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Wörterbuch

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Mit 1a-Lagen Geschäftskern werden Lagen im Stadtzentrum, häufig in Fußgängerzonen, bezeichnet. Die dort gelegenen Ladenlokale profitieren von einer hohen Frequenz von Laufkundschaft (in München z.B. Weinstraße, Kaufinger- / Neuhauserstraße, in Frankfurt Zeil). Neben den Konsumlagen gibt es Luxuslagen (in München Maximiliansstraße, in Frankfurt Goethestraße). Der Begriff "High Street" bezieht sich auf die Haupteinkaufstraße eines Ortes, üblicherwiese in Großbritannien oder Australien. Die High Street entspricht der Main Street in Nordamerika.
Mit einem 3D-Drucker lassen sich dreidimensionale Werkstücke herstellen. Ein „Drucken“ im eigentlichen Sinn findet dabei nicht statt. Das computergesteuerte Gerät baut Werkstücke aus einem oder mehreren Werkstoffen nach vorgegebenen Maßen und Formen auf. Die erforderlichen Daten können durch ein Scannerverfahren gewonnen werden. Der Werkstoff kann fest oder flüssig sein; es werden Kunststoffe, Kunstharze, Keramiken und Metalle verwendet. Der Herstellungsprozess beinhaltet verschiedenartige Schmelz- und Härtungsprozesse.

Zuerst wurden 3D-Drucker hauptsächlich zur Herstellung von Prototypen und Modellen genutzt, später auch zur Herstellung von Werkstücken in geringer Stückzahl. Heute dienen sie bereits teilweise der Produktion größerer Stückzahlen. Ein Vorteil des Verfahrens z. B. gegenüber dem Spitzguss besteht darin, dass beim 3D-Drucken das Herstellen und Wechseln von Gussformen wegfällt. Der Vorteil gegenüber Verfahren wie dem Schneiden, Bohren, Fräsen oder Drehen ist der fehlende Materialverlust durch Bearbeitungsreste.

Kritisch betrachtet werden die Möglichkeiten von 3D-Druckern hauptsächlich unter dem Gesichtspunkt, dass sie neue Möglichkeiten der Marken- und Produktpiraterie eröffnen.
Gegenstand der 3Q-Studie (drei Qualitäten-Studie) ist der Zusammenhang der Qualitäten von Personal, Pflegeleistung und Organisation von Einrichtungen, die der Altenpflege dienen. Der Durchführung dieser Studie widmet sich seit einiger Zeit die Bergische Universität in Wuppertal und mit dieser die Johanniter GmbH Deutschland. Finanziert wird die Studie vom Johanniterorden, dem Johanniter-Unfall-Hilfe e.V., der Johanniter GmbH sowie der Initiative Neue Qualität der Arbeit (INQA). Die Notwendigkeit der Studie ergibt sich aus der Erfahrungstatsache, dass die Pflegekräfte heute oft überlastet und für den Pflegedienst nur gering qualifiziert sind. Hier muss vor allem im Hinblick auf die demographische Entwicklung der Bevölkerung Abhilfe geschaffen werden. Ziele der Studie sind die Verbesserungen der Arbeitsbedingungen und die Erhöhung der Arbeitszufriedenheit der Beschäftigten, eine zielgesteuerte Arbeitsorganisation in den Einrichtungen, die Erhöhung der Pflegequalität, sowie die Optimierung der Auswirkungen von betrieblichen Interventionsmaßnahmenim im Bereich der Organisation.

Der 3Q-Studie liegen die Ergebnisse von Mitarbeiterbefragungen von 50 Altenpflegeeinrichtungen zugrunde. Untersucht werden die Anforderungen an die Arbeitskraft der Pflegekräfte, das Arbeitstempo, die körperlichen und die emotionalen Anforderungen auf der Grundlage eines wissenschaftlichen Arbeitsfähigkeitsindex. Hinsichtlich der Arbeitsorganisation sind folgende Faktoren zu beachten: Fort- und Weiterbildung, Arbeitszeiten, Führung, Entscheidungsspielräume, Entwicklungsmöglichkeiten, Arbeit im Privatleben und im Rahmen der Pflege die Zeit für Gespräche.

Die Qualität der Pflege wird unter Berücksichtigung der Anzahl der Bewohner mit Problemerscheinungen (Demenz, Inkontinenz, chronische Wunden usw.), der Fluktuation der zu Pflegenden und deren Verweildauern in der Pflegeeinrichtungen aber auch des Lebensniveaus der Bewohner (Integrität der Haut, Ernährungsstatus, Mobilität, Sicherheit) unter die Lupe genommen.

Die betriebswirtschaftlichen Indikatoren beziehen sich auf Fachkraftquote, Personalschlüssel, Mitarbeiterfluktuation, Pflegesatz, Auslastungsgrad und Zahl der verfügbaren Heimplätze. Die Auswertung der Umfrageergebnisse werden den Pflegeeinrichtungen mitgeteilt, die aus dieser Stärke-/Schwächenanalyse Verbesserungen durchführen können.
Abkürzung für: am angegebenen Ort
Abkürzung für: alte Fassung
Der AAA-Mieter (gesprochen Triple-A-Mieter) ist ein derzeitiger oder potenzieller Mieter mit einer erstklassigen Bonität und Kreditwürdigkeit. Demzufolge ist es sehr unwahrscheinlich, dass der Mieter mit seinen Zahlungsverpflichtungen in Verzug kommt oder dass gar Ausfälle zu erwarten sind. Im angloamerikanischen Raum entspricht der Begriff den AAA-Anleihen aus der Investment-Branche.

Je mehr AAA-Mieter beispielsweise eine Büroimmobilie nutzen, desto höher ist der Immobilienwert. Beispiele für AAA-Mieter: die öffentliche Hand, bestimmte Kreditinstitute, Telekommunikations-, Handels-, Pharma- und Produktionsunternehmen einer gewissen Größenordnung. Die allermeisten so genannten Global-Player-Unternehmen sind AAA-Mieter. Diese haben häufig jedoch Strukturen und Verfahrensweisen in Bezug auf das Management von Immobilien aufgebaut (beispielsweise eigene Expansionsabteilungen) und versuchen -je nach Marktlage- ihre eigenen Bedingungen zu diktieren. Im Falle von Global-Player-Unternehmen als Mieter besteht weiterhin die Gefahr, dass deren standortpolitische Entscheidungen aufgrund der sich schnell verändernden Wirtschaftswelt zu Leerständen führen können.

Eine Rangordnung im Hinblick auf eine Mieterklassifizierung, inwiefern es noch oder bereits ein AAA-Mieter ist, unterliegt einem ständigen Wandel, so dass die Einstufung im Laufe der Zeit hochgestuft oder herabgesetzt werden kann. Hierin liegt das Risiko oder die Chance des Vermieters.
Abkürzung für:
1.) Arbeitsgemeinschaft der Akademien der Immobilienwirtschaft
2.) Arbeitgeberverband freier Architekten und Ingenieure e.V., Hamburg
Unter „Ambient Assisted Living“, kurz AAL, werden Konzepte, Technologien, Produkte und Dienstleistungen verstanden, die die Lebensqualität von Menschen im Alter unterstützen und vereinfachen.

Hierzu zählen beispielsweise höhenverstellbare Küchenschränke, Notruf-Alarmsysteme oder auch Instrumente zur Sturzerkennung im eigenen Haushalt. Sie dienen dem Ziel, ein gesundes und möglichst langes unabhängiges Leben im Alter oder bei Menschen mit Behinderungen zu führen. AAL-Technologien finden seit Jahren verstärkt Einsatz in der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft.
Die Aarhus-Konvention ist eine Vereinbarung der Wirtschaftskommission für Europa (UNECE), in der jeder Person Rechte im Umweltschutz zugeschrieben werden. Durch bessere Beteiligungsrechte der Bevölkerung soll der aktive Umweltschutz verbessert werden und die fehlerhafte Umsetzung von Gesetzen und Richtlinien aufgedeckt werden. Dieser völkerrechtliche Vertrag wurde am 25.06.1998 in Aarhus, Dänemark, unterzeichnet und trat am 30.10.2001 in Kraft.

Die Aarhus-Konvention regelt

  • den Zugang zu Informationen: Auf Antrag müssen Behörden der Öffentlichkeit Umweltinformationen zur Verfügung stellen
  • die Beteiligung der Öffentlichkeit an Entscheidungsverfahren: Vor allem bei Verfahren mit erheblichen Umweltauswirkungen, besonders bei Industrieanlagen und Infrastrukturmaßnahmen, soll die Öffentlichkeit an der Entscheidung beteiligt werden
  • den Zugang zu Gerichten in Umweltangelegenheiten: Hier sind Rechtsschutzmöglichkeiten für einzelne Personen sowie Umweltverbände vorgesehen, damit das Recht auf Informationszugang und die Beteiligung an Entscheidungsverfahren auch effektiv durchgesetzt werden kann.


Durch das Umweltinformationsgesetz vom 22.12.2004 (in Kraft seit 14.02.2007) wurden in Deutschland die rechtlichen Grundlagen für die Umsetzung der Aarhus Konvention geschaffen.
Das Gesetz gilt für informationspflichtige Stellen des Bundes und der bundesunmittelbaren juristischen Personen des öffentlichen Rechts. Danach hat jede Person Anspruch auf freien Zugang zu Umweltinformationen. Die im Rahmen eines Antrags verlangte Information muss fristgerecht innerhalb eines Monats – bei komplexen Informationen innerhalb von zwei Monaten - erteilt werden.

Das ergänzende Öffentlichkeitsbeteiligungsgesetz setzt verschiedene erforderliche Gesetzesänderungen um.
Das Umweltrechtsbehelfsgesetz sorgt für den Rechtsschutz von Umweltverbänden und Privatpersonen, die sich zu Gunsten des Umweltschutzes engagieren. Diese beiden Gesetze wurden am 9. Dezember 2006 beschlossen.
Abkürzung für: Altbau
Unter Abakus versteht man in der Architektur der Antike den Abschluss einer Säule. Der Abakus ist die Deckplatte auf dem Kapitell, dem sogenannten Kopfstück der Säule, und hat meist eine quadratische Form. Er bildet die Auflage für weitere Bauteile.

Das Abaton ist der Altarraum in der orthodoxen Kirche, der nur von den wenigsten Menschen betreten werden darf. Die deutsche Übersetzung für dieses griechische Wort bedeutet so viel wie „das Unbetretbare“, es beschreibt das Allerheiligste hinter der Ikonostasis, einem Gitterwerk mit Verzierungen und Ikonen.

Im antiken Griechenland verstand man unter einem Abaton einen heiligen Platz im Freien, an dem eine bestimmte Gottheit besonders präsent war. Dieses konnte sich zum Beispiel in den Spuren eines Blitzeinschlags ausdrücken. Abata waren oft ummauert oder umzäunt, da sie von Menschen nicht betreten werden durften. Dies diente dem Schutz der Menschen vor göttlichen Zornausbrüchen ebenso wie dem Schutz der heiligen Stätte.
Abkürzung für: Allgemeine Bedingungen für Bausparverträge
Abkürzung für: Abbildung
Hierbei handelt es sich laut § 43 Bewertungsgesetz um unbebaute Flächen, welche durch den Abbau der Bodenstoffe nutzbar gemacht werden sollen. Abgebaut wird meist Gestein, Kies, Lehm, Sand, Torf in offenen oder unterirdischen Steinbrüchen, Sand- oder Schottergruben.

Die Wertermittlung erfolgt nach dem Ertragswertverfahren, wobei der jeweilige Einzelertragswert Gegenstand des Verfahrens ist.
Abbeizen ist eine effektive Methode, um Türen, Fensterrahmen oder Möbelstücke aus Holz von einer oder mehreren Farbschichten zu befreien. Dies kann mechanisch, chemisch oder thermisch erfolgen. Beim mechanischen Abbeizen wird die Farbe abgeschliffen oder -geschabt. Die chemische Entfernung beinhaltet das Auftragen von bestimmten Lösungsmitteln, sogenannten Abbeizern. Die thermische Variante sieht vor, den Lack mit Hitze aufzuweichen und dann abzuziehen oder anderweitig vom Holz zu lösen.
Die Wohnungseigentümer können den Verwalter, der auf unbestimmte Zeit (maximal drei bei Erstbestellung beziehungsweise fünf Jahre bei Zweit- bzw. Wiederbestellung) bestellt worden ist, jederzeit durch mehrheitliche Beschlussfassung abberufen. Für den Beschluss genügt die einfache Mehrheit in der Wohnungseigentümerversammlung (§ 26 Abs. 1 Satz 1 WEG).

Abweichende Vereinbarungen, die die mehrheitliche Beschlussfassung einschränken oder den Abberufungsbeschluss von der Zustimmung Dritter abhängig machen, sind nichtig.

Allerdings kann die Abberufung gemäß § 26 Abs. 1 Satz 3 WEG durch Vereinbarung auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt werden. Nach vorherrschender Auffassung kann eine solche Beschränkung aber auch im Rahmen des Bestellungsbeschlusses beziehungsweise im mehrheitlich zu beschließenden Verwaltungsvertrag geregelt werden.

Als wichtiger Grund, der eine vorzeitige Abberufung rechtfertigen kann, gilt allgemein die Störung des Vertrauensverhältnisses zwischen Verwalter und Wohnungseigentümergemeinschaft.

Von einer solchen Störung ist im Regelfall dann auszugehen, wenn der Verwalter seinen vertraglichen Pflichten nicht oder nur unzureichend nachkommt.

Dabei kann es sich um die Nichteinberufung oder ständig verspätete Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung handeln. Auch die Nichtvorlage oder die wiederholte Vorlage von falschen oder unvollständigen Jahresabrechnungen und Wirtschaftsplänen sowie die Nichtdurchführung von Beschlüssen oder sonstige Pflichtverletzungen können als wichtiger Grund zur sofortigen Abberufung führen.

Gemäß § 26 Abs. 1 Satz 4 WEG liegt ein wichtiger Grund zur Abberufung regelmäßig dann vor, wenn der Verwalter die Beschlusssammlung nicht ordnungsmäßig führt.

Kommt ein Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer über die Abberufung trotz Vorliegen eines wichtigen Grundes nicht zustande, kann auch der einzelne Wohnungseigentümer im Rahmen seines Anspruchs auf ordnungsmäßige Verwaltung gemäß §§ 21 Abs. 4 , 43 Nr. 1 WEG die Abberufung des Verwalters durch das Gericht verlangen.
Dem muss allerdings der vergebliche Versuch vorangegangen sein, die Abberufung durch Beschlussfassung in der Wohnungseigentümerversammlung durchzusetzen.

Verhindert der Verwalter durch eigenes Stimmrecht oder durch ihm übertragene Stimmrechtsvollmachten rechtsmissbräuchlich seine Abberufung, und kommt deshalb ein Mehrheitsbeschluss nicht zustande, ist ein solcher Negativbeschluss anfechtbar und führt bei Vorliegen wichtiger Gründe zur Abberufung durch das Gericht.

Die erfolgreiche Abberufung aus wichtigem Grund zieht in der Regel die gleichzeitige außerordentliche Kündigung des Verwaltungsvertrages nach sich.

Erfolgt keine vorzeitige Abberufung aus wichtigem Grund, endet die gemäß Bestellungsbeschluss festgelegte Amtszeit des Verwalters auch ohne gesonderten Abberufungsbeschluss. Es gilt der mit dem Bestellungsbeschluss festgelegte Zeitraum. Eine Wiederbestellung ist möglich, allerdings frühestens ein Jahr vor Ablauf des Bestellungszeitraums.
Abbindebeschleuniger ist ein Zusatzstoff, der einen Abbindeprozess, beispielsweise das Erhärten von Beton, beschleunigt und damit die Abbindezeit verkürzt. Abbindebeschleuniger werden verwendet, wenn aus bestimmten Gründen ein besonders schnelles Fortschreiten der Baumaßnahmen erforderlich ist.
Abbinden ist die Bezeichnung für den Prozess des Erhärtens von Bindemitteln und Klebstoffen, insbesondere für das Erhärten von Zement, Kalk oder Gips in Verbindung mit Zuschlagstoffen. Der Abbindeprozess kann durch geeignete Zusätze verzögert oder beschleunigt werden.
Abbindeverzögerer ist ein Zusatzstoff, der einen Abbindeprozess, beispielsweise das Erhärten von Beton, verzögert und damit die Abbindezeit verlängert. Abbindeverzögerer werden zum Beispiel verwendet, wenn beim Betonieren auf großen Baustellen mit einer vergleichsweise langen Verarbeitungszeit zu rechnen sind und wenn Pump-, Spritz- oder Fertigbeton über längere Strecken bzw. längere Zeit zu transportieren ist. Auch bei vergleichsweise dicht liegenden Bewehrungen ist der Einsatz von Abbindeverzögerern sinnvoll, um eine ausreichend gründliche Verarbeitung des Betons, insbesondere beim Verdichten, zu gewährleisten.
Der Abbrandfaktor (m) ist eine dimensionslose Kenngröße, die das Abbrandverhalten von Materialien beschreibt. Er gibt die Menge des je Zeit- und Flächeneinheit verbrennenden Materials an und wird für brandschutztechnische Berechnungen verwendet, beispielsweise um rechnerische Brandbelastungen bzw. die unter Brandschutzaspekten erforderliche Dimensionierung von Bauteilen zu ermitteln.
Die Abbrandgeschwindigkeit gibt an, wie viel Masse beziehungsweise wie viel Volumen eines festen oder flüssigen Stoffes innerhalb einer bestimmten Zeit und bezogen auf einen bestimmten Teil der Verbrennungsoberfläche verbrennt.

Gerät beispielsweise ein bestimmtes Material, dessen Abbrandgeschwindigkeit ein halbes Kilogramm je Minute und Quadratmeter beträgt, auf einer Fläche von zwei Quadratmetern für zehn Minuten in Brand, dann hätte dies insgesamt einen Substanzverlust von zehn Kilogramm des betreffenden Materials zur Folge.
Ein Gebäude mit vermieteten Räumen darf nicht abgerissen werden, bevor nicht alle Mietverträge rechtswirksam beendet und alle Wohnungen geräumt sind. Der gewünschte Abriss allein ist dabei kein Grund, der den Vermieter zur Kündigung berechtigen würde. Denkbar ist allenfalls die Verwertungskündigung im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Sie ist möglich, wenn der Vermieter durch eine weitere Nutzung im Rahmen des Mietvertrages an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwendung der vermieteten Räume gehindert wäre.

Mit der wirtschaftlichen Verwertung muss sich dem Bundesgerichtshof zufolge ein in dem Grundstück liegender Wert realisieren lassen. Bei einem Abriss mit darauf folgendem Neubau ist dies der Fall (BGH, Urteil vom 9.2.2011, VIII ZR 155/10). Bei einem ersatzlosen Abriss lehnte der BGH jedoch die Verwertungskündigung ab (Urteil vom 24.03.2004, Az. VIII ZR 188/03).

Eine Kündigung aus anderen Gründen sei jedoch nicht ausgeschlossen, nur weil die Verwertungskündigung nicht greife. Solle etwa in einem Gebiet mit extremen Wohnungsleerständen dem letzten Mieter in einem Plattenbau gekündigt werden, könne auch ohne angemessene wirtschaftliche Verwertung ein berechtigtes Interesse an der Kündigung nach § 573 Abs. 1 BGB bestehen. Zu solchen Fallkonstellationen kam es insbesondere, weil in den neuen Bundesländern die Verwertungskündigung zunächst durch Art. 232 § 2 Abs. 2 EGBGB (Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch) ausgeschlossen war. Diese Regelung wurde mit Wirkung zum 30.04.2004 aufgehoben.

Ist ein vermietetes Wohnhaus im Zeitpunkt des Abbruches wirtschaftlich verbraucht, können die Abbruchkosten und die noch nicht abgeschriebenen Anschaffungskosten unter bestimmten Voraussetzungen als Werbungskosten von den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden. Daran ändert auch ein an gleicher Stelle geplanter Neubau zur Selbstnutzung durch die Eigentümer nichts. Wer für den Verbrauch des Gebäudes verantwortlich ist (durch Mieter verursachte Schäden) fällt ebenfalls nicht ins Gewicht. In diesem Sinn entschied das Finanzgericht Niedersachsen. In dem Fall ging es um ein Zweifamilienhaus, das wegen Baumängeln, Feuchtigkeit und Schwammbefall nicht mehr bewohnbar und vermietbar war. Der Bundesfinanzhof bestätigte die Entscheidung (Az. IX R 51/05, Urteil vom 31.07.2007). Voraussetzung des Abzugs ist demnach, dass der Grund für den Abriss mindestens ganz überwiegend während der Vermietung des Grundstücks entstanden ist. Der Steuerabzug kommt nicht in Betracht, wenn das Gebäude schon mit der Absicht gekauft wurde, es abzureißen. Davon gehen die Gerichte aus, wenn es innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf abgerissen wird.
In Fällen, in denen eine bauliche Anlage gegen geltendes Baurecht verstößt, kann die Bauaufsichtsbehörde den Abbruch anordnen. Formelle Verstöße liegen vor, wenn eine erforderliche Baugenehmigung nicht erteilt, eine Bauanzeige nicht erstattet oder eine Genehmigung durch Zeitablauf oder Aufhebung unwirksam wurde. Materielle Verstöße, bei denen von vornherein eine Genehmigungsunfähigkeit vorliegt, wiegen schwerer. Eine Abbruchanordnung (auch Abbruchverfügung genannt) ist eine Ermessensentscheidung, bei der auch die Verhältnisse des Betroffenen mit zu berücksichtigen sind. Liegt nur eine Illegalität vor, kommt ein Abbruchgebot nur als äußerste Konsequenz in Frage.
Grundsätzlich muss der Abbruch eines Gebäudes bei der zuständigen Behörde beantragt werden. Das Abbruchvorhaben und die beabsichtigten Abbruchverfahren sind dabei zu erläutern. Gesetzliche Regelungen dazu finden sich in den Landesbauordnungen.

Der Antrag muss darüber hinaus den zuständigen Abbruchunternehmer ausweisen. Dieser muss über die notwendige Sachkunde und Erfahrung verfügen, da in diesem Bereich z. B. erhebliche Kenntnisse über Baustatik, Immissionsschutz und Arbeitsschutz vonnöten sind. Sichergestellt sein muss ferner die Trennung und fachgerechte Verwertung bzw. Entsorgung der beim Abbruch anfallenden Materialien.

Viele Gemeinden fordern als Anlagen zum Abbruchantrag die Vorlage eines Lageplans mit Kennzeichnung der Gebäude, Gebäudeteile und baulichen Anlagen, die abgebrochen werden sollen, wenn vorhanden auch Grundrisse, Schnitte und Ansichten sowie Fotos.

Das Genehmigungsverfahren kann von der Region abhängig unterschiedlich lange dauern. Oft geben Gemeinden einen Monat als Bearbeitungszeitraum an. Für eine Abbruchgenehmigung fallen Gebühren an. Beispielsweise liegen diese in Nordrhein-Westfalen abhängig von der Größe des Abbruchgebäudes zwischen 50 und 1.500 Euro. Keine Genehmigung wird dort benötigt zum Abbruch von Gebäuden unter 300 Kubikmeter Rauminhalt, von Einfriedungsmauern, Schwimmbädern, Stellplätzen, Garagen und anderen untergeordneten baulichen Anlagen.
Bei Abbruchbetrieben (auch Rückbaubetriebe genannt) handelt es sich um Unternehmen, die sich auf den Abbruch von Bauwerken spezialisiert haben. Sie verfügen in der Regel über einen differenzierten Maschinenpark. Abbruch bedeutet heute nicht mehr Beseitigung des Abbruchmaterials auf Schutthalden, sondern Recycling und Wiederverwertung der sich aus den Gebäudeabbrüchen ergebenden Materialien. Die Verwertung solchen Materials findet an sogenannten örtlichen Güterbörsen statt. Die Abfallentsorgung muss von den Abbruchbetrieben in einem besonderen Verfahren nachgewiesen werden. Rechtsgrundlage ist die Verordnung über die Nachweisführung bei der Entsorgung von Abfällen.

Da ein Abbruch stets mit Risiken (Unfallgefahr, Schadstoffe) für die dort Beschäftigten verbunden ist, gibt es eigene Betriebshaftpflichtversicherungen. Bei Abbrucharbeiten sind eine Reihe von gesetzlichen Regelungen zu beachten, zum Beispiel die Baustellenverordnung (BaustellV) und die Gefahrstoffverordnung (GefStoffV). Bauplanungsrechtlich kann der Abbruch baulicher Anlagen auf der Grundlage des Baugesetzbuches angeordnet werden, wenn ein Gebäude nicht den Festsetzungen des Bebauungsplanes entspricht. Der Abbruch ist dann auch mit der Entsiegelung des vorher überbauten Bodens verbunden. Ein Abbruch baulicher Anlagen ist auch in den Bauordnungen der Bundesländer geregelt. Dabei wird unterschieden zwischen genehmigungspflichtigen und genehmigungsfreien Abbrüchen. Ein Abbruch baulicher Anlagen bedarf in der Regel einer Genehmigung nach dem Bauordnungsrecht. Allerdings gibt es zahleiche Ausnahmen.
Abbruchkosten entstehen, wenn im Rahmen der Verwertung eines bebauten Grundstückes Gebäude abgerissen werden müssen. Alle anfallenden Kosten, die im Rahmen eines Abbruchverfahrens entstehen, sind steuerlich absetzbar und müssen bei der Bewertung von Grundstücken berücksichtigt werden.

Zu den Abbruchkosten zählen nicht nur die reinen Abbruchkosten, sondern auch die Kosten der Entsorgung, der Dekontamination sowie etwaige Kosten für Gutachten und Gebühren für die Abbruchgenehmigung. Die Höhe der Kosten richten sich nach dem Umfang der Bebauung.

Im Jahr des Abbruchs sind die Abbruchkosten entweder als Betriebsausgaben oder bei Vermietung und Verpachtung als Werbungskosten von der Steuer absetzbar. Bei Abbruch eines selbst errichteten Gebäudes gelten die Abbruchkosten und der Restbuchwert des Gebäudes als sofort abzugsfähige Betriebsausgaben. Erfolgt der Abbruch eines Gebäudes, das Bestandteil des Privatvermögenszum ist, zum Zweck des Grundstücksverkaufs kann der Werbungskostenabzug eingeschränkt werden. Soll nach dem Erwerb eines Grundstückes ein Gebäude abgerissen werden, um anschließend einen Neubau auf dem Grundstück errichtet, gelten die Abbruchkosten und der Restbuchwert des Gebäudes als Teil der Herstellungskosten für das neu errichtete Gebäude.

Im Bereich der Grunderwerbsteuer gehören die Abrisskosten nur dann zu der grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung, wenn der Verkäufer eines bebauten Grundstücks sich gegenüber dem Käufer zum Abriss des Gebäudes verpflichtet. Die Abrisskosten erhöhen ebenfalls die Gegenleistung, wenn der Verkäufer von einer Abrissverpflichtung (z.B. wegen einer Verfügung der Baubehörde) befreit wird und der Käufer ihn von der Verpflichtung freistellt (er übernimmt quasi die Verpflichtung).
Der Abbruchswert ist eine kalkulatorische Größe. Er ist von Bedeutung, wenn ein wirtschaftlich nicht mehr nutzbares bebautes Grundstück verkauft werden soll. In diesem Fall stellt sich die Frage, welcher Preis für das Grundstück erzielbar ist, weil zu berücksichtigen ist, dass der Abbruch Kosten verursacht. Diese Kosten mindern den Wert des Grundstückes im Vergleich zu einem unbebauten Grundstück.

Um das Grundstück in einen bebaubaren Zustand zu versetzen, muss es freigeräumt werden. Zu den Freilegungskosten zählen nicht nur die reinen Abbruchkosten, sondern auch die Kosten der Entsorgung und – gegebenenfalls bei kontaminierten Gebäuden oder Böden – die Kosten der Dekontamination sowie etwaige Kosten für Gutachten, die aus solchen Anlässen angefertigt werden müssen. Der Abbruchswert wird im sogenannten Liquidationsverfahren ermittelt.
Abbundzeichen sind von Zimmerleuten verwendete Konstruktionszeichen, mit denen die einzelnen Teile einer Holzkonstruktion – beispielsweise eines Fachwerkgerüstes oder eines Dachstuhles – auf dem Zimmerboden versehen werden. Sie geben an, wie die Teile später auf der Baustelle zusammenzufügen sind, und erleichtern und beschleunigen auf diese Weise den Bauablauf.

In der Regel werden die Abbundzeichen durch mit dem Beitel ins Holz geschlagene Kerbstiche erzeugt. Verwendung finden vor allem römische, aber auch arabische Zahlen, graphische Symbole oder Kombinationen der vorgenannten Elemente. Abbundzeichen sind oftmals eine wesentliche Informationsquelle im Rahmen von bauhistorischen Untersuchungen.
Abdichtungen sollen das Eindringen von Wasser und Feuchtigkeit in Bauwerkskörper verhindern.

Die Anforderungen an Bauwerksabdichtungen ergaben sich bisher aus der DIN 18195. Diese Norm gilt als nicht mehr zeitgemäß und wird ab Frühjahr 2017 durch folgende Normen abgelöst:

  • DIN 18531 Abdichtungen für nicht genutzte und genutzte Dächer,
  • DIN 18532 Abdichtungen für befahrbare Verkehrsflächen aus Beton,
  • DIN 18533 Abdichtungen für erdberührte Bauteile, Abdichtungen in und unter Wänden,
  • DIN 18534 Abdichtungen für Innenräume,
  • DIN 18535 Abdichtungen für Behälter und Becken.


Zu unterscheiden sind vertikale von horizontalen Abdichtungen. Vertikale Abdichtungen beziehen sich auf Maßnahmen an den Außenwänden. Putz reicht in der Regel nicht aus. Bitumenbasierte Spachtelmasse, mehrlagig aufgetragen, ist heute Standard. Gegen drückendes Wasser kann unterstützend ein Dränagesystem eingesetzt werden, das das Wasser vom Gebäude ableitet. Die horizontale Abdichtung erfolgt durch Horizontalsperren oberhalb der Bodenplatten. Die Abdichtung von Flachdächern erfolgt durch bituminöse Dachbahnen oder Polyethylenfolien.

Gegen hohes Grundwasser helfen nur Wannen. Dränagesysteme sind eher schädlich. So genannte weiße Wannen bestehen aus einer Betonmasse, die selbst die Abdichtungsfunktion übernimmt.

Besonders wichtig sind Abdichtungen von Flachdächern und Hochterrassen, um den darunter liegenden Wohnraum vor Feuchtigkeitsschäden zu schützen.
Die Möglichkeit, die Anwendbarkeit gesetzlicher Vorschriften durch vertragliche Absprache auszuschließen, nennt man Abdingbarkeit.

Man unterscheidet zwischen zwingenden (unabdingbaren) und nicht zwingenden (abdingbaren) Rechtsvorschriften. Bei letzteren spricht man auch von "dispositivem Recht". Zur Wahrung des sogenannten Grundsatzes der Privatautonomie werden zivilrechtliche Normen grundsätzlich als abdingbar angesehen. Es gibt jedoch eine Vielzahl von Ausnahmen.

Diese haben den Zweck, die Rechtsklarheit zu sichern (z.B. im Sachenrecht) oder auch die wirtschaftlich schwächere Vertragspartei zu schützen (Mietrecht, Arbeitsrecht, Verbraucherschutz). So sind viele Mieterschutzvorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches ausdrücklich zwingend.

Die Unabdingbarkeit einer Vorschrift ist nicht immer ausdrücklich vom Gesetzgeber geregelt. Teilweise ist sie (ggf. vor Gericht) durch Auslegung zu ermitteln. Meist wird Unabdingbarkeit bei Gesetzen angenommen, die den wirtschaftlich schwächeren Vertragspartner schützen sollen.
Die Wohnungseigentümer können gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG von den Bestimmungen des Wohnungs­eigen­tums­ge­setzes durch sogenannte Vereinbarungen abweichen, ebenso können sie aber auch Vereinbarungen treffen, die die ge­setz­lichen Bestimmungen ergänzen. Dies gilt aller­dings nur für Rege­lungen über das rechtliche Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander, nicht aber für die sachenrechtlichen Regelungen. Aber auch die rechtlichen Beziehungen der Wohnungseigen­tümer untereinander können nicht uneingeschränkt durch Vereinbarungen ab­weichend vom Gesetz geregelt werden.

Das Wohnungseigentumsgesetz unterscheidet nämlich nach ab­ding­baren (nicht zwingenden) und unabdingbaren (zwin­genden) Vorschriften.

Nur von den abdingbaren Vorschriften kann durch eine Ver­ein­barung im Sinne von § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG ab­ge­wichen werden.

Unabdingbar sind die zwingenden Vorschriften über die Zu­ord­nung und Abgrenzung von Sondereigentum und Ge­mein­schafts­eigen­tum (§ 1 Abs. 6, § 5 Abs. 1 und 2 WEG). Auch die Vorschrift über die Begrenzung der Verwalterbestellung auf maximal fünf Jahre beziehungsweise drei Jahre bei Erstbestellung nach Begründung des Wohnungseigentums (§ 26 Abs. 1 WEG) ist unabdingbar. Gleiches gilt für die Bestellung und die Abberufung des Verwalters. Sie dürfen nicht von der Zustimmung Dritter oder von anderen Voraussetzungen abhängig gemacht werden (§ 26 WEG). Ebenso unabdingbar sind die dem Verwalter gesetzlich auferlegten Pflichten (§ 27 Abs. 1 bis 3 WEG). Sie können deshalb weder beschränkt noch entzogen werden.

Ebenfalls unabdingbar sind die Vorschriften zur Än­de­rung der Verteilung der Betriebs- und Verwaltungs­kosten (§ 16 Abs. 3 WEG) sowie im Einzelfall zur Änderung der Verteilung der Kosten für Instandhaltungs- und Ins­tand­setzungs­maß­nahmen (§ 16 Abs. 4 WEG).

Abdingbar sind dagegen unter anderem die Vorschriften über die Kostenverteilung (§ 16 Abs. 2 WEG) oder das Stimmrecht (§ 25 Abs. 2 WEG).
Die Abfallbeseitigungsgebühr wird von den Gemeinden auf Grundlage einer Satzung erhoben. Mit ihr bezahlen Grundstückseigentümer für die Bereitstellung von Abfalltonnen und die Abfuhr und Entsorgung der Abfälle. Den Grundstückseigentümern stehen als Gebührenschuldner nach den Satzungen meist Erbbauberechtigte, Wohnungseigentümer, Nießbraucher und generell alle Personen gleich, die ein im Grundbuch verankertes Recht zur Nutzung des Grundstücks haben.

Die Höhe der Gebühr richtet sich nach der Anzahl und der Größe der Abfalltonnen. Die Gemeinden können eine Mindestausstattung mit Abfalltonnen vorschreiben. Meist enthalten die entsprechenden Gebührensatzungen auch einen Passus, der den Fall der Unterbrechung der Abfallbeseitigung durch höhere Gewalt, Streik, Betriebsstörungen, betrieblich erforderliche Arbeiten, behördliche Verfügungen oder Verlegungen des Abholzeitpunktes regelt. Wird der Abfall aus diesen Gründen nicht oder nicht pünktlich abgeholt, ist die Gebühr trotzdem zu entrichten.

Das Verwaltungsgericht Neustadt an der Weinstraße hat am 26.2.2016 entschieden, dass Hauseigentümer für nicht gezahlte Abfallbeseitigungsgebühren ihrer Mieter haften. Dem Urteil lag eine Fallkonstellation zugrunde, bei der die Mieter üblicherweise direkt von der Gemeinde Kaiserslautern zur Zahlung der Müllabfuhr-Gebühren herangezogen wurden. Nun hatten viele Mieter ihre Gebühren nicht bezahlt, und die Stadt verschickte Rechnungen an die Vermieter. Insgesamt kam es 2015 dort zu über 300 Widersprüchen von Eigentümern gegen entsprechende Gebührenbescheide. Teilweise ging es um über vier Jahre alte Gebührenforderungen. Die Gemeinde hatte bis 2014 jede Information der Eigentümer über Gebührenschulden ihrer Mieter verweigert.

Das Gericht verwies auf die Satzung, nach der die "Nutzer" der Mülltonnen zur Gebührenzahlung verpflichtet seien. Nutzer seien jedoch die Mieter ebenso wie die Eigentümer, die das Grundstück wirtschaftlich nutzten. Der Gebührenanspruch sei nicht verwirkt – weder durch die bisher übliche direkte Inanspruchnahme der Mieter, noch durch die verweigerte Information über deren Gebührenschulden. Die Bescheide der Stadt waren damit rechtmäßig (Verwaltungsgericht Neustadt, Urteil vom 26.2.2016, Az. 4 K 810/15.NW, 4 K 843/15.NW).
Nach der Deponieverordnung dürfen seit 1. Juni 2005 nicht vorbehandelte Abfälle nicht mehr auf Deponien abgelagert werden. Die Deponieverordnung wurde am 01.12.2011 und 14.11.2012 auf der Grundlage einer EU-Richtlinie ergänzt. Diese Richtlinien dienten dazu, die globale Belastung durch Quecksilber und Quecksilberverbindungen zu vermeiden beziehungsweise zu reduzieren. Weitere Anpassungen fanden 2013 und 2016 statt. Um im Interesse des Klimaschutzes Methanemissionen aus Deponien zu vermeiden, müssen Siedlungs- und andere Abfälle mit biologisch abbaubaren Bestandteilen zur Einhaltung der Zuordnungskriterien vor der Ablagerung mit thermischen oder mechanisch-biologischen Abfallbehandlungsverfahren bearbeitet werden. Zuständig für den Vollzug der entsprechenden Umweltgesetze ist in Deutschland das Umweltbundesamt mit Sitz in Dessau.

Die Deponieverordnung kennt vier Klassen von Deponien, auf denen unterschiedliche Arten von Abfällen deponiert werden dürfen. Die Deponieklassen unterscheiden sich in der Art des Untergrunds und der Nähe zu Wohnansiedlungen; es sind jeweils bestimmte Vorgaben an die Abdichtung und den Umgang mit Sickerwasser einzuhalten.

Nicht alle Abfälle landen auf Deponien. Dies trifft zum Beispiel auf sogenannte Wertstoffe zu, für deren Sammlung Wertstoffhöfe existieren. Auf ihnen werden vor allem recyclebare Wertstoffe gesammelt. Bei der Organisation der Abfallentsorgung wird zwischen dem Hol- und dem Bringsystem unterschieden. Das Holsystem zeichnet sich dadurch aus, dass die Erzeuger des Abfalls – wie zum Beispiel die Bewohner eines Mehrfamilienhauses – aufgefordert werden, zu einem bestimmten Zeitpunkt oder innerhalb eines bestimmten Zeitraums die Stoffe in Sammelbehältern auf öffentlichen Flächen zur Abholung bereit zu stellen. Alternativ werden Flächen mit Sammelbehältern zur Verfügung gestellt, in denen Abfälle eingefüllt werden können. Diese werden dann mit Hilfe von Heckladerfahrzeugen zum Abtransport umgefüllt. Beim Bringsystem übernehmen die Bürger selbst den Abtransport an die entsprechenden Stellen beziehungsweise Wertstoffhöfe zur Entsorgung.
Was zu Abfällen im Sinne des Kreislaufwirtschafts- und Abfallgesetz (KrW-/AbfG) zählt, ist in dessen Anhang I näher bezeichnet, nämlich:
  • Produktions- oder Verbrauchsrückstände soweit sie nachstehend nicht bereits beschrieben werden
  • nicht den Normen entsprechende Produkte
  • Produkte, bei denen das Verfalldatum überschritten ist
  • Unabsichtlich ausgebrachte oder verlorene oder von einem sonstigen Zwischenfall betroffene Produkte einschließlich sämtlicher Stoffe, Anlageteile usw., die bei einem solchen Zwischenfall kontaminiert worden sind
  • infolge absichtlicher Tätigkeiten kontaminierte oder verschmutzte Stoffe (z.B. Reinigungsrückstände, Verpackungsmaterial, Behälter usw.)
  • nicht verwendbare Elemente (z.B. verbrauchte Batterien, Katalysatoren usw.)
  • unverwendbar gewordene Stoffe (z.B. kontaminierte Säuren, Lösungsmittel, Härtesalze usw.)
  • Rückstände aus industriellen Verfahren (z.B. Schlacken, Destillationsrückstände usw.)
  • Rückstände von Verfahren zur Bekämpfung der Verunreinigung (z.B. Gaswaschschlamm, Luftfilterrückstand, verbrauchte Filter usw.)
  • Bei maschineller und spanender Formgebung anfallende Rückstände (z.B. Dreh- und Fräsespäne usw.)
  • bei der Förderung und der Aufbereitung von Rohstoffen anfallende Rückstände (z.B. im Bergbau, bei der Erdölförderung usw.)
  • kontaminierte Stoffe (z.B. mit PCB verschmutztes Öl usw.)
  • Stoffe oder Produkte aller Art, deren Verwendung gesetzlich verboten ist
  • Produkte, die vom Besitzer nicht oder nicht mehr verwendet werden (z.B. in der Landwirtschaft, den Haushaltungen, Büros, Verkaufsstellen, Werkstätten usw.)
  • kontaminierte Stoffe oder Produkte, die bei der Sanierung von Böden anfallen
  • Stoffe oder Produkte aller Art, die nicht einer der oben erwähnten Gruppen angehören
Das Abfallrecht ist Teil des Umweltrechtes. Es regelt den Umgang mit Abfällen. Die wichtigsten Gesetze sind das Kreislaufwirtschafts- und Abfallgesetz (KrW-/AbfG) und teilweise auch das Bundes-Immissionsschutzgesetz (BImSchG). Hinzu kommt eine große Anzahl von Verordnungen auf der Rechtsgrundlage dieser Gesetze.
Abkürzung für: Abfallgesetz
Wie im Einzelnen eine Neben- beziehungsweise Betriebskostenabrechnung im Mietverhältnis zu erfolgen hat, regeln gesetzliche Vorschriften – die §§ 556 ff. BGB, die Betriebskosten- und Heizkostenverordnung.

Gelegentlich kommt es jedoch zu Rechtsstreitigkeiten darüber, ob der Vermieter bei verbrauchsabhängigen Nebenkosten nur die Kosten des tatsächlichen Verbrauchs im Abrechnungszeitraum abrechnen darf (sogenanntes Leistungs- oder Zeitabgrenzungsprinzip) oder statt dessen die Kosten, mit denen er selbst während dieses Zeitraumes belastet wird (sogenanntes Abflussprinzip) – darunter gegebenenfalls auch Kosten für den Verbrauch im vorherigen Abrechnungszeitraum. Oft taucht diese Frage auf, wenn der Vermieter selbst nach dem Kalenderjahr abrechnet, sein Versorgungsunternehmen jedoch einen abweichenden Abrechnungszeitraum verwendet.

Der Bundesgerichtshof hat Anfang 2008 grundsätzlich entschieden, dass Vermieter auch nach dem Abflussprinzip abrechnen dürfen. Im verhandelten Fall durfte ein Vermieter damit nicht nur die Kosten für den in 2004 erfolgten Verbrauch von Kaltwasser und Abwasser abrechnen, sondern auch Beträge für das Jahr 2003, die der Versorger ihm erst in 2004 berechnet hatte: Es sei für den Vermieter ein unzumutbarer Aufwand, aus den Abrechnungen des Versorgers mit vom Kalenderjahr abweichendem Abrechnungszeitraum jeweils die auf einzelne Kalenderjahre entfallenden Beträge heraus zu rechnen (Az. VIII ZR 49/07 sowie entsprechend Az. VIII ZR 27/07, Urteil vom 20.02.2008).

Im Geltungsbereich der Heizkostenverordnung hat der Bundesgerichtshof eine Anwendung des Abflussprinzips jedoch verneint. Im verhandelten Fall hatte ein Vermieter lediglich die von ihm selbst an den Energieversorger gezahlten Abschläge dem Mieter in Rechnung gestellt. Der BGH hielt dies für unzulässig. Nach § 7 Abs. 2 Heizkostenverordnung seien die in die Abrechnung einzustellenden Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage insbesondere „die Kosten der verbrauchten Brennstoffe“. Es dürften also – entsprechend dem Leistungsprinzip – nur die Kosten der tatsächlich im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffe abgerechnet werden und nicht die auf Basis des Vorjahresverbrauchs berechneten Abschläge. Der BGH stellte zugleich auch klar, dass ein solcher Fehler den Mieter nicht dazu berechtige, die Heizkostenforderung nach § 12 Heizkostenverordnung wegen einer nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung zu kürzen (Urteil vom 1. Februar 2012, Az. VIII ZR 156/11).
Kommt es in einer Mietwohnung zu einer Abflussverstopfung, muss der Mieter die anfallenden Kosten für den Rohrreinigungsdienst nur tragen, wenn er das Malheur schuldhaft verursacht hat. Dies muss der Vermieter beweisen.

Mietvertragliche Regelungen, nach denen alle Mieter sich anteilig an den Kosten der Beseitigung einer Verstopfung der Hauptabwasserleitung zu beteiligen haben, sind zumindest im Formularmietvertrag unwirksam. Sie werden als unangemessene Benachteiligung des Mieters angesehen.

Entstehen durch die Abflussverstopfung Schäden am Eigentum des Mieters, kann dieser den Vermieter auf Schadenersatz in Anspruch nehmen. Allerdings nur dann, wenn der Vermieter für den Schaden verantwortlich ist oder das Rohr schon vor Mietvertragsabschluss verstopft war. Dies muss der Mieter beweisen.

Häufen sich Rohrverstopfungen oder gibt es andere Verdachtsmomente, nach denen sich ein Rohr zugesetzt haben könnte, muss der Vermieter tätig werden. Unternimmt er nichts, muss er sich entstehende Schäden zurechnen lassen.

Hauseigentümer sind nach dem Wasserhaushaltsgesetz in Verbindung mit den anerkannten Regeln der Technik, die man einschlägigen DIN-Normen entnimmt, dazu verpflichtet, innerhalb bestimmter Fristen eine Dichtheitsprüfung ihrer Abwasserrohre zu veranlassen. In mehreren Bundesländern, zum Beispiel in Nordrhein-Westfalen, Hamburg und Schleswig-Holstein, existieren ausdrückliche landesgesetzliche Regelungen. Fristen für die Dichtheitsprüfung können auch in einer Gemeindesatzung festgelegt werden.
Abkürzung für: Abfall- und Reststoffüberwachungsverordnung
Die Abgabenordnung gilt für alle Steuern einschließlich der Steuervergütungen, die durch Bundesrecht oder Recht der Europäischen Gemeinschaft geregelt sind, soweit sie durch Bundesfinanzbehörden oder durch Landesfinanzbehörden verwaltet werden.

Sie besteht aus neun Teilen mit insgesamt über 400 Paragraphen und enthält

  • Begriffsdefinitionen (zum Beispiel der Begriff Steuern),
  • Zuständigkeitsvorschriften,
  • Vorschriften über das Steuergeheimnis,
  • das Steuerschuldrecht (Entstehen von Steueransprüchen),
  • das Verfahrensrecht mit Fristen und Terminen,
  • die Durchführung der Besteuerung (Steuerklärungen),
  • die Steuererhebung mit Regeln über Fälligkeit und Verjährung,
  • Vorschriften über die Vollstreckung, die außergerichtliche Rechtsbehelfsverfahren und Straf- und Bußgeldvorschriften.


Völkerrechtliche Vereinbarungen haben – zum Zweck der Vermeidung von Doppelbesteuerung - Vorrang vor deutschem Steuerrecht. Im Anhang enthält die Abgabenordnung eine Mustersatzung für Vereine, Stiftungen, Betriebe gewerblicher Art von juristischen Personen des öffentlichen Rechts, geistliche Genossenschaften und Kapitalgesellschaften.
Eine Abgasklappe verhindert das Auskühlen des Heizkessels und sorgt für Energieeinsparungen. Sie dient dazu, bei Stillstand des Brenners die Verbindung zwischen Kessel und Schornstein zu schließen. Bei modernen Heizkesseln schließt sich bei Brennerstillstand automatisch eine Luftklappe. Da keine Außenluft mehr in den Kessel strömt, kühlt dieser langsamer ab.

Die Abgasklappe verringert die sogenannten Betriebsbereitschaftsverluste an Heizwärme. Bei geschlossener Abgasklappe kann warme Luft nicht mehr nach außen entweichen, somit wird auch das Auskühlen des Hauses verhindert. Auf diese Weise kann ein Wärmeverlust von bis zu 5.000 Kilowattstunden pro Jahr unterbunden werden. Den Herstellern zufolge soll sich eine Abgasklappe innerhalb von ein oder zwei Jahren amortisieren.

Bei alten Kesseln können Abgasklappen nachgerüstet werden. Ältere Kessel sind jedoch nach der Energieeinsparverordnung in vielen Fällen innerhalb bestimmter Fristen durch neue zu ersetzen.
Das Abgebotsverfahren ist ein Vergabeverfahren aus der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen und betrifft öffentliche Bauaufträge. Der Auftraggeber gibt dabei einen konkreten Preis vor. Die Bieter können diesen Preis dann unterbieten, also ein „Abgebot“ abgeben.

