist auch das Betreten eingeschränkt. Naturschutzgebiete können darüber hinaus ökologischen, wissenschaftlichen, naturgeschichtlichen und landeskundlichen Zwecken dienen. Die Zerstörung, Beschädigung oder Veränderung des Gebietes ist verboten. Die Verbotskataloge für Handlungen in Naturschutzgebieten werden in den Festsetzungsakten genau ausgeführt. Sie reichen vom Baumfällen über das Feuermachen, Zelten und Lagern, Abstellen, Warten und Reinigen von Fahrzeugen, Wohnwagen und Mobilheimen bis hin zum Badeverbot in den Gewässern des Naturschutzgebietes. Auch das Füttern von Enten und Fischen ist verboten. Zuwiderhandlungen stellen eine Ordnungswidrigkeit dar, die je nach Bundesland in unterschiedlicher Höhe ausfallen kann. Bei groben Verstößen droht auch eine Freiheitsstrafe. Im Bundesgebiet sind etwa zwei Prozent der Fläche als Naturschutzgebiet ausgewiesen.
    Zur Senkung der CO2-Emissionen sieht das Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) vor, dass bei Netzeinspeisung von Strom aus regenerativen Energieträgern eine Einspeisevergütung vom Netzbetreiber an den privaten oder gewerblichen Energieerzeuger zu zahlen ist. Das Kürzel Nawaro steht für „nachwachsende Rohstoffe“. Werden diese für die Stromerzeugung verwendet, kann ein besonderer Zuschlag zur Regelvergütung in Anspruch genommen werden. Davon profitieren insbesondere Biogasanlagen.

    Mit dem EEG 2012 wurde die Regelung zur Vergütung von Strom aus Biomasse geändert.

    Der frühere § 27 Abs. 2 EEG enthielt Regelungen über Vergütungserhöhungen beim Einsatz bestimmter Stoffe in der Biostromproduktion. Diese entsprachen weitgehend den früher durch Anlage 2 EEG definierten nachwachsenden Rohstoffen. Den Nawaro-Bonus in der früheren Form gibt es heute nicht mehr. Grundsätzlich gibt es für Strom aus Biomasse nach § 44 EEG (Stand Mai 2015) folgende Regelvergütungen:

    • bis einschließlich einer Bemessungsleistung von 150 Kilowatt 13,66 Cent pro Kilowattstunde,
    • bis einschließlich einer Anlagenleistung von 500 Kilowatt 11,78 Cent pro Kilowattstunde,
    • bis einschließlich einer Bemessungsleistung von 5 Megawatt 10,55 Cent pro Kilowattstunde und
    • bis einschließlich einer Bemessungsleistung von 20 Megawatt 5,85 Cent pro Kilowattstunde.

    Das EEG 2014 enthält jedoch einige Bestimmungen, die erhöhte Vergütungen für bestimmte Arten von Biomasse vorgeben.

    § 45 EEG, „Vergärung von Bioabfällen“, setzt den sogenannten „anzulegenden Wert“ für Strom, der aus der anaeroben Vergärung von Biomasse im Sinne der Biomasseverordnung gewonnen wird, unter Einhaltung weiterer Voraussetzungen fest auf:

    • bis einschließlich einer Bemessungsleistung von 500 Kilowatt 15,26 Cent pro Kilowattstunde und
    • bis einschließlich einer Bemessungsleistung von 20 Megawatt 13,38 Cent pro Kilowattstunde.

    Bei Vergärung von Gülle beträgt der „anzulegende Wert“ 23,73 Cent pro Kilowattstunde, wenn

    • der Strom am Standort der Biogaserzeugungsanlage erzeugt wird,
    • die installierte Leistung am Standort der Biogaserzeugungsanlage insgesamt höchstens 75 Kilowatt beträgt und
    • zur Erzeugung des Biogases in dem jeweiligen Kalenderjahr durchschnittlich ein Anteil von Gülle mit Ausnahme von Geflügelmist und Geflügeltrockenkot von mindestens 80 Masseprozent eingesetzt wird.

    § 47 EEG enthält darüber hinaus gemeinsame Regelungen zur Erzeugung von Strom aus Biomassse und Gasen.

    Der „anzulegende Wert“ ist nicht mit der gezahlten Vergütung identisch. Es handelt sich um eine Rechengröße. Die Vergütung bestimmt sich nach den §§ 20 bis 32 EEG.
    Die anzulegenden Werte nach den §§ 44 bis 46 reduzieren sich ab 2016 jeweils am 1. Januar, 1. April, 1. Juli und 1. Oktober eines Jahres um 0,5 Prozent im Vergleich zu den in den jeweils vorangegangenen drei Kalendermonaten geltenden Werten.

    § 28 EEG setzt einen maximalen Zubaukorridor von 100 Megwatt pro Jahr für Anlagen zur Erzeugung von Strom aus Biomasse fest. Die Absenkung erhöht sich auf 1,27 Prozent, wenn der veröffentlichte tatsächliche Brutto-Zubau von Anlagen zur Erzeugung von Strom aus Biomasse im Bezugszeitraum die 100 MW überschreitet.

    § 101 EEG enthält Übergangsbestimmungen für Anlagen zur Erzeugung von Strom aus Biogas. Die Höhe der Vergütungen nach dem EEG wird abhängig vom Inbetriebnahmezeitpunkt der Anlage abgesenkt, bleibt aber nach Inbetriebnahme für 20 Jahre konstant. Die Regelungen des EEG können sich jedoch kurzfristig ändern, so dass immer der aktuelle Stand in Erfahrung zu bringen ist.
    Abkürzung für: Neubau (ab 01.01.1949)
    Abkürzung für: Neue Bundesländer
    Abkürzung für: Nutzungsdauer
    Unter einer Nebenanlage im Sinne des § 14 BauNVO ver­steht man Anlagen und Einrichtungen von un­ter­ge­ord­ne­ter Bedeutung, z. B. für die Tierhaltung, aber auch für die Versorgung der Baugebiete mit Elektrizität, Gas und Wärme. Auch fernmeldetechnische Anlagen und Anlagen für erneuerbare Energien zählen zu den Nebenanlagen. Sie können auch ohne besondere Festsetzung in einem Bebauungsplan errichtet werden.

    Allerdings gibt es Grenzen, die für alle Anlagen gelten: Sie können im Einzelfall unzulässig sein, wenn Sie nach Zahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des jeweiligen Baugebietes widersprechen oder wenn Stö­run­gen davon ausgehen, die mit der Eigenart des Bau­ge­bie­tes nicht in Einklang zu bringen sind.

    Bei Ermittlung der zulässigen Grundfläche können Flächen für Nebenanlagen (Garagen, Stellplätze und ihre Zu­fahr­ten) dazu addiert werden, sie dürfen aber 50 Prozent der für die Hauptanlage (Gebäude) zur Verfügung stehenden Fläche nicht überschreiten.
    Landwirtschaftliche Nebenerwerbstellen sind Betriebe, die durch ihre Bewirtschaftung in mehr oder weniger großem Umfange zum Lebensunterhalt des Eigentümers (oder Pächters) beitragen. Im Zuge der betrieblichen Konzentration rutschen viele Vollerwerbsbetriebe (vor allem in ungünstigen Lagen, z. B. in Mittelgebirgen) auf das Niveau von Nebenerwerbstellen herab. Kennzeichnend hierfür ist die Tatsache, dass die Einkünfte der Eigentümer beziehungsweise Pächter überwiegend aus außerlandwirtschaftlicher Tätigkeit bezogen werden.
    Eine gesetzliche Definition des Begriffs Nebenkosten besteht nicht. Die Begriffe Nebenkosten und Betriebskosten werden daher oft gleichrangig nebeneinander benutzt. Grundsätzlich versteht man darunter alle laufenden Kosten einer Mietwohnung, die zusätzlich zur eigentlichen Miete (oft als "Grundmiete" bezeichnet) anfallen. In der Mietrechtsliteratur werden vor allem zu den Nebenkosten gerechnet:
    • Die Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung (früher II. BV),
    • Vergütungen etwa für die Überlassung einer Gartennutzung oder eines Stellplatzes,
    • Zuschläge (Untermietzuschläge, Zuschläge für teilgewerbliche Nutzung von Wohnräumen).
    Nach § 1 Abs. 2 Betriebskostenverordnung sind folgende Kosten keine Betriebskosten:
    • Verwaltungskosten einschließlich Personalkosten für Verwaltungsarbeiten, Kosten für Prüfungen des Jahresabschlusses und die Geschäftsführung,
    • Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten.
    Die Rechtsprechung hat für diverse Unterfälle einzelner Kostenarten entschieden, ob es sich um umlagefähige Nebenkosten handelt. Hierzu existiert eine Vielzahl von Gerichtsurteilen. Werden im Zusammenhang mit Mietverträgen für die Mieter Leistungen der persönlichen Versorgung und Betreuung erbracht (Betreutes Wohnen), sollten hierüber eigene Vergütungsvereinbarungen getroffen werden.
    Alle zusätzlichen Zahlungsverpflichtungen des Kreditnehmers, die neben Zins- und Tilgungsvereinbarungen anfallen. Dazu zählen u.a. Bearbeitungsgebühren, Bereitstellungszinsen, Bürgschaftsgebühren, Kosten für Bautenstandsüberwachung, Schätzkosten, Vorfälligkeitsentschädigung.
    Nebenpflichten aus Vertragsverhältnissen ergeben sich aus dem Grundsatz von Treu und Glauben. Sie brauchen nicht einzelvertraglich geregelt werden, um zu gelten. Gesetzliche Grundlage ist § 241 Abs. 2 BGB, wonach das Schuldverhältnis nach seinem Inhalt jeden Teil zur Rücksicht auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen des anderen Teils verpflichten kann.

    Beispiele:

    Nebenpflichten bei Arbeitsverhältnissen zwischen Arbeitgeber und Arbeitnehmer sind Schutz- und Fürsorgepflichten etwa bei Einrichtung des Arbeitsplatzes, andererseits Verschwiegenheitspflichten des Arbeitsnehmers über betriebliche Interna.

    Der Vermieter von Gewerberäumen muss dulden, dass der Mieter die von ihm gemieteten Räume beschildern kann, damit er auffindbar wird.

    Der Bauherr hat dem Architekten gegenüber Auskunftsansprüche z. B. über den mit Bauhandwerkern geführten Schriftwechsel, um etwaige Ansprüche begründen zu können.

    Typische Nebenpflichten bestehen z. B. in Informations- bzw. Aufklärungspflichten bei Vertragsverhältnissen, die durch asymmetrische Informationslagen gekennzeichnet sind. Solche Situationen sind besonders im Bereich des Immobilienmarktes anzutreffen. Sie rufen Aufklärungspflichten durch Makler hervor, wenn diesen Umstände bekannt werden, die für die Vertragsentscheidung der von ihnen zusammengeführten Vertragspartner bedeutsam sein können. Erfährt der Makler etwa, dass in 150 Meter Entfernung vom angebotenen Baugrundstück eine Trasse für eine Bundesstraße geplant wird, besteht darüber eine Aufklärungspflicht. Für einige Interessenten mag dies ohne Belang sein. Der Makler muss aber damit rechnen, dass es Interessenten gibt, die nach Kenntnis dieses Umstandes vom Kauf des Grundstücks Abstand nehmen würden, weil der durch die Fertigstellung der Bundesstraße entstehende Lärmpegel für sie nicht akzeptabel ist. Die Aufklärung muss vor Abschluss von Verträgen erfolgen.

    Nebenpflichten treffen aber auch den Auftraggeber des Maklers. So muss er die Informationen des Maklers vertraulich behandeln. Der Kunde darf Angebote des Maklers nicht an Dritte weitergeben.

    Die schuldhafte Verletzung einer Nebenpflicht kann je nach Art zu Schadensersatzansprüchen führen, bei Dauerschuldverhältnissen auch zu fristlosen Kündigungen. Sie ist gleich zu behandeln wie die Verletzung einer Hauptpflicht.
    Da es sich bei dem Maklervertrag um einen gegenseitigen Vertrag handelt, treffen auch den Maklerkunden, also den Auftraggeber des Maklers, Haupt- und Nebenpflichten in seinem vertraglichen Verhältnis zum Makler. Seine Hauptpflicht ergibt sich aus § 652 BGB, nämlich die Pflicht zur Zahlung der Provision (§ 652 Abs. 1 Satz 1 BGB) und zum Ersatz der Aufwendungen des Maklers, wenn dies ausdrücklich vereinbart ist (§ 652 Abs. 2 BGB).

    Die Nebenpflichten sind schwieriger zu bestimmen. Sie ergeben sich nicht aus dem BGB. In der Rechtsprechung und Literatur werden folgende Nebenpflichten angenommen:

    • Bewahrung der Vertraulichkeit aller Informationen, die der Auftraggeber vom Makler bekommen hat. Der Auftraggeber darf die Informationen also nicht an Dritte weitergeben.
      Achtung: Eine unbefugte Weitergabe liegt nicht vor bei einer Weitergabe an Ehepartner oder andere nahe Angehörige! Diese Pflicht zur Vertraulichkeit besteht auch dann, wenn sie nicht ausdrücklich im Maklervertrag verankert ist.
    • Mitteilung der Aufgabe, den ursprünglich beabsichtigten Hauptvertrag zu schließen, also Aufgabe der Absicht zu kaufen bzw. zu verkaufen oder zu mieten bzw. zu vermieten.
    • Mitteilung, den beabsichtigten Hauptvertrag mit einem Interessenten zu schließen, den der Auftraggeber des Maklers selbst gefunden hat (Eigengeschäft des Maklerkunden).
    • Mitteilung einer vorhandenen Vorkenntnis der Möglichkeit, den beabsichtigten Hauptvertrag abzuschließen.
      Diese Pflicht des Maklerkunden ist hoch streitig.
    • Mitteilung, mit wem der Hauptvertrag zu welchen Bedingungen zu Stande gekommen ist.

    Nach der Rechtsprechung des BGH muss der Dritte, der den Hauptvertrag geschlossen hat, nachdem der Maklerkunde unter Verstoß gegen die Vertraulichkeit die Informationen unbefugt weitergegeben hat, die volle Provision zahlen, die der Makler mit seinem (ursprünglichen) Auftraggeber vereinbart hat. Es ist sogar zulässig, eine solche Regelung in die AGB des Maklervertrags aufzunehmen.

    Wenn der Kunde dem Makler die Aufgabe seiner Absicht, den Kaufvertrag zu schließen, nicht mitteilt, muss er dem Makler die Aufwendungen ersetzen, die ihm ab dem Zeitpunkt entstanden sind, ab dem der Kunde die Mitteilung hätte machen können.
    Schon aus dem Wortlaut des § 652 BGB ergibt sich, dass die Vertragspartner bei einem Maklergeschäft keine Hauptpflichten haben wie etwa beim Kaufvertrag – Übertragung von Eigentum und Besitz durch den Verkäufer, Bezahlung des Kaufpreises durch den Käufer. Vielmehr ist der Makler nicht zur Lieferung des Objekts verpflichtet, der Käufer zahlt nur bei Erfolg des Maklers. Dagegen ergeben sich aus dem Maklervertrag bestimmte Nebenpflichten des Maklers. Diese sollen sicherstellen, dass der Auftraggeber die Grundlagen für eine sachgerechte Entscheidung über einen Abschluss des Hauptvertrages erhält. Gerade auf dem Immobilienmarkt geht es um viel Geld, so dass die Wahrung von gegenseitiger Fairness besonders wichtig ist.

    Zwischen Makler und Auftraggeber besteht nach allgemeiner Auffassung ein besonderes Treueverhältnis. Es verpflichtet den Makler, soweit ihm das zumutbar ist, das Interesse des Auftraggebers zu wahren und in einer Konfliktsituation den Interessen des Auftraggebers den Vorrang vor dem Provisionsinteresse einzuräumen. Daher ist der Makler allgemein und nicht nur im Rahmen eines Alleinauftrages zu einer treuen und gewissenhaften Ausführung des Auftrages verpflichtet, die den Interessen seines Auftraggebers entspricht. Diese Treuepflicht ist maßgebend für die Erfüllung seiner einzelnen Nebenpflichten. Besonders wichtig sind die Aufklärungspflicht (1), die Beratungspflicht (2) und die Unterlassungspflichten (3).

    Zu 1: Der Makler ist verpflichtet, alle ihm bekannten Umstände mitzuteilen, die sich auf den angestrebten Vertrag beziehen und die nach objektiven Maßstäben für die Entscheidung des Auftraggebers von Bedeutung sein können. Das sind also nicht nur Umstände, die den Auftraggeber schädigen könnten, vergleiche BGH NJW 1981,2685. Ob zu den Tatsachen die Information über die Größe der Wohnung gehört (vergleiche Schwerdtner, Maklerrecht, 4. Auflage, Rdnr. 109) erscheint zweifelhaft. In der Praxis ist der Makler meist nicht in der Lage, die von ihm angebotene Wohnung zu vermessen, weil sie noch bewohnt ist. Gibt er nach den Informationen des Verkäufers im Exposé die Wohnungsgröße an, so sollte er dort oder in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen darauf hinweisen, dass es sich nicht um seine Information haftet, dass er die Wohnung nicht selbst ausgemessen hat und dafür nicht haftet. Die Enthaftung durch solche Klauseln hat allerdings Grenzen. Beispiel: Steht im Exposé des Maklers nach den Angaben des Verkäufers eine Wohnungsgröße, deren Unrichtigkeit der Makler bei der Besichtigung merken muss, kann er sich auf die Klausel nicht berufen. Dagegen muss der Makler informieren über

    • Schwammbefall des Hauses,
    • Lage des Einfamilienhauses in der Flugschneise eines nahen Flughafens,
    • ständigen Streit in einer Wohnungseigentümergemeinschaft,
    • große Wohngeldrückstände in einer Wohnungseigentümergemeinschaft,
    • Bauverbote,
    • Trocken- und Nassfäule eines Gebäudes.

    Voraussetzung ist, dass der Makler von diesen Umständen Kenntnis hat. Er muss nicht von sich aus Untersuchungen anstellen. Der Makler hat in der Regel keine Erkundigungspflicht, wenn er hiermit nicht beauftragt ist.

    Zu 2: Ergeben die Informationen, dass der unerfahrene Kunde auch rechtliche Hinweise benötigt, so ist der Makler auch hierzu verpflichtet. Beispiel: Der Makler hat den Kunden nicht darüber informiert, dass die Eigentumswohnung nicht zu dem gewünschten Termin gekündigt werden kann, wenn diese während der Mietzeit des Mieters in Wohnungseigentum umgewandelt wurde. Erwartet der Verkäufer eines Objekts steuerliche Auskünfte über Spekulationsgeschäfte, sollte der Makler diese Auskünfte nur erteilen – wie alle Rechtsauskünfte – wenn er sich über den Sachverhalt absolut sicher ist. Besser ist es, wenn er Kunden – wie das viele Notare tun – an einen Steuerberater verweist. Gegenstand der Beratungspflicht ist in neuerer Zeit zunehmend die Grundstücksbewertung geworden. Vom Makler werden Kenntnisse in der Bewertung von Grundstücken erwartet. Weicht sein Ergebnis vom Verkehrswert deutlich ab, besteht die Gefahr der Haftung.

    Zu 3: Der Makler hat alles zu unterlassen, was den Abschluss oder die Durchführung des Vertrages gefährden könnte. Er darf nicht den nachgewiesen Kaufinteressenten vom Kauf durch die unwahre Behauptung abhalten, der Verkäufer habe das Objekt bereits verkauft. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn dies im Provisionsinteresse geschieht, weil ein anderer Kaufinteressent im Gegensatz zum Auftraggeber bereit ist, Provision zu zahlen. Er darf auch nicht entgegen dem Maklervertrag für die andere Seite tätig werden (verbotene Doppeltätigkeit). Dies ist der in § 654 BGB ausdrücklich genannte Hauptfall der Verwirkung. Wird die Doppeltätigkeit im Vertrag nicht ausgeschlossen, ist sie im Grundsatz erlaubt. Der Makler darf auch von beiden Seiten die volle Provision verlangen. Die Doppeltätigkeit ist, auch ohne, dass sie vertraglich verboten ist, generell unzulässig, wenn sie zu vertragswidrigen Interessenkollisionen führt. Die Gefahr besteht vor allem bei Vermittlungstätigkeit für beide Seiten.
    In Bundesländern, in denen eine Verordnung über die Zweckentfremdung von Wohnraum gilt, kann die zuständige Behörde ein Negativattest erteilen, in dem bescheinigt wird, dass keine Zweckentfremdung vorliegt.

    Voraussetzungen (hier nach der bayerischen Zweckentfremdungsverordnung):
    • Im Sinne des Gesetzes handelt es sich nicht um Wohnraum,
    • es liegt keine Zweckentfremdung vor,
    • es besteht ausdrücklich Genehmigungsfreiheit,
    • der Wohnraum ist nicht erhaltungswürdig (Instandsetzung oder Instandhaltung würden innerhalb von zehn Jahren einen Aufwand erfordern, der nur geringfügig günstiger als ein Neubau wäre).
    Nicht in allen Verkaufsfällen hat die Gemeinde ein Vorkaufsrecht nach den Bestimmungen des Baugesetzbuches. Die Gemeinde kann zur Klärung im Vorfeld eines Verkaufsgeschäftes in diesen Fällen aufgefordert werden, durch ein Negativattest zu bescheinigen, dass ihr ein Vorkaufsrecht nicht zusteht. Dies ist nicht zu verwechseln mit einer Erklärung, dass von einem gegebenen Vorkaufsrecht nicht Gebrauch gemacht wird.
    Bei einem Negativbeschluss handelt es sich um einen Be­schluss, mit dem ein Beschlussantrag in der Woh­nungs­eigen­tümerversammlung entweder abgelehnt oder bei dem die jeweils erforderliche einfache oder qualifizierte Mehrheit nicht erreicht wurde.

    Entgegen früherer Rechtsauffassung kann ein solcher Ne­ga­tiv­be­schluss angefochten und mit dem Fest­stel­lungs­an­trag ver­bun­den werden, dass ein positiver Beschluss zustande ge­kommen ist (vergleiche BGH, Az. V ZB 10/01, Beschluss vom 23.8.2001). Ein solcher Negativbeschluss kann bei­spiels­wei­se dadurch zustande kom­men, dass wegen falscher Wertung der Stimmenthaltungen als Nein-Stimmen diese zusammen mit den tatsächlich ab­ge­ge­be­nen Nein-Stimmen die Ja-Stimmen überwiegen und deshalb ein Beschluss als abgelehnt festgestellt wird.

    Bei richtiger Stimmen­wertung – Nichtberücksichtigung der Stimm­ent­haltungen – wäre die Zahl der abgegebenen Ja-Stim­men größer als die der Nein-Stimmen, so dass der Beschluss als angenommen hätte fest­ge­stellt werden müssen. In einem sol­chen Fall würde die Anfechtung dazu führen, dass der Negativ­beschluss für ungültig erklärt wird und aufgrund des gleichzeitig gestellten Antrages die gerichtliche Feststellung mit dem posi­ti­ven Ergebnis erfolgt, dass der Beschluss mehrheitlich an­ge­nom­men wurde.

    Der Bundesgerichtshof hat am 15. Januar 2010 entschieden, dass ein Negativbeschluss auch ohne Antrag auf Feststellung eines positiven Beschlussergebnisses gerichtlich überprüft werden kann (Az. V ZR 114/09). Es ging dabei um Fragen der Kostenverteilung.
    Unter Negativeinkommen / Negativeinkünfte wird ein Verlust aus einer Einkunftsart verstanden. Negativeinkommen können z. B. bei der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung entstehen, indem der eigentlich positive Mietüberschuss durch die steuerlich begünstigte Abschreibung zu einem negativen Ergebnis führt. Dies reduziert die Steuerbemessungsgrundlage und somit die Steuerlast.
    Regelmäßig haben Immobilien einen positiven Wert. Sie sind verkäuflich und man erzielt dabei einen Preis. Denkbar sind aber Fälle, in denen ein Wert negativ wird.

    Wenn beispielsweise die Abbruch- und Freilegungskosten eines nicht mehr nutzbaren Gebäudes oder die Kosten der Beseitigung von Altlasten den Bodenwert überschreiten, liegt ein negativer Wert vor. Es ist auch denkbar, dass nicht ablösbare Lasten, die auf dem Grundstück ruhen, in ihrer kapitalisierten Form den Wert des Grundstücks übersteigen.

    Allerdings handelt es sich nicht um einen Verkehrswert, da es für Immobilien mit negativen Werten keinen Markt gibt und daher auch kein Preis erzielt werden kann.

    Das Eigentum an einem solchen Grundstück kann jedoch durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt aufgegeben werden. Der Verzicht wird in das Grundbuch eingetragen.

    Im Blue Book wird der negative Wert definiert als Wert, der für den Eigentümer eines Grundstücks eine rechtliche und damit auch wirtschaftliche Verbindlichkeit darstellt.
    In der Negativerklärung (Negativklausel) wird die Verpflichtung des Schuldners zum Ausdruck gebracht, bis zur Tilgung seiner Schulden keinerlei Verbindlichkeiten einzugehen, die vorrangig abgesichert werden. Ähnlich verfahren Bausparkassen. Sie haben die Möglichkeit, kleinere Bauspardarlehen (bis zu 10.000 Euro) ohne Stellung von Sicherheiten an den Bausparer auszubezahlen. Dieser verpflichtet sich dann, während der Laufzeit des Bausparvertrages auf seiner Immobilie keine weitere Grundschuld eintragen zu lassen (die vorrangig zu bedienen wäre). Diese Verfahrensweise ist kostengünstig und einfach in der Abwicklung.
    Der Net Asset Value ist eine in den USA entstandene Methode der Bewertung von Immobilien-Aktiengesellschaften oder Aktiengesellschaften mit hohen Immobilienbeständen. Unternehmen werden in der Regel nach dem DCF-Verfahren bewertet. Bei Immobilien Aktiengesellschaften ergeben sich hier Probleme, die vor allem daraus resultieren, dass Abschreibungen oft mit der Realität (Wertzuwachs statt Wertverzehr) nicht übereinstimmen. Bei der Bewertung nach dem Net Asset Value wird dieser Tatsache Rechnung getragen. Sie setzt eine periodische Bewertung des Immobilienbestandes durch externe Sachverständige voraus.

    Der Net Asset Value stellt sich somit als Summe der aus den Ertragswerten abgeleiteten Verkehrswerte der Immobilien zuzüglich des Wertes des sonstigen Vermögens abzüglich der Verbindlichkeiten dar. Der Wert wird vom Analysten durch Zu-/Abschläge korrigiert. Sie ergeben sich aus einer Reihe von zu bewertenden Kriterien, nämlich der Qualität der Unternehmenstransparenz, der Qualität des Managements, der Beschränkung auf die Kernkompetenz, dem Zugang von neuem Kapital usw.
    Der Begriff wird unterschiedlich interpretiert. Überwiegend werden unter Nettoanfangsrendite im Immobilienbereich die Nettomieteinnahmen des ersten Jahres ausgedrückt in Prozenten des Objektpreises einschließlich Erwerbsnebenkosten verstanden.

    Es handelt sich annährend um den reziproken Wert des Multiplikators, bei dem allerdings die Erwerbsnebenkosten unberücksichtigt bleiben. Andere bereinigen die "Nettomieten" vorher von Verwaltungs- und Instandhaltungskosten sowie von nicht umlegbaren Betriebskosten.
    Bei der Nettokaltmiete handelt es sich um die Miete, die keine umlagefähigen Betriebskosten – also auch keine Heiz- und Warmwasserkosten – enthält. Nicht zu verwechseln ist sie mit der Grundmiete, die auch Betriebskosten enthalten kann, wenn diese nämlich nicht als umlagefähige oder pauschalierte Beträge extra ausgewiesen sind. In diesem Fall werden sie Bestandteil der Grundmiete.

    Die Ermittlung des Ertragswertes eines Grundstücks erfolgt auf der Basis von Nettokaltmieten. Allerdings ist dabei die Nachhaltigkeit dieser Mieten zu prüfen.
    Die Verordnung über die Ermittlung der zulässigen Miete für preisgebundene Wohnungen von 1970 wird auch als Neubaumietenverordnung bezeichnet (abgekürzt NMV 1970, NMV 70).

    Die Verordnung ist eine der Rechtsgrundlagen für den nach dem II. Wohnungsbaugesetz geförderten Wohnungsbau. Sie war anzuwenden für die bis 31.12.2001 mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnungen und wirkt hinsichtlich der Vorschriften über die künftigen Veränderungen im Kostenmietgefüge fort, solange diese Wohnungen als öffentlich gefördert gelten.

    Sie enthält Bestimmungen über die Ermittlung der Kostenmiete und der Vergleichsmiete (im Sinne des Wohnungsbindungsgesetzes), ihre Erhöhung und Senkung infolge der Erhöhung bzw. Senkung der laufenden Aufwendungen oder wegen baulicher Änderungen, ihre Änderungen auf der Grundlage der Änderung sonstiger Bezugsgrößen u. dergl. Weitere Vorschriften beziehen sich auf Zuschläge und Vergütungen, die neben der Einzelmiete beim öffentlich geförderten Wohnungsbau zulässig sind.
    Unter der "Neuen Ökonomie" wird keine neue volkswirtschaftliche Lehrmeinung über Wirtschaftsprozesse und -strukturen verstanden. Vielmehr tritt eine neue Sichtweise des wirtschaftlichen Geschehens in den Vordergrund, die sich aus der zunehmenden Möglichkeit der schnellen Beschaffung und Verarbeitung von Informationen bei geringer werdenden Informationskosten ergibt. Dies führt zu zunehmend kürzeren Reaktionsdauern und schnelleren Reaktionsmöglichkeiten der am Wirtschaftsprozess Beteiligten auf von außen kommende Einflüsse. Grundsätzlich führt dies dazu, dass bestimmte traditionelle Haltungen (z.B. das Sich-Stützen auf eigene Erfahrungen) und Handlungsweisen (Nutzen von "Entscheidungen aus dem Bauch") an Bedeutung verlieren.

    Die neue Wissensgesellschaft führt zunehmend zur Beschleunigung und Rationalisierung von Entscheidungsprozessen. Das Verlassen von Erfahrungsplattformen fördert zunehmend Innovation. Die neue Ökonomie, auch als "Netzwerkökonomie", "Internet-Ökonomie", "Wissensökonomie" bezeichnet, verwischt zwangsläufig alte Grenzziehungen, fixierte Standortvorstellungen und verleiht den Wettbewerbswirkungen eine zusätzliche zeitliche Dimension. Die Halbwertzeit von Wissen wird dabei geringer.

    Geltendes Wissen, das heute abrufbar ist, kann morgen schon obsolet sein. Darum gilt es, das Wissen jetzt und nicht später auf den Markt zu bringen. Mit jedem zusätzlichen Informationsproduzenten, der im Internet auftritt und jedem zusätzlichen Nutzer wächst der Gesamtnutzen, der sich daraus für die Volkswirtschaft ergibt. Es handelt sich um eine umgekehrte Erscheinung dessen, was früher als das Gesetz des abnehmenden Ertragszuwachses bezeichnet wurde. Der richtige Umgang mit Wissen und den daraus entstehenden Potentialen gibt heute kleineren Einheiten zunehmend mehr Chancen als großen, in Strukturen festgezurrten Unternehmen.

    Auch die Immobilienwirtschaft wird von der Neuen Ökonomie erfasst. Zunehmend präsentieren sich Immobilienunternehmen im Internet. Die Zahl der Immobiliendatenbanken wächst. Der ökonomische Zwang zur Konzentration auf wenige Datenbanken, die den Markt repräsentieren, nimmt aber ebenfalls zu. Die Wohnlandschaft ändert sich. Die Zeit, in der es eine Ausnahme ist, wenn ein Privathaushalt am weltweiten Netz nicht kommunikativ teilnimmt, wo die Grenze zwischen Wohn- und Arbeitsstätte als Konsum- und Produktionsstätte sich auflöst, wo Gymnasiasten die Homepages von Unternehmen gestalten und pflegen, scheint vor der Türe zu stehen.

    Da das Wissen der Welt wesentlich leichter zugänglich und jederzeit abrufbar wird, dürfte sich der Zeiteinsatz zur Aneignung von Wissen in Form des Lernens künftig reduzieren. Dass damit mehr Freiraum für die Weisheit im Sinne des Nachdenkens über den Sinn des menschlichen Tuns bleibt, könnte als Chance der Neuen Ökonomie begriffen werden.

    Die Entwicklungen dieser Zeit bei der Planung von Gebäuden von morgen zu antizipieren gehört unter den Perspektiven der Neuen Ökonomie zu den immobilienwirtschaftlichen Aufgaben von heute. Es kann davon ausgegangen werden, dass traditionelle Einteilungsschemata von Wohnungen sich ändern werden. Neben Wohn- und Schlafzimmer werden beispielsweise Räume treten, die man als "Kommunikationsräume" – Verbindungsräume zur Welt – bezeichnen könnte.

    Der rasche Niedergang der "Start Up-Unternehmen", die im IT-Bereich wie Pilze aus dem Boden schossen, verführt nicht selten dazu, das Kapitel Neue Ökonomie als Seifenblase abzutun. Tatsächlich aber hat die Branche die Welt bereits erheblich verändert.
    Viele neue Produkte haben einen eigenen, charakteristischen Geruch, welchen man als "Neugeruch" bezeichnet. Dieser Geruch ist meist besonders auffällig im Innenraum neuer Autos, bei neuen Teppichböden, Möbeln und Textilien.

    Da die Geruchswahrnehmung immer subjektiv ist, wird der Geruch von verschiedenen Personen ganz unterschiedlich wahrgenommen und beurteilt.
    Während der Neugeruch bei Autos geradezu als Qualitätsmerkmal gilt, wird ein intensiverer Geruch von Raumausstattungsgegenständen meist als nicht angenehm empfunden. Ursache des Neugeruchs können Holz und Holzwerkstoffe, Leime und Kleber, Beschichtungen, Folien, Bezugsstoffe und Weichkunststoffe sein. Ein gewisser Neugeruch ist meist unvermeidbar.

    Durch den Einsatz geruchsarmer Materialien und eine geeignete Verarbeitung lassen sich die Gerüche reduzieren. Hierbei ist auch darauf zu achten, dass nicht zwei an sich geruchsarme Komponenten, bei ihrer Zusammenfügung neue Gerüche entwickeln (zum Beispiel Unterseite des Teppichbodens und Kleber).

    Die meisten Neugerüche klingen nach einigen Tagen oder Wochen so weit ab, dass sie nicht mehr wahrnehmbar sind. Unterstützend wirkt hier bei Möbeln und Einrichtungsgegenständen ein ausgiebiges Lüften. Bei Möbeln sollten zur Geruchsreduktion auch die Innenräume des Schrankes gelüftet werden. Eine Erhöhung der Raumtemperatur verstärkt vorübergehend die Geruchsemissionen, verkürzt jedoch die Dauer der Geruchsbeeinträchtigung.

    Meist sind die Gerüche nur belästigend, können jedoch auch, insbesondere bei höherer Intensität oder negativer Hedonik (unangenehme Geruchsqualität) Gesundheitsstörungen verursachen. Bei empfindlichen Personen werden durch bestimmte Gerüche auch Allergien verursacht.

    Wenn sich ein unangenehmer Neugeruch nach circa vier Wochen nicht wesentlich vermindert hat oder gar Reizungen der Schleimhäute, Augentränen oder Kopfschmerzen auftreten, sollte das Produkt reklamiert werden.
    Ein Immobilienmakler, der für beide Marktparteien (Objektanbieter und Objektsuchende) vermittelnd tätig werden will, muss sich streng neutral bei der Führung von Verhandlungen verhalten. Jedes Einwirken auf den Vertragsabschlusswillen eines der beiden möglichen Geschäftspartner in Richtung Annäherung an die Position der anderen Seite ist bereits problematisch. Seine Vermittlungsfunktion reduziert sich nahezu auf die Funktion eines Moderators. Dieser führt nicht Verhandlungen, sondern lenkt die Diskussion unter den Anwesenden allerdings unter Beachtung des Zieles, eine Einigung zwischen den Parteien über einen Vertragsabschluss herbei zu führen.

    Verletzt der Makler seine Neutralitätspflicht, verliert er den ihm im Erfolgsfall zustehenden Provisionsanspruch gegenüber demjenigen, der durch die Verhandlungsführung des Maklers benachteiligt wird.
    Das Selbstverständnis vieler deutscher Makler besteht darin, neutraler Vermittler zwischen den Parteien zu sein. Dieses (konservative) Selbstverständnis entspricht dem Ethos vom "ehrlichen Makler", das vor allem im späten Mittelalter und der beginnenden Neuzeit prägend war, als Makler noch auf ihr Amt vereidigt wurden. Bismarck hat sich dieser traditionellen Vorstellung bedient, als er seine Position 1878 auf dem Berliner Kongress beschrieb, wo es um einen Interessenausgleich zwischen den europäischen Großmächten und dem Osmanischen Reich im Bal­kan­konf­likt ging.

    Heute kommt das Neutralitätsprinzip dadurch zum Aus­druck, dass Makler mit beiden Vertragspartnern, die sie zusammenführen, Maklerverträge schließen und Pro­vi­si­ons­ver­ein­ba­run­gen treffen. Die Provision stellt sich als auf die Parteien aufgeteilte Gesamtprovision dar, da die Leis­tung des neutralen Vermittlungsmaklers beiden Parteien in gleicher Weise zugute kommt. Diese Tätigkeit als "Doppel­mak­ler" ist zwar – im Gegensatz zu Regelungen anderer Länder (z. B. Großbritannien, Niederlande) – nicht un­ter­sagt, führt in der Praxis jedoch zu Problemen. Da die maklervertraglichen Regelungen des BGB vom einseitig tätigen Makler ausgehen, muss die Rechtsposition für eine Doppeltätigkeit erst vertraglich hergestellt werden. Aller­dings führt dann jede wie auch immer geartete Be­vor­zu­gung einer Parteiposition, z. B. bei Preisverhandlungen wegen Verstoß gegen die Neutralitätspflicht zum Pro­vi­si­ons­ver­lust gegenüber der benachteiligten Partei.
    Der Neuwert einer Immobilie – als Gegenbegriff zum Zeitwert – ist der Wert, der den Herstellungskosten am Bewertungsstichtag entspricht. Er spielt in der Versicherungswirtschaft eine große Rolle. Dort spricht man von der gleitenden Neuwertversicherung. Basis für die Ermittlung der Herstellungskosten sind die Kosten des Basisjahres 1914. Der "Neuwertfaktor", der zum Neuwert führt, ergibt sich aus dem Baupreisindex. Für 2013 betrug er nach Angaben des Gesamtverbandes der Deutschen Versicherungswirtschaft 16,2.

    Die überwiegende Zahl der Gebäudeversicherungen ersetzt im Fall des Totalschadens die Herstellungskosten vollständig, bzw. bei Teilbeschädigung diejenigen Kosten, die erforderlich sind, den zerstörten Gebäudeteil wieder herzustellen.
    Newsletter sind elektronische Rundschreiben, die der Pflege von beste­hen­den Beziehungen zwischen dem Versender und dem Empfänger die­nen sollen. Dabei gibt es zwei Beziehungstypen, die den Inhalt der News­letter bestimmen: Beziehungen zu Verbrauchern (B2C) und Beziehungen zu Geschäftsleuten (B2B). In der Regel haben Newsletter werbenden Charakter, sie können aber auch nützliche Informationen enthalten, so dass der eine oder andere Newsletter von Kunden durchaus positiv bewertet werden können. Dies gilt in der Regel z. B. bei Newslettern, die von Verbänden regelmäßig an ihre Mitglieder versendet werden.

    Allerdings ist dabei zu beachten, das unverlangt zugesendete Newsletter zu wettbewerbsrechtlichen Konsequenzen führen kann. Dies gilt auch für Newsletters, die an Geschäftsleute versendet werden (B2B). So entschied der BGH in seinem Urteil vom 20.05.2009 (Az. IZR 218/07). Aus den Leitsätzen:
  • "Bereits die einmalige unverlangte Zusendung einer E-Mail mit Werbung kann einen rechtswidrigen Eingriff in das Recht am eingerichteten und ausgeübten Gewerbebetrieb darstellen."
  • "Die unverlangte Zusendung von Werbung via E-Mail an Unternehmen beeinträchtigt regelmäßig deren Betriebsablauf. Mit dem Sichten und Aussortieren unerwünschter E-Mails ist ein zusätzlicher Arbeitsauf­wand verbunden. Zudem können zusätzliche Kosten für die Herstel­lung der Online-Verbindung und die Übermittlung der E-Mail durch den Provider anfallen. Zwar können diese Kosten gering sein und auch der Arbeitsaufwand für das Aussortieren einer einzelnen E-Mails kann sich in engen Grenzen halten, wenn die E-Mail bereits durch den Betreff als Werbung erkennbar ist. Würde die Übermittlung einzelner E-Mails aber für zulässig erklärt, ist mit der häufigen Übermittlung von Newslettern ohne vorherige Einwilligung der Empfänger durch ver­schiedene Absender und mit einem immer weiteren Umsichgreifen dieser Werbeart zu rechnen."
    • Voraussetzung für die Unzulässigkeit des Versendens von Newslettern ist allerdings, dass es sich dabei um Werbung handelt.

    Werbung ist nach Auffassung des BGH jede Äußerung bei der Ausübung eines Handels, Gewerbes, Handwerks oder freien Berufes mit dem Ziel, den Absatz von Waren oder die Erbringung von Dienstleis­tun­gen zu fördern. In solchen Fällen handelt es sich um einen Verstoß gegen das Verbot der unzumutbaren Belästigung nach § 7 Abs. 2 Nr. 3 UWG. Danach liegt eine unzumutbare Belästigung bei Wer­bung unter Verwendung einer automatischen Anrufmaschine, eines Faxgerätes oder elektronischer Post vor, ohne dass eine vorherige ausdrückliche Einwilligung des Adressaten vorliegt.

    Eine unzumutbare Belästigung ist allerdings nicht anzunehmen, wenn der Empfänger der Newsletter seine E-Mail-Adresse dem Absender mit­geteilt hat oder der Empfänger (Kunde) nach der erstmaligen Zu­sen­dung nicht widersprochen hat. Der Versender muss dann aller­dings dem Kunden klar machen, dass er die weitere Zusendung der Newletter per E-Mail durch entsprechende Mitteilung unter­sa­gen kann.
    Abkürzung für: Nutzfläche
    Abkürzung für: Nebengebäude
    Abkürzung für: Normenausschüsse Heiz- und Raumlufttechnik
    Wird ein von einem Kreditinstitut gewährtes Darlehen vom Darlehensnehmer nicht abgerufen, kann das Kreditinstitut eine Nichtabnahmeentschädigung verlangen. Sie wird neben etwa vereinbarten Bereitstellungszinsen fällig. Die Berechnung kann sowohl nach der sogenannten Aktiv-Aktiv-Methode als auch nach der Passiv-Aktiv-Methode erfolgen.

    Bei der Aktiv-Aktiv-Methode wird ein Vergleich gezogen zwischen den Darlehenszinsen, die der Darlehensschuldner hätte zahlen müssen und dem Zinsergebnis einer anderweitigen Ausleihung, des bereitgestellten Darlehensbetrages. Bei der Passiv-Aktiv-Methode ist die Nichtabnahmeentschädigung die Differenz zwischen den vom Darlehensnehmer tatsächlich zu zahlenden Zinsen und der Rendite aus der fiktiven Anlage des nicht abgenommenen Darlehensbetrags am Kapitalmarkt abzüglich eines Risikoabschlages (ca. 0,05-0,06%) und den Verwaltungskosten des Kreditinstituts.

    Komplizierter wird die Berechnung dann, wenn es sich um ein Tilgungsdarlehen handelt, weil dann bei der Differenzberechnung die zurückfließenden Tilgungsbeträge zu berücksichtigen sind. Die Berechnung der Nichtabnahmeentschädigung muss auf Angaben beruhen, die der Darlehensnehmer überprüfen kann.
    Eine Klausel, in der sich der Auftraggeber verpflichtet, Provision auch für den Fall zu zahlen, dass er den Hauptvertrag mit dem vom Makler nachgewiesenen Partner nicht abschließt, beseitigt seine Abschlussfreiheit. Sie ist daher in Allgemeinen Geschäftsbedingungen und Formularverträgen unwirksam und kann vielmehr nur individualvertraglich wirksam vereinbart werden (vgl. BGH NJW 1967,1225).

    Hier ist jedoch die Höhe des Betrages zu beachten, den der Auftraggeber zahlen soll. Ist sie geeignet, wirtschaftlichen Druck auszuüben, den nicht gewünschten Kaufvertrag doch abzuschließen, bedarf die Individualvereinbarung darüber hinaus gemäß § 311 b BGB der notariellen Beurkundung. Ein Betrag von 5.000 Euro übt nach der Rechtsprechung auch dann Druck auf den Auftraggeber aus, wenn er zehn Prozent der vereinbarten Provision nicht übersteigt (vgl.OLG Frankfurt/Main, NJW-RR 1986,597).
    Ein Nichtanwendungserlass ist ein Mittel der Finanzverwaltung, die Grundsätze eines Urteils des Bundesfinanzhofes nicht über den konkret entschiedenen Einzelfall auf vergleichbare Fälle analog anzuwenden.

    Die Finanzverwaltung erlässt diese Nichtanwendungserlasse gerne, wenn ihr ein Urteil des BFH nicht passt. Damit vermeidet sie, dass sich Steuerpflichtige bei analogen Fällen auf das für sie günstige Urteil berufen und es ihrer Steuerfestsetzung zugrunde legen wollen.

    Durch den Nichtanwendungserlass bleibt dem Steuerpflichtigen mit ähnlichem Sachverhalt nur der Weg, selbst in das Rechtsbehelfsverfahren zu gehen und ggf. Klage zu erheben, es sei denn, weitere Verfahren sind anhängig, an die sich der Steuerpflichtige anlehnen kann.
    Ist der Anspruch auf Durchführung der Schönheitsreparaturen laut Mietvertrag fällig und findet keine Durchführung der Arbeiten durch den Mieter statt, kann der Vermieter ihm eine Frist setzen, bis zu deren Ablauf sie durchzuführen sind. Diese Frist wurde bis zur Schuldrechtsreform von 2002 als Nachfrist bezeichnet; heute wird sie vom Gesetzgeber nur noch "Frist" genannt. Im Internet wird oft fälschlich noch die alte Bezeichnung verwendet. Vorschrift: § 281 Abs. 1 BGB.

    Ist die Frist ergebnislos abgelaufen, kann der Vermieter die Arbeiten selbst durchführen (lassen) und die Kosten (als Schadenersatz) mit der Kaution verrechnen. Eine Ablehnungsandrohung ist seit der Schuldrechtsreform generell nicht mehr erforderlich. Anders kann dies allenfalls sein, wenn die Ablehnungsandrohung laut Mietvertrag ausdrücklich nötig ist (etwa in alten Verträgen).

    Die Dauer der Frist muss angemessen sein, 14 Tage sind laut Kammergericht Berlin ausreichend (Kammergericht Berlin, 30.10.2006, Az. 8 U 38/06). Eine vom Gesetz abweichende vertragliche Regelung, nach der die Fristsetzung überflüssig ist, ist unwirksam (§ 307 BGB). Die Fristsetzung ist jedoch entbehrlich, wenn der Mieter die Durchführung der Schönheitsreparaturen ernsthaft und endgültig verweigert (§ 281 Abs. 2 BGB) – was grundsätzlich auch durch Auszug und Sich-nicht-mehr-Melden passieren kann. Aber: Darüber, was genau als ernsthafte Ablehnung gilt, sind die Gerichte unterschiedlicher Ansicht. Generell geht man davon aus, dass der Mieter in jedem Fall nur ernsthaft ablehnen kann, wenn er vorher darüber informiert worden ist, welche Arbeiten er im Einzelnen durchzuführen hat (Kammergericht Berlin, 30.10.2006, Az. 8 U 38/06).

    Hat der Mieter vor seinem Auszug Schönheitsreparaturen vorgenommen und will der Vermieter diese als nicht ausreichend beanstanden, muss der Vermieter im Rahmen der Leistungsaufforderung nach § 281 BGB konkret die einzelnen Mängel darlegen und den von ihm beanstandeten Zustand beschreiben. Nur so kann der Mieter erkennen, inwieweit er seine vertraglichen Verpflichtungen nicht erfüllt haben soll. Der reine Hinweis auf "nicht fachgerechte Schönheitsreparaturen" ist ohne nähere Angaben nicht ausreichend (Kammergericht Berlin, 22.1.2007, Az. 12 U 28/06).
    Die Nichtigkeit des Hauptvertrags aufgrund gesetzlicher Vorschriften lässt den Provisionsanspruch entfallen bzw. gar nicht erst entstehen. Nichtigkeit tritt ein bei einem wucherischen oder einem sittenwidrigen Geschäft oder wenn es gegen ein gesetzliches Verbot verstößt. Auch die Nichteinhaltung von Formvorschriften führt zur Nichtigkeit. Dazu zählt z.B. auch die notarielle Beurkundung eines niedrigeren Kaufpreises als vereinbart.

    Der Auftraggeber des Maklers kann sich auch dann auf die Nichtigkeit des Hauptvertrags und damit auf den Wegfall der Provisionspflicht berufen, wenn er – der Auftraggeber – selbst an der falschen Beurkundung und damit an der Nichtigkeit des Hauptvertrags mitgewirkt hat.

    Der Provisionsanspruch des Maklers besteht in diesem Fall aber dann, wenn der Maklerkunde trotz des unwirksamen Kaufvertrags im Grundbuch als Eigentümer eingetragen wird. Dadurch tritt nämlich Heilung des Formmangels ein (§ 311 b Abs. 1 Satz 2 BGB).

    Anders sieht es aus, wenn ein niedrigerer als der vereinbarte Kaufpreis beurkundet wird und der Makler im Hinblick auf eine Mehrerlösklausel in seinem Maklervertrag dem Verkäufer den tatsächlichen Kaufpreis verschweigt. Dann verwirkt er seinen Provisionsanspruch. Auch die Heilung des nichtigen Kaufvertrags durch Eintragung im Grundbuch kann ihn in diesem Fall nicht retten.

    Nichtigkeit des Hauptvertrags ist auch gegeben, wenn nur der Grundstückskaufvertrag beurkundet wird, nicht aber auch der damit zusammenhängende Vertrag über die Bebauung des Grundstücks. Die Provision entfällt.
    Die Nichtveranlagungsbescheinigung wird auf Antrag vom Finanzamt ausgestellt, wenn bestimmte Einkommensgrenzen pro Jahr nicht überschritten werden und keine Pflicht zur Abgabe einer Einkommensteuererklärung besteht. Die Folge davon ist, dass ein Sparer seine Zinsen und Dividenden ungeschmälert von der Abgeltungssteuer kassieren darf. Normalerweise werden Erträge bestimmter Wertpapiere "an der Quelle" (Abgeltungssteuer) besteuert, was bedeutet, dass von ihnen bei Auszahlung 25 Prozent zzgl. 5,5 Prozent Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer einbehalten werden. Von den steuerlichen Vorteilen einer Nichtveranlagungsbescheinigung profitieren in der Hauptsache Rentner sowie Kinder ohne oder nur mit geringem eigenem Erwerbseinkommen.
    Gegen eine Entscheidung des Landgerichts in WEG-Angelegenheiten kann gemäß § 543 ZPO durch das Berufungsgericht die Revision beim Bundesgerichtshof zugelassen werden.
    Lässt das Berufungsgericht die Revision nicht zu, kann grundsätzlich gegen diese Entscheidung gemäß § 544 ZPO die Nichtzulassungsbeschwerde eingelegt werden.

    Zur Vermeidung einer Überlastung des Bundesgerichtshofes nach der Überführung des WEG-Verfahrens in das Verfahren nach der Zivilprozessordnung (ZPO) durch die WEG-Reform im Jahre 2007 kommen die Bestimmungen über die Nichtzulassungsbeschwerde jedoch erst ab 1. Januar 2015 zur Anwendung.
    Die meisten elektrischen Haushaltsgeräte werden mit niederfrequenten elektrischen Wechselfeldern von 50 Hz betrieben. Bei Wechselfeldern wiederholt sich die Ladungsumverteilung ständig mit der Frequenz.

    Im menschlichen Körper, sowie auch anderen Lebewesen, befindet sich eine Vielzahl elektrisch geladener Teilchen (Ionen), und viele Körperfunktionen beruhen auf einer Verschiebung dieser Teilchen, sind also mit elektrischen Strömen verbunden.
    Hierauf beruht eine große Zahl von Stoffwechselvorgängen. Die Nerven übertragen ihre Signale durch die Weiterleitung elektrischer Impulse. Auch das Herz ist elektrisch aktiv, wie man durch die Ableitung eines Elektrokardiogramms (EKG) nachweisen kann. So kann eine sogenannte Körperstromdichte in Milliampere pro Quadratmeter gemessen werden.

    Die natürlichen Körperstromdichten liegen im Durchschnitt im Bereich von 1 bis 10 mA/m2. Der Europäische Rat hat 1999 für 50 Hz einen Basisgrenzwert von 2 mA/m2 für niederfrequente Felder empfohlen, welcher sich an den natürlichen Körperstromdichten und den Werten orientiert, ab denen gesundheitliche Wirkungen auftreten.

    Elektrische Felder sind nicht an den Verbrauch elektrischer Energie gebunden, sie treten schon auf, wenn lediglich Energie bereitgestellt wird, zum Beispiel durch eine Steckdose im Haushalt.
    Durch äußere Einwirkung elektrischer oder magnetischer Felder auf den Menschen entstehen zusätzliche Körperströme, wobei ab einem bestimmten Schwellenwert zunächst leichte biologische Effekte zu verzeichnen sind und bei höheren Strömen auch gesundheitliche Auswirkungen durch die Stimulation von erregbaren Zellen wie Nerven und Muskelzellen auftreten können. Das elektrische Feld dringt aber kaum in den menschlichen Körper ein.

    Ausgehend von einem bestimmten Schwellenwert, welcher von Mensch zu Mensch unterschiedlich ist, können elektrische Felder wahrgenommen werden. Die Härchen auf der Körperoberfläche vibrieren im elektrischen Wechselfeld. Sie werden im Takt der vorherrschenden Frequenz gleichartig aufgeladen und stoßen sich gegenseitig ab.

    Niederfrequente elektrische und magnetische Felder können bei ausreichender Intensität das Nervensystem im Körper beeinflussen oder empfindliche medizinische Implantate (z.B. Herzschrittmacher) stören. In einer Untersuchung von 2001 konnten experimentell Schrittmacher-Fehlfunktionen bei Exposition gegenüber von 50 Hz Magnetfeldern zwischen 16 µT und 252 µT festgestellt werden (Scholten und Silny).

    Obwohl Schrittmacher, insbesondere moderne Geräte, in der Regel eine Störung von außen erkennen und dann in einen sicheren Störmodus umschalten, sind lebensbedrohliche Situationen aber im Einzelfall nicht auszuschließen. Deshalb sollten Schrittmacherträger diesbezüglich ihren Hausarzt konsultieren. Ein Abstand von 20-30 cm von elektrischen Haushaltsgeräten bietet sicheren Schutz.

    Bei einer Körperstromdichte über 10 mA/m2 durch niederfrequente elektromagnetische Felder gibt es wissenschaftlich bestätigte Wirkungen über optische Sinneseindrücke, aber auch Berichte über eine beschleunigte Knochenheilung.
    Bei mehr als 100 mA/m2 treten Gesundheitsgefahren auf, die unter anderem mit einer Veränderung der Erregbarkeit des zentralen Nervensystems zusammenhängen.
    Bei über 1000 mA/m2 sind ernsthafte Schädigungen des Organismus möglich, so kann Herzkammerflimmern, auch mit Todesfolge, auftreten.

    Die gesundheitliche Relevanz der Expositionen mit Elektrosmog unterhalb der Grenzwerte ist Gegenstand kontroverser Diskussionen. So werden häufig Erkrankungen wie Krebs bei Erwachsenen, Leukämien bei Kindern, Depression und Selbstmord, Herz-Kreislauf-Erkrankungen, Entwicklungsstörungen, immunologische Veränderungen und Verhaltensänderungen in Zusammenhang mit einer Exposition gegenüber elektrischen und magnetischen Feldern gebracht.

    Hierbei werden zum Teil auch Emissionen von Radioweckern, Mobilfunksendeanlagen, Handys, Hochspannungsleitungen oder Haushaltsgeräten in einem Atemzug genannt, ohne die unterschiedlichen elektromagnetischen Ursachen und damit auch Wirkungen zu bedenken.
    So werden beim Mobilfunk hochfrequente elektromagnetische Felder genutzt, Hochspannungsleitungen und Haushaltsgeräte emittieren dagegen niederfrequente elektrische und magnetische Felder.

    Niederfrequente elektrische Wechselfelder treten in der Nähe von elektrischen Maschinen und Anlagen auf (zum Beispiel Lampen, Bügeleisen, Haartrockner, Elektrotherapie, Netzleitung in Gebäuden, Trafostationen, Hochspannungsfreileitungen).
    Die Wechselfelder können von außen kaum (nur sehr geschwächt) in Gebäude, Züge oder Kraftfahrzeuge eindringen. Die Grenzwerte der Verordnung zur Durchführung des Bundes-Immissionsschutzgesetzes (26. BImSchV) im niederfrequenten Bereich betragen 5 kV/m bei einer Frequenz von 50 Hz (Haushaltsstrom) und 10 kV/m bei 16,7 Hz (Oberleitungsstrom der Bahn).

    Haushaltsgeräte unterliegen nicht der oben genannten Verordnung. Die in dieser Verordnung festgelegten Grenzwerte, welche auch von der Deutschen Strahlenschutzkommission (SSK) empfohlenen sind, können aber für die Beurteilung möglicher gesundheitlicher Wirkungen aller niederfrequenten elektromagnetischen Felder im 50 Hz-Bereich und damit auch für die Beurteilung von Haushaltsgeräten herangezogen werden.

    Im Abstand von 30 cm weisen Haushaltsgeräte Feldstärken auf, die deutlich unterhalb der Grenzwerte liegen:
    • Elektrischer Boiler 0,3 kV/m,
    • Stereoanlagen, Bügeleisen, Kühlschränke, Handmixer 0,1-0,2 kV/m,
    • Kaffeemaschinen und Fernsehgeräte
    Die Wasserversorgungsunternehmen vieler Gemeinden erheben Gebühren für Niederschlagswasser. Darunter ist das Wasser zu verstehen, das als Regen auf die durch Bebauung versiegelten Flächen des Grundstücks fällt und dann durch die Kanalisation abgeleitet werden muss. Heute bestehen in der Regel für Regenwasser und Abwasser getrennte Kanäle, wobei den Gemeinden selbst auch Kosten für die "Entsorgung" des Regenwassers entstehen.

    Für Hauseigentümer empfiehlt sich eine genaue Prüfung, ob im Gebührenbescheid die versiegelte Fläche korrekt angegeben ist. Sparen lässt sich hier durch Maßnahmen der Grundstücksgestaltung: Zufahrt nicht betonieren oder pflastern, sondern mit Kies belegen, Autostellplatz mit Gras bepflanzen, das durch ein befahrbares Stahlgitter wächst. Weitere Möglichkeiten sind Rasengittersteine, Holzpflaster und sogenannte Porenpflaster aus durchlässigen Betonsteinen. Je nach Gestaltungsmethode und -Material werden unterschiedliche Grade der Versickerung erzielt.

    Derartige Maßnahmen lohnen sich jedoch nur, wenn die betreffende Gemeinde die Gebühr zumindest teilweise anhand der versiegelten Fläche des jeweiligen Grundstücks ermittelt und nicht allein auf Basis des Trinkwasserverbrauchs. Wegweisend waren zu diesem Problem das Urteil des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofes (Az. 23B02.1937-W2K01.997) und die Abweisung der dagegen gerichteten Revision durch das Bundesverwaltungsgericht (BVerwG, Az. 9B51.03). Der Bayerische Verwaltungsgerichtshof hat entschieden, dass in bestimmten Fällen die Einführung einer gesplitteten Abwassergebühr erforderlich ist. Dabei werden die Kosten für die Schmutzwasser- und Niederschlagswasser-Beseitigung getrennt errechnet. Die Schmutzwasserkosten richten sich nach dem Trinkwasserverbrauch und die Kosten für die Niederschlagswasser-Beseitigung orientieren sich an der versiegelten Grundstücksfläche mit Kanalanschluss. Nach dem Urteil ist es bei einem Kostenanteil der Niederschlagswasser-Beseitigung von mehr als 12 Prozent an den gesamten Abwasserkosten angezeigt, eine gesplittete Abwassergebühr einzuführen.

    Eine Reihe weiterer Gerichtsurteile hat bestätigt, dass eine einheitliche Berechnung der Gebühren für Schmutzwasser und Niederschlagswasser nach dem Frischwasserverbrauch im Regelfall nicht mehr als zulässig angesehen werden kann (Hessischer VGH, Urteil vom 2.9.2009, Az. 5 A 631/08; VG Lüneburg, Urteil vom 31.5.2007, Az. 3 A 370/05). Dies gilt auch für kleine Gemeinden (VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 11.3.2010, Az. 2 S 2938/08).

    Teilweise machen gemeindliche Abwassersatzungen die Erhebung einer Gebühr für Niederschlagswasser davon abhängig, ob ein Anschluss ans Abwasserkanalnetz oder auch nur die Möglichkeit eines solchen Anschlusses besteht. Im letzteren Fall kann die Behörde jedoch nicht zunächst einen Grundstückseigentümer dazu verpflichten, Sickermulden für Niederschlagswasser auf seinem Grundstück anzulegen, und ihn dann trotz nicht bestehendem Kanalanschluss zur Bezahlung einer Abgabe für eingeleitetes Niederschlagswasser heranziehen ( OVG Rheinland-Pfalz zu Gewerbegrundstück, Az. 6 A 11142/06, Urteil vom 19.12.2006).
    Über die von den Wohnungseigentümern in der Versammlung gefassten Beschlüsse ist eine Niederschrift anzufertigen. Sie ist von dem Versammlungsvorsitzenden und einem der teil­neh­men­den Wohnungseigentümer sowie von dem Vorsitzenden des Ver­waltungsbeirates oder seinem Stellvertreter – sofern ein Ver­wal­tungs­beirat bestellt ist – zu unterschreiben (§ 24 Abs. 6 WEG).

    Die Anfertigung der Niederschrift durch den Verwalter muss so rechtzeitig erfolgen, im Regelfall spätestens eine Woche vor Ab­lauf der einmonatigen Anfechtungsfrist (§ 46 Abs. 1 Satz 2 WEG), dass jeder Wohnungseigentümer von seinem Ein­sichts­recht Gebrauch machen kann, um sich über die Inhalte der ge­fassten Beschlüsse zu informieren und gegebenenfalls danach zu entscheiden, ob er von seinem Beschlussanfechtungsrecht Gebrauch machen will oder nicht. Eine Verpflichtung des Ver­walt­ers zur Übersendung der Be­schluss­niederschrift besteht allerdings nicht. Im Verwaltungs­vertrag kann jedoch eine Regelung getroffen werden, die den Verwalter verpflichtet, den Wohnungseigentümern gegen zusätzliche Gebühr die Nieder­schrift rechtzeitig vor Ablauf der Anfechtungsfrist zu übersenden.

    Die Wirksamkeit der von den Wohnungseigentümern gefassten Beschlüsse hängt aber nicht von ihrer Aufnahme in die Nieder­schrift ab. Die Niederschrift ist insoweit nicht Voraussetzung für deren Gültigkeit. Vielmehr erlangen Beschlüsse der Woh­nungs­ei­gen­tümer ihre Rechtswirkung mit der durch den Ver­samm­lungs­vor­sit­zen­den vorzunehmenden Feststellung des Beschluss­er­geb­nisses in der Wohnungseigentümerversammlung (konstitutive Be­schluss­fest­stellung). Selbst die Feststellung eines falschen Er­gebnisses aufgrund falscher Stimmenwertung (Wertung von Stimm­ent­haltungen als Nein-Stimmen) oder falscher Stimmen­aus­zählung bewirkt nicht die Unwirksamkeit eines Beschlusses, vielmehr ist auch ein "falscher" Beschluss wirksam, wenn er nicht angefochten und durch das Gericht für ungültig erklärt wird.

    In der Teilungserklärung bzw. in der Gemeinschaftsordnung kann jedoch vereinbart werden, dass zur Gültigkeit eines Beschlusses die Unterzeichnung der Niederschrift durch den Versammlungsleiter sowie von zwei Verwaltungsbeiräten oder Wohnungseigentümern erforderlich ist. In diesem Fall müssen aber die unterzeichnenden Wohnungseigentümer in der Versammlung tatsächlich anwesend gewesen sein. Verweigert einer der Unterzeichnungsberechtigten seine Unterschrift wegen fehlerhafter Protokollierung, kann dessen Unterschrift nicht durch die eines anderen anwesenden Wohnungseigentümers ersetzt werden, es sei denn, dass die Unterschriftsverweigerung rechtsmissbräuchlich ist (LG Dortmund, 06.08.2013, 1 S 298/12, DWE 2013, 149).

    Der Niederschrift sind die mit der Tagesordnung übersandten Beschlussunterlagen sowie die Anwesenheitsliste und die Stimmrechtsvollmachten als Anlagen beizufügen.

    Neben der Niederschrift ist zusätzlich gemäß § 24 Abs. 7 WEG eine Beschlusssammlung zu führen, die nicht nur über die Be­schluss­in­halte Aufschluss gibt, sondern auch über Änderungen, Aufhebungen oder gerichtliche Entscheidungen zu den jeweiligen Beschlüssen und damit über deren aktuelle Rechtsfolgen infor­miert.
    Das Niedrig-Energiehaus zeichnet sich vor allem dadurch aus, dass Wärmeverluste durch Verwendung wärmedämmender Baumaterialien vermieden werden. Dies spart Energiekosten.

    Durch Energieeinsparung wird die CO2-Emission verringert. Neben dem Niedrigenergiehaus ist auch das sog. Passivhaus höchst energiesparend. Ob das Energieeinsparpotenzial des Niedrigenergiehauses aber tatsächlich ausgeschöpft wird, hängt naturgemäß von den Nutzern des Hauses, insbesondere von ihrem Lüftungsverhalten ab.

    Nutzer von Niedrigenergiehäusern können bis zu 40% Heizenergie einsparen im Vergleich zu Nutzern konventionell gebauter Häuser.

    Um den Niedrigenergiehaus-Standard zu erreichen, bietet sich die Kombination mehrerer technischer Komponenten an. Hierzu zählen eine Gebäudeform mit einem optimalen Verhältnis von umbautem Raum zur Fläche der Außenwände, Wärmeschutz an Außenwänden, Dach und Kellerdecke, luftdichte Gebäudehülle (zu messen im Blower-Door-Messverfahren), Wohnungslüftung mit Wärmerückgewinnung, regelbare Heizwärmeverteilung. Hinzu kommen Anlagen, die den Verbrauch von Primärenergie senken etwa durch effiziente Heizanlagen mit hohem Wirkungsgrad und Solaranlagen (Sonnenkollektoren und Photovoltaik).
    Beim Nießbrauch ist zwischen dem Nießbrauch an Sachen, dem Nießbrauch an Rechten und dem Nießbrauch an Ver­mö­gen zu unterscheiden. Beim Nießbrauch an Sa­chen ist wiederum zwischen dem Nießbrauch an beweglichen Sa­chen und dem Nießbrauch an Grund­stü­cken zu un­ter­schei­den. Ein Nießbrauch an Rechten ist nur möglich, wenn das Recht nutzbar ist. Ein Nießbrauch kann un­ent­gelt­lich, teil­entgeltlich oder entgeltlich eingeräumt werden. Cha­rak­te­ris­tisch für alle Fallgestaltungen des Nießbrauchs ist des­sen Unveräußerlichkeit. Nießbrauch kann auch nicht ver­erbt werden. Die Ausübung des Nießbrauchs kann aber Drit­ten überlassen werden. Man spricht hier von Über­tra­gung des Nießbrauchs.

    Vor größerer Bedeutung ist der Nießbrauch an Grund­stü­cken. Nießbrauch kann auch an Grundstücksteilen ein­ge­räumt werden, z. B. an bestimmten Wohnungen eines Miet­shau­ses. Möglich ist auch die Einräumung eines Nieß­brauch­srechts an einer Eigentumswohnung. In der Regel handelt es sich bei der Einräumung von Nießbrauch an Grund­stü­cken um eine steuerrechtliche Angelegenheit im Zu­sam­men­hang mit einer Erbschaft. Dabei wird zwischen dem Vor­be­halts­nießbrauch und dem Zuwendungsnießbrauch unterschieden. Beim Vorbehaltsnießbrauch überträgt der Grundstückseigentümer das Grundstückseigentum an den vorgesehenen Erben und behält sich das Nutzungsrecht vor. Beim Zuwendungsnießbrauch räumt der Grund­stücks­eigen­tümer dem vorgesehenen Erben den Nießbrauch ein.

    Der Nießbrauchberechtigte hat weitgehend die Stellung eines „wirtschaftlichen Eigentümers“. Das Nießbrauchrecht ist nicht nur ein Nutzungsrecht. Es beinhaltet nach § 1047 BGB auch die Verpflichtung der Tragung öffentlicher und privatrechtlicher Lasten, soweit diese bei Bestellung des Nießbrauchs bestanden haben. Zu den Lasten zählen auch Zinsen für bei der Nießbrauchsbestellung schon bestehende Grundschulddarlehen. Da der Nießbrauchsberechtigte jedoch nach wie vor nicht tatsächlicher Eigentümer ist, kann er keine weiteren Belastungen des Grundstücks vornehmen. Er kann also z. B. keine neue Grundschuld eintragen lassen. Er hat ferner auch den Nießbrauchsgegenstand – z. B. das Grundstück mit darauf befindlichem Haus – in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten. Auch gewisse Ausbesserungen und Erneuerungen muss er (im Rahmen üblicher Erhaltungsarbeiten) durchführen.
    Nießbrauch ist eine Form der Dienstbarkeit. Beim Nießbrauch wird ein Grundstück in der Weise belastet, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, berechtigt ist, entsprechende Nutzungen (zum Beispiel Mietzahlungen) zu erhalten. Der Nießbrauch spaltet – vereinfacht ausgedrückt – das juristische Eigentum vom wirtschaftlichen Eigentum ab. Beim Nießbrauch an einer Immobilie hat der Nießbraucher die Pflicht, das Gebäude zu unterhalten, also die Kosten für Instandhaltungen, Steuern, Versicherungen usw. zu zahlen.

    Er muss auch für Darlehenszinsen aus einer Beleihung des Objektes aufkommen. Allerdings kann auch vereinbart werden, dass der Eigentümer alle Bewirtschaftungs- und Kapitalkosten übernimmt ("Bruttonießbrauch"). Der Nießbrauch kann nicht nur bei Grundstücken oder beweglichen Sachen, sondern auch bei Vermögen, bei Rechten und an einer Erbschaft vereinbart werden. Der Nießbrauch ist ein nicht übertragbares und unvererbliches Recht.

    Ein Nießbrauch kann sowohl dadurch zustande kommen, dass der Eigentümer das Eigentum am Grundstück einem Dritten überträgt und sich den Nießbrauch vorbehält ("Vorbehaltsnießbrauch") oder dadurch, dass er einem Dritten den Nießbrauch am Grundstück einräumt und das Eigentum behält ("Zuwendungsnießbrauch"). Schließlich kann ein Eigentümer auch sein Testament so gestalten, dass der Erbe (zum Beispiel sein Sohn) das Eigentum am Grundstück erhält und ein Dritter (zum Beispiel sein Bruder) den Nießbrauch zugesprochen bekommt (Vermächtnisnießbrauch).

    In steuerlicher Hinsicht muss beim Nießbrauch folgendes bedacht werden: Steht dem Zuwendungsnießbrauch eine Gegenleistung (Einmalzahlung) gegenüber, dann handelt es sich beim Eigentümer um Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung, die er jedoch auf bis zu zehn Jahre verteilen kann. Erzielt der Nießbraucher bei entgeltlicher Bestellung des Nießbrauchs Einnahmen, handelt es sich dann um Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die er durch von ihm übernommene Bewirtschaftungs- und Kapitalkosten (Werbungskosten) schmälern kann. Verbleiben die Kosten beim Eigentümer, kann auch er sie als Werbungskosten absetzen. Die AfA für den Nießbrauch wird dem Nießbraucher zugesprochen, diejenige für das Gebäude dem Eigentümer. Beim Vorbehalts- und Vermächtnisnießbrauch entfallen diese Gestaltungsmöglichkeiten, da eine entgeltliche Bestellung nicht möglich ist.

    Auch eine Eigentumswohnung kann mit einem Nießbrauch belastet sein. Damit stellt sich die Frage nach der Stellung des Nießbrauchers in der Wohnungseigentümergemeinschaft. Nach herrschender Rechtsauffassung ändert die Belastung eines Wohnungseigentums mit einem Nießbrauch nicht die Rechtsstellung des im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümers. Ihm stehen weiterhin alle Rechte gemäß Wohnungseigentumsgesetz zu (BGH 07.03.2002 V ZB 24/01).

    Folglich ist der Nießbraucher weder zur Wohnungseigentümerversammlung einzuladen, noch steht ihm ein Teilnahmerecht bzw. Stimmrecht zu. Eine Ausnahme gilt für den Fall, dass der eingetragene Eigentümer ihn zur Vertretung bevollmächtigt, sofern nicht eine Vertretungsbeschränkung gemäß Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung entgegensteht. Ebenfalls ist er nicht berechtigt, Beschlüsse der Wohnungseigentümer gerichtlich anzufechten. Der Wohnungseigentümer kann jedoch gegenüber dem Nießbraucher verpflichtet sein, bei der Stimmabgabe in der Wohnungseigentümerversammlung dessen Interessen zu berücksichtigen oder auch nach dessen Weisung zu handeln.
    Wirtschaftlichen Erfolg bei Maklern oder in Immobilienunternehmen können Spezialisierungen bringen. Eine besondere Form der Spezialisierung ist das Bearbeiten einer Nische, genauer einer Marktnische.

    „Eine Nische ist eine eng definierte Gruppe, die einen bestimmten Mix von Vorteilen und Nutzen anstrebt. Marketing-Spezialisten spüren Nischen normalerweise auf, indem sie ein Marktsegment in Teilsegmente aufsplitten.“1

    Eine attraktive Nische ist wie folgt gekennzeichnet:

    • Der Kunde eines Nischensegments hat einen bestimmten Mix an Bedürfnissen.
    • Er ist bereit, dem Unternehmen für das Angebot, das seine Bedürfnisse am besten erfüllt, eine Prämie zu bezahlen.
    • Die Nische ist wahrscheinlich nicht attraktiv für Konkurrenten.
    • Die Nische beinhaltet bestimmte Skalen- und Synergieeffekte durch Spezialisierung.
    • Die Nische weist ein gewisses Größen-, Gewinn- und Wachstumspotenzial auf.2

    Unter den Maklern gibt es neben Spezialisierungen auf bestimmte Teilmärkte (2-Zimmer-Stadtwohnungen, Doppelhaushälften in Oberzentren, Einfamilienhäuser auf dem Lande) bestimmte Nischen.
    Beispielsweise vermitteln einzelne Makler Resthöfe vorhergehender landwirtschaftlicher (Groß-) Betriebe zu Wohnzwecken oder Mietwohnungen für studentische Wohngemeinschaften.

    Studentisches Wohnen kann auch in der immobilienwirtschaftlichen Projektentwicklung, in der Verwaltung beziehungsweise dem Management von Immobilien und als Finanzierungs- sowie Investitionsobjekt eine lohnende Nische in Deutschlands Universitätsstädten und Studentenhochburgen sein.

    Den allgemeinen Gegenpol zu jemandem, der eine Nische besetzt, stellt der Generalist dar.

    1vgl. Kottler, Philip, Marketing Management, 11th edition 2003, S. 280/281
    2ebenda
    Abkürzung für: Neue Juristische Wochenschrift / Zeitschrift
    Abkürzung für: NJW-RechtsprechungsReport Zivilrecht / Zeitschrift
    Abkürzung für: Nebenkosten
    Abkürzung für: Neubaumietenverordnung
    Abkürzung für: Verordnung über die Ermittlung der zulässigen Miete für preisgebundene Wohnungen von 1970 (= Neubaumietenverordnung).
    Diese Darlehenssumme ist entscheidend für die Berechnung von Zinsen, Tilgung, Disagio und Bearbeitungsgebühr. Die Nominalschuld unterscheidet sich von dem tatsächlichen Auszahlungsbetrag, bei dem die Bearbeitungsgebühren oder das Disagio schon abgezogen wurden.
    Der Nominalzins bezieht sich auf den geschuldeten Kreditbetrag, ohne dass die Kreditnebenkosten dabei berücksichtigt werden. Er enthält also weder Bearbeitungsgebühren noch ein Disagio. Im Gegensatz dazu steht der Effektivzins, der diese Kosten mit berücksichtigt.

    Der Nominalzins wird auch als Gegenbegriff zum Realzins verstanden. Im Nominalzins ist die Inflationsrate enthalten, während der Realzins der inflationsbereinigte Zins ist. Im Vergleich zum Nominalzins ist der Liegenschaftszins ein Realzins, weil dieser sich nicht auf einen inflationsabhängigen Geldbetrag bezieht, sondern auf ein ertragsfähiges, inflationsunabhängiges Grundstück.
    Eine einheitliche, allgemein anerkannte Definition für Non-Performing Loans existiert bislang nicht. Im engeren Sinne werden darunter ernsthaft ausfallgefährdete Kredite verstanden, die bereits zu drei oder mehr aufeinander folgenden Zahlungsterminen nicht mehr ordnungsgemäß bedient worden sind.

    Im weiteren Sinne wird die Bezeichnung für Kredite verwendet, bei denen es zu Abweichungen vom Tilgungsplan gekommen ist. Sie werden auch als Subperforming Loans bezeichnet.

    Weitere, häufig synonym für Non-Performing Loans oder Subperforming Loans verwendete Begriffe sind Faule Kredite, Notleidende Kredite, Problemkredite, Distressed Loans, Defaulted Loans, Non-Core Loans.

    Bei Non-Performing-Loans-Transaktionen werden Not leidende Darlehen an spezialisierte Abwickler wie Lone Star oder Goldmann Sachs veräußert, die sich aus diesem Geschäft überdurchschnittliche Renditen im zweistelligen Bereich erhoffen. Im Gegensatz zu den USA, Japan und anderen europäischen Ländern (z. B. Italien) wurden in Deutschland derartige Transaktionen erst vor wenigen Jahren am Markt eingeführt.

    Der  Veräußerer nimmt zwar Abschläge auf die Nominalkreditsumme hin, gleichwohl bieten sich ihm folgende Vorteile:
    • Reduzierung der Eigenkapitalunterlegung (Basel II) und Einsetzung des freigesetzten Kapitals im profitableren Neugeschäft,
    • Kreditrisikominimierung (sog. Risk Transfer) und Verbesserung des Rating,
    • Einsparung von Personalkosten und sonstiger eingesetzter Ressourcen (Intensivbetreuungs- und Abwicklungsabteilungen),
    • Bilanzbereinigung und Erhöhung der Transparenz.

    Die Konzeption von Geldanlageprodukten auf der Basis ausfallgefährdeter Kredite war ein Hauptauslöser der Subprime-Krise in den USA ab 2006 und damit auch der weltweiten Finanzkrise.
    Die Non-Recourse-Finanzierung ist eine regresslose Finanzierung, d. h. ohne Rückgriff. Es ist eine Variante der internationalen Projektfinanzierung, bei der die beteiligten Banken alle Risiken übernehmen und auf jeden Rückgriff auf die Projektträger verzichten.

    Man versteht darunter eine Finanzierung z.B. für Kapitalgesellschaften ohne persönliche Haftung der einzelnen Gesellschafter. Diese Finanzierungsvariante bietet sich beispielsweise für in- oder ausländische Beteiligungsgesellschaften an.

    Bei dieser Finanzierungsvariante beleihen Bankpartner Gewerbeimmobilien bis ca. 70% des Beleihungswertes bzw. wohnwirtschaftlich genutzte Immobilien bis ca. 80% des Beleihungswertes. Der Beleihungswert richtet sich vor allem nach dem sogenannten Ertragswert der Immobilie.
    Das nonterritoriale Büro ist ein Büro ohne feste persönliche Arbeitsplätze. Die vorhandenen Arbeitsplätze werden von den Beschäftigten nach dem Prinzip des Desksharing genutzt.
    Die "Normalherstellungskosten 2010" der Sachwertrichtlinie dienen der Ermittlung des Sachwertes baulicher Anlagen (ohne Außenanlagen), der Herstellungskosten eines Gebäudes, der Ermittlung von Flächen und Rauminhalten vieler verschiedener Gebäudearten. Sie löst die NHK 2000 ab.

    Nach der amtlichen Verlautbarung des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung ist ihr Zweck, die Vorgehensweise bei der Ermittlung von Gebäudesachwerten genau festzulegen. Rechtsgrundlage sind die §§ 21 – 23 ImmoWertV.

    Beschrieben wird in der Sachwertrichtlinie das Verfahren, das über den ermittelten „vorläufigen Sachwert“ von 36 verschiedenen Gebäudearten über die Marktanpassung mit Hilfe von Sachwertfaktoren unter Berücksichtigung objektspezifischer Grundstücksmerkmale zum Verkehrswert führt.

    Bereits mit Einführung der Normalherstellungskosten 1995 – die noch Regionalfaktoren enthielten - wurde die frühere Berechnungsgrundlage des Basisjahrs 1913 ersetzt. Eine Erweiterung wurde in den NHK 2000 vorgenommen. Es handelt sich um ein Tabellenwerk mit 95 Gebäudetypen, wobei nach Objektart, Baualtersgruppe und Bauweise, Ausstattungsstandard usw. differenziert wird. Änderungen des Umsatzsteuersatzes werden durch Einbeziehung in den Baupreisindex berücksichtigt. Die sich auf die Flächen beziehende Berechnungsgrundlage ist die Brutto-Grundfläche (BGF) im Sinne der DIN 277.

    Diese ist gegenüber dem Brutto-Rauminhalt (BRI), dessen Kosten in den NHK 95 ebenfalls noch angegeben waren, nunmehr als ausschließliche Berechnungsgrundlage heranzuziehen.

    Lediglich für Objekttypen, bei denen die Brutto-Grundfläche keinen sinnvollen Berechnungsbezug herstellt (zum Beispiel Lagergebäude, Industriegebäude, Werkstätten) wurden die Kosten pro Kubikmeter Brutto-Rauminhalt angegeben.
    Mittels einer Normenkontrollklage kann eine Rechtsnorm – also zum Beispiel ein Gesetz, eine Verordnung oder eine gemeindliche Satzung – auf die Vereinbarkeit mit höherrangigem Recht überprüft werden. Denn jedes Gesetz muss sich beispielsweise im Einklang mit der deutschen Verfassung – dem Grundgesetz – befinden.

    Es gibt mehrere Unterarten dieser Verfahrensart:
    Bei der konkreten Normenkontrollklage kann ein konkreter Rechtsfall nicht gelöst werden, ohne die Frage zu beantworten, ob das dafür entscheidende parlamentarische Gesetz sich in Übereinstimmung mit der Verfassung befindet. Das Gericht legt das Gesetz je nach betroffener Verfassung dem Verfassungsgericht des Bundeslandes oder dem Bundesverfassungsgericht vor (Art. 100 GG). Bis zu dessen Urteil ruht das Verfahren im Ausgangsfall.

    Bei der abstrakten Normenkontrollklage wird eine Rechtsnorm (keine Verwaltungsvorschrift) ohne konkreten zugrunde liegenden Fall durch das Bundesverfassungsgericht geprüft. Diese Prüfung kann von der Bundesregierung, einer Landesregierung oder einem Viertel der Mitglieder des Bundestages beantragt werden (Art. 93 Abs. 1 Nr. 2 Grundgesetz) – also nicht von einem Bürger.

    Ausnahmen sind einige Bundesländer, in denen die Landesverfassung auch dem Bürger die Möglichkeit einer abstrakten Normenkontrollklage gewährt. Die Bezeichnungen dieser Klage können dann jedoch abweichend sein.

    So wird sie in Bayern als Popularklage bezeichnet. Dort besagt Art. 98 der Verfassung des Freistaates Bayern: „Der Verfassungsgerichtshof hat Gesetze und Verordnungen für nichtig zu erklären, die ein Grundrecht verfassungswidrig einschränken.“
    In Hessen existiert die sogenannte Volksklage. Sie hat zur Voraussetzung, dass ein Prozent der Stimmberechtigten den Antrag unterstützen.

    Im Verwaltungsrecht richtet sich das Verfahren des Normenkontrollantrages nach § 47 Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO). Nach dieser Vorschrift können die Oberverwaltungsgerichte und Verwaltungsgerichtshöfe über die Gültigkeit von auf Grundlage des Baugesetzbuches erlassenen Satzungen und Rechtsverordnungen entscheiden – sowie nach landesrechtlicher Festlegung auch über andere im Rang unter dem Landesgesetz stehende Rechtsvorschriften.

    Einen entsprechenden Antrag stellen kann jede natürliche oder juristische Person, die geltend macht, durch die Rechtsvorschrift oder deren Anwendung in ihren Rechten verletzt zu sein beziehungsweise in absehbarer Zeit verletzt zu werden, ferner auch jede Behörde. Dies muss innerhalb eines Jahres nach Bekanntmachung der Rechtsvorschrift geschehen.

    Gegen einen Bebauungsplan oder eine Satzung nach § 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 und 3 oder § 35 Abs. 6 des Baugesetzbuchs kann auf diesem Weg nicht vorgegangen werden, wenn der Antragsteller Argumente vorbringt, die er im Rahmen der öffentlichen Auslegung oder der Beteiligung der betroffenen Öffentlichkeit nicht oder verspätet geltend gemacht hat, aber hätte geltend machen können, und wenn auf diese Rechtsfolge im Rahmen der Beteiligung aufmerksam gemacht wurde.
    Ein Normobjekt ist ein hinsichtlich Größe, Alter, Lageeigenschaften und Qualität genau definiertes Immobilienobjekt. Normobjekte haben keine wertbeeinträchtigenden Zustandsmerkmale (z.B. Reparaturstau). Da die am Immobilienmarkt gehandelten Realobjekte in der Regel nicht in das Definitionsraster eines Normobjektes passen, erfolgt Bewertung eines Normobjektes aus der Ableitung der am Immobilienmarkt für Realobjekte erzielten Preise über Zu- und Abschläge. Normobjekte haben im Rahmen der Immobilienmarktforschung Bedeutung für Zeitreihenanalysen der Immobilienpreise, aber auch für die Erstellung von Raumindizes. Sie sind Grundlage des IVD-Preisspiegels.
    Der Notar ist ein von der Justizverwaltung eines Bundeslandes nach dem Bedarfsprinzip bestellter Volljurist, der bestimmte Aufgaben im Rahmen der freiwilligen Gerichtsbarkeit und der Rechtspflege wahrzunehmen hat. Voraussetzung der Bestellung ist eine in der Regel dreijährige Anwärterzeit als Notarassessor. Bei Immobiliengeschäften ist die Mitwirkung des Notars vielfach erforderlich (notarielle Beurkundung).

    Bei den Rechtsgeschäften, die vom Notar beurkundet werden, hat der Notar nach dem Beurkundungsgesetz eine besondere Belehrungspflicht. Er muss die Parteien über die rechtliche Tragweite des Vertrages aufklären, den die Parteien schließen wollen. Alle Beurkundungen, die der Notar vornimmt, sind in zeitlicher Reihenfolge in ein gebundenes Register einzutragen (Urkundenrolle).

    Für seine Tätigkeit erhält der Notar Gebühren und Auslagen. Die wurden bis Ende Juli 2013 nach der Kostenordnung berechnet. Seit 1. August 2013 ist das Gerichts- und Notarkostengesetz einschlägig. Durch die Neuregelung wurde das Gebührensystem vereinfacht. Gebührenvereinbarungen sind weiterhin unzulässig. Zur Absicherung der finanziellen Abwicklung eines beurkundeten Geschäftes kann der Notar ein besonderes Konto ("Notaranderkonto") zur Verfügung stellen, über das er treuhänderisch verfügt.
    Nach der Beurkundung z.B. eines Grundstückskaufvertrages muss dieser Vertrag auch "vollzogen" werden. Es müssen Anträge an das Grundbuchamt gestellt werden, die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes muss besorgt werden usw. Dafür hat der Notar speziell ausgebildetes Personal, nämlich den/die Notargehilfen/in.
    Notare haben gegenüber den Personen, deren Geschäfte sie beurkunden, verschiedene Aufklärungs- und Sorgfaltspflichten.

    Die Grundregel für die Haftung der Notare ist § 19 Bundesnotarordung (BNotO).
    Nach dieser Vorschrift haften Notare für vorsätzlich und fahrlässig erfolgte Amtspflichtverletzungen. Der Notar hat danach einem anderen den Schaden zu ersetzen, den dieser wegen der Amtspflichtverletzung erlitten hat. Aus einer Haftung wegen fahrlässiger Amtspflichtverletzungen kann in der Regel nur dann Schadenersatz verlangt werden, wenn es keine andere rechtliche Anspruchsgrundlage gibt. Der Staat haftet nicht an Stelle des Notars.

    Was die Amtspflichten des Notars sind, ergibt sich aus anderen Vorschriften der Bundesnotarordnung (BNotO).
    Eine dieser Vorschriften ist § 28. Danach hat ein Notar „durch geeignete Vorkehrungen die Wahrung der Unabhängigkeit und Unparteilichkeit seiner Amtsführung, insbesondere die Einhaltung der Mitwirkungsverbote und weiterer Pflichten“ sicherzustellen.

    Die Mitwirkungsverbote sind in § 3 BNotO geregelt.
    Danach darf der Notar nicht bei Beurkundungen mitwirken, die ihn selbst, ihm nahestehende Personen, Familienangehörige oder Unternehmen betreffen, an denen er in bestimmtem Maße beteiligt ist.

    Der Notar muss über den Inhalt seiner Amtsgeschäfte Verschwiegenheit bewahren. Er muss Beurkundungen, die gegen die gesetzlichen Regeln verstoßen, ablehnen. Gleichzeitig darf er jedoch eine Beurkundung nicht ohne ausreichenden Grund verweigern – dies kann zu einigen Komplikationen führen.

    Bei Grundstückskaufverträgen gehört es zu den Aufgaben des Notars, zuerst das Grundbuch zu prüfen, um die Daten des Verkäufers zu verifizieren und etwaige Belastungen festzustellen. Den Entwurf des Kaufvertrages muss er so rechtzeitig den Parteien zur Verfügung stellen, dass diese sich über den Vertragsinhalt klar werden können – dies sind in der Regel zwei Wochen. Eine Nichtbeachtung dieser Frist kann zu Schadenersatzansprüchen führen. Bei der Beurkundung muss der Vertrag zwingend vorgelesen werden.
    Bestimmte Verträge müssen vom Notar beurkundet werden, damit sie wirksam werden. Dies sind u. a. der Grundstückskaufvertrag, der Bauträgervertrag, die Bestellung eines Erbbaurechts, sowie die Einräumung von Wohneigentum. Die Rolle des Notars besteht darin, den Vertragswillen der Parteien zu erforschen und zu formulieren. Er muss die Vertragsparteien über die rechtlichen Konsequenzen des Geschäfts belehren und ihre Erklärungen klar und eindeutig in der Urkunde wiedergeben. Mit der Unterschrift der Parteien auf der Urkunde wird bestätigt, dass der formulierte Vertragsinhalt dem Vertragswillen beider Parteien entspricht.

    Voraussetzung dafür, dass ein Notar einen Vertrag beurkunden kann, sind Informationen, die er sich über Vor- und Familienname, Anschriften und die Güterstände der an der Beurkundung teilnehmenden Parteien verschaffen muss. Diese identifizieren sich durch Vorlage eines Personalausweises oder eines Reisepasses. Daraus ergeben sich auch die Geburtsdaten der Parteien.

    Im Beurkundungsgesetz ist geregelt, dass der Notar bei einem Verbrauchervertrag dem Verbraucher ausreichend Zeit gibt, den Vertragsentwurf vor der Unterschrift zu prüfen. Er soll den Entwurf des Vertrags 14 Tage vor dem Termin zur Beurkundung dem Verbraucher zur Verfügung stellen. Wenn die Frist unterschritten wird, sollen die Gründe dafür im Kaufvertrag angegeben werden. Mit dieser Vorschrift soll der Verbraucher geschützt werden. Er soll genügend Zeit haben, sich die Tragweite des Geschäfts vor Augen zu führen und alle Risiken abwägen und Fragen klären.
    Die Urschrift einer notariellen Urkunde ist die Originalniederschrift einer notariell beurkundeten Willenserklärung und verbleibt in der Verwahrung des Notars. Die Ausfertigung vertritt die Urschrift im Rechtsverkehr. Damit kommt die Vorlegung der Ausfertigung der Vorlegung der Urschrift gleich. Sie ist eine Abschrift der Urschrift mit der Überschrift "Ausfertigung" und dem zwingenden Vermerk, dass sie mit der Urschrift übereinstimmt.

    Besondere Bedeutung kommt der Ausfertigung bei Vollmachtsurkunden zu.

    Bei der beglaubigten Abschrift handelt es sich um eine einfache Abschrift der Urschrift mit dem Vermerk des Notars, dass sie mit der Hauptschrift übereinstimmt. Dieser Beglaubigungsvermerk muss Ort und Tag der Ausstellung angeben und ist mit dem Siegel oder dem Stempel und der Unterschrift des Notars zu versehen. Der Besitz einer beglaubigten Abschrift ersetzt im Rechtsverkehr nicht den Besitz einer Ausfertigung.
    Die Bundesnotarordnung verpflichtet den Notar, für seine Leistungen die gesetzlich vorgeschriebenen Gebühren zu erheben. Seit 1. August 2013 sind diese Gebühren durch das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG ) festgelegt. Für Beurkundungsaufträge vor dem 1. August 2013 war die Kostenordnung maßgeblich.

    Der Sinn dieses Systems besteht darin, dass die Dienstleistungen der Notare für jedermann verfügbar bleiben. Die Neuregelung enthält eine abschließende Aufzählung und Definition aller Kostentatbestände. Auf Auffangtatbestände wurde verzichtet; für vorzeitig beendete Beurkundungsverfahren, Entwurfsfertigung oder isolierte Beratung wurden eigene Gebührentatbestände geschaffen.

    Die Hauptänderung der Gebührensystematik gegenüber der früheren Kostenordnung besteht darin, dass nun keine Akt-, sondern Verfahrensgebühren verlangt werden. So fallen die Beurkundungsverfahrensgebühr, die Vollzugsgebühr und die Betreuungsgebühr im gleichen Verfahren nur jeweils einmal an. Jede Urkunde gilt als eigenes Beurkundungsverfahren.

    Gebührenvereinbarungen sind unzulässig und sind, wenn getroffen, unwirksam. Dies legt § 125 GNotKG fest. § 17 Abs. 1 Bundesnotarordnung verpflichtet den Notar, die gesetzlichen Gebühren auch wirklich zu erheben.
    Grundstücke, die durch Nachbargrundstücke vom Zugang zu Versorgungs- und Abwasserleitungen abgeschnitten sind, können ein Notleitungsrecht geltend machen. Vorschriften hierzu finden sich allerdings nicht in allen Nachbarschaftsgesetzen der Bundesländer. In der Rechtsprechung wird hier die analoge Anwendung des Notwegerechts als Beurteilungsgrundlage herangezogen (BGH, Urteil vom 22.6.1990, Az. V ZR 59/89).
    Ein Nottestament ist ein Testament, das besonderen Regeln unterliegt. Es wird erstellt, wenn ein Mensch zu schwach oder zu krank ist, um noch ein eigenhändiges Testament niederzuschreiben, mit seinem baldigen Ableben zu rechnen ist und durch irgendwelche Umstände auch kein Notar rechtzeitig zur Stelle sein kann, um ein notarielles Testament aufzunehmen.

    Man unterscheidet dabei das Bürgermeistertestament und das Testament vor drei Zeugen. Das Bürgermeistertestament wird gemäß § 2249 des Bürgerlichen Gesetzbuches durch den Bürgermeister der Gemeinde aufgenommen, in der sich der Betreffende gerade aufhält. Dies ist zulässig, wenn zu erwarten ist, dass derjenige sterben wird, bevor ein Notar zur Stelle sein kann. Der Sterbende teilt dem Bürgermeister mündlich mit, was sein letzter Wille ist. Dieser muss eine Niederschrift anfertigen. Es müssen zwei Zeugen zugegen sein. Zeugen und Bürgermeister müssen unterschreiben. Erben bzw. Testamentsvollstrecker können nicht gleichzeitig Zeugen sein.

    Das Nottestament vor drei Zeugen ("Dreizeugentestament") ist für den Fall gedacht, dass ein Sterbender sich an einem Ort aufhält, der durch außergewöhnliche Umstände (Überschwemmung, Sturmflut, Erdrutsch) so von der Außenwelt abgeschnitten ist, dass kein Notar ihn rechtzeitig erreichen kann und dass auch ein Testament mit Hilfe des Bürgermeisters ausscheidet. Hier wird der letzte Wille mündlich den drei Zeugen mitgeteilt, die eine Niederschrift darüber anfertigen und sie unterschreiben müssen.

    Die Zeugen haben beim Nottestament in jedem Fall eine wichtige Position und eine Verantwortung. Insbesondere beim Dreizeugentestament sind sie diejenigen, die den letzten Willen des Sterbenden korrekt zu Papier bringen müssen. Als Zeugen zählen daher nur Personen, die sich von Anfang an für diese Aufgabe bereit gefunden haben und die die ganze Zeit zugegen waren. Ein zufälliger Mithörer, etwa ein Besucher am Krankenbett, kann nicht später als Zeuge "nachgereicht" werden (Kammergericht Berlin, Beschluss vom 29.12.2015, Az. 6 W 93/15). Zwei Zeugen reichen nicht aus. Ein Zweizeugentestament gab es in der früheren DDR, dies gibt es heute jedoch nicht mehr.

    Überlebt der Erblasser wider Erwarten und gesundet soweit, dass er auch einen Notar aufsuchen könnte, hat er drei Monate Zeit, ein herkömmliches eigenhändiges oder notarielles Testament zu errichten. Nach Ablauf dieser Frist wird das Nottestament unwirksam.
    Der Eigentümer eines Grundstückes, das keine direkte Anbindung an öffentliche Wege hat, kann von seinem Nachbarn verlangen, dessen Grundstück benutzen zu dürfen, um die notwendige Verbindung herzustellen (§ 917 BGB). Dafür hat der Notwegeberechtigte jährlich im Voraus eine Geldrente zu bezahlen. Das Recht auf Rente geht allen anderen Rechten an dem belasteten Grundstück vor, auch wenn es nicht im Grundbuch eingetragen wird. Wird für das bisher von der öffentlichen Straße "abgeschnittene" Grundstück eine neue eigene Verbindung zur Straße hergestellt, endet das Notwegerecht.

    Das Notwegerecht muss nicht eingeräumt werden, wenn der Nachbar durch eigene, willkürliche Schritte sein Grundstück vom Zugang zur öffentlichen Straße abgeschnitten hat. Wird durch den Verkauf eines Grundstücksteils der verkaufte oder behaltene Teil von der Verbindung zur öffentlichen Straße abgeschnitten, muss der Eigentümer des Grundstücksteils, über den bisher die Verbindung geführt hat, den Notweg hinnehmen. Das Gleiche gilt beim Verkauf von einem von mehreren Grundstücken, die dem selben Eigentümer gehören (§ 918 BGB).

    Sträubt sich der Grundstücksnachbar, so können Richtung und Umfang des Notweges durch ein Gerichtsurteil bestimmt werden. Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass es ein Notwegerecht nur für Eigentümer gibt, nicht aber für Mieter oder Pächter. In dem verhandelten Fall ging es um ein Bootshaus auf einem zugangslosen Seegrundstück in Mecklenburg-Vorpommern. Der BGH verwies den Mieter auf den Gesetzeswortlaut (Urteil vom 5.5.2006, Az. V ZR 139/05). Der Mieter hat hier allenfalls die Möglichkeit, sich an den Vermieter zu wenden, damit dieser gegenüber dem Nachbarn das Notwegerecht durchsetzt. Der Vermieter wiederum darf ohne Weiteres das Notwegerecht für den Mieter geltend machen, da es ja um die Nutzungsmöglichkeit seines eigenen Grundstückes geht und er selbst Anspruchsinhaber ist. Er kann gegenüber dem Mieter aus dem Mietvertrag sogar dazu verpflichtet sein, das Notwegerecht durchzusetzen, da ohne ein solches gegebenenfalls keine vertragsgemäße Grundstücksnutzung stattfinden kann.
    Eine notwendige Treppe ist ein Begriff aus dem Baurecht und bezeichnet eine Treppe, die notwendig ist, um Höhenunterschiede in Gebäuden zu überwinden. In Ausnahmefällen ist auch eine flach geneigte Rampe zulässig. Um den verschiedenen Sicherheitsbestimmungen (zum Beispiel hinsichtlich der Rettungswege) der einzelnen Gebäudetypen gerecht zu werden, wird die Ausführung der notwendigen Treppe in den Landesbauordnungen (LBO) vorgegeben.
    Nowakeln (nowakln = Bayerisch) bedeutet kompetentes und erfolgreiches Immobilienverkaufen. Dieser Begriff ist als Marke urheberechtlich durch die Firma Nowak Immobilien AG aus Berchtesgaden geschützt.
    Abkürzung für: Non-Performing Loans
    Abkürzung für: Netto-Rauminhalt
    Nutzen als subjektiver Wert

    Unter Nutzen versteht man einen subjektiven Wert. Der Begründer der subjektiven Wertlehre war Hermann H. Gossen. Er formulierte zwei Gesetze (Gossensche Gesetze) in seinem Werk „Entwicklung der Gesetze des menschlichen Verkehrs und der daraus fließenden Regeln für menschliches Handeln.“

    Das erste Gossensche Gesetz lautet: "Die Größe eines und desselben Genusses nimmt, wenn wir mit der Bereitung des Genusses ununterbrochen fortfahren, fortwährend ab, bis zuletzt Sättigung eintritt." Das leuchtet unmittelbar ein. Während für den Durstigen ein Glas Wasser sehr wichtig ist, nimmt für ihn der Wassergenuss mit zunehmendem Wasserkonsum ab. Übertragen auf das Konsumgut Wohnen ist daraus zu folgern, das mit zunehmender Größe einer Wohnung für einen konstant groß bleibenden Haushalt der Nutzen jedes zusätzlichen Quadratmeters an Wohnfläche abnimmt, zumal die Nutzung auch mit einem Pflegeaufwand verbunden ist.

    Das zweite Gossensche Gesetz (Grenznutzenausgleichsgesetz) lautet: "Der Mensch, dem die Wahl zwischen mehreren Genüssen frei steht, dessen Zeit aber nicht ausreicht, alle vollaus sich zu bereiten, muss, wie verschieden auch die absolute Größe der einzelnen Genüsse sein mag, um die Summe seines Genusses zum Größten zu bringen, bevor er auch nur den größten sich vollaus bereitet, sie alle teilweise bereiten, und zwar in einem solchen Verhältnis, dass die Größe eines jeden Genusses in dem Augenblick, in welchem seine Bereitung abgebrochen wird, bei allen noch die gleiche bleibt. Es folgt dieses aus dem „Gesetz der Abnahme der Genüsse."

    Übertragen auf die Konsumgüter Wohnen, Lebensunterhalt und Urlaubsreisen bedeutet dies, dass das konstante Ausgabenvolumen und damit die hierfür zur Verfügung stehenden Mittel so verteilt werden, dass sich daraus ein Genussoptimum ergibt. Verringert der Konsument die Ausgaben für den Lebensunterhalt um sich einen längeren Urlaub leisten zu können, dann kann sich daraus eine Steigerung des Gesamtnutzens ergeben. Mit dem Verschieben der Ausgabeneinheiten kann so lange fortgefahren werden, bis der Gesamtnutzen ein Maximum erreicht – immer unter der Vorgabe eines konstant bleibenden Budgets.

    Neben dem Nutzenbegriff der subjektiven Wertlehre gibt es andere Definitionen von Nutzen. Er kann sich auf einen Haushalt ebenso wie auf ethische Haltungen beziehen. Das Pareto-Optimum (benannt nach Vilfredo Pareto) beschreibt z.B. einen Zustand, in dem es nicht möglich ist, eine Veränderung eines gegebenen Zustandes eines Individuums herbeizuführen, ohne dabei ein anderes Individuum zu benachteiligen.

    Weitere Nutzenkategorien

    Eine andere Nutzenkategorie neben jener, die Individuen betreffen, ist der volkswirtschaftliche Nutzen, der mit Maßnahmen verbunden ist, die eine bestimmte Bevölkerungsgruppe allgemein betreffen. Beispiele sind Schallisolierungsmaßnahmen entlang von Autobahnen, die Erweiterung von Stromversorgungsnetzen oder die Errichtung von Einkaufszentren usw. Sie führen zu Lageverbesserungen, die sich in Wertsteigerungen von Grundstücken niederschlagen. Ähnliches gilt für den kulturellen Nutzen, zum Beispiel durch die Errichtung eines Konzertsaales, oder den sozialen Nutzen, der sich aus der Einrichtung von Fürsorgeeinrichtungen für benachteiligte Personengruppen ergibt.

    Nutzenmessung

    Je nach Interpretation des Nutzenbegriffs gibt es unterschiedliche Antworten auf die Frage, wie Nutzen gemessen werden kann. Ist Nutzen in absoluten Zahlen ausdrückbar, dann erfolgt die Messung mit Kardinalzahlen. Ist nur feststellbar, dass es eine Bevorzugungsskala eines nicht kardinal messbaren Nutzen gibt, dann erfolgt die Nutzenmessung ordinal, das heißt in Form von Einreihungen der verschiedenen nutzenstiftenden Güter in eine Skala von oben nach unten ohne Gewichtung in absoluten Zahleneinheiten, meist in Form römischer Zahlen. Im immobilienwirtschaftlichen Bereich entspricht zum Beispiel die Einordnung der Lagequalitäten (1a-Lage, 1b-Lage, 2a-Lage usw.) einer ordinalen Reihung. Denkbar wäre aber auch eine kardinale Zuordnung etwa durch Ermittlung von Publikumsfrequenzen in den verschiedenen Lagen.
    Abkürzung für: Nutzungsentgeltverordnung
    Abkürzung für: Nutzfläche
    Unter der Nutzfläche versteht man denjenigen Teil der Grundfläche eines Gebäudes, der für die jeweilige Zweckbestimmung genutzt werden kann. Die Grundfläche selbst ist wiederum die Bodenfläche, die das Gebäude insgesamt umschließt.

    Nicht zur Nutzfläche gehören Technik- und Heizungsräume sowie Verkehrsflächen, also Eingänge, Flure und Treppenhäuser. Die DIN 277 / 2005 teilt die Nutzfläche in verschiedene Teile ein: Aufenthalt und Wohnen, Büroarbeit, Maschinen- und Handarbeit / Produktion / Experimente, Verteilen und Verkaufen / Lagern, Kultur und Unterricht / Bildung, Pflegen und Heilen sowie sonstige Nutzungen.

    Insbesondere in der Wohnungsanzeige und dem Immobilien-Exposé sollte der Begriff Nutzfläche nicht als Synonym für Wohnfläche verwendet oder mit diesem vermischt werden. Die Berechnung der Wohnfläche richtet sich nach der Wohnflächenverordnung, sie stellt den zum Wohnen verwendbaren Teil der Nutzfläche dar. Bei der Berechnung der Wohnfläche sind verschiedene Regeln zu beachten, die zu Abweichungen von der Nutzfläche führen – dies betrifft zum Beispiel den prozentualen Flächenabzug für Flächen unter Dachschrägen oder die Anrechnung von Balkonen oder Terrassen. Falsche Angaben der Wohnfläche können später zu Mietrückforderungen für jahrelange Zeiträume führen. Bei Verwendung missverständlicher Abkürzungen in der Immobilienwerbung besteht Abmahngefahr.

    Der Nutzflächenfaktor ist eine Bezugsgröße, die das Ver­hältnis von Nutzfläche zu Geschossfläche bezeichnet. Mit ihrer Hilfe lassen sich aus Geschossflächen überschlägig Nutzflächen beziehungsweise Wohnflächen errechnen.
    Bei Bürogebäuden beträgt z. B. der Nutzflächenfaktor etwa 0,8 (1 Quadratmeter Geschossfläche = 0,8 Quadrat­me­ter Nutzfläche). Bei Wohngebäuden (Geschoss­bau) wird – abhängig vom Baujahr – von einem Faktor zwischen 0,72 (Gebäude mit Baujahr vor 1900) und 0,78 (neue Gebäude) ausgegangen.
    Die Nutzung des Wohnungseigentums zum Wohnen ist unproblematisch. Anders verhält es sich beim Teileigentum, für das in aller Regel in der Gemeinschaftsordnung die Nutzungsart bestimmt ist. Diese Nutzungsbeschränkung muss respektiert werden. Ausnahmen sind nur in einem sehr geringen, die übrigen Wohnungseigentümer nicht wesentlich beeinträchtigenden Umfange möglich. Soll eine Nutzungsänderung erlaubt werden, ist dafür die Zustimmung aller Wohnungseigentümer erforderlich.

    Nutzungsänderungen sowohl bei Wohnungseigentum wie auch beim Teileigentum müssen von den übrigen Wohnungseigentümern jedoch geduldet werden, wenn die abweichende Nutzung nicht mehr stört als die bestimmungsgemäße Nutzung.

    Nach diesen Grundsätzen ist allerdings die Nutzung von Räumen, die als Wohnungseigentum bezeichnet sind, für die werktägliche Betreuung von bis zu fünf Kleinkindern gegen Entgelt (Tagesmütter) nicht zulässig (BGH, 13.7.2012, Az. V ZR 204/11).
    Unter Nutzungsart versteht man in der Immobilienwirtschaft die Art und Weise, wie eine Immobilie verwendet wird. Die beiden hauptsächlichen Nutzungsarten sind Wohnen und Gewerbe. Zu der Rubrik Gewerbe gehören klassischerweise Büroimmobilien und Handelsimmobilien, aber auch Industrieimmobilien (zum Beispiel Fabrik- und Logistikimmobilien).

    Diese allgemeinen Nutzungsarten Wohnen, Büro, Handel und Industrie lassen sich wiederum unterteilen in verschiedene Immobilienarten (Einfamilienhaus, Reihenhaus, Shopping-Center, Bürohochhäuser, Business-Center, Industrie- und Forschungszentren).

    Über diese klassischen Nutzungsarten hinaus gibt es Spezialimmobilien. Dies sind insbesondere Betreiberimmobilien, zum Beispiel gastronomische Einrichtungen, Hotels, Seniorenresidenzen, Kliniken, Flughäfen, Bahnhöfe oder andere Infrastruktur- oder Freizeitimmobilien. Betreiberimmobilien unterliegen bestimmten Besonderheiten und Erfolgsfaktoren (siehe Eintrag: Betreiberimmobilien). Die Nutzungsart wird in der Regel durch die Bauleitplanung (Flächennutzungsplan und Bebauungsplan) festgelegt und nimmt Einfluss auf den Wert der Immobilie.

    Neben gemischt genutzten Gebieten in der Bauleitplanung gibt es auch gemischt genutzte Immobilien. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn in einem Wohngebäude im Erdgeschoss Gewerbe betrieben wird. Eine Wohnung darf der Mieter nicht gewerblich nutzen, jedoch dürfen normale Büroarbeiten in gewissem Umfang und wie es der Verkehrssitte entspricht, auch in der Wohnung erledigt werden (siehe auch: Tagesmutter).

    Eine Änderung der Nutzungsart kann je nach Landesbauordnung des jeweiligen Bundeslandes einer Baugenehmigung bedürfen, sollte die Nutzungsänderung nicht genehmigungsfrei oder verfahrensfrei sein.

    Wohnungseigentümer, die einer baulichen Veränderung im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG nicht zugestimmt haben, sind gemäß § 16 Abs. 6 Satz 1 Halbsatz 1 WEG nicht berechtigt, einen Anteil an Nutzungen, die auf diesen Maßnahmen beruhen, zu beanspruchen.

    Diese ausdrücklich auf den Begriff Nutzung abstellende Regelung schließt nach herrschender Meinung jedoch nicht den Anspruch nach § 13 Abs. 2 WEG auf Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums aus.

    Ist allerdings keine abgetrennte Nutzung möglich und erlangen Wohnungseigentümer, die einer baulichen Veränderung nicht zugestimmt haben und deshalb von der Kostentragung befreit sind, einen berechenbaren vermögenswerten Vorteil, können gegen diese Eigentümer Ersatzansprüche beziehungsweise Herausgabeansprüche geltend gemacht werden. Dies kann beispielsweise dann der Fall sein, wenn die bauliche Veränderung durch Änderung der zentralen Beheizung zu einer Energiekosteneinsparung führt.

    Ähnliches gilt, wenn durch eine bauliche Veränderung zusätzliche Kfz.-Stellplätze zwecks Vermietung an die Eigentümer geschaffen wurden. Auf eine anteilige Auskehrung der Mieteinnahmen entsprechend § 16 Abs. 1 WEG haben die nicht zustimmenden Eigentümer nach § 16 Abs. 6 Satz 1 Halbsatz 1 WEG keinen Anspruch.

    Erlangen die nicht zustimmenden Wohnungseigentümer keine zusätzlichen, berechenbaren Gebrauchs- oder Vermögensvorteile, können Ersatz- oder Herausgabeansprüche gegen sie nach den Grundsätzen der aufgedrängten Bereicherung nicht geltend gemacht werden.
    Die Nutzungsentgeltverordnung (NutzEV), zuletzt geändert im Juni 2002, regelt die Entgelte, die für die Nutzung eines Erholungsgrundstücks im Sinne des früheren § 312 ZGB (Zivilgesetzbuch) der DDR von 1975 in den neuen Bundesländern zu zahlen sind. Sie gilt nicht für Grundstücke in einer Kleingartenanlage, die unter das Bundeskleingartengesetz fallen (die betreffenden Entgelte sind dort abweichend geregelt).

    Ähnlich wie bei der Miete für Wohnräume ist auch in der NutzEV eine Erhöhung bis zur Höhe des ortsüblichen Entgelts vorgesehen. Die zulässigen Erhöhungsschritte regelt § 3 NutzEV. Bei vertragswidriger Nutzung des Grundstücks darf der Eigentümer ohne Einschränkungen eine Erhöhung auf den ortsüblichen Betrag vornehmen.

    Der Nutzer hat im Fall einer Entgelterhöhung ein Sonderkündigungsrecht. Er darf den Nutzungsvertrag bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Erklärung über die Entgelterhöhung folgt, für den Ablauf des letzten Monats, bevor die Erhöhung wirksam wird, kündigen.
    Wenn ein Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses eine Wohnung oder ein Haus noch weiter bewohnt, hat der Vermieter nach § 546a BGB für die Dauer dieser Nutzung Anspruch auf eine Entschädigung für die Vorenthaltung der Mietsache in Höhe der vereinbarten Miete oder der für vergleichbare Mietobjekte ortsüblichen Miete (BGH, Az. VIII ZR 57/05, Urteil vom 05.10.2005). Der Vermieter ist nicht gehindert, über die Nutzungsentschädigung hinaus Schadenersatzansprüche geltend zu machen.

    Eine Nutzungsentschädigung wird häufig auch in notariellen Grundstückskaufverträgen vereinbart für den Fall, dass der Verkäufer nach dem vereinbarten Besitzübergang auf den Käufer das verkaufte Grundstück noch eine bestimmte Zeit nutzen will. Ein Mietvertrag kommt dadurch nicht zustande.

    Im Bereich des Verbrauchsgüterkaufs wurde teilweise eine Nutzungsentschädigung verlangt, wenn ein Kunde einen gekauften Gegenstand wegen eines Sachmangels zurückgab und innerhalb der Gewährleistungszeit Nacherfüllung im Wege der Ersatzlieferung verlangte. So hatte der Bundesgerichtshof (BGH) einen Fall zu entscheiden, in dem eine Hausfrau eine Entschädigung für die eineinhalbjährige Nutzung ihres E-Herdes bezahlen sollte, den sie wegen eines Defektes umgetauscht hatte. Dieser Praxis hat der BGH jedoch einen Riegel vorgeschoben. Nach der Entscheidung (Az. VIII ZR 200/05, Urteil vom 26.11.2008) ist bei Ersatzlieferungen keine Nutzungsentschädigung zu zahlen. Dies bezieht sich allerdings nur auf private und nicht auf gewerbliche Käufer.
    Dieser Begriff bezeichnet die vom Vermieter ausgesprochene Genehmigung zu Gunsten des Mieters, bestimmte Räume oder Gegenstände während der Laufzeit des Mietvertrages zu nutzen (z.B. Geräteschuppen, Rasenmäher, Trockenboden).
    Zieht ein Mieter nach Beendigung des Mietvertrages nicht aus der Wohnung aus, gewährt das Bürgerliche Gesetzbuch dem Vermieter einen Anspruch auf eine Nutzungsentschädigung. Das Verhältnis von Mieter und Vermieter zwischen Vertragsende und Zwangsräumung wird auch als Nutzungsverhältnis bezeichnet.

    Ein Nutzungsverhältnis kann auch dadurch entstehen, dass der Verkäufer einer Wohnung oder eines Hauses eine Übereinkunft mit dem Käufer trifft, nach der er noch einige Zeit nach Besitzübergang weiter in dem Objekt wohnen kann, ohne dass das Entstehen eines Mietverhältnisses von den Vertragsparteien gewollt ist.
    Nutzungsverträge oder Nutzungsrechte entstammen dem Recht der ehemaligen DDR. Sie konnten entstehen durch:
    • Verleihung,
    • Zuweisung,
    • Einräumung eines Mitbenutzungsrechtes,
    • einen Vertrag über Nutzung von Bodenflächen zur Erholung.
    Geregelt war dies im Zivilgesetzbuch der DDR. Nutzungsverträge, mit denen von einer staatlichen oder öffentlichen Stelle ein Grundstück – gegebenenfalls mit Gebäude – gegen Zahlung eines Geldbetrages und Übernahme der öffentlichen Lasten überlassen wurde, bleiben nach der Wiedervereinigung wirksam.

    Nach Art. 232 § 4 Abs.1 EGBGB (Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch) gelten für Nutzungsverträge über Grundstücke zu Erholungszwecken weiterhin die Vorschriften des Zivilgesetzbuches der ehemaligen DDR. Es können jedoch per Rechtsverordnung neue Regelungen über eine angemessene Erhöhung der Nutzungsentgelte und im Erhöhungsfalle zulässige Sonderkündigungsrechte getroffen werden.

    Eine solche Regelung wurde mit der Nutzungsentgeltverordnung von 1993 getroffen (neu gefasst 2002). Diese Verordnung ersetzt vor dem 03.10.1990 getroffene Entgeltvereinbarungen. Danach getroffene Vereinbarungen bleiben unberührt.

    Die Verordnung gilt für Entgelte für die Nutzung von Bodenflächen auf Grund von Verträgen nach § 312 des Zivilgesetzbuches (ZGB) der DDR.

    Nicht jedoch für:
    • Entgelte nach dem Bundeskleingartengesetz,
    • vor dem 03.10.1990 abgeschlossene unentgeltliche Nutzungsverhältnisse nach § 312 ZGB,
    • Überlassungsverträge.
    Bei den Vereinbarungen, für die die Verordnung gilt, dürfen die Nutzungsentgelte schrittweise bis zum ortsüblichen Entgelt angehoben werden.

    Eine weitere wichtige Regelung findet sich in § 20a Abs. 1 Schuldrechtsanpassungsgesetz. Unter anderem können Eigentümer vom Nutzer eines kleingärtnerisch genutzten Grundstücks außerhalb einer Kleingartenanlage oder eines Erholungs- oder Freizeitgrundstückes die Erstattung der nach Ablauf des 30.06.2001 für den genutzten Grundstücksteil beziehungsweise das Grundstück anfallenden regelmäßig wiederkehrenden öffentlichen Lasten verlangen. Im Klartext: Erstattung der Grundsteuer kann gefordert werden.
    Bei Büros kann auf Basis der Marktberichte des IVD-Marktforschungsinstitutes zwischen drei Nutzungswerten unterschieden werden. Bei Angaben von Büromieten wird hier auf die Berücksichtigung von Extremwerten verzichtet, da sie nicht repräsentativ sind. Die Nutzungswerte "einfach", "mittel" und "gut" werden durch Lagewerte (Adressen), nutzerbezogene Infrastruktur und Raumqualität bestimmt.

    • Der einfache Nutzungswert wird vor allem durch Sekundärlagen des Objektes charakterisiert. Er erhebt vom Erscheinungsbild keinen Anspruch auf Repräsentation.
    • Der mittlere Nutzungswert genügt durchschnittlichen Ansprüchen von Dienstleistungsbetrieben. Die Büros sind für Personal und Kunden gut erreichbar. Pkw-Stellplätze sind in ausreichender Zahl vorhanden.
    • Beim guten Nutzungswert ist von einem Standard auszugehen, der durch ein repräsentatives Erscheinungsbild, durch eine den Ansprüchen des Managements entsprechende Infrastruktur einschließlich der Anforderungen an moderne Kommunikationsmöglichkeiten und durch ein den sozialen Betreuungsbedarf abdeckendes Raumangebot gekennzeichnet ist. Gute Verkehrsanbindung und Pkw-Abstellmöglichkeiten gehören dazu.
    Der Ausgangspunkt einer Nutzwertanalyse ist ein zu entwickelndes Grundstück, unbebaut oder bebaut, an einem für Projektentwicklung günstigen Standort. Es gibt jedoch noch keine Vorstellung über die neue, bevorstehende Nutzung. Vorab ist es wichtig, für möglichst viele Nutzungen die Eignung des vorhandenen Standortes zu prüfen, welche vergleichend dargestellt werden. Die Nutzwertanalyse prüft eine Vielzahl von Kriterien für die unterschiedlichen Nutzungsvorstellungen. Die verschiedenen Nutzungsideen werden durch die Verwendung eines Punktesystems in eine wertende Reihenfolge sortiert. Oberstes Ziel dieses Punktesystems ist es, die Entscheidung einzuengen, um eine zielgerichtete Entwicklung voranzubringen. Bewertungskriterien können sein: Verkehrsanbindung, Nutzbarkeit der Bausubstanz, Umfeld / Standort, Marktsituation / Wirtschaftlichkeit.
    Abkürzung für: Neubaumietenverordnung
    Abkürzung für: Nettowohnfläche
    Abkürzung für: ohne Verfasser/-angabe
    Obdach- oder Wohnungslosigkeit bezeichnet den Lebenszustand von Menschen ohne festen Wohnsitz. Ursachen sind oft Schicksalsschläge, Arbeitsplatzverlust, Trennung und Scheidung, Überschuldung und schließlich die Kündigung des Mietvertrages wegen Mietrückständen. Eine Bundesstatistik über Obdachlose existiert nicht. Nach Angaben der Bundesarbeitsgemeinschaft Wohnungslosenhilfe waren 2010 in Deutschland rund 248.000 Menschen ohne Wohnung, das heißt ohne festen Wohnsitz. Circa 90 Prozent von ihnen waren arbeitslos, darunter mehr als zwei Drittel langzeitarbeitslos. 106.000 Menschen sollen von Wohnungslosigkeit unmittelbar bedroht gewesen sein. 22.000 Menschen lebten auf der Straße.

    Im Mietrecht dienen die gesetzlich verankerten Räumungsfristen sowie der gegebenenfalls vom Mieter zu beantragende Vollstreckungsschutz dazu, einer Obdachlosigkeit vorzubeugen. Das deutsche Sozialsystem sieht verschiedene Hilfen für Bedürftige vor, um Obdachlosigkeit zu vermeiden. Dazu gehört die Übernahme der Kosten von Unterkunft und Heizung im Rahmen der Bewilligung von Arbeitslosengeld II (ALG II). Diese Möglichkeit steht für erwerbsfähige Personen zur Verfügung. Darüber hinaus gibt es noch die Hilfe zum Lebensunterhalt, eine Sozialleistung nach dem 12. Buch Sozialgesetzbuch (SGB XII).

    Diese steht zum Beispiel Personen zu, die keinen Anspruch auf Arbeitslosengeld II haben, weil sie zum Beispiel eine befristete Rente wegen voller Erwerbsminderung beziehen, oder auch Bewohnern vollstationärer Einrichtungen der Pflege, der Altenhilfe oder der Eingliederungshilfe für Behinderte, deren eigenes Einkommen nicht ausreicht, die Kosten der Unterkunft zu zahlen. Wer weder im Rahmen von ALG II noch im Rahmen der Hilfe zum Lebensunterhalt bei den Kosten für seine Unterkunft vom Staat unterstützt wird, kann Wohngeld nach dem Wohngeldgesetz beantragen.

    Als gewissermaßen letzte Möglichkeit können Personen, die obdachlos geworden sind, auch noch einen Anspruch gegen ihre Gemeinde zur Unterbringung zum Schutz gegen Witterung geltend machen. Meist findet eine Unterbringung in Obdachlosenunterkünften statt, deren Nutzung von den Gemeinden durch eine Satzung geregelt ist.

    Einige Gemeinden stellen in den Wintermonaten zusätzliche Unterkünfte zur Verfügung. Beispiel: In Hamburg wurden 2002 insgesamt 1.281 Obdachlose gezählt. Im Jahr 2009 waren es 1.029. Im Winter 2010 / 2011 wurden 200 zusätzliche Übernachtungsplätze im Rahmen des Winternotprogrammes für Obdachlose bereit gestellt. Im Vorjahr konnten im Rahmen dieses Programmes 145 obdachlose Personen in dauerhafte Unterkünfte (Wohnungen, Wohnprojekte, Therapieeinrichtungen) vermittelt werden. In vielen Gemeinden werden zudem medizinische Hilfsangebote oder Essensangebote ("Tafeln") zur Verfügung gestellt.

    Weitere Informationen sind bei der Bundesarbeitsgemeinschaft Wohnungslosenhilfe (www.bag-wohnungslosenhilfe.de) sowie den Gemeinden erhältlich.
    Obereigentum ist ein Begriff aus dem Mittelalter und der frühen Neuzeit. Er bezeichnet ein Herrschaftsverhältnis über Landbesitz durch den Adel, Kirchen und Klöster. Das Untereigentum war gegenüber dem Obereigentum erbzinsbelastet. Diese Eigentumsformen ließen einen Grundstücksmarkt kaum aufkommen. In den Städten überließen freie Grundeigentümer parzellierte Teile Ihres Grundbesitzes an bauwillige Bürger in Form der so genannten Grundstücksleihe. Grundstücksmärkte entstanden erst, als das Recht auf Privateigentum an Grund und Boden entstand und in den Verfassungen verankert wurde. In Frankreich waren dies die Déclaration des Droits de l'Homme et du Citoyen vom 28. August 1789, im (britischen) Amerika die Virginia Bill of Rights aus dem Jahre 1776. In Preußen wurde das Recht auf Privateigentum an Grund und Boden am 31. Januar 1850 in die Verfassung aufgenommen. Durch das Regulierungs- und Ablösegesetz vom 2. März 1850 wurde in Preußen zudem das Obereigentum abgeschafft.

    Nach Schaffung der Eigentums an Grund und Boden kam es zu Bodenspekulationen von Bodenhändlern, die auch Grund- und Boden auf Vorrat erwarben und, sobald infolge eines enormen Städtewachstums die Nachfrage stark anstieg, ihre Grundstücke mit hohem Gewinn wieder veräußerten. In der Folge entstand die Bodenreformbewegung in Amerika, angestoßen durch Henry George (1839 – 1897), die in Deutschland mit großer Zustimmung übernommen wurde. Vertreter der Ideen von George waren Michael Flürscheim (1822 – 1912), Silvio Gsell (1806 – 1930), und Adolf Damaschke (1865 – 1935).

    Nach dem 2. Weltkrieg wurden in der Bundesrepublik Deutschland gesetzliche Rahmenbedingungen (Bundesbaugesetz und Städtebauförderungsgesetz, später zusammengefasst im Baugesetzbuch) für die Baulandproduktion geschaffen. In der DDR wurde das Bodeneigentum nach dem Vorbild der Sowjetunion in vier Eigentumsarten klassifiziert, nämlich in Volkseigentum, genossenschaftliches Eigentum, kapitalistisches und privates Eigentum. Die Unterscheidung in Ober- und Untereigentum wurde faktisch wiederhergestellt, wobei das verlustreiche kapitalistische Eigentum geduldet wurde. Die Bewirtschaftungskosten überstiegen regelmäßig die festgeschriebenen Mieten. Mehrere Versuche, zu einem ökonomisch sinnvollen Bodeneigentumssystem zu kommen, scheiterten.

    In den 70er Jahres des vorigen Jahrhunderts geriet das Privateigentum an Grund und Boden wieder in die Kritik, weil es zu leistungslosen Gewinnen durch Wertzuwachs führte. Wurde aus Ackerland durch Bebauungspläne Bauland, gab es speziell in den Bauboom-Jahren auch unter Berücksichtigung der Kosten für die Bodenordnung und Baulanderschließung Gewinne, die, weil sie ohne Gegenleistung des Bodeneigentümers entstanden, nicht akzeptiert wurden. Man forderte eine Wertzuwachssteuer. Diese wurde vom Gesetzgeber verwirklicht: Nach § 23 Einkommenssteuergesetz (Besteuerung privater Veräußerungsgeschäfte) ist der Verkauf von Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten als Sonstiges Einkommen (§ 22 Nr. 2 EStG) zu versteuern, wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt. Von der Regelung ausgenommen sind Immobilien, die im Zeitraum zwischen der Anschaffung oder Fertigstellung und der Veräußerung nur selbst bewohnt wurden oder bei denen dies zumindest im Jahr des Verkaufs und den beiden Jahren davor der Fall war. Hier zeigt sich, dass der Gesetzgeber die Eigennutzung von Grund und Boden gegenüber der reinen Gewinnerzielung durch Wertzuwachs privilegieren will.
    Abkürzung für: Ordnungsbehördengesetz
    Der Mieter ist während der Laufzeit des Mietvertrages ver­pflichtet, die Mietsache pfleglich zu behandeln und nach Möglichkeit vor Schaden zu bewahren. So muss der Mieter bei Sturm und Regen die Fenster schließen und im Winter dafür sorgen, dass auch bei Abwesenheit eine gewisse Mindesttemperatur in der Wohnung herrscht. Regel­mä­ßiges Lüften und moderates Heizen zur Vermeidung von Feuch­tig­keit und Schimmelbildung können ebenfalls vom Mieter ver­langt werden.

    Zur Obhutspflicht gehört auch, dem Vermieter un­ver­züg­lich entstandene Schäden anzuzeigen – insbesondere Schäden, die sich noch verschlimmern oder Folgeschäden verursachen können (z. B. Schimmel, feuchte Wände, un­dichter Keller, schadhafte Elektroleitungen). Die Obhutspflicht existiert ohne ausdrückliche vertragliche Ver­ein­ba­rung. Kommt es zum Rechtsstreit, liegt die Beweislast beim Vermieter, da er es ist, der in der Regel die Ver­let­zung der Obhutspflicht vorträgt.
    Objekte sind nach § 2 HOAI "Gebäude, raumbildende Aus­bauten, Freianlagen, In­ge­nieur­bau­werke, Verkehrsanlagen, Tragwerke und Anlagen der Technischen Ausrüstung", auf die sich Ar­chitek­ten­leis­tun­gen beziehen. Gegenüber "vorhandenen Objekten" be­zieht sich der Begriff der Neubauten und Neuanlagen in der HOAI auf "neu zu errichtende oder herzustellende Objekte". Im Bereich der Umbauten, Modernisierungen und In­stand­setzungs­maß­nahmen wird der Objektbegriff der HOAI auch für Bestandsimmobilien verwendet. Im Maklergeschäft be­zieht sich der Objekt­begriff nach § 34c GewO auf "Grund­stücke, grund­stücks­gleiche Rechte, gewerbliche Räume und Wohnräume",
    die Gegenstand der Vertragsvermittlung sind. Neubauten werden dort als "Bauvorhaben" bezeichnet.

    Im Maklergeschäft wird als Objekt der Gegenstand be­zeich­net, auf den sich das Vermittlungsgeschäft bezieht.
    Traditionell besichtigen Interessenten ein Immobilienobjekt, das ihnen angeboten wurde, wenn sie feststellen wollen, ob es für sie geeignet ist. Die Besichtigungen sind für Makler und Interessenten zeitaufwändig. Unnötige Besichtigungen können indes vermieden werden und zwar durch Objekt-Präsentationen per Video. Der klassische Ablauf einer Videopräsentation sieht wie folgt aus: Der Makler stellt sich zunächst selbst vor, führt dann durch die Räume des Objektes einschließlich Keller und Dachboden, erklärt dabei alle Einzelheiten, sorgt für eine angenehme Hintergrundmusik. Auch die Außenanlagen und die Objektumgebung sollten in die Videopräsentation mit einbezogen werden. Aus- und Umbaumöglichkeiten können erörtert werden usw. Die erste Objektbesichtigung durch Interessenten findet somit nicht vor Ort statt, sondern zu Hause auf dem Computerbildschirm. Objekt-Präsentationen per Video eignen sich auch zum Vertrieb von Bauträgerobjekten und auch von Baugrundstücken.

    In manchen Fällen erledigt sich mit der Präsentation das Angebot, weil festgestellt wurde, dass dieses Objekt aus bestimmten Gründen doch nicht in Frage kommt. In anderen Fällen wird das Interesse gesteigert. Objekt-Präsentation per Video setzt besondere Kompetenzen des Maklers voraus. Hierzu gehören besondere rhetorische Fähigkeiten. Objektpräsentation kann auch an geeignete Personen übertragen werden. Es müssen keine Schauspieler sein. Der Makler kann diese Aufgaben auch an geeignete Personen delegieren. Ein Grundsatz, der für das Exposé gilt, muss auch für die Objekt-Präsentation per Video gelten. Sie muss Spiegelbild der Wirklichkeit sein. Auch negative Objektmerkmale müssen ins Bild gerückt und kommentiert werden.
    Objekt-Tracking bezog sich ursprünglich auf den Nachvollzug der Bewegung von Objekten auf einer (geographischen) Oberfläche. Der Begriff fand dann aber auch in vielen anderen Bereichen Eingang, vor allem im Automobilverkehr, für Computersimulationen (z.B. Flugsimulator) und neuerdings in der Immobilienwirtschaft.

    Hier wird unter Objekt-Tracking eine Methode verstanden, die die Bearbeitung von Aufträgen in chronologischer Reihenfolge der Bearbeitungsschritte nachvollziehbar machen soll. Bei Maklern geht es um die Erfassung dieser Schritte in Auftragsbearbeitungsbögen einschließlich der Erfassung der mit der Auftragsbearbeitung entstehenden Kosten. Im Interesse der Transparenz der Maklertätigkeit wurde Auftraggebern von Maklern neuerdings auch die Möglichkeit eingeräumt, den Stand der Auftragsbearbeitung auf der Maklerhomepage abzurufen und herunterzuladen.

    Makler erhoffen sich vom Objekt-Tracking einerseits eine Förderung des Verständnisses von Vermarktungsprozessen beim Auftraggeber und andererseits die Entlastung von Nachfragen von Auftraggebern über den Stand der Auftragsbearbeitung. Damit können auch vorschnelle Kündigungen von Makleraufträgen verhindert werden.
    Objektakquisition bezeichnet die Bemühungen, Objekte zu beschaffen. Dabei geht es darum, durch Einsatz der Instrumente des Beschaffungsmarketings zu einem den Zielen des Unternehmens entsprechenden Akquisitionsergebnis zu gelangen.

    Bei Bauträgern und Projektentwicklern steht im Vordergrund die Beschaffung von Baugrundstücken oder von Bauerwartungsland, das in Verbindung mit einem städtebaulichen Vertrag zu Bauland entwickelt werden kann. Ziel der Objektakquisition ist die Realisierung von Kaufbedingungen, die nach Beschaffung, Entwicklung und Bebauung des Grundstücks beim Wiederverkauf die kalkulierte Gewinnmarge sichern. Es gilt der Grundsatz: Im Einkauf liegt der Gewinn.

    Bauträger können sich zur Objektakquisition auch Maklern bedienen. Diese erhalten dann einen genau umrissenen Suchauftrag.
    Die maklerische Objektanalyse dient einerseits der Ziel­gruppen­fin­dung und damit der inhaltlichen Bestimmung der Werbe­bot­schaf­ten und andererseits der Preisfindung. Sie kann auch Grunddaten für eine Projektentwicklung liefern.

    Die Objektanalyse umfasst die Lageanalyse, die Grund­stücks- und Gebäudeanalyse, die Analyse der Rechts­verhält­nisse und die Analyse der Wirtschaftlichkeit und Ren­ta­bili­tät. Im Rahmen der Lageanalyse werden die objektspezifischen Lagekriterien (harte und weiche Lagefaktoren, Makro- und Mikrolage) untersucht. Die Grundstücksanalyse befasst sich mit Grundstücksgröße, Form des Grundstücks, Topo­gra­phie und Bodenverhältnissen, sowie mit den baulichen Nut­zungs­mög­lich­kei­ten (Baurechtsreserven).

    Die Gebäudeanalyse ermittelt Wohn- und Nutzflächen, Zahl und Anordnung der Räume, Alter und Modernisierungsgrad der baulichen Anlagen, Zustand, Ausstattung, Ener­gie­ver­sor­gung und der Energieeinsparung dienende Dämm- Materialien. Hinzu kommt die Erfassung und Bewertung der Außenanlagen sowie des Zubehörs. Zum Zweck der Analyse der Rechtsverhältnisse werden die Grundbuchdaten, ins­be­son­dere Eintragungen in Abteilung II des Grundbuches, et­waige Baulasten, denkmalgeschützte Objektteile, Miet- und Pachtverhältnisse und dergleichen durchleuchtet.

    Sofern es sich um ein Anlageobjekt handelt, steht die Ana­lyse der Rendite im Vor­der­grund. Je nach Art des Objektes können unterschiedliche Aspekte bei der Ana­lyse im Vor­der­grund stehen, so dass es ein allgemeingültiges Analyse-Schema und eine allgemeingültige Gewichtung der Analyse­bereiche nicht gibt.

    Ergeben sich aus der Objektanalyse Hinweise für Um­wid­mungs­mög­lich­keiten, können Verwertungskonzepte erstellt und "Projektideen" entwickelt werden.
    Das Objektangebotsschreiben eines Maklers gehört mit zu den Vorgängen, mit der die Beziehung des Maklers zu seinen Interessenten individualisiert werden kann. Der Makler sollte schon im ersten Satz seines Schreibens die besondere Beziehung des Maklers zu ihm zum Ausdruck bringen. Er kann z. B. zum Ausdruck bringen, dass er bei der Besichtigung des Objektes gleich an den Kunden gedacht hat, da es ziemlich genau den Wünschen entspreche, die der Kunde ihm gegenüber geäußert habe. Das geht natürlich nur, wenn es auch stimmt. Immerhin gibt es eine Vielzahl von Anknüpfungspunkten für den Einleitungssatz des Angebotsschreibens.

    Völlig unabhängig davon, sollte der Makler im Zusammenhang mit einem Objektangebotsschreiben folgendes bedenken. Wenn nicht schon eine Provisionszusage des Interessenten vorliegt, dann sollte er im Angebotsschreiben nicht nur auf das beiliegende Exposé Bezug nehmen. Er sollte vielmehr auch auf seine Maklerbedingungen, insbesondere seine Provision im Abschlussfall, hinweisen. Dieses von ihm unterschriebene Angebotsschreiben wird damit gleichzeitig ein Angebot auf Abschluss eines Maklervertrages. Der Provisionshinweis im Exposé genügt nicht. Das Exposé ist nur ein unverbindliches Objektangebot des Eigentümers, das der Makler im Exposé darstellt. Das Exposé wird vom Makler nicht unterschrieben, so dass der Provisionshinweis im Exposé keine Rechtswirkung entfaltet.

    Manche Makler gehen ein Provisionsrisiko ein, indem sie im Angebotsschreiben die vollen Nachweisdaten preisgeben, ohne ein Provisionsversprechen des Interessenten nachweisen zu können. Man spricht hier von einem ungesicherten Nachweis. Probleme dieser Art entstehen im Übrigen nicht, wenn sich ausschließlich der Verkäufer zur Zahlung der Gesamtprovision verpflichtet.

    Das Objektangebotsschreiben sollte am Ende die Ankündigung enthalten, dass er den Interessenten wegen des Angebots in den nächsten Tagen anrufen werde. Der Nachfasskontakt ist wichtig, weil der Makler in Erfahrung bringen sollte, ob ein Besichtigungsinteresse besteht.
    Die Objektbetreuung und Dokumentation ist die 9. Leistungsphase nach der HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure). Aufwand und Honorar werden prozentual am Gesamthonorar der Architekten und Ingenieure bemessen.

    In dieser letzen Phase wird das Projekt überprüft (zum Beispiel Baubegehung), die Projektunterlagen auf den neuesten Stand gebracht und dem Bauherren zum Abschluss übergeben.
    Der Objektpool bezeichnet das Immobilienangebot eines Maklerverbundes, bei dem sich jeder Makler verpflichtet, die von ihm akquirierten Objekte in eine gemeinsame Datenbank einzugeben, auf die jeder Interessent online Zugriff hat. E-Mail-Anfragen von Interessenten werden automatisch an den Makler geleitet, der das Objekt eingegeben hat. Der Vorteil von Objektpools besteht in der im Vergleich zu Angeboten von Einzelmaklern höheren Marktrepräsentanz. Eine ähnliche Funktion erfüllen auch Immobilienbörsen.
    Die Objektrendite ist eine aus der Immobilienwirtschaft stammende Kennziffer, die das Verhältnis vom Reinertrag zu den Anschaffungskosten einer Immobilie darstellt. Sie gibt einen groben Überblick über die Attraktivität einer Immobilieninvestition. Je höher die Objektrendite ist, desto attraktiver ist die Immobilieninvestition. Zu beachten ist jedoch, dass eine anfänglich hohe Objektrendite durch künftig notwendige werterhaltende Investitionen schnell aufgezehrt werden kann. Bei der Objektrendite sollten daher Folgekosten unbedingt berücksichtigt werden. Als Faustregel gilt: Je älter eine Immobilie ist, desto höher sind die Folgekosten. Besondere bautypische Eigenarten einer Immobilie können ebenfalls zu höheren Folgekosten führen und sollten bei der Berechnung der Objektrendite Berücksichtigung finden. Solche Folgekosten können bereits in Form einer wertmäßig berücksichtigten Rücklage in die Bewirtschaftungskosten mit aufgenommen werden.
    Objektsuchanzeigen sind Anzeigen, die geschaltet werden, um Objektanbieter anzusprechen und um über diese Aufträge zu akquirieren. Es gilt hierbei zwischen Anzeigen zu unterscheiden, die der Makler für vorgemerkte Kunden schaltet und solchen Anzeigen, die ein Objekt akquirieren, um anschließend dafür einen Käufer oder Mieter zu suchen.
    Die Objektüberwachung ist die 8. Leistungsphase nach der HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure). Aufwand und Honorar werden prozentual am Gesamthonorar der Architekten und Ingenieure bemessen.
    Es ist die arbeitsintensivste und verantwortungsvollste Leistungsphase. Die Objektleitung wird auch Bauüberwachung oder Bauleitung genannt und beinhaltet Überwachung der einzelnen Gewerke auf der Baustelle durch den Bauleiter.

    Der Bauleiter trägt die Verantwortung für alle Belange auf der Baustelle. Dies umfasst das Bauvorhaben mit den Normen und Bestimmungen und alle Gewerke inklusive der Arbeit der Handwerker vor Ort. Noch vor, aber spätestens nach Abschluss der Bautätigkeit werden Rechnungen überprüft und bezahlt, sowie auf sichtbare Mängel geprüft. Diese werden dann von den einzelnen verantwortlichen Gewerken beseitigt.
    Objektvorteil-Zielgruppen-Matrix ist ein Hilfsmittel, um im Hinblick auf eine Zielgruppe einen möglichst wirkungsvollen USP (Unique Selling Proposition: der einzigartige, der Konkurrenz überlegene Wettbewerbsvorteil eines Produktes) herauszuarbeiten. Zielgruppen, die für die Immobilie relevant sind, werden in eine Spalte eingetragen. In der anderen Spalte werden denkbare Objekteigenschaften aufgelistet.
    Die Produkte, die ein Makler anbietet, bezeichnet man als "Objekte". Der Produktwerbung entspricht somit auch die "Objektwerbung" durch Makler. Das heute bedeutendste Medium für die Objektwerbung sind Internetportale, in denen bebilderte Exposés veröffentlicht werden können. Zeitungsinserate haben dagegen eine abnehmende Bedeutung.

    Ziel der Objektwerbung ist es, Kunden für ein bestimmtes oder mehrere Objekte anzuwerben, um damit ohne große Umwege einen Absatzerfolg zu generieren. Objektwerbung durch den Makler ist hochgradig zielgruppenorientiert. Es werden keine Massenwaren, sondern jeweils einzigartige Objekte angeboten. Das bedeutet, dass die Werbestrategie so angelegt sein muss, dass beginnend mit der ersten Werbebotschaft, die veröffentlicht wird, möglichst direkt ein Kunden-Kontakt zustande kommt, bei dem das Profil des beworbenen Objektes und der Suchwunsch des Interessenten ziemlich genau zusammenpassen.

    Generell gilt: Je allgemeiner Zielpersonen angesprochen werden, desto schwächer ist die Reaktionswirkung ("kommt vielleicht in Frage?"), je spezieller die Zielpersonen angesprochen werden, desto stärker ist die Anreizwirkung ("Das muss ich ansehen!"). Dabei muss bedacht werden, dass sich der Absatzerfolg möglichst schnell einstellen sollte. Immobilien, die – möglicherweise wegen eines zu hohen Preisansatzes – mit sukzessiv abschmelzenden Preisen laufend angeboten werden, haben am Ende ihr "Image" eingebüßt und können auch zu einem Normalpreis nicht mehr verkauft werden. Auch der Aufbau der Werbebotschaft muss die Zielgruppenbezogenheit der Objektwerbung berücksichtigen. Er muss dem System der Zielgruppenpyramide folgen, wonach die für die Zielgruppe wichtigsten Merkmale ihrer Bedeutung nach von oben nach unten angeordnet sind. Das wichtigste Merkmal steht in der Headline, das am wenigsten wichtige am Ende. Dies gilt vor allem für Kurzexposés, die der Schnellinformation dienen.

    Ein weiterer Grundsatz ist bei der Objektwerbung zu beachten: Die Aussagen über das Objekt dürfen nicht widersprüchlich sein und müssen einer Besichtigung standhalten.

    Die Objektwerbung zielt auf den Gegenwartserfolg ab. Sie wird oft auch mit Firmenwerbung verbunden. Dabei ist zu beachten, dass Kunden in erster Linie das Objekt und erst in zweiter Linie der Anbieter interessiert. Die Headline gilt somit dem Objekt und nicht der Firma. Firmenwerbung stellt auch nicht auf den Absatzerfolg in der Gegenwart ab, sondern ist zukunftsorientiert und sichert über die Steigerung des Bekanntheitsgrades den zukünftigen Absatzerfolg.

    Der heute wichtigste Werbeträger für die Immobilienwirtschaft sind Immobilienportale im Internet und eine eigene Homepage der Maklerunternehmen. Dies gilt vor allem für die Objektwerbung. Der weitaus größte Teil, der vom Makler vermittelten Umsätze, geht heute auf die Objektwerbung im Internet zurück.
    Abkürzung für: Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur.

    Der Öffentlich bestellte Vermessungsingenieur (ÖbVI) ist ein Organ des öffentlichen Vermessungswesens. Er ist laut Gesetzgebung befugt, an bestimmten Aufgaben der Landesvermessung mitzuwirken und zudem berechtigt, Katastervermessungen auszuführen. Zu seinen Aufgaben zählt, dass er Tatbestände, die durch vermessungstechnische Ermittlungen an Grund und Boden festgestellt werden, mit öffentlichem Glauben beurkundet (Grenzermittlungen, Grundstücksteilungen, Lagepläne etc.).
    Im Gegensatz zu dem nicht bewirtschaftbaren Unland versteht man unter Ödland ein Gelände, das durch Bodenverbesserungsmaßnahmen (Meliorationen) einer ökonomischen Nutzung zugeführt werden kann. Beispiel für Ödland sind Heide- und Moorgebiete. Da im Ödland seltene Tier- und Pflanzenarten ihr Zuhause finden, handelt es sich um wertvolle Gebiete im Sinne des Naturschutzes.
    Abkürzung für: Oberfinanzdirektion
    Unter einer Ofenheizung versteht man die Beheizung eines einzigen Raumes durch einen in diesem Raum installierten Heizofen. In älteren Wohnungen sind Ofenheizungen immer noch vielfach vorhanden, während sie in neueren Objekten wieder zunehmend in Mode geraten – oft in Form von effizienten Holzpelletöfen oder Scheitholzöfen als Allein- oder Zusatzheizsystem. Bei Ofenheizungen werden als Brennstoffe Öl, Gas, Kohle oder Holz verwendet.

    Gute Ofenheizungen zeichnen sich dadurch aus, dass die Außenwände des Ofens effizient die Wärme aufnehmen und speichern, dass die Brennstoffe vollständig und sauber verbrennen und dass eine leichte Reinigung von Brennraum und Abgasrohren möglich ist. Einzelöfen bzw. ihre Abgasrohre müssen durch einen Schornsteinfeger regelmäßig gereinigt werden. Die Kosten können nach der Betriebskostenverordnung auf den Mieter umgelegt werden.

    Einzelöfen zur Verbrennung von Holz können bei hohen Energiepreisen für Einsparungen sorgen. Durch die erheblich gestiegene Anzahl von Holzheizungen hat sich in den letzten Jahren allerdings auch der durch dieses Heizverfahren erzeugte Anteil an gesundheitsschädlichem Feinstaub in unserer Luft ganz erheblich erhöht. Der Gesetzgeber hat daher zum 22. März 2010 die 1. Bundesimmissionsschutz-Verordnung (1. BImschV) beziehungweise Kleinfeuerungsanlagenverordnung geändert. Damit sind nun bestimmte alte Öfen fristgebunden mit Filtern nachzurüsten oder auszurangieren und für neue Öfen bestimmte Grenzwerte einzuhalten. Dies bezieht sich auch auf kleine Öfen und Kaminöfen.
    I. Die offene Handelsgesellschaft ist eine Per­so­nen­han­dels­ge­sell­schaft, in der sich zwei oder mehr natürliche und/oder juristische Personen zusammen ge­schlos­sen haben, um unter einer gemeinsamen Firma ein Handelsgewerbe zu be­trei­ben. Handelsgewerbe ist jeder Gewerbebetrieb (z. B. ein Maklerbüro), es sei denn, dass das Unternehmen nach Art und Umfang einen in kaufmännischer Weise nach § 1 Abs. 2 HGB eingerichteten Geschäftsbetrieb nicht erfordert. Die Firma ist der Name, unter dem ein Kaufmann oder eine Handelsgesellschaft, wie die OHG, ihre Geschäfte betreibt. Die OHG kann nach § 17 Abs. 2 HGB unter ihrem Namen klagen oder verklagt wer­den. Träger aller Rechte und Pflichten ist die OHG. Die Ge­sell­schaft ist Vertragspartei und im Rechtsstreit Prozesspartei.

    Die Grundform der OHG ist die Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Für die OHG gel­ten folgende Besonderheiten:
    • Der Gesellschaftszweck ist gegenüber der GbR auf den Betrieb eines kauf­männischen Handelsgewebes eingeschränkt (§ 105 Abs. 1 HGB). Darüber hinaus wird eine Gesellschaft, deren Gewerbebetrieb nicht schon nach § 1 Abs. 2 HGB Handelsgewerbe ist, dass heißt wenn die Gesellschafter Klein­gewerbetreibende sind, oder wenn die Gesellschaft nur eigenes Ver­mö­gen verwaltet, durch Eintragung ihrer Firma in das Handelsregister zur OHG.
    • Die Gesellschaft – die Gesamtheit der Gesellschafter – muss unter der ge­mein­schaftlichen Firma handeln. Die Haftung gegenüber Gläubigern der Gesellschaft darf bei keinem Gesell­schafter beschränkt sein. In einem solchen Fall würde statt einer OHG eine Kom­man­dit­ge­sell­schaft entstehen.
    • Die OHG ist keine juristische Person (wie z. B. die AG oder die GmbH). Sie ist dieser jedoch angenähert, da die Gesamtheit der Gesellschafter unter ihrer Firma Rechte, z. B. auch Eigentum erwerben kann. Die Zwangsvollstreckung in das Gesellschaftsvermögen erfordert nach § 124 Abs. 2 HGB einen Voll­stre­ckungs­titel gegen die OHG.
    II. Das Recht der OHG ist in den §§ 105 bis 160 HGB ge­re­gelt. Subsidiär gelten die Regelungen der GbR. Soweit das Gesetz nachgiebiges (dispositives) Recht enthält, gehen die Regelungen des Gesellschaftsvertrages vor. Gesellschafter der OHG können natürliche und juristische Personen werden. Von der Möglich­keit des Eintritts einer GmbH als Gesellschafter ist In den letzten Jahren beson­ders häufig Gebrauch gemacht worden. Diese haftet zwar wie jeder OHG-Gesell­schafter unbeschränkt, jedoch nur mit ihrem Vermögen, nicht mit dem ihrer Ge­sell­schafter. Auch eine GbR kann Gesellschafter einer OHG sein.

    III. Die Entstehung der OHG setzt den Abschluss eines Gesellschaftsvertrages nach § 109 HGB voraus. Dieser bedarf keiner Form. Der Vertrag regelt das Innenverhältnis. Nach außen entsteht die OHG durch Eintragung in das Handelsregister (§ 123 HGB). Nach § 106 HGB erfolgt die Anmeldung bei dem Gericht, in dessen Bezirk die Gesellschaft ihren Sitz hat. Die Anmeldung enthält
  • den Namen, Vornamen, Geburtsdatum und Wohnort jedes Gesellschafters,
  • die Firma der Gesellschafter und den Ort, an dem sie ihren Sitz hat, und
  • die Vertretungsmacht der Gesellschafter.
    • IV. Die Geschäftsführung steht nach §§ 114 und 115 HGB grundsätzlich allen Gesell­schaf­tern zu, und zwar jedem für sich allein. Der Gesellschaftsvertrag kann be­stim­men, dass einzelne Gesellschafter von der Geschäftsführung ausgeschlossen wer­den oder nur alle gemeinsam handeln können. Ebenso wie die Geschäftsführung ist grundsätzlich die gesetzliche Vertretung in §§ 125 bis 127 HGB geregelt. Bei außer­ge­wöhnlichen Maßnahmen der Geschäftsführung ist ein Gesellschafterbeschluss her­beizuführen (§ 119 HGB).

    V. Jeder Gesellschafter hat einen Anteil am Gesellschafts- und Kapitalvermögen, der zunächst auf Basis der geleisteten Einlage errechnet wird und sich durch weitere Einlagen, wie Gewinngutschriften oder Entnahmen, verändern kann. Der Gewinn wird in der Regel jedes Jahr ermittelt und auf die Gesellschafter entsprechend ihrem Anteil verteilt, indem er zunächst gemäß § 120 HGB den Kapitalanteilen gutgeschrieben wird. Soweit der Gesellschaftsvertrag nichts anderes bestimmt, kann ein Ge­sell­schaf­ter nur bis zu einem finanziellen Betrag bis zu vier Prozent seines Kapitalanteils aus der Gesellschaftskasse entnehmen (§ 122 HGB).

    Für die Verbindlichkeiten der OHG haften alle Gesellschafter persönlich, unmittelbar und unbeschränkt, also auch mit ihrem Privatvermögen, als Gesamtschuldner, dass heißt laut § 128 HGB jeder für den vollen Schuldbetrag. Achtung: Neu eintretende Gesellschafter haften auch für die früher entstandenen Verbindlichkeiten der OHG (§ 130 HGB).

    Eintritt und Ausscheiden eines Gesellschafters ist entsprechend der Gesellschaft bürgerlichen Rechts geregelt, allerdings mit einigen Besonderheiten. Insbesondere besteht die Gesellschaft, anders als die GbR, bei Ausscheiden eines Gesellschafters fort.

    VI. Die OHG kann wie folgt aufgelöst werden:
    • Ablauf der im Vertrag vereinbarten Zeit,
    • Gesellschafterbeschluss,
    • Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen der Gesellschaft nach § 131 HGB.
    • Gestaltungsurteil des Gerichts auf Antrag eines Gesellschafters, sofern ein wichtiger Grund vorliegt (z. B. hat ein anderer Gesellschafter vorsätzlich oder grob fahrlässig eine wesentliche Pflicht aus dem Gesellschaftsvertrag gemäß § 133 HGB verletzt).
    Mit der Auflösung tritt die Gesellschaft in das Stadium der Liquidation, sofern kein Insolvenzverfahren eröffnet worden ist oder die Gesellschafter eine andere Art der Auseinandersetzung nach § 145 HGB vereinbaren.
    Das Sachgebiet eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Mieten und Pachten basiert hinsichtlich der Anfertigung von Gutachten auf einer Reihe von rechtlichen Grundlagen. Dies sind insbesondere die Vorgaben und Definitionen des Baugesetzbuches, der Baunutzungsverordnung und der Immobilienwertermittlungsverordnungen. Nicht nur die Beherrschung der Wertermittlungsverfahren, sondern auch die Kenntnis der jeweils aktuellen Entwicklungspotenziale der zu bewertenden Immobilie und die Fähigkeit zur Marktanalyse, Marktbeobachtung und Marktprognose sowie die richtige Nutzung der Materialien der Gutachterausschüsse sind Grundlage seiner Sachverständigentätigkeit.
    Da es für den Bereich der Hausverwaltungen und der Immobilienvermittlung keine Honorarvorschriften gibt und nach den Vorschriften des BGB im Zweifel die jeweils ortübliche Vergütung Bemessungsgrundlage für die Berechnung solcher Leistungen ist, hat es sich als notwendig erwiesen, im Falle einer Nichteinigung der Parteien einen Sachverständigen mit der Ermittlung der Ortsüblichkeit zu beauftragen. Die Industrie- und Handelskammer für München und Oberbayern hat deshalb als erste IHK in Deutschland Sachverständige für diesen Bereich öffentlich bestellt und vereidigt.

    Grundlage der Ermittlung der Ortüblichkeit sind Umfragen bei Hauverwaltern und Maklern, wobei dies in einem Umfang geschehen muss, der statistisch repräsentativ für alle gewerbsmäßig tätigen Hausverwalter und Makler ist. Wichtig ist, dass dabei nicht nur in einem Verband organisierte, sondern auch nicht organisierte Hausverwalter und Makler in die Untersuchung mit einbezogen werden, da sonst kartellrechtliche Bedenken entstehen können. Der Sachverständige ermittelt den Modalwert (den am häufigsten anzutreffenden Wert). Außerdem benötigt er den Medianwert. Hier wird die Anzahl der Werte in zwei Hälften geteilt und damit der in der Mitte liegende Wert festgestellt. Und schließlich muss der Sachverständige als Orientierungsgröße noch das arithmetische Mittel feststellen.

    Im Allgemeinen kann davon ausgegangen werden, dass die übliche Vergütung entweder dem Modalwert oder dem Medianwert entspricht – je nach dem, welcher der beiden Werte dem arithmetischen Mittel am nächsten kommt. Die Ermittlung einer üblichen Gebühr ist mit einem erheblichen Umfrage- und Auswertungsaufwand verbunden, so dass es sich als zweckmäßig erwiesen hat, als Bezugsgrundlage Broschüren herauszugeben, aus denen sich die üblichen Vergütungen ergeben.
    Bausachverständige haben die Aufgabe, für den Auftraggeber ein Gutachten über den Bauzustand eines Gebäudes anzufertigen. Sie ermitteln ihn in einem Ortstermin, wobei im Gegensatz zu einem Bewertungssachverständigen das gesamte Gebäude vom Keller bis zum Dach in Augenschein genommen werden muss. Dabei ist eine große Anzahl von Fragen zu beantworten: Gibt es Feuchtigkeit in den Kellerräumen? Wie ist das Mauerwerk beschaffen? Gibt es Mauerrisse und worin liegen die Ursachen. Inwieweit sind die Wände und Decken gedämmt? Gibt es Kältebrücken? In welchem Zustand befinden sich die haustechnischen Einrichtungen? Wie steht es mit der statischen Sicherheit der Balkone. In welchem Zustand befinden sich die Treppen im Treppenhaus usw.?

    Die Qualifikationen und Kompetenzen, über die öffentlich bestellte und vereidigte Bausachverständige verfügen müssen, ergeben sich aus den Bausachverständigenordnungen der Bundesländer. Materielle Grundlage der Tätigkeit von Bausachverständigen sind die Bauordnungen der Bundesländer.
    Nach der Ansicht der IHK, die einen Sachverständigen für die Wohnungseigentumsverwaltung bestellt hat, umfasst der Aufgabenbereich des Sachverständigen die Beurteilung von Verwalterdienstleistungen „unter Berücksichtigung der wirtschaftlichen und juristischen Aufgabenstellungen“ eines WEG-Verwalters. Besonders häufig ist die Beurteilung durch Sachverständige im Rahmen des Beschlussanfechtungsverfahren gefragt. Eine kompetente gutachterliche Stellungnahme kann gerichtlichen Auseinandersetzungen vorbeugen.
    Wer mit seiner Sachverständigenkompetenz als Sachverständiger oder Sachverständige ins Geschäft kommen will, strebt in der Regel entweder die öffentliche Bestellung durch die für seinen Bereich zuständige Industrie- und Handelskammer an, oder er begibt sich gleich auf das internationale Parkett und versucht, ein Zertifikat nach DIN EN/IEC 17024 zu erreichen.

    Eine Automatik, nach der ein zertifizierter Sachverständiger öffentlich bestellt und vereidigt wird, oder umgekehrt, ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger automatisch zertifiziert wird, gibt es nicht. Rechtsgrundlage für die öffentliche Bestellung und Vereidigung von Sachverständigen ist § 36 der Gewerbeordnung.

    Wer sich öffentlich bestellen und vereidigen lassen will, sollte sich ein Merkblatt der zuständigen IHK besorgen. Diese Merkblätter sind inhaltlich ziemlich gleich. Sie beziehen sich auf die Sachverständigenordnungen der jeweiligen Industrie- und Handelskammern sowie auf Verlautbarungen des Instituts für Sachverständigenwesen (ifs). Allerdings ist darauf hinzuweisen, dass nicht nur Industrie- und Handelskammern, sondern auch andere Institutionen Bestellungsbehörden sind, z.B. im landwirtschaftlichen Bereich Regierungspräsidien, aber auch Landwirtschaftskammern. Wem die Bestellungskompetenz zuerkannt wird, ist durch Landesrecht geregelt.

    Voraussetzung für die öffentliche Bestellung und Vereidigung ist ein Mindestalter von 30 Jahren. Die frühere Altersbegrenzung nach oben wurde von Bundesverwaltungsgericht mit Urteil vom 15.02.2012 (Az.: 8 C 24/11) aufgehoben. Es gibt etwa 240 Sachgebiete, auf denen bisher öffentliche Bestellungen erfolgten. Im Bereich der Immobilienwirtschaft handelt es sich vor allem um öffentliche Bestellungen in den Bereichen

    • Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Mieten und Pachten,
    • Schäden an Gebäuden,
    • Bewertung von Hausverwaltungs- und Immobilienvermittlungsleistungen,
    • Bewertung von Gebäuden und Anlagen,
    • Sachverständige für Wohnungseigentumsverwaltung,
    • Bewertung von (unbebauten) Einzelgrundstücken.

    Dabei überschneiden sich manche Bereiche, z.B. die Bewertung von Gebäuden und Anlagen (oft landwirtschaftlich genutzte Objekte) mit der Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken.

    Die öffentliche Bestellung und Vereidigung setzt die Einreichung zahlreicher Unterlagen voraus, darunter auch von neu erstellten Gutachten bei der Industrie- und Handelskammer. Diese reicht die sich auf die besondere Sachkunde beziehenden Unterlagen zur Überprüfung an das zuständige Fachgremium weiter. Da die öffentliche Bestellung auf fünf Jahre erfolgt, muss im Halbjahr vor Ablauf eine Wiederbestellung für weitere fünf Jahre beantragt werden. Auch hier sind in der Regel neue Gutachten einzureichen, über die das zuständige Fachgremium zu befinden hat.

    Die Fachgremien bestehen aus aktuellen oder früheren öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, so dass sich naturgemäß die Frage stellt, wie es um die Aktualität von deren "besonderer Sachkunde" bestellt ist. Problematisch wird es, wenn das Sachkundeniveau desjenigen, der erstmals oder wieder bestellt werden will, über dem der Mitglieder des zuständigen Fachgremiums angesiedelt ist. Daraus können Fehlbeurteilungen entstehen, die dem potenziellen Sachverständigen das Leben schwer machen. Solche Fälle sind – wie die Praxis zeigt - durchaus nicht auszuschließen.

    Die öffentliche Bestellung und Vereidigung von Sachverständigen ist ein hohes Gut. Es sollte alles dafür getan werden, die denkbar höchste Transparenz der Vorgänge um die Überprüfung der besonderen Sachkunde herzustellen.
    Nach § 34b der Gewerbeordnung müssen Personen, die gewerbsmäßig fremde Grundstücke versteigern wollen, im Besitz einer Erlaubnis sein. Auf Antrag sind besonders sachkundige Versteigerer von der zuständigen Stelle öffentlich zu bestellen. Allerdings muss hierfür ein Bedarf bestehen. Die „überdurchschnittlichen Kenntnisse“ sind nachzuweisen. „Durch die Vereidigung soll sichergestellt werden, dass die Versteigerer ihre Aufgaben gewissenhaft, weisungsfrei und unparteiisch erfüllen werden“, so schreibt es § 34b der Gewerbeordnung vor. Das bedeutet u.a., dass sich der Versteigerer von keinen eigenen Interessen oder Interessen von Personen am Versteigerungsobjekt leiten lassen darf, etwa in dem er Verwandte für sich steigern lässt. Er darf auch kein Pfandrecht am Objekt besitzen.

    Für die Erteilung der Erlaubnis sind in der Regel die Industrie- und Handelskammern zuständig. Der Versteigerer unterliegt der Gewerbeaufsicht. Ihr gegenüber besteht eine Auskunftspflicht. Außerdem muss der Versteigerer auf Verlangen der Behörde Einsicht in die Versteigerungsunterlagen gewähren.
    Öffentliche Anleihen sind Schuldverschreibungen von Gebietskörperschaften mit mehr als einjähriger Laufzeit. Sie können unterschieden werden nach Laufzeit (mittelfristige, langfristige und „ewige“ Anlagen). Es gibt auch unterschiedliche Rückzahlungsbedingungen. Während dem Emittenten kein vorzeitiges Beendigungsrecht zusteht, können sich Inhaber öffentlicher Anleihen jederzeit von ihrer Geldanlage auf dem Rentenmarkt bzw. der Effektenbörse trennen. In der Regel handelt es sich bei den Anleihen um Inhaberpapiere. Die Zinsausschüttung erfolgt in der Regel über die Kupons, die der erworbenen Urkunde beiliegen. Die Stückelung der gesamten Anleihe liegt in Größenordnungen von 50, 100 oder 1.000 Euro.
    Im Außenbereich sind Bauvorhaben nur zulässig, wenn öffentliche Belange dem nicht entgegenstehen. Allerdings muss die Erschließung gesichert sein. Welche Positivbespiele gegeben sein können, nach denen öffentliche Belange nicht im Wege stehen, ist in § 35 des Baugesetzbuches dargestellt. Beispiel: Ein zu errichtender Betrieb dient einer gartenbaulichen Erzeugung, oder es handelt sich um Anlagen der öffentlichen Versorgung mit Elektrizität, Gas, der Telekommunikation, der Versorgung mit Wärme und Wasser usw.
    Öffentliche Lasten, die auf einem Grundstück ruhen, werden nicht in das Grundbuch eingetragen. Die jeweils im Grundbuch eingetragenen Eigentümer sind Schuldner. Im Zwangsversteigerungsverfahren werden Schulden aus öffentlichen Lasten auf der Ebene der Rangklasse 3 befriedigt. Ansprüche aus dinglich abgesicherten Rechten Dritter erhalten demgegenüber nur die Rangklasse 4. Zu den öffentlichen Lasten zählen unter anderem die Grundsteuer, Schornsteinfegergebühren, Kanalgebühren, Gebühren für die Straßenreinigung aber auch Erschließungsbeiträge.
    Im Rahmen der staatlichen Wohnungspolitik wurden öffentliche Mittel als zinsverbilligte Baudarlehen von den Bundesländern nach den Vorschriften des II. Wohnungsbaugesetzes vergeben, um den Wohnungsbedarf einkommensschwacher Schichten der Bevölkerung abzusichern.

    Zu den Finanzierungshilfen zählen neben den Baudarlehen auch Aufwendungsdarlehen und Aufwendungszuschüsse. Ein Rechtsanspruch auf Förderung besteht nicht. Das II. Wohnungsbaugesetz wurde zum 1. Januar 2002 aufgehoben und durch das Wohnraumförderungsgesetz ersetzt.
    Deutscher Begriff für PPP Public Private Partnership zur Vermeidung des Anglizismus.
    Der öffentliche Glaube ist eine Vertrauensbasis für Eintragungen in öffentliche Register. Zu diesen Registern zählt vor allem das Grundbuch mit den eingetragenen Rechten in den Abteilungen I bis III (nicht aber das Bestandsverzeichnis). Allerdings muss beim Grundbuch berücksichtigt werden, dass Grundstücke auch durch gesetzliche Regelungen z.B. Überbaurechte, die im Baulastenverzeichnis eingetragen sind, belastet sein können. Der öffentliche Glaube kann durch die Eintragung eines Widerspruchs zerstört werden (siehe § 892 BGB).

    Auch Eintragungen in das Handelsregister genießen öffentlichen Glauben. Wenn dort zum Beispiel eine Person als Prokurist eingetragen ist, können sich Geschäftspartner darauf verlassen, dass diese Person tatsächlich über die Geschäftskompetenzen eines Prokuristen verfügt.

    Ferner genießt das Güterrechtsregister öffentlichen Glauben. Es enthält Eintragungen von Güterregelungen zwischen Eheleuten, die vom gesetzlichen Güterstand abweichen, zum Beispiel eine Beseitigung der gesetzlichen Verfügungsbeschränkung über das gesamte Vermögen (§ 1365 BGB).
    Beim "öffentlichen Interesse" handelt es sich um einen unbestimmten Rechtsbegriff der, soweit öffentliches Interesse nicht gesetzlich unterstellt wird, einen rechtlichen Beurteilungsspielraum zulässt. Vor allem im Bauplanungs- und Bauordnungsrecht spielt das öffentliche Interesse eine besondere Rolle. Privates Interesse kann öffentlichem Interesse entgegenstehen. In vielen Fällen muss für private Bauplanungen, Vorhaben und Nutzungen, um genehmigungsfähig zu sein, öffentliches Interesse gegeben sein. Privatinteresse und öffentliches Interesse können, was die Zielsetzung angeht, also auch deckungsgleich sein.

    Probleme entstehen, wenn ein Vorhaben oder eine Nutzung öffentlichem Interesse widerspricht, insbesondere wenn das Wohl der Allgemeinheit auf dem Spiele steht. Hier muss zwischen den Gewichten des privaten und des öffentlichen Interesses abgewogen werden.

    Die öffentliche Hand verfügt zur Durchsetzung des öffentlichen Interesses über ein vielfältiges Instrumentarium (von Genehmigungsvorbehalten über die Festsetzungen in Bebauungsplänen bis hin zur Enteignung). Voraussetzung für eine Enteignung ist stets, dass das Gemeinwohl das Privatinteresse überwiegt.
    Öffentliches Recht regelt die Rechtsverhältnisse des Staatsbürgers zu den Trägern öffentlicher Gewalt und der Träger öffentlicher Gewalt untereinander.

    Einen besonderen Rang nimmt das Staatsrecht ein, dessen Kern sich aus dem Grundgesetz ergibt. Es sorgt dafür, dass die Staatsbürger Grundrechte haben, die von den Trägern der Staatsgewalt beachtet werden müssen. Beim Verwaltungsrecht ist zu unterscheiden zwischen dem allgemeinen und besonderen Verwaltungsrecht, zu dem z. B. das Bauordnungs- und Bauplanungsrecht gehören. Es gibt viele Gesetze, die sowohl Privatrecht, als auch öffentliches Recht enthalten, beispielsweise das Wohnungsvermittlungsgesetz.

    Das öffentliche Recht gewährt jeder Person Rechte (z. B. das Recht auf Information in den Informationsfreiheitsgesetzen auf Bundes- und Länderebene), erlegt ihm aber auch Pflichten (z. B. Zahlung von Steuern und Abgaben) auf. Dabei ist zu beachten, dass alle Bürger vor dem Gesetz gleich zu behandeln sind.

    Den verschiedenen Bereichen des öffentlichen Rechts entsprechen auch jeweils eigene Rechtsprechungsorgane. Dem allgemeinen und besonderen Verwaltungsrecht sind die Verwaltungsgerichte mit der obersten Instanz des Bundesverwaltungsgerichts mit Sitz in Leipzig zugeordnet. Dem Steuerrecht ist das Finanzgericht mit der obersten Instanz des Bundesfinanzhofes in München zugeordnet, dem Sozialrecht die Sozialgerichte mit der obersten Instanz des Bundessozialgerichts in Kassel. Das Bundesverfassungsgericht hat seinen Sitz in Karlsruhe und fungiert stets als letzte Instanz, wenn es darum geht, ob und inwieweit ein Gesetz, eine Verordnung oder ein Urteil mit dem Grundgesetz vereinbar ist.

    Um die Einheitlichkeit der Rechtsprechung zu gewährleisten, wurde der Gemeinsame Senat mit Sitz in Karlsruhe eingerichtet, der sich aus den Präsidenten des Bundesgerichtshofes, des Bundesverwaltungsgerichts, des Bundesarbeitsgerichts, des Bundessozialgerichts und des Bundesfinanzhofes zusammensetzt. Mit dem Bundesgerichtshof im gemeinsamen Senat sind auch die Belange des Privatrechts in die Entscheidungsfindung mit einbezogen.
    Öffentlichkeit in einem engeren Sinne entsteht durch Meinungsäußerungen von freien Personen, die außerhalb privater Räume verbreitet werden. Sie finden entweder in öffentlich zugänglichen Bereichen statt - in Hörsälen, Versammlungsräumen, auf Volksfesten usw. oder finden über Medien ihre Verbreitung (Presse, Funk, Fernsehen, Literatur, Internet). Aus dem Konglomerat dieser Meinungsäußerungen entsteht das, was vielfach als öffentliche Meinung bezeichnet wird. Die Freiheitsgrade dieser öffentlichen Meinung sind ein Kennzeichen des Zustandes einer Demokratie, die von der Meinungsfreiheit gespeist wird. Die Möglichkeit, dass in der Öffentlichkeit Irrtümer verbreitet werden, darf sie nicht einschränken. Dasselbe gilt für die Verbreitung von negativen Wertungen.

    Für Medien, die Nachrichten oder Meinungen verbreiten, gibt es besondere Schranken. So hat sich die Deutsche Presse im Deutschen Presserat zu einer freiwilligen Selbstkontrolle verpflichtet. Hier gelten auch ethische Regeln (nicht alles, was erlaubt ist, ist auch ethisch vertretbar). Als beispielhafte Regeln für den freien Journalismus gelten:
    • Achtung vor der Wahrheit und Wahrung der Menschenwürde,
    • gründliche und faire Recherche,
    • klare Trennung von redaktionellem Text und Anzeigen,
    • Achtung von Privatleben und Intimsphäre,
    • Vermeidung unangemessen sensationeller Darstellung von Gewalt u. Brutalität.
    Der Deutsche Presserat ist Beschwerdeinstanz in Fällen, in denen solche Regeln verletzt werden. Andere Schranken finden sich im Strafgesetzbuch (z.B. § 130 Volksverhetzung). Bedenklich sind in einer Demokratie Quasiverbote, die unter dem Begriff der "political correctness" einzuordnen sind, insbesondere dann, wenn damit Kritik an Maßnahmen der jeweils regierenden Parteien tabuisiert oder an einer Mehrheitsmeinung unterbunden werden soll. Auch Unternehmen, ganze Branchen und die Wirtschaft im Allgemeinen sind häufig Gegenstand von öffentlichen Meinungsäußerungen. Sie können deren Image positiv wie negativ beeinflussen. Dabei ist festzustellen, dass oft kleine Fehler durch die Multiplikatorwirkung von Medien bei gleichzeitiger Unterdrückung der positiven Aspekte zu einer Verzerrung der Wahrnehmung in der Wirklichkeit führen. Die erzeugten Vorurteile, halten sich oft lange in der öffentlichen Meinung und führen zu Verallgemeinerungen (ein tatsächlicher "Baulöwe" generiert eine Menge vermeintlicher Baulöwen).

    Sozialempfindliche Wirtschaftsbereiche, etwa die Wohnungswirtschaft, sollten in besonderer Weise über Kontakte mit Medien (PR-Kontakte) dafür sorgen, dass solche Fehleinschätzungen vermieden werden.
    Die Öffentlichkeitsarbeit ist ein wichtiges Feld, das bisher von den meisten Immobilienverwaltern vernachlässigt wird. Die Pressearbeit ist komplementär zu anderen Werbeaktivitäten; sie kann diese ergänzen und unterstützen, aber nie völlig ersetzen. Durch gezielte Pressearbeit kann die Bekanntheit des jeweiligen Unternehmens, beziehungsweise die bestimmter Objekte gefördert und das Image verbessert werden.
    In Bezug auf das Grundbuch bedeutet der Grundsatz der Öffentlichkeit, dass jeder Einsicht in das Grundbuch nehmen kann. Es ist also nicht nur reserviert für spezielle Personen oder Berufe wie zum Beispiel Behörden, Notare oder Banken.
    Voraussetzung für die Einsicht in das Grundbuch ist ein besonderes rechtliches Interesse. Damit ist das Einsichtsrecht zwar eingeschränkt, jedoch für alle Personen gleich. Jeder, auch eine Behörde oder ein Notar, benötigt ein rechtliches Interesse, damit dem Antrag auf Einsicht in das Grundbuch stattgegeben wird.
    Office at Home ist ein Büroarbeitsplatz eines Arbeitnehmers, der sich in seiner Privatwohnung befindet. Ein Office at Home gilt im Unterschied zum Home-Office als Betriebsstätte und unterliegt daher den Arbeitsschutzvorschriften.
    Die den Wohnungseigentümern nach § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG eingeräumte Möglichkeit, durch Vereinbarung vom Gesetz abweichende Regelungen über ihr Verhältnis untereinander zu treffen, lässt auch Vereinbarungen zu, nach denen die Wohnungseigentümer berechtigt sind, von gesetzlichen Bestimmungen oder auch von bestehenden Vereinbarungen durch mehrheitliche Beschlussfassung abzuweichen. Diese Regelungen werden als Öffnungsklausel bezeichnet.

    Danach kann eine Öffnungsklausel vereinbart werden, nach der beispielsweise bauliche Veränderungen grundsätzlich auch mit einfacher oder qualifizierter Mehrheit beschlossen werden können.

    Bestehende Vereinbarungen können aber durch mehrheitliche Beschlussfassung aufgrund entsprechender Öffnungsklausel nur dann geändert werden, wenn ein sachlicher Grund vorliegt. Änderungen dürfen nicht willkürlich sein und müssen den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen (BGH, 1.4.2011, Az. V ZR 162/10; 10.6.2011, Az. V ZR 2/19).

    Mehrheitlich aufgrund einer Öffnungsklausel vorgenommene Änderungen von Vereinbarungen oder gesetzlichen Bestimmungen bedürfen nicht der Eintragung in das Grundbuch, müssen jedoch als Beschlüsse in die Beschlusssammlung aufgenommen werden.
    Offshore-Windenergie-Anlagen sind Windkraft-Anlagen, die innerhalb der 12-Seemeilen-Zone vor der Küste oder in bestimmten Seegebieten außerhalb davon (sogenannte Ausschließliche Wirtschaftszone) errichtet werden. Da an Land der Widerstand gegen die zunehmende Anzahl der stromerzeugenden Windräder wächst und höhere Stromausbeute durch stärkeren und kontinuierlicheren Wind winkt, betreibt die Windenergie-Wirtschaft die Expansion auf das Meer.

    Zuständige Genehmigungsbehörde ist das BSH (Bundesamt für Hydrografie und Seeschifffahrt in Hamburg). Deutschland ist gegenüber England und Dänemark in diesem Bereich bereits zum Nachzügler geworden, da hier weniger geeignete flache Küstengewässer vorhanden sind. Es muss daher auf tiefere Gewässer ausgewichen werden, die es wiederum erforderlich machen, weniger Windanlagen mit höherer Leistung zu installieren.

    Das Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) regelt das Vergütungssystem für in derartigen Anlagen erzeugten Strom.

    Bisher sind in der deutschen Ausschließlichen Wirtschaftszone (AWZ) in Nord- und Ostsee vom Bundesamt für Seeschifffahrt und Hydrographie (BSH) 35 Offshore-Windparks mit insgesamt rund 1.900 Rotoren genehmigt worden. Nach Fertigstellung können damit etwa 10.000 Megawatt erzeugt werden. Umfangreichere Vorhaben sind in Planung.

    Der am 26. August 2013 eröffnete Offshore-Windpark BARD Offshore 1 umfasst 80 Anlagen mit einer Leistung von 400 Megawatt. Diese Leistung reicht aus, um 400.000 Haushalte zu versorgen. Dieser Windpark war der erste fertiggestellte kommerzielle Offshore-Windpark in der Nordsee. Auf ihm gibt es eine GSM-Basisstation des Mobilfunkanbieters Vodafone mit einem Versorgungsradius von 36 Kilometern Umkreis sowie eine permanent bemannte Wohneinheit auf der Umspannplattform „BARD 1“.

    Im ersten Halbjahr 2015 wurden 422 Offshore Windenergieanlagen mit einer Leistung von 1.765,3 MW neu in Betrieb genommen. Die Gesamtzahl der deutschen Offshore-Anlagen lag damit Ende Juni 2015 bei 668 Anlagen und deren Leistung bei 2.777,8 MW. Damit lassen sich ca. drei Millionen Haushalte mit Strom versorgen.
    Abkürzung für: Obergeschoss
    Die europäische „OGAW-Richtlinie“ befasst sich mit „Organismen für gemeinsame Anlagen in Wertpapieren“. Regelungsgegenstand der Richtlinie sind Fondsanlagen – etwa Immobilienfonds – und deren Verwaltungsgesellschaften. Unter anderem schreibt die Richtlinie vor, in welche Anlagen das Geld eines Fonds investiert werden darf. Der englische Begriff für OGAW lautet „UCITS“ (Undertakings for Collective Investments in Transferable Securities).

    OGAW sind zulassungspflichtig und unterliegen in Deutschland der Kontrolle der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin). Die Richtlinie will einheitliche Standards beim Anlegerschutz etablieren – ein Mittel dazu sind bestimmte Pflichtinformationen, die den Anlegern zur Verfügung gestellt werden müssen. Dazu gehören der ausführliche und der vereinfachte Verkaufsprospekt sowie auch die Jahres- und Halbjahresberichte.

    Ursprünglich trug die europäische OGAW-Richtlinie die Bezeichnung 85/611/EG. Die Neufassung von 2009 lief unter der Bezeichnung 2009/65/EG. Zweck der Neufassung war eine stärkere europäische Vereinheitlichung der Regeln für Fondsanlagen. Die Neuregelungen wurden in Deutschland durch Anpassungen des Investmentgesetzes umgesetzt. Dieses wurde zum 22. Juli 2013 durch das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) abgelöst.

    2014 wurde die OGAW-Richtlinie erneut geändert durch die neue Richtlinie 2014/91/EU. Sie führte einen neuen Rechtsrahmen für die Verwahrstellen von OGAW-Fonds ein. Dabei wird auch konkreter geregelt, welche juristischen Personen als Verwahrstelle in Frage kommen, welche zentralen Verwahrungs- und Überwachungspflichten die Verwahrstelle innehat und unter welchen Bedingungen die Verwahrstelle Aufgaben an einen Unterverwahrer abgeben darf. Die Richtlinie enthält auch neue Vorschriften zur Haftung und zur Vergütung für die OGAW-Verwaltungsgesellschaften.
    Abkürzung für: Ofenheizung

    Empfohlene Verwendung in Immobilienanzeigen nur bei gleichzeitigem Abdruck eines Abkürzungsverzeichnisses.
    Abkürzung für: offene Handelsgesellschaft
    Bei der Öko-Zulage handelte es sich um zusätzliches Fördergeld nach dem Eigenheimzulagengesetz für ein Niedrigenergiehaus oder Ökoanlagen, die natürliche Ressourcen besser nutzten beziehungsweise den Energiebedarf einschränkten. Nach Abschaffung des Eigenheimzulagengesetzes wurde die Öko-Zulage für energetische Gebäudesanierungen teilweise kompensiert durch Aufstockung verbilligter KfW-Darlehen.
    Das ökologische Bauen (ökologisch orientiertes Bauen, Bauökologie) hat zum Ziel, beim Bauen die Eingriffe in die Natur weitestgehend zu reduzieren und in allen Phasen der Lebenszyklen der Gebäude den Verbrauch von Ressourcen und Energie zu minimieren, um damit den Naturhaushalt so gering wie möglich zu belasten.

    Prinzipien sind hierbei: Sparsamer Umgang mit Grund und Boden, Minimierung des Ressourcenverbrauchs bei Bau, Nutzung oder Beseitigung eines Gebäudes, Vermeiden oder Minimieren der Verunreinigungen von Luft, Boden und Wasser, sowie Reduzierung von Abwärme, Abfällen und Lärm, rationeller Umgang mit Energie und Wasser, Einsatz nur gesundheitlich unbedenklicher Baustoffe, Erhaltung der Tier- und Pflanzenwelt sowie keine Beeinträchtigung des Landschafts- und Stadtbildes.

    Ökologisch orientiertes Bauen ist kein klar definiertes und feststehendes Konzept. Jede Objektplanung erfordert spezifische Konzepte unter Berücksichtigung der örtlichen Bedingungen. Ökologisch orientiertes Bauen hat neben dem Einfluss auf die Umwelt auch eine große Bedeutung für die Gesundheit der Menschen. Es ist daher Bestandteil der Umwelthygiene und Umweltmedizin.

    Beim Baugrundstück ist zu beachten:
    • die Belastbarkeit der betreffende Landschaft,
    • keine Zerstörung wertvoller Biotope,
    • keine erhebliche Beeinflussung durch Lärm und Schadstoffe,
    • eine gute Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr,
    • ein ausreichend besonntes Grundstück ohne stärkeren Wind und Kaltluftströmungen,
    • eine angemessene Baudichte.


    Die Umweltbeeinträchtigung durch Baumaßnahmen ist zu minimieren durch:
    • Weitestgehenden Erhalt des Baumbestandes auf dem Gelände (Umzäunung der Bäume, Sicherung pflanzlicher Bodendecken),
    • geringstmögliche Beeinflussung des Bodens, um seine Durchlässigkeit für Wasser und Luft sowie die Bodenlebewesen zu erhalten (keine unnötige Verdichtung, Abtragen des Oberbodens bei Baumaßnahmen und anschließendes Wiederauftragen),
    • Schutz beim Umgang mit gefährlichen, insbesondere wassergefährdenden Stoffen,
    • Minimierung des Baulärms (z. B. durch den Einsatz lärmarmer Baumaschinen und Bauverfahren und die Beschränkung der Betriebszeit lärmintensiver Maschinen.


    Ein Bauwerk soll nach der Bauproduktenrichtlinie die Bewohner unter anderem nicht gefährden durch:
    • Freisetzen giftiger Gase,
    • Vorhandensein gefährlicher Teilchen oder Gase in der Luft,
    • Emission gefährlicher Strahlen,
    • Wasser- und Bodenverunreinigung oder -vergiftung,
    • unsachgemäße Beseitigung von Abwasser, Rauch, festem und flüssigen Abfall,
    • Feuchtigkeitsansammlung in Bauteilen oder auf deren Oberflächen in Innenräumen.

    Als Baumaterialien sollten nur umweltverträgliche Baustoffe eingesetzt werden. Das gilt für die Produktion, die Nutzungsphase und auch für die Entsorgung von Baumaterialien. Baustoffe sollten nach Beendigung der Nutzungsphase möglichst wiedergewonnen und erneut eingesetzt werden können (Recyclingfähigkeit).
    Abkürzung: Heizöl.

    Gemeint ist der vorwiegend für die Beheizung benötigte Energieträger. Wird verwendet im Rahmen der Pflichtangaben zur energetischen Beschaffenheit eines Gebäudes in Immobilienanzeigen. Empfohlene Verwendung nur bei gleichzeitigem Abdruck eines Abkürzungsverzeichnisses.
    Abkürzung für: Oberlandesgericht
    Abkürzung für: Entscheidungen der Oberlandesgerichte in Zivilsachen (Entscheidungssammlung)
    Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes dürfen Vermieter die Kosten für eine Reinigung des Heizöltanks auf die Mieter umlegen. Nach dem BGH schließen die Kosten des Betriebes der zentralen Heizungsanlage nach § 2 Nr. 4 Buchst. a Betriebskostenverordnung ausdrücklich auch die Kosten für die Reinigung der Anlage ein, zu der auch der Öltank gehört.

    Nicht umlagefähig sind Kosten für die Instandhaltung oder Instandsetzung oder Kosten, die nur im Einzelfall entstehen. Der BGH betonte, dass es sich bei für die Öltankreinigung aufgewendeten Beträgen nicht um solche Kosten handelt. Die Reinigung werde in gewissen Zeitabständen immer wieder erforderlich und diene der Aufrechterhaltung der Betriebsfähigkeit der Anlage. Auch wenn die Arbeiten immer im Abstand von mehreren Jahren durchgeführt würden, verursachten sie laufend entstehende und immer wiederkehrende Kosten. Eine Umlage sei daher möglich. Die Beträge könnten jeweils komplett in dem Jahr umgelegt werden, in dem sie entstanden seien – eine Verteilung auf mehrere Jahre sei nicht notwendig (Az. VIII ZR 123/06, Urteil vom 14.02.2007).

    Ombudsmann und Ombudsfrau sind juristisch versierte neutrale Streitschlichter. Sie sind in vielen Bereichen institutionalisiert. So gibt es den Versicherungsombudsmann, einen Ombudsmann für den Online-Handel, den Ombudsmann im Bereich des Handwerks usw. Bei Rechtstreitigkeiten mit einem privaten Kreditinstitut z.B. wegen einer strittigen Vorfälligkeitsentschädigung helfen ebenfalls Ombudsleute. Die Schlichtungsstellen, die Ombudsleute beschäftigen, sind vielfach eingetragene Vereine. Die Inanspruchnahme einer solchen Schiedsstelle ist in der Regel kostenlos.

    Ombudsmänner und -frauen gibt es in vielen Ländern. Überwiegend sind sie auch Interessenvertreter von Bürgern gegenüber öffentlichen Dienststellen (z.B. in der Schweiz). In Österreich steht der Internet-Ombudsmann im Vordergrund. Eine Ombudsmannrolle spielt auch der "Europäische Bürgerbeauftragte" der sich aufgrund von Beschwerden mit Missständen in der Verwaltung von Organen und Einrichtungen der Europäischen Union (nicht aber nationalen, regionalen oder lokalen Behörden) befasst.

    Seit 1. August 2008 existiert in der Immobilienwirtschaft in Deutschland eine vom Immobilienverband Deutschland ins Leben gerufene Schlichtungsstelle in den Geschäftsräumen des IVD in Berlin. Sie kann von Verbrauchern angerufen werden, wenn der mögliche Streitwert über 3.000 EURO liegt. Das Verfahren selbst ist kostenlos. Der Ombudsmann muss die Befähigung zum Richteramt haben und wird für jeweils vier Jahre vom Präsidenten des IVD berufen. Voraussetzung für die Einleitung des Verfahrens ist, dass es nicht bereits gerichtsanhängig ist.
    On-Site-Marketing beinhaltet die marketing-technisch professionelle Präsentation vor Ort, d.h. am Grundstück bzw. der Baustelle sowie die Themenbereiche Verkaufsbüro und Musterwohnungen. Darüber hinaus versucht das "On-Site-Marketing" des Bauträgers ein emotional ansprechendes Bild der Immobilie und vor allem auch von deren Umfeld zu vermitteln, um damit die Verkaufsaktivitäten zu fördern. Hierbei ist es hilfreich, die Immobilie mit den Augen des potentiellen Käufers zu betrachten.
    Unter One face to the Customer-Prinzip ist der Versuch zu verstehen, den Kunden nicht von mehr oder weniger gut koordinierten verschiedenen Mitarbeitern betreuen zu lassen, sondern durch einen einzigen Mitarbeiter. Der Kunde sieht quasi nur "ein Gesicht".
    Online-Marketing, auch Internet-Marketing, E-Marketing oder Web-Marketing genannt, umfasst eine Vielzahl an digitalen Marketing-Maßnahmen, die via Internet erfolgen, um Produkte und Dienstleistungen in virtuellen Medien anzubieten, zu vertreiben und abzusetzen. Die Bandbreite dieser Maßnahmen ist sehr breit gefächert. Für die Immobilienwirtschaft hilfreich sind insbesondere folgende Bereiche im Online-Marketing:

    • Weblogs / Blog
      zum Beispiel über Bauprojekte, Modernisierungsmaßnahmen, Konversionsprojekte, Erste Spatenstiche, Richtfeste, Schlüssel- oder Flächenübergaben, umgeschlagene Mietflächen/Wohnungen/Häuser und sonstige Erfolgsmeldungen und/oder Neuigkeiten,
    • Erlaubnis-Marketing/E-Mail-Marketing,
      Zusenden von Informationen in digitaler Form (zum Beispiel Newsletter) nach erfolgter Zustimmung seitens des Informationsempfängers, 
    • an dem Kundennutzen ausgerichtete Website des Immobilienunternehmens,
    • Suchmaschinen-Optimierung,
    • Social-Media-Marketing (siehe Soziale Netzwerke),
    • Video-Marketing,
      zum Beispiel Podcast als Video-Datei auf Video-Plattformen, auf eigener Homepage, in sozialen Netzwerken et cetera,
    • Kostenlose Tools auf der eigenen Website,
      zum Beispiel Energie-Rechner, Darlehensrechner, Bewertungstools,
    • Microblog / Twitter.

    Sinn und Zweck ist, den umworbenen Kunden und die Zielgruppe näher an das Unternehmen zu binden und auf dem Laufenden zu halten. Allgemein kann der Einsatz neuer Medien es ermöglichen, der guten, sympathischen und innovativen Reputation eines Unternehmens zu dienen, um schließlich neue Kunden zu gewinnen.

    Es ist allerdings dabei wichtig, einen Mix aus klassischem (Offline-) Marketing und Online-Marketing zu schaffen, weil beides besser in Verbindung wirkt.

    Abkürzung für: oben aufgeführt / oben angegeben
    Der verkehrsübliche Wert (Open Market Value) ist der beste Preis oder die beste Miete, die billigerweise für den Grundbesitz zum Zeitpunkt der Bewertung erwartet werden kann, wobei folgendes vorausgesetzt wird
  • eine Person, die zum Verkauf oder zur Vermietung bereit ist;
  • ein angemessener Zeitraum, in dem über den Verkauf oder die Vermietung verhandelt werden kann, unter Berücksichtigung des Grundbesitzes und der Marktlage;
  • ein gleichbleibender Wert während dieses Zeitraumes;
  • das Angebot des Grundbesitzes auf dem offenen Markt;
  • keine Berücksichtigung von höheren Preisen oder höheren Mieten, die ein Käufer oder Mieter mit einem besonderen Interesse bezahlen würde.
    • Durch den Einsatz von Open Source Software entfallen die recht erheblichen Lizenzkosten kommerzieller Software völlig. Es wird nur für die Anpassung des CMS an das vorgegebene Layout, beziehungsweise für die Entwicklung eines neuen Layouts bezahlt. Ein Beispiel für sehr erfolgreiche Open Source Software ist übrigens das Betriebssystem LINUX. Durch den offen zugänglichen Quellcode kann jeder Programmierer, der PHP und MySQL beherrscht, Anpassungen und Weiterentwicklungen am CMS vornehmen. Man ist also nicht an eine bestimmte Firma gebunden.
    Der Begriff "Opfergrenze" wurde in der Presse im Zusammenhang mit einem Urteil des Bundesgerichtshofes geprägt, in dem es um die Beseitigung von Wohnungsmängeln durch den Mieter selbst mit Kostenerstattung durch den Vermieter ging. Gemeint ist damit eine Grenze, von der an ein finanzieller Aufwand zur Beseitigung von Mängeln so hoch wird, dass er dem Vermieter nicht mehr zugemutet werden kann.

    Wann die Opfergrenze überschritten ist, muss nach dem BGH von Fall zu Fall unter Abwägung der beiderseitigen Interessen entschieden werden. Es darf jedoch kein krasses Missverhältnis zwischen Gebäudewert und Mängelbeseitigungskosten bestehen. Bei der "Opfergrenze" sind zunächst jedoch immer auch andere Kriterien zu berücksichtigen, etwa ein etwaiges Verschulden des Vermieters. Je größer jedoch das Missverhältnis zwischen Gebäudewert und Reparaturkosten ist, desto weniger schwer wiegen andere Kriterien.

    In dem verhandelten Fall ging es um Risse in den Wänden eines Reihenhauses in Dresden. Die Mieterin forderte für deren Beseitigung einen Kostenvorschuss von 47.500 Euro. Aus Sicht des Vermieters waren die Kosten für die Beseitigung der Schäden sogar doppelt so hoch. Eine Ursache konnte nicht festgestellt werden. Der BGH sah hier keine Zahlungspflicht des Vermieters: Zunächst habe der Mieter keinen Anspruch auf Kostenvorschuss für Maßnahmen, die zur nachhaltigen Mängelbeseitigung ungeeignet seien. Dies sei hier der Fall, da die Ursache der Mauerrisse unbekannt wäre. Zweitens sei die Opfergrenze für den Vermieter überschritten, da ein krasses Missverhältnis zwischen Reparaturkosten und Gebäudewert bestehe. Das Gebäude hatte nur noch einen Verkehrswert von 28.000 Euro gehabt, dem standen geschätzte Reparaturkosten von 95.000 Euro gegenüber. Dem BGH zufolge kann es dem Vermieter allerdings in einem besonderen Ausnahmefall verwehrt sein, sich auf die Zumutbarkeit zu berufen – auch dies sei eine Frage des Einzelfalles (BGH, Urteil vom 21.4.2010, Az. VIII ZR 131/09).
    Abkürzung für: Öffentlicher Personen-Nahverkehr
    Franz Oppenheimer (1864 – 1943) studierte Medizin, war viele Jahre als Arzt tätig. Beeindruck von den Schicksalen armer Menschen in Berlin suchte er nach den Gründen und befasste sich mit der sozialen Frage. 1919 erschien sein Hauptwerk „Theorie der reinen und politischen Ökonomie“: Für Oppenheimer ist die Volkswirtschaftslehre ein Teil der Soziologie. Er wurde ein Kritiker des privaten Grundeigentums, das zur „Bodensperre“ führt. Er bezeichnet es als „Gewalteigentum an Grund- und Boden“. Er fordert die Beseitigung dieses „Klassenmonopolverhältnisses“.

    Die von Oppenheimer skizzierten Probleme sind aus heutiger Perspektive Probleme der Vergangenheit. Immerhin beförderten Sie eine Wandlung im Denken auch der Volkswirtschaftslehre. Insofern gehört Oppenheimer zu den Wegbereitern der sozialen Marktwirtschaft.

    Ludwig Erhard hat bei Oppenheimer promoviert.
    Das Optionsrecht gestattet dem Berechtigten, durch einseitige Erklärung ein Mietverhältnis zu begründen (Begründungsoption) oder ein bestehendes Mietverhältnis zu verlängern (Verlängerungsoption). Verlängerungsoption bedeutet, dass der Mieter vor Ablauf der vereinbarten Mietzeit durch einseitige Erklärung die Verlängerung der Mietzeit um einen weiteren Zeitraum herbeiführen kann.

    Die Verlängerungsoption muss vom Mieter ausdrücklich erklärt werden; das bloße Weiterzahlen der Miete genügt zur Ausübung der Option nicht. Die Erklärung über die Ausübung der Option muss dem Vermieter vor Ablauf der festen Mietzeit zugehen. Regelmäßig wird im Mietvertrag bestimmt sein, bis wann die Option spätestens ausgeübt sein muss. Ist die Mietzeit abgelaufen, ist die Ausübung des Optionsrechtes nicht mehr möglich.
    Bauspartarifvariante für Bausparer, die nicht wissen, ob und wann sie bauen möchten. Bei diesem Tarif kann der Sparer auch nach Abschluss noch entscheiden zwischen preisgünstigem Bauspardarlehen oder höherem Sparzins.
    Ordnungsbehördengesetze sind Gesetze auf Ebene der Bundesländer, die Aufgaben und Befugnisse der Ordnungsbehörden regeln. Dazu muss man wissen, dass in Deutschland nach dem Zweiten Weltkrieg eine Einschränkung der Aufgaben der klassischen Polizei angestrebt wurde. Diese sollte künftig nicht mehr für alles zuständig sein, was mit „Recht und Ordnung“ zu tun hatte, sondern nur für die akute Gefahrenabwehr und Aufgaben im Zusammenhang mit der Verfolgung von Straftaten und Ordnungswidrigkeiten. Eine Reihe von Bundesländern führte daher das sogenannte Trennsystem ein: Dieses unterscheidet die Polizei von den Ordnungsbehörden, welche bei der normalen Verwaltung angesiedelt sind. Untere Ordnungsbehörden sind die Gemeinden. Bei diesen gibt es dann meist ein Ordnungsamt, aber auch andere Behörden sind für die Abwehr von Gefahren für die öffentliche Sicherheit und Ordnung zuständig (Umweltbehörde, Gesundheitsamt). So sind im Bereich der Bauordnung die Baubehörden für die Gefahrenabwehr zuständig; zu ihren Aufgaben gehört die Erteilung von Baugenehmigungen und das Bauordnungsverfahren, mit dem auf Verstöße gegen das Baurecht reagiert wird. Die Baubehörden haben damit die frühere Baupolizei abgelöst.

    Es gibt auch Bundesländer, die das Trennsystem nicht eingeführt haben. Dazu zählen Baden-Württemberg, Bremen, das Saarland und Sachsen. Hier besteht das sogenannte Einheits- oder Mischsystem. Eigene Ordnungsbehörden existieren nicht. Faktisch gibt es jedoch auch hier eine Trennung: Die Vollzugspolizei wird von den allgemeinen Polizeibehörden unterschieden. Bei letzteren handelt es sich wieder um Verwaltungsbehörden, die polizeiliche Aufgaben wahrnehmen, also solche, die mit der Gefahrenabwehr zu tun haben.
    Über die ordnungsmäßige Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums beschließen die Wohnungseigentümer mit einfacher Stimmenmehrheit. Sie kann auch von jedem einzelnen Eigentümer verlangt und gegebenenfalls auch gerichtlich durchgesetzt werden.

    Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehören gemäß § 21 Abs. 5 WEG
    • Aufstellung einer Hausordnung,
    • ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums,
    • Abschluss einer Feuerversicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert und einer Haushaftpflichtversicherung,
    • Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung,
    • Aufstellung eines Wirtschaftsplanes,
    • Duldung aller Maßnahmen, die zur Herstellung einer Fernsprecheinrichtung, einer Rundfunkanlage oder eines Energieversorgungsanschlusses zugunsten eines Wohnungseigentümers erforderlich sind.

    Im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung können die Wohnungseigentümer gemäß § 21 Abs. 7 WEG ferner mit einfacher Mehrheit Regelungen beschließen
    • zur Art und Weise von Zahlungen (z. B. Hausgeldzahlungen),
    • zur Fälligkeit und zu Folgen des Verzugs sowie zu Regelungen über
    • Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eingentums (z. B. Umzugskostenpauschale) oder
    • Kosten für einen besonderen Verwaltungsaufwand (z. B. Ausstellung von Bescheinigungen für haushaltsnahe Dienstleistungen).

    Diese Aufzählung im WEG ist nicht abschließend. Andererseits bedarf alles, was über die ordnungsmäßige Verwaltung hinausgeht, der Zustimmung aller Wohnungseigentümer. Probleme ergeben sich häufig bei der Frage, wo die Grenze zwischen einer Instandhaltung und einer Modernisierung oder baulichen Veränderung verläuft. So ist bereits eine Balkonüberdachung oder Balkonverkleidung eine bauliche Veränderung. Ähnliches gilt für einen Außenmauerdurchbruch oder eine Umstellung der Heizanlage auf eine neue Energieart, obwohl noch kein Reparaturbedarf gegeben ist. Werden Beschlüsse dieser Art nicht allstimmig gefasst, besteht für jeden Wohnungseigentümer, der mit der Maßnahme nicht einverstanden ist, die Möglichkeit der Anfechtung bei Gericht.

    Beispiele:

    • Beschluss, dass herkömmliche Haustür nachts abgeschlossen werden muss, obwohl es Türsysteme gibt, die abschließbar sind und trotzdem von innen ohne Schlüssel geöffnet werden können: Lebensgefahr im Brandfall, keine ordnungsmäßige Verwaltung (LG Frankfurt/M., Urteil vom 12.5.2015, Az. 2-13 S 127/12),
    • Beschluss, ein Brunnenfest zu veranstalten und die Kosten von 2.000 Euro auf alle umzulegen: Keine ordnungsmäßige Verwaltung (AG München, Urteil v. 31.10.2014, Az. 481 C 14044/14 WEG),
    • Aufnahme eines langfristigen, hohen Kredits durch die Wohnungseigentümergemeinschaft: Kann je nach Fall ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Hohe Kredite sollten allerdings absoluter Ausnahmefall sein, da bei Zahlungsausfällen eine unbegrenzte Nachschusspflicht für die verbleibenden Eigentümer besteht. Sonderumlagen sind vorzuziehen. BGH stellt besondere Anforderungen an den Beschluss (BGH, Urteil vom 25. September 2015, Az. V ZR 244/14).


    Der Anspruch eines Wohnungseigentümers auf ordnungsmäßige Verwaltung verjährt grundsätzlich nicht (BGH, Urteil vom 27.4.2012, Az. V ZR 177/11).
    Im Interesse der Durchsetzbarkeit von Ordnungsvorschriften enthalten viele Bundes- und Landesgesetze sowie Gemeindesatzungen Bestimmungen, wonach Verstöße gegen bestimmte Vorschriften ordnungswidrig sind und mit Bußgeld geahndet werden können. Hierzu gibt es als Rahmengesetz das Gesetz über Ordnungswidrigkeiten (OWiG). Dieses Gesetz gilt für Ordnungswidrigkeiten sowohl nach Bundes-, als auch nach Landesrecht. Es gibt danach keine Ordnungswidrigkeit ohne gesetzliche Grundlage. Als Ordnungswidrigkeit kann nur vorsätzliches Handeln geahndet werden, außer wenn das Gesetz fahrlässiges Handeln ausdrücklich mit Geldbuße bedroht (§ 10 OWiG).

    Eine Ordnungswidrigkeit kann in einem Unterlassen oder dem Begehen einer Handlung bestehen. Wenn in einem Gesetz nichts anderes bestimmt ist, bewegt sich der Bußgeldrahmen zwischen fünf und 1.000 Euro. Ist die Ordnungswidrigkeit auf Fahrlässigkeit zurückzuführen, kann nur höchstens die Hälfte der Obergrenze von der zuständigen Behörde verlangt werden. Die Verjährungsfristen für die Verfolgung von Ordnungswidrigkeiten richten sich nach der Höhe des Bußgeldes, das im Falle der Verfolgung verhängt werden könnte. In minderschweren Fällen kann auch eine Verwarnung ausgesprochen werden, die sich mit einer Zahlung eines Verwarngeldes oder mit einer Ermahnung begnügt. Handelt es sich bei der Ordnungswidrigkeit allerdings gleichzeitig um eine Straftat, dann muss die zuständige Behörde den Fall an den Staatsanwalt übertragen.

    Zu beachten ist, dass Gesetze, in denen Ordnungswidrigkeiten definiert werden, auch von einigen gesetzlichen Rahmenvorgaben abweichen können. So können für Ordnungswidrigkeiten Bußgelder bis zu 50.000 Euro vorgesehen werden. Verhängte Bußgelder wegen einer gewerberechtlichen Ordnungswidrigkeit werden in das Gewerbezentralregister eingetragen, das beim Bundesamt der Justiz geführt wird und dem Bundesjustizministerium untersteht.

    In der Immobilienwirtschaft gibt es zahlreiche Gesetze und Verordnungen, die Ordnungsvorschriften enthalten, bei denen ein Verstoß mit Bußgeld geahndet werden kann. Hierzu zählen die Gewerbeordnung (§ 14, § 34 c), die Makler- und Bauträgerverordnung und das Wohnungsvermittlungsgesetz. Aber auch andere Vorschriften, die auch außerhalb der Immobilienwirtschaft zu beachten sind, enthalten Regelungen über Ordnungswidrigkeiten - z.B. die Preisangabenverordnung, das Telemediengesetz usw. Der Katalog der Ordnungswidrigkeiten ist ziemlich unüberschaubar.

    Begeht jemand als vertretungsberechtigtes Organ einer juristischen Person, etwa einer Kapitalgesellschaft, eine Straftat oder Ordnungswidrigkeit, durch die deren Pflichten verletzt werden, kann gegen das Unternehmen ein Bußgeld verhängt werden. § 30 OWiG nennt hier Höchstgrenzen von fünf Millionen Euro (bei fahrlässigen Straftaten) und zehn Millionen Euro (bei vorsätzlichen Straftaten). Handelt es sich um eine Ordnungswidrigkeit, ist der Höchstbetrag nach der jeweils einschlägigen Vorschrift maßgeblich. Sofern in der entsprechenden Regelung allerdings auf § 30 OWiG verwiesen wird, kann sich dieser Betrag verzehnfachen.
    Der Blick auf die Wirtschaft wurde im 19. Jahrhundert vielfach noch durch altliberale Vorstellungen bestimmt, deren Ausgangspunkt die Lehre des Schottischen Moral-Philosophen Adam Smith war, wonach der durch Eigeninteresse gesteuerte Markt verbunden mit Arbeitsteilung zum Wohlstand der Nationen führe. Der Staat sollte nicht versuchen die "unsichtbare Hand" zu korrigieren. Die Gedanken von Smith fanden ein breites Echo. Das 19. Jahrhundert war ein Jahrhundert großer Unternehmer, aber auch ein Jahrhundert des Entstehens großer monopolartiger Strukturen. Es entstand eine Klassengesellschaft, die Arbeiterbewegung entstand. Sozialistische Ideen zu einer vom Staat gelenkten Wirtschaft stellten den Markt insgesamt in Frage. Arbeiter-Parteien entstanden. Sie führten in Russland 1917 zur Oktober-Revolution und dem Entstehen der Sowjetunion. In Deutschland gewann die Nationalsozialistische Arbeiter-Partei die Oberhand, was geradewegs in die Katastrophe führte. Von freien Märkten war nichts mehr übrig geblieben.

    In dieser Situation entstand – Ende der 30er Jahre des 20. Jahrhunderts – in Freiburg im Breisgau das, was heute unter "Freiburger Schule" bekannt wurde: Ein ordoliberales Wirtschaftskonzept. Federführend war Walter Eucken. Im Gegensatz zu den altliberalen Vorstellungen eines schrankenlosen Wettbewerbs, der letztlich zur Weltwirtschaftskrise von 1929 geführt hat.

    Die Erkenntnis, dass sich eine funktionierende Wettbewerbswirtschaft nicht aus sich heraus entwickeln kann, führte zur Formulierung von Erkenntnissen, die Richtschnur politischen Handelns sein sollten. Grundprinzip war die Forderung nach einer aktiven staatlichen Wettbewerbspolitik ohne Marktzugangs-Beschränkungen mit dem Ziel der Herstellung eines funktionierenden Preis-Systems.

    Im Vordergrund stand das Primat der Währungspolitik, dem mit der gelungenen Währungsreform 1948 (der Einführung der Deutschen Mark durch Ludwig Erhard) gegen alle Skepsis auch der damaligen westlichen Besatzungsmächte Rechnung getragen wurde. Jeder Bürger bekam damals ein "Startkapital" von 40 DM.

    Weitere wichtige Ordnungsprinzipen waren das Prinzip der offenen Märkte (Abbau aller Handelsschranken), das ebenfalls verwirklicht wurde, die Garantie des Privateigentums, die Vertragsfreiheit, das Haftungsprinzip, wonach jeder die Verantwortung für sein wirtschaftliches Handeln tragen muss und schließlich die Konstanz der Wirtschaftspolitik und damit die Schaffung politischen Vertrauens.

    Ergänzt wurden die Ordnungsprinzipien durch regulierende Prinzipien, hier vor allem das Kartellverbot, das vor allem durch Franz Böhm von der Freiburger Schule im Bundestag mit Verabschiedung des Kartellgesetzes durchgesetzt wurde. Aber auch ein progressiver Einkommensteuer-Tarif und die Festsetzung von Minimallöhnen, die zur Aufrechterhaltung eines angemessenen Lebensstandards erforderlich sind, gehören zu den regulierenden Prinzipien der Freiburger Schule. Wirtschaftspolitische Anstrengungen sollten auch unternommen werden, um die Internalisierung negativer externer Effekte zu ermöglichen. Schäden sollten nach dem Verursacherprinzip jenen zugerechnet werden, deren Handlungen solche Effekte erzeugen.

    Einige Anhänger der Ordoliberalen (Wilhelm Röpke, Alexander Rüstow) haben sich auch zur Abgrenzung gegenüber den Altliberalen als neoliberal bezeichnet. Ein Begriff, der heute von Geschichtsagnostikern in einem völlig anderen Zusammenhang ideologisch verwendet wird.

    Der von Wolfram Engels 1982 mit ins Leben gerufene evangelische "Kronberger Kreis" hat sich in der Tradition der Freiburger Schule zum Ziel gesetzt, das "Ausufern staatlicher Bevormundung" zu verringern und einen Beitrag zur "Weiterentwicklung einer freiheitlichen Ordnung in Deutschland und Europa zu leisten". Er ist heute noch eine Institution, die ordoliberales Gedankengut in den Vordergrund ihrer Veröffentlichungen und Aktivitäten stellt und deren Devise lautet: "Mehr Mut zum Markt."
    Als Organisationsbeschluss gelten zunächst mehrheitlich zu tref­fende Regelungen zur Gewährleistung einer ord­nungs­ge­mäßen Verwaltung des gemeinschaftlichen Ei­gen­tums, auch zur Re­ge­lung eines ord­nungs­ge­mä­ßen Ablaufs der Woh­nungs­eigen­tümer-Ver­samm­lung. Diese Re­ge­lun­gen er­fol­gen zweck­mäßiger­weise in einer mehrheitlich zu beschließenden Geschäftsord­nung.

    Soweit nach früherem Recht Organisationsbeschlüsse als "Zitter­beschlüsse" an sich erforderliche Ver­ein­ba­run­gen ersetzt haben, sind diese Beschlüsse nach der BGH-Jahr­hun­dert­ent­schei­dung vom 20.09.2000 (Az. V ZB 58/99) nichtig.
    Der Begriff Ornament (lat. ornare = schmücken) bezeichnet die spezielle Ausformung eines Bauteiles oder Kunstwerkes. Dabei ist ihr eher eine verschönernde als eine symbolhafte, erklärende Absicht beizumessen.
    Das Ornament ist eine verzierte Einzelform. Die Dekoration hingegen meint den ausgestalteten Gesamteindruck eines Kunstwerkes, eines Innenraumes oder eines Bauwerkes, also die Summe aller Ornamente.

    Das Augenmerk liegt auf dem Geschmack und dem Ausdruckswillen des Künstlers oder seines Auftraggebers. Ein Ornament wird genutzt, um seine Umgebung, zum Beispiel die Fassade, zu gliedern, zu betonen, zu verzieren, abzugrenzen oder sogar störend zu wirken, um eine Spannung zu erzeugen. Es kann sich sowohl im Material als auch in der Technik seiner Umgebung anpassen, beispielsweise wenn Inkrustrationen in steinerne und Intarsien in hölzerne Gegenstände eingesetzt werden. Ebenso kann es besonders hervorstechen, etwa in einer gegensätzlichen Farbigkeit oder Formensprache. Ob ein Ornament in seinen Hintergrund integriert wird oder besonders hervortritt, beiden ist gemeinsam, dass sie aufmerksam machen und einen bestimmten Eindruck erwecken sollen.

    Ornamente überwinden die Grenzen von Zeit, Raum und Material. Sie finden sich in allen Kulturen, in der Jungsteinzeit ebenso wie in der Moderne, für jeglichen Gegenstand und geschaffen aus jedem Material, das die Menschheit sich zunutze gemacht hat. Möglich sind viele Techniken: aufgetragen (zum Beispiel Goldblatt), aufgemalt, plastisch oder plan, ein- oder aufgesetzt.

    Florale, figurale und andere naturalistische oder streng geometrische, abstrakte und stilisierte Motive werden je nach Geschmack verwendet. Der Fantasie des Schaffenden sind kaum gestalterische Grenzen gesetzt, doch werden diese eingeschränkt durch den Kulturkreis: So ist beispielsweise in islamischen Ländern eine bildliche Darstellung verpönt.

    Ob ein Ornament als schön oder abstoßend betrachtet wird, ist dem gesellschaftlichen Kontext unterworfen. Wenngleich einige Motive im Wechsel der Epochen immer wieder aufgegriffen und weiter entwickelt wurden, so bestimmte der Zeitgeschmack das Ornament. Gleichzeitig bestimmt das Ornament auch die Epoche. Die wiederholten, kennzeichnenden Ornamente einer Epoche werden Ornamentik genannt.
    Die einen Stil oder eine Epoche prägenden Ornamente werden Ornamentik genannt.
    Von ortsüblicher Maklerprovision wird gesprochen, wenn in einem Bundesland oder auch in kleineren Gebieten in der Mehrzahl der Fälle eine bestimmte Provisionshöhe verein­bart wird.

    Die Höhe der ortsüblichen Maklerprovision gewinnt für den Makler dann an Bedeutung, wenn mit dem Kunden ein Maklervertrag geschlossen wurde, jedoch über den Punkt der Provisionshöhe (noch) keine Einigung besteht. Der Kunde ist zwar zur Zahlung einer Provision bereit, jedoch soll die Höhe verhandelt werden.

    Im Maklerrecht verhält es sich anders als im Kaufrecht, und zwar zum Vorteil des Maklers. Solange sich Verkäufer und Käufer über die Höhe des Kaufpreises nicht einig sind, ist der Kaufvertrag nicht zustande gekommen. Der Makler dagegen kann mit dem Auftraggeber einen provisions­pflich­tigen Maklervertrag wirksam ab­schlie­ßen, ohne dass die Höhe der Provision feststeht. Hier gilt § 653 Abs. 2 BGB. Danach gilt die ortsübliche Provision als vereinbart, wenn die Parteien des Maklervertrages die Provisionshöhe nicht bestimmt haben.

    Die ortsübliche Höhe der Provision ist je nach Bundesland oder auch Gegend verschieden. Sie ergibt sich daraus, welche Provisionshöhen durchschnittlich von den meisten Maklern vereinbart wurden. Über die Höhe geben Industrie- und Handelskammern Auskunft, eine weitere Möglichkeit besteht in der Beauftragung eines Gutachters.
    Üblich sind Provisionen von sechs Prozent. Von Verkäufer und Käufer sind je drei Prozent zu zahlen, aber auch die Begleichung der gesamten Provision durch den Käufer ist üblich. Dagegen sind Ortsüblichkeiten, wonach der Verkäufer die gesamte Provision zahlt, nicht bekannt. Mit der Höhe des Kaufpreises sinkt die ortsübliche Provisionshöhe.

    Es sind verschiedene Fallvarianten zu unterscheiden:
    Beruft sich der Auftraggeber darauf, dass nachträglich eine geringere Provision vereinbart wurde, muss er dies be­weisen (vergleiche BGH NJW 1982,1523), hier ergibt sich für den Makler der Vor­teil, dass der Kunde die Verpflichtung zur Provisionszahlung zugibt.
    Anders liegt der Fall, wenn der Kunde die Provisions­for­de­rung des Maklers komplett ablehnt. Das wird er in einem Rechtsstreit im Zweifel be­haup­ten. Dann findet der § 653 Abs. 2 BGB keine Anwendung, die ortsübliche Provision kann also nicht verlangt werden. Der Makler sollte sich vor Einleitung gerichtlicher Schritte juristisch beraten lassen.

    Achtung: Das Bestehen einer ortsüblichen Provision ersetzt nicht den Maklervertrag. Auch wenn der Käufer die Ortsüblichkeit kennt, z. B. die Verpflichtung zur Zahlung der gesamten Maklerprovision in Höhe von sechs Prozent zuzüglich Umsatzsteuer, muss er nicht davon ausgehen, dass es sich bei dem von ihm geschlossenen Kauf­ver­trag ebenso verhält. Zumindest so lange er nicht durch den Makler darüber informiert wurde, dass die Maklerprovision durch den Verkäufer beglichen wird.
    Bei sogenannten OSB-Platten handelt es sich um Grobspanplatten. Die Abkürzung OSB steht für „oriented strand board“ und bezeichnet eine Spanplatte aus ausgerichteten langen Holzspänen (strands).

    OSB-Platten benutzt man als Bauplatten beim Rohbau und als Wand- oder Dachverkleidung im Innenausbau sowie als Verlegeplatte im Fußbodenbereich. Für eine Fußbodenheizung sind sie nicht ohne Weiteres geeignet, da sie sich bei ungleichmäßiger Erhitzung verziehen. Auch für Möbel werden teilweise OSB-Platten verwendet, ferner für Verschalungen und Verpackungskisten.

    OSB-Platten werden maschinell hergestellt, wobei die Späne längs und quer ausgerichtet so geworfen werden, dass sie kreuzweise mehrschichtig übereinander liegen. Zuvor bringt eine Beleimungsmaschine Klebstoff auf die Späne auf. Sind diese richtig angeordnet, werden sie unter hohem Druck und bei hoher Temperatur verpresst.

    Der Vorteil von OSB-Platten gegenüber herkömmlichen Flachspanplatten besteht in einer größeren Biegefestigkeit. Der hohe Klebstoffanteil sorgt für eine geringe Durchlässigkeit für Wasserdampf, auch wirken die Platten durch ihr charakteristisches Muster dekorativ und werden daher oft auch an sichtbaren Stellen verbaut.

    Der große Nachteil der OSB-Platten besteht darin, dass sie dauerhaft gesundheitsschädliche Stoffe ausdünsten und dass bei ihrer Verarbeitung besondere Schutzmaßnahmen zu beachten sind. Die verwendeten Klebstoffe enthalten meist Phenole und Formaldehyd, die auch nach der Verarbeitung noch ernste Gesundheitsschäden der Bewohner verursachen können. Auch Klebstoffe mit polymerem Diphenylmethandiisocyanat (PMDI) sind gefährlich: Stäube und Gase können auch bei Erhitzung durch Verarbeitungsvorgänge wie Zusägen und Fräsen Gesundheitsschäden hervorrufen, im Brandfall entsteht Blausäure.

    Die Norm EN 300 definiert vier Klassen von OSB-Platten. Die Einteilung ist abhängig von ihrer Feuchtigkeitsbeständigkeit und zeigt die Belastungsfähigkeit der Platten und ihre Verwendbarkeit für den Trocken- bzw. Feuchtraumbereich auf.
    Bei einem Osmose- oder Salzgradienten-Kraftwerk wird der unterschiedliche Salzgehalt von Salz- und Süßwasser zur Energie-Erzeugung genutzt. Genutzt wird der Effekt der Osmose: Süßwasser drückt durch eine einseitig durchlässige Membrane in Salzwasser, welches aber nicht auf die andere Seite ausweichen kann. Mit dem so aufgebauten Wasserdruck werden Turbinen angetrieben.

    Das erste Osmosekraftwerk der Welt wurde im November 2009 in Norwegen in Betrieb genommen. Es handelt sich um eine experimentelle Anlage. Für das Jahr 2015 ist die Inbetriebnahme des ersten kommerziellen Kraftwerks dieser Art in Norwegen geplant. Dieses soll 25 Megawattstunden leisten und 10.000 Haushalte mit Strom versorgen. Theoretisch können Osmosekraftwerke überall dort eingerichtet werden, wo Flüsse in Ozeane münden.
    Abkürzung für: Ortsteil
    Abkürzung für: Oberverwaltungsgericht
    Abkürzung für: Ordnungswidrigkeit
    Abkürzung für: Gesetz über Ordnungswidrigkeiten
    Ozon ist ein farbloses bis bläuliches, explosives und reizendes, wenig wasserlösliches Gas mit einem charakteristischen Geruch, der nelken- oder heuähnlich beschrieben wird. Die Geruchsschwelle wird mit 0,01 bis 0,02 ppm angegeben.

    In der Stratosphäre entsteht Ozon aus Sauerstoff unter dem Einfluss von UV-Strahlung (< 242 Nanometer). In der bodennahen Atmosphäre wird Ozon durch photochemische Prozesse vorwiegend aus NO2 und Kohlenwasserstoffen erst sekundär gebildet.

    Ozon in der Tropospäre ist Hauptbestandteil des Sommersmogs (Los Angeles Smog, fotochemischer Smog, Smog vom Oxidationstyp). Der Sommersmog wird deshalb als Los Angeles Smog bezeichnet, weil er erstmals in Los Angeles mit seiner extrem hohen Verkehrsdichte und häufig sonniger Wetterlage mit intensiver UV Einstrahlung auftrat.

    Beim Sommersmog reagieren die oben genannten Schadstoffe unter Einwirkung starker ultravioletter Strahlung mit Sauerstoff zu Photooxidantien:

    • Ozon (beträgt bis zu 90 % des Anteils der Photooxidantien),
    • Peroxiacetylnitrat (PAN),
    • Peroxibenzoylnitrat (PBN),
    • Aldehyde,
    • organische Säuren u. a.


    Die Bildung des Sommersmogs erfolgt bei stabilen Hochdrucklagen mit starker Sonneneinstrahlung insbesondere bei Absinkinversionen aus Stickoxiden, Kohlenwasserstoffen und polyzyklischen Aromaten. Hauptverursacher sind Kraftfahrzeuge bei hoher Verkehrsdichte, aber auch der Lösungsmittelverbrauch in Industrie und Haushalt. Weitere Quellen sind Kraftwerke.

    Ozon zerfällt im Innenraum mit einer mittleren Halbwertzeit von fünf bis zehn Minuten. Deshalb sind die Innenraumkonzentrationen von Ozon bei Abwesenheit von Innenraumquellen meist sehr gering.
    Ozon wird jedoch auch im Innenraum gebildet. Insbesondere Laserdrucker und Kopiergeräte sind als Ozonquellen zu nennen, wenn die Aufladung der Photoleitertrommel mittels eines Koronadrahtes erfolgt. Durch Aktivkohlefilter und andere technische Maßnahmen kann die Ozonemission dieser Geräte aber stark reduziert werden.

    Wirkungen auf die menschliche Gesundheit: Photooxidantien führen zu subjektiven Befindlichkeitsstörungen, Beeinträchtigungen der körperlichen Leistungsfähigkeit, Schleimhautreizungen (Augenreizungen, trockener Hals, Hustenreiz), Unwohlsein, Beeinträchtigungen der Lungenfunktionen und Geruchsbelästigungen. Nachteilige Wirkungen treten ab einer Ozonkonzentration über 200 µg/m3 Atemluft auf.

    Im Experiment minderte Ozon die Resistenz gegenüber Infektionserregern, Ozon und NO2 zeigten dabei additive Wirkungen. Die individuelle Empfindlichkeit der Bevölkerung gegenüber Ozon ist unterschiedlich.

    Als Risikogruppen gelten:
    • Personen, welche auch zu Zeiten erhöhter Ozonkonzentrationen im Freien körperlich anstrengende Tätigkeiten über längere Zeit ausüben (Freiluft-Arbeitsplätze wie Hoch- und Tiefbau, Forstwirtschaft) und Sportler (Jogger, Radfahrer bei Training und Rennen).
    • Säuglinge und Kleinkinder wegen ihres relativ größeren Sauerstoffbedarfs bezogen auf ihr Körpergewicht im Vergleich zu Erwachsenen. Eine zusätzliche körperliche Anstrengung (Schreien, Strampeln, Krabbeln) kann das Atemminutenvolumen und damit die aufgenommene Ozonmenge zusätzlich erhöhen.
    • Personen mit Erkrankungen des Atemtraktes (chronische Bronchitis, Bronchialasthma).

    Prophylaktische Maßnahmen:
    • Bei erhöhten Ozonkonzentrationen im Außenraum (sommerliche Inversionswetterlagen) sollte vorzugsweise in den Morgenstunden gelüftet werden.
    • Risikogruppen (siehe oben) sollten bei erhöhten Ozonkonzentrationen den Freiluftaufenthalt vermeiden, insbesondere in dieser Zeit keine anstrengende körperliche Tätigkeit durchführen.
    • Im Innenraum sind Fotokopiergeräte und Laserdrucker zu bevorzugen, welche nur wenig Ozon emittieren. Außerdem sollte man diese Geräte an gut belüfteten Orten aufstellen.
    Abkürzung für: Zinssatz
    Abkürzung für: per anno (im Jahr)
    Müssen aufgrund einer städtebaulichen Maßnahme Pachtverträge vorzeitig aufgelöst werden, haben die Pächter Anspruch auf eine Pachtaufhebungsentschädigung (§ 185 BauGB). Durch die Entschädigung werden die Vermögensnachteile ausgeglichen, die den Pächtern durch die Auflösung entstehen. Berechnungsgrundlage für die Entschädigung sind die durch den Entzug des Pachtgrundstücks bedingte Einkommensschmälerung und die durch die Einstellung des Pachtbetriebes entstehenden Investitionsverluste, die der Pächter erleidet. Wird nur ein Teil des Pachtgrundstücks umgewidmet oder enteignet, dann ist auch die Wertminderung des Restgrundstücks bzw. des Restbetriebes zu berücksichtigen, welche durch erforderlich werdende Umwege oder infolge von Durchschneidungen des Grundstücks entsteht.

    Die Höhe der Entschädigung hängt auch von der Zeitspanne ab, die der Pachtvertrag bei Fortsetzung noch angedauert hätte. Ein Pachtvertrag mit langer Laufzeit und niedrigem Pachtzins führt damit zu einer hohen Entschädigung. Hat der Pächter ein Recht auf Fortsetzung der Pacht nach § 595 des Bürgerlichen Gesetzbuches, ist dies ebenfalls zu berücksichtigen. Dies kann zum Beispiel der Fall sein, wenn die wirtschaftliche Existenz des Pächters von der Nutzbarkeit des Grundstücks abhängt. Von Verpächterseite wird oft vorgebracht, dass ein langfristiger Pachtvertrag mit niedriger Pacht den Grundstückswert negativ beeinflusst und sich dies auch auf die Pachtaufhebungsentschädigung negativ auswirken müsse.

    Bezieht sich der aufgehobene Pachtvertrag auf kleingärtnerisch genutztes Land, muss die Gemeinde nach § 185 Absatz 3 BauGB nicht nur die Entschädigung zahlen, sondern auch Ersatzland zur Verfügung stellen.
    Ein Grundstückspächter hat ein Pfandrecht an den mitgepachteten Inventargegenständen des Pachtgrundstückes zur Absicherung möglicher Forderungen gegen den Verpächter hinsichtlich des Inventars.

    Die Geltendmachung dieses Pfandrechts kann der Verpächter verhindern, indem er durch Geldzahlung im Wert einzelner Pfandgegenstände Sicherheit leistet.
    Ein Pachtvertrag regelt die Überlassung von Grundstücken und Gebäuden mit dem im Vergleich zur Miete zusätzlichen Recht zur "Fruchtziehung". Das bedeutet, dass der Ertrag aus dem Grundstück (z.B. Kiesgrube) dem Pächter zusteht. Bei entsprechend ausgestatteten Gebäuden (z.B. Gasthäusern) steht der aus dem damit verbundenen Betrieb zu erzielende Ertrag ebenfalls dem Pächter zu. Die landwirtschaftliche Pacht umfasst auch das "lebende Inventar", d.h. das Nutzvieh.

    Das BGB enthält Grundregeln für Pachtverträge im Allgemeinen sowie Vorschriften speziell für den Landpachtvertrag. Während für den allgemeinen Pachtvertrag die meisten Vorschriften des Mietrechts anwendbar sind, gibt es für die Landpacht spezielle Regelungen – besonders hinsichtlich der Kündigung. Weitere Besonderheiten gelten für die Jagdpacht, Fischereirechte und Kleingärten. Gepachtet werden können auch Rechte (z.B. Patente).

    Pachtverträge werden i.d.R. langfristig geschlossen. Grundsätzlich ist die Schriftform zu empfehlen. Landpachtverträge mit einer Laufzeit von mehr als zwei Jahren, die nicht in Schriftform abgeschlossen werden, gelten für unbestimmte Zeit.

    Bei landwirtschaftlichen Pachtgrundstücken liegen die Vertragslaufzeiten teilweise bei 9 oder 18 Jahren. Daraus ergeben sich Notwendigkeiten zur Anpassung der Pacht, die früher im Landpachtgesetz, jetzt im BGB geregelt sind (§ 585 ff. BGB). Ein Landpachtvertrag kann auch auf Lebenszeit des Pächters geschlossen werden.

    Enthält der Pachtvertrag eine Klausel, nach der beide Seiten eine Anpassung der Pacht an geänderte wirtschaftliche Verhältnisse fordern können, kann die Pacht trotzdem nur eingeschränkt erhöht werden. Nach einem Urteil des Amtsgerichts Nordenham von 2013 ist bei langfristigen landwirtschaftlichen Pachtverträgen für eine Erhöhung während der Vertragslaufzeit die ortsübliche Pachthöhe bei vergleichbaren, langfristig gepachteten Flächen im Bestand maßgeblich, aber nicht die Pachthöhe bei Neuverpachtungen (Az. 2 Lw 10/13).

    Ähnlich wie bei der Miete gilt der Grundsatz: Kauf bricht nicht Pacht. Die Vermittlung von Pachtverträgen im Bereich der Landwirtschaft ist Geschäftszweck darauf besonders spezialisierter Makler für Land- und Forstwirtschaften. Im Übrigen befassen sich mit der Vermittlung von Pachtverträgen auch Spezialmakler für Geschäftsbetriebe.
    Unter einem Paddock versteht man einen kleinen Auslaufplatz für Pferde, der meist nicht mit Gras bewachsen und nicht als Weide konzipiert ist. Ein Paddock wird oft direkt an den Stall angebaut und ist für das Pferd jederzeit zugänglich. So soll gewährleistet werden, dass das Pferd auch im Winter etwas Bewegungsfreiheit genießt – oder allgemein in Zeiten, in denen es nicht auf eine Weide gebracht werden kann. Teilweise liegen Paddocks jedoch auch in einiger Entfernung vom Stall.

    Besonders wichtig ist eine für das Pferd trittsichere Gestaltung des Paddocks. Hier werden teilweise mehrere Schichten verwendet: Zuunterst eine Drainage, darüber Kies oder Splitt, dann eine Trennschicht aus Pflaster, Rasengittersteinen oder sogenannten Paddockmatten. Zuoberst wird Sand aufgebracht.

    Pferde sollten nicht alleine auf dem Paddock stehen – zumindest auf den Nachbarpaddocks sollte gleichzeitig anderen Tieren der Auslauf gestattet werden, da der Kontakt zu Artgenossen für das Wohlbefinden der Tiere besonders wichtig ist.
    Paddockplatten dienen zur Stabilisierung des Unterbodens bei Paddocks, also kleinen grasfreien Ausläufen für Pferde. Die Platten bestehen meist aus Kunststoff, sind durchbrochen und somit wasserdurchlässig. Letzteres hat den Vorteil, dass keine Versiegelung des Bodens stattfindet, welche womöglich höhere Abgaben für Oberflächenwasser verursachen kann. Die einzelnen Platten sind mit Keilen versehen, welche sie gegeneinander absichern und ein Anheben einzelner Elemente durch das Gewicht eines Pferdes verhindern. Paddockplatten sind elastisch und können bei festem und ebenem Untergrund meist ohne Unterbau gesetzt werden. Auf stark beanspruchten Plätzen ist jedoch ein Aufbau mit einer Tragschicht aus Schotter oder Kies zu empfehlen, dann folgen Splitt oder Sand und die mit Sand aufgefüllten Paddockplatten. Schließlich müssen diese noch mit fünf bis zehn Zentimetern Sand bedeckt werden, um den Pferden einen natürlich wirkenden Untergrund zu geben.
    Dabei handelt es sich um ein Verfahren zur Bewertung von Webseiten. Ziel ist es, ihre Relevanz für Suchmaschinen zu beurteilen. Dazu wird die Bedeutsamkeit einer Website mit einer mathematischen Formel, dem Page Ranking Algorithmus, errechnet. Eine Website ist umso bedeutender, je bedeutender die darauf verlinkenden Dokumente sind.

    Suchmaschinenoptimierung

    Google, Yahoo und Bing sind die derzeit gängigsten Suchmaschinen im Internet. Um mit der eigenen Internetpräsenz Erfolg zu haben, ist es wichtig, bei einer Suchanfrage in diesen Suchmaschinen weit vorn gelistet zu werden. Dazu ist eine Optimierung der Firmen-Homepage unabdingbar.

    Die wichtigsten Fakten zur Optimierung im Überblick:

    • Optimale Programmierung:
      Vermeiden Sie alles, was die Suchmaschinen bei der Arbeit behindert, wie z.B. Framesets, Flashintros etc.
    • Passende Schlagworte:
      Das Ranking in den Suchmaschinen hängt auch davon ab, ob Sie die richtigen Suchbegriffe (Keywords) verwenden. Dabei wird das Vorkommen des Suchbegriffs nach Kriterien wie der relativen Häufigkeit oder der Position des Vorkommens gewichtet.
    • Webgerechte Texte:
      Suchmaschinen sind Programme, die Texte auswerten. Schreiben Sie Ihre Texte nicht nur für die Leser, sondern auch speziell für die Suchmaschinen.
    • Durchdachtes Konzept:
      Suchmaschinen lieben Seiten, die klar strukturiert und intern gut verlinkt sind und sprechende Dateinamen besitzen.


    Suchmaschinenmarketing

    Unter Suchmaschinenmarketing versteht man verschiedenste Maßnahmen, um Besucher für eine Website zu gewinnen.

    Ein Aspekt davon ist die Suchmaschinenoptimierung mit dem Ziel, ein besseres Ranking zu erreichen.
    Eine weitere Methode ist das Erkaufen von Spitzenpositionen in den Suchmaschinen. Dabei wird das Budget vom Websitebetreiber selbst bestimmt. Eine Bezahlung ist nur dann erforderlich, wenn die Verlinkung zur Website durch den Besucher angeklickt wird.
    PAK ist eine Abkürzung für: Polyzyklische aromatische Kohlenwasserstoffe, Rückstände unvollständiger Verbrennungsvorgänge.

    In alten Rohrleitungsanlagen können solche Rückstände das Trinkwasser belasten. In einigen Gegenden Deutschlands hat man in den 1960er Jahren Trinkwasserrohre mit Steinkohlenteer ausgekleidet (Rostschutz und Abdichtung). Dadurch konnten PAK ins Wasser gelangen. Die Trinkwasserverordnung sieht einen Grenzwert von 0,0001 mg/l Wasser vor. Höhere PAK-Konzentrationen gelten als krebserregend. Es besteht zusätzlich die Gefahr einer Beeinträchtigung der Fortpflanzungsfähigkeit und einer Fruchtschädigung.

    Eine PAK-Belastung des Trinkwassers in einer Mietwohnung stellt einen Mangel dar, der den Mieter zur Mietminderung berechtigt.

    Auch in anderen Bereichen eines Gebäudes können PAK vorkommen: z.B. in bitumen- bzw. teerhaltigen Parkettklebern, in offenen Feuerstellen, in bitumenhaltigen Dichtungs- und Dachbahnen und im Bautenschutz in Bitumendichtungsmassen etc. In Innenräumen dürfen derartige teerhaltige Produkte nicht mehr verwendet werden. PAK werden auch über Zigarettenrauch oder zu stark geräucherte oder gebratene Speisen aufgenommen.
    Andrea di Piero della Gondola, genannt Palladio, war ein italienischer Architekt. Er lebte von 1508 bis 1580 und wird als der bedeutendste Architekt der Renaissance in Oberitalien angesehen. Anders als andere zeitgenössische Architekten war er allein als solcher tätig und nicht auch noch in anderen Zweigen der Kunst. Palladio ließ sich von der römischen Antike inspirieren. Beeinflusst wurde er auch von den Arbeiten von Michelangelo, Bramante, Sanmicheli und Sansovino. Er wandelte jedoch deren Ideengut ab und integrierte es in seinen eigenen Stil. Palladio entwarf Paläste, Villen und Kirchen – beispielsweise die Villa „La Rotonda“ nahe Vicenza. Weitere Bekanntheit erlangte er durch sein 1570 in Venedig erschienenes architekturtheoretisches Werk „I quattro libri dell'architettura“.

    Die von ihm entworfenen Bauten zeichnen sich durch ein hohes Maß an Harmonie und Eleganz aus. Palladio wurde zum Namensgeber eines eigenen Baustils, des Palladianismus. Kennzeichen dieser Stilform sind strenge, klassizistische Formen. Zur Anwendung kamen tempelartige Frontgestaltungen. Charakteristisch ist auch das bei Portalen und Fenstern angewandte Palladio-Motiv, auch venezianisches Fenster genannt. Ein zentraler, hoher Bogen wird dabei rechts und links von zwei kleineren, schmaleren rechteckigen Öffnungen eingerahmt, über denen kleine ovale oder halbrunde Fenster angebracht sein können.
    Abkürzung für: Preisangabenverordnung
    Beim Panzerriegel- oder Querriegel-Schloss verläuft ein Riegel innenseitig quer über die Wohnungseigangstür. Links und rechts neben der Tür befinden sich sogenannte Schließkästen, die die Riegelenden in geschlossenem Zustand aufnehmen. Wichtig ist eine sichere Verankerung der Schließkästen in der Mauer. Einige Panzerriegel-Schlösser verfügen über ein von außen bedienendes Schlüsselloch. In diesem Fall sollte zum Schutz des Schließzylinders eine Panzerplatte mit Ziehschutz montiert werden. Panzerriegel-Schlösser werden als ein erheblicher Sicherheitsgewinn für Wohnungstüren angesehen, da sie sich meist nicht ohne Lärm und zusätzlichen Zeitaufwand öffnen lassen. Manche Panzerriegel-Schlösser verfügen über eine Sperrbügel-Funktion, so dass sich die Tür auch bei geschlossenem Riegel einen Spalt breit öffnen lässt. Es sind unterschiedliche Typen und Qualitäten von Panzerriegel-Schlössern im Einsatz.

    Parabolantennen sind eine Empfangsantennenform für Frequenzen oberhalb 1 Gigahertz. Sie ermöglichen bei richtiger Installation einen sehr guten Empfang von UKW- und Fernsehsendungen über Satelliten.

    Da die hohen Frequenzen lichtähnliches Ausbreitungsverhalten zeigen, liegen die Zeitverzögerungen zwischen Sende- und Empfangsort im Bereich der Verzögerung nahe der Lichtgeschwindigkeit.

    Im Zusammenhang mit der Installation von Parabolantennen bei Mietwohnungen kommt es immer wieder zu Rechtsstreitigkeiten. Inzwischen gilt als gesichert, dass der Mieter ein grundsätzliches Recht hat, eine Parabolantenne anzubringen. Dieses Recht wird durch die verfassungsrechtlich verankerte Informationsfreiheit garantiert (Art. 5 Abs.1 Grundgesetz). Der Mieter kann sich jedoch nur dann darauf berufen, wenn die vermietete Wohnung nicht an das Breitbandkabel angeschlossen ist. Will der Mieter eine Parabolantenne installieren, muss er vom Vermieter die Erlaubnis einholen. Der muss zustimmen, wenn das Haus weder über eine Gemeinschafts-Parabolantenne noch über einen Kabelanschluss verfügt. Die Parabolantenne muss auch baurechtlich zulässig sein und fachmännisch an einem Ort installiert werden, an dem sie optisch am wenigsten stört. Die Kosten hierfür trägt der Mieter (OLG Frankfurt 20 RE-Miet 1/91, WM 92, 458).

    Trotz Kabelanschluss kann der Mieter ausnahmsweise die Erlaubnis zum Aufstellen einer Parabolantenne verlangen, wenn er hierfür ein besonderes Interesse nachweisen kann. Das ist bei einem ausländischen Mieter zu bejahen, der nur über eine Parabolantenne seine Heimatsender empfangen kann (OLG Karlsruhe 3 RE-Miet 2/93, WM 93, 525; BVerfG 1 BvR 16 187/92, WM 94, 251). Kann der ausländische Mieter bereits über einen Kabelanschluss fünf Programme aus seinem Heimatland empfangen, hat er kein Anrecht auf die zusätzliche Installation einer Parabolantenne (BGH, Az. VIII ZR 118/04, Urteil vom 02.03.2005).

    Nach dem Bundesgerichtshof kann der Vermieter verpflichtet sein, dem Wunsch des Mieters nach Aufstellung einer Parabolantenne zuzustimmen, wenn weder die Gebäudesubstanz verletzt noch das Eigentum des Vermieters optisch beeinträchtigt wird. Im verhandelten Fall sollte trotz vorhandenem Kabelanschluss eine Antenne ohne feste Installation im hinteren Bereich eines sichtgeschützten Balkons aufgestellt werden (BGH, Az. VIII ZR 207/04, Urteil vom 16.05.2007).

    Das Bundesverfassungsgericht hat in einer Aufsehen erregenden Entscheidung vom 31. März 2013 die Zivilgerichte ermahnt, in Streitfällen um Parabolantennen eine Einzelfallabwägung der widerstreitenden Interessen durchzuführen. Mieter ausländischer Herkunft – insbesondere Angehörige von Minderheiten – würden in ihrer Informationsfreiheit verletzt, wenn ihnen eine Satellitenantenne zum Empfang heimatlicher Sender verweigert würde. Auch Zivilgerichte hätten die Grundrechte zu beachten. Im Fall ging es um Angehörige der turkmenischen Volksgruppe; diese müssten sich nicht auf die zentral im Haus empfangbaren türkischen Sender verweisen lassen, da sie eine eigene Sprache und Kultur haben (Az. 1 BvR 1314/11).
    Parkett ist ein hochwertiger Holzfußboden, der aus Parkettstäben (ringsum genutete Parketthölzer), Parkettriemen (Parketthölzer mit Nut und Feder an den entgegengesetzten Kantenflächen), Mosaikparkettlamellen (ohne Nut und Feder) oder Fertigparkettelementen bestehen kann. Aus Hartholz bestehendes Parkett (z.B. Eiche) hat eine besonders lange technische Lebensdauer.
    Ist der Sachverständige als gerichtlich bestellter Gutachter tätig, hat er zu beachten, dass die Ortsbesichtigung "parteiöffentlich" zu gestalten ist. Das heißt: Allen am Verfahren beteiligten Parteien ist es gestattet, der Beweisaufnahme beizuwohnen und somit an der Ortsbesichtigung ungehindert teilzunehmen (§ 357 ZPO). Besonders bei Familiensachen, (Erbauseinandersetzung, Ehescheidung) wird oft von einer Partei versucht, der Gegenpartei den Zugang zum Gebäude und die Teilnahme an der Besichtigung zu verwehren. Können der Sachverständige oder die Anwälte der Parteien hier nicht vermitteln, darf die Ortsbesichtigung nicht durchgeführt und muss die Beweisaufnahme abgebrochen werden.
    Das Parterre bezeichnet das Erdgeschoss. Im deutschsprachigen Raum hat sich aus dem frz. par terre (zu ebener Erde) ab dem 18. Jh. das Parterre abgeleitet. Ein halbes Geschoss höher liegt das Hochparterre, das vorwiegend über einem Souterrain liegt.
    Abkürzung für: Partnerschaftsgesellschaftsgesetz
    Bei einem partiarischen Darlehen zahlt der Schuldner dem Gläubiger keine Zinsen, sondern eine Gewinn- oder Umsatzbeteiligung. Es gibt auch Konstruktionen, bei denen Zinsen und Gewinnbeteiligung kombiniert werden; letztere stellt jedoch in der Regel den überwiegenden Teil der Vergütung für die Darlehensgewährung dar.

    Partiarische Darlehen werden zum sogenannten Mezzanine-Kapital gerechnet. Dieser Begriff bezeichnet Mischformen von Fremd- und Eigenkapital. Während eine Gewinnbeteiligung für Eigenkapital spricht, werden andere Kennzeichen dieser Mischformen (fester Rückzahlungstermin, Stellung des Gläubigers) eher dem Fremdkapital zugerechnet.

    Bleibt der erhoffte Erfolg des Unternehmens oder des finanzierten Projekts aus, ist der Darlehensgeber beim partiarischen Darlehen nicht am Verlust beteiligt. Er hat also keine Nachschusspflicht, wie es sie zum Beispiel bei Gesellschaftsbeteiligungen gibt. Der Darlehensgeber trägt jedoch das Risiko, dass seine Investition keine Rendite erzielt. Da der Darlehensgeber nicht am Unternehmen beteiligt ist, hat er keine Mitspracherechte. Bei einigen Vertragsgestaltungen werden ihm jedoch Informationsrechte eingeräumt. Dies kann zum Beispiel das Recht zur Einsicht in Geschäftsunterlagen bedeuten.

    Partiarische Darlehen werden zunehmend im Bereich der Existenzgründungen genutzt, zum Beispiel beim Crowdinvesting. Manchmal dienen sie auch der Finanzierung eines bestimmten Projektes. Aus Sicht des Unternehmers bzw. Gründers haben sie den Vorteil, dass die Zinsen als Fixkosten entfallen. Selbst wenn eine Mindestverzinsung vereinbart wird, fällt der Zinssatz in der Regel deutlich niedriger aus als sonst üblich.
    Seit 1994 ist es möglich, eine Partnerschaftsgesellschaft für Angehörige freier Berufe zu gründen. Grundlage ist das Partnerschaftsgesellschaftsgesetz. Es handelt sich um eine Art BGB-Gesellschaft, allerdings mit dem Unterschied, dass die Partnerschaftsgesellschaft in das Partnerschaftsregister eingetragen werden muss. Für Verbindlichkeiten der Partnerschaft haften die Gesellschaft mit ihrem Vermögen, darüber hinaus aber die Partner als Gesamtschuldner.

    Im Gegensatz zur BGB Gesellschaft wird die Haftung für berufliche Fehler bei der Partnerschaftsgesellschaft neben der Haftung der Gesellschaft auf denjenigen Partner begrenzt, der mit der Bearbeitung eines Auftrages befasst war.

    Gewerbetreibende können keine Partnerschaftsgesellschaft gründen oder sich an ihr beteiligen. Im Rahmen der Immobilienwirtschaft sind Partnerschaftsgesellschaften jedoch für Bewertungssachverständige interessant, sofern sie die Sachverständigentätigkeit hauptberuflich ausüben.
    Unter Parzellierung versteht man die Aufteilung eines Flurstücks in einzelne Teile (Parzellen). Sie wird von öffentlich bestellten Landvermessern und Vermessungsingenieuren der Vermessungsämter vorgenommen. Durch eine entsprechende Erklärung des Eigentümers gegenüber dem Grundbuch werden die neu entstandenen Flurstücke als Grundstücke unter neuen laufenden Nummern im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs eintragen und gleichzeitig von der Ursprungsfläche "abgeschrieben". Das unter einer laufenden Nummer eingetragene Flurstück wird sachenrechtlich als Grundstück bezeichnet. Denkbar ist auch die Eintragung zweier oder mehrerer Flurstücke unter einer laufenden Nummer. Es handelt sich dann um eine Zuschreibung einer Parzelle als Bestandteil eines anderen Grundstücks, sofern sie aneinandergrenzen.
    Unter passiver Auftragsakquisition versteht man eine Methode der Hereinholung von Aufträgen, bei der der Makler eine passive Rolle übernimmt. Durch Beziehungsmarketing (Aufbau eines Netzwerkes) und/oder Öffentlichkeitsarbeit versucht er eine Position des öffentlichen Vertrauens und der Bekanntheit zu gewinnen, die ihm zu einer Magnetwirkung verhelfen. Es handelt sich deshalb um eine "Methode", weil sie gezielt die Bereitschaft künftiger Immobilienanbieter weckt, sich im Falle eines Objektverkaufes an solche positiv bekannten Makler zu wenden.

    Der große Vorteil dieser Methode besteht darin, dass die potentiellen Auftraggeber sich für ihn bereits entschieden haben, wenn sie mit ihm Kontakt aufnehmen und er deshalb keine Überzeugungsarbeit dahingehend leisten muss, sich als den richtigen Partner darzustellen.
    Im Gegensatz zum Niedrigenergiehaus, das durch eine entsprechende Wärmedämmung und durch Ener­gie­er­zeu­gung über Solaranlagen Energieeinsparungspotenziale ausschöpft, kommt das Passivhaus mit einem Bruchteil der konventionellen Energiezufuhr zur Erwärmung des Hauses aus. Im Schnitt beträgt der Energieverbrauch des Passiv­hau­ses zwischen 12 und 15 Prozent des Energieverbrauchs eines konventionellen Hauses des Baustandards um 1990.

    Grundgedanke des Passivhauses ist es, die ohnehin vor­han­dene Wärmeenergie optimal aufzufangen und zu nutzen. Zu dieser Wärmeenergie zählen u. a. Lampen, Fernsehgeräte und der "Wärmespeicher Mensch". In Ver­bindung mit einem besonderen Ent- und Be­lüf­tungs­sys­tem wird durch diese zusätzliche Energiequelle das kon­ven­tio­nel­le Lüften durch Öffnen der Fenster überflüssig.

    Eine Weiterentwicklung des Passivhauses zum "Plus­ener­gie­haus" leistete der Architekt Rolf Disch. Er setzte kon­se­quent alle Elemente der von der Natur angebotenen Möglichkeiten des Bauens ein (recyclingfähige Materialien, Nutzung von Abfällen für Kompost und Biogas, Nutzung von Regenwasser und Sonnenlicht).
    Das Passivhaus Projektierungspaket ist ein als Software erhältliches Hilfsmittel zur Planung von Passivhäusern. Es ermöglicht zum Beispiel die Berechnung von Energiebilanzen, die Projektierung der Fenster, die Projektierung der Komfortlüftung und die Auslegung der Heizlast. Es besteht aus Tabellen-Kalkulationen sowie einem Handbuch und wird vom Passivhaus-Institut in Darmstadt herausgegeben. Dieses Berechnungswerkzeug soll umfangreiche Simulationen mit aufwändiger Dateneingabe bei der Planung von Passivhäusern vermeiden und durch ein vereinfachtes und doch wissenschaftlich fundiertes Modell ersetzen.

    Nach den Kriterien des PHPP vergibt das Institut ein Zertifikat mit der Bezeichnung Qualitätsgeprüftes PASSIVHAUS Dr. Wolfgang Feist (nach dem Institutsgründer). Die KfW Förderbank macht ihre Förderung von Passivhäusern im Programm Energieeffizient Bauen davon abhängig, dass bestimmte Kriterien des PHPP nachgewiesenermaßen eingehalten werden. Das PHPP wird jeweils im Abstand mehrerer Jahre aktualisiert.
    Als Pauschalen werden Ansätze für Kosten bezeichnet, die nicht nach Kostenelementen aufgegliedert sind. Das gleiche gilt für Preise. Über pauschal vereinbarte Kosten (z.B. Betriebskosten im Mietvertrag) und Preise wird nicht abgerechnet.
    Makler können auf verschiedene Weise ihren Provisionsanspruch sichern. Eine Möglichkeit ist, in die Vertragsformulare zu schreiben, dass der Auftraggeber unter bestimmten Voraussetzungen die volle oder eine anteilige Provision bezahlen muss, auch wenn er dazu nach den Regeln nicht verpflichtet ist. Eine derartige Klausel ist oft als pauschalierter Schadenersatz formuliert.

    Die Rechtsprechung sieht derartige Klauseln sehr skeptisch. Der BGH legt sie als Vertragsstrafeklausel aus, wenn der Schadenersatz für jede Art von Vertragsverletzung geleistet werden soll. Vertragsstrafeversprechen sind nur wirksam, wenn sie individuell vereinbart werden.

    In einigen vorformulierten Maklerverträgen wird die Regelung, dass der Kunde kein Eigengeschäft vornehmen darf, von einer Schadenersatzklausel begleitet. In dieser Klausel ist dann vorgesehen, dass der Kunde bei einem Eigengeschäft die volle oder einen großen Teil der Provision bezahlen muss. Eine solche Klausel wird als unwirksam angesehen, weil sie gegen das gesetzliche Leitbild in § 652 BGB verstößt. Das Leitbild besagt, dass die Provision nur dann geschuldet wird, wenn der Makler eine kausale Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit geleistet hat.
    Alternativ zum Einheitspreisvertrag kann zwischen dem Bauherrn und der bauausführenden Firma ein Pauschalpreis für eine Bauleistung vereinbart werden. Regelungen hierfür finden sich in § 2 Abs. 7 VOB/B. Im Gegensatz zum Einheitspreisvertrag wird dabei auf ein Aufmaß zur Feststellung des Leistungsumfanges verzichtet.

    Bei einem Pauschalpreisvertrag (Synonym: Pauschalvertrag) werden die beschriebene Leistung sowie die pauschale Vergütung vertraglich vereinbart.

    Mehr- oder Minderleistungen, die nicht auf Eingriffen von außen beruhen wie zum Beispiel auf Anordnung zusätzlicher Arbeiten durch den Auftraggeber, werden nicht berücksichtigt. Ein Kalkulationsirrtum geht somit zu Lasten des Unternehmers. Er trägt das so genannte Mengenermittlungsrisiko. Die Vergütung bleibt gleich, auch wenn sich die Massen erhöhen oder reduzieren. Eine Massenerhöhung geht also zu Lasten des Auftragnehmers, weil er keine höhere Vergütung erhält.

    Eine Massenminderung wirkt sich zu Gunsten des Auftragnehmers aus, da er die vereinbarte Vergütung für weniger Leistung als vorgesehen erhält. Nur in Ausnahmefällen, wenn ein außergewöhnliches Missverhältnis zwischen dem vereinbarten Preis und dem Leistungsumfang besteht, kann nach Treu und Glauben eine Preisanpassung in Frage kommen. Probleme können bei der Pauschalpreisvereinbarung entstehen, wenn die Leistung nicht ganz klar definiert ist.

    Probleme entstehen auch, wenn wegen vorzeitiger Beendigung des Vertrages nur ein Teil der vereinbarten Leistungen erbracht wurde. Dann muss der Unternehmer die erbrachten Leistungen benennen und sie gegenüber dem nicht ausgeführten Teil abgrenzen und in ein Preisverhältnis transferieren.

    Werden nach Abschluss des Vertrages weitere Leistungen vereinbart, sind diese natürlich gesondert zu vergüten. Dies erfordert eine oft differenzierte "Nachtragskalkulation".
    Abkürzung für: Personalcomputer
    Abkürzung für: Polychlorierte Biphenyle

    Sie wurden früher häufig benutzt, z.B. als Öle in Transformatoren, Weichmacher in Dichtungsmassen, Farben, Lacken, Gummi, Flammschutzmittel in Deckenplatten, Imprägniermittel, Schalöl bei der Herstellung von Beton-Konstruktionen, Teppichkleber.

    Seit den 1980er-Jahren ist die Verwendung von PCB in beiden Teilen Deutschlands verboten. PCB können aus Baustoffen in die Umgebungsluft entweichen und sich in anderen Materialien wieder anreichern. Beide Materialien stellen dann Schadstoffquellen dar. In hoher Konzentration wirken PCB giftig. Die Aufnahme geringer Konzentrationen über kürzere Zeiträume ist nach bisherigem Kenntnisstand unschädlich. Eine langfristige Aufnahme ist gefährlich. PCB sind als gesundheitsschädlich eingestuft. Mögliche Auswirkungen: Schädigung des Immunsystems, Fehlgeburten, Leberschäden, Krebs. Der größte Anteil der vom Menschen aufgenommenen PCB wird nicht über die Luft, sondern über die Nahrung aufgenommen. PCB sind fettlöslich und langlebig und können so (auch über die Luft) in die Nahrungskette gelangen. Aufgrund dieser Langlebigkeit und des häufigen Gebrauchs im Baubereich sind PCB schwer zu entfernen. Untersuchungen, ob in einem Gebäude PCB verwendet wurden, sind aufwändig.

    Mietrechtlich kann man in Anlehnung an Gerichtsentscheidungen zur PCB-Belastung an Schulen (Verwaltungsgericht Wiesbaden Az. III 1G1011/91; III 1G398/91) von folgenden Grenzwerten ausgehen:
    • 300 ng/qm = Wohnungsmangel / Mietminderung,
    • ab 1000 ng/qm = unbewohnbar / Mieter darf fristlos kündigen.
    PCP (Pentachlorphenol) wurde lange als Holzschutzmittel eingesetzt. Herstellung und Inverkehrbringen von PCP sind in Deutschland seit 1989 verboten. Der Stoff gilt als krebserregend und reichert sich bei Abgabe in die Natur in der Nahrungskette an. Bis vor einiger Zeit existierte ein Grenzwert laut der sogenannten MAK-Liste (Maximale Arbeitsplatzkonzentration) von 50.000 ng/m3 PCP für Luft am Arbeitsplatz. Dieser Grenzwert gilt nicht mehr, seit PCP als krebserzeugend eingestuft wurde. Unbedenkliche Mindestwerte gibt es nicht; je länger die Einwirkzeit ist, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit einer Erkrankung auch bei geringer Konzentration. Für Wohnräume sind darüber hinaus Grenzwerte für Industriearbeitsplätze nicht anwendbar.

    Werden in einer Wohnung mit PCP belastete Holzteile festgestellt (zum Beispiel durch das Einsenden einer Probe an die Stiftung Warentest), sollten die Holzteile umgehend ausgetauscht oder, wenn dies baulich unmöglich ist, luftdicht umhüllt werden.
    Pelletheizungen werden mit Holzpellets betrieben (kleinen Presslingen aus Holz bzw. Sägespänen). Es gibt Pellet-Zentralheizungssysteme und Pellet-Einzelöfen. Einige Anlagen sind so konzipiert, dass sie sowohl Pellets als auch Holz-Hackschnitzel oder Scheitholz verbrennen können. Pellet-Einzelöfen arbeiten im Leistungsbereich bis circa acht Kilowatt, Pellet-Zentralheizungen ab acht Kilowatt. Moderne Pelletheizungen arbeiten in vielen Fällen mit Brennwerttechnik und sind damit deutlich effektiver als ältere Modelle. Sie sind meist für den vollautomatischen Betrieb konzipiert. Oft ist nur einmal im Jahr eine Wartung erforderlich.

    Die Lagerung der Pellets erfordert einen eigenen trockenen Lagerraum beziehungsweise -Tank mit trichterförmigem Boden. Sie werden mittels eines automatischen Fördersystems, meist einer Förderschnecke, in den Heizkessel transportiert. Die Holzpellets werden per Tanklaster angeliefert und in den Lagerraum eingeblasen. Sie können auch in 20-Kilo-Säcken gekauft werden. Einzelöfen oder kleine Heizanlagen werden manuell befüllt.

    Zuerst wurden Pelletheizungen in Kanada und Skandinavien eingeführt. Auch in Deutschland haben sie in den letzten Jahren erhebliche Marktanteile erobert.

    Die Preise für Pellet-Einzelöfen beginnen bei etwa 1.600 Euro. Eine Komplettanlage zum Anschluss an die bestehende Zentralheizung liegt bei circa 11.000 bis 20.000 Euro. Damit sind Pelletheizungen teurer als herkömliche Heizanlagen mit Öl- oder Gasfeuerung. Ein Öl-Brennwertkessel ist ab circa 3.100 Euro zu haben; eine komplette Heizanlage mit (herkömmlichem) Niedertemperaturkessel zum Anschluss an den bestehenden Heizkreislauf gibt es schon ab ca. 3.200 Euro zu kaufen (alle Preise ohne Brennstofftank). Es ist möglich, an einen bestehenden Öl- oder Holzheizkessel einen Anbaubrenner anzuschließen, der etwa 2.000 Euro kostet. Zum Beheizen eines Einfamilienhauses mit 15-Kilowatt-Heizanlage sind etwa drei bis vier Tonnen Pellets im Jahr erforderlich. Diese nehmen etwa fünf bis sieben Kubikmeter Platz ein.
    Die Pendlerpauschale ist eine Steuervergünstigung im deutschen Einkommenssteuerrecht. Sie ermöglicht es Arbeitnehmern, für jeden gefahrenen Kilometer zwischen Wohnung und regelmäßiger Arbeitsstelle pro tatsächlichem Arbeitstag einen Pauschalbetrag von derzeit 30 Cent abzusetzen. Dieser Betrag verringert also das zu versteuernde Einkommen. Die Pauschale kann nur für volle Kilometer und nur für die einfache Strecke geltend gemacht werden. Pro Kalenderjahr können höchstens 4.500 Euro als Entfernungspauschale abgesetzt werden. Höhere Beträge sind jedoch für Nutzer eigener oder ihnen überlassener PKW sowie von öffentlichen Verkehrsmitteln möglich, soweit der Arbeitnehmer höhere Kosten nachweisen kann.

    Grundsätzlich kann die Pendlerpauschale unabhängig vom verwendeten Verkehrsmittel in Anspruch genommen werden. Sie ist allerdings nicht anwendbar auf Flugstrecken oder bei Beförderung der Arbeitnehmer durch ein vom Arbeitgeber gestelltes Sammelbeförderungsmittel.

    Bei der Berechnung der Entfernung wird die kürzeste Strecke auf der Straße zugrunde gelegt, soweit nicht eine Alternativstrecke verkehrsgünstiger – also regelmäßig schneller – ist.

    Mit der Entfernungspauschale sind die Transportkosten zur Arbeit steuerlich abgegolten. Ein zusätzliches Absetzen von Benzinkosten, KfZ-Versicherungen, Busfahrkarten etc. ist nicht möglich.

    Die Entfernungspauschale war oft Änderungen unterworfen. Die Änderung des § 9 Abs. 2 Einkommenssteuergesetz aus dem Jahr 2007 schränkte die Absetzbarkeit von Fahrtkosten stark ein. Erst ab dem 21. Entfernungskilometer war eine Pauschale von 30 Cent abziehbar. Diese Gesetzesfassung wurde jedoch vom Bundesverfassungsgericht mit Urteil vom 9.12.2008 rückwirkend gekippt (Az. 2 BvL 1/07).
    Pensionen bieten im Vergleich zu Hotels weniger Dienstleistungen im Rahmen der angebotenen Übernachtungsmöglichkeiten. Weltweit dienen sie als Unterkunftsmöglichkeiten für Urlauber. Zu unterscheiden sind Vollpensionen, Halbpensionen und Pensionen nur mit Frühstück. Vollpensionen sind in der Regel Gasthäuser. Manche Pensionen bieten Zimmer auch ohne Verpflegung an oder verlangen für die Verpflegung einen Aufpreis. Überwiegend dienen Pensionen Urlaubsaufenthalten und vor allem dem Urlaub mit Kindern. In Deutschland gibt es ca. 5.500 Pensionen. Gegenüber der Pension unterscheidet sich das Hotel garni dadurch, dass dort neben Getränken – wenn überhaupt – nur kleinere Speisen angeboten werden.

    Ähnlich wie bei Hotels gibt es auch für Pensionen Klassifizierungen nach bestimmten Kriterien. Man spricht hier von G-Klassifizierung. Sie werden vom Deutschen Hotel- und Gaststättenverband in Kooperation mit dem Deutschen Tourismusverband vorgenommen. Nach dem seit 1.7.2002 geltenden Kriterienkatalog werden ein bis fünf Sterne vom einfachen bis zum hohen Standard vergeben. Die Kriterien beziehen sich auf den Empfang, die Zimmergröße, den öffentlichen Gästebereich, den Aufenthaltsraum (z.B. Ausstattung mit Fernseher, DVD Player usw.), die Barrierefreiheit und sonstige Eigenschaften (Parkplatz, Balkone usw.).
    Ein Penthouse im ursprünglichen Sinne ist ein Haus auf dem Haus. Das untere Haus besitzt ein Flachdach, auf dem das Penthouse aufgesetzt ist.

    Unter einer Penthousewohnung versteht man eine großzügig bemessene und luxuriös ausgestattete Wohnung direkt unter dem Dach eines mehrstöckigen Wohnhauses, die mit einer Dachterrasse versehen ist. Penthousewohnungen verfügen teilweise auch über Schwimmbäder. Sie können als Maisonetten konzipiert sein.
    Abkürzung für: Perchloräthylen.

    Perchloräthylen, Trivialbezeichnung für Tetrachlorethen ist flüssig, flüchtig und farblos. Seine Dämpfe sind schwerer als Luft. Es gehört zu den Chlorkohlenwasserstoffen.

    PER wurde früher häufig wegen seiner fettlösenden Wirkung als Lösungsmittel in Reinigungen eingesetzt und gilt als gesundheitsschädlich. Es ist krebserregend und kann Leber- und Nierenschäden hervorrufen. Es wird heute in der Metall- und Textilindustrie verwendet. Nach dem Bundesgesundheitsamt ist eine Belastung bis zum Grenzwert von 0,1 mg/Kubikmeter Raumluft unbedenklich. Bei höherer Belastung drohen Gesundheitsschäden. PER kann durch Türspalten und Fensterritzen in Wohnungen in der Umgebung von chemischen Reinigungen eindringen. Der Stoff ist fettlöslich und reichert sich daher in Nahrungsmitteln an.

    Bewohner eines durch eine benachbarte Textilreinigung belasteten Gebäudes können Anspruch auf Absenkung der Emissionen haben. Mieter haben gegenüber dem Vermieter Anspruch auf Einhaltung des Grenzwertes von 0,1 mg/Kubikmeter Luft. Wird dieser Wert überschritten, ist je nach Höhe der Überschreitung Mietminderung möglich.
    Perchlorethylen ist leicht flüchtig und kann sich dadurch schnell in der Umgebung der Anwendung verbreiten.

    In der Vergangenheit erlangten PER-Emissionen aus chemischen Reinigungen eine besondere Bedeutung, wenn sie in benachbarte Wohnräume, insbesondere durch poröse Wände und Decken eindrangen und sich dort in fettreichen Lebensmitteln anreicherten.

    Erhöhte Innenraumkonzentrationen können insbesondere dann vorübergehend auftreten, wenn mit PER gereinigte Kleidung ohne ausreichende vorherige Lüftung in die Innenräume gebracht wird.

    Perchlorethylen reizt Haut und Schleimhäute und wirkt auf das zentrale Nervensystem dämpfend. Schwindel, Kopfschmerzen und Benommenheit bis zur Bewusstlosigkeit oder andere Funktionsstörungen können auftreten. Schädigung von Niere und Leber sind bekannt. PER ist verdächtig, krebserzeugend zu sein.
    Auf der Basis einer umfassenden Wertung des Gesundheitsrisikos wird ein Richtwert von 0,25 mg/m3 im Jahresmittel empfohlen (WHO 2011).
    Performance ("Leistung") zeigt die Wertentwicklung eines Investmentpapiers auf der Grundlage zweier Rücknahmepreise an, dem anfänglichen und dem am Ende einer Periode festzustellenden. Beträgt der Rücknahmepreis am Anfang 50 Euro und am Ende 55 Euro, beträgt die Performance 10%. Die Rücknahmepreise werden dabei von allen Ausschüttungen und Steuerabzügen bereinigt.
    Unter dem Performance-Contracting versteht man eine Variante des Wärme-Contracting, bei der es in erster Linie um die Einsparung von Energie durch die Optimierung von Gebäude und Heizanlage geht. Beim Performance- oder Energiespar-Contracting wird vom Contractor keine Energie oder Wärme aus fremder Produktion geliefert. Vielmehr analysiert dieser, wo und wie am Objekt Energie eingespart werden kann. Dann erst erhält er in der Regel den Auftrag zur Umsetzung der Maßnahmen, welche von ihm komplett durchgeführt bzw. in Auftrag gegeben werden. Der Kunde erhält also alles „aus einer Hand“. Teilweise wird die Anlage dann vom Contractor über eine bestimmte Laufzeit betrieben – wobei der Contractor eine erfolgsabhängige Vergütung und damit einen Teil der eingesparten Energiekosten bekommt. Der Contractor sichert dem Kunden vertraglich eine bestimmte Energieeinsparung zu. Teilweise werden dabei Einspargarantien in Höhe von 20 bis 25 Prozent der zuvor gezahlten Energiekosten abgegeben. Zum Jahresende nicht umgesetzte Einsparungen gehen zu Lasten des Contractors, fällt die Einsparung höher aus als erwartet, teilen sich die Vertragspartner den Mehrbetrag nach einem vertraglich vereinbarten Aufteilungsschlüssel. Bei einigen Konstruktionen leistet der Eigentümer Zuschüsse zu den Kosten für erforderliche Umbauten, bei anderen werden alle Kosten vom Contractor getragen. Geleistete Einbauten gehen schließlich in das Eigentum des Hauseigentümers über, den Zeitpunkt dafür bestimmt der Vertrag.

    Das Verfahren ist eher für größere Gebäude, Wohnanlagen oder eine größere Anzahl von Objekten geeignet. Teilweise wird angegeben, dass es sich erst bei jährlichen Energiekosten ab 150.000 Euro rentiert. Bei kleineren Gebäuden und Einzelhäusern ist es meist nicht lohnend – es sei denn, diese werden zu einem Gebäudepool zusammengefasst.

    Typische Optimierungen im Rahmen des Performance-Contracting sind Verbesserungen der Heiztechnik, Erneuerung von Ventilen, Pumpen und Heizkesseln sowie die Installation einer zentralen Steuerungseinheit, teilweise auch einer zentralen Gebäudeautomatisierung (sensorgesteuerter Sonnenschutz, Klimaanlage, Lüftung etc.). Größere bauliche Veränderungen wie der Austausch von Fenstern oder die Sanierung von Dächern und Fassaden kommen seltener vor, da sich die dabei anfallenden hohen Kosten nur selten innerhalb der Laufzeiten (6 bis 15 Jahre) von Contracting Verträgen amortisieren.

    Oft werden unter dem Gesichtspunkt der Erzielung messbarer Erfolge innerhalb weniger Jahre Maßnahmen bevorzugt, die besonders hohe Energieeinsparungen versprechen. Dies kann jedoch zu einem unausgewogenen Gesamtkonzept führen, da Maßnahmen unterlassen werden, die geringere Einsparungen erbringen, sich aber auf Dauer auszahlen. Diese dann später nachzuholen, kann zusätzliche Kosten verursachen.
    Unter Pergola versteht man einen auf Säulen und Pfeilern ruhenden, nach oben offenen Laubengang. Eine Pergola bedarf in der Regel keiner bauordnungsrechtlichen Genehmigung.
    Als Permakultur (Kunstwort aus den Begriffen permanent agriculture = engl. für „dauerhafte Landwirtschaft“) wird ein landwirtschaftliches Konzept bezeichnet, das auf eine nachhaltige, dauerhafte und ökologisch sinnvolle Nutzung von Boden und Ressourcen abzielt. Dabei sollen ökologische Kreisläufe genutzt und das Zusammenwirken von verschiedenen Pflanzen sowie Mensch und Tier so kombiniert werden, dass eine auf Dauer angelegte, gleichzeitig aber auch effektive landwirtschaftliche Produktion erfolgen kann. Es soll also kein durch regelmäßige Unterstützung mit Dünger und Pestiziden sowie Herbiziden gesteuerter Feldanbau stattfinden, sondern idealerweise die Bildung eines eigenständig funktionierenden Ökosystems. Dabei wird eine mehrjähige Anlaufzeit in Kauf genommen. Wert wird insbesondere auf die Verwendung verschiedener ein- und mehrjähriger Pflanzenarten gelegt. Durch die Verwendung von Mischkulturen statt Monokulturen soll der Boden geschont und eine dauerhafte, permanente Bewirtschaftung gewährleistet werden. Auf den Einsatz von Pestiziden wird verzichtet, statt dessen werden Tiere eingesetzt (z. B. Laufenten gegen Nacktschnecken).

    Die Idee der Permakultur wurde in den 1970er Jahren von den beiden Australiern Bill Mollison und David Holmgren entwickelt. Die Prinzipien werden inzwischen auch auf andere Bereiche übertragen, etwa Energieversorgung oder Stadt- und Landschaftsplanung. In Deutschland bieten verschiedene Stellen Lehrgänge im „Permakultur-Design“ an, eine staatlich anerkannte Ausbildung in diesem Bereich existiert nicht.
    Immobilienkunden wollen kein anonymes Massenobjekt von der Stange kaufen, sondern eine ganz spezielle Immobilie, zu der sie - und sei es über positive Assoziationen - möglichst rasch und leicht eine persönliche Beziehung aufbauen können. Insofern macht es Sinn, das Objekt so stark wie möglich zu personalisieren (z.B. das "Hans-Albers-Haus", "Schwanen-Haus", "Checkpoint Charlie Businesscenter", "Wohnen im Maler-Winkel" u.s.w.).
    Grundsätzlich ist Voraussetzung für den Provisionsanspruch des Maklers, dass sein Kunde, also der Vertragspartner des Maklers, auch den beabsichtigten Hauptvertrag abschließt. Wenn ein am Maklervertrag nicht beteiligter Dritter das Objekt kauft/mietet, kann der Provisionsanspruch des Maklers entfallen. Zu fragen ist in diesen Fällen, ob persönliche Gleichwertigkeit besteht.

    Insoweit gilt, dass eine persönliche Gleichwertigkeit immer dann gegeben ist, wenn zwischen dem Maklerkunden und dem Dritten eine feste dauerhafte Beziehung besteht, z.B. eine familiäre oder gesellschaftsrechtliche. Zu beachten ist, dass der Provisionsanspruch auch in diesen Fällen immer gegenüber dem Maklerkunden besteht und nicht gegenüber dem Dritten.

    Die nachfolgenden Beispiele sind an der Rechtsprechung orientiert, bilden aber keine abschließende Aufstellung:

    Maklerkunde ist eine GmbH. Eine andere GmbH kauft das Objekt. Der Provisionsanspruch besteht, wenn die Gesellschafter beider GmbHs identisch sind.
    Maklerkunde ist der Geschäftsführer und/oder Mehrheitsgesellschafter einer GmbH. Die GmbH kauft das Objekt. Der Provisionsanspruch gegenüber dem Geschäftsführer bleibt bestehen.

    Grundsätzlich gilt nach der aktuellen Rechtsprechung, dass die Provisionspflicht dann nicht entfällt, wenn die mit der Gesellschaft stark verbundene Person, die den Makler beauftragt hat, selbst durch den Abschluss des Hauptvertrags durch die Gesellschaft – oder andersherum – wesentliche Vorteile hat.

    Persönliche Gleichwertigkeit ist auch dann gegeben, wenn der Ehepartner, das leibliche Kind, die Eltern, der Bruder oder auch der Schwiegervater oder die Schwiegertochter des Auftraggebers des Maklers den Hauptvertrag schließen. Dies dürfte auch hinsichtlich des Lebensgefährten des Maklerkunden gelten.
    Ist ein Mieter aus persönlichen Gründen (Krankheit, berufliche Abwesenheit) gehindert, die Mietwohnung zu benutzen, entfällt deshalb nicht die Pflicht zur Mietzahlung. Ob die Verhinderungsgründe verschuldet oder unverschuldet eintreten, spielt keine Rolle.

    Die gesetzliche Regelung (§ 537 BGB) schreibt jedoch vor, dass Vermieter sich auf ihre Mietforderungen den Wert ersparter Aufwendungen und der Vorteile anrechnen lassen müssen, die sie aus anderweitiger Verwendung des Mietobjekts erlangen. Ersparte Aufwendungen können z.B. im Wegfall von Instandhaltungs- und Wartungskosten oder nicht angefallenen Betriebskosten bestehen.

    Eine Pflicht des Vermieters, den verhinderten Mieter gegen Stellung eines Nachmieters aus dem Mietvertrag zu entlassen, besteht grundsätzlich nicht. Mietverträge können jedoch eine Nachmieterklausel enthalten, die die Benennung von Nachmietern ermöglicht.

    Überlässt der Vermieter die Wohnung trotz bestehenden Mietvertrages mit dem Verhinderten einer anderen Person oder nutzt er sie selbst, muss der Mieter mangels Gebrauchsmöglichkeit für den jeweiligen Zeitraum keine Miete bezahlen. Ist der Mieter vorher selbst endgültig ausgezogen, muss er auch bei Überlassung an Dritte bis zum Vertragsende weiter Miete zahlen.

    Vermietet der Eigentümer die Wohnung weiter, kann der Mieter sein Recht zur fristlosen Kündigung wegen Nichtgewährung des Gebrauchs nur dann nutzen, wenn seine Verhinderung inzwischen entfallen ist, z.B. wegen Genesung.

    Der Mieter muss ggf. auf die ordentliche fristgemäße Kündigung zurückgreifen.
    Auch und gerade in Mietstreitigkeiten passiert es häufig, dass die Gerichte nicht nur die Anwälte der Parteien hören, sondern auch die Parteien persönlich befragen wollen. Dazu wird das Erscheinen zum Verhandlungstermin ausdrücklich angeordnet. Dieser Anordnung ist unbedingt Folge zu leisten, bzw. das Fernbleiben nachvollziehbar zu entschuldigen. Widrigenfalls kann ein empfindliches Ordnungsgeld festgelegt werden.
    Peter Joseph Lenné (geboren am 29. September 1789 in Bonn; verstorben am 23. Januar 1866 in Potsdam) war ein bedeutender preußischer Landschaftsarchitekt und Gartenkünstler. Sein Stil wird dem Klassizismus zugeordnet.

    Lenné stammte aus einer traditionsreichen Gärtnerfamilie aus Lüttich. Er lernte seinen Beruf im Brühler Schlossgarten, wo sein Onkel Hofgärtner war. Er studierte in Paris Architektur und unternahm verschiedene Reisen in Europa. 1812 machte er eine Reise nach Wien, die zu seiner Anstellung in den Parks des Schlosses Schönbrunn unter dem Hofgärtner Franz Boos führte.

    1815 kehrte er zunächst zu seinen Eltern zurück, die nun in Koblenz wohnten. Er bemühte sich jedoch um eine Stelle in preußischen Diensten. Lenné wurde 1816 als Gartengeselle in Potsdam angestellt und befand sich damit in Diensten von König Friedrich Wilhelm III, der ihm einen Studienaufenthalt in England finanzierte. 1818 wurde er zum Gartendirektor in Potsdam ernannt und 1854 schließlich zum Generaldirektor der königlich-preußischen Gärten. Lenné gehörte 1823 zu den Gründungsmitgliedern der Gärtnerlehranstalt Potsdam-Wildpark. Aus dieser ging später die Hochschulausbildung für Garten- und Landschaftsarchitektur in Berlin hervor.

    Lenné entwarf eine ganze Reihe von Parks für preußische Schlösser. Dazu gehören die Parkanlagen von Schloss Charlottenburg, Babelsberg, Schloss Sanssouci, der Neue Garten und der Park zum Schloß Cecilienhof, der Marlygarten, Schloßpark Glienicke, die Pfaueninsel und die Bornimer Feldflur.
    Seine Arbeit war entscheidend für die Entstehung der Berlin-Potsdamer Kulturlandschaft, die 1990 zum UNESCO-Weltkulturerbe gemacht wurde.

    Auch Parkanlagen in diversen Städten wurden von Lenné gestaltet, darunter der Johannapark und der Schillerpark in Leipzig, die Gärten des Zoos in Dresden, der Lennépark in Frankfurt an der Oder. Der von ihm entworfene Magdeburger Klosterberge-Garten war der erste „Volksgarten“ Deutschlands, welcher nicht mehr der Erholung und Entspannung des Adels, sondern der der Bevölkerung diente.

    Eine ganze Reihe von Parkanlagen von Guts- und Herrenhäusern in Mecklenburg-Vorpommern wurde ebenfalls von Lenné entworfen. Heute existieren davon noch der Lennépark Basedow, der Park Behrenshagen, der Schlosspark Kittendorf und viele weitere.

    Lennés Landschaftsgestaltung ist durch vielfältige Sichtachsen gekennzeichnet, mit denen er die einzelnen Areale einer Parkanlage optisch miteinander verband. Bauwerke in den Parks konnten so wirkungsvoll in den Blick des Betrachters gerückt werden. Von den Sichtachsen gingen verschlungene Wege aus, an denen sich Gärten mit exotischen Pflanzen befanden. Akzente wurden teils durch einzelne, große, nicht immer heimische Bäume gesetzt, an denen auch heute noch in verwilderten Anlagen ehemalige Parks zu erkennen sind.
    Der Nestor der Hygiene und Umweltmedizin in Deutschland, Max von Pettenkofer (1818-1901), forderte schon 1858 eine CO2 Konzentration von maximal 0,1 Volumenprozent in der Innenraumluft von Wohnräumen.

    Diese Konzentration gilt bis heute als hygienisch unbedenklich und damit als ein Richtwert, der möglichst nicht überschritten werden sollte.

    Die oben genannte Konzentration wird auch Pettenkoferzahl genannt. Nach dem Wissenschaftler ist das Max-von-Pettenkofer-Institut für Hygiene und medizinische Mikrobiologie in München benannt.
    Pfandbriefe sind nach § 1 des im Jahr 2005 in Kraft getretenen Pfandbriefgesetzes Hypothekenpfandbriefe, Öffentliche Pfandbriefe und Schiffspfandbriefe. Hypothekenpfandbriefe sind Schuldverschreibungen auf der Grundlage erworbener Hypotheken (bzw. auf Grundschulden basierten Darlehen). Öffentliche Pfandbriefe sind Schuldverschreibungen auf der Grundlage erworbener Forderungen gegen staatliche Stellen, u.a. Kommunalschuldverschreibungen (Kommunalobligationen). Schiffspfandbriefe sind Schuldverschreibungen auf der Grundlage von auf Schiffen eingetragenen Hypotheken. Nach dem Grundsatz der Deckungskongruenz muss der Gesamtbetrag der Pfandbriefe einer Gattung höchstens in Höhe des Nennwertes jederzeit durch Werte von mindestens gleicher Höhe und mindestens gleichem Zinsertrag gedeckt sein. Auf die vorschriftsmäßige Deckung hat ein von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungen bestellter Treuhänder zu achten.

    Hypothekenpfandbriefe werden zum großen Teil zur Finanzierung des Wohnungsbaus emittiert. Es können aber auch Beleihungen von Gewerbeimmobilien Grundlage für die Refinanzierung durch Pfandbriefe sein. Die Pfandbriefbanken müssen in Vierteljahresabständen einen Bericht veröffentlichen. Aus ihm ergeben sich u.a. der Betrag der im Umlauf befindlichen Pfandbriefe, Zinsbindungsfristen der ausgegebenen Darlehen, die Verteilung der Deckungsmassen (Darlehen) nach Höhengruppen, nach Staaten, in denen die Grundstückssicherheiten liegen sowie nach Arten der beliehenen Objekte.

    Die Pfandbriefe gehören zu den "mündelsicheren" Wertpapieren und werden am Kapitalmarkt gehandelt.
    Pfandbriefbanken sind Kreditinstitute, die das Pfandbrief­ge­schäft betreiben. Sie bedürfen der schrift­li­chen Erlaubnis durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungen. Nach § 2 PfandBG sind folgende Voraussetzungen für die Er­laub­nis­er­tei­lung zu beachten:

  • Das Kreditinstitut muss über ein Kernkapital von mindestens 25 Millionen Euro verfügen.
  • Das Kreditinstitut muss eine Erlaubnis für das Kreditgeschäft haben und dieses voraussichtlich betreiben.
  • Das Kreditinstitut muss über geeignete Regelungen und Instrumente zur Steuerung, Überwachung und Kontrolle der Risiken für die Deckungsmassen und das darauf gründende Emissionsgeschäft verfügen.
  • Aus dem der Bundesanstalt vorzulegenden Ge­schäfts­plan des Kreditinstituts muss her­vor­ge­hen, dass das Kreditinstitut das Pfandbriefgeschäft regelmäßig und nachhaltig betreiben wird und dass ein dafür erforderlicher organisatorischer Aufbau vorhanden ist.
  • Der organisatorische Aufbau und die Ausstattung des Kreditinstituts müssen, abhängig von der Reichweite der Erlaubnis, künftigen Pfand­briefe­mis­sio­nen sowie dem Immo­bilien­fi­nan­zie­rungs-, Staatsfinanzierungs- oder Schiffsfinanzierungsgeschäft angemessen Rechnung tragen.

    Für Pfandbriefbanken wird von der BaFin ein Treu­hän­der bestellt, der die Einhaltung der "Deckungs­kon­gru­enz" überwacht. Er muss fachlich ge­eig­net sein, was bei Wirtschaftsprüfern unterstellt wird.

    Nach Angaben der Deutschen Bundesbank belief sich das von deutschen Pfandbriefbanken in Umlauf gebrachte Volumen der Hypothekenpfandbriefe Anfang 2008 auf 150 Milliarden Euro. Die durch­schnitt­liche Umlaufrendite betrug 4,5 Prozent, seit 2009 mit fallender Tendenz.
    • Das am 19.7.2005 in Kraft getretene Pfandbriefgesetz löste das bis dahin geltende Hypothekenbankengesetz ab. Es regelt die Erlaubnispflicht für das Pfandbriefgeschäft, das sich auf Hypothekenpfandbriefe, Kommunalobligationen und Schiffshypothekenpfandbriefe beziehen kann. Neben Bestimmungen über die Aufsicht durch die BaFin werden die allgemeinen Vorschriften über die Pfandbriefemissionen, die besonderen Vorschriften über Deckungswerte (Beleihungswerte bei Immobilien) sowie das Pfandbriefgeschäft geregelt. Außerdem finden sich im PfandBG Regelungen über Arreste und Zwangsvollstreckungen bei beliehenen Objekten und die Insolvenz von Darlehensnehmern.
    Realkreditinstitute (Pfandbriefbanken) verfügen über das so genannte Pfandbriefprivileg. Dieses berechtigt sie, Realkredite (Hypotheken bzw. durch Grundschulden gesicherte Hypothekendarlehen) auf der Refinanzierungsgrundlage der von ihnen herausgegebenen Pfandbriefe zu vergeben. Die Beleihungsgrenze für die aus dem Verkauf von Pfandbriefen resultierenden Darlehen liegt bei 60 % des Beleihungswertes. Pfandbriefe sind mündelsicher. Zur Vor-und Zwischenfinanzierung müssen die reinen Realkreditinstitute allerdings andere Kreditinstitute einschalten. Im Jahr 2008 gibt es 21 Hypothekenbanken und vier Anstalten des öffentlichen Rechts, die das Realkreditgeschäft betreiben dürfen. Zu den gemischten Realkreditinstituten zählen allerdings auch die Landesbanken.
    Das Pfändungsschutzkonto ist eine Sonderform des Girokontos. Es wurde mit dem Gesetz zur Reform des Kontopfändungsschutzes am 01.07.2010 eingeführt.

    Die Kontenpfändung war und ist ein beliebtes Mittel, einen säumigen Zahler unter Druck zu setzen. Nachteil: Die betreffende Person kann ohne Konto nicht mehr am Wirtschaftsleben teilnehmen und auch kein Geld mehr erwirtschaften. Natürlich kann sie auch kein Geld mehr für den täglichen Lebensbedarf abheben. Bereits vor der Reform waren bestimmte Teile des Einkommens eines Schuldners vor der Pfändung geschützt. Erfolgte eine Kontopfändung, musste jeweils nachgewiesen werden, dass ein bestimmter Betrag dem Pfändungsschutz unterlag. Insbesondere bei Steuerschulden sind Absprachen mit dem Finanzamt über Teilpfändungen möglich, diese führen aber zu erheblichem Verwaltungsaufwand. Mit der Einführung des Pfändungsschutzkontos wurden eine Reduzierung des Verwaltungsaufwands und eine Angleichung von Regelungen in mehreren Gesetzen beabsichtigt.

    Seit Inkrafttreten der Rechtsänderung müssen Geldinstitute auf Antrag des Kunden ein Konto des Kunden zu einem Pfändungsschutzkonto oder P-Konto umschreiben. Jeder Kunde hat nur Anspruch auf ein einziges P-Konto. Auf diesem Konto besteht dann Pfändungsschutz für monatlich 930 Euro. Der Schuldner kann über diese Summe frei verfügen. Wenn er einen Teil dieses Betrages nicht verbraucht, wird dieser auf den nächsten Monat übertragen. Bei Bestehen von Unterhaltspflichten kann auch ein höherer Pfändungsschutzbetrag eingeräumt werden. Für die Einrichtung des Pfändungsschutzkontos ist die Hausbank des Schuldners zuständig. Einige Geldinstitute haben für P-Konten zunächst höhere Kontoführungsgebühren verlangt als für herkömmliche Konten. Dies ist seit einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes mittlerweile unzulässig (Urteil vom 13.11.2012, Az. XI ZR 145/12). Der BGH begründete das Urteil damit, dass die Geldinstitute keine zusätzlichen Gebühren für eine Leistung verlangen dürften, zu der sie gesetzlich verpflichtet seien.

    Die Regelung bedeutet nicht, dass jedermann Anspruch auf ein Bankkonto hat. Die Geldinstitute sind lediglich verpflichtet, ein bereits bestehendes Konto in ein P-Konto umzuwandeln, aber nicht, ein P-Konto als neues Konto zu eröffnen.

    Das Gesetz zur Reform des Kontopfändungsschutzes änderte Regelungen in der Zivilprozessordnung, der Insolvenzordnung und der Abgabenordnung. Die Regelung zum Pfändungsschutzkonto findet sich in § 850k ZPO.
    Unter einem Pfeifenstielgrundstück versteht man ein Grundstück, das gewissermaßen in zweiter Reihe liegt. Es ist nur über eine schmale Zuwegung oder womöglich über einen Notweg zu erreichen. Bauherren müssen bei einem Pfeifenstielgrundstück darauf achten, die Baunebenkosten richtig zu berechnen. Gegenüber einem herkömmlichen Grundstück können sich zum Beispiel bei den Erschließungs- bzw. Hausanschlusskosten höhere Beträge ergeben, da zwischen dem öffentlichen Anschlusspunkt für Gas, Wasser oder Strom und dem neu zu bauenden Haus eine größere Wegstrecke liegt. Problematisch kann auch die Anfahrt mit Baumaschinen oder LKW werden.

    Wird eine Zufahrt vom vorderen und vom hinteren Grundstück gemeinsam genutzt, ist eine vertragliche Absprache über Themen wie Nutzungsberechtigung für Fahrzeuge, für Besucher und die Durchführung des Winterdienstes anzuraten. Käufer eines der Grundstücke sollten sich darüber informieren, ob derartige vertragliche Rechte und Pflichten auch für die Rechtsnachfolger der Grundstückseigentümer gelten. Führt die Zuwegung über ein anderes Grundstück, sollte ein Wegerecht zugunsten des Pfeifenstielgrundstücks im Grundbuch eingetragen sein.
    Als Pfetten bezeichnet man die waagerechten Tragbalken beim sogenannten Pfettendach. Dieses besitzt Firstpfetten, Mittelpfetten und – unten am Dachansatz – Fußpfetten. Die Pfetten verlaufen meist parallel zu Dachfirst und Dachtraufe. Pfetten tragen die rechtwinklig darüber gelegenen Sparren. Eine wichtige Funktion besteht darin, die Traglast der Dachkonstruktion in Stützen und Wände weiterzuleiten. Es gibt auch Dächer ohne Pfetten – etwa das Sparrendach. Andererseits können Pfetten auch die Funktion von Dachsparren wahrnehmen. In diesem Fall werden sie als Pfettensparren bezeichnet. Diese werden in Deutschland meist bei Flachdächern verwendet. Sie bestehen aus Holz oder Stahl, liegen auf einem Tragwerk auf und tragen die Dacheindeckung.
    In den meisten Bundesländern regeln landesrechtliche Vorschriften, dass Grundstückseigentümer Pflanzen nur in einem bestimmten Abstand zur Grundstücksgrenze anpflanzen dürfen. Beispiel: Nach Art. 47 ff. des Bayerischen AGBGB (Gesetz zur Ausführung des Bürgerlichen Gesetzbuches) kann der Eigentümer eines Grundstücks verlangen, dass der Nachbar Bäume, Sträucher oder Hecken, Weinstöcke oder Hopfenstöcke nicht in einer geringeren Entfernung als 0,50 m oder, falls sie über 2 m hoch sind, in einer geringeren Entfernung als 2 m von der Grundstücksgrenze entfernt wachsen lässt. Für Waldgrundstücke und landwirtschaftliche Grundstücke gibt es besondere Regelungen.

    Gemessen wird der Abstand von der Mitte des Baumstammes an der Stelle, an der dieser aus dem Boden herauskommt, bei Sträuchern und Hecken von der Mitte der Triebe aus, die der Grenze am nächsten sind, bei Hopfenstöcken von der Hopfenstange oder dem Steigdraht ausgehend.

    Nicht anzuwenden ist die Regelung auf Bäume und andere Pflanzen, die hinter einer Mauer oder Ähnlichem wachsen und diese nicht oder nicht erheblich überragen. Ausgenommen sind auch Bepflanzungen längs einer öffentlichen Straße oder auf einem öffentlichen Platz und solche, die dem Uferschutz oder der Befestigung von Abhängen, Böschungen oder dem Schutz einer Eisenbahnlinie dienen.

    Der Anspruch auf Beseitigung von Bepflanzungen bzw. den Pflanzenteilen, die zu weit hervorragen, verjährt in fünf Jahren. Verjährungsbeginn ist der Ablauf des Kalenderjahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Eigentümer des Grundstücks von den dem Anspruch zugrundeliegenden Fakten erfahren hat oder hätte erfahren müssen, ohne grob fahrlässig zu sein.

    Die Regelungen zu den Pflanzabständen sind in jedem Bundesland unterschiedlich. So gilt z.B. in Schleswig-Holstein die Faustregel, dass alle Bäume, Sträucher und Hecken über 120 cm Höhe einen Grenzabstand einhalten müssen, der für jeden Teil der Pflanze mindestens 1/3 der Höhe dieses Pflanzenteils oberhalb des Bodens beträgt. Gemessen wird hier z.B. bei Hecken nicht vom Stamm, sondern von der Seitenfläche aus. Einzelne Bundesländer (Hamburg, Bremen) haben keine derartigen Vorschriften. Im Zweifel empfiehlt sich eine Nachfrage bei den zuständigen örtlichen Behörden.
    Pflanzen können dazu beitragen, das Innenraumklima zu verbessern. Sie können schon rein mechanisch, insbesondere durch haarige und klebrige Blätter, Staubpartikel aus der Raumluft aufnehmen. Beim Abspülen der Pflanze beziehungsweise der Reinigung der Blätter werden die Staubpartikel dann endgültig beseitigt.

    Der deutlichste Effekt in dieser Hinsicht bezüglich der Raumklimabeeinflussung ist die Luftbefeuchtung. Die Pflanzen nehmen über die Blattunterseiten Kohlendioxid auf und geben Sauerstoff und Wasserdampf an die Umgebung ab. Bei trockener Raumluft verdunsten sie viel Gießwasser und können somit die Luftfeuchtigkeit erhöhen. Andererseits wirken sie bei zu trockener Luft auch als biologische Luftbefeuchter.

    Bei Untersuchungen (unter anderem im Helmholtz Zentrum München) verringern Zimmerpflanzen die Schadstoffkonzentrationen in der Raumluft. Besonders zu nennen ist hier die Entgiftung von Formaldehyd, einer gesundheitlich problematischen Chemikalie, wie sie aus Möbeln, Spanplatten und Teppichböden freigesetzt wird.
    Besonders effektiv in der Reduzierung des Formaldehyds in der Raumluft hat sich die Birkenfeige (Ficus benjamini) erwiesen, gefolgt von der Strahlenaralie (Schefflera) und Efeutute (Epipremnum). In den Blättern dieser Pflanzen wurde das Enzym Formaldehyd-Dehydrogenase entdeckt, welches Formaldehyd in unschädliche Naturstoffe wie Aminosäuren und Zucker umwandelt.

    Die Grünlilie und der Drachenbaum (Dracaena) bauen Benzol und Trichlorethylen ab, die Efeutute Benzol und die Philodendron-Pflanze Formaldehyd und Benzol. Benzol oder Trichlorethylen sind unter anderen in Haushaltsreinigern, Lacken oder Farben enthalten.
    Die Menge der aufgenommenen Schadstoffe hängt von der Enzymaktivität der Pflanzen und der Aufnahmefähigkeit der Blätter ab. Je besser die Pflanze mit Licht, Feuchtigkeit und Nährstoffen versorgt ist, umso mehr Gase werden aufgenommen.

    Bereits Mitte der 90er-Jahre entdeckten Forscher des botanischen Instituts der Universität Köln, dass Pflanzen Schadstoffe auch über ihre Wurzeln entgiften können. Hierbei arbeiten die Pflanzen mit Bodenbakterien zusammen, die Gifte aufnehmen, abbauen und so unschädlich machen können.

    Es ist jedoch zu betonen dass die Luft stark belasteter Räume nur ungenügend durch Pflanzen gereinigt werden kann. Sie sind kein Ersatz für regelmäßiges Lüften. Je mehr Pflanzen in der Wohnung sind, umso intensiver ist die raumklimatische Wirkung.

    Nicht zu vernachlässigen ist auch der positive Effekt der Pflanzen auf die Psyche. Sie sorgen für Wohlbefinden und seelische Ausgeglichenheit. Nach Untersuchungen der Universität Texas zeigte sich, dass Patienten, welche in Krankenhäusern und Therapie-Einrichtungen durch das Fenster ins Grüne blicken können, geringere Schmerzen empfinden, weniger ängstlich sind und manchmal die Klinik auch früher verlassen können.
    Grünpflanzen am Arbeitsplatz steigern Konzentration und Leistungsfähigkeit.

    Es gibt jedoch auch negative Effekte der Pflanzen:
    Es ist daran zu denken, dass der zusätzliche Feuchtigkeitseintrag in primär schon feuchten Räumen möglicherweise zu einem Überschreiten der empfohlenen Raumluftfeuchten führt und damit Schimmelpilzbildung in Räumen begünstigt werden kann.

    Zu beachten ist weiterhin, dass die Pflanzen nicht zu feucht werden, weil die Erde sonst verschimmeln kann und Pilzsporen in die Raumluft gelangen. Das kann für Menschen mit Allergien und Abwehrschwäche kritisch werden. Auch in Hydrokulturen wurden Schimmelpilze nachgewiesen. Hier wirkt das feuchtwarme Klima in den Töpfen begünstigend.

    Bekannt ist auch die allergische Wirkung von Pflanzen:
    So verursacht die Birkenfeige zum Beispiel insbesondere bei Latex-Allergikern nach Kontakt mit der Pflanze heftige Symptome wie juckenden Hautausschlag, Bindehautentzündung, Fließschnupfen und Asthma.
    Wolfsmilchgewächse - zu ihnen gehört zum Beispiel der dekorative Weihnachtsstern - können bei Hautkontakt Reizungen verursachen. Insbesondere bei Anwesenheit von Kleinkindern und Haustieren sollte auf giftige Zimmerpflanzen verzichtet werden.
    Pflanzenkläranlagen bestehen aus künstlich angelegten Becken oder Teichen, in denen mit Hilfe ausgewählter Sumpfpflanzen wie Binsen und Schilf eine biologische Klärung von Abwässern stattfindet. Es können gelöste organische und anorganische Stoffe abgebaut und die Anzahl der Keime im Wasser verringert werden.

    Meist werden Pflanzenkläranlagen zur Reinigung schwach belasteter Abwässer kleinerer Gemeinden oder abgelegener Gebäude verwendet. Der Unterschied zu einer herkömmlichen Kläranlage besteht darin, dass der Pflanzenkläranlage kein Sauerstoff künstlich zugeführt wird. Die Hauptarbeit der Reinigungsleistung wird nicht durch die Pflanzen, sondern durch Bakterien erledigt, welche sich im Wurzelwerk und im Boden der Becken ansiedeln. Die Pflanzen versorgen dabei die Bakterien mit Sauerstoff. Pflanzenkläranlagen reinigen das Abwasser effektiver als andere biologische Kläranlagen wie Belebungs- oder Verrieselungsanlagen. Sie benötigen jedoch eine relativ große Fläche. Auch eine ausreichende Wurzeltiefe der Pflanzen muss gewährleistet sein; 60 cm Wurzeltiefe sind das Minimum.

    Pflanzenkläranlagen bestehen aus drei Komponenten, einem Becken zur mechanischen Trennung der festen Bestandteile (Absetz- oder auch Trockenfilterbecken), einem Pflanzenbecken und einem Kontrollschacht zur Messung der Abwasserwerte. In der ersten Stufe anfallender Klärschlamm muss fachgerecht entsorgt werden. Teilweise findet jedoch auch im Absetzbecken bereits ein biologischer Abbau des Klärschlammes statt.
    Enthält ein Bebauungsplan Festsetzungen über die Bepflanzung von Grundstücken, kann die Gemeinde den Eigentümer durch Bescheid verpflichten, das Grundstück innerhalb einer bestimmten Frist zu bepflanzen.
    Die Pflasterung von Terrassen, Gartenwegen, Sitzplätzen oder Straßen ist eine Art der Befestigung der Oberfläche, die eine bessere Nutzung gewährleisten soll. Je nach Zweck stehen verschiedene Möglichkeiten zur Verfügung.

    Man unterscheidet zwischen gebundenen Pflasterungen, von denen das Regenwasser in einen Kanal abgeleitet wird und wasserdurchlässigen Pflasterungen, durch die das Regenwasser versickert. Bei der Berechnung der Gebühren für die kommunale Wasserentsorgung werden wasserdurchlässige Flächen nicht gezählt. In vielen Städten gibt es Förderprogramme zur Entsiegelung der Flächen. Modellrechnungen zeigen, dass bei einer weiterhin ungebremsten Flächenumwandlung die Fläche der Bundesrepublik in 80 Jahren nur noch aus Siedlungs- und Verkehrsfläche bestehen würde (Quelle: BM-Umwelt). Die Bundesregierung hat sich u.a. deshalb zum Ziel gesetzt, bis zum Jahr 2020 die tägliche Umwandlung in Siedlungs- und Verkehrsfläche auf 30 ha zu reduzieren.

    Es gibt eine große Zahl verschiedener Materialen und Methoden zur Pflasterung. Kosten und Zweck bestimmen neben dem Geschmack des Auftraggebers die Ausführung. Für die Haltbarkeit des Pflasters sind das Material und der Aufbau aus Untergrund, Unterbau und Oberbau entscheidend. Als Pflastersteine sind Natur- und Betonsteine verbreitet, die in Muster gelegt werden, z.B. als Fischgrät-, Diagonal-, Block-, Parkett-, Mittelstein- oder Läuferverband.
    Wird ein Mieter zum Pflegefall und muss in ein Pflegeheim umziehen, stellt sich die Frage nach einer möglichst kurzfristigen Vertragsbeendigung. Oft soll in derartigen Fällen ein Mietvertrag gekündigt werden, der schon sehr lange besteht. Dabei entsteht die Frage, ob die vertraglich vereinbarten Kündigungsfristen aus der Zeit vor der Mietrechtsreform vom 1.9.2001 gelten oder die jetzt gesetzlich geregelte Frist von drei Monaten.

    Seit einer Gesetzesänderung von 2005 ist davon auszugehen, dass formularmäßig vereinbarte Kündigungsfristen aus der Zeit vor dem 1.9.2001 nicht mehr gelten, sondern durch die dreimonatige Kündigungsfrist ersetzt werden. Individuelle vertragliche Absprachen zu abweichenden Kündigungsfristen behalten jedoch – ebenso wie Zeitmietverträge nach altem Recht – ihre Gültigkeit.