Gemäß § 4 Absatz 4 VOB/A ist das Abgebotsverfahren nur als Ausnahme bei regelmäßig wiederkehrenden Unterhaltungsarbeiten anzuwenden. Deren Umfang soll möglichst gering gehalten werden. Es kann sich dabei z.B. um Instandhaltungsarbeiten von Gebäuden oder auch Straßen handeln.

Das Abgebotsverfahren wird auch im Vergabe- und Vertragshandbuch (VHB-Bund) erwähnt. Darin ist seine Anwendung bei Rahmenverträgen für Zeitvertragsarbeiten vorgesehen. Die dazugehörige Richtlinie 617 „Rahmenverträge für Zeitvertragsarbeiten – Einzelauftrag" schreibt für das zulässige Auftragsvolumen einen Maximalwert vor. Nach dem Erlass des Bundesministeriums für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit (BMUB) „Wertgrenzen für Einzelaufträge aus Rahmenverträgen im Auf- und Abgebotsverfahren“ vom 12.05.2014 beträgt der Höchstwert für Einzelaufträge aus im Abgebotsverfahren zustande gekommenen Rahmenverträgen 20.000 Euro.
Eine abgehängte Decke ist die Decke eines Raumes, die in einem Abstand unterhalb der eigentlichen konstruktiven Decke angebracht ist. Der Zwischenraum zwischen der konstruktiven und der abgehängten Decke kann zur Unterbringung von Haustechnik, beispielsweise zum Verlegen von Leitungen oder zur Abluftführung, genutzt werden.

Ein Vorteil abgehängter Decken besteht darin, dass sie durch die Verringerung der Raumhöhe zur Reduzierung der Heizkosten beitragen können. Nachteilig kann sich dagegen auswirken, dass Schäden an der darüber liegenden Bausubstanz, insbesondere an der konstruktiven Decke, länger unbemerkt bleiben können. Zudem wird durch das Abhängen der Decke die Großzügigkeit des Raumeindrucks beeinträchtigt.
Die Abgeltungsklausel ist eine Klausel im Mietvertrag, nach der der Mieter beim Auszug einen Anteil der Kosten für Schönheitsreparaturen laut Voranschlag einer Fachfirma übernehmen muss, wenn die Fristen für Schönheitsreparaturen noch nicht abgelaufen sind. Teilweise wird für derartige Vertragsregelungen auch der Begriff Quotenabgeltungsklausel verwendet.

Beispiel: Liegen zum Zeitpunkt des Auszuges die letzten Schönheitsreparaturen innerhalb der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, zahlt der Mieter 20 Prozent der Kosten laut Kostenvoranschlag einer Fachfirma; liegen sie über zwei Jahre zurück zahlt er 40 Prozent, über drei Jahre 60 Prozent, über vier Jahre 80 Prozent.

Die Gerichte haben Abgeltungsklauseln lange Zeit nicht beanstandet. Allerdings wurde verlangt, dass die Beteiligungsquote des Mieters nicht nur von der Mietdauer, sondern auch vom tatsächlichen Zustand und Renovierungsbedarf der Wohnung abhängen musste. Mit Urteil vom 18.03.2015 hat der Bundesgerichtshof derartige Klauseln jedoch für unwirksam erklärt, da sie von hypothetischen Annahmen ausgehen. Dass der Abnutzungsgrad einer Wohnung über die gesamte Mietdauer konstant bleibe, sei eine Vermutung. Wann ein Renovierungsbedarf eintreten werde, sei zu Anfang des Mietverhältnisses nicht abschätzbar. Der Mieter könne beim Einzug nicht sicher erkennen, welche Kosten beim Auszug wirklich auf ihn zukämen. Formularmäßige Abgeltungsklauseln seien daher grundsätzlich als unangemessene Benachteiligung des Mieters zu betrachten (Az. VIII ZR 242/13).
Seit 01.01.2009 werden private Kapitaleinkünfte mit einer pauschalen Abgeltungssteuer von 25 Prozent (zuzüglich Solidaritätszuschlag von 5,5 Prozent und ggf. Kirchensteuer) in Form einer Quellensteuer belegt. Die einjährige Spekulationsfrist des § 23 EStG für private Veräußerungsgeschäfte von Kapitalanlagen fiel mit Einführung der Abgeltungssteuer ersatzlos weg, es sei denn, die Kapitalanlagen wurden vor 2009 angeschafft (bestimmte Anlageformen ausgenommen). Dies führt dazu, dass sämtliche Kursgewinne, die bei Verkauf der Anlage realisiert werden, steuerpflichtig sind, wenn die Kapitalanlage nach dem 31.12.2008 angeschafft wurde. Auch die Freigrenze für private Veräußerungsgewinne und die Anwendung des Halbeinkünfteverfahrens bei Erträgen aus Dividenden sind entfallen. Die Steuerfreiheit des § 23 EStG für private Veräußerungsgeschäfte von Grundstücken (10-jährige Bindungsfrist) blieb jedoch erhalten. An die Stelle von Sparer-Freibetrag und Werbungskosten-Pauschale für Kapitaleinkünfte trat der Sparer-Pauschbetrag (801 Euro für Einzelperson/1.602 Euro für zusammen veranlagte Ehegatten). Der Abzug höherer Werbungskosten ist ausgeschlossen, zum Beispiel von Finanzierungskosten. Erträge aus vermieteten Immobilien unterliegen nicht der Abgeltungssteuer, wohl aber der Zinsertrag zum Beispiel aus der Anlage der Instandhaltungsrücklage. Im Wege einer Günstigerprüfung prüft das Finanzamt, ob die Abgeltungssteuer oder ob der persönliche Steuersatz günstiger für den Steuerpflichtigen ist. Es gibt aber Ausnahmen von der Abgeltungssteuer, so zum Beispiel Zinserträge von nahe stehenden Personen. Dazu hat der Bundesfinanzhof am 28.1.2015 entschieden, dass eine Ehe allein noch kein Näheverhältnis begründet. Erforderlich ist vielmehr eine finanzielle Abhängigkeit des Darlehensnehmers vom Darlehensgeber (Az. VIII R 8/14).

Für Immobilienfonds gilt seit 01.01.2009:

Bei seit 01.01.2009 erworbenen offenen Immobilienfonds unterliegen Zinsen, Mieteinnahmen, Kursgewinne und sonstige laufende Erträge der Abgeltungssteuer. Aus Verkäufen von Bestandsimmobilien erzielte Gewinne sind bei Beachtung der 10-jährigen Haltefrist steuerfrei. Auch Verkaufsgewinne von Fondsanteilen fallen unter die Abgeltungssteuer.

Offene Immobilienfonds, die mit Auslandsimmobilien arbeiten, sind seit 2009 besonders steuergünstig, da ausländische Mieteinnahmen dank Doppelbesteuerungsabkommen meist in Deutschland steuerfrei sind. Bei Auslandserträgen kommt nach dem neuen Recht der Progressionsvorbehalt nicht mehr zum Tragen.

Für geschlossene Immobilienfonds ergaben sich durch die Einführung der Abgeltungssteuer keine Änderungen. Es werden Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt, die in der Steuererklärung anzugeben und mit dem persönlichen Steuersatz zu versteuern sind. Die 10-jährige Spekulationsfrist blieb erhalten.
Damit an Räumen rechtlich selbständiges Alleineigentum als Wohnungseigentum (Sondereigentum an Wohnungen) oder als Teileigentum (Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen) entstehen kann, müssen die jeweils zu­ge­hörigen Räume nach den Vorschriften des Woh­nungs­eigen­tums­ge­setzes abgeschlossen sein (§ 3 Abs. 2 Satz 1 WEG).

Als abgeschlossen im Sinne des Gesetzes gelten Wohnungen und nicht zu Wohnzwecken dienende Räumlichkeiten dann, wenn sie baulich vollkommen gegenüber anderen Woh­nun­gen und Räumen abgeschlossen sind. Die Zugänge vom Freien, vom Treppenhaus oder von Vorräumen aus müssen verschließbar sein.

Wohnungen müssen über Wasserversorgung, Ausguss und WC verfügen. Zusätzliche Räume (Keller-, Boden- und/oder Abstellräume), die außerhalb der abgeschlossenen Wohnung liegen, müssen ebenfalls verschließbar sein.

Auch Balkone und Loggien gelten im Allgemeinen wegen ihrer räumlichen Umgrenzung als abgeschlossen. Ebenerdige Terrassen vor Erdgeschosswohnungen gelten dagegen nur dann als abgeschlossen, wenn sie direkt an die Wohnung anschließen und gegenüber der übrigen Grundstücksfläche vertikal durch eine Ummauerung abgegrenzt sind.

Stellplätze in einer (Tief-)Garage gelten als abgeschlossen, wenn sie durch Wände oder Geländer abgegrenzt oder auch dauerhaft markiert sind (§ 3 Abs. 2 Satz 2 WEG). Das glei­che gilt für Stellplätze auf einem Garagenoberdeck. Kraft­fahr­zeug-Stellplätze im Freien und ebenso Carports gelten dagegen grundsätzlich nicht als abgeschlossen.

Die Abgeschlossenheit ist bei der Begründung von Woh­nungs- oder Teileigentum durch eine von der zuständigen Baubehörde auszustellende Ab­ge­schlos­sen­heits­be­schei­ni­gung gegenüber dem Grundbuchamt nachzuweisen. Für die Ausstellung dieser Be­schei­ni­gun­gen gilt die Allgemeine Ver­wal­tungs­vor­schrift für die Ausstellung von Bescheinigungen gemäß § 7 Abs. 4 Nr.2 und § 32 Abs. 2 Nr. 2 des Wohnungs­eigen­tums­ge­setzes.

Die Ausstellung der Abgeschlossenheitsbescheinigung kann gemäß § 7 Abs. 4 Satz 3 WEG auch durch öffentlich bestellte oder anerkannte Sachverständige für das Bauwesen er­fol­gen, wenn dies von den Landesregierungen durch Rechts­ver­ord­nung so bestimmt wird.

Einen Antrag auf Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung können Grundstückseigentümer und Erbbauberechtigte stellen. Der Antrag kann formlos gestellt werden; er ist zusammen mit den Aufteilungsplänen einzureichen Dabei handelt es sich in der Regel um die folgenden Pläne:
  • Grundrisse aller Geschosse (einschließlich Spitzboden), Maßstab mindestens 1 : 100
  • Schnitt- und Ansichtszeichnungen, Maßstab mindestens 1 : 100
  • Lageplan, soweit der Antrag mehrere Gebäude auf einem Grundstück betrifft.
Um Klarheit darüber zu schaffen, wo die Innenbereichsgrenzen eines Baugebietes beziehungsweise eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils im Sinne des § 34 BauGB verlaufen, kann die Gemeinde eine Abgrenzungssatzung beschließen. Die Abgrenzungssatzung legt diese "Grenzziehung" fest. Die Satzung wird auch als Klarstellungssatzung bezeichnet. Sie entfaltet keine Rechtswirkungen, sondern dient nur der Dokumentation des Grenzverlaufs zwischen Innen- und Außenbereich. Die Abgrenzungssatzung gehört zu den so genannten Innenbereichssatzungen.
Nach Teil B der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB/B) muss der Auftragnehmer bei öffentlichen Aufträgen sich bei Auftreten von Meinungsverschiedenheiten mit dem Auftraggeber zuerst an die der Vergabestelle unmittelbar vorgesetzte Dienststelle wenden. Dann erst kann er vor Gericht gehen (§ 18 Abs. 2 VOB/B).

Diese Dienststelle soll dem Auftragnehmer Gelegenheit zur mündlichen Aussprache geben und ihm „möglichst“ innerhalb von zwei Monaten nach der Anrufung schriftlich Bescheid erteilen – eine recht lockere Regelung und keine Muss-Bestimmung. Per Gesetz wird davon ausgegangen, dass ein erteilter Bescheid vom Auftragnehmer akzeptiert ist, wenn dieser nicht innerhalb von drei Monaten nach seinem Eingang schriftlich Einspruch beim Auftraggeber erhebt. Diese Wirkung tritt jedoch nur dann ein, wenn der Auftraggeber den Auftragnehmer auf die Ausschlussfrist hingewiesen hat.

Sobald ein schriftlicher Antrag auf Durchführung eines solchen Abhilfeverfahrens eingeht, ist die Verjährung des geltend gemachten Anspruchs gehemmt. Entscheiden sich Auftraggeber oder Auftragnehmer dagegen, das Verfahren weiter zu betreiben, teilen sie dies der Gegenseite schriftlich mit. Die Hemmung der Verjährung endet drei Monate nach Zugang des schriftlichen Bescheides oder einer solchen Mitteilung.

Die VOB/B stellt klar, dass Streitfälle den Auftragnehmer nicht dazu berechtigen, laufende Arbeiten einzustellen.
Abkürzung für: Amtsblatt der Europäischen Gemeinschaften
Der Immobilienverband IVD hat einen Katalog von Abkürzungen zu Energieausweis-Begriffen vorgeschlagen, rät aber zu deren Nutzung ausdrücklich nur dann, wenn im gleichen Medium auch eine Liste mit den Erklärungen für die Abkürzungen veröffentlicht wird. Dies liegt im Ermessen der jeweiligen Zeitung oder Zeitschrift. Es ist jedoch darauf hinzuweisen, dass teilweise auch andere als die vom IVD vorgeschlagenen Abkürzungen verwendet werden.

Problematisch ist, dass es keine „offizielle“ Liste von Abkürzungen gibt. Somit besteht das Risiko, dass bei gewerblichen Inserenten wettbewerbsrechtliche Abmahnungen ausgesprochen werden, da die betreffenden Angaben für Verbraucher nicht eindeutig oder missverständlich sind. Abkürzungen in Immobilienanzeigen waren schon früher Ziel von Abmahnwellen.

Mögliche Abkürzungen laut IVD sind:

Für die Art des Energieausweises:
  • Verbrauchsausweis: V (in Anzeigen teils auch verwendet: EA-V)
  • Bedarfsausweis: B (in Anzeigen teils auch verwendet: EA-B)

Für den Energiebedarfs- oder Energieverbrauchswert:
  • nur Zahlenangabe, zum Beispiel 230,41 kWh

Für den wesentlichen Energieträger:
  • Koks, Braunkohle, Steinkohle: Ko
  • Heizöl: Öl
  • Erdgas, Flüssiggas: Gas
  • Fernwärme aus Heizwerk oder Kraft-Wärme-Kopplung: FW
  • Brennholz, Holzpellets, Holzhackschnitzel: Hz
  • Elektrische Energie (auch Wärmepumpe), Strommix: E

Für das Baujahr eines Wohngebäudes: Bj

Energieeffizienzklasse:
  • Nur Nennung des Kennbuchstabens, z.B. H
  • (auch teils üblich: Kl. für Klasse, also z.B.: Kl. H oder Eff.Kl. H).

Soll in der Anzeige auch die Art der Heizung erwähnt werden, kommen oft folgende Abkürzungen zum Einsatz:

  • Ofenheizung: OH
  • Zentralheizung: ZH
  • Etagenheizung: EH

Teilweise werden diese mit dem Energieträger kombiniert, so kann z.B. für Fernwärme-Zentralheizung „FW-ZH“ stehen.

Sobald eine Zeitung oder ein anderes Medium eine eigene Abkürzungsliste vorgibt, sollte unbedingt diese verwendet werden.

Beispiel:
Gewünschte Textaussage:
  • Bedarfsausweis,
  • 141 kWh/(m²a),
  • Ölheizung,
  • Baujahr 1975,
  • Energieeffizienzklasse H.

Mögliche Abkürzung:
  • B, 141 kWh, Öl, Bj 1975, H.
Abkürzung für: Amtsblatt
Bei der Ablaufleistung handelt es sich um den Geldbetrag, den der Versicherungsnehmer einer Kapital-Police am Ende der vertraglich vereinbarten Laufzeit ausbezahlt bekommt. Diese Ablaufleistung ergibt sich, vereinfacht ausgedrückt, aus der garantierten Versicherungssumme sowie aus den Überschüssen, die während der Vertragslaufzeit durch die rentierliche Anlage der vom Versicherungsnehmer gezahlten Beiträge erreicht werden. Ärgerlich für viele Versicherungsnehmer ist, dass die Überschussbeteiligung in den vergangenen Jahren spürbar reduziert wurde.

Mit der Folge, dass die seinerzeit bei Vertragsabschluss hochgerechneten Ablaufleistungen nicht mehr erreicht werden. Eine missliche Situation für zahlreiche Immobilieneigentümer, die vor Jahren ihr selbstgenutztes oder vermietetes Wohneigentum mit Hilfe einer Kapitallebensversicherung finanziert haben. Abgeschlossen wurden in der Regel sogenannte endfällige Hypotheken-Darlehen ohne laufende Tilgung. Stattdessen fand oder findet die Rückzahlung des Immobilienkredits auf einen Schlag mit Hilfe der Ablaufleistung einer Kapital-Police statt.

In vielen Fällen aber reicht jetzt und auch in den nächsten Jahren das von den Assekuranzen überwiesene Geld nicht mehr zur vollständigen Schuldentilgung aus, eben weil die Überschüsse verringert wurden und die Ablaufleistungen niedriger ausfallen als gedacht. Auch aus steuerlichen Gründen ist der Einbau von Kapital-Policen seit Beginn des Jahres 2005 nicht mehr sinnvoll. Bei Vertragsabschlüssen nämlich, die nach Silvester 2004 stattfanden, wurde das sogenannte Steuerprivileg von Kapitallebensversicherungen teilweise beseitigt. Unter bestimmten Voraussetzungen kann allerdings die Hälfte der Erträge einer Kapitallebensversicherung steuerfrei sein.

Wichtig: Bei Versicherungsverträgen, die bis einschließlich Silvester 2004 abgeschlossen wurden, gelten die früheren Steuervorteile von Kapitallebensversicherungen nach wie vor. Allerdings kann auch dieses Privileg nichts an der immer noch recht mageren Überschussbeteiligung ändern.
Die auch nach der Mietrechtsreform von 2001 weiterhin zulässige "Ablöse" für Einrichtungsgegenstände war mehrfach Gegenstand von Gerichtsverfahren, bei denen um die zulässige Höhe des Kaufpreises für Einbauküchen, alte Schränke etc. gestritten wurde. Nach der Rechtsprechung darf der Preis für die Einrichtungsgegenstände deren tatsächlichen Wert nicht um mehr als 50 Prozent überschreiten – andernfalls ist die Vereinbarung unwirksam.

Beispiel: Der Vormieter verlangt für einige Küchenschränke 1.000 Euro. Die Schränke sind aber nur 200 Euro wert. Dazu rechnet man die 50 Prozent, also 100 Euro. Bezahlen müsste der neue Mieter also 300 Euro – und nicht mehr. Alles, was darüber hinaus gezahlt wurde, kann sogar als ungerechtfertigte Bereicherung zurückverlangt werden. Die Verjährungsfrist für diesen Anspruch liegt bei drei Jahren ab dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger Kenntnis erhalten hat (oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erhalten müssen).

Der Wert der Einrichtungsgegenstände richtet sich übrigens nach deren tatsächlichem, marktüblichen Zeitwert und deren Zustand. Dabei ist allerdings der Gebrauchswert in der Wohnung, das heißt in zusammengebautem und benutzbarem Zustand, zugrunde zu legen und nicht der mögliche Einzelverkaufspreis auf dem nächsten Flohmarkt.

Hier muss – unter Zugrundelegung des Neupreises – geschätzt werden. Aus einem Urteil des Berliner Kammergerichts (Az. 8 U 314/03) geht hervor, dass der tatsächliche Wert des eingebauten Inventars meist höher anzusetzen ist als der Zeitwert der einzelnen Inventargegenstände auf dem Gebrauchtwarenmarkt. So müssen die vom Nachmieter eingesparten Transport- und Einbaukosten berücksichtigt werden. Nachmieter sollten eine genaue Liste der übernommenen Gegenstände anfertigen und gegebenenfalls den Zustand durch Zeugen bestätigen lassen.

Der Vermieter ist bei einem Mieterwechsel nicht verpflichtet, dem bisherigen Mieter den Verkauf von Einrichtungsgegenständen an den Nachmieter über eine Ablöse zu ermöglichen. Er muss auch einen vom Mieter empfohlenen Nachmieter nicht akzeptieren, der die geforderte Ablöse zahlen will. Entscheidet er sich für einen anderen Mietinteressenten, der jedoch die Ablöse nicht zahlen möchte, macht sich der Vermieter gegenüber dem Altmieter nicht schadenersatzpflichtig (Amtsgericht München, Urteil vom 6.7.2009, Az. 412 C 3825/08).

Nach § 4a Absatz 2 Wohnungsvermittlungsgesetz ist ein Vertrag grundsätzlich wirksam, in dem sich ein neuer Mieter verpflichtet, vom Vermieter oder Vormieter im Zusammenhang mit dem neuen Mietverhältnis gegen Ablöse Einrichtungsgegenstände zu übernehmen. Im Zweifelsfall gilt allerdings, dass eine solche Vereinbarung unter der Voraussetzung geschlossen wurde, dass der Mietvertrag auch zustande kommt. Unwirksam ist die Vereinbarung, wenn der verlangte Betrag in einem auffälligen Missverhältnis zum Wert des übernommenen Gegenstandes steht. Davon ist auszugehen, wenn die oben erwähnte 50-Prozent-Grenze überschritten ist.
Als Ablösesumme wird der noch nicht getilgte Teil eines bestehenden Darlehens bezeichnet, das im Rahmen einer Umschuldung durch ein anderes Darlehen abgelöst werden soll. Soll beispielsweise ein Darlehen über 300.000 Euro nach zehn Jahren abgelöst werden und sind zu diesem Zeitpunkt bereits 90.000 Euro getilgt, ergibt sich eine Ablösesumme in Höhe von 210.000 Euro.
Ablösung beschreibt das Ersetzen eines Kredits durch einen anderen Kredit.
Die Landesbauordnungen bzw. Stellplatzordnungen schreiben die Anzahl von Stellplätzen vor, die im Rahmen eines Neubaus errichtet werden muss. Auch eine Maximalzahl kann vorgegeben werden. Will der Bauherr nicht die vorgegebene Anzahl von Stellplätzen oder Garagen errichten, kann er durch die Zahlung eines Geldbetrages pro Stellplatz die Verpflichtung zum Bau von Stellplätzen ablösen.

Beispiel: Die Stellplatzsatzung der Stadt Kronach (Änderungssatzung vom 12.03.2001) sieht einen Ablösebetrag von 2.550 Euro pro Stellplatz in der Altstadt vor (wobei dies auch für Gebäude auf den Stadtmauern gilt). Die Stellplatzsatzung von Potsdam von 2012 legt je nach Stadtgebiet Ablösebeträge zwischen 3.000 und 8.000 Euro pro Stellplatz fest.

Bei einem Verstoß gegen eine Stellplatzsatzung kann die Gemeinde durchaus eine Baugenehmigung versagen. Dies spielt auch bei Nutzungsänderungen oder Gebäudeerweiterungen eine Rolle. Zusätzliche Räume erhöhen die erforderliche Anzahl von Stellplätzen, überbaute Parkflächen werden entsprechend angerechnet. Wird ein Gebäude auf genehmigungspflichtige Art geändert, ist die notwendige Anzahl der Stellplätze neu für das Gesamtgebäude zu ermitteln, nicht nur z.B. für einen Anbau (zum Beispiel VG Würzburg, Urteil vom 14.12.2012, Az. W 5 K 12.300).
Bei der Abluftanlage handelt sich um eine klimatechnische Anlage, die für ein Abströmen der Luft eines Raumes (meist nach außen) sorgt. Abluft wird oft oberhalb von abgehängten Decken abgeleitet. Die Abluftanlage funktioniert automatisch auf der Grundlage unterschiedlicher Luftdruckverhältnisse zwischen der Luft in den Räumen und der Außenluft. In Wohnungen werden Abluftanlagen in der Regel in den Küchen, Bädern und den WC's installiert.

Sofern die Abluftanlage mit einem Wärmetauscher verbunden wird, kann ein Teil der durch die Entlüftung verloren gehenden Wärme wieder zurück gewonnen werden. Bei einer Lüftungsanlage wird die Innenluft über Ventilatoren nach außen geleitet. Ebenso funktioniert die Belüftung der Räume mit Außenluft.
Abkürzung für: Arbeitsbeschaffungsmaßnahmen
Wohnungseigentümer können gemäß § 18 Abs. 3 WEG mit einer Mehrheit von mehr als der Hälfte der stimmberechtigten Eigentümer beschließen, dass einem Miteigentümer das Wohnungseigentum entzogen wird, wenn er sich einer so schweren Verletzung der ihm gegenüber anderen Wohnungseigentümern obliegenden Verpflichtung schuldig gemacht hat, dass diesen die Fortsetzung der Gemeinschaft mit ihm nicht mehr zugemutet werden kann. Diese Voraussetzungen liegen gemäß § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG dann vor, wenn der Wohnungseigentümer trotz Abmahnung wiederholt gröblich gegen die ihm nach § 14 WEG obliegenden Pflichten verstößt. Einem Beschluss über die Entziehung muss danach grundsätzlich zunächst eine Abmahnung vorausgehen. Insoweit dient der Abmahnbeschluss der Vorbereitung des Entziehungsverfahrens. In ihm müssen aber das störende Verhalten und die daraus herzuleitenden Pflichtverletzungen hinreichend bestimmt bezeichnet werden, um als Grundlage für das Entziehungsverfahren dienen zu können (LG München I, 14. Juni 2010, Az. 1 S 25652/09). Es muss sich um gravierende Pflichtverletzungen handeln. Das ist nicht schon dann der Fall, wenn es sich um die Beschädigung einer Haustür während eines bereits relativ lange zurückliegenden Umzugs handelt. Auch ein nur allgemein bezeichneter Vorwurf, der betroffene Wohnungseigentümer habe eine Verwalteranordnung missachtet, ist zu unbestimmt. Ebenso ist ein Abmahnbeschluss wegen "Behinderung anderer Mieter an der Nutzung des Gemeinschaftsbereichs im Treppenhaus" nicht hinreichend bestimmt, wenn die Behinderung nicht konkret benannt ist.
Allgemein

Mit einer Abmahnung soll verhindert werden, dass bestimmte Handlungen oder Verhaltensweisen wiederholt oder fortgesetzt werden. Abmahnungen sind bekannt in den Bereichen des Arbeits-, Miet- und Wettbewerbsrechts. Im Gegensatz dazu steht die Mahnung, die sich darauf bezieht, den säumigen Schuldner zu bewegen, eine fällige Leistung zu erbringen, beziehungsweise eine Handlung vorzunehmen, zu der er verpflichtet ist. Eine Abmahnung muss das Fehlverhalten beziehungsweise die "verwerfliche Handlung" bezeichnen und auf die drohenden Folgen hinweisen, die entstehen, wenn sie nicht beachtet wird. Die Abmahnung ist in der Regel Voraussetzung für ein weiteres rechtliches Vorgehen, wenn der oder die Abgemahnte nicht innerhalb einer gesetzten Frist reagiert.

Mietrecht

Im Mietrecht bezieht sich die Abmahnung darauf, einen vertragswidrigen Gebrauch der Mieträume durch den Mieter zu unterbinden. Es kann sich dabei zum Beispiel um eine nicht zulässige Tierhaltung in der Wohnung, um das Anbringen von Schildern am Hauseingang, um eine Zweckentfremdung der Mieträume oder eine unbefugte Gebrauchsüberlassung (Untervermietung) handeln. Der Mieter wird zur Unterlassung aufgefordert. Ignoriert der Mieter die Abmahnung, kann der Vermieter nach § 541 BGB auf Unterlassung klagen.

Gegenstand mietrechtlicher Abmahnung können auch erhebliche Pflichtverletzungen sein, die bei Wohnraummietverhältnissen zu einem berechtigten Interesse des Vermieters zur Kündigung des Mietverhältnisses führen. Eine Abmahnung ist zwar bei besonders schweren Pflichtverletzungen nicht erforderlich, erscheint aber zweckmäßig, etwa bei sich laufend wiederholenden nächtlichen Ruhestörungen und sonstigen den Hausfrieden beeinträchtigenden Handlungen des Mieters. Bei laufend unpünktlichen Mietzahlungen ist eine Abmahnung dann erforderlich, wenn als Folge weiterer Unpünktlichkeiten eine fristlose Kündigung ins Auge gefasst wird.

Mieter können nach dem Bundesgerichtshof nicht separat gegen eine Abmahnung des Vermieters gerichtlich vorgehen, indem sie zum Beispiel auf Beseitigung oder Unterlassung der Abmahnung klagen. Grund: Die Abmahnung soll dem Mieter lediglich sein Fehlverhalten vor Augen führen, hat aber sonst keine Rechtsfolgen. Zwar ist sie in vielen Fällen vor einer Kündigung des Mietvertrages erforderlich. Der Vermieter muss jedoch bei der Kündigung im Fall eines Rechtsstreits trotz Abmahnung das zur Kündigung führende Fehlverhalten des Mieters in jedem einzelnen Fall beweisen. Im Unterschied zur arbeitsrechtlichen Abmahnung verletzt die mietrechtliche Abmahnung den Mieter auch dann nicht in seinen Rechten, wenn sie zu Unrecht erfolgt (Az. VIII ZR 139/07, Urteil vom 20.02.2008).

Eine mietrechtliche Abmahnung ist nicht an eine bestimmte Form gebunden. Dringend zu empfehlen ist jedoch, sie schriftlich zu erteilen und dem Mieter in einer Form zukommen zu lassen, die später bei Bedarf nachweisbar ist (Einschreiben, Bote). Wichtig ist auch, dass alle im Mietvertrag genannten Mieter im Abmahnschreiben als Adressaten genannt werden.

Arbeitsrecht

Der Arbeitgeber kann den Arbeitnehmer abmahnen, wenn dieser seine Arbeitspflicht (zum Beispiel Bummelei am Arbeitsplatz) oder seine Treuepflicht gegenüber dem Arbeitgeber verletzt. Zu den Treuepflichten zählt zum Beispiel die Verschwiegenheitspflicht, die etwa im Maklergeschäft eine sehr große Bedeutung hat. Die Kündigung eines Arbeitsverhältnisses kann nur ausgesprochen werden, wenn der Arbeitnehmer trotz vorhergehender Abmahnung nicht reagiert und die ihm auferlegten Pflichten weiterhin verletzt. Allerdings muss die vorausgegangene Abmahnung das zu unterlassende Verhalten genau beschreiben und mit einer Kündigungsandrohung verbunden sein. Arbeitnehmer haben bei einer ungerechtfertigten Abmahnung einen Anspruch auf deren Beseitigung bzw. auf ihre Entfernung aus der Personalakte.

Wettbewerbsrecht

Wettbewerbsrechtliche Verstöße berechtigen die davon beeinträchtigten Mitbewerber, aber auch Vereine, deren satzungsgemäßer Zweck in der Förderung des lauteren und Bekämpfung des unlauteren Wettbewerbs besteht, Unterlassungsansprüche geltend zu machen (§ 8 Abs. 3 UWG). Auch Industrie- und Handelskammern und Handwerkskammern können unlauteren Wettbewerb verfolgen. Diese bedienen sich in der Regel jedoch der maßgeblich von ihnen mit getragenen "Zentrale zur Bekämpfung unlauteren Wettbewerbs". Schließlich haben auch noch sogenannte "qualifizierte" Verbraucherschutzverbände eine Anspruchsberechtigung. Auch Mitbewerber können eine Abmahnung aussprechen. Aus Gründen der Rechtssicherheit wird dabei oft ein Rechtsanwalt hinzugezogen. Die erforderlichen Aufwendungen des Abmahners sind zu erstatten (§ 12 Abs. 1 UWG). Häufige Gründe für Abmahnungen sind unzulässige Werbemaßnahmen oder Regelungen in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB), die gegen die entsprechenden Vorschriften im Bürgerlichen Gesetzbuch (§§ 305 ff.) verstoßen bzw. den Verbraucher unangemessen benachteiligen.

Das seit Sommer 2004 geltende Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb schränkt die Klagebefugnis des Mitbewerbers auf den Fall ein, dass ein konkretes Wettbewerbsverhältnis vorliegt. Dies ist der Fall, wenn ein vergleichbares Angebot an einen sich teilweise überschneidenden Kundenkreis vorliegt. Die Erfahrung seit 2004 mit dem UWG zeigt die gleiche Tendenz wie in der Vergangenheit. Einem kurzfristigen Einbruch bei der Anzahl der Abmahner und Abmahnungen steht in der Regel schon nach einem Jahr ein deutlicher Anstieg der Zahlen gegenüber. Eine wichtige Rolle spielen hier das Internet und Suchmaschinen.

Die gerichtliche Verfolgung unlauteren Wettbewerbs setzt in der Regel die Abmahnung voraus, in welcher der Wettbewerbsverstoß bezeichnet werden muss. Sinn der Abmahnung ist es, die Wiederholungsgefahr auszuräumen. Dies geschieht dadurch, dass der "Wettbewerbssünder" aufgefordert wird, innerhalb einer bestimmten, meist recht kurzen Frist (vier bis zehn Tage) eine Unterlassungserklärung abzugeben, in der für den Wiederholungsfall eine der Höhe nach bestimmte – in manchen Fällen auch unbestimmte – Vertragsstrafe versprochen wird.

Mit der Abgabe einer ausreichenden Unterlassungserklärung kommt ein Vertrag zustande, mit dem die Wiederholungsgefahr als ausgeräumt gilt. Für Unterlassungsforderungen weiterer Mitbewerber in der gleichen Angelegenheit entfällt damit das Rechtsschutzinteresse. Allerdings muss der Betroffene jedem weiteren Abmahnenden gegenüber offen legen, zum Beispiel durch Kopien der Abmahnung und der abgegebenen Unterlassungserklärung, dass er bereits eine strafbewehrte Unterlassungsverpflichtung abgegeben hat.

In den meisten Fällen lohnt es sich für den Abgemahnten, die geforderte Unterlassungserklärung nicht wie vorgegeben zu unterzeichnen, sondern in wichtigen Punkten abzuändern, um die Einschränkungen für seinen Geschäftsbetrieb bzw. seine Werbemaßnahmen auf ein zumutbares Maß zu beschränken. Dazu zählt eine auflösende Bedingung und ein Vertragsstrafenversprechen nach dem „neuen Hamburger Brauch“. Dabei wird keine feste Vertragsstrafe versprochen, sondern eine nach billigem Ermessen durch den Unterlassungsgläubiger festzusetzende und gerichtlich überprüfbare Vertragsstrafenzahlung. Die juristische Beratung durch einen spezialisierten Anwalt, Berufsverband oder die IHK hilft dabei.
Als Abmarkung wird das Errichten oder Wiederherstellen fester Grenzzeichen zwischen Grundstücken bezeichnet. Die durch die Grenzzeichen markierten Grenzpunkte sollen den Verlauf der in Kataster und Grundbuch definierten Grundstücksgrenzen vor Ort erkennbar machen. Bevor der Begriff Abmarkung im Jahre 1900 mit dem Paragraphen 919 des Bürgerlichen Gesetzbuches allgemein in die Rechtssprache eingeführt wurde, wurde teilweise auch synonym von "Vermarkung" gesprochen.
Der Verlauf einer Grundstücksgrenze wird durch feste Grenzsteine bzw. Grenzpunkte markiert. Dies bezeichnet man als „Abmarkung“ oder „Grenzabmarkung“. Sie spiegelt die katastermäßige Lage der Grundstücksgrenze wieder – oder sollte dies zumindest tun. Die festen Grenzzeichen werden in vielen Fällen bei späteren Bau- oder Straßenarbeiten versetzt, überteert, sie überwachsen oder fehlen ganz. In solchen Fällen kann ein Abmarkungsverfahren durchgeführt werden, um den Grenzverlauf durch das Setzen neuer Grenzsteine zu sichern. Es geht dabei allerdings nur um die „Sicherung“ eines unstrittigen Grenzverlaufs, also nicht um einen Streit über den Verlauf einer Grenze.

Nach § 919 BGB kann der Eigentümer eines Grundstücks von seinem Nachbarn die Teilnahme am Abmarkungsverfahren verlangen, wenn es keine festen Grenzzeichen gibt oder diese versetzt worden sind. Teilnehmen können Grundstückseigentümer, aber auch Erbbauberechtigte. Weigert sich ein Nachbar, an der Abmarkung mitzuwirken, kann er vor einem Zivilgericht auf Mitwirkung verklagt werden.

Verzichten Eigentümer und Nachbar auf eine Abmarkung der Grundstücksgrenze, kann diese entfallen – der Verzicht bindet jedoch spätere Grundstückskäufer nicht und kann auch nicht im Grundbuch eingetragen werden.

Wie das Abmarkungsverfahren im Einzelnen durchgeführt wird, richtet sich gemäß § 919 Abs. 2 BGB nach den jeweiligen Landesgesetzen oder nach der Ortsüblichkeit. Die Abmarkung kann vom Grundstückseigentümer oder dem Nachbarn beantragt oder von Amts wegen eingeleitet werden. Zuständig sind die örtlichen Vermesssungs- bzw. Katasterämter.

Die Kosten einer Abmarkung sind nach § 919 Abs. 3 BGB von beiden Beteiligten gemeinsam zu tragen, sofern nicht irgendein rechtliches Verhältnis zwischen beiden (etwa eine vertragliche Absprache) etwas anderes bestimmt.
Wer innerhalb Deutschlands umzieht, muss sich nicht bei der Meldebehörde des alten Wohnortes abmelden. Er muss sich lediglich am neuen Wohnort anmelden. Dies muss seit 1. November 2015 bundesweit innerhalb von zwei Wochen geschehen. Das Einwohnermeldeamt am neuen Wohnort teilt dann der Behörde am bisherigen Wohnort den Wohnortwechsel mit. Die Mitteilung muss seit 01.01.2007 auf elektronischem Wege übermittelt werden. Eine Abmeldung ist nur noch bei Wegzug ins Ausland oder Aufgabe einer Zweitwohnung notwendig. Viele Mietverträge enthalten Klauseln, um den Mieter an seine gesetzliche Meldepflicht zu erinnern.

Seit 1. November 2015 ist das neue Bundesmeldegesetz in Kraft. Dieses hat einheitliche Regelungen für alle Bundesländer geschaffen. § 19 des Gesetzes verpflichtet den Wohnungsgeber bzw. den Vermieter zur Mitwirkung bei der Anmeldung von Mietern.

Der Vermieter oder dessen Beauftragter muss der meldepflichtigen Person den Einzug innerhalb von zwei Wochen schriftlich oder elektronisch bestätigen. Seit 1. November 2016 muss der Vermieter nicht mehr bei der Abmeldung, sondern nur noch bei der Anmeldung von Mietern mitwirken. Er kann sich bei der Meldebehörde danach erkundigen, ob tatsächlich eine Anmeldung stattgefunden hat. Die meldepflichtige Person muss dem Vermieter die erforderlichen Auskünfte geben. Verweigert der Vermieter die Bestätigung oder wird diese aus irgendwelchen Gründen nicht rechtzeitig erstellt, muss die meldepflichtige Person dies der Behörde unverzüglich mitteilen.

Die Bestätigung des Wohnungsgebers muss folgende Daten enthalten:
  • Name und Anschrift des Wohnungsgebers (sowie des Eigentümers, wenn beide nicht identisch sind),
  • Einzugsdatum,
  • Anschrift der Wohnung,
  • Namen der meldepflichtigen Personen.
    Die Meldebehörde kann vom Wohnungsgeber auch Auskunft über Personen verlangen, die jetzt oder früher bei ihm gewohnt haben. Ausdrücklich verboten ist es, eine Meldeanschrift jemandem anzubieten oder zur Verfügung zu stellen, der dort nicht wohnt oder einziehen will.

    Parteien, Wählergruppen etc. kann die Meldebehörde Auskunft über Gruppen von Wahlberechtigten erteilen. Mandatsträger, Presse oder Rundfunk können Auskunft über Altersjubiläen (70. Geburtstag) oder Ehejubiläen erhalten. Adressbuchverlagen darf zu allen Einwohnern über 18 Jahren Auskunft erteilt werden hinsichtlich vollem Namen, akademischem Grad und Anschrift. Allerdings: Die gemeldete Person hat das Recht, der Übermittlung von Daten zu den vorgenannten Zwecken zu widersprechen (§ 50 BMG). Zusätzlich kann bei einer befürchteten Gefahr für Leib und Leben, Gesundheit, persönliche Freiheit etc. auch eine Auskunftssperre in das Melderegister aufgenommen werden. Diese ist auf zwei Jahre befristet, kann aber verlängert werden.

    Ist das Melderegister fehlerhaft oder unvollständig, hat es die Meldebehörde von Amts wegen zu korrigieren oder zu ergänzen. Wird dies nötig, müssen grundsätzlich unverzüglich diejenigen Behörden oder sonstigen öffentlichen Stellen unterrichtet werden, an die bei regelmäßigen Datenübermittlungen falsche oder unvollständige Daten weitergegeben worden sind. Liegen der Meldebehörde Anhaltspunkte dafür vor, dass das Melderegister bezüglich bestimmter namentlich bekannter Einwohner falsch oder unvollständig ist, muss sie ebenfalls von Amts wegen ermitteln, um eine Berichtigung vornehmen zu können.

    Meldepflichtige, die sich nicht fristgemäß ummelden, begehen eine Ordnungswidrigkeit und riskieren eine empfindliche Geldbuße bis zu 1.000 Euro. Diese kann auch einem Vermieter oder dessen Beauftragten drohen, der gegenüber der Meldebehörde nicht die vorgeschriebenen Angaben über seine Mieter macht. Deutlich höhere Bußgelder drohen Unternehmen, die die Vorschriften über die Zweckbestimmung von mitgeteilten Melderergisterdaten nicht einhalten.
    • Der Begriff der Abnahme bezieht sich auf eine erbrachte Leistung, die vertraglich geschuldet ist und übergeben wird (Besitzübergang).

    Beispiele:

    • § 433 Abs. 2 BGB definiert als Hauptpflicht des Käufers u.a. die Abnahme:
      „Der Käufer ist verpflichtet, dem Verkäufer den vereinbarten Kaufpreis zu zahlen und die gekaufte Sache abzunehmen.“
    • § 640 Abs. 1 BGB regelt die Abnahme beim Werkvertrag:
      „Der Besteller ist verpflichtet, das vertragsmäßig hergestellte Werk abzunehmen“

    Der Begriff wird aber auch gebraucht im Zusammenhang mit der Rückgabe einer genutzten Sache an den Eigentümer zum Beispiel bei Übergabe einer Mietwohnung zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses.

    Bei der Abnahme handelt es sich um eine einseitige rechtsgestaltende Erklärung derjenigen Vertragspartei, die zur Abnahme verpflichtet ist.
    Im Regelfall erfolgt die Abnahme dennoch in Gegenwart der Vertragsparteien oder deren Vertreter. Je nach Gegenstand der Abnahme knüpfen sich an sie unterschiedliche Rechtsfolgen.
    Bei der Abnahme von Eigentumswohnungen durch den beziehungsweise die Erwerber ist zu unterscheiden zwischen der Abnahme des Sondereigentums und des Gemeinschaftseigentums.

    Zur Abnahme des Sondereigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums als Verpflichtung aus dem Erwerbsvertrag ist zunächst jeder einzelne Wohnungseigentümer nicht nur berechtigt, sondern auch verpflichtet. Dabei obliegt die Abnahme des Sondereigentums ausschließlich dem jeweiligen einzelnen Erwerber.

    Im Regelfall wird die Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums dagegen durch entsprechende Vereinbarung, teilweise bereits im Erwerbsvertrag, dem Verwalter oder auch dem Verwaltungsbeirat oder anderen Dritten übertragen. Dabei sollte die Abnahme jedoch sinnvollerweise stets unter Hinzuziehung eines Sachverständigen erfolgen.
    Unwirksam sind dabei allerdings die vielfach in Bauträgerverträgen vorformulierten Klauseln, wonach ein vom Bauträger benannter Sachverständiger oder der von ihm bestellte Verwalter unwiderruflich zur Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums bevollmächtigt wird (vgl. dazu OLG München, 15.12.2008, Az. 9 U 4149/08).

    Ob Dritte durch Beschluss zur Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums bevollmächtigt werden können, ist strittig (vgl. dazu Klein in Bärmann Anh. § 10 Rn 55 ff.).
    Die vorherrschende Meinung lehnte bisher eine solche Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer ab. Andererseits wird aber nach den seit dem 1.7.2007 geltenden Bestimmungen die Auffassung vertreten, dass es sich bei der Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums um eine gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG gemeinschaftsbezogene und damit um eine von der Wohnungseigentümerversammlung mehrheitlich zu beschließende Angelegenheit (geborene Wahrnehmungsbefugnis) handelt. Das Thema ist weiterhin umstritten und bedarf ggf. fachkundiger Beratung.
    Im Rahmen einer Bauabnahme wird von der zuständigen Baubehörde die ordnungsgemäße Beachtung und Einhaltung der maßgeblichen öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften im Zuge der Herstellung eines Gebäudes oder eines Gebäudeteils überprüft und bescheinigt. Die Baubehörde prüft also nicht, ob zum Beispiel die DIN-Vorschriften oder die allgemein anerkannten Regeln der Technik bei der Ausführung der Bauarbeiten eingehalten wurden. Diese Regeln spielen nämlich nur im privatrechtlichen Verhältnis von Bauherr und Bauunternehmer eine Rolle. Die entsprechende Bescheinigung der Behörde ergeht dann in Form des Abnahmescheins.

    Die Vorschriften über die behördlichen Bauabnahmen finden sich in den jeweiligen Bauordnungen der Bundesländer. Inzwischen sind die Regelungen über die behördliche Abnahme gelockert worden, so haben einige Bundesländer die Schlussabnahme nach Fertigstellung ganz abgeschafft. Stichprobenartige Überprüfungen durch die Behörde sind jedoch möglich.
    Der Begriff der Abnahme bezieht sich auf eine erbrachte Leistung, die vertraglich geschuldet ist und übergeben wird (Besitzübergang). Eine wichtige Rolle spielt die Abnahme im Werkvertragsrecht, etwa bei der Abnahme eines Bauwerks durch den Bauherrn. Der Begriff wird aber auch gebraucht im Zusammenhang mit der Rückgabe einer genutzten Sache an den Eigentümer wie zum Beispiel bei Abnahme einer Mietwohnung zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses. Im Regelfall erfolgt die Abnahme in Gegenwart der Vertragsparteien oder von deren Vertretern. Je nach Gegenstand der Abnahme knüpfen sich an sie unterschiedliche Rechtskonsequenzen.
    Beim Abnahmeprotokoll handelt es sich um die Niederschrift über das Ergebnis einer förmlichen Abnahme. Mit Unterzeichnung des Abnahmeprotokolls durch die Parteien wird dieses Ergebnis vom diesen anerkannt. Soweit nicht Beanstandungen oder Vorbehalte ausdrücklich in das Protokoll aufgenommen wurden, erlöschen mit Unterzeichnung gegenseitige Erfüllungsansprüche.
    Als Abnahmeverpflichtung bezeichnet man die vertraglich eingegangene Verpflichtung, eine bestimmte Leistung oder auch eine Lieferung von Waren abzunehmen. Dafür kann eine Abnahmefrist vereinbart werden.

    So geht etwa ein Darlehensnehmer gegenüber dem Darlehensgeber die Verpflichtung ein, sich ein Darlehen innerhalb einer vereinbarten Abnahmefrist auszahlen zu lassen.
    Das volkswirtschaftliche Theorem vom abnehmenden Bodenertragszuwachs besagt, dass sich mit zunehmender Intensivierung der Bodenbewirtschaftung von einem bestimmten erreichten Ertragsniveau an der Ertragszuwachs nicht proportional, sondern degressiv entwickelt. Aus dieser Erkenntnis – erstmals von Jean Jacques Turgot formuliert – ergibt sich eine Reihe von Folgerungen. Der Brite Thomas Robert Malthus (1766 – 1834) hat hieraus seine heute wieder aktuell diskutierte Bevölkerungstheorie entwickelt. Danach kann die Bodenbewirtschaftung für die Ernährung der Bevölkerung mit deren Entwicklung nicht mithalten. Eine Vermehrung der Weltbevölkerung bedeutet demnach, dass sich deren Versorgungslage stetig verschlechtet. Allerdings gilt dies nur „ceteris paribus“ also unter sonst gleichbleibenden Umständen. Nicht ausgeschlossen wird, dass durch technischen Fortschritt, neue Produktionsweisen usw. der Prozess verlangsamt oder zeitweise aufgehalten wird.

    Kritik erntete Malthus wegen seiner Schlussfolgerungen, die er aus seiner Erkenntnis zog: Keine Unterstützung der Armen, da dies die Ernährungssituation nur verschlimmern würde. Er forderte außerdem, dass die jungen Leute möglichst spät heiraten sollten, um damit die Nachwuchszahl zu beschränken. Aus der Erkenntnis von Malthus wurde später von David Ricardo die Grundrententheorie entwickelt.
    Unter Abnutzung versteht man die durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch einer Sache entstehende Wertminderung. Die Abnutzung führt im betrieblichen Rechnungswesen zur Notwendigkeit der Abschreibung der Gebrauchsgegenstände. Wenn es sich um vermietete oder verpachtete Gegenstände handelt, hat der Mieter/Pächter die Abnutzung durch den vertraglich vereinbarten Verbrauch nicht zu vertreten. Der abnutzungsbedingte Werteverzehr führt zu einem konstant abnehmenden Zeitwert eines Gebrauchsgegenstandes.

    Steuerlich wird dem dadurch Rechnung getragen, dass die jährliche Abnutzungsrate in die „AfA“ (Absetzung für Abnutzung) einfließt, die der Steuerpflichtige als Werbungskosten (bei Mietobjekten) oder Betriebsausgaben geltend machen kann. Bei der Immobilienwertermittlung hängt die anzusetzende Abnutzungsrate nicht von der technischen Lebensdauer, sondern von der wirtschaftlichen Nutzungsdauer des zu bewertenden Gebäudes ab.
    Im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung wird eine Abrechnungseinheit gebildet, wenn der Vermieter mehrere Gebäude gemeinsam abrechnen möchte. Dies kann zweckdienlich sein, wenn zum Beispiel mehrere Häuser über die gleiche Heizanlage (beispielsweise ein Blockheizkraftwerk) versorgt werden.

    In einem Urteil vom 20.07.2005 (Az. VIII ZR 371/04) hat der Bundesgerichtshof festgestellt, dass der Vermieter mehrere Wohngebäude mit gemeinsamer Heizanlage zu einer Abrechnungseinheit zusammenfassen darf. Bei preisfreiem Wohnraum steht dies nach § 315 BGB im Ermessen des Vermieters, bei preisgebundenem Wohnraum ist die Bildung einer Abrechnungseinheit nach § 2 Abs. 2 Satz 2 und 3 der II. Berechnungsverordnung möglich. In letzterer Vorschrift heißt es: „Eine Wirtschaftseinheit ist eine Mehrheit von Gebäuden, die demselben Eigentümer gehören, in örtlichem Zusammenhang stehen und deren Errichtung ein einheitlicher Finanzierungsplan zugrunde gelegt worden ist oder zugrunde gelegt werden soll.“

    Voraussetzung für die Verwendung einer Abrechnungseinheit ist, dass im Mietvertrag nichts Abweichendes bestimmt ist. Probleme kann es geben, wenn im Mietvertrag nur eines von mehreren Gebäuden genannt wird – dies könnte als abweichende Regelung ausgelegt werden. Diese Frage hat der BGH nicht entschieden. Dem Gerichtshof zufolge kommt es jedoch darauf nicht an, wenn schon bei Beginn des Mietverhältnisses gar keine andere Abrechnungsart möglich war. Dies war im Fall von 2005 so, denn der Gebäudekomplex verfügte bereits bei Einzug der Mieter über eine Gemeinschaftsheizung.

    Diese Rechtsprechung hat der Bundesgerichtshof mit weiteren Urteilen bestätigt (Az. VIII ZR 290/09 vom 14. Juli 2010 und Az. VIII ZR 73/10 vom 20. Oktober 2010). Auch in diesen Fällen war von Mietvertragsbeginn an keine andere Abrechnungsart möglich gewesen. Der BGH betonte, dass in einer solchen Situation keine besondere Vereinbarung im Mietvertrag erforderlich sei. Die Abrechnung nach einer größeren Abrechnungseinheit entspreche auch dem Wirtschaftlichkeitsgrundsatz, da sich eine größere Einheit meist einfacher und effektiver bewirtschaften lasse, als mehrere kleine mit separaten Verträgen etwa für Hausmeister und Versicherungen.
    Nach Ansicht der Mieterverbände ist nahezu jede zweite Nebenkostenabrechnung für eine deutsche Mietwohnung fehlerhaft. Sicher ist, dass Vermieter, Verwalter und Abrechnungsunternehmen eine Reihe gesetzlicher Vorgaben beachten müssen, damit die Abrechnung rechtlich korrekt ist.

    Sind im Mietvertrag Vorauszahlungen für Nebenkosten vereinbart, muss der Vermieter dem Mieter nach § 556 Abs. 3 BGB spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums eine Nebenkostenabrechnung zukommen lassen. Diese muss auch für einen juristisch oder betriebswirtschaftlich nicht gebildeten Laien nachvollziehbar sein.

    Wichtig ist die Unterscheidung zwischen formellen und materiellen Abrechnungsfehlern. Formelle Fehler führen zur Unwirksamkeit der Abrechnung; der Vermieter erfüllt dadurch seine Abrechnungspflicht nicht und eine berechnete Nachzahlung wird gar nicht erst fällig. Läuft die Abrechnungsfrist ab, ohne dass eine formell ordnungsgemäße Abrechnung erteilt wird, kann der Vermieter keine Nachzahlung mehr fordern. Ausnahme: Er ist nicht schuld an der Verspätung. Dies kann zum Beispiel vorkommen, wenn sich Rechnungseingänge von Versorgern oder ein Grundsteuerbescheid verspäten.

    Bei vermieteten Eigentumswohnungen muss der Vermieter auch dann innerhalb der gesetzlichen Frist abrechnen, wenn die Eigentümerversammlung noch keinen Beschluss über die Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft gefällt hat. Dies kann der Fall sein, wenn der WEG-Verwalter nicht oder unpünktlich abrechnet (Urteil vom 25. Januar 2017, Az. VIII ZR 249/15). Kann der Vermieter nachweisen, dass er nichts für die Verspätung konnte, kann er allerdings auch nach Fristablauf noch seine Nachzahlung geltend machen. Im Regelfall wird es jedoch nicht ausreichen, sich hier auf die fehlende Abrechnung des Verwalters zu berufen. Der BGH fordert in dem Urteil, dass der Vermieter eigene Schritte nachweisen muss, mit denen er sich vergeblich um eine pünktliche Abrechnung bemüht hat.

    Findet innerhalb der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist keine oder keine formell ordnungsgemäße Abrechnung statt, hat der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB hinsichtlich der laufenden weiteren Betriebskostenvorauszahlungen, zumindest bis zur Höhe der Vorauszahlungen des abzurechnenden Zeitraumes (KG Berlin, Urteil vom 15.10.2001, Az. 8 U 2549/00). Wird eine formell ordnungsgemäße Abrechnung erteilt, muss der Mieter die zurückbehaltenen Beträge begleichen (siehe LG Hamburg, Urteil vom 15.03.2005, Az. 316 S 162/04 sowie BGH, Urteil vom 28.05.2008, Az. VIII ZR 261/07).

    Ist das Mietverhältnis bereits beendet und erfolgt innerhalb der Abrechnungsfrist keine formell korrekte Abrechnung, kann der Mieter sogar die Rückzahlung der geleisteten Vorauszahlungen des jeweiligen Abrechnungszeitraumes verlangen (BGH, Urteil vom 09.03.2005, Az. VIII ZR 57/04). Diesem Anspruch kann der Vermieter begegnen, indem er eine entsprechende Abrechnung durchführt und zusendet.

    Eine formell korrekte Abrechnung muss eine geordnete Zusammenstellung der Ein- und Ausgaben liefern. Sie muss zwingend folgende Mindestangaben enthalten:

    • Aufstellung der gesamten Betriebskosten des Gebäudes,
    • Verteilerschlüssel für die einzelnen Kostenarten,
    • Berechnung der Anteile des einzelnen Mieters,
    • Aufstellung der geleisteten Vorauszahlungen des Mieters.

    Fehlt eine dieser Angaben, ist die Abrechnung fehlerhaft und formell unwirksam. Nicht fehlen sollten ferner eine genaue Bezeichnung des Mietobjekts (Adresse und Stockwerk der Wohnung) sowie des Abrechnungszeitraumes.

    Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine formelle Unrichtigkeit der Nebenkostenabrechnung auch dann vorliegt, wenn der Mieter nicht in der Lage ist, anhand der Abrechnung die Art des Umlageschlüssels für die einzelnen Kostenpositionen herauszufinden und die Berechnungen nachzuvollziehen (Urteil vom 19.11.2008, Az. VIII ZR 295/07). Im konkreten Fall hatte ein Vermieter private Abkürzungen für die Umlageschlüssel benutzt.

    Unter materiellen beziehungsweise inhaltlichen Fehlern der Nebenkostenabrechnung versteht man zum Beispiel Rechenfehler, die Verwendung von zweifelhaften oder ständig wechselnden Wohnflächenangaben, die Umlage von nicht umlagefähigen Kosten, die Doppeltberechnung umlagefähiger Positionen, die fehlerhafte Anrechnung von Leerständen oder Gewerbeeinheiten. Werden Verwaltungskosten, Reparatur- oder Instandhaltungskosten auf die Mieter umgelegt, stellt dies einen materiellen Abrechnungsfehler dar. Nicht umgelegt werden dürfen ferner Positionen, die nicht als regelmäßig entstehende Kosten, sondern nur einmalig oder in größeren Zeitabständen entstehen – etwa eine Fassadenreinigung, eine einmalige Ungezieferbekämpfung oder das Fällen von Bäumen auf dem Mietgrundstück.

    Der BGH hält nicht mehr daran fest, dass die Angabe von "bereinigten" Gesamtkosten zur formellen Unwirksamkeit der Nebenkostenabrechnung führt. Der Vermieter darf also zum Beispiel bei einer Anlage aus mehreren Gebäuden nur die Gesamtkosten des jeweiligen Gebäudes in der Abrechnung aufführen, obwohl er diese zuerst anhand der Gesamtkosten der Anlage ermittelt hat. Hat der Vermieter den Gesamtbetrag des Hauses zuvor um nicht umlagefähige Kostenpositionen bereinigt, muss er dies nicht extra aufführen oder erklären (Urteil vom 20. Januar 2016, Az. VIII ZR 93/15).

    Auch doppelt berechnete Positionen sind Abrechnungsfehler. Hausmeisterkosten etwa sind umlagefähig. Führt aber der Hausmeister Wartungsarbeiten an der Heizanlage durch und räumt im Winter Schnee, dürfen Heizungswartung und Schneeräumen nicht in anderen Kostenpositionen ein zweites Mal enthalten sein.

    Häufig werden auch im Bereich der „sonstigen Nebenkosten“ Fehler gemacht. Hier darf nur abgerechnet werden, was ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart wurde.

    Ein weiterer Fehler kann darin bestehen, dass die auf leerstehende Wohnungen entfallenden Nebenkosten unzulässigerweise auf den Mieter umgelegt werden. Auch bei Gewerbeeinheiten im Haus ist Vorsicht geboten: Werden hier in bestimmten Bereichen höhere Kosten verursacht als bei der Wohnnutzung (zum Beispiel Abfallentsorgung), dürfen diese nicht in die Gesamtabrechnung des Hauses mit einfließen.

    Ist die Abrechnung inhaltlich fehlerhaft, kann der Mieter eine korrekte Abrechnung fordern. Ein Zurückbehaltungsrecht an der geforderten Nachzahlung hat der Mieter nur bei besonders schwerwiegenden Fehlern. Wann diese vorliegen, kann von den Gerichten durchaus unterschiedlich beurteilt werden. Mieter entrichten in solchen Zweifelsfällen die Nachzahlung oft unter dem Vorbehalt der Rückforderung und lassen die Abrechnung dann prüfen. Gerichtliche Rückforderungen zuviel entrichteter Nebenkosten sind möglich. Der Mieter muss jedoch die maximale gesetzliche Einwendungsfrist von 12 Monaten ab Erhalt der Betriebskostenabrechnung beachten. Nach Ablauf dieses Zeitraumes kann er keine Einwände gegen die Abrechnung mehr vorbringen (§ 556 Abs.3 BGB). Ein Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Vorauszahlungen hat der Mieter bei materiellen Abrechnungsfehlern nicht (BGH, Urteil vom 28.05.2008, Az. VIII ZR 261/07).

    Am 15.05.2012 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass nicht nur bei formellen Fehlern eine Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen unzulässig ist, sondern auch bei materiellen Fehlern (Az. VIII ZR 245/11).
    Das Bürgerliche Gesetzbuch erlegt Vermietern die Pflicht auf, innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraumes über die Neben- bzw. Betriebskosten einer Mietwohnung abzurechnen. War der Abrechnungszeitraum z. B. das Kalenderjahr 2017, muss bis zum 31.12.2018 abgerechnet werden. Genauer: Die Abrechnung muss innerhalb dieser Zeit beim Mieter eintreffen. Es reicht also nicht aus, wenn ein Beauftragter des Vermieters bezeugen kann, den Brief mit der Abrechnung vor dem 31.12.2018 auf der Post abgegeben zu haben (Urteil des Bundesgerichtshofes vom 21.01.2009, Az. VIII ZR 107/08).

    Wird die Abrechnungsfrist versäumt, hat dies folgende Konsequenzen:
    • Der Vermieter kann keine Nebenkostennachzahlung für den betreffenden Abrechnungszeitraum mehr fordern.
    • Überweist der Mieter trotz verspäteter Abrechnung den Nachzahlungsbetrag, kann dieser sogar zurückgefordert werden (die Verjährungsfrist für derartige Rückforderungen beträgt drei Jahre, vgl. BGH, Urteil vom 18.01.2006, Az. VIII ZR 94/05).
    Ausnahmsweise darf der Vermieter dann die Abrechnungsfrist überschreiten, wenn nicht er selbst für die Verzögerung verantwortlich ist. Beispiel: Die Gemeinde schickt den Grundsteuerbescheid zu spät. Beruft sich der Vermieter darauf, dass seine Hausverwaltung zu spät abgerechnet hat, muss der Vermieter eine diesbezügliche Anmahnung der Abrechnung bei der Hausverwaltung nachweisen können. Kann er diesen Nachweis liefern, darf der Mieter auch eine Nachzahlung aus einer verspäteten Abrechnung nicht verweigern.

    Der Mieter kann bei ausbleibender Abrechnung
    • die Abrechnung einklagen (ohne zu wissen, ob sich für ihn ein Guthaben ergibt),
    • beim Vermieter die Abrechnung anmahnen und die Nebenkosten-Vorauszahlungen zurückhalten, bis diese erfolgt ist.

    Beim zweiten Punkt ist der Mieter jedoch verpflichtet, die zurückgehaltenen Beträge zu bezahlen, sobald der Vermieter die Abrechnung erteilt hat. Denn ein Zurückbehaltungsrecht bedeutet nicht, dass der Anspruch des Vermieters auf die Nebenkosten-Vorauszahlungen erlischt.
    Wurde mietvertraglich vereinbart, dass der Mieter per Vorauszahlung die Betriebskosten der Wohnung zu zahlen hat, muss der Vermieter über diese Kosten und die geleisteten Vorauszahlungen einmal im Jahr eine Abrechnung erstellen.

    Diese muss er nach § 556 Abs. 3 BGB dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums zukommen lassen. Wird innerhalb der Abrechnungsfrist keine formell ordnungsgemäße Abrechnung erteilt, kann der Vermieter keine Betriebskosten-Nachzahlung mehr fordern. Dies gilt allerdings nicht, wenn er keine Schuld an der Verspätung trägt – etwa weil sich ein Grundsteuerbescheid verspätet hat.

    Weitere Folge des Ausbleibens einer formell korrekten Abrechnung innerhalb der Frist ist, dass der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB hinsichtlich der laufenden weiteren Betriebskostenvorauszahlungen hat – jedenfalls bis zur Höhe der gesamten Vorauszahlungen des noch abzurechnenden Zeitraumes. Diese Beträge muss der Mieter allerdings bezahlen, sobald der Vermieter eine ordnungsgemäße Abrechnung erteilt.
    Die Wohnungseigentümer sind gemäß § 28 Abs. 2 WEG ver­pflich­tet, dem be­schlos­senen Wirt­schafts­plan ent­spre­chen­de Vor­schuss­zah­lun­gen an den Ver­wal­ter, in der Re­gel mo­nat­lich, zu leis­ten.

    Liegen die tatsächlichen Ausgaben für die Ver­wal­tung des ge­mein­schaft­li­chen Ei­gen­tums ge­mäß Jah­res­ab­rech­nung über den gemäß Wirtschaftsplan gezahlten Haus­geld­vor­schüs­sen, er­gibt sich ein Diffe­renz­be­trag, der als so ge­nann­te Ab­rechn­ungs­spit­ze be­zeich­net wird. Über diese (zu­sätz­li­che) Rest­for­der­ung und de­ren Ver­tei­lung wird im Rah­men der Be­schluss­fassung über die Jah­resab­rech­nung erst­ma­lig be­schlos­sen. Es handelt sich in­so­weit nicht um Haus­geld­rück­stän­de auf Grund be­reits frü­her er­folg­ter Be­schlüs­se über Wirt­schafts­plan oder Son­der­um­la­gen.

    Das führt dazu, dass ein neuer Eigentümer gegebenenfalls auch für Abrechnungsspitzen haftet, die aus früheren Jah­res­ab­rech­nun­gen vor sei­nem Ei­gen­tums­er­werb stam­men, über die aber erst zu ei­nem Zeit­punkt be­schlos­sen wird, zu dem er als Ei­gen­tü­mer im Grund­buch ein­ge­tra­gen ist.

    Denkbar ist jedoch auch, dass sich anstelle der Abrechnungsspitze ein Guthaben ergibt. Dieses steht nach einem Urteil des Amtsgerichts Marl dem Erwerber der Eigentumswohnung zu und nicht dem ehemaligen Eigentümer (Urteil vom 22.5.2014, Az. 34 C 5/14).
    Während früher Notare und alle, die ein Einsichtsrecht ins Grundbuch hatten, die Einsicht unmittelbar vor Ort – also beim Grundbuchamt – vornehmen mussten, besteht heute die Möglichkeit im Rahmen des automatisierten Abrufungsverfahrens, Grundbuchinhalte online abzurufen. Rechtsgrundlage ist § 133 Grundbuchordnung. Die Abrufung setzt eine Genehmigung der jeweiligen Justizverwaltung des Bundeslandes voraus, in dessen Zuständigkeitsbereich das Grundbuchamt liegt. Allerdings wird die Genehmigung nur Gerichten, Behörden, Notaren, öffentlich bestellten Vermessungsingenieuren, an dem Grundstück dinglich Berechtigten, einer von dinglich Berechtigten beauftragten Person oder Stelle erteilt werden. Makler können keine Genehmigung bekommen, da ein Maklervertragsverhältnis hierfür keine Rechtsgrundlage darstellt.

    Für Makler ist grundsätzlich eine Einsichtnahme ins Grundbuch nur im Einzelfall und mit Vollmacht des Eigentümers möglich. Notare, die ohne Prüfung, ob ein Auftrag eines Einsichtsberechtigten vorliegt, für Makler Grundbuchauszüge abrufen, können sich berufsrechtlichen Disziplinarmaßnahmen aussetzen (OLG Celle, 15.7.2011, Az. Not 7/11).
    Das Absageschreiben an Bieter ist ein Instrument aus der VOB/A (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen Teil A) und betrifft die öffentliche Vergabe von Bauaufträgen.

    Hat eine öffentliche Stelle ein Bauprojekt ausgeschrieben, erhält sie Angebote von verschiedenen interessierten Auftragnehmern. Schließt die Vergabestelle Angebote vom Verfahren aus oder kommt ein Bieter nicht in die engere Wahl, muss ihm dies mit einem formellen Absageschreiben unverzüglich mitgeteilt werden. Die anderen Bieter müssen informiert werden, sobald der Zuschlag erteilt wurde. Geregelt ist dies in § 19 Abs. 1 VOB/A.

    Die abgewiesenen Bieter können verlangen, dass ihnen in Textform nähere Informationen gegeben werden. Im Einzelnen:
    • die Gründe der Absage,
    • die Merkmale und Vorteile des Angebots des erfolgreichen Bieters,
    • dessen Name.

    Diese Informationen sind den nicht berücksichtigten Bietern auf Verlangen innerhalb einer Frist von 15 Kalendertagen nach Eingang eines in Textform gestellten entsprechenden Antrags zu übermitteln.

    Im Übrigen dürfen nicht berücksichtigte Angebote und Ausarbeitungen der Bieter nicht für eine neue Vergabe oder irgendwelche anderen Zwecke verwendet werden. Hat der Bieter seinem Angebot Entwürfe, Ausarbeitungen, Muster oder Proben beigelegt, müssen diese zurückgegeben werden, wenn dies im Angebot oder innerhalb von 30 Kalendertagen nach Ablehnung des Angebots gefordert wird.
    Als Absanden wird die Ablösung von Sand oder anderen Zuschlagstoffen von Beton- oder Putzflächen bezeichnet. Darüber hinaus wird der Begriff gelegentlich auch als Synonym für Sandstrahlen verwendet.

    Das Absanden kann zum einen durch eine geringe Bindung im Materialgefüge, beispielsweise aufgrund eines geringen Bindemittel- bzw. Zementgehalts, verursacht sein. Zum anderen kann es darauf zurückzuführen sein, dass die betroffenen Oberflächen im Laufe des Herstellungsprozesses zu früh ausgetrocknet sind, weil sie nicht ausreichend feucht gehalten wurden oder weil ihnen zu viel Feuchtigkeit entzogen wurde.

    Letzteres tritt insbesondere dann ein, wenn raues, saugfähiges Schalungsmaterial verwendet wird oder wenn feuchtigkeitssaugende, poröse Putzuntergründe nicht in der erforderlichen Weise vorbehandelt werden. Bei glatten Putzen oder Sichtbetonflächen führt Absanden zu einer Beeinträchtigung des visuellen Erscheinungsbildes und ist daher ggf. als Ausführungsmangel zu werten.
    Aus der Perspektive der Unternehmen, die Produkte und Dienstleistungen anbieten, handelt es sich beim Absatzmarkt um die Gesamtheit der Marktbeziehungen, die sich auf den Vertrieb dieser Produkte und Dienstleistungen beziehen. Bei Bauträgern, Maklern und sonstigen Immobilienanbietern sind dies regelmäßig die Marktbeziehungen zu Interessenten für Kauf- und Mietobjekte.

    Dieser Markt ist überwiegend durch eine Unternehmer-Verbraucherbeziehung geprägt, weshalb er durch die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) besonders reguliert ist. Den Makler- und Bauträgerkunden auf der Absatzmarktseite wird dabei unabhängig davon eine Verbraucherfunktion zugewiesen, ob es sich um versierte Kaufleute oder Gesellschaften oder um unerfahrene Privatpersonen handelt.

    Dem Absatzmarkt steht der "Beschaffungsmarkt" gegenüber, bei dem in der Regel dem beschaffenden Unternehmen die "Kundenrolle" gegenüber dem Anbieter zukommt. Dies gilt nicht im Maklergeschäft, wo auch der Objektanbieter als Auftraggeber Kunde des Maklers ist.
    Die Absatzwegepolitik kann auch als Vertriebspolitik bezeichnet werden. Der Kunde schaltet den Makler - abgesehen von den seltenen Fällen, bei denen es nur darum geht, Beratungsleistungen über die Objektgestaltung von ihm abzurufen - ein, wenn er ein Objekt auf dem Markt anbieten oder nachfragen will, weil der Makler über eine breite Marktübersicht verfügt und eine qualifizierte Vertriebs- sowie Kommunikationspolitik anbieten kann. Deshalb muss die Politik der Absatzwege einen hohen Stellenwert innerhalb des auf das derivate Marketing zielenden Instrumentariums des Maklers einnehmen. Stellvertretend für seinen Auftraggeber legt er fest, auf welchem Markt (regional oder überregional) das Objekt anzubieten und wie die Zielgruppe zu definieren und anzusprechen ist. Ferner prüft er, welcher Zugangsweg zu dieser Zielgruppe zu beschreiten ist (Möglichkeiten und Methoden der Kontaktanbahnung und -pflege).

    Als Marketingleistung des Maklerunternehmens im Rahmen der Absatzwegepolitik ist vor allem der Fragenbereich der Vertriebsorganisation angesprochen, konkret die Organisation des Außendienstes (angestellte Außendienstmitarbeiter, freie Mitarbeiter, Wege über das Gemeinschaftsgeschäft, Geschäft über einen Maklerverbund usw.).
    Als Absäuern bezeichnet man die Behandlung von Oberflächen mit Säuren bzw. Säurelösungen. Anwendungsgebiete derartiger Verfahren sind der Betonbau, der Metallbau sowie die Textiltechnik und -veredelung.

    Im Betonbau dient das Absäuern vor allem zur Entfernung von Kalkablagerungen, Ausblühungen und Verunreinigungen von Betonoberflächen. Verwendet werden dazu verdünnte Säurelösungen, beispielsweise verdünnte Salzsäure. Bei der Herstellung von Sichtbetonflächen lassen sich sandstein-ähnliche Oberflächenstrukturen erzielen, wenn die oberste Zementsteinschicht des Betons durch Absäuern entfernt wird. Darüber hinaus lässt sich durch vorheriges Absäuern stark kalkhaltiger Oberflächen die Haftung von Anstrichen verbessern.

    Im Metallbau werden verzinkte Oberflächen abgesäuert, um eine bessere Haftfähigkeit von Anstrichen und Lacken zu erreichen; in der Textilindustrie ist das Absäuern ein notwendiger Bestandteil von Färbeverfahren, beispielsweise bei der Färbung mit Reaktiv-, Schwefel- und Naphtol-Farbstoffen.
    Unter Abschattungseffekt versteht man eine Reduzierung der Windleistung durch Hindernisse wie Bäume, Mauern, Gebäude. Dadurch kann die Leistungsfähigkeit von Windkraftanlagen beeinträchtigt werden.
    Als Abschlagszahlung bezeichnet man generell das teilweise Begleichen einer Gesamtschuld. Später wird dann der Restbetrag bezahlt. Für eine Abschlagszahlung ist grundsätzlich das Einverständnis des Gläubigers erforderlich. Ausnahme: Die Abschlagszahlung wurde zuvor vertraglich vereinbart. Lehnt der Gläubiger die Abschlagszahlung ab, hat der Schuldner den Gesamtbetrag zu begleichen.

    Baurechtlich:
    Die Abschlagszahlung bezieht sich auf eine nachweislich ausgeführte, eingrenzbare Teilleistung der Gesamtbauleistung. Bei Bauverträgen nach VOB/B gilt: Abschlagszahlungen sind nach § 16 VOB/B (2016) auf Antrag in Höhe des Wertes dieser Leistungen einschließlich darauf entfallender Umsatzsteuer innerhalb von 21 Werktagen nach Zugang der Aufstellung über die erbrachten Bauleistungen zu überweisen. Als Leistungen werden dabei auch für die Leistung extra angefertigte Bauteile und die auf der Baustelle angelieferten Stoffe und Bauteile angesehen, wenn dem Auftraggeber nach seiner Wahl entweder das Eigentum an ihnen übertragen oder entsprechende Sicherheit gestellt wurde. Abschlagszahlungen haben keinen Einfluss auf die Haftung des Auftragnehmers; sie werden nicht als Abnahme von Teilen der Bauleistung angesehen.

    Ab 1.1.2018 gilt nach § 650m BGB: Wird ein Verbraucherbauvertrag im Sinne des Bürgerlichen Gesetzbuches abgeschlossen, dürfen die vom Bauunternehmer geforderten Abschlagszahlungen 90 Prozent des vereinbarten Gesamtbetrages inklusive einer Vergütung für Nachtragsleistungen nicht überschreiten. Mit der ersten Abschlagszahlung muss der Bauunternehmer dem Verbraucher eine Sicherheit für die rechtzeitige und mängelfreie Fertigstellung leisten, die fünf Prozent der vereinbarten Gesamtsumme beträgt. Wenn sich der Vergütungsanspruch des Unternehmers um mehr als zehn Prozent erhöht – zum Beispiel durch nachträgliche Vertragsänderungen oder vom Bauherrn verlangte Änderungen – muss der Unternehmer dem Verbraucher bei der nächsten Abschlagszahlung eine zusätzliche Sicherheit von fünf Prozent der zusätzlichen Vergütung stellen. Auf Wunsch des Unternehmers kann die Sicherheitsleistung so organisiert werden, dass der Verbraucher einen entsprechenden Teil der Abschlagszahlungen einbehält. Sicherheit kann auch durch eine Garantiezusage eines inländischen Geldinstituts geleistet werden.
    Verlangt der Unternehmer seinerseits bei Vereinbarung von Abschlagszahlungen eine Sicherheit vom Verbraucher, darf diese 20 Prozent der Gesamtvergütung oder die Höhe der nächsten Abschlagszahlung nicht überschreiten. Eine entsprechende Vereinbarung wäre unwirksam.

    Mietrechtlich:
    Als Abschlagszahlungen oder "Abschläge" bezeichnet man bei den Mietnebenkosten auch die Beträge, die monatlich für Fernwärme, Gas, Strom etc. zu zahlen sind. Sie beruhen auf einer überschlägigen oder auf Erfahrungswerten beruhenden Schätzung des Verbrauches der jeweiligen Wohneinheit. Am Ende des Abrechnungszeitraumes wird mit Hilfe der Messdaten der tatsächliche Verbrauch ermittelt, was zu Nachzahlungen oder einem Guthaben führen kann.
    Wer wettbewerbsrechtlich wegen unlauteren Verhaltens oder eines sonstigen Wettbewerbsverstoßes abgemahnt wird und nicht rechtzeitig mit der Abgabe einer strafbewehrten Unterlassungserklärung reagiert, muss mit einer Einstweiligen Verfügung des Abmahners rechnen. Ist sie ergangen, folgt dem nach einiger Zeit ein Hauptsacheverfahren, in dem die Frage endgültig entschieden wird, ob die Abmahnung berechtigt war oder nicht. Wenn der Abgemahnte damit rechnen muss, dass er in der Hauptsacheverhandlung ebenfalls unterliegt, kann er durch eine verbindliche Abschlusserklärung den Wettbewerbsfall erledigen.

    Mit der unaufgeforderten Abgabe der Abschlusserklärung entfällt das Rechtsschutzbedürfnis für eine Unterlassungsklage. Die Abschlusserklärung darf grundsätzlich nicht an Bedingungen geknüpft werden. Sie muss also eine Wirkung entfalten, die derjenigen eines Urteils in der Hauptsacheverhandlung entsprechen würde. In der Regel bestätigt sie den Inhalt der Einstweiligen Verfügung. Allerdings ist ein Kündigungsvorbehalt möglich für den Fall, dass durch Gesetzesänderungen oder die höchstrichterliche Rechtsprechung eine Rechtslage geschaffen wird, die keinen Unterlassungsanspruch mehr rechtfertigt. Sinn der Abschlusserklärung ist die Einsparung von Verfahrenskosten in Fällen ohne Erfolgsaussicht.
    Bei Abschluss eines Bausparvertrages wird eine Abschlussgebühr fällig. Sie dient der Deckung der Abschlusskosten, u.a. der Provision des Vermittlers. Die Gebühr wird entweder mit den ersten Sparraten verrechnet oder separat vom Bausparer überwiesen und beträgt je nach Bauspartarif zwischen 1 und 1,6 % der Bausparsumme.

    Die Abschlussgebühr wird bei der Berechnung des effektiven Jahreszinses des Bauspardarlehens nicht berücksichtigt. Die Höhe der Abschlussgebühr sollte nicht das alleinige Entscheidungskriterium für einen Vertragsabschluss sein. Es sollten auch die übrigen Kosten (Kontoführungsgebühren, Darlehensgebühr, Zinsen verglichen werden. Gleiches gilt für das verlockende Angebot, die Abschlussgebühr bei Inanspruchnahme des Darlehens zurückerstattet zu erhalten. Hier sollte man vor allem die Höhe der Guthabenzinssätze im Auge behalten.

    Die Abschlussgebühr eines Bausparvertrages ist von der Bearbeitungsgebühr zu unterscheiden, die bei Auszahlung des Bauspardarlehens verlangt wird. Der Bundesgerichtshof hat am 7.12.2010 bestätigt, dass Bausparkassen eine Abschlussgebühr verlangen dürfen. Eine Gegenleistung sei nicht erforderlich (Az. XI ZR 3/10). Die Bearbeitungsgebühr dagegen ist unzulässig und kann unter Umständen zurückgefordert werden (BGH, 8.11.2016, Az. XI ZR 552/15).
    Bei der Abschlussoption handelt es sich um eine vertragliche Vereinbarung zwischen dem Verfügungsberechtigten über eine Sache (z.B. Gewerbemieträume) und einem Interessenten, dem damit die Möglichkeit eingeräumt wird, im Falle der Verfügung über diese Sache, den mit der Verfügung verbundenen Vertrag mit dem Optionsberechtigten abzuschließen. Es handelt sich um ein einseitiges Recht, das nur den Verfügungsberechtigten – nicht aber den Optionsberechtigten – bindet. In der Regel wird der Vertrag über die Abschlussoption so formuliert, dass der Optionsberechtigte bei Geltendmachung der Option in die Vertragsbedingungen einwilligen muss, die der Verfügungsberechtigte mit einem anderen Geschäftspartner bereits ausgehandelt hat. Die Abschlussoption wird auch als Begründungsoption bezeichnet.

    Nicht zur Kategorie der Abschlussoption gehört die Verlängerungsoption. Letztere setzt ein bestehendes zeitlich begrenztes Dauerschuldverhältnis mit dem Optionsberechtigten voraus. Dieser kann vor Ende des Vertrages bei Bestehen des Optionsrechtes die Fortsetzung des bestehenden Vertrages verlangen.
    Der Tatsache, dass Bauwerke im Zeitverlauf abgenutzt werden und daher mit einer zeitlich beschränkten Nutzungsdauer gerechnet werden muss, ist in den verschiedenen Teilbereichen der Immobilienwirtschaft Rechnung zu tragen.

    Abschreibung bei Mietenkalkulation

    Bei Wohngebäuden, die bis 31.12.2001 mit öffentlichen Mitteln nach dem II. WoBauG geförderte wurden, musste die Kostenmiete ermittelt werden. Sie gilt für diesen Wohnraum bis zum Ende des Zeitraums, in dem der Wohnraum als gefördert anzusehen ist. Bei Änderung der Kostenansätze, ist auch in Zukunft die Kostenmiete im Rahmen einer Teilwirtschaftlichkeitsberechnung fortzuschreiben. Das kann – bei werterhöhenden Investitionen – auch die Abschreibung betreffen.

    Die Mietkalkulation erfolgte im Rahmen der Wirtschaftlichkeitsberechnung nach der II. Berechnungsverordnung (II. BV). Für die Wohngebäude wurde eine hundertjährige Nutzungsdauer unterstellt, was zu einem linearen Abschreibungssatz von ein Prozent führt. Dieser Satz erhöhte sich für Einrichtungen und Teile, die erfahrungsgemäß in kürzeren Zeitabschnitten erneuert werden müssen. § 25 der II. BV Stand 2007 weist für die Sammelheizung und die Einbaumöbel einen Satz von drei Prozent aus, für Gemeinschaftsantennen oder maschinelle Wascheinrichtungen neun Prozent.

    Für Wohnraum, der nach dem Wohnraumförderungsgesetz gefördert wurde bzw. künftig gefördert wird, wenn die Antragstellung also nach dem 31.12.2001 erfolgte bzw. erfolgt, ist nicht mehr die nach der II. BV berechnete Kostenmiete, sondern die "vereinbarte Miete" relevant. Die Abschreibung spielt hier keine Rolle mehr. Das Kalkulationsschema der II. BV kann aber als reines Berechnungsschema für jede Art Wohnraum nach wie vor verwendet werden, auch wenn sie ihre rechtliche Bedeutung eingebüßt hat.

    Abschreibung bei Wertermittlung

    Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) kennt den Begriff Abschreibung nicht. Dort wird von Wertminderung gesprochen. Er entspricht jedoch dem, was in der Abschreibung zum Ausdruck kommt, nämlich in der Berücksichtigung der Tatsache, dass die Nutzbarkeit eines hergestellten physischen Gutes u.a. durch den laufenden Nutzungsprozess zeitlich begrenzt ist. Es wird deshalb am Bewertungsstichtag auf die (wirtschaftliche) Restnutzungsdauer abgestellt. Im Ertragswertverfahren ist die sich aus der Restnutzungsdauer ergebende "Abschreibung" Teil des Vervielfältigers, mit dem der Gebäudereinertrag multipliziert wird. Beim Sachwertverfahren wird die der wirtschaftlichen Alterswertminderung entsprechende Abschreibung teils linear, teils nach statistisch-empirischen und teils in Form von mathematisch-theoretischen Ableitungen ermittelt. Sie führt vom ursprünglichen Herstellungswert zum Zeitwert des Gebäudes, sofern aus bestimmten Gründen keine Zu- oder Abschläge erforderlich sind.

    Grundsätzlich kann zwischen einem progressiven, linearen und degressiven Wertminderungsverlauf unterschieden werden. Das bedeutet, dass die Abschreibungsquoten im Zeitverlauf steigen, gleich bleiben oder fallen können. Entspricht der Ausgangswert des neu hergestellten Gebäudes einem nachhaltig hohen Gebäudestandard, der auch im längeren Zeitverlauf durch altersbedingte Nutzungsminderungen in hohem Maße marktfähig bleibt, wird eher eine progressive Verlaufsform der Abschreibung unterstellt werden können. Die Abschreibungsquoten sind in den ersten Jahrzehnten gering und werden erst später zunehmend größer. Bei einem durchschnittlichen Zustandsniveau des Gebäudes wird der Abschreibungsverlauf eher linear sein. Die degressive Verlaufsform wird in Fällen zu unterstellen sein, in denen die Nutzungsfähigkeit und -intensität schon im ersten Zeitabschnitt der Gesamtnutzungsdauer stark abnimmt. Auf welche Abschreibungsmethode im Verfahren auch immer zurückgegriffen wird, der Sachverständige muss die Heranziehung der jeweiligen Methode einleuchtend begründen. Die ImmoWertV als Nachfolgeverordnung der Wertermittlungsverordnung (WertV) sieht nur noch eine linear anzusetzende Wertminderung vor.

    Abschreibung im Rechnungswesen

    Im Rechnungswesen bezieht sich die Abschreibung nicht nur auf "Sachanlagen", sondern auch auf Finanzanlagen und Forderungen (insbesondere Mietforderungen). Bei den Abschreibungen auf Anlagevermögen wird zwischen linearer und degressiver Abschreibung einerseits, sowie planmäßiger und außerplanmäßiger Abschreibung andererseits unterschieden. Außerplanmäßige Abschreibungen können wirtschaftlich bedingt sein (z.B. fehlende Anpassung an den technischen Fortschritt, der zu erheblichen Einsparungen im Bereich der Bewirtschaftungskosten führen würde) oder sie sind faktischer Natur (z. B. Zerstörung durch Brand).

    Abschreibungen können auch steuerlich von den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung oder aus Gewerbebetrieb "abgesetzt" werden. Man spricht hier von "Absetzung für Abnutzung", die in den Einkommensteuerrichtlinien auch mit dem Kürzel "AfA" bezeichnet wird. Daneben kennt das Einkommensteuerrecht auch eine "erhöhte Absetzung für Abnutzung" bei Gebäuden in Sanierungs- und städtebaulichen Entwicklungsgebieten und bei Baudenkmälern.
    Unter Abschreibungen im Grundbuch sind diejenigen Grundstücke aufgeführt, die in ein anderes Grundbuch übertragen werden. Erforderlich werden solche Abschreibungen, wenn sich der Eigentümer von einem oder mehreren im Bestandsverzeichnis aufgeführten Grundstücken oder Grundstücksteilen z.B. durch Verkauf oder Schenkung trennen will. Ein anderer Anlass für die Abschreibung kann sein, dass nur ein Teil des Grundstücksbestandes beliehen, bzw. mit Grundpfandrechten belastet werden soll. Das abgeschriebene Grundstück erhält im neuen Grundbuch eine neue laufende Nummer. Im Ursprungsgrundbuch sind die Abschreibungen in den Spalten 7 und 8 aufgeführt. Die Regelungen über die Abschreibung befinden sich in § 7 der Grundbuchordnung (GBO).
    Bei der AfA handelt es sich um einen Begriff des Einkommensteuerrechts. Mit ihm wird der Teil von Werbungskosten bzw. Betriebsausgaben bezeichnet, der sich auf die abnutzungsbedingte Wertminderung eines Wirtschaftsgutes bezieht. Unterschieden wird stets zwischen linearer und degressiver AfA. Im Rahmen der Immobilienwirtschaft gelten folgende Sätze:
    • Die lineare AfA beträgt 2 Prozent (bei Gebäuden mit Baujahr vor dem 01.01.1925 2,5 Prozent). Berechnungsgrundlage sind die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes. Nicht einbezogen wird der Wert des erschlossenen Baugrundes, auf dem das Gebäude errichtet wurde. Bei Gebäuden, die sich im Betriebsvermögen befinden, keinen Wohnzwecken dienen und für die der Bauantrag nach dem 31.03.1985 gestellt wurde, beträgt der AfA-Satz 3 Prozent. Wird das Gebäude verkauft, können Veräußerer und Erwerber die AfA jeweils zeitanteilig geltend machen, wobei für die zeitliche Aufteilung der Tag des Besitzüberganges maßgebend ist.

    • Aktuell kann eine degressive AfA für neu hergestellte Wohngebäude auf Grund des Ende 2005 beschlossenen Gesetzes "zum Einstieg in ein steuerliches Sofortprogramm" nicht in Anspruch genommen werden. Allerdings ist nach § 7 Abs. 5 Einkommenssteuergesetz für Wohngebäude, die vom Steuerpflichtigen auf Grund eines nach dem 28.02.1989 und vor dem 01.01.2006 gestellten Bauantrags hergestellt oder nach dem 28.02.1989 und vor dem 01.01.2006 auf Grund eines rechtswirksam abgeschlossenen obligatorischen Vertrags bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft wurden, die im Erstjahr in Anspruch genommene degressive AfA über die Laufzeit von 40 bzw. 50 Jahren weiter anzusetzen.

      Je nach Beginn der degressiven AfA sind die in den einzelnen Jahren anzusetzenden Abschreibungssätze infolge von Änderungen durch die steuerliche Gesetzgebung unterschiedlich.

    • Erhöhte Absetzungen gibt es darüber hinaus bei Gebäuden, die in städtebaulichen Sanierungs- und Entwicklungsgebieten liegen und durch bauliche Maßnahmen modernisiert, instand gesetzt oder erneuert wurden. Das gleiche gilt für Herstellungskosten, die durch Baumaßnahmen an Baudenkmälern entstehen. Diese Kosten konnten, sofern die Baumaßnahmen vor dem 01.01.2004 begonnen hatten, innerhalb von 10 Jahren mit je 10 Prozent als Werbungskosten abgesetzt werden. Außerhalb der Absetzung für Abnutzung und Substanzverringerung sind Absetzungen für außergewöhnliche technische und wirtschaftliche Abnutzung möglich.

      Diese AfA-Sätze wurden zum 01.01.2004 verringert (siehe Tabelle) In den ersten acht Jahren dürfen Eigentümer Modernisierungs- und Instandhaltungskosten über die Sonder-AfA mit nur noch jeweils neun Prozent geltend machen. In den darauf folgenden vier Jahren beträgt der Satz nunmehr jeweils sieben Prozent. Somit verlängert sich die Abschreibungsdauer der Kosten von zuvor zehn auf jetzt zwölf Jahre.

    Achtung! Die Summe der steuermindernd geltend gemachten AfA muss in den Fällen, in denen ein Veräußerungsgewinn zu versteuern ist (war), bei Ermittlung des Gewinns wieder addiert werden.

    Nach einer Entscheidung des Bundesfinanzhofes müssen die Finanzämter Käufern einer Eigentumswohnung, die in einem Sanierungsgebiet liegt, die erhöhten Absetzungen gewähren, wenn eine Bescheinigung der Gemeinde erteilt wurde (Urteil vom 22.10.2014, Az. X R 15/13). Die baurechtliche Einschätzung der Gemeindebehörde, nach der kein Neubau vorliegt, ist also auch für die Finanzämter verbindlich. Bisher wurden mit dieser Begründung erhöhte Absetzungen nicht nur beim Bau eines neuen Gebäudes verweigert, sondern auch zum Beispiel beim Umbau von Gewerberäumen zu Eigentumswohnungen oder dem Ausbau eines Dachgeschosses zu einer Eigentumswohnung.
    Es handelt sich um eine AfA in bestimmten Fällen. Eine solche Absetzung kann in Frage kommen, wenn beispielsweise ein Gebäude abgebrochen wird oder wenn ein Brandschaden entstanden ist. Vorausgesetzt wird immer ein ungewöhnlicher Umstand, der die wirtschaftliche Nutzbarkeit des Gebäudes in dem Jahr hat sinken lassen, in dem die Absetzung geltend gemacht wird. Weitere Gründe hierfür können eine verkürzte Nutzungsdauer durch einen schlechten Gebäudezustand sein, mangelhafte Pflege oder die nach Beendigung eines Mietverhältnisses nur eingeschränkte Vermietbarkeit eines Objektes, das nach den speziellen Wünschen des vorherigen Mieters errichtet worden war.
    Eine Absichtserklärung, englisch Letter of Intent (LOI), ist eine unverbindliche Erklärung, mit der unter Verhandlungspartnern das weitere Interesse an Verhandlungen und am Abschluss eines Vertrages bekundet wird. Einzelne Absprachen innerhalb einer Absichtserklärung können durchaus bindend sein, etwa Vereinbarungen über Fristen, Zeitpläne oder Vertragsstrafen für den Fall des Verhandlungsabbruches.

    Die Absichtserklärung, wird häufig beim Kauf oder Verkauf von Unternehmen oder Beteiligungen oder auch bei Softwareerstellungsverträgen verwendet. Ein anderes Einsatzgebiet dieses juristischen Werkzeugs ist der Abschluss von gewerblichen Mietverträgen, wenn zum Beispiel größere Gewerbeobjekte noch errichtet oder an die Bedürfnisse des Nutzers angepasst werden sollen.

    Die Absichtserklärung kann u.a. enthalten:
    • die Bezeichnung der Vertragsparteien
    • eine Bekundung des beiderseitigen Interesses an weiteren Verhandlungen
    • die Bezeichnung des Vertragszwecks oder beabsichtigten Projektes
    • einen Zeitplan
    • Bedingungen und Befristungen – z.B. Exklusivitätsfrist, innerhalb der keine Verhandlungen mit anderen möglichen Partnern aufgenommen werden
    • Regelungen über den Ersatz möglicher Auslagen
    • Gründe, aus denen die Vertragsverhandlungen abgebrochen werden können
    • Geheimhaltungsregeln
    • einen Hinweis darauf, dass die Absichtserklärung nicht bindend sein soll.
    Ein solcher Hinweis auf die Unverbindlichkeit der Vereinbarung ist unbedingt zu empfehlen, da die reine Bezeichnung als Absichtserklärung oder "Letter of Intent" nicht ausreicht, um diese zu gewährleisten.

    Die Absichtserklärung entstammt dem angelsächsischen Recht und ist nicht mit dem – verbindlichen – deutschen Vorvertrag zu verwechseln.

    Im angelsächsischen Recht sind bei Abschluss eines Letter of Intent Anzahlungen, z.B. durch den Käufer, üblich. Bei Abbruch der Vertragsverhandlungen ist die Anzahlung zurückzuzahlen. Im Rahmen der Exklusivitätsregelung kann einem Vertragspartner eine Vertragsstrafe auferlegt werden für den Fall des Abbruchs der Verhandlungen, den nicht der andere Vertragspartner verursacht hat. Meist wird erst nach Abschluss des LOI mit der kostenintensiven Due-Diligence-Prüfung bezüglich des beabsichtigten Projektes begonnen.
    Abkürzung für: Abstand
    In den Landesbauordnungen der Bundesländer wird als Abstandsfläche der Mindestabstand bezeichnet, der vor den Außenwänden eines Gebäudes oder Gebäudeteils gegenüber der Grundstücksgrenze oder anderen Gebäuden freigehalten werden muss ("Bauwich"). Nach den Bestimmungen der jeweiligen Landesbauordnungen entspricht im Regelfall die Tiefe der Abstandsfläche der Gebäudehöhe. Beträgt die Gebäudehöhe (H) zum Beispiel zehn Meter, dann muss zur Nachbargrenze ein Abstand von ebenfalls zehn Metern eingehalten werden. Der Lichteinfallswinkel beträgt damit 45 Grad. Die vorgeschriebenen Mindesttiefen liegen zwischen 2,5 bis drei Metern. Stellplätze und sogenannte "Grenzgaragen" sind in Abstandsflächen meist zulässig. Abstandsflächen dürfen auch auf öffentlichen Verkehrs- und Grünflächen liegen, jedoch nur bis zu deren Mitte.

    Mit Abstandsflächen sollen eine ausreichende Belichtung und Belüftung eines Gebäudes sichergestellt werden. Außerdem dienen sie dem Brandschutz, dem ungestörten Wohnen, aber auch dem Nachbarschutz.

    Durch das "Gesetz zur Erleichterung von Planungsvorhaben für die Innenentwicklung der Städte" vom 21.12.2006 wurde den Gemeinden ermöglicht, vom Bauordnungsrecht abweichende (also auch geringere) Maße der Tiefe der Abstandsflächen festzusetzen. Es handelt sich um eine bauplanungsrechtliche Ergänzung des Baugesetzbuches. Die Regelung hat in § 9 Absatz 1 BauGB als Nr. 2a Eingang gefunden. Damit wird der ohnehin schon vorhandenen Tendenz, die Abstandsflächen zu verringern, Rechnung getragen.