    Abhilfe bietet hier § 543 BGB. Nach dieser Vorschrift können sowohl Mieter als auch Vermieter das Mietverhältnis aus einem wichtigen Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt danach vor, wenn "dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann." Absatz 2 der Vorschrift nennt einige wichtige Gründe, diese Aufzählung ist jedoch nicht abschließend. Der Eintritt der Pflegebedürftigkeit gilt nach verschiedenen Gerichtsurteilen als wichtiger Grund: Amtsgericht Münster, Urteil vom 16.3.2000, Az. 54 C 6052/99, Amtsgericht Altötting, Urteil vom 14.2.1997, Az. 2 C 3625/96.

    Teilweise wird angenommen, dass die Kündigung nicht ganz ohne Frist, sondern mit einer stark verkürzten, angemessenen Frist erfolgen kann. Diese darf etwa vier bis sechs Wochen betragen.

    Weitere Gerichtsurteile: Die Kündigung der ausschließlich über 100 Treppenstufen erreichbaren Wohnung mit verkürzter Frist durch einen herzkranken Mieter wegen Umzugs in ein Seniorenheim ist zulässig (Amtsgericht Calw, Az. 7 C 1251/98). Die Kündigung durch den Mieter wegen Umzugs in eine alten- oder behindertengerechte Wohnung ist bei Nachmieterstellung mit verkürzter Frist zulässig (Landgericht Duisburg, WM 99, 691). In vielen Fällen werden zwischen Mieter und Vermieter Mietaufhebungsverträge geschlossen, um den Mietvertrag vorzeitig zu beenden. Eine solche einverständliche Lösung sollte immer als erstes versucht werden.
    Nach dem Bundesnaturschutzgesetz können Eigentümer und Nutzungsberechtigte von Grundstücken im Siedlungsbereich zu einer angemessenen und zumutbaren Pflege des Grundstücks verpflichtet werden, wenn ohne diese Pflege Natur und Landschaft erheblich und nachhaltig beeinträchtigt werden. Eine nähere und weitergehende Ausgestaltung dieser Pflegeverpflichtung ist Sache der Bundesländer.
    Pflegewohngeld ist nicht zu verwechseln mit dem Wohngeld nach dem Wohngeldgesetz. Mit dem Pflegewohngeld werden die Investitionskosten für stationäre Pflegeeinrichtungen gefördert.

    Es kann bis zur Höhe der gesamten Investitionskosten des Heimes gewährt werden. Das Pflegewohngeld wird gezahlt an die Träger der Einrichtungen. Die Berechnungsgrundlage ist die Anzahl derjenigen pflegebedürftigen Bewohner, deren Einkommen eine bestimmte Grenze nicht überschreitet. Vorteil für die betreffenden Bewohner: Die von ihnen zu tragenden Unterbringungskosten werden um den auf den jeweiligen Bewohner entfallenden Anteil der Förderung gekürzt.

    Rein informatorisch erhalten die Bewohner einen Bescheid über das Pflegewohngeld, obwohl es nicht an sie selbst ausgezahlt wird. Das Pflegewohngeld gibt es nur in den Bundesländern Schleswig-Holstein, Nordrhein-Westfalen und seit 01.01.2004 in Mecklenburg-Vorpommern. Es wird nur für Bewohner vollstationärer Einrichtungen gewährt. In Niedersachsen, Hamburg und dem Saarland gibt es kein Pflegewohngeld mehr.
    Die EnEV 2014 schreibt vor, dass in kommerziellen Medien veröffentliche Immobilienanzeigen verschiedene Pflichtangaben zu Daten aus dem Energieausweis enthalten müssen. Besonders in Zeitungsanzeigen sorgen diese Pflichtangaben leicht für eine Überlänge und Überteuerung der Anzeige. Aus Inserentensicht ist deshalb die Nutzung von Abkürzungen sinnvoll.

    Verantwortlich für die Pflichtangaben ist der jeweilige Vermieter oder Verkäufer der angebotenen Immobilie. Werden die Pflichtangaben vernachlässigt, drohen Bußgelder bis zu 15.000 Euro. Die Angaben sind seit Mai 2014 Pflicht; die Bußgeldregelung gilt ab 1. Mai 2015. Auch Makler sollten auf die Einhaltung der neuen Regeln achten: Unter wettbewerbsrechtlichen Gesichtspunkten besteht ein Abmahnrisiko, wenn die Angaben in Anzeigen weggelassen werden.

    Folgende Pflichtangaben müssen laut § 16a EnEV gemacht werden:

    • die Art des Energieausweises: Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis im Sinne des § 17 Absatz 1 Satz 1,
    • der im Energieausweis genannte Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs für das Gebäude,
    • die im Energieausweis genannten wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes,
    • bei Wohngebäuden das im Energieausweis genannte Baujahr und
    • bei Wohngebäuden die im Energieausweis genannte Energieeffizienzklasse (nur Pflicht wenn bereits im Ausweis genannt).

    Bei Nichtwohngebäuden muss bei Energiebedarfs- und bei Verbrauchsausweisen der Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch sowohl für Wärme als auch für Strom jeweils getrennt aufgeführt werden.

    Sonderregeln gibt es, wenn der Energieausweis schon älter ist. Bei Energieausweisen, die nach dem 30. September 2007 und vor dem 1. Mai 2014 ausgestellt worden sind, muss bei Nr. 2 (Kennwert Energiebedarf / -Verbrauch) folgendes angegeben werden:

    • Bei Energiebedarfsausweis für Wohngebäude: Wert des Endenergiebedarfs laut Seite 2 des Energieausweises gemäß Muster Anlage 6 zur EnEV;
    • bei Energieverbrauchsausweis für Wohngebäude: Energieverbrauchskennwert laut Seite 3 des Energieausweises gemäß Muster Anlage 6 zur EnEV. Ist im Energieverbrauchskennwert der Energieverbrauch für Warmwasser nicht enthalten, muss der Energieverbrauchskennwert um eine Pauschale von 20 Kilowattstunden pro Jahr und Quadratmeter Gebäudenutzfläche erhöht werden;
    • bei Energiebedarfsausweis für Nichtwohngebäude: Gesamtwert des Endenergiebedarfs laut Seite 2 des Energieausweises gemäß Muster Anlage 7 zur EnEV;
    • bei Energieverbrauchsausweis für Nichtwohngebäude: Sowohl Heizenergieverbrauchs- als auch Stromverbrauchskennwert laut Seite 3 des Energieausweises gemäß Muster Anlage 7 zur EnEV.

    Dies gilt auch für Energieausweise, die vor dem 1.10.2007 ausgestellt worden sind, bei denen aber die Regelungen aus dem Entwurf zur EnEV 2007 schon beachtet wurden.

    Für Energieausweise, die vor dem 1.10.2007 ausgestellt worden sind und bei denen die EnEV 2007 noch nicht berücksichtigt wurde, gibt es weitere Sonderregeln. Hier ergeben sich die Pflichtangaben je nach Art des Ausweises aus § 29 Abs. 1 und 3 EnEV 2014.

    Entbehrlich sind die Pflichtangaben, wenn noch kein Energieausweis für das Gebäude existiert. Dieser Umstand sollte jedoch in der Anzeige erwähnt werden. Aber: Zum Besichtigungstermin muss nach geltendem Recht der EnEV 2014 ein Energieausweis unaufgefordert dem Interessenten vorgelegt werden!

    In Anbetracht der Tatsache, dass die EnEV 2014 als gesetzliche Regelung an Unhandlichkeit kaum noch zu überbieten ist, hat das Bundeswirtschaftsministerium eine Arbeitshilfe im Frage-und-Antwort-Stil herausgebracht. Hier kann der Nutzer feststellen, zu welcher Generation sein Energieausweis gehört, ob er noch gültig ist und welche Pflichtangaben erforderlich sind. Zu finden ist dieses Hilfsmittel unter www.bundesanzeiger.de, Suchstichwort "Arbeitshilfe/Immobilienanzeigen/alte Energieausweise" oder unter der Dokumentennummer „BAnz AT 30.04.2014 B 1“.
    Fehlende Pflichtangaben zum Energieausweis in Immobilienanzeigen können Abmahnungen gegen Makler und gegen private Inserenten nach sich ziehen. Ber Bundesgerichtshof (BGH, 5.10.2017 – I ZR 229/16, I ZR 232/16, I ZR 4/17) hat entschieden, dass Verkäufer und Vermieter nach § 16a EnEV verpflichtet sind, vor dem Verkauf und der Vermietung einer Immobilie in einer Immobilienanzeige in kommerziellen Medien Angaben über den Energieverbrauch zu machen, wenn zu diesem Zeitpunkt ein Energieausweis vorliegt. Der Immobilienmakler ist nicht Adressat dieser Informationspflicht.

    Für Makler bestehen eigene Risiken nach dem Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG). Eine Abmahnung kann nur durch Konkurrenten oder dazu berechtigte Verbände vorgenommen werden. § 5a Abs. 2 UWG definiert ein Zurückhalten von für den Verbraucher wesentlichen Informationen als unlauteres Handeln bzw. als Irreführung des Verbrauchers – insbesondere bei Informationen, die dem Verbraucher nach bestehenden Rechtsvorschriften verfügbar gemacht werden müssen (vgl. § 5a Abs. 4 UWG).

    Zu den wesentlichen Informationen, die angeführt werden müssen, rechnen die Art des Energieausweises, der wesentliche Energieträger, das Baujahr des Wohngebäudes, die Energieeffizienzklasse und der Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs.

    Die Energieeinsparverordnung fällt unter die angesprochenen Rechtsvorschriften. Werden die darin vorgeschriebenen Pflichtangaben vernachlässigt, kann ein abmahnfähiger Wettbewerbsverstoß vorliegen. Dies wird ebenfalls der Fall sein, wenn Abkürzungen veröffentlicht werden, deren Sinn nicht klar ist bzw. wenn in der jeweiligen Zeitung kein Abkürzungsverzeichnis abgedruckt wird.

    Eine weitere wichtige Vorschrift ist § 3a UWG: Danach handelt unlauter, wer einer gesetzlichen Vorschrift zuwiderhandelt, die im Interesse der Marktteilnehmer das Marktverhalten regeln soll. Als eine solche „Marktverhaltensregelung“ kann auch § 16a EnEV mit seinen Pflichtangaben-Vorschriften angesehen werden.

    Von Abmahnern vorgelegte Unterlassungserklärungen sollten nicht unkritisch unterzeichnet werden. Oft gehen die darin zugesagten Unterlassungen zu weit. In vielen Fällen sind Abmahnungen auch rechtlich zweifelhaft. Bei ausländischen Absendern sollte wenn möglich geklärt werden, ob diese tatsächlich und nicht nur als Postfach oder Domiziladresse bei einem Büroservice existieren. Abmahnberechtigt sind außer Verbraucherschutzverbänden nur Konkurrenten, d.h. Unternehmen, die in Deutschland in der Immobilienbranche tätig sind. Anwälte können nur abmahnen, wenn ihr jeweiliger Klient Konkurrent des Abgemahnten ist, dies muss ggf. beweisbar sein. Die Fristen zur Abgabe einer Unterlassungserklärung sind meist knapp bemessen. Es empfiehlt sich, diese nicht zu ignorieren und sofort einen in diesem Bereich erfahrenen Rechtsanwalt zu konsultieren.

    Gegen Privatpersonen kann wegen fehlender Angaben zum Energieausweis in Immobilienanzeigen keine wettbewerbsrechtliche Abmahnung vorgenommen werden. Dies unterscheidet das Wettbewerbsrecht von anderen Bereichen, wie dem Urheberrecht, in dem auch Privatleute abgemahnt werden können. Trotzdem scheinen Abmahnungen wegen fehlender Pflichtangaben zum Energieausweis auch Privatleute zu erreichen. Diese gehen rechtlich jedoch ins Leere. Gebührenforderungen sind hier gegenstandslos.

    Bekannt geworden ist die sogenannte „Panama-Abmahnung“. Hier versuchte ein in Panama ansässiges Unternehmen, deutsche Immobilieninserenten wegen fehlender Pflichtangaben zum Energieausweis abzumahnen. Angeblich hatte das Unternehmen deutsche Tochterfirmen, die in der Immobilienbranche tätig waren. Allerdings wurden weder diese Tochterfirmen benannt, noch eine konkrete Annonce bezeichnet, in der gegen die EnEV-Vorschriften verstoßen worden wäre. Eine Abmahnung muss sich jedoch auf einen konkreten Verstoß beziehen. Möglicherweise werden Abmahnungen dieser Art verwendet, um Unterlassungserklärungen zu erhalten, mit denen dann bei späteren Verstößen Vertragsstrafen eingeklagt werden können. Im Panama-Fall wurde von den Abgemahnten auch die Mitteilung der IP-Adresse ihres Rechners verlangt – was auf einen geplanten Missbrauch dieser hier völlig unnötigen Daten zu anderen Zwecken schließen lässt.
    Mit der EnEV 2014 wurden neue Pflichtangaben in Immobilienanzeigen eingeführt, die sich auf die Energieeffizienz des Gebäudes bzw. den Energieausweis beziehen. Grundsätzlich ist der Verkäufer / Vermieter dafür verantwortlich, dass die Angaben in der Anzeige gemacht werden. Fehlen diese, droht seit 1. Mai 2015 ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro. Die Pflichtangaben können weggelassen werden, wenn noch kein Energieausweis für das Gebäude existiert. Es ist unbedingt zu empfehlen, diesen Umstand in der Annonce zu erwähnen.

    Für Makler kann eine Nebenpflicht aus dem Maklervertrag bestehen, den Kunden über diese Pflichten aufzuklären. Muss der Verkäufer ein Bußgeld zahlen, weil in der vom Makler geschalteten Anzeige die Pflichtangaben fehlen, kann ein Regressanspruch gegen den Makler bestehen. Rechtsprechung zu diesem Thema ist noch nicht bekannt.

    Ein weiteres Haftungsrisiko kann darin bestehen, dass die Angaben zur energetischen Situation des Objekts aus Käufersicht als zugesicherte Eigenschaften angesehen werden. Dies würde bedeuten, dass bei Nichteinhaltung der Energiewerte Ansprüche auf Minderung des Kaufpreises im Raum stehen. Sowohl in Anzeigen als auch in Exposés sollte daher darauf geachtet werden, die Pflichtangaben als „Angaben aus dem Energieausweis“ zu bezeichnen. In Verträgen sollte ausdrücklich angemerkt werden, dass diese Angaben keine zugesicherte Eigenschaft der Immobilie betreffen.
    Bauträger, wirtschaftliche Baubetreuer und Anlagevermittler (soweit sie nicht der Aufsicht der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht unterstehen) müssen sich jährlich daraufhin überprüfen lassen, ob sie die Ihnen nach der Makler-und Bauträger-Verordnung (MaBV) auferlegten Pflichten eingehalten haben. Es handelt sich um eine Ordnungsmäßigkeitsprüfung. Nicht Gegenstand der Prüfung ist die Einhaltung anderer öffentlich-rechtlicher Vorschriften wie die der Preisangabenverordnung oder des Wirtschaftsstrafgesetzes.

    Als Prüfer kommen Wirtschaftsprüfer, vereidigte Buchprüfer, Wirtschaftsprüfungsgesellschaften und Prüfungsverbände in Betracht. Die überprüften Gewerbebetriebe haben eine Mitwirkungspflicht. Sie müssen die zu überprüfende Unterlagen bereitstellen und Auskünfte erteilen. In einer "Vollständigkeitserklärung" versichern sie, dass dem Prüfer alle prüfungsrelevanten Unterlagen vorgelegt wurden.

    Der Prüfer muss alle von ihm festgestellten Verstöße in seinen Prüfungsbericht aufnehmen. Fehler können während der Prüfungshandlung – sofern möglich – behoben werden. Der Prüfungsbericht bezieht sich stets auf das vorangegangene Kalenderjahr. Er ist vom Gewerbetreibenden der zuständigen Gewerbebehörde bis 31.12. des Jahres zuzustellen, in dem die Prüfung durchgeführt wurde. Der Prüfer ist zu strengster Geheimhaltung über die ihm während der Prüfung bekannt werdenden geschäftlichen Angelegenheiten verpflichtet. Früher mussten sich auch Immobilienmakler der jährlichen Pflichtprüfung unterziehen. Dies wurde jedoch im Zuge der Bemühungen um den Bürokratieabbau ab dem Jahr 2005 abgeschafft.
    Das im Bürgerlichen Gesetzbuch niedergelegte deutsche Erbrecht gibt dem Erblasser die Möglichkeit, seine gesetzlichen Erben ganz oder teilweise zu enterben. Dies kann testamentarisch geregelt werden. Bestimmte gesetzliche Erben behalten das Anrecht auf den Pflichtteil.

    Pflichtteilsberechtigt sind Abkömmlinge (Kinder und Enkelkinder), Eltern, Ehegatten und eingetragene Lebenspartner.
    Nicht pflichtteilsberechtigt sind z.B. Geschwister, Onkel und Tanten, Nichten und Neffen, Nichteheliche Lebensgefährten.

    Der Pflichtteil beträgt 50 Prozent des gesetzlichen Erbteils. Haben Ehegatten in Zugewinngemeinschaft gelebt, sind Sonderregeln zu beachten (§ 1371 ff. BGB). Der Pflichtteil muss vom Pflichtteilsberechtigten bei den testamentarisch begünstigten Erben geltend gemacht werden. Es handelt sich um einen reinen Geldanspruch, es kann also nicht die Herausgabe eines bestimmten Erbschaftsgegenstandes, etwa eines Grundstücks oder Grundstücksteiles, verlangt werden.

    Seit 1. Januar 2010 ist eine Neufassung des Pflichtteilsrechts in Kraft. Geändert wurden insbesondere die Regelungen über die Entziehung des Pflichtteils – also die Voraussetzungen, unter denen der Erblasser dem ungeliebten Verwandten nicht nur das Erbe, sondern auch den Pflichtteil versagen kann.

    Die Voraussetzungen für eine Entziehung des Pflichtteils enthält § 2333 BGB. Der Pflichtteilsberechtigte muss entweder dem Erblasser oder einer diesem nahestehenden Person nach dem Leben getrachtet haben oder auch gegen diese Personen ein Verbrechen oder vorsätzliches schweres Vergehen begangen haben. Auch eine böswillige Verletzung von Unterhaltspflichten gegenüber dem Erblasser berechtigt zur Pflichtteilsentziehung. Weitere Gründe sind die rechtskräftige Verurteilung wegen einer vorsätzlichen Straftat zu mindestens einem Jahr Freiheitsstrafe ohne Bewährung und die Unterbringung in einer geschlossenen psychiatrischen Einrichtung oder einer Erziehungsanstalt wegen einer ähnlichen Tat mit Vorsatz.

    Allerdings kann die Entziehung des Pflichtteils nicht damit begründet werden, dass der Pflichtteilsberechtigte eine Pflege des erkrankten Erblassers verweigert hat (OLG Frankfurt/M., Urteil vom 29.10.2013, Az. 15 U 61/12).

    Insbesondere für Erben von Häusern oder Betrieben gibt es eine wichtige Neuregelung: Die Möglichkeit zur Stundung des Pflichtteilsanspruchs wurde erweitert. Sie gibt es jetzt nicht nur für gesetzliche Erben, die pflichtteilsberechtigt sind, sondern für alle Erben (also auch z. B. für einen Neffen). Will also der Pflichtteilsberechtigte ausgezahlt werden, obwohl dies für den Erben eine besondere Härte darstellt (etwa weil er lediglich das Haus geerbt hat, in dem er nun selbst wohnt), kann der Erbe beim Nachlassgericht die Stundung des Pflichtteilsanspruches beantragen. Das Gericht kann auch eine Ratenzahlung verfügen. Der Pflichtteilsanspruch verjährt in drei Jahren.
    Phishing ist der Oberbegriff für mehrere Varianten einer Betrugsmethode, bei der die Täter mittels gefälschter E-Mails und/oder Webseiten versuchen, an Daten der Opfer zu gelangen, mit deren Hilfe sie unter anderem deren Bankkonten plündern können.

    Eine Methode besteht darin, gefälschte E-Mails zu verschicken, die vorgeblich von einer Bank, einem Bezahldienstleister oder auch einem Immobilienportal kommen. Das Anklicken der E-Mail kann bereits reichen, damit auf dem eigenen PC wird ein Trojaner installiert wird, der Tastatureingaben aufzeichnet und die Kontozugangsdaten ausspäht. Oft muss der Nutzer aber erst einen Link in der -Mail anklicken. Dieser installiert entweder einen Trojaner oder leitet den Nutzer auf eine ebenfalls gefälschte Internetseite um, auf der er seine Daten eingeben soll.

    Kreditinstitute fordern ihre Kunden in der Regel nicht per E-Mail auf, irgendwo PIN- und TAN-Nummern (Transaktionsnummern zur Autorisierung von Überweisungen) einzugeben (schon gar nicht mehrere TAN hintereinander). Bei solchen Ansinnen ist daher besondere Vorsicht geboten.

    Auch das heute übliche Verfahren, bei dem die TAN auf Anforderung per Internet erst die konkrete Überweisung erzeugt und dann per SMS auf das Mobiltelefon des Kunden versendet, ist nicht als komplett sicher anzusehen. Seit immer mehr Bankkunden ihre unterschiedlichen Geräte synchronisieren oder direkt vom Smartphone aus Online-Banking betreiben, ist die Sicherheit der verschiedenen Kommunikationswege Handy und PC mit Festnetz-Internet nicht mehr gegeben.

    Bei Phishing-Angriffen auf Bankkonten hängt es vom Einzelfall ab, ob das Geldinstitut oder der Kunde den Schaden zu tragen hat. Vor den Gerichten wird meist darüber diskutiert, ob hier allein durch Nutzung der PIN und TAN ein "Anscheinsbeweis" dafür vorliegt, dass der Kunde mit seinen Daten unvorsichtig gewesen ist. Denn grobe Fahrlässigkeit im Umgang mit Zugangsdaten und Transaktionsnummern führt dazu, dass der Kunde selbst den Schaden trägt. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes ist ein solcher Anscheinsbeweis nicht ausgeschlossen, aber nur anwendbar bei einem fast unüberwindbar sicheren Bezahlsystem und dessen ordnungsgemäßer Anwendung im Einzelfall. Bei missbräuchlicher Nutzung des Online-Banking kommt der Anscheinsbeweis jedoch nicht zur Geltung, so dass der Kunde Chancen hat, den Schaden ersetzt zu bekommen (Urteil vom 26.1.2016, Az. XI ZR 91/14). Das Landgericht Oldenburg hat am 15.1.2016 ein wichtiges Urteil zum Phishing gesprochen: Danach kann die Nutzung von Benutzername, PIN und TAN des Opfers noch keinen Anscheinsbeweis dafür begründen, dass der Kontoinhaber unvorsichtig mit seinen Daten war (Az. 8 O 1454/15). Hier gab es Beweise dafür, dass sowohl der PC als auch das Mobiltelefon des Betroffenen von einem Trojaner befallen waren, mit dessen Hilfe eine Zahlung von 11.000 Euro an ein fremdes Konto autorisiert wurde. Haften musste im Ergebnis die Bank.

    Auch bei Immobilienportalen ist Phishing ein zunehmendes Problem. Dieses richtet sich in erster Linie gegen Eigentümer von Immobilien. Als Kunden bei einem Immobilienportal erhalten diese eine E-Mail, in der sie unter einem Vorwand aufgefordert werden, sich auf ihrem Nutzerkonto bei dem Portal einzuloggen. Dazu gibt es gleich einen Link zur Login-Seite – die jedoch gefälscht ist. Hat der Täter die Daten des Eigentümers, kann er jederzeit auf dessen Nutzerkonto zugreifen. Er kann sich so zum Beispiel mit Interessenten für die Immobilie in Verbindung setzen und von diesen Zahlungen wie eine Kaution verlangen. Hier spricht man auch von Vorkasse-Betrug, einem immer häufiger vorkommenden Verfahren.
    Ein Mittel, Energie zu sparen, ist die Ausnutzung der Sonne für den hauseigenen Strombedarf mittels Photovoltaik-Anlagen. Das Wort Photovoltaik ist eine Zusammensetzung aus dem griechischen Wort für Licht und dem Namen des Physikers Alessandro Volta. Es bezeichnet die direkte Umwandlung von Sonnenlicht in elektrische Energie mittels Solarzellen. Der Umwandlungsvorgang beruht auf dem bereits 1839 von Alexander Becquerel entdeckten Photoeffekt.

    Vorteile: Photovoltaik-Anlagen sind genehmigungsfrei, solange sie nicht auf Denkmal geschützten Gebäuden installiert werden. Sie sollten 15 Prozent der Gesamtlast, für die der Dachstuhl ausgelegt ist, nicht überschreiten. Optimal sind sie zum Süden ausgerichtet mit einer Neigung von 30 Grad. Selbst bei Neigungen zwischen 10 bis 50 Grad und Südost bis Südwest werden noch 95 Prozent der maximalen Energieausbeute erzielt. Auch Holzschuppen oder Garagen eignen sich zur Installation.

    Die Förderung für Solarstrom wurde in den letzten Jahren drastisch reduziert. Wer hier investieren will, sollte sich unbedingt zuerst über die jeweils aktuellen Einspeisevergütungen nach dem Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) informieren. Diese gelten vom Jahr der Inbetriebnahme der individuellen Anlage an nach bisheriger Rechtslage für 20 Jahre.

    Die Betreiber sind damit zugleich Kleingewerbe-Treibende in Sachen Strom und können die auf die Baukosten gezahlte Mehrwertsteuer vom Finanzamt zurückfordern. Im Rahmen des KfW-Programms zur CO2-Minderung wird zudem der Kauf von Photovoltaik-Anlagen mit günstigen Kreditzinsen gefördert, genauso wie die Verbesserung des Wärmeschutzes der Gebäudeaußenhülle und die Installation von Brennwert- oder Niedrigtemperaturheizanlagen.

    Der Bau einer Solaranlage auf einem Gebäudedach wird jedoch auch vom BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle) gefördert. Seit 1. April 2015 gelten hier neue Fördersätze für Solarthermieanlagen. Die Mindestförderung für eine Anlage, welche die Heizung unterstützt, wurde von 1.500 Euro auf 2.000 Euro erhöht. Neu eingeführt wurde zum Beispiel eine Mindestförderung für Solarthermieanlagen, die der reinen Warmwasserbereitung dienen. Neu sind auch verschiedene miteinander kumulierbare Bonusförderungen für alle Anlagenarten.

    Generell fördert das BAFA Solarthermieanlagen zur Warmwasserbereitung, zur kombinierten Warmwasserbereitung und Heizungsunterstützung, zur solaren Kälteerzeugung, Anlagen zur Erzeugung von Prozesswärme sowie Wärmenetze.
    Viele Dächer sind konstruktionsbedingt oder wegen ungünstiger Ausrichtung für eine Solarenergienutzung nicht geeignet. In vielen Fällen können jedoch die Gebäudefassaden für die Anbringung von Photovoltaik-Elementen genutzt werden. Voraussetzung ist eine möglichst geringe Verschattung durch Bäume oder andere Gebäude.

    Im Handel sind heute zum Beispiel Isolierverglasungen mit integrierten dünnschichtigen Solarpaneelen oder Sonnenschutzsysteme, in die Photovoltaik-Elemente eingebaut sind. Gerade bei Fassaden, die für eine Solarstromerzeugung in Betracht kommen, ist im Regelfall auch der Hitzeschutz im Sommer besonders in die Planung einzubeziehen.

    Photovoltaik-Fassaden können bei Neu- und Bestandsbauten installiert werden. Am einfachsten und von der Stromausbeute her am effektivsten ist ihr Einsatz bei Gebäuden in Skelettbauweise mit vorgehängter, großflächiger Fassade. Je mehr Unebenheiten, Niveauunterschiede oder Verzierungen eine Fassade aufweist, um so aufwändiger wird der Einsatz von Photovoltaik-Elementen und deren Integration in ein bestehendes Bauwerk. Jeder Vorsprung in einer Fassade kann ferner für Schattenwurf sorgen und reduziert die Stromausbeute.

    Bei der Konzeption einer Photovoltaik-Fassade ist zu beachten, dass die Solarelemente nicht durch Tragkräfte belastbar sind. Auch ist eine Hinterlüftung der Module wichtig, da diese sonst durch Stauwärme und Feuchtigkeit geschädigt werden. Ferner müssen Anschlussdosen und Kabel für Wartungsarbeiten zugänglich sein. Umgesetzt werden können diese Anforderungen mit einer zwei bis drei Zentimeter vor die vorhandene, lasttragende Fassade gesetzten zusätzlichen Photovoltaik-Fassade, welche punktuell befestigt wird.

    Die Solarelemente können jedoch auch in einen mehrschichtigen, lasttragenden Wandaufbau integriert werden. Sie bilden dann gewissermaßen eine hinterlüftete Außenverkleidung.
    Die Bezeichnung Piano nobile steht für das bevorzugte und besonders gut ausgebaute und ausgestattete Stockwerk einer Villa bzw. eines Herrenhauses oder Palazzo. Der Begriff stammt ursprünglich aus Venedig und wurde dort seit dem 12. Jahrhundert verwendet. Gemeint war meist das erste Stockwerk unter Berücksichtigung von Tief- und Hochpaterre. Im Mittelalter befanden sich die Wohnräume betuchter Bürger meist im ersten Stock, während die Erdgeschossräume eher als Wirtschaftsräume genutzt wurden. Dort befanden sich Ställe, Warenlager und Geschäfte, während der Kaufmann darüber wohnte und repräsentative Räumlichkeiten zum Empfang seiner Gäste und für Geschäftskontakte besaß. Auch die Stadtpaläste von Adligen hatten im ersten Stock ihre Repräsentations- und Empfangsräume. Teilweise konnten diese – wie bei einigen deutschen Schlössern oder italienischen Stadtpalästen – auch im zweiten Stock angesiedelt sein. Die Bevorzugung einer besonders repräsentativen (meist ersten) Etage setzt sich bis zu den Bürgerhäusern der Gründerzeit des 19. Jahrhunderts und den anspruchsvolleren städtischen Mietshäusern dieser Epoche fort. In der ersten Etage fanden sich dann besonders hohe, helle Räume, die mit verzierten Stuckdecken, Erkerfenstern und Balkonen gestaltet waren. Ein anderer Begriff für Piano nobile ist Beletage.
    Pilaster sind Säulen oder Pfeiler, die mit einer dahinter liegenden Wand verbunden sind. Dabei kann es sich sowohl um Aufmerksamkeit erheischende üppig barocke Portale als auch um eine funktionale Mauerverstärkung handeln.

    Die Attribute einer freistehenden Säule finden sich häufig ebenso bei Pilastern: Basis, Schaft, Kapitell - selbst, wenn sie oftmals ausschließlich schmückenden und hinweisenden Charakter besitzen.
    Plan-UP ist die Kurzform für „Plan-Umweltprüfung“ oder „Strategische Umweltprüfung“. Gemeint ist das in der EG-Richtlinie (2001/42/EG) vorgesehene systematische Prüfungsverfahren, welches der Untersuchung der Umweltaspekte bei bestimmten strategischen Planungen dient. Als ein Teilbereich ist hier die Bauleitplanung betroffen. Die Erstellung von Bauleitplänen erfordert gemäß § 2 Abs. 4 BauGB eine strategische Umweltprüfung.

    Näheres zur Umweltprüfung regelt das Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG). Es schreibt die Umweltverträglichkeitsprüfung für bestimmte öffentliche und private Vorhaben vor. Für welche Vorhaben die Umweltprüfung durchgeführt werden muss, wird im Einzelnen im Anhang des UVPG aufgelistet. Die UP stellt einen unselbständigen Teil des verwaltungsbehördlichen Verfahrens zur Entscheidung über die Zulässigkeit eines Vorhabens dar. In ihrem Rahmen werden die mittelbaren und unmittelbaren Auswirkungen des Vorhabens auf folgende Schutzgüter ermittelt, beschrieben und bewertet:
    • Menschen, einschließlich der menschlichen Gesundheit, Tiere, Pflanzen und die biologische Vielfalt,
    • Boden, Wasser, Luft, Klima und Landschaft,
    • Kulturgüter und sonstige Sachgüter sowie
    • die Wechselwirkung zwischen den vorgenannten Schutzgütern.

    Die Umweltprüfung wird unter Beteiligung der Öffentlichkeit durchgeführt.
    Ob raumbedeutsame Maßnahmen (Maßnahmen von überörtlicher Bedeutung) zulässig oder nicht zulässig sind, wird in einem Planfeststellungsverfahren geklärt. Es kann sich dabei um Straßenbau, Verkehrsflughäfen, Mülldeponien, Schienenstränge usw. handeln.

    Der Vorhabenträger reicht seine Pläne mit allen erforderlichen Unterlagen (detaillierte Beschreibung des Vorhabens, Umweltverträglichkeitsstudie, Begründung für die Notwendigkeit) bei der zuständigen Stelle (Planfeststellungsbehörde) ein. Diese fordert die in Frage kommenden Fachbehörden zur Stellungnahme auf. Die Pläne werden den betroffenen Gemeinden zur öffentlichen Auslegung zugeleitet. Diese Auslegung ist eine Woche vorher öffentlich bekannt zu machen. Die Auslegungsfrist beträgt einen Monat. Die Bevölkerung kann bis zwei Wochen nach Ende der Auslegungsfrist Bedenken gegen das geplante Vorhaben vorbringen und Anregungen äußern.

    Daran schließt sich der Planfeststellungsbeschluss an, der auch den Einwendungsführern, deren Einwendungen nicht berücksichtigt wurden, zuzustellen ist. Diese haben dann die Möglichkeit der Anfechtungsklage.

    Bei der Planfeststellungsbehörde kann es sich - je nach Vorhaben - um ein Landratsamt, eine Bezirksregierung oder z.B auch das Eisenbahnbundesamt handeln.

    Am 7. Juni 2013 trat das Gesetz zur Verbesserung der Öffentlichkeitsbeteiligung und Vereinheitlichung von Planfeststellungsverfahren (Planvereinheitlichungsgesetz) in Kraft. Durch diese Reform wurde unter anderem die sogenannte frühe Öffentlichkeitsbeteiligung bei Großprojekten eingeführt. Gesetzlich geregelt ist diese in § 25 Absatz 3 des Verwaltungsverfahrensgesetzes (VwVfG). Der neue Grundsatz ist, dass die Öffentlichkeit bei Vorhaben, die nicht nur unwesentliche Auswirkungen auf die Belange einer größeren Zahl von Dritten haben können, frühzeitig über die Ziele des Vorhabens, die Mittel, es zu verwirklichen, und seine voraussichtlichen Auswirkungen zu informieren ist. Verantwortlich dafür ist der Vorhabenträger. Die Öffentlichkeitsbeteiligung soll bereits vor Stellung eines Antrags stattfinden. Der betroffenen Öffentlichkeit soll dabei Gelegenheit zur Äußerung und zur Erörterung erhalten. Die Behörde hat beim Vorhabenträger darauf hinzuwirken, dass dies passiert. Diese Regelung wurde unter dem Eindruck der Proteste gegen das Projekt „Stuttgart 21“ eingeführt.

    Neu eingeführt wurde auch § 27a VwVfG, dem zufolge die Behörde in Fällen, in denen eine öffentliche oder ortsübliche Bekanntmachung nach dem Gesetz vorgenommen werden muss, immer auch eine Bekanntmachung im Internet vorzunehmen hat. Dies schließt zur Einsicht auszulegende Unterlagen ein. § 37 Abs.6 VwVfG enthält nun eine Pflicht zur Rechtsbehelfsbelehrung bei Verwaltungsakten. Wird diese versäumt, verlängert sich die Frist zur Einlegung des Rechtsbehelfs von einem Monat auf ein Jahr (§ 58 Abs. 2 VwGO). Auch die Vorschriften der §§ 73 bis 75 VwVfG wurden in einigen Punkten geändert.
    Rationales Handeln setzt stets Planen voraus. Planen setzt stets die Vorgabe von Zielen voraus, die es zu erreichen gilt. Vielfach ist in der Immobilienwirtschaft Planen gesetzlich vorgeschrieben. Man denke an die Aufstellung von Wirtschaftsplänen durch Wohnungseigentumsverwalter, an die Erstellung von Bauplänen, die vor Beginn einer Baumaßnahme angefertigt werden müssen. Aber auch dort, wo gesetzliche Vorgaben nicht vorhanden sind, muss geplant werden. So macht es keinen Sinn, ein Unternehmen zu gründen und eine Geschäftsidee zu haben, ohne einen Gründerfahrplan zu haben (Überlegungen zu den Leistungen, die erbracht werden sollen, Standortwahl, Rechtsform, Zielgruppenbestimmung, Aufbau- und Ablauforganisation, Marketingplanung usw.). Aber nicht nur die Gründung von Unternehmen muss geplant werden, sondern auch notwendig werdende Anpassungsvorgänge bei bestehenden Unternehmen und vor allem zur Sicherung von Wettbewerbsvorteilen (Initiierung von neuen Leistungsprozessen).

    Bei der Planung jeglicher Art von Leistungsprozessen geht es – vereinfacht ausgedrückt – um die Antworten auf die Fragen, was im Einzelnen, wann, auf welche Weise und durch wen zu tun ist. Planungen zu optimieren und am Ende durch einen Soll-Ist-Vergleich zu evaluieren ist Aufgabe des Controlling.
    Die Planungshoheit der Gemeinden ist verfassungsrechtlich verankert. Nach Artikel 28 Abs. 2 des Grundgesetzes muss den Gemeinden das Recht gewährleistet sein, alle Angelegenheiten der örtlichen Gemeinschaft selbst zu regeln. Konkretisiert wird dies im Bundesbaugesetz (BauGB). Nach § 1 Abs. 3 haben Gemeinden Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit dies für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Teilweise können Gemeinden auf der Rechtsgrundlage des BauBG autonom Satzungen erlassen, teilweise sind ihre städtebaulichen Planungen von der Genehmigung der nächsthöheren Verwaltungsinstanz abhängig. Genehmigungspflichtig sind danach Flächennutzungspläne einschließlich Änderungen und Ergänzungen im vereinfachten Verfahren, selbstständige Bebauungspläne in den Fällen, in denen ein Flächennutzungsplan fehlt, vorgezogene, vorzeitige Bebauungspläne, wenn ein Flächennutzungsplan fehlt oder im Parallelverfahren zusammen mit dem Bebauungsplan aufgestellt wird. Die gilt auch für Änderungen von Bebauungsplänen, bei denen Flächennutzungspläne mit betroffen sind. Genehmigungsfrei sind dagegen alle Bebauungspläne, die aus einem bestehenden (genehmigten) Flächennutzungsplan entwickelt worden sind.

    Außerdem sind die Gemeinden hinsichtlich vieler Gemeindesatzungen autonom und können ohne Genehmigungsvorbehalte Satzungen beschließen. Dies gilt etwa für die Klarstellungssatzungen, Entwicklungssatzungen, Ergänzungssatzungen, Außenbereichssatzungen, Satzungen über die Veränderungssperre einschließlich möglicher Verlängerungen, Fremdenverkehrssatzungen Vorkaufsrechtssatzungen, Erschließungsbeitragssatzungen, Kostenerstattungssatzungen, Sanierungssatzungen, Satzungen über Entwicklungsbereiche, Satzungen zur Sicherung von Durchführungsmaßnahmen in Stadtumbaugebieten und schließlich auch für Erhaltungssatzungen.
    Planungsregionen im Sinne der Regionalplanung sind Zusammenschlüsse zweier oder mehrerer Landkreise und/oder kreisfreien Städte, die in den verschiedenen Bundesländern unterschiedlich bezeichnet werden: Planungsverband, Planungsgemeinschaft, regionaler Planungsverband Regionalversammlung. Rechtliche Grundlage sind die Landesplanungs­ge­setze der Bundesländer. Ausnahme ist Niedersachsen, wo jeder Landkreis die Funktion einer Planungsregion übernimmt. Ausgenommen sind ferner die Stadtstaaten Hamburg, Bremen und Berlin, die gleichzeitig die Funk­tion von Planungsverbänden auf der Grundlage von einheitlichen Fläc­hen­nutzungsplänen übernehmen. Auch das Saarland ist selbst eine Pla­nungsregion. Insgesamt gibt es im Bundesgebiet ohne die 46 niedersächsischen Landkreise und kreisfreien Städte 56 Planungsregionen.

    Planungsregionen erfüllen die Aufgabe, für ihren Raum Entwicklungs­vor­gaben zu machen, die sich teils aus dem Charakter der Region ergeben, teils Ziele vorgeben, die bei der Bauleitplanung durch die Gemeinden beachtet werden sollen. Unterschieden wird zwischen fachlichen Zielen (z. B. Landschaftsplanung) und überfachlichen Zielen (Entwicklung der verkehrsmäßigen Infrastruktur, Vorgaben nach dem Zentralen-Orte-System).

    Die Regionalpläne sind Bestandteil der Landesplanung und haben sich an ihr zu orientieren. Regionalpläne ihrerseits sind wiederum Orientierungsgrundlage für Flächennutzungspläne der Gemeinden und der gemeindlichen Planungsverbände.
    Zwei oder mehrere Gemeinden können sich zu einem Planungsverband zusammenschließen, um zu einem Ausgleich der verschiedenen Belange der Gemeinden bei der Bauleitplanung zu gelangen. Der Planungsverband tritt hinsichtlich der Bauleitplanung an die Stelle der im Verband zusammengeschlossenen Gemeinden.

    Benachbarte Gemeinden können aber auch - ohne sich zu einem Planungsverband zusammenzuschließen - einen gemeinsamen Flächennutzungsplan aufstellen.
    Gesetzliche Grundlage der Planzeichenverordnung ist das Baugesetzbuch. In ihr werden die Planzeichen einschließlich ihrer farblichen Gestaltung gekennzeichnet und dargestellt, die bei der Aufstellung von Bauleitplänen verwendet werden sollen.

    Planzeichen können verwendet werden für die Darstellung bzw. Festsetzung unter anderem der Art und des Maßes der baulichen Nutzung, von Bauweise, Baulinien und Baugrenzen, Flächen für den Gemeinbedarf und für Sport- und Spielanlagen, alle Arten von Verkehrsflächen und Verkehrszügen, Ver- und Entsorgungsanlagen, Grünanlagen, Wasserflächen, landwirtschaftlichen Flächen, Wald usw.

    Mit Hilfe der Planzeichenverordnung sollen die zeichnerische Darstellungen und Festsetzungen in Bauleitplänen nach einem einheitlichen Schema lesbar gemacht werden. Im Übrigen werden in den den Bauleitplänen hinzugefügten Legenden die verwendeten Planzeichen noch einmal erklärt.
    Abkürzung für: Planzeichenverordnung
    Mehrgeschossige Wohnbauten, die aus Großplatten in industrieller Bauweise erstellt werden. Die Errichtung von Plattenbauten war in den ehemaligen Ostblockländern weit verbreitet. In der früheren DDR wurde 1971 mit dem Bau von Wohnhäusern in Form von Plattenbauten begonnen. Die Entwicklung von Plattenbauten begann bereits 1956 in der damaligen Sowjetunion. Ihr voraus ging eine von Nikita S. Chruschtschow inszenierte Kampagne gegen den Zuckerbäckerstil der Stalinära. Er ermunterte Architekten zu neuen Lösungen.

    In der Sowjetunion wurden daraufhin ganze Siedlungskonstruktionen in gleichförmiger Weise in den verschiedenen Städten errichtet. Plattenbauten bestehen im Wesentlichen aus bereits vorgefertigten Bauelementen, die an der Baustelle montiert wurden. Auf diese Weise konnte der Bauvorgang erheblich beschleunigt werden. Bauzeiten von 2 Monaten waren keine Seltenheit. Allerdings war die Bauqualität außerordentlich niedrig.
    Eine Platzierungsgarantie bei einem geschlossenen Immobilienfonds beinhaltet die Verpflichtung des Garanten, bis zu einem bestimmten Zeitpunkt die Differenz zwischen dem bis dahin eingeworbenen und dem benötigten Eigenkapital aufzubringen. Dadurch soll gewährleistet werden, dass die Investition auch dann planmäßig getätigt werden kann, wenn bis zu dem betreffenden Zeitpunkt noch nicht das gesamte einzuwerbende Eigenkapital vorhanden ist.
    Unter einem Plusenergiehaus versteht man ein Gebäude, das mehr Energie erzeugt, als es verbraucht. "Plusenergiehaus" ist eine geschützte Marke des Architekten Rolf Disch. Das von Disch konzipierte Plusenergiehaus verfügt über ein Dach, das ausschließlich aus Solarpaneelen besteht. Die Brauchwassererwärmung erfolgt über Solarthermie, es wird jedoch auch über Photovoltaik Strom erzeugt. Die Gebäudeform ist so angelegt, dass das Haus die größtmögliche Menge an Tageslicht einfängt. Die Gebäudehülle ist abgedichtet und ohne Wärmebrücken gedämmt. Die Frischluftzufuhr erfolgt über ein Lüftungssystem mit Wärmerückgewinnung. Das Konzept soll nach Angaben des Architekten an jedem Standort funktionieren und an individuelle Bedürfnisse anpassbar sein. Als Prototyp wurde 1994 in Freiburg im Breisgau das Haus "Heliotrop" gebaut. Ab 2000 entstand ebenfalls in Freiburg die sogenannte Solarsiedlung mit 59 Plusenergiehäusern.
    Ein Podcast ist ein Hörbeitrag, der im Internet veröffentlicht und zum Herunterladen bereitgestellt wird.

    Der Kunstbegriff setzt sich aus dem MP3-Player iPod und dem Wort Broadcast zusammen. Die Produktion und das Anbieten von Podcasts werden Podcasting genannt. Werden anstelle von Audiodateien Videobeiträge veröffentlicht, spricht man vom Vodcasting.
    Polder sind Gebiete, die heute dazu dienen, bei Hochwasser ähnlich wie Rückhaltebecken und Auenwälder Wassermassen zu binden und damit zu verhindern, dass sich die Hochwasserwelle zu stark aufbaut. Polder wurden früher auch zur Landgewinnung für Siedlungszwecke genutzt.

    Es entstanden auf diese Weise an der Nordseeküste in Schleswig-Holstein und Niedersachsen durch Eindeichung so genannte Kooge, auch Köge. Die gegenwärtig neu geschaffenen Polder dienen ausschließlich der Hochwasservorsorge.
    Versicherungsunternehmen bieten häufig zinsgünstige Darlehen ohne Stellung besonderer Sicherheiten. Die Höhe dieser Darlehen orientiert sich an den vorhandenen Rückkaufswerten.
    Dioxin ist eine Sammelbezeichnung für chemisch ähnlich aufgebaute chlorhaltige Dioxine (75 verschiedene polychlorierte Dibenzo-para-Dioxine, PCDD) und Furane (135 verschiedene polychlorierte Dibenzofurane, PCDF). Die in der Wirkungsweise gleichen dioxinähnlichen polychlorierten Biphenyle (PCB) werden heute ebenfalls zu dieser Gruppe gezählt.

    Dioxin entsteht unerwünscht bei allen Verbrennungsprozessen in Anwesenheit von Chlor sowie organischem Kohlenstoff unter bestimmten Bedingungen zum Beispiel bei höheren Temperaturen.
    Die verschiedenen Dioxine haben den gleichen toxischen Wirkungsmechanismus, unterscheiden sich aber in der Stärke ihrer Wirkung. Das 2,3,7,8 TCDD (Seveso-Gift) ist bereits in kleinsten Mengen extrem giftig und wird in seiner akuten Giftigkeit nur noch von einigen Naturstoffen übertroffen.

    In Tierversuchen zeigt sich das Diphterie-Toxin dreimal so toxisch, Tetanus-Toxin 10.000-fach und das Botulinus-Toxin A 30.000-fach. Das Seveso-Dioxin ist zehnmal toxischer als das Mykotoxin aus Schimmelpilzen und 1000-mal toxischer als das reine Nikotin. Die Toxizität der einzelnen Dioxine wird in Relation zu 2,3,7,8-TCDD mittels Toxizitätsäquivalentfaktoren (TEF) angegeben. 2,3,7,8-TCDD hat hierbei den Faktor 1.

    Dioxine verursachen Hautschädigungen (Chlorakne), Störungen des Immun- und Nervensystems und des Hormonhaushalts sowie der Reproduktionsfunktionen. Das 2,3,7,8-TCDD ist von der WHO 1997 als krebserzeugend für den Menschen eingestuft worden. Andere Dioxine gelten als verdächtig, krebserzeugend zu sein. Als chronische Wirkung zeigt sich im Tierversuch ein so genanntes Auszehrungssyndrom mit starkem Gewichtsverlust, massiven Leberschäden und Stoffwechselentgleisungen, das nach mehreren Tagen bis Wochen zum Tod führen kann.

    Das Digitoxin ist ubiquitär in der Umwelt vorhanden. Der Hauptaufnahmeweg (mehr als 90 Prozent) führt über die Nahrung. Digitoxin wird im Körperfett gespeichert und reichert sich dort an, da es nur sehr langsam eliminiert wird. Die Technische Anleitung zur Reinhaltung der Luft nach Bundes-Immissionsschutzgesetz (TA Luft) legte 2002 einen Grenzwert für Dioxin im Abgas von 0,1 ng TEQ/N m3 fest.

    Zur gesundheitlichen Bewertung der Aufnahmemenge werden die TDI-Werte (Tolerable Daily Intake) herangezogen. Dieser Wert liegt im Bereich von 1-4 pg PCDD/F-PCB-TEQ pro kg Körpergewicht und Tag und wird von der Allgemeinbevölkerung noch zu hohen Anteilen ausgeschöpft. Obwohl der Säugling mit der Muttermilch täglich durchschnittlich deutlich höhere Dioxinmengen von 70 pg/kg aufnimmt, wird jedoch wegen der relativ kurzen Stillzeit und des nachgewiesenen Nutzens dem Stillen der Vorzug gegeben.
    Porenpflaster wird zur Entsiegelung von Flächen verwendet – also zur Schaffung eines wasserdurchlässigen, aber festen Untergrundes. Es dient dazu, Regenwasser im Boden versickern zu lassen und hilft, die vom Grundstückseigentümer an die Gemeinde abzuführenden Gebühren für Niederschlagswasser zu reduzieren. Porenpflastersteine bestehen aus Beton, der sich allerdings hier aus kleinen Betonkugeln zusammensetzt. Deren Gefüge weist Poren auf, durch die das Wasser versickern kann. Ein Porenpflaster kann wie jedes andere Pflaster verlegt werden und lässt bei einer wasserdurchlässigen Fugenfüllung bis zu 100 Prozent des Niederschlagswassers in den Boden durch. Andere Lösungen wie etwa Rasengittersteine oder Holzscheibenpflaster lassen nur 50 bis 60 Prozent des Wassers versickern. Ein Nachteil des Porenpflasters besteht jedoch darin, dass die Poren langfristig oft verstopfen und damit zusätzliche Maßnahmen zur Wasserableitung notwendig werden. Die Reinigung mit einem Dampfstrahler treibt die Schmutzpartikel nur weiter in die Poren hinein. Die Verwendung von Porenpflaster empfiehlt sich besonders für Fuß- und Gehwege, jedoch weniger für KfZ-Stellplätze oder Fahrwege.
    Das Portal (lat.) ist ein aufwändig gestalteter Durchgang oder Eingang in ein Gebäude. Gibt es mehrere Portale in einem Gebäude, unterteilt man diese in Haupt- und Nebenportal. Neben der notwendigen Konstruktion aus Stützen, Balken oder Bögen unterstrich die imposante äußerliche Verzierung durch Figuren oder Ornamenten die Bedeutung des Bauwerkes. Das Vorbild ist der römische Triumphbogen.
    Unter dem Portefeuille (franz.) oder Portfolio (engl.) versteht man die Zusammensetzung des Vermögens.
    Mit Hilfe der Portfolio-Analyse kann das Unternehmen bestimmte Geschäftsfeldbereiche in eine Matrix einordnen und dann für diese entsprechende Strategien erarbeiten. Hierfür ist zunächst ein Schema zur Abgrenzung der strategischen Geschäftsfelder notwendig.
    (immobilienwirtschaftlich) Beim Portfoliomanagement (auch: Assetmanagement / Investment Management) handelt es sich um ein aktiv planendes und steuerndes auf dauerhafte Gewinnoptimierung ausgerichtetes Management eines Vermögensbestandes. Gemessen wird der Erfolg des Managements an den Ergebnissen. Die Höhe der Rendite steht dabei in einem engen Verhältnis zur Risikobereitschaft. Die Grundlage des Portfoliomanagements bildet die Portfoliotheorie, die im Rahmen von Korrelationsanalysen Berechnungsmethoden für die Optimierung von Portfolios anbietet. Dabei kommt es auf das richtige Mischungsverhältnis bei der Vermögenszusammensetzung an. Prof. Markowitz hat für seinen Beitrag zur Portfoliotheorie den Wirtschaftsnobelpreis erhalten.

    In den letzten Jahren wurden in Deutschland auch Immobilien Betrachtungs- und Handlungsgegenstand des Portfoliomanagements. Die einzelnen Immobilien werden analysiert und vorausschauend auf mittel- und langfristige Chancen und Risiken überprüft. Je nach Ergebnis werden bestimmte Immobilien behalten, optimiert oder verkauft und/oder durch weitere Objekte ergänzt. Eine Streuung nach Anlageregionen und -arten wird in der Regel berücksichtigt, um die Anlagerisiken zu minimieren. Ein Portfolio, das sich ausschließlich aus einer Vermögensklasse zusammensetzt (z.B. Aktien), ist naturgemäß risikoempfindlicher als ein Portfolio mit einer noch breiteren Vermögensstreuung (neben Aktien, Immobilien, Rentenpapiere, Gold).

    Ein Gesamtportfolio zeichnet sich jedoch dadurch aus, dass die Anlagemischung aus Kapitalmarktpapieren und Immobilien besteht. Man spricht von einem "multi asset portfolio". Die Einbeziehung der Immobilien setzt voraus, dass das Transparenzgefüge auf dem Immobilienmarkt ein nachvollziehbares Portfoliomanagement ermöglicht.
    Abkürzung für: Point of Sale
    POS-Marketing ist ursprünglich ein Begriff aus dem Konsumgüter-Marketing. Er bezeichnet alle Maßnahmen am Verkaufsort, Point of Sale, mit denen der Verkäufer die Kaufentscheidungen gezielt positiv beeinflusst. Zwei Drittel aller Kaufentscheidungen fallen an diesem Ort, wo Käufer und Produkt das erste Mal in der Realität aufeinander treffen. Deshalb lohnt es sich in besonderem Maße, genau dort Einfluss auf Kaufentscheidungen zu nehmen. Untersuchungen und Befragungen haben ergeben, dass dies umso besser gelingt, je mehr die Sinne des Konsumenten angesprochen werden. Noch vor 20 Jahren war man der Meinung, dass es reicht, allein mit optischen Anreizen zu arbeiten (Visual Merchandising). Heute soll ein Einkauf zum Erlebnis werden: Mit aufwändigem Shop-Design, dem Einsatz von Beleuchtung, Duft und Musik werden Markenwelten inszeniert, die genau auf die Zielgruppe abgestimmt sind, sie auf emotionaler Ebene erreichen und stimulieren. Die genannten Maßnahmen sind inzwischen aus keiner Boutique, keinem Autohaus oder Lebensmittelmarkt mehr wegzudenken. Alle Erkenntnisse sind direkt auf das Produkt Immobilie übertragbar. Der Verkaufspunkt ist in diesem Fall die Immobilie selbst. Zum POS-Marketing zählt bei Immobilien: Objektbeschilderung, Home Staging, Besichtigungsdrehbuch (Ablauf, Duft- und Musikkonzept, Gesprächsführung), Gestaltung der Entscheidungshilfen (Exposé), ggf. Eventdesign.
    Die Positionierung bestimmt das Ziel eines Immobilienunternehmens (SOLL-Positionierung), das es hinsichtlich einer gewünschten Wahrnehmung und Präsenz am Markt verfolgt.

    Die SOLL-Positionierung baut in der Regel auf den in der SWOT-Analyse identifizierten Stärken des Unternehmens auf (IST-Positionierung). Die Positionierung wird mittels kommunikativer Botschaften in den Markt hineingetragen, zum Beispiel: „Wir sind die Nummer 1 im Verkauf von gewerblichen Immobilien in der Region 40.“
    Die positive Vertragsverletzung (abgekürzt pVV, auch positive Forderungsverletzung, pFV) stellt eine Anspruchsgrundlage für Schadenersatzansprüche dar und ist eine rechtliche Konstruktion aus der Anfangszeit des Bürgerlichen Gesetzbuches.

    Sie wurde entwickelt, um schuldhafte Verletzungen vertraglicher (Neben-)Pflichten, die nicht von den gesetzlich geregelten Leistungsstörungen (Unmöglichkeit, Verzug, Gewährleistung für Mängel) erfasst werden, zu regeln. Sie war lange Zeit nicht gesetzlich geregelt und lediglich durch Gewohnheitsrecht und Rechtsprechung im deutschen Recht verankert.

    Mit der Schuldrechtsreform zum 1.1.2002 hat die pVV Eingang ins Bürgerliche Gesetzbuch gefunden, wobei der Begriff jedoch nicht auftaucht. Im Mietrecht ist sie auf Wohnungsmängel nicht anzuwenden, da diesbezüglich spezielle Vorschriften existieren. Bei schuldhafter Verletzung nicht anderweitig geregelter vertraglicher Nebenpflichten hat der Schädiger jedoch den entstandenen Schaden unter den Gesichtspunkten der neuen "pVV"-Regelung in § 241 Abs.2 BGB in Verbindung mit den Regelungen über die Leistungsstörungen (z.B. § 280 Abs.1 BGB) zu ersetzen.

    Beispiel: Schadenersatzanspruch Mieter gegen Vermieter wegen vorgeschobenem Eigenbedarf (BGH, Urt. v. 18. 5. 2005 - VIII ZR 368/ 03).
    Ein Postament ist der antike Begriff für den Sockel, der eine Säule oder eine Statue trägt, was sich auch in der Renaissance großer Beliebtheit erfreute und in der Säulenordnung formuliert wird.

    Ein Postament ist ebenfalls der Stützpfeiler einer nicht tragenden Brüstung.
    Klassische Postfächer werden von der Deutschen Post AG in Postfilialen geführt. Der Kunde gibt als Absender seine Postfachadresse an – im Fall von Großunternehmen wird hier teilweise eine eigene Postleitzahl zugeteilt. Eingegangene Post wird in das Postfach einsortiert und kann vom Kunden nach Belieben während der Öffnungszeiten abgeholt werden. Der Kunde erhält einen Postfachschlüssel; er muss bei Anmeldung des Postfaches meist eine einmalige Gebühr von 15 Euro inklusive Mehrwertsteuer zahlen. Auch ein Zustellservice für im Postfach eingegangene Briefe ist möglich.

    In verschiedenen Bereichen darf heute keine Postfachadresse angegeben werden, da eine sogenannte ladungsfähige Anschrift gesetzlich vorgeschrieben ist – etwa im Impressum einer gewerblichen Internetseite.

    Auch Büroserviceanbieter unterhalten Postfachsysteme für ihre Kunden. Diese unterscheiden sich von den Postfächern der Deutschen Post AG dadurch, dass sie monatlich Miete kosten. Teilweise können diese jedoch als ladungsfähige Anschrift angesehen werden, da hier ein Mensch (Sekretärin, Pförtner) mit entsprechender Bevollmächtigung auch Zustellungsurkunden und Einschreiben für den Kunden annehmen kann. Gerichtlich ist dazu jedoch noch nicht entschieden worden.
    Der Begriff Postmoderne steht für die kulturgeschichtliche Epoche „nach der Moderne“, mit welcher teilweise die gesamte Neuzeit seit der Renaissance umschrieben wird. Der Begriff Postmoderne wird bereits seit 1870 verwendet.

    Als philosophischen Kulturbegriff verstand ihn Rudolf Pannwitz im Jahr 1917. Auch die Umbrüche in Kunst und Kultur der 1960er-Jahre in den USA werden der Postmoderne zugerechnet.
    Für die Philosophie der Postmoderne ist kennzeichnend, dass die Welt nicht vollständig zu erfassen und zu erklären ist. Denkstile und Formen in Kunst und Architektur werden relativiert, nicht mehr nur ein Stil ist bestimmend, sondern eine Vielzahl von Stilen und Formen kann und darf kombiniert werden.

    In den 1970er-Jahren fand die Postmoderne Eingang in die Architektur. Sie stand dort für die Kombination verschiedener Stilrichtungen, die Ablehnung des Funktionalismus und des Purismus. Auch regionale Elemente konnten verwendet werden. Das Motto für Architektur und Städtebau lautete „anything goes“. Die postmoderne Architektur war in den 1980er-Jahren von besonders großer Bedeutung. Heute wird sie als Teil der Architekturgeschichte und eigener Architekturstil angesehen.
    Als potentielle Marktteilnehme bezeichnet man natürliche oder juristische Personen, aus deren Interessenlage heraus der Schluss nahe liegt, dass sie in absehbarer Zeit in den Markt auf der Nachfrage- oder Anbieterseite eintreten wollen. Im Maklergeschäft zählen insbesondere Personen dazu, bei denen damit zu rechnen ist, dass sie ihre Immobilie verkaufen oder vermieten wollen. Potenzielle Marktteilnehmer in diesem Bereich sind z.B. Erbengemeinschaften, bei denen mit einer Erbauseinandersetzung zu rechnen ist, aber auch Eigentümer oder Verwalter großer Mietwohnungsbestände, da hier stets Wohnungen wegen Mieterwegzugs frei werden. Auch Landwirte, die über Bauerwartungsland verfügen, gehören zu den potenziellen Marktteilnehmern, wenn nach Aufstellung eines Bebauungsplanes damit zu rechnen ist, dass sie einen Teil des neu gewonnenen Baulandes veräußern wollen. Es gilt als Akquisitionsgrundsatz, dass ein Makler möglichst zu einem Zeitpunkt mit einem potenziellen Marktteilnehmer Kontakt aufnehmen sollte, zu dem dieser selbst noch keine eigenen Marktaktivitäten entfaltet hat.
    Abkürzung für: Public Private Partnership
    Abkürzung für: Public Relations/Öffentlichkeitsarbeit
    Die Evaluation von Public Relations ist die planmäßige und zielgerichtete Erfassung, Bewertung und Kontrolle aller Kommunikationsmaßnahmen innerhalb eines PR-Prozesses. Wichtig ist hierbei die kontinuierliche Überprüfung der Qualität und Effektivität der angewandten PR-Instrumente vor, während und nach ihrem Einsatz.

    Erfolgskontrollen sind ein wichtiger Bestandteil der PR-Arbeit. Sie geben Auskunft über Wirkung und Erfolg von Kommunikationsaktivitäten im Rahmen unternehmensstrategischer Entscheidungsprozesse. Die Rentabilität von Public Relations entscheidet in zunehmendem Maße über ihren Stellenwert innerhalb eines Unternehmens – und damit über Personalressourcen, Verantwortlichkeiten und PR-Budget.

    In der Immobilienwirtschaft wird der Planung und Evaluation von PR-Maßnahmen bislang kein hoher Stellenwert beigemessen. Sie findet in geringem Maße lediglich in Form quantitativer Erfolgsmessung, z. B. über die Sammlung und Auszählung von Abdruckbelegen in den Medien (Presseclippings) statt.
    Die PR-Instrumente sind das Handwerkzeug, mit dem Öffentlichkeitsarbeit umgesetzt wird. Hierzu zählen Face-to-Face-Instrumente, Print- und Online-Instrumente wie z. B. Textmeldungen und PR-Artikel, Anwenderberichte, auch Success Strory genannt, Flyer, Produkt- und Unternehmensbroschüren, Internetauftritte und Weblogs. Es werden aber auch Instrumente der Pressearbeit wie z. B. Pressemitteilungen, Redaktionsbesuche oder Pressekonferenzen zur PR-Arbeit hinzugezogen. Teilweise finden bewährte Instrumente des Marketings ihren Einsatz in der PR, wie z. B. Anzeigenschaltungen oder Messestände.

    Ausschlaggebend für den Einsatz der PR-Instrumente sind die Aufgabenstellung und das zu erreichende PR-Ziel. Wird der Einsatz der PR-Instrumente mit denen des Marketing oder der PR-Arbeit gekoppelt, spricht man auch von Integrierter Kommunikation.
    Der Begriff einer Kampagne wird im Kontext der Unternehmenskommunikation verwendet. Es handelt sich hierbei um eine zeitlich befristete, öffentlichkeitsstarke Medienaktion mit dem Ziel, die Aufmerksamkeit der Öffentlichkeit auf ein spezielles Produkt, eine Dienstleistung oder ein Unternehmen zu lenken.

    PR-Kampagnen sind in der Regel jedoch Image-Kampagnen, die ein gesellschaftliches oder ökologisches Thema forcieren und/oder auf eine Trendführerschaft aufmerksam machen sollen. Der Profit solcher Kampagnen liegt in der Imageverbesserung und einer positiven Assoziation der Bevölkerung mit dem jeweiligen Immobilienunternehmen, seinen Produkten und Dienstleistungen.
    Zur Realisierung von Presse- und Öffentlichkeitsarbeit ste­hen Unternehmen eine Vielzahl kommunikations­spezifischer PR-Maßnahmen zur Verfügung. Sie werden entsprechend der Zielgruppen und der Unternehmens­botschaften ausgewählt und in der Stakeholder-Kommu­ni­ka­tion unter anderem mit Kunden, Mitarbeitern, Partnern und der Presse eingesetzt. Zu den PR-Maßnahmen zählen z. B. der "Tag der offenen Tür", Mitarbeiter- und Kunden-Events oder Anwendertage.
    In Österreich bezeichnet man als Präkarium die kostenlose Zurverfügungstellung von Wohnraum. Es handelt sich um einen "Bittleihvertrag", der jederzeit widerrufen werden kann. Im Gegensatz zum Wohnungsrecht, das im Grundbuch abgesichert ist und dem Wohnungsberechtigten auch Instandhaltungspflichten auferlegt, handelt es sich beim Präkarium um eine Wohnbenutzungsgewährung ohne jegliche Leistungspflicht des Bewohners.
    Abkürzung für: Preisangabenverordnung
    Bauunternehmen haben die Möglichkeit, sich in die "Liste des Vereins für die Präqualifikation von Bauunternehmen e.V." eintragen zu lassen. Mit diesem Eintrag weisen sie nach, dass sie bestimmte Eignungskriterien erfüllen, die sonst im beschränkten oder freihändigen Vergabeverfahren bei der Bewerbung um Bauaufträge im Einzelnen nachgewiesen werden müssten. Zu den Eignungskriterien zählen insbesondere Fachkunde, Zuverlässigkeit und finanzielle Leistungsfähigkeit. Über die Präqualifikation entscheiden eigens hierfür eingerichtete Zertifizierungsstellen.

    Inzwischen vergeben Bundesbehörden Bauaufträge im beschränkten oder freihändigen Vergabeverfahren generell nur noch an solche Unternehmen, die in die Präqualifikationsliste eingetragen sind. Es ist damit zu rechnen, dass sich auch die Bundesländer und Gemeinden dieser Praxis anschließen. Erreicht werden soll durch die Einführung der Präqualifikation eine Wettbewerbsgleichstellung mit ausländischen Bauunternehmen bei ausländischen wie inländischen Projekten, zumal solche Präqualifikationssysteme in anderen Ländern schon längere Zeit existieren. Deutschland zieht hier nach.
    Die Präqualifikation ist ein Auswahlverfahren bzw. die Einstufung und Auslese eines einzelnen Interessenten. Im Prozess der Präqualifikation gilt es, sich ein Bild vom Interessenten zu machen, ihn zu analysieren, um damit Erkenntnisse zu sammeln. Hierfür müssen bestimmte Fragen gestellt werden:
    • Was müsste ein Objekt haben, damit er es kaufen würde?
    • Wie lange ist er bereits auf der Suche?
    • Warum ist er noch nicht fündig geworden?
    • Mit wem hat er schon über die Finanzierung gesprochen (bestenfalls gibt es prüfbare Finanzierungsunterlagen seiner Bank)?
    • Wie sieht der Interessent seine Zukunft?
    Hiernach und aufgrund der anschließenden Kontakthäufigkeit lassen sich verschiedene Typen herausfiltern, die gesondert eingeordnet werden können (zum Beispiel als bloßer Kontakt, Interessent, Bewerber, Kandidat, Anwärter, Zielperson, Kunde, Klient o.ä.). So lässt sich der Grad an Bemühungen dosieren, die ein Makler zu investieren bereit ist. Selbstverständlich gilt es im Rahmen der Präqualifikation, die Bonität und Finanzstärke des Interessenten herauszufinden, um festzustellen, ob dieser die für ein bestimmtes Objekt erforderlichen Mittel überhaupt aufbringen kann. Dabei ist zu unterscheiden, ob es sich um einen potenziellen, "echten" Käufer oder einen Nichtkäufer handelt. Entscheidend ist, die in der Branche ungeliebten so genannten "Seh-Leute", "Immobilientouristen" und "Exposeesammler" auszusortieren.

    Der Begriff der Präqualifikation stammt ursprünglich aus der Bauwirtschaft und stellt im Rahmen einer Ausschreibung eine vorwettbewerbliche Eignungsprüfung dar.
    Die Preisangabenverordnung dient der Herstellung von Preisklarheit und Preiswahrheit. Soweit eine Pflicht zur Preisangabe besteht, muss der Preis dem angebotenen beziehungsweise beworbenen Objekt beziehungsweise der angebotenen Leistung leicht erkennbar zugeordnet werden.

    Die Preisangabenverordnung (PangV) bestimmt im Einzelnen, dass beim Anbieten von Waren oder Leistungen durch Gewerbetreibende gegenüber Endverbrauchern stets Endpreise, also Gesamtpreise anzugeben sind. Endpreise sind Preise einschließlich etwaiger Umsatzsteuer oder sonstiger Preisbestandteile. Nicht zum Endpreis gehören Leistungen, die gegenüber Dritten im Zusammenhang mit einem Angebot erbracht werden müssen (Beispiel: Wird ein Immobilienobjekt angeboten, gehören die Notargebühren oder etwaige Maklergebühren nicht zum Endpreis). Der Begriff des Anbietens ist nicht zivilrechtlich zu verstehen. Anbieten ist nicht nur ein verbindliches Vertragsangebot, sondern auch jede "Einladung" an die Adressaten des Angebots, ihrerseits hierzu ein Kaufangebot zu unterbreiten. Typisch ist dies bei Angeboten in Schaufenstern. Von Angeboten im Sinne der PangV kann allerdings nur gesprochen werden, wenn sie inhaltlich so präzisiert werden, dass ein Kaufentschluss möglich ist.

    Neben einem "Angebot" unterliegt gemäß § 1 PAngV aber auch jede Werbung gegenüber Verbrauchern der Pflicht zur Gesamtpreisangabe, wenn darin Preise für Waren oder Leistungen genannt werden. Hieraus ist zu schließen, dass in Immobilien-Verkaufsanzeigen wie auch in Exposès grundsätzlich der Gesamtpreis anzugeben ist und nicht etwa ein Quadratmeterpreis oder eine Preisspanne. Gehört ein Stellplatz oder Tiefgaragenplatz zwingend zum Verkaufsobjekt, ist der Preis für den Parkplatz in den Gesamtpreis einzurechnen.

    Bei Mietwohnungen müssen in Inseraten wegen einer anderen Vorschrift im Wohnungsvermittlungsgesetz stets die Mieten für jede ein­zelne inserierte Wohnung angegeben werden. Außerdem ist darauf hinzuweisen, ob zusätzliche Nebenkosten anfallen. Spätestens bei Aufnahme der Vertragsverhandlungen ist die Preisangabe hinsichtlich der Höhe der Miete oder des Kaufpreises auch auf Grund der Informationspflicht nach § 11 Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) geboten.

    Wird nur mit Waren oder Leistungen geworben, muss nicht zwingend deren Preis angegeben werden. Wenn in der Werbung ein Preisbestandteil genannt wird, z. B. An­zah­lung, erforderliches Eigenkapital, monatliche Belastung durch Zins- und Tilgungsleistungen, ist auch der Endpreis – und zwar in hervorgehobener Form – anzugeben. Bei Immobilieninseraten geht man allerdings davon aus, dass auch die Nennung entscheidungserheblicher Details wie Größe, Ausstattung und Lage des Objekts den Anbieter dazu verpflichtet, den Preis im Sinne des Endpreises anzugeben (BGH, Urteil vom 4.3.1982, Az. I ZR 30/80).

    Erlaubt ist der Hinweis, dass über den angegebenen Preis verhandelt werden kann.

    Mit Novellierung der PangV im August 2000 wurde zusätzlich eine Pflicht zur Grundpreisangabe eingeführt, soweit Waren in Fertigpackungen, offenen Packungen oder als Verkaufseinheiten ohne Umhüllung nach Gewicht, Volumen, Länge oder Fläche angeboten werden. Nach Auskunft des Bundeswirtschaftsministeriums fallen jedoch Immobilien nicht unter Waren, die als Verkaufseinheiten nach Fläche angeboten werden.

    Bei Darlehensangeboten muss der "effektive Jahreszins" angegeben werden. Bei Immobiliendarlehen gehören weder die Maklerprovision noch die Kosten für die Grundschuldbestellung zu den Preisbestandteilen. Zu berücksichtigende Konditionen bei Berechnung des effektiven Jahreszinses sind ein etwaiges Disagio sowie etwaige Bearbeitungskosten einschließlich möglicher Vermittlungsgebühren des Darlehensvermittlers.

    Verstöße gegen die PangV sind Ordnungswidrigkeiten mit der Folge, dass Bußgeld verhängt werden kann. Sie sind aber auch wettbewerbsrechtlich relevant und oft Gegenstand von Abmahnungen. Denn nach § 3a des Gesetzes gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG) handelt auch unlauter, wer einer gesetzlichen Vorschrift zuwiderhandelt, die auch dazu bestimmt ist, im Interesse der Marktteilnehmer das Marktverhalten zu regeln.
    Während Bauträgerobjekte, die auf einer Baukalkulation beruhen, in der Regel zu Festpreisen angeboten werden, gibt es für Bestandsimmobilien keine vergleichbare Kalkulationsgrundlage. Interessenten, die eine Immobilie aus dem Bestand erwerben wollen, rechnen nicht die Baukosten nach, um zu einer Preiseinschätzung zu gelangen. Das bedeutet, dass sich Preise für Bestandsimmobilien auf der Grundlage von individuellen Verhandlungen zwischen dem Anbieter und dem Interessenten bilden.

    Als Grundlage wird ein Preisansatz gewählt, über den verhandelt werden kann ("Verhandlungsbasis"). Dabei sollten allerdings einige Regeln vor allem von Maklern beachtet werden:
    • Festpreisangaben widersprechen dem Interesse des Verkäufers. Wer für eine Bestandsimmobilie einen tatsächlichen Festpreis ansetzen will, muss ihn so niedrig beziffern, dass ein Verkauf an einen der angesprochenen Interessenten auf jeden Fall zustande kommt. Andernfalls wäre der Begriff Festpreis irreführend.
    • Der Ansatz des Verhandlungspreises entscheidet über die Höhe der Transaktionskosten. Je mehr die Verhandlungspreise der akquirierten Objekte von den Marktpreisen abweichen, desto höher sind die mit der Auftragsbearbeitung zusammenhängenden Kosten und damit die aus Provisionen resultierenden Deckungsbeiträge umso geringer.

    Das bedeutet, dass ein Makler bestrebt sein sollte, einen marktrealistischen Preisansatz anzustreben, der von Beginn der Verkaufsaktivitäten an aus der Perspektive der Interessenten Verhandlungschancen eröffnet. Der Angebotspreis sollte am Ende nicht mehr als 10 bis 15 Prozent über dem Abschlusspreis liegen. Allerdings bestätigen auch hier Ausnahmen die Regel. Immerhin – der Wettbewerb des Interessenten um ein Objekt führt dazu, dass der Makler verkauft, der in den Augen des Anbieters die besten Konditionen bietet, mögen sie auch noch so weit unterhalb des Angebots liegen.
    Zwei Preise sind für die Immobilienbranche von besonderer Bedeutung: die Preise für die jeweilige Dienstleistung und die Preise für das jeweilige Objekt. Bei der Wertermittlung von Immobilien wird der Makler üblicherweise auf seine Erfahrung und seine Datensammlung zurückgreifen. Bei den Preisen für die Verwaltungs- oder Vermittlungsleistung dagegen müssen in erster Linie die beiden folgenden Fragen beantwortet werden:

    "Wie nimmt der Kunde meine Leistung wahr?" Falls nötig, müssen mit Hilfe weiterer Marketinginstrumente das Image des Unternehmens oder die Kompetenz der Mitarbeiter besser dargestellt werden.

    "Wie sehen die Preise meiner Konkurrenten aus?" Ein Preisbrecher wird Preissenkungen der Mitbewerber hervorrufen, eine Firma mit "Mondpreisen" mangels Aufträgen verkümmern.
    Am 1.1.1999 löste die Preisklauselverordnung den § 3 des Währungsgesetzes ab. Die Preisklauselverordnung sah verschiedene Ausnahmeregelungen vom Verbot der Vereinbarung von Wertsicherungsklauseln vor. Diese Verordnung wurde am 7. Sept. 2007 mit Geltung vom 14.Sept.2007 ersetzt durch das Preisklauselgesetz.

    Sinn des Preisklauselgesetzes ist, zu verhindern, dass durch inflationsgesicherte Gestaltungen von Verträgen selbst Inflationsimpulse entstehen. Es sieht deshalb ein generelles Verbot von Wertsicherungsklauseln ("Preisklauseln") vor. Gestattet werden aber zahlreiche Ausnahmen, wie sie schon in der Preisklauselverordnung verankert waren. Darunter fallen die schon vorher genehmigungsfreien Klauseln (Leistungsvorbehaltsklauseln, Span­nungsklauseln, Kostenelementklauseln und Klauseln in Erbbauverträgen). Neu ist, dass keine Genehmigungen mehr erforderlich sind. Es gibt auch keine Genehmigungsinstanz mehr.
    Ein Instrument, das im Rahmen des Marketingmix zur Verfügung steht, um die Marketingziele zu erreichen, ist die Preisgestaltung (Preispolitik). Grundsätzlich kommt den monatlichen Gebühren von Immobilienverwaltern, dem Stundensatz für Mitarbeiter eines FM-Unternehmens, den Immobilienpreisen eine Signalfunktion zu. Ebenso haben Preisänderungen eine Signalfunktion – dies umso mehr, wenn beispielsweise nach einigen Wochen vergeblichen Inserierens der Preis für eine Immobilie nach unten korrigiert werden muss oder wenn ein Gebäudemanagementunternehmen die Gebühren substantiell erhöht.

    Angesichts der Bedeutung der Signalfunktion ist es in der Vermarktung wichtig, mit marktgerechten Preisen zu arbeiten. Hierbei ist auch zu bedenken, dass die Preis-Stetigkeit eines der wichtigsten Erkennungsmerkmale von Markenprodukten ist. Hieran sollte man sich bei der Vermarktung von Immobilien bzw. immobilienwirtschaftlichen Dienstleistungen jedweder Art orientieren; insofern verbieten sich auch Versuche, Objekte zunächst einmal mit "Mond-Preisen" anzubieten, um das Marktgeschehen auszutesten und sich dann allmählich an den marktgängigen Preis heranzutasten.

    Immobilienunternehmen haben zumindest theoretisch eine wesentlich höhere Flexibilität als Anbieter in anderen Branchen wie etwa in der Automobilindustrie, wo ein einmal geforderter Preis in den entsprechenden Preislisten nur schwer korrigiert werden kann und wo Veränderungen vielfach eine sehr große Signalwirkung zukommt. Letzteres erkennt man auch daran, wir häufig bei anderen Branchen in der Presse über derartige Preisänderungen berichtet wird.

    In der Immobilienwirtschaft gibt es bei Bauträgern eine Preisdifferenzierung nach dem Verkaufszeitpunkt, wobei hier etwa ein Frühkauf-Bonus oder aber auch ein Rabatt gegen Ende des Vermarktungsprozesses bei Restantenwohnungen denkbar ist. In einzelnen Baumaßnahmen ist auch eine Preisdifferenzierung nach Abnehmergruppen denkbar. So können mit der Penthouse-Wohnung etwa Kunden des obersten Preissegments angesprochen werden, während vielleicht etwas weniger luxuriös ausgestattete Wohnungen in den darunter liegenden Stockwerken sich eher an Personen des mittleren Segments wenden.

    Bei der Preispolitik sind die Einflussmöglichkeiten der immobilienwirtschaftlichen Akteure sehr unterschiedlich. Ein Bauträger, Projektentwickler oder Developer ist in seiner Preispolitik zunächst einmal relativ frei. Der Entscheidungsspielraum wird allerdings durch die Grundstücks-, Bau- sowie Finanzierungskosten deutlich eingeschränkt. Unter Umständen machen auch Kapitalgeber hier Vorgaben. Ganz anders ist die Situation bei Maklerunternehmen. Die Flexibilität ist hier bezüglich der Objektverkaufspreise bzw. des Mietzinses primär durch die Bereitschaft des Eigentümers oder – vor allem, wenn es sich um Erbengemeinschaften handelt – der Eigentümer zu Preiszugeständnissen limitiert.
    Der Unterschied zwischen Presse-Hintergrundgesprächen und Pressekonferenzen liegt in der Auswahl der Medien und der Journalisten sowie in der öffentlichen Wahrnehmung. Während Pressekonferenzen über Zeitungen und Online-Medien bekannt gemacht und eine Vielzahl von Journalisten aus Print, Hörfunk und TV eingeladen werden, gelten Presse-Hintergrundgespräche als exklusive Veranstaltungen für wenige Journalisten ausgewählter Medien. Die Gespräche haben den Charakter individueller Pressekonferenzen. Ziel ist es, einen elitären Kreis von Journalisten auf das eigene Unternehmen aufmerksam zu machen, ihnen spezielle Einblicke und Hintergrundinformationen zum Unternehmen und seinen Dienstleistungen zu vermitteln und sie in das immobilienwirtschaftliche Marktumfeld einzuordnen. In der Regel bauen sich Unternehmen auf diese Weise langjährige und gute Medienbeziehungen auf.
    Pressearbeit beschreibt die Informationspolitik eines Unternehmens gegenüber den Medien. Sie umfasst Aktivitäten, mittels derer relevante Informationen über das Unternehmen, seine Produkte und Dienstleistungen in sachlich-informativem Ton an die lokalen, regionalen und überregionalen Tageszeitungen sowie an Zeitschriften, Fachmagazine und Online-Medien übermittelt werden. Ziel ist es, dass Journalisten über das Immobilienunternehmen positiv berichten. Als Multiplikatoren stellen die Journalisten eine wichtige Zielgruppe für Unternehmen dar, um in der Öffentlichkeit, also bei Kunden, Mietern, Geschäftspartnern und Interessenten, verstärkt wahrgenommen zu werden. Zu den Instrumenten der Pressearbeit zählen z. B. Presse- und Produktmeldungen, Pressekonferenzen, Interviews oder Redaktionsbesuche.
    Unter einem Presseclipping wird die Sammlung von in Medien veröffentlichten Presseberichten und Artikeln verstanden. Sie gilt als ein Nachweis für die erfolgreiche Arbeit von Presse- und Öffentlichkeitsabteilungen von Unternehmen. Die Clippings werden der quantitativen Erfolgskontrolle (Evaluation) zugerechnet. Sie geben Auskunft über Umfang und Häufigkeit von Beiträgen zu einem Unternehmen, Produkt oder einer Dienstleistung in unterschiedlichen Print-, Online-, Hörfunk- und TV-Medien. Aus der Auflagenhöhe der veröffentlichten Medien lässt sich die voraussichtliche Anzahl der Leserkontakte und damit der Zielgruppenerreichung (Reichweitenmessung) abschätzen.

    Presseclippings lassen sich in einem so genannten Pressespiegel zusammenfassen, der unterschiedlichen internen und externen Interessengruppen zur Verfügung gestellt wird.
    Die Pressekonferenz ist eine Veranstaltung für Journalisten. Sie wird von Unternehmen mit dem Ziel organisiert und durchgeführt, Journalisten aus der Wirtschafts- und Fachpresse über neue Unternehmensentwicklungen zu informieren. Bei den Informationen handelt es sich um Zahlen, Daten und Fakten aus der strategischen und operativen Geschäftsentwicklung, beispielsweise Unternehmensübernahmen, Immobilienzukäufe, neue Bauvorhaben, Modernisierung im Bestand, Aktienrückkäufe, Jubiläen oder Auszeichnungen.

    Pressekonferenzen zählen zu den PR-Maßnahmen eines Unternehmens. Ihr Vorteil liegt in der persönlichen Kommunikation.
    Die Pressemitteilung ist ein klassisches Instrument der Unternehmenskommunikation, über das unternehmens- und marktrelevante Informationen an die Presse übermittelt werden. Sie stellen ein Informationsangebot dar, über deren Inhalt die Medien in ihren Print-Ausgaben berichten können. Ob eine Veröffentlichung stattfindet, hängt von mehreren Faktoren ab:

    • fachlicher Schwerpunkt und Rubrizierung des Printmediums,
    • thematische Relevanz der Information für Markt und Öffentlichkeit,
    • Bedeutung des Produktes oder des Unternehmens für den Markt sowie
    • Objektivität und Neutralität der Informationen.

    In den Fachzeitschriften "Immobilienwirtschaft", "Die Wohnungswirtschaft", "Modernisierungs-Magazin" oder "BundesBauBlatt" beispielsweise werden den Informationen aus den Unternehmen jeweils separate Rubriken mit Namen "Aktuelles", "Neues aus der Branche" oder "Szene" eingeräumt. Je nach Medium, Platzkapazität und Verlagsphilosophie werden hier Pressemitteilungen vollständig abgedruckt oder in journalistisch aufbereiteter, zumeist gekürzter, Form wiedergegeben. Inhaltlich wird über Informationen berichtet wie:

    • "Gesundheitsimmobilien: Focus Healthcare gestartet"
    • "DEKA Immobilien: Büroobjekt für Fonds erworben"
    • "Neues Jahr, neue Gesellschafter"
    • "Unipor meistert Wohnbaukrise"
    Der Presseverteiler (PVT) eines Unternehmens ist das Herzstück der Mediaplanung und mit das wichtigste Arbeitsinstrument eines Kommunikationsverantwortlichen. Nicht selten definiert sich der Erfolg des PR-Arbeiters über die Qualität seiner Kontakte zu Journalisten und Multiplikatoren wie Verbandsvertreter und Politiker.

    Der Presseverteiler stellt eine definierte und schriftlich fixierte Übersicht über alle Print-, TV-, Hörfunk- und Online-Medien dar, die die Branche der Immobilienwirtschaft betreffen oder einen Bezug zu ihr herstellen.

    Inhaltlich ist der PVT entsprechend gegliedert nach Name des Mediums, Ansprechpartner und Ressort, Kontaktdaten und Hintergrundinformationen. Zusätzlich können individuelle Informationen hinterlegt sein wie Telefonnotizen, Interessen und Geburtstage.
    Test bei dem z.B. durch Imagetrackings bzw. auch durch sonstige Befragungen vor dem Einsatz eines Werbemittels eine umfassende Werbeerfolgskontrolle durchgeführt wird. Z.B. Test von verschiedenen Anzeigenmotiven bei einigen Testlesern, um das optimale Motiv für eine Anzeigenkampagne herauszufinden.
    Die Preußische Kappe ist ein flaches Tonnengewölbe. Wegen der geringen Pfeilhöhe dieses Gewölbetyps ist der horizontale Gewölbeschub größer als die vertikal wirkende Kraft. Stoßen zwei Gewölbekappen mit annähernd gleicher Spannweite und Belastung aneinander, so heben sich die Gewölbeschübe beider Kappen an dieser Stelle auf. Am Rand einer aus aneinander gereihten preußischen Kappen gebildeten Decke sind jedoch besondere Konstruktionen zur Aufnahme des Gewölbeschubes - beispielsweise Zuganker - erforderlich.

    Preußische Kappen wurden seit etwa Mitte des 19. Jahrhunderts sehr häufig im Wohnungsbau, aber auch bei Gewerbebauten verwendet. Im Vergleich zu anderen gewölbten Massivdecken ermöglichen sie wegen der flachen Wölbung der Tonnensegmente eine geringere Bauhöhe der Decken. Als Auflager der Preußischen Kappen dienen I-Träger, Eisenbahnschienen, Gurtbögen oder Wandmauerwerk.
    Der Primärenergiebedarf zeigt die Gesamtenergieeffizienz eines Gebäudes auf. Neben der Endenergie berücksichtigt er auch die sogenannte Vorkette aus Erkundung, Gewin­nung, Verteilung und Umwandlung der jeweils ein­ge­setz­ten Energieträger, zum Beispiel Heizöl, Gas, Strom oder erneuerbare Energien. Ein geringer Bedarf und damit eine hohe Energieeffizienz werden durch kleine Werte signalisiert. Eine hohe Energieeffizienz zeichnet sich eine Energienutzung aus, die Ressourcen und die Umwelt schont.
    Der Primärenergiekennwert wird im Energieausweis für Gebäude angegeben. Er stellt den Vergleichswert für die primärenergetischen Anforderungen an ein Gebäude gemäß der Energieeinsparverordnung dar.
    Die Print-Kommunikation stellt neben der Face-to-Face- und der Elektronischen Kommunikation einen dritten Weg der Zielgruppenansprache dar. Mit den Instrumenten der Print-Kommunikation lassen sich differenzierte Informationen an eine Vielzahl von Adressaten gleichzeitig vermitteln. Zu den Kommunikationsinstrumenten zählen Druckmedien wie Unternehmensbroschüren und Produktflyer, Anwender- oder Geschäftsberichte, Success Stories oder Artikel in Fach- und Wirtschaftsmedien. Sie eignen sich besonders zur detaillierten Darstellung von Hintergrundinformationen über Unternehmen, Produkte, Dienstleistungen und Services.

    Ein Beispiel für Instrumente der Print-Kommunikation in der Immobilienwirtschaft stellen Anwenderberichte dar.
    Das Prinzip der Entscheidungsfreiheit des Auftraggebers besagt, dass der Auftraggeber eines Maklers in seiner Entscheidung darüber, ob er das mit dem Maklervertrag angestrebte Geschäft (Verkauf, Vermietung, Finanzierung et cetera) tatsächlich durchführen will, frei bleibt.
    Erteilt der Auftraggeber einem Makler den Auftrag zum Nachweis oder zur Vermittlung des Abschlusses eines Kaufvertrages über ein Grundstück, kann er seine Verkaufsabsicht jederzeit aufgeben, sogar noch in der Beurkundungssitzung beim Notar, die Angebotskonditionen jederzeit ändern, sich weigern, mit Interessenten zu verhandeln und so weiter. Weil er keine Abschlussverpflichtung hat, kann der Auftraggeber auch mehrere Makler gleichzeitig beschäftigen.

    Die Auswirkungen dieses Prinzips führen dazu, dass der Makler ein sehr hohes Kosteneinsatzrisiko eingeht, das ihm verwehrt, einen Auftrag kosten- und zeitintensiv zu bearbeiten. Wenn die Wirksamkeit des Prinzips der Entscheidungsfreiheit auch nicht vertraglich außer Kraft gesetzt werden kann, so können – auch im Interesse des Auftraggebers – die Auswirkungen durch maklervertragliche Gestaltungen verringert werden.
    Das Prinzip der Interessenidentität besagt, dass zwischen dem Auftraggeber eines Maklers, der ernsthaft ein Immobilienobjekt verkaufen will oder sucht und dem Makler eine Interessenidentität gegeben ist. Beide wollen, dass das angestrebte Geschäft zustande kommt – der Auftraggeber aus seiner originären Interessenlage heraus, der Makler, weil er nur auf diese Weise eine Provision erhält.

    Da in Deutschland der Marktzugang der Makler in der Regel über die Objektakquisition erfolgt, muss hier vornehmlich auf die Identität der Interessen von Objektanbieter als Auftraggeber und dem Makler abgestellt werden.

    Der Makler kann – im auch Interesse seines Auftraggebers – Objekte nur zu marktgerechten Angebotsbedingungen akquirieren. Darüber hinaus muss es ihm darum gehen, Maklervertragsbedingungen auszuhandeln, die jedes Konkurrenzverhältnis zwischen Auftraggeber und Makler und damit ein mögliches opportunistisches Verhalten der beiden Seiten ausschalten. Als Maklervertrag kommt hier nur der qualifizierte Alleinauftrag in Frage. Er ist die einzige Vertragsart, die es dem Makler erlaubt, am Markt offen zu agieren, ohne befürchten zu müssen, dass der Auftraggeber einen Vertrag unter Umgehung des Maklers schließt.

    Der qualifizierte Alleinauftrag liegt im Ergebnis somit auch im Interesse des Auftraggebers. Andererseits ist es dabei ausgeschlossen, Provisionsvereinbarungen mit der Interessentenseite zu treffen, da die ausschließliche Vertretung der Interessen des Auftraggebers sonst nicht mehr möglich ist.
    Das Prinzip der Unabhängigkeit hat im Maklergeschäft eine besondere Bedeutung. Der Makler ist immer "Dritter". Immer dann, wenn er mit einem Auftraggeber wirt­schaft­lich oder rechtlich verflochten ist verliert er seine Un­ab­hän­gig­keit und damit seine Maklereigenschaft. Er kann dann keinen Provisionsanspruch geltend machen, selbst wenn er eine Nachweis- oder Vermittlungsleistung erbracht hat. Durch seine Mittlerstellung grenzt er sich auch gegenüber Immobilienhändlern ab, die selbst Partei sind und Grundstücke kaufen und verkaufen.

    Denkbar ist zwar, dass bei Fehlen der Maklereigenschaft dennoch eine Vergütung vereinbart wird, durch die die Bemühungen des "Nichtmaklers" abgegolten werden. Es handelt sich dann nicht um eine Maklerprovision, sondern um ein von der Art seiner Tätigkeit unabhängiges Schuld­ver­spre­chen. Die Generierung eines Pro­visions­an­spruchs durch jemanden, der nicht als unabhängiger Dritter tätig wurde, ist nicht möglich.

    Die Eigenschaft des unabhängigen Dritten büßt der Makler auch ein, wenn er gleichzeitig als Genehmigungsinstanz für den von ihm vermittelten Vertrag fungiert. Dies ist etwa bei der Vermittlung eines Kaufvertrages über eine Eigen­tums­woh­nung der Fall, wenn der Makler gleichzeitig in seiner weiteren Eigenschaft als Verwalter der Wohn­an­lage aufgrund einer entsprechenden Regelung in der Ge­mein­schaft­sord­nung die Zustimmung erteilen muss. Der BGH sprach in diesem Zusammenhang von einem ins­ti­tu­tio­na­lisier­ten Interessenkonflikt.
    Das Maklergeschäft wird durch einige Prinzipien charakterisiert, deren Beachtung einen entscheidenden Einfluss auf den Provisionsanspruch hat.

    Das erste hier zu nennende Prinzip ist das sogenannte Erfolgsprinzip. Es besagt, dass der Makler nur dann einen Anspruch auf Provision erhält, wenn seine maklerische Tätigkeit von Erfolg gekrönt ist, d. h. wenn es ihm gelungen ist, zwischen den Parteien einen Vertrag zustande zu bringen. Ob sich dieser Erfolg einstellt, ist beim Objektmakler in erster Linie eine Frage der Objektangebotsbedingungen, zu denen der Makler einen Auftrag übernimmt.

    Gibt es auf dem Markt Interessenten, die bereit sind, zu diesen Bedingungen das Objekt zu erwerben bzw. zu mieten, dürfte die Herbeiführung eines Vertragsabschlusses keine Schwierigkeiten bereiten. Es liegt in der Hand des Maklers, für seinen Auftraggeber den Markt entsprechend zu erschließen. Objektangebotsbedingungen werden zwar vom Auftraggeber gestellt, der Makler hat jedoch die Möglichkeit durch Beratung und Bewertung auf deren Gestaltung Einfluss zu nehmen. Hat der Auftraggeber irreale Preisvorstellungen, wird der Makler auf den Auftrag verzichten. Er kann also durchaus die Auftragsakquisition vernünftig steuern.

    Das zweite Prinzip, das der Makler mit seinen Rechtswirkungen gegen sich gelten lassen muss, ist das Prinzip der Entscheidungsfreiheit des Auftraggebers. Selbst wenn es dem Makler gelungen ist, für seinen Auftraggeber einen Interessenten herbeizubringen, der bereit ist, das angebotene Objekt zu den Bedingungen des Auftraggebers zu erwerben, bleibt dieser in seiner Entscheidung frei, ob er den beabsichtigten Vertrag schließen will oder nicht.

    Daraus folgt, dass der Auftraggeber jederzeit beliebig viele Makler einschalten, die Objektangebotsbedingungen beliebig ändern, den erteilten Maklerauftrag jederzeit widerrufen und es ablehnen kann, mit bestimmten abschlussbereiten Interessenten überhaupt zu verhandeln usw.. Der Makler würde damit quasi "ins Blaue hinein" arbeiten, wenn er auf dieser Grundlage einen Auftrag annehmen würde. Die Negativauswirkungen, die Auftraggeber und Makler gleichermaßen betreffen, können durch vertragliche Absprachen, insbesondere durch Alleinaufträge begrenzt werden.

    Für eine große Anzahl von Maklergeschäften ist ferner das Prinzip der Unabhängigkeit relevant. Makler und Auftraggeber müssen voneinander unabhängig sein. Fehlt diese Unabhängigkeit und ist damit der Makler einer Vertragspartei zuzurechnen, verliert er seine Maklereigenschaft. Dies spielt dann keine Rolle, wenn der Makler eine Erfolgsprovision ausschließlich mit seinem Auftraggeber, von dem er abhängig ist, vereinbart.

    In ähnlich eingeschränktem Umfange gilt in Deutschland das Neutralitätsprinzip, das in der Vorstellung vom "ehrlichen Makler" seinen Ausdruck findet. Vermittelt der Makler ein Vertragsergebnis im Auftrag beider Parteien, ist er bei seinen Vermittlungsbemühungen zu strenger Neutralität verpflichtet. Hat er dagegen nur zu einer der beiden Parteien eine Vertragsbeziehung, ist er nur dieser gegenüber zur Interessenwahrung verpflichtet. Das letzte Prinzip des Maklergeschäfts ist das der "Interessenidentität" zwischen Auftraggeber und Makler. Das Hauptinteresse beider besteht darin, dass der Makler Erfolg hat.

    Der Auftraggeber hat damit sein Ziel erreicht und der Makler erhält nur dann einen Anspruch auf Provision. Beide wollen also dasselbe. Dass Vorstellungen über Angebotspreis und Maklervertragsbedingungen auseinander klaffen können, berührt diesen Kernsatz nicht. Die Herbeiführung des vom Auftraggeber gewünschten Erfolgs setzt vielmehr voraus, dass der Auftraggeber dem Makler auf der Grundlage realistischer Objektangebotsbedingungen eine Rechtsposition verschafft, die ihm wirtschaftlich ermöglicht, in den erteilten Auftrag so zu investieren, dass der Erfolg mit hoher Wahrscheinlichkeit eintritt.
    Der Pritzker-Architektur-Preis stellt eine bedeutende Auszeichnung auf dem Gebiet der Architektur dar. Begründet und gestiftet wurde er von dem US-Bürger Jay A. Pritzker und seiner Frau Cindy im Jahr 1979. Pritzker war u.a. Eigentümer der Hyatt-Hotels. Der Preis wird jährlich vergeben. Er ist mit 100.000 Dollar dotiert. Seit dem Tod seiner Stifter vergibt die Hyatt-Stiftung den Preis. Bisher wurde erst ein einziger Deutscher ausgezeichnet: Gottfried Böhm im Jahr 1986. Toyo Ito aus Japan war der Preisträger von 2013.
    Private-Equity-Fonds entstanden in den siebziger Jahren in den USA und Großbritannien. Durch den Einsatz von Eigenkapital (Equity) werden Unternehmen, die vorübergehend von der Börse genommen werden oder dort nicht notiert sind (Private), übernommen und umgebaut. Im weitesten Sinne handelt sich um Risikokapital, vergleichbar mit dem so genannten Venture Capital für junge Unternehmen. Die Fonds werden voll haftende Anteilseigner beziehungsweise Mitgesellschafter. Sie erhalten so Mitsprache-Rechte und Einfluss auf das Management des Unternehmens. Nach vier bis acht Jahren wird das Unternehmen mit Gewinnen, die ein Vielfaches des ursprünglich getätigten Kapitaleinsatzes betragen, an die Börse gebracht, an ein anderes Unternehmen oder auch an andere Private-Equity-Fonds verkauft. Seit Mitte der neunziger Jahre sind Private-Equity-Fonds in Deutschland aktiv.

    Der neu aufgelegte Fonds speist sich zunächst aus dem Kapital von Pensionsfonds, Banken oder Versicherungen und erwirbt damit die Mehrheit an einem Unternehmen, finanziert zu einem Drittel mit dem Eigenkapital des Fonds und zu zwei Dritteln über Bankkredite. Die Kredite werden aus den Erlösen der gekauften Unternehmen, dem Verkauf des Unternehmens oder aus dem Börsengang zurückgezahlt. Fondsinvestoren erwarten zwischen 20 und 40 Prozent Rendite pro Jahr. Kritiker bemängeln, dass die gekauften Unternehmen die für den Kauf gemachten Schulden größtenteils selbst bezahlen. Politiker bezeichneten solche Unternehmen gelegentlich auch als Heuschrecken. Befürworter sprechen beim Private-Equity-Sektor von "Eliteförderung von Unternehmen, in der nur die besten etwas zu suchen haben." Im positiven Fall wird das Management des gekauften Unternehmens am Umbau beteiligt und das Unternehmen erhält mit dieser Form der Beteiligungsfinanzierung eine neue Chance.
    Wer sein Privatvermögen verwaltet, unterhält keinen Gewerbebetrieb. Er unterliegt weder der Gewerbesteuer, noch erzielt er Betriebseinnahmen. Dies gilt auch für die Verwaltung des eigenen Immobilieneigentums, selbst wenn es noch so umfangreich ist. Allerdings kann die private Vermögensverwaltung in einen "Gewerbebetrieb" umschlagen, wenn mit den Immobilien gehandelt wird und die Charakteristika eines Gewerbebetriebes erfüllt sind.

    Zu beachten ist, dass ein Umschlag von der privaten Vermögensverwaltung in einen Gewerbebetrieb erfolgen kann, wenn im Zusammenhang mit Immobilienverkäufen die 3-Objektegrenze innerhalb eines 5-Jahreszeitraumes nicht beachtet wird. Bei dieser Grenze sind nur solche Objekte schädlich, die innerhalb dieses Zeitraumes erworben, gebaut oder modernisiert wurden.
    Zum Ausgleich für das auf Dauer relative Sinken der Renten aus der Sozialversicherungskasse wird durch das Altersvermögensgesetz die Möglichkeit geboten, eine kapitalgestützte private Altersvorsorge zunächst auf freiwilliger Basis aufzubauen. Der Aufbau dieser privaten Zusatzrente wird vom Staat gefördert.

    Der Arbeitnehmer kann danach ein Altersvermögen durch entsprechende Einzahlungen aufbauen. Die notwendigen Einzahlungen des Sparers liegen seit 2008 bei 4% des Bruttogehalts des Arbeitnehmers bzw. höchstens der jeweiligen Beitragsbemessungsgrenze.

    In diesen 4% sind staatliche Zuschüsse enthalten. Sie betragen pro Person 154 und somit bei Verheirateten 308 Euro im Jahr und steigen pro Kind um jeweils weitere 185 Euro an. Wer dennoch nicht soviel sparen will oder kann, hat die Möglichkeit, auch unterhalb der 4% anzusparen. Er bekommt dann entsprechend weniger vom Staat.

    Alternativ besteht die Möglichkeit, die Zahlungen als Sonderausgaben bei der Einkommensteuer geltend zu machen. Dabei ist das Finanzamt verpflichtet, automatisch die für den Steuerzahler günstigere Version zu berücksichtigen.

    Die Beträge sind in der Ansparphase nicht zu versteuern. Es findet jedoch eine Versteuerung der späteren Zusatzrente über die Einkommenssteuer statt. Man spricht von einer nachgelagerten Besteuerung.

    Die Anlageform für die geförderte private Vermögensvorsorge muss bestimmte Kriterien erfüllen, damit sie von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BAFin) ein Zertifikat erhält, das sie förderungsfähig macht. In Frage kommen vor allem Rentenversicherungsverträge mit Lebensversicherungsgesellschaften, Einzahlungen in Fonds, die bestimmte Garantien übernehmen, Pensionskassen, Einrichtungen der betrieblichen Altersvorsorge. Dieses Anlagekonzept ("Riesterrente") erfuhr in den letzten Jahren verschiedene Änderungen. Nach anfänglichen Erfolgen des Konzepts sind in den letzten Jahren Rückgänge der Neuabschlüsse zu beobachten, da diese Anlageform verschiedene Nachteile hat (geringe Flexibilität, diverse Bedingungen sind einzuhalten, die Effektivität im Vergleich zu anderen Sparformen wird teilweise agezweifelt).

    Eine Förderung der Immobilie als Altersvorsorge findet in der Fördervariante "Wohn-Riester" statt.
    Seit Inkrafttreten des Steuerentlastungsgesetzes am 01.01.1999 werden Spekulationsgeschäfte als "Private Veräußerungsgeschäfte" bezeichnet. Die Änderung in der Terminologie trägt der Tatsache Rechnung, dass durch die Ausweitung der so genannten Spekulationsfrist von zwei auf zehn Jahre bei Grundstücken von einer "Spekulation" nicht mehr gesprochen werden kann. Ein privates Veräußerungsgeschäft unterliegt also gemäß § 23 EStG der Besteuerung, wenn es in den zeitlichen Grenzen des § 23 EStG getätigt wird. Ein etwaiger Verlust kann bis zur Höhe eines Gewinns aus Veräußerungsgeschäften im gleichen Jahr verrechnet werden.

    Die Berechnung des Gewinns bei einem privaten Veräußerungsgeschäft einer Immobilie erfolgt nach folgender Formel:

    Veräußerungspreis minus veräußerungsbedingte Werbungskosten plus in Anspruch genommene AfA Ergebnis minus Anschaffungskosten plus Werbungskosten der Anschaffung.

    Als Zahlenbeispiel:
    Veräußerungspreis: 500.000 Euro
    minus Werbungskosten der Veräußerung (zum Beispiel Maklergebühr): 15.000 Euro
    plus in Anspruch genommene AfA: 60.000 Euro
    = 545.000 Euro

    Hiervon werden die Anschaffungskosten abgezogen: 420.000 Euro
    + Werbungskosten der Anschaffung: 32.000 Euro
    = 452.000 Euro

    Die Differenz von 545.000 und 452.000 Euro (93.000 Euro) ist zu versteuern.

    Wird auf einem Grundstück innerhalb der Zehnjahresfrist ein Gebäude errichtet, ausgebaut oder erweitert, ist dies bei Berechnung des Spekulationsgewinns zu berücksichtigen.

    Wegen der Anhebung der Spekulationsfrist von 2 auf 10 Jahre mit Rückwirkung ergaben sich steuerliche Nachteile, die das Bundesverfassungsgericht im Jahr 2010 für nichtig erklärt hatte. Nunmehr wird die Verschärfung auf Wertsteigerungen beschränkt, die nach dem 31.03.1999 entstanden sind.

    Zur Schonung des eigen genutzten Wohnraums gilt allerdings, dass die zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäude bzw. Gebäudeteile nicht von der Steuer erfasst werden. Dabei reicht es aus, dass das Gebäude im Jahr der Veräußerung und in den zwei vorhergegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird.

    Hier kann es Abgrenzungsprobleme geben. Ein häusliches Arbeitszimmer dient zum Beispiel nicht Wohnzwecken. Zu Wohnzwecken dient allerdings auch der hierfür erforderliche Anteil am Grundstück, nicht aber ein Garten oder weitere Grundstücksparzellen, die nicht unmittelbar der Wohnung zugerechnet werden können.

    Geht ein Grundstück innerhalb der Zehnjahresfrist im Wege der Erbfolge auf den Erben über, ist für die Berechnung der Zehnjahresfrist der Erwerbszeitpunkt des Erblassers maßgeblich. Anschaffungs- und Veräußerungszeitpunkte sind die Tage des Abschlusses der notariellen Kaufverträge und nicht – wie sonst im Steuerrecht definiert – die Tage der Besitzübergänge. Hängt die Wirksamkeit des Vertrages von einer Genehmigung ab, ist der Tag der Genehmigung maßgeblich.
    Ein Privatgutachten ist ein Sachverständigengutachten, das im Auftrag einer Privatperson erstellt wird. Es ist zu unterscheiden von einem gerichtlichen Sachverständigengutachten, das auf Betreiben des Gerichts angefertigt wird.

    Auftraggeber eines Privatgutachtens können natürliche Personen sein, aber auch Unternehmen, Verbände, öffentlich-rechtliche Körperschaften, Behörden, Vereine oder Kirchen.

    Ein Privatgutachten kann auch im Gerichtsverfahren genutzt werden. Allerdings wird sein Beweiswert geringer eingeschätzt als der eines vom Gericht in Auftrag gegebenen Gutachtens, da das Privatgutachten eben nur im Auftrag einer Partei angefertigt wird.

    Widerspricht ein Privatgutachten den Aussagen eines vom Gericht eingeholten Gutachtens, darf sich das Gericht nicht einfach ohne Erklärung für das gerichtliche Gutachten entscheiden. Hier ist eine genaue Auseinandersetzung mit den Gründen gefragt – etwa durch eine Ergänzung des gerichtlichen Gutachtens oder eine Anhörung des gerichtlichen Sachverständigen. Dazu muss kein neuer Antrag der Prozesspartei stattfinden. Auch eine Anhörung beider Gutachter in Gegenüberstellung ist denkbar. Kann der gerichtliche Sachverständige Gegenargumente des Privatgutachters nicht entkräften, muss ein neues Gutachten des Gerichts in Auftrag gegeben werden. Können die Widersprüche nicht aufgeklärt werden, muss das Gericht entscheiden – und seine Entscheidung im Urteil begründen (Bundesgerichtshof, Beschluss vom 12.1.2011, Az. IV ZR 190/08).
    Unter Privathaushalt versteht man die in einer Wohnung zusammenlebende Gruppe von Menschen mit gemeinsamer konsumtiver Zwecksetzung. Die Haushaltführung obliegt dem Haushaltvorstand. Dies ist in der Regel diejenige Person, die für die Finanzierung des Haushaltes alleine oder überwiegend zuständig ist.

    Der Privathaushalt wurde auch als "Familienhaushalt" bezeichnet – von Einfamilienhaushalt bis zum Dreigenerationenhaushalt. Heute gibt es mehrere Typen von Haushalten. So wird grundsätzlich unterschieden zwischen Ein- und Mehrpersonenhaushalten, bei den Mehrpersonenhaushalten zwischen Familien- und Nichtfamilienhaushalten.

    Insgesamt gab es 2011 in Deutschland 41.020.000 Haushalte. 40,4 Prozent davon sind 1-Personenhaushalte gefolgt von 34,3 Prozent 2-Personenhaushalten, 12,6 Prozent 3-Personenhaushalten, 9,4 Prozent 4-Personenhaushalten und 3,4 Prozent Haushalten mit 5 und mehr Personen. 22.350.000 Haushalte sind Familienhaushalte im weitesten Sinne (Eheleute und allein erziehende Väter und Mütter). 2.370.000 Haushalte bestehen aus nichtehelichen Lebensgemeinschaften.

    Neue Haushalte entstehen durch Haushaltsteilung (Haushaltsmitglied gründet eigenen Haushalt). Anlässe dazu sind Heiraten, Wegzug aus dem gemeinsamen Haushalt aus beruflichen oder anderen Gründen und zum Teil durch Ehescheidungen / Trennung von Lebensgefährten. Haushalte hören auf zu existieren durch den Tod (beim Einpersonenhaushalt) oder durch Umzug in einen Kollektivhaushalt, zum Beispiel in ein Pflegeheim ohne eigene Wohnungen, in eine "Kommune" oder durch Einweisung in eine Anstalt oder ein Gefängnis, sofern dadurch ein bestehender Haushalt aufgelöst wird.

    Die Zahl der in Wohnungen lebenden Haushalte entspricht der Zahl der in der Vergangenheit insgesamt befriedigten Wohnungsnachfragen. Die Summe der innerhalb eines Gemeindegebietes umziehenden und in das Gemeindegebiet zuziehenden Haushalte in einem bestimmten Zeitraum entspricht der dort innerhalb dieses Zeitraums befriedigten Wohnungsnachfrage. Da statistisch nicht die wandernden Haushalte, sondern die wandernde Bevölkerung erfasst wird, muss von der wandernden Bevölkerungszahl auf wandernde Haushaltszahlen umgerechnet werden.
    Die Privatklage ist ein besonderes Verfahren nach der Strafprozessordnung. Nicht zu verwechseln mit der Zivilklage. Die strafrechtliche Privatklage zielt auf Bestrafung des Täters ab, nicht auf Schadenersatz.

    § 374 StPO nennt verschiedene Delikte, bei denen das Opfer ohne vorherige Anrufung der Staatsanwaltschaft Privatklage erheben darf. Die wichtigsten sind:
    Beleidigung, Bedrohung, Hausfriedensbruch, Körperverletzung, Verletzung des Briefgeheimnisses, Sachbeschädigung.

    Der Staat bzw. die Staatsanwaltschaft verfolgt diese Delikte als so genannte Antragsdelikte nur auf besonderen Strafantrag des Bürgers hin. Auch dann findet eine Strafverfolgung durch die Staatsanwaltschaft nur statt, wenn diese in öffentlichem Interesse ist (Beispiel Sachbeschädigung: Ein Graffito an einer Hauswand ist uninteressant, außer für den Eigentümer, aber 5.000 Graffiti vom gleichen Urheber bedeuten öffentliches Interesse).

    Oft werden Ermittlungsverfahren in diesem Bereich wegen fehlendem öffentlichen Interesse an der Strafverfolgung eingestellt und das Opfer wird auf den Privatklageweg verwiesen. Das bedeutet: Das Opfer muss Privatklage beim Amtsgericht erheben, die Anklageseite selbst vertreten, selbst Beweise vorlegen. Die Staatsanwaltschaft wird in diesem Verfahren nicht aktiv. Ggf. verhängt der Richter eine Strafe nach dem Strafgesetzbuch.

    Diese Regelung ist bundeseinheitlich (§ 374 StPO). Der Zivilrechtsweg kann mit dem Ziel einer Schadenersatzzahlung zusätzlich beschritten werden - sinnvollerweise nach Abschluss des strafrechtlichen Verfahrens, da dann die Sachlage geklärt ist. Generell muss bei den genannten Delikten eine Schlichtung bzw. ein "Sühneversuch" durchgeführt werden, bevor ein Gerichtsverfahren eingeleitet werden kann.
    Das Rechtsgebilde wurde schon zu Zeiten der Römer eingeteilt in das Juis privatum und das juis publicum, das Privatrecht und das öffentliche Recht. Das Juis privatum ist seit dieser Zeit eingeflossen in die Rechtsgebilde aller zivilisierten Länder. Die Abgrenzung zum öffentlichen Recht ist nicht immer ganz einfach. So können gleiche Rechtsbegriffe in beiden Rechtsgebieten unterschiedliche Bedeutung haben, z.B. ist ein Auftraggeber im Sinne der MaBV etwas anderes als der Auftraggeber im Sinne des bürgerlichen Gesetzbuches. Das heutige deutsche Privatrecht ist teilweise römisches Recht, teilweise ein Recht deutschen Ursprungs. Früher - in Zeiten des dominierenden Agrarstaates - kam dem Gewohnheitsrecht mangels formulierter rechtlicher Regelungen ein größeres Gewicht zu im Vergleich zu heute.

    Heute ist Privatrecht formuliertes Recht, wenngleich die Auffassung des Rechtspositivismus fragwürdig ist, wonach es nur gesetztes Recht geben kann. So stellt sich im Zusammenhang mit der ökologischen Bewegung wieder stärker die Frage nach dem nicht kodifizierten Naturrecht.

    Die Rechtsquellen des Privatrechts fußen auf der Grundlage des Grundgesetzes, in dem in Artikel 92 die verfassungskonformen Vorschriften über die Rechtsprechung und die Rechtsprechungsorgane geregelt sind. Die Hauptrechtsquellen des heutigen deutschen Privatrechts sind das Bürgerliche Gesetzbuch und – für Kaufleute – das Handelsgesetzbuch. Hierzu gibt es eine Reihe von Nebengesetzen, die im Laufe der Entwicklung entweder entfallen oder in das BGB integriert werden. Beispiel hierfür sind die früheren Mietrechtsgesetze (meist Schutzgesetze zugunsten der Wohnungsmieter), die im BGB aufgegangen sind oder das Wohnungsvermittlungsgesetz. Eines der wichtigsten Nebengesetze ist das Wohnungseigentumsgesetz. Auch beim Handelsrecht gibt es neben dem HGB für spezielle Unternehmensformen das GmbH-Gesetz, das Genossenschaftsgesetz und das Aktiengesetz.

    Eine Sonderstellung nimmt das Wettbewerbsrecht ein. Es soll einerseits durch das Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb unlauteres Handeln gegenüber Mitbewerbern mit Hilfe von (privatrechtlich einzuordnenden) Abwehrmaßnahmen verhindern helfen. Andererseits schützt das Kartellrecht den Wettbewerb vor Kartellbildungen, die einen Wettbewerb verhindern.

    Bei Rechtsstreitigkeiten zwischen zwei Parteien sind im Zivilrecht die hierarchisch angeordneten Zivilgerichte (Amtsgericht, Landgericht, Oberlandesgericht, Bundesgerichtshof) zuständig.
    Von Privatvermögen spricht man bei privatem Vermögen eines Steuerzahlers, das nicht betrieblichen Belangen dient und deshalb dem Betriebsvermögen auch nicht zu­ge­rech­net wird. Unter steuerlichen Gesichtspunkten hat Privat­ver­mö­gen vor allem für Immobilienanleger Vorteile. Denn realisierte Gewinne beim Verkauf einer Immobilie im Privatvermögen sind außerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren steuerfrei.

    Nach dem Steuerreformgesetz vom 14.07.2000 können private Anteilseigner an Kapitalgesellschaften ihre Be­tei­li­gun­gen nach Ablauf der Spekulationsfrist steuerfrei ver­kau­fen, wenn sie nicht "wesentlich" beteiligt sind. Eine wesentliche Beteiligung wird ab dem Ver­anla­gungs­zei­traum 2002 allerdings schon ab ein Prozent (vorher zehn Prozent) angenommen.
    Sind auf die eine oder andere Weise Probleme oder Fehler festgestellt worden, so kann mit dieser Methode analysiert werden, wie häufig ein Problem auftritt und wie hoch dessen Relevanz in den Augen des Kunden ist. Fehler, die auftreten, werden in einer aus diesen beiden Achsen gebildeten Matrix positioniert. Auf diese Art und Weise kann sich das Immobilienunternehmen bewusst machen, welche Fehler überhaupt und wie oft auftreten und wie relevant diese für den Kunden sind.
    Unter einer Problemimmobilie versteht man ein Immobilienobjekt, dessen Zustandsmerkmale – rechtliche Besonderheiten, Beschaffenheit oder auch Lage – Verwertungsprobleme aufwerfen. Um Problemimmobilien vermarkten und richtig bewerten zu können, ist eine genaue Objekt- und Lageanalyse erforderlich. Dies kann zu "Problemlösungsvorschlägen" führen, soweit die Probleme behebbar sind. Bei nicht behebbaren Problemen (z.B. ungünstige Lage mit starken Lärmimmissionen) muss eine Vermarktungsstrategie eingesetzt werden, die bewusst auf Interessenten abzielt, für die die Problemschwelle nicht hoch oder überhaupt nicht vorhanden ist. So ist es möglich, dass eine in unmittelbarer Bahnhofsnähe befindliche Wohnung für einen Interessenten in Frage kommt, der ein Eisenbahnfan ist, bei dem die Möglichkeit, Züge und Lokomotiven zu studieren, die Hemmschwelle Lärm aufhebt oder mindert.
    Abkürzung für: Produkthaftungsgesetz
    Unter Produkt-PR wird der Teil der Kommunikationsarbeit von Unterneh­men verstanden, der sich mit den Produkten und seinen Leis­tungs­merk­malen beschäftigt. Es werden Eigenschaften, Nutzen und Mehrwerte von Produkten kommuniziert und diese in einen informativen, produkt­über­grei­fen­den Zusammenhang zum Unternehmen gestellt. Ziel ist es, für Bekanntheit der Produkte am Markt zu sorgen, ihre Profilierung voranzutreiben und für einen langfristigen Vertrauensaufbau beziehungsweise für ein positives Image zu sorgen.

    Zur Erreichung dieser Ziele werden PR-Instru­mente wie Presse­mitteilungen, Produktflyer und -broschüren eingesetzt oder Informationsveran­staltungen durchgeführt. Ergänzend kommen Instrumente aus der Werbung zum Einsatz, z. B. Werbeanzeigen, TV-Spots oder Werbebeiträge im Hörfunk.

    Die Quali­tät der Produkt-PR reicht von der sachlich-jour­na­lis­ti­schen Darstellung von Informationen bis hin zu werblich formulierten Texten und Botschaften.

    Funktional und organisatorisch ist Produkt-PR in unter­neh­mens­in­ter­nen Stabstellen angesiedelt: im Bereich Marketing und Werbung oder in der Unternehmenskommunikation. Wichtige Zielgruppen der Produkt-PR sind B2B- Kunden, Jour­nalisten oder Entschei­dungs­träger aus Verbänden und Politik. Darüber hinaus gelten auch B2C-Kunden oder die allgemeine Öffentlichkeit als Zielgruppe.
    Im Vergleich zu den Pressemitteilungen konzentrieren sich Produktberichte fast ausschließlich auf die Darstellung und Beschreibung von Produkten, ihrer Funktionsweise und ihrem Nutzen. Sie sind zur Veröffentlichung in Fachmagazinen und auch auf der eigenen Homepage des Unternehmens gedacht. Sie sollen für die Bekanntheit des Produktes sorgen, seine Funktionsweise erläutern sowie Einsatzmöglichkeiten und Nutzen aus Sicht der Kunden darstellen.
    Unter Produktionsstandorten versteht man Standorte, die der Produktion in einem umfassenden volkswirtschaftlichen Sinne dienen. Es handelt sich also um Standorte, an denen Sach- und /oder Dienstleistungen für Dritte erzeugt werden. Hierzu zählen nicht nur die Standorte von Gewerbebetrieben, sondern auch von Freiberuflern wie Rechtsanwälten, Ärzten, Wirtschaftsprüfern, aber auch Kreditinstituten, Hotels, Gastronomiebetrieben usw.

    Der Entscheidung eines Nutzers für einen Produktionsstandort beruht in der Regel auf einer Standortkalkulation, bei der der Standortbeitrag zum Endprodukt des Nutzers erfasst wird.
    Produktlebenszyklen spiegeln die Zeit wieder, in der eine Immobilie in einer bestimmten Nutzungsform wirtschaftlich betrieben werden kann. Es ist wichtig immer im Auge zu haben, in welchem Lebenszyklus-Abschnitt sich die einzelnen Immobilien-Objekttypen befinden. Bei der Betrachtung von Produktlebenszyklen lässt sich zwischen Einführungs-, Wachstums-, Reife-, Sättigungs- und schließlich Degenerationsphase, in der die wirtschaftliche Nutzung zu Ende geht, unterscheiden.
    Die Produktpolitik (andere branchenspezifische Bezeichnungen: Sortimentspolitik, Leistungspolitik und beim Makler Objekt- bzw. Angebotspolitik) bildet die Basis für alle anderen Entscheidungen im Marketing-Mix. Grundsätzlich umfasst die Produktpolitik "die Gesamtheit aller Entscheidungen, die das Marktleistungsangebot eines Unternehmens betreffen. Versteht man das Produkt als ein Bündel Nutzen stiftender Eigenschaften, so beinhaltet die Produktpolitik sowohl die Gestaltung von Sach- als auch von Dienstleistungen" (Diez, W. 2000, Automobilmarketing).
    Unter einem Profanbau (abgeleitet von lateinisch „pro“= vor, „fanum“ = Heiligtum) versteht man ein Bauwerk, das weltlichen Zwecken dient – im Gegensatz zu kirchlichen oder Sakralbauten. Es kann sich etwa um ein Verwaltungsgebäude oder einen Bahnhof, ein Gericht oder ein Museum handeln. Teilweise wird der Begriff auch auf nichtöffentliche Gebäude wie etwa Bürgerhäuser oder Schlösser bezogen. Der Begriff wird für Bauten aus allen Zeitaltern und Stilrichtungen verwendet.

    So wurden in Deutschland im späten Mittelalter in der Epoche der Gotik nicht nur imposante Kathedralen errichtet, sondern auch eine große Zahl von Profanbauten wie Rathäuser, Tuchhallen, Gewandhäuser, Bürgerhäuser, Kornspeicher, Fleischhallen, Hospitäler und Badehäuser. Auch militärische Befestigungsanlagen in privatem oder öffentlichem Besitz werden als Profanbauten bezeichnet – Beispiele dafür sind die Burgen von Adligen oder Herrschern und städtische Befestigungen wie Türme, Ringmauern und Torhäuser.
    Profilglas ist eine Glasart, die häufig beim Bau von Glasfassaden, bei der Errichtung vorgehängter Glasfassaden oder bei lichtdurchlässigen Wärmedämmungen zum Einsatz kommt.

    Es handelt sich dabei um ein Gussglas von sechs bis sieben Millimeter Stärke, das meist als U-Profil ausgeführt wird. Die U-Form ist statisch günstig und ermöglicht es, zwei U-Profile zusammenzustecken und den entstehenden Hohlraum mit Dämmstoff zu verfüllen. Soll eine größere Wandkonstruktion mit Profilglas ausgeführt werden, sorgen Aluprofile für zusätzliche Stabilität.

    Eine zweischalige Dämmwand aus U-Profilglas mit Glasgewebe als Dämmstoff kann einen U-Wert (Wärmedurchgang) von 1,2 W/m2K erreichen. Wichtig ist allerdings eine feuchtigkeitsdichte Ausführung, denn im mit Glasgewebe gefüllten Zwischenraum darf sich kein Kondenswasser sammeln.

    Auch gestalterische Wünsche können mit Profilglas berücksichtigt werden: Das Profilglas selbst kann klar oder mit strukturierter Oberfläche hergestellt werden. Die dämmenden Glasgewebe sind – ebenso wie Aluminiumprofile – in unterschiedlichen Farbtönen lieferbar.
    Initiatoren geschlossener Fonds erstellen für ihre Emissionsprospekte Prognoserechnungen, die die erwartete künftige Ergebnisentwicklung der Fondsgesellschaft und die sich daraus ergebende Rendite für die Anleger darstellen. Prognostiziert werden z. B. Ausschüttungen, Liquiditätsentwicklung und steuerliches Ergebnis.
    Beim Progressionsvorbehalt handelt es sich um eine steuerrechtliche Regelung. Sie beinhaltet, dass bestimmte Einkünfte, z. B. Arbeitslosengeld oder ausländische Einkünfte, zwar nicht besteuert, aber dennoch zur Ermittlung des individuellen Durchschnittssteuersatzes herangezogen werden. Derartige Regelungen sind in vielen Doppelbesteuerungsabkommen vereinbart.
    Nach DIN 69901 kennzeichnet ein Projekt ein definiertes Projektziel, die Einmaligkeit (Erstmaligkeit) des Projektes, das besondere Risiko wegen fehlender Erfahrungsgrundlagen, eine projektspezifische Organisation und die zeitliche und sachliche Begrenzung. Im Bereich der Immobilienwirtschaft, in der Bauprojekte verwirklicht werden, hat die Projektentwicklung wegen der Individualität vieler Baumaßnahmen (z.B. Entwicklung von Spezialimmobilien in einem einmaligen Umfeld) eine besondere Bedeutung. Bauträger sind insoweit Projektentwickler, als sie innovative Produkte am Markt platzieren. Soweit Projekte zum Standard und damit wiederholt verwirklicht werden, verlieren sie ihren Projektcharakter.
    Die Durchführung komplizierter Bauprojekte ist ohne effektives Projektcontrolling kaum denkbar. Zuständig sind hierfür im Wesentlichen die Projektsteuerer. Projektcontrolling umfasst die Planung, Steuerung (Koordination) und Kontrolle aller projektbezogenen Leistungen, die im Zusammenhang mit der Konzeption eines Bauprojekt und dessen Durchführung anfallen. Es gilt, Termineinhaltungen auf der Grundlage eines Bauzeitenplanes zu überwachen, die Kostenentwicklung auf der Grundlage einer Investitionsrechnung und des Investitionsbudgets zu steuern. Ein wesentliches Instrument hierfür ist die auftragsbezogene Kostenträgerrechnung. Zum Projektcontrolling gehört auch die permanente Beobachtung und Dokumentation des Zielerreichungsgrades.

    Projektcontrolling kann unternehmensintern als Stabstelle oder als Leistungspart des Projektmanagements angesiedelt sein. Die Alternative ist ein unternehmensexternes Projektcontrolling. Dieses hat den Vorteil, dass es nicht zu einer Überlappung von Controllingaufgaben mit dem zeitlich nicht begrenzten Unternehmenscontrolling kommt. Es ist streng projektbezogen ausgerichtet.
    Projektentwickler sind Betreuer oder Unternehmer, die allein oder gemeinsam mit anderen für alle Unter­su­chun­gen, unternehmerischen Entscheidungen, Planungen und bauvorbereitenden Maßnahmen zuständig sind, soweit sie erforderlich und zweckmäßig sind, um eines oder mehrere Grundstücke dem Projektziel entsprechend zu bebauen oder eine sonstige Nutzung vorzubereiten.

    Dabei gibt es zwei Ansatzpunkte für die Entwicklung eines Projektes: Entweder es wird versucht, auf der Grundlage eines vorhandenen Grundstücks ein Projektziel zu definieren und deren Machbarkeit zu prüfen oder auf der Grundlage eines Projektzieles ein Grundstück zu suchen, das für die Zielerreichung geeignet ist.

    Der Projektentwickler muss in der Lage sein, auf der Grundl­age einer Standort- und Marktanalyse, der Analyse des grundstückbezogenen Bau- und Bauplanungsrechts, der gegebenen grundstücksrechtlichen Fakten und unter Berücksichtigung steuerlicher Gesichtspunkte eine Entscheidungsgrundlage für die Durchführung des projektierten Vorhabens zu schaffen.
    Unter Projektentwicklung versteht man im Immobilienbereich die Konzeption und Erstellung meist größerer Immobilienprojekte. Aufgabe der Projektentwicklung ist es eine sinnvollen Kombination der Faktoren Standort, Kapital und Projektidee zu entwickeln und diese auch zu realisieren.

    Das Projektmanagement muss daher neben Standortuntersuchungen und einer Vielzahl von unternehmerischen Entscheidungen in Bezug auf Planungen und Bauvorbereitung auch die Durchführung eines oder mehrere Bauvorhaben gewährleisten. Im Fondsbereich sind Projektentwicklungen risikoreicher als Bestandsimmobilien. Der Bonität des Projektentwicklers und der Werthaltigkeit von Garantien kommt hier eine besondere Bedeutung zu.
    Das Projektmanagement umfasst die Wahrnehmung aller Führungsaufgaben im Rahmen der Projektrealisierung, insbesondere die verantwortliche Projektleitung (nicht delegierbare Entscheidungsbefugnisse) und die Projektsteuerung. (Wahrnehmung delegierbarer Bauherrenfunktionen bei komplexen Baumaßnahmen). Nach anderer Auffassung versteht man unter Projektmanagement schlicht Projektentwicklung und Projektsteuerung.
    Die Projektsteuerung beschreibt einen besonderen Leistungsbereich im Zusammenhang mit der Entwicklung und Durchführung eines Bauprojektes. Es ist davon auszugehen, dass die Notwendigkeit des Einsatzes von Projektsteuerern mit zunehmender Komplexität wächst. Projektsteuerer sind Projektcontroller, deren Aufgabe darin besteht, den Bauherrn durch Übernahme seiner Funktionen zu entlasten, ohne indes selbst unternehmerische Entscheidungen zu treffen. Er bereitet sie nur vor.

    Konkret geht es vor allem darum, durch Informations-, Beratungs-, Koordinations-, und Kontrollleistungen eine termingerechte und kostensparende Abwicklung der Baumaßnahme sicher zu stellen. Projektsteuerungsaufgaben werden auf der Grundlage eines Projektsteuerungsvertrages einem Architekten oder einem Projektsteuerer übertragen. Überwiegend wird der Projektsteuerungsvertrag als Werkvertrag interpretiert.

    Der Projektsteuerer begleitet das Bauvorhaben beginnend mit der Projektvorbereitung über die Planung, die Ausführungsvorbereitung, die Ausführung bis hin zum Projektabschluss. Wichtig dabei ist, dass die Leistungen des Projektsteuerers hinreichend definiert und in Bezug auf das besondere Bauvorhaben konkretisiert sind.

    Der Bauherr sollte hier durchaus die Notwendigkeit einzelner Leistungen kritisch hinterfragen. Honorare können frei vereinbart werden. Wird kein Honorar vereinbart, gelten die Leistungen, die der Projektsteuerung durch einen Architekten zuzuordnen sind, mit dem Architektenhonorar als abgegolten. Ansonsten sind Richtschnur für die Beurteilung übliche Honorare.

    Projektsteuerer sind im Deutschen Verband der Projektmanager (DVP) organisiert. Der Verband zählte im März 2006 163 Mitglieder und repräsentiert etwa 2 800 Fach- und Führungskräfte, die im Bereich des Objektmanagements im Bauwesen tätig sind.
    Grundsätzlich bezieht sich die Vertretungsvollmacht eines Prokuristen auf alle Rechtsgeschäfte, die der Betrieb eines Gewerbes mit sich bringt. Er kann sogar die Branche des Gewerbebetriebes ändern. Grundstücke veräussern oder belasten darf der Prokurist für den Gewerbebetrieb jedoch ohne zusätzliche Vollmacht ausdrücklich nicht. Dabei bezieht sich diese Immobiliarklausel nur auf Geschäfte, deren unmittelbarer Gegenstand das Grundstück ist. Keiner besonderen Ermächtigung bedarf der Prokurist, wenn die Geschäfte, die er durchführen soll, nur mittelbar ein Grundstück betreffen, wie z.B. eine Verfügung über ein schon bestehendes Pfandrecht. Die Immobiliarklausel betrifft auch nicht den Erwerb von Grundstücken.
    Aufgabe eines Property Managements ist die kaufmännische Verwaltung meist großer Immobilienbestände. Zu den primären Serviceleistungen gehören alle buchhalterischen Aufgaben wie beispielsweise die Objekt- und Mietenbuchhaltung, Betriebs- und Nebenkostenabrechnung, Monats- und Jahresabschlüsse, die Budgetplanung, aber auch eine Umsatzsteuervoranmeldung und das Forderungsmanagement. Property Manager konzentrieren sich im Rahmen eines ganzheitlichen Management-Ansatzes indes auch auf die Werterhaltung und Renditesteigerung der ihnen übertragenen Immobilienportfolios.
    Im Prospekt wird ein Vorhaben beschrieben, das in der Zukunft durchgeführt werden soll. Da es sich also nicht um bestehende Objekte handelt, die beschrieben werden sollen und der Besichtigungskontrolle unterliegen, sondern um Projekte, die erst in Angriff genommen werden, gibt es für Prospekte erhöhte Anforderungen an die Prospektinhalte.

    Im Immobilienbereich werden Prospekte vor allem für Bauvorhaben erstellt, mit denen Anleger angesprochen werden sollen. Der Prospektinhalt soll so dimensioniert sein, dass er dem Informationsbedarf des Anlegers Rechnung trägt. Zwar besteht zumindest im Bereich des sogenannten grauen Kapitalmarktes keine Prospektpflicht. Wenn aber Angaben im Prospekt gemacht werden, müssen sie so vollständig sein, dass kein unzutreffender Erwartungshorizont beim Anlegerpublikum entsteht. Dies gilt sowohl für Tatsachenangaben als auch für Werturteile und Prognosen.

    Prospekte sollten von einem Wirtschaftsprüfer überprüft werden. Er stellt dann fest, ob der Prospekt die für die Entscheidung des Kapitalanlegers wesentlichen und nachprüfbaren Angaben vollständig und richtig enthält.
    Die Prospekthaftung bezieht sich auf Prospektangaben bei bestimmten Kapitalanlagen und bei Baumodellen. Haftbar gemacht werden können Initiatoren, Gründer und Gestalter einer Kapitalanlagegesellschaft. Diese müssen den Interessenten in den Verkaufsunterlagen über alle wichtigen Daten der Anlage informieren und ihn so in die Lage versetzen, das Risiko einer Investition richtig einschätzen zu können. Dazu zählt, dass alle wirtschaftlichen und insbesondere rechtlichen Verhältnisse des Investments offengelegt werden. Darüber hinaus dürfen auch die aktuelle Steuergesetzgebung sowie die Verwaltungspraxis nicht außer Acht gelassen werden. Für die Information gelten die Grundsätze der Prospektwahrheit und der Prospektklarheit. Das heißt: Die gemachten Angaben müssen vollständig und richtig sein. Wer einen finanziellen Schaden durch falsche oder fehlende Angaben des Prospektherausgebers erleidet, wird so gestellt, als hätte er überhaupt keinen Vertrag mit ihm abgeschlossen; vorausgesetzt, die Schadenersatzansprüche sind noch nicht verjährt. Die Verjährungsfrist für Verkaufsprospekte beträgt nach § 127 Investment-Gesetz regelmäßig ein Jahr ab Kenntnis und wird auf 3 Jahre ab Veröffentlichung des Prospektes begrenzt.
    Prostitution ist nach heutiger Rechtsauffassung weder strafbar noch sittenwidrig. Seit 1. Januar 2002 gibt es das Gesetz zur Regelung der Rechtsverhältnisse der Prostituierten (ProstG). Dieses Gesetz definiert Prostitution als sexuelle Dienstleistung. Rechtliche Folge der Regelung ist, dass Kunden der Prostituierten nicht mehr nach vollzogener Dienstleistung die Zahlung mit dem Hinweis verweigern können, es handle sich um einen sittenwidrigen und damit ungültigen Vertrag.

    Straftaten sind jedoch nach wie vor die Zuhälterei und die Ausbeutung von Prostituierten, welche das gewerbsmäßige Betreiben oder Leiten eines Betriebes umfasst, in dem Prostituierte in persönlicher oder wirtschaftlicher Abhängigkeit gehalten werden (§ 180a und § 181a Strafgesetzbuch).

    Gemeinden können auf der Grundlage von Landesgesetzen eine Sperrbezirkssatzung oder -verordnung erlassen, nach der in einem bestimmten Bereich keine Prostitution betrieben werden darf. Im Extremfall kann auch eine sogenannte Kontaktverbots-Verordnung erlassen werden, die es ermöglicht, Bußgelder für die Kundschaft der Prostituierten zu verhängen, sobald Vertragsverhandlungen aufgenommen werden.

    Das Amtsgericht Wiesbaden hat in einem Urteil vom 27.05.2011 entschieden, dass ein erotisches Massagestudio in eine Eigentumswohnung in einer Wohnanlage einziehen durfte. Dass bestimmte Bevölkerungskreise mit der Prostitution ein „soziales Unwerturteil“ verbinden würden, sei nicht entscheidend, da diese Betätigung nicht sittenwidrig oder strafbar sei. Auch ein möglicher Wertverlust des Wohneigentums sei hier kein Argument für einen Unterlassungsanspruch (Az. 92 C 5055/10).
    Die Ausübung der Prostitution in einer Mietwohnung muss vom Vermieter nicht geduldet werden. Das Oberlandesgericht Frankfurt a. M. hat dies am 7.6.2004 in einem Urteil bestätigt (Az. 20 W 59/03). Im konkreten Fall war die gewerbliche Nutzung der Mietwohnung vertraglich ausgeschlossen worden. Das Gericht betonte, dass die häufigen "Kundenbesuche" in der Wohnung eine erhebliche Belastung der Hausgemeinschaft mit sich brächten. In einem solchen Fall sei die Kündigung des Mietvertrages gerechtfertigt; konkrete Beeinträchtigungen der anderen Hausbewohner müssten nicht nachgewiesen werden.

    Andere Mieter im Haus können bei Ausübung der Prostitution in einer Nachbarwohnung 10 bis 30 Prozent Mietminderung geltend machen (z.B. 22 Prozent nach Amtsgericht Regensburg, 20.06.1990, Az. 3 C 1121/90 und 3 C 1146/90, WM 1990, S. 386). Dies setzt allerdings voraus, dass von der Tätigkeit konkrete Störungen oder Belästigungen ausgehen. Rein moralische oder religiöse Gründe gewähren keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Unterbindung der Prostitution (BGH, Urteil vom 12.07.1985, Az: V ZR 172/84).

    Seit 2001 ist die Ausübung der Prostitution nicht mehr generell sittenwidrig. Das Prostitutionsgesetz schreibt u.a. vor, dass für sexuelle Handlungen rechtswirksam ein Entgelt vereinbart werden kann. Im mietrechtlichen Bereich kann die nicht vom Vermieter erlaubte Ausübung der Prostitution trotzdem ein Kündigungsgrund sein. Auch Mietminderungen von Nachbarn sind weiterhin bei konkreten Beeinträchtigungen möglich.

    Trotz der genannten gesetzlichen Liberalisierung wird die Ausbeutung einer Prostituierten weiterhin als Zuhälterei mit empfindlichen Freiheitsstrafen geahndet. Die Vermietung einer Wohnung zu einem stark überhöhten Mietzins, der nur durch eine derartige Nutzung von der Mieterin erwirtschaftet werden kann, wird regelmäßig als "Ausbeutung" anzusehen sein. Zivilrechtlich gesehen wäre in diesem Fall der Mietvertrag nichtig.

    Bisher war es gängige Rechtsprechung, dass sogenannte Wohnungsbordelle – also gewerblich arbeitende Bordellbetriebe mit mehreren Prostituierten – nach dem Bauordnungsrecht nicht in einem Mietshaus untergebracht werden durften, das sich nach dem Bebauungsplan in einem gemischten Gewerbe- und Wohngebiet befand. Das Berliner Verwaltungsgericht entschied am 5.5.2009 nach ausführlicher Beweisaufnahme und Ortsbegehung, dass ein sogenanntes Wohnungsbordell mit 25 Mitarbeiterinnen in einem solchen Gebiet nicht unzulässig war (Az. VG 19 A 91.07). Das Gericht hatte keine tatsächlichen Beeinträchtigungen des Wohnumfelds feststellen können, offenbar wussten viele Hausbewohner nicht einmal von dem Bordellbetrieb. Im fraglichen Fall hatte es keine Sperrbezirksverordnung gegeben.
    Abkürzung für: provisionsfrei
    Makler stehen oft vor der Situation, dass ein von ihnen zum Verkauf angebotenes Objekt hoch verschuldet ist, so dass mit einer Zwangsversteigerung zu rechnen ist. Die Situation verschärft sich, wenn im Grundbuch bereits ein Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen ist. Kaufinteressenten werden in solchen Fällen nur dann zu Verkauf bereit sein, wenn der gebotene Kaufpreis ausreicht, die dinglich abgesicherten Forderungen zu befriedigen.

    Um dies zu ermitteln, muss der Makler den effektiven Schuldenstand (Darlehens- und ausstehende Zins- / Tilgungsforderungen) ermitteln und mit den Gläubigern ein Moratorium (Stillhalteabkommen) gegenüber dem Schuldner herbeiführen.

    Weist der Makler solche Objekte nach, wird in der Regel mit den Käufern eine Provision für den Fall des käuflichen Erwerbes vereinbart. Oft wird in die Vereinbarung auch eine Provisionspflicht des Interessenten für den Fall des Erwerbs im Zwangsversteigerungsverfahren mit aufgenommen.

    Sofern eine solche zusätzliche Vereinbarung den Charakter einer "Allgemeinen Geschäftsbedingung" trägt, ist sie unwirksam. Es besteht jedoch die Möglichkeit, eine solche Provisionspflicht durch eine Individualvereinbarung zu erreichen. Zu diesem Ergebnis kam der BGH in seinem Urteil vom 20.01.1997 (Az. III ZR 208/95).

    Anders verhält es sich, wenn der Makler ein Objekt von vornherein nicht als Kaufgelegenheit, sondern als "Zwangsversteigerungsobjekt" nachweist. Das gleiche gilt, wenn der Makler bei einem zum Kauf nachgewiesenen Objekt den Interessenten über die Möglichkeit eines Erwerbs im Zwangsversteigerungsverfahren informiert und hierfür auf Anforderung des Interessenten die nötigen Unterlagen beschafft und das Verfahren begleitet. In diesem Fall ist zumindest bei einer wirtschaftlichen Gleichwertigkeit des Erwerbsergebnisses zwischen Zuschlag und den ursprünglichen Kaufbedingungen ein Ursachenzusammenhang und damit die Provisionspflicht zu bejahen.
    Der Makler als Gewerbetreibender, der nicht im Handelsregister eingetragen ist, braucht als erste Voraussetzung für seinen Provisionsanspruch nach § 652 BGB einen Maklervertrag. Der Auftraggeber muss sich zumindest zur Zahlung der Provision verpflichtet haben. Sobald der Makler Kaufmann durch Eintragung in das Handelsregister ist, kann er sich auf § 354 HGB berufen. Nach dieser Vorschrift steht dem Kaufmann, der in Ausübung seines Handelsgewerbes einem anderen ein Geschäft besorgt oder Dienste leistet, auch ohne Vereinbarung die ortsübliche Provision zu. Die Vorschrift des § 354 HGB ist grundsätzlich auf den Makler anwendbar.

    Der Makler gibt auf seinem Geschäftspapier seine Eigenschaft als eingetragener Kaufmann (e. K.) mit Handelsregisternummer an. Wer sein Exposé erhält, weiß daher, dass der Makler Kaufmann ist. Der Makler muss nicht auf die Rechtsfolgen von Tatsachen hinweisen. Trotzdem darf er sich auf seine Kaufmannseigenschaft nicht einfach verlassen. Folgt man dem Wortlaut des § 354 HGB, brauchte der Makler im Exposé seine Provisionsforderung nicht mitzuteilen, da ein Maklervertrag nicht erforderlich ist. Die Vorschrift wird jedoch nicht in diesem Sinne ausgelegt.

    Denn § 354 HGB hat nicht die Bedeutung, dass der Makler einem anderen gegen dessen Willen seine Tätigkeit aufdrängen kann, mit der Folge, dass dieser Provision zahlen muss (vergleiche BGH WM 1963, 165,167). Der Makler kann sich nur dann auf den gesetzlichen Provisionsanspruch des § 354 HGB berufen, wenn der Kunde sich zwar nicht zur Provisionszahlung verpflichtet hat, aber damit einverstanden war und gewusst hat, dass der Makler gerade für ihn "das Geschäft besorgen will". Dies ist z. B. der Fall, wenn der Maklervertrag aus formalen Gründen unwirksam ist (vergleiche Schwerdtner, Maklerrecht, Rdnr.150). In einem solchen Fall bejahte das Oberlandesgericht Hamm einen Provisionsanspruch des Immobilienmaklers nach § 354 HGB (Urteil vom 22.4.1996, Az. 18 U 189/95). Allerdings ging es dabei um eine eher seltene Konstellation mit Formmängeln aufgrund kartellrechtlicher Vorschriften bei Geschäften unter Unternehmen. Das Gericht betonte damals, dass auch bei § 354 HGB abgesehen vom wirksamen Maklervertrag alle anderen üblichen Voraussetzungen für das Entstehen des Provisionsanspruches erfüllt sein müssten..
    Die Aufmerksamkeit des Maklers kann nicht allein dem Dienst am Kunden gelten, so wichtig dieser vor allem auf lange Sicht ist. Zunächst muss er, und zwar bei jedem Auftrag, den er hereinholt, auf die Sicherung seines Provisionsanspruchs achten. Er muss von Anfang an dafür sorgen, dass die Voraussetzungen des gesetzlichen Provisionsanspruchs vorliegen und notfalls beweisbar sind:

    1. Maklervertrag
    2. Maklerleistung
    3. Hauptvertrag
    4. Ursächlichkeit
    5. Kenntnis der Maklertätigkeit

    Zu 1) Der Maklervertrag ist die erste und schwierigste Hürde zum Erfolg. Viele zögern oder sträuben sich sogar, einen Vertrag zu unterschreiben, obwohl dies für sie Vorteile hätte, die ihnen der Makler leicht erklären kann. Dieser verlässt sich daher häufig auf den stillschweigenden Vertragsschluss. Ausgangspunkt ist die Provisionsforderung in der Anzeige oder im Exposé. Achtung: An dieser Stelle steht und fällt der Provisionsanspruch mit der Sicherung des Beweises.

    Zu 2) Wird die Maklerleistung als Nachweis erbracht, kommt der Beweissicherung eine ebenso zentrale Bedeutung zu wie beim konkludenten Maklervertrag. Da oft mehrere Makler ein Objekt anbieten, ist es sehr leicht für den Interessenten sich auf Vorkenntnis zu berufen. Dies wird ihm durch die Rechtsprechung noch in der Hinsicht erleichtert, dass der Kunde auf seine Vorkenntnis nicht hinweisen muss, nicht einmal bei der Besichtigung.

    Zu 3) Auf den Inhalt des Hauptvertrages hat der Makler dann Einfluss, wenn er von einer Seite mit der Vermittlung beauftragt wird und durch Beeinflussung der anderen Seite die Vorstellungen seines Auftraggebers in den Hauptvertrag einbringen kann. Stellt er dagegen fest, dass der Inhalt des Hauptvertrages erheblich vom Maklerauftrag abweicht, bleibt ihm nur der Versuch, den Maklervertrag nachträglich anzupassen.

    Zu 4) Auf die Ursächlichkeit hat der Makler nur insofern Einfluss, als er versuchen muss, den Nachweis als Erster zu erbringen und den Beweis dafür zu sichern.

    Zu 5) In bestimmten Fällen kann der Provisionsanspruch davon abhängen, dass der Auftraggeber über die Tätigkeit des Maklers vor Abschluss des Kaufvertrages informiert ist. Beim Nachweis ist das kein Problem: Beides fällt zwangsläufig zusammen. Anders kann es dagegen bei der Vermittlungstätigkeit sein. Ergreift der Makler die Initiative, und handelt er für den Käufer eine Herabsetzung des Kaufpreises aus, muss er danach im eigenen Interesse darüber informieren. Ist ein Nachweis nicht mehr möglich (z.B. wegen Vorkenntnis), so hängt der Anspruch des Maklers von erfolgreicher Vermittlung ab. Diese kann auch in der Veränderung des Kaufpreises zugunsten des Auftraggebers bestehen. Schließt der Käufer hiernach den Kaufvertrag ab, ohne dass er von der erfolgreichen Tätigkeit des Maklers erfährt, so kann er die anfallende Vermittlungsprovision nicht einkalkulieren. Im Einzelfall wird es darauf ankommen, wie hoch die Herabsetzung ist, ob sie den Provisionsbetrag übersteigt oder nur einen Bruchteil darstellt.

    Fazit: Schweigen gegenüber dem eigenen Auftraggeber ist fast immer von Nachteil.
    Im Maklergeschäft kommt es nicht nur auf die vereinbarte Provisionshöhe und die Maklervertragsbedingungen an. Wesentlich sind auch die Angebotsbedingungen, mit denen der Makler das zu veräußernde Objekt am Markt platziert. Zu hohe Preisansätze verlängern die Verkaufsbemühungen und erhöhen damit die Auftragsbearbeitungskosten progressiv. Zu niedrige Objektangebotsbedingungen sind in der Regel gegenüber dem Verkäufer nicht durchsetzbar.

    Das Provisionsoptimum stellt sich als die Größe dar, bei der die Provisionseinnahme abzüglich der Auftragsbearbeitungskosten das Maximum erreicht. Dies ist nicht identisch mit der erzielbaren Maximalprovision.
    Provisionen von Maklern sind erfolgsabhängige Vergütungen, die fällig werden, wenn es infolge der Tätigkeit des Maklers zwischen den vom ihm zusammengeführten Personen zu einem Vertragsabschluss kommt. Im Zweifelsfalle gelten die üblichen Provisionen als vereinbart. Es gibt in Deutschland allerdings kein einheitliches Provisionssystem. Der Marktzugang des Maklers erfolgt üblicherweise über die Objektakquisition. Trotz dieser Ausgangslage gibt es verschiedene Vereinbarungspraktiken. In der Regel werden von Maklern Alleinaufträge angestrebt. Auf dieser Grundlage werden im Wesentlichen drei verschiedene Provisionssysteme praktiziert:
  • Die Provision bezahlt der Verkäufer,
  • Die Provision wird zwischen Verkäufer und Käufer aufgeteilt,
  • Die Provision wird auf den Käufer abgewälzt. Die Vereinbarungspraktiken sind teilweise regionaltypisch. So ist es in Berlin üblich, dass nur der Käufer die Provision bezahlt. In Bayern und Baden-Württemberg wird die Provision üblicherweise auf beide Parten aufgeteilt. Die Vereinbarung einer ausschließlichen Verkäuferprovision ist relativ selten anzutreffen. Aus der Perspektive der Vertragsökonomie ergeben sich aus diesen Provisionssystemen unterschiedliche Anreiz- bzw. Abwehrwirkungen. Dies gilt vor allem auch deshalb, weil bei der relativ geringen Anerkennung von Maklerleistungen in der Öffentlichkeit jedenfalls von dem opportunistisch eingestellten Teil der potenziellen Vertragspartner des Maklers Maklerprovisionen grundsätzlich in Frage gestellt werden.

    Analysiert man die Provisionssysteme hinsichtlich ihrer Rechtsrisiken und der mit ihnen verbundenen Erfolgsaussichten, schneidet die erste Vereinbarungspraxis am besten ab. Vereinbarte Verkäuferprovisionen sind relativ rechtssicher. Sie sind in der Regel Bestandteil von schriftlichen Maklerverträgen, die der Auftraggeber per Unterschrift akzeptiert. Die Vereinbarung ist nicht bestreitbar. Eine relativ hohe Erfolgsaussicht ergibt sich aus der Tatsache, dass dem Weg des Interessenten zum Maklerangebot kein "Provisionshindernis" im Wege steht, so dass das gegebene Marktpotenzial durch den Makler optimal erfasst werden kann. Die Übernahme der Gesamtprovision durch den Verkäufer liegt deshalb auch in dessen Interesse.

    In den Fällen der Provisionsaufteilung zwischen Verkäufer und Käufer ist der Provisionsanteil des Verkäufers rechtssicher. Der Käuferprovisionsanteil ist mit nicht zu unterschätzenden Rechtsrisiken behaftet, weil es oft schwierig ist, mit allen Interessenten, die vom Makler angesprochen werden, zu einer beweisbaren Provisionsvereinbarung zu gelangen. Im Fall des Bestreitens der Vereinbarung trägt die Beweislast der Makler. Ein weiteres Rechtsrisiko ergibt sich daraus, dass der Makler als Vermittler bei diesem Provisionssystem zu strenger Neutralität verpflichtet ist. Eine mögliche Verletzung dieser Neutralität (z. B. durch einseitige Beratung), kann zum Provisionsverlust führen. Außerdem ist damit zu rechnen, dass der Interessent auf dem Weg zum Makler das Provisionshindernis überwinden muss, was dazu führt, dass manche dieser Interessenten opportunistisch agieren und Wege suchen die Provisionslast abzuschütteln.

    Daraus ergibt sich, dass das zuletzt genannte Provisionssystem – Provision nur vom Käufer (trotz Auftrag vom Verkäufer) – im Ranking am schlechtesten abschneidet. Die Provisionsforderung steht und fällt mit dem Beweisantritt, dass der Interessent eine Provision versprochen hat. Die Übernahme der gesamten Provisionslast durch den Käufer schreckt manche Interessenten, die für das Objekt in Frage kämen, davon ab, mit dem Makler Kontakt aufzunehmen. Für sie ist es schwer nachvollziehbar, dass sie für die in ihren Augen als gering wahrnehmbare Maklerleistung eine sehr hohe Vergütung zahlen sollen. Dies führt verstärkt zu dem Versuch, die Provisionszahlung durch "hidden actions" zu umgehen.

    Aus der Marketingperspektive der Preispolitik des Maklers ist die Wahl des richtigen Provisionssystems jedenfalls einer der wichtigsten Erfolgsfaktoren.
    • Viele Mietstreitigkeiten enden vor Gericht. Nicht immer sind die Beteiligten jedoch in der Lage, das finanzielle Risiko des Verfahrens zu tragen. Auch eine Rechtsschutzversicherung ist nicht immer vorhanden. Für derartige Fälle gibt es die staatliche Prozesskostenhilfe (PKH). Diese übernimmt die Prozesskosten, also bei einem verlorenen Prozess die Gerichtskosten und den eigenen Anwalt. Die Kosten für den gegnerischen Anwalt werden nicht übernommen und sind vom Prozessverlierer immer selbst zu bezahlen.

    Prozesskostenhilfe kann unter folgenden Voraussetzungen beantragt werden:

    der Antragsteller hat nicht die finanziellen Mittel für einen anstehenden Prozess,
    die Klage des Antragstellers hat Aussicht auf Erfolg,
    die Klage ist nicht mutwillig.

    Der Antrag auf Prozesskostenhilfe ist beim zuständigen Amtsgericht vor dem Verfahren oder während des laufenden Verfahrens zu stellen. Der Antragsteller muss seine finanziellen Verhältnisse offenlegen. Bei Überschreitung bestimmter Einkommensgrenzen wird keine Prozesskostenhilfe, sondern ein zinsloses Darlehen für die Prozesskosten gewährt. Bei allzu hohem Einkommen wird keinerlei staatliche Hilfe gewährt.
    Die Vergütung des Architekten wird fällig, wenn er seine Leistungen vollständig erbracht hat und dem Bauherrn eine prüffähige Honorarschlussrechnung zur Verfügung stellt. Diese liegt vor, wenn die Rechnung aufgeschlüsselt und gegliedert ist. Der Bauherr muss ohne Schwierigkeiten erkennen können, ob die Rechnung sachlich und rechnerisch richtig ist.
    Gewerbebetriebe, die für ihren Geschäftsbetrieb einer Erlaubnis nach § 34 c der Gewerbeordnung (GewO) bedürfen, müssen damit rechnen, dass die Gewerbebehörde hinsichtlich ihres Betriebes eine "Prüfung aus besonderem Anlass" anordnet. Dies gilt vor allem dann, wenn sich Beschwerden über den Betrieb beim zuständigen Gewerbeamt häufen und daraus zu schließen ist, dass der Betrieb nicht ordnungsgemäß geführt und dass gegen gewerberechtliche Vorschriften verstoßen wird. Das Gewerbeamt bestellt zu diesem Zweck einen geeigneten Prüfer, der die Prüfungshandlung auf Rechnung des zu Überprüfenden durchführt. Prüfungsgegenstand sind dann insbesondere die Bereiche im Rahmen der Gewerbevorschriften, auf die sich die etwaigen Beschwerden beziehen.
    Abkürzung für: Prüfungsrichtlinienverordnung
    Im Bereich des Versicherungsgeschäfts gibt es Fälle, in denen sich Versicherungsvertreter als Versicherungsmakler bezeichnen. Während der Versicherungsmakler aus der Vielzahl der Angebote verschiedener Versicherungsgesellschaften das für den Kunden geeignetste heraussucht und zum Abschluss bringt (er vertritt die Interessen der Kunden gegenüber der Gesellschaft), ist der Pseudomakler für wenige Gesellschaften (aus meist unterschiedlichen Versicherungszweigen) tätig. Er kann wegen dieser Einschränkung Angebote nicht selektieren, sondern handelt wie ein Versicherungsvertreter.

    Schließt der Kunde des Pseudomaklers einen Versicherungsvertrag zu Bedingungen ab, die ihn im Vergleich zu vorhandenen Angeboten anderer Versicherungsgesellschaften benachteiligen, haftet der Pseudomakler wie ein echter Versicherungsmakler.
    Ist der Mieter oder ein mit in der Wohnung wohnender Angehöriger psychisch krank und selbstmordgefährdet, kann dies zu einer Verlängerung der Räumungsfrist führen. Der Bundesgerichtshof entschied 2005 einen Fall, in dem es wegen Mietschulden zu Kündigung und Räumungsverfahren gekommen war (Az. I ZB 10/05). Die Richter gestanden dem Mieter auf Grund der psychischen Erkrankung seines Vaters zwar einen Räumungsaufschub zu. Sie betonten aber, dass der Mieter eine Mitwirkungspflicht habe.

    Er müsse sich nach dem Aufschub intensiv um eine neue Wohnung kümmern. Der erkrankte Angehörige dürfe sich einer Behandlung – gegebenenfalls auch stationär – nicht verweigern. Es sei eine sorgfältige Abwägung der Rechte der Beteiligten vorzunehmen. Auch im Falle einer Suizidgefahr dürfe das grundgesetzlich garantierte Recht des Vermieters an seinem Eigentum nicht vernachlässigt werden. Gerichte müssen nach dem BGH bei Anordnung einer Zwangsräumung in einem solchen Fall Auflagen treffen, um einer Gesundheitsgefährdung des Mieters möglichst vorzubeugen (z. B. Anwesenheit eines Amtsarztes).

    Der Bundesgerichtshof wies im Fall einer psychisch kranken 77jährigen Mieterin eine Räumungsklage ab. Der Frau war gekündigt worden, nachdem sich andere Mieter über wiederholte nächtliche Lärmbelästigungen beschwert hatten. Sie hatte auf Abmahnungen nicht reagiert. Der BGH betonte, dass bei der Missachtung von Abmahnungen zwar grundsätzlich auch bei unverschuldetem Fehlverhalten eine außerordentliche Kündigung zulässig sei. Dies sei aber anders, wenn – wie hier – im Falle der Räumung konkrete Lebensgefahr bestünde (BGH, Urteil vom 08.12.2004, Az. VIII ZR 218/03, Urteil vom 08.12.2004).
    Abkürzung für: Publikationsgesetz
    PPP oder ÖPP (Öffentlich Private Partnerschaft) bedeutet die Teil-Privatisierung öffentlicher Bauaufgaben oder anderer Projekte, mit dem Ziel die Effizienz dieser Maßnahmen zu verbessern und den Nutzen für den öffentlichen Nutzer zu erhöhen.

    In einem PPP Projekt erwirbt ein privater Investor Eigentum Grund und Boden mit den ggf. öffentlich genutzten vorhandenen Gebäuden. Statt des Erwerbs von Eigentum ist auch die Überlassung in Form von Erbpacht möglich. Der private Investor führt die Baumaßnahmen mit eigenem Projektmanagement aus.

    Nach Fertigstellung mietet oder least der Nutzer das Gebäude zurück. Am Ende des langfristigen Mietverhältnisses kann dem Nutzer eine Option auf Verlängerung oder eine Kaufoption eingeräumt werden oder das Gebäude wird an den privaten Investor zurückgegeben. Juristisch betrachtet ist PPP ein Miet- oder Pachtvertrag. Für die öffentliche Hand wirkt PPP wie ein Kredit, der im Haushalt berücksichtigt werden muss und auf die Kreditlinie angerechnet wird.

    Über die Finanzierung hinaus ist eine PPP die langfristig vertraglich geregelte Zusammenarbeit zwischen öffentlicher Hand und Privatwirtschaft, bei der die Partner die erforderlichen Ressourcen (z.B. Know-how, Betriebsmittel, Kapital, Personal etc.) zum gegenseitigen Nutzen in einen gemeinsamen Organisationszusammenhang einstellen und vorhandene Projektrisiken entsprechend der Risikomanagementkompetenz der Projektpartner optimal verteilen. Ein Business Improvement District (BID) ist ein typisches Beispiel einer Öffentlich-Privaten Partnerschaft (PPP).
    Ähnlich wie bei den privaten Gesellschaften, die über umfangreichen Grundbesitz verfügen, ist auch in der Liegenschaftsverwaltung der Gebietskörperschaften zunehmend ein "Immobilienbewusstsein" eingekehrt, das sporadisch bereits zu einem Public Real Estate Management (PREM) geführt hat. In Zeiten knapper Haushalte entsteht ein zunehmender Zwang zur Nutzung oder Verwertung von bisher ungenutzten öffentlichen Liegenschaften, zur Kostensenkung, sinnvollen Bewirtschaftung und auch zur Optimierung der Ertragspotentiale. Die Problemfelder mit denen es PREM zu tun bekommt, liegen im Bereich der fehlenden Organisation zur Erfassung von Bewirtschaftungskosten, einer dezentralen Verwaltungsstruktur mit fehlender Datengrundlage und der Schwierigkeit, langfristig (über die kommenden Haushaltjahre hinaus) zu planen.

    Ähnlich wie beim Corporate Real Estate Management setzt PREM an bei einer Bestandaufnahme der vorhandenen Liegenschaften, wobei eine Analyse der Arbeitsplatzstruktur und der Arbeitsabläufe in diesen Gebäuden mit einbezogen wird. Daraus wird ein Optimierungskonzept entwickelt, wobei zwischen notwendigen und nicht notwendigen Liegenschaften unterschieden wird. Im Gefolge der Umsetzung des Konzepts kommt es zu einer Flächenoptimierung unter Berücksichtigung der Betriebsabläufe und der Verwertung nicht notwendiger Liegenschaften.
    Public Relations (PR) bezeichnet die Öffentlichkeitsarbeit von Unternehmen. Sie hat zum Ziel, relevante Interessens-, Bezugs- oder Anspruchsgruppen (auch Zielgruppen genannt) über das Unternehmen und seine Dienstleistungen zu informieren, Bekanntheit aufzubauen, Vertrauen zu schaffen, Präferenzen zu erzeugen und ein positives Image zu erlangen. Dies wird über unterschiedliche PR-Maßnahmen und PR-Instrumente erreicht.

    Der Einsatz von Öffentlichkeitsarbeit ist für alle Branchen der Immobilienwirt­schaft sinnvoll und realisierbar. Sie wird bislang überwiegend von Wohnungs­unter­nehmen, Maklern, Software- und Beratungshäusern betrieben.

    Die Öffentlichkeitsarbeit gilt in der Kommunikationswissenschaft als strategisches Managementinstrument, das Unternehmen bei der Realisierung ihrer ange­strebten Unternehmensziele unterstützt.
    Hinter dem Begriff der Public-Private-Partnership verbergen sich Formen der Zusammenarbeit zwischen einer Gebietskörperschaft (z.B. einer Gemeinde) und privaten Unternehmen und Freiberuflern bei der Bewältigung von Aufgaben, die in öffentlichem Interesse liegen. Es kann sich um Entwicklungsmaßnahmen (Autobahnbau, Bau von Flughäfen, Kraftwerken, Kultureinrichtungen oder Maßnahmen der Sanierung und Revitalisierung öffentlicher Gebäude der unterschiedlichsten Zwecksetzung handeln.

    Im Bereich der Bauwirtschaft haben sich verschiedene PPP-Modelle entwickelt. Hierzu zählen Finanzierungsmodelle (Immobilienleasing, Mietkauf) und vor allem Organisationsmodelle, insbesondere Betreibermodelle und Kooperationsmodelle. Public-Private-Partnership-Gesellschaften sind der strategische Anker von Kooperationsmodellen. Sie zeichnen sich dadurch aus, dass die Gebietskörperschaft daran mehrheitlich gegenüber dem privaten PPP-Konsortium vertreten ist.

    Der letztlich bestimmende Einfluss der Gebietskörperschaft kann auch durch Stimmrechtsregelungen erreicht werden. Die auch als Besitzergesellschaft oder Projektgesellschaft bezeichnete PPP-Gesellschaft, die die Planung, Auftragsvergabe, Errichtung und Finanzierung des Projektes übernimmt, schließt für die Zeit nach der Fertigstellung mit einer Betreibergesellschaft einen Betriebsführungs- und Pachtvertrag. Die Betreibergesellschaft deckt aus den von ihr vereinnahmten Nutzungsentgelten ihre Kosten und zahlt daraus die Pacht an die Besitzergesellschaft.

    Der Vorteil der PPP-Gesellschaft für die Gebietskörperschaft gegenüber einem reinen Betreibermodell (ohne Besitzergesellschaft) besteht darin, dass sie durch ihre Beteiligung an der Gesellschaft einen unmittelbaren Gestaltungs- und Kontrolleinfluss geltend machen kann. Beim Betreibermodell sorgt hierfür ein externes eigens installiertes Aufsichtsgremium.
    Punktfundamente stellen wie Streifenfundamente eine preisgünstigere Alternative zu einer Bodenplatte dar. Bei ihnen wird die Last des Bauwerks über einzelne Fundamentpunkte in den Boden abgeleitet. Punktfundamente sind nur für relativ leichte Bauwerke und bei Böden mit gleichmäßiger Tragfähigkeit und Bodenbeschaffenheit geeignet. Bei einem ungleichmäßig tragfähigen Boden besteht die Gefahr einer ungleichmäßigen Setzung oder gar eines Einsinkens des Bauwerks. Verwendet wird diese Art der Gründung z. B. für Zäune, Pavillions, Gartenhäuser und kleinere Ferienhäuser.

    Für ein Punktfundament werden unter den künftigen tragenden Teilen des Bauwerks Löcher gegraben, in diese werden Rohre oder Bretterverschalungen eingebracht, die dann mit Beton ausgegossen werden. Teilweise werden für kleinere Bauten oder Zäune auch Einschlaghülsen verwendet. Diese werden mit einem Vorschlaghammer in den Boden getrieben; die Holzständer etwa eines Gartenhauses können dann direkt in die Hülsen hineingeschoben und verschraubt werden. Diese Methode ist jedoch nur bei kleinen Holzbauwerken in Ständerbauweise möglich. Die Einschlaghülsen können für größere Standfestigkeit einbetoniert werden. Welche Art des Punktfundaments sich für ein Bauwerk eignet, hängt von Art und Gewicht des Bauwerks, der Festigkeit des Bodengrundes und weiteren Faktoren wie etwa der Windlast ab.

    Die Fundamentpunkte sollten in unseren Breiten aus Frostschutzgründen mindestens 80 cm tief ins Erdreich reichen. Wie weit die einzelnen Fundamentpunkte auseinander liegen, hängt von der Stärke der Fundamentbalken des geplanten Bauwerks ab. Je stärker diese sind, desto mehr Lasten nehmen sie auf und desto weiter können die Punktfundamente von einander entfernt liegen. Je größer und schwerer das geplante Bauwerk ist, desto größer muss auch der Durchmesser der einzelnen Fundamentpunkte sein. Als Bewehrung werden insbesondere bei schwereren Bauwerken geflochtene Eisenkörbe verwendet. Im Sommer sollte die Betonoberfläche feucht gehalten werden, um einem allzu schnellen Austrocknen und einer dadurch bedingten Rissbildung vorzubeugen. Voll belastet werden sollten die fertigen Punktfundamente erst nach einer Aushärtungszeit von zwei bis drei Wochen.
    Beim Marketing kann man grundsätzlich zwischen Push- und Pull-Strategien unterscheiden. Bei Push-Strategien wird ein Produkt, etwa eine Eigentumswohnungsanlage, errichtet bzw. eine bestimmte Facility Dienstleistung kreiert und anschließend wird mit mehr oder weniger intensiven Marketing-Bemühungen versucht, die einzelnen Wohneinheiten abzusetzen, also in den Markt zu "pushen".

    Bei Pull-Strategien wird genau der umgekehrte Ansatz gewählt; es findet eine umfassende Analyse der Kundenbedürfnisse statt. Hierauf aufbauend werden entsprechende Produkte und Dienstleistungen entwickelt. Dies ist etwa bei Bauträgern denkbar, die Grundstücke erwerben und diese dann entsprechend den Wünschen ihrer Kunden maßgeschneidert bebauen.
    Abkürzung für: Personalvertretungsgesetz
    Abkürzung für: Positive Vertragsverletzung
    Abkürzung für: Podesttoilette
    Pyrethroide sind von einem in der Natur, vor allem in Chrysanthemen vorkommenden natürlichen Insektizid (Pyrethrin) abgeleitet und werden im großen Umfang chemisch hergestellt.

    Die synthetischen Pyrethroide (z. B. Permethrin, Deltamethrin, Cyfluthrin) sind wirksamer und langlebiger als das natürliche Pyrethrin. Typisch für Pyrethroide ist ihre rasche Wirksamkeit (Knock-Down-Effekt) auch bei niedriger Dosierung sowie die geringe Giftigkeit für Warmblüter. Es besteht die Tendenz zur Bioakkumulation bei chronischer Exposition unter Laborbedingungen.

    Im Innenraum werden Pyrethroide zur Bekämpfung von Küchenschaben und Insekten in Holzschutzmitteln sowie zur Imprägnierung von Naturfaser-Teppichen (Wollteppiche, Eulanisierung) eingesetzt.

    Bei Vergiftungen (oral) werden Übelkeit, Erbrechen, Durchfälle, Bewusstseinsstörungen und Krämpfe beobachtet. Nach direktem Hautkontakt treten lokale Parästhesien (Brennen, Jucken, Kribbeln) auf. Bei empfindlichen Personen werden Reizerscheinungen der Schleimhäute der Atemwege, der Augen, Missempfindungen und Taubheitsgefühle der Haut und eventuell Benommenheit und Kopfschmerzen beobachtet. Diese Erscheinungen sind reversibel und klingen meist kurze Zeit nach Beendigung des Kontaktes ab. Kinder sind aufgrund ihrer empfindlicheren Haut stärker als Erwachsene gefährdet.

    Es ist noch nicht endgültig geklärt, ob auch länger anhaltende Befindlichkeitsstörungen und neurologische Beeinträchtigungen nach Anwendung von Pyrethroiden in Innenräumen oder bei Vorhandensein von entsprechend behandelten Wohnraumtextilien mit diesem Insektizid in Zusammenhang stehen.

    Das Bundesgesundheitsamt (BGA-Pressedienst 1993) wies darauf hin, dass Schädlingsbekämpfungsmittel, wie alle Biozide, grundsätzlich gefährlich sind und sich der Anwender vergegenwärtigen sollte, dass diese Mittel lebende Organismen effektiv abtöten sollen, wenig tierartspezifisch wirken und somit auch für den Menschen selber gefährlich werden können.

    Insbesondere wird auch von einer kontinuierlichen Abgabe von langlebigen Pyrethroiden in die Innenraumluft über Elektroverdampfer abgeraten. Hierdurch setzen sich die Benutzer dieser Räume über einen längeren Zeitraum einer ständigen Belastung aus, die gesundheitliche Folgen nach sich ziehen kann. Außerdem wird – wie bei jeder unsachgemäßen Anwendung – die Bildung von Resistenzen begünstigt.

    Teppiche sowie Auslegware aus Wolle, welche mit Pyrethroiden oder anderen Schädlingsbekämpfungsmitteln gegen Mottenfraß und andere Wollschädlinge ausgerüstet sind, sollten entsprechend gekennzeichnet werden, damit der Verbraucher künftig die Möglichkeit hat, in Kenntnis der Vor- und Nachteile selbst zu entscheiden, auf welche Weise er seine Wohnung mit Teppichen oder Auslegware ausstatten will.
    Hierbei ist auch zu beachten, dass durch eine vorbeugende Behandlung mit Pyrethroiden einem möglichen Befall mit schädlichen Insekten sowie Mikroorganismen vorgebeugt wird, und dass damit auch Allergien gegen diese Organismen vermieden werden.
    Abkürzung für: Qualitätsgemeinschaft Deutscher Fertigbau
    Abkürzung für: Quadratkilometer
    Abkürzung für: Quadratmeter
    Das Quadermauerwerk besteht aus allseitig bearbeiteten, quaderförmigen Steinen. Dabei kann es sich um künstliche Steine, zum Beispiel Ziegel oder Klinker, aber auch um entsprechend behauene Natursteine handeln. Lager- und Stoßfugen erstrecken sich über die gesamte Mauertiefe. Die Höhen der einander abwechselnden Läufer- und Binderschichten können von Schicht zu Schicht variieren, sind jedoch innerhalb einer Schicht über die gesamte Länge der Mauer gleich.
    Eine Quadriga ist in der ursprünglichen Bedeutung ein Viergespann, also ein Streitwagen mit einer Achse und vier Zugpferden.

    Bekannt ist sie aus den Wagenrennen des römischen Reiches, Streitwagen in dieser Form wurden jedoch bereits früher verwendet und auch in religiös-kulturellem Zusammenhang thematisiert. So findet im babylonischen Schöpfungsmythos um circa 600 v. Chr. eine Quadriga als Streitwagen des Gottes Marduk Erwähnung. In künstlerischen Darstellungen treten auch der Gott Apollon oder die Siegesgöttin Victoria als Wagenlenker auf.

    Die Quadriga dient gelegentlich zur Verzierung herausragender Gebäude – so etwa die einzige aus dem Altertum stammende Quadriga auf dem Markusdom in Venedig, die von Panthern gezogene Quadriga auf der Semperoper in Dresden, die größte europäische Quadriga auf dem Braunschweiger Schloss oder das von Löwen gezogene und von Bavaria gelenkte Exemplar auf dem Siegestor in München. Weitere Standbilder dieser Art gibt es auf dem Arc de Triomphe du Carrousel in Paris und auf dem Wellington Arch in London. Die bekannteste deutsche Quadriga ist die auf dem Brandenburger Tor in Berlin (erbaut 1788 bis 1791).

    Der Begriff Quadriga wird gerne für Firmenbezeichnungen oder Namen von Organisationen verwendet – so etwa bei der Quadriga Hochschule Berlin GmbH, einer Institution, welche unter anderem Lehrgänge und Weiterbildungsangebote für Führungskräfte anbietet. In Hamburg existiert eine gemeinnützige Quadriga GmbH, die als Non-Profit Unternehmen Kompetenzen in der Arbeitsmarkt,- Stadtentwicklungs-, Jugend-, Kultur- und Sozialpolitik bündeln will und sich insbesondere im Bereich der Stadtteilentwicklung in den Stadtteilen Jenfeld und Hohenhorst engagiert.
    Quadruple Play oder Quad Play bezeichnet eine Variante des Breitbandkabel-Anschlusses. Dabei werden Fernsehen, Internet- und Festnetz-Telefonanschluss von einem einzigen Anbieter und über ein einziges Kabel angeboten. Diesem meist als Triple Play bezeichneten Leistungspaket wird dann noch ein Mobilfunkangebot – oft mit einer Flatrate – hinzugefügt.

    Positiv ist, dass hier nun alle Dienstleistungen der Kommunikation aus einer Hand bezogen werden können. Der Kunde bekommt nur noch eine Rechnung und hat nur noch einen Ansprechpartner bei Problemen. Trotzdem wird Quadruple Play von den Kunden in Deutschland bisher zurückhaltend angenommen. Oft bringen die Angebote in Punkto Preis/Leistung keine echten Verbesserungen. Im Gegensatz zum Triple Play findet beim Quadruple Play auch keine technische Vereinfachung statt; hier handelt es sich lediglich um ein Marketingkonzept. Für den Anbieter ist dessen Umsetzung mit der Schwierigkeit verbunden, dass eine Kooperation mit anderen Unternehmen oder Tochterunternehmen innerhalb eines Konzerns erforderlich wird – etwa zwischen einem Pay-TV- und einem Mobilfunk-Anbieter. Diese Zusammenarbeit verursacht Kosten und muss zunächst effektiv organisiert werden.
    Nach dem Gesetz über Unterlassungsklagen bei Verbraucherrechts und anderen Verstößen (UKlaG) handelt es sich bei qualifizierten Einrichtungen um Institutionen, die ein Verbandsklagerecht haben. Dies ermöglicht ihnen Unterlassungs- und Widerrufsansprüche auf dem Gerichtswege gegen Personen durchzusetzen, die in Allgemeinen Geschäftsbedingungen Bestimmungen verwenden oder für den rechtsgeschäftlichen Verkehr empfehlen, die nach den §§ 307 bis 309 des Bürgerlichen Gesetzbuchs unwirksam sind. Das Verbandsklagerecht bezieht sich nach § 8 UWG auch auf Wettbewerbsverstöße. Die Unterlassungsansprüche können sich zudem auf alle anderen verbraucherschutzgesetz-widrige Praktiken beziehen, die in §2 UKlaG aufgeführt sind.

    Qualifizierte Einrichtungen müssen in einer Liste eingetragen sein, die jährlich einmal mit dem Stand zum 1. Januar der Kommission der Europäischen Gemeinschaften zuzuleiten ist. Die Eintragung erfolgt durch das Bundesamt für Justiz in Bonn. Bei den qualifizierten Einrichtungen muss es sich um rechtsfähige Verbände handeln, die Verbraucherinteressen vertreten, Verbraucher beraten und über mindestens 75 Mitglieder verfügen.

    Die Liste qualifizierter Einrichtungen ist aus dem Internet abrufbar: www.bundesjustizamt.de. Aktuell zählen hierzu die deutschen Verbraucherzentralen, der Deutsche Mieterbund und die meisten Mietervereine, aber z.B. auch der ADAC.

    Verbandsklagebefugnis haben neben qualifizierten Einrichtungen auch rechtsfähige Verbände zur Förderung gewerblicher oder selbständiger beruflicher Interessen, die nach ihrer personellen, sachlichen und finanziellen Ausstattung imstande sind, diese Aufgaben zu erfüllen. Im Immobilienbereich zählen hierzu der Immobilienverband Deutschland (IVD), die Verwalterverbände, der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. und der Bundesverband freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen e.V. Ferner sind alle Industrie- und Handelskammern sowie Handwerkskammern klagebefugt.
    Der normale Makleralleinauftrag ist in der Praxis oft nicht viel mehr "wert" als der einfache Maklervertrag. Der wesentliche Unterschied besteht darin, dass der Auftraggeber während der Vertragsdauer keine anderen Makler einschalten darf. Dafür ist der Makler verpflichtet, Tätigkeit zu entfalten, was mit einem erhöhten Kostenaufwand verbunden ist.

    Auf der anderen Seite bleibt der Auftraggeber berechtigt, den Hauptvertrag mit selbst gefundenen Interessenten abzuschließen. Dazu darf er selbst Interessenten suchen und sein Objekt in den Medien anbieten. Mancher Makler findet daher in der Zeitung neben seiner eigenen Anzeige die des Auftraggebers. Die Makler haben versucht, dieses Problem mit Hilfe ihrer Allgemeinen Geschäftsbedingungen zu lösen. Der Verkäufer soll dadurch verpflichtet werden, jeden Interessenten an den beauftragten Makler zu verweisen (Verweisungsklausel) oder diesen wenigstens zu den Verhandlungen hinzuzuziehen (Hinzuziehungsklausel). Durch die erste Bestimmung soll der Makler, falls der Interessent, der nicht sein eigener Kunde sein muss, dem Verkäufer seine persönlichen Daten noch nicht genannt hat, die Nachweisleistung erbringen, wenigstens aber vermitteln. Die zweite Klausel geht davon aus, dass die Verhandlungen zwischen dem Verkäufer und dem Kaufinteressenten schon begonnen haben. Hier soll der Makler noch vermittelnd eingreifen dürfen. Beide AGB-Klauseln sind vom Bundesgerichtshof für unwirksam erklärt worden. Dies ergibt sich aus § 307 BGB: Sie weichen zum Nachteil des Kunden vom Kerngehalt des Maklerrechts ab, dem Prinzip der Abschlussfreiheit, das auch den Alleinauftrag beherrscht.

    Die einzige Möglichkeit, den Verkaufsauftraggeber fester an den Makler zu binden, bietet daher der Qualifizierte Alleinauftrag. Er kann wegen des oben Gesagten, nur als Individualvereinbarung geschlossen werden. Durch diesen Vertrag kann der Verkäufer nicht nur zur Hinzuziehung bzw. Verweisung verpflichtet werden. Ihm kann darüber hinaus untersagt werden, Eigengeschäfte vorzunehmen, d.h. ohne Einwilligung und Mitwirkung des Maklers einen Hauptvertrag abzuschließen (vgl. OLG Zweibrücken RDM-Rspr. A 101 Bl.5).

    Durch die genannten Bestimmungen wird der Kunde in der geschilderten Weise verpflichtet. Verletzt eine Vertragspartei ihre Pflichten, gibt dies dem anderen Teil einen Schadensersatzanspruch, der allerdings dem Makler nur den entstandenen Aufwand ersetzt, aber keinesfalls die Höhe der Provision erreicht. Eine Individualvereinbarung zu schließen, ist für den Makler, der Unternehmer gemäß § 14 BGB ist, äußerst schwierig. Schließt er mit einem Privatkunden ab, und das ist auch der Unternehmer, der eine Villa zum privaten Gebrauch sucht, so ist dieser Verbraucher i.S.d. § 13 BGB. Der Maklervertrag ist Verbrauchervertrag gemäß § 310 Abs.3 BGB. Danach finden die Kontrollbestimmungen der §§ 307 bis 309 BGB auf vorformulierte Bestimmungen auch dann Anwendung, wenn diese nur zur einmaligen Verwendung bestimmt sind und wenn der Verbraucher wegen der Vorformulierung ihren Inhalt nicht beeinflussen konnte. Es ergibt sich hier also dasselbe Problem wie bei der Umgestaltung einer AGB-Klausel in eine Individualvereinbarung durch Aushandeln. Durch die Formel "Aushandeln ist mehr als Verhandeln", hat der BGH klar gemacht, dass die einfache Zustimmung des Kunden zu der betroffenen Bestimmung nicht genügt. Es ist eine für den objektiven Beobachter überzeugende Begründung erforderlich, warum der Kunde mit der an sich unwirksamen Bestimmung einverstanden sein soll. Ein Anhaltspunkt hierfür sind Vorteile, die der Makler als der Verwender zugestanden hat. Sind diese Vorteile zu geringfügig, werden sie von der Rechtsprechung nicht anerkannt. Beispiel: Eine AGB-Klausel verpflichtet den Verkäufer zur Zahlung von Provision auch für den Fall, dass er von seiner Kaufabsicht Abstand nimmt. Diese Klausel ist wegen Verletzung des Prinzips der Abschlussfreiheit und des Erfolgsprinzips unwirksam. Durch Veränderung dieser Klausel dahingehend, dass der Makler auf die Mehrwertsteuer verzichtet, war nach Meinung des BGH eine Individualvereinbarung nicht entstanden.

    Die Entscheidung des Auftraggebers, dem Makler einen qualifizierten Alleinauftrag zu erteilen, wird umso eher dann zu erwarten sein, wenn wegen der vorhersehbaren Schwierigkeit der Veräußerung der Verkäufer zu der Einsicht gelangt, dass er selbst diesen Verkauf nicht bewerkstelligen kann und daher einen Makler damit beauftragt und ihm bewusst die alleinigen Verhandlungen überlässt. Diese Voraussetzungen sollten in einem schriftlichen Vertrag detailliert niedergelegt werden. Wird eine Laufzeit von mehr als einem Jahr vereinbart, spricht man vom "Vertrauensmakler".
    Die Wohnungseigentümer entscheiden über Angelegenheiten der Ver­wal­tung des ge­mein­schaft­li­chen Ei­gen­tums in der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer-Ver­samm­lung durch Be­schluss. In An­ge­le­gen­hei­ten der or­dnungs­ge­mä­ßen Ver­wal­tung und des ord­nungs­ge­mä­ßen Ge­brauchs reicht dazu die ein­fa­che Mehr­heit der in der bes­chluss­fä­hi­gen Ver­samm­lung an­we­sen­den und ver­tre­tenen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer. Et­was an­de­res gilt dann, wenn nach dem Ge­setz oder nach einer Ver­ein­ba­rung an­de­re Mehr­hei­ten er­for­der­lich sind.

    So ist beispielsweise gemäß § 16 Abs. 4 WEG für eine von § 16 Abs. 2 WEG ab­wei­chen­de Kos­ten­ver­tei­lung bei In­stand­hal­tungs- und In­stand­set­zungs­maß­nah­men sowie bei bau­li­chen Ver­än­de­run­gen und Mo­der­ni­sie­rungs­maß­nah­men eine quali­fi­zier­te Mehr­heit, und zwar eine dop­pelt qua­li­fi­zier­te Mehr­heit er­for­der­lich. Das be­deu­tet, dass in diesem Fall eine Drei­vier­tel-Mehr­heit nach Köp­fen er­for­der­lich ist, die zu­sätz­lich mehr als die Hälf­te der Mit­eigen­tums­an­tei­le ver­tre­ten.

    Ebenso kann durch Vereinbarung geregelt werden, dass bauliche Veränderungen grund­sätz­lich mit einer Zwei­drit­tel-Mehr­heit be­schlos­sen werden können.
    Qualitätsmanagement bezeichnet die Gesamtheit von Merkmalen bezüglich ihrer Eignung, um festgelegte und vorausgesetzte Erfordernisse eines Unternehmens zu erfüllen: die Forderung des Kunden (Kundenzufriedenheit) und interne Anforderungen. Dies kann nur erfolgen, wenn den Mitarbeitern bewusst ist, dass sämtliche Bemühungen darauf ausgerichtet werden müssen, eine Übereinstimmung mit den Kundenerwartungen und des Produktes zu erzielen, damit Produkte entstehen können, welche die Käufer / Kunden zufrieden stellen.
    Als Quorum wird eine bestimmte Mehrheit von Personen (Mitgliedern) bezeichnet, die erforderlich ist, damit ein Gremium beschlussfähig ist. So ist gemäß § 25 Abs. 3 WEG eine Wohnungseigentümerver-sammlung nur dann beschlussfähig, wenn die erschienenen und vertretenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile, berechnet nach der im Grundbuch eingetragenen Größe dieser Anteile, repräsentieren, also das so genannte Quorum erreicht ist.

    Durch Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG kann jedoch von diesem gesetzlichen Quorum abgewichen werden. So kann bereits in der Gemeinschaftsordnung geregelt werden, dass die Versammlung mit der Zahl der erschienenen oder durch Vollmacht vertretenen Wohnungseigentümer beschlussfähig ist, und zwar unabhängig von der Höhe der vertretenen Miteigentumsanteile.

    Ebenso kann durch Vereinbarung geregelt werden, dass bauliche Veränderungen grundsätzlich mit einer Zweidrittel- oder auch einer Dreiviertel-Mehrheit aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer beschlossen werden können.

    Ein doppeltes Quorum ist im Übrigen dann erforderlich, wenn über eine abweichende Kostenverteilung bei Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen bzw. Modernisierungsmaßnahmen beschlossen werden soll.

    So ist gemäß § 16 Abs. 4 WEG bzw. § 22 Abs. 2 WEG eine Mehrheit von Dreiviertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer und mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile erforderlich, um die Kostenverteilung abweichend von § 16 Abs. 2 WEG (Verteilung nach Miteigentumsanteilen) zu regeln. Man spricht in diesen Fällen auch von einer doppelt qualifizierten Mehrheit.

    Wird das Quorum nicht erreicht, der Beschluss aber dennoch vom Verwalter als angenommen verkündet, ist dieser Beschluss nicht nichtig, sondern nur anfechtbar. Unterbleibt die Anfechtung, wird der Beschluss wirksam (BGH, 10.6.2011, V ZR 2/10; LG München I, 13.1.2014, 1 S 1817/13 WEG).
    Der einzelne Wohnungseigentümer haftet gemäß §10 Abs. 8 Satz 1 WEG einem Gläubiger gegenüber in Höhe seines Miteigentumsanteils für Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft, die während seiner Zugehörigkeit zur Gemeinschaft entstanden oder während dieses Zeitraums fällig geworden sind. Diese nur anteilmäßige Haftung wird als quotale Außenhaftung bezeichnet. Sie greift aber nicht, wenn nach Landesrecht eine Gesamtschuld der Wohnungseigentümer als Miteigentümer des Grundstücks gesetzlich vorgesehen ist (BGH, Urteil vom 18.6.2009, VII ZR 196/08; Urteil vom 14.2.2014, V ZR 100/13).

    Wird danach ein Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner von einem Gläubiger, also bei einer öffentlich-rechtlichen Abgabenschuld auch von einer Kommune, in Anspruch genommen, haftet er in einem solchen Fall in voller Höhe für die Abgabenforderung.

    Da es sich aber bei einer nach Landesrecht zu tragenden Abgabenschuld um eine gemeinschaftsbezogene Verpflichtung und insoweit gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG um eine Wahrnehmungsverpflichtung der Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband handelt, steht dem Wohnungseigentümer, der von dem Gläubiger als Gesamtschuldner in Anspruch genommen wird, ein Erstattungsanspruch gegen die Gemeinschaft zu, wenn er diese Forderung aus eigenen Mitteln erfüllt hat (BGH, Urteil vom 14.2.2014, V ZR 100/13).
    Abkürzung für: Rendite
    R ist eine weit verbreitete Programmiersprache für statistische Berechnungen und wird u. a. in der Wissenschaft verwendet und in geschäftskritische Anwendungen eingesetzt. R ist als freie Software unter den Bedingungen der „Free Software Foundation's GNU General Public License“ kostenlos erhältlich und darf frei verwendet werden. Das Programm läuft auf vielen UNIX-Plattformen (z.B. Linux), Windows und MacOS.

    Von einfachen Mittelwertberechnung über Regressionsanalysen bis zu umfangreichen Monte-Carlo-Simulationen mit mehreren tausend Zufallszahlen können damit alle statistischen Berechnungen in der Verkehrswertermittlung durchgeführt und die Ergebnisse graphisch dargestellt werden. Die Software kann von folgender Web-Seite geladen werden: www.R-project.org.
    Abkürzung für: Rechtsanwalt
    Die Rabitzwand ist eine nach ihrem Erfinder benannte Drahtputzwand, die als besonders feuerfest galt. Auf ein an kreuzweise verlegten Rundstählen befestigtes Geflecht aus verzinktem Stahldraht wurde ein Putzmörtel aus einem Gips-Kalk-Gemisch aufgebracht. Als weitere Bestandteile dieses Putzmörtels fanden Sand, Kälber- oder Rehhaare, Werg sowie zum Teil auch Leim oder Tonerde Verwendung.
    Als Radiator wird ein Körper bezeichnet, der in der Regel aus einem wärmeleitfähigen Material besteht und so gestaltet ist, dass er eine große Oberfläche aufweist. Radiatoren dienen zur Übertragung von Wärme aus einem in ein anderes Medium. Sie werden als Heizkörper aber auch als Kühlkörper eingesetzt.

    Bei so genannten passiven Radiatoren erfolgt die Wärmeübertragung vorwiegend durch Konvektion; Beispiele dafür sind die herkömmlichen Rippenheizkörper. Für ihren Betrieb ist keine zusätzliche Energie erforderlich, zudem arbeiten sie geräuschlos.

    So genannte aktive Radiatoren verfügen über einen Ventilator, was bei gleicher Heiz- oder Kühlleistung eine kleinere Dimensionierung im Vergleich zu einem passiven Radiator ermöglicht. Nachteile sind der zusätzliche Energiebedarf sowie die Geräusch- und ggf. auch Vibrationsbelastung.
    Ein in der Natur vorkommendes radioaktives Edelgas, das Lungenkrebs verursacht. In bestimmten Gegenden Deutschlands tritt Radon in erhöhtem Maße aus dem Erdboden aus und kann durch schlecht gedämmte Fundamente und Kellerwände in Häuser und Wohnungen eintreten. Auch bestimmte Baustoffe (u.a. Basalt, Tuff, Granit) können das Gas absondern.

    Das Bundesamt für Strahlenschutz (BfS) hat eine Karte erstellt, die die Höhe der Belastung bundesweit wiedergibt. Wenig betroffen ist danach die norddeutsche Tiefebene (Ausnahme Ostseeküste); höher belastet sind Eifel, Erzgebirge, Fichtelgebirge, Schwarzwald, Bayerischer Wald. Das Radon – Handbuch – Deutschland des BfS gibt Informationen auch zu Schutzmaßnahmen.

    Je nach Strahlenbelastung der Bodenluft hat das Bundesamt für Strahlenschutz Deutschland in drei Vorsorgegebiete unterteilt, in denen unterschiedliche bauliche Maßnahmen zum Schutz vorgeschlagen werden:
    • Vorsorgegebiet I: Einziehen einer 15 cm dicken Betonplatte in Keller oder Fundament / Abdichtung von Leitungen
    • Vorsorgegebiet II: (Folien-) Abdichtung unterhalb der Bodenplatte und Abluftdränage
    • Gebiet III: Anstelle Betonplatte spezielle Fundamentplatte.
    Generell in Radongebieten empfohlen:
    • Verstärktes Lüften in Keller – und Erdgeschoss
    • Schlafzimmer in Einfamilienhäusern in oberen Stockwerken anlegen.
    Für Altbauten bietet sich die Nachrüstung mit Absauganlage / Abluftventilator an. Sicherheit über eine mögliche Belastung kann nur eine Messung durch ein privates Messbüro erbringen. Dazu muss eine Messdose über längere Zeit im Raum angebracht werden.

    Erdwärmetauscher (insbesondere offene Kieswärmetauscher) können in radonbelasteten Gebieten Radon ins Haus befördern.
    Weitere Infos: www.bfs.de

    Die KfW-Förderbank bietet im Rahmen des Programms "Wohnraum Modernisieren" auch eine Förderung für bauliche Einzelmaßnahmen an, mit deren Hilfe die Radonkonzentration in Wohnräumen verringert oder eine Radonimmission komplett unterbunden werden soll. Weitere Infos: www.kfw.de
    Die Rahmenfüllungstür ist eine Tür, deren Türblatt aus einer mehrere Felder bildenden Rahmenkonstruktion besteht, in die Holztafeln – oder auch Verglasungen – als Füllungen eingesetzt werden. Rahmenfüllungstüren sind noch heute in zahlreichen Altbauten anzutreffen. Es handelt sich um eine anspruchsvollere Bauart, die historisch vor allem in Bürgerhäusern und Repräsentationsbauten verwendet wurde, während in Bauernhäusern oft eher einfache Bretter- oder Bohlentüren anzutreffen waren.
    Die erste Voraussetzung des Provisionsanspruchs nach § 652 BGB ist der Maklervertrag. Er muss für jedes Objekt, das der Makler vermittelt oder nachweist, vorher geschlossen werden. Wer sich auf den konkludenten Abschluss des Maklervertrages beruft, muss daher die Beweise für jeden Auftrag sichern.

    Beispiel:

    Der Makler M hat dem Interessenten ein Exposé für das Objekt A übersandt. Das Exposé enthält die Provisionsforderung, die als Angebot zum Abschluss eines Maklervertrages zu werten ist. Später erwirbt der Interessent das Objekt B, das der Makler ihm telefonisch angeboten hat. Von einer telefonisch mitgeteilten Provisionsforderung des M hat der Interessent nichts gehört. Er verweigert die Zahlung der Provision. M beruft sich auf sein Exposee zum Objekt A. Daraus habe der Kunde gewusst, dass M vom Käufer Provision verlangt.

    Lösung:

    Damit dringt M vor Gericht nicht durch. Der Kunde, so die Begründung, muss nicht wissen, dass M auch für den Nachweis des Objekts B Provision verlangt. Hier kann ein Rahmenmaklervertrag mit dem Kaufinteressenten hilfreich sein. Er wird, schon aus Beweisgründen, i.d.R. schriftlich abgeschlossen. Er bezieht sich nicht auf ein konkretes Objekt. Vielmehr nennt der Auftraggeber seine Vorstellungen über die Art des Objekts, Lage, Baujahr usw. und den Preis. Der Makler nennt seine Provisionsforderung für jeden von ihm nachgewiesenen oder vermittelten Vertrag.

    Dieser Vertrag hat für beide Seiten den Vorteil der Rechtssicherheit. Der Auftraggeber ist selbstverständlich berechtigt, einen solchen Vertrag auch mit anderen Maklern abzuschließen. Andererseits wird der Kaufinteressent davor bewahrt, mit einer Vielzahl von Maklern in Kontakt zu treten, meist telefonisch, und schließlich in die Gefahr zu geraten, sich nach Erwerb eines Objekts mehreren Provisionsforderungen gegenüber zu sehen.

    Die späteren Angebote müssen dem Rahmenvertrag vor allem hinsichtlich der Objektart, der Lage und des Preises im Wesentlichen entsprechen. Wie beim Einzelnachweis schaden unwesentliche Änderungen nicht. Will der Makler andere Angebote zusenden und sich auch dafür auf den Rahmenvertrag stützen, muss dieser geändert werden. Andernfalls muss wegen eines aus diesem Rahmen fallenden Objekts ein gesonderter Maklervertrag geschlossen werden.

    Beispiel:

    Der Makler ist im Rahmenvertrag beauftragt, Baugrundstücke für Ein- und Zweifamilienhäuser nachzuweisen. Bietet er daneben auch Miethäuser an, kann er sich bei Geltendmachung seines Provisionsanspruchs auf den Rahmenvertrag nicht berufen.
    Eine Rampe ist eine schiefe Ebene zum Überbrücken von Höhenunterschieden. Der Begriff stammt aus dem Französischen rampe und bedeutet geneigte Fläche, Abhang oder Verladerampe. Rampen werden in ihrem Steigungsverhältnis und Neigungswinkel unterschieden. Während die Flachrampe (bis 6 Grad Neigung) keine besondere Behandlung bei der Rutschfestigkeit des Belages benötigt, unterstützen Trittleisten oder Flachstufen das gefahrlose Begehen der Steilrampen (bis 24 Grad Neigung).

    Wie bei der Treppe sollte bei den Stufen und Leisten einer Rampe das regelmäßige Steigungsverhältnis eingehalten werden. Wegen ihres geringen Steigungsmaß oder Neigungswinkels sind Rampen einerseits bequem zu begehen, andererseits benötigen sie mehr Platz als Treppen. Sie treten dort auf, wo Höhenunterschiede mit Rädern überwunden werden müssen (Rollstuhlfahrer, Fahrräder, Autos etc.). Zwischen Treppe und Rampen gibt es einige Mischformen, wie die Treppenrampe, die Kinderwagenrampe und Treppe mit Fahrradrampe.

    Die ungewöhnlich tiefen und stark geneigten Stufen der Treppenrampe stellen selbst eine Folge kleiner Rampen dar und ermöglichen so einen leichteren, müheloseren Aufstieg als es bei einer Treppe möglich wäre. Die Kinderwagenrampe ist eine Kombination aus einer schmalen Treppe, die beidseitig von einer steilen Rampe flankiert wird.

    Dagegen benötigt die Treppe mit Fahrradrampe nur eine flankierende Rampe zum Hochschieben oder Herunterrollen des Rades. Wegen ihres großen Platzbedarfs werden die meisten Rampen überwiegend im Außenbereich verwendet.
    Abkürzung für: Richtlinien für die Anlagen der Nebenbetriebe an den Bundesautobahnen
    Der Rang von Eintragungen in den Abteilungen II und III des Grundbuchs ist bedeutsam für die Beurteilung des Sicherheitsgrades der eingetragenen Last, Beschränkung oder des eingetragenen Grundpfandrechts. Dies spielt dann eine große Rolle, wenn der Grundstückseigentümer Verbindlichkeiten beziehungsweise Berechtigungen Dritter, die im Grundbuch abgesichert werden, im Falle der Überschuldung nicht mehr befriedigen oder gewähren kann. Kommt es dann zur Zwangsversteigerung, werden die Ansprüche nach dem Rang ihrer Absicherung befriedigt.

    Abgesehen von öffentlichen Lasten, die auch ohne Eintragung im Grundbuch privilegiert sind und vorab befriedigt werden, sind die eingetragenen Lasten, Beschränkungen und Grundpfandrechte ihrer Rangreihenfolge nach eingestuft. Je nach Gebot entscheidet der Zuschlag, welche Eintragungen noch Bestand haben und welche ihre dingliche Rechtswirkung verlieren.

    Hinsichtlich der gesetzlichen Rangfolge gelten folgende Grundregeln:

    Bei Eintragungen innerhalb einer Abteilung ist die Reihenfolge der Eintragungen für die Rangfolge maßgebend. Bei Eintragungen in zwei verschiedenen Abteilungen ist das Datum der Eintragung im Hauptbuch zur Bestimmung der Rangfolge maßgeblich. Am selben Tag eingetragene Rechte haben Gleichrang.

    Rangänderungen:

    Vertraglich kann die Rangreihenfolge zwischen den am Grundstück Berechtigten durch Vereinbarung geändert werden. Sind Grundpfandrechte davon betroffen, ist die Zustimmung des Grundstückseigentümers hierfür erforderlich.

    Rangänderungen sind in manchen Fällen die Voraussetzung für Neueintragungen. So muss beispielsweise ein Erbbaurecht stets an erster Rangstelle eingetragen werden. Ist das Grundstück an erster Rangstelle mit einem Vorkaufsrecht belastet, muss der Vorkaufsberechtigte mit seinem Vorkaufsrecht im Rang zurücktreten. Weigert er sich, ist eine Begründung des Erbbaurechts ausgeschlossen. In vielen Fällen ist die Einräumung der ersten Rangstelle eines Grundpfandrechts Vorbedingung für die Beleihung.

    Vorrangige Rechte müssen dann zurücktreten, wenn die Beleihung nicht scheitern soll. Dies gilt vor allem bei wertmäßig bedeutsamen Rechten wie einer Reallast oder einem Nießbrauchsrecht. Nachrangig abgesicherte Gläubiger lassen für den Fall der Befriedigung der vorrangig abgesicherten Forderungen in der Regel eine Löschungsvormerkung eintragen. Ihr liegt die Verpflichtung des Eigentümers zugrunde, in solchen Fällen das vorrangige Grundpfandrecht löschen zu lassen.

    Rangvorbehalt:

    Der Rangvorbehalt ermöglicht dem Eigentümer eines Grundstücks, bei Begründung eines Rechtes an seinem Grundstück durch einen Dritten eine vorausgehende Rangstelle für sich offen zu halten. Der Rangvorbehalt wird im Grundbuch eingetragen. Der Eigentümer kann dies dazu nutzen, später vorrangige dinglich absicherbare Rechte an rangbesserer oder ranggleicher Stelle eintragen zu lassen. Durch den Rangvorbehalt wird das Prinzip, wonach sich die Rangstelle nach der zeitlichen Reihenfolge der Eintragungen bestimmt, außer Kraft gesetzt. Das bedeutet für den Eigentümer ein Stück Eigentumsvorbehalt.

    Der Rangvorbehalt ist weder abtretbar noch pfändbar. Für den Inhaber des nachrangigen Rechtes bedeutet der Rangvorbehalt eine inhaltliche Beschränkung.
    Mit einer Rangbescheinigung (auch: Notarbescheinigung, Rangattest) bescheinigt bei einer Immobilienfinanzierung der Notar gegenüber dem Kreditinstitut, dass der Eintragung des als Kreditsicherheit dienenden Grundpfandrechts (zum Beispiel einer Grundschuld oder Hypothek) im Grundbuch an der gewünschten Rangstelle nichts entgegensteht. Für das Geldinstitut als Kreditgeber steht mit Erteilung der Rangbescheinigung durch den Notar fest, dass es bei Zahlungsunfähigkeit des Darlehensnehmers die Sicherheit in Anspruch nehmen und auf das Grundstück zugreifen kann.

    Hintergrund ist, dass der Kreditgeber den Darlehensbetrag erst auszahlt, wenn das Grundpfandrecht als Sicherheit im Grundbuch eingetragen ist. Dies kann aber – bei Überlastung des Grundbuchamtes – schon einmal einige Wochen dauern. Die Erstellung einer Rangbescheinigung durch den Notar dauert nur wenige Tage. Der Notar muss dazu unter anderem die Grundbucheinträge durchsehen und sich vergewissern, ob beim Grundbuchamt weitere Eintragungsanträge vorliegen. In der Regel ermöglicht die Vorlage einer Rangbescheinigung die Auszahlung des Darlehensbetrages vor Eintragung der Grundschuld.

    Für die Rangbescheinigung fallen zusätzliche Notargebühren an. Für den Notar besteht ein erhebliches Haftungsrisiko gegenüber dem Geldinstitut, wenn er eine fehlerhafte Rangbescheinigung ausstellt (siehe auch Bundesgerichtshof, Urteil vom 26.4.2001, Az. IX ZR 453/99).
    Raseneisenstein ist eine verfestigte Mischung aus Sand, Tonerde und Eisenoxid in je nach Fundort unterschiedlicher Konzentration. Andere Bezeichnungen sind Sumpfeisenstein, Rasenerz oder Raseneisenerz, Brauneisenstein oder auch „Klump“.

    Die Bezeichnung Raseneisenstein hat ihren Ursprung darin, dass dieses Material dicht unter den Grassoden von Wiesenflächen und Grasland gefunden werden kann. Zur Entstehung kam es insbesondere in breiten Flussauen sowie in sumpfigen Niederungsgebieten und besonders ausgeprägt während der letzten Eiszeit.

    Wenn fein- bis mittelkörniger Sand von eisenhaltigem Grundwasser durchströmt wird und in Oberflächennähe in Kontakt mit Sauerstoff kommt, wird das Eisen ausgefällt. Nach längerer Zeit entsteht durch einen Kristallisationsprozess Brauneisen.

    Die Farbe von Raseneisenstein ist meist braun, bei hohem Mangangehalt auch schwarz. Verwittert er, kann er sich rostbraun oder gelblich verfärben. Die Härte des Materials ist sehr unterschiedlich und hängt von der Konzentration der unterschiedlichen Bestandteile ab.

    Raseneisenstein wurde schon früh zur Gewinnung von schmiedbarem Eisen verwendet. Festere Formen dienten jedoch bald auch als Baumaterial. Sie waren leichter zu bearbeiten als zum Beispiel Feldsteine aus Granit.

    Verwitterungsempfindlich ist insbesondere Raseneisenstein mit geringem Erzgehalt. Eisenreiches Material dagegen ist hart und infolge der vorhandenen Poren auch wärmedämmend. Es wurde in Mitteleuropa für den Bau von Wohngebäuden, Kirchen und auch Stadtmauern verwendet.

    In Deutschland gibt es größere Vorkommen zum Beispiel in Schleswig-Holstein und Mecklenburg-Vorpommern. Beispiel für Bauwerke aus diesem Material sind die Stadtmauer von Dahme in Brandenburg (die „Eiserne Mauer“), die Stadtmauer von Ludwigslust in Mecklenburg-Vorpommern, der Kirchturm in Winsen an der Aller. Gebäude aus diesem Material stehen oft unter Denkmalschutz.

    Heutzutage kommt es bei Raseneisensteinen oft zu Schäden durch Umweltverschmutzung, genauer durch die Belastung der Luft mit Schwefeldioxid. Das Material wird spröde, die äußeren Schichten bröckeln ab oder bilden Schuppen. Es gibt chemische Verfahren, mit denen Raseneisenstein verfestigt werden kann.
    Die Rasterfassade zeichnet sich durch einheitliche, symmetrische Elemente aus, die über die gesamte Fassade wiederholt werden. Dies können z.B. Fenster gleicher Breite mit gleichen Zwischenräumen sein, auch Wandelemente, die sich in immer gleicher Weise mit Fenstern abwechseln. Besonders verbreitet ist die Rasterfassade bei Hochhäusern und Gewerbeimmobilien. Sie wurde besonders bei den Neubauten nach dem Zweiten Weltkrieg verwendet, ist aber auch heute noch weithin üblich.

    Kritisiert werden Rasterfassaden wegen ihrer Uniformität, meist in Verbindung mit einer einheitlichen „Kastenform“ der entsprechenden Gebäude und der entsprechend eintönigen Gestaltung des Stadtbildes. Grund für die Verwendung von Rasterfassaden ist oft, dass die jeweiligen Gebäude sich für ein möglichst breites Spektrum an Nutzungsmöglichkeiten eignen sollen. Dem dienen zum Beispiel eine einheitliche Fensterbreite und eine übersichtliche oder sogar veränderliche Aufteilung der Innenräume.

    Teilweise werden in eine Rasterfassade jedoch auch Stilelemente eingefügt, die die Einförmigkeit der Fassade auflockern – so befinden sich an der Rasterfassade des 1953 errichteten Dresdner Studentenwohnheims „Güntzpalast“ elf Reliefs von Reinhold Langner zu Dresdens Stadtgeschichte.
    Der Wohnungsmarkt kennt eine Reihe von Erscheinungen, die die sich auf die Entwicklung der Einkommens-/Mietenrelation beziehen. Hierzu zählt der Ratcheteffekt. Früher stand im Zentrum der Betrachtung die Starrheit des sogenannten Notbedarfs. Zu diesem Notbedarf zählt das "Dach über dem Kopf". Für die Befriedigung dieses Notbedarfs sind Haushalte mit geringem Einkommen bereit, einen sehr hohen Anteil hiervon zu Lasten anderer Konsummöglichkeiten auszugeben (Schwabe'sches Gesetz). Lütge hat dies modifiziert, in dem er die soziale Statuskomponete berücksichtigte (Gesetz des sozialbedingten Wohnungsaufwandes).

    Der Ratchet- oder Einklinkeffekt beschreibt ein Phänomen, das sich aus der Veränderung der Konsumstruktur der Haushalte bei steigendem Einkommen ergibt. Unter dem Einfluss des Sozialprestiges leisten sich Haushalte mit steigendem Einkommen einen zunehmend höherwertigen Wohnkonsum und legen sich damit auf ein hohes Wohnkonsumniveau langfristig fest.

    Sie "klinken" die Entwicklung ihres Konsumniveaus an ihre positive Einkommensentwicklung an. Nach James S. Duesenberry, der dieses Verhalten analysiert hat, wird das hohe Konsumniveau aber bei sinkendem Einkommen beibehalten. Die Entscheidung zum hohen Wohnkonsum ist in vielen Fällen sogar irreversibel. Dies führt zunächst dazu, dass sich die Sparquote der betroffenen Haushalte vermindert. Bei weiterem Sinken des Einkommens können die aufgenommenen Kredite nicht mehr bedient werden. Ein rechtzeitiges Ausklinken, das wiederum mit Kosten verbunden ist, unterbleibt, so dass am Ende die Zwangsversteigerung steht. Um diesem Effekt entgegenzuwirken, sollte im Zusammenhang mit der Finanzierungsberatung von Immobilieninteressenten deren individuelle Einkommensentwicklung genau analysiert werden.

    Die daraus entstehenden Risiken sollten zusätzlich abgesichert werden. Ziel sollte es stets sein, dass zum voraussichtlichen Zeitpunkt einer Einkommensschrumpfung (beispielsweise beim Übergang ins Rentnerdasein) die Schulden getilgt sind.
    Rating ist eine Methode, mit welcher die Qualität, Performance bzw. der Stellenwert eines Produktes, einer Dienstleistung, einer Person oder eines Unternehmens im Vergleich zu anderen Produkten, Dienstleistungen oder Unternehmen zu bestimmten Benchmarks bewertet (benotet) wird. Der Begriff des Rating spielt aber auch bei der Einwertung von Anleihen eine Rolle. Selbst Länder werden "geratet" um herauszufinden, mit welchem Investitionsrisiko aufgrund der gegebenen Ordnungsstrukturen und Rahmenbedingungen (politische Stabilitäten) gerechnet werden muss oder wie Staatsschuldverschreibungen einzuwerten sind.

    Beim Rating werden bestimmte definierte Ratingcodes verwendet. Internationale Ratingagenturen verwenden keine Nummerncodes, sondern sortieren alphabethisch. AAA steht für "sehr gut". Es geht weiter über AA +, AA-, A+, - A, gefolgt von BBB + usw. bis man schließlich D anlangt, was man mit katastrophal gleichsetzen könnte.

    Von großer Bedeutung sind die Ratings von Kreditinstituten im Zusammenhang mit der Bemessung der Eigenmittel, die im Verhältnis zum Kreditvolumen vorhanden sein müssen. Je geringer das Ausfallrisiko und damit die notwendige Eigenkapitalunterlegung, desto besser der Stellenwert. Nach der internationalen Ratingagentur von Standard & Poor's entspricht ein Kreditausfallrisiko von nur 0,02% einer Eigenkapitalunterlegung von 1,6% und bekommt die Bewertung AAA +. Dies ist außergewöhnlich gut. Ein Kreditausfallrisiko von 0,06 bis 0,11 % ist dagegen noch überdurchschnittlich gut. Der Eigenkapitalunterlegungssatz liegt hier bei 4% (Bewertung AA + bis AA -). Ganz am Ende rangieren Kreditinstitute mit einem Ausfallrisiko von 17% bis 20% (Insolvenz steht quasi vor der Tür, Bewertung CC - D).
    Ratingagenturen befassen sich mit der Bewertung von Personen, Unternehmen, öffentlich rechtlichen Körperschaften (einschließlich Staaten) nach einem bestimmten Ratingsystem. Grundvoraussetzung für die Betätigung einer Ratingagentur ist eine entsprechende Qualifizierung. Zu unterscheiden sind Ratinganalysten, die für das interne Rating - insbesondere das Rating von Bankkunden und deren Beratung - zuständig sind und Ratingadvisoren, die sich mit dem externen Rating befassen. Letztere benötigen beim Bankenrating nach Basel II eine Genehmigung des Bundesaufsichtsamtes für Finanzdienstleistungen. Ratingagenturen sind im Bundesverband der Ratinganalysten und Ratingadvisoren e.V. (BdRA) organisiert. Die Geschäftsstelle befindet sich in München. Aufnahmevoraussetzung ist das Bestehen einer verbandsinternen Prüfung oder der Qualifikationsnachweis durch Abschluss einer anerkannten Bildungseinrichtung.

    Ratingagenturen rekrutieren sich vor allem aus den Bereichen der Steuer- Rechts- und Unternehmensberatung sowie der Wirtschaftsprüfung. Die Aus- und Weiterbildung zum Ratinganalysten bzw. Ratingadvisoren erfolgt an Universitäten und universitätsnahen Instituten und endet mit der Prüfung zum zertifizierten Ratinganalysten (CRA) bzw. dem zertifizierten Ratingadvisoren.
    Rauchende Mieter sorgen immer wieder für Prozesse. Die Rechtsprechung zu diesem Thema ist uneinheitlich. Fest steht, dass Rauchen in der Wohnung erlaubt ist. Formular-Mietvertragsklauseln, die es verbieten, sind überraschend und daher unwirksam (z. B. LG Köln, Az. 9 S 188/98, AG Albstadt Az. 1 C 288/92). Der Mieter muss vor Vertragsabschluss keine Auskunft darüber geben, ob er Raucher ist. Als individuelle Vereinbarung im Mietvertrag wird ein Rauchverbot als zulässig angesehen (AG Rastatt, Az. 3 C 341/04, Urteil vom 26.04.2005). Ob es jedoch auch Gäste und Lebenspartner bindet, ist fraglich.

    Unterschiedlicher Ansicht sind die Gerichte jedoch, wenn es um die Beseitigung der Folgen des Tabakkonsums geht. Einige Gerichte sehen das Rauchen generell als von der vertragsgemäßen Wohnungsnutzung umfasst an. Damit hat der Vermieter keinen Anspruch auf Schadenersatz für vergilbte Teppichböden, Tapeten, Kunststoffteile oder auf Schönheitsreparaturen über das vertraglich festgesetzte Maß hinaus (LG Hamburg, Az. 333 S 156/00, LG Landau, Az. 1 S 125/01).

    Andere Gerichte machen dies vom Umfang des Rauchens abhängig und sehen starke Raucher sehr wohl in der Pflicht, derartige Schäden auf eigene Kosten zu beseitigen (LG Baden-Baden, Az. 2 S 138/00, AG Tuttlingen, Az. 1 C 52/99, AG Cham, 1 C 0019/02). Problematisch ist in derartigen Fällen die Beweisführung für starkes Rauchen.

    Wenn eine Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist, kann der Vermieter seine Forderung nach gründlicher Endrenovierung der Wohnung nicht auf exzessives Rauchen des Mieters stützen. So entschied der Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 124/05, Urteil vom 28.06.2006). Ein individualvertragliches Rauchverbot bestand in diesem Fall nicht.

    Exzessives Rauchen gilt aus Sicht des Bundesgerichtshofes jedoch nicht mehr als von der vertragsgemäßen Wohnungsnutzung erfasst, wenn es Schäden verursacht, die nicht mehr durch herkömmliche Schönheitsreparaturen (Tapezieren, Malerarbeiten) zu beseitigen sind. Ist also eine gelbliche Nikotinschicht nicht mehr mit herkömmlichen Farben zu überstreichen und der entsprechende Geruch nicht mehr durch eine normale Renovierung zu beseitigen, kann der Vermieter durchaus Schadenersatz in Höhe der Kosten für gründlichere Arbeiten verlangen. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter so schnell wieder auszieht, dass laut Vertrag noch keine Schönheitsreparaturen fällig wären (BGH, Urteil vom 05.03.2008, Az. VIII ZR 37/07).

    In Gemeinschaftsräumen (Flur, Treppenhaus, Keller) kann der Vermieter das Rauchen untersagen (AG Hannover, Az. 70 II 414/99). Tabakrauch, der durch ein Fenster hereinzieht, weil der Nachbar auf dem Balkon oder bei offenem Fenster raucht, musste nach älteren Entscheidungen der Gerichte akzeptiert werden (AG Hamburg, Az. 102 e II 368/00). In letzter Zeit ändert sich hier jedoch die Rechtsprechung (s.u.). Zieht der Rauch aufgrund von Baumängeln in eine Nichtraucher-Wohnung, kann deren Mieter Anspruch auf eine Mietminderung haben (LG Stuttgart, Az. 5 S 421/97).

    Am 16.1.2015 gestand der Bundesgerichtshof Mietern grundsätzlich einen Unterlassungsanspruch gegen andere Mieter zu, wenn sie durch Zigarettenqualm belästigt werden. In dem Fall ging es um ein Mehrfamilienhaus. Die Mieter der Erdgeschosswohnung hatten regelmäßig auf ihrem Balkon geraucht, die Mieter darüber waren Nichtraucher und wollten auf ihren Balkon in den Genuss frischer Luft kommen.

    Der BGH erklärte, dass hier ein Unterlassungsanspruch wegen einer Besitzstörung in Betracht komme. Allerdings sei dieser bei einer nur unwesentlichen Beeinträchtigung ausgeschlossen. In jedem Fall könne bei einer nachweisbaren Gesundheitsgefahr Unterlassung verlangt werden. In derartigen Fällen würden die Rechte der Raucher und der Nichtraucher an der jeweiligen unbeeinträchtigten Nutzung ihrer Mietwohnungen aufeinander treffen. Dies könne dazu führen, dass eine zeitliche Aufteilung der Balkonnutzung vorzunehmen sei. Der Inhalt des Mietvertrages war hier nicht von Bedeutung, da es um das Verhältnis der Mieter untereinander ging. Der BGH verwies das Verfahren zur Klärung verschiedener Sachfragen an die Vorinstanz zurück (Az. V ZR 110/14).
    Mittlerweile besteht in allen Bundesländern die gesetzliche Pflicht, Neubau-Wohnungen mit Rauchmeldern auszustatten. Bestandswohnungen müssen zu unterschiedlichen Terminen nachgerüstet werden, in vielen Fällen sind diese Fristen abgelaufen. Geregelt ist dies in den jeweiligen Landesbauordnungen, so dass die Regelungen sich in Details unterscheiden können. Ein wichtiger Punkt, der nicht einheitlich geregelt ist, ist die Verantwortung für die Wartung der Geräte. Diese liegt zum Teil beim Eigentümer, zum Teil beim Bewohner bzw. Mieter der Wohnung.

    Installiert ein Mieter auf eigene Faust Rauchmelder, wird dies nicht als schwerwiegender Eingriff in die Substanz der Mietwohnung angesehen. Eine Genehmigung durch den Vermieter ist nicht erforderlich. Die Wartung wird in diesem Fall vom Mieter durchgeführt. Relevant ist dies nur noch in Bundesländern, in denen bestehende Wohnungen bisher noch nicht nachgerüstet werden mussten und keine gesetzliche Vorgabe besteht.

    Tritt nun die Nachrüstpflicht in Kraft, kann der Vermieter die vom Mieter installierten Rauchmelder in der Wohnung belassen, muss sich aber zumindest davon überzeugen, ob diese funktionieren und korrekt eingebaut sind. Er kann jedoch auch eigene Geräte nach seiner Wahl einbauen. Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 17. Juni 2015 entschieden, dass Mieter den vermieterseitigen Einbau von Rauchmeldern zu dulden haben – und zwar auch dann, wenn sie bereits selbst eigene Geräte installiert haben. Durch den Einbau und die Wartung der Rauchmelder für das gesamte Gebäude aus einer Hand werde eine höhere Sicherheit erreicht, als dies durch jeweils selbst angeschaffte Geräte der Fall sei. Der Vermieter komme hier nur seiner gesetzlichen Pflicht nach (Az. VIII ZR 216/14).

    Eine rein vertragliche Übertragung der vermieterseitigen Wartungspflicht auf den Mieter ist zwar denkbar, aber in der Praxis kaum sinnvoll. Denn der Vermieter müsste sicherstellen, dass die Wartung nach der DIN 14676 erfolgt und dass der Mieter körperlich und geistig dazu in der Lage ist. Auch behält der Vermieter eine Kontrollpflicht, und müsste regelmäßig kontrollieren, ob der Mieter auch fachgerecht die Rauchmelder wartet. Der Aufwand wäre letztendlich höher als bei einer durch einen Dienstleister durchgeführten vermieterseitigen Wartung.

    Die Kosten für die Anschaffung von Rauchmeldern sind eine einmalige Ausgabe und können nicht als Betriebsausgaben auf die Mieter umgelegt werden. Die Wartungskosten für Rauchmelder stellen "sonstige Betriebskosten" im Sinne der Betriebskostenverordnung dar. Sie können daher grundsätzlich auf die Mieter umgelegt werden. Findet nach Einführung der Rauchmelderpflicht in einem Bundesland eine Neuvermietung statt, empfiehlt es sich, die Wartungskosten für Rauchmelder im Mietvertrag unter den sonstigen Betriebskosten aufzuführen. Bei schon laufenden Mietverträgen ist der Vermieter auf der sicheren Seite, wenn der Mietvertrag eine Mehrbelastungsklausel enthält, nach der infolge von Modernisierungen oder Gesetzesänderungen zusätzlich anfallende Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden können. Ist keine solche Vereinbarung getroffen worden, empfiehlt sich zur Schaffung klarer Verhältnisse eine schriftliche Vertragsergänzung. Einige Gerichte halten diese allerdings auch für überflüssig (Amtsgericht Lübeck, Urteil vom 5.11.2007, Az. 21 C 1668/07).

    Vermieter müssen grundsätzlich das Wirtschaftlichkeitsgebot beachten. Die Beauftragung von Drittfirmen zur Wartung der Rauchmelder ist zulässig, es muss jedoch auf eine marktübliche Preisgestaltung geachtet werden (Amtsgericht Lübeck, s.o.).
    Rauchmelder müssen regelmäßig überprüft und gewartet werden. Ohne diese Maßnahmen sind sie sinnlos. Zur regelmäßig Prüfung und Wartung gehören:
    • Möglichst monatliche Prüfung mit Hilfe der Prüftaste auf Funktionieren des Alarms.
    • Einmal jährlich: Standardbatterien austauschen (Lithiumbatterien halten 10 Jahre), Innenreinigung des Gerätes (Fotozelle verschmutzt mit der Zeit durch Staub, Spinnweben, Zigarettenrauch, Fettdämpfe.) sowie Prüfung, ob Installationsort weiterhin optimal ist oder ob z. B. auf Umbauten reagiert werden muss.
    • Komplettaustausch des Gerätes alle 10 Jahre. Insbesondere nach stauberzeugenden Handwerksarbeiten ist das Innere des Rauchmelders unbedingt von Staub zu reinigen.

    Im Mietverhältnis gilt: In Bundesländern mit Rauchmelderpflicht muss der Eigentümer für den Einbau der Rauchmelder sorgen. Die Wartung obliegt je nach der jeweiligen Landesbauordnung entweder dem Eigentümer/Vermieter oder dem Bewohner/Mieter (siehe Liste unten). Bei Einbau und Wartung ist die Norm DIN 14676 zu beachten.

    Übliche Versicherungsverträge schränken die Leistungspflicht der Versicherung ein oder schließen sie aus, wenn der Versicherte gesetzliche Sicherheitsregeln missachtet. Deren Beachtung ist eine Obliegenheit des Versicherungskunden. Der Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) hat allerdings geäußert, dass nach seiner Ansicht Rauchmelder in erster Linie Leben retten und nicht Sachwerte schützen sollen. Demnach sollen fehlende oder nicht gewartete Rauchmelder keinen Einfluss auf den Versicherungsschutz haben. Ausnahme: Das Nichtfunktionieren der Rauchmelder war nachweislich für den Schaden ursächlich. Hier handelt es sich jedoch um eine Ansicht des Verbandes. Ob die einzelnen Versicherer diese in ihren Versicherungsbedingungen umsetzen, ist allein deren Angelegenheit und sollte im Einzelfall erfragt werden.

    Vermieter lösen dieses Problem oft, indem sie externe Dienstleister mit der Durchführung der Wartung beauftragen. Hausmeisterdienste, Brandschutzfirmen, aber auch Ableseunternehmen bieten solche Leistungen an. Im letzteren Fall kann die Rauchmelderwartung mit der Jahresablesung von Zählern verbunden werden. Unbedingt erforderlich ist eine schriftliche Dokumentation der Wartungsarbeiten für den Kunden zu Beweiszwecken im Schadensfall. Auch Mietangebote für Rauchmelder gibt es – selbst angeschaffte Geräte sind jedoch in der Regel preisgünstiger.

    In folgenden Bundesländern obliegt per Gesetz die Anschaffung der Rauchmelder dem Hauseigentümer, die Wartung jedoch dem tatsächlichen Nutzer, also dem Mieter, sofern nicht der Eigentümer bzw. Vermieter dafür die Verantwortung übernimmt:

    • Schleswig-Holstein
    • Niedersachsen
    • Bayern
    • Baden-Württemberg
    • Berlin
    • Bremen
    • Hessen
    • Nordrhein-Westfalen
    • Sachsen

    Auch wenn das Rauchen Ausdruck des allgemeinen Persönlichkeitsrechts gemäß Art. 2 Abs. 2 GG ist, ist es gleichwohl nicht uneingeschränkt zulässig. Ob und in welchem Umfang es hingenommen werden muss, ist im Einzelfall eine Frage der Abwägung. So muss ein Wohnungseigentümer das Rauchen auf einem Balkon unterlassen, wenn er noch einen anderen Balkon hat, wo das Rauchen die übrigen Miteigentümer weniger stört. Wenn der Wohnungseigentümer keinen Zigarettenrauch in seiner Wohnung möchte, müsse er hinnehmen, dass auch die Nachbarn von Geruch und Rauch in ihrer Wohnung verschont werden möchten (LG Frankfurt, 28.1.2014, 2-09 S 71/13).

    Auch in einer Wohnungseigentümerversammlung ist es den anwesenden Eigentümern nicht zuzumuten, sich den gesundheitlichen Gefahren des Passivrauchens auszusetzen. Unter diesem Gesichtspunkt kommt die Ablehnung eines Rauchverbotes einem bewussten Ausschluss der durch das Rauchen beeinträchtigten Eigentümer gleich. Das würde dazu führen, dass die in der Versammlung gefassten Beschlüsse nichtig wären, wenn Wohnungseigentümer künftig wegen des Rauchens eine Wohnungseigentümerversammlung verlassen. Allerdings kann den Interessen der Raucher dadurch Rechnung getragen werden, dass die Möglichkeit eingeräumt wird, die Versammlung für fünf Minuten für eine Raucherpause zu unterbrechen (LG Dortmund, 19.11.2013, 1 S 296/12).

    Regelungen über ein generelles Rauchverbot und das Recht, im konkreten Fall auch eine Versammlung zwecks Raucherpause zu unterbrechen, wird zweckmäßigerweise im Rahmen einer von den Wohnungseigentümern zu beschließenden Geschäftsordnung geregelt.
    Das Rauchen gehört nach Ansicht vieler Gerichte immer noch zur normalen Nutzung einer Mietwohnung (so auch der BGH, Urteil vom 28.6.2006, Az. VIII ZR 124/05). Ein Rauchverbot im Formularmietvertrag ist als unwirksame Klausel anzusehen. Aber Vermieter und Mieter können sich im Rahmen einer individuellen Vereinbarung darauf verständigen, dass in der Wohnung nicht geraucht werden darf. An diese Individualvereinbarung im Mietvertrag muss sich der Mieter halten.

    Über die vertragsgemäße Nutzung einer Mietwohnung geht das Rauchen dann hinaus, wenn es exzessiven Umfang annimmt und dadurch so starke Schäden verursacht werden, dass sie nicht mehr durch gängige Schönheitsreparaturen wie Malerarbeiten beseitigt werden können und zusätzliche Arbeiten erforderlich sind. In diesem Fall besteht eine Schadenersatzpflicht des Mieters (BGH, Urteil vom 5.3.2008, Az. VIII ZR 37/07).

    Das Rauchen im Treppenhaus von Mehrfamilienhäusern kann per Hausordnung untersagt werden. Es gibt sogar erste Gerichtsurteile, nach denen ein explizites Verbot nicht einmal notwendig ist: Das Amtsgericht Hannover (Az. 70 II 414/99) meinte, dass es der Zweckbestimmung eines Treppenhauses widerspreche, dieses nur zum Rauchen und für die Dauer des Rauchens aufzusuchen. Bewohner von Mehrfamilienhäusern unterlägen einem generellen Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme. Gegen dieses werde verstoßen, wenn Raucher gemeinschaftlich genutzte Bereiche als Raucherraum zweckentfremdeten.

    Vermietet ein Immobilieneigentümer Gastronomieräume, in denen laut Gesetz nicht geraucht werden darf, ist es nicht seine Obliegenheit, das Rauchverbot durchzusetzen. Für die Einhaltung derartiger öffentlich-rechtlicher Vorschriften ist der Betreiber des jeweiligen Gewerbes zuständig, für die Kontrolle das Ordnungsamt.

    Grundsätzlich verringern Schäden durch Rauchen (Geruch, Nikotinablagerungen) den Verkaufswert einer Immobilie erheblich. Eine gründliche Renovierung des Objekts zahlt sich aus.
    Bei Wohnungsbränden fordert nicht das Feuer selbst, sondern der Rauch die meisten Todesopfer. Daher ist in allen Bundesländern der Einbau von Rauchmeldern zur Pflicht gemacht worden. Dies wird in der jeweiligen Landesbauordnung geregelt.

    • In Baden-Württemberg gibt es für Neu- und Umbauten seit 10.07.2013 eine Ausrüstungspflicht, bestehende Wohnungen mussten bis Ende 2014 mit Rauchmeldern ausgestattet sein.
    • Bayern hat zum 01.01.2013 die Rauchmelderpflicht für Neubauten eingeführt. Nachrüstpflicht für Bestandswohnungen: 31.12.2017.
    • In Berlin gilt die Rauchwarnmelderpflicht seit 1.1.2017, Nachrüstpflicht für Bestandswohnungen: 31.12.2020.
    • In Brandenburg gilt seit dem 1. Juli 2016 die Rauchmelderpflicht, Nachrüstpflicht für Bestandswohnungen: 31.12.2020.
    • In Bremen trat 2010 eine Rauchmelderpflicht für Neu- und Umbauten in Kraft. Bestehende Gebäude mussten bis 31.12.2015 nachgerüstet werden.
    • In Hamburg besteht seit 01.04.2006 die Pflicht, Schlafräume, Kinderzimmer und als Rettungswege dienende Flure von Neubauten mit Rauchmeldern auszustatten. Für Bestandswohnungen lief eine Nachrüstpflicht bis 31.12.2010.
    • Hessen verlangt seit 2005 Rauchmelder in Neubauten, bis Ende 2014 mussten Bestandsgebäude nachgerüstet werden.
    • Mecklenburg-Vorpommern hat mit Wirkung zum 01.09.2006 eine Rauchmelderpflicht für Neubauwohnungen eingeführt. Bestandswohnungen waren bis 31.12.2009 nachzurüsten.
    • Niedersachsen hat mit Wirkung ab 01.11.2012 eine Rauchmelderpflicht für Neubauten eingeführt; für Bestandsgebäude (bis zum 31.10.2012 errichtet oder genehmigt) existierte eine Übergangsfrist bis 31.12.2015.
    • In Nordrhein-Westfalen gibt es eine Rauchmelderpflicht für Neubauten seit 01.04.2013, Nachrüstpflicht für Bestandsgebäude: 31.12.2016.
    • In Rheinland-Pfalz müssen seit 2003 Neubauten mit Rauchmeldern ausgerüstet werden und seit Juli 2012 auch bestehende Wohnungen.
    • Im Saarland gibt es seit 2004 eine Rauchmelderpflicht für Neubauten. Übergangsfrist für bestehende Wohnungen: 31.12.2016.
    • Sachsen hat mit der zum 1.1.2016 in Kraft getretenen Neufassung seiner Bauordnung eine Rauchmelderpflicht für Neubauten eingeführt.
    • Sachsen-Anhalt schreibt seit 2009 Rauchmelder in Neu- und Umbauten vor; bei Bestandswohnungen gab es eine Nachrüstfrist bis 31.12.2015.
    • In Schleswig-Holstein ist seit 2005 für Neubauwohnungen vorgeschrieben, dass in Schlafräumen, Kinderzimmern und im Flur zumindest ein Rauchmelder installiert sein muss. Bestehende Objekte müssen seit 31.12.2010 mit Rauchmeldern ausgestattet sein.
    • In Thüringen gibt es seit 2008 eine Rauchmelderpflicht für Neubauten. Nachrüstpflicht für bestehenden Wohnraum: 31.12.2018.

    In der Regel ist der Eigentümer bzw. Vermieter von Wohnräumen in der Pflicht, diese mit Rauchmeldern auszustatten. Die Verantwortlichkeit für die Wartung wird von den Bundesländern zum Teil dem Eigentümer, zum Teil dem Bewohner bzw. Mieter auferlegt.

    In den nachfolgend gelisteten Bundesländern sind die Eigentümer der Wohnungen zur Ausstattung mit Rauchmeldern verpflichtet; die Wartung ist jedoch Sache des Bewohners beziehungsweise Mieters – zumindest, solange der Eigentümer diese nicht übernommen hat.

    • Schleswig-Holstein
    • Niedersachsen
    • Bayern
    • Baden-Württemberg
    • Berlin
    • Bremen
    • Hessen
    • Nordrhein-Westfalen
    • Sachsen

    In Nordrhein-Westfalen gilt: Der unmittelbare Nutzer der Wohnung hat die Wartungspflicht, wenn der Eigentümer diese Pflicht nicht bis 31.03.2013 selbst übernommen hat.

    Moderne optische Rauchmelder besitzen eine Messkammer, in die eine Leuchtdiode regelmäßig Lichtstrahlen sendet. Im Normalfall trifft das Licht nicht auf das eingebaute Fotoelement. Wenn Rauch in den Rauchmelder eintritt, wird das Licht vom Rauch reflektiert, trifft auf die Fotolinse und löst Alarm aus. Tabakrauch löst bei modernen Geräten keinen Alarm aus.

    Optische Rauchmelder sollten folgende Merkmale erfüllen:
    • VdS-Prüfzeichen
    • Hinweis auf die DIN EN 14604
    • Warnfunktion bei Nachlassen der Batterieleistung
    • batteriebetrieben
    • Testknopf zur Funktionsüberprüfung
    • Rauch kann von allen Seiten in Melder eindringen

    Seit 01.08.2008 dürfen nur noch Rauchmelder in den Handel gebracht werden, die der Norm DIN EN 14604 entsprechen. Dies muss auf dem Gerät vermerkt sein. Außer den üblichen netzunabhängigen Rauchmeldern gibt es auch vernetzte Geräte. Stellt ein Gerät Rauch fest, lösen alle Geräte Alarm aus. Funkvernetzte Rauchmelder können auch im privaten Wohnbereich eingesetzt werden. Ihre Installation erfordert meist keinen Fachmann. Anders ist es bei kabelvernetzten Rauch- und Brandmeldern, die Teil einer Brandmeldeanlage sind. Solche Anlagen sind z. B. im gewerblichen Bereich vorgeschrieben. Nach der DIN 14676 sollten Rauchmelder zumindest in Wohn-, Kinder- und Schlafzimmer angebracht sein, sowie in Fluren, die als Rettungswege dienen. Sie sind waagerecht in der Mitte der Zimmerdecke zu befestigen.

    Auf einigen Rauchmeldern findet man ein „Q“ als sogenanntes Qualitätszeichen. Dieses Zeichen ersetzt nicht die EN 14604, sondern zeigt, dass das Gerät zusätzliche Kriterien nach den Richtlinien der vfdb (Vereinigung zur Förderung des Deutschen Brandschutzes e.V.) einhält, etwa besondere Langlebigkeit und erhöhte Stabilität.

    Ein besonderes Problem entsteht, wenn eine Wohnung von Gehörlosen oder schwerhörigen Personen genutzt wird. Denn hier macht ein akustischer Rauchwarnmelder keinen Sinn. Es gibt jedoch spezielle Rauchmelder für diesen Personenkreis, welche mit Lichtsignalen warnen. Solche Geräte senden so starke Lichtblitze aus, dass sie auch bei geschlossenen Augenlidern registriert werden können. Es gibt auch Systeme, die mit einem unter das Kopfkissen zu legenden Vibrationsalarm ausgestattet sind. Für eine Drei-Zimmer-Wohnung ist mit Kosten von circa 500 bis 700 Euro zu rechnen. Einem Urteil des Bundessozialgerichts zufolge haben Schwerhörige in der Regel einen Anspruch gegen ihre Krankenkasse auf Versorgung mit einem auf ihre Bedürfnisse zugeschnittenen Rauchmelder (Urteil vom 18.06.2014, Az. B 3 KR 8/13 R). Begründet wird dies mit der Regelung in § 33 Abs. 1 S. 1 des Fünften Sozialgesetzbuches (SGB V). Danach haben Versicherte einen Anspruch auf Versorgung mit Hilfsmitteln, die im jeweiligen Einzelfall zum Ausgleich einer Behinderung erforderlich sind.

    Rauchmelder-Kontrolle: Immer wieder verschaffen sich Betrüger und Kriminelle Zutritt zu Wohnungen insbesondere älterer Menschen mit dem Argument, sie seien behördliche Kontrolleure und müssten die Rauchmelder überprüfen. Aber: Es gibt keine Behörde, die solche Kontrollen durchführt. Zum spontanen Betreten von Wohnungen zwecks Kontrolle der Rauchmelder ist auch niemand sonst berechtigt. Allenfalls mit Auftrag des Vermieters und vorheriger Terminankündigung dürfen entsprechende Wartungsbetriebe – meist identisch mit dem Ableser für Heizwärme – die Wohnung betreten.

    Zwar gibt es keine behördlichen Rauchmelder-Kontrollen. Wird jedoch die gesetzliche Rauchmelderpflicht missachtet, kann in bestimmten Fällen der Versicherungsschutz in der Gebäude- und Hausratsversicherung in Gefahr sein. Dies hängt von der Handhabung bei der jeweiligen Versicherungsgesellschaft ab. Unabhängig davon besteht bei Personenschäden infolge fehlender Rauchmelder die Gefahr einer zivil- und strafrechtlichen Haftung des Verpflichteten.
    Die in den Landesbauordnungen überwiegend auch für bestehende Wohnungen vorgeschriebene Verpflichtung zum Einbau von Rauchwarnmeldern und deren regelmäßige Wartung und Überprüfung der Betriebssicherheit gilt grundsätzlich auch für sämtliche Wohnungen in Wohnungseigentumsanlagen.

    Nachdem anfangs umstritten war, ob und nach welchen Grundsätzen die Wohnungseigentümer den Einbau von Rauchwarnmeldern beschließen können, hatte der BGH entschieden, dass die Wohnungseigentümer den Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen jedenfalls dann beschließen können, wenn das Landesrecht eine entsprechende eigentumsbezogene Pflicht vorsieht (BGH, 8. Februar 2013, Az. V ZR 238/11).

    Sind daher nach der Landesbauordnung – z.B. nach § 15 Abs. 7 Landesbauordnung Baden-Württemberg – „Eigentümerinnen und Eigentümer bestehender Wohngebäude“ zum Einbau von Rauchwarnmeldern verpflichtet, sind Adressat dieser Verpflichtung sämtliche Wohnungs- und Teileigentümer. Nur die Anschaffung der Rauchwarnmelder durch die Gemeinschaft entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung (LG Karlsruhe, 30. Juni 2015, Az. 11 S 109/14), sie kann daher nicht per Beschluss den Einzeleigentümern auferlegt werden. Die aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer angebrachten Rauchwarnmelder stehen nicht im Sondereigentum der einzelnen Eigentümer (BGH, Urteil vom 8. Februar 2013, Az. V ZR 238/11).

    Unabhängig davon jedoch, ob die Rauchwarnmelder folglich als gemeinschaftliches Eigentum oder als Zubehör anzusehen sind, und unabhängig davon, wer nach den jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften als Adressat der Einbauverpflichtung anzusehen ist, ergibt sich die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer zur Installation von Rauchwarnmeldern, deren Kontrolle und deren Wartung einschließlich der damit verbundenen Kosten im Übrigen aus den Bestimmungen nach § 10 Abs. 6 Satz 2 und Satz 3 WEG.

    Auf einzelne Wohnungseigentümer, die bereits von sich aus den Einbau von Rauchwarnmeldern vorgenommen haben, ist nach der Entscheidung des BGH allerdings Rücksicht zu nehmen. Das bedeutet, dass die Wohnungseigentümer in einem solchen Fall nicht beschließen können, dass auch die Wohnungen dieser Eigentümer mit neuen Rauchwarnmeldern auszustatten sind. Sie können allerdings durch Beschluss zum Nachweis verpflichtet werden, dass es sich bei den von ihnen installierten Rauchwarnmeldern um DIN-gerechte Geräte handelt, die fachgerecht montiert sind und deren Wartung nach der DIN 14676 vorgenommen wird – ggf. mit Hilfe eines Wartungsvertrages (LG Braunschweig, Urteil vom 7.2.2014, Az. 6 S 449/13). Die Kosten für Wartung und Dokumentation sind entsprechend den abgeschlossenen Verträgen von den jeweiligen Eigentümern zu tragen. Die selbst angeschafften Rauchwarnmelder stehen in diesen Fällen im Sondereigentum.
    Zur Verkehrssicherungspflicht der Hauseigentümer gehört es, in der Winterzeit nach Schneefall und gefrierender Nässe Unfällen durch Ausrutschen von Passanten, Besuchern oder Nachbarn durch Schneeräumen und - bei Eisglätte durch Streuen von Streukies bzw. Streusalz vorzubeugen. Die Pflicht bezieht sich auf Privatwege, Hauszugänge und Garagenvorplätze.

    In Bezug auf öffentliche Bürgersteige sind die Straßenanlieger für die Einhaltung der Räum- und Streupflicht verantwortlich. Ein Fußgänger muss die Möglichkeit haben, auf Gehwegbreite den Bürgersteig ohne Rutschgefahr entlang gehen zu können. Die ganze Bürgersteigfläche ist grundsätzlich dann zu räumen bzw. zu bestreuen, wenn – wie in einem Großstadtzentrum üblich, eine hohe Passantenfrequenz vorherrscht, so dass in der Regel mehrere Personen nebeneinander den Bürgersteig benutzen. Im Einzelnen wird die Räum- und Streupflicht von Gemeindesatzungen geregelt. Hier finden sich meist Regelungen zu den Zeiten und Zeitabständen, in denen geräumt werden muss und zur Breite der geräumten Gehwegfläche. Diese kommunalen Vorgaben sind nicht einheitlich. In den meisten Gemeinden beginnt die Streupflicht um sieben Uhr morgens. Sie endet gegen 20 Uhr abends. An Sonn- und Feiertagen verschiebt sich der Beginn je nach Gemeinde um ein oder zwei Stunden. Hält der Schneefall an, muss der Räumpflichtige grundsätzlich auch mehrmals täglich räumen oder streuen.

    Im Mietverhältnis wird die Räum- und Streupflicht oft auf den Mieter abgewälzt. Dazu ist eine Vereinbarung im Mietvertrag erforderlich.

    Sowohl Mieter als auch Hauseigentümer tun gut daran, eine Haftpflichtversicherung abzuschließen, die für Verletzungen von Passanten aufkommt, welche auf einem unzureichend geräumten Weg stürzen.
    Durch die Ministerkonferenz für Raumordnung (MKRO) wurden 2006 neue Leitbilder und Handlungsstrategien für die Raumentwicklung in Deutschland verabschiedet. Dabei wurden drei strategisch bedeutsame Leitbilder aufgestellt:
    • Wachstum und Innovation,
    • Öffentliche Daseinsvorsorge sichern,
    • Ressourcen bewahren und Kulturlandschaften gestalten.
    Die Leitbilder sind gleichwertig und gelten für alle Raumtypen, für den ländlichen Raum ebenso wie für großstädtische Räume. Während die vorangegangenen Leitlinien von 1992 auf die Schaffung gleichwertiger Lebensbedingungen in allen Räumen setzten, ging es 2006 darum, den auseinander laufenden Entwicklungstrend zu begleiten und darauf zu setzen, dass vorhandene Stärken eines Raumes unterstützt werden sollten, um Wachstum und Innovation zu fördern und um im neuen Zeitalter der Globalisierung bestehen zu können. Der Weiterentwicklung der Metropolregionen galt dabei ein besonderes Augenmerk. Zudem musste die Vernetzung durch den weiteren Ausbau der großräumigen Verkehrsinfrastruktur stärker berücksichtigt werden.

    Das Leitbild der Sicherung der Daseinsvorsorge zielt darauf ab, im Hinblick auf den demographischen Wandel und auf Zentralisationstendenzen in der Gesellschaft mit sozialverträglichen Standards die Daseinsvorsorge in allen Teilräumen zu sichern. Es geht auch um die Schaffung von familien- und kinderfreundlichen Rahmenbedingungen, die bei raumentwicklungspolitischen Entscheidungen einen höheren Stellenwert haben sollen. Auch in Räumen, die durch einen nicht aufzuhaltenden Bevölkerungsrückgang gekennzeichnet sind, muss die Versorgungsqualität gesichert werden. Das letzte Leitbild ist auch ökologisch ausgerichtet. Ressourcenschutz und Sicherung der Entwicklungspotentiale stehen im Vordergrund. Dabei soll auch stärker auf eine interkommunale Zusammenarbeit gesetzt werden. Die Verringerung der Inanspruchnahme von Flächen im Interesse der Erhaltung der ökologischen Funktionen als Lebensgrundlage und Lebensraum für Menschen, Tiere und Pflanzen als Bestandteil der Natur tritt ebenfalls stärker in den Fokus der Raumentwicklung. Bei alle dem muss die gewachsene Kulturlandschaft mit ihren Kultur- und Naturdenkmälern erhalten bleiben.
    Im Gegensatz zum Zeitreihenindex ist der Raumindex eine Vergleichsbasis für Preisniveaus von Immobilien für unter­schiedliche Teilräume. Der übergeordnete Raum (z. B. ein Bundesland) erhält als Basisraum die Indexzahl 100. Das Preisniveau untergeordneter Räume (z. B. Regie­rungs­be­zir­ke, Land- und Stadtkreise) kann an dieser Raumbasis gemessen werden. Dabei haben die Teilräume mit einer Indexzahl von >100 ein höheres und die Teilräume mit einer Indexzahl von
    Da sich der Mensch bis zu 90 Prozent seiner Lebenszeit in geschlossenen Räumen aufhält, ist ein gutes Raumklima von entscheidender Bedeutung für das Wohlbefinden und die Gesundheit. Das Raumklima soll die thermische Behaglichkeit der sich in den Räumen befindlichen Personen sichern. Faktoren die hier eine Rolle spielen sind die Raumtemperatur, die Luftgeschwindigkeit und die Luftfeuchtigkeit. Auch die Luftwechselzahl und Luftströmung sind hier von Bedeutung. Ein ungünstiges Raumklima fördert die Entstehung von Gesundheitsstörungen und Krankheiten. Andererseits kann ein behagliches Raumklima das Wohlbefinden sowie die Leistungsbereitschaft und Leistungsfähigkeit der Menschen im privaten und öffentlichen Bereich sowie auch in den Betrieben und Einrichtungen fördern und somit ein wichtiger Produktivitätsfaktor sein.

    Aus gesundheitlicher Sicht kann ein nicht behagliches Innenraumklima zusammenfassend folgende Wirkungen haben:

    • zu hohe Temperatur: Wärmestau, vermehrte Schweißabsonderung,
    • zu tiefe Temperatur: Abkühlungen, Begünstigung von Erkältungskrankheiten,
    • zu starke Temperaturasymmetrie: Unbehaglichkeit, einseitiger "Kältezug", Begünstigung von Erkältungskrankheiten (Frieren sogar bei Raumlufttemperatur um 25 °C),
    • zu tiefe Fußbodentemperatur: Unbehaglichkeit, "Fußkälte", Begünstigung von Erkältungskrankheiten,
    • zu hohe Luftfeuchtigkeit: Auftreten von Schwüleempfindungen (Behinderung des Schweißtransportes), Entwicklung von Schimmelpilzen sowie ggf. Auftreten von Folgekrankheiten,
    • zu niedrige Luftfeuchtigkeit: Austrocknen der Schleimhäute, Behinderung der Selbstreinigung der Lunge, Erhöhung der elektrostatischen Aufladung.
    Die Raumluftfeuchte soll in Wohnungen zwischen 30-65 Prozent relativer Feuchte liegen. Zu trockene Luft begünstigt das Austrocknen der oberen Luftwege und damit das Eindringen von Mikroorganismen mit Entstehung von Erkältungskrankheiten. Außerdem steigt in trockener Luft die elektrostatische Aufladung von Gegenständen. Zu feuchte Luft kann zu Schimmelpilzbefall, einer Erhöhung der Zahl der akuten respiratorischen Erkrankungen sowie zu Gebäudeschäden führen.

    Bei zu trockenen Wohnungen können zur Erhöhung der Raumluftfeuchte neben Klimaanlagen auch Kleingeräte zur Raumluftbefeuchtung eingesetzt werden. Folgende Kleingeräte zur Raumluftbefeuchtung kommen zum Einsatz:

    • Ultraschallvernebler: Wasser wird in Schwingungen versetzt und in kleinsten Tröpfchen in den Raum geblasen. Die Geräte ähneln den alten Zerstäubern, welche das Wasser und die darin befindlichen Bakterien mittels Ventilator fein verstäubt in die Luft bliesen („Bakterienschleuder“). Durch die Ultraschallverneblung werden Bakterien zum Teil nicht vollständig zerstört. Außerdem könnten die im Sprühnebel befindlichen Hüllen abgetöteter Bakterien bei empfindlichen Personen evtl. Allergien auslösen.
    • Verdampfer: Durch strombeheizte Wassertöpfe wird das Wasser über 70 °C erhitzt und verdampft. Bakterien werden weitgehend abgetötet. Es besteht die Gefahr, dass Kleinkinder die Geräte umstoßen und sich verbrühen.
    • Verdunster: Die Raumluft wird gegen eine feuchte Matte geblasen und nimmt dort Wasser auf. Da die Bakterien im Wasser gute Lebensbedingungen vorfinden, müssen sie durch Zusätze (Biozide) abgetötet werden. Diese Biozide können die Raumluft belasten. Gesundheitsstörungen durch sie wurden jedoch nicht bekannt. Alle Geräte sind gemäß Herstellerangaben zu warten (zum Beispiel Auswechseln der Filter).


    Geräte zur Raumluftbefeuchtung sind im Allgemeinen nicht erforderlich. Wenn man diese jedoch einsetzen will, sind aus hygienischer Sicht kindersicher aufgestellte Verdampfer am günstigsten.
    Grundlage der Raumordnung ist das Raumordnungsgesetz. Es wurde 2008 novelliert. Ursprünglich beim Bund angesiedelte Kompetenzen sind im Zuge der Föderalismus-Reform auf die Bundesländer übertragen wor­den. Die Länder können vom Bundesgesetz nun eigenverantwortlich abweichen.

    Wiedergegeben sind im Raumordnungsgesetz (ROG) die Aufgaben, Leit­vor­stellungen und Grundsätze der deutschen Raumordnung. Zu den Auf­gaben der Raumordnung zählt die Entwicklung, Ordnung und Sicherung des Gesamtraumes der Bundesrepublik Deutschland durch zusammen­fassende überregionale Raumordnungspläne und durch Abstimmung raum­bedeutsamer Planungen und Maßnahmen. Die dabei zu beach­ten­den Grundsätze sind vielfältig. Sie reichen von der Entwicklung und Er­hal­tung einer ausgewogenen Siedlungs- und Freiraumstruktur über die Erhaltung der dezentralen Siedlungsstruktur und die Sicherung der Ver­dichtungsräume als Wohn-, Produktions- und Dienstleistungs­schwer­punk­te bis hin zum Schutz von natürlichen Lebensgrundlagen und der Pflege von Natur und Landschaft.

    Eine der Leitvorstellungen besteht darin, dass auf gleichwertige Lebens­be­dingungen in den Teilräumen hingewirkt werden soll. In die Leitvor­stel­lungen und Grundsätze sollen alle Planungsebenen eingebunden werden – die Landesentwicklungspläne, die Regionalpläne bis hin zu den Flächen­nutzungsplänen. In den Ländern Berlin, Hamburg und Bremen erfüllen die Flächennutzungspläne die Funktion eines Regionalplanes. Die Verzah­nung der Bauleitplanung mit den Zielen der Raumordnung ist im Bauge­setzbuch vorgeschrieben.
    Im Zuge Föderalismus-Reform sind die Raum­ord­nungs­kom­pe­ten­zen weit­ge­hend auf die Bun­des­län­der über­tra­gen wor­den. Die ver­pflich­ten­de Rahmen­gesetz­ge­bung des Bun­des ist da­mit ent­fal­len. Das be­deu­tet, dass die Bun­des­län­der von den re­du­zier­ten bundes­ge­setz­li­chen Vor­ga­ben nach Be­darf durch länder­ge­setz­liche Rege­lun­gen ab­wei­chen kön­nen.

    Das neue Raumordnungsgesetz des Bundes wurde am 22.12.2008 in die­sem Sinne novelliert. Die Neufassung trat am 31.12.2008 und teilweise am 01.10.2009 in Kraft.

    Die ursprünglich 15 Grundsätze der Raumordnung wurden im Bun­desgesetz überarbeitet und auf acht Grundsätze reduziert. Dabei wird im Sinne des Baugesetzbuches jetzt mehr Wert auf die Entwicklung der Innen-Städte und damit der Verringerung der Flächeninanspruchnahme gelegt. Der Klimaschutz spielt eine größere Rolle, ebenso die Daseins­vorsorge im Hinblick auf die demographische Entwicklung. Die inter­kom­munale Zusammenarbeit soll gestärkt werden (Stichwort "Stadt-Land-Partnerschaften") Zudem wurde eine EU-Richtlinie im Zusammenhang mit der strategischen Umweltprüfung umgesetzt (die im BauGB bereits berücksichtigt ist).

    Wer sich über die Bestimmungen der Raumordnung orientieren will wird künftig einen Blick in das jeweilige Landesplanungsgesetz werfen müs­sen. Bindungswirkung hat allerdings nach wie vor die Bundeskom­petenz bei raumbedeutsamen Planungen und Maßnahmen des Bundes selbst, z. B. Planung von neuen Trassen für eine Bundesautobahn oder Bundes­straße.

    Das Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung ist künftig dafür zuständig, in regelmäßigen Abständen Berichte über die räumliche Entwicklung des Bundesgebiets, die durchgeführten oder beabsichtigten Planungen und Maßnahmen, deren räumliche Verteilung und die Auswirkung der europäischen Integration auf die räumliche Entwicklung des Bundesgebietes dem zuständigen Ministerium und dem Bundestag zu erstatten.
    Das Raumordnungskataster ist eine kartographisch aufbereitete Sammlung von Daten, in denen raumbedeutsame Planungen, Maßnahmen und Daten eingetragen werden. Es enthält farblich und zeichensymbolhaft gekennzeichnete bestehende Bauplanungsgebiete, Gebiete, für die ein Bebauungsplan vorgesehen ist, Gebiete die dem Natur- und Landschaftsschutz, der Kultur- und Denkmalpflege unterstellt sind, land- und forstwirtschaftliche Flächen und infrastrukturell genutzte Flächen (Verkehr, Energie, Deponien, Freizeiteinrichtungen). Das Raumordnungskataster soll dazu beitragen, Nutzungskonflikte zwischen den Planungen auf den verschiedenen Ebenen zu erkennen und Planungs- und Genehmigungsverfahren zu beschleunigen. Das durch das Geographische Informationssystem (GIS) entwickelte Kartenwerk ist in der Regel im Maßstab 1 : 25.000 oder 1 : 10.000 angelegt.
    Zu den Aufgaben des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung gehört die Erstellung von relevanten Prognosen für die Immobilienwirtschaft. Hierzu zählen auch Raumordnungsprognosen. In ihnen wird die Entwicklung der Räume in Hinsicht auf Arbeitsmarkt, Bevölkerungsentwicklung, Veränderung der Bevölkerungsstruktur und vor allem auch Wohnungsmarkt (Entwicklung von Wohnungseigentum und Wohnungsleerstandsrisiken) prognostiziert.

    Näheres unter: http://www.bbsr.bund.de/
    Die Raumordnungsverordnung (RoV) basiert auf § 6a des Raumordnungsgesetzes. Es bestimmt ausschließlich die Planungen und Maßnahmen, für die ein Raumordnungsverfahren durchgeführt werden soll, sofern sie im Einzelfall raumbedeutsam sind und überörtliche Bedeutung haben. Bei Raumordnungsverfahren wird festgestellt, ob und wie raumbedeutsame Planungen und Maßnahmen mit den Erfordernissen der Raumordnung und Landesplanung übereinstimmen und unter den Gesichtspunkten der Raumordnung und Landesplanung untereinander und aufeinander abgestimmt werden können. Man bezeichnet dies als Raumverträglichkeitsprüfung. Bei den Planungen und Maßnahmen, die einem Raumordnungsverfahren unterzogen werden handelt es sich um:
    • Errichtung einer Anlage im Außenbereich im Sinne des Baugesetzbuchs, die der Genehmigung in einem Verfahren unter Einbeziehung der Öffentlichkeit nach § 4 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes bedarf und die in den Nummern 1 bis 10 der Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung aufgeführt ist; sachlich und räumlich miteinander im Verbund stehende Anlagen sind dabei als Einheit anzusehen;
    • Errichtung einer ortsfesten kerntechnischen Anlage, die der Genehmigung in einem Verfahren unter Einbeziehung der Öffentlichkeit nach § 7 des Atomgesetzes bedarf;
    • Errichtung einer Anlage zur Sicherstellung und zur Endlagerung radioaktiver Abfälle, die einer Planfeststellung nach § 9b des Atomgesetzes bedarf;
    • Errichtung einer Anlage zur Ablagerung von Abfällen (Deponie), die der Planfeststellung nach § 35 Absatz 2 des Kreislaufwirtschaftsgesetzes bedarf;
    • Bau einer Abwasserbehandlungsanlage, die einer Zulassung nach § 18c des Wasserhaushaltsgesetzes bedarf;
    • Errichtung und wesentliche Trassenänderung einer Rohrleitungsanlage zum Befördern wassergefährdender Stoffe, die der Genehmigung nach § 20 des Gesetzers über die Umweltverträglichkeitsprüfung bedarf;
    • Herstellung, Beseitigung und wesentliche Umgestaltung eines Gewässers oder seiner Ufer, die einer Planfeststellung nach § 68 Absatz 1 des Wasserhaushaltsgesetzes bedürfen, sowie von Häfen ab einer Größe von 100 ha, Deich- und Dammbauten und Anlagen zur Landgewinnung am Meer;
    • Bau einer Bundesfernstraße, die der Entscheidung nach § 16 des Bundesfernstraßengesetzes bedarf;
    • Neubau und wesentliche Trassenänderung von Schienenstrecken der Eisenbahnen des Bundes sowie Neubau von Rangierbahnhöfen und von Umschlagseinrichtungen für den kombinierten Verkehr;
    • Errichtung einer Versuchsanlage nach dem Gesetz über den Bau und den Betrieb von Versuchsanlagen zur Erprobung von Techniken für den spurgeführten Verkehr;
    • Ausbau, Neubau und Beseitigung einer Bundeswasserstraße, die der Bestimmung, der Planung und Linienführung nach § 13 des Bundeswasserstraßengesetzes bedürfen;
    • Anlage und wesentliche Änderung eines Flugplatzes, die einer Planfeststellung nach § 8 des Luftverkehrsgesetzes bedürfen;
    • Errichtung von Hochspannungsfreileitungen mit einer Nennspannung von 110 kV oder mehr und von Gasleitungen mit einem Durchmesser von mehr als 300 mm;
    • Errichtung von Feriendörfern, Hotelkomplexen und sonstigen großen Einrichtungen für die Ferien- und Fremdenbeherbergung sowie von großen Freizeitanlagen;
    • bergbauliche Vorhaben, soweit sie der Planfeststellung nach § 52 Abs. 2a bis 2c des Bundesberggesetzes bedürfen;
    • andere als bergbauliche Vorhaben zum Abbau von oberflächennahen Rohstoffen mit einer vom Vorhaben beanspruchten Gesamtfläche von 10 ha oder mehr;
    • Neubau und wesentliche Trassenänderung von Magnetschwebebahnen;
    • Errichtung von Einkaufszentren, großflächigen Einzelhandelsbetrieben und sonstigen großflächigen Handelsbetrieben.
    Das Raumordnungsverfahren ist dem Planfeststellungsverfahren vorgeschaltet. Letzteres ist ein Verwaltungsverfahren und führt zur konkreten Genehmigung einer durchzuführenden Maßnahme. Teilweise überschneiden sich die Regelungen.
    Die Temperatur eines Raumes (Raumtemperatur, operative Temperatur, Empfindungstemperatur tR) wird bestimmt durch die Raumlufttemperatur tL und die Temperatur der Umgebungsflächen tU. Diese wird am Aufenthaltsort des Menschen als Strahlungstemperatur empfunden und beeinflusst wesentlich die Behaglichkeit (z. B. "Strahlungszug" durch kalte Fensterflächen, Wärmestrahlung durch Kachelöfen). Hierbei gilt näherungsweise die Formel: tR = (tL + tU) : 2

    Folgende Raumtemperaturparameter werden empfohlen:

    • Empfindungstemperatur in Wohnräumen im Winter 20 bis 24 °C
      Aus energietechnischen Gründen ist der untere Wert zu bevorzugen, unterschiedliche Wärmebedürfnisse der Personen in einem Raum können durch die Bekleidung ausgeglichen werden. Außerdem spart die Absenkung der Raumtemperatur um 1 °C ca. 6 % Heizenergie.
    • Empfindungstemperatur in Wohnräumen im Sommer 23 bis 26 °C.


    Der Unterschied der Oberflächentemperatur (Strahlungstemperatur) von Raumbegrenzungsflächen (z. B. kalte Fensterfront zur Innenwand) sollte als Strahlungstemperaturasymmetrie nicht größer als 5 bis 10 K sein.

    Die Oberflächentemperatur des Fußbodens sollte 19 bis 26 °C betragen. Fußböden sollen nicht „fußkalt“ sein. Der Entzug von Wärme kann durch Leitung und/oder hohe Luftgeschwindigkeit geschehen, z. B. durch kalte Fugenluftströmung und/oder Abkühlen und Absinken der Luft am kalten Fenster. Fußkalte Räume treten besonders auf, wenn das tiefer gelegene Geschoß nicht beheizt wird sowie in Gebäudeteilen über Durchfahrten bzw. überbauten Freiflächen. Bei letzteren führt vor allem der Wind zur Abkühlung der anliegenden Flächen. Ein kalter Fußboden ist besonders auch deshalb relevant, weil man ihm nicht - wie bei kalten Wänden - ausweichen kann.

    Das höhenmäßige Gefälle der Lufttemperatur zwischen 1,1 m und 0,1 m oberhalb des Fußbodens sollte bei < 3 K liegen.
    Unter der Raumtemperatur versteht man den Wert, der sich aus der örtlichen Lufttemperatur und den Strah­lungs­tem­pe­ra­tu­ren der vorhandenen Umgebungsflächen zu­sam­men­setzt. Eine weitere Definition liefert die Ar­beits­stät­ten­richt­linie: Danach ist die Raumtemperatur die mit einem Ther­mo­me­ter gemessene Temperatur in einer Höhe von 0,75 m über dem Fußboden in der Mitte des geschlossenen Raumes.

    Gewerberäume

    Als gesund und konzentrationsfördernd gelten Temperaturen zwischen 21 und 22°C. Arbeitgeber müssen sich an die Vor­ga­ben der Ar­beits­stät­ten­ver­ord­nung und der Ar­beits­stätten­richt­linien halten. Sollen gemietete Gewerberäume grund­sätz­lich dem vertragsgemäßen Zweck der Nutzung als Ar­beits­stätte entsprechen, müssen auch Vermieter be­zie­hungs­weise Verwalter der Objekte diese Vorschriften be­rück­sich­ti­gen ebenso wie der Architekt. Individuelle ab­wei­chen­de Temperaturregelungen im Gewerbemietvertrag sind jedoch zulässig, was nichts an den Verpflichtungen des Mieters als Arbeitgeber ändert.

    Die Arbeitsstättenverordnung besagt lediglich, dass in Arbeitsstätten eine "gesundheitlich zuträgliche Raumtemperatur" herrschen muss (Anhang 3.5 der Verordnung). Einzelne Regelungen der Arbeitsstättenverordnung werden durch „Technische Regeln für Arbeitsstätten“ konkretisiert. Dazu gehört auch der Bereich Raumtemperaturen, der in der Regel ASR A3.5 geregelt ist. Danach muss in Ar­beits­räu­men während der Arbeitszeit mindestens die folgende Raumtemperatur erreicht sein:

    • bei überwiegend sitzender Tätigkeit und leichter Arbeit: +20°C,
    • bei überwiegend nicht sitzender Tätigkeit und leichter Arbeit: +19°C,
    • bei überwiegend sitzender Tätigkeit und mittelschwerer Arbeit: +19°C,
    • bei überwiegend nicht sitzender Tätigkeit und mittelschwerer Arbeit: +17°C,
    • bei schwerer körperlicher Arbeit im Stehen / Gehen: +12°C,
    • Maximalwert in Arbeits- und allen anderen Räumen: 26°C,
    • in Pausen-, Bereitschafts-, Sanitär-, Kantinen- und Erste-Hilfe-Räumen: Mindestens 21°C,
    • in Waschräumen mit Duschen: mindestens 24°C.

    Die ASR A3.5 nennt Maßnahmen, um zu niedrigen oder zu hohen Raumtemperaturen entgegenzuwirken. Abweichende Anforderungen schreibt sie für Baustellen vor. Für den Fall, dass die Außentemperaturen über 26 Grad steigen, sind besondere Maßnahmen vorgesehen. Arbeitsräume sind ab 35°C ohne besondere Hitzeschutzmaßnahmen generell nicht mehr zum Arbeiten geeignet.

    Wichtige Gerichtsurteile zur Raumtemperatur in Gewerberäumen

    • Landgericht Bielefeld, Az. 30411-01,
      Urteil vom 16.04.2003:
      Die Raumtemperatur in einem Büro darf 26°C nicht überschreiten. Ausnahme: Die Außentemperatur überschreitet 32°C.
    • Oberlandesgericht Hamm, Az. 30 U 131/06,
      Urteil vom 28.02.2007:
      Die Obergrenze von 26°C muss auch bei einem Ge­werbe­miet­objekt eingehalten werden, das als Spiel­salon genutzt wird. Nur bei Außentemperaturen von über 32°C ist eine Überschreitung zulässig; dann muss die Innentemperatur mindestens 6°C unter der Außentemperatur liegen.

    Wohnräume

    In Wohnräumen gelten 18 bis 21°C als der gesündeste Tem­pe­ra­tur­be­reich. Im Internet findet sich eine Vielzahl be­leh­ren­der Seiten, die für eine weitestgehende Reduzierung der Raumtemperatur im Wohnbereich eintreten – in Zeiten ho­her Energiekosten ein beliebtes Argument. Was oft ver­ges­sen wird: Allzu geringe Temperaturen können – besonders im Verein mit feuchter Luft – Schimmelbildung verursachen und die Bausubstanz schädigen. Das Aufheizen eines völlig ausgekühlten Raumes z. B. nach nächtlichem Dauerlüften kann mehr an Heizenergie kosten, als bei kontinuierlicher Heiztemperatur verbraucht wird.

    Vermieter sind durch § 535 BGB in der Pflicht, die Miet­woh­nung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch ge­eig­neten Zu­stand zu hal­ten. Das bedeutet, dass der Mieter sie be­woh­nen kann und der Aufenthalt in ihnen zumutbar ist. Die Gerichte gehen davon aus, dass 20 bis 22°C in Woh­nun­gen üblich und ausreichend sind. 20°C werden jedoch als Un­ter­gren­ze angesehen. Ist im Mietvertrag eine Heizperiode ver­ein­bart (z. B. 1. Ok­to­ber bis 30. April, zum Teil auch 15. September bis 15. Mai) muss in dieser Zeit auf jeden Fall geheizt werden. Die Mindesttemperatur von 20°C muss nicht 24 Stunden lang eingehalten werden, sondern nur tagsüber (das heißt 6 bis 24 Uhr). Nachts werden 18°C als ausreichend angesehen. Im Mietvertrag enthaltene Klauseln mit abweichenden Regelungen (zum Nachteil des Mieters) sind unwirksam. Ist es außerhalb der (mietvertraglich vereinbarten) Heizperiode ungewöhnlich kalt, muss die Heizung wieder in Betrieb gehen. Faustregel: Sinkt die Temperatur in der Wohnung (Zimmermitte) drei Tage lang auf 16°C ab oder beträgt die Außentemperatur drei Tage lang unter 12°C, muss geheizt werden. Andernfalls hat der Mieter ein Recht auf Mietminderung.

    Beispiele für einschlägige Gerichtsurteile

    • Unterdimensionierte Heizkörper in der Mietwohnung, die eine Erwärmung der Mieträume auf 20°C nicht er­lauben, sind als Mangel der Mietwohnung an­zu­se­hen. In den Wintermonaten ist eine Mietminderung von 5 bis 10 Prozent möglich (Amtsgericht Münster, Az. 28 C 330/86, WM 1987, S. 382, Urteil vom 05.05.1987).
    • Kein zur Mietminderung berechtigender Wohnungs­mangel liegt vor, wenn die notwendige Raum­tem­pe­ra­tur nur bei voll aufgedrehten Thermostatventilen erreicht werden kann (Amtsgericht Münster, Az. 6 C 218/81, WM 1984, S. 198, Urteil vom 07.03.1984).
    • Ist die Heizungsanlage (Heizkörper/Heizkessel) so unterdimensioniert, dass bei Außentemperaturen von 7°C oder weniger keine Innenraumtemperaturen von 21°C erzielt werden können, kann die Miete an diesen kalten Tagen gemindert werden (Amtsgericht Kerpen, Az. 6 C 249/85, WM 1990, S. 62, Urteil vom 05.11.1987).
    • Ist dauerhaft nur eine Raumtemperar zwischen 15 und 18°C, aber nicht über 18°C zu erzielen, räumen folgende Gerichte dem Mieter die Möglichkeit zu einer 30-prozentigen Mietminderung ein: Landgericht Düsseldorf, Az. 12 S 382/72, WM 1973, S. 187, Urteil vom 17.05.1973; Landgericht München I, Az. 20 S 3739/84, Urteil vom 25.05.1984; Amtsgericht Görlitz, Az. 1 C 1320/96, WM 1998, S. 180, Urteil vom 03.11.1997.
    • Eine Nachtabsenkung darf zwar stattfinden, aber nur in Grenzen. 18°C müssen auch nachts erreicht werden (Landgericht Berlin, Az. 64 S 266/97).

    Der Mieter ist für die Einhaltung einer Raum­tem­pe­ra­tur ver­ant­wort­lich, die Schäden am Mietobjekt vorbeugt. Aus­rei­chen­des Heizen und Lüften sind erforderlich, um Feuch­tig­keit im Mauerwerk und Schimmelbildung zu verhindern. Der Mieter darf bei Abwesenheit im Winter die Heizung nicht ganz abstellen. Etwa 6°C werden als ausreichend an­ge­se­hen, um Frostschäden an den Installationen zu verhindern. Ein Ausfall der Heizung im Winter muss dem Vermieter unverzüglich mitgeteilt werden; ansonsten kann der Mieter schadenersatzpflichtig werden.

    Auch technische Normen enthalten Hinweise zur Raumtemperatur: So regelte etwa die DIN 4701 (Regeln für die Berechnung des Wärmebedarfs von Gebäuden), dass für Wohn- und Schlafräume, Büroräume, Bibliotheken sowie Fertigungs- und Werkstatträume bei sitzender Beschäftigung eine Norminnentemperatur von 20°C einzuhalten sei. Die DIN 4701 wurde im Oktober 2004 durch die DIN EN 12831 abgelöst, die nun unter anderem folgende Werte enthält:

    • Wohn- und Schlafräume +20°C,
    • Büroräume, Sitzungszimmer, Ausstellungsräume, Haupttreppenräume, Schalterhallen +20°C,
    • Hotelzimmer +20°C,
    • Verkaufsräume und Läden allgemein +20°C,
    • Bade- und Duschräume, Bäder, Umkleideräume, Untersuchungszimmer (generell jede Nutzung für den unbekleideten Bereich) +24°C,
    • WC-Räume +20°C.

    Vermieter sollten sich jedoch im Zweifel eher an den oben erwähnten Ansichten der Gerichte als an der DIN EN 12831 orientieren.
    Räumung beschreibt das Verlassen einer Mietwohnung meist auf Aufforderung des Vermieters nach Ende des Mietverhältnisses. Leistet der Mieter dieser Aufforderung nicht Folge, kann der Vermieter den Gerichtsweg einschlagen und eine Räumungsklage einreichen. Seit der Mietrechtsreform 2013 legt § 272 Abs. 4 Zivilprozessordnung fest, dass Räumungsangelegenheiten bei Gericht vorrangig und beschleunigt durchzuführen sind.

    Verurteilt das Gericht den Mieter zur Räumung, bleibt ihm eine angemessene Räumungsfrist (meist drei Monate, höchstens aber ein Jahr). Durch ein Räumungsurteil wandelt sich das Mietverhältnis in ein Nutzungsverhältnis um.

    Räumt der Mieter auch nach Ablauf der Räumungsfrist die Wohnung nicht, kann der Vermieter mit dem Räumungsurteil den Gerichtsvollzieher zur Zwangsräumung heranziehen. Dies ist allerdings für den Vermieter mit Kostenrisiken verbunden. So muss eine Sicherheit für das Einlagern der Wohnungseinrichtung des ehemaligen Mieters hinterlegt werden, deren Höhe sich nach der Zimmeranzahl der Wohnung richtet.

    Ein weiterer Kostenfaktor ist das Beauftragen einer Spedition zwecks Abtransport der Möbel des Mieters. Seit der Mietrechtsreform vom 01.05.2013 gibt es jedoch die gesetzliche Möglichkeit der sogenannten Berliner Räumung: Dabei setzt der Gerichtsvollzieher den Mieter nur außer Besitz der Wohnräume, übergibt dem Vermieter die neuen Schlüssel und die Gegenstände des Mieters bleiben zunächst in der Wohnung. Ferner ist nun gesetzlich geregelt, dass der Beklagte bei einer Räumungsklage in Verbindung mit einer Zahlungsklage wegen Mietrückständen auf Antrag des Vermieters für Geldforderungen, die nach Rechtshängigkeit der Klage entstehen, eine Sicherheit zu leisten hat. Dies betrifft die Miete, die während des laufenden Räumungsverfahrens fällig wird (§ 283a ZPO).

    Erfährt der Vermieter erst nach der mündlichen Gerichtsverhandlung in der Räumungssache, dass die Wohnung im Besitz einer dritten Person ist – also etwa eines plötzlich auftauchenden, bisher unbekannten Untermieters – darf die Räumung per einstweiliger Verfügung auch gegen diesen Untermieter angeordnet werden. Voraussetzung ist ein vollstreckbarer Räumungstitel gegen den Hauptmieter (§ 940a Abs. 2 ZPO). Ohne jeglichen Gerichtsbeschluss darf jedoch nicht einfach eine Wohnung geräumt werden, in der auch Personen leben, gegen die kein vollstreckbares Räumungsurteil vorliegt.

    Der Bundesgerichtshof hat mit seinem Urteil vom 14.07.2010 betont, dass eine Mietwohnung in keinem Fall ohne gerichtlichen Räumungstitel geräumt werden darf. Im verhandelten Fall war der Mieter für mehrere Monate abwesend gewesen. Verwandte hatten ihn als vermisst gemeldet. Als zwei Monatsmieten ausgeblieben waren, kündigte der Vermieter fristlos, öffnete unmittelbar danach die Wohnung und ließ den Inhalt teils entsorgen, teils einlagern. Der Mieter kehrte dann zurück und klagte auf 62.000 Euro Schadenersatz wegen verschwundener oder beschädigter Eigentumsgegenstände. Nach dem BGH stellt das Verhalten des Vermieters hier eine unerlaubte Selbsthilfe dar; er müsse verschuldensunabhängig für alle entstandenen Schäden haften. Das Gericht sah den Vermieter ferner in der Pflicht, bei einer eigenmächtigen Räumung ein Bestands- und Wertverzeichnis der in der Wohnung vorhandenen Gegenstände anzufertigen. Wenn dies unterbleibe, könne später auch nicht damit argumentiert werden, dass die Einrichtung des Mieters weniger wert gewesen sei, als dieser behaupte (Az. VIII ZR 45/09).
    Die Räumungsfrist soll einem Mieter, der seine Wohnung räumen muss, die Möglichkeit geben, sich um eine neue Wohnung zu kümmern und Obdachlosigkeit zu vermeiden. Die Räumungsfrist muss der auf Räumung verklagte Mieter beantragen, und zwar bis Ende der letzten mündlichen Gerichtsverhandlung in der Sache.

    Über die Dauer der Frist entscheidet das Gericht, sie muss "den Umständen nach angemessen" sein. Üblicherweise beträgt sie drei Monate. Bei fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzuges gestatten zum Teil Gerichte eine Räumungsfrist von zwei Monaten ab Zustellung des Urteils. Sie kann allerdings von der Bedingung abhängig gemacht werden, dass bis zum Auszug pünktlich die Miete – beziehungsweise eine Nutzungsentschädigung in Höhe der Miete – gezahlt wird. Seit der Mietrechtsreform 2013 gibt es für den Vermieter die Möglichkeit, für nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage anfallende Mietzahlungen eine Sicherheit vom Mieter zu verlangen.

    Im Einzelfall kann auch einem Mieter, der selbst gekündigt hat, eine Räumungsfrist eingeräumt werden. Eine Räumungsfrist kann mehrfach verlängert werden. Gründe dafür können besondere Härtefälle sein (Obdachlosigkeit droht, Familie müsste in Notunterkunft ziehen, Risikoschwangerschaft). Ihre maximale Dauer beträgt ein Jahr. Eine derart lange Frist wird auch als gerechtfertigt angesehen, wenn dadurch zum Beispiel ein Zwischenumzug umgangen werden kann. Der Verlängerungsantrag muss bis spätestens zwei Wochen vor Ablauf der Räumungsfrist beim zuständigen Gericht gestellt werden. Er muss mit einer Begründung versehen sein.

    Während die Räumungsfrist läuft, muss der Mieter weiter Miete zahlen – und er ist verpflichtet, sich intensiv um eine neue Wohnung zu kümmern. Ein längerer Urlaub des Mieters kann eine Fristverlängerung verhindern (so das Landgericht Stuttgart, WM 90, 447). Der Mieter kann auch vor Ende der Frist ausziehen – sobald er eine neue Wohnung gefunden hat.

    Keine Räumungsfrist gibt es für gewöhnlich bei Zeitmietverträgen. Allerdings können in ganz besonderen Härtefällen auch hier über den allgemeinen Vollstreckungsschutz der Zivilprozessordnung Räumungsfristen zugestanden werden. Vollstreckungsschutz kann auch bei unbefristeten Mietverträgen beantragt werden, selbst nach Ablauf einer einjährigen Räumungsfrist. Er wird jedoch nur in ganz besonderen Härtefällen gewährt, in denen eine Zwangsräumung als sittenwidrig erscheinen würde (Beispiel: Mieter ist alt und gebrechlich, bei Zwangsräumung besteht Lebensgefahr).
    Abkürzung für: Rechtsberatungsgesetz
    Abkürzung für: Runderlass
    Abkürzung für: Ring Deutscher Makler
    Abkürzung für: Randnummer
    Abkürzung für: Randnummern
    Abkürzung für: Randziffer
    Abkürzung für: Rechtsentscheid
    Durch die REACH-Verordnung 30. Dezember 2006 wird die Verantwortung für die Bewertung von Chemikalienrisiken den Herstellern und Importeuren auferlegt. Dazu müssen sie umfassende Registrierungsunterlagen vorlegen. Es handelt sich hierbei um das neue europäische Chemikalienrecht. Prinzipien der REACH-Strategie sind:

    • Verlagerung der Verantwortung für die Erfassung und Bewertung von Daten sowie für die Beurteilung von Risiken im Zusammenhang mit der Verwendung der Chemikalien von den Behörden auf die Industrie (Beweislastumkehr zum Verursacher).
    • Verwendungsspezifisches Zulassungsverfahren für Chemikalien, welche besonderen Anlass zur Besorgnis geben.
    • Verpflichtende gemeinsame Nutzung von Prüfdaten sowie Teilung der Prüfkosten, besonders zur Vermeidung von doppelt durchgeführten Tierversuchen und gleichzeitig Förderung von Prüfmethoden ohne Tiere.

    Hierbei sind alle in der EU in Mengen über 1 t pro Jahr hergestellten und importierten Chemikalien (Neustoffe und Altstoffe) in einer zentralen Datenbank zu erfassen.
    Die Bewertung der Chemikalien erfolgt durch zuständige Behörden aufgrund von Prüfungen und anderen verfügbaren Informationen, die, abhängig von den in Verkehr gesetzten Mengen, von den Firmen beizubringen sind (ca. 15 % der erfassten Chemikalien).

    Chemikalien, die aufgrund ihrer Eigenschaften Anlass zu großer Besorgnis geben (ca. 5 % der erfassten Chemikalien), weil sie krebserzeugend, erbgutverändernd oder fortpflanzungsgefährdend bzw. persistent sind, sich im Körper anreichernd und giftig sind oder andere gefährliche Eigenschaften haben, wie zum Beispiel eine den Hormonhaushalt beeinflussende Wirkung, unterliegen einem speziellen, strengen Zulassungsverfahren.

    Eine spezielle Bewertung nimmt für Umweltaspekte das Umweltbundesamt (UBA) wahr und für Aspekte der menschlichen Gesundheit das Bundesinstitut für Risikobewertung (BfR) gemeinsam mit der Bundesanstalt für Arbeitsschutz und Arbeitsmedizin (BAUA). Die genannten Stoffe werden im Rahmen des Aktionsplanes der Europäischen Chemikalienagentur (ECHA) bewertet.

    Der REACH-Helpdesk ist die nationale Auskunftsstelle für Hersteller, Importeure und Anwender chemischer Stoffe. Er liefert Informationen und Orientierungshilfe bei der Umsetzung von REACH und unterstützt bei der Registrierung, Bewertung und Zulassung von chemischen Stoffen.
    Als Reaktionsgruppen bezeichnet man die in einem Einteilungsraster erfassten Gruppen von Personen bzw. Institutionen, die auf Werbemaßnahmen reagieren. Beim Controlling der Werbeaktivitäten von Maklern (Objektwerbung in Zeitungsanzeigen oder Internetwerbung) wird zwischen drei verschiedenen Personengruppen unterschieden.

  • Die erste Reaktionsgruppe stellen die "Direktinteressenten" dar. Sie kommen unmittelbar als Verhandlungs- und Vertragspartner in Frage. Dabei ist zu unterscheiden, ob es sich um Erstkontakte handelt oder um Kontakte von bereits im Maklerunternehmen registrierten Interessenten.

  • Die zweite Gruppe sind potentielle Interessenten, die zwar nicht für das beworbene Objekt in Frage kommen, aber Interessenten für andere Objekte des vom Makler bearbeiteten Objektsortiments sein können. Auch hier wird unterschieden zwischen Erstkontakten und Wiederholungs-kontakten von bereits registrierten Kunden.

  • Zur dritten Gruppe zählen die "Nichtinteressenten".
    Eine Analyse der Reaktionsgruppen lässt Schlüsse auf den Werbeerfolg zu. Beim vorzunehmenden Ranking nimmt die Bewertung der geschilderten Gruppen nach der oben geschilderten Reihenfolge ab: Gruppe IA und IB (Direktinteressenten), Gruppe IIA und IIB (mögliche Interessenten) und Gruppe III (keine Interessenten.). Dominiert unter den Reaktionsgruppen Gruppe IA / IB, kann von einer hohen Wahrscheinlichkeit ausgegangen werden, dass die Werbemaßnahme zum Erfolg führt. Bei der Gruppe IIA / IIB ist ein Erfolgsbeitrag möglich, während die Gruppe III keinem Erfolgsbeitrag liefern kann. Die Struktur der Reaktionsgruppen spiegelt die Werbequalität wieder.
    • Im Gegensatz zum Real Estate Investment Management, bei dem ausschließlich An- und Verkaufsentscheidungen zur Optimierung der Struktur des Immobilieneigentums im Vordergrund stehen, befasst sich das strategisch ausgerichtete Real Estate Asset Management mit der Optimierung eines vorhandenen Immobilienbestandes im Auftrag des Eigentümers.

    Hierzu zählen auch Maßnahmen der Entwicklung von Bestandsimmobilien einschließlich möglicher Revitalisierungsmaßnahmen. Zu den wertsteigernden Maßnahmen gehören auch Ertragsverbesserungen durch Ausschöpfung vorhandener Mietreserven und Kosteneinsparungen. Endziel ist eine Performanceoptimierung des Immobilienbestandes.
    Unter dem Begriff des Real Estate Investment Management (REIM) versteht man die Umsetzung von Investorenvorgaben für Immobilieninvestitionen, bei denen die Immobilie als Kapitalanlage im Vordergrund steht. Das Management befasst sich mit Zu- und Verkäufen im Immobilienbereich, um das Immobilienportfolio eines Eigentümers zu optimieren. Dabei kann die ganze Palette der Investitionsmöglichkeiten (direkte und indirekte Immobilienanlage, Immobilienanlagen im In- und Ausland, vermietete und vom Eigentümer selbstgenutzte Immobilien) ausgeschöpft werden.
    REITs in USA

    In den Vereinigten Staaten gibt es seit Anfang der 60er Jahre des 20. Jahrhunderts Real Estate Investment Trusts. Die Entwicklung war anfänglich nicht Aufsehen erregend. Erst ab der 90er Jahre begann der große Aufschwung. Heute liegt dort das Volumen der Marktkapitalisierung bei mindestens 250 Milliarden US-Dollar.

    Bei Real Estate Investment Trusts (REITs) handelt es sich um börsennotierte US-Aktiengesellschaften, die mindestens 75 Prozent ihres Kapitals in Immobilien investiert haben. Parallel dazu müssen 75 Prozent des Bruttogewinnes aus Mieteinnahmen von Immobilien stammen. Weitere Kennzeichen amerikanischer REITs sind:

    • 95 Prozent ihrer erwirtschafteten Erträge müssen die REITs an ihre Anteilseigner ausschütten,
    • Durchschnittsrendite in den letzten 25 Jahren 12,8 Prozent,
    • geringe Kursschwankungen (Schwankungsbreite im Vergleich zu Industrieaktien das 0,43-fache),
    • Die Zahl der Aktionäre muss mindestens 100 betragen,
    • 5 Aktionäre dürfen nicht mehr als 50 Prozent der Anteile halten,
    • REITs unterliegen nicht der amerikanischen Körperschaftssteuer.

    Das Konzept wurde von anderen Ländern als Vorbild gesehen und hat sich weltweit bereits in mehr als 20 Staaten etabliert. So gibt es z. B. REITs in Belgien ("SICAFI"), den Niederlanden ("FBI"), Frankreich ("SIIC"), Italien (FII), Australien, Kanada, Japan, Südkorea, Singapur, Malaysia und Hongkong. In Großbritannien wurden die gesetzlichen Grundlagen für REITs (Property Investment Fund) geschaffen. Bei den europäischen REITs gibt es unterschiedliche Ausschüttungsvorschriften. Sie liegen zwischen 80 und 100 Prozent.

    REITs in Deutschland ("G-REITs")

    In Deutschland wurde mit dem "Gesetz zur Schaffung deutscher Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen" (REIT-Gesetz) der Startschuss für deutsche REITs gegeben. Die Aktiengesellschaften sind von der Körperschafts- und Gewerbesteuer befreit, wenn sie die im Gesetz vorgegebenen Bedingungen erfüllen. Dazu gehört unter anderem, dass die Aktiengesellschaft mindestens 75 Prozent ihrer Erträge aus Immobilien erzielen und mindestens 75 Prozent ihres Vermögens in Immobilien anlegen muss. Mindestens 90 Prozent ihrer Erträge hat die Gesellschaft an die Aktionäre auszuschütten, bei denen die Gewinne dann aber voll versteuert werden. Das Halbeinkünfteverfahren gilt hier nicht.

    Die Höchstbeteiligungssumme pro Aktionäre liegt bei 10 Przent des Aktienkapitals. Ein besonderer Anreiz zur Einbringung von Immobilien in REITs besteht darin, dass die sogenannte "Exit Tax", also die Besteuerung von dabei aufgedeckten Gewinnen nur den halben Wertansatz dieser Gewinne erfasst. Man erhofft sich dadurch, dass viele Unternehmer ermutigt werden, Ihre Betriebsgrundstücke in eine REIT-AG zu einzubringen.

    Inländische Wohnimmobilien, die vor 2007 errichtet wurden, können nicht in den Vermögensstock einbezogen werden. Damit wurde speziellen deutschen Befürchtungen Rechnung getragen, REITs könnten wegen ihrer Gewinnorientierung den Interessen von Wohnungsmietern zuwiderlaufen.

    Eine in Deutschland ansässige REIT-AG (deutscher REIT) muss zwingend an der Börse notiert sein. Immobilienaktiengesellschaften, die kurz vor der Börsenzulassung stehen, erhalten zwei Jahre Zeit, die an deutsche REITs gestellten Auflagen zu erfüllen. Damit soll ein Ventil für die Realisierung aufgestauter Gründungsabsichten geöffnet werden.

    Ausschüttungen, aus den seit dem 01.01.2009 erworbenen Anteilen unterliegen der Abgeltungssteuer in Höhe von 25 Prozent. Der Gewinn aus Verkäufen dieser Anteile unterliegt ebenfalls der Abgeltungssteuer, es sei denn sie wurden vor dem 01.01.2009 erworben.
    Instrumentarium zur Grundstücksflächen- und Gebäudeanalyse, das in einem Handbuch eine eindeutige und unmissverständliche Definition von Kriterien auf einer festgelegten Skala liefert und damit den Vergleich von Grundstücken, Gebäuden und Projekten objektiviert. Herausgeber des Handbuchs ist die Real Estate Norm Netherlands Foundation.
    Real Estate Opportunity Fonds sind Opportunity Fonds, die sich auf Investitionen am Immobilienmarkt fokussiert haben. Diese noch vergleichsweise junge Klasse von Fonds hat sich in den vergangenen Jahren, zunächst ausgehend vom angelsächsischen Sprachraum, immer stärker an den internationalen Immobilienmärkten etabliert und spielt hier eine ähnliche Rolle wie Private-Equity-Fonds am Markt für Unternehmensbeteiligungen.

    Im Unterschied zu langfristig orientierten Immobilieninvestoren streben Real Estate Opportunity Fonds bei ihren Investitionen vor allem die Realisierung von Wertsteigerungen nach relativ kurzer Haltedauer von etwa fünf Jahren, oft auch weniger, an. Dabei kalkulieren sie mit Eigenkapitalrenditen in der Größenordnung von etwa 20%.

    Als Investitionsobjekte kommen Immobilien unterschiedlichster Nutzungsarten in Frage; die Palette reicht dabei von Grundstücksentwicklungen über Projektentwicklungen bis hin zu Bestandsimmobilien mit entsprechendem Wertsteigerungspotenzial. Die von den Fonds genutzten Möglichkeiten zur Realisierung von Wertsteigerungen ergeben sich beispielsweise aus der Optimierung des Vermietungsmanagements, der Nutzung von Baureserven, Privatisierungsaktivitäten oder aus der Entwicklung von Bestandsobjekten, die revitalisiert oder für neue Nutzungen aufbereitet werden. Darüber hinaus nutzen Real Estate Opportunity Fonds häufig die zyklischen Entwicklungen an den Immobilienmärkten, indem sie in Marktabschwungphasen antizyklisch investieren und die erworbenen Objekte in Aufschwungphasen wieder veräußern.
    Beim Real Estate Portfoliomanagement handelt es sich um Verwaltung und Zusammenstellung von Immobilienobjekten nach portfoliotheoretischen Grundsätzen. Dabei geht es auf der Grundlage einer realistischen Zielsetzung um eine systematisch Portfolioplanung, die eine laufende Allokation des Immobilienvermögens zum Ziel hat.

    Eine Erfolgsoptimierung wird erreicht durch Diversifikation des Immobilienbestandes (Portfoliostruktur) was die Nutzung, die Entwicklungszustände und auch die regionale Streuung der einzelnen Immobilienobjekte anbelangt. Damit werden systematische (marktbedingte) sowie unsystematische, in den einzelnen Objekten steckende, Risiken, ausgeglichen.

    Ein gutes Portfoliomanagement setzt ein Monitoring des Bestandes einschließlich einer permanenten Performancemessung voraus.
    Realkredite sind langfristige Kredite (Kredite mit einer Mindestlaufzeit von 4 Jahren) die durch im Grundbuch eingetragene Grundpfandrechte abgesichert sind. Sie werden nach einer Beleihungsprüfung des zu beleihenden Objektes gewährt. Die Beleihungsgrenze für einen Realkredit liegt bei 60% des Beleihungswertes. Sofern die Beleihungsgrenze überschritten wird, hängt die Gewährung des Kredits in besonderem Maße von der persönlichen Kreditwürdigkeit des Darlehensnehmers ab.

    Realkredite werden nicht nur durch Realkreditinstitute gewährt (Pfandbriefbanken und Landesbanken mit Pfandbriefprivileg) sondern auch durch Sparkassen, Bausparkassen und in eingeschränktem Umfange Genossenschaftsbanken. Auch Versicherungsgesellschaften gewähren aus ihrem Deckungsstock Realkredite. Je nach Art der Gewährung und der Refinanzierung der Realkredite sind besondere Gesetze und Vorschriften zu beachten, die der jeweils besonderen Form des gesicherten Realkredites Rechnung tragen, so vor allem das Kreditwesengesetz, aber auch das Pfandbriefgesetz, das Gesetz über Bausparkassen und das Gesetz über die Beaufsichtigung der Versicherungsunternehmen.
    Eine Reallast belastet ein Grundstück dergestalt, dass dieses für wiederkehrende Leistungen des Berechtigten dinglich haftet. Mit einer Reallast können sowohl wiederkehrende Geldleistungen (Erbbauzinsen, Kaufpreisrenten, Überbaurenten) als auch Naturalleistungen und -Lieferungen (z.B. von elektrischem Strom, Wärme, Wasser und Bodenerzeugnissen) etwa im Rahmen eines Leibgedings abgesichert werden. Auch die Absicherung von Pflegeverpflichtungen oder der Unterhaltung eines Gebäudes ist über eine Reallast möglich.

    Bei Reallasten werden oft Wertsicherungsvereinbarungen getroffen. Diese können z.B. an den Verbraucherpreisindex anknüpfen. Nicht zulässig, da allzu unbestimmt, sind sogenannte Leistungsvorbehaltsklauseln, nach denen bei Eintritt bestimmter Voraussetzungen erst noch über die genaue Höhe der Wertsicherung verhandelt werden soll.

    Ist der durch die Reallast Begünstigte eine bestimmte Person, spricht man von einer subjektiv persönlichen Reallast. Diese Reallast kann nicht mit dem Eigentum an einem Grundstück verbunden werden. Andererseits kann Begünstigter auch der jeweilige Eigentümer eines anderen Grundstücks sein. Dann spricht man von einer subjektiv dinglichen Reallast. Diese kann nicht vom Eigentum am Grundstück getrennt werden; die Berechtigung aus der Reallast ist ein wesentlicher Bestandteil des Grundstücks. Der Eigentümer des belasteten Grundstücks haftet für die Erbringung der Leistungen nicht nur dinglich, sondern auch persönlich.

    Es ist allerdings möglich, die persönliche Haftung aus der Reallast auszuschließen oder einzuschränken (§ 1108 Abs. 1 BGB). Eine solche Einschränkung bedarf zu ihrer Wirksamkeit nicht der Eintragung ins Grundbuch. Ein Eintrag ist jedoch zu empfehlen – insbesondere für den Notar, der sich sonst einer Haftung ausgesetzt sehen kann. Bei der schweizerischen Grundlast beschränkt sich die Haftung generell auf das belastete Grundstück.
    Von Realteilung im Grundstücksverkehr wird dann gesprochen, wenn Miteigentumsanteile an einem Grundstück so aufgeteilt werden, dass jeder Miteigentümer des Gesamtgrundstücks Alleineigentümer eines Grundstücksteils wird. Der Vollzug erfolgt durch Vermessung und Zuschreibung der neu entstandenen Grundstücke in die für die neuen Alleineigentümer anzulegenden Grundbücher.
    Zur Information der Anleger bei offenen Immobilienfonds wird zum Geschäftsjahresende ein Rechenschaftsbericht erstellt, der über die Entwicklung des Fonds, das Immobilienportfolio, die Ausschüttung sowie die Anlagepolitik des jeweiligen Fonds informiert. Darüber hinaus erscheint jeweils zur Mitte des Geschäftsjahres für jeden Fonds ein Halbjahresbericht.
    Offene Fonds müssen einmal jährlich einen Rechenschaftsbericht erstellen sowie zwei Halbjahresberichte. Ein Verkaufsprospekt muss parallel dazu über die Anlagegrundsätze und Kosten informieren. Diese Unterlagen müssen dem Käufer zur Einsicht in geeigneter Weise angeboten werden.

    Der Rechenschaftsbericht erscheint einmal jährlich und beinhaltet eine Vermögensaufstellung, eine Aufwands- und Ertragsrechnung, die Höhe der eventuellen Ausschüttung sowie Informationen zur Geschäfts- und Fondsentwicklung. Die genauen inhaltlichen Anforderungen sind im Paragraf 44 Investmentgesetz festgelegt, die Veröffentlichungsfristen in Paragraf 45 InvG.
    Abkürzung für: Verordnung zur Rechnungslegung der Kreditinstitute
    Rechnungslegung bezieht sich auf Berichte aus dem Rechnungswesen und der Geschäftsführung dessen, der fremdes Vermögen verwaltet. Inhalt und Umfang der Rechnungslegung sind im Einzelnen nicht vorgeschrieben, doch sind alle Einnahmen/Ausgaben des Abrechnungszeitraums nach Kostenarten gegliedert mit Bankkonten, Geldkonten, Geldanlagen und Rücklagen nachzuweisen. Die Belege sind geordnet vorzulegen. Im immobilienwirtschaftlichen Bereich unterliegen der Miethaus- und Vermögensverwalter, Wohnungseigentums-Verwalter und Baubetreuer der Pflicht zur Rechnungslegung.
    In § 29 (3) WEG wird vorgeschrieben, dass der Wirtschaftsplan, die Abrechnung über den Wirtschaftsplan, Rechnungslegungen und Kostenanschläge vom Verwaltungsbeirat geprüft werden sollen. Diese Aufgabe kann delegiert werden. Der Prüfung unterliegen nur die gemeinschaftlichen Gelder, nicht etwa Buchungsvorgänge aus dem Bereich der Sondereigentumsverwaltung.
    Der Bundesgerichtshof hat am 06.10.2010 entschieden, dass gewerbliche Großvermieter für einfache Kündigungen wegen Mietrückständen keinen Rechtsanwalt beauftragen bzw. dass die Kosten für den Anwalt nicht dem Mieter in Rechnung gestellt werden dürfen. Im verhandelten Fall hatte der Vermieter die Kündigung durch seinen Anwalt verfassen lassen. Dem Mieter wurden über 400 Euro allein für das anwaltliche Kündigungsschreiben in Rechnung gestellt. Der BGH entschied, dass es für einen Großvermieter weder erforderlich noch zweckmäßig sei, bei einer derart simplen Rechtshandlung einen Anwalt zu beauftragen. Die Rechtsanwaltsgebühren seien zudem kein ersatzfähiger Verzugsschaden, der dem Vermieter durch die ausgebliebene Zahlung der Miete entstanden sei. Auch von einer Vermietungsgesellschaft ohne eigene Rechtsabteilung könne erwartet werden, eine Kündigung ohne anwaltliche Hilfe zu verfassen (Az. VIII ZR 271/09).
    Das Gesetz über die Vergütung der Rechtsanwältinnen und Rechts­anwälte (Rechtsanwaltsvergütungsgesetz – RVG) regelt die Vergütung dieses Personenkreises.

    Die in diesem Gesetz geregelten Vergütungssätze kann der Ver­walter als Maßstab für eine Sondervergütung zugrunde legen, die er vertraglich mit der Wohnungseigentümergemeinschaft für die Fälle vereinbart, wo er die Wohnungseigentümer beziehungs­weise die Wohnungseigentümergemeinschaft gerichtlich vertritt. Entsprechende Regelungen können im mehrheitlich zu be­schlie­ßenden Verwaltungsvertrag vereinbart werden.
    Fachausdruck für die Möglichkeit eines Bürgers, sich gegen amtliche Entscheidungen (z.B. Gebührenbescheid) zu wehren. Als Rechtsbehelfe gelten zum Beispiel: Einspruch, Widerspruch und Klage.
    Das frühere Rechtsberatungsgesetz wurde durch das Rechtsdienstleistungsgesetz vom 12.12.2007 ersetzt. Die Änderung trat am 1.7.2008 in Kraft. Es sichert einerseits Rechtsanwälten ihre Position als Ansprechpartner für alle Fälle echter Rechtsanwendung und umfassender Rechtsberatung. Andererseits wird klargestellt, dass das Auffinden und die Wiedergabe von Rechtsnormen, die allgemeine Aufklärung über rechtliche Hintergründe von Vorgängen, die Geltendmachung von unstreitigen Ansprüchen und die Mitwirkung bei Vertragsabschlüssen (z.B. bei Vertragsvermittlung durch Makler) und Vertragslösungen keine Rechtsdienstleistungen sind. Hierfür gilt folgende Definition: "Rechtsdienstleistung ist jede Tätigkeit in konkreten fremden Angelegenheiten, sobald sie eine rechtliche Prüfung des Einzelfalls erfordert".

    Zudem wird klargestellt, dass das RDG allen Berufsgruppen Rechtsdienstleistungen als Nebenleistung aus ihrer Tätigkeit erlaubt. So kann ein Makler den Vermieter von Räumen im Rahmen eines Vermietungsauftrages über die zweckmäßige Vertragsgestaltung aufklären. Wer Immobilien-, Vermögens- oder Unternehmensberater ist, braucht die Rechtsberatung im Rahmen seines Beratungsauftrages nicht auszuschließen.

    Für die Vertretung vor Gericht gilt, wenn kein Anwaltszwang gegeben ist, dass die Vertretung neben der Vertretung durch Rechtsanwälte nur zulässig ist
    • durch Beschäftigte der Prozesspartei,
    • durch unentgeltlich tätige Familienangehörige der Prozesspartei,
    • durch unentgeltlich tätige Volljuristen oder
    • durch unentgeltlich tätige Streitgenossen.
    Ferner ist darauf hinzuweisen, dass bestimmte Berufsgruppen gesetzlich zur Erbringungen von Rechtsdienstleistungen im Rahmen ihrer Berufstätigkeit verpflichtet sind. Hierzu zählen z.B. Versicherungsvermittler und Versicherungsberater. Unentgeltliche Rechtsdienstleistung ist im Übrigen grundsätzliche erlaubt.
    Der Rechtsentscheid war ein Instrument der Rechtsprechung, das nur für den Bereich des Wohnungsmietrechts eingeführt wurde. Er wurde allerdings im Zuge der Reform der Zivilprozessordnung vom 1.1.2002 wieder abgeschafft. Allerdings wirken ergangene Rechtsentscheide nach, so dass sie für die Beurteilung mietrechtlicher Sachverhalte weiterhin von großer Bedeutung sind.