    Die Landesbauordnungen enthalten genauere Regelungen dazu, wie bei der Festlegung geringerer Abstandsflächen zu verfahren ist. In der Regel sind diese an die Voraussetzung gebunden, dass eine ausreichende Belichtung und Belüftung gewährleistet ist und die verfügbaren Flächen für notwendige Nebenanlagen wie Kinderspielplätze, Garagen und Stellplätze nicht eingeschränkt werden.
    Unter einer Abstandszahlung versteht man eine einmalige Zahlung des neuen Mieters an den Vermieter oder Vormieter. Als Gegenleistung macht der Vormieter die Wohnung frei bzw. der Vermieter lässt den Nachmieter zügig einziehen. Damit nicht zu verwechseln ist der häufig verwendete Begriff "Ablöse". Eine Ablöse zahlt der neue Mieter für Einrichtungsgegenstände, die er vom bisherigen Mieter übernimmt. Abstandszahlungen sind seit dem Vierten Mietrechtsreformgesetz nicht mehr zulässig. Durch diese Reform wurde u.a. ein § 4 a in das Wohnungsvermittlungsgesetz eingefügt, der eindeutig regelt:

    • Eine Vereinbarung, die einen Wohnungssuchenden dazu verpflichtet, ein Entgelt dafür zu zahlen, dass der Vormieter die Wohnung räumt, ist unwirksam.
      Ausnahme: Die Erstattung von Umzugskosten für den bisherigen Mieter ist möglich.
    • Ein Vertrag des Wohnungssuchenden mit Vormieter oder Vermieter, nach dem der Wohnungssuchende Einrichtungsgegenstände oder Inventar der Wohnung kaufen muss, gilt nur, wenn tatsächlich ein Mietvertrag zustande kommt.

    Der Kaufpreis für Einrichtungs- oder Inventarteile darf nicht außer Verhältnis zu deren wirklichem Wert stehen. Das früher zum Teil von Vermietern in Gebieten mit Wohnungsnot angewendete Verfahren, sich die Vermietung einer Wohnung durch einen zusätzlichen Geldbetrag "versüßen" zu lassen, ist damit nicht mehr zulässig. Eine solche Vereinbarung – auch in mündlicher Form – ist schlicht unwirksam. Ebenso dürfen Mieter keine verschleierte Provision dafür verlangen, dass sie einem Nachmieter, den sie mit Zustimmung des Vermieters selbst gesucht haben, die Wohnung überlassen.

    Die Erstattung von Umzugskosten des Vormieters darf nicht die Form einer "verkappten Abstandszahlung" annehmen. Ersetzen muss der Nachmieter auch im Rahmen einer entsprechenden Vereinbarung nur Kosten, die durch Belege nachgewiesen werden können.

    Zulässig sind – wenn auch in der Praxis eher unüblich – Vereinbarungen, nach denen der Vermieter dem Mieter einen Geldbetrag als "Abstand" zahlt, damit dieser vorzeitig die Wohnung räumt. In steuerrechtlicher Hinsicht darf eine solche Abstandszahlung vom Vermieter im Rahmen der Werbungskosten bei der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung geltend gemacht werden. Dies gilt jedoch nur, wenn die jeweilige Wohnung anschließend wieder vermietet wird, aber nicht bei Verkauf oder Selbstnutzung durch den Eigentümer. So urteilte auch der Bundesfinanzhof: Ein Vermieterpaar hatte die Mieter eines Mehrfamilienhauses durch Abstandszahlungen zur vorzeitigen Auflösung des Mietverhältnisses gebracht. Das Objekt wurde renoviert, teils neu vermietet, überwiegend jedoch von den Eigentümern selbst genutzt. Der BFH entschied, dass die Abstandszahlungen für später selbst genutzte Wohnungen nicht als Werbungskosten bei den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung geltend gemacht werden konnten (Urteil vom 7.7.2005, Az. IX R 38/03).
    Angelegenheiten, die die ordnungsgemäße Verwaltung des Wohnungseigentums betreffen, können gemäß § 21 Abs. 3 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) durch Mehrheitsbeschluss entschieden werden. Jeder im Grundbuch eingetragene Wohnungseigentümer hat dabei eine Stimme (§ 25 Abs. 2 WEG).

    Die Gemeinschaftsordnung kann jedoch abweichende Regelungen enthalten. So kann zum Beispiel eine Abstimmung nach Miteigentumsanteilen vereinbart werden.

    Die Wohnungseigentümer können ferner die Regelung der Art und Weise von Zahlungen, der Fälligkeit und der Folgen des Verzugs sowie der Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für einen besonderen Verwaltungsaufwand mit Stimmenmehrheit beschließen (§ 21 Abs. 7 WEG).

    Ein abweichendes Abstimmungsverfahren gibt das WEG für Fragen vor, bei denen es um bauliche Veränderungen oder Aufwendungen geht, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen. Hier muss jeder Eigentümer zustimmen, dessen Rechte durch die jeweiligen Maßnahmen über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden (§ 22 Abs. 1 WEG). Handelt es sich zum Beispiel um einen grellen Farbanstrich der kompletten Fassade, müssen alle zustimmen.

    Ein weiteres abweichendes Abstimmungsverfahren gibt das Gesetz in § 22 Abs. 2 WEG – verbindlich und ohne Möglichkeit einer abweichenden Vereinbarung – für den Beschluss über Modernisierungsarbeiten im Sinne von § 555b Nummer 1 bis 5 des Bürgerlichen Gesetzbuches oder Anpassungen des Gemeinschaftseigentums an den Stand der Technik vor. Voraussetzungen: Diese ändern die Eigenart der Wohnanlage nicht und beeinträchtigen keinen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unangemessen. Solche Schritte können mit einer Mehrheit von drei Vierteln aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des § 25 Abs. 2 und mit mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen werden.

    Maßnahmen der modernisierenden Instandsetzung, die noch unter die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums fallen, können mit Stimmenmehrheit beschlossen werden (§ 22 Abs. 3 WEG).

    Nicht mit Stimmenmehrheit beschlossen oder von einem einzelnen Eigentümer gefordert werden kann der Wiederaufbau des Gebäudes, wenn dieses zu mehr als der Hälfte zerstört wurde und der Schaden nicht versichert ist (§ 22 Abs. 4 WEG).

    Über die Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit (§ 26 Abs. 1 WEG).
    Der Gläubiger einer Forderung kann diese mittels Vertrag auf einen Dritten über­tra­gen, mit dem Abschluss tritt gemäß § 398 BGB der neue Inhaber der Forderung an die Stelle des bisherigen Gläubigers. Diesen Vorgang nennt man Abtretung.

    Grundsätzlich können alle Forderungen ohne Mitwirkung des Schuldners übertragen werden. Sie gehören wirtschaftlich und rechtlich zum Eigentum. Der Abtretungsvertrag hat nur den Übergang der Forderung zum Gegenstand. Daher ist ein weiterer Vertrag erforderlich – das schuldrechtliche "Grund­geschäft", das den Rechtsgrund für die Übertragung darstellt. Häufige Grund­geschäfte sind Kauf, Schenkung, Geschäftsbesorgung.

    Beispiel: Beim Kauf eines Mietshauses tritt der Verkäufer dem Käufer die Mieten vom Zeitpunkt der Grundbucheintragung an ab, das wird im notariellen Kauf­vertrag vereinbart und mit einer Einziehungsvollmacht verbunden.

    Die Abtretung ist formfrei, und zwar auch dann, wenn das Grundgeschäft form­be­dürf­tig ist, wie z. B. der Grundstückskaufvertrag nach § 311b BGB. Das folgt aus der Un­abhängigkeit beider Geschäfte voneinander. Mängel des Grundgeschäfts be­rüh­ren da­her die Wirksamkeit der Abtretung, des Erfüllungsgeschäfts, nicht (Abs­trak­tions­prin­zip). Die Vertragsparteien können jedoch zu ihrem eigenen Schutz beide Ge­schäf­te zu einer Einheit zusammenfassen. Es müssen jedoch konkrete Anhaltspunkte gegeben sein. Der wirtschaft­liche Zusammenhang ist praktisch immer vorhanden und genügt daher nicht. Die Zu­sammenfassung beider Verträge in einer Urkunde ist lediglich ein Indiz, reicht aber nicht aus. Anders liegt es bei der Sicherungsabtretung. Der Schuldner kann zwar die Abtretung nicht verhindern, doch schutzlos ist er nicht. Nach § 404 BGB kann er dem neuen Gläubiger die Einwendungen entgegen­setzen, die er zur Zeit der Abtretung der Forderung gegen den bisherigen Gläubiger hatte.
    Abkürzung für: Allgemeine Bausparkasse der Volksbanken (Österreich)
    An der Bauleitplanung müssen die Gemeinden durch öffentliche Auslegung die Öffentlichkeit (Bürger) und durch "Inkenntnissetzen" bestimmte Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange beteiligen. Diese können nach Fertigstellung des Entwurfs Anregungen und Stellungnahmen abgeben und Bedenken äußern, mit denen sich die Gemeinde auseinandersetzen muss. Die Gemeinde muss private und öffentliche Belange gegeneinander und untereinander gerecht abwägen (§ 1 Abs. 7 BauGB). Diese Abwägung findet Eingang in einen Abwägungsbeschluss.

    Ist danach eine Änderung oder Ergänzung der Planung erforderlich, erfolgt eine Überarbeitung des Entwurfs. Dieser wird erneut ausgelegt und die betroffenen Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange werden um Stellungnahme gebeten. Wenn durch die Änderung die Grundzüge der Planung nicht berührt werden, kann auf dieses Procedere verzichtet werden.
    Hierunter ist das vom ursprünglichen Provisionsschuldner angestrebte Ziel zu verstehen, diese Verpflichtung dem anderen Vertragsteil des Kaufvertrages aufzubürden. Dem dienen verschiedene vertragliche Regelungen zwischen den Kaufvertragsparteien. Zumeist wird gleichzeitig ein Ausgleich bei der Höhe des Kaufpreises getroffen. Je nachdem, wie diese Regelung aussieht, kann die Position des Maklers gestärkt sein oder ein bereits durch Maklervertrag gegenüber dem Auftraggeber begründeter Anspruch gefährdet werden.

    Ziel sollte es sein, dass der bereits begründete Provisionsanspruch bestehen bleibt und zusätzlich ein neuer Anspruch entsteht. Dies wird durch die Maklerklausel erreicht, durch die eine Kaufvertragspartei sich gegenüber der anderen im Wege eines Vertrages zugunsten Dritter gemäß § 328 BGB verpflichtet, an den Makler Provision zu zahlen. Dieser erhält daraus einen direkten Anspruch gegen den Versprechenden.

    Da zuvor ein Maklervertrag mit der anderen Partei des Kaufvertrages, dem Auftraggeber, geschlossen wurde, stellt die Maklerklausel innerhalb des Kaufvertrages keinen Fremdkörper dar und ist somit als dessen Vertragsbestandteil wirksam.

    Diese Vorgehensweise ist für den Makler am günstigsten: Er hält sich zwar, freiwillig, zunächst an den Versprechenden, behält aber seinen ursprünglichen Anspruch gegen den Auftraggeber. Selbst wenn der Kaufvertrag nachträglich durch Vereinbarung aufgehoben wird, geht die Forderung aus dem Maklervertrag nicht automatisch unter.

    Problematischer für den Makler ist die Abwälzung durch Schuldübernahme gemäß § 415 BGB. Sie ist die Wunschlösung für den Auftraggeber, da er hierdurch von der Provisionsverpflichtung aus dem Maklervertrag endgültig frei wird. An seine Stelle tritt der Übernehmer. Dies läuft den Interessen des Maklers entgegen, zumindest dann, wenn er über die finanzielle Situation des Übernehmers nicht genau informiert ist.

    Die Schuldübernahme zwischen dem Provisionsschuldner (Auftraggeber) und dem Kaufvertragspartner als Übernehmer muss der Makler als Gläubiger genehmigen. Diese Genehmigung ist formfrei. Sie kann durch schlüssiges Handeln erklärt werden.

    Beispiel:

    Der Makler übersendet dem Übernehmer seine Provisionsrechnung. Zur Klarstellung sollte auf die Übernahmevereinbarung Bezug genommen werden.

    Voraussetzung für die Wirksamkeit der konkludenten Genehmigung ist, dass der Makler den Auftraggeber tatsächlich aus der Provisionspflicht entlassen will. Daher muss er den Text der Vereinbarung kennen. Sie ist häufig im Kaufvertrag enthalten.
    Beim Abwasser handelt es sich um Wasser, das im Haushalt gebraucht und verunreinigt in das kommunale Abwassersystem abgeleitet wird. Bevor es in den natürlichen Gewässerhaushalt zurückgeführt wird, muss das Abwasser in Kläranlagen vorgeklärt, biologisch gereinigt und schließlich nachgeklärt werden. Früher wurde auch das Niederschlagswasser (zum Beispiel Regen, Schnee auf überbauten oder befestigten Grundstücksflächen) in den Kanal eingeleitet. Heute wird großer Wert darauf gelegt, die Abwassermengen dadurch zu verringern, dass Niederschlagswasser direkt in den entsiegelten Boden gelangt. Werden Schmutz- und Regenwasser getrennt abgeleitet, spricht man vom so genannten Trennsystem. Für die Einleitung von Abwasser in die öffentliche Kanalisation wird von der Gemeinde eine Entwässerungsgebühr verlangt.

    Bei einer Trennkanalisation richtet sich die Höhe der vom Grundstückseigentümer zu zahlenden Schmutzwassergebühr nach dem gemessenen Verbrauch von Frischwasser und die Höhe der Gebühr für Oberflächen- oder Niederschlagswasser nach der baulich versiegelten Fläche des Grundstücks. Eine einheitliche Gebührenberechnung für Schmutzwasser und Niederschlagswasser nach dem Frischwassermaßstab ist heute unzulässig (so zum Beispiel der VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 11.3.2010, Az. 2 S 2938/08).
    In einer Abwasser- oder Entwässerungssatzung regeln die für die Abwasserbeseitigung zuständigen Gemeinden die Modalitäten für die Benutzung der Kanalisation. Dazu gehört etwa ein Anschluss- und Benutzungszwang, der Hauseigentümer zum Anschluss an die Kanalisation verpflichtet. In den Satzungen wird auch die Entscheidung darüber getroffen, ob eine Trennkanalisation vorgesehen ist. Die Satzungen enthalten auch die Gebühren für die kommunale Abwasserentsorgung.

    Geregelt werden kann zusätzlich, welche Stoffe nicht ins Abwasser gelangen dürfen. Die Palette dieser Stoffe kann von Küchenabfällen bis hin zu Abwässern von Chemieunternehmen reichen. Auch das Autowaschen auf Privatgrundstücken kann durch die Abwassersatzung verboten werden. Ein Verstoß gegen die Satzungsregelungen ist eine Ordnungswidrigkeit und kann mit einem Bußgeld geahndet werden.
    Unter Abwicklungsgebühr versteht man das Aufgeld, das der Anleger bezahlen muss. Mit dieser Gebühr wird ein Teil der Vertriebskosten abgedeckt.
    Abkürzung für: abzüglich
    Soll der Gegenwartswert zukünftig anfallender Erträge oder eines künftigen Kapitalbetrags ermittelt werden, müssen sie auf den Gegenwartszeitpunkt abgezinst werden. Man erhält damit den sogenannten Barwert. Die Höhe dieses Barwertes hängt von der Höhe des für die Abzinsung verwendeten Zinssatzes und von der Anzahl der zu berücksichtigenden Zinsperioden ab.

    Je höher der Zinssatz und je mehr Zinsperioden der abzuzinsende Zukunftswert entfernt sind, desto niedriger ist deren Barwert. Die Abzinsung erfolgt durch Multiplikation des nominalen Zukunftswertes mit dem finanzmathematisch zu ermittelnden Abzinsungsfaktor.

    Soll der Zukunftswert eines in der Gegenwart angelegten Kapitals ermittelt werden, muss er aufgezinst werden. Es handelt sich dabei um einen umgekehrten Rechenvorgang.
    Teil der Landes- und Regionalplanung ist die Festlegung von gebündelten Verkehrssträngen im Rahmen des Zentrale-Orte-Systems zwischen Siedlungsschwerpunkten. Dargestellt werden Verkehrsstränge (Achsen) in Form eines Punkt-axialen Systems, aus denen der Zentralisationsgrad der Punkte (Ober-Mittel-Kleinzentrum) einerseits und die Bedeutung der sie verbindenden Verkehrsachsen andererseits deutlich wird.

    Aus der Planungsperspektive wird heute eine dezentrale Konzentration angestrebt. Sie soll eine optimale Versorgungssicherheit der in ländlichen Räumen lebenden und arbeitenden Menschen gewährleisten, ohne dass sich das Verkehrsaufkommen entsprechend erhöht. Zu diesem Zweck sollen Mittel- und Kleinzentren dort in ihrer Versorgungsfunktion für den ländlichen Raum gestärkt werden. Der Verkehr zu weiter entfernten Zentren wird dadurch eingedämmt. Für ihre Vernetzung sorgen kleinräumige Siedlungsachsen.

    Durch Bündelung von Siedlungsachsen insbesondere im Bereich des öffentlichen Personen-Nahverkehrs (ÖPNV) soll erreicht werden, dass die Durchschnittszeiten der Streckenüberwindung verringert werden. Man geht von folgenden Kennziffern aus: Strecken bis zu 1 km werden zu Fuß, bis zu 3 km mit dem Fahrrad und von über 3 km mit dem Pkw oder einem öffentlichen Nahverkehrsmittel zurückgelegt. Im Schnitt legen die erwerbstätigen Deutschen pro Tag 22 km zurück.

    Andere Akzente werden gesetzt bei der großräumigen Infrastruktur. Hier sollen Wachstumsräume mit starken "Agglomerationstendenzen" durch gezielten Ausbau von großräumigen, überregionalen Entwicklungs- und Verbindungsachsen gefördert werden. Teile dieser Achsen gehören zum transeuropäischen Verkehrsnetz (TEN-V) und zum Europastraßennetz, die vor allem in Deutschland wegen seiner geographischen Mittelposition hohe Bedeutung haben. Zum TEN-V gehören neben Schienen- und Straßenverbindungen auch schiffbare Flüsse und andere Seewegverbindungen. Jeder Regionalplan enthält eine Karte, aus der sich die durch die Region ziehende Verkehrsachsenstruktur ergibt.
    Ackerland ist ein nachhaltig landwirtschaftlich genutzter Boden, der dem Anbau von Feldfrüchten, vor allem Getreide, Mais, Sonnenblumen, Zuckerrüben, Kürbis, Sojabohnen, Gemüse und anderen Gewächsen dient. Die Wachstumserträge sind – je nach Feldfrucht – in unterschiedlichem Ausmaß vom aktuellen Klima abhängig. Auch die jeweilige Bodenqualität spielt für die Ertragsfähigkeit eine herausragende Rolle. Die Ackerfläche beträgt in Deutschland etwa 12 Millionen Hektar.
    „Ad hoc“ bedeutet so viel wie „für den Augenblick“. 1993 rief die Konferenz der Gesundheitsminister der Länder eine Ad-hoc-Arbeitsgruppe ins Leben, die Verunreinigungen der Innenraumluft bewerten und einheitliche Richtwerte entwickeln sollte. Seit 2015 bezeichnet sich diese Arbeitsgruppe als „Ausschuss für Innenraumrichtwerte“. Der Ausschuss besteht aus Mitgliedern der Innenraumlufthygiene-Kommission (IRK) beim Umweltbundesamt sowie der Arbeitsgemeinschaft der Obersten Landesgesundheitsbehörden (AOLG). Er gibt regelmäßig Richtwerte sowie Leitwerte für die Konzentration bestimmter chemischer Stoffe in der Innenraumluft heraus. Grundlage hierfür ist ein 1996 im Bundesgesundheitsblatt veröffentlichtes Basisschema.
    Dieser Begriff stammt aus dem englischen Recht. Er bezeichnet dort ein außergerichtliches Vorverfahren, dass zwingend vor einem Baurechtsstreit durchgeführt werden muss. Es handelt sich dabei um eine Methode der Streitbeilegung. In Deutschland wird teilweise der Begriff „Adjukation“ verwendet.

    In Großbritannien ist diese Methode seit Inkrafttreten des „Housing Grants, Construction and Regeneration Act 1996“ am 1. Mai 1998 im Gesetz verankert. Sie ist damit zwingend in Bauverträge aufzunehmen. Grundsätzlich wird bei der Adjudikation eine Art Schiedsrichter (Adjudikator) ernannt, der alle während des Bauprojekts auftretenden Streitigkeiten innerhalb kurzer Zeit entscheidet. Seine Entscheidungen können gerichtlich angefochten werden. Die Besonderheit: Bis zur gerichtlichen Entscheidung sind beide Parteien an den Schiedsspruch gebunden. Ein Gerichtsprozess findet nur auf Antrag einer Partei statt. In der Zwischenzeit wird weitergebaut. Erfahrungen zeigen, dass sich die Parteien in den meisten Fällen mit dem Schiedsspruch abfinden: In Großbritannien sollen die Bauprozesse seit Einführung des Verfahrens um über 90 Prozent zurückgegangen sein.

    Die Grundprobleme von Baustreitigkeiten sind:
    • eine enorme Fülle an Material (Mängelrügen für unterschiedlichste Mängel, untermauert durch Sachverständigengutachten, angefochten von Gegengutachten),
    • Beteiligung vieler Parteien (Generalunternehmer und Subunternehmer, oft Streit über Verantwortung für einzelne Mängel).

    Bei einer gerichtlichen Entscheidung führen diese Probleme zu jahrelangen Verfahren. Bauprozesse um Mängel dauern in Deutschland durchschnittlich drei bis sechs Jahre, oft auch länger.

    Auch im internationalen Bau- und Anlagenbaugeschäft wird häufig eine Adjudikation vertraglich vereinbart. Sie ist in den Musterverträgen der Fédération Internationale des Ingénieurs-Conseils (FIDIC) enthalten. Beabsichtigt wird damit auch in diesem Bereich die Vermeidung von längeren Baustillständen.

    In Deutschland wurde über eine allgemeine Einführung der Adjudikation diskutiert. Im Jahr 2011 wurden entsprechende Vorüberlegungen für eine gesetzliche Regelung beendet. Grund war offenbar die Überlegung, dass Art. 101 des Grundgesetzes bei Streitfällen das Recht auf einen gesetzlichen Richter garantiert – und ein Adjudikator ist kein Richter. Hier wären in vielen Fällen wohl Architekten und Bauingenieure zum Einsatz gekommen. Auch ohne gesetzliche Regelung kann die Adjudikation allerdings in Bauverträgen individuell vereinbart werden.
    Der Adventskranz wurde im Jahr 1839 von dem evangelisch-lutherischen Theologen und Erzieher Johann Hinrich Wichern (1808–1881) erfunden und diente der vorweihnachtlichen Dekoration des von Wichern gegründeten sogenannten Rauhen Hauses in Hamburg, einer Wohn- und Erziehungsstätte für Waisen und Kinder aus ärmlichen Verhältnissen. Der ursprüngliche Adventskranz von Wichern trug für jeden Werktag bis Weihnachten eine kleine rote und für die vier Sonntage große weiße Kerzen; in den heutigen Einrichtungen der Stiftung Rauhes Haus wird er weiterhin so verwendet.

    Mietrechtlich ist der Adventskranz besonders als Auslöser von Bränden von Bedeutung. Lässt der Mieter Kerzen auf einem Adventskranz in Abwesenheit brennen, handelt er grob fahrlässig. Er haftet dem Wohnungseigentümer für alle entstandenen Schäden. Die Hausratsversicherung des Mieters muss bei grob fahrlässigem Handeln den Schaden nicht voll begleichen. Zu wieviel Prozent die Versicherung leistungsfrei ist, richtet sich dabei nach dem Grad des Verschuldens des Versicherungsnehmers, denn auch bei grober Fahrlässigkeit sind noch unterschiedliche Verschuldensgrade möglich. In extremen Fällen kann sich eine Leistungsfreiheit zu 100 Prozent ergeben. Ungekürzte Versicherungsleistungen gibt es bei grober Fahrlässigkeit allenfalls von der Privathaftpflichtversicherung des Mieters, sofern der Versicherungsvertrag keine speziellen Ausschlüsse enthält. Die meisten privaten Haftpflichtversicherungen schließen heute Schäden an Mietwohnungen ein.

    Das Amtsgericht St. Goar entschied einen Fall, in dem der Mieter für ein Gespräch im Hof die Wohnung zehn Minuten lang verlassen hatte. Der Adventskranz wurde während dieser Zeit von einer jungen Katze heruntergerissen und setzte eine Couch in Brand. Die Hausratsversicherung lehnte eine Begleichung des Schadens ab, da grobe Fahrlässigkeit vorliege. Das Gericht bestätigte dies und sah es als besonders leichtsinnig an, zusätzlich zu den brennenden Kerzen auch noch eine verspielte Katze in der Wohnung zu lassen (Urteil vom 13.11.1997, Az. 3 C 278/97).

    Auch Wohngebäudeversicherungen müssen den Schaden bei grober Fahrlässigkeit nicht komplett bzw. im extremen Fall gar nicht bezahlen. Sowohl bei Wohngebäude- als auch bei Hausratsversicherungen kann allerdings meist gegen Aufpreis bei den Versicherungsprämien vereinbart werden, dass der Versicherer auf den Einwand der groben Fahrlässigkeit verzichtet. Hier sollte der Kunde darauf achten, ob der Verzicht der Versicherungsgesellschaft mit Einschränkungen verbunden ist und womöglich nur bis zu einer bestimmten Schadenssumme Gültigkeit hat.

    Als grob fahrlässig wird es auch angesehen, wenn der Wohnungsinhaber (hier: Eigentümer) noch im Juni täglich die Kerzen auf einem vertrockneten Adventskranz aus dem Dezember anzündet und die Wohnung verlässt, obwohl er nicht sicher ist, die Kerzen gelöscht zu haben. Die Feuerversicherung musste hier einen Schaden von 35.000 DM nicht bezahlen (OLG Oldenburg, Urteil vom 17.01.2001; Az. 2 U 300/00).

    Eine grobe Fahrlässigkeit wurde ebenfalls in einem Fall bestätigt, in dem ein Vater seine sechsjährige Tochter mit einer brennenden Weihnachtspyramide allein ließ, um ein Bad zu nehmen. Das Amtsgericht Eisenhüttenstadt sah ein Kind in diesem Alter nicht als geeignete Aufsichtsperson für offene Flammen an (Az. 6 C 566/01). Wegen grober Fahrlässigkeit leistungsfrei war auch die Hausratsversicherung eines Mannes, der seinen brennenden Adventskranz eine halbe Stunde lang allein ließ, weil er draußen einen Hundezwinger reinigen wollte (Landgericht Krefeld, Az. 5 O 422/05).

    Nicht als grob fahrlässig hingegen beurteilten die Richter des OLG Düsseldorf das Verhalten eines Mannes, der morgens beim Vorbereiten des Frühstücks die Kerzen auf dem Adventskranz entzündet hatte.
    Beim Versuch, seine Partnerin zu wecken, wurde er von deren körperlichen Reizen abgelenkt und blieb für eine weitere Stunde im Schlafzimmer. Den entstehenden Brand konnte er zwar selbst löschen, es entstand in dem Mehrfamilienhaus jedoch ein Rußschaden von 64.000 DM. Zwar sah das Gericht es an sich als grob fahrlässig an, den Adventskranz auch nur für eine halbe Stunde allein zu lassen. Der Mann habe hier aber nicht vorgehabt, lange abwesend zu sein – er hatte nachweislich den Frühstückskaffee schon eingeschenkt. Ein gesteigertes Verschulden in persönlicher Hinsicht liege daher nicht vor (OLG Düsseldorf; Urteil vom 21.09.1999; Az. 4 U 182/98).
    AdWords wurde von Google erfunden und ist heute ein vielgenutztes Werbeprogramm zum platzieren von Online-Anzeigen. Diese Anzeigen werden sowohl bei den Google Suchergebnissen entsprechend veröffentlicht, können zudem aber auch auf gezielt ausgesuchten Webseiten platziert werden. Die Kosten werden nach Click (CPC) berechnet.
    Abkürzung für: Allgemeine Einbruchdiebstahlsversicherungsbedingungen
    Abkürzung für: Arbeitsgemeinschaft des evangelischen Siedlungswerkes und des katholischen Siedlungsdienstes
    Abkürzung für: Arbeitnehmer-Entsendegesetz
    Abkürzung für: Allgemeine Bedingungen für die Versicherung gegen Schäden durch Einbruchdiebstahl und Raub
    Abkürzung für: Ausbildereignungsverordnung
    Abkürzung für: Absetzung für Abnutzung
    Abkürzung für: Absetzung für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung
    Abkürzung für: Allgemeine Feuerversicherungsbedingungen
    Abkürzung für: Arbeitsförderungsgesetz
    Abkürzung für: Arbeitsgemeinschaft Fortbildung in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft
    After-Sales-Service (auch: After-Sales-Selling, Post-Sale-Selling) ist die Kunden-Nachbetreuung, findet also nach der Abwicklung des eigentlichen Geschäfts statt und dient der Kundenbindung sowie der Imagebildung. Die Kunden sollen weiterhin, d.h. auch nach dem Kauf bzw. Verkauf der Immobilie an das Unternehmen gebunden werden, so dass der Kontakt zwischen den Kunden und dem Immobilienunternehmen aufrecht gehalten wird. Der After-Sales-Service stellt ein hohes Maß an Kundenorientierung dar, denn er ist das aktive Bemühen um den Kunden und ein Maß für die Service-Qualität des Immobilienunternehmens. Die Zufriedenheit des Kunden soll durch die Nachbetreuung sichergestellt werden, da ein zufriedener Kunde die beste Werbung für ein Immobilienunternehmen ist und der Kunde bei zukünftigen Immobilientransaktionen wieder eine Dienstleistung benötigen könnte. Auch eine Rückfrage des Immobilienmaklers, ob sich der Käufer in der neuen Umgebung wohl fühlt, Grußkarten zu bestimmten Anlässen oder die Zusendung von Unternehmens-Zeitungen bringen das Unternehmen immer wieder in das Gedächtnis des Kunden.
    Abkürzung für: Gesetz über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen
    Abkürzung für:

    • Aktiengesellschaft
    • Amtsgericht
    • Auftraggeber
    • Ausführungsgesetz
    Abkürzung für: Allgemeine Geschäftsbedingungen
    Abkürzung für: Ausschuss zur gesundheitlichen Bewertung von Bauprodukten
    Abkürzung für: Gesetz zur Regelung des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen

    Das AGBG wurde durch das Schuldrechtsmodernisierungsgesetz zum 31.12.2001 aufgehoben. Seine Anwendung ist allenfalls noch bei Altfällen möglich. Die Regelungen über Allgemeine Geschäftsbedingungen wurden ohne wesentliche Änderungen in das Bürgerliche Gesetzbuch eingefügt (§§ 305 ff.).
    Die Agenda 21 (21. Jahrhundert) ist eines von fünf Dokumenten, die auf der Konferenz der Vereinigten Nationen für Umwelt und Entwicklung im Juni 1992 in Rio de Janeiro von über 170 Teilnehmerstaaten (darunter auch Deutschland) verabschiedet wurden. Sie enthalten Grundprinzipien, Strategieelemente und Maßnahmen, die sich auf den Schutz und die Entwicklung der bedrohten Umwelt zur Erhaltung der menschlichen Existenz beziehen. Unter den fünf Dokumenten ist die Agenda 21 das "Aktionspapier" (Agenda kommt von agere = agieren). Es enthält detaillierte Handlungsaufträge, um einer weiteren Verschlechterung der globalen Umweltbedingungen entgegenzuwirken und schrittweise eine Verbesserung zu erreichen. Die Umsetzung soll auf breiter Basis unter besonderer Einbeziehung von Nichtregierungsorganisationen (NRO) erfolgen, wobei auf der untersten Ebene die Initiativen von den Kommunen ausgehen sollen ("Lokale Agenda 21"). Die Kommune sucht dabei den Dialog mit den Bürgern und örtlichen Organisationen. Diese bieten ihr Fachwissen an, wirken als Multiplikatoren und sollen eine kontrollierende und bewertende Funktion hinsichtlich der von den Kommunen initiierten Programme zur Verwirklichung der Lokalen Agenda 21 übernehmen.

    Die Agenda 21 enthält unter anderem auch ein Kapitel über die Förderung einer nachhaltigen Siedlungsentwicklung, ein Aspekt, der auf der "HABITAT II" (Weltsiedlungskonferenz der Vereinten Nationen) in Istanbul vertieft wurde. Die Beratungen wurden von der Erkenntnis getragen, dass im 21. Jahrhundert weltweit ein Verstädterungsprozess stattfindet und es vor allem in den Entwicklungsländern vermehrt zu Verslumungserscheinungen kommen wird. 27 der derzeit insgesamt 33 "Megastädte" (Städte jeweils mit über 8 Millionen Einwohnern) liegen in den Entwicklungsländern. 600 Millionen Menschen der Stadtbevölkerung leben heute bereits in Slums am Rande von Großstädten. Nach der Erklärung von Istanbul geht es um die Entwicklung globaler Aktionspläne für lebenswerte Städte durch Stärkung der kommunalen Selbstverwaltung, einer entsprechenden Finanzausstattung und Förderung des Selbsthilfegedankens in einem Zeitrahmen von 20 Jahren.

    Zur Umsetzung der Agenda 21 auf kommunaler Ebene in Europa wurde im Mai 1994 in Dänemark die "Charta von Aalborg" verabschiedet. In diesem Rahmen können sich die Gemeinden verpflichten, in lokale Agenda-21-Prozesse einzutreten. Der Anstoß zu Agenda 21-Prozessen in den Gemeinden kommt nicht selten von privaten Organisationen, bevor sie in eine Gemeindeinitiative umschlagen. Hessen, Nordrhein-Westfalen, das Saarland und Bayern spielen dabei eine Vorreiterrolle. Viele Agenda 21-Initiativen werden im Internet dokumentiert.

    Konkret können Agenda 21-Prozesse ihren Niederschlag auch in Flächennutzungs- und Bebauungsplänen unter den Gesichtspunkten der flächensparenden Siedlungsentwicklung und der Verkehrsvermeidung finden.
    Der Begriff Agenda Setting beschreibt einen operativen Ansatz in der PR-Arbeit von Unternehmen. Ziel ist es, für die Unternehmenskommunikation von Immobilienunternehmen relevante Themen auf die Tagesordnung von Medien zu setzen und somit die Berichterstattung im eigenen Sinne zu lenken.

    Zumeist handelt es sich dabei um strategische Themen, die in der Öffentlichkeit als problematisch oder eines Tages als kritisch angesehen werden können, zum Beispiel den Umgang mit der Maklergebühr, den Einsatz von Brandmeldern in Wohnungen oder die Erhöhung von Managementgehältern in Immobilien­unternehmen. Werden die Medien von den Unternehmen selbst frühzeitig auf diese Themen gelenkt, entstehen unter Umständen positive Effekte für das Unternehmen und seine Geschäftsführung: Sie werden als Experten zu dem Thema befragt – und erhalten in der Regel eine neutrale Berichterstattung.
    Abkürzung für:
    • Allgemeine Geschäftsgrundsätze
    • Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz
    Agglomerationsräume (als Planungsregionen) werden in drei Typenprägungen eingeteilt:
    • Regionstypen
    • Kreistypen und
    • Gemeindetypen
    In jedem der drei Typen von Agglomerationsräumen werden die betreffenden Regionen noch durch weitere Merkmalsschwerpunkte differenziert. Beim Regionstypus liegt der Fokus auf dem hohen Verdichtungsgrad (Bevölkerungs- und Arbeitsplatzverdichtung) oder die Region verfügt über ein oder mehrere herausragende Zentren. Weist die Agglomerationsregion einen Kreistypus auf, dann unterscheidet man hier zwischen Kernstädten, hochverdichteten Kreisen, verdichteten Kreisen und – soweit vorhanden – ländlichen Räumen, die zu dieser Region gehören. Gemeindegeprägte Agglomerationstypen können bestehen aus Kernstädten (über und unter 500.000 Einwohner), hoch verdichteten Kreisen, verdichteten oder ländlichen Kreisen mit Ober- und Mittelzentren (und sonstigen Gemeinden).

    Neben Regionen, die zu den Agglomerationsräumen gerechnet werden, gibt es Regionen, die dem Bereich der verstädterten Räume angehören und schließlich die Regionen der ländlichen Räume. 51 Prozent der deutschen Bevölkerung wohnt in Agglomerationsräumen, 34 Prozent in den verstädterten Räumen aller Art und die restlichen 15 Prozent in den ländlichen Räumen.
    Aufgeld beim Wertpapierkauf, das sich bei der Wertpapieremission als Differenz zwischen dem Nennwert und dem tatsächlich zu zahlenden Preis darstellt. Auch bei geschlossenen Immobilienfonds findet man die Bezeichnung Agio. Es handelt sich um eine Provision, die direkt an den Initiator oder die Vertriebsgesellschaft bezahlt wird. Bei offenen Immobilienfonds und anderen Investmentfonds wird von "Ausgabeaufschlag" gesprochen, der in den jeweiligen Ausgabepreis einbezogen wird. Er entspricht der Differenz zwischen dem Ausgabe- und dem Rücknahmepreis. Aus dem Ausgabeaufschlag wird unter anderem die Vertriebsprovision an den Berater bezahlt. Bei sogenannten No-load-Fonds gibt es keinen Ausgabeaufschlag und damit auch keine Beratung. Allerdings zeichnen sich diese zum Teil durch höhere Verwaltungsvergütungen aus. Die Höhe des Agios oder des Ausgabeaufschlages liegt zwischen drei und 5,5 Prozent.

    Im Gegensatz zum Agio beim Erwerb von Forderungen in Form von Wertpapieren wird bei Schuldverschreibungen oder Darlehen häufig ein Disagio (Abgeld) vereinbart.
    Bei der Agiotheorie handelt es sich um einen Erklärungsversuch für das Zins-Phänomen. Die Theorie stammt vom österreichischen Nationalökonomen Eugen von Böhm-Bawerk (1851 -1914). Danach erklärt sich der Zins aus der Höherschätzung des gegenwärtigen Konsums gegenüber dem Konsum in der Zukunft. Sparen als Konsumverzicht lohnt sich nur dann, wenn für den Verzicht ein Zins bezahlt wird. Darüber hinaus ist auf die Verschiedenheit der Verhältnisse Rücksicht zu nehmen, die ebenfalls Einfluss auf die Einschätzung von Konsumgütern haben, zum Beispiel Hungersnöte oder Krankheiten usw., also auf Phasen, in denen Gegenwartsgelder noch dringender benötigt werden als in normalen Zeiten.

    Heute spielen in einem kapitalistischen System noch andere Faktoren für die Gegenwartsbewertung von Konsumgütern eine Rolle. Zu denken ist dabei an die im Zuge der Globalisierung und des ungehinderten Datentransfers spekulativen Einflüsse, die ihren Niederschlag insbesondere an den Güterbörsen finden. Die Agiotheorie ist auch auf das Konsumgut Wohnen anwendbar, wenngleich es auch Strömungen vor allem im Deutschen Mieterbund gab, die Wohnung zu einem Sozialgut zu deklarieren, wobei die Wohnung als Wirtschaftsgut nicht in Abrede gestellt werden soll. Der gegenwärtige Besitz einer Wohnung hat einen höheren Stellenwert als die Sorge, auch in Zukunft noch ein Dach über dem Kopf zu haben. Die Ausgabe für die Miete in der Gegenwart hat eine wichtigere Bedeutung als die private Rückstellung von Mitteln, die es ermöglichen, auch in der Zukunft Miete bezahlen zu können.
    Abkürzung für: Allgemeine Geschäftskosten
    Abkürzung für: Allgemeine Versicherungsbedingungen für Glasversicherungen
    Unter Agrarland versteht man jegliche Art landwirtschaftlich genutzter Bodenflächen. Agrarland stellt in der Bewertung nach Entwicklungszuständen hinsichtlich einer baulichen Nutzung den untersten Entwicklungsstand dar. Die Bewertung erfolgt ausschließlich auf der Grundlage der landwirtschaftlichen Ertragsfähigkeit des Bodens.

    Liegt eine landwirtschaftlich genutzte Bodenfläche im Einzugsbereich eines Siedlungsgebietes und bestehen in der Gemeinde Tendenzen zur Erweiterung dieses Gebietes auf dieses Agrarland, spricht man von Bauerwartungsland. Ein Indiz dafür ist die Ausweisung dieses Gebietes im Flächennutzungsplan als Baufläche.

    Begünstigtes Agrarland zeichnet sich dadurch aus, dass aufgrund seiner "Lagegunst" zwar keine bauliche, aber doch eine höherwertige Nutzung als eine rein agrarische möglich erscheint. Beispiel: Eine Nutzung als Golfplatz.
    Abkürzung für: Arbeitsgemeinschaft großer Wohnungsunternehmen
    Abkürzung für: Allgemeine Versicherungsbedingungen für die Haftpflichtversicherung
    Abkürzung für: Altschuldenhilfegesetz
    Die AIDA-Technik wird als Vorgabe und Prüfmethode in der Werbung genutzt. Sie setzt sich aus vier grundsätzllichen Funktionen zusammen, die eine Werbeaktivität erfüllen sollten: Attract (Aufmerksamkeit gewinnen), Interest (Interesse des Lesers an der Anzeigenbotschaft wecken), Desire (systematisches Wecken eines Kundenwunsches) und Action (Handlungsaufforderung). Die beste Anzeige hilft letztendlich nichts, wenn sie nicht mit einer klaren und kraftvollen Handlungsaufforderung an den potentiellen Kunden verbunden ist.
    Abkürzung für: Alternative Investmentfonds
    Abkürzung: Alternative Investment Fund Manager
    Die europäische AIFM-Richtlinie (Richtlinie 2011/61/EU) wird auch als Richtlinie über die Verwalter alternativer Investmentfonds bezeichnet. Sie ist am 21. Juli 2011 in Kraft getreten und musste bis zum 22. Juli 2013 in das nationale Recht der Mitgliedsstaaten umgesetzt werden. In Deutschland ist dies durch Einführung des Kapitalanlagegesetzbuchs (KAGB) geschehen. Die AIFM-Richtlinie befasst sich mit den Verwaltern alternativer Investmentfonds, welche von den Regelungen der OGAW-Richtlinie nicht betroffen sind.

    Die Richtlinie beschäftigt sich mit den sogenannten Alternativen Investmentfonds (AIF). Darunter versteht man „Organismen“ – also Organisationsformen – für gemeinsame Geldanlagen einschließlich ihrer Anlagezweige, die von einer Gruppe von Anlegern Kapital annehmen, um dieses nach einer bestimmten Anlagestrategie zum Nutzen der Anleger wieder zu investieren. Da AIF nicht selbst am Wirtschaftsleben teilnehmen, reglementiert die Richtlinie die Arbeit ihrer Verwalter, bei welchen es sich in der Regel um juristische Personen (etwa Kapitalgesellschaften) handelt.

    Seit August 2013 ist die BaFin (Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht) zuständige Aufsichtsbehörde für alle Fondsanlagen.
    Abkürzung: Alternative Investment Fund Managers Directive
    Airbnb ist eine Ferienzimmervermittlung mit Sitz in San Francisco, Kalifornien. Das im Jahr 2008 gegründete Unternehmen bietet ein Internet-Portal an, auf dem Menschen Unterkünfte auf der ganzen Welt inserieren und buchen können. Das Unternehmen verfolgt die Idee, Touristen, Reisenden und vorübergehend am anderen Ort Arbeitenden weltweit günstige Unterkünfte auf Zeit in überwiegend großen, attraktiven Stadten zu verschaffen. Die privaten Angebote reichen von einfachen Zimmern und Übernachtungsangeboten bis hin zu Wohnungen, Villen und Baumhäusern. Nach Unternehmensangaben gibt es mehrere Millionen Angebote in über 65.000 Städten und 191 Ländern.

    Das Unternehmen wuchs durch Kooperationen, Übernahmen und Beteiligungen sehr schnell. In jüngster Vergangenheit häuften sich in Deutschland kritische Stimmen, die die Zweckentfremdung von Wohnraum bemängeln, auf Betrugsfälle hinweisen, unzureichenden Datenschutz anmerken und auf Steuerprobleme aufmerksam machen.
    Abkürzung für: Architektenkammer
    Eine Akontozahlung (auch: A-conto-Zahlung) wird auch als Abschlagszahlung bezeichnet. Es handelt sich dabei um eine Teilzahlung. Sie ist zum Beispiel in der Baubranche üblich bei Zahlungen, die vom Baufortschritt abhängig sind, oder bei der Bezahlung der Betriebskosten für Strom oder Wasser.
    Akquisition bedeutet "Kundenwerbung". Der umgangssprachliche Begriff dafür ist Akquise. Der Akquisiteur ist demzufolge diejenige Person, die für die Kundenwerbung zuständig ist. In der Immobilienbranche bezeichnet Akquisition den Immobilieneinkauf bzw. das Einwerben von Verkaufsaufträgen für Immobilien. Im letzteren Fall spricht man auch von Auftragsakquisition. Diese hat im Rahmen des Beschaffungsmarketings eines Maklers eine große Bedeutung.

    Zu unterscheiden ist zwischen passiver und aktiver Akquise. Letztere wird auch als Kaltakquise bezeichnet. Die Begriffe lassen sich aus der Art der Beschaffung ableiten: Bei der passiven Akquise kommt der Immobilienverkäufer auf den Immobilienmakler zu, mit der Bitte, sein Objekt am Markt zu platzieren und zu verkaufen. Geschieht die erstmalige Kontaktaufnahme durch den Immobilienmakler, so ist das der aktive Akquisitionsweg. Als Warmakquise wird darüber hinaus häufig das erneute Ansprechen von bereits im Bestand vorhandenen, bekannten Kunden bezeichnet.

    Durch die aktive Akquisition kann ein Immobilienmakler die Qualität seines Angebots erhöhen und Angebotsdefiziten vorbeugen. Praktische Schwierigkeiten bei der aktiven Akquisition liegen darin, dass der potentielle Auftraggeber die Beauftragung eines Maklers möglicherweise bisher gar nicht erwogen hatte, Misstrauen gegenüber Maklern besitzt oder dass sich die Provisionsvorstellung negativ verfestigt hat. Zum anderen bewerben sich auch andere Makler um einen Auftrag, und so kann es sein, dass der potentielle Auftraggeber bereits einen anderen Makler beauftragt hat. Die Vorteile der aktiven Akquisition liegen in der Bereitschaft des Maklers, sich um den Kunden zu bemühen, ihn bestmöglich zu beraten und eventuell durch schnelle Reaktion Wettbewerbsvorteile zu erreichen.

    Oft erfolgt die Akquisition neuer Objekte bzw. Aufträge auch telefonisch oder in elektronischer Form. Dabei ist zu beachten, dass Telefonwerbung ohne vorheriges Einverständnis des Beworbenen wettbewerbsrechtlich nicht zulässig ist – ebenso die unverlangte Zusendung von Emails („Spam“). Ferner darf bei der telefonischen Akquisition gegenüber Endverbrauchern die Telefonnummer des Akquirierenden nicht unterdrückt werden. Dem Kunden steht auch bei Verträgen über Dienstleitungen ein Widerrufsrecht zu, wenn diese via Telefon, E-Mail, Brief, Fax oder über eine Webseite zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher abgeschlossen werden. Dies gilt auch für sogenannte Haustürgeschäfte, also für Verträge, die außerhalb der Geschäftsräume des Unternehmers geschlossen werden. Die Widerrufsfrist beträgt 14 Tage ab Vertragsschluss, sie beginnt aber erst mit korrekter Widerrufsbelehrung zu laufen. Maximal kann sie ein Jahr und 14 Tage andauern.

    Telefonische Akquisition ist durch diese Bestimmungen nunmehr erheblich eingeschränkt und mit der Gefahr teurer wettbewerbsrechtlicher Abmahnungen verbunden. Dies muss vor allem von jenen beachtet werden, die auf "Kalt-Akquise" setzen.

    Der Makler muss bei seiner Akquisition von Vermittlungsaufträgen im Akquisitionsgespräch / Qualifizierungsgespräch mit dem Eigentümer verschiedene Hintergrundinformationen erheben. Die wichtigsten sind:

    Wie groß ist das Zeitfenster für die Vermarktung? Wie dringlich müssen die finanziellen Mittel dem Eigentümer zur Verfügung stehen?

    Was ist der Veräußerungsgrund (zum Beispiel Erbfall, Scheidung, Geldnot)? Hier muss eine Einstufung der Gründe erfolgen, weil das Risiko besteht, dass Eigentümer nicht notwendigerweise verkaufen müssen, sondern den Markt austesten möchten und dem Makler damit unnötig viel Zeit und Kosten aufbürden.

    Welcher Veräußerungspreis schwebt dem Eigentümer vor? Wie kommt dieser Preis zustande? Liegt eine professionelle Wertermittlung zugrunde? Welches sind sonstige Gründe, diesen Preis zu fordern? Ist der Preis realistisch und erzielbar? Wofür sollen die Mittel anschließend verwendet werden?

    Wie viel Erfahrung hat der Eigentümer bisher mit der Vermarktung seiner Immobilie gemacht? Gegen vorausgegangene, mäßige Selbstvermarktungsmaßnahmen ist nichts einzuwenden, da sich ohnehin viele Privateigentümer zuerst an einer in Eigenregie durchgeführten Vermarktung versuchen. Wenn allerdings schon sehr umfangreiche Aktionen und häufige Anzeigenschaltungen erfolgten, ist zur Vorsicht zu raten. Ungünstige Anzeigengestaltung, Wahl der falschen Printmedien etc. können Gründe des Misserfolgs sein. Die grundsätzliche Gefahr besteht jedoch, dass sich das Objekt bereits totgelaufen hat und als Ladenhüter gebrandmarkt sein könnte. Dann empfiehlt es sich – soweit möglich – eine Vermarktungspause einzulegen oder zumindest das Konzept grundlegend zu ändern.

    Welche Vorstellungen hat der Eigentümer von seiner Zukunft? Es gilt festzustellen, wie verhaftet der Eigentümer noch mit seiner Immobilie ist und ob er überhaupt hinter einem Verkauf steht. Jemand, der gar nicht unbedingt verkaufen möchte, hat geringere Vorstellungen davon, wo er sich in Zukunft sieht, als jemand, der sich planvoll und zielgerichtet auf einen Verkauf konzentriert, vorbereitet und sich damit schon emotional getrennt hat. Außerdem kommt hinzu, dass jemand, der ungern verkauft, nicht sonderlich kooperativ in Vermarktungsangelegenheiten sein könnte, zum Beispiel im Hinblick darauf, das Objekt marktfähig zu machen (zum Beispiel Säuberung, Entrümpelung, kleine Reparaturen, Schönheitsreparaturen).

    Mit den gesammelten Informationen stuft der Makler den Eigentümer und potenziellen Auftraggeber ein, ob er den Vermittlungsauftrag annehmen möchte, weil er gute Aussicht auf Erfolg sieht, oder ob Vermittlungrisiken schon im Eigentümer selbst liegen. Dies resultiert aus den Antworten, dem Objekt, den Preisvorstellungen und auch aus einem gewissen Bauchgefühl. Fehlentscheidungen in dieser Phase sind mit hohen Kosten und viel Zeitaufwand verbunden, die gar keine oder nur geringe Rückflüsse (zum Beispiel nur durch vereinbarte Aufwandsentschädigungen) zur Folge haben.
    Im Gegensatz zum Exposé, welches das Informationsbedürfnis von Immobilieninteressenten befriedigen soll, werden in Akquisitionsprospekten die Leistungen dargestellt, die ein Makler im Falle der Beauftragung durch den Objektanbieter erbringen wird. Es handelt sich insoweit um ein Leistungsversprechen mit Bindungswirkung. Dieser Prospekt enthält aber nicht nur die Leistungen, zu deren Erbringung sich der Makler bei Auftragserteilung verpflichtet, sondern auch die Auftragsbedingungen, die der Auftragserteilung seitens des Maklers zugrunde gelegt und zu denen die dargestellten Leistungen erbracht werden.

    Die vom Makler angebotenen Leistungen sind entweder Standardleistungen, die auf jeden Fall erbracht werden oder Leistungen, die der Makler für den Auftraggeber im Bedarfsfalle abrufbar bereithält.

    Ganz allgemein wird Akquisition definiert als "Bemühungen, die darauf gerichtet sind, im Interesse der Erzielung von Geschäftsabschlüssen Kontakte anzubahnen beziehungsweise zu festigen". Mit der Akquisition will ein Unternehmen in der Immobilienbranche sein Angebot an Objekten, welches später an potentielle Käufer weitergeleitet wird, erweitern. So kann das Unternehmen Interessenten ein breites Angebot an Objekten anbieten und die Wahrscheinlichkeit erhöhen, dass Kunden ein passendes Objekt finden. Damit steigen die Chancen eines Verkaufs. In Zusammenhang mit Akquisitionsstrategien muss auch kurz auf die Marktteilnehmer eingegangen werden, sowohl auf die aktuellen als auch auf die potentiellen Marktteilnehmer.

    Die aktuellen Marktteilnehmer sind die derzeitigen Anbieter von Objekten und die Nachfrager auf dem Gegenwartsmarkt. Die potentiellen Marktteilnehmer sind die Marktteilnehmer, die mittelfristig entweder einen Bedarf an Immobilien haben werden, oder es sind Marktteilnehmer, die mittelfristig Immobilien verkaufen oder vermieten wollen. Potentielle Marktteilnehmer sind "Marktteilnehmer von morgen", die derzeit noch nicht am Markt präsent sind mit ihrer Nachfrage oder ihrem Angebot. Sie befinden sich noch im Marktvorfeld, werden jedoch mittelfristig Marktteilnehmer werden. Diese Unterscheidung ist für die Akquisition von besonderer Bedeutung, da der Erfolg der Akquisition davon abhängig ist, zu welchem Zeitpunkt der Makler auf den potentiellen Objektanbieter zugeht. Potentielle Marktteilnehmer kann man durch Marktforschung ausfindig machen. Die Akquisition betrifft sowohl die aktuellen wie auch an die potentiellen Marktteilnehmer. Entscheidend ist, mit welchen Maßnahmen sich Makler an die Marktteilnehmer wenden.

    Spezielle Akquisitionsstrategien gibt es nicht. Die Maßnahmen, die der Makler anwenden kann, sind das Imagemarketing, das Beziehungsmarketing, das Beschaffungsmarketing und die Strategien aus der Beschaffung, d.h. die genaue Analyse des Marktes. Als Hilfe für die Akquisition kann der Makler jedoch den Marketing-Mix heranziehen. Die Aufgabe des Marketing-Mix besteht darin, herauszufinden, welche der vier klassischen Marketinginstrumente wie, und mit welcher Intensität eingesetzt werden sollen, um die Marketingziele des Unternehmens zu erreichen. Der Marketing-Mix enthält auf der einen Seite das originäre Marketing für den Makler selbst und auf der anderen Seite das derivate Marketing für den Kunden. Die einzelnen Instrumente des Marketing-Mixes können nur sinnvoll eingesetzt werden, wenn sie kombiniert werden. Zwischen den einzelnen Instrumenten besteht eine Wechselbeziehung, da der Einsatz eines Instrumentes Auswirkungen auf ein anderes haben kann. Die Planung des Marketing-Mixes erfolgt zur optimalen Kombination der Marketing-Instrumente. Aus dieser Planung kann der langfristige Marketingplan mit den Marketingstrategien festgelegt werden. Diese Strategien beziehen sich auf die Marktteilnehmer.
    Das Aktenzeichen ist ein zum Zweck der Unterscheidung einer Akte zugeteiltes individuelles Kennzeichen bei Gerichten und Ämtern. Das Aktenzeichen ist beispielsweise das wichtigste Hilfsmittel, um Einblick in die Objektunterlagen einer zu versteigernden Immobilie zu erhalten. Um Aktenzeichendoppelungen zu vermeiden, ist es erforderlich, einen Aktenplan aufzustellen, dem bestimmte Unterteilungsraster zugrundegelegt werden. Beim Grundbuch gehören mit zum Aktenzeichen der Grundbuch- und damit Amtsgerichts-Bezirk, die Band- und Blattnummer.
    Abkürzung für: Aktiengesetz
    Abkürzung für: Aktiengesetz
    Zu den Investmentvehikeln, mit denen Anleger auf verschiedene Aktienstrategien setzen können, zählen Aktien, Aktienfonds und Aktienzertifikate. Durch die riesige Produktvielfalt fällt die Entscheidung für die richtige Anlageform oft schwer.
    Aktiva sind Vermögenswerte eines Unternehmens, unter anderen bestehend aus Grundstücken, Gebäuden, Maschinen, Anlagen, Beteiligungen, Forderungen. Sie stehen auf der linken Bilanzseite.
    Das Hauptmerkmal der aktiven Auftragsakquisition ist eine Strategie, mit deren Hilfe aktuelle Marktteilnehmer (Anbieter von Immobilien) davon überzeugt werden können, den akquirierenden Makler in die Vermarktung des Immobilienobjektes einzuschalten. Im Gegensatz zur passiven Auftragsakquisition, bei der ein verkaufswilliger Objekteigentümer von sich aus einen Makler beauftragen will, geht der Makler bei der aktiven Auftragsakquisition auf den Objektanbieter zu und bewirbt sich um einen Auftrag. Man spricht auch von "Kaltakquise". Wichtiges Instrument der aktiven Auftragsakquisition ist ein Akquisitionsprospekt, in dem der Makler sein Unternehmen, seine Kompetenzen und seinen Leistungskatalog vorstellt und gleichzeitig auch die Bedingungen nennt, unter denen er einen Auftrag entgegennimmt. Der Inhalt von Akquisitionsprospekten ist weitgehend auch Bestandteil von Internetpräsentationen auf der Maklerhomepage.
    Das Aktivgeschäft umfasst alle das Anlagevermögen eines Kreditinstituts beeinflussenden Geschäfte (Kreditausleihungen, Festgeldanlagen, Erwerb von Wertpapieren, Beteiligungen usw.). Die Refinanzierung dieser Anlagen erfolgt über das Passivgeschäft (Verbindlichkeiten des Kreditinstituts in ihren verschiedenen Ausprägungsformen). Dabei ist auf Fristenkongruenz zu achten. Die Aktiv-Passiv-Steuerung verfolgt den Zweck, einen möglichst hohen Deckungsbeitrag aus dem Zinsgeschäft zu erwirtschaften.
    Wird im Bestandsverzeichnis einer Grundbuchseite ein Recht vermerkt, das der Eigentümer des betreffenden Grundstücks an einem fremden Grundstück innehat, spricht man von einem Aktivvermerk oder Herrschvermerk (von: herrschendes Grundstück).

    Der öffentliche Glaube des Grundbuches erstreckt sich nicht auf derartige Vermerke. Sie haben lediglich informatorische Bedeutung. Der Bestand des jeweiligen Rechtes ergibt sich aus dessen Eintragung in der Zweiten Abteilung des Grundbuchblattes des belasteten Grundstückes.

    Aktivvermerke werden auf formlosen Antrag hin im Bestandsverzeichnis eingetragen. Antragsberechtigt ist außer dem Eigentümer des herrschenden Grundstücks jeder, der zu einer Aufhebung des Rechtes sein Einverständnis erklären müsste. Dies kann etwa ein Grundpfandgläubiger sein.

    Inhaltlich bezieht sich der Aktivvermerk auf subjektiv-dingliche Rechte, die Bestandteil des herrschenden Grundstücks sind (§ 96 BGB). Beispiele sind Grunddienstbarkeiten, Reallasten, Vorkaufsrechte, vertraglich geregelte Überbau- und Notwegerenten sowie Erbbauzinsen.
    Aktuelle Marktteilnehmer sind Anbieter und Nachfrager, die auf dem Gegenwartsmarkt mit Produkten oder Dienstleistungen handeln. Zu unterscheiden ist dabei, ob es sich um permanent aktuelle Marktteilnehmer handelt oder um einmalige oder sporadisch auftretende Marktteilnehmer. Auf der Nachfrageseite sind Konsumenten täglich gebrauchter Güter permanente Marktteilnehmer, auf der Angebotsseite jeder, der zum Beispiel ein Ladengeschäft nicht nur zu vorübergehenden Zwecken eröffnet.

    Auf dem Bestandsimmobilienmarkt herrschen auf beiden Marktseiten agierende einmalige oder sporadisch auftretende Marktteilnehmer vor. Sie erscheinen auf dem Markt und verschwinden wieder, wenn das angestrebte Geschäft abgeschlossen oder die Geschäftsabsicht aufgegeben wurde.

    Auf dem Immobilienmarkt treten Anbieter in den Markt ein, wenn sie erstmals ihr Objektangebot einer Öffentlichkeit durch Inserate, Einstellung ins Internet, Angebotsschilder, Beauftragung eines Maklers oder auf ähnliche Weise bekannt machen. Nachfrager reagieren in der Regel auf Angebote, auf die sie durch die Angebotsaktivitäten der Anbieter aufmerksam werden.

    Auf der Angebotsseite stellen für Makler diejenigen aktuellen Marktteilnehmer, die nicht schon von sich aus einen Makler beauftragen (passive Auftragsakquisition), das Auftragspotenzial dar, auf das die aktiven Bemühungen um einen Maklerauftrag gerichtet sind. Die Akquisitionsstrategien gegenüber aktuellen und potenziellen Marktteilnehmern unterscheiden sich erheblich. Im ersten Fall steht die die Auftragsakquisition im Vordergrund, im zweiten Fall eine Netzwerkstrategie.

    Im Gegensatz zu potenziellen Marktteilnehmern (Marktteilnehmer von morgen), die das zukünftige Geschäftsvolumen bestimmen, handelt es sich bei den aktuellen Marktteilnehmern um eine quantitativ genau messbare Größe, bei der Angebot und Nachfrage das aktuelle Preisniveau beeinflussen.
    Akustikdecken dienen der Verbesserung der Akustik eines Raumes durch Dämmung oder Lenkung des Schalls. Mit Hilfe einer Akustikdecke kann durch gezielten Einsatz von bestimmten Deckenelementen auch die Sprachverständlichkeit erhöht werden (Anwendungsbereiche sind Seminarräume, Konferenzräume, Hörsäle, Konzertsäle, Theater). Akustikdecken sind regelmäßig als Unterdecken ohne Flächenverbindung mit der Hauptdecke des Raumes konstruiert.
    Eine mineralische Putzbeschichtung, die durch Oberflächenstruktur und Zusammensetzung schallschluckend wirkt, bezeichnet man als Akustikputz. Der schallschluckende Effekt wird meist durch spezielle Beimengungen erreicht. Die Effektivität hängt von der Stärke der Putzschicht ab.

    Derartige Putze dienen der Reduzierung von Geräuschen, die in dem verputzten Raum selbst entstehen. Sie können auf glattem Beton ebenso aufgebracht werden wie auf Unterputz oder Putzträgerplatten.
    Akustikziegel dienen dem Schallschutz und werden vorwiegend in Schallschutzwänden besonders schallintensiver Gebäude verwendet - z.B. von Fabriken oder Tiefgarageneinfahrten.

    Die besonderen Schallschutzeigenschaften werden durch eine spezielle quadratische Art und Lage der Lochung verursacht. Der Lochanteil im Ziegel sollte dazu bei 35% - 50% liegen. Eine horizontale Lochführung im Ziegel bringt den bestmöglichen Schallschutz bei Innenwänden, während bei Außenwänden eine schräg nach unten gerichtete Lochführung zu empfehlen ist.

    Ein besonders hoher Schallschutz lässt sich erreichen, indem man eine zweischalige Mauer errichtet. Diese besteht dann aus einer Wand aus Akustikziegeln, einer aus normalen Ziegeln und dazwischen einer Schalldämmung z.B. aus Mineralfaserplatten.
    Als Akzessorietät bezeichnet man die Verbindung einer persönlichen Forderung mit einem Grundpfandrecht. Sie ist das typische Merkmal einer Hypothek. Bei einer Grundschuld wird die hier fehlende Verbindung erst durch eine Zweckerklärung, auch als Zweckbestimmungserklärung bezeichnet, hergestellt.
    Alarmanlagen dienen der Gebäudesicherung gegen Einbrüche und Beschädigungen. Zu unterscheiden ist zwischen Anlagen, die die Außenhaut des Gebäudes überwachen und raumüberwachenden Anlagen. Die Überwachungssysteme, die sich auf die Außenhaut (Fenster, Hauseingänge) beziehen, lösen den Alarm bereits vor Eindringen in das Gebäude aus. Der Raumüberwachung dienen vor allem Bewegungsmelder innerhalb des Gebäudes, die einen Alarm (Sirene, Blitzleuchter) auslösen. Die Alarmanlage kann auch mit einer Notrufzentrale verbunden werden, die automatisch angewählt wird. Der Einbau einer Alarmanlage in eine Mietwohnung erfordert die vorherige Zustimmung des Vermieters, wenn dazu bauliche Änderungen durchgeführt werden müssen – zum Beispiel größere Elektroarbeiten, Aufstemmen von Wänden, Änderung des Schließsystems der Wohnungstür. Der Vermieter kann seine Zustimmung verweigern; beim Auszug des Mieters kann der Rückbau auf den ursprünglichen Zustand gefordert werden. Es empfiehlt sich, darüber eine klare schriftliche Absprache zu treffen.
    Abkürzung für: Automatisiertes Liegenschaftsbuch
    Aldehyde werden von einer Vielzahl von Materialien des Innenraums emittiert. Formaldehyd ist einer der am besten untersuchten Schadstoffe der Innenraumluft. Hauptemissionsquellen sind Holzwerkstoffe (Spanplatten, beschichtet und unbeschichtet, Furnierplatten, Faserplatten sowie daraus hergestellte Produkte wie Möbel, Türen und Paneele) aber auch Teppichböden und Wohnraumtextilien. Weitere Emissionsquellen können Reinigungs- und Desinfektionsmittel sowie auch Klebstoffe sein.

    Als Hauptbestandteil der Harnstoff-Formaldehyd-Harze wurde diese chemische Verbindung insbesondere zur Herstellung (Verleimung) von Spanplatten verwandt. Das Grundmaterial für Spanplatten sind holzhaltige Faserstoffe. Als Bindemittel wurden hier vorwiegend formaldehydhaltige Kunstharze eingesetzt, welche jedoch mit den Holzspänen keine dauerhafte Verbindung eingehen. Formaldehyd gast ununterbrochen aus den Spanplatten aus und belastet so die Raumluft. Das Gas entweicht solange, wie die Spanplatten existieren. Man kann noch nach 30 Jahren und länger in Räumen mit derart behandelten Spanplatten Formaldehyd nachweisen. Das Gas entweicht vorwiegend an den Stellen, welche nicht verklebt oder durch Furniere zusätzlich geschützt wurden, wie zum Beispiel an Sägeschnitten oder aus Bohrlöchern.

    Bei den eingesetzten Leimen unterscheidet man Harnstoff-Formaldehyd-Harzleime (UF-Leime), Melaminformaldehydleime (MF-Leime), Aminoplastmischharzleime (MUF-Leime) und Phenol-Formaldehydharzleim (PF-Leime). Aminoplastharzleime sind inzwischen weitgehend durch Phenolplastharze ersetzt. Weitere Emissionsquellen finden wir in Teppichböden und Wohnraumtextilien, sowie in Reinigungs- und Desinfektionsmitteln. Im Gegensatz zu den höheren Aldehyden, gehört das Formaldehyd zur Gruppe der sehr leicht flüchtigen Verbindungen (VVOC – Very Volatile Organic Compounds).

    Durch das ehemalige Bundesgesundheitsamt wurde bereits 1977 ein Richtwert für Formaldehyd von 0,1 ppm /m3 für Innenräume festgelegt (BGA, 1977, BGA, 1992). Durch die Chemikalienverbotsverordnung ist zusätzlich seit 1980 festgelegt, dass nur solche Holzwerkstoffplatten verkauft werden dürften, welche unter definierten Prüfbedingungen die Emissionen von 0,1 ppm Formaldehyd (Emissionsklasse E1) nicht überschreiten. Formaldehydarme Holzwerkstoffe ( Geruchswahrnehmungen
  • 0,5-1,0 ppm —> Schleimhautreizungen der Augen
  • 1,0-3,0 ppm —> Nasen- und Rachenirritationen

    Zur Messung der Formaldehydkonzentrationen sollte der zu untersuchende Raum vor Beginn und während der Raumluftmessung grundsätzlich geschlossen sein. Da unter üblichen Wohnraumbedingungen die Formaldehydfreisetzung aus belasteten Materialien nach ca. vier Stunden ihren Gleichgewichtszustand erreicht – in Einzelfällen dauert es auch bis zu acht Stunden – wird empfohlen Raumluftmessungen durchzuführen, zum Beispiel am Morgen, nachdem über Nacht Fenster und Türen des zu untersuchenden Raumes geschlossen gehalten wurden. Die gemessenen Konzentrationen hängen von der Größe und Stärke der Emissionsquellen, der Raumlufttemperatur und Raumluftfeuchte, der Raumgröße und der Luftwechselrate ab.

    Prophylaktische Maßnahmen:

    • Beim Möbelkauf sollte darauf geachtet werden, dass Holzwerkstoffe der Emissionsklasse E1 verwendet wurden. Bei älteren Möbeln, welche man nicht aus den Räumen entfernen kann oder will, sollte man die offen liegenden Schnittflächen so versiegeln, dass die Emissionen verringert werden. Produkte mit dem "Blauen Engel" sollten bevorzugt werden.
    • Spanplatten mit der Bezeichnung F 0 sind formaldehydfrei. Üblich ist dann die Verwendung von Polyurethan-Bindemitteln. Hier entsteht allerdings möglicherweise ein Problem durch Isocyanate. Isocyanate können Reizerscheinungen an Haut und Schleimhäuten auslösen und allergische Reaktionen induzieren.
    • Als umweltfreundliche Alternative kann auch der Holzbestandteil Lignin als Bindemittel eingesetzt werden.
    • Die Formaldehydkonzentration kann wie auch andere Innenraumimmissionen durch Lüften verringert werden.
    • Auf das Rauchen im Innenraum sollte verzichtet werden.
    • Der Einsatz von emissionsarmen Farben und Lacken ist empfehlenswert, ebenso der kritische Einsatz von Bioprodukten und Duftstoffen
    • Pflanzen: Es zeigte sich, dass einige Zimmerpflanzen Formaldehyd binden und damit einen positiven Einfluss auf die Raumluftqualität ausüben. Hierzu gehören Grünlilie, Birkenfeige (Ficus) und Efeutute (Epipremnum).


    Zur Sanierung formaldehydbelasteter Gebäude können folgende Verfahren Anwendung finden:

    • Entfernung der Formaldehydquellen
    • Lüftungsmaßnahmen: Hierdurch wird zwar nicht die eigentliche Emissionsquelle beseitigt, ein gezieltes Lüftungsverhalten kann jedoch zur Verbesserung der Raumluftbelastungssituation beitragen. Hochsommerliche Umgebungstemperaturen lassen die Formaldehydemissionen aus den verschiedenen Quellen meist ansteigen, es ist jedoch darauf zu achten, dass beim intensiven Lüften in dieser Zeit möglicherweise vermehrt Ozon von außen in die Raumluft gelangt.
    • Raumlufttechnische Anlagen und mobile Klimageräte: Hierdurch wird vermieden, dass die Temperatur zu hoch ansteigt und damit die Formaldehydemission begünstigt.
    • Anstriche und Beschichtungen: Zur Verhinderung des Austretens des Formaldehyds können verschiedene Beschichtungen wie zum Beispiel Polyurethan- und Alkydharzlacke eingesetzt werden. Es ist auch möglich Wandflächen mit Aluminium- oder Polyäthylenfolien abzusperren (Dampfsperren).
    • Bei einer Raumluftbegasung mit Ammoniak kann eine deutliche Minimierung der Formaldehydemissionen erreicht werden. Durch diese Maßnahme können aber kunststoffhaltige Oberflächen und andere Materialien in der Wohnung angegriffen oder unansehnlich gemacht werden.
    • Kohlenwasserstoffe die nur eine C-C-Einfachbindung enthalten (gesättigte Verbindungen) nennt man Alkane. Die Alkane sind die einfachste Gruppe der Kohlenwasserstoffe. Sie kommen insbesondere in den fossilen Energieträgern (Erdöl) in großer Zahl vor. Hierzu gehören Verbindungen wie Methan, Ethan, Propan, Butan, Pentan, Hexan. Alkane kommen auch in verschiedenen Lösungsmitteln für Kleber, Lacke und Haushaltsprodukte vor. Tankanlagen für leichtes Heizöl emittieren unter ungünstigen Umständen Alkane. Nach Renovierungsarbeiten findet man in der Innenraumluft besonders häufig die Fraktion von Nonan (C-9) bis Tetradecan (C-14). Alkane haben nur eine geringe Toxizität. Da sie jedoch aus einer Vielzahl von Produkten im Innenraum emittiert werden können, stellen sie oft einen beträchtlichen Teil der Gesamtkonzentration an flüchtigen organischen Verbindungen im Innenraum (TVOC). Damit beeinflussen sie die Wahrscheinlichkeit möglicher Befindlichkeitsstörungen oder sogar gesundheitlicher Beeinträchtigungen bei den Raumnutzern. Bei hohen Konzentrationen von Alkanen (im Grammbereich pro Kubikmeter) können Alkane Reizungen der Augen, der Haut, der Schleimhäute und der Atemwege hervorrufen.
    Abkürzung für: Automatisierte Liegenschaftskarte

    Alkane sind eine Stoffgruppe in der organischen Chemie. Sie stellen die einfachste Gruppe der Kohlenwasserstoffe dar und bestehen nur aus Kohlenstoff und Wasserstoff. Alkane stellen das Gerüst für andere Verbindungen.

    Alkane kommen z.B. in Erdöl und Erdgas vor.

     

    Der Begriff ist die Abkürzung für das Amtliche Liegenschaftskatasterinformationssystem. Mit diesem System werden das ALB (Automatisiertes Liegenschaftsbuch) und das ALK (Automatische Liegenschaftskarte) zusammengefasst.

    ALKIS ist in allen Bundesländern eingeführt. Allerdings ist in einigen Bundesländern die Angleichung der verwendeten Koordinatensysteme noch nicht abgeschlossen. Bisher wurde weitgehend das Gauss-Krüger-Koordinatensystem genutzt. Künftig soll überwiegend das globale UTM-System (von englisch Universal Transverse Mercator) Anwendung finden. Das Saarland wird voraussichtlich beim Gauss-Krüger-System bleiben.
    Als All-Risk-Versicherung wird eine umfassende Versicherung bezeichnet, welche in einem bestimmten Bereich Schäden aus Gefahren aller Art absichern soll. Es gibt sie als Gebäudeversicherung, aber auch im Industriebereich oder speziell für bestimmte Branchen wie etwa Apotheken. Sie wird auch All-Gefahrenversicherung genannt. Die in Deutschland relativ neue All-Risk-Versicherung für Wohngebäude deckt mehr Risiken ab als die traditionellen Gebäudeversicherungen (Feuerversicherung, Zusatzdeckung und erweiterte Zusatzdeckung).

    Im Gegensatz zu herkömmlichen Versicherungen, die einzeln in der Police aufgelistete Risiken berücksichtigen, schließt die All-Risk-Versicherung nur wenige Schadensfälle aus. Wer eine solche Versicherung abschließt, sollte nicht davon ausgehen, dass jeglicher denkbare Schaden versichert ist. All-Risk-Versicherungen können diverse Risiken ausschließen, die obendrein von Gesellschaft zu Gesellschaft unterschiedlich sind. In einigen Fällen wird für All-Risk-Versicherungen auch mit dem Argument geworben, dass hier eine besonders individuelle Vertragsgestaltung für den jeweiligen Kunden erfolgen könne. In jedem Fall empfiehlt sich eine gründliche Lektüre der Vertragsbedingungen.
    Der Begriff Allee stammt aus dem Französischen (Allee = Gang). Als Alleen bezeichnet man Wege und Straßen, die seitlich von aneinander gereihten Bäumen gesäumt sind. Zwar gab es Alleen schon in der Antike und in der Zeit der Renaissance. Sie wurden jedoch erst im 18. Jahrhundert ein wichtiges Element der Landschaftsgestaltung. Die Alleen dienten darüber hinaus der Verkehrssicherheit von Kutschen und Reitern (Schutz der Fahrbahnen). Typische Allee-Bäume waren Weiden, Maulbeer- und Obstbäume. Obstbäume dienten gleichzeitig der Versorgung der Bevölkerung mit Obst. Im Zuge der Entwicklung neuer Verkehrsmittel (Autos, Eisenbahn) verloren die Alleen ihre Bedeutung. In Westdeutschland sind nach dem II. Weltkrieg viele Alleen verschwunden. Im Osten – vor allem in Brandenburg – blieben viele erhalten. Die Länge der brandenburgischen Alleen (rund 12.000 km) entspricht allein der Länge aller übrigen Alleen in Deutschland. Insgesamt sind 12 % des heutigen Straßenbestandes Alleen oder Straßen mit einseitigen Baumreihen. Teilweise sind historische Alleen Gegenstand des Denkmal- und Naturschutzes.
    Der Alleinauftrag, auch Makler-Alleinauftrag oder Exklusivauftrag genannt, ist eine besondere Art des Maklervertrages. Er ist nicht im BGB geregelt. Der Alleinauftrag verleiht dem Makler eine besondere Vertrauensposition gegenüber dem Auftraggeber. Anders als nach den BGB-Vorschriften wird der Makler durch den Alleinauftrag verpflichtet, zur Erreichung des Auftragszwecks tätig zu werden. Eine Verkaufsverpflichtung des Auftraggebers ist, wie auch bei dem „normalen“ Maklerauftrag, mit dem Alleinauftrag jedoch nicht verbunden. Unterschieden wird zwischen dem einfachen und qualifizierten Alleinauftrag.

    • Einfacher Alleinauftrag

    Beim einfachen Alleinauftrag genießt der Makler während der Auftragsdauer Konkurrenzschutz. Mit dem Alleinauftrag verpflichtet sich der Auftraggeber, keine weiteren Makler zu beauftragen. Solche Verpflichtungen können im Rahmen Allgemeiner Geschäftsbedingungen, also auf Vertragsformularen, vereinbart werden. Das Recht des Auftraggebers, selbst einen Interessenten zu finden und mit dem einen Vertrag abzuschließen, bleibt davon unberührt. Dieses Recht kann durch keine Formulierung in einem Maklervertrag eingeschränkt oder gar ausgeschlossen werden. Der Makler läuft in diesem Fall eventuell sogar die Gefahr, dass er seinen Provisionsanspruch verliert (siehe unten).

    • Qualifizierter Alleinauftrag

    Beim qualifizierten Alleinauftrag ist der Auftraggeber darüber hinaus verpflichtet, Interessenten, die an ihn herantreten, an den Makler zu verweisen (sog. Verweisungsklausel) und/oder den Makler zu Verhandlungen mit solchen Interessenten hinzuzuziehen (sog. Hinzuziehungsklausel). Es soll damit erreicht werden, dass das in Auftrag gegebene Geschäft nur mit Beteiligung des Maklers abgewickelt wird. Im Gegensatz zum einfachen Alleinauftrag ist die in Allgemeinen Geschäftsbedingungen – also formularmäßig vereinbarte Verweisungs- oder Hinzuziehungsvereinbarung – unwirksam. Das OLG Hamm hat sogar entschieden, dass der Makler, wenn er solche unwirksamen Vereinbarungen trifft, seinen Provisionsanspruch verwirkt (Az. 18 U 236/99). Auch ein Urteil des Landgerichts Flensburg vom 18.06.2006 besagt, dass eine Verweisungs- bzw. Hinzuziehungsklausel im qualifizierten Alleinauftrag nur dann wirksam ist, wenn sie nicht formularmäßig vereinbart, sondern individuell ausgehandelt wurde (Az. 8 0 11/06). "Ausgehandelt" bedeutet nicht, dass der Kunde vor die Wahl gestellt wird, einen einfachen oder qualifizierten Alleinauftrag zu erteilen. Es muss explizit über die Verweisungs- bzw. Hinzuziehungsklausel verhandelt worden sein, und der Makler muss seine Bereitschaft ausgedrückt haben, auf diese Klausel auch zu verzichten.

    Als besondere, ebenfalls nur individuell auszuhandelnde Klausel gilt eine Vereinbarung, nach der ein Makler im Abschlussfall auch dann die vereinbarte Provision erhält, wenn er zum Zustandekommen des beabsichtigten Vertrages keinen Beitrag geleistet hat.

    Entgegen landläufiger Meinung sichert der qualifizierte Alleinauftrag, den ein Verkäufer erteilt, nicht vor einem Verlust einer etwaigen Käuferprovision. Auch wenn der Verkäufer seine Verweisungs- und Hinzuziehungspflicht erfüllt, muss es dem Makler gelingen, mit dem in Aussicht genommenen Kaufinteressenten eine Provision zu vereinbaren. Verweigert der Käufer ein Provisionsversprechen, darf der Makler nicht versuchen, den sonst möglichen Verkauf zu verhindern. Dies wäre ein Treueverstoß gegenüber dem Alleinauftraggeber und würde gegebenenfalls auch noch zur Verwirkung seines Provisionsanspruches diesem gegenüber führen.
    Alleineigentum bezeichnet das Eigentum einer Person, dessen Eigentumsrechte an einer Sache ausschließlich in deren Hand liegen. Dabei kann es sich um eine natürliche oder juristische Person handeln. Alleineigentümer können souverän über ihr Eigentum verfügen und sind in ihrer Entscheidung nicht vom Willen anderer abhängig. Ausgenommen von diesem Grundsatz sind alle nicht oder nicht voll geschäftsfähigen Personen und Personen, die in ihren Verfügungsrechten (etwa durch einen Insolvenzverwalter oder Testamentsvollstrecker) beschränkt sind.

    Bei Eigentumswohnungen erstreckt sich das Alleineigentum als so genanntes Sondereigentum gemäß § 5 Abs. 1 WEG auf die in einem Gebäude befindlichen Räume einer Wohnung bzw. auf nicht zu Wohnzwecken dienende Räume. Außerdem beinhaltet es auch die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines Wohnungseigentümers über ein unvermeidliches Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestalt des Gebäudes verändert wird.

    Das Sondereigentum ist als Alleineigentum gemäß §§ 1 Abs. 2 und 3, 6 Abs. 1 WEG untrennbar verbunden mit einem Miteigentumsanteil am zugehörigen gemeinschaftlichen Eigentum.
    Wird durch in der Wohnung vorhandene Stoffe (z. B. Schimmelpilz) eine Allergie beim Mieter ausgelöst, kann dies unter Umständen verschiedene Ansprüche des Mieters auslösen. Schimmelpilz wird bereits ohne allergische oder sonstige Gesundheitsbeeinträchtigungen als erheblicher Wohnungsmangel betrachtet. Dies führt zum Anspruch auf Beseitigung des Mangels und bei weiter bestehendem Mangel auf Mietminderung.

    Bei einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit kann sogar eine fristlose Kündigung durch den Mieter nach § 569 Abs.1 BGB berechtigt sein.

    Wann eine Gesundheitsgefährdung vorliegt, ist immer eine Frage des jeweiligen Einzelfalles. Die Möglichkeit, dass sich wegen einer Schimmelpilzbildung Sporen in der Wohnungsluft befinden könnten, reicht nicht aus.

    Einige Gerichte haben eine solche Gefährdung bei großflächiger Schimmelbildung als gegeben angesehen. Welche Gefährdung tatsächlich z. B. durch Schimmelsporen in der Raumluft vorhanden ist, kann nur ein Gutachter oder die (kostengünstigere) Untersuchung durch das Gesundheitsamt feststellen.

    Eine fristlose Kündigung durch den Mieter wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung kann nach dem Bundesgerichtshof erst dann stattfinden, wenn er dem Vermieter zuvor erfolglos eine angemessene Frist zur Beseitigung des Problems gesetzt hat (Az. VIII ZR 182/06, Urteil vom 18.04.2007). Entbehrlich ist eine solche Fristsetzung nur dann, wenn sie offensichtlich keinen Erfolg verspricht, weil etwa eine Beseitigung des Schimmels vom Befallsgrad her nicht mehr möglich erscheint.

    Auch eine Mietminderung setzt voraus, dass der Mieter den Vermieter zunächst über den Mangel unterrichtet. Denn ohne Information hat der Vermieter keine Chance, dem Mangel abzuhelfen (§ 536c Abs. 2 BGB).
    Heizkessel, der verschiedenartige Brennstoffe verwerten kann (z.B. alle Festbrennstoffe). Die Bezeichnung wird für Einzelöfen/Kaminöfen ebenso verwendet wie für Heizkessel mit Anschluss an die Hausheizung.

    Dem Vorteil der Verwendbarkeit verschiedener Brennstoffe steht der Nachteil gegenüber, dass auf einen bestimmten Brennstoff ausgelegte Öfen meist höhere Wirkungsgrade erzielen. Allesbrenner dürfen nicht als private Müllverbrennungsanlage missverstanden werden. Verbrannt werden dürfen nur geeignete und zulässige Materialien (z.B. unbehandeltes Naturholz, keine Möbelreste oder behandelten Holzteile).

    Seit Inkrafttreten der reformierten 1. Bundesimmissionsschutzverordnung (Verordnung über kleine und mittlere Feuerungsanlagen) am 22.3.2010 gelten auch für kleinere Heizanlagen Grenzwerte etwa für die Feinstaubemission und weitere Regelungen. Ältere Öfen müssen abhängig vom Datum auf dem Typenschild innerhalb bestimmter Fristen mit Filtern nachgerüstet oder ausgetauscht werden.

    Die Energieeinsparverordnung (EnEV) untersagt ausdrücklich den Betrieb von Heizkesseln, die mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen beschickt werden und vor dem 1. Oktober 1978 eingebaut oder aufgestellt worden sind. Dies gilt seit 2015 auch für Heizkessel, die mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen beschickt werden und vor dem 1. Januar 1985 eingebaut oder aufgestellt worden sind. Kessel, die nach diesem Stichtag eingebaut oder aufgestellt werden, müssen vom Eigentümer nach 30 Jahren ausgemustert werden. Es gibt jedoch eine Reihe von Ausnahmen (§ 10 Abs. 1 EnEV).
    Abkürzung für: allgemeine Ansicht
    In den allgemeinen Bausparbedingungen sind die rechtlichen Grundlagen des Bausparvertrages zwischen Bausparkasse und Bausparer gemäß dem Bausparkassengesetz geregelt. Die Bausparkasse händigt dem Sparer bei Vertragsabschluss die ABB aus. Diese sind als Allgemeine Geschäftsbedingungen anzusehen. Sie müssen daher bestimmten gesetzlichen Anforderungen genügen und dürfen den Verbraucher nicht unangemessen benachteiligen.

    Regelungsinhalte sind insbesondere Höhe und Fälligkeit der Leistungen des Bausparers und der Bausparkasse, die Verzinsung der Bauspareinlagen und der Bauspardarlehen, Zuteilungsvoraussetzungen und Zuteilungsverfahren sowie Auszahlungsbedingungen und die Höhe der Gebühren.
    Allgemeine Geschäftsbedingungen sind vorformulierte Vertragsbedingungen, die der Verwender dieser Bedingungen dem Kunden im Geschäftsverkehr "stellen" will und die dazu bestimmt sind, in einer Vielzahl von Fällen eingesetzt zu werden. Sie unterliegen einer besonderen Inhaltskontrolle durch die Gerichte. Diese entscheiden im Rechtsstreit darüber, ob bestimmte Bedingungen den Vertragspartner unangemessen benachteiligen oder ob sie zulässig sind. Die Regelungen fanden sich früher in einem eigenen Gesetz, dem ABG-Gesetz, bis sie dann im Zuge der Schuldrechtsreform in teils veränderter Fassung in das BGB übernommen wurden. Im Geschäftsverkehr zwischen Kaufleuten gelten die Vorschriften über AGB nur eingeschränkt. Lockerer gehandhabt werden dabei insbesondere die Regeln über die Einbeziehung der AGB in den Vertrag: Gegenüber Verbrauchern werden AGB gemäß § 305 Absatz 2 BGB nur dann Vertragsbestandteil, wenn ihr Verwender seinen Vertragspartner ausdrücklich oder – sollte dies unverhältnismäßig schwierig sein – durch gut sichtbaren Aushang auf sie hingewiesen hat und er ihm die Möglichkeit verschafft, in zumutbarer Weise von ihrem Inhalt Kenntnis zu nehmen. Dies gilt unter Kaufleuten gemäß § 310 Absatz 1 BGB ausdrücklich nicht. Erforderlich ist jedoch auch unter Unternehmern eine vertragliche Einbeziehung, die entweder ausdrücklich oder stillschweigend erfolgen kann. Ein weiterer Unterschied: Verwenden Unternehmer AGB gegenüber Verbrauchern, unterliegen sie nach § 310 Absatz 3 Nr. 2 BGB auch bei einmaliger Verwendung der Inhaltskontrolle, sofern der Verbraucher durch die Vorformulierung auf ihren Inhalt keinen Einfluss nehmen konnte.

    Unter die Inhaltskontrolle fallen auch notarielle Verträge. Gerichtlicher Beurteilungsmaßstab dafür, ob eine Geschäftsbedingung den Vertragspartner, der sich ihr unterworfen hat, unangemessen benachteiligt, ist meistens das gesetzliche Leitbild. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich unabhängig davon aber auch ergeben, wenn wesentliche Rechte und Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrages ergeben, so eingeschränkt werden, dass die Erreichung des Vertragszweckes gefährdet ist.

    Beim Maklervertrag ist gesetzliches Leitbild vor allem § 652 BGB, in dem die Voraussetzungen für das Entstehen eines Provisionsanspruchs geregelt sind. Wird in Vertragsbedingungen hiervon wesentlich abgewichen, können diese im Rechtsstreit nicht durchgesetzt werden. Dies gilt z.B. für den qualifizierten Alleinauftrag, der bei einer entsprechenden Konstellation dem Makler auch dann zu einem Provisionsanspruch verhelfen würde, wenn er einen Kunden, mit dem der Vertrag geschlossen wurde, weder nachgewiesen noch mit ihm Verhandlungen geführt hat.

    Im immobilienwirtschaftlichen Geschäftsbereich haben AGB-Fragen besonders auch bei Formularmietverträgen,Verwalterverträgen, Darlehensverträgen und Bauverträgen besondere Bedeutung. Sie unterliegen also grundsätzlich der Inhaltskontrolle durch die Gerichte. Wer in seinen Allgemeinen Geschäftsbedingungen oder Formularverträgen unwirksame Bestimmungen verwendet, muss nicht nur damit rechnen, den Prozess zu verlieren (Beispiele: Hinzuziehungsklausel, Verweisungsklausel, Vorkenntnisklausel). Wie früher nach dem Gesetz über Allgemeine Geschäftsbedingungen, AGBG, kann er heute nach § 1 des Unterlassungsklagengesetzes, UklaG, auf Unterlassung und Widerruf in Anspruch genommen werden.
    Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) müssen strengen gesetzlichen Anforderungen genügen – früher nach dem AGB-Gesetz, heute nach den Vorschriften der §§ 305 ff. BGB. Unter anderem unterliegen sie der Inhaltskontrolle, das heißt sie sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders unangemessen benachteiligen. Sie werden nicht Vertragsbestandteil, wenn sie so ungewöhnlich sind, dass der Vertragspartner mit einer solchen Klausel nicht rechnen muss. Die Folge ist, dass die jeweilige Klausel unwirksam ist, der Vertrag jedoch weiterbesteht. An Stelle der unwirksamen Klausel gilt die jeweilige gesetzliche Regelung. Unklarheiten gehen zu Lasten des Verwenders.

    Im Mietrecht ist die Unterscheidung zwischen Allgemeinen Geschäftsbedingungen und individuell ausgehandelten Klauseln wichtig. Immer wieder finden sich in Mietverträgen Klauseln, die nach den Regeln der Inhaltskontrolle unwirksam wären. Hier kommt es schnell zum Streit darüber, ob unwirksame AGB oder wirksame individuelle Klauseln vorliegen.

    Als Allgemeine Geschäftsbedingungen bezeichnet man alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei (Verwender) der anderen Vertragspartei bei Abschluss eines Vertrags vorgibt. Unwesentlich ist, ob die Regelungen einen äußerlich gesonderten Vertragsteil bilden oder in die Vertragsurkunde selbst aufgenommen werden. Auch ihr Umfang, ihre Schriftart und Form sind nicht entscheidend. Nicht als Allgemeine Geschäftsbedingungen gelten Vertragsbedingungen, die zwischen den Vertragsparteien im Einzelnen ausgehandelt sind. Vor Gericht gilt die handschriftliche Einfügung einer Klausel zumindest als Indiz für eine individuell ausgehandelte Regelung, während ein nicht abgeänderter Vordruck z.B. vom Eigentümerverein grundsätzlich als AGB angesehen wird.

    "Für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert" bedeutet nach den Gerichten, dass zumindest eine Verwendung in drei Fällen beabsichtigt war (BGH, Urteil vom 27. September 2001 - VII ZR 388/00). Überholt ist dies für Verträge zwischen Unternehmern und Privatleuten. Nach § 310 BGB gelten Regelungen, die von Unternehmern gegenüber Verbrauchern verwendet werden, bereits bei einmaliger Verwendung als AGB. Dies betrifft z.B. Mietverträge von Wohnungsgesellschaften.

    Bei Gewerbemietverträgen gilt letzteres nicht, da hier kein Verbraucher geschützt werden muss. Viele der Regelungen der §§ 305 ff. BGB gelten nicht für Verträge unter Unternehmern.

    Einige Beispiele für unwirksame Klauseln:
    • "Der Mieter hat die Hausgebühren zu tragen" (unbestimmte Formulierung)
    • "Der Mieter zahlt eine Einzugskostenpauschale von ...", geregelt in der Hausordnung (überraschend, da an unüblicher Stelle geregelt, außerdem Einzugskostenpauschale unzulässig)
    • "Der Mieter hat die Wohnung besichtigt und verzichtet auf jede Mietminderung und Schadenersatzforderung" (u.a. unzulässiger Haftungsausschluss, § 309 Nr.12 b und Nr.7 BGB).
    • "Kosten, die mit dem Vertragsabschluss zusammenhängen, gehen zu Lasten des Mieters" (überraschende und unklare Klausel)
    • Beidseitiger Kündigungsverzicht für fünf Jahre (zulässig maximal vier Jahre, unangemessene Benachteiligung).
    Die Allgemeinen Technischen Vertragsbedingungen (ATV) für Bauleistungen sind ein wichtiges Regelungsthema der VOB/C (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen Teil C). Gemeint sind die in DIN 18299 ff. festgelegten technischen Vorschriften. Sie werden gleichzeitig als DIN-Normen herausgegeben und laufend aktualisiert.

    Einige Beispiele:

    • DIN 18 299 Allgemeine Regelungen für Bauarbeiten jeder Art,
    • DIN 18 300 Erdarbeiten,
    • DIN 18 301 Bohrarbeiten,
    • DIN 18 302 Brunnenbauarbeiten,
    • DIN 18 303 Verbauarbeiten.

    Die Allgemeinen Technischen Vertragsbedingungen werden mit Ausnahme der darin enthaltenen "Hinweise für das Aufstellen der Leistungsbeschreibung" Vertragsbestandteil, wenn die Geltung der VOB/B für einen Bauvertrag vereinbart wird.

    § 8a Abs. 2 der VOB/A legt fest, dass die ATV grundsätzlich unverändert zu bleiben haben. Dadurch soll die Kalkulationssicherheit der Bieter gewährleistet werden. Die ATV können allerdings von Auftraggebern, die regelmäßig Bauleistungen vergeben, für die bei ihnen allgemein gegebenen Verhältnisse durch Zusätzliche Technische Vertragsbedingungen ergänzt werden. Für die Notwendigkeiten des Einzelfalles erforderliche Ergänzungen und Änderungen sind in die Leistungsbeschreibung aufzunehmen.
    Verwaltungsvorschriften werden innerhalb einer Behördenorganisation erlassen und stellen Handlungsanweisungen für die jeweils untergeordneten Stellen dar. Allgemeine Verwaltungsvorschriften enthalten Vorgaben für verschiedene Behörden, die diesen bei der einheitlichen Auslegung von Rechtsvorschriften helfen sollen, welche oft mehrere Interpretationen zulassen. Allgemeine Verwaltungsvorschriften müssen nicht als solche betitelt sein. Sie entfalten nur indirekt Wirkungen für den einzelnen Bürger.

    Ein Beispiel für Allgemeine Verwaltungsvorschriften im Immobilienbereich ist die Allgemeine Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen gem. § 7 Abs. 4 Nr. 2 und § 32 Abs. 2 Nr. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes vom 19.03.1974 - Bundesanzeiger Nr. 58 vom 23.03.1974. Dieses Regelwerk definiert zum Beispiel, wann eine Eigentumswohnung „abgeschlossen“ ist und dementsprechend eine Abgeschlossenheitsbescheinigung nach § 7 WEG erteilt wird.
    Das Allgemeinde Eisenbahngesetz dient nach § 1 AEG "der Gewährleistung eines sicheren Betriebs der Eisenbahn und eines attraktiven Verkehrsangebotes auf der Schiene sowie der Wahrung der Interessen der Verbraucher im Eisenbahnmarkt". Das AEG soll ferner der Umsetzung von Rechtsvorschriften der Europäischen Union dienen. Es bezieht sich sowohl auf den Personenverkehr als auch auf den Güterverkehr. Ausgenommen von den gesetzlichen Regelungen sind Verkehrsdienste die in historischem Interesse oder zu touristischen Zwecken betrieben werden und damit vor allem Hobbyeisenbahnfahrer ansprechen.

    Das AEG schreibt der Eisenbahn umfangreiche Sicherungspflichten vor. Die Eisenbahnaufsicht unterliegt dem Bund in Gestalt des Eisenbahnbundesamtes und – soweit es sich um nicht bundeseigene Eisenbahnen handelt – dem räumlich zuständigen Bundesland. Jeder Bau oder jede Änderung von Betriebsanlagen einer Eisenbahn oder einer Magnetschwebebahn bedarf der vorherigen Entscheidung der Planfeststellungsbehörde.