    Um den Entscheidungsprozess in mietrechtlichen Angelegenheiten zu beschleunigen, wurde jedoch für bestimmte Fälle eine Sprungrevision vom Amtsgericht zum Bundesgerichtshof zugelassen. Die Sprungrevision muss beim Revisionsgericht beantragt werden und ist zuzulassen, wenn die Rechtssache von grundlegender Bedeutung ist oder der Fortentwicklung des Rechts dient. Der Prozessgegner muss mit der Sprungrevision einverstanden sein.
    Nach früherem Recht wurde die Wohnungseigentümergemeinschaft, anders als eine natürliche Person, ein Unter­nehmen oder ein Verein in der Form der juristischen Person, nicht als selbständiges Rechtssubjekt anerkannt. Auch wenn Verträge im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft abgeschlossen wurden, war nicht die Gemein­schaft als solche, sondern die jeweils zum Zeitpunkt des Vertrags­ab­schlusses im Grundbuch eingetragenen einzelnen Wohnungs­eigentümer Vertragspartner.

    Nachdem der BGH (02.06.2005, Az. V ZB 32/05) ent­schieden hatte, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft rechts­fähig ist, soweit sie im Rahmen der Verwaltung des ge­mein­schaftlichen Eigentums am Rechts­ver­kehr teilnimmt, ist die Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft (inso­weit auch als Verband bezeichnet) seit dem 01.07.2007 auch ge­setzlich geregelt (§ 10 Abs. 1, 6 bis 8 WEG).

    Die Rechtsfähigkeit beschränkt sich dabei nicht nur auf das so genannte Außenverhältnis, also auf Rechtsgeschäfte und Rechts­handlungen mit Dritten, die Lieferungen oder Leistungen für die Gemeinschaft erbringen. Die Rechtsfähigkeit erstreckt sich auch auf das Innenverhältnis der Wohnungseigentümer, so unter anderem auch auf die Gel­tend­machung von Beitrags- und Hausgeldvorschüssen, von Schadensersatzansprüchen oder anderen Forderungen (Sonder­umlagen) der Gemeinschaft gegen einzelne Miteigentümer.

    Nicht der Rechtsfähigkeit unterliegen das Sonder- und das Ge­mein­schafts­eigentum. Von der Rechtsfähigkeit ausgenommen bleibt auch die An­fech­tung von Beschlüssen der Wohnungs­ei­gen­tümer. Hierbei handelt es sich um die Willensbildung inner­halb der Gemeinschaft und nicht um eine Angelegenheit des rechts­geschäftlichen Verkehrs bei der Verwaltung des ge­mein­schaft­lichen Eigentums. Be­schluss­anfechtungen sind deshalb grundsätzlich gegen die übrigen Wohnungseigentümer gerichtet (§ 46 Abs. 1 WEG).

    Konkret wirkt sich die Rechtsfähigkeit insbesondere auch auf das Haftungssystem aus. Andererseits ergeben sich auch verfah­rens­rechtliche Konsequenzen insoweit, als die Wohnungs­eigen­tümergemeinschaft als solche klagen oder verklagt werden kann, wenn es um Forderungen oder Verbindlichkeiten geht, die das Verwaltungsvermögen betreffen. Insofern wird bei der ge­richt­lichen Geltendmachung dieser Forderungen die Vorlage von Ei­gen­tümerlisten entbehrlich. Auch bei der Eintragung von Siche­rungs-Hypotheken oder bei der Kontoeröffnung kann nunmehr die Wohnungseigentümergemeinschaft als solche eingetragen wer­den, ohne dass sich alle Wohnungseigentümer persönlich aus­wei­sen müssen.

    Aus dem Recht der Gemeinschaft, Rechte zu erwerben, folgt auch das Recht, Immobilien zu erwerben, wenn dies im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung liegt und dem Interesse aller Woh­nungseigentümer dient. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft eine Hausmeisterwohnung in der eigenen Anlage erwirbt oder auch Stellplätze in der Tiefgarage mit dem Zweck, diese zu vermieten. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist grundbuchfähig. Mit der Zuerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Gemeinschaft ist nunmehr auch die früher strittige Frage des anteiligen Übergangs an der Instandhaltungsrückstellung in der Zwangsversteigerung dahingehend geklärt, dass der Anteil auto­matisch auf den Käufer übergeht. Auch bei rechts­ge­schäft­li­chem Erwerb ist eine ge­sonderte Regelung über den Übergang des An­teils an der In­stand­haltungsrückstellung auf den Erwerber nicht mehr erfor­der­lich.

    Am 18.3.2016 entschied der Bundesgerichtshof, dass eine Eigentümergemeinschaft mit Stimmenmehrheit den Ankauf eines Nachbargrundstückes beschließen kann, auf dem sich Parkflächen befinden, die bereits seit Aufteilung des Grundstückes von den Eigentümern der WEG genutzt worden sind. Die Fläche war erforderlich gewesen, um auf die vorschriftsmäßige Anzahl von Stellplätzen für das Gebäude der WEG zu kommen. Der BGH entschied, dass hier ein Beschluss im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung vorlag, da nur eine bestehende Rechtsunsicherheit beseitigt werden sollte. Auch eine Kostenaufteilung, die die Nutzung durch die jeweiligen Eigentümer berücksichtigte, wurde für zulässig erachtet (Urteil vom 18. März 2016, Az. V ZR 75/15).
    Immobilienwirtschaftliche Unternehmen haben – je nach Risikobelastung - unterschiedliche Rechtsformen. Bei Maklerunternehmen überwiegen weitaus die Einzelunternehmen. Wer aufgrund seines Umsatzvolumens (mindestens 100.000 EURO) ins Handelsregister eingetragen werden muss, führt die Bezeichnung eingetragener Kaufmann bzw. eingetragene Kauffrau, abgekürzt e.Kfm, bzw. e.Kfr. Die im Handelsregister eingetragene Firma muss so bezeichnet werden, dass sie nicht mit anderen Firmen verwechselt werden kann.

    Zwei Makler können sich zu einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts (GbR = BGB-Gesellschaft) zusammenschließen. Dies ist dann anzuraten, wenn es sich um Personen mit unterschiedlichen Fachkompetenzen handelt. Sie können sich dann ideal ergänzen.

    Einzelunternehmer haften uneingeschränkt mit ihrem gesamten Vermögen, wenn Haftungsansprüche Dritter entstehen. Der Abschluss einer Vermögensschadenhaftpflichtversicherung ist deshalb eine unverzichtbare Vorsorgemaßnahme.

    Bauträgerunternehmen, die häufig ein hohes Kapitaleinsatzrisiko tragen, besonders wenn Sie mit einer Baumaßnahme zu einem Zeitpunkt beginnen, zu dem nur ein kleiner Teil der geplanten Objekte verkauft ist, bevorzugen die Rechtsform der Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH) und begrenzen damit ihr Risiko. Das Mindeststammkapital beträgt 25.000 EURO. Davon müssen 12.500 EURO einbezahlt sein. Bei einer „Einmann-GmbH" muss für den Rest Sicherheit geleistet werden. Kreditinstitute, die Kredite zur Beschaffung von Bauland gewähren (Grundstückankaufskredite), verlangen zusätzliche persönliche Haftungsübernahmen, so dass sie im Ernstfall die GmbH-Haftungsbegrenzung nicht schützt.

    Unternehmergesellschaften (UG haftungsbeschränkt), die häufig im Rahmen von Existenzgründungen als Rechtsform gewählt werden, sind die „kleineren Schwestern“ der GmbH. Die UGen sind verpflichtet, aus den erwirtschafteten Gewinnen 25 Prozent der Rückstellung zuzuführen und zwar solange, bis das Stammkapital 25.000 EURO beträgt.

    Eine geringere Rolle in der Immobilienwirtschaft spielen sogenannte „kleine Aktiengesellschaften“ mit einem Mindestgrundkapital von 50.000 EURO. Großunternehmen, vor allem große Wohnungsbaugesellschaften, treten in der Rechtform der normalen Aktiengesellschaft in Erscheinung. Ein großer Teil dieser Aktiengesellschaften stammt aus den ehemals gemeinnützigen Wohnungsgesellschaften, deren Wohnbauaktivitäten überwiegend öffentlich gefördert wurden.

    Die eingetragenen Wohnungsbaugenossenschaften bilden eine Besonderheit, die darin besteht, dass die Mitglieder (Genossen) als Anteilseigentümer selbst nicht haften, es sei denn, die Satzung bestimmt etwas anderes (z.B. eine Nachschusspflicht). Organe sind – ähnlich wie bei der Aktiengesellschaft – Generalversammlung (Mitgliederversammlung), Vorstand und Aufsichtsrat.

    Offene Handelsgesellschaften sind kaum anzutreffen. Kommanditgesellschaften (KG) findet man sporadisch noch im Bereich des Maklergewerbes, häufig sind die Komplementäre Gesellschaften mit beschränkter Haftung.
    Von Rechtshängigkeit spricht man, wenn eine Klage nicht nur beim zuständigen Gericht eingegangen, sondern auch der Gegenseite zugestellt worden ist. Die Unterscheidung zwischen Anhängigkeit und Rechtshängigkeit kann aus Kosten-/Fristgründen relevant sein.
    Ein Rechtsmangel liegt vor, wenn durch das Recht eines Dritten dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der gemieteten Sache ganz – oder zum Teil – entzogen wird.

    Dies ist z.B. dann der Fall, wenn der Vermieter zur Gebrauchsüberlassung nicht in der Lage ist, weil ein Vormietberechtigter in den Vertrag eintritt oder der vorherige Mieter zu Recht die Rückgabe der Mietsache verweigert. Auch wenn der Vermieter gleichzeitig mit zwei Mietinteressenten Verträge abgeschlossen hat und ein Mieter eingezogen ist, liegt aus Sicht des anderen Mieters ein Rechtsmangel vor.
    Abkürzung für: Rechtsprechung
    Versicherungsschutz, mit dem im Falle einer rechtlichen Auseinandersetzung die Streitkosten im Rahmen gehalten werden können. Je nach Risiko, gegen das versichert werden soll, kann zwischen unterschiedlichen Bausteinen gewählt werden. Kosten aus Rechtsstreitigkeiten mit Nachbarn, sowie rechtliche Konflikte aus Miet- und Pachtverhältnissen sind z.B. durch eine Haus- und Grundbesitzerrechtsschutzversicherung gedeckt. Streitigkeiten, die beim Errichten eines Bauwerks entstehen können, sind mit der Bauausschlussklausel jedoch grundsätzlich vom Versicherungsschutz ausgenommen.
    Wenn der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nicht zustimmt, muss zur Durchsetzung des Mieterhöhungsbegehrens Klage vor dem Zivilgericht erhoben werden. Bevor die Zwangsversteigerung in ein Grundstück betrieben werden kann, muss zuerst die Forderung gerichtlich festgestellt werden.

    In beiden Fällen kommt es zu einem bürgerlichen Rechtsstreit. Der Rechtsstreit, die bürgerlich rechtliche Streitigkeit oder das streitige Verfahren – die Begriffe können synonym verwendet werden – haben festgelegte Vokabeln und unterliegen speziellen Regeln. Sie sind zu unterscheiden von dem Strafverfahren und dem verwaltungsgerichtlichen Verfahren. Den Ablauf eines bürgerlichen Rechtsstreits regelt die Zivilprozessordnung.
    Grundsätzlich hat jeder Wohnungseigentümer in der Woh­nungs­eigentümerversammlung das Recht, sich zu allen Angelegen­hei­ten der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß Ta­ges­ordnung zu äußern. Das Rederecht ist deshalb "wesent­li­ches Teilhaberecht" des Woh­nungs­eigentümers, das ihm das Recht und die Möglichkeit gewährt, an der Verwaltung des ge­mein­schaftlichen Eigentums über die Ausübung des Stimmrechts hinaus teilzunehmen und auf die Meinungsbildung in der Ver­samm­lung Einfluss einzu­wirken.

    Es ist insoweit dem Anspruch auf recht­li­ches Ge­hör ver­gleich­bar. Ein Ent­zug des Rede­rechts durch den Vor­sitzen­den der Ver­samm­lung ist, aus­ge­nom­men die Fälle einer Über­schrei­tung der Rede­zeit, un­zu­läs­sig. Selbst im Falle eines Stimm­rechts-Aus­schlus­ses kann das Rede­recht nicht ent­zo­gen wer­den. Aller­dings wäre ein ent­spre­chen­der Ge­schäfts­ord­nungs­be­schluss auch im Falle der An­nah­me nicht selbst­stän­dig an­fecht­bar.
    Unter Redevelopment versteht man alle Maßnahmen, die ergriffen werden müssen, um eine nicht mehr den gewandelten Marktgegebenheiten entsprechende Immobilie so umzugestalten, dass sich die Ertrags- und/oder Nutzungssituation merklich verbessert und auf längere Zeit auf höherem Niveau als vorher stabilisiert wird. Redevelopment ist somit ein umfassender Begriff, der alle Maßnahmen abdeckt, die diesem Ziele dienen, insbesondere Instandhaltung, Modernisierung, Umbau, Revitalisierung, Flächenrecycling und dergleichen mit oder ohne Implementierung neuer Nutzungskonzepte. Redevelopment wird häufig mit dem Begriffspaar der Sanierung und Neuentwicklung in Verbindung gebracht.
    Insbesondere in großen Eigentümergemeinschaften und bei umfangreicher Tagesordnung ist es grundsätzlich zulässig, die Redezeit und damit auch das Rederecht zu beschränken. Dies auch unter dem Gesichtspunkt, eine Versammlung nicht unge­bührlich in die Länge zu ziehen.

    Eine solche Beschränkung der Redezeit kann generell in einer von den Wohnungseigentümern beschlossenen Ge­schäfts­ord­nung geregelt sein. Es kann jedoch auch spontan in einer kon­kreten Versammlung verlangt und beschlossen werden, sowohl die Dauer der Aussprache zu einzelnen Ta­ges­ord­nungs­punk­ten zu begrenzen, als auch die Redezeit der einzelnen Redner zu be­schränken. Durch eine konkrete zeitliche Beschränkung der Re­de­zeit eines einzelnen Ei­gen­tü­mers wird grundsätzlich dessen Recht auf recht­liches Gehör nicht verletzt.

    Eine Beschränkung der Redezeit muss jedoch stets vom Grund­satz der Gleichbehandlung ausgehen und die Ei­gen­tü­mer nicht unterschiedlich behandeln. In der Regel wird davon auszugehen sein, dass eine Beschränkung auf fünf Minuten als angemessen anzusehen ist, sofern nicht im Ausnahmefall der konkrete Sach­ver­halt längere Ausf­üh­run­gen erforderlich macht. Die Ent­schei­dung, ob in solchen Fällen eine Überschreitung zulässig ist, liegt im Ermessen des Versammlungsleiters.
    Reetdächer sind besonders in Regionen mit weiten Uferzonen verbreitet. Reet ist als Baustoff seit 4000 Jahren bekannt. Bereits die Ägypter haben Schilf geerntet, um es als Baumaterial zu benutzen. In Europa beginnt der Einsatz von Stroh als Dachdeckung bei den Pfahlbauten am Bodensee. Bei Ausgrabungen wurden gut erhaltene Häuser gefunden, von denen authentische Nachbauten im Pfahlbaumuseum Unteruhldingen präsentiert werden (siehe Bild).

    Regional sind verschiedene Bauweisen typisch. Da Reet ein elastisches und leicht zu formendes Dachmaterial ist, sind die Möglichkeiten bei der Gestaltung des sogenannten Weichdaches groß. Vom konventionellen, schlichten Dach über ausgestaltete Entwürfe reicht die Palette. Die fließenden Übergänge der Dachbestandteile machen die Reetdächer markant. Die Firstabdeckung erfolgt regional mit verschiedenen Materialien, z.B. Stroh, Heidekraut oder Gras – in Dänemark sind dafür Grassoden verbreitet, in Schleswig-Holstein wird mit dem "Angeliter Reiter", das sind geviertelte Holzbalken, die Heide von oben gesichert. Auch ausgefallene Ideen können realisiert werden, wenn es das Bauamt genehmigt, z.B. durch die Dachhaut wachsende Bäume oder ein anschließendes Atrium.

    Reetdächer sind beliebt wegen ihres außerordentlich hohen Dämmwertes, ihrer Elastizität und Ihrer Festigkeit. Sie wirken klimaausgleichend und sind wegen der Verwendung von nachwachsenden Rohstoffen ökologisch. Das Ausgangsprodukt Schilf wächst in den feuchten Niederungen nahe an Gewässern im Sommer als etwa 1,80 m hohe Halme mit buschiger Fahne. Der Anbau von Schilf ist auch eine Perspektive für Bauern in Deutschland, die damit gleichzeitig Landschaftsschutz betreiben und vielen Tierarten eine Heimat bieten. Geerntet wird im Winter. Das Reet wird zu Hocken von 60 cm Umfang zusammengestellt und transportfertig gemacht. Nur geringe Mengen des Rohstoffes kommen aus Deutschland, die Masse wird aus Ungarn, Polen, Rumänien und der Türkei importiert. Auch China ist mittlerweile zu einem wichtigen Bezugsland für Reet geworden. Hier gibt es jedoch teilweise Bedenken wegen einer zu schnellen Ernte noch unreifen Reets und wegen der Verseuchung vieler Gewässer mit Chemikalien insbesondere aus der Textilindustrie. Heute gibt es Testverfahren, um die Qualität von Reet festzustellen, sowie entsprechende Zertifikate.

    Ein Reetdach hält je nach Witterung durchschnittlich 40 bis 60 Jahre, aber auch 100 Jahre alte Reetdächer sind keine Seltenheit.
    Reetdachhäuser sind besonders durch Feuer gefährdet. Sie genießen daher nicht nur zu Terminen wie Silvester besonderen gesetzlichen Schutz durch Einschränkungen beim Abbrennen von Feuerwerk in ihrer Umgebung. Die Feuerversicherungen für Reetdachhäuser sind deutlich teuer als bei festen Bedachungen. Eigentümer haben vielfältige Möglichkeiten, Reetdachhäuser durch Brandschutzmaßnahmen vor Feuer zu bewahren oder zumindest den Schaden zu minimieren.

    Die Landesbauordnungen schreiben in einigen Bundesländern besondere Abstände zwischen Weichdachhäusern und anderen Gebäuden inklusive Nebengebäuden vor, um die Feuergefahr zu reduzieren. Ausnahmen gelten oft auf Halligen, Warften oder im Ortskern. Teilweise findet sich hier auch die Regel, dass die Ausgänge weich gedeckter Gebäude besonders gegen herabrutschende brennende Teile des Daches gesichert sein müssen – etwa durch ein geeignetes Vordach.

    Hauseigentümer können sich mit speziellen Reetdach-Blitzableiter-Systemen gegen Blitzschlag schützen. Ferner ist es auch möglich, beim Dachaufbau eines modernen Reetdaches Platten aus feuerhemmendem Material zu integrieren, die zumindest den Bereich unter dem Dach schützen und ein Übergreifen der Flammen auf den Rest des Hauses verzögern. Auch die Innenseite des Daches kann so verkleidet werden. Es ist dabei jedoch immer ein Dachaufbau mit geeigneter Hinterlüftung zu wählen, damit das Reet nicht schimmelt. Auch feuerhemmende Beschichtungen in Form eines Mineralfaser-Spritzputzes für die Innenseite des Daches sind im Handel.

    Auf dem Markt sind ferner Löschanlagen bzw. Sprinkleranlagen, die beim Erkennen eines Brandes durch Flammensensoren das Dach von außen mit Wasser einnebeln. Dies erfolgt über ein in das Dach integriertes Leitungssystem mit Sprühköpfen. Gleichzeitig wird ein Alarm ausgelöst. Auch eine Imprägnierung mit feuerhemmenden Mitteln ist möglich. Diese Behandlung muss unter Umständen in gewissen Zeitabständen wiederholt werden. Ob dies dem Sinn eines "natürlichen" Reetdaches entspricht, muss der Eigentümer selbst entscheiden.
    Als Reetdachsterben bezeichnet man ein Phänomen, das seit einigen Jahren bei Reetdächern in Norddeutschland beobachtet wird. Diese scheinen in einigen Fällen nur noch eine geringe Lebensdauer aufzuweisen. Während die normale Lebensdauer eines Reetdaches oft mit 40 bis 60 Jahren angesetzt wird, haben nun manche Reetdächer nur noch eine Lebensdauer von fünf bis zehn Jahren. Auch alte Dächer sind betroffen. Es findet ein Zersetzungsprozess statt, bei dem sich die Reethalme regelrecht auflösen. Die öffentliche Diskussion um das Reetdachsterben hatte ihren Höhepunkt in den Jahren 2008 und 2009 und scheint mittlerweile etwas zur Ruhe gekommen zu sein. Dies kommt der Reetdachbranche zugute, die durch das Problem teilweise erhebliche Umsatzeinbußen hatte.

    Die Ursachen für das Reetdachsterben sind umstritten. Während einige bauphysikalische Ursachen vermuten – erhöhte Feuchtigkeit durch zunehmende Abdichtung der Häuser, ungenügende Hinterlüftung des Daches bei Einbau einer Dampfsperre von Innen etc. – sehen andere die Gründe eher in einem Befall mit Mikroorganismen, insbesondere mit einem Weißfäulepilz, der sich in Gesellschaft von Moosen und Feuchtigkeit besonders wohl fühlt und die Struktur des Reets schädigt. Auch unreif geerntetes Reet aus dem Ausland oder Reet aus mit Industrieabwässern verseuchten Gewässern in China werden als Schadensursache vermutet. Nur etwa zehn Prozent des hierzulande verkauften Reets stammen aus Deutschland. Manche vermuteten auch eine Schädigung durch eine Stickstoffbelastung der Landluft infolge von Massentierhaltung. Möglich ist auch ein Zusammenwirken mehrerer Faktoren.

    Neutrale Zahlen zum Ausmaß des Reetdachsterbens sind ebensowenig bekannt wie wissenschaftlich untermauerte Beweise für die tatsächlichen Ursachen. Dass Pilze die Fähigkeit besitzen, unter bestimmten Umweltbedingungen organisches Material zu zersetzen, ist an sich nicht neu.

    Wer ein Reetdachhaus erwerben oder sein Haus mit Reet decken möchte, sollte sich über dieses Problem genauer informieren. Eine Neueindeckung ist mit hohen Kosten verbunden. Beim Kauf bestehender Häuser empfiehlt sich eine Begutachtung durch einen Fachmann, der beurteilen kann, ob das Reetdach gesund ist. Bei Neubauten sollte darauf geachtet werden, dass nur zertifiziertes Reet verwendet und ein erfahrener, mit guten Referenzen ausgestatteter Fachbetrieb beauftragt wird. Der Vertrag sollte keine ungewöhnlichen Haftungsausschlüsse hinsichtlich der Materialqualität enthalten. Reetdächer mit kleineren Schäden können auch punktuell repariert werden. Auch eine Pflege kann die Lebensdauer des Daches verlängern. Beim Entfernen von Moss sollte ein Verfahren gewählt werden, das die einzelnen Reethalme nicht aufreißen und beschädigen kann. Eine Behandlung mit Kupfer kann in gewissem Rahmen die Vermehrung von schädlichen Mikroorganismen bremsen. Bei Neubauten sind wichtige Details zu beachten – etwa eine ausreichende Hinterlüftung des Daches. Eine steile Dachneigung kommt der Lebensdauer zugute, da das Wasser besser abläuft. Reetdächer sollten nicht bei Regen und bevorzugt im Sommer gedeckt werden. Von der Verwendung von Fungiziden – chemischen Pilzbekämpfungsmitteln – wird meist abgeraten, da diese nur in wasserlöslicher Form existieren und schnell vom Regen abgewaschen werden. Im Übrigen sind sie auch für Menschen schädlich.
    Im März 2017 hat der Bundesrat eine Reform des deutschen Bauvertragsrechts verabschiedet. Grund für die Reform war, dass das bisherige Werkvertragsrecht als nicht mehr zeitgemäß für den Baubereich angesehen wurde. Angestrebt wurde größere Rechtsklarheit zur Vermeidung langwieriger Rechtsstreitigkeiten zwischen Bauherren und Bauunternehmern. Zeitpunkt des Inkrafttretens ist der 1. Januar 2018.

    Zu den Neuregelungen gehören eine neue gesetzliche Definition des Bauvertrages sowie die Einführung des Verbraucherbauvertrages als neuem Vertragstyp.

    Die Reform trifft neue Regelungen zu nachträglichen Änderungen am Auftragsumfang. So wird für den Bauherren ein „Anordnungsrecht des Bestellers“ eingeführt, mit dem er Änderungen durchsetzen kann (§ 650b BGB), wenn innerhalb von 30 Tagen keine Einigung über die Änderungen erzielt werden konnte. Allerdings ist dieses Anordnungsrecht teilweise an die nicht näher definierte Zumutbarkeit für den Unternehmer geknüpft, was schnell für weitere Rechtsstreitigkeiten sorgen dürfte.

    Reformiert wurden unter anderem die Regelungen über die Abnahme. Neu eingeführt wurden Vorschriften über die Kündigung des Bauvertrages aus wichtigem Grund und – beim Verbraucherbauvertrag - eine Baubeschreibungspflicht des Unternehmers, verbindliche Vereinbarungen über die Bauzeit, und ein zweiwöchiges Widerrufsrecht für den Auftraggeber.

    Auch die Regeln für den Architekten- und Ingenieurvertrag werden geändert. Das Haftungsrisiko dieser Berufe soll dadurch verringert werden.

    Eine wichtige Änderung betrifft das Kaufvertragsrecht. Bisher galt nach der Rechtsprechung: Der Verkäufer einer mit Mängeln behafteten, in einem Gebäude verbauten Sache war nicht nur verpflichtet, eine neue Kaufsache ohne Mängel zu liefern – sondern er musste auch den Ein- und Ausbau bezahlen. Dies galt jedoch nur gegenüber dem Besteller, also dem Bauherrn. Nun gilt dies auch im Verhältnis zu anderen Unternehmern. Subuunternehmer, die mangelhaftes Material eingebaut haben, müssen nun also nicht mehr die Ein- und Ausbaukosten selbst tragen, sondern können diese dem Verkäufer des fehlerhaften Materials weiterberechnen.

    An den Landgerichten werden spezialisierte Baukammern eingeführt, um Bauprozesse effektiver abwickeln zu können.
    Der Begriff Refurbishment steht dafür, etwas Vorhandenes zu erhalten und dem Stand der Zeit anzupassen. In der Immobilienwelt liegt Refurbishment im Trend: Denn oftmals ist es lohnender, alte Gebäude an neue Zeiten anzupassen, als sie abzureißen und durch einen Neubau zu ersetzen. Dies betrifft nicht nur den reinen Vergleich der Kosten beider Varianten: Ein grundüberholtes altes Gebäude kann einen besonderen Stil und Charakter haben, der einem modernen Bau fehlt – und der sich positiv auf die Vermarktung auswirkt. Auch der Zeitfaktor spielt eine Rolle – denn meist ist eine Grundüberholung schneller zu bewerkstelligen als Abriss und Neubau. Nachhaltigkeit trägt darüber hinaus zum Imagegewinn bei.

    Zum Refurbishment gehört oft die komplette Entkernung und Modernisierung des Gebäudeinneren – unter Erhaltung bestehender, oft historischer oder denkmalgeschütztzer Fassaden und Außenbauteile. Teilweise werden auch Innenelemente wie historische Treppenhäuser erhalten. Die Deckenhöhe wird modernen Verhältnissen ebenso angepasst wie Raumaufteilung, Klimatisierung und Wärmedämmung. Oft kommt dieses Verfahren bei Büroimmobilien zur Anwendung, teilweise im Rahmen einer Umnutzung zum Beispiel vom Bürohaus in ein Hotel oder eine Wohnimmobilie.
    Der Regelsparbeitrag im Rahmen eines Bausparvertrages richtet sich nach der vereinbarten Bausparsumme sowie nach dem Tarif und ist vom Bausparer in monatlichen, immer gleich hohen Raten zu leisten. Einen Rechtsanspruch auf diese Zahlungen hat die Bausparkasse jedoch nicht. Andererseits können im Interesse einer möglichst raschen Zuteilung des Bausparvertrages zusätzliche Einmalzahlungen geleistet werden.
    Eine Regenrinne beziehungsweise Dachrinne sammelt das vom Dach herabströmende Regenwasser an der Dachtraufe. Das Wasser fließt von der Regenrinne über ein Fallrohr ab und kann dann in einer Regentonne gesammelt oder zum Beispiel in die Kanalisation eingeleitet werden.

    Frühe Dachrinnen wurden aus Holz konstruiert, dies wird in einigen Gegenden bis heute praktiziert. Hölzerne Dachrinnen können innen mit Metall ausgelegt werden, um das Holz vor Wasser zu schützen. Früher wurden dafür Bleibleche verwendet. Hölzerne Dachrinnen kommen heute im Rahmen von traditionell errichteten Holzhäusern wieder zu größerer Bedeutung.
    Bereits in der Antike gab es aus Stein gehauene oder aus Ziegeln gemauerte Dachrinnen. Insbesondere an antiken Tempeln und Palästen können heute noch steinerne Wasserablaufsysteme gefunden werden.
    Heute sind Dachrinnen meist aus Zinkblech, Kupfer oder Aluminium. Oft werden sie mit Laubfang-Gittern ausgestattet, damit die Fallrohre im Herbst nicht mit Blättern verstopft werden.

    Das Profil von Dachrinnen kann sehr unterschiedlich sein – nicht nur halbrunde, sondern auch eher kastenartige Konstruktionen sind üblich. Bei einer Holzkonstruktion können zwei Bretter verwendet werden, die in einem 90-Grad-Winkel aneinander befestigt sind.

    Technische Regeln zu Dachrinnen finden sich unter anderem in der DIN EN 612 (Hängedachrinnen und Regenfallrohre aus Metallblech).
    Regionalbeiräte gibt es in verschiedenen Berufsorgani­sa­tionen. Eine davon ist der Immobilienverband Deutschland (IVD). Dort vertreten Regionalbeiräte die Interessen des IVD in den Planungsregionen und sind gleichzeitig für die Netzwerkarbeit der IVD-Mitglieder ihrer jeweiligen Region zuständig. Außerdem berichten Sie dem Vorstand über besondere Ereignisse ihrer Region, die die Interessen der Mitglieder oder die Verhältnisse am regionalen Immobilien­markt berühren beziehungsweise beeinflussen können. Institutionalisiert wurden sie zuerst im IVD-Süd.
    Der Regionalfaktor ist eine Kennzahl, die eine Aussage über die wirtschaftliche Entwicklung eines regionalen Raumes im Vergleich zur gesamtwirtschaftlichen Entwicklung zulässt. Bei einem Regionalfaktor = 1 verläuft die Entwicklung identisch. Liegt der Regionalfaktor über 1, ist dies ein Zeichen dafür, dass das wirtschaftliche Wachstum der Region schneller vor sich geht als das gesamtwirtschaftliche Wachstum. Das bedeutet gleichzeitig, dass wachstumsorientierte Branchen in der Region stärker als im Gesamtdurchschnitt vertreten sind. Ein Regionalfaktor unter 1 zeigt ein Zurückbleiben des Wirtschaftswachstums der Region hinter dem gesamtwirtschaftlichen Wachstum an. Die Regionalanalyse kann sich auch auf einzelne Branchen (z. B. Baubranche) beschränken.

    Für die Immobilienwirtschaft sind solche Regionalfaktoren deshalb von Bedeutung, weil sie eine Prognosegrundlage auch für die voraussichtliche Entwicklung im Immobilienbereich liefern. Verschiedentlich wird in der Literatur darauf hingewiesen, dass die Entwicklung der Bauwirtschaft und die durch sie angestoßene Entwicklung der Immobilienwirtschaft mit einem bestimmten "timelag", also einer Zeitverzögerung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung folge (so Th. Dopfer "Der westdeutsche Wohnungsmarkt" München 2000). Erste Auslöser für die Entwicklungsreihenfolge sind Änderungen im Realeinkommen bzw. im Bruttoinlandsprodukt. Die regionale Entwicklungsdifferenzierung hat ihre Ursachen in unterschiedlichen wirtschaftsstrukturellen Vorgegebenheiten.

    Als Regionalfaktoren werden auch die im Rahmen der NHK 95 zur Verfügung gestellten "Korrekturfaktoren" bezeichnet, die bei der Bewertung von Immobilien im Sachwertverfahren verwendet werden. Sie ermöglichen, die Unterschiede in den Baukosten der verschiedenen Bundesländer auszugleichen, was bei einem bundeseinheitlichen Baupreisindex früher nicht üblich war.

    Für die einzelnen Bundesländer werden folgende Korrekturfaktoren genannt:
    • Baden-Württemberg: 1,00 bis 1,10
    • Bayern: 1,05 bis 1,10
    • Berlin: 1,25 bis 1,45
    • Brandenburg: 0,95 bis 1,10
    • Bremen: 0,90 bis 1,00
    • Hamburg: 1,25 bis 1,30
    • Hessen: 0,95 bis 1,00
    • Mecklenburg-Vorpommern: 0,95 bis 1,10
    • Niedersachsen: 0,75 bis 0,90
    • Nordrhein-Westfalen: 0,90 bis 1,00
    • Rheinland-Pfalz: 0,95 bis 1,00
    • Saarland: 0,85 bis 1,00
    • Sachsen: 1,00 bis 1,10
    • Sachsen-Anhalt: 0,90 bis 0,95
    • Schleswig-Holstein: 0,90 bis 0,95
    • Thüringen: 1,00 bis 1,05

    In den NHK 2000 wurde von der Veröffentlichung von Regionalfaktoren abgesehen. Es wurde dabei davon ausgegangen, dass die Gutachterausschüsse für ihren Bereich solche Faktoren künftig feststellen.
    Eine Planungsregion umfasst in der Regel das Gebiet einiger Stadt- und Landkreise. Der hierfür aufgestellte Regionalplan stellt die fachlichen und überfachlichen Ziele für die Entwicklung der Planungsregion dar. Die überfachlichen Ziele beziehen sich auf die Konkretisierung der Versorgungsaufgaben und der Versorgungsreichweiten der zentralen Orte für das Umland wie auch die Entwicklung der Verkehrsachsen. Das Zentrale-Orte-System unterscheidet dabei zwischen Oberzentrum, mögliches Oberzentrum, Mittelzentrum und Unterzentrum.

    Die fachlichen Ziele zeigen die gewollten Entwicklungs- Erhaltungs- und Sicherungsperspektiven auf, die für die einzelnen Bereiche (Gewerbe, Siedlungswesen, Landwirtschaft, Kultur, Landschaft usw.) angestrebt werden. Jeder Regionalplan enthält umfangreiches kartographisches Material. Er kann bei den Geschäftsstellen der regionalen Planungsverbände auch erworben werden. Der Regionalplan ist für Makler, Bauträger und Projektentwickler eine bedeutende Informationsquelle, die sie für Exposés bzw. Prospekte gut nutzen können.
    Mit Hilfe der Regressionsanalyse kann in einem mathematischen Modell ein vermuteter kausaler Zusammenhang zwischen zwei oder mehreren Eigenschaften (Variablen) von Objekten beschrieben werden, sofern eine statistisch ausreichende Anzahl vergleichbarer Objekte vorliegt. So kann man z. B. feststellen, dass die Höhe einer Wohnungsmiete (abhängige Variable) bis zu einem gewissen Grad von der Größe einer Wohnung (unabhängige Variable) abhängt. Bei einer unabhängigen Variablen spricht man von einer "einfachen Regressionsanalyse", bei mehreren unabhängigen Variablen (es könnte zusätzlich zur Wohnungsgröße noch die Abhängigkeit von der Lageklasse und von der Anzahl der Räume untersucht werden) von einer "multiplen Regressionsanalyse".

    Ziel der Analyse ist es, einen Trend zu erkennen, bzw. für ein Bewertungsobjekt die Größe der abhängigen Variablen – bei Bewertungen oft Miethöhe, Kaufpreis o.ä. – abzuschätzen.

    Beispiel für eine einfache lineare Regression:

    Wohnfläche in
    Quadratmeter 40 48 51 54 60 Netto-Kaltmiete in
    Euro 278 290 324 350 380
    Da die manuelle Berechnung einer linearen Regression nach der "Methode der kleinsten Quadrate" relativ rechenintensiv ist, führt man die Regressionsanalyse in der Regel mit einem Statistikprogramm wie z. B. "R" oder einem Tabellenkalkulationsprogramm wie "Excel" oder "Calc" durch, bei denen die Regressionsanalyse schon als feste Funktion integriert ist.

    Mit diesen Programmen erzeugt man zunächst ein Streudiagramm (siehe unten) um die vermutete Abhängigkeit visuell zu kontrollieren. Die oben genannten Programme zeigen dem Anwender auch gleich in diesem Streudiagramm die Regressionsgerade als Trendlinie und die berechnete Regressionsgleichung an.

    Mit der folgenden erzeugten Regressionsgleichung können nun Netto-Kaltmieten für beliebige Wohnflächen, die möglichst innerhalb oder nicht zu weit außerhalb der Grenzen der Tabellenwerte liegen, berechnet werden:

    Netto-Kaltmiete = 5.43 X Wohnfläche + 49.52

    Neben linearen ist es ebenfalls möglich kurvenförmige Abhängigkeiten durch Linearisierung mittels Logarithmieren der abhängigen und/oder unabhängigen Variablen zu berechnen. In den genannten Kalkulationsprogrammen sind auch diese Möglichkeiten in den Diagrammfunktionen implementiert.

    Einen ersten Hinweis auf die Aussagekraft der Regression gibt das Bestimmtheitsmaß r² bzw. der Korrelationskoeffizient r, der Werte zwischen -1 und +1 annehmen kann (Korrelationsanalyse). Die Aussagekraft steigt mit Annäherung an -1 oder +1. Bei r = 0 kann davon ausgegangen werden, dass die gewählten Eigenschaften nicht voneinander abhängig sind. Erkenntnisse über den Vertrauensbereich (Konfidenzintervall) der Regressionsgeraden und des Korrelationskoeffizienten liefern standardmäßig nur ausgewiesene Statistikprogramme.
    Abkürzung für: Registerverfahrensbeschleunigungsgesetz
    Abkürzung für: Reihenendhaus / Reiheneckhaus
    Das Reichsheimstättengesetz von 1920 (neu gefasst 1937) ging weitgehend auf die Initiative der Bodenreformbewegung zurück. Es sollte zur Versorgung von benachteiligten Schichten der Bevölkerung mit Wohnraum dienen. Zu diesen Schichten zählten vor allem Kriegsbeschädigte, Kriegerwitwen und kinderreiche Familien sowie später allgemein sozial schwache Familien. Die Heimstätter erhielten in Bezug auf ihr Heimstätteneigentum einen Vollstreckungsschutz, so dass sie vor etwaigen Zwangsversteigerungen geschützt waren. In das Grundbuch wurde ein Reichsheimstättenvermerk eingetragen.

    Andererseits sollten Spekulationsgeschäfte mit den Heimstätten dadurch verhindert werden, dass der Bodenpreisanteil, der im Grundbuch eingetragen war, beim Verkauf nicht überschritten werden durfte. Dies erwies sich auf längere Frist als erhebliche Benachteiligung der Heimstätter, denn die Heimstätter konnten an den teilweise sehr starken Bodenwertsteigerungen im Verlaufe der Zeit vor allem in der Wiederaufbauphase nach dem 2. Weltkrieg nicht teilnehmen. Die Heimstättenausgeber (meist Gemeinden) hatten außerdem ein Vorkaufsrecht. Sie konnten im Übrigen bei Verletzung der Pflichten des Heimstätters einen Heimfallanspruch geltend machen. Das Heimstättengesetz wurde nicht zuletzt wegen der Nichtteilnahme der Heimstätter am Bodenwertzuwachs 1993 aufgehoben.
    Unter Reihenbungalow versteht man L-förmig aneinander gebaute Häuser, die auch unter dem Begriff Kettenbungalow bekannt sind. Bei Reihenbungalows haben die Rückwände der Nachbar-Bungalows keine Fenster und bilden so ein Atrium. Häufig angewendet wird diese Bauweise in Ferienwohnungsanlagen.
    Reiheneinfamilienhäuser sind in geschlossener Bauweise errichtete Einfamilienhäuser (eine sog. Hausgruppe). Die an beiden Enden der Reihenhauszeile liegenden Häuser werden in der Bewertungsliteratur als Kopfhäuser und in der Praxis als Reiheneckhäuser bezeichnet. Die dazwischen liegenden Häuser sind Reihenmittelhäuser. Eine besondere Form der Reihenhausbebauung stellen die Kettenhäuser dar, bei denen Reihenmittelhäuser durch beidseitig angebaute Garagen in einer Zeile mit anderen Reihenmittelhäusern verbunden sind. Die durchgehende Reihe bezieht sich damit auf die Erdgeschosshöhe. Reiheneinfamilienhäuser sind wegen des geringen Grundstücksanteils relativ kostengünstig. Die Grundrisse sind weitgehend standardisiert. Es gibt allerdings nur einen geringen Spielraum für Aus- und Umbauten. Reihenhäuser werden von Bauträgern und Wohnungsunternehmen errichtet.

    Reihenhäuser können – mangels Parzellierungsmöglichkeit der Grundstücke - auch in der Rechtsform des Wohnungseigentums errichtet werden. In diesen Fällen sind die Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes uneingeschränkt anzuwenden.
    Zieht man vom Rohertrag (Nettokaltmiete) die Bewirtschaftungskosten ab, erhält man den Reinertrag. Der Reinertrag ist Ausgangsgröße für verschiedene Arten der Wirtschaftlichkeitsrechnungen. Der Reinertrag ist auch die Grundlage für die Ermittlung des Ertragswertes. Je nach Anwendungsbereich kann der Reinertrag eine unterschiedliche Größe darstellen.
    Ein reines Wohngebiet ist eine der vier Wohngebietsarten, deren Nutzungsprofil in der Baunutzungsverordnung festgelegt ist. Was in reinen Wohngebieten zulässig ist, ergibt sich aus § 3 BauNVO.

    Bei reinen Wohngebieten stehen die Wohnbedürfnisse der dort siedelnden Menschen im Vordergrund, insbesondere die Wohnruhe. Diese Baugebietsart zeichnet sich dadurch aus, dass stringent alle Nutzungen, die das Wohnklima stören könnten, nicht zugelassen werden. Möglich ist (als Ausnahme gedacht) eine Berufsausübung, die keine störenden Auswirkungen hat. Aber auch Läden, die der täglichen Versorgung der Bewohner dienen, sowie kleine Beherbergungsgewerbe können in reinen Wohngebieten als Ausnahme zugelassen werden, ebenso Anlagen für kirchliche, soziale, kulturelle, gesundheitliche und sportliche Zwecke. Gleiches gilt für andere Anlagen, die den Bedürfnissen der Bewohner dieses Gebietes dienen. Klargestellt ist auch, dass in reinen Wohngebieten Gebäude zulässig sind, die der Betreuung und Pflege von Personen dienen, die das Gebäude bewohnen, also Altenwohnheime und Pflegeheime. Unzulässig sind aber Heime oder Unterkünfte, die nur für die temporäre Unterbringung von Personen bestimmt sind. Garagen und Stellplätze sind zulässig, soweit damit der durch die Wohnbebauung verursachte Bedarf gedeckt wird.

    Die Lärm-Immissionsrichtwerte liegen im reinen Wohngebiet tagsüber bei 50 Dezibel und nachts bei 35 Dezibel. Die Verletzung der erhofften Wohnruhe im reinen Wohngebiet oder sonstige den Charakter der reinen Wohngebietes beeinträchtigende Einrichtungen auch außerhalb der Baugebietsgrenzen führt vielfach zu Klagen vor den Verwaltungsgerichten, denen allerdings nur teilweise Erfolg beschieden ist.
    • So hat das OVG Niedersachsen mit Beschluss V. 29.06.06 - 9 LA 113/04 entschieden, dass auch ein großzügig bemessener und mit einer überdurchschnittlichen Spielgeräteausstattung versehener Spielplatz mit dem Ruhebedürfnis der Bewohner eines unmittelbar angrenzenden Wohngebiets vereinbar sei.
    • Eine private Schwimmhalle in einem reinen Wohngebiet ist als Nebenanlage anzusehen. Sie ist nicht zulässig, wenn sie das Merkmal der "funktionellen und räumlich-gegenständlichen Unterordnung nicht erfüllt". Dem Nachbarn steht insoweit ein subjektives Abwehrrecht zu (BVerwG, Urteil vom 28.04.2004, Az. 4 C 10.03).
    • Eine in einer Garage mit den Abmessungen von 4 m x 0,9 m geplante Montagegrube ist in einem reinen Wohngebiet unzulässig (VGH Baden-Württemberg, Urt. vom 10/15/90, Az. 8 S 1889/90).
    • In einem keine weiteren Einrichtungen dieser Art aufweisenden reinen Wohngebiet ist ein kleiner Betrieb des Beherbergungsgewerbes, der nach seiner Lage der Eigenart des Baugebiets nicht widerspricht, zuzulassen, wenn er keine unzumutbaren Belästigungen oder Störungen hervorruft (VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 31.03.1997).
    Im Vergleich zu den anderen Wohngebietsarten können in reinen Wohngebieten bei einem vergleichbaren Maß der baulichen Nutzung die höchsten Grundstückspreise erzielt werden. Die Verdichtungsgrenzen liegen bei 0,4 Gundflächenzahl und 1,2 Geschossflächenzahl.
    Als "sonstige Werbungskosten" kann der Vermieter gegenüber dem Finanzamt bestimmte Reisekosten, die in Zusammenhang mit seiner Vermietertätigkeit stehen, steuermindernd geltend machen. Dazu zählen Fahrten, um eine Immobilie, die den Vermieter interessiert, vor Ort zu besichtigen, Fahrten zur Baustelle sowie Fahrten zum Mietobjekt, um verschiedene Sachverhalte mit den Mietern zu besprechen.

    Vermieter, die mit dem eigenen Wagen unterwegs sind, können eine Pauschale von 0,30 Euro je tatsächlich gefahrenem Kilometer geltend machen. Gegebenenfalls lässt sich auch Verpflegungsmehraufwand mit dem Fiskus abrechnen. Bis 2013 gilt: Bei einer Reisedauer von mindestens 8 Stunden können pauschal 6 Euro, bei einer Reisedauer von mind. 14 Stunden 12 Euro und bei einer Reisedauer ab 24 Stunden 24 Euro pauschal abgerechnet werden.

    Ab 2014 gilt: 24 Euro für jeden Tag, an dem man 24 Stunden vom Wohnort abwesend ist, 12 Euro für den An- und Abreisetag, wenn man an diesem, einem anschließenden oder vorhergehenden Tag außerhalb des Wohnorts übernachtet und 12 Euro für den Tag, an dem man ohne Übernachtung vom Wohnort mehr als 8 Stunden abwesend ist. Diese Reisekostenregelungen sind nicht zu verwechseln mit den neuen Regelungen zur Entfernungspauschale für Arbeitnehmer.
    Abkürzung für: Real Estate Investment Trust
    Bei einem Reiterbahnhof wird das Abfertigungsgebäude quer über mehreren Gleisen errichtet. Der Zugang der Passagiere zu den einzelnen Bahnsteigen erfolgt über Treppen oder Rampen beziehungsweise Rolltreppen oder Aufzüge. Dieses Prinzip des Bahnhofsbaues wird auch heute noch bei Bahnhofsneubauten verwendet.
    Beispiele sind etwa der Reiterbahnhof in Lübeck (erbaut 1908, das Bahnhofsgebäude überbrückt zehn Gleise mit vier Bahnsteigen) sowie der Bahnhof Kassel-Wilhelmshöhe (vier Bahnsteige, Baujahr 1991).
    Relocation bezieht sich auf Umzüge im Rahmen eines dienstlich veranlassten Ortswechsels. Dahinter verbirgt sich ein Dienstleistungsbündel, das die umfassende Betreuung solcher Umzüge, insbesondere von Führungskräften, vorsieht. Entstanden ist diese Art der Umzugsdienstleistung in den USA etwa 1960. In Europa gibt es sie seit ca. 1980, in Deutschland seit etwa 1985. Zum Leistungsspektrum gehört u.a. auch die interkulturelle Betreuung (Sprachkurse), praktische Hilfe (Wohnraumbeschaffung, Versorgung mit Gas/Wasser/Strom, Kraftfahrzeug), Behördengänge (Schule, Kindergarten, Ordnungsamt, Ausländerbehörde etc.), Formalitäten (Kündigungen, Abmeldung, Umzugsorganisation), sowie Krisenmanagement. Eine enge Zusammenarbeit mit der Immobilienbranche in den Bereichen Wertermittlung, Immobilienverkauf, Wohnraumbeschaffung, Mietwertermittlung, Suche von Nachmietern wird dabei angestrebt.
    Die Renaissance (franz. Wiedergeburt, ursprünglich ital. Rinascita) ist eine kulturell, politisch und wissenschaftlich von der Antike inspirierte Epoche in Europa (15. bis 16. Jahrhundert). Mit der Renaissance endet das Mittelalter und beginnt die bis heute andauernde Neuzeit. Die Spätrenaissance bezeichnet man in ihrer Überzeichnung der Formensprache auch als Manierismus, der dann vom Barock abgelöst wurde.

    Die italienische Region ist die Wiege und Mittelpunkt der Renaissance. Schon im 14. Jahrhundert gab es in Italien Vorboten (zum Beispiel der Maler Giotto). Als dann Vitruvs Schriften (1. Jahrhundert v. Chr.: „De Architectura“), das umfassendste Zeugnis der klassischen antiken Bauweise, im Mittelalter wiederentdeckt und in der Renaissance verbreitet wurde, entstand ein großes Bedürfnis nach den kulturellen und humanistischen Idealen der Antike.

    Die teilweise erhaltenen Bauten und freigelegten Ruinen, die als Vorbilder für die neue Bauweise heran gezogen wurden, erleichterten das Studium der Antike sehr, aber sie wurde nicht naiv kopiert, auch wenn die grundlegende Ordnung erhalten blieb.

    Verstärkt wurde diese Wiedergeburt nach der Eroberung Konstantinopels durch das Wissen der byzantinischen Flüchtlinge. Im Gegensatz zum mittelalterlich christlichen Westen wurde dort antikes Kulturgut weiter entwickelt und angewandt. Von den italienischen Staaten aus überzog die Renaissance ein wenig zögerlich Europa, schlussendlich auch England. Dadurch dürfte die Kernzeit der Renaissance in Europa zwanzig Jahre nicht überschreiten.

    Doch gibt es regional unterschiedliche Annäherungen an den neuen Stil: Während beispielsweise in Italien eine umfassende Anlehnung an die Antike dominierte, verbinden sich in anderen europäischen Gebieten die antike Formensprache mit der des Mittelalters. In den deutschen Staaten befasste man sich vorerst besonders mit ihrer geistes- und naturwissenschaftlichen Komponente, weniger mit der kulturellen.

    Auffällig ist die Rückbesinnung auf die humanistischen und wissenschaftlichen Werte der Antike und damit die deutliche Abkehr von den mystischen und bodenständigen Idealen des Mittelalters. Kulturell fand die Sehnsucht nach einer allgemeinen künstlerischen Ordnung (zum Beispiel der Goldene Schnitt, Säulenordnung) ihren Ausdruck - bestenfalls nach den Maßen der Menschen (zum Beispiel Leonardos vitruvianischem Menschen) und die naturrealistische, doch konstruierte Darstellung (zum Beispiel die Zentralperspektive von Masaccio). Das Selbstbewusstsein verdeutlicht sich im Umgang mit den Statuen, die - aus der gotischen Umklammerung von der Architektur befreit - auf frei stehenden Postamenten das Abbild des Menschen zeigten (zum Beispiel David von Michelangelo, Florenz).

    Schon zum Ende der Spätgotik kündigten sich bahnbrechende Veränderungen an: Gutenbergs Buchdruck ermöglichte eine flächendeckende Verbreitung von Wissen. Mit seinem forschen Auftreten leitete Luther durch die Reformation die Aufhebung einer einzigen religiösen Macht ein. Durch Handel und Expansion reich und mächtig gewordene Stadtstaaten (zum Beispiel Florenz), und Monarchien (zum Beispiel Spanien, Frankreich) entstand ein weit verzweigtes politisch agierendes, wirtschaftliches Netz.

    Der größte Auftraggeber für Kulturgüter war immer noch die christliche Kirche. Die Idealform des Sakralbaues war der Zentralbau, der oft aus pragmatischen Erwägungen mit dem Langhausbau kombiniert wurde. Doch auch das durch Reichtum erstarkende Bürgertum (Medici in Florenz, Fugger in Augsburg) und die Aristokratie nutzten den wohlproportionierten, klaren Gestaltungsstil für ihre prunkvolle Selbstdarstellung: Es entstanden Wohn-, Zunft-, Rathäuser sowie Schlossbauten.

    Ist die Gotik gekennzeichnet von der Vertikalen, dann hebt die Renaissance die Horizontale hervor. Das zeigt sich in einer gedrungen Bauweise und der Hervorhebung der Geschosse durch Gesimse. Die spitzen Bögen werden flacher. Architrave bildeten oft den Sturz. Als obere Raumabschlüsse herrschten Tonnengewölbe oder ebene Decken mit Kassettenornamentierung vor. Die Treppengiebel wurden von optisch liegenden und mit antiker Ornamentik versehenen Ziergiebeln abgelöst. Häufig wurde der gotische Giebel lediglich durch die Formensprache der Renaissance ersetzt. Das Portal und Fenster sind eingefasst von Philastern und unter anderem griechisch anmutenden Dreiecksgiebel, Architrav oder römischen Rundbögen.

    Bevorzugt werden Grundformen: Grundrisse basieren gern auf Kreis oder Quadrat und sind ebenso wie die Fassaden harmonisch und symmetrisch angelegt. Die Baumeister der italienischen Gesamtkunstwerke waren in aller Munde (Brunelleschi, Bramante, Michelangelo, Palladio und viele mehr). Im nördlichen Raum kam überwiegend die außerordentliche Handwerkskunst (zum Beispiel beim Beschlag- oder Schweifwerk) zum Tragen. Das Vertikale der Gotik wurde integriert, genauso wie eine Imitierung der antiken Ordnung, deren beider Merkmale und Ornamentik miteinander kombiniert wurden.
    Unter Renaturierung im Zusammenhang mit Stadtumbauprojekten versteht man Maßnahmen, die darauf abzielen, ehemalige Bauflächen dauerhaft in Grün- und Freilandflächen umzuwandeln. Dabei können parkartige extensiv gepflegte Erholungsflächen oder alternativ hierzu Landschaften entstehen, die land- und fortwirtschaftlich genutzt werden. Von Renaturierung wird aber allgemein auch dann gesprochen, wenn Flächen – die durch menschliches Einwirken verändert (in ihren Naturfunktionen zerstört) wurden – in ihren ursprünglichen Naturzustand versetzt werden.

    Von einer Renaturierung von Feuchtgebieten wird gesprochen, wenn Gebiete, die durch Bau- und andere Maßnahmen ihre natürlichen Qualitäten (Wasserqualitäten, Fischreichtum, Fauna, Flora usw.) verloren haben, auf ihren Ursprungszustand zurückgeführt werden. So können begradige Flussläufe, die ihre natürlichen Überschwemmungsgebiete verloren haben, wieder in einen naturnahen Zustand zurückgeführt werden. Von Renaturierung wird auch gesprochen, wenn z.B. Kies- und Sandabbaustellen in ihrer weiteren Entwicklung der Natur überlassen werden. Allerdings ist nicht jede Renaturierung sinnvoll. Sonst würden auch historisch gewachsene Kulturlandschaften Opfer von Renaturierungsmaßnahmen sein. Eingriffe in die Natur hat es in einer Jahrtausende währenden Geschichte in oft erheblichen Umfang gegeben.
    Der Renditebegriff ist ein betriebswirtschaftlich nicht definierter Begriff. In der Praxis ist Rendite ein Synonym für Gesamtkapitalrentabilität und bezeichnet den Prozentsatz, der dem Verhältnis des Jahresreinertrages einer Kapitalanlage und der ihr zugrunde liegenden Investitionssumme, entspricht.

    Wird der Jahresreinertrag des ersten Investitionsjahres der Berechnung zugrunde gelegt, spricht man von Nettoanfangsrendite. Häufig bezieht sich der in der Rendite zum Ausdruck gebrachte Prozentsatz nicht auf das erste Jahr der Investition, sondern auf den (angenommenen) Investitionszeitraum. Er drückt dann einfach das Verhältnis der ausgezahlten zu den eingezahlten Beträgen unter Berücksichtigung aller Kosten und Zahlungstermine aus.
    Unter Rentabilität versteht man eine betriebswirtschaftliche Kennziffer, mit der der Unternehmenserfolg gemessen werden kann. Man unterscheidet zwischen der Kapital- und der Umsatzrentabilität. Die Kapitalrentabilität misst den Gewinn am Kapitaleinsatz. Dabei kann unterschieden werden zwischen der Gesamtkapitalrentabilität und der Eigenkapitalrentabilität. Da das Eigenkapital eines Unternehmens das eigentliche Risikokapital darstellt, sollte wegen dieser Risikokomponente die Eigenkapitalrentabilität zumindest über der Fremdfinanzierungsmarge liegen und damit größer sein, als die Gesamtkapitalrentabilität. Die Umsatzrentabilität ist eine Messzahl, die den Gewinnanteil am Umsatz zum Ausdruck bringt. Rentabilitätskennziffern können Benchmarks für Betriebsvergleiche sein, insbesondere wenn es darum geht, sich an einem bestimmten Unternehmen zu beteiligen. Bei Immobilienobjekten kommt es ausschließlich auf die Kapitalrentabilität an. In Beziehung gesetzt werden hier die Reinerträge des Objektes mit den Anschaffungskosten.
    Staatliche oder private Versorgungsleistung, die der Rentenbezieher während seines Ruhestands erhält. Bei der gesetzlichen Rentenversicherung gilt im Rahmen des sogenannten Generationenvertrages das sogenannte Umlageverfahren, bei dem die Erwerbstätigen durch ihre Beiträge zur gesetzlichen Rentenversicherung die Versorgungsleistungen der Rentner finanzieren. Die Hauptleistungsbereiche sind die Zahlung von Altersruhegeld, Witwen- und Waisenrenten und in eingeschränktem Umfange auch Erwerbsunfähigkeitsrenten. Zum Kreis der Versicherten gehören die Angestellten (Bundesversicherungsanstalt) und die Arbeiter (Landesversicherungsanstalten).

    Private Rentenversicherungen basieren auf der Grundlage des "Kapitaldeckungsverfahrens". Hierbei bemisst sich die Rentenleistung im Alter nach dem zuvor angesparten Vermögen.
    Um den Barwert von künftigen gleichbleibenden Zahlungen zu ermitteln, müssen diese auf den Zeitpunkt abgezinst ("diskontiert") werden, zu dem der Barwert festgestellt werden soll. Der Abzinsungsfaktor wird als Rentenbarwertfaktor bezeichnet.
    Die Rentenschuld ist eine besondere Art der Grundschuld. Bei einer Rentenschuld werden jedoch zu regelmäßig wiederkehrenden Terminen bestimmte Geldsummen aus der Grundschuld gezahlt. Die Eintragung erfolgt in Abt. III des Grundbuches. Als Grundpfandrecht hat sie heute jedoch kaum mehr eine Bedeutung.
    Die private Rentenversicherung ist eine Alternative oder Ergänzung zu staatlichen Altersrente. Es ist möglich, mit einer Lebensversicherungsgesellschaft einen Vertrag dergestalt abzuschließen, dass aufgrund laufender Beitragszahlung von einem bestimmten Alter ab der Betrag, der sonst als Ablaufleistung ausbezahlt wird, in Form einer monatlichen Rente geleistet wird. Der gleiche Effekt kann aber auch dadurch erreicht werden, dass ein Einmalbetrag in die private Rentenversicherung einbezahlt wird. So kann beispielsweise der Verkaufspreis, den ein Immobilienverkäufer erlöst, für eine solche Rentenversicherung verwendet werden. Er hat dann indirekt – also unter Einschaltung einer Lebensversicherung – sein Objekt "verrentet".

    Eine Variante bildet die fondsgebundene Rentenversicherung, bei der der Sparanteil in Investmentfonds einbezahlt wird. Die Rente ist dann – je nach Entwicklung des Fonds und der Laufzeit höher aber auch risikoreicher.
    Ein Reparaturstau bei einer Immobilie entsteht durch Vernachlässigung von turnusmäßigen Instandhaltungsmaßnahmen an Immobilien. Sie führt zur Minderung der Nutzungsqualität und im Gefolge damit zu Ertragsminderungen. Außerdem kann ein Reparaturstau zur Verkürzung der Nutzungsdauer der Immobilie führen. Bei der Bewertung der Immobilien ist der Reparaturstau mit dem Betrag zu berücksichtigen, der aufgewendet werden muss, um den Reparaturstau zu beheben. Hiervon ist allerdings der Betrag abzuziehen, der sich aus der natürlichen, abnutzungsbedingten Alterswertminderung ergibt, da durch Behebung des Reparaturanstaus ein neuer Zustandswert geschaffen würde, der die Restnutzungsdauer – weil er nur Teilbereiche des Gebäudes betrifft – nicht erhöht. Anders ist zu verfahren, wenn in Verbindung von Modernisierungsmaßnahmen die Restnutzungsdauer erhöht wird.
    Das Reporting wird auch als betriebliches Berichtswesen bezeichnet. Die erstellten Berichte geben Auskunft über das Unternehmen und seine Entwicklung. Ziel ist es, der Unternehmensführung Entscheidungsgrundlagen zur Verfügung zu stellen. Dient das Reporting der Information von Anteilseignern, spricht man vom Value Reporting. Dieses zeigt auf, wie sich der Wert des Unternehmes entwickelt hat und erlaubt Rückschlüsse auf die künftigen Entwicklungsmöglichkeiten.

    Das Reporting bildet in der Regel die Vergangenheit des Unternehmens ab und ist ein Teilbereich des Controlling. Letzteres bezeichnet die Unternehmenssteuerung auf Basis des vorhandenen Informationsmaterials, welches das Reporting liefert. Das Controlling ist auf die Zukunft des Unternehmens ausgerichtet.

    Bei Kapitalanlagen gehört das Reporting zu den Leistungen, die eine Service-KVG für das von ihr betreute Investmentvermögen, etwa einen Immobilienfonds, erbringt. Viele Fonds müssen seit einigen Jahren Bilanzen nach den International Financial Reporting Standards (IFRS) erstellen, da sie als kapitalmarktorientierte Unternehmen gelten. Diese Bilanzierung ist deutlich aufwändiger als diejenige nach dem Handelsgesetzbuch (HGB).
    Der Begriff der Reputation wird häufig synonym mit dem Begriff Image verwendet. Die Reputation eines Unternehmens ist im Vergleich zum Image jedoch stärker positiv besetzt. Sie zeichnet sich durch Beständigkeit von Wertvorstellungen und Handlungen eines Unternehmens aus. Durch sie wird das Verhalten von Unternehmen für die Zielgruppen vorhersehbar und verlässlich.

    Wohnungsbaugenossenschaften z. B. stehen für Genossenschaftsanteile, Mietsicherheit und Mitspracherecht. Unter jungen Menschen gilt das Wohnen in einer Genossenschaft zwar als "unsexy" (Image), bietet im Gegenzug aber Sicherheit und kalkulierbare Kosten (Reputation). Die Reputation stellt entsprechend eine auf langfristigen Erfahrungswerten beruhende und bewusste Bewertung von Unternehmenseigenschaften dar.
    Reservierungsvereinbarungen - genauer Aufträge zur Vermittlung einer Reservierung - werden im Zusammenhang mit einem Maklergeschäft dann eingesetzt, wenn ein Immobilieninteressent ein Objekt kaufen will, den Kaufvertrag aber aus irgend einem Grunde erst später abschließen kann. Der Makler sollte immer auch den Eigentümer mit unterschreiben lassen. Ohne dessen Beteiligung hat die Reservierung nicht zwingend den Effekt, den der Interessent sich verspricht. Denn der Eigentümer kann immer an einen anderen Interessenten verkaufen, den er selbst gefunden hat oder der ihm schon früher vom Makler nachgewiesen wurde. Dieses Recht des Eigentümers wird durch eine Reservierungsvereinbarung nur zwischen dem Makler und dem Interessenten nicht eingeschränkt.

    Außerdem verstößt der Makler, der auch vom Verkäufer beauftragt ist, gegen seine Pflichten aus einem Maklervertrag in der Form des Alleinauftrag oder qualifizierten Alleinauftrags, wenn der Verkäufer der Reservierung nicht zustimmt. Er schuldet dem Verkäufer nämlich das intensive Kümmern um das Objekt und den Nachweis aller möglichen Interessenten für das Objekt. Das „Vom-Markt-Nehmen“ des Objekts zugunsten eines Interessenten aufgrund einer Reservierungsvereinbarung schmälert diese Abschlussmöglichkeiten.

    Sofern ein solcher Reservierungsbedarf seitens des Interessenten besteht und der Makler keine unangemessen hohe Reservierungsgebühr zur Abdeckung des Reservierungsrisikos (entgangene anderweitige Abschlussmöglichkeiten) fordert, sind solche Vereinbarungen legitim. Unangemessen hoch ist die Gebühr, wenn sie einen erheblichen Druck auf den Interessenten ausübt. Es könnte sich durch eine zu hohe Reservierungsgebühr zum Kauf entschließen, da sonst seine Zahlung unnütz und verloren ist. Allgemein wird eine Gebühr bis zu maximal zehn Prozent der Provision noch für zulässig gehalten.
    Eine Reservierungsvereinbarung muss zeitlich begrenzt sein. Sonst ist sie unzulässig.

    Sofern die Reservierungsvereinbarung hinsichtlich des beabsichtigen Immobilienerwerbs nicht die Rechtsqualität eines Vorvertrages annimmt, sondern ein "letter of intent" bleibt, unterliegen sie nicht der notariellen Beurkundungspflicht. Reservierungsvereinbarungen dieser Art werden von der Rechtsprechung allerdings höchst unterschiedlich beurteilt. Nicht selten werden sie dabei in Zusammenhang mit einem Maklervertrag gebracht.

    Der BGH hat eine Reservierungsvereinbarung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen für unwirksam erklärt. Da der Verkäufer das Objekt auch anderweitig verkaufen könne (im vorliegenden Fall war er nicht in die Reservierungsvereinbarung eingebunden), müsse der Käufer eine Zahlung an den Makler leisten, ohne eine entsprechende Gegenleistung dafür von ihm zu erhalten.
    In der Praxis sind Reservierungsvereinbarungen auch im Hotel- und Reisegewerbe und bei Seminarveranstaltern üblich. Gemeinsame Grundlage ist dabei stets die Absicht derjenigen, die "buchen", beziehungsweise reservieren lassen, einen Vertrag abschließen zu wollen.
    Die gesetzliche Residenzpflicht betrifft Asylbewerber und Flüchtlinge, über deren Antrag noch nicht entschieden wurde, sowie Ausländer mit dem Status der Duldung. Sie ist im Asylverfahrensgesetz (ab 1. November 2015: Asylgesetz) und im Aufenthaltsgesetz niedergelegt und besagt, dass die betreffenden Personen sich nur innerhalb eines begrenzten Aufenthaltsbereichs bewegen dürfen. Deutschland ist das einzige Land der EU mit einer solchen Regelung. Zum 1. Januar 2015 wurde die Dauer der Residenzpflicht auf drei Monate herabgesetzt. Die Neuregelung im Asylgesetz 2015 enthält zusätzlich die Regelung, dass die Residenzpflicht solange bestehen bleibt, wie der Ausländer verpflichtet ist, in einer Aufnahmeeinrichtung zu wohnen. Bei Ausländern aus sicheren Herkunftsstaaten kann sich dies auf die gesamte Zeit der Antragsbearbeitung bis zur Ausreise erstrecken.

    Im Rahmen der Residenzpflicht ist der Aufenthaltsbereich für Asylbewerber in den einzelnen Bundesländern unterschiedlich groß. Es kann sich um einen Bezirk, einen Kreis oder ein ganzes Bundesland handeln – in einigen Fällen auch um mehrere dieser Verwaltungseinheiten oder Bundesländer. Dies gilt zum Beispiel bei Stadtstaaten wie Berlin oder Bremen: Hier erstreckt sich der Aufenthaltsbereich auch auf die benachbarten Bundesländer Brandenburg bzw. Niedersachsen.

    Geduldete müssen sich generell im jeweiligen Bundesland aufhalten. Zusätzliche Einschränkungen durch individuelle Auflagen sind möglich. Teilweise wird der Aufenthaltsbereich auf den jeweiligen Landkreis beschränkt; dies gilt meist in Bundesländern, in denen dies auch für Asylbewerber so gehandhabt wird.

    Ein Verstoß gegen die Residenzpflicht stellt eine Ordnungswidrigkeit dar, die mit einem Bußgeld bis 2.500 Euro geahndet werden kann. Nach mehreren Verstößen kann es zur Einleitung eines Strafverfahrens kommen. Die Strafe kann eine Geldstrafe oder eine Freiheitsstrafe bis zu einem Jahr sein.
    Das Residualwertverfahren gehört in Deutschland zu den nicht normierten Bewertungsverfahren. Bewertet werden mit diesem Verfahren bebaubare Grundstücke. Ein solches Verfahren ist dann nützlich, wenn es keine aussagekräftigen Bodenrichtwerte gibt. Ausgegangen wird von dem Preis, der am Markt für das bebaute Grundstück zum Bewertungsstichtag zu erzielen wäre bei Nutzung des gesamten Baurechts. Hieraus wird der Preis pro Nutz- oder Geschossfläche ermittelt. In Abzug gebracht werden ein Wagnis- und Gewinnzuschlag und die Baukosten jeweils pro Quadratmeter Nutz- oder Geschossfläche. Daraus ergibt sich als Residuum der Bodenpreis pro Quadratmeter Nutz- / bzw. Geschossfläche. Verringert werden kann er noch um die Erwerbsnebenkosten, die beim tatsächlichen Ankauf anfallen. Der Grundgedanke des Residualwertverfahrens ist auf die Theorie der städtischen Bodenrente von Friedrich von Wieser zurückzuführen. Man nennt das Residualwertverfahren auch das Bauträgerverfahren, weil Bauträger bei der Ermittlung des Preises, den sie für ein Baugrundstück bezahlen können, nach dieser Rechenmethode vorgehen.
    Unter Restanten sind schwer zu vermarktende Immobilien zu verstehen, die trotz größerer Vertriebsanstrengungen nicht veräußert werden können. Im Handel ähnelt der Begriff demjenigen des Ladenhüters. In der Immobilienwirtschaft kommen Restanten häufig im Zuge von Mieterprivatisierungen als sogenannte Überbleibsel vor, also Wohnungen, die nicht an den Mieter oder Dritte verkauft werden konnten und dadurch im Eigentum des Anbieters verbleiben. Das Restantenproblem kann auch beim Vertrieb von mehreren Reihenhäusern oder in einer aus mehreren Doppelhaushälften, Einfamilienhäusern oder Baugrundstücken bestehenden Wohnsiedlung auftauchen. Dieses ist einerseits aus verkaufspsychologischer Sicht ein Problem: Interessenten fühlen sich in der Rolle eines Resteverwerters. Andererseits kann sich ein positiver Marketing-Effekt ergeben, indem die Immobilie durch das geringe Angebot (Verknappung) anziehend wirkt.

    Darüber hinaus besteht eine Chance für potenzielle Erwerber darin, dass der Verkäufer möglicherweise zu Preisabschlägen bereit ist. Eine Lösung kann zum Beispiel das Bieterverfahren sein, wobei nicht der Verkäufer einen Preis vorgibt, sondern die Interessenten einen Wert nennen, den sie zu zahlen bereit wären. Anschließend entscheidet der Veräußerer, ob er das höchste eingegangene Angebot annimmt.
    Restitutionsobjekte sind Grundstücke und Gebäude, die zu Zeiten der DDR oder des Deutschen Reiches während der Herrschaft des Nationalsozialismus enteignet, geraubt oder entzogen wurden. Die Rechtswirksamkeit dieser Enteignung wird zum gegenwärtigen Zeitpunkt nicht anerkannt, insbesondere dann, wenn sie auch zum damaligen Zeitpunkt gegen geltendes Recht verstieß, so dass ein Anspruch auf Rückübereignung der Alteigentümer besteht.
    Versucht ein Erblasser, den Pflichtteil eines Erben noch weiter zu verringern, indem er ihn nicht ganz enterbt, sondern ihm nur ein besonders kleines Erbe zuwendet, hat der pflichtteilsberechtigte Erbe immer noch Anspruch auf den Rest- oder Zusatzpflichtteil.

    Der Anspruch richtet sich gegen den oder die Miterben und bezieht sich auf die Auszahlung des jeweiligen Betrages in Geld. Als Restpflichtteil ist die Differenz zwischen dem vollen Pflichtteil und dem per Testament Zugewendeten auszuzahlen. Insgesamt erhält der Erbe dann also einen Betrag, der der Höhe seines gesetzlichen Pflichtteils entspricht. Wenn der Pflichtteilsberechtigte jedoch das unterhalb des Pflichtteils angesiedelte Erbe ausschlägt, kann er nur den Restpflichtteil einfordern. Die gesetzliche Regelung findet sich in § 2305 BGB.
    Die Restschuldbefreiung ist eine im Bereich des Insolvenzverfahrens vom Gesetzgeber vorgesehene Möglichkeit, um natürlichen Personen als Schuldnern nach Ablauf einer gewissen Zeit ihre verbliebenen Schulden zu erlassen und ihnen einen wirtschaftlichen Neuanfang zu ermöglichen. Die rechtlichen Regelungen zu diesem Thema finden sich in den §§ 286 ff. der Insolvenzordnung. Besondere Bedeutung erlangt die Restschuldbefreiung im Verbraucherinsolvenzverfahren.

    Die Restschuldbefreiung muss beim Insolvenzgericht beantragt werden, und zwar zusammen mit dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens oder innerhalb von zwei Wochen danach (§ 287 InsO). Gewährt wird die Restschuldbefreiung nur, wenn der Schuldner nun für einen bestimmten Zeitraum (Wohlverhaltensphase) bestimmten Pflichten (Obliegenheiten) nachkommt und wenn keine besonderen Versagungsgründe vorliegen.
    Die Obliegenheiten sind nach § 295 InsO:

    Der Schuldner muss den pfändbaren Teil seines Einkommens an einen gerichtlich bestellten Treuhänder abtreten. Dieser verteilt den erhaltenen Betrag auf die Gläubiger. Der Schuldner muss einer Erwerbstätigkeit nachgehen; ist er arbeitslos, muss er sich um eine Stelle bemühen. Eine zumutbare Arbeit darf nicht abgelehnt werden. Erbt er Vermögen, muss er die Hälfte an den Treuhänder abgeben. Zieht er um oder wechselt er den Job, müssen diese Veränderungen unverzüglich dem Insolvenzgericht und dem Treuhänder mitgeteilt werden. Selbstständige Schuldner müssen ihre Zahlungen an den Treuhänder so bemessen, als ob sie ein angemessenes Arbeitsentgelt erhalten würden.

    Die Dauer der Wohlverhaltensphase beträgt sechs Jahre. Für Verfahren, die ab dem 1.7.2014 beantragt werden, ist jedoch eine Verkürzung möglich. So kann der Schuldner bereits nach drei Jahren die Restschuldbefreiung erhalten, wenn er die gesamten Verfahrenskosten bezahlt und mindestens 35 Prozent seiner Schulden bei den Gläubigern tilgt. Zahlt er nur die Verfahrenskosten, ist immerhin eine Verkürzung auf fünf Jahre möglich.

    Versagungsgründe liegen nach § 290 InsO vor, wenn der Schuldner

    • wegen einer Insolvenzstraftat rechtskräftig verurteilt wurde,
    • sich durch falsche Angaben über seine wirtschaftliche Lage Kredite oder öffentliche Mittel erschlichen hat,
    • innerhalb von zehn Jahren vor Stellung des Antrages schon einmal eine Restschuldbefreiung erhalten hat oder ihm diese versagt wurde,
    • unangemessene oder verschwenderische Ausgaben getätigt oder die Eröffnung des Insolvenzverfahrens ohne Aussicht auf Besserung seiner Lage verzögert hat,
    • Auskunfts- oder Mitwirkungspflichten verletzt und falsche Angaben gemacht hat,
    • schuldhaft seine Erwerbsobliegenheit verletzt hat.

    Nach § 297a InsO kann das Insolvenzgericht die Restschuldbefreiung auf Antrag eines Gläubigers versagen, wenn sich nach dem Schlusstermin oder nach Einstellung des Insolvenzverfahrens herausstellt, dass ein Versagungsgrund nach § 290 Abs.1 InsO vorgelegen hat. Auch eine Versagung auf Antrag des Treuhänders ist möglich, wenn dessen Mindestvergütung nicht bezahlt wurde.

    Wird die Restschuldbefreiung erteilt, können die Gläubiger nicht mehr auf Zahlung der Schulden klagen. Es gibt jedoch einige Forderungen, die nach § 302 InsO von der Restschuldbefreiung ausgenommen sind:

    • Ansprüche aus einer vorsätzlich begangenen unerlaubten Handlung,
    • aus rückständigem gesetzlichen Unterhalt,
    • aus einem Steuerschuldverhältnis, sofern der Schuldner im Zusammenhang damit wegen einer Steuerstraftat rechtskräftig verurteilt worden ist,
    • Geldstrafen,
    • Forderungen aus zinslosen Darlehen, die der Schuldner zur Begleichung der Kosten des Insolvenzverfahrens in Anspruch genommen hat.
    Die Restschuldversicherung ist eine besondere Variante einer Risikolebensversicherung, mit der der Bauherr die Hinterbliebenen im Todesfall absichert. Die Versicherungssumme fällt mit der Kredittilgung. Bausparkassen verlangen in aller Regel eine Restschuldversicherung bei Inanspruchnahme eines Bauspardarlehens.
    Der Restwert im Sinne der Kostenrechnung ist die Differenz, die sich aus dem Anschaffungspreis oder den Herstellungskosten eines Wirtschaftsgutes und dessen aktuellem Wert nach Abzug der durch technische Abnutzung erfolgten planmäßigen Abschreibungen ergibt. Ist die Summe der Abschreibungen zu hoch bemessen, liegt der Veräußerungswert über dem Restwert und ergibt einen positiven Beitrag zum Betriebsergebnis, ist sie zu gering bemessen, ergibt sich bei Veräußerung ein negativer Beitrag.

    In der Immobilienwirtschaft sind Restwertbetrachtungen nur bei abschreibungsfähigen Immobilien möglich, soweit es sich um Anlagegüter handelt, nicht z.B. bei unbebauten Grundstücken, die keinem technischen Verschleiß unterliegen. Selbst genutzte Wohnimmobilien sind als Konsumgut nicht abschreibbar.
    Retailimmobilien sind Einzelhandelsimmobilien (Fachmärkte, Einkaufszentren).
    Um im Zwangsversteigerungsverfahren von Immobilien Verluste zu verhüten, bietet sich Gläubigern die Möglichkeit, das Grundstück selbst zu erwerben bzw. ersteigern. Man spricht dabei vom Rettungserwerb. Wird dem Gläubiger aufgrund seines Meistgebotes der Zuschlag erteilt, sind bei der Grunderwerbsteuer die im Zuschlag enthaltenen Darlehensbeträge, die er dem Schuldner gewährt hat, mit zu berücksichtigen. Sie bezieht sich also auch auf den "Eigenanteil" am Versteigerungsobjekt. Ähnliches gilt auch für die Gerichts- und Grundbuchgebühren.
    Bei der Reverse Mortgage (umgekehrten Hypothek) handelt es sich um eine amerikanische Variante der Alterssicherung durch Einsatz von Immobilienvermögen. Der Immobilieneigentümer erhält vom Darlehensgeber ein grundbuchmäßig gesichertes Darlehen in Form von Raten ausbezahlt, die sich im Laufe der Zeit zu der vereinbarten Darlehensschuld summieren. Der Darlehensnehmer bleibt der Eigentümer der Immobilie und kann auch darüber verfügen. Beim Verkauf fließt ihm der Differenzbetrag zwischen der aktuellen Darlehenssumme und dem Kaufpreis zu, der Rest wird zur Darlehenstilgung verwendet. Beim Tod des Darlehensnehmers sind die Erben, an die die Immobilie übertragen wird, zur Darlehenstilgung verpflichtet.
    1. Unter Revitalisierung wird die Anpassung einer Immobilie an geänderte Marktverhältnisse unter der Bedingung der Beibehaltung oder Erhöhung des Nutzungswertes verstanden. Revitalisierung ist dann erforderlich, wenn die bisherige Nutzungsgestaltung nicht mehr aufrechterhalten werden kann. Die Immobilie unterliegt Erosionserscheinungen, die objektbedingte, aber auch umweltbedingte Ursachen haben können. Auf der Grundlage von Standort- und Marktanalysen werden neue Nutzungskonzepte für die betroffene Immobilie entwickelt. Sie wird dann zeitgerecht nutzungsbezogen nachgerüstet.

    2. Die Revitalisierung der Innenstädte zielt darauf ab, den Abwanderungstrend der Wohnbevölkerung und der Geschäfte zu stoppen und die verödenden Innenstädte wieder zu beleben. Maßnahmen sind die Ausdünnung des Individualverkehrs, Schaffung von Fußgängerzonen, Verdichtung des U- und S-Bahnsystems (bessere Erreichbarkeiten), Verbesserung der Aufenthaltsqualität, Durchsatz der Innenstadt mit mehr Wohnnutzung. Zunehmend wird von den Städten die Freizeitnutzung als Chance für eine Revitalisierung der Innenstädte erkannt. Besondere Anstrengungen sind in den Städten der östlichen Bundesländer zu beobachten.

    3. Im Bereich der ökologischen Revitalisierung geht es um die Wiederherstellung von funktionsfähigen Naturlandschaften durch Rückgängigmachung von Verbauungen. Im Vordergrund steht die Belebung von Auengebieten durch wiederhergestellte Flussdurchläufe. Sie dienen als Rückhaltebecken auch dem Hochwasserschutz. Hochwasser selbst verjüngt die natürlichen Lebensräume Die Revitalisierung "degradierter Auen" basiert auf der Wiederherstellung der Gewässerdynamik. Rechtsgrundlage der ökologischen Revitalisierung ist die "Verordnung über den Schutz von Auengebiete von nationaler Bedeutung".
    Abkürzung für: Revenue per available room
    Abkürzung für: Reichsgesetz
    Abkürzung für: Reichsgesetzblatt
    Abkürzung für: Reichsgerichtsrätekommentar
    Abkürzung für: Entscheidungen des Reichsgerichts in Zivilsachen
    Abkürzung für: Reihenhaus
    Abkürzung für: Reichsheimstättengesetz
    Abkürzung für: Reichsheimstätte
    David Ricardo (1772 – 1832) zählt zu den bedeutendsten klassischen Nationalökonomen. Ricardo ist der Sohn eines aus Portugal stammenden vermögenden jüdischen Börsenmaklers in London. Ricardo studierte zunächst Mathematik, Chemie und Mineralogie. Nach der Lektüre von Adam Smith’s „Wealth of Nations“ – deutsch erschienen unter dem Titel „Vom Reichtum der Nationen“ – war er so fasziniert, dass er sich einem intensiven wirtschaftswissenschaftlichen Studium widmete. Ricardo gilt u.a. als der Schöpfer der (landwirtschaftlichen) Grundrententheorie. Das Entstehen einer Grundrente führt Ricardo auf drei Ursachen zurück – auf die Lageunterschiede (Lagebodenrente), die unterschiedliche Qualität der Böden (Qualitätsbodenrente) hinsichtlich ihrer Fruchtbarkeit und die unterschiedliche Intensität der Bodenbewirtschaftung (Intensitätsbodenrente).
    Das Richtfest gilt in erster Linie als das klassische Fest der an einem Bauprojekt beteiligten Gewerke, denen der Bauherr dankt, indem er sie bewirtet. Das Richtfest markiert die Fertigstellung des Rohbaus und der Dachkonstruktion. Als weithin sichtbares Zeichen, dass der Rohbau vollendet ist, wird auf dem meist noch ungedeckten Dachstuhl die Richtkrone aufgezogen.
    Die „Ad-hoc-Arbeitsgruppe", die aus Mitgliedern der Innenraumlufthygiene-Kommission (IRK) beim Umweltbundesamt sowie der Arbeitsgemeinschaft der Obersten Landesgesundheitsbehörden (AOLG) besteht, hat Richtwerte für die Innenraumluft herausgegeben. Grundlage hierfür ist ein 1996 im Bundesgesundheitsblatt veröffentlichtes Basisschema. Hierbei wird generell empfohlen, für Innenräume zwei Richtwerte pro Substanz zu Grunde zu legen. Der Richtwert II (RW II) stellt einen wirkungsbezogenen, begründeten Wert auf der Grundlage toxikologischer und epidemiologischer Erkenntnisse bezüglich der Wirkungsschwelle eines Stoffes und der Einführung von Unsicherheitsfaktoren dar. Das Überschreiten dieser Konzentrationen kann für besonders empfindliche Personen bei Daueraufenthalt in den betreffenden Räumen eine gesundheitliche Gefährdung bedeuten. Der Richtwert II (RW II) stellt einen Eingriffswert dar, bei dessen Überschreitung unverzüglicher Handlungsbedarf besteht. Je nach der speziellen Wirkungsweise eines Stoffes kann der Richtwert II als Kurzzeitwert (RW II K) oder Langzeitwert (RW II L) definiert werden.

    Der Richtwert I (RW I – Vorsorgerichtwert) stellt die Konzentration eines Stoffes in der Innenraumluft dar, bei welcher nach den gegenwärtigen Erkenntnissen auch dauerhaft keine gesundheitlichen Beeinträchtigungen für den Bewohner zu erwarten sind (lebenslange Exposition). Bei einer Überschreitung dieses Wertes wird eine aus hygienischer Sicht unerwünschte Exposition angenommen. Der RW I kann als ein Sanierungszielwert dienen, welcher nach Möglichkeit zu unterschreiten ist. Aus Vorsorgegründen sollte auch im Konzentrationsbereich zwischen Richtwert I und II gehandelt werden (technische und bauliche Maßnahmen am Gebäude oder verändertes Nutzerverhalten). Bis Ende 2011 sind Richtwerte festgelegt worden, die in unten stehender Tabelle aufgeführt sind.

    Die Innenraumrichtwerte sollen helfen im Einzelfall zu klären, ob eine gesundheitlich bedenkliche Innenraumluftqualität besteht. Die abgeleiteten Richtwerte sind im rechtlichen Sinne zwar nicht verbindlich, sie haben aber für die Praxis eine große Bedeutung. Wenn diese Richtwerte überschritten werden, zeigt dies Handlungsbedarf an. Sie bilden auch eine Grundlage der Beurteilung durch Gutachter darüber, ob die Luftqualität einer Wohnung die Gesundheit der Bewohner beeinträchtigen kann oder nicht.
    Abkürzung für: Royal Institution of Chartered Surveyors
    Während mit Verschmelzung des Bundesverbandes der Ring Deutscher Makler mit dem Verband Deutscher Makler VDM letzterer aufgelöst wurde, existieren einige Bezirks- und Landesverbände, die der Verschmelzung nicht zugestimmt haben, weiter unter dem Namen "Ring Deutscher Makler, Verband der Immobilienberufe und Hausverwalter Landesverband / Bezirksverband – e.V."

    Es handelt sich im Einzelnen um die Landesverbände Berlin, Sachsen, Sachsen-Anhalt und Saarland, sowie um die Bezirksverbände Essen, Düsseldorf, Münster, Südwestfalen und Bremerhaven.

    Insgesamt haben die RDM Verbände 650 Mitglieder.

    Näheres hierzu siehe: www.rdm-berlin-brandenburg.de
    Unter einem RIP-Deal (von engl. rip = ausnehmen) versteht man ein Betrugsmanover, das in letzter Zeit vermehrt gegen die Verkäufer hochwertiger Immobilien, Autos oder Antiquitäten angewendet wird. Die Täter melden sich dabei auf Internet-Inserate und melden Interesse an dem Angebot an. Oft geben sie sich dabei als Vermittler im Auftrag eines vermögenden Kunden aus dem Ausland oder eines Geschäftsmannes auf Auslandsreise aus. Verhandelt oder besichtigt wird nicht, die Immobilie soll zum Angebotspreis unbesehen gekauft werden. Allerdings ist dafür ein Besuch im Ausland zur Abwicklung erforderlich. Vor Ort stellt sich dann heraus, dass zunächst Devisen getauscht werden müssen – mit Hilfe des deutschen Immobilienverkäufers. Oft soll auf ein kleineres Währungstauschgeschäft ein größeres folgen, denn der Immobilienkauf soll mit Schwarzgeld stattfinden. Dem deutschen Immobilienverkäufer werden zusätzliche Gewinne durch die Währungstransaktionen in Aussicht gestellt, die Treffen finden in teuren Hotels statt. Bald sind von beiden Seiten hohe Bargeldbeträge im Spiel.

    Das Ergebnis eines solchen Geschäfts ist meist, dass der Immobilienverkäufer nichts verkauft, sondern dass sich ein Koffer voll von seinem Bargeld auf geheimnisvolle Weise in eine Ladung Falschgeld, Zeitungen oder Papierschnipsel verwandelt. Zögert das Opfer in letzter Minute, wird auch Gewalt angedroht oder angewendet.

    Die Polizei warnt daher immer wieder vor ausländischen Interessenten, die keine nachprüfbare Adresse angeben und eine Immobilie ohne zu verhandeln und ohne Besichtigung vom Ausland aus kaufen wollen.
    Risalit ist ein meist mehrachsiger, selten einachsiger Teil eines Bauwerks, der – im Unterschied zu Anbauten, Vorbauten usw. – in voller Höhe aus der Fassade hervortritt und vor allem bei Gebäuden mit repräsentativem Anspruch anzutreffen ist. Je nach seiner Lage wird er als Mittelrisalit, Seitenrisalit oder Eckrisalit bezeichnet.
    Kreditinstitute unterliegen mit ihrem Geschäft verschiedenen Risiken. Hierzu zählen
    • Marktpreisrisiken, die sich auf Eigenanlagen der Kreditinstitute beziehen, die bekanntlich konjunkturell bedingten Zins- Währungs- und Kursrisiken ausgesetzt sind,
    • Liquiditätsrisiken, die dann Bedeutung erlangen, wenn die Laufzeitstrukturen zwischen dem Aktiv- und Passivgeschäft zu finanziellen Engpässen führen,
    • operationelle Risiken, die auf Unzulänglichkeiten in der Sachbearbeitung, in Rechtsrisiken, Betrugsrisiken usw. bestehen,
    • Kreditausfallrisiken, die die eigentlichen Kreditrisiken darstellen. Man spricht auch von Adressausfallrisiken. Sie ergeben sich aus den unterschiedlichen Risikogewichten, die den Ausleihungen der Kreditinstitute beizumessen sind.
    Seit Novellierung des Kreditwesengesetzes aufgrund der europäischen Eigenkapitalrichtlinie gelten zum 1.1.2007 besondere Vorschriften, die Kreditinstitute im Hinblick auf die Steuerung der Adressausfallrisiken beachten müssen. Die Kreditausfallrisiken müssen entweder bankintern oder durch Ratingagenturen ermittelt werden. Vom kumulierten Risikogewicht aller von einem Kreditinstitut vergebenen Kredite hängt die Eigenkapitalunterlegungsquote ab. Je höher das Kreditausfallrisiko aus der Summe der Risikogewichte, desto größer die erforderliche Eigenkapitalunterlegung und damit desto geringer das vom Kreditinstitut ausschöpfbare zulässige Kreditvergabevolumen. Ein Risikogewicht von 100 Prozent führt zu einer Eigenkapitalunterlegungsquote von acht Prozent, ein Risikogewicht von 20 Prozent führt zu einer Eigenkapitalunterlegungsquote von nur noch 1,8 Prozent.

    Im Immobilienbereich gelten folgende Risikogewichte: 35 Prozent, wenn das vergebene Darlehen durch Grundpfandrechte an von den Eigentümern selbst genutzten oder vermieteten Wohnimmobilien abgesichert ist. Es steigt auf 50 Prozent für im Inland belegene Gewerbeimmobilien mit grundpfandrechtlicher Absicherung. Bei Bauspardarlehen liegt das Risikogewicht ebenfalls bei 50 Prozent. Kommt der Schuldner in Zahlungsverzug, steigt das Risikogewicht auf 150 Prozent. Aus diesen Zusammenhängen ergibt sich, dass die Bereitschaft zur Kreditvergabe durch Kreditinstitute viel stärker als dies früher der Fall war, von der Bonität des Kunden und der Art des Kredits abhängt.
    Es gibt zwei verschiedene Begriffsauslegungen von Risiko. Risiko in weiterem Sinne bezeichnet Wirkungen, die dazu führen, dass die tatsächlichen Ergebnisse eines Handelns oder Unterlassens zu einem Abweichen von erwarteten bzw. geplanten Ergebnissen führen. Das abweichende Ergebnis kann wirtschaftlich positiv oder negativ zu Buche schlagen. In diesem Begriff kommen die beiden Dimensionen des Risikos zu Ausdruck. Wird nur die negative Seite betrachtet und die positive (Chance) ausgeblendet, haben wir es mit dem eindimensionalen Risikobegriff zu tun.

    Risiko ist Unsicherheit. Im Gegensatz dazu steht die Ungewissheit, die nicht kalkulierbar ist. Risiko als Unsicherheit dagegen ist eingrenzbar, quantifizierbar bzw. auch kalkulierbar. Grundlage der Risikokalkulation ist die Wahrscheinlichkeitsrechnung. Das Risiko nimmt die Größenordnung Häufigkeit x Schadenshöhe pro (langem) Zeitraum an.

    Auch immobilienwirtschaftliche Unternehmen unterliegen – je nach Geschäftsfeld – unterschiedlich beachtlichen Risiken. Zu bedenken sind die zeitlichen Bindungen, die mit der Errichtung und Bewirtschaftung von Gebäuden verbunden sind: Projekt-, Finanzierungs- und Kapitaleinsatzrisiken der Bauherren, die Vermietungsrisiken der Bestandshalter, die Kosteneinsatzrisiken, der Makler, die Rechtsrisiken der Berater usw. Zu beachten ist, dass nicht alle Risiken versicherbar sind. Dies gilt insbesondere für typische Unternehmerrisiken.

    Unternehmerische Risiken, die ja nicht versicherbar sind, können durch geeignete Maßnahmen begrenzt werden. Dabei können z. B. portfoliotheoretische Aspekte eine Rolle spielen. Durch Aufbau einer risikoarmen Hausverwaltungsabteilung kann z. B. das hohe Risiko des Maklerunternehmens abgemildert werden. Die Hausverwaltungsabteilung sorgt für konstante Erträge und kann mit Ertragsüberschüssen einen Deckungsbeitrag für die Fixkosten des Maklerbereiches erwirtschaften, wenn dort die Geschäfte konjunkturell bedingt einbrechen.
    Immer häufiger kommt es vor, dass Kreditinstitute Darlehen an Finanzinvestoren verkaufen, etwa um Bilanzzahlen aufzubessern. Kreditnehmer befürchten häufig, dass den Aufkäufern eher an einer schnellen Aufkündigung des Kredits und dem Verkauf des Hauses gelegen ist als an einer langfristigen Vertragsbeziehung. Abhilfe schaffen soll das sogenannte Risikobegrenzungsgesetz. Die Regelung wurde am 04.07.2008 vom Bundesrat verabschiedet.

    Das neue Gesetz schafft zwar mehr Transparenz, verhindert aber derartige Geschäfte nicht. Kreditinstitute müssen nun schon bei Vertragsabschluss ihre Kunden darüber informieren, dass der Verkauf des Darlehens oder die Abtretung der Forderung möglich sind. Auch beim Verkauf eines laufenden Kreditvertrages oder der Abtretung einer Forderung muss der Kunde informiert werden. Er kann jedoch nichts dagegen tun, dass er nun einen neuen und gegebenfalls unerwünschten Vertragspartner bekommt. Verstößt das Geldinstitut gegen die Informationspflichten, macht es sich schadenersatzpflichtig.

    Eine weitere Neuerung besteht darin, dass das Geldinstitut verpflichtet ist, dem Kunden drei Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist ein Folgeangebot zu unterbreiten. So erfährt der Darlehensnehmer rechtzeitig, ob überhaupt eine Verlängerung beabsichtigt ist und wenn ja, zu welchen Konditionen. Gegebenenfalls kann ein neuer Vertragspartner für die Anschlussfinanzierung gesucht werden.

    Eine Möglichkeit der Absicherung für den Kreditnehmer besteht darin, beim Abschluss des Darlehensvertrages auf einer Vertragsklausel zu bestehen, mit der die Bank ausdrücklich auf den Verkauf des Vertrages beziehungsweise die Abtretung der Forderung verzichtet – beziehungsweise ein Kreditangebot bei einem Anbieter auszuwählen, der eine solche Regelung in seinen Vertrag einschließt. Geldinstitute sind nicht verpflichtet, sich auf eine solche Vereinbarung einzulassen.
    Eine Risikolebensversicherung wird in der Regel im Zusammenhang mit einer Baufinanzierung abgeschlossen. Gegenüber der Kapitallebensversicherung erbringt sie nach Ablauf der Versicherungsdauer keine Leistung. Wenn der Bauherr oder Käufer der finanzierten Immobilie jedoch stirbt, schützt die Versicherung die Erben vor der Gefahr, dass diese wegen der durch den Tod hervorgerufenen Einkommensminderung oder gar des gänzlichen Einkommensverlustes den Kapitaldienst nicht mehr leisten zu können. Es gibt verschiedene Varianten der Risikolebensversicherung.
    Das Risikomanagement eines Unternehmens umfasst die Teilaufgaben der Risikoidentifizierung, der Analyse und Bewertung festgestellter Risiken, der Risikosteuerung und der Risikoüberwachung. In Unternehmen, deren Kerngeschäft in der Entwicklung und Bewirtschaftung von Immobilien besteht, ist das Risikomanagement Bestandteil des Immobilienmanagements. Das Risikomanagement bezieht sich nicht nur auf unternehmensinterne, sondern auch externe ("systematische") Risiken, z.B. Marktrisiken.

    Das Problem, dass im Rahmen des Risikomanagements nicht alle potentiellen Risiken für das Unternehmen identifiziert werden können, ist selbst ein unternehmensimmanentes Risiko. Je nach Gewicht und Möglichkeit können identifizierte Risiken vermieden, mit Hilfe von Versicherungen überwälzt und unvermeidbare Risiken verringert werden. Dennoch bleiben stets Restrisiken, die "in Kauf genommen" werden müssen.

    Seit Inkrafttreten des Gesetzes zur Kontrolle und Transparenz im Unternehmensbereich (KonTraG) vom 1.5.1998 ist Risikomanagement für Aktiengesellschaften ab einer bestimmten Größenordnung vorgeschrieben. Unter anderem müssen Wirtschaftsprüfer nach diesem Gesetz ihren Bestätigungsvermerk versagen, wenn im Lagebericht des Vorstandes Risiken des Unternehmens unzutreffend dargestellt werden.

    Zu den weiteren rechtlichen Rahmenbedingungen des Risiko-managements gehört das Transparenz- und Publizitätsgesetz (TransPuG) vom 26.07.2002, mit dem die Berichtspflicht des Vorstandes gegenüber dem Aufsichtsrat verschärft wird. Vor allem sind im Bericht Abweichungen von früher festgelegten Unternehmenszielen darzustellen und zu begründen. Außerdem müssen Vorstand und Aufsichtsrat jährlich erklären, ob sie dem durch eine Regierungskommission des Bundesjustizministeriums aufgestellten und empfohlenen "Corporate Governance Kodex" ("Cromme-Codex") entsprochen haben.

    In Anlehnung an diesen Kodex wurde für deutsche Immobilienaktiengesellschaften von der "Initiative Corporate Governance der Deutschen Immobilienwirtschaft e.V." der "Corporate Governance Kodex der deutschen Immobilienwirtschaft" entwickelt.
    Die Risiken des Maklergeschäftes ergeben sich zu einem erheblichen Teil aus den Prinzipien, nach denen dieses Geschäft funktioniert. Dabei fällt ins Gewicht die Tatsache, dass nach dem geltenden Maklerrecht ein Vergütungsanspruch nur im Erfolgsfalle entsteht. Der Makler wird deshalb immer nur mit einer gewissen Wahrscheinlichkeit einen Auftrag erfolgreich zum Abschluss bringen. Die Risikoquote repräsentiert den Geschäftsanteil bei der Auftragsbearbeitung, der nach Abzug der Erfolgsquote verbleicht. Liegt die Erfolgsquote bei 0,75, dann ist die Risikoquote (Rq) 1 – 0,75 = 0,25.

    Im Rahmen des Risikomanagements ist es wichtig, den Ursachen des "Nichterfolges" auf die Spur zu kommen. Als Quellen dieses Nichterfolges können z.B. identifiziert werden die Fälle, in denen der Auftraggeber seine Verkaufsabsicht aufgibt oder die angestrebten Vertragskonditionen verschlechtert. Andere Ursachen liegen darin, dass der vom Verkäufer verlangte Preis vom Markt nicht akzeptiert wird. Provisionsausfall kann auch durch ungenügende Absicherung im Maklervertrag entstehen. Die Summe der einzelnen Risiken (r1, r2, r3 usw.) ergibt das Gesamtrisiko R.

    Hat man die einzelnen Risiken identifiziert und quantifiziert, ist zu untersuchen, welche dieser Risiken unvermeidbar sind, welche in ihren Auswirkungen reduziert werden können und welche "in Kauf" genommen werden können.
    Abkürzung für: Rationalisierungskuratorium der deutschen Wirtschaft
    Abkürzung für: Relative Luftfeuchte
    Abkürzung für: Reihenmittelhaus
    Abkürzung für: Randnummer
    Abkürzung für: Raumordnungsgesetz
    Rohbauland bezeichnet den Entwicklungszustand von Flächen mit Baurecht, deren Erschließung noch nicht gesichert ist oder das von der Flächengestaltung (Lage, Form und Größe) durch ein Umlegungsverfahren noch so parzelliert werden muss, dass die zulässige Bebauung erst möglich wird ("Bruttorohbauland"). Ist die Parzellierung erfolgt, die Erschließung aber noch nicht gesichert, spricht man von "Nettorohbauland". Sind Flächen nach den öffentlich rechtlichen Vorschriften baulich nutzbar, spricht man von baureifem Land.
    Eine Rohbauversicherung schützt einen Neubau während der Bauphase. Der Versicherungsumfang unterscheidet sich je nach Anbieter und Vertrag. Sie beinhaltet in der Regel eine Feuerversicherung, die je nach Vertragsumfang auch die an der Baustelle gelagerten Baumaterialien umfasst (soweit der Versicherungsnehmer dafür die Gefahr trägt). Zusätzlich kann eine Elementarschadenversicherung abgeschlossen werden. Hier kann sich der Bauherr etwa gegen Schäden durch den Rückstau von Leitungswasser versichern, gegen Erdrutsche, Schäden durch Schneelast, Blitzschlag und Überschwemmungen in Folge von starkem Regen. Gerade Schäden durch Starkregen haben in den letzten Jahren deutlich zugenommen.

    Zwar kann eine Rohbauversicherung auch einzeln abgeschlossen werden. Kostengünstiger ist jedoch meist der Abschluss im Paket mit einer Wohngebäudeversicherung. Bei einigen Versicherern gibt es die Rohbauversicherung kostenlos dazu, wenn vor Baubeginn eine Gebäudeversicherung abgeschlossen wird. Achtung: Der kostenlose Versicherungsschutz für den Rohbau ist oft auf sechs Monate begrenzt, kann aber gegen Bezahlung ausgedehnt werden.
    Beim Rohertrag handelt es sich um eine wichtige Rechengröße für die Wertermittlung eines Renditeobjektes. Dem Rohertrag entspricht in der Regel die gezahlte Nettokaltmiete. Entspricht diese nicht den Marktverhältnissen, wird als Rohertrag die nachhaltig erzielbare ortsübliche Vergleichsmiete angesetzt. Bei Prüfung der Nachhaltigkeit ist auch zu berücksichtigen, ob die aktuell bezahlten Mieten sich im zulässigen Rahmen bewegen und bei Wohnraum nicht etwa die Wesentlichkeitsgrenze überschreiten. Auf den Rohertrag bezieht sich auch der Multiplikator, der zur überschlägigen Ermittlung des Kaufpreises von Renditeobjekten verwendet wird.
    Eine Rohrbegleitheizung wird in frostgefährdeten Bereichen eingesetzt, um wasserführende Rohrleitungen vor Frostschäden zu schützen. Die Heizung besteht hier in der Regel aus einem Heizkabel oder Heizband, das am Rohr entlang noch unter der Rohrisolierung verlegt wird.
    Teilweise kommen dabei sogenannte selbstregulierende Heizleiter zum Einsatz. Dabei handelt es sich um Leitungen, deren elektrischer Widerstand bei steigender Umgebungstemperatur ebenfalls ansteigt, so dass sich die Wärmeabgabe reduziert. Fällt die Temperatur, gibt das System dank eines sinkenden Widerstands mehr Heizwärme ab.

    Bei der Auswahl einer Rohrbegleitheizung ist anhand von Rohrdurchmesser, Stärke der Isolierung und Temperaturunterschied zwischen Rohrinhalt und Umgebung zu ermitteln, welche Heizleistung erforderlich ist. Gegebenenfalls ist hier eine Fachfirma heranzuziehen.

    Rohrbegleitheizungen werden neben dem Frostschutz auch zur Vermeidung von Wärmeverlusten beim Leitungstransport von Warmwasser oder anderen Flüssigkeiten eingesetzt; sie kommen auch in der Verfahrenstechnik bei der Erwärmung von Flüssigkeiten zum Einsatz.
    Ähnliche Systeme werden auch als Dachrinnenheizung verwendet.
    Viele Fenster verfügen über Rollläden. Sie gewähren nicht nur Sichtschutz von außen, sondern dienen auch dem Wärme- und Schallschutz, sowie der Verhinderung von Sonneneinstrahlungen. Letztlich tragen Rollläden in Abwesenheit der Bewohner auch zur Sicherheit vor Einbrüchen bei. Moderne Rollläden verfügen über Motoren, die die Bewegung per Zeitschaltuhr zu vorgegebenen Zeiten automatisch steuern. Teilweise können sie auch per Funk aus der Ferne gesteuert werden. Führungsschienen sorgen dafür, dass es nicht zu Verklemmungen kommen kann. Die Rollladenelemente bestehen überwiegend aus Kunststoff (PVC) und Aluminium. Aufgerollt werden die Rollläden in Rollladenkästen. Das können entweder Aufsatzrollkästen sein, die einen Teil der Fensterfläche beanspruchen. Alternativen sind Anbau- und Vorbaukästen. Der Vorteil der Vorbaurollläden besteht darin, dass keine Kältebrücken entstehen.

    Mietern bleibt es selbst überlassen, wann sie ihre Wohnung mit Hilfe von Rollläden verdunkeln. Dies hat das Amtsgericht Düsseldorf entschieden. In einem Fall hatte sich ein Nachbar darüber beschwert, dass die Nachbarn ihre Rollläden grundsätzlich in der Nacht – nach 22 Uhr – herunterließen. Dadurch werde sein Kind im Schlaf gestört. Das Gericht betonte, dass die Betätigung von Rollläden zum normalen Wohngebrauch gehöre. Für Rollläden sei es typisch, dass sie nachts heruntergelassen würden (AG Düsseldorf, Urteil vom 29.11.2010, Az. 55 C 7723/10). Dieses Urteil bezieht sich auf einen Einzelfall. Insbesondere dann, wenn Rollläden nachts wiederholt, besonders laut oder gar als Schikane gegenüber dem Nachbarn betätigt werden, kann die Entscheidung eines Gerichts auch anders ausfallen.
    Unter einer Rollladensiedlung versteht man ein Wohngebiet, in dem vorwiegend Zweit- und Ferienwohnungen zu finden sind. Diese werden nicht dauerhaft genutzt. Gerade bei von den Eigentümern nur am Wochenende und im Urlaub genutzten Zweitwohnungen beherrschen daher geschlossene Rollläden das Bild. Besonders auffällig sind solche Entwicklungen in den Feriengebieten an der Nord- und Ostsee. Kritisiert werden Rollladensiedlungen, weil sie zu einer Verknappung des Wohnraums für die einheimische Bevölkerung führen und dem Modell eines lebendigen Stadtbildes mit gesunder Durchmischung sozialer Strukturen und ggf. auch verschiedener Nutzungsarten von Gebäuden widersprechen.

    Die am 13. Mai 2017 in Kraft getretenen Änderungen der Baunutzungsverordnung (BauNVO) geben den Kommunen neue Mittel an die Hand, um eine Ausbreitung von Rollladensiedlungen einzuschränken oder festzulegen, wo diese geduldet werden. § 10 BauNVO definiert, welche Bauten in Sondergebieten zulässig sind, die der Erholung dienen. Weist die Gemeinde ein solches Gebiet aus, kann dieses zum Beispiel als reines Wochenendhausgebiet definiert werden. Allerdings ist es nach § 11 Abs. 2 BauNVO auch möglich, ein Sonstiges Sondergebiet als Gebiet für den Fremdenverkehr auszuweisen, in dem Wohnnutzung und Ferienwohnen oder auch Fremdenbeherbergung nebeneinander existieren können. Ebenso können andere Gebietsformen ausgewiesen werden, in denen die Wohnnutzung Priorität erhält. Für die baurechtliche Zulässigkeit von Ferienwohnungen, die vermietet werden, gibt es in der BauNVO nun besondere Vorschriften.
    Die mittelalterliche Epoche der Romanik ging vom heutigen Frankreich aus und dauerte vom 10. Jahrhundert bis Mitte des 12. Jahrhunderts an, bis sie von der Gotik abgelöst wurde. Die Ausbreitung des vorromanischen und romanischen Kulturstiles folgte der Ausbreitung abendländischer Großmächte vom Mittelmeerraum nach Nord- und Osteuropa.

    Das römische Imperium der Antike wurde vom Byzantinischen Reich (östlicher Mittelmeerraum) und dem Heiligen Römischen Reich Deutscher Nationen (nördlich der Alpen) abgelöst. Verschiedene ethnische Völker wurden zu Großmächten zusammengeführt, die mit kleineren Königs- und Fürstenhäusern politische Verbindungen eingingen. Gemeinsam war ihnen der christliche Glaube. Von Süd nach Nord kommend vertrieb er allmählich den Glauben an die vielen Götter der verschiedenen Lebensbereiche. Auf der iberischen Halbinsel gab es das Reich der islamischen Mauren (Mudéjarstil), deren kulturelle Errungenschaften das immense Wissen der Antike aufgriff und eigenständig weiter entwickelte. Vieles von diesem Wissen ging im christlichen Raum verloren und wurde erst Jahrhunderte später wieder aktuell.

    Aus dem Glauben an den christlichen Gott, vertreten durch den Papst, entwickelte sich ein umfangreicher Einfluss auf die Menschen, deren Lebensweise, Politik und Kultur. Der Unmut über die islamische Besetzung der Urzelle des Christentums (Palästina) fand ein großes Echo. Die Folge waren die Kreuzzüge ins Heilige Land. Das christliche Heer war Nationen übergreifend aufgestellt und förderte die Verbreitung des romanischen Baustils. Folgerichtig wurden in diesem neuen, dem romanischen Stil überwiegend sakrale Bauwerke geschaffen. In der Anfangsphase waren Auftraggeber, Baumeister und ausführende Handwerker Angehörige der christlichen Kirche. Später wurden Handwerker und Baumeister aus dem Volk zur Hilfe heran gezogen.

    Die romanischen Gotteshäuser sind steinerne, kompakte Gebäude, die sich in zwei Typen unterscheiden lassen: Eine Nachahmung der antiken Basilika und dem Zentralbau. Die Basilika besteht aus dem Langhaus, das gelegentlich in einer halbrunden Apsis endete. Längsseits flankieren diesen Hauptkörper niedrige Seitenschiffe. Später ergänzte ein Querschiff die antike Gebäudeform. Die Grundrisse des Zentralbaus sind kreisförmig, quadratisch, kreuzförmig oder mehreckig. Mauern von burgähnlichen Querschnitten tragen die Tonnen- und später die Kreuzgewölbe beider Gebäudetypen. Diese blockhafte, schwere Bauart wird durch Türme, bisweilen auch Doppeltürme und Nebengebäude aufgelockert.

    Charakteristisch für die Romanik sind die Rundbögen, die dennoch keine technische Neuerung der Romanik darstellen. Die Pfeiler tragen die Lasten der darüber liegenden Bauteile, so dass auf geschlossene Wände zwischen den Kirchenschiffen verzichtet werden konnte. Im Zusammenhang mit größeren Spannbreiten der Gewölbe entstanden fließende Räume, die im Obergarden von schmalen Fenstern beleuchtet wurden. Obschon Kirchenschmuck im Inneren von Bedeutung war (Ornamente, aufwändig gestalteten Säulen, Fenster), wurde dem Äußeren vorwiegend erst ab der Hochromanik Kunst am Bau zuteil. So wurden unter anderem die Gebäudelasten aufnehmenden Stützen und Kapitelle von Steinmetzen zu Statuen behauen.

    Profanbauten aus der Romanik sind wenige erhalten. In vorromanischer Zeit entstanden die Kaiserpfalzen, die dem gegenwärtigen Kaiser nebst Hofgefolge Wohnstatt boten, wenn dieser regierend durch die weitläufigen Teile seines Reiches zog. Diese Tradition setzte sich auch in der Romanik fort. Es entstanden Pfalzen in der romanischen Ära, von denen nur Reste vorhanden sind. Auch Burgen und Kastelle stammen aus dieser Zeit. Diese dienten der Verteidigung: Eine erhöhte Anlage, umgeben von schützenden Mauern, mit strategisch verteilten Türmen, die einen umfassenden Blick in die Ferne und unterhalb der Burgmauern ermöglichten. Innerhalb dieser Mauern befanden sich mehrere Gebäude aus behauenem Gestein oder aus Holzfachwerk, in denen Mensch und Vieh lebten. Zinnen (Brustwehr der Wehrmauern), Erker, Gesimse, Maueröffnungen, sowie Fenster wurden überwiegend geometrisch gestaltet, was nicht nur der verteidigenden und konstruktiven Funktion geschuldet war. Wohnhäuser existieren heute nur noch vereinzelt, zumeist in einigen Teilelementen, die von Umbaumaßnahmen unberücksichtig blieben. Das städtische und besonders dörfliche Bild wurde von einfachen Hütten geprägt.

    Erst im 19. Jahrhundert erhielt die Romanik ihren Namen. Dieser bezog sich auf die enge zeitliche Nähe zur römischen Antike und die Übernahme einiger antiker Baustilelemente (Rundbogen, Pfeiler, Säulen und Gewölbebau). Zur selben Zeit lebte die Faszination für vergangene Stilrichtungen (Gotik, Renaissance, Barock) wieder auf. Die Romanik gewann als Neu- oder Neoromanik kurze Bedeutung. Die Vermischung der vergangenen Stile ist ein Teil des Historismus und wird Eklektizismus genannt.
    Kennziffer aus der Hotelbranche, die den Umsatzerlös pro verfügbares Zimmer angibt und damit wichtige Anhaltspunkte zur Beurteilung der Wirtschaftlichkeit von Hotelimmobilien bzw. zum Vergleich mehrerer Hotels untereinander liefert.

    Die Bezeichnung Revenue per available room (abgekürzt RevPAR oder Revpar) wird teilweise synonym für Room Yield, teilweise auch etwas weiter gefasst für "Gesamtertrag Logis pro verfügbares Zimmer" verwendet.
    Franz Wilhelm Ross, geboren 1838 in Kohlscheid, gestorben 1901 in Hannover, war in Hannover ab 1879 als "Gerichtlich vereidigter Schätzer für Feuerversicherungen und Grundbesitz" tätig sowie Autor des Fachbuches "Leitfaden für die Ermittlung des Bauwertes von Gebäuden (sowie dessen Verminderung mit Rücksicht auf Alter und geschehene Instandhaltung)". Er gilt als Begründer des Sachwertverfahrens in der Verkehrswertermittlung.
    Abkürzung für: Raumordnungsverfahren
    1868 gegründeter, international tätiger Berufsverband von Immobilienexperten mit Sitz in London. Die Mitgliedschaft bei der RICS setzt eine durch ein Universitätsstudium erworbene fachliche Qualifikation voraus. Die RICS nehmen für sich in Anspruch, im Rahmen der EU, Berufsregelungskompetenz zu haben.

    Mit dem deutschen Berufsbildungssystem in der Immobilienwirtschaft ist RICS nur schwer vergleichbar. Eine berufliche Ausbildung nach dem dualen System wie in Deutschland ist dort unbekannt, so dass berufliche Grundlagenkompetenz, die in Deutschland beispielsweise bereits durch die berufliche Ausbildung zum Immobilienkaufmann in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft gewährleistet wird, dort erst im Rahmen eines Universitätsstudiums erworben werden kann.

    Diese Ausbildung erreicht allerdings zusätzlich akademisches Niveau, so dass das fachliche Niveau des Studiums das in Großbritannien Voraussetzung für eine Mitgliedschaft bei RICS ist, eher vergleichbar ist mit dem der deutschen Fachhochschulen und Berufsakademien mit immobilienwirtschaftlichen Studiengängen. RICS bemüht sich seit mehreren Jahren durch Akkreditierungsvereinbarungen mit solchen Fachhochschulen und Berufsakademien mit Erfolg, auch deutsche Studienabgänger innerhalb der RICS zu organisieren.
    Abkürzung für: Rechtspflegergesetz
    Abkürzung für: Richtlinien für die Sicherung von Arbeitsstellen an Straßen
    Abkürzung für: Reichssiedlungsgesetz
    Abkürzung für: Rechtsprechung
    Fast jedem aufmerksamen Internet-Nutzer wird die Abkürzung RSS (Rich Site Summary) auf Websites aufgefallen sein. Doch was bedeutet das?

    Durch RSS haben Sie die Möglichkeit, alle relevanten Informationen zeitgleich mit der Veröffentlichung auf Ihren Desktop zu erhalten.
    Ermöglicht wird dies durch ein spezielles Leseprogramm, einen sogenannten RSS-Reader. In den aktuellen Browsern können Sie diese Feeds ohne zusätzliche Software lesen. Sollten Sie nicht über eine aktuelle Version verfügen, stehen Ihnen im Internet RSS-Reader wie beispielsweise FeedReader oder auch iPodder kostenfrei zum Download zur Verfügung.

    Wenn Sie jetzt zu Websites oder Blogs mit dem Kürzel RSS kommen, können Sie diese abonnieren. Das funktioniert ähnlich wie Favoriten ablegen. Von nun an müssen Sie diese Website nicht mehr auf Neuigkeiten überprüfen. Sie werden automatisch über neue Inhalte informiert, sparen dadurch viel Zeit und sind immer auf dem Laufenden.
    Eine Rückauflassungsvormerkung sichert den Anspruch eines Verkäufers einer Immobilie auf Rückübertragung des Eigentums (Eigentumsvormerkung). Sie wird in der Regel als Sicherungsinstrument des Verkäufers verwendet. Für den Fall, dass der Käufer bestimmte vertraglich vereinbarte Bedingungen nicht erfüllt (Beispiel Bebauung eines Grundstücks innerhalb einer bestimmten Zeit), kann der Rückerwerb der verkauften Immobilie durch den Verkäufer von Interesse sein. Die Rückerwerbsmöglichkeit kann im Grundbuch durch eine Rückauflassungsvormerkung abgesichert werden.

    Probleme kann die Rückauflassungsvormerkung bereiten, wenn dadurch eine Finanzierung des Kaufpreises blockiert wird. Gemeinden, die sich z.B. im Rahmen von Einheimischenmodellen den Rückkauf vorbehalten, sichern in solchen Fällen einen Rangrücktritt zu. Bei Eigentumsübertragungen von Immobilien an künftige Erben wird nicht selten eine Rückauflassungsvormerkung eingetragen. Dadurch soll erreicht werden, dass eine weitere Verfügung des Erben während der Lebenszeit des Erblassers über das Grundstück blockiert wird.
    Das Rückbau- und Entsiegelungsgebot gehört neben dem Bau- Modernisierungs-/ Instandsetzungs- sowie dem Pflanzgebot zu dem städtebaulichen Instrumentarium, mit dem die Gemeinde ihre Planungen durchsetzen kann. Früher wurde für den Rückbau der Begriff Abbruch verwendet. Die neue Terminologie macht deutlich, dass sich das Gebot nicht nur auf ganze bauliche Anlagen, sondern auch auf Teile von baulichen Anlagen unter Erhaltung des Restbestandes beziehen kann. Voraussetzung ist, dass diese Anlage den Festsetzungen eines geltenden Bebauungsplans widerspricht. Handelt es sich um ein Wohn- oder Geschäftshaus, muss die Gemeinde für zumutbaren Ersatzraum sorgen. Entstehende Vermögensnachteile des Eigentümers, Mieters oder Pächters müssen ausgeglichen werden.
    Mieter sind grundsätzlich dazu verpflichtet, beim Auszug eigene Einbauten aus der Wohnung zu entfernen und die Wohnung wieder in den bei Vertragsbeginn vorgefundenen Zustand zu versetzen. Diese Verpflichtung nennt man auch Rückbaupflicht.

    Sie umfasst nicht nur die Beseitigung neu vorgenommener Einbauten, sondern ggf. auch die Wiederinstallation von in der Wohnung vorgefundenen Einbauten (z.B. alte Küchenelemente). Hat der Mieter den mitvermieteten intakten E-Herd gegen einen eigenen ausgetauscht, darf er diesen also beim Auszug nicht einfach entfernen, sondern muss das Altgerät wieder fachgerecht anschließen lassen.

    Oft regeln Mietverträge, dass Einbauten mit vorheriger Genehmigung des Vermieters zulässig sind. Diese Zustimmung kann bei Vorliegen eines wichtigen Grundes versagt werden oder von einem Rückbau beim Auszug des Mieters und auf Kosten des Mieters abhängig gemacht werden. Generell ist bei mieterseitigen Um- und Einbauten eine schriftliche Absprache zwischen Mieter und Vermieter darüber zu empfehlen, welche Arbeiten vorgenommen werden dürfen und was beim Auszug wieder entfernt werden muss.

    Wurde auf dieser Basis bereits von einem Vormieter ein genehmigter Einbau vorgenommen, der bei dessen Auszug in der Wohnung geblieben ist, kann vom Nachmieter nicht die Beseitigung des Einbaus verlangt werden. Die Zustimmung des Vermieters erlischt nicht mit Einzug eines neuen Mieters.

    Dies entschied das Landgericht Kiel im Falle einer Holzverkleidung, die ein Vormieter mit Erlaubnis angebracht hatte und die der nächste Mieter beim eigenen Auszug entfernen sollte (Landgericht Kiel, Urteil vom 13.1.2005, Az.: 10 S 30/04).

    Die Rückbaupflicht des Mieters entfällt in zwei Fällen:

    • Bei entsprechender Absprache mit dem Vermieter.
    • Wenn die Umbaumaßnahme den Wert der Wohnung dauerhaft und über das Mietverhältnis hinaus verbessert hat, sich die eingebauten Teile nur mit erheblichem Aufwand wieder entfernen lassen und durch ihre Entfernung die Wohnung deutlich verschlechtert oder sogar unbewohnbar gemacht würde. Beispiele: Einbau eines neuen Bades oder einer neuen Heizung (Landgericht Berlin, Urteil vom 06.07.2010, Az. 65 S 355/09).

    Eine Zustimmung des Vermieters zum Einbau bedeutet noch nicht, dass die Rückbaupflicht entfällt. Soll diese entfallen, muss es ausdrücklich vereinbart werden. Dies geht aus einem Urteil des Landgerichts Saarbrücken hervor. In dem Fall ging es um einen PVC-Boden, der durch Fliesen ersetzt worden war. Weigert sich der Mieter, seine Einbauten zu entfernen, hat der Vermieter einen Schadenersatzanspruch. Um diesen geltend machen zu können, muss er jedoch dem Mieter eine Frist zum Rückbau gesetzt haben. Eine Fristsetzung ist entbehrlich, wenn der Mieter den Rückbau ernsthaft und endgültig verweigert. In dem verhandelten Fall hatte der Mieter allerdings nicht den Rückbau, sondern die Kostenübernahme dafür verweigert. Dadurch wurde die Fristsetzung nicht entbehrlich, und im Ergebnis scheiterte daran der Schadenersatzanspruch (Landgericht Saarbrücken, Urteil vom 01.03.2013, Az. 10 S 170/12).
    Beispielsformulierung für eine Rückfrageklausel: Der Auftraggeber ist verpflichtet, vor Abschluss des beabsichtigten Vertrags bei dem Makler nachzufragen, ob der vorgesehene Vertragspartner (Name, Anschrift) durch den Makler zugeführt wurde.

    Rückfrageklauseln sind in Allgemeinen Geschäftsbedingungen und Alleinaufträgen von Maklern neuerdings häufiger zu finden. In beiden Fällen unterliegen sie der Inhaltskontrolle nach den Vorschriften der §§ 305 ff. BGB. Mit dieser Klausel soll verhindert werden, dass der Auftraggeber am Makler vorbei mit dem von diesem nachgewiesenen Partner den Hauptvertrag abschließt. Am besten erreicht wird diese Wirkung mit der Hinzuziehungsklausel bzw. der Verweisungsklausel. Durch diese Bestimmungen soll der Verkäufer verpflichtet werden, dafür zu sorgen, dass der Makler direkt in die Kontaktaufnahme mit dem Kaufinteressenten einbezogen wird. Es soll ihm die Möglichkeit verschafft werden, wenn er schon einen Nachweis nicht mehr erbringen kann, wenigstens zu vermitteln und so den Provisionsanspruch zu sichern.

    Diese Klauseln sind in Allgemeinen Geschäftsbedingungen und Formularverträgen unwirksam. Dasselbe gilt für die Vorkenntnisklauseln, die den Käufer, der sich auf die Übersendung des Exposés nicht meldet, daran hindern sollen, sich darauf zu berufen, dass er das Objekt bereits kennt.

    Die Rückfrageklausel ist bisher, soweit bekannt, noch nicht höchstrichterlich auf ihre Übereinstimmung mit den Maßstäben der §§ 305 ff. BGB untersucht worden. Daher rückt sie stärker ins Blickfeld der Praxis. Fraglich ist, ob sie ebenso zu bewerten ist, wie die oben genannten Klauseln. Die Rückfrageklausel will den Verkäufer, wenn auch auf etwas andere Art, in die Bemühungen des Maklers einbeziehen. Auch hier soll der Verkäufer aktiv im Interesse des Maklers tätig werden. Ganz überwiegend wird angenommen, dass die BGH-Rechtsprechung zur Vorkenntnisklausel ebenso auf die Rückfrageklausel angewandt werden muss. Das bedeutet, dass sie wohl grundsätzlich als unzulässig und damit als unwirksam anzusehen ist.

    Dies wäre zweifellos eine Erleichterung für den Makler. Nicht jeder Verkäufer dürfte sich jedoch verpflichtet fühlen, dem Makler bei der Sicherung seines Provisionsanspruchs zu helfen. Der Verkäufer will in erster Linie einen möglichst hohen Kaufpreis erzielen. In Allgemeinen Geschäftsbedingungen dürfte die Rückfrageklausel von der Rechtsprechung für unwirksam erklärt werden. Die allgemeinen Pflichten des Auftraggebers zu Sorgfalt, Vertraulichkeit, Aufklärung usw. gelten im Rahmen des Zumutbaren. Die Rückfrageklausel verlangt vom Verkäufer sogar noch mehr als die Hinzuziehungs- oder die Verweisungspflicht. Danach soll der Verkäufer lediglich den Makler hinzuziehen beziehungsweise den Kaufinteressenten an diesen verweisen. Dagegen verpflichtet ihn die Rückfrageklausel, eigene Nachforschungen anzustellen. Dies wäre mehr als vom Makler verlangt wird. Er ist nach allgemeiner Ansicht zu Nachforschungen nicht verpflichtet, wenn er diese Aufgabe nicht ausdrücklich übernommen hat.

    Für den Alleinauftrag könnte dasselbe gelten. Mit Ausnahme der engeren Bindung an den Makler durch das Verbot der Einschaltung eines weiteren Maklers erhöhen sich die allgemeinen Treuepflichten gegenüber dem einfachen Maklerauftrag nicht. Auch hier dürfte also die Klausel möglicherweise als Versuch gewertet werden, den Verkäufer über die allgemeinen Treuepflichten hinaus zum Gehilfen des Maklers zu machen. Fazit: Bevor durch die Rechtsprechung die Rückfrageklausel auch in Formularverträgen für wirksam erklärt wird, sollte sie nur in Individualvereinbarungen verwendet werden.

    Bei dieser rechtlichen Situation sollte sich der Makler gut überlegen, ob er eine solche Rückfrageklausel in seine Allgemeinen Geschäftsbedingungen aufnimmt. Was soll mit einer solchen Klausel überhaupt erreicht werden? Wenn damit verhindert werden soll, dass der Auftraggeber sich nicht auf eine fehlende Kausalität der Maklertätigkeit für den Abschluss des Vertrags berufen kann, wenn er entgegen der vertraglichen Pflicht aus der Rückfrageklausel sich nicht beim Makler erkundigt, dann dürfte dies ohnehin jedenfalls nach den Grundsätzen von Treu und Glauben ausgeschlossen sein. Wenn damit erreicht werden soll, dass der Käufer sich bei Verstoß gegen die Rückfrageklausel nicht auf Vorkenntnis berufen kann, um damit die Provisionsforderung des Maklers zu verhindern, so dürfte dies unzulässig sein.

    Eine Rückfrageklausel macht nur dann Sinn, wenn sie mit einer Vertragsstrafeklausel kombiniert ist. Dann schuldet der Auftraggeber Schadenersatz, wenn er vor Abschluss des Vertrags nicht beim Makler rückfragt. Dabei ist jedoch unbedingt zu beachten, dass auch die Vertragsstrafeklausel wirksam formuliert ist.
    Sobald das Mietverhältnis beendet ist, hat der Mieter keinen Anspruch auf Nutzung der Mietwohnung mehr. Der Bundesgerichtshof definiert den Zeitpunkt der Rückgabe so: "Dies ist der Zeitpunkt, in dem der Mieter den Besitz an der Mietsache endgültig aufgibt, der Vermieter die Sachherrschaft übernimmt und sich vom Zustand des Mietobjekts unbeeinträchtigt überzeugen kann" (BGH, Urteil vom 19.11.2003, Az. XII ZR 68/00).

    Mit Ende des Mietverhältnisses besteht die Pflicht zur Rückgabe der Wohnung. Nur im Fall einer Zwangsräumung kann der Mieter Räumungsfristen und Vollstreckungsschutz in Anspruch nehmen und so noch für eine begrenzte Zeit die Wohnung nutzen. Die Obhutspflicht des Mieters für die Mietwohnung endet nicht mit dem Mietvertrag. Sie besteht weiter, solange der Mieter die Wohnung nicht zurückgegeben hat. Er muss die Wohnung daher auch in diesem Zeitraum pfleglich behandeln, Schäden möglichst vermeiden und bei Mängeln der Mietwohnung, etwa dem Auftreten von Schimmel, den Vermieter benachrichtigen.

    Normalerweise müssen die Wohnung sowie die mitvermieteten Nebenräume bei Rückgabe laut Mietvertrag vollkommen geräumt werden; alle Schlüssel sind dem Vermieter wieder auszuhändigen. Eine Rückgabe der Wohnung durch Einwerfen der Schlüssel in den Briefkasten des Hausmeisters reicht nur bei entsprechender Absprache. Behauptet der Mieter, dass er die Schlüssel eingeworfen hat, der Vermieter hat sie jedoch nicht erhalten, so ist der Mieter beweispflichtig. Er muss ggf. neue Schlösser bezahlen (AG Münster, Urteil vom 17.02.2003; Az. 48 C 2430/02).

    Nach dem Oberlandesgericht Düsseldorf kann eine Rückgabe sogar als erfolgt gelten, wenn der Mieter einen Satz Schlüssel noch nicht zurückgegeben hat. Der Mieter hatte die Wohnung geräumt und dem Vermieter einen zweiten Satz Schlüssel überlassen. Laut Gericht beginnt mit dem Moment, in dem der Mieter erkennbar seine Verfügungsgewalt über die Wohnung aufgibt und der Vermieter freien Zutritt zu dieser erlangt, die sechsmonatige Verjährungsfrist nach § 548 Abs. 1 BGB zu laufen, nach deren Ablauf der Vermieter keine Ansprüche mehr wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen geltend machen kann (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 16.02.2009, Az. I-24 U 6/08).

    Zurückgelassene Gegenstände machen die Rückgabe einer Wohnung nicht unmöglich, solange sich ihre Anzahl in Grenzen hält. Lässt der Mieter Einbauküche, Balkonverkleidung und Badezimmer-Einbauschrank zurück, hat er nach Ansicht des Landgerichts Köln seine Rückgabepflicht nicht erfüllt (Urteil vom 04.07.1996, Az. 1 S 331/95), da der Vermieter nicht von einer Aufgabe des Besitzes an der Wohnung ausgehen kann (entsprechend würde die Verjährungsfrist bezüglich der Ansprüche wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen noch nicht laufen). Einzelne Gegenstände oder Restmüll beeinträchtigen eine rechtswirksame Rückgabe der Wohnung nicht (BGH, Urteil vom 11.05.1988, Az. VIII ZR 96/87), auch nicht fehlende Schönheitsreparaturen. Diese berechtigen den Vermieter ggf. zu Schadenersatzforderungen, aber nicht dazu, die Rückgabe der Wohnung nicht anzuerkennen.

    Ein Schadenersatzanspruch des Vermieters kann auch dann bestehen, wenn bei der Rückgabe nicht alle Einbauten des Mieters entfernt worden sind. Die Beseitigung von Einbauten kann auch verlangt werden, wenn der Vermieter ihrem Einbau zugestimmt hatte – außer es handelt sich um Dinge, die nur unter erheblichen Kosten und mit Beschädigung der Substanz der Wohnung wieder entfernt werden können.
    Geldsumme, die ein Versicherter von der Lebensversicherung erhält, wenn er seine Kapitallebensversicherung vorzeitig kündigt. Der Rückkaufswert ist in den ersten Jahren nach Vertragsabschluss deutlich geringer als die Summe der eingezahlten Beiträge. Bauherren oder Käufer einer Immobilie können das Guthaben allerdings auch im Rahmen ihrer Finanzierung beleihen.
    Rücklassungspflicht bedeutet, dass der scheidende Pächter eines (z.B. landwirtschaftlichen) Betriebes seinem Nachfolger zumindest soviel von den landwirtschaftlichen Erzeugnissen (Saatgut) hinterlassen muss, dass dieser bis zur nächsten Ernte den Betrieb fortführen kann.

    Ob er selbst am Anfang seiner Pachtzeit auch in den Genuss einer solchen Startausstattung gekommen ist, spielt keine Rolle.

    Allerdings kann der Pächter vom Verpächter Wertersatz verlangen, wenn er aufgrund dieser gesetzlichen Regelung verpflichtet ist, mehr oder bessere Erzeugnisse zurückzulassen, als er selbst bei Pachtbeginn erhalten hat.
    Unter Rücknahmepreis versteht man bei offenen Immobilienfonds den Preis, zu dem Anteile von der Investment-Gesellschaft zurück genommen werden. Die Differenz zwischen Rücknahme- und Ausgabepreis ist der Ausgabeaufschlag. Bei offenen Fonds kann der Anleger grundsätzlich Fondsanteile jederzeit kaufen und verkaufen. Die Fondsgesellschaft ist verpflichtet, die Anteile zum gültigen Tageskurs, dem Rücknahmepreis, zurück zu nehmen. Diese Rücknahmekurse findet man in den größeren Tageszeitungen, im Videotext und im Internet.
    In Rückstand gerät, wer gegenüber dem Gläubiger fällige Zahlungen nicht begleicht bzw. Termine für vereinbarte Leistungen nicht überschreitet. Rechtlich spricht man von Verzug.
    Rücktritt ist die Rückgängigmachung eines wirksam zustande gekommenen Vertrages durch einseitige Erklärung einer Vertragspartei. Voraussetzung ist, dass ein gesetzliches Rücktrittsrecht vorliegt oder ein solches Recht im Vertrag vereinbart wurde. Der Rücktritt ist formlos möglich, sollte jedoch zur Sicherheit immer schriftlich erklärt werden.

    Ein gesetzliches Rücktrittsrecht kann zum Beispiel bestehen, wenn

    • eine gekaufte Sache mangelhaft ist oder eine dritte Person daran Rechte hat (§ 437 Nr. 2, § 440 BGB),
    • der Schuldner eine fällige Leistung nicht oder nicht vertragsgemäß erbringt (§ 323 Abs. 1 BGB). Beispiel: Keine Räumung des verkauften Hauses zum vereinbarten Termin. Hier müsste der Gläubiger dem Schuldner allerdings erfolglos eine angemessene Frist zur Leistung beziehungsweise Nacherfüllung gesetzt haben, bevor er zurücktreten kann. Eine Fristsetzung ist entbehrlich, wenn der Schuldner zu einem vertraglich festgelegten Termin nicht leistet und der Gläubiger ausdrücklich vertraglich sein Interesse am Geschäft an eine pünktliche Leistung gekoppelt hat – oder wenn andere besondere Umstände bestehen, die unter Abwägung der beiderseitigen Interessen den Rücktritt rechtfertigen.
    • Wegen einer Störung der Geschäftsgrundlage: Entscheidende Umstände haben sich nach Vertragsschluss derartig geändert, dass die Parteien den Vertrag bei deren Kenntnis nicht oder nicht so abgeschlossen haben würden. Ist keine Vertragsanpassung möglich oder zumutbar, kann ein Rücktritt nach § 313 BGB erfolgen. Beispiel: Nach Vertragsschluss wird bekannt, dass neben dem verkauften Wohnhaus eine Schweinemastanlage errichtet werden soll.

    Wirkung: Durch den Rücktritt wird der Vertrag nach § 346 ff. BGB in ein Rückabwicklungsverhältnis, das weiterhin ein Vertragsverhältnis ist, umgestaltet. Daher wird nach § 325 BGB durch den Rücktritt, im Gegensatz zum früheren Recht, die Geltendmachung von Schadensersatz nicht ausgeschlossen. Nach § 346 BGB sind die empfangenen Leistungen zurückzugewähren. Beispiel: Das erworbene Grundstück ist, falls der Kaufvertrag schon vollzogen wurde, zurückzuübereignen und herauszugeben. Der Kaufpreis ist zurückzuzahlen. Auf die Maklerprovision wirkt sich der Rücktritt nicht aus. Der Anspruch bleibt bestehen.
    Im Maklervertrag ist eine individuell vereinbarte Regelung zulässig, nach der der Makler seine Provision auch bei Ausübung eines Rücktrittsrechts erhält. Damit ist er den rechtlichen Problemen, die in diesem Zusammenhang entstehen können, enthoben.

    Der Makler kann auch dann seine Provision beanspruchen, wenn eine der Parteien des Hauptvertrags ihr gesetzliches Rücktrittsrecht waren nimmt. Eine Partei kann gemäß § 323 BGB vom Vertrag zurücktreten, wenn die andere Partei ihre Pflichten aus dem Hauptvertrag nicht erfüllt, wenn also z.B. der Käufer den Kaufpreis nicht zahlt.

    Dasselbe gilt, wenn im Hauptvertrag Regeln für einen Rücktritt enthalten sind, also ein vertragliches Rücktrittsrecht vereinbart wurde. Wichtig ist in diesem Fall aber, dass die vertraglichen Regelungen nicht wesentlich von den gesetzlichen Regelungen abweichen.

    Deutlich schwieriger zu beurteilen ist die Rechtslage, wenn das vertragliche Rücktrittsrecht an andere Voraussetzungen als das gesetzliche Rücktrittsrecht geknüpft wird. Die Parteien sind insofern vollkommen frei in der Bestimmung, welche Voraussetzungen ein Rücktrittsrecht eröffnen sollen.

    Grundsätzlich ist durch Auslegung zu ermitteln, welche Wirkung die Rücktrittsklausel nach dem Willen der Parteien hinsichtlich des Bestehens des Hauptvertrags haben sollte. Wenn sie die Wirkung einer aufschiebenden Bedingung haben soll, bleibt der Vertrag in der Schwebe. Er wird erst wirksam mit Eintritt der Bedingung. Der Provisionsanspruch kann auch erst dann entstehen. Wenn der Rücktritt erklärt wird, weil die Bedingung nicht eingetreten ist, kann der Makler also keine Provision beanspruchen. Solche Bedingungen können z.B. die Erteilung einer Baugenehmigung oder die Sicherstellung der Finanzierung sein.

    Bei allen Überlegungen ist der Grundsatz zu berücksichtigen, dass auch der vertraglich vereinbarte Rücktritt die Provisionspflicht nicht entfallen lässt. Sie ist gemäß § 652 Abs. 1 BGB mit Abschluss des wirksamen Vertrags entstanden. Eine nachträgliche Rücktrittserklärung beseitigt den Vertrag ab diesem Zeitpunkt, nicht aber von Anfang an. So ist es aber bei der Nichtigkeit und der Anfechtung. Daher entfällt in den letztgenannten Sachverhalten der Provisionsanspruch.
    Ein einseitiger Rücktritt vom Mietvertrag ist grundsätzlich nur möglich, wenn dies im Mietvertrag mit einer sogenannten Rücktrittsklausel vereinbart wurde. In jedem Fall ist ein Rücktritt nur vor dem Einzug des Mieters möglich. Mit dem Einzug wird das Mietverhältnis in Vollzug gesetzt; von diesem Zeitpunkt an kann der Vertrag nur noch per Kündigung beendet werden.

    Ist kein Rücktritt vereinbart, kommen beide Vertragspartner allenfalls mit Hilfe eines Mietaufhebungsvertrages oder über eine Anfechtung des Vertrages wegen arglistiger Täuschung (etwa wegen falscher Angaben des Mieters in der Selbstauskunft) aus dem Mietvertrag heraus. Als dritte Möglichkeit gibt es jedoch eine Variante des Rücktritts, die auch ohne Vereinbarung möglich ist: den Rücktritt wegen nicht oder nicht vertragsgemäß erbrachter Leistungen nach § 323 BGB (Beispiel: der Vermieter hatte versprochen, zu einem bestimmten Termin Heizkörper in der Wohnung einzubauen). Im letzten Fall muss jedoch die ausstehende Leistung vergeblich mit Fristsetzung angemahnt worden sein, damit ein Rücktritt erfolgen kann.

    Das Brandenburgische Oberlandesgericht gestand zum Beispiel einem Mieter den Rücktritt vom Mietvertrag zu, weil der Vermieter nicht rechtzeitg einen behindertengerechten Zugang zu den Gewerberäumen des Mieters ermöglicht hatte. Das Gericht betonte, dass ein solcher Rücktritt nur ausnahmsweise in Betracht komme, wenn bis zum Übergabetermin die Wohnung trotz Nachfristsetzung nicht in den vertragsgemäßen Zustand versetzt worden sei (Urteil vom 20.06.2012, Az: 3 U 6/10).

    Scheitert eine nachträgliche Anpassung des Mietvertrages, kann hier nicht wie bei anderen Verträgen wegen der fehlenden Einigung ein Rücktritt erfolgen. § 313 Abs. 3 BGB schließt diese Möglichkeit aus. Der Mietvertrag ist ein Dauerschuldverhältnis, das auch bei gescheiterter Vertragsanpassung nur durch Kündigung beendet werden kann.

    Ein wirksamer Rücktritt hat die Rechtsfolge, dass die wechselseitig empfangenen Leistungen zurückzugeben sind. Eine irrtümlich vorgenommene Rücktrittserklärung des Mieters deuten die Gerichte oft in eine ordentliche Kündigung um und behandeln sie als solche. Es gilt dann die gesetzliche Kündigungsfrist (Landgericht Itzehoe, Urteil vom 25. Februar 1997, Az: 1 S 397/96).
    Man unterscheidet vertragliche und gesetzliche Rücktrittsrechte. Das vertragliche Rücktrittsrecht, meist als Rücktrittsvorbehalt bezeichnet, hat i.d.R. den Zweck, den Eintritt eines Ereignisses abzuwarten, ehe der Vertrag wirksam werden soll. Möglich ist auch, der noch unentschlossenen Partei eine Überlegungsfrist, die zeitlich begrenzt sein muss, einzuräumen.

    Gesetzliche Rücktrittsrechte stellen den Hauptanwendungsfall der §§ 346 ff. BGB dar. Erbringt der Schuldner die vereinbarte Leistung überhaupt nicht oder nicht so, wie es vertraglich vereinbart ist, kann der Gläubiger nach § 323 BGB zurücktreten. Verletzt der Schuldner eine Nebenpflicht nach § 241 Abs.2 BGB, kann der Gläubiger gemäß § 324 BGB zurücktreten. Was schon früher Rechtsgrundsatz war, der beachtet werden musste, steht jetzt im Gesetz, wenn auch die einzelnen Pflichten nicht ausdrücklich aufgelistet werden.

    Beispiele:
    • Pflicht zur Rücksicht. Neben der eigentlichen Leistungspflicht besteht die Verpflichtung, die Rechte und sonstigen Rechtsgüter der anderen Vertragspartei zu wahren (vgl. Palandt-Heinrichs, § 241 BGB, Rdnr. 6, 7).
    • Aufklärungspflichten entstehen nach Abschluss des Vertrages, wenn sich Gefahren für die Belange des Vertragspartners ergeben, von denen dieser keine Kenntnis hat. Der Makler muss auch nach Abschluss des Maklervertrages Informationen weiterleiten, die für den Auftraggeber objektiv wichtig sind, beispielsweise über Schwamm, Baumängel, aber auch die Verhandlungsbereitschaft der anderen Seite (vgl. Palandt-Sprau, § 654 BGB Rdnr. 6).
    • Schutzpflicht. Das ist die Pflicht, sich bei Abwicklung des Schuldverhältnisses so zu verhalten, dass Körper, Leben, Eigentum und sonstige Rechtsgüter des anderen Teils nicht verletzt werden. Für den Vermieter ist im Rahmen des Mietverhältnisses die Verkehrssicherungspflicht auch vertragliche Nebenpflicht nach § 241 Abs.2 BGB.
    Gesetzliche Rücktrittsrechte bestehen außerdem für den Gläubiger (§ 326 Abs.5 BGB), wenn der Schuldner von der Leistung wegen Unmöglichkeit frei wird (§ 275 BGB) oder bei einem Sach- oder Rechtsmangel, wenn die Nacherfüllung gem. § 439 BGB beim Kaufvertrag oder nach § 634 BGB beim Werkvertrag gescheitert ist.
    Ein Rücktrittsvorbehalt einer Partei des Kaufvertrages ist ein Vertrag, da die andere Seite zustimmen muss. Je nach dem Grund eines solchen Rücktrittsrechts hat dies Auswirkungen auf den Provisionsanspruch des Maklers. Wiederholt der Rücktrittsvorbehalt nur gesetzliche Rücktrittsrechte, ändert sich die Rechtslage nicht. Liegen deren Voraussetzungen vor, bestehen diese Rechte ohnehin. Die betroffene Vertragspartei gewinnt nichts hinzu.

    Beispiele:
    • Der Verkäufer behält sich das Recht zum Rücktritt vor, falls der Käufer den Kaufpreis bis zum vereinbarten Zeitpunkt nicht belegt.
    • Dem Käufer wird ein Rücktrittsrecht für den Fall eingeräumt, dass der Verkäufer eine seiner Hauptpflichten, z.B. die Übergabe des Objekts zu dem vereinbarten Zeitpunkt, nicht erfüllt.

    In beiden Fällen besteht ein gesetzliches Rücktrittsrecht. Ist der Vertrag wirksam geworden, berührt seine Durchführung, also die Belegung des Kaufpreises bzw. die Übergabe, den Provisionsanspruch des Maklers nicht.

    Häufig wird mit der Vereinbarung eines Rücktrittsrechts im Kaufvertrag angestrebt, dass der Kaufvertrag vor Eintritt eines bestimmten Ereignisses nicht wirksam wird. Es handelt sich um Ereignisse, die von dem, der sich den Rücktritt vorbehält, nicht (allein) herbeigeführt werden können.

    Beispiele:
    • Der Grundstückskäufer will sicherstellen, dass sein Bauvorhaben genehmigt wird oder die Finanzierungszusage der Bank abwarten. Andernfalls könnte er das Grundstück nicht gebrauchen.
    • Der Verkäufer eines Einfamilienhauses möchte die Wirksamkeit des Kaufvertrages hinausschieben, bis er sicher ist, dass die Eigentumswohnung, die er erworben hat, rechtzeitig frei wird. Er möchte verhindern, dass er als Verkäufer schadensersatzpflichtig wird.

    Diese Rücktrittsvoraussetzungen entsprechen rechtlich der Bedingung i.S.d. § 158 Abs.1 BGB. Sie sind zukünftige ungewisse Ereignisse, von denen die Rechtswirksamkeit des Kaufvertrages abhängig gemacht wird. Um zu erreichen, dass der Rücktrittsvorbehalt als Vereinbarung einer aufschiebenden Bedingung wirkt, muss er zeitlich eingegrenzt sein.

    Beispiele
    • "Der Käufer behält sich den Rücktritt von diesem Vertrag bis zum 30. Juni 2010 vor, falls bis zu diesem Zeitpunkt nicht die Genehmigung der Gemeinde nach § 144 Abs.2 BauGB vorliegt" (Genehmigung der Veräußerung eines Grundstücks im festgelegten Sanierungsgebiet). Wichtig für den Makler: Er hat in keinem Fall gegen denjenigen, der sich den Rücktritt vorbehält, Anspruch darauf, dass dieser die notwendigen Ansprüche stellt. Der Rücktrittsvorbehalt kann auch ohne Nennung eines künftigen Ereignisses, aber mit zeitlicher Begrenzung vereinbart werden.
    • "Der Käufer (Verkäufer) behält sich den Rücktritt von diesem Vertrag bis zum 31.Otober 2010 vor." So wird formuliert, wenn sich die Kaufvertragspartei innerhalb der vereinbarten Frist klar werden will, ob sie den Kaufvertrag überhaupt abschließen will.
    Viele Immobilieneigentümer scheuen davor zurück, ihr Haus gegen eine Leib- oder Zeitrente an einen privaten Käufer zu veräußern. Grund: Der Käufer mag zwar derzeit noch solvent sein, ist dies aber in einigen Jahren vielleicht nicht mehr. Die eigene Altersvorsorge hängt dann von der Finanzlage eines relativ Unbekannten ab. Jedoch kann ein Immobilienverkauf auf Rentenbasis nicht nur mit Privatkäufern vereinbart werden. Aus den USA kommt das Konzept der Rückwärtshypothek oder "reverse mortgage". Dabei tritt als Vertragspartner eine Bank auf. Diese zahlt eine lebenslange Rente an den Hauseigentümer, dem ein lebenslanges Wohnrecht in seinem Objekt eingeräumt wird. Abgesichert wird per Hypothek auf die Immobilie. Oft bürgt die Bank im Verbund mit einer Lebensversicherung für die Rente.

    Ein wichtiger Unterschied zur herkömmlichen Leibrente besteht darin, dass der Hauseigentümer bzw. Verkäufer bei der Rückwärtshypothek weiter für die Instandhaltung seiner Immobilie verantwortlich und dazu ggf. auch verpflichtet ist. Der Rentner bleibt zunächst Eigentümer – sogar ein Verkauf durch den Rentenempfänger zu dessen Lebzeiten bleibt möglich. Erst bei seinem Ableben wird die Immobilie verwertet; der Verkaufserlös dient zur Tilgung des Darlehens. Den Rest bekommen die Erben, die die Möglichkeit haben, das Haus gegen Ablösung der Hypothek selbst zu erwerben.

    In Deutschland ist die Rückwärtshypothek noch wenig gebräuchlich. Es werden jedoch derzeit bei einigen Anbietern entsprechende Konzepte erarbeitet.
    Abkürzung für: Gesetz über die Vergütung der Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte (RVG)
    Abkürzung für: Reichsversicherungsordnung
    Abkürzung für: Randziffer
    Sandy Lohmann
    Abkürzung für: Sachenrechtsbereinigungsgesetz
    Das Auseinanderdriften des Grundstücksrechts zwischen der Bundesrepublik Deutschland und der damaligen DDR führte nach der Wiedervereinigung zu der Notwendigkeit der Anpassung des teils diffusen DDR-Grundstücksrechts an das Grundstücksrecht der Bundesrepublik. Dies geschah durch das Sachenrechtsbereinigungsgesetz vom 1.10.1994. Gebaut werden konnte in der DDR seit 1954 nur noch auf staatseigenem Grund und Boden. Hauptziel des Gesetzes ist eine Rechtsangleichung des ehemaligen DDR-Rechts an das der Bundesrepublik Deutschland, um das dort entstandene bauliche Nutzungsrecht an Grundstücken und das selbständige Gebäudeeigentum in die Rechtssphäre des BGB zu führen. Dies geschieht durch ein Ankaufsrecht des Nutzers bzw. Gebäudeeigentümers für das Grundstück, auf dem das Gebäude errichtet wurde oder alternativ durch eine Erbbaurechtslösung.
    Die Mietsache leidet an einem Sachmangel, wenn die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben oder erheblich gemindert ist oder wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt (vgl. §§ 536 ff. BGB). Eine zugesicherte Eigenschaft fehlt, wenn der Vermieter diese Eigenschaft ausdrücklich und termingebunden zugesagt hat – zum Beispiel wenn bei der Übergabe vereinbart wurde, dass der Vermieter bis zu einem bestimmten Termin ein marodes Fenster austauschen wird.

    Mit vertragsgemäßem Gebrauch ist normalerweise der Gebrauch zum Wohnen gemeint. Dieser ist zum Beispiel beeinträchtigt, wenn die Heizung im Winter nicht funktioniert, wenn es kein heißes Wasser gibt oder Fenster undicht sind. Ob ein erheblicher Mangel vorliegt, richtet sich nach dem allgemein (orts-)üblichen Gebäudezustand und der Art des Gebäudes. Für das Bauernhaus von 1820 gelten dabei andere Maßstäbe als für einen Neubau.

    Ein erheblicher Mangel kann zu folgenden Ansprüchen des Mieters führen:

    • Mietminderung,
    • Selbstabhilfe (Handwerker beauftragen, Rechnung an Vermieter),
    • Schadenersatz (sofern dem Mieter Folgeschäden entstehen, zum Beispiel Wasserschäden an Möbeln).

    Soll wegen eines Mangels der Mietwohnung eine Mietminderung vorgenommen werden, ist diese auf Basis der Bruttomiete zu berechnen – unabhängig davon, ob die Nebenkosten als Vorauszahlung oder Pauschale bezahlt werden (Bundesgerichtshof, Az. XII ZR 225/03).

    Der Mieter darf aufgrund einer Gesundheitsgefährdung (zum Beispiel Schimmelbefall) erst dann die fristlose außerordentliche Kündigung des Mietvertrages aussprechen, wenn er dem Vermieter zuvor eine angemessene Frist zur Abhilfe gesetzt hat und diese ergebnislos verstrichen ist (BGH, Az. VIII ZR 182/06, Urteil vom 18.04.2007).

    Das Recht des Mieters auf Mängelbeseitigung beziehungsweise Mietminderung aufgrund von Wohnungsmängeln kann nicht vertraglich ausgeschlossen werden, etwa durch eine Klausel, die sinngemäß "gemietet wie besehen" lautet (Amtsgericht Charlottenburg, Az. 215 C 270/02).

    Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes verjähren Ansprüche aufgrund von Wohnungsmängeln während der Mietdauer nicht. Beispiel: Ein Dachgeschoss wird mit ungenügendem Trittschallschutz ausgebaut. In der darunter liegenden Wohnung kommt es zu Geräuschbelästigungen. Da oben jedoch besonders ruhige Mieter einziehen, lässt der Mieter darunter die Sache auf sich beruhen. 16 Jahre später will er jedoch – nach Einzug lauterer "Obermieter" den Einbau einer vorschriftsmäßigen Trittschalldämmung durchsetzen. Der Vermieter kann sich hier laut BGH nicht auf Verjährung berufen, da es nur darauf ankommt, ob der Mangel weiterhin besteht. Er ist verpflichtet, die Mietwohnung während der gesamten Mietzeit in einem vertragsgemäßen Zustand zu halten (BGH, Urteil vom 17.2.2010, Az. VIII ZR 104/09).

    Eine Klage wegen eines Sachmangels erfordert oft ein Sachverständigengutachten, für das teure Vorschüsse zu leisten sind. Dies gilt auch für Vermieter, die den geminderten Betrag der Miete einklagen möchten.

    Seit der zum 01.05.2013 erfolgten Mietrechtsreform kann wegen eines Mangels, der während und infolge einer energetischen Modernisierung auftritt (zum Beispiel Lärm, Schmutz, Arbeitsgeräusche, Gerüste und Planen vor den Fenstern) in den ersten drei Monaten keine Mietminderung stattfinden (§ 536 Abs. 1a BGB).
    Weisen Immobilien, die verkauft werden, nach dem Besitzübergang Mängel auf, die der Käufer vorher nicht erkannt hat, stellt sich die Frage, welche Rechtsfolgen dies haben kann. Ist der Fehler so groß, dass der nach dem Vertrag vorausgesetzte Gebrauch nicht unerheblich gemindert wird, dann liegt ein Sachmangel vor, der eine Pflicht zur Mängelbeseitigung begründet. Weigert sich der Verkäufer, einer entsprechenden Forderung nachzukommen, dann kann der Käufer den Kaufpreis mindern oder Schadensersatz verlangen bzw. wenn der Verkäufer den Mangel zu vertreten hat, auch vom Vertrag zurücktreten und Schadensersatz verlangen (großer Schadensersatzanspruch). Ist der Mangel allerdings unerheblich, besteht weder ein Rücktrittsrecht noch ein Anspruch auf großen Schadensersatz.

    Wird ein Immobilienobjekt aus dem Bestand verkauft, wird in der Regel vermerkt, dass der Käufer das Objekt genau besichtigt hat und im derzeitigen Zustand erwirbt. Eine bestimmte Beschaffenheit oder Garantie (früher "zugesicherte Eigenschaft") wird nicht zugesagt und eine Mängelhaftung ausgeschlossen. Nicht auszuschließen ist eine Haftung für vorsätzliches oder arglistiges Verschweigen eines Mangels.

    Bei bestimmten Mängeln hat der Verkäufer den Gerichten zufolge eine Offenbarungspflicht. Er darf diese also nicht verschweigen bzw. macht sich bei Verschweigen schadenersatzpflichtig. So entschieden haben die Gerichte zum Beispiel bei:

    • Gefahr künftiger Feuchtigkeitsschäden infolge mangelhafter Dacheindeckung (OLG Koblenz, Urteil vom 13.11.2009, Az. 2 U 443/09),
    • asbesthaltiger Fassadenverkleidung (BGH, Urteil vom 12.11.2010, Az. V ZR 181/09),
    • fehlender Baugenehmigung (BGH, Urteil vom 30.4.2003, Az. V ZR 100/02).

    Sind die Mängel bei der Besichtigung ohne Weiteres erkennbar, kann der Käufer später allerdings keinen Schadenersatzanspruch geltend machen.

    Es ist aber auch denkbar, dass der Käufer auf eine bestimmte Beschaffenheit der Immobilie großen Wert legt. In diesem Fall kann er sich diese Beschaffenheit im Kaufvertrag garantieren lassen. Dann haftet der Verkäufer dennoch, wenn diese Beschaffenheit zum Zeitpunkt des Besitzüberganges nicht gegeben ist.

    Hat ein Makler allerdings vor dem Abschluss des Kaufvertrages eine bestimmte Beschaffenheit z. B. im Exposé dargestellt, die dann nicht gegeben ist, kann der Käufer den Makler haftbar machen. Darauf haben kaufvertragliche Haftungsausschlüsse keinen Einfluss. Denkbar wäre allerdings, im Kaufvertrag den Haftungsausschluss auf den Makler zu erweitern.
    Bebaute und unbebaute Grundstücke sowie Mieten und Pachten

    Zu unterscheiden ist zwischen öffentlich bestellten und vereidigten, zertifizierten, institutsanerkannten sowie freien Sachverständigen. Die öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen werden von einer Industrie- und Handelsklammer bestellt. Voraussetzung ist, dass derjenige, der den Antrag stellt, seine besondere Sachkunde nachweisen kann und die persönlichen Voraussetzungen gegeben sind. Die IHK legt dabei die "Fachlichen Bestellungsvoraussetzungen für das Sachgebiet Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Mieten und Pachten" zugrunde. Regelvoraussetzung ist die Ablegung einer Prüfung vor einem Fachausschuss, der aus Sachverständigen besteht.
    Eine weitere Möglichkeit, sich als Sachverständiger eine gewisse Verkehrsgeltung zu verschaffen, besteht in seiner Zertifizierung, die innerhalb der Europäischen Union anerkannt wird. Die Zertifizierung erfolgt über zwei Zertifizierungsstellen, (die DIA Consulting AG in Freiburg – "ZIB-DIAZert" – oder den Verband privater Pfandbriefbanken – "Hyp-Zert"), die wiederum beim Deutschen Akkreditierungsrat "akkreditiert" und damit als Zertifizierungsstelle anerkannt sind. Das Verhältnis zwischen den öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen und den zertifizierten Sachverständigen bedarf noch eines gewissen Klärungsprozesses.

    Institutsanerkannte Sachverständige sind solche, die auf der Grundlage eines entsprechenden Studiengangs des jeweiligen Instituts oder einer Hochschule in einer Prüfung ihre Qualifi­kation nachgewiesen haben.

    Schließlich kann sich aber jeder, der über die entsprechende Fachkunde verfügt, als "freier" Sachverständiger betätigen.

    Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Mieten und Pachten sind verpflichtet, auf Anforderung durch Privatpersonen Behörden oder Gerichten Bewertungsgutachten über Grundstücke oder Rechte an Grundstücken zu erstellen. Dabei wenden sie in der Regel die in der Immobilienwertermittlungsverordnung festgeschriebenen Bewertungsverfahren an.

    Für die Beurteilung von Bauschäden oder Baumängeln sind nicht Bewertungssachverständige zuständig, sondern Bauschadenssachverständige. Auch in dieser Sparte gibt es "öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige".

    Ursprünglich rekrutierten sich die Sachverständigen für die Immobilienbewertung nahezu ausschließlich aus studierten Architekten und Bauingenieuren. Seit Einführung des Kontaktstudienganges für Sachverständige an der Deutschen Immobilien Akademie (DIA) 1992 nimmt der Anteil der Berufsgruppe, die für eine Immobilienbewertung besonders geeignet erscheint, nämlich der Immobilienmakler, unter den Sachverständigen beständig zu.
    Der Sachwert ist das Ergebnis einer Wertermittlung nach dem Sachwertverfahren, das sich an den Herstellungskosten des Bewertungsgegenstandes orientiert. Sie sind die Basis für die Ermittlung des Herstellungswertes. Da die Kosten nicht mit Preisen identisch sind, muss die Lücke zwischen Herstellungswert und dem tatsächlichen "Preis" (Verkehrswert) stets im Wege der Marktanpassung überwunden werden. Gutachterausschüsse stellen teilweise Marktanpassungsfaktoren zur Verfügung.

    Das Sachwertverfahren wird eingesetzt, um den Verkehrswert von Objekten zu ermitteln, bei denen Vergleiche mit anderen Grundstücken für ein Vergleichswertverfahren nicht tauglich sind und auch Ertragsgesichtspunkte vor allem wegen bevorzugter Eigennutzung keine Rolle spielen. Typisches Beispiel ist das freistehende Einfamilienhaus.

    Beim Sachwertverfahren werden getrennt Bodenwert einerseits und Gebäudewert einschließlich Wert der Außenanlagen und sonstigen Betriebseinrichtungen andererseits ermittelt. Der Bodenwert und der Wert der baulichen Anlagen bilden den Sachwert des Objektes. Der Bodenwert wird durch ein Vergleichswertverfahren ermittelt. Die Wertermittlung des Gebäudeanteils richtet sich vor allem nach dessen technischen Aspekten.

    Die Herstellungskosten werden durch Hochrechnen der Baukosten eines bestimmten Basisjahres über den Baukostenindex ermittelt und durch die Alterswertminderung bereinigt. Baunebenkosten werden durch einen Zuschlag berücksichtigt. Der Wertminderung wegen Baumängel und Bauschäden wird durch Abschläge Rechnung getragen. Zu berücksichtigen sind auch sonstige wertbeeinflussende Umstände (z. B. wirtschaftliche Überalterung oder überdurchschnittlicher Erhaltungszustand). Auch die Außenanlagen müssen dann berücksichtigt werden, wenn ihnen eine besondere Bedeutung zukommt.

    Üblicherweise werden heute zur Ermittlung des Herstellungswertes die NHK 2000 verwendet. Das Sachwertverfahren wird in erster Linie bei Einfamilienhäusern angewendet. Die Schwachstelle des Verfahrens beruht in einer gewissen Marktferne, so dass die Ermittlung des Verkehrswerts mit Hilfe dieses Verfahrens hauptsächlich von der richtigen Wahl der Marktanpassungsfaktoren abhängt.
    Die Sachwertrichtlinie (SW-RL) wurde am 5. September 2012 erlassen und am 18. Oktober 2012 im Bundesanzeiger veröffentlicht. Sie gibt Hinweise für die Ermittlung des Sachwerts nach den §§ 21 bis 23 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Bezweckt wird damit, eine Ermittlung des Sach- bzw. Verkehrswertes von Grundstücken nach einheitlichen und marktgerechten Grundsätzen zu erreichen. Auch für die Ableitung der Sachwertfaktoren sollen die Hinweise der Richtlinie gelten. Die Sachwertrichtlinie ersetzt die Nummern 1.5.5 Absatz 4, 3.1.3, 3.6 bis 3.6.2 sowie die Anlagen 4, 6, 7 und 8 der Wertermittlungsrichtlinie 2006 (WertR 2006) vom 1. März 2006.

    Ausgearbeitet wurde die Sachwertrichtlinie durch eine Arbeitsgruppe aus Vertretern des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung, der für das Gutachterausschusswesen zuständigen Ministerien der Länder sowie der Bundesvereinigung der Kommunalen Spitzenverbände. Ihre Anwendung wird allen in der Grundstückswertermittlung Tätigen empfohlen.
    Bei der Bewertung von bebauten Grundstücken für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer ab 2009 ist für Wohnungseigentum, Teileigentum und Ein- und Zweifamilienhäusern, bei denen kein Vergleichswert vorliegt, für Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt keine übliche Miete ermitteln lässt und sonstige bebaute Grundstücke, das Sachwertverfahren anzuwenden. Beim Sachwertverfahren werden zunächst getrennt der Bodenwert und der Gebäudesachwert ermittelt. Auf diese Summe wird eine Wertzahl (Marktanpassungsfaktor) angewandt, um den Grundbesitzwert zu erhalten.
    Sägedach ist die deutsche Bezeichnung für Sheddach, die auf das sägezahnartige Querschnittsprofil eines Sheddaches anspielt.
    Der Begriff geht auf das lateinische „sacer“ (heilig) zurück. Sakralbauten sind Bauwerke für kirchliche oder religiöse Zwecke oder zumindest mit religiösem Bezug.

    In Architektur und Kulturwissenschaft wird der „Tempel“ als Oberbegriff für den Haupttyp des Sakralbaus verwendet, der auch Kirchen, Moscheen und andere Gotteshäuser umfassen kann. Auch Schreine, Gedenkstätten und Grabanlagen mit religiöser Ausrichtung werden als Sakralbauten bezeichnet. Die ägyptischen Pyramiden werden wegen ihrer religiösen Bedeutung ebenso als Sakralbauten angesehen, wie hinduistische Tempel oder das Bethaus einer christlichen Freikirche.
    Das Sale-and-lease-back-Verfahren stellt eine Sonderform des Leasings dar. Der Leasinggeber erwirbt vom Leasingnehmer das überwiegend eigengenutzte Objekt und vermietet es an diesen wieder zurück.

    Dieses Verfahren hat in den letzten drei Jahren zunehmend an Bedeutung gewonnen, da der Leasingnehmer durch den Verkauf stille Reserven im Anlagevermögen heben kann. Das gebundene Kapital wird freigesetzt und in profitablere Anlagen (vor allem im Kerngeschäft) investiert. Aber auch die öffentliche Hand (u. a. das Land Hessen in 2005) nutzt diesen Weg, um die finanziell angespannte Haushaltslage zu verbessern.
    Anzeigen, in denen der Makler seine Angebote zusammenfasst, sind eine Alternative zu Einzelanzeigen. Vorteil einer Sammelanzeige kann sein, dass den Kunden u.U. mehrere Objekte ansprechen. Er wird daher eher einen Makler kontaktieren, bei dem er mit einem einzigen Anruf Informationen über eine ganze Palette relevanter Angebote erhält, als einen, der lediglich verstreute Einzelanzeigen schaltet.
    Sammelheizung ist der Oberbegriff für Heizanlagen, bei denen die Wärmeversorgung von einer zentralen Stelle aus stattfindet. Die Art der Heizungsanlage ist wichtiges Ausstattungskriterium für Mietwohnungen bei Mieterhöhungen und beim Antrag auf Wohngeld.

    Bei derartigen Beurteilungen setzt man Sammelheizungen den Etagenheizungen oder Einzelöfen gleich, sofern die Brennstoffversorgung der Anlage automatisch (nicht per Hand) stattfindet und sämtliche Wohnräume ebenso wie Küche und Bad vollwertig beheizbar sind.
    Sandstrahlen ist ein technologisches Verfahren zur Bearbeitung von harten Oberflächen. Dabei wird mittels Druckluft oder durch ein Schleuderrad ein Strahlmittel in hoher Geschwindigkeit auf die zu behandelnde Fläche geblasen, um diese zu reinigen, zu schleifen oder aufzurauen. Das Verfahren und das dazu verwendete Sandstrahlgebläse wurden von dem Amerikaner Benjamin Chew Tilghman entwickelt, der 1870 das Patent dafür erhielt und einige Jahre später ein darauf spezialisiertes Unternehmen gründete.

    Als Strahlmittel werden neben Sand je nach Anwendungsbereich und gewünschtem Effekt auch andere Stoffe wie beispielsweise Hochofenschlacke, Korund, Glas- Stahl- oder Kunststoffgranulat, gemahlene Nussschalen, Granatsand, Soda oder Eiskristalle verwendet. Der beim Sandstrahlen erzielte Effekt ähnelt dem des Abschleifens mit Sandpapier, doch lassen sich insbesondere Flächen mit Vertiefungen, Vorsprüngen o.ä. wesentlich besser und gleichmäßiger behandeln.

    Die Wirkung hängt nicht nur vom Strahlmittel ab, sondern auch von weiteren Faktoren wie dem verwendeten Luftdruck, der Härte der jeweiligen Oberfläche, der Größe und Form der Düsen, ferner auch vom Strahlwinkel und nicht zuletzt von der Art der Verunreinigung der behandelten Fläche.

    Als besonders schonend gilt das Niederdruck-Verfahren, mit dem auch empfindliche Fassaden aus Klinker oder Naturstein gereinigt werden können. Im Innenbereich von Gebäuden empfiehlt sich das Trockeneisverfahren – dabei kommen keine Chemikalien oder Lösungsmittel zum Einsatz. Nach dem Strahlen lösen sich die Trockeneispellets auf, es bleibt nur CO2 übrig.

    Wegen der mit dem Sandstrahlen verbundenen Staubbelastung sind entsprechende Schutzmaßnahmen wie Be- und Entlüftung, Schutzkleidung, Atemschutzmasken usw. erforderlich, um dem Entstehen der so genannten Staublungenkrankheit (Silikose) vorzubeugen.
    Städtebauliche Sanierung

    Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen werden durchgeführt, wenn ein Stadtgebiet den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder an die Sicherheit der in dem Gebiet wohnenden und arbeitenden Menschen nicht mehr entspricht oder wenn seine Funktionen (etwas im Hinblick auf den Verkehr) erheblich beeinträchtigt sind (siehe § 136 BauGB). Beurteilungskriterien dabei sind u.a. Belichtung, Besonnung und Belüftung der Gebäude, deren bauliche Beschaffenheit, die Zugänglichkeit zu den Grundstücken, Art, Maß und Zustand der baulichen Nutzung, die vorhandene Erschließung usw. Mit den Betroffenen (Eigentümern, Mietern, Pächtern) soll die Sanierungsmaßnahme erörtert werden. Ebenso sind öffentliche Aufgabenträger einzubeziehen.

    Für dieses Gebiet wird eine Sanierungssatzung erlassen, in der die Sanierungsziele festgelegt werden. Damit einher geht eine Veränderungssperre, die alle das Gebiet verändernden Vorhaben und Rechtsvorgänge genehmigungsabhängig machen. Die Sanierung umfasst nicht nur Einzelobjektsanierungen, sondern kann auch in einer Flächensanierung bestehen, die meist Maßnahmen der Bodenordnung voraussetzen. Die Sanierung kann auch einem privaten Sanierungsträger im Rahmen eines städtebaulichen Vertrages übertragen werden. Für nach dem 1.7.2007 erlassene Satzungen gilt eine zeitliche Befristung zur Durchführung der Sanierungsmaßnahme von höchstens 15 Jahren.

    Finanziert wird die Sanierungsmaßnahme durch Abschöpfung der sanierungsbedingten Bodenwertsteigerungen. Dabei werden vom Gutachterausschuss die sanierungsunbeeinflussten Anfangswerte und die Endwerte nach Abschluss der Sanierung ermittelt. Die Eigentümer zahlen den Differenzbetrag als Ausgleich für die erfolgte Sanierung. Der Ausgleichsbetrag wird nach den Flächenanteilen ihrer Grundstücke am Sanierungsgebiet von der Gemeinde in Rechnung gestellt. Der Ausgleichsbetrag kann auch in ein Tilgungsdarlehen umgewandelt werden.

    Seit 1.1.2007 haben die Gemeinden die alternative Möglichkeit, den Ausgleichsbetrag kostenorientiert zu ermitteln. Bestimmt wird dies in einer eigenen Satzung. Zugrunde gelegt werden nur die Kosten für die Erweiterung und Verbesserung der Erschließungsmaßnahmen, soweit sie sich auf die zum Anbau bestimmte Anliegerstraßen, Wege und Plätze, Fuß- und Wohnwege sowie um Sammelstraßen innerhalb des Sanierungsgebietes beziehen. Hiervon wird ein bestimmter Prozentsatz, der 50% der Gesamtkosten nicht übersteigen kann, in der Satzung festgelegt.

    Eine Entscheidung der Gemeinde für die neue Berechnungsalternative ist nur möglich, wenn keine Anhaltspunkte dafür sprechen, dass eine sanierungsbedingte Erhöhung des Bodenwerts die Hälfte des Gesamtaufwandes nicht übersteigt. Im Rahmen eines Sozialplanes wird dafür gesorgt, dass nachteilige Auswirkungen der Sanierung gemildert werden. Über Härteausgleichsregelungen wird den betroffenen Mietern und Pächtern geholfen. Miet- und Pachtverhältnisse können im Rahmen von Sanierungsmaßnahmen durch die Gemeinde auf Antrag des Gebäudeeigentümers aufgehoben werden. Bei Mietverträgen ist dies nur zulässig, wenn angemessener Ersatzwohnraum zur Verfügung gestellt wird (§ 182 BauGB).

    Der Ersatz von Umzugskosten für Mieter kann im Sozialplan vorgesehen werden. In Härtefällen sieht das Gesetz einen finanziellen Ausgleich für beide Vertragspartner und damit auch für den Vermieter vor, wenn die Kündigung zur Durchführung städtebaulicher Maßnahmen erforderlich war oder wenn ohne Kündigung des Mietvertrages das Miet- bzw. Pachtobjekt aufgrund städtebaulicher Maßnahmen vorübergehend unbenutzbar ist (vgl. § 181 BauGB).

    Gebäudesanierung

    Der Begriff der Sanierung im Rahmen von Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen ist nicht eindeutig. In der Regel werden darunter grundlegende Erneuerungsmaßnahmen verstanden, die bis zur Entkernung eines Gebäudes führen können. Teilweise wird der Sanierungsbegriff auch auf die Erneuerung von bestimmten Gebäudeteilen beschränkt (Beispiel "Flachdachsanierung"). Sanierung im umgangssprachlichen Sinne ist immer entweder Instandsetzung in großem Umfange plus Modernisierung oder nur Instandsetzung. In den neuen Bundesländern wurde vor der Wiedervereinigung der Begriff der "Rekonstruktion" für Sanierung gebraucht.

    "Nachhaltige Sanierung im Bestand"

    Das Projekt "Nachhaltiges Sanieren im Bestand – integrierte Dienstleistungen für zukunftsfähige Wohnstile" war ein vom Bundesministerium für Bildung und Forschung gefördertes Projekt im Förderschwerpunkt "Modellprojekte für nachhaltiges Wirtschaften – Innovation durch Umweltvorsorge". Es begann am 1.11.1998 und endete am 31.3.2001.

    Beteiligt waren daran:
    • Institut für sozial-ökologische Forschung (ISOE), Frankfurt am Main (verantwortlich für das Gesamtprojekt),
    • Öko-Institut e.V. (ÖI) Darmstadt (verantwortlich für alle mit baulich-technischen Fragen),
    • Institut für ökologische Wirtschaftsforschung GmbH (IÖW), Berlin (verantwortlich für Koordination),
    • Nassauische Heimstätte – Gesellschaft für innovative Projekte im Wohnungsbau mbH, Frankfurt am Main (verantwortlich für die Vermittlung der Kontakte mit den verschiedenen Abteilungen der Nassauischen Heimstätte und für die Kommunikation mit dem Mieterbeirat),
    • Nassauische Heimstätte (verantwortlich für Vorbereitung und Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen an insgesamt 3 Projekten aus der Baualtersklasse 1950/1960).
    Es ging um Projekte mit dem Versuch, die Bewohner der Siedlungen in die Projektarbeit mit einzubeziehen, wobei nicht nur bautechnische Maßnahmen, sondern auch andere integrative Maßnahmen im ökologisch-sozialen Bereich eine Rolle spielten. Damit soll eine nachhaltige Wirkung in der Bestandssicherung erreicht und ein erneutes Abgleiten des Quartiers in Richtung "Slum" verhindert werden. Die gewonnenen Erkenntnisse flossen auch in Projekte der "Sozialen Stadt" ein.
    Eine Gemeinde kann zur Durchführung städtebaulicher Sanierungsmaßnahmen durch Beschluss eine Sanierungssatzung erlassen. Damit wird ein bestimmtes konkret definiertes Gebiet der Gemeinde förmlich als Sanierungsgebiet festgelegt (§ 142 Abs. 1 BauGB). Die Definition einer städtebaulichen Sanierungsmaßnahme findet sich in § 136 Abs. 2 BauGB:

    Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen sind Maßnahmen, durch die ein Gebiet zur Behebung städtebaulicher Missstände wesentlich verbessert oder umgestaltet wird. Städtebauliche Missstände liegen vor, wenn

    • das Gebiet nach seiner vorhandenen Bebauung oder nach seiner sonstigen Beschaffenheit den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder an die Sicherheit der in ihm wohnenden oder arbeitenden Menschen auch unter Berücksichtigung der Belange des Klimaschutzes und der Klimaanpassung nicht entspricht oder
    • das Gebiet in der Erfüllung der Aufgaben erheblich beeinträchtigt ist, die ihm nach seiner Lage und Funktion obliegen.

    Bei einer städtebaulichen Sanierungsmaßnahme geht es also im wesentlichen um die Beseitigung städtebaulicher Missstände durch Anpassung der Wohn-und Arbeitsverhältnisse an die allgemeinen Anforderungen oder an die Sicherheit. Ob hinsichtlich der Wohn-und Arbeitsverhältnisse städtebauliche Missstände vorliegen, ist gemäß § 136 Abs. 3 BauGB unter anderem an den Gegebenheiten der Belichtung, Besonnung und Belüftung der Wohnungen und Arbeitsstätten, ihrer baulichen Beschaffenheit, der Zugänglichkeit der Grundstücke, der Einwirkungen, die von den Grundstücken, Betrieben, Einrichtungen oder Verkehrsanlagen ausgehen, insbesondere durch Lärm, Verunreinigungen und Erschütterungen sowie anhand der Gesamtenergieeffizienz der vorhandenen Bebauung zu beurteilen.

    Den Eigentümer eines Grundstücks in einem Sanierungsgebiet treffen vielfältige Einschränkungen. So sind zahlreiche grundstücksbezogene Vorgänge von einer schriftlichen Genehmigung der Gemeinde abhängig. Das gilt zum Beispiel für den Abschluss von Miet-oder Pachtverträgen, wenn sie auf eine bestimmte Zeit von mehr als einem Jahr laufen sollen. Außerdem müssen der Verkauf des Grundstücks, die Bestellung eines belastenden Rechts in Abteilung 2 oder 3 des Grundbuchs, die Begründung, Änderung oder Aufhebung einer Baulast sowie die Teilung eines Grundstücks von der Gemeinde schriftlich genehmigt werden.

    Außerdem erwartet den Eigentümer nach Abschluss der Sanierungsmaßnahme der Zahlungsbescheid der Gemeinde, mit dem der von ihm zu zahlende Sanierungsausgleichsbetrag angefordert wird. Damit beteiligt die Gemeinde die Grundstückseigentümer an den Kosten der städtebaulichen Sanierung.
    Ein Unternehmen, das die Aufgaben eines Sanierungsträgers im Rahmen städtebaulicher Sanierungsmaßen in eigenem Namen auf eigene Rechnung ("Unternehmensträger) oder auf Rechnung der Gemeinde (als deren Treuhänder) übernehmen will, muss bestimmten Anforderungen genügen, um eine "Bestätigung" als Sanierungsträger zu erhalten.

    Hierzu gehört, dass das Unternehmen nicht selbst als Bauunternehmen tätig oder von einem Bauunternehmen abhängig sein darf. Die wirtschaftlichen Verhältnisse der Trägers müssen für die Übernahme solcher Aufgaben gegeben sein. Schließlich muss sich das Unternehmen einer jährlichen Prüfung seiner Geschäftstätigkeit unterziehen. Weitere Voraussetzung ist, dass die zur Vertretung des Unternehmens berechtigten Personen und deren leitende Angestellte die erforderliche geschäftliche Zuverlässigkeit besitzen müssen.

    Wichtig ist, dass Sanierungsträgern keine hoheitlichen Befugnisse übertragen werden dürfen, die den Gemeinden im Rahmen ihrer Satzungsgewalt vorbehalten bleiben, z.B. Beschluss zur Einleitung eines Umlegungsverfahren, Beschluss zur Stellung eines Enteignungsantrages, Erklärung über den Abschluss der Sanierung für einzelne Grundstücke, Beschluss zur Aufhebung der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebietes durch Satzung usw. Dagegen können Sanierungsträger bei der Vorbereitung der Beschlüsse mitwirken und selbständig zur Durchführung von Sanierungsmaßnahmen erforderliche Verträge mit Privatpersonen abschließen, Grundstücke erwerben und über die Mittel verfügen, die der Durchführung von Sanierungsaufgaben dienen. Als Treuhänder haben sie das Treuhandvermögen getrennt vom eigenen Vermögen zu halten. Im Insolvenzfall des Trägers gehört das Treuhandvermögen nicht zur Insolvenzmasse.

    Hat der Sanierungsträger zur Durchführung seiner Aufgaben Grundstücke gekauft, dürfen diese nur unter Beachtung sanierungsrechtlicher Bestimmungen und gemeindlicher Auflagen wieder verkauft werden. Nicht veräußerte Grundstücke muss der Träger bei der Gemeinde angeben und auf Verlangen an diese – oder an Dritte – veräußern. Bleibt der Sanierungsträger Eigentümer von Sanierungsgrundstücken, muss er der Gemeinde dafür finanziellen Ausgleich leisten.
    Die Gemeinde kann eine Sanierungssatzung erlassen, mit der ein Sanierungsgebiet förmlich eingerichtet wird. Dies ist im Grundbuch der betroffenen Grundstücke einzutragen. In § 143 Abs. 2 BauGB ist der Begriff des Sanierungsversuchs geregelt und wie folgt definiert:

    Die Gemeinde teilt dem Grundbuchamt die rechtsverbindliche Sanierungssatzung mit und hat hierbei die von der Sanierungssatzung betroffenen Grundstücke einzeln aufzuführen. Das Grundbuchamt hat in die Grundbücher dieser Grundstücke einzutragen, dass eine Sanierung durchgeführt wird (Sanierungsvermerk).

    Aus der gesetzlichen Regelung ist zu erkennen, dass der Eigentümer des Grundstücks an der Eintragung in „seinem“ Grundbuch nicht mitwirkt. Er hat keinen Einfluss darauf. Das Grundbuchamt ist nach § 143 Abs. 2 Bau GB verpflichtet, die Eintragung vorzunehmen.

    Der Sanierungsvermerk hat zunächst keine Auswirkungen auf das Grundstück. Der Eigentümer kann darüber weiterhin frei verfügen. In einem Sanierungsgebiet gelten nach dem BauGB zahlreiche spezielle Regeln. So ist neben Genehmigungspflichten auch vorgesehen, dass die Grundstückseigentümer sich an den Kosten der städtebaulichen Sanierung beteiligen müssen. In § 154 Abs. 1 BauGB heißt es dazu:

    Der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks hat zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht.

    Die Gemeinde setzt den Ausgleichsbetrag nach Abschluss der Sanierungsarbeiten, die regelmäßig mehrere Jahre dauern, fest. Schuldner ist der dann aktuelle Eigentümer des Grundstücks. Sollte in einem Grundbuch ein Sanierungsvermerk eingetragen sein, muss der Erwerber damit rechnen, dass er in noch unbestimmter zukünftiger Zeit einen Zahlungsbescheid der Gemeinde erhält. Dies und die sonstigen Nachteile beim Erwerb einer Immobilie in einem Sanierungsgebiet sollte der Erwerber unbedingt beachten und den Vorteilen – wie dem üblicherweise sehr günstigen Kaufpreis und den Möglichkeiten der Steuerersparnis – gegenüberstellen.

    Der Sanierungsvermerk wird nach Abschluss der Sanierungsarbeiten nicht automatisch gelöscht. Weder wird das Grundbuchamt von Amts wegen tätig noch teilt die Gemeinde dem Grundbuchamt den Abschluss der Sanierung mit. Es bleibt vielmehr dem Eigentümer überlassen, einen entsprechenden Antrag auf Löschung des Vermerks zu stellen. Dieser Antrag ist an die Gemeinde zu richten.
    Die Säulenordnung ist die klassische antike Aufteilung einer Säule, beschrieben von dem römischen Architekten Vitruv (1. Jahrhundert v. Chr.) in seiner zehnbändigen „De Architectura“. Wieder entdeckt und verbreitet wird die Säulenordnung zu einem der gestalterischen Leitbilder der Renaissance.

    Die Säulenordnung bezieht sich auf Säulen und Gebälk griechischen Ursprungs - dorische, ionische, korinthische - und deren römische Abwandlungen - toskanische als schlichtere Version der dorischen und das Kompositkapitell, das sich an der korinthischen Säulenordung orientiert. Unterschieden werden sie in der unterschiedlichen Ausführung von Gebälk, Säule und deren Anordnung. Das Maß des Säulenquerschnittes ist ausschlaggebend für die Maße aller Gebäudeteile.

    Prinzipiell besteht eine klassische Säule aus Basis, Schaft und Kapitell, das das Gebälk trägt. Häufig ist bei der dorischen Säule keine oder eine wenig nennenswerte Basis vorhanden. Ansonsten besteht die Basis aus einer unterschiedlichen Abfolge von rechtwinkliger Unterlage und darüber liegenden Wülsten oder Hohlkehlen, die die Basis strukturieren und schmücken. Die Schäfte sind glatt oder mit vertikalen Rillen (Kannelüren) versehen. Das Kapitell ist oftmals aufwändig ornamentiert, besonders das korinthische und das Kompositkapitell, die ebenso wie das ionische Kapitell von gedrehten Voluten an ihren Ecken geschmückt sind.

    Um einen bestimmten Rhythmus und Stimmung zu erzeugen, entspricht die Höhe zum Beispiel einer dorischen Säule fünf bis sechs Mal dem unteren Säulenquerschnitt, die der ionischen dem acht- bis neunfachen. Der Achsabstand (Interkolumnium) zwischen den Säulen beträgt bei der dorischen Säule das zweieinhalbfache des unteren Durchmessers, bei der ionischen das dreifache. Selbst die Verjüngung der Säule gen Himmel ist reglementiert: dorisch auf einem Viertel und ionisch auf ein Fünftel bis ein Siebtel. Selbstverständlich orientiert sich jedes Detail an den vertikalen tragenden Bauteilen.

    Das horizontale Gebälk, unterstützt vom Kapitell, trägt das darauf liegende Dach. Oftmals geschmückt, ist es unterteilt in Architrav, Fries und Gesims. Obwohl schon in der Antike das Postament (Sockel mit Gesimsen) als Teil der Säulenordnung beschrieben wurde, erfreute es sich überwiegend in der Renaissance großer Beliebtheit.
    Abkürzung für: Sick-Building-Syndrom
    Der Mieter kann gegen den Vermieter Schadenersatzansprüche haben, wenn
    • bei Vertragsabschluss ein Mangel der Mietsache vorhanden ist,
    • später ein Mangel durch Umstände entsteht, die der Vermieter zu vertreten hat,
    • der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug kommt.

    Der Mieter kann gleichzeitig einen Anspruch auf Mietminderung haben.
    Der Mieter darf den Mangel selbst beseitigen und dem Vermieter die Kosten in Rechnung stellen, wenn:
    • der Vermieter mit der Beseitigung dieses Mangels in Verzug ist oder
    • die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache erforderlich ist.
    Beispiele:
    • Der Vermieter hat nach Aufforderung mit angemessener Fristsetzung die Mängelbeseitigung nicht vorgenommen.
    • Ein altersschwaches Wasserrohr ist geplatzt, der Vermieter ist in Urlaub und nicht zu erreichen.

    Keine Ansprüche kann der Mieter anmelden, wenn er Mängel bereits bei Vertragsschluss gekannt und trotzdem unterschrieben hat.
    Das Gleiche gilt, wenn der Vermieter von dem Mangel aufgrund fehlender / verspäteter Mängelanzeige des Mieters nicht rechtzeitig erfahren hat.

    Ein Schadenersatzanspruch kann auch geltend gemacht werden, wenn wegen bestehender Mängel eine berechtigte fristlose Kündigung des Mietvertrages durch den Mieter erfolgt. Der Schadenersatzanspruch ist nicht von der formalen Wirksamkeit der Kündigung abhängig. Der Bundesgerichtshof entschied entsprechend in einem Fall, bei dem wegen eines gesundheitsgefährdenden Schimmelbefalls von Mieterseite gekündigt worden war. Der Vermieter hatte gegen die Kündigung eingewandt, dass diese durch einen Anwalt erfolgt sei, der seine Vollmacht nicht nachgewiesen hatte (BGH, Az. VIII ZR 191/12, vgl. §§ 536a, 536b BGB).
    Der Vermieter kann Schadenersatzansprüche gegen den Mieter geltend machen, wenn:
    • der Mieter die Mietsache schuldhaft beschädigt (z.B.: Überschwemmung durch abgerissenen Waschmaschinenschlauch, wenn die Maschine beim Waschen allein gelassen wurde),
    • wenn der Mieter seiner Anzeigepflicht über Gefahren für die Mietsache nicht nachkommt, sodass ein Schaden entsteht (z.B.: Feuchter Fleck an der Wand wird nicht gemeldet, es entstehen schwere Feuchtigkeitsschäden),
    • wenn der Mieter die Wohnung Personen überlässt, die an Wohnung, Zubehör oder Haus Schäden anrichten (Untermieter, Gäste),
    • wenn der Mieter die Wohnung nach Kündigung verspätet zurückgibt, d.h. nicht pünktlich zum Vertragsschluss (dann Mietzahlung bis Schlüsselübergabe),
    • die pünktliche Wohnungs – und Schlüsselübergabe bei Verweigerung fälliger Schönheitsreparaturen bedeutet nicht, dass die Wohnungsrückgabe verspätet wäre. Sie kann aber zu Schadenersatzansprüchen (Durchführung der Arbeiten durch eine Fachfirma auf Kosten des Mieters) führen.

    Auch falsch durchgeführte Schönheitsreparaturen können einen Schadenersatzanspruch begründen, zum Beispiel die Rückgabe einer in neutralen Farbtönen übernommenen Wohnung mit frischem Anstrich in kräftigen gelben, roten und blauen Farbtönen (siehe BGH-Urteil vom 6.11.2013, Az. VIII ZR 416/12, aber: siehe Rechtsprechung zum Thema Farbwahlklausel, vgl.: §§ 536 c Abs.2, 540 Abs.2, 546 a BGB).
    Schadensersatz hat eine Person zu leisten, die einer anderen Person Schaden zufügt. Voraussetzung ist stets, dass zwischen der Handlung oder dem Unterlassen einer Handlung, weswegen der Schadensersatz gefordert wird, und dem entstandenen Schaden ein Ursachenzusammenhang besteht. Der Handelnde bzw. Unterlassende muss darüber hinaus in Kauf genommen haben, dass durch sein Verhalten ein Schaden entstehen konnte (Vorhersehbarkeit des Schadens). Eine Ausnahme besteht in der Gefährdungshaftung, bei der auch ein rechtmäßiges Handeln zu Schadenersatzansprüchen führen kann. Wer z.B. auf einem Spielpark für Kinder eine Rutsche aufstellt, dem ist klar, dass nicht auszuschließen ist, dass sich ein Kind bei der Benutzung einmal verletzt. Trifft dies zu, haftet er für den Personenschaden.

    Zu unterscheiden ist auch zwischen gesetzlichen und vertraglichen Schadensersatzansprüchen. Zu den gesetzlich geregelten Schadensersatzansprüchen zählen vor allem Ansprüche aus unerlaubter Handlung und aus unwahren Behauptungen über eine Person, die dadurch einen Schaden erleidet.

    Vertragliche Schadensansprüche ergeben sich aus der Verletzung von Haupt- und Nebenpflichten eines Vertrages. Schadensersatzpflichten können auch vertraglich vereinbart aber auch innerhalb bestimmter Grenzen abbedungen werden.

    Schließlich gibt es in besonderen Fällen auch eine Haftung für Schäden, die bei einem Dritten, nicht am Vertrag Beteiligten entstehen. So haftet beispielsweise ein vereidigter Sachverständiger, der ein fehlerhaftes Bewertungsgutachten erstellt, nicht nur dem Gutachtensauftraggeber gegenüber, sondern jedem Dritten, der auf der Grundlage eines solchen Gutachtens Entscheidungen trifft, die zu einem Vermögensschaden führen.

    Die Risiken von Schadensersatzpflichten können durch Abschluss von Vermögens,- Sach- und Personenschadensversicherungen abgemildert werden. Risiken einer grob fahrlässigen oder vorsätzlichen Herbeiführung eines Schadens können durch eine Vertrauensschadenversicherung zumindest teilweise abgesichert werden.
    Schadenskataster ist die systematische zeichnerische oder fotografische Darstellung der bei einer Schadensaufnahme an einem Bauwerk festgestellten Schäden, in der Regel mit Angaben zu Art und Ausmaß der Schäden. Schadenskataster sind vor allem in der Denkmalpflege von Bedeutung, wo sie eine wichtige Grundlage für die Planung von Instandsetzungs-, Sanierungs- und Restaurierungsmaßnahmen an Baudenkmalen bilden.
    n Mietverträgen wurden lange Zeit so genannte Schadenspauschalen vereinbart. Beispiel: Pauschale Mahngebühr bei Verzug mit der Mietzahlung von 2,50 Euro, Schadenspauschale bei vorzeitiger Beendigung des Mietverhältnisses 300 Euro.

    Eine Schadenspauschale dient dazu, den Nachweis des tatsächlichen Schadens gerade bei kleineren Beträgen überflüssig zu machen. Seit einigen Jahren ist dabei zu beachten, dass dem Mieter durch eine entsprechende Formulierung im Mietvertragsformular ausdrücklich der Nachweis erlaubt sein muss, dass der jeweilige Schaden oder die geltend gemachte Wertminderung gar nicht entstanden ist oder zumindest wesentlich niedriger ist als die Schadenspauschale. Steht dies nicht im Vertrag, ist die Regelung unwirksam.

    Nach § 309 Nr.5 BGB ist die Vereinbarung einer Schadenspauschale im Formularmietvertrag ebenfalls unwirksam, wenn die Pauschale den Schaden übersteigt, der "nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge" zu erwarten ist. Dem Vermieter bleibt natürlich die Möglichkeit, seinen konkret entstandenen Schaden vom Mieter einzufordern - z.B. bei einer Mahnung Portokosten.

    Nicht zu verwechseln ist die Schadenspauschale mit einer Vertragsstrafe. Bei dieser wird dem Verwender des Vertrages im Falle der Nichtabnahme der Leistung, der verspäteten Abnahme, des Zahlungsverzuges oder der Lösung des Vertragspartners vom Vertrag Zahlung eines bestimmten Geldbetrages versprochen. Gegenüber Mietern von Wohnraum sind Vertragsstrafen-Vereinbarungen unwirksam (§ 555 BGB). Schadenspauschalen für eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses beinhalten im Prinzip die Vereinbarung einer Strafzahlung für die Lösung des Vertragspartners vom Vertrag und werden damit oft als unwirksame Vertragsstrafen angesehen.
    Schadstoffe sind in der Umwelt vorkommende Stoffe oder Stoffgemische, welche bei einem Eintrag in Ökosysteme oder bei der Aufnahme durch lebende Organismen oder an Sachgütern nachteilige Wirkungen hervorrufen können.
    Schalenkonstruktionen kommen in der Bautechnik bei Flächentragwerken zum Einsatz. Eine Schale wird dabei meist als Tragwerk in Form einer gekrümmten Fläche definiert. Dieses kann Belastungen durch Biegung und Längskräfte sowohl senkrecht als auch in der Ebene aufnehmen. Eine Schalenkonstruktion besitzt keine Stützen; ihre Stärke ist sehr gering im Verhältnis zu ihrem Ausmaß. Schalenkonstruktionen haben Spannweiten von bis zu 150 Metern. Sie können viele unterschiedliche Formen annehmen, zum Beispiel die einer Kuppel oder auch eines Paraboloids.

    Als eine der ersten Schalenkonstruktionen wird das Pantheon in Rom angesehen (erbaut etwa 118 bis 125 n.Chr.). Der Bau weist eine innere und eine äußere Schale auf, die aus Gussbeton bestehen. Dieser wurde im Römischen Reich seit dem 2. Jahrhundert v.Chr. verwendet. Die Spannweite der Kuppel beträgt 43,50 Meter.

    In der DDR waren die Schalenbauten des Ingenieurs Ulrich Müther bekannt. Dieser Baustil wurde verwendet, weil er zwar zeitaufwändiger, aber materialsparend war. Seit den 1960er Jahren wurden dort verschiedene Formen von Schalenkonstruktionen z.B. für Planetariumsdächer, Messegebäude, Restaurants oder Bobbahnen verwendet.

    Im modernen Industriebau werden vorgefertigte Schalenkonstruktionen benutzt, um zum Beispiel bei Werkhallen oder Hallenbädern möglichst ökonomisch eine große Spannweite ohne Stützkonstruktion zu erzielen.
    Als Schall bezeichnet man mechanische Schwingungen in gasförmigen (Luftschall), flüssigen (Flüssigkeitsschall) und festen (Körperschall) Medien. Physikalisch gesehen ist Schall eine Welle.

    Der Hörbereich des menschlichen Ohres ist abhängig:

    • von der Frequenz —> liegt zwischen 16 Hertz (tief) bis 20.000 Hertz (hoch). Die größte Empfindlichkeit besteht bei 1.000 — 3.000 Hertz.
    • vom Schalldruck —> liegt bei 1.000 Hertz zwischen 20 Pascal (Hörschwelle [0 dB] ) und 20.000.000 Pascal (120 dB).
    Die Schalldämmung stellt heute eine wichtige Komponente der Planung von Bauwerken, Wohnanlagen und Siedlungen dar. Lärm gilt als gesundheitsschädlich. Der Wohnbereich muss eine Erholung vom Arbeitsalltag ermöglichen, die möglichst frei von störenden Geräuschen ist. Rechtlich sind dem Wunsch nach maximaler Wohnruhe allerdings Grenzen gesetzt, die meist durch Ortsüblichkeit oder den normalen Wohngebrauch der Nachbarwohnungen definiert sind. Auch Kinderlärm ist in gewissem Rahmen hinzunehmen.

    Baulich wird die Schalldämmung durch räumliche Trennung von Nutzungseinheiten, hohe Bauteilmasse oder mehrschalige Wand- und Deckenkonstruktionen umgesetzt. Bei Böden wird zum Beispiel schwimmdender Estrich verwendet. Bei nachgerüsteten Parkett- und Laminatböden in Etagenwohnungen werden mindestens flexible, lärmdämmende Schichten unter dem Parkettboden verlegt. Nicht immer ist eine Trittschallfolie ausreichend. Durch moderne Schallschutzverglasungen können gute Schalldämmwerte bei den Fenstern erzielt werden. Dies erweist sich besonders in der Nähe von Straßen oder im Innenstadtbereich als sinnvoll.

    Zwischen Reihenhäusern werden durch den Planer in der Regel Trennfugen vorgesehen, um eine Ausbreitung von Körperschall zu unterbinden. Eine Gefahr stellen sogenannte Schallbrücken dar, also Bauteile, die unbeabsichtigt eine feste Verbindung zwischen den Komponenten schaffen, welche eigentlich getrennt bleiben sollten.

    Bei mehrschaligen Konstruktionen ergibt sich oft das Problem, dass die Schalen aus anderen baulichen Erwägungen heraus nicht in ausreichendem Abstand voneinander platziert werden können. Dies reduziert jedoch die Schalldämmungswirkung. Schall mit tiefen Frequenzen erfordert grundsätzlich einen höheren Aufwand bei der Schalldämmung als niederfrequenter Schall.

    Die bauliche Ausführung von Schalldämmarbeiten wird in Deutschland in einschlägigen Normen beschrieben – zum Beispiel der DIN 4109 – Schallschutz im Hochbau.
    Der Schalldruckpegel (Schallpegel) ist das Maß für die Stärke eines Schallereignisses und wird in Dezibel (dB) gemessen.

    Die dB-Skala ist wegen der großen Spanne des menschlichen Hörvermögens (sechs Zehnerpotenzen vom kleinsten zum größten hörbaren Schalldruck) logarithmisch aufgebaut (0 dB = Hörschwelle, 120-130 dB = Schmerzschwelle). Die Schalldruckpegelmessung erfolgt durch Schallpegelmesser. Die Stärke eines Schalldruckpegels wird in dB gemessen. Eine Erhöhung des Schalldruckpegels um 10 dB (A) verdoppelt bei Schallpegeln über 50 dB den subjektiven Schalleindruck.

    Eine Frequenzbewertung ist bei der Schalldruckpegelmessung erforderlich, um der unterschiedlichen Empfindlichkeit des menschlichen Ohres Rechnung zu tragen. So werden tiefe und sehr hohe Töne bei gleichen Schalldruckpegeln als weniger laut empfunden als Töne mittlerer Frequenz.

    Durch die A-Bewertung (Dezibel A oder dB [A]) wird dieser unterschiedlichen Empfindlichkeit des menschlichen Ohres Rechnung getragen. Die physikalischen Messungen erfassen hierbei zunächst nur die Schallpegel in dB, "bewerten" diese aber dann, indem mit dem A-Filter die höheren und tieferen Frequenzen entsprechend herausgefiltert werden. Der so bewertete Schallpegel wird in dB(A) angegeben.

    Der äquivalente Dauerschallpegel Leq oder Mittelungspegel Lm ist der zeitliche energetische Mittelwert eines Pegelverlaufes und dient zur Kennzeichnung der Belastung durch Geräusche mit zeitlich veränderlichen Schallpegeln (z.B. bei der Beurteilung des Straßenverkehrs mit unterschiedlich geräuschintensiven Fahrzeugen).
    Übermäßige Lärmimmissionen erfordern einen Schallschutz. Störender Lärm kann von außerhalb des Gebäudes oder auch von Nachbarwohnungen und Hausinstallationen (Sanitäranlagen, Aufzügen) herrühren. Bei den gesetzlichen Rahmenbedingungen sind der Schallschutz im Städtebau und der Schallschutz bei der Errichtung von Gebäuden zu unterscheiden.

    Grundsätzlich müssen nach § 1 Abs.5 Baugesetzbuch (BauGB) die Belange des Umweltschutzes bei der Bauleitplanung beachtet werden. Dazu gehört auch der Schallschutz. § 50 Bundesimmissionsschutzgesetz (BImSchG) schreibt vor, dass für eine bestimmte Nutzung vorgesehene Flächen einander so zugeordnet werden müssen, dass schädliche Umwelteinwirkungen auf Wohngebiete möglichst nicht stattfinden. Der Schallschutz soll nach diesen Vorschriften soweit wie möglich berücksichtigt werden, er hat jedoch keinen Vorrang gegenüber anderen Belangen.

    Werkzeug der sachgerechten Schallschutzplanung ist die DIN 18005 Teil 1, die sowohl Orientierungswerte für Schallimmissionen im Städtebau, als auch Berechnungsverfahren enthält. Die Orientierungswerte sind dabei nicht Teil der Norm, da sie nur in einem Beiblatt erwähnt werden. Sie sind nicht rechtsverbindlich.

    Die Planungsbehörde kann bei der Erstellung des Bebauungsplanes Lärmschutzmaßnahmen vorsehen. Dies können z.B. Lärmschutzwände, nicht bebaubare Flächen zur Abstandswahrung oder Maßnahmen an Gebäuden wie z.B. Schallschutzfenster sein.

    Als weitere wichtige Vorschrift ist die TA Lärm (Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm) zu nennen. In dieser Regelung finden sich Immissionsrichtwerte für Schallimmissionen von Gewerbebetrieben und genehmigungsbedürftigen sowie bestimmten nicht genehmigungsbedürftigen Anlagen. Diese Richtwerte dürfen nur in einem bestimmten (meist tageszeitabhängigen) Maße überschritten werden.

    Die VDI-Richtlinie 2058 enthält Richtwerte zur Beurteilung von Lärm am Arbeitsplatz. Ferner behandelt die VDI-Richtlinie 3724 von Freizeiteinrichtungen (z.B. Sportstätten) ausgehende Geräusche.

    Bei Errichtung und Umbau von Gebäuden ist die DIN 4109 (Schallschutz im Hochbau) zu beachten. Diese Norm enthält verbindliche Grenzwerte z.B. für den in einer Wohnung hörbaren Trittschall aus der darüber liegenden Wohnung.
    Mit aktivem Schallschutz bezeichnet man primäre, konstruktive Schallschutzmaßnahmen direkt an der Schallquelle sowie sekundären Schallschutz durch Behinderung der Schallausbreitung.
    Unter passivem Schallschutz versteht man die Verbesserung der Schalldämmung an Häusern, so dass weniger Lärm in die bewohnten Räume eindringen kann.

    Zu den diesbezüglichen Maßnahmen gehören die Verbesserung der Schalldämmung der Fenster, Maßnahmen an Wandflächen, die Verlegung "lärmempfindlicher" Räume zur lärmabgewandten Seite, aber auch individuelle Lärmschutzmaßnahmen wie zum Beispiel Ohrstöpsel.
    Mit diesem Begriff bezeichnet man konstruktive Maßnahmen an der Schallquelle, welche die Entstehung von Schall reduzieren (zum Beispiel schräg- statt gerad-verzahnte Zahnräder).

    Sekundärer Schallschutz behindert die Ausbreitung von Schall durch
    Unter Schallschutzfenstern versteht man Fenster mit speziellen konstruktiven Merkmalen, die einen erheblichen Widerstand gegen das Eindringen von Schallwellen in die Gebäude leisten.

    Hierzu werden spezielle Konstruktionen angewendet, unter anderem umlaufende elastische Dichtungen zwischen Flügel- und Blendrahmen, Mehrfachverglasung aus Isolierglas, zum Teil mit Gasfüllung und/oder Einfachgläsern unterschiedlicher Dicke bei möglichst großem Scheibenabstand. Eine Verbesserung der Schalldämmung vorhandener Fenster wird erreicht durch

    • Erhöhung der Dichtigkeit der Fensterfugen (unter anderem elastischen Dichtungsstreifen am Fensterfalz).
    • Einbau von Fensterscheiben mit dickerem Fensterglas.
    • Anbringung von zusätzlichen Innen- oder Außenfenstern.
    Schaltbare Gläser (auch: intelligente Gläser) ermöglichen das Verändern der Lichtdurchlässigkeit einer Scheibe per Knopfdruck oder durch ein sensorgesteuertes automatisches System abhängig von der Sonneneinstrahlung. Es gibt drei Varianten:

    Elektrochrome Gläser:

    Elektrochrome Materialien wie zum Beispiel Wolframoxid ändern ihre Lichtdurchlässigkeit je nach angelegter Gleichspannung. Bei 3 Volt verfärbt sich die elektrochrome Schicht zwischen zwei Glasscheiben bläulich. Der Verfärbungsvorgang kann jedoch einige Zeit dauern – von einigen Sekunden bis zu einigen Minuten. Durch Änderung der Polarität der Spannung kann die Verfärbung wieder aufgehoben werden. Das Anlegen der Spannung kann manuell oder mit Hilfe von lichtempfindlichen Sensoren automatisch erfolgen. Das System wird bei KfZ-Fenstern, aber auch zum Hitzeschutz bei Gebäudeverglasungen eingesetzt.

    Gaschrome Gläser:

    Diese bestehen aus zwei Scheiben mit einem Hohlraum, in den bei Bedarf ein wasserstoffhaltiges Gas eingeleitet wird, das ansonsten in einem geschlossenen System im Fensterrahmen zirkuliert. Das Glas verfärbt sich bläulich, die Durchsichtigkeit bleibt erhalten. Der Grad der Blaufärbung ist regelbar. Auch hier ist eine Steuereinrichtung sowie Strom vonnöten. Das System eignet sich in erster Linie zum sommerlichen Hitzeschutz.

    LC-Gläser:

    Die Abkürzung LC steht für liquid crystal – Flüssigkristall. Diese Verbundgläser bestehen aus zwei Glasscheiben, zwischen denen in zwei Zwischenfolien ein Flüssigkristall-Film eingebettet ist. Solange die Flüssigkristalle nicht elektrischem Strom ausgesetzt sind, befinden sie sich in einem ungeordneten Zustand. Das Glas ist dann nach beiden Seiten undurchlässig für Licht und Blicke. Sobald die Kristalle jedoch elektrischer Spannung ausgesetzt werden, richten sie sich einheitlich aus. Das Glas wird nun durchsichtig. Die Glasscheiben können zudem klar oder getönt sein. Die Einfärbung kann automatisch abhängig von der Sonneneinstrahlung oder auf Knopfdruck ausgelöst werden. Diese Variante kann nicht nur als Hitze-, sondern insbesondere auch als temporärer Sichtschutz eingesetzt werden.
    Stehen auf dem Grundstück eines Mietshauses große Bäume, kann es zur "Beschattung" von Wohnungen kommen. Einen Grund zur Mietminderung stellt selbige nicht dar. Allenfalls beim Vertragsabschluss kann der Mieter den Wunsch nach einem verringerten Mietzins äußern – es ist jedoch dem Vermieter überlassen, ob er dem nachkommt.

    Wegen verringerten Lichteinfalls in der Mietwohnung ist der Vermieter nicht verpflichtet, die Bäume auszulichten oder gar zu fällen. Unter Umständen ist ihm dies sogar durch eine örtliche Baumschutzverordnung untersagt. Seine Verkehrssicherungspflicht verpflichtet ihn jedoch dazu, regelmäßig (etwa alle sechs Monate) eine Sichtkontrolle der Bäume auf morsche Äste hin vorzunehmen und derartige Gefahrenquellen zu entfernen.

    Ein Grundsatzurteil zum Schattenwurf durch Bäume fällte der Bundesgerichtshof am 10.7.2015 (Az. V ZR 229/14). Die Eigentümer eines Reihenhauses hatten von der Gemeinde verlangt, zwei auf benachbartem Gemeindeland stehende, 25 Meter hohe Bäume zu fällen, weil diese ihren Garten „verschatteten“. Darunter leide ihre Zucht von Bonsai-Bäumen. Das Gericht wies die entsprechende Klage ab, da die großen Bäume den in der Landesbauordnung vorgeschriebenen Abstand zur Grundstücksgrenze einhielten (bzw. um das Doppelte überschritten). Ungewöhnlich schwere Nachteile für die Garteneigentümer seien nicht zu erkennen. Auch sei ein öffentlicher Park nun einmal ein Ort, in dem große Bäume dazugehörten – zur Verbesserung der Atemluft, zur Steigerung des Erholungswertes und als Rückzugsort für Tiere. In Gärten von privaten Häusern sei schließlich für große Bäume oft nicht genug Platz.
    Das Bürgerliche Gesetzbuch definiert einen Schatz als eine Sache, die so lange verborgen gelegen hat, dass ihr Eigentümer nicht mehr zu ermitteln ist (§ 984 BGB). Das Gesetz regelt auch, wie mit einem aufgefundenen Schatz zu verfahren ist: Der Entdecker wird zur Hälfte Eigentümer, zur anderen Hälfte der Eigentümer der Sache, in der der Schatz verborgen war, also zum Beispiel der Grundeigentümer, auf dessen Land der Schatz gefunden wurde.

    Das Landgericht Düsseldorf hatte sich 2012 mit einem Fall zu befassen, in dem der Käufer eines älteren Mehrfamilienhauses bei der Renovierung einer Wohnung in einem eingemauerten Kachelofen zwei Stahlkassetten gefunden hatte. Darin befanden sich 303.700 DM in Banknoten, welche teils mit Banderolen aus den Jahren 1971 bis 1977 versehen waren. Eine vormalige Eigentümerin des Gebäudes hatte bis zu ihrem Ableben im Jahr 1993 in der Wohnung gewohnt. Der Finder gab das Geld auf dem Fundbüro ab – in der Hoffnung, ganz offiziell Eigentümer zu werden, da er ja sowohl der Finder als auch der Eigentümer des Hauses und des Kachelofens war.

    Allerdings wurde er von den Erben der ehemaligen Eigentümerin verklagt, die mangels passender Verwandtschaft die von Bodelschwinghschen Stiftungen Bethel zur Alleinerbin bestimmt hatte. Das Gericht entschied zu Gunsten der evangelischen Organisation: Hier liege gar kein Schatzfund im Sinne des Gesetzes vor, da das Geld anhand der Banderolen der damaligen Bewohnerin eindeutig zugeordnet werden könne. Außerdem gab es eine Zeugin, die die wohlhabende Dame kurz vor ihrem Tod hatte sagen hören „Es gibt Menschen, die Geld im Kamin verstecken.“ Der Finder musste sich mit 5.000 Euro Finderlohn begnügen (LG Düsseldorf, Urteil vom 27.07.2012, 15 O 103/11).
    Nebenkosten der Baufinanzierung. Schätzgebühren wurden bis 2007 und teilweise darüber hinaus von kreditgebenden Instituten für die Ermittlung des Beleihungswerts der Immobilie berechnet. Die Spannen hierbei waren groß. Es gab Banken und Sparkassen, die für ihre gutachterliche Tätigkeit kein Geld verlangten. Andere nahmen einen Festbetrag oder gar 0,2 bis 0,6 % der Darlehenssumme. Es konnte sich also um einige hundert oder um tausende Euro handeln. Die Schätzgebühr wurde bei der Berechnung des Effektivzinses nicht berücksichtigt. Es ist nicht ausgeschlossen, dass heute noch immer Schätz- bzw. Wertermittlungsgebühren verlangt werden.

    2007 änderte sich die Rechtslage, als das Landgericht Stuttgart erstmals entschied, dass das Geldinstitut die Schätzung in eigenem Interesse vornehme und es sich somit nicht um eine Dienstleistung handele, für die dem Kunden zusätzliche Beträge in Rechnung gestellt werden könnten (Urteil vom 24.04.2007, Az. 20 O 9/07). Eine Vereinbarung entsprechender Zahlungspflichten in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen stelle eine unangemessene Benachteiligung des Verbrauchers dar. Das Oberlandesgericht Stuttgart bestätigte die Entscheidung. Auch das OLG Düsseldorf entschied in diesem Sinne (Urteil vom 05.11.2009, Az. I U 17/09). Eine im Rahmen individuell ausgehandelter Vertragsklauseln vereinbarte Schätzgebühr kann allerdings wirksam sein.
    Der Schätzungsausschuss im Landpachtrecht besteht aus Sachverständigen. In vielen Pachtverträgen über landwirtschaftlich genutzte Betriebe und Flächen wird vereinbart, dass er im Auftrag der Vertragspartner bestimmte Bewertungen vornehmen soll. Unter anderem werden jeweils bei Beginn und Ende der Pacht geschätzt:
    • Wert von lebendem und totem Inventar,
    • Wert des Feldinventars,
    • Wert der Verwendungen auf die Pachtsache, die der Pächter getätigt hat,
    • Wert von Baumängeln.
    Wichtig ist dies z.B. bei einer vertraglich vereinbarten Inventarübernahme zum Schätzwert. Der Schätzungsausschuss wird gebildet, wenn es im Pachtvertrag vorgesehen ist. Die meisten Pachtverträge bestimmen, dass jede Partei einen Sachverständigen ihrer Wahl bestimmt. Die beiden Sachverständigen wählen einen Obmann.

    Falls dies innerhalb einer Frist von z.B. zwei Wochen nicht passiert, wird der Obmann von einem Verband (z.B. Bauernverband) bestimmt. Die Tätigkeit des Ausschuss richtet sich nach §§ 317 ff. BGB ("Bestimmung der Leistung durch einen Dritten") und der Schätzungsordnung für das landwirtschaftliche Pachtwesen. Der Schätzungsausschuss arbeitet nicht umsonst: Jeder Sachverständige erhält 1% aller vom Ausschuss bearbeiteten Werte. Der Obmann erhält 1,1%.

    Eine exakte schriftliche Formulierung der Aufgabe des Schätzungsausschusses und der Hononarvereinbarung bewahrt vor späteren Streitigkeiten.

    Auch nach dem Bodenschätzungsgesetz sind Schätzungsausschüsse zu bilden. Sie dienen jedoch u.a. der Bemessung von Steuern. Für jeden Finanzamtsbezirk existiert ein Schätzungsausschuss, dem der Leiter des örtlichen Finanzamtes vorsteht. Gegen Schätzungsergebnisse kann vom Grundeigentümer nach der Abgabenordnung Einspruch erhoben werden; über diesen entscheidet dann die Finanzbehörde.
    Der Schätzwert einer Immobilie ist ein durch Schätzung ermittelter Wert, von dem angenommen wird, dass er im gewöhnlichen Geschäftsverkehr als Preis realisierbar ist. Die Ausgangsgrundlage für die Schätzung kann eine berechnete oder eine auf reiner Erfahrung beruhende Beurteilungsgrundlage sein. Die berechnete Beurteilungsgrundlage beruht auf Bewertungsverfahren, die zu einer Annährungsgröße führen und durch abschließende Schätzung nach oben oder unten korrigiert werden. Man bezeichnet dies als Marktanpassung. Eine Reihe von Gutachterausschüssen liefern Marktanpassungsfaktoren. Auch die Rundung eines berechneten Ergebnisses ist eine Schätzgröße.

    Beruht die Schätzung ausschließlich auf Erfahrung, ergibt sich daraus das Problem, dass der geschätzte Wert in der Regel nicht plausibilisiert oder begründet werden kann. Das Schätzergebnis hängt dann wegen seiner Subjektivität von der Unabhängigkeit und Glaubwürdigkeit des Schätzers ab. Im Rahmen der normierten Immobilienbewertung nach WertV ist ein solches Schätzverfahren nicht zulässig.

    Es gibt jedoch eine Methode, im Rahmen reiner Schätzungen zu einer relativen Wertsicherheit dadurch zu gelangen, dass mehrere erfahrene, glaubwürdige, voneinander unabhängige Schätzer befragt werden und das sich daraus ergebende arithmetische Mittel der Schätzwerte gerundet wird.

    Der Tatsache, dass ermittelte Immobilienwerte am Ende stets Schätzgrößen sind, auch wenn sie auf einem Bewertungsverfahren beruhen, wird in der Rechtsprechung dadurch Rechnung getragen, dass für die Annahme der Richtigkeit einer Schätzgröße ein Wertkorridor z.B. +/- 20 Prozent zugelassen wird.
    Seit Mitte des 19. Jahrhunderts wurden Wände innerhalb von Gebäuden zunehmend als leichte Wandkonstruktionen ausgeführt. Diese Wände wurden auch als Scheidewand, Leichtwand, Teilungs- oder Trennwand bezeichnet. Sie ermöglichten eine Aufteilung der Räume unabhängig vom System der tragenden Wände. Da sie im Vergleich zu den tragenden Wänden eine deutlich geringere Stärke (z. B. 50 mm) hatten, ergab sich zudem ein Raumgewinn bei gleichzeitiger Materialersparnis.

    Leichte Trennwände sind heute noch in vielen Altbauten, insbesondere in großstädtischen Mietshäusern, zu finden. Ihre Nachteile sind die geringe Belastbarkeit, z. B. im Hinblick auf das Anbringen von Wandschränken oder Regalen, sowie die schlechte Geräuschdämmung. Letztere kann insbesondere dort zum Problem werden, wo leichte Trennwände nicht nur zwischen Räumen innerhalb einer Wohnung sondern auch zwischen unterschiedlichen Wohnungen errichtet wurden.
    Im Gegensatz zum wesentlichen Bestandteil eines Grundstücks, der auf Dauer fest mit dem Grundstück verbunden ist, ist die feste Verbindung des Scheinbestandteils mit dem Grundstück nur vorübergehender Natur. So sind z.B. die von einem Gärtner eingepflanzten, aber zum Verkauf und damit zur Umpflanzung bestimmten Bäume Scheinbestandteil.

    Das gleiche gilt von festen Einbauten eines Mieters in der Wohnung, der diese Einbauten nach Beendigung des Mietverhältnisses wieder entfernen muss. Vom Zubehör unterscheidet sich der wesentliche Bestandteil dadurch, dass Zubehör beweglich und nicht mit einer anderen Sache bzw. einem Grundstück fest verbunden ist.
    Was Scheinselbstständigkeit ist, wurde erstmals mit Wirkung zum 1.1.1999 im Sozialgesetzbuch geregelt. Die Kritik veranlasste den Gesetzgeber allerdings, die Vorschriften wiederholt zu korrigieren. Während früher die Vermutungsregel galt, nach der bei Vorliegen von drei der nachstehenden fünf Anhaltspunkte eine Scheinselbständigkeit unterstellt wird und das Gegenteil, nämlich die Selbständigkeit vom Betroffenen nachgewiesen werden musste, ist es seit 2003 die Aufgabe der Sozialversicherungsträger, die Scheinselbständigkeit zu beweisen. Anhaltspunkte dafür sind:
    • keine sozialversicherungspflichtigen Arbeitnehmer werden beschäftigt (es können jetzt auch Familienmitglieder sein), die mehr als 450 Euro (seit 1.1.2013) verdienen,
    • dauerhafte Tätigkeit im Wesentlichen nur für einen Auftraggeber,
    • Erbringung von Arbeitsleistungen, die der Betrieb des Auftraggebers (oder vergleichbare Betriebe) regelmäßig auch von abhängig Beschäftigten ausführen lässt,
    • weisungsgebundene Tätigkeit, Einbindung in die Arbeitsorganisation des Auftraggebers,
    • typische Merkmale unternehmerischen Handelns sind nicht erkennbar,
    • Selbstständiger hat die ausgeführte Tätigkeit zuvor als Arbeitnehmer für den gleichen Auftraggeber bzw. Arbeitgeber durchgeführt.

    Handelsvertreter fallen nicht unter die Vorschrift, wenn sie ihre Tätigkeit im Wesentlichen frei gestalten und ihre Arbeitszeit frei bestimmen können. Mit der Neuregelung ist klar gestellt, was vorher in vielen Einzelentscheidungen besonders von Arbeits- und Sozialgerichten so gesehen wurde. Stellt sich nach Prüfung durch die Sozialversicherungsträger (oder Krankenkasse) heraus, dass keine Selbständigkeit vorliegt, ergeben sich als Folgen:
    • Der freie Mitarbeiter ist Angestellter,
    • der Arbeitgeber muss rückwirkend bis vier Jahre den vollen Beitrag zur Renten-, Kranken- Pflege- und Arbeitslosenversicherung nachentrichten,
    • der "freie" Mitarbeiter muss wegen Nichtanerkennung geltend gemachter Werbungskosten mit Steuernachforderungen rechnen,
    • der Scheinselbstständige schuldet die von ihm berechnete Umsatzsteuer, aber
    • der Auftraggeber verliert trotzdem seinen Vorsteuerabzug aus berechneten Leistungen des Scheinselbstständigen.

    Von der Regelung sind Maklerunternehmen nur betroffen, wenn sie "freie Mitarbeiter" beschäftigen, die keinen tatsächlichen Handelsvertreterstatus haben, die also ihre Arbeitszeit und Tätigkeit nicht frei bestimmen können. Wer dagegen seinen Außendienst auf die Handelsvertreterbasis gestellt hat (Handelsvertreter sind keine weisungsgebundenen Abhängigen) muss von der neuen Regelung nichts befürchten.

    Treten Zweifel darüber auf, ob Scheinselbständigkeit gegeben ist, können sowohl Auftraggeber als auch Auftragnehmer im Rahmen eines sogenannten Antragverfahrens eine Feststellung des sozialversicherungsrechtlichen Status durch die Bundesversicherungsanstalt oder die Krankenkasse herbeiführen, die ihre Entscheidung dann auch begründen muss.
    Abkürzung für: Schornsteinfegergesetz
    Abkürzung für: Schornsteinfeger-Handwerksgesetz beziehungsweise Gesetz über das Berufsrecht und die Versorgung im Schornsteinfegerhandwerk vom 26.11.2008.
    Das Schichtmauerwerk ist ein Mauerwerksverband, bei dem Bruchsteine oder Quadersteine zu einem regelmäßigen oder hammerrechten Mauerwerk geschichtet werden. Dabei sind sowohl durchgehende als auch wechselnde Lagerfugen möglich.
    Auf der Grundlage von § 15a EGZPO (Einführungsgesetz zur Zivilprozessordnung) haben viele Bundesländer Landesschlichtungsgesetze erlassen. Ziel war es, die Gerichte von weniger erheblichen Rechtsstreitigkeiten zu entlasten. Erreicht werden sollte dies dadurch, dass man das gerichtliche Vorgehen in bestimmten Fällen von einem vorher durchgeführten Schlichtungsversuch abhängig machte.

    Ansprechpartner dafür sind meist Schiedsämter (in einigen Bundesländern: Gütestellen). Diese haben die Aufgabe, in Streitigkeiten zu vermitteln und einen Gerichtsprozess zu vermeiden. Es soll also eine gütliche Einigung zwischen den Parteien erreicht werden. Das Schiedsamt selbst entscheidet dabei nicht als "Schiedsrichter" über Recht oder Unrecht. Die Schiedspersonen bezeichnet man als "Schiedsfrau" oder "Schiedsmann", sie arbeiten ehrenamtlich und haben eine Vermittlerrolle. In einigen Bundesländern existieren Schiedsämter bereits seit preußischer Zeit, in anderen wurden ähnliche Institutionen erst in den vergangenen Jahren eingeführt. So gibt es in Hamburg z.B. die Streitschlichtung der Öffentlichen Rechtsauskunft (ÖRA).

    In Niedersachsen hat jede Samtgemeinde und kreisfreie Stadt ein Schiedsamt einzurichten, welches dem Amtsgericht untersteht. Dieses vollstreckt ggf. die Ergebnisse des Schiedsverfahrens.

    Die Landesschlichtungsgesetze regeln, dass bei bestimmten zivilrechtlichen Streitigkeiten zwingend ein vorgerichtliches Schlichtungsverfahren durchzuführen ist. Erst wenn dieses gescheitert ist, kann Klage erhoben werden. Beispiel Schleswig-Holstein: Hier ist eine Schlichtung obligatorisch bei
    • Ansprüchen nach Abschnitt 3 des Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetzes (Benachteiligung im Zivilrechtsverkehr), Ansprüchen aus dem Nachbarrecht, außer bei Einwirkungen von einem Gewerbebetrieb,
    • Ansprüchen wegen Verletzung der persönlichen Ehre, die nicht in Presse oder Rundfunk begangen worden sind.

    Nicht vorgeschrieben ist eine Schlichtung,
    • wenn der Klage bereits ein Mahnverfahren vorausgegangen ist,
    • bei Familiensachen,
    • bei Klagen, die innerhalb einer gesetzlichen oder gerichtlich festgesetzten Frist eingereicht werden müssen, z.B. Klagen auf Zustimmung zu einem Mieterhöhungsverlangen bei Wohnungsmiete, Klagen zwischen Parteien, die in verschiedenen Landgerichtsbezirken wohnen oder ihren Sitz bzw. ihre Niederlassung haben.

    Auch im Bereich des Strafrechts ist bei bestimmten Delikten eine Schlichtung bzw. ein sogenannter „Sühneversuch“ durchzuführen, bevor es vor Gericht geht. Betroffen sind hier speziell folgende Delikte:
    • Hausfriedensbruch,
    • Beleidigung etc.,
    • fahrlässige und einfache Körperverletzung,
    • Bedrohung,
    • Sachbeschädigung.

    Voraussetzung ist, dass die Staatsanwaltschaft kein öffentliches Interesse an einer Strafverfolgung sieht. Nach einem erfolglosen obligatorischen Sühneversuch im Beisein eines Schiedsmannes oder einer Schiedsfrau kann der Geschädigte eine strafrechtliche Privatklage einreichen. Diese hat nichts mit einer zivilrechtlichen Klage zu tun und zielt nicht auf Geldansprüche ab; es handelt sich dabei um ein Strafverfahren ohne Beteiligung der Staatsanwaltschaft. Beweise sind vom Kläger vorzulegen.
    Unter einem Schiedsgericht versteht man eine – nicht staatliche – Instanz, die ohne formellen Gerichtsprozess bei einem Streitfall hinzugezogen wird mit dem Ziel, diesen möglichst gütlich beizulegen. Ein Schiedsgericht tritt üblicherweise auf Wunsch beider Parteien bzw. aufgrund einer entsprechenden vertraglichen Absprache zusammen. Seine Entscheidung bezeichnet man als Schiedsspruch.

    Handelsrechtliches Schiedsgericht: So gibt es zum Beispiel bei der Hamburger Handelskammer ein Schiedsgericht, das auf Basis einer eigenen Schiedsordnung zusammentritt und Streitigkeiten unter Kaufleuten, aber grundsätzlich auch zwischen Kaufleuten und Nichtkaufleuten verhandelt.

    Dort entscheidet bei Streitwerten unter 25.000 Euro ein Einzelschiedsrichter über den Streitfall. Sind die Parteien nicht in der Lage, sich auf einen Schiedsrichter zu einigen, wird dieser durch die Kammer bestimmt. Bei einem höheren Streitwert entscheidet ein Dreiergremium; auch dieses kann notfalls durch die Kammer benannt werden. Die Verfahrenskosten richten sich nach einer Gebührenordnung.

    Die Schiedssprüche sind verbindlich und können nur bei groben Verfahrensfehlern aufgehoben werden. Sie können auch durch das jeweils zuständige Oberlandesgericht für vollstreckbar erklärt und dann vollstreckt werden. Grundsätzlich sind Schiedsverfahren kostengünstiger als Verfahren über mehrere Instanzen vor staatlichen Gerichten.

    Internationales Schiedsgericht: Ein wichtiges internationales Schiedsgericht ist das ICSID (International Centre for Settlement of Investment Disputes bzw. Internationales Zentrum zur Beilegung von Investitionsstreitigkeiten). Dieses hat seinen Sitz in Washington D.C. / USA und ist an die Weltbankgruppe angeschlossen. Es entscheidet in Streitfällen hinsichtlich bilateraler Investitionsschutzabkommen. Dies kann zur Folge haben, dass internationale Konzerne die Regierungen von Staaten vor dem ICSID auf Schadenersatz verklagen, wenn diese gesetzliche Regeln ändern, welche Einfluss auf bereits getätigte Investitionen haben – etwa im Umweltbereich.

    Schiedsgericht für Baumängel: Bauherren und Bauunternehmer können im Bauvertrag vereinbaren, dass sie etwaige Streitigkeiten untereinander über das Bauvorhaben dem Spruch eines Schiedsgerichts unterwerfen. In diesem Fall ist ein staatliches Gerichtsverfahren ausgeschlossen. Es gibt mehrere Organisationen, die Schiedsgerichtsverfahren durchführen oder Adressen von Schiedsrichtern bereithalten. Zum Beispiel:

    • Deutsche Institution für Schiedsgerichtsbarkeit (www.dis-arb.de),
    • Deutsche Gesellschaft für Baurecht e.V. (www.dg-baurecht.de),
    • Arge Baurecht im Deutschen Anwaltsverein (www.arge-baurecht.com).

    Diese haben jeweils eigene Schiedsgerichtsordnungen, an denen sich der Verfahrensablauf ausrichtet. Schiedsgerichte bestehen meist aus drei Richtern. Der Vorteil für die Parteien liegt in einer deutlich schnelleren Lösung: Das Schiedsgericht hat mehr Zeit für den einzelnen Fall, besteht aus Fachleuten, die sich im Baubereich auskennen und ist nicht an die Arbeitszeiten von Gerichten gebunden. Es gibt keinen jahrelangen Instanzenweg, der Schiedsspruch ist für die Parteien bindend.

    Allerdings muss darauf hingewiesen werden, das die Kosten für eine Schiedsgerichtsentscheidung höher sind als für eine staatliche Gerichtsinstanz. Die Honorare der Richter orientieren sich an den Rechtsanwaltsgebühren, ggf. mit Zuschlägen für den Vorsitzenden. Das Hinzuziehen dritter Parteien ist nur mit deren Zustimmung möglich. Mit Haftpflichtversicherungen sollte zuvor geklärt werden, ob diese sich dem Spruch eines Schiedsgerichts unterwerfen.

    Eine weitere Möglichkeit ist die Streitschlichtung über Schiedspersonen (www.schiedsamt.de).
    Im Streitfalle muss der erste Weg nicht immer vor Gericht führen. In allen Bundesländern gibt es – mit unterschiedlichen landesrechtlichen Regelungen - Schiedspersonen, die im Streitfall zwischen den Beteiligten schlichten sollen, um eine gütliche Einigung herbeizuführen.

    Meist schreiben die Landesgesetze vor, dass in bestimmten Fällen eine gerichtliche Klage erst dann erhoben werden kann, wenn zuvor ein erfolgloses Schlichtungsverfahren durchgeführt wurde. Die Schlichter oder Schiedsleute sind meist Privatpersonen, die sich für das Amt zur Verfügung gestellt haben.

    Zwingend ist ein Schlichtungsversuch zum Beispiel in Nordrhein-Westfalen in folgenden bürgerlichen Rechtsstreitigkeiten:

  • in Streitigkeiten über Ansprüche wegen

    • der in § 906 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelten Einwirkungen (unwägbare Stoffe, zum Beispiel Lärm, Gerüche, Rauch, Erschütterungen) vom Nachbargrundstück, sofern es sich nicht um Einwirkungen von einem Gewerbebetrieb handelt,
    • Überwuchses nach § 910 BGB,
    • Hinüberfalls nach § 911 BGB,
    • eines Grenzbaums nach § 923 BGB,
    • der im Nachbarrechtsgesetz für Nordrhein-Westfalen geregelten Nachbarrechte, sofern es sich nicht um Einwirkungen von einem Gewerbebetrieb handelt,

  • in Streitigkeiten über Ansprüche wegen Verletzungen der persönlichen Ehre, die nicht in Presse oder Rundfunk begangen worden sind.

  • In Streitigkeiten über Ansprüche nach Abschnitt 3 des Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetzes.
    Eine Klage ist in diesen Fällen erst bei Vorlage einer schriftlichen Bescheinigung über die Erfolglosigkeit des Schiedsverfahrens zulässig. Ist das Verfahren erfolgreich, wird eine schriftliche Vereinbarung erstellt. Deren Einhaltung ist einklagbar.

    Schiedsverfahren sind kostengünstig, die Kosten liegen zum Teil nur bei 25 Euro. Auch im Strafrecht muss in bestimmten Fällen ein Schiedsverfahren oder "Sühneversuch" durchgeführt werden, bevor es vor Gericht geht. Betroffen sind hiervon die so genannten "Privatklagedelikte", zum Beispiel Hausfriedensbruch, Beleidigung, Bedrohung.
    • Als Schiffsmühle beziehungsweise Schiffmühle bezeichnet man eine Wassermühle, die auf einem am Ufer befestigten Schiff bzw. einer schwimmenden Plattform in einem Fließgewässer installiert ist. Das Konzept war schon im Mittelalter üblich; sein Vorteil gegenüber einer klassischen Wassermühle besteht darin, dass die Schiffsmühle sich dem Wasserstand des Flusses anpasst. Bei Bedarf kann sie leicht an einen anderen Standort verlagert oder aus dem Wasser gezogen werden. Dies bietet sich etwa bei Eisgang oder Niedrigwasser an. Man kann sie an der strömungsintensivsten Stelle des Gewässers, zum Beispiel an einem Brückenpfeiler, befestigen und dann rund um die Uhr die konstante Strömungsenergie des Flusses nutzen, was bei einer am Ufer erbauten Wassermühle selten der Fall ist.

    Eine Schiffsmühle bestand oft aus einem uferseitigen Hausboot mit Wohnbereich der Bedienmannschaft sowie Mahlwerk und dem sogenannten Wellboot. Das Wasserrad befand sich zwischen beiden.

    Bereits im Jahr 540 n. Chr. sollen während der Belagerung Roms durch die Ostgoten von den Römern auf dem Tiber Schiffsmühlen eingesetzt worden sein, da die Belagerer alle Aquädukte zerstört hatten. Diese versorgten auch die Wassermühlen Roms, so dass die Versorgung der Stadt mit Mehl in Gefahr geriet.

    Nachdem die Schiffsmühlen als Behinderung der Schifffahrt außer Dienst gestellt wurden, sind sie heute unter dem Aspekt der Stromerzeugung wieder interessant geworden. Ein Nachbau einer historischen Schiffsmühle kann in Minden / Westfalen besichtigt werden. Auch in Magdeburg existiert eine nachgebaute historische Schiffsmühle. Hier wurde 2010 eine moderne Version der Schiffsmühle zur Stromerzeugung erprobt. Der Prototyp war 16 Meter lang, sechs Meter breit und leistete 4,5 kW. Das Wasserrad besaß eine Eintauchtiefe von 1,2 Meter.
    Schimmelpilze können folgende Gesundheitsstörungen und Erkrankungen hervorrufen:

    Infektionen (Mykosen) entwickeln sich meist über die Aufnahme von pathogenen (krankmachenden) Schimmelpilzen über die Luftwege. Da die Mykosen nur bei einer stark ausgeprägten Abwehrschwäche der körpereigenen Abwehr auftreten, werden sie als "Krankheit der Kranken" bezeichnet. Der primäre Infektionsherd ist meist die Lunge, seltener sind Nasennebenhöhlen und andere Organe betroffen. Vom Respirationstrakt aus können die Erreger sich über das Blut oder die Lymphwege verbreiten und dann andere innere Organe befallen.

    Die Infektionsgefährdung durch Schimmelpilze wird in drei Gruppen eingeteilt. Hierbei ist das Risiko durch die Schimmelpilze der Gruppe 1 am größten und in der Gruppe 3 am geringsten:
    • Infektiöse Schimmelpilze z. B.: Aspergillus fumigatus, Aspergillus flavus,
    • opportunistische infektiöse Schimmelpilze z. B.: Aspergillus niger, Aspergillus alternaria, Aspergillus clavatus,
    • nicht infektiöse Schimmelpilze z. B. Cladosporium herbarum, Cladosporium clarosporioides.

    Zur Vermeidung schimmelpilzbedingte Erkrankungen bei Personen mit herabgesetzter Immunabwehr (Immunsupprimierte) wird empfohlen:
    • Verzicht auf Pflanzen im Innenraum. Blumen und Topfpflanzen (auch Hydrokulturen) stellen mögliche Infektionsquellen für Pilzsporen dar.
    • Abfälle, insbesondere organische, sind in einem Abfallbehälter mit geschlossenem Deckel zu verwahren. Immunsupprimierte dürfen auf keinen Fall die Biotonne öffnen oder schließen.
    • Oben genannte Patienten sollten Räume mit Schimmelbefall, zum Beispiel feuchte Kellerräume, meiden.
    • Es sollte auf Raumluftentfeuchter verzichtet werden, da Schimmelpilze sich in ihnen häufig vermehren.
    • Ein Verzicht auf Gartenarbeit ist zu empfehlen.
    • Von staubproduzierenden handwerklichen Tätigkeiten ist abzuraten.


    Mykotoxikosen sind Vergiftungen durch Mykotoxine. Derartige Erkrankungen können vor allem bei spezieller beruflicher Belastung (zum Beispiel Landwirtschaft, Tierhaltung, Getreideverarbeitung, Abfallwirtschaft) auftreten, wo zeitweise massive Expositionen gegenüber Schimmelpilzen möglich sind. Allerdings liegen die Sporenkonzentrationen hier oft um mehrere Zehnerpotenzen höher als in belasteten Haushalten.

    Schimmelpilze können auch über kontaminierte Lebensmittel Krebserkrankungen verursachen. Besonders zu beachten ist der Schimmelpilz Stachybotris chartarum, welcher eine Reihe von potenten Pilzgiften bildet. Dieser Pilz wird immer wieder in Gebäuden nachgewiesen, in denen Wasserschäden aufgetreten waren. Die gegenwärtige Datenlage lässt aber noch keine sicheren Aussagen zur Gefährdung der Bewohner durch die Inhalation von Mykotoxinen in Sporen oder Hausstaub schimmelbelasteter Wohnungen zu.

    Allergien werden durch eine spezifische Änderung der Reaktionsfähigkeit des Immunsystems gegenüber körperfremden Substanzen hervorgerufen. Durch die Allergie entsteht eine überschießende Abwehrreaktion des Immunsystems auf bestimmte, normalerweise harmlose Umweltstoffe (Allergene), die sich in typischen, oft mit entzündlichen Prozessen einhergehenden Symptomen äußert. Allergene sind in vielen Schimmelpilzspezies enthalten.

    Eine Sensibilisierung und ggf. nachfolgend die Ausprägung einer Allergie erfolgt nur bei individuell hierfür disponierten Personen. Die Sensibilisierung selbst ist noch keine Erkrankung aber eine unerlässliche Voraussetzung für die Entwicklung von Allergien. Um diese Disposition zu ermitteln, müssen spezielle Allergietestungen durchgeführt werden. Hauttestungen (Prick-Test) können eine Sensibilisierung gegen ein Pilzallergen nachweisen.

    Schimmelpilzhaltige Stäube sind auch gemäß TRGS (Technische Regel für Gefahrstoffe) 907 "Verzeichnis sensibilisierender Stoffe" als allergen eingestuft. Bisher wurden etwa 100 Pilzarten als Auslöser von Allergien ermittelt. Am häufigsten sind Sensibilisierungen gegenüber Alternaria alternata, Aspergillus fumigatus, Cladosporium herbarum und Penicillium chrysogenum (notatum). Bei circa fünf Prozent der Bevölkerung in Deutschland besteht eine Sensibilisierung gegenüber Schimmelpilzen, bei den Asthmatikern bis zu 30 %. Bei jeder Expositionsabschätzung im Zusammenhang mit einem Schimmelpilzschaden in einem Gebäude ist immer auch daran zu denken, dass eine Sensibilisierung gegen Schimmelpilze bereits vor längerer Zeit erfolgt sein kann, und dass die aktuelle Umwelt in keinem Zusammenhang mit der Sensibilisierung stehen muss.

    Typische Beispiele einer allergischen Reaktion auf Schimmelpilze sind allergische Konjunktivitis (Augenbindehautentzündung), Rhinitis (Schnupfen), und allergisches Asthma. Die allergische Bindehautentzündung (Konjunktivitis) zeigt sich als akute Entzündung mit Rötung der Augen sowie Juckreiz und Augentränen. Eine über das ganze Jahr (perennial) auftretende allergische Rhinitis wird meist durch Innenraumallergene - vorwiegend durch Hausstaubmilben, aber auch Pilzsporen - ausgelöst.
    Der Zusammenhang zwischen einem Schimmelpilzbefall in Wohnungen und dem Risiko allergischer Erkrankungen bei Kindern ist epidemiologischen nachgewiesen.

    Wirkungen von MVOC: Schimmelpilze produzieren flüchtige organische Stoffwechselprodukte (MVOC). Viele dieser Stoffe sind am typischen "Schimmelpilzgeruch" zu erkennen. Bei einigen dieser MVOC ist nachgewiesen, dass sie toxische Wirkungen verursachen können. Es ist jedoch noch ungenügend untersucht, inwieweit die in Wohnungen auftretenden relativ geringen Konzentrationen dieser Stoffe die Gesundheit beeinflussen.

    Gerüche können aber, auch ohne toxikologische Grenzen zu überschreiten, Belästigungen, Gesundheitsstörungen und Erkrankungen auslösen. Eine subjektiv negativ gefärbte Geruchswahrnehmung führt zu einer individuellen Störung des Wohlbefindens, selbst wenn andere Personen hier keinerlei Reaktionen zeigen. Ein Geruch kann - zunächst unabhängig von der stofflichen Qualität der ihn verursachenden Substanzen - zu Belästigungen führen und auch eine Einschränkung der Leistungsfähigkeit verursachen, zumindest bei der Ausführung komplexer Aufgaben.

    Verschiedene epidemiologische Untersuchungen kommen zu dem Schluss, dass es eine deutliche Korrelation zwischen Feuchtigkeitserscheinungen in Gebäuden und einem erhöhten Risiko für Atembeschwerden gibt. Außerdem zeigten sich Assoziationen zwischen Feuchtigkeit und Symptomen wie Müdigkeit, Kopfschmerzen sowie Atemwegsinfektionen. Die Auswertung von 45 internationalen Untersuchungen erbrachte eine deutliche Korrelation von Wohnungen mit sichtbarer Feuchtigkeit, Schimmelbefall oder Schimmelgeruch mit Krankheitssymptomen.

    Die Autoren kommen hierbei zu dem Schluss, dass Feuchtigkeit und Schimmelbefall in Gebäuden mit einem 30 bis 50-prozentigen Anstieg verschiedener Krankheitssymptome der oberen Luftwege und mit einem 50-prozentigen Anstieg des Asthma bronchiale verbunden sind (Fisk, Lei-Gomez und Mendell 2007).
    Erheblicher Schimmelbefall in der Mietwohnung stellt immer einen Wohnungsmangel dar. Er kann den Mieter zur Mietminderung oder in schlimmen Fällen zur fristlosen Kündigung berechtigen. Schimmelpilze können ernsthafte Erkrankungen verursachen und sind in Wohnräumen nicht zu tolerieren. Darüber hinaus führen sie oft – meist in der Zusammenwirkung mit Feuchtigkeit – zu erheblichen Bauschäden (z. B. Oxidation von Metallteilen, Zerrüttung von Baustoffen, Verfärbungen, abgeplatzter Putz, Verlust der Dämmwirkung von Dämmstoffen).

    Streit zwischen Mietern und Vermietern entsteht immer wieder darüber, wer für die Entstehung des Schimmelproblems verantwortlich ist. Denn der Verantwortliche hat auch für die Entfernung des Schimmels aufzukommen. Oft wird pauschal von Mieterseite mit Baumängeln und von Vermieterseite mit unzureichendem Lüften und Heizen argumentiert. Schimmelbildung in Wohnräumen kann jedoch eine Vielzahl von Gründen haben. In der Baufachliteratur ist von 21 möglichen Ursachen für Schimmelbildung an und in Gebäuden die Rede.

    Ein derzeit häufiger Grund für Schimmelbefall besteht in der zunehmenden Nachrüstung von Altbauten mit Wärmedämmungen. Häufig werden dabei wasserdampfundurchlässige Folien oder Baustoffe und Isolierfenster nachgerüstet. Beides führt dazu, dass der durch Atmung, Zimmerpflanzen, Duschen, Kochen, Wäschewaschen etc. entstehende Wasserdampf nicht mehr aus der Wohnung entweichen kann. Bei gut gedämmten Wohnungen muss deutlich häufiger gelüftet werden als vor der Sanierung. Empfohlen werden zwei bis drei Mal täglich circa 15 Minuten Stoßlüften. Gekippte Fenster sind nicht ausreichend. Nach Sanierungsmaßnahmen besteht eine Aufklärungspflicht des Vermieters über das notwendige neue Lüftungsverhalten. So entschied das Landgericht München I, dass der Vermieter nach dem Einbau neuer Isolierfenster den Mieter sachgerecht und präzise auf das nun erforderliche intensivere Lüften hinweisen müsse. Obwohl in diesem Fall der Mieter durch unzureichendes Heizen und Lüften einen Schimmelbefall verursacht hatte, konnte der Vermieter keine Schadenersatansprüche geltend machen (LG München I, 8.3.2007, Az. 31 S 14459/06).

    Weitere Ursachen können z. B. vor Außenwänden abgestellte Möbelstücke sein, Dämmtapeten, Wärmebrücken, Baumängel wie unsachgemäß eingebaute Dachfenster oder fehlerhafte Wärmedämmungen, Restfeuchtigkeit im Neubau oder undichte Rohrleitungen. Welche Ursache im Einzelnen vorliegt, kann oft nur ein Gutachter entscheiden. Im Handel sind jedoch Schnelltests, mit denen für wenig Geld jeder nachprüfen kann, ob in der Wohnung ein Schimmelbefall vorliegt. Ob es sich um gefährliche Schimmelarten handelt, kann meist nur ein Labortest ergeben.

    Von Mietern kann nicht verlangt werden, dass sie übermäßig heizen (z. B. über 20 Grad Celsius, Landgericht Lüneburg, Az. 6 S 70/00), um einer Schimmelentwicklung vorzubeugen. Mieter sind jedoch grundsätzlich zum ausreichenden Heizen und Lüften der Wohnung verpflichtet. Zu den einzuhaltenden Temperaturen und Lüftungsintervallen entscheiden die Gerichte unterschiedlich. Es ist in der Praxis schwierig, die Missachtung dieser Pflichten nachzuweisen – es sei denn, ein Gutachter hat Baumängel oder Gebäudeschäden als Ursache ausgeschlossen. Baulich bedingte Ursachen liegen im Verantwortungsbereich des Vermieters.

    Nach einem Urteil des Amtsgerichts Hamburg-St. Georg kann dem Mieter keine Schuld an einer Schimmelentwicklung zugeschrieben werden, weil er die Möbel seiner Wohnung ungünstig angeordnet hat. In diesem Fall war ein Kleiderschrank an einer Außenwand platziert worden; der Vermieter hatte auf Schadenersatz geklagt (Az. 915 C 515/08, Urteil vom 19.02.2009).

    Ist unklar, ob Baumängel oder falsches Mieterverhalten Ursache für die Feuchtigkeits- beziehungsweise Schimmelschäden sind, muss nach dem Bundesgerichtshof zunächst der Vermieter beweisen, dass die Ursache nicht in seinem Pflichtenbereich, sondern in dem des Mieters liegt (Az. XII ZR 272/97). Kann der Vermieter diesen Nachweis erbringen und steht fest, dass die Schadensursache im Bereich der betroffenen Wohnung liegt, müssen die Mieter beweisen, dass sie nicht durch unzureichendes Heizen und Lüften den Schimmelbefall verursacht haben.

    In einem Urteil vom 11.07.2012 hat der Bundesgerichtshof betont, dass eine fristlose Kündigung durch den Vermieter auch möglich ist, wenn der Mieter die Miete mindert, weil er die Entstehung von Schimmel irrtümlich Baumängeln und damit dem Verantwortungsbereich des Vermieters zuschreibt. Im konkreten Fall kam das Gericht nach einem Sachverständigengutachten zu dem Ergebnis, dass tatsächlich mehr hätte gelüftet und geheizt werden müssen. Erreicht der Betrag der ausstehenden Miete in solchen Fällen die Höhe von zwei Monatsmieten, kann eine fristlose Kündigung berechtigt sein (BGH, Az. VIII ZR 138/11).

    Der Bundesgerichtshof hat am 17.6.2015 betont, dass es auch bei starkem Schimmelbefall in einer Mietwohnung unverhältnismäßig sei, überhaupt keine Miete mehr zu zahlen. In dem Fall hatte der Mieter die Miete um 20 Prozent gemindert und die restlichen 80 Prozent zurückbehalten. Der Bundesgerichtshof erläuterte dazu, dass ein Zurückbehaltungsrecht an einem Teil der Miete geltend gemacht werden kann, um – vorübergehend – Druck auf den Vermieter zwecks Beseitigung von Mängeln auszuüben. Aber: Das Zurückbehaltungsrecht dürfe nicht zeitlich unbegrenzt ausgeübt werden, sondern nur solange, wie es seinen Zweck erfülle, den Vermieter zur Beseitigung von Mängeln anzuhalten. Sobald dieser Zweck erfüllt sei, müsse der zurückbehaltene Betrag gezahlt werden. Auch sei bei Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts die Verhältnismäßigkeit zu wahren: Der zurückbehaltene Betrag müsse der Schwere des Mangels angemessen sein. Nicht zulässig sei es, den vierfachen Betrag der monatlichen Mietminderung zeitlich unbegrenzt zurückzuhalten (Az. VIII ZR 19/14).
    Als Schlafgänger bezeichnete man obdachlose Personen, die in fremden Privataushalten die Möglichkeit der Übernachtung erhielten. Das Phänomen war vor allem in der 2. Hälfte des 19. Jahrhunderts bis Anfang des 20 Jahrhundert in Großstädten verbreitet. Es war die Zeit der so genannten Landflucht. Sie war dadurch gekennzeichnet, dass viele Töchter und Söhne landwirtschaftlicher Höfe vom Ertrag des Bauern nicht leben konnten und deshalb in die Städte zogen, in der Hoffnung, dort eine Arbeit zu bekommen. Das Problem war, dass sich viele keine Wohnung leisten konnten und deshalb Schlafgänger wurden. Das Bett wurde nicht selten mehrfach vermietet an Tag- und Nachtarbeiter. Sie bezahlten dafür ein so genanntes Schlafgeld. Schlafgängertum war auf jeden Fall ein Ausweg gegenüber der Obdachlosigkeit, zumal Obdachlose damals vielfach auf eine Stufe mit Bettlern und Vaganten gestellt wurden und der öffentlichen Missachtung anheimfielen.
    Als Schlag bezeichnet man eine bewirtschaftete Fläche bzw. Parzelle in der Landwirtschaft. Meist ist hier eine Fläche gemeint, die einheitlich mit einer Feldfrucht bebaut wird („Weizenschlag“, „Roggenschlag“). Ein Feld kann in mehrere Schläge aufgeteilt werden. In der heutigen Zeit existieren bereits Ackerschlagkarteien mit Kennzeichnung von Nutzungsart, verwendeten Düngersorten und Pestiziden etc. in Form von Apps für das i-Phone.
    Auf der Grundlage von § 15a des Einführungsgesetzes zur Zivilprozessordnung (EGZPO) wurden seit 2001 von mehreren Bundesländern sogenannte Schlichtungsgesetze erlassen. Hierzu zählen Bayern, Baden-Württemberg, Brandenburg, Hessen, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Sachsen-Anhalt und Schleswig-Holstein. Baden-Württemberg hat mit Wirkung zum 1. Mai 2013 allerdings sein Schlichtungsgesetz wieder aufgehoben.

    Mit der oblgatorischen Streitschlichtung soll der Prozessflut entgegengewirkt werden. Die Gesetze schreiben vor, dass Amtsgerichte eine Klage nur dann annehmen können, wenn vorher ein Schlichtungsverfahren durch einen Notar oder Rechtsanwalt, der als Schlichter bestellt ist, ohne Ergebnis durchgeführt wurde. In einigen Bundesländern sind für die Schlichtung auch kommunale Schiedsämter oder Gütestellen eingerichtet worden.

    Grundsätzlich geht es um vermögensrechtliche Streitigkeiten bis zu einer Geldsumme von 750 Euro, um nachbarschaftsrechtliche Streitigkeiten und Streitigkeiten wegen Verletzung der persönlichen Ehre, soweit sie nicht durch Rundfunk oder Presse begangen wurden. Geht es bei Vermögensstreitigkeiten um eine den genannten Betrag übersteigende Summe, ist die Schlichtung freiwillig. In einigen Bundesländern – wie etwa Hessen – wurden die Schlichtungsgesetze inzwischen abgeändert. Hier betrifft die obligatorische Schlichtung nur noch Ehr- und Nachbarschaftsstreitigkeiten und nicht mehr alle vermögensrechtlichen Streitfälle bis 750 Euro.

    Für rechtsstreitanfällige Gewerbezweige, wozu wegen der oft unklaren Rechtslage und den veralteten BGB-Vorschriften auch das Maklergewerbe zählt, ist die Möglichkeit der Schlichtung eine interessante Entwicklung.

    Solche Schlichtungen gab es allerdings in der Wirtschaft schon vor diesem Gesetz, wenn es um hohe Streitwerte ging. Ein großer Teil formeller Gerichtsverfahren wird auf diese Weise auf freiwilliger Basis verhindert.
    Schlüsseldienste beschäftigen sich überwiegend mit der Öffnung von Türschlössern im Fall verlorener Schlüssel oder zugefallener Haus- und Wohnungstüren. Weitere Einsatzgebiete sind Schlossreparaturen und die Absicherung gegen Einbrüche. Im Schlüsseldienst-Gewerbe sind einige Anbieter tätig, die sich zweifelhafter Methoden bedienen. So werden extrem überhöhte Stundensätze, Wochenend- und Nacht­zuschläge gefordert, die Beträge müssen sofort und in bar bezahlt werden. Häufig werden unnötige Arbeiten durch­ge­führt. Auch die Werbemethoden der Branche sind teilweise umstritten.

    Werden über 100 Prozent höhere Sätze verlangt, als dies ortsüblich ist, handelt es sich um Wucher. Damit ist ein Straf­tatbestand erfüllt (§ 291 StGB). Zulässig und üblich sind allerdings Nacht-, Wochenend- sowie Feiertags­zu­schläge von 150 Prozent. Ab 18 Uhr wird meist der erste Zu­schlag fällig. Zuschläge dürfen nur auf den Arbeitslohn und lohnabhängige Kosten wie die Anfahrt erhoben werden, aber nicht auf die Gesamtrechnung inklusive Material. Barzahlung per Sofortkasse ist auch bei seriösen Unternehmen bran­chen­üblich. Bedrohungen zur Zahlung des Gesamtbetrages können als Nötigung strafbar sein (§ 240 StGB). Erscheint der nachts geforderte Preis zu hoch, sollte der Kunde zu­nächst einen angemessenen Teilbetrag begleichen und tags­über die ortsübliche Höhe der Sätze nachprüfen (IHK, Ver­brau­cher­schutz, Preisvergleich). Liegen die Beträge um mehr als das Doppelte über dem ortsüblichen Satz, muss nur der angemessene Teil bezahlt werden. Gegebenenfalls sind gerichtliche Rückforderungen möglich (AG Bremen, Az. 4 C 12/08, Urteil vom 21.04.2009; OLG Frankfurt/M., Az. 6 W 218/01, Urteil vom 04.01.2002).

    Unzulässig ist das Aufbohren der Türschlösser von lediglich ins Schloss gefallenen (nicht abgeschlossenen) Türen. Meist ist hier eine Drahtöffnung ohne Beschädigung möglich und das Einbauen eines neuen Türschlosses nicht erforderlich (AG Leverkusen, Az. 23 C 366/96, Urteil vom 28.07.1997). Nicht gezahlt werden müssen Kosten für einen überflüssigen zweiten Monteur, Pkw-Bereitstellungskosten, "Sofortdienste" oder nicht durchgeführte Reparaturen.

    Bei telefonischer Beauftragung eines Schlüsseldienstes sollte darauf geachtet werden, ortsansässige Firmen auszuwählen. Viele Anbieter mit Großanzeigen in Adressverzeichnissen oder Anfangsbuchstaben wie "AAAA" in der Firmenbezeichnung vermitteln nur die Aufträge, teilweise an nicht ortsansässige Betriebe. Diese verlangen oft hohe Fahrtkosten und lassen lange auf sich warten. Auch Provisionen und Werbeanzeigen sind hier selbstverständlich indirekt mit zu bezahlen. Bei Telefongesprächen werden falsche oder ungenügende Auskünfte über den Preis erteilt oder es wird der Endpreis verschwiegen. Einige Firmen geben im Telefonbuch nicht ihre Adresse an, damit nicht ersichtlich ist, in welchem Ort sie ihren Sitz haben. In manchen Fällen wurden Schlüsseldienste bereits in Form einer englischen Limited Company (Ltd.) mit Sitz in Großbritannien (und ohne maßgebliches Haftungskapital) betrieben, um Schadenersatzansprüchen vorzubeugen.

    Derartige Praktiken sind natürlich rechtlich durchweg unzulässig – teils als Verstöße gegen das Wettbewerbsrecht, teils als Straftaten. Geprellte Kunden haben in vielen Fällen erfolgreich vor Gericht geklagt. Hier einige Beispiele:
    • Strafbare irreführende Werbung: Telefonbucheinträge in circa 70 Gemeinden unter verschiedenen Bezeichnungen ohne Betrieb vor Ort, Weiterleitung der Anrufe an ein auswärtiges Call-Center, Durchführung der Türöffnungen durch Subunternehmer, dadurch erhöhte Anfahrzeit und -kosten (Amtsgericht Königstein, Az. 50 Cs 7400 Js 205867/02 WI, Urteil vom 15.03.2007).
    • Wucher, telefonische Kostenvoranschläge (Endpreisangabe inklusive MwSt.) und Gewaltanwendung zur Erzwingung der Bar-Zahlung / Nötigung (Oberlandesgericht Frankfurt, Az. 6 W 218/01, Beschluss vom 04.01.2002).
    • Englische Firma in der Rechtsform der "Limited", die auf Rechnungen lediglich Londoner Briefkastenanschrift angibt, um damit zu erwartende Kundenbeschwerden abzuwehren (Landgericht Frankfurt, Az. 2/6 O 446/02, Urteil vom 02.07.2003).
    • Unzulässige Vertragsklauseln bezüglich Anerkenntnis, vollste Zufriedenheit, Ausgleich des Rechnungsbetrages in vollem Umfang, Haftungsfreistellung, unverzügliche Reklamation, Mängelanzeige, Erfüllungsort, Gerichtsstand, mündliche Absprachen, Nettopreise zuzüglich MwSt., Barzahlung (Landgericht Frankfurt, Az. 02 2/2 O 112/01, Urteil vom 28.03.2000; Landgericht Frankfurt, Az. 2/2 O 120/01, Urteil vom 27.2.2002).
    Es ist sinnvoll, bereits am Telefon genau zu schildern, welche Art des Notfalls vorliegt (Tür verschlossen oder ins Schloss gefallen) und frühzeitig einen Festpreis zu vereinbaren.

    Der Vermieter ist bei Schlüsseldienst-Einsätzen nur im Ausnahmefall in der Zahlungspflicht. Solche Ausnahmen sind:
    • Der Mieter hat sich wiederholt über klemmendes Schloss beschwert, der Vermieter hat nicht reagiert, der Mieter kommt nicht mehr in die Wohnung.
    • Unbekannte haben Türschloss mit Klebstoff verklebt oder beschädigt, der Vermieter hat die Reparatur verweigert.
    Auskünfte über seriöse Dienstleister erteilen in vielen Fällen die zuständigen Industrie- und Handelskammern, sowie die Handwerkskammern bzw. Innungen.
    Planmäßiger Endzustand eines Neubaus. Beim Kauf eines "schlüsselfertigen Hauses" braucht sich der Bauherr bzw. Käufer nicht um die Fertigstellung zu kümmern. Er hat von der Planung bis zur Schlüsselübergabe nur einen Bauträger oder Generalunternehmer als Ansprechpartner. In aller Regel errichten Bauträger schlüsselfertige Häuser und verlangen dafür einen Festpreis.
    Mietverträge enthalten üblicherweise eine Klausel, nach der der Mieter beim Verlust von Haus- oder Wohnungsschlüsseln die Kosten zu tragen bzw. für Ersatz zu sorgen hat. Nicht in allen Fällen haftet der Mieter jedoch für alle entstehenden Kosten. Geht etwa ein Schlüssel für eine Schließanlage in einem Mehrfamilienhaus verloren, müsste aus Sicherheitsgründen die gesamte Anlage ausgetauscht werden. Hier können leicht vier- oder fünfstellige Kosten entstehen.

    Nach der Rechtsprechung sind formularmäßige Mietvertragsklauseln, die dem Mieter bei Schlüsselverlust generell einen kompletten Austausch der Schließanlage auferlegen, unwirksam (Landgericht Berlin, Az. 64 S 551/99). Dies kann dem Gericht zufolge nur verlangt werden, wenn eine konkrete Gefahr des Missbrauchs des verlorenen Schlüssels besteht. Auch wenn beim Auszug nicht mehr alle Schlüssel vorhanden sind, kann dem Mieter nicht auf Basis eines Kostenvoranschlages der Austausch der ganzen Schließanlage aufgegeben werden. Der Vermieter kann allenfalls Schadenersatz für einen tatsächlich erfolgten Austausch der Anlage fordern (Amtsgericht Rheinbach, Az. 3 C 199/04).

    Hat der Mieter den Schlüsselverlust fahrlässig verschuldet, ist er leichter haftbar zu machen. So entschied das Kammergericht Berlin, dass ein Mieter die Kosten für den Austausch einer Schließanlage zu zahlen hat. Dieser hatte Wohnungs- und Haustürschlüssel zusammen mit einem Notebook sichtbar im geparkten Auto liegen lassen – woraufhin dieses aufgebrochen und die Gegenstände gestohlen worden waren. Aus den in der Tasche aufbewahrten Unterlagen ging die Adresse der Wohnung hervor (Az. 8 U 1517/07).

    Auf Schadenersatz für den Austausch einer kompletten Schließanlage haftet der Mieter auch nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes nur dann, wenn die Anlage wirklich ausgetauscht wird. Denn sonst ist kein Schaden entstanden, der ersetzt werden müsste. Die abstrakte Möglichkeit, dass jemand den nicht mehr auffindbaren Schlüssel des Mieters verwenden könnte, um ins Haus einzudringen, reicht nicht aus, um einen Schadenersatzanspruch zu begründen (Urteil vom 05.03.2014, Az. VIII ZR 205/13).
    Mit der Schlussrechnung werden erbrachte Bauleistungen abgerechnet. Die Berechnung der einzelnen Leistungen muss mit den in der Leistungsbeschreibung aufgeführten Leistungen korrespondieren. Hinzu kommen die später noch ausgehandelten Leistungen und solche, die sich aus besonderen und zusätzlichen Vertragsbedingungen (allgemeine und zusätzliche technische Vorschriften ATV und ZTV) ergeben. Die Schlussrechnung muss nachvollziehbar und überprüfbar sein. Die zusätzlich erbrachten Leistungen müssen in der Rechnung deutlich unterscheidbar sein von den vertraglich vereinbarten Leistungen. Leitet der Unternehmer trotz Aufforderung durch den Auftraggeber eine nachprüfbare Schlussrechnung nicht in einer angemessenen Frist zu, kann dieser bei Vorliegen eines VOB-Vertrages selbst eine Schlussrechnung erstellen (lassen) (§ 14 Nr. 4 VOB/B). Die Kosten der Erstellung der Schlussrechnung hat in einem solchen Fall der Unternehmer zu tragen.
    Die Schlusszahlung setzt eine prüfbare Schlussrechnung (Abrechnung) des Unternehmers voraus. Außerdem muss die Bauleistung abgenommen worden sein. Die Schlusszahlung ist nach der VOB/B innerhalb von zwei Monaten nach Zugang zu leisten. Sofern sich bei Prüfung der Schlussrechnung herausstellt, dass bestimmte berechnete Leistungen nicht oder nicht vereinbarungsgemäß erbracht worden sind, ist jedenfalls der unbestrittene Teil der Schlussrechnung als Abschlagszahlung zu leisten. Mit der Schlusszahlung werden früher geltend gemachte, aber nicht erledigte Forderungen des Unternehmers ausgeschlossen, es sei denn, der Unternehmer behält sich deren Geltendmachung innerhalb von 24 Werktagen nochmals vor. Der Vorbehalt wird allerdings wieder hinfällig, wenn nicht innerhalb von weiteren 24 Werktagen über die nicht erledigte Forderung eine prüfbare Rechnung dem Auftraggeber (Bauherrn) zugesandt wird (es sei denn, der Betrag ist bereits in der prüfbaren Schlussrechnung im einzelnen aufgeführt).
    Neben dem erlittenen materiellen Schaden kann auch Schmerzensgeld verlangt werden, wenn eine Verletzung des Körpers, der Gesundheit, der persönlichen Freiheit oder sexuellen Selbstbestimmung stattgefunden hat.

    Ein Mieter, der Gesundheitsschäden erlitten hat, weil die Wohnung schon bei Beginn des Vertragsverhältnisses Mängel aufwies oder der Vermieter mit der Mängelbeseitigung in Verzug gekommen ist bzw. später aufkommende Mängel zu vertreten hat, kann Schmerzensgeld fordern. Der Vermieter muss sich dabei das Verhalten von Personen zurechnen lassen, die für ihn oder in seinem Auftrag tätig sind (Handwerker, Hausmeister).

    Das Landgericht Berlin sprach am 19.2.2004 einem Mieter 2.500 Euro Schmerzensgeld zu, der mit zwei Kohleneimern bei defekter Kellerbeleuchtung in den Keller gestiegen war, um Brennstoffnachschub für seinen Ofen zu holen. Der Mann war über einen 80 cm in den Gangbereich hineinragenden Holzbalken gestolpert und hatte sich so schwer verletzt, dass eine Notoperation mit zehntägigem Krankenhausaufenthalt erforderlich wurde (Az. 67 S 319/03).

    Die verschuldensunabhängige Haftung kann der Vermieter im Mietvertrag ausschließen. Nicht ausgeschlossen werden kann die Haftung für fahrlässig verursachte Körper- oder Gesundheitsschäden.
    Die Schneeräumpflicht ist Teil der Straßenreinigungspflicht. Diese obliegt grundsätzlich der Gemeinde. Hinsichtlich der Bürgersteige werden diese Pflichten in der Regel per Satzung auf die jeweiligen Grundeigentümer übertragen.

    Ist das Grundstück vermietet, kann der Eigentümer die Pflicht zur Gehwegereinigung und auch zum Schneeräumen auf den oder die Mieter übertragen. Als wirksam übernommen gilt die Reinigungspflicht, wenn sie mietvertraglich vereinbart oder durch tatsächliche Übernahme der Arbeiten akzeptiert wurde. Eine nachträgliche Verpflichtung des Mieters über eine Änderung der Hausordnung ist nicht möglich.

    Gereinigt bzw. von Schnee befreit werden müssen Gehwege vor dem Grundstück, der Weg zum Hauseingang und ggf. der Zugang zu den Müllbehältern. Die Einzelheiten der Schneeräumpflicht werden meist in der Hausordnung geregelt. Besonders bei größeren Wohnanlagen muss eine Regelung getroffen werden, wer zu welchem Zeitpunkt zuständig ist. Es empfiehlt sich eine "Schneeräumkarte", die eine Streupflicht für einen Tag mit sich bringt und nur bei tatsächlicher Durchführung von Schneeräumarbeiten an den nächsten Mieter weitergegeben wird.

    Wer zum Schneeräumen verpflichtet ist, muss meist morgens ab sieben Uhr und abends bis 20 Uhr Schnee und Eis beseitigen und gegebenenfalls streuen (vorzugsweise Sand). Wann genau die Wege frei sein müssen, regeln Gemeindesatzungen. Hier kann es regionale Unterschiede geben. Meist geht man davon aus, dass der Räumpflichtige nach Ende eines Schneefalles ca. 30 Minuten abwarten darf, um festzustellen, ob es weiter schneien wird. Geräumt werden muss erst nach Ende des Schneefalles. Fällt permanent Schnee, muss aber trotzdem tagsüber mehrfach geräumt werden. Ist der Betreffende abwesend (Urlaub, Arbeit), muss er dafür sorgen, dass ein Vertreter seine Pflichten erfüllt.

    Mietrechtliche Probleme kann es bei älteren oder kranken Mietern geben, die nicht in der Lage sind, ihren Pflichten nachzukommen. Einige Gerichte verlangen von diesen die Bereitstellung eines Vertreters, ggf. einer Firma für die Schneeräumung (z.B. LG Kassel, WM 91, 580). Es existieren auch Urteile, die Senioren von der Schneeräumpflicht freistellen. So befreite das Amtsgericht Hamburg-Altona eine 80-jährige Mieterin von der Räumpflicht aus gesundheitlichen Gründen (Urteil vom 30.08.2006, Az. 318 A C 146/06). Die Dame konnte ein Attest vorlegen. Dem Gericht zufolge muss sie sich nicht an den Kosten für einen Räumdienst beteiligen.

    Auch zur Breite des zu räumenden Gehwegstreifens gibt es unterschiedliche Gerichsurteile. So muss einem Urteil des Oberlandesgericht Naumburg zufolge ein Gehweg in einer Breite von 1,20 bis 1,50 Metern frei sein (Urteil vom 11.05.2012, Az. 10 U 44/11). Dem Oberlandesgericht Nürnberg reicht ein 1 bis 1,20 Meter breiter Streifen aus (Az. 6 U 2402/00 vom 22.12.2000). Faustregel: Je mehr ein Weg benutzt wird, desto breiter ist er auch zu räumen.

    Kommt es zu einem Unfall, weil der Mieter seine Pflichten vernachlässigt hat, erwarten ihn hohe Schadenersatzforderungen. Auch eine Strafbarkeit wegen fahrlässiger Körperverletzung ist möglich.

    Beispiel: Das Oberlandesgericht Oldenburg gestand einem Passanten, der auf dem öffentlichen Gehweg vor einer Wohnanlage gestürzt war und sich komplizierte Brüche zugezogen hatte, trotz eines Mitverschuldens Schadenersatz in Höhe von über 16.000 Euro zu. Eine Verletzung der Verkehrssicherungspflicht sah das Gericht darin, dass der Verpflichtete (hier die Wohnungseigentümergemeinschaft) einen Hausbewohner mit der Wahrnehmung der Räum- und Streupflicht betraut hatte, der mittlerweile 82 Jahre alt war. Eine Kontrolle, ob dieser noch in der Lage war, die Wege der Wohnanlage pflichtgemäß zu räumen, hatte nicht stattgefunden. Wer also eine Räumpflicht weitergibt – sei es an eine Einzelperson oder ein Unternehmen – bleibt in der Verantwortung, wenn er deren Einhaltung nicht kontrolliert. Umso mehr, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass die Pflicht vielleicht nicht ausreichend erfüllt wird (Urteil vom 13.2.2014, Az. 1 U 77/13).
    Erich Schneider (1900 – 1970) zählt zu den bedeutendsten Ökonomen der Zeit nach dem 2. Weltkrieg. Sein mathematisches Studium ermöglichte es ihm, ökonomische Tatbestände und Abläufe in Formeln darzustellen, wie sie dann auch im Bereich der „Ökonometrie“ Eingang fanden. Schneider studierte unter anderem bei Joseph Schumpeter in Bonn. Seine wissenschaftliche Laufbahn wurde durch seine Berufung an die Universität Kiel gekrönt. Dort wurde er als Nachfolger von Fritz Baade Leiter des Instituts für Weltwirtschaft. Sein Hauptwerk sind die drei Bände „Einführung in die Wirtschaftstheorie“, dem der vierte Band „Ausgewählte Kapitel der Geschichte der Wirtschaftstheorie“ folgte.
    Beim Schnellspartarif handelt es sich um eine Bauspartarifvariante, die bei Soforteinzahlung des Mindestsparguthabens die dann optimalen Zuteilungsvoraussetzungen nutzt. Im Gegenzug muss der Darlehensnehmer höhere Tilgungsraten und kürzere Kreditlaufzeiten akzeptieren.
    Unter Schönheitsreparaturen versteht man Renovierungsarbeiten, mit denen gebrauchsbedingte Abnutzungserscheinungen in Räumen beseitigt werden.

    Dazu zählt man:

    • Streichen und Tapezieren von Wänden und Decken,
    • Streichen von Fußböden bzw. Reinigen von Teppichböden,
    • Lackieren von Heizkörpern und -rohren,
    • Streichen von Holzfenstern und Außentüren jeweils von innen,
    • Reparatur kleiner Putz- und Holzschäden.

    Nicht dazu gehören zum Beispiel:

    • Austausch des vom Vermieter verlegten durch normalen Gebrauch abgenutzten Teppichbodens,
    • Abschleifen und Versiegeln des Parkettbodens,
    • Streichen von Treppenhäusern und Gemeinschaftsräumen,
    • Streichen der Fenster von außen.

    Nach den gesetzlichen Vorschriften ist der Vermieter für die Schönheitsreparaturen zuständig. Durchführung und Kostentragung dürfen jedoch vom Vermieter auf den Mieter im Mietvertrag abgewälzt werden. Angemessene Zeiträume, nach deren Ablauf im Allgemeinen Schönheitsreparaturen durchzuführen sind, sollten im Mietvertrag vereinbart werden. Allgemein wird von folgenden Zeitintervallen ausgegangen: Küche, Bäder und Duschräume alle 3 Jahre; Toiletten, Dielen, Flure, Wohn- und Schlafräume alle 5 Jahre sowie Nebenräume alle 7 Jahre.

    Allerdings sind vertraglichen Vereinbarungen in Formularmietverträgen und anderen vorformulierten Vereinbarungen über Schönheitsreparaturen Grenzen gesetzt. Der genannte Fristenplan darf nicht "starr", also unabhängig von der tatsächlichen Notwendigkeit einer Renovierung, vereinbart werden. Ohne Zusätze wie "im Allgemeinen" ist eine solche Fristenregelung unwirksam. Auch darf beispielsweise nicht verlangt werden, dass der Mieter - unabhängig vom Zustand der Räume - bei Auszug alle Schönheitsreparaturen durchführen muss. Enthält der gleiche Mietvertrag unterschiedliche Klauseln, nach denen der Mieter einerseits regelmäßig Schönheitsreparaturen durchführen muss, aber zusätzlich bei Auszug eine Endrenovierung durchzuführen hat, sind beide Klauseln unwirksam (BGH, Az. VIII ZR 308/02, Urteil vom 14.5.2003). Auch im Rahmen von isolierten Endrenovierungsklauseln, bei denen der Vertrag ansonsten nichts zu den Schönheitsreparaturen regelt, darf keine Endrenovierung unabhängig vom Zustand der Wohnung und dem Zeitabstand zur letzten Renovierung verlangt werden (BGH, Az. VIII ZR 316/06, Urteil vom 12.9.2007).

    Der BGH hat in einem weiteren Urteil vom 6.4.2005 (Az. XII ZR 308/02) die Unwirksamkeit einer Kombination zweier unterschiedlicher Renovierungsklauseln in einem Formularmietvertrag über Wohnraum auch auf Gewerberaummietverträge erstreckt. Leitsatz: "Wie im Wohnraummietrecht führt auch in Formularmietverträgen über Gewerberäume die Kombination einer Endrenovierungsklausel mit einer solchen über turnusmäßig vorzunehmende Schönheitsreparaturen wegen des dabei auftretenden Summierungseffekts zur Unwirksamkeit beider Klauseln."

    Der BGH (Az. VIII ZR 361/03) hat ferner eine Klausel für unwirksam erklärt, nach der der Mieter auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen wenn erforderlich, mindestens aber in der nachstehenden Zeitfolge (dem bekannten Fristenplan) durchzuführen hatte. Grund: Hier war ein starrer Fristenplan vereinbart worden, bei dem die Renovierung unabhängig vom Wohnungszustand immer nach Fristablauf erfolgen musste. Wirksam wäre die Klausel gewesen, wenn der Vermieter statt "mindestens" die Ausdrücke "im Allgemeinen" oder "in der Regel" verwendet hätte (vgl. Bundesgerichtshof, Az. VIII ZR 77/03, VIII ZR 230/03).

    Lange galten sogenannte Prozentual-Klauseln bzw. Quoten-Abgeltungs-Klauseln als wirksam, nach denen der Mieter bei Auszug vor Ablauf der im Fristenplan genannten Zeiträume einen bestimmten Prozentsatz der für die Schönheitsreparaturen anfallenden Kosten tragen musste. Diese wurden dabei regelmäßig vom Kostenvoranschlag einer Fachfirma abhängig gemacht. Die Beteiligungsquote des Mieters durfte nicht nur von Zeitablauf bzw. Mietdauer, sondern musste auch vom tatsächlichen Zustand und Renovierungsbedarf der Wohnung abhängen (Bundesgerichtshof, Az. VIII ZR 52/06, Urteil vom 18. Oktober 2006). Diese Rechtsprechung hat sich im März 2015 geändert.

    Der Bundesgerichtshof steht nun auf dem Standpunkt, dass Quoten-Abgeltungsklauseln auf rein hypothetischen Annahmen beruhen. Es werde vorausgesetzt, dass die Abnutzung der Wohnung durch den Mieter sich während der Gesamtdauer der vertraglichen Renovierungsfrist in gleichem Maße fortsetzen werde. Wie hoch die hypothetischen Gesamtkosten seien, die entstehen würden, wenn der Mieter nicht vor Fristablauf ausziehen würde, könne aber nicht sicher geschätzt werden. Da für den Mieter bei Vertragsbeginn völlig unklar sei, welche Kosten später auf ihn zukämen, stellten Abgeltungsklauseln eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar. Sie seien unwirksam (Urteil vom 18.3.2015, Az. VIII ZR 242/13).

    Am gleichen Tag entschied der Bundesgerichtshof auch, dass formularmäßige Klauseln unwirksam seien, nach denen dem Mieter die Schönheitsreparaturen übertragen werden, obwohl er die Wohnung selbst in unrenoviertem Zustand übernommen hat. Dadurch werde der Mieter veranlasst, nicht nur seine Gebrauchsspuren zu beseitigen, sondern auch die des Vormieters. Hier liege ebenfalls eine unangemessene Benachteiligung des Mieters vor. Eine Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter könne allenfalls dann wirksam sein, wenn der Mieter für die unrenoviert übernommene Wohnung einen angemessenen Ausgleich erhalte. Ihm eine halbe Monatsmiete zu erlassen, reiche nicht aus (Urteil vom 18.3.2015, Az. VIII ZR 185/14).

    Unwirksam sind meist auch die sogenannten „Farbwahlklauseln“, bei denen dem Mieter auferlegt wird, die Wohnung in einem bestimmten Farbton zu streichen. Insbesondere gilt dies, wenn sich der Farbenzwang auch auf das laufende Mietverhältnis erstreckt (z. B. Klausel „Die Schönheitsreparaturen sind in neutralen, hellen, deckenden Farben und Tapeten auszuführen", BGH, Urteil vom 18.06.2008, Az. VIII ZR 224/07). Auch zum Vertragsende kann keine Übergabe der Wohnung in weiß gestrichenem Zustand gefordert werden (BGH, Beschluss vom 14.12.2010, Az. VIII ZR 198/10).

    Weitere Beispiele für unwirksame vertragliche Regelungen:

    • Renovierung allein "nach Bedarf",
    • Durchführung von Schönheitsreparaturen nur durch Fachbetrieb,
    • Renovierung immer alle zwei Jahre,
    • Renovierung bei Ein- und Auszug,
    • Entfernung aller Tapeten bei Auszug unabhängig vom Zustand und vom Zeitpunkt der letzten Renovierung,
    • Wohnung muss unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Renovierung bei Auszug "weiß gestrichen" sein (handschriftlicher Vertragszusatz),
    • Mieter muss im Rahmen der Schönheitsreparaturen Wände und Decken "weißen" (gesamte Schönheitsreparaturenklausel unwirksam),
    • Außenanstrich von Fenstern und Türen erforderlich (Folge: gesamte Schönheitsreparaturen-Regelung im Mietvertrag unwirksam).

    Einige Gerichte sehen ferner die Erstreckung des üblichen Fristenplans auf Lackierarbeiten an Fenstern und Türen (innen) sowie Rohren und Heizkörpern als unwirksam an, wenn hierbei nicht zusätzlich auf die Erforderlichkeit abgestellt wird. Argumentiert wird damit, dass es üblicherweise kaum erforderlich sein kann, einen Heizkörper im Bad alle drei Jahre neu zu lackieren. Derartige Lackierarbeiten können also nur gefordert werden, wenn sie tatsächlich vom Zustand der Bauteile her angezeigt sind (vgl. Landgericht Köln, Az. 1 S 63/96).

    In einem extremen Fall sprach der BGH einem Vermieter einen Kostenvorschuss von mehreren Tausend Euro für Schönheitsreparaturen zu. Der Mietvertrag hatte nur allgemein festgelegt, dass der Mieter Schönheitsreparaturen durchführen musste. Das hatte dieser jedoch trotz Aufforderung unterlassen – 47 Jahre lang (BGH, Urt. v. 6.4.2005, Az. VIII ZR 192/04). Der Fall ist jedoch derart extrem gelagert, dass das Urteil nicht unbedingt auf andere Fälle übertragbar sein dürfte.

    Dass eine mietvertragliche Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist, rechtfertigt nach dem Bundesgerichtshof keine Erhöhung der Miete über die ortsübliche Miete hinaus. Eine entsprechende Ergänzungsvereinbarung zum Mietvertrag muss der Mieter nicht unterschreiben (BGH, Urt. v. 9.7.2008, Az. VIII ZR 181/07 und Urt. v. 11.2.2009, Az. VIII ZR 118/07).

    Die Beurteilung des Wohnungszustandes erfolgt im Streitfall durch Sachverständige und kann sehr unterschiedlich ausfallen.

    Im Mai 2009 entschied der BGH, dass der Mieter gegen den Vermieter einen Schadenersatzanspruch haben kann, wenn er im guten Glauben an die Wirksamkeit einer in Wahrheit unwirksamen Endrenovierungsklausel Schönheitsreparaturen durchgeführt hat. In solchen Fällen geht der BGH von einer rechtsgrundlos erfolgten Leistung aus (Urteil vom 27.05.2009, Az. VIII ZR 302/07).

    Die Durchführung von Schönheitsreparaturen ausschließlich durch einen Fachbetrieb kann im Formularmietvertrag nicht wirksam vereinbart werden. Auch Klauseln, die dies lediglich nahelegen ("der Mieter hat die Schönheitsreparaturen ... durchführen zu lassen") sind unwirksam (BGH, Urteil vom 9.6.2010, Az VIII ZR 294/09). Der Mieter muss immer die Möglichkeit haben, die Arbeiten auch selbst auszuführen.

    Bei Mietvertragsende kann der Vermieter nur noch sechs Monate lang (ab Rückgabe der Wohnung) die Durchführung von Schönheitsreparaturen oder einen Ersatz der entsprechenden Kosten wegen unterlassener Renovierung fordern. Danach tritt Verjährung ein (BGH, Urteil vom 15.3.2006, Az. VIII ZR 123/05).

    Natürlich kann vertraglich auch vereinbart werden, dass der Vermieter die Kosten von Schönheitsreparaturen in der Wohnung des Mieters tragen muss. Mit einer solchen Regelung hat sich der Bundesgerichtshof befasst. Vereinbart worden war, dass der Vermieter die Kosten tragen sollte, wenn der Mieter Schönheitsreparaturen eigenhändig durchführte oder von Handwerkern durchführen ließ. Die Arbeiten mussten fachgerecht durchgeführt werden. Der Vermieter hatte dem Mieter nach einigen Jahren mitgeteilt, dass er die Schönheitsreparaturen nun selbst durchführen werde. Der Mieter lehnte dies ab und schickte wenig später eine Rechnung über 2.500 Euro für das fachgerechte Malern und Lackieren sämtlicher Wände, Decken, Heizkörper und Holzteile. Dies sei nach fünf Jahren wieder erforderlich gewesen. Der BGH erkärte, dass der Vermieter sich an die vertragliche Absprache halten müsse, die ihn zur Zahlung der Kosten für die Schönheitsreparaturen verpflichte (Urteil vom 3.12.2014, Az. VIII ZR 224/13).
    Unter dem Schonvermögen versteht man den Teil der verwertbaren Vermögensgegenstände einer zur Zahlung von Unterhalt verpflichteten Person, der dieser in jedem Fall verbleiben muss. Zum Tragen kommt dies speziell beim Elternunterhalt: Zwar holt sich das Sozialamt den nicht durch Versicherungen abgedeckten Teil der Pflegekosten der Eltern erwachsener Kinder von diesen Kindern zurück. Es ist jedoch nicht Sinn der Sache, dass diese selbst ihren Lebensunterhalt nicht mehr bestreiten können oder im Alter auf staatliche Hilfe angewiesen sind. Für das Schonvermögen sind keine eindeutigen Beträge festgelegt, seine Höhe wird in jedem Einzelfall besonders berechnet. Der Unterhaltsschuldner darf zum Beispiel Rücklagen für wichtige Anschaffungen tätigen – etwa für die Instandhaltung einer selbstgenutzten Immobilie oder für ein beruflich notwendiges neues Auto. Für seine Altersvorsorge darf er fünf Prozent seines Jahresbruttoverdienstes sparen, ohne dass die Sozialbehörden darauf Zugriff haben.

    Ein Sonderfall sind Immobilien: Bis vor einigen Jahren konnte grundsätzlich verlangt werden, dass auch eine selbstgenutzte Immobilie des Unterhaltsschuldners verkauft oder vermietet werde, um die Unterhaltszahlungen zu begleichen. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Beschluss vom 7. August 2013 (Az. XII ZB 269/12) sehr eingeschränkt: Danach gehören angemessene selbstgenutzte Immobilien zum Schonvermögen. Der Teufel steckt jedoch im Detail: Angemessen ist die Immobilie nur, wenn sie den Lebensverhältnissen der Unterhaltspflichtigen entspricht und nicht übertrieben luxuriös ist. Dies hängt wiederum vom Einzelfall ab; hier ist viel Spielraum für Rechtsstreitigkeiten vorhanden. Sozialämter haben womöglich eine andere Vorstellung von „luxuriös“ als Immobilieneigentümer.

    Es bleibt zu erwähnen, dass der geldwerte Vorteil des Wohnens im Eigenheim bei der Berechnung des Einkommens zu berücksichtigen ist.
    Gesetz über das Berufsrecht und die Versorgung im Schornsteinfegerhandwerk vom 26.11.2008.
    Das Schornsteinfegergesetz (SchfG) wurde 1969 erlassen und seitdem verschiedentlich geändert. .

    Das Gesetz enthielt unter anderem Regelungen über Kehrbezirke, über den Bezirksschornsteinfegermeister und seine Bestellung, über die Berufsausübung, Aufsichtsbehörden und Versorgungsansprüche. Es ermächtigt die Länder zum Erlass von Gebührenordnungen für die Dienstleistungen der Schornsteinfeger.

    Da die Europäische Kommission gegen die Bundesrepublik Deutschland in Sachen Schornsteinfegergesetz ein Vertragsverletzungsverfahren eingeleitet hatte, wurde eine Reform der Regelung beschlossen. Am 01.01.2013 wurde das Schornsteinfegergesetz vom neuen Schornsteinfeger-Handwerksgesetz (SchfHwG) abgelöst. Von diesem Zeitpunkt an wird das Amt des Bezirksschornsteinfegermeisters durch das eines bevollmächtigten Bezirksschornsteinfegers ersetzt. Dieses Amt wird nach öffentlicher Ausschreibung für sieben Jahre vergeben. Grundsätzlich herrscht dann im Schornsteinfegerwesen freier Wettbewerb. Bestimmte Tätigkeiten (insbesondere Feuerstättenschau, Bauabnahme, umweltschutzrechtliche Messungen) müssen jedoch vom bevollmächtigten Bezirksschornsteinfeger durchgeführt werden. Bereits seit 01.01.2010 sind auch Bewerber aus anderen EU-Staaten bei entsprechender Qualifikation als Bezirksschornsteinfegermeister zu bestellen. Von diesem Datum an werden frei werdende Kehrbezirke öffentlich ausgeschrieben und es findet eine Bestellung für sieben Jahre statt.
    Verfügt ein Gebäude nicht über eine Fernheizung, ist meist ein Schornstein vorhanden, der vom bevollmächtigten Bezirksschornsteinfeger vor der Inbetriebnahme abgenommen und dann regelmäßig, meist vor Beginn der Heizperiode, überprüft und gereinigt werden muss. Ohne regelmäßige Reinigung besteht die Gefahr von Rußablagerungen oder Verstopfungen, was im schlimmsten Falle zu einem Brand oder einer Kohlenmonoxydvergiftung der Hausbewohner führen kann.

    Eigentümer von Heizungsanlagen mit Schornstein sind nach dem Schornsteinfeger-Handwerksgesetz verpflichtet, die Überprüfung der Anlage zuzulassen. Die Kosten richten sich nach der Schornsteinfeger-Gebührenordnung des jeweiligen Bundeslandes.

    Die Bewohner – egal ob Mieter oder Vermieter – müssen dem Schornsteinfeger Zutritt zur Heizanlage verschaffen. Und dies nicht nur dann, wenn die jährliche Reinigung oder Überprüfung mit Terminabsprache ansteht. Das Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz entschied, dass der Schornsteinfeger selbst dann eingelassen werden muss, wenn er tagsüber auf Grund eines anonymen Anrufs die Quelle angeblicher "schlechter Gerüche" feststellen will (OVG Rheinland-Pfalz, Az. 11 A 12019/99, Urteil vom 17.02.2000).

    Der Vermieter kann die Kehrgebühren nach der Gebührenordnung der Schornsteinfeger als Betriebskosten auf den Mieter umlegen. Allerdings ist darauf zu achten, dass keine Doppeltumlage stattfindet, weil die Kehrgebühren etwa schon bei den Betriebskosten der Heizanlage einberechnet sind.

    Am 31.12.2012 hat das Schornsteinfeger-Handwerksgesetz (SchfHwG) das bisherige Schornsteinfegergesetz abgelöst. Seit 2013 ersetzt der bevollmächtigte Bezirksschornsteinfeger den bisherigen Bezirksschornsteinfegermeister. Im Schornsteinfegerwesen wird damit zum Teil ein freier Wettbewerb eingeführt. Viele Tätigkeiten dürfen nun von einem beliebigen Schornsteinfeger nach Wahl des Hauseigentümers durchgeführt werden. Bestimmte Tätigkeiten (insbesondere Feuerstättenschau, Bauabnahme, umweltschutzrechtliche Messungen) müssen jedoch vom bevollmächtigten Bezirksschornsteinfeger durchgeführt werden, der daher weiterhin ins Haus gelassen werden muss.
    Unter einer Schreibgebühr versteht man eine Gebühr, die ein Makler für die Bearbeitung bestimmter Angelegenheiten wie etwa die Ausfertigung eines Mietvertrages verlangt. Hier ist § 3 Abs. 3 Wohnungsvermittlungsgesetz zu beachten. Danach dürfen zusätzlich zur Provision (maximal zwei Kaltmieten) für die Vermittlung der Mietwohnung oder irgendwelche Nebenleistungen "keine Vergütungen irgendwelcher Art, insbesondere keine Einschreibgebühren, Schreibgebühren oder Auslagenerstattungen, vereinbart oder angenommen werden." Ausnahme: Die dem Makler nachweislich entstandenen Auslagen übersteigen eine Monatsmiete. Zulässig ist auch eine Vereinbarung, nach der im Falle des Nichtzustandekommens eines Mietvertrages die dem beauftragten Makler für den Auftrag nachweislich entstandenen Auslagen zu ersetzen sind.
    Das BGB verlangt für diverse Verträge und Erklärungen die Schriftform, zum Beispiel für den Abschluss eines Mietvertrags (§ 550 BGB). Das ist die sogenannte gesetzliche Schriftform.

    Ist für eine Erklärung die Schriftform vorgeschrieben, muss sie vom Aussteller eigenhändig unterschrieben sein (§ 126 Abs. 1 BGB).

    Wenn für einen Vertrag die Schriftform nötig ist wie beim Mietvertrag, müssen beide Parteien die Vertragsurkunde unterzeichnen (§ 126 Abs. 2 Satz 1 BGB). Wenn es mehrere Vertragsurkunden gibt, reicht es aus, wenn jede Partei eine Urkunde in Händen hat, die von der anderen Partei unterzeichnet ist (§ 126 Abs. 2 Satz 2 BGB). Üblich und ausreichend ist daher folgendes Vorgehen: Eine Partei fertigt 2 Exemplare des Vertrags an, unterzeichnet eines davon und schickt beide an die andere Partei. Diese unterschreibt das andere Exemplar und sendet es zurück. So liegt jeder Partei ein von der anderen unterzeichnetes Exemplar vor.

    Die Schriftform ist auch eingehalten, wenn es nur ein Exemplar gibt, das von beiden Parteien unterzeichnet ist, und eine oder sogar beide Parteien nur eine nicht unterschriebene Kopie besitzen.

    Die Schriftform kann durch die elektronische Form ersetzt werden (§ 126 Abs. 3 BGB). Dazu muss der Unterzeichner seine Erklärung unterschreiben und mit einer qualifizierten elektronischen Signatur nach dem Signaturgesetz versehen (§ 136 a BGB). Eine E-Mail reicht also keinesfalls aus!

    Oft vereinbaren Vertragsparteien für Erklärungen, die im Rahmen des Vertragsverhältnisses abzugeben sind, die Einhaltung der Schriftform, zum Beispiel für die Kündigung des Vertrags (sogenannte vereinbarte Schriftform). Dann müssen die Regeln des § 126 BGB, die oben beschrieben sind, eingehalten werden. Allerdings gibt es in § 127 Abs. 2 BGB eine für die Praxis bedeutsame Erleichterung: Die vereinbarte Schriftform kann auch durch die „telekommunikative Übermittlung“ (§ 127 Abs. 2 BGB) erfüllt werden. Dazu ist keine qualifizierte elektronische Signatur erforderlich. Eine einfache E-Mail reicht also aus.

    Das ist wohl die herrschende Meinung, jedoch nicht unumstritten. Wie hier: Bundesarbeitsgericht, Urteil vom 16.12.2009, Az. 5 AZR 888/08, und die Begründung des Gesetzgebers bei der Einführung der „telekommunikativen Übermittlung“ in das BGB (BT-Drucks. 14/4987) sowie zahlreiche Kommentare. Das OLG Frankfurt/Main lässt bei der vereinbarten Schriftform jedoch eine einfache E-Mail nicht ausreichen und verlangt auch hier die qualifizierte elektronische Signatur (OLG Frankfurt, Urteil vom 30.04.2012, Az. 4 U 269/11).
    Nach § 550 BGB bedarf jeder Mietvertrag, der für länger als ein Jahr geschlossen wird, der Schriftform. Wird diese nicht beachtet, gilt der Vertrag als auf unbegrenzte Zeit geschlossen und kann nach Ablauf eines Jahres mit gesetzlicher Frist gekündigt werden. Bei Gewerbemietverträgen könnte eine Kündigung damit spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres stattfinden (vgl. § 580a Abs. 2 BGB).

    Eingehalten ist die Schriftform bei einem Mietvertrag, wenn er alle wesentlichen Vertragsbedingungen schriftlich festhält – u.a. das Mietobjekt mit genauer Bezeichnung, die zu zahlende Miete, etwaige Nebenkosten, die Dauer sowie die Vertragspartner des Mietverhältnisses. Das Mietobjekt muss genau bestimmbar sein, Lage und Beschaffenheit sollten beschrieben werden. Wichtig ist besonders bei größeren Gebäudekomplexen eine genaue Beschreibung, welche Gebäude und Nebengebäude oder welche Räumlichkeiten in dem Gebäude vermietet werden sollen (z.B. auch Parkplätze, Garagen, Keller, Serviceräume, technische Anlagen etc.).

    Die Schriftformerfordernis erlangt besondere Bedeutung im gewerblichen Mietrecht, da hier oft befristete Mietverträge mit besonders langen Laufzeiten geschlossen werden – 10 bis 15 Jahre sind in manchen Branchen normal. So mancher Mieter versucht vorzeitig aus einem solchen Vertrag wieder herauszukommen, indem er damit argumentiert, dass beim Vertragsabschluss die Schriftform nicht eingehalten worden sei – womöglich durch ihn selbst. In der Regel geht es dabei um Verträge, die zwar schriftlich geschlossen wurden, bei deren schriftlichem Inhalt jedoch einzelne Formalien zweifelhaft sind. Einige Beispiele:

    Bei einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) müssen grundsätzlich alle Gesellschafter unterschreiben. Unterzeichnet nur einer von 15 Gesellschaftern den Mietvertrag, setzt aber einen Stempel der Gesellschaft daneben, hat er den Vertrag in Vertretung für alle Gesellschafter unterschrieben. Der Vertrag ist wirksam und die Schriftform eingehalten (Bundesgerichtshof, Urteil vom 23.01.2013, Az. XII ZR 35/11).

    Eine GmbH war als Mieter aufgetreten. Im Mietvertrag waren zwei Gesellschafter als Vertretungsberechtigte genannt. Der Vertrag wurde jedoch von jemand ganz anderem unterschrieben, und zwar mit dem Zusatz „i.V.“. Die GmbH berief sich Jahre später darauf, dass mangels Vertretungsmacht des Unterzeichners die Schriftform nicht gewahrt gewesen sei. Der Bundesgerichtshof sah dies anders: Durch den Zusatz „i.V.“ war nach Ansicht des Gerichts eindeutig, für wen (nämlich für die GmbH) der Unterzeichner den Mietvertrag abschließen wollte. Die Schriftform sei durch eine Unterschrift „in Vertretung“ gewahrt. Ob der Unterzeichner vertretungsberechtigt gewesen sei, habe mit der Frage der Schriftform nichts zu tun. An der Wirksamkeit des Vertrages könne nicht gezweifelt werden, da die GmbH die vereinbarte Miete gezahlt und den Vertragsabschluss dadurch in jedem Fall nachträglich genehmigt habe (Bundesgerichtshof, Urteil vom 19. September 2007, Az. XII ZR 121/05).

    Ein möglicher Weg, um derartige Argumentationen von vornherein auszuschließen, ist die Verwendung einer Schriftformvorsorgeklausel im Gewerbemietvertrag.
    Ein Vertrag genügt dann dem Erfordernis der Schriftform, wenn die Vertragsparteien die im Vertrag zum Ausdruck kommenden Willenserklärungen durch ihre Unterschrift bestätigen. Auch einseitige Willenserklärungen (z.B. Kündigung eines Mietvertrages) können an die Schriftform gebunden werden. Normalerweise führt der Verstoß gegen eine Formvorschrift zur Unwirksamkeit.

    Anders beim Mietvertrag: Wird er für längere Zeit als ein Jahr geschlossen, bedarf er zwar der schriftlichen Form. Wird diese Schriftform nicht beachtet, gilt der Vertrag dennoch als geschlossen, aber nur auf unbestimmte Zeit, und kann mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden. Die Schriftform erfordert eine körperliche Verbindung der einzelnen Blätter der Urkunde. Der BGH hat neuerdings entschieden, dass auf die feste Verbindung verzichtet werden kann, wenn sich die Einheit der Urkunde aus fortlaufender Seitennummerierung oder einzelnen Bestimmungen, einheitlicher grafischer Gestaltung, inhaltlichem Zusammenhang des Textes oder vergleichbaren Merkmalen zweifelsfrei ergibt.

    Allerdings wird vom BGH in einem anderen Urteil gefordert, dass die Vertragsparteien im Mietvertrag im Einzelnen bezeichnet werden müssen. So genügt nicht "Erbengemeinschaft Schmidt vertreten durch den Hausverwalter Mayer", sondern Erbengemeinschaft Schmidt, bestehend aus Herrn – sowie Frau – usw.). Wird dies nicht beachtet, fehlt es an der Schriftform mit den entsprechenden Konsequenzen (BGH, Az. XII ZR 187/00). Ebenso wenig genügt es, dass ein Mietvertrag für eine aus mehreren Personen bestehende Gesellschaft des bürgerlichen Rechts von deren Anwalt unterschrieben wird (BGH, Az. VII ZR 65/02).
    Die Schriftformvorsorgeklausel ist ein Begriff aus dem gewerblichen Mietrecht. Sie wird verwendet, um Zweifeln an der Einhaltung der Schriftform des Vertrages vorzubeugen. Hintergrund: Wird ein befristeter Mietvertrag nicht schriftlich abgeschlossen, gilt er als unbefristet und kann nach einem Jahr mit gesetzlicher Frist gekündigt werden. In vielen Fällen zweifeln Mieter die Schriftform eines langfristigen Gewerbemietvertrages mit Hinweis auf nicht beachtete Formalien an (z.B. abweichende Gesellschaftsform auf Vertragsunterlagen, Mietobjekt zu unbestimmt bezeichnet, Mietzins unklar, Vertragsurkunden über mehrere Gebäudeteile auf verschiedenen einzelnen Blättern verteilt etc.), um diesen vorzeitig kündigen zu können.

    Mit einer Schriftformvorsorgeklausel

    • stellen die Parteien unter Hinweis auf die gesetzlichen Vorschriften klar, dass ihnen die Folgen einer Nichteinhaltung der Schriftform bekannt sind,
    • verpflichten sie sich gegenseitig, auf Anforderung einer Partei auch nachträglich alles Erforderliche zu tun, um dem gesetzlichen Schriftformerfordernis genüge zu tun,
    • erklären sie, dass sie es bis zur Herstellung der Schriftform unterlassen werden, sich auf eine fehlende Schriftform zu berufen.

    In einem Rechtsstreit über den Mietvertrag für eine Hotelanlage hatte sich die Mieterseite darauf berufen, dass die Schriftform nicht eingehalten worden wäre, da es mündliche Nebenabreden gebe und die vermieteten Räumlichkeiten im Mietvertrag nicht genau genug bezeichnet worden seien. Das OLG Hamm entschied, dass die verwendete Schriftformvorsorgeklausel wirksam sei und sogar in Allgemeinen Geschäftsbedingungen verwendet werden dürfe. Sie sei weder überraschend, noch benachteilige sie eine der Parteien. Der Mietvertrag sei einzuhalten (Oberlandesgericht Hamm, Urteil vom 26. April 2013, Az. 30 U 82/12).

    Das OLG Hamm wies jedoch auch darauf hin, dass die Wirksamkeit einer solchen Schriftformvorsorgeklausel nicht von allen Juristen und Gerichten gleichermaßen anerkannt werde. Insbesondere werde ihre Wirksamkeit im Verhältnis zwischen einem in den Mietvertrag eingetretenen Immobilienerwerber und dem bisherigen Mieter angezweifelt (OLG Düsseldorf, Urteil vom 29.11.2012, Az. I-10 U 34/12).
    Im Regelfall beschließen die Wohnungseigentümer über Verwaltungsangelegenheiten in der Wohnungseigentümerversammlung durch mehrheitliche Beschlussfassung. Das Gesetz räumt ihnen jedoch gemäß § 23 Abs. 3 WEG auch das Recht ein, ihre Angelegenheiten außerhalb der Versammlung durch schriftliche Beschlussfassung zu regeln.

    Erforderlich für eine rechtswirksame Beschlussfassung auf schriftlichem Wege ist jedoch die Zustimmung aller im Grundbuch eingetragenen Eigentümer, die ihre Zustimmung zur vorgesehenen Beschlussfassung schriftlich durch eigenhändige Unterschrift erklären müssen, wobei allerdings auch die telegrafische Zustimmung oder die Zustimmung per Telefax für ausreichend erachtet wird.

    Auf diese vom Gesetz geforderte Zustimmung aller Wohnungseigentümer kann nicht verzichtet werden. Dies gilt auch dann, wenn es im Einzelfall in der Wohnungseigentümerversammlung an der gesetzlichen oder vereinbarten Mehrheit gefehlt hatte. Die insoweit fehlenden Stimmen können nicht auf schriftlichem Wege nachgeholt werden (LG München I. 18.07.20143, 36 W 20492/12).
    Schrottimmobilien sind minderwertige Immobilien. Der Begriff stammt aus einem Szenarium des „grauen Kapitalmarktes“, wo minderwertige Immobilien zum Sondervermögen geschlossener Immobilienfonds wurden.

    Der Begriff wird ebenfalls für minderwertige Immobilien verwendet, die im Rahmen von Steuersparmodellen durch wenig seriöse Vertriebsorganisationen immer wieder unerfahrenen Investoren als Geldanlage angeboten werden, oft unter Vereinbarung nicht erfüllbarer Mietgarantien oder mit falschen Beschaffenheitsangaben. Die Immobilien – oft Eigentumswohnungen – befinden sich dabei überwiegend in schlechter Lage und in schlechtem Zustand und stellen in Qualität und Standard keinen adäquaten Gegenwert zum Kaufpreis dar. In manchen Fällen erfolgt keine Besichtigung durch den Käufer, was meist durch den von Verkäuferseite künstlich aufgebauten Zeitdruck veranlasst ist.

    Der beste Schutz gegen Schrottimmobilien besteht darin, sich als Käufer nicht unter Zeitdruck setzen zu lassen und die angebotenen Objekte gründlich zu prüfen, zu besichtigen und mit anderen zu vergleichen. Bei komplizierten Vertragswerken kann sich eine fachanwaltliche Beratung auszahlen.
    Der Verwaltungsbeirat einer Wohnungseigentümergemeinschaft besteht nach § 29 Abs. 1 S.2 WEG aus drei ehrenamtlichen Mitgliedern: einem Wohnungseigentümer als Vorsitzenden und zwei weiteren Wohnungseigentümern als Beisitzern. Deren Tätigkeit unterliegt keiner gesetzlichen zeitlichen Begrenzung. Es sind jedoch verschiedene Möglichkeiten denkbar, aus dem Amt auszuscheiden oder es niederzulegen. Dem Beirat fehlt in diesem Fall ein Mitglied und er wird zum sogenannten Schrumpfbeirat (auch „Rumpfbeirat“). Die übrigen Mitglieder bleiben trotz der geringeren Mitgliederzahl im Amt, der Beirat besteht weiter.

    Jeder Wohnungseigentümer hat nach Ausscheiden eines Mitglieds des Verwaltungsbeirats das Recht, eine Ergänzungswahl zur Neubesetzung des vakanten Amtes zu fordern. Es ist zulässig, von Anfang an Ersatzbeiräte (sogenannte Nachrücker) zu bestimmen, um ausscheidende Amtsinhaber zügig ersetzen zu können. Gibt es mehrere solche Ersatzbeiräte oder Nachrücker, muss jedoch über die Reihenfolge abgestimmt werden, in der diese ihr Amt antreten sollen.

    Mögliche Gründe für das Ausscheiden eines Beiratsmitglied sind:

    • Ausscheiden aus der Eigentümergemeinschaft (Verkauf der Wohnung),
    • Tod (das Amt geht nicht auf den Erben der Miteigentumsanteile über),
    • Niederlegung des Beiratsamts,
    • Abberufung durch Eigentümerversammlung oder Gericht.

    Eine Niederlegung des Amtes ist jederzeit ohne besondere Begründung zulässig. Unzulässig soll es nach dem Amtsgericht Erfurt sein, einen „Schrumpfbeirat“ durch Beschluss der Eigentümerversammlung als Dauereinrichtung zu installieren. Ein solcher Beschluss unter Missachtung der gesetzlichen Regelung des § 29 WEG ist nicht wirksam (Urteil vom 16.07.2014, Az. 5 C (WEG) 1/13).
    Schufa bedeutet "Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung". Es handelt sich um ein Unternehmen, das für seine Vertragspartner Informationen über die Kreditwürdigkeit von Kunden sammelt, um die Vertragspartner vor finanziellen Einbußen zu schützen. Kunden sind Geldinstitute und Kreditkartenunternehmen, aber auch Versandhäuser oder Kaufhäuser (da auch diese Kredite gewähren).

    Die Schufa bezieht ihr Wissen aus den bei den Amtsgerichten geführten Schuldnerverzeichnissen, aber auch von ihren Kunden. Wenn z.B. bei einer Bank ein Kredit abgeschlossen wird, meldet die Bank dessen Kerndaten (Betrag, Laufzeit, Kreditnehmer) an die Schufa weiter. Wird der Kredit nicht rechtzeitig zurückgezahlt, erfolgt ebenfalls Meldung. Dies gilt nicht nur für größere Kredite z.B. für den Eigenheimbau, sondern auch für den geleasten Fernseher.

    Da die Tätigkeit der Schufa dem Bundesdatenschutzgesetz unterliegt, darf sie nur Daten bekommen und speichern, wenn der Betroffene eingewilligt hat. Jeder Kreditvertrag enthält heute daher eine "Schufa-Klausel".
    Passus im Kontoeröffnungsantrag, der das Kreditinstitut berechtigt, Daten an die zuständige Schufa-Filiale (Schutzgemeinschaft für Allgemeine Kreditsicherung) weiterzuleiten.

    Der Kontoinhaber muss die Schufa-Klausel mit seiner Unterschrift anerkennen. Er kann den Passus jedoch auch aus dem Antrag streichen.
    Jeder Bundesbürger kann bei der Schufa eine Selbstauskunft verlangen. Diese gibt Einblick in die bei der Schufa gespeicherten Daten des Betreffenden – und zeigt ihm auch, wer wann und wozu Einsicht in diese Daten beantragt hat.

    Vermieter verlangen häufig von Mietinteressenten die Vorlage einer solchen Selbstauskunft. Sie erhalten so zusätzliche Sicherheit hinsichtlich der finanziellen Solidität des Interessenten. Die Auskunft muss vom Mietinteressenten selbst eingeholt werden, da die Schufa Auskünfte nur an Kreditinstitute und ähnliche Unternehmen erteilt. Der Mieter ist zur Einholung einer Selbstauskunft jedoch nicht verpflichtet.

    Die Auskunft kann brieflich oder auch per Internet mit Hilfe eines Kontaktformulars unter www.schufa.de angefordert werden und kommt dann per Post. Die Kosten dafür betragen 18,50 Euro. Mittlerweile besteht für jeden Interessierten auch die Möglichkeit, eine Online-Selbstauskunft anzufordern. Erforderlich ist hierzu eine Registrierung bei der Schufa. Näheres im Internet www.meineschufa.de.
    Liegt ein Antrag auf Vollstreckungsversteigerung oder Zwangsverwaltung eines Grundstücks vor, so sehen die Gerichte in der Regel von der Anhörung des Schuldners ab. Dies erweist sich als zweckmäßig, weil sie die gebotene Sicherung gefährdeter Interessen eines Gläubigers mit wirksamer Beschlagnahme beeinträchtigen würde, die den sofortigen Vollstreckungszugriff notwendig macht.
    Das Schuldrechtsanpassungsgesetz ist am 01.01.1995 in Kraft getreten. Sein Zweck ist die Regelung von Rechtsfragen, die bei der Wiedervereinigung offen geblieben waren. Nutzungsverträge z. B. über Grund und Boden wurden zunächst unberührt gelassen. Zur Anpassung der beiden Rechtssysteme und insbesondere zur Regelung von Eigentums- und Vermögensverhältnissen schuf der Gesetzgeber dann das Sachenrechtsbereinigungsgesetz und das Schuldrechtsanpassungsgesetz.

    Auch das Zivilgesetzbuch der DDR enthielt bereits Regelungen über Nutzungsverträge. Diese waren jedoch von der sozialistischen Gesellschaftsordnung geprägt und enthielten nur eingeschränkte Möglichkeiten für Nutzer und Grundstückseigentümer, ihre Vertragsverhältnisse frei zu gestalten. Die beiden genannten Gesetze sorgten für mehr Vertragsfreiheit und für die Angleichung des Grundstücksrechts in den neuen und alten Bundesländern.

    Das Schuldrechtsanpassungsgesetz befasst sich unter anderem mit Nutzungsverträgen über Grundstücke, bei denen keine Wohnnutzung stattfindet. In erster Linie sind dies Erholungsgrundstücke, auf denen der Nutzer nach DDR-Recht eine sogenannte Baulichkeit (Garage, "Datsche") errichten und nutzen konnte. Ferner enthält es Vorschriften über Überlassungsverträge zu Wohnzwecken und Nutzungsverträgen, auf deren Grundlage der Nutzer mit staatlicher Erlaubnis auf einem Grundstück ein Eigenheim gebaut hat. Das Gesetz unterstellt derartige Verträge grundsätzlich dem Miet- und Pachtrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches, trifft aber eine Reihe von Sonderregelungen in den Bereichen Entgeltzahlung, Kündigung und Wertersatz bei Vertragsbeendigung. Das Schuldrechtsanpassungsgesetz gilt nur für Verträge, die bis 02.10.1990 abgeschlossen worden sind. Später geschlossene Verträge fallen unter das BGB. Haben die Nutzer nach dem Stichtag einen neuen Vertrag (Miet- oder Pachtvertrag) abgeschlossen, gelten allein die BGB-Vorschriften. Wurden nur einzelne Punkte geändert, gilt der Altvertrag weiter. Für ihn gilt das Schuldrechtsanpassungsgesetz.

    Das Schuldrechtsanpassungsgesetz enthält für Erholungsgrundstücke einen weitreichenden Kündigungsschutz, eine Einschränkung der Nutzungsentgelte und Regelungen über eine Entschädigung bei Vertragsbeendigung. Nach einem Urteil des Bundesverfassungsgerichts vom 14.07.1999 ist dieser Nutzerschutz verfassungsgemäß. Das Gericht verlangte jedoch einige Änderungen zugunsten der Eigentümer, z. B. eine höhere Beteiligung der Nutzer an den öffentlichen Lasten des Grundstücks und ein Teilflächenkündigungsrecht des Eigentümers bei großen Grundstücken. Beides wurde mit einer Gesetzesänderung am 01.06.2002 eingeführt.
    Beim Erwerb eines mit einem valutierten Grundpfandrecht vorbelasteten Objektes kann es für den Erwerber interessant sein, in das zwischen dem Verkäufer und dem Kreditinstitut bestehende Darlehensverhältnis als neuer Schuldner einzutreten. Dies ist vor allem dann der Fall, wenn die aktuellen Finanzierungskonditionen über dem Zinssatz des bestehenden Darlehens liegen. Das trifft häufig bei Bauspardarlehen zu. Auch zinsverbilligte öffentliche Mittel, die für ein Eigenheim aufgenommen wurden, können übernommen werden, wenn der Käufer die Voraussetzungen (Einkommensgrenzen, Eigennutzung) erfüllt.

    Stammen die Baudarlehen von Kreditinstituten, wird eine Schuldübernahme allerdings meist von einer Anpassung der Zinskonditionen abhängig gemacht. In diesem Fall sollte durch Konditionenvergleiche genau gerechnet werden, ob sich die Einsparung der Kosten für die Löschung der alten und Bestellung einer neuen Grundschuld durch die Schuldübernahme noch lohnt.

    Die Schuldübernahme kann durch einen Vertrag zwischen dem Käufer und dem Kreditinstitut oder durch einen Vertrag zwischen Verkäufer und Käufer erfolgen. Im letzten Fall ist natürlich die Genehmigung des Kreditinstituts erforderlich. Wird sie verweigert, muss der Käufer für eine Ersatzfinanzierung sorgen, wenn er nicht von einem für diesen Fall vorbehaltenen Rücktrittsrecht Gebrauch machen will. Es ist deshalb stets besser, wenn vor Abschluss des Kaufvertrags die Schuldübernahme zwischen Käufer und Kreditinstitut vereinbart wird. Möglich ist auch die Übernahme einer nicht valutierten Grundschuld. Dies bietet sich vor allem dann an, wenn der Käufer der Immobilie einen Kaufpreisteil mit Hilfe dieser bereits im Grundbuch stehenden Grundschuld finanzieren will.
    Schuldzinsen sind Zinsen, die ein Kreditnehmer seiner Bank für ein Darlehen bezahlt. Bei Selbstnutzern sind diese seit 1995 nicht mehr steuerlich absetzbar. Vermieter dürfen weiterhin die Schuldzinsen als Werbungskosten von den Mieteinnahmen abziehen. Stehen sie im Zusammenhang mit Kapitalerträgen (zum Beispiel kreditfinanzierte Investmentanlage), sind sie ab 2009 nach Einführung der Abgeltungssteuer nicht mehr dort abziehbar.

    Nach einer Entscheidung des Bundesfinanzhofes aus dem Jahr 2012 sind Schuldzinsen für ein Darlehen, welches zur Anschaffung einer vermieteten Immobilie aufgenommen wurde, auch absetzbar, soweit sie auf die Zeit nach Veräußerung zu zahlen sind. Voraussetzung ist, dass die Immobilie innerhalb der 10-jährigen Spekulationsfrist angeschafft und veräußert wurde, also ein steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft vorliegt.

    Darüber hinaus sind diese Schuldzinsen nur absetzbar, wenn das Darlehen nicht mit dem Erlös aus der Veräußerung der Immobilie abgelöst werden konnte. Der Abzug ist allerdings ausgeschlossen, wenn die Vermietungsabsicht bereits vor der Veräußerung aufgegeben wurde.

    Die Begrenzung des möglichen Schuldzinsenabzugs auf die Fälle innerhalb des 10-jährigen Spekulationszeitraums leitet die Finanzverwaltung aus dem Urteil des BFH ab. Ob dies allerdings so richtig ist, oder ob auch Fälle zugelassen werden, die außerhalb der 10-Jahresfrist liegen, werden vermutlich weitere Verfahren regeln.
    Joseph Schumpeter (1883 -1950) gehört zu den bedeutendsten Nationalökonomen der ersten Hälfte des 20. Jahrhunderts. Schumpeter studierte an der Universität Wien innerhalb der juristischen Fakultät Wirtschaftswissenschaften unter anderem bei Friedrich von Wieser, Eugen von Philippovich und Eugen Böhm von Bawerk. Er lehrte in Czernowitz, Graz und als Austauschprofessor an der Columbia Universität in New York. Zu seinen Schülern zählen unter anderem Paul A. Samuelson, James Tobin und John Kenneth Galbraith.

    Zu seinen Werken gehören: „Theorie der wirtschaftlichen Entwicklung“, „Konjunkturzyklen“, „Kapitalismus, Sozialismus und Demokratie“. Er befasste sich mit den sogenannten „langen Wellen“ (Kondratjew-Zyklus) im Konjunkturverlauf – ein 50-Jahreszyklus auf der Grundlage neuer technischer Innovationen, die die bis dahin erfassten normalen Konjunkturzyklen überlagern.
    Der altmodische Begriff "schürgen" bedeutet soviel wie "schieben" oder "treiben". Das Schürgerecht ist eine Ausprägung des Wegerechts, welches einem Grundstückseigentümer, der sein Grundstück nicht auf andere Weise erreichen kann, das Überqueren des Nachbargrundstücks erlaubt. Im Fall des Schürgerechts ist das Überqueren mit einer Schiebkarre oder einer Viehherde gemeint.

    Ein entsprechendes Recht kann heute in Form eines Wegerechts begründet werden. Dafür gibt es mehrere Möglichkeiten. Die gebräuchlichste ist die Eintragung einer Grunddienstbarkeit zu Lasten des Grundstückes, über das der Zugang zum Grundstück des Berechtigten führen soll. Früher wurde das Schürgerecht für Grundstücke in staatlichem bzw. Gemeindeeigentum vergeben, um Eigentümern von eingeschlossenen oder sonst von den öffentlichen Straßen abgeschnittenen Grundstücken oder landwirtschaftlichen Flächen Zugang und Nutzung zu ermöglichen.
    Wird ein Unternehmer wegen eines angeblichen Wettbewerbsverstoßes abgemahnt, kann der Abgemahnte versuchen, den drohenden Erlass einer einstweiligen Verfügung durch Einreichung einer Schutzschrift bei dem Landgericht zu verhindern, bei dem der Antrag auf einstweilige Verfügung eingehen wird.

    Die Schutzschrift hat nur Sinn, wenn sie begründet wird und sich aus der Begründung auch ergibt, dass ein Wettbewerbsverstoß nicht vorliegt. Mit der Schutzschrift kann erreicht werden, dass ein Antrag auf eine einstweilige Verfügung wieder zurückgenommen wird oder der Richter am Landgericht einen Verhandlungstermin anberaumt. Sind die Argumente der Schutzschrift aus der Perspektive des Gerichts nicht stichhaltig, kann es dennoch eine einstweilige Verfügung erlassen.

    Zu bedenken ist, dass die Einreichung einer Schutzschrift Anwaltsgebühren verursacht. Außerdem ist nicht auszuschließen, dass der Antrag auf einstweilige Verfügung bei einem anderen Landgericht eingereicht wird, und die Schutzschrift damit ins Leere stößt. Ein Wettbewerbsverstoß kann sich ja an verschiedenen Orten auswirken, vor allem, wenn man bedenkt, dass z. B. Maklerangebote zunehmend in Immobilienportalen veröffentlicht werden, die überall abrufbar sind. Man spricht vom so genannten "fliegenden Gerichtsstand". Dies alles gilt es vor Einreichung einer Schutzschrift zu bedenken.
    Das Schwabesche Gesetz – benannt nach dem Statistiker Hermann Schwabe (1830 – 1874) – besagt, dass bei Haushalten unterschiedlichen Hauhalteinkommens der Anteil an den Ausgaben für die Miete gemessen am Haushaltseinkommen unterschiedlich hoch ist. Es gilt danach, dass mit zunehmend niedrigem Einkommen ein jeweils größerer prozentualer Anteil des Einkommens für die Miete aufzuwenden ist. Schwabe hat diese Aussage auf der Grundlage der von ihm erhobenen Zahlen ermittelt. Allerdings haben weitere Nachforschungen ergeben, dass diese Gesetzmäßigkeit nur innerhalb gleichartiger Gesellschaftsschichten gilt. Prof. Lütge (1901 – 1968) hat dieses Gesetz insoweit korrigiert, als er feststellte, dass der Wohnungsaufwand auch durch die Zugehörigkeit zu einer sozialen Schichtung mitgeprägt wird (Beamtenhaushalte / Angestelltenhaushalte / Arbeiterhaushalte). Man bezeichnet diesen Zusammenhang als Lütge'sche Regel. Die Erkenntnisse führten speziell in den Anfangsjahren der Bundesrepublik im Rahmen des ersten Wohnungsbaugesetzes zu gezielten Förderungsmaßnahmen des Mietwohnungsbaus verbunden mit einem Belegungsrecht der Wohnungsämter. Beizubringen war von Wohnungssuchenden ein Wohnberechtigungsschein, den man erhielt, wenn man einer bestimmten niedrigen Einkommensschicht angehörte.
    Ob Schwalbennester an Gebäuden willkommen sind, richtet sich oft nach der Tierliebe des Eigentümers. Allerdings hat hier auch der Gesetzgeber mitzureden. Schwalben können nämlich als schützenswerte Art anzusehen sein: Die Tiere dürfen nicht getötet und ihre Behausungen nicht zerstört werden dürfen.

    In einem Urteil des Verwaltungsgerichts Düsseldorf (20.3.2009, Az. 25 K 64/09) ging es um einen Fall, in dem sich am Gebäude eines Cateringservice etwa 70 Nester von Mehlschwalben befunden hatten. Diese waren während der winterlichen Abwesenheit der Tiere entfernt worden – von wem, ließ sich nicht feststellen. Die zuständige Umweltbehörde verpflichtete den Gebäudeeigentümer dazu, anstelle der entfernten Nester künstliche anzubringen – für etwa 2.000 Euro. Das Verwaltungsgericht entschied auf die Klage des Eigentümers hin, dass der Bescheid der Behörde rechtens gewesen sei: Mehlschwalben gehörten zu den besonders geschützten Arten nach dem Bundesnaturschutzgesetz. Ihre Nester dürften nicht aus ihrem natürlichen Lebensraum entfernt werden – und bei diesem handele es sich nun einmal heutzutage um Gebäude. Auch eine Ausnahme wegen des Cateringservice schied aus: Speisenlieferungen müssten bei Verlassen des Gebäudes in jedem Fall abgedeckt und verpackt sein. Der Eigentümer musste daher die künstlichen Nester anbringen lassen.
    Die Schwarmfinanzierung von Immobilien wird oft unter den Begriffen "Crowdfunding" und "Crowdinvesting" angeboten. Das Grundprinzip: Kleinanleger beteiligen sich schon ab wenigen hundert Euro an einem Immobilienprojekt, das ein Projektentwickler auflegt. Verläuft das Objekt erfolgreich – durch Verkauf der gebauten Wohneinheiten – erhalten die Anleger ihr Geld mit Zinsen zurück. Die Zinssätze sind dabei höher als bei vielen anderen Geldanlagen, man geht von vier bis acht Prozent p/a aus. Mehrere Anbieter ermöglichen die Teilnahme an derartigen Projekten.

    Der Anlass für solche Projektfinanzierungen besteht darin, dass Banken oft nur einen Teil eines Bauprojekts finanzieren. Der Rest – oft 20 bis 30 Prozent – kann dann mit Hilfe der "Crowd" erfolgen. Dies führt allerdings auch dazu, dass die Bank bei der Absicherung der Darlehen an erster Rangstelle im Grundbuch eingetragen wird. Die Crowd-Mitglieder stellen der Bank ein sogenanntes Nachrangdarlehen zur Verfügung. Man verwendet hier auch den Begriff "Mezzanine-Kapital". Anders als bei manchen Mischformen zwischen Eigen- und Fremdkapital hat das Mezzanine-Kapital hier jedoch Fremdkapitalcharakter. Für die Anleger bedeutet die Nachrangigkeit, dass im Falle von unerwartet hohen Baukosten oder gescheitertem Verkauf der Immobilie die Bank zuerst aus einer Zwangsversteigerung befriedigt wird. Hier besteht dann die Gefahr, dass die nachrangigen Gläubiger leer ausgehen und somit einen Totalverlust erleiden. Es sind jedoch bereits Anbieter am Markt, die ihren Kleinkreditgebern eine Besicherung über eine andere Immobilie aus ihrem Bestand anbieten und nicht über das Neubauobjekt.

    Für Kleinanleger hat die Schwarmfinanzierung von Immobilien den Vorteil, dass sie genau wissen, was mit ihrem Geld passiert. Denn sie wissen, in welches Projekt die Finanzierung fließt, und können den Baufortschritt ggf. vor Ort beobachten. Auch ermöglicht das Crowdinvesting eine breite Streuung des Risikos. Denn der Kleinanleger kann sein Geld in eine Reihe verschiedener Immobilienprojekte stecken und sich so für den Ausfall eines der Projekte absichern. Crowdinvesting verursacht geringere Verwaltungskosten als andere Geldanlagen. Dies wirkt sich positiv auf die Verzinsung aus. Vermittlungsplattformen erheben eine Gebühr. Der verliehene Betrag bleibt relativ kurze Zeit fest gebunden, oft ein bis drei Jahre.

    Anleger müssen sich allerdings damit abfinden, dass sie in dieser Zeit nicht an ihr Geld kommen und nicht kündigen können. Allenfalls eine außerordentliche Kündigung bei einem Vertragsbruch etc. ist möglich. Auch bestehen keine Einwirkungsmöglichkeiten auf die Geschäftspolitik des Projektstarters. Das Risiko eines Totalverlustes besteht immer. So kann das Projekt teurer werden, als erwartet. Der Markt kann sich bis zur Verkaufsbereitschaft ändern. Der Verkauf kann fehlschlagen. Vor einer Investition sollte also genau geprüft werden, ob der Anbieter bereits erfolgreiche Projekte durchgeführt hat und ob die betreffende Immobilie Chancen am Markt besitzt (Lage, Immobilienart). Auch die Anlagebedingungen sollten genau geprüft werden. Es empfielt sich eine Streuung in verschiedene Projekte und die Investition von Beträgen, die man verlieren kann, ohne sich in Schwierigkeiten zu begeben.
    Als Schwarmstädte bezeichnet man Städte, die eine hohe Anziehungskraft gerade für junge Menschen haben und in die ein massiver Zuzug erfolgt.

    Wissenschaftler erklären das Phänomen zum Teil mit dem demografischen Wandel: Die Anzahl der Jungen in der deutschen Bevölkerung wird im Verhältnis immer kleiner. Junge Menschen zwischen 20 und etwa 35 zieht es jedoch dahin, wo eine möglichst hohe Zahl von Altersgenossen lebt – auch verbunden mit dem Wunsch nach guter Ausbildung bzw. Studium, Arbeitsplätzen und Unterhaltung. Diese Entwicklung führt zu einem immer stärkeren Wegzug aus ländlichen Orten und kleineren Städten in Ballungszentren und bestimmte Großstädte.

    Man unterscheidet zwischen echten und unechten Schwarmstädten. In unechten Schwarmstädten kommt die Zuwanderungsbewegung hauptsächlich aus der näheren Umgebung. Diese wird aber durch die infolge der Abwanderung sinkende Geburtenrate ausgedünnt, so dass die Zuwanderung schließlich zum Erliegen kommen muss. Echte Schwarmstädte erhalten dagegen ihren Zulauf auch aus größerer Entfernung.
    Als Schwarzarbeit wird eine Werkleistung bezeichnet, die der Unternehmer nach der Vereinbarung mit dem Auftraggeber erbringt, ohne dafür eine vollständige Rechnung zu schreiben. Damit will der Unternehmer die Zahlung der Umsatzsteuer ersparen und der Auftraggeber soll einen günstigeren Preis erhalten. Diese Vereinbarung wird auch als „Ohne-Rechnung-Abrede“ bezeichnet.

    Der BGH hat in zwei Entscheidungen zum aktuellen SchwarzArbG festgestellt, dass der gesamte Werkvertrag nichtig ist, wenn eine Ohne-Rechnung-Abrede getroffen wurde. Denn das Schwarzarbeitsgesetz stellt ein gesetzliches Verbot der Schwarzarbeit auf. Nach dem BGB sind Verträge, die gegen ein gesetzliches Verbot verstoßen, nichtig. Das gilt auch, wenn nur ein Teil der Leistungen ohne Rechnung, also „schwarz“ erbracht werden soll.

    Die Nichtigkeit des gesamten Werkvertrags führt dazu, dass der Auftraggeber keine Gewährleistungsansprüche gegen den Unternehmer wegen eventueller Mängel seiner Arbeiten geltend machen kann (BGH-Urteil vom 01.08.2013, AZ: VII ZR 6/13). Der Unternehmer kann also die Mängelbeseitigung verweigern.

    Auch der Unternehmer hat einen erheblichen Nachteil: Er hat keinen Anspruch gegen den Auftraggeber auf Bezahlung seiner Arbeit. Er kann sich weder auf den Vertrag berufen, der ja nichtig ist, noch kann er sich darauf stützen, dass durch seine Arbeit das Eigentum des Auftraggebers einen höheren Wert erhalten hat (BGH-Urteil vom 10.04.2013, AZ: VII ZR 241/13).
    Mit dem Schwarzarbeiterbekämpfungsgesetz soll erreicht werden, Schwarzarbeit einzudämmen. Schwarzarbeit ist nach § 1 des Gesetzes dann gegeben,

    • wenn ein Arbeitgeber, Unternehmer oder versicherungspflichtiger Selbständiger die sich aus der Beschäftigung von Arbeitsnehmern ergebenden sozialversicherungsrechtlichen Melde-, Beitrags- oder Aufzeichnungspflichten nicht erfüllt,
    • ein Steuerpflichtiger seine sich auf Grund der Dienst- oder Werkleistungen ergebenden steuerlichen Pflichten nicht erfüllt,
    • ein Empfänger von Sozialleistungen seine sich auf Grund der Dienst- oder Werkleistungen ergebenden Mitteilungspflichten gegenüber dem Sozialleistungsträger nicht erfüllt,
    • ein Erbringer von Dienst- oder Werkleistungen seiner sich daraus ergebenden Verpflichtung zur Anzeige vom Beginn des selbstständigen Betriebes eines stehenden Gewerbes (§ 14 der Gewerbeordnung) nicht nachgekommen ist oder die erforderliche Reisegewerbekarte (§ 55 der Gewerbeordnung) nicht erworben hat,
    • ein Erbringer von Dienst- oder Werkleistungen ein zulassungspflichtiges Handwerk als stehendes Gewerbe selbstständig betreibt, ohne in der Handwerksrolle eingetragen zu sein (§ 1 der Handwerksordnung).
    Den jeweils zuständigen Behörden werden umfangreiche Prüfungsaufgaben übertragen.

    Personen, die bestimmte Dienst- und Werkleistungen ausführen, sind verpflichtet, während der Durchführung ihrer Arbeit Ausweispapiere mitzuführen und auf Verlangen der prüfenden Beamten vorzulegen. Dies gilt u.a. im Baugewerbe, im Gebäudereinigungsgewerbe, im Speditionsgewerbe und anderen Gewerbezweigen. Die zur Durchführung der Prüfungen ermächtigten Personen haben weitgehende Aktionsspielräume (Betreten und Durchsuchen von Geschäftsräumen, Anhalten von Lastkraftwagen und anderen Beförderungsmitteln, Einblicknahme in die Geschäftsunterlagen (Bücher, Lohnsteuer und Meldeunterlagen usw.). Die betroffenen Arbeitgeber und Unternehmen haben entsprechende Duldungs- und Mitwirkungspflichten.

    Verstöße, die eine Ordnungswidrigkeit darstellen, werden mit Bußgeld geahndet. Wer Ausländer zu Arbeitsbedingungen beschäftigt, die in einem auffälligen Missverhältnis zu den Arbeitsbedingungen deutscher Arbeitnehmer und Arbeitnehmerinnen stehen, die die gleiche oder eine vergleichbare Tätigkeit ausüben, wird mit Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren oder mit Geldstrafe bestraft.
    Errichtung eines Gebäudes ohne die erforderliche Baugenehmigung. Wer schwarz baut, riskiert im schlimmsten Fall den Abriss. Ansonsten kann die Baubehörde Bußgelder verhängen oder die Baustelle stilllegen.

    Der Nachbar hat keinen Anspruch auf ein Eingreifen der Behörde. Ob Maßnahmen eingeleitet werden, ist eine Ermessensentscheidung. Auch auf die Eigentumsgarantie des Grundgesetzes (Art.14) kann sich der Grundstücksnachbar des Schwarzbaues nicht berufen, da in der Regel sein eigenes Grundstück nicht unmittelbar betroffen ist.

    Anders sieht es jedoch aus, wenn so genannte nachbarschützende Vorschriften verletzt worden sind. Dabei kann es sich z.B. um Regelungen der Landesbauordnungen über Abstandsflächen bei Grenzbebauung handeln. Ignoriert der Bauherr ohne Genehmigung der Baubehörde derartige Vorschriften, kann der Nachbar nach § 1004 BGB in Verbindung mit den jeweiligen baurechtlichen Regelungen vor dem Zivilgericht den Rückbau oder die Beseitigung des Bauwerks fordern (Oberlandesgericht München, Az. 25 U 6426/91).
    Bei dem Phänomen der "schwarzen Wohnungen" handelt es sich um plötzlich auftretende Ablagerungen innerhalb von Wohnungen, sog. schwarzen Staub, der vorwiegend während der Heizperiode bestimmte Stellen der Wohnungen schwarz einfärbt. Das Phänomen wird auch als "Fogging" bzw. Magic Dust" bezeichnet. In der Regel tritt das Phänomen bei Neubauten oder frisch renovierten Wohnungen auf. Es verschwindet im Sommer, tritt aber in der folgenden Heizperiode wieder auf.

    Die Ablagerungen sind nicht auf Heizmaterial, sondern auf bestimmte chemische Substanzen in den beim Bau verwendeten Materialien (Weichmacher, langkettige Alkane, Alkohole und Carbonsäuren) zurückzuführen. Sie treten vor allem dort auf, wo Wärmebrücken oder Risse vorhanden sind und wo in der Ausstattung der Wohnungen ebenfalls die erwähnten Materialien konzentriert vorkommen. Schwarzer Staub wird auch erzeugt durch brennende Kerzen und Öllampen.

    Durch ausreichende Lüftung der Räume vor allem im Winter kann der Konzentration der Stoffe, die zu solchen Staubablagerungen führen, entgegengewirkt werden.

    Auftretender schwarzer Staub bei Mietwohnungen kann zu Mietminderungen führen. Der Bundesgerichtshof hat im Mai 2008 zum Fogging entschieden. Im verhandelten Fall ging es um eine Mietwohnung, in der nach einer Renovierung durch die Mieterin (Neuverlegung von Teppichböden und Neuanstrich der Wände mit handelsüblichen Farben, Putzen der Fenster im Winter mit üblichen Reinigungsmitteln) alle Decken und Wände der Wohnung von Schwarzstaubablagerungen betroffen waren. Der Bundesgerichtshof entschied, dass zwar nur die genannten Maßnahmen der Mieterin als Ursache in Betracht kämen. Eine freiwillige Renovierung und regelmäßiges Fensterputzen seien jedoch als vertragsgemäßer Gebrauch der Wohnung zu werten. Damit habe die Mieterin die Entstehung des Wohnungsmangels nicht zu vertreten. Den Schaden (rund 5.400 Euro) hatte damit der Vermieter zu tragen (BGH, Urteil vom 28.5.2008, Az. VIII ZR 271/07).
    Der Begriff Schwarzgeldabrede bezeichnet die Vereinbarung des Auftraggebers und des Auftragnehmers bei einem Werkvertrag (z.B. Bauherr und Handwerker), dass die Arbeit insgesamt oder auch nur teilweise ohne Rechnung erbracht wird. Der Handwerker erspart sich dadurch die Zahlung der Umsatzsteuer und der Bauherr bekommt die Leistung zu einem niedrigeren Preis.

    Die Schwarzgeldabrede führt dazu, dass der gesamte Werkvertrag nichtig ist. Der Bauherr hat deshalb keine Gewährleistungsansprüche und der Handwerker kann keine Vergütung für seine Schwarzarbeit verlangen.
    Wenn die Beteiligten eines Grundstückskaufvertrages bei der Beurkundung einen niedrigeren Preis angeben als den tatsächlich vereinbarten, um Grunderwerbsteuer, Makler­ge­bühren, Notarkosten usw. zu sparen, so liegt ein Schein­ge­schäft vor, das nach § 117 Abs. 1 BGB nichtig ist. Dies gilt auch für die tatsächlich gewollte Preisvereinbarung, da sie nicht der Beurkundungsform des § 311b BGB genügt.

    Geheilt wird der Vertrag jedoch durch Eintragung des Er­wer­bers in das Grundbuch.

    Der Schwarzkauf (auch Unterverbriefung genannt) erfüllt den Tatbestand der Steuerhinterziehung.
    Schwefeldioxid ist ein farbloses, stechend riechendes Gas, welches bei der Verbrennung fossiler schwefelhaltiger Energieträger, bei der Schwefelsäureproduktion sowie Erzaufbereitung entsteht und zum Beispiel von Vulkanen emittiert wird. Im globalen Maßstab sind die natürlichen S02-Emissionen höher als die anthropogenen, wobei in der nördlichen Hemisphäre 90 Prozent der S02-Emission durch menschliche Aktivitäten entstehen.

    Mehr als 80 % der anthropogenen S02-Emission in der Bundesrepublik werden durch Kraftwerke, Fernheizwerke, Industrie und Gewerbe emittiert. An den Immissionen in den Ballungsgebieten spielt aber die Heizung von Gebäuden (Hausbrand) die wesentlichste Rolle (niedrige Quellhöhe der Emissionen, Heiztätigkeit vorwiegend in der austauscharmen kalten Jahreszeit). Der Anteil des Verkehrs an der S02-Belastung ist marginal. Die Belastung der Luft in Deutschland durch Schwefeldioxid ist durch viele Maßnahmen (Festsetzung strenger Schadstoffgrenzwerte, Einführung von Rauchgasentschwefelungsanlagen, Verwendung schwefelarmer Treibstoffe) erheblich reduziert worden.
    Bei ungenügender Abluftabführung von Heizanlagen im Innenraum, insbesondere bei der Verwendung von festen Brennstoffen, können höhere Konzentrationen von Schwefeldioxid auftreten.

    Wirkungen auf die menschliche Gesundheit
    Schwefeldioxid reizt als leicht wasserlösliches Gas die Schleimhäute des Auges und der Atemwege. SO2 wird nach Einatmung unter Entstehung von schwefliger Säure an den feuchten Schleimhäuten des Atemtraktes gelöst. Ca. 90 Prozent des SO2 wird bei Nasenatmung bereits im Nasenrachenraum adsorbiert. Nach der Inhalation von SO2 tritt ein erhöhter Strömungswiderstand der Atemwege durch Kontraktion der glatten Muskulatur der Bronchien auf. Epidemiologische Studien zeigen, dass bei erhöhter S02-Exposition vermehrt Erkrankungen und Funktionsstörungen der tiefen Atemwege (Bronchitis, Bronchospasmen, bronchiale Hyperaktivität, Abnahme von Vitalkapazität und Exspira-tionsvolumen) auftreten.

    Eine Erhöhung des Atemwiderstandes und eine Behinderung des Gasaustausches zum Beispiel durch Entzündungen führen zu einer verstärkten Herz-Kreislaufbelastung, welche insbesondere für vorgeschädigte und alte Menschen zu einer akuten Gefahr werden kann. Hierbei spielt aber auch der meist gleichzeitig erhöhte Schwebstaubgehalt eine Rolle. Feinstaub transportiert auch das nicht in den oberen Atemwegen adsorbierte SO2 in die Tiefe der Atemwege.
    Es ist oft schwierig, Wirkungen bestimmten Expositionen zuzuordnen, da eine Luftverunreinigung immer ein Gemisch vielfältiger Inhaltsstoffe ist.

    Bei Kindern wurde eine niedrigere Schwelle für die bronchiale Reagibilität bei gleichzeitiger erhöhter S02-Belastung in der Außenluft und bei Passivrauchen im Innenraum gefunden. Das gleiche Ergebnis zeigte sich bei der Kombination Gasherd in der Wohnung (NO2) und Wohnen in einer S02-belasteten Gegend. SO2 wirkt als Einzelsubstanz bei gesunden Erwachsenen erst in relativ hoher Konzentration (>2000 µ/m3).

    Schon bei kurzfristiger Exposition gegenüber 200 µg/m3 SO2 wurden bei Kindern verminderte Lungenfunktionsmesswerte und bei Asthmatikern eine Erhöhung der Anfallshäufigkeit festgestellt. Bei Werten über 500 µg/m3 SO2 in Smogepisoden und gleichzeitiger Schwebstaubexposition von 500 µg/m3 ist eine Erhöhung der täglichen Mortalität bei Vorgeschädigten festzustellen. Bei einer Auswertung von 34 Studien mit Originaldaten über die Beziehungen des Herzinfarktrisikos zu Luftschadstoffwerten wurde festgestellt, dass sich pro 10 µg/m3 Anstieg von SO2 in der Luft die Herzinfarktrate um 1,0 Prozent erhöht (Mustafic et al. 2012).

    Prophylaktische Maßnahmen:

    • Die Schwefeldioxidemissionen durch Kraftwerke, Fernheizwerke, Industrie und Gewerbe sind weiter zu reduzieren.
    • Eine ausreichende Abluftabführung der Heizanlagen in Gebäuden ist zu sichern. Das gilt in besonderem Maße bei der Verwendung von festen Brennstoffen.
    • Einzelofenheizung ist weiter durch zentrale Heizanlagen sowie Fernwärmeversorgung zu ersetzen.
    allgemeingültige periodische Konjunkturschwankung der Märkte und damit auch des Immobilienmarktes. Die Stärke der Schwankung ist abhängig von der Anpassungsfähigkeit oder Elastizität des Marktsegmentes. Da der Immobilienmarkt – u. a. durch lange Planungs- und Bauzeiten – relativ unflexibel auf Marktveränderungen reagieren kann, zeigen sich zyklische Schwankungen hier besonders deutlich. Der Name beruht auf einer "konjunkturstatistischen Analyse des deutschen Schweinemarktes" aus dem Jahre 1928 von Diplomlandwirt Arthur Hanau.
    Ein Schwellerbalken oder eine Fachwerkschwelle ist der waagerechte untere Balken eines Fachwerkhauses, auf dem der restliche Wandaufbau ruht. Der Schwellerbalken selbst liegt auf dem Fundament auf. Jedes Stockwerk hat einen Schwellerbalken. Man nennt den unteren Schwellerbalken auch Grundschwelle und denjenigen an einen höheren Stockwerk Stockschwelle oder Saumschwelle.

    Schwellerbalken sind bei alten Fachwerkhäusern eine typische Schwachstelle, da sie oft wechselnden Feuchtigkeitseinflüssen ausgesetzt sind. Es ist nicht ungewöhnlich, dass diese Balken in der Lebensgeschichte eines solchen Hauses mehrfach ganz oder teilweise getauscht werden müssen. Dies ist möglich, erfordert jedoch eine fachgerechte Abstützung des Gebäudes. Fachgerecht ist ein Ersatz durch Holzbalken, da starre Materialien wie Eisenträger sich nicht mit dem ansonsten flexiblen System des Fachwerks vertragen. Bei Bedarf ist unter dem Balken ein Fechtigkeitsschutz anzubringen. Wasserdichte Anstriche oder Putze auf dem Balken tragen zur schnelleren Vorrottung bei, da das Holz nicht richtig ausrocknen kann.
    Alter Begriff aus dem Nachbarrecht. Auch: Anwenderecht.

    Mit dem Schwengel ist der Querbalken eines Pfluges gemeint, an dem das Zuggeschirr eines Zugtieres eingehängt wurde. Das Schwengelrecht sorgt dafür, dass ein Landwirt sein Feld bis an die Grundstücksgrenze heran bewirtschaften kann. Es gibt ihm nämlich die Befugnis, diese Grenze mit einem landwirtschaftlichen Gerät (früher: Zugtier) teilweise zu überfahren.

    Er kann vom Nachbarn verlangen, bei der Errichtung von Zäunen einen bestimmten Grenzabstand zu wahren, damit dieses Recht nicht vereitelt wird und er ohne Zusammenstoß mit einem Weidezaun ganz an die Grenze heranpflügen kann.

    Der Nachbar kann sich gegen die Überschreitung seiner Grenze nicht mit Hilfe der Eigentumsstörungs-Regeln des Bürgerlichen Gesetzbuches wehren.

    In den Nachbargesetzen einiger Bundesländer ist das Schwengelrecht immer noch enthalten. So haben Grundstückseigentümer in Nordrhein-Westfalen nach § 36 des Nachbarrechtsgesetzes bei Einfriedigungen einen Grenzabstand von 50 cm zu beachten - sofern es sich um Grundstücke im Außenbereich handelt, die der Bebauungsplan nicht als Bauland ausweist und bei denen eine landwirtschaftliche Nutzung in Frage kommt.
    Die schwerflüchtigen organischen Verbindungen (SVOC = Semivolatile Organic Compounds) haben einen Siedepunkt von 240-260 und 380-400 ºC. Aufgrund ihres relativ niedrigen Dampfdruckes haben die meisten schwerflüchtigen Stoffe eine ausgeprägte Neigung zur Adsorption an Staubpartikel sowie an verschiedene Oberflächen wie Wände, Tapeten, Gardinen und Einrichtungsgegenstände und können somit oft eine längere Zeit sekundär in die Raumluft gelangen.

    Das Ausmaß der Toxität der SVOC wird zum Teil noch kontrovers diskutiert. Die schwerflüchtigen organischen Verbindungen sind unter anderem auch verantwortlich für das Fogging-Phänomen in Wohnungen (plötzliche Schwarzstaubablagerung).
    Schwerkraftheizungen werden gerne in Gebieten mit vielen Stromausfällen genutzt. Der Transport des Wassers zu den Heizkörpern findet dabei ohne elektrische Umwälzpumpe statt; statt dessen wird eine Druck- und Temperaturdifferenz im Rohrsystem zwischen Vor- und Rücklauf genutzt. Warmes Wasser dehnt sich aus. Im Vorlauf – also in den Rohren zu den Heizkörpern hin – befindet sich warmes Wasser. Dieses hat eine geringere Dichte, ist leichter und steigt im Vorlauf nach oben. Auf dem Weg durch die Rohre und Heizkörper wird das Wasser abgekühlt, es wird dabei schwerer und bewegt sich von selbst wieder nach unten zum Wärmeerzeuger. Es entsteht ein Kreislauf.

    Vorteile der Schwerkraftheizung sind
    • ihre Einfachheit,
    • ihr vollkommen geräuschloser Betrieb und
    • der fehlende Stromverbrauch durch die nicht notwendige Umwälzpumpe.

    Nachteile sind
    • die sehr großen Rohrdurchmesser,
    • ihre schlechte Regulierbarkeit,
    • ihr träges Reagieren und
    • dass der Wärmeerzeuger immer an der tiefsten Stelle des Systems angebracht sein muss.

    Insgesamt wird die Schwerkraftheizung als nicht mehr zeitgemäß angesehen. In Neubauten kommt sie allenfalls in Gegenden mit schlechter Stromversorgung zum Einsatz.
    Junge Ehepaare sind oft nicht mit einem Übermaß an finanziellen Mitteln ausgestattet. Soll eine eigene Immobilie gebaut oder erworben werden, helfen oft die Eltern eines der Ehepartner mit – durch ein Geldgeschenk oder auch durch die kostenlose Übertragung eines Baugrundstücks oder gar einer Wohnimmobilie. Trennt sich nun das Paar, stellt sich oft die Frage, inwieweit die Schwiegereltern ihre früheren Geschenke vom ehemaligen Schwiegersohn oder der Schwiegertochter zurückfordern können.

    Der Bundesgerichtshof hat am 3. Februar 2010 entschieden, dass auf Schenkungen von Eltern an ein (künftiges) Schwiegerkind im Falle einer Trennung die Grundsätze des „Wegfalls der Geschäftsgrundlage“ anzuwenden sind. Auch wenn es zu einer Ehe mit gesetzlichem Güterstand und anschließend zu einer Scheidung mit Zugewinnausgleich gekommen ist, kann die Schenkung vom Ex-Schwiegerkind zurückgefordert werden. Die Entscheidung bezog sich auf einen Fall, bei dem der künftige Schwiegersohn 58.000 DM für den Ankauf einer Eigentumswohnung erhalten hatte, die er als Alleineigentümer erwarb und die jahrelang als Ehewohnung diente. Nach der Scheidung verlangten die Schwiegereltern das Geld zurück sowie eine Vergütung für Arbeitszeit und Material, da der Schwiegervater bei der Wohnungsrenovierung geholfen hatte. Der Bundesgerichtshof gestand ihnen den Anspruch zu und erläuterte ausführlich, wie beim Zugewinnausgleich zu verfahren sei. Allerdings hätten die Schwiegereltern keinen Anspruch auf Rückzahlung des Betrages in voller Höhe: Immerhin habe die Tochter die Wohnung sieben Jahre lang mit genutzt. Ihr im Rahmen der Ehe eine Wohnung zu finanzieren, sei der Zweck der Schenkung gewesen (Urteil vom 3. Februar 2010, Az. XII ZR 189/06).

    In einem Fall, bei dem es um die Schenkung eines Hausgrundstücks ging, entschied der Bundesgerichtshof zur Frage der Verjährung. Diese richte sich nicht nach den Regeln des Familienrechts, sondern nach denen über die Übertragung von Grundstücken. Gemäß § 196 BGB betrage die Verjährungsfrist für Ansprüche auf Übertragung des Eigentums an einem Grundstück sowie für die Ansprüche auf die Gegenleistung zehn Jahre (Beschluss vom 3. Dezember 2014, Az. XII ZB 181/13).
    Wohnanlagen gehobenen Standards sind heute teilweise auch mit einem Schwimmbad oder Swimming Pool ausgerüstet. In einer Wohnungseigentümergemeinschaft kann es jedoch zum Streit darüber kommen, inwieweit solche Luxus-Einrichtungen von allen Eigentümern mitfinanziert werden müssen. Ein wegweisendes Urteil dazu hat der Bundesgerichtshof am 11.11.2011 gefällt: Danach ist ein Wohnungseigentümer von der Beteiligung an den Kosten einer baulichen Maßnahme befreit, wenn er dieser nicht gemäß § 22 Abs. 1 WEG zugestimmt hat. Die Befreiung ergibt sich dabei aus § 16 Abs. 6 WEG. Ob seine Zustimmung für die Maßnahme erforderlich war, oder nicht, spielt nach dem BGH keine Rolle (Az. V ZR 65/11). Eine Freistellung von den Kosten kann auch dann verlangt werden, wenn der Beschluss über die bauliche Maßnahme Bestandskraft erlangt hat, sofern die Verteilung der Kosten noch nicht abschließend geregelt wurde.

    In dem vor dem BGH verhandelten Fall ging es um die Kosten für die Renovierung und Erweiterung eines Schwimmbads. Die Eigentümerversammlung hatte mit Mehrheitsbeschluss eine nach Miteigentumsanteilen bemessene Sonderumlage für die Kosten der Baumaßnahme beschlossen.
    Sieht man einmal von der Arche Noah und den aus dem Kulturraum von Thailand, China, Indien oder vom Amazonas in Südamerika ab, wo es schon seit langer Zeit schwimmende Häuser gab, dann sind sie in Europa eine relativ neue Erfindung. Im Gegensatz zu sogenannten Hausbooten, die teils Umbauten außer Dienst gestellter Nutzschiffe sind (vom ehemaligen Minensuchboot bis zum Frachter) oder Schiffen, mit denen Reisen möglich sind, werden Schwimmende Häuser fest verankert und von vornherein für einen bestimmten Nutzungszweck geplant und gebaut, bei dem vor allem Wohnen, Urlaubsgestaltung und Gastronomie oder Hotellerie bis hin zum schwimmenden Warenhaus im Vordergrund steht. Verbreitet sind schwimmende Häuser (und Hausboote) vor allem in Norwegen, Schweden, Irland, Holland und Frankreich. Auch in Deutschland werden Schwimmende Häuser zur Miete angeboten. In Russland ist sogar ein schwimmendes Atomkraftwerk geplant.

    Sind Schwimmende Häuser mit entsprechenden Motoren und Antriebsaggregaten ausgerüstet, können sie selbstständig ihre Lage verändern. Ansonsten müssen sie von einem Schlepper bewegt werden. Schwimmende Häuser sind wegen ihrer örtlichen Beweglichkeit die einzigen Gebäude, die keine Immobilien sind.
    Science Parks sind in Deutschland ein relativ neuer Objekttyp, der sich bestenfalls in der Einführungsphase befindet, wenn gleich es ihn in Amerika in Form des Epcot-Centers von Disney schon über ein Vierteljahrhundert gibt. In England entstand in London ebenfalls ein Science Park in Form des von der Regierung Blair geförderten Millenium Domes an der Themse.

    Dieser konnte aber – trotz vollmundiger Ankündigungen – den Beginn des neuen Jahrtausends nur um wenige Monate überleben. Anschließend kam es zu dem bei Sonder- und Spezialimmobilien klassischen Folgenutzungsproblem im Form langen Leerstandes und der Suche nach einem neuen Investor. Dennoch können gut konzipierte, an einem Standort mit hohem Besucherpotential gelegene Science Parks, allein schon wegen ihrer Einzigartigkeit, als interessanter Objekttyp angesehen werden.

    Eine neue Erlebniswelt ist auch in Bremen mit dem Universum Science Center auf 4.000 Quadratmeter Ausstellungsfläche entstanden.
    Score-Wert ist ein Ausdruck aus der Kreditwirtschaft. Der von der Schufa verwendete Score-Wert gibt an, welche Wahrscheinlichkeit für einen ordnungsgemäßen Vertragsablauf bei einem Kreditvertrag besteht. In den Wert fließen Erfahrungen aus der Vergangenheit ein. Mit Hilfe eines mathematischen Verfahrens werden statistische Werte mit Erfahrungen bezogen auf den Kreditantragsteller kombiniert.

    Der Score-Wert liegt zwischen 0 und 1000. Je höher der Wert, desto wahrscheinlicher soll die pünktliche Rückzahlung des Kredites sein. Der Score-Wert ist nicht unumstritten, da er lediglich das mögliche zukünftige Verhalten von Personen vorhersagt.

    Seit 01.04.2010 müssen Unternehmen, die Scoring verwenden, nach § 34 Abs. 2 Bundesdatenschutzgesetz (BDSG) auf Verlangen dem Betroffenen Auskunft über die in den letzten 6 Monaten ermittelten Wahrscheinlichkeitswerte, die zur Berechnung verwendeten Datenarten sowie das Zustandekommen und die Bedeutung der Wahrscheinlichkeitswerte einzelfallbezogen und nachvollziehbar in allgemein verständlicher Form geben.

    Seit 01.04.2010 können Verbraucher ferner gemäß § 34 Abs. 4 BDSG eine Auskunft über die Schufa-Scorewerte bekommen, welche innerhalb der letzten 12 Monate an Schufa-Vertragspartner übermittelt wurden.

    Die verwendeten Daten dürfen nur zu einem Score-Wert verrechnet werden, wenn der Betroffene vorher zugestimmt hat – was mit jeder Unterschrift unter jeden Kreditvertrag per "Schufa-Klausel" erfolgt. Datenschützer zweifeln an, dass die gängige Schufa-Klausel das Verfahren des Scoring abdeckt, da auch bei einer Zustimmung der Kreditnehmer die Folgen oft nicht überblicken kann.

    Früher floss auch die Anzahl der vom Betroffenen eingeholten Schufa-Selbstauskünfte in den Score-Wert ein – eine hohe Anzahl wurde nachteilig für den Betroffenen ausgelegt. Diese Praxis wurde inzwischen abgeschafft.

    Banken und Schufa ermitteln den Score-Wert nach unterschiedlichen Verfahren und daher mit unterschiedlichem Ergebnis. Seit 2007 enthält die Schufa-Online-Selbstauskunft auch einen Basis-Scorewert.
    Abkürzung für: Sondereigentum
    SeeAnlV ist eine Vorschrift, die über die Zulässigkeit von Vorhaben in Seegebieten außerhalb der eigentlichen Küstengewässer und damit des deutschen Hoheitsgebietes (in der AWZ – der Ausschließlichen Wirtschaftszone und auf hoher See, wenn der Anlageneigentümer Deutscher ist) entscheidet. Die Verordnung ist unter anderem relevant für das Genehmigungsverfahren für Offshore-Windanlagen.

    Eine Anlage kann nach der Verordnung nicht genehmigt werden, wenn sie den Schiffsverkehr gefährdet oder die Meeresumwelt beeinträchtigt und dies nicht durch Auflagen verhindert werden kann.

    Die SeeAnlV kennt insbesondere vier Versagungsgründe für eine Genehmigung:
    • Beeinträchtigung von Schifffahrtsanlagen und -zeichen,
    • Beeinträchtigung der Nutzung der Schifffahrtswege, des Luftraums oder der Schifffahrt,
    • Mögliche Verschmutzung der Meeresumwelt,
    • Gefährdung des Vogelzuges.
    Grundsätze für die an Offshore-Windenergie-Anlagen zu stellenden technischen Anforderungen wurden durch das BSH (Bundesamt für Seeschifffahrt und Hydrografie in Hamburg) erarbeitet.

    Bestimmte Anlagentypen einfacher Bauart, von denen keine der oben genannten Gefahren ausgehen, kann das BSH von der Genehmigungspflicht befreien.
    Abkürzung für: Seeanlagenverordnung
    Abkürzung für: Sondereigentümer
    Unter Segregation versteht man die räumliche Absonderung bestimmter Teile der Bevölkerung einer Stadt von der übrigen Bevölkerung, was zu bestimmten Quartiersbildungen führt. Der Vorgang dieser Entmischung der Bevölkerung wurde zuerst in den USA untersucht, wo es im 18. und 19. Jahrhundert nach der Sklavenbefreiung zu starken Abgrenzungserscheinungen zwischen der schwarzen und weißen Bevölkerung kam. Aber auch andere Bevölkerungsgruppen wie etwa Chinesen ("Chinesenviertel" von San Francisco) Italiener und Mexikaner lebten in ihren Quartieren "unter sich". In Europa waren die jüdischen Ghettos Ausdruck einer Segregation.

    Allgemeiner formuliert kann unter Segregation eine disproportionale Bevölkerungsverteilung über die Teilgebiete einer Stadt verstanden werden.

    Die Segregation entsteht auf der Grundlage einer sozialen, religiösen, oder ethnischen Distanz zwischen verschiedenen Bevölkerungsgruppen. Soziale Statusmerkmale, die bestimmte Bevölkerungsteile miteinander verbinden, ergeben sich z.B. durch Unterschiede in der Bildung, der Sprache, der Hautfarbe aber auch durch Altersunterschiede, Unterschiede in der Haushaltsgröße, Kinderzahl, der Lebensphilosophie. Segregation kann angestrebt werden. Sie kann Personen aber auch gesellschaftlich aufgezwungen werden (passive Segregation).

    Je nach Ursache des Phänomens kann Segregation zu einem positiven oder zu einem negativen Image von Stadtteilen (und ganzen Städten) führen. Das Segregationsphänomen hat sich in allen Kulturen, die ein Mindestmaß an sozialer Differenzierung kennen, nachweisen lassen. Heute wird Segregation vielfach aus einer kritischen Distanz als ein Phänomen beurteilt, das im Zeitalter der Gleichheit aller Menschen und der Nichtdiskriminierung zurückgedrängt werden sollte. Andererseits macht sich auch die Erkenntnis breit, dass die Ungleichheit die Wurzel aller Kulturen ist. Die Segregationsforschung ist Teil der Soziologie, genauer der soziologischen Stadtforschung.
    Mit dem selbständigen Provisionsversprechen sichert sich der Makler die Provision auch für den Fall, dass er eine provisionspflichtige Leistung nicht erbringt beziehungsweise erbringen kann oder der Erfolg seiner Leistung nicht eintritt. Daher wird eine solche Vereinbarung auch erfolgsunabhängiges Provisionsversprechen genannt.

    Da es sich nicht um einen speziellen besonderen Vertragstyp handelt, muss in jedem Einzelfall geprüft werden, was die Parteien bezwecken und bewirken wollten, um zu entscheiden, wie die Vereinbarung rechtlich einzuordnen ist. Es kann sich um eine Vergütung für besondere Leistungen handeln, die nicht mit der Maklerprovision abgedeckt sind oder um einen Teil des Kaufpreises. Wenn es sich um eine Schenkung handelt, weil eine Gegenleistung fehlt, ist die notarielle Beurkundung erforderlich.

    Grundsätzlich ist ein selbständiges Provisionsversprechen zulässig, da Vertragsfreiheit herrscht. Eine Vereinbarung durch AGB des Maklers wird jedoch allgemein als unzulässig gehalten. Notwendig ist eine Individualvereinbarung mit dem Vertragspartner.
    Nach § 229 des Bürgerlichen Gesetzbuches sind bestimmte Handlungen, die normalerweise eine Strafe nach sich ziehen, unter bestimmten Bedingungen nicht widerrechtlich.

    So darf zum Zweck der Selbsthilfe

    • eine Sache weggenommen, zerstört oder beschädigt oder
    • ein Verpflichteter, der der Flucht verdächtig ist, festgenommen oder
    • der Widerstand eines Verpflichteten gegen eine Handlung, die dieser zu dulden hat, beseitigt werden.

    Wegen eines Zahlungsanspruches kann eine pfändbare Sache weggenommen werden. Die Zivilprozessordnung enthält einen ganzen Katalog unpfändbarer Sachen, wie z.B. Haushaltsgegenstände oder Gegenstände, die der Berufsausübung dienen.

    Voraussetzungen:

    • Dem Handelnden steht ein Rechtsanspruch zu und
    • obrigkeitliche Hilfe ist nicht rechtzeitig zu bekommen und
    • ohne sofortiges Eingreifen würde die Verwirklichung des jeweiligen Anspruchs vereitelt oder wesentlich erschwert.

    Das Gesetz regelt jedoch auch die Grenzen der Selbsthilfe. So darf sie keinesfalls weiter gehen, als dies zur Gefahrenabwehr unbedingt notwendig ist. Sie dient nur der vorläufigen Sicherung. Die endgültige Entscheidung erfolgt gerichtlich. Für weggenommene Sachen muss der so genannte "dingliche Arrest" beim Gericht beantragt werden. Festgenommene Personen müssen unverzüglich dem örtlichen Amtsgericht zugeführt werden, auch hier muss ein "persönlicher Sicherheitsarrest" beantragt werden. Ablehnung oder Verzögerung der Anträge verpflichten zur sofortigen Rückgabe der Sachen bzw. Freilassung der Personen.

    Wer irrtümlich zur Selbsthilfe greift, obwohl er keine ausreichenden Gründe dafür hat, macht sich in jedem Fall unabhängig von einem Verschulden schadenersatzpflichtig. Bestehen keine ausreichenden Gründe, riskiert der Gläubiger auch eine Strafverfolgung. Aus diesen Gründen ist die Selbsthilfe in der Praxis kaum relevant.

    Das Selbsthilferecht des Vermieters ist etwas abweichend von dieser allgemeinen Regelung gestaltet und gesetzlich geregelt (§ 562 BGB). Es darf nur angewendet werden, wenn der Mieter beim Auszug oder auch unabhängig davon Gegenstände des Vermieterpfandrechts wegschafft.

    Das Vermieterpfandrecht bezieht sich jedoch nicht auf sogenannte unpfändbare Sachen – also zum Beispiel persönliche Dokumente, zur Berufsausübung benötigte Gegenstände, Gegenstände zur Führung eines einfachen Haushalts, Schulbücher, Tiere, medizinische Hilfsmittel. Derartiges darf auch vom Gerichtsvollzieher nicht gepfändet werden (§ 811 ZPO).

    Der Mieter darf mit angemessenen Mitteln am Wegschaffen der Sachen gehindert werden. Was noch angemessen ist, kann jedoch von Gerichten unterschiedlich beurteilt werden. Von Gewalt ist in jedem Fall dringend abzuraten, da hier die Möglichkeit der Strafbarkeit besteht.

    Ein Aufbrechen der Wohnung durch den Vermieter oder gewaltsames Eindringen in diese ist unzulässig und ggf. als Hausfriedensbruch strafbar.
    Es kann passieren, dass der Vertreter einer Person selber Interesse an einem Geschäft hat, das diese Person durchführen will. Um dieses Geschäft zustande zu bringen, müsste der Vertreter dazu mit sich selber das Geschäft durchführen. Die Vorschrift des § 181 BGB verbietet grundsätzlich ein derartiges "Selbstkontrahieren". In vom Notar vorbereiteten Grundstückskaufverträgen findet sich am Schluss meistens eine Bestimmung, dass einem bestimmten Mitarbeiter des Notars die Vollmacht zur Durchführung des Vertrages erteilt wird und dass er befreit wird von der Bestimmung des § 181 BGB. Diese Befreiung hat ihren Sinn darin, dass dieser damit berechtigt ist, z.B. vom Grundbuchamt geforderte Änderungen des Vertrages für die Vertragsparteien und auch für den Notar zu erklären, ohne dass die Vertragsparteien jedes Mal wieder beim Notar erscheinen müssen. Vom Selbstkontrahierungsverbot lassen sich auch Hausverwalter und Baubetreuer befreien, um zu ermöglichen, dass sie aus dem verwalteten Konto die ihnen zustehende Verwaltungs- bzw. Baubetreuungsgebühr abbuchen können.
    Darunter versteht man die Nutzung eigener Räume. Solange es die Eigenheimzulage noch gab, war die Selbstnutzung eine wichtige Voraussetzung für die staatliche Förderung von Wohneigentum. Seit dem 1. Januar 2006 ist die Eigenheimzulage allerdings Geschichte. Abgewickelt werden nur noch Hunderttausende sogenannter Altfälle. Diese erhalten die staatliche Finanzspritze, also Eigenheim- und Kinderzulage, so lange, bis der achtjährige Förderzeitraum beendet ist.

    Als Nutzung zu eigenen Wohnzwecken, also Selbstnutzung, gilt auch die unentgeltliche Überlassung von Wohnraum an Angehörige. Dazu zählen geschiedene Ehegatten, Kinder, Eltern oder Geschwister. Auch für solche Objekte konnten Eigentümer früher Eigenheimzulage erhalten.
    Der Bankbürgschaft liegt ein Vertrag zwischen der bürgenden Bank und einem Schuldner zugrunde, in der sich die Bank verpflichtet, für die Verbindlichkeit des Schuldners gegenüber dessen Gläubiger einzustehen. Die Bürgschaftserklärung bedarf der Schriftform.

    Der Bürge kann die Einreden geltend machen, die dem Schuldner zustehen. In der Regel wird die Einrede der Anfechtbarkeit, der Aufrechenbarkeit und der Vorausklage ausgeschlossen. Die Bürgschaft kann zeitlich befristet oder unbefristet gewährt werden. Die Bürgschaft endet, wenn die ihr zugrunde liegende Forderung erlischt oder die Bürgschaftsurkunde zurückgegeben wird. Befriedigt die bürgende Bank den Gläubiger, geht dessen Forderungsrecht auf die Bank über. Bei einer selbstschuldnerischen Bankbürgschaft wird die Einrede der Vorausklage ausgeschlossen. Das bedeutet, dass die Bank auf die erste Anforderung des durch die Bürgschaft Begünstigten zu zahlen hat.

    Bankbürgschaften spielen bei der Baufinanzierung eine große Rolle. Eine Bankbürgschaft wird gegen eine Bürgschaftsgebühr (Aval) gewährt, die eine Risikoprämie darstellt und zusätzlich den Prüfungs- und Verwaltungsaufwand abdeckt. Diese Gebühr wird entweder einmalig oder laufend in Rechnung gestellt.
    Wie in vielen anderen Rechtsbereichen ist es auch im Mietrecht immer wieder erforderlich, vorhandene Beweise zu sichern – besonders wenn es um Mietminderung wegen Mängeln oder Schadenersatzansprüche des Vermieters wegen Schäden an der Wohnung geht. Diesem Zweck dient das selbstständige Beweisverfahren.

    Das selbstständige Beweisverfahren heißt deshalb so, weil es sowohl innerhalb eines Gerichtsprozesses, als auch ganz ohne Prozess eingeleitet werden kann. Man kann damit also erst einmal die Beweise sichern und die Sachlage feststellen, bevor man über die Klageerhebung entscheidet. Bis April 1991 hieß das Verfahren "Beweissicherungsverfahren". Dann wurde die Bezeichnung – ohne große inhaltliche Reformen – in "selbstständiges Beweisverfahren" geändert.

    Das Verfahren wird auf Antrag einer Partei beim Gericht eingeleitet. Es ermöglicht die Beweiserhebung durch Augenschein (Ortsbesichtigung), Zeugenvernehmung oder Sachverständige. Voraussetzung für ein selbstständiges Beweisverfahren ist, dass der Gegner zustimmt oder dass die Gefahr besteht, dass ein wichtiges Beweismittel verloren geht bzw. seine Nutzung erschwert wird.

    Ohne eingereichte Klage kann ein schriftliches Sachverständigengutachten nur eingeholt werden, wenn der Betreffende ein rechtliches Interesse an der Beweiserhebung z.B. über den Zustand der Mietwohnung, eine Schadensursache oder die Kosten für die Schadensbeseitigung hat. Wohnungseigentümer können als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung beschließen, ein selbstständiges Beweisverfahren zur Feststellung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum einzuleiten, wenn zu befürchten ist, dass Beweismittel verloren gehen oder ihre Benutzung erschwert wird, aber auch zur Hemmung der Verjährung.

    Rechtliches Interesse ist immer vorhanden, wenn die Beweiserhebung helfen kann, einen Rechtsstreit zu vermeiden. Die Einzelheiten zum selbstständigen Beweisverfahren sind in §§ 485 ff. ZPO (Zivilprozessordnung) geregelt.
    Der Begriff der Selbst- bzw. Ersatzvornahme wird im Mietrecht meist im Zusammenhang mit Mängeln an der Mietwohnung genannt. Gemeint ist eine Selbstvornahme der Mängelbeseitigung durch den Mieter. Der Mieter darf diese allerdings nur unter bestimmten Voraussetzungen durchführen. Diese ergeben sich aus § 536a Abs. 2 BGB:
    • der Vermieter ist mit der Beseitigung des Mangels in Verzug oder
    • die umgehende Beseitigung des Mangels ist zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig.
    Damit der Vermieter in Verzug kommt, muss der Mieter ihm den Mangel zunächst einmal melden. Dann muss der Mieter den Vermieter in Verzug setzen, indem er ihn nach der Schadensmeldung gesondert dazu auffordert, innerhalb einer angemessenen Frist den Mangel zu beseitigen. Die so genannte "Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung" ist übrigens seit der Schuldrechtsreform von 2002 nicht mehr erforderlich; eine einfache Frist reicht aus. Die Frist muss angemessen sein. Ihre Dauer richtet sich danach, wie schwerwiegend der Mangel ist. Je schwerwiegender er ist, desto kürzer darf die Frist sein. Nur in wirklichen Notfällen ist eine Fristsetzung entbehrlich.

    Verstreicht die Frist, ohne dass der Vermieter den Mangel beseitigt, kann der Mieter selbst zum Werkzeug greifen oder einen Handwerker beauftragen. Die entstehenden Kosten kann er dem Vermieter in Rechnung stellen bzw. mit der Miete aufrechnen. Bei der Aufrechnung ist § 556b BGB zu beachten. Danach muss der Mieter dem Vermieter einen Monat vor Fälligkeit der Miete, mit der er aufrechnen will, die beabsichtigte Aufrechnung in Textform ankündigen. Diese gesetzliche Regelung lässt sich nicht vertraglich abändern.
    Seniorenimmobilien gibt es in verschiedenen Ausprägungsformen. Sie gehen vom schlichten Altenwohnheim, bei dem die Bewohner ihren Haushalt selbst führen, über das Altenheim, bei dem für volle Verpflegung und Betreuung gesorgt wird bis hin zum Altenpflegeheim, bei denen die Bewohner Pflegedienste in Anspruch nehmen müssen.

    Vom "Heimgedanken" weg bewegen sich die "Seniorenresidenzen" die eine altersaktive Autonomie der Bewohner weitgehend respektieren und der Bewohner als Kunde wahrgenommen wird. Starker Nachfrage erfreuen sich Konzepte des "Betreuten Wohnens". Dabei werden altersgerechte Wohnungen in größeren Objekten einzeln an Investoren verkauft, die sich dabei die Eigennutzung im Alter vorbehalten. Bis zu diesem Zeitpunkt erzielt der Anleger Mieteinnahmen.

    Auch über Geschlossene Immobilienfonds ist die Beteiligung an derartigen Projekten möglich. Altersgerechte Immobilien sind gekennzeichnet durch eine Architektur, die der abnehmenden Beweglichkeit Rechnung trägt. Zudem werden ein Grundservice (Notruf) und ein Zusatzservice (Verpflegung, Reinigung, Einkaufsdienst) angeboten.
    Ein Senkkasten (französisch: Caisson) wird für Bauarbeiten unter Wasser oder auch in grundwasserhaltigen Bodenschichten benutzt. Oft wird dafür auch die Bezeichnung „Senkglocke“ benutzt. Es handelt sich um einen rechteckigen Kasten oder auch um eine zylindrische Konstruktion, die über Wasser angefertigt, an den Einsatzort gebracht und dort auf Arbeitstiefe abgesenkt wird. Die Unterseite ist offen. Im Inneren des Kastens wird dann mittels Druckluft ein Überdruck hergestellt, um einen Wassereinbruch zu verhindern. So kann im Kasten gearbeitet werden (Bodenaushub, Fundamentgründung etc.). Der ausgehobene Hohlraum kann dann z. B. mit Beton verfüllt werden, um einen Brückenpfeiler zu errichten. Nach diesem Verfahren errichtete Brücken sind z. B. die Tower Bridge in London und die Bay Bridge in San Francisco. Bei Tunnelbauarbeiten werden mehrere Senkkästen hintereinander abgesenkt. Diese werden seitlich wasserdicht verbunden und ihre Zwischenwände werden entfernt. Auf diese Weise wurden z. B. der alte und der neue Elbtunnel in Hamburg errichtet. Das erste Offshorebauwerk der Welt, der Leuchtturm „Roter Sand“ ruht auf einem mit Beton gefüllten Senkkasten, der 22 Meter unter dem Niedrigwasserspiegel versenkt wurde. Um 1880 stellte dies eine technische Pionierleistung dar. Auch an Land wird die Senkkastenmethode verwendet, wenn in wasserführenden oder sonst nichttragenden Bodenschichten in größerer Tiefe gearbeitet werden muss. Die maximal erreichbare Tiefe liegt bei 40 Metern. Nachteil der Methode sind Gefahren für die Arbeiter. Wird unter Wasser gearbeitet, kommt es beim Verlassen des Senkkastens zu einem rapiden Druckabfall und zur sogenannten Taucher- oder Caissonkrankheit: Im Blut bilden sich Gasblasen, es kommt zu möglicherweise tödlich verlaufenden Lähmungserscheinungen. Dem kann durch einen allmählichen Druckausgleich in einer Dekompressionskammer vorgebeugt werden.
    Durch die Sensitivitätsanalyse ("Verfahren kritischer Werte") wird ermittelt, welche Einflüsse auf die Wirtschaftlichkeit einer Investition bzw. einer Anlage bedeutsam sind und daher besonders sorgfältig überwacht werden müssen. Dabei werden kritische Werte festgestellt, die nicht über- oder unterschritten werden dürfen, wenn die Wirtschaftlichkeit nicht gefährdet werden soll. Sie stellen das als zulässig erachtete Schwankungsintervall dar. Es soll erkannt werden, bei welchen kritischen Werten aus einer vorteilhaften eine nicht mehr vorteilhafte Anlage wird.

    Die Sensitivitätsanalyse wird vor allem im Rahmen von Prospektprüfungen angewandt, um die Wirkung von Abweichungen von Wirtschaftlichkeitsprognosen deutlich zu machen. Allerdings kann durch solche Analysen das Ungewissheitsproblem nicht gelöst werden. Die Sensitivitätsanalyse wird auch auf vielen anderen Gebieten angewandt, z.B. bei Analyse des Energieverbrauches, bei Standortanalysen, beim Ertragswertverfahren zur Ermittlung von Bandbreiten, in der Medizin, der Logistik, der Bautechnik usw.
    Die Abkürzung SEO steht für Search Engine Optimization und bedeutet Suchmaschinenoptimierung.

    Ziel ist es, das Ranking einer Internetseite, zum Beispiel der Homepage eines Immobilienunternehmens, bei Suchmaschinen wie Google oder Bing zu verbessern: Die Seite soll in der Regel unter den ersten zehn Suchergebnisse im Internet angezeigt werden. Ermöglicht werden solche optimalen Positionierungen durch intelligentes Suchmaschinen-Marketing (SEO-Marketing), das durch Spezialisten wie SEO-Agenturen oder Internet-Experten realisiert wird.
    Separate Office ist ein Bürokonzept, das auf der Kombination von fest zugeordneten, abgeteilten Zellenbüros mit vergleichsweise kleinen, von den Beschäftigten gemeinsam genutzten Kommunikations- und Technikflächen basiert.
    Dienstleistungsangebot in Zusammenhang mit einer Immobilie, das die Attraktivität des Objektes für den Nutzer erhöht. In Bürogebäuden können das moderne Telekommunikationskonzepte mit Least-Cost-Routing, Restaurants im Gebäude, Catering-Service, Einkaufs-Service, Schreib- oder Fahrdienste sein. Solche Service Angebote sind funktionaler Teil eines Facility Management.
    Das Kürzel KVG steht für "Kapitalverwaltungsgesellschaft". Eine solche Gesellschaft erledigt die anfallenden Verwaltungsaufgaben für Investmentvermögen wie etwa Aktien- oder Immobilienfonds. Dazu benötigt sie eine behördliche Genehmigung. Bei der Tätigkeit sind umfangreiche Pflichten nach dem Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) zu erfüllen. Anbieter von Investmentfonds oder Asset Manager stehen schnell vor dem Problem, entweder selbst eine Zulassung als Kapitalverwaltungsgesellschaft zu beantragen oder die Verwaltung an eine zugelassene KVG auszulagern. Diese wird dann als "Service-KVG" bezeichnet.

    Die Aufteilung der Aufgaben zwischen dem Asset-Management des jeweiligen Investmentvermögens und der Service-KVG ist nicht einheitlich geregelt. Die Service-KVG ist oft für Berichtswesen, Reporting, Meldepflichten gegenüber der Aufsichtsbehörde BaFin und den Kontakt zur Verwahrstelle zuständig, während das Portfolio-Management als Aufgabe weiter beim Asset-Manager verbleibt. Es gibt jedoch auch andere Aufgabenteilungen und Service-KVGs, die weitere Dienstleistungen anbieten.

    Im Rahmen einer Service-KVG kann auch die sogenannte KVG-Geschäftsbesorgung für externe Kapitalverwaltungsgesellschaften durchgeführt werden. Darunter versteht man eine Auslagerung des Back-Office einschließlich Bereichen wie der Fondsbuchhaltung, dem Fondscontrolling sowie Reporting und Risikomanagement.
    Der Begriff "Service-Vertrag" taucht immer wieder im Zusammenhang mit dem Betreuten Wohnen auf. Der Begriff "Betreutes Wohnen" ist nicht gesetzlich geschützt oder klar definiert, darunter können verschiedenste Vertragskonstruktionen zu verstehen sein. Darin liegt für Senioren eine erhebliche Gefahr, da sie mit dem "Betreuten Wohnen" oft bestimmte Inhalte verbinden und zu spät feststellen, dass die ausgewählte Einrichtung noch nicht einmal über ein Hausnotrufsystem oder vor Ort anwesende Pflegekräfte verfügt oder dass diese umgehend wegrationalisiert werden.

    Oft werden beim Betreuten Wohnen ein Mietvertrag für die Wohnräume und ein Vertrag über bestimmte regelmäßige Dienstleistungen für die Senioren – der Service-Vertrag – getrennt abgeschlossen. Der Service-Vertrag kann z. B. den Anbieter dazu verpflichten, ein Hausnotrufsystem vorzuhalten, einen 24-Stunden-Notdienst mit Pflegepersonal zu betreiben und bestimmte Hausmeisterdienste durchzuführen. Eine echte Pflege oder Hilfe im Krankheitsfall sind in der Regel nicht mit enthalten. Diese müssen als zusätzliche Dienstleistungen gebucht werden und werden dann auch extra berechnet. Einige Institutionen können keine vollwertige Pflege anbieten; hier ist bei Eintreten der Pflegebedürftigkeit ein Umzug ins Pflegeheim notwendig. Generell wird ein eventueller Pflegebedarf durch die Pflege- oder Krankenkasse festgestellt; die Kosten werden im Rahmen von deren Leistungen erstattet. Werden dadurch nicht abgedeckte Leistungen gewünscht, sind diese privat zu bezahlen.

    Meist wird der Service-Vertrag mit dem gleichen Vertragspartner abgeschlossen wie der Mietvertrag. Es gibt jedoch auch Konstruktionen, bei denen es der Bewohner mit unterschiedlichen Vertragspartnern zu tun hat. Dann gibt es etwa einen Mietvertrag mit dem Eigentümer der Räume und einen Servicevertrag mit einem Pflegedienst oder einer sozialen oder kirchlichen Einrichtung, die die Leistungen durchführt. Zusätzlich kann mit dem Anbieter des Service-Vertrages auch eine Vollpflege vereinbart werden. Generell kann sich der Bewohner seinen Pflegedienst selbst aussuchen; der Betreiber einer Einrichtung für Betreutes Wohnen kann den Bewohnern nicht vorschreiben, welcher Pflegedienst eingesetzt werden soll. Erwünscht ist jedoch meist der Einsatz eines bestimmten Dienstes. Derartige Fragen sollten vor Vertragsabschluss geklärt werden.

    Sind Vermieter und Serviceanbieter identisch, können Service- und Mietvertrag einem Bundesgerichtshofs-Urteil zufolge (Az. III ZR 167/05, Urteil vom 23.02.2006) aneinander gekoppelt werden, so dass der Mietvertrag ebenfalls endet, wenn der Mieter den Service-Vertrag kündigt. Der BGH betonte in diesem Urteil, dass der Mieter trotzdem nicht rechtlos sei: Er könne den Service-Vertrag bei Unzufriedenheit mit den Leistungen außerordentlich kündigen, ohne seine Wohnung zu verlieren. Ferner könne er auch die Zahlung der Service-Gebühr verweigern oder Klage auf Schadenersatz erheben.
    Abkürzung: STB. Set-Top-Box heißt übersetzt etwa "Draufstellkasten". Es ist die Bezeichnung für ein Zusatzgerät, das die Inanspruchnahme weiterer Funktionen ermöglicht. Es handelt sich um einen Oberbegriff, der vom Videorecorder bis zum Digitalreceiver diverse Gerätetypen umfassen kann.

    Fernsehgeräte älterer Bauart können durch einen Digitalreceiver als Set-Top-Box für den Digitalempfang aufgerüstet werden. In Gebieten, in denen die analoge Fernsehübertragung komplett durch Digitalfernsehen (DVBT) ersetzt wurde, bietet die Set-Top-Box in Verbindung mit einer Zimmerantenne eine Alternative zum Kabel- oder Satellitenempfang. Eine besondere Art des Digitalreceivers sind Pay-TV-Decoder, mit deren Hilfe "Bezahlfernsehen" zu empfangen ist.

    Mietwohnungen: Auch in Gebieten ohne analoge terrestrische Fernsehübertragung muss der Mieter selbst die Kosten für eine Set-Top-Box tragen, die sein Gerät zum Digitalempfang per Zimmerantenne befähigt. Vermieter sind allenfalls im Ausnahmefall einer möblierten Vermietung bei mitvermietetem Fernsehgerät in der Pflicht.
    Abkürzung für: Sozialgesetzbuch
    Abkürzung für: Strategische Geschäftseinheit
    Abkürzung für: Sozialgerichtsgesetz
    Als Share Deal werden im Zusammenhang mit Immobilieninvestitionen solche Transaktionen bezeichnet, bei denen Investoren nicht die betreffenden Immobilien selbst erwerben, sondern Anteile an einer Objektgesellschaft, die ihrerseits eine oder mehrere Immobilien hält. Eigentümer der Immobilie bleibt weiterhin die Objektgesellschaft, während der Investor durch den Share Deal mit seiner Gesellschafterstellung nur mittelbares Eigentum an der Immobilie erlangt. Rechtlich handelt es sich um den Kauf eines Unternehmens beziehungsweise einer Unternehmensbeteiligung, und nicht um einen Immobilienkauf.

    Die möglichen Gründe, sich statt eines Asset Deals für einen Share Deal zu entscheiden, sind vielfältig. Insbesondere bei Engagements im Ausland stehen Immobilieninvestoren vor dem Problem, dass der Direkterwerb von Immobilieneigentum durch Ausländer in einigen Staaten aufgrund gesetzlicher Bestimmungen erheblichen Restriktionen unterworfen oder sogar völlig unmöglich ist. In diesen Fällen bilden Share Deals oft den einzigen gangbaren Weg, um in die Immobilienmärkte dieser Länder zu investieren. So hat der Erwerb von Beteiligungen an Grundstücksgesellschaften beispielsweise im Zusammenhang mit den zunehmenden Auslandsinvestitionen Offener Immobilienfonds stark an Bedeutung gewonnen.

    Darüber hinaus wird die Entscheidung zwischen Asset Deal und Share Deal häufig unter steuerlichen Aspekten getroffen. So fällt beispielsweise keine Grunderwerbsteuer an, wenn der Käufer nicht mehr als 95 Prozent der Anteile an einer Objektgesellschaft erwirbt und der Verkäufer auf Dauer mehr als fünf Prozent der Gesellschaftsanteile behält. Bei den Objektgesellschaften, deren Anteile im Wege eines Share Deals übertragen werden, kann es sich sowohl um Personen- als auch um Kapitalgesellschaften handeln. Personengesellschaften werden vor allem dann gewählt, wenn eine direkte Zuweisung von Verlusten aus der Objektgesellschaft zu deren Gesellschaftern erwünscht ist. Aus Verkäuferperspektive kann der Verkauf von Anteilen an einer Kapitalgesellschaft steuerlich interessant sein, weil dabei entstehende Veräußerungsgewinne nicht besteuert werden, sofern die Anteile von einer Kapitalgesellschaft gehalten und verkauft werden.

    Die Due Diligence ist bei einem Share Deal im Vergleich zum Asset Deal wesentlich aufwendiger und umfangreicher, da sie sich nicht nur auf die Immobilie beschränkt, sondern die gesamte Objektgesellschaft als Unternehmen einbeziehen muss. Auch wenn die durch die Transaktion unmittelbar ausgelösten Transaktionskosten (zum Beispiel Grunderwerbsteuer, Notarkosten) beim Share Deal häufig niedriger sind als bei einem Asset Deal, ist dieser Vergleich allein wenig aussagekräftig, da beim Share Deal mit höheren Kosten für Due Diligence und Beratung zu rechnen ist.
    Als Sheddach wird eine Dachform bezeichnet, die sich aus einer Folge hintereinander angeordneter Pultdächer ergibt. Dabei werden die steileren Stütz- bzw. Rückwände der einzelnen Pultdachelemente in der Regel verglast, um eine großzügige natürliche Belichtung der überdachten Fläche zu erreichen. Der Name leitet sich ab von dem englischen Begriff "shed", was mit Fach, Regendach, Lagerhaus, Schuppen, Speicher, Verschlag o. ä. übersetzt werden kann.

    Sheddächer werden häufig zur Überdachung von Produktionsräumen, Lagerhallen, Markthallen oder Messe- bzw. Ausstellungshallen verwendet. Um eine möglichst blendfreie und gleichmäßige Beleuchtung zu erreichen, wird das Dach vorzugsweise so angeordnet, dass der Lichteinfall von Norden erfolgt.
    Shop-in-Shop oder auch Store-in-Store (deutsch: Laden im Laden) ist ein besonderes Konzept im Einzelhandel und in der Logistikbranche, welches sich auf die Angebots-, Produkt- und Standortpolitik bezieht. Dabei wird eine kleinere Filiale, ein kleines Geschäft oder lediglich ein Geschäftsbereich in einem größeren Geschäft oder einer größeren Filiale integriert.

    Dadurch kann die Vielfalt der Angebotsbandbreite gegenüber dem Endverbraucher gesteigert werden (zum Beispiel Bäckereien in Bau- oder Supermärkten). Es kann sich allerdings auch nur um das Herausstellen von Waren in einem abgegrenzten Bereich handeln. Dies dient sowohl der ansprechenderen Präsentation der Waren als auch dem Marketing-Effekt. Beispielsweise bietet ein ursprünglich aus der Kaffee verarbeitenden Branche stammendes Unternehmen Shop-in-Shop-Systeme im Einzelhandel an, um sein eigenes Sortiment (unter anderem Textilien) anzubieten.

    Die unternehmensinterne Bezeichnung für diesen speziell eingerichteten Bereich ist „Depot“. Dadurch verbreitert das Unternehmen seine vertriebliche Reichweite und diversifiziert seine Angebotskanäle, um mehr Kunden oder andere Kundenschichten anzusprechen.

    Während der jeweils größere Laden dadurch seine Attraktivität durch Vergrößerung seiner Produkt- beziehungweise Dienstleistungsbandbreite steigern möchte, geht es bei dem kleineren, zu integrierenden Laden unter anderem darum, den Flächenverbrauch zu minimieren und dadurch Kosten einzusparen. Von Synergieeffekten und gesteigerter Kundenfrequenz durch die Laufkundschaft möchten dabei beide Partner profitieren.

    In Deutschland wenden neben der Einzelhandelsbranche viele Logistikunternehmen Shop-in-Shop-Systeme an (zum Beispiel Paketabgabe- und annahmestellen in Kiosken, Tankstellen, Fachmärkten, Schlüsseldiensten, Reisebüros und so weiter).
    Die Ausgestaltung dieser Partnerschaften kann unterschiedlich ausfallen. Der kleinere Laden kann selber betreiben oder durch das größere Geschäft betreiben lassen, oder er kann auf eigene oder fremde Rechnung handeln et cetera.

    Im Einzelhandel muss innerhalb des eigenen Sortiments darauf geachtet werden, dass die Übersichtlichkeit für den Kunden erhalten bleibt.
    Shopping-Center sind abgegrenzte Einkaufszentren, in denen Handelsbetriebe verschiedener Branchenzugehörigkeit Waren und Dienstleistungen anbieten. Entscheidend für den Erfolg ist der richtige Branchenmix, der auf der Grundlage einer kundenorientierten Wichtigkeitsskala ermittelt wird und an deren Spitze ein Anchor (Publikumsmagnet) steht.

    Zu unterscheiden sind Shopping Center in den Innenstädten und in Stadtteilzentren von Shopping Centern an Stadträndern oder "auf der grünen Wiese". Etwa 60 Prozent der rund 460 deutschen Shopping Center befinden sich in den Stadt- oder Stadtteilzentren. Shopping Center verfügen im Schnitt über 25.000 Quadratmeter. Die Shopping Center auf der grünen Wiese sind im Schnitt doppelt so groß (circa 35.000 Quadratmeter) wie die in den Stadtzentren angesiedelten Shopping Center (knapp 19.000 Quadratmeter).

    Aus der Perspektive der Handelsbetriebe sind entscheidende Größen die erreichbare Flächenproduktivität (Umsatz je Quadratmeter Geschäftsfläche), der Umsatz je Beschäftigter und der Mietkostenanteil am Umsatz.

    Zum Imageaufbau eines Shoppings Centers sind einerseits mietvertraglich vereinbarte Betriebspflichten, andererseits Werbekonzepte erforderlich, die im Rahmen von Werbegemeinschaften konzipiert und realisiert werden.

    Das Shopping Center ist eine Erfindung aus den USA. Dort wurde bereits 1923 das Kansas-City Einkaufszentrum realisiert. In Deutschland entstand in Berlin-Charlottenburg 1961 ein Shopping Center und auf der grünen Wiese das Main-Taunus-Zentrum (1968).
    Das Sick Building Syndrom (Krankes Gebäude Syndrom) ist kein medizinischer Fachbegriff, sondern ein Komplex unspezifischer Krankheitssymptome, die nicht unmittelbar einer Krankheit zugeordnet werden können und dem Aufenthalt in Gebäuden zugeschrieben werden. Diese Symptome zeigen eine charakteristische Periodizität, indem sie im Laufe des Arbeitstages an Intensität zunehmen und meist schnell nach Verlassen des Gebäudes abklingen. Verschiedene nationale und internationale Studien zeigen, dass dieser Erkrankungskomplex einen nicht unbeträchtlichen volkswirtschaftlichen Schaden verursachen kann. Diese Krankheitserscheinungen wurden vorwiegend in Bürogebäuden, aber auch in Schulen, Kindergärten und Krankenhäusern beobachtet.

    Der Name Sick Building Syndrom wurde von der Weltgesundheitsorganisation (WHO) 1983 geprägt und ist eigentlich irreführend und unwissenschaftlich, da man ein Gebäude nicht als krank oder gesund bezeichnen kann, sondern nur die Menschen durch die Gebäude krank werden können. Der bessere Begriff wäre sicher krankmachende Gebäude. Allerdings ist auch diese Bezeichnung nicht exakt, denn beim SBS ist es nicht ganz klar, ob oder welche Gebäudeeinflüsse zu den Befindlichkeitsstörungen führen. Trotzdem hat sich dieser Begriff auch in der wissenschaftlichen Literatur durchgesetzt.

    Eine Vielzahl von nationalen und internationalen wissenschaftlichen Studien hat die Existenz des Sick Building Syndroms bestätigt. Trotz der Mängel in der Vergleichbarkeit internationaler Untersuchungen, hat sich eine Anzahl von Kernsymptomen herausgestellt, welche immer wieder beim Sick Building Syndrom beobachtet werden: Es handelt sich hierbei insbesondere um Symptome
    • des zentralen Nervensystems (ZNS) wie Kopfschmerzen, Schwindel, Unwohlsein, Konzentrationsschwierigkeiten, schnellere, insbesondere geistige Ermüdung, Erschöpfung, Schweregefühl im Kopf,
    • der Schleimhäute der Augen und Atemwege insbesondere Reizungen (laufende Nase, tränende Augen, Trockenheitsgefühl, Stechen, Brennen oder Jucken, Heiserkeit),
    • der Haut wie Reizungen, trockene Haut, Stechen, Brennen oder Jucken sowie
    • von Geruchs- und Geschmacksorganen wie veränderte Empfindlichkeit, unangenehme Geruchs- bzw. Geschmackswahrnehmung.
    Die Symptome des Sick Building Syndroms treten signifikant häufiger in klimatisierten Räumen als in konventionell belüfteten, sowie vorwiegend in Bürogebäuden auf. Diese gebäudebezogenen Gesundheitsstörungen lassen sich keiner spezifischen Erkrankung zuordnen und sind auch nicht durch laborchemische Untersuchungen objektivierbar.

    Die Weltgesundheitsorganisation (1983) spricht von einem "temporären SBS" wenn die Symptome in neu erbauten bzw. renovierten Gebäuden auftreten und die Symptomatik nach ca. einen halben Jahr abnimmt sowie von "permanentem SBS", wenn die entsprechende Gesundheitsstörungen über Jahre bestehen bleiben. Hierbei besteht kein einfacher Zusammenhang zwischen den aufgetretenen Beschwerden, der Empfindlichkeit der Gebäudenutzer sowie der Exposition. Der Prozentsatz der Betroffenen übersteigt beim SBS deutlich den in jeder Bevölkerung vorhandenen Anteil von Personen, die aus medizinischen oder biologischen Gründen besonders empfindlich sind.

    Das SBS ist auf vielfache Ursachen zurückzuführen (multifaktorielles Geschehen), bei welchen physikalische, chemische, biologische sowie psychologische Faktoren beteiligt sind. Hierbei ist auch zu berücksichtigen, dass in der Bevölkerung normalerweise zwischen zehn bis 20 Prozent der Personen verschiedenste unspezifische Beschwerden haben. Deshalb wird gefordert, dass man nur dann von SBS-Syndrom sprechen kann, wenn die zehn bis 20 Prozent-Grenze bei der Anzahl der Personen mit den betreffenden Beschwerden in einer Untersuchung überstiegen wird. Die Diagnose Sick Building Syndrom wird dann gestellt, wenn alle gebäudebezogenen Gesundheitsprobleme, welche auf eine bestimmte Ursache zurückzuführen sind, ausgeschlossen wurden. Es handelt sich hier also um eine Ausschlussdiagnose. Die Beschwerden des Sick Building Syndroms können bei Einzelpersonen sowie bei Gruppen von Personen in Wohngebäuden, öffentlichen Gebäuden sowie auch in Gewerbebetrieben auftreten.

    In der ProKlimA-Studie erfolgten in 14 Bürogebäuden an ca. 1500 Arbeitsplätzen Befragungen zum Sick Building Syndrom sowie chemische, physikalische und biologische Messungen und arbeitswissenschaftliche und soziodemographische Erhebungen, einschließlich medizinischer Screeningsverfahren (Bischof u. Mitarb. 2003). Hierbei ergab sich, dass der Anteil von Personen die über Befindlichkeitsstörungen aus dem SBS-Syndrom klagten, in klimatisierten Räumen im Mittel höher lag, als in natürlich belüfteten. Die Untersuchung erbrachte aber auch, dass klimatisierte Gebäude geringere physikalische, chemische und biologische Lasten aufwiesen, d.h. ein günstigeres Raumklima sowie niedrigere Schadstoffkonzentrationen und Bakterienkonzentrationen zeigten, als nichtklimatisierte Gebäude. Das widerspricht der Auffassung, dass das SBS durch erhöhte Expositionen von Schadstoffen, Mikroorganismen oder ungünstige klimatische Verhältnisse hervorgerufen wird. Die Gründe für das vermehrte Vorkommen des Sick Building Syndroms in Räumen mit Klimaanlagen könnten Vorurteile von Personen gegenüber klimatisierten Räumen sein, welche die "klassische" Fensterlüftung bevorzugen. Allein schon die Tatsache, dass man in Gebäuden mit Klimaanlagen die Fenster nicht mehr zum Lüften öffnen kann oder darf, ruft bei manchen Menschen ein Unbehagen herrvor.

    Detaillierte Untersuchungen der erhobenen Daten zeigten (multiple logistische Modelle), dass in den untersuchten Bürogebäuden Befindlichkeitsstörungen primär mit Faktoren aus Bereichen der Tätigkeit und Ergonomie sowie der persönlichen Dispositionen und psychosozialen Gegebenheiten verbunden waren. So erhöhten das Vorhandensein einer akuten Erkrankung zum Zeitpunkt der Untersuchung die Arbeitsunzufriedenheit sowie der tägliche Umgang mit schlechter Computersoftware das Risiko für SBS-Beschwerden signifikant. Besonders hoch war der Anteil von Personen mit SBS bei solchen, welche über eine Allergie sowie Haut- und Nasenbeschwerden berichteten. Frauen hatten generell ein höheres Beschwerderisiko, während Alter und Bildungsniveau eine untergeordnete Rolle spielten.

    Hinsichtlich der Arbeitsunzufriedenheit zeigte sich ein klarer Trend: Je ungünstiger die eigene Tätigkeit bewertet wurde, umso höher wurde das Risiko für SBS. Es muss in diesem Zusammenhang betont werden, dass in den untersuchten Gebäuden und Räumen nur in Ausnahmefällen Richtwerte physikalischer, chemischer oder biologischer Innenraumparameter überschritten wurden, d.h. dass die Betreffenden nicht oder nur gering durch diese Umweltfaktoren negativ beeinflusst waren. Die Belastung der Innenraumluft durch Schadstoffe, zum Beispiel flüchtige organische Verbindungen (VOC) oder schwer flüchtige organischer Verbindungen (SVOC), ein Befall mit Mikroorganismen (Schimmelpilze) und andere Faktoren spielten nur in Einzelfällen eine Rolle für Beschwerden.

    Als Ursachen für das SBS werden angegeben:

    • Arbeitsunzufriedenheit,
    • ungenügende Lüftung,
    • Raumtemperaturen über 22°C (dadurch auch Möglichkeit vermehrter Ausgasung von flüchtigen organischen Verbindungen – VOC),
    • Luftfeuchtigkeit über 70 % (Unbehaglichkeitsempfindungen),
    • Luftfeuchtigkeit unter 20 % (Austrocknen der Schleimhäute, elektrostatische Aufladung),
    • künstliches Licht, Art der Beleuchtung sowie der Beleuchtungskörper,
    • Lärm, Schwingungen, niederfrequenter Schall,
    • Luftionen, insbesondere Überwiegen positiv geladener Ionen,
    • nicht zu öffnende Fenster,
    • Großraumbüros,
    • psychophysische Faktoren (zum Beispiel Bildschirmarbeit, Stress),
    • soziale Faktoren,
    • gegenseitige Beeinflussung der Beschäftigten (Massenhysterie),
    • chemische Luftinhaltsstoffe aus der Außenluft (gasförmige Luftverunreinigungen, Schwebstaub) und/oder aus der Innenraumluft insbesondere flüchtige und schwer flüchtige organische Verbindungen (VOC und SVOC) z.B. durch Tabakrauch, Baumaterialien, Raumausstattungsgegenstände, Teppichböden, Haushaltsprodukte, Fotokopierer, Pestizide, RLT-Anlagen. Diese Luftverunreinigungen können geruchlos sein, oder sich als Gerüche manifestieren.


    Ein entscheidender Faktor zur Vermeidung gesundheitsbeeinträchtigender Ansammlungen von Schadstoffen in der Innenraumluft sowie für die Sicherung der Abfuhr der Feuchtigkeit aus Innenräumen ist eine ausreichende Lüftung. Für die Prophylaxe und Bekämpfung der im Zusammenhang mit den Bedingungen in Gebäuden auftretenden Erkrankungen gelten neben der Beseitigung spezieller gefundener Ursachen folgende allgemeinen Prinzipien:

    Auf die Anwendung von RLT-Anlagen in Büro- und Wohngebäuden sollte, wenn eine Luftwechselzahl von mindestens 0,5 auch ohne Öffnen der Fenster gesichert ist, weitgehend verzichtet werden. Zum Einsatz kommende RLT-Anlagen sind unter Beachtung der hygienischen Aspekte zu planen, zu bauen und zu warten.

    Eine ausreichende Lüftung und günstige Raumlufttemperatur ist zu sichern. Innenraumemissionen sind durch geeignete Wahl der Baustoffe, Farben und Raumausstattungsgegenstände zu minimieren durch regelmäßige Reinigung des Gebäudes, ergometrische Arbeitsplatzgestaltung und Nichtrauchen am Arbeitsplatz.

    Da es sich bei dem Sick Building Syndrom nicht um ein klar definiertes Krankheitsbild handelt, gibt es keine spezifische Behandlung. Die individuelle Therapie orientiert sich an den Beschwerden (Linderung der Symptome). Kurse zur Stressbewältigung können für manche Betroffene sinnvoll sein. Auch eine zeitlich befristete Expositionskarenz kann zum Erfolg führen. Wenn erforderlich, sind gebäudebezogene Sanierungsmaßnahmen einzuleiten.
    Die Sickertheorie geht davon aus, dass durch Wohnungsneubau nicht nur die Nachfrage nach den neu gebauten Wohnungen befriedigt, sondern dass damit gleichzeitig eine Umzugskette ausgelöst wird. Ein Teil der nachfragenden Haushalte macht bisher bewohnte Wohnungen frei, die dann wieder als Angebot dem Markt zur Verfügung stehen. Die Umzugskette endet jedoch dann, wenn lediglich eine Haushaltsteilung stattfindet (meist bei Haushalten, die durch Eheschließungen entstehen) oder wenn der leer werdende Wohnraum abgerissen oder einer nicht wohnwirtschaftlichen Nutzung zugeführt wird. Zunehmender Wohnungsbau führt nach dieser Theorie somit zu verstärkten Marktaktivitäten auch im Wohnungsbestandsmarkt.

    Die Sickereffekte lassen sich nur schwer berechnen, weil die ausgelösten Umzugsketten nur innerörtlich erfasst werden. Über die Ortsgrenzen hinausgehende Sickereffekte bleiben unberücksichtigt. Untersuchungen des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung haben ergeben, dass der Anteil der innerörtlichen Umzüge etwa zwischen 55% und 65% liegt. Der Rest sind Wanderungen in die Umgebung und Fernwanderungen.
    In periodischen Abständen wird im Rahmen der amtlichen Bodennutzungsstatistik auch die Siedlungs- und Verkehrsfläche ermittelt. Es handelt sich für die jeweiligen Gebiete um die Summe der Gebäude- und Freiflächen, um Verkehrsflächen, Erholungsflächen, Friedhofsflächen sowie um Teile der Betriebsflächen, die nicht Abbauflächen sind.

    Da die Entwicklung der Siedlungs- und Verkehrsfläche Ausdruck der Entwicklung des Versiegelungsgrades der Erdoberfläche ist, gehen die Bestrebungen dahin, das Wachstum dieser Flächen im Interesse der Erhaltung naturnaher Räume und der natürlichen Bodenfunktionen so gut wie möglich zu bremsen. Dies gilt um so mehr, als versiegelte Flächen Überschwemmungen und Hochwasser begünstigen und sich auf das Klima auswirken.

    Nach den Vorstellungen des Bundesumweltamtes soll die Zunahme der Siedlungs- und Verkehrsflächen bis zum Jahr 2020 bis auf 30 ha pro Tag gesenkt werden. Während 1997 bis 2000 im Schnitt 129 Hektar (ha) pro Tag verbraucht wurden, waren es in den Jahren 2011 bis 2014 täglich nur noch 69 Hektar bzw. 0,69 km². Laut Bundesstiftung Baukultur wurden 2017 rund 66 Land täglich durch Siedlungs- und Verkehrsfläche neu beansprucht und 140 Hektar im Bestand versiegelt.

    Nach Angaben des Leibniz-Instituts für ökologische Raumentwicklung (IÖR) nehmen die Siedlungs- und Verkehrsflächen zu, während gleichzeitig die Siedlungsdichte abnimmt – lediglich Großstädte werden immer dichter. In der Innenentwicklung liegt das Potenzial zur Nachverdichtung. Einfamilienhausgebiete werden noch zu oft am Ortsrand bei gleichzeitig aussterbenden Ortskernen zur Verfügung gestellt. Zunehmend wird für die Erreichung der Verringerungsziele das bauplanerische Instrumentarium eingesetzt (tendenzielle Verringerung der Grundflächenzahlen bei gleichzeitiger Erhöhung der Geschossflächenzahlen).

    Die Reduzierung des Versiegelungsgrades soll durch eine Reihe von Maßnahmen erreicht werden, zu denen insbesondere die Förderung der Innenentwicklung der Städte gehören, aber auch eine sinnvolle Entsiegelung von Bodenoberflächen, Wiedernutzung von Brachen, Schließung von Baulücken und so weiter.
    Die Skelettbauweise ist eine Bauweise, bei der ein Gerüst aus Holz (Fachwerkbau) oder Eisen bzw. Stahl (Eisenskelettbau, Stahlskelettbau) die tragenden Funktionen übernimmt. Die Wände verlieren dabei ihre Rolle als tragende Bauelemente und dienen nur noch der Begrenzung der Räume.
    Abkürzung für: Sektorrichtlinie
    Ein Slogan ist die übergreifende Werbebotschaft, die von einem Unternehmen über einen längeren Zeitraum bei seinen verschiedenen Kommunikationsaktivitäten (Werbung, Pressearbeit) verwendet wird.
    Der Schotte Adam Smith (1723 – 1790) gilt als Begründer der neuzeitlichen Nationalökonomie. Neben seinen wirtschaftlichen Studien befasste er sich mit Fragen der Ethik. Zunächst wurde er Professor für Logik und später für Moralphilosophie. Seine Unterrichtssprache war zunächst – wie üblich - Latein, später lehrte er in englischer Sprache.

    Er lernte während seines Frankreichaufenthalts Jean Jaques Turgot und Francois Quesnay und die von ihnen vertretenen physiokratischen Lehren kennen, wonach die Landwirtschaft die einzige Quelle des Reichtums sei. Allerdings machte er sich deren Lehren nicht zu eigen. Sein erstes wichtiges Buch, das er veröffentlichte, war die „Theorie ethischer Gefühle“.

    Smith entwickelte auch eine Theorie der Arbeitsteilung, die als erstes Kapitel Eingang in sein weltbekanntes Hauptwerk fand. Dieses Hauptwerk war eine Abhandlung über den „Wohlstand der Nationen - eine Untersuchung, seiner Natur und seiner Ursachen“, das zur Initialzündung für die Begründung des Wirtschaftsliberalismus wurde.
    Smog ist eine englische Wortbildung aus smoke (Rauch) und fog (Nebel) und kennzeichnet eine starke Anreicherung von Luftverunreinigungen aufgrund spezieller Wetterlagen (Inversion), welche die Gesundheit von betroffenen Personen beeinträchtigen können.

    Der Wintersmog wird deshalb als London-Smog bezeichnet, weil London wegen seiner zahlreichen Kohleöfen bei zusätzlich nebliger Witterung besonders stark betroffen war. Die bekannteste Smog-Episode ereignete sich 1952 in London mit einer Übersterblichkeit von 4000 Personen innerhalb einer Woche. Weitere akute lufthygienische Episoden traten 1930 im Maastal in Belgien mit einer 10,5 fachen und 1948 in Donora (USA) mit einer 8,5 fachen Übersterblichkeit auf.

    In Deutschland, insbesondere im Ruhrgebiet, musste zwischen 1979 bis 1991 mehrmals Smogalarm wegen Überschreitungen von Grenzwerten für Schwefeldioxid in der Luft ausgelöst werden. Es wurden auch Fahreinschränkungen und -Verbote erteilt. Die Belastung mit Schwefeldioxid in der Luft ist stark rückläufig, heute spielen die Belastungen durch Dieselruß und Feinstaub eine wichtigere Rolle.

    Die Bildung des Wintersmogs erfolgt bei austauscharmen Inversionswetterlagen. Es findet keine normale Konvektion statt, da sich warme Luft wie ein Deckel über die kalte Luft am Boden schiebt. Dadurch steigt die Schadstoffkonzentration, insbesondere in städtischen Ballungsgebieten, stark an. Die Windgeschwindigkeit ist bei Smogepisoden gering (vorwiegend weniger als 3 m/sec.). Diese Inversionswetterlage muss meist länger als 24 Std. anhalten, um gesundheitlich bedeutsam zu werden. Der Smog kommt vor allem an nasskalten, aber auch an sonnigen Herbst- und Wintertagen vor.

    Das Schadstoffgemisch, welches den Wintersmog verursacht, besteht hauptsächlich aus Schwefeldioxid und mit Ruß bzw. Feinstaub beladenem Nebel sowie aus Kohlenmonoxid und Stickoxiden. Hauptverursacher des Wintersmogs sind vorwiegend Hausbrand (vor allem Kohleöfen), Industrieabgase, aber auch der Straßenverkehr. Gesundheitliche Auswirkungen durch Wintersmog sind

    • Reizungen der Schleimhäute (Atemwege und Augen),
    • eine leichte Beeinträchtigung der Lungenfunktion (z. B. Abnahme des Luftfassungsvermögens),
    • der Anstieg der Häufigkeit akuter und chronischer Erkrankungen der oberen Atemwege und
    • vermehrte Krankenhauseinweisungen infolge Erkrankungen des Atem- und Herz-Kreislauf-Systems.


    Es kommt zu einem Anstieg der Sterblichkeit bei älteren Menschen, besonders bei Personen, die durch Herz-Kreislauferkrankungen sowie Asthma und Bronchitis vorgeschädigt sind, ab einer mittleren 24-Std-Konzentration von ca. 500 g SO2/m3 Luft bei gleichzeitiger Schwebstaubexposition ab 500 g/m3.

    Der Sommersmog wird auch als Los-Angeles-Smog bezeichnet, weil er erstmals in Los Angeles (USA) mit seiner extrem hohen Verkehrsdichte (6,5 Millionen Kraftfahrzeuge) und häufig sonniger Wetterlage mit intensiver UV-Einstrahlung auftrat.

    Die Bildung des Sommersmogs erfolgt stets bei stabilen Hochdrucklagen mit starker Sonneneinstrahlung, insbesondere bei Absinkinversionen aus Stickoxiden, Kohlenwasserstoffen und polyzyklischen Aromaten.
    Bei diesem Smogtyp reagieren die oben genannten Schadstoffe unter Einwirkung starker ultravioletter Strahlung mit Sauerstoff zu Photooxidantien, Ozon (beträgt bis zu 90 % des Anteils der Photooxidantien), Peroxiacetylnitrat (PAN), Peroxibenzoylnitrat (PBN), Aldehyde, organische Säuren und andere.
    Hauptverursacher des Sommersmogs sind Autoabgase (Stickoxide, organische Verbindungen). Diese Vorläufersubstanzen des Ozons sind von 1990 bis 2006 um 51 % bzw. 64 % zurückgegangen.

    Gesundheitliche Auswirkungen durch Sommersmog treten ab ca. 200 g Ozon/m3 auf. Empfindliche Personen reagieren möglicherweise bereits ab einer Konzentration von 100g Ozon/m3.

    Folgende gesundheitliche Auswirkungen durch Ozon treten auf:

    • Veränderungen von Lungenfunktionsparametern mit Erhöhung des Atemwiderstands,
    • subjektive Befindlichkeitsstörungen,
    • Beeinträchtigung der körperlichen Leistungsfähigkeit,
    • Augenreizungen,
    • trockener Hals,
    • Hustenreiz und vermehrte Asthmaanfälle.


    Der Sommersmog beeinflusst vor allem empfindliche Personen, welche längere, anstrengende, körperliche Tätigkeit an der Luft an sonnigen Tagen durchführen (Erwachsene bei der Arbeit im Freien, Kinder und Erwachsene bei Spiel und Sport).
    Als Maßnahmen zur Senkung der Luftverunreinigungen bei Sommersmog kommen Geschwindigkeitsbeschränkungen aber auch regionale Fahrverbote in Betracht.
    Abkürzung für: Sondernutzungsrecht
    Ein Social Media Newsroom ist eine moderne Online-Informationsplattform von Unternehmen, die in der Regel speziell für die Pressevertreter eingerichtet wird.

    Im virtuellen Newsroom, welcher selbstverständlich im Corporate Design des Unternehmens gestaltet ist, finden sich klassische PR-Inhalte wie Pressemeldungen und Presse-Echo, welche wiederum mit Social Media-Diensten wie Weblogs, Facebook-, Twitter- und Xing-Einträgen kombiniert sind. Diese sind mit Teaser und Verlinkungen zum Volltext, Empfehlungen aus sozialen Netzwerken, Kommentaren, Diskussions- und Forenbeiträgen versehen.

    Mit dem multimedialen PR-Angebot kommen gerade Immobilienunternehmen und Dienstleister aus der Branche dem gestiegenen Informationsbedürfnis der Medien und der Öffentlichkeit entgegen. Der Social Media Newsroom ist der Pressebereich der Zukunft.
    Die Social Media Release (SMR) ist ein relativ neues, auf die Web 2.0-Kommunikation ausgerichtetes PR-Instrument. Es handelt sich um eine multimediale Pressemitteilung, die ausschließlich im Internet Einsatz findet.

    Inhalt und Aufbau der SMR sind vollumfänglich auf die Präsentation vorhandener Social Media-Informationen ausgerichtet, unter anderem auf die interaktive Bereitstellung von Pressemitteilungen und -fotos, Webvideos, Social Networks, Downloads und Links sowie News und Firmenporträts.
    Zunehmende Bedeutung für die private Altersversorgung kommt der Sofortrente zu. Es handelt sich um eine besondere Form der privaten Rentenversicherung. Wer z.B. aus einer fällig gewordenen Lebensversicherung, einer Erbschaft oder dem Verkauf einer Immobilie über eine größere Barsumme verfügt, kann diese in eine mit Rentenversicherungen befasste Versicherungsgesellschaft einbezahlen (Einmalzahlung) und erhält ab sofort lebenslang eine monatliche Rente ausbezahlt.

    Sofortrenten eignen sich vor allem für Personen, die sich schon im Rentenalter befinden und ihr Monatseinkommen aufbessern wollen. Ein Vorteil dabei ist, dass der zu versteuernde Ertragsanteil mit zunehmendem Eintrittsalter geringer wird.

    Die Rente besteht aus einer garantierten Rentenzahlung und einer Überschussbeteiligung, die sich aus Erträgen der Anlage des eingezahlten Geldes finanziert. Die Überschussbeteiligung ist deshalb variabel. In der Regel wird auch eine Garantielaufzeit vereinbart, die dazu führt, dass nach dem Tod des Rentenempfängers während der Garantielaufzeit der nicht verbrauchte Teil der Rente an die Erben ausgezahlt wird. Wer über keine Erben verfügt, kann darauf verzichten, was sich positiv auf die Rentenhöhe auswirkt. Eine Sofortrente kann auch als Verbundrente (z.B. für Ehegatten) vereinbart werden. Die Rente läuft dann bis zum Tod des länger lebenden Ehegatten. Konstruktionsmerkmal der Rente kann auch eine Art Inflationsausgleich sein. So kann etwa eine Rentenerhöhung von zwei Prozent pro Jahr vereinbart werden.

    Es gibt mehrere Varianten der Sofortrente. Bei einer konstanten Sofortrente bleibt die Höhe der garantierten Rentenzahlung (ohne Überschussanteil) über die gesamte Laufzeit gleich. Es können jedoch auch dynamische Rentenzahlungen vereinbart werden, bei denen die Höhe der Auszahlung im Laufe der Vertragslaufzeit steigt oder sinkt.

    Wer eine Sofortrente anstrebt, sollte sich mit einem von keiner Versicherungsgesellschaft abhängigen Versicherungsmakler in Verbindung setzen, der dann den jeweils optimalen Versicherungsvertrag vermitteln wird.
    Solaranlagen sind der Oberbegriff für zwei verschiedene Systeme, welche die Sonnenenergie nutzen. Zu unterscheiden sind solarthermische Anlagen, mit deren Hilfe Heizwärme erzeugt wird, und Fotovoltaik-Anlagen, die Strom erzeugen.

    Eine solarthermische Anlage besteht aus Sonnenkollektoren und einem Wärmetauscher, die über Rohrleitungen hydraulisch mit einander verbunden sind. Über den Wärmetauscher wird Brauchwasser erhitzt und Heizungswärme erzeugt. Je nach geographischem Raum ergibt sich ein unterschiedliches Strahlungsangebot der Sonne. In Deutschland liegt es im Schnitt pro Tag zwischen 860 (Norddeutschland) und 1.100 kWh pro Quadratmeter (Süddeutschland). In der Sahara geht man von 2.500 KWh/Quadratmeter aus.

    Seit einigen Jahren sind Solaranlagen beider Varianten immer gebräuchlicher und effektiver geworden. Insbesondere solarthermische Anlagen spielen eine zunehmende Rolle bei der Beheizung und Wassererwärmung von Gebäuden. Besonders effektiv sind sie bei gut gedämmten Neubauten.

    Zu den Solaranlagen rechnet man auch Solarkraftwerke. Auch hier gibt es verschiedene Varianten, die der Stromerzeugung dienen. Immer bessere Methoden der Wärmespeicherung ermöglichen eine Energieerzeugung auch zu Zeiten, in denen die Sonne nicht scheint.
    Bei der Solararchitektur werden Gebäude planerisch so konzipiert, dass sie die natürliche Sonneneinstrahlung möglichst effektiv ausnutzen. So wird Energie für Heizung und Kühlung eingespart und ein komfortables Wohnklima für die Benutzer gewährleistet. Zu berücksichtigen sind dabei die örtlichen Wetterbedingungen und die Sonneneinstrahlung ebenso wie die Ausrichtung des Gebäudes nach den Himmelsrichtungen und die Verschattung durch Bäume oder zum Beispiel umliegende Gebäude. Oft kommt ein steuerbarer Sonnenschutz zum Einsatz. Mittlerweile wird von einem eigenen Architekturstil gesprochen.

    Die Sonnenenergie soll dabei durch Speichermassen in Form von Mauern, Wänden, Böden und Dach aufgefangen und gespeichert werden. Allerdings kann auch Wasser – etwa in einem Pool auf dem Dach oder in einem Speichertank – als Wärmespeicher fungieren. Fenster, Glasbauteile und Wintergärten lassen das Sonnenlicht ein. Passive Solarhäuser sind in der Regel am Morgen kühl und am späten Nachmittag warm. Durch bauliche Maßnahmen soll derartigen Wärme- oder Kältespitzen jedoch entgegengewirkt werden. Zur Reduzierung von Wärmeverlusten ist eine gute Dämmung von Wänden, Fenstern und Dächern erforderlich. Durch die Methoden der Solararchitektur lässt sich heute der Energieverbrauch eines Gebäudes um circa 50 Prozent verringern.

    Zusätzliche Heizenergie wird oft durch solarthermische Anlagen erzeugt. Soll eine solche aktive Solarenergienutzung stattfinden, muss ein System für den Transport der Wärme installiert werden. Eine konstruktive Herausforderung kann sich dadurch ergeben, dass die passive Nutzung der Sonnenenergie andere architektonische Anforderungen bedingt als die Anbringung von Sonnenkollektoren zur aktiven Energiegewinnung. So betrifft beides die nach Süden ausgerichteten Gebäudeteile. Optimal ist trotzdem eine Kombination beider Konzepte.

    Bekannt wurde die Idee der Solararchitektur unter anderem durch das „energieautarke Solarhaus" des Fraunhofer-Institutes für Solare Energiesysteme in Freiburg. Dieses Forschungsprojekt wurde in den Jahren 1992 bis 1996 betrieben.
    Unter einer Solardachbörse versteht man ein Forum, welches Eigentümer von für die Anbringung von Fotovoltaikanlagen geeigneten Dächern und Betreiber solcher Anlagen zusammenbringt. Im Internet existieren mehrere Solardachbörsen unter verschiedenartigen Bezeichnungen, deren Betreiber teilweise Gemeinden, teilweise aber auch Unternehmen sind.

    Eigentümer von geeigneten, möglichst nach Süden ausgerichteten Dächern, die nicht über genug Kapital oder genug Zeit verfügen, um sich mit der Installation von Fotovoltaikanlagen und der Einspeisung des erzeugten Stroms in das allgemeine Stromnetz gegen Zahlung einer Einspeisevergütung zu kümmern, können hier Kontakt zu Investoren finden, die gegen einen Festbetrag das Dach pachten und dann darauf umweltfreundlichen Strom erzeugen.
    Einige Solardachbörsen bieten ihren Nutzern auch Muster-Dachnutzungsverträge zum Download an. Wichtige Bestandteile solcher Verträge sind z. B. die genaue Bezeichnung und Beschreibung der geplanten Anlage, die Einräumung eines Betretungsrechtes für Dach und Grundstück, Nutzungsentgelt, Nutzungsdauer, Haftpflichtversicherung, Kündigung sowie die Entschädigung des Grundstückseigentümers bei Schäden durch Errichtung oder Betrieb der Solaranlage.

    Die für Dächer bezahlte Pacht liegt teilweise bei fünf Euro für jedes Kilowatt installierter Leistung, teils zuzüglich einer Sonderzahlung von 100 bis 150 Euro für das erste Pachtjahr. Auch nach Reduzierung der Einspeisevergütung für Solarstrom ins allgemeine Stromnetz stellt der Betrieb einer Fotovoltaikanlage oft eine lohnende Investition dar. Fördergelder sollten in die Kalkulation mit einbezogen werden.
    Bei einem Solarturmkraftwerk oder solarthermischen Kraftwerk ist eine große Anzahl von Spiegeln um einen zentralen Turm herum aufgestellt. Die Spiegel (auch: Heliostate) werden automatisch so auf den im Turm angebrachten Absorber ausgerichtet, dass dort hohe Temperaturen (teilweise bis zu mehreren tausend Grad Celsius) entstehen. Auf diese Weise wird ein Trägermedium erhitzt, bei dem es sich um Wasserdampf, Heißluft oder auch um flüssiges Nitratsalz handeln kann. Das erhitzte Wärmeträgermedium wiederum wird zur Erzeugung von Wasserdampf verwendet, der eine Turbine zur Erzeugung von Strom antreibt. Verschiedene Anlagen dieser Art sind bereits erfolgreich in Betrieb. Hervorzuheben ist insbesondere die Anlage Gemasolar in Spanien, welche als Wärmespeichermedium Flüssigsalz verwendet. Dieses speichert die erzeugte Hitze so effektiv, dass auch über Nacht und bei bewölktem Himmel weiter Dampf und damit Strom erzeugt werden können. Ein Hauptnachteil der Solarkraftwerke ist damit entfallen.
    Bei neuen Gebäuden mit guter Wärmedämmung und einem darauf abgestimmten Heizungs- und Lüftungssystem kann eine Solaranlage zum maßgeblichen Wärmeerzeuger werden.

    Immer weiter entwickelt werden auch Wärmespeicher. Oft arbeiten diese mit Wasser als Speichermedium. Dabei werden für ein Privathaus mehrere hundert Liter benötigt, die Wärme für mehrere Tage speichern können. Große Anlagen mit tausenden Litern Wasser werden in Gewerbebetrieben verwendet. Allerdings werden in neuerer Zeit auch Großspeicher in die Hauskonstruktion von Einfamilienhäusern integriert, was eine Speicherung der im Sommer erzeugten Wärme für eine durchgängige Wärmeerzeugung im Winter gewährleistet. Die Speicher bestehen oft aus Stahl, Beton oder aus glasfaserverstärkten Kunststoffen (GFK).

    Effektiver ist eine thermochemische Speicherung, bei der die Sonnenwärme zur Herbeiführung einer chemischen Reaktion im Speicher dient, deren Produkte voneinander getrennt bleiben. Werden diese wieder zusammengeführt, entsteht eine ebenfalls Wärme erzeugende Rückreaktion, die gezielt und dosiert zu einem späteren Zeitpunkt ausgelöst werden kann. Durch derartige saisonale Wärmespeicher soll sich bereits eine ganzjährige komplette Wärmeversorgung über Solarenergie für ein Wohnhaus umsetzen lassen.

    In großen Solarkraftwerken werden zum Teil Salzlösungen als Speichermedium genutzt. Die Abkühlung des erhitzten Mediums erfolgt dabei so langsam, dass über Nacht weiter Dampf und damit Strom erzeugt weden kann.
    Der Solidaritätszuschlag ist ein Zuschlag zur Einkommensteuer/ Körperschaftsteuer, der von allen Steuerzahlern zu entrichten ist. Im Steuerjahr 1997 betrug er 7,5 Prozent auf die Einkommensteuerschuld. Ab 1998 wurde er auf 5,5 Prozent reduziert. Die Mittel werden in den neuen Bundesländern zum Aufbau einer mit den alten Bundesländern vergleichbaren Infrastruktur verwendet. Ob der Solidaritätszuschlag noch verfassungskonform ist, wurde in mehreren Urteilen bis jetzt bejaht, obwohl er doch nur ein befristeter Zuschlag sein sollte.
    Unter der Istmiete versteht man die tatsächlich erzielte Miete eines Mietobjekts. Sie kann geringer sein als die vereinbarte Miete, wenn zum Beispiel durch den Mieter eine Mietminderung vorgenommen wurde. Der Begriff Sollmiete ist zwar weithin üblich, wird jedoch teilweise unterschiedlich definiert. Eine feste gesetzliche Definition existiert nicht, auch wird der Begriff nicht in Gesetzen verwendet. Gemeint ist der Betrag, der erzielbar wäre. In der Regel ist dies der Betrag, der im Mietvertrag vereinbart wurde und den der Mieter bezahlen soll. Beide Begriffe betreffen die reine Miete ohne Heizungs-, Warmwasser- und Betriebskosten.

    Verwendet werden die Begriffe zum Beispiel bei der Wertermittlung von Immobilien. Dies betrifft sowohl den Marktwert als auch den steuerlichen Wert. Eine gesetzliche Verwendung der Begriffe gibt es jedoch auch hier nicht: So ist zum Beispiel bei der steuerlichen Bewertung von bebauten Grundstücken nach dem Bewertungsgesetz die aufgrund vertraglicher Vereinbarungen erzielbare Jahresmiete ohne Betriebskosten relevant (§ 146 Abs. 2 Bewertungsgesetz). Umgangssprachlich wird hier oft von der Sollmiete gesprochen. Für bestimmte Mietverhältnisse (z.B. bei unentgeltlicher Überlassung oder Vermietung 20 Prozent unter Marktpreis) wird diese Jahresmiete durch die „übliche Miete“ ersetzt, die fremde Mieter zahlen würden.

    Die Sollmiete wird teilweise als Grundlage der Berechnung von Verwaltergebühren verwendet. Umstritten und auch Gegenstand von Gerichtsprozessen ist dabei die Frage, ob auch die Sollmiete leer stehender Wohnungen mit in die Rechnung einbezogen werden darf. Im Geschäftsverkehr mit Laien kann nicht davon ausgegangen werden, dass das Verständnis von „Sollmiete“ dem in der Immobilienwirtschaft Üblichen entspricht. Dies bezieht sich insbesondere auf die Einbeziehung leer stehender Wohnungen bei der Berechnung von Verwalterhonoraren.

    So hatte sich etwa das Kammergericht Berlin mit einem Fall zu befassen, in dem ein Hausverwalter seine Vergütung als Prozentsatz der „Bruttowarmsollmiete“ eines Mehrfamilienhauses berechnet hatte. Er bezog auch die entsprechenden Beträge der leer stehenden Wohnungen in der Anlage mit ein. Vertraglich definiert war die „Bruttowarmsollmiete“ nicht. Die Eigentümergemeinschaft war der Auffassung, dass nur bewohnte Wohnungen für die Berechnung der Verwaltervergütung herangezogen werden könnten. Das Gericht stellte sich auf die Seite der Eigentümergemeinschaft: Diese habe die Vereinbarung nicht so verstehen müssen, dass auch die potentiellen Mieten leer stehender Wohnungen einzubeziehen waren. Demnach konnten hier nur die in den bestehenden Mietverträgen vereinbarten Mieten für die Berechnung des Verwalterhonorars verwendet werden (KG Berlin, Urteil vom 27.9.2012, Az. 20 U 221/11 ). Eine ähnliche Entscheidung fiel auch im Fall KG Berlin, Az. 13 U 41/11. Allerdings wurde hier ein Rückforderungsanspruch als verwirkt angesehen, da entsprechende Abrechnungen über viele Jahre hinweg akzeptiert worden waren.

    Soll also die Sollmiete als Grundlage der Honorarberechnung des Verwalters dienen, ist eine genaue Definition der Sollmiete im Verwaltervertrag unbedingt zu empfehlen. Ein Einbeziehung leerer Wohnungen setzt eine ausdrückliche klare Vereinbarung voraus.
    Die Solvabilitätsverordnung (Verordnung über die angemessene Eigenmittelausstattung von Instituten, Institutsgruppen und Finanzholding-Gruppen) ist eine sehr umfangreiche Verordnung mit 340 Paragrafen und 3 Anlagen. Sie dient der Umsetzung der Richtlinien 2006/48/EG und 2006/49 EG über die angemessene Eigenkapitalausstattung von Kreditinstituten und Wertpapierfirmen. Die Verordnung ist Ergebnis der langjährigen Vorarbeiten des Baseler Ausschusses für Bankenaufsicht (Basel II).

    Unter Solvabilität versteht man die Ausstattung mit Eigenmitteln, mit denen das Kreditgeschäft der Banken abgesichert wird. Eine Reihe von Risiken (Adressausfallrisiken, Marktpreisrisiken und Risiken aus dem operationellen Geschäftsfeld der Banken) müssen von den Kreditinstituten nach bestimmten Regeln quantifiziert werden und bestimmen dadurch das Ausmaß der Eigenkapitalunterlegung. Je niedriger die erforderliche Eigenkapitalausstattung, desto größer ist das mögliche Kreditgeschäftsvolumen und umgekehrt. Aus diesem Grunde streben Kreditinstitute danach, die Risikoschwelle für die Vergabe von Krediten so weit wie möglich zu senken.

    Die Adressausfallrisiken werden beeinflusst durch die unterschiedlichen Bonitäten der Kreditnehmer. Je besser Kreditnehmer durch Ihre Bonität zur Reduzierung der Kreditausfallrisiken einer Bank beitragen, desto besser schneiden sie im Rating ab. Das Ratingverfahren erfolgt entweder nach dem Kreditstandardansatz (KSA) durch Ratingagenturen oder durch bankinterne Ermittlungen (ein auf interne Ratings basierender Ansatz (IRBA).

    Marktpreisrisiken können sich insbesondere aus Wechselkurs- und Zinsänderungen ergeben. Auch Marktpreisrisiken sind durch bestimmte Verfahren zu quantifizieren.

    Das operationelle Risiko hängt vor allem von der Zuverlässigkeit und Kompetenz der Mitarbeiter und der Qualität der Organisation der Geschäftsabläufe ab.

    Der Begriff der Solvabilität wird auch in der Versicherungswirtschaft verwendet. Gesetzliche Reglungen hierüber finden sich im Versicherungsaufsichtsgesetz.
    Die Solvenzregeln der Europäischen Union für die Versicherungsgesellschaften von 2002 sehen Solvenzanforderungen (Anforderungen an die Sicherstellung der Zahlungsfähigkeit) vor, die bekannt wurden unter der Bezeichnung Solvency I. Die Grundgedanken entsprechen jenen von Basel II für das Kreditgewerbe, nämlich der Kapitalunterlegung, hier der Versicherungswirtschaft. Allerdings besteht hier noch ein Nachbesserungsbedarf, der mittlerweile zu einem Vorschlag für neue Solvenzanforderungen (Solvency II) geführt hat. Solvabilität II basiert auf einer Drei-Säulen-Struktur.

    • Die erste Säule enthält die quantitativen Anforderungen (Solvenzkapitalanforderung und Mindestkapitalanforderung). Die Solvenzkapitalanforderung an Versicherungsgesellschaften soll alle quantifizierbaren Risiken des Versicherers oder Rückversicherers deutlich werden lassen.
    • Die zweite Säule umfasst die qualitativen Anforderungen an Versicherungsunternehmen. Gedacht ist an Anforderungen an das Risikomanagement und Bestimmungen zum Aufsichtsrecht.
    • Die dritte Säule umfasst Vorschriften zur Berichterstattung und Offenlegung. Versicherungsunternehmen sollen bestimmte Informationen öffentlich bekanntmachen müssen, die zur Marktdisziplin beitragen.

    Die Umsetzung der Richtlinie hätte ist bis zum Jahr 2010 erfolgen sollen. Mittlerweile wird über Solvency II diskutiert mit strengeren Anforderungen. Eine Weiterentwicklung („Sovency II“) mit dem Ziel einer Umsetzung der Regeln bis 2014 wurde jedoch von der EU-Kommission im Hinblick auf die Staatsschuldenkrise gestoppt, sodass die Regeln von Solvency I weitergelten.
    Abkürzung für: Solidaritätszuschlag
    Sonderabschreibungen für vermietete Objekte in den neuen Bundesländern auf der Grundlage des so genannten Fördergebietsgesetzes waren möglich. Das Fördergebietsgesetz ist 2002 ausgelaufen.

    Statt der Sonderabschreibung für manche Immobilien in den neuen Bundesländern gab es eine Investitionszulage, die direkt an den Bauherrn ausgezahlt wurde. Die Investitionszulage galt nur noch für Objekte, die vor dem 1.1.2005 abgeschlossen waren.

    Es gibt aber noch andere Sonderabschreibungen, zum Beispiel zur Förderung kleiner und mittlerer Betriebe, für Gebäude in Sanierungsgebieten und bei Baudenkmalen.
    Bestimmte Ausgaben eines Steuerzahlers, die der privaten Lebensführung zuzurechnen sind, werden als Sonderausgaben steuermindernd berücksichtigt. Dazu zählen beispielsweise Vorsorgeaufwendungen (Versicherungsbeiträge für gesetzliche Sozialversicherung oder freiwillige Versicherungen wie Lebensversicherung).

    Nach wie vor können "wie Sonderausgaben" abgezogen werden zehn Jahre lang jeweils neun Prozent von jenen Herstellungskosten, die im Zusammenhang mit selbstgenutzten Baudenkmälern oder Gebäuden in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungen entstehen.
    Das Wohnungseigentumsgesetz unterscheidet zwischen dem Gegenstand des Sondereigentums und dem Inhalt des Son­der­eigen­tums.

    Gegenstand des Sondereigentums sind zunächst die je­wei­li­gen Wohnungen (Wohnungseigentum) beziehungsweise die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume (Teileigentum), die in sich abgeschlossen sein müssen (§§ 1 und 3 WEG). Zum Gegenstand des Sondereigentums zählen darüber hinaus die zu den Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass das gemeinschaftliche Eigentum oder das Son­der­ei­gen­tum be­zie­hungs­weise die Rechte der übrigen Eigentümer beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird (§ 5 Abs. 1 und 2 WEG).

    Zum Sondereigentum zählen zum Beispiel die Heizkörper in der Wohnung, die Sanitär- und Elektroinstallationen ab Abzweigung in die Sondereigentumsräume sowie Wand- und Deckenputz und die Fußbodenbeläge.
    Soweit Balkone gemäß Teilungserklärung dem Son­de­rei­gen­tum zu­ge­ordnet sind, bezieht sich diese Zuordnung nur auf die Be­stand­teile, die dem Son­de­rei­gen­tum zuordnungsfähig sind: auf den Balkonraum, die begehbaren Boden-/­Platten­be­läge und in­nen­sei­tig angebrachte und von außen nicht einsehbare Verklei­dungen der Balkonbrüstung und -rückwand.
    Die konstruktiven Bestandteile des Balkons wie die (tra­gen­de) Bal­kon­platte und deren Isolierungsschicht sowie die Bal­kon­brüs­tung beziehungsweise Balkongitter sind zwingend ge­mein­schaft­liches Eigentum. Ebenso zählen auch nach­träg­lich angebrachten Bal­kon­trenn­wände oder -ver­gla­sun­gen zum gemeinschaftlichen Eigentum.

    Diese Abgrenzung und Zuordnung zum Son­de­rei­gen­tum ist für den Gebrauch und die Nutzung, aber auch für die In­stand­hal­tung und die Instandsetzung und somit auch für die Kos­ten­ver­tei­lung von Be­deutung. So hat jeder Woh­nungs­eigen­tü­mer für die Instand­hal­tung und Instandsetzung der im Son­de­rei­gen­tum stehenden Balkonteile selbst zu sorgen und die dafür erforderlichen Kosten zu tragen. Die In­stand­hal­tung und Instandsetzung der im gemeinschaftlichen Ei­gen­tum stehenden Balkonbestandteile ist dagegen grundsätzlich Sache aller Woh­nungs­eigen­tümer, die deshalb auch die Kosten an­teilig zu tragen haben. Allerdings können die Woh­nungs­eigen­tü­mer nach neuem Recht gemäß § 16 Abs. 4 WEG jetzt auch im Ein­zel­fall mit doppelt qualifizierter Mehrheit be­schließen, dass jeder Woh­nungs­eigen­tümer die Kosten für die Sanierung seines Balkons selber trägt.

    Als Inhalt des Sondereigentums werden die Regelungen be­zeich­net, die als Vereinbarung abweichend von den ge­setz­li­chen Regelungen beziehungsweise entsprechender Re­ge­lun­gen in der Teilungserklärung beziehungsweise in der Ge­mein­schafts­ord­nung getroffen werden (§ 10 Abs. 2 Satz 2 und Abs. 3 WEG). Diese als Inhalt des Sondereigentums in das Grundbuch ein­ge­tragenen Vereinbarungen binden grundsätzlich alle Eigentümer, auch die neuen Eigentümer (Sondernachfolger) im Falle des Ei­gen­tümerwechsels.

    Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 20. Januar 2012 betont, dass auch der Inhalt des Sondereigentums dem sachenrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz entsprechen muss. Das bedeutet: Jedermann muss den Inhalt eines dinglichen Rechts anhand der Eintragungen im Grundbuch eindeutig erkennen können. Nach Entstehen einer werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft können Sondernutzungsrechte nur durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer begründet werden. Möchte der ein Grundstück teilende Eigentümer sich für später das Recht vorbehalten, einseitig den einzelnen Einheiten Garten- und Terrassenflächen aus dem bisherigen Gemeinschaftseigentum als Sondereigentum zuzuweisen, entspricht dies einer Vereinbarung, die zum Inhalt des Sondereigentums wird, wenn sie ins Grundbuch eingetragen ist. Die Einhaltung des Bestimmtheitsgrundsatzes erfordert, dass aus dem Grundbuch eindeutig hervorgehen muss, welche Flächen nachträglich zugeteilt werden können (BGH, Az. V ZR 125/11).

    Das Sondereigentum gehört gemäß § 10 Abs. 1 WEG nicht zum Verwaltungsvermögen.

    Streiten zwei Eigentümer darüber, ob ein Keller zum Sondereigentum des einen oder des anderen gehört, geht es um die sachenrechtlichen Grundlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft. Wie der Bundesgerichtshof entschieden hat, ist ein solcher Rechtsstreit keine Wohnungseigentumssache, sondern ein normaler Zivilrechtsstreit mit der Folge, dass sich die Gerichtszuständigkeit ändert. Denn § 72 Absatz 2 des Gerichtsverfassungsgesetzes legt für WEG-Sachen eine besondere Zuständigkeit für das Berufungs- und Beschwerdegericht fest. Im Urteilsfall war daher das allgemein für die Berufung zuständige Landgericht Wiesbaden anzurufen – und nicht das für Wohnungseigentumssachen zuständige Landgericht Frankfurt am Main (BGH, Beschluss vom 11.6.2015, Az. V ZB 78/13).
    Unter Sondergebiet versteht man eine Baugebietsart nach der Baunutzungsverordnung. Dabei wird unterschieden zwischen Sondergebieten, die der Erholung dienen und sonstigen Sondergebieten.

    Sondergebiete die der Erholung dienen (§10 BauNVO)

    Sondergebiete, die der Erholung dienen, sind Wochenendhausgebiete, Feriengebiete und Campingplatzgebiete. Um welche dieser Nutzungsarten es sich bei der Aufstellung eines Bebauungsplanes handeln soll, muss bestimmt werden. In Wochenendhausgebieten sind Wochenendhäuser als Einzelhäuser zulässig. Es kann allerdings auch festgesetzt werden, dass Hausgruppen zulässig sein sollen. In Ferienhausgebieten sind Ferienhäuser zulässig, die aufgrund ihrer Eigenschaften (Lage, Größe, Ausstattung, Erschließung und Versorgung) für den Erholungsaufenthalt geeignet sind. Ein Ferienhaus ist dadurch gekennzeichnet, dass es auf Dauer einem wechselnden Personenkreis zur Verfügung steht. Ein Hauptwohnsitz kann in Ferienhausgebieten nicht begründet werden. Die Festsetzung von Wohnhäusern (für den dauernden Wohnaufenthalt von Haushalten) ist in solchen Gebieten auch nicht zulässig. Die zulässige Grundfläche von Wochenendhausgebieten und Ferienhausgebieten kann im Bebauungsplan stärker begrenzt werden, als in der Baunutzungsverordnung vorgegeben. In Ferienhausgebieten ist sie in der BauNVO auf 0,4 begrenzt. Die zulässige Geschossfläche beträgt 1,2. Die Schallrichtwerte liegen in beiden Gebietsarten am Tag bei 50 Dezibel und nachts zwischen 35 und 40 Dezibel. Campingplatzgebiete dienen dem Campen und Zelten für Touristen. Da die Erholungsfunktion hier in den Hintergrund tritt, kommen Lärmschutzmaßnahmen für solche Gebiete nur selten in Betracht.

    Sonstige Sondergebiete (§ 11 BauNVO)

    Sonstige Sondergebiete unterscheiden sich von den übrigen Baugebietsarten im Wesentlichen dadurch, dass sie für eine eng begrenzte besondere großflächige Nutzung vorgesehen sind, die in anderen Baugebieten nicht festgesetzt werden kann. Insbesondere kommen in Betracht:
    • Gebiete für den Fremdenverkehr (z.B. Kurgebiete und Gebiete für die Fremdenbeherbergung),
    • Ladengebiete,
    • Gebiete für Einkaufszentren und großflächige Handelsbetriebe,
    • Gebiete für Messen, Ausstellungen und Kongresse,
    • Hochschulgebiete, Klinikgebiete, Hafengebiete,
    • Gebiete für Anlagen, die der Erforschung, Entwicklung oder Nutzung erneuerbarer Energien, wie Wind- und Sonnenenergie, dienen.
    Großflächige Einkaufszentren und sonstige großflächige Handelsbetriebe sind außer in Kerngebieten nur in sonstigen Sondergebieten zulässig. Großflächige Handelsbetriebe sind nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichtes solche, die eine größere Verkaufsfläche als 800 m² haben (Urteil des 4. Senats vom 24. 11. 2005 BVerwG 4 C 10.04). Zur Verkaufsfläche zählen Flächen, die von Kunden betreten werden können oder die sie einsehen können. Nicht dazu zählen Lagerflächen und Arbeitsräume des Personals. Bei Festsetzung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben gibt es einen Abstimmungsbedarf mit angrenzenden Gemeinden gleicher oder höherer Zentralitätsstufe, da solche Betriebe in ihren Auswirkungen auch die Bauleitplanung dieser Gemeinden beeinflussen und den Zielen der Raumordnung möglicherweise widersprechen können. Sonstige Sondergebiete können einen relativ hohen baulichen Verdichtungsgrad aufweisen. Die Obergrenzen der Grundflächenzahl liegen bei 0,8, der Geschossflächenzahl bei 2,4 und der Baumassenzahl bei 10,0.
    Das Gesetz schreibt für den Fall der Geltendmachung einer Mieterhöhung durch den Vermieter ein Sonderkündigungsrecht des Mieters vor. Das Sonderkündigungsrecht gilt für Mieterhöhungen bei Modernisierung und Mieterhöhungen bis zur örtlichen Vergleichsmiete.

    Der Mieter kann eine außerordentliche Kündigung vornehmen, und zwar bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Mieterhöhungserklärung des Vermieters. Die Kündigung erfolgt zum Ablauf des übernächsten Monats. Die Mieterhöhung tritt dann nicht in Kraft.

    Findet eine Modernisierung statt, hat der Mieter jedoch nicht nur bei Zugang des Mieterhöhungsverlangens, sondern zusätzlich auch schon bei der Ankündigung der Modernisierungsmaßnahme ein Sonderkündigungsrecht. Er kann nach Zugang der Ankündigung außerordentlich zum Ende des übernächsten Monats kündigen. Die Kündigung muss dabei bis zum Ende des Monats stattgefunden haben, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt. Dies gilt allerdings nicht bei nur unwesentlichen Arbeiten an der Wohnung.

    Das Sonderkündigungsrecht kann nicht per Mietvertrag ausgeschlossen werden. Eine solche Klausel wäre unwirksam.
    Besteht bei einem Schuldner im Insolvenzverfahren ein Miet- oder Pachtverhältnis über unbewegliche Sachen oder Räume, kann der mit der Verwaltung seines Vermögens betraute Insolvenzverwalter dieses Vertragsverhältnis kündigen. Das Sonderkündigungsrecht kann mit gesetzlicher Frist ausgeübt werden und gilt unabhängig davon, welche Vertragsdauer vereinbart war. Es kann vom Insolvenzverwalter jederzeit während des Insolvenzverfahrens ausgeübt werden. Die vor Ende der Kündigungsfrist zu zahlenden Mieten gehen - soweit der Insolvenzantrag bereits gestellt war - zu Lasten der Insolvenzmasse.

    Sinn ist es, die Insolvenzmasse vor einer Belastung durch Miete oder Pacht zu schützen. Keine Gültigkeit hat das Sonderkündigungsrecht, soweit die Wohnung des Insolvenzschuldners betroffen ist. Dadurch soll der Schuldner vor dem Verlust seiner Wohnung geschützt werden - auch unter dem Aspekt, dass er weiterhin die Möglichkeit haben soll, einer geordneten Erwerbstätigkeit nachzugehen und seine Gläubiger zu befriedigen.
    Wer bei der Zwangsversteigerung einer Immobilie den Zuschlag erhält, hat nach § 57 a ZVG (Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung) das Recht, Mietern im ersteigerten Gebäude mit gesetzlicher Kündigungsfrist zu kündigen. Von Bedeutung ist dies bei auf einen bestimmten Zeitraum abgeschlossenen Mietverträgen oder wenn aufgrund langer Mietzeit für den Vermieter eine verlängerte Kündigungsfrist gelten würde.Ebenso ist auch ein vertraglich vereinbarter beidseitiger Kündigungsausschluss unbeachtlich.

    Die gesetzliche Kündigungsfrist ist gemäß § 573d des Bürgerlichen Gesetzbuches eine Dreimonatsfrist: Der Vermieter darf spätestens im dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen.

    Obwohl es sich um ein Sonderkündigungsrecht handelt, darf der neue Eigentümer Wohnungsmietern nur bei berechtigtem Interesse kündigen und muss die üblichen Formalien einer Kündigung beachten. Entscheidend ist, ob er selbst ein berechtigtes Interesse vorweisen kann (z.B. Eigenbedarf).

    Die Kündigung muss zum erstmöglichen Termin erfolgen - nämlich bis zum dritten Werktag des auf den Zuschlag folgenden Monats. Danach darf dieses Recht nicht mehr ausgeübt werden. Allerdings: Dem Erwerber wird eine Überlegungsfrist zugestanden. Erfolgte der Zuschlag am letzten Werktag eines Monats, muss nicht unbedingt bis zum dritten Werktag des Folgemonats gekündigt werden. Der neue Eigentümer soll Gelegenheit haben, die Sach- und Rechtslage zu prüfen und sich über seine neue Immobilie und seine neuen Mieter erst einmal zu informieren.

    Das Oberlandesgericht Düsseldorf gestand dem neuen Eigentümer zum Beispiel zu, dass er den allerersten möglichen Kündigungstermin nicht nutzen muss, wenn er bis dahin überhaupt gar keine Möglichkeit gehabt hat, sich über die Sachlage zu informieren – etwa weil der Verwalter der Immobilie alle Mietverträge hat und in Urlaub ist (Urteil vom 5.9.2002, Az. 10 U 66/02). Zuviel Zeit sollte man sich dennoch nicht lassen: Will der Erwerber kündigen, muss er dies ohne „vorwerfbares Zögern“ auch tun.

    Der Mieter kann auch einer Kündigung im Rahmen des Sonderkündigungsrechtes einen Härtefall entgegenhalten. Dies kann zum Beispiel mit hohem Alter in Verbindung mit Krankheit, Behinderung oder Pflegebedürftigkeit begründet werden (Kammergericht Berlin, Urteil vom 6.5.2004, Az. 8 U 288/03). Aber auch eine unmittelbar bevorstehende Entbindung (LG Stuttgart, Az. 16 S 378/90 oder die Pflege eines älteren Bewohners durch seine in der Nähe wohnenden Angehörigen (AG Lübeck, Az: 27 C 1621/02) können vom Gericht als ausreichende Gründe für einen Härtefall angesehen werden.

    Auf dieser Basis kann eine Verlängerung des Mietverhältnisses gefordert werden. Wie lange es verlängert wird, hängt vom jeweiligen Härtefall ab. Ist der Härtegrund entfallen (z.B. Genesung von einer Krankheit, Geburt eines Kindes), kann der Vermieter wieder kündigen.

    Der Widerspruch des Mieters aufgrund Vorliegen eines Härtefalles muss spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses erklärt werden. Der Vermieter muss den Mieter im Rahmen der Kündigung auf sein Widerspruchsrecht und dessen Form und Frist hinweisen. Wird dies versäumt, kann der Mieter den Widerspruch noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits aussprechen (§§ 574 ff. BGB).

    Gläubiger können gleichzeitig die Zwangsverwaltung eines Grundstückes und seine Zwangsversteigerung betreiben. Mit dem Zuschlag der Versteigerung endet dann die Zwangsverwaltung. Steht ein Grundstück unter Zwangsverwaltung, muss der Zwangsverwalter neue Mietinteressenten vor Vertragsabschluss auf das Sonderkündigungsrecht im Falle einer Zwangsversteigerung hinweisen. Wird dies versäumt, macht er sich schadenersatzpflichtig.
    Neben den dem Verwalter durch Ge­setz ge­mäß § 27 WEG auf­er­leg­ten Auf­ga­ben und Be­fug­nis­sen kön­nen die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer mit dem Ver­wal­ter im Ver­walter­vertrag zu­sätz­liche Leis­tun­gen ver­ein­baren.

    Das be­trifft unter an­de­rem die ge­richt­liche Ver­tre­tung der Woh­nungs­eigen­tümer oder der Woh­nungs­eigen­tümer-Ge­mein­schaft in ge­richt­lichen Ver­fah­ren, Bau­auf­sichts- und Bau­be­treu­ungs­maß­nah­men, An­fer­tigung von Kopien von Verwaltungs­unter­lagen, die Aus­stel­lung von Be­schei­ni­gun­gen für Haus­halts­nahe Dienst­leis­tun­gen sowie für die nach­träg­li­che Er­stel­lung einer Be­schlusssamm­lung für den Zeit­raum vor Inkraft­treten der WEG-Re­form am 01.07.2007.

    Für alle diese Sonderleistungen können Son­der­ver­gü­tungen ver­einbart werden, die sich an an­de­ren Ver­gü­tungs­re­ge­lungen wie beispielsweise der HOAI oder des RVG orien­tie­ren sollten, um nicht mit AGB-Vor­schrif­ten in Kollision zu geraten.
    Mit Hilfe eines örtlichen Mietspiegels kann herausgefunden werden, welche Miete für eine bestimmte Wohnung ortsüblich ist. Übliche Einteilungsmerkmale für Wohnungsklassen sind dabei z. B. Baualter, Wohnfläche und Wohnlage. Auch die Sondermerkmale einer Wohnung können eine entscheidende Rolle spielen. Hier handelt es sich um Ausstattungsmerkmale, die nicht in jeder Wohnung zu erwarten sind und die Wohnwert und Mietpreis meist erhöhen. In manchen Mietspiegeln sind die Sondermerkmale in speziellen Aufstellungen berücksichtigt. Bei Wohnungen mit Sondermerkmalen kann die örtliche Vergleichsmiete nicht einfach eins zu eins angewendet werden.

    Wohnwerterhöhende Sondermerkmale sind z. B.:
    • Modernes Bad (Bodenfliesen, Einbauwanne oder -Dusche, Wände mindestens bis 1,80 m Höhe gefliest),
    • Dusche und getrennte Badewanne,
    • Moderne Küche (Küchenschränke, Einbauspüle, Dunstabzugshaube, Einbauherd mit mindestens vier Kochplatten sowie Backofen, Wandfliesen im Arbeitsbereich),
    • hochwertiger Boden bzw. Bodenbelag (Parkettboden, Natur- oder Kunststein, Fliesen oder gleichwertig. Bodenbelag muss in überwiegender Zahl der Wohnräume verlegt sein),
    • zweites WC / Gäste-WC.
    Bei den genannten Ausstattungsmerkmalen versteht es sich von selbst, dass diese nur zu einer höheren Miete führen können, wenn sie zeitgemäß und in gutem Zustand sind. Es gibt auch Sondermerkmale, die sich negativ auf Wohnwert und Mietenhöhe auswirken können. Beispiel: Bad mit WC ohne Fenster.
    Als Sondernachfolger wird im Falle des Eigentümerwechsels bei Grundstücksrechten und damit auch im Bereich des Wohnungseigentums der neue Eigentümer bezeichnet, der als Rechtsnachfolger in die Rechte und Pflichten des Voreigentümers eintritt. Dabei gelten im Falle des Eigentümerwechsels bei Miteigentümern eines Grundstücks insbesondere die Bestimmungen des § 1010 BGB, wonach die unter den Miteigentümern getroffenen Vereinbarungen gegenüber dem Sondernachfolger nur bei Eintragung in das Grundbuch Rechtswirkung entfalten.

    Im Bereich des Wohnungseigentums gelten Vereinbarungen der Wohnungseigentümer gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG über ihr Verhältnis untereinander im Falle eines Eigentümerwechsels gegenüber einem neuen Eigentümer als Sondernachfolger gemäß § 10 Abs. 3 WEG ebenfalls nur dann, wenn diese Vereinbarungen als Inhalt des Sondereigentums in das Grundbuch eingetragen sind.

    Beschlüsse der Wohnungseigentümer sowie gerichtliche Entscheidungen bedürfen dagegen gemäß § 10 Abs. 4 WEG zwecks Wirkung auch gegenüber dem Sondernachfolger nicht der Eintragung in das Grundbuch.
    Unter einer Sondernutzung öffentlicher Verkehrswege versteht man jede Nutzung, die nicht vom zulässigen Gemeingebrauch umfasst wird - die sich also nicht mehr im Rahmen der üblichen Benutzung einer Straße abspielt.

    Darunter fallen zum Beispiel die Veranstaltung von Festumzügen, die Aufstellung von Verkaufs- oder Infoständen, die Anbringung von Werbemitteln. Die Sondernutzung ist erlaubnispflichtig. Die Gemeinden verlangen dafür je nach Nutzungsart und zum Teil auch Stadtteil unterschiedliche Gebühren.

    Für welche Nutzungen und in welcher Höhe diese Gebühren anfallen, ist in Gemeindesatzungen geregelt. Darin kann auch bestimmt werden, dass für einige Nutzungsarten keine Erlaubnis erforderlich ist. Häufig beziehen sich derartige Regelungen auf die Werbung politischer Parteien.
    Während jeder Wohnungseigentümer mit seinem Son­der­eigen­tum im Rahmen der gesetzlichen und vertraglichen Regelungen nach Belieben verfahren kann, es also ins­be­son­de­re bewohnen, vermieten und verpachten kann (§ 13 Abs. 1 WEG), steht jedem Eigentümer am ge­mein­schaf­tlichen Eigen­tum – nur – ein Mit­ge­brauchs­recht (§ 13 Abs. 2 WEG) zu. Dieses existiert völlig un­ab­hän­gig von der Größe seines Miteigentumsanteils.

    In der Praxis besteht nun allerdings das Bedürfnis, insbesondere an Grundstücksflächen, an denen gemäß § 1 Abs. 5 WEG kein Sondereigentum begründet werden kann, einzelnen Eigentümern ein alleiniges Nutzungsrecht einzuräumen, beispielsweise an eben­erdigen Terrassen vor den Erdgeschosswohnungen oder an Kfz-Stellplätzen. Dies kann dadurch geschehen, dass das grund­sätzlich bestehende Mitgebrauchsrecht am Gemeinschaftseigen­tum durch eine Vereinbarung (§ 10 Abs. 2 Satz 2 und Abs. 3 WEG) in der Weise beschränkt wird, dass einzelnen oder mehre­ren Eigentümern ein so genanntes Sondernutzungsrecht als allei­niges Gebrauchs- und Nutzungsrecht eingeräumt wird.

    Das bedeutet, dass außer den Sondernutzungsberechtigten alle übrigen Miteigentümer vom Mitgebrauch der Sondernutzungsflächen oder Sondernutzungsräume ausgeschlossen sind. Allerdings ist die Einräumung eines Sondernutzungsrechts am gemeinschaftlichen Eigentum, das alle Zugangsmöglichkeiten zur Eigentumswohnung eines anderen Wohnungseigentümers erfasst, erfasst unwirksam, weil dadurch in den unantastbaren Kernbereich des Sondereigentums eingegriffen wird (LGF München I, 1.6.2015, 1 S 13261/14 WEG).

    Ungeachtet dieser Sondernutzungsrechte verbleiben allerdings die entsprechenden Flächen oder Räume im gemeinschaftlichen Eigentum mit der Folge, dass die Instandhaltungs- und Instand­setzungspflichten und die damit verbundene Pflicht der Kostentragung allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich obliegt, wenn nicht eine abweichende Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG getroffen wurde.

    Nach neuem Recht können die Wohnungseigentümer auch durch mehrheitliche Beschlussfassung eine abweichende Re­ge­lung zur Verteilung der Betriebskosten und der Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums treffen (§ 16 Abs. 3 und 4 WEG).
    Kreditnehmer, die ihre Immobilie möglichst bald schuldenfrei haben oder ihre jährliche Belastung senken wollen, können – falls vertraglich vereinbart – Sondertilgungen vornehmen. Dies sind Zahlungen, die die vereinbarte Tilgungsrate übersteigen. Solche Sondertilgungen sind bei Bauspardarlehen ohne gesonderte Vereinbarungen möglich.

    Bei Darlehen mit variabler Verzinsung bestehen ebenfalls keine Probleme, weil diese Darlehen unter Einhaltung einer vierteljährlichen Kündigungsfrist rückzahlbar sind. Bei Darlehen mit Zinsbindungsdauer müssen Sondertilgungen innerhalb dieses Zeitraums zu genau fixierten Terminen vereinbart werden. Übersteigt die Darlehenslaufzeit 10 Jahre, können aufgrund der gesetzlichen Sonderkündigungsmöglichkeit unter Einhaltung einer Frist von drei Monaten beliebige Teile des Kredits oder der gesamte Darlehensbetrag zum Ablauf des 10. Jahres zurück gezahlt werden.
    Die Kosten der laufenden Ausgaben für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums werden aus den gemäß Wirt­schafts­plan – in der Regel monatlich – zu leistenden Hausg­eldvorauszahlungen gezahlt. Die Deckung notwendiger In­stand­hal­tungs- und Instandsetzungsmaßnahmen erfolgt im Nor­mal­fall aus Mitteln der gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG gebildeten In­stand­hal­tungs­rück­stel­lung.

    In der Praxis kommt es aber immer wieder vor, dass sowohl die laufenden Hausgeldvorauszahlungen als auch die vor­han­de­ne Instandhaltungsrückstellung nicht ausreichen, um die ent­stan­de­nen Kosten zu decken. Um das Entstehen von Liquiditäts­eng­päs­sen zu vermeiden oder bereits entstandene Lücken zu decken, können die Wohnungseigentümer im Rahmen ord­nungs­ge­mäßer Verwaltung Sonderumlagen in der notwendigen Höhe be­schlie­ßen. Auch eine in ausreichender Höhe vorhandene In­stand­hal­tungs­rück­stel­lung schließt im Einzelfall nicht aus, dass diese bei not­wendigen Instandsetzungsmaßnahmen nur zur Teil­finan­zie­rung in Anspruch genommen und die restlichen Kosten durch Son­der­um­lagen gedeckt werden. Dies ist immer dann als Maßnah­me ordnungsgemäßer Verwaltung anzusehen und folglich mit einfacher Mehrheit zu beschließen, wenn noch weitere In­stand­setzungs­maß­nahmen absehbar sind und insoweit ein gewisses "Polster" zur Finanzierung dieser Maßnahmen erhalten bleiben soll.
    Der Sonderungsplan besteht aus Grundstückskarte und Grundstücksliste und ist relevant in den neuen Bundesländern für Grundstücke ohne Vermessung bzw. katastermäßige Erfassung (Anteile an ungeteiltem Hofraum).

    Im Rahmen eines Sonderungsverfahrens / einer Bodensonderung wird die Reichweite der Rechte der beteiligten Eigentümer festgestellt, danach ergeht ein Sonderungsbescheid, der den Sonderungsplan festlegt.
    Das Sondervermögen ist die Summe des bei einer Kapitalanlagegesellschaft oder eines institutionellen Anlegers (Versicherungen, Pensionskassen) durch die Anteilseigner bzw. Versicherten eingezahlten Kapitals (Investments) und den damit angeschafften Vermögensgegenständen (Aktien, Immobilien, festverzinsliche Wertpapiere etc.). Das Sondervermögen eines Investmentfonds oder einer Versicherungsgesellschaft wird von der jeweiligen Kapitalanlagegesellschaft bzw. von der Versicherungsgesellschaft verwaltet und muss vom eigenen Vermögen des Unternehmens getrennt verwaltet werden. Für jeden Fonds einer Kapitalanlagengesellschaft gibt es ein eigenes Sondervermögen.
    Unter Sonderwünschen versteht man die vom Bauträger angebotene Möglichkeit, von der Standardausführung eines Bauvorhabens in einem festgelegten Rahmen abweichen zu können. Die Äußerung eines solchen Wunsches führt zu einer entsprechenden Vereinbarung. Anhand der Bau- und Leistungsbeschreibung erkennt der Käufer beim schlüsselfertigen Bau, ob die Ausstattung einer Immobilie seinen Vorstellungen entspricht oder nicht. Alternativen im Rahmen von Sonderwünschen können für den Interessenten kaufentscheidend sein.
    Sonn- und Feiertagsgesetze sind Landesrecht. In ihnen wird bestimmt, was Feiertage und Stille Tage bzw. Gedenk- und Trauertage sind. An Sonn- und Feiertagen sind in der Regel alle öffentlich bemerkbaren gewerblichen Arbeiten verboten. Das gleich gilt auch für nichtgewerbliche öffentliche Arbeiten, die die äußere Ruhe des Tages stören. Arbeiten im Privatbereich (Haus und Garten) müssen hinsichtlich der hiervon ausgehenden Lärmbelästigungen dem Charakter des Sonn- oder Feiertags angepasst werden.

    Die Gesetze sehen weitreichende Ausnahmebestimmungen vor. Zugelassen sind insbesondere Tätigkeiten des Verkehrsgewerbes (Personen- und Güterbeförderung), fremdenverkehrsübliche Dienstleistungen, Tätigkeiten zur Verhinderung von Unglücken, eines Notstandes und zur Schadenabwendung. Sonderregelungen gibt es für Apotheken. Aber auch strittige Bereiche vor allen aus der Perspektive der unmittelbaren Nachbarschaft, z.B. Öffnungszeiten von Videotheken und Biergärten, können in Sonn- und Feiertagsgesetzen geregelt werden. Neben den Sonn- und Feiertagsgesetzen gibt es ergänzende Gesetze wie z.B. die Ladenschlussgesetze, die im Zuge der Föderalismusreform in den ausschließlichen Zuständigkeitsbereich der Bundesländer überführt wurden. Hier finden sich z.B. Regelungen über die maximale Zahl der verkaufsoffenen Sonntage im Jahr, wozu die Gemeinden nähere Regelungen erlassen können.

    Die Regelungen für Makler sind unterschiedlich. Es gibt teilweise Bestimmungen, nach denen die Besichtigung von Immobilien durch Makler an Sonn- und Feiertagen nicht erlaubt ist (so ein Merkblatt des Landratsamts München). Überwiegend gibt es für solche Aktivitäten jedoch keine Verbotsnorm. Gleiches gilt für die Kundenberatung an Baustellen durch Makler- oder Bauträgerfirmen.
    Die Lichtzufuhr in Gebäuden erfolgt über Fenster, Türen mit Glasflächen, Dachfenster, Glaskugeln u.a. Lichtöffnungen. Vielfach werden Wohnhäusern auch noch Wintergärten hinzugefügt, die vor allem im Winter den Wohnbereich nach außen öffnen. Im Sommer kann durch erhöhte Sonneneinstrahlungen vor allem bei großflächigen Verglasungen der Außenfront erhebliche Wärmeenergie ins Haus einströmen. An einem wolkenlosen Sommertag produziert die Sonneneinstrahlung eine Energiemenge von 600 bis 800 W/m². Vor allem die Temperatur im Wintergarten kann damit überdimensional bis auf 60°Celsius steigen.

    Dagegen helfen nur Sonnenschutzvorrichtungen. Hierzu gehören Jalousien, Faltstores, Rollos, Markisen, Lamellenanlagen und Fensterläden.

    Jalousien (Außenrolladen) sind außen vor den Fenstern angebracht. Sie können Räume je nach Lichtdurchlässigkeit bis zu 100% verdunkeln.

    Faltstores sind Plissee-Konstruktionen, die vor senkrechten, waagerechten, oder schräg verlaufenden Fenstern angebracht werden und mit Schnüren, Kurbeln oder Stäben betrieben werden können. Werden Faltstores zusammengezogen, dann ergibt sich ein relativ kleines Faltpaket. Bei einer Raumhöhe von 2 m beträgt das Faltpaket etwa 6 cm.

    Rollos werden in der Regel aus lichtdurchlässigen bzw. lichtdämpfenden Stoffen hergestellt, die in den Räumen vor den Fenstern angebracht werden. Solche Rollos können auch an schrägen Dachfenstern angebracht werden. Bei den Rollos muss darauf geachtet werden, dass durch UV-Strahlen keine Farbveränderungen oder Verblassungen stattfinden. Man spricht von Lichtechtheit. Je höher die Lichtechtheit eingestuft wird, desto besser die Qualität.

    Markisen sind schräg nach unten ausfahrbare Stoffvorrichtungen, die eine bestimmte Bodenfläche vom Lichteinfall abdecken. Markisen können auf der Grundlage verschiedener Techniken funktionieren (Fallarmmarkise, Gelenkarmmarkise, Kassettenmarkise). Sie werden meist über Terrassen angebracht. Es gibt allerdings auch andere Anwendungsbereiche z.B. für Biergärten oder innerhalb von Wintergärten.

    Lamellenanlagen findet man überwiegend in Büros. Es handelt sich um senkrecht aneinandergereihte Lamellen. Sie sind, je nach gewünschtem Lichteinfall, um 180° drehbar. Lamellen können zu einem Paket zusammengefahren werden.

    Fensterläden sind die älteste Form der Sonnenschutzanlagen. In der Regel handelt es sich um Klappläden, die an der Außenwand befestigt werden und auf und zugeklappt werden können. Quer verlaufende lamellenförmige Elemente sorgen für eine Belichtung des Raumes auch bei geschlossenen Läden. Heute werden auch Fensterläden mit beweglichen Lamellen zur Regulierung des Lichteinfalls angeboten. Moderne Formen von Fensterläden sind Schiebeläden, die an der Hauswand entlang nach rechts oder links geschoben werden können.

    Sonnenschutzanlagen sind nicht nur im Hinblick auf den gewährten Sonnenschutz bedeutsam. Sie erfüllen auch andere Funktionen. Sie dienen z.B. als Sichtschutz, Einbruchshemmung, aber auch der Dämpfung des Außenlärms.
    § 2 der Betriebskostenverordnung enthält eine Liste der umlagefähigen Betriebskosten. Nr. 17 der Liste nennt auch die "Sonstigen Betriebskosten." Bei diesen handelt es sich jedoch nicht um beliebige Kostenarten. Die Vorschrift definiert die Sonstigen Betriebskosten als solche, die zwar nicht unter den übrigen 16 Punkten aufgeführt werden, aber doch der allgemeinen Definition der Betriebskosten in § 1 Betriebskostenverordnung entsprechen. Diese definiert Betriebskosten als Kosten, welche dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück und Gebäude laufend entstehen. Ausgeschlossen sind Verwaltungskosten sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten. Ausgeschlossen ist ferner eine ganze Reihe von Kostenarten, für die die Rechtsprechung im Laufe der Jahre festgestellt hat, dass es sich bei ihnen nicht um umlagefähige Betriebskosten handelt.

    Beispiele: Umlagefähig als Sonstige Betriebskosten sind die Kosten für: regelmäßige Reinigung der Dachrinnen (BGH, 7.4.2004, Az. VIII ZR 167/03), Abwasserreinigung, Wartung von Abwasser-Rückstausystemen, Wartung von Alarmanlagen, Wartung von automatischen Tor- und Rolladenschließsystemen, Wartung von Blitzschutzsystemen und von CO2-Warnanlagen in Tiefgaragen, Sicherheitsbeleuchtung von Fluchtwegen, Wartung von Spielplatzgeräten (wenn nicht schon unter "Gartenpflege" abgerechnet), Wartung von Druckerhöhungsanlagen für Löschwasser, Wartung für Rauchabzüge und Feuerlöscher, Allgemeinstrom (z.B. Treppenhausbeleuchtung, elektrischen Tiefgaragentor).

    Vermieter sollten unbedingt die sonstigen Kosten im Mietvertrag genau benennen und aufschlüsseln. Es muss sich um regelmäßige und nicht nur um gelegentliche oder einmalige Kosten handeln.
    Abkürzung für: Souterrain
    Die Souterrainwohnung liegt teilweise unter der Geländeoberfläche. Es handelte sich früher meist um Hausmeisterwohnungen. Nach heutigem Bauordnungsrecht werden Wohnungen im Kellergeschoss nur dann genehmigt, wenn sie mindestens 1,2-1,6 m (je nach Landesbauordnung) über die festgesetzte Geländeoberfläche hinausragen und über zwei Drittel ihrer Grundfläche eine lichte Höhe von mindestens 2,30 m haben. Außerdem muss für eine ausreichende natürliche Belichtung durch Außenfenster gesorgt werden.
    Die meisten Menschen pflegen ihre sozialen Kontakte, treffen gerne Gleichgesinnte und tauschen sich mit ihnen über den neusten Klatsch aus. Es verwundert daher nicht im Geringsten, dass für diese Bedürfnisse auch im Internet zahlreiche Angebote entstanden sind. Das Prinzip ist dabei immer ähnlich. Hat man sich angemeldet, so kann man neue Kontakte schließen, die dann bei erfolgreicher Bestätigung durch den Angefragten zum eigenen Kontakt-Netzwerk hinzugefügt werden. Dabei verweist ein Abgleich mit Interessensprofilen auf potenziell Gleichgesinnte, die wiederum kontaktiert werden können. Schnell kommt so ein großes Netzwerk zusammen, frei nach dem Motto „Jeder kennt jemanden, der jemanden kennt“. Zu den wichtigsten Adressen in dieser Kategorie zählen: www.youtube.de, www.facebook.de.

    Businessorientierter geht es bei XING (www.xing.com) zu. Mit dem Ziel Business-Kontakte zu vereinfachen, zu verwalten und anzuregen, ist die Seite vor einigen Jahren (damals noch unter dem Namen openBC für open business community) an den Start gegangen. Tatsächlich sind hier inzwischen so viele Menschen Mitglied geworden, dass es schwer fallen dürfte, hier nicht wenigstens einzelne Kollegen oder Bekannte bereits vorzufinden. Frei nach dem Motto „Wen kennt mein Kollege?“ XING bietet als Plattform auch einige interessante Foren an. So finden Sie z.B. ein Forum ausschließlich für die Belange der Immobilienverwalter.

    Facebook

    Facebook ist ein Soziales Netz mit weltweit über 670 Millionen aktiven Nutzern.  In Deutschland sind über 17 Millionen Benutzer registriert. Das Portal ermöglicht es den Benutzern, Profilseiten zu erstellen, in denen über die eigenen Vorlieben und Aktivitäten informiert wird. Es können Videos und Bilder hochgeladen und anderen Nutzern gezeigt werden. Es ist auch möglich, anderen Benutzern in Echtzeit Informationen zu übermitteln, an Diskussionen teilzunehmen und Einträge anderer Nutzer zu kommentieren.

    Die zentrale Seite ist die Pinnwand, auf der Nachrichten öffentlich publiziert werden können. Ferner besteht die Möglichkeit, Unternehmensseiten anzulegen. Damit kann über das eigene Unternehmen informiert, und für das Unternehmen geworben werden.

    Facebook Ads

    Hierbei handelt es sich um Werbeanzeigen auf Facebook. Ads können selbst erstellt und zur Werbung für die eigene Website oder für eine Facebook-Fanpage genutzt werden. Der Vorteil bei dieser Werbeform ist die geographische und demographische Eingrenzung der Zielgruppe. Die Kosten für eine entsprechende Werbekampagne können nach CPC (Cost per Click) oder CPM (Cost per 1.000 Impressions) abgerechnet werden.
    Durch die für den Städtebau zuständigen Länderminister wurde 1996 eine Gemeinschaftsinitiative entwickelt, die den plakativen Titel Soziale Stadt erhielt.

    Problemhintergrund dieser Initiative war die in vielen Städten der Bundesrepublik sich abzeichnende Gefahr, dass ganze Stadtviertel durch den Prozess einer problematischen Ent­mischung der Bevölkerung, des Verfalls und der öffentlichen Verwahrlosung in eine sozial nicht tragbare Ghettosituation zu geraten drohten. Einerseits wurde die Situation durch den zunehmenden Anteil der ausländischen Bevölkerung aus den Problemzonen Europas und Afrikas verschärft, der sich in den Großstädten auf wenige Stadtviertel konzentrierte. An­de­rer­seits führte der zunehmende Verlust des auf der früheren Industriegesellschaft beruhenden Sozialgefüges zu einer schichtspezifischen Ausgrenzung ganzer Bevölkerungsteile, die den Gesellschaftswandel nicht mitvollziehen konnten und die mit dem Etikett Langzeitarbeitslose sozial ausgegrenzt wurden.

    Die fehlende Integrationsbereitschaft beziehungsweise Integrationskraft der Gemeindeverwaltungen verschärfte die Situation. Nach­dem sich das Bundesbauministerium der Länderinitiative an­geschlossen hat, wurde 1999 ein Modellprogramm ent­wi­ckelt, mit dessen Hilfe die vom ökonomischen und baulichen Abstieg bedrohten Wohnquartiere (Stadtteile mit besonderem Ent­wick­lungs­be­darf) vor dem Umkippen in die Slum-Bildung bewahrt werden sollten. Die Anzahl der Programmgebiete beträgt 161. Sie befinden sich in 123 Gemeinden. In jedem Bundesland steht ein Gebiet unter der besonderen Obhut des Bundes und hat Modellcharakter. Im Jahr 2000 kamen noch 49 weitere Gebiete dazu. Zum Teil handelt es sich um innerstädtische Altbauquartiere (Beispiel Innenstadt Neunkirchen im Saarland) zum Teil um Großwohnsiedlungen aus der Nachkriegszeit (Beispiel Siedlung Hasenbergl in München).

    Die Grundidee der Sozialen Stadt ist es, mit Hilfe eines inte­grie­rten Maßnahmebündels alle das Zusammenleben be­tref­fen­den Lebensbereiche des geförderten Wohnquartiers zu erfassen. Es bezieht sich auf Handlungsfelder wie Arbeit und Beschäftigung zum Beispiel Jobvermittlung für Schulabgänger, soziale, kul­tu­relle, bildungs- und freizeitbezogene Infrastruktur, Teil­nah­me der Bewohner am Stadtteilleben, integrierte Förderung und Finanzierung von Gemeinschaftsanlagen.

    Zwischen 1999 und 2004 haben Bund, Länder und Gemeinden die Entwicklung in den Quartieren der Sozialen Stadt mit 1,2 Milliarden Euro gefördert. Das Fördervolumen reduzierte sich konstant. Eine Bundestransferstelle soll einen bundesweiten Informations- und Datenaustausch ermöglichen. 2011 betrug die Anzahl der Programmgebiete 374. Sie befinden sich in 253 Gemeinden.

    Im Zusammenhang mit der Änderung des BauGB am 20.07.2004 wurde den Maßnahmen eine gesetzliche Grundlage gegeben. Städtebauliche Maßnahmen der Sozialen Stadt werden in § 171e definiert als Maßnahmen zur Stabilisierung und Aufwertung von durch soziale Missstände benachteiligte Ortsteile des Gemeindegebietes, in denen ein besonderer Entwicklungsbedarf besteht. Das Gebiet, auf das sich die Maßnehmen beziehen, muss förmlich festgelegt werden.

    Der Soziale Wohnungsbau stellt ein besonderes Segment der Wohnungswirtschaft dar, bei dem der Staat zusätzliche öffentliche Mittel gewährt. Während des zeitlichen Geltungsbereichs des II. Wohnungsbaugesetzes, das mit Wirkung vom 1. Januar 2002 (bzw. – optional 1. Januar 2003) durch das Wohnraumförderungsgesetz abgelöst wurde, war es das Ziel, die Versorgung breiter Schichten des Volkes mit Wohnraum zu tragbaren Bedingungen sicherzustellen. Um öffentliche Mittel bewilligt zu bekommen, mussten bestimmte gesetzlich definierte Standards eingehalten werden.

    Bestimmte Wohnflächengrenzen durften nicht überschritten werden und die Mietbelastung durfte nicht über die Bewilligungsmiete hinausgehen. Für die damals geförderten Wohnungen gilt auch noch heute, dass sie nur Wohnungssuchenden mit Wohnberechtigungsschein überlassen werden dürfen. Mieterhöhungen bei solchen Wohnungen (durch einseitige Mieterhöhungserklärung) sind nach wie vor durch die Kostenmiete beschränkt. Altes Recht wirkt hier fort. Die Einhaltung der Vorschriften wird überwacht. Einen Rechtsanspruch auf eine Sozialwohnung gibt es nicht. Makler dürfen bei Vermittlung von Sozialwohnungen vom Mieter keine Provision fordern, wohl aber vom Vermieter.

    Die Berechtigung zum Bezug einer Sozialbauwohnung, die im 1. Förderweg gefördert wurde, ist davon abhängig, dass bestimmte Einkommensgrenzen nicht überschritten werden.

    Beim 2. Förderweg ist eine Überschreitung der Einkommensgrenzen bis 60% zulässig. Auch die Höchstwohnflächen dürfen um 20% überschritten werden. Der 2. Förderweg spielt heute keine Rolle mehr.

    Der 3. Förderweg bestand in einer vereinbarten Förderung. Vereinbart wurden Art und Umfang der finanziellen Förderung, Zweckbestimmung und Belegungsbindung (nicht nach dem Wohnungsbindungsgesetz), Beachtung der Einkommensgrenzen sowie Höhe der Anfangsmieten und Mieterhöhungen, die dann später in die Vergleichsmiete einmünden sollen.

    Nicht in allen Bundesländern gibt es diese Art der Förderung. Wesentliche Elemente dieses Förderweges wurden in das neue Fördersystem des Wohnraumfördergesetzes übernommen. Im Rahmen des sozialen Wohnungsbaus wurden aber auch (selbst genutzte) Eigenheime und Eigentumswohnungen gefördert. Auch hier war Voraussetzung für den Erwerb, dass bestimmte Einkommensgrenzen nicht überschritten wurden. Neben Wohnbaudarlehen wurden häufig auch noch Familienzusatzdarlehen gewährt.

    Am 1. Januar 2002 ist das Wohnraumförderungsgesetz in Kraft getreten, das für den Sozialen Wohnungsbau eine Zäsur bedeutet. Manche Bundesländer – wie Bayern – machten von der Möglichkeit Gebrauch, das Wohnraumförderungsgesetz erst am 1.1.2003 in Kraft treten zu lassen. Es wird nicht mehr auf die Förderung breiter Schichten der Bevölkerung, sondern nur noch auf bedürftige Haushalte abgestellt, die sich am Markt nicht selbst versorgen können und auf Unterstützung angewiesen sind. Außerdem wird jetzt auch der Wohnungsbestand und der Erwerb von bestehenden Wohnungen in die Förderung mit einbezogen.
    Alle Individuen und Gruppen sind den sozialen Bedin­gun­gen, Normen, Gesetzen, wirtschaftlichen und politischen Faktoren ihrer Lebenswelt ausgesetzt. Die sich daraus entwickelnden Strukturen wurden in der Sozialgeschichte nach religiösen oder politischen Zugehörigkeiten unter­schie­den. Seit den 1980er Jahren fand der Begriff ver­stärkt Eingang in die Gesellschaftsgeschichte und kenn­zeich­net unterschiedliche Lebensstile und andere Merk­male sozialer Differenzierung.

    In der neuen Sozialstrukturforschung wurden ab 1990 mit Hilfe von Lebensstiluntersuchungen Typologien formuliert. Das SIGMA-Institut unterscheidet die folgenden sozialen Milieus in Deutschland:
    • Etabliertes Milieu,
    • traditionell Bürgerliches Milieu,
    • traditionelles Arbeitermilieu,
    • konsummaterialistisches Milieu,
    • aufstiegsorientiertes Milieu,
    • liberal-Intellektuelles Milieu,
    • modernes Bürgerliches Milieu,
    • modernes Arbeitnehmer Milieu,
    • hedonistisches Milieu,
    • postmodernes Milieu.

    Das Sinus-Institut (heute: Sinus Sociovision) hat das Mo­dell 2001 weiter entwickelt und unterscheidet inzwischen 10 sogenannten Sinus-Milieus, in die Menschen mit ähn­li­cher Lebensauffassung und Lebensweise gruppiert werden. Milieus können neu entstehen und sich verändern. In die Analyse geht die grundlegende Wertorientierung ebenso ein, wie die Alltagseinstellung zu Arbeit, Familie, Freizeit, Geld und Konsum. Die unterschiedlichen Milieus berühren und überschneiden sich teilweise:
    • Traditionsverwurzelte,
    • Konservative,
    • DDR-Nostalgiker,
    • Etablierte,
    • Bürgerliche Mitte,
    • Konsummaterialisten,
    • Postmaterielle,
    • Moderne Performer,
    • Hedonisten,
    • Experimentalisten.
    Der Haupteinsatzzweck der Sinus-Milieus liegt in der Markt­for­schung und im Marketing, wo Produkte ziel­ge­richtet auf dem Markt platziert werden sollen. In der Immobilienwirtschaft können Angaben zum sozialen Milieu beispielsweise im Rahmen der Standort- und Marktanalyse Verwendung finden.
    Für Empfänger von Sozialhilfe oder Arbeitslosengeld II wird die Mietzahlung von der Gemeinde übernommen. Sie kommt damit ihrer Verpflichtung nach, der Obdachlosigkeit entgegenzuwirken. Voraussetzung für die Übernahme der Mietzahlung ist, dass die Wohnung angemessen ist. Gegebenenfalls werden zum Abgleich von Mietrückständen Einmalzahlungen von der Gemeinde geleistet.

    Aus der Perspektive der Vermieter wird dadurch das Mietausfallrisiko begrenzt. Aus der Perspektive der Gemeinde ergeben sich gegenüber der Betreuung von Obdachlosen in Obdachlosenasylen Kosteneinsparungen.
    In bestimmten Fällen kann der Mieter einer Kündigung widersprechen. Dies ist der Fall, wenn eine besondere Härte vorliegt, die auch durch die berechtigten Interessen des Vermieters nicht gerechtfertigt wäre. Eine solche Härte kann vorliegen, wenn der Mieter mit Kind und Kegel keine andere Wohnung findet und mit Vertragsende auf der Straße stehen würde. Das Gesetz sieht auch die Unmöglichkeit, zu zumutbaren Preisen eine angemessene Ersatzwohnung zu finden, als Härtegrund an.

    Nicht widersprechen kann der Mieter der Kündigung trotz Härtefall, wenn der Vermieter Grund zur fristlosen außerordentlichen Kündigung hat. Vermieter müssen beachten, dass nur die im Kündigungsschreiben erwähnten Gründe bei der Würdigung ihrer berechtigten Interessen zu Buche schlagen. Unter der "Sozialklausel" versteht man die gesetzliche Regelung dieses Sachverhalts – heute § 574 BGB.
    Abkürzung für: Spalte
    Beim Spannbeton handelt es sich um Stahlbeton, für dessen Herstellung vorgespannte Stahleinlagen (Spannglieder) verwendet werden. Das Verfahren wurde durch den französischen Ingenieur Eugene Freyssinet (1879-1962) erfunden und in den 1930er Jahren erstmalig in der Praxis eingesetzt.

    Durch die Vorspannung der Stahleinlagen wird auf den Beton eine Druckbelastung ausgeübt, die an dem betreffenden Bauteil auftretenden Zugbelastungen entgegenwirkt. Spannbeton kann daher höhere Zugbelastungen aufnehmen als gewöhnlicher Stahlbeton.

    In der Praxis wendet man die Spannbetonbauweise vor allem im Brückenbau, aber auch bei der Herstellung von Decken- oder Dachkonstruktionen an. Spannbetonteile können vor Ort hergestellt oder industriell vorgefertigt werden; als Beispiel für Letzteres seien die häufig verwendeten Spannbeton-Fertigdecken genannt.
    Bei der Spannungsklausel handelt es sich nach § 1 Nr. 2 des Preisklauselgesetzes (früher Preisklauselverordnung) um eine Preisklausel, die eine Anpassung nach Maßgabe der Entwicklung von Preisen ermöglicht, bei denen das Verhältnis der zueinander gesetzten Güter oder Leistungen im Wesentlichen gleichartig oder zumindest vergleichbar sind. Es handelt sich um eine der Ausnahmen vom Preisklauselverbot.

    Spannungsklauseln finden häufig Eingang in Gewerberaummietverträgen. Es geht es um die Anpassung der Miete an die tatsächlich gezahlten Mieten vergleichbarer Objekte. Wenn die Miete des Mietobjekts vom Mietniveau gleichartiger Objekte abweicht, kann eine Mietanpassung erfolgen. Eine Zustimmung zur Anpassung ist nicht erforderlich.

    Vergleichbarkeit ist gegeben, wenn die Vergleichsobjekte im Nahbereich liegen, gleichartig sind und in gleicher Weise genutzt werden. Die Anpassung mit Hilfe eines amtlichen Mietindexes zu untermauern, ist deshalb auch nicht möglich. Das Mietniveau, mit dem die Miete verglichen werden soll, ist aus den Mieten der bekannt gewordenen Vergleichsobjekte zu berechnen. Nicht vergleichbar sind Wohnungsmieten mit Gewerberaummieten (BGH, NJW, RR 1986, 877,878).
    Abkürzung für: Sparprämiengesetz
    Der Sparren ist der geneigte Träger, der von der Traufe bis zum First verläuft. Er nimmt die Dachlast (Eigengewicht, Wind-, Regen- und Schneelast) auf und leitet sie über die fest verankerten Pfetten an die Wände ab.

    Ein Sparren wird stark beansprucht. Aus diesem Grund kommt heute nicht ausschließlich das traditionelle Vollholz zum Einsatz. Im Dachausbau werden ebenso Brettschichtholz und in besonderen Fällen Metallträger verwendet.
    Die Sparrenlage ist die möglichst gleichmäßige Anordnung der Sparren in Verbindung mit den konstruktiv notwendigen Balken innerhalb einer Dachkonstruktion, zum Beispiel Pfetten, Wechsel-, Grat- oder Kehlbalken.
    Die Spekulationsfrist für Wertpapiere wie Aktien und Anleihen betrug bis 2008 zwölf Monate. Seit 2009 gelten Gewinne aus Verkäufen solcher Papiere aus dem Privatvermögen als Einkünfte aus Kapitalvermögen. Die Spekulationsfrist ist entfallen. Dies gilt für alle ab 1. Januar 2009 angeschafften Geldanlagen und bedeutet, dass Kursgewinne unabhängig von der Haltensdauer steuerpflichtig sind und der Abgeltungssteuer unterliegen.

    Bei vermieteten Immobilien mit privaten Eigentümern gibt es eine Spekulationsfrist von zehn Jahren. Diese beginnt an dem Tag, an dem der Immobilien-Kaufvertrag abgeschlossen wurde.

    Für den Privatinvestor bedeutet dies: Kauft und verkauft er eine fremdgenutzte Immobilie innerhalb des Zehnjahreszeitraums, so müssen die dabei realisierten Wertgewinne mit dem individuellen Einkommensteuersatz versteuert werden. Spekulationsverluste können mit Spekulationsprofiten Steuer sparend verrechnet werden, allerdings nicht mit Gewinnen aus anderen Einkunftsarten.

    Keine Steuern fallen jedoch an, wenn die Immobilie ausschließlich selbst genutzt oder zumindest im Jahr des Verkaufs sowie in den beiden vorangegangenen Jahren vom Eigentümer selbst bewohnt wurde.

    Eine Spekulationsfrist von 12 Monaten gibt es für bewegliche Wirtschaftsgüter wie Schmuck, Münzsammlungen, Goldbarren, Antiquitäten, Oldtimer oder Kunstwerke. Werden diese innerhalb der Frist angeschafft und wieder verkauft, ist der Gewinn mit dem persönlichen Einkommenssteuersatz zu versteuern. Sonderregeln gibt es für Wirtschaftsgüter, mit denen laufende Einkünfte erzielt werden. Gegenstände des täglichen Gebrauchs wie etwa Alltagskleidung oder normale Möbel sind von der Regelung ausgenommen.
    Frühere Bezeichnung für "Privates Veräußerungsgeschäft" i.S.d. § 23 EStG
    Eine Sperrbezirksverordnung wird von der Gemeinde erlassen, um in einem bestimmten Wohngebiet die Ausübung der Prostitution zu untersagen. Diese ist in Deutschland grundsätzlich nicht verboten. Sperrbezirksverordnungen dienen insbesondere dem Jugendschutz. Rechtsgrundlage der Sperrbezirksverordnungen ist Art. 297 Einführungsgesetz zum Strafgesetzbuch (EGStGB). Diese Regelung hat das Bundesverfassungsgericht am 28.04.2009 als verfassungsgemäß bestätigt (Az: 1 BvR 224/07). Im entschiedenen Fall war eine Bauvoranfrage abgelehnt worden, mit der die Nutzung einer Wohnung im Sperrbezirk für die Prostitution beantragt worden war.

    In einem Sperrbezirk kann die jeweilige Gemeinde auch einem Hauseigentümer die Vermietung an einen bordellartigen Betrieb untersagen. Dies geht aus einer Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts hervor (Urteil vom 17.12.2014, Az. 6 C 28.13).

    Die Stadt Frankfurt am Main war in dem verhandelten Fall gegen einen Hauseigentümer vorgegangen, der in einem Hinterhaus Räumlichkeiten an ein erotisches Massagestudio vermietet hatte. Dem Urteil zufolge bestätigt zwar das 2001 erlassene Prostitutionsgesetz, dass Prostitution nicht illegal ist. Dies schließe aber nicht aus, dass eine Gemeinde aus ordnungspolitischen Gründen die Prostitution in bestimmten Bereichen untersage.
    Sperrmüllablagerungen sind in Mehrfamilienhäusern manchmal ein Problem. Die Kosten für die Entsorgung von Sperrmüll können Vermieter im Rahmen der Betriebskostenabrechnung generell nur dann auf alle Mieter umlegen, wenn die Abholung regelmäßig stattfindet. In diesem Fall entstehen laufende Kosten, die im Rahmen der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Mietobjekts umlagefähig sind. Im Rahmen des Wirtschaftlichkeitsgebots muss der Vermieter jedoch zunächst versuchen, wilde Sperrmüllablagerungen nach Möglichkeit zu unterbinden, etwa durch Aushänge im Treppenhaus oder Rundschreiben an die Mieter.

    Einmalige Aktionen dagegen verursachen keine laufenden Kosten und sind nicht umlagefähig. Liegt auf dem Grundstück Sperrmüll herum, muss zunächst versucht werden, den Verursacher zu ermitteln. Dieser hat dann ggf. die Kosten für die Abfuhr alleine zu tragen. Ist kein Verursacher feststellbar, können die Kosten grundsätzlich nicht umgelegt, sondern allenfalls steuerlich als Werbungskosten berücksichtigt werden.

    In den letzten Jahren haben allerdings einige Amtsgerichte die Ansicht vertreten, dass auch im Einzelfall die Sperrmüllabfuhr umlagefähig ist, wenn der Vermieter nicht oder nur mit unzumutbarem Aufwand (24-Stunden-Überwachung) den Müllverursacher feststellen kann (Amtsgericht Hohenschönhausen, Az. 10 C 173/00; Amtsgerichts Lichtenberg, Urteil vom 08.01.2008, Az. 13 C 127/07). Es ist jedoch darauf hinzuweisen, dass es sich um Einzelfallentscheidungen handelt und dass andere Gerichte abweichend urteilen können.
    Beim Spezialfonds handelt es sich um eine besondere Art des offenen Immobilienfonds. Im Gegensatz zu Publikumsfonds, deren Zielgruppe für die angebotene Geldanlage das Publikum ist, handelt es sich bei den Spezialfonds um Immobilienvermögen, deren Anteilscheine nach den Vorschriften des Investmentgesetzes von nicht mehr als zehn institutionellen Anlegern (also keine natürlichen Personen) gehalten werden dürfen und insgesamt mindestens 150 Millionen EURO betragen müssen.
    Der Begriff Spezialimmobilien, auch Sonderimmobilien genannt, schließt eine Reihe unterschiedlichster Objekttypen ein. Dazu werden Gewerbeimmobilien wie Hotels, Lagerräume, Produktionshallen oder Einkaufscentren gerechnet, aber auch Burgen, Schlösser und Herrensitze, Seniorenimmobilien oder Freizeitparks. Auch Bahnhöfe, Raststätten oder Flughafengebäude werden als Spezialimmobilien bezeichnet. Allen diesen Objektarten ist gemeinsam, dass sie nur für eine spezielle Nutzung geeignet oder für einen bestimmten Kreis von möglichen Nutzern interessant sind. Der Nutzerwechsel nach einem Verkauf oder einer Neuvermietung sorgt oft für Probleme, da die Spezialimmobilie erst an die Bedürfnisse des neuen Nutzers angepasst werden muss – was regelmäßig hohe Kosten verursacht.

    Die wirtschaftlichen Risiken bei Spezialimmobilien werden daher als besonders hoch angesehen. Hinzu kommt, dass der ökonomische Erfolg einer Sonderimmobilie stark von fachlicher Kompetenz und finanziellem Erfolg des Betreibers abhängt. Die Ermittlung des Immobilienwertes ist in diesem Bereich besonders schwierig, da praktisch jedes Objekt ein „Unikat“ ist.

    Einige Makler haben sich auf bestimmte Arten von Sonderimmobilien spezialisiert und wertvolles Fachwissen über die jeweilige Objektart erworben.
    Spielstraßen sind Straßen, die für Fahrzeuge aller Art gesperrt sind. Sie sind ausschließlich der Benutzung durch spielende Kinder und durch Fußgänger vorbehalten. Spielstraßen müssen durch entsprechende Hinweisschilder gekennzeichnet werden. Zeitliche Benutzungseinschränkungen durch Kinder, etwa Ruhepausen zur Mittagszeit, sind nicht möglich. Der von Kindern verursachte Lärm muss geduldet werden. Reine Spielstraßen sind relativ selten. Häufiger anzutreffen sind verkehrsberuhigte Straßen, bei denen Fußgänger, Rad- und Rollerfahrer sowie Kraftfahrzeuge gleichberechtigte Nutzer sind, weshalb dort nur im Schritttempo gefahren werden darf.
    Das Spiering (Kiel)-Marktwertverfahren ist ein von Hauke Petersen entwickeltes spezielles Vergleichswertverfahren, bei dem die wertbildenden Grundelemente des Bewertungsobjektes (Lage, Ausstattung und Optik) auf Basis der Daten der für den Vergleich herangezogenen Normobjekte nach dem RDM Preisspiegel "bepunktet" werden. Wohnflächenabweichungen werden mit Hilfe der "Streichformel 1980" vergleichbar gemacht. Es handelt sich um ein Zensursystem, das mit einer Nutzwertanalyse vergleichbar ist.

    Näheres hierzu: Petersen, Hauke, Jürgen Schnoor, Wolfgang Seitz und Roland R. Vogel "Verkehrswertermittlung von Immobilien – Praxisorientierte Bewertung", Stuttgart, 2013, 2. Auflage.
    Die Stufen der Spindeltreppe, auch Spiraltreppe genannt, sind gleichmäßig und spiralförmig um einen Mittelpfosten angeordnet. Dieser Mittelpfosten wird als Spindel bezeichnet. Dadurch sind die Stufen gleichmäßig keilförmig. Die Verjüngung der Stufen zur Spindel hat zur Folge, dass Spindeltreppen unsicher zu begehen sind.

    Mit der Festlegung der Treppenlauflinie wird diese Unsicherheit auf ein Minimum reduziert. Seitlich der Lauflinie muss im Bereich der nutzbaren Treppenlaufbreite das erforderliche Steigungsverhältnis eingehalten werden. Bei Wohnhäusern beträgt die nutzbare Treppenlaufbreite mindestens 80-90 Zentimeter. Der Vorteil der Spindeltreppe liegt in ihrem kompakten, raumsparenden Grundriss.
    Bei der Split Level-Bauweise werden die einzelnen Etagen eines Gebäudes in der Höhe versetzt angeordnet. Die unterschiedlichen Ebenen sind über Treppen erreichbar. Gewissermaßen wird das Gebäude senkrecht in der Mitte durchgeschnitten und ein Teil wird etwas höher wieder angesetzt. Entwickelt wurde diese Bauweise, um an einem Hang oder Hügel bauen zu können. Auch auf ebenem Gelände ergibt sich der Vorteil einer erheblichen Platzersparnis, da weniger Raum für Treppen und Flure benötigt wird. Auch ein eigenes Treppenhaus entfällt.
    Sponsoring ist eine innovative Form der Zielgruppenansprache, die im Bereich Immobilienwirtschaft erst zögerlich und wenig planvoll eingesetzt wird. Im Gegensatz zu Spenden etc. ist eine vertraglich fixierte Gegenleistung (z.B. ein Hinweis auf die sponsernde Immobilienverwaltung im Programmheft und bei der Eröffnung einer Veranstaltung) eine unabdingbare Voraussetzung eines wirklichen Sponsorings.
    Die achtzehnte Verordnung zur Durchführung des Bundes-Immissionsschutzgesetzes (18. BlmSchV) vom 18.07.1991 wird auch als Sportanlagenlärmschutzverordnung bezeichnet. Sie bezieht sich auf Errichtung, Beschaffenheit und Betrieb von Sportanlagen. Dies sind ortsfeste Einrichtungen, die zur Sportausübung bestimmt sind.

    Die bundesweit gültige Verordnung legt fest, wieviel Lärm von einer Sportanlage ausgehen darf. Die Richtwerte in dB (A) sind dabei gestaffelt je nachdem, ob die Anlage z.B. in einem reinen Wohngebiet, Mischgebiet oder Gewerbegebiet liegt und ob z.B. ein Krankenhaus oder Pflegeheim in der Nähe liegt. Auch die Tageszeit spielt eine Rolle.

    Es gibt allerdings einige Ausnahmen: So sind die niedrigeren Werte zu den mittäglichen Ruhezeiten am Sonntag von 13.00 bis 15.00 Uhr nur zu beachten, wenn die Anlage an diesem Tag tagsüber mindestens vier Stunden lang in Betrieb ist. Die zuständige Behörde kann Betriebszeiten für Sportanlagen festsetzen – wovon jedoch u. a. dann abzusehen ist, wenn der Betrieb dem Schulsport, dem Hochschulstudium im Sport oder dem Sport im Rahmen der Landesverteidigung dient. Die Behörden können bei Austragung bedeutender Wettbewerbe Ausnahmen genehmigen.

    Grundsätzlich müssen Sportanlagen so errichtet und betrieben werden, dass die Einhaltung der in der Verordnung genannten Richtwerte gewährleistet ist. Auch das Messverfahren legt die Verordnung fest. Werden die Werte nicht eingehalten, muss der Betreiber bestimmte Maßnahmen ergreifen, wie etwa die dezentrale Aufstellung von Lautsprechern und den Einbau von Schallpegelbegrenzern, lärmmindernde Bodenbeläge, Ballfangzäune und Lärmschutzwälle, Verbot von Druckgasfanfaren für Zuschauer, Umgestaltung von Zufahrtswegen.

    Die Sportanlagenlärmschutzverordnung kommt nicht zur Anwendung bei Veranstaltungen, die nicht sportlicher Natur sind. Findet also im Stadion ein Rockkonzert statt, sind die Richtwerte nicht einzuhalten. Dann greifen andere Lärmschutzregelungen aus den Landesgesetzen.

    Von Kindern bis 14 Jahre genutzte Bolz- und Skateplätze sind nicht ohne weiteres als Sportanlagen nach der Verordnung anzusehen. Ob die Richtwerte auf sie entsprechend anzuwenden sind, muss nach dem Bundesverwaltungsgericht das zuständige Gericht jeweils im Einzelfall entscheiden (Beschluss vom 11.02.2003, Az. 7 B 88.02).
    Mit Hilfe einer Sprachalarmanlage können Personen in einem Gebäude akustisch über eine Notsituation informiert und zum Verlassen des Hauses aufgefordert werden. Die Sprachalarmanlage ist Teil der im Gebäude vorhandenen Lautsprecheranlage. Sie kann manuell oder durch ein automatisches System, etwa eine Brandmeldeanlage, ausgelöst werden und dann bestimmte Meldungen oder Verhaltensanweisungen ausgeben. Damit wird beabsichtigt, dass Personen das Gebäude schnell, aber geordnet und ohne Panik verlassen können.

    Sprachalarmanlagen wurden erfunden, weil ein nur durch einen Alarmton oder eine Sirene übermittelter Alarm oft ignoriert wird und keine gezielte Information von Personen möglich ist. Eine Sprachalarmanlage kann die sich im Gebäude aufhaltenden Personen gezielt darüber informieren, welcher Notfall vorliegt und was sie nun tun sollen – dies kann auch in mehreren Sprachen stattfinden.

    Technische Probleme bei der Installation von Sprachalarmanlagen treten oft auf, weil diese viel in gewerblich genutzten Immobilien verwendet werden – hier herrschen oft Baustoffe wie Metall und Glas vor, die den Schall reflektieren oder verzerren. Die Anlagen müssen in der Lage sein, dies bei entsprechender Einstellung zu kompensieren.

    Anforderungen an Sprachalarmanlagen finden sich in den Normen DIN EN 54-16 und EN 54-24. Eine Zulassungs- und Prüfungspflicht für solche Anlagen existiert seit 2011.
    Unter einer Sprinkleranlage versteht man eine stets betriebsbereite Löschanlage, die bei Ausbruch von Feuer automatisch in Funktion tritt. Aus ortsfest verlegten Rohren wird über "Sprinkler" Löschwasser abgeben. Sprinkleranlagen reduzieren das Brandschadenrisiko erheblich. Sprinkler reagieren, sobald eine bestimmte (hohe) Temperatur erreicht wird. Sie reagieren nicht auf Rauch. Da Sprinkler nur dort reagieren, wo tatsächlich Brandherde sind, ist der Löschwasserverbrauch mit den sich daraus ergebenden Folgeschäden deutlich niedriger als bei einem Feuerwehreinsatz.

    Nach Versicherungsstatistiken arbeiten Sprinkleranlagen mit einer Erfolgsquote von über 98%. Versicherungsgesellschaften gewähren bei sprinklergeschützten Risiken Rabatte von bis zu 65 % auf die Prämien für Feuer- und Betriebsunterbrechungsversicherungen. Ein weiterer Effekt besteht darin, dass durch eine installierte Sprinkleranlage auf einen Teil anderer, dem Brandschutz dienender Investitionen verzichtet werden kann.

    Durch geschickte Auslegung des Rohrleitungsnetzes und Verbindung mit einer Niedertemperaturheizung lässt sich die Sprinkleranlage in bestimmten Fällen auch als Heizung einsetzen. Dadurch können Kosten gespart werden.
    Abkürzung für: Verband für Stadt-, Regional- und Landesplanung
    Abkürzung für: ständige Rechtsprechung
    Abkürzung für: staatlich
    Ein Stacking Plan (engl. to stack: stapeln, aufstapeln) ist ein zeichnerischer Belegungsplan nach Etagen, um die jeweilige Mieterstruktur und ihren Mietanteil am Gesamtgebäude, vorwiegend gewerblichen Immobilien, zu verdeutlichen. Dazu wird das Gebäude in schematischer Form stockwerksbezogen entweder zweidimensional grafisch aufgeschnitten oder als dreidimensionale Frontansicht dargestellt. In das entsprechende Stockwerk oder das Fenster wird der Name des Mieters mit seinem Mietanteil (im Regelfall vermietete Fläche in Quadratmetern) eingetragen. Der Stacking Plan ist ein die Mieterliste unterstützendes Instrument, welches besonders in der Vermarktung von Büroimmobilien eingesetzt wird. Es gilt, Klumpenrisiken durch zu dominante Mieter zu vermeiden und dagegen einen möglichst ausgewogenen Mieter-Mix zu erreichen. Außerdem dient er der visuellen Veranschaulichung vermieteter Flächen an Mieter mit möglichst guter Reputation und des Verhältnisses der Belegungs- zur Leerstandsquote. Wie viele Quadratmeter nicht vermietet sind und wo sich diese innerhalb des Gebäudes befinden, kann ein wichtiger Hinweis auf die meist nur prozentual angegebene Leerstands-/Belegungsrate sein. Aus der Prozentangabe des Leerstands allein geht häufig nicht hervor, welches die Basis ist (pro Quadratmeter, pro Anzahl an Einheiten, pro Mieterlös) und – je nach Attraktivität der leerstehenden Flächen – wie hoch die Chancen des Leerstandsabbaus sind.
    Die Stadt ist rechtlich eine "politische" Gemeinde und geographisch ein Siedlungszentrum, das eine mehr oder weniger weitreichende Versorgungsfunktion für das Umland wahrnimmt. Die Stadt weist einen Stadtkern mit hoher Bebauungsverdichtung auf, die - sieht man einmal von Stadtnebenkernen ab - zu den Stadträndern hin - abnimmt. Die Stadt ist ein in sich relativ abgeschlossenes Siedlungsgebilde, deren Bewohner bestimmte, von einem städtischen Bewusstsein geprägte, Lebensformen pflegen. Die Stadtteile sind unterschiedlich geprägt, was vielfach Ausdruck von Erscheinungen einer stark imageprägenden Segregation ist. Typenbilder von Stadtteilen ergeben sich aus den inhaltlichen Bestimmungen von Baugebietsarten, wie sie in Bebauungs- und Flächennutzungsplänen festgesetzt oder dargestellt werden.

    Städte unterscheiden sich in vielfacher Hinsicht. Je nach hervorstechendem Merkmal spricht man von Seestädten, Industriestädten, Kulturstädten, Garnisonsstädten, Universitätsstädten, Hauptstädten usw. Die Stadtkultur lässt sich weit zurückverfolgen.

    Antike Städte hatten zum Teil eine hohe Einwohnerzahl (Rom in seiner Blütezeit über 600.000, Konstantinopel nahezu 700.000). Die mittelalterlichen Städte in Deutschland hatten weitaus geringere Einwohnerzahlen, etwa zwischen 10.000 und 50.000, wie etwa Köln als größte deutsche Stadt im 13.-14. Jahrhundert, während in Italien Palermo mit 100.000 so groß war wie Paris. Neapel überschritt im 16. Jahrhundert die 200.000-Einwohnergrenze. Relativ groß waren auch die niederländischen Städte.

    Bedeutung erlangten die Städte durch das ihnen verliehene Marktrecht, besonders im Hinblick auf den Fernhandel. Das Marktrecht entwickelte sich zum Stadtrecht fort, das auch das Kaufmannsrecht, das Erbrecht, die Besteuerungshoheit, die Gerichtsbarkeit, Zollrechte usw. umfasste. Der Übergang von der Stadtherrschaft zur Selbstverwaltung mit ihrer Stadtverfassung und mit dem Bürgermeister an der Spitze begann im 12. Jahrhundert. Stadtmauern schlossen das Stadtgebiet nach außen ab. Mit zunehmender Bevölkerung verdichteten sich die Städte. Einen Mietwohnungsbau gab es nicht. Es entstand einerseits das "Stockwerkseigentum" (horizontale Eigentumstrennung) andererseits das "Teilhaus" (vertikale Eigentumstrennung).

    In der Neuzeit begann ein Verstädterungsprozess. Paris und London zählten Ende des 17. Jahrhunderts 500.000 bzw. 670.000 Einwohner. Das Wachstum der Städte beschleunigte sich im Zeitalter der industriellen Revolution erheblich. In Deutschland lebten 1815 erst 12% der Bevölkerung in "Städten" (mit über 5000 Einwohnern) 1900 dagegen schon 42%. Parallel hierzu entwickelte sich das Wachstum der einzelnen Städte. Die Zahl der Großstädte (mit über 100.000 Einwohnern stieg von 8 im Jahre 1871 auf 48 im Jahre 1910. Im Zuge der Auflockerung der Städte durch Grünanlagen fand auch ein Übergang vom Giebel- zum Fassadenhaus statt.

    Ideen der "Gartenstadtbewegung" (Begründer dieser Bewegung war der Engländer Ebenezer Howard) fanden zunehmend Eingang in den Städtebau. Dieser wurde von städtischer Seite allerdings nur "baupolizeilich" gelenkt. Das Städtewachstum selbst fand – wie in England – unter privater Regie statt. Es war Angelegenheit von Terraingesellschaften und von ihnen häufig abhängigen Bauunternehmen.

    Die Innenstädte von heute, soweit sie sich von der "Altstadt" vorbei entwickelten, sind trotz der Zerstörungen im 2. Weltkrieg noch weitgehend das Ergebnis dieser unternehmerischen Städtebauaktivitäten des 19. Jahrhunderts. Eine Funktionstrennung im Städtebau wurde 1933 in der "Charta von Athen" gefordert – und auch in Deutschland mit Verspätung weitgehend befolgt. Heute lautet das Motto im Hinblick auf die wachsenden Verkehrsprobleme "Funktionsmischung".

    Die heutige amtliche Statistik unterscheidet zwischen

    Landstädten 2000 – unter 5000 Einwohner,

    Kleinstädten 5000 – unter 20.000 Einwohner,

    Mittelstädten 20.000 – unter 100.000 Einwohner,

    Großstädten mit 100.000 Einwohnern und mehr.

    Im Hinblick auf das mittlerweile eingetretene Städtewachstum, vor allem im internationalen Vergleich, erscheint diese Einteilung, die noch aus dem Jahre 1860 stammt, veraltet. Wenn man bedenkt, dass es mittlerweile auf dieser Erde 33 "Megastädte" mit jeweils über 8 Millionen Einwohnern gibt, erscheint manche deutsche Großstadt als "klein".
    Abkürzung für: Städtebauförderungsgesetz
    Bei städtebaulichen Vertragen handelt es sich um Verträge zwischen Kommunen und Privatunternehmen (Investoren, Projektentwicklern, sonstige Maßnahmeträger), bei denen die Kommune die Durchführung von städtebaulichen Aufgaben, die ihr nach dem Baugesetzbuch obliegen, auf das Privatunternehmen auf deren Kosten überträgt. Die rechtlichen Grundlagen hierzu finden sich in § 11 BauGB. Vertragsgegenstände können u.a. sein:
    • Vorbereitung und Durchführung städtebaulicher Maßnahmen (Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen, Ausarbeitung städtebaulicher Planungen d.h. von Flächennutzungsplänen und Bebauungsplänen einschl. der Erstellung eines Umweltberichts, - Bodenordnungsmaßnahmen, Maßnahmen der Bodensanierung und der Erschließung,
    • Verträge über die Grundstücksnutzung insbesondere im Zusammenhang mit Projekten der "Sozialen Stadt" oder von Einheimischenmodellen sowie Übernahme von Maßnahmen des Ausgleichs für die Bodenversiegelung (Anlage von Biotopen und Durchführung sonstiger, auch externer Ausgleichsmaßnahmen usw.),
    • Die Übernahme von sog. Folgekosten, die als Voraussetzung oder Folge des Vorhabens entstehen, über das ein städtebaulicher Vertrag geschlossen wurde.

    Die Aufzählung ist nicht erschöpfend. Auch der Durchführungsvertrag im Rahmen eines Vorhaben- und Erschließungsplanes zählt zu den städtebaulichen Verträgen. Die Motive zum Abschluss von städtebaulichen Verträgen bestehen seitens der Gemeinde darin, sich finanziell zu entlasten, seitens der Privatunternehmen bzw. Investoren darin, zu Baurechten unter Mitwirkung bei deren Gestaltung und Beschleunigung der Vorhaben zu gelangen.

    Ein städtebaulicher Vertrag bedarf der Schriftform bzw. der notariellen Beurkundung, wenn damit die Verpflichtung zum Erwerb oder der Veräußerung oder sonstigen Eigentumsübertragung von Grundstücken verbunden ist.
    Unter Stadtentwicklung versteht man die Gesamtheit aller Maßnahmen zum Städtebau und zur Flächennutzung. Die Funktionen einer Stadt unterliegen wirtschaftlichen, technologischen und gesellschaftlichen Veränderungen. Stadtentwicklung ist daher eine dauerhafte Gemeinschaftsaufgabe aller gesellschaftlichen Kräfte. Der Grundsatz einer nachhaltigen Stadtentwicklung bestimmt die Städtebaupolitik in Deutschland in den Bereichen Wirtschaft, Soziales, Umwelt sowie Teilhabe an Entscheidungsprozessen. Dies gilt für alle Planungs- und Handlungsebenen des Städtebaus von der kleinteiligen Stadterneuerung bis hin zur interkommunalen Zusammenarbeit von Städten und Gemeinden in einer Region.

    Mit den raumrelevanten Aspekten der Stadtentwicklung befasst sich das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR). Seine Aufgabe ist die wissenschaftliche Beratung der Stadtpolitik des Bundes durch Gutachten, Fallstudien und Modellvorhaben des Experimentellen Wohnungs- und Städtebaus (ExWoSt). Die Grundlagenforschung der Stadtentwicklung vollzieht sich an den Universitäten durch die Analyse von Strukturen, Entwicklungsprozessen und Steuerungsmöglichkeiten von Städten und Regionen. Dabei können auch die Instrumente des Stadtmarketing, der Wirtschaftsförderung und des Immobilien­managements eine Rolle spielen.

    Strategien oder Konzepte zur Stadtentwicklung setzen den Rahmen für die künftige räumliche und strukturelle Gesamtentwicklung einer Stadt. Der demographische Wandel oder Engpässe auf dem Wohnungsmarkt, die Energiewende, die Verankerung der Nachhaltigkeit auf der lokalen Ebene und neue Kulturen der Bürgerbeteiligung sind aktuelle Anforderungen an die Stadtentwicklung.

    Als Stadtentwicklungsplanung wird die Planung einer Stadt oder Gemeinde bezeichnet, welche die Zielvorstellungen für den Gesamtbereich der gemeindlichen Entwicklungen oder für Teilbereiche enthält. Zu den Aufgabenfeldern der Stadtentwicklung gehören unter anderem:
    • die Bauleitplanung, die die künftige Entwicklung für Wohnen, Gewerbe oder Dienstleistungen sowie die Bereitstellung von Flächen für Straßen und Infrastrukturen und für die Erholung in der Gesamtstadt und in den Stadtteilen lenkt
    • die städtebauliche Sanierung, die darauf abzielt, in bestehenden Stadtteilen städtebauliche Missstände zu beseitigen und ein gesundes Wohnen und Arbeiten zu ermöglichen
    • der Einsatz von Förderprogrammen, die Stadtquartiere aufwerten und die Lebensbedingungen und Erwerbsmöglichkeiten der Bevölkerung verbessern sollen (z.B. Soziale Stadt, Programme zur Energetischen Sanierung)
    • verschiedene Konzepte und Maßnahmenprogramme, beispielsweise zur Förderung von bezahlbarem Wohnraum, zur Ansiedlung von Gewerbe, zur Schaffung und Verbesserung von Infrastrukturen, zur Aufwertung der Einzelhandelszentren, zur Ordnung des Parkens sowie zum Einsatz städtischer Mittel und ggf. ergänzender Fördermittel für diese Zwecke

    Eine nachhaltige Stadtentwicklung umfasst unter anderem die
    • Wohnbedürfnisse der Bevölkerung sowie gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse
    • Erhaltung, Sicherung und Schaffung von Arbeitsplätzen
    • Belange des Personen- und Güterverkehr und die Mobilität der Bevölkerung unter besonderer Berücksichtigung der Verringerung und Vermeidung von Verkehr
    • Belange der Wirtschaft und verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung
    • soziale und kulturelle Bedürfnisse der Bevölkerung, Sport, Freizeit und Erholung
    • Umweltschutz, Naturschutz und Landschaftspflege
    • Belange des Hochwasserschutzes
    Der landwirtschaftlichen Grundrententheorie entspricht im städtischen Bereich die Theorie der Städtischen Grundrente, die von Nationalökonomen Freiherr Friedrich von Wieser (1851 – 1926) entwickelt wurde. Diese Theorie entspricht den Kategorieunterschieden, die auch bei der landwirtschaftlichen Bodenrente gelten. Die Theorie besagt, dass für die unterschiedlichen Nutzungsmöglichkeiten städtischen Bodens Preise zu bezahlen sind, die allgemein als städtische Grundrente bezeichnet werden können. Sie spiegeln die Wertunterschiede des städtischen Bodens wider, die zurückzuführen sind auf
    • Lagevorteile (1. A-Lagen, Innenstadtlagen, Lagen der Außenbezirke einer Stadt),
    • intensivere Nutzungsmöglichkeiten von Grundstücken (mit unterschiedlichen Geschossflächenzahlen) oder
    • unterschiedliche Bebauungsqualitäten des Bodens, stabiler Untergrund, hoher Grundwasserspiegel, hochwassergefährdete Gebiete usw.
    Das Stadtklima hat einen großen Einfluss auf Gesundheit und Wohlbefinden im Wohngebiet.
    Die Stadt bildet eine Wärmeinsel in der umgebenden Landschaft. Die Dunsthaube über der Stadt verringert zwar die Einstrahlung, setzt aber auch die effektive Ausstrahlung herab, wobei besonders die langwellige Wärmestrahlung zurückgehalten wird. Außerdem erwärmen sich Baumaterialien zwar langsamer aber stärker als die Böden im Stadtumland. Weitere Ursachen sind die vielfachen Wärmequellen in der Stadt (Heizungen, Industrie, Verkehr), eine verminderte Wärmeabführung durch geringere Windgeschwindigkeiten und Durchlüftung der Straßen sowie eine geringere Verdunstung (weniger Wasserflächen, schneller Abtransport des Regenwassers).

    Der Wärmeinseleffekt ist am Boden am größten und endet etwa in einer Höhe von 200 bis 300 m über dem Boden. Bei hochsommerlichen Witterungsbedingungen können im Stadtkernbereich Temperaturen registriert werden, welche bis zu 10 °C über denen des Umlandes liegen. Bei Städten in Küstenlagen ist der Unterschied infolge der höheren Windgeschwindigkeit erheblich weniger ausgeprägt als bei Städten im Binnenland.

    Die Folgen dieser städtischen Überwärmung sind:

    • Gesundheitsstörungen infolge der erhöhten Temperaturen und geringeren Abkühlung in der Nacht sowie häufigeres Auftreten von unangenehmem Schwüleempfinden bei erhöhter Luftfeuchtigkeit. Dagegen ist es jedoch günstig, dass man sich abends häufiger und länger im Freien aufhalten kann.
    • Verkürzung der Frostperiode im Winter bei verringerter Frostintensität.
    • Abnahme der Anzahl der Frost- und Eistage.
    • Verkürzung der Schneedeckendauer und verringerte Kosten für die Schneebeseitigung.
    • Verringerung der Zahl der Heiztage.
    • Verlängerung der Vegetationsperiode von innerstädtischen Pflanzen, Auftreten der Baumblüte z. B. früher als im Umland.


    Eine besondere Rolle im Stadtklima spielen die Grünanlagen. Folgende wichtige Funktionen werden von der Vegetation erfüllt:

    • Absorption von Sonnenenergie.
    • Produktion von Sauerstoff und Absorption von Kohlendioxid.
    • Verdunstung von Wasser.
    • Bindung von Staub und Abgasen. So kann zum Beispiel ein ha mit einem Fichtenbaumbestand 32 t, mit Kiefern 36 t und Buchen 38 t Staub jährlich binden, der dann mit dem Regen abgewaschen wird.
    Der Begriff der Stadtrendite geht auf eine neue Sichtweise des Verhältnisses des Zusatznutzens von Stadtbewohnern zurück, die zu einer Entlastung der Sozialbudgets der Gemeinden führen. Er wurde 2005 erstmals vom Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen thematisiert. Im Fokus stehen hier die Beiträge von Wohnungsunternehmen zur Erzeugung von Stadtrenditen. Allerdings gab es schon vorher Diskussionen über die gesellschaftliche Verantwortung von Unternehmen aller Art die unter dem Begriff Corporate Social Responsibility geführt wurden.

    Die Stadtrendite ergibt sich nicht nur aus den Wertschöpfungsbeiträgen, die Unternehmen für eine Stadt erbringen, sondern bewertet dazu auch nachhaltige gesellschaftliche und ökologische Aspekte. Das Problem bei einer solchen Sichtweise dieser ist ihre Messbarkeit. Der Erträge aus Maßnahmen, die zur Stadtrendite beitragen, fallen direkt sowohl bei den Unternehmen als auch bei der Stadt sofort oder zeitverzögert an. Zu den sofort wirkenden Maßnahmen zählen Förder- und Spendenaktivitäten von Unternehmen, in die auch die Bevölkerung mit einbezogen wird. Ebenso wirkt die Zurverfügungstellung von mietfreiem oder verbilligtem Wohnraum sofort, sofern dies zu einer positiven Sozialbilanz beiträgt. Verhindert werden dadurch soziale Segregationserscheinungen mit der Folge der Verschlechterung des Wohnklimas. Aktivitäten von Unternehmen, die z.B. die Attraktivität der Stadt erhöhen, führen durch Zuzüge und Unternehmensneugründungen in der Stadt, Belebung des Fremdenverkehrs usw. zu erhöhten Steuereinnahmen.

    In all den Fällen, in denen originäre städtische Aufgaben von Unternehmen übernommen werden, etwa auch in Zusammenhang mit städtebaulichen Verträgen, ergeben sich Einsparungen zu Gunsten der Stadt aber nicht selten auch Beschleunigungseffekte bei der Durchführung von Maßnahmen, die der Verwirklichung der Unternehmensziele dienen. Wohnungsprivatisierungen, denen häufig mit großen Bedenken begegnet wird, können unter der Zielsetzung der Erhöhung der Stadtrendite durchaus positive Auswirkungen haben.
    Die Bevölkerungsverschiebungen im vergangenen Jahrhundert führten zu der Notwendigkeit, einerseits den Schrumpfungsprozess von Städten und andererseits die Veränderung der Altersstruktur städtebaulich so zu begleiten, dass sie den gewandelten Bedürfnissen der Wohnbevölkerung gerecht werden. Im Fokus steht der Abriss nicht mehr nutzbarer Gebäude in Verbindung mit einer Neugestaltung des Wohnumfeldes. Da die Probleme in Ostdeutschland besonders offenkundig sind, konzentrierten sich die Bemühungen zunächst auf den Stadtumbau Ost.

    Im Jahr 2004 wurde das Stadtumbauprogramm Ost durch ein Stadtumbauprogramm West ergänzt. Heute gibt es Modellprojekte für den Stadtumbau Ost und West. Stadtumbau bedeutet konkret Aufwertung von Innenstädten, Sanierung und Sicherung von Altbauten, Rückbau und Rückführung der städtischen Infrastruktur. Kooperationspartner von Stadtumbaumaßnahmen sind in der Regel größere Wohnungsunternehmen auf der Grundlage von städtebaulichen Verträgen.

    Die zunehmende Bedeutung des Stadtumbaus ergibt sich aus der Tatsache, dass er seit 20. Juli 2004 im Baugesetzbuch in den §§ 171a bis 171b geregelt ist. In förmlich festgesetzten Stadtumbaugebieten stehen der Gemeinde ein gesetzliches Vorkaufsrecht und Enteignungsansprüche zu.

    Durch den Stadtumbau sollen erhebliche Funktionsverluste eines Gebietes, die sich aus einem dauerhaften Überangebot an baulichen Anlagen, insbesondere an Wohnraum ergeben, beseitigt werden. Mit Hilfe eines städtebaulichen Vertrages (Stadtumbauvertrag) sollen die Gemeinden bei den erforderlichen Maßnahmen insbesondere die Eigentümer in die Durchführung der Maßnahmen einbeziehen.

    Der Stadtumbau Ost wurde vom Bund bis 2011 mit 820 Mio Euro gefördert, wobei der überwiegende Teil in Maßnahmen zur innerstädtischen Aufwertung und nur noch ein geringer Teil in den Rückbau floss. Immerhin waren bis 2007 insgesamt bereits 1,82 Mrd. Euro ausgegeben, 2011 gab es noch 9 Stadtumbau-Ost Gebiete.

    Auch der Stadtumbau West steht zunehmend im Focus der Wohnungspolitik. Immerhin gab es 2011 6 Stadtumbau West Gebiete. Dabei werden Erfahrungen aus den zwischen 2002 und 2007 durchgeführten 16 Pilotstädten ausgewertet. Für den Stadtumbau West standen – vornehmlich für Forschungszwecke – 15 Millionen EURO zur Verfügung.

    Im Unterschied zum Stadtumbau Ost ging es hier darum, die möglichen Varianten des Vorgehens bei unterschiedlichen Ausgangslagen zu testen. Zu den Pilotstädten zählen Albstadt, Bremen-Osterholz-Tenever, Bremerhaven, Essen, Gelsenkirchen, Hamburg-Wilhelmsburg, Lübeck-Buntekuh, Oer-Erkenschwick, Pirmasens, Saarbrücken-Burbach, Salzgitter, Schwalm-Eder-West, Selb, Völklingen, Wildflecken und Wilhelmshaven. In den Pilotstädten wurden die Stadtteile bestimmt, die aufgrund bestimmter Kriterien in das Programm einbezogen werden sollten. Auch verschiedene Kooperationsformen wurden getestet und Finanzierungsmodelle wurden im Zusammenhang mit dem Einsatz von Fördermitteln evaluiert. Wesentlich war die Erkenntnis, dass auch die Eigentümer kooperationsbereit waren und bei den Pilotprojekten teils engagiert mitarbeiteten.
    Eine Staffelmiete ist eine im Mietvertrag bereits festgelegte Vereinbarung über künftige Mietsteigerungen. Die Erhöhungsbeträge sind von Vertragsbeginn an exakt bestimmt. Dem Mieter ist also bekannt, um wie viel Euro in welchem Jahr die Miete ansteigt.

    Bei Wohnraum:

    In einem Mietvertrag über Wohnraum kann bestimmt werden, dass sich die Monatsmiete im Verlauf der Mietzeit ändert. Dabei müssen die Mieten oder die Änderungsbeträge betragsmäßig bestimmt werden. Eine Angabe in Prozenten ist unwirksam. Eine weitere Voraussetzung für die Wirksamkeit der Vereinbarung ist, dass die Mietstaffel jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben muss. Das Kündigungsrecht des Mieters kann bei einem Staffelmietvertrag höchstens auf die Dauer von vier Jahren ab Vertragsbeginn ausgeschlossen werden. Einem Urteil des Bundesgerichtshofes zufolge muss sich dieser Kündigungsausschluss beim Staffelmietvertrag nicht auch auf den Vermieter beziehen; er muss also nicht wie bei anderen Mietverträgen auf Gegenseitigkeit beruhen (Az. VIII ZR 270/07). Neben den Mietstaffeln können Betriebskostenanpassungen vereinbart werden.

    Zu beachten ist, dass die Mietstaffeln nicht zu einer Überhöhung der Miete führen dürfen, die dann gegeben ist, wenn die Miete mehr als 20 Prozent der Vergleichsmiete übersteigt. Wird eine solche Überhöhung infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Wohnräumen vorgenommen, liegt eine Mietpreisüberhöhung im Sinne von § 5 Wirtschaftsstrafgesetz vor. Diese stellt eine Ordnungswidrigkeit dar, die mit bis zu 50.000 Euro Bußgeld geahndet werden kann.

    Bei Gewerberaum:

    Die Vereinbarung einer Staffelmiete ist auch bei Gewerberaum möglich. Die für Wohnraum geltenden Beschränkungen brauchen hier nicht beachtet zu werden. Das bedeutet, dass die Intervalle für die Geltung von Mietstaffeln unterhalb eines Jahres liegen können, dass auch eine prozentuale Steigerung der Miete vereinbart werden kann und dass Kombinationsmöglichkeiten mit anderen Mietänderungsregelungen zulässig sind (zum Beispiel Staffelmiete als Grundmiete zuzüglich Umsatzmiete).
    Unter Staging versteht man die gezielte Gestaltung und Inszenierung einer Wohnung, um den Vermarktungsprozess zu unterstützen. Hierbei wird versucht, durch eine geschmackvolle und zielgruppenorientierte Ausstattung der Immobilie die Nachfrage nach der Immobilie zu stimulieren. Es gibt Anbieter, die Staging-Dienstleistungen offerieren.
    Als Stahlbeton bezeichnet man Beton, in dessen Inneres bei der Herstellung Bewehrungen aus Stahl eingebracht worden sind. Die Kombination der Druckfestigkeit des Betons mit der Zugfestigkeit des Stahls ermöglicht es, dass aus Beton hergestellte Bauelemente neben Druckbeanspruchungen auch Beanspruchungen auf Zug besser widerstehen können.

    Die stärksten Stahlbewehrungen werden an den Stellen positioniert, an denen in dem betreffenden Bauteil die stärksten Zugbelastungen auftreten. In den meisten Fällen werden Betonbauteile heute als Stahlbeton ausgeführt. Unbewehrter Beton wird in der Praxis nur in wenigen Fällen verwendet, zum Beispiel für Gehwegplatten, die nur Druck- aber keinen Zugbelastungen ausgesetzt sind.
    Unter Stakeholder werden An­spruchs­gruppen ver­stan­den, die in einem Inter­essens- be­ziehungs­weise Abhängig­keits­ver­hältnis zu einem Unte­rneh­men und sei­nen Ent­schei­dun­gen stehen oder selbige mit ihrem eigenen Einfluss, Hand­lungen und Macht­po­ten­tial be­einflussen können. Ihre Inter­es­sen und Er­war­tun­gen sollten seitens des Mana­ge­ments ernst ge­nom­men und in Kom­mu­ni­ka­tions- und Unter­neh­mens­ent­schei­dungen ein­bezo­gen werden. Zu den typischen An­spruchs­gruppen zählen unter anderem Kapi­tal­geber (Shareholder), Mieter, Kunden, Mit­ar­bei­ter, Liefe­ran­ten, Me­dien, Be­hör­den und Re­gie­run­gen, spe­zi­elle Inter­es­sen- und Umwelt­grup­pen oder auch lokale Orga­ni­sa­tio­nen und Ver­eine.
    Die Beziehungsstruktur immobilienwirtschaftlicher Unternehmen ist höchst vielfältig. Dies gilt umso mehr, wenn das geschäftliche Geflecht, in das sie einbezogen sind, auf Grund einer Strategie des Beziehungs­mar­ketings vernetzt wird. Es gehört deshalb zur Aufgabe des Stakeholder-Managements, bei der Planung immobilienwirtschaftlicher Projekte im Rahmen des Stakeholder-Analyse den "Einfluss der Projekt­be­tei­lig­ten auf das Projekt und deren Einstellung (positiv oder negativ) zum Projekt" (DIN 69901-5:2009) richtig einzuschätzen. Hat man die Tragweite der Möglichkeiten der Einflussnahme erkannt, geht es darum, Prioritäten zu setzen, auf deren Grundlage die Steuerungsmaßnahmen entweder gestärkt oder abgeschwächt werden können.

    Ein Projektentwickler, der zum Beispiel auf der Grundlage eines Vorhaben- und Erschließungsplanes zur Verabschiedung eines entsprechenden Bebauungsplanes gelangen will, muss alle am Anhörungsverfahren Beteiligten (Behörden, Träger öffentlicher Belange, die Öffentlichkeit, insbesondere Bürger, die von der Realisierung des Bauvorhaben betroffen sind) in die Planung der Maßnahmen mit einbeziehen.

    Diese können darin bestehen, dass die sich daraus etwa für die Ge­meinde ergebenden Vorteile aufgelistet und dem für die Vorbereitung der Verabschiedung des Bebauungsplanes zuständigen Planungsausschuss der Gemeinde vorgelegt werden. Es können speziell für Bürger Aufklärungsveranstaltungen durchgeführt werden und so weiter.

    Auch in anderen immobilienwirtschaftlichen Bereichen, vor allem im Nachbarschaftsbereich werden Stakeholder-Positionen im Bauordnungsrecht berücksichtigt. Aber auch ohne gesetzliche Rahmenbedingungen gilt es, Stakeholder-Interessen zu erkennen, z. B. beim Verkauf von ganzen Wohnungsbeständen durch Kommunen oder Wohnungsgesellschaften. Hier liegen wegen der großen Unsicherheiten vor allem bei den Mietern Interessenkonflikte auf der Hand. Sie müssen durch kluge Entscheidungen, durch Transparenz und Berücksichtigung von Interessen abgebaut werden. Das ist Aufgabe des Stakeholder-Relationship-Managements, das bewusst in großen Unternehmen institutionalisiert werden sollte.

    Nicht selten scheitern Vorhaben daran, dass mit Widerständen gegen Projekte nicht gerechnet und deshalb auch keine Vorsorge getroffen wurde. Solche Erscheinungen bekommen oft ein starkes Presseecho, insbesondere dann, wenn sich Parteien oder andere große Interessengruppen einschalten, die mit Volksbegehren ein bestimmtes negatives Meinungsklima erzeugen wollen. Einem solchen, in der Sache oft unangemessenen öffentlichen Aufbauschungsprozess hätte bei einem klugen Stakeholder-Management vorgebeugt werden können.

    Neben den externen Stakeholders (gesellschaftliche Gruppierungen, Gemeinden, Staat) ist auch die Interessenlage der internen Stakeholders zu berücksichtigen. Dies gilt insbesondere im Rahmen der betrieblichen Ablauforganisation. Der Erfolg eines Maklerbetriebes hängt zum Beispiel in erster Linie vom "Mitmachen" der Mitarbeiter ab, vor allem derer, die im Außendienst tätig sind. Deren Intentionen, was die Vertragsbedingungen angeht, sollten im Gesamtinteresse des Maklerunternehmens berücksichtigt werden (zum Beispiel Höhe der Akquisitionsprovision, Höhe der Abschlussprovision, Gestaltung von Wettbewerbsverboten usw.).
    Stakendecken sind in historischen Gebäuden zu finden; dieses Verfahren der Deckenausführung wird jedoch auch heute wieder gerne verwendet – insbesondere in Häusern in Lehmbauweise oder bei Restaurierungen historischer Bausubstanz.

    Erforderlich sind dafür Deckenbalken, die mit einer seitlichen Nut über die gesamte Länge versehen sind. In diese werden die angespitzten Enden der Staken eingesetzt, bei denen es sich um Kanthölzer meist aus gesägtem Eichenholz handelt. Die Staken werden also auf beiden Seiten von Deckenbalken gehalten, die jedoch beim Einbau nicht auseinandergedrückt werden dürfen. Oben auf den Staken wird eine Schicht aus Strohlehm aufgebracht, der dämmende und feuerhemmende Eigenschaften hat. Der Strohlehm wird von oben her geglättet. Bei Altbauten muss darauf geachtet werden, dass das Gewicht der so entstehenden Decke nicht die Stabilität der Gesamtkonstruktion beeinträchtigt. In historischen Gebäuden wurde die Unterseite der Stakendecke in der Weise ausgekleidet, dass man den Strohlehm durch die Zwischenräume der Staken hindurchdrückte. Dadurch konnte man von unten die herabhängenden Lehmzungen an die Decke drücken und verspachteln, um eine glatte Decke zu erhalten.

    In heutiger Zeit wird meist ein Schilfrohrgewebe als Putzträger von unten gegen die Decke genagelt. Bevor auf der Lehmschüttung ein Holzfußboden angebracht wird, muss der Lehm komplett durchgetrocknet sein. Hier kann bei einer Schichtdicke von fünf bis acht Zentimetern mit einer Trocknungszeit von vier bis sechs Wochen gerechnet werden – sofern die Lehmschicht ausreichender Frischluftzufuhr ausgesetzt ist. Gegebenenfalls muss maschinell getrocknet werden.
    Der Begriff „Stammakte“ ist eine andere Bezeichnung für die Grundakte, die beim Grundbuchamt geführt wird.
    Bei der Ständer-Bauweise bildet ein Ständerwerk aus Holz oder Stahl die tragende Konstruktion eines Bauwerks. Die Ständer sind dabei senkrecht stehende Balken, die vom Boden bis zum Dach reichen und die tragende Konstruktion des Bauwerks bilden. Die durchlaufenden Ständer tragen dabei die gesamten Lasten des Gebäudes über mehrere Stockwerke. Die Ständerbauweise ist eine Variante des Fachwerkbaus. Sie wurde bereits im 13. Jahrhundert entwickelt und führte zu deutlichen Fortschritten im Bauwesen: Durch die höhere Stabilität der Häuser in Ständerbauweise gegenüber der früheren Bauweise mit in den Boden gerammten Pflöcken konnten nun mehrstöckige Wohnhäuser errichtet werden.

    Die Ständerbauweise wird oft mit der Skelettbauweise verwechselt. Bei letzterer sind jedoch die Abstände zwischen den einzelnen Ständern größer. Man unterscheidet Zweiständerbau, Dreiständerbau und Vierständerbau – diese Haustypen waren in früheren Zeiten in Norddeutschland besonders beim Haustyp des niederdeutschen Hallenhauses üblich. Die Zahl bezieht sich dabei auf die Anzahl der senkrechten Ständer, also der senkrecht stehenden Tragbalken, die nebeneinander in einer Reihe über die Breite des Hauses angeordnet sind.

    Mit dem Beginn der Industrialisierung wurde die Ständerbauweise in Europa seltener amgewandt, da sich hier nun die Massivbauweise durchsetzte. In den USA und Kanada ist eine eigene Variante der Ständerbauweise bis heute üblich. Varianten der Ständerbauweise werden in Deutschland auch heutzutage wieder im Fertighaus, bzw. Holzhausbau eingesetzt.
    Die ursprünglich für den RDM geltenden Standesregeln sind 2006 übertragen worden auf den Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e. V.

    Sie sind in ihrem I. Teil ("Standespflichten") eine konkretisierte Aneinanderreihung von zehn Verhaltensvorschriften und in ihrem II. Teil eine Darstellung von sieben Fällen standeswidrigen Verhaltens. Sie entsprechen zu einem großen Teil dem, was durch Gesetz und Rechtsprechung vorgegeben ist.

    Die Präambel sieht eine Art "Generalklausel" vor, die über die Verbandsebene hinausgreift. Danach soll sich jeder Makler und jeder Hausverwalter innerhalb und außerhalb seines Berufes der besonderen Vertrauensstellung und seiner volkswirtschaftlichen Verantwortung würdig erweisen.

    Die Regeln sehen folgende Verpflichtungen vor:
    • Weiterbildung und Mitwirkung an berufsständischen Aufgaben,
    • wahrheitsgemäßen Werbung bei der Auftragsakquisition,
    • Kundenservice und Kundenberatung,
    • Kundenaufklärung über die Marktlage,
    • Neutralität bei Doppeltätigkeit,
    • unverzügliche Unterrichtung des Auftraggebers bei Eigeninteresse am zu vermittelnden Objekt,
    • Abschluss einer Vermögensschadenversicherung,
    • Verschwiegenheit und vertrauliche Behandlung von Kundeninformationen,
    • Kollegialität und
    • getrennte Vermögensverwaltung bei Entgegennahme von Kundengeldern.
    Abkürzung für: Steueränderungsgesetz
    Abkürzung für: Standortsicherungsgesetz
    Der Standort ist der elementare Teil einer Immobilie, die – wie der Name schon sagt – unbeweglich ist. Ein Standort steht immer in einem Bezug zu einer bestimmten Standortnutzung. In der Immobilienwirtschaft ist daher eine Standortanalyse von besonderer Bedeutung, um Rückschlüsse auf den Erfolg eines standortgebundenen Projektes oder einer Immobilie ziehen zu können und gegebenenfalls konzeptionelle Maßnahmen zu berücksichtigen. Eine Standortanalyse kann als systematisches Sammeln, Auswerten und Analysieren von Informationen, die direkt und indirekt mit der Immobilie in Zusammenhang stehen, bezeichnet werden. Zu unterscheiden sind weiche und harte Standortfaktoren.

    Zu den harten Standortfaktoren zählen die Verkehrsanbindung, Topographie, technische Ver- und Entsorgung, Umfeldnutzungen sowie sozioökonomische Faktoren (Einwohner im Einzugsgebiet, Bevölkerungsstruktur, Wettbewerbssituation, vorhandene Wirtschaftskraft ...). Als weiche Standortfaktoren bezeichnet man die Faktoren, die subjektive und emotionale Eindrücke und Bewertungen der Rahmenbedingungen darstellen. Solche Faktoren sind Verwaltungs- / politische Strukturen, Wirtschaftsklima, Image des Mikrostandortes sowie Kultur-, Wohn- und Freizeitqualität.
    Der Begriff "Standort- und Marktanalyse" (STOMA) wird im Rahmen des Aufgabenbereichs der Projektentwicklung verwendet. Durch eine gründliche Standort- und Marktanalyse soll ermittelt werden, ob eine Projektidee unter Inkaufnahme welcher Risiken und Ertragschancen realisierbar ist. Bei der Vorgehensweise ist zu unterscheiden zwischen Fällen, in denen ein Grundstück erst gesucht werden muss, um die Projektidee zu verwirklichen oder ob auf einem bereits vorhandenen Grundstück die Projektidee realisiert werden kann.

    Muss ein Grundstück erst gesucht werden, wird eine Konfiguration des idealen Standorts als Maßstab erstellt. Konkrete Grundstückangebote werden daran gemessen. Die Marktanalyse bezieht sich auf die Untersuchung der für das Projekt relevanten Marktstrukturen.
    Im Gegensatz zu Lagefaktoren, die auf der Grundlage von Lageanalysen objektive Lagezustände beschreiben, beziehen sich Standortfaktoren auf die Einschätzung eines Standorts aus der Perspektive potenzieller Nutzer. Ein Lagefaktor X hat je nach Nutzer einen unterschiedlichen Standortwert. Lagefaktoren, deren Beschreibung z.B. in Exposés und in Internetpräsentationen von Maklern ihren Niederschlag finden, sind aber Grundlage für Standortkalkulationen aus der Perspektive von Immobilieninvestoren und Nutzern von Betreiberimmobilien. Je nach Zieldefinition der verschiedenen Nutzer kommt z.B. die Nähe zu einem Flughafen oder einem Autobahnanschluss oder der Infrastruktur des Öffentlichen Personennahverkehrs unterschiedliches Gewicht zu. Jeder Nutzer entwickelt ein auf seinen Betrieb zugeschnittenes Standortprofil.

    Unterschieden werden – ähnlich wie bei den Lagefaktoren – harte, messbare Standortfaktoren (z.B. Gewerbesteuer, Arbeitskräftepotenziale, Reichweiten, Frequenzen) von weichen, nicht messbaren, Standortfaktoren (landschaftliche Reize, kulturelle Angebote, klimatische Besonderheiten usw.). Unterschiede gibt es auch je nach Standortzweck. Hier wird zwischen Konsum- und Produktionsstandort unterschieden. Bei Konsumstandorten steht die Befriedigung der konsumtiven Bedürfnisse - insbesondere des Wohnbedürfnisses - im Vordergrund. Bei Produktionsstandorten, zu denen auch die Standorte von Dienstleistern gerechnet werden, steht die Eignung des Standortes für die Erbringung produktiver Leistungen an erster Stelle.
    Um die Frage zu beantworten, an welchem Standort sich die Investition in eine Immobilie am meisten lohnt, führen Marktforschungsinstitute und Beratungsunternehmen Standortratings durch. Dabei kommen sehr unterschiedliche Methoden zum Einsatz. Wer eine Investionsentscheidung von solchen Ratings abhängig machen will, sollte sich daher über die verwendeten Kriterien informieren und mehrere Ratings miteinander vergleichen.

    So werden zum Teil einzelne Orte unter Berücksichtigung ihrer Bedeutung für den regionalen und überregionalen Immobilienmarkt und dem Immobilienumsatz vor Ort in vier Kategorien eingeteilt. Diese werden oft durch Buchstaben von A bis D gekennzeichnet. A-Städte stehen dabei für überregional und international bedeutende Metropolen mit einem in allen Segmenten starken und florierenden Immobilienmarkt. In Deutschland rechnet man dazu etwa Berlin, Düsseldorf, München und Stuttgart. D-Städte sind kleinere Orte, die zwar durchaus das Marktgeschehen ihrer näheren Umgebung beeinflussen, aber ein geringes Marktvolumen aufweisen. Zu ihnen rechnet man z.B. Schwerin, Trier, Ulm und Neubrandenburg.

    Andere Standortratings berücksichtigen in stärkerem Maße das zu erwartende regionale Wirtschaftswachstum und die Beschäftigungsentwicklung. Diese Bereiche spielen eine große Rolle bei der Bewertung der Frage, ob der Standort auch zukünftig noch Preissteigerungen erwarten darf, oder ob zahlungskräftige Investoren abwandern. Als besonders zukunftsträchtig werden hier meist Automobil- und Hochtechnologie-Standorte angesehen, wie etwa Ingolstadt, Wolfsburg, Erlangen und Jena.

    Generell kann man zum Beispiel folgende Punkte in die persönliche Bewertung eines Standortes für eine Immobilieninvestition einbeziehen:

    I Wirtschaftliche Aspekte:

    • Allgemeine wirtschaftliche Bedeutung des Standorts (auch deutlich überregional),
    • gutes Arbeitsplatzangebot,
    • effektives öffentliches Nahverkehrsnetz,
    • moderne Telekommunikationsnetze und leistungsfähige Internetverbindungen.


    II. Lebensqualität

    • Stadt / Gemeinde bemüht sich aktiv um mehr Lebenqualität (Kulturförderung, attraktive Gestaltung von städtischen Flächen, Stadtsanierung),
    • gute Versorgung mit Ärzten, Krankenhäusern, Apotheken,
    • Freizeitangebote (Sportstätten, Kultur, Kino, Veranstaltungszentren, Gastronmomie).


    III. Infrastruktur

    • Kindergärten, Schulen, Einkaufsmärkte, Geschäfte.
    • mittelständische Betriebe, Handwerk, Dienstleistungen,
    • nahegelegener Flughafen,
    • gute Verkehrsverbindungen mit Umland und anderen Zentren.
    Abkürzung für: Staatsanzeiger
    Notwendige Berechnungen zu Bauelementen, die Belastungen durch Druck, Zug oder Schub erfahren. Die Berechnungen schreiben Mindestwerte vor, wie tragfähig, steif und fest ein Bauteil sein muss. Zudem soll ein ausgewogenes Verhältnis von Materialaufwand und statischer Sicherheit erreicht werden. Die Berechnungsgrundlage des Statikers ist der Bauplan des Architekten.
    Staub ist eine Sammelbezeichnung für feinste feste Teilchen (Partikel) welche sich in der Luft aufgewirbelt schwebend halten können oder auf dem Boden bzw. auf Gegenständen sedimentieren. Mit Schwebstaub werden feste oder flüssige Teilchen bezeichnet, welche in der Luft verteilt sind und sich zumindest einige Zeit in der Schwebe halten.

    Wichtige natürliche Staubquellen sind Vulkanismus, Bodenerosion, Sandstürme (Wüsten), Wald- und Buschbrände natürlicher Ursache, Meere und Pollenflug.
    Wichtige anthropogene Staubquellen sind: Industrie, Energiegewinnung, Verkehr, Landwirtschaft, Bautätigkeit sowie Wald- und Buschbrände durch Brandrodung.

    Staub entsteht durch die Aufwirbelung von Partikeln, die mechanische Bearbeitung von Feststoffen, natürliche physikalische Einflüsse auf Feststoffe sowie durch Reaktionen in der Atmosphäre unter Partikelbildung.
    Die Schwebstaubbelastung in den Wohnungen wird vorwiegend hervorgerufen durch:

    • die Außenluft,
    • Staubeinträge über die Kleidung insbesondere die Schuhe,
    • Freisetzung von Partikeln beim Heizen, Kochen und Backen insbesondere auch beim Vorhandensein von offenen Feuerstellen,
    • Tabakrauch,
    • Kerzenabbrand,
    • mechanischer Abrieb und Partikel von Raumausstattungsgegenständen und -textilien (z. B. Bodenbeläge, Möbel, Putz, Tapeten, Wandfarben, Isolationsmaterialien),
    • Heimwerkerarbeiten, insbesondere Schleif- und Sägearbeiten,
    • Staubsaugen sowie andere Aktivitäten der Raumnutzer, bei welchen Staub aufgewirbelt wird,
    • Laserdrucker und Kopierer (Abgabe feiner und ultrafeiner Stäube). Die ultrafeinen Partikel lassen sich nur eingeschränkt bis gar nicht über Nachrüstfilter am Druckgerät minimieren. Deshalb wurden neue Testverfahren und Prüfvorgaben als Vergabekriterien für den Blauen Engel erarbeitet. Die geänderten Prüfbedingungen sollen ab 2013 in die Prüfvorgabe eingeführt werden (Barthel et. al. 2012).
    • biogene Stäube (z.B. Exkremente von Hausstaubmilben, Hautepitelien und Haare von Menschen und Haustieren, Mikroorganismen insbesondere Schimmelpilzsporen und Teile tierischer und pflanzlicher Produkte wie Wollteppiche und Pflanzenfasern. Die Menge der Staubentwicklung steigt mit der Anzahl der Bewohner in den entsprechenden Räumen. In den Raucherhaushalten bestehen höhere Staubbelastungen als in Nichtraucherhaushalten. Auch haben ofenbeheizte Wohnungen eine höhere Staubbelastung als Wohnungen ohne diese Quellen.


    Wirkungen auf die menschliche Gesundheit
    Für die gesundheitliche Bewertung des Schwebstaubes sind folgende Faktoren wichtig: Menge und Partikelgröße, chemische und biologische Zusammensetzung sowie die morphologische Struktur.

    Als Schwebstaub, Feinstaub oder Englisch „Particulate Matter“ (PM) werden Teilchen in der Luft bezeichnet, welche nicht sofort zu Boden sinken, sondern eine gewisse Zeit in der Innen- und Außenluft verbleiben. Je kleiner die Staubpartikel sind, desto tiefer können sie in die Atemwege eindringen. Sie sedimentieren umso schneller, je größer die Teilchengröße ist. Feine Partikel können sich mehrere Tage in der Schwebe halten. Partikel >10 µm werden in den oberen Atemwegen zurückgehalten, kleinere können in die tieferen Atemwege gelangen und ultrafeine Partikel über die Blutbahn aufgenommen und im Organismus verteilt werden.

    Hinsichtlich der Größe der Staubpartikel (Durchmesser) unterscheiden wir:
    • < 0,1 µm Ultrafeinstaub,
    • < 2,5 µm lungengängiger Feinstaub,
    • 2,5 – 10 µm grober Feinstaub,
    • Schwebstaub: Partikel bis zu einem Durchmesser von 30 µm (TSP –Total Suspended Particulates).

    Aus gesundheitlicher Sicht sind insbesondere Partikel < 2,5 µm sowie biologische Partikel relevant. Bei einer Auswertung von 34 Studien mit Originaldaten über die Beziehungen des Herzinfarktrisikos zu Luftschadstoffwerten wurde festgestellt, dass sich pro 10 µg/m3 Anstieg von Feinstaubpartikeln in der Luft kleiner/gleich 10 µm (PM10), beziehungsweise kleiner/gleich 2,5 µm (PM2,5) die Herzinfarktrate um 0,6 % bzw. 2,5 % erhöht (Mustafic et al. 2012).
    Die so genannte Hausstauballergie ist meist eine Allergie gegen den Milbenkot.

    Maßnahmen zur Verringerung des Staubeintrages in Gebäude sind:

    • kein Lüften von Räumen in den Hauptverkehrszeiten bei Gebäuden, die dicht an viel befahrenen Straßen liegen, oder Lüften der Wohnung von der verkehrsabgewandten Seite,
    • Minimierung der Verbrennungsprozesse mit offenem Verbrennungsraum bzw. Sicherung guter Abzugsmöglichkeiten der Verbrennungsabgase,
    • kein Rauchen in Innenräumen,
    • Nass wischen anstelle von trockenem Wischen,
    • Verwendung von Staubsaugern mit zusätzlichen Feinstaubfiltern (HEPA-Filter),
    • Schließen der Fenster bei besonderer Staubentwicklung außerhalb des Gebäudes (zum Beispiel Bauarbeiten),
    • bei Heimwerkerarbeiten (zum Beispiel Schleifen und Sägen) sollten Geräte mit spezieller Staubabsaugtechnik bevorzugt und/oder ein Mundschutz getragen werden. Holzstäube, wie Buchen- oder Eichenholzstaub, führten zu beruflich bedingten Krebserkrankungen.

    Spezielle, im Staub enthaltene Schadstoffe erfordern gegebenenfalls spezifische Maßnahmen (zum Beispiel Asbeststaub).
    Mit Schimmelpilz befallene Gebäude sind unverzüglich zu sanieren und der kontaminierte Staub ist unschädlich zu beseitigen.
    Bei Befall mit Hausstaubmilben sind begünstigende klimatische Bedingungen in den Räumen zu beseitigen sowie der Milbenkot vollständig zu entfernen.
    Bei der Anpflanzung von Bäumen und Sträuchern müssen Grenzabstände eingehalten werden (Beispiel Baden-Württemberg: Sträucher 0,5 Meter, schwachwüchsige Obstbäume bis 4 Meter Höhe 2 Meter Grenzabstand, über 4 Meter Höhe je nach Baumart 3 Meter, starkwüchsige Bäume wie Buche und Eiche 8 Meter. Bei innerörtlichen Grundstücken reduziert sich der Grenzabstand z.B. für schwachwachsende Bäume auf die Hälfte).

    Als Strauch gelten Holzgewächse mit mehreren sich direkt über dem Boden teilenden Ästen (z.B. Flieder, Holunder). Keine Grenzabstände sind jedoch bei Stauden einzuhalten.

    Stauden zeichnen sich dadurch aus, dass die über dem Boden gewachsenen Pflanzenteile im Herbst absterben (z.B. Rittersporn, Sonnenblumen). Eine Zwischenform sind die so genannten Halbsträucher, bei denen nur die Frucht tragenden Äste im Winter absterben (z.B. Brombeeren).

    Die Grenzabstände sind Landesrecht und unterscheiden sich von Bundesland zu Bundesland. In einigen Ländern wird bei der Berechnung des Grenzabstandes auf einzelne Pflanzenarten abgestellt, in anderen werden nur grobe Gruppen von Pflanzen gebildet, deren Höhe letztlich entscheidend ist (Bayern, Niedersachsen).
    Der Begriff "Stave" steht in der friesischen Sprache für ein Hausgrundstück. Das Stavenrecht (auch "Stavengerechtigkeit", "Deichstavenrecht") ist ein an der Küste Nordfrieslands überliefertes Gewohnheitsrecht. Seine Entstehung wird auf das 17. Jahrhundert datiert. Als althergebrachtes Erbbaurecht wird es noch heute anerkannt. Der Inhaber eines solchen Rechts darf auf dem davon betroffenen Deichgrundstück bauen und das errichtete Bauwerk unterhalten. Dieses zeitlich unbegrenzte Recht ist vererblich; es kann übertragen und geteilt sowie auch belastet werden.

    Sinn des Stavenrechts war eine Ansiedlung von Menschen in der durch Landgewinnung wachsenden Fläche. Denn hier wurden Arbeitskräfte gebraucht, nicht zuletzt für die Reparatur von Deichen im Notfall. Das Eigentum an Deichgrundstücken war nicht veräußerbar. Das Stavenrecht gab jedoch seinen Inhabern die Möglichkeit, auf einem Mitteldeich (also einem ehemaligen Seedeich, der zwar noch benötigt wurde, aber nicht mehr "in vorderster Linie" zur See stand) ein Haus zu errichten und zu nutzen. Es stellte ein dingliches Nutzungsrecht dar. Eigentümer blieb der jeweilige Deichverband oder Koog. Niedergelegt wurde das Recht in sogenannten Stavenbriefen. Für die Stavenrechte wurden besondere Grundbuchblätter angelegt ("Stavengrundbuch"). Der Rechteinhaber hatte eine jährliche Abgabe, das Stavengeld, zu zahlen. Das Recht war an das errichtete Gebäude gebunden. Die Rechteinhaber hatten bestimmte durch Deichsicherheitsregeln bedingte Vorgaben bei der Bepflanzung und Bebauung der Grundstücke zu beachten. Mit der Zerstörung des Gebäudes ging auch das dazugehörige Stavenrecht unter.

    Heutige Situation:

    Die Stavenrechte existieren gemäß Art. 184 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch (EGBGB) weiter und werden als Erbbaurechte behandelt. Die rechtlichen Rahmenbedingungen für diese regelt heute das Erbbaurechtsgesetz. Stavenrechte können seit Inkrafttreten des BGB (1900) nicht mehr neu begründet werden. Ein Eigentumserwerb durch den bisherigen Rechteinhaber ist im Rahmen einer Einmalzahlung möglich, wenn der Deich nicht mehr zur Absicherung gegen Sturmfluten erforderlich ist.
    Abkürzung für: Statistisches Bundesamt
    Abkürzung für: Städtebauförderungsgesetz
    Abkürzung für: Steuerberatungsgesetz
    Das Steigungsverhältnis findet Anwendung bei Treppen oder Rampen, und es regelt das Verhältnis zwischen Steigung s und Auftritt a (s ist die Höhe, der Auftritt a ist die Tiefe der Trittfläche). Das Steigungsverhältnis einer Treppe soll sich in der Lauflinie nicht ändern. In Ausnahmefällen sind minimale Toleranzen erlaubt.

    Eine bequem zu begehende Treppe kann mit Hilfe der Schrittlänge des Menschen berechnet werden, wie 1683 der Franzose Francois Blondel mit seiner Regel über das Steigungsverhältnis und das Schrittmaß bewies. Seine Berechnung des Steigungsverhältnisses: 2s + a = 59 bis 65 Zentimeter hat als Schrittmaßregel noch heute Gültigkeit.

    Das bestmögliche Steigungsverhältnis beträgt 17/29. Darüber hinaus gibt es weitere Regeln, mit der zum Beispiel ein steiles Schrittmaß überprüft werden kann: Die Bequemlichkeits- (a - s = 12 cm) und die Sicherheitsregel (a + s = 46 cm). Die genauen Anforderungen einer Treppe können der DIN 18065 Gebäudetreppen - Begriffe, Messregeln, Hauptmaße - entnommen werden.
    Das Steinsche Edikt vom 9. Oktober 1807 – benannt nach dem Freiherrn Heinrich Friedrich Karl vom und zum Stein – ermöglichte Bürgern und Bauern in Preußen den Erwerb von Rittergütern. Es erschien unter dem Titel: „Edict, den erleichterten Besitz und den freien Gebrauch des Grundeigentums sowie der persönlichen Verhältnisse der Land-Bewohner betreffend“. Nach 1811 kam es durch ein Regulierungsedikt zu Eigentumsverleihungen von Landgütern an bestimmte Bauern, allerdings gegen Ablösungen und Landabtretungen. Im Edikt heißt es wörtlich: „Mit dem Martini-Tage Eintausend Achthundert und Zehn hört alle Guts-Unterthänigkeit in Unseren sämtlichen Staaten auf. Nach dem Martini-Tage 1810 gibt es nur freie Leute“. Vom Stein wirkte zusammen mit Karl August von Hardenberg auch im Bereich der Verwaltungsreform zusammen.

    Heute sind viele Schulen, Gymnasien und Berufskollegien nach dem Freiherrn benannt. Er zählt zu den Wegbereitern des freien landwirtschaftlichen Privateigentums an Grund und Boden.
    Steinsetzer ist eine Berufsbezeichnung, die in zwei unterschiedlichen Bedeutungen verwendet wird. Zum einen bezeichnet sie einen Bauberuf, dessen Tätigkeitsschwerpunkt das Setzen und Verlegen von Natur- oder Betonsteinpflastern einschließlich der zugehörigen Randeinfassungen bildet. Steinsetzer/Steinsetzerinnen arbeiten im Straßenbau sowie im Garten- und Landschaftsbau.

    Darüber hinaus ist Steinsetzer eine historische, regional verbreitete Bezeichnung für Feldgeschworene, die auf das Setzen von Grenzsteinen als eine ihrer Hauptaufgaben anspielt.
    Der Autostellplatz einer Wohnanlage dient zum vorübergehenden Abstellen eines verkehrstüchtigen, zugelassenen Fahrzeugs. Er dient nicht zur dauerhaften Lagerung eines nicht verkehrstüchtigen und abgemeldeten PKW. So urteilte das Landgericht Hamburg (Urteil vom 04.03.2009, Az. 318 S 93/08). Im verhandelten Fall hatte ein Mitglied einer Eigentümergemeinschaft auf dem zu seiner Wohnung gehörenden Stellplatz einen abgemeldeten PKW abgestellt, der mit Papier, Pappe, Flaschen und Dosen angefüllt war. Der Wohnungsinhaber litt unter dem sogenannten Messie-Syndrom. Die Eigentümergemeinschaft erwirkte ein Urteil, das ihn zur Entfernung des Fahrzeugs verpflichtete. Das Gericht wies darauf hin, dass bestimmte Fahrzeuge wie Oldtimer, Cabrios oder Motorräder, welche typischerweise nicht ganzjährig genutzt würden, auch in abgemeldetem Zustand für längere Zeiträume auf Stellplätzen von Wohnanlagen stehen dürfen.

    Wie ein Auto auf einem Stellplatz abgestellt wird, ist Sache des Inhabers. Darauf wies das Amtsgericht München hin. Eine Frau hatte die Besitzerin des benachbarten PKW-Stellplatzes verklagt, weil diese ihr Fahrzeug gelegentlich nicht mittig auf ihrem Stellplatz abstelle, so dass die Nachbarin nur erschwert aus ihrem Auto rechts daneben aussteigen konnte. Das Gericht erklärte, dass eine Beeinträchtigung des benachbarten Stellplatzes nicht gegeben sei, solange das Fahrzeug in den Grenzen des eigenen Stellplatzes parke. Zu den Problemen komme es ohnehin nur gelegentlich, weil die Beklagte selbst wegen eines dicht links neben ihr parkenden Fahrzeugs beim Aussteigen behindert werde. Die Klägerin könne in solchen Fällen in den Grenzen ihres Stellplatzes ja ebenfalls etwas weiter rechts parken (Az.: 415 C 3398/13).
    Nach den Landesbauordnungen sind Bauherrn verpflichtet, Stellplätze oder Garagen in ausreichendem Umfange zu Verfügung zu stellen. Die Zahl der Garagen bzw. Stellplätze richtet sich nach der Art der baulichen Anlage. In Nordrhein-Westfalen z.B. bei Einfamilienhäusern 1-2, bei Miethäusern 1-1,5 je Wohnung, bei Büro- und Verwaltungsgebäuden 1 Stellplatz je 40 m2 Nutzfläche, bei Läden etwa 1 Stellplatz je 30 m2 Verkaufsfläche. Ist die Errichtung von Garagen oder Stellplätzen baurechtlich oder faktisch nicht möglich, kann der Bauherr sich durch Ablösevereinbarungen mit der Gemeinde hiervon befreien lassen. Entsprechende Ablösesatzungen der Gemeinden müssen von der übergeordneten Bauaufsichtsbehörde genehmigt werden.

    Die Höhe dieser Ablösesummen ist vielfach ein Stein des Anstoßes. Sie kann sich z.B. an den durchschnittlichen anteiligen Kosten der Errichtung eines Stellplatzes im Rahmen einer gemeindlichen Tiefgarage oder eines Parkhauses orientieren, darf aber 60% dieser Kosten nicht überschreiten. Die Gemeinde ist allerdings auch verpflichtet, die aus solchen Vereinbarungen resultierenden Geldbeträge für öffentliche Parkeinrichtungen oder die Schaffung zusätzlicher privater Stellplätze zu verwenden. Ein Anspruch aus dem Vertrag zur Errichtung solcher Anlagen ergibt sich für den Stellplatzpflichtigen allerdings ebenso wenig wie ein Rückerstattungsanspruch, wenn die Gemeinde ihrer Verpflichtung nicht nachkommt. Bezahlte Ablösebeträge sind steuerrechtlich wie Herstellungskosten zu behandeln.
    Seit 1. März 2015 gibt es im Bundesland Baden-Württemberg eine konkrete Stellplatzpflicht für Fahrräder. Diese ist in § 35 Absatz 2 Landesbauordnung verankert. Danach müssen künftig bei der Errichtung von Wohngebäuden für jede Wohnung zwei wettergeschützte Fahrradstellplätze hergestellt werden. Ausnahmen gibt es, wenn nach Art, Größe oder Lage der Wohnung keine Fahrradstellplätze erforderlich sind. Bei der Erichtung von sonstigen baulichen Anlagen, bei denen mit erhöhtem Fahrradverkehr zu rechnen ist, sind notwendige Fahrradstellplätze in erforderlicher Zahl bereitzustellen (§ 37 Abs. 2 LBO Baden-Württemberg). Für die Bestimmung der notwendigen Anzahl und weitere Einzelheiten ist die Verwaltungsvorschrift des Ministeriums für Verkehr und Infrastruktur über die Herstellung notwendiger Stellplätze (VwV Stellplätze) vom 28. Mai 2015 heranzuziehen. Diese ist zum 1. Juli 2015 in Kraft getreten.

    Die geänderte Landesbauordnung sieht außerdem vor, dass bis zu einem Viertel der vorgeschriebenen Kfz-Stellplätze durch Fahrrad-Stellplätze ersetzt werden können. Ein Autostellplatz soll dabei vier Fahrradstellplätzen entsprechen. Eine Anrechnung auf die vorgeschriebenen notwendigen Fahrradstellplätze findet jedoch bei einer solchen Stellplatzumwandlung nicht statt (§ 37 Abs. 1 LBO Baden-Württemberg).

    Die Regelung gilt im ganzen Bundesland. Zwar sind aufgrund der Lage eines Wohngebäudes Ausnahmen möglich. Das bedeutet jedoch nicht, dass Gegenden mit starken Steigungen oder Gemeinden in höheren Lagen generell von der Fahrradstellplatzpflicht ausgenommen wären. Das zuständige Ministerium möchte die mögliche Nutzung von Pedelecs nämlich einbeziehen.

    Die mindestens zwei Meter langen Fahrrad-Stellplätze müssen so konzipiert sein, dass man sie leicht erkennen kann. Sie müssen überdacht und ebenerdig sein. Ist dies nicht möglich, ist ein geeigneter Aufzug vorzusehen. Seitlich muss ein Abstand von 80 cm eingehalten werden. Zur Diebstahlsicherung müssen die Fahrräder mit dem Rahmen anschließbar sein. Auch ein Anlehnbügel ist Pflicht. Einfache Vorderrradständer sind unzulässig.
    Stellplatzverordnungen enthalten verschiedene Vorgaben für Autostellplätze und meist auch für Garagen. Sie sind teilweise als eigenständige Landesverordnung geregelt, teilweise finden sich einschlägige Vorschriften in der Landesbauordnung.

    Geregelt sein können z.B. die Länge von Zufahrten zwischen Garage und öffentlicher Straße, die Fahrbahnbreite bei Rampen zu Großgaragen, eine Pflicht zum Anlegen von Gehwegen neben Zufahrten sowie die Maße von Stellplätzen. Auch Brandschutzvorschriften und Regelungen über Rettungswege sind möglich.

    Die Landesbauordnungen erlauben es den Gemeinden, Stellplatzsatzungen zu erlassen. Diese regeln Anzahl und Gestaltung der bei einem Neubau herzustellenden Stellplätze und die Ablösung der Stellplätze.
    Bei der Erstellung der Steuererklärung verlässt man sich oft auf die Kompertenz eines Steuerberaters. Denn das Steuerrecht ist für die meisten Bürger heutzutage kaum mehr durchschaubar und ändert sich obendrein ständig. Kommt es jedoch trotz Beratung zu unerwünschten finanziellen Folgen, entsteht schnell Streit um die Frage der Haftung. Denn für das Finanzamt ist der Steuerpflichtige, der die Steuererklärung unterschrieben hat, für deren Inhalt verantwortlich. Er muss ggf. eine Nachzahlung leisten, gegen ihn wird womöglich ein Steuerstrafverfahren eingeleitet.

    In manchen Fällen kann der Steuerpflichtige jedoch Schadenersatz vom Steuerberater verlangen. Grundsätzlich haftet ein Steuerberater im Rahmen der vertraglichen Absprachen mit seinem Mandanten. Soll lediglich eine Steuererklärung angefertigt werden, muss der Berater also keine Vorschläge für steuersparende Geldanlagen ausarbeiten. Verpasst er jedoch den Termin für die Abgabe der Steuererklärung und versäumt er dann nach Erteilung eines Steuerbescheids auf Schätzungsbasis durch das Finanzamt auch noch die Einspruchsfrist, haftet er für den entstehenden Schaden.

    So entschied zum Beispiel das Landgericht Mannheim (Urteil vom 2.9.2014, Az. 1 O 113/13). In diesem Verfahren ging es um Erhaltungsaufwendungen für eine Immobilie, die der Steuerpflichtige durch die Versäumnisse des Beraters nicht mehr vollständig geltend machen konnte. Ihm wurde ein Schadenersatz in Höhe von rund 10.000 Euro zugesprochen.

    Ebenso wurde ein Steuerberater, der es versäumt hatte, bei der Steuererklärung eines Einzelkaufmanns die Privatanteile der Heizungs- und Stromkosten des Wohn- und Geschäftshauses des Mandanten sowie den Anteil der privaten Nutzung des Firmenwagens anzugeben, zu einer Schadenersatzzahlung verurteilt. In diesem Fall war es zu einem Steuerstrafverfahren gegen den Mandanten gekommen. Das Gericht hielt fest, dass auch Geldstrafen grundsätzlich als Vermögensschaden vom Steuerberater eingeklagt werden können. Ausnahme: Der Mandant selbst hat vorsätzlich Steuern hinterzogen. Allerdings wurde dem Mandanten hier ein Mitverschulden von einem Drittel auferlegt (Bundesgerichtshof, Urteil vom 15. April 2010, Az. IX ZR 189/09). Es kann generell nicht schaden, die Angaben des Steuerberaters in der Steuererklärung auch noch einmal selbst zu überprüfen.
    Amtlicher Bescheid des Finanzamts, in dem die Steuerschuld des Steuerpflichtigen für ein bestimmtes Jahr festgestellt wird. Ebenso werden die geleisteten Vorauszahlungen festgestellt und von der Steuerschuld abgezogen. Hinsichtlich der Differenz ergeht unter Setzung eines Termins eine Zahlungsaufforderung.

    Übersteigen die Steuervorauszahlungen die Steuerschuld, ist der Steuererstattungsbetrag im Steuerbescheid ausgewiesen, verbunden mit der Ankündigung der Rückzahlung auf das Konto des Steuerpflichtigen. Weicht das Finanzamt in seinem Steuerbescheid von Angaben in der Steuererklärung ab, sollte dies erläutert werden.

    Bei unzulässigen Abweichungen muss innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des Bescheides Einspruch eingelegt werden.
    Die Steuererklärung ist ein Instrument, mit dem Steuerzahler ihre Jahresabrechnung mit dem Finanzamt machen. Die Einkommensteuererklärung besteht – formal betrachtet – aus einem Mantelbogen, in den persönliche Angaben wie Name, Anschrift, Geburtsdatum und Beruf eingetragen werden. Je nachdem, welche der sieben Einkunftsarten vorhanden sind, müssen diese im Mantelbogen angekreuzt werden – der entsprechende Vordruck (zum Beispiel Anlage V für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) wird beigelegt.

    Die Abgabefrist für die Steuererklärung ist grundsätzlich der 31. Mai. des auf das Steuerjahr folgenden Kalenderjahres. Die gleich lautenden Erlasse der obersten Finanzbehörden der Länder über Steuererklärungsfristen sehen eine allgemeine Fristverlängerung für durch Steuerberater erstellte Steuererklärungen zum 31.12. des Folgejahres vor. Aufgrund begründeter Einzelanträge kann die Frist bis zum 28.2. des Zweitfolgejahres verlängert werden. Darüber hinaus kommen Fristverlängerungen grundsätzlich nicht in Betracht.

    Hat der Steuerpflichtige Gewinneinkünfte, ist er ab 2011 verpflichtet, die Einkommensteuererklärung elektronisch beim Finanzamt einzureichen.

    Darüber hinaus gibt es für alle Steuerarten Steuererklärungen.
    Steuerhinterziehung ist dann gegeben, wenn ein Steuerpflichtiger den
    • Finanzbehörden oder anderen Behörden über steuerlich erhebliche Tatsachen unrichtige oder unvollständige Angaben macht,
    • die Finanzbehörden pflichtwidrig über steuerlich erhebliche Tatsachen in Unkenntnis lässt oder
    • pflichtwidrig die Verwendung von Steuerzeichen oder Steuerstemplern unterlässt
    und dadurch Steuern verkürzt oder für sich oder einen anderen nicht gerechtfertigte Steuervorteile erlangt (§ 370 Abgabenordnung - AO). Steuerhinterziehung setzt Vorsatz voraus. Ein billigendes In-Kauf-Nehmen (sogenannter bedingter Vorsatz) reicht aus.

    Beispiel für eine Steuerhinterziehung: Um die Werbungskosten aus Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu erhöhen, lässt sich der Hauseigentümer von einem Malermeister eine Rechnung ausstellen, die höher als der zu bezahlende Betrag ist. Mit dem Unterschiedsbetrag reduziert er das zu versteuernde Einkommen und verkürzt damit die Einkommensteuer. Steuerhinterziehung wird mit Geld- oder Freiheitsstrafe bis zu fünf Jahren bestraft.

    Steuerverkürzung ist kein Straftatbestand, sondern eine Ordnungswidrigkeit, daher wird sie in der Abgabenordnung auch als "leichtfertige Steuerverkürzung" bezeichnet. Sie ist dann gegeben, wenn jemand als Steuerpflichtiger oder bei Wahrnehmung der Angelegenheiten eines Steuerpflichtigen (Steuerberater) eine der oben bezeichneten Taten leichtfertig begeht. "Leichtfertig" kann man dabei als eine gesteigerte Form der Fahrlässigkeit ansehen. Die Ordnungswidrigkeit wird mit Geldbuße bis zu 50.000 Euro bestraft. Beispiele für eine Steuerverkürzung sind zum Beispiel Verletzungen der Buchführungspflicht, verbummelte Belege oder vergessene Steuertermine.
    Die Art und Weise der staatlichen Förderung von Immobilieneigentümern unterscheidet sich nach der Nutzungsart. Sie hängt also davon ab, ob das Objekt vom Eigner selbst bewohnt oder vermietet wird. Bei selbst genutzten Immobilien gibt es jene staatliche Förderung in Form der Eigenheimzulage seit dem 1.1.2006 nicht mehr.

    Dies bedeutet konkret: Wer nach Silvester 2005 einen Bauantrag gestellt oder einen notariellen Kaufvertrag unterschrieben hat, der bekommt weder Eigenheim- noch Kinderzulage. Zuvor bestand, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt waren, Anspruch auf acht Jahre lang bis 1.250 Euro Grundförderung und ebenfalls acht Jahre lang jeweils 800 Euro Kinderzulage je Sprössling. Auf diese Weise konnte sich eine vierköpfige Familie insgesamt bis 22.800 Euro staatliche Finanzspritze sichern. Nach dem Wegfall der staatlichen Förderung werden nunmehr nur noch die Altfälle abgewickelt.

    Vermieter dürfen ihre Mieteinnahmen mit dem finanziellen Aufwand, der im Zusammenhang mit der Immobilie entsteht, abziehen. Als Werbungskosten, so der Fachausdruck, sind anzusetzen: Schuldzinsen, Finanzierungsnebenkosten sowie Geldbeschaffungskosten, Erhaltungsaufwand, Absetzung für Abnutzung (AfA) und sonstige Werbungskosten. Zu diesen zählen vor allem Ausgaben für Hausverwaltung, Fahrten zum Mietobjekt usw. Allgemein also solche, die sich nicht auf den Mieter umlegen lassen. Um die Steuervorteile möglichst früh zu nutzen, ist es ratsam, auf der Lohnsteuerkarte einen entsprechenden Freibetrag eintragen zu lassen. Dies ist möglich, wenn der Eigentümer Arbeitnehmer ist.

    Auch bei vermieteten Immobilien gibt es seit Jahresbeginn 2006 eine gravierende Änderung. Aufgehoben wurde nämlich die degressive Abschreibung (AfA) bei neuen Objekten. Dort gilt, wie bei Immobilien aus zweiter Hand, nunmehr allein die lineare Abschreibung. Diese beträgt zwei Prozent im Jahr, so dass die Gebäudekosten über fünfzig Jahre abgeschrieben werden können. Bei älteren Objekten, die vor dem Jahr 1925 errichtet worden sind, beträgt der AfA-Satz immerhin 2,5% im Jahr.
    Control ins Deutsche übersetzt, heißt steuern. Daraus ergibt sich bereits das Wesen des "Controllings". Ein Vorgang soll so gesteuert werden, dass am Ende das Ziel erreicht wird.

    Allerdings erschöpft sich Controlling nicht im Steuern eines Vorganges. Vielmehr handelt es sich um ein Element des Controllings, neben der Planungs-, Koordinations,- und Überwachungsfunktion. In diesem Zusammenhang kommt dem Controlling allerdings die Aufgabe zu, die auf dem Weg zur Zielerreichung bestehenden Hindernisse durch Umsteuern zu umgehen.
    Beispiel: Wird ein Bauunternehmen während der Durchführung des Bauvorhabens insolvent und erklärt der Insolvenzverwalter, dass er weitere Leistungen nicht mehr erbringen will, dann muss der Bauträger beziehungsweise der Baubetreuer "umsteuern", indem er ein anderes geeignetes Unternehmen einschaltet, das möglichst im vorgegebenen Zeitrahmen mit der Fertigstellung der angefangenen Arbeiten beginnt.

    Bei umfangreichen und komplexen Baumaßnahmen werden heute ohnehin vom Unternehmen Projektsteuerer eingesetzt, die im Wesentlichen Controllingfunktionen übernehmen.
    Unterschieden wird bis 2012 bei Ehegatten zwischen der gemeinsamen und der getrennten Veranlagung. Ehegatten haben nur dann die Möglichkeit zur Zusammenveranlagung, wenn sie nicht dauernd getrennt leben. Liegen diese Voraussetzungen vor, können Ehegatten zwischen Zusammenveranlagung oder getrennter Veranlagung wählen.

    Bei der Zusammenveranlagung wird das Einkommen der Eheleute zusammengerechnet. Es wird jedoch nur der Steuersatz angewendet, der auf das hälftige Einkommen entfällt (Splittingtabelle).

    Entscheiden sich Ehegatten, für die getrennte Veranlagung, werden sie aus steuerlicher Sicht wie Ledige behandelt. Jeder zahlt dann gemäß der Grundtabelle wie ein Alleinstehender. In der Regel übersteigen die Steuern bei getrennter Veranlagung nach der Grundtabelle die Steuern, die bei der Berechnung nach der Splitting-Tabelle anfallen.

    Vorsichtshalber sollten Vor- und Nachteile der getrennten Veranlagung mit einem Fachmann (Steuerberater) im Einzelfall vorab geklärt werden.

    Ab 2013 ist bei Ehegatten die Zusammenveranlagung oder die Einzelveranlagung möglich.
    Abkürzung für: Strafgesetzbuch
    Stickstoffmonoxid (NO) ist ein farbloses, mindergiftiges und nicht brennbares Gas. Reines Stickstoffdioxid ist ein rötlich braunes, gering wasserlösliches Reizgas, dessen Geruch an Chlor erinnert. Es wirkt stark oxidierend, ist giftig und greift viele organische aber auch anorganische Materialien an.

    Stickstoffoxide in der Luft stammen vor allem aus Abgasen von Industrieanlagen, Kraft- und Fernheizwerken, von Gebäudeheizungen und Verkehrsabgasen. Sie entstehen bei Verbrennungsprozessen aus dem Stickstoff und Sauerstoff der Luft sowie dem in den Verbrennungsmaterialien enthaltenen Stickstoff. Je höher die Verbrennungstemperaturen sind, desto höhere Emissionen treten auf. Hierbei werden Stickstoffoxide überwiegend zunächst als Stickstoffmonoxid (NO) emittiert, welches in der Luft zu Stickstoffdioxid (NO2) und weiteren Verbindungen oxidiert wird.

    Die Stickstoffoxide fasst man mit der Abkürzung NO zusammen. Stickstoffoxide gehören zu den "Massenschadstoffen" in der Luft, da mehr als 1 Million t allein in Deutschland im Jahr freigesetzt werden.

    Wirkungen auf die menschliche Gesundheit NO2 wird bis zu 90 % im Atemtrakt resorbiert. Als starkes Oxidationsmittel führt es zu Entzündungsreaktionen in den Atemwegen und verstärkt die Reizwirkung anderer Luftschadstoffe.
    Bei langfristiger Inhalation und kurzfristigen NO2-Spitzen (>1000 µg/m3) beobachtete man Reizungen der Atemwege mit Atemnot, Husten und Bronchitis.

    Hierbei scheinen kurzfristige Spitzenbelastungen eine größere Bedeutung zu haben. In epidemiologischen Untersuchungen wurden bei Kurzzeitbelastung durch Stickstoffdioxid, Korrelationen zwischen Belastung und Gesamtmortalität, der Herz-Kreislauf-bedingten Sterblichkeit, der Krankenhausaufnahmen und Notfall-Konsultationen infolge von Atemwegserkrankungen und Asthma sowie der Krankenhausaufnahmen aufgrund chronischer Bronchitis ermittelt.

    Folgende Langzeitwirkungen sind in Diskussion:
    Zunahme der Sterblichkeit (alle Todesursachen, Herz- und Atemwegserkrankungen, Lungenkrebs), chronische Atemwegsbeschwerden bei Erwachsenen, Hustenepisoden und Bronchitis bei Schulkindern, chronische Bronchitis bei Kindern mit Asthma und Lungenfunktionsverschlechterungen bei Schulkindern. Auf der Grundlage oben genannter Effekte werden die Atemwege auch empfindlicher für Allergien. Insbesondere Menschen mit geschädigten Atemwegen leiden unter einer NO2-Belastung.
    Die Interpretation bei epidemiologischen Studien ist erschwert, da Stickoxide häufig im Zusammenhang mit Schwefeldioxid und Staubpartikeln auftreten. Im Tierexperiment zeigte sich bei NO2-Expositionen eine verminderte Resistenz gegen bakterielle und virale Infektionen.

    Räume ohne Emissionsquellen für Stickoxide können durch die Außenluft, insbesondere Industrie und Verkehr belastet werden. Deshalb sollte man in Hauptverkehrszeiten die Lüftung einschränken oder von der verkehrsabgewandten Seite durchführen. Bei einer Auswertung von 34 Studien mit Originaldaten über die Beziehungen des Herzinfarktrisikos zu Luftschadstoffwerten wurde festgestellt, dass sich pro 10 µg/m3 Anstieg von NO2 in der Luft die Herzinfarktrate um 1,1 % erhöht (Mustafic et al. 2012).

    Emissionsquellen im Innenraum sind die Verwendung von Gas zum Kochen, Einzelofenheizungen und andere Verbrennungsvorgänge wie zum Beispiel Rauchen. Stickstoffdioxid und andere Stickoxide können auch Pflanzen schädigen. Sie bewirken unter anderem ein Gelbwerden der Blätter (Nekrosen), verschlechterten Wuchs und vorzeitiges Altern von Pflanzen.

    Prophylaktische Maßnahmen
    Bei gasbetriebenen Feuerstellen ist auf eine gute Abführung der Verbrennungsabgase zu achten.
    Beim Betrieb eines Gasherdes mit allen Flammen und eines Backofens in einer Küche ohne zusätzliche Lüftungsmaßnahmen können innerhalb kurzer Zeit NO2-Konzentrationen von über 1000 µg/m3 erreicht werden! (MIK-Wert 200 µg NO2/m3 als 60-Minuten-Mittelwert).
    Von stillschweigender Abnahme spricht man, wenn die Abnahme eines Bauwerks durch schlüssiges Verhalten erfolgt. Im Gegensatz zur fiktiven Abnahme entspricht hier die Ingebrauchnahme des Bauwerks durch Einzug oder Benutzung einer Einverständniserklärung mit dem Bauwerk, wie es am Tage der ersten Benutzung vorgefunden wird. Die Möglichkeit, bei später auftretenden Baumängeln Nacherfüllungsansprüche zu stellen, wird durch die stillschweigende Abnahme nicht ausgeschlossen.
    Ein Mietvertrag kann nach § 545 BGB auch verlängert werden, indem beide Vertragspartner einfach nichts tun. Nach dem Gesetz verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, wenn der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fortsetzt und der Vermieter nicht innerhalb von zwei Wochen erklärt, dass er den Mietvertrag beenden will. die Zwei-Wochen-Frist beginnt für den Mieter mit der Fortsetzung des Gebrauchs der Wohnung und für den Vermieter zu dem Zeitpunkt, in dem er von dieser Fortsetzung erfährt.
    Der stillschweigende Abschluss eines Maklervertrages ist in der Praxis sehr häufig. Solche sogenannten konkludenten Vertragsschlüsse sind im modernen Wirtschaftsverkehr weit verbreitet und aus dem täglichen Leben nicht wegzudenken. Definition: Ein konkludenter Vertragsschluss liegt vor, wenn ein Angebot durch entsprechendes Verhalten oder eine schlüssige Handlung angenommen wird. Eine solche liegt vor beim Angebot von Waren oder Dienstleistungen gegen Entgelt. Beispiele: das Entnehmen von Ware aus dem Regal eines Supermarktes, das Einsteigen in ein öffentliches Verkehrsmittel.

    Beiden Situationen ist eines gemeinsam: Die Ware bzw. die Fahrt werden entgeltlich angeboten. Die Ware ist mit einer Preisauszeichnung versehen, vor dem Bahnsteig oder der Haltestelle findet sich ein Fahrkartenautomat. Doch selbst wenn das Preisschild einmal fehlt oder der Fahrkartenautomat nicht gleich zu sehen ist, weiß jeder, dass diese Leistungen nicht unentgeltlich sind. Das Verhalten wird also als Einverständnis mit dem Preis gewertet. Der Nutzer hat das Angebot durch sein Verhalten angenommen. Der Kaufvertrag bzw. der Beförderungsvertrag ist stillschweigend abgeschlossen worden.

    Anders ist die Situation beim Makler. Durch seine Stellung zwischen Anbieter und Nachfrager steht für denjenigen, der mit ihm Kontakt aufnimmt, nicht von vornherein fest, dass gerade er durch eine telefonische Anfrage und die Mitteilung des Maklers dessen später provisionspflichtiger Auftraggeber wird. Er kann, bis zur Mitteilung des Gegenteils, davon ausgehen, dass der jeweils andere Kunde bereits zur Zahlung der Provision verpflichtet ist.

    Folge: Nimmt der Anrufer die Mitteilung des Maklers über das Objekt schweigend entgegen, liegt darin nicht das Einverständnis mit einer Provisionsforderung. Ein Maklervertrag kommt nicht zustande. Der Kunde weiß vor der Entgegennahme der Information nicht, dass diese Leistung nur entgeltlich erbracht wird. Er hat also nicht die Möglichkeit, darüber zu entscheiden, ob er unter diesen Umständen die Leistung annehmen will (vgl. BGH NJW-RR 1987,173).

    Ergebnis: Der Makler muss vor Erbringung der Nachweisleistung seine Provisionsforderung unmissverständlich nennen. Dies kann schriftlich, z.B. im Exposé oder, notfalls beweisbar, mündlich erfolgen. Beispiel: Bei Abschluss des Kaufvertrages zahlt der Käufer an uns, die Firma XY-Immobilien, 7,14 Prozent Provision inklusive Mehrwertsteuer.

    Darin, und nur darin, liegt das Angebot des Maklers auf Abschluss eines Maklervertrages. Eine Nennung der Maklerprovision, die lediglich als Mitteilung verstanden werden kann, dass der Makler (von irgendjemand) Provision erhält, reicht nicht. Die Mitteilung der Provisionsforderung muss absolut unmissverständlich sein. Dadurch, dass der Leser oder Hörer in dem genannten Beispiel weiß, dass er die Provision zahlen muss, und zwar neben dem Kaufpreis und direkt an den Makler, verpflichtet er sich durch die Entgegennahme des Nachweises zu Provisionszahlung für den Fall, dass er später das Objekt erwirbt. Lehnt der Interessent jedoch die Provisionsforderung ab, nachdem er davon erfährt, kann der Makler keine weiteren provisionspflichtigen Leistungen erbringen. Er erlangt keinen Provisionsanspruch.

    Die Provisionsforderung des Maklers kann mündlich oder schriftlich mitgeteilt werden, z. B. im Exposé. Bei der mündlichen Mitteilung hat es der Makler in der Hand, die Reihenfolge einzuhalten: erst die Provisionsforderung, dann die Information. Bei der Mitteilung durch das Exposé empfiehlt sich dasselbe (vgl. BGH NJW 1967, 1365): Das Exposé schildert das Objekt nach seinen Eigenschaften, nennt aber nicht die genaue Lage. Die Provisionsforderung wird als vom Käufer zu zahlen genannt. Lässt sich der Interessent daraufhin den Rest der Information geben, dann hat er den Nachweis im Wissen um seine Entgeltlichkeit angefordert. Der Maklervertrag ist konkludent zustande gekommen. Wird das Objekt in der Zeitung angeboten, so streiten bei einer Fließanzeige die Kosten für jedes Wort mit der unbedingt erforderlichen Deutlichkeit. Beispiel: Bei Kolonnenanzeigen könnte die erste Zeile lauten: "Wir bieten an, provisionspflichtig für den Käufer".
    In der Wohnungseigentümerversammlung hat jeder Wohnungseigentümer gemäß § 25 Abs. 2 WEG eine Stimme. Damit gilt, wenn in der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung nicht etwas anderes ausdrücklich geregelt ist, das sogenannte Kopfprinzip.

    Gehört eine Wohnung mehreren Eigentümern gemeinsam, beispielsweise Eheleuten jeweils zur Hälfte, können sie gemäß § 25 Abs. 2 Satz 2 WEG das Stimmrecht nur gemeinsam ausüben.

    Unterteilt ein Wohnungseigentümer seine Wohnung nachträglich in zwei oder mehr rechtlich selbständige Wohnungen, tritt dadurch bei Geltung des Kopf- oder Objektstimmrechts keine Stimmrechtsvermehrung ein. Im Falle der Veräußerung der unterteilten Wohnungseinheiten ist das Stimmrecht auf die Erwerber nach Bruchteilen zu verteilen (BGH, 07.10.2004, V ZB 22/04). Diese können das Stimmrecht dann unabhängig voneinander ausüben. Die Regelung des § 25 Abs. 2 Satz 2 WEG über die gemeinsame Ausübung des Stimmrechts kommt nicht zur Anwendung.

    Abweichend vom gesetzlichen Kopfstimmrecht kann durch entsprechende Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG in der Gemeinschaftsordnung oder in der Teilungserklärung das Stimmrecht auch nach dem Objekt- oder dem Wertprinzip geregelt sein. Beim Objektprinzip entfällt auf jede Wohnung eine Stimme. Beim Wertprinzip ist das Stimmrecht nach der Höhe der Miteigentumsanteile geregelt. In beiden Fällen kann es dazu kommen, dass ein einzelner Eigentümer, dem mehrere oder sogar die meisten Wohnungen (noch) gehören, über die Stimmenmehrheit in der Wohnungseigentümerversammlung verfügt und er damit die Beschlussfassung in seinem Sinne beeinflussen kann.

    Eine solche Majorisierung führt nach geltender Rechtsauffassung selbst bei beherrschender Stimmrechtsausübung durch einen einzigen Wohnungseigentümer nicht zur Unwirksamkeit der mit seiner Stimmenmehrheit gefassten Beschlüsse. Sie sind allerdings anfechtbar und unterliegen insoweit der richterlichen Überprüfung, werden aber nur im Falle des Missbrauchs bei der Stimmrechtsausübung, also bei Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung, für ungültig erklärt.

    Das Stimmrecht in der Versammlung steht nur dem im Grund­buch eingetragenen Wohnungseigentümer zu. Deshalb ist auch der Käufer einer Eigentumswohnung erst dann stimmberechtigt, wenn er in das Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Allerdings kann auch dem noch nicht eingetragenen neuen Eigentümer Vertretungsvollmacht durch den noch eingetragenen alten Eigentümer erteilt werden. Dies ist allerdings nur dann möglich, wenn keine Vertretungsbeschränkung vereinbart ist, wonach beispielsweise nur Ehegatten, Miteigentümer und der Verwalter als Vertreter mit der Stimmrechtswahrnehmung in der Versammlung bevollmächtigt werden können.

    Nießbraucher sind nicht stimmberechtigt. Strittig ist, ob dem Zwangsverwalter das Stimmrecht in der Versammlung zusteht. Mehrheitlich wird dabei die Auffassung vertreten, dass er allein stimmberechtigt ist.

    Vom Stimmrecht ausgeschlossen sind Wohnungseigentümer gemäß § 25 Abs. 5 WEG grundsätzlich dann, wenn es bei der Beschlussfassung darum geht, mit ihnen ein Rechtsgeschäft im Zusammenhang mit der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums abzuschließen, um die Einleitung oder Erledigung eines mit ihnen geführten Rechtsstreits oder wenn ihnen das Woh­nungseigentum rechtskräftig entzogen wurde.
    Ein Stirling-Motor ist eine Wärmekraftmaschine, die Wärme in mechanische Arbeit umsetzt. Neuerdings verstärkt propagiert für Hausheizanlagen (Mini-Blockheizkraftwerk). Arbeitsmedium ist Heißluft, die in einem geschlossenen Gefäß (Verdrängerkolben) erhitzt wird, dadurch ihr Volumen ändert und einen Arbeitskolben bewegt. Anschließend wird die Luft abgekühlt und komprimiert. Dann beginnt der Vorgang von Neuem.

    Der 1816 von dem schottischen Geistlichen Robert Stirling erfundene Motor wurde bereits für verschiedenste Anwendungen eingesetzt, konnte sich aber bisher nicht durchsetzen. Ein Vorteil besteht darin, dass das erhitzte Gas in einem geschlossenen Kreislauf verbleibt und keine Abgase entstehen. Der Motor erzielt einen höheren Wirkungsgrad als ein Verbrennungsmotor. Inwieweit er tatsächlich abgasfrei arbeitet, hängt von der Art der verwendeten Wärmeerzeugung ab. Hier kann Solarenergie verwendet werden. Auch Kombinationen mit einem Holzpellet-Heizkessel sind möglich.

    Weitere Vorteile:
    • Verwendbarkeit beliebiger Brennstoffe bei Energieerzeugung durch Verbrennung,
    • geringe Geräuschentwicklung durch fehlende Explosions- und Abgasgeräusche,
    • geringer Verbrauch an Schmierstoffen,
    • vielfältige Bauarten mit unterschiedlichen Anwendungsmöglichkeiten,
    • geringer Wartungsaufwand.
    Nachteile:
    • Leistungsänderung erfolgt durch Steuerung des Wärmestromes und ist sehr langsam,
    • hoher Arbeitsdruck, große Wärmetauscher erforderlich, hohes Gewicht.
    Mögliche Anwendungen:
    • Kühlaggregat,
    • Wärmepumpe,
    • kleine Blockheizkraftwerke, Erzeugung von Strom und Heizwärme,
    • Bootsantriebe bei großer Laufruhe,
    • solarbetriebene Pumpen für Brunnen in Entwicklungsländern.
    Abkürzung für: Statistisches Jahrbuch
    Abkürzung für: Missbrauchsbekämpfungs- und Steuerbereinigungsgesetz
    Stockwerkseigentum ist ein ideeller Vorläufer des Wohnungseigentums. Im Rahmen der Vertragsfreiheit konnte vor Inkrafttreten des BGB und der Grundbuchordnung in einigen Ländern des Deutschen Reiches (z.B. Bayern, Baden-Württemberg, Hessen) Stockwerkseigentum begründet werden. Am 1.1.1900 bestehendes Stockwerkseigentum konnte mit Hilfe von Vorschriften in den jeweiligen Einführungsgesetzen zum BGB fortgeführt werden. Es spielt heute faktisch kaum mehr eine Rolle.
    Abkürzung für: Standort- und Marktanalyse
    Unter einer Store Erosion versteht man den Alterungsprozess eines Ladengeschäfts (Einzelhandel oder auch zum Beispiel Filialen von Geldinstituten oder anderen Dienstleistern) bezogen auf dessen Marktfähigkeit. Dies betrifft einerseits die Einrichtung, die zunehmend abgenutzt und altmodisch wirkt, als auch Farbgebung und Renovierungszustand von Gebäude und Räumen (Fassade, gegebenenfalls Eingangsbereich oder Treppenhaus, Wände, Decken, Fußbodenbeläge) sowie die Art, wie die Waren dem Kunden dargeboten werden.

    Die Anforderungen des Marktes ändern sich im Laufe der Zeit, Ansprüche und Erwartungen von Kunden werden neu ausgerichtet und auch das Warensortiment kann vielleicht nicht mehr zeitgemäß sein. Teilweise wird der Begriff auch auf die Betriebsform eines Geschäfts bezogen (zum Beispiel Bedienung durch Personal oder Selbstbedienung, Bringkauf oder Holkauf, Zahlungs- und Inkassomethoden, Preisgestaltung).

    Im Marketing werden Betriebe nach einer Reihe von Kriterien in Betriebstypen untergliedert; deren Größe und Organisationsform spielen dabei eine Rolle. Auch diese Betriebstypen unterliegen einem Alterungsprozess und können nicht mehr marktgerecht sein.

    Mögliche Gegenmaßnahmen gegen die Store Erosion sind eine permanente Imagepflege und eine ständige Anpassung des Auftritts dem Kunden gegenüber. Die Außenfassade muss gepflegt und gelegentlich renoviert werden, Schaufenster können regelmäßig neu gestaltet, die Verkaufsräume häufiger renoviert und umgestaltet werden, wobei auch an eine Neumöblierung zu denken ist. Im Lebensmitteleinzelhandel ist an zeitgemäße Kühltheken und Hygienemaßnahmen zu denken.

    Auch der Werbeauftritt gehört dazu – Flyer und Prospekte sind von Zeit zu Zeit neu zu gestalten, neue Werbemaßnahmen zu entwickeln. Eine häufige Anpassung des Warensortiments verhindert den sogenannten Sortimentsverschleiß.

    Aber auch die Weiterbildung der Mitarbeiter kann ein wichtiger Punkt sein – etwa in Hinsicht auf besseren Kundenservice, mehr Beratung, Freundlichkeit, erfolgreiche Verkaufsgespräche – oder auch zwecks Erwerb von Kenntnissen über neue Produkte, um die Kundenberatung zu verbessern. Je komplizierter die angebotenen Produkte sind (zum Beispiel im Geldinstitut- und Anlagebereich) desto wichtiger wird dieser Aspekt.
    Der Begriff Störer bezeichnet eine Person (natürliche oder juristische), durch die Rechtsgüter einer anderen Person beeinträchtigt werden. Den Störerbegriff gibt es z.B. im Nachbarrecht, im Polizei- und Ordnungsrecht und im Urheberrecht.
    Die Störerhaftung ist ein juristisches Instrument, um Inhaber von WLAN-Anschlüssen für Urheberrechtsverletzungen Dritter zur Verantwortung zu ziehen, die deren Anschlüsse nutzen.

    Störer ist, wer – ohne Täter oder Teilnehmer zu sein – in irgendeiner Form willentlich und ursächlich zur Verletzung eines geschützten Rechtsgutes beiträgt. Übersetzt: Auch wer nicht selbst anderer Leute Urheberrecht verletzt oder daran mitgewirkt hat, kann wie ein Täter finanziell zur Verantwortung gezogen werden, wenn er die Voraussetzungen für den Verstoß geschaffen hat und keine ausreichenden Maßnahmen getroffen hat, um diesen zu verhindern.

    Mit diesem Kunstgriff können Inhaber öffentlicher WLAN-Hotspots etwa in Geschäften, Cafes, Hotels, Pensionen oder Campingplätzen für illegale Filesharing-Aktivitäten ihrer Kunden zur Rechenschaft gezogen werden. Denn immerhin haben sie den Anschluss eingerichtet und anderen zur Verfügung gestellt. Ein komplexes Thema sind die sogenannten Prüfpflichten des Anschlussinhabers, deren Verletzung eine Haftungsvoraussetzung ist. Dabei geht es um die Frage, welche Sicherheitsmaßnahmen der Anschlussinhaber gegen eine rechtswidrige Anschlussnutzung ergreifen muss und inwieweit andere Personen – Kinder, Familienmitglieder, Gäste, Kunden – überwacht oder instruiert werden müssen, damit sie keine Rechtsverstöße begehen.

    Im Jahr 2016 wurde über die Abschaffung der Störerhaftung diskutiert, da diese in nicht mehr zeitgemäßer Weise den freien Zugang zu öffentlich zugänglichen WLAN-Hotspots behindert und Haftungsrisiken für Betreiber privater WLAN-Netzwerke schafft. Zur klaren Abschaffung ist es jedoch nicht gekommen. Vielmehr wurde am 21. Juli 2016 eine Änderung des Telemediengesetzes verabschiedet, die WLAN-Betreibern das sogenannte Providerprivileg zugesteht: Nach § 8 Abs. 3 TMG sind Diensteanbieter für die Übermittlung durchgeleiteter fremder Informationen nicht verantwortlich, wenn sie die Übermittlung nicht veranlasst, den Adressaten der übermittelten Informationen nicht ausgewählt und die übermittelten Informationen nicht ausgewählt oder verändert haben. Aber: Eine zunächst geplante Formulierung, die einen Unterlassungsanspruch der Inhaber von Urheberrechten ausschloss, wurde gestrichen. Die Gesetzesbegründung äußert den unverbindlichen Wunsch des Gesetzgebers, dass die Geltendmachung von Unterlassungsansprüchen unterbleiben solle. Untersagt ist diese damit nicht.

    Ein Urteil des Europäischen Gerichtshofes vom 15. September 2016 (Az. C-484/14) stellt klar, dass der Inhaber des Urheberrechts gegen den WLAN-Hotspot-Betreiber keinen Anspruch auf Schadensersatz oder für dessen Durchsetzung aufgewendete Abmahnkosten hat. Andererseits darf der Rechteinhaber eine gerichtliche Anordnung beantragen, die den WLAN-Betreiber dazu zwingt, künftigen Urheberrechtsverletzungen vorzubeugen. So soll es möglich sein, die Betreiber zur Identifizierung ihrer Nutzer durch Kontrolle der Personalien und Vergabe eines Passwortes zu verpflichten. Damit wäre jedoch nicht nur in praktischer Hinsicht die freie Verfügbarkeit von WLAN unterbunden, sondern auch das deutsche Providerprivileg ausgehebelt, da dieses bei Auswahl und Kontrolle der Nutzer nicht mehr greift. Rechtliche Schritte – auch in massenhafter Form – gegen Betreiber öffentlich zugänglicher WLAN-Hotspots bleiben damit möglich.
    Beim Stoßlüften werden – anders als beim Dauerlüften – Fenster und Türen für kurze Zeit weit geöffnet. Auch gelegentliches Stoßlüften spart gegenüber dem Dauerlüften bereits viel Energie ein. Der Unterschied: Beim Dauerlüften gelangt kontinuierlich Wärme von drinnen nach draußen. Beim Stoßlüften dagegen wird der gesamte Luftinhalt des Raumes bzw. der Wohnung einmal ausgetauscht. Mauerwerk und Inneneinrichtung bleiben dabei warm, es kommt nicht zu einer allmählichen Auskühlung. Entsprechend schneller erwärmt sich die Raumluft nach dem Schließen der Fenster. Tägliches Stoßlüften stellt auch eine sinnvolle Vorbeugung gegen Schimmelbildung in der Wohnung dar. Mauerwerk und Tapeten nehmen dabei nicht so viel Feuchtigkeit auf wie beim Dauerlüften.
    Abkürzung für: Strafprozessordnung
    Abkürzung für: strittig / streitig
    Öffentliche Straßen sind Verkehrswege, die von Jedermann genutzt werden können. Zum Begriff Straße zählt nach dem Straßenrecht mehr, als allgemein angenommen wird. Nach den Straßen- und Wegegesetzen der Bundesländer gehören dazu:
  • Die Bestandteile der Straßenkörper. Dazu zählen der Straßengrund, der Straßenunterbau, Fahrbahndecke, Brücken, Tunnels, Durchlässe, Dämme, Gräben, Entwässerungsanlagen, Böschungen, Stützmauern und Lärmschutzanlagen. Außerdem gehören zu den Straßen die Fahrbahnen, die Trenn-, Seiten-, Rand- und Sicherheitsstreifen und die Omnibushaltebuchten, ferner die mit Straßen gleichlaufenden Gehwege und Radwege (so genannte "unselbständige Gehwege und Radwege"),
  • der Luftraum über dem Straßenkörper,
  • das Zubehör, nämlich Verkehrszeichen, Verkehrseinrichtungen und Verkehrsanlagen aller Art, die der Sicherheit oder Leichtigkeit des Straßenverkehrs oder dem Schutz der Anlieger dienen, sowie die Bepflanzung,
  • die Nebenanlagen; die überwiegend den Aufgaben der Straßenbauverwaltung dienen, z. B. Straßenmeistereien, Gerätehöfe, Lager, Lagerplätze, Ablagerungs- und Entnahmestellen, Hilfsbetriebe und Hilfseinrichtungen.
    • Das Straßen- und Wegerecht in Deutschland ist in verschiedenen Bundes- und Landesgesetzen geregelt. Hierzu gehören das Bundesfernstraßengesetz für die Bundesautobahnen und Bundesstraßen mit den Ortsdurchfahrten und auf Landesebene die Straßen- und Wegegesetze für Staatsstraßen, Kreisstraßen, Gemeindeverbindungsstraßen und Ortsstraßen. Die Straßen sind in Straßenverzeichnisse oder – auf der Gemeindeebene – in Bestandsverzeichnisse eingetragen. Sofern der Träger der Straßenbaulast (Land, Gemeinde) nicht über das Eigentum an den als Straße gewidmeten Grundstücken verfügt, muss er entweder über ein dingliches Recht über das als Straße dienende Grundstück verfügen oder auf der Grundlage eines sonstigen geregelten Verfahrens das Nutzungsrecht für eine Straße erlangen. Je nach Verkehrsbedeutung erhalten die Straßen ihren Rang. Die einzelnen Straßen können mit dem Wandel ihrer Verkehrsbedeutung herauf- oder herabgestuft werden.

    Die Straßenbaulast umfasst alle mit dem Bau und der Unterhaltung der Straße zusammenhängenden Aufgaben. Die Träger der Straßenbaulast haben nach ihrer Leistungsfähigkeit die Straßen in einem dem gewöhnlichen Verkehrsbedürfnis und den Erfordernissen der öffentlichen Sicherheit und Ordnung genügenden Zustand zu bauen und zu unterhalten. Die Errichtung neuer Straßen erfolgt auf der Grundlage eines Planfeststellungsverfahrens. Gesichert wird die Durchführung durch eine Veränderungssperre. Regelmäßig ist im Rahmen des Planfeststellungsverfahrens eine Umweltverträglichkeitsprüfung durchzuführen.

    Die Straßen unterliegen der Straßenaufsicht, die je nach Straßenrang bei der Landesregierung, der Regierungs- oder Kreisbehörden angesiedelt ist. Die Straßenaufsicht überwacht die Erfüllung der Aufgaben, die den Trägern der Straßenbaulast und den Straßenbaubehörden obliegen. Zu deren Aufgabenbereich zählt der Abschluss von Grunderwerbsverträgen für die Realisierung von Straßen- und Brückenbauvorhaben, Erteilung von Sondernutzungserlaubnissen, die Genehmigung von Großraum- Schwerlast- und Gefahrenguttransporten und auf der Gemeindeebene die Verkehrslenkung und Verkehrssicherung in den Orten, Aufstellen von Verkehrszeichen und Ampelanlagen. Als Träger der Straßenbaulast sind die Gemeinden verpflichtet, für eine ausreichende Beleuchtung und Reinigung der Straßen zu sorgen. Es trifft sie auch eine Räum- und Streupflicht.