    Vom Eisenbahnbundesamt wurde 2001 auch das Planfeststellungsverfahren zu „Stuttgart 21“ initiiert. Das Eisenbahnnetz hat in Deutschland eine große immobilienwirtschaftliche Bedeutung. Durch verkehrsmäßige Erschließungen von Gebieten, aber auch durch die Stilllegung von Eisenbahnverkehrsverbindungen können regionale Gebiete auf- oder abgewertet werden, was sich in den Immobilienpreisen niederschlägt.
    Das am 18. August 2006 in Kraft getretene Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG) setzt vier europarechtliche Richtlinien in deutsches Recht um.

    Es zielt darauf ab, Benachteiligungen aus Gründen der Rasse, ethnischen Herkunft, des Geschlechts, der Religion oder Weltanschauung, des Alters, einer Behinderung oder der sexuellen Identität zu beseitigen oder ganz zu verhindern. Grundsätzlich ist nach diesem Gesetz die Ungleichbehandlung aus den genannten Motiven untersagt. Wenn ein sachlicher Grund vorliegt, ist jedoch eine Verletzung des Benachteiligungsgebots ausnahmsweise zulässig. Solche Gründe können z. B. die Vermeidung von Gefahren oder das Bedürfnis nach Schutz der Intimsphäre sein.

    Das AGG behandelt den Zugang zu:
    • Beschäftigung und Beruf
    • Waren und Dienstleistungen (einschließlich Wohnraum).
    Es findet keine Anwendung bei:
    • Familien- oder Erbrecht
    • Vertragsbeziehungen, bei denen ein besonderes Nähe- oder Vertrauensverhältnis der Vertragspartner oder ihrer Angehörigen entsteht.
      Z. B. Mieter und Vermieter beziehungsweise deren Angehörige nutzen Wohnräume auf dem gleichen Grundstück beziehungsweise im gleichen Haus.
    Eine Benachteiligung aus Gründen der Rasse oder wegen der ethnischen Herkunft, wegen des Geschlechts, der Religion, einer Behinderung, des Alters oder der sexuellen Identität ist bei der Begründung, Durchführung und Beendigung zivilrechtlicher Schuldverhältnisse unzulässig, wenn es sich um sogenannte "Massengeschäfte" handelt. Dies sind Geschäfte, die "typischerweise ohne Ansehen der Person zu vergleichbaren Bedingungen in einer Vielzahl von Fällen zustande kommen" oder bei denen die betreffende Person nach der Art des Vertragsverhältnisses von nachrangiger Bedeutung ist und derartige Verträge in einer Vielzahl von Fällen zu vergleichbaren Bedingungen zustande kommen.

    Das Anbieten einer Vielzahl von Wohnungen ist ein Massengeschäft. Unter einer Vielzahl von Wohnungen versteht man in der Regel über 50.

    Bei der Vermietung von Wohnraum darf jedoch auch bei Nicht-Massengeschäften keine Benachteiligung aus Gründen der Rasse oder wegen der ethnischen Herkunft stattfinden (§ 19 Abs. 2 AGG). Das bedeutet: Vermietet ein Eigentümer z. B. nur ein oder zwei Wohnungen, darf keine Diskriminierung aus den genannten zwei Gründen stattfinden. Bei einer Vermietung von über 50 Wohnungen ist der gesamte Katalog von Diskriminierungsgründen zu vermeiden.

    Bei der Vermietung von Wohnraum erlaubt das AGG andererseits ausdrücklich, Mietinteressenten unterschiedlich zu behandeln, um die Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen, ausgewogener Siedlungsstrukturen und ausgeglichener wirtschaftlicher, sozialer und kultureller Verhältnisse zu gewährleisten. Unter diesen Gesichtspunkten ist also im Einzelfall ausnahmsweise eine Ungleichbehandlung zulässig.

    Einige Jahre nach Einführung des AGG hat sich gezeigt, dass die zunächst befürchtete Klagewelle im Mietrecht ausgeblieben ist. Grund ist unter anderem, dass der Kläger meist erhebliche Schwierigkeiten haben wird, eine Diskriminierung zu beweisen. Gerichtsurteile zum Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetz beziehen sich häufig auf den Bereich des Arbeitsrechts.

    Bekannt geworden ist ein Fall, der vor dem Oberlandesgericht Köln zur Verhandlung kam. Hier hatte eine vom Hausverwalter mit der Durchführung von Wohnungsbesichtigungen betraute Hausmeisterin ein Interessentenpaar mit der Begründung abgewiesen: „Die Wohnung wird nicht an Neger ... äh, Schwarzafrikaner und Türken vermietet.“ Die Mietinteressenten verklagten daraufhin den Hausverwalter auf Schadenersatz und Schmerzensgeld, was ihnen vor Gericht in vollem Umfang zugesprochen wurde. Im Einzelnen hatte der Hausverwalter an das Paar 56 Euro Fahrtkostenersatz und je 2.500 Euro Schmerzensgeld zu zahlen. Als besonders abwertend sah das Gericht hier die Bezeichnung als „Neger“ an. Den Interessenten sei allein aufgrund ihrer Hautfarbe die Mietwohnung verweigert worden. Der Hausverwalter musste in vollem Umfang für die Handlungen und Äußerungen der Hausmeisterin haften, da diese als seine Verrichtungsgehilfin auftrat (OLG Köln, Urteil vom 19.1.2010, Az. 24 U 51/09).

    Das Amtsgericht Köln gestand einem gleichgeschlechtlichen Paar einen Schadenersatz von 1.500 Euro zu, weil es beim dem Versuch diskriminiert worden sei, via Internet eine Villa für seine Hochzeitsfeier anzumieten. Das homosexuelle Paar hatte sich zunächst unverbindlich erkundigt und Terminangebote erhalten. Die ansonsten vom Vermieter selbst bewohnte Villa sollte für drei Tage vermietet werden, Brautpaare erhielten üblicherweise das Schlafzimmer des Vermieters als „Hochzeitszimmer mit Bad“ zur Verfügung. Als dem Vermieter bekannt wurde, dass es um ein gleichgeschlechtliches Paar ging, das die Eingehung der eingetragenen Lebenspartnerschaft feiern wollte, hatte er abgesagt – mit Verweis auf seine konservative Mutter, die die eigentliche Hauseigentümerin sei. Das Gericht sah hier eine Diskriminierung von gleichgeschlechtlichen gegenüber getrenntgeschlechtlichen Paaren. Dass die Söhne und die Mutter des Vermieters während der Feier auf dem Grundstück verbleiben und das Hochzeitspaar das Schlafzimmer des Vermieters erhalten sollte, seien keine sachlichen Gründe für eine Ungleichbehandlung (AG Köln, Urteil vom 17.06.2014, Az. 147 C 68/14).

    Vor dem Amtsgericht Berlin-Kreuzberg wurde ein Fall verhandelt, in dem der Käufer eines Mehrfamilienhauses zunächst allen Mietern die Miete erhöht hatte. Daraufhin kündigten viele. Dann erhöhte der Vermieter in einem weiteren Schritt die Miete gegenüber den verbliebenen Mietern noch einmal, allerdings nur soweit diese aus der Türkei oder dem arabischen Raum stammten und nicht gegenüber anderen. Die späteren Kläger stammten aus der Türkei. Sie kündigten nun auch. Allerdings wurde ihre neue Wohnung erst nach dem Ende ihres alten Mietvertrages bezugsfertig. Der Vermieter weigerte sich, ihnen eine Räumungsfrist zu gewähren, obwohl er dies bei Mietern anderer Herkunft getan hatte. Das Gericht gestand den Mietern hier eine Entschädigung in Höhe von 15.000 Euro pro Person (also insgesamt 30.000 Euro) zu. Der Vermieter habe gegen das Verbot der Benachteiligung wegen der ethnischen Herkunft verstoßen und dieses Verhalten auch nach einem schriftlichen Hinweis auf die Antidiskriminierungsvorschriften fortgesetzt (Urteil vom 19.12.2014, Az. 25 C 357/14).
    Das Allgemeine Städtebaurecht ist ein Gliederungsabschnitt des Baugesetzbuches (BauGB). Die anderen drei Abschnitte sind „Besonderes Städtebaurecht“, „Sonstige Vorschriften“ und „Überleitungs- und Schlussvorschriften“. Das Allgemeine Städtebaurecht findet sich in den §§ 1 bis 135c BauGB.

    Das Allgemeine Städtebaurecht regelt unter anderem die Bauleitplanung, also die Aufstellung von Bauleitplänen und deren Umsetzung. Bauleitpläne sind Flächennutzungspläne und Bebauungspläne. Mit deren Hilfe wird die städtebauliche Entwicklung in geordnete Bahnen gelenkt. Der Umsetzung der Bauleitplanung dient die Bodenordnung. Die diesbezüglichen Regelungen betreffen unter anderem die Umlegung von Grundstücken. Dabei wird der Zuschnitt von Grundstücken der für dieses Gebiet geplanten Bebauung angepasst; für die Eigentümer gibt es Entschädigungsregelungen. Auch das Instrument der Enteignung dient der Umsetzung gemeindlicher Planungen. Es kann z.B. zum Einsatz kommen, wenn ein Immobilieneigentümer sein Gebäude leer stehen und verfallen lässt, obwohl er durch eine kommunale Satzung zur Erhaltung verpflichtet wäre. Auch bei Enteignungen sind Entschädigungen vorgesehen.

    Ein weiterer Bereich des Allgemeinen Städtebaurechtes ist die Erschließung, also der Anschluss von Grundstücken an das öffentliche Straßen- und Wegenetz, die Installation einer Straßenbeleuchtung, der Anschluss des Grundstücks an Ver- und Entsorgungsleitungen. Die Erschließung ist Aufgabe der Gemeinde, welche jedoch von den Grundeigentümern Erschließungsbeiträge zur Finanzierung der Maßnahmen einfordern kann.

    Zum Allgemeinen Städtebaurecht gehört im Übrigen auch der Naturschutz: Es werden Erhaltungsmaßnahmen festgelegt und Regelungen zu Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen getroffen. Seit 2004 ist in § 2 Abs. 4 BauGB für alle Bauleitpläne eine strategische Umweltprüfung oder auch Plan-UP vorgeschrieben.
    Allgemeine Wohngebiete sind von den vier Wohngebietsarten, die die Baunutzungsverordnung (BauNVO) beschreibt, das am häufigsten festgesetzte Wohngebiet. Sie haben nicht den strengen Wohncharakter des reinen Wohngebietes, denn sie dienen nur "vorwiegend" dem Wohnen. Was im allgemeinen Wohngebiet an Bauvorhaben zulässig bzw. ausnahmsweise zulässig ist, ergibt sich aus § 4 BauNVO. Das typische Profil des allgemeinen Wohngebietes ist geprägt durch Wohngebäude, Läden, Gastwirtschaften und nicht störende Handwerksbetriebe. Außerdem können Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke errichtet werden. Zu den im Ausnahmekatalog stehenden möglichen Vorhaben zählen Betriebe des Beherbergungsgewerbes (ohne Größenbegrenzung), nicht störende Gewerbebetriebe, Verwaltungsgebäude, Gärtnereien und auch Tankstellen.

    Garagen sind nur für den durch die zugelassene Nutzung verursachten Bedarf zulässig. Beurteilungsprobleme bei allgemeinen Wohngebieten ergeben sich oft, wenn festgestellt werden soll, welcher Gewerbebetrieb nicht störend ist bzw. ab wann von einem störenden Gewerbebetrieb auszugehen ist. Als Immissionsrichtwerte gelten tagsüber 55 Dezibel und nachts 40 Dezibel. Störungsquellen sind aber nicht nur Lärmimmissionen, sondern auch Beeinträchtigungen durch Geruchsimmissionen z.B. von an das allgemeine Wohngebiet angrenzenden landwirtschaftlichen Nutzungen.

    Welches Maß an baulicher Nutzung in einem allgemeinen Wohngebiet zulässig ist, kann durch eine Reihe von Vorgaben im Flächennutzungsplan und im Bebauungsplan geregelt werden. Näheres regelt § 16 der BauNVO. Werden im Bebauungsplan dazu Vorgaben gemacht, müssen mindestens vorgegeben werden:
    • die Grundflächenzahl oder die Größe der Grundflächen der baulichen Anlagen,
    • die Zahl der Vollgeschosse oder die Höhe baulicher Anlagen, wenn ohne ihre Festsetzung öffentliche Belange, insbesondere das Orts- und Landschaftsbild, beeinträchtigt werden können.
    Abkürzung für: allgemeine Meinung
    Unter Allokation bezeichnet man in der Volkswirtschaftslehre das Phänomen des ständigen Wechsels knapper Ressourcen von Produktionen mit abnehmender zu Produktionen mit zunehmender Produktivität beziehungsweise Rentabilität. Hiervon abgeleitet wird in der Immobilienwirtschaft das Anlageverhalten bezeichnet, das zur höchstmöglichen Ergiebigkeit der Gesamtanlage führt. Dabei steht eine gezielte Streuung des Immobilienbesitzes nach Entwicklungschancen im Vordergrund.
    Abkürzung für: Alternative
    Unter Altablagerungen versteht man nach § 2 Abs. 5 Nr. 1 Bundesbodenschutzgesetz stillgelegte Abfallbeseitigungsanlagen und sonstige Grundstücke, auf denen Abfälle behandelt, gelagert oder abgelagert worden sind.

    Darunter fallen z.B. ehemalige Mülldeponien, aber auch Flächen, auf denen z.B. privater Bauschutt mit zweifelhaften Inhalten illegal entsorgt wurde.
    Ein wichtiges Kriterium für die Einstufung als Altablagerung ist, dass auf dem Grundstück keine aktive Müllablagerung mehr stattfindet.

    Sobald durch Altablagerungen schädliche Bodenveränderungen verursacht werden oder Gefahren für den Einzelnen oder die Allgemeinheit entstehen, werden sie als Altlasten eingestuft. Im Bundesbodenschutzgesetz finden sich Regelungen zur Einschätzung der Gefahr und zum Umgang damit.
    Zwischen Alt- und Neubau wird in vielen Rechtsgebieten unterschieden. Sie sind aber allgemeingültig an keiner Stelle genau definiert. Es handelt sich vielmehr um ein Unterscheidungsmerkmal, welches vorwiegend wohnungswirtschaftlich und steuerlich von Bedeutung ist. Je nach Art der Vorschrift sind die Abgrenzungen unterschiedlich:

    1. Wohnungswirtschaft

    Alle Wohnungen, die nach dem 20.06.1948 (Tag der Einführung der Deutschen Mark) bezugsfertig geworden sind, gelten im Sinne der Neubaumietenverordnung im Rahmen des preisgebundenen Wohnungsbaus als Neubauten. Im Umkehrschluss ergibt sich daraus, dass die vorher fertiggestellten Wohnungen dem Altbau zuzuordnen sind.

    2. Steuerrecht – Begriff der Fertigstellung

    Bei der steuerlichen Unterscheidung zwischen Alt- und Neubau kommt es in der Regel auf den Zeitpunkt der Fertigstellung an. Ein Objekt gilt als fertiggestellt, wenn alle wesentlichen Arbeiten ausgeführt worden sind und die Wohnung bewohnbar ist. Ob es bereits durch die Baubehörde abgenommen wurde, ist steuerlich unbedeutend. Zieht der Eigentümer bereits in das Haus ein, bevor alle wichtigen Arbeiten abgeschlossen sind, so gilt das Objekt als nicht fertiggestellt. Solche wichtigen Arbeiten sind zum Beispiel der Einbau von Türen oder Fenstern, sanitären Einrichtungen oder der Anschluss an die Versorgungsleitungen. Es muss die Möglichkeit zum Anschluss einer Küche bestehen. Geringfügige Restarbeiten schließen die Bezugsfertigkeit nicht aus. Auch ist für die steuerliche Fertigstellung nicht die endgültige Gesamtfertigstellung (einschließlich Außenanlagen) maßgeblich.

    2.1. Selbstgenutzte Immobilien

    Eine Immobilie galt im Sinne des Eigenheimzulagengesetzes als Neubau, wenn sie spätestens bis zum Ende des zweiten auf das Jahr der Fertigstellung folgenden Jahres angeschafft worden ist. Bei Anschaffung eines Objektes im Jahr 2004 muss für einen Neubau die Fertigstellung somit im Jahr 2002, 2003 oder 2004 erfolgt sein. Ob ein Objekt schon einmal bezogen (= gebraucht) war, war für die Abgrenzung Altbau/Neubau hier unerheblich. Mit Abschaffung des Eigenheimzulagengesetzes ab 01.01.2006 ist diese Unterscheidung irrelevant geworden.

    2.2. Vermietungsobjekte

    Die Abgrenzung zwischen Alt- und Neubau ist für die Art und Höhe der Abschreibung von Bedeutung. Die attraktiveren Abschreibungen, wie degressive AfA oder erhöhte AfA, konnte bislang der Eigentümer nur für einen steuerlichen Neubau beanspruchen. Ein solcher liegt vor, wenn die Immobilie im Jahr der Fertigstellung angeschafft wird. Ein beispielsweise im Jahr 2001 fertiggestelltes Objekt gilt somit nur dann als Neubau, wenn dieses auch im selben Jahr vom Verkäufer (zum Beispiel einem Bauträger) an den Käufer übergeben worden ist. Wird eine bautechnisch neue Immobilie erst im Folgejahr der Fertigstellung angeschafft, dann liegt ein steuerlicher Altbau vor. Bei erheblichen Sanierungen kann auch bei einer Altimmobilie ausnahmsweise ein steuerlicher Neubau vorliegen, wenn im Zuge der Baumaßnahmen auch die wesentliche Substanz, wie die tragenden Gebäudeteile, erneuert worden ist.

    Eine stichtagsbezogene Altersunterscheidung ergibt sich bei der normalen AfA, wo zwischen Fertigstellungszeiträumen vor dem 01.01.1925 (2,5 Prozent AfA) und solchen nach dem 31.12.1924 (zwei Prozent AfA) unterschieden wird.

    Altbaumietenverordnungen legten früher eine Mietpreisbindung für Altbauten fest. Sie galten für Gebäude, die vor dem 28.6.1948 fertig gestellt worden waren und beruhten auf dem Modell der Brutto- oder Inklusivmiete, die die Betriebskosten mit einschloss. Altbaumietenverordnungen legten ferner der Wohnflächenberechnung andere als die heute üblichen Maßstäbe zugrunde. Bekanntes Beispiel ist die Berliner Altbaumietenverordnung, die mit Wirkung zum 1.1.1988 aufgehoben wurde.
    Darunter wird meist eine umfassende Erneuerung bestehender Gebäude verstanden. Eines der Hauptziele der Altbaumodernisierung ist die energetische Sanierung, d.h. die Verbesserung der Energiebilanz des Objektes. Durch Wärmedämmung der Fassade und des Daches sowie Einbau einer zeitgemäßen Heizanlage und moderner Fenster lassen sich die Kosten für den Energieverbrauch um bis zu 65% verringern.

    Die umfassende Modernisierung eines Altbaus sollte mit der Wärmedämmung der Fassade beginnen. So kann z.B. eine Außendämmung installiert werden, vor die Verblendmauerwerk gesetzt wird. Weniger aufwändig, aber auch weniger effektiv ist eine Innendämmung der Wände.

    Als nächster Schritt ist das Dach zu dämmen. Erhebliche Energieeinsparungen versprechen Wärmeschutzfenster. Das Entweichen von Wärme nach unten wird durch eine Dämmung der Kellerdecke erreicht. Eine moderne Heizanlage rundet das Energiesparprogramm ab.

    Bei vielen älteren Häusern ist die Feuchtigkeitsisolierung des Kellers im Laufe der Zeit schadhaft geworden. Hier empfiehlt sich eine Prüfung, ob von außen eine neue Isolierschicht aufgetragen werden muss. Alternativen sind auch hier Innendämmungen oder das Einspritzen von Isoliermaterial in das Mauerwerk.

    Berücksichtigt werden sollte auch die Erneuerung des elektrischen Systems. In vielen Altbauten finden sich noch Elektrokabel, die modernen Verhältnissen nicht angepasst sind. Folge sind herausgesprungene Sicherungen bei Einschalten mehrerer Elektro-Großgeräte. Wenn alte Leitungen dauerhaft überlastet werden (z.B. durch Hintereinanderhängen mehrerer Mehrfachsteckdosen) besteht Brandgefahr.

    Nicht vergessen werden sollten auch die Rohrleitungen. Sind Abflussrohre schadhaft, sind noch alte Wasserrohre aus Blei verbaut?

    Bei der Altbaumodernisierung helfen spezialisierte Fachbetriebe. Eine qualifizierte Planung des Gesamtprojektes durch einen Fachmann kann Kosten sparen (z.B. Verwendung eines Baugerüstes für mehrere Modernisierungsbereiche). Vor dem Kauf eines zu modernisierenden Altbauobjektes kann ein unabhängiger Bausachverständiger den Umfang der notwendigen Arbeiten ermitteln. Die KfW bietet Förderprogramme an, die Eigentümern von Altbauten beim Modernisieren finanziell unter die Arme greifen können.

    Weitere Infos: www.kfw-foerderbank.de

    Bauherren sollten ferner prüfen, ob ein Einsatz regenerativer Energieträger in Betracht kommt. So kann eine solarthermische Anlage in unseren Breiten 60 Prozent des Jahresbedarfs an Trinkwarmwasser für ein Einfamilienhaus erwärmen. Auch Strom kann über Solarzellen erzeugt werden. Verschiedene Heizkonzepte verbinden konventionelle und neuartige Heizmethoden miteinander und helfen Energie sparen – unter Umständen kann auch ins öffentliche Netz eingespeister Strom dazu beitragen, die neue Heizanlage mit zu finanzieren. Auch in diesem Bereich gibt es Fördermittel von der KfW sowie von Bundesländern und Gemeinden.

    Bei der Altbaumodernisierung müssen u.a. die folgenden gesetzlichen Regelungen beachtet werden:

    • Denkmalschutzgesetz
    • Energieeinsparverordnung (EnEV)
    • Baugesetzbuch (BauGB)
    • 1. Bundesimmissionsschutzverordnung (Heizanlage)
    • Landesbauordnung
    • örtliche Bebauungspläne der Gemeinden
    Den speziellen Wohnbedürfnissen alter Menschen sollen Empfehlungen gerecht werden, die unter dem Schlagwort des altengerechten Wohnens vom Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen zusammengestellt worden sind. Sie gehen von einer mit zunehmendem Alter einhergehenden Einschränkung der Bewegungsfähigkeit der älter werdenden Menschen aus. Die Empfehlungen beziehen sich vor allem auf Ausstattungsnotwendigkeiten im Sanitärbereich (Bad, WC, Dusche), in den Küchen und Schlafzimmern, sowie innerhalb des Gebäudes auf Zugänge und Treppen. Mit Hilfe entsprechender Wohnkonzepte soll älteren Menschen eine möglichst lange Zeit ein selbständiges, unabhängiges Wohnen in vertrauter Umgebung ermöglicht werden.

    Viele Menschen stehen mit zunehmendem Alter vor der Frage, ob sie ihre bisherige Wohnung behalten und ggf. durch bauliche Änderungen anpassen sollen, oder ob ein Umzug in ein bereits von vornherein altersgerecht konzipiertes Wohnobjekt erforderlich ist. Die genannten Empfehlungen können bei dieser Entscheidung helfen. Bei Konzepten des so genannten "Betreuten Wohnens" ist zu beachten, dass dieser Begriff nicht gesetzlich geschützt ist. Hier sollte also vom Bewohner besonderer Wert darauf gelegt werden, dass auch tatsächlich alle Ausstattungsnotwendigkeiten beachtet wurden und dass gegebenenfalls eine ständige medizinische Versorgung im Haus möglich ist.
    Altenheim oder Altersheim steht in der Umgangssprache für eine Einrichtung, die die Unterbringung von alten Menschen mit Betreuung und Pflege verbindet. In der Praxis gibt es wenige "Altenheime" die nur dem Wohnen dienen und keine Pflegemöglichkeit bieten. Oft wird von Betreibern versucht, den negativen Klang der Bezeichnung "Altenheim" durch die Verwendung von Bezeichnungen wie "Seniorenheim" zu vermeiden.

    Träger können sowohl Gemeinde- oder Kreisverwaltungen wie auch die Kirche, gemeinnützige Organisationen oder kommerzielle Betreiber sein. In Deutschland, Österreich und der Schweiz existieren gesetzliche Regelungen über die Finanzierung der Kosten für Einrichtungen der Altenhilfe.

    Aufgrund dieser Regelungen werden behördlicherseits Vergütungssätze pro Tag und Bewohner festgesetzt, die die Kosten für Unterbringung, Betreuung, Essen und Trinken sowie Pflege einschließen. Bezahlt wird diese Vergütung vom Bewohner mit Hilfe seiner Pflegeversicherung bzw. seiner Rentenbezüge.

    Zwischen Bewohnern und Heimträger wird ein Heimvertrag geschlossen, der im Einzelnen Leistungen, Vergütungsbeträge und Rechte und Pflichten der Beteiligten regelt.

    Bedarf ein Heimbewohner der Pflege, wird durch den Medizinischen Dienst der Krankenkassen sein Pflegebedarf festgesetzt. Seit der Pflegereform vom Januar 2017 wird der Betreffende nicht mehr einer Pflegestufe zugeordnet. Es gibt stattdessen fünf Pflegegrade. Geistige und körperliche Beeinträchtigungen werden gleich behandelt, Maßstab für den Pflegegrad ist, inwieweit der Betreffende sich noch selbst versorgen kann. Die Kosten der Pflege steigen abhängig davon, wieviel fremde Hilfe erforderlich ist.

    Die gesetzlichen Anforderungen an Altenheime regelte lange Zeit bundeseinheitlich das Heimgesetz (HeimG). Es schrieb unter anderem regelmäßige Überprüfungen durch die kommunale Heimaufsicht vor und ermöglichte eine Mitbestimmung der Bewohner. Im Rahmen der Föderalismusreform von 2007 wurde die Verantwortung für den öffentlich-rechtlichen Teil der Regelungen des Heimgesetzes den Bundesländern übertragen, welche dann in den vergangenen Jahren nach und nach eigene, nicht einheitliche Vorschriften mit unterschiedlichen Bezeichnungen entwickelt haben. Bis zu deren Inkrafttreten war das Heimgesetz anzuwenden.

    Nicht jede Wohneinrichtung für Senioren unterliegt allerdings den Nachfolgeregelungen des Heimgesetzes und damit der kommunalen Heimaufsicht. In der Regel gelten diese Vorschriften dann, wenn die Einrichtung außer Wohnraum auch Betreuung und Verpflegung bereitstellt, unabhängig von der Anzahl der Bewohner existiert und entgeltlich betrieben wird. Nicht anwendbar sind sie meist bei Einrichtungen, bei denen der Wohnraum schlicht vermietet wird und der Vermieter Serviceverträge für Verpflegung und Pflege mit externen Dienstleistern abschließt. Für diese Konstruktion wird oft der Begriff "Service-Wohnen" verwendet. Auch Einrichtungen für "Betreutes Wohnen" gelten in der Regel nicht als Heim im Sinne dieser Regelungen. Im Zweifel kann die zuständige Heimaufsicht bei Gemeinde oder Kreis Auskunft darüber geben, ob die Einrichtung ihrer Kontrolle unterliegt.

    Der Heimvertrag zwischen Bewohner und Altenheim war bis September 2009 ebenfalls im Heimgesetz geregelt. Seit 01.10.2009 ist für den Heimvertrag das Wohn- und Betreuungsvertragsgesetz einschlägig. Die Neuregelung soll den Verbraucherschutz verbessern; sie gibt den Bewohnern mehr Rechte. Der Betreiber darf jetzt nur noch aus wichtigen Gründen den Vertrag kündigen.

    Auch für typische Formen des "Betreuten Wohnens" gilt nun ebenfalls das Wohn- und Betreuungsvertragsgesetz. Ausreichend ist, dass sich der Betreiber zum Vorhalten von Pflege- oder Betreuungsleistungen verpflichtet. Zu beachten ist jedoch, dass der Begriff "Betreutes Wohnen" nach wie vor nicht gesetzlich definiert ist. Konstruktionen, bei denen der Anbieter lediglich den Wohnraum zur Verfügung stellt, Serviceeinrichtungen wie Notrufsystem und hauswirtschaftliche Unterstützung anbietet, Pflegeleistungen aber nur vermittelt, werden auch vom Wohn- und Betreuungsvertragsgesetz nicht erfasst.

    Wichtige bauliche Anforderungen an Altenheime enthält die bundesweit wirksame Heim-Mindestbauverordnung (HeimMindBauVO). Hier werden unter anderem Flure ohne Stufen, Handläufe für Treppen, rutschfeste Fußböden und leicht zugängliche Lichtschalter vorgeschrieben.

    Weitere für Altenheime relevante Rechtsvorschriften:

    • Heim-Mindestpersonalverordnung: Danach muss mindestens die Hälfte des Personals aus ausgebildeten Pflegefachkräften bestehen.
    • Altenpflegegesetz: Ausbildung, Erlaubnis und Berufsausübung für Altenpfleger.
    • Neuntes Sozialgesetzbuch (SGB IX): Rehabilitation und Teilhabe behinderter Menschen
    Der Altenheimvertrag ist seit 01.10.2009 nicht mehr im Heimgesetz, sondern im Wohn- und Betreuungsvertragsgesetz (WBVG) geregelt. Das Heimgesetz enthält weiterhin die übrigen Regelungen über Heime (z. B. Mitbestimmung der Bewohner, behördliche Heimaufsicht). Allerdings hat es mittlerweile an Bedeutung verloren, da die Zuständigkeit für den öffentlich-rechtlichen Teil der Heimgesetzgebung – etwa die Heimaufsicht – 2007 auf die Bundesländer übergegangen ist. Nach und nach haben diese in den darauf folgenden Jahren eigene Vorschriften eingeführt, die nicht einheitlich sind, unterschiedliche Bezeichnungen tragen und das Heimgesetz ablösen.

    Der Heimvertrag wird zwischen dem Träger eines Heimes und dem neuen Bewohner abgeschlossen und regelt sowohl das Wohnen im Heim als auch die Betreuung beziehungsweise Pflegeleistungen. Für den Vertrag ist die Schriftform vorgeschrieben. Es sind also eigenhändige Unterschriften erforderlich, ein Vertragsabschluss in elektronischer Form (E-Mail) kann nicht erfolgen. Der Vertrag muss Rechte und Pflichten des Trägers und das vom Bewohner zu zahlende Entgelt regeln. Nach dem Gesetz muss das Entgelt im Vergleich zu den Leistungen angemessen sein und für alle Bewohner nach den gleichen Grundsätzen ermittelt werden.

    Bewohner haben das Recht, sich bei der zuständigen Behörde (Heimaufsicht der Gemeinde) beraten zu lassen oder sich über mangelhafte Leistungen zu beschweren.

    Das Gesetz schreibt vor, dass bei erheblichen Mängeln der vertraglichen Leistungen des Heimes die Bewohner neben zivilrechtlichen Ansprüchen auch eine Kürzung des Heimentgelts für bis zu sechs Monate rückwirkend verlangen können.

    Nach § 8 WBVG müssen die vertraglichen Leistungen vom Träger soweit möglich an einen erhöhten oder verringerten Betreuungsbedarf des Bewohners angepasst werden. Der Bewohner kann die Anpassung auch nur zum Teil in Anspruch nehmen. Eine entsprechende Änderung des Entgeltes kann verlangt werden. Der Träger darf auch – in angemessenem Rahmen – eine Erhöhung des Entgelts fordern, weil sich die Berechnungsgrundlage verändert hat und die Erhöhung für das Heim betriebsnotwendig ist (§ 9 WBVG).

    Nach einem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts endet der Heimvertrag mit dem Sterbetag des Heimbewohners, wenn dieser stationäre Leistungen der sozialen Pflegeversicherung bezieht. Die nach dem WBVG grundsätzlich bestehende Möglichkeit, die Vertragsdauer über den Tod hinaus zu verlängern, würde durch das Pflegeversicherungsrecht blockiert. Mögliche Leerstandszeiten seien schon bei der Bemessung der Pflegesätze berücksichtigt worden; der Betreiber könne hier keine zusätzliche Vergütung fordern (Urteil vom 02.06.2010, Az. 8 C 24.09).
    Für den Altenheimvertrag ist seit 01.10.2009 nicht mehr das Heimgesetz, sondern das Wohn- und Betreuungsvertragsgesetz (WBVG) maßgeblich. Altenheimverträge werden nach § 4 WBVG auf unbestimmte Zeit geschlossen; wenn dies im Interesse des neuen Bewohners liegt, ist auch eine befristete Aufnahme möglich.

    Kündigung durch Bewohner

    Vom Bewohner kann der Heimvertrag spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats für den Ablauf desselben Monats schriftlich gekündigt werden. Abweichend davon kann die Kündigung bei Erhöhung des Heimentgelts jederzeit für den Zeitpunkt stattfinden, zu dem die Erhöhung wirksam werden soll. Die außerordentliche fristlose Kündigung des Heimvertrages ist möglich, wenn dem Bewohner die Fortsetzung bis Ablauf der Kündigungsfrist unzumutbar ist. Falls der Betreiber die zur Kündigung führenden Zustände zu vertreten hat, muss er für den Bewohner eine anderweitige angemessene Unterkunft und Betreuung nachweisen und in gewissem Umfang auch die Umzugskosten ersetzen. Nach Vertragsanschluss hat der Bewohner innerhalb von zwei Wochen ein besonderes Kündigungsrecht, bei dem er keine Frist einhalten muss. Bekommt er erst nach Beginn des Vertragsverhältnisses eine Ausfertigung des Vertrages in die Hand, kann er noch bis zum Ablauf von zwei Wochen nach der Aushändigung kündigen.

    Kündigung durch den Träger

    Der Träger kann den Heimvertrag nur aus wichtigem Grund kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn
    • der Unternehmer den Betrieb einstellt, wesentlich einschränkt oder in seiner Art verändert und die Fortsetzung des Vertrags für den Unternehmer eine unzumutbare Härte bedeuten würde,
    • der Unternehmer eine fachgerechte Pflege- oder Betreuungsleistung nicht erbringen kann, weil
      • der Verbraucher eine vom Unternehmer angebotene Anpassung der Leistungen nicht annimmt oder
      • der Unternehmer eine Anpassung der Leistungen aufgrund eines gesetzlich vorgesehenen Leistungsausschlusses nicht anbietet und dem Unternehmer deshalb ein Festhalten an dem Vertrag nicht zumutbar ist,
    • der Verbraucher seine vertraglichen Pflichten schuldhaft so grob verletzt, dass dem Unternehmer die Fortsetzung des Vertrags nicht mehr zugemutet werden kann, oder
    • der Verbraucher
      • für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung des Entgelts oder eines Teils des Entgelts, der das Entgelt für einen Monat übersteigt, im Verzug ist oder
      • in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung des Entgelts in Höhe eines Betrags in Verzug gekommen ist, der das Entgelt für zwei Monate erreicht.

      Eine Kündigung des Vertrages zum Zwecke der Erhöhung des Entgelts ist ausgeschlossen.

      Die Kündigung durch den Träger muss begründet werden und schriftlich erfolgen. Wegen ausstehender Zahlungen darf nur gekündigt werden, wenn zuvor eine Abmahnung mit angemessener Zahlungsfrist erfolgt und diese erfolglos verstrichen ist.

      Ein gerichtliches Räumungsurteil gegen einen Bewohner, der als Pflegefall im Heim nicht mehr ausreichend versorgt werden kann, kann nach der Rechtsprechung erst erfolgen, wenn das Gericht den Nachweis einer angemessenen anderen Betreuungseinrichtung durch den Heimträger nachgeprüft hat (BGH, Az. III ZR 205/03, Urteil vom 28.10.2004).

      Der Heimvertrag endet mit dem Tod der Bewohnerin oder des Bewohners. Etwaige vertragliche Absprachen über den Umgang mit Nachlassgegenständen des Bewohners in seinen Wohnräumen bleiben jedoch wirksam. Nach dem WBVG darf eine Fortgeltung des Vertrags bezüglich der Entgeltbestandteile für Wohnraum und Investitionskosten für maximal zwei Wochen nach dem Sterbetag vertraglich vereinbart werden. Für diesen Zeitraum allerdings verringert sich das Entgelt um den Wert der vom Heimträger ersparten Aufwendungen.

      Allerdings gilt nach einem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts, dass Heimverträge mit Bewohnern, die stationäre Leistungen der sozialen Pflegeversicherung erhalten, immer mit dem Sterbetag des Bewohners enden. Eine vertragliche Verlängerung ist hier nicht möglich, entsprechende Vertragsklauseln sind unwirksam. Begründet wurde diese Entscheidung damit, dass die entsprechende Regelung im Pflegeversicherungsrecht dem WBVG vorgeht. Im Rahmen der Verhandlungen der Pflegesätze seien mögliche Leerstandszeiten der Heimzimmer bzw. Betten bereits berücksichtigt worden, so dass auch unter Kostengesichtspunkten kein Grund für eine Vertragsverlängerung zugunsten des Betreibers vorliege (BVerwG, Urteil vom 2.6.2010, Az. 8 C 24.09).
    Das Altenteilsrecht bezieht sich auf dinglich gesicherte Nutzungen sowie Sach- und Dienstleistungen aus oder auf einem Grundstück. Zweck des Altenteils ist die leibliche und persönliche Versorgung des Berechtigten im Zusammenhang mit der Übertragung eines in der Regel landwirtschaftlichen Anwesens im Wege der vorweggenommenen Erbfolge. Die Versorgungs- und Pflegeverpflichtung sowie die Einräumung des Wohnungsrechts als Gegenleistung für die Übertragung des Hofes wird als "Leibgeding" bezeichnet. Die dingliche Absicherung erfolgt auf dem übertragenen Anwesen durch Eintragung einer Reallast und – hinsichtlich der Nutzungsrechte – einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit in Form eines Wohnungsrechts.
    Als Alternative Investmentfonds (AIF) werden jegliche Organisationsformen bezeichnet, die der gemeinsamen Geldanlage dienen, einschließlich ihrer Anlagezweige, die von einer Gruppe von Anlegern Kapital einsammeln, um es entsprechend einer fest definierten Anlagestrategie zum Nutzen der Anleger zu investieren. Weitere Voraussetzung ist, dass AIF nicht schon nach der OGAW-Richtlinie einer Genehmigungspflicht unterliegen. Als regulierende Einheit dieser Fonds sieht der Gesetzgeber deren Manager an. Dies führte dazu, dass diese nun als Verwalter (Alternative Investment Fund Manager, AIFM) bezeichnet werden. Dabei kann es sich um juristische Personen handeln. Die europäische AIFM-Richtlinie (Alternative Investment Fund Managers Directive, kurz AIFMD) führte Neuregelungen für diese Anlageform und insbesondere viele neue Regeln für Fondsmanager bzw. -Verwalter ein. In Deutschland führte ihre Umsetzung zur Abschaffung des früheren Investmentgesetzes und zur Einführung des Kapitalanlagegesetzbuches, das am 22. Juli 2013 in Kraft trat. Zuständige Aufsichtsbehörde ist nun die BaFin (Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht). Der Kauf von Hedgefonds-Anteilen ist für Privatanleger nicht mehr möglich. Diese Regelungen dienen dem Schutz der Anleger – insbesondere von unerfahreneren Privat- und Kleinanlegern.
    Die Alternativposition ist ein Begriff aus dem Vergaberecht. Sie wird teilweise auch als Wahlposition bezeichnet. Eine Alternativposition kann als Alternative zu einer anderern Position im Leistungsverzeichnis für ein Bauprojekt aufgeführt werden. Der Auftraggeber kann sich nach Kenntnisnahme vom Angebot entscheiden, welche Alternative er wünscht. So kann er sich z.B. alternativ zu einer Dacheindeckung aus Betondachsteinen ein Dach aus Tondachziegeln anbieten lassen.

    Alternativpositionen werden oft zusammen mit Eventualpositionen unter dem Oberbegriff der Bedarfspositionen zusammengefasst. Als Eventualpositionen bezeichnet man Leistungen, bei denen bei Erstellung der Leistungsbeschreibung noch nicht feststeht, ob und wenn ja in welchem Umfang sie tatsächlich erbracht werden. Es geht dabei also nicht um Alternativen, sondern um eine einzige Leistung, über deren Ausführung erst nach Auftragserteilung entschieden wird.

    Das OLG Düsseldorf sieht Alternativpositionen nicht als Bedarfspositionen an (Az. VII-Verg 58/10).

    Die Nutzung von Alternativpositionen ist problematisch, da sie eine erhöhte Missbrauchsgefahr mit sich bringt: Mit ihrer Hilfe könnte ein Bieter unangemessen bevorzugt werden. Betrachtet man sie als Bedarfspositionen, ist ihre Verwendung durch § 7 Abs. 1 Nr. 4 VOB/A eingeschränkt. Dort heißt es: „Bedarfspositionen sind grundsätzlich nicht in die Leistungsbeschreibung aufzunehmen.“ Sie können also lediglich eine – begründbare – Ausnahme darstellen.

    Das Oberlandesgericht Düsseldorf hat entschieden, dass Alternativpositionen aus Gründen des fairen Wettbewerbs nur sehr eingeschränkt zulässig sind. Der öffentliche Auftraggeber muss ein berechtigtes Interesse daran besitzen, sich die Entscheidung in dem jeweiligen Punkt zunächst vorzubehalten. Er muss ferner allen Bietern zuvor mitteilen, welche Kriterien für eine Entscheidung zugunsten der jeweiligen Position ausschlaggebend sind. Ein geringes Budget begründet ein berechtigtes Interesse (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 13.4.2011, Az. VII-Verg 58/10).
    Da die gesetzliche Altersrente aufgrund der sich ständig wandelnden Altersstruktur in Zusammenhang mit dem Generationenvertrag zunehmend zu Anpassungszwängen führt, ist jeder in Deutschland gut beraten, privat für den Lebensabend vorzusorgen. Das bedeutet nichts anderes, als sich möglichst früh für eine langfristig rentable Kapitalanlage zu entscheiden, die im Alter entweder von bestimmten Kosten entlastet oder aber für zusätzliche Einnahmen sorgt. Die optimale Form der privaten Altersvorsorge besteht aus einem ausgewogenen Portfolio, in dem Immobilien einen wertbeständigen Teil darstellen, unabhängig von ihrer Nutzung.

    Grundgedanke: Eine schuldenfreie Wohnung oder ein durch Kredite nicht belastetes Haus ersparen in späteren Jahren Mietzahlungen. Instandhaltungsmaßnahmen können beim selbst genutzten Haus, wenn erforderlich, individuell "gestreckt" und vom Kostenvolumen geplant werden. Ein Haus kann nötigenfalls auch "konsumiert" oder im Rahmen des Verkaufes "verrentet" werden. Die Einnahmen aus einem Mietobjekt können nach Steuern und Kosten eine deutliche Aufbesserung der Renteneinnahmen bringen. Aus diesem Grund sollte jeder versuchen, möglichst früh Wohneigentum anzuschaffen.

    Die private Altersvorsorge wird gefördert. Sparer kommen bei der "Riesterförderung" in den Genuss von staatlichen Zulagen und Steuervorteilen. Die Höhe des Steuervorteils ist dabei vom individuellen Steuersatz abhängig. Riester-Verträge werden nachgelagert und damit erst in der Auszahlungsphase besteuert.

    Es gibt unterschiedliche Varianten von Riester-Verträgen, zum Beispiel Banksparpläne, Fondssparpläne und Rentenversicherungen. Seit Januar 2008 kann die Riesterrente auch im Zusammenhang mit dem Kauf, der Errichtung oder Entschuldung von Immobilieneigentum verwendet werden. Man bezeichnet diese Fördermöglichkeit, die als Ersatz für die weggefallene Eigenheimzulage gilt, als "Wohn-Riester". Die staatlichen Zulagen ergeben sich aus nach folgendem Schaubild.
    Jedes Gebäude hat eine bestimmte Lebens- und Nutzungsdauer. Bei Ermittlung des Sachwertes eines Gebäudes sind einerseits die technische Lebensdauer und andererseits die wirtschaftliche Nutzungsdauer zu berücksichtigen. In der Regel ist die wirtschaftliche Nutzungsdauer (wie lange kann ein Gebäude wirtschaftlich sinnvoll genutzt werden) geringer als die technische Lebensdauer (bedingt durch Alterungs- und Abnutzungserscheinungen). Es kommt somit in der Regel auf die Nutzungsdauer an. Zugrunde gelegt werden eine "übliche" Gesamtnutzungsdauer und eine geschätzte Restnutzungsdauer. Letztere korrigiert die Gesamtnutzungsdauer, wenn Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt oder Instandhaltungsmaßahmen unterlassen wurden. Dann geht die Berechnung der Alterswertminderung von einem fiktiven Baujahr aus.

    Die Alterswertminderung führt zu einem Abschlag von den ermittelten Gebäudenormalherstellungskosten. Es gibt mehrere Verlaufsformen, die den Prozess der Alterswertminderung nachzeichnen: linear, progressiv (nach Ross), degressiv oder als Kombination von progressiv und degressiv. Die Ross'sche Alterswertminderung zeichnet eine anfänglich geringe Alterswertminderung des Gebäudes nach, die im Laufe der Zeit zunimmt. Vorbild war der Flugverlauf einer von einer Kanone abgefeuerten Granate.

    Die lineare Alterswertminderung unterstellt einen gleichmäßigen Verlauf, die degressive unterstellt im Verlauf eine anfänglich starke, im Zeitverlauf schwächer werdende Alterswertminderung. Vorschläge haben unter anderem auch die TEGOVA, die Arbeitsgemeinschaft der Vorsitzenden der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Nordrhein-Westfalen (AGVGA)¸ Gerardy, Vogels und Tiemann gemacht. Im Zusammenhang mit der Bewertung einer Immobilie im Sachwertverfahren spielt heute ausschließlich die lineare Alterswertminderung eine Rolle.
    Die ROSS'sche Wertminderung wurde und wird teilweise noch für die Berechnung des Zeitwertes im Sachwertverfahren angewendet.

    Die Gleichung lauetet:

    $$ w = frac{1}{2} times left(frac{a^2}{d^2} + frac{a}{d}right) times 100 $$ w = Wertminderung (in %)
    a = Gebäudealter
    d = Gesamtnutzungsdauer

    Die Gleichung beschreibt eine progressive Wertminderungskurve, bei der die Wertminderung am Anfang gering ist, dann ansteigt und am Ende 100 Prozent beträgt. Mit Einführung der Sachwert-Richtlinie hat diese Art der Wertminderung im Wesentlichen an Bedeutung verloren, da jetzt eine lineare Wertminderung empfohlen wird. Allerdings ist bei der Marktanpassung des Sachwertes darauf zu achten, welches Wertminderungsmodell bei der Ermittlung des Marktanpassungsfaktors verwendet wurde, besonders wenn dieser aus einer fremden Quelle stammt (z. B. von einem Gutachterausschuss für Grundstückswerte).
    Die Althofsanierung bezweckt die Verbesserung der Produktionsgrundlagen landwirtschaftlicher Betriebe. Sie wird von den Landwirtschaftsministerien der Bundesländer aus Mitteln der EU, des Bundes und des Landes gefördert. Die Förderung besteht aus Zinsverbilligungen für Immobilien und Baumaßnahmen. Dabei ist Voraussetzung, dass bestimmte Anforderungen (zum Beispiel bei baulichen Maßnahmen für eine artgerechte Tierhaltung, Mindeststandards in Bezug auf Umwelt und Hygiene) erfüllt werden müssen.

    Mit der Förderung der Althofsanierung wurde 1955 begonnen. Parallel dazu wurden die Aussiedlung von Betrieben und die landwirtschaftliche Flurbereinigung in Förderprogramme aufgenommen. Seit Einführung der Gemeinschaftsaufgabe zur Verbesserung der Agrarstruktur und des Küstenschutzes wurde eine Vielzahl von Althofsanierungen gefördert.
    Nach der Definition des Bundes-Bodenschutzgesetzes vom 1.März 1999 gibt es zwei Gruppen von Altlasten, nämlich

    1. Stillgelegte Abfallbeseitigungsanlagen und Grundstücke, auf denen Abfälle behandelt, gelagert oder abgelagert worden sind (Altablagerungen).

    2. Grundstücke stillgelegter Anlagen und sonstige Grundstücke, auf denen mit umweltgefährdenden Stoffen "umgegangen" worden ist ("Altstandorte"). Hierzu zählen nicht Anlagen, deren Stilllegung einer Genehmigung nach dem Atomgesetz bedarf.

    Beide Gruppen gelten als Altlasten, wenn durch die jeweilige Belastung schädliche Bodenveränderungen verursacht werden oder Gefahren für den Einzelnen oder die Allgemeinheit entstehen.