    Der Straßengebrauch ist jedermann gestattet (Gemeingebrauch). Für Straßenbauarbeiten und zur Verhütung außerordentlicher Schäden an der Straße, die durch deren baulichen Zustand bedingt sind, kann die Straßenbaubehörde den Gemeingebrauch vorübergehend beschränken. Eine Sondernutzung von Straßen (z.B. Nutzung als Wochenmarkt) muss genehmigt werden.
    Für fast jede Stadt finden sich in Archiven der Städte und im Internet oft umfangreiche Informationen über die Bedeutung der Straßennamen. Es ist üblich Straßen nach berühmten oder herausragenden Personen zu benennen: Konrad Adenauer Damm, Frau-Klara-Straße,
    • nach Zielen: Hamburger Chaussee,
    • nach Flurbezeichnungen: Am Rethwisch,
    • nach geografischen Besonderheiten: Bergstraße,
    • nach Ereignissen: Straße des 17. Juni,
    • oder örtlichen Besonderheiten: Waisenhofstraße, Bahnhofstraße.
    Gebräuchliche Bezeichnungen für Straße sind auch Allee, Chaussee, Weg, Gang, Damm, Gasse, Pfad, Promenade, Boulevard, Ring, Platz, Carree, Avenue. Ortsangaben wie "Außerhalb", "Am Rand", "Hackesche Höfe" können ebenfalls Straßenbezeichnungen sein.

    Straßen müssen nicht immer Namen bekommen, sondern können auch mit Nummern oder Buchstaben bezeichnet werden. Das betrifft nicht nur die Bundes-Autobahnen oder Landesstraßen, sondern ist bekannt aus New York. Nach einem Zonenplan wurden dort bereits 1811 die 12 nummerierten von Norden nach Süden verlaufende Avenues und Seitenstraßen geplant. Nur der Broadway führt quer durch das Gitternetz. Nummern als Straßen sind aber auch eine Besonderheit Mannheims. Das Herz der Altstadt bildete die alte kurfürstliche Festung, die von einer Stadtmauer umgeben war. Sie hat ziemlich genau die Form eines Halbkreises, in dem Quadrate liegen. Die Anordnung der Häuserblocks wurde auf dem Reißbrett entworfen und wird in ihrer Exaktheit mit der Anordnung der Blocks in Manhattan / New York verglichen. In Mannheim sind nicht wie in Manhattan die Straßen, sondern Blöcke nummeriert, z.B. A1, B3 oder F5. Eine Adresse lautet z.B. Vorname Name; C 3, 8; 68161 Mannheim.

    Die Ratsversammlungen der Städte und Gemeinden können nach der jeweiligen Landes-Kommunalordnung in öffentlicher Sitzung Straßen umbenennen oder Straßen in Neubaugebieten Namen geben. Die Bürger können sich an der Namensfindung beteiligen. Die neuen Straßenbezeichnungen werden öffentlich bekannt gegeben und – wenn kein begründeter Widerspruch erhoben wird – zu einem fest gelegten Zeitpunkt wirksam.
    60 % der Bevölkerung in Deutschland betrachtet den Straßenverkehrslärm als Hauptlärmquelle. Als Straßenverkehrslärm gilt der Lärm von Fahrzeugen auf öffentlichen Straßen, nicht von Fahrzeugen auf Betriebs- oder Werksgelände (Gewerbelärm) oder auf privatem Gelände in der Nachbarschaft von Wohnungen (Nachbarschaftslärm).

    Es gibt keine generelle Regelung zum Schutz vor Straßenverkehrslärm in Deutschland, jedoch sind beim Neubau oder der wesentlichen Änderung einer Straße (zum Beispiel bauliche Erweiterung um einen durchgehenden Fahrstreifen) in der Verkehrslärmschutzverordnung Immissionsgrenzwerte festgelegt (16.BImSchV).

    Die Höhe der Immissionen durch Fahrzeuge hängt von deren Art, Anzahl und Geschwindigkeit, dem Fahrbahnbelag, der Steigung bzw. dem Gefälle der Straße sowie von dem Abstand des Immissionsortes zur Straße ab. Der Straßenverkehrslärm resultiert aus den Antriebsgeräuschen (Motor, Dämpfungsmaßnahmen) und den Rollgeräuschen (Reifen-/Fahrbahn-Geräusche).
    Hierbei spielt die individuelle Fahrweise der Kraftfahrzeuge eine besondere Rolle, insbesondere die Drehzahl des Motors. So ist laut ADAC ein einziges Auto mit 4000 Umdrehungen so laut wie 32 Autos mit je 2000 Umdrehungen.
    Im Zusammenhang mit der Richtlinie 2001/42/EG des EU-Parlaments und unter Berücksichtigung der Vorgaben des UN-ECE-Protokolls über strategische Umweltprüfung musste in Deutschland in Ergänzung zur bisherigen Umweltverträglichkeitsprüfung für bestimmte Planungen und Programme eine Strategische Umweltprüfung durchgeführt werden.

    Betroffen davon sind zum Beispiel Verkehrswegeplanungen auf Bundesebene, Ausbaupläne nach dem Luftverkehrsgesetz für größere Ausbauten von Flughäfen, Planung von Seeanlagen, Abfallwirtschaftspläne, soweit sie sich auf gefährliche Abfälle beziehen, Festsetzungen von Überschwemmungsgebieten, Hochwasserschutzpläne, forstliche Rahmenpläne usw. Die Vorschriften über die Strategische Umweltprüfung befinden sich seit Juni 2005 im Umweltverträglichkeitsprüfungs-Gesetz (UVPG).

    Am Verfahren werden wie bei der Bauleitplanung Behörden und die Öffentlichkeit beteiligt. Die Ergebnisse und die Feststellungen im Umweltbericht sind bei der weiteren Entscheidungsfindung zu berücksichtigen. Außerdem sollen die Auswirkungen der Maßnahmen nach ihrer Durchführung ständig beobachtet werden ("Monitoring").

    Mit der strategischen Umweltprüfung soll innerhalb der Europäischen Union ein hohes Umweltschutzniveau hergestellt werden.
    Marktorientiertes strategisches Management dient der Früherkennung von Chancen und Risiken, die auf ein Unternehmen zukommen. Grundlage ist eine Definition langfristig angelegter Zielsetzungen, die unter Abwägung der Risiken und Chancen des einzuschlagenden Weges zu Grundsatzentscheidungen führen. Ob eine Strategie richtig ist, entscheidet am Ende der Markt.

    In der Immobilienwirtschaft spielt Langfristigkeit eine besondere Rolle. Sie betrifft sowohl die Investitionsphase als auch die Bewirtschaftungsphase. Hier geht es primär um Festlegungen auf Märkte, die bedient werden sollen. Für sie werden strategische Geschäftsfeldeinheiten gebildet. Dabei sind die prägenden Determinanten von Angebot und Nachfrage und ihre voraussichtliche Entwicklung zu analysieren.

    Der Realitätsbezug der Strategie wird mit Hilfe einer Stärken-Schwächeanalyse festgestellt. Die Umsetzung der gewählten Strategie hat Auswirkung auf das Marketing, auf die Personalentwicklung, die betriebliche Organisation, die Fokussierung des Controlling auf den Zielerreichungsgrad, Möglichkeiten von Kooperationen und Fusionen und schließlich das herzustellende und zu wahrende Finanzierungspotential.
    Die Strebe ist eine diagonale Stütze. Eine Fachwerkstrebe verspannt die Pfosten miteinander, um die Standfestigkeit des Fachwerks zu gewährleisten, zum Beispiel Fuß- oder Kopfstrebe.
    Der Strebebogen ist ein wesentlicher Teil eines Strebewerks und dient der Aufnahme der Schubkräfte aus den Gewölben der Kirchenschiffe und der Ableitung ins Fundament über die Strebepfeiler.
    Der obere gradlinige Abschluss des Bogens ist als Regenrinne ausgebildet.
    Ein Strebepfeiler ist ein wesentlicher Teil eines Strebewerks: Er leitet die Lasten des Gebäudes ins Fundament. Unterstützt wird er dabei von den Fialen, dekorierte Gewichte, die ein direktes Kraftableiten nach unten unterstützen.

    Dennoch treten Schubkräfte aus dem Gewölbe des Mittelschiffs auf, die von diagonalen Strebebögen aufgenommen und innerhalb der äußeren Strebepfeiler abgeleitet werden. Durch die Bündelung der Lasten nach unten kann der Pfeiler filigraner ausgearbeitet werden je weiter er nach oben ragt.
    Das Strebewerk ist kennzeichnend für den steinernen Skelettbau. Im Besonderen profitiert der filigrane gotische Sakralbau vom effektiven Zusammenwirken der Strebepfeiler und Strebebögen.

    Zuvor wurden die Gewölbelasten von massiven Wänden aufgenommen. Der gotische Skelettbau hingegen ist ein Konstrukt verschiedener Bauteile: Gewölberippen verbunden mit Pfeilern und den dazwischen verspannten Diensten leiten die Lasten senkrecht ab. Auftretender Seitenschub wird über die Strebebögen an die Strebepfeiler abgeleitet.

    So vielfältig verteilt minimiert sich die Kraft, die auf einzelne Pfeiler wirken. Dadurch erst werden die zarten Querschnitte der tragenden Elemente möglich.
    Abkürzung für: Steuerreformgesetz
    Ein Streifenfundament stellt eine Alternative zu einer durchgehenden, tragenden Bodenplatte als Untergrund für ein Bauwerk dar. Die tragenden Teile des Bauwerks stehen dabei auf in den Boden eingelassenen Fundamentstreifen. Teilweise wird auch eine nicht tragende Bodenplatte auf die Fundamentstreifen aufgelegt. Meist sind die Streifen breiter als die darauf stehenden tragenden Bauwerksteile, da so die Verteilung der Lasten zwischen Wand und Erdreich verbessert wird. Je nach Gewicht des Bauwerks kann aus statischen Gründen in den Beton eine Bewehrung aus Stahl eingearbeitet werden. Ein frostsicheres Streifenfundament sollte in unseren Breiten mindestens 80 cm tief in den Boden reichen.

    Da weniger Material benötigt wird, ist ein Streifenfundament oft preisgünstiger als eine Bodenplatte. Es wird z. B. bei nicht unterkellerten Einfamilienhäusern und kleineren Gewerbebauten verwendet. Nicht zu empfehlen ist ein Streifenfundament bei Böden mit schlechter Tragfähigkeit oder unterschiedlichen Bodenarten im Fundamentbereich – dann besteht die Gefahr der ungleichmäßigen Setzung oder eines Einsinkens des Bauwerks. Ein Streifenfundament ist erst nach einer gewissen Aushärtungszeit voll belastbar, diese kann bis zu drei Wochen betragen. Für seine Ausführung ist eine Schalung erforderlich. Neu auf dem Markt sind in diesem Bereich Schalungselemente aus expandiertem Polystyrol, die eine verlorene Schalung bilden, dauerhaft im Boden verbleiben und eine Dämmung für das Fundament darstellen.
    Stroh kann nicht nur als Dämmstoff verwendet werden, sondern wird zum Teil auch direkt als Baumaterial verwendet, etwa bei den sogenannten Strohballenhäusern. Hier sind allerdings sehr unterschiedliche Konzepte möglich, vom Strohballenhaus in Holzständerbauweise bis zum fünfstöckigen Bürohaus des Norddeutschen Zentrums Nachhaltig Bauen in Verden/Aller. Dieses besteht aus vorgefertigten strohballen-gedämmten Hohlrahmen-Elementen, die mit Kalk verputzt sind. Es handelt sich um das erste und höchste in dieser Bauart konzipierte Gebäude in Europa.

    Gepresstes Stroh ist gut zur Wärmedämmung geeignet und hat ebenfalls gute schalldämmende Eigenschaften. Die verwendeten Strohballen werden mit Lehm oder anderen Materialien verputzt. Seit Juni 2014 besitzt der Dämmstoff Baustroh eine „Allgemeine bauaufsichtliche Zulassung“ und wird im Sinne der Landesbauordnungen als normalentflammbarer Baustoff angesehen. Somit können Bauvorhaben wie etwa Einfamilienhäuser unter Verwendung von Stroh mit herkömmlichen Brandschutzauflagen errichtet werden. Nun dürfen Strohballen auch ohne besondere putztragende Schichten direkt verputzt und auch für die Außendämmung von Wänden genutzt werden, auch ohne gesonderte Einzefallgenehmigung. Allerdings dürfen Strohballen nach wie vor nicht lasttragend verbaut werden.

    Strohballen mit einer fünf bis sechs Zentimeter dicken Putzschicht aus Kalk oder Lehm können eine hohe Feuerwiderstandsklasse erreichen. Stroh als Dämmstoff wird darüber hinaus auch in anderer Form verwendet, etwa in gepressten Platten, die zum Teil mit feuerhemmenden Stoffen behandelt sind. Dies wird jedoch dem okölogischen Anspruch nicht gerecht, den viele Bauherren gerade mit diesem Baustoff verbinden, und es verteuert ggf. die Entsorgung.
    Mieter haben nach ständiger Rechtsprechung deutscher Gerichte Anspruch auf eine Elektrizitätsversorgung, die es zumindest ermöglicht, ein größeres Haushaltsgerät wie eine Waschmaschine und gleichzeitig weitere haushaltsübliche Geräte, z.B. einen Staubsauger, zu betreiben. Daran führt auch in unrenovierten Altbauwohnungen kein Weg vorbei. In einem Urteil des Bundesgerichtshofes ging es um eine Mietvertragsklausel, der zufolge der Mieter bei Netzüberlastung selbst für die notwendige Verstärkung oder Änderung des Stromnetzes verantwortlich sein sollte. Diese Vertragsklausel erklärte der BGH für unwirksam. Eine mietvertragliche Regelung, mit der eine unter dem Mindeststandard liegende Stromversorgung vereinbart werde, sei allenfalls wirksam, wenn dies ausdrücklich aus dem Mietvertrag hervorgehe. Der Mietvertrag müsse also die Aussage treffen, dass in der Wohnung nicht einmal ein einziges größeres Haushaltsgerät zusammen mit Kleingeräten betrieben werden könne. Zusätzlich könne keine Kostenübernahmepflicht des Mieters ohne jede Einschränkung vereinbart werden, die ihn verpflichte, sogar bei vollständigem Ausfall des Stromnetzes selbst alle Reparaturen zu bezahlen (Urteil vom 10.2.2010, Az. VIII ZR 343/08).
    Abkürzung für: Straßen- und Wegegesetz
    Es gibt unter Gerichten verschiedene Ansichten darüber, wann ein Gebäude als Studentenwohnheim anzusehen ist und damit unter die spezielle Regelung des § 549 Abs. 3 BGB fällt. Dieser Paragraph nimmt Studentenwohnheime von einer Reihe von Vorschriften des Mieterschutzes aus – insbesondere von denjenigen über die Kündigung.

    Teilweise wird verlangt, dass ein Studentenwohnheim vom Eigentümer dem Zweck des studentischen Wohnens gewidmet wurde und für diesen Zweck auch geeignet ist. Auch eine gegenüber der örtlichen Vergleichsmiete günstige Miete wird teilweise als Kriterium angesehen.

    Der Bundesgerichtshof hat dazu in einem Urteil vom 13.06.2012 konkretere Aussagen gemacht: Danach ist eine Einschränkung des Mieterschutzes nur vor dem höherrangigen Ziel gerechtfertigt, möglichst vielen Studierenden das Wohnen in einem Studentenwohnheim zu ermöglichen und dabei alle Bewerber gleich zu behandeln. Das Benutzungskonzept des jeweiligen Objektes muss zeigen, dass diese Zielsetzung berücksichtigt wurde (BGH, Az. VIII ZR 92/11). Für besonders wichtig hält der BGH dabei einen zügigen Bewohnerwechsel (Rotation) bei Gleichbehandlung aller Interessenten. Dazu müsse die Dauer des Mietverhältnisses in der Regel zeitlich begrenzt sein, sie dürfe sich nicht an den „Zufälligkeiten studentischer Lebensplanung oder dem eigenen freien Belieben des Vermieters“ ausrichten. Ein solches Konzept muss nicht nur theoretisch existieren, sondern es muss auch die praktische Umsetzung gewährleistet sein – durch Gesetze, eine Selbstbindung oder zumindest eine nachweisbare, dauerhafte tatsächliche Ausübung. Die Höhe der Miete allein sei kein Kriterium.

    Im verhandelten Fall ging es um ein Gebäude, das 1972 mit Baugenehmigung als Studentenwohnheim errichtet worden war. Darin wurden Zimmer an Studenten vermietet. Küche, Sanitäranlagen und Waschräume waren Gemeinschaftsräume. Von 67 Zimmern waren vier an Nichtstudenten vergeben. Die auf ein Jahr befristeten Mietverträge verlängerten sich jeweils um ein Semester, wenn nicht drei Monate vor Semesterende gekündigt wurde. Einige Mieter blieben jahrelang. Zum Prozess war es gekommen, weil der Vermieter einem Mieter wegen „Hetzereien und Reibereien“ gekündigt hatte. Der BGH bestätigte die Ansicht der Vorinstanzen, dass es sich hier nicht um ein Studentenwohnheim handelte, weil kein Konzept zum zügigen Mieterwechsel bei Gleichbehandlung aller Interessenten existierte und auch keine tatsächliche Durchführung einer solchen Praxis erkennbar war. Die Räumungsklage war nicht erfolgreich, da der mietrechtliche Kündigungsschutz zur Anwendung kam und der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Kündigung (§ 573 BGB) hätte darlegen müssen.

    Für ein Studentenwohnheim, das die genannten Voraussetzungen erfüllt, gilt: Der Vermieter muss kein berechtigtes Interesse anführen, um den Mietvertrag zu kündigen. Trotzdem darf die Kündigung nur schriftlich erfolgen. Für die ordentliche Kündigung gilt die für Wohnräume übliche dreimonatige Frist. Der Vermieter muss in der Kündigung auf die Möglichkeit hinweisen, wegen eines Härtefalles der Kündigung zu widersprechen. Auch Form und Frist dieses Widerspruches sind zu nennen.

    Einem älteren Urteil zufolge gilt ein Einfamilienhaus, in dem fünf möblierte Zimmer einzeln an Studenten vermietet werden, nicht als Wohnheim. Der verringerte Kündigungsschutz für Wohnheimzimmer kommt damit nicht zum Tragen (AG Frankfurt, Urteil vom 19.02.1997 , Az: 33 C 4666/96 – 28).

    Allein die "Sozialklausel" ermöglicht es den Studenten im Ausnahme- bzw. Härtefall, eine Verlängerung des Mietvertrages zu verlangen. Examensvorbereitungen werden hier als Begründung akzeptiert. Die meisten Mietverträge sehen eine ordentliche Kündigungsmöglichkeit zum Semesterende vor. Das Ende des Studiums muss dem Vermieter mitgeteilt werden, auch dann darf der Vermieter kündigen.

    Auch die Einschränkungen für Zeitmietverträge (§ 575 Abs.1 BGB), die nur bestimmte Befristungsgründe zulassen, sind auf Studentenwohnheime nicht anwendbar. Eine Befristung auf ein Semester ist also möglich, ein gesetzlicher Anspruch auf eine Verlängerung besteht bei einer solchen Befristung nicht. Ebenso gelten die Mieterschutzregelungen hinsichtlich einer Mieterhöhung bei Studentenwohnheimen nicht.

    Die Mietkaution muss wie bei gewöhnlichen Mietwohnungen vom Vermieter getrennt von seinem übrigen Vermögen angelegt werden. Verzinst werden muss sie nach § 551 Abs.3 BGB nicht.
    Für Studenten gelten grundsätzlich keine anderen mietrechtlichen Vorschriften als für andere Mieter. Ausnahmen:
  • Kurzfristiges Mietverhältnis: Es wird Wohnraum nur zur vorübergehenden Nutzung vermietet.
  • Möbliertes Zimmer: Es wird ein Zimmer vermietet, dass der Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen ausgestattet hat; dieses Zimmer befindet sich in der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung; es darf dem Mieter nicht zum dauerhaften Gebrauch mit Familie oder anderen Personen, mit denen er einen gemeinsamen Haushalt führt, überlassen werden. In diesen Fällen gelten folgende Mieterschutz-Vorschriften nicht:
    • Regelungen zur Mieterhöhung,
    • Beendigung des Mietverhältnisses / Kündigungsfristen,
    • Begründung von Wohneigentum (Kündigungsschutz bei Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen).
    Bei nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietetem Wohnraum ist generell eine kürzere als die gesetzliche Kündigungsfrist (drei Monate) zulässig. Bei möblierten Zimmern innerhalb der Wohnung des Vermieters kann spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf des gleichen Monats gekündigt werden.

    Besondere Regelungen gelten für Studentenwohnheime. Da hier ein schneller Bewohnerwechsel erwünscht ist, um möglichst vielen Studierenden insbesondere zu Studienbeginn eine Unterkunft zu gewährleisten, gelten eine Reihe von Vorschriften etwa zum Kündigungsschutz nicht.
    • An verschiedenen Fachhochschulen und Berufsakademien werden immobilienwirtschaftliche Studiengänge oder Studiengänge (Immobilienwirtschaft) angeboten. Sie führen bereits über­wie­gend zu Bachelor- und Master-Studienabschlüssen. Diplomstudiengänge sind ein Aus­lauf­modell. Zu den Anbietern zählen Universitäten, Fach­hoch­schu­len und Berufsakademien. Eine Liste der Fach­hoch­schu­len, die immobilienwirtschaftliche Stu­dien­gän­ge anbieten, findet man mit Hilfe eines Auswahltools unter www.studienwahl.de.
    Der wohl wichtigste Teil einer Treppe ist die Stufe. Sie wird unterteilt in Tritt- und Setzstufe. Nur die horizontale Trittstufe ist als Auftrittfläche erforderlich. Die vertikale Setzstufe, auch Futterstufe genannt, macht aus einer offenen eine geschlossene Treppe. Die Höhe der Setzstufe und die Tiefe der Trittstufe stehen in einem bewährtem Verhältnis zueinander, dem sogenannten Steigungsverhältnis. Abhängig von der Treppennutzung gibt das Steigungsverhältnis stets gleichmäßigen Abmessungen sowohl der Tritt- als auch der Setzstufe in der Treppenlauflinie vor.

    Die Stufe wird von verschiedenen Unterkonstruktionen getragen. So wird sie auf flankierende Wangen, einem Mittelholm oder einer Laufplatte integriert. Ausschließlich im Außenbereich kann die Stufe als Massivplatte in einem Bett verlegt werden. Das Material im Außenbereich sollte witterungsbeständig und rutschfest sein. Aber auch im Innenbereich müssen Stufen sicher begehbar sein. Ein rutschfester Kantenschutz oder eine aufgeraute Oberfläche ermöglichen dies.
    Stundenlohnarbeiten werden nach § 2 Nr. 10 der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen Teil B (VOB/B) nur dann vergütet, wenn sie vor ihrem Beginn ausdrücklich vereinbart wurden. Eine solche Vereinbarung erfordert die genaue Bezeichnung der jeweiligen Teilleistungen, die nach Stunden abgerechnet werden sollen. Das „Anhängen“ der Stundenlohnarbeiten ersetzt eine solche Vereinbarung nicht. Allzu ungenaue Vereinbarungen sorgen regelmäßig für Streitigkeiten. Die spätere Unterzeichnung der Stundenzettel stellt ebenfalls keine Vereinbarung dar; hier wird lediglich die Ausführung der Arbeiten bestätigt.

    Man unterscheidet „angehängte Stundenlohnarbeiten“ und "selbstständige Stundenlohnarbeiten". Angehängte Stundenlohnarbeiten werden bei einem Vertrag mit Fest- bzw. Pauschalpreisvereinbarung zusätzlich zum abgesprochenen Festpreis erforderlich. Ihre Bewertung im Rahmen der Entscheidung über die Vergabe eines öffentlichen Auftrages ist umstritten. Selbstständige Stundenlohnarbeiten sind Tätigkeiten, die nicht in Verbindung mit einem Leistungs- bzw. Festpreisvertrag, sondern eigenständig abgerechnet werden.

    Die VOB enthält für Stundenlohnarbeiten erhebliche Einschränkungen. So dürfen nach § 7 Abs. 1 Nr. 4 Satz 2 VOB/A bei der öffentlichen Vergabe von Aufträgen angehängte Stundenlohnarbeiten nur in dem Umfang in die Leistungsbeschreibung aufgenommen werden, in dem sie unbedingt notwendig sind. Hier ist auch geregelt, dass Bedarfspositionen grundsätzlich nicht in die Leistungsbeschreibung aufgenommen werden sollen und damit eine Ausnahme darstellen. Die Praxis sieht jedoch oft anders aus.

    Die VOB/B enthält in § 15 weitere Regelungen zu Stundenlohnarbeiten. Wird die VOB/B in den Vertrag einbezogen, muss diese Vorschrift beachtet werden – u.a. mit der Folge, dass

    • dem Auftraggeber die Ausführung von Stundenlohnarbeiten vor Beginn anzuzeigen ist,
    • Stundenlohnrechnungen bald nach Abschluss der Stundenlohnarbeiten, längstens im Abstand von vier Wochen, einzureichen sind.
    Der Stundenlohnvertrag regelt eine Art der Vergütung von Bauleistungen, die in der Baubranche als Ausnahme gilt. Nach § 5 Abs. 2 der Vergabe- und Vertragsordnung (VOB/A) können Bauleistungen geringeren Umfanges, die überwiegend Lohnkosten verursachen, im Stundelohn vergeben werden. Die näheren Regelungen über Stundenlohnarbeiten sind in § 15 VOB 2012 zu finden.

    Der Stundenlohnvertrag bezieht sich in der Regel auf Nebenleistungen oder Reparaturleistungen. Er bedarf immer einer besonderen Vereinbarung. Grundlage für die Berechnung sind Stundenlohnzettel, die vom Bauherrn unterschrieben werden. Werden die Stundenlohnzettel vom Bauherrn nicht unterschrieben, obliegt dem Unternehmer die Beweislast hinsichtlich der ausgeführten Leistungen.

    Wenn die Bauleistungen vor Vergabe nicht eindeutig und so erschöpfend bestimmt werden können, dass eine einwandfreie Preisermittlung nicht möglich ist, kann auch ein Selbstkostenvertrag geschlossen werden. Allerdings müssen in diesem Fall Vereinbarungen darüber getroffen werden, wie Löhne, verarbeitetes Material, Gerätevorhaltung und Gemeinkosten zu vergüten sind und wie hoch der Gewinn sein darf.
    Der Stundenzettel oder Stundenlohnzettel dient bei Bauleistungen im Fall der vereinbarten Abrechnung nach Stunden zum Nachweis der geleisteten Arbeitszeiten. Stundenlohn kann in Werkverträgen nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) oder auch z. B. nach der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB/B) vereinbart werden. Bei BGB-Bauverträgen gelten die Regeln des § 15 VOB/B nicht direkt. Sie werden aber von Gerichten oft zumindest als Entscheidungshilfe verwendet.

    § 15 VOB/B schreibt vor: Wurde vertraglich keine Stundenvergütung vereinbart, gilt der ortsübliche Satz. Dem Auftraggeber ist der Arbeitsbeginn mitzuteilen. Auf den Stundenzetteln müssen die gearbeiteten Stunden vermerkt werden – und zusätzlich auch ggf. ein besonders zu vergütender Aufwand für verbrauchte Materialien, Geräte, Maschinen, Frachtkosten oder angefallene besondere Kosten. Fehlt eine andere Vereinbarung, sind die Stundenzettel je nach Ortsüblichkeit werktäglich oder wöchentlich beim Auftraggeber einzureichen. Dieser hat die unterzeichneten Stundenzettel innerhalb von sechs Werktagen zurückzugeben. Hat er Einwände, kann er diese direkt auf den Zetteln oder gesondert schriftlich geltend machen. Nicht fristgemäß zurückgegebene Stundenlohnzettel werden als anerkannt angesehen.

    Zu einem Fall, in dem ein Handwerksbetrieb auf seinen Stundenzetteln nur die gearbeitete Stundenzahl pro Tag und das verwendete Material vermerkt hatte, entschied der Bundesgerichtshof: Der Auftragnehmer müsse nicht im Einzelnen darlegen, mit welchen Tätigkeiten seine Arbeitnehmer zu welchem Zeitpunkt befasst waren. Die geleistete Stundenzahl pro Tag reiche aus. Eine Ausnahme liege nur vor, wenn eine genauere Aufstellung vereinbart sei (BGH, Az. VII ZR 74/06, Urteil vom 28.05.2009).

    In einem anderen Fall war zwar auf den Stundenzetteln genau aufgeschlüsselt worden, für welche Arbeiten wieviele Mitarbeiter wann eingesetzt worden waren. Dem Auftraggeber war jedoch die Stundenzahl zu hoch. Auch bestand Streit über den vereinbarten Stundensatz. Der BGH entschied: Nach § 632 BGB sei der ortsübliche Stundensatz maßgeblich. Bei einem Stundenlohnvertrag könne der Auftragnehmer nicht beliebig viele Stunden abrechnen, sondern im Rahmen einer wirtschaftlichen Betriebsführung handeln. Andernfalls habe sein Vertragspartner einen Gegenanspruch. Die Beweislast liege jedoch beim Auftraggeber (BGH, Az. 21 U 106/02, Urteil vom 10.12.2002).

    Zeichnet der Auftraggeber zunächst die Stundenzettel ab, verweigert aber später die Unterzeichnung, hat er schlechte Karten: Nach dem Oberlandesgericht Köln gilt seine Unterschrift als Genehmigung der Stundenzettel und ist bindend. Der Auftraggeber muss die aufgeführten Arbeitsstunden bezahlen – außer wenn er beweisen kann, dass die Angaben auf den Zetteln falsch waren und dass er davon bei Unterzeichnung nichts wusste (OLG Köln, Az. 24 U 167/07, Urteil vom 16.09.2008).
    Bei Schäden durch Stürme und Unwetter kann in manchen Fällen der Eigentümer eines Gebäudes haftbar gemacht werden. In erster Linie ist dies bei Schäden der Fall, die an fremdem Eigentum durch herabgefallene Gebäudeteile wie etwa Dachziegel oder durch umfallende Bäume auf dem Grundstück entstehen. Die Haftung nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch ist allerdings verschuldensabhängig, d.h. der Gebäudeeigentümer haftet nur dann, wenn er Verkehrssicherungspflichten missachtet hat. Er ist dazu verpflichtet, sein Gebäude regelmäßig auf lose Bauteile und andere Gefahrstellen zu untersuchen und ggf. Abhilfe zu schaffen. Auch Bäume auf dem Grundstück müssen zumindest optisch auf ihre Standfestigkeit geprüft und bei vorhandenen Krankheitsanzeichen von einem Fachmann begutachtet werden (halbjährlich, vgl. z.B. Urteil des Amtsgerichts Hermeskeil v. 9.9.2002, Az.: 1 C 288/01). Fällt ein gesunder Baum im Sturm um und trifft des Nachbarn Dach, haftet der Eigentümer des Baumes nicht.

    Absichern können sich Hauseigentümer durch eine Haftpflichtversicherung. Für selbstnutzende Eigentümer ist meist eine gängige Privathaftpflichtversicherung ausreichend, für Vermieter ist eine spezielle Hauseigentümerhaftpflicht zu empfehlen.
    Sturmschäden haben in den letzten Jahren deutlich zugenommen. Immer öfter müssen Hauseigentümer und Mieter nach Schadensfällen ihre Versicherung in Anspruch nehmen.

    Für Hauseigentümer ist die Wohngebäudeversicherung von entscheidender Bedeutung. Diese muss jedoch eine Versicherung gegen Sturm- beziehungsweise Elementarschäden ausdrücklich einschließen. Bei den vom Versicherungsverband GDV ausgearbeiteten unverbindlichen Musterbedingungen für Wohngebäudeversicherungen 2010 (VGB 2010) ist dies der Fall.

    Die Bedingungen der einzelnen Versicherungsunternehmen können sich hinsichtlich der versicherten Risiken unterscheiden. Teilweise müssen Risiken wie Schäden durch blitzschlagbedingte Überspannung oder Überschwemmung gegen Aufpreis versichert werden; dies ist in den jeweiligen AGB des Versicherers geregelt bzw. bei diesem zu erfragen.

    Für selbstnutzende Eigentümer und Mieter lohnt sich eine Hausratsversicherung. Grundregel: Die Gebäudeversicherung versichert das Gebäude selbst; die Hausratsversicherung versichert die darin befindlichen losen Gegenstände – etwa Möbel, Kleidung, Dekoration, Elektrogeräte.

    Wichtig kann auch die KFZ-Teilkaskoversicherung werden – wenn etwa durch einen Sturm Gegenstände auf das Auto fallen. Ein Hagelschaden wird ebenfalls von der Teilkaskoversicherung abgedeckt. Nicht versichert ist jedoch ein Unfall – wenn zum Beispiel während der Fahrt vom Sturm herabgewehte Äste oder gar ein umgeworfener Baum gerammt werden. Hier zahlt allenfalls eine Vollkaskoversicherung.

    Die Gebäude-, Hausrat- und KFZ-Teilkaskoversicherungen akzeptieren Unwetterschäden dann als Sturmschäden, wenn mindestens Windstärke 8 geherrscht hat. Im Schadensfall empfiehlt es sich, örtliche Zeitungsberichte über den Sturm aufzubewahren. Windstärke 8 wird von den Versicherungen unterstellt, wenn der Sturm in der Umgebung auch einwandfreie, intakte Gebäude beschädigt hat oder das geschädigte Gebäude sich selbst in einwandfreiem Zustand befand, so dass der Schaden nur durch Sturm entstanden sein kann (Musterversicherungsbedingungen GDV 2010).

    Grundsätzlich muss nach einem Sturmschaden sofort die Versicherung informiert werden. Ein allzu langes Abwarten kann dem Versicherungsnehmer als Verletzung seiner vertraglichen Pflichten ausgelegt werden mit der Folge, dass die Versicherung leistungsfrei wird.
    Ein Sturz ist eine tragende Überdeckung einer Öffnung an einem Bauwerk (Türsturz, Fenstersturz). Der Sturz kann vorgefertigt oder auf der Baustelle hergestellt werden. Seine Form kann gerade oder gebogen sein.
    Im Bauwesen sind Stützen ein wesentliches statisches Element. Damit ist ein vertikales, druckbeanspruchtes Bauteil gemeint, das Lasten von oben aufnimmt und nach unten ableitet. Da sich die Lasten pro Geschoss vervielfachen, bedarf die Stütze im Obergeschoss einer geringeren Dimensionierung als im Untergeschoss.

    Schon in der Jungsteinzeit wurden Stützen (zum Beispiel Stonehenge) aus Stein aufgestellt oder Vollholzstützen (zum Beispiel Langhäuser der Bandkeramik Kultur) in den Boden eingespannt.
    Im Grunde hat sich an dem Einsatzbereich von Stützen recht wenig verändert: Der Skelettbau basiert auf einem Tragwerk aus Stützen und Trägern oder Balken, die diagonal oder durch eine Fläche (beispielsweise die Geschossdecke oder die Beplankung der Wände) ausgesteift werden.

    Stützen müssen den statischen und brandschutztechnischen Erfordernissen genügen und sind durch entsprechende DIN reglementiert. Sie werden nach der gestalterischen Vorgabe des Architekten vom Statiker berechnet.
    Gemauerte Pfeiler, runde oder profilierte, aufwändig ornamentierte Säulen aus Stein, rustikale, geschnitzte Holzstützen, schlichte Stahlbetonstützen oder zur Unterschützung in die Wände versteckten Stahlstützen - die Gestaltung und Materialauswahl ist vielfältig.
    Abkürzung für: Straßenverkehrsgesetz
    Abkürzung für: Straßenverkehrsordnung
    Styrol-Immissionen in der Innenraumluft sind auf die Industrieproduktion und verschiedene Verbrennungsvorgänge, zum Beispiel den Kraftfahrzeugverkehr und auch das Tabakrauchen, zurückzuführen.

    Verschiedene Verbraucherprodukte und Innenraumausstattungsmaterialien (Haushaltsgeräte, Verpackungsmaterialien, Teppichböden) können die Innenraumluft mit Styrol kontaminieren. Styrol kann als Restmonomer aus Polystyrol-Produkten entweichen.
    Styrol gehört zur Kategorie 5 der Klassifizierung beruflicher Kanzerogene und ist damit als Stoff geringer Wirkungsstärke in dieser Hinsicht eingestuft. Styrol kann das periphere und zentrale Nervensystem beeinflussen und Schleimhautreizungen hervorrufen (Sagunski 1998).
    Dingliche Rechte sind Rechte Dritter, die im Grundbuch des Verpflichteten als Last oder Beschränkung eingetragen und damit an entsprechender Rangstelle abgesichert werden. Bei subjektiv dinglichen Rechten handelt es sich um solche, die sich auf den jeweiligen Eigentümer eines bestimmten Grundstücks (meist des Nachbargrundstücks) beziehen, der das eingetragene Recht ausüben kann. Man spricht beim belasteten Grundstück vom "dienenden Grundstück", beim berechtigten Grundstück vom herrschenden Grundstück. Bei letzterem ist die Eintragung im Bestandsverzeichnis als Vermerk möglich.

    Zu den subjektiv dinglichen Rechten gehören alle Grunddienstbarkeiten (z.B. Geh- und Fahrtrecht, das Hammerschlags- und Leiterrecht usw.). Auch eine Reallast kann ein subjektiv dingliches Recht sein, wenn nämlich der zur wiederkehrenden Leistung Verpflichtete nicht eine bestimmte Person ist, sondern der jeweilige Eigentümer eines anderen Grundstücks. Schließlich zählen dazu die subjektiv dinglichen Vorkaufsrechte, wenn der jeweilige Eigentümer eines anderen Grundstücks das Vorkaufsrecht ausüben darf. Im Falle von Eigentumsübertragungen des belasteten Grundstücks geht die Last auf den Rechtsnachfolger über, es sei denn, es erlischt aufgrund einer entsprechenden Vereinbarung. Der Löschung eines subjektiv dinglichen Rechts im Grundbuch muss ein Grundpfandgläubiger zustimmen, da dieses Recht wesentlicher Bestandteil ist und das Grundpfandrecht somit auch auf diesem Recht ruht.

    Im Gegensatz zum subjektiv dinglichen Recht steht das subjektiv persönliche Recht einer bestimmten natürlichen oder juristischen Person zu und ist weder veräußerbar noch vererbbar.
    Bestimmte persönliche Rechte an einem Grundstück können in das Grundbuch eingetragen werden. Man bezeichnet diese Rechte als subjektiv persönliche Rechte im Gegensatz zu den subjektiv dinglichen Rechten, bei denen die Rechtsausübung dem jeweiligen Eigentümer eines anderen Grundstücks zusteht.

    Zu den ins Grundbuch eintragungsfähigen subjektiv persönlichen Rechten gehören die beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten, zu denen auch das Wohnungsrecht zählt, der Nießbrauch an einem Grundstück und die Reallast, sofern im Grundbuch das Recht einer bestimmten Person als Empfänger der in der Reallast vereinbarten Leistung eingetragen ist.

    Subjektiv persönlichen Charakter hat auch das ins Grundbuch eingetragene Vorkaufsrecht, sofern nur eine bestimmte Person zur Ausübung des Vorkaufsrechts berechtigt wird. Bei den Berechtigten kann es sich um natürliche, aber auch um juristische Personen handeln. Die Rechte erlöschen mit dem Tod der natürlichen Person bzw. mit dem Ende der juristischen Person (z.B. durch Löschung im Handelsregister). Da Körperschaften des öffentlichen Rechts in der Regel nicht aufgelöst werden, sind die zu deren Gunsten eingetragenen subjektiv dinglichen Rechte zeitlich unbeschränkt.
    Als Subprime-Kredite bezeichnet man Hypothekendarlehen an Kreditnehmer, die zwar grundsätzlich regelmäßig Rückzahlungen und Zinszahlungen leisten, deren Bonität aber als vergleichsweise schlecht bewertet wird. Als Subprime-Krise wird die Krise des US-Amerikanischen Hypothekenmarktes bezeichnet, die auf dem Markt für Subprime-Darlehen ihren Anfang nahm.

    Die US-Hypothekenmarktkrise begann bereits 2006, wurde in Europa aber erst 2007 ernst genommen. Sie hielt auch 2009 und 2010 noch an. Die Krise begann in einer Situation stagnierender oder sinkender Immobilienpreise bei steigenden Zinsen in den USA. Eine immer größere Zahl von Kreditnehmern war nicht mehr zur Tilgung ihrer Kredite in der Lage. Es kam zur massenhaften Zwangsversteigerung von Immobilien verbunden mit einem weiteren Preisverfall.

    Die Subprime-Kredite waren über den Kapitalmarkt refinanziert worden – man hatte die Forderungen gegen die Schuldner auf Rück- und Zinszahlung in Form von forderungsbesicherten Wertpapieren verbrieft und veräußert. Als Käufer traten oft Fonds (risikobereite Hedgefonds wie auch konservativere Investmentfonds) sowie Banken und Versicherungen auf.

    Die Zahlungsunfähigkeit von immer mehr Schuldnern führte dazu, dass viele spezialisierte amerikanische Baufinanzierungsgesellschaften Gläubigerschutz beantragen mussten. Eine Vielzahl von Hedgefonds musste geschlossen werden; auch Banken gerieten in finanzielle Schwierigkeiten. Anleger zogen ihr Kapital aus dem Markt ab, was zu einem hohen Liquiditätsbedarf und steigenden Geldmarktzinsen führte. Auch Banken untereinander waren bald nicht mehr bereit, Liquidität zur Verfügung zu stellen. Dies führte zu Unterstützungsaktionen einiger nationaler Zentralbanken.

    Die Krise hatte schließlich auch Auswirkungen in Europa: Diverse europäische Banken und Fondsgesellschaften hatten sich über Tochtergesellschaften am US-Hypothekenmarkt engagiert oder forderungsbesicherte Wertpapiere gekauft. Auch einige deutsche Banken gerieten in Schwierigkeiten und mussten finanziell gestützt werden. Gerüchte über hohe Abschreibungen im Bereich von Immobilien-Darlehen führen immer wieder zu Einbrüchen der internationalen Aktienmärkte insbesondere im Hinblick auf Bank- und Finanztitel.

    Die Krise griff auf die Realwirtschaft über und führte zur Insolvenz von Unternehmen und zum Verlust vieler Arbeitsplätze. Die Zentralbanken wie etwa die EZB (Europäische Zentralbank) versuchten wiederholt, den Finanzmärkten mehr freies Kapital zur Verfügung zu stellen, um die Wirtschafts- und Finanzmärkte zu stützen. Dazu wurden die Leitzinsen gesenkt. Folge waren günstige Zinsen für Immobilienkäufer und Bauherren, aber geringe Zinssätze für Sparer. Die Niedrigzinspolitik kann sich ferner inflationssteigernd auswirken. Die Subprime-Krise gilt als Mitauslöser der Euro-Krise, die Staaten wie Griechenland oder Portugal an den Rand des Staatsbankrotts brachte und internationale Unterstützungsmaßnahmen erforderlich machte. Prognosen über ein Ende der Euro-Krise sind kaum möglich.
    Von Subsidiärhaftung wird gesprochen, wenn es neben dem an erster Stelle für ein Verschulden Haftenden eine Person oder Institution gibt, die als zusätzlich Haftende dann in Anspruch genommen werden können, wenn der Haftungsanspruch gegen den "primär" Haftenden nicht durchgesetzt werden kann.

    In Bauträgerverträgen wird häufig der Anspruch wegen Baumängeln gegen Bauunternehmen, die an der Erstellung des Bauwerks beteiligt waren, an den Erwerber abgetreten. Der Erwerber muss also etwaige Haftungsansprüche gegen den Bauunternehmer geltend machen. Für den Fall, dass dieser z.B. wegen Insolvenz zur Nacherfüllung nicht mehr in der Lage ist, muss der Bauträger als subsidiär Haftender für Abhilfe sorgen.
    Die Subtraktionsmethode ist eine Methode zur Feststellung des Abstimmungsergebnisses einer Eigentümerversammlung. Sofern Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung keine anderen Regelungen treffen, bestimmt der Versammlungsleiter darüber, wie das Ergebnis einer Abstimmung festzustellen ist. Die Subtraktionsmethode setzt sich dabei zunehmend durch. Statt einzeln über "Ja", "Nein" und "Enthaltung" abzustimmen und jeweils die Stimmen auszuzählen, muss nur über zwei dieser Fragen abgestimmt werden. Die dritte Zahl wird dann durch Subtraktion der anwesenden Stimmen von den bereits gezählten ermittelt.

    Z.B. werden zuerst die Ja-Stimmen gezählt, dann die Nein-Stimmen. Die Enthaltungen werden als Differenz der anwesenden / vertretenen Stimmen und der gezählten Ja/Nein Stimmen durch Subtraktion festgestellt.

    Dieses gerade bei großen Versammlungen zeitsparende Verfahren war gerichtlich zeitweise umstritten. Der Bundesgerichtshof (Az. V ZB 37/02, Beschluss vom 19.9.2002) hat es für zulässig erklärt, sofern die Anzahl der Abstimmenden durch geeignete Zugangskontrollen feststehe. Das Bayerische Oberlandesgericht (Az. 2 Z BR 109/04, 10.11.2004) hat noch liberaler entschieden: Danach sind keine besonderen organisatorischen Schritte erforderlich - solange eindeutige Mehrheitsverhältnisse gegeben sind.

    Damit kann die Subtraktionsmethode unbedenklich angewendet werden, wenn die bei der Abstimmung anwesenden Eigentümer ganz offensichtlich die Mehrheit darstellen.
    Als Subunternehmer bezeichnet man alle Auftragnehmer (i.d.R. Handwerker, Unternehmen der Bauindustrie), die von einem Hauptunternehmer (Generalunternehmer oder Generalübernehmer) mit der Erbringung einzelner Werkleistungen beim Errichten eines Bauwerks betraut werden.

    Der Subunternehmer tritt in keine Rechtsbeziehung mit dem Bauherrn. Die Abnahme von Bauleistungen des Subunternehmers ist Sache des Generalunternehmers. Den Subunternehmer trifft eine Mängebeseitigungspflicht nur gegenüber dem Generalunter-/übernehmer, nicht aber gegenüber dem Bauherrn. Grundsätzlich darf ein Hauptunternehmer einen Subunternehmer nur mit Genehmigung des Bauherrn oder auf der Grundlage einer entsprechenden Vereinbarung mit ihm einschalten.
    Unterschieden werden kann zwischen direkten und indirekten Subventionen. Bei den direkten Subventionen handelt es sich um direkte (meist) Geldleistungen zur Förderung bestimmter Vorhaben oder eines bestimmten Konsumniveaus. Bei der indirekten Subvention handelt es sich um Ausnahmen von sonst einzuhaltenden Vorschriften, um dem Ausnahmeberechtigten Kosten zu ersparen oder um verbilligte Zurverfügungstellung von Ressourcen aller Art.

    Betrachtungsgegenstand sind in aller Regel nur die direkten Subventionen. Sie spielten – und spielen teilweise auch heute noch – vor allem im Bereich der Wohnungswirtschaft eine große Rolle. Bei den direkten Subventionen ist wieder zu unterscheiden zwischen Kapitalsubventionen und Aufwandsubventionen.

    Kapitalsubventionen sind entweder Zuschüsse im Zusammenhang mit der Durchführung von Wohnbauvorhaben oder die Gewährung von zinsverbilligten Darlehen. Im ersten Fall bezahlt der Staat aus Haushaltmitteln die Fördergelder, im zweiten Fall gewährt der Staat Zinszuschüsse aus Haushaltmitteln, die direkt den Kreditinstituten zufließen, die die entsprechend verbilligten Darlehen gewähren.

    Bei den Aufwandsubventionen ist ebenfalls zwischen Zuschüssen und verbilligten Darlehen zu unterscheiden, die zur Decken von laufenden Aufwendungen eines Wohnobjektes dienen. Sie bewirken eine Verbilligung der Miete des Mieters oder direkt der Aufwendungen des Eigenheimers. Die Verbilligungseffekte im öffentlich geförderten Wohnungsbau nach dem zum 31.12.2001 bzw. 2002 aufgehobenen II. Wohnungsbaugesetz wirken sich noch bis zum Auslaufen der Bindungsfristen aus. Seit Inkrafttreten des Wohnraumförderungsgesetzes liegt der Schwerpunkt der Subventionen auf dem Erwerb von Belegungsrechten von Wohnraum gegen Fördermittel, Bürgschaften und Zurverfügungstellung von verbilligtem Bauland. Allerdings stehen auch für den Neubau, den Erwerb von Bestandobjekten und die Modernisierung von Wohnraum Fördergelder zur Verfügung. Im Übrigen ist auch auf die verschiedenen Programme der Kreditanstalt für Wideraufbau (KfW) zu verwiesen, bei denen sowohl Zuschüsse als auch verbilligte Darlehen gewährt werden.

    Zu den wohnungswirtschaftlichen Subventionen zählen auch die Wohnungsbauprämie für Bausparer und die Arbeitnehmersparzulage, die oft im Rahmen des Bausparens genutzt wird. Früher hatte Subventionscharakter die Eigenheimzulage. Sie wurde mittlerweile in gewisser Weise durch "Wohn-Riester" abgelöst.
    Such- und Informationskosten sind eine unmittelbare Folge der fehlenden Transparenz (insbesondere des Immobilienmarktes) eines Marktes. Sie entstehen durch
    • unmittelbare Aufwendungen (z.B. Marketingaufwendungen, Kundenbesuche, Suchanzeigen),
    • mittelbare Aufwendungen durch den Aufbau organisierter Märkte (z.B. Immobilienmessen, Dimax, Gefox),
    • Kommunikationskosten zwischen potentiellen Tauschpartnern (Telekommunikationskosten, Aufwendungen für Vertreter und Makler usw.),
    • Kosten im Zuge von Informationserhebungen und zum Vergleich von Preisen (Research, Marktberichterstellungen, Bewertungen etc.),
    • Kosten durch Tests und Qualitätsurteile (Bonitäts- und Eignungsüberprüfungen von Marktteilnehmern).
    Ein Suchauftrag liegt dann vor, wenn sich ein Interessent, der eine Immobilie kaufen oder mieten möchte, an einen Makler wendet und ihn bittet, ihm solche Immobilien zu benennen.

    In diesem Fall gelten hinsichtlich des Abschlusses des Vertrags und der Provisionspflicht andere Regeln als bei einem Maklerauftrag von einem Kunden, der sich auf ein spezielles vom Makler angebotenes Objekt bei ihm meldet und später den Hauptvertrag abschließt.

    Als Grundsätze lassen sich festhalten, dass kein provisionspflichtiger Maklervertrag zu Stande kommt, wenn der Kaufinteressent den Makler beauftragt, ihm nur Objekte aus seinem Bestand, also aus seiner Kartei vorzulegen. Denn dann muss der Suchkunde davon ausgehen, dass der Makler bereits einen Maklervertrag mit dem Verkäufer/Vermieter des Objekts geschlossen hat und von diesem seine Provision erhält.

    Wenn der Suchkunde den Makler bittet, ihm Objekte außerhalb seines Bestandes zu suchen, wird ein provisionspflichtiger Maklervertrag schon dadurch geschlossen, dass der Makler seine Tätigkeit beginnt. Es sind weder ein schriftlicher Vertrag noch eine Provisionsvereinbarung erforderlich.

    Die Unsicherheiten können dadurch sicher vermieden werden, dass eine klare Verabredung getroffen wird, ob der Makler nur Objekte aus seiner Kartei anbieten soll und ob der Suchkunde eine Provision bezahlen soll bei Abschluss des Hauptvertrags.
    Superädifikate sind Gebäude, die auf fremden Grund errichtet sind, ohne ein Erbbaurecht zu sein. Die Errichtung erfolgt auf der Grundlage eines zeitlich befristeten Nutzungsvertrages (Grundbenützungsübereinkommen). Schuldrechtlich kann es sich um Miete, Pacht oder auch kostenlose Überlassung (Präkarium) handeln. Der Begriff des Superädifikats wird in Österreich verwendet und ist dort in § 435 ABGB definiert. In der Regel handelt es sich um geringwertige Gebäude, die einem bestimmten Zweck dienen (Haus in Kleingartensiedlungen, ein Würstlstand, Spielhalle, Turnhalle, Lagergebäude).

    Zu unterscheiden ist in Österreich zwischen dem Superädifikat und dem Baurecht. Das bis 1990 nur auf öffentlichem oder kirchlichem Grund einräumbare Baurecht kann seitdem von privaten Grundstückseigentümern vergeben werden. Das Baurecht wird im Grundbuch an erster Rangstelle eingetragen. Das dingliche Baurecht ist veräußerbar und vererblich. Die Regelungen entsprechen weitgehend denen des Schweizer Baurechts und denen des deutschen Erbbaurechts.

    In Deutschland kann auf fremdem Boden ein Gebäude mit einer zeitlich beschränkten Nutzungsdauer errichtet werden. Es wird dann aber nicht wesentlicher, sondern nur Scheinbestandteil des Grundstücks.
    Hinter dem Begriff der SWOT-Analyse verbirgt sich ein Konzept zur systematischen Situationsanalyse. Hier werden mit Hilfe einer Matrix die Stärken (Strenghts) und Schwächen (Weaknesses) sowie die Chancen (Opportunities) und Risiken (Threats) eines Unternehmens erfasst.

    Aus den gewonnenen Erkenntnissen können klare Strategien und Handlungen abgeleitet und zur Umsetzung gebracht werden. Die SWOT-Analyse findet als Instrument in verschiedenen Geschäftsfeldern Anwendung; sie wird unter anderem als Instrument des Strategischen Managements zur Unternehmensentwicklung, im Marketing und Vertrieb sowie im Personalwesen und in der Unternehmenskommunikation eingesetzt.
    Vermieter von Ferienobjekten an der Deutschen Nordseeküste, beispielsweise auf Sylt aber auch auf anderen Inseln, geben die Größe der Häuser oder Wohnungen gelegentlich nach dem sogenannten Sylter Fußleistenmaß an. Diese ortsübliche Angabe richtet sich nicht nach der Wohnflächenverordnung oder nach der Berechnungsart nach DIN, sondern berechnet die Grundfläche des Raums von Fußleiste zu Fußleiste, ohne die darüber liegende Höhe zu berücksichtigen. Diese Angabe bezieht oft auch Loggien, Terrassen, den Raum unter Treppen und unterhalb einer Höhe von zwei Metern vollständig mit ein.
    Die Symptomtheorie ist im Werkvertragsrecht zu beachten. Sie ist eine wesentliche Grundlage in den Fällen, in denen Mängel der Werkleistung geltend gemacht werden.

    Der BGH hat die Symptomtheorie entwickelt. Er hat darin festgelegt, dass der Besteller einer Werkleistung nur die Erscheinungen rügen muss, die nach seiner Meinung auf einen Mangel der Werkleistung zurückzuführen sind. Er muss nicht den Mangel der Leistung darlegen, sondern nur das Symptom, durch den sich der Mangel zeigt.

    Beispiel:
    Der Besteller muss einem Bauträger gegenüber nur mitteilen, dass im Wohnzimmer oberhalb der Terrassentür ein feuchter Fleck aufgetreten ist. Er muss also nicht vorher untersuchen, auf welche Weise die Feuchtigkeit in das Bauwerk eingedrungen ist. Das muss der Unternehmer untersuchen.

    Dadurch wird der Besteller eines Werks deutlich entlastet. Er muss allerdings das Symptom, also die (Mangel-) Erscheinung, so detailliert wie für einen Laien möglich beschreiben. Der Unternehmer muss dadurch in der Lage sein abzuschätzen, ob ein Mangel seines Gewerks dafür verantwortlich sein kann und wenn ja, was er untersuchen und nachbessern muss.

    Die Symptomtheorie hat auch Auswirkungen auf die Verjährung der Mängelansprüche.

    Beispiel:
    Bei einem größeren Bauvorhaben hat der Unternehmer 30 Balkone saniert. Der Bauherr meldet einige Zeit nach Fertigstellung Feuchtigkeitserscheinungen an 12 Balkonen. Nach Ablauf der Verjährung der Mängelansprüche treten dieselben Feuchtigkeitserscheinungen an weiteren Balkonen auf.

    Durch das Gerichtsverfahren über die Mängel an den 12 Balkonen ist die Verjährung auch für die übrigen 18 Balkone unterbrochen. Wenn nach Ablauf der vertraglichen Gewährleistung dieselben Erscheinungen an einem der übrigen Balkone auftreten, kann er weiterhin die Beseitigung der Mängel verlangen. Die Rechtsprechung sieht den Unternehmer nämlich in der Pflicht, alle von ihm bearbeiteten Balkone daraufhin zu überprüfen, ob der Mangel, der an den 12 Balkonen zu den Feuchtigkeitserscheinungen geführt hat, nicht auch bei den übrigen 18 Balkonen besteht.
    Die Szenario-Technik wird für Zukunftsprognosen eingesetzt, um die Wirkungsrichtung und -intensität bei Veränderung eines oder mehrerer Einflussfaktoren innerhalb eines Szenarios festzustellen. Die Entwicklung verläuft zwischen einem positiven (best-case) und einem negativen (worst case) Extremverlauf. Die einfachste Methode besteht in der Trendfortschreibung. Die bisherige Entwicklung wird in die Zukunft projiziert. Sie lässt allerdings qualitative Änderungen von Einstellungen der in der Szenariolandschaft angesiedelten Personen meist außer Betracht. Mit der Szenario Technik wird gerade versucht, quantitative Grunddaten mit qualitativen Informationen und Einschätzungen zu verbinden. Szenarioanalysen sind oft Entscheidungsgrundlagen in Politik und Wirtschaft.
    Abkürzung für: Tonne
    Abkürzung für: Technische Anleitung
    In der technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm - TA Lärm - (sechste Allgemeine Verwaltungsvorschrift zum Bundes-Immissionsschutzgesetz vom 26. August 1998) sind Immissionsrichtwerte zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen durch Anlagengeräusche festgelegt.

    Diese Rechtsvorschrift gilt sowohl für genehmigungsbedürftige als auch nicht genehmigungsbedürftige Anlagen.
    Hierzu gehört sowohl der Industrie- und Gewerbelärm als auch der Lärm des Verkehrs von Straßen- und Schienenfahrzeugen. Dagegen zählt Lärm durch Heimwerkertätigkeiten als Nachbarschaftslärm. Die Immissionsrichtwerte werden nach verschiedenen, unterschiedlich schutzbedürftigen Gebieten, sowie der Zeit der Lärmeinwirkung differenziert. Hierbei gilt es besonders, die Nachtruhe zu sichern (Tabelle).
    Abkürzung für: Tabelle
    Unter Tadelakt (gesprochen: Tade-lakt) versteht man einen glänzenden, mineralischen Putz für wasserfeste Oberflächen. Das Material stammt ursprünglich aus Marokko, wird jedoch mittlerweile auch in Deutschland und im übrigen Europa verwendet. Der Glanzeffekt wird durch die starke Verdichtung bei der Verarbeitung hervorgerufen. Dabei werden oft Halbedelsteine wie Achat als Verdichtungswerkzeug verwendet. Zunächst soll das Material in Marokko zur Abdichtung von Zisternen eingesetzt worden sein. Später wurde es wegen seiner dekorativen Eigenschaften auch für türkische Bäder und als Glanzputz für Gebäude genutzt. Heute wird Tadelakt zur dekorativen und wasserdichten Beschichtung von Wänden, Decken und Böden, aber auch von Badewannen und Waschbecken benutzt.

    Ursprungsmaterial für Tadelakt ist natürlicher Muschelkalk. Dieser wird zermahlen und kann mit Farbpigmenten vermischt werden. Er wird dann mit einer Kelle aufgetragen, mit Hilfe eines Spachtels geglättet und mit einem geeigneten Stein verdichtet. Anschließend wird die Oberfläche mit schwarzer Olivenölseife behandelt, wobei aus Kalk und Seife eine Verbindung mit dem Namen Kalkseife entsteht.
    Unter Tafelgeschäft versteht man Transaktionen von Wertpapieren, bei denen kein Bankdepot eingeschaltet wird. Kauf und Verkauf erfolgen gegen Bargeld am Bankschalter. Auch die Zins- und Dividendenscheine werden am Bankschalter gegen Barauszahlung eingelöst.
    Eine Tagesmutter betreut tagsüber die Kinder berufstätiger Eltern. Mietrechtlich sorgt diese Betätigung immer wieder für Probleme, da sich andere Mieter über Kinderlärm beschweren oder der Vermieter eine Zweckentfremdung der Wohnung befürchtet.

    Die Gerichte haben entschieden, dass Tagesmütter ihrer Tätigkeit auch in der Mietwohnung nachgehen dürfen. Allerdings müssen die räumlichen Verhältnisse berücksichtigt werden. Nach einem Urteil des Landgerichts Hamburg (LG Hamburg, NJW 82, 2387) durfte die Mieterin einer 90-Quadratmeter-Wohnung mit eigenem vierjährigen Kind nicht mehr als drei fremde Kleinkinder gleichzeitig betreuen. Das Landgericht Berlin hielt den Rahmen des Zumutbaren bei der Beaufsichtigung von fünf Kindern in einer Mietwohnung für überschritten (Urteil vom 6.7.1992, Az. 61 S 56/92).

    Grundsätzlich ist für eine Berufsausübung in der Wohnung immer eine Genehmigung des Vermieters notwendig. Hat der Vermieter die Tätigkeit als Tagesmutter gestattet, müssen kurzfristige Ruhestörungen im Haus durch Holen und Bringen der Kinder hingenommen werden. Dies gilt auch für kurzzeitige Parkplatzprobleme vor dem Haus oder das zeitlich begrenzte Abstellen von Kinderwagen im Treppenhaus. All dies ist bei der Tagesmutter-Tätigkeit nicht zu vermeiden und stellt – wenn diese erlaubt wurde – keinen Kündigungsgrund dar. Anders ist es jedoch, wenn ohne Erlaubnis des Vermieters eine solche Tätigkeit ausgeübt wird.

    Erlaubt jedoch der Vermieter die Tätigkeit und trifft er sogar eine schriftliche Vereinbarung mit der Mieterin über eine Erhöhung der Betriebskostenanteile für Wasser und Abwasser, kann der Vermieter später nicht nachträglich einseitig seine Zustimmung zurückziehen. Dies entschied das Amtsgericht Wiesbaden in einem Fall, bei dem es um die Tagesbetreuung von regelmäßig acht bis neun Kindern in einer Dreizimmerwohnung über einen Zeitraum von 14 Jahren ging (Urt. v. 26.11.2002, Az. 92 C 546/02-34).

    Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 13.07.2012 entschieden, dass die entgeltliche Betreuung von bis zu fünf fremden Kleinkindern in einer Mietwohnung eine teilgewerbliche Tätigkeit darstellt und „vom Wohnzweck nicht mehr getragen“ ist. Andere Wohnungseigentümer hatten den Eigentümer und Vermieter der Wohnung auf Unterlassung in Anspruch genommen. Eine laut Teilungserklärung erforderliche vorherige Zustimmung des Verwalters oder einer Mehrheit der Wohnungseigentümer zu der Tätigkeit hatte nicht vorgelegen; die Eigentümerversammlung hatte dem Vermieter untersagt, die Wohnung im Rahmen der Tagesmutter-Tätigkeit nutzen zu lassen (BGH, Az. V ZR 204/11).
    Zur Gültigkeit eines Beschlusses der Woh­nungs­eigen­tümerversammlung ist es erforderlich, dass der Gegenstand der Be­schlussfassung bei der Einberufung der Versammlung be­zeich­net ist. Deshalb ist der Einladung eine Tagesordnung bei­zufügen. Sie soll den Eigentümern die Möglichkeit geben, zu­nächst zu ent­scheiden, ob sie an der Versammlung teilnehmen wollen, und ihnen im Übrigen die Gelegenheit verschaffen, sich über Inhalt und rechtliche Folgen der vorgesehenen Beschluss­fassungen vorab zu informieren.

    Die Aufstellung der Tagesordnung für die Woh­nungs­eigen­tümerversammlung erfolgt üblicherweise durch den Verwalter, zweck­mäßigerweise in Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat, wenn ein solcher bestellt ist. Einzelne Wohnungseigentümer können die Aufnahme bestimmter Tages­ord­nungs­punk­te ver­lan­gen. Der Ver­wal­ter muss diesem Verlangen stattgeben, wenn es sich um Angelegenheiten der ordnungsgemäßen Verwaltung handelt, auf die jeder Woh­nungs­eigen­tümer einen individuellen, auch gericht­lich durchsetzbaren Anspruch hat.

    Wird in der Versammlung über Angelegenheiten be­schlos­sen, die nicht in der Tagesordnung angekündigt waren, sind diese Be­schlüs­se jedoch nicht unwirksam, sondern bedürfen der An­fechtung innerhalb einer Monatsfrist (seit Beschlussfassung in der Versammlung). Erfolgt eine Anfechtung, werden Beschlüsse über nicht in der Ta­ges­ord­nung angekündigte Angelegenheiten im Regelfall für ungültig erklärt.

    Tankstellen sind Abfüllplätze an ortsfesten Anlagen für Benzin und Dieselkraftstoff. Beim Betrieb von Tankstellen sind die von den Bundesländern erlassenen Tankstellenverordnungen zu beachten. Dabei geht es darum, zu verhindern, dass Benzin und Dieselkraftstoff nicht den Boden und die darunter liegenden Bodenschichten, in das Grundwasser oder Abwasser oder in andere Gewässer eindringen können. Abfüllplätze müssen dauerhaft flüssigkeitsundurchlässig und beständig sein. Zapfautomaten müssen mit einer automatischen Abschalteinrichtung versehen sein.

    Tankstellen sind nach der BauNVO zulässig in Dorf-, Misch-, Gewerbe- und Industriegebieten. In Kleinsiedlungsgebieten, in allgemeinen oder besonderen Wohngebieten, sowie in Kerngebieten können sie ausnahmsweise zugelassen werden. Auf keinen Fall zulässig sind sie in reinen Wohngebieten.
    Je nach Wunsch kann der Bausparer beim Abschluss eines Bausparvertrags zwischen unterschiedlichen Tarifgestaltungen wählen. Dabei variieren die Zinssätze für das Bauspardarlehen und das Bausparguthaben sowie die Voraussetzungen für die Zuteilung. Ebenso sind im Tarif der Regelsparbeitrag der Tilgungsbeitrag und die Gebühren festgelegt. Üblicherweise wird zwischen Standardtarif und Optionstarif unterschieden. Es gibt auch einen Schnellspartarif.
    Neben der Statistik über die geplante Flächennutzung wird im Abstand von vier Jahren vom Statistischen Bundesamt die "tatsächliche Bodennutzung" erfasst. Datenquellen sind hier nicht die Flächennutzungspläne, sondern die in Liegenschaftskatastern ausgewiesenen Flächennutzungskategorien. Die letzte Erhebung gibt den Stand vom 31.12.2012 wieder. Insgesamt wird unterschieden zwischen

    • Gebäude- und Freiflächen (Wohnen, Gewerbe, Industrie), Betriebsflächen (einschließlich Abbauland),
    • Erholungsflächen (Grünanlagen),
    • Verkehrsflächen (Straßen, Wege Plätze),
    • Landwirtschaftsflächen (darunter auch Moor und Heide),
    • Waldflächen,
    • Wasserflächen und
    • Flächen anderer Nutzungsarten (darunter Friedhofsflächen und „Unland“).

    Ein Teil dieser Flächen ist unter dem Stichwort der Siedlungs- und Verkehrsfläche zusammengefasst.
    Jede dieser Flächenarten ist wieder mehrfach unterteilt, so dass sich daraus ein sehr differenziertes Flächennutzungsraster aus 55 Endpositionen auf der Grundlage des jeweiligen Istzustandes ergibt. So teilt sich die Gebäude- und Freifläche (GF) in 10 Unterarten, darunter die dem Wohnen dienende Gebäude- und Freifläche (GFW) auf. Diese wiederum gliedert sich in 9 verschiedene Haustypen, unter anderem Wohnhaus in der Reihe, freistehender Wohnblock, Einzelhaus, Doppelhaus, Reihenhaus, Hochhaus und so weiter.

    Politisch wird angestrebt, die Zunahme des Flächenverbrauchs durch Bodenversiegelung sukzessive zu senken. Bis 2020 soll der zusätzliche tatsächliche Flächenverbrauch auf 30 ha pro Tag zurückgeschraubt werden. In verstärktem Umfang soll durch „Flächenrecycling“ dem Flächenverbruch entgegengewirkt werden.
    Der Taupunkt bezeichnet man den Punkt, am dem Wasser zu kondensieren anfängt. Die relative Luftfeuchtigkeit sagt aus, wieviel Prozent des höchstmöglichen Wasserdampfgehaltes die Luft gerade enthält. Dieser Wert ist vom Umgebungsdruck und von der Temperatur abhängig. Ist die Luft völlig mit Wasserdampf gesättigt, besitzt sie eine relative Luftfeuchtigkeit von 100 Prozent. Wieviel Feuchtigkeit die Luft maximal aufnehmen kann, hängt hauptsächlich von ihrer Temperatur ab. Warme Luft kann mehr Feuchtigkeit aufnehmen als kalte. Wird es kälter, sinkt auch die Menge an Wasserdampf, die die Luft aufnehmen kann. Die Menge des tatsächlich enthaltenen Wasserdampfes bleibt jedoch gleich. Damit steigt die relative Luftfeuchtigkeit. Wenn sie schließlich den Wert von 100 Prozent erreicht, kommt es zur Kondensation und zur Bildung von Wassertropfen: Der Taupunkt ist erreicht.

    Auf festen Flächen bildet sich bei Erreichen des Taupunktes ein Wasserniederschlag. Ja niedriger die Temperatur der Fläche selbst ist und je höher die Luftfeuchtigkeit ist, desto mehr Niederschlagswasser fällt an. Dieses sogenannte Tauwasser kann zu Bauschäden führen, wenn es sich auf oder gar in feuchtigkeitsempfindlichen Bauteilen bildet. Oft wird Tauwasser als Folge von Wärmebrücken beobachtet. Kondenswasser an Oberflächen kann zum Befall mit Schimmel und unerwünschten Mikroorganismen führen, im Innern von Bauteilen (etwa einer Mauer) kann eine Durchfeuchtung die Folge sein, die die verwendeten Baustoffe nachhaltig schädigt. Dämmstoffe werden durch Feuchtigkeit ebenfalls anfällig für die Bildung von Schimmel und Mikroorganismen; ihre Wärmedämmeigenschaften werden herabgesetzt beziehungsweise zerstört.

    Sogenannte Taupunkttabellen sind hilfreich, um den Taupunkt abhängig von Lufttemperatur und relativer Luftfeuchtigkeit zu ermitteln. Beispiele:

    • Bei 60 Prozent relativer Luftfeuchtigkeit und 16 Grad Lufttemperatur liegt der Taupunkt bei 8,29 Grad Celsius.
    • Bei 50 Prozent relativer Luftfeuchtigkeit und 20 Grad Lufttemperatur liegt der Taupunkt bei 9,30 Grad Celsius.
    Wer mehrere Schäden nacheinander bei seiner Hausratsversicherung meldet, sollte korrekt vorgehen und darauf achten, nicht die gleichen Belege zweimal einzureichen. Dies kann als arglistige Täuschung ausgelegt werden mit der Folge, dass gegen ihn Rückzahlungsansprüche geltend gemacht werden.

    Werden etwa nach einem Einbruch Gegenstände als gestohlen gemeldet, die schon zuvor bei einem Leitungswasserschaden als zerstört gemeldet und von der Versicherung ersetzt wurden, hat der Versicherte schlechte Karten. Er bekommt nicht nur die Gegenstände nicht ersetzt, sondern muss auch die zuvor bereits erstatteten Beträge zurückzahlen (Landgericht Köln, Az. 24 O 207/06). Auch eine Strafbarkeit wegen Betruges ist möglich.

    Ersetzt werden von der Hausratsversicherung meist nur Gegenstände, für die es Kaufquittungen gibt. Es empfiehlt sich daher unbedingt, Quittungen lange aufzubewahren. Eingereicht werden müssen übrigens Originalquittungen – nicht nachgefertigte und rückdatierte (Amtsgericht Wittenberg, Az. 8 C 70/05 (V)). Auch derartige Handlungen sind eine arglistige Täuschung. Als Beweis dafür, dass ein bestimmter Gegenstand vorhanden war, können auch Fotos dienen (Wohnung vor und nach dem Schadenseintritt), ebenso Zeugenaussagen.
    Abkürzung für: Trockenklosett
    Abkürzung für: Teilungserklärung im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes

    Abkürzung für: Teileigentum
    Als Teaser wird in der Journalisten- und Werbesprache ein Kurztext bezeichnet, der mit wenigen, prägnanten Worten einen ausführlicheren Artikel inhaltlich anreißt.

    Er soll den Leser neugierig auf den Inhalt machen und ihn zum Weiterlesen animieren. In der Fachsprache wird auch von „anteasern“ gesprochen. Bei einem Teaser kann es sich sowohl um Wort- und Bildinhalte als auch um Tonelemente handeln.
    Verwaltungsvorschriften des Bundes, die sich auf ein­heit­liche Anforderungen und Regeln zur Begrenzung von Im­mis­sio­nen beziehen, nennt man Technische Anleitungen (TA). Die TA-Luft dient der Reinhaltung von der Luft. Sie rich­tet sich an Betreiber von Anlagen, bei deren Betrieb gas- oder staubförmige Stoffe entstehen. Die TA-Lärm soll die im Bereich von Gewerbe- und Industrieanlagen entstehenden Lärm-Emissionen begrenzen, wobei die Art der um­lie­gen­den Nutzungen (z. B. Krankenhaus, Wohngebiet) beson­ders berücksichtigt wird.
    Es handelt sich um ein technisches Regelwerk, das bei der Errichtung von Anlagen zu beachten ist, die mit Flüssiggas arbeiten.
    Dabei handelt es sich um ein von der DVGW (Deutsche Vereinigung des Gas- und Wasserfaches) geschaffenes technisches Regelwerk. Niedergelegt ist es im DVGW-Arbeitsblatt G 600. Die darin festgelegten Regeln gehören zu den "anerkannten Regeln der Technik". Die Zweite Verordnung zur Durchführung des Energiewirtschaftsgesetzes vom 14.01.1987 schreibt vor, dass bei der Einrichtung und Erhaltung von Anlagen zur Erzeugung, Fortleitung und Abgabe von Gas die allgemein anerkannten Regeln der Technik beachtet werden müssen. § 2 Abs.2 der VO weist zusätzlich auf die Regeln der DVGW hin. Daher sind die Vorgaben der TRGI zu beachten, obwohl sie nicht vom Gesetzgeber selbst stammen. Derzeit aktuell sind die TRGI 2008.
    Die Trinkwasserverordnung 2011 legt einen „Technischen Maßnahmenwert“ für die Belastung des Trinkwassers mit Legionellen fest. § 3 Ziffer 9 der Trinkwasserverordnung definiert diesen als einen Wert, bei dessen Überschreiten oder Erreichen eine von der Trinkwasser-Installation ausgehende Gesundheitsgefahr zu befürchten ist. Dementsprechend sind Maßnahmen zur hygienisch-technischen Überprüfung der Trinkwasser-Installation im Sinne einer Gefährdungsanalyse zu treffen.

    Für Legionellen gilt seit 1. November 2011 ein technischer Maßnahmenwert von 100 KBE (Kolonie bildenden Einheiten) auf 100 ml Wasser. Sobald dieser Wert erreicht ist, müssen eine Meldung an das Gesundheitsamt sowie eine Gefährdungsanalyse erfolgen.

    Wer mit Legionellen verseuchtes Wasser weiter an Verbraucher abgibt, kann sich nach dem Infektionsschutzgesetz strafbar machen.
    Abkürzung für: Teileigentümer
    Die TEGOVA ist eine europäische Institution in Form einer Nichtregierungsorganisation (NRO), die sich der Schaffung einheitlicher Standards für die Bewertungspraxis in Europa widmet. Es handelt sich wegen der unterschiedlichen kulturellen, politischen und wirtschaftlichen Entwicklung in den einzelnen EU-Ländern um ein schwieriges Unterfangen. Der TEGOVA gehören 38 Berufsverbände für Immobilienbewertung aus 27 Ländern an. Die Immobilienverbände vertreten etwa 500.000 Immobilienspezialisten. Deutschland ist vertreten durch den
    • Bund der öffentlich bestellten Vermessungsingenieure (BDVI),
    • Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter, sowie qualifizierter Sachverständiger (BVS),
    • Deutscher Verein für Vermessungswesen (DVW),
    • Ring Deutscher Makler (RDM), nunmehr Immobilienverband Deutschland (IDV),
    • Verband deutscher Pfandbriefbanken,
    • (VdH)+Bundesverband öffentlicher Banken Deutschlands (VÖB).

    Die TEGOVA veröffentlichte im April 2003 die fünfte Auflage ihrer European Valuation Standards (das "Blue Book").
    Im Gegensatz zur Gesamtabnahme eines Bauwerks, das alle Bauleistungen erfasst, spricht man von einer Teilabnahme, wenn Gegenstand der Abnahme nur ein in sich abgeschlossener Teil des Bauwerks sein soll, z.B. ein Gebäude innerhalb eines Gebäudeensembles. Eine Teilabnahme kann sich aber auch auf die Planung oder ein bestimmtes Gewerk beziehen. Werden mehrere Teilabnahmen vereinbart, dann handelt es sich bei der Schlussabnahme um die letzte Teilabnahme.

    Über Teilabnahmen kann– wie bei einer Gesamtabnahme – ein Abnahmeprotokoll angefertigt werden, in dem zum Beispiel alle festgestellten Mängel und die Frist für ihre Beseitigung einzutragen sind. Bei Teilabnahmen gilt die Gewährleistungsfrist mit der jeweiligen Abnahme zu laufen. Außerdem bewirkt die Teilabnahme, dass die durch die Teilabnahme erfassten Leistungen bezahlt werden können.

    Von der beschriebenen "echten" Teilabnahme unterscheidet sich die unechte Teilabnahme. Diese dient lediglich der Beweissicherung und wird durchgeführt, wenn die abzunehmenden Teile durch den weiteren Baufortschritt nicht mehr einer Abnahme zugänglich wären. Sie bewirkt keine Zahlungspflichten und hat keinen Einfluss auf den Beginn der Gewährleistungspflichten. Derartige Erklärungen werden oft als „technische Abnahmen“ bezeichnet im Gegensatz zu den „rechtsgeschäftlichen Abnahmen“, deren Wirkungen oben beschrieben wurden.

    Zu beachten ist, dass ein Architekt grundsätzlich keine Vollmacht hat, für den Bauherrn bzw. seinen Auftraggeber die Abnahme/Teilabnahme der Werkleistung zu erklären. Daher wird üblicherweise angenommen, dass es sich bei einer Abnahmeerklärung, die der Architekt im Laufe des Bauvorhabens abgibt, lediglich um eine „technische Abnahme“ (unechte Teilabnahme) handelt.
    Abkürzung für: Teilauszahlungszuschläge sind Nebenkosten der Baufinanzierung, wenn das Darlehen nicht als Ganzes auf einmal, sondern nach Baufortschritt abgerufen wird. Dieser Posten hat keinen Einfluss auf die Höhe des Effektivzinses. In der Regel handelt es sich bei solchen Zuschlägen um verhandelbare Größen.
    Will der Bauherr sein Bauvorhaben so schnell wie möglich realisieren und nicht erst den Abschluss des gesamten Baugenehmigungsverfahrens abwarten, kann er eine Teilbaugenehmigung beantragen. Damit spaltet er das Genehmigungsverfahren in einzelne Bauabschnitte auf. Im Unterschied zum Vorbescheid aufgrund der Bauvoranfrage erhält der Bauherr mit einer Teilbaugenehmigung die Erlaubnis zum sofortigen Baubeginn für die beantragten Arbeiten.

    Gegen die Möglichkeit, die Durchführung von Bauvorhaben, die aus mehreren Gebäuden bestehen, durch Teilbaugenehmigungen zu beschleunigen, muss das Risiko der Nichtgenehmigung einzelner Bauabschnitte abgewogen werden. Das abschnittweise Genehmigungsverfahren sollte – zumindest wenn es sich um die Bebauung von unbeplantem Innenbereich handelt – durch Bauvoranfragen, die sich auf das Gesamtvorhaben beziehen, abgesichert werden.
    Die ursprünglich vereinbarte Bausparsumme kann je nach Tarif bei Bedarf des Bauherrn in Teilsummen aufgeteilt werden. Dadurch wird ein Teilbetrag kurzfristig zugeteilt und der Bauherr kann so mit seinem Bauvorhaben beginnen.
    Als Teileigentum bezeichnet das Wohnungseigentumsgesetz das Sondereigentum (Alleineigentum) an Räumen, die nicht Wohn­zwecken dienen in Verbindung mit einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum zu dem es gehört (§ 1 Abs. 3 WEG). Ebenso wie bei der gesetzlichen Definition des Woh­nungs­eigen­tums wohnt dem Begriff Teileigentum eine vom Ge­setzg­eber vorgegebene Zweckbestimmung inne, nämlich die Nut­zung für Nicht-Wohnzwecke und damit allgemein für jede ge­werbliche Nutzung, sei es als Laden, Büro, als Keller oder Boden­raum oder auch als Garage.

    Ausdrücklich ausgeschlossen ist gemäß gesetzlicher Regelung die Nutzung für Wohnzwecke.

    In den meisten Teilungserklärungen ist die generell zulässige, all­gemeine gewerbliche oder berufliche Nutzung von Räumen, die als Teileigentum ausgewiesen sind, durch Vereinbarungen im Sinne von § 10 Abs. 2 Satz 2 und Abs. 3 WEG dadurch einge­schränkt, dass eine ergänzende Zweckbestimmung mit Verein­ba­rungscharakter zur Nutzung als "Büro", "Laden", "Praxisräume" usw. aufgenommen wurde. In diesen Fällen ist nur die insoweit typische Nutzung zulässig, allerdings auch hier mit der Aus­nah­me, dass abweichende Nutzungen dann zulässig sind, wenn die dabei auftretenden Störungen nicht größer sind, als bei einer bestimmungsgemäßen Nutzung typischerweise zu erwarten ist. Unter diesem Gesichtspunkt ist beispielsweise die Nutzung eines "Ladens" als "Gaststätte" nicht zulässig.

    Der Bundesgerichtshof hat sich 2015 mit einem Fall befasst, in dem ein Wohnungseigentümer Teileigentum im Souterrain des Hauses, bestehend aus drei Hobbyräumen, Vorratskeller, Flur und einem weiteren Kellerraum als Wohnung vermietet hatte. Andere Wohnungseigentümer machten Unterlassungsansprüche geltend; der Teileigentümer berief sich jedoch darauf, dass seit der ersten Beschwerde bereits 28 Jahre vergangen seien, in denen die Räume als Wohnung genutzt worden seien. Ein Anspruch der anderen Eigentümer auf Unterlassung sei entweder verjährt oder verwirkt, weil durch die lange Duldung eine Untersagung eine unzulässige Rechtsausübung sei. Das Gericht sah dies anders: Der Anspruch sei nicht verjährt. Solange die Nutzung anhalte, trete keine Verjährung ein – denn der Schwerpunkt der Störung sei die Aufrechterhaltung der unzulässigen Nutzung und nicht deren Beginn. Auch eine unzulässige Rechtsausübung bzw. Verwirkung lag hier nicht vor, da es in jüngster Zeit mehrere Neuvermietungen gegeben hatte. Jede sei als neue Störung anzusehen (BGH, 08.05.2015, Az. V ZR 178/14). Ein „Gewohnheitsrecht“ war hier also nicht entstanden.
    Seit dem 01.01.2009 ersetzt das Teileinkünfteverfahren das Halbeinkünfteverfahren im Bereich des Betriebsvermögens von natürlichen Personen und Personengesellschaften. Waren bis einschließlich 2008 Einkünfte von natürlichen Personen und Personengesellschaften im Bereich der Dividendenerträge zur Hälfte steuerfrei, sind dies ab 2009 nur noch 40 Prozent, daher Teileinkünfte.
    Unter einem Teilgrundstück versteht man eine Fläche, die Teil eines Flurstücks ist und erst durch Teilung dieses Flurstücks im Wege der Vermessung und Eintragung ins Bestandsverzeichnis des Grundbuchs zu einem handelbaren eigenen Grundstück wird.

    Soll ein Teilgrundstück Gegenstand eines Kaufvertrages werden, muss das Teilgrundstück auf einem Lageplan so genau durch entsprechende Linienziehung gekennzeichnet werden, dass beim Vermessen am Ort der Wille der Vertragsparteien nachvollzogen werden kann. Dieser Lageplan wird Bestandteil des Kaufvertrages und ist gesondert zu unterschreiben. Zweckmäßig ist es, sich dabei eines vergrößerten amtlichen Lageplans zu bedienen.

    Die Erklärung der Parteien, dass Eigentum am Grundstücksteil auf den Erwerber übergehen soll, kann nicht – wie sonst üblich – im Kaufvertrag abgegeben werden. Sie setzt vielmehr den Vollzug der Teilung des Grundstücks und damit die rechtliche Existenz des Grundstücks voraus. Die Parteien müssen zur Abgabe dieser Erklärung also nochmals zum Notar.

    Die frühere Teilungsgenehmigung, die sich Gemeinden durch Satzung vorbehalten konnten, ist mittlerweile durch die Änderung des § 19 BauGB abgeschafft worden. Nach wie vor gilt aber, dass die Grundstücksteilung keine Verhältnisse entstehen lassen darf, die den Festsetzungen eines Bebauungsplanes widerspricht.
    Unter bestimmten Voraussetzungen kann ein Vermieter eine auf Teile des Mietobjekts beschränkte Kündigung aussprechen, bei der er nicht wie sonst üblich ein berechtigtes Interesse nachweisen muss. Diese Möglichkeit besteht für nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume oder Teile eines Grundstücks, wenn der Vermieter
    • neu zu vermietenden Wohnraum schaffen möchte,
    • neuen oder vorhandenen Wohnraum mit Nebenräumen oder Grundstücksteilen ergänzen möchte.
    Die Kündigung muss sich ausdrücklich auf diese konkreten Grundstücksteile oder Nebenräume beschränken.

    Sie muss spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats vorgenommen werden.

    Der Mieter ist berechtigt
    • bei verzögertem Baubeginn eine entsprechende Verlängerung des Mietverhältnisses für die Räume zu verlangen,
    • eine angemessene Senkung der Miete zu fordern.
    Zum Nachteil des Mieters von dieser gesetzlichen Regelung (vgl. § 573 b BGB) abweichende Vereinbarungen sind unwirksam.
    Unter einem Teilmarkt versteht man einen durch bestimmte besondere Merkmale gekennzeichneten Teil des Marktgutes innerhalb des Gesamtmarktes. So gliedert sich der Kapitalmarkt in einen Markt für Beteiligungsfinanzierung (z.B. Aktienmarkt, Markt für festverzinsliche Wertpapiere) und Kreditfinanzierung (z.B. Markt für Schuldscheindarlehen, Anleihen, Bankkredit usw.)

    Der Immobilienmarkt ist ein relativ heterogenes Gebilde. Man kann hinsichtlich der Teilmarktbildung unterscheiden zwischen Teilmärkte nach Objektarten (z.B. Wohnen, Gewerbe), Vertragsarten (z.B. Miete, Kauf), Entwicklungszuständen (z.B. Märkte für unbebaute Grundstücke, bebaute Grundstücke) und räumliche Reichweiten (lokaler, regionaler, überregionaler Markt). Jeder dieser Teilmärkte lässt noch weitere Untergliederungen zu. So kann beim Wohnungsmarkt z.B. unterschieden werden zwischen Ein- und Zweizimmerwohnungen, Drei- und Vierzimmerwohnungen und Fünf- und Mehrzimmerwohnungen. Solche Teilmärkte bilden Nachfragestrukturen ab. Wer – um im Beispielsfall Wohnungsmarkt zu bleiben – eine Ein- oder Zweizimmerwohnung sucht, der wird seine Nachfrage nicht auf dem Markt für Fünf- und Mehrzimmerwohnungen befriedigen. Teilmärkte überschneiden sich teilweise an den Rändern. So kann ein Nachfrager, der eine Dreizimmerwohnung benötigt, mangels Angebot auch auf eine Vierzimmerwohnung ausweichen.
    Teilmiete ist ein Begriff für die unterschiedlichen Miet- und Vorauszahlungsarten, die auf einem Mietenkonto zum Fälligkeitsdatum ins Soll, d.h. als Verbindlichkeit des Mieters gebucht werden. Typische Teilmieten sind Grundmiete, Vorauszahlungen für Betriebs- und Heizkosten, Zuschläge zur Grundmiete für die Nutzung von Stellplätzen, der Genehmigung von Untermietern etc.
    Ein Grundstückseigentümer kann gemäß § 8 Abs. 1 WEG sein Allein­eigen­tum an einem Grund­stück in der Weise in Mit­eigen­tums­an­tei­le aufteilen, dass jeder Mit­eigen­tums­anteil am Grund­stück mit dem Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung (Wohnungseigentum) oder an nicht zu Wohnzwecken bestimm­ten Räumen (Teileigentum) in einem bereits bestehenden oder erst noch zu errichtenden Gebäude verbunden wird (§ 8 Abs. 1 WEG). Die Wohnungen oder die nicht zu Wohnzwecken die­nen­den Räume müssen in sich abgeschlossen sein (§ 8 Abs. 2 WEG).

    In der Teilungserklärung, die ge­gen­über dem Grund­buch­amt abzugeben ist, erfolgt die gegen­ständ­liche und räumliche Ab­gren­zung und Zu­ord­nung der Grund­stücks- und G­ebäude­teile zum Sonder- und Ge­mein­schafts­eigen­tum, sowie die Festlegung der Höhe der Miteigentumsanteile und die Abgrenzung und Zu­ord­nung von Sondernutzungsrechten. Man spricht in diesem Fall von der Begründung des Woh­nungs­eigen­tums durch Teilungs­erklärung. Handelt es sich bei dem Grundstückseigentümer be­reits um mehrere Eigentümer (zum Beispiel Erbengemeinschaft) erfolgt diese Begründung gemäß § 3 Abs. 1 WEG durch einen Ein­räumungs­vertrag, also durch eine vertragliche Regelung zur Aufteilung des Grundstücks in Miteigentumsanteile bei entspre­chen­der Verbindung mit dem Sondereigentum an einer bestimm­ten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räu­men eines bestehenden oder noch zu errichtenden Gebäudes.
    Teilungserklärung und Einräumungsvertrag können später nur mit Zustimmung aller Eigentümer geändert werden. Änderungen bedürfen der Eintragung in das Grundbuch.
    Die Gemeinde konnte früher durch Satzung bestimmen, dass die Teilung eines Grundstücks im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes der Genehmigung bedurfte. Wurde die Teilungsgenehmigung nicht innerhalb der geltenden Frist abgelehnt, galt sie als erteilt (sogenannte fiktive Teilungsgenehmigung). Die Genehmigung konnte versagt werden, wenn die Teilung oder die mit ihr bezweckte Nutzung den Festsetzungen des Bebauungsplanes widersprach.

    Mit dem Europarechtsanpassungsgesetz vom Juli 2004 wurden die Vorschriften über die Teilungsgenehmigung aus dem Baugesetzbuch ersatzlos gestrichen. Soweit Gemeinden entsprechende Satzungen erlassen hatten, mussten sie diese aufheben.

    Allerdings gilt die Vorschrift, dass durch die Teilung von Grundstücken im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes keine Verhältnisse entstehen dürfen, die den Festsetzungen des Bebauungsplanes widersprechen.
    Nachdem im Zwangsversteigerungsverfahren der Zuschlag erteilt worden ist, beraumt das Versteigerungsgericht einen Verteilungstermin an und stellt dort fest, wie viel die zu verteilende Masse beträgt. Zu dieser Teilungsmasse gehören der im Zuschlagsbeschluss genannte, bar zu zahlende Betrag des Meistgebots - das sog. bare Meistgebot - die Zinsen des Bargebots, der Erlös aus einer etwaigen besonderen Versteigerung oder anderweitigen Verwertung, Zuzahlungen gemäß §§ 50, 51 ZVG sowie etwaige Ansprüche auf Versicherungsgelder, die gegebenenfalls nicht zur Masse gelangen, aber mitversteigert wurden.

    Im Teilungsplan wird bestimmt, wie viel und in welcher Reihenfolge der Ersteher eines zwangsversteigerten Grundstückes an wen zu zahlen hat. Er wird nach Anhörung der Beteiligten im Verteilungstermin aufgestellt. Dazu wird zunächst die Teilungsmasse festgestellt. Dann wird die Schuldenmasse ermittelt, und schließlich erfolgt die Zuteilung der Masse auf die Ansprüche. Gegen den Teilungsplan kann Widerspruch eingelegt werden. Dazu berechtigt sind alle Beteiligten, die ein Recht auf Befriedigung aus dem Versteigerungserlös haben, aber im Teilungsplan durch einen anderen ganz oder zum Teil verdrängt wurden, sowie der Vollstreckungsschuldner und – bei Eigentumswechsel nach Beschlagnahme – der neue Grundstückseigentümer.
    Kommt es zwischen mehreren Eigentümern einer Immobilie – z.B. einer Erbengemeinschaft oder Ehepartnern – zu keiner Einigung über den Verkauf, kann jeder Miteigentümer Antrag auf Teilungsversteigerung stellen. Der Versteigerungserlös wird auf die Parteien aufgeteilt. Zahlungsunfähigkeit ist für eine Teilungsversteigerung nicht nötig.

    Die Teilungsversteigerung kann testamentarisch oder vertraglich ausgeschlossen werden. Ist Testamentsvollstreckung angeordnet, kann sie nur der Testamentsvollstrecker einleiten. Kommt es zur Teilungsversteigerung einer vermieteten Wohnung, tritt der Erwerber anstelle des bisherigen Vermieters in den Mietvertrag ein. Anders als bei einer Zwangsversteigerung wegen Zahlungsunfähigkeit gibt es bei der Teilungsversteigerung kein Sonderkündigungsrecht des Erwerbers hinsichtlich des Mietvertrages.

    Dieser darf nur mit gesetzlicher Frist und bei Vorliegen eines gesetzlich zulässigen Kündigungsgrundes kündigen.
    Der Teilwert ist der Betrag, den ein (fiktiver) Erwerber eines Betriebes einem dem Betrieb zugehörigen Wirtschaftsgut im Rahmen des Gesamtpreises zuordnen würde. Es wird also so getan, als würde ein Erwerber den Kaufpreis aus der Summe der Teilwerte aller zum Betrieb gehörenden und mitverkauften Bestandteile bilden, um den Preis zu plausibilisieren. Orientierungsgrundlage sind in der Regel Marktpreise oder Anschaffungs- / Herstellungskosten. Konkrete Bedeutung hat der Teilwert für die Ermittlung der Abschreibungssumme, da die Gegenstände des Betriebes eine unterschiedlich lange Nutzungsdauer haben können. Der Teilwert ist identisch mit dem Gebrauchtwert des Einzelgegenstandes, allerdings nach oben durch den Wiederbeschaffungswert begrenzt. Ausgegangen wird davon, dass der fiktive Erwerber den Betrieb bzw. das Unternehmen fortführt.
    Art der Abschreibung für Immobilien im Betriebsvermögen. Hier kann neben den anderen Abschreibungsmethoden eine Abschreibung auf den niedrigeren Teilwert erfolgen. Durch eine Teilwertabschreibung kann beim Sinken des Verkehrswertes der Immobilienwert "bilanzmäßig" angepasst werden.
    Auch bekannt als "Time-Sharing". Bei Ferienwohnanlagen beliebtes Modell, bei dem ein Anteil einer Immobilie oder Gesellschaft gekauft wird und der Käufer dafür das Recht erhält, dort jedes Jahr einen gewissen Zeitraum zu verbringen, um Urlaub in "seiner" Ferienwohnung zu machen. Im Rahmen der Umsetzung einer EU-Richtlinie wurde 2002 mit den §§ 481 ff. ein eigener Abschnitt über Teilzeit-Wohnrechteverträge in das Bürgerliche Gesetzbuch eingefügt.

    Nach der gesetzlichen Definition handelt es sich um Verträge, durch die ein Unternehmer einem Verbraucher gegen Zahlung einer Gesamtsumme das Recht einräumt oder verspricht, für die Dauer von mehr als einem Jahr ein Wohngebäude mehrfach für einen bestimmten oder zu bestimmenden Zeitraum zu Übernachtungszwecken zu nutzen. Unwichtig ist dabei, ob es sich von der juristischen Ausgestaltung her um ein dingliches oder ein anderes Recht, eine Vereinsmitgliedschaft oder einen Gesellschaftsanteil handelt. Einem Wohngebäude gleichgestellt ist laut Gesetz auch ein Teil eines Wohngebäudes, ebenso eine bewegliche, als Übernachtungsunterkunft gedachte Sache oder ein Teil davon. Die Regelung bezieht sich also auch zum Beispiel auf Mobilheime oder andere bewegliche Unterkünfte.

    Für derartige Verträge gelten folgende Rahmenbedingungen:
    • Der Unternehmer ist verpflichtet, jedem Interessenten bestimmte vorvertragliche Informationen auszuhändigen.
    • Diese müssen bestimmte gesetzlich geregelte Mindestangaben enthalten, sowie klar und verständlich sein.
    • Vorvertragliche Informationen und Vertrag müssen in der Amtssprache des EU-Mitgliedsstaates sein, in dem der Verbraucher wohnt. Ist der Verbraucher Bürger eines anderen EU-Staates, kann er statt der Sprache seines Wohnsitzstaates auch eine Amtssprache des Staates, dem er angehört, auswählen.
    • Ein derartiger Vertrag bedarf mindestens der Schriftform. Eine elektronische Form ist unzulässig.
    • Die vorvertraglichen Informationen werden Vertragsbestandteil, wenn nicht beide Vertragspartner etwas anderes schriftlich vereinbaren. Einseitige Änderungen durch das Unternehmen sind nur in Fällen höherer Gewalt möglich und müssen dem Verbraucher vor Vertragsabschluss in Textform mitgeteilt werden.
    • Auch der Vertrag muss bestimmte Pflichtangaben enthalten.
    • Der Verbraucher hat nach dem Vertragsabschluss ein Widerrufsrecht. Der Widerruf muss innerhalb von 14 Tagen stattfinden, die Frist beginnt mit dem Vertragsschluss. Wird er erst nach Vertragsschluss über sein Widerrufsrecht aufgeklärt, beginnt die Widerrufsfrist erst mit Erhalt der Widerrufsbelehrung. Die Widerrufsfrist kann maximal 12 Monate und 14 Tage ab Vertragsschluss betragen.
    • Anzahlungen sind verboten. Vor Ablauf der Widerrufsfrist darf der Unternehmer keinerlei Geld annehmen.
    • Unwirksam sind laut Gesetz auch jegliche intelligenten Umgehungen dieser Regeln.


    Die vorvertraglichen Informationen, die der Unternehmer dem Verbraucher auszuhändigen hat, müssen eine Reihe von Angaben enthalten, die in Anhang I der EU-Richtlinie 2008/122/EG aufgelistet sind. Dazu gehören Identität, Wohnsitz und Rechtsstellung des Gewerbetreibenden, der Vertragspartner wird; Informationen über die Immobilie, die erworbenen Rechte und die Kosten einschließlich Betriebskosten wie Strom und Müllabfuhr und das Widerrufsrecht. Bei Verstoß gegen die verbraucherschützenden Vorschriften der §§ 481 ff. BGB muss mit der Geltendmachung eines Unterlassungsanspruchs nach dem Unterlassungsklagengesetz, UklaG, gerechnet werden.
    Mit der 2009 in Kraft getretenen Änderung des UWG ist der Einsatz von Telefon, Fax, SMS und E-Mail zu Werbezwecken problematischer geworden. Durch Rechtsprechung und UWG in § 7 war das sogenannte Cold-Calling (Anruf, Fax oder E-Mail ohne Einwilligung) bei Verbrauchern und teilweise bei Gewerbetreibenden schon vorher verboten, und Verstöße konnten auch schon immer abgemahnt werden. Neu sind Sanktionsmöglichkeiten: Die Bundesnetzagentur kann jetzt ein Bußgeld bis zu 50.000 Euro verhängen. Die Bundesregierung plant mit dem Gesetz gegen unseriöse Geschäftspraktiken und der Umsetzung der Verbraucherrechte-Richtlinie die Rechte der Verbraucher und der Bundesnetzagentur zu verstärken, u.a. durch eine deutliche Erhöhung des Bußgeldes. Zu unterscheiden ist teilweise, welches Kommunikationsmittel eingesetzt wird und ob der Einsatz dieser Kommunikationsmittel gegenüber dem privaten Verbraucher oder anderen Marktteilnehmern (Firmen, Freiberuflern, Gewerbetreibenden) erfolgt.

    Telefonwerbung bei Verbrauchern

    Schon ein Anruf bei einem Verbraucher ohne vorherige ausdrückliche Einwilligung ist unzulässig (§ 7 Abs. 2 Nr. 2 UWG) und kann – neben einer Abmahnung – auch zusätzlich mit einem Bußgeld durch die Bundesnetzagentur geahndet werden. Das bedeutet, dass Makler, Verwalter oder Bauträger den Inserenten einer Anzeige mit angegebener Telefonnummer nicht anrufen dürfen. Die früher von der Rechtsprechung teilweise unterstellte Einwilligung durch Angabe der Telefonnummer in Anzeigen gilt nicht mehr. Der Verbraucher muss vorher eine ausdrückliche Genehmigung erteilt haben. Dies ist nur durch einen eindeutigen Willensakt möglich, zum Beispiel durch Ankreuzen auf einem Formular oder setzen eines Häkchens im Internet. Letzteres muss unter Beachtung des Datenschutzes zu Beweiszwecken gespeichert werden.

    Fax und E-Mail

    Hier gibt es keine Änderung gegenüber der bisherigen Regelung des UWG. Faxe und E-Mails sind nur mit vorheriger ausdrücklicher Einwilligung zulässig (§ 7 Abs. 2 Nr. 3 UWG). Für E-Mails gelten die vom Gesetz erwähnten Ausnahmen in § 7 Abs. 3 Nr. 1, 2, 3 und 4 kumulativ. Sicherheitshalber sollte man Verbrauchern oder anderen Marktteilnehmern nicht ohne vorherige Einwilligung Werbung per Fax oder E-Mail zukommen lassen.

    Telefonwerbung bei anderen Marktteilnehmern

    Der Einsatz von Telefonanrufen oder Faxen gegenüber anderen Marktteilnehmern (Firmen, Freiberuflern, Gewerbetreibenden) ist eingeschränkt zulässig, wenn eine mutmaßliche Einwilligung vorliegt. Diese liegt z. B. vor, wenn auf Grund konkreter Umstände ein sachliches Interesse des Anzurufenden vermutet werden kann. Das könnte z. B. eine Anzeige zur Suche nach neuen Geschäftsräumen sein. Es ist jeweils auf den Einzelfall abzustellen und die Rechtsprechung zu beachten. Für E-Mails gelten die vom Gesetz erwähnten Ausnahmen in § 7 Abs. 3 Nr. 2.

    Besonders die hohe Bußgeldandrohung aus dem geänderten UWG hatte bei Marktteilnehmern zu Sorgen geführt. Inzwischen sieht es so aus, dass die Änderung im UWG möglicherweise weniger drastisch gehandhabt wird, als zunächst angenommen. Ein Urteil bestätigt dies jetzt. Wenn das erste Ordnungsgeld nach einem gerichtlichen Verbot 300 Euro beträgt, wird nach einer ersten Beschwerde bei der Bundesnetzagentur ein Bußgeld vermutlich nicht höher ausfallen. Erst ein mehrmaliger Verstoß gegen ein gerichtliches Unterlassungsverbot wegen E-Mail-Spam kostete 5.000 Euro Ordnungsgeld (Entscheidung des AG Rendsburg, 16.10.2009, Az. 3 C 218/07).

    Diese Entscheidung ist möglicherweise auch ein Hinweis auf die Höhe der Bußgelder bei der verbotenen Telefon-, Fax-, SMS- oder E-Mail-Werbung. Die Bußgelder nach einem Erstverstoß liegen sicher unter den genannten 300 Euro für den ersten Wiederholungsverstoß nach einem gerichtlichen Urteil. Die Entscheidung sollte nicht zum Anlass genommen werden, ständig gegen das Verbot der Telefonwerbung ohne Genehmigung zu verstoßen, kann aber eventuell bestehende Ängste mindern.

    Auf jeden Fall ist es sicherer, Telefon-, Fax-, SMS- oder E-Mail-Werbung nur mit vorheriger Einwilligung des Kunden durchzuführen. Die Einwilligung kann über ein Formular mit Unterschrift in Schriftform oder durch die Bestätigung durch Anklicken im Internet erfolgen. Der nachfolgende Text für eine Einwilligungserklärung kann (Rechtsstand Dezember 2009) ausreichend sein:

    Ja, ich bin damit einverstanden, dass die Firma XY-Immobilien mich künftig per Telefon und / oder Fax, SMS, E-Mail über neue Angebote informiert. Mein Einverständnis kann ich jederzeit widerrufen. Besondere Kosten entstehen dafür nicht (Bestätigungsklick).

    Das Telemediengesetz (TMG) vom 26.02.2007 regelt das Internetrecht. Es ist das Nachfolgegesetz des Teledienstgesetzes und des Teledienstedatenschutzgesetzes. In TMG werden, wie schon in den vorangegangenen Gesetzen, einige EG-Richtlinien in deutsches Recht umgesetzt. Das Gesetz gilt für die Anbieter von elektronischen Informations- und Kommunikationsdiensten, unabhängig davon, ob die Nutzung kostenpflichtig ist. Es regelt vor allem die allgemeinen und besonderen Informationspflichten der kommerziellen Diensteanbieter. Zu den allgemeinen Informationspflichten, zählen jene, die sich aus dem Impressum ergeben müssen. Die Nichteinhaltung der im Impressum zu liefernden Informationen ist eine Wettbewerbsverletzung. Private Internethomepages ohne kommerziellen Hintergrund benötigen kein Impressum.

    Darüberhinaus gibt es zusätzliche besondere Informationspflichten für kommerzielle Kommunikationen. Diese müssen als solche deutlich erkennbar sein. Personen, in deren Auftrag die Dienste angeboten werden, müssen klar identifizierbar sein, die Bedingungen für Geschenke, Preisnachlässe, Zugaben, die als Mittel der Verkaufsförderung eingesetzt werden, müssen klar und eindeutig angegeben werden.

    Weitere Vorschriften beziehen sich auf die Verantwortlichkeit hinsichtlich der übermittelten eigenen (voll verantwortlich) und fremden Informationen, so genannte Mitstörerhaftung (bedingt verantwortlich), und die Zwischenspeicherung. Im TMG sind Datenschutzgrundsätze verankert, nach denen die Verwendung datengeschützter Angaben vorbehaltlich anderer gesetzlicher Regelungen der ausdrücklichen Zustimmung des Nutzers bedarf. Außerdem müssen Nutzer ganz am Anfang über Art, Umfang und Zweck der erhobenen personenbezogenen Daten sowie über die Verarbeitung der Daten im nichteuropäischen Ausland verständlich unterrichtet werden und hierzu die eindeutige Einwilligung geben. Personenbezogene Bestandsdaten und die Nutzerdaten, aus denen sich die abgerufenen Dienste ergeben, dürfen nur zu Abrechnungszwecken zusammengeführt werden.

    Der Katalog der Ordnungswidrigkeiten hat sich erweitert. Die Versendung von Spam kann jetzt als Ordnungswidrigkeit mit einem Bußgeld bis zu 50.000 Euro verfolgt werden. Dies ist eine eher theoretische Neuerung, da Spamversender in der Regel nicht identifizierbar sind und der überwiegende Teil der Spams aus dem Ausland stammt.

    Besondere Bedeutung kommt dem Telemediengesetz aber im Hinblick auf das Wettbewerbsrecht zu. Bestimmte Verstöße gegen dieses Gesetz sind gleichzeitig auch unlautere geschäftliche Handlungen im Sinne des UWG und können damit auch wettbewerbsrechtlich verfolgt werden. Dies gilt vor allem, wenn ein Diensteanbieter irreführende Informationen über sich selbst, insbesondere seine tatsächliche Identität, im Rahmen der kommerziellen Kommunikation liefert oder wenn er erforderliche Informationen einfach unterschlägt.
    Tennis- und Squash-Anlagen sind derzeit ein Beispiel für problematische Immobilien, besonders der Bereich Squash ist problematisch geworden. Teilweise wurden hier Umwandlungen in Go-Kart-Bahnen, aber auch in Hallen für Flohmärkte vorgenommen. In Einzelfällen wird sogar ein Abriss ins Auge gefasst.

    Teilweise wurden auch Verkleinerungen vorgenommen, indem etwa bei Fitness-Studios mit Squash-Anlage ein Teil der Squash-Courts zurückgebaut und dem Fitness-Bereich zugeschlagen wurden. Teilweise werden Courts auch zeitweise für andere Sportangebote etwa Spinning genutzt.

    Beim Squash wirkt sich negativ aus, dass die Öffentlichkeit diesen Sport unter Gesundheitsaspekten (Verletzungsgefahr, aber auch Schädigung der Gelenke) zunehmend kritisch sieht, es kaum gezielte Jugendarbeit durch Vereine gibt, die diesem Sport Nachwuchs zuführen und es hier – ganz im Gegensatz zum Tennis – keine Squash-Idole gibt, die immer wieder im Fernsehen zu bewundern sind und dieser Sportart Impulse verleihen.
    Vor dem Einzug des Mieters in einer Mietwohnung verlegte Teppichböden gelten grundsätzlich als mitvermietet. Dies gilt auch, wenn der Teppichboden vom Vormieter angeschafft wurde. Anders ist es nur, wenn im Mietvertrag etwas Abweichendes vereinbart wurde oder der Mieter den Bodenbelag vom Vormieter gegen Ablöse erworben hat.

    Gehört der Teppich dem Vermieter, muss der Mieter ihn pfleglich behandeln und ihn wenn nötig auch reinigen. Die Teppichreinigung gehört nicht zu den üblichen Schönheitsreparaturen. Dem Mieter kann jedoch vertraglich auferlegt werden, beim Auszug eine Grundreinigung vorzunehmen. Diese muss fachgerecht erfolgen, allerdings sind Vertragsklauseln unwirksam, die eine Reinigung durch eine Fachfirma verlangen (Oberlandesgericht Stuttgart, WM 93, 528). Eine normale Abnutzung des Teppichbodens lässt sich bei Nutzung der Wohnung nicht vermeiden; ein abgenutzter Teppichboden muss daher nicht bei Auszug vom Mieter ersetzt werden. Unwirksam sind auch formularmäßig vereinbarte Teppichbodenabnutzungsgebühren (Amtsgericht Hamburg, WM 86, 310).

    Hingegen gestehen manche Gerichte dem Mieter bei völlig verschlissenem (vermietereigenem) Teppichboden sogar einen Anspruch auf Austausch oder Mietminderung zu. Darüber, wann ein Teppichboden verschlissen ist, gibt es bei den Gerichten verschiedenste Ansichten. Meist werden Zeiträume von fünf bis zehn Jahren angesetzt, auch der wirkliche Zustand spielt eine Rolle. Vermieter können nicht zum Austausch nach einem bestimmten Zeitablauf gezwungen werden.

    Beschädigt der Mieter den vermietereigenen Teppichboden durch Rotweinflecke oder Brandlöcher, muss er Schadenersatz leisten bzw. einen Austausch bezahlen. Kommt es zum Streit vor Gericht, berechnen die Gerichte bei der Schadenshöhe einen Abzug "neu für alt". Kein Schadenersatz ist für Uralt-Böden zu leisten, die bereits die normale Lebensdauer von 10-15 Jahren überschritten haben. Möbelabdrücke oder kleine Flecken gelten nicht als Beschädigungen.

    Wurde die Wohnung ohne Bodenbelag vermietet, darf der Mieter ohne weitere Genehmigung Teppichboden verlegen und diesen auch wieder entfernen. Beim Auszug des Mieters kann der Vermieter die restlose Entfernung des Teppichbodens und ggf. aller Klebstoffreste verlangen. Einen vom Vormieter verlegten Teppich muss der Mieter nur bei entsprechender vertraglicher Absprache entfernen.
    Abkürzung für: Teilerbbaurecht
    Mit Terpenen bezeichnet man eine heterogene Gruppe von chemischen Verbindungen, welche natürlich vorkommen.
    Die Terpene sind ein Hauptbestandteil der von den Pflanzen produzierten ätherischen Öle. Als Naturstoffe, hauptsächlich pflanzlicher Art, werden sie als "ökologisch" beworben und angeboten. Deshalb kommen sie oft auch in höheren Konzentrationen in Innenräumen vor. Terpene sind auch im Harz verschiedener Hölzer enthalten.

    Durch ihre Doppelbindungen besitzen sie eine erhöhte Reaktionsfähigkeit, welche zu Zwischenprodukten führt, denen ein starkes allergisches Potenzial zugeschrieben wird. So wirkt z. B. Terpentinöl auf Haut und Schleimhäute reizend. Auch eine Ekzem auslösende Wirkung ist bekannt. Noch Stunden nach praxisgerechter Anwendung von Holzpflegemitteln wurden stark erhöhte Konzentrationen von Terpenen in der Raumluft gemessen.

    So können auch diese “gesunden” weil “natürlichen” Bioprodukte den Innenraum erheblich kontaminieren und Gesundheitsstörungen hervorrufen.
    Sowohl Alpha-Pinen, als auch Delta-3-Caren haben eine reizende Wirkung auf die Schleimhäute von Augen, Nase und Rachen. Gemische von bizyklischen Terpenen mit der Hauptkomponente Alpha-Pinen führten zu Entzündungen in den menschlichen Luftwegen sowie zu einer Zunahme des Atemwegswiderstandes. Hierbei wurde das Alpha-Pinen als bei der Einatmung irritativ wirkend identifiziert (Kasanen et. al. 1999).

    Im Innenraum werden häufig hohe Konzentrationen an Monoterpenen (C10,H16) Alpha-Pinen, Beta-Pinen, Delta-3-Caren und Limonen gefunden. Insbesondere das Delta-3-Caren hat ein hohes Sensibilisierungspotenzial. Aber auch Sesquiterpene (C15 H24) können in dieser Beziehung als nicht unkritisch angesehen werden.
    Bei der Kinder-Umwelt-Survey (KUS) betrug der geometrische Mittelwert der Konzentrationen der Terpene 33,3 µg/m3.
    Der RW I Wert für bizyklische Terpene von 0,2 mg/ m3 (Sagunski und Heinzow, 2003) wurde bei 1,4 % der untersuchten Räume überschritten (Maximalwert 1,161 mg/ m3).

    In 50-100 % aller Haushalte wurden die Terpene Alpha-Pinen, Beta-Pinen, Delta-3-Caren und Limonen in der Raumluft der Kinderzimmer nachgewiesen. In Gebäuden beziehungsweise Wohnungen, welche erst vor kurzer Zeit grundsaniert oder fertig gestellt wurden, fanden sich signifikant höhere mittlere Konzentrationen von Alpha-Pinen, Beta-Pinen, Delta-3-Caren. Höhere Konzentrationen ergaben sich erwartungsgemäß auch, wenn Duftstoffe in der Wohnung angewandt wurden. Ebenso fanden sich erhöhte Konzentrationen in Wohnungen, die mit Möbeln aus Vollholz ausgestattet waren (UBA 2010).
    Abkürzung für: Terrasse
    Terraingesellschaften sind Grundstücksaktiengesellschaften. Sie wurden vor allem in der Zeit zwischen 1870 und 1912 in Berlin gegründet. Deren Geschäft bestand darin, Grundstücksareale anzukaufen, Straßen zu bauen und vereinzelt Villen und Gourmetrestaurants und Kasinos zu errichten. Sehr viele Geschäfte hatten hochspekulativen Charakter. Es kam im rasanten Verlauf der Immobilienkonjunkturen in Krisenjahren zu Zusammenbrüchen aber auch immer wieder zu Neugründungen. 1871/72 waren Jahre des Aufschwungs, schon 1873 folgte die erste Immobilienkrise. Vielfach wurden Kaufpreise mit Aktien bezahlt. Diese Aktien werden heute als historische Wertpapiere in Antiquariaten angeboten. Unter den Gründern der Terraingesellschaften ragen vor allem der Hamburger Kaufmann Johann Anton Wilhelm Carstenn, Heinrich Quistorp (1836 – 1902) und Eduard Mamroth heraus.

    Carstenn, der „Napoleon der Terrainspekulanten“ erwarb riesige Areale. Ihm gehörte schließlich ein Fünftel der damaligen Berliner Grundstückflächen. Zu seinen Gründungen zählt Berlin-Lichterfelde. 1878 musste Carstenn Konkurs anmelden.

    Quistorp gründete zuerst die Villenkolonie Westend in Charlottenburg und baute an jeder der von ihm gebauten Straßen ein oder zwei Häuser. Der Villenstadtteil Westend bei Charlottenburg geht auf seine Investoreninitiative zurück. In 1873, dem Jahr des Börsenkrachs, verlor Quistorp sein Vermögen.

    Eduard Mamroth, ein Berliner Bankier, (Mitbegründer der Centralbank für Bauten) gründete die Aktien-Terraingesellschaft Südende, die allerdings 1878 infolge der Gründerkrise ihre Bauaktivitäten einstellen musste. Auch die Centralbank für Bauten 1881 ging in Konkurs. Wo einst seine Centralbank für Bauten-Villa stand, gibt es heute eine Musikschule.

    Terraingesellschaften gab es nicht nur in Berlin. Auch in Wuppertal entstand eine Terraingesellschaft in der Rechtsform einer GmbH. Heute werden die Bodenordnungs- und Erschließungsmaßnahmen der Terraingesellschaften meist von gemeinnützigen Siedlungsgesellschaften und Wohnungsbaugesellschaften oder aber im Rahmen eines städtebaulichen Vertrages durchgeführt.
    Unter Terrasse versteht man eine mit einem massiven Unterbau versehene Nutzungsebene über dem natürlichen Geländeniveau. Darin unterscheidet sie sich von einem Freisitz, der eine befestigte Fläche auf der Ebene des Gartens darstellt. Der Unterschied ist bauordnungsrechtlich relevant. Terrassen sind im Grenzabstandsbereich nicht zulässig, Freisitze (ohne Überdachung) jedoch schon. Terrassen werden häufig auch auf Garagendächern angelegt. Auch hier gilt, dass dies nur zulässig ist, wenn sich die Dächer nicht im Grenzabstandsbereich befinden. Als Terrassenhaus wird eine Hausanlage bezeichnet, die auf mehreren Geschossebenen über Terrassen verfügt, deren Anlage durch sukzessive Verkleinerung der jeweils darüber liegenden Geschosse ermöglicht wird. Oft wird jedoch nur dem obersten Geschoss eine "Dachterrasse" beigefügt.
    In Zeiten der allgegenwärtigen Angst vor dem Terrorismus kann man auch eine Versicherung gegen dessen Folgen abschließen. Im Mietverhältnis kann mithin Streit darüber entstehen, ob der Mieter dem Vermieter die Kosten für eine Terrorversicherung für das Gebäude zu erstatten hat.

    Nach einem Urteil des Oberlandesgerichts Frankfurt/Main handelt es sich bei der Terrorversicherung für gewerblich genutzte Mieträume um eine Sachversicherung – sofern zumindest eine gewisse Grundgefährdung des Gebäudes abhängig von dessen Art und Lage gegeben ist. Versichert wird die Gebäudesubstanz. Die Kosten dürfen auf den Mieter umgelegt werden, wenn diese Kostenposition im Mietvertrag erwähnt wurde. Nicht bezahlen muss der Mieter allerdings, wenn der Abschluss einer solchen Versicherung als unwirtschaftlich anzusehen ist (OLG Frankfurt, Urteil vom 26.6.2009, Az. 2 U 54/09).

    Das Oberlandesgericht Stuttgart hat die Kosten für eine Terrorversicherung auch dann als umlagefähig angesehen, wenn es sich um kein besonders gefährdetes Gebäude handelt. Auch hier wurde gefordert, dass der Mietvertrag die Kosten für Sachversicherungen als umlagefähige Betriebskosten ausweist (Urteil vom 15.2.2007, Az.: 13 U 145/06). Sollen die Kosten während des laufenden Mietverhältnisses neu umgelegt werden, muss der Mietvertrag dem Vermieter von Anfang an die Möglichkeit der Umlage neu entstehender Betriebskosten geben.

    Der Bundesgerichtshof verurteilte im Jahr 2010 eine Gemeinde dazu, die Kosten für die Terrorversicherung von zwei gemieteten Bürogebäuden mit rund 22.000 m2 anteilig zu tragen. Im Gegensatz zu älteren Urteilen anderer Gerichte betonte der BGH jedoch, dass nicht bei allen Gebäuden unabhängig von der Gefahrenlage eine Terrorversicherung als wirtschaftlich anzusehen sei. Der Wirtschaftlichkeitsgrundsatz sei nicht verletzt, wenn eine Kostenposition erforderlich und angemessen wäre. Dies sei in jedem Einzelfall zu prüfen. Hier begründete der BGH die Erforderlichkeit damit, dass es sich um einen optisch signifikanten Gebäudekomplex direkt neben dem statistischen Bundesamt und in der Nähe eines Fußballstadions handle, bei dem eine gewisse Gefährdungslage vorhanden sei. Als gefährdet anzusehen seien insbesondere Gebäude mit großer Symbolkraft, staatliche Einrichtungen, Gebäude mit großem Publikumsverkehr wie Bahnhöfe oder Touristenattraktionen und Gebäude in deren unmittelbarem Umfeld.

    Bei der Frage der Angemessenheit der Kosten wurde berücksichtigt, dass es für diese Art von Versicherungen nur einen einzigen Anbieter und somit keine alternativen Angebote gab. Angefallen waren Kosten von rund 76.000 Euro für zwei Jahre. Die Versicherung war im laufenden Mietverhältnis abgeschlossen worden, da der Gebäudeversicherer des Vermieters nach den Anschlägen vom 11.09.2001 für die Gefahr von Terrorschäden keinen Rückversicherungsschutz mehr erhielt und somit eine entsprechende Änderungskündigung des Versicherungsvertrages vornahm (BGH, Urteil vom 13.10.2010, Az.: XII ZR 129/09).
    Das Testament ist eine Verfügung von Todes wegen. In diesem Schriftstück kann der Erblasser zum Beispiel eine oder mehrere Personen als Erben seines Vermögens einsetzen und eine Aufteilung seines Nachlasses auf diese vornehmen. Mit einem Testament kann der Erblasser aber auch eine Enterbung durchführen, ein Vermächtnis aussetzen, Auflagen oder Teilungsanordnungen treffen, die Testamentsvollstreckung anordnen oder den Pflichtteil eines Erben entziehen bzw. beschränken.

    Wer ein Testament eröffnen will, muss testierfähig sein. Dies ist der Fall, wenn er oder sie das 16. Lebensjahr vollendet hat und im Vollbesitz seiner geistigen Kräfte ist. Minderjährige ab 16 oder Leseunkundige sind nur beschränkt testierfähig. Sie können ein Testament nicht durch eine eigenhändig niedergeschriebene Erklärung errichten, sondern nur zur Niederschrift beim Notar.

    Ein Testament kann grundsätzlich entweder zur Niederschrift beim Notar oder eigenhändig errichtet werden. Im ersten Fall erscheint der Betreffende beim Notar, teilt ihm seinen letzten Willen mit und dieser fertigt eine Niederschrift an. Bei schwer kranken Personen sind auch Hausbesuche des Notars möglich, wobei in bestimmten Fällen auch eine Kommunikation mit Nicken oder Augenbewegungen ausreichen kann. Der Erblasser kann dem Notar auch ein Schriftstück übergeben und dazu erklären, dass dies sein letzter Wille sei. Er braucht diesen Text dann nicht selbst geschrieben zu haben. Ein eigenhändiges Testament schreibt der Erblasser selbst handschriftlich (wichtig) nieder und unterschreibt es auch. Es sollte unbedingt mit Ort und Datum versehen werden.

    Eine ungewöhnliche Gestaltung oder Auswahl des zu beschreibenden Materials können Zweifel daran wecken, dass mit dem Dokument tatsächlich ernsthaft ein letzter Wille festgelegt werden sollte. So erkannte zum Beispiel das Oberlandesgericht Hamm zwei Zettel nicht als Testament an, von denen einer per Hand ausgeschnitten war. Für das Gericht spielte auch eine Rolle, dass die Erblasserin zum Zeitpunkt des Abfassens geistig fit und der deutschen Sprache und Grammatik mächtig gewesen war. Es schien unwahrscheinlich, dass sie ein ernst gemeintes Testament auf fliegenden Blättern und mit unvollständigen Sätzen niedergelegt habe. Das Gericht sah die beiden Blätter allenfalls als Schmierzettel oder Entwürfe an (OLG Hamm, Beschluss vom 27.11.2015, Az. 10 W 153/15).

    Eine Fotokopie ist grundsätzlich kein wirksames Testament, kann aber im Ausnahmefall als Beweis dafür herangezogen werden, dass es irgendwo ein nicht mehr auffindbares Testament mit einem bestimmten Inhalt gibt. Hier müssen jedoch zusätzliche Beweismittel über den Inhalt und die wirksame Errichtung des Originals vorhanden sein – etwa Zeugen, die über jeden Zweifel erhaben sind und bei der Erstellung dabei waren (Oberlandesgericht Karlsruhe, 8.10.2015, Az. 11 Wx 78/14).

    Ein eigenhändiges Testament kann an einem beliebigen Ort aufbewahrt werden. Es kann auch dem Nachlassgericht zur amtlichen Verwahrung übergeben werden. Hat jemand ein Testament zur Aufbewahrung und der Erblasser verstirbt, muss der Aufbewahrer das Testament sofort beim Nachlassgericht abliefern. Dies gilt auch für Behörden.

    Ein Testament kann zu Lebzeiten des Erblassers jederzeit widerrufen und z.B. durch ein neues Testament ersetzt werden. Ehegatten haben die Möglichkeit, ein gemeinschaftliches Testament zu errichten.

    Ein verbreiteter Irrtum ist, dass in einem Testament frei alles geregelt werden kann, was der Erblasser möchte – etwa eine völlige Enterbung naher Verwandter oder die Übertragung des Vermögens auf den Familienhund. In Wahrheit setzt das Erbrecht des BGB der Regelungsfreiheit deutliche Grenzen. Die Nichtbeachtung der komplizierten Regelungen führt oft zu Rechtsstreitigkeiten unter den Erben, so dass bei der Erstellung eines Testaments anwaltliche Beratung angezeigt ist.

    Ist das baldige Ableben einer Person zu befürchten, die noch kein Testament aufgesetzt hat und zu krank ist, um es selbst niederzuschreiben, kann auch ein sogenanntes Bürgermeistertestament erstellt werden. Ist – in Fällen von Naturkatastrophen oder gesperrten Straßen – weder ein Notar noch ein Bürgermeister rechtzeitig verfügbar, kann auch ein Nottestament vor drei Zeugen ausreichen. Es muss allerdings ein Notfall gegeben sein, d.h. aus Sicht der Zeugen muss der Erblasser kurz vor seinem Ableben stehen.
    Wer Vermögen vererben und sicher gehen will, dass sein Wille auch von den Erben respektiert wird, kann einen Testamentsvollstrecker einsetzen. Die Einsetzung geschieht im Testament oder Erbvertrag. Der Erbe kann die Einsetzung eines Testamentsvollstreckers auch dem Nachlassgericht übertragen. Der Testamentsvollstrecker handelt im Auftrag des Erblassers. Er ist für die Erbteilung und für die Verfügung über das Vermögen und gegebenenfalls für die Verwaltung zuständig. Die Befugnisse des Testamentsvollstreckers können vom Erblasser auch eingeschränkt werden.

    Der Testamentsvollstrecker muss die Annahme dieses Amtes dem Nachlassgericht gegenüber erklären. Damit beginnt seine Tätigkeit. Sie endet nach der im Testament bestimmten Frist (spätestens in 30 Jahren), mit dem Tod oder mit der Kündigung durch den Testamentsvollstrecker. Die Erben können auch nicht mit Mehrheitsbeschluss den Testamentsvollstrecker entlassen.

    Gehört zur Erbmasse auch Grundvermögen, wird mit Eintragung der Erben ins Grundbuch auch ein Testamentsvollstreckungsvermerk eingetragen. Dieser stellt sicher, dass nur der Testamentsvollstrecker über das Grundstück verfügen kann. Der Testamentsvollstrecker ist zur ordnungsgemäßen Ausübung seines Amtes verpflichtet. Er darf keine Geschenke aus der Erbmasse machen. Er darf auch keine das Erbvermögen betreffende Geschäfte mit sich selbst abschließen. Den Erben gegenüber ist er zur Auskunft und im Bereich der Verwaltung zur Rechnungslegung verpflichtet.

    Ist die Vergütung des Testamentsvollstreckers nicht vom Erblasser bestimmt, muss sie "angemessen" sein. Sie richtet sich im Fall der Abwicklung nach dem Wert des Vermögens (zwischen 1 – 5%). Bei einer auf Dauer angelegten Verwaltung kann er sich an den üblichen Hausverwaltergebühren orientieren.
    Unter einem Testimonial versteht man eine kurze Aussage des Kunden über erbrachte Leistungen. Fragen Sie Ihre Kunden, was ihnen an Ihren Leistungen besonders aufgefallen ist, und ob Sie diese Aussage im Internet oder in einer Broschüre verwenden dürfen.
    Das Testmieter-Marketing ist ein Verfahren zur Beurteilung der Qualität und Beschaffenheit der operativen Vermietungstätigkeit, insbesondere des Vermietungsservices, bei dem Testmieter als Mietinteressenten auftreten, die dem Unternehmen und seinen Mitarbeitern unbekannt sind. Wichtige Voraussetzung ist, dass sich diese während des Prozesses nicht zu erkennen geben. Ursprünglich stammt die Idee aus den USA, wo Mystery Shopper als verdeckte Ermittler in Sachen Service-Qualität Testkäufe tätigen, um verschiedenste Aspekte im Umgang mit den Kunden zu untersuchen. Ziele sind, Schwachstellen aufzudecken, Verbesserungspotenziale herauszuarbeiten und auf dieser Basis Maßnahmen zur Optimierung umzusetzen.

    Anlässe können Schwierigkeiten auf Vertriebsebene, hoher Leerstand, geringe Umschlagsgeschwindigkeit, aufgekommene Kundenunzufriedenheiten, Überprüfen der Wirksamkeit von Umstrukturierungsmaßnahmen oder regelmäßige Untersuchungen der Vertriebsqualität (zum Beispiel alle zwei Jahre) sein.

    Der Ablauf einer Untersuchung mittels Testmietern ist in klassischer Weise wie folgt aufgebaut:

    • Vorbereitung: Festlegung der Bewertungskriterien, was im Rahmen der Vermietungstätigkeit untersucht werden soll, Ausarbeitung der Bewertungskataloge sowie Auswahl der Persönlichkeitsstruktur der Testmieter und anschließende Vorbesprechung/Einweisung,
    • Durchführung: Koordinierung mehrerer Testläufe mit unterschiedlichen Testmietern, Dokumentation in Schrift, Ton und/oder Bild,
    • Auswertung: Erfassung und Auswertung aller Kontakte sämtlicher Testmieter, möglicherweise Vergleich mit Wettbewerbern (Wettbewerbsanalyse), anschließend: Zusammenfassung der Ergebnisse als Grundlage für einzuleitende Verbesserungsmaßnahmen.

    Die Servicequalität kann sich auf unterschiedlichste Kriterien beziehen: Wartezeit/Reaktionsgeschwindigkeit, Beratungsqualität, Ehrlichkeit, Höflichkeit/Freundlichkeit, Erscheinungsbild der Mitarbeiter und der Räumlichkeiten, Bereitschaft zur Dienstleistung des oder der Vermietenden, Vertriebsorientiertheit, Bereitschaft zum Nachfassen, passendes Immobilienprodukt oder Dienstleistung, Alternativ-Vorschläge, Abschlusstechniken, Zuverlässigkeit (Einhaltung von Terminen und Absprachen), erneute Einladung des Interessenten, Präsentation der Wohnungen bei Besichtigungen, Qualität des Informationsmaterials.

    Formen und Bereiche, auf die sich die Erhebung beziehen kann:

  • Schriftliche Anfrage: Da die Kontaktaufnahme in der Regel per E-Mail oder durch ein Online-Kontaktformular erfolgt, ist hier die Reaktionszeit ein objektives Kriterium. Diese kann mit der Reaktionszeit einer schriftlichen Anfrage in Papierform verglichen werden. Weiteres Kriterium: Passen die zugesandten Informationen mit der individuellen Anfrage des Interessenten überein?
  • Telefonischer Kontakt: Anzahl der Anrufe, vergangene Zeit bis zum richtigen Ansprechpartner, Organisation (Telefonzentrale, Call-Center oder persönlicher Sachbearbeiter), Geschäfts-/Rufzeiten, Information über freie Mietflächen bei Anruf, schriftlicher Anfrage oder bei persönlichem Termin.
  • Persönlicher Kontakt: Atmosphäre, Verhalten der Mitarbeiter, Gestaltung der Räumlichkeiten, Gesprächsführung, Qualität der Informationen.
  • Erstkontakt/Infomaterial: Da der Erstkontakt des Interessenten mit dem Unternehmen in der Regel über die Homepage erfolgt, kann diese in punkto Übersichtlichkeit/Bedienbarkeit etc. untersucht werden (siehe: Homepage-Gestaltung / Website-Gestaltung). Außerdem sollte das Informationsmaterial mit Prospekten und Broschüren auf Gestaltung, Aktualität, Ersteindruck usw. genauer untersucht werden.
    Vielfach muss der Betriebsrat in das Testmieter-Marketing einbezogen werden, um dafür Sorge zu tragen, dass nicht einzelne Mitarbeiter ausgespäht werden, sondern Verhaltensweisen im Ganzen und betriebliche Abläufe einheitlich analysiert und dokumentiert werden. Um Schwierigkeiten zu vermeiden, können Bewertungen nur auf eine Gruppe bezogen werden, ohne einzelne Mitarbeiter zu beurteilen. Möglich ist es darüber hinaus, die Tests den Vermietungsmitarbeitern vorher anzukündigen. Dabei besteht zwar das Risiko, ein beschönigtes Ergebnis zu erhalten, dies jedoch zum Vorteil einer besseren Leistung der zu testenden Gruppe.
    • Mit Rücksicht auf den technischen Fortschritt ist in Gesetzen der Ausdruck „Schriftform“ nun zum Teil durch "Textform" ersetzt worden. Im Mietrecht sind zum Beispiel Mieterhöhungen, Modernisierungen und Erhöhungen von Nebenkostenvorauszahlungen in Textform anzukündigen.

    Bei einer Nachricht in Textform ist eine eigenhändige Unterschrift nicht mehr notwendig. Ausreichend ist es, wenn der Absender lesbar und klar erkennbar ist und am Ende des Textes eine Unterschrift zumindest maschinell nachgebildet ist (Name mit Maschine oder PC geschrieben, künstlich nachgeahmte Unterschrift), vgl. § 126 b BGB. Mieterhöhungen können durch den Vermieter also zum Beispiel per E-Mail oder Fax angekündigt werden.

    Dies gilt aber nicht für alle Arten von Erklärungen: Zum Beispiel sind Kündigungen und Vollmachten immer noch in Schriftform zu erklären und nur mit eigenhändiger Unterschrift wirksam. Vertragsparteien können auch die Textform vereinbaren für Erklärungen, die im Rahmen des Vertrags abzugeben sind.

    Die Einberufung zur Woh­nungs­ei­gen­tümer-Ver­samm­lung erfolgt gemäß § 24 Abs. 4 Satz 1 WEG "in Textform". Das bedeutet, dass die Ein­la­dung zur Woh­nungs­ei­gen­tümer-Ver­samm­lung nicht – wie nach früherem Recht – der ei­gen­hän­digen Un­ter­zeich­nung des Ver­wal­ters be­darf. Es reicht viel­mehr die Ein­la­dung in ko­pier­ter oder sons­tiger ver­viel­fältig­ter Form, bei­spiels­weise auch EDV-gefertigt. Grund­sätz­lich zul­ässig ist auch die Ein­la­dung per Fax, per E-Mail oder auch als SMS. Die letzt­ge­nann­ten For­men der Ein­be­ru­fung be­dür­fen aller­dings der­zeit noch der Zu­stim­mung aller Ei­gen­tü­mer. Ein Mehr­heits­be­schluss dürfte aller­dings nicht nich­tig, son­dern nur an­fecht­bar sein. Wird gegen die Textform verstoßen, führt dies als Ladungsmangel nicht automatisch zur Ungültigkeit gefasster Beschlüsse, sondern nur zu deren Anfechtbarkeit.
    Abkürzung für: Tiefgarage
    Abkürzung für: Tiefgaragenplatz
    Abkürzung für: Traufhöhe
    Die Geschichte der Thermalbäder reicht bis ins Altertum zurück. Berühmt waren die groß angelegten Thermen der Römer, die von der Bevölkerung genutzt werden konnten. Relikte finden sich z.B. in Rom, Pompeji und Trier.

    Unter Thermalbädern sind heute Kureinrichtungen zu verstehen, die therapeutischen Zwecken dienen. Der Begriff des Thermalbades ist geschützt. Sie müssen über ein Thermalsolewasser verfügen, das über einen Mindestgehalt an Mineralstoffen verfügt. Meist unterhalten Thermalbäder auch Kurmittelabteilungen, in denen Einzelanwendungen möglich sind. Zunehmend kommen Wellnessaspekte hinzu. In Deutschland gibt es heute ca. 265 Thermalbäder.
    Thermen sind Geräte zur Erzeugung von Warmwasser. Sie verbrennen Gas und werden z.B. in Etagenheizungen verwendet. Grundsätzlich können Kosten für die Wartung von Heizanlagen und Warmwassergeräten per Vereinbarung im Mietvertrag als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden.

    Hinsichtlich der Thermen kommt es auf die genaue Formulierung an: Instandhaltungsklauseln, nach denen der Mieter generell verpflichtet ist, die Kosten der Thermenwartung zu tragen, sind unwirksam. Ebenso darf der Mieter nicht verpflichtet werden, selbst einen Wartungsvertrag mit einem Fachbetrieb abzuschließen.

    Wirksam ist eine Vereinbarung, die den Mieter verpflichtet, die Wartungskosten für die Therme bis zu einem bestimmten Höchstbetrag zu übernehmen. Die Gerichte ziehen hier Parallelen zu Kleinstreparaturen (Landgericht Braunschweig, Az.: 6 S 784/00).

    Es besteht keine Pflicht des Mieters, die Arbeiten selbst in Auftrag zu geben. Die Wartung ist vom Vermieter zu veranlassen, auch wenn der Mieter die Kosten übernehmen muss.
    Thermografie, genauer Bauthermografie oder Hausthermografie (griechisch: thermos = warm und gráfein = zeichnen, schreiben), ist eine Bild gebende Infrarot-Temperaturmessmethode mit einer Wärmebildkamera, die die Wärmestrahlung (Infrarotlicht) eines Gebäudes misst. Das Verfahren beruht auf Temperaturunterschieden auf der Oberfläche der verschiedenen Bauteile, woraus ein Wärmebild (Thermogramm) entwickelt wird. Über die verschiedenen Farbzusammensetzungen werden diese Temperaturunterschiede auf dem Bild sichtbar.

    Die bildliche Veranschaulichung dient der Erkundung von Baumängeln aller Art, der Früherkennung bei sich anbahnenden Schäden, Dichtungsfehlern, Dämmungsfehlern und dem Herausfiltern von Wärmebrücken (hot spots), das heißt Stellen am Baukörper, die überverhältnismäßig große Mengen an Wärme über die Gebäudehülle nach außen abgeben. Im Rahmen der energetischen Gebäudesanierung und -optimierung ist die Thermografie ein geeignetes und professionelles Instrument zur Schadensvorbeugung und Heizkostenoptimierung, also zur Heizkostensenkung und für den Umweltschutz. Auf dieser Grundlage lassen sich sinnvolle energetische Modernisierungsmaßnahmen (Dach-, Außenwand- und/oder Kellerdämmung) bestimmen.

    Es kann auch empfehlenswert sein, im Innenbereich Aufnahmen mit der Wärmebildkamera zu machen. Dadurch können verdeckte Heizungs- und Versorgungsleitungen sowie etwaige Rohrbrüche aufgespürt werden. Ebenfalls lassen sich feuchte Stellen lokalisieren.

    Im optimalen Fall wird eine Thermografie bereits vor Ankauf eines Gebäudes vorgenommen, um Schwachstellen ausfindig zu machen. Verschiedene Agenturen im Ingenieurswesen haben sich darauf spezialisiert. Es gibt aber auch staatlich geförderte Aktionen für private Immobilienbesitzer, um dem immer aktueller werdenden Trend von Energieeinsparmaßnahmen in der Immobilienwirtschaft Rechnung zu tragen und um energetische Sanierungen anzuregen.

    In der Vermarktung von Immobilien kann die Thermografie verkaufsfördernd wirken, wenn es sich um ein besonders energieeffizientes und wärmegedämmtes Objekt handelt. So ließe sich das Wärmebild an den Kaufinteressenten im Vorwege aushändigen. Auch wenn Mieter nicht überall bereit sind, für energetisch optimierte Immobilien eine höhere Miete zu entrichten, ist diese Art von Modernisierungsmaßnahme mit Blick auf die Konkurrenzfähigkeit im Veräußerungsfall und den entsprechend höheren Verkaufserlös im Vergleich zu mitunter hohen Preisabschlägen für ungedämmte Objekte sinnvoll.
    Die so genannte Thermohaut dient der Wärmedämmung eines Gebäudes von außen. Sie ist ein preisgünstiges Wärmedämmsystem sowohl für Alt- als auch für Neubauten. Bei dem Verfahren werden Platten aus Mineralwolle oder Hartschaum auf den Außenputz geklebt und zusätzlich verdübelt. Auf den Platten wird in Armierungsmörtel ein Armierungsgewebe aufgebracht, darauf der neue Außenputz. Eine Dämmschichtdicke von 15 Zentimeter ist damit einfach zu erreichen und reduziert den Wärmeverlust erheblich. Auch dickere Dämmschichten sind möglich und zu empfehlen. Eine Thermohaut sollte immer von einem Fachbetrieb installiert werden. Bei unsachgemäßer Ausführung besteht die Gefahr, dass sich innerhalb der Wandkonstruktion Feuchtigkeit sammelt und zu Schimmelpilz und anderen Schäden wie einer Unwirksamkeit der Dämmschicht führt.
    Thesaurierung bezeichnet die Erweiterung eines Kapitalanlagevolumens durch Zuführung der jeweiligen Kapitalerträge zum Kapital. Bei einem Fonds mit Thesaurierung werden die erwirtschafteten Gewinne im Gegensatz zu ausschüttenden Fonds im Fonds reinvestiert. Es entsteht ein wachstumsfördernder Zinseszinseffekt.  Eine Ausschüttung an den Anleger findet nicht statt.
    Abkürzung für: Treuhandstelle
    Johann Heinrich von Thünen (1783 – 1850), aufgewachsen im friesischen Canarienhausen, erhielt in Hamburg und in Celle eine grundlegende landwirtschaftliche Ausbildung und studierte dann in Göttingen. Er erwarb nach seinem Studium das Gut Teltow und widmete sich seiner landwirtschaftlichen Tätigkeit. Er begann damit, die Fruchtbarkeit verschiedener Böden statistisch zu erfassen. Bereits mit 27 Jahren veröffentlichte er die erste Auflage seines Hauptwerks (in der damaligen Rechtschreibung) „Der isolirte Staat in Beziehung auf Landwirthschaft und Nationalökonomie, oder Untersuchungen über den Einfluss, den die Getreidepreise, der Reichthum des Bodens und die Abgaben auf den Ackerbau ausüben“. Mit seiner Arbeit hatte er erheblichen Einfluss auf das Entstehen neuer Wissenschaftszweige wie der Wirtschaftsgeographie und der Regionalwissenschaft. Er gilt als Begründer der landwirtschaftlichen Betriebslehre.

    Sein Modell, das er für seine Schlussfolgerungen nutzte, bestand in einem isolierten, kreisrunden, völlig ebenen Gebiet (es existiert keine Außenwelt) mit einem Zentrum, woraus sich je nach zunehmender Entfernung proportional zunehmend höhere Transportkosten hinsichtlich der Früchte (z.B. Weizen) auf dem Weg in die zentralliegende Stadt ergaben.

    Die mathematisch anspruchsvollen Berechnungen nahm von Thünen für verschiedene andere Produkte vor, um auf diese Weise die möglichen Reichweiten zu ermitteln. Maßgebeblich für die Reichweite der Bewirtschaftungszone war eine Entfernung, bis zu der die Transportkosten noch in einem angemessenen Verhältnis zu den in einer Stadt erzielbaren Preisen standen und noch Gewinne möglich waren. Eine Bewirtschaftung der Gebiete jenseits der jeweiligen Reichweite war nicht mehr möglich, da sie nur Verluste einbrachten. Daraus ergaben sich für von Thünen Ringe zwischen denen – jeweils nach Entfernung und damit je nach Transportkostenintensität – unterschiedliche Produkte angebaut werden, soweit sie beim Verkauf in der Stadt noch zu Gewinnen führten.

    Von Thünen hat die Ringzonen nach zunehmender Marktferne wie folgt festgelegt:
  • Gartenbau ("Freie Wirtschaft"),
  • Forstwirtschaft,
  • Fruchtwechselwirtschaft,
  • Koppelwirtschaft,
  • Dreifelderwirtschaft,
  • Viehzucht,
  • Wildnis.
    Von Thünen gehört auch heute noch zu den am meisten zitierten Autoren im Zusammenhang mit Abhandlungen über die landwirtschaftliche Standorttheorie. Das Bundesforschungsinstitut für Ländliche Räume, Wald und Fischerei ist nach Johann Heinrich von Thünen benannt. (Johann Heinrich von Thünen Institut). Unter seinem Namen finden im Verein für Sozialpolitik jährlich Vorlesungen statt, die sog. Thünen Vorlesungen. Dieser Verein hat heute seinen Sitz in Frankfurt.
    • Tiefbau umfasst die Planung, Erstellung und Koordination von Bauwerken, die ebenerdig, in oder unter der Erdoberfläche liegen, wie z.B. Straßenbau, Kanalisationsbau, Wasserbau, Brückenbau und Bergbau. Im Vordergrund steht die Konstruktion und nicht die Ästhetik, weshalb sich fast ausschließlich der Bauingenieur mit diesem Zweig des Bauwesens beschäftigt. Die sinnvolle Ergänzung des Tiefbaus ist der Hochbau.
    Eine Tierhalterhaftpflichtversicherung deckt Schadenersatzansprüche ab, die gegen einen Tierhalter geltend gemacht werden, weil dessen Tier jemanden verletzt oder fremdes Eigentum beschädigt hat.

    Bei Hundehaftpflichtversicherungen gibt es teilweise Ausschlussregelungen für sogenannte Listenhunde, die nach den Regelungen der einzelnen Bundesländer als besonders gefährlich angesehen werden. Für bestimmmte Hunderassen sind erhöhte Beiträge üblich.

    In der Tierhalterhaftpflicht gibt es für den Versicherungsnehmer bestimmte Obliegenheiten zu beachten, wenn er seinen Versicherungsschutz nicht einbüßen möchte. Dazu gehört die Beachtung von gesetzlichen Regelungen oder behördlichen Anordnungen im Umgang mit dem Tier. So kann zum Beispiel die Nichtbeachtung von Maulkorb- oder Anleinpflichten zu einer Reduzierung des Versicherungsschutzes führen. Diese sind oft für bestimmte, als gefährlich eingestufte Hunderassen vorgeschrieben.

    In einigen Bundesländern ist die Hundehaftpflichtversicherung eine gesetzliche Pflichtversicherung. Eine Versicherungspflicht für alle Hundehalter besteht in Hamburg, Berlin, Niedersachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen. Eine Versicherungspflicht für Halter bestimmter Hunderassen besteht in Brandenburg, Bremen, Hessen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, dem Saarland, Sachsen und Schleswig-Holstein.

    Außer einer Haftpflicht können Tierhalter heute auch diverse andere Versicherungen für ihre Haustiere abschlkießen, etwa Rechtsschutz- oder Krankenversicherungen, die dann im Krankheitsfall die Tierarztkosten abdecken.
    Wer ein Tier hält, muss für Schäden einstehen, die dieses Tier anderen zufügt. Diesen Grundsatz regelt § 833 BGB. Der Schadenersatzanspruch gilt in Fällen, in denen ein Mensch getötet, der Körper oder die Gesundheit eines Menschen verletzt oder eine Sache beschädigt wird. Klassisches Beispiel ist der Hundebiss: Verletzt ein Hund einen Passanten oder dessen Hund, muss der Halter die Kosten tragen. Eine gesetzliche Ausnahme gibt es jedoch: Wird der Schaden „durch ein Haustier verursacht, das dem Beruf, der Erwerbstätigkeit oder dem Unterhalt des Tierhalters zu dienen bestimmt ist“ und beachtet der Halter bei der Beaufsichtigung des Tieres die im Verkehr erforderliche Sorgfalt (oder wäre der Schaden trotz Anwendung dieser Sorgfalt genauso entstanden), muss er nicht haften. Dem von einer ordnungsgemäß umzäunten Weide entlaufenen Jungbullen eines Landwirts sollte man also tunlichst nicht zu nahe kommen.

    Bei Pferden kommt es oft zur Haftung des Tierhalters, weil diese im konkreten Fall aus Freizeitgesichtspunkten gehalten werden – oder weil die übliche Sorgfalt bei ihrer Haltung vernachlässigt wird. So kam es 2004 zu einem Prozess um die Haftungsfrage, nachdem einige Pferde durch ein nicht ausreichend gesichertes Gatter von ihrer Weide entkommen waren. Eines der Tiere hatte auf der nächsten Straße eine Kollision mit einem PKW. Der Fahrer hatte 0,3 Promille Alkohol im Blut, war innerorts mit 70 km/h unterwegs und ignorierte Handzeichen von Passanten, die ihn vor den Pferden warnen wollten. In diesem Fall hafteten der Pferdehalter mit ein Drittel und der Autofahrer mit zwei Drittel des Schadens (OLG Celle, Urteil vom 13.05.2004, Az. 14 U 259/03).

    Eine weitere Ausnahme gilt dann, wenn ein Tier eine Person verletzt, die mit diesem Tier aus „überwiegendem Eigeninteresse“ zu tun hat. In diesem Fall haftet der Tierhalter nicht. Gemeint sind hier Fälle, in denen der Geschädigte das Tier für jemand anderen in erster Linie deshalb ausgeführt oder gepflegt hat, weil er dies aus privatem Interesse an dem Tier bzw. aus Tierliebe wollte. Geht jemand beruflich mit den Tieren anderer Leute um (Hufschmied, Tierarzt), haftet bei einem Schaden oder einer Verletzung des Betreffenden der Tierhalter (OLG Celle, Urteil vom 11.06.2012, Az. 20 U 38/11). Ein mögliches Eigenverschulden des Verletzten wird jedoch von den Gerichten berücksichtigt.

    Der Bundesgerichtshof hat diese Rechtsansicht mit Urteil vom 25. März 2014 bestätigt. Dabei ging es um die Inhaberin einer Tierpension, die vom Hund eines Kunden in dessen Abwesenheit gebissen worden war. Der BGH betonte, dass der Tierhalter auch in solchen Fällen hafte (Az. VI ZR 372/13).

    Wenn ein großer Hund sich im Eingangsbereich eines Ladengeschäfts schlafen legt und dann ein Kunde über ihn fällt und sich verletzt, haftet ebenfalls der Hundehalter (OLG Hamm, Urteil vom 15.02.2013, Az. 19 U 96/12).

    Tierhalter können sich durch eine Tierhalter-Haftpflichtversicherung absichern.
    Mietwohnung

    Dem Mieter einer Wohnung ist Tierhaltung grundsätzlich gestattet. Ein in einem Formularmietvertrag vereinbartes generelles Verbot der Tierhaltung ist unwirksam. Im November 2007 hat der Bundesgerichtshof entschieden (Az. VIII ZR 340/06, Urteil vom 14.11.2007), dass auch Klauseln in Formularmietverträgen unwirksam sind, nach denen die Haltung aller Tiere mit Ausnahme von Zierfischen und Ziervögeln zustimmungsbedürftig ist. Allerdings kann der Vermieter die Haltung von Tieren, zum Beispiel Hund oder Katze, durch den Mieter von seiner Zustimmung abhängig machen, die er aber nur aus wichtigem Grund (zum Beispiel Haltung eines Kampfhundes oder wenn eine artgerechte Tierhaltung ausgeschlossen ist) verweigern darf. Grundsätzlich sei bei allen Kleintieren – also auch etwa Hamstern und Schildkröten – davon auszugehen, dass von ihnen keine Störung ausgehe. Sei dies ausnahmsweise doch der Fall, könne der Vermieter auf Unterlassung klagen. Die auch in diesem Verfahren aufgetauchte Frage, ob Katzen noch Kleintiere sind, hat der BGH nicht entschieden. Ob die Haltung von gängigen Hunderassen oder Katzen von der Erlaubnis des Vermieters abhängig gemacht werden kann, beurteilen die Gerichte je nach Fall und Tier unterschiedlich.

    Über die Haltung von zahmen (Farb-)Ratten wurde bereits des Öfteren prozessiert. Teilweise wurden Ratten nicht als genehmigungsfreie Kleintiere angesehen, da sie bei manchen Menschen Ekel hervorrufen können. Ratten werden jedoch zunehmend als gängige Haustiere angesehen, was ein Urteil des Amtsgerichts Hannover zeigt (26.09.2002, Az. 505 C 7715/02). Die Rechtsprechung ist hier uneinheitlich. Das Amtsgericht Köln gestattete einem Vermieter, die Haltung von zwei Hühnern in einer Mietwohnung im Mehrfamilienhaus zu untersagen (Az. 214 C 255/09).

    Eindeutig ist die Rechtslage nur bei wirklich großen oder gefährlichen Tieren – etwa Kampfhunden oder Würgeschlangen. Deren Haltung kann von der Zustimmung des Vermieters abhängig gemacht oder – z. B. bei Kampfhunden – ganz untersagt werden. Dies ist auch noch nach einer irrtümlich erteilten Zustimmung des Vermieters möglich (Landgericht München, Az. 13 T 14 638/93, Urteil vom 10.09.1993).

    Inwieweit wegen der Haltung eines Kampfhundes allerdings eine fristlose Kündigung möglich ist, beurteilen die Gerichte nicht einheitlich. Einerseits hat zum Beispiel das Amtsgericht Spandau die fristlose Kündigung eines Mieters für wirksam gehalten, der auch nach einer Abmahnung durch den Vermieter weiterhin seinen Kampfhund hielt (22.3.2002, Az. 3b C 956/01). Auf der anderen Seite gibt es Urteile des Landgerichts Berlin und des Landgerichts München I, nach denen eine fristlose Kündigung nicht angemessen ist, wenn der Kampfhund bisher kein aggressives Verhalten gezeigt hat und die Nachbarn sich an dem Tier auch nicht stören (LG Berlin, 6.5.2005, Az. 64 S 503/04, LG München I, 8.11.2006, Az. 14 S 23517/05).

    Per Individualvereinbarung kann zwischen Mieter und Vermieter immer ein Tierhaltungsverbot für die Mietwohnung festgelegt werden. Enthält der Mietvertrag keine Regelung zur Tierhaltung, entscheiden die Gerichte im Einzelfall im Rahmen einer Abwägung der Interessen der Beteiligten. Dabei können zum Beispiel das besondere Interesse eines alleinstehenden älteren Mieters an tierischer Gesellschaft und das Maß der von dem Tier ausgehenden Belästigung für die Hausgemeinschaft in Betracht gezogen werden.

    Eigentumswohnung

    Ob die Haltung von Haustieren in Eigentumswohnungen zulässig ist, ist nach §14 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) daran zu messen, ob und inwieweit für die anderen Wohnungseigentümer hieraus Nachteile entstehen.

    Ein absolutes Tierhaltungsverbot kann die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht beschließen, da ein solcher Beschluss als unterschiedsloses Verbot rechtswidrig und damit nichtig ist.

    Auch ein auf die Haltung bestimmter Tiere beschränktes Verbot kann nicht mehrheitlich beschlossen werden, da eine solche Regelung über eine ordnungsmäßige Gebrauchsregelung hinausgeht. Vielmehr bedarf es hierzu einer Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG.

    Wird statt einer solchen Vereinbarung ein Mehrheitsbeschluss gefasst, ist dieser nicht automatisch nichtig, sondern muss erst angefochten werden. Ansonsten bleibt auch ein per Mehrheitsbeschluss erlassenes Tierhaltungsverbot wirksam (BGH, 4.5.1995, Az. V ZB 5/95). Ein solcher Beschluss kann allerdings als Maßnahme ordungsmäßiger Verwaltung jederzeit auch durch mehrheitliche Beschlussfassung wieder aufgehoben und durch eine ordnungsmäßige Gebrauchsregelung ersetzt werden.

    In diesem Sinne kann eine einschränkende Tierhaltungsregelung als ordnungsmäßige Gebrauchsregelung im Sinne von § 15 Abs. 2 WEG mehrheitlich beschlossen werden, beispielsweise durch eine zahlenmäßige Begrenzung.

    Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann durch einen Beschluss festlegen, dass Hunde und Katzen auf den Gemeinschaftsflächen innen und außen nur an der Leine herumlaufen dürfen. Das Landgericht Frankfurt a.M. entschied, dass eine solche Regelung den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche (Urteil vom 14.7.2015, Az. 2-09 S 11/15). Inwieweit solche Beschlüsse vor Gericht Bestand haben, hängt jedoch immer sehr vom Einzelfall ab.

    So kann zwar durch Mehrheitsbeschluss das Spielen von Hunden auf der gemeinschaftlichen Rasenfläche erlaubt werden. Ob jedoch eine solche Regelung einer ordnungsmäßigen Gebrauchsregelung entspricht, kann nicht generell bejaht oder verneint werden.
    Betrag, mit dem ein Kreditnehmer seine Schuld (meist in Raten) zurückbezahlt. Überwiegend wird im Immobilienbereich noch mit jährlichen Raten von ein oder zwei Prozent des Anfangsdarlehens getilgt, ausser bei Bausparkassen. Hier sind es normalerweise rund sieben Prozent. Der Anfangstilgungssatz kann auch einem individuell gewünschten zeitlichen Tilgungsziel (zum Beispiel Tilgung in 18 Jahren) angepasst werden. Der Anfangstilgungssatz beträgt im Beispielsfall 3,25 Prozent, bei sechs Prozent Zins. Bei einem Darlehen mit gleichbleibender Annuität (Annuität = Zins- + Tilgungsbetrag pro Jahr) wächst der Verzinsungsbetrag, der durch die geringer werdende Darlehensschuld erspart wird, der Tilgung zu.
    Die Tilgungsaussetzung kann ein wirkungsvolles Instrument sein, um gefährdete Darlehen zu sichern und somit den Fortbestand der ursprünglich beabsichtigten Baufinanzierung zu gewährleisten. Meist wird die Tilgungsaussetzung im Rahmen einer besonderen Finanzierungsstrategie vereinbart, wenn ein Tilgungsersatz vorgesehen ist. Dies kann beispielsweise eine Lebensversicherung sein, die besonders bei vermieteten Objekten ein geeigneter Finanzierungsbaustein ist.

    Ohne die Tilgung bleibt das Fremdkapital gleich hoch, so dass die Zinsbelastung während der Finanzierungszeit bei gleich bleibendem Zinssatz ebenfalls konstant bleibt. Die Immobilienfinanzierung mit Tilgungsaussetzung, abgesichert durch eine Kapitallebensversicherung, bietet Vermietern durchweg attraktive Steuervorteile.
    Die Tilgungsdauer eines Darlehens mit gleichbleibender Annuität hängt von verschiedenen Faktoren ab. Dies sind insbesondere:

    • die Höhe der Tilgungsleistung,
    • Tilgungsverrechnung (monatlich, vierteljährlich, halbjährlich oder jährlich),
    • Höhe des Zinssatzes und
    • der laufend steigende Tilgungsanteil, der sich aus der Differenz zwischen dem Anfangszins und dem durch vermehrte Darlehenstilgung verringerten Zins ergibt.

    Durch Tilgungsstreckung verlängert sich die Tilgungsdauer um die Jahre, in denen von der Darlehensauszahlung an gerechnet keine Tilgung bezahlt wird. Dieser Effekt kann aber auch durch Reduzierung der Anfangstilgung erreicht werden. Bei Darlehen mit laufend gleichbleibender Tilgung ("Abzahlungsdarlehen) ist die Tilgungsdauer der Quotient aus dem nominalen Darlehensbetrag und der Jahrestilgung.

    Bei Festdarlehen richtet sich die Tilgung nach der vereinbarten Laufzeit. In Verbindung mit einer Lebensversicherung gilt dies ebenfalls, wobei im Fall des vorzeitigen Todes des Darlehensnehmers die Auszahlung an die Erben schon entsprechend vorher vorgenommen wird. Diese Formen des Darlehens werden auch als "endfällige" Darlehen bzw. Fälligkeitsdarlehen oder - fälschlicherweise - als "tilgungsfreie" Darlehen bezeichnet. Darlehen, die nie getilgt werden müssen, wären Schenkungen.
    Beim Timesharing handelt es sich um ein zeitlich begrenztes Nutzungsrecht (z.B. ein, zwei oder mehrere Wochen im Jahr) an einem Hotel-Appartement. Solche Objekte sind besonders in Spanien, Frankreich und Italien anzutreffen. Dabei erwirbt der Anleger/Urlauber über eine einmalige Investition – meist deutlich mehr als 10.000 Euro zuzüglich Kosten – das Recht, jedes Jahr für eine bestimmte Dauer eine (Ferien-) Immobilie zu nutzen. Neben dem Kaufpreis für die Wochen muss der zeitanteilige Eigentümer zusätzliche Kosten für die Bewirtschaftung der Immobilie berücksichtigen.

    Die restlichen Jahreswochen, die der Anleger nicht erwirbt, werden von anderen Investoren gekauft, so dass, vereinfacht formuliert, das Eigentum an einem bestimmten Hotelobjekt nach Wochen auf unterschiedliche "Teilzeiteigentümer" verteilt wird. Geregelt wurden die Rechtsverhältnisse der "Veräußerung von Teilzeitnutzung an Wohngebäuden" im Teilzeitwohnrechtsgesetz vom 20.12.1996.

    Tipp: Bei Fragen zum Bereich "Timesharing" bieten sich folgende Gesprächspartner an:
    • Bundesverband für Teilzeitwohnrechte e.V., Bonn.
    • Schutzvereinigung für Timesharing- und Ferienwohnrechts-Inhaber in Europa e.V., Wiesbaden.
    • Von Seiten der Anbieter: Mondi Ferienclub mit Sitz in München, Hapimag mit Geschäftssitz in CH-Baar.
    Wer sich mit dem Erwerb eines Teilzeit-Wohnrechts befasst, sollte sich unter anderem folgende Gedanken (im Sinne einer Checkliste) machen:

    • Anbieter: Wie ist die Reputation des Anbeiters, wie lange ist er schon auf dem Markt, ist er Mitglied der RDO (Resort Development Organisation; Europäische Dachorganisation, die es sich auf die Fahne geschrieben hat, die "schwarzen Schafe" zu verbannen)?
    • Passt das Modell zu Ihren Urlaubsgewohnheiten; bietet es die gewünschte Flexibilität (Portfolio/Tauschmöglichkeit) und/oder Stabilität (feste Zeit in definierter Anlage und Wohneinheitstyp)? Falls für Sie Tauschmöglichkeiten relevant sind: Handelt es sich beim erworbenen Recht um ein hochwertiges, also eines das für den Tausch hoch eingestuft wird und damit bessere Tauschoptionen einräumt?
    • Ferienanlage(n): Stimmen Ort, Lage, Qualität und Infrastruktur der Ferienanlage(n)? Falls es sich nur um eine Ferienanlage handelt: Ist diese schon gebaut? Wenn nicht, gibt es Sicherheiten dafür, dass sie gebaut werden wird?
    • Dienstleistungen: Was wird nebst dem Aufenthalt angeboten; für die Reisevorbereitung, die Reise und vor Ort?
    • Finanzen: Was sind die Kostenfolgen des Erwerbs? Können Sie diese tragen?
    • Wiederverkauf: Auf welche Laufzeit ist das Teilzeit-Wohnrecht angelegt? Bietet der Anbieter Ausstiegsmöglichkeiten oder Unterstützung beim Verkauf des Teilzeit-Wohnrechts?
    • Sind die Versprechungen des Verkaufspersonals auch in den schriftlichen Vertragsunterlagen enthalten? Studieren Sie diese gründlich und ohne sich unter Druck setzen zu lassen.
    Time-Sharing bezeichnet ein langfristig (mehr als ein Jahr) angelegtes Aufenthaltskonzept, häufig im Rahmen von Ferien - und damit ein typisches Verbraucherprodukt, bei dem der Verbraucher mit einem Teilzeit-Wohnrechtevertrag gegen Bezahlung eines Gesamtpreises das Recht erwirbt, Wohneinheiten in einer oder mehreren Ferienanlagen wiederkehrend zu Aufenthaltszwecken zu nutzen. Dabei kann - je nach Ausgestaltung - der (häufig jährlich) wiederkehrende Zeitraum festgelegt ("fixed") oder im Rahmen eines Systems wählbar ("floating") sein; das gilt auch für die Wohneinheit. Tauschgesellschaften ermöglichen mittels Tauschsystemverträgen eine weltweite Flexibilität. Die Tauschverträge ermöglichen dem Verbraucher, seinen Aufenthalt statt zu "seiner" Zeit in "seiner" Ferienanlage zu einer wählbaren Zeit in einer der anderen dem Tauschsystem angeschlossenen Ferienanlagen weltweit zu verbringen. Gebräuchlich sind auch Angebotspools mit Punktesystemen, welche dem Verbraucher auch ohne externe Tauschsysteme große Flexibilität betreffend Ferienanlagen, Wohneinheiten und Zeit ermöglichen.

    Nebst dem im Voraus zu bezahlenden einmaligen Gesamtpreis fallen regelmäßig jährliche Zahlungen an. Bei externen Tauschsystemen entstehen Kosten im Zusammenhang mit deren Organisation. Hinzu kommen die üblichen Urlaubskosten für Reise, Verpflegung und Dienstleistungen vor Ort.

    Sowohl die wiederkehrenden Nutzungsrechte wie auch das Teilzeit-Wohnrecht selbst sind vererb- und übertragbar; da der Markt für secondhand Teilzeit-Wohnrechte nicht liquide ist, bieten Wiederverkäufer/Vermittler Unterstützung bei der Veräußerung von Teilzeit-Wohnrechten.

    Time-Sharing ist kein Kapitalanlage-Produkt. Es ist weder ein Ertrag noch ein Kapitalgewinn zu erwarten; im Gegenteil: Time-Sharing kostet - doch dafür erhält der Käufer ein Urlaubs- beziehungsweise Tourismusprodukt. Der Erwerb von Time-Sharing ist von "ferientechnischen" Aspekten bestimmt. Da ein Teil der Kosten mit dem einmaligen Gesamtpreis abgedeckt wird, könnte man allenfalls von einer "Urlaubs-Vorsorge" sprechen, doch auch das trifft das Produkt nicht wirklich: Time-Sharing ist ein Tourismusprodukt und damit ein Verbrauchsgut.
    Time-Sharing liegt in der Schnittmenge von vielen unterschiedlichen Rechtsbereichen. Eine prominente Stellung kommt dabei dem Verbraucherschutzrecht zu. Gestützt auf die Richtlinie 2008/122/EG vom 14.01.09 hat der deutsche Gesetzgeber die Vorgaben der Richtlinie in §§ 481 ff. BGB (vormals TzWrG) umgesetzt. Hinzu treten, sofern der Verbraucher im Zusammenhang mit dem Erwerb des Teilzeit-Wohnrechts eine Finanzierung (zum Beispiel Darlehen oder Teilzahlungsmöglichkeit) in Anspruch nimmt, die §§ 491 ff. BGB für Verbraucherdarlehensverträge bzw. §§ 506 ff. BGB (Normen übrigens, die sich ebenfalls auf eine europäische Richtlinie [Verbraucherkreditrichtlinie 2008/48/EG vom 23.04.08] stützen).

    Da es sich beim Time-Sharing um ein Massengeschäft handelt, sind regelmäßig die §§ 305 ff. BGB betreffend Allgemeine Geschäftsbedingungen anwendbar. Zu beachten sind unter anderem auch die einschlägigen Vorschriften des Unterlassungsklagengesetzes (UKlaG), des Gesetzes gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG) und des Bundesdatenschutzgesetzes (BDSG).

    Die erwähnten Rechtsnormen finden Anwendung, sobald der Anbieter seine Geschäftstätigkeit in Deutschland ausübt oder auf Deutschland ausrichtet und der betroffene Verbraucher seinen gewöhnlichen Aufenthalt in Deutschland hat (vgl. zum Beispiel Art. 46b EGBGB und Art. 6 Rom I-VO). Dem deutschen Verbraucher dürfte in aller Regel auch ein Gerichtsstand an seinem Wohnsitz beziehungsweise gewöhnlichen Aufenthaltsort zustehen und er kann im Falle von anderslautenden Gerichtsstandsklauseln die Einrede der Unzuständigkeit erheben.

    Dennoch ist keineswegs ausgeschlossen, dass auch ein deutscher Verbraucher mit ausländischen Normen in Kontakt kommt; dies gilt vor allem für die einschlägigen zivilrechtlichen Bestimmungen (Gesellschaftsrecht, Sachenrecht, Vertragsrecht).

    Regulatorische Bestimmungen (zum Beispiel im Bereich des Finanzmarktrechts) dürften in aller Regeln nicht einschlägig sein, da Time-Sharing umfassend durch das Verbraucherschutzrecht geregelt wird und eben gerade kein Kapitalanlageprodukt ist.
    Time-Sharing liegt das uralte Prinzip des "gemeinsam Nutzens" zu Grunde. Das erste Modell wurde 1963 in der Schweiz entwickelt; es handelt sich um die Hapimag AG, die 2013 als europäischer Marktführer ihr 50 jähriges Jubiläum feierte. Mitte der 60er Jahre entstanden dann die ersten Modelle in Frankreich. Doch obwohl Europa zuerst war, kam der Durchbruch in den USA, wo sich Time-Sharing rasant entwickelte.

    Heute ist Time-Sharing weltweit verbreitet und wachsend; Ferienanlagen finden sich an allen typischen Tourismusdestinationen in Städten, am Meer, in den Bergen, und so weiter. Bei den Ferienanlagen kann es sich um neu erstellte Anlagen, renovierte historische Gebäude oder wieder aufgebaute Dörfer handeln; der Fantasie sind keine Grenzen gesetzt.
    Time-Sharing ist kein rechtliches Konzept, sondern ein Tourismusprodukt, das sich grundsätzlich frei mit verschiedenen rechtlichen Konzepten umsetzen lässt. Typologisch lassen sich mehrere Grundkonzepte unterscheiden, wobei je nach Rechtsordnung unterschiedliche Modelle dominieren:

    • Beim vertragsrechtlichen Modell ist die Rechtsstellung des Verbrauchers durch verschiedene Verträge definiert; er hat ausschließlich vertragsrechtliche Ansprüche.
    • Beim sachenrechtlichen Modell basiert das Nutzungsrecht des Verbrauchers auf einem dinglichen Recht, das möglicherweise grundbuchrechtlich abgesichert ist. Vor allem in der älteren Literatur wurde dieses Modell als vermeintlich sicherstes für den Verbraucher hervorgehoben. Indes ist diese Sicherheit oft eine Illusion. Das bloße Nutzungsrecht hilft bei Time-Sharing nicht wirklich weiter: Ist der Unterhalt oder sind die Dienstleistungen nicht (mehr) gewährleistet, läuft nichts mehr. Zudem könnte eine sachenrechtliche Bindung möglicherweise eine unerwünschte Haftung nach sich ziehen. Auf jeden Fall ist sie teuer und unflexibel (Formalismus des Grundbuchrechts, in den lateinischen Ländern zum Beispiel extrem bürokratisch). Aus heutiger Sicht ist zudem die oft mit diesem Modell verbundene zeitliche Unbeschränktheit von Nachteil; Verbraucher wollen sich nicht mehr langfristig binden und wenn sie Time-Sharing erwerben, sind sie meistens nicht interessiert an eigentumsähnlichen Rechten.
    • Beim mitgliedschaftsrechtlichen Modell werden die Verbraucher Mitglied einer Körperschaft (typischerweise AG oder Verein) und es kommt ihnen ein gewisses Mitspracherecht zu. In der Regel treten vertragliche Bindungen hinzu. Diese Konzepte sind auch für größere und internationale Strukturen, insbesondere Angebotspools, geeignet.
    • Andere Länder, andere Sitten: Da Time-Sharing von sich aus ein internationales Produkt ist, die Rechtsordnungen aber weiterhin vorab national, gibt es weitere Modelle, die dem deutschen Recht nicht bekannt sind: Zu denken ist an das angelsächsische Club/Trustee-Modell oder an das portugiesische Institut des eigens für Time-Sharing geschaffenen direito de habitação periódica. Generell besteht die erhebliche Chance, dass der Verbraucher beim Erwerb eines Teilzeit-Wohnrechts mit fremdem Recht in Berührung kommt.
    Die Hapimag AG wurde 1963 gegründet und ist somit der Pionier des Time-Sharings. Heute versteht sich das Unternehmen als Dienstleistungsunternehmen im Bereich der individuellen Freizeit- und Lebensgestaltung und als Marktführer im Time-Sharing-Markt. Die Hapimag AG bietet rund 140.000 Mitgliedern und ihren Gästen Zugang zu rund 57 eigenfinanzierten eigenen (mit über 5.300 Wohneinheiten) und zu weiteren Ferienanlagen (von Partnern) in mehr als 16 Ländern. Die Ferienanlagen bieten je nach Standort unterschiedliche Gastronomie- und Infrastrukturangebote und Dienstleistungen vor Ort. Die Hapimag AG bietet eine breite Produktpallete, die meisten Produkte basieren auf einem durchgängigen Punktesystem.

    Die Hapimag AG ist eine Aktiengesellschaft nach Schweizer Recht und ihre Kunden sind entweder Mitglieder (und damit auch gesellschaftsrechtlich integriert) oder rein vertragsrechtliche Nutzer. Nebst dem einmaligen Gesamtpreis sind bei der Hapimag AG der Jahresbeitrag sowie beim Aufenthalt die lokalen Kostenbeiträge zu bezahlen. Tauschgebühren hingegen fallen nicht an.
    Weitere Informationen finden Sie auf www.hapimag.com
    Bewertungen sind immer relativ und oft persönlich, daher hier nur eine kurze Darstellung: Gut gemachtes Time-Sharing bringt für die Verbraucher die langfristige Sicherung der Nutzung von Wohneinheiten in Ferienanlagen hohen baulichen Standards, mit gut ausgebauter Infrastruktur verbunden mit mannigfaltigen Dienstleistungen (bei der Reiseplanung und -organisation sowie vor Ort). Die Verbraucher müssen sich nicht mit Fragen wie Administration, Unterhalt oder Erneuerung beschäftigen. Time-Sharing ist langfristig günstig mit überschaubaren (teilweise aber im Voraus zu bezahlenden) Kosten, erlaubt aber keine Schnäppchen. Nachteilig kann sich die langfristige - mit wiederkehrenden Zahlungspflichten gekoppelte - Gebundenheit auswirken und damit zusammenhängend die Schwierigkeit, das Teilzeit-Wohnrecht zu einem vernünftigen Preis verkaufen zu können, da kein liquider Secondhandmarkt besteht. Sodann besteht die Gefahr, dass bei einer Insolvenz das Teilzeit-Wohnrecht ganz oder teilweise verloren geht. Aufgrund der vor allem früher aggressiven Verkaufsmethoden bestand ferner das Risiko, dass Verbraucher zu etwas gedrängt wurden, das sie nicht wollten bzw. das für sie nicht passte. Schließlich darf nicht verschwiegen werden, dass Time-Sharing lange ein Tummelfeld für zwielichtige Gestalten war, die wohl auch heute noch nicht ganz verschwunden sind.

    Anbieter und die - je nach Modell - diversen weiteren beteiligten Unternehmen (zum Beispiel Tauschgesellschaften, Wiederverkäufer/Vermittler, Vertriebs-, Verwaltungs- und Finanzierungsgesellschaften) streben primär wirtschaftliche Vorteile an. Time-Sharing bietet einen neuen Markt und das Potential für einen höheren Gesamtertrag als andere Immobilien- und/oder Tourismusprodukte. Folgendes gilt es aber zu bedenken: Time-Sharing ist ein komplexes Produkt, das nicht geeignet ist für die Sanierung von maroden Kästen, das erhebliche Mittel für den (aufwändigen und langwierigen) Vertrieb benötigt und eine seriöse Planung und einen langen finanziellen Atem erfordert.

    In den Ortschaften und Regionen ist Time-Sharing beliebt, weil es wichtige ökonomische Impulse, insbesondere Arbeitsplätze, bringt und der Erhaltung von Bausubstanz dient. Wichtiger noch: Time-Sharing bringt regelmäßig eine deutlich höhere Auslastung und massiv längere Saisons als alle anderen Tourismusprodukte. Das optimiert die Auslastung der lokalen Infrastruktur, ist positiv für die Betriebe vor Ort und ein heißes Argument im Kampf gegen die "kalten" Betten.
    Das wichtigste Recht des Verbrauchers besteht im Recht auf Nutzung einer Wohneinheit (in der Regel Wohnungen und nicht bloße Zimmer; im deutlichen Kontrast zum Hotel) in einer Ferienanlage oder in einem Angebotspool von Ferienanlagen. Untrennbar verknüpft damit ist der Anspruch auf Unterhalt, Wartung und Erneuerung der Ferienanlage(n). Ebenso typisch, teilweise gar unerlässlich, ist ein ganzer Strauß an Dienstleistungen, die schon bei der Reisevorbereitung und -organisation beginnen, vor allem aber beim Aufenthalt vor Ort zum Tragen kommen (Rezeption, Ausflüge, Veranstaltungen, Sport- und Kinderprogramme, etc.).

    Damit gekoppelt ist der entsprechende Ausbau der Infrastruktur; typischerweise sind Restaurants, Bars, Schwimmbäder, Sportplätze, Kinderhort, etc. vorhanden. Last but not least bietet ein Anbieter, der etwas auf sich hält, Unterstützung beim Verkauf eines Teilzeit-Wohnrechts und manchmal sogar bei der Verwertung von konkreten Aufenthaltsrechten.

    Da Time-Sharing-Modelle weit überwiegend langfristig ausgelegt sind, ist die Rechtsstellung der Verbraucher vererblich und sie können auch rechtsgeschäftlich darüber verfügen. Selbst die individuellen Aufenthaltsrechte sind frei übertragbar. Letzteres ist auch Voraussetzung für die in der Praxis bei den Modellen mit fixiertem/r Zeitraum/Wohneinheit durchweg anzutreffenden externen Tauschmöglichkeit. Letztere wird durch unabhängige Tauschgesellschaften, die Tauschmöglichkeiten in hunderten oder tausenden von Ferienanlagen vermitteln, ermöglicht. Dies erfordert einen zusätzlichen Vertrag mit der Tauschgesellschaft. Je höher das eigene Teilzeit-Wohnrecht eingestuft ist (massgeblich sind Kriterien wie Saison, Lage, Wohneinheit, Ferienanlage, etc.), desto einfacher wird der gewünschte Tausch möglich sein.

    Intensiv hat sich die europäische Gesetzgebung mit den Rechten der Verbraucher beim Vertragsabschluss befasst. Unabhängig vom rechtlichen Konzept stehen dem Verbraucher in allen Europäischen Staaten das Recht auf umfassende vorvertragliche und vertragliche schriftliche Information (definierter Mindestinhalt) in seiner eigenen Sprache und ein kostenfreies Widerrufsrecht von mindestens 14 Tagen zu, auf das er gesondert und klar hinzuweisen ist (Widerrufsbelehrung). Außerdem darf der Anbieter vor Ablauf der Widerrufsfrist keine (An-)Zahlung vom Verbraucher fordern oder annehmen. Der Vertrag selbst muss (mindestens) schriftlich abgefasst sein und definierte Mindestangaben enthalten. Bei Verletzung dieser Pflichten drohen dem Anbieter schwerwiegende Sanktionen.

    Auf der Seite der Pflichten belasten den Verbraucher primär Zahlungspflichten: Am Anfang steht die Bezahlung des einmaligen Gesamtpreises. Der Betrag kann stark variieren und ist abhängig von der Qualität des erworbenen Rechts (Ferienanlage, Größe und Lage der Wohneinheit, Saisonalität, Aufenthaltsdauer, etc.).

    Wird Ratenzahlung vereinbart, genießt der Verbraucher den weitgehenden Schutz für Verbraucherdarlehensverträge. Unabdingbar treffen den Verbraucher sodann (in der Regel jährlich) wiederkehrende Zahlungspflichten: Diese decken die Aufwendungen für Verwaltung, Unterhalt, Instandhaltung, Erneuerung und die Dienstleistungen vor Ort wie Reinigung, Wäsche, Energie, Abfallentsorgung, etc. Bei diesen Kosten sollte sich die jährliche Steigerung einigermaßen im Rahmen der einschlägigen Inflationsrate(n) bewegen. Ist eine externe Tauschgesellschaft involviert, kommen die entsprechenden Kosten für Mitgliedschaft und effektiven Tausch hinzu.

    Abgesehen von den Zahlungspflichten treffen den Verbraucher die üblichen Verhaltenspflichten vor Ort. Eine Haftung für weitere Kosten sollte hingegen in jedem Fall durch eine geeignete rechtliche Konzeption ausgeschlossen sein.
    Titel ist auch ein Synonym für Aktien und Aktienwerte.
    Abkürzung für: Tausender-Kontakt-Preis
    Abkürzung für: Träger öffentlicher Belange
    Der amerikanisch Wirtschaftsnobelpreisträger James Tobin (1918 - 2002) hat im Jahr 1972 die allgemeine Besteuerung von Finanztransaktionen gefordert. Er wollte damit Mittel gewinnen, die der Finanzierung von Investitionen in den Entwicklungsländern zugute kommen sollten. Heute wird der Gedanke der Tobin Steuer (als Finanztransaktionssteuer) wieder lebhaft diskutiert. Das Hauptproblem einer möglichen Einführung besteht darin, dass alle Staaten dem zustimmen müssten. Andernfalls würden sich Finanztransaktionen in Länder verlagern, die diese Steuer nicht erheben.
    Verstirbt ein Mieter, endet dadurch das Mietverhältnis nicht, es sei denn, es wäre auf Lebenszeit abgeschlossen worden. Im Normalfall wird das Mietverhältnis entweder durch Verwandte, Mitmieter oder Erben fortgesetzt oder gekündigt.

    Fortsetzung mit überlebenden Mietern

    Haben mehrere Personen den Vertrag gemeinsam als Mieter unterzeichnet, führen die überlebenden Mieter den Mietvertrag ohne weitere Formalitäten fort. Sie können den Mietvertrag allerdings mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Die Kündigung muss innerhalb eines Monats nach Kenntnisnahme vom Todesfall stattfinden.

    Eintritt in den Mietvertrag

    Folgende Personengruppen treten auch ohne Unterschrift unter den bisherigen Mietvertrag automatisch beim Tod des Mieters in den Vertrag ein, sofern sie mit ihm einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt geführt haben:
    • Ehepartner/eingetragener Lebenspartner,
    • Kinder (sofern nicht Ehegatte eintritt),
    • Verwandte (sofern nicht Ehegatte oder Lebenspartner eintritt),
    • jedes andere dauerhafte Haushaltsmitglied (sofern nicht Ehegatte oder Lebenspartner eintritt).
    Der Vertrag besteht unverändert weiter, die genannten Personen werden automatisch zu Mietern. Alle diese Personen können jedoch innerhalb eines Monats nach der Kenntnisnahme vom Tod des Mieters erklären, dass sie nicht in den Vertrag eintreten wollen. Dann ist der Mietvertrag beendet. Bei Eintritt mehrerer Personen kann jeder Einzelne die Erklärung für sich abgeben.

    Findet keine Fortsetzung mit überlebenden Mietern und auch kein Eintritt in den Vertrag statt, kommt es zur Vertragsfortsetzung mit den Erben. Diese müssen keinen gemeinsamen Haushalt mit dem Mieter geführt haben. Die Erben können den Mietvertrag mit einer dreimonatigen Frist kündigen. Dafür haben sie einen Monat Zeit, gerechnet von dem Zeitpunkt an, zu dem sie vom Tod des Mieters und von der Nichtfortsetzung des Mietverhältnisses mit anderen Personen erfahren haben.

    Der Vermieter hat folgende Kündigungsmöglichkeiten
    • Bei Fortsetzung durch überlebende Mieter: Es gelten die gesetzlichen Kündigungsregeln.
    • Bei Eintritt in den Mietvertrag: Kündigung mit Dreimonatsfrist, zulässig innerhalb eines Monats ab Kenntnisnahme vom Vertragseintritt. Voraussetzung: Wichtiger Grund in der Person des künftigen Mieters.
    • Bei Vertragsfortsetzung mit Erben: Dreimonatige Kündigungsfrist, zulässig innerhalb eines Monats ab Kenntnisnahme vom Todesfall und von der Nichtfortsetzung des Vertrages mit anderen Personen. Kein berechtigtes Interesse an der Kündigung erforderlich.
    Für alle Forderungen aus dem Mietvertrag bis zum Tod des Mieters haften die Erben und gleichermaßen die in den Vertrag eintretenden Personen sowie ggf. die überlebenden Mieter, mit denen der Vertrag fortgesetzt wird. Falls der Verstorbene keine Kaution gestellt hat, kann der Vermieter von den Personen, die in den Vertrag eingetreten sind oder mit denen er fortgesetzt wird, die Stellung einer Mietkaution verlangen.

    Denkbar ist jedoch auch, dass die Erben die Erbschaft ausschlagen. Dies ist wahrscheinlich, wenn der Nachlass überschuldet ist. In diesem Fall bestehen in der Regel auch Mietschulden. Der Vermieter muss befürchten, nicht nur auf seinen Forderungen "sitzen zu bleiben", sondern obendrein das Mietverhältnis zunächst einmal nicht rechtswirksam kündigen zu können. Er hat jedoch die Möglichkeit, eine Nachlasspflegschaft zu beantragen. Dafür muss er sich an das Nachlassgericht wenden. Mit Anordnung einer Nachlasspflegschaft hat der Vermieter in dem Nachlasspfleger einen Vertreter der Erben und kann diesem gegenüber seine Ansprüche durchsetzen.

    Die Anordnung einer Nachlasspflegschaft setzt normalerweise ein Sicherungsbedürfnis voraus, das nicht besteht, wenn es keine Vermögenswerte im Nachlass gibt, die man sichern müsste. Das Oberlandesgericht Zweibrücken hat allerdings in einer vermieterfreundlichen Entscheidung festgestellt, dass ein Vermieter auch bei einem vermögenslos oder überschuldet verstorbenen Mieter eine Nachlasspflegschaft nach § 1961 BGB beantragen kann (7.5.2015, Az. 8 W 49/15).
    Beim Ableben des Vermieters werden seine Erben neue Eigentümer des Mietobjekts und treten in den Mietvertrag als neue Vermieter ein. Handelt es sich um mehrere Personen (Erbengemeinschaft), ohne dass ein für die Vermietungsangelegenheiten bevollmächtigter Vertreter bestimmt wurde, muss der Mieter Erklärungen (z.B. Mängelrüge, Kündigung) jeder dieser Personen einzeln zukommen lassen. Umgekehrt müssen auch alle Vermieter gegenüber dem Mieter abgegebene Erklärungen unterschreiben.

    Findet infolge eines Todesfalles ein Vermieterwechsel statt, können beim Mieter Unsicherheiten darüber entstehen, an wen künftig die Miete zu zahlen ist. Die Rechtsverhältnisse können – z.B. im Hinblick auf Erbengemeinschaften, Nießbrauchsrechte und Testamentsvollstreckung – kompliziert sein. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Mieter seine Mietzahlung so lange vorläufig zurückhalten darf, bis ihm zweifelsfrei nachgewiesen wird, wer zum Empfang der Miete berechtigt ist. Bis zu diesem Nachweis kommt der Mieter nicht in Zahlungsverzug. Eigene Nachforschungen durchführen oder Grundbucheinsicht vornehmen muss der Mieter nicht (BGH, Urteil vom 7.9.2005, Az. VIII ZR 24/05).
    Toluol gehört zur chemischen Gruppe der Aromaten und wird vor allem als Lösungsmittel zum Beispiel für Klebstoffe und Druckerfarben eingesetzt.
    Insbesondere bei Arbeiten mit Klebstoffen kann die Innenraumluft durch Toluol kontaminiert werden. Toluol beeinträchtigt das zentrale Nervensystem (Neurotoxizität) und ist reproduktionstoxisch.
    Ein Tonnengewölbe ist ein oberer Raumabschluss, der die Form einer liegenden, halbierten Tonne aufnimmt und an den Schnittkanten auf Stützen oder Wänden aufliegt. Üblich ist der Halbkreis als Querschnitt, aber sie können ebenso spitzbogig ausgebildet sein.

    Beim Tonnengewölbe werden überwiegend keilförmig behauene Steine mit Hilfe eines hölzernen Gerüstes verlegt. Die mittige Steinreihe bildet den Abschluss und fixiert durch dieselbe Form - die Schlusssteine setzen sich fest.

    Seit dem Einsatz von Stahlbeton werden Tonnengewölbe viel weniger aufwändig hergestellt: In eine gerundete Schalung mit vorher ermittelter Bewehrung wird der Beton geschüttet, härtet aus und ist einsatzbereit.
    Die Topographie befasst sich mit der Vermessung, Darstellung und Beschreibung eines begrenzten Teils der Erdoberfläche. Der Veranschaulichung dienen maßstabsgerechte Geländereliefs und Kartenwerke. Dabei sind nicht nur die natürlichen Oberflächenformen des zu betrachtenden Gebietes, sondern auch vom Menschen erzeugte Oberflächenveränderungen, z.B. Bauwerke mit einzubeziehen. Die Topographie gibt den jeweiligen Istzustand wider. Je nach Auflösungsgrad unterscheidet man Kartenwerke nach unterschiedlichen Maßstäben, von 1 : 10.000 bis 1 : 1.000.000.

    Im Fokus der Kartenwerke stehen unterschiedliche Betrachtungsgegenstände: Siedlung, Verkehr, Vegetation, Wasser und besondere Geländeoberflächen (Reliefs) mit ihren jeweiligen Tiefengliederungen.

    Seit 1990 erfolgt mit Hilfe des Amtlichen Topographisch-Kartographischen Informationssystems (ATKIS) die topographische Landesaufnahme in digitaler Form. Mit der Topographie befassen sich Vermessungsingenieure.
    Total Quality Management (TQM) bietet den Ansatz für eine Managementmethode, die alle Mitarbeiter einbezieht. Das Leistungsangebot des Unternehmens sollte mit der Kundenanforderung übereinstimmen. Des Weiteren sollte das Unternehmen Qualitätsversprechen gegenüber den Kunden einhalten. Auch die Motivation der Mitarbeiter ist von Bedeutung, denn nur ein motivierter Mitarbeiter, der seinen Job gerne ausübt, kann Kunden zufrieden stellen - und: Zufriedene Kunden motivieren gleichzeitig die Mitarbeiter. Dem Qualitätsmanagement kann ein Handbuch für Mitarbeiter zu Grunde liegen. Um das Qualitätsmanagement voran zu bringen werden Qualitätssicherungsprozesse, Audits und ständige Verbesserungsprozesse benötigt. Eine Strukturierung der Ziele ist wichtig, ebenso wie die Dokumentation und die Zugänglichkeit für die Mitarbeiter. Als Folge von Qualitätsmanagement kann die Verbesserung der Wettbewerbsfähigkeit gesehen werden. Qualität als Garantie ist für den Kunden wichtig.

    Bei der Beantwortung der Frage "Was ist Qualität?" helfen folgende Stichwörter:
    • Kundenzufriedenheit (durch Umfragen ermitteln),
    • Betreuung des Kunden über den Kauf hinaus,
    • Produkt ohne Mängel, Zuverlässigkeit, Langlebigkeit, Alltagstauglichkeit,
    • Benchmarking: Vergleichbarkeit der Produkte, Dienstleistungen, Unternehmen als Anreiz der Qualitätsverbesserung,
    • Herkunft,
    • Preis-Leistungs-Verhältnis,
    • Marke / Image.

    Auf die Immobilienwirtschaft übertragen bedeutet das beispielsweise bei der Vermietung: Termine eingehalten, Schlüsselservice, freundliche Beratung, Service für Mieter, pünktliche Nebenkostenabrechnungen, Sozialberatung für "Problemfälle", unverzügliche Mängelbeseitigung, Hausmeisterservice und so weiter.

    Die Vorteile des Qualitätsmanagements können wie folgt zusammengefasst werden: Neue Kunden, Mitarbeitermotivation, Kosteneinsparung durch Fehlervermeidung von Anfang an, Wettbewerbsfähigkeit, Kundenorientierung, Imageverbesserung, Transparenz durch Systematik, Organisationszwang, Prozesskontrolle statt Ergebniskontrolle, Reduzierung von Fehlern und Reklamationen, Kosteneinsparung durch Beseitigung von Fehlerquellen, Kostensenkung, zufriedene Kunden sparen Geld, Zeit und Nerven, Mitarbeiterzufriedenheit.

    Audits dienen der systematischen und unabhängigen Untersuchung einer Aktivität. Deren Ergebnisse werden durch das Vorhandensein und die sachgerechte Anwendung spezifischer Anforderungen beurteilt und dokumentiert. Dadurch sollen Schwachstellen aufgezeigt- und Verbesserungsmaßnahmen angeregt werden, wobei die Wirkung der Verbesserung überwacht wird.
    Totalunternehmer ist, wer alle für die Vorbereitung und Durchführung von Baumaßnahmen zu erbringenden Leistungen übernimmt und dabei Subunternehmer einschaltet. Im Gegensatz zum Generalunternehmer, dem die Entwurfs- und Planungsleistungen vorgegeben werden, sind Totalunternehmen auch für die Erbringung dieser Leistungen zuständig.
    Trabantenstädte ("Satellitenstädte") entstanden in Deutschland nach 1968 als Teil von Großstädten an deren Rändern.

    Als Beispiel kann das "Olympische Dorf" in München dienen. Ähnliches gilt für Neuperlach, eine "Entlastungsstadt" für 80.000 Einwohner im Münchner Südosten. Eine solche Trabantenstadt zeichnet sich durch einem sehr hohen Anteil von vielstöckigen, oft die Hochhausgrenze überschreitenden Mietshäusern und Eigentumswohnanlagen aus. Im Volksmund wurde von "Betonburgen" oder von "Mietghettos" gesprochen. Es hat sich deutlich gezeigt, dass eine solche "Stadt in der Stadt" der Komplexität einer Stadtkultur nur in geringem Umfange gerecht werden kann. Lebendige Nachbarschaftsverhältnisse können sich kaum entwickeln.
    Im Bauwesen handelt es sich bei einem Träger um ein liegendes Bauelement. Dieser überspannt freie Flächen und Öffnungen und nimmt dabei von oben Lasten auf, die er über seine Auflager nach unten ableitet.

    Der Träger ist vorwiegend auf Biegung beansprucht. Um die auftretenden Zug- und Druckbeanspruchungen auffangen zu können, eignen sich bestimmte Materialien: Holz, Metall oder Stahlbeton. Der Querschnitt ist rechteckig, häufig in einem stehenden Format, das heißt, er liegt mit der schmaleren Seite auf. Neben dem rechteckigen Querschnitt gibt es viele andere Formen, zum Beispiel den Fachwerkträger, dessen Mittelsteg in Diagonalen aufgelöst wurde.

    In der Tragwerksplanung wird der überwiegend horizontal verlegte Träger aufgrund seines Materials und der Lastenannahme für seinen Einsatzort berechnet und seine Dimension (Querschnitt und Länge) den Erfordernissen angepasst. Ein Träger ist neben den Stützen ein wesentliches statisches Element. Es bildet das einfachste Tragsystem: ein Träger oder Balken auf zwei Stützen.
    Nach dem BauGB sind bei der Bauleitplanung öffentliche und private Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen. Das bedeutet, dass den Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange (TÖB) ebenso wie der Öffentlichkeit (Bürger und Bürgerinnen) Gelegenheit zur Mitgestaltung aus ihrer jeweiligen Perspektive gegeben werden muss. Das Begriffspaar "Träger öffentlicher Belange" und "Bürger" wurde mit der Novellierung des BauGB 2004 durch das Begriffspaar "Behörden" und "Öffentlichkeit" ersetzt. Es wird nur noch von "sonstigen Trägern öffentlicher Belange" gesprochen, die keine Behörden sind und damit jetzt der "Öffentlichkeit" zugerechnet werden.

    Als Behörden kommen unterschiedliche Bundes-, Landes-, Kreis- und Gemeindebehörden, sowie öffentlich rechtiche Fachkörperschaften (z.B. Industrie- und Handelskammern, Handwerkskammern, Denkmalschutzbehörden usw.) und die Kirchen in Frage. Sonstige Träger öffentlicher Belange sind "Nichtbehörden", die aber öffentliche Aufgaben erfüllen. Hierzu können gehören der Bauernverband, das Deutsche Rote Kreuz, der Jagdverband, Post, Bahn und Telekom, Versorgungsunternehmen, freiwillige Feuerwehr, der Bund Naturschutz, Hotel- und Gaststättenverband. Welche Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange im Einzelfall zu beteiligen sind, ergibt sich aus der Zielausrichtung der Planung (Art der baulichen Nutzung) und den Belangen, die durch die Planung berührt werden können. Soweit im Einzelfall kein absoluter Planungsvorrang einer Behörde zu beachten ist, kann sich die Gemeinde im Rahmen der Abwägung auch zur Nichtberücksichtigung einer Fachplanung entschließen.

    Träger öffentlicher Belange und Behörden kommen auch bei Planfeststellungsverfahren für Baumaßnahmen von überörtlicher Bedeutung und bei der Landschaftsplanung zu Wort. Die frühere Bürgerbeteiligung mündet jetzt ein in die Beteiligung der Öffentlichkeit.
    Das Transaktionsvolumen auf den deutschen Immobilienmärkten weist eine steigende Tendenz auf. Dies ist das Ergebnis einer Hochrechnung des Immobilienverbands IVD, welche auf dem Grundsteueraufkommen beruht. Einbezogen wurden private und gewerbliche Immobiliengeschäfte. Im Jahr 2014 wurden 195,3 Millionen Euro umgesetzt. Dies waren 12 Mrd. bzw. 6,5 Prozent mehr als im Jahr zuvor. Als Gründe für die positive Entwicklung werden die robuste deutsche Wirtschaft, gute Renditen und politische Unsicherheiten im Ausland genannt.

    Besonders starke Umsatzsteigerungen wurden in Bremen mit einem Plus von 25,9 Prozent und in Hessen (+ 23,8 Prozent) verzeichnet. Auffällige Steigerungen gab es auch in Sachsen (+22 Prozent), in Nordrhein-Westfalen (+12 Prozent) und in Mecklenburg-Vorpommern (+11 Prozent). Die höchsten Umsätze wurden erzielt in Bayern (40,7 Mrd Euro), in Nordrhein-Westfalen (38,3 Mrd Euro) und in Baden-Württemberg (27,18 Mrd Euro).

    Allerdings ergab die Analyse auch deutliche Umsatzrückgänge in den Bundesländern Berlin (-9,81 Prozent) und Schleswig-Holstein (-6,3 Prozent). Grund dafür ist womöglich die Anhebung der Grunderwerbssteuer in beiden Bundesländern Anfang 2014 (in Berlin auf 6 Prozent, in Schleswig-Holstein auf 6,5 Prozent).
    Der Begriff transluzent bedeutet soviel wie „teilweise lichtdurchlässig“. Eine tranzluzente Wärmedämmung wird durch Glasfassaden umgesetzt, die sowohl lichtdurchlässig sind als auch wärmedämmende Elemente enthalten. Meist handelt es sich dabei um großflächige Fassaden im Industrie- und Gewerbebau. Teilweise werden derartige Systeme jedoch auch in Sportanlagen oder in Treppenhäusern von Wohnimmobilien verwendet. Blickdurchlässig sind derartige Fassaden nicht.

    Transluzente Wärmedämmungen bestehen meist aus gläsernen U-Profilen, die jeweils so zusammengesetzt werden, dass zwischen zwei Profilen eine wärmedämmende Schicht aus lichtdurchlässigem Material eingebracht wird. Hier gibt es verschiedene Möglichkeiten; so kann etwa eine wabenartige Konstruktion verwendet werden.

    Teilweise besteht die Dämmschicht aus dünnen, mit einem speziellen lichtdurchlässigen Bindemittel zu einer Art Gespinst verwobenen Glasfasern. Darin ist stehende Luft eingeschlossen. Derartige Materialien bieten eine Wärmedämmung mit guten U-Werten, sind lichtdurchlässig, streuen das einfallende Licht und bieten zusätzlich Schutz vor Überhitzung im Sommer.

    Bei der Verwendung von doppelschaligem U-Profilglas kann eine Fassade sprossenlos verglast werden. Die Innenräume können so gleichmäßig mit Tageslicht versorgt, gegen Wärmeverlust gedämmt und gegen Uberhitzung durch Sonneneinstrahlung geschützt werden.

    Eine weitere Variante der transluzenten Wärmedämmung wird durch Doppelscheiben umgesetzt, zwischen denen ein sogenanntes Nanogel eingebracht ist. Derartige Gele sind hochporöse Festkörper, meist auf Silicatbasis, die zu 95 bis 99 Prozent aus Poren bestehen. Solche Materialien verbinden Wärme- und Schallschutz.
    Eine transparente Wärmedämmung (Abkürung: TWD) verbindet Lichtdurchlässigkeit mit Dämmeigenschaften. Der Begriff wird als Oberbegriff für verschiedene Arten von lichtdurchlässigen Dämmungen verwendet, die sehr unterschiedlich ausgeführt sein können.

    So wird er auch für transluzente Wärmedämmungen verwendet, die teilweise lichtdurchlässig sind und den Innenraum eines Gebäudes sowohl mit Tageslicht versorgen, als auch eine Wärmedämmung und sommerlichen Hitzeschutz sicherstellen.
    Zur Verwendung kommen dabei unterschiedlichste Materialien, von Profilgläsern mit Einlagen aus Glasfasergewebe bis zu Doppelscheiben mit dazwischen eingelagertem porösem Granulat bzw. Nanogel.

    Im engeren Sinne wird der Begriff transparente Wärmedämmung oft für wärmedämmende Glasfassaden verwendet, die vor eine nicht lichtdurchlässige, herkömmliche Wand gesetzt werden. So wird das Gebäude nach außen optisch aufgewertet. Die Glasfassade lässt Sonnenwärme zur eigentlichen Wand durch. Eine dunklere Schicht an der Wand absorbiert die Wärme und leitet diese nach innen durch. Durch Verwendung wärmeisolierender Materialien in der Glasfassade kann die Wärme nicht mehr nach außen entweichen und trägt so zur Erwärmung des Innenraumes und zur Energieeinsparung bei.
    gehören zu den Logistikimmobilien. Teilweise werden die Begriffe Transshipment Center, Cross Docking Center oder Transitterminal synonym verwendet. Es handelt sich um Warenumschlagzentren, in denen ankommende Sendungen von verschiedenen Absendern eingehen und ohne Zwischenlagerung zu Sendungen für verschiedene Empfänger neu zusammengestellt werden. Da sie lediglich dem Warenumschlag, nicht aber der Lagerung dienen, werden sie auch als "bestandslose Umschlagpunkte" bezeichnet.

    Im engeren Sinne meint der Begriff Transshipment Center ein Warenumschlagzentrum, in dem artikel- bzw. sortenreine Sendungen angeliefert und erst hier empfängerbezogen kommissioniert werden. Demgegenüber werden in Cross Docking Centers bereits empfängerbezogen vorkommissionierte Sendungen angeliefert.

    Beispielsweise könnten in einem Transshipment Center Waren unterschiedlicher Hersteller von Käse, Schokolade und Kosmetikprodukten eintreffen, aus denen dann die Lieferungen nach den Bestellungen einzelner Supermärkte zusammengestellt werden.
    Die Entfernung zwischen dem Boden auf Straßenniveau und dem sogenannten Traufpunkt einer Dachkonstruktion bezeichnet man meist als Traufhöhe. Der Traufpunkt ist dabei der Schnittpunkt zwischen der Dachhaut und der senkrechten Außenwand. Es muss jedoch darauf hingewiesen werden, dass für diese Begriffe abweichende Definitionen existieren. Teilweise geben Bebauungsplände oder landesrechtliche Bauvorschriften vor, ob für die Ermittlung der Traufhöhe die Unterkante des Dachsparrens oder die Dachhaut heranzuziehen sind. Die Traufhöhe muss zeichnerisch ermittelt werden. Bebauungspläne können eine maximal erlaubte Traufhöhe vorschreiben, teilweise in Abhängigkeit vom Neigungswinkel des Daches.
    Haus, das mit Firstlinie und Dachtraufe parallel zur Straße steht. Die Giebel eines traufständigen Hauses bilden mit der Straße einen rechten Winkel.
    Das Traufwasser ist vom Niederschlagswasser zu un­ter­schei­den, also dem Regen oder Schneewasser, das unmittelbar auf den Boden fällt. Fällt dieses Niederschlagswasser zu­nächst auf eine bauliche Anlage eines Grundstückes und von dort auf den Erdboden, so handelt es sich um Traufwasser. Bezüglich dieses Niederschlages trifft den Grundstücks­eigen­tümer gegenüber Grundstücksnachbarn eine Siche­rungs­pflicht.
    Tendenz und Trend unterscheiden sich durch ihre zeitliche Perspektive. Die Tendenz zeigt Entwicklungen auf, die sich auf die gegenwärtige Situation beziehen, Trends beziehen sich auf langfristige Entwicklungsstränge. Man spricht insbesondere auch bei Markterscheinungen von Tendenzen und Trends. Tendenzen spiegeln hier die aktuellen Einflussgrößen auf den Markt wider, z.B. die Auswirkung einer Zinserhöhung auf die Immobilienpreise, die Einflüsse, die von einer geplanten Großveranstaltung (etwa eine Europameisterschaft) ausgehen, ein für Investoren günstiges / ungünstiges Wahlergebnis, eine Modeerscheinung usw. Trends ergeben sich auf den Märkten aus der Wirksamkeit langfristig angelegter Determinanten. So wird ein Bevölkerungsschwund in einem Wirtschaftsraum zu dauerhaft sinkenden Immobilienpreisen führen, die zunehmende Ausschöpfung einer endlichen Ressource wie etwa das Erdöl oder Erdgas zu langfristig steigenden Energiekosten.
    Bei einer Trennkanalisation werden Schmutzwasser (z. B. aus Bad, WC und Küche) und Regenwasser in zwei getrennten Abwasserkanälen abgeleitet. Das Regenwasser fließt dabei ungeklärt ins nächste natürliche Gewässer, das Schmutzwasser gelangt in die Kläranlage. Der Vorteil einer Trennkanalisation besteht in der Entlastung der Kläranlage und des Vorfluters (Gewässers). Die Kläranlage muss nämlich bei Regenwetter keine größere Abwasserfracht bewältigen, die durch die Verdünnung des Schmutzwassers mit Regenwasser entsteht.

    Die Vorfluter-Gewässer können verschmutzt werden, wenn bei starken Niederschlägen und Mischkanalisation die Kläranlage die Abwassermenge nicht mehr bewältigt und der verdünnte Schmutzwasserüberschuss direkt in den nächsten Fluss gelangt.

    Da den Gemeinden bei der entsprechenden Kläranlage je nach eingeleiteter Abwassermenge Kosten entstehen, ist eine Trennung auch wirtschaftlich sinnvoll. In vielen Gemeinden ist die bauliche Ausführung der Trennkanalisation nicht korrekt durchgeführt worden. Die Gemeinden überprüfen deshalb teilweise, ob Regenwasser auf den Einzelgrundstücken tatsächlich in den Regenwasserschacht gelangt und Abwasser in die Abwasserleitung. Dafür gibt es verschiedene Überprüfungsverfahren – etwa die Leitungsprüfung mit einer Rohrkamera oder – einfacher – die Einleitung von Rauch über einen Arbeitsschacht in der Straße. Raucht das angrenzende Gebäude dann aus den Regenrinnen, ist eine Änderung der Rohrleitungen angesagt – auf Kosten des Eigentümers.
    Ein Trennungsbahnhof befindet sich auf der Abzweigung einer Bahnstrecke von einer anderen. Er ermöglicht das Umsteigen der Passagiere zwischen beiden Strecken. Trennungsbahnhöfe sind für den durchgehenden Zugverkehr ausgelegt und werden auch im U- und S-Bahnnetz häufig eingesetzt, dort meist unter der Bezeichnung Verzweigungsbahnhof.
    Eine Variante des Trennungsbahnhofs ist der Anschlussbahnhof, hier findet jedoch meist ein Umsteigen zu einer Strecke ohne durchgehenden Zugverkehr statt, etwa aufgrund unterschiedlicher Spurweiten.
    Eine Trennwand ist eine leichte Wandkonstruktion, die zur Abteilung von Räumen dient. In der Regel sind Trennwände von vergleichsweise geringer Stärke und haben keine tragende Funktion.
    Das Treppenauge ist der vertikale Luftraum, der innerhalb einer rund herum geführten Treppe entsteht und mit einem Geländer oder einer Brüstung gesichert wird. Im Geschosswohnungsbau zieht sich das Auge durch alle Geschosse.
    In einem Mehrfamilienhaus gelten Treppenhäuser und Flure als gemeinschaftlich genutzte Räume. Streit entsteht meist wegen darin abgestellter Gegenstände (Fahrräder, Rollstühle, Kinderspielzeug).

    Ein Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung, nach dem einem behinderten Hausbewohner das Abstellen seines Rollstuhles im Hausflur verboten wird, ist nach dem Oberlandesgericht Düsseldorf sittenwidrig und unwirksam (OLG Düsseldorf, ZMR 84, 161). Kinderwagen dürfen zumindest vorübergehend im Hausflur abgestellt werden (Oberlandesgericht Hamm, Az. 15 W 444/00, Urteil vom 03.07.2001). Für die Aufstellung einer Garderobe im Hausflur benötigt ein Wohnungseigentümer die Zustimmung der Miteigentümer (OLG München, Az. 34 Wx 160/05).

    Die Gestaltung des Treppenhauses muss ein Mieter dem Vermieter überlassen. So kann ein evangelischer Mieter nicht die Miete mindern, weil der katholische Vermieter in einer Treppenhaus-Nische eine Madonna aufgestellt hat (Amtsgericht Münster, Az. 3 C 2122/03). Die eigenmächtige Dekoration von Treppenhaus, Hausflur und Gemeinschaftsgarten durch eine einzelne Mieterin (hier: größere Mengen von Deko-Gegenständen, Ersetzen der Treppenhaus-Lampen durch eigene, Aufstellung von vielen Blumenkübeln, Dekogegenstände im Vorgarten) ist den übrigen Mietparteien nicht zuzumuten und kann vom Vermieter untersagt werden (AG Münster, Urteil vom 31.07.2008, Az. 38 C 1858/08).

    Zettelaushänge im Treppenhaus, auf denen der Vermieter kritisiert wird, bewegen sich am Rande übler Nachrede. Stellt ein Mieter jedoch nur objektiv bestehende Missstände dar (monatelanger Heizungsausfall im Winter ohne Reparatur), muss sich der Vermieter die Kritik gefallen lassen (Landgericht Berlin, Az. 53 S 25/04).

    Zulässig ist das Aufhängen von jahreszeitlichem Schmuck an der Außenseite der Wohnungstür – etwa die vielerorts üblichen Kränze zu Ostern oder in der Adventszeit. Solche Schmuckgegenstände stellen keine unzumutbare Beeinträchtigung für die übrigen Hausbewohner dar (Landgericht Düsseldorf, Beschluss vom 10.10.1989, Az. 25 T 500/89).

    Von einer bestimmungswidrigen Nutzung des Gemeinschaftseigentums wird jedoch ausgegangen, wenn ein Wohnungseigentümer im Treppenhaus Duftstoffe wie etwa künstlichen weihnachtlichen Tannenduft versprüht. Aufdringliche Düfte dieser Art sind für die anderen Hausbewohner nicht mehr zumutbar (Oberlandesgericht Düsseldorf, Beschluss vom 16.05.2003, Az. I-3 Wx 98/03).
    Der Treppenholm wird auch als Treppenbalken oder Treppenlaufträger bezeichnet. Er verläuft schräg unter der Treppe und trägt die Treppenstufen. Statt eines Holmes werden auch die Treppenlaufplatte oder die zwei treppenflankierenden Wangen zur Konstruktion der Treppe eingesetzt.
    Die Treppenkonstruktion ist das statische System einer Treppe. Dieses erschließt sich aus der Lastenannahme durch das Eigengewicht und die Belastung durch die Nutzung. Hierbei ist es von großer Bedeutung, ob es sich um eine Massivtreppe (üblicherweise eine Stahlbetontreppe) oder um eine leichtere Ausführung (Holz- oder Stahltreppe) handelt.

    Zudem werden freitragende Treppen oder an vorhandene Bauteile befestigte Treppen unterschieden. Im Wesentlichen besteht die Treppe aus dem tragenden Element, wie Laufplatte, Wangen oder Holmen, den Stufen und dem sichernden und abschließenden Geländer mit Handlauf.

    Unterschiedliche Materialien stellen unterschiedliche Anforderung an die Konstruktion. So ist der Fertigungsprozess einer massiven Stahlbetontreppe ein anderer als der einer Stahltreppe. Die tragende Laufplatte der Massivtreppe stützt die darauf betonierten Stufen. Bei leichteren Treppenkonstruktionen wie der Stahl- und Holztreppe werden die Einzelteile mit Schrauben zusammen montiert oder geschweißt.

    Die Treppenkonstruktion ist abhängig von dem verwendeten Material.
    Bei der Grundrissform wird in ein- oder mehrläufige Trep­pen unterschieden. Als einläufig wird eine un­un­ter­bro­che­ne Folge von mehreren Stufen bezeichnet. Unterbricht bei­spiels­weise ein Zwischenpodest eine Lauffolge, so wird dies als zweiläufig bezeichnet. Folgerichtig hat eine drei­läu­fige Treppe zwei Zwischenpodeste.

    Es gibt repräsentative Treppen, deren gerade Abfolge meh­re­rer Läufe von Podesten unter­bro­chen wird. Aus Platzgründen knicken die Läufe in der Re­gel im 90 Grad-Winkel ab. In diesem Fall beschreibt die Lauflinie der Treppe eine Halbkurve. Deshalb wird eine Treppe mit einem Richtungswechsel Halbtreppe genannt. Eine Vier­tel­treppe knickt zweimal ab und beschreibt in der Lauflinie eine Viertelkurve.
    Die sogenannte Lauflinie definiert den tatsächlichen, mittleren Gehbereich einer Treppe. Diese unsichtbare Linie regelt das Verhältnis der Höhe und Tiefe der Stufen zueinander (Steigungsverhältnis), und sie muss nicht der Mittellinie einer Treppe entsprechen, wie an der gewendelten Treppe zu sehen ist.

    Um ein sicheres Begehen der Treppe mit einer Wendelung zu ermöglichen, errechnet sich entlang der Lauflinie stets die gleiche Stufenhöhe, Auftritttiefe und -breite. Dargestellt wird sie am unteren Antritt durch ein Kreissymbol und im oberen Austritt durch ein Pfeilsymbol.
    Die Benennung der Laufrichtung einer Treppe verhindert Missverständnisse in der Planung und am Bau. Sie richtet sich nach der Aufwärtsbewegung der Treppe. Eine im Uhrzeigersinn verlaufende Treppe ist eine Rechtstreppe. Dagegen ist eine Treppe gegen den Uhrzeigersinn eine Linkstreppe.
    Wird ein Mehrfamilienhaus von einer Eigentümergemeinschaft bewohnt, hat ein behinderter Eigentümer das Recht, ohne Zustimmung der anderen Eigentümer auf eigene Kosten in dem zum Gemeinschaftseigentum gehörenden Treppenhaus einen Treppenlift installieren zu lassen.

    Voraussetzung ist allerdings, dass die bauordnungsrechtlichen Regeln beachtet werden und die Nutzungsmöglichkeit des Treppenhauses nicht über das unvermeidliche Maß hinaus eingeschränkt wird. Nach einem Beschluss des Bayerischen Obersten Landesgerichts durfte der Eigentümer zur Installation des Lifts sogar den zweiten Handlauf des Geländers entfernen (BayObLG, Beschl. v. 25.9.2003, Az. 2 Z BR 161/03).

    Auch ein Mieter kann einen Anspruch darauf haben, dass der Hauseigentümer der Installation eines Treppenliftes für den behinderten Lebenspartner zustimmt - wobei die Einbaukosten der Mieter trägt (Bundesverfassungsgericht, WM 2000, 298).

    Das Verwaltungsgericht Gelsenkirchen bestätigte eine Verfügung des Bauamts gegen einen 80jährigen Mieter, der mit Zustimmung der Vermieterseite einen Treppenlift im Treppenhaus eines Mehrfamilienhauses installiert hatte. Durch den Lift war die Mindestbreite der Treppen von 1 m (geregelt in der Bauordnung NRW) um mehrere Zentimeter unterschritten worden. Das Bauamt sah hier im Brandfall den Fluchtweg gefährdet. Zwar existiere im Bundesland Nordrhein-Westfalen ein ministerieller Erlass, nach dem bei bestimmten Treppenliften eine Treppenbreite von 80 cm ausreiche. Nach Ansicht des Gerichts könne ein solcher Erlass jedoch zwingende gesetzliche Vorschriften nicht abändern (Urteil vom 26.09.2012, Az. 5 K 2704/12).
    Nach § 242 BGB ist derjenige, der eine vertragliche Leistung zu erbringen hat, "verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern".

    Die Gerichte haben dazu eine Menge Grundsätze entwickelt, mit deren Hilfe offensichtliche Ungerechtigkeiten bei der Ausübung von Rechten vermieden werden sollen. In jedem Fall findet bei Anwendung der Vorschrift eine Abwägung aller beteiligten Interessen statt. Obwohl die Vorschrift keinen konkreten Anspruch auf etwas gewährt und keinen Freibrief für jeden darstellt, der sich ungerecht behandelt fühlt, kann sie praktische Auswirkungen haben.

    Z.B. im Mietrecht:
    Eine Eigenbedarfskündigung, bei der ein Vermieter schon bei Vertragsabschluss absehen konnte, dass er diese aussprechen würde, ist treuwidrig. Folge: Kündigung ist unwirksam.
    Treuhänder handeln im eigenen Namen für fremde Rechnung. Bei Treuhändern handelt es sich oft um Rechtsanwälte, Vermögensverwalter, Steuerberater oder Wirtschaftsprüfer und deren Gesellschaften. Sie verwalten das Vermögen ihrer Kunden und können aufgrund ihrer Vollmacht darüber verfügen. Besteht das Treugut in Geldvermögen, ruht es auf Treuhandkonten, die auf den Namen des Treuhänders lauten und über die der Treuhänder nach Maßgabe vertraglicher Vereinbarungen oder nach eigenem Ermessen im Interesse des Treugebers verfügen kann. Besteht das Treugut in Immobilienvermögen, sind die Treuhänder auch im Grundbuch eingetragen, wie etwa bei geschlossenen Immobilienfonds.
    Um die Verwaltung des Fonds zu vereinfachen, wird bei geschlossenen Immobilienfonds in der Rechtsform einer Kommandit­ge­sell­schaft oftmals auf die Handels­register­ein­tra­gung jedes einzelnen Fondszeichners als Kommanditist verzichtet. Stattdessen wird im Handelsregister ein Treuhandkommanditist eingetragen, der als Treuhänder für die Kommanditisten fungiert. Der Treuhandkommanditist hält die Fondsbeteiligungen auf eigenen Namen, aber auf Rechnung des Treugebers, d. h. des jeweiligen Anlegers.
    Abkürzung für: Technische Regeln für Flüssiggas-Installation.
    Abkürzung für: Technische Regeln für Gas-Installation.
    Diese Chemikalie findet eine vielfache Anwendung in der Industrie, aber auch in Haushalten, zum Beispiel in der Metallindustrie zur Reinigung und zum Entfetten von Metallen, als Klebstoff in der Leder- und Schuhindustrie, als Lösungsmittel für Farben und Lacke, sowie als Fleckenwasser und als Lösemittel in Putzmitteln. Wegen der Erzeugung rauschartiger Zustände wurde eine missbräuchliche Verwendung bei so genannten "Schnüfflern" (TRI-Sucht) festgestellt.

    Trichlorethen wirkt narkotisch, und ist nieren- und lebertoxisch, greift andere innere Organe und das Blutbildungssystem an. Trichlorethen erzeugt Krebs bei Tieren und es besteht auch eine Plausibilität für ein Krebsrisiko beim Menschen (insbesondere Leberkrebs) und wurde deshalb von der MAK-Kommission als krebserzeugend (Kategorie 2) eingestuft. TCE hat auch eine schwache nachgewiesene Genotoxizität. Die Konzentration an TCE in der Luft, welche mit einem zusätzlichem Lebenszeit-Krebsrisiko von 1/1.000.000 einhergeht, liegt bei 2,3 µg/m3.
    Seit 1. November 2011 gibt es eine Neufassung der Trinkwasserverordnung. Sie dient dem Gesundheitsschutz und enthält Verpflichtungen für die Wasserwerke als Versorgungsbetriebe und auch für Vermieter. Als Eigentümer eines Hausnetzes von Leitungen, aus dem die Mieter als Endverbraucher Wasser zapfen, ist der Vermieter Inhaber einer Wasserversorgungsanlage im Sinne von § 3 Abs. 1 Nr. 2 e) TrinkwasserVO. Die Trinkwasserverordnung wurde im Dezember 2012 erneut geändert. Diese Änderung betraf insbesondere die Regelungen über die regelmäßige Untersuchung auf Legionellen.

    Unter Trinkwasser versteht die Verordnung alles Wasser – im ursprünglichen Zustand oder nach Aufbereitung – das zum Trinken, zum Kochen, zur Zubereitung von Speisen und Getränken oder zu folgenden anderen häuslichen Zwecken bestimmt ist: Körperpflege und -reinigung, Reinigung von Gegenständen, die mit Lebensmitteln in Berührung kommen, Reinigung von Gegenständen, die nicht nur vorübergehend mit dem menschlichen Körper in Kontakt kommen sowie Wasser, das in einem Lebensmittelbetrieb verwendet wird.

    Trinkwasser muss nach der Verordnung so beschaffen sein, dass durch seinen Genuss oder Gebrauch keine Schädigung der menschlichen Gesundheit insbesondere durch Krankheitserreger zu befürchten ist. Es muss rein und genusstauglich sein. Diese Vorgabe gilt als erfüllt, wenn bei der Wasseraufbereitung und -verteilung mindestens die allgemein anerkannten Regeln der Technik eingehalten werden und das Trinkwasser den in der Trinkwasserverordnung genannten Anforderungen entspricht. Hält das Trinkwasser die dort geforderten Grenzwerte nicht ein, darf es weder durch das Wasserwerk noch durch sonstige Inhaber einer Wasserversorgungsanlage als Trinkwasser abgegeben oder anderen zur Verfügung gestellt werden.

    Vermieter müssen sofort die Gesundheitsbehörde informieren, wenn sich die Trinkwasserqualität verschlechtert hat (grobsinnlich wahrnehmbar zum Beispiel durch braune Färbung oder Geruch). Entsprechenden Meldungen von Mietern muss sofort nachgegangen werden.

    Die Verordnung gibt Grenzwerte vor, sowohl für die Belastung mit chemischen Stoffen wie etwa Blei oder Uran (neu) als auch für die Belastung mit biologischen Verunreinigungen. Diese Grenzwerte sind am Wasserhahn des Verbrauchers einzuhalten.

    Wer eine Wasserversorgungsanlage betreibt, aus der Trinkwasser direkt an Verbraucher abgegeben wird, hat verschiedene Melde- und Anzeigepflichten. Er muss zum Beispiel Inbetriebnahme, Wiederinbetriebnahme oder technische Änderungen vier Wochen im Voraus anmelden. Dies gilt jedoch nur für die Abgabe von Wasser im Rahmen einer öffentlichen (also nicht einer gewerblichen) Tätigkeit. Für Vermieter von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern gibt es keine generelle Pflicht mehr, die Existenz einer „Großanlage zur Trinkwassererwärmung“ beim Gesundheitsamt anzumelden.

    Die Verordnung definiert, was mit gewerblichen und öffentlichen Tätigkeiten gemeint ist: „Öffentliche Tätigkeit“ ist die Trinkwasserbereitstellung für einen unbestimmten, wechselnden und nicht durch persönliche Beziehungen verbundenen Personenkreis. „Gewerbliche Tätigkeit“ ist die unmittelbare oder mittelbare, zielgerichtete Trinkwasserbereitstellung im Rahmen einer selbstständigen, regelmäßigen und in Gewinnerzielungsabsicht ausgeübten Tätigkeit. Der steuerrechtliche Gewerbebegriff gilt hier nicht. Als gewerbliche Vermietung wird in diesem Bereich alles angesehen, was größer als ein Zweifamilienhaus ist. Eine Gewerbeanmeldung ist nicht relevant.

    Wer eine Großanlage zur Trinkwassererwärmung betreibt und daraus im Rahmen einer öffentlichen oder gewerblichen Tätigkeit Trinkwasser abgibt, muss dieses Wasser alle drei Jahre unaufgefordert auf Legionellen untersuchen lassen (§ 14 Abs. 3). Die Erstuntersuchung muss bis zum 31.12.2013 stattgefunden haben. Diese Pflicht gilt nur für Gebäude, in denen das Trinkwasser an den Verbrauchsstellen „vernebelt“ wird – zum Beispiel durch Duschen, Klimaanlagen oder Whirlpools. Grund: Wenn das Trinkwasser Legionellen enthält, werden diese beim Duschen über den Wasserdampf eingeatmet und können tödliche Lungenkrankheiten, insbesondere Lungenentzündungen verursachen. Legionellen sind Keime, die sich besonders gut in stehendem, 30 bis 40 Grad warmen Wasser entwickeln. Jedes Jahr werden den Legionellen in Deutschland 32.000 Krankheits- und 2.000 Todesfälle zugeschrieben.

    Unter Großanlagen zur Trinkwassererwärmung versteht man Speicher-Trinkwassererwärmer oder zentrale Durchfluss-Trinkwassererwärmer (Boiler) mit einem Inhalt von mehr als 400 l und/oder drei l in jeder Rohrleitung zwischen dem Abgang des Trinkwassererwärmers und der Entnahmestelle (§ 3 Nr. 12 TrinkwasserVO). Dies dürfte auf jedes Mehrfamilienhaus zutreffen. Für Ein- und Zweifamilienhäuser gilt die Untersuchungspflicht nicht. Die Untersuchung muss durch eine dazu ermächtigte Stelle – ein Fachlabor – durchgeführt werden. Es müssen dazu an mehreren Verbrauchsstellen Proben entnommen werden, aber nicht an jedem Wasserhahn.

    Nach § 21 Abs.1 sind Mieter durch den Vermieter alljährlich über die Wasserqualität und die Ergebnisse durchgeführter Untersuchungen zu informieren. Wird eine Legionellenverseuchung festgestellt, müssen umgehend Gegenmaßnahmen ergriffen werden.

    Ab 1. Dezember 2013 wird ein neuer Blei-Grenzwert von 0,010 Milligramm (= 10 Mikrogramm) pro Liter Trinkwasser eingeführt. Von diesem Zeitpunkt an müssen die Anlageninhaber einschließlich der Vermieter die Verbraucher auch über das Vorhandensein von Blei als Werkstoff in der Trinkwasserverteilung informieren. Dies betrifft Hausanschlussleitungen des Wasserwerks ebenso wie Trinkwasser-Installationen in Gebäuden.

    Die Nichtbeachtung der Vorschriften der Trinkwasserverordnung ist eine Ordnungswidrigkeit und kann durch Bußgelder geahndet werden. Die Verbreitung von Krankheitskeimen über das Trinkwasser ist eine Straftat. Ferner kann ein Vermieter bei Nichtbeachtung der Vorschriften auch zivilrechtlichen Ansprüchen (Mietminderung, Schmerzensgeld und so weiter) ausgesetzt sein.

    Am 25.11.2015 wurde im Bundesgesetzblatt die dritte Verordnung zur Änderung der Trinkwasserverordnung veröffentlicht. Mit dieser wird in der Hauptsache die EU-Richtlinie 2013/51/EURATOM umgesetzt. Die Richtlinie legt Anforderungen an den Schutz der Bevölkerung vor radioaktiven Stoffen im Trinkwasser fest. Mit der Änderung der Trinkwasserverordnung werden Parameterwerte für radioaktive Stoffe vorgegeben und Anforderungen an die Messung und Überwachung der Trinkwasserqualität im Hinblick auf künstliche und natürliche radioaktive Stoffe definiert. Denn bisher gab es keine konkreten Regelungen zur Überwachung einer möglichen Radioaktivität im Trinkwasser.
    Der Begriff "Triple Play" bezeichnet die über Breitbandkabel mögliche Versorgung des An­schluss­in­ha­bers mit Telefon, Internet sowie Fernsehempfang. Nicht alle Kabelanschlüsse bieten die Möglichkeit für alle drei Dienstleistungen, die Kabelbranche arbeitet jedoch am Netzausbau. Ende 2008 waren 1,9 Millionen Haushalte über das Fernsehkabel mit dem Internet verbunden, dazu kamen 21,2 Millionen Breitbandanschlüsse über das Telefonnetz. In anderen Ländern ist Triple Play bereits gebräuchlicher als in Deutschland, etwa in der Schweiz und in Österreich. Er­klär­tes Ziel der Bundesregierung ist die Versorgung von mindestens 75 Prozent der deutschen Haushalte mit einem 50 Mbit/s schnellen Internetzugang bis zum Jahr 2014. Das Breitbandkabel leistet dazu bereits einen erheblichen Beitrag.
    Von einem Triple-Net-Mietvertrag wird gesprochen, wenn der Mieter neben den Betriebskosten auch die Instandhaltungskosten an Dach und Fach übernimmt. Dies bezieht sich auf Instandhaltungsmaßen am Dach, an der Fassade, an Fenstern und Außentüren. Ein solcher Mietvertrag ist nur bei Gewerberaummietverträgen möglich. Die Verpflichtung des Mieters aus einem Triple-Net-Mietvertrag entspricht dem englischen Vertragstyp, bei dem der Mieter "Full Repair and Insurance Lease", d.h. volle Reparatur- und Versicherungszahlungen zur Miete übernimmt.
    Trittschall ist das von Schritten in einer Wohnung erzeugte Geräusch. Da dieses abhängig von der Bauausführung für Bewohner darunter liegender Wohnungen zu einer Belästigung führen kann, gibt es hierzu spezielle Regelungen. Die DIN 4109 schreibt vor, welche dB-Werte maximal noch erreicht werden dürfen und welche technischen Gegenmaßnahmen zur Schalldämmung bei Neubauten zu treffen sind.

    Nach der Rechtsprechung gelten bei Altbauten die Grenzwerte der maßgeblichen Normen zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes; eine Anpassung an heute gültige Richtlinien kann von Mietern nicht gefordert werden (vgl. BGH, 6.10.2004, Az. VIII ZR 355/03). Allerdings ist bei Aufstockung oder sonstigem maßgeblichem Umbau von Altbauten der einfache Schallschutz auf Basis der zum Umbauzeitpunkt geltenden Normen maßgeblich.

    Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 17.06.2009 (Az. VIII ZR 131/08) ist ein bloßer Austausch des Bodenbelages (hier: PVC durch Bodenfliesen ersetzt) kein Umbau in diesem Sinne. Mieter der darunter liegenden Wohnung können in diesem Fall also keine Mietminderung geltend machen, weil die Anforderungen an den Trittschallschutz zum Umbauzeitpunkt nicht gewahrt wurden. Die Grenzwerte der DIN 4109 in der bei Bau des Hauses geltenden Fassung sind jedoch einzuhalten.

    Als weitere Orientierungshilfe für Bauherren kann außer dem Beiblatt 2 zur DIN 4109 (Vorschläge für erhöhten Schallschutz) die Richtlinie VDI 4100 herangezogen werden. Sie enthält keine rechtsverbindlichen Vorgaben; mit Hilfe ihrer Empfehlungen konnte bisher ein höheres Schallschutzniveau als nach den Regelungen der DIN 4109 erreicht werden. Bei einem Bauprojekt sollte vertraglich vereinbart werden, nach welcher Norm bzw. Richtlinie vorzugehen ist. Hier wurde lange von vielen Baufachleuten empfohlen, ein höheres Anforderungsniveau als das der DIN 4109 zu vereinbaren. Diese Empfehlung beruht darauf, dass lange Zeit die DIN 4109 auf dem Stand von 1989 benutzt wurde, deren Werte als nicht mehr zeitgemäß galten. Im Juni 2016 wurde eine Neufassung der DIN 4109 veröffentlicht. Es bleibt abzuwarten, inwieweit diese Eingang in die technischen Baubestimmungen der Bundesländer findet.

    Wohnungseigentümer haben nach dem WEG das Recht, mit dem im Sondereigentum stehenden Fußboden ihrer Wohnung nach Belieben zu verfahren, sofern sie nicht Gesetze oder Rechte Dritter verletzen. Der Austausch von Bodenbelägen (Teppichboden gegen Parkett, Fliesenerneuerung) ist sogar dann zulässig, wenn die Trittschallbelastung steigt. Allerdings dürfen nicht die Grenzwerte der DIN 4109 (vom Zeitpunkt der Gebäudeerrichtung) überschritten werden. Steigt die Trittschallbelastung durch Handwerkerfehler, hat der darunter wohnende Nachbar einen Anspruch auf Beseitigung bzw. Rückbau.

    Es existieren weitere Regelungen und Normen, die einen bestmöglichen Schallschutz für Wohnräume bzw. Wohngebiete zum Ziel haben. Als Beispiel ist hier die Technische Anleitung Lärm (TA Lärm) zu nennen. Bei der Stadtplanung ist der Schallschutz inzwischen ein wichtiges (aber nicht unbedingt vorrangiges) Planungsziel.
    Das Trockenmauerwerk ist ein Mauerwerksverband, der aus Bruchsteinen ohne Verwendung von Mörtel hergestellt wird. Die verwendeten Steine werden derart zusammengefügt, dass sich möglichst nur geringe Hohlräume und schmale Fugen ergeben. Die Außenseite (Sichtseite) einer Trockenmauer sollte so ausgeführt werden, dass sie mit einer Neigung von acht bis zwölf Prozent zur Senkrechten aufsteigt.

    Die Fugen des Trockenmauerwerks können mit Erde o. ä. ausgefüllt und mit Pflanzen (z. B. Ziergräser oder Stauden) besetzt werden, um einen Bewuchs der Trockenmauer zu erreichen. Trockenmauerwerk wird heute beispielsweise noch zur Herstellung von Weinbergsmauern sowie im Garten- und Landschaftsbau verwendet.
    Der französische Ingenieur Felix Trombe entwickelte 1950 eine wärmespeichernde Wandkonstruktion, die heute als Trombe-Wand bezeichnet wird.

    Eine Trombe-Wand ist massiv, dunkel gestrichen und wird 10 bis 15 cm hinter einer einfachen Verglasung angebracht.
    Tagsüber heizt sich die Wand durch die Sonneneinstrahlung und die im luftgefüllten Zwischenraum entstehende Stauwärme auf. Nachts wird diese Wärme dann langsam an den dahinter liegenden Innenraum des Gebäudes abgegeben. Mit Hilfe von Lüftungsklappen kann zusätzlich die warme Luft aus dem Zwischenraum in das Gebäude geleitet werden.

    Heute existieren verschiedene Abwandlungen der Trombe-Wand. Teilweise wird dabei Wasser zur Wärmespeicherung eingesetzt.

    Der Nachteil einer herkömmlichen Trombe-Wand besteht in der schlechten Wärmedämmung der Konstruktion. So kann ein großer Teil der erzeugten Wärme durch die Verglasung wieder nach außen abfließen. Systeme aus dem Bereich der Transparenten Wärmedämmung sind – insbesondere in Nordeuropa – effektiver.
    Abkürzung für: Technische Regeln für Trinkwasser-Installation.

    Diese sind in der DIN 1988 aufgeführt. Es handelt sich um ein technisches Regelwerk, das bei der Installation von Trinkwasser-Anlagen beachtet werden muss. Zweck ist die Sicherstellung einer lebensmittelhygienisch einwandfreien Trinkwasserversorgung.
    Für jeden Bedarf und Geschmack gibt es anders geartete Türen. Schiebetüren hängen an Schienen an der Decke oder dem Sturz. Manche Schiebetüren haben zusätzlich eine Führungsschiene im Fußboden. Sie werden seitlich in einen Wandschlitz oder vor eine Wand geschoben. Dieser Platzbedarf muss bei der Planung mit berücksichtigt werden. Mit Hilfe von Raum hohen Schiebetüren ist es möglich, variablere, größere oder kleinere Räume zu schaffen, wie es in traditionellen japanischen Häusern der Fall ist.

    Falttüren können ebenso an einer Schiene hängen, lassen sich aber in Pakete zusammenfalten. Scherengittertüren können ihre Eigenlast selbst tragen und lassen sich ebenfalls zu einem kompakten Paket zusammen falten. Es gibt sie mit sichtbarer, unkaschierter Konstruktion oder mit Textilien bespannt. Pendel- oder Schwingtüren pendeln in beide Richtungen und benötigen besonders belastungsstarke Türbeschläge, die sogenannten Bommerbänder. Im Gegensatz zu den beschriebenen Türen in der vertikalen Ebene, liegen Falltüren im horizontalen Bereich, dem Fußboden bzw. der Decke. Üblicherweise führen sie auf Dachböden oder in Kellerräume.
    Das Türblatt oder der Türflügel ist der beweglich Teil einer Tür und wird mit Bändern oder Scharnieren am Türfutter angeschlagen. Zum Schließen einer Tür werden für das Schloss und die Drückergarnitur Öffnungen in das Türblatt und in dem Türfutter für das Schließblech eingefügt. Türblätter bestehen üblicherweise aus Holz, Metall oder Sicherheitsglas.

    Die klassische Zimmertür ist aus Holz. In seltenen Fällen sind Holztüren aus Massivholz, meistens werden Türen mit einem Kern aus anderen Materialien eingesetzt. Diese Füllungstürblätter haben einen massiven Rahmen, der mit einer massiven oder einer furnierten Sperrholzplatte beplankt oder mit einem anderen Material gefüllt ist. Ein preiswertes Türblatt hat oft einen Kern aus wabenähnlichen Pappen, der von einem dünnen Rahmen umgeben ist.
    Die Dichtung bzw. die Dichtungsprofile von Türen haben unterschiedliche Anforderungen. Sie behindern den Eintritt von Kälte oder Wärme, Nässe, Gerüchen, Luftzug und Schall. Zudem schließen Türen mit einer Dichtung leiser. In neueren Türen sind die Dichtungen in eine Nut eingeleimt.

    Auf Dauer lohnt es sich, bei älteren Modellen diese Nut mit Dichtung anfertigen zu lassen, denn angeklebte Dichtungen haften nicht. Es gibt sie als Lippen- oder Schlauchdichtung, die aus einem der Türfarbe entsprechenden oder transparenten elastischen Kunststoff bestehen. Ein Überstreichen ist zu vermeiden.
    Eine Tür schließt eine Öffnung in einer Fläche, wie zum Beispiel einer Wand, einer Hecke, einem Auto oder einem Schrank. Weitere Aufgaben der Tür liegen in dem Schutz vor Lärm, Geruch, Kälte oder Wärme. Darüber hinaus gibt es Funktionstüren, die Nässe (zum Beispiel in Badeanstalten), Einbruch und Überfälle, Brand, Rauch und Strahlung (zum Beispiel im Röntgenraum) abwehren sollen. Besondere Anforderungen werden an behindertengerechte Türen und notwendige Fluchttüren gestellt.
    Ausführlich behandelt werden sie in entsprechenden Deutschen Industrie Normen oder baurechtlichen Texten (zum Beispiel den Landesbauordnungen).

    Die Hauseingangstür schützt das Haus vor unberechtigtem Zutritt. Sie sollte deshalb dem üblichen Sicherheitsstandard entsprechen. Als Außentür ist sie wie die Wand die thermische Sperre des Hauses und muss Temperaturschwankungen zwischen innen und außen ausgleichen. Sie muss regendicht und witterungsbeständig sein.

    Die Ansprüche an Schallschutz und Einbruchsicherheit sind ähnlich wie an die Wohnungseingangstür, die von Treppenhäusern und Fluren in die Wohnung führt. Eine herkömmliche Innentür im Wohnungsbau dagegen muss sich einfach nur öffnen und schließen lassen. Sie ist auch heute oft aus Holz. Stahltürkonstruktionen setzen sich ebenfalls durch. In Sicherheitsbereichen sind Stahltüren unerlässlich. Eine Glastür mit Stahlzarge sieht auch im Wohnbereich freundlich aus.

    Eine Tür besteht aus mehreren Elementen: der Türzarge, dem Rahmen, der die Lasten der gesamten Konstruktion trägt und an der Wand befestigt ist, dem beweglichen Türblatt und der Schwelle, die je nach Funktion unterschiedlich ausgeführt ist.
    Neben der Flächentür, die aus einer glatten Sichtfläche besteht, gibt es profilierte Türflügel. Der Flügelrahmen trägt die Lasten des Türblattes. Deshalb ist es möglich, in den Zwischenräumen Materialen einzusetzen, die keine Belastungen vertragen. Dies ist die so genannte Türfüllung, ausgefüllt mit Materialen wie Glas mit und ohne Sprossen, Sperrholz oder Lamellen. Da der Rahmen deutlich breitere Querschnitte aufweist, liegt die Füllung etwas tiefer als der Rahmen. Mit Profilleisten werden die Füllungen dekorativ umfasst.
    Als Türfutter und Türbekleidung wird die Holzverkleidung einer Türleibung bezeichnet. Das Türfutter ist der belastete innere Rahmen, der die Leibung abdeckt. In das Futter wird der Türanschlag eingesetzt, der das Türblatt trägt. Die Türbekleidung ist der äußere Rahmen, der auf der Wandebene die Türöffnung umfasst. Die Bekleidung kaschiert den unschönen Anschluss von der Wand an das Türfutter. Häufig wird sie aus dekorativen Gründen besonders bearbeitet. Die Türbekleidung wird auch Einfassung oder Türstock genannt.
    Mieter haben das Recht - und nach manchen Mietverträgen auch die Pflicht - Hauseingang und Wohnungstür mit Namensschildern zu versehen. Ziehen weitere Personen in die Wohnung ein, z.B. ein Lebensgefährte, dürfen die Namensschilder entsprechend ergänzt werden. Bei Beendigung des Mietvertrages müssen die Schilder wieder abgenommen werden.

    Gewerbliche Mieter haben ein Anrecht darauf, ihren Firmennamen zumindest in der im jeweiligen Gebäude üblichen Größenordnung anzubringen. Dies gilt nur dann, wenn das Gewerbe auch tatsächlich dort ausgeübt wird, wo das Namensschild aufgehängt werden soll. Die Angehörigen einiger freier Berufe (Ärzte, Rechtsanwälte) dürfen für eine Übergangszeit einen Hinweis auf ihre neue Adresse anbringen.
    Ein Türspion ist ein auf Augenhöhe in Eingangs- oder Wohnungstüren eingelassener optischer Glaseinsatz mit Weitwinkellinse. Der Türspion erlaubt es, von innen festzustellen, wer vor der Tür steht, ohne selbst gesehen zu werden. Ein Vermieter kann Mietern nicht untersagen, einen Türspion installieren zu lassen: Der Mieter hat ein berechtigtes Interesse daran, zu erfahren, wer an seiner Tür klingelt. Auch als Türspion getarnte Minikameras mit Bildschirmanschluss sind bereits im Handel.
    Der Türsturz ist ein Balken in der Wandebene über der Türöffnung. Er soll die Lasten aus den über ihm liegenden Gebäudekonstruktionen wie den Wänden, den Decken oder dem Dach aufnehmen. Im Mauerwerksbau handelt es sich in der Regel um einen vorgefertigten Sturz aus Stahlbeton. Im Stahlskelettbau oder Fachwerkbau besteht er aus Stahl oder Holz.
    Als Türzarge wird der feststehende Rahmen einer Tür­kons­truk­tion bezeichnet. Sie wird an der Wand befestigt und trägt den Türflügel. Die Wand wird entweder von den Seitenteilen der Zarge umfasst oder schließt bündig mit der Wandebene ab. Es gibt Holz- und Stahlzargen, die aus einem oder mehreren Elementen bestehen.
    Abkürzung für: Technischer Überwachungsverein
    Summe der flüchtigen organischen Verbindungen.
    Abkürzung für: Transparente Wärmedämmung
    Twitter zählt zu den neuen Kommuni­ka­tions- und In­ter­ak­tions­platt­for­men im Web 2.0. Das Web 2.0 ist die tech­ni­sche und in­halt­liche Wei­ter­ent­wick­lung des her­kömm­lichen In­ter­nets. Es ist durch viel­fäl­tige For­men der Inter­ak­tion zwi­schen Sen­der und Emp­fän­ger ge­kenn­zeich­net. Die Zwei-Wege-Kom­mu­ni­ka­tion steht für eine neue Qualität von Kom­mu­ni­ka­tion im Inter­net. Sie wird auch als "Social Media", "Mit­mach-Web" oder "User generated content" betitelt. Eine dieser inter­aktiven Kom­mu­ni­ka­tions­for­men stellt Twitter dar.

    Twitter ist eine Art der elek­tro­ni­schen Kom­mu­ni­ka­tion, die sich auf eine Kurz­nach­richt mit 140 Zei­chen – ana­log einer SMS – be­schränkt. Die Inhalte dieser Nach­richten, Tweets ("Ge­zwit­scher") ge­nannt, sind frei wähl­bar. Sie fol­gen keinen thema­ti­schen Be­schrän­kun­gen. Sie werden vom Han­dy oder Com­pu­ter aus ver­sen­det und emp­fangen. Um Tweets selbst zu schrei­ben oder zu emp­fangen, müs­sen Nutzer bei dem Micro-Blogging-Dienst Twitter, dem eng­lisch­spra­chi­gen Be­trei­ber der Web­seite, an­ge­mel­det sein. Twitter ist so­mit ein Online-Dienst, der gleich­zei­tig auch als so­zia­les Netz­werk fun­giert. Es be­ruht im Kern auf der Lese­be­reit­schaft und dem Abon­ne­ment von Tweets zwi­schen ver­schie­de­nen Perso­nen, die mit­ein­an­der in Ver­bin­dung ste­hen. Be­nut­zer, die den In­for­ma­tio­nen an­de­rer Be­nut­zer fol­gen, wer­den "Follower" ge­nannt. Sie kön­nen vom Sen­der der Tweets zu­ge­las­sen oder be­schränkt wer­den.

    Der Einsatz des Micro-Blogging-Diens­tes Twitter für die Presse- und Öffent­lich­keits­ar­beit von Unter­neh­men aus der Immo­bi­lien­wirt­schaft ist bis­lang sehr ge­ring. Die wenigen am Markt be­find­li­chen Twitter-Accounts der Bran­che wer­den vor­wie­gend von Ver­lagen und Fach­zeit­schrif­ten oder von Makler­unter­neh­men be­trie­ben. Letztere setzen das Online-Ins­tru­ment über­wie­gend zu Prä­sen­ta­tions- und Akquise­zwecken ein.
    Abkürzung für: Teilziffer

    Abkürzung für: Textziffer
    Abkürzung für: Teilzeit-Wohnrechtgesetz
    Früher: K-Wert. Maß für den Wärmedurchgang eines Bauteils. Der U-Wert hängt vom verwandten Material und der Dicke des Baustoffes ab. Die verwendete Maßeinheit ist W/qm x K (= Watt pro Quadratmeter mal Kelvin). Der Wert gibt an, welche Wärmemenge durch einen Quadratmeter eines Bauteiles bei einem Temperaturunterschied von 1° K hindurchströmt.

    Die Energieeinsparverordnung setzt für Neubauten und bestimmte Änderungen an Bestandsgebäuden für einzelne Arten von Bauteilen die einzuhaltenden U-Werte fest. Diese werden im Abstand weniger Jahre immer wieder geändert und verschärft, um eine höhere Energieeinsparung bei Gebäuden zu erzielen.

    Teilweise werden Abwandlungen wie Ug und Uw verwendet. Diese stehen für die U-Werte bestimmter Baustoffe / Bauteile, zum Beispiel bei Glasflächen Ug und für das gesamte Fenster inklusive Rahmen Uw.
    Abkürzung für: unseres Erachtens
    Überschreitung der Grundstücksgrenze durch eine bauliche Anlage. Nach § 912 BGB hat der Grundstücksnachbar einen Überbau zu dulden, wenn dem Bauherrn dabei weder Vorsatz noch grobe Fahrlässigkeit zur Last gelegt werden kann ("entschuldigter Überbau"). Dies gilt nicht, wenn der beeinträchtigte Nachbar vor oder sofort nach Grenzüberschreitung Widerspruch erhoben hat. Er kann jedoch als Entschädigung eine jährlich im Voraus zu bezahlende Rente verlangen und sie im Grundbuch des anderen Eigentümers als Reallast absichern lassen.

    Die Berechnung der Rente erfolgt stets auf der Basis des Wertes des überbauten Grundstücksteils zum Zeitpunkt des Überbaues. Da spätere Wertsteigerungen des Grundstücks nicht die Rente erhöhen, ist in solchen Fällen stets zu raten, einen höheren Zinssatz für die Berechnung der Rente anzusetzen. Der BGH hat z.B. einen Zinssatz von 10% akzeptiert. Ein Überbau, bei dem die Baumaßnahme gegen geltendes Baurecht verstößt oder nicht den allgemein geltenden Regeln der Baukunst entspricht, braucht nicht geduldet zu werden.
    Die überbaubare Grundstücksfläche stellt den Teil eines Grundstücks dar, auf dem Gebäude errichtet werden dürfen. Sie wird im Bebauungsplan durch die Festsetzung von Baulinien, Baugrenzen und Bebauungstiefen bestimmt. Man spricht in der Praxis von Baufenster. Ein geringfügiges Vor- und Zurücktreten von Gebäudeteilen kann als Befreiung (§ 31 BauGB) zugelassen werden.

    Zu unterscheiden ist die überbaubare Grundstücksfläche von der zulässigen Grundfläche, die über die Grundflächenzahl bestimmt wird. Die Festsetzungen von überbaubaren Flächen können dazu führen, dass nicht die ganze zulässige Grundfläche auf einem Grundstück baulich genutzt werden kann. Neben der überbaubaren Grundstücksfläche und der zulässigen Grundfläche sind u.a. auch Festsetzungen zur Höhe der baulichen Anlage und der Geschoss-flächenzahl (GFZ) bei der Beurteilung der Nutzbarkeit eines Grundstücks zu beachten.
    Eine Überbelegung der Mietwohnung mit mehr Personen, als im Mietvertrag vorgesehen sind, kann einen Grund für eine außerordentliche Kündigung des Mietvertrages darstellen. Die Überbelegung allein reicht jedoch dafür nicht aus. Es kommt zusätzlich darauf an, ob die Wohnung aufgrund von Ausstattung, Grundriss etc. für die Personenzahl ungeeignet ist und sich dies in einer verstärkten Abnutzung oder Beschädigung der Wohnung ausdrückt. Auch die Lebensgewohnheiten der Bewohner können eine Rolle spielen (Belästigung anderer Mieter). Die Rechte des Vermieters müssen in erheblicher Weise verletzt sein.

    Die außerordentliche Kündigung ist ausgeschlossen, wenn sich die Personenzahl allmählich durch Zuzug von Lebensgefährten und Geburt von Kindern erhöht hat. Will der Vermieter in einem solchen Fall kündigen, kann er den Weg der entsprechend begründeten ordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist einschlagen. Eine Überbelegung kann nämlich einen Kündigungsgrund nach § 573 Abs. 1 BGB darstellen. Das Amtsgericht Stuttgart erklärte eine ordentliche Kündigung in einem Fall für wirksam, in dem ein Paar mit zwei Kindern in eine Dachgeschosswohnung mit 64 Quadratmetern eingezogen war. Nach und nach bekam das Paar vier weitere Kinder, so dass schließlich acht Personen in der Wohnung lebten. Eine außergewöhnliche Abnutzung der Wohnung konnte vom Vermieter nachgewiesen werden (AG Stuttgart, Urteil vom 24. Mai 2011, Az. 37 C 5827/10).
    Abkürzung für: Überblick
    Ein Überdachentlüfter wird für die Entlüftung von Sanitäreinrichtungen oder Küchen über das Dach benötigt. Eine andere Bezeichnung dafür lautet "Dunsthut". Im Handel sind unterschiedliche Formen, Materialien können z.B. Kunststoff oder Aluminium sein. Zum Überdachentlüfter gehören die Abdeckung, der Dichtring und ein Anschlussschlauch. Ein farblich passender Durchlassziegel ist ebenfalls erforderlich.
    Dieser Begriff wird synonym für „Mehrerlösklausel“ verwendet.
    In § 911 BGB ist geregelt, dass Früchte, die von einem Baum oder einem Strauch auf ein privates Nachbargrundstück fallen, Eigentum des Nachbarn werden.

    Dadurch wird das grundsätzliche Recht des Eigentümers an den Früchten eingeschränkt. Denn im Regelfall gehören Bestandteile einer Sache auch nach deren Trennung von der Sache dem Eigentümer der Sache selbst.

    Zu den Früchten gehören nicht nur Äpfel, Birnen, Kastanien, Eicheln etc., sondern auch die Blätter, nicht aber Zweige oder Äste.

    Ein Überfall der Früchte kann nicht nur aufgrund eines Überhang, also eines Herüberragen von Ästen auf das Nachbargrundstück geschehen, sondern z.B. auch, wenn eine Frucht aufgrund der Grundstückssituation (Hanglage o.ä.) von dem einen Grundstück, auf dem der Baum steht, auf das Nachbargrundstück rollt.

    Es kommt nicht darauf an, warum die Frucht herunterfällt. Wenn der Nachbar jedoch Einfluss auf das Herunterfallen nimmt z.B. durch Schütteln des Baums oder eines zu ihm herüberragenden Astes oder sogar selbst die Frucht abpflückt, liegt kein Überfall nach der gesetzlichen Regelung vor. Der Nachbar wird nicht Eigentümer der Früchte. Vielmehr begeht er einen Diebstahl. Denn solange die Früchte am Baum hängen, sind sie Eigentum desjenigen, der auch Eigentümer des Baumes ist.

    Der Baumeigentümer darf auch die Früchte an den Ästen ernten, die auf das Nachbargrundstück hinüberragen. Er darf dabei jedoch nicht das Grundstück des Nachbarn betreten.

    Diese Regelungen gelten nicht, wenn das Nachbargrundstück dem öffentlichen Gebrauch dient (z.B. öffentliche Straßen, Wege und Plätze). Wenn also eine Frucht auf ein öffentliches Grundstück fällt, bleibt sie weiter das Eigentum des Baumeigentümers. Ein Fremder darf die Frucht also nicht einfach mitnehmen.
    Werden Mieträume an einen neuen Mieter übergeben, wird hierüber in der Regel ein Übergabeprotokoll in zweifacher Ausfertigung angefertigt. Es dient der Feststellung des Zustandes der Mieträume einschließlich der mitvermieteten Einrichtung und des Zubehörs. Aufgezeichnet werden auch die Zählerstände für Gas, Strom und Wasser, sowie die Zahl der übergebenen Wohnungsschlüssel. Das Übergabeprotokoll wird vom Übergeber (Vermieter oder Verwalter) und dem Mieter unterzeichnet und hat Beweiskraft. Auf diese Weise sollen Rechtsstreitigkeiten vermieden werden. Dem Übergabeprotokoll entspricht das Abnahmeprotokoll bei Beendigung des Mietverhältnisses.
    Unter Überhang wird das Hineinragen von Wurzeln oder Ästen vom Nachbargrundstück verstanden.

    Der vom Überhang betroffene Grundstückseigentümer kann zunächst vom Störer, also vom Nachbarn, dessen Pflanzen herüberragen, die Beseitigung der Störung verlangen (§ 1004 BGB). Er kann also verlangen, dass der Nachbar die Äste und Wurzeln abschneidet.

    Er kann dem Nachbarn zur Beseitigung der Äste auch gemäß § 910 BGB eine Frist setzen und danach die Äste selbst abschneiden und behalten. Das gilt auch für zum Beispiel Efeu, Wein, Knöterich und andere Schlinggewächse, die über die Grenze hängen, sowie für sonstige Pflanzen. Für die Beseitigung von Wurzeln muss keine Frist gesetzt werden. Er handelt dann also in zulässiger Selbsthilfe.

    Da dieses Vorgehen rechtmäßig ist, muss er dem Nachbarn auch keinen Schadenersatz zahlen, wenn der Baum wegen des Beschneidens eingeht.
    Der Abschnitt muss auf dem eigenen Grundstück erfolgen. Die Grenze zum Nachbarn ist zu beachten.

    Es ist weiter erforderlich, dass die Wurzeln oder Zweige „die Benutzung des Grundstücks nicht beeinträchtigen“ (§ 910 Abs. 2 BGB). Die Beeinträchtigung muss objektiv vorliegen, nicht nur in der subjektiven Einschätzung des betroffenen Eigentümers. Eine lediglich kleine Beeinträchtigung reicht nicht aus.

    Beispiele für Beeinträchtigungen:

    • Wurzeln heben Platten und Asphaltierungen an und dringen in Abflussrohre ein.
    • Eine Mauer wird wackelig, es entstehen Risse in einem Fundament.
    • Von Zweigen fallen erheblich Laub und Blüten, die Wege mit klebrigem Saft verunreinigen und Dachrinnen verstopfen.
    • Durch die überhängenden Zweige wird dem Grundstück in deutlichem Maße Licht und Luft entzogen.

    Der Grundstückseigentümer hat das Selbsthilferecht auch dann, wenn die Beeinträchtigung erst durch eine geänderte Nutzung seines Grundstücks relevant wird. Er kann also auch dann die Beseitigung der Wurzeln verlangen oder selbst durchführen, wenn er auf seinem bisher als Grünfläche (Acker) genutztem Grundstück Tennisplätze errichtet und diese Flächen durch die Wurzeln in Mitleidenschaft gezogen werden. Ihn trifft jedoch ein Mitverschulden, wenn er den Nachbarn nicht vorher über die Baumaßnahme informiert und ihn aufgefordert hat, die Wurzeln zu entfernen.

    Ein Anspruch auf das Zurückschneiden von grenznahen Pflanzen kann sich auch aus den Nachbarrechtsgesetzen der Bundesländer ergeben. Diese legen fest, in welchem Abstand zur Grundstücksgrenze Sträucher oder Bäume gepflanzt werden dürfen. Die Regelungen sind in den einzelnen Bundesländern unterschiedlich. Das Amtsgericht Schwetzingen gestand zum Beispiel einem Grundstückseigentümer zu, vom Nachbarn den saisonalen Rückschnitt von Bambuspflanzen zu verlangen, bei denen der Mindestabstand nicht eingehalten worden war (Urteil vom 19.04.2000, Az.: 51 C 39/00).
    Spricht ein Vermieter eine Eigenbedarfskündigung aus, muss die Größe der Wohnung seinem tatsächlichen Wohnbedarf entsprechen. Er darf keinen überhöhten Wohnbedarf geltend machen. Dies ist der Fall, wenn z.B. ein allein stehender Vermieter eine 90 qm-vier-Zimmer-Wohnung beziehen möchte oder für seine studierende Tochter eine Haushälfte "freikündigen" will. Auch mit der Kündigung eines zweistöckigen Hauses, von dem der Vermieter jedoch nur das Erdgeschoss nutzen will, wird überhöhter Wohnbedarf geltend gemacht. Eine darauf gestützte Eigenbedarfskündigung ist unwirksam.

    Die Kündigung einzelner Zimmer zur Umgehung dieser Grundsätze ist unzulässig.

    Ein Vermieter kann jedoch bei entsprechender Begründung durchaus das Recht haben, auch für ein größeres Mietobjekt die Eigenbedarfskündigung auszusprechen. Es kommt auf eine nachvollziehbare Begründung und die konkreten Lebensumstände des Vermieters an. So kann die Kündigung eines Einfamilienhauses durch ein Vermieterehepaar zulässig sein, wenn z.B. ein Stockwerk zum Leben und eines für Geschäftsräume genutzt werden soll, um Büroräume in der Nähe zur Wohnung zu besitzen.
    Mieter haften gegenüber dem Vermieter nicht für Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsmäßigen Gebrauch der Wohnung entstehen (§ 538 BGB). Hat jedoch eine vom Mieter verschuldete, übermäßige Abnutzung stattgefunden, ist der Mieter schadenersatzpflichtig. Dies gilt auch dann, wenn keine wirksame mietvertragliche Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen besteht.

    Beispiele für übermäßige Abnutzung sind etwa Vergilbungen und Nikotin-Flecken durch übermäßiges Rauchen, durch Pfennigabsätze oder Möbelrücken beschädigte Fußböden, Risse oder Brandflecken sowie nicht entfernbare Flecken im Teppichboden.

    Nach einem Urteil des Landgerichtes Görlitz liegt die Beweislast bei Schadenersatzforderungen für einen abgenutzten Teppichboden beim Vermieter (Az: 2 S 4/00). Der Mieter kann dann um eine Haftung herum kommen, wenn er anschließend beweist, dass er nicht für den Schaden verantwortlich ist. Haben Besucher oder Mitbewohner des Mieters den Schaden verursacht, ist der Mieter verpflichtet, diesen zu ersetzen. Maßstab für die Bemessung des Schadenersatzes ist der Zeitwert der beschädigten Sache, nicht der Neupreis.
    Das entscheidende Merkmal des überregionalen Immobilienmarktes besteht im Gegensatz zum regionalen oder lokalen Immobilienmarkt darin, dass die Nachfrage nach Immobilien räumlich nicht determiniert ist. Das Entscheidungskriterium für die Nachfrager ist nicht die Notwendigkeit, innerhalb eines bestimmten Raumes eine Standortentscheidung treffen zu müssen. Vielmehr spielen andere Faktoren, in der Regel Rendite und Entwicklungschancen, als Entscheidungsgrundlage die dominierende Rolle.

    Im Gegensatz zum Angebot auf den regionalen Märkten führt das Fehlen einer räumlichen Determinierung der Nachfrage beim überregionalen Immobilienmarkt zu überregionalen Konkurrenzbezügen zwischen den Anbietern. Vor allem Objektangebote aus den verschiedenen Metropolregionen treten miteinander in Konkurrenz. Der viel zitierte Spruch "all business is local" gilt für den überregionalen Immobilienmarkt nicht.

    Ob der überregionale Immobilienmarkt noch in einen nationalen und internationalen Marktbereich aufzugliedern ist, spielt bei der zunehmenden Globalisierung eine immer geringere Rolle. So haben auch deutsche offene Immobilienfonds dank der Kapitalmarktförderungsgesetze eine sukzessive Erweiterung ihres räumlichen Anlagespektrums erfahren und damit ihre ur-sprüngliche Begrenzung auf den deutschen Markt aufgehoben.

    Entscheidend für das Funktionieren des überregionalen Immobilienmarktes ist die Qualität des Immobilienmanagements, dessen Stärke darin liegen muss, die unterschiedlichen nationalen Rahmenbedingungen der jeweiligen Immobilienmärkte (Gesetze, Steuern, wirtschaftliche und gesellschaftliche Wirkungskräfte und dergleichen) in quantifizierbare Risikoprofile umzusetzen, um damit zu einem realistischen Investitionsvergleich zu gelangen.
    Seit Beginn der Baisse an den internationalen Aktienmärkten im März des Jahres 2000 haben die in Deutschland tätigen Versicherungsgesellschaften die Überschussbeteiligung für ihre Kunden erheblich verringert. Dies ist zum einen darauf zurückzuführen, dass die Assekuranzen einen enormen Wertberichtigungsbedarf bei ihren Aktien-Portefeuilles hatten.

    Aber auch die Verzinsung von Staatsanleihen und anderen festverzinslichen Wertpapieren sank hauptsächlich aufgrund der Turbulenzen an den Aktienmärkten auf ein rekordverdächtig niedriges Niveau, so dass es den Versicherungsgesellschaften mitunter schwer fiel, ihren Kunden auch nur den garantierten Rechnungszins von 3,25% (bis Ende 2003) zu überweisen. Seit 1. Januar 2004 beträgt der Rechnungszins nur noch 2,75%. Und die Gesamtverzinsung von Kapital- und privaten Renten-Policen ist im Branchenschnitt auf vier bis fünf Prozent zurückgenommen worden. Früher lag sie bei deutlich über 6% oder sogar bei mehr als sieben Prozent.

    Folge: Wer seine Immobilienfinanzierung über die Kombination aus endfälligen Darlehen und einer Lebensversicherung realisiert hat, wird aufgrund der drastisch reduzierten Überschüsse häufig Nachfinanzierungsbedarf haben. Die bei Vertragsabschluss hochgerechneten Ablaufleistungen werden oft deutlich unter den tatsächlichen Auszahlungen liegen.

    Zwar haben praktisch alle Lebensversicherer bis heute (Anfang des Jahres 2006) ihre so genannten stillen Lasten, also die Verluste während der Baisse an den internationalen Aktienmärkten, abbauen können. Dennoch hat sich an der vergleichsweise mageren Gesamtverzinsung von Kapital-Policen bis dato nichts geändert. Weiterhin beträgt die Rendite zwischen vier und fünf Prozent auf den Sparanteil des Versicherungsbeitrags.

    Verantwortlich dafür sind die stetig niedrigen Renditen für festverzinsliche Wertpapiere. Hinzu kommt, dass auch die Garantieverzinsung erneut verringert werden soll. Und zwar bereits zum Jahr 2007 von 2,75 auf dann nur noch 2,25%. Betroffen davon sind sämtliche neu abgeschlossenen Kapitallebensversicherungen und privaten Rentenversicherungen. Bei Altverträgen gelten die hohen Garantiezinsen, die in der Spitze – abhängig vom Abschlussdatum – vier Prozent betragen können, weiter fort.
    Zu einem Überspannungsschaden kann es infolge eines Blitzschlages oder auch eines Defektes in der Hauselektrik kommen. Er kann Strom-, Antennen- und Telefonleitungen betreffen. Angeschlossene Geräte werden dadurch beschädigt oder zerstört. Technisch bedingte Überspannungsschäden sind nicht versicherbar.

    Nach den Allgemeinen Wohngebäude Versicherungsbedingungen 2010 des Versicherungsverbandes GDV (unverbindliche Musterbedingungen) gilt: Durch Blitzschlag verursachte Überspannungsschäden werden erstattet, wenn auf dem versicherten Grundstück weitere Schäden durch Blitzschlag feststellbar sind. Nicht versichert sind demnach Schäden durch Blitzeinschläge in entfernte Stromleitungen und Trafostationen. Ähnliche Regelungen enthalten die Musterbedingungen für Hausratsversicherungsverträge. Es empfiehlt sich, den genauen Inhalt des eigenen Versicherungsvertrages in Hausrat- und Gebäudeversicherung auf Regelungen zu Überspannungsschäden hin zu prüfen: Die Anzahl der in Deutschland registrierten Blitze hat sich in den letzten zehn Jahren vervierfacht. Ein zusätzlicher Versicherungsschutz ist oft gegen Aufpreis möglich.

    Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes haften Vermieter nicht für Überspannungsschäden, die durch einen Defekt in einem verplombten Sicherungskasten verursacht werden. Im verhandelten Fall waren die empfindlichen und teuren Geräte einer Arztpraxis durch einen 400-Volt-Stromstoß zerstört worden, da sich in dem Sicherungskasten aus DDR-Zeiten eine Klemme gelöst hatte. Der BGH wies darauf hin, dass der Vermieter nicht für Defekte in einem Sicherungskasten verantwortlich sei, der dem Elektrizitätswerk gehöre, verplombt sei und vom Vermieter weder gewartet noch geöffnet werden dürfe. Der Stromversorger habe durch die Plombe jeden Zugriff anderer Personen untersagt. Er allein sei damit für die Wartung zuständig und auch gegenüber dem Stromkunden dazu verpflichtet (BGH, Az. XII ZR 23/04, Urteil vom 10.5.2006).

    Einen technischen Schutz vor Überspannungsschäden bietet ein sogenannter gestaffelter Überspannungsschutz. Dieser besteht aus:

    • Grobschutz im Bereich des Gebäude-Zählerverteilers,
    • Mittlerer Schutz im Bereich des Verteilers der einzelnen Wohnung,
    • Feinschutz für bestimmte Geräte oder Steckdosen.

    Sogenannte Kombi-Ableiter, die mehrere dieser Komponenten verbinden, sind für 500 bis 650 Euro zu bekommen.

    Außerhalb des Gebäudes sollten alle elektrischen Leitungen mit einem Überspannungsschutz versehen werden, die in das Gebäude hineinführen. Dazu gehören zum Beispiel das Einspeisekabel der Stromversorgung, Telekommunikations- und Antennenkabel, Messfühler der Heizanlage oder die Stromversorgung der Außenbeleuchtung.
    Immobilien können bereits zu Lebzeiten als Schenkung an Verwandte oder andere Dritte übertragen werden. Bei Übertragung fällt insoweit keine Grunderwerbsteuer an, als sie nicht mit Auflagen verbunden ist. Eine solche Auflage besteht oft darin, dass sich der Übertragende einen Nießbrauch an dem Grundstück einräumen lässt (Vorbehaltsnießbrauch).

    Auflagen gelten als Wert der Gegenleistung. Sie unterliegen der Grunderwerbsteuer, sofern es sich bei dem Beschenkten nicht um den Ehegatten oder einen Verwandten gerader Linie oder dessen Ehegatten oder um ein Stiefkind handelt. Die schenkungsweise Übertragung unterliegt aber der Erbschaft- und Schenkungsteuer.
    Controlling wird oft wegen der Sprachverwandtschaft mit dem deutschen Begriff Kontrolle gleich gesetzt. Dies ist indes eine stark verkürzte Sichtweise des Controllings. Es handelt sich zwar auch um einen Überwachungsprozess. Dessen Aufgabe besteht jedoch in erster Linie darin, die Erreichung der vielen Teilziele im Zielsystem eines Leistungsprozesses festzustellen. Wenn sich die Nichterreichung eines Teilziels anbahnt, sind entsprechende Maßnahmen zu ergreifen. Mögliche Methoden sind Abweichungsanalysen, und bei bereits feststellbarer Nichterreichung auch "Soll-Ist-Vergleiche".

    Wird das Erreichen von Planvorgaben überwacht, dann besteht die Möglichkeit, rechtzeitig steuernd einzugreifen, wenn Abweichungen von Sollvorgaben festgestellt werden.

    Möglicherweise liegen die Ursachen im Bereich der Aufgabenkoordination oder der terminlichen Abstimmungen. Möglicherweise muss aber auch umgeplant werden, weil ersichtlich ist, dass das angepeilte Ziel nicht mehr erreichbar ist. Das bedeutet, dass neue Ziele vorgegeben werden müssen oder der Leistungsprozess schlicht abgebrochen werden muss, um nicht noch mehr Geld in ein aussichtsloses Projekt zu investieren.
    Wenn Anpflanzungen mit ihren Zweigen oder Wurzeln über die Grenze zum Nachbargrundstück wachsen, spricht man von Überwuchs bzw. Überhang. Gegen den Überwuchs hat der Nachbar ein Selbsthilferecht nach § 910 BGB.

    Diese Vorschrift berechtigt ihn, über die Grundstücksgrenze gewachsene Wurzeln von Bäumen oder Sträuchern abzuschneiden. Auch überhängende Äste dürfen abgeschnitten werden, aber nur, wenn dem Besitzer des Nachbargrundstücks vorher eine angemessene Frist zur Beseitigung der Zweige gesetzt wurde und dieser sich nicht darum gekümmert hat.

    Grundvoraussetzung für Abschneide - und Absägeaktionen ist jedoch, dass durch die überhängenden bzw. herübergewachsenen Pflanzenteile die Nutzung des Grundstücks beeinträchtigt wird. Findet keine Nutzungsbeeinträchtigung statt, muss die Kettensäge im Keller bleiben.

    Beim Entfernen von Überhängen sollte jedoch nicht übertrieben werden: Wer fremde Pflanzen so stark zurück schneidet, dass sie eingehen, muss Schadenersatz leisten und eine Ersatzbepflanzung finanzieren. Immerhin darf er dem unkooperativen Pflanzeneigentümer auch die Unkosten für die Gartenarbeit mit Schere oder Säge in Rechnng stellen, so dass die Beträge gegeneinander aufgerechnet werden. Die Kosten für zerstörte Ziergehölze können jedoch die Kosten für wenige Stunden Gartenarbeit durchaus erheblich übertreffen (vgl. Beschlüsse des Landgerichts Coburg, Az. 32 S 83/06 vom 25.9.2006 und 13.10.2006).
    Wird in einem Maklervertrag vereinbart, dass der Auftraggeber im Erfolgsfall eine Provision bezahlen soll, deren Höhe nicht bestimmt ist, dann gilt nach § 653 Abs. 2 BGB die übliche Provision als vereinbart. Für diese Fälle hat der RDM (jetzt IVD) mit Unterstützung der Hochschule Anhalt in Bernburg eine auf wissenschaftlicher Basis beruhende Zusammenstellung üblicher Gebühren für Makler, Hausverwalter und Baubetreuer herausgebracht.

    Sie beruht auf einer Umfrage, die sowohl in Verbänden organisierte als auch nicht organisierte Gewerbetreibende umfasste. Wichtig ist, dass es sich um keine verbindliche Gebührenordnung handelt. Vielmehr sind mit Ausnahme des Bereichs der Wohnungsvermittlung Makler, Hausverwalter- und Baubetreuergebühren frei vereinbar.
    In vielen Fällen nimmt der Gesetzgeber zur Klärung der Frage, welche Leistung geschuldet wird, wenn darüber keine ausdrückliche Vereinbarung getroffen wird, auf die Üblichkeit Bezug. Dies gilt etwa beim Dienstvertrag. Dort lautet die Vorschrift des § 612 Abs. 2 BGB: "Ist die Höhe der Vergütung nicht bestimmt, so ist bei dem Bestehen einer Taxe die taxmäßige Vergütung, in Ermangelung einer Taxe die übliche Vergütung als vereinbart anzusehen." Diese Vorschrift kann z. B. auf einen Hausverwaltervertrag oder einen wirtschaftlichen Baubetreuungsvertrag angewendet werden, bei dem die Höhe der Vergütung nicht vereinbart wurde.

    Gleiches gilt für den Werkvertrag (§ 632 BGB, Abs. 2) mit dem Zusatz von Abs. 3: "Ein Kostenanschlag ist im Zweifel nicht zu vergüten." Wenn z. B. ein Haus renoviert werden soll und klar ist, dass der Handwerker dafür bezahlt werden will, aber die Höhe der Vergütung nicht besprochen wurde, gilt der übliche Werklohn als vereinbart.

    Für den Maklervertrag lautet der entsprechende Gesetzestext in § 653 Abs. 2 BGB wie folgt: "Ist die Höhe der Vergütung nicht bestimmt, so ist bei dem Bestehen einer Taxe der taxmäßige Lohn, in Ermangelung einer Taxe der übliche Lohn als vereinbart anzusehen".
    Abkürzung für: Unique Consumer Benefit
    Abkürzung für: Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
    Abkürzung für: Untergeschoss

    Abkürzung für: Unternehmergesellschaft
    Abkürzung für: Urban Land Institute
    Der umbaute Raum wurde in der DIN 277 in der Fassung von 1950 definiert. Er ist in m3 anzugeben. Unterschieden wurde dabei zwischen voll anzurechnenden Räumen (der wesentliche Teil des Baukörpers), mit einem Drittel anzurechnenden Räumen (z.B. nicht ausgebautes Dachgeschoss) und Bauteilen, die nicht erfasst werden (z.B. Freitreppen mit mehr als drei Stufen, Brüstungen von Balkonen und begehbaren Dachflächen usw.

    Der umbaute Raum spielt auch heute noch eine Rolle im Sachwertverfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes, obwohl andere Bezugsgrundlagen (z.B. Normalherstellungskosten) in den Vordergrund treten. Die DIN 277 wurde mehrfach überarbeitet; auch die Festlegungen hinsichtlich des umbauten Raumes wurden geändert. Seit der Neufassung von 1987 wird der Begriff des umbauten Raumes nicht mehr verwendet. Er wurde durch den Begriff des Bruttorauminhaltes (BRI) ersetzt.
    Das Umgebindehaus ist ein Haus, bei dem vor die Außenwände des Erdgeschosses bzw. einer so genannten Umgebindestube ein hölzernes Stützgerüst, das so genannte Umgebinde, gestellt wurde. Umgebindehäuser wurden vom 17. bis zum 19. Jahrhundert vor allem in wald- und holzreichen Gegenden wie dem Oberpfälzer Wald, dem Erzgebirge, dem Egerland, der Oberlausitz und in Oberschlesien errichtet. Die Umgebindestuben können Wände in Holzblock-, Fachwerk- oder Lehmbauweise, aber auch Blockbohlenwände haben.

    Zum Teil sind Block-Außenwände von Umgebindehäusern im Zuge von Umbaumaßnahmen durch Massivwände ersetzt worden. Statisch bietet das Umgebindehaus im Vergleich zur Holzblockbauweise den Vorteil, dass die Lasten zum großen Teil über die Stützen des Umgebindes abgeleitet und dadurch die Wände der Umgebindestuben entlastet werden.
    Das "Umkehrdach" ist eine Methode zur nachträglichen Wärmedämmung bei Flachdächern. Dabei wird folgendermaßen vorgegangen: Ist eine Kiesaufschüttung vorhanden, muss diese abschnittsweise abgeräumt werden. Die Dachhaut im freigemachten Teilbereich wird dann auf Schäden geprüft und wenn notwendig abgedichtet.

    Danach werden auf der Dachfläche spezielle Hartschaumplatten in einer Dicke von mindestens 10 cm verlegt. Über diesen kann eine Trennlage aus einer wasserableitenden Folie angebracht werden. Eine Kiesschicht von mindestens 5 cm Stärke wird darauf verteilt und verhindert ein Davonfliegen der Dämmschichten bei Starkwind.
    Abkürzung für: Umlage
    Unter einer Umlage versteht man im Mietrecht die neben der Grundmiete zu zahlenden Betriebskostenvorauszahlungen, über die jährlich abzurechnen ist. Im Wohnungsmietrecht des freifinanzierten Wohnungsbaus kann zwischen einer abrechenbaren Umlage bzw. Betriebskostenvorauszahlung und einer nicht abrechenbaren Pauschale gewählt werden. Zu den umlagefähigen Betriebskosten zählen insgesamt 17 Positionen, die in § 2 der Betriebskostenverordnung (früher in Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung) aufgelistet sind. In der gesetzlichen Aufzählung werden auch die "Sonstigen Betriebskosten" genannt. Hier dürfen jedoch nicht einfach beliebige Kostenpositionen untergebracht werden. Laut Rechtsprechung oder Betriebskostenverordnung sind nicht umlagefähige Kostenarten auch hier nicht zulässig.

    Verteilungsmaßstab für die Umlage sind teils Wohnflächenproportionen und teils Verbrauchseinheiten, soweit die Betriebskosten verbrauchsbedingt sind. Die Abrechnung der Umlage muss innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraumes dem Mieter übersandt werden.

    Nachforderungen können später nicht mehr geltend gemacht werden, es sei denn, der Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten. Andererseits kann der Mieter Einwendungen gegen die Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Erhalt der Abrechnung geltend machen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwände nur noch vorbringen, wenn er selbst die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat.

    Heiz- und Warmwasserkosten müssen stets nach einem in der Heiz- und Warmwasserkostenverordnung vorgegebenen Schlüssel (teils flächenbezogen, teils verbrauchsbezogen) umgelegt werden. Dem Bundesgerichtshof zufolge ist bei der Umlage von Heizkosten auf die Mieter der im Abrechnungszeitraum angefallene tatsächliche Verbrauch zugrunde zu legen – und nicht etwa die Beträge der in diesem Zeitraum bezahlten Rechnungen. Das Abflussprinzip ist nicht anwendbar (Urteil vom 01.02.2012, Az. VIII ZR 156/11).
    Beispiele für nicht umlagefähige Kosten sind:

    • Instandsetzungs- und Reparaturkosten,
    • Anliegerbeiträge (z.B. Straßenbaubeiträge),
    • Verwaltungskosten,
    • Kontoführungsgebühren für das Mietkonto,
    • Instandhaltungsrücklagen,
    • Rechtsschutzversicherung des Vermieters,
    • Mietverlustversicherung,
    • Reparaturkostenversicherung des Vermieters,
    • Kreditzinsen,
    • Portokosten.

    Bei preisgebundenem Wohnraum müssen die Betriebskosten stets umgelegt werden. Hinzu kommt zusätzlich noch das Umlageausfallwagnis (zwei Prozent der Betriebskosten).

    Bei der Vermietung von Gewerberäumen ist die Umlagefähigkeit von Nebenkosten nicht gesetzlich geregelt. Die Umlage kann sich auch auf Kosten beziehen, die keine Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung sind, zum Beispiel Umlagen für einen beschäftigten Sicherheitsdienst.
    Für Sozialwohnungen, die vor dem 1.1.2002 nach dem II. Wohnungsbaugesetz gefördert wurden, dürfen nach wie vor nur so genannte Kostenmieten gefordert werden. Deren Höhe wurde bestimmt durch eine Wirtschaftlichkeitsberechnung, die Voraussetzung für die Bewilligung von öffentlichen Mitteln war. In sie floss auch das Mietausfallwagnis mit zwei Prozent der Jahresmiete ein. Da seit 1984 die Betriebskosten kein Bestandteil der Kostenmiete mehr sind, wurde das Risiko der Einnahmeminderung durch uneinbringliche Rückstände von Betriebskosten kalkulatorisch durch ein Umlageausfallswagnis abgedeckt (§ 25a NMV 1970). Es darf 2% der auf einen Abrechungszeitraum entfallenden Betriebskosten nicht übersteigen.
    Sollen laut Mietvertrag die Betriebskosten als Vorauszahlung bzw. im Wege einer Umlage entrichtet werden, muss eine Abrechnung erfolgen, bei der die für das Gebäude entstehenden Betriebskosten auf die einzelnen Mieter umgelegt, also verteilt werden. Der Maßstab für diese Kostenverteilung ist der Umlageschlüssel, der je nach Kostenart unterschiedlich zur Anwendung kommt.

    Die gesetzliche Regelung dazu findet sich in § 556a BGB. Danach sind Betriebskosten vorbehaltlich anders lautender Vereinbarungen im Mietvertrag nach dem Anteil der Wohnfläche (der Wohnung an der Wohnfläche des Hauses) umzulegen. Hängen die Betriebskosten jedoch vom erfassten Verbrauch oder der erfassten Verursachung durch den einzelnen Mieter ab, sind sie nach dem Maßstab des Verbrauchs beziehungsweise der Verursachung umzulegen. Das bedeutet: Sind Zähler oder Messgeräte vorhanden, müssen die entsprechenden Messwerte auch berücksichtigt und die Kosten danach aufgeteilt werden. Sind keine Messgeräte installiert, ist die Umlage nach dem Anteil an der Wohnfläche durchzuführen. Vorgeschrieben ist die Erfassung des Verbrauchs durch Zähler für Heiz- und Warmwasserkosten laut Heizkostenverordnung.

    Sind in den meisten Wohnungen Zähler installiert worden, in einer aber noch nicht, kann es der Vermieter jedoch ausnahmsweise bei der vorher praktizierten Abrechnung nach Quadratmetern belassen. Zweifel des Mieters an der Gerechtigkeit der Umlage rechtfertigen in diesem Fall keine Änderung des Umlageschlüssels (Bundesgerichtshof, Az. VIII ZR 188/07, Urteil vom 12.03.2008).

    Sollen von der gesetzlichen Regelung abweichende Umlageschlüssel verwendet werden, ist dies mietvertraglich zu regeln. Ohne explizite Vereinbarung gilt die gesetzliche Regelung. Als andere Umlageschlüssel werden zum Beispiel die Eigentumsanteile des Gebäudes verwendet (insbesondere bei Eigentumswohnanlagen), ferner die Anzahl der in der Wohnung lebenden Personen oder auch der Rauminhalt der Wohnungen.

    Wie der Bundesgerichtshof 2014 betonte, kann im Mietvertrag auch wirksam vereinbart werden, dass der Vermieter den Umlageschlüssel „nach billigem Ermessen“ einseitig festsetzt. Grundlage für diese Entscheidung war die Regelung in § 556a BGB. In dem zugrundeliegenden Fall war es um die Kosten für Abfallbeseitung und Kalt- und Abwasser gegangen. Der Vermieter hatte diese Positionen in seiner Abrechnung nach Personenzahl umgelegt, der Mieter verlangte nachträglich eine Umlage nach anteiliger Wohnfläche. Der Vermieter war dem BGH zufolge jedoch zur eigenständigen Bestimmung des Umlageschlüssels berechtigt (BGH, Urteil vom 5.11.2014, Az. VIII ZR 257/13). Dies gilt allerdings nicht für den Heizkostenbereich.

    Bei Heiz- und Warmwasserkosten ist eine Änderung des gesetzlichen Umlageschlüssels nur sehr eingeschränkt möglich. Die Heizkostenverordnung erlaubt eine nicht am gemessenen Verbrauch ausgerichtete Abrechnung nur für Gebäude mit bis zu zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter bewohnt (§ 2 HeizKV). § 11 Heizkostenverordnung erlaubt weitere Ausnahmen von den Vorschriften über die Pflichten zur Verbrauchserfassung und zur verbrauchsabhängigen Abrechnung zum Beispiel für Fälle, in denen sich der Einbau entsprechender Zähler auch in zehn Jahren nicht amortisieren würde.

    Eine Änderung des Umlageschlüssels kann auch während eines laufenden Mietverhältnisses durch­geführt werden. Der Vermieter kann dann den Umlageschlüssel mit Hilfe einer Erklärung in Text­form auch ohne Zustimmung des Mieters ändern und bestimmen, dass bestimmte Kostenposi­tio­nen künftig verbrauchsabhängig umgelegt werden sollen. Die Änderung kann allerdings nur für den kommenden, noch nicht laufenden Abrechnungszeitraum stattfinden. Bei Inklusiv- beziehungs­weise Teilinklusivmieten gelten besondere Regeln.
    Im Regelfall beschließen die Wohnungseigentümer über Verwaltungsangelegenheiten in der Wohnungseigentümerversammlung durch mehrheitliche Beschlussfassung. Das Gesetz räumt ihnen jedoch gemäß § 23 Abs. 3 WEG auch das Recht ein, ihre Angelegenheiten außerhalb der Ver­samm­lung zu regeln. Insoweit ist auch ohne Ver­samm­lung ein Beschluss gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss durch eigenhändige Unterschrift schriftlich erklären, wobei auch ein Telefax für ausreichend gehalten wird.

    Für die Durchführung des Abstimmungsverfahrens gibt es dabei zwei Varianten:
    • Der Initiator kann jeden einzelnen Eigentümer schriftlich dazu auffordern, ebenfalls schriftlich seine Zustimmung zu erklären,
    • Er kann ein Schreiben mit seinem Antrag von einem Eigentümer zum nächsten weiterreichen lassen, damit dann jeder seine Zustimmung auf dem Schreiben erklären kann. Der letzte gibt es dann an den Initiator zurück. Hier handelt es sich um den Umlaufbeschluss im eigentlichen Sinne.
    Das allstimmige Zustimmungserfordernis gilt auch für die Angelegenheiten, für die in der Versammlung ein Mehr­heits­be­schluss ausgereicht hätte. Erst wenn die letzte Zustimmungserklärung vorliegt, kann der Verwalter das Zustandekommen des Beschlusses durch Mitteilung an alle Wohnungseigentümer verkünden. Mit der Mitteilung des Verwalters beziehungsweise dem Zugang der Mitteilung bei den Woh­nungs­ei­gen­tümern beginnt dann auch die Frist der Be­schluss­anf­ech­tung von einem Monat. Die Tatsache, dass alle Eigentümer schriftlich zugestimmt haben, hindert keinen Eigentümer daran, den schriftlich zustande gekommenen Beschluss anzufechten.
    Die Umlegung ist ein Verfahren der Bodenordnung, bei dem die Grundstücke nach den Vorgaben des Bebauungsplanes oder einer geplanten Neuordnungsmaßnahme so geordnet werden, dass bebaubare Parzellen entstehen bzw. optimiert werden. Die Umlegung kann von Amts wegen oder freiwillig durchgeführt werden.
    Mit Einleitung eines Umlegungsverfahrens (Bodenordnung) hat das Grundbuchamt in die Grundbücher der vom Umlegungsverfahren betroffenen Grundstücke nach entsprechender Mitteilung der Umlegungsstelle einen Umlegungsvermerk einzutragen. Dieser Vermerk signalisiert den Grundstückseigentümer und den am Grundstück Berechtigten, dass ein Umlegungsverfahren im Gange ist mit der Folge, dass Verfügungen über das Grundstück oder wertändernde Maßnahmen am Grundstück genehmigungsbedürftig sind.
    Die durch das Umlegungsverfahren (Bodenordnung) neu entstandenen Grundstücke sind in ein Umlegungsverzeichnis einzutragen. Die zeichnerische Darstellung des Neuzustandes der Grundstücke ergibt sich aus der Umlegungskarte. Das Umlegungsverzeichnis ist die Grundlage für die Berichtigung des Liegenschaftskatasters und der Grundbücher.
    Durch gesellschaftliche und soziale Veränderungen kommt es immer wieder vor, dass bestimmte Gebäudearten verstärkt von Leerständen betroffen sind. Insbesondere sind hier Bauernhöfe zu nennen. In den letzten Jahrzehnten besteht eine Grundtendenz zur Bildung größerer Wirtschaftseinheiten in der Landwirtschaft mit sinkender Anzahl von in der Landwirtschaft beschäftigten Personen.

    Andere Bereiche sind zum Beispiel ehemals militärisch genutzte Gebäude oder Gelände, ehemalige Gewerbeobjekte oder nicht mehr benötigte Kirchen und Gemeindehäuser. In diesen Fällen wird oft eine Umnutzung vorgenommen.

    Bei dieser handelt es sich um eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung eines Gebäudes, welche die Vorlage genauer Baupläne erfordert. Steht das jeweilige Gebäude unter Denkmalschutz, sind Auflagen der Denkmalschutzbehörde wahrscheinlich. In einigen Bundesländern können bei bestimmten Umnutzungsprojekten Fördergelder beantragt werden.

    Ein Beispiel ist das Förderprogramm in Nordrhein-Westfalen: Hier können aktive Landwirte in Orten bis 10.000 Einwohner für eine Umnutzung landwirtschaftlich genutzter Gebäude zu Wohn- oder Gewerbezwecken oder zur Sicherung eines nichtlandwirtschaftlichen Zusatzeinkommens Förderungen erhalten.

    Gewährt werden bei Umnutzung 35 Prozent des förderfähigen Netto-Investitionsbetrages, maximal 100.000 Euro, bei Umnutzung zu Mietwohnungen (Fremdvermietung, kein Eigenbedarf) 20 Prozent der Ausgaben und maximal 50.000 Euro je Maßnahme. Voraussetzung ist jedoch, dass das umzunutzende Gebäude erhaltenswert ist und sich ins Gesamtbild des Dorfes einfügt. Da sich Förderprogramme häufig ändern, sollten hier rechtzeitig aktuelle Informationen eingeholt werden. Auskünfte erteilen Landwirtschaftskammern und Baubehörden.
    In Wertermittlungsverfahren wird mit Umrechnungskoeffizienten gearbeitet, um beim Vergleich eines zu bewertenden Grundstücks mit einem Referenzobjekt den Werteinfluss von Abweichungen herausrechnen zu können.

    Die bekanntesten Umrechnungskoeffizienten beziehen sich auf Ermittlung von Bodenwerten, wenn das Vergleichsgrundstück (oder Richtwertgrundstück) mit einer anderen GFZ (Geschossflächenzahl) bestückt ist, als das zu bewertende. Solche Umrechnungskoeffizienten werden von Gutachterausschüssen ermittelt.

    In ähnlicher Weise können Umrechnungskoeffizienten bei Mietwertermittlung auch herangezogen werden, um Abweichungen in den Flächen von Wohnungen oder Läden gegenüber der Fläche der zu bewertenden Räume auszutarieren. Auch bei Abweichungen bezüglich der Tiefe von Ladenlokalen können die Wertunterschiede mit Hilfe von Umrechnungskoeffizienten quantifiziert werden.
    Bei der Vermietung von Geschäftsräumen kann eine umsatzabhängige Miete vereinbart werden. Dies kann in der Weise geschehen, dass der Mieter als Überlassungsentgelt einen bestimmten Prozentsatz seines in den Mieträumen erzielten Umsatzes zu zahlen hat. Umsatzmieten werden in der Regel bei Vermietung von Ladenlokalen an einen Einzelhändler vereinbart.

    Da der Vermieter sich jedoch kaum in großem Umfang am Geschäftsrisiko des Mieters beteiligen und seine Kosten auch bei niedrigem Umsatz sichern will, wird üblicherweise zusätzlich eine bestimmte Mindestmiete vereinbart. Auch eine Begrenzung der Miete nach oben ist möglich, so kann zum Beispiel der umsatzabhängige Teil der Miete gedeckelt werden.

    Um Streitigkeiten über die Höhe des Mietzinses zu vermeiden, empfiehlt sich eine genaue Definition von "Umsatz" im Mietvertrag. Meist wird der Nettoumsatz (ohne Mehrwertsteuer) verwendet, wobei genau festgelegt werden kann, welche Umsätze im Einzelnen eingerechnet werden sollen.

    Bei der Vertragsgestaltung ist zu berücksichtigen, dass in einigen Fällen eine allzu enge Definition des Umsatzbegriffes zu Nachteilen für den Vermieter führen kann. Beispiele sind:

    • Untervermietung von Geschäftsräumen durch Mieter (Umsatzvereinbarung im Mietvertrag betrifft nur Verkaufsumsatz des Hauptmieters),
    • Änderung der Geschäftstätigkeit (Vereinbarung betrifft Umsatz aus Warenverkauf; es werden jedoch nur noch Beratungsdienstleistungen angeboten),
    • Änderung des Warensortiments (bisher: Textil-Einzelhandel, künftig: Einzelhandel mit Mode-Accessoires und Kosmetika).

    Derartige Veränderungen sollten in die Umsatzklausel des Mietvertrages eingeschlossen werden.

    Eine weitere mögliche Vereinbarung besteht darin, den Mieter zur regelmäßigen Offenlegung seiner Umsätze in bestimmten Zeitabständen (zum Beispiel jedes Quartal) zu verpflichten – gegebenenfalls durch Bescheinigungen seines Steuerberaters.

    Das Kammergericht Berlin hat eine entsprechende Auskunftspflicht des Mieters über seine Umsätze auch in einem Urteil festgehalten. Danach muss der Mieter dem Vermieter alle zur Berechnung der Umsatzmiete erforderlichen Auskünfte erteilen. Dies schließt eine Einsicht in die Buchhaltungsunterlagen ein. Eine vertragliche Vereinbarung ist nach dem Urteil nicht erforderlich (Urteil vom 21.11.2011, Az. 8 U 77/11). Da andere Gerichte jedoch abweichend entscheiden können, ist eine vertragliche Vereinbarung unbedingt zu empfehlen. Mit dieser können auch weitere Details geregelt werden, etwa wann, wie und von wem welche Unterlagen vorzulegen sind.

    Die Vereinbarung einer Umsatzmiete allein bringt für den Mieter noch keine Betriebspflicht mit sich. Diese muss zusätzlich vereinbart werden. Bei Mietverträgen über Apotheken sind Umsatzmietverträge nach § 8 S.2 Apothekengesetz verboten. Ausnahme ist die Verpachtung einer Apotheke, die jedoch nur unter sehr engen Voraussetzungen zulässig ist (zum Beispiel wenn der Apotheker selbst seinen Beruf nicht mehr ausüben kann).
    Vermietungen unterliegen nicht der Umsatzsteuer. Im Bereich der Wohnungsvermietung ist dies auch optional ausgeschlossen. Ausgenommen sind Leistungen von Unternehmern, die Wohn- und Schlafräume vorübergehend an Fremde vermieten. (§ 4 Nr. 12 UStG). Dies gilt für alle Fälle – also auch ohne Option. Dagegen kann zur Umsatzsteuer bei Gewerbeimmobilien optiert werden. Sinnvoll ist dies dann, wenn über eine Vorsteuererstattung ein Liquiditätszufluss zu Gunsten des Bauherrn und späteren Vermieters stattfindet oder bei umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen der Finanzierungsspielraum erweitert wird.

    Allerdings ist die Option nur dann sinnvoll, wenn der Bauherr das errichtete Gebäude oder Räume an Unternehmen vermietet, die ihrerseits darin während eines "Beobachtungszeitraums" von 10 Jahren umsatzsteuerpflichtige Leistungen erbringen. Dies ist beispielsweise nicht der Fall, wenn an Kreditinstitute, Versicherungen oder Ärzte vermietet wird. Die von den Mietern bzw. Pächtern zu erbringenden Umsätze müssen mindestens zu 95% umsatzsteuerpflichtig sein.

    Ausnahme:

    Bei Objekten, mit deren Errichtung vor dem 11.11.1993 begonnen worden ist und die vor dem 1.1.1998 fertig gestellt worden sind (ein späterer Erwerb ist nicht schädlich), ist eine umsatzsteuerpflichtige Vermietung auch an Mieter, die keine oder nur geringe umsatzsteuerpflichtige Leistungen ausführen, z. B. Kreditinstitute, Versicherungen oder Ärzte) möglich.

    Wenn zur Umsatzsteuer optiert wird, werden die Mieten zuzüglich Umsatzsteuer berechnet. Der Mieter selbst erleidet dadurch keinen Nachteil, weil er diese Umsatzsteuer seinerseits wieder als Vorsteuer bei seiner Umsatzsteuererklärung geltend machen kann. Voraussetzung ist wiederum, dass der Mieter selbst vorsteuerabzugsberechtigt ist (Kleinunternehmer mit geringem Umsatz müssen ebenfalls zur Umsatzsteuer optiert haben). Wenn in den vermieteten Räumen nicht während der ganzen 10 Jahre umsatzsteuerpflichtige Leistungen erbracht werden, kommt es zur Vorsteuerberichtigung, die zur entsprechend zeitanteiligen Rückzahlung der erstatteten Vorsteuer ans Finanzamt führt.
    Als Umsatzsteuer-Schädlinge werden im gewerblichen Mietrecht umgangssprachlich abwertend Mieter bezeichnet, deren Tätigkeit nicht der Umsatzsteuer unterliegt. Dies sind zum Beispiel Ärzte, Banken und Versicherungen, Bausparkassen, Lotterie- und Wettannahmestellen, Deutsche Telekom AG und Deutsche Post AG, Hausverwaltungen der Gebäudeeigentümer, öffentlich-rechtliche kulturelle und soziale Einrichtungen und Bildungsträger. Derartige Mieter werden in steuerlicher Hinsicht von der Vermieterseite oft als nachteilig empfunden.

    Hintergrund ist, dass ein gewerblicher Vermieter, der hohe Investitionen in sein Mietobjekt tätigt, sich die an die jeweiligen Bau- und Handwerksbetriebe gezahlte Umsatzsteuer vom Finanzamt unter Umständen erstatten lassen kann. Dies ist jedoch an verschiedene Voraussetzungen gebunden. So gibt es eine Umsatzsteuer- bzw. Vorsteuererstattung nur, wenn der betreffende Eigentümer selbst Umsatzsteuer abführt.

    Grundsätzlich ist die Vermietung und Verpachtung nicht umsatzsteuerpflichtig. Ausnahmen gelten u.a. für Wohn- und Schlafräume, die ein Unternehmer zur kurzfristigen Beherbergung an Fremde vermietet und für KfZ-Abstellplätze. Vermieter können jedoch zur Umsatzsteuer optieren. Sie können also von einem Wahlrecht Gebrauch machen, Umsatzsteuer auf ihre Mieteinkünfte zu entrichten, was ihnen auch das Recht gibt, sich die an andere gezahlte Umsatzsteuer als sogenannte Vorsteuer zurückerstatten zu lassen. Sie sind damit vorsteuerabzugsberechtigt.

    Dieses Recht haben sie jedoch nur unter der Voraussetzung, dass das Objekt für Tätigkeiten genutzt wird, die ebenfalls der Umsatzsteuer unterliegen. Dies gilt auch für die Tätigkeiten der Mieter. Diese müssen also Unternehmer sein und umsatzsteuerpflichtige Dienstleistungen erbringen – zumindest zu 95 Prozent.

    Vorteil der Regelung ist, dass der Vermieter bei Investitionen in das Objekt – zum Beispiel einer Fassadendämmung mit Nachrüstung moderner Fenster und Dachsanierung – die auf die Handwerkerrechnungen gezahlte Umsatzsteuer vom Finanzamt erstattet bzw. angerechnet bekommt. Für den Mieter gibt es keine Nachteile: Er kann ebenfalls die an den Vermieter auf die Miete gezahlte Umsatzsteuer als Vorsteuer geltend machen. Ein Nachteil ist, dass der mögliche Mieterkreis geringer ist. Besonders finanzstarke Mietergruppen wie Ärzte oder Banken kommen als Mieter nicht in Betracht. Das Leerstandsrisiko wächst.

    Fällt die Vorsteuerabzugsberechtigung des Mieters nachträglich weg, fällt die gesamte Konstruktion in sich zusammen. Dann kann das Finanzamt auch bereits erstattete Vorsteuern zurückverlangen.

    Zur Absicherung des Vermieters kann vom Mieter bei Vertragsabschluss eine schriftliche Bescheinigung darüber verlangt werden, welche Tätigkeiten er im Einzelnen erbringt und dass diese umsatzsteuerpflichtig sind. Zu empfehlen ist auch eine mietvertragliche Verpflichtung des Mieters, nur umsatzsteuerpflichtige Tätigkeiten durchzuführen, dies dem Vermieter jährlich nachzuweisen und bei nachträglichem Wegfallen der Vorsteuerabzugsberechtigung durch mieterseitige Änderungen der Tätigkeit den Steuerschaden des Vermieters zu ersetzen.

    Folgende gesetzliche Regelungen sind dabei relevant:

    • Umsatzsteuerbefreiung für Vermietung und Verpachtung: § 4 Nr. 12 a. UStG,
    • Möglichkeit zum „Optieren“: § 9 Abs. 2 UStG.
    Die Umschlagsgeschwindigkeit ist eine Kennziffer, aus der hervorgeht, in welchem Ausmaß und Tempo Immobilienobjekte beziehungsweise Flächen veräußert, vermietet oder vermittelt werden. Sie kann einerseits berechnet werden, indem umgeschlagene Objekte oder die jeweiligen Quadratmeter ins Verhältnis zum durchschnittlich abzusetzenden Bestand innerhalb einer bestimmten Zeitperiode gesetzt werden (zum Beispiel anhand der Objektanzahl, der Quadratmeter oder anhand des Marktwerts). Im Maklerwesen ist eine ähnliche Kennziffer die Vermittlungsquote, die die Anzahl der vermittelten Objekte ins Verhältnis zu dem Gesamtbestand an Vermittlungsaufträgen setzt.

    Die Umschlagsgeschwindigkeit lässt sich ebenso als die Dauer ausdrücken, in der Immobilien oder Flächen im Angebot beziehungsweise in der Kartei des Maklers, des Veräußerers oder des Vermieters verbleiben, bis sie vermittelt, veräußert oder vermietet worden sind. In Bezug auf eine Vermittlung stellt dies beispielsweise die Zeitspanne von der Auftragsakquisition bis zum notariellen Kaufvertragsabschluss dar (derzeit in der Regel sechs bis 14 Monate).

    Der Begriff Umschlagsgeschwindigkeit stammt ursprünglich aus der Warenwirtschaft von Handelsunternehmen und lässt sich gut auf die Immobilienwirtschaft übertragen. Insbesondere für Makler ist diese Messgröße wichtig, weil hauptsächlich durch den Umschlag von Immobilien beziehungsweise von Flächen Rückflüsse über Provisionen erzeugt werden.

    Anhand der Umschlagsgeschwindigkeit lassen sich Rückschlüsse darauf ziehen, welche Art von Flächen und Objekten zu einem bestimmten Zeitpunkt auf dem Markt besonders angenommen werden und welche Absatz- bzw. Vermittlungsschwierigkeiten bereiten. Es geht darum, Kartei- oder Bestandsleichen zu identifizieren und bestenfalls zu eliminieren. Dies hat wiederum Auswirkungen darauf, auf welche Nutzungs- und Objektarten zukünftig fokussiert wird und wie die Preis- sowie die Kommunikationspolitik (Herausstellen von Vorzeigeobjekten als Lockmittel in den Medien oder im Schaufenster) gestaltet wird. Der Handel unterscheidet in so genannte "Schnelldreher" und "Langsamdreher", die auf so genannten "Renner- und Pennerlisten" klassifiziert werden.
    Als Umschuldung wird die Ablösung laufender Kredite durch neue Kredite bezeichnet. Das wichtigste Motiv eines Darlehensnehmers für eine Umschuldung ist in der Regel die Möglichkeit, bei einem anderen Darlehensgeber günstigere Konditionen zu erhalten. Ob sich eine Umschuldung lohnt, hängt davon ab, ob die mit dem neuen Darlehen verbundenen Kosten einschließlich der Zinsen insgesamt geringer sind als diejenigen für das ursprüngliche Darlehen unter Berücksichtigung eventueller Vorfälligkeitsgebühren, Kosten für Notar und Grundbuch usw.

    Im Rahmen der Immobilienfinanzierung ergeben sich Umschuldungsmöglichkeiten beispielsweise nach dem Auslaufen der Zinsfestschreibung eines bestehenden Darlehens, bei der Umwandlung von Zwischenfinanzierungen mittels kurzfristiger Bankkredite in langfristige Darlehen oder beim Ersetzen von Gleitzinsdarlehen durch Festzinshypotheken.

    Im weiteren Sinne wird unter Umschuldung auch die strukturelle Optimierung der bestehenden Verbindlichkeiten – beispielsweise eines Unternehmens, eines Staates oder eines anderen Kreditnehmers – verstanden. Dabei kann neben dem Ablösen bestehender Kredite durch andere mit günstigeren Konditionen auch das Ablösen mehrerer Kredite bei einer Vielzahl von Gläubigern durch einen oder wenige größere Kredite eines Gläubigers oder einer geringeren Zahl von Gläubigern verstanden werden.

    Außer einer Verringerung der Kreditkosten insgesamt kann auch die Reduzierung der laufenden Zins- und Tilgungsbelastungen und somit die Verbesserung der Liquidität ein entscheidendes Motiv für eine Umschuldung sein.

    In diesem Zusammenhang wurden in den letzten Jahren häufig Darlehensverträge im Bereich der Immobilienfinanzierung widerrufen, die deutlich höhere Zinssätze als heute üblich aufwiesen. Die Umschuldung fand dann durch Abschluss eines neuen Darlehensvertrages bei einem neuen Anbieter statt. Diese Vorgehensweise wurde dadurch ermöglicht, dass in vielen Altverträgen unwirksame Widerrufsklauseln enthalten waren, weshalb die Widerrufsfristen nicht zu laufen begonnen hatten. Damit war ein „ewiges Widerrufsrecht“ gegeben. Seit dem 21. Juni 2016 ist das „ewige Widerrufsrecht“ für Altkredite im Zuge der Umsetzung der EU-Verbraucherkreditrichtlinie abgeschafft.
    Als Umwandlung bezeichnet man einen Vorgang, bei dem Mietshäuser in die Rechtsform von Wohnungs- und Teileigentum überführt werden, meist zu dem Zweck, bei Verkauf der einzelnen Einheiten einen höheren als den für den Erwerb bezahlten Gesamtpreis zu erzielen. Die Möglichkeit der Begründung von Wohnungs- und Teileigentum durch Umwandlung führte Ende der 80er Jahre zu einem Umwandlungsboom mit sozial nicht mehr hinnehmbaren Erscheinungsformen.

    Es kam zu so genannten "Entmietungen". Erschweren wollten deshalb die Baubehörden die Umwandlung von Altbauten dadurch, dass sie die Anforderungen für die Erteilung von Abgeschlossenheitsbescheinigungen in die Höhe schraubten. Sie sollten nur noch erteilt werden, wenn alle geltenden bauordnungsrechtlichen Bestimmungen hinsichtlich Schall-, Wärme- und Brandschutz erfüllt waren. Dieser Praxis hat der gemeinsame Senat der obersten Gerichtshöfe des Bundes mit seinem Beschluss vom 30.06.1992 einen Riegel vorgeschoben. Für die Erteilung von Abgeschlossenheitsbescheinigungen ist also nach wie vor lediglich der Nachweis der räumlichen Abgeschlossenheit in einem physischen Sinne erforderlich.

    Eine Umwandlung bewirkt, dass den zum Umwandlungszeitpunkt im Objekt wohnenden Mietern ein besonderer Kündigungsschutz zuwächst. Es gilt im Fall der Umwandlung nach den Vorschriften des BGB generell eine drei-jährige Kündigungssperrfrist, an die die normale Kündigungsfrist anschließt.

    Allerdings sind die Bundesländer ermächtigt, durch Verordnung Gemeinden oder Gemeindeteile festzulegen, in denen die Kündigungssperrfrist auf bis zu zehn Jahre erhöht werden kann. Es darf sich dabei nur um Gebiete handeln, bei denen die Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum erheblich gefährdet ist.

    Seit der Mietrechtsreform vom Mai 2013 gilt die Kündigungsbeschränkung entsprechend, wenn vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert worden ist oder zu Gunsten einer Personengesellschaft oder mehrerer Erwerber mit einem Recht belastet worden ist, durch dessen Ausübung dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch entzogen wird. Das früher oft genutzte "Münchner Modell" der Umwandlung ist damit unzulässig geworden.

    Zu Gunsten des Mieters besteht ferner nach Umwandlung seiner Mietwohnung in eine Eigentumswohnung ein gesetzliches Vorkaufsrecht, das innerhalb einer Frist von zwei Monaten nach Eingang der Verkaufsmitteilung beim Mieter ausgeübt werden kann. Das gesetzliche Vorkaufsrecht bei Umwandlung mit öffentlichen Mitteln geförderter Wohnungen nach dem Wohnungsbindungsgesetz, das dem Mieter eine Zeit von sechs Monaten für die Entscheidung einräumt, wurde von den Neuregelungen im BGB nicht berührt.

    Das Vorkaufsrecht des Mieters soll dem Bundesgerichtshof zufolge nicht greifen, wenn ein ungeteiltes Mehrfamilienhaus an drei Investoren verkauft wird, die anschließend in Eigenregie ohne vertragliche Vereinbarung mit dem Verkäufer eine Teilungsvereinbarung treffen und Wohneigentum begründen. Grund: Eine Wohneinheit, an der ein Vorkaufsrecht bestehen könnte, ist bis zur Teilung noch gar nicht klar zu definieren (BGH, Urteil vom 22.11.2013, Az. V ZR 96/12).

    Vereitelt der Vermieter das Vorkaufsrecht des Mieters dadurch, dass er ihn über Umwandlung und Verkauf der Mietwohnung nicht wie gesetzlich vorgeschrieben informiert, hat der Mieter einen Anspruch auf Schadenersatz. Dieser kann auch einen entgangenen Gewinn umfassen, wenn der Mieter später Gelegenheit zum Kauf der Wohnung für einen höheren Preis erhält (BGH, Urteil vom 21. Januar 2015, Az. VIII ZR 51/14).

    Heute sind Umwandlungen vor allem in Ostdeutschland im Rahmen der Privatisierung des Wohnungsbestandes gewollt. Dabei stehen vor allem Bemühungen im Vordergrund, die Mieter als Käufer für das durch Umwandlung entstehende Wohneigentum zu gewinnen.
    Am 3. März 2015 wurde vom Berliner Senat eine Umwandlungsverordnung erlassen. Damit können die einzelnen Berliner Bezirke nun in besonderen Erhaltungsgebieten bzw. Gebieten mit Milieuschutz entscheiden, ob die Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung zulässig ist oder nicht. Sinn der Verordnung ist es, lebendige und gut durchmischte Stadtbezirke zu erhalten.

    Begründet wurde die Regelung mit einer in bestimmten Gebieten beobachteten Verdrängung der bisherigen Mieterschichten. Diese erfolgt über eine Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen mit anschließender aufwändiger Sanierung. Laut Berliner Senat findet diese meist nicht mit dem Ziel der Eigennutzung statt, sondern zum Zweck der teureren Vermietung. Die Mieten der modernisierten Wohnungen lägen meist deutlich über dem Niveau nicht umgewandelter Mietwohnungen. 2014 wurden in Berlin etwa 9.000 Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt.

    Derzeit gibt es in Berlin 21 soziale Erhaltungsgebiete mit 300.000 Bürgern. In diesen Gebieten kommt nun der Genehmigungsvorbehalt für Umwandlungen zur Anwendung. Eine Genehmigung wird zum Beispiel erteilt, wenn sich der Eigentümer verpflichtet, die Wohnung innerhalb von sieben Jahren nur an seine Mieter zu veräußern.
    Abkürzung für: Umwandlungsbereinigungsgesetz
    Im Zusammenhang mit der Aufstellung von Bauleitplänen haben die Gemeinden nach § 2 Abs. 4 BauGB grundsätzlich eine Umweltverträglichkeitsprüfung durchzuführen und das Ergebnis im Umweltbericht festzuhalten. Der Umweltbericht besteht gemäß einer Anlage zum BauGB aus einer Einleitung mit folgenden Angaben:

    Kurzdarstellung des Inhalts und der wichtigsten Ziele des Bauleitplans, einschließlich der Beschreibung der Festsetzungen des Plans mit Angaben über Standorte, Art und Umfang sowie Bedarf an Grund und Boden der geplanten Vorhaben. Ferner die Darstellung der in einschlägigen Fachgesetzen und Fachplänen festgelegten Ziele des Umweltschutzes, die für den Bauleitplan von Bedeutung sind, und der Art, wie diese Ziele und die Umweltbelange bei der Aufstellung berücksichtigt wurden.

    Der Umweltbericht enthält außerdem eine Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen, die in der Umweltprüfung ermittelt wurden, mit Angaben der

    a) Bestandsaufnahme der einschlägigen Aspekte des derzeitigen Umweltzustands, einschließlich der Umweltmerkmale der Gebiete, die voraussichtlich erheblich beeinflusst werden,

    b) Prognose über die Entwicklung des Umweltzustands bei Durchführung der Planung und bei Nichtdurchführung der Planung,

    c) geplanten Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der nachteiligen Auswirkungen und

    d) in Betracht kommenden anderweitigen Planungsmöglichkeiten, wobei die Ziele und der räumliche Geltungsbereich des Bauleitplans zu berücksichtigen sind.

    Zusätzliche Inhalte sind:

    a) eine Beschreibung der wichtigsten Merkmale der verwendeten technischen Verfahren bei der Umweltprüfung sowie Hinweise auf Schwierigkeiten, die bei der Zusammenstellung der Angaben aufgetreten sind, zum Beispiel technische Lücken oder fehlende Kenntnisse,

    b) eine Beschreibung der geplanten Maßnahmen zur Überwachung der erheblichen Auswirkungen der Durchführung des Bauleitplans auf die Umwelt und

    c) eine allgemein verständliche Zusammenfassung der erforderlichen Angaben nach dieser Anlage.
    Das Umweltbundesamt ist die wissenschaftliche Umweltbehörde im Geschäftsbereich des Bundesministeriums für Umwelt, Naturschutz und Reaktorsicherheit (BMU). Es hat seinen Sitz in Dessau und verfügt über weitere Dienststellen in Berlin-Grunewald, Berlin Dahlem und Berlin-Marienfelde.

    Das Amt ist für alle umweltrelevanten Fragestellungen forschend, beratend und informierend tätig. In seinen fachlichen Bereich fallen – um nur einige mit beispielhaften Stichwörtern zu nennen – der Bodenschutz (Stichwort Altlasten), Abfallbehandlung (Stichworte Elektroschrott, Biogasanlagen usw.), Energiesparen (Stichwort erneuerbare Energien), Klimaschutz (Stichwort Reduzierung der CO2-Emissionen), Lärmschutz (Stichwort Lärmgrenzwerte), Wasser- / Gewässerschutz (Stichworte Trinkwasser, Kläranlagen), Umweltbeobachtung (Stichwort Mess- und Erhebungsinfrastruktur), Luftreinhaltung (Stichwort Feinstaub), raumbezogene Umweltplanung (Stichworte demographischer Wandel und Umwelt, Flächensparen), Verkehr (Stichwort Geschwindigkeitsbegrenzung).

    Das Umweltbundesamt verfügt über eine Reihe von Umweltdatenbanken, deren Daten teilweise über zahlreiche eigene Messstationen gewonnen werden. Informationen sind abrufbar über www.env-it.de.
    Das Umwelthaftungsgesetz befasst sich mit der Haftung von Betreibern von Anlagen, von denen eine Umweltgefährdung ausgehen kann. Die Haftung ist dabei als Gefährdungshaftung ausgestaltet, sie ist also von einem Verschulden unabhängig. Die Anlage 1 zum Gesetz listet Anlagen auf, für die die Regelungen gelten – von Anlagen zur Produktion von Kernbrennstoffen bis zur Geflügelhaltung. Wird durch eine Umwelteinwirkung ein Mensch getötet oder an Körper oder Gesundheit verletzt oder eine Sache beschädigt, muss der Anlagenbetreiber Schadenersatz leisten.

    Ausgeschlossen ist die Haftung, wenn der Schaden durch höhere Gewalt verursacht wurde. Lassen konkrete Tatsachen darauf schließen, dass ein Schaden von einer Anlage verursacht worden ist, hat der Geschädigte Anspruch auf Auskunft gegen den Betreiber. Der Auskunftsanspruch richtet sich auf Informationen über die verwendeten Einrichtungen, die Art und Konzentration der eingesetzten oder freigesetzten Stoffe und die sonst von der Anlage ausgehenden Wirkungen sowie die bei ihr zu beachtenden besonderen Betriebspflichten. Ein weiterer Auskunftsanspruch des Geschädigten besteht auch gegenüber der für die Überwachung der Anlage zuständigen Behörde.
    Abkürzung für: Umwelthaftungsgesetz
    Mit Hilfe der Umweltprüfung wird ermittelt, welche Einflüsse die Verwirklichung eines umweltkritischen großen Bauvorhabens auf die Umwelt hat.

    Diese Prüfung ist im "Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung" (UVPG) vom 5. September 2001 geregelt. Zweck des Gesetzes ist die Sicherstellung der Ermittlung, Beschreibung und Bewertung der Umwelteinflüsse bei bestimmten großen umweltkritischen Vorhaben und deren Berücksichtigung bei allen behördlichen Entscheidungen (Umweltvorsorge). Die Prüfung bezieht sich auf die Auswirkungen von Vorhaben auf,
    • Menschen Tiere und Pflanzen,
    • Boden, Wasser, Luft, Klima und Landschaft,
    • Kultur- und sonstige Sachgüter und die
    • Wechselwirkung zwischen diesen "Schutzgütern".
    Im Rahmen der Bauleitplanung sind die sich aus der Umweltprüfung ergebenden Erkenntnisse in die Abwägung einzubeziehen.

    Durch die Novellierung des BauGB (Europarechtsanpassungsgesetz vom 24. Juni 2004) wurden vorrangige Vorschriften zur Umweltverträglichkeitsprüfung – nunmehr Umweltprüfung – eingeführt. Nach dem neuen § 2 Abs. 4 ist im Zuge der Aufstellung der Bauleitpläne (Flächennutzungs- und Bebauungspläne) für die Belange des Umweltschutzes eine Umweltprüfung durchzuführen, in der die voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen ermittelt und in einem Umweltbericht beschrieben und bewertet werden. Damit entfällt für alle nach dem 20. Juli 2004 durch Aufstellungsbeschluss neu zu erstellenden Bauleitpläne die bis dahin durchzuführende Vorprüfung. Eine weitere Ausnahme von der Umweltprüfungspflicht wurde durch eine die letzte Gesetzesnovellierung vom 21.12.2006 für "Bebauungspläne der Innenentwicklung" nach § 13a BauGB eingeführt.

    Woraus der Umweltbericht besteht, ist in einer Anlage zum BauGB genau beschrieben.
    Umweltzonen sind bestimmte Gebiete im Stadtbereich, in denen nur noch Fahrzeuge einer bestimmten Emissionsklasse fahren dürfen. Ziel ist die Verringerung von Schadstoffen, wobei die Reduzierung der Belastung mit Feinstaub im Vordergrund steht. Die Verordnung über die Kennzeichnung emissionsarmer Fahrzeuge ist zum 1.3.2007 in Kraft getreten.

    Sie teilt alle PKW, LKW und Busse in vier Schadstoffgruppen ein. Fahrzeuge der Schadstoffgruppe 1 erhalten keine Plakette, Fahrzeuge der Schadstoffgruppen 2 bis 4 bekommen Plaketten in den Farben rot, gelb und grün. Die StVO wurde um zwei neue Verkehrszeichen bereichert, die Anfang und Ende der Umweltzone markieren; ein Zusatzzeichen zeigt die dort jeweils zulässige Plakettenfarbe an. Für alle Fahrzeuge ohne eine solche Plakette besteht in der Umweltzone permanentes Fahrverbot.

    Ausnahme generell: Der Transport von Behinderten in der Umweltzone ist auch Fahrzeugen ohne Plakette gestattet. Allerdings muss der behinderte Fahrer oder Fahrgast einen Schwerbehindertenausweis vorweisen können.

    Wer ohne Plakette und ohne Sondergenehmigung in eine Umweltzone einfährt, riskiert 40 Euro Bußgeld und einen Punkt in Flensburg. Auch ausländische Fahrzeuge benötigen die Umweltplakette; diese kann online bestellt werden.
    Abkürzung für: Umwandlungsgesetz
    Umzugskosten sind sowohl bei beruflich bedingten, als auch bei privat veranlassten Umzügen steuerlich abzugsfähig.

    Beruflich bedingte Umzüge

    Als beruflich veranlasst gelten Umzüge, bei denen sich die Entfernung zum Arbeitsplatz um mindestens eine Stunde Fahrzeit insgesamt reduziert; also pro Hin-und Rückfahrt um je 30 Minuten. Ehepaare dürfen allerdings ihre jeweilige Fahrzeitersparnis nicht zusammenrechnen. Auch Arbeitsplatzwechsel, Versetzungen an einen anderen Einsatzort oder Bezug beziehungsweise Kündigung einer Werks-/Dienstwohnung, die berufsbedingte Rückkehr aus dem Ausland und einige weitere Umzugsgründe werden anerkannt. Die ent­ste­hen­den Kosten können bei Nichtselbstständigen als Werbungs­kosten und bei Selbstständigen als Betriebsausgaben steuerlich geltend gemacht werden. Dabei kann entweder ein Einzelnachweis der entstandenen Kosten vorgenommen oder aber ein Pauschalbetrag angesetzt werden.

    Bei Einzelnachweis durch Belege sind zum Beispiel ab­zugs­fä­hig die Kosten für:

    • Wohnungssuche und Besichtigung (Fahrtkosten mit 0,30 Euro/Kilometer, Zeitungsanzeigen),
    • Schönheitsreparaturen beim Auszug (soweit laut Mietvertrag fällig),
    • Transportkosten für Umzugsgut (sowohl Speditionskosten als auch Miete für Leih-LKW),
    • Miete (bei Doppelzahlung für höchstens sechs Monate: Miete für neue Wohnung bis Einzugsdatum und Miete für alte Wohnung ab Tag des Auszugs),
    • Maklerprovision für Mietobjekt,
    • umstritten: Anschaffungskosten bestimmter Geräte (Elektroherd, Heizgeräte, Öfen).

    Die Pauschalen werden jährlich vom Bundesfinanzministerium angepasst. Werden die Umzugskosten vom Arbeitgeber erstattet, können sie nicht mehr steuerlich geltend gemacht werden.

    Private Umzüge

    Auch die Kosten für private Umzüge sind seit 1. Januar 2006 teilweise abzugsfähig. Sie fallen unter die Regelungen über haushaltsnahe Dienstleistungen. Abgesetzt werden können 20 Prozent der beim Umzug anfallenden Arbeitslohnkosten, seit 2009 maximal 4.000 Euro im Jahr. Materialkosten und so weiter sind nicht absetzbar. Wer also mit einem gemieteten LKW umzieht, statt eine Spedition zu beauftragen, kann nichts absetzen. Dem Finanzamt muss die Rechnung des Spediteurs und zwingend ein Kontoauszug mit erfolgter Abbuchung vorgelegt werden. Quittungen für Barzahlung sind nicht ausreichend.
    Vermieter und Mieter können vereinbaren, dass der Vermieter dem Mieter im Falle des Auszuges eine Umzugskostenbeihilfe zahlt. Zweck: Ein Anreiz für den Mieter, innerhalb eines abgesprochenen Zeitraumes auszuziehen. Es handelt sich dabei um eine einmalige Abstandszahlung im Rahmen eines Mietaufhebungsvertrages. Anders als die Abstandszahlung im Allgemeinen ist die Umzugskostenbeihilfe noch immer zulässig.

    Eine derartige Vereinbarung ist sinnvoll, wenn die Wohnung dringend für neue Bewohner benötigt wird oder größere Modernisierungsmaßnahmen anstehen. Die Vereinbarung sollte in jedem Fall schriftlich geschlossen werden. Ein Anspruch auf Umzugskostenbeihilfe besteht nicht.

    Als Umzugskostenbeihilfe werden oft auch staatliche Leistungen an Arbeitssuchende bezeichnet. Empfänger von Arbeitslosengeld II können gemäß § 22 Absatz 6 des Zweiten Sozialgesetzbuches (SGB II) einen Anspruch auf die Erstattung der Kosten für Wohnungssuche und Umzug haben. Diese Kosten müssen jedoch vor dem Umzug durch den bis dahin zuständigen kommunalen Träger als Bedarf anerkannt werden. Auch eine Mietkaution kann als Bedarf anerkannt werden, diese wird allerdings von der Behörde als Darlehen erbracht. Wohnungsbeschaffungs- und Umzugskosten sollen als Bedarf anerkannt werden, wenn der Umzug durch die Behörde veranlasst oder aus anderen Gründen notwendig ist und wenn ohne die Zusicherung eine Unterkunft in einem angemessenen Zeitraum nicht gefunden werden kann.
    Eine Umzugskostenpauschale fordern manche Vermieter insbesondere größerer Wohnanlagen von ihren Mietern für den Ein- beziehungsweise Auszug. Hier handelt es sich um Pauschalbeträge, die jeder Mieter einmalig zu zahlen hat, um mutmaßliche Schäden am Gebäude (zum Beispiel Beschädigungen der Wandfarbe im Treppenhaus beim Möbeltransport) abzudecken. Eine derartige Regelung im Mietvertrag ist unzulässig und unwirksam. Schadenersatzansprüche entstehen nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch nur dann, wenn tatsächlich ein Schaden entstanden ist und der Betreffende die Entstehung des Schadens schuldhaft verursacht hat.

    Eine Wohnungseigentümergemeinschaft darf nach einem Beschluss des Landgerichts München I mit einfachem Mehrheitsbeschluss festlegen, dass jeder Eigentümer bei jedem seine Wohnung betreffenden Umzug pauschal eine Unkostenpauschale (hier: 100 Euro) zu entrichten hat. Eine Vereinbarung aller Miteigentümer ist nach neuem WEG-Recht nicht mehr erforderlich. Das Gericht sah Umzüge als besondere Nutzung des Gemeinschaftseigentums an und stützte seine Entscheidung auf § 21 Abs. 7 WEG (Urteil vom 4. September 2008, Az. 36 S 3314/08). Ein einzelner Eigentümer, der im Gegensatz zu den übrigen an Studenten vermiete und deshalb eine höhere Mieterwechselrate habe, könne nicht mit Unverhältnismäßigkeit argumentieren, da seine Mieter ja auch für größere Abnutzung des Treppenhauses, mehr Verbrauch des Allgemeinstroms usw. sorgten.

    Die Festsetzung einer maßvoll bemessenen Umzugskostenpauschale durch mehrheitliche Beschlussfassung nach § 21 Abs. 7 WEG entspricht aber nur dann den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Regelung nicht zu einer ungerechtfertigten Ungleichbehandlung der Wohnungseigentümer führt. Insoweit ist es unzulässig, nur die Wohnungseigentümer mit einer Umzugskostenpauschale zu belasten, die ihre Wohnung an häufig wechselnde Feriengäste vermieten (BGH, Urteil vom 1. Oktober 2010, Az. V ZR 220/09).

    Der Begriff Umzugskostenpauschale wird auch im Steuerrecht verwendet und betrifft hier die pauschalierten Beträge, die im Falle eines berufsbedingten Umzugs von Arbeitnehmern als Werbungskosten geltend gemacht werden können. Die Beträge unterliegen regelmäßigen Änderungen. Zusätzliche Abzugsbeträge bewilligt das Finanzamt für Kinder oder Verwandte, die nach dem Umzug die neue Wohnung mit beziehen. Auch werden in bestimmten Grenzen umzugsbedingte Unterrichtskosten für Schulkinder anerkannt. Außer diesen Pauschalen für „sonstige Umzugsauslagen“ können auch noch Transportkosten, Fahrtkosten, Verpflegungsmehraufwand, doppelte Mietzahlungen in gewissen Grenzen (§ 8 Bundesumzugskostengesetz) und Maklergebühren steuerlich geltend gemacht werden.
    Fast jeder achte Bewohner einer deutschen Landeshauptstadt ist im Jahr 2012 umgezogen, das waren durchschnittlich 13,3 Prozent.

    692.000 Mieterwechsel zählte Techem, Anbieter für Energieabrechnungen und Energiemanagement, im Rahmen der Auswertung einer jährlichen Studie zum Thema Energiekennwerte. Grundlage für die Studie waren alle Mieterwechsel, die Techem von Vermietern gemeldet wurden.

    Spitzenreiter beim Wohnungswechsel waren die Einwohner von Saarbrücken mit 18,2 Prozent, gefolgt von Hannover mit 15,8 Prozent und Bremen mit 15,7 Prozent. Weniger umzugsfreudig waren hingegen die Mieter in Düsseldorf (14,2 Prozent) und Dresden (14,0 Prozent). Die Schlusslichter bildeten Potsdam und Berlin mit 9,9 und 9,3 Prozent.

    Diese Zahlen bestätigen auch den langjährigen Trend des Bevölkerungszuwachses in den großen Städten und Ballungsgebieten. Auffallend ist, dass junge Frauen, laut Bundesinstitut für Bau, Stadt- und Raumplanung, früher aus- und öfter umziehen als ihre männlichen Altersgenossen. In vielen Städten stellen Frauen zwischen 18 und 29 Jahren mittlerweile die Mehrheit der Bewohner.
    Die Folgen der weiblichen Mobilität sind vor allem in den dünn besiedelten ländlichen Regionen Ostdeutschlands zu spüren. Dort liegt der Männeranteil in der selben Altersgruppe überproportional hoch.
    Abkürzung für:United Nations
    Der Provisionsanspruch nach § 652 BGB hat vier Voraussetzungen, nämlich Abschluss eines Maklervertrages, Erbringung der Maklerleistung in Form des Nachweises oder der Vermittlung, Abschluss des Hauptvertrages und Ursächlichkeit der Maklertätigkeit für den Hauptvertragsschluss. Nach dem Grundsatz der Vertragsfreiheit kann vereinbart werden, dass der Auftraggeber auch dann zur Provisionszahlung verpflichtet ist, wenn eine dieser Voraussetzungen fehlt. Diese Vereinbarung ist nur als Individualvereinbarung wirksam, nicht dagegen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen oder Formularverträgen. Mietwohnungsmakler können solche Vereinbarungen überhaupt nicht wirksam abschließen, vgl. § 2 Abs.5 WoVermittG.

    Das unabhängige Provisionsversprechen ist kein eigener Vertragstyp. Vielmehr ist entscheidend, welche rechtlichen Folgen angestrebt werden. Es kann sich
    • um einen verschleierten Teil des Kaufpreises,
    • um die Vergütung von Leistungen, die nicht einen Provisionsanspruch nach § 652 BGB auslösen, oder
    • um ein Schenkungsversprechen handeln, wenn es an jeder Gegenleistung des Maklers fehlt (vgl.BGH MDR 1987, 912).
    Der Makler steht häufig vor dem Problem, dass er trotz vieler Bemühungen, die dem Kunden objektiv von Nutzen waren, z.B. Beschaffung der Grundstücksunterlagen, Suche nach unbekannten Miterben auf der Verkäuferseite, Anfragen bei Behörden, die eigentliche (erfolgreiche) Maklerleistung nicht erbringen kann. Beispiele: Der Makler ist mit dem Verkäufer wirtschaftlich verflochten. Das Objekt wird zwangsversteigert. Hier kann sich der Makler in einer Individualvereinbarung die Provisionszahlung zusichern lassen.

    In Grundstückskaufverträgen ist die Verpflichtung des Käufers, an den Makler Provision zu zahlen, wirksam, auch wenn eine Voraussetzung des § 652 BGB nicht vorliegt. Voraussetzung: Der Käufer kennt die Tatsachen, die den Provisionsanspruch ausschließen. Über die rechtliche Folge dieser Tatsachen, dass also der gesetzliche Provisionsanspruch nicht besteht, muss der Kunde nicht aufgeklärt werden.

    Ergebnis: Der Makler muss später nur beweisen, dass der Auftraggeber die den Provisionsanspruch ausschließenden Tatsachen kannte. Meistens kommt es dem Auftraggeber in solchen Fällen auf den Erwerb gerade dieses Objekts an. Er nimmt die Zahlung der Provision in Kauf, wenn der Makler ihn vor die Alternative stellt, dass Objekt anderweitig zu verkaufen.

    Achtung: Hier muss der Makler die Interessen des Verkäufers berücksichtigen. Weigert sich der Käufer, die Verpflichtungserklärung abzugeben, darf der Makler im Interesse seines Provisionsanspruchs den Kaufvertrag daran nicht scheitern lassen. Er darf auch nicht einen anderen Interessenten vorziehen, der zwar die Maklerprovision zahlen will, aber einen geringeren Kaufpreis bietet. Anderenfalls drohen Schadensersatzansprüche des Verkäufers und die Verwirkung des Provisionsanspruchs gemäß § 654 BGB. Der Verkäufer sollte also in jedem Fall informiert und um Zustimmung gebeten werden.

    Kommt der angestrebte Kaufvertrag überhaupt nicht wirksam zustande, z.B. weil die erforderliche Genehmigung nicht erteilt wird, so entfällt i.d.R. die Motivation des Interessenten, an den Makler Provision zu zahlen. Es fehlt die Hauptsache: der Erfolg. In solchen Fällen genügt auch nicht die vorformulierte Klausel: "Die Provision ist verdient und fällig mit Abschluss des Kaufvertrages" (vgl. OLG Hamm, NJW-RR 1996, 1526). Diese Klausel besagt nicht, trotz der Verstärkung durch den Begriff "fällig", dass der Auftraggeber auf die Wirksamkeit des Kaufvertrages verzichtet. Will der Makler auf Grund einer Verpflichtung des Kunden auch ohne Hauptvertrag Provision verlangen, muss er eine Vereinbarung vorweisen, die die Gründe für die Zahlung (andere Leistung des Maklers, Schenkung, Schuldentilgung) genau benennt. Daher sind solche Vereinbarungen in der Praxis selten.

    Eine Nichtabschlussklausel, in der sich der Auftraggeber verpflichtet, an den Makler Provision auch dann zu zahlen, wenn er vom Abschluss des Kaufvertrages Abstand nimmt, soll individualvertraglich wirksam sein, vgl. Palandt-Sprau, § 652 Rdnr.87). Achtung: Hier ist die Höhe der Zahlung zu beachten, zu der sich der Auftraggeber für diesen Fall verpflichtet. Ist sie geeignet, auf den Auftraggeber wirtschaftlich Druck auszuüben, den Hauptvertrag doch abzuschließen, muss sie gemäß § 311 b BGB beurkundet werden.
    Bei der Unbedenklichkeitsbescheinigung handelt es sich um eine Erklärung des Finanzamtes, dass die Person, zu deren Gunsten die Bescheinigung ausgestellt wird, ihre steuerlichen Verpflichtungen erfüllt hat. Sie wird zu unterschiedlichen Anlässen ausgestellt.

    Besondere Bedeutung hat die Unbedenklichkeitsbescheinigung im Hinblick auf den Grundstückserwerb. Der Notar hat dem örtlich zuständigen Finanzamt auf einem vorgeschriebenen Formblatt innerhalb von 14 Tagen nach Beurkundung Mitteilung über den Erwerbsvorgang unter Beifügung der Erwerbsurkunde (in der Regel Kaufvertrag) zu machen. Das Finanzamt erlässt daraufhin den Grunderwerbsteuerbescheid. Nach Eingang der Zahlung wird die Unbedenklichkeitsbescheinigung ausgestellt, die Voraussetzung für die Eintragung des Erwerbers im Grundbuch ist.
    Jeder Mieter darf auf seinem Briefkasten einen Aufkleber mit der Aufschrift "Keine Werbung einwerfen" anbringen. Wurfzettel, Prospekte und Postwurfsendungen dürfen dann nicht mehr eingeworfen werden.

    Bei Zuwiderhandlung kann der Mieter über die örtliche IHK eine wettbewerbsrechtliche und kostenpflichtige Abmahnung des Werbetreibenden veranlassen. Werbung gegen den ausdrücklichen Wunsch des Empfängers zu verteilen, gilt rechtlich als unzumutbare Belästigung und damit als unlauterer Wettbewerb. Es handelt sich somit um einen Verstoß gegen § 7 UWG (Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb).

    Aber: Der BGH urteilte am 5.12.1991 zugunsten eines Lotterieanbieters, der seine Werbung über die Post hatte verteilen lassen: Eine unzumutbare Belästigung komme schon deshalb nicht in Frage, weil nur ein geringer Eingriff in die persönliche Sphäre des Empfängers vorliege und man sich der Werbesendungen durch Wegwerfen schnell entledigen könne. Die Gefahr der Überfüllung des Briefkastens (wie bei Handzettelwerbung) bestehe hier nicht (BGH, Az. I ZR 53/90, 5.12.91).

    Das OLG Frankfurt a. M. entschied am 1.6.1995, dass ein Briefkasteninhaber Postwurfsendungen mit Werbematerial auch von der Post nicht mehr entgegenzunehmen braucht (OLG Frankfurt a. M., Az. 1 U 80/94).

    Persönlich an den Briefkasteninhaber adressierte Werbebriefe dürfen jedoch trotz Hinweis am Briefkasten eingeworfen werden. Kostenlose Anzeigenblätter mit redaktionellem Teil gelten nicht als Werbung. Hier kann allerdings der Hinweis am Briefkasten mit einem konkreten Hinweis auf das jeweilige Blatt oder „kostenlose Zeitungen“ ergänzt werden. Dieser Hinweis ist dann zu beachten. Werbebeilagen von Zeitungen gelten als deren Bestandteil, sie können nicht gesondert abgelehnt werden (OLG Karlsruhe, Urteil vom 12.07.1991, Az. 15 U 76/91).
    Der Haushalt hat als häufigster Arbeitsplatz der Welt auch eine große Bedeutung im Unfallgeschehen. Unfälle im Haus sind viel häufiger, wenn auch meist leichter als Verkehrsunfälle. Besonders Kinder und alte Leute sind hier betroffen. Kinder sind oft unbeholfen, toben herum und können Gefahren nur ungenügend einschätzen.
    Älteren Menschen fehlt zum Teil die Stand- und Gehsicherheit. Bedingt durch einen Stabilitätsverlust des Skelettes (Osteoporose) neigen sie auch bei leichteren Unfällen zu Knochenbrüchen. Unfallgefahren werden durch nachlassendes Augenlicht oft nicht rechtzeitig erkannt.

    Die weitaus meisten Unfälle betreffen Hinfallen und Sturz zum Beispiel von einem erhöhten Standpunkt (zum Beispiel Stuhl, Leiter, Treppe), gefolgt von Verletzungen an Gegenständen in Wohnung und Garten, durch technische Geräte und elektrische Leitungen sowie durch Rangeleien oder durch Tiere.
    Als Beschäftigung zum Zeitpunkt des Unfalles werden neben nicht zweckgebundener Tätigkeit, Spielen und Toben, Hausarbeit, Nahrungszubereitung sowie Basteln und Heimwerken am häufigsten genannt.

    Folgende Maßnahmen dienen der Vorbeugung von Unfällen im Haushalt:

    • Sicherheitsbewusstes Verhalten (bereits im Kleinkindalter mit der Erziehung beginnen),
    • Sicherheitsorientierter Bau und Einrichtung von Gebäuden (zum Beispiel Vermeiden scharfer stoßgefährlicher Kanten, ausreichend breite Durchgänge und Fluchtwege),
    • Vermeiden der Ausstattung mit Materialien, welche bei Brand giftige Gase entwickeln (zum Beispiel Salzsäure beim Brand von Kunststoffen aus Polyvinylchlorid [PVC]),
    • Verwendung sicherer technischer Geräte möglichst mit Sicherheitszeichen:

      • ENEC-Zeichen: Europäisches Zeichen für elektronische Erzeugnisse, das für die Konformität der europäischen Normen steht (ENEC = European Norms Electrical). Mit dem ENEC-Zeichen versehene Produkte wurden von einer unabhängigen Prüfstelle geprüft und unterliegen einer stetigen Qualitätskontrolle;
      • VDE-Zeichen: mit diesem Zeichen versehene Geräte entsprechen den Sicherheitsvorschriften des Verbandes Deutscher Elektrotechniker;
      • TÜV-Zeichen: besagt, dass Geräte, Apparaturen und Maschinen, welche dieses Zeichen tragen, von technischen Überwachungsämtern überprüft wurden;
      • GS-Zeichen (Geprüfte Sicherheit): ist ein freiwilliges Siegel, welches vom VDE und TÜV bei Produkten vergeben wird, die den deutschen Sicherheitsstandards entsprechen. Künftig wird es auch ein Signet geben, welches anzeigt, dass ein Produkt sicherheitstechnisch den EU-Richtlinien entspricht;
      • DVGW-Zeichen: bedeutet, dass die hiermit versehenen Installationen den sicherheitstechnischen Anforderungen des Deutschen Vereins von Gas- und Wasserfachleuten entsprechen;
      • DIN-Zeichen: gibt an, dass die entsprechenden Geräte den vom Deutschen Normenausschuss erarbeiteten Normanforderungen entsprechen (im Hausbereich zum Beispiel für Treppen und Leitern).

    • Keine defekten und/oder nassen elektrischen Geräte benutzen. Bei Störungen sofort die Spannung abschalten und den Stecker ziehen;
    • Leitern nur in flachem Schuhwerk mit rutschfesten Sohlen, nie barfuß oder in Socken, mit Pantoffeln oder Sandalen betreten;
    • Leitern stets rechtzeitig verrücken und nicht versuchen, Gegenstände außer Reichweite durch Verrenkung des Körpers doch noch zu erreichen;
    • Kein Steigen auf wacklige Podeste (Sessel, Gartenstuhl, Hocker, Drehstuhl (!), Tisch, kipplige Leiter);
    • Fenster in hochliegenden Stockwerken nur von der Rauminnenseite putzen;
    • Vermeiden von Bodenunebenheiten und anderen Hindernissen, welche besonders älteren Menschen zur Gefahr werden können, zum Beispiel Falten in Fußbodenbelägen, nicht rutschfeste Brücken, Läufer und Teppiche;
    • Beachten glatter (zum Beispiel frisch gebohnerter) Flächen;
    • Beim Heimwerken niemals Schutzvorrichtungen von Geräten abbauen, Defekte von einem Fachmann reparieren lassen, Tragen der Schutzbrille beim Schleifen, Ausschalten der Geräte nach Beendigung des jeweiligen Arbeitsganges, Teppichmesser nie zum Körper hinziehen;
    • Vor dem Reinigen fest installierter Elektrogeräte (zum Beispiel Leuchten) mit feuchten Tüchern oder Schwämmen elektrische Sicherungen ausschalten (ein Fehlerstrom-Schutzschalter bietet zusätzliche Sicherheit);
    • Treppen gut beleuchten;
    • Verhindern von Verbrühungen und Verbrennungen. Bei unsachgemäßem Umgang mit heißen Flüssigkeiten (Wasserdampf, kochendes Wasser, spritzendes Fett) sowie unvorschriftsmäßiger Benutzung von Heizquellen (Küchenherd, Tauchsieder, Öfen, Heizkissen, Infrarotstrahler) sind sowohl Erwachsene als auch Kinder gefährdet;
    • Verhalten entsprechend Alter, Leistungsfähigkeit und Gesundheitszustand, zum Beispiel Berücksichtigen altersbedingter Koordinationsprobleme, kein Steigen auf Leitern bei Gesundheitsstörungen, welche Schwindelerscheinungen hervorrufen können;
    • Abstumpfen der Hausumgebung bei Glätte.

    • Beachten spezieller Sicherheitsprobleme der Kinder:

      • Fußbodenfenster sollten sich nur von Kindern öffnen lassen, wenn sie auf einen Balkon führen bzw. so konstruiert wurden, dass Kinder nicht herauskriechen können;
      • Steckdosen sind mit Schutzvorrichtungen auszustatten (Kindersicherungen), welche verhindern, dass Drähte in die Steckdose gesteckt werden können;
      • Türen sollten nicht mit einer Zuschnappvorrichtung versehen sein, weil dadurch die Gefahr des Fingereinklemmens vergrößert wird;
      • in mehretagigen Einfamilienhäusern und Wohnungen obere Geschosstreppe mit einem Gitter versehen, um das Herunterfallen von Kindern zu verhindern;
      • scharfkantige Treppen, Fensterbänke und Vorsprünge vermeiden;
      • Kinder nicht unbeaufsichtigt in der Küche lassen (Verbrennen am Kochherd, Herunterreißen von Gefäßen mit heißem Inhalt [Suppe, Milch, Kaffeemaschine]);

    • Kinderspielplätze im Freien müssen die Sicherheitsstandards erfüllen:

      • Sichere, intakte Spielgeräte,
      • Absicherung zur Straße (das Sehfeld der Kinder ist geringer als das der Erwachsenen, sie können deshalb Geschwindigkeiten schlechter schätzen),
      • keine giftigen Pflanzen in der Nähe der Spielplätze,
      • regelmäßiger Austausch (mindestens jährlich) des Sandes im Buddelkasten, Verunreinigungen mit Hunde- und Katzenkot sowie Scherben möglichst gleich ent-fernen,
      • keine Belastung des Bodens durch Schadstoffe,
      • Zäune und Spielgeräte nicht mit Holzschutzmitteln imprägnieren,
      • regelmäßige Kontrolle und Wartung des Platzes,
      • Sicherung einer sozialen Kontrolle durch Nähe zu Wohnhäusern.


    Bei Babys ist zu beachten, dass sie nicht zu schwere Kopfkissen und Decken haben sollten. Wenn diese über ihrem Kopf liegen, können sie sich zum Teil nicht mehr befreien und es besteht Erstickungsgefahr.
    Babys verwickeln sich unter Umständen auch in losen Schnüren, Bändern und Schlaufen (Strangulationsgefahr). Ein Unfallrisiko stellen auch undichte, auslaufende Wärmflaschen oder zu heiße Heizkissen dar. Die Haut der Babys ist temperaturempfindlicher als die der Erwachsenen.

    Bei Erhitzen der Babyflasche in der Mikrowelle, kann sich die Flasche noch lauwarm anfühlen, während die Flüssigkeit innen bereits heiß ist. Hierdurch sind Verbrennungen im Mund- und Rachenbereich möglich (Flaschen gut durchmischen).
    Für die Erste Hilfe muss stets Verbandsmaterial (Pflaster, Binden) vorhanden sein. Mindestens ein Familienmitglied sollte eine Ausbildung in Erster Hilfe haben, um bei einem Unfall sachkundige Hilfe leisten zu können.
    Eine ungerechtfertigte Bereicherung ist eine Anspruchsgrundlage aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch. Nach § 812 BGB kann vereinfacht gesagt jede Leistung, die ohne Rechtsgrund geleistet wurde, zurückgefordert werden. Im Mietrecht erlangt diese Vorschrift in mehreren Bereichen Bedeutung.

    Beispiel: Der Vermieter verlangt von einem unerfahrenen Ausländer erheblich mehr Miete als ortsüblich und begeht damit einen Mietwucher. Die Mietvertragsklausel über die Höhe der Miete wird unwirksam. Zumindest für den Betrag, der über die ortsübliche Vergleichsmiete hinausgeht, gibt es keinen Rechtsgrund (keinen gültigen Vertrag) mehr. Dieser Betrag kann zurückgefordert werden.

    Auch: Ungetrennter Hofraum.

    So genannte Anteile an ungeteilten beziehungsweise ungetrennten Hofräumen existieren noch in den früheren preußischen Gebieten der neuen Bundesländer. Darunter versteht man Innenstadt-Grund­stücke, bei denen zwar die Außengrenzen, aber nicht die einzelnen Grundstücksflächen innerhalb des Hofraumes vermessen worden sind. Gemäß Kataster sind diese Flächen nicht erfasst. Das Grundbuch sagt in diesen Fällen nichts über die genaue Lage und Größe der Teilflächen aus, son­dern führt sie nur als "Anteil an einem ungetrennten Hofraum".

    Diese Erscheinung ist eine Folge der preußischen Grund­steuer­reform von 1861. Die für die damals vorgesehene Besteuerung in einigen Gegenden nötige Vermessung der Grundstücke konnte nicht im er­for­der­lichen Tempo durch­geführt werden – also verzichtete man darauf und ließ als amtliches Verzeichnis im Sinne der Grundbuchordnung das damalige Gebäudesteuerbuch ausreichen. Nach der Wie­der­vereinigung steht man oft vor dem Problem, dass das Ge­bäu­de­steu­er­buch nicht mehr vorhanden ist, so dass not­wendi­ge Angaben fehlen. Das Problem zeigt sich an einem Urteil des Bezirksgerichts Erfurt (DNotZ 1992, 804).

    Danach kann Grundbesitz, der im Grundbuch nur als Anteil am ungetrennten Hofraum mit Angabe der Flur- und Haus­num­mer eingetragen ist, kein Grundstück im Sinne des BGB sein. Aus ungeteiltem Hofraum wird erst dann ein Grund­stück, wenn die preußische Bezeichnung des Grund­be­sitzes mit dessen alter Gebäudesteuerrollennummer ins Grundbuch eingetragen ist. Ohne Gebäudesteuerbuch also kein Grundstück, das verkauft oder belastet werden kann.

    Zur Rechtsklarheit trägt nun die Hofraumverordnung von 1993 bei, mit der formal die Grundbuchfähigkeit der Anteile an ungeteilten Hofräumen hergestellt werden soll. Dadurch wird die Eintragung, Belastung und Übertragung von der­ar­tigen Flächen ermöglicht, wobei bestimmte Er­satz­an­ga­ben im Grundbuch eingetragen werden können.

    Die Grundstücke sind jedoch weiterhin nicht vermessen. Hier soll das Bodensonderungsgesetz Abhilfe schaffen. Danach kann für Grundstücke in den neuen Bundesländern durch einen mit einem so gennaten Sonderungsbescheid fest­ge­leg­ten Sonderungsplan bestimmt werden, wie weit die Eigentumsrechte reichen. Der Sonderungsplan enthält eine Grundstückskarte, auf der die einzelnen Grundstücke eingezeichnet sind.

    Die Hofraumverordnung sollte ursprünglich am 31.12.2010 außer Kraft treten. Der Gesetzgeber ging davon aus, dass bis zu diesem Zeitraum keine "ungetrennten Hofräume" mehr existieren würden. Dem war jedoch nicht so. Die Wirksamkeit der Verordnung wurde bis zum 31.12.2015 verlängert.
    Die für die Ungezieferbekämpfung in Mietwohnungen anfallenden Kosten sind grundsätzlich umlagefähige Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung. Der Vermieter kann die Kosten also anteilig auf die Mieter verteilen. Dies ist jedoch nicht in allen Fällen möglich.

    Nach einem Urteil des Amtsgerichts Hamburg (Urt. v. 15.8.2001, Az. 45 C 35/01) setzt eine Umlage voraus, dass es sich um regelmäßig anfallende und gleichzeitig vorbeugende Maßnahmen gehandelt hat, die sich auf alle Wohnungen bzw. auf Gemeinschaftsflächen erstreckt haben. Tritt ein akuter Ungezieferbefall in einzelnen Wohnungen auf, der deutlich höhere Kosten verursacht als vorbeugende Maßnahmen in früheren Jahren, gilt: Wer es eingeschleppt hat, bezahlt den Kammerjäger. Die Kosten werden in diesem Fall nicht über die Betriebskostenabrechnung auf alle Mieter umgelegt, sondern sind von den Mietern der befallenen Wohnungen zu tragen.

    Tritt Ungeziefer ohne Zutun des Mieters auf, ist der Vermieter in der Pflicht. Es liegt grundsätzlich ein Wohnungsmangel vor, der zur Mietminderung berechtigt. Der Mieter hat Anspruch auf Beseitigung des Problems. Speziell bei einem Befall ab Beginn des Mietvertrages ist Ungeziefer Vermietersache.

    Tritt das Getier erst während der Laufzeit des Mietvertrages auf den Plan, hat der Mieter zunächst die Pflicht, dem Vermieter Mitteilung zu machen. Unterlässt er dies und das Ungeziefer verbreitet sich im ganzen Haus, macht er sich schadenersatzpflichtig. Vertragsklauseln, nach denen der Mieter die Wohnung ungezieferfrei halten muss, sind unwirksam.

    Stellt sich nach dem Einzug heraus, dass eine Wohnung erheblich mit Ungeziefer verseucht ist, kann der Mieter im Extremfall das Recht zur fristlosen Kündigung sowie Anspruch auf Ersatz der Umzugskosten haben. Hat der Mieter jedoch die Tierchen selbst eingeschleppt, muss er – wiederum im Extrem- bzw. Wiederholungsfall – mit der fristlosen Kündigung des Vermieters und mit Berechnung der Kosten für die Ungezieferbekämpfung rechnen.

    Reagiert der Vermieter auf mehrfach gemeldeten Ungezieferbefall nicht, darf der Mieter schon einmal selbst tätig werden. So musste ein Vermieter, der nach wiederholtem Auftreten von Ratten im Treppenhaus nicht reagiert hatte, für das fachgerechte Zumauern des Einschlupflochs auf Betreiben eines Mieters zahlen (Amtsgericht Osnabrück, Az.: 7 C 335/03).

    Die Bekämpfung von Ungeziefer muss fachgerecht und ohne Gesundheitsgefährdung der Hausbewohner erfolgen. Das Amtsgericht Köln verurteilte eine Vermieterin zur Zahlung von 1.000 DM Schmerzensgeld an ihre Mieter, nachdem diese durch Einsatz eines für Wohnräume unzulässigen Insektizids durch den Hausmeister Gesundheitsschäden erlitten hatten (Az. 207 C 609/93).
    Unique Selling Proposition (USP) ist der einzigartige Produktnutzen, d.h. ein Vorteil, den keine konkurrierende Immobilie bieten kann. Den USP gilt es im Hinblick auf die jeweilige Immobilie zunächst zu suchen und dann in der Werbung gezielt herauszuarbeiten.
    Unter Unland versteht man Flächen, die wegen ihrer Art nicht land- und forstwirtschaftlich genutzt und auch nicht durch Kultivierungsmaßnahmen einer solchen Nutzung zugeführt werden können. Es handelt sich um Sandflächen, Felsen und Schutthalden.

    Nach dem Bewertungsgesetz wird Unland als eine Betriebsfläche bezeichnet, die auch bei geordneter Wirtschaftsweise keinen Ertrag abwirft. Unland wird nicht bewertet. Ökologisch kann Unland eine Nische für besonders widerstandsfähige Reliktpflanzen sein.
    Unlautere geschäftliche Handlungen, die geeignet sind, die Interessen von Mitbewerbern, Verbrauchern oder sonstigen Marktteilnehmern spürbar zu beeinträchtigen, sind nach § 3 UWG unzulässig. Dabei geht es auch besonders um den Verbraucherschutz. Im Anhang zu § 3 UWG sind 30 solcher Handlungsweisen im Einzelnen aufgeführt, die Verbrauchern gegenüber stets unzulässig sind.

    Hierzu zählen, um nur einige Handlungen zu nennen, zum Beispiel

    • die Verwendung von Gütezeichen, Qualitätszeichen oder Ähnlichem ohne die erforderliche Genehmigung.
    • Die unwahre Angabe, eine vom Unternehmer vorgenommene geschäftliche Handlung oder Dienstleistung sei von einer öffentlichen oder privaten Stelle bestätigt, gebilligt oder genehmigt.
    • Eine als objektive Information getarnte Werbung.
    • Lockangebote, wenn sie nicht auf einem entsprechenden Angebotsvorrat basieren.
    • Die unwahre Angabe, bestimmte Dienstleistungen seien zu bestimmten Bedingungen nur für einen sehr begrenzten Zeitraum verfügbar, um den Verbraucher zu einer sofortigen geschäftlichen Entscheidung zu veranlassen.
    • Die unwahre Angabe oder das Erwecken des unzutreffenden Eindrucks, gesetzlich bestehende Rechte stellten eine Besonderheit des Angebots dar.

    Weitere Beispiele unlauterer geschäftlicher Handlungen sind in § 4 UWG aufgeführt, so beispielsweise die Behauptung von Tatsachen über Dienstleistungen oder Unternehmen eines Mitbewerbers, die den Betrieb des Unternehmens schädigen können, sofern die Tatsachen nicht erweislich wahr sind.

    Beispiele für speziell irreführende geschäftliche Handlungen sind in § 5 UWG gelistet, zum Beispiel unwahre Angaben über Befähigung, Status, Zulassung, Mitgliedschaften oder Beziehungen, Auszeichnungen oder Ehrungen des werbenden Unternehmers. Ebenso unwahre Angaben über die Ergebnisse oder wesentlichen Bestandteile von Tests der Dienstleistungen.

    Auf das Maklergeschäft übertragen ist beispielsweise der unwahre Hinweis darauf unzulässig, der Kunde müsse sich schnell entscheiden, denn ein kaufentschlossener Interessent sei bereits vorhanden. Unlauter wäre auch der scheinbar objektive Bericht über bevorstehende steigende Preise bei bestimmten Immobilien, der aus der Feder eines Maklers stammt, wenn er auf der gleichen Seite der Zeitung entsprechende Objekte zum Sonderpreis anbietet, für den Fall dass der Vertrag innerhalb einer bestimmten Frist abgeschlossen würde.

    Die „Zentrale zur Bekämpfung unlauteren Wettbewerbs Frankfurt am Main e. V.“ mahnt auch falsche Angaben zum Standort der Immobilie als irreführende Werbung ab. So soll es besonders oft bei Immobilienangeboten in Brandenburg vorkommen, dass in der Internetwerbung falsche Postleitzahlen oder Ortsangaben verwendet werden, um die Immobilien für Interessenten auffindbar zu machen, die „Berlin“ als gewünschten Standort eingeben.

    Einen Sonderfall stellt die Irreführung durch Unterlassen dar (§ 5a UWG). Dabei geht es darum, ob das Verschweigen einer Tatsache eine Bedeutung für eine geschäftliche Entscheidung hat und ob das Verschweigen dazu führt, die Entscheidung zu beeinflussen. Vor Einführung des § 5a UWG hat die Rechtsprechung solche Fälle auch schon als Irreführung gesehen. Eine solche sahen die Gerichte zum Beispiel bei dem Verkauf einer vermieteten Eigentumswohnung ohne den Vermietungshinweis in der Werbung.

    Unlauter und irreführend im Sinne des § 5a Abs. 3 Nr. 3 ist zum Beispiel auch die fehlende Preisangabe, wenn die Angabe des Preises es dem Verbraucher ansonsten ermöglichen würde, das Geschäft abzuschließen. Die Preisangabe ist in diesem Fall eine wesentliche Angabe, die nicht fehlen darf. Gleiches gilt für Pflichtinformationen, wie zum Beispiel die Pflichtangaben aus dem Energieausweis, welche in Immobilienanzeigen wiedergegeben werden müssen oder die Information zum Widerrufsrecht bei Geschäften des Fernabsatzes beispielsweise beim Buchverkauf im Internet.

    Ein klassischer Fall der Irreführung durch Unterlassen ist auch das Verschweigen der Maklereigenschaft in Werbeanzeigen für Mietwohnungen. Der gewerbliche Charakter der Anzeige muss deutlich erkennbar sein.
    Hat der Makler zunächst die Vertragsmöglichkeit nachgewiesen, ist es nicht ausgeschlossen, dass der Auftraggeber einwendet, diese Ursächlichkeit sei nachträglich durch ein bestimmtes Ereignis entfallen. Dies sind Umstände, die sich zu Gunsten des Kunden auswirken können, indem sie seine Provisionspflicht beseitigen. Daher hat er die Darlegungs- und Beweislast. Die Rechtsprechung legt dafür strenge Maßstäbe bei der Prüfung der Voraussetzungen an (vgl. OLG Bamberg RDM-Rspr. A 110 Bl.28; OLG Bamberg RDM Rspr. A 110 Bl.30).

    Der einzige Fall der Unterbrechung ist nach der Rechtsprechung dann gegeben, wenn die Verhandlungen sich "zerschlagen", später jedoch, unabhängig von der Tätigkeit des beauftragten Maklers "völlig neue" Verhandlungen aufgenommen werden (vgl. OLG Bamberg NJW-RR 1998,565).

    Allein das Tätigwerden eines zweiten Maklers unterbricht den Kausalzusammenhang nicht. Der Interessent soll die Ursächlichkeit des von ihm beauftragten Maklers aus subjektiven Motiven nicht beseitigen können. Objektiv muss sich eine völlig neue Geschäftsgrundlage darstellen, die unabhängig ist von der Tätigkeit des ersten Maklers. Dies ist nicht der Fall, wenn der zweite Makler auf der Tätigkeit des ersten Maklers aufbaut. Hat dieser bereits wichtige Einzelheiten genannt, z.B. Wohnfläche, Raumaufteilung und Lage, wird die Ursächlichkeit nicht unterbrochen, wenn der zweite Makler darauf hinweist, der Dachboden könne die Funktion des fehlenden Kellers übernehmen (vgl. Hans.OLG Hamburg RDM Rspr. A 110 Bl.55). Auch die Vereinbarung eines geringeren Kaufpreises unterbricht den Kausalzusammenhang zwischen dem Nachweis des ersten Maklers und dem Kaufvertrag nicht.

    Eine Unterbrechung des Kausalzusammenhangs liegt nicht vor, wenn die Verhandlungen nur ausgesetzt werden, z.B. weil die Finanzierung durch den Kaufinteressenten geklärt werden soll, oder wegen Urlaubs, Krankheit usw. Werden danach die Verhandlungen wieder aufgenommen, so werden sie nur weitergeführt. Die Ursächlichkeit ist nicht berührt. Dagegen ist der Zeitabstand zwischen dem Nachweis und dem Abschluss des Kaufvertrages keine Frage der Unterbrechung des Kausalzusammenhangs, sondern der Vermutung der Ursächlichkeit.
    In einer aus mehreren Häusern bestehenden Wohnungseigentumsanlage (Mehrhausanlage) kann durch Vereinbarung geregelt werden, dass für bestimmte Verwaltungsangelegenheiten Untergemeinschaften mit eigener Beschlusskompetenz gebildet werden, die dann in sogenannten Teilversammlungen über diese Angelegenheiten beschließen. Das betrifft auch entsprechende Kostentragungsregelungen für die getrennt beschlossenen Maßnahmen.

    Im Falle der Anfechtung von Beschlüssen einer Untergemeinschaft ist die Anfechtung ausnahmslos gegen alle übrigen Eigentümer und nicht nur gegen die Eigentümer der jeweiligen Untergemeinschaft zu richten (BGH, 2.3.2012, V ZR 89/11).
    Genauer: Gesetz über die Sicherung des Unterhalts der zum Wehrdienst einberufenen Wehrpflichtigen und ihrer Angehörigen (USG). Das weiterhin wirksame Gesetz vom 26.7.1957 gewährt Wehr- und Zivildienstleitenden eine Reihe von Beihilfen zum Lebensunterhalt. Dazu zählt u.a. die Mietbeihilfe, aber auch die Wirtschaftsbeihilfe für Dienstpflichtige, die bei Dienstantritt bereits über zwölf Monate lang Inhaber eines eigenen Gewerbebetriebes, einer eigenen Land- und Forstwirtschaft oder sonst selbstständig waren.

    Für nichtselbstständig tätige Dienstverpflichtete kann eine Verdienstausfallentschädigung gewährt werden. Auch bei Ruhezahlungen für private Krankenversicherungen hilft der Staat - unter den gesetzlich geregelten Bedingungen und nach Anrechnung der steuerpflichtigen Einkünfte des Antragstellers.
    Eine Unterkunft - auch Obdach genannt - ist alles, was Schutz vor Wind und Wetter bietet und entweder zum bloßen Übernachten oder zum vorübergehenden oder dauerhaften Wohnen dient. Ein Zelt fällt darunter, ebenso wie Gebäude und Fahrzeuge.

    Unterkünfte in Form von Gebäuden sind z.B. Wohnheime, Kasernen, Krankenhäuser, Alten- und Pflegeheime, Ferienhäuser, Ferienwohnungen, Hotelzimmer, Pensionen, Baracken, Lauben, Gartenhütten, Almhütten, Jugendherbergen, Wohncontainer und auch Gefängnisse.

    Gebäude mit ein bis zwei Freizeitwohneinheiten werden nur dann als Unterkünfte angesehen, wenn ihre Wohnfläche insgesamt unter 50 qm liegt. Unterkünfte in Form von Fahrzeugen werden meist eher vorübergehend benutzt: Z.B. Wohnwagen, Wohnmobile, Wohnschiffe, Hausboote, Yachten, Kreuzfahrtschiffe und Eisenbahnzüge.

    Statistische Datenerhebungen erfassen nur bewohnte Unterkünfte. Wohnwagen und Gartenlauben werden nur mitgezählt, wenn deren Bewohner dort permanent wohnen und keine andere Wohnmöglichkeit haben.
    Entspricht im konkreten Fall der Gebrauch oder die Nutzung von Wohnungen oder gewerblichen Räumen in einer Wohnungseigentumsanlage nicht den getroffenen Vereinbarungen oder Beschlüssen der Wohnungseigentümer, liegt hierein eine Eigentumsbeeinträchtigung, die einen Unterlassungsanspruch gemäß § 1004 Abs. 1 BGB i.V.m. § 15 Abs. 3 WEG begründet. Diesen Anspruch kann jeder Wohnungseigentümer gerichtlich durchsetzen. Auch gegen den Mieter einer Eigentumswohnung kann dieser Anspruch geltend gemacht werden.

    Da diese Unterlassungsansprüche auch einen Gemeinschaftsbezug haben, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG den Unterlassungsanspruch an sich ziehen und in gesetzlicher Prozessstandschaft gerichtlich geltend machen. Die Ausübung dieses Rechts der Wohnungseigentümergemeinschaft wird als gekorene Ausübungsbefugnis bezeichnet. Hierfür reicht es aus, dass die Ausübung dieses Rechts durch die Wohnungseigentümergemeinschaft (Verband) förderlich ist.

    Hat die Wohnungseigentümergemeinschaft den Unterlassungsanspruch an sich gezogen ist sie allein zuständig für die gerichtliche Geltendmachung. Damit ist dem einzelnen Wohnungseigentümer die Prozessführungsbefugnis entzogen (BGH, Urteil vom 5.12.2014, V ZR 5/14).
    Wer unwirksame Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen oder Formularverträgen verwendet, muss damit rechnen, dass er in einem Rechtsstreit unterliegt (Beispiele: Hinzuziehungsklausel, Verweisungsklausel, Vorkenntnisklausel). Darüber hinaus muss der Verwender solcher Klauseln damit rechnen, dass er abgemahnt wird. Diese Abmahnung erfolgte ursprünglich nach § 13 AGB-Gesetz. Dieses Gesetz ist außer Kraft getreten. Die Vorschriften, die die Wirksamkeit bzw. Unwirksamkeit von AGB-Klauseln regeln, sind in das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) übernommen worden und zwar in die §§ 305 ff. Im Wesentlichen sind diese Regelungen unverändert geblieben. Die Verfahrensregeln sind dagegen in das Unterlassungsklagegesetz übernommen worden.

    Nach § 1 UKlaG besteht gegen die Verwendung und Empfehlung von unwirksamen AGB-Bestimmungen ein Anspruch auf Unterlassung und Widerruf. Ob AGB-Klauseln unwirksam sind, richtet sich dabei nach den §§ 307 bis 309 BGB. Nicht erforderlich ist, dass die AGB bereits in einen Vertrag einbezogen sind (Beispiel: Der Makler versendet sein Exposé, auf dessen Rückseite die AGB abgedruckt sind.).

    Ein Unterlassungsanspruch besteht nach § 1 UKlaG auch gegen denjenigen, der die unwirksamen Klauseln empfiehlt (Beispiel: Druck und Vertrieb von Formularmustern durch Verlage, Empfehlung von Muster-AGB durch Branchenverbände). Nach § 2 UKlaG besteht ein Unterlassungsanspruch bei Praktiken, die gegen Verbraucherschutzgesetze verstoßen. Welche Gesetze hier insbesondere gemeint sind, listet § 2 Abs. 2 Uklag auf. Es handelt sich dabei zum Beispiel um Regelungen aus dem BGB, wie § 655a BGB (Darlehensvermittlungsvertrag), § 312b BGB (Haustürgeschäfte), §§ 481 ff. BGB (Teilzeitwohnrechtevertrag), §§ 491 ff. BGB (Verbraucherdarlehensvertrag). Auch verbraucherschützende Vorschriften aus anderen Gesetzen wie dem Fernunterrichtsgesetz oder dem Datenschutzrecht können zu Unterlassungsansprüchen nach dem Uklag führen.

    In §§ 3,4 UKlaG sind die Stellen aufgeführt, die Unterlassungs- und Widerrufsansprüche geltend machen können. Es sind dies die Industrie- und Handelskammern, rechtsfähigen Berufsverbände zur Förderung gewerblicher Interessen und bestimmte qualifizierten Einrichtungen nach Europarichtlinien. Der Konkurrent hat nach dem Unterlassungsklagengesetz keinen Anspruch.

    § 5 Uklag verweist für das Verfahren bei Unterlassungsklagen auf die Zivilprozessordnung und auf § 12 Absatz 1, 2, 4 und 5 des Gesetzes gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG). § 6 Uklag regelt, welches Gericht zuständig ist; im Regelfall ist dies das Landgericht, in dessen Bezirk der Beklagte seine gewerbliche Niederlassung oder in Ermangelung einer solchen seinen Wohnsitz hat. Gibt es weder Niederlassung noch Wohnsitz, noch einen ständigen Aufenthaltsort des Beklagten im Inland, ist das Gericht an dem Ort zuständig, an dem die unzulässigen AGB verwendet wurden bzw. der Gesetzesverstoß begangen wurde.
    Das Gesetz schützt das Vertrauen und die Zielsetzung, aufgrund derer der Vermieter nach Prüfung des Mieters den Vertrag abgeschlossen hat. Es gibt daher dem Mieter grundsätzlich kein Recht zur Untervermietung ohne entsprechende Erlaubnis des Vermieters. Der Gesetzgeber unterscheidet zwischen der Untervermietung von Teilen der Wohnung und der Untervermietung der gesamten Wohnung.

    Soll nur ein Teil der Wohnung, etwa ein Zimmer, untervermietet werden, kann der bisherige Mieter in bestimmten Fällen ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung haben. Beispiele: Arbeitslosigkeit des Mieters, mehrmonatiger Auslandsaufenthalt des Mieters, Verkleinerung der Familie, eigene Pflegebedürftigkeit usw. In einem solchen Fall kann der Mieter die Zustimmung des Vermieters zur Untervermietung (Gebrauchsüberlassung an Dritte) verlangen. Dies gilt nur dann nicht, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund für die Versagung der Erlaubnis liegt, oder es zu einer übermäßigen Belegung der Wohnung käme oder andere wichtige Gründe die Untervermietung für den Vermieter unzumutbar machen (z. B. geplante Gewerbeausübung in der Wohnung durch Untermieter). Dass Nationalität, Geschlecht, Hautfarbe, Religion etc. keine akzeptablen Gründe für die Ablehnung eines Untermieters sind, versteht sich von selbst. Dem stehen auch die Regelungen des Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetzes (AGG) entgegen. Wenn dem Vermieter die Untervermietung nur gegen eine angemessene Erhöhung der Miete zuzumuten ist, kann er die Erlaubnis davon abhängig machen.

    Soll die ganze Wohnung untervermietet werden, ist die Erlaubnis des Vermieters erforderlich. Ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis bei berechtigtem Interesse besteht hier nicht. Wird die Erlaubnis nicht erteilt, hat der Mieter das Recht zur außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist – sofern nicht in der Person des Untermieters ein wichtiger Ablehnungsgrund vorliegt (z. B. Zahlungsunfähigkeit).

    Die Erteilung der Erlaubnis durch den Vermieter bedeutet nicht, dass dieser für etwaige Schäden haftet, die der Untermieter an der Wohnung anrichtet. Für jedes dem Untermieter zur Last fallende Verschulden muss der Mieter geradestehen. In Geschäftsraummietverträgen ist es üblich, Regelungen über das Recht zur Untervermietung zu treffen.

    Für einen Gewerbemietvertrag hat der Bundesgerichtshof am 08.07.2009 entschieden (Az. XIII ZR 76/08), dass der Eigentümer gegen den Hauptmieter einen Anspruch auf Herausgabe des Mehrerlöses aus einer Untervermietung haben kann. Dies gilt ausschließlich für den Zeitraum nach Beendigung des Hauptmietvertrages, in dem der Untermieter das Mietobjekt weiter nutzt. Im verhandelten Fall war ein Gewerbeobjekt für 1.000 DM gemietet und für 7.000 DM untervermietet worden. Nach Kündigung des Hauptmietverhältnisses durch den Vermieter war eine Räumungsklage erfolglos geblieben. Der Hauptmieter zahlte weiterhin 1.000 DM im Monat. Nach etwa vier Jahren wurde der Untermietvertrag einvernehmlich beendet, der Untermieter zahlte an den Hauptmieter eine Entschädigung von über 14.000 Euro wegen vorzeitiger Vertragsbeendigung. Der Bundesgerichtshof entschied, dass der Hauptmieter ab Zeitpunkt der ersten, wirksamen Kündigung des Hauptmietvertrages bis zum Zeitpunkt der Beendigung des Untermietvertrages den laufenden Mehrerlös aus der Untervermietung (6.000 DM im Monat) sowie die Entschädigung von 14.000 Euro an den Vermieter herausgeben müsse. Die Entscheidung beruht auf § 546 Abs. 1, § 292 Abs. 2, § 987 Abs. 1 BGB (Herausgabe von gezogenen Nutzungen nach Rechtshängigkeit).

    Die Untervermietung von Wohnungen insbesondere in Großstädten an wechselnde Feriengäste wird in manchen deutschen Großstädten heute durch Zweckentfremdungssatzungen untersagt. Mieter, die ihre Wohnung als Ferienwohnung untervermieten wollen, benötigen für diese Nutzung die Erlaubnis des Vermieters. Hat der Vermieter generell eine Untervermietung auch ohne vorherige Überprüfung der einzelnen Untermieter erlaubt, deckt dies nicht die Vermietung an Feriengäste ab. Eine herkömmliche Untervermietung unterscheidet sich von der Vermietung als Ferienwohnung dadurch, dass dabei für einen längeren Zeitraum ein Untermieter einzieht; dies ist mit einem ständigen Wechsel von Feriengästen nicht zu vergleichen (BGH, Urteil vom 8.01.2014, Az. VIII ZR 210/13).

    Die Zwangsräumung von Wohnungen wurde in den letzten Jahren immer wieder dadurch erschwert, dass beim Räumungstermin ein dem Vermieter bis dahin nicht bekannter Untermieter in der Wohnung anzutreffen war. Da gegen diesen kein Räumungstitel vorlag, konnte der Gerichtsvollzieher die Räumung nicht vollstrecken. Im Zuge der Mietrechtsreform 2013 wurden die gesetzlichen Regelungen geändert: Liegt gegen den Mieter ein vollstreckbarer Räumungstitel vor, kann nun durch einstweilige Verfügung auch gegen einen Untermieter vollstreckt werden, von dessen Existenz der Vermieter erst nach dem Schluss der mündlichen Gerichtsverhandlung Kenntnis erlangt hat (§ 940a Abs. 2 Zivilprozessordnung). Dies erleichtert die Räumung für den Vermieter. Allerdings gilt weiterhin: Ohne Beteiligung eines Gerichts kann der Untermieter nicht aus der Wohnung entfernt werden. Und wenn der Vermieter von dem Untermieter weiß, sollte sich die Räumungsklage von Anfang an auch gegen diesen richten.

    Rechtlich problematisch kann es sein, wenn der Vermieter eine erteilte Untervermietungserlaubnis widerruft, es dem Mieter jedoch nicht gleich gelingt, sich von den Untermietern zu trennen. Der Bundesgerichtshof erklärte in seinem Urteil vom 4.12.2013 die fristlose Kündigung des Hauptmietverhältnisses durch den Vermieter in einem solchen Fall für unwirksam. Hier hatte der neue Eigentümer der Wohnung die vom Voreigentümer erteilte Untervermietungserlaubnis widerrufen. Der Mieter hatte ein Räumungsverfahren gegen die Untermieter angestrengt, das mit einem Vergleich und der Einigung auf einen Räumungstermin endete. Dem Gericht zufolge hatte der Mieter seine vertraglichen Pflichten nicht verletzt, nur weil er die Wohnung nicht sofort freimachen konnte (Az. VIII ZR 5/13).

    Verweigert der Vermieter ohne Grund die Erlaubnis zur Untervermietung von Teilen der Wohnung, obwohl der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat, kann dies einen Schadenersatzanspruch des Mieters begründen. Der Bundesgerichtshof gestand einem Mieter Schadenersatz zu, der wegen eines mehrjährigen Auslandsaufenthaltes zwei von drei Zimmern untervermieten wollte. Die Untervermietung wurde pauschal verweigert. Daraufhin klagte der Mieter vor dem Amtsgericht. Dieses bestätigte, dass der Vermieter die Erlaubnis zu erteilen habe. Allerdings erfolgte das Urteil rund ein Jahr später. Der Mieter konnte dem BGH zufolge den Mietausfall für den Zeitraum bis zur Erteilung der Erlaubnis als Schadenersatz verlangen – rund 7.400 Euro (BGH, Urteil vom 11. Juni 2014, Az. VIII ZR 349/13).
    Untermietverträge können auch mit einer juristischen Person des öffentliches Rechts (Gemeinden) oder mit anerkannten privatrechtlichen Trägern der Wohlfahrtspflege abgeschlossen werden.

    Diese Institutionen mieten z.T. im Rahmen ihrer vom Gesetzgeber erteilten Aufgaben und Befugnisse Wohnungen an, die dann z.B. an Personen mit besonders dringendem Wohnungsbedarf untervermietet werden.

    Ein Mieterschutz besteht bei derartigen Untermietverhältnissen kaum. Die gesetzlichen Vorschriften über die Mieterhöhung, den Mieterschutz bei Beendigung des Mietverhältnisses und bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen gelten nicht für Mietverhältnisse über Wohnraum, den eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter privater Träger der Wohlfahrtspflege angemietet hat, um ihn Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zu überlassen (vgl. § 549 Abs.2 BGB).

    Voraussetzung: Der öffentliche Träger hat den künftigen Mieter beim Vertragsabschluss auf die Zweckbestimmung des Wohnraums und die Ausnahme von den genannten Vorschriften hingewiesen. Eine ordentliche Kündigung kann durch die Gemeinde nur mit gesetzlicher Frist erfolgen, erfordert aber kein berechtigtes Interesse.
    Soll eine Wohnung oder ein Zimmer untervermietet werden, ist ein schriftlicher Untermietvertrag dringend zu empfehlen. Muster sind im Internet erhältlich. Einige wichtige Regelungen sind z.B.:
    • Genaue Beschreibung der Mietsache, welche Räume darf der Untermieter (mit-)benutzen?
    • Mietzins und Zahlungstermin,
    • Miet- und Nebenkostenerhöhungen des Eigentümers gegenüber dem Mieter führen zu entsprechender Erhöhung der Untermiete,
    • gegebenenfalls Zahlung einer Mietkaution,
    • Geltung der Regelungen des Hauptmietvertrages z.B. hinsichtlich Nutzung der Wohnung, Hausordnung; Nutzung von Nebenräumen etc.,
    • Benutzung von Mobiliar / Einrichtung des Hauptmieters,
    • Verbot der Unteruntervermietung,
    • Kündigung nach den gesetzlichen Vorschriften (s.u.).
    Für Missverständnisse sorgt oft das Verhältnis der verschiedenen Mietverträge. Zwischen Mieter und Untermieter gilt allein der Untermietvertrag. Wenn der Mieter nicht zur Untervermietung berechtigt war, bleibt der Untermietvertrag dennoch wirksam. Der Untermieter kann die Miete mindern, fristlos kündigen oder Schadenersatz fordern, wenn er die Wohnung auf Grund fehlender Untervermietungserlaubnis nicht nutzen kann. Mieter und Untermieter haben untereinander grundsätzlich die gleichen Pflichten wie Vermieter und Mieter in einem gängigen Mietvertrag. Ausnahmen gibt es z.B. hinsichtlich der Kündigungsschutzregeln besonders bei möblierten Zimmern (s.u.).

    Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein zweijähriger beruflicher Auslandsaufenthalt Mietern ein berechtigtes Interresse an einer Untervermietung gibt. Beantragen die Mieter aus diesem Grund die Zustimmung zur Untervermietung von zwei Zimmern ihrer Drei-Zimmer-Wohnung an eine namentlich bekannte Person, darf der Vermieter nicht pauschal ablehnen. Der BGH verurteilte den Vermieter zur Zahlung des Betrages in Höhe einer Jahresmiete, der den Mietern durch die Ablehnung entgangen war (BGH, Urteil vom 11. Juni 2014, Az. VIII ZR 349/13).

    Wird der Hauptmietvertrag gekündigt, ist es Sache des Hauptmieters, auch den Untermietvertrag rechtzeitig zu kündigen. Beide Verträge sind rechtlich unabhängig. Der Vermieter (Eigentümer) besitzt allerdings nach Ende des Hauptmietvertrages ein eigenes Recht auf Rückgabe der Mietwohnung gegenüber dem Untermieter (§ 546 Abs.2 BGB).

    Wurde ein möbliertes Zimmer der Wohnung untervermietet, können der Hauptmieter und der Untermieter jeweils bis zum 15. eines Monats zum Ende dieses Monats kündigen. Eine Begründung ist nicht erforderlich. Die gesetzlichen Vorschriften über die Mieterhöhung, den Mieterschutz bei Beendigung des Mietverhältnisses und bei der Begründung von Wohneigentum (Umwandlung) gelten nicht.

    Bei einem unmöblierten Zimmer kann der Hauptmieter dem Untermieter mit einer Frist von drei Monaten kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Kündigung hat (z.B. Eigenbedarf) und die Kündigung entsprechend begründet. Fehlen berechtigtes Interesse und Begründung, beträgt die Kündigungsfrist sechs Monate. Für den Untermieter beträgt die Kündigungsfrist drei Monate.

    Achtung: Bei Untervermietung der gesamten Wohnung hat der Untermieter den gleichen Kündigungsschutz wie jeder andere Mieter auch. Liegt ein Härtefall vor, kann er Widerspruch gegen die Kündigung einlegen (gegenüber dem Hauptmieter).
    Die Untervermietung einer Mietwohnung bedarf der Erlaubnis durch den Vermieter. Dieser kann seine Zustimmung davon abhängig machen, dass ein Untermietzuschlag auf die Miete gezahlt wird. Der Zuschlag muss jedoch in einem angemessenen Rahmen bleiben. Seine Höhe muss sich an den für den Vermieter entstehenden Mehrkosten orientieren.

    Voraussetzung ist, dass dem Vermieter eine Untervermietung im Einzelfall nur gegen Erhöhung der Miete zumutbar ist. Dies ist insbesondere der Fall, wenn zwischen Vermieter und Mieter eine Inklusivmiete vereinbart wurde, bei der die Nebenkosten mit der Miete abgegolten sind. Die durch Aufnahme einer zusätzlichen Person ansteigenden Nebenkosten können durch die Mieterhöhung aufgefangen werden. Findet in der Wohnung durch die Untervermietung nur ein Bewohnerwechsel statt, ohne dass sich die Anzahl der Bewohner erhöht, kann kein Zuschlag verlangt werden.

    Für Sozialwohnungen ist die Höhe des Untermietzuschlags gesetzlich festgelegt:

    Pro Monat 2,50 Euro für einen Untermieter, 5,00 Euro für zwei oder mehr Untermieter (§ 26 Abs.3 NMV – Neubaumietenverordnung).
    Unternehmensbewertungen sind in der Regel im Vorfeld von Unternehmensverkäufen, Fusionen und Beteiligungen an Unternehmen erforderlich. Die traditionellen Verfahren der Unternehmensbewertung beruhen auf der Vorstellung, dass es einen objektiven Unternehmenswert ("Wert an sich") gibt, der als Orientierungsmaßstab fungieren könne. Im Gegensatz hierzu steht die subjektive Unternehmensbewertung, die eine Entscheidungsgrundlage in einer konkreten subjektiven Entscheidungssituation liefern soll.

    Zu den älteren Methoden zählen Multiplikatormethoden (Unternehmenswert als Multipli-kator von Gewinn, Umsatz), wobei vor allem letztere wenig aussagekräftig ist. Der Multiplikator wird als branchentypische Erfahrungsgröße aufgefasst. Wird er aus konkreten Gewinnerwartungen abgeleitet, handelt es sich um eine Ertragswertmethode. Eine andere Methode stellt darauf ab, Wertelemente zu ermitteln und zu einem gesamten Unternehmenswert zusammenzufügen, der dann noch um wertmindernde Faktoren zu bereinigen ist.

    Vor allem bei Industrieunternehmen wird oft der Substanzwert (der auf den Zeitwert reduzierten Wiederbeschaffungswert) ermittelt, der auf einer Einzelbewertung der in der Bilanz enthaltenen Wirtschaftsgüter beruht. Der immaterielle Geschäftswert (Goodwill), der sich aus verschiedenen Faktoren wie Qualitätsmanagement, Name, Ansehen, Qualität der Verkaufsorganisation, Patente, Lizenzen, Werte aus dem Stand von Forschung und Entwicklung, bestehende Verbindungen usw. zusammensetzt, wird zusätzlich berücksichtigt.

    Berechnet wird der Goodwill durch Kapitalisierung des Gewinnanteils, der über eine konstante marktübliche Verzinsung des Substanzwertes hinausgeht. Dabei wird davon ausgegangen, dass dieser Geschäftswert innerhalb eines bestimmten Zeitraumes "abgeschrieben" wird, weil er durch auftretende Konkurrenz seine besondere Ertragsfähigkeit im Wettbewerb zunehmend einbüßt.

    Bei Dienstleistungsunternehmen, bei denen der "Persönlichkeitserfolg" stark im Vordergrund steht, z.B. bei Maklerunternehmen, ist es erforderlich, hiervon zu abstrahieren und den vom Unternehmer geschaffenen und übertragbaren Geschäftswert (übertragbares Image, übertragbare Geschäftsverbindungen, vorhandene Organisation und dergleichen) in den Vordergrund zu stellen. Die in den Personen der Verkäufer und Käufer solcher Unternehmen selbst steckenden unterschiedlichen Erfolgspotentiale werden auf diese Weise ausgeblendet.

    Der Käufer kann eine bestimmte Zeit vom übertragbaren Geschäftswert "leben". Taugt er nicht für das Unternehmen, wird es zugrunde gehen. Der übertragene Geschäftswert ist damit verbraucht. Für den tüchtigen Käufer ist er dagegen ein immaterielles Startkapital für zusätzliche zukünftige Erfolge, die er sich selbst zuschreiben kann.

    Die neuere (subjektive) Unternehmensbewertung beruht auf der Anwendung von Kapitalwertmethoden (englisch "Discounted Cashflow Method"). Hier wird konsequent versucht, Zukunftserfolge eines bestimmten Zeitraumes (z.B. acht oder zehn Jahre), die sich in Ausschüttungen ausdrücken, auf den Bewertungszeitpunkt durch Barwertkalkulationen zu verdichten. Hinzu kommt der Restwert nach Ablauf des Prognosezeitraums, der auf den Bewertungszeitpunkt diskontiert wird.

    Zwar überwiegen derzeit die traditionellen Unternehmensbewertungen. Die Discounted Cashflow Methoden sind jedoch auf dem Vormarsch.
    Lange Zeit galt in den Wirtschaftswissenschaften die von Adam Smith aufgestellte These, dass die wirtschaftlich erstrebenswerte Wohlfahrt bei gerechter Güterverteilung sich einstelle, wenn jeder Mensch seine eigenen Interessen verfolge.

    Wohlfahrt und gerechte Güterverteilung sind ethisch gebotene anzustrebende Zwecke. Die Steuerung wird einer unsichtbaren Hand zugeschrieben. Das so genannte Pareto-Optimum als Wohlfahrtsoptimum spitzt dies zu, indem Vilfredo Pareto unterstellt, dass nur rationales und eigennütziges Verhalten aller Wirtschaftsakteure erforderlich sei, um das Wohlfahrtsoptimum zu erreichen.

    Dies ist die neoliberale Sichtweise von Wirtschaft. Die Institutionenökonomie hat inzwischen neue Grenzen gezogen. Die Grunderkenntnis bleibt auch hier bestehen. Wirtschaft funktioniert durch Gütertausch. Dieser aber ist mit Transaktionskosten verbunden.

    Diese Erkenntnis wurde in der klassischen und neoliberalen Theorie nicht genügend berücksichtigt. Die Transaktionskosten können aber durch opportunistisches Verhalten erheblich in die Höhe getrieben werden. Unter einem opportunistischen Verhalten ist "die Verfolgung des Eigeninteresses unter Zuhilfenahme von List" (einschließlich Rechtsverstöße wie Lügen, Unterschlagen und Betrügen) zu verstehen (Oliver Williamson 1990).

    Krimineller List kann allerdings durch ein scharfes, prohibitiv wirkendes juristisches Regelwerk begegnet werden. Da aber nicht jeder Opportunismus auch schon einen juristischen relevanten Tatbestand darstellt, gilt es in der Wirtschaft, Regelwerke aufzustellen, die eine Orientierungsgrundlage für ein Verhalten vorgeben, das opportunistisches Verhalten zum Schaden der Vertragspartner als Ausdruck von Unlauterkeit brandmarkt. Es sind ethische Regeln für den Bereich der Wirtschaft.

    Ausgangslage für denkbares opportunistisches Verhalten ist die Grundtatsache, dass zwischen Anbietern von und Nachfragern nach Gütern, die auch in Dienstleistungen bestehen können, eine asymmetrische Informationsverteilung vorherrscht. Dies kann durch Informationsverweigerung, Schließung von unvollkommenen Verträgen und sonstigen "hidden actions" dazu führen, dass Transaktionen erheblich verteuert werden.

    Nur wenn es einen Verhaltens-Kodex gibt, dessen Grundnorm auf Ehrlichkeit beruht und wenn er von den Marktakteuren schon wegen der zu verlierenden Reputation ernst genommen wird, liefert Wirtschafts- und Unternehmensethik einen Beitrag zur Optimierung der gesellschaftlichen Wohlfahrt. In der Immobilienwirtschaft gibt es eine Reihe von Ansätzen zur Formulierung von Verhaltenskodices. Bekannt sind die Standesregeln der Maklerverbände, aber auch der Corporate Governance Kodex der deutschen Immobilienwirtschaft.

    Die Royal Institution of Chartered Surveyors haben ebenfalls die Mitglieder verpflichtende "Rules of Conduct" aufgestellt, die erst 2003 wieder neu formuliert wurden. Die Wirksamkeit der Regelwerke hängt einerseits von der öffentlichen Kenntnisnahme (dem Bekanntheitsgrad) und andererseits vom Funktionieren der Verbandskontrolle ab sowie von der Durchsetzung von Sanktionen durch die Verbände bei Verstößen.
    Die Unternehmenskommunikation stellt einen Geschäfts­prozess und eine funktionale Einheit innerhalb von Orga­ni­sa­tionen dar. Auf Grund ihrer strategischen Position wird die Unternehmenskommunikation in der Regel als Stabsstelle an die Geschäftsführungsebene, also beim Vorstand oder dem Geschäftsführer eines Wohnungs-, Software- oder Makler­unter­nehmens angegliedert.

    Aufgabe der Unternehmenskommunikation ist die Planung und Realisierung aller Kommunikationsmaßnahmen im Unternehmen. Die Planungen umfassen unter anderem die Festlegung und Verfolgung strategischer Kommu­nika­tions­ziele, die Entwicklung und Bereitstellung übergreifender Kommunikationsplattformen und -medien oder auch die Beratung und Unterstützung von Vorständen, Führungs­kräften und Projektleitern bei ihren jeweiligen Kom­mu­ni­ka­tions­auf­gaben: Dabei kann es sich um die inhaltliche Vor­bereitung auf Gespräche mit Fach- oder Lokaljournalisten handeln, die zum Beispiel über die energetische Sanierung eines Altbaus informiert werden wollen. Ferner kann es eine Kommunikationsaufgabe sein, die Führungsebene einer Wohnungsgesellschaft mit den neuesten Entwicklungen in der internen Kommunikation vertraut zu machen, um einen reibungslosen innerbetrieblichen Informationsfluss zu gewährleisten.

    Die Unternehmenskommunikation stellt demnach ein wich­ti­ges strategisches Bindeglied im Unternehmen zwischen Management, Führungsebene, Mitarbeiter, Kunden und Mietern dar. Für die operative Umsetzung einzelner kom­mu­ni­ka­tiver Maßnahmen wie die Erstellung von Media­plänen, Unternehmensbroschüren oder Mieter­rund­schreiben ist die Stabstelle Unternehmens­kommu­nika­tion nur in geringem Umfang zuständig.
    In der Unternehmenskultur spiegelt sich die Iden­t­ität eines Unter­neh­mens wieder: seine imp­lizier­ten Werte, Normen, An­sich­ten, Denk­hal­tun­gen und Ver­haltens­muster. Die Kultur äußert sich im Um­gang mit Kolle­gen, Kun­den und der Öffent­lich­keit (Cor­po­rate Be­ha­viour), im äuße­ren Er­schei­nungs­bild (Cor­po­rate De­sign) und in der Kom­muni­ka­tion des Unter­neh­mens mit sei­nen Stake­holdern (Cor­po­rate Com­muni­ca­tions). Kultur wirkt dem­nach nach innen ins Unter­neh­men und nach außen in die Öffent­lich­keit. Sie be­ein­flusst Image und Repu­ta­tion. Eine zeit­ge­mäße Füh­rungs- und Unter­neh­mens­kul­tur ist die Ba­sis für ei­nen lang­fris­tigen Unter­nehmens­erfolg.
    Unter Unternehmenspublikationen werden fir­men­ei­ge­ne Print­produkte verstanden. Sie werden zumeist haus­in­tern ver­fasst und dienen der Informa­tions­ver­mittl­ung und der positiven Un­ter­neh­mens­dar­stellung. Sie sind an Kunden, Partner, Mit­ar­beiter, Medien und Interessenten gerichtet.
    Zu den bekanntesten Print-Produkten zählen:
    • Imagebroschüren,
    • Unternehmens- und/oder Produktflyer,
    • Pressemappen,
    • Quartals- und Geschäftsberichte und
    • in jüngster Zeit auch umfassende CSR-Reports be­ziehungsweise separate Broschüren zur Umwelt-
      und Sozialverantwortung von Unternehmen (CSR).
    Die Unternehmererklärung wurde von der Energieeinsparverordnung 2009 (EnEV) eingeführt, welche seit 1.10.2009 in Kraft ist. Darin bestätigt ein Unternehmer, der an einem Gebäude zum Beispiel Modernisierungsarbeiten ausgeführt hat, gegenüber dem Hauseigentümer, dass bei den Arbeiten die EnEV beachtet wurde. Der Unternehmer bzw. Handwerksbetrieb ist zur Ausstellung der Erklärung verpflichtet; die Nichtausstellung ist eine Ordnungswidrigkeit.

    § 26a der EnEV 2009 besagt, dass jeder, der geschäftsmäßig an oder in bestehenden Gebäuden Arbeiten zur Änderung von Außenbauteilen, zur Dämmung oberster Geschossdecken, zum erstmaligen Einbau oder zur Ersetzung von Heizkesseln und sonstigen Wärmeerzeugersystemen, Verteilungseinrichtungen oder Warmwasseranlagen, Klimaanlagen oder sonstigen Anlagen der Raumlufttechnik durchführt, dem Eigentümer unverzüglich nach Abschluss der Arbeiten schriftlich bestätigen muss, dass die Bauteile den Anforderungen der EnEV entsprechen.

    Damit wird die Erfüllung der Pflichten des Eigentümers nachgewiesen. Dieser muss die Unternehmererklärung mindestens fünf Jahre lang aufbewahren. Der Eigentümer muss die Unternehmererklärungen der nach Landesrecht zuständigen Behörde auf Verlangen vorlegen.

    Die EnEV 2009 besagt, dass die Bezirksschornsteinfeger Sichtprüfungen an Heizanlagen durchführen müssen. Alternativ kann der Hauseigentümer dem Schornsteinfeger auch eine Unternehmererklärung vorlegen, um zu beweisen, dass er die gesetzlichen Vorgaben eingehalten hat.
    Die Unternehmergesellschaft oder Mini-GmbH ist eine abgewandelte Form der GmbH, die mit der Reform des Gesellschaftsrechts vom 01.11.2008 in Deutschland eingeführt wurde. Basis ist die gesetzliche Regelung in § 5a GmbHG. Auch in der Immobilienbranche firmieren bereits einige Unternehmen unter dieser Bezeichnung.

    Die korrekte Bezeichnung einer solchen Gesellschaft lautet "XY Unternehmergesellschaft (haftungsbeschränkt)" oder "XY UG haftungsbeschränkt". Die Gesellschaft darf nur mit dem voll ausgeschriebenen Zusatz "haftungsbeschränkt" im Rechtsverkehr auftreten. Die UG ist eine juristische Person. Sie unterliegt der Körperschafts- und Gewerbesteuer und der Pflicht zur Veröffentlichung ihrer Jahresabschlüsse.

    Als Stammkapital der UG haftungsbeschränkt reicht bereits ein (1) Euro aus. Es sind nur Bar- und keine Sacheinlagen zulässig. Jedes Jahr sind 25 Prozent des Jahresüberschusses in eine Rücklage einzustellen, um das Stammkapital einer herkömmlichen GmbH zu erreichen. Erreichen Rücklage und ursprüngliches Stammkapital zusammen 25.000 Euro, kann die Gesellschaft durch einen Kapitalerhöhungsbeschluss in eine GmbH umgewandelt werden.

    Handelsregistereintrag und notarieller Gesellschaftsvertrag sind erforderlich. Allerdings kann, wenn die Gesellschaft maximal drei Gesellschafter und einen Geschäftsführer hat, bei ihrer Gründung ein vereinfachtes Verfahren angewendet werden. Dabei wird als Gesellschaftsvertrag ein vorgedrucktes Musterprotokoll mit bestimmten Pflichtangaben verwendet. Es entstehen lediglich geringfügige Gründungskosten; jedoch fehlen im Musterprotokoll viele wichtige Regelungen einer herkömmlichen Satzung (Kündigung, Abfindungen usw.).

    Für Gläubiger besteht die einzige Absicherung im Umgang mit einer UG in der Warnung durch den zwingenden Zusatz "haftungsbeschränkt". Dieser wird jedoch in der Praxis oft regelwidrig weggelassen. Gründer sollten bedenken, dass eine Beschränkung ihrer Haftung auf 1 Euro nicht unbedingt ein gutes Licht auf ihre Kreditwürdigkeit wirft. Vorteile der UG sind die vereinfachte und schnelle Gründung.

    Ein Hauptnachteil ist die Gefahr der Insolvenz aufgrund einer allzu geringen Kapitalausstattung: Zwar kann die UG bereits mit einem Euro Stammkapital angemeldet werden; es besteht jedoch wie bei jeder anderen Kapitalgesellschaft die Pflicht, bei Überschuldung Insolvenz anzumelden. Eine Überschuldung ist gegeben, wenn das Vermögen des Schuldners die bestehenden Verbindlichkeiten nicht mehr abdeckt (§ 19 InsO).

    Konkurrierende Gesellschaftsformen sind die Limited nach britischem Recht und die ursprünglich für 2010 geplante Europäische Privatgesellschaft. Ob und wann letztere eingeführt wird, ist jedoch unsicher; am 30.05.2011 hat der Europäische Rat einen Kompromissvorschlag zu dieser Gesellschaftsform nach Vetos von Deutschland und Schweden abgelehnt.
    baurechtlich

    Untersagung ist eine Maßnahme der Bauaufsichtsbehörde zur Gefahrenabwehr, ein anzeigepflichtiges Bauvorhaben zu stoppen, da in einem vereinfachten Verfahren nach den Landesbauordnungen eine Genehmigung der Bauaufsichtsbehörden nicht erteilt werden muss. Die Untersagung kann auch die Nutzung eines genehmigungspflichtigen Bauwerkes, das ohne Genehmigung erstellt oder umgebaut wurde, verhindern, wenn die Bauaufsichtsbehörde von der rechtswidrigen Nutzung Kenntnis erlangt.

    gewerberechtlich

    Die Gewerbebehörde kann die Ausübung eines Gewerbes untersagen, wenn Tatsachen vorliegen, die auf die Unzuverlässigkeit des Gewerbetreibenden oder einer mit der Leitung des Gewerbebetriebes beauftragten Person schließen lassen. Auf Antrag des Gewerbetreibenden kann der Gewerbebetrieb durch einen Stellvertreter fortgeführt werden.

    Meist geht dem gewerberechtlichen Untersagungsverfahren ein Strafverfahren voraus. Die im rechtskräftig gewordenen Urteil enthaltenen Gründe sind dann auch maßgebend für die Begründung der Untersagung.

    Bei erlaubnispflichtigen Gewerben (Immobilienmakler, Bauträger, Baubetreuer) wirkt der Widerruf der einmal erteilten Erlaubnis wie eine Gewerbeuntersagung.
    Diese Pflicht betrifft Unternehmer, die im Rahmen ihres Gewerbes einkaufen.
    Ist der Kauf für beide Teile, ein Handelsgeschäft, muss die Ware gemäß § 377 Handelsgesetzbuch bei Eingang auf Mängel untersucht werden. Diese müssen ggf. unverzüglich beim Verkäufer gerügt werden. Wird dies versäumt, gilt die Ware als genehmigt und es entfallen alle Ansprüche wegen eventueller Sachmängel.
    Bei verdeckten Mängeln, die sich erst später zeigen, kann die Mängelanzeige auch noch unverzüglich nach deren Entdeckung vorgenommen werden (wobei dieser Zeitpunkt aber belegbar sein muss). Wird dies versäumt, entfallen wiederum alle Ansprüche aufgrund der Sachmängel.

    Für Rechtsstreitigkeiten sorgt die Rügepflicht insbesondere dann, wenn die Besteller gar nicht damit rechnen, dieser zu unterliegen. So wird oft nicht beachtet, dass ein Vertrag über die Herstellung beweglicher Gegenstände und deren Lieferung in vielen Fällen nicht als Werkvertrag, sondern als Werklieferungsvertrag einzuordnen ist. Für diesen gilt das Kaufvertragsrecht, was bei Geschäften unter Unternehmern zur Rügepflicht nach Handelsrecht führt.

    Beispiele:

    • Ein Vertrag über die Lieferung und den Einbau von Kühlzellen in ein Gebäude wurde als Werkvertrag beurteilt (OLG Bremen, Urteil vom 19.03.2010, Az. 2 U 110/09).
      Die handelsrechtliche Rügepflicht galt hier nicht.
    • Die Lieferung von 100 Haustüren nach Vorgaben des Bestellers ist ein Werklieferungsvertrag und unterliegt dem Kaufvertragsrecht (BGH, Beschluss v. 28.09.2006, Az. VII ZR 255/05), so dass bei einem gewerblichen Auftraggeber die Untersuchungs- und Rügepflicht gilt.
      Hier scheiterte ein Gewährleistungsanspruch daran, das der Besteller nicht nach Eingang der Ware die Farbechtheit durch ein feuchtes Tuch geprüft hatte.

    Die Rügepflicht muss gegenüber dem tatsächlichen Verkäufer ausgeübt werden – nicht gegenüber Vertragspartnern, Zwischenhändlern etc. Dies gilt selbst beim Kauf eines Firmenwagens (Landgericht Krefeld, Urteil vom 13. März 2014, Az. 3 O 311/13).
    Jeder Wohnungseigentümer kann sein Wohnungseigentum auch ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer unterteilen und die neu geschaffenen Einheiten an Dritte veräußern, sofern dadurch der rechtliche Status der übrigen Wohnungseigentümer gewahrt wird und die Veräußerung nicht gemäß § 12 Abs. 1 WEG der Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer oder Dritter bedarf.

    Die Rechte der übrigen Wohnungseigentümer werden aber nur dann gewahrt, wenn die ursprüngliche Stimmenzahl durch die Unterteilung von Wohneinheiten keine Änderung erfährt, also keine weiteren Stimmrechte entstehen.

    Das setzt bei Geltung des Kopf- oder des Objektprinzips voraus, dass die Erwerber wegen der Selbständigkeit der neu geschaffenen Wohneinheiten ihr Stimmrecht nur nach Bruchteilen ausüben können (BGH, Urteil vom 27.4.2012, V ZR 211/11).

    Die Regelung des § 25 Abs. 2 Satz 2 WEG zur gemeinsamen Ausübung des Stimmrechts kommt nicht zur Anwendung.
    Als Unterverbriefung oder Schwarzbeurkundung wird ein Tatbestand bezeichnet, bei dem die Parteien eines Grundstückskaufvertrages vereinbaren, einen Teil des Kaufpreises bei der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages nicht anzugeben. Gleiches gilt, wenn sie einen sonstigen geldwerten Vorteil für den Verkäufer vereinbaren, der in der notariellen Urkunde nicht erscheinen soll (z.B. dass der Verkäufer die verkaufte Wohnung noch ein Jahr lang kostenlos nutzen kann).

    Es gibt zwei Hauptmotive für solche Vereinbarungen, nämlich Ersparnis von Erwerbsnebenkosten (Notar- und Grundbuchgebühren, Grunderwerbsteuer, evtl. auch Maklergebühren) oder Geldwäsche.

    Rechtlich gesehen ist ein Kaufvertrag, der unter solchen Bedingungen geschlossen wird, unwirksam, weil er gegen die Formvorschrift des § 311b BGB verstößt. Außerdem handelt es sich um ein nichtiges Scheingeschäft. Geheilt wird der Vertrag allerdings durch Umschreibung im Grundbuch, da die Eintragungen in Abteilung I öffentlichen Glauben genießen. Bei der Unterverbriefung kommt noch der Straftatbestand der Steuerhinterziehung in Bezug auf die gewollte Steuerverkürzung bei der Grunderwerbsteuer hinzu.

    Wirkt ein Makler bei dem Grundstücksgeschäft mit, macht er sich ebenfalls strafbar. Vorausgesetzt wird dabei, dass er einen strafbaren Tatbeitrag leistet, indem er etwa das Schwarzgeld in Empfang nimmt und nach Beurkundung an den Verkäufer weiterleitet. Reines "Mitbekommen" der Unterverbriefung ist nicht strafbar. Es gehört allerdings zu den Sorgfaltspflichten jeden Maklers, seine Auftraggeber vor einer Unterverbriefung eindringlich zu warnen und sie über die Folgen aufzuklären. Wurde Schwarzgeld aus Gründen der Geldwäsche bezahlt, ist der Makler ohnehin verpflichtet, die Zentralstelle für Verdachtsanzeigen und die Staatsanwaltschaft zu informieren.

    Die Parteien gehen bei solchen Manipulationen ein erhebliches Risiko ein. Zahlt der Käufer das Schwarzgeld vor der Verbriefung und weigert sich dann der Verkäufer, zur Beurkundung zu erscheinen, dann ist das Geld schlicht verloren. Soll der Käufer das Schwarzgeld nach der Beurkundung zahlen, und weigert er sich, hat der Verkäufer keine Anspruchsgrundlage zur Durchsetzung seiner Forderung. Schließlich kann das Schwarzgeschäft noch durch Selbstanzeige eines der Beteiligten beim Finanzamt auffliegen.

    Ein weiteres Risiko besteht darin, dass es für den Käufer problematisch werden kann, Ansprüche wegen nach dem Kauf entdeckten Mängeln des Objekts geltend zu machen. Auch wenn eine Haftung des Verkäufers für Mängel und damit ein Rücktritt vom Kaufvertrag vertraglich wirksam ausgeschlossen ist, kann bei vom Käufer verschwiegenen Mängeln der Vertrag wegen arglistiger Täuschung angefochten werden. Bei erfolgreicher Durchsetzung derartiger Ansprüche sind die gegenseitigen Leistungen zurückzugewähren. Vor Gericht kann jedoch nur der offizielle Kaufpreis zurückgefordert werden und nicht der reale.

    In südeuropäischen Staaten hat die Unterverbriefung beim Immobilienkauf lange Tradition. Auch dort sollten deutsche Käufer jedoch von derartigen Schwarzgeschäften Abstand nehmen, da die Finanzbehörden immer entschiedener dagegen vorgehen.
    Die "Nutzungsüberlassung an Dritte" ist beim Pachtvertrag von der Erlaubnis des Verpächters abhängig. Dies gilt sowohl für eine komplette Weiterverpachtung an einen einzelnen "Unterpächter", als auch für die komplette oder teilweise Unterverpachtung an einen Zusammenschluss von Landwirten zur gemeinsamen Nutzung.

    Auch wenn der Verpächter die Erlaubnis erteilt, bleibt die Unterverpachtung für den Pächter riskant: Er hat in jedem Fall für ein Verschulden des Dritten (="Unterpächters") bei der Nutzung des Betriebes oder Grundstücks einzustehen.
    Wer ein Risiko versichert und dafür den Wert - um die Prämie niedrig zu halten - zu niedrig angibt, riskiert, unterversichert zu sein. Man spricht von "Unterversicherung", wenn im Vertrag der Wert des versicherten Gegenstandes deutlich zu niedrig angegeben worden ist.

    Nach den Bestimmungen ist es der Versicherungsnehmer, der dafür verantwortlich ist, den Wert (vom Hausrat bis zur Immobilie) richtig und zeitgerecht anzugeben. Oft wird auch einfach vergessen, den Wert nach einigen Jahren anzupassen.

    Der Wille zu sparen kann zu bösen Überraschungen führen, denn im Schadensfall rechnet die Versicherung wie folgt:

    Versicherungssumme x Schaden • Entschädigung
    Wiederbeschaffungspreis

    Beispiel: Im Vertrag wird die Versicherungssumme mit 100.000 Euro angegeben. Der Wiederbeschaffungswert beläuft sich nach Eintritt des Versicherungsfalles lt. Gutachten auf 200.000 Euro. Der Schaden liegt bei 20.000 Euro.

    Rechnung der Versicherung nach obiger Formel:

    100.000 Euro x 20.000 Euro • 10.000 Euro
    200.000 Euro

    Die festgestellte Unterversicherung führt zu einem Verlust von 10.000 Euro.

    Bei der Hausratversicherung wird als Versiche­rungs­stan­dard mit einem Versicherungswert von 650 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche gerechnet.
    Die Unterwerfungsklausel findet man meist in Grundstückskaufverträgen und in der Regel in Grundschuldbestellungsurkunden.

    Beim Kaufvertrag unterwirft sich der Käufer wegen seiner Zahlungsverpflichtungen der "sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen". Voraussetzung dafür, dass der Verkäufer vollstrecken kann, ist eine vollstreckbare Ausfertigung. Bei der Unterwerfungsklausel in Grundschuldbestellungsurkunden ist zu unterscheiden zwischen der dinglichen und der persönlichen Zwangsvollstreckung.

    Die dingliche Zwangsvollstreckung wirkt gegen den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks und bezieht sich auf das Grundstück und auf dessen Zubehör. Die persönliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung wirkt gegen den Schuldner und bezieht sich auf dessen gesamtes Vermögen, z.B. auch auf Bankguthaben. Eine vollstreckbare Ausfertigung der Urkunden darf der Notar nicht mehr erteilen, wenn er weiß, dass der Anspruch nicht entstanden oder bereits erfüllt ist.
    Vor dem Abschluss des Mietvertrages informiert sich so mancher Vermieter mit Hilfe eines Selbstauskunft-Fragebogens oder auch durch persönliches Gespräch über die Verhältnisse des Mietinteressenten. Einige Fragen sind bei dieser Gelegenheit jedoch unzulässig.

    Generell sind alle Fragen des Vermieters unzulässig, deren Beantwortung keine unmittelbare Auswirkung auf das Mietverhältnis haben kann. In manchen Fällen wiegt das Persönlichkeitsrecht des Mieters auch schwerer als das Informationsbedürfnis des Vermieters, so dass hier sogar unwahre Angaben gemacht werden dürfen (Klassischer Fall: "Sind Sie schwanger?").

    Unzulässig sind Fragen nach:
    • Krankheit oder Behinderung,
    • Staatsangehörigkeit des Ehepartners,
    • Kinderwunsch,
    • Mitgliedschaft im Mieterverein,
    • Vorstrafenregister,
    • Mitgliedschaft in Rechtsschutzversicherung,
    • Partei-oder Gewerkschaftsmitgliedschaft,
    • politischen Ansichten,
    • Aufenthaltserlaubnis.
    Unzumutbare Belästigung gehört zur "belästigenden Werbung" die im UWG in die Kategorie des unlauteren Wettbe­werbs eingestuft wurde. Dies gilt im Grundsatz für jegliche Werbung, zu der der Beworbene nicht sein Einverständ­nis erteilt hat. Eine unzumutbare Belästigung nach § 7 UWG ist bei einer Werbung durch Telefonanrufe anzunehmen:
    • Gegenüber Verbrauchern ohne deren Einwilligung. Die Einwilligung muss vorher und für den konkreten Fall erteilt sein. Verstöße können mit einem Bußgeld bis zu 300.000 Euro geahndet werden.
    • Gegenüber sonstigen Marktteilnehmern ohne deren zumindest mutmaßliche Einwilligung. Eine mutmaßliche Einwilligung eines Unternehmens in die Telefonwerbung liegt in der Regel vor, wenn eine laufende Geschäftsbeziehung zwischen dem werbenden und dem angerufenen Unternehmen und ein sachlicher Zusammenhang mit dieser Geschäftsbeziehung bestehen.

    Unzumutbar ist ferner eine Werbung unter Verwendung von automatischen Anrufmaschinen, Faxgeräten oder elektronischer Post, ohne dass eine Einwilligung der Adressaten vorliegt.

    Schließlich wird eine unzumutbare Belästigung bei einer Werbung mit Nachrichten unterstellt, bei der die Identität des Absenders, in dessen Auftrag die Nachricht übermittelt wird, verschleiert oder verheimlicht wird, gegen § 6 Absatz 1 des Telemediengesetzes (Informationspflichten) verstoßen wird oder in der der Empfänger aufgefordert wird, eine Website aufzurufen, die gegen diese Vorschrift verstößt, oder bei der keine gültige Adresse vorhanden ist, an die der Empfänger eine Aufforderung zur Einstellung solcher Nachrichten richten kann, ohne dass hierfür andere als die Übermittlungskosten nach den Basistarifen entstehen. Voraussetzung für die Zulässigkeit jeder Werbung ist, dass die Identität des Absenders oder Auftraggebers klar und eindeutig angegeben ist.

    Eine unzumutbare Belästigung im Maklergeschäft kann sich durch die Methode der "Kaltakquise" ergeben, mit der Makler durch Anrufe, Fax oder E-Mail versuchen, einen Verkaufsauftrag von einem Immobilienanbieter zu erhalten, dessen Verkaufsabsichten dem Makler bekannt wurden.

    Seit Inkrafttreten des Gesetzes zur Bekämpfung unerlaubter Telefonwerbung und zur Verbesserung des Verbraucherschutzes am 04.08.2009 mit der Ergänzung des § 7 UWG dürfen Gewerbetreibende Verbraucher nicht mehr von sich aus telefonisch kontaktieren. Sie müssen vorher eine nachweisbare Erlaubnis einholen. Das wirkt sich auch auf das Maklergeschäft aus, da eine "Kaltakquise", die durch einen Telefonanruf des Maklers beim Verkäufer oder Vermieter eingeleitet wird, nicht mehr möglich ist. Der Makler kann auch keine möglichen Interessenten von sich aus anrufen, um sie über ein Objektangebot zu informieren. Erlaubt sind jedoch Telefonanrufe, wenn bereits ein Auftragsverhältnis, beziehungsweise eine Geschäftsbeziehung besteht.

    Zuwiderhandlungen stellen eine Ordnungswidrigkeit dar, die mit einem Bußgeld bis zu 300.000 Euro geahndet werden kann (§ 20 UWG).
    Abkürzung für: Urkundenrolle
    Auf der "Urban 21", der "Weltkonferenz zur Zukunft der Städte", die zwischen dem 4. und 6. Juli 2000 in Berlin stattfand – eine Fortsetzung von der Rio-Konferenz – wurde der von der Weltkommission Urban 21 erarbeitete "Weltbericht für die Zukunft der Städte" vorgelegt, der beim Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen über Internet abrufbar ist. Das Ergebnis der Urban 21 ist wiederum Beratungsgegenstand der Nachfolgekonferenz von HABITAT II, die 2001 in New York stattfand. Der Weltbericht enthält auf der Grundlage einer Typisierung von Stadtentwicklungen (von übermäßigem Wachstum, von dynamischem Wachstum und von Überalterung geprägte Stadt) Trendfeststellungen und Empfehlungen für ein politisches Handeln, das zur Trendumkehr führt.
    Im Gegensatz zum Shopping Center, bei dem die Erlebniswelt des Einkaufens immer noch im Vordergrund steht, handelt es sich beim Urban Entertainment Center um einen Erlebnisbereich, bei dem die Freizeit- und Unterhaltungskomponenten prägend sind. Es handelt sich um ein konzentriertes privatwirtschaftlich organisiertes Angebot für individuelle Freizeitgestaltung. Hierzu können zählen Kinos, Bowling, Billiard, Ausstellungen, Internet Cafés, Bühnen für Varietés und Musicals. Die Erfahrung hat allerdings gezeigt, dass auf den in das Freizeitarrangement eingebundenen Einzelhandel als Besuchermagnet kaum verzichtet werden kann. Im Vordergrund steht der Freizeit- und unterhaltungsbezogene Handel.

    Aber auch themen- und erlebnisgastronomische Betriebe dürfen nicht fehlen. Das Investitionsrisiko ist keinesfalls gering. Als Standorte kommen vor allem zentral gelegene Liegenschaften (Bahnhöfe, alte Industriekomplexe) in Betracht. Das Frankfurter UEC liegt 5 Gehminuten vom Hauptbahnhof im Europa Viertel. Ein typisches UEC war der Space Park in Bremen, der 2003 vollendet, 2004 aber mangels Besucherzahlen wieder geschlossen wurde. Heutzutage befindet sich an dieser Stelle "Waterfront Bremen", ein Einkaufszentrum, welches Elemente eines Urban Entertainment Centers aufweist. Amerikanischen Erfahrungen zufolge besteht die Hauptbesuchergruppe aus 16-40-Jährigen, vor allem Singles und Touristen. Die Verweildauer beträgt zwischen 3 und 4 1/2 Stunden.

    Im Gegensatz zu UECs werden große Freizeitparks mit großem Einzugsbereich nicht in Stadtzentren, sondern – ähnlich wie bei Factory Outlet Centers in Gegenden platziert, deren Verkehrsinfrastruktur mehrere Regionen abdeckt.
    Das Urban Land Institute (ULI) ist eine 1936 gegründete Non-Profit-Organisation, die sich der Forschung, der Weiterbildung und dem Erfahrungsaustausch zu stadtplanerischen und immobilienwirtschaftlichen Fragen widmet. Heute zählt das ULI nach eigenen Angaben weltweit mehr als 30.000 Mitglieder. Neben dem Hauptsitz in Washington und dem Europäischen Büro in London bestehen weitere Servicebüros und Repräsentanzen in Australien, Brasilien, Hong Kong, Japan, Mexico und Singapur. Auf lokaler Ebene wird die Arbeit des ULI von den District Councils getragen.

    Der Mitgliederkreis des ULI umfasst Einzelpersonen, Unternehmen und Institutionen sowohl aus der Privatwirtschaft und als auch aus dem öffentlichen Sektor. Sie repräsentieren das gesamte Spektrum der unterschiedlichen Fachrichtungen aus den Bereichen Flächennutzung und Immobilienentwicklung. So sind unter den Mitgliedern Immobilieneigentümer, Investoren, Berater, Entwickler, Architekten, Juristen, Finanzierer, Planer, Behörden, Bauunternehmen, Ingenieure und Hochschullehrer, aber auch Studenten und Referendare vertreten. Mehr als 20% der ULI-Mitglieder arbeiten in Regierungsbehörden, Hochschulen und Public-Private-Partnerships.

    In seiner Tätigkeit widmet sich das ULI gleichermaßen ökonomischen, sozialen und ökologischen Aspekten und versteht sich als interdisziplinäres Forum für den offenen Austausch zwischen Führungskräften aus der Wirtschaft und politischen Entscheidungsträgern. Das Institut betreibt Untersuchungen zu neuen Trends auf dem Gebiet der Stadtplanung und des Bauwesens und erarbeitet auf der Basis seiner Forschungsergebnisse neue Lösungsansätze.

    Neben den eigenen Forschungsergebnissen und Marktdaten publiziert das ULI Erfahrungsberichte aus der Praxis; zudem werden regelmäßig Fachkonferenzen in den USA und anderen Ländern veranstaltet. Das Monatsmagazin "Urban Land" deckt mit seiner Berichterstattung entwicklungsbezogene Themen aus allen Immobilienmarktsegmenten wie Büro, Einzelhandel, Industrie oder Wohnen rund um die Welt ab. Wegen seines unabhängigen Status zählt das ULI zu den international am häufigsten zitierten Organisationen in Fragen der Stadtplanung, der Flächennutzung und des Bauwesens.

    Website: www.uli.org
    In einem Bebauungsplan können verschiedenartige Gebiete ausgewiesen werden, in denen nur bestimmte Bebauungen bzw. Nutzungen von Immobilien zulässig sind. Beispiele sind etwa das reine Wohngebiet, das allgemeine Wohngebiet, das Gewerbegebiet und das Mischgebiet. Definiert sind diese Varianten in der Baunutzungsverordnung (BauNVO). Mit der Reform des Bauplanungsrechts vom Mai 2017 wurde das Urbane Gebiet neu eingeführt. Es dient dem Wohnen sowie der Unterbringung von Gewerbebetrieben und sozialen, kulturellen und anderen Einrichtungen, die die Wohnnutzung nicht wesentlich stören. Dabei muss die Nutzungsmischung nicht gleichgewichtig sein.

    Zweck der Neuerung war es, den Wohnungsmangel in Großstädten zu bekämpfen und gleichzeitig den Flächenverbrauch einzuschränken. Mit Hilfe der Ausweisung Urbaner Gebiete können Städte nun auch in bisherigen Gewerbegebieten oder stark verdichteten Gebieten Wohnraum schaffen. Natürlich sind dafür einige Abstriche etwa beim Thema Lärmschutz erforderlich. Diese wurden durch Änderungen der TA Lärm umgesetzt. So darf Gewerbelärm nun dort tagsüber um drei Dezibel lauter sein als in einem Mischgebiet (63 dB(A)).

    Hauptkennzeichen eines Urbanen Gebiets ist eine Mischung verschiedener Nutzungsarten: Hier sollen Gewerbebetriebe, Wohnungen, soziale, kulturelle und andere Einrichtungen nenebeinander existieren und Menschen auf kurzen Wegen zur Arbeitsstelle kommen.

    In einem urbanen Gebiet sind nach § 6a BauNVO zulässig:

    • Wohngebäude,
    • Geschäfts- und Bürogebäude,
    • Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
    • sonstige Gewerbebetriebe,
    • Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.


    Ferner können ausnahmsweise zugelassen werden:

    • Vergnügungsstätten, soweit sie nicht wegen ihrer Zweckbestimmung oder ihres Umfangs nur in Kerngebieten allgemein zulässig sind,
    • Tankstellen.

    Ferienwohnungen gelten nach § 13a BauNVO nun in Urbanen Gebieten als sonstige Gewerbebetriebe und sind dort zulässig.
    Unter Urbanisierung versteht man die Verstädterung der Welt, das heißt die Ausbreitung städtischer Lebensformen. Um 1800 wohnten nur circa drei Prozent der Weltbevölkerung in Städten, 1870 sieben Prozent, 1900 14 Prozent, 1950 29 Prozent und 1980 46 Prozent.

    Seit dem Jahr 2008 leben erstmals in der Menschheitsgeschichte weltweit mehr Menschen in Städten als auf dem Land. In den Entwicklungsländern ist der Zuzug der Landbevölkerung in die Städte besonders intensiv.

    Folge der Urbanisierung ist das Zusammendrängen der Menschen auf engem Raum sowie eine zunehmende Vergrößerung der Städte, wodurch Belastungen und Gefährdungen der Umwelt die Folge sein können.
    Unter Urbanität verstehen wir die hoch entwickelte städtische Lebensweise, die Kombination von adäquatem Wohnraum mit ansprechender ästhetischer Atmosphäre der Umgebung, reichlichen Möglichkeiten der Kontakt- und Erlebnispflege sowie der bequemen Nutzung von Verkehr, Dienstleistungen, Verkaufsstellen, Kunst und Kultur.

    Urbanität ist eine gute Voraussetzung zur Befriedigung der geistigen und materiellen Interessen der Bewohner in ihrer Stadt. Urbanes Leben ist der Einkaufsbummel auf dem Markt, der Besuch des Kaffees an der Ecke, das Verweilen auf einem belebten Platz, das Sitzen auf einer Parkbank in Wohnnähe, der Abend in einem Theater oder Kino – kurz, all das, was das Wohlfühlen in einer Stadt bedingt.
    Dem Architekten steht ein Urheberrecht an den von ihm entworfenen Plänen zu. Dies gilt allerdings nur in einem eingeschränkten Umfang.

    Der Entwurf von Zweckbauten, der keine besonderen schöpferisch-architektonischen Leistungen erfordert, wird vom Urheberrechtsschutz nicht erfasst. Wenn ein Bauherr allerdings die vom Architekten erstellte Planung mehrfach nutzt, kann für den Architekten ein zusätzlicher Honoraranspruch entstehen.
    Umgangssprachlich bezeichnet man jede schriftlich niedergelegte Aussage, die eine bestimmte Tatsache festhalten soll und deren Verfasser erkennbar ist, als Urkunde.

    Das deutsche Strafrecht definiert eine Urkunde als verkörperte Gedankenerklärung, die zum Beweis im Rechtsverkehr geeignet und bestimmt ist und die einen Aussteller erkennen lässt. Die Eignung zum Beweis im Rechtsverkehr ist gegeben, wenn das Dokument zur Untermauerung eines bestimmten Sachverhaltes – auch vor Gericht – dienen kann und auch soll. Für die Erkennbarkeit des Ausstellers ist es ausreichend, wenn dessen Identität sich aus den Umständen ergibt, unter denen die Urkunde angefertigt wird: Beliebtes Beispiel ist hier der Bierdeckel mit Strichen für die Zahl der konsumierten Getränke in einem Lokal. Auch dieser stellt eine Urkunde im Rechtssinne dar.

    Weitere Beispiele für Urkunden sind: Geburts-, Hochzeits- oder Sterbeurkunde, Grundstückskaufvertrag, amtlicher Auszug aus dem Grundbuch oder Handelsregister, Testament, Versicherungsschein.

    Als öffentliche Urkunden bezeichnet man Urkunden, die von einer Behörde oder einem Gericht ausgestellt werden und zum Beispiel eine Entscheidung oder behördliche Verfügung enthalten. Nach § 417 Zivilprozessordnung begründen sie den vollen Beweis ihres Inhalts. Trotzdem kann ein Gericht den Inhalt solcher Urkunden auf rein sachliche Fehler prüfen.Beispiel: Das Bestehen einer Forderung an sich gilt als bewiesen, der Betrag wurde jedoch falsch berechnet. Private Urkunden sind dagegen in vollem Umfang überprüfbar – zum Beispiel auch in Hinblick darauf, ob sie vom angegebenen Aussteller stammen.

    Die Fälschung einer Urkunde ist nach § 267 StGB strafbar. Darauf stehen Freiheitsstrafe bis zu fünf Jahren oder Geldstrafe, in schweren Fällen auch mehr.
    Wem ein Anspruch aus einer Urkunde zusteht, der hat die Möglichkeit, statt eines langwierigen Rechtsstreites einen so genannten Urkundenprozess zu führen. Die den Anspruch begründenden Tatsachen müssen sich unmittelbar aus der Urkunde ergeben. Als Beweismittel stehen nur Urkunden zur Verfügung, aus denen sich die zugrunde liegende Forderung ergibt. Der Prozess ist damit in der Regel sehr schnell beendet.

    Der Sinn besteht darin, dass dem Kläger im Urkundenprozess schnellstmöglich ein vollstreckbares Urteil zur Verfügung steht, wenn zu befürchten ist, dass möglicherweise gegen den Schuldner wegen Zahlungsunfähigkeit oder Überschuldung ein Insolvenzverfahren eingeleitet wird oder der Schuldner an einen unbekannten Ort verzieht.

    Auf den Urkundenprozess folgt das so genannte Nachverfahren, in dem alle Beweismittel zugelassen sind. Hier hat der Beklagte nun auch bessere Verteidigungsmöglichkeiten. Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes (Az. XII ZR 321/97) können auch Mietforderungen im Urkundenprozess geltend gemacht werden. Dem Urteil lag ein Gewerberaummietverhältnis zugrunde. Am 01.06.2005 entschied der Bundesgerichtshof, dass dies auch für Mietforderungen aus Wohnraummietverträgen gilt - und zwar selbst dann, wenn der Mieter mit Mängeln der Mietwohnung gegen die Forderung argumentiert.

    Der Gerichtshof entschied, dass der Mieter seine Argumente, wenn er sie nicht per Urkunde beweisen kann, im Nachverfahren geltend machen muss. Allerdings muss der Vermieter für einen eventuellen Schaden des Mieters aus der Vollstreckung aufkommen, wenn der Mieter in diesem Nachverfahren den Sieg davonträgt (BGH, Az. VIII ZR 216/04).

    Am 8.7.2009 entschied der Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 200/08), dass bei einem Wohnraummietvertrag auch dann die Miete im Urkundenprozess eingeklagt werden kann, wenn der Mieter mit einer Mietminderung wegen von Anfang an vorhandener Mängeln dagegen hält, die er bisher nicht gerügt hatte. Im Urkundenprozess kann demnach eine Klage auf Mietzins in einem solchen Fall stattfinden, wenn sich entweder die Vertragspartner darüber einig sind, dass der Mieter ursprünglich die Wohnung als mangelfrei übernommen hat oder wenn der Vermieter ein derartiges Verhalten des Mieters durch Urkunden beweisen kann – z.B. durch ein unterschriebenes Übergabeprotokoll oder Kontoauszüge, nach denen der Mieter zunächst die verlangte Miete in voller Höhe gezahlt hat.
    Die Urkundenunterdückung ist ein Straftatbestand. Generell wird sie verwirklicht, wenn eine Urkunde oder technische Aufzeichnung, welche dem Täter selbst nicht oder nicht ausschließlich gehört, mit der Absicht, einem anderen Nachteile zuzufügen, vernichtet, beschädigt oder unterdrückt wird.

    Beispiel: Ein nach dem Ableben eines Immobilieneigentümers aufgefundenes Testament wird nicht unverzüglich ans Nachlassgericht ausgeliefert, weil der Finder gesetzlicher Erbe ist und durch das Testament schlechter gestellt würde.

    Ebenso gilt die Vorschrift für das Unterdrücken, Abändern oder Löschen beweiserheblicher Daten. Darunter versteht man nur Daten, die elektronisch, magnetisch oder auf anderem Wege so gespeichert sind, dass man sie nicht unmittelbar wahrnehmen kann – also z.B. alle Computerdateien.

    Auch Grenzsteine oder andere Grenzmarkierungen sowie Markierungen von Wasserständen werden als Urkunden im Sinne dieses Paragraphen betrachtet. Das Vernichten oder Umsetzen von Grenzsteinen stellt daher eine Straftat dar.

    Geregelt ist die Urkundenunterdrückung in § 274 des Strafgesetzbuches. Sie wird durch Geldstrafe oder Freiheitsstrafe bis zu fünf Jahren bestraft. Auch eine versuchte Tat ist strafbar.
    Jeder Internetauftritt ist über eine eigene eindeutige Adresse in Form eines Zahlencodes erreichbar. Diese Zahlencodes sind in der Regel recht lang und außer für Zahlentalente nur schwer zu merken. Hier kommt das Domain Name System (DNS) ins Spiel. Der eindeutige Zahlencode wird in den eigentlichen Domainnamen umgewandelt. Bsp: 101.563.326.18 = http://www.grabenerverlag.de.

    Die komplette URL wird aus folgenden Daten zusammengesetzt:

    • http = Das Hypertext Transfer Protocol teilt Ihrem Rechner den Aufruf einer Seite mit.
    • www = Ist die Mitteilung, das Sie das World Wide Web nutzen.
    • grabenerverlag = Ihr frei gewählter Domainname (Second Level Domain).
    • de = Zeigt die Länderkennung an (Top Level Domain) in diesem Fall Deutschland.

    Neben der technischen Information ist hier noch anzumerken, dass die Vergabe des Domainnamens eine große Bedeutung hat. Er muss leicht zu merken sein und möglichst ein Merkmal Ihrer Tätigkeit enthalten.
    Abkürzung für: Urkundenrollennummer
    Der Makler erhält seine Provision nur dann, wenn infolge seiner Maklertätigkeit der (Haupt-) Vertrag zustande kommt. Das bedeutet, dass er zumindest zum Zustandekommen beigetragen haben muss ("Mitursächlichkeit" genügt). Beim Makler, der seinen Provisionsanspruch auf einen vorangegangenen Nachweis stützt (Nachweismakler), muss der Ursachenzusammenhang unmittelbar sein.

    Das vom Makler angebotene Geschäft muss mit dem tatsächlich zustande gekommenen Geschäft hinsichtlich Objekt, Art des Vertrages und den vom Makler zusammengeführten Personen identisch sein. Kommt statt einem angebotenen Mietvertrag ein Kaufvertrag zustande, oder tritt als Käufer nicht der vom Makler benannte Herr X, sondern Herr Y auf, ist Ursächlichkeit nicht mehr gegeben. Gleiches gilt, wenn z.B. der Makler eine Eigentumswohnung Nr. 45 anbietet, bei der Besichtigung zeigt der Hausmeister auch die ebenfalls noch verkäufliche Eigentumswohnung Nr. 42, über die dann der Vertrag zustande kommt (fehlende Objektidentität).

    Denkbar aber ist auch, dass die Identität zwischen angebotenem und abgeschlossenem Geschäft gegeben ist und es dennoch an der Ursächlichkeit mangelt:

    Dann liegt eine Unterbrechung des Ursachenzusammenhanges vor. Das ursprünglich vom Makler entfachte Interesse ist völlig erloschen. Ausschließlich durch einen neuen Anstoß von außen (z.B. nochmaliges Angebot eines anderen Maklers) wird neues Kaufinteresse entfacht, das dann zum Abschluss führt.

    In diesem Fall geht der erste Makler leer aus. Beim Vermittlungsmakler spielt das Identitätserfordernis dann keine Rolle, wenn auf seine Bemühungen hin ein anderes als das ursprünglich vereinbarte Geschäft zustande kommt.
    Abkürzung für: Urteil
    USALI steht für den englischen Begriff „Uniform System of Accounts for the Lodging Industry“. Es handelt sich also um ein spezielles Buchführungs- und Controllingsystem für Beherbergungsbetriebe. USALI stellt ein Instrument des Benchmarking dar. Entwickelt wurde das System bereits 1926 in den USA. Sein Ziel besteht darin, für die betriebswirtschaftlichen Kennzahlen verschiedener Hotels eine Vergleichsbasis zu schaffen. Ein einheitlicher Kontenrahmen soll nicht nur den Vergleich von Hotels untereinander, sondern auch die betriebswirtschaftliche Optimierung einzelner Abteilungen („Profitcenter“) gewährleisten. Das System stellt Kosten und Erträge für die einzelnen Abteilungen im Betrieb dar. Der Wert, mit dessen Hilfe die einzelnen Abteilungen verglichen werden können, nennt sich „Departmental Income“.

    Wichtige Kennzahlen von USALI sind Gross Operating Income, Gross Operating Profit (GOP) und Net Operating Profit/Loss.

    USALI wird meist von Hotelketten oder Konzernhotels verwendet. In Deutschland konkurriert USALI mit dem von der DATEV entwickelten Sonder-Konten-Rahmen SKR 70. Dieser unterscheidet sich von USALI unter anderem in der Art, wie die Kosten zugeordnet werden. In Deutschland wird USALI unter Lizenz und angepasst an deutsche rechtliche Vorschriften von verschiedenen Anbietern vertrieben.
    Abkürzung für: Unterhaltssicherungsgesetz
    Abkürzung für: Unique Selling Proposition; das ist der einzigartige, der Konkurrenz überlegene Wettbewerbsvorteil eines Produktes.
    Abkürzung für: Umsatzsteuer
    Abkürzung für: Umsatzsteuerdurchführungsverordnung
    Abkürzung für: Umsatzsteuergesetz
    Abkürzung für: Umsatzsteuerrichtlinien
    Abkürzung für: Umweltverträglichkeitsprüfung
    Abkürzung für: Umweltverträglichkeitsprüfungsgesetz
    Abkürzung für: Unfallverhütungsvorschriften
    Abkürzung für: Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb
    Abkürzung für: Volumen des Gebäudes

    Abkürzung für: Verkehrswert

    Abkürzung für: Größe des vorhandenen Grundstückes

    Abkürzung für: vom, von

    Abkürzung für:
    Energieausweis auf Verbrauchsbasis – also auf Grundlage des gemessenen Energieverbrauchs der Immobilie.
    Wird verwendet im Rahmen der Pflichtangaben zur energetischen Beschaffenheit eines Gebäudes in Immobilienanzeigen. Empfohlene Verwendung nur bei gleichzeitigem Abdruck eines Abkürzungsverzeichnisses.

    In diesem Zusammenhang auch abgekürzt als: EA-V
    Abkürzung für: vom Hundert
    Abkürzung für: vom Tausend
    Abkürzung für: Verwaltungsanordnung

    Abkürzung für: Verwaltungsakt
    Abkürzung für: Vereinigung Angestellter Architekten
    Abkürzung für: Versicherungsaufsichtsgesetz
    Vandalismus kann verschiedene Ursachen haben. Hierzu zählen Zerstörungswut, Demonstration jugendlicher Kraftmeierei, Psychopathie, aber auch Selbstverwirklichungssyndrome. Im Rahmen der Immobilienwirtschaft tritt Vandalismus überwiegend auf durch Sprayen von Graffitis an Hauswänden, Mauern, Schaufenstern. Eine weitere Variante ist der Vandalismus im Rahmen von versuchten oder vollendeten Einbrüchen in Gebäude und Wohnungen. So kommt es oft zu Zerstörungen im Rahmen der Suche nach Wertgegenständen oder aus Frustration über zu geringe Beute. Aber auch Eisenbahn und S-Bahnwaggons sind Zielscheiben des Vandalismus.

    Um die Kosten der Beseitigung der Schäden an Gebäuden steuern zu können, ist es ratsam, die Risiken in die verbundene Wohngebäudeversicherung mit einzubeziehen. Zum normalen Versicherungsumfang gehören diese Schäden nicht. Einige Versicherer bieten besondere „Graffitiversicherungen“ an. Versicherungsnehmer sollten darauf achten, dass genau das gemeinte Risiko versichert ist. Vandalismus im Zusammenhang mit einem Einbruch ist oft durch die Hausratsversicherung abgedeckt.
    Abkürzung für: Veranlagungszeitraum
    Abkürzung für: Verhandlungsbasis
    Abkürzung für: Verordnung über brennbare Flüssigkeiten
    Abkürzung für: Verband Deutscher Architekten
    Abkürzung für: Verband Deutscher Elektroingenieure
    Abkürzung für: Verband deutscher Hypothekenbanken
    Abkürzung für: Verein Deutscher Ingenieure
    Abkürzung für: Verband Deutscher Makler
    Abkürzung für: Verband Deutscher Zeitschriftenverleger e.V.
    Abkürzung für: Volkseigener Betrieb/Gebäudewirtschaft
    Unter einem Venezianischen Spiegel versteht man einen Einwegspiegel, der von einer Seite her durchsichtig ist. Ein solcher Spiegel machte mietrechtlich von sich reden, als er im Bad einer Münchner Mietwohnung entdeckt wurde. Hinter dem Spiegel befand sich ein von außerhalb der Wohnung zugänglicher Geheimraum. Die Vermieterseite gab zu, von dieser Installation zu wissen, hielt dies aber für kein Problem. Bei Vertragsschluss waren die Mieter nicht darüber informiert worden. Das Amtsgericht München sprach von einer schweren Verletzung der Intimsphäre und des Persönlichkeitsrechts der Mieter. Diesen sei eine Benutzung des Bades nicht zuzumuten, wenn sie dabei jederzeit von Unbekannten beobachtet werden konnten. Da die Wohnung damit kein nutzbares Badezimmer habe, sei eine Mietminderung um 100 Prozent gerechtfertigt – und zwar rückwirkend ab Vertragsbeginn. Auch eine fristlose Kündigung von Mieterseite sei gerechtfertigt. Bei einem so schweren Vertrauensverstoß sei keine vorherige Abmahnung erforderlich gewesen (Urteil des AG München vom 19.10.2006, Az. 473 C 18682/06).
    Abkürzung für: Vorhaben- und Erschließungsplan
    Eine Veranda ist ein überdeckter, häufig offener Vorbau eines Gebäudes auf dessen Geländeniveau, mit oder ohne Geländer oder Brüstung. Die häufigste Konstruktion ist ein Holzfachwerk oder ein Stahltragwerk, das wie ein Regal vor das Gebäude gestellt wurde. Gemauerte Veranden, zum Beispiel im Wohnungsbau, haben sich ebenso bewährt.

    Unter dem Begriff Veranda verbergen sich sowohl schlichte Terrassendachkonstruktionen als auch die übereinander gestaffelten Veranden der Bäderarchitektur (zum Beispiel Binz auf Rügen).

    Vom anschließenden Wohnraum ist sie thermisch getrennt, hat aber als überdachter Außenbereich den Vorteil vor Wind, Sonne und Regen zu schützen. Eine mit Fenstern verschlossene Veranda wird heute überwiegend als Wintergarten bezeichnet. Im Gegensatz zu Loggien treten Veranden aus der Kubatur des Gebäudes heraus.
    Die Veränderungssperre ist ein Instrument zur Sicherung der Bauleitplanung. Reichen Bauherren nach Erlass einer Veränderungssperre einen Bauantrag ein, wird dieser in aller Regel unter Hinweis auf die Veränderungssperre abgelehnt. Die Veränderungssperre wird aber in Verbindung mit einer zusätzlichen Verfügungssperre auch eingesetzt zur Abwehr von Behinderungen im Zusammenhang mit städtebaulichen Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen, Umlegungen zur Neugestaltung der Grundstücksverhältnisse auf der Grundlage eines Bebauungsplanes, sowie der Einleitung von Enteignungsverfahren.

    Während zur Sicherung der Bauleitplanung, genehmigungsbedürftige oder sonstige wertsteigernde bauliche Anlagen zu errichten oder andere wertsteigernde Veränderungen des Grundstücks schlicht nicht zugelassen sind, können solche Veränderungen bei Maßnahmen der Bodenordnung genehmigt werden. Eine Veränderungssperre tritt erst nach Ablauf von zwei Jahren außer Kraft, sie kann jedoch bei Vorliegen bestimmter Voraussetzungen bis auf vier Jahre verlängert werden.

    Werden Verfügungs- und Veränderungssperren erlassen, schlägt sich dies auch im Grundbuch durch Eintragung eines entsprechenden Vermerks nieder.
    Mit Fungibilität oder Veräußerbarkeit bezeichnet man die Handelbarkeit und die Weiterveräußerbarkeit von Anteilen an geschlossenen Immobilienfonds. Die Veräußerbarkeit dieser Anteile ist derzeit noch relativ eingeschränkt, da für Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds – anders als bei Aktien oder Anteilen an offenen Immobilienfonds – noch kein geregelter Markt existiert.

    Im Rahmen der Weiterveräußerung geschlossener Fondsanteile ist daher noch immer ein hohes Maß an Eigeninitiative seitens des Anlegers wie beispielsweise durch Inserate in Wirtschaftszeitungen und die Hilfestellung des Projektinitiators erforderlich.
    Um den Wohnungseigentümern die Möglichkeit ein­zu­räu­men, das Eindringen "unerwünschter Personen" in die Ge­mein­schaft zu verhindern, kann nach § 12 Abs. 1 WEG eine Ver­ein­barung getroffen werden, die die Veräußerung eines Wohnungseigen­tums von der Zustimmung Dritter, beispielsweise des Verwalters, abhängig macht. Diese Zustimmung darf jedoch nur bei Vor­lie­gen eines wichtigen Grundes verweigert werden, wobei der wich­tige Grund stets in der Person des Erwerbers liegen muss. Haus­geldrückstände des veräußernden Eigentümers sind deshalb kein Grund, um die Zustimmung zu verweigern.

    Auch wenn sich diese Vorschrift in der Verwaltungspraxis als we­nig praktikabel erwiesen hat, hat der Gesetzgeber bisher davon abge­se­hen, sie aufzuheben. Die Wohnungs­eigen­tümer haben jedoch gemäß § 12 Abs. 4 WEG die Möglichkeit, in der Teilungserklärung beziehungsweise in der Gemeinschafts­ord­nung durch Vereinbarung geregelte Veräußerungs­beschrän­kungen durch einfachen Mehrheitsbeschluss aufzuheben. Diese Regelung ist unabdingbar.

    Der Aufhebungsbeschluss soll dem Grundbuchamt gegenüber in ent­spre­chen­der An­wen­dung von § 26 Abs. 3 WEG nachgewiesen werden, das heißt durch Vorlage der ent­spre­chen­den Beschluss­niederschrift, bei der die Unterschriften des Versammlungsleiters, eines Wohnungseigentümers und des Vorsitzenden des Verwal­tungs­beirates oder seines Stellvertreters öffentlich beglaubigt sind.
    Aufwendungen anlässlich des Verkaufs einer Immobilie, wie zum Beispiel Renovierungskosten, Maklerprovision und Grundschuldlöschungskosten. Veräußerungskosten können steuerlich in der Regel nicht abgezogen werden. Dies gilt auch dann, wenn die Immobilie vorher vermietet war.
    Der VDIV Deutschland ist der Berufsverband der professionellen Immobilienverwalter in Deutschland. In zehn Landesverbänden sind knapp 3.000 Haus- und Immobilienverwaltungen zusammengeschlossen. Als einer der wenigen nationalen Berufsverbände verzeichnet der VDIV regen Zulauf und wächst jährlich im Schnitt um sieben bis zehn Prozent:

    • Mitglieder: knapp 3.000 Unternehmen
    • Verwaltete Einheiten insgesamt: 6,8 Millionen Einheiten
    • davon verwaltete WEG-Einheiten: 4,8 Millionen WEG-Einheiten
    • davon verwaltete Mieteinheiten: 2 Millionen Mieteinheiten
    • Wert der verwalteten Einheiten: 680 Milliarden Euro
    • Aufwendungen für Instandhaltung, Modernisierung, Sanierung p.a.: 10,8 Milliarden Euro
    • Bewirtschaftete Wohn- und Nutzfläche: ca. 545 Millionen Quadratmeter
    Die VdS Schadenverhütung GmbH ist eine Einrichtung des Gesamtverbandes der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV). Sie prüft und zertifiziert Produkte und Dienstleister des Sicherheitsmarktes. Hauptthemen sind dabei Brandschutz und Einbruchdiebstahlschutz. Ferner vertreibt sie ein eigenes Richtlinienwerk sowie Aus- und Weiterbildungen. Bestimmte Produkte, z.B. Rauchmelder, werden nach entsprechender Qualitäts-prüfung mit dem VdS-Gütesiegel versehen.
    Der Verband Deutscher Haushüter-Agenturen e.V. mit Sitz in Münster / Westfalen ist ein Zusammenschluss von behördlich zugelassenen Haushüter-Agenturen. Er informiert über das Haushüten und stellt Kontakt zu örtlichen Anbietern her.
    Internetadresse: www.haushueter.org
    Der Verband deutscher Pfandbriefbanken (früher Verband der deutschen Hypothekenbanken) vereinigt als Mitglieder 18 Pfandbriefbanken und drei außerordentliche Mitglieder. Er nimmt satzungsgemäß die Rechte und Interessen der Pfand­brief­banken wahr und übernimmt die Öffent­lich­keits­arbeit auf den Politikfeldern Kapitalmarkt, Staat, Im­mo­bi­lien, Schiffsfinanzierung und Steuern sowie der Rechts­ge­stal­tung. Er erfüllt für seine Mitglieder Lobbyfunktion bei den gesetzgebenden Körperschaften und Behörden auf nationaler, europäischer und internationaler Ebene und ist Sprecher gegenüber anderen nationalen, europäischen und internationalen Berufsverbänden.

    Zum Verbandszweck zählt auch die Mitgliedschaft in natio­na­len, europäischen oder internationalen Berufsverbänden oder die Beteiligung an Unternehmen gleich welcher Gesellschaftsform, soweit Mitgliedschaft oder Beteiligung dem Verbandszweck oder den Mitgliedern des Verbandes dienlich sind.

    Die Mitgliedsunternehmen widmen sich auf internationaler Ebene dem Finanzierungsgeschäft auf Pfandbriefbasis bei der Immobilienfinanzierung, der Schiffsfinanzierung und der Finanzierung der Körperschaften des öffentlichen Rechts (Kommunen, Bundesländer, Bund).
    Der Verband Deutscher Vermessungsingenieure, im Jahre 1949 durch die Initiative einiger Absolventen der Staatl. Ingenieurschule Essen ins Leben gerufen, vertritt heute einen beträchtlichen Teil der in Verwaltung, Industrie und freiem Beruf tätigen Ingenieure der Geodäsie und Geoinformatik des gesamten Bundesgebietes.

    Der Verband mit rund 6.500 Mitgliedern ist eine auf der persönlichen Aktivität seiner Mitglieder beruhende Vereinigung zu dem primären Zweck, an der Berufsstruktur des Deutschen Vermessungswesens in allen seinen Zweigen gestaltend mitzuwirken.

    Durch seine Mitarbeit im Zentralverband der Ingenieurvereine weist die Zielsetzung des Verbandes über die speziellen Berufsfragen hinaus. Es stellen sich hier die großen übergeordneten Aufgaben, von denen die Sinngebung der Technik und die Stellung des Ingenieurs in der modernen Gesellschaft an erster Stelle zu nennen sind.

    Der Verband erkennt die allem rechtsstaatlichen Gemeinschaftsleben zugrunde liegende Regel an, nach denen nur diejenige Vereinigung gleichgerichteter Interessen ein Anrecht darauf hat, Wünsche und Forderungen zu erheben, die selbst bereit ist, an der ständigen Fortentwicklung des für Verwaltung und Wirtschaft bedeutsamen Ingenieurswesens der Geodäsie und Geoinformatik uneigennützig zu arbeiten.

    Ein nicht geringer Teil der Verbandsarbeit ist der Vertiefung des Fachwissens des Berufsnachwuchses und den in der Praxis stehenden Ingenieure zugeordnet. Hierzu unterhält der Verband ein gemeinnützig anerkanntes und eigenständiges BILDUNGSWERK VDV.

    Der Verband Deutscher Vermessungsingenieure kann auf eine erfolgreiche, jahrzehntelange Tätigkeit zurückblicken und ist ein unentbehrlicher Träger der berufsständischen Vertretung geworden.
    Der VGF Verband Geschlossene Fonds e. V. mit Sitz in Berlin verstand sich als Fachverband, Dienstleister und Serviceeinrichtung mit dem Ziel, die Interessen von Initiatoren geschlossener Fonds gegenüber der Politik, den Medien und der Öffentlichkeit zu vertreten. Die Mitgliedschaft stand in erster Linie Banken und Emissionshäusern offen, die geschlossene Fonds auflegten.

    Der VGF ist aus dem VGI Verband Geschlossene Immobilienfonds hervorgegangen. Dessen Mitgliederversammlung hatte am 3. September 2004 beschlossen, den Verband auch für Initiatoren anderer geschlossener Fonds zu öffnen, die beispielsweise in den Bereichen Schiffe, regenerative Energien, Leasing oder Private Equity investieren. Seither firmierte der Verband unter der Bezeichnung VGF Verband Geschlossene Fonds e. V.

    Inzwischen ist der VGF im bsi Bundesverband Sachwerte und Investmentvermögen e.V. aufgegangen. Dieser versteht sich als Interessenvertretung der Unternehmen, die Sachwerte verwalten und deren Tätigkeit im Zusammenhang mit dem Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) steht. Dazu gehören Kapitalverwaltungsgesellschaften, Verwahrstellen, Auslagerungsunternehmen sowie rechtliche, steuerliche und betriebswirtschaftliche Berater. Der Verband hatte im Jahr 2013 59 Mitglieder, die Sachwertvermögen in Höhe von 127 Mrd. Euro verwalteten.
    2006 wurde der frühere "Deutsche Siedlerbund e.V. – "Gesamtverband für Haus- und Wohneigentum" – in Verband Wohneigentum e.V. umbenannt. Damit sollte seine Hauptzielrichtung – Förderung des selbstgenutzten Wohneigentums – stärker zum Ausdruck gebracht werden. Der in Bonn ansässige Verband verfügt über 370.000 Mitglieder. Er ist gemeinnützig. Die 16 Landesverbände sind teilweise noch in selbständige Bezirksverbände untergliedert.

    Näheres siehe: http://www.verband-wohneigentum.de
    Als Verbau bezeichnet man eine stabile Verschalung, mit der Schächte, Hohlräume oder Baugruben stabilisiert und gegen Einbrüche von Erdreich oder Wasser abgesichert werden. In verschiedenen Bausparten gibt es unterschiedliche Arten des Verbaus, so werden etwa im Tiefbau andere Methoden genutzt als im Tunnel- oder Bergwerksbau. Man unterteilt den Verbau grob in den Grabenverbau und den Baugrubenverbau. Der z.B. beim Verlegen von Rohrleitungen genutzte Grabenverbau zeichnet sich durch Seitenwände aus, die sich gegenseitig abstützen. Der Baugrubenverbau sichert die Baugrube nach allen Seiten gegen Einsturz und Wassereinbruch ab. Er muss zur Rückseite hin verankert und teilweise durch Befestigungen im Boden abgesichert werden.

    Zusätzlich werden noch unterschieden:

    • Hamburger Verbau: hauptsächlich im U-Bahnbau genutzt, senkrechte Wände, senkrechte I-Träger, senkrechte Holzbohlen. Nach dem Entfernen der Träger bleiben die Holzbohlen als verlorene Schalung im Boden.
    • Essener Verbau: leicht geneigt mit Rückverankerung. Zwischenräume mit Maschendraht und Spritzbeton ausgefüllt.
    • Berliner Verbau: hauptsächlich im U-Bahnbau verwendet, außerdem bei feuchten Böden, die leicht zu entwässern sind. Zuerst werden I-Stahlprofile im Boden versenkt; zwischen diesen wird die Baugrube ausgehoben. Zwischen den Trägern werden dann Bohlen bzw. Kanthölzer angebracht. Teilweise rückwärtige Verankerung im Baugrund.

    Verbausysteme können auch gemietet werden, teils mit dem zur Errichtung erforderlichen Maschinenpark. Vor der Entscheidung für ein System sollte ein Statiker die Eignung für die jeweilige Baustelle prüfen.
    Eine verbilligte Vermietung ist eine Vermietung zu einem Mietzins, der unter der ortsüblichen Marktmiete liegt. Bevorzugt verwendet bei der Vermietung an nahe Familienangehörige. Eine verbilligte Vermietung stellt aus Sicht des Finanzamtes die Absicht der Einkünfteerzielung durch Vermietung in Frage, so dass ein steuerlicher Abzug der mit der Vermietung verbundenen Aufwendungen an besondere Voraussetzungen geknüpft wird.
    Unter Verbraucher versteht man nach § 13 BGB jede natürliche Person, die ein Rechtsgeschäft zu einem Zweck abschließt, der weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden kann.

    Verbraucher genießen einen besonderen zivilrechtlichen Schutz, insbesondere ein Widerrufsrecht bei Haustürgeschäften bzw. außerhalb von Geschäftsräumen abgeschlossenen Verträgen (§ 312b BGB), Fernabsatzverträgen (§ 312c BGB), bei Abschluss eines Darlehensvertrages (§§ 488 ff. BGB) und bei Teilzeit-Wohnrechteverträgen (§§ 481 ff. BGB). Verbraucherschützende Bestimmungen finden sich auch im Kapitalanlagegesetzbuch und im Fernunterrichtsgesetz. Im weiteren Sinne haben auch die Vorschriften des BGB über das Wohnungsmietrecht verbraucherschützenden Charakter.

    Weitere Schutzvorschriften für Verbraucher finden sich in der Preisangabenverordnung, der Makler-und Bauträger-Verordnung sowie dem Wohnungsvermittlungsgesetz.
    Der Verbraucherbauvertrag wurde durch die im März 2017 vom Bundesrat verabschiedete Reform des Bauvertragsrechts eingeführt. Er stellt einen neuen Typ des Bauvertrages dar, bei dem der Verbraucherschutz, also der Schutz des privaten Bauherren, im Vordergrund stehen soll. Zeitpunkt des Inkrafttretens der hier geschilderten gesetzlichen Regelungen ist der 1.1.2018.

    Dem neuen § 650i BGB zufolge ist ein Verbraucherbauvertrag ein Vertrag, durch den ein Unternehmer von einem Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet wird. Es geht hier also um Baumaßnahmen mit einem gewissen Umfang. Geht es nur um den Bau einer Garage oder eines Wintergartens, handelt es sich nicht um einen Verbraucherbauvertrag. Die Einzelheiten regeln die §§ 650i ff. BGB.

    Textform
    Um wirksam zu sein, bedarf der Verbraucherbauvertrag der Textform.

    Baubeschreibung
    Der beauftragte Unternehmer muss künftig dem Verbraucher vorvertraglich eine Baubeschreibung zur Verfügung stellen. Welche Informationen darin enthalten sein müssen, regelt Artikel 249 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuich (EGBGB). Auch diese Vorschrift ist neu und trägt den Titel „Informationspflichten bei Verbraucherbauverträgen“. Nach Art. 249 § 2 EGBGB muss die Baubeschreibung unter anderem eine allgemeine Beschreibung des herzustellenden Gebäudes oder der vorzunehmenden Umbauten enthalten, gegebenenfalls Haustyp und Bauweise, Art und Umfang der angebotenen Leistungen, ggf. der Planung und der Bauleitung, der Arbeiten am Grundstück und der Baustelleneinrichtung sowie der Ausbaustufe, Gebäudedaten, Daten zum Energie-, Schall- und Brandschutz und zur Bauphysik und vieles mehr. Obendrein muss die Baubeschreibung auch verbindliche Angaben zur Fertigstellung des Bauwerkes enthalten oder, wenn der Baubeginn noch nicht feststeht, zu deren Dauer. Der Unternehmer kann sich die entsprechenden Angaben nur dann sparen, wenn der Verbraucher selbst oder dessen Beauftragter die entsprechenden Planungsvorgaben gemacht hat.

    Vertragsinhalt
    Die Baubeschreibung wird Vertragsbestandteil des Verbraucherbauvertrages, solange die Parteien nichts anderes vereinbaren. Unklarheiten gehen zu Lasten des Unternehmers. § 650k BGB hebt hervor, dass im Bauvertrag ein verbindlicher Termin für die Fertigstellung angegeben werden muss, oder aber bei unsicherem Baubeginn die Dauer der Arbeiten. Wird beides nicht angegeben, gelten die entsprechenden Angaben in der vorvertraglichen Baubeschreibung.

    Widerrufsrecht
    Der Verbraucher hat nun auch ein Widerrufsrecht nach § 355 BGB, er kann den Verbraucherbauvertrag also innerhalb von 14 Tagen ab Vertragsschluss ohne Begründung widerrufen. Dies gilt nicht, wenn der Vertrag notariell beurkundet wurde. Der Unternehmer muss den Verbraucher über sein Widerrufsrecht belehren.

    Abschlagszahlungen
    Verlangt der Bauunternehmer Abschlagszahlungen, darf deren Gesamtbetrag 90 Prozent der Gesamtvergütung inklusive Nachtragsleistungen nicht übersteigen. Der Unternehmer muss dem Verbraucher bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit für die rechtzeitige Baufertigstellung ohne wesentliche Mängel leisten. Diese beträgt fünf Prozent des Gesamtbetrages. Erhöht sich infolge von Anordnungen des Verbrauchers der Vergütungsanspruch über bestimmte Grenzen, erhöht sich auch die Sicherheit. § 650m BGB enthält weitere Regeln zu diesem Thema.

    Herausgabe von Unterlagen
    Die Neuregelung schreibt auch eine Pflicht des Unternehmers fest, dem Verbraucher vor Baugeginn die Planungsunterlagen zu erstellen und auszuhändigen, die dieser für Anträge bei den Behörden benötigt.

    Die Reform ändert unter anderem auch die Regeln über die Gewährleistung beim Kauf von Baumaterial, die Vorschriften über den Bauträgervertrag und über die Haftung von Architekten und Bauingenieuren.
    Ergänzend zu den Vorschriften über das Darlehen im BGB wurden im Zuge der BGB Reform Vorschriften über den Verbraucherdarlehensvertrag eingefügt. Danach ist strikt Schriftform vorgeschrieben. Der Abschluss des Vertrags in elektronischer Form ist ausgeschlossen. Zwingend müssen im Darlehensvertrag nach § 492 BGB enthalten sein:

  • Der Nettodarlehensbetrag, gegebenenfalls die Höchstgrenze des Darlehens,
  • der Gesamtbetrag aller vom Darlehensnehmer zur Tilgung des Darlehens sowie zur Zahlung der Zinsen und sonstigen Kosten zu entrichtenden Teilzahlungen, wenn der Gesamtbetrag bei Abschluss des Verbraucherdarlehensvertrags für die gesamte Laufzeit der Höhe nach feststeht, bei Darlehen mit veränderlichen Bedingungen, die in Teilzahlungen getilgt werden, einen Gesamtbetrag auf der Grundlage der bei Abschluss des Vertrags maßgeblichen Darlehensbedingungen,
  • die Art und Weise der Rückzahlung des Darlehens oder, wenn eine Vereinbarung hierüber nicht vorgesehen ist, die Regelung der Vertragsbeendigung,
  • der Zinssatz und alle sonstigen Kosten des Darlehens, die, soweit ihre Höhe bekannt ist, im Einzelnen zu bezeichnen und dem Grunde nach anzugeben sind, einschließlich etwaiger vom Darlehensnehmer zu tragenden Vermittlungskosten,
  • der effektive Jahreszins oder, wenn eine Änderung des Zinssatzes oder anderer preisbestimmender Faktoren vorbehalten ist, der anfängliche effektive Jahreszins. Zusammen mit dem anfänglichen effektiven Jahreszins ist auch anzugeben, unter welchen Voraussetzungen preisbestimmende Faktoren geändert werden können und auf welchen Zeitraum Belastungen, die sich aus einem Disagio oder aus einem Zuschlag zu dem Darlehen ergeben, bei der Berechnung des effektiven Jahreszinses verrechnet werden (dies gilt jedoch nicht bei grundbuchlich abgesicherten Immobiliendarlehen mit Verbrauchern). Fehlt die Angabe des effektiven oder anfänglichen effektiven Jahreszinses, ermäßigt sich der dem Verbraucherdarlehensvertrag zugrunde gelegte Zinssatz auf den gesetzlichen Zinssatz!
  • Die Kosten einer Restschuld- oder sonstigen Versicherung, die im Zusammenhang mit dem Verbraucherdarlehensvertrag abgeschlossen wird,
  • etwa zu bestellende Sicherheiten.
    Endet eine vereinbarte Zinsbindung, muss der Darlehensgeber den Darlehensnehmer spätestens drei Monate vor Ende der Zinsbindung darüber unterrichten, ob er zu einer neuen Zinsbindungsabrede bereit ist. Dem Darlehensnehmer steht bei einem Verbraucherdarlehensvertrag ein Widerrufsrecht nach § 355 BGB zu, es sei denn, der Darlehensnehmer kann nach dem Vertrag das Darlehen jederzeit ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist und ohne zusätzliche Kosten zurückzahlen.

    Wie andere Verbraucherschutzvorschriften sind auch die des Verbraucherkreditgesetzes in das BGB eingefügt worden. Auch hier soll die Umsetzung der Vorschriften überwacht und notfalls gerichtlich geltend gemacht werden können. Ein Verstoß gegen die §§ 491 bis 498 BGB kann daher auch eine Abmahnung nach dem Unterlassungsklagegesetz (UklaG) zur Folge haben.
    • Das Verbraucherkreditgesetz in seiner letzten Fassung vom 29.6.2000 trat zum 1.1.2002 außer Kraft. Die dem Verbraucherschutz dienenden Vorschriften befinden sich jetzt im BGB (§§ 491 ff. und – den Darlehensvermittlungsvertrag mit einem Verbraucher betreffend – §§ 655a ff.).
    Mit dem „Gesetz zur Umsetzung der Verbraucherrechte-Richtlinie“ wurden die Rechte der Verbraucher bei zahlreichen Verträgen und auf unterschiedliche Arten gestärkt. Das Gesetz ist am 13.06.2014 in Kraft getreten. Es gilt also für alle Verträge, die danach geschlossen wurden.

    Die neuen Regeln gelten immer dann, wenn der Kunde des Maklers ein Verbraucher ist. § 13 BGB definiert den Verbraucher als "jede natürliche Person, die ein Rechtsgeschäft zu einem Zwecke abschließt, der überwiegend weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbstständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden kann."

    Die neuen Regeln gelten für Verträge, die
    • im elektronischen Geschäftsverkehr oder
    • durch Einsatz von Fernkommunikationsmitteln (Fernabsatzvertrag) oder
    • außerhalb des Geschäftsraums (Außergeschäftsraumvertrag) abgeschlossen werden.

    Zum elektronischen Geschäftsverkehr zählen alle elektronischen Informations- und Kommunikationsdienste (§ 1 Abs. 1 Satz 1 Telemediengesetz). Bei einem Fernabsatzvertrag verwenden "der Unternehmer und der Verbraucher für die Vertragsverhandlungen und den Vertragsschluss ausschließlich Fernkommunikationsmittel."

    § 312 C BGB definiert den Begriff der Fernkommunikationsmittel: "Fernkommunikationsmittel im Sinne dieses Gesetzes sind alle Kommunikationsmittel, die zur Anbahnung oder zum Abschluss eines Vertrags eingesetzt werden können, ohne dass die Vertragsparteien gleichzeitig körperlich anwesend sind, wie Briefe, Kataloge, Telefonanrufe, Telekopien, E-Mails, über den Mobilfunkdienst versendete Nachrichten (SMS) sowie Rundfunk und Telemedien."

    Für die Außergeschäftsraumverträge legt § 312b BGB folgendes fest: Außerhalb von Geschäftsräumen geschlossene Verträge sind Verträge,
    • die bei gleichzeitiger körperlicher Anwesenheit des Verbrauchers und des Unternehmers an einem Ort geschlossen werden, der kein Geschäftsraum des Unternehmers ist,
    • die in den Geschäftsräumen des Unternehmers oder durch Fernkommunikationsmittel geschlossen werden, bei denen der Verbraucher jedoch unmittelbar zuvor außerhalb der Geschäftsräume des Unternehmers bei gleichzeitiger körperlicher Anwesenheit des Verbrauchers und des Unternehmers persönlich und individuell angesprochen wurde, oder
    • die auf einem Ausflug geschlossen werden, der von dem Unternehmer oder mit seiner Hilfe organisiert wurde, um beim Verbraucher für den Verkauf von Waren oder die Erbringung von Dienstleistungen zu werben und mit ihm entsprechende Verträge abzuschließen.

    Mietverträge, die grundsätzlich auch unter die neuen Regelungen fallen, können nicht widerrufen werden, wenn der Mieter die Mietsache vor Abschluss des Vertrags besichtigt hat.
    Betriebs- und Verwaltungskosten in Wohnungseigentumsanlagen können gemäß § 16 Abs. 3 WEG abweichend von der gesetzlichen Bestimmung gemäß § 16 Abs. 2 WEG (Verteilung nach Miteigentumsanteilen) nach Verbrauch oder nach Verursachung erfasst und nach diesem oder nach einem anderen Maßstab verteilt werden, soweit dies ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.

    Nach Verbrauch werden allgemein die Wasserkosten und die Kosten der Versorgung mit Wär­me und Warmwasser abgerechnet. Gleiches gilt für die Abwasserkosten, die in der Regel nach dem Frisch­wasserv­er­brauch erfasst und entsprechend abgerechnet werden.

    Nach dem Verursacherprinzip können beispielsweise die Betriebskosten bei ge­mein­schaft­li­chen Anlagen und Räumen abgerechnet werden, die nur von bestimmten Eigentümern, bei­spiels­weise Sondernutzungsberechtigten, genutzt werden.

    Alternativ kann beispielsweise das Kopfprinzip zugrunde gelegt werden, das jedoch in der Pra­xis im Regelfall deshalb zu Streitigkeiten führt, weil über die Zahl der zu be­rück­sich­ti­gen­den "Köpfe" gestritten wird.

    Sinnvoll kann die Abrechnung nach Wohn- und/oder Nutzflächen sein, sofern sie eindeutig zu ermitteln sind, vor allem in den Fällen, in denen die Miteigentumsanteile nicht nach dem Verhältnis der Wohnflächen ermittelt und festgelegt worden sind.

    Auch eine Abrechnung nach Wohneinheiten, dem so genannten Objektprinzip, kann ord­nungs­gemäßer Verwaltung entsprechen. So können die Breitbandkabelkosten, wie es in­zwi­schen überwiegend geschieht, nach diesem Maßstab abgerechnet werden.
    Abkürzung für: Verbraucherkreditgesetz
    Die verbundene Wohngebäudeversicherung vereinigt in sich mehrere Versicherungsrisiken in einer Versicherung. Hierzu zählen Schadensrisiken am Gebäude, Zubehör und außen am Gebäude angebrachten Sachen, die auf Feuer, Leitungswasser, Hagel und Sturm (bei einer Mindestwindstärke von 8) zurückzuführen sind. Unterversicherungen werden durch eine gleitende Neuwertversicherung vermieden, die überwiegend noch auf die Wertebasis von 1914 zurückgreift.

    Die Prämie richtet sich nach Versicherungssumme, Bauartklasse und Tarifzone. Durch einzelvertragliche Gestaltung kann der Versicherungsumfang erweitert werden, zum Beispiel auf Regulierung von Schäden durch Aquarien, Klima-, Wärmepumpen- und Solaranlagen, Gebäudebeschädigungen durch unbefugte Dritte usw.

    Beim Verkauf einer Wohnimmobilie geht die bestehende Wohngebäudeversicherung bei Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch auf diesen über. Für Käufer besteht ein gewisses Risiko darin, dass der Voreigentümer die Versicherungsbeiträge nicht mehr gezahlt hat. In diesem Fall besteht kein Versicherungsschutz mehr. Im Zweifel sollten daher die entsprechenden Zahlungsbelege verlangt oder Rücksprache mit der Versicherung gehalten werden. Der Käufer hat ein Sonderkündigungsrecht. Innerhalb von einem Monat nach der Grundbucheintragung kann er die Wohngebäudeversicherung kündigen, falls er einen Vertrag bei einer anderen Gesellschaft abschließen möchte.

    Ein Haus, das nur im Zuge von Renovierungsarbeiten betreten wird, gilt nicht als bewohnt. Es kann damit nach den Versicherungsbedingungen eine Obliegenheit des Eigentümers bestehen, Wasserleitungen zu entleeren und Haupthähne zu schließen. Das Landgericht Wiesbaden entschied im Fall eines nur während der Woche für Renovierungsarbeiten betretenen Gebäudes, dass kein Versicherungsschutz für einen Frostschaden bestand, da die Wasserleitungen nicht entleert und gesperrt waren (Az.1 O 193/08). Im Winter verlangen die Versicherungen vom Eigentümer regelmäßige Kontrollen. So muss kontrolliert werden, ob die Räume ausreichend beheizt sind. Ohne Kontrolle sind Frostschäden nicht versichert. Wie regelmäßig diese stattfinden muss, steht jedoch nicht fest – dies richtet sich u.a. nach der Heizungsanlage (Bundesgerichtshof, Az. IV ZR 233/06).
    Verdachtsflächen sind Bodenflächen, bei denen der Verdacht auf schädliche Bodenveränderungen besteht. Verdachtsflächen sind zu registrieren. Gibt es Anhaltspunkte für schädliche Bodenveränderungen, hat die Behörde entsprechende Maßnahmen zu ergreifen und festzustellen, ob die Schadstoffkonzentration bestimmte – in einer Verordnung festgelegte – Grenzwerte überschreitet.

    Grundsätzlich sind Bodeneigentümer, Pächter und Personen, die "Verrichtungen" (z.B. Bebauung) auf dem Grundstück durchführen, verpflichtet, Vorsorge zu treffen, damit es nicht zu schädlichen Bodenveränderungen kommt. Verdachtsflächen werden in das Altlastenkataster eingetragen.
    Verdichtungsräume sind Raumprofile, die von der Ministerkonferenz für Raumordnung eigeführt wurden. Sie sind abzugrenzen von den übrigen ländlichen Räumen. Verdichtungsräume sind räumliche Konzentrationen von Einwohnern und Arbeitsplätzen mit städtisch geprägter Bebauung und Infrastruktur. Sie werden in Landesentwicklungsplänen und Landesentwicklungsprogrammen ausgewiesen. Die Verdichtung kommt in der Siedungsdichte (Einwohner je km2 und Zahl der Arbeitsplätze pro km2) zum Ausdruck. Verdichtungsräume weisen im Vergleich zum durchschnittlichen Bundeswert auch eine überdurchschnittliche Siedlungs- und Verkehrsfläche auf. Ein weiteres Kennzeichen eines Verdichtungsraumes ist eine Einwohnerzahl von mindestens 150.000.

    Das Erscheinungsbild der ländlichen Räume ist landwirtschaftlich geprägt. Der Abstand ländlicher Räume zu städtischen Verdichtungsräumen wird deutlich, wenn an die Unterschiede des Einkommensniveaus, der Infrastruktur, der Ämterverteilung, der Aus- und Weiterbildungsmöglichkeiten, der kulturellen Einrichtungen oder an die Standortattraktivität usw. gedacht wird. In diesen Bereichen haben ländliche Räume gegenüber städtischen Verdichtungsräumen einen Nachholbedarf, der durch Förderprogramme der EU und der ihr zugehörigen Staaten ausgeglichen werden soll. Bei den ländlichen Räumen muss noch unterschieden werden zwischen stadtnahen und stadtfernen Gebieten. Dabei ist die Erreichbarkeit von Ober- und Mittelzentren ein wichtiges Unterscheidungsmerkmal (Erreichbarkeit von Krankenhäusern, Flughäfen, Fernbahnhöfen, Autobahnen usw.).

    Zuständig für die Raumabgrenzungen und die Beobachtung der Entwicklungstendenzen ist das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung, das am 1. Januar 2009 durch Zusammenlegung des Wissenschaftlichen Bereichs des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung (BBR) unter Integration des Instituts für die Erhaltung und Modernisierung von Bauwerken e.V. (IEMB), Berlin, entstanden ist. Das Bundesinstitut ist Herausgeber verschiedener Broschüren, z.B. „Wohnungs- und Immobilienmärkte in Deutschland 2011“.
    Der Verein für Präqualifikation von Bauunternehmen ist eine Institution, die sich mit der Einführung und Weiterentwicklung eines Präqualifizierungssystems solcher Bauunternehmen befasst, die sich an Vergabeverfahren als Bieter bei der Ausschreibung von öffentlichen Bauaufträgen beteiligen wollen.

    Bieter müssen die notwendigen Unterlagen zum Nachweis ihrer Eignung gemäß § 8 VOB/A insbesondere bezüglich Fachkunde, Zuverlässigkeit und Leistungsfähigkeit für jedes einzelne Vergabeverfahren durch Vorlage entsprechender Unterlagen nachweisen, um überhaupt bei der Vergabe öffentlicher Bauaufträge berücksichtigt werden zu können. Um dies zu vereinfachen und dabei gleichzeitig die damit verbundenen Kosten erheblich zu reduzieren, hat der Verein für Präqualifikation eine Liste derjenigen Bauunternehmen aufgelegt die diese Nachweise erbracht haben.

    Wer die Anforderungen erfüllt, kann in die Liste als präqualifiziertes Unternehmen eingetragen werden. Die Liste ist im Internet veröffentlicht und wird laufend aktualisiert. Den öffentlichen Auftraggebern werden eigene Nachforschungen über das Vorhandensein der erforderlichen Qualifikationen erspart. Die Anerkennung der Liste ist in der VOB verankert. Der Präqualifikationsnachweis selbst wird durch private Präqualifizierungsstellen nach einem einheitlichen, vom Verein entwickelten System abgenommen und beurteilt.
    Von der vereinbarten Schriftform spricht man immer dann, wenn die Parteien eines Vertrags – meistens in dem Vertrag - für eine Erklärung, die eine Vertragspartei im Laufe des Vertragsverhältnisses abzugeben hat, die Schriftform vereinbaren. Formulierungen dafür sind zum Beispiel „in schriftlicher Form“, „schriftlich“, „durch schriftliche Erklärung.“

    Es gelten dann die Regeln in den §§ 126 ff. BGB. Diese sind ausführlich unter dem Stichwort Schriftform dargestellt.
    Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander richtet sich gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG nach den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes und, soweit dieses Gesetz keine besonderen Bestimmungen enthält, nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches über die Gemeinschaft.

    Als Rahmengesetz lässt das Wohnungseigentumsgesetz den Wohnungseigentümern jedoch weitestgehend Vertragsfreiheit. Sie können gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG von den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich – durch so ge­nann­te unabdingbare oder zwingende Vorschriften – bestimmt ist.

    Bei den Vereinbarungen im Sinne dieser Vorschrift handelt es sich um Regelungen, denen alle im Grundbuch eingetragenen Eigentümer zustimmen müssen. Eine nur mehrheitliche Zustim­mung reicht nicht aus, um solche abweichenden oder das Gesetz ergänzende Regelungen zu treffen. Damit diese vom Gesetz ab­wei­chenden oder das Gesetz ändernden Regelungen auch im Fall des Eigentümerwechsels Rechtswirkung gegenüber dem neuen Eigentümer entfalten, müssen diese Vereinbarungen ge­mäß § 10 Abs. 3 WEG als sogenannter Inhalt des Sonder­eigent­ums in das Grundbuch eingetragen werden.

    Änderungen von Vereinbarungen oder deren Aufhebung bedür­fen grundsätzlich einer neuen Vereinbarung, also einer Rege­lung, der wiederum alle Wohnungseigentümer zustimmen müs­sen und die zwecks Wirkung auch gegenüber neuen Eigentü­mern im Fall eines Eigentümerwechsels der Eintragung in das Grundbuch bedarf. Ohne Eintragung in das Grundbuch wirken Vereinbarungen als (nur) schuldrechtliche Vereinbarungen zwar unter den jeweiligen Eigentümern, die die vom Gesetz abwei­chen­den Regelungen getroffen haben, verlieren jedoch ihre Rechts­wirkung unter allen Beteiligten, wenn ein neuer Eigen­tü­mer in die Gemeinschaft eintritt.

    Von einer Vereinbarung ist der Beschluss zu unterscheiden. Ver­einbarungen sind immer dann erforderlich, wenn vom Ge­setz ab­weichende Regelungen getroffen werden sollen, während Be­schlüs­se der Wohnungseigentümer Verwaltungsangelegen­heiten regeln, für die das Gesetz den Wohnungseigentümern ausdrück­lich die so genannte Beschlusskompetenz einräumt.

    In bestimmten Fällen ist den Wohnungseigentümern aber auch das Recht eingeräumt, vom Gesetz abweichende Regelungen auch durch Beschluss zu treffen. Dies gilt jedoch nur dann, wenn den Wohnungseigentümern - wie bei den Verwaltungsangelegenheiten – ausdrücklich die Beschlusskompetenz eingeräumt ist. Dies gilt in ers­ter Linie für Kostenverteilungsregelungen gemäß § 16 Abs. 3 und 4 WEG und für Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 22 Abs. 2 WEG.
    Einen Anspruch auf Änderung von Vereinbarungen für die Fälle, in denen mangels Zustimmung aller Eigentümer eine Änderung nicht zustande kam, billigte die frühere Rechtsprechung einem Wohnungseigentümer dann zu, wenn außergewöhnliche Um­stän­de ein Festhalten an der geltenden Regelung als grob un­billig und damit als Verstoß gegen Treu und Glauben erscheinen ließen (BGH 25.09,2003, Az. V ZB 21/03).

    Dieser von der Rechtsprechung entwickelte Grundsatz hat inzwischen seinen Nieder­schlag in der gesetzlichen Regelung nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG gefunden, wobei die bislang hohen Voraussetzungen an die Abänderbarkeit von Vereinbarungen deutlich herabgesetzt wurden.

    So kann eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangt werden, wenn ein Fest­halten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Grün­den unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, ins­besondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungs­eig­entümer, unbillig erscheint. Der Änderungsanspruch erstreckt sich jedoch nur auf die (schuldrechtlichen) Vereinba­rungen im Sinne von § 10 Abs. 2 WEG, nicht aber auf Änderungen der sachen­rechtlichen Regelungen über die Abgrenzung und Zuord­nung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum und ebenfalls nicht auf Änderungen der Miteigentumsanteile.

    Soweit Änderungen von Vereinbarungen zustande gekommen waren, war nach herrschender Meinung zusätzlich die Zu­stim­mung der Grundpfandrechtsgläubiger erforderlich, wenn deren Rechte nicht nur wirtschaftlich, sondern auch rechtlich betroffen sind. Das galt beispielsweise für solche Fälle, in denen Eigen­tü­mern Sondernutzungsrechte an Kfz-Stellplätzen oder an Garten­flächen eingeräumt werden sollten.

    Gemäß § 5 Abs. 4 Satz 2 WEG ist nunmehr die Zustimmung von Grundpfandrechtsgläubigern zur Änderung einer Vereinbarung nur noch dann erforderlich, wenn ein Sondernutzungsrecht begründet oder ein mit dem Wohnungseigentum verbundenes Sondernutzungsrecht aufgehoben, geändert oder übertragen wird. Wird im Rahmen der Vereinbarung auch das belastete Wohnungseigentum mit einem Sondernutzungsrecht verbunden, soll die Zustimmung allerdings entbehrlich sein.

    Die Geltendmachung des Anspruchs nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG erfolgt im Verfahren nach § 43 WEG. Sind allerdings vom Gesetz oder von einer Vereinbarung dauerhaft abweichende Regelungen auch durch Beschlussfassung möglich, beispielsweise bei einer Änderung der Verteilung der Betriebskosten gemäß § 16 Abs.3 WEG, muss vorher der (vergebliche) Versuch einer Beschlussfassung in der Wohnungseigentümerversammlung unternommen worden sein.
    Bei einem vereinbarungsersetzenden Mehrheitsbeschluss handelt es sich um einen Beschluss in Angelegenheiten, die den Rahmen
    • des ordnungsgemäßen Gebrauchs im Sinne des § 15 Abs. 2 WEG,
    • der ordnungsgemäßen Verwaltung im Sinne des § 21 Abs. 3 WEG oder
    • der ord­nungsgemäßen Instandhaltung und -setzung im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG
    über­schreiten und zu deren Re­gelung deshalb eine Vereinbarung oder ein einstimmiger Beschluss erforderlich ist. In diesem Fall ersetzt aber ein unangefochtener (Nur-) Mehrheitsbeschluss die an sich erforderliche Vereinbarung oder den einstimmigen Beschluss (BGH, Az. V ZB 58/99, Beschluss vom 20.09.2000).

    Die Rechtswirksamkeit dieser vereinbarungsersetzenden Mehrheitsbeschlüsse ergibt sich dar­aus, dass es sich bei den genannten Regelungen um Angelegen­heiten handelt, für die das Ge­setz den Wohnungseigentümern ausdrücklich die Möglichkeit einer Mehrheitsentscheidung im Rahmen "ordnungsgemäßer Maß­nahmen" einräumt, die Beschlusskompetenz damit aus­drücklich vorgegeben ist. Im Rahmen dieser ordnungsgemäßen Maßnahmen reicht ein Mehrheitsbeschluss aus, wenn eine gesetzliche Regelung oder eine Vereinbarung nicht entgegen­steht (§§ 15 Abs. 2, 21 Abs. 3 WEG).

    Handelt es sich um Maßnahmen, die über den ordnungsmäßigen Rahmen hin­ausgehen, ist grundsätzlich ein einstimmiger Be­schluss erforderlich. Da den Wohnungseigentümern aber für bei­de Fälle die Beschlusskompetenz eingeräumt ist, gilt grundsätz­lich die Bestimmung des § 23 Abs. 4 WEG, wonach ein Be­schluss nur ungültig ist, wenn er in­nerhalb einer Monatsfrist an­ge­foch­ten und durch rechtskräftiges Urteil rechtswirksam für ungültig er­klärt ist.

    Damit gilt, dass für Gebrauchs-, Verwaltungs- und Instandhal­tungs- beziehungsweise In­standsetzungs­maßnahmen oder bauliche Veränderungen an der bisherigen Rechtsprechung festzuhalten ist, wonach in diesen Angelegenheiten bestands­kräftige (nicht angefochtene und nicht für ungültig erklärte) Mehr­heitsbe­schlüsse (Ersatzvereinbarungen beziehungsweise Zitter­beschlüsse) gültig sind, auch wenn der Regelungs­gegen­stand man­gels "Ord­nungsmäßigkeit" an sich eine Vereinbarung im Sinne von § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG oder einen einstimmigen Beschluss er­forderlich gemacht hätte. Vereinbarungsersetzende Mehrheitsbeschlüsse sind daher nicht nichtig, sondern – nur – an­fechtbar.

    Von besonderer Bedeutung für die Praxis ist die Tatsache, dass für die Aufhebung solcher vereinbarungsersetzenden Mehr­heits­beschlüsse ein einfa­cher Mehrheitsbeschluss als Beschluss im Rahmen ordnungsgemä­ßer Verwaltung dann wiederum aus­reicht, wenn mit dieser Beschlussfassung die ursprünglich gel­ten­de Regelung wiederhergestellt wird (OLG Karlsruhe, Az. 11 Wx 96/00, Beschluss vom 31.05.2000). Nach dieser jetzt gelten­den Rechtsauffassung ist auch ein (nur) mit Mehrheit be­schlossenes generelles Tierhaltungsverbot wirksam und bindet alle Wohnungseigentümer, im Falle des Eigentümerwechsels auch den neuen Eigentümer, wenn der Beschluss nicht ange­fochten und für ungültig erklärt wird. Voraussetzung für eine mehr­heitliche Beschlussfassung ist für einen solchen Fall aller­dings, dass keine entgegenstehende Tierhaltungsregelung in der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung enthalten ist. Im Übrigen kann das nur mehrheitlich beschlossene Tier­hal­tungs­verbot jederzeit durch mehrheitliche Beschlussfassung als Maßnahme ordnungsgemäßer Gebrauchsregelung wieder aufge­hoben werden.
    Die Ausweisung von Flächennutzugsplänen und Bebauungsplänen sieht eine möglichst frühzeitige Beteiligungen der Öffentlichkeit (aller Bürger) und der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange vor. Diese Beteiligung erfolgt durch Einräumung der Möglichkeit, die Pläne zu erörtern, sich zu ihnen zu äußern und ihrerseits Vorschläge zu unterbreiten.

    Beim vereinfachten Verfahren entfällt deren frühzeitige Einbindung. Das Verfahren kann sich allerdings nur auf (unwesentliche) Änderungen und Ergänzungen eines bestehenden Bauleitplanes beziehen. Dessen Grundzüge dürfen nicht berührt werden. Der eingeschränkte Kreis der unmittelbar betroffenen Bürger und die von der Änderung bzw. Ergänzung des Bauleitplanes tatsächlich berührten Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange haben jedoch die Möglichkeit zur Äußerung innerhalb einer festgesetzt Frist.

    Das vereinfachte Verfahren kann auch zum Zweck der Aufhebung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes angewandt werden.

    Seit 2007 entfällt eine Umweltprüfung beim vereinfachten Verfahren mit der Folge, dass auch kein Umweltbericht mehr angefertigt werden muss.
    Die Wohnungseigentümer können den Verwalter durch Mehrheitsbeschluss oder durch eine Vereinbarung im Verwaltervertrag ermächtigen, Ansprüche der Wohnungseigentümer in eigenem Namen geltend zu machen (Prozessstandschaft).
    Der Hauptvertrag – als dritte Voraussetzung nach dem Maklervertrag und der Maklerleistung – muss seinerseits eine Reihe von Voraussetzungen erfüllen. Dazu gehört, dass dieser Hauptvertrag (z.B. Kauf oder Miete) mit einem "Dritten" abgeschlossen wird. Dritter ist der potentielle Vertragspartner des Auftraggebers dann, wenn er vom Makler unabhängig ist. Das gesetzliche Leitbild des § 652 BGB geht davon aus, dass der Makler seinem Auftraggeber einen Interessenten (für den Kauf oder Verkauf eines Objekts) nachweisen muss, der von ihm wirtschaftlich, rechtlich und persönlich weitgehend unabhängig ist – und umgekehrt. Nur dann ist Vermittlung überhaupt denkbar. Diese Voraussetzung muss immer gegeben sein, also auch dann, wenn der Makler nur Nachweistätigkeit ausübt. Liegt diese Voraussetzung nicht vor, spricht man von Verflechtung.

    Echte Verflechtung liegt dann vor, wenn der Makler mit dem Vertragspartner seines Auftraggebers wirtschaftlich identisch ist, wenn eine selbständige Entscheidungsbefugnis des Maklers oder der Partei fehlt, wenn also auf Grund organisatorischer Gegebenheiten der Makler auf die Vertragspartei des Hauptvertrages (vgl. BGH NJW 1971, 1839) oder die Vertragspartei auf den Makler (vgl. OLG Karlsruhe NJW-RR 1996, 629) einen beherrschenden Einfluss ausübt. Eine solche echte Verflechtung liegt auch dann vor, wenn ein Dritter beide, den Makler und den Vertragspartner des Hauptvertrages, beherrscht. Es ist leicht einsehbar, dass der Makler hier, weil er echte Maklerleistung gar nicht erbringen kann, den gesetzlichen Provisionsanspruch nicht hat.

    Der Provisionsanspruch wird auch durch die sogenannte unechte Verflechtung ausgeschlossen. Diese ist gegeben, wenn der Makler zum Vertragspartner seines Auftraggebers in einer Beziehung steht, die bewirkt, dass er sich unabhängig von seinem Verhalten im Einzelfall wegen eines institutionalisierten Interessenkonflikts im Streitfall bei regelmäßigem Verlauf auf die Seite des Vertragspartners seines Auftraggebers stellen wird (vgl. Palandt-Sprau, 68. Auflage, § 652 Rdnr. 29).

    Kennt der Auftraggeber die tatsächlichen Umstände, die eine Verflechtung zwischen dem Makler und dem Dritten begründen, kann eine Individualvereinbarung vorliegen, die den Auftraggeber zur Provisionszahlung unabhängig von den Voraussetzungen des § 652 BGB verpflichtet (vgl. Palandt-Sprau a.a.O.).
    Gilt der gesetzliche Güterstand der Zugewinngemeinschaft, dann kann ein Ehepartner nur mit Zustimmung des anderen über sein Vermögen als Ganzes oder über den wesentlichen Teil seines Vermögens verfügen. Bedeutsam ist diese Vorschrift vor allem dann, wenn ein Grundstück dieses Vermögen darstellt. In einem solchen Fall muss der im Grundbuch nicht eingetragene Ehepartner dem Verkauf des Grundstücks durch den anderen Ehepartner zustimmen.
    Bei einem Verkauf eines Grundstücks ist unbedingt auf bestehende Verfügungsbeschränkungen zu achten. Sie können einen Verkauf blockieren oder ganz unwirksam machen.

    Beispiele für Verfügungsbeschränkungen:

    • Minderjährige
      Bei Minderjährigen ist zu beachten, dass der Sorgeberechtigte zustimmen muss. Das ist in der Regel die Mutter. Beide Eltern müssen zustimmen, wenn auch der Vater eine Sorgerechtserklärung abgegeben hat.
    • Eheleute
      Beim gesetzlichen Güterstand (Zugewinngemeinschaft) kann nicht ein Ehegatte alleine das Grundstück verkaufen, wenn es sein gesamtes Vermögen darstellt. Dann benötigt er die Zustimmung des anderen Ehegatten. Auch bei der Gütergemeinschaft muss der andere Ehegatte zustimmen, wenn das Grundstück gemeinschaftliches Gut ist.
      Bei Verkäufen, an denen ein ausländischer Ehegatte beteiligt ist, kann es Verfügungsbeschränkungen nach den einschlägigen ausländischen Gesetzen geben.
    • Testamentsvollstreckung
      Bei angeordneter Testamentsvollstreckung darf nur der Testamentsvollstrecker, nicht aber der Erbe über das Grundstück verfügen.
    • Erbbaurecht
      Ein Erbbaurecht darf nur mit Zustimmung des Grundstückseigentümers (Erbbaurechtsgeber) veräußert oder belastet werden.
    • Vorkaufsrecht
      Mit einem Vorkaufsrecht verhindert der Vorkaufsberechtigte, dass der Verkauf des Grundstücks an einen Dritten ihm gegenüber wirksam wird.
    Im Zusammenhang mit Maßnahmen der Bodenordnung und städtebaulichen Sanierung können Gemeinden eine Verfügungs- und Veränderungssperre erlassen. Die Verfügungssperre bedeutet nicht, dass das Grundstück nicht verkauft werden kann. Vielmehr wird die Verfügung von einer Genehmigung abhängig gemacht. Das gleiche gilt für eine Grundstücksteilung, eine Belastung des Grundstücks in Abt. II oder das Eingehen von Baulasten.
    Die Vergabe von Aufträgen ist in der VOB (Vergabe und Vertragsordnung für Bauleistungen) und in der VOL (Vergabe- und Vertragsordnung für Leistungen) geregelt. Bei letzterer handelt es sich um Leistungen, die nicht in die Kategorie der Bauleistungen fallen. Auch Leistungen, die einer freiberuflichen Tätigkeit oder einem freiberuflichen Wettbewerb zuzuordnen sind, fallen nicht unter die VOL. Die Vergabe freiberuflicher Leistungen ist in der Vergabeordnung für freiberufliche Leistungen (VOF) geregelt. Hierzu zählen auch die Architekten- und Ingenieurleistungen. Die Vergabe von freiberuflichen Leistungen erfolgt in einem besonderen Verhandlungsverfahren oder durch Auslobung eines Wettbewerbs. Sowohl die VOB also auch die VOL und VOF zielen darauf ab, einen Leistungswettbewerb durchzusetzen sowie wettbewerbsbeschränkende Verhaltensweisen und die Diskriminierung von Unternehmen zu bekämpfen. Zu unterscheiden ist zwischen der öffentlichen Ausschreibung, der beschränkten Ausschreibung und der freihändigen Vergabe. Bei der öffentlichen Ausschreibung sind allen Mitbewerbern, die sich auf die Ausschreibung melden, die Unterlagen zuzustellen und bei der beschränkten Ausschreibung mindestens drei Bewerbern.

    In Ausnahmefällen ist die freihändige Vergabe zulässig, wenn zum Beispiel nur ein Unternehmen in Betracht kommt, wenn es sich um Anschlussaufträge handelt, wenn gewerbliche Schutzrechte bestehen oder die Leistung besonders dringlich ist.
    Die VOB ist keine Rechtsvorschrift mit Gesetzesrang. Es handelt sich vielmehr um Normen, die vom Deutschen Vergabe- und Vertragsausschuss für Bauleistungen (DVA) in Berlin (früher Deutscher Verdingungsausschuss für Bauleistungen) erarbeitet und herausgegeben werden. Sie haben den Charakter von Allgemeinen Geschäftsbedingungen und müssen, wenn sie Geltung haben sollen, als Vertragsbestandteil vereinbart werden.

    Die VOB A, B und C entsprechen jeweils einer DIN. VOB A bezieht sich auf das Vergaberecht von Bauleistungen, VOB B auf das Vertragsrecht. Bei VOB C handelt es sich um technische Vertragsbedingungen für Bauleistungen.

    Novellierungen des Vergaberechts (VOB A) in der Fassung von 2012 werden seit 19.97.2012 angewendet, die VOB Teil B (Vertragsrecht) seit 11.06.2010. Es handelt sich rechtlich um Allgemeine Geschäftsbedingungen und sie müssen, wenn sie angewendet werden sollen, als Vertragsbestandteil in Bauleistungsverträge mit einbezogen werden.

    VOB A – Vergaberecht

    VOB Teil A enthält die Allgemeinen Bestimmungen für die Vergabe von Bauleistungen und zwar in vier Abschnitten:
    • Abschnitt 1 mit den Basisparagraphen,
    • Abschnitt 2 mit zusätzlichen Vergabebestimmungen im Anwendungsbereich der EG-Richtlinie 2004/18 (VOB/A – EG) umfasst die §§ 1 – 21 des EG-Rechts,
    • Abschnitt 3 mit zusätzlichen Bestimmungen im Anwendungsbereich der EG-Richtlinie 2009/81 (VOB/A – VS) und
    • Abschnitt 4 mit einer weiteren speziellen Richtlinie im Bereich der Wasser-, Energie- und Verkehrsversorgung.

    Die Neufassungen / Ergänzungen der VOB A (2006, 2009, 2012) wurden bedingt durch eine Änderung der EU-Richtlinien von 2004. Im Zusammenhang mit der Neufassung wurde unter anderem bestimmt, dass bei Vergabe von Bauleistungen durch öffentliche Auftraggeber Unternehmen ihre (auftragsunabhängige) Eignung als Auftragnehmer durch den Eintrag in eine Liste "präqualifizierter Bauunternehmen" nachweisen können.

    Der Eintrag wird von der Erfüllung bestimmter Eignungskriterien abhängig gemacht, die früher in jedem Vergabefall vom Bauunternehmen einzeln dargelegt werden mussten. Dies gilt für öffentliche Aufträge mit einer Bausumme von über 6.242.000 Euro. Die Liste wird in Deutschland von dem "Verein für Präqualifikation von Bauunternehmen e.V." geführt.

    VOB B – Vertragsrecht

    Die VOB B wurde in Zusammenhang mit der Novellierung des Schuldrechts im BGB neu gefasst. Eine weitere Überarbeitung unter Berücksichtigung der zwischenzeitlichen Rechtsprechung und von Anregungen der Fachliteratur erfolgte in der Neufassung der Bekanntmachung vom 04.09.2006. Die Anpassung an das neu gefasste Schuldrecht des BGB erfolgte bereits in der VOB B 2002. Dabei war ein großer Teil der Änderungen redaktioneller Natur, soweit es sich zum Beispiel um terminologische Anpassungen an das neue BGB-Recht handelt (etwa Ersatz des alten Begriffs der Gewährleistung durch Mängelanspruch). Die VOB B muss für Bauverträge in jedem Einzelfall vereinbart werden, wenn sie Vertragsinhalt werden soll. Das VOB/B Vertragsrecht in der Fassung von 2009 bringt keine inhaltlichen Veränderung zur VOB B 2006, ist also mit dieser identisch.

    Die VOB B enthält Rahmenbestimmungen über Art und Umfang, insbesondere auch die Einbeziehung der VOB C, die Vergütung auf der Grundlage von Einheitspreisen, Ausführungsunterlagen und Ausführung der Leistungen und Ausführungsfristen, Risiken, Vertragskündigung, Haftung, Vertragsstrafen, Abnahme, Mängelansprüche und Abrechnung. Ferner enthalten sind Vorschriften über den Stundenlohnvertrag, Zahlungen (Abschlagzahlungen), die Sicherheitsleistung, Zuständigkeiten bei Streitigkeiten.

    Hinsichtlich des AGB-Rechts gilt VOB Teil B (Vertragsrecht) insoweit als privilegiert, als eine Inhaltskontrolle durch die Gerichte nicht stattfindet, wenn alle VOB/B-Bestimmungen Inhalt des Bauvertrags werden. Werden nur einzelne VOB-Bestimmungen in den Bauvertrag eingeführt, sind sie der Inhaltskontrolle unterworfen. So war bisher schon klar, dass z. B. die für den Unternehmer günstigere Regelung der Verjährungsfrist (die jetzt im VOB-Vertrag auf 4 Jahre angehoben wurde) in einem BGB-Vertrag unwirksam ist.

    VOB C – Technische Normen

    Im Teil C der neuen VOB sind unter anderem zwei neue Normen hinzugekommen, 19 Normen wurden fachtechnisch und 19 redaktionell überarbeitet. Die technischen Normen beziehen sich auf 61 Gewerke aus den Bereichen Tiefbau, Rohbau und Tragwerk, Ausbau und Haustechnik.
    Interessiert sich ein Unternehmen für einen öffentlichen Auftrag, der die jeweiligen Schwellenwerte erreicht und damit unter das Vergaberecht des GWB (Gesetz gegen Wettbewerbsbeschränkungen) fällt, kann es Verstöße des öffentlichen Auftraggebers gegen das Vergaberecht während des Vergabeverfahrens nur in einem besonderen Verfahren rügen. Dieses Verfahren nennt man das gesonderte Nachprüfungsverfahren. Seine Einzelheiten finden sich im vierten Teil des GWB. Das Verfahren beginnt in der ersten Instanz damit, dass ein Nachprüfungsantrag hinsichtlich einer Verletzung des Vergaberechts bei einer der Vergabekammmern des Bundes oder der Bundesländer eingereicht wird. Allerdings muss die Verletzung des Vergaberechts zuerst gegenüber dem Auftraggeber gerügt werden.

    Die Vergabekammern des Bundes sind beim Bundeskartellamt in Bonn angesiedelt. Sie sind für Vergabeverfahren zuständig, die den Bund betreffen. Die Vergabekammern der Länder befassen sich mit Vergabeverfahren, welche ein Bundesland oder dessen Gemeinden oder Kreise betreffen. Welche Kammer örtlich zuständig ist, richtet sich nach dem Ort, an dem der Auftraggeber seinen Sitz hat.

    Als zweite und höchste Instanz in Vergabesachen können die Vergabesenate bei den Oberlandesgerichten angerufen werden. Hier kann gegen die Entscheidungen der Vergabekammern die sofortige Beschwerde erfolgen. Soll ein Urteil einer Vergabekammer des Bundes angefochten werden, ist der Vergabesenat des Oberlandesgerichts Düsseldorf zuständig.
    Gerichtsverfahren enden normalerweise mit einem Urteil. Aber auch ein Vergleich oder Prozessvergleich ist durchaus üblich.

    Man unterscheidet:
    • Außergerichtlicher Vergleich: Im Zivilprozess sind im Gegensatz zum Strafprozess die Parteien "Herren des Verfahrens". Sie können sich daher auch außergerichtlich darauf einigen, eine für beide Seiten akzeptable Lösung zu finden und den Rechtsstreit dann für erledigt zu erklären. Auch ein außergerichtlicher Vergleich sollte gerichtlich protokolliert werden. Dadurch wird das Abgesprochene einklagbar.
    • Gerichtlicher Vergleich: Vor Gericht geschlossener Vergleich. Ein derartiges "Abkommen" kommt oft durch die Anregung des Richters zu Stande. Dieser kann z.B. andeuten, dass er die Beweislage zu Gunsten einer Partei nicht für ausreichend hält. Besteht der Beteiligte dann auf "seinem Recht", ohne sich auf einen Vergleich einzulassen, kommt es ggf. zu einem für ihn nachteiligen Urteil.
    • Als Unterart des gerichtlichen Vergleichs existiert seit einiger Zeit der "schriftliche gerichtliche Vergleich". Dabei unterbreitet entweder das Gericht den Parteien vor der Verhandlung einen schriftlichen Vergleichsvorschlag oder dieser wird von den Parteien selbst dem Gericht schriftlich unterbreitet. Nehmen die Parteien an, ist gar keine mündliche Verhandlung mehr notwendig. Es folgt ein Gerichtsbeschluss über das Zustandekommen des Vergleichs. Die Regelung findet sich in § 278 Abs.6 der Zivilprozessordnung.
    Vergleichende Werbung ist nach § 6 UWG jede Werbung, die unmittelbar oder mittelbar einen Mitbewerber oder die von einem Mitbewerber angebotenen Waren oder Dienstleistungen erkennbar macht. Vergleichende Werbung ist in einem bestimmten Rahmen zulässig. Unlauter aber sind Vergleiche, wenn sie sich nicht auf Waren oder Dienstleistungen für den gleichen Bedarf oder die gleiche Zweckbestimmung beziehen, sondern
    • der Vergleich nicht die wesentlich relevanten, nachprüfbaren und typischen Eigenschaften berücksichtigt,
    • eine Verwechselungsgefahr mit anderen Mitbewerbern oder dessen Angebote heraufbeschwört,
    • der Ruf des von einem Mitbewerber benutzten Kennzeichens ausnutzt oder beeinträchtigt,
    • die Waren oder Dienstleistungen von Mitbewerbern, oder Mitbewerber selbst herabsetzt oder verunglimpft.
    Ins Blickfeld gelangen dabei oft Slogans, die harmlos klingen, aber geeignet sind, andere herabzusetzen, z. B. "halten, was andere versprechen!"

    Unlautere, vergleichende Werbung kann ebenso wettbewerbsrechtlich wie andere unlautere Wettbewerbshandlungen verfolgt werden.
    Vergleichsfaktoren dienen der Plausibilisierung von Wertermittlungsergebnissen. Es kann sich um Ertragsfaktoren handeln, denen der nachhaltig erzielbare jährliche Rohertrag zugrunde liegt, oder um Gebäudefaktoren. Ermittelt wird der Ertragsfaktor durch Division der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielten Preise von Ertragsimmobilien durch deren Jahresroherträge. Gebäudefaktoren sind die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für Immobilien erzielbaren Quadratmeterpreise. Die Kaufpreise, die zur Ermittlung von Ertrags- und Gebäudefaktoren herangezogen werden, müssen nach Art und Maß der baulichen Nutzung genau definiert und hinsichtlich der Lage bestimmten Lagekategorien zugeordnet sein. Dies ist die Voraussetzung, dafür, dass ein zu bewertendes Grundstück in seinem Profil mit dem Vergleichsgrundstück, für das der Faktor ermittelt wurde, einigermaßen übereinstimmt und damit vergleichbar wird. Der Ertragsfaktor wird auch als Maklerfaktor oder schlicht als "Multiplikator" bezeichnet.
    Die ortsübliche Vergleichsmiete ist ein Maßstab für Mieterhöhungsverlangen (§ 558 BGB) und für Neuvermietungen (§ 5 WiStG). Als Bezugsgröße für den Vergleich sind Mieten heranzuziehen, die in den letzten vier Jahren neu vereinbart oder im Rahmen bestehender Mietverträge angepasst wurden. Vergleichbar müssen die Wohnungen hinsichtlich Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Beschaffenheit und Ausstattung innerhalb der Gemeinde oder vergleichbaren Gemeinden sein.

    Orientierungsgrundlage sind so genannte Mietspiegel. Zu unterscheiden ist zwischen einem einfachen und einem qualifizierten Mietspiegel. Letzterer wird unterstellt, wenn er nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von den Interessenvertretern der Mietvertragsparteien anerkannt wurde.

    Der Vermieter kann sich zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens aber auch auf die Mieten von drei vergleichbaren Wohnungen stützen, die die Vergleichsmiete annähernd repräsentieren. Eine weitere Möglichkeit besteht darin, das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder eine Auskunft aus einer Mietdatenbank einzuholen. Zu beachten ist allerdings, dass eine gesetzliche Vermutung dafür spricht, dass ein qualifizierter Mietspiegel die ortsübliche Vergleichsmiete widerspiegelt und damit Vorrang hat.

    Der Vermieter kann die Zustimmung zur Mieterhöhung grundsätzlich verlangen, wenn die neue Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreitet.

    Allerdings ist auch noch eine Kappungsgrenze zu beachten. Der Mieterhöhungsbetrag darf danach innerhalb von drei Jahren 20 Prozent der Ausgangsmiete nicht übersteigen. Bei niedrigem Ausgangsmietniveau kann die Anpassung an die Vergleichsmiete damit viele Jahre dauern. Bei Wohnungsmangel kann die jeweilige Landesregierung seit der Mietrechtsreform 2013 Gebiete festlegen, in denen die Kappungsgrenze auf 15 Prozent verringert wird.

    Sichert der Verkäufer einer Immobilie dem Käufer zu, dass das Objekt bestimmte Mieterträge erzielen wird und dass diese sich im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete bewegen, stellt diese Zusicherung eine Beschaffenheitsvereinbarung dar. Stellt sich später heraus, dass die angegebenen Mieten nicht erzielt werden können, weil diese den Straftatbestand des Mietwuchers erfüllen würden (Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete um mehr als 50 Prozent), hat der Käufer Anspruch auf Schadenersatz (Urteil des OLG Frankfurt vom 13. April 2011, Az. 19 U 45/08).

    Seit dem 1. Juni 2015 können die Bundesländer Gebiete festlegen, in denen bei Neuvermietungen die sogenannte Mietpreisbremse zur Anwendung kommt. Das bedeutet, dass die neue Miete nach einem Mieterwechsel die ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel um höchstens zehn Prozent überschreiten darf. Diese Festlegungen der Bundesländer gelten für die jeweiligen Gebiete für einen Zeitraum von fünf Jahren. Bisher haben nicht alle Bundesländer die Mietpreisbremse umgesetzt.
    Der Vergleichswert spielt im Rahmen der Ermittlung von Verkehrswerten eine große Rolle. Verglichen wird das zu bewertende Grundstück mit den Preisen von Vergleichsgrundstücken, die am Immobilienmarkt möglichst nahe am Bewertungszeitpunkt veräußert wurden. Ungleiche Grundstücke können, wenn die Abweichungen vom zu bewertenden Grundstück nicht zu groß sind, durch Umrechnungskoeffizienten vergleichbar gemacht werden. Da das Vergleichswertverfahren das Marktgeschehen am besten nachzeichnet, genießt es den Vorzug vor den anderen Verfahren (Ertragswert- und Sachwertverfahren).

    Bei unbebauten Grundstücken ist stets der Vergleichswert zu ermitteln (siehe Bodenwert). Hier stehen Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse zur Verfügung (mittelbarer Preisvergleich), wenn es nicht genügend Verkaufsfälle (unmittelbarer Preisvergleich) an vergleichbaren Bodenflächen gibt. Problematisch sind in der Regel Bodenrichtwerte von Geschäftsgrundstücken im Geschäftskern, bei denen oft nur Erfahrungswerte vorhanden sind, die weit in der Vergangenheit wurzeln.

    Bei bebauten Grundstücken kann der Vergleichswert auch mit Hilfe von Vergleichsfaktoren ermittelt werden. Unterschieden wird dabei im Wesentlichen zwischen Gebäudefaktoren z.B. m2-Preise, m3-Preise und Ertragsfaktoren (siehe Ertragswert / Multiplikatoren). Gebäudefaktoren können bei verschiedenen Gebäudearten eingesetzt werden, vor allem bei Eigentumswohnungen und Reihenhäusern, aber auch bei Lagergebäuden. Ertragsfaktoren werden vor allem bei der Bewertung von Mietobjekten eingesetzt. In der Regel kommt den Ertragsfaktoren allerdings nur eine Plausibilitätsfunktion zu. Sie sollen das Ergebnis eines im Ertragswertverfahrens ermittelten Wertes absichern.
    Bei der Bewertung von bebauten Grundstücken für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer ist seit 2009 für Wohnungseigentum, Teileigentum und Ein- und Zweifamilienhäusern das Vergleichswertverfahren anzuwenden. Hierbei sind Kaufpreise von Grundstücken heranzuziehen, die mit dem übertragenen Grundstück hinreichend übereinstimmen. Grundlage sind vorrangig die von den Gutachterausschüssen mitgeteilten Vergleichspreise. Besonderheiten, insbesondere die den Wert beeinflussenden Belastungen privatrechtlicher und öffentlich-rechtlicher Art dürfen in diesem Verfahren nicht berücksichtigt werden.

    Bei der Immobilienbewertung nach dem Vergleichswertverfahren gibt es zwei Variationen: das Vergleichspreisverfahren und das Vergleichsfaktorverfahren. Beim Vergleichspreisverfahren verwendet man die Verkaufspreise von vergleichbaren Grundstücken. Die Gutachterausschüsse der Gemeinden bilden dazu Vergleichspreise. Teils werden jedoch auch Unterlagen herangezogen, die den Finanzämtern nach Verkäufen ähnlicher Grundstücke vorliegen. Belastungen des Grundstücks werden nicht berücksichtigt. Statt der Vergleichsgrundstücke können Vergleichsfaktoren verwendet werden. Diese werden von den Gutachterausschüssen für vergleichbare Bezugseinheiten wie Raum- und Flächeneinheiten eines Gebäudes festgelegt. Bei Verwendung von nur auf das Gebäude bezogenen Vergleichsfaktoren bezieht man auch den Bodenwert nach § 179 BewG ein. Beim Vergleichsfaktorverfahren errechnet man den Vergleichswert durch Vervielfältigung des Jahresertrages (oder einer anderen Bezugseinheit) des Grundstücks mit dem Vergleichsfaktor des Gutachterausschusses.
    Abkürzung für: Vergleichsordnung
    Irgendwann in einem Rechtsstreit wird vor Gericht verhandelt. Dies soll nach dem Gesetz so früh wie möglich geschehen, so dass das Gericht entweder einen "frühen ersten Termin" bestimmt, oder das schriftliche Vorverfahren.
    Ansprüche, von einem anderen ein Tun oder Unterlassen zu verlangen, unterliegen der Verjährung. Das bedeutet, dass die Ansprüche nicht zeitlich unbegrenzt geltend gemacht werden können. Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt drei Jahre (früher 30 Jahre!).

    Entscheidend ist die Frage, wann die Verjährungsfrist zu laufen beginnt. Die regelmäßige Verjährungsfrist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Anspruchsberechtigte Kenntnis von den die Verjährung auslösenden Umständen und der Person des Schuldners erlangt hat oder (ohne grobe Fahrlässigkeit) hätte erlangen müssen. Das bedeutet, dass sich die Frist verlängern kann, wenn zwischen dem Zeitpunkt, in dem der Anspruch entsteht und dem Zeitpunkt der Kenntnisnahme des Umstandes, der den Anspruch entstehen ließ, eine längere Zeit verstreicht. Denn dann ist maßgebend für den Beginn der Frist die spätere Kenntnisnahme.

    Da der Makler regelmäßig seinen Vertragspartner kennt und ihm ja auch die Provisionsrechnung geschickt hat, beginnt die Verjährung der Provisionsforderung aus einer Rechnung zum Beispiel vom 19. Oktober 2012 mit Ablauf des Jahres 2012 und endet mit Ablauf des Jahres 2015. Um die Verjährung zu hemmen, muss der Makler also vor dem 31.12.2015 seinen Anspruch durch einen Mahnbescheid oder eine Klage geltend machen. Eine bloße Mahnung oder ähnliches reicht nicht aus.

    Allerdings kann der Anspruch nach Ablauf von zehn Jahren nach seiner Entstehung nicht mehr geltend gemacht werden. Bei bestimmten Schadensersatzansprüchen (etwa bei Verletzung der Gesundheit) liegt die Höchstfrist für die Geltendmachung des Schadens bei 30 Jahren.

    Entsteht aufgrund einer Handlung, einer Pflichtverletzung oder eines anderen Schaden verursachenden Ereignisses der Schaden erst viel später, dann beginnt die dreijährige Verjährungsfrist erst ab dem Eintritt des Schadens und seiner Kenntnisnahme. Nach Ablauf von 30 Jahren aber kann auch hier kein Anspruch mehr geltend gemacht werden.

    Die Verjährung kann gehemmt werden, etwa durch Verhandlungen, durch Klageerhebung, Mahnbescheid und so weiter. Sie kann aber auch neu beginnen, wenn der Anspruch von dem in Anspruch genommenen anerkannt wird (zum Beispiel durch Teilzahlung). Neben der dreijährigen Regelfrist kennt das BGB zehn- und 30-jährige Fristen. So verjähren in zehn Jahren Ansprüche auf Eigentumsübertrag an Grundstücken, auf Begründung, Übertragung oder Aufhebung von Rechten an Grundstücken. Die 30-jährige Verjährungsfrist bezieht sich unter anderem auf Herausgabeansprüche aus Eigentum und anderen dinglichen Rechten, familien- und erbrechtliche Ansprüche, rechtkräftig festgestellte Ansprüche.

    Schließlich muss noch auf schuldrechtstypische Verjährungsregelungen hingewiesen werden. Hierzu gehören im immobilienwirtschaftlichen Bereich besonders miet-, kauf- und werkvertragliche Verjährungsfristen. Ferner gibt es in anderen Gesetzen außerhalb des BGB weitere Verjährungsregelungen.
    Die Gesamtnutzungsdauer eines Gebäudes ist eine feststehende Größe. Sie kann sich jedoch faktisch verlängern, wenn Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden. Anstatt aber entsprechende Jahre daran zu hängen (Verlängerungsprinzip), geht man heute so vor, dass das Baujahr fiktiv in Richtung Bewertungsstichtag herangezogen wird, wodurch die Gesamtnutzungsdauer gleich bleibt und sich nur die Restnutzungsdauer verlängert.
    Verkaufsbetreuung ist eine Dienstleistung, die alternativ zu einer Maklertätigkeit zur Förderung des Verkaufs einer Immobilie angeboten werden kann. Der Unterschied zur Maklertätigkeit besteht im Wesentlichen darin, dass der Verkaufsbetreuer für seine Dienstleistung und nicht für den Verkaufserfolg vergütet wird.

    Der Leistungskatalog des Verkaufsbetreuers ist Gegenstand des Betreuungsvertrages. Er dürfte auch die Leistungen umfassen, die ein guter Makler im Falle seiner Beauftragung erbringen würde, um zum Erfolg zu gelangen. Der Leistungskatalog umfasst im Wesentlichen:
    • Objektanalyse,
    • Preisberatung / Objektbewertung,
    • Erstellung eines Werbekonzepts und eines Exposés,
    • Durchführung der geplanten Werbemaßnahmen,
    • Interessentenbegleitung bei Besichtigungen,
    • Beschaffung und Zurverfügungstellung von Beleihungsunterlagen,
    • Beschaffung der Finanzierung,
    • Verhandlungsführung,
    • Vorbereitung der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages.
    • Nachbetreuung bei Erfüllung der Kaufvertragsverpflichtungen (z.B. Umzugsservice usw.).
    Das Dienstleistungshonorar wird analog zum Honorar des Baubetreuers als Prozentsatz des Geschäftswertes (Wert des Kaufgegenstandes) berechnet. Da der Verkaufsbetreuer keinem "Nichterfolgsrisiko" ausgesetzt ist, liegt das Betreuungshonorar unter dem eines Maklers, wenn von Sonderleistungen abgesehen wird.

    Verkaufsbetreuung ist in Deutschland noch nicht weit verbreitet. Hier überwiegt die erfolgsorientierte Maklertätigkeit. Auch wenn der Verkaufsbetreuer kein Erfolgshonorar verlangt, bedarf er, wie ein Makler, einer Erlaubnis nach § 34 c GewO, es sei denn, er klammert die Erbringung von Vermittlungs- und Nachweisleistungen aus seinem Leistungskatalog aus.
    Die Vereinbarung von qualifizierten Makler-Alleinaufträgen in Form von Formularverträgen stößt an ihre Grenzen. Hinzuziehungsklauseln und Verweisungsklauseln müssen, um rechtswirksam zu sein, individuell ausgehandelt werden. Daran entzündete sich eine Diskussion, ob nicht auf einer anderen Rechtsebene ein Vertrag konzipiert werden sollte, dessen gesetzliches Leitbild nicht die veralteten §§ 652- 654 BGB sind. Es bot sich ein Vertrag der entgeltlichen Geschäftsbesorgung auf der Grundlage des Dienstvertragsrechts an. Gegenstand des neuen Vertrages ist die Betreuung des Immobilienverkäufers mit dem Ziel, in seinem Namen und auf seine Rechnung alle Leistungen zu erbringen, die zu einem Kaufvertragsabschluss führen. Im Gegensatz zum Makler, der zwischen den Parteien vermittelt und quasi Dritter im Bunde ist, ist der Verkaufsbetreuer reiner Interessenvertreter wie etwa ein Anwalt, der die Interessen seines Mandanten vertritt. Der Verkaufsbetreuungsvertrag entspricht etwa dem Vertrag, den man mit einem wirtschaftlichen Baubetreuer schließt, wenn ein Bauherr ein Bauvorhaben vorbereiten und durchführen will. Allerding kann beim Verkaufsbetreuungsvertrag keine Wertgebühr, sondern nur ein Stundenhonorar vereinbart werden, weshalb der Verkaufsbetreuer die von ihm erbrachten Leistungen genau dokumentieren muss.

    Immobilienmakler sollen mit dem Verkaufsbetreuungsvertrag neben der Möglichkeit, Makler-Alleinaufträge zu akquirieren, für besondere Fälle anstelle von Alleinaufträgen auch Verkaufsbetreuungsverträge abschließen können. Dies empfiehlt sich vor allem dann, wenn aus Gründen, die im Objekt liegen, umfangreiche Recherchen und Analysen erforderlich sind, die ein Makler wegen der Erfolgsbezogenheit seiner Tätigkeit so kaum leisten kann. Außerdem kann man einem solchen Vertragsverhältnis dann den Vorzug geben, wenn die Marktverhältnisse unklar sind (Schwierigkeiten bei der Vermarktung). Die wesentlichen Unterschiede zum Makler-Alleinauftrag sind neben der neuen Rechtsgrundlage die Fixierung eines detaillierten Leistungsstandards, die Erweiterungsmöglichkeit dieses Leistungskatalogs im Rahmen besonderer Dienstleistungen, die Tatsache, dass das Vertragsverhältnis nicht vorweg zeitlich befristet ist, andererseits jedoch von Seiten des Aufraggebers problemlos gelöst werden kann, sowie die Pflicht zur Beratung, wenn ein Beratungsbedarf unterstellt werden muss.

    Wichtig erscheint in diesem Zusammenhang, dass die Verkaufsbetreuereigenschaft gegenüber dem möglichen Auftraggeber eindeutig zu Ausdruck gebracht wird. In der Website und auf dem Briefbogen sollte sie neben den Maklerleistungen, Hausverwalterleistungen usw. als neuer eigenständiger Leistungsbereich gesondert aufgenommen werden.

    Der Verkäufer bleibt auch beim Verkaufsbetreuungsvertrag in seiner Entscheidung frei, ob er am Ende tatsächlich sein Objekt verkaufen soll oder nicht.
    Der Verkaufsfaktor gibt an, wie vielen Jahresnettomieten der beim Verkauf einer Immobilie erzielte Erlös entspricht. So wird beispielsweise in Prognoserechnungen von Initiatoren geschlossener Immobilienfonds der zu einem bestimmten Zeitpunkt erwartete Veräußerungserlös errechnet, indem die für diesen Zeitpunkt prognostizierte Jahresnettomiete mit dem angestrebten Verkaufsfaktor multipliziert wird.

    Unter dem Aspekt der kaufmännischen Vorsicht sollte für den Verkaufsfaktor in der Regel kein höherer Wert als der Einkaufsfaktor beim Erwerb der Immobilie veranschlagt werden. Eher ist es sinnvoll, im Sinne einer konservativen Kalkulation Abschläge vom ursprünglichen Einkaufsfaktor vorzunehmen.
    Zur Verkaufsförderung zählen im Rahmen des Absatzmarketings alle Maßnahmen, die geeignet sind, den betrieblichen Verkaufserfolg zu erhöhen. Zu unterscheiden sind betriebsinterne Maßnahmen und Aktivitäten, die im öffentlichen Raum stattfinden.

    Zu den internen Verkaufsförderungsmaßnahmen zählt eine zielgerichtete Personalentwicklung (Training und individuelles Coaching). Die Vermittlung entsprechender Marktkompetenzen erfolgt am besten im Rahmen von Inhouse-Seminaren.

    Fähigkeiten, die sich Makler und engagierte Außendienstler im Immobilienvertrieb aneignen müssen, bestehen in einer kundenorientierten Rhetorik, in der Beherrschung verkaufs-psychologischer Techniken und in der professionellen Handhabung von Präsentationstechniken (zielgruppenorientierte Exposé-Gestaltung, virtuelle Objektbesichtigungen auch via Internet).

    Verkaufsförderungsaktivitäten, die im Außenbereich stattfinden, zielen auf Aktionen ab, mit denen Anreize geschaffen werden, sich mit dem Makler und seinen Produkten zu beschäftigen. Sponsoring, die Ausrichtung von Richtfesten, Einladungen zur Eröffnung einer Filiale, soziale Engagements in der Gemeinde usw. zielen darauf ab, mit einem breiteren Publikum in Tuchfühlung zu kommen und positive Einstellungen zum Unternehmen zu erzeugen.

    Verkaufsförderungsmaßnaßnahmen, die im Objekt stattfinden, sind mit dem Visual Merchandising bei Lifestyle-Produkten zu vergleichen: Untersuchungen der Hirnforschung belegen, dass Entscheidungen überwiegend emotional gefällt werden. Der Point-of-sale, die Immobilie, sollte also für alle Sinne erlebbar sein. Temperatur, Gerüche, Musik, Beleuchtung, Farbe und Möbelierung lassen in der richtigen Balance eine den Wünschen der Zielgruppe entsprechende Wohlfühlatmosphäre entstehen, die die Kaufbereitschaft stimuliert.
    Private Verkaufsparties für Plastikschüsseln, Kosmetik, Dessous oder Schmuck sind immer noch in Mode. Oft stellt sich jedoch die Frage nach den rechtlichen Rahmenbedingungen.

    Aus Vermietersicht kann gegen gelegentliche Verkaufsparties in kleinerem Kreise kaum etwas eingewendet werden. Gerichtsurteile sind dazu nicht bekannt. Generell darf in einer Mietwohnung auch eine berufliche oder gewerbliche Betätigung des Mieters stattfinden, wenn sie niemanden stört und gemeinschaftliche Räume (Treppenhaus, Hausflur) nicht über Gebühr beeinträchtigt werden. Auch Kundenverkehr ist nach einem Urteil des BGH für sich genommen kein Anlass für ein Einschreiten des Vermieters. Der BGH zieht die Grenze, sobald permanent Mitarbeiter in der Wohnung beschäftigt werden (BGH, Az. VIII ZR 165/08). Werden durch häufige derartige Veranstaltungen jedoch andere Hausbewohner nachhaltig gestört, kann der Vermieter berechtigt sein, diese Nutzung der Wohnung zu untersagen.

    Geschäfte auf privaten Verkaufsparties gelten in der Regel als Haustürgeschäfte. Das bedeutet, dass die Käufer ein 14-tägiges Widerrufsrecht nach § 312 bzw. § 355 BGB haben. Die Frist beginnt, sobald der Vertrag unterschrieben und die Ware übergeben ist. Ist der Kunde nicht schriftlich über sein Widerrufsrecht informiert worden, beginnt die Frist nicht zu laufen und es ist auch nach geraumer Zeit noch ein Widerruf möglich. In vielen Fällen werden jedoch die Ausnahmen vom Widerrufsrecht greifen: Dieses gilt nämlich nicht, wenn der Warenwert unter 40 Euro liegt oder die Ware vor Ort sofort übergeben und bezahlt wurde. Für die Gewährleistung gelten die herkömmlichen Regeln: Bei Neuware sind zwei Jahre Gewährleistung Pflicht. Der Käufer sollte rechtzeitig klären, wer sein Vertragspartner ist. Im Zweifel sollte er sich an denjenigen wenden, der als Vertragspartner im Kaufvertrag genannt wird. Vorsicht geboten ist bei ausländischen Unternehmen.
    Während regelmäßig über sinkende Anzeigenerträge und hohe Werbekosten lamentiert wird, vergessen Makler und Bauträger häufig eine interessante Werbevariante: Verkaufsschilder an den jeweiligen Objekten.

    Dies ist umso verwunderlicher, als in vielen anderen Ländern, speziell in den anglo-amerikanischen, Schilder eine große Marketing-Bedeutung haben und vielerorts bereits zum festen Stadtbild gehören – ob man das nun ästhetisch findet oder nicht. Ein solches Schild aufzustellen, ist dort auch das erste, was ein Makler, nachdem er einen Auftrag akquiriert hat, angeht.

    Bei uns erfreuen sich Verkaufsschilder allerdings nur bei Bauträgerobjekten großer Beliebtheit. Makler verzichten meist auf das Anbringen von Verkaufsschildern – ein Fehler, weil diese Schilder hervorragende Werbeträger für das Objekt wie auch den Makler sein können.
    Die Verkaufstechnik beschreibt Geschick und Methodik, ein Objekt oder ein Immobilienprodukt (inklusive Anteile an offenen und geschlossenen Immobilienfonds oder REITS) zu vertreiben. In vielen Bereichen der Immobilienwirtschaft sind durch Vermitteln, Vermieten und Verkaufen Techniken erforderlich, um ein Geschäft zielgerecht abzuschließen.

    Beispielhaft sind folgende Mittel/Techniken genannt:

    • Positive Atmosphäre schaffen,
    • Einwandbehandlung (Widerstände auflösen wie: "zu teuer" oder "Die Provision ist zu hoch!"),
    • Misstrauen / Skepsis abbauen,
    • Präqualifikation (Interessenten bewerten und potenzielle Anwärter herausfiltern),
    • "Drehbuch" anfertigen bei Besichtigungen, Verhandlungen und (Telefon-)Gesprächen,
    • Fragetechniken (geschickter, dosierter Einsatz von Gegenfragen und das Stellen der richtigen Fragen),
    • Körpersprache (Beachten von nonverbalen Signalen, Gestik und Mimik des Gegenübers beurteilen sowie eigene Körpersprache zielgerichtet einsetzen),
    • Abschlusssignale richtig deuten,
    • eigenen Sprachklang untersuchen und Sprache richtig einsetzen,
    • Sprechpausen,
    • künstliches Verknappen des Produkts,
    • Bedenkzeit,
    • Zögern,
    • Blickkontakt,
    • Ausweichen,
    • Einfühlungsvermögen,
    • Entgegenkommen,
    • Etikette / Kleidung nutzen.

    Verkaufstechniken kommen ausführlich in der Literatur vor und lassen sich leicht auf die Immobilienwirtschaft anwenden.
    Verkehrsberuhigung hat vornehmlich die Verringerung und die umweltschonende Abwicklung des Autoverkehrs zum Ziele. Es sollen dabei auch die Lärm- und Schadstoffemissionen reduziert werden. Man erhofft sich durch Geschwindigkeitsbegrenzungen auch eine Erhöhung der Verkehrssicherheit.

    Fußgängerzonen, Spielstraßen und Tempo-30-Zonen sind die gängigen Maßnahmen einer flächendeckenden Verkehrsberuhigung. Erreicht wird insbesondere eine Verringerung des gebietsfremden Durchgangsverkehrs. Verkehrsberuhigte Zonen werden an ihrem Beginn in der Regel durch Bremsschwellen markiert, die farblich gekennzeichnet sind und – bei Tempo-30-Zonen - bis zu 7 cm Höhe erreichen können. Sie zwingen den schnellen Autofahrer zur Drosselung seines Tempos. Verkehrsberuhigte Zonen steigern in der Regel den Wohnwert des davon betroffenen Gebietes nicht unerheblich.
    Derjenige, der eine Gefahrenquelle schafft (Haus, Schwimmbad, usw.), ist verpflichtet, alle zumutbaren Maßnahmen zu treffen, damit die Gefahrenquelle beseitigt wird. Unterlässt er diese Sicherungsvorkehrungen, kann er schadensersatzpflichtig werden. Kommt beispielsweise ein Passant vor einem Haus zu Fall, weil der Grundstückseigentümer im Winter nicht den Schnee geräumt hat, kann der Fußgänger Ansprüche gegen den Grundstückseigentümer geltend machen.

    Ebenso muss der Eigentümer in der Eigenschaft als Vermieter dafür sorgen, dass seine Mieter ohne Gefahr für Körper und Gesundheit die Mietwohnung vertragsgemäß nutzen können. Dies bezieht sich z.B. auf sicheren Zustand der Leitungen, funktionierende Treppenhausbeleuchtung, mögliche Gefahrenquellen in Hof, Treppenhaus oder gemeinschaftlich genutzter Gartenanlage. Regelmäßige Kontrollen der Sicherheit sind erforderlich.

    Kommt es in den Mieträumen oder in Gemeinschaftsräumen, die der Mieter normalerweise berechtigtermaßen benutzt, zu einem Unfall mit Verletzungen, haftet der Vermieter unter Umständen auch auf Schmerzensgeld. So gestand das Landgericht Berlin einem Mieter, der beim Herauftragen von Kohlen aus dem Keller bei defekter Beleuchtung über einen vorstehenden Balken gestolpert war und sich erheblich verletzt hatte, 2.500 Euro Schmerzensgeld zu (Az. 67 S 319/03, Urteil vom 5.3.2007).

    Die Beauftragung einer Hausverwaltungsfirma befreit den Vermieter nicht von seiner Haftung aus der Verletzung von Verkehrssicherungspflichten, da er nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch für etwaige Pflichtverletzungen seiner Erfüllungsgehilfen - also der von ihm im Rahmen seiner vertraglichen Pflichten gegenüber den Mietern beauftragten Personen oder Unternehmen - haften muss.

    Gewisse Einschränkungen dieser Vermieterhaftung ergeben sich für die Mieträume selbst. Treten hier Gefahren auf, muss der Mieter sie dem Vermieter melden. Tut er dies nicht, kann der Vermieter nicht reagieren. Damit haftet er nicht und kann gegebenenfalls vom Mieter Schadenersatz verlangen.

    Auch muss der Vermieter nicht gegen jede nur entfernt denkbare Gefahr Sicherheitsmaßnahmen treffen: Die Vorsichtsmaßnahmen müssen zumutbar bleiben. Beispiel: Ein Berliner Mieter scheiterte mit seiner Klage auf Schadenersatz und Schmerzensgeld, nachdem er in seiner Garagenzufahrt im August auf einer Öllache ausgerutscht war, die sich unter herabgefallenem Laub befand. Die Zufahrt war erst am Tag zuvor vermieterseitig gesäubert und kontrolliert worden. Eine tägliche Reinigung und Kontrolle war laut Gericht unzumutbar, weil kein besonderer Anlass bestand, wie etwa größere Mengen von Herbstlaub. Damit müsse jedoch im August noch nicht gerechnet werden (Kammergericht Berlin, Az. 9 U 185/05 vom 24.10.2006).

    Gängige Mietverträge enthalten Regelungen, durch die ein Teil der Verkehrssicherungspflichten auf den Mieter abgewälzt wird - so z.B. die Räum- und Streupflicht. Ein durch die Schuld des Mieters Geschädigter kann in diesem Fall sowohl Vermieter als auch Mieter in Anspruch nehmen. Kann der Vermieter nachweisen, dass er mit Bedacht einen zuverlässig erscheinenden Mieter ausgewählt hat, haftet er nicht. Gelingt der Nachweis nicht, muss er zwar Schadenersatz leisten, kann aber seinerseits den Mieter in Anspruch nehmen.

    Die Verkehrssicherungspflicht kann jedoch nicht komplett auf jemand anderen abgewälzt werden: Der Vermieter hat weiterhin auch eine Kontrollpflicht gegenüber demjenigen, der die Pflicht tatsächlich wahrnimmt. Welche Anforderungen an diese Kontrollpflicht zu stellen sind, hängt jeweils vom Einzelfall ab.

    Gegen Schadensersatzansprüche wegen Verletzung von Verkehrssicherungspflichten können sich Hausbesitzer durch den Abschluss einer Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung (umgangssprachlich auch: Vermieterhaftpflicht) schützen. In vielen Privathaftpflicht-Policen ist bereits die Vermietung eines einzigen Mietobjekts, teilweise begrenzt auf eine bestimmte Objektgröße, eingeschlossen. Mieter können sich durch den Abschluss einer Privathaftpflichtversicherung absichern.
    Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der zum Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am Grundstücksmarkt im Falle eines Verkaufes am Bewertungsstichtag zu erzielen wäre. Dabei sind rechtliche Gegebenheiten (Beispiel Grunddienstbarkeit wie etwa ein Wegerecht, vertraglich vereinbarte Mietbindungen), tatsächliche Eigenschaften (Beispiel: Entwicklungszustand des Grundstücks – erschlossen, nicht erschlossen) sowie die sonstige Beschaffenheit (Beispiel: großer Reparaturstau) zu berücksichtigen. Außer Betracht bleiben persönliche und ungewöhnliche Verhältnisse, die das Marktgeschehen beeinflussen könnten. Hierzu zählt etwa die Gewährung eines Freundschaftpreises, die Zahlung eines Monopolpreises, weil der Erwerber nicht auf ein anderes Grundstück ausweichen kann oder ein Zwangsverkauf.

    Die Definition des Verkehrswertes ergibt sich aus § 194 Baugesetzbuch.

    Im Zusammenhang mit der Änderung des BauGB durch EAG-Bau 2004 wurde bei der Verkehrswertdefinition zu Zwecken der Klarstellung noch der Klammerzusatz "Marktwert" eingefügt. Damit soll die Identität des Begriffs mit dem des international gebräuchlichen Begriffs des "Market Value" klargestellt werden. Damit wird auch klargestellt, dass der Verkehrswert die tatsächlichen Marktverhältnisse widerspiegeln soll.

    Denkbar ist, dass für den Wertermittlungsstichtag ein anderer als der zu diesem Tag tatsächlich gegebene Zustand des Grundstücks zu unterstellen ist. Beispiel: Bewertung eines erst nach dem Bewertungsstichtag auf dem Grundstück zu verwirklichenden Projektes. Den Verkehrswert stellen "Sachverständige für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken" fest. Auch der Gutachterausschuss kann hierzu beauftragt werden.

    Die Anlässe hierfür können vielfältig sein:

    So wird der Verkehrswert beispielsweise im Erbrecht benötigt, wenn Pflichtteils- und Pflichtteilsergänzungsansprüche berechnet werden müssen; ferner im Rahmen der Erbschaftsteuer-Bestimmung und beim Zugewinnausgleich nach einer Scheidung.

    Die Grundsätze für die Berechnung der Erbschaft- und Schenkungssteuer haben sich mit der Erbschaftsteuerreform 2009 geändert: Seitdem darf die Bewertung geerbter Grundstücke bzw. Immobilien sich nicht mehr an einem Einheitswert orientieren, der weit unter dem Marktwert liegt. Vielmehr soll ein Betrag ermittelt werden, der dem „gemeinen Wert" der Immobilie, also ihrem Verkehrswert, möglichst nahe kommt.
    Jede Entscheidung eines Gerichtes muss in einem gesonderten Termin öffentlich verkündet werden. Damit sollen gerichtliche Entscheidungen hinter verschlossenen Türen vermieden werden. In der Regel erscheint außer dem Richter zu diesem Termin niemand, da die Entscheidung den Parteien danach auch noch schriftlich mitgeteilt wird und eventuelle Fristen erst mit schriftlicher Zustellung zu laufen beginnen.
    Verlängerungsklauseln sind bei gewerblichen Mietverträgen üblich. Durch sie wird vereinbart, dass sich ein bestehender Mietvertrag um einen bestimmten Zeitraum verlängert, wenn nicht zu einem bestimmten Termin eine Kündigung vorgenommen wird. Dabei bleibt der Mietvertrag derselbe, ein neuer Vertragsabschluss wird nicht vorgenommen.

    Beispiel: „Nach Ende der vereinbarten Mietdauer von zehn Jahren verlängert sich das Mietverhältnis um jeweils zwei Jahre, falls es nicht sechs Monate vor Ablauf gekündigt wird.“

    Die Verlängerungsklausel ist von der Verlängerungsoption zu unterscheiden. Bei der Option muss die Verlängerung innerhalb der Ausübungsfrist ausdrücklich erklärt werden. Die Verlängerungsklausel bewirkt eine automatische Verlängerung des Mietvertrages, sofern keine Kündigung stattfindet.

    Wird der Vertrag aufgrund einer Verlängerungsklasusel fortgesetzt, bleiben die Konditionen in der Regel gleich. Es kann jedoch vertraglich vereinbart werden, dass es im Rahmen der Verlängerung zur Änderung einzelner Vertragsbestimmungen kommt (z.B. Höhe der Miete).

    Wichtig ist bei der Verlängerungsklausel die Vereinbarung einer Ausübungsfrist. Diese verhindert, dass eine Vertragspartei sich bis zum letzten Tag der Vertragslaufzeit Zeit lässt, um zu kündigen. Mit der Ausübungsfrist wird ein Termin vor Vertragsablauf bestimmt, bis zu dem eine Kündigung spätestens stattgefunden haben muss. Vereinbarungen wie diese sollten unbedingt schriftlich fixiert werden.
    Unter einer Verlattung versteht man generell das Anbringen von Holzlatten auf einer Wand bzw. anderen festen Oberfläche als Befestigung für weitere darauf anzubringende Bauteile. Eine Verlattung kann zum Beispiel auf einer Fassade angebracht werden, um darauf eine Dämmung anzubringen. Auch eine vorgesetzte Fassade, etwa aus einem Kunststoffmaterial, oder eine abgehängte Decke erfordern eine Verlattung. Auch die Unterkonstruktion eines Daches, auf der die Dachpfannen aufliegen, kann als Verlattung bezeichnet werden. Wichtig ist bei einer Verlattung u. a. der richtige Abstand zwischen den einzelnen Latten sowie zur nächsten Wand.
    Verluste aus Vermietung und Verpachtung darf der Vermieter im Rahmen seiner Steuererklärung steuersparend geltend machen. Sie kommen dadurch zustande, dass die tatsächlichen und/oder buchmäßigen Werbungskosten für die vermietete Immobilie (Abschreibung, Hypothekenzinsen, Reparatur- und Instandhaltungskosten) höher sind als die steuerpflichtigen Mieteinnahmen. Die Differenz aus beiden sind "Verluste aus Vermietung und Verpachtung". Sie können mit positiven Einkünften aus anderen Einkunftsarten verrechnet werden, sofern es sich nicht um negative Einkünfte aus Steuerstundungsmodellen handelt.
    Durch das Gesetz zur Beschränkung der Verlust­ver­rech­nung im Zusammenhang mit Steuerstundungsmodellen vom 22.12.2005 ist der § 2b EStG rückwirkend durch § 15 b EStG ersetzt worden. Damit sind die Steuer­spar­mög­lich­kei­ten mit Windkraftfonds und Medienfonds, aber auch Leasingfonds seit 11.11.2005 nur noch ganz begrenzt möglich. Die Verlustzuweisung wird jetzt bei allen "Steuerstundungsmodellen" auf maximal 10 Prozent des gezeichneten Kapitals begrenzt. Darüber hinaus gehende Verluste sind nur mit späteren Gewinnen aus demselben Steuerstundungsmodell verrechenbar.

    Bauträgermodelle müssen nicht zwangsläufig unter die Ver­lustverrechnungsbeschränkung fallen. Dies gilt auch dann, wenn die Erwerber aus den erworbenen Objekten im Weiteren negative Einkünfte z. B. aus Vermietung und Verpachtung erzielen. Ein Kauf vom Bauträger hat – und das gilt auch in Sanierungsgebiets- und Denkmal­sanie­rungs­fällen, in denen erhöhte Absetzungen für Abnutzungen nach §§ 7h und 7i EStG geltend gemacht werden können – nur dann einen modellhaften Charakter, wenn der Bauträger neben dem Verkauf und ggf. der Sanierung noch weitere Leistungen erbringt. Hierzu zählen z. B. Mietgarantien, Übernahme der Finanzierung und rechtliche Beratung.
    Beim Vermächtnis wird vom Erblasser nur ein einzelner Vermögensgegenstand dem Bedachten zugewendet. Dieser wird durch die Zuwendung nicht zu einem Erben. Das Vermächtnis kann durch Testament oder Erbvertrag festgelegt werden.

    Mit einem Vermächtnis kann der Erblasser verfügen, dass der Bedachte (Vermächtnisnehmer) einen Anspruch gegen den Beschwerten (einen Erben) haben soll. Dieser Anspruch kann sich auf die Herausgabe bestimmter Sachen richten, auf einen Geldbetrag, die Übertragung einer Forderung, ein Wohnrecht oder eine Handlung (im Sinne von Tun oder Unterlassen) des Beschwerten. Letzteres können auch Dienstleistungen oder der Erlass einer Forderung sein. Auch ein Vermächtnisnehmer kann mit einem Vermächtnis zugunsten eines anderen Vermächtnisnehmers beschwert werden.
    Abkürzung für: Vermögensbildungsgesetz
    Der Vermessungspunkt ist ein Lagefestpunkt, der an Hausecken, Mauern oder im Boden durch Bolzen oder Nägel dauerhaft markiert ist und der Orientierung über Grenzverläufe dient. Es gibt auch Höhenfestpunkte, die der Orientierung der Höhenlage dienen. Höhenmesspunkte findet man häufig an Bahnhöfen oder an Kirchen.
    Abkürzung für:
    • Vermessungsgesetz
    • Vermögensgesetz
    Als Vermieter kann nicht nur eine Einzelperson oder ein Unternehmen auftreten, sondern auch eine Gemeinschaft von Personen. Dies können Ehegatten sein, die als Miteigentümer einer Mietwohnung auftreten, oder auch die Mitglieder einer Erbengemeinschaft.

    Eine Kündigung des Mietvertrages kann dann nur von allen Mitgliedern der Gemeinschaft zusammen vorgenommen werden; sie muss von allen eigenhändig unterzeichnet sein.

    Ausnahme: Die Mitglieder der Gemeinschaft haben einen der ihren dazu bevollmächtigt, derartige Handlungen in ihrem Namen vorzunehmen. Die Zahlung der Miete gilt als so genannte unteilbare Leistung (§ 432 BGB), d.h. der Mieter kann nur an alle Vermieter gemeinsam bezahlen und jeder einzelne Mit-Vermieter kann die Mietzahlung nur als Ganzes an alle verlangen – also nicht die Zahlung seines Anteils an sich selbst. Bei Mieterhöhungen müssen deshalb auch wieder alle gemeinsam in Aktion treten – oder einen Bevollmächtigten ernennen.

    Von der Vermietergemeinschaft zu unterscheiden ist die Eigentümergemeinschaft, bei der die Einzeleigentümer ihre jeweilige Wohnung selbst vermieten oder selbst bewohnen. Hier findet nur eine gemeinsame Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums statt, zu dem die vermietete Einzelwohnung nicht gehört.
    Der Vermieter eines Grundstücks oder einiger Räume erwirbt ein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters. Dieses Pfandrecht entsteht kraft Gesetzes. Begründet wird es durch "Einbringen". Hierunter ist das bewusste Hineinschaffen in die Mieträume zu verstehen. Sachen, die in den Mieträumen hergestellt worden sind, gelten gleichfalls als eingebracht. Nicht eingebracht sind Gegenstände, die sich nur vorübergehend in den Mieträumen befinden. Stellt der Mieter regelmäßig sein Kraftfahrzeug auf dem Mietgrundstück ab, z.B. in einer mit gemieteten Garage oder auf einem mit gemieteten Stellplatz, so ist es eingebracht. Das Landgericht Neuruppin hat im Falle einer Spedition entschieden, dass die LKW auch dann noch als eingebracht gelten, wenn sie täglich im Rahmen des Betriebes vom Grundstück entfernt und abends wieder dort abgestellt werden (Landgericht Neuruppin, Urteil vom 09.06.2000, Aktenzeichen 4 S 272/99).

    Sobald die eingebrachten Sachen vom Grundstück entfernt werden, erlischt das Pfandrecht, außer die Entfernung erfolgt ohne Wissen oder mit Widerspruch des Vermieters. Nicht widersprechen darf der Vermieter, wenn die Gegenstände im Rahmen gewöhnlicher Lebensverhältnisse (z.B. Berufsausübung) vom Grundstück entfernt werden oder wenn das, was übrig bleibt, seine Forderungen abdeckt.

    Soweit der Vermieter in diesem Rahmen der Entfernung von Gegenständen widersprechen darf, hat er ein Selbsthilferecht. Das heißt: Er darf die Entfernung der Sachen vom Grundstück verhindern, ohne gerichtliche Hilfe in Anspruch zu nehmen. Dies gilt insbesondere beim Auszug des Mieters. Hat es der Mieter trotzdem geschafft, seine Wertgegenstände in Sicherheit zu bringen, hat der Vermieter das Recht auf Herausgabe zum Zwecke der Zurückschaffung auf das Grundstück. Allerdings erlischt das Pfandrecht, wenn der Vermieter innerhalb eines Monats nach Kenntniserlangung vom Wegschaffen der Sachen nicht gerichtlich vorgeht.

    Solange der Mieter nicht auszieht und keine eingebrachten Sachen wegbringt, kann der Vermieter nicht zur Selbsthilfe greifen. Ein gewaltsames Eindringen in die Wohnung ist strafbarer Hausfriedensbruch. Der Vermieter kann sein Pfandrecht jedoch gerichtlich durchsetzen. Das Vermieterpfandrecht gibt ihm einen Herausgabeanspruch.

    Das Vermieterpfandrecht geht anderen Pfandrechten vor. Allerdings müssen die eingebrachten Sachen im Eigentum des Mieters stehen und dürfen nicht dem Pfändungsschutz unterliegen. Nicht pfändbar sind z.B. Sachen, die dem persönlichen Bedarf oder Haushalt dienen (z.B. Kleidung, Herd, Kühlschrank, Fernseher), sowie Haustiere und auch Gegenstände, die der Berufsausübung des Schuldners dienen.

    Wegen des Pfändungsschutzes hat das Vermieterpfandrecht bei Wohnraum (gegenüber Gewerberäumen) nur eine eingeschränkte Bedeutung. Der Vermieter kann selbst oft kaum beurteilen, ob die in Frage kommenden Gegenstände eventuell dem Pfändungsschutz nach § 811 Zivilprozessordnung unterliegen. Darüber hinaus kann ein Vermieter sich in diesem Bereich leicht strafbar machen, da die Grenzen zwischen erlaubter Selbsthilfe und Straftat (Hausfriedensbruch, Nötigung, bei Gewaltanwendung Körperverletzung) fließend sind.
    Gesetzliche Regelung: §§ 562 ff. Bürgerliches Gesetzbuch.

    Im einem Gewerberäume betreffenden Fall hat der Bundesgerichtshof darauf hingewiesen, dass bei einem Eigentümerwechsel der vermieteten Immobilie sowohl der bisherige Eigentümer als auch der Erwerber ein Vermieterpfandrecht an den Sachen des Mieters (hier: Betriebsausstattung) haben können. Das Vermieterpfandrecht des Erwerbers hat dabei den gleichen Umfang wie das des Veräußerers, bezieht sich auf die gleichen Gegenstände und ist diesem vom Rang her gleich. Ob bewegliche Gegenstände unter das Vermieterpfandrecht fallen, richtet sich nämlich allein nach dem Zeitpunkt ihrer Einbringung in die Mieträume (BGH, Urteil vom 15.10.2014, Az. XII ZR 163/12).
    Der Wechsel des Vermieters wirft oft rechtliche Fragen auf. Hier einige Hinweise:

    • Bei Verkauf gilt der Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete": Der Mietvertrag bleibt so bestehen, wie er mit dem alten Vermieter abgeschlossen wurde.

    • Umwandlung: Wird eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt, bedeutet dies nicht die sofortige Kündigung des Mieters. Erst nach einer Frist von drei Jahren darf der neue Eigentümer die Kündigung wegen Eigenbedarfs aussprechen. Dies gilt seit der Mietrechtsreform 2013 auch dann, wenn die Wohnung während der Laufzeit des Mietvertrages an eine Personengesellschaft oder mehrere Erwerber verkauft wird (sogenanntes Münchner Modell). In bestimmten Gebieten mit Wohnungsmangel kann die dreijährige Sperrfrist durch Verordnung des Bundeslandes auf bis zu zehn Jahre erweitert werden (§ 577a BGB).

    • Betriebskostenabrechnung: Wechselt der Vermieter während des laufenden Abrechnungszeitraumes, muss nicht der bisherige, sondern der neue Vermieter über die Betriebskosten des gesamten Abrechnungszeitraumes abrechnen. Auch über bisher geleistete Vorauszahlungen muss der bisherige Vermieter nicht mehr abrechnen (vergleiche BGH, Az. VIII ZR 168/03, WM 2004, 94).

    • Für Abrechnungszeiträume, die vor dem Wechsel beendet waren, gilt dies nicht: Hier muss der frühere Vermieter abrechnen.

    • Kaution: Für alle nach dem 01.09.2001 geschlossenen Mietverträge gilt: Der Erwerber der Wohnung haftet dem Mieter für die Kaution. Dies gilt unabhängig davon, ob er das Geld vom bisherigen Vermieter erhalten hat. Bei Altverträgen ist der Erwerber verpflichtet, den Mieter darüber zu informieren, ob er die Kaution vom Voreigentümer erhalten und korrekt angelegt hat. Ist dies nicht geschehen, hat der Mieter einen Anspruch gegen den alten Eigentümer auf Herausgabe der Kaution an den neuen Vermieter.
    Nach § 13 Abs. 1 WEG kann jeder Wohnungseigentümer, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit seiner Wohnung nach Belieben verfahren, sie insbesondere auch vermieten. Zwar kann nach herrschender Meinung ein generelles Vermietungsverbot nicht vereinbart werden, wohl aber sind Vereinbarungen gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG zulässig, wonach die Vermietung von der Zustimmung des Verwalters oder der Wohnungseigentümergemeinschaft abhängig ist. Allerdings darf die Zustimmung zur Vermietung nur aus wichtigem Grund verweigert werden.

    Zulässig im Rahmen der Wohnnutzung ist auch eine Vermietung der Eigentumswohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste, wenn nicht ausdrücklich eine Regelung in der Teilungserklärung bzw. der Gemeinschaftsordnung oder eine später getroffene Vereinbarung entgegensteht (BGH, Urteil vom 15.1.2010, Az. V ZR 72/09, DWE 2010, 54). Durch mehrheitliche Beschlussfassung kann eine entsprechende Verbotsregelung nicht getroffen werden.
    Die Überlassung einer Wohnung an einen nahen An­ge­hö­rigen kann prinzipiell entgeltlich oder unentgeltlich stattfinden.

    Im Falle der Vermietung werden in vielen Fällen Auf­wen­dun­gen (zum Beispiel Darlehenszinsen) als Wer­bungs­kosten steu­er­lich geltend gemacht. Meist wird ein Mietzins unter dem ortsüblichen Niveau vereinbart, man spricht dann von "verbilligter Vermietung". Das Finanzamt erkennt eine Vermie­tung an nahe Angehörige (zum Beispiel Eltern oder Kinder) steuerlich nur an, wenn das vermietete Objekt eine abgeschlossene Wohnung mit eigenem Eingang ist, eine Kochgelegenheit besitzt und wenn ein herkömmlicher Mietvertrag besteht. Dieser muss so gestaltet sein, als ob er unter Fremden ge­schlos­sen wäre und er muss auch so eingehalten werden ("Fremdvergleich").

    Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes muss die Miete eindeutig als Kalt- oder Warm­miete vereinbart werden (Az. IX B 50/04, Urteil vom 28.07.2004). Es darf für den Vermieter keine Möglichkeit geben, die Wohnung mitzubenutzen (Az. IX R 121/92, Urteil vom 07.06.1994). Auch eine Vermietung innerhalb einer familiären Haus­gemeinschaft hat schlechte Chancen auf steuerliche Anerkennung (Az. IX R 16/04, Urteil vom 15.02.2005).

    Bei einer verbilligten Vermie­tung gilt ab 2012 folgendes: Beträgt die Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete, gilt die Vermietung als voll entgeltlich, die Werbungskosten sind vollständig absetzbar; die Prüfung, ob auf Dauer ein Totalüberschuss erzielbar ist oder Liebhaberei vorliegt, ist nicht zu prüfen.
    Beträgt die Miete weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Miete, so ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Für den unentgeltlichen Teil ist der Werbungskostenabzug ausgeschlossen.

    Wer eine Wohnung verbilligt an Angehörige vermietet, sollte regelmäßig prüfen, ob es auf Grund einer Änderung der ge­setz­lichen Grenzwerte Bedarf zur Anpassung der Miethöhe gibt. Prob­le­ma­tisch ist, dass Vermieter nach § 558 Abs. 3 BGB die Miete innerhalb von drei Jahren um maximal 20 Prozent erhöhen dürfen. Geht die Mieterhöhung über diesen Prozentsatz hinaus, kann die Ge­fahr bestehen, dass die Finanzämter einen Missbrauch von Gestaltungsmöglichkeiten annehmen und keinen Werbungskostenabzug zulassen. Die Finanzverwaltungen einiger Bundesländer wol­len bei Mieterhöhungen zur Erreichung der 75 Prozent-Grenze ausnahmsweise Kulanz walten lassen (zum Beispiel Bayern und Baden-Württemberg). Vermieter sollten sich in solchen Fällen über das konkrete Vorgehen ihres Finanzamtes informieren.

    Bei der Berechnung der genannten Werte werden die umlagefähigen Nebenkosten einbezogen. Verglichen wird also die vereinbarte Kaltmiete plus vereinbarte Umlagen mit der ortsüblichen Warmmiete.
    Flüchtlinge werden in den ersten sechs Monaten ihres Aufenthalts in Deutschland in einer Gemeinschaftsunterkunft bzw. Erstaufnahmeeinrichtung untergebracht. Hinter der Verlängerung dieser Zeit von drei auf sechs Monate steht die Hoffnung, dass das Asylverfahren in dieser Zeit bereits beendet ist. In der Regel ist in diesen ersten sechs Monaten keine Unterbringung in privaten Wohnungen vorgesehen. Allerdings kommt es trotzdem teilweise auch schon während dieser Zeit zu einer privaten Unterbringung, zum Beispiel in Hotels oder Jugendherbergen, da der Platz in den Erstaufnahmeeinrichtungen nicht ausreicht.

    Nach Ende der Gemeinschaftsunterbringung können Flüchtlinge und Asylbewerber auch privat untergebracht werden. Allerdings können sie meist noch nicht selbst Mietverträge abschließen. Vertragspartner ist die Gemeinde – zumindest, bis über den Asylantrag des Betreffenden entschieden ist. Wird dem Antrag stattgegeben, kann der Ausländer auch selbst als Mieter einen Vertrag mit dem Vermieter unterschreiben. Nach den Änderungen des Asylrechts vom Oktober 2015 müssen abgelehnte Asylbewerber bis zur Abreise bzw. Abschiebung in den Gemeinschaftsunterkünften bleiben.

    Ein Flüchtling oder Asylsuchender im laufenden Verfahren muss ferner auch die behördliche Erlaubnis haben, sich in dem Gebiet aufzuhalten, in dem die Wohnung vermietet werden soll. Hier gibt es Einschränkungen im Rahmen der Residenzpflicht.

    Wer eine Unterkunft für Flüchtlinge zur Verfügung stellen will, muss sich mit der Gemeinde in Verbindung setzen. Ansprechpartner ist in den meisten Fällen das Sozialamt. Die Behörde wird zunächst prüfen, ob die Unterkunft geeignet ist. Einzelne Privatwohnungen werden nicht in allen Gemeinden angemietet. Bei der Höhe der Miete orientieren sich die Behörden in der Regel an den üblichen Höchstsätzen für die angemessenen Wohnkosten im Rahmen des Arbeitslosengeldes II. Diese Beträge unterscheiden sich von Gemeinde zu Gemeinde und richten sich nach der Anzahl der in der Wohnung unterzubringenden Personen. Höhere Beträge werden meist nicht bezahlt.

    Flüchtlinge mit gesichertem Aufenthaltsstatus schließen mit dem Vermieter einen herkömmlichen Mietvertrag ab. Der Flüchtling selbst bezahlt also die Miete und erhält entsprechende Leistungen für seine Unterkunftskosten von der Gemeinde. Mit Hilfe einer vom Mieter unterschriebenen Abtretungserklärung kann jedoch die Direktzahlung der Miete von der Gemeinde an den Vermieter arrangiert werden. Ein mietrechtliches Vertragsverhältnis mit der Gemeinde selbst entsteht dadurch nicht.

    Von einem kosten- und formlosen Zurverfügungstellen von Wohnraum wird oft abgeraten – auch durch die Gemeinden. Denn: Ohne Vertrag und Miete sind die Flüchtlinge Gäste. Im Gegensatz zu einem Mietverhältnis gibt es keine Kündigungsfrist. Sie können also bei Unstimmigkeiten jederzeit vor die Tür gesetzt werden. Die Gemeinden wünschen jedoch Rechtssicherheit. Soll also aus Altruismus ohne Gewinnstreben Wohnraum vergeben werden, sollte man trotzdem einen schriftlichen Mietvertrag ggf. über eine ermäßigte Miete abschließen. Dabei sollte nicht vergessen werden, dass eine Wohnung laufende Kosten verursacht.
    Die Vermietungsleistung ist eine Kennzahl, die angibt, wie viel Quadratmeter Bürofläche in einem bestimmten Gebiet innerhalb eines bestimmten Zeitraums vermietet wurden. Es handelt sich um einen Bruttobetrag, der sich sowohl aus den in diesem Zeitraum neu errichteten Büroflächen als auch aus den Flächen zusammensetzt, die aus dem Bestand vermietet wurden.

    Da Vermietungen aus dem Bestand zum großen Teil Tauschaktionen darstellen (Standortwechsel), bei denen wiedervermietete Flächen freigesetzten Flächen entsprechen, muss zur Beurteilung des Büromarktes parallel hierzu die durch die Vermietungsleistung erfolgte Flächenabsorption aus dem Markt mit betrachtet werden (Nettoabsorptionsrate). Daraus lassen sich Wachtums- / Schrumpfungsraten am Markt ableiten. Sinkt durch Vermietungen die Leerstandsquote, kann von einem wachsenden Markt ausgegangen werden.

    Wachstumsmärkte zeichnen sich durch steigende Mieten aus. Damit verbunden ist in der Regel ein "Filtering up-Prozess", der bedeutet, dass Büronutzer jeweils einen höheren Qualitätsstandard anstreben. Dabei spielen neben der technischen Ausstattung vor allem die infrastrukturellen Verhältnisse der Bürolagen eine Rolle. Die Restflächen am unteren Ende der Merkmaleskala werden dann im Rahmen von Revitalisierungsmaßnahmen umgewidmet oder zurückgebaut.
    Die EU-Vermittlerrichtlinie hat den Zweck, die Berufsausübung von Versicherungsmaklern und Versicherungsagenten im Rahmen der Dienstleistungs- und Niederlassungsfreiheit innerhalb der EU-Staaten zu erleichtern.

    Gleichzeitig soll im Bereich der Versicherungsvermittlung ein bestimmtes Maß an Verbraucherschutz gewährleistet werden. So sollen Versicherungsvermittler über die angemessenen Kenntnisse und Fertigkeiten verfügen, die der Herkunftsmitgliedsstaat verlangt und überprüft. Versicherungsvermittler müssen auch über einen guten Leumund verfügen, dürfen also keine schweren Straftaten im Bereich der Eigentums- und Finanzkriminalität begangen haben.

    Die nachzuweisende Berufshaftpflichtversicherung muss mindestens 1 Million Euro pro Haftpflichtfall und 1,5 Millionen Euro im Jahr betragen. Die geforderte Informationspflicht bezieht sich auf unternehmensbezogene Verhältnisse (Name, Anschrift, etwaige Beteiligungen an Versicherungsunternehmen, etwaige vertragliche Bindungen zu Versicherungsunternehmen usw.) sowie Regelungen über Beschwerdeverfahren.

    Die Richtlinie sieht eine Eintragungspflicht in ein Register im EU-Herkunftsstaat vor. Soweit der Vermittler in anderen EU-Staaten tätig werden will, muss er dies der zuständigen Behörde im EU-Herkunftsstaat mitteilen, die dies dann, wenn diese es wünschen, den zuständigen Behörden der anderen Mitgliedstaaten mitteilt. Die Mitgliedsstaaten, die dies wünschen, müssen dies der EU-Kommission mitteilen.
    Jede Industrie- und Handelskammer muss ein Vermittlerregister führen, in dem zugelassene Versicherungsvermittler und Versicherungsberater eingetragen werden. Rechtsgrundlage ist das Gesetz zur Neuregelung des Versicherungsvermittlerrechts.

    Damit wird eine Informationsgrundlage für Versicherungsnehmer und Versicherungsunternehmen geschaffen. Das Register gibt Auskunft über die Zulassung, darüber, worauf sich die Zulassung bezieht und den Umfang der Zulassung. Wer nicht eingetragen ist, ist nicht zugelassen.

    Auskünfte aus dem Register werden auf dem Weg des automatisierten Abrufs über das Internet oder schriftlich erteilt. Das Versicherungsregister ist Teil eines europäischen Registrierungsnetzwerkes. Die Zusammenarbeit der zuständigen Stellen mit den zuständigen Behörden der anderen Mitgliedstaaten der EU ist detailliert geregelt. Einerseits kann der Datenaustausch zwischen den entsprechenden Stellen automatisiert werden, andererseits unterliegen alle in diesem Bereich beschäftigten Personen aus Datenschutzgründen dem Berufsgeheimnis.
    Als Vermittlungsmakler wird ein Makler bezeichnet, der auf der Grundlage der Vermittlung von Verträgen Provisionsansprüche erwerben will. Während das Recht des Handelsmaklers ausschließlich Vermittlungsleistungen honoriert, erkennt das Recht des Zivilmaklers (Immobilienmakler, Wohnungsvermittler) neben der Vertragsvermittlung auch den "Nachweis von Geschäftsabschlussgelegenheiten" als provisionsrelevante Leistung an. Allerdings ist die Vermittlungsleistung eines Maklers längst nicht so anfällig für Provisionsstreitigkeiten, als der reine Maklernachweis, zumal im Zeitalter zunehmender Immobilienangebote in Immobilienportalen im Internet der Ursächlichkeitsbeweis des Nachweises für den Vertragsabschluss immer schwerer zu führen ist.
    Makler können ihre Provision durch Nachweis einer Vertragsabschlussgelegenheit oder durch Vermittlung eines Vertrages verdienen. Bei der Vertragsvermittlung ist grundsätzlich zwischen zwei Vermittlungsmethoden zu unterscheiden. Der Makler kann zwischen den beiden anwesenden Parteien versuchen, eine Einigung über die Vertragsinhalte herbeizuführen. Er kann aber auch mit den Parteien getrennte Verhandlungen führen. Welche der beiden Methoden zielführender ist, muss im Einzelfall entschieden werden. So kann eine Verhandlung bei Anwesenheit beider potentieller Vertragspartner dann sinnvoll sein, wenn der Verkäufer selbst ein verkäuferisches Talent hat, redegewandt ist und den Makler in seinen Bemühungen unterstützen kann. In Fällen, in denen einer der beiden Parteien eine pessimistische Einstellung hat, kann seine Gegenwart beim Verhandeln hinderlich sein.

    Die Verhandlungen können auch aus rein organisatorischen Gründen getrennt oder telefonisch geführt werden, wenn ein Verhandlungstermin in Anwesenheit beider Parteien aus Zeitgründen nicht zustande kommt oder einer der beiden Parteien weitab entfernt seinen Wohnsitz hat. Der Makler muss dann nur erkennen, wann alle für die Vereinbarung eines Termins beim Notar für den Abschluss eines Kaufvertrages wichtigen Verhandlungsaspekte geklärt sind. Die Kaufvertragsparteien lernen sich dann erst beim Kaufvertragstermin persönlich kennen.

    Die gewählte Vermittlungsmethode hängt auch davon ab, welches Provisionssystem der Makler pflegt. Soll die Provision auf beide Parteien aufgeteilt werden, muss er sich streng neutral verhalten. In einem solchen Fall ist das Verhandeln in Anwesenheit beider Seiten zu bevorzugen. Der Makler wird hier zum Mediator. Führt er getrennte Verhandlungen, kann leicht der Verdacht aufkommen, der Makler habe mit einer der beiden Parteien Verhandlungsstrategien zu Lasten der anderen Parteien vereinbart. Andererseits ist die Führung getrennter Verhandlungen dann zu bevorzugen, wenn der Makler zum Interessenvertreter einer Partei wird, weil er nur mit einer Partei eine Provisionsvereinbarung trifft. Dabei ist zu bedenken, dass er dann auch zum "Erfüllungsgehilfen" seines Auftraggebers wird.
    Abkürzung für: Vermessungs- und Katastergesetz
    Das Gesetz über Vermögensanlagen oder Vermögensanlagengesetz (VermAnlG) trifft Regelungen über Vermögensanlagen, die in Deutschland öffentlich angeboten werden. Ein wichtiger Regelungsbereich des Gesetzes ist die Pflicht des Anbieters zur Veröffentlichung eines Verkaufsprospektes. Es gibt jedoch einige Ausnahmen von dieser Pflicht. Weitere Themen sind die Pflicht zum Verfügbarmachen eines Vermögensanlagen-Informationsblattes und Informationspflichten gegenüber den Anlegern.

    Mit Inkrafttreten des Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB) zum 22. Juli 2013 wurde die Bedeutung des VermAnlG eingeschränkt. Das VermAnlG gilt für folgende Anlageklassen:

    • Anteile, die eine Beteiligung am Ergebnis eines Unternehmens gewähren,
    • Anteile an einem Vermögen, das der Emittent oder ein Dritter in eigenem Namen für fremde Rechnung hält oder verwaltet (Treuhandvermögen),
    • partiarische Darlehen,
    • Nachrangdarlehen,
    • Genussrechte,
    • Namensschuldverschreibungen und
    • sonstige Anlagen, die einen Anspruch auf Verzinsung und Rückzahlung gewähren oder im Austausch für die zeitweise Überlassung von Geld einen vermögenswerten auf Barausgleich gerichteten Anspruch vermitteln.


    Voraussetzung ist, dass die Annahme der Gelder nicht als Einlagengeschäft im Sinne des Kreditwesengesetzes anzusehen ist.
    Abkürzung für: Vermögensgesetz
    Auch: VermG, Gesetz zur Regelung offener Vermögensfragen.

    Das Vermögensgesetz vom 18.4.1991 regelt die Rückübertragung von unrechtmäßig enteigneten Grundstücken in der ehemaligen DDR auf den früheren Eigentümer. Miet- oder Nutzungsverhältnisse werden normalerweise durch eine Rückübertragung nicht beeinträchtigt und bestehen weiter. Der neue Eigentümer tritt auf der Vermieterseite in den Vertrag ein.

    War der Mieter oder Nutzer bei Abschluss des Mietvertrages "nicht redlich", ist der Vertrag jedoch durch behördlichen Bescheid aufzuheben. Darunter fallen Verträge, die gegen DDR-Recht verstoßen haben, auf Korruption oder einer persönlichen Machtstellung beruhen oder denen eine Zwangslage oder Täuschung zugrunde liegt.
    Vermögensmanagement bezieht sich auf die Betreuung und Verwaltung von Kundenvermögen. Als Asset Manager (Vermögensmanager, Verwalter von Sachanlagen) werden Anlageberater und Vermögensverwalter bezeichnet, deren Aktivitäten darauf gerichtet sind, den Vermögensbestand des Kunden durch Umschichtung (einschl. Kauf und Verkauf), Refinanzierung, Herstellung eines optimalen Mietermix usw. auf einem hohen gewinnorientierten Bewirtschaftungsniveau zu halten. Die Grenzziehung zum Portfolio-Management ist fließend, teilweise damit auch identisch, wenn der portfoliotheoretische Ansatz beim Vermögensaufbau des Kunden im Mittelpunkt steht. Ein Studiengang zum Dipl. Vermögensmanager wird von der Deutschen Immobilien Akademie angeboten.
    Die Vermögensteuer bezieht sich auf das Vermögen. Sie kommt in den Ausgestaltungsformen einer Vermögensertragsteuer (wenn die Vermögenswerte sich aus kapitalisierten Erträgen ableiten) oder einer Vermögenssubstanzsteuer (hier wird auf einen Sachwert abgestellt) vor.

    Nach einem Urteil des Bundesverfassungsgerichts, das die Verletzung des Halbteilungsgrundsatzes bemängelte, wurde die Erhebung der deutschen Vermögensteuer mit der Neuregelung der Erbschaft- und Schenkungsteuer im Jahressteuergesetz 1997 ausgesetzt. Nach einer Entscheidung des Bundesfinanzhofes war es jedoch rechtens, wenn auch 1997 noch Vermögensteuer für die Vergangenheit festgesetzt oder eingezogen wird. Die prozentuale Steuerhöhe (Steuersatz) war abhängig von der Vermögensart. Von wenigen Ausnahmen abgesehen, betrug der Steuersatz 1%.
    In der Praxis kommen Fälle, in denen Makler in Deutschland beauftragt werden, über Vermögen des Auftraggebers zu verfügen, kaum vor. Für den seltenen Fall, dass der Erwerber einer Immobilie jedoch den Makler einschalten will, damit dieser Kaufpreisteile an den Verkäufer oder einen Dritten weiterleitet, wenn bestimmte vertragliche Bedingungen erfüllt sind, muss er eine Vorschrift beachten, die sich aus der Makler- und Bauträgerverordnung ergibt.

    Danach muss er entweder vor Empfang des Betrages oder seiner Ermächtigung über ein Konto des Auftraggebers in Höhe des Betrags eine Vertrauensschadenversicherung abschließen oder eine Bürgschaft eines Kreditinstituts beibringen und solange aufrechterhalten, bis er den Auftrag erledigt hat. Ermächtigt er einen Mitarbeiter mit diesen Transaktionen, muss er auch diesen verpflichten, die Gelder vertragsgemäß zu verwenden.

    In Deutschland sind – wie schon ausgeführt – solche Vermögensverfügungen durch Makler höchst selten, da die notariellen Kaufverträge sicher stellen, dass der Makler als Dritter in die Geldtransaktionen nicht eingeschaltet werden muss. Im Zweifel bietet sich die Errichtung eines Anderkontos beim Notar an.
    In der Praxis kommt es häufig vor, insbesondere, wenn der Makler lediglich eine Nachweistätigkeit erbringt, dass zwischen der Maklerleistung und dem Abschluss des Hauptvertrages ein längerer Zeitraum liegt, oft mehrere Monate. Hier entsteht die Frage, ob von der Ursächlichkeit der Maklertätigkeit noch auszugehen ist, wenn mehrere Monate vergehen, in denen der Makler keinerlei Kontakt zu seinem Auftraggeber hat und auch sonst keine Tätigkeiten erbringt, die die Verhandlungen zwischen dem Auftraggeber und dem Dritten fördern könnten.

    Inwieweit der Makler hier gut beraten wäre, den Kontakt überhaupt gar nicht erst abbrechen zu lassen, steht auf einem anderen Blatt. Möglich ist jedoch, dass der Auftraggeber Anrufe des Maklers nicht wünscht. Hier hilft die Rechtsprechung dem Makler, indem sie für die Ursächlichkeit eine Vermutung sprechen lässt, wenn zwischen dem Nachweis und dem Abschluss des Hauptvertrages lediglich ein angemessener Zeitraum vergangen ist.

    Was ein angemessener Zeitraum ist, kann nicht generell gesagt werden. Allgemein ist nach der Rechtsprechung ein Zeitraum von drei bis vier Monaten noch nicht provisionsschädlich, das heißt, die Ursächlichkeit wird vom Gericht als gegeben angesehen. Im Übrigen kommt es auf den Einzelfall an, es ergibt sich aus den Umständen und der Art des Objekts. Beispiel: Für den Erwerb eines Reihenhauses ist eine Zeitspanne von fünf Monaten jedenfalls noch ein angemessener, die tatsächliche Vermutung der Kausalität nicht berührender Zeitraum (vgl. Hans.OLG Hamburg RDM-Rspr. A 110.Bl.55). Bei Geschäften mit größerem Volumen (Anmietung eines Ladengeschäfts) kann auch ein Zeitraum von acht Monaten noch angemessen sein (vgl.OLG München RDM Rspr. A 110 Bl.23). Bei dem Angebot eines Möbelhauses zu einem Kaufpreis von vier Mio. Euro ist der Ursachenzusammenhang nicht durch Zeitablauf von zwei Jahren unterbrochen.

    Tipp: Lässt der Makler einen längeren Zeitraum als drei oder vier Monate tatenlos vergehen, muss er damit rechnen, dass der Auftraggeber behauptet, ein kürzerer Zeitraum wäre angemessen gewesen.
    Gesetzesgrundlage dieser Verordnung sind die §§ 11a, 34d und 34e der Gewerbeordnung. Es handelt sich bei der Verordnung um Berufsregeln für Versicherungsvermittler und Versicherungsberater. Sie gliedert sich in 7 Abschnitte. Der erster Abschnitt bezieht sich auf die vorgeschriebene Sachkundeprüfung (Grundsatz, Prüfungsausschuss der IHK, Prüfungsverfahren und Gleichstellung anderer Berufsqualifikationen). Im Anhang 1 befindet sich ein Katalog zu den inhaltlichen Anforderungen an die Sachkundeprüfung. Anhang 2 enthält das Muster einer Bescheinigung über die erfolgreich abgelegte Prüfung. Der zweite Abschnitt behandelt die Ausführungsbestimmungen zu dem in der GewO vorgeschriebenen Vermittlerregister, das in allen Mitgliedstaaten der Europäischen Union zu führen ist. Im dritten Abschnitt werden Einzelheiten zum Unterhalt einer Haftpflichtversicherung für Versicherungsvermittler und Versicherungsberater geregelt. Der vierte Abschnitt enthält die Informationspflichten, denen Versicherungsvermittler und Versicherungsberater gegenüber Versicherungsnehmern nachzukommen haben. Im fünften Abschnitt werden die Sicherheiten geregelt, die Versicherungsmakler und -berater für den Fall erbringen müssen, dass Zahlungen an Versicherungsgesellschaften über sie abgewickelt werden. Darauf beziehen sich auch Aufzeichnungspflichten und Prüfungen, denen sich Versicherungsmakler und -berater unterziehen müssen. In Abschnitt 6 sind die Ordnungswidrigkeiten und Straftaten aufgelistet, die sich aus Verstößen gegen die Verordnung ergeben. Der letzte Abschnitt enthält Schlussbestimmungen, insbesondere auch Bestimmungen zur örtlichen Zuständigkeit von Industrie- und Handelskammern.

    Die Verordnung ist vergleichbar mit der MaBV, soweit sie sich auf Immobilienmakler bezieht. Der wesentliche Unterschied besteht darin, dass bei Immobilienmaklern keine Vorschriften für einen abzulegenden Sachkundenachweis existieren.
    Die Grundvorschriften das Handelsbilanzrecht befinden sich im Handelsgesetzbuch. Sie sind aufgebaut nach den Prinzipien "vom Einfachen zum Komplizierten" (d.h. vom Einzelkaufmann bis hin zur Kapitalgesellschaften und Konzernen) und "vom Allgemeinen zum Besonderen". (Allgemeinen Vorschriften folgen spezielle für Kapitalgesellschaften, Genossenschaften, Kredit- und Finanzdienstleistungsinstitute, Versicherungsunternehmen). Auch der Größe des Unternehmens nach der Größenklassifizierung des HGB wird dabei Rechnung getragen. Die Entwicklung ist im Fluss. Zunehmend überlagern internationale Standards im Interesse der Unternehmenstransparenz und der Erleichterung von Anlageentscheidungen die ursprünglichen HGB-Vorschriften. Es handelt sich um die International Financial Reporting Standards (IFRS) und darin die International Accounting Standards (IAS). Die Abschlüsse danach sollen aktuelle mit Abschlüssen anderer Unternehmen vergleichbare Informationen über die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Unternehmens zur Verfügung stellen. So sollen die Bilanzen tatsächliche Werte von Sachanlagen (Grundstücke, Gebäude, usw.) enthalten anstelle von stillen Reserven, die sich durch Abschreibungen bilden. Pflichtbestandteile eines IFRS Abschlusses sind Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung, Eigenkapitalspiegel, eine Cashflow-Rechnung sowie ein kommentierender Anhang.

    Für Wohnungsunternehmen in der Rechtsform von Kapitalgesellschaften, von Kommanditgesellschaften auf Aktien und Genossenschaften spielt zusätzlich die Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen eine Rolle. Sie beruht auf einer Ermächtigung des Bundesjustizministeriums auf der Grundlage des § 161 des Aktiengesetzes. Die Verordnung wurde erlassen zu einer Zeit, als es das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz noch gab. Dabei wird den Besonderheiten der Wohnungsunternehmen Rechnung getragen, die in den Vorschriften des HGB nicht genügend berücksichtigt sind. So sind z.B. die im HGB nicht differenzierten Umsatzerlöse von Wohnungsunternehmen aufzugliedern nach den Bereichen Hausbewirtschaftung, Verkauf von Grundstücken, Betreuungstätigkeit und anderen Lieferungen und Leistungen. Auf der Aktivseite der Bilanz steht vor allem eine detaillierte Gliederung der Grundstücksarten des Unternehmens im Fokus usw.

    Die letzte Fassung der Verordnung stammt aus dem Jahr 1987. Der Verordnung liegt das Formblattmuster bei, das bei der Erstellung des Jahresabschlusses beachtet werden soll. Wer sich als Vorstand /Geschäftsführer des Unternehmens nicht daran hält, begeht eine Ordnungswidrigkeit, die mit Bußgeld geahndet werden kann.
    Am 9. März 2010 wurde u.a. die Makler-und Bauträger-Verordnung (MaBV) an die EU-Dienstleistungsrichtlinie angepasst. Es handelt sich um die "Verordnung zur Anpassung gewerberechtlicher Verordnungen an die Dienstleistungsrichtlinie". Dabei geht es vor allem um die Klarstellung, welches Recht bei grenzüberscheitenden Dienstleistungen Anwendung finden soll.

    Wer seinen Geschäftssitz nicht im Inland, sondern in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union oder einem anderen Vertragsstaat des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum hat, benötigt für eine grenzüberschreitende Tätigkeit in Deutschland keine Erlaubnis nach § 34 c GewO. Allerdings wird bestimmt, dass für einen Makler mit Geschäftssitz in einem EU-Mitgliedsstaat, wenn er über Vermögenswerte eines inländischen Auftraggebers verfügen soll und er dafür in Form einer Vertrauensschadenversicherung oder eine Bankbürgschaft Sicherheit zu leisten hat, der Nachweis von ausländischen Versicherungen oder Bankbürgschaften ausreicht. Allerdings müssen die Sicherheiten mit denen vergleichbar sein, die von der MaBV gefordert werden. Geregelt ist dies nunmehr in § 2 Abs. 6 MaBV.

    Auf Gewerbetreibende, die ihren Geschäftssitz in Deutschland haben und mit inländischen Geschäften befasst sind, hat die Verordnung keine Auswirkungen.
    Beim Pachtvertrag haben sowohl Pächter als auch Verpächter ein Pfandrecht. Der Verpächter kann für seine Forderungen aus dem Pachtvertrag (z.B. ausstehende Pacht) ein Pfandrecht an den vom Pächter eingebrachten Sachen (z.B. bei einem Landwirtschaftsbetrieb vom Pächter mitgebrachte Fahrzeuge) und an den Früchten der Pachtsache (z.B. landwirtschaftliche Erzeugnisse) geltend machen.

    Für Schadenersatzforderungen, die erst zukünftig zu erwarten sind, kann der Verpächter sich nicht auf sein Pfandrecht berufen.

    Wie auch das Vermieterpfandrecht erlischt das Verpächterpfandrecht mit Entfernung der betreffenden Gegenstände vom Grundstück. Dies gilt nicht, wenn der Verpächter vom Abtransport nichts weiß oder ihm widersprochen hat.

    Er darf nicht widersprechen, wenn sich der Abtransport im Rahmen der normalen Lebensverhältnisse (d.h. im Rahmen der in einem Landwirtschaftsbetrieb üblichen Tätigkeiten) abspielt oder wenn die verbleibenden Sachen zu seiner Absicherung ausreichen. Soweit der Verpächter dieses Widerspruchsrecht besitzt, darf er einen Versuch des Pächters, die Sachen zu entfernen, im Rahmen seines Selbsthilferechts verhindern.

    Er darf bei heimlicher Entfernung der Pfandsachen auch fordern, dass diese zurückgebracht werden. Dieses Recht erlischt jedoch einen Monat nach Wegschaffen der Sachen, falls der Verpächter bis dahin seine Ansprüche nicht vor Gericht geltend gemacht hat.

    Das Selbsthilferecht ist äußerst problematisch, da der Verpächter hier leicht mit anderen Gesetzen – auch dem Strafgesetzbuch – in Konflikt kommt. Er darf zwar das Wegschaffen von Gegenständen verhindern; Gewalt anwenden darf er jedoch nicht. Das Eindringen auf das Pachtgrundstück ohne Erlaubnis des Pächters ist Hausfriedensbruch. Zu empfehlen ist ein rechtzeitiges gerichtliches Vorgehen.

    Die Zivilprozessordnung zählt eine Reihe von Dingen auf, die unpfändbar sind – und an denen es damit auch kein Verpächterpfandrecht geben kann. Die Liste reicht vom Bettlaken und der Arbeitskleidung bis zu künstlichen Gliedmaßen und Brillen. Hier sind speziell für Landwirte auch das für den Betrieb erforderliche Vieh, Gerät, der Dünger und zur Existenzsicherung nötige landwirtschaftliche Erzeugnisse genannt.

    Achtung: Für alle "normalen" Pfändungen sind diese für Landwirtschaftsbetriebe nötigen Wirtschaftsgüter unpfändbar. Für das Verpächterpfandrecht gilt das nicht: Der Verpächter kann auch daran ein Pfandrecht geltend machen.
    Der Begriff bezieht sich auf die Haushaltsplanung öffentlicher Haushalte. Eine Verpflichtungsermächtigung wird im Haushaltsplan vorgesehen, wenn für die jeweilige öffentlich-rechtliche Institution eine Ausgabe absehbar ist, zu der man sich bereits im laufenden Haushaltsjahr verpflichten muss, die jedoch erst später tatsächlich zu einer Ausgabe in Geld führt. Beispiel: Ein größeres Bauprojekt erfordert Investitionen über mehrere Jahre hinweg.

    Ausgaben dürfen nur in dem Haushaltsjahr im Haushaltsplan auftauchen, in dem sie tatsächlich fällig werden (Fälligkeitsprinzip). Da jedoch durch größere oder längerfristige Projekte gerade im Bau- und Immobilienbereich immer wieder für das gleiche Projekt Ausgaben über Jahre hinweg fällig werden, unterscheidet man die Ausgaben im Haushaltsplan von den Verpflichtungsermächtigungen. Letztere dürfen im Haushaltsplan nur dann angesetzt werden, wenn fest steht, dass in dem Jahr, in dem die Zahlung fällig wird, im Haushalt auch genug Geld dafür zur Verfügung stehen wird.

    Wie hoch die Verpflichtungsermächtigungen insgesamt sind, wird bei den Gemeinden in Haushaltssatzungen geregelt. Bei Bund und Ländern wird dies durch Haushaltsgesetze festgelegt.
    Als Ort der Wohnungseigentümerversammlung sind Räumlich­keiten am Ort der Wohnanlage oder in deren verkehrsmäßig gut erreichbarer Nähe zu wählen. Es muss ein räumlicher Bezug gegeben sein. Bei einer Entfernung zwischen Versammlungsort und Wohnanlage von 100 Kilometer fehlt ein solcher räumlicher Bezug.

    Bei dem Versammlungsraum muss es sich um Räu­me handeln, die einen ungestörten Verlauf unter Ausschluss Dritter ermög­li­chen, um die "Nicht-Öffentlichkeit" der Versammlung zu gewähr­leisten. Dies gilt auch für Versammlungen in Gaststätten. Im Übri­gen gibt es hinsichtlich der Art der Räumlichkeiten keine allge­mein ver­bind­lichen Regeln. So hat die Rechtsprechung beispiels­weise auch die Durchführung einer (kurzen) Versammlung in der Waschküche einer Wohnungseigentümergemeinschaft für zu­läs­sig erachtet. Eine Zufallsversammlung ("Stammtisch-Ver­samm­lung") stellt jedoch keine ordnungsmäßige Versammlung dar.

    Der Termin ist so zu wählen, dass er für alle Woh­nungs­ei­gen­tü­mer auch unter Berücksichtigung der berufstätigen Eigentümer verkehrsüblich und insoweit zumutbar ist. Damit scheiden zu­mindest nach derzeit noch geltender Rechtsauffassung Termine zur frühen Nachmittagszeit an Werktagen aus, von Ausnahme­fällen abgesehen. Andererseits werden Termine auch an Sonn- und Feiertagen unter bestimmten Voraussetzungen noch als verkehrsüblich angesehen (Karfreitag, Sonntagvormittag).

    Grundsätzlich gilt aber auch hinsichtlich des Ortes und des Termins der Versammlungen bei Nichtbeachtung dieser rechtlichen Vorgaben, dass Beschlüsse nicht ordnungsmäßig durchgeführter Versammlungen nicht nichtig, sondern nur anfechtbar sind. Im Falle der Nichtanfechtung der insoweit ordnungswidrig gefassten Beschlüsse sind sie wirksam und binden alle Wohnungseigentümer.
    Den Vorsitz in der Wohnungseigentümerversammlung führt im Regelfall der Verwalter (§ 24 Abs. 5 WEG). Handelt es sich beim Verwalter um eine juristische Person, können auch Angestellte des Verwaltungsunternehmens den Vorsitz in der Versammlung führen. Andererseits bleibt es den Wohnungseigentümern unbe­nommen, auch aus ihrem Kreis, beispielsweise den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirates, ein anderes Beiratsmitglied oder einen Miteigentümer zum Versammlungsvorsitzenden zu wählen.

    Der Vorsitzende leitet die Versammlung und hat bei den nach der Tagesordnung vorgesehenen Beschlussfassungen die Abstim­mung vorzunehmen und das Beschluss­er­geb­nis­ festzustellen und zu verkünden.

    Mit der (konstitutiven) Feststellung des Beschluss­er­geb­nis­ses durch den Ver­samm­lungs­vor­sitzen­den werden die Beschlüsse wirksam und binden alle Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, und zwar auch diejenigen, die nicht an der Versammlung teilnehmen.

    Selbst wenn der Ver­samm­lungs­vor­sitzen­de einen Be­schluss als mehr­heit­lich angenommen und deshalb wirksam ver­kün­det hat, obwohl wegen falscher Stimmenwertung oder falscher Stimmen­auszählung die an sich erforderliche Mehrheit nicht erreicht wur­de, ist ein solcher Beschluss wirksam, wenn er nicht angefochten und durch das Gericht für ungültig erklärt wird.
    Hat ein Gericht z.B. den Mieter, gegen den ein Mieterhöhungsbegehren rechtshängig gemacht worden ist, zum Verhandlungstermin geladen, und folgt der Mieter dieser Ladung nicht, so kann der Vermieter den Erlass eines Versäumnisurteils beantragen. In der Regel wird dem Vermieter dann alles zuerkannt, was er beantragt hat. Gegen dieses 1. Versäumnisurteil ist das Rechtsmittel des Einspruchs gegeben. Der Einspruch muss innerhalb von zwei Wochen nach Zustellung des Versäumnisurteils erfolgen. Diese Frist kann nicht verlängert werden. Der Einspruch ist zu begründen. Der Beklagte muss mit dem Einspruch alle Einwendungen vortragen, die er vorbringen möchte.

    Legt der Mieter Einspruch ein, so geht der Rechtsstreit normal weiter. Ist gegen ein Versäumnisurteil Einspruch eingelegt worden, hat darauf das Gericht einen neuen Verhandlungstermin anberaumt und erscheint der Beklagte wieder nicht, ergeht auf Antrag der anderen Partei ein zweites Versäumnisurteil. Gegen dieses ist die Möglichkeit des Einspruchs nicht mehr gegeben. Auch eine Berufung kann der Beklagte nur dann einlegen, wenn er vorträgt, dass ihn keine Schuld an der Versäumung der zweiten Verhandlung trifft.
    Hat der Mieter eine Veränderung oder Verschlechterung des Mietobjekts zu vertreten, kann der Vermieter einen Schadenersatzanspruch haben. Beispiel: Das Dach ist undicht, der Mieter meldet den Schaden nicht, dadurch kommt es zu Schäden an der Bausubstanz (Anspruch nach § 536 c Abs. 2 BGB). Derartige Ansprüche verjähren nach § 548 BGB in sechs Monaten. Die Verjährungsfrist beginnt zu laufen, sobald der Vermieter das Mietobjekt zurückerhält.

    Kein Schadenersatzanspruch besteht bei regulärer Abnutzung des Mietobjekts (z. B. Abnutzung des Teppichbodens). Dies gilt allgemein für durch vertragsgemäßen Verbrauch verursachte Verschlechterungen der Mietsache.

    Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes ist der Vermieter dazu verpflichtet, den Gebäudeversicherer und nicht den Mieter in Anspruch zu nehmen, wenn ein Versicherungsfall vorliegt, ein Regress des Versicherers gegen den Mieter ausgeschlossen ist und kein Ausnahmefall vorliegt, in dem der Vermieter ein besonderes Interesse an einem Schadensausgleich durch den Mieter selbst besitzt (BGH, Urteil vom 03.11.2004, Az. VIII ZR 28/04). Dies führt dazu, dass der Mieter, wenn der Schaden durch die Gebäudeversicherung des Vermieters abgedeckt ist, nur bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit haftet. Für Besucher der Mietwohnung gilt diese Haftungserleichterung nicht (OLG Hamm, Urteil vom 14.09.2000, Az. 6 U 87/00).
    Eine Verschmelzung von Grundstücken liegt dann vor, wenn zwei oder mehrere Flurstücke zu einem Flurstück vereinigt werden. Die Verschmelzung setzt voraus, dass die Flurstücke im Grundbuch nicht oder nur gleichartig belastet sind. Im Gegensatz zur Verschmelzung wird von einer Vereinigung gesprochen, wenn mehrere Flurstücke zu einem Grundstück im Grundbuch zusammengefasst werden. Die Flurstücke behalten jedoch ihre Flurstücksbezeichnungen und -begrenzungen. Wird ein Flurstück durch entsprechende Vermessung in mehrere Flurstücks zerlegt, spricht man von Teilung. Sie werden dann im Grundbuch jeweils unter einer eigenen Nummer geführt. Werden neue Grenzen gezogen, müssen alle davon betroffenen Grundstückseigentümer vor Ort einverstanden sein und dies durch ihre Unterschrift unter die Grenzniederschrift bestätigen.
    Zwei oder mehrere benachbarte Flurstücke (auch Parzellen genannt), können katastertechnisch zu einem Flurstück verschmolzen werden. Voraussetzung ist, dass sie nicht unterschiedlich belastet sind. Außerdem müssen sie dem gleichen im Grundbuch eingetragenen Eigentümer gehören und dort unter einer Nummer des Bestandsverzeichnisses geführt werden. Das neu entstandene Flurstück erhält eine neue Flurstücksnummer.

    Im Gegensatz zur Verschmelzung von Flurstücken bleiben bei einer Vereinigung von zwei oder mehreren Grundstücken zu einem Grundstück im Grundbuch die Flurstücke, aus denen das Grundstück zusammengesetzt ist, bestehen, auch wenn das vereinigte Grundstück unter einer neuen laufenden Nummer eingetragen wird. Die Vereinigung von Grundstücken ist die Voraussetzung für eine angestrebte Verschmelzung. Das durch Vereinigung entstandene neue Grundstück enthält im Grundbuch eine neue laufende Nummer. Die grundbuchrechtlichen Regelungen für die Vereinigung von Grundstücken finden sich in § 7 der Grundbuchordnung (GBO).

    Sollen aus einem Flurstück mehrere Flurstücke entstehen (also das Gegenteil der Verschmelzung), spricht man von Zerlegung eines Flurstückes. Im Grundbuch wird die katastertechnische Zerlegung eines Flurstücks als Teilung des Grundstücks rechtlich vollzogen. Eine Zerlegung und damit Teilung eines Flurstücks / Grundstücks ist immer dann erforderlich, wenn ein Grundstücksteil verkauft werden soll.
    Die sogenannte culpa in contrahendo (c.i.c.) bezeichnet ein Verschulden im Rahmen von Vertragsverhandlungen, also bevor ein Vertrag zustande gekommen ist. Sie kann die Grundlage für einen Schadenersatzanspruch darstellen. Ein solcher Anspruch besteht dann unabhängig davon, ob später ein Vertrag geschlossen wurde oder nicht.

    Lange Zeit war das Rechtsinstitut der culpa in contrahendo nicht gesetzlich geregelt, sondern wurde von der Rechtsprechung verwendet, um eine nach Ansicht der Gerichte bestehende Regelungslücke auszufüllen. Seit 2002 existiert eine Regelung im Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 311 Abs. 2, meist in Verbindung mit § 280 Abs. 1 und 241 Abs. 2).

    Ein vorvertragliches Schuldverhältnis im Sinne von § 311 Abs. 2 entsteht durch:
    • Aufnahme von Vertragsverhandlungen,
    • Anbahnung eines Vertrags, bei welcher der eine Teil im Hinblick auf eine etwaige rechtsgeschäftliche Beziehung dem anderen Teil die Möglichkeit zur Einwirkung auf seine Rechte, Rechtsgüter und Interessen gewährt oder ihm diese anvertraut,
    • ähnliche geschäftliche Kontakte.

    Man geht davon aus, dass auch schon während der Verhandlungsphase gesteigerte Sorgfalts- und Vertrauensschutzpflichten gegenüber dem Vertragspartner bestehen, bei deren Verletzung Schadenersatz fällig werden kann.

    Dies kommt zum Beispiel dann zum Tragen, wenn ein Vertragspartner gegenüber dem anderen den Vertragsabschluss als absolut sicher hinstellt, sich dann aber im letzten Moment umentscheidet, der andere jedoch auf den Abschluss vertraut und deswegen Aufwendungen getätigt hat.

    Ein Schadenersatzanspruch aus c.i.c. führt dazu, dass der Geschädigte so gestellt werden muss, wie er bei erfolgreichem Abschluss des Vertrages dagestanden hätte. Dies bedeutet, dass ihm getätigte Aufwendungen zu ersetzen sind, aber gegebenenfalls auch ein entgangener Gewinn (der jedoch nachweisbar sein muss).

    Beim Grundstückskaufvertrag besteht eine besondere Situation: Dieser bedarf der notariellen Beurkundung. Er muss also von beiden Seiten vor dem Notar unterzeichnet werden. Bis zu diesem Zeitpunkt besteht kein Vertrag, und beide Vertragspartner können es sich ohne besonderen Grund noch anders überlegen. Ein vorvertragliches Verschulden kann hier grundsätzlich nicht zu einem Schadenersatzanspruch aus c.i.c. führen: Die Formbedürftigkeit stellt eine vom Gesetzgeber gewollte „Sicherheitsschranke“ dar und darf nicht unterlaufen werden, indem man denjenigen, der es sich anders überlegt, über einen Schadenersatzanspruch nun doch z. B. zur Zahlung des Kaufpreises zwingt.

    Es gibt jedoch Ausnahmen: Hat der „Vertragsaussteiger“ einen schweren Verstoß gegen die Verpflichtung zu redlichem Verhalten bei den Vertragsverhandlungen begangen – wofür in der Regel ein vorsätzliches pflichtwidriges Verhalten nachgewiesen werden muss – kann er schadenersatzpflichtig sein. Dies hängt im Einzelfall davon ab, wie sich der Betreffende verhalten und auf welche Weise er den Eindruck erweckt hat, den Vertrag unbedingt zu wollen. Auch bei einer Gefährdung der Existenz der anderen Partei durch einen Abbruch der Vertragsverhandlungen gestehen die Gerichte Schadenersatzansprüche zu (z. B. OLG Koblenz, Urteil vom 25.02.1997, Az. 3 U 477/96; BGH, Urteil vom 29.03.1996, Az. V ZR 332/94).
    Versicherungen, die im Zusammenhang mit der Errichtung und Bewirtschaftung eines Hauses oder dem Erwerb von Immobilieneigentum von Bedeutung sein können, sind:
    • Bauhelferversicherung,
    • Bauherrenhaftpflichtversicherung,
    • Bauleistungsversicherung,
    • Feuerversicherung (sofern nicht in der verbundenen Gebäudeversicherung enthalten),
    • Hausratversicherung,
    • Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung,
    • Rechtschutzversicherung,
    • Wohngebäudeversicherung.
    Der Versicherungsberater wird definiert als ein Gewebetreibender, der Dritte über Versicherungen berät, ohne von einem Versicherungsunternehmen einen wirtschaftlichen Vorteil zu erhalten oder von einem Versicherungsunternehmen abhängig zu sein. Er vertritt ausschließlich die Interessen des potentiellen Versicherungsnehmers und erhält ausschließlich von ihm ein Beraterhonorar. Er darf als keine Versicherungen vermitteln. Versicherungsberater ist ein geschützter Begriff.

    Das Recht der Versicherungsberater ist wie dasjenige der Versicherungsvermittler neu geregelt. Versicherungsberater bedürfen seit 22.05.2007 zur Ausübung ihrer Tätigkeit einer Erlaubnis. Durch das Gesetz zur Neuregelung des Versicherungsvermittlerrechts wurden die Voraussetzungen für die Erteilung einer Erlaubnis für Versicherungsberater geregelt. Sie ergeben sich aus § 34 e GewO.

    Erlaubnisvoraussetzung ist der Nachweis der für die Berufsausübung erforderlichen "fachspezifischen Produkt- und Beratungskenntnisse". Was alles darunter fällt, ist in der Versicherungsvermittlungsverordnung geregelt. Er kann durch eine Prüfung, vor einem Prüfungsausschuss der IHK erfolgen. Wird sie bestanden, qualifiziert sie zum "Geprüften Versicherungsfachmann/-frau (IHK)".

    Die Prüfung entfällt, wenn die erforderliche Sachkunde durch eine ihrem Niveau gleichgestellte Berufsqualifikation nachgewiesen werden kann, z. B. durch Abschlusszeugnisse über ein Studium der Rechtswissenschaften, eines betriebswirtschaftlichen Studiengangs der Fachrichtung Versicherungswirtschaft, als Versicherungskaufmann/-frau als Fachwirt/-in für Finanzberatung (IHK). Interessant ist, dass auch Fachberater/-in für Finanzdienstleistungen (IHK), in Verbindung mit einer einjährigen Berufspraxis in der Versicherungswirtschaft und Bankkaufleute und Investmentfondskaufleute mit einer zweijährigen versicherungswirtschaftlichen Berufspraxis hinsichtlich der Sachkunde als qualifiziert gelten.

    Zuständig für die Erlaubniserteilung ist nicht das Gewerbeamt, sondern die Industrie- und Handelskammer, in deren Kammerbereich der Berater seinen Geschäftssitz hat.

    Außerdem müssen diese sich gleichzeitig mit Erteilung der Erlaubnis in der Vermittlerregister, das bei der Industrie- und Handelskammer geführt wird, eintragen lassen. Zweck des Registers ist es insbesondere, der Allgemeinheit, vor allem Versicherungsnehmern und -unternehmen, die Überprüfung der Zulassung sowie des Umfangs der zugelassenen Tätigkeit des Versicherungsberaters zu ermöglichen.

    Die Erlaubnis ist ausdrücklich mit der Befugnis des Beraters verbunden, Kunden bei der Vereinbarung, Änderung oder Prüfung von Versicherungsverträgen oder bei der Wahrnehmung von Ansprüchen aus dem Versicherungsvertrag gegenüber Versicherungsunternehmen rechtlich zu beraten und sie gegenüber Versicherungsunternehmen außergerichtlich zu vertreten. Die Einschaltung eines Rechtsanwaltes wird erst erforderlich, wenn der Gerichtsweg beschritten werden soll.

    Versicherungsberater müssen darüber hinaus eine ausreichende Haftpflichtversicherung mit einer Mindestversicherungssumme von 1 Million Euro für jeden Versicherungsfall und 1,5 Millionen Euro für alle Versicherungsfälle eines Jahres abgeschlossen haben und vorhalten.

    Wie der Versicherungsmakler unterliegt auch der Versicherungsberater bestimmten Anzeige- und Informationspflichten. Sicherheit muss der Versicherungsberater leisten, wenn bestimmte Zahlungen an das Versicherungsunternehmen über ihn laufen sollen. Die Überwachung des Nichtannahmeverbots von Provisionen wird vor allem durch umfangreiche Aufzeichnungspflichten und Überprüfungen abgesichert.

    Verstöße gegen die Vorschriften der Versicherungsvermittlungsverordnung sind überwiegend Ordnungswidrigkeiten.
    Tritt ein Schadensfalls ein, der durch eine Versicherung abgedeckt werden kann, sind einige Regeln zu beachten, um etwaige Ersatzansprüche nicht aufs Spiel zu setzen. Die Versicherungsgesellschaften weisen in ihren Allgemeinen Versicherungsbedingungen darauf hin, wie man sich verhalten soll. In der Regel geht es um folgendes:

    Der Schadensfall muss sofort der Versicherungsgesellschaft schriftlich gemeldet werden. Macht der Geschädigte seine Ansprüche geltend, ist dies ebenfalls unverzüglich der Versicherung zu melden. Gleiches gilt, wenn Ansprüche aus dem Schadensfall gerichtlich geltend gemacht werden, ein Beweissicherungsverfahren eingeleitet wird usw. Das bedeutet, dass der Versicherte die Versicherungsgesellschaft über alle im Zusammenhang mit dem Versicherungsfall stehenden Zusammenhänge informieren muss.

    Eine weitere Verpflichtung besteht darin, dass der Versicherungsnehmer alles tun muss, um zur Minderung des Schadens beizutragen und dabei muss er etwaige Weisungen der Versicherungsgesellschaft beachten.

    Kommt es zum Rechtsstreit, muss der Versicherte die Prozessführung der Versicherungsgesellschaft überlassen.

    Er darf schließlich nicht ohne vorherige Einwilligung der Versicherungsgesellschaft einen Anspruch des Geschädigten anerkennen oder gar befriedigen. Tut er dies, befreit er damit die Versicherungsgesellschaft von ihrer Leistungspflicht.
    Im Gegensatz zum Versicherungsvertreter, der eine Versicherungsgesellschaft (und damit auch deren Interessen) vertritt, ist der Auftraggeber des Versicherungsmaklers der Kunde. Kennzeichen des Versicherungsmaklers ist seine Unabhängigkeit von einer Versicherungsgesellschaft.

    Aufgabe des Versicherungsmaklers ist es, den genauen Versicherungsbedarf des Kunden zu ermitteln, um ihm dann nach Verhandlungen mit verschiedenen Versicherungsgesellschaften das beste Angebot zu unterbreiten. Auch wenn der Versicherungsmakler Interessenvertreter des Kunden ist, erhält er seine Provision unmittelbar von der Versicherungsgesellschaft. Die Einschaltung von Versicherungsmaklern empfiehlt sich auf jeden Fall bei einem komplexen Versicherungsbedarf.

    Am 19.12.2006 wurden neue Zulassungsvorschriften für Versicherungsmakler erlassen. Eingefügt wurde in die Gewerbeordnung der neue § 34 d. Danach bedarf der Versicherungsmakler einer gewerberechtlichen Erlaubnis. Sie ist zu versagen, wenn
    • die für den Gewerbebetrieb erforderliche Zuverlässigkeit nicht gegeben ist. Dies ist anzunehmen, wenn der Antragsteller in den letzten fünf Jahren vor Stellung des Antrages wegen eines Verbrechens oder wegen Diebstahls, Unterschlagung, Erpressung, Betruges, Untreue, Geldwäsche, Urkundenfälschung, Hehlerei, Wuchers oder einer Insolvenzstraftat rechtskräftig verurteilt worden ist,
    • der Antragsteller in ungeordneten Vermögensverhältnissen lebt. Davon wird ausgegangen wenn über das Vermögen des Antragstellers das Insolvenzverfahren eröffnet worden oder er in das vom Insolvenzgericht oder vom Vollstreckungsgericht zu führende Schuldnerverzeichnis eingetragen ist,
    • der Antragsteller den Nachweis einer Berufshaftpflichtversicherung nicht erbringen kann,
    • der Antragsteller nicht durch eine vor der Industrie- und Handelskammer erfolgreich abgelegte Prüfung oder durch eine andere gleichrangige Qualifikation nachweist, dass er über die für die Versicherungsvermittlung notwendige Sachkunde verfügt.
    Die nachzuweisende Sachkunde bezieht sich auf versicherungsfachliche Kenntnisse, insbesondere hinsichtlich Bedarf, Angebotsformen, Leistungsumfang und auf rechtliche Grundlagen sowie auf die Kundenberatung. Es reicht aus, wenn der Nachweis durch eine angemessene Zahl von beim Antragsteller beschäftigten natürlichen Personen erbracht wird, denen die Aufsicht über die unmittelbar mit der Vermittlung von Versicherungen befassten Personen übertragen ist und die den Antragsteller vertreten dürfen.

    Die einem Versicherungsmakler erteilte Erlaubnis beinhaltet die Befugnis, Dritte, die nicht Verbraucher sind, bei der Vereinbarung, Änderung oder Prüfung von Versicherungsverträgen gegen gesondertes Entgelt rechtlich zu beraten. Jeder Versicherungsmakler muss sich in ein Vermittlerregister eintragen lassen, das von der örtlich zuständigen Industrie- und Handelskammer geführt wird. Zweck des Registers ist es insbesondere, der Allgemeinheit, vor allem Versicherungsnehmern und Versicherungsunternehmen, die Überprüfung der Zulassung sowie des Umfangs der zugelassenen Tätigkeit der Eintragungspflichtigen zu ermöglichen.

    Nach dem Gesetz über den Versicherungsvertrag besteht für den Versicherungsmakler gegenüber dem Versicherungsnehmer eine Informations-, Beratungs- und Dokumentationspflicht. Soweit für Versicherungsunternehmer bestimmte Zahlungen über ein Konto der Versicherungsmaklers laufen sollen, besteht eine Verpflichtung zur Sicherheitsleistung oder zum Abschluss einer Vertrauensschadenversicherung. Näheres ist durch die Verordnung über die Versicherungsvermittlung und -beratung geregelt.
    Die Versicherungspolice ist eine Urkunde der Versicherungsgesellschaft, aus der sich die im Versicherungsantrag enthaltenen Versicherungsleistungen ergeben. Es handelt sich um eine Beweisurkunde für das Bestehen der abgeschlossenen Versicherung. Deckungszusagen können bereits vor Aushändigung der Versicherungspolice vom Versicherungsvertreter gegeben werden. Maßgeblich ist der Tag des Versicherungsbeginns und nicht der Urkundenausfertigung.
    Die Summe, die der Versicherer bei Eintritt des Versicherungsfalls nach dem Versicherungsvertrag zu leisten hat. Bei Kapitallebensversicherungen werden außer der Versicherungssumme auch noch die Gewinnbeteilungen (Überschussanteile) und zum Teil auch eine Schlussdividende ausbezahlt. Die Gewinnbeteiligung ergibt sich aus dem Ergebnis der Anlage des Sondervermögens (Prämieneinzahlungen der Versicherungsnehmer) durch die Versicherungsgesellschaft.
    Versicherungsvermittler ist ein Oberbegriff für Versicherungsvertreter und Versicherungsmakler. Ihr gemeinsamer Geschäftszweck besteht in der Vermittlung von Versicherungsverträgen auf Provisionsbasis. In beiden Fälle wird die Provision im Fall des Abschlusses eines Versicherungsvertrages von der Versicherungsgesellschaft übernommen. Versicherungsvertreter und Versicherungsvermittler unterscheiden sich dadurch, dass der Versicherungsvertreter bei Angebot eines Versicherungsproduktes ein bestimmtes Versicherungsunternehmen vertritt und dessen Interessen wahrnimmt, während der Versicherungsmakler unternehmensunabhängig agiert und für den Versicherungsinteressenten die für dessen Bedarf optimale Lösung aus den Angeboten verschiedener Versicherungsgesellschaften herausfiltert.
    Im Gesetz zur Neuregelung des Ver­sicherungs­ver­mitt­ler­rechts wurden Erlaubnisvoraussetzungen für die gewerbliche Tä­tig­keit als Versicherungsvermittler (Versicherungsmakler) und Versicherungsberater in die Gewerbeordnung auf­ge­führt. Die Erlaubnisvoraussetzungen gehen über jene von Immobilienmaklern weit hinaus. So ist ein Fach­kun­de­nach­weis zu erbringen und eine Be­rufs­haft­pflicht­ver­si­che­rung nachzuweisen. Die Regelungen befinden sich in den §§ 34d (Versicherungsvermittler) und 34e GewO (Ver­siche­rungs­be­ra­ter).

    Außerdem wurde bestimmt, dass bei den Industrie- und Han­dels­kam­mern Vermittlerregister zu führen sind. Der öffent­li­che Teil des Vermittlerregisters ist für jedermann ein­seh­bar. Daraus kann entnommen werden, wer über welche Erlaubnis verfügt (Versicherungsmakler, Ver­siche­rungs­be­ra­ter) beziehungsweise wer ein an eine Ver­si­che­rungs­ge­sell­schaft gebundener Ver­si­che­rungs­ver­tre­ter ist, der keiner Erlaubnis bedarf.

    Die Industrie- und Han­dels­kam­mern sind auch zuständig
    für die Erlaubniserteilung.
    Das am 19. Dezember 2006 wesentlich geänderte Gesetz über den Versicherungsvertrag gliedert sich in fünf Abschnitte. Der erste befasst sich mit Vorschriften für sämtliche Versicherungszweige. Der zweiten bezieht sich auf Vorschriften zur Schadensversicherung, der dritte Abschnitt sich auf Lebens- und Krankenversicherungen und der vierte auf Unfallversicherungen. Der letzte Abschnitt behandelt Schlussvorschriften.

    Geregelt werden im 1. Abschnitt u.a. allgemein die Rechte und Pflichten von Versicherern und Versicherungsnehmern. (z.B. Anzeigepflichten bei Gefahrenerhöhung und Regelungen zu den Prämien). Außerdem sind darin die zivilrechtlichen Grundlagen der Versicherungsvermittler und Versicherungsberater kodifiziert. Bei den Versicherungsvermittlern wird zwischen Versicherungsvertretern und Versicherungsmaklern unterschieden.

    Versicherungsvertreter ist demnach, wer von einem Versicherer oder einem Versicherungsvertreter damit betraut ist, gewerbsmäßig Versicherungsverträge zu vermitteln oder abzuschließen.