    "Schädliche Bodenveränderungen" beeinträchtigen die "Bodenfunktionen" dadurch, dass von ihnen aktuelle Gefahren, erhebliche Nachteile oder Belästigungen für den Einzelnen oder die Allgemeinheit ausgehen. Sie entsprechen dem Begriff der "schädlichen Umwelteinwirkungen" nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz. Zur Gefahrenabwehr gegen drohende schädliche Bodenveränderungen sind nur der Grundstückseigentümer bzw. derjenige, der die tatsächliche Gewalt über das Grundstück innehat, verpflichtet. Dagegen erstreckt sich die Sanierungspflicht bei Altlasten (und – falls schädliche Bodenveränderungen eingetreten sind – auch bei diesen) auf einen viel größeren Personenkreis. Hierzu gehören:

    • Der Verursacher und dessen Gesamtrechtsnachfolger
    • der aktuelle Bodeneigentümer und
    • derjenige, der die tatsächliche Gewalt über das Grundstück ausübt. Dies schließt ein: Mieter, Pächter und jeden, der aufgrund eines notariellen Kaufvertrages Besitz am Grundstück erlangt hat.
    • Der frühere Grundstückseigentümer.

    Wer von diesen Personen vorrangig zu den Kosten herangezogen wird, legt das Gesetz nicht fest. Alle Sanierungspflichtigen können zur Kostenübernahme für alle im Zusammenhang mit der Sanierung erforderlichen Maßnahmen herangezogen werden.

    Zum Schutz des Erwerbers altlastenbehafteter Grundstücke oder von Grundstücken mit schädlichen Bodenveränderungen gibt es jetzt bundeseinheitliche Bestimmungen.
    Der frühere Eigentümer ist danach bei allen Kaufvertragsabschlüssen nach dem 1. März 1999 zur Sanierung verpflichtet, sofern er die Altlast oder schädliche Bodenveränderung kannte bzw. kennen musste. Unabhängig davon sollte in Kaufverträgen dafür gesorgt werden, dass dem Grundstückserwerber das Recht eingeräumt wird, Regressansprüche gegen den Voreigentümer geltend machen zu können, falls die Behörde auf ihn zurückgreift. Der in Grundstückskaufverträgen übliche Sachmängelausschluss kann sonst zu fatalen Folgen für den Erwerber führen.

    Auch bei bloßen "Verdachtsflächen" ist auf jeden Fall ratsam, ein Bodengutachten erstellen zu lassen. Der Erwerber eines Altlastengrundstücks kann jedenfalls sein Grundstück erst nutzen, wenn er durch ein Bodengutachten nachweist, dass von den Ablagerungen keine Gefährdung mehr ausgeht. Um das zu erreichen, muss das Grundstück im Zweifel saniert werden.

    Das Altlastenkataster verzeichnet auf einer geografischen Karte bekannte Altlasten und kann im örtlichen Bauamt eingesehen werden. Eine Garantie auf Vollständigkeit besteht jedoch nicht.

    Als das größte zusammenhängende Umweltprojekt in Deutschland gilt die Beseitigung von Altlasten des Braunkohleabbaus.
    Über die jeweiligen Maßnahmen entscheiden der Bund und die Länder Brandenburg, Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen. Diese sind am Steuerungs- und Budgetausschuss Braunkohlesanierung (StuBA) beteiligt. Projektträger ist die Lausitzer und Mitteldeutsche Bergbau-Verwaltungsgesellschaft (LMBV).
    Nach Landesrecht sind Altlastenkataster zu führen. Sie dienen der Information über etwa vorhandene Bodenverunreinigungen, die vor einer etwaigen Bebauung beseitigt werden müssen. Auch Verdachtsflächen werden im Altlastenkataster erfasst. Hier muss durch Bodenproben Klarheit geschaffen werden. Das Umweltbundesamt informiert über die in den Bundesländern hierfür zuständigen Stellen.

    Für eine Vergleichbarkeit der Statistiken sorgt durch terminologische Festlegungen die Bund-Länderarbeitsgemeinschaft Bodenschutz. In der Altlastenstatistik werden unter Auswertung der Altlastenkataster ausgewiesen:
    • die Zahl der altlastenverdächtigen Flächen – getrennt nach Altablagerungen und Altstandorten,
    • die Flächen, bei denen die Gefährdungsabschätzung abgeschlossen ist,
    • die bestehenden Altlastenflächen,
    • die sich in Sanierung befindlichen Flächen und
    • die bereits sanierten Flächen (Flächen ohne Gefährdungspotenzial) sowie
    • die Flächen, die im Rahmen der Nachsorge von Sanierungsmaßnahmen überwacht werden.
    Die EDV-gestützten Altlastenkataster werden ständig erneuert und erhalten als Informationsgrundlage für Eigentümer und Grundstücksinteressenten ein immer größer werdendes Gewicht.
    Altstandorte sind nach dem Bundesbodenschutzgesetz Grundstücke mit stillgelegten Anlagen und sonstige Grundstücke, auf denen mit umweltgefährdenden Stoffen umgegangen worden ist.
    Ausnahme sind Anlagen, deren Stillegung einer Genehmigung nach dem Atomgesetz bedarf. Nicht unter den Begriff fallen Standorte, an denen aktuell noch mit gefährlichen Stoffen umgegangen wird.

    Sobald es an Altstandorten zu schädlichen Bodenveränderungen kommt oder sonstige Gefahren für den Einzelnen oder die Allgemeinheit hervorgerufen werden, gelten die Vorschriften des Bundesbodenschutzgesetzes über den Umgang mit Altlasten. Diese sehen unter bestimmmten Umständen eine Gefährdungsbeurteilung und die Erstellung eines Sanierungsplanes vor.

    Zu den Altstandorten gehören auch ehemalige Standorte der Rüstungsindustrie, die zum Teil während des 2. Weltkrieges durch Luftangriffe zerstört wurden. Dies hatte oft eine Kontamination der Böden mit chemischen Stoffen von Motoröl bis zu chemischen Kampfstoffen zur Folge.
    Der frühere gemeinnützige Verein „Freunde Freiburger Immobilienwirte, Vermögensmanager und Sachverständige ffi“ wurde auf der Mitgliederversammlung im November 2012 umbenannt in Alumni-Immo Freiburg (AIF). Die Mitglieder des Vereins setzen sich zusammen aus Absolventen der Verwaltungs- und Wirtschafts-Akademie für den Regierungsbezirk Freiburg e.V. und der Deutschen Immobilien-Akademie an der Universität GmbH Freiburg. Mitglied können auch alle natürlichen und juristischen Personen werden, die den Vereinszweck erfüllen.

    Vereinszweck ist
    • die Förderung von Bildung,
    • die Beratung der Verwaltungs- und Wirtschafts-Akademie für den Regierungsbezirk Freiburg e.V. und der Deutschen Immobilien-Akademie  an der Universität GmbH Freiburg in fachlichen Fragen der immobilienwirtschaftlichen Aus- und Weiterbildung,
    • die jährliche Durchführung von Fort- und Weiterbildungsmaßnahmen, insbesondere für die Sparten Immobilienwirtschaft, Bewertung von Gebäuden und Standortentwicklung.

    Organe des Vereins sind 
    • die Mitgliederversammlung,
    • der Vorstand,
    • das Kuratorium und
    • der Geschäftsführer.

    Dem Kuratorium gehören nach der Satzung mindestens fünf Mitglieder an, die die Mitgliederstruktur in den oben genannten Sparten vertreten.
    Abkürzung für: American Marketing Association
    Ameisen gehören nicht in die Wohnung – sollte man meinen. Die Ameisen selbst sind vermutlich anderer Meinung. Ungezieferbefall kann grundsätzlich einen Sachmangel der Mietwohnung darstellen, der eine Mietminderung rechtfertigt. Jedoch: Der Befall muss erhebliche Ausmaße haben. Das Amtsgericht Köln (Az. 213 C 548/97) hatte sich mit einem Fall zu beschäftigen, in dem ein Mieter ein halbes Jahr lang akribisch Ameisen gezählt hatte – er kam dabei an 17 Tagen auf insgesamt 24 Exemplare, die jeweils zu zweit oder dritt, manchmal aber auch allein auftraten. Für ihn ein Grund zur Mietminderung – nach Ansicht des Mieters handelte es sich nämlich um Späher-Ameisen, die Vorbereitungen für eine größere Invasion trafen. Das Gericht sah hier keine erhebliche Beeinträchtigung des Wohngebrauchs und lehnte es ab, sich mit den Motiven der Tierchen näher zu beschäftigen. Bei tatsächlichem Eintritt einer wohnflächendeckenden Invasion könne neu über das Thema „Mietminderung“ nachgedacht werden.

    Findet tatsächlich eine solche Invasion statt, ist der Vermieter in der Pflicht, Gegenmaßnahmen einzuleiten. Die Kosten einer einzelnen Ungezieferbekämpfung stellen keine umlagefähigen Betriebskosten dar; anders als bei manch anderem Getier ist es ferner kaum vorstellbar, dass ein Mieter oder dessen Haustier Ameisen in die Wohnung eingeschleppt hat und ihm damit die Kosten auferlegt werden können. Unbedingt muss darauf geachtet werden, dass keine für den Wohnbereich ungeeigneten Insektizide verwendet werden – diese können erhebliche Gesundheitsschäden verursachen, was ggf. Schadenersatzansprüche der Bewohner nach sich ziehen kann. Zu bedenken ist auch, dass sich gasförmige Insektizide oft noch lange Zeit im Hausstaub und in Textilien halten. Es empfiehlt sich die Beauftragung eines Fachbetriebs.

    Auch bei Ameisenbefall in einem Hotelzimmer kann nur dann der Reisepreis gemindert werden, wenn der Befall erhebliche Formen annimmt. Als erheblich sah das Landgericht Frankfurt a. M. Ameisenstraßen quer über die Hotelbetten an – insbesondere, da nach der Bekämpfung mit Insektiziden kein Bettzeugwechsel erfolgt war (LG Frankfurt a. M., Urteil vom 11. April 2002, Az: 2/24 S 297/01). Das Auftreten von wenigen Exemplaren ist jedoch auch im Urlaub hinzunehmen.
    Ammoniak ist ein stark stechend riechendes, farbloses, wasserlösliches und giftiges Gas, das zu Tränen reizt und erstickend wirkt. Ammoniak kann von der Außenluft insbesondere von Tierställen und Gülleanlagen in die Raumluft von Wohnungen eindringen. Bekannt sind auch Ammoniakemissionen in Räumen, die früher als Tierställe gedient haben. Auf dem Gebiet der früheren DDR wurden vereinzelt Ammoniakbelastungen in Wohnräumen festgestellt, in denen beim Wohnungsbau zwischen 1978 bis 1982 das Frostschutzmittel FS 176 dem Beton zugesetzt wurde. Der darin enthaltene Harnstoff kann im Lauf der Zeit durch chemische Prozesse im Beton umgewandelt werden, wobei Ammoniak freigesetzt wird. Eine weitgehende Verringerung der Emissionen ist zumindest zeitweilig durch eine Versiegelung der Rauminnenseiten (zum Beispiel mit Aluminiumtapeten) möglich. Ammoniak verursacht einen unangenehmen, stechenden Geruch. Bei höherer Konzentration sind Reizwirkungen an den Schleimhäuten, insbesondere der Atemwege möglich.
    Darunter versteht man die Tilgung einer Schuld nach einem im voraus festgelegten Tilgungsplan.

    Der Begriff wird ebenso für den Vorgang verwendet, bei dem die Einnahmen aus einem Investitionsobjekt die Kosten der anfänglichen Investition erwirtschaften. Die Dauer dieses Vorgangs bezeichnet man als Amortisationszeit.
    Abkürzung für: amtliche Begründung
    Das amtliche Verzeichnis der Grundstücke ist nach § 2 der Grundbuchordnung (GBO) das Liegenschaftskataster. Im Gegensatz zu den Grundbüchern sind in den Liegenschaftskatastern auch die für Grundbücher buchungsfreien Grundstücke (Flurstücke) erfasst, so dass in ihnen die Gesamtheit der Flurstücke der Erdoberfläche eines Liegenschaftsbezirks (einschl. Flüsse und stehende Gewässer) aufgeführt und hinsichtlich ihrer Nutzungsfunktion (z.B. Gebäude- und Freifläche, Waldfläche usw.) nach einem einheitlichen Schema bezeichnet sind.

    Während im Liegenschaftkataster die gesamte Erdoberfläche eines Katasterbezirks erfasst ist, sind für bestimmte Grundstücke keine Grundbücher angelegt, z.B. Seen, Flüsse, Straßen, aber auch Gebäude der öffentlichen Verwaltung müssen nicht "gebucht" sein.
    Das Amtsgericht ist zusammen mit dem Landgericht die Eingangs- bzw. erste Instanz der deutschen Gerichtsbarkeit. Am Amtsgericht entscheidet grundsätzlich ein Einzelrichter. Verhandelt werden hier Fälle aus dem Zivilrecht und dem Strafrecht. Im Zivilrecht bzw. bürgerlichen Recht ist das Amtsgericht für Verfahren mit einem Streitwert bis 5.000 Euro zuständig. In bestimmten Rechtsgebieten ist es unabhängig vom Streitwert zuständig. Dies sind zum Beispiel alle Mietstreitigkeiten; ferner auch Familien- und Kindschaftssachen sowie Unterhaltsverfahren.

    Auch für Streitigkeiten in Wohnungseigentumsangelegenheiten ist das Amtsgericht nach § 23 Gerichtsverfassungsgesetz Eingangsinstanz. Ausschließlich zuständig gemäß § 43 WEG ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Es ist zuständig für
    • Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander,
    • Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und den Wohnungseigentümern,
    • Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten des Verwalters bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums,
    • Streitigkeiten über die Gültigkeit von Beschlüssen,
    • Klagen Dritter gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer oder gegen die Wohnungseigentümer und
    • Mahnverfahren, wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Antragstellerin ist.
    Gegen die Entscheidungen des Amtsgerichts ist die Berufung beim Landgericht zulässig, wenn der Streitwert 600 Euro überschreitet oder das Amtsgericht die Berufung in seinem Urteil zugelassen hat (§ 511 ZPO). Das Gericht erster Instanz lässt die Berufung regelmäßig zu, wenn es sich um eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung handelt und die unterlegene Partei durch das Urteil mit nicht mehr als 600 Euro belastet wird.

    Für das Verfahren in der ersten Instanz vor dem Amtsgericht ist eine anwaltliche Vertretung nicht vorgeschrieben, im Berufungsverfahren ist sie jedoch Pflicht. Im Familienrecht gibt es abweichende Regelungen.

    Weitere Aufgabenbereiche des Amtsgerichts sind:
    • Durchführung des gerichtlichen Mahnverfahrens,
    • Zwangsvollstreckung, Zwangsversteigerung, Zwangsverwaltung,
    • Insolvenzverfahren,
    • als Nachlassgericht: Eröffnung von Testamenten und Erbverträgen, Nachlassstreitigkeiten,
    • Entscheidungen über Vormundschaften,
    • als Registergericht: Führung von Registern (Handelsregister, Vereinsregister, Genossenschaftsregister, Güterrechtsregister).
    • Grundbuchamt (Ausnahme: Baden-Württemberg).

    Das Amtsgericht ist im strafrechtlichen Bereich für Verfahren zuständig, bei denen nicht mehr als vier Jahre Freiheitsstrafe zu erwarten sind und bei denen es nicht zu einer Einweisung in eine psychiatrische Klinik oder in die Sicherheitsverwahrung kommen kann. Für alle Straftaten mit höherer Strafandrohung oder für bestimmte schwere Straftaten (Tötungsdelikte) ist das Landgericht in erster Instanz zuständig.
    Unter Amtshaftung versteht man die Haftung des Staates für das pflichtwidrige Verhalten eines Beamten, durch das dem Bürger ein Schaden entstanden ist. § 839 des Bürgerlichen Gesetzbuches macht den Beamten haftbar; Art.34 Grundgesetz legt fest, dass der Staat diese Haftung übernimmt.

    Voraussetzung für einen Amtshaftungsanspruch ist, dass der Betreffende (z.B. Beamter oder Angestellter im öffentlichen Dienst, mit öffentlichen Aufgaben betrautes Unternehmen) in Ausübung eines öffentlichen Amtes gehandelt hat. Die den Schaden verursachende Handlung muss direkt bei Wahrnehmung einer hoheitlichen Aufgabe stattgefunden haben. Es muss zu einer Verletzung von dienstlichen Pflichten gekommen sein, die dem Beamten gegenüber Dritten (z.B. einem Bürger) obliegen. Die Dienstpflichtverletzung muss schuldhaft (vorsätzlich oder fahrlässig) erfolgt und für den erlittenen Schaden ursächlich sein.

    Unter diesen Voraussetzungen kann Schadenersatz und ggf. auch Schmerzensgeld gefordert werden. Der Amtshaftungsanspruch ist allein auf finanziellen Ausgleich gerichtet. Ausgeschlossen ist der Amtshaftungsanspruch, wenn der Geschädigte es versäumt hat, den Schaden durch Einlegen eines Rechtsmittels abzuwenden.

    Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes (Az. III ZR 302/05 vom 11.1.2007) kann ein Amtshaftungsanspruch gegeben sein, wenn eine Grundbucheintragung aufgrund Überlastung des zuständigen Rechtspflegers unzumutbar verzögert wird. Ein Bauträger hatte Eigentumswohnungen errichtet und diese verkauft. Die Kaufpreiszahlung sollte stattfinden, sobald im Grundbuch Auflassungsvormerkungen zu Gunsten der Käufer eingetragen waren. Dieser Vorgang verzögerte sich jedoch um 20 Monate. Der Bauträger ging in Insolvenz, die finanzierende Sparkasse klagte auf Ersatz ihres Zinsschadens. Der Bundesgerichtshof gestand der Sparkasse den Amtshaftungsanspruch grundsätzlich zu. Jede Behörde habe die Amtspflicht, Anträge mit der gebotenen Beschleunigung zu bearbeiten. Sei dies wegen Überlastung des zuständigen Beamten nicht möglich, so hätten nicht nur die zuständige Behörde (Amtsgericht), sondern auch die übergeordneten Stellen (Landgericht, Oberlandesgericht, Justizministerien) im Rahmen ihrer Möglichkeiten Abhilfe schaffen müssen.

    Der BGH wies auch darauf hin, dass hier außer dem Amtshaftungsanspruch auch ein Anspruch des Grundstückseigentümers auf angemessene Entschädigung für die entgangene Nutzung seines Eigentums aufgrund eines "enteignungsgleichen Eingriffs" in Betracht komme.
    Der Amtsvorschlag ist ein Begriff aus dem Vergaberecht öffentlicher Bauaufträge. Man versteht darunter den Vorschlag des Auftraggebers, wie das jeweilige Projekt nach seiner Ansicht bzw. seinem Wunsch auszuführen ist.

    Dies bedeutet jedoch nicht, dass der öffentliche Auftraggeber Variationen des eigenen Ausführungsvorschlages kategorisch ausschließt. Oft sind sogenannte Nebenangebote willkommen. So kann z.B. ein am Amtsvorschlag ausgerichtetes Hauptangebot und als Nebenangebot eine Variante abgegeben werden.

    Bei Auftragsvergaben oberhalb des EU-Schwellenwerts wird ein Nebenangebot nur gewertet, wenn Mindestbedingungen ausgearbeitet wurden und das Nebenangebot diese erfüllt. Solche Mindestbedingungen können z.B. planerische Vorgaben aus dem Amtsvorschlag sein.

    Der Bundesgerichtshof (BGH) hat zu diesem Bereich mit Beschluss vom 07.01.2014 entschieden, dass Nebenangebote in einem europaweiten Vergabeverfahren grundsätzlich nicht zugelassen und gewertet werden dürfen, wenn der Preis das alleinige Zuschlagskriterium ist. Im verhandelten Fall ging es um den Umbau einer Straßenbahntrasse (Az. X ZB 15/13).
    Abkürzung für:
    • Altbaumietenverordnung
    • Verordnung über gemeinsame Anforderungen in der Meisterprüfung im Handwerk
    • Arbeitsmittelverordnung (AM-VO Republik Österreich)
    Abkürzung für: Altbaumietenverordnung Berlin
    Abkürzung für: Auftragnehmer
    Abkürzung für: Arbeitnehmer
    Als An-Institute bezeichnet man Institutionen, die mit Lehrstühlen an Universitäten verbunden sind.

    Beispiele sind: das “ifo Institut“ an der Ludwig-Maximilians-Universität München, die „Deutsche Immobilien Akademie“ an der Universität Freiburg, das “Institut für Weltwirtschaft“ an der Christian-Albrechts-Universität Kiel, das „Institut für Handelsforschung“ an der Universität Köln und viele andere mehr.
    Als Anbietermärkte oder auch Verkäufermärkte werden Märkte bezeichnet, in denen ein geringeres Angebot einer weitaus größeren Nachfrage gegenüber steht. In solchen Märkten haben Verkäufer bessere Chancen ihre Preisvorstellung durchzusetzen. Die Preisfindung in solchen Märkten wird deshalb stärker durch die Preisvorstellungen des Verkäufers bestimmt.
    Bei einer Eigenbedarfskündigung hat der Vermieter nach der Rechtsprechung die Pflicht, dem Mieter vor Ablauf der Kündigungsfrist eine andere ihm zur Verfügung stehende Wohnung als Ersatz anzubieten. Der Bundesgerichtshof hat dazu entschieden:

    Angeboten werden müssen nur vergleichbare Wohnungen im gleichen Gebäude oder der gleichen Wohnanlage, die bei Ende der Kündigungsfrist frei sind. Eine Wohnung, die mehrere Kilometer von der gekündigten Wohnung entfernt liegt, muss nicht angeboten werden. Ebenso muss eine Wohnung nicht angeboten werden, die erst nach Ausspruch der Eigenbedarfskündigung frei wird. Dadurch will der Bundesgerichtshof vermeiden, dass Mieter nur deshalb unberechtigt nach Vertragsende weiter in der gekündigten Wohnung bleiben oder gar langwierige Gerichtsverfahren vom Zaun brechen, um so möglicherweise eine später frei werdende Ersatzwohnung erhalten zu können. Lange galt es als gesicherte Rechtsprechung, dass eine Eigenbedarfskündigung wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam war, wenn der Vermieter trotz verfügbaren Ersatzwohnraumes die Anbietpflicht missachtete (BGH, Urteile vom 9. Juli 2003, Az. VIII ZR 311/02 und vom 4. Juni 2008, Az. VIII ZR 292/07). Diese Rechtsprechung hat sich im Dezember 2016 geändert. Der Bundesgerichtshof betonte, dass die Anbietpflicht weiterhin zu beachten sei. Allerdings führe ihre Missachtung nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung, sondern lediglich zu Schadensersatzansprüchen des Mieters (Umzugskosten, Maklerprovision). Die Anbietpflicht sei mit anderen vertraglichen Nebenpflichten zu vergleichen, die lediglich Schadensersatzansprüche nach sich zögen (Urteil vom 14. Dezember 2016, Az. VIII ZR 232/15).
    Der Anchor ist der Publikumsmagnet in einem Shopping-Center. Dieser ist für den nachhaltigen Erfolg des Centers geradezu überlebensnotwendig. Mit dem Ziel, die Lauffrequenz im gesamten Center zu erhöhen, ist der Anchor häufig im hinteren Teil des Komplexes untergebracht, um die Passantenströme möglichst weit in das Gewerbeobjekt hineinzuziehen.

    Anchor können große Kaufhäuser, Supermärkte oder bei kleineren Einkaufs-Komplexen ein größeres Textilgeschäft bzw. ein TV-Markt sein. Auch ein Multiplex-Kino oder ein großer Food-Court (d.h. ein Gastronomiebetrieb mit zahlreichen unterschiedlichen Essensständen) können eine solche Magnet-Funktion erfüllen. Je nach Dimensionierung des Einkaufskomplexes sind auch mehrere Anchor denkbar, wobei hier die teilweise divergierenden Interessen unter einen Hut gebracht werden müssen.

    Anchor im Office-Bereich: Der Anchor, also der Hauptmieter, ist im Shopping-Centerbereich ein gängiger Begriff. Er hat allerdings, auch wenn dies vielfach übersehen wird, auch im Büroimmobilienbereich seine Bedeutung, da bei größeren Flächen wichtige Mieter von Großflächen auch weitere Mieter von der Sinnhaftigkeit einer Anmietung überzeugen und es zum anderen Mieter gibt, die in der Nachbarschaft zu diesem Hauptmieter Synergien sehen.

    Insofern ist etwa ein Ärztehaus eine denkbare Möglichkeit. Auch bei Büroflächen ist also auf den Mieter-Mix zu achten, da bestimmte Vorzeige-Mieter mit ihrem Ansehen das Objekt aufwerten oder andere dem Ansehen eher abträglich sind. So wurde z.B. in Berlin das Haus der Verbände kreiert als speziell für Geschäftsstellen von Verbänden konzipiertes Objekt. Wenn es bei solch einem Objekt gelingt, namhafte Schlüssel-Mieter zu finden, so kann die Vermietung der übrigen Flächen im Idealfall zum Selbstläufer werden.

    Ein Beispiel für die Wichtigkeit des Mieter-Mixes auch im Office-Bereich: Ein großes Bürogebäude stand zur Vermietung an. Als Hauptmieter für die obersten zwei Stockwerke konnte eine große international agierende Kanzlei gewonnen werden, die ein relativ hohes Mietniveau akzeptierte. Im Gegenzug dafür musste sich der Vermieter verpflichten, keine weiteren Kanzleien in das Gebäude zu nehmen. Insofern wurde die Chance verschenkt, ausgehend von der Spezialisierung der Kanzlei durch andere Kanzleien hier etwa ein Haus der juristischen Beratungskompetenz oder Anwalts-Haus zu kreieren, bei dem dieses rechtliche Know-how noch durch artverwandte Dienstleister wie etwa international agierende Patent-Anwaltskanzleien ergänzt würde. Stattdessen wurden die Flächen ohne ein weitergehendes Konzept gestreut.
    Unter einem Anderkonto versteht man ein Treuhandkonto, das vom Notar bei der Abwicklung von Immobiliengeschäften zur zwischen-zeitlichen Verwahrung von Fremdgeldern benutzt wird. Ist der Notar von den Vertragsparteien mit der Abwicklung der Kaufpreiszahlungen beauftragt, hält er den vom Käufer entrichteten Kaufpreis so lange auf einem Anderkonto zurück, bis sämtliche Verpflichtungen aus dem Kaufvertrag erfüllt sind. Hierzu können gehören: Löschung der Vorlasten, Eintragung der Auflassungsvormerkung, behördliche Genehmigungen usw. Für die Führung eines Anderkontos verlangt der Notar eine zusätzliche Gebühr.

    In vielen Fällen wird heute eine direkte Zahlung des Kaufpreises ohne Notaranderkonto als sinnvoller und kostengünstiger angesehen. Wann ein Anderkonto wirklich erforderlich ist, hängt vom Einzelfall ab und sollte in der Beratung mit dem Notar geklärt werden. Der Gesetzgeber fordert für das Notaranderkonto das Bestehen eines berechtigten Sicherungsinteresses (§ 54a Abs. 2 BeurkG). Ein solches existiert z.B., wenn
    • der Kaufpreis durch mehrere Kreditinstitute finanziert wird, die nicht untereinander koordinierbar sind,
    • die Eintragung einer Auflassungsvormerkung nicht möglich ist,
    • die Eintragung einer Finanzierungsgrundschuld vor Kaufpreisfälligkeit nicht möglich ist,
    • der Besitzübergang vor Kaufpreisfälligkeit stattfinden soll,
    • im Grundbuch ein Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen ist,
    • der Brief eines abzulösenden Grundpfandrechts nicht mehr auffindbar ist.

    Bei der Zwangsverwaltung geht man von einem berechtigten Sicherungsinteresse aus, weil das Grundstück zwar veräußerbar ist, die Zwangsverwaltung aber erst mit einem Beschluss des Vollstreckungsgerichts endet. Dies geht nicht ohne Zustimmung des Gläubigers, der für das Zwangsverwaltungsverfahren gesorgt hat. Um die Bezahlung der Schulden bei diesem Gläubiger zu gewährleisten, ist das Anderkonto sinnvoll.

    Oft wird unter diesen Aspekten heute die Abwicklung über ein Notaranderkonto als Ausnahmefall angesehen (vgl. OLG Celle, Urteil vom 16. Februar 2011, Az. Not 24/10). Nicht ausschlaggebend ist der Wille der Parteien. Ein Notar kann sich sogar berufsrechtlichen Disziplinarmaßnahmen ausgesetzt sehen, wenn er alle Grundstücksgeschäfte pauschal über Anderkonten abwickelt.

    Oskar Anderson (1887 – 1960) zählt zu den bedeutendsten Statistikern in der ersten Hälfte des 19. Jahrhunderts. Der in Minsk geborene deutschstämmige Anderson war nach seinem Studium in St. Petersburg Nationalökonom.

    Anderson lehrte in Kiew, Budapest, Kiel und München. Er war nicht nur Berater von vielen europäischen Statistischen Ämtern, sondern aktiv beteiligt am Aufbau nationaler Statistiken vor allem in Ungarn und Bulgarien. Sein Lehrbuch „Probleme der statistischen Methodenlehre“ fand beachtliche Verbreitung. Die darin enthaltenen Erkenntnisse fanden zum Beispiel ihren Niederschlag bei der Ermittlung der ortsüblichen Maklergebühren, Verwaltergebühren, Baubetreuungsgebühren.

    Seine Studenten erinnern sich gerne an seine Vorlesungen, die er gelegentlich mit deftigen Witzen und Zitaten würzte. Zum Beispiel gäbe es drei Lügen: Die einfache Lüge, die schwere Lüge und die Statistik. Ein anderer Witz bezieht sich auf die drei Bögen. Es gäbe in der Romanik den Rundbogen, in der Gotik den Spitzbogen und in der Amerikanistik den Fragebogen.

    Mietverträge können nach Unterzeichnung nur durch beide Vertragspartner gemeinsam abgeändert werden. Grundsätzlich kann dies auch formlos, d. h. mündlich erfolgen – was jedoch aus Beweisgründen nicht ratsam ist. Ausnahme: Ein Mietvertrag kann einseitig abgeändert werden, wenn dies bei Vertragsschluss ausdrücklich so vereinbart wurde (Beispiel: Mieterhöhung bei Gewerbemietvertrag) oder, wenn das Gesetz eine einseitige Abänderungsmöglichkeit einräumt (Beispiel: Mieterhöhung wegen Modernisierung, Betriebskostenerhöhung, Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete bei Wohnraummietvertrag).

    Verträge können nicht nur durch ausdrückliche mündliche oder schriftliche Vereinbarung, sondern auch stillschweigend bzw. konkludent (also durch schlüssiges Handeln) abgeändert werden. Eine solche Vertragsänderung liegt vor, wenn Mieter und Vermieter über einen längeren Zeitraum in gegenseitigem Einverständnis etwas abweichend vom Mietvertrag handhaben – z. B. überlässt der Vermieter dem Mieter die Nutzung eines Gartens oder von Nebenräumen, der Mieter hält über längere Zeiträume mit Duldung der Vermieters ein Haustier, der Mieter führt in seiner Wohnung eine gewerbliche Tätigkeit aus, die über einen längeren Zeitraum geduldet wird.

    Keine Vertragsänderung findet mit dem Eigentümerwechsel des Mietobjekts statt. Der neue Eigentümer tritt hier auf Vermieterseite in den bisherigen Mietvertrag ein.
    Die Änderungskündigung eines Mietvertrages hat den Zweck, die im Mietvertrag vereinbarte Miete einem sich ändernden Mietpreisniveau anpassen zu können. Das Mietverhältnis wird also ordentlich gekündigt und der Mieter bekommt gleichzeitig ein Angebot zum Abschluss eines neuen Mietvertrages mit erhöhter Miete. Die Änderungskündigung ist im Wohnraummietrecht unzulässig. Im gewerblichen Mietrecht ist sie möglich, ohne Weiteres allerdings nur bei einem unbefristeten Mietverhältnis. Handelt es sich – wie in der Praxis üblich – um einen befristeten Gewerbemietvertrag, kann eine Änderungskündigung nur dann erfolgen, wenn diese Möglichkeit im Mietvertrag vereinbart wurde. Eine Pflicht zum Abschluss des neuen Mietvertrages besteht für den Mieter nicht; eine Änderungskündigung sollte also nur in Erwägung gezogen werden, wenn das Objekt ohne Weiteres mindestens zur bisherigen Miete auch anderweitig vermietbar ist. Eine Alternative zur Änderungskündigung ist die Vereinbarung einer Mietanpassungsklausel.
    Der Begriff des Änderungsverbotes wird in unterschiedlichen Zusammenhängen benutzt. Zum einen gibt es das urheberrechtliche Änderungsverbot, geregelt in § 62 UrhG. Danach sind nachträgliche Änderungen eines Werkes unzulässig, dessen Nutzung nach dem Urheberrechtsgesetz zulässig ist. Ausnahmen gibt es z.B. für die Änderung von Größen und Formaten bei Werken der bildenden Künste und Fotos, wenn dies für die Vervielfältigung erforderlich ist. Im Baubereich wird das urheberrechtliche Änderungsverbot in der Architektur relevant. So kann es z.B. vorkommen, dass ein Bauträger das vom Architekten entworfene Gesamtkonzept einer größeren Wohnanlage nachträglich abändert, um die Wohnobjekte besser verkaufen zu können. Ist eine Realisierung des Architekten-Konzeptes unwirtschaftlich, muss der Architekt dies nach Ansicht einiger Gerichte hinnehmen. Allerdings ist er nicht verpflichtet, der Änderung zuzustimmen. Er kann ferner vom Bauherrn verlangen, ihn nicht namentlich mit dem abgeänderten Projekt in Verbindung zu bringen (Landgericht Gera , Urteil vom 28.03.1995, Az. 6 O 183/95).

    Der Begriff Änderungsverbot wird auch im Zusammenhang mit der VOB (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen) verwendet. Im Vergabeverfahren der VOB/A müssen Bieter ein eindeutiges Angebot abgeben. Die Vergabestelle darf zwar Aufklärungsgespräche zur Klärung von Details mit dem Bieter führen, eine nachträgliche Änderung des Angebots aber darf nicht stattfinden (§ 15 VOB/A). Speziell dürfen keine Preisänderungen vorgenommen werden. Zweck dieser Vorschrift ist der Schutz der anderen Bieter.

    Ausnahmen vom Änderungsverbot sind jedoch Nebenangebote oder Angebote aufgrund eines Leistungsprogramms, wenn sie nötig sind, um unumgängliche technische Änderungen geringen Umfangs und daraus sich ergebende Änderungen der Preise zu vereinbaren (§ 15 Abs. 3 VOB/A).
    Als Andienungsrecht wird das einem Vertragspartner eingeräumte Recht bezeichnet, dem anderen Vertragspartner eine bestimmte Sache zum Kauf "anzudienen". Teilweise wird auch synonym von einer Verkaufsoption gesprochen. In der Regel werden bei derartigen Vereinbarungen auch Festlegungen über den Zeitpunkt bzw. den Zeitraum getroffen, in dem der andere Vertragspartner die betreffende Sache zurückkaufen muss, sofern ihm dies dann von der anderen Vertragspartei angeboten wird.

    Initiatoren geschlossener Immobilienfonds räumen Fondszeichnern mitunter Andienungsrechte ein. Sie bieten den Anlegern damit die Möglichkeit, ihre Fondsanteile zu einem festgelegten Zeitpunkt und zu einem vorab feststehenden Preis zurückzugeben.
    Abkürzung für: Änderungsverordnung
    Das Anerbenrecht ist ein in der Landwirtschaft geläufiges Sondererbrecht. Es zielt darauf ab, Bauernhöfe als wirtschaftliche lebensfähige Einheiten zu erhalten. Im herkömmlichen Erbrecht wird ein Nachlass nach Erbanteilen vererbt und muss unter den Erben aufgeteilt werden. Eine Immobilie muss meist verkauft werden. Soll oder kann dies nicht sofort geschehen, entstehen oft Erbengemeinschaften, die gemeinsam die Immobilie bewirtschaften und sich in vielen Fällen zerstreiten, was regelmäßig zu langwierigen Gerichtsprozessen führt. In der Landwirtschaft soll durch gesetzliche Regelungen erreicht werden, dass nur derjenige den Hof als Ganzes erbt, der ihn auch weiterhin bewirtschaften kann und will.

    Eine bundesweite Regelung zum Anerbenrecht existiert nicht. In den Bundesländern Nordrhein-Westfalen, Niedersachsen, Schleswig-Holstein und Hamburg kommt die Höfeordnung zur Anwendung. § 4 der HöfeO besagt, dass nur ein Erbe den Hof als Ganzes erbt. In Bremen, Hessen, Rheinland-Pfalz und Baden-Württemberg gibt es landesrechtliche Regelungen zu diesem Thema, die sogenannten Anerbengesetze. Keine gesetzlichen Regelungen existieren in Bayern, Berlin, dem Saarland und den neuen Bundesländern.

    Gemeinsam ist der Höfeordnung und den Anerbengesetzen, dass sie den Hof aus dem Gesamthandseigentum der Erbengemeinschaft herausnehmen und ihn nur einem Erben zusprechen. Allerdings kann der Hof in der Regel auch im gemeinschaftlichen Eigentum eines Ehepaares sein. Wer Hoferbe wird, bestimmt sich entweder nach Testament oder nach den besonderen Rechtsvorschriften, die von den Traditionen der einzelnen Bundesländer abhängen. Danach kann Erbe entweder das jüngste oder das älteste Kind werden. Die anderen Erben haben in der Regel Anspruch auf eine kleine Abfindung, deren Höhe vom Wert des Hofes abhängt.

    In Bundesländern ohne Anerbengesetz wird die Aufsplitterung des Hoferbes oft durch die Anwendung der Landgüterregeln des Bürgerlichen Gesetzbuches verhindert. Diese finden sich in den §§ 2049, 2312 BGB. Das Landgut wird dann für die Berechnung der Pflichtteile mit dem Ertragswert angesetzt. Die Anwendbarkeit dieser Vorschriften ist jedoch nur gegeben, wenn der Erblasser verfügt hat, dass das Landgut an einen einzigen Erben gehen soll. Eine weitere Möglichkeit, eine landwirtschaftliche Hofstelle insgesamt zu erhalten, bietet § 13 Grundstücksverkehrsgesetz. Danach kann einer der Miterben die ungeteilte Zuweisung des Grundstücks an sich selbst bei Gericht beantragen.
    In verschiedenen Gesetzen und Gerichtsurteilen wird auf die allgemein „anerkannten Regeln der Technik“ verwiesen. Darunter versteht man technische Regeln für Entwurf oder Ausführung von technischen Gegenständen oder Bauwerken, die von der Fachwelt gewissenmaßen als allgemeingültig anerkannt sind und jedem Fachmann im jeweiligen Bereich bekannt sein sollten. Wird gegen sie verstoßen, kann dies zu Schadenersatzansprüchen führen oder zu gesetzlich festgelegten Konsequenzen wie etwa Bußgeldern. Die anerkannten Regeln der Technik erlangen besondere Bedeutung, wenn es um Fragen der Sicherheit und des Gesundheitsschutzes geht.

    Der Begriff „anerkannte Regeln der Technik“ ist nicht zu verwechseln mit dem „Stand der Technik“ der sich durchaus von den Regeln unterscheiden kann und die modernsten bekannten Verfahrensweisen im jeweiligen Bereich wiedergibt. DIN-Normen haben Empfehlungscharakter. Einschlägige DIN-Normen können in einem Bereich zu den anerkannten Regeln der Technik gehören, in einem anderen fallen sie wiederum nicht unter diesen Begriff. Oft legen Gerichtsentscheidungen oder Gesetzesbegründungen fest, was jeweils unter die anerkannten Regeln der Technik fällt.

    Beispiel: Nach der Trinkwasserverordnung 2011 ist die für bestimmte Gebäude vorgeschriebene jährliche Untersuchung auf Legionellen nach den „anerkannten Regeln der Technik“ durchzuführen. Laut Gesetzesbegründung ist darunter in diesem Fall speziell das technische Regelwerk DVGW (Arbeitsblatt W 551) des Deutschen Vereins des Gas- und Wasserfaches e. V. zu verstehen. Die anerkannten Regeln der Technik sind ebenso bei Planung und Neubau eines Gebäudes zu beachten (§ 17 TrinkwasserVO).

    Bei Bauverträgen gilt die Beachtung der anerkannten Regeln der Technik als Voraussetzung für die Mängelfreiheit des Bauwerkes. Mängel können jedoch auch im Fehlen vertraglich zugesicherter Eigenschaften oder Bestandteile liegen.
    1. Form

    Die Anfechtung ist die Ausübung eines Gestaltungsrechts. Sie bedarf daher nicht der Form des angefochtenen Vertrages, also z. B. nicht der notariellen Beurkundung ge­mäß § 311b BGB. Anfechtungsrechte sind nach § 119 BGB der Irrtum, sowie nach § 123 BGB arglistige Täuschung und widerrechtliche Drohung. Daraus folgt, dass nur die eigene Willenserklärung angefochten werden kann.

    2. Irrtum

    2.1 Erklärungsirrtum

    Ein Erklärungsirrtum liegt vor, wenn der Erklärende sich zwar rechtlich binden, aber eine andere Erklärung abgeben will.
    Beispiel: Die Parteien wollen über ein Grundstück keinen Tausch, sondern einen Kauf­vertrag abschließen. Wegen der Beurkundung durch den Notar dürfte das kaum praktisch werden.

    2.2 Inhaltsirrtum

    Ein Inhaltsirrtum, ein so genannter Geschäftsirrtum, ist die praktisch bedeutsamste Form des Irrtums nach § 119 Abs. 1 BGB. Er liegt vor, wenn der Erklärende sich in Inhalt und Tragweite der Erklärung irrt, so dass er sie bei vernünftiger Überlegung nicht abgegeben hätte.
    Beispiel: Eine der Parteien will einen Kaufvertrag über das Grundstück mit der Flur­be­zeichnung A schließen, beurkundet wird aber ein Kaufvertrag über das Nach­bar­grundstück mit der Flurbezeichnung B. Die Partei kann wegen Inhaltsirrtums an­fech­ten.
    Liegt jedoch nur eine falsche Bezeichnung des Grundstücks vor, weil beide Parteien einen Kaufvertrag über das Grundstück A schließen wollen, ist dies unschädlich. Der Kaufvertrag über das Grundstück A ist wirksam.

    2.3 Eigenschaftsirrtum

    Als Inhaltsirrtum gilt auch der Eigenschaftsirrtum nach § 119 Abs. 2 BGB über die wertbildenden Faktoren.
    Beispiel: Die Bebauungsfähigkeit des Grundstücks.

    Zu den Eigenschaften des Grundstücks gehört dagegen nicht der Wert als solcher. Auch die so genannten mittelbaren Eigenschaften des Grundstücks fallen nicht unter § 119 Abs. 2 BGB.
    Beispiel: Die Zahlungsfähigkeit der Mieter.

    2.4 Motivirrtum

    Der Motivirrtum berechtigt nicht zur Anfechtung. Es handelt sich hier um intern ge­blie­bene falsche Vorstellungen.
    Beispiel: Der Kalkulationsirrtum über die Preisgestaltung oder der allgemeine Irrtum über die Rechtsfolgen des Kaufvertrages, etwa den Umfang der Sachmängelhaftung.

    Die Anfechtung wegen Irrtums muss nach § 121 BGB unverzüglich, dass heißt ohne schuldhaftes Zö­gern, nach Kenntniserlangung erklärt werden. Das Anfechtungsrecht erlischt in jedem Fall nach zehn Jahren.

    Wer erfolgreich wegen Irrtums angefochten hat, muss dem anderen Teil den Scha­den ersetzen, den dieser dadurch erleidet, dass er auf die Gültigkeit der Erklärung vertraut. Das gilt nicht, wenn das Vertrauen auf Fahrlässigkeit beruht.
    Achtung: Die Pflicht des Schadensersatzes bei Anfechtung wegen Irrtums wird in der Praxis häufig übersehen.

    3. Arglistige Täuschung

    Die Anfechtung wegen arglistiger Täuschung nach § 123 BGB setzt voraus, dass der Erklärende zur Abgabe einer Willenserklärung, die mit seinem wahren Willen nicht übereinstimmt, durch Täuschung gebracht wurde.

    Täuschung ist die Vorspiegelung falscher oder das Verschweigen wahrer Tatsachen trotz bestehender Aufklärungspflicht, wenn hierdurch bei der anderen Partei ein Irr­tum erzeugt oder aufrecht erhalten wird. Der Umfang der Aufklärungspflicht ist im Einzelfall festzustellen. Entscheidend ist, ob der andere Teil nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung Aufklärung erwarten darf.

    Es besteht keine allgemeine Pflicht zur Offenbarung aller Umstände, die für den Ent­schluss des anderen Teils von Bedeutung sein können. Ungünstige Eigenschaften des Vertragsgegenstandes müssen nicht ungefragt offengelegt werden.

    Die Aufklärungspflicht des Verkäufers besteht bei wichtigen Umständen auch ohne Nachfrage durch den Käufer. Beispiele
    • Befall mit Hausbockkäfern,
    • Verdacht auf Trocken- und Nassfäule,
    • Verwendung von fäulnisbefallenen Hölzern,
    • Altlasten,
    • Ölkontamination,
    • vorherige Nutzung als wilde Müllkippe,
    • erhebliche Mängel des Abwasserabflusses.
    Die Täuschung muss arglistig sein. Arglist erfordert Vorsatz, wobei bedingter Vorsatz genügt. Ausreichend ist, dass der Täuschende die Unrichtigkeit seiner Angaben kennt oder für möglich hält und diese noch zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bestehen. Unter den bedingten Vorsatz fallen so ge­nannte Behauptungen "ins Blaue hinein" (BGH, Beschluss vom 18. April 2013, Az. V ZR 231/12).

    4. Widerrechtliche Drohung

    Dem Erklärenden wird ein künftiges Übel in Aussicht gestellt, das ihn in eine Zwangslage versetzt. Es genügt jeder Nachteil, sowohl materieller als auch ideeller Art. Es muss beim Bedrohten der Eindruck entstehen, dass der Drohende in der Lage ist, die Drohung wahr zu machen. Widerrechtlich ist die Drohung auch dann, wenn damit ein bestehender Anspruch durchgesetzt werden soll. Dagegen ist eine Klageandrohung zur Durchsetzung eines objektiv unbegründeten Anspruchs in der Regel nicht rechtswidrig.

    5. Wirkung der Anfechtung

    Die schon erwähnte Wirkung der Anfechtung nach § 142 BGB, nämlich die Nichtig­keit des Vertrages, ergreift nur den angefochtenen Grundstückskaufvertrag. Im deut­schen Recht gilt das Trennungs- und Abstraktionsprinzip. Das Verpflichtungs­ge­schäft, der Kaufvertrag, und das Verfügungsgeschäft, nämlich die Übereignung durch dingliches Rechtsgeschäft gemäß § 873 BGB, sind voneinander unabhängig.

    Folge einer erfolgreichen Anfechtung des Grundstückskaufvertrages ist, dass die Auflassung, soweit sie erfolgte, ohne Rechtsgrund, jedoch wirksam ist. Sie muss, etwa durch Rückauflassung, beseitigt werden. Um die unerwünschten Folgen zu vermeiden, können die Parteien des Kaufvertrages diesen mit der Auflassung aus­drücklich zu einer Einheit im Sinne des § 139 BGB zusammenfassen.
    Die Anfechtung des Hauptvertrags, gleich aus welchem Grund, führt zum Wegfall des Provisionsanspruchs des Maklers. Es reicht aber nicht aus, dass nur ein Anfechtungsgrund vorliegt (Irrtum, arglistige Täuschung). Die Anfechtung muss auch tatsächlich erklärt worden sein, egal ob vom Maklerkunden oder dessen Partner des Hauptvertrags. Die Anfechtung des Vertrags beseitigt ihn "von Anfang an". Für die Vermittlung oder den Nachweis eines nach der Anfechtung von Anfang an nicht bestehenden Vertrags kann der Makler keine Provision beanspruchen. Das gilt auch bei Rückabwicklung des Hauptvertrags wegen eines schuldhaften Verhaltens einer Vertragspartei.

    Nach der Rechtsprechung kann sich auch der Maklerkunde, der arglistig getäuscht und damit den Anfechtungsgrund herbeigeführt hat, auf den Wegfall der Provisionspflicht berufen.
    Unter bestimmten Voraussetzungen kann ein bereits unterschriebener Mietvertrag angefochten werden – mit der Folge, dass er als unwirksam anzusehen ist.

    Die Anfechtung ist möglich wegen:
    • Irrtums über wesentliche Eigenschaften einer Sache oder Person, § 119 BGB; darunter fallen auch versehentliche falsche Angaben der Beteiligten oder Verschweigen von Mängeln,
    • arglistiger Täuschung (§ 123 BGB) absichtliche falsche Angaben einer Vertragspartei mit dem Ziel, den anderen zu täuschen, z. B. über Wohnungsmängel oder das Einkommen des Mieters,
    • Drohung (§ 123 BGB),
    • falscher Übermittlung einer Willenserklärung (§ 120 BGB).
    Die Anfechtung kann nur unter Einhaltung bestimmter Fristen erfolgen (vgl. unter "Anfechtungsfrist"). Wer einen Vertrag anficht, muss beweisen, dass die Gründe für eine Anfechtung vorliegen. Und: Er muss dem Vertragspartner unter Umständen den Schaden ersetzen, den dieser durch sein Vertrauen auf das Bestehen des Vertrages erleidet (§ 122 BGB). Im Mietrecht kommt eine Anfechtung des Mietvertrages durch den Mieter in Betracht, wenn der Vermieter ihm bei Vertragsschluss wesentliche Mängel der Wohnung verschwiegen hat.