    Versicherungsmakler ist, wer gewerbsmäßig für den Auftraggeber die Vermittlung oder den Abschluss von Versicherungsverträgen übernimmt, ohne von einem Versicherer oder von einem Versicherungsvertreter damit betraut zu sein. Als Versicherungsmakler gilt, wer gegenüber dem Versicherungsnehmer den Anschein erweckt, er erbringe seine Leistungen als Versicherungsmakler.
    Ein Versicherungsvertreter ist ein Versicherungsvermittler, der im Gegensatz zum Versicherungsmakler im Auftrag einer bestimmten Versicherungsgesellschaft Versicherungsverträge vermittelt. Er kann auch für verschiedene Versicherungsunternehmen tätig werden, wenn die vermittelten Versicherungsprodukte nicht miteinander in Konkurrenz stehen.

    Vom Versicherungsmakler unterscheidet sich der Versicherungsvertreter auch dadurch, dass er keiner behördlichen Erlaubnis bedarf. Allerdings muss klar sein, dass das Versicherungsunternehmen die uneingeschränkte Haftung für den Vertreter übernimmt. Versicherungsvertreter dürfen nach § 34d Abs. 6 GewO direkt bei der Vermittlung mitwirkende Personen nur beschäftigen, wenn sie sicherstellen, dass diese Personen über die für die Vermittlung der jeweiligen Versicherung angemessene Qualifikation verfügen und geprüft haben, ob sie zuverlässig sind.
    Bis 30. April 2002 war das Bundesaufsichtsamt für das Versicherungswesen (BAV) Kontrollbehörde für alle Versicherungsgesellschaften, die auf dem deutschen Markt tätig sind. Das Amt ist danach der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht einverleibt worden. Die Funktionen des BAV werden nunmehr von dort im Bereich Versicherungswesen wahrgenommen. Nach der Liberalisierung des europäischen Versicherungsmarktes zum 1. Juli 1994 hatte das BAV bereits an Bedeutung verloren. Versicherungsnehmer haben jedoch immer noch die Möglichkeit, sich bei der Bundesanstalt für Finanzdiensleistungsaufsicht (BAFin) zu beschweren, wenn Ärger und Streitigkeiten mit einer Versicherungsgesellschaft entstehen.

    Sitz der neuen Bundesanstalt ist 53117 Bonn, Graurheindorfer Straße 108. Telefon: 0228 / 4108 - *, Telefax: 0228 / 41108 – 1550 und Lurgiallee 12 in 60439 Frankfurt.
    Versiegelt ist eine Fläche, die in irgendeiner Weise zugebaut, -gepflastert oder – betoniert wurde. Dies kann durch ein Gebäude wie auch durch eine Straße geschehen. Unter gewissen Voraussetzungen können Grundstückseigentümer zur Entsiegelung versiegelter Flächen verpflichtet werden.

    Regelungen dazu finden sich im Baugesetzbuch und im Bundesbodenschutzgesetz. Die m2-Größe der versiegelten Fläche eines Grundstücks ist Maßstab für die Bemessung der gemeindlichen Niederschlagswassergebühren.
    Bauordnungsrecht

    Wird eine Baustelle von Amts wegen stillgelegt, kann die Behörde eine Versiegelung des Gebäudes oder einzelner Räume anordnen. Es handelt sich um eine Zwangsmaßnahme, mit der ein Weiterbau (oder eine weitere ordnungswidrige Nutzung von Gebäuden und Räumen) verhindert werden soll. Die Beschädigung oder Entfernung des Siegels ist strafbar.

    Bauplanungsrecht

    Die Bebauung von Flächen führt zu Bodenversiegelung. Dies ist stets verbunden mit einem Eingriff in die Natur. Im Interesse des Naturschutzes sind mit der Baulandausweisung durch die Gemeinden Ausgleichsflächen darzustellen oder festzusetzen oder Ausgleichsmaßnahmen durchzuführen. Der Ausgleich kann auch auf Flächen außerhalb des Bebauungsplangebietes erfolgen ("externe Kompensation").

    Bautechnik

    Bei der Versiegelung von Oberflächen handelt es sich um Anstriche, die nach Verdünstung des Lösungsmittels eine bestimmte Trockenschichtdicke aufweisen und wasserabweisend sind. Die für die Versiegelung in Frage kommenden Anstriche können farbig oder farblos sein.
    Das Absperren von Versorgungsleistungen (Strom, Gas, Wasser) bei einer Mietwohnung durch den Vermieter als Druckmittel bei Zahlungsverweigerung ist rechtlich umstritten. Das Bestehen eines allgemein anerkannten Zurückbehaltungsrechtes an den Versorgungsleistungen bei ausbleibenden Miet- bzw. Betriebskostenzahlungen ist ein Mythos.

    Zwei Berliner Urteile sind dazu interessant:
    • Berliner Kammergericht, 29.08.2005, Az. 8 U 70/05: Eine Gewerbeeinheit war zum Teil auch als Wohnraum vermietet worden. Da Zahlungen des Mieters ausblieben, sperrte der Vermieter die Versorgungsleistungen und berief sich auf ein Zurückbehaltungsrecht. Das Gericht sah dies als verbotene Eigenmacht des Vermieters an. Gerade bei Wohnräumen existiere ein solches Zurückbehaltungsrecht nicht; die Sperrung sei unzulässig.
    • Berliner Kammergericht, 08.07.2004, Az. 12 W 21/04: Der Mieter eines Gewerbeobjektes war in Zahlungsverzug. Er blieb auch nach Ende des Mietverhältnisses noch im Objekt. Der Vermieter kappte die Wasserversorgung. In diesem Fall entschied das Kammergericht zugunsten des Vermieters und bejahte ein Zurückbehaltungsrecht. Betont werden muss, dass es um ein reines Gewerbeobjekt ging.
    Hauptunterschied zwischen beiden Fällen war, dass im ersten Fall der Mietvertrag noch lief, während im zweiten Fall der Vertrag bereits beendet war. Während des laufenden Mietverhältnisses ist der Vermieter nach Ansicht vieler Gerichte unabhängig von den Zahlungseingängen dazu verpflichtet, die Wohnung bewohnbar und im vertragsgemäßen Zustand zu halten. Eine Versorgungssperre stellt jedoch einen vertragswidrigen Zustand mit einer nicht nutzbaren Wohnung her. Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter derartige vertragliche Rechte nicht mehr auf seiner Seite.

    Eine Sperrung von Versorgungsleistungen kann auch durch die Versorgungsunternehmen stattfinden, wenn deren Rechnungen nicht bezahlt werden. Im Regelfall (außer meist bei Strom und teilsweise bei Wasser) ist der Vermieter der Vertragspartner der Versorgungsbetriebe. Stellt er die Zahlungen ein und erfolgt deshalb eine Versorgungssperre, muss er mit einer fristlosen außerordentlichen Kündigung des Mietvertrages rechnen oder alternativ mit einer Mietminderung. Diese kann im Extremfall bei bis zu 100 Prozent betragen, wenn die Wohnung (z.B. wegen Abstellens der Heizung im Winter) nicht mehr nutzbar ist (vgl. Landgericht Berlin, 20.10.1992, Az. 65 S 70/92). Der Mieter hat in derartigen Fällen auch ein Zurückbehaltungsrecht an den Betriebskosten-Vorauszahlungen. Sobald die Heizung wieder läuft, muss er jedoch den ausstehenden Betrag bezahlen.

    Ist der Mieter Vertragspartner des Versorgungsunternehmens, kann natürlich ebenfalls wegen ausbleibender Zahlungen die Lieferung eingestellt werden. Gesetzliche Grundlagen dafür sind die Grundversorgungsverordnungen für Strom und Gas (StromGVV, GasGVV).

    Folgende Voraussetzungen müssen erfüllt sein, damit die Versorgung unterbrochen werden darf:
    • Der Kunde muss eine Mahnung vom Versorgungsunternehmen erhalten haben.
    • Die Unterbrechung der Versorgung muss dem Mieter angekündigt worden sein (ggf. im Rahmen der Mahnung).
    • Der Kunde hat innerhalb von vier Wochen nach Zugang der Androhung der Versorgungssperre noch immer nicht gezahlt.
    • Bei Strom muss ein Zahlungsrückstand von mindestens 100 Euro bestehen.
    • Mindestens drei Werktage vor der Unterbrechung muss diese noch einmal angekündigt werden.
    • Der Versorger muss das Verhältnismäßigkeitsgebot beachten. Die Folgen für die jeweiligen Kunden (z.B. Gassperre im Winter, Senioren, Familien mit Kindern) sind dabei einzubeziehen.
    Zahlt der Kunde vor Beginn der Versorgungssperre, schließt er eine Ratenzahlungs- oder Stundungsvereinbarung mit dem Versorger ab oder besteht eine hinreichende Aussicht auf Zahlungseingang, muss die Sperre in der Regel unterbleiben. Dies gilt auch dann, wenn ein zahlungsunfähiger Kunde Hilfe beim Sozialamt gesucht hat und Aussicht besteht, dass dieses die Kosten übernehmen wird.
    Abkürzung für: Versicherungsrecht
    Abkürzung für: Versicherungsteuergesetz
    Die Zwangsvollstreckung in ein Grundstück in Form der Zwangsversteigerung wird ausgeführt durch das Vollstreckungsgericht, in dessen Bezirk das fragliche Grundstück liegt.
    Soll die Zwangsversteigerung eines Grundstückes durchgeführt werden, hat das zuständige Versteigerungsgericht nach Beschlagnahme des Grundstückes und nach Eintragung des Versteigerungsvermerks im Grundbuch einen Termin zu bestimmen. Zwischen Anberaumung und Durchführung sollen nicht mehr als 6 Monate liegen. Wenn aber das Verfahren zwischenzeitlich einstweilig eingestellt war, soll die Frist nicht mehr als 2 Monate (sie muss aber mindestens einen Monat) betragen.

    In seiner Ankündigung des Versteigerungstermins mit Ort und Zeit der Versteigerung muss das Gericht auch das Grundstück genau bezeichnen. Handelt es sich um ein gewerbliches Grundstück muss auch angegeben werden, wie das Grundstück zum Zeitpunkt der Zwangsversteigerung tatsächlich genutzt wird. Dabei reichen Schlagworte oder die Bezugnahme auf das Gutachten des Sachverständigen über den Verkehrswert des Grundstücks aus.

    Außerdem muss das Gericht in der Bekanntgabe des Versteigerungstermins auffordern, Rechte geltend zu machen, die in der Versteigerung berücksichtigt werden sollen, die aber im Grundbuch nicht verzeichnet sind. Dazu zählen bei der Zwangsversteigerung eine Eigentumswohnung z.B. rückständige Wohngelder. Das Gericht muss auch auffordern, solche Rechte zu benennen, die der Zwangsversteigerung entgegenstehen. Dies gilt z.B. für das Eigentum eines Dritten an bestimmten Zubehörgegenständen.

    Das Gericht muss den Termin der Versteigerung öffentlich bekannt machen. Es muss dafür sorgen, dass spätestens sechs Wochen vorher eine entsprechende amtliche Bekanntmachung erscheint. Die gedruckte amtliche Bekanntmachung ist überflüssig, wenn das Gericht ein extra dafür vorgesehenes elektronisches Informations- und Kommunikationssystem nutzt. Das Gericht kann den Termin darüber hinaus auch in der Presse bekannt geben, die solche Termine üblicherweise veröffentlicht. 

    Wird die Frist der Bekanntmachung unterschritten, darf der Zuschlag in der Versteigerung nicht erteilt werden. Das gilt auch, wenn in der Ankündigung der Zwangsversteigerung nicht die oben dargestellten notwendigen Angaben enthalten sind. Das Gericht muss den festgesetzten Termin auch den Beteiligten des Zwangsversteigerungsverfahrens mitteilen und zwar durch förmliche Zustellung. Beteiligte sind grundsätzlich der betreibende und die beigetretenen Gläubiger sowie der Schuldner.

    In der vierten Woche vor dem Termin soll das Gericht den Beteiligten mitteilen, wer den Antrag auf die Versteigerung gestellt hat und welche Ansprüche geltend gemacht wurden. Die eigentliche Versteigerung, also die Abgabe der Gebote und der Zuschlag, läuft in der so genannten Bietstunde. Die Bietstunde dauert mindestens 30 Minuten. So steht es in § 73 ZVG. Wenn kein Gebot mehr abgegeben wird (und das letzte Gebot über dem geringsten Gebot liegt), muss – wie es im Gesetz heißt – das Gericht das letzte Gebot und den Schluss der Versteigerung verkünden. Die Verkündung des letzten Gebots „soll mittels dreimaligem Aufruf erfolgen,“ das Berühmte: „Zum Ersten, zum Zweiten und zum Dritten!“ Damit ist der Zuschlag erfolgt.
    Abkürzung für: Versicherungswirtschaft
    Die Verteilung von Lasten und Kosten der Verwaltung des ge­mein­schaft­lichen Eigentums, seiner Instandhaltung und Instandsetzung, des gemeinschaftlichen Gebrauchs und der sonstigen Verwal­tung richtet sich nach dem Verhältnis der für die einzelnen Woh­nungs­eigen­tümer im Grundbuch eingetragenen Miteigen­tums­an­teile (§ 16 Abs. 2 WEG), oder abweichend von § 16 Abs. 2 WEG nach einem anderen Verteilungsschlüssel, entweder auf Grund einer Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG oder, soweit das Gesetz dies zulässt, auf Grund einer mehrheitlichen Be­schluss­fassung gemäß § 16 Abs. 3 und 4 WEG.

    Abweichend ver­einbarte oder beschlossene Verteilungsschlüssel können sich nach der Größe der Wohnfläche, der Zahl der Woh­nun­gen (Objektprinzip) oder auch nach der Personenzahl (Kopfprinzip) beziehungsweise nach dem Ver­brauchs- oder Verursacherprinzip richten, oder aber nach einem anderen Ver­teilungsschlüssel, sofern dies ord­nungs­ge­mäßer Verwaltung ent­spricht. Abweichende Regelungen können bereits in der Teilungserklärung oder der Ge­mein­schafts­ordnung durch den teilenden Eigentümer vorgenommen werden, also durch denjenigen, der die Eigentumswohnungen errichtet. Sie können aber auch durch eine Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG durch die späteren Eigentümer erfolgen. Ab­wei­chend gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG vereinbarte Ver­tei­lungs­schlüs­sel bedürfen, damit sie im Falle eines Eigentümerwechsels auch gegenüber dem neuen Eigentümer gelten, der Eintragung in das Grundbuch.

    Werden Verteilungsschlüssel gemäß § 16 Abs. 3 WEG ab­wei­chend von § 16 Abs. 2 WEG generell oder im Einzelfall gemäß § 16 Abs. 4 WEG durch Mehrheitsbeschluss geändert, sind diese Beschlüsse wie alle anderen Beschlüsse in die Beschlusssamm­lung gemäß § 24 Abs. 7 WEG aufzunehmen. Die fehlende Aufnahme und damit auch der fehlende Nachweis stehen aller­dings der Wirksamkeit des beschlossenen Verteilungsschlüssels nicht entgegen.
    Der Verteilungstermin im Rahmen der Zwangsversteigerung findet in der Regel 4 bis 8 Wochen nach der eigentlichen Versteigerung statt. Am Verteilungstermin werden für den Ersteigerer die restlichen 90% des Erwerbspreises fällig.

    Der erzielte Erlös wird durch den Rechtspfleger an die Gläubiger des vorherigen Eigentümers (meist Banken, Sparkassen, Versicherungen) "verteilt".
    Vertikale Einzelhandelsunternehmen führen den gesamten Wertschöfpungsprozess von der Konzeption, Produktion bis hin zur Vermarktung in eigenen Outlets und in eigener Regie durch. Angesichts der kummulierten Margen, die sie auf jeder einzelnen Stufe erzielen, gelingt es diesen Unternehmen deutlich höhere Margen zu erzielen, als Unternehmen die lediglich auf einzelnen Stufen agieren. Gleichzeitig können Sie wesentlich schneller als ihre Wettbewerber auf neue Trends am Markt reagieren und haben dadurch klare Wettbewerbsvorteile. Beispiele für vertikale Einzelhandelsunternehmen sind H&M oder Zara.
    Bei Immobilieninvestitionen fallen des Öfteren auch steuerliche Verluste an – sei es durch Zinsen, die bei vermieteten Immobilien steuerlich geltend gemacht werden können oder durch erhöhte Abschreibungen. Durch die 1999 eingeführte Einschränkung des vertikalen Verlustausgleichs war eine Verrechnung dieser Verluste mit positiven Einkünften jedoch nur noch eingeschränkt möglich.

    In § 2 Abs. 3 des Einkommensteuergesetzes war bislang geregelt worden, dass steuerliche Verluste – beispielsweise aus der Vermietung einer Immobilie – nur bis zu einem Betrag von 51.500 Euro in voller Höhe verrechnet werden dürfen. Dies hatte zu zahlreichen Klagen vor den Finanzgerichten geführt – einige Prozesse wurden bis zum BFH getragen.

    Führende Verfassungsrechtler hatten die Verfassungsmäßigkeit dieser komplizierten Regelung angezweifelt. Selbst Steuerberater oder Finanzbeamte konnten die steuerlichen Auswirkungen nur noch mit sehr komplexer Software berechnen. Seit Beginn des Jahres 2004 ist die Regelung gekippt worden. Die Mindestbesteuerung nach § 2 Abs. 3 EStG ist komplett gestrichen. Steuerliche Verluste können unbegrenzt verrechnet werden.
    Von einem Vertrag spricht man, wenn eine natürliche oder juristische Person einer anderen natürlichen oder juristischen Person ein Angebot unterbreitet, das diese annimmt. Der Anbietende wird in § 146 BGB als "Antragender" bezeichnet. Unter Anwesenden muss die Vertragspartei, derjenigen gegenüber der Antrag gemacht wurde, sofort und vorbehaltlos annehmen, es sei denn, der Antragende räumt eine Frist zur Annahme ein.

    Grundsätzlich gilt Vertragsfreiheit, so dass bei Begründung eines Vertrages der Inhalt frei bestimmt werden kann. Zu unterscheiden ist bei schuldrechtlichen Verträgen zwischen solchen, die einem bestimmten Schuldrechtstypus zugerechnet werden können (z.B. Kaufvertrag, Mietvertrag, Dienstvertrag, Maklervertrag) und solchen, deren Inhalt nicht durch einen solchen Typus definiert werden können. Im letzteren Fall spricht man von einem Vertrag sui generis, bzw. Vertrag eigener Art. Hierzu können auch Mischformen zwischen typischen Verträgen gerechnet werden. Zu beachten ist allerdings, dass die Vertragsfreiheit durch zwingende Vorschriften, z.B. Formvorschriften (z.B. Grundstückskaufvertrag), gesetzliche Verbote, Verstoß gegen die guten Sitten usw. begrenzt sein kann.

    Bei schuldrechtlichen Verträgen kommt ein Vertrag zustande, wenn eine Einigung über eine bestimmte oder bestimmbare Leistung und über eine bestimmte oder bestimmbare Gegenleistung erzielt wird. Die sich aus dem Vertrag ergebenden Leistungs- und Gegenleistungspflichten werden als Hauptpflichten bezeichnet. So besteht die Hauptpflicht des Vermieters von Räumen in der Gebrauchsüberlassung für die vereinbarte Zeit und die Hauptleistung des Mieters in der Entrichtung der Miete.

    Es gibt allerdings auch Verträge, bei denen nur eine der Vertragsparteien eine Hauptpflicht trifft. Man spricht von einseitigen Verträgen. Das immobilienwirtschaftlich relevante Beispiel hierfür ist der Maklervertrag. Nur den Auftraggeber trifft eine Hauptpflicht, nämlich die der Provisionszahlung für den Fall, dass er einen vom Makler vermittelten Vertrag schließt oder von einer vom Makler nachgewiesenen Geschäftsgelegenheit Gebrauch macht und dadurch zum Erfolg kommt. Der Makler hingegen ist zu keiner Leistung verpflichtet. Falls der Makler sich in Abweichung vom gesetzlichen Leitbild zu einem Tätigwerden verpflichtet, was bei Alleinaufträgen der Fall ist, dann wird aus dem Maklervertrag ein atypisches Vertragsverhältnis, ein Vertrag sui generis.

    Aus Vertragsverhältnissen ergeben sich nicht nur Hauptpflichten, sondern auch Nebenpflichten, die nicht expressis verbis vereinbart sein müssen, sondern sich aus dem Gebot von Treu- und Glauben ergeben. Der Grundsatz von Treu und Glauben gilt sowohl für die Auslegung von Verträgen, als auch hinsichtlich der Erbringung der Leistung.

    Immobilienwirtschaftlich relevante Schuldvertragstypen sind:
    • Hausverwaltervertrag und der Vertrag über die wirtschaftliche Baubetreuung (Geschäftsbesorgungsvertrag auf dienstvertraglicher Basis),
    • Architektenvertrag und der Vertrag über die technische Baubetreuung (Geschäftsbesorgungsvertrag auf der Basis des Werkvertrages),
    • Bauträgervertrag, bei dem neben dem Werkvertrag auch Pflichten aus dem Kaufvertrag hinzukommen,
    • Maklervertrag.
    Atypische Verträge sind etwa der Leasingvertrag, der Factoringvertrag, der Makler-Alleinauftrag, der Vertrag über ein Gutachten mit einem Sachverständigen und andere. Verträge, für die keine bestimmte Form vorgeschrieben ist, können stillschweigend durch schlüssiges Handeln zustande kommen. Dies ist bei Alltagsgeschäften meist der Fall (z.B. Einkauf von Waren in einem Geschäft). In manchen Fällen ist die Schriftform vorgeschrieben, z.B. beim Darlehensvertrag. Sie kann ersetzt werden durch die elektronische Form. Diese zeichnet sich dadurch aus, dass die elektronischen Vertragsdokumente mit einer qualifizierten elektronischen Signatur durch beide Vertragspartner versehen sein müssen. Ist Textform vorgeschrieben, dann müssen die Willenserklärungen des Vertrag auf einer Urkunde abgegeben werden oder auf einer anderen zur dauerhaften Wiedergabe in Schriftzeichen geeigneten Weise. Sie müssen mit der Nachbildung einer Namensunterschrift oder auf andere, die Vertragspartner erkennbar machende Weise versehen werden.

    Für Willenserklärungen und Verträge mit besonders bedeutenden Inhalten ist die notarielle Beurkundungsform vorgeschrieben. Die Vertragsformulierung erfolgt durch den Notar, der durch seine Unterschrift gleichzeitig bestätigt, dass es sich um die von ihm ermittelten Willenserklärungen der Parteien handelt. Der Notar ist auch zuständig für Beglaubigungen. Sie beziehen sich auf die notarielle Bestätigung der Echtheit von Unterschriften auf einem Vertrag. Verträge können die Form von Allgemeinen Geschäftsbedingungen annehmen, die immer dann gegeben sind, wenn sie vom Vertragsanbietenden vorformuliert und dem Vertragspartner "gestellt" werden. Es reicht, wenn der Vertragsanbietende den Eindruck erweckt, dass über die Bedingungen nicht verhandelt werden kann. Bei Verbraucherverträgen genügt es bereits, wenn sie einmal im Geschäftsverkehr verwendet wurden. Ansonsten müssen sie für eine "Vielzahl" von Fällen vorformuliert sein. Vielzahl kann auch "wenig" bedeuten. Allgemeine Geschäftsbedingungen unterliegen der Inhaltskontrolle der Gerichte, die sie dann für unwirksam erklären, wenn sie den Vertragspartner unangemessen benachteiligen.
    Zur Absicherung einer Maklerprovision kann im notariellen Kaufvertrag oder in einem Mietvertrag ein Vertrag zu Gunsten Dritter (zu Gunsten des Maklers) nach § 328 BGB vereinbart werden. Daraus erhält der Makler einen unmittelbaren Zahlungsanspruch gegenüber derjenigen Partei, die die Zahlung im Kauf-/Mietvertrag verspricht.

    Wichtig ist, dass sich aus der Formulierung der Bedingung eindeutig der Verpflichtungscharakter des Versprechenden und der unmittelbare Anspruch des Begünstigten ergeben. Ein reiner Hinweis darauf, dass der Käufer oder der Verkäufer bzw. der Mieter oder Vermieter an den Makler eine Provision zu zahlen habe, genügt nicht.

    Beim notariellen Kaufvertrag ist eine solche Vertragskonstruktion dann von Bedeutung, wenn für einen Dritten ein Vorkaufsrecht besteht.Denn Voraussetzung für die Zahlungspflicht des Vorkaufsberechtigten ist gemäß § 464 Abs. 2 BGB, dass die Pflicht Bestandteil des Hauptvertrags ist, in den er eintritt. Verpflichtet sich der Käufer zur Provisionszahlung, dann muss in diese Kaufvertragsbedingung auch der Vorkaufsberechtigte eintreten. Fehlt eine solche Bedingung, verliert der Makler seinen Anspruch, obwohl er den Vertrag vermittelt hat. Unproblematisch ist danach der häufige Fall, dass der Verkäufer Vertragspartner des Maklers ist und die Zahlung der Maklerprovision auf den Käufer abwälzen möchte.

    Die erfolgreiche Sicherung des Maklerprovisionsanspruchs durch eine Maklerklausel, das heißt den Vertrag zu Gunsten Dritter im Kaufvertrag, gelingt nur, wenn die dazu vom Bundesgerichtshof entwickelten Grundsätze beachtet werden. In mehreren Entscheidungen, der sogenannten Fremdkörperrechtsprechung, hat der BGH präzisiert, dass wegen der Verpflichtung einer Kaufvertragspartei nach § 328 BGB vor der Beurkundung zwischen dem Makler und einer der Parteien ein Maklervertrag geschlossen worden sein muss. Andernfalls entspricht der Vertrag zu Gunsten Dritter nicht dem wahren Parteiwillen und stellt einen Fremdkörper innerhalb des Kaufvertrages dar, mit der Folge, dass er unwirksam ist. Der Makler kann sich darauf dem Vorkaufsberechtigten gegenüber nicht berufen.

    Der Vorkaufsberechtigte muss also keine Provision an den Makler bezahlen. Diese Folge wird allgemein angenommen in dem Fall, dass der Käufer Vertragspartner des Maklers ist und (trotzdem) zusätzlich in den notariellen Kaufvertrag eine Maklerklausel, also einen Vertrag zu Gunsten Dritter aufnehmen lässt. Eine solche Regelung wird nicht als Bestandteil des Hauptvertrags im Sinne des § 464 Abs. 2 BGB angesehen. Vielmehr ist sie nur eine Wiederholung der bereits bestehenden Verpflichtung (deklaratorisches Anerkenntnis). Damit stellt sie einen Fremdkörper im Kaufvertrag dar. Der Vorkaufsberechtigte ist daran nicht gebunden.
    Als vertragliche Nachwirkung bezeichnet man es, wenn sich die Rechtsfolgen eines Vertrages über dessen Ende hinaus erstrecken.

    Die Nachwirkung ist beispielsweise aus dem Arbeitsrecht bekannt. Nach § 4 Abs. 5 Tarifvertragsgesetz gelten die Vereinbarungen eines Tarifvertrages auch nach dessen Kündigung so lange weiter, bis ein neuer Tarifvertrag abgeschlossen wurde.

    Auch im Gewerbemietrecht existiert das Phänomen der Nachwirkung: Wurde zwischen einem gewerbetreibenden Mieter und dem Vermieter vereinbart, dass der Mieter außen am Haus ein Namens- oder Firmenschild anbringen darf, gilt diese Vereinbarung bei Verlegung des Geschäftssitzes des Mieters auch nach Ende des Mietvertrages noch einige Zeit weiter. Der Mieter darf dann nämlich per Schild auf seine neue Gewerbeanschrift hinweisen. Der Bundesgerichtshof hat in einem älteren Urteil den angemessenen Zeitraum für die Beibehaltung des Hinweisschildes mit sechs Monaten angegeben (NJW 52, 867).
    Die wichtigste Vertragsart in der Hotelbranche ist der Pachtvertrag. Er ist meist langfristig angelegt; in vielen Fällen werden Inventargegenstände mit gepachtet. Man unterscheidet dabei folgende Varianten:

    • Festpachtvertrag, auch Fixpacht: Über die gesamte Vertragsdauer wird eine umsatzunabhängige, feste Pacht gezahlt. Oft wird diese pro Zimmer oder Etage berechnet. Bei einer Festpacht kann bei längeren Pachtzeiträumen eine Erhöhung durch eine Wertsicherungsklausel vorgesehen werden.
    • Umsatzpacht: Die Höhe der Pacht wird vom Umsatz abhängig gemacht.
    • Kombination von Festpacht und Umsatzpacht: Ein Teil der Pacht wird fest vereinbart, ein Teil ist umsatzabhängig. Für den Pächter stellt eine solche Vereinbarung eine Absicherung für den Fall schwacher Umsätze dar; der Verpächter profitiert verstärkt von gut laufenden Geschäften.
    • Staffelpachtvertrag: Wird häufig bei neu eröffneten Betrieben vereinbart, um den Pächter während der Startphase nicht übermäßig zu belasten. Sobald die Anlaufzeit vorbei ist, wird die Pacht deutlich angehoben. Die Anhebung wird von vornherein für einen festem Termin vereinbart.

    Leasingverträge spielen besonders beim beweglichen Inventar von Hotelbetrieben eine Rolle. Aber auch komplette Hotelimmobilien können geleast werden.

    Die Geschäftsführung eines Hotels wird oft durch einen Managementvertrag geregelt. Dies ist meist der Fall, wenn ein Hotelbetrieb auf Rechnung des Inhabers und Eigentümers bewirtschaftet wird, dieser aber nicht selbst die Geschäfte führen kann oder will. Der Manager erhält eine Gebühr, die oft zumindest teilweise am Umsatz ausgerichtet ist.

    Auch Franchiseverträge kommen vor, bei denen ein Hotelbetreiber als Franchisenehmer das betriebliche Konzept einer Hotelkette übernimmt und dafür eine Franchisegebühr entrichtet.
    Die erste Voraussetzung des Provisionsanspruchs nach § 652 BGB ist der Maklervertrag. Hier können Schwierigkeiten entstehen, wenn Makler und Interessent einander nicht kennen. Aber auch wenn der Interessent schon einmal ein Objekt über den Makler erworben hat, bedeutet das nicht, dass weniger Aufmerksamkeit erforderlich wäre. Der Makler fängt immer wieder "von vorn" an, d.h. vor jedem neuen Angebot muss ein eigener Maklervertrag geschlossen werden. Ausnahme: Der Makler kennt den Kunden nicht nur, sondern er hat mit ihm einen Rahmenmaklervertrag geschlossen, in dem der Makler beauftragt wird, eine bestimmte Art von Objekten anzubieten und der Kunde sich verpflichtet, nach jedem Kauf eines vom Makler angebotenen Objekts Provision zu zahlen.

    Der Makler, der es erreicht hat, einen solchen Rahmenvertrag zu schließen, ist dadurch der Konkurrenz einen Schritt voraus. Er muss nicht bei jedem Angebot die Provisionspflicht erneut ansprechen.

    Manche Makler versuchen, sich die Sache einfacher zu machen. Sie wollen schon durch Übersendung des Exposés oder der Allgemeinen Geschäftsbedingungen den Abschluss des Maklervertrages sichern. Beispiele: Das Exposé enthält folgenden Satz: "Mit der Entgegennahme des Exposés erkennt der Empfänger an, bei Abschluss des Kaufvertrages der Firma XY-Immobilien die genannte Provision zu schulden." In den Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind folgende Klauseln enthalten: "Der Kunde erkennt unsere Allgemeinen Geschäftsbedingungen als verbindlich an. Er ist mit ihrer Geltung einverstanden. Er erkennt ferner an, dass mit Entgegennahme dieser Allgemeinen Geschäftsbedingungen zwischen ihm und unserer Firma ein Maklervertrag zustande kommt."

    Beide Klauseln haben denselben Zweck. Sie sollen den fehlenden Maklervertrag fingieren, und dadurch Arbeit ersparen und dem Makler das Risiko abnehmen, seine Maklerleistung ohne die erforderliche rechtliche Grundlage zu erbringen. Damit verstoßen sie gegen das Maklerrecht. Da es sich in beiden Fällen um vorformulierte Klauseln handelt, sind sie gemäß § 307 Abs. 2 BGB unwirksam.

    Wird die Provisionsforderung erst im Exposé genannt, also gleichzeitig mit dem Nachweis, ist die zwingende Reihenfolge nicht eingehalten. Ergebnis: Mit der Entgegennahme und Verwertung des Exposés kommt ein Maklervertrag nicht zustande.

    Allgemeine Geschäftsbedingungen sind, wie ihr Name schon sagt, generelle Regelungen, die nach dem Willen des Verwenders für alle Verträge, die er zukünftig schließen will, gelten sollen. Für jeden einzelnen Vertrag braucht er jedoch einen Vertragspartner, und der muss gefragt werden, ob er mit der Geltung der AGB in dem konkreten Vertrag, den der Verwender mit ihm schließen will, einverstanden ist. Ergebnis: Die Parteien müssen zunächst vereinbaren, dass die AGB in den konkreten Vertrag einbezogen werden sollen. Dies sagt § 305 Abs. 2 BGB: Die Vertragsparteien müssen den sogenannten Einbeziehungsvertrag schließen. Logische Voraussetzung: Der konkrete Vertrag, in den die AGB einbezogen werden sollen, muss zunächst geschlossen werden. Eine bestimmte Form ist auch hier nicht erforderlich.
    Das Zivilrecht wird vom Grundsatz der Vertragsfreiheit beherrscht. Rechtsbeziehungen können von den Vertragspartnern frei gestaltet werden. Gesetzliche Regelungen greifen ein, soweit vertragliche Lücken bestehen. Die Vertragsfreiheit kann jedoch durch zwingende Vorschriften und gesetzliche Verbote außer Kraft gesetzt werden. Nichtig sind auch Vereinbarungen, die gegen die guten Sitten verstoßen. Das öffentliche Recht kennt im Rahmen des Verwaltungshandelns keine Vertragsfreiheit.
    Die Vertragsstrafe ist eine Geldsumme, die der Schuldner seinem Gläubiger für den Fall verspricht, dass er mit der zugesagten Leistung in Verzug gerät, oder diese Leistung nicht so erbringt, wie sie vertraglich vereinbart ist. Letztlich bestimmen die Vertragsparteien, welche Pflicht mit einer Vertragsstrafe bewehrt werden soll.

    Die Vertragsstrafe ist insofern für den Gläubiger sehr vorteilhaft, als er lediglich beweisen muss, dass der Schuldner im Verzug ist. Er muss also nur beweisen, dass der Schuldner für den Verstoß gegen die Pflicht verantwortlich ist, die mit der Vertragsstrafe gesichert wurde. Der Gläubiger muss also nicht beweisen, dass ihm durch die Pflichtverletzung des Schuldners ein Schaden entstanden ist. Die Vertragsstrafe ist auch dann zu zahlen, wenn gar kein Schaden eingetreten ist.

    Wenn der Gläubiger statt der Vertragsstrafe einen Schadensersatzanspruch geltend macht, muss er im Einzelnen beweisen, dass der Pflichtverstoß des Schuldners unmittelbar zu einem Schaden geführt hat. Dieser Nachweis ist oft schwierig zu führen. In der Bauwirtschaft handelt es sich um ein Instrument, mit dem zum Beispiel abgesichert werden soll, dass Bauzeiten-Pläne eingehalten werden.

    Der Bauherr muss sich bei der Abnahme die Geltendmachung der Vertragsstrafe vorbehalten. Es reicht grundsätzlich nicht, wenn der Bauherr vor der Abnahme schon darauf hingewiesen hat, er werde die Vertragsstrafe geltend machen. Fehlt der Hinweis bei der Abnahme, kann sich der Bauherr nicht mehr auf die vereinbarte Vertragsstrafe berufen. Es kann jedoch auch im Bauvertrag per AGB vorgesehen sein, dass der Auftraggeber die Vertragsstrafe bis zur Schlusszahlung geltend machen kann. Das ist aber der letzte Zeitpunkt dafür.

    Vertragsstrafen werden auch im Zusammenhang mit einer wettbewerbsrechtlichen Unterlassungsverpflichtung versprochen, um die Wiederholungsgefahr unlauterer Handlungen zu verringern.

    Grundsätzlich regelt § 339 BGB im deutschen Recht die Vertragsstrafe.

    Für den Bauvertrag enthält § 11 der Vergabe-und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB/B) eine Regelung über die Vertragsstrafe; hier wird auf die §§ 339 ff. BGB verwiesen.

    • Eine Vertragsstrafe muss ausdrücklich und klar vereinbart werden, auch wenn die VOB/B Vertragsbestandteil ist.
    • Die Vertragsstrafe setzt immer voraus, dass der Schuldner schuldhaft gehandelt hat.
    • Die Rechtsprechung hat die Höhe der Vertragsstrafe zweifach begrenzt. Die Vereinbarung über die Vertragsstrafe muss sowohl einen konkreten Tagessatz als auch eine ausdrückliche Höchstgrenze enthalten. Zulässig sind zur Zeit wohl 0,2 Prozent (z.B. der Auftragssumme oder der Abrechnungssumme) für jeden Werktag bei maximal 5 Prozent der Auftragssumme.

    Im Mietrecht ist die Vereinbarung einer Vertragsstrafe zwischen Mieter und Vermieter unzulässig. Dies ist eindeutig in § 555 BGB geregelt. Eine entsprechende vertragliche Vereinbarung wäre unwirksam.
    Durch die Vereinbarung einer Vertragsstrafe verspricht der Schuldner eine Leistung in Geld an die andere Seite für den Fall, dass er seine Vertragspflicht nicht oder nicht richtig erfüllt. Die Vertragsstrafe nach §§ 339 bis 343 BGB hat also den Zweck, als Druckmittel die Erfüllung des Hauptvertrages zu sichern und dem Gläubiger den Beweis des Schadens zu ersparen. Durch diese doppelte Funktion unterscheidet sie sich von der Schadenspauschale.

    Der Makler, der sich gegen Vertragsverletzungen durch den Auftraggeber schützen will, kann mit diesem eine Vertragsstrafe vereinbaren. Allerdings sind solche Vereinbarungen nach § 309 Nr. 6 BGB in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vielfach unwirksam. Das gilt zum Beispiel für das Verlangen einer Vertragsstrafe bei Verstoß des Auftraggebers gegen die Hinzuziehungs- oder Verweisungsklausel. Oder wenn die Vertragsstrafe eine erfolgsunabhängige Provision darstellt. Eine Vertragsstrafe für den Fall, dass der Maklerkunde das Angebot unbefugt an einen Dritten weitergibt und dieser dann den beabsichtigten Vertrag abschließt, ist nach dem BGH zulässig.

    Wird eine Vertragsstrafe im Zusammenhang mit einem Grundstücksvertrag vereinbart, muss diese Vereinbarung notariell beurkundet werden. Wird sie es nicht, ist sie unwirksam, wenn die Vertragsstrafe einen unzulässig hohen Druck auf den Erwerber ausübt, das Grundstück zu kaufen. Ein solcher Druck wird angenommen bei einer Vertragsstrafe von zehn bis 15 Prozent der Provision.

    Die Vereinbarung einer Vertragsstrafe in Formularverträgen über die Wohnungsvermittlung ist wirksam! Der ausdrückliche Zweck des Gesetzes, nämlich der Schutz der finanzschwächeren Bevölkerungskreise, wird dadurch nicht beeinträchtigt. Die Vertragsstrafe, die der Wohnungssuchende zu zahlen hat, wenn er zum Beispiel dem Makler nicht rechtzeitig mitteilt, dass er weitere Maklerdienste nicht mehr benötigt, beträgt nicht mehr als zehn Prozent der Provision, höchstens 25 Euro. In der Praxis hat diese Vorschrift keine größere Bedeutung.

    Eine Vertragsstrafe setzt ein Verschulden des Vertragspartners an der Vertragsverletzung, für die die Strafe versprochen wurde, voraus.
    Hat der Vermieter den Mietvertrag gekündigt und zieht der Mieter nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht aus, kann es zu einer stillschweigenden Vertragsverlängerung kommen. Diese kommt zu Stande, wenn keiner der Vertragspartner innerhalb von zwei Wochen dem anderen mitteilt, dass er den Vertrag beenden will.

    Rechtlich geht man dann davon aus, dass beide Parteien durch ihr Verhalten ihren Willen bekundet haben, am bisherigen Vertrag festzuhalten.

    Der Mieter kann dann - gegen Weiterzahlung der vertragsgemäßen Miete plus Betriebskosten - in der Wohnung bleiben.

    Wichtig: Die zweiwöchige Frist beginnt für den Mieter mit dem Ende der Kündigungsfrist. Für den Vermieter jedoch beginnt sie erst zu dem Zeitpunkt, an dem er vom Verbleiben des Mieters in der Wohnung erfährt.

    Der Vermieter hat drei Möglichkeiten, die Verlängerung zu verhindern:
    • Er widerspricht der stillschweigenden Vertragsverlängerung schriftlich innerhalb von zwei Wochen.
    • Er widerspricht vorsorglich schon im Kündigungsschreiben.
    • Er schließt die stillschweigende Verlängerung von vornherein im Mietvertrag aus.


    Die gesetzliche Regelung findet sich in § 545 BGB.
    Die Vertrauensschadenversicherung gewährt dem Versicherten Versicherungsschutz gegen Schäden aus vorsätzlichen Straftaten (Unterschlagung, Veruntreuung, Manipulationen an der Software usw.) die innerhalb des Unternehmens von Vertrauenspersonen begangen werden, z.B. durch Geschäftsführer, Angestellte und sonstige für das Unternehmen handelnde Personen. Unter Umständen bietet die Versicherung darüber hinaus auch Schutz für vorsätzliche Handlungen durch betriebsfremde Dritte. Die Vertrauensschadenversicherung deckt nicht nur die Schäden des Firmeninhabers, sondern auch diejenigen der geschädigten Kunden. Gedeckt werden Schäden auch dann, wenn der Schädiger (z.B. ein Hacker) nicht identifiziert werden kann. Je mehr Mitarbeiter ein Unternehmen beschäftigt und je komplexer das Geschäftsfeld ist, desto größer ist das Straftatenrisiko und desto notwendiger ist der Schutz durch eine Vertrauensschadenversicherung. Baubetreuer und Immobilienmakler, die über Vermögenswerte der Auftraggeber verfügen sollen, müssen entweder eine Vertrauensschadenversicherung abschließen oder eine selbstschuldnerische Bankbürgschaft bereitstellen (§ 2 Abs. 2 und 3 MaBV).
    Jeder Wohnungseigentümer kann sich im Falle der persönlichen Verhinderung wegen Urlaub, Krankheit oder aus anderen Grün­den in der Wohnungseigentümerversammlung durch jede belie­bige Person, also durch Familienmitglieder, Anwälte, Steuer­bera­ter oder – im Falle der Vermietung – auch durch seinen Mieter ver­treten lassen.

    Außerhalb der Vertretung bei Nichtteilnahme dürfen jedoch ande­re außenstehende Personen wegen der Nicht-Öffentlichkeit an den Versammlungen der Wohnungseigentümer nicht teilnehmen, auch nicht als Berater. Ausnahmen gelten nur in solchen Fällen, wo ein Wohnungseigentümer aus gesundheitlichen oder anderen körperlichen Gründen auf die Hilfe Dritter angewiesen ist.

    Das grundsätzlich uneingeschränkte Vertretungsrecht kann durch Vereinbarungen in der Teilungserklärung oder der Gemein­schafts­ordnung auf bestimmte Personenkreise beschränkt wer­den, so im Regelfall auf Ehepartner, Miteigentümer oder auf den Verwalter. Auch im Falle solcher Beschränkungen werden jedoch nach neuerer Rechtsauffassung auch die Partner aus eheähn­li­chen Verbindungen unter bstimmetn Voraussetzungen (gemeinsame Kinder, familienähnliches Zusammenleben) als vertretungsberechtigt angesehen (OLG Köln, 08.12.2003, 16 Wx 200/03).

    Sind Vertretungsbeschränkungen vereinbart, braucht die An­we­sen­heit von Nicht-Wohnungseigentümern in der Versammlung nicht geduldet zu werden. Davon sind auch die Käufer von Ei­gentumswohnungen betroffen. Sie sind erst nach ihrer Eintra­gung in das Grundbuch berechtigt, an der Wohnungseigentümerversammlung teilzunehmen, selbst wenn der Verkäufer sie im Kauf­vertrag zur Vertretung bevollmächtigt haben sollte.
    Jede Landesbauordnung kennt das sog. Verunstaltungsverbot (Ästhetikklausel). Danach sollen bauliche Anlagen mit ihrer Umgebung so in Einklang gebracht werden, dass sie das Straßen-, Orts- und Landschaftsbild nicht verunstalten und deren künftig beabsichtige Gestaltung nicht beeinträchtigen. Bei Beurteilung der Verunstaltung spielen Form, Maßstab, Farbe und Verhältnis der Baumassen und Bauteile zueinander eine Rolle. Auch auf Werbeanlagen und Automaten im öffentlichen Verkehrsraum ist das Verunstaltungsverbot anzuwenden.
    Der Vervielfältiger ist im Ertragswertverfahren die zentrale Größe, mit der der Ertragswert eines Gebäudes (ohne Bodenwertanteil) ermittelt wird. Man spricht vom Gebäudeertragswert. Der Vervielfältiger stellt eine Verknüpfung des Liegenschaftszinssatzes mit der Restnutzungsdauer des Gebäudes dar. Finanzmathematisch gesehen, handelt es sich um einen Rentenbarwertfaktor. Dabei wird eine gleichbleibende jährliche nachschüssig zu zahlende Rente (Zinsbetrag) für einen bestimmten Zeitraum (Restnutzungsdauer) unterstellt. Es kann von folgender Regel ausgegangen werden: Mit zunehmender Restnutzungsdauer steigt der Vervielfältiger. Mit höher werdendem Liegenschaftszinssatz sinkt der Vervielfältiger.

    Beispiele: Bei einem Liegenschaftszinssatz von 5 % und einer Restnutzungsdauer von 40 Jahren liegt der Vervielfältiger bei 17,16, bei einer Restnutzungsdauer von 60 Jahren steigt er auf 18,93. Bei einer Restnutzungsdauer von 50 Jahren und einem Liegenschaftszinssatz von 4 % liegt der Vervielfältiger bei 21,48 und bei einem Zinssatz von 6 % bei 15,76. Die Wahl des Liegenschaftszinssatzes hängt von den Marktgegebenheiten ab. Dies ergibt sich aus seiner Definition in § 14 ImmoWertV, wonach Liegenschaftszinssätze Zinssätze sind, "mit denen Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden". Um zum Ertragswert einer Liegenschaft zu gelangen, muss der Bodenwert zum Gebäudeertragswert addiert werden.
    In einer Wohnungseigentumsanlage obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß § 20 Abs. 1 WEG dem Verwalter. Die Bestellung des Verwalters durch mehrheitliche Beschlussfassung kann zwar nicht ausgeschlossen werden, ist aber auch nicht zwingend vorgeschrieben. Die Wohnungseigentümer sind also nicht gezwungen, einen Verwalter zu bestellen. Wenn jedoch nur ein einzelner Wohnungseigentümer die Bestellung des Verwalters verlangt, müssen die übrigen Eigentümer diesem Verlangen nachkommen. Gegebenenfalls ist die Bestellung gerichtlich durchsetzbar.

    Zum Verwalter kann sowohl eine natürliche als auch eine juristische Person bestellt werden, nicht jedoch eine BGB-Gesellschaft. Im Übrigen kann für jede Wohnungseigentumsanlage nur ein Verwalter bestellt werden. Dies gilt auch für die Verwalterbestellung in einer Mehrhausanlage. Die Bestellung von "Unterverwaltern" auch nur für einzelne bestimmte Verwaltungsangelegenheiten ist nicht zulässig. Ein Mehrheitsbeschluss wäre nichtig. Besondere fachliche Qualifikationen schreibt das Gesetz (leider) nicht vor. Die Rechtsprechung hat inzwischen zwar gewisse Grundsätze für eine ordnungsmäßige Verwalterbestellung entwickelt, unterscheidet allerdings hinsichtlich der fachlichen Anforderungen nach wie vor zwischen einem gewerblich tätigen Verwalter und einem nebenberuflichen (Hobby-) Verwalter. Fehlende rechtliche und kaufmännische Kenntnisse werden allerdings in der Regel als Grund angesehen, einen Beschluss über die Verwalterbestellung für ungültig zu erklären.

    Der Bestellungszeitraum ist bei Erst­be­stel­lung, die im Re­gel­fall durch den Bau­trä­ger er­folgt, auf drei Jah­re be­grenzt, bei nach­fol­gen­den Be­stel­lun­gen auf fünf Jahre. Wie­der­holte Be­stel­lun­gen sind zu­läs­sig.

    Das Vertragsverhältnis zwischen der (teilr­echts­fä­hi­gen) Woh­nungs­ei­gen­tü­mer-Ge­mein­schaft und dem Ver­wal­ter kommt durch An­nah­me des Be­stel­lungs­be­schlus­ses und Ab­schluss eines schrift­li­chen Ver­tra­ges zu­stan­de oder aber auch still­schwei­gend durch Auf­nah­me der Tä­tig­keit durch den Ver­wal­ter.

    Neben den gesetzlich geregelten Auf­ga­ben und Be­fug­nis­sen kön­nen im Rah­men ord­nungs­ge­mä­ßer Ver­wal­tung dem Ver­wal­ter zu­sätz­li­che Auf­ga­ben über­tra­gen wer­den. Sie sind in der Regel zu­sätz­lich zu ver­gü­ten. Im Üb­ri­gen ist die Ver­wal­ter­ver­gü­tung frei ver­ein­bar, rich­tet sich je­doch nach den üb­li­chen Sät­zen, die sich meist an den Ver­wal­tungs­pau­scha­len der Zwei­ten Be­rech­nungs­ver­ord­nung orien­tie­ren.

    Die Ab­be­ru­fung des Verwalters ist grund­sätz­lich jeder­zeit durch mehr­heit­li­che Be­schluss­fas­sung mög­lich, kann je­doch auf das Vor­lie­gen eines wich­ti­gen Grundes be­schränkt wer­den. Bei ei­ner Ab­be­ru­fung aus wich­tigem Grund kann re­gel­mä­ßig auch der Ver­wal­tungs­ver­trag mit so­for­ti­ger Wir­kung ge­kün­digt werden.

    Die Verwalterbefugnisse können ohne Zu­stim­mung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nicht auf Drit­te über­tra­gen wer­den, selbst wenn dies nach einer Ver­ein­ba­rung zu­läs­sig sein sollte. Ent­spre­chen­de Ver­ein­ba­run­gen sind nich­tig.
    Eine nicht unbeachtliche Zahl von Verwaltern betätigt sich auch als Makler. Unbedenklich ist dies in allen Fällen, in denen zwischen dem Verwalter als Makler und dessen Auftraggeber keine das Verwaltergeschäft berührenden Verbindungen bestehen, die beiden Geschäftsbereiche also nicht miteinander in Berührung kommen.

    Gibt es jedoch Überlappungen, dann stellt sich die Frage, ob und in welchen Fällen der Verwalter als Makler einen Provisionsanspruch erwerben kann. Folgende Fälle sind zu betrachten:
  • Der Makler verwaltet Mietwohnungen, über die er einen Mietvertrag vermitteln will. Ein Provisionsanspruch ist hier nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz ausgeschlossen. Dies gilt auch, wenn der Makler mit dem Verwalter zwar nicht identisch, aber doch wirtschaftlich oder rechtlich mit ihm verflochten ist. Gleiches gilt, wenn der Makler selbst Vermieter oder Mieter der zu vermittelnden Wohnung ist. Die Provisionsverbote sind zwingend, können also durch eine vertragliche Vereinbarung nicht außer Kraft gesetzt werden. Was für die Vermittlung eines Mietvertragsabschlusses mit einem neuen Mieter gilt, gilt auch für die Vermittlung von Vertragsänderungen oder Vertragsverlängerungen, selbst wenn sie für den Mieter zu günstigeren Mietbedingungen führen. Auch hier gilt bei Wohnungen ein Provisionsverbot.

  • Handelt es sich um Gewerberäume, die der Makler verwaltet, kann er jedenfalls vom Mieter keine Provision verlangen. Da aber keine gesetzlichen Provisionsverbote bestehen, kann jedenfalls eine von der rechtlichen Ausgangslage abweichende Vereinbarung getroffen werden. Es handelt sich dann nicht um eine Provision, sondern um ein von einer Maklerleistung unabhängiges selbständiges Schuldversprechen des Mieters. Dies muss in der Vereinbarung auch zum Ausdruck kommen.

  • Ist der Makler Sondereigentumsverwalter einer vermieteten Eigentumswohnung, über die ein Kaufvertrag vermittelt werden soll, ist eine provisionspflichtige Maklertätigkeit für den Verkäufer wie auch für den Käufer, der nicht der Mieter ist, möglich, da in einem solchen Fall kein Interessenkonflikt besteht. Bei Doppeltätigkeit muss sich der Makler allerdings neutral verhalten.

  • Ist der Makler Verwalter des gemeinschaftlichen Eigentums, kann er bei Verkauf einer Wohnung (Sondereigentum) für den Käufer als Makler tätig werden und mit ihm eine Provision vereinbaren. Dies entschied erst jüngst der BGH (Beschl. vom 28.04.2005, Az. III ZR 387/04, WuM 2005, 470). Ein so genannter institutionalisierter Interessenkonflikt tritt aber dann auf, wenn der Makler gleichzeitig aufgrund einer Bestimmung in der Gemeinschaftsordnung dem Kaufvertrag, den er vermittelt hat, seine Zustimmung als Verwalter erteilen muss. Ein Provisionsanspruch – auch gegenüber dem Verkäufer – ist damit ausgeschlossen. Die Möglichkeit der Vereinbarung einer von einer Maklerleistung abgekoppelten Zahlungspflicht bleibt aber bestehen.

  • Klar ist, dass ein Verwalter von Grundstücken jeder Art auch beim Verkauf der von ihm verwalteten Objekte auch für den Käufer als Makler fungieren darf.
    • Grundsätzlich kann jeder Wohnungseigentümer nach § 21 Abs. 4 WEG im Rahmen seines individuellen Anspruchs auf ordnungsmäßige Verwaltung auch die Abberufung eines Verwalters verlangen, wenn ein wichtiger Grund im Sinne von § 26 Abs. 1 Satz 3 und 4 WEG - nicht ordnungsmäßige Führung der Beschlusssammlung - vorliegt und die Abberufung dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht.

    Bei der Entscheidung hierüber haben die Wohnungseigentümer jedoch einen Beurteilungsspielraum, der allerdings dort seine Grenze findet, wo eine andere Entscheidung als die Abberufung nicht mehr vertretbar ist. Im Streitfalle hat das Gericht bei seiner Entscheidung einerseits die Entscheidung der Mehrheit in vertretbarem Rahmen zu respektieren, andererseits muss es der Minderheit Schutz bieten.

    Nach diesen Gesichtspunkten können einer Abberufung aus wichtigem Grund wegen nicht ordnungsmäßiger Führung der Beschlusssammlung nachvollziehbare Motive entgegenstehen, wenn wegen der Mängel keine negativen Folgen eingetreten sind, die Mehrheit der Wohnungseigentümer unter Berücksichtigung der Verwalterleistungen eine Abberufung nicht für notwendig erachtet und nach entsprechender Erörterung der Mängel auf eine künftig ordnungsmäßige Verwaltung vertraut. Andererseits lässt eine Majorisierung durch einen Mehrheitseigentümer eine gegenteilige Beurteilung zu und kann damit auch eine Abberufung hinreichend begründen (BGH, 10.2.2012, Az. V ZR 105/11).
    Durch die Zuerkennung der Teilrechtsfähigkeit wird der nach § 26 Abs. 1 WEG zu bestellende Verwalter in einer Dop­pel­funk­tion tätig. Seine Aufgaben und Befugnisse sind gemäß § 27 Abs. 1 bis 3 WEG danach zu unterscheiden, ob er für die Woh­nungs­ei­gen­tümer oder für die teilrechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft tätig wird.

    Deshalb ist zwischen den Aufgaben und Befugnissen des Verwalters zu unterscheiden,
    • zu denen er gemäß § 27 Abs. 1 WEG gegenüber den Woh­nungs­ei­gen­tümern und der Gemeinschaft berechtigt und verpflichtet ist (unter anderem Beschlüsse durch­zu­führen und für die Durchführung der Haus­ord­nung zu sorgen);
    • die ihn gemäß § 27 Abs. 2 WEG berechtigen, im Namen aller Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und ge­gen sie tätig zu werden (unter anderem Willens­er­klä­run­gen und Zustellungen entgegen zu nehmen, soweit sie an alle Wohnungseigentümer gerichtet sind);
    • die ihn gemäß § 27 Abs. 3 WEG berechtigen, im Namen der Gemeinschaft und mit Wirkung für und gegen sie im rechtsgeschäftlichen Verkehr zu handeln (unter anderem Maßnahmen zur erforderlichen Instandhaltung und Instandset­zung zu treffen und auch mit einem Anwalt besondere Ver­gütungsregelungen zu vereinbaren).
    Diese dem Verwalter nach den Vorschriften des § 27 Abs. 1 bis 3 WEG zugewiesenen Aufgaben und Befugnisse können gemäß § 27 Abs. 4 WEG nicht eingeschränkt oder aus­ge­schlos­sen werden.

    Darüber hinaus ist der Verwalter gemäß § 27 Abs. 5 WEG ver­pflichtet, das Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft ge­trennt von seinem Vermögen zu verwalten. Dabei kann die Ver­fügung des Verwalters über die gemeinschaftlichen Gelder auf Grund eines Beschlusses oder einer Vereinbarung von der Zustimmung eines Wohnungseigentümers oder eines Dritten ab­hängig gemacht werden. Auf sein Verlangen können die Wohnungseigentümer gemäß § 27 Abs. 6 WEG die Ver­tre­tungs­voll­macht des Verwalters durch Ausstellung einer Vollmachts- oder Ermächtigungsurkunde regeln.

    Zu den weiteren Aufgaben des Verwalters zählen
    • die Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung (§ 24 Abs. 1 WEG),
    • die Anfertigung einer Beschlussniederschrift (§ 24 Abs. 6 WEG),
    • die Führung der Beschlusssammlung (§ 24 Abs. 7 WEG) und
    • die Anfertigung und Vorlage des jährlichen Wirtschaftsplans und der Jahresgesamt- und Einzelabrechnungen (§ 28 Abs. 1 und 3 WEG).
    Zusätzlich zu den gesetzlichen Pflichten können dem Verwalter weitere Aufgaben als Sonderleistungen im Verwaltungsvertrag gegen entsprechende Son­der­ver­gü­tun­gen übertragen werden. Der Verwaltungsvertrag ist zwischen dem Verwalter und der (teilrechtsfähigen) Wohnungseigentümergemeinschaft ab­zu­schließen und durch ein oder zwei durch Beschluss der Woh­nungs­eigen­tümerversammlung bevollmächtigte Wohnungs­ei­gen­tümer (Verwaltungsbeiräte) zu unterzeichnen.
    Zu den Kosten der Verwaltung des gemeinschaftlichen Ei­gen­tums im Sinne des § 16 Abs. 2 WEG gehört auch die an den Ver­wal­ter zu zahlende Vergütung. Die Höhe dieser Vergütung ist ge­setz­lich nicht geregelt und kann demnach zwischen Verwalter und Wohnungseigentümern frei ver­ein­bart werden.

    Als allgemeiner Orientierungsmaßstab für die "übliche Ver­gü­tung" können die für den preisgebundenen Woh­nungs­bau in §§ 26 Abs. 2, 41 Abs. 2 der Zweiten Be­rech­nungs­ver­ord­nung ge­re­gel­ten Verwaltungskosten dienen. Nach der erstmaligen – gesetzlich geregelten – Anpassung am 01.01.2005 können sie seither zum 1. Januar des dritten aufeinander folgenden Jahres angepasst werden. Die Änderung richtet sich nach den Veränderungen des Verbraucherpreisindex in diesem Zeitraum. Nach der letzten Anpassung zum 01.01.2011 liegen die jährlichen Verwaltungskosten derzeit bei 316,02 Euro pro Wohnung und 34,47 Euro pro Garage. In der Praxis schwanken die Sätze zwischen 15,00 und 25,00 Euro pro Wohnung und Monat beziehungsweise zwischen 180,00 und 300,00 Euro pro Jahr.

    Die konkrete Höhe der Verwaltervergütung wird im Ver­wal­ter­ver­trag bei oder nach der Bestellung des Verwalters geregelt. Die für die gesamte Wohnungseigentumsanlage nach der Anzahl der Wohnungen errechnete Gesamtvergütung war nach altem Recht im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander ent­spre­chend § 16 Abs. 2 WEG nach Miteigentumsanteilen zu verteilen, soweit nicht durch Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG oder nach der Teilungserklärung beziehungsweise der Ge­mein­schaft­sord­nung eine andere Verteilung erfolgte.

    Nach den ab 01.07.2007 geltenden neuen Bestimmungen des WEG können die Wohnungseigentümer gemäß § 16 Abs. 3 WEG nunmehr auch die Verwaltervergütung abweichend von § 16 Abs. 2 WEG durch mehrheitliche Beschlussfassung regeln und folglich die Höhe der Vergütung pro Wohnung statt nach Mit­eigen­tums­an­teilen verteilen. Mit der üblichen Vergütung sind sämtliche Leis­tun­gen des Verwalters abgegolten, die ihm nach dem Gesetz im Rahmen seiner "Kardinal-Pflichten" obliegen. Die vom ge­werb­lich tätigen Verwalter zu zahlende Um­satz-/­Mehr­wert­steuer kann auf die vereinbarte Verwaltervergütung aufgeschlagen werden, jedoch bedarf es dazu einer aus­drück­lichen ver­trag­li­chen Regelung.

    Zusatzvergütungen für Sonderleistungen sind grundsätzlich zu­lässig, beispielsweise im Falle der gerichtlichen Vertretung oder im Zusammenhang mit der Überwachung größerer baulicher Maßnahmen oder aber auch für die Ausstellung von Be­schei­ni­gun­gen für haushaltsnahe Dienstleistungen. Diese Vergütungen müssen jedoch angemessen und überschaubar sein und den ent­sprechenden Zeit- und Arbeitsaufwand berücksichtigen. Dabei empfiehlt sich hinsichtlich der genannten Leistungen eine Orien­tie­rung an den Sätzen der HOAI beziehungsweise des RVG.
    Grundlage für den Abschluss eines Verwaltervertrages mit einer Wohnungs-/Teileigentümergemeinschaft ist die Bestellung des Verwalters. Ohne Bestellung wäre ein Verwaltervertrag unwirksam. Übernimmt der Verwalter – ohne bestellt zu sein – Verwaltungsaufgaben, handelt er als Geschäftsführer ohne Auftrag, mit der Folge, dass ihm nur ein Aufwendungsersatz zusteht. Im Außenverhältnis kann er in die Situation geraten, dass er als vollmachtloser Vertreter handelt.

    Der Verwaltervertrag wird zwischen Verwalter und (teilrechtsfähiger) Wohnungseigentümergemeinschaft geschlossen. Der Abschluss eines formellen Vertrages ist aber nicht zwingend erforderlich. Übernimmt der Verwalter nach Kenntnisnahme seiner Bestellung die Verwaltung, kommt auf diese Weise stillschweigend ein Verwaltervertrag zustande. Regelmäßig wird ein Verwalter, der bestellt werden soll, im Vorfeld seiner Bestellung seine Vertragsvorstellungen darlegen und wenn möglich ein Angebot auf Abschluss eines Verwaltervertrages vorlegen, das dann auch Grundlage für den Bestellungsbeschluss ist. Der Bestellungsbeschluss kann hier gleichgesetzt werden mit der Annahme des Angebots auf Abschluss eines Verwaltervertrages. Überwiegend wird aber im Bestellungsbeschluss der Verwaltungsbeirat ermächtigt, den Vertrag mit dem Verwalter auch formell abzuschließen. Ähnliches gilt auch für die erstmalige Bestellung eines Verwalters in der Teilungserklärung. Auch hier wird im Vorfeld mit dem in Aussicht genommenen Verwalter der Inhalt des Verwaltervertrags abgesprochen. Die Bestellung erfolgt hier mit Wirksamwerden der Gemeinschaftsordnung.

    Da die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) weitgehend geregelt sind und zumindest die in § 27 WEG genannten nicht eingeschränkt werden können, geht es beim Verwaltervertrag vorwiegend darum, festzulegen, ob der Verwalter noch weitergehende Verpflichtungen als im WEG genannt übernehmen soll. Dies kann sich teilweise aus der Gemeinschaftsordnung ergeben (zum Beispiel Zustimmung zur Wohnungsveräußerung, wenn nach der Gemeinschaftsordnung eine solche Zustimmung erforderlich ist). Andere Aufgaben, die sich nicht aus dem WEG ergeben, können zum Beispiel sein Planung und Durchführung von Um- und Ausbauten, Verfolgung von Mängelbeseitigungsansprüchen, Beschaffung fehlender Verwaltungsunterlagen und so weiter.

    Weiterer Gegenstand des Verwaltervertrages ist die Festlegung der Verwaltervergütung für reguläre und besondere Leistungen. Sofern sich aus der Gemeinschaftsordnung nichts anderes ergibt, ist Maßstab für die Verteilung der Verwaltervergütung auf die Wohnungseigentümer deren Miteigentumsanteil. Wenn die Verwaltervergütung nach Wohneinheiten umgelegt werden soll, kann dies nach § 16 Abs. 3 WEG auch mehrheitlich beschlossen werden. Im Verwaltervertrag ist in solchen Fällen die Höhe der Vergütung pro Wohnungs-/Teileigentumseinheit zu bestimmen. Ebenso sind im Verwaltervertrag besondere Vergütungen zu regeln, zum Beispiel Vergütung für die Zustimmungserklärungen des Verwalters bei Wohnungsveräußerungen, Höhe einer Mahngebühr (als Aufwendungsersatz), Höhe der Vergütung für die Betreuung von großen Instandsetzungs-, Modernisierungs-, oder Umbauarbeiten. Hier reicht ebenfalls auch ein gesonderter Mehrheitsbeschluss aus.

    Weitere Regelungen des Verwaltervertrages beziehen sich auf Pflichten des Verwalters bei Beendigung des Vertragesverhältnisses, sowie auf Haftung und Verjährung von Ansprüchen.

    Bei Verwendung von Formularverträgen unterliegen diese Verwalterverträge den Vorschriften über die Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) gemäß §§ 305 ff. BGB. Dies gilt insbesondere für formularmäßige Vergütungsregelungen.
    Der Verwalter hat nach Ablauf des Wirtschaftsjahres – in aller Regel das Kalenderjahr – seine Abrechnung zu erstellen. Der zum Jahresende (31. Dezember) ausscheidende Verwalter ist dann nicht mehr im Amt, so dass der neue Verwalter zur Abrechnung verpflichtet ist. Der Vorgänger hat eine Rechnungslegung – unter Beifügung sämtlicher Belege – vorzunehmen. Auch bei einem Verwalterwechsel während des Jahres ist der ausscheidende Verwalter zur Rechnungslegung verpflichtet.
    Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt den Wohnungseigentümern, dem Verwalter und dem Ver­wal­tungs­beirat, sofern dieser bestellt ist (§ 20 Abs. 1 WEG). Die Woh­nungs­ei­gen­tümer entscheiden über die Verwaltung, der Ver­wal­ter ist verantwortlich für die Durchführung der Ver­wal­tung und der Ver­wal­tungs­bei­rat unterstützt den Ver­wal­ter bei der Durch­füh­rung seiner Aufgaben. Daneben weist ihm das Gesetz im Rah­men der Verwaltung des ge­mein­schaft­lichen Eigentums be­son­de­re Auf­ga­ben zu, nämlich die Prüfung des Wirtschaftsplans, der Jahresabrechnung, der Rechnungslegung und der Kosten­vor­an­schläge. Vor der Beschlussfassung hierüber soll der Ver­wal­tungs­bei­rat gegenüber den Wohnungseigentümern in der Ver­samm­lung schriftlich oder auch mündlich eine entsprechende Stellungnahme abgeben (§ 29 Abs. 2 und 3 WEG). Darüber hinaus kann der Vorsitzende des Verwaltungsbeirates gemäß § 24 Abs. 3 WEG die Versammlung der Wohnungseigentümer einberufen, falls ein Verwalter fehlt oder dieser pflichtwidrig die Einberufung verweigert. Im konkreten Einzelfall können dem Beirat auch weitere Auf­ga­ben durch mehrheitliche Beschlussfassung übertragen werden, soweit diese Aufgaben ordnungsgemäßer Ver­wal­tung ent­spre­chen und dadurch die ureigenen Rechte und Pflichten der Woh­nungseigentümer und des Verwalters nicht beeinträchtigt, ein­ge­schränkt oder aufgehoben werden. Dazu kann unter anderem auch der Abschluss (Unter­zeich­nung) oder unter bestimmten Vor­aus­set­zungen auch das Aushandeln des Ver­wal­tungs­ver­trages gehören. Erforderlich ist hierzu die entsprechende Er­mächtigung durch Be­schluss­fassung in der Wohnungs­eigen­tümerversammlung.

    Der Verwaltungsbeirat wird von der Wohnungseigentümerver­sammlung gewählt beziehungsweise bestellt. Er setzt sich aus drei Wohnungseigentümern zusammen, von denen einer als Vorsitzender und die beiden weiteren als Beisitzer fungieren. Bestellt die Woh­nungs­eigen­tümerversammlung im konkreten Fall mehr als drei Mitglieder als Ver­wal­tungs­bei­rat und ge­ge­be­nen­falls auch nur einen oder mehrere Nichteigentümer, zum Beis­piel einen Mieter, ist der konkrete mehrheitliche Be­stel­lungs­be­schluss nur gesetzeswidrig, nicht aber nichtig (BGH, Urteil vom 5.2.2010, Az. V ZR 126/09). Erfolgt also keine Anfechtung und Un­gültigerklärung durch das Gericht, ist auch ein Beirat wirksam be­stellt, dessen Zahl und Zusammensetzung der gesetzlichen Regelung widerspricht.
    Nach der Definition der Zweiten Berechnungsverordnung sind Verwaltungskosten die Kosten für die zur Verwaltung eines Gebäudes oder der jeweiligen Wirtschaftseinheit erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, ferner die Kosten der Aufsicht und der Wert der persönlichen Verwaltungsarbeit des Verwalters. Auch die Kosten der gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und der Geschäftsführung gehören dazu.

    Bei Wohnanlagen, die einer Wohnungseigentümergemeinschaft gehören, ist zwischen der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums und der des Sondereigentums (einzelne Wohnung des Eigentümers) zu unterscheiden. Grundsätzlich verwaltet der Verwalter das Gemeinschaftseigentum und setzt dafür einen Gebührensatz an. Eine Verwaltung des Sondereigentums – zum Beispiel der vermieteten Eigentumswohnung – wird meist gegen Aufpreis angeboten.

    Die Höhe der Verwaltergebühren kann sehr unterschiedlich ausfallen. Einfluss haben darauf unter anderem Art, Größe, Alter und Lage der Wohnanlage. Gesetzliche Grenzen setzt die Zweite Berechnungsverordnung, nach der die Verwaltungskosten ursprünglich höchstens 230 Euro im Jahr pro Wohnung, bei Eigenheimen, Kaufeigenheimen und Kleinsiedlungen je Wohngebäude betragen durften. Für Garagen und Einstellplätze lag die Grenze bei 30 Euro jährlich.

    Diese Beträge sind jedoch nicht fest, sondern an die allgemeine Preisentwicklung gekoppelt. Seit 1. Januar 2005 und dann jeweils zum 1. Januar jedes dritten Jahres verändern sich die Maximalbeträge um den Prozentsatz, um den sich der Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes für den der Veränderung vorausgehenden Monat Oktober gegenüber dem Index für den der letzten Veränderung vorausgehenden Oktober erhöht oder verringert hat.

    Die nächste Änderung erfolgt zum 1.1.2014.

    Für die Frage, welche Kostenarten der Vermieter auf den Mieter umlegen kann, ist nach der Zweiten Berechnungsverordnung nun die Betriebskostenverordnung maßgeblich. Danach können bei einer Mietwohnung die Verwaltungskosten nicht auf den Mieter umgelegt werden.
    Als teilrechtsfähige Gemeinschaft verfügt die Woh­nungs­eigen­tümer-Ge­mein­schaft über ein ihr als Rechtssubjekt zugeordnetes Verwaltungsvermögen (§ 10 Abs. 7 WEG). Mit diesem Ver­wal­tungs­ver­mö­gen haftet sie gegenüber Dritten. Dieses Vermögen umfasst alle im Rahmen der gesamten Verwaltung des ge­mein­schaftlichen Eigentums gesetzlich und rechtlich erworbenen Sa­chen und Rechte sowie die bei der Verwaltung entstandenen Ver­bind­lich­kei­ten. Damit gehören zum Verwaltungsvermögen sämtliche Guthaben bei Kreditinstituten, einschließlich der Instandhaltungsrückstellung, ebenso sämtliche Forderungen gegenüber Dritten und Wohnungseigentümern.

    Ebenfalls gehören zum Verwaltungsvermögen alle mobilen Ge­gen­stände (z. B. Rasenmäher) sowie alle eingenommenen Gel­der (Erträge aus der Vermietung und Verpachtung ge­mein­schaft­lichen Eigentums, Zinserträge und Erträge beispielsweise aus dem Verkauf von Waschmünzen). Auch Immobilienvermögen kann zum Verwaltungsvermögen gehören. Das bedeutet, dass die rechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft Wohnungs- oder Teileigentum in der eigenen Wohnungseigentumsanlage erwerben kann, auch im Wege der Zwangsversteigerung.

    Ferner gehören zum Verwaltungsvermögen sämtliche An­sprü­che und Befugnisse aus Rechtsverhältnissen mit Dritten und Woh­nungs­eigen­tümern. Darunter fallen For­de­run­gen gegen jeden Einzeleigentümer aus seiner sich aus § 16 Abs. 2 WEG er­ge­ben­den Zahlungsverpflichtung, unabhängig davon, ob bereits ein Be­schluss unter entsprechender Fälligstellung gefasst ist. Aus­drück­lich zählt das Gesetz auch die entstandenen Ver­bind­lich­kei­ten zum Verwaltungsvermögen.

    Das so definierte Verwaltungsvermögen geht bei jedem Ei­gen­tümer­wechsel, unabhängig vom rechtsgeschäftlichen Erwerb oder vom Erwerb in der Zwangsversteigerung anteilig auf den Sondernachfolger, also den neuen Wohnungs- oder Teil­eigen­tümer, über. Jeder Gläubiger der Gemeinschaft hat einen voll­streck­baren Anspruch auf das Verwaltungsvermögen. Nicht zum Verwaltungsvermögen zählen dagegen das Sondereigentum und das Gemeinschaftseigentum (§ 10 Abs. 1 WEG).
    Unter einer Verwertungsanalyse versteht man eine Analyse der in einer Immobilie steckenden Ertragspotenziale. Sie befasst sich damit, Informationsgrundlagen für sichere Entscheidungen zu liefern, die dieses Ziel im Auge haben. Verwertungsanalysen sind dann wichtig, wenn eine Immobilie, die zum Verkauf oder zu einer Verwertung innerhalb des eigenen Immobilienbestandes ansteht, mehrere potenzielle Nutzungsmöglichkeiten bietet. Wichtige Bestandteile sind die Analyse von rechtlichen, steuerlichen, und bautechnischen Gestaltungsmöglichkeiten. Die verschiedenen Verwertungskonzepte müssen auf ihre Wirtschaftlichkeit mit Hilfe von Investitionsrechnungen überprüft und durch Marktanalysen und Marktprognosen abgesichert werden.
    Wohnungseigentumsrecht:

    Nachdem für die Verjährung von Beseitigungs- und Unterlassungsansprüchen an die Stelle der früheren 30-jährigen die dreijährige Verjährungsfrist getreten ist, hat die Frage der Verwirkung dieser Ansprüche praktisch keine Bedeutung mehr.

    Von der Verwirkung eines Anspruchs, beispielsweise im Falle von Eigentumsstörungen, wie sie im Bereich des Wohnungs­eigen­tums durch eigenmächtige bauliche Veränderungen auftreten können, spricht man dann, wenn dieser Anspruch über einen längeren Zeitraum nicht geltend gemacht wurde (Zeitmoment) und im Übrigen besondere Umstände hinzutreten, auf Grund derer die verspätete Geltendmachung als unzulässige, unzu­mut­bare Rechtsausübung und insoweit als Verstoß gegen Treu und Glauben anzusehen ist. Von diesem so genannten Umstands­mo­ment ist dann auszu­ge­hen, wenn der Schuldner, im Falle der eigen­mächtigen baulichen Veränderung also der betreffende (störende) Eigentümer, wegen des passiven Verhaltens und der Duldung der Maßnahme durch die übrigen Eigentümer, anneh­men konnte, dass ein Beseitigungsanspruch nicht geltend ge­macht wird.

    Diese Rechtsauffassung hat in der Vergangenheit dazu geführt, dass dann, wenn eine Berufung auf Verwirkung nicht möglich war, Beseitigungsansprüche bei baulichen Veränderungen selbst noch nach Ablauf von zehn und mehr Jahren geltend gemacht werden konnten. Vor dem Hintergrund der jetzt verkürzten Regel­verjährungsfrist auf drei Jahre dürfte die Berufung auf die Verwir­kung jedoch an Bedeutung verlieren.

    Mietrecht:

    Auch im Mietrecht kennt man die Verwirkung. Dazu sind wie oben geschildert sowohl ein Zeitmoment als auch ein Umstandsmoment erforderlich. Auch hier müssen also zum reinen Zeitablauf Umstände hinzukommen, die beim Schuldner der jeweiligen Leistung das Vertrauen begründen, dass der Gläubiger seine Forderung nicht mehr geltend machen wird. Dabei kann es sich sowohl um Rechte des Vermieters (etwa Kündigung) als auch um Ansprüche des Mieters (etwa Mietminderung wegen Mängeln) handeln.

    Das Recht auf Mietminderung kann verwirkt sein, wenn der Mieter einen Mangel über längere Zeit nicht meldet. Feste Fristen, wann Verwirkung eintritt, gibt es allerdings nicht. Vor Ablauf von sechs Monaten ist eine Verwirkung jedoch ausgeschlossen. Dem Bundesgerichtshof zufolge reicht es insbesondere seit der Mietrechtsreform von 2001 nicht mehr aus, wenn der Mieter den Mangel schlicht mit sechs Monaten Verspätung meldet (Urteil vom 16.7.2003, Az. VIII ZR 274/02). Das zusätzlich erforderliche Umstandsmoment kann zum Beispiel darin liegen, dass der Mieter dem Vermieter gegenüber äußert, dass für ihn der Mangel kein Problem darstellt. Je schwerwiegender ein Wohnungsmangel ist, desto geringer ist der Zeitraum, nach dem Verwirkung eintritt. Dies kann auch schon vor Ablauf der dreijährigen Verjährungsfrist der Fall sein.

    Das Recht auf eine fristlose Kündigung kann verwirkt sein, wenn der Vermieter nach Eintreten des Kündigungsgrundes zu lange untätig bleibt, also auch nicht den Mieter deswegen abmahnt. Zahlt der Mieter dauerhaft einen Teil der Miete nicht und mahnt ihn der Vermieter deswegen im Zweimonatsrhythmus wenn auch in zurückhaltender Form ab, kann sich der Mieter auch nach mehreren Jahren nicht auf Verwirkung berufen (gewerbliches Mietverhältnis, Streit um Mehrwertsteuer, BGH, Az. XII ZR 291/01).

    Der BGH erklärte außerdem in einem Urteil von 2016, dass der Vermieter von Wohnräumen durchaus noch sieben Monate nach Eintritt eines Mietrückstandes von zwei Monatsmieten zum Mittel der außerordentlichen fristlosen Kündigung greifen dürfe. Im verhandelten Fall hatte die Mieterin damit argumentiert, dass sie eine ehemalige Küsterin der als Vermieterin auftretenden Kirchengemeinde sei und sich eine Kirchengemeinde besonders sozial und ethisch verhalten müsse. Diese Argumentation lehnte der BGH ab; es hätten hier keine Umstände vorgelegen, die die Mieterin berechtigtermaßen dazu hätten veranlassen können, von einem Kündigungsverzicht auszugehen (Az. VIII ZR 296/15).
    Nach § 654 BGB verwirkt der Makler seinen Provisionsanspruch gegenüber dem Auftraggeber, "wenn er dem Inhalt des Vertrags zuwider auch für den anderen Teil tätig gewesen ist." Ist eine Doppeltätigkeit nur einem der beiden Geschäftspartner des Makler im Vertrag untersagt, bleibt der Provisionsanspruch derjenigen Seite gegenüber bestehen, mit der kein Provisionsverbot für die andere Seite vereinbart wurde.

    Der Verwirkungsvorschrift des § 654 BGB wurde durch die Rechtsprechung auf zahlreiche weitere Tatbestände ausgedehnt. Allgemein kann davon ausgegangen werden, dass der Makler seinen Provisionsanspruch dann verwirkt, wenn er in einem so hohen Maße gegen seine Treuepflicht verstößt, dass er sich des Provisionsanspruchs als unwürdig erweist.

    Drei Beispiele für solche Fälle:
    • Der Makler verschweigt gravierende Mängel des angebotenen Objektes, von denen er Kenntnis hat.
    • Der Makler sichert zu, dass im vermittelten Objekt ein bestimmtes Gewerbe ausgeübt werden kann, was sich dann als falsch herausstellt.
    • Der Makler lässt einen Interessenten eine formnichtige Ankaufsverpflichtung unterschreiben und gaukelt ihm vor, er sei daran gebunden.
    Die Verwirkung bezieht sich auf einen Provisionsanspruch, der nach den Voraussetzungen des § 652 BGB tatsächlich gegeben wäre. Sie setzt grobe Fahrlässigkeit oder Vorsatz voraus. Die Verwirkung eines Provisionsanspruches schließt darüber hinaus Schadensansprüche gegen den Makler nicht aus.
    Abkürzung für: Verein Freischaffender Architekten
    Abkürzung für: Verfügung
    Abkürzung für: Verwaltungsgericht
    Abkürzung für: vorgenannte
    Abkürzung für: Allgemeine Wohngebäudeversicherungsbedingungen
    Abkürzung für: Verwaltungsgerichtshof
    Abkürzung für: Verband Geschlossene Immobilienfonds
    Abkürzung für: vergleiche
    Abkürzung für: Vergleichsordnung
    Abkürzung für: Volkswirtschaftliche Gesamtrechnung
    Abkürzung für: Vorderhaus
    Abkürzung für: Vergabehandbuch
    Abkürzung für: Verhandlungsbasis
    Abkürzung für: Gesetz über die richterliche Vertragshilfe
    Abkürzung für: Volksheimstättenwerk
    Nach dem Zeitalter von Fernsehwerbespots und Musikvideoclips nimmt das Thema Video-Marketing im Internet durch entsprechende Plattformen eine immer größere Bedeutung ein. Neben der Neuschaffung dieser Internetpräsenzen liegt dies unter anderem darin begründet, dass die Produktionskosten und Kosten für entsprechende Aufnahmegeräte sowie Ausrüstung im Laufe der Zeit immer weiter gesunken sind. In der Immobilienwirtschaft gibt es vielfältige Einsatzmöglichkeiten für die Anwendung von Videos und Video-Marketing. Diese sind unter anderem:

    • Video-Podcasting: Präsentation von Wohnungen, Häusern1, Berichte über Bauprojekte, Erste Spatenstiche, Richtfeste, Schlüssel- und Flächenübergaben, Fertigstellungen, räumlich gestaltete, digitale Visualisierungen (3D-Visualisierungen) auf Video-Portalen oder anderen Websites,
    • Video-Blogging (Vlog): Anbieten von Infomercials und Kurz-Seminaren an Kunden1,
    • Webinars: internetbasierte Seminare (häufig als Serie) über verschiedene immobilienwirtschaftliche Themen, bei größeren Unternehmen Jahreshauptversammlungen (asynchron = der Besucher muss nicht live dabei sein), aber auch live und synchron übertragene Online-Seminare2,
    • Webcam an Immobilien, auf Bauprojekten, Baustellen et cetera,
    • Einbettung der Videos neben der eigenen Website oder soziale Medien in entsprechende Video-Portale (zum Beispiel Youtube, MyVideo, Clipfish).

    Wichtig ist auf dem Gebiet des Video-Marketings, so genannten “Traffic” zu schaffen, das heißt, dass Besucher nicht nur auf Video-Portalen landen, sondern sich auch die entsprechenden Videos ansehen. Dazu gibt es auf den gängigen Video-Portalen Click-Zahlen-Messungen (click rates), wie häufig das Video angesehen worden ist. Dies dient zusammen mit der Kommentarfunktion dem Immobilienunternehmen auch dazu, erste Rückschlüsse auf die Resonanz auf ein Online-Video zu ziehen.

    Die Schwierigkeit ist, ein gewisses qualitatives Niveau zu erreichen, welches der Eigenwerbung nützt. Entweder wird das Video kostengünstig selber hergestellt, wenn ausreichend Fachwissen und gute Ausrüstung vorhanden sind. Oder es wird eine Werbeagentur mit der Produktion beauftragt, die zwar teurer ist, mit der jedoch meist ein professionelleres Ergebnis erreicht wird.

    Wichtig ist, dass die Videos nicht nur auf einem Video-Portal hinterlegt, sondern auch in die eigene Website, in soziale Medien, in Video-Blogs, auf Internet-Portalen et cetera integriert werden.

    1vgl. Babb, Danielle und Lazo, Alex, Real Estate v2.0, S. 2
    2vgl. Babb, Danielle und Lazo, Alex, Real Estate v2.0, S. 96 ff.
    Im öffentlichen Raum kommt die Überwachung mit Videokameras immer stärker in Gebrauch. Relevant ist hier § 6b Bundesdatenschutzgesetz, der Voraussetzungen und Umstände der Überwachung regelt. Auch Vermieter oder Mieter interessieren sich aus Sicherheitsgründen verstärkt für derartige Geräte. Die rechtlichen Voraussetzungen für eine Überwachung im privaten Bereich unterscheiden sich von denen für die Überwachung öffentlicher Räume.

    Videoüberwachung ist rechtlich bedenklich, da sie in jedem Fall einen Eingriff in die Persönlichkeitsrechte anderer darstellt. Sie sollte daher immer der Ausnahmefall bleiben. Videokameras im Eingangsbereich von Mehrfamilienhäusern, die das Kommen und Gehen überwachen, sind in der Regel als unzulässig anzusehen. Die verdeckte Videoüberwachung durch versteckte Kameras ist unzulässig. Das Amtsgericht München erklärte eine Kamera im Hauseingangsinnenbereich eines Mietshauses für unzulässig. Unabhängig davon, ob die Aufnahmen gespeichert würden, stelle dies einen schweren Eingriff in das Persönlichkeits- und Selbstbestimmungsrecht der Mieter dar. Eine Rechtfertigung für einen solchen Eingriff in deren Grundrechte sieht das Gericht allenfalls dann, wenn der Vermieter schwere Beeinträchtigungen seiner Rechte nicht anders abwehren kann – wie etwa Sachbeschädigungen. Eine einzige Sachbeschädigung reiche im Normalfall nicht aus (AG München, Urteil vom 16.10.2009, Az. 423 C 34037/08). Auch das Berliner Kammergericht erlaubte eine Videoüberwachung im Fahrstuhl eines Mehrfamilienhauses nicht – die Aufzugwände waren einmalig beschmiert worden (Beschluss vom 4.8.2008, Az. 8 U 83/08). Selbst eine nicht funktionsfähige Kamera-Attrappe im Mietshaus ist unzulässig, da sie das Gefühl schafft, ständig überwacht zu werden (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 6.1.2009, Az. 12 C 155/08).

    Auch ein Mieter darf Kameras nur eingeschränkt verwenden. So existieren bereits Systeme, bei denen eine Minikamera an Stelle des Türspions eingebaut wird und ihr Bild auf einen Monitor in der Wohnung überträgt. Gerichtlich zugelassen wurde dies insbesondere für behinderte Bewohner. Moderne Kameras dieser Art werden mit Betätigung der Türklingel aktiviert und zeigen ausschließlich den Bereich direkt vor der eigenen Wohnungstür.

    In jedem Fall darf die Überwachung den Bereich nicht überschreiten, in dem der Überwacher sein Hausrecht ausüben kann. Eine flächendeckende Überwachung des gesamten Hausflurs ist unzulässig. Der Mieter darf z.B. keine Besucher anderer Wohnungen überwachen (OLG Karlsruhe, WM 2000, 128), der Vermieter darf keine Wohnungstüren filmen, um zu überprüfen, welche Besucher der Mieter empfängt.

    Oft wird auch die Speicherung von Aufnahmen als unzulässig angesehen. Nur in einem Ausnahmefall erlauben die Gerichte eine Speicherung von privaten Überwachungsaufzeichungen: Wenn konkrete Anhaltspunkte dafür bestehen, dass unmittelbare Angriffe auf bestimmte Personen zu erwarten sind und diese Gefahr nicht in anderer zumutbarer Weise abgewehrt werden kann.

    Das Landgericht Koblenz wies am 22.3.2006 die Klage eines Grundstückseigentümers ab, der sich durch Videokameras des Nachbarn überwacht fühlte. Letzterer hatte wegen wiederholter Übergriffe durch Unbekannte auf dem Grundstück die Kameras installiert. Das Gericht sah eine Überwachung hier als rechtmäßig an. Zusätzlich stellte es fest, dass die Kameras nicht schwenkbar seien und daher das Nachbargrundstück kaum erfassen konnten (Az.12 S 17/06).

    Öffentliche Straßen und Wege oder Nachbargrundstücke dürfen nicht aufgenommen werden. So wurde ein Berliner Kaufhausbetreiber auf die Klage eines Passanten hin dazu verurteilt, den Überwachungsradius der an der Gebäudeaußenseite montierten Kameras erheblich einzuschränken, damit Fußgänger auf dem öffentlichen Gehweg nicht mehr flächendeckend erfasst werden konnten (Amtsgericht Berlin-Mitte, Az.: 16 C 427/02, 18.12.2003). Hier kam das Bundesdatenschutzgesetz zur Anwendung, da es um öffentliche Wege ging.
    Grundsätzlich ist eine Videoüberwachung in Wohnungseigentumsanlagen zulässig. Das gilt für eine Überwachung des Sondereigentums ebenso wie für eine Überwachung von Teilen des Gemeinschaftseigentums.

    Ein Wohnungseigentümer darf sein Sondereigentum durch die Installation einer Videokamera dann überwachen, wenn sich die Überwachung auf sein Sondereigentum beschränkt und benachbartes Sondereigentum oder öffentliche Flächen nicht erfasst werden (BGH, Urteil vom 21.10.2011, V ZR 265/10).

    Der nachträgliche Einbau einer Videokamera in das Klingeltableau einer Wohnungseigentumsanlage kann als bauliche Veränderung gemäß § 22 Abs. 1 WEG verlangt werden, wenn die Kamera nur durch die Betätigung der Klingel einer bestimmten Wohnung eingeschaltet wird und die Bildübertragung nur in diese Wohnung erfolgt. Die Bildübertragung muss jedoch spätestens nach einer Minute unterbrochen werden. Ein dauerhaftes Aufzeichnen von Bildern darf nicht ermöglicht werden (BGH, Urteil vom 8.4.2011, V ZR 210/10).

    Öffentlich zugängliche Teile des Gemeinschaftseigentums, wie der Eingangsbereich einer Wohnungseigentumsanlage, können durch Videokameras unter der Voraussetzung überwacht werden, dass ein berechtigtes Überwachungsinteresse der Gemeinschaft das Interesse des einzelnen Wohnungseigentümers und von Dritten, deren Verhalten mit überwacht wird, überwiegt. Die Ausgestaltung der Überwachung muss dabei unter Berücksichtigung der Vorschriften des Bundesdatenschutzgesetzes (§ 6b BDSG) inhaltlich und formell dem Schutzbedürfnis des Einzelnen ausreichend Rechnung tragen (BGH, Urteil vom 24.5.2013, V ZR 220/12).

    Danach kann grundsätzlich insbesondere auch eine Überwachung des Eingangsbereichs zur Vermeidung von Straftaten zulässig sein, nicht dagegen eine Überwachung des gesamtenTreppenhauses einschließlich der Wohnungseingangstüren (LG München I, Beschluss vom 11.11.2011, 1 S 12752/11 WEG).
    Villa war ursprünglich die Bezeichnung für vornehme Landhäuser von Familien, die Ihren Hauptwohnsitz in einem Stadthaus hatten. Mit landwirtschaftlichen Gütern verbundene Villen bezeichnete man dagegen als Herrenhäuser. Der Übergang von der Villa zum kleinen Schloss ist fließend. Die Villeneinteilung geht auf das römische Reich zurück. Dort unterschied man zwischen der Villa Urbana (städtische Villa), der Villa suburbane (vorstädtische Villa) und Villa rustica, (ländliche Villa).

    Eine ausgesprochene Villenkultur ist heute noch in Italien anzutreffen. Man denke an die Villen der Dogen an der Brenta zwischen Venedig und Padua, die zwischen 1500 und 1700 erbaut wurden. In Deutschland entstanden seit der Mitte der 19. Jahrhunderts die Villenviertel der Großstädte, die noch heute ihr großbürgerliches Gepräge haben: Berlin-Grunewald, Berlin-Dahlem, Elbchaussee in Hamburg, Bogenhausen in München, Bredney in Essen mit der Villa Hügel usw. Wegen ihrer Vielfalt und den großen Zeiträumen, in denen Villen gebaut wurden, kann von einem einheitlichen Villenstil nicht gesprochen werden. Villen sind vielmehr hinsichtlich ihres Stils der jeweiligen Zeitepoche zuzuordnen, in der sie entstanden sind.

    Charakteristisch ist dagegen ihre jeweils individuelle Prägung. Villen befinden sich in der Regel lange Zeiten im Familienbesitz. Selten wird eine Villa zu einem Objekt des Immobilienmarktes.
    Abkürzung für: Very important person
    Sowohl die Menschen der Antike als auch der Neuzeit (beginnend mit der Renaissance) sind bestrebt, eine allgemein gültige Ordnung zu schaffen, die sich bestenfalls auf den Menschen bezieht. Eine Studie ist der Vitruvianische Mensch, die zeichnerische Darstellung von Leonardo da Vinci zu den Abhandlungen von Vitruv (Rom, 1. Jahrhundert v. Chr.), wie sich der Mensch zu einem ihn umgebenen Quadrat und Kreis verhält.

    Vitruv geht davon aus, dass der Nabel als Mittelpunkt des Körpers ebenso der Mittelpunkt eines Kreises ist, wobei die Fingerspitzen mit ausgestreckten Armen, sowie die Fußsohlen mit gespreizten Beinen den Kreis berühren. Das Quadrat ergibt sich aus den identischen Strecken von Fußsohle bis Scheitel in der Höhe und ausgestreckten Armen und Händen in der Breite.

    Als sich Leonardo Ende des 15. Jahrhundert an die Umsetzung der vitruvianischen Figur machte, war er nicht der erste und sollte nicht der letzte bleiben. Im Unterschied zu den anderen jedoch legt er das Quadrat nicht auf den Kreis, sondern verlagerte den Mittelpunkt des Quadrates geschickt vom Nabel in den Schritt des vitruvianischen Menschen, wodurch er eine überzeugende Figur schuf, die sich wohlproportioniert auf die Grundformen bezieht.

    Ein weiterer Vorteil waren seine Studien der Anatomie der Menschen und die daraus resultierende realistische Darstellung und körperliche Verhältnismäßigkeit. Die Zeichnung ist zwar wissenschaftlichen Ursprungs, strahlt aber Kunstfertigkeit und Harmonie aus.
    Abkürzung für: Vorstandsmitglied
    Abkürzung für: Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V.
    Abkürzung für: Verordnung
    Abkürzung für: Vertrags- und Vergabeordnung
    Die Beauftragung von Bauunternehmen zur Erbringung von Bauleistungen erfolgt durch einen Vertrag, der als Werkvertrag im Sinne des Bürgerlichen Gesetzbuchs (§ 631 BGB) klassifiziert wird. Der Beauftragung können durch ausdrückliche Vereinbarung die Bedingungen der VOB (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen) Teil B zugrunde gelegt werden. Sie gelten dann vorrangig vor dem BGB-Recht. Die Rechtsprechung hat anerkannt, dass die Zugrundelegung der VOB als Ganzes im Lichte der Vorschriften über AGB unbedenklich ist.

    Problematisch wird es jedoch dann, wenn nur einzelne Teile der VOB gelten sollen, im Übrigen aber BGB-Recht. Dies gilt vor allem dann, wenn isoliert nur die für das Bauunternehmen günstigeren Mängelbeseitigungsvorschriften dem Vertrag zugrunde gelegt werden. Eine solche Vertragsgestaltung widerspräche den Vorschriften über AGB im BGB mit der Folge Unwirksamkeit der entsprechenden VOB-Bedingung.

    Auch beim VOB-Vertrag handelt es sich um einen Werkvertrag im Sinne des BGB. In einigen Punkten werden jedoch die gesetzlichen Bestimmungen durch die speziellen Regelungen der Verdingungsordnung (VOB) ersetzt. Wichtige Unterschiede bestehen bei der
    • möglichen Reaktion auf Verzögerungen bei der Bauausführung: Die VOB enthält Regelungen über Ausführungsfristen. Werden die vertraglich vereinbarten Fristen vom Unternehmen nicht beachtet, muss der Bauherr im Gegensatz zum BGB-Recht eine weitere angemessene Frist setzen. Erst wenn diese verstreicht, kann er vom Vertrag zurücktreten, wenn er das angekündigt hat.

    • Verjährung der Mängelbeseitigungsansprüche (früher "Gewährleistungsansprüche"): Im Gegensatz zum BGB-Vertrag (fünf Jahre Verjährungsfrist) beträgt die Verjährungsfrist für Bauwerke und für Holzerkrankungen beim VOB-Vertrag vier Jahre. Für Arbeiten an einem Grundstück sowie für Teile des Bauwerks, die vom Feuer berührt werden (z. B. Kamin), zwei Jahre. Mängel, die nach Ablauf der Gewährleistungsfrist auftreten, muss der Bauherr (Auftraggeber) grundsätzlich aus der eigenen Tasche zahlen. Nach Untersuchungen von Experten treten die meisten Bauschäden innerhalb der ersten sieben Jahre auf. Nach seiner Geltendmachung verjährt der Anspruch auf Mängelbeseitigung in zwei Jahren

    • Vergütung: Der Unternehmer erhält schon vor Fertigstellung des gesamten Bauvorhabens Teilzahlungen, soweit abgeschlossene Teile des Bauwerkes abgenommen sind. Allerdings gewährt seit 1.5.2000 auch das BGB (§ 632 a) dem Unternehmer einen der VOB nachgebildeten Anspruch auf Abschlagszahlungen. Die Schlusszahlung muss der Bauherr binnen zweier Monate, nachdem der Handwerker eine nachprüfbare Rechnung vorgelegt hat, begleichen. Nach dem BGB-Recht ist dagegen die Vergütung "bei Abnahme" des Werks zu entrichten (§ 641 BGB).

    Seit dem 01. November 2006 gilt die Neufassung der VOB / B, die neue Regelungen zu Abschlagszahlungen, Einwendungen des Auftraggebers gegen die Schlussrechnung, Sicherheitsleistungen und zur Kündigung im Insolvenzfall enthält. Die VOB 2009 hat daran nichts geändert.
    Der Teil C der Vergabe- und Vertragsordnung (VOB) – kurz: VOB/C – ist überschrieben: Technische Vertragsbedingungen für Bauleistungen. Er enthält Vorschriften für diverse Gewerke und beginnt mit der sog. Vorschaltnorm DIN 18299 Allgemeine Regelungen für Bauarbeiten jeder Art. Danach folgen die DIN-Vorschriften für diverse Gewerke (DIN 18300 Erdarbeiten bis DIN 18451 Gerüstarbeiten).

    Jede der DIN-Normen besteht aus mehreren Teilen, die rechtlich sehr unterschiedlich einzuordnen sind.

    Der erste Teil richtet sich ausschließlich an den öffentlichen Auftraggeber. Er stellt eine Anweisung an die ausschreibende Stelle der Verwaltung dar, insbesondere wie eine Ausschreibung für Bauleistungen auszusehen hat. Die darin enthaltenen Regelungen sind grundsätzlich nicht auf einen Bauvertrag zwischen einem privaten Auftraggeber und dem Unternehmer anzuwenden.

    Der zweite Teil der VOB/C enthält Regelungen über die technische Ausführung der Arbeiten.

    Im dritten Teil finden sich vertragsrechtliche Regelungen, also Bestimmungen für die Abwicklung eines Bauvertrags, wie z.B. die Art und Weise der Abrechnung und ob eine Arbeit eine vergütungspflichtige „Besondere Leistung“ oder eine Nebenleistung ist, die nicht zusätzlich bezahlt wird. Es handelt sich nach der aktuellen herrschenden Auffassung um AGB. Sie müssen also speziell mit dem Auftraggeber vereinbart werden. Er muss sie vor Vertragsschluss zur Kenntnis bekommen. Bei Auftragnehmern, die im Bauwesen bewandert sind, reicht dafür die wirksame Vereinbarung der VOB/B aus. Gemäß § 1 Abs. 1 Satz 2 VOB/B gilt dann auch die VOB/C.

    Außerdem sind die Regelungen in den DIN-Vorschriften über die Abrechnung teilweise wohl unwirksam, da sie den Auftraggeber in unzulässiger Weise benachteiligen wie z.B. die sog. Übermessungsregeln (Unternehmer muss kleinere Öffnungen in Flächen nicht von der Gesamtfläche abziehen).
    Der Vodcast ist eine im Internet abonnierbare Mediendatei, die aus Audio- und/oder Video-Dateien besteht. Die Abkürzung VOD steht für „Video on Demand“.

    Bei den Vodcasts handelt es sich zumeist um von Unternehmen oder Privatpersonen produzierte Videobeiträge zur Vorstellung und Präsentation von Produkten, Dienstleistungen oder Aktivitäten eines Immobilienunternehmens.

    Vodcasts können zum Download und zur Ansicht auf kostenfreien Plattformen wie Youtube oder Vimeo bereitgestellt oder auf der eigenen Homepage gezeigt werden. Der Unterschied zum Podcast liegt in der zusätzlichen Bereitstellung von Bewegtbildern.
    Abkürzung für: Vergabeordnung für freiberufliche Leistungen
    Viele Mieter hängen im Winter Futterglocken oder Futterhäuschen auf oder servieren Singvögeln auf der Fensterbank die eine oder andere Körnermahlzeit. Dies ist zulässig und bewegt sich im Rahmen der vertragsgemäßen Nutzung der Mietwohnung.

    Anders ist es mit der Fütterung von Tauben. Diese sammeln sich schnell in großen Mengen an, verursachen gesundheitsgefährdenden Schmutz und stören eventuell durch kollektives Gurren die Morgen- oder Abendruhe gestresster Mitbewohner. Die Taubenfütterung kann daher vom Vermieter untersagt oder vertraglich ausgeschlossen werden. In norddeutschen Landen gilt dies auch für Möwen.
    Nach der EU-Vogelschutz-Richtlinie von 1979 sind alle Mitgliedsstaaten zur Ausweisung von Vogelschutzgebieten verpflichtet. Diese Gebiete sind nun auch Teil des Natura 2000-Netzwerkes von Schutzgebieten. Die EU-Vogelschutz-Richtlinie wird durch Ausweisung von Natur- und Landschaftsschutzgebieten umgesetzt.

    Zum Teil werden auch Vereinbarungen mit den betroffenen Nutzern oder Eigentümern der Grundstücke getroffen. Die wirtschaftliche Nutzung ist teilweise eingeschränkt möglich, die Durchführung von Baumaßnahmen meist nicht. Es existieren Regelungen über Ausgleichszahlungen nach den Landesnaturschutzgesetzen; ökologische Projekte in Schutzgebieten können mit EU-Geldern gefördert werden.
    Abkürzung für: Vergabeordnung für Leistungen
    Als Volatilität wird die Schwankungsbreite eines Wertes im Zeitverlauf (z.B. innerhalb von 3 Monaten oder eines Jahres) bezeichnet. Es handelt sich um eine mathematische Größe (Standardabweichung). In ihr kommt das Risiko zum Ausdruck, das dem Wert anhaftet. Je höher die Volatilität, desto höher das Risiko und umgekehrt.

    Die historische Volatilität zeichnet das Risikobild einer Anlage in der Vergangenheit. Die implizite Volatilität ist ein Maß der erwarteten Fluktuation des Wertes, das auf der Grundlage aktueller Marktpreise berechnet wird.
    Die letzten Volkszählungen fanden in der Bundesrepublik Deutschland 1987 und in der DDR 1981 statt. Seitdem haben erhebliche Verschiebungen der Bevölkerung und Änderungen im Gebäude- und Wohnungsbestand stattgefunden. Zwar gibt es auf der Grundlage von Stichprobenerhebungen aktuelle Daten. Die Fortschreibungsergebnisse bewegen sich im Kaufe der Zeit jedoch vom tatsächlichen Istbestand weg. Einer der Gründe besteht darin, dass es bei dem Abgang von Gebäuden, der zwar auch statistisch erfasst wird, eine zunehmende Dunkelziffer gibt. Aber auch bei der Bevölkerung driften die amtlichen Zählungsergebnisse von den tatsächlichen ab. So wird vermutet, dass die amtliche Bevölkerungszahl aus der Fortschreibung nach Schätzungen des Statistischen Bundesamtes etwa um 1,3 Millionen Menschen über der vermuteten liegt. Es soll auch zwischen 500.000 und 600.000 Ausländer weniger geben, als die Statistik ausweist.

    Die Europäische Union hatte ihren Mitgliedstaaten für die Jahrtausendwende 2000/2001 eine Volkszählung empfohlen, der man jedoch in Deutschland nicht nachgekommen ist. Für 2011 war die Durchführung einer Volkszählung in allen Mitgliedsstaaten der Europäischen Union verpflichtend. Um dem nachkommen zu können, wurde in Deutschland am 8. Dezember 2007 ein Zensusvorbereitungsgesetz verabschiedet. Dieses Gesetz regelte den Aufbau eines Anschriften- und Gebäuderegisters zur Vorbereitung einer Volks-, Gebäude- und Wohnungszählung, die im Wege der Auswertung der in den Melderegistern und anderen Verwaltungsregistern gespeicherten Daten durchgeführt wurde.

    Das Statistische Bundesamt hatte zur Vorbereitung des Zensus ein Anschriften- und Gebäuderegister erstellt, das u.a. der Steuerung des Ablaufs der Gebäude- und Wohnungszählung sowie der Ablaufkontrolle aller primärstatistischen Erhebungen des Zensus dienen sollte.

    Zu den Vorbereitungsarbeiten gehörte auch eine postalische Befragung der rund 17,5 Millionen Gebäude- und Wohnungseigentümer zur Gewinnung der Wohnungs- und Gebäudedaten. Die Datenqualität wurde durch zusätzliche Stichproben abgesichert. Für Immobilienverwalter bedeutete die Durchführung der Gebäude- und Wohnungszählung eine Menge Mehrarbeit. Stichtag für die Erhebung war schließlich der 9. Mai 2011. Die Ergebnisse des "Zensus 2011" werden seit Mai 2013 schrittweise veröffentlicht. Zunächst wurden die Einwohnerzahlen für Bund, Länder und Kommunen sowie Ergebnisse aus der Gebäude- und Wohnungszählung bekanntgemacht.
    Der vhw - Bundesverband für Wohnen und Stadtentwicklung e.V. hat seinen Sitz in Berlin. vhw steht für Volksheimstättenwerk. Der vhw verfügt in Deutschland über 13 Regionalgeschäftsstellen. Gegründet wurde der vhw im Jahre 1946 in Bielefeld von Wohnungspolitikern, Bodenreformern und Verbändevertretern. Die finanzielle Grundlage lieferten damals der Caritasverband, das Hilfswerk der Evangelischen Kirche und die Arbeiterwohlfahrt. Der vhw verfolgt heute nach seiner Satzung ausschließlich wissenschaftliche und gemeinnützige Zwecke. Im Fokus steht die Bildungsförderung durch Forschung, Lehre und Öffentlichkeitsarbeit mit dem Ziel, die Beziehungen zwischen den Akteuren auf den Wohnungsmärkten und bei der Entwicklung der Städte und Gemeinden zu verbessern. Der vhw begleitet Soziale-Stadt-Projekte und führt vielfältige Seminare durch. Die Verbandszeitschrift "Forum Wohnen und Stadtentwicklung" erscheint sechsmal im Jahr. Das Verlagsprogramm des vhw enthält vielfältige Publikationen von der Spannbreite des Vergaberechts bis hin zum Umweltrecht.
    Teil- und Vollamortisation sind Begriffe aus dem Leasing. Bei einem Leasing in Teilamortisation wird das Leasingobjekt – ggf. eine Immobilie – nur zum Teil durch die Leasingraten finanziert. Dies ist zum Beispiel auch bei einem Restwertleasing der Fall, bei dem am Ende eine Schlusszahlung getätigt wird, um das Eigentum am Objekt zu erwerben. Die Teilamortisation ist die klassische Leasingvariante. Zum Teil kann bei ihr auch der Restwert noch mit einem Anschlussleasing finanziert werden.

    Bei der Vollamortisation hingegen zahlt der Leasingnehmer das Objekt komplett ab. Vorteil ist, dass keine große Zahlung zum Schluss erfolgen muss, für die ggf. zusätzlich zur laufenden Ratenzahlung noch Kapital anzusammeln ist. Somit ist bei dieser Variante die Kalkulationssicherheit größer. Allerdings sind bei der Vollamortisation die laufenden Raten höher.
    Unter Vollfinanzierung wird eine Finanzierung verstanden, bei der der gesamte Kaufpreis eines Objektes bzw. die gesamte Investitionssumme eines Bauvorhabens ausschließlich mit Hilfe von Fremdmitteln finanziert wird. In einigen Fällen werden auch die Kaufnebenkosten (Grundbuch, Notar, Makler) mitfinanziert. Hier spricht man dann je nach Lage der Dinge z.B. von einer 115%- oder 120% Finanzierung. Solche Finanzierungen sind jedoch ein Ausnahmefall.

    Generell werden Vollfinanzierungen als besonders riskant angesehen und sollten nur bei sicherem Einkommen gewählt werden. Nach der Finanzkrise, die im Jahr 2007 begann, waren Banken mit Vollfinanzierungen zurückhaltend. Inzwischen sieht man wieder mehr Angeote zu diesem Thema. Einen Trend zu Vollfinanzierungen kann man jedoch eher nicht feststellen, da sowohl Kreditgeber als auch Kreditnehmer in Deutschland eher auf Sicherheit bauen und einen Eigenkapitalanteil in ihre Finanzierungen mit einbeziehen.
    Bauordnungsrechtlich ist jedes Geschoss ein Vollgeschoss. Überwiegend ist in den Landesbauordnungen eine Mindesthöhe von 2,30 m bestimmt, soweit die Räume zum dauernden Aufenthalt von Personen geeignet sein sollen. Gemessen wird von der Fußbodenoberkante zur Fußbodenoberkante des darüber liegenden Geschosses (Bayerische Bauordnung).

    In der Musterbauordnung wird die "lichte Höhe" vorgeschlagen. Aufenthaltsräume in Kellergeschossen sind nach den meisten Landesbauordnungen möglich, wenn ihre Fußbodenoberkante nicht mehr als 0,7 m (teilweise sind 0,5 m vorgeschrieben) unter der natürlichen Geländeoberfläche liegt und die natürliche Belichtung durch ein Fenster einen Lichteinfallswinkel von 45° ermöglicht.

    Nach der Musterbauordnung muss die Deckenoberkante mehr als 1,4 m über die festgelegte Geländefläche hinausragen, wenn das Kellergeschoss als Vollgeschoss gelten soll.

    Ausnahmen sind nach den Länderbauordnungen möglich (Verkaufsräume, Räume für Gaststätten und sonstige Aufenthaltsräume, wenn sie zusätzlichen bauordnungsrechtlichen Anforderungen genügen). Aufenthaltsräume in Dachgeschossen müssen zur Hälfte ihrer Grundfläche mindesten eine lichte Höhe von 2,3 m haben (Sächsische Bauordnung). Gerade im Bereich der Festlegung dessen, was ein Vollgeschoss ist, gehen die Bestimmungen in den einzelnen Landesbauordnungen doch auseinander. Es ist deshalb ratsam, die für das jeweils zu beurteilende Objekt oder Bauvorhaben maßgebliche Bauordnung zu Rate zu ziehen. Die Musterbauordnung hat nur empfehlenden Charakter.
    Die Vollmacht ermächtigt den Bevollmächtigten, für den Vollmachtgeber zu handeln.

    Grundsätzlich ist die Vollmacht formfrei und richtet sich nicht nach der Form, die gegebenenfalls für das Rechtsgeschäft vorgeschrieben ist. Wenn aber u.a. die Vollmacht bereits dem selben Zweck dienen soll, wie das Hauptgeschäft – so z.B. beim Grundstückserwerb oder der Grundstücksveräußerung – dann entfällt grundsätzlich die Formfreiheit der Vollmacht.

    Die Form richtet sich dann nach § 311b BGB (notarielle Beurkundung). Dieses gilt immer dann, wenn die Grundstücksveräußerung oder Erwerbsvollmacht unwiderruflich erteilt ist.

    Unter den genannten Voraussetzungen ist die grundsätzlich ebenfalls formfreie Auflassungsvollmacht auch zu beurkunden.
    Der vollmachtlose Vertreter ("Falsus Prokurator") handelt für einen anderen, ohne die erforderlich Vertretungsvollmacht zu besitzen. Die von ihm für den Vertretenen abgegebenen Willenserklärungen müssen von diesem genehmigt werden (§ 177 BGB). Dies kommt manchmal auch bei der Beurkundung von Grundstückskaufverträgen vor.

    Diese werden erst dann wirksam, wenn der Kaufvertrag vom Vertretenen genehmigt wird. Grundsätzlich ist die Genehmigung formfrei. Ist aber die Vollmacht formbedürftig, dann ist es grundsätzlich auch die Genehmigung. Der Notar kann auch die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung durch den vollmachtlosen Vertreter beurkunden, wenn eine nachträgliche Genehmigung erwartet werden kann.
    Aus einem gerichtlichen Endurteil kann die Zwangsvollstreckung betrieben werden. Als vollstreckbare Urkunde bezeichnet man eine Urkunde, mit der dies ebenfalls möglich ist. § 794 Zivilprozessordnung führt vollstreckbare Urkunden als „weitere Vollstreckungstitel“ in Nr. 5 auf.

    Nach der gesetzlichen Definition muss die vollstreckbare Urkunde von einem deutschen Gericht oder einem deutschen Notar innerhalb seiner Amtsbefugnisse in der vorgeschriebenen Form aufgenommen worden sein. Sie muss über einen Anspruch errichtet sein, der einer vergleichsweisen Regelung zugänglich und nicht auf Abgabe einer Willenserklärung gerichtet ist.

    Der Bestand eines Mietverhältnisses über Wohnraum kann nicht Gegenstand einer vollstreckbaren Urkunde sein. Da sie auf freiwilliger Basis geschaffen wird, muss der Schuldner sich in der Urkunde wegen des betreffenden Anspruchs der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen haben.

    Auch eine vollstreckbare Urkunde muss in Form einer vollstreckbaren Ausfertigung vorliegen, um die Vollstreckung einleiten zu können. Diese Ausfertigung erteilt bei gerichtlichen Urkunden der Urkundsbeamte des Gerichts, welches die Urkunde aufbewahrt oder bei notariellen Urkunden entsprechend der Notar (§ 797 ZPO). Verwahrt eine Behörde die Urkunde, so ist diese für die Erteilung der vollstreckbaren Ausfertigung zuständig.

    Oft kommen vollstreckbare Urkunden zum Einsatz, wenn ein Darlehen mit einem Grundpfandrecht abgesichert werden soll. Geldinstitute verlangen hier vom Schuldner häufig beurkundete Grundschulden mit Unterwerfung des Schuldners unter die sofortige Zwangsvollstreckung. Kommt dieser seinen Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nach, kann der Kreditgeber ohne Gerichtsprozess mit einer vollstreckbaren Ausfertigung der Urkunde die Zwangsvollstreckung in das Grundstück betreiben.
    Bei einem Vollstreckungstitel handelt es sich um eine öffentliche Urkunde, die ausweist, dass jemand von einem Dritten ein Tun, Dulden oder Unterlassen verlangen kann. Sie muss vollstreckbar sein (rechtskräftig oder für vollstreckbar erklärt). Ohne einen Vollstreckungstitel kann keine Zwangsvollstreckung betrieben werden.

    Es gibt keine Liste mit der Aufstellung aller möglichen Vollstreckungstitel. Sie sind in den unterschiedlichsten Gesetzen zu finden. Zu den wichtigsten weil häufigsten Titeln gehören:
    • Gerichtsurteile
    • gerichtliche Vergleiche
    • Vollstreckungsbescheide (also die „Ergebnisse“ eines gerichtlichen Mahnverfahrens)
    • Kostenfestsetzungsbeschlüsse (Gerichtsbeschlüsse über die konkrete Verteilung der Kosten eines Gerichtsverfahrens)
    • einstweilige Anordnungen
    • einstweilige Verfügungen
    • Zuschlagsbeschlüsse im Zwangsversteigerungsverfahren
    Eine Volute (lat. volutum, das Gedrehte) ist das häufig genutzte schneckenförmige Ornament an den Enden des Kapitells in der Antike.

    Es ist ein in der Renaissance und dem Barock wiederentdecktes Schmuckteil, das zum Beispiel in den Ziergiebeln eine optische Verbindung zwischen vertikalen und horizontalen Gebäudebereichen erzielt, das sogenannte Schleifwerk.
    Abkürzung für: Vorauflage
    Im Mietrecht unterscheidet man bei der Nebenkostenabrechnung zwischen einer Pauschale (Bruttomiete, es wird der Gesamtbetrag einschließlich Nebenkosten berechnet, keine Nebenkostenabrechnung nach Verbrauch) und einer Vorauszahlung (gleich bleibender Betrag als Vorauszahlung, am Jahresende Abrechnung nach Verbrauch, ggf. Anpassung / Nachzahlung / Guthaben). Der Begriff der Vorauspauschale ist missverständlich und sollte nicht verwendet werden.

    Der Bundesgerichtshof hatte einen Fall zu entscheiden, in dem vertraglich eine monatlich zu zahlende "Vorauspauschale" vereinbart worden war, über die laut Vertrag abgerechnet werden sollte. Der Mieter hatte 20 Jahre lang einen festen Betrag überwiesen, eine Nebenkostenabrechnung war nicht erfolgt. Als der Sohn der Vermieterin die Geschäfte übernahm, rechnete er erstmals für das letzte vergangene Kalenderjahr die Betriebskosten korrekt ab – und kam auf eine Nachzahlung von ca. 1.000 Euro. Der Bundesgerichtshof vertrat die Ansicht, dass hier eine Vorauszahlung und keine Pauschale vereinbart worden sei. Die Vermieterseite sei grundsätzlich zur Abrechnung verpflichtet gewesen. Auf den innerhalb der Abrechnungsfrist für das betreffende Jahr geltend gemachten Anspruch auf Nachzahlung wirke sich dies freilich nicht aus. Der Vermieter könne auch dann Nachzahlungen fordern, wenn er dies 20 Jahre lang unterlassen habe. Der Mietvertrag werde durch ein Unterlassen von Abrechnungen und Nachzahlungsforderungen nicht in einen Mietvertrag mit Nebenkostenpauschale abgeändert. Der Mieter war daher zur Zahlung des Betrages verpflichtet (BGH, Urteil vom 13.2.2008, Az. VIII ZR 14/06). Nach dem Urteil kann jedoch nur der für das letzte Kalenderjahr angefallene Nachzahlungsbetrag verlangt werden und nicht die Gesamtsumme der in 20 Jahren aufgelaufenen Nebenkostennachzahlungen.
    Nach § 652 BGB ist der Auftraggeber eines Maklers zur Entrichtung des versprochenen Maklerlohnes nur verpflichtet, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des "Mäklers" zustande kommt". Diese gesetzliche Vorschrift enthält somit 4 Voraussetzungen, die gegeben sein müssen, damit ein Makler für seine Tätigkeit eine Provision in Rechnung stellen kann:
    • ein Provisionsversprechen,
    • der Nachweis einer Vertragsabschluss-Gelegenheit oder die Vermittlung des Vertrages,
    • das Zustandekommen des durch die Maklereinschaltung angestrebten Vertrages und
    • ein Ursachenzusammenhang zwischen der Maklertätigkeit und dem Vertragsabschluss.

    Das Provisionsversprechen bedarf keiner Form. Es besteht auch die Möglichkeit, es aus schlüssigem Verhalten des Auftraggebers abzuleiten. Wird die Provision mündlich zugesagt, muss dies der Makler, wenn es der Auftraggeber bestreitet, beweisen. Als Beweismittel kann der Makler dann oft nur einen (oft unsicheren) Zeugenbeweis anbieten.

    Der Nachweis der Vertragsabschluss-Gelegenheit muss unmittelbar und konkret die Vertragsabschluss-Gelegenheit bezeichnen und beinhaltet Name und Anschrift des möglichen Vertragspartners sowie beim Objektnachweis Art und Anschrift des Objektes.

    Vermitteln des Vertrages bedeutet Einwirken auf den Willen zum Vertragsabschluss der Parteien durch Verhandlungen.

    Der Vertrag zwischen den Parteien, die der Makler zusammengeführt hat, muss rechtswirksam sein. Der Provisionsanspruch entsteht an dem Tage, an dem die Rechtswirksamkeit des Vertrages eintritt. Bei einem Vertrag mit aufschiebenden Bedingungen entsteht der Provisionsanspruch erst mit Eintritt der Bedingung.

    Die nachweisende oder vermittelnde Tätigkeit des Maklers muss schließlich ursächlich für den Vertragsabschluss sein. Mitursächlichkeit genügt. Indirekte Ursächlichkeit aber genügt nicht. Beim Nachweis muss eine Identität zwischen dem nachgewiesenen Partner und den Personen gegeben sein, die den Vertrag schließen. Der nachgewiesene Vertrag muss identisch sein mit dem abgeschlossenen und das nachgewiesene Objekt muss das Objekt sein, über den Vertrag zustande kommt und kein anderes.
    Eine Vorausverfügung des Vermieters über die Miete kann z.B. durch Abtretung seines Anspruches oder durch Aufrechnung mit Ansprüchen des Mieters stattfinden. Probleme können beim Verkauf des Mietobjekts entstehen, wenn der Veräußerer im Voraus über Mietzahlungen in einem Zeitraum verfügt hat, der nach dem Eigentumsübergang liegt. Das Gesetz schreibt für diesen Fall vor, dass die Verfügung wirksam ist, soweit sie sich auf die Miete für den zur Zeit des Eigentumsübergangs laufenden Monat bezieht.

    Falls der Eigentumsübergang nach dem 15. eines Monats stattfindet, sind auch Vorausverfügungen über die Miete des folgenden Monats gültig. Wenn der Käufer bei Übergang des Eigentums darüber Bescheid weiß, dass der Verkäufer auch die Miete für weitere Monate bereits verplant hat, kann er sich auch in diesen Zeiträumen keine Hoffnung auf Mieterträge machen.
    Vorauszahlungen können in einem nach den VOB/B abgeschlossenen Vertrag über Bauleistungen vereinbart werden. Eine solche Vereinbarung ist auch nach Vertragsschluss möglich. Dann ist auf Verlangen des Auftraggebers ausreichende Sicherheit zu leisten. Solche Vorauszahlungen sind – wenn nichts anderes vereinbart wurde – mit 3 Prozent über dem Basiszinssatz nach § 247 BGB zu verzinsen (§ 16 Abs. 2 VOB/B).

    Im Gegensatz zu Abschlagszahlungen setzen Vorauszahlungen keine erbrachten Bauleistungen voraus. Sie sind auf die nächstfälligen Abschlagszahlungen anzurechnen soweit die Vorauszahlungen für die dabei zu bezahlenden Leistungen erbracht wurden.

    Für Vorauszahlungen auf noch nicht erbrachte Leistungen wird die gesetzliche Mehrwertsteuer fällig.
    Die Wohnungseigentümer entscheiden über sämtliche Angelegenheiten der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß §§ 21 Abs. 3, 23 Abs. 1 WEG durch Beschluss in der Wohnungseigentümerversammlung, sofern nicht durch Gesetz oder Vereinbarung eine andere Regelung getroffen ist. Treffen die Wohnungseigentümer eine Regelung über eine nach dem Gesetz durch Beschlussfassung zu regelnde Angelegenheit nicht, kann gemäß § 21 Abs. 8 WEG an Stelle der Wohnungseigentümer das Gericht in einem Rechtsstreit nach § 43 WEG nach billigem Ermessen eine entsprechende Entscheidung treffen. Kommt also beispielsweise ein Beschluss über eine Änderung der Kostenverteilung nach § 16 Abs. 3 oder Abs. 4 WEG nicht zustande, kann ein Antrag auf Ersetzung der Beschlussfassung durch gerichtliche Entscheidung gestellt werden. Eine solche gerichtliche Entscheidung nach § 21 Abs. 8 WEG kann jedoch erst dann verlangt werden, wenn sich vorher die beschlussfähige Wohnungseigentümerversammlung mit dem entsprechenden Änderungsantrag befasst hat. Bei einem Beschluss einer beschlussunfähigen Versammlung kann nicht davon ausgegangen werden, dass die zu diesem Beschluss geführte Erörterung eine wirksame Vorbefassung darstellt.

    Die Vorbefassung der Wohnungseigentümerversammlung mit einem Antrag, der auf die Mitwirkung der Wohnungseigentümer an der Beschlussfassung über eine Angelegenheit der ordnungsgemäßen Verwaltung gerichtet ist, ist insoweit Voraussetzung für eine Gestaltungsklage gemäß § 21 Abs. 8 WEG zur gerichtlichen Durchsetzung des Antrags, beispielsweise auf Änderung der Kostenverteilung (BGH, 15.1.2010, Az. V ZR 114/09, DWE 2010, 16 = NZM 2010, 205). Geht es allerdings gemäß § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG um eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder um die Anpassung einer Vereinbarung, fehlt den Wohnungseigentümern für eine solche Regelung die Beschlusskompetenz. Wird in diesen Fällen die Zustimmung der Wohnungseigentümer durch eine Leistungsklage im Verfahren nach § 43 WEG angestrebt, bedarf es nicht der vorherigen Befassung der Wohnungseigentümerversammlung mit einem solchen Antrag.
    Vorbehaltsgebiete sind nach § 7 Abs. 4 Nr. 2 des Raumordnungsgesetzes (ROG) Gebiete, in denen bestimmten raumbezogenen Funktionen oder Nutzungen bei der Abwägung mit konkurrierenden raumbedeutsamen Nutzungen besonderes Gewicht beigemessen werden soll. Vorbehaltsgebiete werden in Regionalplänen ausgewiesen. Wird z.B. ein Vorbehaltsgebiet für die Landwirtschaft ausgewiesen, um einer Existenzgefährdung von landwirtschaftlichen Betrieben zu begegnen, dann müssen andere Nutzungsarten, z.B. die Durchführung einer Umgehungsstraße, beim Abwägungsprozess schon von erheblicher Bedeutung sein, um den Landwirtschaftsvorbehalt unberücksichtigt zu lassen.
    Die Vorbereitung bei der Vergabe ist die 6. Leistungsphase nach HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure). Aufwand und Honorar wird prozentual am Gesamthonorar der Architekten und Ingenieure bemessen.

    In dieser Planungsphase ermittelt der Architekt oder Bauleiter die Massen der benötigten Bauteile (Massenermittlung für die Ausschreibung). Er erstellt Leistungsverzeichnisse für einzelne Gewerke und koordiniert diese mit den am Bau beteiligten Fachleuten.
    Mit der Vorfälligkeitsentschädigung lassen sich Kreditinstitute für den Fall einer Darlehensrückzahlung vor Ende der vereinbarten Laufzeit den Differenzbetrag entschädigen, der dadurch entsteht, dass die Bank den zurückfließenden Darlehensbetrag nur unter für sie ungünstigeren Bedingungen wieder anlegen kann. Als Anlagemöglichkeiten kommen Pfandbriefe, Kommunalobligationen und öffentliche Anleihen in Frage. Deren Konditionen stimmen aber oft nicht überein. Der BGH hat deshalb am 7.11.2000 entschieden, dass für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung der für den Darlehensnehmer günstigste Zinssatz für eine Anlage des zurückfließenden Darlehensbetrages anzusetzen ist (Az. XI ZR 27/00). Damit können Umfinanzierungen, die den Ersatz teurer Darlehen durch billige Darlehen bewirken sollen, durchaus interessant sein. Die Darlehnsnehmer haben Anspruch auf die Offenlegung der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung.

    Die gleichen Grundsätze gelten für die Nichtabnahmeentschädigung. Für den besonderen Fall, dass ein Darlehen im Zuge des Hausverkaufes zurückgeführt werden soll, weil der Erwerber das Darlehen nicht übernehmen will und der Verkäufer mit dem Kaufpreis den Erwerb eines anderen Hauses finanzieren will, hat der BGH eine Möglichkeit aufgezeigt, keine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen zu müssen (Az. XI ZR 398/02). Das Darlehen kann nämlich bei gleichwertiger Besicherung fortgeführt werden. Allerdings ändert sich dann auch nichts an den Darlehenskonditionen. Bauherren brauchen dann nur die Gebühren für den Austausch der Sicherheiten zahlen. Ob sich dies rechnet, sollte sorgsam überprüft werden.

    Tipp: Bauherren, die eine Immobilie mit Grundstück verkaufen und gleichzeitig eine andere bereits besitzen oder erwerben wollen, sollten ihrer Bank unter Hinweis auf das Urteil den Austausch der Sicherheiten dann vorschlagen, wenn die Aufnahme eines neuen Darlehens nur zu deutlich ungünstigeren Bedingungen möglich ist.

    Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes dürfen Geldinstitute in ihren Geschäftsbedingungen nicht mehr festlegen, dass vertraglich vereinbarte künftige Sondertilgungsrechte bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung außen vor bleiben. Diese müssen vielmehr kostenmindernd berücksichtigt werden. Denn der Kreditgeber darf als "Schadensersatz" für die vorzeitige Kreditkündigung nur das verlangen, was er sonst in jedem Fall erhalten hätte. Und dieser Betrag wird durch Sonderkündigungsrechte eingeschränkt (Urteil vom 19.1.2016, Az. XI ZR 388/14).
    Vorfinanzierung ist die Bereitstellung von kurz- bis mittelfristigen Krediten, die zur Finanzierung der Herstellungskosten bei Bauvorhaben oder Kaufpreisen bei Häusern mit der Absicht eingesetzt werden, diese später durch langfristige Darlehen zu ersetzen. Eine Vorfinanzierung kann z. B. sinnvoll sein, um niedrigere Zinsen abzuwarten oder um die Zeit bis zur Zuteilung eines Bausparvertrags zu überbrücken.

    Bei Bausparverträgen kann die Bausparsumme, wenn das vertraglich festgelegte Mindestguthaben noch nicht erreicht ist, Darlehen und Guthaben jedoch früher benötigt werden, von der Bausparkasse vorfinanziert werden. Damit wird die Zeit bis zur Zuteilungsreife überbrückt. Dies geschieht allerdings meist zu höheren, von den Marktverhältnissen abhängigen Zinsen, als sie beim Bauspardarlehen anfallen.

    Ist die Mindestbausparsumme oder die für die Zuteilung erforderliche Bewertungszahl erreicht, der Bausparvertrag also zuteilungsreif, spricht man von Zwischenfinanzierung, wenn der Auszahlung des Bauspardarlehens noch Hinderungsgründe im Wege stehen.

    Im Bauträgergeschäft gibt es eine besondere Art der Vorfinanzierung. Es handelt sich um den Grundstücksankaufkredit, der – wie der Name schon sagt – zum Kauf des Baugrundstücks verwendet wird. Der Bauträger kann erst nach Vorliegen bestimmter Voraussetzungen Gelder der Auftraggeber verwenden. Bis dahin müssen viele Bauträger, deren Liquidität beschränkt ist, auf Fremdmittel zur Finanzierung des Erwerbs des Baugrundstücks zurückgreifen.
    Vorhaben im Sinne des Bauplanungsrechts beziehen sich auf die Errichtung, Änderung und Nutzungsänderung baulicher Anlagen. Außerdem gehören dazu Aufschüttungen und Abgrabungen größeren Umfanges, sowie Ausschachtungen, Ablagerungen und Lagerstätten.

    Die Zulässigkeit von Vorhaben ergibt sich aus den §§ 30 sowie 33-35 BauGB. Sind mit Vorhaben bestimmte Eingriffe mit Beeinträchtigungen von Erhaltungszielen im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes verbunden, sind die Bestimmungen dieses Gesetzes zu beachten.

    Im Interesse der Erhaltung von Vogelschutzgebieten ist bei bestimmten Vorhaben vorher eine Stellungnahme der Europäischen Kommission einzuholen.
    Unternehmen ("Vorhabenträger") können mit einer Gemeinde einen Plan zur Durchführung eines bestimmten Bauvorhabens und den dazugehörenden Erschließungsmaßnahmen aushandeln. Voraussetzung ist, dass sich das geplante Vorhaben in die Vorgaben des Flächennutzungsplanes einfügt. Der Vorhabenträger verpflichtet sich zur Durchführung des Vorhabens und der Erschließung innerhalb einer im "Durchführungsvertrag" vereinbarten Frist und zur Tragung der Planungs- und Erschließungskosten.

    Der Vorhaben- und Erschließungsplan wird Bestandteil des von der Gemeinde als Satzung zu beschließenden "vorhabenbezogenen Bebauungsplans". Das "Gesetz zur Erleichterung von Planungsvorhaben für die Innenentwicklung der Städte" vom 21.12.2006 ermöglicht es, im Rahmen der Festsetzung des Baugebietes beim vorhabenbezogenen Bebauungsplan lediglich auf die Inhalte des Durchführungsvertrages zu verweisen, die dann ausschließlich gelten. Der Durchführungsvertrag selbst kann aber geändert werden.

    Wird das Vorhaben nicht innerhalb der vereinbarten Frist ausgeführt, soll die Gemeinde den Bebauungsplan aufheben. Der Vorhabenträger kann seine Pflichten aus dem Durchführungsvertrag auch an einen anderen Vorhabenträger übertragen. Allerdings muss die Gemeinde dem zustimmen. Sie kann die Zustimmung nur verweigern, wenn davon auszugehen ist, dass die fristgemäße Durchführung des Vorhaben- und Erschließungsplanes gefährdet ist.

    Für das Aufstellungsverfahren des vorhabenbezogenen Bebauungsplans gelten die gleichen Vorschriften wie beim normalen Bebauungsplan. Das bedeutet, dass die Öffentlichkeit und die Behörden beteiligt werden müssen. Ebenso ist auch hier eine Umweltverträglichkeitsprüfung durchzuführen. Der Umweltbericht wird Bestandteil der Begründung des Bebauungsplanes.
    Ein vorhabenbezogener Bebauungsplan kommt auf der Grundlage des Vorhaben- und Erschließungsplanes eines Bauinvestors zustande, der Gegenstand eines mit der Ge­meinde abzuschließenden Durchführungsvertrages wird. Voraussetzung für die Erstellung eines solchen Be­bau­ungs­pla­nes ist das Bestehen eines Flächennutzungsplanes, in dem die dem Vorhaben entsprechende allgemeine Art der Nutzung der in Anspruch genommenen Fläche dargestellt ist.

    Wird in einem vorhabenbezogenen Bebauungsplan ein Bau­gebiet oder auf sonstige Weise eine bestimmte Nut­zung nur allgemein festgesetzt, dann kann seit 01.01.2007 gleichzeitig festgesetzt werden, dass in diesem Rahmen nur Vorhaben zulässig sind, zu deren Durchführung sich der Vorhabenträger verpflichtet hat. Es kommt dann in erster Linie darauf an, was im Durchführungsvertrag vereinbart wurde. Er wird zur entscheidenden In­for­ma­tions­grund­lage über den vorhabenbezogenen Bebauungsplan.
    Als Vorhangfassade bezeichnet man eine Fassade, die der eigentlichen Gebäudekonstruktion vorgehängt wird und die keine tragende Funktion hat. Oft wird eine Vorhangfassade an Gebäuden mit Skelettbauweise eingesetzt, bei der ein Trägerwerk – zum Beispiel aus Stahl oder Stahlbeton – alle Lasten des Gebäudes aufnimmt. Fassadenelemente aus Metall oder auch Glas werden in eine Rahmenkonstruktion eingesetzt, die wiederum an der tragenden Konstruktion des Gebäudes aufgehängt wird. Eine Fassade kann aus einer größeren Anzahl von einzelnen Rahmenkonstruktionen bestehen. Diese werden in der Regel komplett vorgefertigt. Oft wird die Vorhangfassade bei Gewerbeimmobilien oder Hochhäusern verwendet. Eine europäische technische Norm für Vorhangfassaden ist die EN 13830.

    Nicht zu verwechseln ist die Vorhangfassade mit der vorgehängten hinterlüfteten Fassade. Damit ist eine mehrschichtige, geschlossene Außenwandkonstruktion gemeint, die insbesondere Zwecken der Wärmedämmung dient und die eine Luftzirkulation zur Abführung von Feuchtigkeit ermöglicht.
    Immer öfter werden Immobilienkäufer und Mieter Opfer des sogenannten Vorkassebetruges (auch: Vorauszahlungsbetrug). Meist werden dafür Wohnungen weit unter dem marktüblichen Preis angeboten. Häufig zu beobachten ist dies in Großstädten und Ballungsräumen, viele Fälle sind zum Beispiel in Berlin bekannt geworden. Meldet sich ein Interessent, befindet sich der angebliche Eigentümer der Immobilie meist gerade auf einer Auslandsreise. Schnell entscheidet er sich für den Wohnungsinteressenten und kündigt an, Mietvertrag und Wohnungsschlüssel per Post zu schicken. Im Gegenzug solle der Interessent die Kaution (plus in einigen Fällen eine Provision) über einen Bargeld-Transferservice wie Western Union ins Ausland schicken. Bei derartigen Dienstleistern lässt sich eine Zahlung nicht rückgängig machen, auch ist keine besondere Identifizierung des Empfängers notwendig. So versendetes Geld ist schlicht weg. Einen Schlüssel gibt es im Gegenzug nicht und der wahre Eigentümer der Immobilie weiß nichts von der Sache.

    Teilweise gewinnen die Betrüger mit Hilfe von Phishing die Zugangsdaten echter Inserenten in Immobilienportalen, so dass sie auf deren Nutzerkonto zugreifen können. Dies eröffnet vielfältige Möglichkeiten: So können auf fremden Namen eigene Anzeigen geschaltet oder Interessenten angesprochen werden, die sich auf eine seriöse Anzeige gemeldet haben. Für die Immobilieneigentümer besteht hier das Risiko, in ein strafrechtliches Ermittlungsverfahren hineingezogen zu werden, da aus Sicht des Opfers der Eigentümer unter Vorspiegelung falscher Tatsachen eine Kaution kassiert hat. Auch bei Immobilienportalen ist daher ein sorgfältiger Umgang mit den Zugangsdaten unbedingt anzuraten. Dazu gehört, die Daten nicht auf einer täuschend echt aussehenden Login-Seite des Portals einzugeben, weil man per E-Mail aus irgendeinem Grund dazu aufgefordert wurde.

    Eine andere Variante des Vorkassebetruges ist die Zusendung von Wohnungsschlüsseln per Nachnahme. Hier stellt sich erst nach der Bezahlung heraus, dass der Schlüssel nicht passt. Zwar sind solche Verfahren der Wohnungsübergabe gänzlich unüblich. Durch den zunehmenden Druck auf dem Wohnungsmarkt in Großstädten sind gerade unerfahrene Interessenten jedoch manchmal bereit, sich auf eine derartige Abmachung einzulassen.

    Andere Betrüger geben sich als Makler aus und verkaufen gegen gutes Geld Listen mit Immobilienangeboten, die sie aus den Internetanzeigen echter Makler gewonnen haben. Derartige Angebote sind grundsätzlich unseriös.
    Das Vorkaufsrecht verleiht dem Vorkaufsberechtigten das Recht, mit dem Verkäufer eines Grundstücks einen Kaufvertrag zu den Bedingungen zu schließen, zu denen vorher ein Kaufvertrag mit einem Dritten abgeschlossen wurde. Damit der Vorkaufsberechtigte in der Lage ist, sein Recht zu wahren, hat der Verkäufer die Verpflichtung, ihm unverzüglich den erfolgten Verkauf mitzuteilen. Diese Mitteilung wird in der Regel vom Notar übernommen. Das Vorkaufsrecht wird durch eine entsprechende Erklärung gegenüber dem Verkäufer ausgeübt, die innerhalb von zwei Monaten nach Eingang der Verkäufermitteilung abzugeben ist.

    Bei Vorkaufsrechten ist einerseits zwischen gesetzlichen und vertraglichen und andererseits zwischen schuldrechtlichen und dinglichen Vorkaufsrechten zu unterscheiden. Gesetzliche Vorkaufsrechte haben für eine große Anzahl von Verkaufsfällen die Gemeinden nach dem BauGB. Diese können sie in beschränktem Umfange auch zu Gunsten Dritter ausüben. Überschreitet in Kaufverträgen der vereinbarte Kaufpreis den Verkehrswert in einer "dem Rechtsverkehr erkennbaren Weise" deutlich, kann das Vorkaufsrecht zum Verkehrswert ausgeübt werden (preislimitierendes Vorkaufsrecht). Der Verkäufer kann dann allerdings vom Vertrag zurücktreten, mit der Folge, dass die Gemeinde die Kosten des Vertrages (einschließlich einer etwaigen Maklergebühr) zu zahlen hat.

    Weitere gesetzliche Vorkaufsrechte gibt es im Rahmen des Reichssiedlungsgesetzes (Verkauf landwirtschaftlicher Flächen über zwei Hektar Größe) und der Denkmalschutzgesetze einiger Bundesländer. Auch die Mieter von vorher in Wohnungseigentum umgewandelten Wohnungen haben im Verkaufsfalle ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Soweit es sich um eine mit öffentlichen Mitteln geförderte Wohnung handelt, beträgt die Erklärungsfrist des Mieters für das Vorkaufsrecht sechs Monate. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes haben Mieter nicht nur nach einer Umwandlung in Wohneigentum, sondern auch im Falle einer Realteilung des Gesamtgrundstücks mit darauf folgendem Verkauf der Einzelgrundstücke ein Vorkaufsrecht entsprechend der Regelung in § 577 BGB. Ebenso genießen sie gemäß § 577a BGB auch Kündigungsschutz wie bei einer Umwandlung (Urteil vom 28.5.2008, Az. VIII ZR 126/07). Kein Vorkaufsrecht des Mieters im Sinne von § 577 BGB entsteht jedoch, wenn ein mit einem Mehrfamilienhaus bebautes ungeteiltes Grundstück veräußert wird und erst die Käufer im Rahmen einer Teilungsvereinbarung nach § 3 WEG Wohneigentum begründen. Dies gilt dem Bundesgerichtshof zufolge auch dann, wenn die Erwerber die Absicht haben, die jeweiligen Wohnungen selbst zu nutzen (BGH, Urteil vom 22. November 2013, Az. V ZR 96/12). Anders wäre es, wenn sich der Verkäufer vertraglich verpflichtet hätte, eine Grundstücksteilung vorzunehmen. Das Vorkaufsrecht setzt dem BGH zufolge voraus, dass die davon erfasste Wohneinheit hinreichend bestimmbar ist – dies sei nicht der Fall , wenn erst die Erwerber in Eigenregie die Teilung durchführen.

    In den neuen Bundesländern haben Mieter und Nutzer auch nach dem Vermögensgesetz ein Vorkaufsrecht. Gesetzliche Vorkaufsrechte sind nicht im Grundbuch eingetragen.

    Schuldrechtliche Vorkaufsrechte machen nur dann Sinn, wenn mindestens eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist. Dingliche, also im Grundbuch eingetragene Vorkaufsrechte können eine bestimmte Person berechtigen (subjektiv persönliches Vorkaufsrecht), oder den jeweiligen Eigentümer eines anderen Grundstücks (subjektiv dingliches Vorkaufsrecht).

    Hat ein Makler ein mit einem Vorkaufsrecht belastetes Grundstück vermittelt, und wird vom Vorkaufsrecht Gebrauch gemacht, kann er nur eine etwa vereinbarte Verkäuferprovision erhalten. Die Käuferprovision entfällt. Eine Sicherung der Provision gegenüber dem Käufer über eine Maklerklausel in der Form eines echten Vertrags zugunsten Dritter ist nicht möglich. Der BGH hat in seinem Urteil vom 11.01.2007 (Az. III ZR 7/06) entschieden, dass eine derartige Klausel unwirksam ist, da sie einen Fremdkörper in dem Kaufvertrag mit dem Vorkaufsberechtigten darstellt. Er ist daher nicht an die Maklerklausel gebunden, muss also auch keine Provision an den Makler zahlen.

    Wurde in einem Mietvertrag ein Vorkaufsrecht vereinbart, ist es unwirksam, wenn es nicht notariell beurkundet wurde. Es kann auch sein, dass nicht nur die entsprechende Klausel, sondern der gesamte Mietvertrag unwirksam ist, dann nämlich, wenn durch das Vorkaufsrecht Investitionen des Mieters gesichert werden sollten und es damit für den Mieter eine wesentliche Bedeutung hatte (OLG Düsseldorf, Urt. v. 25.03.2003, Az. I 24 U 100/1).

    Wandelt der Vermieter eine Mietwohnung in Wohneigentum um und verkauft diese, ohne den Mieter zu informieren und diesem Gelegenheit zur Ausübung seines Vorkaufsrechtes zu geben, hat der Mieter einen Schadenersatzanspruch in Höhe seines entgangenen Gewinnes. Dies entschied der Bundesgerichtshof. Im zugrundeliegenden Fall hatte der Käufer eines Mehrfamilienhauses nach Eigentumsübergang einer Mieterin die von ihr bewohnte Wohnung zum Kauf angeboten. Sein Angebot entsprach vom Preis her dem Verkehrswert, lag aber um mehr als 79.000 Euro über dem Betrag, den er selbst im Rahmen des Hauskaufes anteilig für die Wohnung bezahlt hatte – und für den die Mieterin die Wohnung bei Ausübung ihres Vorkaufsrechtes hätte kaufen können (Urteil vom 21. Januar 2015, Az. VIII ZR 51/14).
    Provisionszahlungen an Makler werden oft mit dem Hinweis verweigert, das angebotene Objekt sei bereits bekannt gewesen. In diesem Fall wird "Vorkenntnis" geltend gemacht. Die Ursächlichkeit zwischen Maklerleistung und Hauptvertrag soll damit bestritten werden. Die Provision entfällt bei einer Nachweistätigkeit nur dann, wenn der Auftraggeber des Maklers die Vertragsgelegenheit kennt. Dazu gehört aber mehr als nur die allgemeine Kenntnis des Objekts. Eine Nachweistätigkeit muss den Auftraggeber in die Lage versetzen, selbst die Vertragsverhandlungen aufzunehmen. Ohne Kenntnis des Partners des möglichen Hauptvertrags geht das nicht. Wenn der Auftraggeber also den Vertragspartner nicht kennt, ist ein Nachweis also immer noch möglich. Die vorherige Kenntnis nur des Objekts schadet insoweit also nicht.

    Es ist höchst umstritten und nicht einheitlich klar, ob der Maklerkunde verpflichtet ist, den Makler auf eine eventuell vorhandene Vorkenntnis hinzuweisen. Eine solche Pflicht ist wohl zu verneinen, wenn der Kunde erst nach Abschluss des Maklervertrags aufgrund der Informationen, die ihm der Makler zukommen lässt, erkennt, dass er das Objekt und die Abschlussgelegenheit bereits kennt. Der BGH jedenfalls verneint eine Pflicht des Kunden, den Makler auf seine Vorkenntnis hinzuweisen.

    Auch bei Vorkenntnis kann der Makler trotzdem eine Nachweistätigkeit erbringen, um die Provision zu verdienen. Sie muss dann ursächlich sein für den Entschluss des Maklerkunden, sich mit dem Objekt weiter zu befassen. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn der Makler Informationen oder Unterlagen über das Objekt zur Verfügung stellt, die für die Finanzierung oder die Prüfung der Wirtschaftlichkeit wichtig sind.

    Auf Vorkenntnis kann sich der Maklerkunde nicht berufen, wenn er trotz dieser Vorkenntnis eine Maklerprovision verspricht und Maklerleistungen in Anspruch nimmt. Auch dies ist aber strittig. Die Gegenmeinung ist der Auffassung, dass der Maklerkunde auch bei dieser Sachlage den Einwand seiner Vorkenntnis erheben und damit den Provisionsanspruch des Maklers zu Fall bringen kann. Der Makler hat dann nur einen Schadensersatzanspruch in Höhe der Aufwendungen, die ihm nicht entstanden wären, wenn sein Kunde die Vorkenntnis rechtzeitig mitgeteilt hätte.

    Vorkenntnis schließt den Provisionsanspruch für eine Vermittlungstätigkeit des Maklers nicht aus. Der Makler muss also die Abschlussbereitschaft des Vertragspartners (zum Beispiel des Verkäufers) seines Kunden (zum Beispiel des Käufers) wesentlich gefördert haben. Dabei reicht eine Mitursächlichkeit der Maklerleistung aus.
    Mit einer Vorkenntnisklausel verlangt der Makler von seinem Kunden, ihn sofort zu informieren, wenn er ein angebotenes Objekt bereits kennt. Grundsätzlicher Sinn der Vorkenntnisklausel ist für den Makler, dass er dem Vorkenntniseinwand des Kunden entgeht. Daher enthält die Vorkenntnisklausel üblicherweise die Vermutung zu Gunsten des Maklers, dass dem Kunden das Objekt vorher nicht bekannt war, falls der Kunde seine Vorkenntnis nicht mitteilt.

    Die weiteren Ausformungen der Folgen des Verstoßes gegen die Mitteilungspflicht sind unterschiedlich. Entweder ist geregelt, dass die gesamte Courtage fällig wird. Oder es wird ein Schadensersatzanspruch in Höhe eines bestimmten Prozentsatz der (voraussichtlichen) Courtage festgelegt. Eine andere Variante ist die Festlegung eines Anspruches auf Ersatz der Aufwendungen, die dem Makler nicht entstanden wären, wenn der Kunde rechtzeitig seine Vorkenntnis mitgeteilt hätte.

    Alle diese Klauseln sind nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung unwirksam, wenn sie in Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Maklers stehen.
    Als Vorkragung oder Auskragung bezeichnet man das Überstehen eines Geschosses oder Bauteils über das jeweils darunter befindliche Stockwerk oder das Herausragen eines Bauteils (etwa eines Erkers oder Balkons) aus der Wand. Im mittelalterlichen Fachwerkbau diente die Vorkragung oberer Stockwerke auch dazu, mehr Wohnraum durch eine Flächenvergrößerung der oberen Geschosse zu schaffen. Das Erdgeschoss durfte – teilweise bereits festgelegt durch Regularien der Städte – nicht zu viel Fläche einnehmen, da der Platz innerhalb der Stadtmauern begrenzt war und die Straßen eine gewisse Mindestbreite haben mussten, um einen reibungslosen Warenverkehr und Handel zu ermöglichen.

    Technisch umgesetzt wird eine Vorkragung zum Beispiel durch auskragende Decken, Kragsteine oder Konsolen. Heutzutage setzt man jedoch meist eher auf anspruchsvolle Berechnungsmethoden und moderne, hochbelastbare Baustoffe.
    Die Vormerkung sichert nach dem § 883 BGB einen zukünftigen Rechtsanspruch oder eine zukünftige Aufhebung eines Rechtes im Grundbuch ab. Die Vormerkung ist eine Anwartschaft auf ein Recht, die einseitig nicht mehr vom eingetragenen Eigentümer eines Grundstückes zerstört werden kann. Eine Verfügung, die nach Eintragung der Vormerkung in das Grundbuch getroffen wird, ist unwirksam, wenn der Anspruch des vorgemerkten Rechtes zerstört würde. Insbesondere sichert die Vormerkung vor dem Verlust des Rechtes bei gutgläubigem Eigentumserwerb durch einen Dritten bei unrichtigen Grundbuch.
    Das Vormietrecht ist gesetzlich nicht geregelt. Es kann nur auf einer vertraglichen Vereinbarung zwischen Vermieter und Vormietberechtigtem beruhen. Das Vormietrecht bezeichnet das Recht eines Dritten (Vormietberechtigten), in einem zwischen Vermieter und Mieter geschlossenen Vertrag die Rolle des Mieters einzunehmen.

    Der Vormietberechtigte kann gegenüber dem Verpflichteten (Vermieter) erklären, dass er sein Vormietrecht ausüben will. Dadurch kommt ein neuer Mietvertrag zu den von den ursprünglichen Vertragsparteien vereinbarten Bedingungen nunmehr zwischen dem Vormietberechtigten und dem Vermieter zustande. Dies bezieht sich auch auf Vertragsdauer und Kündigungsfristen. Die gesetzlichen Regeln des Vorkaufsrechts sind analog anwendbar.

    Entsprechend den Regelungen zum Vorkaufsrecht muss der Vormietberechtigte sein Vormietrecht innerhalb einer Frist von zwei Monaten nach Mitteilung des Vormietfalles durch den Vermieter geltend machen (vgl. § 469 Abs. 2 BGB). Dieser ist zur unverzüglichen Mitteilung bei Abschluss eines Mietvertrages mit einem Dritten verpflichtet. Er muss den Vormietberechtigten auch über den genauen Vertragsinhalt in Kenntnis setzen.

    Für die Ausübung des Rechtes kann vertraglich eine Frist vereinbart werden, die von der gesetzlichen Zwei-Monats-Frist abweicht. Die Schriftform ist für die Vereinbarung eines Vormietrechtes nicht vorgeschrieben, aber dringend zu empfehlen. Zur Anwendung kommt das Vormietrecht meist bei der Geschäftsraummiete, wenn kein Mietoptionsrecht vereinbart wurde.
    Die Vorplanung ist die 2. Leistungsphase nach HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure). Aufwand und Honorar wird prozentual am Gesamthonorar der Architekten und Ingenieure bemessen.
    In dieser Planungsphase wird auf Basis der Grund­lagen­er­mitt­lung gearbeitet, es werden entwurfsrelevante Fragen auf­ge­wor­fen und ein Vorentwurf skizziert.

    Werden mehrere Vorentwürfe vom Bauherren gefordert, kann der Architekt oder Ingenieur dem Auftraggeber für jede weitere umfassende Entwurfsplanung grundsätzlich nach verschiedenen Anforderungen ein höheres Honorar in Rechnung stellen.
    Bei Vorranggebieten handelt es sich um den Ausweis von Flächen in Regionalplänen, denen eine besondere Funktion zukommt, z.B. die Sicherung und Ordnung der Rohstoffversorgung und Rohstoffgewinnung (Kiesabbau, Wasserversorgung). Die Aufrechterhaltung der Vorrangfunktionen in den entsprechend ausgewiesenen Gebieten hat Vorrang vor einer diese Funktionen beeinträchtigenden Nutzung.
    Kurzfristiges Darlehen mit durchweg zwei Jahren Laufzeit und einem festen Zins, das während der Laufzeit jederzeit gekündigt oder verlängert werden kann. Bei sinkenden Zinsen kann der Kreditnehmer sich schnell die günstigeren Konditionen sichern. Vorschaltdarlehen dienen besonders in Hochzinsphasen zur Überbrückung. Sie sind teurer als andere Festzinsdarlehen.
    Eine Vorsteuerberichtigung führt zur Rückzahlung von erhaltenen Vorsteuerbeträgen aus den Baukosten an das Finanzamt.

    Innerhalb eines Zeitraumes von 10 Jahren nach der erstmaligen Verwendung kann das Finanzamt unter bestimmten Voraussetzungen Vorsteuerbeträge zurückfordern. Dies kann bei einer umsatzsteuerlich freien Vermietung oder auch beim Immobilienverkauf passieren, wenn zuvor nach Option eine Vermietung mit Umsatzsteuer vorlag. Zurückgezahlt werden muss nur zeitanteilig, d.h. für jeden Monat, in dem die Voraussetzungen nicht vorliegen.

    Vorteil: Die Rückzahlungsbeträge können steuerlich als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend gemacht werden.
    Mit einer Vorvermieterbescheinigung bescheinigt der bisherige Vermieter seinem Mieter beim Auszug, welches Verhalten dieser während des Mietverhältnisses an den Tag gelegt hat. Im Gegensatz zur reinen Mietschuldenfreiheitsbescheinigung geht es dabei meist nicht allein um das Zahlungsverhalten des Mieters. Berücksichtigt werden auch Differenzen über das Vertragsverhältnis. Erwähnung findet oft auch, wer das Mietverhältnis beendet hat, ob es sich um eine ordentliche oder eine fristlose Kündigung gehandelt hat und was der Kündigungsgrund war.

    Vermieter sollten bei der Ausstellung einer Vorvermieterbescheinigung darauf achten, diese tatsächlich erst beim Auszug auszuhändigen. Die Auszugsphase sorgt im Hinblick auf Schönheitsreparaturen, Rückzahlung der Kaution, Schlüsselübergabe und den Ausgleich von Schäden an der Wohnung immer wieder für Streitigkeiten.

    Es besteht kein Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Erstellung einer solchen Bescheinigung. Allerdings kann es im Interesse aller Vermieter sein, solche Bescheinigungen zu erstellen, da diese zusätzliche Sicherheit bei der Vermietung erbringen. Bescheinigt der Vorvermieter dem scheidenden Mieter wahrheitswidrig Vertragstreue oder ordnungsgemäßes Zahlungsverhalten, kann der neue Vermieter allerdings unter Umständen bei auftretenden Problemen, die denen im früheren Mietverhältnis entsprechen, Schadenersatzansprüche gegen den früheren Vermieter haben.

    Die Vorlage einer gefälschten Vorvermieterbescheinigung kann ein Grund für eine fristlose Kündigung sein. Allerdings nicht, wenn seit Kenntniserlangung des Vermieters von der Fälschung längere Zeit verstrichen ist (BGH, Az. VIII ZR 107/13).
    Vorverträge enthalten verbindliche Erklärungen, die eine oder beide Parteien verpflichten, einen bestimmten Vertrag abzuschießen. Vorverträge kommen vor allem im Geschäftsverkehr zwischen Architekten und Bauherrn vor. Der Architekt will im Vorplanungsstadium sicherstellen, dass er dann, wenn sich der Bauherr zur Durchführung des Bauvorhabens entschließt, auch eingeschaltet wird. Solche Vorverträge sind wirksam. Im Gegensatz hierzu ist ein so genannter "Letter of Intent" eine Absichtserklärung, in der zwar bestimmte Absprachen und wirtschaftliche Eckdaten eines kommenden Vertrages formuliert werden. Der Abschluss des Vertrages wird aber nur unverbindlich in Aussicht gestellt.

    Ähnliches gilt für "Vorverhandlungen". Allerdings kann hier ein Vertrauensverhältnis entstehen, das dem eines Vorvertrages ähnelt und das bei schuldhafter Verletzung der Pflicht zur Rücksichtnahme zu Schadensersatzansprüchen führen kann (culpa in contrahendo). Einseitige Vorverträge (Optionen) sind Vorkaufs- und Ankaufsrechte.

    Vorverträge zwischen Grundstückskaufsvertragsparteien bedürfen zu ihrer Wirksamkeit der notariellen Form. Makler, die Vorverträge vermitteln, die nicht dieser Form genügen, verlieren selbst dann ihren Provisionsanspruch, wenn auf der Grundlage solcher nichtigen Vorverträge ein wirksamer notarieller Vertrag zustande kommt.
    Vorweggenommene Werbungskosten sind Aufwendungen vor der Vermietung einer Immobilie. Die Kosten dürfen nicht zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten gehören. Damit die Aufwendungen steuerlich geltend gemacht werden können, muss man dem Finanzamt gegenüber nachweisen, dass man zumindest beabsichtigt hat, Einkünfte aus Vermietung /Verpachtung zu erzielen. Beispiele für vorweggenommene Werbungskosten: Bauzeitzinsen, Finanzierungs- und Geldbeschaffungskosten, Grundsteuer sowie Kosten für Fahrten zum Mietobjekt, die im Zusammenhang mit der Verwaltung des Objektes stehen.
    Wenn ein Pachtvertrag vorzeitig während des laufenden Pachtjahres beendet wird, gibt es gerade bei landwirtschaftlichen Betrieben das Problem, was mit den noch ungeernteten Feldfrüchten zu geschehen hat.

    Das Gesetz regelt dies folgendermaßen: Der Verpächter muss dem Pächter den Wert der Feldfrüchte ersetzen, die zwar noch nicht geerntet sind, die aber bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung noch vor Ende des Pachtjahres geerntet werden müssen. Das Ernterisiko muss bei der Berechnung berücksichtigt werden. Wenn sich dieser Wert nicht feststellen lässt, weil z.B. noch nichts aufgegangen ist, muss der Verpächter dem Pächter seine darauf getätigten Aufwendungen ersetzen, soweit diese sich noch im Rahmen einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung bewegen.

    Die Ersatzpflicht des Verpächters gilt bei Forstbetrieben auch für zum Einschlag vorgesehenes, aber noch nicht geschlagenes Holz. Hier kann jedoch auch der Pächter zu Zahlungen herangezogen werden: Wenn er mehr Holz geschlagen hat, als bei ordnungsgemäßer Nutzung zulässig gewesen wäre, muss er den Wert des Überhanges ersetzen.

    Viele Pachtverträge sehen vor, dass bei Streitigkeiten über den Wert von Feldfrüchten, Vieh, Betrieben etc. der "Schätzungsausschuss" anzurufen ist, der aus Sachverständigen besteht.
    Abkürzung für: Vorsteuer
    Abkürzung für: Verkehrsrechtssammlung
    Abkürzung für: Vermögensteuergesetz
    Abkürzung für: Verband der Südwestdeutschen Wohnungswirtschaft
    Abkürzung für: Vertreterversammlung

    Abkürzung für: Verwaltungsvorschrift
    Abkürzung für: Versicherungsvertragsgesetz
    Abkürzung für: Versicherungswirtschaft
    Abkürzung für: Verwaltungs- und Wirtschaftsakademie
    Abkürzung für: Verwaltungsgerichtsordnung
    Abkürzung für: Verwaltungsvorschriften
    Abkürzung für: Verwaltungsverfahrensgesetz
    Abkürzung für: Wohnung
    Das Gesetz zur Beschleunigung des Wirtschaftswachstums wurde vom Deutschen Bundesrat am 18. Dezember 2009 verabschiedet. Mit ihm sollten Sofortmaßnahmen umgesetzt werden, um in Deutschland den Auswirkungen der Weltfinanzkrise entgegenzusteuern. Erklärte Ziele waren, die Steuergesetzgebung zur Förderung des Wirtschaftswachstums einzusetzen und an bestimmten Punkten des Wirtschaftssystems durch gezielte Förderungen Wachstumsimpulse zu geben – sei es beim Kindergeld oder der Förderung erneuerbarer Energien.

    Hauptregelungen des Wachstumsbeschleunigungsgesetzes:

    • Anhebung der Steuerfreibeträge für jedes Kind.
    • Anhebung des Kindergeldes.
    • Senkung der Erbschaftssteuersätze in der Steuerklasse II (Geschwister, Nichten, Neffen).
    • Erleichterungen für Erben von Betrieben bei den Voraussetzungen, die erfüllt sein müssen, um in den Genuss von Erbschaftssteuererleichterungen zu kommen (Senkung von Behaltensfrist, Lohnsummenfrist, einzuhaltender Lohnsumme). Dadurch erleichterte Entlassung von Mitarbeitern ohne Steuernachteile möglich.
    • Senkung der Umsatzsteuer für Übernachtungsbetriebe wie Hotels, Campingplätze, Pensionen auf sieben Prozent. Gilt mittlerweile auch für Ferienwohnungen (BMF-Schreiben vom 05.03.2010, Dok. 2010/0166200).
    • Vergünstigungen bei der Grunderwerbssteuer bei Umstrukturierung eines Konzerns.
    • Abmilderung sogenannter krisenverschärfender Elemente der Unternehmenssteuerreform: Unter anderem verbesserter Abzug von Zinsaufwendungen durch Änderung der Zinsschranke.
    • Verringerung des gewerbesteuerlichen Hinzurechnungssatzes bei Miet- und Pachtzinsen für die Nutzung unbeweglicher Wirtschaftsgüter.
    • Wirtschaftsgüter bis 410 Euro können sofort abgeschrieben werden.
    • Förderung regenerativer Energien: Erhöhte Einspeisevergütung für modular aufgebaute Anlagen, die vor dem 1. Januar 2009 in Betrieb gegangen sind.

    Die Regelung trat zum 1. Januar 2010 in Kraft. Bei vielen der genannten Teilregelungen erfolgen jedoch fast jährlich Änderungen.
    Abkürzung für: Währungsgesetz
    Das Währungsgesetz oder Gesetz zur Änderung des Geldwesens vom 20. 6. 1948 ist für die Entwicklung der deutschen Wirtschaft von großer Bedeutung. Mit diesem Gesetz wurde die Reichsmark als Währung abgeschafft und durch die Deutsche Mark ersetzt. Seit 21.6.1948 war diese einziges gesetzliches Zahlungsmittel in der Bundesrepublik Deutschland und Westberlin – allerdings mit Ausnahme des Saarlandes, in dem bis 1959 mit französischem Franc bezahlt wurde.

    Dauerhafte Bedeutung erlangte das Gesetz für 50 Jahre dadurch, dass es die Eingehung von Geldschulden in Fremdwährungen und von wertgesicherten Geldschulden in DM genehmigungsbedürftig machte. Genehmigungen erteilte zuerst die Bank Deutscher Länder, dann die Deutsche Bundesbank. Mit der Einführung des Euro wurde das Gesetz aufgehoben.
    Bei international ausgelegten Vermögensportfolios sind neben den jedem einzelnen Vermögensbestandteil innewohnenden Risiken, den Markt- und Zinsrisiken zusätzlich die Währungsrisiken zu berücksichtigen. Sie sind zu jedem Zeitpunkt latent gegeben und realisieren sich im Falle einer Vermarktung. Dies gilt auch für Immobilienanlagen. Das Währungsrisiko entsteht durch Wechselkursschwankungen. Der Kursrückgang der Währung des Landes, in dem die Immobilie liegt, bedeutet im Verkaufsfall für einen Anleger aus einem Land mit stabiler Währung einen entsprechenden Kapital-(Vermögens-)verlust. Währungsrisiken mit umgekehrter Wirkungsrichtung können auch durch Beleihung von inländischen Immobilien mit Fremdwährungsdarlehen entstehen. Fondsprospekte sollten genau darauf analysiert werden, in welchen Ländern der Fonds investiert hat.
    Das Walter Eucken Institut mit Sitz in Freiburg/Breisgau wurde 1954 im Gedenken an Walter Eucken gegründet. Es handelt sich um ein Forschungszentrum, das sich unter Einbindung der Ordnungsökonomik des Nobelpreisträgers Friedrich August von Hayek (1899 - 1992) und der Konstitutionenökonomik James M. Buchanans (geb. 1919) u.a. die künftigen Perspektiven der Sozialen Marktwirtschaft, die Möglichkeiten einer internationalen Ordnungsökonomik und die Fiskalpolitik im globalen Wettbewerb zum Forschungsgegenstand gewählt hat. Der Wirtschaftsnobelpreisträger James M. Buchanan ist Ehrenpräsident des Instituts.
    Die Wanderungsbilanz in Deutschland ist seit den Neunzigerjahren mit Ausnahme weniger Jahre positiv. Sie bewegte sich in den Jahren 2003 bis 2007 deutlich zurück: In diesen Jahren zogen mehr Menschen aus Deutschland fort als zuvor, und der Zuzug deutscher Aussiedler sowie ausländischer Personen schwächte sich ab. Die Zuzüge nach Deutschland unterliegen seit jeher großen Schwankungen. Die Fortzüge blieben im Zeitverlauf relativ stabil. Die Tatsache, dass die nach Deutschland ziehenden Personen meistens jünger sind als diejenigen, die fortziehen, bewirkt eine "Verjüngung" der Bevölkerung.

    Wie sich die Bevölkerungszahlen innerhalb der bundesdeutschen Grenzen entwickeln, hat Einfluss auf die Immobilienwirtschaft. Wachsende Städte und Regionen in Deutschland verfügen in der Regel über eine intakte Infrastruktur, einen funktionieren Arbeitsmarkt und ein ansprechendes Kulturangebot. Beide Kriterien wirken auf die Entwicklung von Preisen und Mieten für Immobilien.

    Für die Bevölkerungsentwicklung in den Ländern der Bundesrepublik ist der Gesamtwanderungssaldo ausschlaggebend, der sich aus der Summe der Salden der Außen- und der Binnenwanderung ergibt. Für die neuen Länder werden zukünftig niedrigere Wanderungsverluste erwartet. In Brandenburg und Sachsen ist spätestens ab 2018 mit einem positiven Gesamtwanderungssaldo zu rechnen. In den alten Ländern sorgen die Außenwanderungsgewinne für eine positive Wanderungsbilanz, die die abnehmenden Zuzüge aus den neuen Ländern ausgleichen. Nach den Zahlen der Bevölkerungsvorausberechnung des statistischen Bundesamtes ist davon auszugehen, dass sich die Ost-West-Wanderung weiter abschwächen wird. Dennoch bleiben deutliche Unterschiede in den Wanderungsbilanzen der neuen und alten Länder bestehen.
    Eine Wandheizung ist ein Flächenheizsystem, welches ähnlich einer Fußbodenheizung in die Innenwände eines Gebäudes integriert wird. Warmwasser-Wandheizungen wurden zuerst in England um 1910 eingeführt. Ein solches Heizsystem besteht aus Verbundmaterialschläuchen und wird im Trockenbau z. B. auf Metallprofilen zwischen Wand und innerer Verkleidung (Gipskarton, Lehmbauplatten) oder innerhalb einer Putzschicht angebracht. Es existieren verschiedene Konstruktionsvarianten. Bei der Verwendung an Außenwänden des Gebäudes ist an eine Wärmedämmung zur Außenseite hin zu achten. So kann das Heizsystem z. B. auf hitzeunempfindlichen, dämmenden Holzweichfaserplatten als Trägermaterial angebracht werden. Auch in Deckenverkleidungen oder in Form eines Einzelelements (z. B. Handtuchtrockner im Bad) kann eine Wandheizung installiert werden. Wird an heißen Sommertagen kühles Wasser durch die Anlage geleitet, entsteht die Wirkung einer geräuschlosen Klimaanlage ohne Zugluft.
    Die Wangen sind die seitlichen Bauteile beidseitig der Treppe. Die Treppenwangen tragen neben ihrer Eigenlast die Lasten der Stufen. Die Stufen werden in eingestemmte Ausschnitte der Wange eingesetzt oder in stufenförmige Einschnitte oberhalb der Wange aufgesattelt und fest mit der Wange verbunden.

    Im Gegensatz zur selbsttragenden Wange ist die Wandwange an der Wand befestigt. Statt der Wangen kann der Holm, auch Treppenbalken genannt, die Stufen tragen oder unterstützen.
    Als Warmdach bezeichnet man eine einschalige Dachkonstruktion ohne Hinterlüftung. Unter der Dachhaut wird über oder zwischen den Dachsparren die Wärmedämmung angebracht. Soll ein besonders guter Standard bei der Wärmedämmung erreicht werden, wird oft auch unter den Sparren noch eine Dämmschicht vorgesehen. Zum Innenraum hin wird das Dämmmaterial durch eine Dampfsperre gegen das Eindringen von Feuchtigkeit geschützt.

    Bei einem Warmdach muss der Be- und Entlüftung des Gebäudes besondere Aufmerksamkeit gewidmet werden, da die Luftfeuchtigkeit des Innenraumes (ggf. ausgebauter Dachboden) über die Dachkonstruktion nicht abgeleitet wird. Während bei einem Kaltdach mit Hinterlüftung je nach Aufbau der Dachkonstruktion auch die Möglichkeit besteht, über diffusionsoffene Unterspannbahnen Feuchtigkeit aus der Raumluft zu entsorgen, ist beim Warmdach raumseitig die diffusionsdichte Dampfsperre die Regel. Wird daher nicht anderweitig für eine Lüftung gesorgt, kann es zu Schimmelbildung in den Innenräumen kommen.
    Eine Wärmebrücke – oft fälschlich als Kältebrücke bezeichnet – ist ein Teil eines Bauwerks, welcher Wärme schneller nach außen ableitet als die anderen Bauteile. Es gibt zwei Arten von Wärmebrücken: konstruktive und geometrische. Von konstruktiven Wärmebrücken ist die Rede, wenn Bauteile mit überdurchschnittlich hoher Wärmeleitfähigkeit oder fehlender Wärmedämmung verwendet werden. Beispiel: Ein Stahlbetonteil durchstößt eine gedämmte Außenwand. Eine geometrische Wärmebrücke leitet aufgrund ihrer Form zuviel Wärme ab – etwa weil die Außenfläche größer ist als die Innenfläche. Dies kann bei Vorsprüngen oder Ecken an einem sonst gleichmäßigen Bauteil der Fall sein.

    Bei beiden Arten von Wärmebrücken sinkt die Oberflächentemperatur des jeweiligen Bauteils schneller ab als die der umgebenden Bauteile. Dies kann dazu führen, dass sich durch Kondensation Tauwasser auf dem Bauteil niederschlägt, was meist zur Bildung von Schimmel führt.

    Häufige Wärmebrücken sind Balkone, Gebäudeecken, Rollladenkästen, Heizkörpernischen in Außenwänden und ungedämmte Bauteile aus Stahlbeton.
    Beim Wärmedämmverbundsystem handelt es sich um ein System, bei dem Dämm-Material, Putzträger und Außen­putz eine Einheit bilden. Das System will nicht nur positive ökologische Effekte erzielen, sondern auch Einspareffekte. So soll sich der Aufwand für die Implementierung eines solchen Systems im Schnitt innerhalb von acht Jahren und vier Monaten amortisieren. Als weiterer Vorteil des Systems wird die Dämmwirkung an heißen Sommertagen herausgestellt. Schließlich soll durch dieses System die Restnutzungsdauer des rundum gedämmten Gebäudes erhöht werden.
    Der k-Wert als Maß für den Wärmedurchgang eines Bauteils wurde aufgrund Europäischer Normsetzung durch den U-Wert ersetzt. k- und U-Wert sind nicht identisch, da der k-Wert auf deutschen, der U-Wert auf europäischen Normen beruht und trotz gleicher Definition Unterschiede in der Berechnung bestehen. Der U-Wert ist meist etwa 5 Prozent höher als der k-Wert, bei einigen Bauteilen wie Fenstern auch bis zu 30 Prozent höher.

    Der k-Wert bezeichnet den Wärmedurchgang durch eine ein- beziehungsweise mehrlagige Baumaterialschicht, auf deren Seiten unterschiedliche Temperaturen herrschen. Der k-Wert wird in der Einheit W/(Quadratmeter x K) angegeben. Er bezeichnet die Menge an Wärmeenergie, die durch eine Fläche von einem Quadratmeter fließt, wenn sich die beiderseits anliegenden Lufttemperaturen um ein Kelvin unterscheiden. Faustregel: Je höher der Wärmedurchgangskoeffizient, desto schlechter die Wärmedämmeigenschaften des Baustoffes.
    Seit 01.01.2009 gilt in Deutschland das "Gesetz zur Förderung erneuerbarer Energien im Wärmebereich". Bekannt ist es auch als "Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz", als "Wärmegesetz 2009" oder unter der Abkürzung EEWärmeG. Mit diesem Gesetz beabsichtigt der Gesetzgeber, den Anteil erneuerbarer Energien im Wärmebereich von sechs Prozent (Ende 2008) bis 2020 auf 14 Prozent zu erhöhen. Umgesetzt werden soll dies mit einer zwingenden Verpflichtung von Bauherren, bei Neubauten Anlagen zur Energieerzeugung mittels regenerativer Energien einzubauen. Seit 2011 sieht das Gesetz zusätzlich eine Verpflichtung der Eigentümer von bestehenden öffentlichen Gebäuden vor, im Falle einer grundlegenden Renovierung dafür zu sorgen, dass der Energiebedarf künftig anteilig durch regenerative Energieträger gedeckt wird.

    Die Regelung ist verbindlich für jeden, der seit 01.01.2009 neu baut oder der einen Bauantrag oder eine Bauanzeige ab diesem Datum einreicht. Er ist nun verpflichtet, für Heizung, Warmwassererzeugung und Kühlung zumindest teilweise erneuerbare Energien zu verwenden. Hinsichtlich bestehender Gebäude sind die Bundesländer ermächtigt, eigene Regelungen einzuführen.

    Wird solare Strahlungsenergie genutzt, muss der Bauherr mindestens 15 Prozent des Wärmeenergiebedarfs daraus decken. Bei anderen Energieträgern gelten folgende Pflichtquoten:

    • Biomasse gasförmig (Biogas): Mindestens 30 Prozent,
    • Biomasse flüssig (Bioöl): Mindestens 50 Prozent,
    • Biomasse fest (z.B. Holzpellets): Mindestens 50 Prozent,
    • Geothermie (Erdwärme) / Umweltwärme: Mindestens 50 Prozent.

    Allerdings kann der Bauherr seinen Pflichten auch nachkommen, indem er Ersatzmaßnahmen durchführt. Diese sind:

    • Nutzung von Abwärme oder Kraft-Wärme-Kopplung (mindestens 50 Prozent),
    • Energiesparmaßnahmen nach Nr. VII der Anlage des Gesetzes,
    • Fernwärme- oder Fernkälteversorgung nach Nr. VIII der Anlage zu bestimmten Anteilen (§ 7 Abs. 1 Nr. 3).
    • Auch die Produktion von Wärme oder Kälte mit Hilfe von solarthermischen Anlagen auf dem Gebäudedach kann als Ersatzmaßnahme dienen, wenn es sich um ein öffentliches Gebäude handelt und die Wärme oder Kälte Dritten zwecks Versorgung eines anderen Gebäudes zur Verfügung gestellt werden.

    Das EEWärmeG ist mit anderen Gesetzen verzahnt. So richten sich die Energiesparmaßnahmen nach Nr. VII der Anlage an der jeweils gültigen Energieeinsparverordnung (EnEV) aus. Deren Höchstwerte beim Jahres-Primärenergieverbrauch und der Wärmedämmung der Gebäudehülle müssen um 15 Prozent unterschritten werden, damit die Energiesparmaßnahmen als Ersatzmaßnahme im Sinne des EEWärmeG anerkannt werden. Als Nachweis dient der Energieausweis. Die Nutzung von Nah- und Fernwärmenetzen gilt nur dann als Ersatzmaßnahme, wenn die Wärme zum Großteil aus regenerativen Energien erzeugt wird – oder zu mindestens 50 Prozent aus Abwärme, Kraft-Wärme-Kopplung oder einer Kombination aus diesen drei Bausteinen.

    Die Nutzungspflicht für regenerative Energien oder Ersatzmaßnahmen entfällt, wenn ihr andere öffentlich-rechtliche Pflichten entgegenstehen (z.B. Denkmalschutz), eine Erfüllung der Pflichten technisch unmöglich ist oder die zuständige Behörde (Bauamt) den Betreffenden auf Antrag davon befreit. Eine Befreiung hat die Behörde auszusprechen, wenn eine Erfüllung der Pflichten im Einzelfall etwa wegen eines unangemessenen Aufwands eine besondere Härte bedeuten würde.

    Keine Nutzungspflicht besteht u.a. für Gebäude unter 50 m² Nutzfläche, für nach außen offene Betriebsgebäude, unterirdische Anlagen, Treibhäuser, Traglufthallen, provisorische Gebäude, Gebäude für Gottesdienste, Wohngebäude mit einer Nutzungsdauer unter vier Monaten jährlich, Betriebsgebäude mit geringem Heizungs- bzw. Kühlungsbedarf.

    Die Erfüllung der Pflichten muss gegenüber der zuständigen Behörde (dem Bauamt) nachgewiesen werden. Dort müssen die Nachweise innerhalb von drei Monaten ab Inbetriebnahme der Heizanlage und danach auf Verlangen vorgelegt werden. Die Nachweise sind fünf Jahre lang aufzubewahren. Bei Verwendung von gasförmiger / flüssiger Biomasse müssen die Rechnungen des Lieferanten in den ersten fünf Jahren ab Inbetriebnahmejahr jeweils bis 30.06. des Folgejahres der Behörde vorgelegt werden; in den folgenden zehn Kalenderjahren sind sie jeweils mindestens fünf Jahre ab Lieferung aufzubewahren und auf Verlangen der Behörde vorzulegen. Bei fester Biomasse ist es wieder anders: Hier sind die Rechnungen für die ersten 15 Jahre jeweils mindestens fünf Jahre ab Lieferung aufzubewahren und auf Verlangen vorzuzeigen.

    Die Erfüllung der einzelnen Pflichten ist teilweise durch den Energieausweis, teilweise durch andere jeweils unterschiedliche technische Nachweise zu dokumentieren. Diese können teils vom Installateur, teils vom Hersteller ausgestellt werden. Bauherren müssen darauf achten, ob es zusätzlich zum EEWärmeG als Bundesgesetz und zur EnEV noch Landesregelungen gibt. Werden die genannten Pflichten nicht erfüllt, drohen Bauherrren, aber auch den Ausstellern von Nachweisen und den sonstigen Baubeteiligten Bußgelder bis zu 50.000 Euro.
    Durch die vielfachen Wärmequellen, die auf Erwärmung der Baumassen und der versiegelten Böden sowie eine verminderte Wärmeabführung aufgrund der geringeren Windgeschwindigkeiten und damit schlechteren Durchlüftung zurückzuführen sind, bildet die Stadt gegenüber der umgebenden Landschaft eine Wärmeinsel.
    Wärmepumpen gehören zu den Systemen, mit denen erneuerbare Wärmeenergie erzeugt werden kann. Mit Wärmepumpen wird Wärme von einem niedrigeren auf ein höheres Temperaturniveau gehoben, beziehungsweise gepumpt. Es gibt verschiedene Arten von Wärmepumpen:

    • die Luft-Wasser-Wärmepumpe; sie gebraucht die rundherum liegende Außenluft als Wärmequelle,
    • die Sole-Wasser-Wärmepumpe, welche die übers Jahr nahezu konstante Erdwärme nutzt,
    • die Wasser-Wasser-Wärmepumpe, welche die Wärme des Grundwassers nutzt.

    Die Wärmepumpe entzieht der Außenluft, der Erde oder dem Grundwasser Wärme. Diese wird mit Hilfe eines Ventilators einem Verdampfer zugeführt. Dort wird sie auf das eingesetzte Kältemittel (meist Fluor-Kohlenwasserstoffe oder Propan) übertragen, das dann verdampft. Im Verdichter wird dieser Dampf wiederum komprimiert und dadurch erhitzt. Diese Hitze wird an das Heiz- beziehungsweise Warmwassersystem abgegeben. Der durch die Kompression entstehende Druck wird durch ein Expansionsventil abgebaut und der Kreislauf beginnt mit einem neuen Pumpvorgang. Die gewonnene Wärmeenergie entspricht etwa dem zwei- bis fünffachen der zur Komprimierung erforderlichen Antriebsenergie (Strom, Gas). Neu entwickelte Wärmepumpen können durch eine Umkehrschaltung auch zur Raumkühlung benutzt werden.

    Mietrechtlich ist bei der Nachrüstung von Wärmepumpen darauf zu achten, dass der Einbau keine anderweitigen negativen Folgen für das Gebäude hat. So entschied das Oberlandesgericht München, dass eine durch die im Keller eines vermieteten Hauses installierte Wärmepumpe verursachte Schallimmission von über 25 Dezibel im Schlafzimmer des Mieters nicht hinnehmbar sei. Dem Vermieter wurde aufgegeben, für zusätzlichen Schallschutz zu sorgen (Az. 34 Wx 23/07).

    Auch andere Urteile beschäftigen sich mit der Lärmerzeugung durch Luftwärmepumpen. So entschied das Oberlandesgericht Frankfurt a. M. am 26.2.2013, dass eine Luftwärmepumpe mindestens drei Meter Abstand zur Grundstücksgrenze einhalten müsse, weil sie baurechtlich einen gebäudeähnlichen Charakter aufweise. Diese Entscheidung ist nicht unbedingt allgemeingültig, kann trotzdem aber von anderen Gerichten übernommen werden. Das Verwaltungsgericht Saarlouis entschied am 1.2.2012, dass eine Verfügung der Bauaufsichtsbehörde wirksam war. Mit dieser war der Eigentümerin eines Einfamilienhauses auferlegt worden, dass die in ihrem Garten unter den Fenstern des Nachbarhauses stehende Wärmepumpe nachts nicht mehr als 35 db/a an Lärm verursachen durfte (Az. 5 K 1528/11).
    Der Begriff Wärmerückgewinnung fasst unterschiedliche technische Verfahren zusammen, mit denen die Abwärme eines Gebäudes wieder genutzt bzw. für die Erwärmung des Innenraums verwendet werden kann. Die Wärme­rück­ge­win­nung verringert den Primärenergieverbrauch des Gebäudes. Sie hilft, Energiekosten zu sparen und reduziert klimaschädliche Emissionen. Bei Einbau im Neubau er­mög­licht sie eine kleinere Auslegung oder ein Wegfallen von anderen Bauelementen der Heiztechnik (z. B. Heizkessel, Kältemaschine, Rückkühlwerk, Verrohrung, Technik­zen­trale, Schornstein). Ein Einbau ist auch in Altbauten oder Etagenwohnungen möglich. Durch die Wärme­rück­ge­win­nung können je nach System bis zu 90 Prozent der in der Abluft enthaltenen Energie zurückgewonnen werden.

    Es gibt eine Reihe von Verfahren, die der Wärme­rück­ge­win­nung dienen. Am effektivsten sind davon Kreislaufverbundsysteme (Kompakt-Wärmetauscher, Gegenstrom-Schichtwärmetauscher) und Wärmepumpen (Kompressor-Wärmepumpen, Adsorptions-Wärmepumpen). Auch rotorbetriebene Systeme sind im Handel. Grundsätzlich wird die Anlage in ein Be- und Entlüftungssystem für das ansonsten luftdichte Gebäude integriert.

    Meist verwendet die Wärmerückgewinnung die Abluft des Hauses, um die Zuluft zu erwärmen. Dieses Verfahren wird insbesondere bei klimatisierten Gebäuden und Passiv­häu­sern eingesetzt. Neue energiesparende Gebäude sind besonders luftdicht ausgeführt. Hier wird bei geschlossenen Fenstern durch ein Lüftungssystem Frischluft zugeführt, gleichzeitig werden verbrauchte Luft und Feuchtigkeit nach draußen geleitet. Bei der Wärmerückgewinnung wird mit Hilfe etwa eines Wärmetauschers der abströmenden Luft die Wärme entzogen. Im Sommer kann eine Wärmerückgewinnung auch der Kühlung des Gebäudes dienen.

    Auch mit Hilfe von Abwasser kann Wärmerückgewinnung stattfinden. Aufgrund der relativ geringen Temperatur des Abwassers ist in Wohnhäusern dazu meist eine Wärme­pum­pe erforderlich. Derzeit werden erste Produkte entwickelt, mit deren Hilfe direkt das z. B. beim Duschen entstehende Abwasser zur Kaltwassererwärmung genutzt und so Heißwasser gespart werden kann.
    Die Bestimmungen der Verordnung über einen ener­gie­spa­ren­den Wärmeschutz bei Gebäuden (Wärme­schutz­ver­ord­nung – WärmeschutzV vom 16.08.1994, BGBl. I S. 2121) sind in die Ener­gie­ein­spar­ver­ord­nung übernommen worden.
    Wartezeit ist die Zeitspanne zwischen Abschluss und Zuteilung eines Bausparvertrags. Einer Bausparkasse ist es laut Bausparkassengesetz verboten, verbindliche Zusagen über den Zeitpunkt der Zuteilung eines Bausparvertrags zu machen.
    Durch Wartung, die im Allgemeinen in regelmäßigen Zeitabständen durchgeführt wird, soll die Betriebssicherheit von Anlagen und Einrichtungen aufrechterhalten werden. Dazu gehören das Überprüfen, Einstellen, Reinigen der Anlage sowie das Austauschen kleinerer Verschleißteile.

    Durch Abschluss eines Wartungsvertrages können diese Leistungen gegen ein pauschales Wartungsentgelt eingekauft werden. Bei wartungsbedürftigen Teilen von maschinellen oder elektronischen Anlagen verkürzt sich die Mängelbeseitigungsfrist auf zwei Jahre, wenn Geltung der VOB/B vereinbart ist und der Auftraggeber sich nach einem entsprechenden Angebot dazu entschlossen hat, keinen Wartungsvertrag abzuschließen (mit Wartungsvertrag beträgt sie vier Jahre).
    Das Trocknen von Wäsche in der Wohnung gehört zum normalen Wohngebrauch. Es kann daher nicht vom Vermieter untersagt werden. Dies gilt selbst dann, wenn im Keller des Gebäudes ein Trockenraum zur Verfügung steht.

    Das Amtsgericht Düsseldorf hatte einen Fall zu entscheiden, in dem die Hausordnung eines Mehrfamilienhauses das Wäschetrocknen nur im gemeinschaftlichen Trockenkeller erlaubte. Eine Mieterin bestand jedoch darauf, ihre Wäsche an drei Tagen im Monat in der Wohnung zu trocknen. Der Vermieter bestand auf Einhaltung der Hausordnung, da er Schimmelbefall in der Wohnung befürchtete. Das Gericht entschied, dass die Wäsche in der Wohnung getrocknet werden durfte. Die Hausordnung regle nur das Verhältnis der Mieter untereinander und nicht das Verhältnis Mieter – Vermieter. Im Übrigen gehöre das Trocknen von Wäsche – solange es sich noch im üblichen Rahmen bewege – zum normalen Wohngebrauch und könne der Mieterin daher nicht vertraglich oder per Hausordnung verboten werden (Az. 53 C 1736/08).

    Problematischer sein kann das Trocknen der Wäsche in der Wohnung mit Hilfe eines Wäschetrockners. Die sogenannten Ablufttrockner leiten feuchte Luft über einen Schlauch ab. Diese Luft sollte sinnvollerweise durch eine dafür vorgesehene Öffnung ins Freie abgeleitet werden, da sie sonst in der Wohnung für erhöhte Luftfeuchtigkeit und Schimmelbildung sorgt. Zu vermeiden sind selbstgebastelte Entlüftungsleitungen. Wird ein anderer Mieter durch Schwaden von Wasserdampf belästigt, hat dieser einen Anspruch auf Mietminderung. Steht keine fachgerechte Entlüftung zur Verfügung, sollte ein Kondensationstrockner genutzt werden. Dieser sammelt die in der Wäsche enthaltene Feuchtigkeit und leitet sie schließlich als flüssiges Wasser über einen Schlauch in den Abfluss oder in einen Tank ab.
    Ein Wäschetrockner, der bei Abschluss des Mietvertrages in der Wohnung steht und den die Mieter tatsächlich auch benutzen können, gilt als Zubehör des Mietobjektes. Der Trockner wird dann als "maschinelle Wascheinrichtung" angesehen, deren Kosten (z.B. Stromverbrauch) über die Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umzulegen sind. Fällt das Gerät jedoch aus, sind Reparatur oder Ersatzbeschaffung Sache des Vermieters. Reparatur- und Instandsetzungskosten sind generell nicht umlagefähig. Ersatzlos entfernt werden darf der mitvermietete Trockner nicht. Gleiches gilt für Waschmaschinen.

    Gibt es kein vermietereigenes Gerät, darf der Mieter einen Wäschetrockner aufstellen. Dabei muss jedoch darauf geachtet werden, dass in der Wohnung keine Schäden z.B. durch Feuchtigkeit entstehen. Ist eine ordnungsgemäße Entlüftungsmöglichkeit/Abluftrohr vorhanden, muss das Gerät auch daran angeschlossen werden.

    Nicht zulässig ist es für den Mieter, die feuchte Abluft einfach per selbst gebasteltem Schlauch nach draußen abzuleiten. Dabei können nämlich Nebelschwaden entstehen, die wiederum berechtigten Ärger bei Nachbarn auf den Plan rufen. Diese haben bei derartiger Vernebelung unter Umständen einen Anspruch auf Mietminderung.

    Ein Anspruch des Mieters auf Aufstellung eines eigenen Wäschetrockners in der Gemeinschaftswaschküche besteht nicht. In vielen Fällen wird dies jedoch nach Absprache und in Abhängigkeit vom zur Verfügung stehenden Platz und natürlich der Entlüftung möglich sein.

    Die wichtigsten Typen von Wäschetrocknern sind Trommeltrockner / -tumbler, Ablufttrockner und Kondensationstrockner. In den USA und Großbritannien sind auch gasbeheizte Trockner üblich, die sich durch gute Energieeffizienz, aber relativ hohe Anschaffungspreise auszeichnen.

    Eine relativ neue Entwicklung sind Wäschetrockner, die sich am Prinzip einer Wärmepumpe orientieren. Diese Geräte sollen gegenüber herkömmlichen Trocknern der Energieeffizienzklasse B eine Energieersparnis von 50 Prozent erreichen können. Allerdings gelten sie als technisch aufwändig und sind damit möglicherweise anfälliger für Störungen. Der Anschaffungspreis ist derzeit noch höher als bei anderen Geräten, die Trocknung dauert länger.
    Mieter dürfen in ihrer Wohnung grundsätzlich eine Waschmaschine aufstellen. Dies gilt auch bei Vorhandensein einer Gemeinschaftswaschmaschine. Der Vermieter ist jedoch nicht verpflichtet, einen Waschmaschinenanschluss neu installieren zu lassen.

    Das Gerät muss vom Mieter fachgerecht angeschlossen werden. Der Wasserhahn zur Maschine darf ohne zusätzliche Sicherheitseinrichtung ("Aqua Stop") nicht ständig offen bleiben. Kommt es zu einem Wasserschaden, weil der Mieter jahrelang den Wasserhahn geöffnet gelassen hat, ohne den festen Sitz der Schläuche zu kontrollieren, haftet der Mieter wegen grober Fahrlässigkeit (vgl. OLG Oldenburg, 5.5.2004, Az. 3 U 6/04).

    Beim Waschen sind die meist in der Hausordnung geregelten Ruhezeiten einzuhalten. Gibt es Trockenräume, so müssen diese zumindest für größere Wäschestücke benutzt werden. Der Vermieter kann das Trocknen der Wäsche in der Wohnung vertraglich untersagen.
    Wasser ist unsere Lebensgrundlage. Wir benötigen es im täglichen Leben als Trinkwasser oder als Nutz- und Brauchwasser. Menschen, Pflanzen, Tiere - alle Lebewesen sind vom Wasser abhängig. Wasser hat einen besonderen Stellenwert in unserer Gesellschaft. Es ist kostbar. Wir unterscheiden Oberflächenwasser und Grundwasser,
    Wasser ist eine der wertvollsten Ressourcen unserer Erde und gleichzeitig ist Wasser der beste und größte Speicher unserer Erinnerungen. Wasser nimmt alles an Informationen seiner Umgebung auf. Wasser speichert die Informationen in Form von Schwingungen. und es reagiert auf Worte, Schreie, Liebe, Musik, Geräusche, Gefühle. Wasser in Form von Wasseradern beeinflusst unseren Energiefluss. Das kann stärkend oder schwächend wirken. Harmonisiertes, energetisiertes Wasser ist lebensfördernd.
    Bei Wasserflächen handelt es sich um Flächen, die ständig oder zeitweise mit Wasser bedeckt sind, unabhängig davon, ob es sich um natürliche oder künstliche Gewässer handelt. Zu den Wasserflächen zählen Seen, Weiher, Teiche (so genannte Stillgewässer) sowie Flüsse, Bäche und Kanäle (so genannte Fließgewässer). In Deutschland sind knapp 2,3% der Bodenfläche Wasserfläche.

    Oberflächengewässer werden auf unterschiedliche Weise in Anspruch genommen bzw. benutzt (Schifffahrt, Wasserentnahmen, Abwassereinleitungen). Dadurch wird die Gewässergüte beeinträchtigt. Dies führte zum Aufbau eines Gewässerschutzrechtes, auf europäischer Ebene zur EG-Wasserrahmenrichtlinie. Sie verpflichtet die Staaten der EU zur schrittweisen Umsetzung bestimmter Maßnahmen bis 2015. Ziel ist die Erreichung eines einheitlichen hohen ökologischen Qualitätsstandards des Wassers. Bestimmte Grenzwerte dürfen dann nicht mehr überschritten werden. Die Richtlinie trat am 22.12.2000 in Kraft.

    Die wichtigsten Rechtsgrundlagen auf Bundesebene sind das Wasserhaushaltgesetz, das einen Rahmen für gesetzliche Vorschriften (Landeswassergesetze) durch die Bundesländer enthält, die Abwasserverordnung, das Abwasserabgabengesetz und das Pflanzenschutzgesetz.
    Mit dem Gesetz zur Ordnung des Wasserhaushaltes (Wasserhaushaltgesetz) in der Fassung von 2010 werden mehrere Richtlinien der Europäischen Union umgesetzt. Es umfasset 106 Paragraphen. Nach § 1 ist es Zweck dieses Gesetzes, durch eine nachhaltige Gewässerbewirtschaftung die Gewässer als Bestandteil des Naturhaushalts, als Lebensgrundlage des Menschen, als Lebensraum für Tiere und Pflanzen, sowie als nutzbares Gut zu schützen. Nach § 2 zählen zu den zu schützenden Gewässern oberirdische Gewässer (Flüsse, Bäche, Seen), Küstengewässer und das Grundwasser.

    Welcher Rang den oberirdischen Gewässern und dem Grundwasser eingeräumt wird, ergibt sich aus der Tatsache, dass sie nicht eigentumsfähig sind. Grundeigentum berechtigt deshalb nicht zu einer Gewässernutzung, soweit sie nicht behördlich zugelassen ist, und nicht zum Ausbau eines Gewässers. Die Gewässerbewirtschaftung muss u.a. das Ziel verfolgen, die Funktions- und Leistungsfähigkeit der Gewässer als Bestandteil des Naturhaushalts und als Lebensraum für Tiere und Pflanzen zu erhalten und zu verbessern. Jede Person darf oberirdische Gewässer benutzen, soweit nicht Rechte anderer dem entgegenstehen und soweit Befugnisse oder der Eigentümer- oder Anliegergebrauch anderer nicht beeinträchtigt werden. Es handelt sich um den so genannten Gemeingebrauch. Daneben gibt es Nutzungsberechtigungen zum Eigentümer- und Anliegergebrauch.

    Die Benutzung von Küstengewässern ist (vor allem nach Landesrecht) erlaubnisfrei für das Einleiten von Grund-, Quell- und Niederschlagswasser in ein Küstengewässer sowie für das Einbringen und Einleiten von anderen Stoffen in ein Küstengewässer, wenn dadurch keine signifikanten nachteiligen Veränderungen seiner Eigenschaften zu erwarten sind. Zur erlaubnisfreien Nutzung des Grundwassers zählt das Entnehmen, Zutagefördern, Zutageleiten oder Ableiten von Grundwasser für den Haushalt, für den landwirtschaftlichen Hofbetrieb, für das Tränken von Vieh außerhalb des Hofbetriebs oder in geringen Mengen zu einem vorübergehenden Zweck, sowie für Zwecke der gewöhnlichen Bodenentwässerung landwirtschaftlich, forstwirtschaftlich oder gärtnerisch genutzter Grundstücke.

    Weitere Regelungen des Wasserhaushaltgesetzes beziehen sich auf
    • die öffentliche Wasserversorgung,
    • die Festsetzung von Wasserschutzgebieten,
    • den Heilquellenschutz,
    • der Abwasserbeseitigung,
    • den Umgang mit wassergefährdenden Stoffen,
    • die Bestellung und den Aufgabenbereich von Gewässerschutzbeauftragten,
    • den Hochwasserschutz,
    • die wasserwirtschaftlichen Planung und Dokumentation,
    • die Haftung für Gewässerveränderungen,
    • Duldungs- und Gestattungsverpflichtungen,
    • Entschädigungs- und Ausgleichsregelungen,
    • die Gewässeraufsicht,
    • Bußgeldbestimmungen.
    Das Wasserhaushaltgesetz verweist an vielen Stellen auf Landesrecht.
    Die Kosten der Frischwasserversorgung und der Abwasserentsorgung der Sondereigentumseinheiten in einer Wohnungseigentumsanlage zählen gemäß § 2 Nr. 2 und 3 Betriebskostenverordnung zu den Betriebskosten, deren Verteilung gemäß § 16 Abs. 3 WEG abweichend von § 16 Abs. 2 WEG mit Mehrheit beschlossen werden kann.

    Die Verteilung dieser Kosten, auch soweit sie für die Wasserversorgung und Abwasserentsorgung im gemeinschaftlichen Eigentum anfallen, kann dabei wahlweise nach Verbrauch oder Verursachung oder nach einem anderen Maßstab vorgenommen werden, soweit dies ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.

    Über die Verteilung der Kosten zur Installation von Erfassungsgeräten (Kaltwasserzähler) einschließlich der Kosten für deren Wartung und Eichung entscheiden die Wohnungseigentümer ebenfalls im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung durch mehrheitliche Beschlussfassung im Rahmen der ihnen durch § 16 Abs. 3 WEG zugewiesenen Beschlusskompetenz. Gemäß § 16 Abs. 5 WEG kann auch von einer bereits bestehenden Vereinbarung zur Kostenverteilung abgewichen werden (insoweit auch zum früheren Recht schon BGH, 25.9.2003, Az.: V ZB 21/03).

    Ob die Kaltwasserzähler, so die bisher vorherrschende Meinung, im gemeinschaftlichen Eigentum stehen oder dem Sondereigentum zuzuordnen sind, kann nach neuerer Rechtsprechung strittig sein. Der Einbau erfolgt in die in den Bereich des Sondereigentums führenden Wasserversorgungsleitungen, die ab der für den Sondereigentümer in seinen Räumlichkeiten zugänglichen Absperrmöglichkeit im Sondereigentum stehen (BGH, 26.10.2012, Az. V ZR 57/12). Folglich wären die anschließend an die Absperrung installierten Kaltwasserzähler dem Sondereigentum zuzuordnen.

    Der bei der Warmwasserversorgung anfallende Wasserverbrauch ist gegebenenfalls gesondert zu erfassen und nach den Vorschriften der Heizkostenverordnung abzurechnen.
    Wassermengenregler werden an Wasserverbrauchsstellen mit hohem Durchfluss (z. B. Waschtisch im Bad, Dusch- und Küchenarmaturen) eingesetzt, um den Verbrauch zu reduzieren. Im Gegensatz zu einfacheren Strahlreglern, die den Wasserstrahl formen und Luft beimischen, oder zum Durchflussbegrenzer, der die durchfließende Gesamtmenge reduziert, berücksichtigt ein Wassermengenregler auch den Wasserdruck und sorgt für eine davon abhängige konstante Durchflussmenge. Dies ist wichtig, weil der Wasserdruck in der Leitung nicht immer konstant bleibt: So sinkt er speziell in Mehrfamilien oder Hochhäusern in Zeiten hohen Verbrauchs. Die Wasserversorger müssen von vornherein einen relativ hohen Wasserdruck gewährleisten, damit das Leitungswasser problemlos in höhergelegene Gebäude bzw. Stockwerke kommt. Wassermengenregler werden ab 0,5 bar Wasserdruck eingesetzt. Sie können für erhebliche Wassereinsparungen sorgen.

    Laut Betriebskostenverordnung gehört die Wartung von Wassermengenreglern zu den Betriebskosten einer Mietwohnung, die bei Vereinbarung im Mietvertrag auf die einzelnen Mieter umgelegt werden können.
    Tritt in einer Mietwohnung ein Wasserschaden auf, hat der Mieter zunächst die mietvertragliche Nebenpflicht, die Wohnung möglichst vor Schaden zu bewahren. Das bedeutet, dass er für das Schließen der Hauptwasserhähne sorgen muss, für die Beseitigung von stehendem Wasser (ggf. mit Hilfe der Feuerwehr) und schließlich auch für eine schnelle Trocknung der Wohnung. Entstehende Kosten kann er später ggf. dem Schadensverursacher in Rechnung stellen. Der Mieter hat einen solchen Schadensfall nach § 536c BGB unverzüglich dem Vermieter zu melden.

    Der Mieter hat Anspruch auf eine mängelfreie Wohnung. Er kann also vom Vermieter nach einem Wasserschaden die Instandsetzung verlangen – unabhängig davon, wer den Schaden verursacht hat. Der Vermieter kann die Kosten jedoch beim Verursacher als Schadenersatz geltend machen.

    Tritt aus einer Wohnung Wasser aus, deren Mieter abwesend ist, muss mit Hilfe von Hausmeister, Hausverwaltung oder Vermieter im Notfall eine Öffnung der Haustür zum Beispiel durch einen Schlüsseldienst veranlasst werden. Benachbarte Mieter sollten derartige Schritte nicht auf eigene Faust einleiten, Vermieter und Verwaltung sollten nur im äußersten Notfall die Öffnung der Wohnungstür veranlassen. Liegt kein Notfall vor, besteht das Risiko einer Strafbarkeit wegen Hausfriedensbruchs. Wichtig: Beim Betreten einer überfluteten Wohnung sind zuerst alle Sicherungen auszuschalten, da die Gefahr von Stromschlägen besteht.

    Größere Wassermengen in der Wohnung müssen durch die Feuerwehr abgepumpt werden. Wird mit dem Abpumpen zu lange gewartet, können ggf. geschädigte Nachbarn Schadenersatzansprüche geltend machen. In den Feuerwehrgesetzen der Bundesländer ist regelmäßig vorgeschrieben, dass die Feuerwehr in bestimmten Fällen Einsatzgebühren fordern kann – meist dann, wenn kein Brand oder Unglücksfall vorliegt und wenn keine unmittelbare Gefahr für Menschen oder Tiere besteht. Ein Einsatz wegen eines Wasserschadens wird üblicherweise in Rechnung gestellt, muss jedoch im Rahmen der Verhältnismäßigkeit bleiben (Urteil des VGH Baden-Württemberg vom 20.03.2003, Az. 1 S 397/01).

    Wird ein Wasserschaden durch marode Haustechnik oder einen Nachbarn verursacht, kann der Mieter Schadenersatz geltend machen – für zerstörte Möbel, Kleidungsstücke, Elektrogeräte oder die erforderliche Renovierung der Wohnung. Der Geschädigte hat jedoch eine Schadensminderungspflicht: Er muss alles ihm Zumutbare tun, um den Schaden möglichst gering zu halten. Wer sich in aller Ruhe zurücklehnt und dem Wasser beim Steigen zusieht, weil er einen neuen Teppich oder einen neuen Fernseher vom Nachbarn oder vom Vermieter bekommen möchte, geht leer aus.

    Ob die Haftpflichtversicherung eines Mieters zahlt, der den Schaden selbst verursacht hat, hängt von den Umständen des Einzelfalles ab. Hat der Mieter beispielsweise seine Waschmaschine ohne Aqua-Stop-Vorrichtung unbeaufsichtigt laufen lassen und diese hat die Wohnung überschwemmt, gilt sein Verhalten als grob fahrlässig und seine Versicherung zahlt nicht. Durch Leitungswasser verursachte Schäden am Gebäude sind oft von der Wohngebäudeversicherung des Vermieters abgedeckt. Diese kann jedoch ggf. beim Schadensverursacher Regress nehmen. Dies kann den Mieter betreffen, aber auch einen Handwerker, der beim Anbringen von neuen Wasserzählern eine Überschwemmung verursacht hat. Das bewegliche Inventar des Mieters ist über seine Hausratsversicherung abgesichert. Diese zahlt bei grober Fahrlässigkeit des Versicherungsnehmers nicht und wird bei Fremdverschulden ebenfalls den Schadensverursacher in Regress nehmen.
    Die Deutschen gehen sparsam mit Trinkwasser um. Der durchschnittliche Haushaltswasserverbrauch pro Einwohner und Tag sank nach Erhebungen des Bundesverbandes der Energie- und Wasserwirtschaft. zwischen 1990 und 2008 von 147 um 24 auf 123 Liter. Die Kosten für Trinkwasser betrugen 2008 pro Kubikmeter 1,86 Euro. Die Bundesbürger zahlen im Schnitt täglich 0,23 Euro für Trinkwasser.

    Betrachtet man die Wasserpreise im europäischen Vergleich, ergeben sich deutliche Preisunterschiede. Bei der Preisbildung spielen unterschiedliche Faktoren eine Rolle: Kosten bei der Gewinnung, unterschiedliche Steuern, Abgaben und Abschreibungen, Aufbereitung und Verteilung, der Wasserverbrauch selbst und nicht zuletzt die Qualität des Wassers. Deutsches Wasser ist zwar eines der teuersten, aber auch eines der besten, auch dank der außerordentlich guten Wasserleitungssysteme. Die Preissteigerungsraten lagen im Schnitt zwischen 2000 und 2009 aber unter der Inflationsmarke, so dass das Wasser in realen Größen ausgedrückt in diesem Zeitraum eher billiger wurde.

    Einzelheiten zur Trinkwasserqualität und -Reinhaltung regelt die Trinkwasserverordnung.
    Abkürzung für: Warenhausverordnung
    Abkürzung für: Wasserversorgungsunternehmen
    Abkürzung für: Wirtschaftlichkeitsberechnung
    Abkürzung für: Wohnungsbaugesellschaft
    Abkürzung für: Wohnungsbaukreditanstalt
    Abkürzung für: Wohnberechtigungsschein
    Abkürzung für: Wiederbeschaffungswert
    Abkürzung für: Wärmedämmverbundsystem
    Abkürzung für: Wertanteil des Erbbaurechtgebers (Eigentümers)

    Abkürzung für: Wohneinheit

    Abkürzung für: Wohnungseigentum
    Das Thema Web 2.0 kursiert derzeit in allen Medien. Wer den amerikanischen Wahlkampf von Obama beobachtet hat, realisiert schnell, dass Web 2.0 das Medium Internet elementar verändert. Informationen fließen noch schneller und Meinungen werden immer mehr über das Internet gemacht. Doch was versteht man überhaupt unter dem Begriff Web 2.0? Vereinfacht gesagt, ermöglichen die neuen Internettechnologien jedem Nutzer durch einfache Bedienelemente, selbst Inhalte beizutragen, zu bewerten und beliebige Verknüpfungen zu erstellen. Diese Vereinfachung und die Unabhängigkeit von Programmierern haben das neue Internetzeitalter – Web 2.0 – ermöglicht.

    Alle Möglichkeiten kann man nur schwer in einen Artikel hineinpacken. Derzeit ist das Netzwerken schwer in Mode, so dass sich der erste Teil hauptsächlich um virtuelle Netzgemeinschaften (Communitys) dreht, also um Nutzergemeinschaften, die sich um ein Thema oder eine Struktur herum bilden.
    Adolf Weber, (1876 -1963) studierte Rechtswissenschaften und Wirtschaftswissenschaften, promovierte 1903 zum Dr. jur und Dr. phil. und habilitierte sich für Volkswirtschaftslehre und Finanzwissenschaft an der Universität Bonn. Er lehrte an der Handelshochschule Köln, an den Universitäten Breslau, Frankfurt und schließlich München als Nachfolger von Max Weber und Lujo Brentano.

    Er veröffentlichte neben vielen Aufsätzen 60 selbständige Schriften, so das Standardwerk „Allgemeine Volkswirtschaftslehre“, das weite Verbreitung fand.
    Bedeutsam im Rahmen der volkswirtschaftlichen Entwicklungsgeschichte waren seine Werke „Geld, Banken, Börsen“ und „Depositenbanken und Spekulationsbanken.

    Adolf Weber erlebte die Hochkonjunktur der industriellen Revolution und befasste sich mit immobilienwirtschaftlichen Fragen der Bodenpolitik (unter anderem „Über die Bodenrente und Bodenspekulation in der modernen Stadt“, „Boden und Wohnung“).
    Viele seiner Werke wurden ins Spanische übersetzt und einige auch ins Englische und Japanische.

    Seine Buch „Marktwirtschaft und Sowjetwirtschaft“ war eine indirekte Kritik am nationalsozialistischen planwirtschaftlich orientierten Wirtschaftssystem. Die Gründung des ifo-Instituts ist auf seine Initiative zurückzuführen. In Breslau gründete er das „Osteuropa Institut“, in Frankfurt die „Akademie der Arbeit“.
    Im Dezember 1962 wurde in Frankfurt die Adolf Weber Stiftung gegründet, die heute ihren Sitz in München hat. Seinen Namen trägt heute das „Adolf Weber Gymnasium“ in München.
    Der Weblog, kurz Blog genannt, ist eines der vielfältigen Instrumente der Web 2.0-Kommunikation. Analog des sozialen Kommunikationsnetzwerkes Twitter zählt der Weblog zu den modernen Interaktionsplattformen des 21. Jahrhunderts.

    Beim Weblog handelt es sich in der Regel um eine nicht kommerziell geführte Webseite, die in periodischen Abständen mit neuen Informationen zu einem bestimmten Thema gefüllt wird. Inhaber von Weblogs und Produzenten von Inhalten sind zumeist private Personen, Institutionen oder auch Unternehmen, die sich thematisch auf ein Fachgebiet oder auf ein inhaltliches Problem konzentrieren und interessierten Lesern neue Informationen, Meinungen oder Lösungsvorschläge unterbreiten. Im Fokus der Weblogs stehen die Vermittlung von Informationen, der gedankliche Austausch mit Interessierten oder auch das Fachgespräch unter Kollegen.

    Weblogs werden in der Praxis in thematische Kategorien unterteilt: Es gibt unter anderem
    • Fach-Blogs,
    • Medien-Blogs,
    • Fan-Blogs,
    • Wahl-Blogs und
    • Multimedia-Blogs.
    Die wenigen immobilienwirtschaftlich ausgerichteten Weblogs zählen zu den Fach-Blogs.

    Sie können auch als Instrument zur Unternehmenskommunikation herangezogen werden, als Messe- und Fachforum dienen oder als zusätzliches Online-Kommunikationsangebot von Zeitschriften und Verlagen gelten.

    Der Begriff Weblog wird ursprünglich mit "Online-Tagebuch" übersetzt. In den Anfängen seiner Entstehung waren die Tagebücher auf persönliche Botschaften von Privatpersonen an ihre Umwelt beschränkt. Sie beinhalteten Gedanken und Geschichten aus dem Alltag.
    Wie bei allen Maßnahmen wollen Sie natürlich wissen, was bringt mir das, wie viele Besucher waren tatsächlich auf unserer Homepage, und für welche Seiten haben sie sich besonders interessiert. Es gibt verschieden Tools zur Erstellung einer Statistik.

    Meistens ist ein Programm bei Ihrem Provider vorinstalliert. Die meisten CMS-Lösungen bieten ebenfalls eine Statistik an. In den Statistiken wird unterschieden zwischen Besuchern und Seitenaufrufen (Hits). Die Seitenaufrufe sind natürlich viel höher, da hier die Verweildauer auf Ihrer Homepage dokumentiert wird. Wie viele Seiten schaut sich Ihr Benutzer an? Wenn Sie, wie in diesem Fall, einen Durchschnittswert von etwas über drei bekommen, ist das schon ganz in Ordnung.

    Es besteht auch noch die Möglichkeit zu verfolgen, wie die Besucher auf Ihre Seite gekommen sind. Wenig überraschend hat hier Google die Nase ganz weit vorne.
    Abkürzung für: Wohnungseigentümer
    Abkürzung für: Wohnungseigentumsgesetz
    Die Eigentümergemeinschaft hat die Möglichkeit, im Verfahren der Zwangsversteigerung einer Eigentumswohnung eventuelle Zahlungsrückstände des Wohnungseigentümers geltend zu machen und vorrangig aus dem Versteigerungserlös befriedigt zu werden. So können Hausgeldrückstände noch realisiert werden, die auf anderem Wege (z.B. Zwangsvollstreckung in das bewegliche Vermögen) nicht mehr hereinzuholen sind.

    In § 10 ZVG (Zwangsversteigerungsgesetz) ist die Rangfolge der verschiedenen Ansprüche, die in einem Zwangsversteigerungsverfahren eine Rolle spielen können, geregelt. Bereits in der Rangklasse 2, nach Ansprüchen, die im Regelfall wenig Bedeutung haben, sind die Ansprüche auf das Wohngeld vermerkt. Es können die laufenden und die rückständigen Beträge aus dem Jahr der Beschlagnahme, also der Anordnung der Zwangsvollstreckung, und den letzten zwei Jahren vor der Anordnung der Zwangsvollstreckung geltend gemacht werden. Der Anspruch ist in der Höhe jedoch begrenzt auf fünf Prozent des Verkehrswerts der Wohnung.
    Abkürzung für: Wohnungseigentumsverfahren
    Anders als nach früherem Recht wird bei rechtlichen Streitigkei­ten in Sachen des Wohnungseigentums nicht mehr im Verfahren der Freiwilligen Gerichtsbarkeit (FGG-Verfahren), sondern im Verfahren nach den Vorschriften der Zivilprozessordnung (ZPO) entschieden.

    Das hat für die Wohnungseigentümer im Vergleich zur früheren FGG-Gerichtsbarkeit insbesondere den Nachteil, dass nicht mehr der Amtsermittlungsgrundsatz zur Anwendung kommt und darüber hinaus grundsätzlich die im Prozess Unterlegenen grundsätzlich die vollen Verfahrenskosten zu tragen haben.
    Wegerecht ist der Oberbegriff für mehrere Arten von Rechten zwischen den Eigentümern benachbarter Grundstücke. So kann einem Eigentümer das Recht zustehen, einen auf dem Nachbargrundstück verlaufenden Weg zu befahren, zu betreten, darauf zu reiten oder womöglich seine Schafherde darüber zu treiben. Im Normalfall ist das Wegerecht als Geh- und Fahrtrecht ausgestaltet. Es dient dem Rechteinhaber dazu, über das Nachbargrundstück einen Teil des eigenen Grundstücks zu erreichen, zu dem dieser über öffentliche Straßen ansonsten keinen Zugang hätte.

    Ein Wegerecht kann auf unterschiedliche Weise begründet werden: Zivilrechtlich können die Nachbarn schlicht einen Vertrag miteinander schließen, der die Einzelheiten regelt – oder sie können eine Grunddienstbarkeit ins Grundbuch eintragen lassen. Ein Wegerecht kann auch öffentlich-rechtlich begründet werden: Dazu wird gegenüber der Bauaufsichtsbehörde das Bestehen einer Baulast erklärt. Unabhängig davon, wie das Wegerecht begründet wird, muss genau darauf geachtet werden, was für Rechte eingeräumt werden sollen und wie diese ausgestaltet sind. Beispiel: Wer übernimmt im Winter das Schneeräumen" Eine Teilung der Verantwortung erscheint gerecht. Muss jedoch ein Nachbar um sechs Uhr und der andere erst um neun Uhr morgens zur Arbeit, ist der Streit vorprogrammiert. Auch einer Grundbucheintragung liegt eine Eintragungsbewilligung zu Grunde, in der durchaus genauere Regelungen getroffen werden können als nur die Festlegung "es besteht ein Wegerecht".

    Eine vertragliche Vereinbarung des Wegerechts muss nur von den vertragschließenden Parteien beachtet werden. Eine im Grundbuch eingetragene Dienstbarkeit bezieht sich auf das Grundstück; sie bleibt bei Verkauf bestehen. Dies kann als Nachteil für das damit belastete Grundstück gesehen werden; die Nutzung ist für den Eigentümer eingeschränkt und oft entsteht gerade beim Eigentümerwechsel Streit mit dem Nachbarn über die Ausübung des Wegerechts. Ein Wegerecht senkt also den Wert des damit belasteten Grundstücks.

    Beim Wegerecht gibt es zwei wichtige Rechtsgrundsätze zu beachten:
    • Der Eigentümer des sogenannten "herrschenden Grundstücks", also des Nachbargrundstücks, das über den Weg erreicht werden soll, muss das Wegerecht in einer möglichst schonenden Weise ausüben. Er darf also nur die Rechte in Anspruch nehmen, die ihm ausdrücklich gewährt worden sind. Ein reines Wegerecht berechtigt zum Beispiel nicht zum Parken, zum Be- und Entladen oder zum Lagern von Gegenständen auf dem Nachbargrundstück. Jede nicht festgelegte Nutzung kann vom Grundstückseigentümer des "dienenden Grundstücks", über das der Weg führt, untersagt werden. Auch spielende Nachbarskinder müssen auf dem eigenen Grundstück trotz Wegerecht nicht geduldet werden.
    • Auf der anderen Seite muss der Eigentümer des dienenden Grundstücks die Ausübung des Wegerechts ohne Einschränkungen dulden. Holzstapel oder andere improvisierte Straßensperren haben auf dem Weg nichts zu suchen. Zulässig ist es allerdings, den Weg zur öffentlichen Straße hin und zum Nachbargrundstück hin mit Toren, Gattern oder Ketten zu verschließen, um Unbefugte fern zu halten oder zum Beispiel kleine Kinder am Verlassen des eigenen Grundstücks zu hindern. Wichtig jedoch: Der berechtigte Nachbar muss jederzeit passieren können. Die Sperren dürfen also entweder nicht verschlossen sein oder der Nachbar muss eine ausreichende Menge Schlüssel bekommen. Dass er zum Aufschließen aus dem Auto steigen muss, hat er in Kauf zu nehmen (OLG Frankfurt/M., Beschluss vom 22.11.2010, Az. 19 W 59/10).
    Der Bundesgerichtshof hat im November 2005 entschieden, wie Vermieter zu verfahren haben, wenn nach einer berechtigten Eigenbedarfskündigung unerwartet der Eigenbedarfsgrund entfällt. Grundsätzlich wird die wirksame Kündigung nachträglich unwirksam, wenn der Eigenbedarf des Vermieters vor Ende der Kündigungsfrist entfällt. Unsicher war bis dahin, inwieweit der Vermieter den Mieter über den Wegfall informieren musste.

    Im verhandelten Fall hatte der Vermieter die Wohnung für seine Schwiegermutter beansprucht. Die Mieter wurden zur Räumung verurteilt. Während der Räumungsfrist verstarb die Schwiegermutter. Die Mieter erhoben nach dem Auszug Schadenersatzklage mit der Begründung, der Vermieter hätte sie informieren müssen.

    Grundsatzurteil des BGH: Der Vermieter muss im Rahmen seiner vertraglichen Treuepflicht den Mieter über den Wegfall des Eigenbedarfsgrundes (und damit über die Unwirksamkeit der Kündigung) informieren, allerdings nur bis zum regulären Ende der Vertragslaufzeit, das heißt bis zum letzten Tag der Kündigungsfrist. Danach existiert kein Vertrag mehr und somit keine Treuepflicht. Da die gerichtliche Räumungsfrist nur einen Räumungsaufschub nach Ablauf der Kündigungsfrist darstellt, braucht zu diesem Zeitpunkt keine Information mehr zu erfolgen. Der Mietvertrag ist bereits wirksam beendet (Bundesgerichtshof, Urteil vom 9. November 2005, Az. VIII ZR 339/04). Aus dem Mietvertrag wird mit dem Ablauf der Kündigungsfrist ein sogenanntes Nutzungsverhältnis.
    Bei Rückgabe der Mietwohnung darf der Mieter Einrichtungen wegnehmen, mit denen er die Wohnung versehen hat. Der Vermieter kann dies verhindern, indem er eine angemessene Entschädigung für die Gegenstände bezahlt. Macht der Mieter ein berechtigtes Interesse daran geltend, diese Sachen mitzunehmen, muss der Vermieter dies hinnehmen.

    Einrichtungen im Sinne dieser gesetzlichen Regelung (§§ 539, 552 BGB) sind für die vorübergehende Nutzung eingebaute bewegliche Sachen, die durch den Mieter mit der Mietwohnung körperlich verbunden worden sind. Sie müssen sich von der Mietsache unterscheiden und auch von dieser wieder trennbar sein.

    Nicht dazu gehören fest eingefügte Sachen, durch deren Einbau die Wohnung erst in vertragsgemäßen Zustand versetzt oder verändert wird. Auch Einbauten im Rahmen baulicher Veränderungen gehören nicht dazu.

    Beispiele für wegnehmbare Einrichtungen: Öfen, Teppichböden, Schlösser, Steckdosen, Lichtschalter, Wandschränke, Rollläden, umpflanzungsfähige Sträucher, Stauden und andere Pflanzen.

    Nicht wegnehmbar sind Böden, neu verlegte Rohr- und Elektroleitungen, Einbauküche, Fliesen. Als nicht wegnehmbare Sache gilt auch das Heizöl im Tank eines Einfamilienhauses (LG Mannheim, ZMR 1975, 304).

    Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren in sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses (§ 548 BGB).
    Bei den so genannten weichen Kosten handelt es sich um Aufwendungen von Fondsgesellschaften, die Anlegern im Zusammenhang mit ihrer Beteiligung an geschlossenen Fonds in Rechnung gestellt werden. Dazu gehören beispielsweise Kosten für Vertriebsprovisionen, Platzierungsgarantien oder Entgelte für Treuhänder, Steuerberater und die Verwaltung des Fonds. Je höher die Weichkosten, desto geringer ist derjenige Anteil an der Zeichnungssumme des Anlegers, der tatsächlich in das Fondsobjekt investiert wird.
    Gibt der Auftraggeber die Informationen, die er vom Makler erhalten hat, an einen Dritten weiter, ergibt sich nach § 652 BGB folgende Rechtslage: Mit dem Auftraggeber besteht zwar ein Maklervertrag, jedoch ist in seiner Person der Erfolg nicht eingetreten, da er nicht kauft. Mit dem Dritten, der den Kaufvertrag abschließt, besteht kein Maklervertrag. Ergebnis: Kein Provisionsanspruch des Maklers.

    Zwar hat der Makler einen Schadensersatzanspruch gegen den Auftraggeber wegen Vertragsverletzung. Dieser ist jedoch wirtschaftlich uninteressant. Nach §§ 280 ff. BGB kann er i.d.R. nur den Ersatz nutzloser - und nachgewiesener - Aufwendungen verlangen. Entgangene Provision kann er als Schadensersatz nur fordern, wenn er beweisen kann, dass er einen solventen anderen Interessenten hatte, der vor Gericht aussagt, dass er das Objekt erworben hätte. Außerdem muss der Verkäufer (Stichwort: Abschlussfreiheit) bereit gewesen sein, auch an diesen Interessenten zu verkaufen.

    Um sich hiergegen zu schützen, kann der Makler mit dem Auftraggeber vereinbaren, dass dieser bei unbefugter Weitergabe der Informationen an den Makler die vereinbarte Provision zahlen muss. Eine solche Klausel ist auch in Allgemeinen Geschäftsbedingungen wirksam, hat der BGH in seinem Urteil vom 14.01.1987, Az. IV a ZR 130/ 85, entschieden. Die Klausel in dem zu entscheidenden Sachverhalt lautet: "Unsere Angebote erfolgen unter der Voraussetzung, dass der Empfänger das angebotene Objekt selbst erwerben oder nutzen will. Sie sind streng vertraulich. Jede unbefugte Weitergabe an Dritte, auch Vollmacht- oder Auftraggeber des Interessenten, führt in voller Höhe zur Provisionspflicht."

    Der BGH begründet ausführlich, warum diese Klausel nach den gesetzlichen Regeln auch in Allgemeinen Geschäftsbedingungen wirksam ist. Seitdem findet sie sich in vielen Makler-AGB. Achtung: Diese Klausel sichert den Provisionsanspruch. Eine Klausel, die "Schadensersatz in Höhe der vereinbarten Provision" vereinbart, nutzt dem Makler nichts. Sie gibt ihm nur einen Schadensersatzanspruch, der in der Höhe durch die Provision begrenzt ist. Der Makler muss beweisen, dass er den Kaufwilligen an der Hand hatte (vgl. OLG Frankfurt-Main, Urteil vom 02.03.1993, Az. 5 U 27/92, MDR 1994,35).
    Wellnessimmobilien sind Wohlfühlimmobilien, d. h. Immo­bilien, deren Zweck darin besteht, den Besuchern ein Wohlgefühl zu vermitteln. Es handelt sich um eine Er­fin­dung des antiken Roms. Seit 20 Jahren, zuerst in der Vereinigten Staaten, dann bei uns wieder belebt, bringt es den Betreibern teilweise gute Gewinne ein. Im Gegensatz zu Fitnessstudios, die dem Besucher Vergnügen dadurch bereiten wollen, dass sie ihnen harte Arbeit aufbürden, setzt Wellness auf die sanfte Tour: Sauna, Fußpflege, Massage bei freundlicher (sanfter) Musik. Zu Wellness­immo­bilien rechnen sich auch die "Romantik-Hotels".

    Die Trends bei Wellnessimmobilien verlaufen in Richtung medizinische Vorsorge, ein Aspekt der dazu führt, dass zunehmend auch Fitnessbereiche integriert werden.

    Die Zahl der in Wellness- und Fitnessstudios organisierten Well- und Fitnessfreunde nahm jahrelang stetig zu, in den letzten Jahren allerdings spricht man von einem stag­nie­ren­den Wachstum.
    Die Stufen einer Wendeltreppe sind gleichmäßig und kreisförmig um ein Treppenauge angeordnet. Dadurch sind die Stufen gleichmäßig keilförmig. Durch die Verjüngung der Stufen zum Treppenauge sind diese Stufen schwieriger zu begehen. Mit der Festlegung der Treppenlauflinie wird diese Unsicherheit auf ein Minimum reduziert.

    Seitlich der Lauflinie muss im Bereich der nutzbaren Treppenlaufbreite das erforderliche Steigungsverhältnis eingehalten werden. Bei Wohnhäusern beträgt die nutzbare Treppenlaufbreite mindestens 80-90 Zentimeter. Der Vorteil der Wendeltreppe liegt in ihrem kompakten, raumsparenden Grundriss.
    Die Wendelung der Treppe ist eine Abfolge angeschnittener Stufen. Dabei kann es sich um eine Spindel-, Wendel- oder auch gewendelte Treppe handeln. Wegen ihrer Kompaktheit werden gewendelte Treppen oft im Eigenheimbau verwendet. Der Antritt (und Austritt) ist gerade, aber wenn der Treppenlauf die Kurve beschreibt, müssen die Stufen angeschnitten werden.

    Im Gegensatz zur Spindel- und Wendeltreppe ähnelt bei der gewendelten Treppe keine Stufe der vorherigen, denn die angeschnittenen Stufen folgen im Innenbereich einem Mittelpunkt, der sich nach außen hin unregelmäßig verbreitert. Folgerichtig bildet die Lauflinie der gewendelten Treppe einen Halb- oder Viertelkreis. Die Lauflinie von Spindel- und Wendeltreppe ist kreisförmig.
    Abkürzung für: Wohnungserbbaurecht
    Bei der Kostenstruktur von Immobilienunternehmen spie­len Werbekosten eine bedeutende Rolle. Hinzu kommt, dass weitere Kosten für Werbe- und Öffentlichkeitsarbeit in den Kostenblöcken "Personal" und "sonstige Kosten", speziell in Form des in der Werbe- und Öffentlichkeits­arbeit eingesetzten Personals enthalten sind.

    Grundsätzlich gilt: Werbung ist letztendlich "eine In­ves­ti­tion in das Bewusstsein von Menschen". Werbung wird in der Werbelehre oft definiert als planvoller Einsatz von Werbemitteln zur Erzielung eines bestimmten Absatz­er­folges. Diese Definition trifft vor allem beim Makler nur eine Seite, wenn auch die wichtigste des von ihm abzudeckenden Werbeumfeldes. Der Makler muss aber nicht nur verkaufen und damit Objekte bewerben. Er befindet sich, ähnlich wie auch der Bauträger bei der Grundstücksbeschaffung, auch auf der Einkaufsseite in einer Wettbewerbssituation, die ihn zur Werbung zwingt (Akquisitionswerbung beziehungsweise Beschaffungsmarketing).

    Worauf es bei dieser Definition der Werbung aber an­kommt, ist die Einbeziehung des Werbeplanes in die Über­le­gun­gen. Werbung ist "planvoller Einsatz von Werbe­mitteln". Damit ist klar, dass jene in der Branche so oft praktizierte Ad-hoc-Entscheidung darüber, welches Objekt mit welchem Text übermorgen im Zeitungsinserat angepriesen werden soll, kaum etwas mit planvoller Werbung zu tun haben kann. Natürlich gehen die Kosten für das Inserat in die Werbungskosten ein. Ob aber das Werbeergebnis das Betriebsergebnis positiv oder negativ beeinflusst, ist eine andere Sache.

    Die Wichtigkeit einer solchen begrifflich auch die Öf­fent­lich­keits­arbeit umfassenden Werbeplanung ergibt sich aus der Bedeutung der hier anfallenden Kosten für das Immobilienunternehmen – insbesondere für Makler. So zeigt der jährlich beim Institut für Handelsforschung an der Universität Köln für die Mitglieder des IVD durchgeführte Betriebsvergleich, dass der Werbeetat eines Maklers allein für Inseratewerbung zwischen zehn und 14 Prozent des Umsatzes beträgt. Hinzu kommen weitere Werbeausgaben von ein bis drei Prozent.
    Werbung ist der Versuch einer gezielten Beeinflussung von Entscheidungen des Menschen durch Wecken von Begehrlichkeiten. Betriebswirtschaftlich definiert stellt Werbung auf die Herbeiführung eines Absatzerfolges ab. Dabei ist Werbung nur ein Bestandteil eines Marketingmixes, d. h. eines Zusammenspiels beim Einsatz der Marketinginstrumente, um das anvisierte wirtschaftliche Ziel zu erreichen. Zwei Komponenten müssen bei der Werbung zusammengeführt werden. Die Werbung für das Unternehmen (Unternehmens-, Imagewerbung) und die Werbung für das Produkt beziehungsweise die Dienstleistung (Produktwerbung). Dabei geht es häufig darum, Produkte und Dienstleistungen mit dem Unternehmen zu identifizieren. Mit Produkten kann man sich einen Namen machen.

    In der Immobilienwirtschaft gilt die Besonderheit, dass nicht nur das Absatzerfolg, sondern auch der Beschaffungserfolg eine Rolle spielt. Es geht also nicht nur um die Kombination von Unternehmens-/Image- mit Produktwerbung – hier in der Erscheinungsform der Objektwerbung – sondern auch um eine Werbung, die der Beschaffung dient. So können Makler nichts anbieten, wenn sie sich keine Aufträge beschafft haben.

    Bei der Anzeigenwerbung stehen daher Objektangebotsanzeigen Objektsuchanzeigen gegenüber. Beide können mit dem dahinter stehenden Namen (Image) verbunden werden. Allerdings dürfen Objektsuchanzeigen nicht so formuliert werden, dass sie sinnlos werden ("Suche laufend?"). Vielmehr muss hinter jeder Suchanzeige das Suchprofil eines konkreten Interessenten stehen.

    Was auf der Anzeigenebene gilt, das gilt auch für die Werbung im Internet. Hier ist die Beschaffungswerbung im Immobilienbereich jedoch noch nicht weit entwickelt. Darin liegen jedoch Zukunftschancen.
    Der Werbungskostenkatalog bei der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung ist sehr umfangreich. Zum ihm gehören neben den Fremdkapitalzinsen und Finanzierungsnebenkosten alle Betriebskosten, Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten sowie die AfA.

    Steuerlich werden die Werbungskosten dem Jahr zugeordnet, in dem der Zahlungsabfluss stattfindet. Findet der Zahlungsabfluss bei regelmäßig wiederkehrenden Leistungen innerhalb von 10 Tagen vor Jahresbeginn oder nach dem Jahresende statt, sind sie dem Jahr zuzuordnen, in dem die Aufwendungen zu leisten sind.

    Die Verteilung von größeren Instandhaltungskosten bei Wohngebäuden auf 2 bis 5 Jahre ist seit 1.1.2004 wieder möglich.

    Bei Verkauf einer Immobilie ist zu beachten, dass für Aufwendungen, die mit dem Verkauf der Immobilie zusammenhängen, ein Werbungskostenabzug nicht möglich ist. Das bedeutet, dass z.B. die Renovierung einer Eigentumswohnung nach Auszug des Mieters und vor Abschluss des Kaufvertrages durch den Verkäufer aus steuerlicher Perspektive uninteressant ist. Nach dem auch der Vorkostenabzug zugunsten des erwerbenden Selbstnutzers der Wohnung nicht mehr möglich ist, bleiben diese Kosten quasi in der Luft hängen.

    Etwas anderes gilt jedoch, wenn die Aufwendungen im Rahmen der Vermietung entstanden sind, aber erst nach dem Verkauf bezahlt werden. Auch ein Wohnungskäufer, der vermieten will, kann diese Renovierungskosten als Werbungskosten geltend machen.
    Steht eine vermietete Wohnung länger leer, stellt sich die Frage, ob die Werbungskosten (zum Beispiel Afa) hierfür steuerlich abgezogen werden können.

    Wenn die Wohnung vor dem Leerstand längere Zeit vermietet war, ist grundsätzlich davon auszugehen, dass die weitere Vermietungsabsicht noch besteht und damit sind die Werbungskosten auch als Werbungskosten absetzbar.

    Nach längerem Leerstand kann aber die Vermietungsabsicht wegfallen. Für eine weitere Vermietungsabsicht sprechen ernsthafte und nachhaltige Bemühungen um Mieter für diese Wohnung, beispielsweise durch Inserate. Für einen Wegfall der Vermietungsabsicht spricht eventuell die Unvermietbarkeit, wenn eine Wohnung am Markt nicht mehr vermietbar ist, weil sie zum Beispiel extrem mängelbehaftet ist und eine Herstellung nicht mehr zumutbar ist.

    Bleiben die Vermietungsbemühungen erfolglos, muss der Vermieter andere Wege der Vermarktung (zum Beispiel Einschaltung eines Maklers) gehen. Dabei muss er auch zu Zugeständnissen bei den Vertragsbedingungen bereit sein, beispielsweise bei der Höhe der Miete und der Auswahl der Mieter.
    Werbungskosten sind Aufwendungen, die dazu dienen, Einnahmen aus einer Einkunftsart zu erwerben, zu sichern und zu erhalten. Sie können bei den "Überschusseinkünften" geltend gemacht werden. Das sind Einkünfte aus nichtselbstständiger Arbeit, aus Vermietung und Verpachtung sowie sonstige Einkünfte. Werbungskosten im Bereich der privaten Kapitaleinkünfte sind seit 2009 nicht mehr absetzbar. Steuerzahler, die die Aufwendungen in ihrer Höhe nicht einzeln nachweisen wollen, können teilweise eine Pauschale geltend machen. Diese fällt je nach Einkunftsart unterschiedlich hoch aus und ist im Einkommensteuergesetz festgelegt. Bei der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung gibt es die Möglichkeit einer Pauschale nicht.
    Als werdender Wohnungseigentümer gilt der Ersterwerber in der Entstehungsphase der Wohnungseigentümergemeinschaft, der einen rechtswirksamen Erwerbsvertrag abgeschlossen hat, für den eine Auflassungsvormerkung in das Grundbuch eingetragen ist und der die Wohnung in Besitz genomen hat.

    Auf ihn gehen alle Rechte und Pflichten eines Wohnungseigentümers nach den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes über, und zwar auch dann, wenn er den Besitz erst nach Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft, also nach deren rechtlicher Invollzugsetzung, erlangt (BGH, 11.5.2012, Az. V ZR 196/11).
    Der Werklieferungsvertrag ist ein Vertragstyp, bei dem die Kennzeichen eines Kaufvertrages und eines Werkvertrages miteinander kombiniert sind. Definiert wird dieser Vertrag durch § 651 BGB. Es handelt sich um einen Vertrag, „der die Lieferung herzustellender oder zu erzeugender beweglicher Sachen zum Gegenstand hat.“ Dieser Vertragstyp ist durch die Schuldrechtsreform von 2001 nicht abgeschafft, sondern nur vereinfacht worden.

    Die Einordnung des Vertragstyps entscheidet darüber, welche Vorschriften auf das jeweilige Geschäft anzuwenden sind. Auf Werklieferungsverträge ist nach § 651 BGB das Kaufvertragsrecht anzuwenden und nicht das Werkvertragsrecht. Bei sogenannten nicht vertretbaren Sachen (z.B. nach individuellen Maßangaben gefertigte Möbel) kommen auch einige Regeln des Werkvertragsrechts zur Anwendung. Für den Gefahrübergang treten jedoch die Regeln des Kaufrechts an die Stelle der Abnahme.

    Obwohl die Regeln über die Sachmängelhaftung bei beiden Vertragstypen angepasst wurden, ist die Unterscheidung immer noch relevant.

    • Beim Werkvertrag gilt im Zweifelsfall die Vergütung als vereinbart, die für derartige Arbeiten ortsüblich ist. Dies gibt es beim Kaufvertrag nicht, hier zählt nur die Vereinbarung.
    • Ihren Werklohn fordern können Unternehmer grundsätzlich erst nach Abnahme oder Vollendung (§§ 641 Abs 1 Satz 1, 646 BGB). Als Ausgleich für diese Vorleistungspflicht sieht das Werkvertragsrecht für sie spezielle Sicherheiten vor (Bauhandwerkersicherungshypothek, Werkunternehmerpfandrecht). All diese Regelungen gibt es im Kaufvertragsrecht nicht, hier gibt es keine Abnahme und gezahlt wird im Zweifel Zug um Zug gegen Lieferung.
    • Der Gefahrübergang findet zu unterschiedlichen Zeitpunkten statt: Beim Kaufvertrag mit der Übergabe der Sache an den Käufer (§ 446 S. 1 BGB); beim Werkvertrag erst mit der
    • Abnahme des Werkes (§ 644 Abs. 1 Satz 1 BGB).
    • Beim Werkvertrag kann der Kunde gemäß § 649 BGB jederzeit kündigen. Beim Kaufvertrag ist dies nicht möglich.

    Eine besonders wichtige Unterscheidung ergibt sich bei Handelsgeschäften zwischen zwei Unternehmern. Handelt es sich um einen Kaufvertrag, kommt § 377 HGB zur Anwendung. Der Käufer ist verpflichtet, die Ware sofort nach Eingang auf Mängel zu untersuchen und diese unverzüglich zu rügen. Verdeckte Mängel können auch später – nachweisbar unverzüglich nach ihrer Entdeckung – gerügt werden. Wird dies unterlassen, gibt es keinerlei Gewährleistung.

    Beispiel: Ein Gewerbetreibender kauft einen Neuwagen bei einem KfZ-Händler „auf die Firma“. Nach ein paar Monaten treten Mängel auf. Er bringt das Auto zu einem näher gelegenen Vertragshändler. Dieser schafft es nicht, die Mängel zu beseitigen. Der Käufer erklärt gegenüber dem usprünglichen Verkäufer den Rücktritt vom Kaufvertrag. Er hat Pech: Es kommt 377 HGB zur Anwendung. Da er nicht unverzüglich nach Auftreten der Mängel diese beim ursprünglichen Verkäufer gerügt hat, hat er jeden Anspruch verloren (frei nach: Landgericht Krefeld, Urteil vom 13. März 2014, Az. 3 O 311/13).

    Immer wieder umstritten ist die Einordnung als Werk-, Werklieferungs- oder Kaufvertrag zum Beispiel bei Einbauküchen und Fotovoltaikanlagen. Während es bei letzteren sehr auf den Einzelfall und den „Auftragsschwerpunkt“ ankommt, beurteilen die Gerichte Verträge über Lieferung und Montage von individuell angepassten Einbauküchen tendenziell eher als Werkvertrag (vgl. BGH, Az. VII ZR 162/12).
    Eine Werkmietwohnung / Werkwohnung wird mit Rücksicht auf das Bestehen eines Arbeitsverhältnisses vermietet.

    Differenziert werden muss zwischen Werkmietwohnungen und Werkdienstwohnungen. Bei einer Werkmietwohnung gibt es zwei separate Verträge: Arbeitsvertrag und Mietvertrag. Kündigt der Arbeitgeber den Arbeitsvertrag, endet nicht automatisch auch das Mietverhältnis. Dieses muss – unter Beachtung der mietrechtlichen Sonderregeln der §§ 576 ff. BGB – ebenfalls ausdrücklich gekündigt werden. Bei einer Dienstwohnung richtet sich die Kündigung nach arbeitsrechtlichen Vorgaben.

    Der Vermieter kann mit Ende des Arbeitsvertrages mit folgenden besonderen Fristen den Mietvertrag kündigen:

    • Wenn der Mieter weniger als zehn Jahre lang in der Wohnung gewohnt hat und diese für einen anderen Mitarbeiter benötigt wird: drei Monate (d.h. Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats).
    • Wenn das jeweilige Arbeitsverhältnis die Überlassung einer Wohnung in unmittelbarerer Nähe zur Arbeitsstätte erfordert hat und diese jetzt für einen anderen Mitarbeiter benötigt wird: spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf dieses Monats (vgl. § 576 BGB).
    Auch: WVO. Sie regelt die rechtlichen Gegebenheiten für Behinderten-Werkstätten. Dort soll behinderten Menschen die Möglichkeit gegeben werden, am Arbeitsleben teilzunehmen bzw. wieder in das Arbeitsleben eingegliedert zu werden. Die Aufnahme ist nur nach einem Eingangsverfahren möglich, mit dem die Eignung des Betreffenden überprüft wird. Es finden berufsbildende Kurse statt, um eine Teilnahme am Arbeitsleben zu ermöglichen.
    Mit dem Abschluss eines Werkvertrags verpflichtet der Auftraggeber ("Besteller") den Unternehmer zur Errichtung des versprochenen "Werks". Im Gegenzug muss der Auftraggeber das Werk abnehmen und die vereinbarte Vergütung zahlen. Ist keine Vergütung vereinbart, wird die übliche Vergütung geschuldet.
    Wichtig ist die Erfolgsbezogenheit dieses Vertragstyps. Der Unternehmer schuldet also immer einen bestimmten Erfolg, zum Beispiel die fachgerechte Installation der Sanitäranlagen. Darin unterscheidet sich der Werkvertrag von einem Dienstvertrag, zum Beispiel einem Behandlungsvertrag mit einem Arzt. Der Dienstverpflichtete schuldet nur eine Tätigkeit, nicht aber den Erfolg seiner Tätigkeit.

    Ist im Werkvertrag die Erbringung von Bauleistungen vereinbart, wird der Vertrag auch als Bauvertrag bezeichnet. Der Unternehmer schuldet ein Werk, das so funktioniert, wie die Werkvertragsparteien es vereinbart haben oder wie es üblich und zu erwarten ist.

    Der Werkunternehmer hat Anspruch auf Abschlagszahlungen für teilweise fertiggestellte Arbeiten. Voraussetzung ist, dass die Leistung keine wesentlichen Mängel aufweist. Sonst kann der Auftraggeber die Abschlagszahlung verweigern. Ist der Auftraggeber ein Verbraucher, so muss der Auftragnehmer bei der ersten Abschlagsrechnung eine Sicherheit von fünf Prozent der angeforderten Zahlung leisten.

    Voraussetzung für die Fälligkeit der Vergütung (Schlusszahlung) ist die Abnahme der Leistung durch den Auftraggeber. Der Auftraggeber nimmt damit das Werk als im wesentlichen vertragsgerecht entgegen.

    Ist das Werk mangelhaft, muss der Auftragnehmer die Mängel beseitigen. Der Anspruch auf Nacherfüllung des Auftraggebers verjährt in zwei Jahren, in drei Jahren oder in fünf Jahren bei Neubauten. Der Auftraggeber kann unter bestimmten Voraussetzungen auch die Minderung des Werklohns, Vorschuss für die Kosten der Mängelbeseitigung oder Erstattung der Kosten, die er selbst für die Mängelbeseitigung aufgewandt hat, verlangen.

    Der Unternehmer einer Bauleistung hat den Anspruch gegen den Auftraggeber auf eine Bauhandwerkersicherungshypothek oder eine Bauhandwerkersicherheit, die üblicherweise in Form einer Bürgschaft geleistet wird. Damit kann die Vergütung des Unternehmers gesichert werden.

    Der Werklohnanspruch verjährt in drei Jahren ab Schluss des Jahres, in dem die Vergütung fällig entstanden ist.
    Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) sind im Abschnitt 8 des zweiten Buches die einzelnen typisierten Schuld­ver­hält­nisse geregelt. Titel 9 bezieht sich auf den Werkvertrag und ähnliche Schuldverhältnisse, Titel 10 auf den Makler­ver­trag (im Gesetz immer noch als Mäklervertrag bezeichnet) und Titel 11 auf die Auslobung.

    Die Systematik der Reihenfolge lässt eine Gemeinsamkeit erkennten. Bei diesen drei Vertragstypen handelt es sich um Schuldverhältnisse, bei denen der herbeigeführte Erfolg entlohnt wird. Beim Werkvertrag spricht man von einer Vergütung bzw. einem Werklohn, beim Makler­ver­trag von Maklerlohn und bei der Auslobung von Be­loh­nung. Von der Rechtskonstruktion her ist der Makler­ver­trag näher bei der Auslobung angesiedelt als beim Werkvertrag. Der gravierende Unterschied zwischen Werkvertrag und Maklervertrag besteht darin, dass der Makler keine Verpflichtung zum Tätigwerden hat und infolgedessen der Auftraggeber auch keine Verpflichtung zur Abnahme der Maklerleistung. Beim Werkvertrag bestehen dagegen Leistungs- und Abnahmepflichten.

    Der Unterschied zwischen Maklervertrag und Auslobung besteht darin, dass beim Maklervertrag eine konkrete Person als Makler durch den Auftraggeber als Ver­trags­part­ner angesprochen wird, während sich die Auslobung durch öffentliche Bekanntmachung an jedermann richtet, der von der Auslobung Kenntnis erlangt.

    Der Stellenwert des Maklervertrages könnte dadurch auf einen internationalen Standard gebracht werden, dass er auf die Ebene eines Alleinauftrags angehoben und mit einer Abnahmeverpflichtung durch den Auftraggeber verbunden wird. Das Schuldrechtsmodernisierungsgesetz ist jedoch erstaunlicherweise am Maklervertrag spurlos vorübergegangen.
    Eine Investition oder ein Vermögensgegenstand wird als wertbeständig angesehen, wenn die eingesetzten Investitionen anhaltend ihren Wert mindestens behalten oder stetig wachsen. Vor allem Immobilien, besonders Wohnimmobilien, gelten als wertbeständig. Das hängt damit zusammen, dass Eigentümer von Wohnimmobilien diese entweder selbst bewohnen können oder das Objekt weiter vermieten können. Die Inflation kann hierbei über Mieterhöhungen ausgeglichen werden.
    Sachwerte, wie z.B. Immobilien, sind meist wertbeständiger und resistenter gegen Inflation als nominale Werte, z.B. Geldanlagen.
    Ein Vergleich der Wertentwicklung für verschiedene Anlageformen über einen Zeitraum von 31 Jahren bringt es an den Tag: Als Wertanlage folgt das Eigenheim den Aktien. Wuchs der Wert von 1970 investierten 100.000 Euro in Spareinlagen nur auf rund 368.000 Euro im Jahr 2001, so belief sich der Wert der Aktien auf 1.814.000 Euro (wobei im Jahr 2000 für Aktien Spitzenwerte erreicht wurden, denen 2003 ein erheblicher Einbruch folgte). Die Jahresrendite lag immerhin bei 9,8 Prozent. Beim Einfamilienhaus wurden aus 100.000 Euro immerhin 1.026.000 Euro. Die gute Performance der Einfamilienhäuser beruht allerdings nicht so sehr auf Vermietungsergebnissen, sondern auf Wertsteigerungen.

    Der durchschnittliche Wertzuwachs belief sich damit auf jährlich 7,8 Prozent. Bei festverzinslichen Wertpapieren betrug im Jahr 2001 der Wert 914.000 Euro. Die Rendite lag bei 7,4 Prozent. Danach rangiert Gold mit 440.000 Euro (4,9 Prozent Rendite) auf dem vierten Platz, gefolgt vom Sparbuch mit 368.000 Euro und einer jährlichen Rendite von 4,3 Prozent. Die durchgeführten Untersuchungen lassen Eigenheimer zumindest in Wachstumsregionen auch optimistisch in die Zukunft sehen. Die Wertentwicklung von Eigenheimen wird dort auch in den nächsten Jahren weiter nach oben gerichtet sein. Die Finanzmarktkrise seit 2008 dürfte allerdings die Wertentwicklungsproportionen zu Lasten der Aktien deutlich verschoben haben.

    Grundlage für die Messung der Wertentwicklung von Eigenheimen war die Annahme der durchschnittlichen Mietentwicklung eines 120 Quadratmeter großen Einfamilienhauses. Da die Mietentwicklung für Einfamilienhäuser in Deutschland höchst unterschiedlich verlief, kommt es im Einzelfall darauf an, herauszufinden, ob sich das Einfamilienhaus in einer mietpreislichen Wachstums- oder Schrumpfungsregion befindet.

    Im Übrigen ist auch zu berücksichtigen, dass die Mieten für Einfamilienhäuser im Zeitraum zwischen 2001 und 2009 im Durchschnitt relativ konstant blieben, so dass sich der Stellenwert von 2001 nicht wesentlich verändert haben dürfte. Neuere Untersuchungen liegen aber nicht vor.
    Die WertR interpretieren die Vorschriften der früheren Wertermittlungsverordnung bzw. der zur Zeit geltenden ImmoWertV. Sie bieten eine Hilfestellung zur Ermittlung von Verkehrswerten und von grundstücksbezogenen Rechten und Belastungen für die Gutachterausschüsse. Dabei werden in der Anlage Wertermittlungsformulare zur Verfügung gestellt Die Richtlinien sind zu beachten, wenn sie angeordnet wurden. Außerdem enthalten sie Grundsätze der Enteignungsentschädigung.

    Aber auch für Sachverständige ergeben sich nützliche Hinweise. Überarbeitet wurden in der Neufassung des Jahres 2006 vor allem die Bereiche Erbbaurecht, Wohnungs- und Nießbrauchrecht, Wege- und Leitungsrecht sowie der Überbau.

    Die Anlagen enthalten u.a. den Bewirtschaftungskostenkatalog mit Kostenansätzen, die durchschnittlichen Gesamtnutzungsdauern der verschiedenen Gebäudearten, Vervielfältigertabellen für das Ertragswertverfahren, das Schema für die Ermittlung der Brutto-Grundfläche, die NHK 2000, Tabellen zur Berechnung der Alterswertminderung, Diskontierungsfaktoren, Abschreibungsdivisoren, einen Mustererbbauvertrag, und Berechnungshinweise im Bereich des Erbbaurechts und Umrechnungskoeffizienten (GFZ:GFZ).

    Das In-Kraft-Treten der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) vom 19. Mai 2010 erforderte eine Anpassung der Wertermittlungsrichtlinien. Diese findet nun schrittweise für einzelne Richtlinien statt, die dann später wieder zu einer Richtlinie vereinigt werden sollen. Bisher sind bekanntgemacht worden:

    • Sachwertrichtlinie (am 18. Oktober 2012),
    • Vergleichswertrichtlinie (am 11. April 2014).

    Ein Entwurf für die neue Ertragswertrichtlinie ist derzeit noch in Arbeit.
    Die Wertermittlungsverordnung 1988 war bis zum 30. Juni 2010 die Vorschrift, an die sich Gutachterausschüsse und Sachverständige zu halten hatten, wenn es darum ging den Verkehrswert für ein Grundstück zu ermitteln, der für den Vollzug des Baugesetzbuches heranzuziehen war, soweit Bewertungsfragen hierbei eine Rolle spielten. Beispiele für solche Bewertungserfodernisse:
    • Ermittlung einer Enteigungsentschädigung,
    • gemeindliches Vorkaufsrecht zum Verkehrswert,
    • Durchführung von Bodenordnungsmaßnahmen,
    • Bemessung von Ausgleichs- und Entschädigungsleistungen im Zusammenhang mit der Durchführung von städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen usw.
    Unabhängig von dieser Zwecksetzung wurde aus der Wertermittlungsverordnung eine allgemeine Grundlage für normierte Wertermittlungsverfahren auch für Wertermittlungen in privaten Angelegenheiten. Diese WertV wurde im März 2010 von der Nachfolgeverordnung – der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) – abgelöst. Diese dient einer gleichen Zwecksetzung, berücksichtigt aber die inzwischen eingetretenen Entwicklungen und Änderungen im Bereich der Immobilienbewertung.
    Abkürzung für: Wertermittlungsrichtlinien
    Langjährige wiederkehrende Leistungen werden norma­ler­weise gegen den Geldwertschwund durch Wert­sicherungs­klau­seln abgesichert. In der Immobilienwirtschaft sind sie deshalb in Miet- und Pacht-, Erbbau- und Kaufverträgen üblich, wenn ein Teil des Kaufpreises verrentet wird. Grundsätzlich gilt ein allgemeines Verbot von Preisklauseln in Verträgen, mit denen für die Zukunft vereinbarte Leistungen abgesichert werden sollen. Gesetzliche Grundlage ist das Preisklauselgesetz. Es gibt aber eine Reihe von Ausnahmen.

    Hierzu zählen:
    • Leistungsvorbehaltsklauseln, die es ermöglichen, bei Änderung des Verbraucherpreisindex um eine vereinbarte Marge "die neue Höhe der Geldschuld nach Billigkeitsgrundsätzen zu bestimmen". Leistungsvorbehaltsklauseln finden sich häufig in Gewerberaummietverträgen. In der Regel bestimmt im Falle der Nichteinigung ein unabhängiger Sachverständiger die neue Höhe der Leistung.
    • Spannungsklauseln, bei denen die in ein Verhältnis zueinander gesetzten Güter oder Leistungen im Wesentlichen gleichartig oder zumindest vergleichbar sind. Bei ihnen wird die Höhe des geschuldeten Betrages vom künftigen Preis oder Wert eines gleichartigen Gutes abhängig gemacht (Beispiel: Baupreis wird an die Entwicklung des Baukostenindex gekoppelt). Diese Klausel wird wegen der schwierigen Nachweissituation relativ selten verwendet.
    • Kostenelementklauseln sind ebenfalls ge­neh­mi­gungs­frei. Bei ihnen wird der geschuldete Betrag insoweit von der Entwicklung der Preise oder Werte für Güter oder Leistungen abhängig gemacht, "als diese die Selbstkosten des Gläubigers bei der Erbringung der Gegenleistung unmittelbar beeinflussen". Beispiel: ein Vertrag mit einem Generalunternehmer, der seinen Preis von der Entwicklung der Löhne der am Bau Beschäftigten abhängig machen will.
    • Langfristige Verträge, bei denen wiederkehrende Leistungen auf Lebenszeit zu erbringen sind. Hier kann Anpassungsgrundlage ein Index sein, aus dem sich die Entwicklung der Löhne, Gehälter, Ruhegehälter oder Renten ergibt.
    • Verträge, bei denen für zehn Jahre ein Kündi­gungs­verzicht des Gläubigers vereinbart wird oder der Schuldner das Recht hat, die Vertragsdauer auf mindestens zehn Jahre zu verlängern (häufig in Gewerberaummietverträgen). Be­mes­sungs­grund­lage kann hier nach wie vor der Ver­brau­cher­preis­index sein.
    • Gleiches gilt für Zahlungsvereinbarungen auf Grund einer Verbindlichkeit aus der Auseinandersetzung zwischen Miterben, Ehegatten, Eltern und Kindern, auf Grund einer Verfügung von Todes wegen oder zur Abdeckungen von Verpflichtungen für den Übernehmer eines Betriebes oder sonstigen Sachvermögens. Voraussetzung ist, dass zwischen der Begründung der Verbindlichkeit und der Endfälligkeit zehn Jahre verstreichen oder die Zahlungen nach dem Tode eines Beteiligten zu erfolgen haben.

    Zulässig sind nach wie vor auch Preisklauseln in Erb­bau­rechts­ver­trä­gen und Erbbauzinsreallasten mit einer Lauf­zeit von mindestens 30 Jahren. Dabei sind bei Erb­bau­rech­ten, die Wohnzwecken dienen, ohnehin die Vorschriften des § 9a des Erbbaurechtsgesetzes zu beachten, wonach maßgeblich für die Erhöhungsobergrenze die Entwicklung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse ist. Nicht unter den Regelungsbereich des Preisklauselgesetzes fallen Indexmietverträge über Wohnraum.
    auch: WertVO
    Abkürzung für: Wertermittlungsverordnung
    Die Wertzuwachssteuer wurde erstmals im Ausland eingeführt: In Australien (1885), Neuseeland (1890), England (1917), in einigen Schweizer Kantonen (1912), später auch in Japan. In Deutschland wurde 1911 das Reichszuwachssteuergesetz eingeführt. 1913 wurde die Steuer aber wegen Unrentabilität wieder aufgegeben und in die Vermögensbesteuerung übernommen. Einige gemeindliche Wertzuwachssteuern haben keine Bedeutung erlangt. Es gab verschiedene Ausprägungsformen. Im Wesentlichen ist zu unterscheiden zwischen einer reinen Bodenwertzuwachs- (für sie machte sich der Bodenreformer Adolf Damaschke stark) und einer Wertzuwachssteuer, die auch den Gebäudewert umfasste. Johannes Lubahn stellte 1936 den Entwurf eines "Gesetzes zur Bodenbewertung und über die Grundrentenabgabe" vor. 1936 wurde allerdings der allgemeine Preisstopp eingeführt, der auch die Bodenpreise betraf.

    Bei der Diskussion um ein Baugesetz für die Bundesrepublik brachte Wilhelm Dittus 1950 eine Wertsteigerungsabgabe ins Gespräch. Mit Wertzuwachssteuerprojekten befasste sich 1971 die SPD-Steuerreformkommission. Der Parteitag der FDP in Freiburg befasste sich im gleichen Jahr mit der Einführung einer Bodenwertzuwachssteuer.

    Kritisch anzumerken ist, dass alle in der Zeit nach dem 2. Weltkrieg in Deutschland diskutierten Pläne zu einer wie auch immer gearteten Wertzuwachssteuer auf verfassungsrechtliche Bedenken stießen. Wollte man die Wertzuwachsteuer nur auf realisierte Wertzuwächse begrenzen, blieben die (eher theoretisch zu ermittelnden) nicht realisierten Wertzuwächse außen vor. Die Abschöpfung von Wertzuwächsen hätte im Übrigen dazu geführt, dass sie gar nicht entstanden wären.

    Verständlich waren die Diskussionen in der Zeit um die 1970er Jahre wegen der damaligen teils horrenden Bodenpreissteigerungen. Seit dem totalen Abflachen der Preissteigerungsraten stellen sich solche Fragen aber kaum mehr. Das Problem selbst wurde schließlich durch die Einführung des § 23 des Einkommensteuergesetzes (Besteuerung gewinnträchtiger privater Veräußerungsgeschäfte) gelöst, soweit zwischen dem Erwerb und der Veräußerung von Grundstücken weniger als 10 Jahre liegen.
    Wesentliche Bestandteile einer Sache sind nach § 93 BGB solche, die von ihr nicht ohne Zerstörung oder Veränderung ihres Wesens getrennt werden können. Deshalb sind z.B. Gebäude oder Bäume und Sträucher wesentlicher Bestandteil eines Grundstücks. Wesentliche Bestandteile eines Gebäudes sind fest mit ihm verbundene Einrichtungen, z.B. eingebaute Badewannen. Bei Einbauküchen ist zu prüfen, ob sie tatsächlich "eingebaut", also nicht mehr ohne Zerstörung herausnehmbar sind, oder ob es sich nur um ins Raumgefüge eingepasste Möbelteile handelt.

    Ein wesentlicher Bestandteil kann nicht Gegenstand besonderer Rechte sein. Bei einem bebauten Grundstück ist es nicht möglich, das Eigentumsrecht am Gebäude vom Eigentumsrecht am Grundstück zu trennen. Eine Ausnahme bildet das "grundstücksgleiche" Erbbaurecht. Im Gegensatz zum wesentlichen Bestandteil sind einfache Bestandteile eines Grundstücks handelbar. Über Bestandteile eines Gebäudes, z.B. Feuermelder, Antennen usw., also alles, was abmontierbar ist, kann verfügt werden. Eigentumsvorbehalte bleiben nach Montage bestehen. Auch Rechte, die mit dem Grundstück verbunden sind (z.B. ein Geh- und Fahrrecht an einem anderen Grundstück), sind einfache Bestandteile.
    Nach § 5 WiStG darf bei Vermietung von Wohnraum eine neu vereinbarte Miete bis höchstens 20 Prozent über der Ver­gleichs­miete liegen. Wird diese Grenze überschritten, handelt es sich um eine Ordnungswidrigkeit, es sei denn, die Miete deckt lediglich die laufenden Aufwendungen. Anwendung findet die Vorschrift im Übrigen nur dann, wenn der Vermieter ein "geringes Angebot" an ver­gleich­baren Mietobjekten zur Vereinbarung einer überhöhten Miete ausnutzt.

    Liegt das Angebot deutlich über der Nachfrage, kann davon im Regelfall nicht ausgegangen werden. Das geringe Angebot, das für die zu betrachtende Wohnungsgruppe zu prüfen ist, muss sich auf einen räumlichen Teilmarkt beziehen, der nicht zu eng (z. B. nur auf ein Stadtviertel) gefasst werden darf.
    Nester von Wespen und Hornissen dürfen nicht ohne Weiteres entfernt werden. Es gibt eine Vielzahl von Wespenarten, von denen viele unter Schutz stehen. Nur die "Deutsche Wespe" und die "Gemeine Wespe" sind anerkannte Lästlinge, deren Nester zerstört werden dürfen – aber auch das nur im Ausnahmefall, etwa bei Nestbau vor dem Fenster des Kinderzimmers. Fachleute, die die jeweilige Art bestimmen und womöglich auch das Nest entfernen oder schonend umsiedeln können, kann häufig die örtliche Umweltbehörde nennen. Die Entfernung von Wespennestern übernimmt oft auch die Feuerwehr – meist gegen Gebühr. Besondere Angst haben viele Menschen vor Hornissen – schon wegen deren Größe. Gerüchte besagen, dass sieben Hornissenstiche ein Pferd, drei einen Menschen töten können. Wahr ist: Hornissengift ist nicht stärker als das einer Honigbiene. Hornissen werden nicht von Süßem angelockt – sie sind Insektenfresser und vertilgen durchaus auch Wespen. Sie sind zudem deutlich weniger aggressiv als Wespen. Hornissennester darf man nur mit amtlicher Genehmigung entfernen lassen.
    Kennzeichen jeder Marktwirtschaft ist der Wettbewerb. Man kann die Marktwirtschaft auch als Wett­be­werbs­wirt­schaft bezeichnen. Der freie Wettbewerb muss nach zwei Seiten hin gesichert werden:

  • Damit Wettbewerb funktioniert, muss sichergestellt werden, dass es weder Zugangsbarrieren auf der Anbieter- wie auf den Nachfrageseite gibt. Außerdem muss verhindert werden, dass durch wettbewerbsbeschränkende Absprachen (Kartelle) die Funktion des Wettbewerbs außer Kraft gesetzt wird. Die Sicherung des Wettbewerbs auf dieser Seite obliegt dem Bundeskartellamt.

  • Der Wettbewerb kann aber auch durch Ver­haltens­weisen außer Kraft gesetzt werden, die unlauter sind. Durch Irreführungen und Handlungen, die Mitbewerber in eine sachlich nicht gerechtfertigte Nachteilsposition am Markt versetzen. Hiergegen schützt in Deutschland das Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb.
    Die Grundidee des Wettbewerbs besteht in der Erkenntnis, dass sich durch freies Anbieten und Nachfragen am Markt für Waren und Leistungen Preise herausbilden, die zu einem optimalen Versorgungsniveau der Marktteilnehmer in einer Volkswirtschaft führen.

    Ob der Wettbewerb zu den erwarteten Allokationsergebnissen führt, hängt aber vom Grad der Markttransparenz ab. Sie ist von Marktgut zu Marktgut unterschiedlich. Je schwerer miteinander konkurrierende Güter vergleichbar sind, desto größer ist die Wahrscheinlichkeit, dass durch Wettbewerb das angestrebte Optimum nicht erreicht wird. Jede andere Lösung, die auf die Wirkungen des Marktes verzichtet, wäre aber eine schlechtere Lösung.

    Der Immobilienmarkt ist ein typischer Markt heterogener Güter. Jede Immobilie ist allein schon durch ihre fest gefügte Lage ein besonderes unverwechselbares Marktgut.

    Hinzu kommt, dass der Markt nur in einem beschränkten Umfang organisierbar ist, so dass die unterschiedlichsten Wettbewerbskräfte wirksam werden. Vom professionell aufbereiteten Angebot eines Maklers über Bauträger mit eigener Vertriebsorganisation und institutionalisierte Anbieter bis hin zum privaten Einmalanbieter reichen die Mitbewerber. Sie agieren, ausgestattet mit den unterschiedlichsten Wettbewerbsfähigkeiten und Marketingstrategien im Marktszenarium der Immobilienwirtschaft.

    Auch auf europäischer Ebene ist der jeweilige Wettbewerbskommissar in Brüssel für die Aufrechterhaltung des Wettbewerbs in den Ländern der europäischen Union zuständig. Im Blickfeld des Wettbewerbskommissars stehen vor allem Fusionen großer Unternehmen.

    Während der Markt für Bauträgerobjekte auf einer vom Bauträger kalkulierten Preisbasis auf der Angebotsseite beruht, bestimmen bei Bestandsimmobilien letztlich die Nachfrager den Preis, zu dem ein Vertrag zum Abschluss kommt.

    Immerhin ist der Immobilienmarkt ein Musterbeispiel für das Funktionieren des Marktes, wenn der Wettbewerb als "Entdeckungsverfahren" (Wirtschaftsnobelpreisträger August Friedrich v. Hayek) verstanden wird. Es geht um das zielorientierte Entdecken des richtigen Objektes und des richtigen Käufers, das den konventionellen Immobilienmarkt mehr als andere Märkte auszeichnet.
    • Die zunehmende Bedeutung von Public-Private-Partnerships kam in dem Versuch zum Ausdruck, die gesetzlichen Rahmenbedingungen für PPP durch das Gesetz zur Verbesserung der Grundlagen für öffentlich-private Partnerschaften (ÖPP-Gesetz) zu verbessern, das am 30. Juni 2005 verabschiedet wurde. In das Vergaberecht wurde dabei der so genannte "wettbewerbliche Dialog" als eine dem Ausschreibungsverfahren vorgezogene Vorbereitungs- und Klärungsinstanz eingeführt.

    In diesem Verfahren des wettbewerblichen Dialogs sollen zunächst die oft sehr komplexen Vergabebereiche und -modalitäten des staatlichen/kommunalen Auftraggebers mit potentiellen Vertragspartnern geklärt werden. Diese bringen ihr Know-how ein. Dadurch soll die Leistungsbeschreibung so konkretisiert werden, dass eine mängelfreie Ausschreibung möglich wird. Eine solche ist ja bei Public-Private-Partnerships europaweit vorgeschrieben, wenn der behördliche Auftraggeber über einen bestimmenden Einfluss beim vorgesehenen Projekt verfügt.
    Grundlage des Wettbewerbsrechts im engeren Sinne ist das Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG). Dieses ist nach größeren Änderungen 1984, 2000 und 2004 zum Jahresende 2008 novelliert worden. Geändert haben sich nicht nur einige Begriffe und Paragraphen. Wettbewerbsrechtlich relevant sind darüber hinaus die Preisangabenverordnung und speziell für Makler das Wohnungsvermittlungsgesetz mit seinen öffentlich-rechtlichen Vorschriften, sowie zahlreiche weitere Gesetze, Verordnungen und Wettbewerbsregeln.

    Das Wettbewerbsrecht zielt darauf ab, Störungen des gesunden Leistungswettbewerbs insbesondere durch unlautere geschäftliche Handlungen (§ 3 UWG) und irreführende Werbung (§§ 5 und 5a UWG), die zu einer Benachteiligung der Mitbewerber oder Verbraucher führen, wirksam begegnen zu können. Mit dem neuen UWG ist die so genannte UGP-Richtlinie der EU in deutsches Recht überführt worden. Zahlreiche bisher nur als Rechtsprechung existierende Tatbestände sind jetzt gesetzlich normiert.

    Unter "Mitbewerber" ist jeder Unternehmer zu verstehen, der mit einem oder mehreren Unternehmern als Anbieter oder Verbraucher von Waren oder Dienstleistungen in einem konkreten Wettbewerbsverhältnis steht. Im Übrigen sollen auch Verbraucher und das Interesse der Allgemeinheit an einem unverfälschten Wettbewerb geschützt werden.

    Den Mitbewerbern wird zu diesem Zweck eine eigene Aktivlegitimation (Klagebefugnis) zur Verfolgung unlauteren Wettbewerbs eingeräumt. Einzelne Branchen – so auch die Makler – haben eigene Wettbewerbsregeln mit Geboten und Verboten erlassen, die allerdings die Rechtsprechung nur eingeschränkt binden. Der Rechtsprechung dienen sie aber als Orientierungsgrundlage dafür, was innerhalb der Branche als wettbewerbsschädliche Verhaltensweise (Unlauterkeit) angesehen wird. Solche Wettbewerbsregeln müssen vom Bundeskartellamt genehmigt und in das dort geführte Register eingetragen werden. Sie werden dann genehmigt, wenn das Bundeskartellamt keine kartellrechtlichen Bedenken gegen die Regeln einzuwenden hat.

    Neben jedem einzelnen Mitbewerber, der in einem konkreten Wettbewerbsverhältnis stehen muss, können Wettbewerbsvereine – teilweise auch Abmahnvereine genannt – wettbewerbsrechtliche Unterlassungsansprüche (§ 8 UWG) geltend machen. Sie müssen bestimmten Anforderungen genügen. Gleiches gilt für Verbrauchervereine als so genannte „Qualifizierte Einrichtungen“, die gegen unlauteren Wettbewerb dann vorgehen können, wenn ein Wettbewerbsverstoß auch Verbraucherinteressen berührt, weil Verbraucherschutzgesetze verletzt werden. Der Gesetzgeber hat als vierte Gruppe den Industrie- und Handelskammern und den Handwerkskammern ein eigenes Klagerecht eingeräumt.

    In den ersten drei Gruppen tauchen immer wieder unseriöse Vereine und Mitbewerber auf, die ihre Befugnis, unlauteren Wettbewerb verfolgen zu können, vornehmlich zu Zwecken des Gelderwerbs missbrauchen. Wer wettbewerbsrechtlich abgemahnt wird, sollte daher grundsätzlich prüfen um wen es sich bei dem "Abmahner" handelt.

    Der Bundesgerichtshof hat zum Beispiel in zwei Entscheidungen vom 05.10.2000 (Az. I ZR 210/98 und Az. I ZR 237/98) gegen einen bundesweit bekannten Münchner Abmahner entschieden. In der ersten Entscheidung wurde erkannt, dass wegen der Besonderheiten des Immobilienmarktes zwischen bundesweit tätigen Anbietern von Immobilien nicht ohne weiteres ein konkretes Wettbewerbsverhältnis besteht.

    In der zweiten Entscheidung wurde dem Abmahner, einem Rechtsanwalt, der zugleich als Bauträger und Altbausanierer tätig ist, die Klagebefugnis entzogen, weil die Abmahnbefugnis zur Erreichung sachfremder Ziele missbraucht wurde. Diese bedeutsamen Entscheidungen sollten jedoch nicht zu der Auffassung verleiten, jegliche Abmahnung im Immobilienbereich sei wegen des fehlenden Wettbewerbsverhältnisses zum Scheitern verurteilt. Es gibt nach wie vor Fallgestaltungen, bei denen Abmahnungen durchaus zulässig und auch sehr nützlich sind.

    Der größte und einer der ältesten und seriösen Wettbewerbsvereine ist die Zentrale zur Bekämpfung unlauteren Wettbewerbs. Dort sind neben den Industrie- und Handelskammern auch zahlreiche Berufsverbände auch aus dem Immobilienbereich Mitglied. Die Wettbewerbszentrale ist deshalb in Hinsicht auf die Zusammensetzung der Mitglieder praktisch immer klagebefugt. Bei anderen Vereinen hilft nur ein Blick in die Mitgliedslisten beziehungsweise in die Liste der "qualifizierten Einrichtungen" (Verbraucherschutzorganisationen) gemäß § 4 UKlaG beim Bundesamt für Justiz.

    Die Klärung einer Wettbewerbshandlung in einem Wettbewerbsverfahren geht in folgenden Schritten vor sich:

    1.) Abmahnung

    Die Abmahnung ist eine Aufforderung, eine unzulässige wettbewerbsrechtliche Handlung oder Werbung in Zukunft zu unterlassen. Hierfür wird eine kurze Frist (etwa acht bis zehn Tage) gesetzt.

    Die Abmahnung soll der schnellen außergerichtlichen Beilegung von Auseinandersetzungen über Wettbewerbshandlungen zwischen Konkurrenten dienen und eine vergleichsweise kostengünstige Möglichkeit zu ihrer Beilegung sein. Sie ist verbunden mit der Aufforderung, eine strafbewehrte Unterlassungserklärung abzugeben, worin sich der Abgemahnte zur Zahlung einer Vertragsstrafe für jeden künftigen Wiederholungsfall verpflichtet. Die Abmahnung löst einen Kostenerstattungsanspruch des Abmahnenden gegenüber den Abgemahnten aus (§ 12 Abs. 1 UWG). Die Reaktion auf eine Abmahnung sollte immer nur nach Absprache mit einem Anwalt oder dem Berufsverband innerhalb der gesetzten Frist erfolgen.

    2.) Unterlassungserklärung

    Die Unterlassungserklärung hat die Verpflichtung des Abgemahnten zum Inhalt, die gerügte unzulässige Wettbewerbshandlung in Zukunft zu unterlassen. Das zu unterlassende Verhalten sollte sehr genau in der Unterlassungserklärung aufgeführt werden. Das ist zu empfehlen, um nicht mehr in Zukunft zu unterlassen, als erforderlich ist. Man kann dies zum Beispiel dadurch erreichen dass man die angegriffene Werbung als Zitat einfügt.

    Zur Einhaltung muss eine angemessene Vertragsstrafe versprochen werden, diese beträgt heute in der Regel zwischen 3.000 und bis zu 10.000 Euro. Es ist aber auch möglich, eine Unterlassungserklärung nach so genanntem "Neuen Hamburger Brauch" mit einer unbestimmten Vertragsstrafenhöhe abzugeben.

    Die Unterlassungserklärung hat Bindungswirkung bis zur Aufhebung des Vertrages und solange die Vertragspartner existieren. Eine Änderung der höchstrichterlichen Rechtssprechung oder einer Gesetzesänderung bewirkt nicht automatisch die Nichtigkeit der abgegebenen Unterlassungserklärung. Für diesen Fall besteht aber ein Kündigungsrecht. Man sollte die Unterlassungserklärung deshalb mit einer entsprechenden auflösenden Bedingung für die vorgenannten Fälle abgeben. Bei einem Verstoß gegen die Unterlassungserklärung wird die Vertragsstrafe fällig.

    Wichtig ist es, einen kurzen Termin für die Abgabe der Unterlassungserklärung zu setzen, um die Wiederholungsgefahr schnell auszuräumen. Lässt man sich etwa 14 Tage Zeit, dann wird das Gericht den Erlass einer einstweiligen Verfügung ablehnen, weil eine Grundvoraussetzung für die Verfügung, nämlich eine Eilbedürftigkeit, offenkundig nicht mehr gegeben ist.

    3.) Einstweilige Verfügung

    Wird keine Unterlassungserklärung abgegeben, wird meistens unmittelbar nach Ablauf der gesetzten Frist beim zuständigen Landgericht (Eingangsinstanz) eine einstweilige Verfügung beantragt. Erlässt das Gericht die einstweilige Verfügung, kann diese vom Abgemahnten endgültig durch die so genannte Abschlusserklärung anerkannt werden, es kann aber auch Widerspruch eingelegt werden, dann kommt es zu einer mündlichen Verhandlung. Die dort gefällte Entscheidung kann noch vor dem OLG angefochten werden, ein weiterer Rechtsweg zum BGH ist aber nicht möglich.

    4.) Hauptsacheverfahren

    Verweigert der Abgemahnte die Anerkennung, kommt es auf Betreiben des Abmahners zur Hauptsacheklage. Dort bestehen – allerdings bei einem hohen Kostenrisiko – bessere Möglichkeiten, sich zu wehren, insbesondere bei Zweifel über die Klagebefugnis des Abmahners. Der weitere Rechtsweg verläuft über das OLG und – wenn die Revision zugelassen wird – zum BGH. Ein generelles Problem bei den gerichtlichen Verfahren ist bei Abmahnungen durch Mitbewerber der so genannte „fliegende Gerichtsstand“. Damit ist der „Tatortgerichtsstand“ in § 14 Abs. 2 gemeint. Dieser bedeutet, dass überall da, wo die unlautere geschäftliche Handlung wirken konnte, geklagt werden kann. Bei einer Werbung im Internet kann demnach an jedem Landgericht in der Bundesrepublik eine Unterlassungsklage eingereicht werden.

    Oft wiederkehrende Verstöße sind:

    • Verstöße gegen die Impressumspflicht aus § 5 TMG,
    • Verstöße gegen das Urheberrecht an Karten und Stadtplänen oder Fotos und Texten,
    • Werbung mit Nettoprovisionsangaben, Quadratmeter-Preisen, Anzahlungen, monatlichem Aufwand und dergleichen ohne Endpreisangabe,
    • das Verschweigen der Maklereigenschaft,
    • Irreführung über Steuervorteile,
    • fehlender Hinweis auf Miete und / oder Nebenkosten (Kalt-/Warmmiete),
    • ein falscher Name im Inserat eines Wohnungsvermittlers,
    • Abkürzungen für Wohn- und Nutzflächen wie WNFl. oder Wfl/Nfl,
    • Deklarierung des Preises als "notarieller Festpreis" und so weiter.


    Berufsverbände wie der IVD, die Industrie- und Handelskammern oder die Zentrale zur Bekämpfung unlauteren Wettbewerbs können den Gewerbetreibenden Informationen und Hilfe zur Verfügung stellen. Es gibt dort sowohl Tipps für die richtige Werbung, als auch Informationen über Wettbewerbshüter.

    5. Kosten

    Nach § 12 Abs. 1 Satz 2 UWG hat der Abgemahnte im Falle einer berechtigten Abmahnung die „erforderlichen Aufwendungen“ zu ersetzen, die dem Abmahnenden entstanden sind. Dazu zählen die Gerichts- und die Rechtsanwaltskosten.
    Beide Kosten richten sich nach dem Gegenstandswert des Verfahrens, der letztlich vom Gericht festgelegt wird. Für den Fall, dass nur eine außergerichtliche Abmahnung erfolgt, sind die dadurch entstandenen Rechtsanwaltskosten ebenfalls nach der genannten Vorschrift des UWG zu erstatten. Der Abgemahnte sollte regelmäßig prüfen, ob der Gegenstandswert, den der Abmahnende angibt, auch tatsächlich berechtigt ist.
    Der Gegenstandswert ist abhängig ist von dem abgemahnten Verhalten und dessen wirtschaftlichen Auswirkungen. Daher sind allgemeine Angaben dazu schwierig. Im Einzelfall müssen Fachverbände oder Fachjuristen befragt werden. Gegenstandswerte zwischen 10.000 € und 100.000 € in gewerblichen Angelegenheiten sind üblich.

    Teilweise sieht die Rechtsprechung die Beauftragung eines Rechtsanwalts und damit die entstehenden Anwaltskosten als nicht erforderlich an und versagt daher die Erstattung dieser Kosten. Dies gilt z.B. in ganz einfach gelagerten Fällen oder bei solchen Abmahnenden, die bereits umfangreiche Erfahrung mit Abmahnungen haben.

    In § 12 Abs. 4 UWG ist eine Streitwertminderung vorgesehen. Das Gericht kann auf Antrag den Streitwert mindern, wenn eine Partei glaubhaft macht, dass sie durch die Zahlung der Prozesskosten nach dem eigentlich richtigen hohen Streitwert wirtschaftlich erheblich gefährdet würde. Die Streitwertminderung führt für den Begünstigten zur Reduzierung der Gerichts- und der Rechtsanwaltskosten. Für die andere Partei gilt diese Minderung des Streitwerts nicht. Sie muss daher gegebenenfalls die Kosten nach dem höheren Streitwert tragen.  
    Der Immobilienverband Deutschland (IVD) hat auf seiner Mitgliederversammlung vom 20.05.2006 Wettbewerbsregeln beschlossen, die vom Bundeskartellamt anerkannt und auf der Grundlage § 27 GWB im Bundesanzeiger bekanntgemacht wurden. Die Regeln sind für die Mitglieder des IVD bindend. Sie enthalten allgemeine Bestimmungen über den lauteren Wettbewerb und die guten kaufmännischen Sitten, verbieten unlauteres Verhalten und regeln maklerspezifische Wettbewerbsfragen. Hierzu gehören:
    • Das Gebot klarer Werbung,
    • Das Verbot von Kennziffernanzeigen zum Zweck der Verschleierung der Maklereigenschaft,
    • Unerlaubtes Führen von Titeln und früheren Berufsbezeichnungen (ausgenommen akademische Grade), soweit dadurch eine sachlich nicht begründete Leistungsfähigkeit vorgetäuscht wird,
    • Verbot unwahrer, missverständlicher und unvollständiger Angaben in der Werbung,
    • Übertreibungen in der Werbung,
    • Versprechen von Sondervorteilen (z. B. "kostenlose Beratung"),
    • Verbot von Kopplungsgeschäften,
    • Verbot des Forderns von Einschreibe- und Bearbeitungsgebühren.
    Mit diesen Wettbewerbsregeln erfüllte der IVD auch die per Satzung vorgegebene Aufgabe, der Förderung des Verbraucherschutzes und des lauteren Wettbewerbs und der Bekämpfung unlauteren Wettbewerbs.
    Abkürzung für: Wohnungseigentümerversammlung
    Abkürzung für: Wohnungswirtschaftlicher Fachausschuss des Instituts der Wirtschaftsprüfer
    Abkürzung für: Wohnungsbauförderungsbestimmung
    Abkürzung für: Wohn-/Nutzfläche
    Abkürzung für: Wohnfläche
    Abkürzung für: Wohngemeinschaft
    Abkürzung für: Wohnungsgemeinnützigkeitsverordnung
    Abkürzung für: Wohnungsgemeinnützigkeitssgesetz
    Abkürzung für: Verordnung zur Durchführung des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes
    Abkürzung für: Wohn-Geschäfts-Haus
    Abkürzung für: Wasserhaushaltsgesetz
    Abkürzung für: Wohnung
    Eine Variante der Stakendecke ist die Wickelstakendecke. Diese wird auch als Lehmwickeldecke bezeichnet.

    Bei diesem traditionellen Deckenaufbau werden zwischen die Deckenbalken nicht Kanthölzer, sondern angespitzte Rundhölzer eingesetzt, die mit einem Stroh-Lehm-Gemisch umwickelt sind. Dafür wird Stroh in Lehm getaucht oder gar einige Tage darin eingeweicht. So erhält man eine Art Lehmstrohmatte. Diese kann dann auf einem Tisch um das vorbereitete Stakholz gewickelt werden. Das Ergebnis bezeichnet man als „Wickelstaken“. Nach dem Einsetzen der Wickelstaken in die Deckenbalken werden die Unebenheiten und Zwischenräume der Staken mit Strohlehm ausgefüllt.

    Teilweise wurden auch Lehmstrohstränge hergestellt, die schraubenförmig um das Stakholz gewickelt wurden. Dabei konnte man bei der Konstruktion der Decke eine Lehmstrohzunge nach unten durchhängen lassen, welche dann von unten gegen die Decke gedrückt und dort von unten verstrichen oder verspachtelt werden konnte, um eine glatte Decke zu erhalten.
    Wurde einem Makler, Baubetreuer, Bauträger oder Anlageberater eine Gewerbeerlaubnis nach § 34c GewO erteilt, kann sie nach § 49 des Verwaltungsverfahrensgesetzes (VwVfG) von der zuständigen Gewerbebehörde widerrufen werden, wenn die Behörde auf Grund nachträglich eingetretener Tatsachen berechtigt wäre, den Verwaltungsakt nicht zu erlassen und wenn ohne den Widerruf das öffentliche Interesse gefährdet würde. Ein solcher Fall liegt vor, wenn der Gewerbetreibende wegen eines Vermögensdeliktes oder eines ähnlichen Vergehens nicht mehr über die persönliche Zuverlässigkeit verfügt, die im Interesse des Verbraucherschutzes unterstellt werden muss. Zu unterscheiden ist der Widerruf von der Rücknahme der Erlaubnis (§ 48 VwVfG), die dann erfolgt, wenn die Erlaubniserteilung rechtswidrig war, z.B. weil die Unterlagen unrichtig oder gefälscht waren, die der Gewerbetreibende zum Zweck der Erlaubniserteilung vorgelegt hat, oder weil bei der Erlaubniserteilung Korruption im Spiel war.
    Ältere Immobilienfinanzierungen weisen deutlich höhere Zinssätze auf, als aktuell üblich sind. Nun besteht für Verbraucherkreditverträge ein 14-tägiges Widerrufsrecht, für das der Gesetzgeber den Kreditgebern Musterformulierungen vorgegeben hat. Aufgrund von Gesetzesänderungen werden diese Texte jeweils im Abstand einiger Jahre angepasst.

    In Kreditverträgen der Jahre 2002 bis 2010 sind von den Geldinstituten sehr häufig Widerrufsbelehrungen benutzt worden, die nicht rechtswirksam waren. Dies hat seinen Grund zum Teil in zu großen Abweichungen von den gesetzlichen Mustern, zum Teil in widersprüchlichen oder missverständlichen Formulierungen, der Verwendung veralteter Textbausteine oder dem Verweis auf veraltete Rechtsvorschriften. Folge ist, dass bei derartigen Verträgen die 14tägige Widerrufsfrist gar nicht erst zu laufen begonnen hat. Nach bisherigem Rechtsstand konnten solche Verträge zeitlich unbegrenzt widerrufen werden. Allerdings sind nicht alle Geldinstitute bereit, dies ohne ein gerichtliches Vorgehen zu akzeptieren. Die Wirksamkeit der entsprechenden Vertragsklausel sollte daher durch einen Rechtsanwalt geprüft werden.

    Die Argumentation des Kunden mit dem unbegrenzten Widerrufsrecht wird auch als der „Widerrufsjoker“ bezeichnet. Wird dieser erfolgreich ausgespielt, kann der Vertrag widerrufen werden. Das bedeutet: Die Darlehenssumme ist innerhalb von 30 Tagen zurückzuzahlen, das Geldinstitut muss ebenfalls alle erhaltenen Leistungen zurückerstatten (allerdings unter Abzug der Zinsen für die reine Überlassung des Darlehensbetrages). Für den Kreditnehmer ergibt sich so die Möglichkeit, mit einem anderen Kreditgeber einen neuen Darlehensvertrag zu einem deutlich günstigeren Zinssatz abzuschließen. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt beim Widerruf grundsätzlich nicht an. Kreditnehmer sollten allerdings unbedingt vor dem Widerruf sicherstellen, dass ein neuer Kreditgeber bereit steht – schon wegen der 30tägigen Rückzahlungsfrist.

    Bis zum 21. März 2016 war die Europäische Verbraucherkredit-Richtlinie in deutsches Recht umzusetzen. Im Zuge der ansonsten eher verbraucherfreundlichen Gesetzesänderungen wurde die unbegrenzte Widerrufsmöglichkeit für Altkredite gestrichen. Am 21. Juni 2016 endete damit das "ewige Widerrufsrecht" für Immobiliendarlehen, die zwischen 2002 und 2010 vereinbart wurden.

    Nach Ansicht vieler Juristen können Immobiliendarlehen, die nach dem 10. Juni 2010 abgeschlossen wurden, weiterhin unbegrenzt widerrufen werden. Es muss jedoch damit gerechnet werden, dass die Geldinstitute dies nicht ohne gerichtliche Klärung hinnehmen.

    Bei Immobilien-Darlehensverträgen, die seit dem 21. März 2016 abgeschlossen wurden, gibt es ein Widerrufsrecht für 14 Tage. Bei fehlerhafter Widerrufsbelehrung kann es sich auf höchstens ein Jahr und 14 Tage verlängern (§ 356b Abs. 2 BGB).
    Mit einer Widerrufsklausel will der Makler verhindern, dass er seine Provision verliert, wenn sein Auftraggeber vor Ablauf der vereinbarten Zeit den Vertrag widerruft beziehungsweise vom Vertrag zurücktritt.

    Eine solche Klausel kann nur in dem Fall wirken, in dem der Auftraggeber nach dem Widerruf entgegen seinen vertraglichen Pflichten einen Kaufvertrag abschließt. Die Klausel kann also nur bei einem Alleinauftrag wirksam werden.

    Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass die Aufgabe der Verkaufsabsicht keinen Widerruf darstellt.
    Im Einzelnen ist noch vieles streitig. Der Makler geht das Risiko ein, dass die Widerrufsklausel für unwirksam erklärt wird. Sie könnte als Vertragsstrafe angesehen werden, muss also den dafür geltenden Regeln folgen.

    Beispiel für eine Widerrufsklausel:
    Der Auftraggeber muss die vereinbarte Provision auch dann zahlen, wenn er vor Ablauf der vereinbarten Vertragslaufzeit vom Alleinauftrag zurücktritt und anschließend den Hauptvertrag abschließt.
    Am 13.06.2014 ist das „Gesetz zur Umsetzung der Verbraucherrechte-Richtlinie“ in Kraft getreten. Auch Maklerverträge sind davon betroffen. Es gelten folgende Grundzüge:

    Geltungsbereich

    • Die neuen Regeln gelten immer dann, wenn der Kunde des Maklers ein Verbraucher ist. § 13 BGB definiert den Verbraucher als „jede natürliche Person, die ein Rechtsgeschäft zu einem Zwecke abschließt, der überwiegend weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbstständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden kann.“
    • Die neuen Regeln gelten für Verträge, die im elektronischen Geschäftsverkehr oder durch Einsatz von Fernkommunikationsmitteln (Fernabsatzvertrag) oder außerhalb des Geschäftsraums (Außergeschäftsraumvertrag) abgeschlossen werden.

    Zum elektronischen Geschäftsverkehr zählen alle elektronischen Informations- und Kommunikationsdienste (§ 1 Abs. 1 Satz 1 Telemediengesetz). Bei einem Fernabsatzvertrag verwenden „der Unternehmer und der Verbraucher für die Vertragsverhandlungen und den Vertragsschluss ausschließlich Fernkommunikationsmittel.“ Darunter versteht man nach § 312c BGB zum Beispiel Briefe, Telefon, Telefax, E-Mails und SMS. Da heute fast jeder Maklervertrag unter Verwendung dieser Mittel zustande kommt, haben die neuen Regeln weitreichende Geltung.

    Außerhalb von Geschäftsräumen geschlossene Verträge sind nach § 312b BGB zum Beispiel Verträge, die bei gleichzeitiger körperlicher Anwesenheit des Verbrauchers und des Unternehmers an einem Ort geschlossen werden, der kein Geschäftsraum des Unternehmers ist. Dies betrifft also etwa Maklerverträge, die anlässlich einer Objektbesichtigung zustande kommen.

    Nach § 312g BGB hat der Verbraucher nun auch bei Maklerverträgen ein 14-tägiges Widerrufsrecht, wenn diese als Fernabsatzverträge oder außerhalb seiner Geschäftsräume geschlossen wurden. Bei Verträgen, die im Büro des Maklers geschlossen werden, gilt dies nicht.

    Der Makler hat gegenüber seinem Kunden eine Reihe von Informationspflichten, die in Artikel 246a EGBGB (Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch) aufgelistet sind. Dazu zählen zum Beispiel seine Identität, Anschrift und sonstige Kontaktdaten und ggf. die Vertragslaufzeit. Ebenso muss der Makler den Kunden auch über dessen Widerrufsrecht belehren. Informieren muss er den Verbraucher dabei über:

    • Bedingungen, Fristen und Verfahren der Ausübung des Widerrufsrechts nach § 355 BGB,
    • das gesetzliche Muster-Widerrufsformulars (Anlage 2 zum EGBGB),
    • darüber, dass der Verbraucher dem Makler einen Wertersatz für dessen erbrachte Leistung schuldet, wenn er das Widerrufsrecht ausübt, nachdem er den Makler dazu aufgefordert hat, vor Ablauf der Widerrufsfrist tätig zu werden und
    • darüber, wann das Widerrufsrecht erlischt.


    Das Widerrufsrecht erlischt nach § 356 Abs. 4 BGB bei einem Maklervertrag, wenn
    • der Makler seine Dienstleistung vollständig erbracht hat UND
    • der Makler mit der Dienstleistung erst begonnen hat, nachdem der Verbraucher seine ausdrückliche Zustimmung dazu gegeben hat und gleichzeitig bestätigt hat, dass er weiß, dass er sein Widerrufsrecht mit vollständiger Erbringung der Maklerleistung endet.

    Nach allgemeiner Auffassung reicht es für die vollständige Erbringung der Maklerleistung aus, wenn der Makler seine Nachweis- oder Vermittlungsleistung in vollem Umfang erbracht hat. Auf den Abschluss des Hauptvertrags zwischen den Kauf- oder Mietvertragsparteien hätte er keinerlei Einfluss.

    Maklerverträge werden in vielen Fällen schnell abgewickelt. Dies gilt insbesondere bei der Vermittlung von Mietverträgen. Hier kann nun für den Makler das Problem entstehen, dass er seine Dienstleistung noch innerhalb der Widerrufsfrist erbringt, der Kunde dann widerruft, den Hauptvertrag mit der ihm inzwischen bekannten Gegenseite selbst abschließt und keine Provision zahlt. Um dies zu vermeiden, gibt es für den Makler zwei Möglichkeiten:
    • Er fordert den Kunden gleich bei Vertragsabschluss auf, ihn ausdrücklich mit der Erbringung der Leistung noch während der Widerrufsfrist zu beauftragen und ihm zu bestätigen, dass er weiß, dass sein Widerrufsrecht bei vollständiger Leistungserbringung des Maklers erlischt.
    • Er wartet 14 Tage, bis er mit der Arbeit beginnt.


    Frist für den Widerruf

    Die Widerrufsfrist von 14 Tagen beginnt mit dem Datum des Vertragsschlusses. Sie beginnt jedoch nicht, bevor der Makler dem Verbraucher eine korrekte Widerrufsbelehrung hat zukommen lassen und seinen übrigen Informationspflichten nach Art. 246b § 2 EGBGB nachgekommen ist. Ein „ewiges Widerrufsrecht“ hat der Verbraucher dennoch nicht: Nach § 356 Abs. 3 BGB erlischt das Widerrufsrecht spätestens zwölf Monate und 14 Tage nach dem Vertragsschluss.

    Bei Maklerverträgen kann es durchaus schwierig werden, den Zeitpunkt des Vertragsschlusses festzulegen. Daher wird es auch entscheidend auf die notwendige Information über den abgeschlossenen Vertrag ankommen, die der Makler seinen Kunden geben muss, wie oben dargestellt.

    Erklärung des Widerrufs

    Der Verbraucher muss die Erklärung gegenüber dem Makler abgeben. Eine Form ist nicht vorgesehen, so dass auch ein mündlicher Widerruf gültig ist. Eine Begründung ist nicht erforderlich. Der Verbraucher muss jedoch im Zweifelsfall beweisen, dass er rechtzeitig den Widerruf erklärt hat. Es reicht die Absendung des Widerrufs innerhalb der Frist von 14 Tagen. Das amtliche Muster des Widerrufsformulars darf vom Makler nicht verändert werden. Es ist auch zulässig, auf der eigenen Webseite des Maklers eine eindeutige Widerrufserklärung vorzuhalten, die der Verbraucher ausfüllen und übermitteln kann. Wenn der Verbraucher von dieser Möglichkeit Gebrauch macht, muss der Unternehmer dem Verbraucher den Zugang des Widerrufs unverzüglich auf einem dauerhaften Datenträger bestätigen (§ 356 Abs. 1 BGB).

    Rechtsfolgen des Widerrufs

    Wenn der Verbraucher den Maklervertrag widerruft, entfällt für ihn die Provisionspflicht. Der Provisionsanspruch wird ersetzt durch einen Wertersatzanspruch (§ 357 Abs. 8 BGB).

    Achtung: Der Wertersatzanspruch besteht nur, wenn der Makler den Verbraucher entsprechend über sein Widerrufsrecht belehrt hat und wenn der Verbraucher darauf bestanden hat, dass der Makler schon während der Widerrufsfrist mit der Arbeit beginnt. Bei einem Vertrag, der außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen wurde, besteht (abweichend vom Fernabsatzvertrag) der Wertersatzanspruch nur dann, wenn der Verbraucher sein Verlangen nach Leistung während der Widerspruchsfrist auf einem dauerhaften Datenträger übermittelt hat.

    Fraglich ist die Höhe des Wertersatzes. Das Gesetz räumt dem Kunden Wertersatz für die bis zum Wideruf erbrachte Leistung ein. Wurde also vor dem Widerruf die gesamte Maklerleistung erbracht – zum Beispiel durch Nachweis eines Objekts oder Käufers – kann Anspruch auf Wertersatz in Höhe der Provision bestehen. Wurde die Maklerleistung noch nicht voll erbracht, ist Wertersatz in Höhe einer Aufwandsentschädigung denkbar. Eine gesicherte einheitliche Linie in der Rechtsprechung existiert dazu noch nicht.

    Urteil des OLG Düsseldorf

    Das Oberlandesgericht Düsseldorf befasste sich 2014 mit einem Fall, bei dem eine Maklerkundin auf Anfrage das Expose mit Objektadresse zu einem im Internet beworbenen Objekt erhalten hatte. Die Internetanzeige enthielt zwar einen Hinweis auf die Provisionspflicht, jedoch keine Widerrufsbelehrung. Die gemeinsame Besichtigung scheiterte an einem Terminproblem des Verkäufers. Die Kundin fuhr daraufhin auf eigene Faust zum Objekt und traf den Verkäufer an. Es kam zum Kaufvertragsabschluss. Die Kundin verweigerte die Zahlung der Provision. Während des vom Makler angestrengten Gerichtsverfahrens widerrief sie den Maklervertrag mit Verweis auf die Fernabsatzregeln. Das Gericht sah diesen Widerruf als wirksam an. Auch einen Wertersatz in Höhe der Provision musste die Kundin nicht leisten, da sie nicht über ihr Widerrufsrecht belehrt worden war (Urteil vom 13.6.2014, Az. I-7 U 37/13).

    Als eine Möglichkeit der Absicherung des Provisionsanspruchs des Maklers wird zunehmend über Maklerklauseln in notariellen Kaufverträgen diskutiert. Maklerklauseln in Form eines echten Vertrages zugunsten Dritter gemäß § 328 BGB geben dem Makler einen direkten Provisionsanspruch gegen einen oder beide Vertragspartner des Kaufvertrages, der nach notarieller Beurkundung nicht ohne Weiteres widerrufen werden kann. Es bleibt jedoch ein Nachteil: Die Absicherung durch eine Maklerklausel ist erst zum Schluss des Kaufvorgangs möglich. Der Widerruf kann vorher längst stattgefunden haben. Inwieweit Rechtsprechung und Gesetzgebung in Widerrufsfällen eine Umgehung des gesetzlichen Widerrufsrechts mit Hilfe einer Maklerklausel hinnehmen, bleibt im Übrigen abzuwarten.
    Abwehrmaßnahme gegen einen behördlichen Bescheid, z.B. gegen einen Steuer-, Gebühren- oder Baubescheid. Die Widerspruchsfrist beträgt einen Monat ab Bekanntwerden des Bescheids.

    Der Widerspruch muss schriftlich oder zur Niederschrift bei der Behörde erhoben werden, die den angegriffenen Bescheid erlassen hat. Er kann auch bei der nächsthöheren Behörde eingereicht werden, die im Normalfall den Widerspruchsbescheid zu erlassen hat.

    Nicht ausreichend ist es, mündlich oder telefonisch Widerspruch bei der Behörde einzulegen – auch dann nicht, wenn ein Beamter darüber eine Aktennotiz anfertigt.

    Es ist nicht zwingend erforderlich, dass der Widerspruch ausdrücklich als solcher bezeichnet wird. Es muss nur klar daraus hervorgehen, dass der Betroffene sich durch den Bescheid bzw. Verwaltungsakt der Behörde belastet fühlt und eine formelle Überprüfung wünscht.

    Die Behörde, gegen deren Bescheid ursprünglich Widerspruch eingelegt wurde, kann dem Widerspruch abhelfen – z.B. durch Erlass eines neuen Bescheides im Sinne des Bürgers. Soll der Widerspruch abgewiesen werden, ergeht ein Widerspruchsbescheid. Diesen erlässt die nächsthöhere Behörde. Sowohl die Abhilfe als auch der Widerspruchsbescheid können für den Widerspruchsführer mit Kosten verbunden sein.

    Mit Zustellung des Widerspruchsbescheids beginnt die Frist zu laufen, innerhalb welcher der Empfänger ggf. Klage vor dem Verwaltungsgericht einreichen kann. Diese beträgt bei den gängigen Klagearten der Anfechtungs- und Verpflichtungsklage einen Monat.
    Die Eintragungen im Grundbuch, mit Ausnahme derjenigen im Bestandsverzeichnis, genießen regelmäßig öffentlichen Glauben. Das bedeutet, dass sich jeder auf die Richtigkeit der Eintragung verlassen kann. Nur wer in Kenntnis der Unrichtigkeit von Grundbucheintragungen ein Grundstück erwirbt, kann sich nicht auf den öffentlichen Glauben berufen.

    Nun gibt es Fallgestaltungen, bei denen die Richtigkeit objektiv nicht mehr gegeben ist. Die dingliche Rechtslage und die Grundbucheintragung stimmen nicht mehr überein. Beispiele: Tod des im Grundbuch verzeichneten Eigentümers, Verfall eines im Grundbuch eingetragenen Wegerechtes, Vornahme der Löschung eines Rechts wenn die Bewilligung hierfür fehlt. Stets dann, wenn durch die unrichtigen Eintragungen im Grundbuch Nachteile zu Lasten eines Berechtigten bestehen, kann der öffentliche Glaube durch die Eintragung eines Widerspruchs beseitigt werden. Rechtgrundlage sind § 899 BGB und einige Bestimmungen der Grundbuchordnung. Der Widerspruch muss beim Grundbuchamt beantragt und von dem, dessen Recht vom Widerspruch betroffen ist, bewilligt werden. Die Bewilligung kann durch eine einstweilige Verfügung ersetzt werden. Ist dem Grundbuchbeamten selbst bei der Eintragung ein Fehler unterlaufen, muss der Widerspruch, sobald der Fehler bemerkt wird, von Amts wegen eingetragen werden.
    Nach dem BGB darf ein Mieter unter bestimmten Voraussetzungen der Kündigung der Wohnung durch den Vermieter widersprechen (§ 574 BGB, "Sozialklausel"). Dies gilt grundsätzlich auch für Werkmietwohnungen. Hier sind jedoch auch die Belange des Arbeitgebers zu berücksichtigen (§ 576 a BGB). Ein Widerspruch wegen eines Härtefalles ist ausgeschlossen, wenn der Arbeitgeber eine so genannte funktionsgebundene Werkmietwohnung gekündigt hat, die in unmittelbarer Beziehung oder Nähe zur Arbeitsstätte steht (z.B.: Pförtnerwohnung, Hausmeisterwohnung) und die nun für den neuen Stelleninhaber benötigt wird.

    Auch bei Kündigung des Arbeitsverhältnisses durch den Arbeitnehmer / Mieter ohne dass der Arbeitgeber dazu einen Anlass gegeben hat, gelten die Härtefallvorschriften nicht. Ebenso wenig dann, wenn der Arbeitnehmer die Kündigung durch sein Verhalten herausgefordert hat.
    Die Wiedereinweisung ist eine Verfügung der Gemeinde gegen einen Wohnungseigentümer, nach der er einen bereits gekündigten Mieter trotz beendeten Mietvertrages weiter in der Wohnung wohnen lassen muss. Juristisch gesehen gilt die Wiedereinweisung als Beschlagnahme.

    Sie wird nur in Extremfällen drohender Obdachlosigkeit vorgenommen und ist zeitlich auf drei bis sechs Monate begrenzt. Für ihre Dauer muss die Gemeinde die Miete begleichen. Sie haftet dem Vermieter auch, wenn der Zugewiesene sich nach Ablauf der Zuweisungsdauer nicht freiwillig entfernt oder wenn er Schäden an der Wohnung anrichtet.

    Die Gemeinde muss den Bewohner allerdings nicht selbst nach Ablauf der Einweisungszeit aus der Wohnung entfernen. Dafür endet der Entschädigungsanspruch des Vermieters erst mit dem Tag der Räumung (OLG Köln, Urteil vom 16.9.1993, Az. 7 U 83/93).

    Endet der in der Verfügung gesetzte Zeitrahmen, kann der Vermieter wieder die Räumung betreiben. Für ihn ist es sinnvoll, sich schon vorher ein Räumungsurteil zu besorgen. Dieses Urteil bzw. der Titel bleibt trotz Wiedereinweisung erhalten.

    Die Wiedereinweisung gilt als letztes Mittel im Extremfall. Wenn die Ordnungsbehörde dem gekündigten Mieter irgendeine Art von Notunterkunft zur Verfügung stellen kann, die seine notwendigsten Wohnbedürfnisse erfüllt, wird keine Wiedereinweisung vorgenommen (OVG Münster, WM 90, 581 f.,). Auch die Unterbringung in einer Obdachlosenunterkunft ist nicht ausgeschlossen.

    In diesem Sinne hat auch das Verwaltungsgericht Oldenburg entschieden: An die Zulässigkeit einer Wohnungseinweisung und der damit verbundenen Beschlagnahme einer Wohnung bei bereits eingeleiteter Zwangsvollstreckung müssen sehr strenge Maßstäbe angelegt werden. Zwar stelle ein laufendes Räumungsverfahren grundsätzlich kein Hindernis für die Wohnungseinweisung dar. Das Gericht betonte aber, dass die Ordnungsbehörde nur dafür sorgen müsse, dem Betreffenden ein Obdach, also eine vorübergehende notdürftige Unterkunft zu verschaffen – und keinen gleichwertigen Ersatzwohnraum (Beschluss vom 3.7.2012, Az. 7 B 3696/12).
    Ist eine Wohnungseigentümerversammlung nicht beschlussfähig, beruft der Verwalter eine neue Versammlung ein und zwar mit der gleichen Tagesordnung. Diese Versammlung ist dann unabhängig von der Zahl der anwesenden oder vertretenen Versammlungsteilnehmer und der Höhe der von ihnen repräsentierten Miteigentumsanteile beschlussfähig. Darauf ist bei der Einladung zur "Zweit-" oder "Wiederholungsversammlung" hinzuweisen (§ 25 Abs. 4 WEG).
    Das Wiederkaufsrecht verleiht das Recht, ein Grundstück bei Eintritt bestimmter vertraglich vereinbarter Voraussetzungen zurückzukaufen. Dinglich abgesichert werden kann das Wiederkaufsrecht nur durch eine Auflassungsvormerkung.
    Freiherr Friedrich von Wieser (1851 – 1926) war ein Nationalökonom, Soziologe, Psychologe und vor allem Geisteswissenschaftler, der unter anderem an der Deutschen Universität in Prag lehrte und sich mit der Bedeutung der Sprachbegriffe auseinandersetzte. Er hob die Bedeutung der Sprache für das Verstehen hervor. Sein erstes Hauptwerk bezog sich auf den „natürlichen Wert“. Im Bereich der Wirtschaftswissenschaften hat von Wieser den Begriff des Grenznutzens eingeführt. Immobilienwirtschaftlich ist seine „Theorie der städtischen Grundrente“ von großer Bedeutung hinsichtlich der Erklärung der Bildung von Immobilienpreisen.

    Die „Theorie der städtischen Grundrente“ ist von Friedrich von Wieser im unscheinbaren Rahmen einer Einleitung zu Mildschuhs „Untersuchungen über Mietzinsen und Bodenwerte in Prag“ entwickelt worden. Er setzt sich darin mit der Grundrententheorie Ricardos auseinander und zollt ihm dort trotz seiner sonst kritischen Haltung seinen Respekt. Den Unterschied zwischen beiden Grundrententheorien hat er wie folgt umschrieben: „Darum hat die Theorie der Landrente davon auszugehen, dass für Bodenfrüchte bei ungleichen Kosten gleiche Preise erzielt werden, die Theorie der Stadtrente dagegen davon, dass bei gleichen Kosten ungleiche Preise erzielt werden.“ Hinzuzufügen ist, dass bei der städtischen Grundrente in der Regel ihre kapitalisierte Erscheinungsform, also der Bodenpreis, im Focus der Betrachtungen steht.

    Der Wirtschaftsnobelpreisträger August Friedrich von Hayek hat mit der Herausgabe vieler Schriften von Wiesers zu einem Bewusstsein innerhalb der Wirtschaftswissenschaften beigetragen, das noch heute prägenden Charakter hat.
    Abkürzung für: Gesetz zur Bekämpfung der Wirtschaftskriminalität
    Bei wildabfließendem Wasser handelt es sich im Gegensatz zu Niederschlags- und Traufwasser um Wasser, das nur durch das natürliche Gefälle eines Geländes oberirdisch von einem Grundstück zum anderen abfließt. Die Wassergesetze der Bundesländer regeln, wie der Grundstückseigentümer mit dieser Art von Wasser zu verfahren hat.
    Wildtiere verschiedener Art siedeln sich immer mehr auch in den Städten an. Manche Großstädte – wie etwa Berlin – haben auch ein gewisses Vorkommen an Wildschweinen.

    Nach den Landesgesetzen ist das Füttern von Wildtieren meist grundsätzlich untersagt und kann mit empfindlichen Geldbußen geahndet werden. So sieht das Berliner Jagdgesetz dafür ein Bußgeld in Höhe von 5.000 Euro vor. Wildschweine haben ein hervorragendes Gedächtnis und kommen immer wieder zu einer guten Futterquelle zurück.

    Das Landgericht Berlin hat mit Urteil vom 21.12.2015 entschieden, dass bei vermieteten Grundstücken der Vermieter dafür zu sorgen hat, dass keine Wildschweine auf das Grundstück eindringen können. In dem entsprechenden Fall hatten Mieter einer Erdgeschosswohnung mit zwei Terrassen nach dem mehrmaligen Besuch von Wildschweinen auf dem Grundstück der Wohnanlage vom Vermieter die Einfriedung des gesamten Grundstücks gefordert und bis dahin eine Mietminderung geltend gemacht. Der Vermieter hatte beides abgelehnt, da er das Problem als geringfügig ansah. Das Landgericht Berlin gab den Mietern Recht: Auch nicht mitvermietete Gemeinschaftsflächen der Wohnanlage müssten im Interesse der Sicherheit der Mieter wildschweinsicher gemacht werden. Denn Wildschweine könnten zumindest durch falsches menschliches Verhalten zu einem Angriff provoziert werden (insbesondere bei Vorhandensein von Frischlingen). Zum hinzunehmenden allgemeinen Lebensrisiko gehöre die Gefahr durch Wildschweine hier nicht, da sich das Grundstück am Waldrand befinde. Auch die Mietminderung von 15 Prozent erachtete das Gericht für angemessen. Bei einem Grundstück, das sich nicht in Waldnähe befindet, mag eine Entscheidung allerdings anders ausfallen (Landgericht Berlin, Urteil vom 21.12.2015, Az. 67 S 65/14).
    Die Finanzierung der Windenergie erfolgt weitgehend über Windenergiefonds. Es handelt sich um Gesellschaften meist in Form einer GmbH & Co, bei denen die voll haftende GmbH die Stellung des Komplementärs und der Anleger die des Kommanditisten übernimmt. In den Prospekten der Fonds werden Ausschüttungen von bis zu 18% jährlich versprochen. Der Anteilseigner partizipiert in der Investitionsphase an den steuerlichen Abschreibungen. Er kann negative Ergebnisse maximal bis zur Höhe seiner Einlage mit positiven Einkünften verrechnen. Gehen sie darüber hinaus, kann der Verlust mit den Gewinnen der Folgejahre verrechnet werden.

    Durch den neuen § 15 b EStG (Verluste im Zusammenhang mit Steuerstundungsmodellen) ist die Verrechnungsmöglichkeit von Verlusten mit Einkünften aus anderen Einkunftsarten weggefallen.

    Die Stromproduktion aus Windkraft verzeichnet in Deutschland jedes Jahr deutliche Steigerungen. Anleger sollten allerdings nicht vorschnell entscheiden, sondern sich gründlich über das jeweilige Projekt informieren. Nicht zuletzt spielt die Windausbeute am jeweiligen Standort eine wichtige Rolle. Die technische Effektivität der Anlagen wurde in den letzten Jahren deutlich gesteigert. Das Erneuerbare-Energien-Gesetz 2014 (EEG 2014) weist der Windenergie an Land einen Ausbaukorridor von 2.400 bis 2.600 Megawatt pro Jahr zu. Wenn dieser über- oder unterschritten wird, sinkt oder steigt die Vergütung in bestimmten Abstufungen. Es ist darauf hinzuweisen, dass 2016 eine erneute Änderung des Erneuerbare-Energien-Gesetzes ansteht, die ab 2017 einen Systemwechsel bei den Vergütungen mit sich bringt. Diese werden bei Windparks einer bestimmten Größe voraussichtlich von einem Ausschreibungsverfahren abhängig gemacht.
    Windparks (Gruppierungen von Windrotoren zur Strom­erzeu­gung) sind in den letzten Jahren immer mehr zum begehrten Anlageobjekt zum Beispiel im Rahmen von Wind­an­la­gen-Fonds geworden. Ursache waren insbesondere die zur Förderung regenerativer Energien staatlich fest­ge­setz­ten er­höh­ten Ein­spei­sungs­pre­ise für Strom in die Net­ze der Strom­ver­sor­ger. Mittlerweile wurde das Vergütungssystem jedoch mehrfach geändert, um die Kosten zu reduzieren. Weitere Änderungen stehen an. Ende 2014 arbeiteten in Deutsch­land 24.867 Wind­ener­gie-Anlagen (2012: 23.030) mit einer ins­tal­lier­ten Leis­tung von 38.115 Megawatt (2012: 31.307). 2014 wurden durch Windenergie 9,2 Prozent des Bruttostrombedarfs in Deutschland gedeckt; 2012 waren dies noch 7,4 und 2009 noch 6,6 Prozent. Ende 2013 waren in Deutschland 137.800 Menschen in der Windindustrie beschäftigt.

    Einige Zahlen für Schleswig-Holstein (Stand Ende 2012):

    • Installierte Windrotoren: 2.658,
    • Gesamtleistung: 5.097,4 Megawatt,
    • Arbeitsplätze unmittelbare Windenergiebranche: 7.000.

    Im Jahr 2014 wurden bereits knapp 60 Prozent des Strom­ver­brauchs in Schleswig-Holstein durch Windenergie onshore erzeugt.

    Die gesetzlichen Grundlagen sind im Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) geregelt. Mit der am 07.07.2005 ge­än­der­ten Fassung des EEG wurde die Förderung für Wind­kraft-Anla­gen an Land verringert und auf Anlagen mit einem ge­setz­lich festgelegten Wirkungsgrad konzentriert. Dies geschah durch eine Reduzierung der für die ersten fünf Jahre festen und dann etappenweise absinkenden ga­ran­tier­ten Ein­spei­sungs­ver­gü­tun­gen. Erhöhte Ver­gü­tun­gen wurden für An­la­gen auf See vorgesehen.

    Eine Neufassung des EEG wurde 2014 verabschiedet. Damit traten grundlegende Änderungen in Kraft: Unter anderem erhalten nur noch Betreiber von Anlagen bis 500 KW eine feste Vergütung (ab 2016: bis 100 KW). Alle anderen müssen ihren Strom an der Strombörse durch einen Direktvermarkter verkaufen. Die Höhe der Einspeisevergütung ist weiterhin für die Berechnung der Marktprämie relevant.

    Ab 2017 soll es einen Systemwechsel in der Förderung der Stromerzeugung aus regenerativen Energien geben: Bei Windparks ab sechs MW oder sechs Anlagen sollen Anlagenbetreiber im Rahmen einer Ausschreibung darlegen, zu welchem Preis sie produzieren können. Ziel ist, dass erneuerbarer Strom nur in der Höhe vergütet werden soll, die für einen wirtschaftlichen Betrieb der Anlage erforderlich ist. Grund für die von Energieerzeugern kritisierte Änderung sind die neuen Leitlinien für staatliche Umweltschutz- und Energiebeihilfen 2014-2020 der Europäischen Kommission. Das EEG wird dementsprechend voraussichtlich 2016 erneut reformiert, um insbesondere das Ausschreibungsverfahren zu regeln. Die grundsätzliche Weichenstellung enthält das EEG 2014 in § 2 Absatz 5.

    Bei Investitionen in Windfonds ist auf realistische Prognosen von Windgeschwindigkeit und Rendite Wert zu legen. Nach Pressemeldungen muss davon ausgegangen werden, dass diese nicht immer selbstverständlich sind.
    Beim Wintergarten handelt es sich um eine bauliche Anlage. Soll er nachträglich angebaut werden, ist derzeit noch eine Baugenehmigung erforderlich. Sie kann mit Hilfe einer Bauvoranfrage abgesichert werden. Sofern ein Wintergarten in den Abstandszonenbereich hineingebaut werden soll, ist die Zustimmung des Nachbarn erforderlich. Ein Wintergarten kann je nach seiner Ausrichtung und Größe zeitweise - insbesondere im Sommer - als Wohnraum genutzt werden. Dies gilt vor allem dann, wenn die Verglasung mit Wärmeschutzgläsern erfolgt. Soll er im Winter wohnlich genutzt werden ist der Anschluss an das Heizsystem des Hauses erforderlich. Abgesehen von seinen Nutzungsmöglichkeiten wirkt er im Winter als Heizenergie sparende Pufferzone. Wintergärten sind in den letzten Jahren besonders beliebt geworden. Rund 55.000 Wintergärten werden pro Jahr angebaut. Pro m2 muss mit Kosten zwischen 1.000 und 1.500 Euro gerechnet werden.
    Maßstab für die wirtschaftliche Gleichwertigkeit ist grundsätzlich das Interesse des Auftraggebers des Maklers. Es kommt darauf an, ob der Hauptvertrag, den der Auftraggeber des Maklers geschlossen hat, aus wirtschaftlicher Sicht im Wesentlichen dem Hauptvertrag gleichkommt, der laut Maklervertrag beabsichtigt war. Wenn der geschlossene Hauptvertrag deutliche wirtschaftliche Nachteile für den Auftraggeber des Maklers gegenüber dem beabsichtigten Hauptvertrags aufweist, entfällt die wirtschaftliche Gleichwertigkeit. Solche Nachteile bestehen z.B. dann, wenn der Hauptvertrag den Auftraggeber mit mehr oder mit schwerer wiegenden Pflichten belastet oder wenn der beabsichtigte Hauptvertrag wirtschaftlich vorteilhafter gewesen wäre. Die Frage ist also immer, ob der wirtschaftliche Erfolg, den der Auftraggeber des Maklers angestrebt hat, durch den tatsächlich geschlossenen Hauptvertrag eingetreten ist.

    Die nachfolgenden Beispiele sind an der Rechtsprechung orientiert, bilden aber keine abschließende Aufstellung:

    Wirtschaftliche Gleichwertigkeit fehlt, wenn statt des beabsichtigten Kaufvertrags ein Mietvertrag/Pachtvertrag über das Objekt abgeschlossen wird oder umgekehrt ein Kaufvertrag statt eines beabsichtigten Mietvertrags/Pachtvertrags. Gleiches gilt für einen Kaufvertrag anstatt eines beabsichtigten Tausches. Auch der Abschluss eines Untermietvertrags statt des beabsichtigten (Haupt-) Mietvertrags lässt die wirtschaftliche Gleichwertigkeit entfallen.

    Nach Ansicht des Kammergerichts fehlt die wirtschaftliche Gleichwertigkeit, wenn im Maklervertrag für die Anmietung von Gewerberäumen ein konkreter Quadratmeterpreis und eine Abstandszahlung festgelegt sind, der Auftraggeber letztlich Räume anmietet für einen gut zehn Prozent höheren Quadratmeterpreis aber ohne Abstandszahlung (KG, Urteil vom 20. September 1999,10 U3177/98).

    Der Makler erhält auch dann keine Provision, weil die wirtschaftliche Identität fehlt, wenn sein Auftraggeber nicht das Objekt kauft oder mietet, das der Makler ihm nachgewiesen hat, sondern ein anderes Objekt des Verkäufers/Vermieters, von dem er im Laufe der Verhandlungen mit dem Hauptvertragspartner erfahren hat. In diesem Fall dürfte bereits der Nachweis des Maklers fehlen.

    Wirtschaftliche Gleichwertigkeit fehlt, wenn der Auftraggeber nur einen Teil der vom Makler angebotenen Räume anmietet. Sie ist aber gegeben, wenn im Maklervertrag bzw. in seinem Exposé, das Grundlage für den Vertrag ist, die Möglichkeit zur Anmietung von Teilflächen vorgesehen ist.

    Wenn der Interessent nicht das vom Makler nachgewiesene Grundstück kauft, sondern die Gesellschaft, der das Grundstück gehört, ist der angestrebte wirtschaftliche Erfolg eingetreten. Daher wird in diesem Fall die wirtschaftliche Gleichwertigkeit anerkannt (BGH, 07.05.1998, III ZR 18/97).

    Bei Abweichungen des Kaufpreises ist folgendes zu beachten:

    Wenn im Maklervertrag feste Preisgrenzen vereinbart wurden, ist jede Abweichung davon provisionsschädlich.
    Wenn keine Grenzen vereinbart wurden, kommt es darauf an, ob die Abweichung des Preises von den Angaben im Maklervertrag als wesentlich/erheblich anzusehen ist, ob das abgeschlossene Geschäft also noch wirtschaftlich gleichwertig mit dem beabsichtigten ist. Die Rechtsprechung dazu ist einigermaßen uneinheitlich. Klare Grenzwerte gibt es nicht. Gleichwertigkeit wird verneint bei einer Abweichung des Kaufpreises von sieben Prozent bis 38,7 Prozent. Andererseits wird die Gleichwertigkeit und damit der Provisionsanspruch des Maklers anerkannt bei Preisnachlässen von 15 Prozent bis 23 Prozent.
    In Wertermittlungsverfahren für Gebäude spielt die wirtschaftliche Restnutzungsdauer des zu bewertenden Gebäudes eine wichtige Rolle. Sie gibt Auskunft darüber, wie lange ein Gebäude bei einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung einschließlich Instandhaltung wirtschaftlich noch nutzbar ist. Es handelt sich stets um eine Prognose, die mit zunehmendem Zeithorizont unsicherer wird.

    Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer ist von einer Reihe von Faktoren abhängig. Hierzu zählt in erster Linie der Gebäudezustand zum Wertermittlungsstichtag. Aber auch Ausstattungsmerkmale, Raumaufteilung, Sicherheitsaspekte, die Variabilität der Nutzungsmöglichkeiten usw. müssen bei Abschätzung der Restnutzungsdauer berücksichtigt werden.

    Die technische Restlebensdauer kann in bestimmten Fällen die wirtschaftliche Restnutzungsdauer begrenzen. Im Ertragswertverfahren findet die wirtschaftliche Restnutzungsdauer zusammen mit dem gewählten Liegenschaftszinssatz im "Vervielfältiger" i.S.d ImmoWertV Eingang.
    Mit Hilfe einer Wirtschaftlichkeitsberechnung wird das Verhältnis von Kosten und Erlösen eines Projektes ermittelt. In der Wohnungswirtschaft spielte die Wirtschaftlichkeitsberechnung insbesondere beim sozialen Wohnungsbau eine Rolle. Im Hinblick auf das Kostendeckungsprinzip wird dabei festgestellt, ob und inwieweit die laufenden Aufwendungen eines Wohngebäudes durch Mieterträge gedeckt werden. Für die Mieterträge war während des Geltungsbereichs des II. Wohnungsbaugesetzes als Obergrenze die Bewilligungsmiete zu berücksichtigen. Lag sie unterhalb der Kostenmiete, musste das Wohnungsunternehmen Aufwendungsverzichte hinnehmen, wenn es das Bauvorhaben durchführen sollte.

    Grundlage ist die Ermittlung der Gesamtkosten des Bauvorhabens, aus denen sich die Abschreibung ergibt, und der Finanzierungsplan, dem die Kapitalkosten zu entnehmen sind.

    Die Wirtschaftlichkeitsberechnung berücksichtigte folgende laufende Aufwendungen: Kapitalkosten, nämlich
    • Fremdkapitalzinsen,
    • Erbbauzinsen,
    • Eigenkapitalzinsen,
    • begrenzt Tilgungsleistungen, die einen Tilgungssatz von 1% überschreiten (Tilgungen werden kalkulatorisch aus der Abschreibung finanziert).
    Bewirtschaftungskosten, nämlich
    • Abschreibung (Gebäudeabschreibung 1%),
    • Verwaltungskosten (Pauschale),
    • Instandhaltungskosten (Pauschale) und
    • Mietausfallwagnis (2% der laufenden Aufwendungen),
    • Betriebskosten (Abrechnung durch Umlage),
    • Umlagenausfallwagnis (2% der Betriebskosten).
    Die Summe aus Kapital- und Bewirtschaftungskosten wird als laufende Aufwendungen bezeichnet. Aus ihnen ließ sich die Durchschnittsmiete pro Quadratmeter Wohnfläche errechnen und daraus die Einzelmiete für jede Wohnung.

    Änderungen in den Ansätzen z.B. der Verwaltungskosten oder der Instandhaltungskosten führen zur Fortschreibung der Kostenmiete im Rahmen von so genannten Teilwirtschaftlichkeitsberechnungen.

    Auf Wohnraum, der seit 1.1.2002 nach dem Wohnraumförderungsgesetz gefördert wurde bzw. wird, ist die Wirtschaftlichkeitsberechnung nicht anzuwenden. An die Stelle der Kostenmiete tritt hier die vereinbarte Miete.
    Nicht nur im preisgebundenen Wohnungsbau, sondern auch bei frei finanzierten Mietwohnungen müssen Vermieter hinsichtlich der Betriebskosten das Wirtschaftlichkeitsgebot beachten. Normiert ist dies in § 556 Abs. 3 BGB.

    Das Wirtschaftlichkeitsgebot bedeutet, dass Einkäufe zu überhöhten Preisen zu vermeiden sind. Wirtschaftlich bedeutet nicht immer billig: Der Vermieter ist nicht gezwungen, immer das billigste Angebot anzunehmen. Er hat ein Auswahlermessen und kann auch Qualität, Zuverlässigkeit und spezielle örtliche Gegebenheiten in seine Entscheidung einbeziehen. Er darf jedoch nicht ohne Preis- und Leistungsvergleich den teuersten Anbieter auswählen.

    Für Vermieter ist die Ausübung dieses Auswahlermessens oft schwierig. Ob die Auswahl des teureren Angebotes bei einer Preisabweichung um ca. 20 Prozent unwirtschaftlich ist, ist umstritten. Die Auswahl eines um 100 Prozent teureren Angebotes kann auf unwirtschaftliches Handeln schließen lassen. Die Gerichte verlangen in solchen Fällen vom Vermieter eine überzeugende Darlegung seiner Gründe für diese Entscheidung. Er trägt die Beweislast dafür, wirtschaftlich gehandelt zu haben. Kann er dies nicht beweisen, geht er jedoch nicht völlig leer aus: Als Betriebskosten können immer noch die Kosten umgelegt werden, die das günstigere Angebot verursacht hätte (vgl. Landgericht Berlin, Urteil vom 25.03.2003, Az. 64 S 283/02; Amtsgericht Berlin-Mitte, Urteil vom 16.01.2002, Az. 114 C 7/01).

    Macht der Mieter gegen den Vermieter einen Schadenersatzanspruch wegen eines Verstoßes gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot geltend, trägt der Mieter auch die Darlegungs- und Beweislast für die Anspruchsvoraussetzungen. Dies hat der Bundesgerichtshof am 06.07.2011 entschieden (Az. VIII ZR 340/10). Ein Mieter hatte mit Hinweis auf den "Betriebskostenspiegel für Deutschland" des Deutschen Mieterbundes e.V. überhöhte Müllabfuhrgebühren beanstandet und einen entsprechenden Betrag als Schadenersatz gefordert. Den Betrag behielt er schließlich von der Miete ein. Der BGH entschied, dass der Mieter hier das Vorliegen einer Pflichtverletzung des Vermieters nicht ausreichend nachgewiesen habe: Der Betriebskostenspiegel für Deutschland werde überregional auf empirischer Basis ermittelt. Die Kostenstruktur bei den Betriebskosten sei je nach Region und Gemeinde derart unterschiedlich, dass er im Einzelfall keine Aussagekraft besitze.

    Auch bei Gewerberäumen muss der Vermieter sich an das Wirtschaftlichkeitsgebot halten. Will der Mieter einen Verstoß gegen dieses geltend machen, trägt er selbst die Beweislast. Er kann Einsicht in die Abrechnungsunterlagen nehmen, um seine Ansicht zu untermauern. Will der Mieter geltend machen, dass die Verwaltungskosten für das Gebäude überhöht sind, muss er vor Gericht vorbringen, dass der vom Vermieter an den Verwalter gezahlte Betrag das Ortsübliche soweit übersteigt, dass der Vermieter auch unter Beachtung seines Ermessensspielraumes das Wirtschaftlichkeitsgebot verletzt habe. Er hat ebenfalls zu belegen, dass der Vermieter sich gleichwertige Leistungen vor Ort auch zu einem weit günstigeren Preis hätte beschaffen können. Dies geht aus einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes hervor (Urteil vom 17.12.2014, Az. XII ZR 170/13).
    Nach der allgemeinen Betriebswirtschaftslehre gehören Wirtschaftlichkeitsrechnungen zu den Investitionsrechnungen. Es soll die Vorteilhaftigkeit einer oder mehrerer geplanter Investitionen ermittelt werden. Unterschieden wird zwischen statischen und dynamischen Modellen. Investitionsrechnungen liefern Entscheidungsgrundlagen für mögliche Investitionen.

    Kennzeichnend für die statischen Wirtschaftlichkeitsrechnungen ist die Ermittlung einer auf einen bestimmten Zeitpunkt oder Zeitraum bezogenen Wirtschaftlichkeit, wobei zeitliche Unterschiede im Verlauf der Einnahmen und Ausgaben innerhalb des Investitionszeitraums nicht oder nur durch Durchschnittsbildungen berücksichtigt werden.

    Neben Kostenvergleichs-, Gewinnvergleichs- und Amortisationsrechnungen zählt auch die Rentabilitätsrechnung zu den statischen Verfahren. Die Kostenvergleichsrechnung wird angewandt, um für die kostengünstigere Version zweier oder mehrere verschiedener Investitionsalternativen zu ermitteln. In Betracht gezogen werden dabei sowohl die Betriebs- als auch die Kapitalkosten der Investition. Erstreckt sich die Nutzungsdauer des Investitionsgutes auf mehrere Perioden, geht man von Durchschnittskosten aus.

    Die Gewinnvergleichsrechnung stellt auf den Vergleich der sich aus zwei oder mehreren verschiedenen Investitionsalternativen ergebenden Gewinne (Erlöse – Kosten) ab. Die Ermittlung der Eigenkapitalrentabilität, der Gesamtkapitalrentabilität, des erweiterten "Return on Investment" (ROI) bezieht sich auf die durchschnittliche Verzinsung des für eine Investition eingesetzten Kapitals. Die Amortisationsrechnung ermittelt die Amortisationsdauer einer Investition. Es wird keine Veränderung der Zahlungsströme im Laufe der Zeit unterstellt.

    Bei den dynamischen (finanzmathematischen) Investitionsrechnungen werden hauptsächlich drei verschiedene Verfahren unterschieden, nämlich die Kapitalwertmethode, die Annuitätenmethode und die interne Zinsfußmethode. Sie berücksichtigen im Gegensatz zu den statischen Berechnungen die Unterschiede in der zeitlichen Entwicklung der sich aus der Investition ergebenden Einnahmen und Ausgaben. Diese werden auf den Investitionszeitpunkt abgezinst.

    Bei der Kapitalwertmethode wird der Kapitalwert der Überschüsse berechnet, der sich aus den abgezinsten Ein- und Ausgaben einschl. Kapitalamortisation während des Investitionszeitraumes abzüglich des Barwertes der geforderten (Mindest-)Verzinsung, ergibt. Es handelt sich also um die Feststellung des Kapitalwertes der in den künftigen Perioden über die geforderte Kapitalverzinsung hinaus entstehenden Gewinne. Bei der Annuitätenmethode wird dieser Kapitalwert auf die Perioden des Investitionszeitraumes gleichmäßig "aufgeteilt".

    Die interne Zinsfußmethode stellt auf die Entwicklung einer Rentabilitätskennzahl ab. Der interne Zinsfuß ist das Ergebnis der auf den Investitionszeitpunkt diskontierten Ein- und Auszahlungen (Überschüssen) zuzüglich der Kapitalamortisation, die sich aus der Differenz zwischen den Überschüssen und den erwirtschafteten Rückflüssen ergibt.
    Das Wirtschaftsjahr kann abweichend vom Kalenderjahr bestimmt werden. Damit einher gehen entsprechende Verlagerungen von Bilanzstichtagen, Abrechnungsstichtagen und dergl. Kalenderjahr und Wirtschaftsjahr können auch im Rahmen einer einheitlichen Verwaltungseinheit für unterschiedliche Bereiche festgelegt werden (Beispiel Jahresabrechnung bei der Wohnungseigentümergemeinschaft nach Kalenderjahr, bei gleichzeitiger Abrechnung von Heizperioden, Juni - Juli). Einer einheitlichen Abrechnung auf der Basis von Kalenderjahren sollte im Zweifel der Vorzug gegeben werden.
    Ein Wirtschaftskartell bezeichnet den Zusammenschluss von unabhängigen Unternehmen zum Zweck der Ausschaltung gegenseitigen Wettbewerbs. Meist handel es sich um Preisabsprachen. Kartellbildungen sind national und international verboten. Sie verstoßen in Deutschland gegen das Kartellgesetz. In der Europäischen Union ist der Kommissar für Wettbewerb für Antikartellverfahren zuständig. Hier wurden teils erhebliche Bußgelder (im Milliardenbereich) verhängt.
    Dem Wohnungseigentumsverwalter obliegt gemäß § 20 Abs. 1 WEG die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nach den entsprechenden Vorschriften des Gesetzes (§§ 26 bis 28 WEG). Um jederzeit über die zur Verwaltung des gemein­schaft­lichen Eigentums erforderlichen finanziellen Mittel verfügen zu können, sind die Wohnungseigentümer verpflichtet, ent­spre­chen­de Vorschüsse an den Verwalter zu zahlen (§ 28 Abs. 2 WEG). Dazu hat der Verwalter gemäß § 28 Abs. 1 WEG jeweils für ein Kalenderjahr einen Wir­tschaft­splan zu erstellen, der folgende Mindestangaben enthalten muss:
    • die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums;
    • die anteilmäßige Verpflichtung der Woh­nungs­eigen­tümer zur Lasten- und Kostentragung;
    • die Beiträge zu der nach dem Gesetz vorgesehenen In­stand­hal­tungs­rück­stellung, die jeder Wohnungseigentümer zu leisten hat.
    Die konkrete Ausgestaltung des Wirtschaftsplans hängt unter anderem von den Gegebenheiten in der Woh­nungs­eigen­tums-Anlage ab und obliegt im Übrigen der Entscheidung der Woh­nungs­eigen­tümer. Im Einzelfall sind auch die in Teilungserklärung und Gemein­schafts­ord­nung getroffenen Regelungen zu be­ach­ten, so ins­be­son­dere von der gesetzlichen Regelung (§ 16 Abs. 2 WEG) ab­weichende Verteilungsschlüssel, Ausnahmeregelungen hin­sicht­lich der Beteiligung nicht aller Eigentümer an einzelnen Ver­wal­tungs­kosten (zum Beispiel Fahrstuhlkosten) oder auch Re­ge­lun­gen zu Terminen oder Fristen, innerhalb derer der Wirt­schafts­plan zur Beschlussfassung vorzulegen ist.

    Die Entscheidung zur Gliederung des Wirtschaftsplans in Einzelpositionen sollte sich sinnvollerweise an den Vor­schrif­ten der seit 01.01.2004 geltenden Be­triebs­kos­ten-Ver­ord­nung orientieren, um bei vermieteten Eigen­tums­woh­nun­gen dem jeweiligen Eigentümer die Abrechnung der Betriebskosten zu erleichtern.

    Die Beschlussfassung erfolgt durch mehrheitliche Entscheidung in der Wohnungseigentümerversammlung, und zwar über den Gesamt- und die Einzelwirtschaftspläne. Letztere legen die Zahlungsverpflichtung der einzelnen Wohnungseigentümer fest und sind deshalb unverzichtbarer Bestandteil der Beschluss­fas­sung über den Wirtschaftsplan. Ein Mehrheitsbeschluss, der le­dig­lich den Gesamtwirtschaftsplan zum Inhalt hat, ist auf An­fech­tung hin für ungültig zu erklären (BGH, 02.06.2005, Az. V ZB 32/05). Enthält ein Wirtschaftsplan falsche Angaben, zum Beispiel einen falschen Verteilungsschlüssel, löst er dennoch für alle Eigentümer die Zahlungspflicht aus, wenn der Beschluss nicht bei Gericht angefochten und für ungültig erklärt wird.

    Sinnvoll ist es, mit der Beschlussfassung über den konkreten Wirtschaftsplan eines Kalenderjahres dessen Fortgeltung bis zur Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan des Folgejahres zu beschließen. Gemäß § 21 Abs. 7 WEG können die Wohnungseigentümer im übrigen mehrheitlich auch die generelle Fortgeltung des Wirtschaftsplans beschließen.

    Die Abrechnung über die tatsächlichen Einnahmen und Aus­ga­ben hat der Verwalter in der ebenfalls vorzunehmenden Jahres­gesamt- und Einzelabrechnung vorzunehmen und der Woh­nungs­eigen­tümerversammlung zur genehmigenden Beschluss­fassung vorzulegen (§ 28 Abs. 3 und 5 WEG).
    Das Wirtschaftsstrafgesetz regelt die Verfolgung von zu ahndendem wirtschaftlichen Fehlverhalten. Wichtig für die Wohnungswirtschaft ist § 5, wonach es ordnungswidrig ist, ein geringes Angebot an Wohnraum zur Erlangung überhöhter Mieten auszunutzen. Eine Mietüberhöhung liegt vor, wenn die geforderte oder angenommene Miete 20% der ortsüblichen Vergleichsmiete überschreitet. Wenn der Vermieter allerdings nachweisen kann, dass eine solche Miete erforderlich ist, um die laufenden Aufwendungen zu decken, greift die Vorschrift nicht. Mietpreisüberhöhung wird mit Bußgeld bis zu 50.000 Euro belegt.
    Abkürzung für: Wirtschaftsstrafgesetz
    Abkürzung für: Wohnraumkündigungsschutzgesetz
    Drahtlose Netzwerke mit Internetverbindung haben den Nachteil, dass Nutzer in der Lage sind, einen fremden Anschluss für nicht legale Aktivitäten zu nutzen. Wird eine IP-Adresse zum Verursacher einer Rechtsverletzung zurückverfolgt, handelt es sich um diejenige des Betreibers des jeweiligen Netzwerkes. Und dieser haftet auf Grundlage der sogenannten Störerhaftung in vielen Fällen auch für fremde Rechtsverletzungen.

    Haftung für Mieter/Untermieter

    Wohnt der Vermieter mit im Haus, wird gelegentlich mithilfe eines drahtlosen Netzwerkes ein gemeinsamer Internetanschluss genutzt. Ist der Vermieter Anschlussinhaber, haftet er damit aber unter Umständen auch für mögliche Urheberrechtsverletzungen anderer Nutzer. Der Bundesgerichtshof argumentiert hier mit einer sogenannten "tatsächlichen Vermutung", die dafür sprechen soll, dass der Inhaber eines Anschlusses auch der Missetäter ist. Der Anschlussinhaber kann diese Vermutung allerdings widerlegen, indem er zum Beispiel nachweist, zum fraglichen Zeitpunkt nicht zu Hause gewesen zu sein.

    Zwischen Mieter und Vermieter empfiehlt sich in solchen Fällen eine schriftliche Vereinbarung über die WLAN-Nutzung. Absichern kann sich der Vermieter durch eine Verpflichtung des Mitnutzers, nach der dieser keine urheberrechtlich geschützten Inhalte herunterladen, verbreiten oder anderen zugänglich machen wird und den Vermieter von allen Forderungen einschließlich Anwalts- und Gerichtskosten freistellt, die durch Urheberrechtsverletzungen des Mieters entstehen. Unterzeichnet der Mieter eine solche Vereinbarung und ist das WLAN in zeitgemäßer Form durch ein Passwort abgesichert, hat der Vermieter auch seinen sogenannten "Prüfpflichten" als Anschlussinhaber genügt. Dies stellte zum Beispiel das Amtsgericht München in einem Fall fest, in dem der Vermieter eines Mehrfamilienhauses einem einzigen Mieter erlaubt hatte, seinen WLAN-Anschluss mitzubenutzen. Bei Mitnutzung durch alle Mieter wären dem Gericht zufolge allerdings höhere Anforderungen an die "Prüfpflichten" des Vermieters denkbar gewesen (Amtsgericht München, Urteil vom 15.02.2012, Az. 142 C 10921/11).

    Wohngemeinschaften und Familie

    Gegenüber volljährigen Mitgliedern einer Wohngemeinschaft besteht ohne besonderen Anlass keine Belehrungspflicht über die Zulässigkeit von Filesharing. Dies entspricht der Situation unter (volljährigen) nahen Angehörigen, die im gleichen Haushalt leben oder dort zu Besuch sind (BGH, 12.05.2016, Az. I ZR 86/15).

    Ferienwohnungen

    Nach einem Urteil des Amtsgerichts Hamburg haftet der Vermieter von Ferienwohnungen nicht für Urheberrechtsverletzungen, die seine Mieter über den Internetanschluss der Ferienwohnung begehen. Das Gericht lässt den Ferienwohnungs-Vermieter vom Provider-Privileg profitieren, fordert jedoch eine Belehrung der Gäste über das Verbot von illegalem Filesharing. Auch muss das WLAN zeitgemäß abgesichert sein (Urteil vom 24. Juni 2014, Az. 25b C 924/13). Gerade gegenüber ausländischen Mietern ist eine entsprechende Aufklärung zu empfehlen, da in den meisten Ländern der Welt das Abmahnwesen nicht in solcher Form zum Geschäftsmodell erhoben wurde, wie in Deutschland.
    Wer einen ungesicherten WLAN-Zugang betreibt, muss damit rechnen, dass Fremde diesen nutzen und über seinen Internetanschluss und mit seiner IP-Nummer Urheberrechtsverletzungen begehen. Der Anschlussinhaber haftet dann auch für diese Rechtsverletzungen, da heutzutage erwartet werden kann, dass man seinen WLAN-Anschluss schützt. Heutige Router haben meist ein werksseitig eingestelltes WLAN-Passwort. Es kann jedoch auch ein individuelles Passwort eingestellt werden, was die Sicherheit erhöht. Das eigene Passwort sollte allerdings lang genug sein und kein normales Wort darstellen. Der Bundesgerichtshof hat zum Vorteil der Nutzer 2016 entschieden, dass private WLAN-Nutzer nicht verpflichtet sind, ein eigenes Passwort einzugeben. Das werksseitige Passwort reicht aus, soweit es nur für ein Gerät vergeben wurde und dem WPA2-Standard entspricht (16 Ziffern). Im Verfahren wurden die Forderungen eines Musikunternehmens abgewiesen (Urteil vom 24. November 2016, Az. I ZR 220/15).
    Abkürzung für: Wohnungslenkungsverordnung
    Abkürzung für: Wertminderung
    Abkürzung für: Waschmaschine
    Abkürzung für: Wohn-/Nutzfläche

    Die Abkürzungen für Wohn- / Nutzfläche in der Werbung sind in der Immobilienwirtschaft abmahngefährdet. Die Gerichte haben die Abkürzung in der Vergangenheit fälschlich mit "Wohnnettofläche" übersetzt, was zwar nicht dem Duden entspricht, aber für eine kostenpflichtige Abmahnung reicht. Besser ist es den Begriff in der Werbung auszuschreiben. Angeblich soll aber auch die zusammengefasste Zahl der beiden Flächen wettbewerbswidrig sein, zumindest dann, wenn die Nutzfläche mehr als 1/3 der Gesamtfläche beträgt. Auch hier ist die Rechtsprechung uneinheitlich, es ist sicherer, die Flächen – jedenfalls im Bereich der reinen Wohnimmobilien – getrennt anzugeben.

    Unproblematisch ist nur der Gebrauch der Abkürzung bei Wohn- / Geschäftshäusern, unabhängig von der Flächenverteilung. Auch die alleinige Nutzung der Abkürzung Wfl. für Wohnflächenangaben ist unproblematisch.  
    Abkürzung für: Wohnungsbauerleichterungsgesetz
    Abkürzung für: Gesetz zur steuerlichen Förderung des Wohnungsbaus
    Abkürzung für: Wohnungsbauförderungsgesetz
    Abkürzung für: Wohnungsbaugesetz
    Abkürzung für: Wohnbaulandgesetz
    Abkürzung für: Wohnungsbauprämiengesetz
    Abkürzung für: Wohnungsbindungsgesetz (Gesetz zur Sicherung der Zweckbestimmung von Sozialwohnungen)
    Abkürzung für: Wohnungseigentumsgesetz
    Abkürzung für: Wohngeldgesetz
    Abkürzung für: Wohngeldsondergesetz
    Abkürzung für: Wohngeldverordnung
    Das zum 01.10.2009 in Kraft getretene Wohn- und Betreuungsvertragsgesetz (WBVG) trifft Regelungen über Verträge im Bereich der Altenheime. In das Gesetz wurden die Regelungen zum Heimvertrag übernommen, die sich bis dahin im Heimgesetz fanden. Die Neuregelungen verbessern den Verbraucherschutz und erweitern die Rechte der Bewohner. Einige wichtige Regelungen sind:
    • Wohninteressenten haben Anspruch auf vorvertragliche Informationen in leicht verständlicher Sprache über Leistungen, Entgelte und das Ergebnis von Qualitätsprüfungen.
    • Verträge werden grundsätzlich auf unbestimmte Zeit und schriftlich abgeschlossen. Eine Befristung ist nur erlaubt, wenn sie nicht gegen die Interessen des Verbrauchers verstößt.
    • Das vereinbarte Entgelt hat angemessen zu sein. Eine Erhöhung ist nur unter gewissen Voraussetzungen zulässig und muss begründet werden.
    • Ändert sich der Pflege- oder Betreuungsbedarf, muss der Unternehmer eine Anpassung des Vertrages anbieten. Ausnahmen bedürfen einer gesonderten Vereinbarung.
    • Die Kündigung des Vertrages ist für den Betreiber nur aus wichtigem Grund möglich. Für die Bewohner gibt es besondere Kündigungsmöglichkeiten.
    Neu ist, dass die Regelungen nun auch typische Formen des betreuten Wohnens einbeziehen – zumindest solche, bei denen der Betreiber selbst Pflege- oder Betreuungsleistungen zur Verfügung stellt. Die Vorschriften gelten nicht für das sogenannte "Service-Wohnen", bei dem der Anbieter nur den Wohnraum vermietet, Serviceeinrichtungen wie Notrufsysteme und hauswirtschaftliche Unterstützung anbietet, die Pflege aber durch Fremdanbieter erbracht und vom Betreiber nur vermittelt wird.

    Der Gesetzestext kann unter: www.bmfsfj.de eingesehen werden.
    Der Begriff "Wohn-Riester" umschreibt das Konzept, mit dessen Hilfe die Immobilie ab 2008 in die staatliche För­de­rung von privat finanzierten Altersvorsorgeprodukten ein­be­zo­gen wurde. Rechtsgrundlage ist das Eigen­heim­renten­gesetz, das am 04.07.2008 vom Bundesrat ver­ab­schie­det wurde und das mit seiner Veröffentlichung rück­wir­kend ab 01.01.2008 in Kraft trat.

    Die Grundzüge

    Aus bisher schon verfügbaren Riester-Anlageprodukten (etw­a Banksparplänen, Fondsparplänen, privaten Renten­ver­si­che­run­gen, fondsgebundenen Rentenversicherungen, be­stimmten Pensionsfonds) kann seit der Neuregelung der angesparte Betrag wahl­wei­se bis zu 75 oder 100 Prozent entnommen werden, um damit zum Beispiel den Erwerb oder Bau einer eigenen Im­mo­bi­lie zu finanzieren. Zusätzlich wurden Bau­spar­ver­träge und Darlehen zum Zwecke des Im­mo­bi­lien­er­werbs in die Liste der Produkte aufgenommen, die als förderungswürdige Riester-Produkte zertifiziert werden können. Die Tilgung eines Baudarlehens kann damit ebenso gefördert werden wie zuvor ein Riester-Fondsparplan.

    Nur zertifizierte Produkte

    "Geriestert" werden kann nur mit entsprechend zertifizierten Produkten. Um das Zertifikat zu erhalten, müssen die An­bie­ter dafür sorgen, dass die Verträge bestimmte Vo­raus­set­zun­gen einhalten – z. B. die Beachtung von In­for­ma­tions­pflich­ten gegenüber dem Kunden etwa über die Höhe der Verwaltungskosten und den Stand der Altersvorsorge. Neue zertifizierte Produkte (etwa Bausparverträge und Darlehen, aber auch Kombinationen von Vorsorge- und Dar­le­hens­ver­trägen) gibt es auf Grund einer Über­gangs­re­ge­lung seit November 2008.

    Geförderte Anlageziele

    Gefördert werden Kauf oder Errichtung einer inländischen, selbst genutzten Wohnimmobilie, die Tilgung eines dafür verwendeten Darlehens und der Kauf von mit einem Wohn­recht verbundenen Genossenschaftsanteilen. Nicht gefördert wird unter anderem der Kauf von Aus­lands­immo­bi­lien (siehe unten: Änderung ab 2010), Ferienhäusern oder Ver­mie­tungs­ob­jek­ten oder zum Beispiel die energetische Sanierung bestehender Gebäude.

    Höhe der Förderung

    Seit 2008 beträgt der staatliche Zuschuss für ein förder­fä­higes Riester-Produkt 154 Euro jährlich für den För­der­be­rech­tig­ten. Dazu kommen für jedes Kind, für welches Kindergeld gezahlt wird, noch einmal 185 Euro pro Jahr. Für ab 01.01.2008 geborene Kinder beträgt der Zuschuss 300 Euro im Jahr. Voraussetzung: Der Sparer zahlt mindestens vier Prozent seines Jahres­brutto­ein­kom­mens in den Riester-Vertrag ein. Bei geringeren Einzahlungen verringert sich die Zulage. Der geförderte Höchstbetrag beträgt pro Jahr 2.100 Euro. In dieser Höhe kann der Sparer einen Sonder­aus­gaben­ab­zug beim Finanzamt geltend machen.

    Anreize für junge Leute

    Zusätzlich zur Grundzulage von 154 Euro bekommen Per­so­nen unter 25 Jahren, die einen Riester-Vertrag abs­chlie­ßen, einen einmaligen Extrazuschuss von 200 Euro auf das Riester-Konto.

    Begünstigte

    Unmittelbar zulagenberechtigt sind alle unbeschränkt Steu­er­pflich­tigen, die in der gesetzlichen Rentenversicherung pflichtversichert sind. Berechtigt sind nicht nur beschäftigte Arbeitnehmer, sondern z. B. auch Empfänger von ALG I oder ALG II sowie etwa Bezieher von Kranken – und Vorruhestandsgeld. Auch Wehrpflichtige, Berufssoldaten, Beamte und Arbeitssuchende, die wegen vorhandenen Vermögens keine Leistungen beziehen, können "riestern". Neuerdings sind auch Personen unmittelbar berechtigt, die wegen voller Erwerbs- oder Dienstunfähigkeit eine Rente oder Versorgung bekommen. Diese muss aus einem der bisher schon begünstigten staatlichen Ver­sor­gungs-Systeme stammen; der Empfänger muss unmittelbar vor dem Rentenbezug pflichtversichert gewesen sein.
    Als mittelbar zulagenberechtigt bezeichnet man den Ehepartner eines Förderberechtigten, der den Mindestbetrag einzahlt. Gemeint sind Fälle, in denen beide Riester-Verträge besitzen, jedoch nur ein Partner förderberechtigt ist. Dauerhaft getrennt lebende Ehepartner kommen nicht in den Genuss der Förderung.

    Nicht begünstigt

    sind z. B. nicht rentenversicherungspflichtige Selbstständige, freiwillig gesetzlich Renten­ver­si­cher­te, Studenten, ver­si­che­rungs­freie geringfügig Beschäftigte, Angestellte und Selbst­stän­di­ge als Mitglieder einer berufsständischen Renten­ver­si­che­rung (z. B. Apotheker). Solche Personen können jedoch Riester-Verträge ohne Förderung abschließen.

    Mindestkontostand für Entnahmen

    Zunächst konnte auch nach der Gesetzesänderung vom Riester-Konto nur dann Geld entnommen werden, wenn der Mindestkontostand bei 10.000 Euro lag. Diese Regelung entfiel am 01.01.2010.

    Besteuerung

    Riester-Produkte unterliegen der nachgelagerten Be­steu­erung. Das bedeutet: Während der Ansparphase fällt keine Steuer an. In der Rentenauszahlungsphase – diese beginnt je nach Vertrag zwischen dem 60. und dem 68. Lebensjahr – müssen eingezahlte Beträge und Zulagen zum persönlichen Steuersatz versteuert werden. Bei "Wohn-Riester" ist das Geld dann bereits in eine Immobilie geflossen – daher werden die geförderten Beträge und Zulagen auf einem fiktiven "Wohnförderkonto" verbucht. Zum Kontostand des Wohnförderkontos kommen jedes Jahr zwei Prozent fiktive Zinsen hinzu. Der Gesamtbetrag dient in der Aus­zah­lungs­phase als Besteuerungs­grundlage. Der Steuerzahler kann bei Beginn der Rentenauszahlungsphase wählen, ob er die Steuern gleich insgesamt bezahlen oder in monatlichen Raten über eine Zeit von 17 bis 25 Jahren abbezahlen möchte. Wählt er die Einmalzahlung, muss er nur 70 Prozent der Bemessungs­grund­lage versteuern. Verkauft er das Haus innerhalb von 20 Jahren wieder, muss er jedoch den nicht versteuerten Betrag nachversteuern. Mit Erreichen des 85. Lebensjahres muss die Steuerzahlung beendet sein.

    Schädliche Verwendung

    Eine schädliche Verwendung liegt vor, wenn der Sparer das geförderte Ansparkapital für einen Zweck einsetzt, den der Gesetzgeber nicht fördern wollte – etwa für den Bau eines Hauses, das vermietet werden soll oder einer Ferien­woh­nung. Auch Verkauf oder Vermietung oder generell der Aus­zug aus dem mit Riester-Geldern erworbenen Eigenheim gelten als schädliche Verwendung. In derartigen Fällen kann der Betreffende sofort zur Entrichtung der Steuern herangezogen werden – bei Aufgabe der Selbstnutzung innerhalb von zehn Jahren ist das 1,5-fache des Wohnförderkontos zu versteuern, bei Nutzungsaufgabe innerhalb von 10 bis 20 Jahren wird nur der einfache Betrag des Wohnförderkontos besteuert. Die erhaltenen Zulagen und die durch den Sonderausgabenabzug entstandenen Steuervorteile sind zurückzuzahlen. Keine Auswirkungen hat zum Beispiel ein Verkauf der geförderten Wohnung, wenn der geförderte Geldbetrag innerhalb von vier Jahren wieder in eine andere selbst genutzte Immobilie (darunter kann auch ein Dauerwohnrecht in einer Seniorenwohnanlage fallen) investiert oder innerhalb eines Jahres in eine andere zertifizierte Altersvorsorge eingezahlt wird. Weitere Zulagen gibt es dann jedoch nicht.

    Wenn die Selbstnutzung der Immobilie vorübergehend zugunsten einer Vermietung aufgegeben wird, weil der Nutzer beruflich auswärts eingesetzt wird, gilt dies nicht als schädliche Verwendung. Allerdings muss die Selbstnutzung bis zur Vollendung des 67. Lebensjahres wieder einsetzen. Auch für Ehepartner gibt es Ausnahmen – so liegt keine schädliche Verwendung vor, wenn der Zulageberechtigte verstirbt und der Ehepartner innerhalb eines Jahres Eigentümer der Wohnung wird und diese selbst bewohnt. Ebenfalls liegt keine schädliche Verwendung vor, wenn der Zulageberechtigte krankheits- oder pflegebedingt die geförderte Wohnung nicht mehr bewohnt, sofern er Eigentümer dieser Wohnung bleibt, sie ihm weiterhin zur Selbstnutzung zur Verfügung steht und sie nicht von Dritten, mit Ausnahme seines Ehegatten, genutzt wird (§ 92a Abs. 3 Nr. 5 EStG).

    Im Jahr 2010 wurden die gesetzlichen Regelungen dahin geändert, dass auch selbstgenutzte Immobilien im EU/EWR-Ausland über Wohn-Riester gefördert werden. Das steuerlich geförderte Anlagevermögen kann also auch für deren Erwerb genutzt werden. Auch beim Umzug in das betreffende Land findet keine Rückforderung mehr statt. Förderschädlich ist weiterhin die Investition in Immobilien zum Beispiel in der Schweiz und der Türkei. Generell müssen auch mittelbar Zulageberechtigte mindestens den Sockelbetrag von 60 Euro im Jahr einzahlen, um in den Genuss von Zulagen zu kommen. Anfang 2012 wurde der Garantiezins für neu abgeschlossene Riester-Verträge von 2,25 Prozent auf 1,75 Prozent verringert.
    Der Wohnberechtigungsschein ist eine amtliche Bescheinigung, mit deren Hilfe ein Mieter nachweisen kann, dass er berechtigt ist, eine mit öffentlichen Mitteln geförderte Wohnung ("Sozialwohnung") zu beziehen. Der Wohnberechtigungsschein wird vom Wohnungsamt der Gemeinde an Personen ausgestellt, deren Einkommen die Grenzen nach dem Wohnraumförderungsgesetz nicht übersteigt.

    Die Grenzen sind gemäß § 9 Wohnraumförderungsgesetz:

    • 12.000 Euro für einen Einpersonenhaushalt,
    • 18.000 Euro für einen Zweipersonenhaushalt,
    • plus 4.100 Euro für jede weitere Person (wenn die Person ein Kind ist nur plus 500 Euro).

    Die Bundesländer können abweichende Grenzen festlegen.

    Bei der Berechnung des Haushaltseinkommens (auch: Gesamteinkommen) werden die Jahreseinkommen aller Haushaltsmitglieder addiert. Unter dem Jahreseinkommen ist das Bruttoeinkommen zu verstehen, abzüglich der Werbungskosten und einer zehnprozentigen Pauschale für die Entrichtung der Einkommenssteuer und der gesetzlichen Sozialversicherungsbeiträge. Werden keine Beiträge für gesetzliche Sozialversicherungen gezahlt, können auch die Prämien für private Versicherungen in gewissen Grenzen abgezogen werden. Vom Gesamteinkommen des Haushalts sind neben Unterhaltsleistungen noch verschiedene Freibeträge abzuziehen (zum Beispiel für Schwerbehinderte, junge Ehepaare, Kinder unter zwölf Jahren). Bei einer gewissen Überschreitung der angegebenen Maximalbeträge des Gesamt-Haushaltseinkommens (20 Prozent, zum Teil weniger abhängig vom Bundesland) entfällt die Berechtigung. Es können Ausgleichszahlungen fällig werden; vgl. WoFG § 34.
    Die Eigentumsquote besagt, welcher Anteil der Haushalte die eigene Wohnung bewohnt. In Deutschland liegt sie bei nur 43 Prozent, In den alten Bundesländern bei etwa 44,6 Prozent und in den neuen bei 34,8 Prozent. Damit ist die Wohneigentumsquote in Deutschland im europäischen Vergleich sehr niedrig. Der Durchschnitt innerhalb der Europäischen Union liegt bei 61 Prozent.

    Bei der Ermittlung der (deutschen) Wohneigentumsquote wird lediglich die selbstgenutzte eigene Wohnung erfasst. Man spricht von Eigentümerhaushalten. Über die tatsächliche Streubreite der Vermögenswerte von Immobilien in deutschen Haushalten macht diese Messgröße keine Aussagen. Das mittlerweile breit gestreute fremd genutzte Immobilieneigentum von Mieterhaushalten wird in die Berechnung der Wohneigentumsquote nicht einbezogen.

    Die Wohneigentumsquote variiert in der Regel nach Haushalts- und Wohnungsgrößen, Alter des Haushaltvorstandes, Familienstand und Zahl der Kinder.

    Von den deutschen Einpersonenhaushalten verfügen z. B. nur über 19 Prozent über eine eigene selbst genutzte Wohnung, von den Zwei-Personenhaushalten über 38 Prozent. Dagegen wohnen 48 Prozent der Drei-Personenhaushalte in ihren eigenen vier Wänden und 66 Prozent der Fünf-Personenhaushalte. In Bezug auf das Alter des Haushaltvorstandes ergibt sich folgende Struktur: Bei den 30- bis 40-Jährigen liegt der Eigentümeranteil bei 30,6 Prozent, bei den 50- bis 60-Jährigen dagegen bei 53,5 Prozent. Ebenso gibt es unterschiedliche Eigentumsquoten auf dem Lande und in der Stadt. Vor allem in den Großstädten über 500.000 Einwohner liegt sie sehr niedrig (zwischen 11 Prozent in Berlin und 19 Prozent in Dortmund). Großstädte werden von Singles bevorzugt.
    Abkürzung für: Wohnungseigentumsförderungsgesetz
    Bei der Wohnfläche einer Wohnung handelt es sich um die Summe aller Grundflächen in den Räumen, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören. Diese Grundflächen werden jedoch bei bestimmten Flächen nur teilweise angerechnet. Wie im Einzelnen zu rechnen ist, ergibt sich aus der Wohnflächenverordnung. Diese ist allerdings nur verpflichtend für nach dem Wohnraumförderungsgesetz geförderten Wohnraum anzuwenden.

    Zur anrechenbaren Grundfläche nach der Wohnflächenverordnung gehören:

    • Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche nach allen Seiten geschlossene Räume. Sie werden allerdings nur zur Hälfte angerechnet, wenn sie nicht beheizbar sind.
    • Raumteile mit einer lichten Höhe von über zwei Meter Höhe werden stets ganz angerechnet, zwischen ein und zwei Meter zur Hälfte, darunter keine Anrechnung.
    • Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte.
    • Fenster- und offene Wandnischen, die mehr als 0,13 Quadratmeter tief sind.

    Nicht angerechnet werden Treppen mit über drei Steigungen und die Treppenabsätze, sowie Mauervorsprünge mit mehr als 0,1 Quadratmeter Fläche.

    Nicht zur Wohnfläche gehören die Flächen von Zubehörräumen (z. B. Keller, Waschküchen, Heizungsräumen), sowie Räume, die nicht den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder genügen (z. B. in der Regel Hobbyräume im Kellergeschoß) sowie Geschäftsräume.

    Die Wohnflächenverordnung, die am 01.01.2004 in Kraft trat, knüpft inhaltlich weitgehend an die außer Kraft getretene II. Berechnungsverordnung an.

    Die Wohnfläche spielt eine wichtige Rolle als Umlagemaßstab bei der Berechnung der auf die einzelnen Mieter eines Mehrfamilienhauses entfallenden Betriebskostenanteile. Stellt sich nach Abschluss eines Mietvertrages heraus, dass die tatsächliche Wohnfläche geringer ist als die im Vertrag genannte, liegt ein Mangel der Mietwohnung vor. Auch ohne verringerte Gebrauchstauglichkeit der Wohnung kann der Mieter eine Mietminderung durchführen, wenn die Wohnfläche um mehr als zehn Prozent kleiner ist als im Mietvertrag vereinbart (BGH, Urteil vom 24.03.2004, Az. VIII ZR 295/03). Für Vermieter ist es daher besonders wichtig, von Anfang an auf eine korrekte Flächenangabe zu achten. Auch eine nachträgliche Verringerung der Wohnfläche stellt einen Wohnungsmangel dar (z. B. Reduzierung der Fläche einer Dachterrasse wegen Baumängeln um 50 Prozent = Mietminderung um 15 Prozent (AG Hamburg, Az. 46 C 86/05).

    Im Mai 2007 hat der Bundesgerichtshof betont, dass die mietvertragliche Zusage einer bestimmten Wohnfläche eine verbindliche Beschaffenheitszusage hinsichtlich des Mietobjektes dargestellt. Stellt der Vermieter nach Vertragsabschluss fest, dass die Wohnfläche größer ist als vereinbart, kann er damit keine Mieterhöhung begründen. Maßgeblich ist die vertraglich festgesetzte Wohnungsgröße (hier: tatsächlich 131,80 statt vertraglich 121,49 Quadratmeter). Nach dem Bundesgerichtshof gilt dies nicht für Abweichungen von mehr als 10 Prozent der Wohnfläche und für vertragliche Abweichungen, die auf arglistiger Täuschung beruhen (BGH, Az. VIII ZR 138/06, Urteil vom 23.05.2007).

    Auch beim Gewerbemietvertrag ist nach Ansicht einiger Gerichte eine Mietminderung möglich, wenn die Wohnfläche um mehr als zehn Prozent geringer ist als im Vertrag angegeben (OLG Düsseldorf, Urteil vom 02.12.2004, Az. I-10 U 77/04). Im Jahr 2009 traf der Bundesgerichtshof mehrere wichtige Entscheidungen zum Thema Wohnfläche: Im Urteil vom 29.04.2009 (Az. VIII ZR 142/08) entschied der BGH, dass Mieter den Mietvertrag fristlos kündigen dürfen, wenn sich nach drei Jahren Mietzeit herausstellt, dass die tatsächliche Wohnfläche um 22 Prozent kleiner ist als im Vertrag angegeben (77 statt der vereinbarten 100 Quadratmeter). Dies gilt nicht, wenn der Mieter schon bei Vertragsschluss feststellt, dass eine Abweichung von über 10 Prozent vorliegt und trotzdem zunächst nicht kündigt.

    Im Urteil vom 22.04.2009 (Az. VIII ZR 86/08) beschäftigte sich der BGH mit der Frage, nach welcher Berechnungsvorschrift die Flächen von Terrassen, Balkonen und Dachschrägen in die Wohnflächenberechnung einzubeziehen sind. Je nach angewendeter Vorschrift kommt man zu unterschiedlichen Ergebnissen. Der Gerichtshof betonte, dass der Begriff "Wohnfläche" auch bei frei finanziertem Wohnraum grundsätzlich anhand der für preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen auszulegen sei. Demnach sei die Wohnfläche für Mietverhältnisse aus der Zeit vor dem 01.01.2004 aufgrund der §§ 42 bis 44 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) und für Mietverhältnisse jüngeren Datums nach der ab 01.01.2004 geltenden Wohnflächenverordnung (WoFlV) zu ermitteln. Dies gilt nicht, wenn die Parteien eine abweichende Vereinbarung getroffen haben oder am jeweiligen Ort ein anderes Verfahren üblich ist. Im verhandelten Fall ging es um einen Mietvertrag von 2003. Zur Anwendung kam § 44 Abs. 2 der II. BV. Damit konnte der Vermieter die Fläche einer Dachterrasse bis zur Hälfte auf die Wohnfläche anrechnen. Nach der von der Vorinstanz angewendeten DIN 283 (üblich bis 1983) wären maximal 25 Prozent anrechenbar gewesen. Nach § 4 Nr. 4 WoFlV sind solche Flächen höchstens zur Hälfte, in der Regel aber mit 25 Prozent anzurechnen.

    Werden im Formularmietvertrag hinsichtlich der Wohnfläche unklare Begriffe verwendet, geht dies zu Lasten des Vermieters. So entschied der BGH im Fall um eine Dachgeschosswohnung, bei der eine "Mietraumfläche" von 61,5 Quadratmeter vereinbart worden war. Tatsächlich lag die Wohnfläche bei 54,27 Quadratmetern. Nach dem BGH war hier davon auszugehen, dass die Wohnfläche gemeint sei. Es liege damit nach der Wohnflächenverordnung eine Flächenabweichung von über zehn Prozent vor, weshalb eine Mietminderung gerechtfertigt wäre (Urteil vom 21.10.2009, Az. VIII ZR 244/08).

    Wird die Wohnfläche einer Mietwohnung in einer Zeitungsannonce falsch und überhöht angegeben, kann für den Mieter die Möglichkeit zur Mietminderung bzw. zur Rückforderung zuviel gezahlter Miete eröffnet sein. Dies geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 23.6.2010 hervor. Im konkreten Fall war die Wohnfläche einer Dachgeschosswohnung in der Annonce mit ca. 76 m² angegeben worden. Dies entsprach der Angabe in einer Grundriss-Skizze, die bei der Besichtigung übergeben wurde. Im Mietvertrag selbst wurde die Wohnungsgröße nicht erwähnt. Der neue Mieter fand heraus, dass die Wohnfläche bei nur 53 m² lag. Nach dem BGH lässt die fehlende Vereinbarung im Mietvertrag nicht darauf schließen, dass die Vertragspartner die Frage der Wohnfläche offen lassen wollten (Az. VIII ZR 256/09).
    Gibt der Anbieter Wohnflächen an, was nicht sein muss, sollten diese richtig bezeichnet sein. Generell gilt für die Berechnung von Wohnflächen, dass – vom öffentlich geförderten Wohnungsbau abgesehen – zurzeit keine gesetzliche Regel existiert, die eine bestimmte Berechnungsart verlangt. So kann sowohl nach DIN-Norm, als auch nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) gerechnet werden. Die Gerichte wenden aber auch im freifinanzierten Wohnungsbau immer mehr die Wohnflächenverordnung als Maßstab an. Vorteilhaft ist es, wenn bei Flächenangaben im Exposé angegeben ist, nach welcher Norm oder Verordnung die Flächenermittlung erfolgte.  
    Die Wohnflächenverordnung ist eine im Zusammenhang mit der Aufhebung des II. Wohnungsbaugesetzes stehende Nachfolgeverordnung des Teils der II. Be­rechnungs­ver­ordnung, der sich auf die Berechnung der Wohnfläche bezieht. Die Wohnflächenverordnung trat am 01.01.2004 in Kraft und muss lediglich angewendet werden bei der Ermittlung von Wohnflächen für Wohnungen, die nach dem Wohnraumförderungsgesetz (WoVG) öffentlich gefördert werden. Nach § 10 des WoVG muss die Größe der zu fördernden Wohnung entsprechend ihrer Zweckbestimmung angemessen sein. Nach § 19 WoVG ist die Wohnfläche die Summe der anrechenbaren Grundflächen der ausschließlich zur Wohnung gehörenden Räume.

    Zur Wohnfläche gehören nach der Wohn­flächen­ver­ord­nung auch die Grundflächen von Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen, sowie Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen, wenn sie ausschließlich räumlich mit einer Wohnung verbunden sind. Nicht zur Wohnfläche gehören Geschäftsräume und Räume, die den bauordnungsrechtlichen Anforderungen für eine Wohnnutzung nicht genügen. Die Wohn­flächen­ver­ord­nung gilt bundesweit, obwohl die Regelungskompetenz bei den Bundesländern liegt.

    Die Bundesländer bestimmen allerdings in Rahmen­richt­linien, welche Wohnungsgrößen nicht überschritten werden sollen, damit eine Förderung möglich ist. So ergibt sich aus den Förderrichtlinien des Landes Schleswig Holstein eine Größenbeschränkung
    • von 50 Quadratmetern für einen Einpersonenhaushalt,
    • von 60 Quadratmetern für einen Zweipersonenhaushalt,
    • von 75 Quadratmetern für einen Dreipersonenhaushalt und
    • von 85 Quadratmetern für einen Vierpersonenhaushalt.
    Im Saarland werden die Grenzen anders berechnet:
    • 45 Quadratmeter für den Einpersonenhaushalt,
    • 60 Quadratmeter für den Zweipersonenhaushalt,
    • 75 Quadratmeter für den Dreipersonenhaushalt und
    • 90 Quadratmeter für den Vierpersonenhaushalt.
    Außerdem werden in der Regel Qualitätsstandards ver­ab­schiedet, die nicht unterschritten werden dürfen, z. B. Anforderungen an die Bausubstanz der förderfähigen Alt- oder Neubauwohnung, an die Heizanlagen, an das verwendete Baumaterial, usw. Schließlich können auch im Interesse eines guten Wohnklimas sozial-orientierte Fördervoraussetzungen für den Einsatz von Fördermitteln definiert werden. Die Wohnflächenverordnung gibt somit nur den Flächenberechnungsrahmen vor. Die inhaltliche Ausgestaltung verbleibt bei den Bundesländern, die auch die Förderlast zu tragen haben.
    Abkürzung für: Wohnungsgesetzbuch
    Abkürzung für: Gesetz über Gebührenbefreiung beim Wohnungsbau vom 30.05.1953
    Wohngebiete können in Flächennutzungsplänen dargestellt werden, müssen aber – soweit eine Wohnnutzung im Vordergrund stehen soll – in Bebauungsplänen verbindlich festgesetzt werden. Wohngebietsarten sind nach der Baunutzungsverordnung das Kleinsiedlungsgebiet, das reine Wohngebiet, das allgemeine Wohngebiet und das besondere Wohngebiet.

    Art der baulichen Nutzung:
    • Kleinsiedlungsgebiete (WS) dienen vorwiegend dem Bau von Kleinsiedlungen mit Häusern, deren besonderes Merkmal größere Nutzgärten oder landwirtschaftliche Nebenerwerbsstellen sind. Zulässig sind in diesen Gebieten auch Läden, Gastwirtschaften und nicht störende Handwerksbetriebe.
    • Reine Wohngebiete (WR) dienen dem Wohnen. Ausnahmsweise können auch Läden, nicht störende Handwerksbetriebe (z.B. Schneiderei), die zur Deckung des täglichen Bedarfs der Bewohner dienen und kleine Pensionen zugelassen werden. Seit 1990 können auch Anlagen für soziale Zwecke (z.B. Pflegeheime) sowie für kirchliche, kulturelle und sportliche Zwecke in reinen Wohngebieten errichtet werden.
    • Allgemeine Wohngebiete (WA) dienen vorwiegend dem Wohnen. Zulässig sind wie bei den Kleinsiedlungsgebieten auch Läden, Gastwirtschaften und nicht störende Handwerksbetriebe sowie Anlagen für soziale, kirchliche, kulturelle und sportliche Zwecke. Das allgemeine Wohngebiet kann sich dem Mischgebiet dadurch annähern, dass in Ausnahmefällen auch nicht störende Gewerbebetriebe, Pensionen, Gebäude der öffentlichen Verwaltung, Gartenbaubetriebe und Tankstellen zugelassen werden können.
    • Besondere Wohngebiete (WB) haben eine Sonderstellung. Es handelt sich stets um bereits bebaute Gebiete, die den Status eines "Innenbereichs" haben. Durch entsprechende Festsetzungen soll die besondere Eigenart dieser Gebiete erhalten und noch weiter entwickelt werden. Einige nicht störender weitere Nutzungsarten sind wie beim reinen Wohngebiet zulässig. Allerdings ist der Katalog der Ausnahmen relativ groß und nähert sich dem des allgemeinen Wohngebietes. Durch die Festsetzung als besonderes Wohngebiet soll einem Abgleiten in Richtung Mischgebiet entgegen gesteuert werden. Aus diesem Grunde kann auch bestimmt werden, dass ab einer bestimmten Geschosszahl nur Wohnungen zulässig sind oder dass ein bestimmter Mindestgeschossflächenanteil dem Wohnen vorbehalten bleiben muss.
    Die Gemeinden können bei ihren Festsetzungen von den Vorgaben der BauNVO zwar abweichen, jedoch nicht in einem Umfang, der den Wohngebietscharakter gefährden würde.
    Das Wohngeld ist ein staatlicher Zuschuss für sozial schwache Mieter (Mietzuschuss) und Eigenheimer (Lastenzuschuss). Es differiert nach Gemeindegrößenklasse, Familiengröße und Qualitätsklasse der bewohnten Wohnung. Die Zahlung von Wohngeld hängt von drei Faktoren ab:
    • der Anzahl der zum Haushalt gehörigen Familienmitglieder,
    • der Höhe des Gesamteinkommens,
    • der Höhe der Miete beziehungsweise der Belastung.
    Man nennt dieses Wohngeld "Tabellenwohngeld", weil es aus entsprechenden Tabellen ermittelt werden kann. Daneben gibt es das pauschalierte Wohngeld für Empfänger von Sozialhilfeleistungen, das sich nach einem Prozentsatz der sozialhilferechtlich anerkannten Aufwendungen für die Miete bemisst.

    Auf Wohngeld besteht Rechtsanspruch, wenn die Voraussetzungen für die Wohngeldberechtigung vorliegen. Das Wohngeldsondergesetz, das nur für die neuen Bundesländer gilt, sieht gegenüber den Regelungen des Wohngeldgesetzes abweichende Wohngeldhöhen vor.

    Vorab muss immer ein Antrag gestellt werden, der nach Bewilligung alle 12 Monate neu gestellt werden muss. Anträge erhalten Sie bei der örtlichen Wohngeldstelle der Gemeinde-, Stadt- oder Kreisverwaltung.

    Das Wohngeld ist nicht mit dem Hausgeld zu verwechseln, das Wohnungseigentümer für die gemeinschaftliche Verwaltung zahlen müssen.

    Ratschläge und Hinweise finden Sie auf der Internetseite des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung, www.bmvbs.de.
    Zweckgemeinschaft mehrerer Personen, die gemeinsam in einer Wohnung leben. Es gibt drei mögliche Konstruktionen:
    • Ein Hauptmieter, mehrere Untermieter,
    • alle als gleichberechtigte Hauptmieter,
    • jeder mit Einzel-Mietvertrag.
    Alternative 1:

    Der Hauptmieter schließt den Mietvertrag mit dem Vermieter und untervermietet einzelne Räume. Der Hauptmieter ist dann in einer starken Position gegenüber den Untermietern, denen er ggf. kündigen kann. Es besteht keine Vertragsbeziehung zwischen Untermietern und Vermieter (=Wohnungseigentümer). Der Hauptmieter muss für Miete und Nebenkosten geradestehen und ist für deren pünktliche Zahlung verantwortlich. Vorteile: Einzelne Bewohner können ggf. einzeln (gegenüber dem Hauptmieter) kündigen und ausziehen. Hauptmieter kann "Störenfried" kündigen. Nachteil: Wenn Hauptmieter kündigt oder gekündigt wird, ist WG beendet. Wenn Hauptmieter z.B. Stromrechnung nicht bezahlt, wird allen der Strom abgestellt.

    Alternative 2:

    Alle unterschreiben einen Mietvertrag gemeinsam. Bezüglich der Miete, der Nebenkosten und eventueller weiterer Ansprüche haften alle als Gesamtschuldner, d.h. jeder muss notfalls für den gesamten Betrag der Forderungen (d.h. z.B. die gesamte Wohnungsmiete) geradestehen. Der Vermieter kann sich aussuchen, an wen er sich notfalls klageweise wendet. Die Bewohner haben untereinander Ausgleichsansprüche. Vorteil: Kein Hauptmieter. Nachteile: Mietvertrag kann nur durch alle gemeinsam gekündigt werden. Führt zu Streitigkeiten, da oft ein Bewohner kündigen möchte und andere bleiben wollen. Da eine WG auch als "Gesellschaft bürgerlichen Rechts" betrachtet wird, kann in manchen Fällen eine Kündigung durch einen Einzelmieter nach § 723 BGB erfolgen ("Kündigung durch Gesellschafter"). Der Vermieter kann nur allen gemeinsam kündigen und die Kündigung nicht auf Gründe stützen, die vor Eintritt der letzten WG-Bewohner entstanden sind.

    Alternative 3:

    Vermieter schließt mit allen Mietern separate Verträge über ihr jeweiliges (Schlaf-) Zimmer. Alle zahlen ihre Miete getrennt. Die Verträge beinhalten Mitbenutzungsrechte für Küche, Bad, Flur, Wohnzimmer. Vorteil: Mieter können separat kündigen und gekündigt werden. Nachteil: Die WG hat kein Mitspracherecht, wer einzieht. Komplizierte Vertragskonstruktion mit der Gefahr der Überreglementierung.

    Qualifizierte Zeitmietverträge oder Verträge mit befristetem gegenseitigem Verzicht auf das Recht der ordentlichen Kündigung widersprechen dem Zweck einer Wohngemeinschaft und führen mit fast an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit zu Problemen oder gar kostenintensiven Gerichtsverfahren. – Kündigungswillige WG-Mieter kommen dabei oft auf die Idee, einfach keine Miete mehr zu zahlen, um selbst außerordentlich gekündigt zu werden. Der Vermieter hat in diesem Fall Schadenersatzansprüche wegen entgangener Mietzahlung zumindest bis zur Neuvermietung der Wohnung.

    Empfehlung:
    Abwandlung von Alternative 2.: Mietvertrag mit allen Mietern gemeinsam als ausdrücklicher "WG-Mietvertrag". Auszug einzelner Mieter gestattet. Neuvermietung des Zimmers möglich. Mieterauswahl durch Bewohner, aber mit Mitspracherecht des Vermieters. Gesetzliche Kündigungsfrist. Diese Variante kommt beiden Seiten zugute.
    Die Wohnmedizin beschäftigt sich mit den Einflussfaktoren auf das physische und psychische Wohlbefinden des Menschen in seiner Wohnung. Hierbei sind die objektiven Gegebenheiten (zum Beispiel Art des Baus und der Einrichtung) sowie das subjektive Verhalten des Menschen (zum Beispiel Lüftung, Reinigung, Tierhaltung) zu berücksichtigen.

    Untersuchungsgegenstand der Wohnmedizin ist die Interaktion von Raumausstattung, Bausubstanz und Bauumgebung (chemische, physikalische, biologische Faktoren) mit menschlichen Erfordernissen und Bedürfnissen. Hierbei erscheinen die physiologischen, medizinischen Grunderfordernisse nur als Basis des wohnmedizinischen Aufgabenspektrums.

    Ausführliche Gebrauchsanleitungen bekommt man vom Elektrorasierer bis zum Kraftfahrzeug. Für die Wohnung hingegen, einem "Gebrauchsartikel", der uns ein ganzes Leben lang begleitet, in der wir die meiste Zeit unseres Lebens verbringen, gibt es keine oder nur unzulängliche Hinweise zur Nutzung.

    Wir wissen durch medizinische Untersuchungen, dass durch den Aufenthalt in Gebäuden mit unzulänglichen Bauweisen und unhygienischen Ausbaumaterialien schwere Gesundheitsstörungen und Erkrankungen auftreten können und dass selbst falsches Verhalten in baulich an sich nicht zu beanstandenden Wohnungen negative Effekte auf die Gesundheit hat.

    Eine Vielzahl von Faktoren beeinflusst die Gesundheit des Menschen in seiner Wohnung und in sonstigen Innenräumen. Hierbei sind Raumklima und die Beeinflussung durch Schallwellen diejenigen Faktoren, welche uns am meisten offensichtlich werden.
    Die Wohnpsychologie beinhaltet die Aspekte des Wohnens aus psychologischer Sicht. Jeder Mensch hat individuelle Ideen und Wünsche zu seiner Wohnung und Wohnumwelt.

    Kriterien des Umweltwertes für das Individium sind:

    • Informationsangebot: Reizvielfalt, abwechslungsreiche Grundrisse, Fassaden und Wohngebietsgestaltung bei Sicherung eines ausreichenden Maßes von Ordnung und Orientierung.

    • Material, Licht, Farbe:
      • Oberflächengestaltung und Materialeinsatz:
      • glatte Oberflächen können entspannend wirken, zur Berührung einladend,
      • rauhe Oberflächen sind erregend, Abstand induzierend,
      • ebene Flächen mit abgerundeten Kanten und Ecken rufen weiche Empfindungen hervor,
      • ebene und gefaltete Flächen mit scharfen Ecken und Kanten wirken hart, Assoziation des Verletzt Werdens,
      • Material mit geringer Wärmeleitfähigkeit (z. B. Holz) erscheint warm,
      • Material mit hoher Wärmeleitfähigkeit (z. B. Eisen, Stahl) wirkt kalt,
      • Licht: Aufheller der Psyche, 80 % aller Informationen aus der Umwelt sind optischer Natur,
      • Farbe: rot und gelb sind anregend, erwärmend, belebend, während grün, blau violett entspannend und beruhigend erscheinen.

    • Veränderbarkeit: Flexibilität der Wohnumwelt gemäß individueller Bedürfnisse (Veränderbarkeit der Grundrisse, Nutzungswechsel),
    • Verfügbarkeit: optimale Nutzbarkeit der verfügbaren Flächen und Räume nach „Wohnenlernen“,
    • Steuerbarkeit sozialer Interaktionen: Sicherung von angemessener Privatheit und Öffentlichkeit, ausreichende Rückzugs-, aber auch Kontaktmöglichkeiten.

    Wohnung und Wohnumgebung sollen negativen Stress vermeiden und positiven Stress („Eustress“) bei Bedarf erlebbar machen.

    Religion und Völkerglaube können die Architektur eines Kulturkreises auch aus psychologischer Sicht wesentlich beeinflussen.
    Ein Wohnraum ist eine abgeschlossene Wohneinheit, die der Wohnnutzung dient. Zu den Wohnräumen einer Wohnung zählen alle Räume mit mindestens 6 Quadratmetern, sofern sie zu Wohnzwecken bestimmt sind, einschließlich der Küchen. Küchen (sowohl Koch- als auch Wohnküchen) müssen im Bauplan als solche ausgewiesen werden. Wohnräume zwischen 6 und 10 Quadratmetern werden im Verkehr häufig als halbe Zimmer bezeichnet. Bauordnungsrechtlich gibt es bestimmte Anforderungen an Wohnräume. Sie dürfen eine bestimmt Mindesthöhe nicht unterschreiten. Nebenräume sind Dielen, Abstellräume, Windfänge, Baderäume, Toiletten, wobei hier keine Größenbeschränkung gilt. Sie zählen zur Wohnfläche. Zubehörräume dagegen sind Räume außerhalb der Wohnung, die aber entweder der Wohnung zugewiesen sind oder vom Wohnungsbesitzer mitbenutzt werden können. Hierzu zählen Keller- und Speicherabteile, Waschküchen, Heizungsräume und Garagen.
    Auch nach Beendigung der Förderung durch die Eigenheimzulage können bestimmte Bauherren für ihr Eigenheim gegebenenfalls die Wohnbauförderung durch ihr Bundesland in Anspruch nehmen. Rechtsgrundlage ist das Wohnraumfördergesetz, das das II. Wohnungsbaugesetz abgelöst hat. Voraussetzung ist, dass bestimmte Einkommensgrenzen nicht überschritten werden (§ 9 WoFG). Zuständig für die Förderung sind die Bundesländer. Die Förderung kann bestehen in der Zurverfügungstellung von zinslosen oder zinsverbilligten Baudarlehen, Zusatzdarlehen für kinderreiche Familien und Aufwendungsbeihilfen (Aufwendungsdarlehen und Aufwendungszuschüsse).

    Die Förderung beschränkt sich nicht nur auf den Wohnungsbau, Nutzungsänderungen an Gebäuden oder den Ausbau zur Schaffung zusätzlichen Wohnraums, sondern kann auch gewährt werden für den Ankauf einer Wohnimmobilie aus dem Bestand und deren Modernisierung.

    Weitere Fördermöglichkeiten gewährt der Bund über die KfW Programme (KfW-Wohnungseigentumsprogramm, KfW-Programm Ökologisch Bauen, KfW-CO2-Gebäude-Sanierungsprogramm, KfW-Programm Wohnraum Modernisieren, KfW-Programm Solarstrom Erzeugen).
    Am 01.01.2002 trat das "Gesetz zur Reform des Woh­nungs­bau­rechts" ("Wohnraumförderungsgesetz") in Kraft. Nach § 9 Abs. 3 konnten die Bundesländer das Inkrafttreten dieses neuen Gesetzes auf den 01.01.2003 verschieben.

    Gleichzeitig wurde das II. Wohnungsbaugesetz im Hinblick auf die künftigen Fördermaßnahmen auf­ge­hoben. Auf­ge­ho­ben wurde auch das Modernisierungs- und Energie­ein­spa­rungs­gesetz. Änderungen erfuhren unter anderem das Woh­nungs­bin­dungs­gesetz, die Neubaumietenverordnung, das Wohngeldgesetz und die II. Berechnungs-Verordnung (II. BV). Teile der II. BV wurden auf der Grundlage des § 19 des Wohnraumförderungsgesetzes ersetzt. Dabei handelt es sich um die Betriebskostenverordnung und die Wohn­flächenverordnung. Sie traten am 01.01.2004 in Kraft.

    Im Zuge der Föderalismusreform ist auch die Kompetenz der Wohnraumförderung im Jahre 2006 auf die Bundes­länder übergegangen. Verbunden damit war auch der Rückzug des Bundes aus der Zurverfügungstellung von Fördermitteln, sieht man von Ausgleichbeträgen ab, die noch bis 2013 bezahlt werden. Allerdings haben nur wenige Bundesländer von ihrer Gesetzgebungskompetenz Gebrauch gemacht, so dass die Förderungsmaßnahmen überwiegend auf dem Bundesgesetz beruhen.

    Die Konzeption des Wohnraumfördergesetzes des Bundes wurde in die Ländergesetze weitgehend übernommen. Ziel ist auch in den Ländergesetzen die Unterstützung von Haus­halten, die sich am Markt nicht angemessen mit Wohn­raum selbst versorgen können. Zu den Bundes­ländern, die ein eigenes Wohnraumförderungsgesetz verabschiedet haben, zählen Bayern (zum 01.05.2007), Schleswig-Holstein (zum 01.07.2009) und Niedersachen (zum 05.11.2009).

    Gefördert wurden und werden der Wohnungsbau, der Erst­er­werb und die Modernisierung von Wohnraum. In den Förderbereich werden ferner der Erwerb von Be­le­gungs­rech­ten an bestehendem Wohnraum auf der Grundlage von Kooperationsverträgen und der Erwerb bestehenden Wohnraums mit einbezogen. Die Förderung erfolgt durch Fördermittel und Bereitstellung von Bürgschaften, teilweise auch durch Zurverfügungstellung verbilligten Baulands. Nach wie vor sind Einkommensgrenzen für die Förderung zu beachten. Neu ist das Institut des Koopera­tions­ver­trages, den die Gemeinden mit den Eigentümern von Wohnraum abschließen können.

    Gegenstände sind insbesondere die Begründung von Be­le­gungs­rech­ten zugunsten der Gemeinde einschließlich der im Rahmen der Förderung zu vereinbarenden Bindung an eine "höchstzulässige Miete". Gegenstand kann auch die Übernahme von wohnungswirtschaftlichen, baulichen und sozialen Maßnahmen sein, die der Verbesserung des Wohnumfeldes, der Behebung sozialer Missstände und der Quartiersverwaltung dienen. Es soll damit vor allem einer Ghettobildung von sozialschwachen Bevölkerungsschichten entgegen gewirkt werden.
    Wohnungsbedarfsprognose

    Wohnraum ist ein langfristiges Konsumgut. Da stellt sich die Frage, wie weit in die Zukunft Wohnraumversorgungspläne reichen können. Da die Planungshoheit bei den Gemeinden liegt, setzt sich die Gesamtplanung national aus einer riesigen Anzahl von Einzelplanungen zusammen. Erforderlich sind deshalb Instanzen, die den Gemeinden auf der Grundlage von Landesentwicklungs- und Regionalplänen die Orientierungshilfen geben.

    Die Entwicklung und politische Steuerung der Nachfrage nach Wohnraum ist problematisch, zumal die Wanderbewegungen und die natürliche Bevölkerungesentwicklung bei der Wohnungsbedarfsprognose in die Betrachtung mit einbezogen werden sollen und die Siedlungsaktivitäten nicht nach einheitlichen Schemata ablaufen, sondern eher unterschiedliche Gemeindeinteressen im Vordergrund stehen.

    Auch die für den Wohnungsbau zuständigen Akteure (Bauträger, Wohnungsunternehmen, private Bauherren) haben unterschiedliche Investitionshorizonte. Der Entscheidungshorizont eines Bauträgers liegt bei etwa vier Jahren. Seine Entscheidungsgrundlage ist die jeweils aktuelle Marktlage. Ähnlich geht es Immobilienentwicklern, die allerdings wegen der zu ihrem Aufgabenbereich gehörenden Verwertungsanalysen längerfristig denken müssen. Langfristige Perspektiven sind für das Handeln der Hauseigentümer, der Objektmanager und der Verwalter ausschlaggebend. Sie wollen ja auch noch in zehn Jahren im Geschäft bleiben.

    Bei einer Lebensdauer von Wohngebäuden von 80 bis 100 Jahren bietet ein Wohnhaus ein Zuhause für vier bis fünf 5 Wohngenerationen. Alle 20 bis 25 Jahre sind größere Investitionsentscheidungen zu reffen. Am Ende der Kette steht der Rückbau bzw. das Redevelopment oder die Revitalisierungsentscheidung.

    Determinanten der Wohnraumnachfrage

    Die langfristige Entwicklung der Wohnungsnachfrage hängt von einer Reihe von Determinanten (Bestimmungsgründen) ab. Hierzu gehören die natürliche Bevölkerungsbewegung sowie die Wanderungsbewegung. Zur natürlichen Bevölkerungsbewegung zählen
    • die Bilanz zwischen Geburten und Todesfällen,
    • die Entwicklung der Lebenserwartung,
    • die Entwicklung der Eheschließungen und Scheidungen bzw. der Lebenspartnerschaften,
    • die Entwicklung der Nettoreproduktionsrate der Bevölkerung sowie
    • die Entwicklung der Haushalte als Nachfrageeinheiten.

    Hinsichtlich der Bilanz zwischen Geburten und Todesfällen ist für Deutschland eine Abnahme der Geburten, aber auch eine (geringere Abnahme) der Todesfälle zu verzeichnen. Die Zahl der Geburten betrug 2011 663.000, die Zahl der Todesfälle 852.000. Allerdings hat nicht jede Geburt eine Nachfrage nach größerem Wohnraum zur Folge. Die steigende Lebenserwartung führt auch nicht zu einer Wohnraumnachfrage, da in vielen Fällen nicht die Wohnung, sondern ein Altenheim, eine Seniorenresidenz oder ein Pflegeheim einer Wohnung vorgezogen wird.

    Während die Zahl der Eheschließungen in den letzten zehn Jahren geringfügig abnahm (um ca. 1,3 Prozent), stieg die Zahl der Ehescheidungen beachtlich (ca. 12,3 Prozent). Daraus ergibt sich, dass die scheidungsbedingte Wohnraumnachfrage nicht unerheblich ins Gewicht fällt. Hinzu kommen die statistisch nicht erfassten Fälle von getrennt lebenden Ehepartnern.

    Zu berücksichtigen ist auch, dass die Lebenserwartung kontinuierlich steigt. Die Zahl der Eheschließungen nimmt tendenziell ab.

    Bei der Wanderungsbewegung spielen unterschiedliche Ursachen eine Rolle, nämlich
    • Zuwanderungen von Asylbewerbern,
    • Aus- und Einwanderungen (vor allem beruflich bedingte),
    • Wanderungen zwischen den Bundesländern,
    • Entwicklung der Haushaltgrößen.

    Nach dem Asylbewerber-Gesetz steht den Asylbewerbern eine sogenannte Regelleistung zu. Das Bundesverfassungsgericht hat in einem Urteil vom Juli 2012 die an Asylbewerbern zu zahlenden Unterhaltsleistungen denen von Arbeitslosengeld-II-Empfängern faktisch gleichgestellt. Das bedeutet, dass Asylbewerber einen entsprechenden Anspruch auf Wohnraum haben. Die Aus- und Einwanderungen sind häufig berufsbedingt. Der Wanderungssaldo ist in den letzten zehn Jahren überwiegend positiv. Im Schnitt betrug er jährlich 92.849. Bei den Bundeländern steht Berlin an der Spitze der Wanderungsgewinnler, gefolgt von Bayern und Schleswig Holstein. Der größte Verlierer ist Nordrhein-Westfalen. Die Bevölkerungszahl Deutschlands ist erstmals seit 2002 durch Zuwanderungen im Jahr 2011 wieder gestiegen.
    Der Wohnsitz ist der Lebensmittelpunkt eines Haushaltes beziehungsweise einer Familie. Er wird durch die Meldebehörden der Gemeinden registriert. Die rechtliche Grundlage bildet das Melderechtsrahmengesetz. Danach ist jeder, der eine Wohnung bezieht, verpflichtet, sich bei der Meldebehörde anzumelden. Diese hat die Möglichkeit, zur Überprüfung der Angaben Auskünfte beim Eigentümer der Wohnung über den neuen Mieter einzuholen.

    „Hat ein Einwohner mehrere Wohnungen im Inland, so ist eine dieser Wohnungen seine Hauptwohnung“ (§ 12 des Melderechtsrahmengesetzes). Es handelt sich um den sogenannten „Hauptwohnsitz“. Der weitere Wohnsitz des Einwohners – soweit dieser sich im Inland befindet, ist der Zweitwohnsitz. Soweit Einwohner – in der Regel beruflich bedingt - zur Vermeidung größerer Strecken zwischen Familie und Arbeitsplatz einen weiteren Wohnsitz benötigen, handelt es sich dabei um einen „Nebenwohnsitz“, auch als Zweitwohnsitz bezeichnet. Die Wohnsitzerfassung ist Grundlage für die Bevölkerungsstatistik des Statistischen Bundesamtes.

    Das Melderechtsrahmengesetz wird zum 1. November 2015 durch das Bundesmeldegesetz abgelöst. Dadurch wird das Melderecht vereinheitlicht. Vermieter müssen dann auch wieder – wie bereits vor einigen Jahren – ihren Mietern den Einzug innerhalb von zwei Wochen schriftlich bestätigen.
    Wohnstifte sind Einrichtungen, die älteren Menschen ermöglichen, unter Wahrung ihrer Selbstbestimmung den Lebensabend in einer freundlichen, naturnahen Umgebung verbringen zu können. Ein Wohnstift enthält neben Wohnungen auch Gemeinschaftsräume (Hobbyräume, Cafeteria). Neben Standardleistungen für ein und zwei Personen werden zusätzliche Wahlleistungen angeboten. Für Besucher stehen häufig Gästezimmer zur Verfügung. Teilweise sind hauswirtschaftliche Dienste im Grundpreis ebenso wie das Frühstück enthalten. Wahlleistungen werden zusätzlich abgerechnet. Manche Wohnstifte übernehmen für Bewohner des Wohnstiftes im Bedarfsfall auch Pflegeleistungen. Wohnstifte haben nicht den Charakter eines Pflegeheims.

    Die Preise richten sich nach Größe, Ausstattung der Wohnung und den angebotenen Diensten. Die Größe soll so bemessen sein, dass der Bewohner genügend Bewegungsspielraum hat (für eine Person 40 – 50 m2, für 2 Personen 50 – 60 m2 jeweils einschließlich Küche oder Kochnische).

    Abgesichert werden die Wohnrechte durch Vertrag (Dauermietvertrag) oder, wenn der Bewohner Finanzierungsmittel zur Verfügung stellt, durch ein Wohnungsrecht.
    Unter Wohnumgebungszufriedenheit versteht man das Maß der Entsprechung zwischen der erwarteten und der tatsächlich vorhandenen Wohnumgebung. Hierbei sind eine Vielzahl von Faktoren von Bedeutung: natürliche Umgebung, Lärm, Klima, Luftverunreinigungen, Bedarf an Einrichtungen, Verkehrsanbindung, Nähe des Arbeitsplatzes, Naherholungsmöglichkeiten und Beziehung zu den Nachbarn.
    Wohnung ist ein wirtschaftliches Gut, das das menschliche Bedürfnis eines "Daches über dem Kopf" befriedigt. Es genügt darüber hinaus kulturellen, gesundheitlichen, sozialen und technischen Ansprüchen der Wohnungsnutzer. Teilweise sind Wohnungsstandards durch den Gesetzgeber (Bauordnungsrecht) vorgegeben, teilweise entsprechen sie einer Übereinkunft von Fachleuten, die sie definieren.

    So ist nach DIN 283 Blatt 1 unter einer Wohnung die Summe aller Räume zu verstehen, die die Führung eines Haushalts ermöglichen. Darunter muss sich eine Küche oder ein Raum mit Kochgelegenheit befinden. Nach den Landesbauordnungen muss außerdem jede Wohnung von anderen Wohnungen und fremden Räumen baulich abgeschlossen sein und einen eigenen abschließbaren Zugang unmittelbar vom Freien, von einem Treppenhaus, einem Flur oder Vorraum haben. Jede Wohnung, die heute gebaut wird, muss über ein WC und ein Bad mit Badewanne oder Dusche verfügen.

    Von den Größenverhältnissen her betrachtet, wurde in der früheren Statistik zwischen Klein-, Mittel- und Großwohnungen unterschieden (klein: bis 65 Quadratmeter Wohnfläche, mittel: zwischen 65 Quadratmeter und 90 Quadratmeter, groß: über 90 Quadratmeter).

    Eine Sondergröße bildeten die Kleinstwohnungen bis 45 Quadratmeter Wohnfläche. Diese Größeneinteilung ist überholt. Als repräsentative Normgröße, die die Gesamtheit des marktwirksamen Mietwohnungsbestandes repräsentiert, gilt nach dem RDM-Preisspiegel (seit 2005 IVD-Preisspiegel) die 70 Quadratmeter Wohnung (siehe Normobjekt). Steuerrechtlich muss eine Wohnung 23 Quadratmeter nutzbarer Fläche umfassen, um als Wohnung anerkannt zu werden.

    In der Vergangenheit gab es Überlegungen, die Wohnung zu einem "meritorischen Gut" zu erklären. Das bedeutet, dass von der Befriedigung eines subjektiven Wohnbedürfnisses abstrahiert wird – das im Einzelfall sehr niedrig angesiedelt sein kann. Es kommt vielmehr auf einen definierten objektiven Wohnbedarf an, der im Interesse der Gesundheit der Bevölkerung ein bestimmtes Wohnkonsumniveau vorschreibt. Insoweit besteht ein Verpflichtungsanspruch an die Haushalte hinsichtlich ihrer nachgefragten Wohnnutzung. So darf eine Überbelegung der Wohnung etwa durch übermäßige Untervermietung nicht stattfinden.

    Die Wohnung wurde in der Vergangenheit auch als "Sozialgut" definiert, wobei allerdings der Sinn verschwommen bleibt. Soweit die Wohnung einem Haushalt als sozialer Einheit zur Daseinsverwirklichung dient, ist dagegen nichts einzuwenden. Sofern aber damit der Gedanke verbunden wird, die Wohnnutzung sei von wirtschaftlichen Interessenlagen abzukoppeln und damit auch generell unterhalb kostendeckender Marktpreise zur Verfügung zu stellen, kann dies nur vorübergehend und in Ausnahmezeiten (etwa der Zeit kurz nach dem 2. Weltkrieg) gelten. Die Konsequenz der aus einer solchen Haltung heraus praktizierten Wohnungspolitik zeigte sich offen im Schicksal des Wohnungsbestandes der früheren DDR. Während die Wohnung im vorindustriellen Zeitalter gleichzeitig Produktionsstätte war, fand im Zuge der industriellen Revolution eine Trennung von Wohnen und Arbeiten statt. Dies führte im weiteren Verlauf auch städteplanerisch zu einer funktionalen Trennung in Wohn- und Gewerbegebieten. Dies wurde vor allem durch die Charta von Athen (1933) als Zielvorstellung proklamiert. Heute gehen die städtebaulichen Konzepte umgekehrte Wege. Es geht zur Vermeidung bzw. Verringerung von Verkehrswegen im Interesse der Umwelt um Mischung der Funktionen. Die künftige Entwicklung wird im Rahmen der "Neuen Ökonomie" dadurch geprägt sein, dass die strenge Unterscheidung zwischen Wohnen und Arbeiten erheblich relativiert wird. Bestandteil künftiger Wohnungen wird zunehmend ein privat und geschäftlich zu nutzender virtueller Kommunikationsraum als Verbindungsstelle nach außen sein.

    Die demographische Entwicklung führt sukzessive zu einer weiteren Änderung der Wohnbedürfnisse. Der Anteil der alten Bevölkerung steigt ständig. Hinter dem Schlagwort "altersgerechte Wohnungen" verbergen sich mittlerweile viele Initiativen. Zum einen geht es darum, Wohnungsbestände an die neuen Anforderungen an altengerechtes Wohnen anzupassen. Zum anderen ist bei der Planung neuer Wohnanlagen darauf zu achten, dass sie auf Dauer eine gute Durchmischung von Haushalten verschiedener Altersgruppen ermöglichen und damit Segregationserscheinungen entgegenwirken.
    Auf der Grundlage einer Teilungserklärung oder eines Tei­lungs­ver­tra­ges nach dem WEG legt das Grundbuchamt von Amts wegen so genannte Wohnungs- und Teil­ei­gen­tums­grund­bü­cher an, die in Aufbau und Inhalt im Wesentlichen dem her­kömm­lichen Grundbuch entsprechen.

    Es enthält auf dem Deckblatt den zusätzlichen Hinweis "Woh­nungs­grund­buch" (bei Nicht­wohn­räu­men "Teil­eigen­tums­grund­buch"). Im Bestandsverzeichnis wird jeweils der Miteigentumsanteil an dem Grundstück eingetragen mit dem Vermerk: "verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. x bezeichneten Wohnung im 1. Ober­ge­schoss. Für jeden Anteil ist ein besonderes Grund­buch­blatt angelegt (Blatt 345-355)".

    Außerdem wird vermerkt, dass der hier eingetragene Mit­eigen­tums­an­teil durch die zu den anderen Mit­eigen­tums­an­tei­len gehörenden Sondereigentumsrechte beschränkt ist. Ebenfalls im Bestandsverzeichnis werden etwaige Ver­äu­ßer­ungs­be­schrän­kungen (Zustimmungserfordernisse des Verwalters) eingetragen.

    Die Abteilungen I, II und III entsprechen im Übrigen dem normalen Grundbuchaufbau.

    Der Aufteilungsplan ist Bestandteil der Grundakte des Grundbuchs.
    Kurz vor dem Auszug des Mieters aus der Wohnung schriftlich verfasster Bericht über deren Zustand. Das Wohnungsabnahmeprotokoll wird von Vermieter und Mieter unterzeichnet und gibt dem ehemaligen Mieter Rechtssicherheit gegenüber finanziellen Nachforderungen des Vermieters. Für Schäden, die ins Abnahmeprotokoll nicht aufgenommen wurden, muss der Mieter nicht mehr einstehen. Im Abnahmeprotokoll werden auch die Zählerstände (Strom, Gas usw.) vermerkt.

    Der Vermieter kann sich im Nachhinein nicht darauf berufen, dass bestimmte Schäden bei der Abnahme nicht erkennbar waren. Ist eine Wohnungsübergabe im Beisein des Vermieters oder seines Beauftragten nicht möglich, kann der Mieter einen Fachmann (Malermeister etc.) hinzuziehen und diesen eine Beschreibung des Wohnungszustandes unterschreiben lassen.

    Weder Mieter noch Vermieter haben Anspruch auf Ersatz der Kosten für einen Sachverständigen, wenn für die Begutachtung der Wohnung keine besonderen Fachkenntnisse nötig sind und jeder beliebige neutrale Zeuge über deren Zustand ausreichend Auskunft geben kann.
    Wohnungsabnutzung nennt man die Abnutzung einer Wohnung oder eines Hauses durch den normalen, vertragsgemäßen Gebrauch. Der Vermieter darf den Mieter dafür nicht zur Rechenschaft ziehen oder von ihm verlangen, die Abnutzungsschäden zu beheben.

    Klassisches Beispiel: Abnutzung des Teppichbodens. Bei normalem gebrauchsbedingtem Verschleiß kann der Vermieter bei Auszug des Mieters oder im Rahmen von Schönheitsreparaturen nicht den Ersatz des Teppichbodens fordern. Anders verhält sich dies jedoch, wenn regelrechte Beschädigungen vorhanden sind (Brandlöcher von Zigaretten, Farbflecken und so weiter). Auch Abschleifen und neues Versiegeln eines Parkettbodens können wegen normaler Abnutzung nicht verlangt werden.
    Der Wohnungsbau dient der Befriedigung der Nachfrage nach Wohnraum. Diese Nachfrage ergibt sich aus der Bevölkerungsentwicklung. Sie ist ein Ergebnis der natürlichen Bevölkerungsbewegung und der Wanderungen. Der überwiegende Teil der Nachfrage wird unter Marktbedingungen durch Wohnungswechsel infolge von Wanderungen befriedigt. Der mit öffentlichen Mittel geförderte Wohnungsbau wurde mit Einführung des Wohnraumförderungsgesetzes eingestellt. Da ein Teil des Wohnungsbestandes abgeschrieben werden muss, ergibt sich daraus selbst bei stagnierender oder schrumpfender Bevölkerung stets ein Ersatzbedarf nach neu zu errichtenden Wohnungen. Der überwiegende Teil des Wohnungsbaus findet heuten im "Bauen im Bestand" statt.

    Die Bevölkerungsbewegung spiegelt nur indirekt den Wohnungsbedarf wider. Am Markt sind Nachfrager Haushalte. Außerdem ist die Bevölkerungsentwicklung nicht die einzige Ursache für das Entstehen der Wohnungsnachfrage. Von großer Bedeutung ist die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung, d.h. die Konjunktur und insbesondere die Entwicklung der Realeinkommen. Schließlich wurde der Wohnungsbau zudem über Jahrzehnte unterschiedlich gefördert. Dies alles erklärt die hohen Unterschiede der Baugenehmigungen und der daraus resultierenden Baufertigstellungen beim Wohnungsneubau. Wichtige Erkenntnisquellen für die Entwicklung des Wohnungsbaus sind die Baugenehmigungs- und Baufertigstellungsstatistiken. Die Baugenehmigungen sind ein Indikator für die Fertigstellungen.

    Nach dem Wohnungsbauprämiengesetz werden seit dem 1. Januar 2004 8,8 Prozent der dem Bausparkonto gutgeschriebenen Beträge als Prämie gewährt, allerdings nur bis zu folgenden Höchstbeiträgen: Alleinstehende 512 Euro, Verheiratete 1.024 Euro pro Jahr.

    Die Einkommensgrenze, bis zu der Bausparer einen Anspruch auf Wohnungsbauprämie haben, beträgt 25.600 bzw. 51.200 Euro (Alleinstehende / Verheiratete) zu "versteuerndes Jahreseinkommen". Das Bruttoeinkommen darf also wesentlich höher ausfallen.

    Die Wohnungsbauprämie können Sparer erhalten,

    • die mindestens 16 Jahre alt sind,
    • deren zu versteuerndes Einkommen pro Jahr die
    • Einkommensgrenzen nicht übersteigt,
    • die mindestens 50 Euro pro Jahr in einen Bausparvertrag einzahlen.

    Der jährlich geförderte Sparbetrag von bis zu 512 Euro entspricht einer Wohnungsbauprämie von jährlich 45,06 Euro für Alleinstehende.

    Das staatlich geförderte Sparguthaben darf nur für den Bau oder Kauf einer selbstgenutzten Immobilie verwendet werden, sowie für andere wohnungswirtschaftliche Zwecke – etwa Umbauten oder Modernisierungen. Diese Zweckbindung gibt es seit 2009. Die siebenjährige Bindungsfrist wurde zum 31.12.2008 abgeschafft.

    Junge Sparer: Bei der Wohnungsbauprämie gibt es einen sogenannten Welpenschutz: Wer bei Abschluss des Bausparvertrages noch keine 25 Jahre alt war, verliert auch bei vorzeitiger Vertragskündigung die Prämie der letzten sieben Jahre nicht. Allerdings muss er mindestens sieben Jahre lang in den Vertrag eingezahlt haben. Die angesammelten Prämien dürfen hier ausnahmesweise auch für nicht wohnungswirtschaftliche Anschaffungen (zum Beispiel Autokauf) genutzt werden.

    Härtefälle: Eine Härtefallregelung gibt es bei Tod, Erwerbsunfähigkeit und auch bei Arbeitslosigkeit des Bausparers. Auch in diesen Fällen bleibt die Prämie für die letzten sieben Jahre des Ansparzeitraumes erhalten.
    Im Rahmen der Entwicklung einer dynamischen Theorie in der Volkswirtschaftlehre wurden in der ersten Hälfte des 20. Jahrhunderts die zyklischen Bewegungen auf verschiedenen Märkten untersucht. Bekannt geworden ist der "Schweinezyklus" von Prof. Hanau. Ein ähnlicher Zyklus wurde für den Schiffsbau ermittelt. Erstaunlicherweise wird der von dem niederländischen Wirtschaftsnobelpreisträger Jan Tinbergen festgestellte Wohnungsbauzyklus in der Literatur kaum erwähnt. Er wies als erster mit Hilfe von Modellberechnungen nach, dass in bestimmten Abständen die Wohnungsproduktion ihre Impulse aus jeweiligen Angebotsdefiziten vorhergehender Perioden erhält. Die zyklischen Bewegungen beim Wohnungsbau sind heute leicht an der Entwicklung der Wohnungsproduktion nachzuweisen.

    Was allerdings kaum zur Kenntnis genommen wird, ist die Tatsache, dass die Ausschläge nach oben und unten durch politische Einflussnahmen insbesondere im Bereich des Mietrechts und der steuerlichen Subventionen verstärkt und beschleunigt werden. Ein Umkippen des Wohnungsmarktes von einem Mieter- zu einem Vermietermarkt wurde in der Vergangenheit regelmäßig begleitet durch eine Verschärfung des Mieterschutzes, was zu weiteren Anpassungsverzögerungen führte. Diese mussten dann durch Subventionsschübe im steuerlichen Bereich wieder ausgeglichen werden. Die Subventionen führten dann wiederum zu Wohnbauaktivitäten, an deren Ende das Überangebot stand. Begleitet wird diese politisch verschärfte Sonderkonjunktur des Wohnungsmarktes regelmäßig durch erhebliche nachhinkende Kapazitätsauf- und -abbauten in der Bauwirtschaft, die per Saldo enorme volkswirtschaftliche Verluste zur Folge hatten.
    Der künftige Wohnungsbedarf wird durch Wohnungsbedarfsprognosen ermittelt. Hierbei ist zwischen dem subjektiven und dem objektiven Wohnungsbedarf zu unterscheiden. Der subjektive Wohnungsbedarf (Wohnraumbedürfnisse) ergibt sich aus den Anforderungen, die ein Haushalt an seine Wohnung, insbesondere an die Größe seiner Wohnung stellt. Da diese Vorstellungen statistisch nicht erfassbar sind, beziehen sich Wohnungsbedarfsprognosen auf objektive Kriterien. Dabei gilt als Grundsatz, dass jedem Haushalt eine Wohnung zustehen soll. Hinsichtlich der Wohnungsgröße wird von der Formel ausgegangen, wonach jedem Mitglied eines Haushalts ein Wohnraum zuzurechnen ist. Hinzu kommt unabhängig von der Haushaltgröße ein weiterer Wohnraum.

    Bei der Wohnungsprognose werden der Neu- und der Ersatzbedarf berechnet. Hinzu kommt ein etwaiger Nachholbedarf, falls der Sollbestand zu Beginn der Prognose den Istbestand nicht erreicht und deshalb eine Unterversorgung besteht. Aber auch eine etwaige Überversorgung ist zu berücksichtigen. Als erforderliche Leerstandsreserve werden zwei Prozent des jeweiligen Wohnungsbestandes angenommen.

    In die Prognoseberechnung fließen die prognostizierten Wanderungsbewegungen und Veränderungen der Haushalte (z.B. das Wachstums der Einpersonenhaushalte) mit ein. Obwohl nach Prognosen des Statistischen Bundesaktes die Bevölkerungszahl in Deutschland bis 2020 um 3 % zurückgehen soll, ist im gleichen Zeitraum nach wie vor mit einer Steigerung der Privathaushalte um ebenfalls 3 % zu rechnen. Zu Lasten der Haushalte mit drei und mehr Personen werden die Haushalte mit ein bis zwei Personen überproportional stark zunehmen.

    Wohnungsbedarfsprognosen auf Bundesebene sind indes wenig aussagekräftig. Es finden nach wie vor Bevölkerungsverschiebungen zwischen Bundesländern statt, was in den Ländern Sachsen-Anhalt, Thüringen, Sachsen und Mecklenburg-Vorpommern und im Saarland zu einer Verringerung der Haushalte führen soll. In den westlichen Bundesländern, vor allem in Baden-Württemberg und Bayern, wird dagegen ein starker Anstieg prognostiziert. Dies lässt einen Schluss darauf zu, wie sich die Wohnbauaktivitäten zur Deckung des Wohnungsbedarfs entwickeln werden.
    Die nachfolgende Übersicht gibt die aktuellen Werte des Wohnungsbestandes in Deutschland wieder, zeigt gleichzeitig die Entwicklung der letzten Jahre und bietet zusätzlich wichtige Strukturdaten an.
    Wohnungseigentum ist nach der gesetzlichen Regelung das Sondereigentum (Alleineigentum) an einer Wohnung in Ver­bin­dung mit einem Miteigentumsanteil am ge­mein­schaft­lichen Eigen­tum, zu dem es gehört (§ 1 Abs. 2 WEG). Dieser gesetzlich definierte Begriff steht für das, was im all­ge­mei­nen Sprach­ge­brauch als Eigentumswohnung bezeichnet wird. Mit dieser Zweck­be­stim­mung sind grundsätzlich Art und Umfang der zu­läs­sigen Nutzung der so bezeichneten Räume festgelegt. Räume, die in der Teilungserklärung als Wohnungseigentum bezeichnet sind, dürfen grundsätzlich nur für Wohnzwecke genutzt werden, wenn nicht bereits in der Teilungserklärung selbst oder in der Ge­mein­schafts­ord­nung eine ergänzende oder abweichende Verein­barung getroffen wurde.

    Nach geltender Rechtsprechung sind aber von der grund­sätz­lichen Zweckbestimmung (Nutzung für Wohn­zwecke) ab­wei­chen­de Nutzungen dann zulässig, wenn die von der zweck­wi­dri­gen Nutzung ausgehenden Störungen nicht größer sind als die Störungen, die sich auch bei be­stim­mungs­ge­mäßer Wohn­nut­zung ergeben würden. Danach können auch als Woh­nungs­ei­gen­tum bezeichnete Räume für bestimmte berufliche Zwecke ge­nutzt werden (Anwalts-, Steuerberaterkanzlei, Architekturbüro, Arztpraxis, allerdings keine Kinderarztpraxis). Einer besonderen Zustimmung bedarf eine solche Nutzung nicht, wenn keine wei­ter­ge­hen­den Störungen auftreten oder die Teilungserklärung be­ziehungsweise die Gemeinschaftsordnung ausdrücklich die Zu­stim­mung zur beruflichen Nutzung vorschreiben.

    Das Wohnungseigentum gehört als Sondereigentum ebenso wie das gemeinschaftliche Eigentum nicht zum Verwaltungs­ver­mö­gen der Wohnungseigentümergemeinschaft. Eine Aus­nah­me gilt allerdings für den Fall, dass die teil­rechts­fähige Woh­nungs­eigen­tümer­gemeinschaft durch Erwerb einer Wohnung in der be­tref­fen­den Anlage Wohnungseigentümer wird. Dies wird nach in­zwi­schen geltender Rechtsprechung für zulässig erachtet.
    Wohnungseigentümer ist der Eigentümer, der als Eigentümer eines Wohnungs- oder Teileigentums im Woh­nungs­grund­buch eingetragen ist. Der eingetragene Ei­gen­tü­mer ist Träger aller Rechte und Pflichten nach dem Woh­nungs­eigen­tums­ge­setz. Da die Vorschriften über das Wohnungseigentum entsprechend auch für das Teileigentum gelten, ist auch der Eigentümer eines Teileigentums als Wohnungseigentümer zu bezeichnen.

    Der Ersterwerber eines Wohnungseigentums, der den Kauf­ver­trag unterschrieben hat und noch nicht als Ei­gen­tü­mer in das Grund­buch eingetragen ist, für den aber eine Auf­las­sungs­vor­mer­kung im Grundbuch eingetragen ist und der die Wohnung in Besitz genommen hat, wird als "werdender Wohnungseigentümer" dann bezeichnet, wenn außer dem Bauträger oder dem Veräußerer noch kein weiterer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen ist. Er hat als werdender Woh­nungs­ei­gen­tümer alle Rechte und Pflichten nach dem Woh­nungs­eigen­tums­ge­setz. Er ist Mitglied der "werdenden Woh­nungs­eigen­tümer­ge­mein­schaft".

    Mit der Eintragung des zweiten Eigentümers entsteht die recht­lich in Vollzug gesetzte Wohnungs­eigen­tümer­ge­mein­schaft. Auch dann behalten allerdings die bisherigen wer­den­den Wohnungseigentümer ihre vollen Rechte und Pflichten nach dem Wohnungseigentumsgesetz. Dies gilt auch, wenn – aus welchen Gründen auch immer – sich ihre Eintragung in das Grundbuch noch über einen längeren Zeitraum, möglicherweise auch über mehrere Jahre hinziehen sollte (BGH 11.5.2012, Az. V ZR 196/11).

    Wer dagegen als Erwerber in eine rechtlich in Vollzug gesetzte, also in eine aus mindestens zwei in das Grundbuch ein­ge­tra­ge­nen Wohnungseigentümern bestehende Woh­nungs­eigen­tümer­ge­mein­schaft eintritt, erwirbt nach noch vorherrschender Meinung die Rechte und Pflichten eines Woh­nungs­eigen­tümers – anders als der werdende Wohnungs­eigen­tümer – erst mit der Eintragung in das Grundbuch (andere Auffassung jedenfalls für Ersterwerber BGH, 11.5.2012, Az. V ZR 196/11). Dies gilt auch dann, wenn für ihn nach Abschluss des Kaufvertrages eine Auf­las­sungs­vor­mer­kung in das Grundbuch eingetragen ist und er die Wohnung bereits in Besitz genommen hat.

    Als "faktischer" Wohnungseigentümer ist der noch nicht ein­ge­tragene Eigentümer nur gegenüber dem Veräußerer aus dem Kaufvertrag verpflichtet, der ihn allerdings als Vertreter be­voll­mäch­tigen kann, an der Woh­nungs­eigen­tümer-Ver­sam­mlung teilzunehmen und für den noch eingetragenen Veräußerer das Stimmrecht auszuüben. Die Zulässigkeit einer solchen Vertretung steht allerdings unter dem Vorbehalt, dass keine Ver­tre­tungs­be­schrän­kung vereinbart ist. Eine Zahlungspflicht des faktischen Eigentümers gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft besteht aber nicht (BGH, 5.6.2008, Az. V ZB 85/07).
    Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist eine be­son­de­re Personengemeinschaft, deren Mitglieder durch das Son­der­ei­gen­tum an einer Wohnung und das Miteigentum am ge­mein­schaft­lichen Eigentum miteinander verbunden sind. Sie entsteht mit der Eintragung des ersten Erwerbers als Eigentümer in das Grund­buch neben dem bisherigen Allein­eigen­tü­mer, meis­tens dem Bau­trä­ger. Eine Woh­nungs­ei­gen­tü­mer-Ge­mein­schaft im recht­li­chen Sin­ne be­steht al­so erst dann, wenn min­des­tens zwei Ei­gen­tü­mer in das Grund­buch ein­ge­tra­gen sind. Mit­glie­der der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer-Ge­mein­schaft sind so­mit alle im Grund­buch ein­ge­tra­ge­nen Ei­gen­tü­mer.

    Von einer werdenden Wohnungseigentümer-Ge­mein­schaft spricht man dann, wenn der Bau­trä­ger noch als allei­ni­ger Ei­gen­tü­mer aller Woh­nun­gen im Grund­buch ein­ge­tra­gen ist, ein­zel­ne Woh­nun­gen aber be­reits ver­äu­ßert wor­den sind, Kauf­ver­trä­ge ab­ge­schlos­sen, Auf­las­sungs­vor­mer­kun­gen für die Er­wer­ber ein­ge­tra­gen und der Besitz an den jeweiligen Wohnungen auf die Erwerber übergegangen ist. Auf die werdende Wohnungseigentümergemeinschaft sind die Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes entsprechend anwendbar.

    Mit der Zu­er­ken­nung der Teil­rechts­fähig­keit ge­mäß § 10 Abs. 6 bis 8 WEG ist die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer-Ge­mein­schaft in be­stimm­ten Be­rei­chen zum selbst­stän­dig han­deln­den Rechts­sub­jekt ge­wor­den. Das be­trifft ins­be­son­de­re das Han­deln im rechts­ge­schäft­li­chen Ver­kehr, und zwar hinsichtlich der ge­sam­ten Ver­wal­tung des ge­mein­schaft­li­chen Ei­gen­tums.
    Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums steht gemäß § 21 Abs. 1 WEG den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu, sofern nicht durch Gesetz oder durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer etwas anderes geregelt ist.

    Ist keine Vereinbarung über die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums getroffen, entscheiden die Wohnungseigentümer gemäß § 21 Abs. 3 WEG durch Stimmenmehrheit über eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung.

    Die danach zu treffenden Entscheidungen werden gemäß § 23 Abs. 1 WEG durch Beschlussfassung in der Wohnungseigentümerversammlung geregelt. Außerhalb der Versammlung kann über Angelegenheiten der ordnungsmäßigen Verwaltung auch durch schriftliche Beschlussfassung entschieden werden. Erforderlich hierzu ist aber stets die schriftliche Zustimmung aller eingetragenen Wohnungseigentümer.

    Die Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung erfolgt unter Beifügung der Tagesordnung gemäß § 24 Abs. 1 WEG mindestens einmal jährlich durch den Verwalter, und zwar in Textform. Die Einberufungsfrist soll mindestens zwei Wochen betragen. Ausnahmen sind möglich, wenn ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt. Eine Regelung abweichender Fristen ist möglich. Diese finden sich in der Gemeinschaftsordnung, der Teilungserklärung oder dem Verwaltervertrag.

    Den Versammlungsvorsitz führt gemäß § 24 Abs. 5 WEG in der Regel der Verwalter. Die Wohnungseigentümer können aber auch eine andere Person, beispielsweise den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirates, mit der Versammlungsleitung beauftragen.

    Für Entscheidungen, die mit Stimmenmehrheit getroffen werden können, gilt § 25 WEG. Nach § 25 Abs. 3 WEG ist die Versammlung beschlussfähig, wenn die erschienenen Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten. Maßgeblich ist dabei die im Grundbuch eingetragene Größe dieser Anteile. Die Wohnungseigentümer können jedoch auch eine abweichende Regelung zur Beschlussfähigkeit treffen – etwa in der Teilungserklärung. Ist eine Versammlung nicht beschlussfähig, hat der Verwalter gemäß § 25 Abs. 4 WEG eine neue Versammlung mit der gleichen Tagesordnung einzuberufen. Diese neue Versammlung ist dann ohne Rücksicht auf die vertretenen Anteile beschlussfähig. Der Verwalter muss bei der Einberufung auf diesen Umstand hinweisen.

    Über die in der Versammlung gefassten Beschlüsse ist gemäß § § 24 Abs. 6 WEG eine Niederschrift aufzunehmen. Zusätzlich ist neben der Anfertigung der Niederschrift gemäß § 24 Abs. 7 WEG eine Beschluss-Sammlung zu führen, in die sämtliche Beschlüsse unter fortlaufender Nummerierung aufzunehmen sind.
    Nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches können an den wesentlichen Bestandteilen einer Sache keine beson­de­ren Rechte eingeräumt werden (§ 93 BGB). Da Gebäude zu den wesentlichen Bestandteilen des Grund­stücks zählen, kann folg­lich an einzelnen Wohnungen oder Räumen in dem Gebäude auch kein selbst­ständiges Eigentum gebildet werden (§ 94 BGB).

    Da es nach dem Zweiten Weltkrieg darum ging, möglichst schnell Wohnraum für breite Bevölkerungskreise zu schaffen und Kapital für den Wohnungsneubau zu mobilisieren, wurden deshalb be­reits im Jahre 1951 die gesetzlichen Grundlagen geschaffen, um die Bildung von Einzeleigentum an Wohnungen und anderen Räu­men und damit gleichzeitig eine breite Eigentumsbildung zu ermöglichen. Mit dem Wohnungseigentumsgesetz, abgekürzt WEG, vom 15.03.1951 wurde der gesetzliche Grundstein für das "Eigenheim auf der Etage" gelegt.

    Nach einer ersten umfangreicheren Änderung im Jahre 1973 hat das Wohnungseigentumsgesetz grundlegende Änderungen durch die am 1. Juli 2007 in Kraft getretene Novellierung erfahren.

    Dabei handelte es sich insbesondere um die Zuerkennung der Teilrechtsfähigkeit, die Erweiterung der Beschlusskompetenz und um die Umstellung des Verfahrens in WEG-Streitigkeiten vom FGG-Verfahren auf das ZPO-Verfahren.

    Als Rahmengesetz regelt dieses Gesetz neben den eigentums­rechtlichen Grundlagen unter anderem die Verteilung der ge­mein­schaftlichen Lasten und Kos­ten, den Gebrauch von Sonder- und Gemeinschafts­eigen­tum, die gemeinschaftliche Verwaltung durch Wohnungseigentümer, Verwalter und Verwaltungsbeirat, die Instandhaltung, Instandsetzung, die Modernisierung und bauliche Veränderungen von Sonder- und Gemein­schafts­eigen­tum sowie Abrechnungs-, Rechnungs­legungs- und Zahlungspflichten. Die weiteren Rechte und Pflichten der Woh­nungs­eigentümer ergeben sich aus der Teilungserklärung, der Gemeinschaftsordnung, Vereinbarungen und Beschlüssen der Wohnungseigentümer sowie aus dem mit dem Verwalter zu schlie­ßenden Verwaltungsvertrag. Soweit sich im Übrigen aus diesen Bestimmungen keine Regelungen ergeben, gelten die entsprechenden Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches.

    Inzwischen sind nach diesen Vorschriften des Wohnungseigen­tumsgesetzes mehr als fünf Millionen Wohnungen in der Rechts­form des Wohnungseigentums entstanden, die etwa zur einen Hälfte von ihren Eigentümern selbst genutzt und zur anderen Hälfte vermietet sind.
    Nach den seit dem 01.07.2007 geltenden Bestimmungen ist über Streitigkeiten in Wohnungseigentumssachen nach den Vor­schrif­ten der Zivil­prozessordnung zu entscheiden.

    Die Änderungen betreffen zum einen den Wegfall der Amts­er­mittlungspflicht und zum anderen die neue Kostenregelung, wo­nach die im Verfahren Unterlegenen sämtliche Kosten des Ver­fahrens zu tragen haben.

    Für die Verwalter ist die neue Regelung des § 49 Abs. 2 WEG von besonderer Bedeutung, weil sie mit den gesamten Ver­fah­rens­kosten belastet werden können, wenn sie durch grob schuld­haftes Verhalten Anlass zur Beschlussanfechtung gegeben haben.

    Die Regelungsinhalte des § 43 WEG wurden im Wesentlichen übernommen. Was zu den Streitigkeiten in Wohnungseigentumssachen zählt, ist in § 43 Nr. 1 WEG geregelt. Nicht zu den im WEG-Verfahren zu regelnden Streitigkeiten gehören allerdings Streitigkeiten über die sachenrechtlichen Grundlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft, also Streitigkeiten über den Gegenstand, den Umfang und die Zuordnung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum (BGH, 11.6.2015, V ZB 34/13 und V ZB 78/13 m.w.N.)

    Weiterhin ist ausdrücklich geregelt, dass sich Beschlussanfech­tungen gegen die übrigen Wohnungseigentümer richten, nicht gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft (§ 46 Abs. 1 WEG).

    An die Stelle des bisherigen drei- beziehungsweise vierstufigen Verfahrens ist das zwei- beziehungsweise dreistufi­ge Verfahren getreten: Amtsgericht, Landgericht (Berufung) und Bundesge­richts­hof (Revision).
    In Deutschland verzeichnet die Polizei jedes Jahr eine hohe Anzahl von Wohnungseinbrüchen. Allerdings liegt die Quote der erfolglosen Einbruchsversuche bei etwa 40 Prozent der Fälle. Dies wird insbesondere mit immer besseren technischen Sicherheitsmaßnahmen an Türen und Fenstern in Verbindung gebracht.

    Für Neu- und Umbauten können einbruchhemmende Türen und Fenster nach DIN EN 1627 ff. ab Widerstandsklasse RC (2) verwendet werden. Diese sind so konstruiert, dass sie keine strukturellen Schwachpunkte aufweisen. Für Nachrüstsysteme für Bestandsgebäude ist die DIN 18104 Teil 1 und 2 heranzuziehen. Auch Nebeneingangs- und Kellertüren sollten nicht vergessen werden. Eine Alarm- bzw. Einbruchmeldeanlage kann sinnvoll sein.

    Im Schadensfall ist eine Wertgegenstandsliste hilfreich. Darauf sollten alle vorhandenen Wertgegenstände mit Beschreibung und Wert vermerkt werden. Die Liste sollte sicher (und nicht zusammen mit den Wertgegenständen) aufbewahrt werden. Wertgegenstände sollten eindeutig markiert (graviert oder mit entsprechenden Stiften markiert) und fotografiert werden. Auch Rechnungen sollten aufbewahrt werden. So lässt sich im Schadensfall gegenüber der Polizei besser angeben, was fehlt

    Im Schadensfall sind Versicherungsnehmer verpflichtet, den Einbruchsdiebstahl unverzüglich der Polizei und dem Versicherer zu melden und beiden Stellen eine Stehlgutliste zukommen zu lassen, die die gestohlenen Gegenstände mit Beschreibung und Neuwert aufzählt. Wird diese Pflicht missachtet, ist der Versicherungsschutz in Gefahr. Ferner ist der Schaden so gering wie möglich zu halten. Dies bedeutet etwa, dass Kreditkarten sofort gesperrt werden müssen.

    Schäden durch Einbruchsdiebstahl sind oft durch die Hausratversicherung gedeckt. Allerdings zahlt diese nur, wenn die Wohnungstür abgeschlossen war, keine Fenster offen standen und sichtbare Einbruchsspuren vorhanden sind. Von der Versicherung abgedeckt sind meist gestohlene Gegenstände mit dem Wiederbeschaffungswert, Reparaturkosten von aufgebrochenen Fenstern und Türen und Vandalismusschäden im Rahmen des Einbruchs. Auch die Übernachtungskosten in einem Hotel können bei einer wegen notwendiger Instandsetzungsarbeiten unbewohnbaren Wohnung für eine gewisse Zeit abgedeckt sein. Im Zweifel empfiehlt sich ein Blick in den Versicherungsvertrag.
    Wohnungseigentum kann auch auf der Grundlage eines Erbbaurechts begründet werden. In diesem Falle wird pro Wohn-/Teileigentum ein Wohnungs-/Teileigentumserbbaugrundbuch angelegt. Die Struktur entspricht dem des Erbbaugrundbuchs, wobei lediglich der Miteigentumsanteil und das damit verbundene Sondereigentum im Bestandsverzeichnis zusätzlich mit aufgeführt sind. Für den Erbbauzins haften die Wohnungseigentümer gesamtschuldnerisch, wenn nicht eine Aufteilung nach Miteigentumsanteilen mit dem Grundstückseigentümer und damit die Begründung einzelner Schuldverhältnisse zwischen Wohnungseigentümer und Erbbaurechtsgeber vereinbart wird.
    Wohnungsgenossenschaften sind wie die übrigen Arten von Genossenschaften Gesellschaften mit einer nicht geschlossenen Zahl von Mitgliedern (Genossen), die einen wirtschaftlichen Zweck verfolgen und sich dabei eines gemeinsamen Geschäftsbetriebes bedienen. Das Geschäftsprinzip ist Selbsthilfe der Mitglieder durch gegenseitige Förderung.

    Sie entstehen mit Eintragung in das Genossenschaftsregister. Finanzielle Geschäftsgrundlage der Genossenschaften sind die von den Mitgliedern eingezahlten Geschäftsanteile. Die Geschäftsanteile vermehren sich um die Gewinne.

    Je nach Art der Wohnungsgenossenschaft ist es ihr Zweck, entweder an Mitglieder Genossenschaftswohnungen zu vermieten bzw. Ihnen die Nutzung der Wohnung zu überlassen oder bei Wohnbaugenossenschaften, an Mitglieder Eigenheime zu verkaufen. Eine Besonderheit der Genossenschaften besteht in der Identität von Träger und Kunden. Sie funktionieren auf der Grundlage genossenschaftlicher Solidarität – jedes Mitglied hilft dem anderen, zum Ziele zu gelangen. Der Vorstand hat alle Mitglieder gleich zu behandeln. Zum Beispiel müssen Mietererhöhungen deshalb für alle Mitglieder in gleicher Höhe vorgenommen werden.

    Mietverträge mit einer Genossenschaft richten sich nach den üblichen mietrechtlichen Regelungen. Jedoch wirken auch das Genossenschaftsgesetz und die von der Genossenschaft selbst beschlossene Satzung ins Mietverhältnis hinein.

    Besonderheiten im Mietverhältnis:
    • Beim Eintritt sind Genossenschaftsanteile zu erwerben. Genossenschaftsmieter entrichten üblicherweise keine Mietkaution. Die Höhe der Anteile übersteigt meist die einer Kaution.

    • Vorteil einer Genossenschaftswohnung aus Mietersicht ist die meist im Vergleich niedrigere Miete.

    • Zur Vermeidung von Wohnungsleerständen darf die Genossenschaft den Mietzins für eine oder mehrere Wohnungen senken, ohne das die Mieter anderer Wohnungen Anspruch auf eine entsprechende Senkung haben.

    • Eine Erhöhung der Miete für einzelne Wohnungen widerspricht dem genossenschaftlichen Gleichbehandlungsgrundsatz und ist unzulässig.

    • Wenn das Genossenschaftsmitglied verstirbt, wird das Mietverhältnis nach den gesetzlichen Bestimmungen mit dem Ehegatten fortgesetzt. Der Erbe des "Genossen" erbt auch die Genossenschaftsanteile und damit den Anspruch auf eine Wohnung.

    • Eine Eigenbedarfskündigung gibt es nicht. Allerdings hat die Genossenschaft ein berechtigtes Interesse an der Kündigung, wenn ein Mieter wegen genossenschaftswidrigen Verhaltens ausgeschlossen wird und die Wohnung für ein anderes Mitglied benötigt wird.

    • Die Genossenschaftsanteile werden bei Ende des Mietverhältnisses zurückgezahlt. Bei manchen Genossenschaften kann die Kündigungsfrist für die Anteile länger als die für die Wohnung ausfallen, da die Einlagen in laufenden Projekten gebunden sind.

    • Manche Genossenschaften beteiligen den Mieter / das Mitglied an ihren Gewinnen.

    • Geht eine Genossenschaft in Konkurs, fallen die Genossenschaftsanteile in die Konkursmasse. Eine Nachschusspflicht oder eine über den Anteil hinaus gehende Haftung des Mieters gibt es nicht.

    • Hartz IV: Genossenschaftsanteile werden (wie die Mietkaution) nicht zum Vermögen gerechnet. Wenn nach einem Wohnungswechsel die Genossenschaftsanteile zurückgezahlt und wieder auf dem Konto gutgeschrieben sind, müssen sie beim nächsten Antrag als Vermögen angegeben werden.

    Zum 18. August 2006 sind erhebliche Änderungen des Genossenschaftsgesetzes in Kraft getreten. Die Reform soll die Genossenschaft als Rechtsform attraktiver machen. Die Gründung kleiner Genossenschaften wurde erleichtert; Genossenschaften mit einer Bilanzsumme bis zu 1 Mio Euro oder mit Umsatzerlösen bis zu 2 Mio. Euro sind von der Pflicht zur Prüfung des Jahresabschlusses befreit. Weitere Regelungen sollen eine bessere Informationsversorgung der Mitglieder sicher stellen.
    Die Wohnungsgröße hat bei preisgebundenen Wohnungen ("öffentlich geförderter Wohnraum") eine erhebliche Bedeutung. Sie kann hier nicht vom Mieter nach freiem Belieben gewählt werden.

    Damit keine Unterbelegung von mit öffentlichen Geldern geförderten Wohnungen stattfindet, wird im Wohnberechtigungsschein durch die Behörde angegeben, welche Wohnungsgröße für den jeweiligen Mieter maximal noch als angemessen betrachtet wird. Der Vermieter muss sich daran halten.

    Nach welchen Kriterien die zulässige Wohnungsgröße bestimmt wird, ist in allen Bundesländern in eigenen Verwaltungsvorschriften geregelt. So kann für eine Einzelperson zum Beispiel maximal eine Wohnung von 40 oder 45 Quadratmetern zulässig sein.

    Ist die tatsächliche Wohnfläche einer Mietwohnung um mehr als zehn Prozent kleiner als die im Mietvertrag vereinbarte, hat der Mieter regelmäßig einen Anspruch auf anteilige Reduzierung der Miete. Entsprechend kann auch der Vermieter einen Anspruch auf Erhöhung der Miete haben, wenn sich nachträglich herausstellt, dass die Wohnung um über zehn Prozent größer ist als zunächst angenommen und vertraglich vereinbart. Diese Grundsätze werden von den Gerichten zum Teil auch bei Gewerbeobjekten angewendet.
    Sowohl bei der vertraglichen Begründung von Wohnungseigentum (§ 3 WEG) wie auch bei der Begründung durch Teilungserklärung (§ 8 WEG) wird vom Grundbuchamt für jeden Miteigentumsanteil ein besonderes Grundbuchblatt angelegt, das als Wohnungsgrundbuch (bei Wohnungen) oder als Teileigentumsgrundbuch (bei nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen) bezeichnet wird.

    Im Bestandsverzeichnis wird der jeweilige Miteigentumsanteil eingetragen mit dem zusätzlichen Vermerk "verbunden mit dem Sondereigentum an der mit Nr. xx bezeichneten Wohnung und (gegebenenfalls) dem zugehörigen Kellerraum Nr. xx und dem Kfz.-Stellplatz Nr. xx". Ergänzend wird vermerkt, dass der eingetragene Miteigentumsanteil durch die zu den anderen Miteigentumsanteilen gehörenden Sondereigentumsrechte beschränkt ist. Ebenfalls im Bestandsverzeichnis eingetragen sind als Inhalt des Sondereigentums weitere Regelungen – vielfach Beschränkungen – hinsichtlich der Veräußerung oder des Gebrauchs, ebenso vom Gesetz abweichende Vereinbarungen (§ 10 Abs. 2 Satz 2 WEG), beispielsweise zur abweichenden Kostenverteilung. Zur näheren Bezeichnung des Gegenstandes und des Inhalts des Sondereigentums kann auf die Eintragungsbewilligung Bezug genommen werden (§ 7 Abs. 4 WEG).

    Diese Eintragungen sind deshalb von besonderer Bedeutung, weil vom Gesetz abweichende Vereinbarungen im Falle des Eigentümerwechsels gemäß § 10 Abs. 3 WEG gegenüber dem neuen Eigentümer nur dann Rechtswirkung entfalten, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind. Durch Erweiterung der Beschlusskompetenz im Rahmen der am 1. Juli 2007 in Kraft getretenen WEG-Reform, insbesondere hinsichtlich abweichender Kostenverteilungsregelungen durch mehrheitliche Beschlussfassung, ist jedoch zu berücksichtigen, dass die bis dahin geltende "Verlässlichkeit" auf die als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragenen Vereinbarungen nur noch beschränkt Geltung hat. Ergänzend ist deshalb die ab 1. Juli 2007 zu führende Beschlusssammlung auf vom Gesetz oder von einer Vereinbarung abweichende Beschlüsse zu prüfen.

    Die Abteilungen I, II und III entsprechen dem normalen Grundbuchaufbau.
    Von Wohnungsmangel wird dann gesprochen, wenn die sich am Markt artikulierende Nachfrage nach Wohnraum zu angemessenen Bedingungen durch das Angebot nicht befriedigt werden kann. Als allgemeine Kennzahl für Wohnungsmangel wird in der Regel das Verhältnis der Zahl der Haushalte zur Zahl bewohnbarer Wohnungen herangezogen.

    Allerdings hat bei der sehr differenzierten Teilmarktstruktur des Wohnungsmarktes eine solche allgemeine Kennzahl keine besondere Aussagekraft. Bei der Vielzahl der Teilmärkte kann zum gleichen Zeitpunkt in einem Teilmarkt ein Angebotsmangel, in einem anderen ein Angebotsüberschuss bestehen. Wird in Deutschland ein "geringes Angebot" zur Erzielung "überhöhter" Mieten ausgenutzt, liegt der Tatbestand der "Mietpreisüberhöhung" vor, die als Ordnungswidrigkeit mit Bußgeld geahndet werden kann.

    In einem Urteil des BGH zur Mietpreisüberhöhung (Az.: VIII ZR 44/04, Urteil vom 13.04.2005) wird klargestellt, dass der Wohnungsmangel nicht nur in einem einzigen Stadtteil vorliegen darf, um bei entsprechend überhöhter Miete den Tatbestand dieser Ordnungswidrigkeit zu erfüllen. Es muss sich vielmehr um einen Wohnungsmangel in der gesamten Stadt bezogen auf vergleichbare Wohnungen handeln.

    In deutschen Großstädten wird von machen Experten und Verbänden in den nächsten Jahren ein verstärkter Wohnungsmangel befürchtet. So wird z.B. in der Metropolregion Hamburg ein Bevölkerungsanstieg erwartet, der bei gleich bleibender Bautätigkeit im Jahr 2020 zum Fehlen von 35.000 Wohnungen führen könnte.

    Der Begriff "Wohnungsmangel" ist nicht zu verwechseln mit dem Sachmangel der Mietwohnung, der deren Gebrauchsfähigkeit beeinträchtigt.
    In der Skala des Bedürfnisbewusstseins rangiert in unserem Kulturkreis die Wohnung an erster Stelle. Der größte Teil der Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum findet auf dem Wohnungsmarkt statt. Er ist deshalb Gegenstand zahlreicher Untersuchungen und politischer Steuerungsversuche. Im Zentrum der Betrachtung steht dabei die Mietpreisbildung. Der Staat will sie nicht dem ungebremsten Spiel der Marktkräfte überlassen.

    Dies führte zu Gunsten einkommensschwacher Schichten zum Aufbau eines neben dem Wohnungsmarkt agierenden Wohnungszuteilungssystems mit Mietpreis- und Wohnungsbindung. Aber auch der Markt selbst wurde und wird auch heute noch trotz des relativ guten Versorgungsgrades durch zahlreiche miet- und mietpreisrechtliche Vorschriften gesteuert. Nach einer Verlautbarung des Bundesministeriums für Verkehr, Bau- und Stadtentwicklung soll immerhin der größte Teil der Haushalte mit niedrigem Einkommen, darunter zwei Drittel aller Wohngeldempfänger, in frei finanzierten Mietwohnungen wohnen.

    Die Wohnungsmärkte in Deutschland weisen höchst unterschiedliche Entwicklungen auf. In Schrumpfungsgebieten gibt es einen permanenten Angebotsüberhang mit sinkenden Preistendenzen. Hierzu gehört ein großer Teil der östlichen Bundesländer. In Wachstumsregionen wird oft ein Mietpreisniveau erreicht, das bei vergleichbarem Wohnungsstandard mehr als das Doppelte der Mietpreise in Schrumpfungsregionen erreicht.

    Im Laufe der Zeit wurden verschiedene "Gesetzmäßigkeiten", denen der Wohnungsmarkt unterworfen ist, formuliert. Es begann mit dem Schwabe'schen Gesetz. Der Statistiker Schwabe hat nachzuweisen versucht, dass Haushalte mit niedrigen Einkommen einen relativ größeren Einkommensteil für die Miete ausgeben müssen, Haushalte mit höheren Einkommen dagegen einen relativ niedrigen Einkommensteil. Lütge hat in seinem "Gesetz des sozialbedingten Wohnungsaufwandes" festgestellt, dass zum Beispiel bei vergleichbaren Einkommen bestimmte Schichten, hier die Beamten, mehr für die Miete ausgeben als andere Schichten.

    Nachgegangen wurde auch der Frage, wie lang die durchschnittliche Umzugskette ist, die durch den Wohnungsbau hervorgerufen wird, bis sie schließlich versickert (Kurzfristig wirksame Sickerprozesse).

    Die Filteringtheorie erörtert die Frage, wie durch den alterungsbedingten Qualitätsschwund des Wohnungsbestandes Haushalte mit höherem Einkommen in bessere Wohnquartiere übersiedeln und damit qualitativ geringwertigen Wohnraum Haushalten mit geringerem Einkommen zur Verfügung gestellt werden ("Filtering-down"). Andererseits aber werden durch Modernisierungs- und Revitalisierungsmaßnahmen in alten Stadtvierteln Haushalte mit hohem Einkommen angezogen ("Filtering-up"). Die Filteringtheorie beschreibt langfristige Wirkungen des Wohnungsmarkts.

    Das Arbitragemodell zeigt, wie Wohnungsmärkte durch die Entwicklung von homogenen Nachbarschaften in Untermärkte aufgespalten werden, die zu Ghettobildungen aber auch zu Erscheinungen der Gentrification (Aufwertung von Wohnquartieren) führen.

    Der Ratcheteffekt beschreibt das Phänomen, dass Haushalte mit steigendem Einkommen ihr Konsumniveau auch im Wohnbereich ständig nach oben anpassen. Sie "klinken" sich in diesen Prozess des steigenden Konsums ein. In Zeiten sinkender Einkommen halten sie jedoch an dem einmal erreichten Niveau aus Prestigegründen fest. Sie verzehren damit ihr Vermögen und fallen schließlich nach Eintritt der Zahlungsunfähigkeit der Armut anheim.
    Wohnungsprivatisierung handelt von der Überführung von Wohnungsbeständen der öffentlichen Hand (insbesondere Bund Länder und Gemeinden) in den privatwirtschaftlichen Bereich. Während der Bund seinen Wohnungsbestand weitgehend verkauft hat, verfügen die Bundesländer noch über einen Bestand von ca. 320.000 Wohneinheiten, die Gemeinden von ca. 2.500.000 Wohneinheiten.

    Die Privatisierung kann erfolgen durch Verkauf direkt an Mieter nach Begründung von Wohneigentum ("Mieterprivatisierung"), durch Verkauf an eine Privatisierungsgesellschaft, die sich dann um den Einzelverkauf an die Mieter kümmert, durch "Blockverkauf" an einen privaten Investor oder ein Wohnungsunternehmen, durch Unternehmensverkauf oder durch Gründung einer Wohnungsgenossenschaft.

    Da sich die Privatisierung sozialverträglich steuern lässt, gibt es heute kaum mehr gewichtige Argumente gegen die Wohnungsprivatisierung, die vor allem Kommunen erheblich entlasten würde. Anreize für den Kauf der Wohnungen durch Mieter bestehen in der Gewährung von Sozialrabatten auf den Kaufpreis und die Gewährung von günstigen Finanzierungskonditionen.
    Eine Wohnungsreallast unterscheidet sich von einem Wohnungsrecht dadurch, dass sie sich nicht auf die Zurverfügungstellung einer konkreten Wohnung zugunsten einer bestimmten Person bezieht, sondern auf die Absicherung der Verpflichtung des Eigentümers, eine oder mehrere Wohnungen (meist unter Bestimmung ihrer Größe) dem Berechtigten zur Verfügung zu stellen und instand zu halten. Nutzer sind die vom Berechtigten bestimmten Personen.
    Ein Wohnungsrecht, auch Wohnrecht genannt, ist ein subjektiv persönliches, also an eine bestimmte Person gebundenes Recht, das im Grundbuch als beschränkte persönliche Dienstbarkeit eingetragen wird. Es wird dem Berechtigten meist im Gegenzug zur Übertragung (Erbschaft oder Schenkung oder Verkauf) eines Wohnhauses eingeräumt. In der Regel ist das Wohnungsrecht unentgeltlich. Es kann aber vereinbart werden, dass der Berechtigte bestimmte Unterhaltungspflichten (laufende Instandhaltung der Wohnung) übernimmt.

    Die dem Eigentümer obliegenden Grundstückslasten können nicht mit dinglicher Wirkung auf den Wohnungsberechtigten im Rahmen des Wohnungsrechts übertragen werden. Da die Zweckbestimmung des Wohnungsrechts ausschließlich das Wohnen durch den Berechtigten ist, kann ein Wohnungsrecht nicht an einem Teileigentum nach dem WEG begründet werden. Das Wohnungsrecht kann nicht entgeltlich bestellt werden. Ausgewichen wird deshalb in seltenen Fällen auf eine schuldrechtliche Entgeltvereinbarung, in der die Verpflichtung zur Entgeltzahlung zur Bedingungen für die Ausübung des Wohnungsrechts gemacht wird. Es erlischt mit dem Tode des Berechtigten oder mit der Zerstörung des Gebäudes.

    Im Gegensatz zum Wohnungsrecht steht eine Wohnungsreallast, die zum Inhalt die Gewährung von Wohnraum (nicht an einer bestimmten Wohnung) hat. Die Verpflichtung des Gebäudeeigentümers besteht in der Zurverfügungstellung von Wohnraum und seiner Erhaltung. In einigen Fällen werden auch unentgeltliche schuldrechtliche Wohnungsrechte vereinbart.

    Beispiel: Erben lassen Hausangestellte eines verstorbenen Elternteils unentgeltlich in einem Teil des geerbten Hauses wohnen. Meist werden in diesen Fällen die Wohnräume unentgeltlich zur Nutzung auf Lebenszeit zur Verfügung gestellt. Besondere Formalien oder eine notarielle Beurkundung sind nicht erforderlich.

    Bei dieser Konstruktion kann vertraglich vereinbart werden, dass der Wohnberechtigte auch die für die Wohnung anfallenden Nebenkosten nicht zahlen muss. Ohne besondere Vereinbarung muss er diese übernehmen, außer wenn der zugrunde liegende Vertrag "Versorgungscharakter" hat, das heißt zum Beispiel einen Teil der Altersversorgung einer Person darstellt.

    Problematisch ist, was mit einem schuldrechtlichen unentgeltlichen Wohnrecht bei Verkauf der Wohnung passiert: Es ist umstritten, ob der Käufer das Wohnungsrecht beachten muss.
    In der Zeit der industriellen Revolution kam es in Deutschland zu einem Phänomen, das später als Bevölkerungsexplosion bezeichnet wurde. Dies führte zu Abwanderungen vom Land in die Städte mit erheblichen Auswirkungen auf die Wohnraumversorgungslage. Es kam zur Erscheinung des Schlafgängertums, eine Art Teilzeitnutzung eines und desselben Bettes. Nachtarbeiter konnten tagsüber in dem Bett schlafen, das Tagarbeiter zur Nacht benutzten. In verschiedenen Bundesstaaten des Deutschen Reiches wurde den Gemeinden zwischen 1893 und 1908 die Aufgabe der Wohnungsaufsicht und Wohnungspflege zugewiesen, die darauf abzielte, diesen Missständen entgegenzuwirken.

    Um diese Wohnungsfrage zu lösen, wurde im Verein für Sozialpolitik eine Wohnungsreform großen Stils angemahnt. Gründer und einer der wichtigsten Initiatoren des Deutschen Vereins für Wohnungsreform (ursprünglich: Verein Reichswohnungsgesetz) war Karl von Mangoldt (1868-1945).

    Wie sehr die Wohnungsfrage die Öffentlichkeit damals beschäftigte, ergibt sich aus der Teilnehmerliste des von Karl von Mangold federführend organisierten Ersten Allgemeinen Deutschen Wohnungskongresses in Frankfurt am Main. Daran nahmen Universitätsprofessoren (Volkswirte, Soziologen, Mediziner, Statistiker) sowie Reichstagsabgeordnete, Regierungsvertreter, die Oberbürgermeister der wichtigsten Großstädte, Vertreter der Kirchen, der Arbeiter­wohlfahrt, der Frauenvereinigungen, der Mietervereine, der Haus- und Grundbesitzervereine usw. teil.
    Mieter können vom Vermieter die Anzahl von Schlüsseln für die Mietwohnung verlangen, die sie benötigen. Üblich wie auch angemessen sind je zwei bis drei Schlüssel für Haustür, Wohnungstür, Briefkasten und gegebenenfalls Keller- und Garagentüren. Benötigt der Mieter eine größere Anzahl von Schlüsseln, weil der Haushalt aus mehr Personen besteht, muss der Vermieter die benötigte Anzahl zur Verfügung stellen.

    Der Mieter darf selbst ohne Weiteres Schlüssel für seine Wohnung nachfertigen lassen. Schlüssel für die Hauseingangstür gehören meist zu einer Schließanlage und dürfen nur mit Genehmigung des Hauseigentümers nachgefertigt werden. Alle nachgefertigten Schlüssel sind beim Auszug dem Vermieter auszuhändigen. Vermieter sollten dies im Mietvertrag regeln.

    Der Vermieter ist ohne Zustimmung des Mieters nicht berechtigt, Zweitschlüssel zur Mietwohnung zu besitzen. Besteht eine solche Zustimmung, darf er die Wohnung nicht ohne Erlaubnis des Mieters betreten, da dieser dort das Hausrecht inne hat.

    Schlüsselverluste müssen dem Vermieter gemeldet werden. Bei Verschulden des Mieters muss der Mieter die Anfertigung von Ersatzschlüsseln oder den Austausch der Schlösser bezahlen (Amtsgericht Münster, Urteil vom 17.02.2003; Az. 48 C 2430/02). Handelt es sich um Schlüssel einer Schließanlage, kann dies teuer werden: Gegebenenfalls kann vom Mieter der Austausch aller Schlösser der Schließanlage und damit an allen Wohnungs- und Haustüren des Gebäudes gefordert werden.

    Diese Verpflichtung trifft den Mieter nur bei Verschulden, dass heißt Vorsatz oder Fahrlässigkeit. Werden dem Mieter Schlüssel gestohlen, muss der Vermieter die Kosten tragen. Daran ändern entsprechende gegenteilige Vertragsklauseln nichts.

    Gibt der Mieter bei Rückgabe der Wohnung zunächst nur einen von zwei Schlüsselsätzen zurück und hat die Wohnung geräumt, gilt dies als Rückgabe der Mietwohnung. Der Vermieter hat nun wieder Verfügungsgewalt über das Mietobjekt, die sechsmonatige Verjährungsfrist hinsichtlich der Geltendmachung von Ansprüchen wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen (§ 548 BGB) beginnt mit der ersten Schlüsselrückgabe zu laufen (Oberlandesgericht Düsseldorf, Beschluss vom 16.02.2009, Az. I-24 U 6/08).
    Es gibt Fälle, in denen ein Wohnungstausch unter Mietern sinnvoll sein kann. Denkbar ist dies z. B., wenn im gleichen Haus ein Mieter wegen einer Trennung eine kleinere Wohnung und ein anderer wegen Familienzuwachs eine größere Wohnung sucht. Der Vermieter muss jedoch einen solchen Tausch nicht akzeptieren, wenn er nicht will.

    Ein anderer Wohnungstausch findet statt, wenn z. B. zwei Wohnungsinhaber vereinbaren, ihre Wohnungen gegenseitig zu Urlaubszwecken benutzen zu dürfen. Richtet der Tauschpartner Schäden in der Mietwohnung oder am Haus an, haftet dafür jedoch der Mieter selbst – wie bei jedem geladenen Gast oder Besucher auch. Der urlaubsbedingte Wohnungstausch stellt eine vertragswidrige Nutzung der Wohnung dar und ist nur mit vorheriger Erlaubnis des Vermieters zulässig.
    Unter der Wohnungsübergabe versteht man im Mietrecht die Übergabe der Wohnung an den neuen Mieter und teilweise auch die Rückgabe der Wohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses. Bei beiden Variationen können sich die Parteien viel späteren Ärger ersparen, wenn sie beide zum Übergabetermin persönlich erscheinen und gemeinsam ein Übergabeprotokoll anfertigen, das zum Beispiel mögliche Mängel der Wohnung oder von einer Seite noch durchzuführende Arbeiten auflistet. Ein bloßes Übergeben des Schlüssels außerhalb der Wohnung birgt für beide Seiten Risiken.

    Wichtig bei einem Übergabetermin ist, dass er bei Tageslicht stattfindet – denn so können Schäden oder Mängel besser erkannt werden. In leeren Wohnungen sind in der Regel keine Lampen montiert, die die Räume gut ausleuchten.

    Findet die Wohnungsübergabe bei Auszug eines Mieters statt, sollte auf keinen Fall der Nachmieter beim Termin hinzugezogen werden. Hier sind Interessenkonflikte möglich, etwa über die Zahlung einer Ablöse für Einbauten des Vormieters oder den Einzugstermin. Auch können sich Diskussionen über Schönheitsreparaturen und Kündigungsgründe zwischen den bisherigen Vertragsparteien negativ auf das neue Mietverhältnis auswirken.

    In welchem Zustand eine Mietwohnung zurückgegeben werden muss, hängt von den vertraglichen Vereinbarungen ab. Diese können von „besenrein“ bis zur Verpflichtung zu den üblichen Schönheitsreparaturen reichen. Beim Auszug eines Mieters sollte der Vermieter zunächst prüfen, welche Schönheitsreparaturen-Klausel im Mietvertrag verwendet wurde und ob diese nach heutiger Rechtsprechung noch gilt. Führt der Mieter Schönheitsreparaturen durch und stellt später fest, dass er dazu gar nicht verpflichtet war, drohen Schadenersatzforderungen.
    Von Wohnungsunternehmen spricht man, wenn die Zwecksetzung des Unternehmens ganz oder überwiegend in der Errichtung und Bewirtschaftung von eigenen Wohngebäuden, der Errichtung von Eigenheimen und Eigentumswohnungen für den Markt sowie der Verwaltung fremden Wohnungsbestandes besteht. Die frühere Abgrenzung zwischen gemeinnützigen und freien Wohnungsunternehmen ist nach Aufhebung des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes hinfällig geworden.

    Allerdings haben viele Wohnungsunternehmen, vor allem die kommunalen und kirchlichen die Wohnungsgemeinnützigkeit weiterhin in ihrer Satzung verankert. Wer ausschließlich für den Markt produziert wird auch als Bauträger bezeichnet. Wohnungsunternehmen sind überwiegend im GdW Bundesverband deutscher Wohnungsunternehmen e.V. oder im Bundesverband Freier Wohnungsunternehmen e.V. (beide mit Sitz in Berlin) organisiert.
    Wohnungsvermittlung ist ein Teilbereich des Geschäftsfeldes von Maklern und bezieht sich auf die Vermittlung von Mietwohnungen. Wohnungsvermittler müssen zusätzlich zum BGB-Maklerrecht die Spezialvorschriften des Wohnungsvermittlungsgesetzes beachten, die dem besonderen Schutzbedürfnis von Wohnungssuchenden dienen. Dazu gehört die Begrenzung der Provisionshöhe für Wohnungssuchende auf zwei Monatsmieten ohne Nebenkosten.

    Erhebliche Änderungen in diesem Bereich haben sich durch das Mitte 2015 eingeführte Bestellerprinzip ergeben. Danach dürfen Makler bei der Vermittlung von Mietwohnungen nur noch von demjenigen eine Provision verlangen, der sie beauftragt hat. Dies ist in der Regel der Vermieter. Unzulässig ist es, von Mietern eine Provision zu verlangen, wenn der Vermieter den Auftrag zur Mietersuche erteilt hat. Unzulässig sind auch diverse Umgehungstaktiken. Das neue Gesetz wurde von Wohnungsvermittlern scharf angegriffen, die darin einen verfassungswidrigen Eingriff in ihre Berufsfreiheit sahen. Das Bundesverfassungsgericht hat allerdings einschlägige Verfassungsbeschwerden abgewiesen.

    Im Bereich der Wohnungsvermittlung tätige Makler haben ihre Geschäftsmodelle weitgehend angepasst und konzentrieren sich stärker auf den Vermieter als Kunden.
    Das WoVermG regelt einerseits die Beziehungen zwischen Mietinteressent und Wohnungsvermittler (Makler). Ein­be­zogen werden auch sogenannte Gelegenheitsvermittler, die kein Maklergewerbe betreiben. Andererseits enthält es Vorschriften, die dem Ver­brau­cher­schutz dienen.

    Die Vorschriften zum Verhältnis von Makler und Mietinteressenten sind weitgehend zwingend. Hierzu gehören hauptsächlich die so genannten "Pro­vi­si­ons­ver­bote", also die Fallgestaltungen, in denen der Wohnungsvermittler keine Provision verlangen darf. Dies ist gegeben, wenn er gleichzeitig Eigentümer, Vermieter, Verwalter oder Mieter der Wohnung ist oder wenn zwi­schen dem Wohnungsvermittler einerseits und dem Eigentü­mer/Vermieter/Verwalter andererseits eine wirt­schaft­liche oder rechtliche Beteiligung besteht. Der WEG-Verwalter gilt dabei nicht als Verwalter der Mietwohnung im Sinne des WoVermG. Er verwaltet das Gemeinschaftseigentum und nicht das Sondereigentum des einzelnen Eigentümers. Er darf daher unter Beachtung des Bestellerprinzips auch eine Provision für den Nachweis/die Vermittlung der Mietwohnung verlangen. Wenn der WEG-Verwalter aber gleichzeitig auch die zu vermietende Wohnung im Auftrag des Wohnungseigentümers verwaltet (Mietverwalter), hat er keinen Provisionsanspruch gemäß WoVermG. Ausführlich begründet hat dies der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 13. März 2003, Az. III ZR 299/02.

    Gegenüber dem Mieter darf der Woh­nungsvermittler keine Provision verlangen, wenn es sich um öffentlich ge­för­der­ten Wohnraum handelt. Die Wohnungs­ver­mitt­lungs­pro­vi­sion, die der Mieter zu zahlen hat, darf zwei Monatsmieten, zuzüglich Umsatzsteuer, abzüglich Nebenkosten, über die gesondert abzurechnen ist, nicht übersteigen. Außer der Provision dürfen für Tätigkeiten, die mit der Vermittlung oder dem Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume zusammenhängen, sowie für etwaige Nebenleistungen, keine Vergütungen irgend­wel­cher Art, insbesondere keine Einschreibgebühren, Schreib­ge­bühren oder Auslagenerstattungen, vereinbart oder an­genommen werden, es sei denn, die nachgewiesenen Aus­lagen übersteigen eine Monatsmiete. Zulässig ist eine Vereinbarung, nach der bei Nichtzustandekommen eines Mietvertrages die in Erfüllung des Auftrages nachweisbar entstandenen Auslagen des Wohnungsvermittlers vom Interessenten zu erstatten sind.

    Zu Unrecht bezahlte Provisionen kann der Mieter innerhalb von drei Jahren zurückfordern.

    Eine große Veränderung für den Bereich der Wohnungsverrmittlung hat die Einführung des Bestellerprinzips zum 1. Juni 2015 gebracht. Dieses ist in § 2 Absatz 1a des Wohnungsvermittlungsgesetzes niedergelegt. Es besagt, dass der Makler vom Wohnungssuchenden kein Entgelt für seine Dienstleistung fordern kann, es sei denn, der Makler holt ausschließlich wegen eines Auftrags des Wohnungssuchenden vom Vermieter den Auftrag ein, die Wohnung anzubieten. Vereinfacht gesagt bezahlt also nur noch derjenige Provision, der den Makler beauftragt hat. Ein bei Erfolg provisionspflichtiger Suchauftrag durch den Interessenten ist nach wie vor möglich. Unzulässig ist es jedoch, bei einem vom Vermieter erteilten Auftrag den Mieter zur Provisionszahlung heranzuziehen. Unzulässig sind auch sämtliche Umgehungsversuche.

    Weitere Vorschriften beziehen sich auf das Anbieten von Wohnungen in Inseraten. Der Makler muss seinen Namen, seine Wohnungsvermittlereigenschaft und die Mieten der angebotenen Wohnungen mit einem klar­stellenden Zusatz hinsichtlich der Nebenkosten in das Inse­rat aufnehmen. Ferner muss er die Provision in einem Bruchteil oder Vielfachen der Monatsmiete angeben und darf Wohnungen nicht ohne Auftrag des Vermieters an­bieten. Verstöße gegen diese Vorschriften sind Ord­nungs­wi­drig­kei­ten und werden mit Bußgeld bis zu 2.500 Euro geahndet. Wer entgegen dem Bestellerprinzip vom Wohnungssuchenden einer Provision verlangt oder für die Wohnungsvermittlung mehr als zwei Monatsmieten verlangt, dem droht sogar ein Bußgeld bis zu 25.000 Euro.

    Darüber hinaus können Verstöße gegen die Vorschriften über das Anbieten von Mietwohnungen in Inseraten auch wettbewerbsrechtlich als unlautere ge­schäft­liche Handlung verfolgt werden (siehe § 3a UWG).
    Die Wohnungswirtschaft ist ein wesentlicher Teil der Immobilienwirtschaft. Sie umfasst im Wesentlichen die Dienstleistungsbereiche und Marktvorgänge der wohnungswirtschaftlich ausgerichteten Immobilienentwicklung, der Errichtung von Miet- und Eigentümerwohnungen, der Bewirtschaftung, Instandhaltung, Modernisierung und Sanierung des Wohnungsbestandes.
    Unter Wohnungszufriedenheit versteht man das Maß der Entsprechung zwischen der erwarteten und der tatsächlich vorhandenen Wohnung. In dieser Beziehung sind folgende Kriterien von Bedeutung: Größe und Funktionalität, Qualität, Wohnkosten und Verwaltung sowie die Lage der Wohnung. Die Zufriedenheit in dieser Beziehung ist oft höher, als es die Befunde zu objektivem Wohnsituationen nahelegen. Andererseits gibt es auch das gegenteilige Problem bei besonders anspruchsvollen Nutzergruppen.

    Die Bauplaner gehen davon aus, dass die Wohnzufriedenheit umso höher ist, je besser die objektive Merkmale sind. In der Praxis wird aber oft bereits Wohnzufriedenheit angegeben, obwohl erhebliche wohnmedizinische Mängel bestehen. Allein fehlende Möglichkeiten zur Änderung der Situation (Resignation) oder spezielle, individuelle Vorteile in eine gegebene Wohnsituation können eine Zufriedenheit mit einer objektiv unzulänglichen Wohnumwelt induzieren. So kann man mit einer Wohnung in einer stark lärmbelasteten Umgebung durchaus zufrieden sein, wenn die Miete den Wünschen entsprechend niedrig ist.

    Wohnzufriedenheit und Wohnumgebungszufriedenheit werden unter dem Begriff Wohnzufriedenheit zusammengefasst.

    Die Wohnmedizin hat nicht das Ziel eine individuelle Wohnungs- oder Wohnumgebungszufriedenheit zu sichern, sondern die objektiven wohnmedizinischen Erfordernisse durchzusetzen.
    Wohnwertverbesserungen gehören zu den Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men, die einen Vermieter zur Mieterhöhung bei Modernisierung berechtigen. Unter Wohn­wert­ver­besserun­gen versteht man Maßnahmen, die die Mieträume oder das Wohnumfeld außerhalb der Wohnung selbst verbessern.

    Beispiele:

    • Einbau von Isolierglasfenstern
      an Stelle Einfachverglasung,
    • Einbau einer Zentralheizung statt Einzelöfen,
    • Einbau neuer Bäder und Toiletten,
    • Wärmedämmung von Außenmauern,
    • Befestigung des Hofes,
    • Anschluss an Breitbandkabelnetz,
    • Einrichtung neuer Kfz-Stellplätze.

    Nicht als Wohnwertverbesserungen werden von den Gerichten anerkannt:

    • Neue Hauseingangstür,
    • Einbau einer Zentralheizung
      statt einer Gasetagenheizung,
    • Erneuerung von Fliesen,
    • jegliche Erhaltungsmaßnahmen
      (Instandhaltung und -setzung).

    Wohnwertverbesserungen, die der Mieter auf eigene Kosten selbst durchgeführt hat, werden bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zwecks Mieterhöhung auf Dauer nicht berücksichtigt. Es sind also die Vergleichswerte für Wohnungen ohne die entsprechenden Einbauten heranzuziehen (BGH, Urteil vom 07.07.2010, Az. VIII ZR 315/09).
    Wer die staatlichen Subventionen für Bausparverträge (z. B. Wohnungsbauprämie, Sonderausgabenabzug, Sparzulage) nutzt, muss bestimmte Sperrfristen (sieben beziehungsweise 10 Jahre) beachten. Grundsätzlich kann der Bausparer erst nach Ablauf dieser Sperrfristen über das angesammelte Guthaben verfügen. Diese Sperrfristen müssen nicht eingehalten werden, wenn der Bausparvertrag zur Finanzierung so genannter wohnwirtschaftlicher Maßnahmen verwendet wird. Dies bedeutet, dass beispielsweise ein zuteilungsreifer Bausparvertrag bereits vier Jahre nach Abschluss für den Erwerb eines Grundstückes oder die Modernisierung einer Wohnung verwendet werden kann, ohne dass dem Bausparer hierdurch Nachteile entstehen.
    Abkürzung für: Wohnungsmodernisierungsgesetz
    Abkürzung für: Wohnungsbauprämie
    Abkürzung für: Wohnungsbauprämien-Durchführungsverordnung
    Abkürzung für: Wohnungsbau-Prämiengesetz
    Abkürzung für: Wohnraumvermittlungsgesetz
    Abkürzung für: Wohnungsvermittlungsgesetz
    Abkürzung für: Wirtschaftsprüferordnung
    Abkürzung für: Wettbewerb in Recht und Praxis
    Abkürzung für: Wohnungsgrundbuch
    Abkürzung für: Wärmeschutzverordnung
    Abkürzung für: Wohnung und Haus
    Abkürzung für: world wide web
    Abkürzung für: Wohnungswirtschaftliches Zentrum
    Abkürzung für: Wertzuwachs
    2003 wurde die Plattform unter dem Namen OpenBC (Open Business Club) durch Lars Hinrichs und Bill Liao gegründet. Die Plattform XING wird in erster Linie dazu verwendet, geschäftliche und private Kontakte zu verwalten und sich mit neuen Kontakten zu vernetzen. Unternehmen können ein eigenes Profil anlegen. Außerdem bietet XING zahlreiche Community-Funktionen wie z.B. Foren und Gruppen, aber auch Veranstaltungen können bei XING bekannt gemacht werden bzw. gesucht werden, beispielsweise Fortbildungsveranstaltungen für Immobilienmakler.

    Gerade im Bereich Personalsuche ist XING hilfreich. Unternehmen können problemlos Anzeigen schalten und Suchende können den großen Stellenmarkt gefiltert durchsuchen.
    Der Vermieter muss zur Erfassung des Verbrauchs an Wärme, Warm- und Kaltwasser die Mieträume mit Zählern bzw. Messuhren (Fernheizung: Heizkostenverteiler) ausstatten. Für Kaltwasserzähler besteht noch keine bundeseinheitliche Einbaupflicht. In vielen Bundesländern muss inzwischen jedoch jede Wohnung mit einem Kaltwasserzähler ausgestattet sein.

    Der Vermieter kann diese Geräte auswählen und entscheiden, ob er sie kauft, mietet oder least. Der Mieter muss die Zähleinrichtungen bezahlen. Bei gekauften Zählern kann die Miete um jährlich 11% des Kauf- und Einbaupreises erhöht werden. Diese Erhöhung stellt eine Modernisierungsumlage dar.

    Bei gemieteten Zählern können die anfallenden Kosten im Rahmen der Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden.

    Gemietete Zähler haben den Vorteil, dass die Einhaltung der gesetzlich vorgeschrieben Eichfristen durch die Firma (Stadtwerke, Ableseunternehmen) überwacht wird, die Eigentümer der Zähler ist. Der Austausch der Zähler wird kostenfrei vorgenommen. Es sollte jedoch vor dem Abschluss längerfristiger Verträge ein Vergleich der anfallenden Gebühren für die Zählermiete mit dem Kauf- und Einbaupreis der Zähler stattfinden. Entscheidet sich der Hauseigentümer für die Anschaffung eigener Zähler, muss er selbst auf die Einhaltung der Eichfristen achten.

    Die Eichfristen betragen für Wärme- und Warmwasserzähler fünf und für Kaltwasserzähler sechs Jahre. Gaszähler müssen alle acht Jahre, Stromzähler alle 16 Jahre geeicht werden. Anbringen und Ablesen der Geräte sind vom Mieter zu dulden. Wenn Zähler eingebaut sind, hat der Vermieter die Pflicht, den Verbrauch regelmäßig zu erfassen und dem Mieter auf Wunsch Einblick in die Originalunterlagen der Ablesefirma zu geben.
    Seit Inkrafttreten des "Gesetzes zur Beschleunigung fälliger Zahlungen" am 30. Mai 2000 kommt ein Schuldner automatisch in Verzug, wenn er nach Ablauf von 30 Tagen nach Zugang der Rechnung bzw. dem in der Rechnung ausgewiesenen Fälligkeitstermin nicht gezahlt hat. Eine etwaige zusätzliche Mahnung berührt die 30-Tagefrist nicht.

    Allerdings kann in einem Vertrag abweichend von der neuen Regelung vereinbart werden, dass der Verzug mit der Mahnung einsetzt – auch vor Ablauf der 30-Tagefrist. Bei Schuldverhältnissen, die zu wiederkehrende Zahlungen an bestimmten Kalendertagen verpflichten, tritt nach wie vor Verzug bereits ein, wenn die Zahlung zu einem dieser Termine nicht erfolgt. Ab Verzug entstehen Verzugszinsen in Höhe von derzeit 5% über dem Basiszinssatz, der von der Bundesbank in viermonatlichen Abständen (1.1., 1.5. und 1.9.) an die Entwicklung des Zinssatzes für längerfristige Refinanzierungsgeschäfte, einem der Leitzinsen der Europäischen Zentralbank, angeglichen wird.
    Als Zarge werden Rahmen bezeichnet, die stehend Lasten aufnehmen. Ihrer Funktion entsprechend werden sie z.B. als Türzarge, Fensterzarge oder Bettzarge bezeichnet.
    Abkürzung für: Zinsabschlagsteuer
    Abkürzung für: Zentralausschuss der Werbewirtschaft
    Abkürzung für: Zentralverband des Deutschen Baugewerbes
    Als Zebra Gesellschaft wird eine ausschließlich vermögensverwaltende Personengesellschaft bezeichnet, an der neben Personen, die ihre Beteiligung im Privatvermögen halten, mindestens ein Gesellschafter beteiligt ist, dessen Anteil zu einem steuerlichen Betriebsvermögen zählt. Anteilseigner, deren Anteile sich im steuerlichen Privatvermögen befinden, beziehen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Werden die Anteile hingegen im Betriebsvermögen gehalten, so liegen Einkünfte aus Gewerbebetrieb vor.
    Zeichner werden diejenigen Personen genannt, die Anteile an einer Fondsgesellschaft erwerben ("zeichnen"). Teilweise werden synonym auch die Begriffe Anleger oder – je nach Rechtsform der Fondsgesellschaft – Kommanditist bzw. Gesellschafter verwendet.
    Die Zeichnungsfrist ist der Zeitraum, innerhalb dessen sich Anleger an einem neu aufgelegten geschlossenen Fonds beteiligen oder Kaufaufträge für neu zu emittierende Wertpapiere abgeben können.
    Durch seine Unterschrift auf dem Zeichnungsschein erklärt ein Anleger seinen Beitritt zu einer geschlossenen Fondsgesellschaft. Auf dem Zeichnungsschein ist daher neben den persönlichen Daten des Anlegers auch die von ihm übernommene Zeichnungs- / Eigenkapital-Summe zu dokumentieren.
    Bei der Zeilenbauweise werden lange Mehrfamilienhäuser parallel zueinander und meist im rechten Winkel zur Straße errichtet. Die Zeilenbauweise löste seit den 1920er Jahren im Städtebau zunehmend die Blockrandbebauung ab. Ihr Vorteil ist, dass alle Wohnungen gleichermaßen Zugang zu Sonnenlicht und Luft haben, ohne auf einen – Anfang des 20. Jahrhunderts oft durch die Emissionen kleiner Gewerbebetriebe beeinträchtigten – Innenhof angewiesen zu sein.

    Teilweise wurden die Wohnzeilen in Nord-Süd-Richtung, die Wohnungen nach Westen und Osten ausgerichtet. Dadurch sollte das Tageslicht morgens den nach Osten ausgerichteten Schlafzimmern, abends den westlich gelegenen Wohnräumen zugute kommen. Diese Anordnung führte jedoch auch dazu, dass sich die Wohnungen im Sommer durch die Sonneneinstrahlung besonders aufheizten und im Winter – bei vorherrschender Südsonne – eher kühl blieben. Der winterliche Heizenergiebedarf solcher Wohnungen war damit besonders hoch.

    Ein weiterer Nachteil der Zeilenbauweise war und ist die optische Monotonie der Bebauung. Trotzdem wurde diese Bauweise speziell beim Wiederaufbau nach dem Zweiten Weltkrieg häufig eingesetzt. Um der Monotonie entgegenzuwirken, wurden teilweise Gebäudezeilen in lockeren Gruppen entlang bogenförmig verlaufender Zufahrtstraßen errichtet.
    Wer sich einen Heizofen für feste Brennstoffe wie Holz oder Kohle anschafft, steht schnell vor der Frage, ob in einen Dauerbrand- oder Zeitbrandofen investiert werden soll.

    Der Begriff Zeitbrand stammt aus der Produktnorm DIN EN 13240 (Raumheizer für feste Brennstoffe - Anforderungen und Prüfungen). Er bezieht sich auf Feuerstätten, die im Rahmen einer unterbrochenen Betriebsweise beheizt werden. Ein Abbrand mit einer Befüllung muss mindestens eine Brenndauer von 45 Minuten bei Nennleistung des Ofens haben. Die Abbranddauer ist von der Menge des verwendeten Brennstoffes und der zugeführten Luft abhängig. Der Ausdruck „ununterbrochene Betriebsweise“ meint dabei den Betrieb bis zum nächsten Nachlegen von Brennstoff. Zeitbrandöfen werden in der Regel mit Holz betrieben, können jedoch zur Erhaltung der Glut auch mit Briketts bestückt werden.

    Über die zulässige oder technisch mögliche Betriebsdauer pro Tag sagt der Begriff Zeitbrand nichts aus. Viele Hersteller von Kaminöfen lassen ihre Öfen als Zeitbrandfeuerstätten prüfen, da hier günstigere Werte erzielt werden als beim sogenannten Dauerbrand: Bei letzterem wird die Umwelt durch höhere Emissionen stärker belastet. Der Wirkungsgrad ist beim Zeitbrand höher.

    Nicht zu verwechseln ist der Zeitbrandofen mit einer "Feuerstätte für den gelegentlichen Betrieb". Dieser baurechtliche Begriff meint in erster Linie offene Kamine, die nur gelegentlich betrieben werden dürfen und nicht die Mindestanforderungen an den Wirkungsgrad einer zum Heizen dienenden Feuerstätte erfüllen.
    Zeithonorare können Architekten nach der HOAI 2009 frei vereinbaren. Frühere verbindliche Stundensätze für Honorare gibt es nicht mehr. Zu den Honoraren der Honorartafeln kommt die gesetzliche Mehrwertsteuer hinzu.
    Zu unterscheiden ist zwischen einem Mietvertrag, der ohne Verlängerungsklausel für eine bestimmte Laufzeit abgeschlossen wurde und einem Zeitmietvertrag, dessen Terminierung zusätzlich verbunden wurde mit dem Hinweis auf eine besondere Verwendungsabsicht des Vermieters nach Ablauf der Mietzeit. Die erste Variante des Zeitmietvertrags kann nur noch bei Mietverträgen über Gewerberäume sowie in weiteren Sonderfällen abgeschlossen werden (Wohnräume, die nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet sind, möblierte Zimmer in der Wohnung des Vermieters, Räume, die von Sozialbehörden oder Trägern der Wohlfahrtspflege für Personen mit dringendem Wohnbedarf angemietet worden sind, Räume in Studenten- und Jugendwohnheimen). Die Mietrechtsreform 2001 sieht eine solche Vereinbarungsmöglichkeit für normalen Wohnraum nicht vor.

    Bei der zweiten Variante des Zeitmietvertrages kann der Mieter frühestens vier Monate vor Ablauf der Frist verlangen, dass der Vermieter ihm binnen eines Monats mitteilt, ob der Grund für die Befristung noch besteht.

    Als Verwendungsabsicht kann nur geltend gemacht werden, wenn der Vermieter
    • Eigenbedarf für sich, eine zu seinem Hausstand gehörende Person oder einen Familienangehörigen geltend machen will,
    • die Beseitigung, wesentliche Veränderung oder Instandsetzung der Mieträume beabsichtigt und die Fortsetzung des Mietverhältnisses dieses Vorhaben wesentlich erschweren würde oder wenn
    • die Räume an einen Dienstverpflichteten (z.B. Angestellten des Vermieters) vermietet werden sollen.

    Darüber hinaus kann bei einem gängigen unbefristeten Mietvertrag das Kündigungsrecht für eine bestimmte Zeit beiderseitig ausgeschlossen werden. Der Vertrag hat damit eine bestimmte vertraglich vereinbarte Mindestdauer. Ein gegenseitiger Ausschluss des Kündigungsrechtes ist nach höchstrichterlicher Rechtsprechung allerdings für maximal vier Jahre zulässig. Dies gilt jedoch wiederum nur für Formularmietverträge und Allgemeine Geschäftsbedingungen. Durch eine Individualvereinbarung kann auch ein längerer Kündigungsverzicht als vier Jahre vereinbart werden (Urteil vom 22. Dezember 2003, Az. VIII ZR 81/03).

    Ist ein Zeitmietvertrag wegen Verstoßes gegen die in § 575 BGB genannten Voraussetzungen – etwa die zulässigen Gründe einer Befristung – unwirksam, kann der Vermieter trotzdem nicht dem Mieter ohne Weiteres vorzeitig mit gesetzlicher Frist kündigen. Dies geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofes hervor. Zwar gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Es entsteht aber eine Regelungslücke im Vertrag, die durch eine sogenannte ergänzende Vertragsauslegung zu schließen ist. Man berücksichtigt dabei das, was die Parteien am Anfang vereinbaren wollten. Hier hatten sich beide langfristig binden wollen. Dem BGH zufolge ist der Zeitmietvertrag dann so zu behandeln, als ob beide einen zeitlich begrenzten gegenseitigen Kündigungsverzicht vereinbart hätten, der ja auch im unbefristeten Mietvertrag möglich ist (BGH, 10.07.2013, Az. VIII ZR 388/12). Der Vermieter konnte hier also erst nach Ablauf der ursprünglichen Befristung kündigen.
    Eine Zeitrente wird im Gegensatz zur Leibrente nicht lebenslänglich ausgezahlt, sondern für einen fest vereinbarten Zeitraum. Der auszuzahlende Gesamtbetrag steht von vornherein fest. Zeitrenten sind z.B. Renten wegen Erwerbsminderung. Diese können jedoch nach Ende der Zahlungsphase verlängert werden oder abhängig vom Gesundheitszustand auch als unbefristete Rente gewährt werden.

    Im Gegensatz zur Leibrente besteht bei der Zeitrente ein weniger hohes Risiko für den Zahlungspflichtigen, weswegen sie auch im Rahmen des Immobilienkaufs auf Rentenbasis Bedeutung erlangt.
    Der Zeitwert ist der Wert, zu dem ein Wirtschaftsgut am Bewertungsstichtag ausgewiesen werden kann. Man spricht deshalb auch von Tageswert. Der Ermittlung des Zeitwertes kann der Tagesbeschaffungswert zugrundegelegt werden, der sich aus dem Einstandswert am Tage der (gedachten) Wiederbeschaffung ergäbe oder aus dem Tagesveräußerungswert, der im Falle des gedachten Verkaufswertes erzielt würde. Zu berücksichtigen ist dabei, dass sich die Bewertung nur auf die Veräußerung des Wirtschaftsgutes selbst beziehen kann, nicht aber auf die Ermittlung eines Anteilswerts bei Veräußerung eines ganzen Betriebes.

    In der Versicherungswirtschaft handelt es sich beim Zeitwert um einen Gegenbegriff zum Neuwert. Der Zeitwert ist dort der Wert, den die versicherte Sache an dem Tage hatte, an dem sie durch ein Ereignis beschädigt oder zerstört wurde.
    Das Zellenbüro ist eine traditionelle Form des Büros, die auch heute nach wie vor weit verbreitet ist. Zellenbüros sind nach den angrenzenden Räumen hin abgeschlossen und werden in der Regel von ein bis zwei, seltener auch von mehr Personen genutzt. Sie gelten insbesondere für solche Tätigkeiten als vorteilhaft, die ein hohes Maß an Konzentration erfordern. Als Nachteil kann sich die vergleichsweise geringe Flexibilität der Raumstrukturen erweisen.
    Der Zensus – auch Volkszählung genannt – ist eine Erhebung statistischer Bevölkerungsdaten. Die ermittelten Daten bilden die Basis für Rechtsvorschriften und sind unter anderem Grundlage für die Berechnungen beim Länderfinanzausgleich, die Festlegung von Wahlkreisen oder die Besoldung von Bürgermeistern. Die Bevölkerungszahlen geben Auskunft über das politische Gewicht eines Staates innerhalb der EU und haben zum Beispiel Einfluss auf Zuweisungen aus dem EU-Strukturfonds, der wirtschaftlich schwächeren Regionen dabei hilft, Standortnachteile abzubauen.

    Am 31. Mai 2013 wurden die Ergebnisse des Zensus 2011 vorgestellt. Bis dahin wurden die Zahlen aus dem Zensus von 1987 fortgeschrieben, gegen den es massive Proteste aus der Bevölkerung gegeben hatte. Statt einer Vollerhebung hat man diesmal deshalb nur bei zehn Prozent der Bevölkerung, also ca. acht Millionen Menschen, eine Haushaltsstichprobe durchgeführt.

    Zum Stichtag 9. Mai 2011 lebten nach den Ergebnissen des Zensus 2011 in Deutschland 80,2 Millionen Einwohner und damit 1,5 Millionen weniger als die Fortschreibung erwarten ließ. Besonders dramatisch ist die Lage in Berlin. Die Hauptstadt verliert rund 5,2 Prozent, also knapp 180.000 ihrer Einwohner, direkt gefolgt von Hamburg mit einem Verlust von 4,6 Prozent und damit ca. 83.000 Einwohnern. Im Vergleich liegen diese Verluste damit deutlich über dem bundesweiten Durchschnitt, der ein Minus von 1,8 Prozent aufweist. Bayern hingegen kann aufatmen: 148.284 Einwohner zählt das Bundesland weniger, was einer Quote von 1,2 Prozent entspricht.

    Überraschend waren die Zahlen der in Deutschland lebenden Ausländer: Fast 15 Prozent und damit 1,1 Millionen weniger Ausländer leben bei uns als bislang angenommen. Anfang Mai 2011 lebten in Deutschland insgesamt 15 Millionen Personen mit Migrationshintergrund; dies entspricht knapp 19 Prozent der Bevölkerung. Als Personen mit Migrationshintergrund zählen im Zensus 2011 alle Ausländer/-innen sowie alle Deutschen, die nach 1955 auf das Gebiet der heutigen Bundesrepublik Deutschland zugewandert sind oder mindestens einen nach 1955 zugewanderten Elternteil haben. Dieser Anteil variiert zwischen den Bundesländern stark. Den höchsten Anteil in den westlichen Bundesländern gab es mit 27,5 Prozent in Hamburg, den geringsten Anteil in Schleswig-Holstein (11,7 Prozent). In den östlichen Bundesländern liegt der Anteil der Bevölkerung mit Migrationshintergrund durchweg unter fünf Prozent.

    Beachtenswert sind auch die Ergebnisse von Fertilität, Mortalität und Migration. Die Geburtenrate lag höher als bislang angenommen, was Auswirkungen hat auf die Bedarfs- und Infrastrukturkalkulationen bei Kindergärten und -tagesstätten, Krippen und Schulen.

    Im Mai 2011 gab es in Deutschland knapp 34.000 eingetragene (gleichgeschlechtliche) Lebenspartnerschaften, davon waren rund 40 Prozent Lebenspartnerschaften von Frauen. Insgesamt lebten 5.700 Kinder in Familien, deren Eltern eine eingetragene Lebenspartnerschaft führten, die meisten davon (86 Prozent) in Lebenspartnerschaften von Frauen.

    In Deutschland waren zum Zeitpunkt des Zensus rund 40 Millionen Menschen erwerbstätig, 53,2 Prozent Männer und 46,8 Prozent Frauen.

    Am Stichtag gab es in Deutschland 19,1 Millionen Gebäude mit Wohnraum und 10.000 bewohnte Unterkünfte – das sind zum Beispiel Wohncontainer, Gartenlauben und fest verankerte Wohnschiffe. Die Zahl der Wohnungen insgesamt lag bei 41,3 Millionen. In Gebäuden mit Wohnraum ohne Wohnheime und ohne bewohnte Unterkünfte gab es 40,8 Millionen Wohnungen – das waren 500.000 mehr als in der bislang gültigen Fortschreibung des Wohnungsbestandes.

    Der Zensus 2011 zählte über 9,3 Millionen Eigentumswohnungen in Deutschland. Damit sind knapp ein Viertel aller 41,3 Millionen Wohnungen Teil einer Gemeinschaft von Wohnungseigentümern – das sind rund 2,8 Millionen Wohnungen mehr, als bisher angenommen.

    Deutschland zeichnet sich im internationalen Vergleich traditionell durch eine niedrige Eigentümerquote aus, also den Anteil der bewohnten Wohnungen, die von den Eigentümern selbst bewohnt werden. Zwar ist die Eigentümerquote in den letzten Jahren langsam aber kontinuierlich gestiegen – am Zensusstichtag betrug sie 45,8 Prozent. Damit wohnte aber immer noch die Mehrheit der Haushalte zur Miete.

    In Wohngebäuden lag die Leerstandsquote in Deutschland insgesamt bei 4,4 Prozent (ohne Wohnheime), im Osten war sie höher als im Westen.
    Zentrale Orte sind solche Gemeinden bzw. Städte, denen im Hinblick auf das Umland eine bestimmte Versorgungsfunktion zukommt. Es handelt sich um Versorgungsfunktionen im Bereich privater und öffentlicher Dienstleistungen, deren Angebot über die engen Gemeindegrenzen wirksam wird. Zu solchen Versorgungsleistungen zählen Schulen, Gymnasien, Universitäten, Bibliotheken, Sportanlagen, Krankenhäuser aber auch Einrichtungen der öffentlichen Verwaltung, Banken und Versicherungsgesellschaften. Von entscheidender Bedeutung für die Bewertung der Zentralität sind auch Verkehrswege, mit denen Umland und Zentrum vernetzt sind. Im Rahmen der Landesplanung unterscheidet man verschiedene Zentralitätsstufen. Die Hierarchie der Zentralität (vom Unter- und Kleinzentrum über das Mittelzentrum bis zum Oberzentrum) kennzeichnet die zunehmende Reichweite der Versorgungsleistungen. Orte höchster Zentralitätsstufe, auf die sich vor allem der öffentliche Verwaltungsbereich konzentriert, die aber auch in der Regel Kultur- und Wirtschaftszentren darstellen, sind Hauptstädte: In Deutschland sind das Berlin und die Landeshauptstädte. Ihnen kommt häufig eine Metropolfunktion zu, insbesondere wenn sie wegen internationaler Einrichtungen oder Veranstaltungen von internationalem Rang besondere Bedeutung erlangen.

    Zu beobachten sind Tendenzen von Wanderungen aus den Kernstädten in das Umland, des Abbaus alter Industrien in den Kernstädten und des Aufbaus neuer Industrien im Umland und damit verbundenen eine Verdichtung der Region. Oberzentren geraten dadurch zunehmend in das Spannungsfeld, einerseits erhöhte überregional wirksamen Leistungen für das Umland erbringen zu müssen, andererseits aber mit relativ sinkenden Steuereinnahmen fertig werden zu müssen.

    In Deutschland gibt es nach einer Einstufung vom Januar 2004 insgesamt 91 Oberzentren und 6 mögliche Oberzentren. Hinzu kommt eine Reihe von mit einander zu jeweils einem Oberzentrum verbundenen Städten z.B. Nürnberg-Erlangen-Fürth. Einige Mittelzentren übernehmen darüber hinaus Teilfunktionen eines Oberzentrums. Außerdem gibt es 728 Mittelzentren. Untersuchungen haben ergeben, dass sehr große Unterschiede zwischen den Bundesländern bestehen, was die Differenzierung der Stufigkeit der Zentrale-Orte-Hierarchie und die Mindestbevölkerungszahlen der zentralörtlichen Verflechtungsbereiche angeht.

    Im Zuge der Novellierung des Baugesetzbuches wurde Wert darauf gelegt, bei den Abstimmungsprozessen von Bauleitplänen zwischen den Gemeinden auf deren unterschiedliche Zentralitätsfunktionen stärker Rücksicht zu nehmen.

    Das Modell der zentralen Orte (Zentrale-Orte-System ZOS) wurde in den 30er Jahren des 20. Jahrhunderts von W. Christaller entwickelt und gehört zu den Ursprungsgrundlagen der heutigen Raumordnung und Landesplanung. In der Wissenschaft gehört die Zentralitätstheorie zu einem selbständigen Theoriegebäude innerhalb der Geographie.
    In Anlehnung an den "Zentralen Kreditausschuss" wurde von den Initiatoren der Bündelungsinitiative "Mit einer Stimme" im Juni 2006 der Zentrale Immobilien-Ausschuss (ZIA) gegründet, dem namhafte Unternehmen (u.a. Deutsche Bank, Allianz Immobilien, Degi, DeTe-Immobilien, Deutsche Wohnen AG, IVG Immobilien AG usw.) und Verbände (darunter auch der Immobilienverband Deutschland") angehören. Ferner ist eine enge Kooperation mit der Bundesvereinigung der Landesentwicklungs- und Immobiliengesellschaften (BVLEG) vereinbart. Der ZIA will die gesamte Breite der modernen Immobilienwirtschaft repräsentieren. Das von den Mitgliedsunternehmen verwaltete Immobilienvermögen wird derzeit auf 300 Mrd. Euro geschätzt. Angestrebt wird eine Mitgliedschaft beim Bundesverband der deutschen Industrie.

    Die ZIA ist ein eingetragener Verein und hat ihren Sitz in Berlin, www.zia-deutschland.de.
    Beim Bundeskriminalamt wurde eine Zentralstelle für Verdachtstanzeigen eingerichtet. Im internationalen Sprachgebrauch nennt man vergleichbare Einrichtungen in den Mitgliedsstaaten der EU "Financial Intelligence Unit" (FIU). Sie ist zuständig für die Entgegennahme von Anzeigen im Zusammenhang mit Verstößen gegen das Geldwäschegesetz. Diese Anzeigen werden ausgewertet und mit Erkenntnissen anderer nationaler Stellen abgeglichen. Für den Fall, dass sich Verdachtsmomente so verdichten, dass eine Verfolgung angezeigt erscheint, werden die Erkenntnisse an die Strafverfolgungsbehörden des Bundes und der Länder übermittelt. Durch die Novellierung des Geldwäschegesetzes vom 15.02.2002 wurden neben Rechtsanwälten und Wirtschaftsprüfern auch die Immobilienmakler in den Pflichtenkreis des Gesetzes mit einbezogen. Im Jahr 2005 gingen bei der Zentralstelle 8.241 Verdachtsanzeigen ein.
    Zersiedelung ist der Begriff für die Neubautätigkeit außerhalb geschlossener Ortschaften oder einhergehend die Abwanderung von Teilen der Bevölkerung in das ländliche Umland von Ballungszentren (Landflucht). Das Anwachsen kleinerer Umlandgemeinden um Ballungszentren wird "Speckgürtel" genannt, da sich die wirtschaftlich starken und mobilen Bevölkerungsschichten in diesen oft stark anwachsenden Ortschaften ansiedeln.

    Für die Zersiedelung ist der private Individualverkehr von herausragender Bedeutung mit der Folge, dass alte und sozial schwache Menschen in den Ballungszentren zurückbleiben. Insbesondere in den sogenannten "Trabantenstädten", Großsiedlungen der 60er und 70er Jahre des letzten Jahrhunderts, entstehen einseitig besetzte Bewohnerstrukturen (Ghettoisierung).
    Im Mietrecht bezeichnet der Begriff der Zerstörung einer Wohnung eine Beschädigung in so hohem Maße, dass eine Wiederherstellung zum Zwecke des Wohnens gar nicht oder nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten möglich ist.

    Dies kann passieren durch Feuer, Blitzschlag, Explosionen, Überschwemmungen, Erdrutsch, Einsturz des gesamten Gebäudes und ähnliche katastrophale Ereignisse. Die Haftung richtet sich danach, ob die Ursache der Zerstörung einem bestimmten Verursacher zugerechnet werden kann. Ist dies nicht der Fall, kann der Mieter keine Wiederherstellung der Wohnung mehr fordern. Der Vermieter verliert im Gegenzug jeden weiteren Mietzinsanspruch.

    Ist die Zerstörung dem Vermieter zuzurechnen - z.B. Explosion wegen fehlerhaft gewarteter Gasheizung - hat der Mieter zwar ebenfalls kein Recht auf Wiederaufbau; er kann jedoch Schadenersatz für alle Kosten fordern, die ihm im Zusammenhang mit Wohnungssuche und Umzug entstehen. Ein formularmäßiger Ausschluss der Haftung des Vermieters für durch leichte Fahrlässigkeit verursachte Schäden ist unwirksam. Durch individuelle Absprachen ist ein solcher Haftungsausschluss möglich.

    Hat der Mieter die Zerstörung zu verantworten (Katze spielt mit Christbaum - Haus brennt ab) kann er ebenfalls keinen Wiederaufbau fordern. Zu seinem Pech muss er jedoch weiter Miete zahlen. Der Vermieter muss lediglich den Betrag, den er selbst durch die Zerstörung des Gebäudes einspart (Betriebskostenvorauszahlungen etc.) von der Warmmiete abziehen. Der Mieter ist dem Vermieter zusätzlich zur Schadenersatzleistung verpflichtet - ggf. für das ganze Haus (und für den entgangenen Gewinn aus Vermietung), wenn dessen Zerstörung auf der gleichen Ursache wie die Zerstörung der Wohnung beruhte.

    Der Mieter kann nur ordentlich mit dreimonatiger Frist kündigen. Eine fristlose außerordentliche Kündigung wegen Nichtüberlassung der Mietsache kommt hier nicht in Frage. Für Vermieter und Mieter empfehlen sich geeignete Versicherungen (Wohngebäudeversicherung gegen Feuer, Sturm etc., Hauseigentümerhaftpflicht, Privathaftpflicht).
    Zertifikate sind Urkunden, in denen Personen oder Sachen bestimmte Eigenschaften bescheinigt werden. Werden solche Bescheinigungen auf der Grundlage einer DIN-, EN- oder ISO-Norm ausgestellt, werden diese Eigenschaften auch außerhalb Europas anerkannt. Voraussetzung für die Zertifizierung ist ein Audit (eine systematische unabhängige Untersuchung), um festzustellen, ob die Organisationsentwicklung, die Personalentwicklung, das Informationsmanagement und das nachhaltige Streben nach Verbesserung gegeben sind. Dies kennzeichnet ein gutes Qualitätsmanagementsystem. In der Immobilienwirtschaft gibt es Zertifizierungsverfahren für Bewertungssachverständige und Makler.
    Die DIA Consulting AG ist Deutschlands anerkannte und führende Zerti­fi­zierungsstelle für Immobilienspezialisten. Sie ist bei der DGA (Deutsche Gesellschaft für Akkreditierung mbH) beglaubigt und beim Deutschen Akkreditierungsrat (DAR) registriert. Die von der DIA Consulting AG ver­liehenen Zertifikate beziehen sich auf die Personenzertifizierung nach DIN EN ISO/EC 17024 für die Immobilien- und Finanzwirtschaft und sind national und international anerkannt. Seit dem Jahr 2000 gibt es bereits die Zertifizierung von Bewertungssachverständigen durch die DIA-Con­sul­ting AG. Sie wurde in der Folge auf weitere Sachverständigenbereiche er­weitert.

    Voraussetzung für die Zertifizierung ist eine Ausbildung bei der Deut­schen Immobilien Akademie zum Diplom Sachverständigen (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten oder der Nachweis eines vergleichbaren Abschlusses. Die gilt, soweit eine Zertifizierung im Bereich der Ermittlung von Verkehrswerten beantragt wird. Es besteht die Möglichkeit, Kenntnisse mit Hilfe eines Eingangstests zu überprüfen – bei erfolgreicher Absolvierung erfolgt die Zulassung zur Zertifizierung.

    Es gibt sechs Tätigkeitsfelder in denen heute eine Zertifizierung erfolgen kann:
    • Verkehrswertermittlung für Wohn- und Gewerbeimmobilien,
    • Bewertung von komplexen Immobilien im Investmentbereich,
    • Bewertung von agrar- und forstwirtschaftlicher Liegenschaften,
    • Beleihungswertermittlung für Kreditinstitute,
    • Bewertungen im Zusammenhang mit städtebaulichen Maßnahmen (Umlegung, Sanierung, Enteignung usw.)
    • sowie internationale Immobilienbewertung.
    Im letzten Fall ist Voraussetzung für die Zulassung eine erfolgreich beendete Ausbildung an der DIA zum "International Appraiser (DIA)".

    Weitere Voraussetzungen sind ein abgeschlossenes Hochschulstudium in einer einschlägigen Fachrichtung und eine fünfjährige berufspraktische Tä­tigkeit in den Bereichen Immobilienwirtschaft, Architektur, Kredit­wirt­schaft einschließlich entsprechender kaufmännischer Ausbildungen.

    Wer sich der Prüfung unterzieht, muss ferner eine Reihe von ihm ange­fer­tigter, anonymisierter Gutachten über unterschiedliche Bewertungsobjekte vorlegen.

    Nähere Informationen unter www.diaconsulting.de
    Unter Zertifizierung ist die Überprüfung des Unternehmens nach einer bestimmten ISO-Norm (ISO 9000 ff) zu verstehen. Dabei werden diverse Produktionsabläufe auf Effizienz und Funktionsfähigkeit untersucht.
    Abkürzung für: Zweifamilienhaus
    Abkürzung für: Zivilgesetzbuch der DDR. In einigen Bereichen der Immobilienwirtschaft ist es noch immer von Bedeutung.
    Abkürzung: Zentralheizung.

    Empfohlene Verwendung in Immobilienanzeigen nur bei gleichzeitigem Abdruck eines Abkürzungsverzeichnisses.
    Abkürzung für: Zimmer
    Bei der Zielbaummethode handelt es sich um eine von Auernhammer Ende der 70er Jahre entwickelte Bewertungsmethode für Grundstücke, die durch fortschreitende Analyseschritte versucht, den "Globalwert" des Bewertungsobjektes (=100%) durch Definition und Gewichtung seiner Wertbestandteile mit zunehmender Verästelung zu verfeinern.

    Es entsteht dabei ein System von drei bis vier Differenzierungsebenen. Die Summe der Wertanteile auf jeder Ebene entspricht dem Globalwert=100%. Für jeden jeweils festgelegten Teilbereich (Teilziel) der über die Analyse erreicht werden soll, ist eine Entscheidung über seine Bewertung bzw. Gewichtung im Gesamtsystem erforderlich.
    Die Zuteilung eines Bauspardarlehens ist unter anderem abhängig von der Bewertungszahl. Sie erfolgt in der Reihenfolge der erreichten Bewertungszahlen. Die niedrigste ausreichende Bewertungszahl wird Zielbewertungszahl genannt. Den Bausparern, die an den vorgegebenen Stichtagen die Zahl erreicht oder überschritten haben, teilt die Bausparkasse die Zuteilungsreife ihres Bausparvertrages mit.
    Zielgruppen sind durch bestimmte gemeinsame Merkmale miteinander verbundene Menschen. Dies gilt nicht nur die Wirtschaft, sondern auch für Politik, Religion, Vereine und sonstige gesellschaftlichen Gruppierungen. Im Bereich des Marketings für bestimmte Produkte oder Dienstleistungen ist die Zielgruppenbestimmung von besonderer Bedeutung. Die Zielgruppe ist als spezielle Interessengruppe leichter ansprechbar als die große Masse aller Marktteilnehmer. Sie reagiert – verglichen mit allen anderen Markteinehmern – aufgrund ihres Interessenbezugs auf zielgruppenorientierte Aktionen mit größerer Intensität und Wahrscheinlichkeit. Zielgruppen können nach den unterschiedlichsten Merkmalen eingeteilt werden, zum Beispiel nach Alter, Geschlecht, Einkommen, Einstellung Wohngegend, Interessensgebieten usw. Der Erfolg der Werbung für ein Produkt oder eine Dienstleistung bzw. einer PR-Maßnahme hängt entscheidend davon ab, ob die richtige Zielgruppe damit erreicht wurde.
    Ein wichtiger Erfolgsfaktor für einen Makler ist die Fähigkeit, sich bei seinen Werbeaktivitäten an den richtigen Zielgruppen auszurichten. Dennoch ist auf diese Zielgruppen orientierte Werbearbeit in der Praxis häufig leider nur ein frommer Wunsch. Oft wird geworben, koste es was es wolle; an Zielgruppen wird dabei nur am Rande gedacht. Oder es wird eine sehr große Zielgruppe, z.B. die gesamte erwachsene Bevölkerung des Großraums Dresdens, oder es werden mehrere Zielgruppen gleichzeitig gewählt.

    Dabei erschwert die Wahl einer zu großen Zielgruppe die Werbearbeit ganz erheblich. Denn je kompakter, je eingegrenzter die Zielgruppe ist, um so intensiver kann sie bearbeitet werden. Es sollten nicht möglichst viele Personen, sondern möglichst viele Zielpersonen angesprochen werden. Mit dieser Zielgruppenverdichtung sollen Personen selektiert werden, die auch wirklich interessiert oder hoch motiviert (hohe Antriebsstärke) sind, statt einer Vielzahl gering interessierter Personen, die den Makler nur unnötig Zeit und Geld in Form von Exposés und Besichtigungsterminen kosten. Gefragt ist also Qualität hinsichtlich der Zielgruppe und nicht unreflektierte Quantität um jeden Preis.
    Abkürzung für: Ziffer
    Zimmerpflanzen können unterschiedliche Auswirkungen auf das Raumklima haben. Positive Auswirkungen bestehen vor allem in der Sauerstofferzeugung. Zu diesen Pflanzen zählen die Area Palme, der Bogenhanf und die Sansevieria trifasciata ("Schwiegermutterzunge"). Papyruspflanzen sorgen für eine bessere Luftfeuchtigkeit, die Grünlilie für den Abbau von giftigem Formaldehyd. Der Philodendron besorgt ebenfalls den Abbau von giftigen Gasen. Zimmerpflanzen werden aber nicht nur wegen solcher positiven Auswirkungen in die Räume gestellt, sondern auch aus ästhetischen Gründen. Die Räume werden durch Zimmerpflanzen farblich und stilistisch geprägt. Wohnungseinrichtung und Zimmerpflanzen sollten dabei harmonieren.

    Zimmerpflanzen gedeihen unter zwei Bedingungen: Sie sollten weder zuviel, noch zu wenig Wasser bekommen. Bei zuviel Wasser wird die Wurzelatmung unterbrochen. Bei zu wenig Wasser fallen die Blätter schneller ab, auch wenn sie noch grün sind. Wichtig ist aber auch, dass die Zimmerpflanzen genügend Licht bekommen. Das Sonnenlicht sorgt für die Photosynthese, einen Vorgang, bei dem das Chlorophyll dafür sorgt, dass das Blattwerk der Pflanzen mit Luft versorgt wird.
    Die Bank kann die Zins- und Tilgungsrate je nach Vereinbarung monatlich, vierteljährlich, halbjährlich oder jährlich einziehen. Je häufiger die Zinszahlung erfolgt, um so stärker wachsen der Effektivzins und die Kostenbelastung für den Bauherrn, denn ihm fehlen die Finanzmittel vorzeitig. Bei jährlicher Zahlung liessen sich die bis dahin angesammelten Gelder anlegen und Guthabenzinsen erzielen. Tilgungszahlungen sollten von der Bank tagegenau mit der Restschuld verrechnet werden. Nur so ist sicher, dass der Kreditnehmer nicht Zinsen auf einen Darlehensanteil bezahlt, der bereits zurückgezahlt wurde.
    Mit Einführung der Abgeltungssteuer ist die Zinsabschlagsteuer nicht mehr relevant.
    Das Zinsänderungsrisiko, vereinfachend auch als Zinsrisiko bezeichnet, ist das Risiko eines Kreditnehmers beziehungsweise eines Kreditgebers, infolge einer Veränderung des Zinsniveaus wirtschaftliche Nachteile zu erleiden.

    Für den Kreditgeber realisiert sich das Zinsänderungsrisiko dann, wenn er einen Anstieg der Zinsen aufgrund einer vereinbarten Zinsfestschreibung nicht auf den Kreditnehmer umlegen kann. Er erhält dann für den gewährten Kredit unverändert denselben Zins, während sich seine eigene Refinanzierung verteuert.

    Aus Sicht eines Kreditnehmers besteht das Zinsänderungsrisiko darin, dass die Zinsen für ein aufgenommenes Darlehen während der Laufzeit des Darlehens steigen. Durch die Vereinbarung einer Zinsfestschreibung kann dieses Risiko zumindest für eine bestimmte Zeit ausgeschlossen werden.
    Unter Zinsbindung versteht man die Vereinbarung im Darlehensvertrag, mit der das Kreditinstitut sich verpflichtet, den Darlehenszinssatz für eine vereinbarte Zeit unverändert zu lassen. Im Rahmen der Kaufpreis- oder Baufinanzierung empfehlen Finanzierungsberater grundsätzlich, bei hohen Zinsen kurzfristige und bei niedrigen langfristige Bindungen einzugehen. Welche Bindungfrist vorteilhafter ist, hängt von der Situation ab.

    Rein rechnerisch gibt es Eckwerte, die zu beachten sind: Wenn ein Darlehen mit einer Laufzeit von 5 Jahren 5,5 Prozent kostet und ein anderes mit einer Laufzeit von 10 Jahren 6,5 Prozent, ergibt sich für die ersten fünf Jahre ein Vorteil für das erste Angebot. Wer den Vorteil auch danach erhalten will, muss darauf achten, dass der anschließende Vertag nicht soviel ungünstiger ist, dass der Vorteil aus den ersten fünf Jahren aufgefressen wird. Rechnerisch ergibt sich bei diesem Beispiel, dass der nächste Vertrag 8 Prozent Zinsen nicht überschreiten darf. Wird das neue Darlehen unter diesem Wert abgeschlossen, hat man "Gewinn" gemacht, liegt man aber darüber, dann wäre es vorteilhafter gewesen, gleich das Darlehen über 10 Jahre mit einem Zins von 6,5 Prozent abgeschlossen zu haben.
    Die Zinsbindungsfrist ist der Zeitraum, in dem ein bestimmter Darlehenszins, den der Kreditnehmer mit seiner Bank vereinbart hat, fest und unabänderlich gilt. Übliche Zinsbindungszeiten sind 5, 8, 10 oder 15 Jahre. Mit zunehmender Zinsbindungsdauer steigt im Allgemeinen der Zins. Eine Umkehrung dieser Regel ("inverse Zinsstruktur") gilt als Ausnahme.
    Der Zins ist der Preis für die zeitweise Überlassung eines Darlehens, der an den Darlehensgeber zu zahlen ist. Der Zinssatz richtet sich nach den Verhältnissen am Geld- und Kapitalmarkt. Bei Baukrediten wird er meist für mehrere Jahre (5 bis 15) festgeschrieben. Bei Bauspardarlehen steht der Zinssatz bei Vertragsabschluss fest und wird durch Kapitalmarktschwankungen nicht verändert.

    Der Zinsbegriff hat nicht nur als Zahlungs-, sondern auch als Rechnungsgröße (Kostenrechnung, Investitionsrechnung) eine Bedeutung. Volkswirtschaftlich gesehen, sind Zinsen Einkommen aus dem Produktionsfaktor Kapital. Eine zinsähnliche Funktion haben "Erbbauzins" und "Mietzins".
    Der in Norddeutschland und in Österreich verwendete Begriff des Zinshauses ist identisch mit dem Begriff des Mietshauses. Der Wortbestandteil Zins bezieht sich auf den Mietzins, wie die Miete vor der Mietrechtsreform im Jahre 2001 im BGB genannt wurde. Die Immobilie als Kapitalanlage erbringt – ähnlich wie die auf dem Kapitalmarkt gehandelten Wertpapiere – Zinsen für das investierte Kapital. Zinshäuser dienten früher vor allem der Altersvorsorge durch Personen, die keine Sozialrente beziehen konnten. Man sprach deshalb auch von „Rentehaus“. Da die Verwaltung von Zinshäusern sehr zeitaufwändig und fachlich anspruchsvoll ist, wird sie heute in der Regel Mietshausverwaltern übertragen.
    Für unterschiedliche Laufzeiten werden regelmäßig un­ter­schied­li­che Zinssätze berechnet. Die Zinskurve macht deutlich, wie sich die Zinssätze mit zunehmender Laufzeit verändern.

    Der Abstand zwischen kurz- und langfristigen Zinsen ist geringer geworden. Die Folge: Langfristige Zinssicherheit kann mit relativ geringen Zusatzkosten erkauft werden.

    Bei einer "inversen" Zinsstruktur sinken die Zinssätze für lang­fris­ti­ge Aus­lei­hun­gen unter die Zinssätze für mittelfristige Ausleihungen. Ursache für solche (vorübergehenden) Er­schei­nun­gen sind besondere Knappheitsverhältnisse am Geldmarkt.
    Warum werden Zinsen für die Ausleihungen von Geld oder Naturalien bezahlt? Vor allem der Beantwortung dieser Frage widmet sich die Zinstheorie. Einer der Erklärungsversuche besteht darin, dass angenommen wird, Gegenwartsgüter würden höher eingeschätzt als Zukunftsgüter. Verfechter dieser Anschauung ist vor allem der deutsche Nationalökonom Eugen von Böhm-Bawerk (1851 – 1914). Wer ein Grundstück erwirbt, eine Fabrik darauf errichtet, um damit Güter zu erzeugen, investiert in die Zukunft. Dies muss sich lohnen, und deshalb will der Investor, dass seine Investition einen Reinertrag abwirft, sich also intern „verzinst“.

    John Maynard Keynes (1883 bis 1946) war der Auffassung, dass der Zins der Preis für die Bereitschaft ist, „Kasse“ (Gegenwartsgeld) aufzugeben, das Liquiditätsbedürfnis zu beschränken (Liquiditätspräferenztheorie). Der amerikanische Nationalökonom Abba P. Lerner (1903 – 1982) hat die Zusammensetzung von Angebot und Nachfrage, sowie die Beziehungen zwischen Kredit und Zinssatz dargestellt (loanable funds-Theorie). Der Zinssatz ist demnach gesamtwirtschaftlich gesehen der Preis, der Angebot und Nachfrage zum Ausgleich bringt.

    Der Kredit muss dabei stets laufzeitabhängig betrachtet werden. Wenn sich bei langen Laufzeiten der Zinssatz ändert, wirkt sich dies nur auf neu aufzunehmende Kredite aus, falls bei den alten Kreditverträgen keine Zinsanpassungsklausel vereinbart wurde. Allerdings gibt es eine Auswirkung auf den kreditfinanzierten Vermögenswert. Steigen die Zinsen, dann sinkt der Vermögenswert und umgekehrt. Dies ist bedeutsam auch für den Grundstücksmarkt. Man spricht hier von der Interdependenz zwischen Kapital- und Grundstücksmarkt.

    In der Zinsgeschichte gab es Zeiten, in denen das Zinsgeschäft aus christlich-sittlichen Gründen verboten wurde. Dies führte u.a. dazu, dass das Kreditgeschäft Juden überlassen wurde. Das Verlangen von Zinsen wurde mit Wucher gleichgesetzt. Allerdings unterschied Thomas von Aquin zwischen Konsumtiv- und Produktivzins und relativierte das Zinsverbot auf den Konsumkredit.

    Vor allem beim Konsumkredit spielt die Frage, ob der verlangte Zins nicht in einem auffälligen Missverhältnis zum Kredit steht, öfter eine Rolle. Wurde bei der Kreditvergabe zudem die Unerfahrenheit, der Leichtsinn oder eine Notlage ausgenützt, ist der Tatbestand des Zinswuchers erfüllt. Solche Geschäfte sind nicht nur zivilrechtlich nichtig, sondern erfüllen nach § 302 a StGB auch einen Straftatbestand.
    Abkürzung für: Zukunftsinvestitionsprogramm des Bundes und der Länder
    Abkürzung für: zitiert
    Beschlüsse der Wohnungseigentümer sind grundsätzlich gültig, solange sie nicht nach erfolgter Anfechtung innerhalb Monatsfrist (§ 46 Abs. 1 Satz 2 WEG) durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt sind (§ 23 Abs. 4 WEG). Dies gilt grundsätzlich auch für mehrheitlich gefasste Beschlüsse, die an sich der Zustimmung aller Eigentümer bedürfen. So ist beispielsweise ein lediglich mit Mehrheit gefasster Beschluss über die Vornahme baulicher Veränderungen trotz an sich erforderlicher Zustimmung aller Wohnungseigentümer wirksam, wenn er nicht angefochten und durch das Gericht für ungültig erklärt worden ist.

    Man "zittert" also einen Monat, ob eine Anfechtung und damit eine Ungültigerklärung erfolgt oder ob die Anfechtung unterblieb, und damit der nur mehrheitlich gefasste Beschluss trotz an sich erforderlicher Allstimmigkeit in sogenannte Bestandskraft erwächst.

    Die an sich nur für Beschlussangelegenheiten geltende Regelung des § 23 Abs. 4 WEG wurde seit Ende der 80-er Jahre bis zur Jahrhundertentscheidung des BGH vom 20. September 2000 (Az. V ZB 658/99) über lange Zeit auch auf Angelegenheiten bzw. in Fälle angewendet, die eigentlich nur durch eine Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 2 WEG, nämlich durch Zustimmung aller Eigentümer und Eintragung in das Grundbuch, hätten geregelt werden dürfen. Dies betraf insbesondere Regelungen, durch die die gesetzliche oder in Teilungserklärungen bzw. Gemeinschaftsordnungen getroffene Kostenverteilung durch mehrheitliche Beschlussfassung geändert wurde. Unterblieb die Anfechtung, wurden diese Zitterbeschlüsse, auch als Pseudovereinbarung oder Ersatzvereinbarung bezeichnet, bestandskräftig.

    Mit seiner Jahrhundertentscheidung zog der BGH unter diese Rechtsauffassung einen Schlussstrich. Seither sind Mehrheitsbeschlüsse, durch die gesetzliche Bestimmungen oder davon abweichend getroffene Vereinbarungen geändert oder aufgehoben werden, als gesetzes- oder vereinbarungsändernde Mehrheitsbeschlüsse von Anfang an nichtig und zwar auch rückwirkend.
    Die Zivilprozessordnung dient der Re­ge­lung der Ver­fah­ren der or­dent­li­chen Ge­rich­te in bür­ger­li­chen Rechts­strei­tig­kei­ten.

    Sie regelt den Ablauf des zivilrechtlichen Verfahrens im ersten Rechtszug, das Einlegen der Rechtsmittel und die Wiederaufnahme von Gerichtsverfahren. Zusätzlich enthält sie Vorschriften über besondere Verfahrensarten wie den Urkunden- und Wechselprozess, das Mahnverfahren und die Zwangsvollstreckung. Wachsende Bedeutung hat das schiedsrichterliche Verfahren (§§ 1025 ff. ZPO). Auch die Zusammenarbeit der verschiedenen Justizbehörden in der Europäischen Union wird durch die Zivilprozessordnung geregelt; dabei geht es z.B. um Fragen wie die Zustellung von Dokumenten, die Beweisaufnahme in internationalen Verfahren, um europäische Vollstreckungstitel und das europäische Mahnverfahren.

    Mit der WEG-Reform wurden auch die WEG-Strei­tig­kei­ten aus dem bis­he­ri­gen Ver­fah­ren der frei­willi­gen Ge­richts­bar­keit (FGG-Ver­fah­ren) in das Ver­fah­ren nach der Zivil­pro­zess­ord­nung (ZPO) über­führt.

    Neben den allgemeinen Änderungen im ge­richt­li­chen Ver­fah­ren ha­ben sich für die Woh­nungs­eigen­tümer vor allem nach­tei­li­ge Än­de­run­gen da­durch er­ge­ben, dass der bis­her gel­ten­de Amts­er­mitt­lungs­grund­satz weg­ge­fal­len ist und grund­sätz­lich die ge­sam­ten Ver­fah­rens­kos­ten von der im Ver­fah­ren un­ter­le­ge­nen Par­tei zu tra­gen sind.
    Abkürzung für: Zentraler Kreditausschuss
    Unter Zoning versteht man eine Formel für die genaue Mietpreisberechnung von Ladenflächen. Die Ladenfläche wird dabei in mietwertrelevante "Zonen" eingeteilt. Eine Spitzenmiete betrifft in aller Regel nie die gesamte Fläche eines Geschäftes, sondern nur die besonderen Verkaufsbereiche im Frontbereich.

    Mit der Zoning-Methode werden Mietflächen in mehrere Mietpreis-Zonen aufgeteilt. Z. B.:
    • Von 7 m Ladentiefe: 100 Prozent Mietansatz bis 100 m2, 90 Prozent über 100 m,2
    • von 7 bis 14 Meter Ladentiefe: 50 Prozent Mietansatz,
    • über 14 Meter Ladentiefe: 25 Prozent Mietansatz.
    Mietwertdifferenzen resultieren aus der Tatsache, dass der Umsatz in den verschiedenen Ladenbereichen unterschiedlich hoch ist. Das gleiche gilt auch bei einer Verteilung der Ladenfläche auf mehrere Etagen (ausführlich beschrieben von Kemper's Immobilien, Düsseldorf, Müller International und Comfort).

    Abkürzung für: Zivilprozessordnung
    Abkürzung für: Gesetz über die Entschädigung von Zeugen und Sachverständigen.

    Mit Wirkung ab 01.07.2004 wurde das ZSEG durch das JVEG (Justizvergütungs- und Entschädigungsgesetz) ersetzt.
    Zubehör sind nach § 97 BGB bewegliche Sachen, die dem wirtschaftlichen Zweck der Hauptsache zu dienen bestimmt sind, ohne Bestandteil der Hauptsache zu sein. Ein wichtiges Merkmal des Zubehörs besteht darin, dass die Sache in der Verkehrsauffassung auch als Zubehör betrachtet wird. Dies kann von Land zu Land, ja von Ort zu Ort unterschiedlich sein. Zubehör zu einer Immobilie gilt beim Verkauf im Zweifel als mitverkauft, auch wenn darüber im notariellen Kaufvertrag nichts vereinbart wurde. Es gilt im Zwangsversteigerungsverfahren oder bei einer Beleihung als mitverpfändet.

    Besonderes Gewicht kommt dem Zubehör bei gewerblichen und landwirtschaftlichen Betrieben zu. Zubehör des Gewerbebetriebes können z.B. Maschinen und sonstige bewegliche Betriebseinrichtungen sein, bei einem landwirtschaftlichen Betrieb gehören das Vieh und die landwirtschaftlichen Geräte zum Zubehör.

    Da im Verkaufsfall Zubehör nicht mit der Grunderwerbsteuer belastet wird, ist es zweckmäßig, es in der notariellen Urkunde mit aufzuführen und einen Wert hierfür anzusetzen.

    Beim Wohnungseigentum zählen zum Zubehör u.a. in den Wohnungen befindliche Warnanlagen, beispielsweise Rauchwarnmelder (LG Hamburg, Urteil vom 02.03.2011, 318 S 193/10, DWE 2011, 73). Zum Zubehör in einer Wohnungseigentümergemeinschaft zählen weiter Rasenmäher, Waschmaschinen, Reinigungsgeräte und andere bewegliche Sache, die dem wirtschaftlichen Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums dienen. Auch der Heizölvorrat einer Wohnungseigentümergemeinschaft zählt zum Zubehör sämtlicher Wohnungseigentumseinheiten.

    Das Zubehör ist gemäß § 10 Abs. 7 WEG als "rechtsgeschäftlich erworbene Sache" Bestandteil des Verwaltungsvermögens der Wohnungseigentümergemeinschaft.

    Beim Wohnungseigentum zählen zum Zubehör u.a. in den Wohnungen befindliche Alarmanlagen. Dazu zählen auch Rauchwarnmelder, soweit diese von einzelnen Eigentümern selbst oder aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer angebracht worden sind. Im ersten Fall stehen sie im Eigentum der betreffenden Eigentümer im zweiten Fall sind sie Eigentum der (teilrechtsfähigen) Wohnungseigentümergemeinschaft und sind dann Bestandteil des Verwaltungsvermögens (BGH, Urteil vom 8.2.2013, V ZR 238/11, DWE 2013, 106; LG Hamburg, Urteil vom 02.03.2011, 318 S 193/10, DWE 2011, 73).

    Zum Zubehör als Teil des Verwaltungsvermögens der Wohnungseigentümergemeinschaft zählen weiter Rasenmäher, Waschmaschinen, Reinigungsgerätes und andere bewegliche Sache, die dem wirtschaftlichen Gebrauch der zu der Wohnungseigentumsanlage gehörenden Raumeinheiten dienen. Auch der Heizölvorrat einer Wohnungseigentümergemeinschaft zählt zum Zubehör sämtlicher Wohnungseigentumseinheiten, ist jedoch gemäß § 10 Abs. 7 WEG als „rechtsgeschäftlich erworbene Sache“ Bestandteil des Verwaltungsvermögens der Wohnungseigentümergemeinschaft.
    Nach der Wohnflächenverordnung sind Zubehörräume innerhalb eines Wohngebäudes solche Räume, deren Grundflächen nicht zu den Wohnräumen zählen. Dies sind Kellerräume, Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Bodenräume, Trockenräume, Heizungsräume und Garagen.
    Als Zuckerbäckerstil wurde der bürgerliche Baustil bezeichnet, der in der früheren Sowjetunion während der Stalinära bei der Errichtung von Repräsentativbauten gepflegt wurde. Vor allem in Moskau, aber auch in anderen sowjetischen Großstädten (Leningrad, Tiflis, Kiew, Charkow, Minsk usw.) wurden solche Gebäude errichtet. Der Stil zeichnete sich durch überreiche Verzierungen an den Fassaden, Säulen, Säulenhallen, komplizierten Gesimsen, Turmaufbauten usw. aus. Ins Schussfeld der Kritik geriet z.B. das Hotel Leningrad auf dem Kalantscha Platz in Moskau, wo die Fläche der dort untergebrachten 1000 Zimmer nur 22% der Gesamtfläche betrug. Auch die Lomonossow-Universität in Moskau wurde auf dem "Lenin-Hügel" im Zuckerbäckerstil errichtet. Ein Verwaltungsgebäude in Tiflis erhielt einen 55 m hohen Turm. Allein die Ausgaben für die Verkleidung der Fassade verschlangen nach einem Bericht der Prawda vom 10.November 1955 33% der gesamten Baukosten. Nach dem Tode Stalins unterzog Chruschtchow im Herbst 1955 diesen Stil einer radikalen Kritik. Die Namen der missliebigen Architekten wurden veröffentlicht. Unter Chruschtchows Ägide wurden dann die Plattenbauten eingeführt.

    In der früheren DDR wurden vor der Plattenbauära Häuser in der Karl-Marx-Allee in Berlin – damals "Stalinallee" – im Zuckerbäckerstil (nach dem Vorbild der Lomonossow-Universität) errichtet. Teilweise mussten sie 1971 wegen Baumängeln wieder abgerissen werden. Heute bezeichnet man den Stil als "Sozialistische Klassik".
    Schadensereignis, dass weder der Mieter noch der Vermieter verursacht hat und durch das der vertragsgemäße Gebrauch der Mietwohnung eingeschränkt wird. Für die Schadensbeseitigung (und die damit anfallenden Kosten) ist der Vermieter zuständig. Man unterscheidet Schäden durch höhere Gewalt und Schäden durch Einwirkung Dritter. Höhere Gewalt sind z.B. Blitzschlag, Hochwasser, Erdrutsch - allgemein jedes unvorhersehbare von außen einwirkende Ereignis.

    Schäden durch Einwirkungen Dritter entstehen, wenn z.B. Fassaden beschädigt, Fenster eingeworfen, Türen beim Einbruch beschädigt oder Mülltonnen angezündet werden. Dazu gehören auch Schäden durch Dritte, die dem Mieter oder Vermieter bekannt sind.

    Für Zufallschäden haftet der Mieter nicht. Dies gilt auch für Schönheitsreparaturen, die als Folge von Zufallsschäden nötig werden (z.B. Malen und Tapezieren nach Hochwasser). Der Vermieter muss die Wohnung aufgrund seiner Instandsetzungspflicht wieder in vertragsgemäßen Zustand bringen und ggf. auch Renovierungsarbeiten bezahlen. Er kann die Haftung für Zufallschäden nicht auf den Mieter abwälzen (eine solche Vertragsklausel wäre ein Verstoß gegen die guten Sitten im Sinne von § 138 BGB und damit unwirksam).

    Der Mieter haftet allerdings für Schäden an Wohnung oder Haus, die durch von ihm selbst eingeladene Besucher oder Gäste verursacht werden.

    Beispiel:
    • Der in die Wohnung eingezogene Freund der Mieterin wirft nach einem Streit im Treppenhaus alle Fenster ein: Die Mieterin ist schadenersatzpflichtig.
    • Der bereits aus der Wohnung ausgezogene Exmann der in Trennung lebenden Mieterin reist an, um im Zorn die Fenster einzuwerfen: Höhere Gewalt, Vermieter muss neue Fenster einbauen.
    Macht der Vermieter im Vorfeld des Vertragsabschlusses Zusicherungen über bestimmte Details der Mietwohnung, spricht man von Zugesicherten Eigenschaften. Diese können im Mietvertrag niedergelegt sein, wie üblicherweise die Quadratmeterzahl der Wohnung (zugesicherte Eigenschaft laut BGH, Urteil vom 24.03.2004, Az. VIII ZR 133/03). Sie können aber auch mündlich vereinbart werden, wie etwa der Austausch des Teppichbodens oder eines defekten Fensters durch den Vermieter bis zu einem bestimmten Termin oder die Überlassung eines Kühlschrankes.

    Als zugesichert gilt eine Eigenschaft der Mietwohnung nur, wenn der Vertragspartner zu erkennen gibt, dass er dafür auch tatsächlich rechtlich einstehen will. Voraussetzung ist also eine eindeutige Erklärung des Vermieters, die zur Vermeidung von Missverständnissen schriftlich niedergelegt oder in den Mietvertrag integriert werden sollte. Insbesondere empfiehlt sich dies für den Vermieter bei aufwändigeren baulichen Änderungen, bei denen es ansonsten später leicht zum Streit über Umfang oder Termine der versprochenen Arbeiten kommen kann.

    Fehlt einer Mietwohnung eine zugesicherte Eigenschaft, kann der Mieter nach § 536 BGB eine Mietminderung vornehmen. Hier ist dann die Zusicherung selbst entscheidend und nicht, ob etwa die alten Holzfenster, deren Austausch versprochen wurde, noch funktionsfähig sind.
    Abkürzung für: Zugabenverordnung
    Zündstrahlaggregate werden zur Energieerzeugung bei Biogasanlagen verwendet. Es handelt sich dabei um speziell an den Gasbetrieb angepasste Dieselmotoren mit Leistungen etwa zwischen 40 KW und 265 KW.

    Biogas ist als Brennstoff problematisch, da seine Qualität innerhalb von wenigen Minuten stark schwanken kann. Dies kann den Verbrennungsmotor überbeanspruchen oder überhitzen. Als Zündstrahlmotoren werden oft umgebaute LKW-Diesel benutzt. Der Komplex aus Pumpe, Düse und Einspritzung wird beim Umbau durch eine elektronisch regelbare Einspritzanlage ausgetauscht. Nun kann die Arbeitstemperatur von jedem Zylinder einzeln gemessen und der jeweilige Einspritzzeitpunkt individuell geregelt werden. Auch die Menge des eingespritzten Treibstoffes wird elektronisch geregelt. So wird eine Verringerung des Zündölverbrauchs erreicht. Beim Zündstrahlmotor wird Zündöl benötigt, weil sich das angesaugte Gas-Luft-Gemisch nicht von allein entzündet. Ältere Modelle hatten einen Zündölverbrauch von zehn Prozent, aktuell sind zwei Prozent. Eine zusätzliche Kühlung sowie die Anpassung der Pumpe-Düse-Elemente an den Pflanzenölbetrieb verlängern bei heutigen Zündstrahlaggregaten gegenüber früheren Geräten die Standzeiten.

    Im Vergleich zu den sonst in diesem Bereich üblichen Gas-Ottomotoren haben Zündstrahlaggregate einen höheren elektrischen Wirkungsgrad und sind kostengünstiger in der Anschaffung. Gas-Ottomotoren ("Benziner") benötigen kein Zündöl. Zündstrahlaggregate sollen es auf etwa 42.000 Stunden Standzeit bringen, während Gas-Ottomotoren auf über 50.000 Stunden kommen. Allerdings haben moderne Gas-Ottomotoren mit höherer Verdichtung eine geringere Lebensdauer.

    Ein Zündstrahlaggregat ermöglicht es, bereits während der Bauzeit einer Biogasanlage das dazu gehörige Blockheizkraftwerk unter Volllast mit reinem Pflanzenöl zu betreiben und bereits die volle Einspeisevergütung zu erzielen. Später wird dann auf Biogas umgestellt. Auch bei späteren Störungen im Gärprozess kann das Blockheizkraftwerk mit Pflanzenöl befeuert werden, so dass eine konstante Energieerzeugung gewährleistet ist. Besonders im Rahmen von Wärmelieferungsverträgen ist dies vorteilhaft. Dies gilt nur für Pflanzenöl. Biodiesel (Rapsmethylester) darf nur als Stützfeuerung, aber nicht im Volllastbetrieb eingesetzt werden.
    Kommt der Vermieter seiner Pflicht zur Beseitigung von Wohnungsmängeln nicht nach, kann der Mieter abhängig von der Erheblichkeit des Mangels die Miete mindern. Erfolgt auch hierauf keine Reaktion, steht ihm als weitere Möglichkeit das Zurückbehaltungsrecht zur Verfügung. Dieses entstammt § 320 des Bürgerlichen Gesetzbuches. Danach kann, wer aus einem Vertrag Verpflichtungen hat, die Zahlungen bis zur Bewirkung der Gegenleistung verweigern, wenn er nicht vorleisten muss ("Einrede des nicht erfüllten Vertrages").

    Konsequenz im Mietrecht: Der Mieter zahlt vorläufig weniger oder gar keine Miete mehr. Vorläufig, weil er bei Beseitigung der Mängel den vollen Betrag nachzahlen muss – denn es geht hier nicht um geminderte Miete, sondern nur um einen "Zahlungsaufschub" als Druckmittel.

    Die Höhe des Zurückbehaltungsrechts wird von Gerichten unterschiedlich beurteilt. Manche setzen als Maximalbetrag das Dreifache der Kosten der Mängelbeseitigung an (BGH WM 2003, 439), andere das Drei- bis Fünffache der zulässigen Mietminderung (Mietminderung 5 Prozent = Zurückbehaltung 15 bis 25 Prozent der Miete). Im Extremfall kann die Zurückbehaltung die gesamte Miete umfassen.

    Seit der Mietrechtsreform von 2001 ist dieses Recht des Mieters in § 556b BGB näher geregelt. Danach kann der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht bei der Mietzahlung geltend machen, wenn er gegen den Vermieter eine offene Forderung wegen Schadenersatz aufgrund von Wohnungsmängeln, aus ungerechtfertigter Bereicherung wegen zu viel gezahlter Miete oder auf die Mietsache getätigten Aufwendungen hat. Er muss diese Absicht jedoch mindestens einen Monat vor Fälligkeit der Miete, die er zurückbehalten will, dem Vermieter in Textform ankündigen.

    Alternativ kann der Mieter in diesen Fällen auch mit Gegenforderungen des Vermieters aufrechnen. Soll jedoch Druck ausgeübt werden, um die Beseitigung von Mängeln zu bewirken, wird das Zurückbehaltungsrecht in der Regel das sinnvollere Mittel sein.

    Mit Urteil vom 03.11.2010 hat der Bundesgerichtshof klargestellt, dass die Ausübung des Zurückbehaltungsrechtes eine Mängelanzeige unbedingt voraussetzt. Für Zeiträume vor der Anzeige eines Wohnungsmangels beim Vermieter (im BGH-Fall: Schimmel) kann also kein Zurückbehaltungsrecht geltend gemacht werden. Seine Funktion als Druckmittel kann dieses Recht dem BGH zufolge nämlich nicht entfalten, wenn der Vermieter gar nicht weiß, dass es in der Wohnung einen Mangel gibt. Im Entscheidungsfall war damit die Zurückbehaltung der Miete nicht gerechtfertigt und der Vermieter durfte wegen ausbleibender Mietzahlung kündigen (Az. VIII ZR 330/09).
    Hat die Gemeinde den Beschluss zur Aufstellung eines Bebauungsplanes gefasst und keine Veränderungssperre erlassen, kann sie bei der Baugenehmigungsbehörde beantragen, dass sie Entscheidungen über bei ihr eingehende Baugesuche für höchstens zwölf Monate aussetzt. Damit soll verhindert werden, dass Bauvorhaben durchgeführt werden, die den kommenden Festsetzungen in dem Bebauungsplan widersprechen.

    In Fällen, in denen mit Bauvorhaben ohne Genehmigung begonnen werden darf, kann die Baugenehmigungsbehörde auf Antrag der Gemeinde eine vorläufige Untersagung der Durchführung des Bauvorhabens für ebenfalls bis 12 Monate anordnen.

    Wurde eine Veränderungssperre beschlossen, ist eine Zurückstellung von Baugesuchen oder die Untersagung der Durchführung eines Bauvorhabens nicht erforderlich, weil mit der Veränderungssperre der Zweck, der mit der Zurückstellung bzw. Untersagung erreicht werden soll, bereits erreicht ist.

    Wurde ein Bauvorhaben vor Aufstellung genehmigt oder mit dem Bauvorhaben ohne Genehmigung zulässigerweise begonnen, ist eine Zurückstellung des Baugesuches oder eine Untersagung des Vorhabens nicht mehr möglich.
    Nach § 4 der Grundbuchordnung (GO) besteht die Möglichkeit mehrere, einem Eigentümer gehörende Grundstücke auf einem gemeinschaftlichen Grundbuchblatt zu führen. Das ermöglicht vor allem im landwirtschaftlichen Bereich alle zu einem Bauernhof gehörenden Grundstücke auf einem Grundbuchblatt zusammenzufassen. Das gilt auch für einen Hof im Sinne der Höfeordnung.
    Im Zwangsversteigerungsverfahren die rechtliche Übereignung einer Immobilie an den Meistbietenden im Versteigerungstermin. Mit dem Zuschlag wird der Meistbietende Eigentümer des ersteigerten Grundstücks. Der Zuschlag muss dem Meistbietenden nicht zwingend am Ende der Bietzeit erteilt werden. Er kann auf Antrag des Gläubigers ausgesetzt und erst nach Tagen oder sogar Wochen erteilt werden. Er kann auf Antrag des Gläubigers ausgesetzt werden und erfolgt dann erst oft nach Tagen oder sogar Wochen.
    Normalerweise erwirbt man ein Deutschland Grundeigentum endgültig erst mit der Eintragung im Grundbuch. Eine Ausnahme gibt es jedoch im Zwangsvollstreckungsverfahren: Hier wird der Ersteigerer ab Erteilung des Zuschlags Eigentümer der Immobilie. Er muss nun den Zuschlagsbeschluss vom Amtsgericht für vollstreckbar erklären lassen. Dann kann er mit Hilfe des Gerichtsvollziehers die Zwangsräumung der Immobilie betreiben.

    Nach der Zwangsversteigerung kommt es zunächst zu einem sogenannten Verteilungstermin. Dabei wird der bei der Zwangsversteigerung erzielte Erlös auf alle Gläubiger verteilt. Hierfür existiert eine gesetzlich geregelte Rangfolge der Gläubiger. Ist der Zuschlagsbeschluss rechtskräftig (wurden also keine Rechtsmittel eingelegt), wurde der Teilungsplan umgesetzt und hat das Finanzamt bescheinigt, dass die Grunderwerbssteuer bezahlt ist, nimmt das Grundbuchamt auf Betreiben des Versteigerungsgerichts die Berichtigung des Grundbuchs vor. Die Grundbucheintragung ist jedoch keine Voraussetzung für die Räumung der Immobilie. Hierfür ist ein vollstreckbarer Zuschlagsbeschluss ausreichend.
    Der Ablauf der Zuschlagsfrist nach § 10 Abs. 7 VOB/A spielt eine wichtige Rolle im öffentlichen Vergaberecht für Bauleistungen. Sie ist zu unterscheiden von der Angebotsfrist. Die Zuschlagsfrist beginnt mit dem Eröffnungstermin, bei dem die einzelnen Angebote vom Verhandlungsleiter zur Kenntnis genommen werden.

    Die Zuschlagsfrist wird von der den Auftrag vergebenden Stelle festgesetzt. Sie soll so kurz wie möglich sein und nicht mehr Zeit in Anspruch nehmen, als der Auftraggeber für die zügige Prüfung und Wertung der Angebote benötigt. Eine Zuschlagsfrist von mehr als 30 Kalendertagen soll nur in besonders begründeten Fällen festgelegt werden. Das Ende der Zuschlagsfrist muss durch Angabe eines bestimmten Kalendertages eindeutig bezeichnet werden.

    Der Bieter ist (nur) bis zum Ablauf der Zuschlagsfrist an sein Angebot gebunden. Nur in wenigen Fällen findet der Zuschlag nach Ablauf der Zuschlagsfrist statt.

    Überschreitet der Auftragsumfang einen bestimmten Schwellenwert (2014: 5.186.000 Euro bei Bauleistungen) ist nicht § 10 VOB/A in den Vertrag einzubeziehen, sondern die entsprechende Vorschrift der Vergabebestimmungen im Anwendungsbereich der Richtlinie 2004/18/EG. Hinsichtlich der Zuschlagsfrist ergibt sich jedoch keine Änderung. Die entsprechende Regelung findet sich hier in § 10 Abs. 1 Nr. 10 sowie Abs. 2 Nr. 11 VOB/A - EG.
    Während bei einer Vereinigung von Grundstücken zwei gleichberechtigte Grundstücke zu einem Grundstück zusammengeführt werden, handelt es sich bei der Zuschreibung um die Zuführung eines Nebengrundstücks als Bestandteil eine Hauptgrundstücks. Beispiel für eine Zuschreibung: Ein Grundstück, das als Zufahrtsmöglichkeit zu einem anderen Grundstück dienen kann, wird diesem Hauptgrundstück zugeschrieben. Zuschreibungen sind im Grundbuch unter der Spalte "Bestand und Zuschreibungen" (Spalten 5 und 6) vermerkt. Die Regelungen über die Zuschreibung befinden sich in § 6 der Grundbuchordnung (GO).
    Abkürzung für: zustimmend/-e/-en
    Der Begriff Störer bezieht sich im Sprachgebrauch des Bürgerlichen Gesetzbuches auf eine Person (natürliche oder juristische), durch die Rechtsgüter einer anderen Person beeinträchtigt werden.

    Man unterscheidet den Handlungs- und den Zustandsstörer. Letzterer ist Eigentümer, Besitzer oder Verfügungsberechtigter einer Sache, von der eine Beeinträchtigung für jemand anderen oder dessen Eigentum ausgeht. Diese Beeinträchtigung muss zumindest mittelbar auf dem Willen des Störers beruhen. Beispiel: Ein Grundstückseigentümer stellt an der Grundstücksgrenze eine Reihe von Bienenkörben auf. Der Nachbar weist ihn vergeblich darauf hin, dass dies ein Wohngebiet sei. Die Bienen installieren ihre Einflugschneise über des Nachbarn Terrasse. Diese ist nicht mehr nutzbar. Der Bienenzüchter ist damit Zustandsstörer. Der Nachbar hat gegen ihn einen Anspruch auf Unterlassung der Störung.

    Im Polizei- und Ordnungsrecht wird eine Person als Zustandsstörer bezeichnet, welche die tatsächliche Gewalt über ein Tier oder eine Sache hat, von der eine Gefahr für andere Personen oder die öffentliche Ordnung ausgeht (Kampfhund, Tanklastzug mit defekten Bremsen). Die Behörde darf gegen den Störer geeignete Maßnahmen ergreifen, um die Gefahr abzuwenden.
    Beispiel: Eine Mietpartei lagerte in ihrer Mietwohnung offene Konservendosen, verdorbene Nahrungsmittel und Müll jeder Art. Nach Beschwerden führte das Ordnungsamt eine Besichtigung durch und stellte eine völlig mit teils organischem Müll und Exkrementen verunreinigte und mit Fliegen verseuchte Wohnung fest. Hilfsangebote an die Bewohner – etwa Entrümpelungshilfe durch städtische Mitarbeiter – wurden abgelehnt. Die Stadt verpflichtete daraufhin den Vermieter, die Missstände zu beseitigen. Sein Widerspruch gegen die entsprechende behördliche Anordnung wurde abgewiesen: Der Mieter sei hier Handlungsstörer, der Eigentümer Zustandsstörer. Der Mieter sei offensichtlich schon finanziell nicht in der Lage, seinen Müll entfernen zu lassen. Es gebe keine Verpflichtung, den Handlungsstörer zuerst zur Beseitigung des Missstandes heranzuziehen. Der Eigentümer könne hier in die Pflicht genommen werden (Verwaltungsgericht Arnsberg, Beschluss vom 09.05.2008, Az. 3 L 336/08).

    Der Begriff „Störer“ wird auch im Urheberrecht verwendet. So kann man hier zum Zustandsstörer werden, indem man sein kabelloses Netzwerk (WLAN) nicht ausreichend gegen Fremdzugriffe absichert. Dritten kann hier ein Schaden entstehen, wenn der ungesicherte WLAN-Zugang zum illegalen Download von Filmen oder Musik oder für andere Urheberrechtsverletzungen genutzt wird.
    Zeitpunkt, zu dem die Bausparkasse die Bausparsumme zur Auszahlung bereithält. Die Zuteilung erfolgt meist drei bis neun Monate nach dem Stichtag, an dem Mindestguthaben und Zielbewertungszahl erreicht sind.
    Abkürzung für das Gesetz über die Zwangsvollstreckung und Zwangsverwaltung.
    Es regelt z.B. in seinem ersten Abschnitt die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung von Grundstücken im Wege der Zwangsvollstreckung.
    Die Zwangshypothek ist neben Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung eine der drei Möglichkeiten der Immobiliarvollstreckung. Die Vollstreckungsmaßnahme dient der Sicherung von Forderungen und wird im Grundbuch eingetragen. Voraussetzung dafür ist ein Vollstreckungstitel, beispielsweise ein vollstreckbares Urteil oder ein Vollstreckungsbescheid.
    Die Zwangsräumung ist die Räumung einer Wohnung oder eines Hauses, die der Vermieter nur mit gerichtlicher Hilfe durchsetzen kann. Allerdings hat der Mieter, der durch das Gericht zur Räumung verurteilt wurde, bei besonderer Härte einen so genannten Vollstreckungsschutz (Räumungsschutz). Das bedeutet, dass die Zwangsräumung nicht sofort stattfindet. Durchgeführt wird die Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher.
    Die gesetzliche Grundlage für die Zwangsversteigerung von Grundstücken ist das Gesetz über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung, das in seiner novellierten Fassung am 16.02.2007 in Kraft trat.

    Die Ersteigerung einer Immobilie stellt oftmals eine inter­es­san­te Alternative zum Bau oder zum Kauf eines vergleichbaren Objektes dar. Denn in der Regel erhält der Ersteigerer den Zuschlag zu einem niedrigeren Betrag als dem Verkehrswert. Zwangsversteigerungen werden von dem Amtsgericht durchgeführt, in dessen Zuständigkeitsbereich die Immobilie liegt. Die Versteigerungstermine können daher auch beim jeweiligen Amtsgericht in Erfahrung gebracht werden. Darüber hinaus werden sie als amtliche Bekanntmachungen in der Tagespresse veröffentlicht. Manche Verlage bieten so genannte Versteigerungskalender an, die regelmäßig die aktuellen Termine mit Beschreibung der Objekte enthalten (z.B. Argetra Verlag, Ratingen). Auch eine Reihe von Internetportalen bietet Termine und Informationen über zu versteigernde Objekte an (zum Beispiel www.zwangsversteigerung.de, www.zvg.com, www.versteigerungspool.de). Für die Zwangsversteigerung von Immobilien gelten besondere Regeln, über die sich Interessierte vorab informieren sollten. Einige davon:

    • Die so genannte Bietzeit ("Bietstunde") dauert min­des­tens 30 Minuten.
    • Als Sicherheit sind 10 Prozent des Verkehrswertes zu hinterlegen.
    • Eine Sicherheitsleistung durch Bargeld ist seit 16.02.2007 ausgeschlossen. Sie muss vielmehr so rechtzeitig auf das Konto des zuständigen Amtsgerichts unter Angabe des Aktenzeichens überwiesen werden, dass der Betrag der Gerichtskasse vor dem Verteilungstermin gutgeschrieben ist und ein Nachweis hierüber im Termin vorliegt. Der Einzahler und der Bieter sollten identisch sein, damit das Gericht beim Termin erkennen kann, welcher Bieter bereits den Sicherheitsbetrag überwiesen hat. Wenn der Bieter nicht zum Zuge kommt, wird der von ihm bezahlte Betrag unverzüglich zurücküberwiesen.
    • Zur Sicherheitsleistung sind aber auch Bundesbankschecks und Verrechnungsschecks geeignet, die frühestens am dritten Werktag vor dem Versteigerungstermin ausgestellt worden sind. Dies gilt nur, wenn sie von einem zum Betreiben von Bankgeschäften berechtigten Kreditinstitut oder der Bundesbank ausgestellt und im Inland zahlbar sind. Als berechtigt gelten Kreditinstitute, die in der Liste der zugelassenen Kreditinstitute aufgeführt sind. Als Sicherheit kann ferner auch die Bürgschaft eines Kreditinstitutes benutzt werden. Es muss sich um eine unbefristete und unbedingte Bürgschaft handeln.

    Der Erwerb des Immobilieneigentums im Zwangs­ver­stei­gerungs­ver­fahren erfolgt bereits durch Zuschlag und nicht erst mit der darauf folgenden Umschreibung im Grundbuch.

    Zu unterscheiden ist die Zwangsversteigerung, die ein Gläubiger betreibt, von der Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft. Letztere kommt vor, wenn sich zum Beispiel eine Erbengemeinschaft nicht auf einen Verkauf des gemeinsam geerbten Hauses einigen kann. Die Aufhebung einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist dagegen nicht möglich, es sei denn, das Gebäude wird ganz oder teilweise zerstört. Für diesen Fall muss das Recht auf Aufhebung der Gemeinschaft in der Gemeinschaftsordnung vereinbart sein.

    Im Frühjahr 2015 startete das Bundesjustizministerium ein Forschungsvorhaben, um möglichen Reformbedarf beim Thema Zwangsvollstreckung zu ermitteln. Das zugrundeliegende Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung ist ursprünglich von 1897. Bis März 2017 soll festgestellt werden, wie das Gesetz modernisiert werden kann. Dabei stehen ein gerechter Ausgleich zwischen Gläubigern und Schuldnern und eine höhere Transparenz im Vordergrund.
    Das Zwangsversteigerungsverfahren wird eingeleitet durch einen Antrag eines Gläubigers des Grundstückseigentümers. Der Antrag wird gerichtet an das Vollstreckungsgericht. Vollstreckungsgericht ist in diesem Fall dasjenige Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt.

    Das Gericht prüft, ob der Gläubiger bei seinem Antrag alle Formalien eingehalten hat. Es prüft nicht, ob z.B. die Forderung des Gläubigers zu Recht besteht. Dann ordnet das Gericht durch Beschluss die Zwangsversteigerung an. Im Grundbuch wird der so genannte Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen.

    Das Gericht setzt den Verkehrswert des Grundstücks fest. Dazu holte es üblicherweise das Gutachten eines Sachverständigen für die Wertermittlung von Grundstücken ein. Wenn der Verkehrswert des Grundstücks bestimmt ist, setzt das Gericht einen Versteigerungstermin an, macht ihn öffentlich bekannt. Dazu ist im Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) geregelt, dass der Termin mindestens sechs Wochen vorher Blatt für die amtlichen Bekanntmachungen oder im Internet „in einem für das Gericht bestimmten elektronischen Informations- und Kommunikationssystem“ (§ 39 Abs. 1 ZVG) veröffentlicht werden muss.

    Zusätzlich soll er auch noch z.B. in der Tagespresse bekannt gegeben und im Gericht ausgehängt werden. Außerdem muss das Gericht alle Beteiligten mindestens vier Wochen vorher über den Versteigerungstermin informieren.

    Das Gericht soll im Laufe der vierten Woche vor dem Termin den Beteiligten auch mitteilen, wer den Antrag auf Zwangsversteigerung gestellt hat und welche Ansprüche im Zwangsversteigerungsverfahren geltend gemacht werden. Damit haben die Beteiligten die Möglichkeit, das so genannte geringste Gebot zu ermitteln. Bei der Versteigerung des Grundstücks sind nämlich nur solche Angebote zugelassen, durch die der Anspruch des Gläubigers, der die Zwangsversteigerung betreibt, sowie die vorhergehenden Ansprüche sowie die Kosten des Versteigerungsverfahrens gedeckt sind. Dieses Gebot wird in § 44 ZVG als „geringstes Gebot“ bezeichnet.
    Die Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen des Schuldners, also in seine Immobilien, kann durch die Eintragung einer Zwangshypothek, die Anordnung der Zwangsverwaltung oder durch die Zwangsversteigerung erfolgen. Der Gläubiger entscheidet, welchen Weg gehen will.

    Wenn er das Grundstück zwangsversteigern lassen will, weil er sich aus dem Erlös die Befriedigung seiner Forderung verspricht, muss er einen entsprechenden Antrag bei dem Gericht stellen, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Das Gericht prüft den Antrag – jedoch nur auf formelle Fehler. Es prüft nicht, ob der Anspruch des Gläubigers, den er mit der Zwangsversteigerung erfüllt haben möchte, tatsächlich besteht. Wenn der Antrag nicht zu beanstanden ist, ordnete es die Zwangsversteigerung an. Die Anordnung erfolgt durch Beschluss. Der Beschluss wird allen Grundstückseigentümern zugestellt.

    Gleichzeitig mit dem Beschluss bittet das Gericht das Grundbuchamt, einen Zwangsversteigerungsvermerk in das Grundbuch einzutragen. Der/Die Rechtspfleger/in trägt dann in Abteilung II des Grundbuchs z.B. ein: „Die Zwangsversteigerung ist angeordnet.“

    Damit wird für jeden, der Einsicht in das Grundbuch nimmt, z.B. weil er das Grundstück kaufen möchte oder zu seinen Gunsten eine Eintragung erfolgen soll, deutlich, dass das Grundstück einschließlich seiner Bestandteile und seines Zubehörs „beschlagnahmt“ worden ist. Diese Beschlagnahme im Rahmen der Zwangsversteigerung bedeutet, dass der Grundeigentümer keine Verfügungen über das Grundstück treffen kann, die denjenigen Gläubiger, der die Zwangsversteigerung beantragt hat, beeinträchtigen. Verfügungen, die den Gläubiger, der die Zwangsversteigerung betreibt, beeinträchtigen, wären unwirksam. Alle anderen Verfügungen bleiben wirksam, da der Schuldner weiterhin Eigentümer des Grundstücks ist. Zu den Verfügungen, die dem betreibenden Gläubiger gegenüber unwirksam sind, zählen z.B. die Belastungen des Grundstücks mit Grunddienstbarkeiten (Wegerecht, Wohnrecht etc.) oder mit Grundschulden oder Hypotheken. Die Eintragung des Zwangsversteigerungsvermerks hat für den Schuldner daher normalerweise die Konsequenz, dass er das Grundstück nicht mehr als Sicherheit für einen Kredit einsetzen kann.
    Der Zwangsverwalter wird im Rahmen des Zwangsverwaltungsverfahrens vom Gericht bestimmt. Er muss die Verwaltung des Grundstücks führen wie ein sparsamer ordentlicher Eigentümer und dabei ständig bemüht sein, die Gläubiger zu befriedigen. Dabei handelt er selbstständig und ist nicht an die Wünsche und Anweisungen der Beteiligten gebunden. Die Festsetzung der Vergütung und die Beaufsichtigung des Zwangsverwalters erfolgen durch das Gericht.

    Dieses kann gegebenenfalls ein Zwangsgeld gegen den Verwalter festsetzen und / oder ihn entlassen. Dennoch ist der Zwangsverwalter allen Beteiligten gegenüber verantwortlich und hat diesen in regelmäßigen Abständen bzw. bei Beendigung seiner Tätigkeit Rechnung zu legen.
    Steht eine vermietete Immobilie unter Zwangsverwaltung, ergeben sich für den Zwangsverwalter spezielle Sorg­falts­pflich­ten. Er muss im Rahmen seiner Er­hal­tungs­pflicht von den in seine Ob­hut geg­e­be­nen Eigen­tums­gegen­stän­den Scha­den ab­wen­den und ihren Wert be­wah­ren. Er­hält der Zwangs­ver­wal­ter Hin­weise, nach denen z. B. durch das Ver­hal­ten eines Mie­ters wesent­liche Schäden für die Immo­bilie dro­hen, muss er dem persön­lich vor Ort nach­ge­hen und Gegen­maß­nah­men ergreifen.

    Der Bundesgerichtshof erklärte einen Zwangsverwalter für haftbar, der Beschwerden von Wohnungsnachbarn und Haus­verwaltung nicht nachgegangen war. Danach wurde eine unter seiner Verwaltung stehende Wohnung von einem psychisch kranken Müllsammler bewohnt. Der Zwangs­ver­wal­ter hatte lediglich briefliche Abmahnungen des Mieters vorgenommen. Dies war nach dem BGH nicht ausreichend (BGH, Az. IX ZR 419/00, Urteil vom 23.06.2005).

    Wird ein Mietobjekt unter Zwangsverwaltung gestellt, muss der Zwangsverwalter die Mieter darüber informieren. Die Mie­te ist von diesem Zeitpunkt an nicht mehr auf das ge­wohn­te Konto des Vermieters, sondern an den Zwangs­ver­wal­ter zu überweisen. Wird dies nicht beachtet, droht die Kündigung wegen Verzuges mit der Mietzahlung (ver­glei­che Landgericht Berlin, Az. 63 S 278/98).

    Der Zwangsverwalter muss notwendige Reparaturen und Instandsetzungsmaßnahmen am Mietobjekt durchführen lassen, wenn dessen Substanz gefährdet ist. Er muss Miet­rück­stände eintreiben. An bestehende Mietverträge ist er gebunden. Nicht vermietete Räumlichkeiten muss er nach Mög­lich­keit vermieten.

    Der BGH hat am 26.03.2003 entschieden, dass der Zwangs­ver­wal­ter die Betriebskosten des Mietobjekts wenn er­for­der­lich auch für Zeiträume abrechnen muss, die vor seiner Bestellung liegen. Er muss Betriebskosten-Guthaben an die Mieter auszahlen, auch wenn er selbst keine Vo­raus­zah­lun­gen für den betreffenden Abrechnungszeitraum be­kom­men hat (Az. VIII ZR 333/02).

    Ferner ist der Zwangsverwalter verpflichtet, mit einem Wohn­raum­mieter nach dessen Auszug über die Mietkaution abzurechnen und diese auszuzahlen – und zwar auch dann, wenn der Zwangs­ver­wal­ter den Kautionsbetrag nicht vom Vermieter bekommen hat (BGH, Az. VIII ZR 11/03, Urteil vom 16.07.2003).
    Allerdings muss der Zwangs­ver­walter die Miet­kau­tion nicht an einen Mieter auszahlen, dessen Miet­ver­trag vor Wirk­sam­wer­den der An­ord­nung der Be­schlag­nah­me der Woh­nung be­reits be­en­det war und der die Woh­nung bereits ge­räumt hatte (BGH, Az. VIII ZR 210/05, Ur­teil vom 03.05.2006).
    Die Zwangsverwaltung ist eine Art der Immobilienzwangsvollstreckung. Der eingesetzte Zwangsverwalter soll dafür sorgen, dass aus den laufenden Einnahmen eines Grundstücks dessen laufende Kosten und darüber hinaus die Forderungen der Gläubiger gedeckt werden. Neben der Zwangsversteigerung läuft das Zwangsverwaltungsverfahren als eigenständiges Verfahren, auch wenn es Gemeinsamkeiten bei der Anordnung und der Beschlagnahme gibt.
    Die Voraussetzung für eine Zwangsvollstreckung ist ein Zwangsvollstreckungstitel, der sich insbesondere aus einem Urteil, aus einem Prozessvergleich oder einer vollstreckbaren Urkunde (z. B. vollstreckbare Kaufvertragsurkunde eines Notars) ergeben kann.

    Weiter vorausgesetzt wird eine Vollstreckungsklausel, mit der das Urteil bzw. die Urkunde versehen wird ("vollstreckbare Urkunde"). Schließlich muss durch Zustellung dafür gesorgt werden, dass der Schuldner Kenntnis von der gegen ihn eingeleiteten Zwangsvollstreckung erhält.

    Die Zwangsvollstreckung von Immobilienvermögen erfolgt durch Eintragung einer Zwangshypothek und der Anordnung der Zwangsversteigerung bzw. Zwangsverwaltung.

    Wird die Zwangsversteigerung über ein Grundstück angeordnet, dann gilt die Anordnung als Beschlagnahme des Grundstücks zugunsten des Gläubigers. Dadurch wird das Recht des Gläubigers begründet, seine Forderung aus dem Grundstück zu befriedigen.

    Durch die Beschlagnahme wird nicht nur das Grundstück selbst erfasst, sondern auch alle wesentlichen und nicht wesentlichen Bestandteile, sowie das Zubehör.

    Die Unterwerfung eines Grundstückserwerbers in die "sofortige Zwangsvollstreckung" in sein Vermögen bei Nichteinhaltung der Fristen für die Zahlung des Kaufpreises bzw. von Kaufpreisteilen bedeutet, dass der Vollstreckung keine gerichtliche Entscheidung vorausgehen muss. Die Zwangsvollstreckung könnte vom Verkäufer sofort nach Verstreichen des Tages, für den die Fälligkeit vereinbart wurde, eingeleitet werden.
    In der Regel wird in notarielle Kaufvertragsurkunden eine Zwangsvollstreckungsklausel aufgenommen. In ihr unterwirft sich der Käufer der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen, wenn er den vereinbarten Kaufpreis zum Fälligkeitszeitpunkt nicht oder nicht ganz entrichtet. Der Notar bezieht die Notargebühren - für die beide Parteien gesamtschuldnerisch haften - in die Zwangsvollstreckungsklausel mit ein. Schließlich kann auch für Maklerprovisionen, die zum Kaufvertragsbestandteil gemacht werden, eine Zwangsvollstreckungsklausel vereinbart werden. In einem solchen Fall erhält auf Anforderung auch der Makler eine vollstreckbare Ausfertigung, die sich auf die Maklergebühr bezieht.
    Wer ein Maklerunternehmen gründet oder ein bestehendes Unternehmen umstrukturieren will, muss eine Entscheidung darüber treffen, welche Marktsegmente abgedeckt werden sollen. Jedes Marktsegment stellt eigene Anforderungen an vorhandene oder noch anzueignende Fachkenntnisse, Erfahrungen, den optimalen Betriebsstandort, erforderliche Betriebsgröße, vorhandene oder noch zu schaffende Beziehungsnetzwerke, Ausstattung, Liquiditätsspielräume und schließlich auch an die Marktverhältnisse. Daraus ergibt sich die Notwendigkeit, die Zweckbasis des Unternehmens abzuleiten oder die Voraussetzungen zu schaffen, um die in einer vorbestimmten Zweckbasis zum Ausdruck kommenden Sachziele zu erreichen.

    Die Entscheidung kann erleichtert werden, indem Zielvorstellungen im Rahmen einer Anforderungsmatrix überprüft werden, in der die dargestellten Kriterien abgefragt werden können. Daraus ist eine Leistungsmatrix zu entwickeln, in der die in den gewählten Bereichen zu erbringenden Leistungen in den gewählten Marktsegmenten definiert werden.

    Grundsätzlich bestehen alternative Möglichkeiten, sich für eine breite oder schmale Zweckbasis zu entscheiden. Im letzten Fall haben wir es mit einer Strategie der Spezialisierung zu tun. Im ersten Fall mit einer Strategie, die möglichst alle Leistungen "aus einer Hand" anbietet. Dabei ist grundsätzlich zu beachten, dass, je breiter die Zweckbasis gewählt wird, desto größer der Maklerbetrieb sein muss, um alle Leistungen auf einem hohen Qualitätsniveau erbringen zu können.
    Spezialkenntnisse, Fach- und Methodenkompetenzen in einem Bereich sprechen für eine Spezialisierung.
    Bei einer breiten Zweckbasis stellt sich dagegen die Frage, welche Kompetenzen im Bereich des Personals eingestellt werden müssen.
    Mehrere Bundesländer haben gesetzliche Regelungen erlassen, die eine Zweckentfremdung von Wohnraum – insbesondere durch gewerbliche Nutzung – unterbinden sollen. Diese Landesgesetze ermächtigen die Gemeinden, Gebiete festzulegen, in denen Wohnraumknappheit besteht. In diesen Gebieten ist eine Zweckentfremdung von Wohnraum nur mit einer Ausnahmegenehmigung möglich. Jede Nutzungsänderung einer Wohnung muss von der Gemeinde genehmigt werden.

    Eine Zweckentfremdung ist meist gegeben, wenn eine Wohnung zu anderen als Wohnzwecken genutzt wird – also z. B. zu gewerblichen oder freiberuflichen Zwecken, als Büro oder Praxis. In Hamburg wird zum Beispiel eine gewerbliche Nutzung von mehr als 50 Prozent der Wohnfläche als Zweckentfremdung angesehen. Auch ein Leerstand (meist von mehr als sechs Monaten) und der Abbruch oder das Unbrauchbarmachen von Wohnraum können eine Zweckentfremdung darstellen, ebenso wird die mittlerweile in vielen Städten übliche Nutzung herkömmlicher Mietwohnungen als Ferienwohnungen als Zweckentfremdung angesehen. So gab es in Berlin im Jahr 2014 ca. 15.000 Ferienwohnungen, was zur Einführung einer Zweckentfremdungsregelung geführt hat.

    Die Regelungen gelten auch für Mieter, die z. B. Teile ihrer Wohnung als Büro nutzen wollen. Ver­stöße gegen das Zweckentfremdungs-Gebot sind Ord­nungs­wi­drig­kei­ten, die mit Bußgeld geahndet werden (bis zu 50.000 Euro pro Verstoß beziehungsweise Wohneinheit). In Bayern sind seit Ende Juni 2017 sogar Bußgelder bis 500.000 Euro möglich. Denkbar sind auch Nutzungsuntersagungen oder die vorübergehende Zuwei­sung des Besitzes der Wohnung an einen Treuhänder, der dafür zu sorgen hat, dass die Räumlich­kei­ten wieder in einen für Wohnzwecke geeigneten Zustand zurückgeführt werden.

    Im Bereich der Verordnungen über Zweck­ent­frem­dung der Länder finden ständig Änderungen statt. So wurde in Nie­der­sach­sen die entsprechende Verordnung zum 01.01.2004 außer Kraft gesetzt. Nach den Verordnungen über Zweck­ent­frem­dung kann unter bestimmten Be­din­gun­gen ein Negativ­attest oder eine Zweckent­frem­dungs-Genehmigung erteilt werden. In Berlin mussten in einigen Fällen von Wohnungseigentümern gezahlte Ausgleichsabgaben wieder zurückgezahlt werden, weil eine Zweckentfremdungssatzung aufgrund nicht mehr bestehenden Wohnungsmangels für unwirksam erklärt wurde (OVG Berlin, Urteile vom 13.06.2002, Az.: OVG 5 B 18.01 bis 22.01). Seit Mai 2014 existiert infolge der erheblich gestiegenen Anzahl von Ferienwohnungen im Stadtgebiet wieder ein Berliner Zweckentfremdungsverbot.

    Auch in Hamburg wird das Wohnraumschutzgesetz von 1982 angewendet, das eine Zweckentfremdung von Wohnraum bei Wohnraummangel untersagt. Da von dessen Bestehen ausgegangen wird, müssen Betreiber von Ferienwohnungen im Stadtgebiet mit Nutzungsuntersagungen rechnen. In Bayern gibt es seit 2009 ein Zweckentfremdungsgesetz. Die Stadt München hat auf dessen Grundlage Ende 2013 eine Zweckentfremdungssatzung erlassen. In Mecklenburg-Vorpommern werden Ferienwohnungen in allgemeinen Wohngebieten von einigen Gemeinden generell als unzulässige Zweckentfremdung angesehen. Basis dafür ist ein Beschluss des OVG Greifswald von 2007 (Az. 3 M 190/07).

    Die Entscheidung dieses Gerichts beruhte auf einer Auslegung der Baunutzungsverordnung (BauNVO), nach welcher das OVG Ferienwohnungen als in Wohngebieten unzulässige Gewerbebetriebe ansah. Im Mai 2017 trat eine geänderte Fassung der Baunutzungsverordnung in Kraft, die nun genau definiert, in welchen Baugebieten laut Bebauungsplan Ferienwohnungen zulässig sind oder ausnahmsweise zugelassen werden können. In der Regel werden Ferienwohungen nun als nicht störende Gewerbebetriebe angesehen, die etwa in Allgemeinen Wohngebieten zumindest zulassungsfähig sind. Eine Zulässigkeit nach dieser Regelung steht jedoch einem kommunalen Zweckentfremdungsverbot zum Schutz des Wohnungsmarktes nicht entgegen.

    Ein Mieter, der seine Wohnung zum Beispiel durch gewerbliche Nutzung zweckentfremdet, kann vom Vermieter abgemahnt und im Fortsetzungsfall gekündigt werden, da er sich nicht an die vertraglich vereinbarte Nutzung der Wohnung gehalten hat. Auch in Gemeinden ohne Verordnung über Zweck­ent­frem­dung bedarf die be­ruf­liche oder gewerbliche Nutzung einer Mietwohnung grund­sätz­lich der Zustimmung des Vermieters.
    In Bundesländern, in denen eine Verordnung über die Zweckentfremdung von Wohnraum gilt, kann unter bestimmten Voraussetzungen eine Zweckentfremdungsgenehmigung erteilt werden. Die Voraussetzungen dafür sind meist erfüllt, wenn...

    • entsprechender Ersatzwohnraum nachgewiesen wird,
    • eine Ausgleichszahlung nachgewiesen wird,
    • nachgewiesen wird, dass ohne die geplante Nutzung der Räume zu konkreten beruflichen oder gewerblichen Zwecken eine Existenzgefährdung des Antragstellers eintreten würde,
    • bei bestimmten öffentlichen Belangen (z.B. Wohnraum soll für die Versorgung der Bevölkerung mit sozialen oder medizinischen Dienstleistungen verwendet werden).

    Teilweise wird – wie im Hamburger Wohnraumschutzgesetz – vorgeschrieben, dass ein berechtigtes Interesse des Verfügungs- oder Nutzungsberechtigten an der Zweckentfremdung zur Erteilung einer Genehmigung ausreicht. Dieses Interesse muss das öffentliche Interesse an der Fortführung der Wohnnutzung überwiegen. Ein solches berechtigtes Interesse kann auf unterschiedliche Weise begründet werden. Vorstellbar wäre, dass in einigen Jahren eine Nutzung durch den Eigentümer selbst oder ein Familienmitglied erfolgen soll, ein Zeitmietvertrag oder eine Eigenbedarfskündigung aufgrund der dafür bestehenden gesetzlichen Beschränkungen aber nicht sachgerecht wären. Die Behörde hat hier einen Ermessensspielraum, bei dem auch das Ausmaß des vor Ort bestehenden Mangels an Wohnungen einzubeziehen ist.

    Mietvertragsklauseln, nach denen der Mieter eine fehlende Zweckentfremdungsgenehmigung für die Mieträume selbst und auf eigene Kosten einholen muss, sind unwirksam. Mit derartigen Regelungen wird nach dem Kammergericht Berlin gegen vertragliche Hauptpflichten des Vermieters verstoßen, da bei Vertragsabschluss keine Überlassung der Mieträume zum vertragsgemäßen Gebrauch (z.B. Gewerbebetrieb) möglich bzw. zulässig ist (Urt. v. 01.04.2004, Az. 8 U 219/03).
    Die Finanzierung von Bauvorhaben oder Grundstückserwerben erfolgt meist unter Einsatz von Fremdmitteln. Die Absicherung erfolgt in der Regel über eine Grundschuld. Diese erfüllt ihre Absicherungsfunktion aber erst dann, wenn der Schuldner bestimmt, welchem Zweck diese Grundschuld dienen soll. Diese Erklärung, die gegenüber dem Grundschuldgläubiger abzugeben ist, nennt man Zweckerklärung oder Zweckbestimmungserklärung. Das Grundstück ist dann nur hinsichtlich der in der Zweckerklärung genannten Verbindlichkeit Pfandobjekt.
    Ein Zweckverband ist eine Körperschaft des öffentlichen Rechts. Dessen Mitglieder sind in der Regel kommunale Gebietskörperschaften, können aber auch Anstalten und Stiftungen des öffentlichen Rechts und natürliche Personen sein. Sie erfüllen auf der Grundlage gesetzlicher Vorgaben bestimmte Spezialaufgaben, die von einzelnen kleineren aber auch mittelgroßen Gemeinden wegen ihrer räumlichen Begrenzung und fehlender Kapazitäten nicht erledigt werden können. Die an einem Zweckverband beteiligten Gemeinden haben eine gewisse Überwachungspflicht hinsichtlich der Aktivitäten. Die Einbindung von privaten Unternehmen und Personen mit entsprechendem Know-how kann im Rahmen von Public Private Partnerships erfolgen.

    Beispiele für Aufgabenbereiche von Zweckverbänden: Bildungswesen (Schulen, Gymnasien, Fachoberschulen usw.), Wasserversorgung und Abwasserentsorgung, Verkehrsverbünde, interkommunale Planungsverbände in Bezug auf Flächennutzungspläne (z.B. interkommunale Gewerbegebiete, neuerdings auch Windenergieanlagen, die den Außenbereich mehrerer Gemeinden berühren, Krankenhäuser usw.

    Neben der Organisationsträgerschaft durch Zweckverbände gibt es auch Vereine, Kapitalgesellschaften und andere Rechtsformen als Träger interkommunaler Aufgaben.
    Haus mit zwei abgeschlossenen Wohneinheiten, von denen eine in der Regel vom Eigentümer genutzt und die andere vermietet ist. Es kann sich dabei auch um ein Doppelhaus auf einem Grundstück handeln.

    Bauherren, die bei der Finanzierung eines Zweifamilienhauses Schuldzinsen in voller Höhe als Aufwand für die vermietete Wohnung geltend machen wollen, müssen besondere Regeln bei der Finanzierung beachten. Nach der Rechtsprechung des BFH (Urt. vom 27.10.98, Az. IX R 44/95) kann nämlich ein einheitliches auf dem Grundstück abgesichertes Darlehen nur dann ausschließlich dem fremdvermieteten Teil zugeordnet werden, wenn der Bauherr die für das Zweifamilienhaus entstehenden Baukosten getrennt den Wohnungen zuordnet.

    Es wird ihm dadurch möglich, die Rechnungen, die sich auf den fremdvermieteten Teil der Wohnung beziehen, mit Fremdmitteln zu finanzieren und die die eigene Wohnung betreffenden Herstellungskosten mit Eigenmitteln. Zu einem anderen Ergebnis kam der BFH allerdings in einem Fall, in dem der Bauherr die Kosten nicht den beiden von ihm errichteten Eigentumswohnungen getrennt zugeordnet, sondern alle Aufträge und damit die berechneten Leistungen für das Gesamtgebäude zusammengefasst hatte (Urt. vom 27.10.98, Az. IX R 29/96). Hier kam nur eine nach dem Wohn-/Nutzflächenanteil ermittelte Zurechnung der Zinsen für die vermietete Wohnung in Betracht.

    Es empfiehlt sich also in solchen Fällen stets, schon die Auftragsvergabe und damit die Berechnung der Leistungen so zu gestalten, dass eine Kostenaufspaltung für die beiden Wohnungen möglich ist. Außerdem sollte im Darlehensvertrag klar gestellt werden, dass das Darlehen für die Finanzierung der vermieteten Wohnung verwendet werden soll. Bewohnt der Eigentümer eine der beiden Wohnungen und hat er die andere vermietet, dann braucht er im Falle der Kündigung kein berechtigtes Interesse nachweisen. Die Kündigungsfrist verlängert sich dafür um drei Monate.

    Nicht zu den Zweifamilienhäusern zählen Doppelhäuser mit je einer Wohnung pro Doppelhaushälfte. Doppelhäuser im klassischen Sinne verfügen über zwei Vollgeschosse. Deren Merkmal besteht darin, dass sie aneinander und nicht übereinander gebaut sind. Jede Doppelhaushälfte ist ein Einfamilienhaus. Es gibt allerdings auch Doppelhäuser, bei denen jede Doppelhaushälfte zwei oder drei Wohnungen beinhaltet, die also Zwei-, bzw. Dreifamilienhäuser sind.
    Das zweischalige Mauerwerk gibt es in unterschiedlichen Ausführungen. Beim Verblendmauerwerk übernimmt die Innenmauer die statische Funktion und den Wärme- und Schallschutz, die individuell zu gestaltende Außenschale den Witterungsschutz. Beliebt sind für die Außenschale Klinkersteine. Die beiden Schalen sind mit Drahtankern aus nicht rostendem Stahl zu verbinden, die bestimmten DIN-Normen entsprechen müssen.

    Außerdem gibt es Konstruktionen, die zwischen Außen- und Innenschale eine Dämmschicht haben. Die beiden Schalen sollten mindestens 11,5 cm dick sein, die Dämmschicht 15 cm. Eine weitere Variante sieht eine zusätzliche Luftschicht von 4 cm vor. Die Luft- und Dämmschicht betragen zusammen 15 cm. Die Außenschale soll in diesem Fall mindestens 9 cm stark sein. Die Außenschale ist das aus Kalksandstein oder Ziegel bestehende Sichtmauerwerk. Auf die Außenschale kann ein Putz aufgetragen werden.

    Auch früher schon war zweischaliges Mauerwerk beliebt, speziell im Norden Deutschlands zwischen 1900 und 1970. Heute haben Eigentümer von entsprechenden Gebäuden die Möglichkeit, die Wärmedämmung ihrer Außenwände durch das Einblasen einer Kerndämmschicht in den Zwischenraum der beiden Mauerschichten zu verbessern.

    Dabei wird über einen Schlauch der Dämmstoff mit Druckluft in die zu dämmenden Hohlräume eingebracht. Das Verfahren kann auch bei Hohlräumen in Decken oder bei Anbringen einer Dämmschicht zwischen den Dachsparren Anwendung finden. Es entsteht eine lückenlose Dämmschicht. Auch in nicht gleichmäßig ausgestalteten Hohlräumen verteilen sich die Dämmstoffflocken gleichmäßig und liegen schließlich an den sie umgebenden Bauteilen fugenlos an.

    Als Materialien kommen z.B. Baumwolle, Zelluloseflocken oder Getreide in Frage. Als Dämmstoff kommen nur Materialien in Betracht, die durch eine spezielle Behandlung schwerer entflammbar sind (z.B. Behandlung mit Boraten gegen den Befall mit Mikroorganismen und zur Verringerung der Feuergefährlichkeit).
    Die II. BV legt fest, wie verschiedene wohnungswirtschaftliche Größen zu berechnen sind. Anzuwenden ist sie bei der Berechnung von
    • Wirtschaftlichkeit, Belastung, Wohnfläche oder angemessenem Kaufpreis für öffentlich geförderten Wohnraum (bei Anwendung des Zweiten Wohnungsbaugesetzes oder des Wohnungsbindungsgesetzes),
    • Wirtschaftlichkeit, Belastung oder Wohnfläche für steuerbegünstigten oder freifinanzierten Wohnraum (bei Anwendung des Zweiten Wohnungsbaugesetzes),
    • Wirtschaftlichkeit, Wohnfläche oder angemessenem Kaufpreis (bei Anwendung der Verordnung zur Durchführung des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes).
    Ein Anhang zur Zweiten Berechnungsverordnung beantwortete lange Zeit auch die wichtige Frage, welche Betriebskostenarten auf den Mieter einer Wohnung umgelegt werden konnten. In der neuen Fassung der Zweiten Berechnungsverordnung wird auf die neue Betriebskostenverordnung hingewiesen, die nunmehr diesen Bereich regelt.
    Bei der Zweite-Haut-Fassade ist der einfachen Gebäudehülle eine Glasfront vorgelagert. Zwischen den zwei Schichten entsteht ein Luftspalt, der mit der Außenluft in Verbindung steht. Dieses aus Kostengründen bisher fast nur bei hochwertigen Bürohäusern angewandte Fassadensystem erzeugt ein natürliches Klima im Büroraum und senkt die Energiekosten.
    Am 12. Juni 1911 wurde der zweite Deutsche Wohnungskongress in Leipzig veranstaltet – ein Nachfolgekongress des ersten Kongresses von 1904. Er fand in der Zeit, in der man bereits über einen bevorstehenden Krieg diskutierte (den 1. Weltkrieg), keine so große Resonanz, obwohl die Wohnungssituation vieler Mieter sich bis zu diesem Zeitpunkt sehr verschlechtert hatte. Im Mittelpunkt der Diskussionen standen die durch Bodenspekulation verursachten Bodenpreissteigerungen mit der Folge hoher Mietpreise, die nach damaliger Ansicht zu unlösbaren Wohnungsproblemen der unteren Schichten der Bevölkerung führten. Dies stand im krassen Gegensatz zum Entstehen luxuriöser Wohnungen der Oberschicht in bevorzugten Gegenden. Die Folge der Bodenpreissteigerungen war der Versuch, die Bodenspekulation durch Einführung der Wertzuwachssteuer in den Griff zu bekommen. Ausführlich wurden auf dem Kongress die Folgen der hohen Mietpreise behandelt: Große Familien versuchten in kleinen Wohnungen mit drei bis vier Bewohnern pro Raum unterzukommen. Sie vermieteten Übernachtungsmöglichkeiten an sogenannte Schlafgänger. Es gab in Preußen polizeiliche Vorschriften, wonach einem Schlafgast mindestens drei Quadratmeter Bodenfläche und 19 Kubikmeter Luftraum zugestanden werden mussten. 1910 gab es in Berlin 212 000 Schlafgänger. Das waren immerhin rund zehn Prozent der damaligen Bevölkerung. Eine Berliner Statistik zeigte, dass 50 Prozent der Wohnungen über keine Heizung und 15 Prozent über keine Küche verfügten. Internationales Aufsehen erweckte dann das großzügige Projekt einer Werksiedlung für Arbeitnehmer der Fa. Krupp auf der Margarethenhöhe in Essen.
    Als Zweitmarkt wird die Gesamtheit der Angebote und Kaufgesuche zu "gebrauchten" Anteilen an geschlossenen Fonds bezeichnet.

    Da es hierzu keine einheitlichen Regelungen gibt, ist es für Anbieter oder Nachfrager von Fondsanteilen oft schwierig, den jeweils passenden Transaktionspartner zu finden. Einige Fondsinitiatoren organisieren deshalb für ihre Anleger einen Zweitmarkt, indem sie Angebote und Kaufgesuche sammeln und veröffentlichen, beispielsweise auf einer entsprechenden Internetplattform. Darüber hinaus gibt es Anbieter, die Handelsplattformen für Zweitmarktanteile unterschiedlicher Initiatoren unterhalten, ohne dass sie selbst Fondsinitiatoren sind.

    Zentrales Problem am Zweitmarkt und zugleich wichtigstes Hindernis auf dem Weg zu einer größeren Fungibilität der Anteile an geschlossenen Fonds ist bislang die Frage der transparenten Bewertung der Fondsanteile und der Preisfindung am Zweitmarkt.
    Zweitmarktbörsen sind Einrichtungen, mit deren Hilfe das Zweitmarktproblem geschlossener Fonds gelöst werden soll. Im Vergleich zu den direkten Zweitmarktangeboten der Investoren wird Wert darauf gelegt, dass eine möglichst große Transparenz des jeweils aktuellen Angebots an Fondsbeteiligungen erreicht wird. Die Angebote werden gelistet und via Internet veröffentlicht. Jeder Anbieter bestimmt seinen Angebotspreis. Kommt über die Börse eine Transaktion zustande, ist eine Maklergebühr zu zahlen. Solche Zweitmarktbörsen existieren an der Börse Hamburg und an der Börse Düsseldorf.
    Es handelt sich bei Zweitmarktfonds um eine Fondskonstruktion, deren Zweck darin besteht, Anteile von verschiedenen geschlossenen Immobilienfonds zu kaufen und zu verwalten. Zur Qualitätssicherung werden nur Anteile von solchen Fonds erworben, die bestimmte Merkmale aufweisen, u.a. positive Entwicklung der Fondsbeteiligung, Begrenzung des Volumens pro Fonds, von einem Wirtschaftprüfer attestierter Jahresabschluss.

    Personen haben stets einen Hauptwohnsitz. Es handelt sich dabei um den „Lebensmittelpunkt“ einer Familie. Aus beruflichen Gründen ist es oft erforderlich, dass einer der beiden Ehegatten einen Zweitwohnsitz benötigt. Es kommt dann zu einer doppelten Haushaltführung im einkommensteuerlichen Sinne.

    Die damit verbundenen zusätzlichen Kosten sind nach § 9 Abs. 1 Nr. 5 Einkommenssteuergesetz als Werbungskosten steuerlich absetzbar. Hierzu gehören die Kosten der auswärtigen Unterbringung wie zum Beispiel die Mehraufwendungen für Verpflegung nach den Reisekostengrundsätzen sowie die wöchentlichen Familienheimfahrten und auch die Gebäudeabschreibung bei einer Eigentumswohnung.

    Zum 1. Januar 2014 wurden die Voraussetzungen für die Absetzbarkeit verschärft. Die Person mit Zweitwohnsitz muss sich am Hauptwohnsitz zu mindestens zehn Prozent an den Kosten der Lebenshaltung des Haushalts (Miete, Nebenkosten,. Lebensmittel) beteiligen. Wohnt also der Inhaber einer Zweitwohnung am Hauptwohnsitz mietfrei bei seinen Eltern und trägt auch sonst nichts zur Haushaltskasse bei, können die Kosten der Zweitwohnung nicht abgesetzt werden. Der absetzbare Betrag wurde zudem auf 1.000 Euro pro Monat beschränkt. Auf die Wohnungsgröße bzw. Wohnfläche kommt es nicht an.
    Viele Bürger sind nicht nur Eigentümer eines Eigenheims, eines Mehrfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung am jeweiligen Hauptwohnsitz, sondern gleichzeitig Eigentümer einer oder mehrerer Wohnungen, die sie in anderen Orten beruflich oder auch, insbesondere in Feriengebieten, für Urlaubszwecke selbst nutzen. Diese Wohnungen werden als Zweitwohnungen bezeichnet und unterliegen inzwischen in vielen Städten auch der Besteuerung durch die so genannte Zweitwohnungssteuer.

    Um gerade in Fremdenverkehrsgebieten wegen der nur zeitweilig und damit begrenzten Nutzung nachteilige Auswirkungen auf die örtlichen städtebaulichen und wirtschaftlichen Strukturen zu vermeiden, sind viele Gemeinden dazu übergegangen, den Bau solcher Zweitwohnungen in der Form von Wohnungseigentum durch entsprechende Ortssatzungen nach den Bestimmungen des Baugesetzbuches und der jeweiligen Landesbauordnungen zu untersagen.

    Diese Vorschriften werden inzwischen vielerorts aber dadurch umgangen, dass anstelle von Eigentumswohnungen Wohngebäude errichtet werden, an denen nur so genanntes Miteigentum, den jeweiligen Eigentümern aber kein Alleineigentum an den Wohnungen eingeräumt wird, sondern nur ein Gebrauchs- und Nutzungsrecht. Die Regelung der rechtlichen Beziehungen der Miteigentümer untereinander erfolgt ergänzend zu den gesetzlichen Regelungen des BGB gemäß § 1010 BGB durch so genannte Miteigentümervereinbarungen. Rechtlich handelt es sich hier nicht um eine Wohnungseigentümergemeinschaft, sondern um sogenanntes Bruchteilseigentum. Für dieses gelten grundlegend andere Regeln als für eine WEG. Jeder Bruchteilseigentümer ist Miteigentümer der gesamten Immobilie. Bei auftretenden Zahlungsrückständen kann der Kreditgeber in der Regel eine Zwangsvollstreckung in die gesamte Immobilie betreiben, da es keine individuellen Eigentumsanteile gibt. Vor einem Kauf empfiehlt sich eine rechtliche Beratung mit genauer Prüfung der Verträge.

    Wird eine Zweitwohnung aus beruflichen Gründen unterhalten und hat der Eigentümer oder Mieter am Hauptwohnsitz seinen Lebensmittelpunkt und einen kompletten eingerichteten Hausstand, kann er die Kosten der Zweitwohnung teilweise als Werbungskosten von der Einkommenssteuer absetzen (doppelte Haushaltsführung).

    Nach einem Beschluss des Bundesverfassungsgerichts kann ein Eigentümer dem Mieter einer Wohnung wegen Eigenbedarfs kündigen, weil er selbst die Wohnung fern seines Hauptwohnsitzes nutzen will, um ein am Ort der Wohnung ansässiges uneheliches Kind zu besuchen. Dass dabei nur eine zeitweise Nutzung der Zweitwohnung stattfindet, verhindert die Eigenbedarfskündigung nicht (Beschluss vom 23. April 2014, Az. 1 BvR 2851/13).
    Die Zweitwohnungssteuer wird von der Gemeinde erhoben. Zunächst wurde sie von Gemeinden in Fremdenverkehrsgebieten eingesetzt, zuerst von Überlingen 1973, mittlerweile ist sie auch in Gemeinden in Nicht-Fremdenverkehrsgebieten üblich (z.B. Köln ab 1.1.2005, Berlin ab 19.12.1997).

    Eine Zweitwohnung (auch: Nebenwohnung) im Sinne der Zweitwohnungssteuer-Satzungen ist eine Wohnung, die der Inhaber unterhält:
    • neben seiner Hauptwohnung,
    • zu Zwecken seines persönlichen Lebensbedarfs oder des persönlichen Lebensbedarfs seiner Familie.


    Eine vorübergehende Nutzung der Wohnung zu anderen Zwecken (Vermietung an Dritte) schließt nicht aus, dass die Wohnung als Zweitwohnung gilt. Steuerpflichtig ist der Inhaber (also der tatsächliche Nutzer der Wohnung), unabhängig davon, ob er:
    • Eigentümer oder
    • Mieter oder
    • Nutzungsberechtigter
    seiner Zweitwohnung ist.

    Bemessungsgrundlage ist die Nettokaltmiete der Wohnung. Die Kölner Zweitwohnungssteuer beträgt z.B. zehn Prozent der Jahresnettokaltmiete. Bei eigengenutzten Wohnungen wird die Miete nach dem jeweils gültigen Mietspiegel der Stadt herangezogen.

    Wenn mehrere Personen die Wohnung nutzen, wird der auf den einzelnen Bewohner entfallende Wohnungsanteil als Zweitwohnung gerechnet, es kommen entsprechende Anteile für Küche und andere gemeinsam genutzte Räume hinzu. Bei zwei Personen, von denen eine ihren Nebenwohnsitz an der Adresse hat, ist Bemessungsgrundlage also die halbe Nettokaltmiete.

    Von der Besteuerung sind meist verschiedene Arten von Wohnungen ausgenommen. Z.B.:
    • Wohnungen in Pflegeeinrichtungen,
    • Wohnungen, die unentgeltlich zu Therapie- oder sozialpädagogischen Zwecken zur Verfügung gestellt wurden,
    • Wohnungen, die von Trägern der Jugendhilfe entgeltlich / unentgeltlich zur Verfügung gestellt wurden,
    • Zufluchtswohnungen in Frauenhäusern,
    • Räume zum Zwecke des Strafvollzugs.
    (Nach: Satzung Köln; je nach Gemeinde unterschiedliche Regelungen möglich.)

    Bei Studenten geht man davon aus, dass der Hauptwohnsitz am Wohn- und Studienort liegt. Ehemalige "Kinderzimmer" bei den Eltern im Heimatort sind meist von der Zweitwohnungssteuer ausgenommen. Nach einem Urteil des Bundesverfassungsgerichts ist jedoch nichts gegen die Erhebung der Zweitwohnungssteuer einzuwenden, wenn ein Student sein Zimmer am Studienort als Zweitwohnsitz anmeldet und seine Hauptwohnung am Wohnort seiner Eltern behält. Das Argument einer Ungleichbehandlung mit Studenten, die ihren Hauptwohnsitz am Studienort unterhalten, ließ das Gericht nicht gelten (Urteil vom 17.02.2010, Az. 1 BvR 529/09).

    Der Wohnungsinhaber muss sich bereits beim Einzug Gedanken über den Status der Wohnung machen, da er sich ggf. mit dem Nebenwohnsitz in der betreffenden Gemeinde anmelden muss. Inhaber von Nebenwohnungen fallen unter die Zweitwohnungssteuer. Es handelt sich um eine Jahressteuer, die per Quartal fällig wird.

    Das Bundesverfassungsgericht (Beschluss vom 11.10.2005, Az. 1 BvR 1232/00 und 1 BvR 2627/03) hat entschieden, dass die Erhebung einer Zweitwohnungssteuer für die beruflich genutzte Nebenwohnung eines verheirateten, nicht getrennt lebenden Berufstätigen unzulässig ist. Im verhandelten Fall ging es um einen Ehemann, der sich in Hannover eine Nebenwohnung gemietet hatte, um dort während der Woche seiner Arbeit nachzugehen. Frau und Kind wohnten weiter anderenorts in der Hauptwohnung.

    Das Gericht befand, dass die Erhebung der Zweitwohnungssteuer hier gegen Art.6 Abs.1 des Grundgesetzes (Schutz von Ehe und Familie) verstoße. Die entsprechende Satzung der Stadt Hannover sei in diesem Punkt nichtig. Die meisten gemeindlichen Satzungen sind inzwischen dementsprechend geändert worden. Soweit dies noch nicht geschehen ist, können Steuerpflichtige unter Hinweis auf das Urteil gegen einen Steuerbescheid Widerspruch einlegen.

    Dies bezieht sich jedoch nicht auf beruflich genutzte Zweitwohnungen unverheirateter Personen. So wies das Bundesverfassungsgericht die Verfassungsbeschwerde eines Polizisten ab, den die Stadt München zur Zahlung der Zweitwohnungssteuer herangezogen hatte. Der Beamte war von seinem Dienstherrn dazu verpflichtet worden, am Ort seiner Dienststelle in München eine Wohnung zu beziehen. Zwar enthielt die städtische Satzung eine entsprechende Ausnahme für beruflich veranlasste Zweitwohnungen. Diese galt aber nur für verheiratete Personen. Der ledige Kläger wohnte jedoch an seinem Heimatort bei seiner Mutter und war dort mit dem Hauptwohnsitz gemeldet (Urteil vom 17.02.2010, Az. 1 BvR 2664/09).

    Wird eine Zweitwohnung als reine Kapitalanlage ohne Möglichkeit der Eigennutzung ausschließlich an Fremde vermietet – etwa als Ferienwohnung – scheidet eine Besteuerung mit der Zweitwohnungssteuer aus. Dies hat das Bundesverwaltungsgericht mehrfach betont (Urteil vom 30.6.1999, Az. 8 C 6.98, Urteil vom 26.09.2001, Az. 9 C 1.01). 2014 entschied das Gericht, dass auch eine ausschließlich als Investition dienende, längerfristig leerstehende Wohnung nicht der Zweitwohnungssteuer unterliegt, da sie nicht für Zwecke der persönlichen Lebensführung vorgehalten wird (BVerwG, Urteil vom 15.10.2014, Az. 9 C 5.13). Probleme entstehen jedoch bei einer Mischnutzung.

    Bei einer mit der beauftragten Vermittlerin vereinbarten Eigennutzungsmöglichkeit von vier Wochen pro Jahr ist nach dem Bundesverwaltungsgericht eine Erhebung der Zweitwohnungssteuer auf Basis der Jahreskaltmiete unverhältnismäßig (Urteil vom 30. 6. 1999, Az. 8 C 6. 98). Hat der Eigentümer dagegen eine rechtlich abgesicherte Eigennutzungsmöglichkeit von mindestens zwei Monaten, ist bereits eine Besteuerung auf Basis der Jahreskaltmiete zulässig (Urteil vom 26.09.2001, Az. 9 C 1.01). Maßgeblich ist dabei die theoretische Nutzungsmöglichkeit und nicht die tatsächlich erfolgte Nutzung. Ob eine anteilige Nutzung besteuert wird, ist Sache der Gemeinde; dies kann satzungsmäßig bestimmt werden. Ein Nachweis gegenüber dem Finanzamt kann etwa durch Vorlage eines Vertrages mit einem Vermittlungsunternehmen stattfinden, in dem eine Eigennutzung durch den Eigentümer ausgeschlossen wird.

    Nach einem Urteil des Bundesfinanzhofes vom 15.10.2002 (Az. IX R 58/01) ist die vom Inhaber einer Ferienwohnung gezahlte Zweitwohnungssteuer mit dem auf die Vermietung der Wohnung an wechselnde Feriengäste entfallenden zeitlichen Anteil als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar.

    Das Bundesverfassungsgericht hat 2014 eine Zweitwohnungssteuersatzung mit degressivem Steuertarif für nichtig erklärt. Dieser bewirke ohne hinreichenden Grund eine Ungleichbehandlung der Steuerschuldner, weil er weniger leistungsfähige Steuerschuldner prozentual höher belaste als wirtschaftlich leistungsfähigere. Aus dem betreffenden Stufentarif ergab sich mit steigendem Mietaufwand weitgehend ein sinkender Steuersatz. Damit war aus Sicht des Bundesverfassungsgerichts das Grundrecht auf Gleichbehandlung aus Art. 3 Abs. 1 GG und damit das Gebot der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit missachtet worden (Beschluss vom 15.1.2014, Az. 1 BvR 1656/09).
    Otto von Zwiedineck-Südenhorst (1871 -1957), Dr. Dr. h.c.mult., studierte in seiner Heimatstadt Graz.
    Nach weiteren Studienaufenthalten in Heidelberg und Leipzig habilitierte er sich mit einer Arbeit über „Lohnpolitik und Lohntheorie mit besonderer Berücksichtigung des Minimallohns“ bei Eugen von Philippovich in Wien.
    An der Technischen Hochschule in Karlsruhe wurde er ordentlicher Professor und später Rektor. 1921 wurde er an der Ludwigs Maximilien Universität München Nachfolger auf dem Lehrstuhl von Max Weber und Lujo Brentano und blieb dort bis 1938.

    1945 nahm er seine Lehrtätigkeit in München wieder auf. Eine körperliche Behinderung führte dazu, dass er in einem Stuhl in den Hörsaal getragen werden musste.

    Sein Werk wurde außerordentlich umfangreich. Es ging ihm um die Frage, wie Preise entstehen, um die Quantifizierung von Wertschätzungen.
    Mit dem von ihm formulierten „Gesetz der zeitlichen Einkommensfolge“, wonach Lohneinkommen, die bei einer Produktion entstehen, in einer Periode verausgabt werden, die vor dem Zeitraum liegt, in der die fertigen Produkte auf den Markt kommen.

    Von Zwiedineck-Südenhorst war Mitglied der Bayerischen Akademie der Wissenschaften sowie der Österreichisch-Ungarischen Akademie der Wissenschaften, des Internationalen Statistischen Instituts, der Royal Statistical Society und des nach 1945 wieder gegründeten „Vereins für Socialpolitik“ an deren Gründung er maßgeblich beteiligt war.
    Zieht ein Mieter während eines laufenden Abrechnungszeitraumes aus, muss eine Zwischenablesung der Verbrauchszähler in der Mietwohnung sowie eine Zwischenabrechnung der verbrauchsabhängigen Betriebskosten stattfinden. Dies ergibt sich z.B. für die Heizkosten aus § 9b Heizkostenverordnung. Führt der Vermieter diese Ablesung nicht durch, billigen einige Gerichte dem Mieter eine Reduktion der abgerechneten Heiz- und Warmwasserkosten um 15 % zu (Amtsgericht Charlottenburg, Az. 218 C 382/05, Urteil vom 1.12.2005). Die Abrechnungsunternehmen stellen dem Vermieter für diese Dienstleistung meist eine so genannte Nutzerwechselgebühr in Rechnung. Der Vermieter kann diese Gebühr allerdings nicht auf den Mieter umlegen: In einer Entscheidung vom 14.11.2007 erläuterte der Bundesgerichtshof, dass Betriebskosten nach § 556 Abs.1 BGB nur solche Kosten seien, die dem Vermieter laufend für den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes oder durch sein Eigentum am Grundstück entstünden. Die Wechselgebühr falle jedoch während des Mietverhältnisses nur einmalig und nicht laufend an. Der Betrag – im Streitfall rund 30 Euro – sei vom Vermieter zu tragen (Az. VIII ZR 19/07). Allerdings haben Vermieter die Möglichkeit, im Mietvertrag mit ihrem Mieter zu vereinbaren, dass dieser bei seinem Auszug die Nutzerwechselgebühr tragen soll.
    Eine Zwischenfinanzierung für ein geschlossenes Immobilienfondsprojekt wird immer dann erforderlich, wenn bereits vor Einzahlung der Eigenkapitaleinlagen durch die Gesellschafter erste Ausgaben getätigt werden müssen wie beispielsweise Gebühren und Anzahlungen.

    Für diese zwischenzeitliche Fremdfinanzierung sollte stets eine Zwischenfinanzierungsgarantie vorhanden sein, die den Fondsgesellschafter davor schützt, dass das Gesamtprojekt bereits zu Beginn an der Abdeckung eher geringer Anlaufausgaben scheitert. Wie bei jeder Garantie ist auch hier die Bonität und Seriosität des Garantiegebers zu verifizieren.
    Bestehen Ansprüche auf Auszahlung langfristiger Darlehen zur Endfinanzierung im Rahmen der Erstellung eines Gebäudes und sind die Auszahlungsbedingungen noch nicht erfüllt, da das Bauvorhaben z. B. noch nicht fertig gestellt ist, kann die Zeit bis zur Auszahlungsreife durch Zwischenfinanzierung überbrückt werden. Der Auszahlungsanspruch gegen das Kreditinstitut, das die Endfinanzierung zur Verfügung stellt, wird dabei an das zwischenfinanzierende Kreditinstitut abgetreten.

    Im Gegensatz zur Zwischenfinanzierung liegen bei einer Vorfinanzierung keine Zusagen eines Kreditinstituts für eine Endfinanzierung vor.
    Beim Zwischengeschoss im Sinne der Architektur handelt es sich um ein Stockwerk, das sich durch eine niedrigere Raumhöhe von den Normalgeschossen unterscheidet. Es wird deshalb auch als Halbstock bezeichnet. Oft handelt es sich um das oberste Stockwerk – genutzt als Dienstbotenwohnungen – oder um eine Souterrainwohnung für Hausmeister. Zwischengeschosse sind oft in alten Gebäuden anzutreffen, wobei zum Beispiel in Österreich steuerrechtliche Aspekte für solche Konstruktionen früher eine Rolle spielten (Vermeidung von Stockwerksteuern). Manche Zwischengeschosse waren aber auch aus architektonischen Gründen erforderlich. Wenn sich z.B. im Inneren eines Gebäudes ein hoher Saal befindet, wurden um den Saal herum oft einige Stockwerke, darunter auch ein Zwischengeschoss eingebaut, mit dem Zweck, bei einer einheitlichen Gebäudehöhe die Differenz zur Saalhöhe auszugleichen.
    Werden Räume von einem Mieter, der diese Räume nicht selber nutzt, zur Vermietung angeboten, spricht man von einem Zwischenmietverhältnis. Es unterscheidet sich von einem Untermietverhältnis dadurch, dass ein Zwischenmietverhältnis von einem Hauptmieter nicht auf unbestimmte Dauer, sondern zeitlich beschränkt mit einem Zwischenmieter begründet wird, weil der Hauptmieter selbst diese Wohnung in diesem Zeitraum nicht bewohnen kann. Entsprechend sind Zwischenmieter solche Personen, die ebenfalls nur für einen bestimmten Zeitraum eine Wohnung oder Wohnräume benötigen. Beispiele: Studenten am Studienort während der Studienzeit an der Hochschule, Bauarbeiter für die Zeit, die sie an einer Baumaßnahme beschäftigt sind, die nicht am Heimatort durchgeführt wird oder Zeitarbeiter in einem Betrieb, der von zu Hause nur schwer erreichbar ist.

    Zwischenvermieter können die Zwischenvermietung auch gewerblich betreiben. Man spricht dann von einem gewerblichen Zwischenmietverhältnis. Das Geschäft besteht darin, dass Mietpreisdifferenzen ausgenutzt werden. Die Gesamtmiete, die der Eigentümer erhält, ist geringer als die Mietensumme, die die Endmieter aufbringen müssen.
    Eine Zwischensparrendämmung ist eine besondere Form der Dämmung eines Daches. Dabei werden unterhalb der Dacheindeckung zwischen den Dachsparren Dämmstoffe (etwa Mineralwolle) eingebracht. Nach innen folgen dann eine Dampfbremse und die Innenverkleidung. Eine Zwischensparrendämmung kann belüftet oder unbelüftet ausgeführt werden.

    Bei einer belüfteten Zwischensparrendämmung befindet sich der Hohlraum für die Hinterlüftung nach außen hin über der Dämmung, die zwischen den Sparren eingebettet ist. Diese hat den Sinn, durch Ableitung eindringender Feuchtigkeit einer Durchfeuchtung des Dämmstoffes vorzubeugen. Dies funktioniert jedoch nur, wenn Eintritts- und Austrittsöffnungen für die Luft ausreichend groß bemessen sind. Für ausreichende Luftzirkulation können zum Beispiel Lüftungsziegel sorgen. Der Hohlraum kann nach außen hin durch eine meist diffusionsoffene Unterspannbahn und die Konterlattung begrenzt werden. Zwischen deren Latten sorgt wiederum ein Hohlraum für eine an dieser Stelle besonders wichtige Lüftung. Die Traglattung trägt die Dacheindeckung (zum Beispiel Ziegel, Bitumenwellplatten etc.) und ist senkrecht zur Konterlattung angebracht. In erster Linie ist bei der Konzeption einer solchen Dachkonstruktion auf die Vermeidung des Eindringens von Feuchtigkeit zu achten. Diese kann nicht nur in den Dämmstoff eindringen, ihn zerstören und zum Beispiel für Schimmelpilzbefall innerhalb der Wandkonstruktion sorgen, sondern auch die Holzteile angreifen. Nicht vergessen werden darf, dass diese nach dem Einbau zunächst austrocknen müssen.
    Abkürzung für: Zweckentfremdungsverbotsverordnung
    Zyklopenmauerwerk ist die Bezeichnung für eine Sonderform des Bruchsteinmauerwerks ohne durchgehende Lagerfugen. Die unregelmäßigen, polygonalen Sichtseiten der meist relativ großen, gebrochenen Natursteine ergeben ein netzartiges Fugenbild. Zyklopenmauerwerk wurde bereits in alten Hochkulturen, beispielsweise in der griechischen Antike, hergestellt. Der Name spielt auf die Zyklopen, riesenhafte Wesen der altgriechischen Sagenwelt, an.

    Welche Begriffe gibt es rund um die Immobilie und einer geomantischen Entstörung? Lernen Sie die wichtigsten Begriffe kennen. Alle Begriffe einfach erklärt. Was sind Verwerfungen, wie gesund sind Wasseradern, wie kann ich mit Elektrosmog umgehen? Diese und weitere Erklärungen finden Sie im Wörterbuch.

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