    Dies gilt nicht, wenn der Mieter bei der Besichtigung die Schäden oder Mängel hätte erkennen können.

    Umgekehrt kann der Vermieter den Vertrag anfechten, wenn der Mieter ihn z.B. über seine Einkommensverhältnisse getäuscht hat.

    Eine Anfechtung ist auch möglich, wenn eine arglistige Täuschung durch Unterlassen stattgefunden hat. Konkretes Beispiel aus dem Gewerberaummietrecht: Ein Unternehmer mietet ein Ladengeschäft, um Bekleidung zu verkaufen. Erst im laufenden Betrieb erfährt der Vermieter, dass Kleidung bestimmter Marken verkauft wird, die mit der rechtsradikalen Szene in Verbindung gebracht werden. Hier hat das Berliner Kammergericht dem Vermieter das Recht auf Anfechtung des Mietvertrages eingeräumt, da der Vermieter eine Schädigung seines Rufes durch die in seinem Laden betriebenen Geschäfte nicht hinnehmen muss: Der Ladenbetreiber hätte hier eine Aufklärungspflicht gegenüber dem Vermieter gehabt (KG, Urteil vom 28.5.2009, Az. 8 U 223/08). Wer als Vermieter von Gewerberäumen ganz sicher gehen will, dass keine von ihm nicht gewünschten Waren ins Sortiment aufgenommen werden, sollte eine entsprechende Formulierung in den Mietvertrag aufnehmen.
    Eine Anfechtung des Mietvertrages wegen Irrtums muss "ohne schuldhaftes Zögern" erfolgen – juristisch für "sofort, wenn der Irrtum bemerkt wurde". Allerdings ist eine An­fech­tung nur innerhalb von zehn Jahren nach Ver­trags­schluss beziehungsweise nach Abgabe der Willenserklärung, über die man sich geirrt hatte, möglich (§ 121 BGB). Die An­fech­tung wegen Täuschung oder Drohung kann nur innerhalb einer Frist von einem Jahr erfolgen, beginnend mit dem Zeitpunkt, zu dem der Getäuschte die Täuschung entdeckt hat beziehungsweise der Bedrohte nicht mehr unter Zwang steht. Auch hier ist nach zehn Jahren keine Anfechtung mehr möglich.
    Das Anfechtungsgesetz ist ein Gesetz über die Anfechtung von Rechtshandlungen eines Schuldners außerhalb des Insolvenzverfahrens. Die Regelung ist in Kraft getreten mit Wirkung zum 1.1.1999.

    Das Anfechtungsgesetz bietet die Möglichkeit, einem Taktieren von Schuldnern zu begegnen, zum Beispiel der Übertragung des eigenen Vermögens an Dritte, etwa die Ehefrau. Kann der Schuldner durch diese Übertragung seine Schulden nicht mehr bezahlen, kann der Gläubiger den Übertragungsvorgang innerhalb bestimmter Fristen anfechten und gegen den Dritten im Wege der Zwangsvollstreckung vorgehen.

    Die Anfechtung nach dem Anfechtungsgesetz hat mit der Anfechtung wegen Irrtums oder arglistiger Täuschung nichts zu tun. Bei ersterer muss keine Anfechtungserklärung abgegeben werden, sondern es entsteht bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen ein entsprechender Anspruch den Gläubigers gegen den Dritten auf Herausgabe des jeweiligen Vermögensgegenstandes.
    Abkürzung für: Anfechtungsgesetz
    Die Anforderungen an die Meisterprüfung sind bundeseinheitlich geregelt in der AMVO (Verordnung über gemeinsame Anforderungen in der Meisterprüfung im Handwerk und in handwerksähnlichen Gewerben). Diese beschreibt Inhalt, Gliederung und Durchführung der Meisterprüfung. Es gibt die folgenden selbstständigen Prüfungsteile:
    • Prüfung der meisterhaften Verrichtung der in dem Handwerk gebräuchlichen Arbeiten (Teil I),
    • Prüfung der erforderlichen fachtheoretischen Kenntnisse (Teil II),
    • Prüfung der erforderlichen betriebswirtschaftlichen, kaufmännischen und rechtlichen Kenntnisse (Teil III) und
    • Prüfung der erforderlichen berufs- und arbeitspädagogischen Kenntnisse (Teil IV).
    Grundlage der AMVO sind die §§ 45 bis 51e Handwerksordnung (HwO). Eine weitere wichtige Regelung in diesem Bereich ist die Meisterprüfungsverfahrensverordnung (MPVerfVO). Diese am 17.12.2001 geschaffene Verordnung regelt das Zulassungs- und Prüfungsverfahren bei der Meisterprüfung im Handwerk.
    Angebot im Rechtssinne ist die an eine bestimmte Person gerichtete verbindliche Willenserklärung auf Abschluss eines Vertrages. Wird das Angebot zu den genannten Bedingungen angenommen, kommt der Vertrag zustande. Weicht die Annahmeerklärung inhaltlich vom Angebot ab, ist dies als wiederum annahmebedürftiges Gegenangebot zu werten. Bei Grundstücksgeschäften bedarf sowohl das (rechtsverbindliche) Angebot als auch die Annahmeerklärung der notariellen Beurkundungsform nach § 311b BGB. Angebote in einem rein tatsächlichen Sinne sind unverbindlich. So spricht man im Maklergeschäft auch von einem Objektangebot, über das erst Verhandlungen geführt werden müssen, wenn es zu einem rechtswirksamen notariellen Vertragsabschluss kommen soll. Dieser Angebotsbegriff liegt auch der Preisangabenverordnung zugrunde, die vorschreibt, dass beim "Anbieten" von Waren und Leistungen stets der Endpreis, bei bestimmten Waren auch der Grundpreis anzugeben ist.
    Als Angebotsfrist wird die Frist bezeichnet, innerhalb der ein Bieter – also ein Auftragnehmer – im öffentlich-rechtlichen Vergabeverfahren ein Angebot einreichen kann. Sie ist nicht identisch mit der Zuschlagsfrist. Die Angebotsfrist wird vom Auftraggeber festgesetzt. Nach § 10 Abs. 1 VOB/A (2012) darf sie selbst bei Eilbedürftigkeit den Zeitraum von zehn Kalendertagen nicht unterschreiten. Der notwendige Zeitaufwand für die Besichtigung von Baustellen oder die Beschaffung von Unterlagen für die Angebotsbearbeitung muss berücksichtigt werden.

    Die Angebotsfrist ist beendet, wenn im Eröffnungstermin der Verhandlungsleiter mit der Öffnung der Angebote beginnt. Bis zu diesem Zeitpunkt können die Bieter ihre Angebote noch zurücknehmen. Die Rücknahme muss in Textform erfolgen.

    Überschreitet der Auftragsumfang einen bestimmten Schwellenwert (2016: 5.225.000 Euro bei Bauleistungen) ist nicht § 10 VOB/A zu verwenden, sondern die entsprechende Vorschrift der Vergabebestimmungen im Anwendungsbereich der Richtlinie 2004/18/EG: § 10 VOB/A - EG). Hier unterscheidet man zwischen Fristen im offenen Verfahren, im nicht offenen Verfahren und im Verhandlungsverfahren.
    • Angebotsfrist im offenen Verfahren: mindestens 52 Kalendertage, gerechnet vom Tag nach Absendung der Bekanntmachung. Kann auf 36 Kalendertage, gerechnet vom Tag nach Absendung der Bekanntmachung verkürzt werden; darf 22 Kalendertage nicht unterschreiten.
    • Angebotsfrist im nicht offenen Verfahren: mindestens 40 Kalendertage, gerechnet vom Tag nach Absendung der Aufforderung zur Angebotsabgabe. Verschiedene Verkürzungen möglich.
    • Verhandlungsverfahren: entsprechend nicht offenem Verfahren.
    Dies ist eine freundliche Umschreibung der Immobilienmakler für Leerstandsquote. Am Markt sind etliche Wohn- und Gewerbeimmobilien oder sonstige Immobilien, die mangels Nachfrage nicht genutzt werden.
    Begriff der Mikroökonomie

    Der Angebotswert im mikroökonomischen Sinne charakterisiert die theoretischen Preisansätze für genau definierte reproduzierbare und homogene Wirtschaftsgüter, zu denen zu einem bestimmten Zeitpunkt bzw. Zeitraum eine bestimmte Menge dieser Güter auf einem freien Markt verkauft werden können. Die verschiedenen Angebotswerte werden als Angebotskurve bezeichnet. Sie zeigen auf einem Diagramm den Zusammenhang zwischen Preis und angebotener Menge. Voraussetzung für die Ermittlung von Angebotswerten ist die Homogenität des Wirtschaftsgutes, auf das sich die Angebotskurve bezieht, sowie absolute Markttransparenz. Die Angebotskurve verläuft in der Regel von links unten nach rechts oben. Je steiler die Kurve, desto stärker die Änderungselastizität der angebotenen Menge, je flacher die Angebotskurve, desto geringer die Änderungselastizität.

    Der Immobilienmarkt als solcher eignet sich wegen der Heterogenität des Gutes Immobilie kaum für solche Analysen. Denkbar aber ist die Darstellung einer Angebotskurve von Immobilien, die einem bestimmten Teilmarkt zugerechnet werden können, z.B. dem Markt für Eigentumswohnungen einer bestimmten Größe in einer bestimmten Region aus dem Bestand.

    Hier wird man feststellen, dass die Angebotskurve relativ flach verläuft, weil die Anbieter auf Nachfrageänderungen kaum reagieren. Die Angebotsmotive werden durch Nachfrageänderungen in der Regel nicht beeinflusst. Wird z.B. eine Eigentumswohnung aus Gründen der Ehescheidung oder des Wegzuges in eine andere Region angeboten, spielt die aktuelle Nachfragesituation für die Verkaufsentscheidung keine Rolle. Ein Angebotswert für Immobilien schlechthin kann in diesem Sinne wegen ihrer Heterogenität nicht angesetzt werden.

    Betriebswirtschaftlicher Begriff

    Der Begriff Angebotswert wird aber auch in einem anderen Zusammenhang verwendet. Er bezeichnet den Wert, der einem Angebot, bestehend aus all seinen Bestandteilen, als Gesamtwert vom Anbieter zugemessen wird und der als Preis (ohne Mehrwertsteuer) realisiert werden soll. Transaktionskosten des Erwerbers werden dabei nicht berücksichtigt. Beim Immobilienangebot ist der Angebotspreis der Immobilie einschließlich des Zubehörs und sonstiger mit zu verkaufender beweglicher Gegenstände identisch mit dem Angebotswert.
    Angehörige im zivilrechtlichen Sinne sind nicht nur Familienangehörige, sondern auch in gerader Linie Verwandte und Verschwägerte sowie adoptierte Personen. Im Sinne der Abgabenordnung und damit im steuerrechtlichen Sinne zählen auch Verlobte, geschiedene Ehegatten sowie Pflegeeltern und Pflegekinder - auch wenn die häusliche Gemeinschaft nicht besteht - zu den Angehörigen. Sie haben im Besteuerungsverfahren ein Auskunftsverweigerungsrecht.
    Nahe Familienangehörige (Ehegatte, Kinder, Eltern) sowie Hausangestellte oder Pflegepersonal dürfen vom Mieter dauerhaft in die Mietwohnung aufgenommen werden. Der Mieter muss dazu nicht die Erlaubnis des Vermieters einholen. Er sollte den Vermieter jedoch zumindest über den Zuwachs informieren – dies ist zwecks Berücksichtigung der korrekten Personenanzahl bei der Nebenkostenabrechnung erforderlich.

    Eine Überbelegung der Wohnung darf der Vermieter untersagen. Soll ein nichtehelicher Lebensgefährte in die Mietwohnung aufgenommen werden, ist die Genehmigung des Vermieters erforderlich. Die Gerichte gehen jedoch davon aus, dass der Mieter in der Regel einen Anspruch auf Erteilung dieser Erlaubnis hat (BGH, Az. VIII ZR 371/02). In der Praxis hat der Vermieter vor Gericht daher kaum Chancen, mit einer Untersagung des Einzugs durchzukommen.

    Verstirbt der Mieter, treten seine Angehörigen nach § 563 BGB automatisch an seiner Stelle in den Mietvertrag ein, wenn sie mit ihm im gleichen Haushalt leben. Auf diese Weise können auch Personen, die den Mietvertrag nicht mit unterschrieben haben, zu Vertragspartnern werden. An erster Stelle stehen dabei Ehe- oder Lebenspartner. Treten diese nicht in den Mietvertrag ein, werden statt dessen die Kinder des Mieters zu neuen Mietvertragspartnern. Auch andere Familienangehörige und sogar nicht mit dem Mieter verwandte Personen treten in den Mietvertrag ein, wenn kein Vertragsbeitritt von Ehe- oder Lebenspartnern stattfindet. Bei allen ist Voraussetzung, dass sie zusammen mit dem Mieter in einem auf Dauer angelegten Haushalt gelebt haben. Nachdem die genannten Personen vom Tod des Mieters erfahren haben, haben sie einen Monat Zeit, dem Vermieter gegenüber zu erklären, dass sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen wollen. Eine solche Erklärung hat zur Folge, dass der Eintritt als nicht erfolgt gilt. Bei mehreren Personen kann jede für sich diese Erklärung abgeben. Der Vermieter hat ein Sonderkündigungsrecht, wenn er einen wichtigen Kündigungsgrund im Zusammenhang mit der Person des Eingetretenen hat. Er kann den Mietvertrag innerhalb eines Monats, nachdem er vom endgültigen Eintritt dieser Person erfahren hat, außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen.

    Auch eine Vertragsfortsetzung mit nicht im gleichen Haushalt lebenden Erben des Mieters ist möglich.

    Wird die Mietwohnung in Wohneigentum umgewandelt und verkauft, gilt die gesetzliche Kündigungsschutzfrist nicht nur für den Mieter selbst, sondern auch für seine Angehörigen. Der Bundesgerichtshof entschied so in einem Fall, bei dem die Tochter der Mieterin bereits seit Jahren mit in der Wohnung ihrer Mutter gelebt hatte. Nach deren Ableben wurde die Wohnung veräußert.

    Der neue Eigentümer forderte den Auszug der Tochter, da diese bei Umwandlung keine Mieterin gewesen sei. Der BGH entschied, dass die Tochter durch den Tod ihrer Mutter per Gesetz in das Mietverhältnis eingetreten sei und damit in den Genuss der dreijährigen "Schonfrist" des § 577 a BGB vor Eigenbedarfskündigungen komme (Az. VIII ZR 26/03).
    Immobilien-Darlehen von Verwandten. Damit das Finanzamt keine verdeckte Schenkung vermutet, auf die Schenkungsteuer zu entrichten ist, darf das Darlehen nicht zinslos sein. Am sichersten ist ein schriftlicher Darlehensvertrag mit Konditionen, die normalerweise auch unter Dritten, z.B. Freunden, üblich sind.

    Zinsen aus einem Darlehen unter Angehörigen sind als Einnahmen aus Kapitalvermögen zu versteuern. Hier gilt grundsätzlich, dass eine Anwendung des günstigen Abgeltungssteuersatzes von 25 Prozent ausgeschlossen ist, wenn der Darlehensvertrag zwischen „nahe stehenden Personen“ geschlossen wurde. Aber: Dies gilt nur dann, wenn eine der Vertragsparteien einen „beherrschenden“ oder außerhalb der Geschäftsbeziehung liegenden Einfluss ausübt oder ein eigenes wirtschaftliches Interesse an der Erzielung der Einkünfte des anderen hat. Das ist normalerweise nicht der Fall, wenn der Darlehensvertrag nur aus familiärer Verbundenheit geschlossen wird, etwa weil die Eltern einem jungen Paar bei der Immobilienfinanzierung helfen wollen. Der Bundesfinanzhof hat daher in solchen Fällen den günstigen Abgeltungssteuersatz zur Anwendung gebracht (Az. VIII R 9/13 und Az. VIII R 44/13). Dabei ging es um die Anschaffung von Immobilien zur Fremdvermietung.

    Der Bundesfinanzhof erklärte dazu, dass die Konditionen des Darlehensvertrages einem Fremdvergleich standhalten müssten. Ansonsten könne auf eine missbräuchliche Gestaltung zur Ausnutzung des Abgeltungssteuersatzes geschlossen werden. Allerdings dürfe bei einem Vertrag, der ansonsten dem Fremdvergleich standhalte, durchaus auf eine Besicherung oder eine Vorfälligkeitsentschädigung verzichtet werden.
    Ist ein Mieter Bezieher des Arbeitslosengeldes II (ALG II), erhält er vom Staat Leistungen für Unterkunft und Heizung "soweit diese angemessen sind". Rechtsgrundlage ist § 22 SGB II (Zweites Sozialgesetzbuch).

    Kommt die Arbeitsagentur zu dem Ergebnis, dass der Mieter über seine Verhältnisse wohnt, werden sie als Bedarf nur so lange berücksichtigt, wie es dem Betroffenen unmöglich oder unzumutbar ist, die Kosten durch Wohnungswechsel oder andere Maßnahmen zu senken. Über sechs Monate hinaus erstreckt sich diese Duldung jedoch meist nicht.

    Die Kostensenkung muss nicht notwendigerweise durch Umzug stattfinden. Es kann auch ein Teil der Wohnung untervermietet werden. Kann der Mieter innerhalb der sechs Monate trotz Bemühung keine Kostensenkung erreichen, ist eine ausführliche Einzelfallprüfung der Behörde angesagt.

    Unternimmt der Mieter innerhalb der Frist nichts, verringert die Arbeitsagentur seine Wohnkostenzuwendungen. Die Differenz zwischen wirklichen und angemessenen Kosten muss dann vom Mieter selbst gezahlt werden.

    Die Kriterien, nach denen die Angemessenheit festgestellt wird, sind nicht durch ein Bundesgesetz geregelt, sondern werden auf kommunaler Ebene festgelegt und sind daher überall unterschiedlich.

    Beispiele aus Berlin:
    Richtwerte für angemessene Brutto-Warmmiete:
    • 1-Personen-Haushalt: 364,50 Euro
    • 2-Personen-Haushalt: 437,40 Euro
    • 3-Personen-Haushalt: 518,25 Euro
    • 4-Personen-Haushalt: 587,35 Euro
    • 5-Personen-Haushalt: 679,97 Euro

    Für jede weitere Person im Haushalt erhöht sich der Richtwert um 84,12 Euro.

    Findet der Mieter eine billigere Wohnung, muss er vor Vertragsabschluss die Zusicherung der Behörde über die Kostenübernahme einholen. Diese wird nur bei angemessenen Kosten erteilt.

    Das Bundessozialgericht hat entschieden, dass die zuständige Behörde Mieter nicht wegen angeblich unangemessener Wohnkosten zum Umzug in eine andere Gemeinde zwingen darf. Anspruch besteht auf einen Ausstattungsstandard im unteren Preissegment. Dabei ist als Vergleichsmaßstab der Wohnungsstandard am konkreten Wohnort heranzuziehen. Gibt es in einer Stadt auch im unteren Preissegment nun einmal keine günstigeren Wohnungen, muss die Behörde die Wohnkosten in tatsächlicher Höhe übernehmen (Bundessozialgericht; Az B 7b AS 10/06 R, Urteil vom 07.11.2006).

    In einem weiteren Urteil betont das Bundessozialgericht, dass auch Empfänger von ALG-II im Rahmen der vom Grundgesetz gewährten Freizügigkeit ihren Wohnort frei wählen dürfen. Will also ein ALG-II-Empfänger aus Erlangen / Bayern nach Berlin ziehen, weil er hofft, dort als Musiker tätig zu werden, muss die Behörde bei entsprechendem Bedarf die höheren Berliner Wohnkosten bezahlen. Die Angemessenheit richtet sich damit nach der ortsüblichen Miete an dem Ort, an dem der Empfänger wohnen will (Urteil vom 1.6.2010, Az. B 7 AS 60/09 R).
    Ein Mietvertrag kann vermieterseitig mit ordentlicher Kündigung nur dann beendet werden, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Vertragsauflösung hat. Dies ist z.B. der Fall, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks / Gebäudes gehindert würde und wenn ihm dadurch erhebliche wirtschaftliche Nachteile entstehen würden (z.B.: das Gebäude ist baufällig, eine Sanierung lohnt sich nicht mehr, es soll durch einen modernen Neubau ersetzt werden).

    Der Bundesgerichtshof hat darauf hingewiesen, dass sich mit der wirtschaftlichen Verwertung ein in dem Grundstück liegender Wert realisieren lassen muss. Dies sei der Fall bei Verkauf, gewerblicher Vermietung und Begründung dinglicher Rechte sowie beim Abriss mit nachfolgendem Neubau. Bei einem ersatzlosen Abriss dagegen finde trotz Vermeidung weiterer Unkosten keine Realisierung des Grundstückswertes statt (BGH, Urteil vom 24.03.2004, Az. VIII ZR 188/03). Allerdings muss das Interesse des Vermieters an der angemessenen Verwertung gegen das Interesse des Mieters am Verbleiben in seiner gewohnten Wohnung abgewogen werden. Die Kündigung ist zulässig, wenn das Vermieterinteresse deutlich überwiegt und dem Vermieter kein willkürliches Handeln vorzuwerfen ist.

    Die Kündigung eines Mietvertrages zwecks angemessener wirtschaftlicher Verwertung des Mietobjekts ist nach dem Bundesgerichtshof z. B. zulässig, wenn es sich dabei um die letzte bewohnte Wohnung in einer ganzen Wohnsiedlung handelt (Urteil vom 9.2.2011, VIII ZR 155/10). Im verhandelten Fall ging es um die in den 1930er Jahren gebaute Ried-Siedlung in Hamburg, deren Gebäude sanierungsbedürftig und aufgrund der Bauweise nicht mehr zeitgemäß waren. Auch mit einer umfassenden Sanierung konnten diese laut Gericht nicht mehr in einen den heutigen Vorstellungen entsprechenden Zustand versetzt werden. Die Wohnungen sollten durch öffentlich geförderte Neubaumietwohnungen ersetzt werden. Der Räumungsklage des Vermieters wurde stattgegeben.

    Unzulässig ist eine Verwertungskündigung bei Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch, möblierten Zimmern in der Wohnung des Vermieters sowie Wohnraum, den eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter privater Träger der Wohlfahrtspflege angemietet hat, um ihn Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zu überlassen. Auch bei Studenten- und Jugendwohnheimen ist eine Verwertungskündigung ausgeschlossen (§ 549 BGB).
    Empfänger von ALG II ("Hartz IV") erhalten neben den Regelsätzen der ALG II- Bezüge laut § 22 SGB II Leistungen für die Kosten von Unterkunft und Heizung. Diese werden im tatsächlich angefallenen Umfang erstattet, soweit dieser angemessen ist. Die Meinungen darüber, was angemessen ist, gehen auseinander. Eine bundeseinheitliche Regelung gibt es nicht – berechtigtermaßen, da die Mieten nicht überall gleich hoch sind.

    Meist wird von den Behörden (ARGEn) bei Alleinstehenden eine Wohnungsgröße von 45 Quadratmeter für angemessen gehalten – für jede weitere Person werden 15 Quadratmeter dazugerechnet. Eine wichtige Rolle spielt jedoch auch die Höhe der Miete. Die früher oft herangezogenen Mietobergrenzen des Wohngeldgesetzes werden heute nur noch im Ausnahmefall verwendet. Nach einem Urteil des Bundessozialgerichts sind die ortsüblichen Mieten zu berücksichtigen (Az. B 7b AS 18/06 R, Urteil vom 07.11.2006). In Städten mit hohem Mietniveau dürfen daher keine Unterkunftssätze wie auf einem Dorf gezahlt werden.

    Nach einem Urteil des Bundessozialgerichts (Az. B 4 AS 30/08 R, Urteil vom 19.02.2009) dürfen auch bei der Angemessenheit der Wohnungsgröße in Großstädten (hier: München) keine anderen Maßstäbe angelegt werden als auf dem Land. Sei nach den Gesetzen eines Bundeslandes eine 50 Quadratmeter große Wohnung für einen Alleinstehenden angemessen, dürfe in Großstädten mit höherer Miete kein Umzug in eine kleinere Wohnung gefordert werden. Immer sei der Verhältnismäßigkeitsgrundsatz zu wahren – besonders wenn schulpflichtige Kinder vorhanden seien.

    Das Landessozialgericht Nordrhein-Westfalen (Az. L 19 B 21/05 AS) verwendet die Formel "angemessene Wohnfläche mal ortsübliche Miete". Das Bundessozialgericht hat diese Berechnungsart gebilligt. Beispiel: Angemessene Wohnungsgröße für einen Alleinstehenden maximal 45 Quadratmeter, örtlich angemessene Miete 7 Euro/Quadratmeter, angemessene Miete 45 x 7 = 315 Euro.

    Gibt es keinen örtlichen Mietspiegel, kann nur auf die im Wohngeldgesetz geregelten Miethöchstbeträge zurückgegriffen werden. In einem Urteil vom 24.04.2007 wurden demnach für einen Einpersonen-Haushalt in Hannover 385 Euro (einschließlich kalter Nebenkosten) als Höchstgrenze angesehen (LSG Niedersachsen-Bremen, Az. L 7 AS 494/05). Die Behörde darf nicht vom ALG-II-Empfänger verlangen, auf das Land zu ziehen, weil in der Stadt die Mieten zu hoch sind (Hessisches Landessozialgericht, Az. L 9 AS 260/06, Urteil vom 12.03.2007).

    Heizkosten

    Neben der Grundmiete und den "kalten" Nebenkosten müssen auch die Heizkosten in angemessenem Umfang übernommen werden. Nach einem Urteil des Sozialgerichts Dortmund (Az. S 29 AS 498/05, Urteil vom 05.03.2007) dürfen Gemeinden keine Pauschalen für ihrer Meinung nach angemessene Heizkosten festsetzen. Angemessen ist das, was das Versorgungsunternehmen tatsächlich verlangt – es sei denn, es liegen konkrete Anhaltspunkte für verschwenderisches Heizverhalten des Mieters vor.

    Eigenheim

    Auch eigene Wohnräume müssen von der Größe her angemessen sein. Wohnt ein Hartz-IV-Empfänger in einer eigenen Immobilie, die die Behörde als zu groß ansieht, muss diese nicht zwingend verkauft werden. Möglich ist auch die Vermietung eines abtrennbaren Hausteils (Sozialgericht Stade, Az. S 17 AS 230/06, Urteil vom 30.01.2007). Die Mieteinnahmen werden jedoch als Einkommen angerechnet.

    Für Hauseigentümer ist eine Regelung im Sozialgesetzbuch II besonders interessant: Nach § 22 Abs. 2 können auch unbedingt notwendige Aufwendungen für Instandhaltung und Reparatur bei selbst bewohntem Wohneigentum als Bedarf für die Unterkunft angesehen werden. Voraussetzung: Die im laufenden Monat und den darauffolgenden elf Kalendermonaten anfallenden Aufwendungen sind insgesamt angemessen. Übersteigen die Aufwendungen für Instandhaltung und Reparatur den angemessenen Bedarf für die Unterkunftskosten, kann die Gemeinde zur Deckung dieses Teils der Aufwendungen ein Darlehen erbringen, das dinglich gesichert werden soll (Grundbucheintragung der Behörde).
    Unter einem Anger versteht man einen – meist im Gemeindeeigentum stehenden – Dorfplatz.

    In früheren Zeiten fanden sich auf oder am Anger oft z.B. ein Dorfteich oder -Brunnen, eine Kirche, Schule oder ggf. die Schmiede, welche aus Brandschutzgründen abseits der Wohnbebauung angesiedelt wurde. Auch als Gerichtsplatz und kommunale Viehweide wurde der Anger genutzt. Seine Form ist unterschiedlich, ein Dorfanger kann dreieckig, rechteckig oder auch ganz unregelmäßig geformt sein. Er hat jedoch in der Regel eine langgestreckte Form. Meist gabelt sich die Dorfstraße an seinem Anfang in zwei Straßen, die sich dann hinter dem Anger wieder vereinigen.

    Angerdörfer sind meist mittelgroße Dörfer, deren Häuser locker um den Anger herum errichtet wurden. Man findet sie häufig in den neuen Bundesländern. Viele Angerdörfer entstanden während der hochmittelalterlichen deutschen Siedlungsbewegung, die sich Richtung Osten in slawische und baltische Länder richtete. Sie sind allerdings auch in Österreich und Ungarn verbreitet, etwa im Wiener Becken und im Burgenland. Dort findet sich eines der größten bekannten Angerdörfer, Loretto (ca. 460 Einwohner).
    Die Anhandgabe eines Grundstücks aus öffentlichem Eigentum erfolgt an einen Investor oder Bauwilligen bzw. an eine Baugemeinschaft.

    Der Anhandgabe geht ein Auswahl- oder Vergabeverfahren voraus, bei dem der Investor sein Konzept vorlegen muss. Dieses muss bestimmten, meist zuvor bekannt gegebenen Kriterien entsprechen. Der Investor muss eine Anhandgabevereinbarung mit der jeweiligen Institution der Gemeinde abschließen; er hat dann während der festgelegten Anhandgabeperiode Zeit, um das Grundstück zu beplanen und sein Konzept zu vervollständigen. Er kann während dieser Zeit einen Architekten aussuchen, Bodenuntersuchungen auf Altlasten durchführen, Kostenschätzungen vornehmen und die Unterlagen für die Baugenehmigung zusammentragen. Schließlich erfolgt auch der Bauantrag.

    Meist findet während der Anhandgabeperiode ein häufiger Kontakt zwischen Bauherr, Baubehörde und der jeweiligen städtischen Entwicklungsgesellschaft statt. Gegen Ende der Anhandgabezeit wird über den Kaufvertrag verhandelt, wobei sich der Bauherr verbindlich dazu verpflichten muss, zu dem von ihm vorgelegten Konzept zu stehen. Hier können auch Vertragsstrafen vereinbart werden. Zeigt sich während der Anhandgabezeit, dass Auflagen oder Vereinbarungen nicht eingehalten werden, kann ihm das Grundstück wieder entzogen werden.

    Der Bauherr muss den Kaufpreis erst nach Ende des Anhandgabeverfahrens finanzieren. Zuvor hat er ausreichend Zeit, um das Projekt zu optimieren und z.B. auch weitere Nutzer anzuwerben.
    Die Gemeinde hat den Vorteil, dass sie auf das Projekt in der Entwicklungsphase Einfluss nehmen kann. Durch einen Abstimmungsprozess mit exakten Zeitplänen kann ein geordnetes und zügiges Voranschreiten des Projektes gewährleistet werden.
    Das Ankaufsrecht (Optionsrecht) gibt dem Berechtigten die schuldrechtliche Befugnis, das Grundstück zu erwerben, wenn bestimmte vertraglich vereinbarte Voraussetzungen eingetreten sind. Dem Ankaufsrecht entspricht eine Veräußerungspflicht des Eigentümers. Zu seiner Wirksamkeit bedarf es der notariellen Beurkundung. Die grundbuchliche Absicherung kann nur über eine Auflassungsvormerkung erfolgen.
    Eine Ankaufsverpflichtung, in der sich ein Kaufinteressent auf Veranlassung eines Maklers verpflichtet, das Objekt zu erwerben und andernfalls bei Nichterwerb trotzdem die Provision zu bezahlen, ist in der Regel unwirksam. Denn diese ist aufgrund Fehlens der nach § 311b BGB erforderlichen notariellen Beurkundung formnichtig. Wird eine solche Vereinbarung in formularmäßiger Form getroffen, dürfte es sich auch um eine überraschende und damit unwirksame Klausel nach dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Bürgerlichen Gesetzbuches handeln.

    Darüber hinaus kann ein Makler bei der Verwendung einer solchen Ankaufsverpflichtung generell seinen Anspruch auf den Maklerlohn verlieren. Verschweigt er dem Kunden, dass eine Ankaufsverpflichtung ohne notarielle Beurkundung nicht formwirksam ist, verstößt er gegen seine Treuepflicht aus dem Maklervertrag. Auch wenn alle üblichen Voraussetzungen des Provisionsanspruches vorliegen, verliert er diesen dann doch nach § 654 BGB. Diese Vorschrift betrifft zwar nach ihrem Wortlaut nur den Fall, dass der Makler absprachewidrig auch für den anderen Partner des Kaufvertrages tätig geworden ist. Die Gerichte wenden die Regelung jedoch auch auf andere Fälle an, in denen der Makler unter vorsätzlicher oder grob leichtfertiger Verletzung wesentlicher Vertragspflichten den Interessen seines Auftraggebers in wesentlicher Weise zuwidergehandelt hat – wie etwa, indem er durch formnichtige Vereinbarungen Kaufdruck erzeugt (vgl. Bundesgerichtshof, Urteil vom 16.10.1980, Az. IVa ZR 35/80).

    Erbbaurecht

    Auch in Erbbaurechtsverträgen kommt es vor, dass eine Ankaufsverpflichtung des Erbbaurechtsinhabers vereinbart wird. Dem BGH zufolge ist eine schuldrechtliche Vereinbarung, nach welcher der Erbbauberechtigte auf Verlangen des Eigentümers zum Ankauf des Erbbaugrundstücks verpflichtet ist, grundsätzlich zulässig. In einer Reihe von Fällen haben Gerichte jedoch derartige Vereinbarungen als sittenwidrig und damit als nichtig angesehen. Auch ein Verstoß gegen die Regelungen über Allgemeine Geschäftsbedingungen ist denkbar. So beurteilte der BGH eine notarielle Erbbaurechtsvereinbarung mit Ankaufspflicht als unwirksam, weil diese sich (nach Ablauf der ersten zehn Jahre) über die gesamte restliche Vertragsdauer des Erbbaurechts erstreckte. Der Käufer werde dadurch unangemessen benachteiligt, da er jederzeit zum Ankauf des Grundstücks gezwungen werden könne – auch dann, wenn er bereits ein fortgeschrittenes Alter erreicht habe. Wenn er den Hauskauf dann als Rentner mit einem Kredit finanzieren müsse, sei die Altersversorgung in Gefahr (BGH, 17.5.1991, Az. V ZR 140/90). Für Erbbauberechtigte ist der Abschluss von Verträgen mit einer Ankaufspflicht oft nicht empfehlenswert.
    Anlageberater sind Personen, die im Auftrag der Anbieter von Finanzprodukten Interessenten beraten und Abschlüsse vermitteln. Es handelt sich entweder um angestellte oder freie Mitarbeiter von Kredit- und anderen Finanzdienstleistungsinstituten oder um selbständige, von Kreditinstituten unabhängige Unternehmen. Der Begriff des Anlageberaters ist – im Gegensatz zum Versicherungsberater – weder legal definiert noch geschützt, so dass dieser Begriff auch von Personen verwendet werden kann, die über keine Beraterqualifikation verfügen.

    Soweit Anlageberater für erfolgreich vermittelte Verkäufe von der Anbieterseite Provisionen (Innenprovisionen) erhalten, sind sie verpflichtet, dies dem Kunden gegenüber ungefragt offen zu legen. Das gilt insbesondere für Wertpapiere und Fondsanteile (Bundesgerichtshof, Az. XI ZR 56/05). Eingeschränkt gilt es für geschlossene Fonds. Die ungefragte Offenlegungspflicht trifft den Anlageberater nur dann, wenn sich auf dem Prospekt kein Hinweis auf die Provision findet und diese 15 % übersteigt, so der BGH in einem anderen Urteil (Az. XI ZR 320/06). Dabei spielt es keine Rolle, ob der Begriff Provision genannt oder ein anderer Begriff verwendet wird, der von den Kunden als erfolgsabhängige Vergütung verstanden würde.

    Am 3. Juni 2014 hat der BGH entschieden, dass die Offenlegungspflicht generell und unabhängig von der Höhe der Innenprovision besteht. Dies gilt zumindest für alle nach dem Datum des Urteils getätigten Anlagen (Az. XI ZR 147/12). Eine Missachtung kann Schadenersatzansprüche begründen.

    Zusätzlich ergibt sich eine Offenlegungspflicht über Provisionen auch aus § 31d des Wertpapierhandelsgesetzes.

    Unabhängige Anlageberater, die mit dem Kunden ein erfolgsunabhängiges Honorar vereinbaren, dürfen sich als reine Vertreter der Interessen des Beratenen ebenso wenig wie ein beratender Rechtsanwalt von der anderen Seite eine Provision geben lassen.
    Gegenstand der Anlageberatung sind Vermögensbestände. Die Beratung bezieht sich darauf, das von einer Person (einem Investor) gehaltene Vermögen zu optimieren. Dabei wird je nach der durch den Investor zum Ausdruck gebrachten Risikoneigung das Vermögensportfolio so zusammengestellt, dass die Risikoklasse dieser Risikoneigung entspricht. In der Regel wird eine Mischung aus verschiedenen Asset-Klassen und auch Anlagen aus verschiedenen Regionen bzw. Ländern entsprechend den geäußerten Anlagepräferenzen des Investors angestrebt. Erreicht werden soll eine Reduktion des Risikos bei möglichst hoher Rendite. Theoretische Grundlage der Anlageberatung ist die Portfoliotheorie, die auf den amerikanischen Nationalökonomen Markowitz zurückgeht.

    Zu den für die Anlageberatung bedeutsamen Hauptasset-Klassen zählen Termingelder, Geldmarktpapiere (bis zu 12 Monaten Laufzeit), festverzinsliche Wertpapiere (über 12 Monate Laufzeit), Aktien, Immobilien sowie Edelmetalle (vor allem Gold und Silber). Diese Hauptasset-Klassen können noch weiter unterteilt werden.

    Die Anlageberatung ist erlaubnisabhängig. Die Erlaubnis wird für Personen, die Finanzdienstleistungen erbringen, vermitteln oder über Finanzinstrumente beraten durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungen erteilt (§§ 32 KWG Abs. 1 i.V.m. § 1 Abs. 1a Satz 1). Gewerbetreibende dagegen, die ausschließlich Investmentanteile vermitteln oder hierüber beraten, müssen im Besitz einer Erlaubnis nach § 34f (Finanzanlagenvermittler) oder § 34h (Honorar-Finanzanlagenberater) der Gewerbeordnung (GewO) sein. Erlaubnisbehörde ist die Gewerbebehörde auf Kreisebene.
    Anlagekonzepte umfassen oft eine Mischung aus spekulativen und sicheren Investments. Ein "klassisches" Anlagemix könnte so aussehen: 10% liquide Mittel (etwa als Geldmarktpapiere) 30% Aktien, 30% festverzinsliche Wertpapiere und – als sicheres Element – 30% Immobilien. Je nach Größe des Portfolios kann es sich bei den Immobilien um ganze Gebäude, einzelne Wohnungen oder auch Anteile an Immobilienfonds handeln.
    Die reine Anlagevermittlung beschränkt sich, im Gegensatz zur qualifizierten Anlageberatung, weitestgehend auf die Erteilung von Auskünften zu einem bestimmten Anlageobjekt. Nicht erwartet werden sollten dagegen von einem reinen Anlagevermittler die qualifizierte Be- und Auswertung der erteilten Auskünfte. Dennoch ist auch der reine Vermittler verpflichtet, alle wesentlichen, entscheidungsrelevanten Tatsachen zutreffend und vollständig darzulegen. Damit bei einem reinen Anlagevermittler die Haftung im Vergleich zu einem Anlageberater eingeschränkt ist, muss der Anlagevermittler dem Kunden klar zu erkennen geben, dass es sich nur um eine reine Anlagevermittlung handelt.
    Anlagevorschriften regeln, wie Kreditinstitute oder Investmentgesellschaften mit den ihnen anvertrauten Geldern umgehen sollen. Sie dienen dem Verbraucherschutz und sollen zusätzlich auch helfen, Systemprobleme wie die Hypothekenkrise oder die massenhafte Schließung von Immobilienfonds zu verhindern.

    Die Regeln für Kreditinstitute finden sich im Kreditwesengesetz, zum Beispiel in § 11 KWG, der sich mit der notwendigen Liquidität der Kreditgeber beschäftigt.

    Anlagevorschriften zu verschiedenen Arten von Kapitalanlagen wie Investmentfonds finden sich im Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB), welches das frühere Investmentgesetz abgelöst hat. Regelungen über Immoblien-Sondervermögen (offene Immobilienfonds) enthalten die §§ 230 ff. KAGB. Nach § 253 KAGB ist ein Betrag in Höhe von fünf Prozent des Anlagevermögens liquide zu halten, falls Anteile zurückgekauft werden müssen. Die Liquiditätsreserve darf höchstens 49 Prozent betragen. § 231 KAGB regelt, in welche Art von Objekten investiert werden darf – dies sind zum Beispiel Mietwohngrundstücke und Geschäftsgrundstücke sowie Grundstücke mit gemischter Nutzung.
    Anleger ist der Erwerber von Vermögensanlagen jeglicher Art. Es handelt sich dabei im Wesentlichen um Wertpapiere, Gold und Immobilien. Bei den Immobilienanlagen wird noch unterschieden zwischen direkten und indirekten Anlageformen. Bei den direkten Immobilienanlagen steht der Anleger als Eigentümer im Grundbuch, bei den indirekten ist er an einer Gesellschaft oder einer Vermögensmasse (Sondervermögen) beteiligt.

    Bei einem Anlagepotenzial, das die Möglichkeit einer Anlagemischung bietet, sollte der Anleger zum Zweck der Risikominimierung auf eine optimale Anlagestreuung Wert legen. Mit diesem Fragenbereich befasst sich die Portfoliotheorie.
    Das AnsFuG wird auch als Gesetz zur Stärkung des Anlegerschutzes und zur Verbesserung der Funktionsfähigkeit des Kapitalmarkts bezeichnet. Es ist größtenteils wirksam seit 8.4.2011. Ziel des Gesetzgebers war eine Ausweitung des Anlegerschutzes. Vor Einführung dieses Gesetzes galten viele Vorschriften bezüglich Transparenz und Beratung bei Anlagegeschäften nur für Finanzinstrumente, die vom Wertpapierhandelsgesetz (WpHG) erfasst wurden – also etwa Aktien und Bundesanleihen. Der Anwendungsbereich der Anlegerschutzvorschriften sollte nun erweitert und auch auf den sogenannten grauen Kapitalmarkt ausgedehnt werden. Zu diesem werden teilweise auch geschlossene Fonds gerechnet. Diese gewähren trotz hoher Mindestanlagen kaum Möglichkeiten, die Anteile während der Laufzeit wieder zu verkaufen.

    Das AnsFuG hat eine Reihe anderer Gesetze abgeändert, um den Anlegerschutz und auch die Funktionsfähigkeit des Kapitalmarktes zu gewährleisten. Dazu gehören das Wertpapierhandelsgesetz, das Wertpapiererwerbs- und Übernahmegesetz, das frühere Investmentgesetz und die WpÜG-Angebotsverordnung.

    Kernregelungen des Maßnahmenpakets waren:

    • Wird bei einer Beratung des Anlegers eine konkrete Kaufempfehlung ausgesprochen, muss dem Kunden ein kurzes und verständliches Produktinformationsblatt mit den relevanten Informationen über das Finanzinstrument zur Verfügung gestellt werden.
    • Es wird ein Beraterregister eingeführt, also eine Datenbank, die Informationen zu Anlageberatern, Vertriebsleuten und den so genannten Compliance-Beauftragten von Banken und Sparkassen enthält.
    • Bei offenen Immobilienfonds wird eine zweijährige Haltefrist für die Anteile eingeführt. Diese gilt jedoch nur oberhalb eines Schwellenwertes von 30.000 Euro pro Kalenderhalbjahr und pro Anleger. Jeder Anleger darf also im Kalenderhalbjahr Anteile im Wert von 30.000 Euro zurückgeben.

    Das Kapitalanlagegesetzbuch hat mit Wirkung zum 22. Juli 2013 verschiedene Regelungen des AnsFuG abgeändert. Für offene Immobilienfonds, die nach diesem Datum erworben wurden, gelten eine 24-monatige Mindesthaltefrist sowie eine 12-monatige Kündigungsfrist. Der Schwellenwert von 30.000 Euro ist entfallen. Viele Regelungen für offene Immobilienfonds sind nun auch auf geschlossene Fonds anzuwenden.
    Im Gegensatz zu Aktionären, die Miteigentümer einer Aktiengesellschaft sind, erwerben Käufer von Anleihen den Status von Gläubigern. Anleihen haben eine bestimmte Laufzeit, können fest- oder variabel verzinslich oder strukturiert sein. Bei strukturierten Anleihen hängt die Höhe der Zinszahlung von Entwicklungen ab, die im Einzelnen definiert sind.

    Gegenüber dem Aktionär haben Anleiheeigentümer den Vorteil, dass ihre Zinsforderungen Vorrang gegenüber Dividendenzahlungen haben. Wird die Anleihe nicht bedient, kann das zur Insolvenz des Emittenten der Anleihe führen. Eine Anleihe kann – wenn der Emissär Eigentümer eines Grundstücks ist - durch eine Sicherungshypothek im Grundbuch abgesichert werden.
    In vielen Gemeinden gibt es Straßen, die zwar benutzbar sind und an denen Häuser erbaut sind, die jedoch aus Sicht der Gemeinde nicht als „voll erschlossen“ gelten. Vielleicht fehlt ein Gehweg oder eine Bordsteinkante, die Straße ist nicht breit genug, die Straßenbeleuchtung unvollständig, eine geplante Lärmschutzwand noch nicht gebaut. Solche sogenannten Erschließungsanlagen können auch längere Zeit nach der Errichtung von Häusern an einer Straße errichtet oder vervollständigt werden.

    Dies führt dazu, dass Anwohner Jahre nach ihrem Einzug zur Zahlung von Erschließungsbeiträgen herangezogen werden – denn die Kommunen können ihnen bis zu 90 Prozent der Kosten für den auf das Grundstück entfallenden Anteil an dem Bauprojekt in Rechnung stellen. Hier kann schnell ein vier- oder fünfstelliger Betrag zusammen kommen.

    Eine Anliegerbescheinigung dient der finanziellen Absicherung von Grundstückskäufern. Sie kann bei der für Anliegerbeiträge zuständigen Behörde gebührenpflichtig beantragt werden. Aus der Bescheinigung geht hervor, ob das Grundstück voll erschlossen ist sowie meist auch, welche Grundstücksfronten an besiedelte Grundstücke grenzen, ob auf dem Grundstück öffentliche Lasten aus bereits festgesetzten Erschließungs- oder Hausanschlussbeiträgen liegen und ob es eine Verpflichtung zur Zahlung von Ausgleichsbeiträgen gibt, weil das Grundstück in einem Sanierungsgebiet liegt.
    Öffentliche Straßen stehen im Gemeingebrauch und können im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften von jedem benutzt werden. Zusätzliche Rechte für Grundstückseigentümer gewährt der Anliegergebrauch. Dieser wird aus der Eigentumsgarantie des Art. 14 Grundgesetz abgeleitet. Er ist keine Sondernutzung und auch nicht genehmigungsbedürftig. Der Anliegergebrauch umfasst alle Nutzungen der öffentlichen Straße, die im Rahmen der angemessenen Nutzung des eigenen Grundstücks stattfinden.

    Davon umfasst sind z.B.:
    • Werbung im Luftraum per Firmenschild
    • Fahrradständer
    • Bauzaun ohne Reklame
    • PKW-Parken am Straßenrand, mehrtägiges Abstellen von Wohnwagen.
    Nicht davon umfasst sind z.B.:
    • Werbung im Luftraum für Produkte
    • Schaffung zusätzlicher Zugänge zur Straße
    • Verkaufsstände auf Straße bzw. Gehweg.
    Das Anmietrecht besteht darin, dass der Verpflichtete (Vermieter) dem Berechtigten (Mietinteressent) die Mietsache zur Miete anbieten muss, bevor er sie an einen anderen vermietet. Die näheren Bestimmungen werden erst dann getroffen, wenn der Hauptvertrag geschlossen wird.

    Das Anmietrecht kann formlos vereinbart werden. Es verpflichtet den Berechtigten nicht zur Anmietung der Wohnung. Der Vermieter bleibt weiter frei in seiner Entscheidung, an wen er zu welchen Bedingungen vermieten will.
    Der Begriff Annuität leitet sich ab vom lateinischen Wort für Jahr ("annus") und bezeichnet den Betrag, den ein Schuldner jährlich für Zinsen und Tilgung eines Darlehens an den Gläubiger zu zahlen hat.

    Ist eine konstante Annuität vereinbart, so zahlt der Schuldner jedes Jahr den gleichen Betrag. Dabei nimmt der Zinsanteil an der Annuität sukzessive ab, weil sich infolge der Tilgung der Darlehensstand und damit auch die Zinslast verringert. Umgekehrt bedeutet dies, dass der für die Tilgung des Darlehens zur Verfügung stehende Anteil an der Annuität stetig zunimmt.

    Bei variabler Annuität wird die Zahlung konstanter Tilgungsbeträge zuzüglich der jeweils anfallenden Zinsen vereinbart. Mit dem Rückgang der Zinslast wird daher in diesem Fall auch die Annuität geringer.
    Beim Annuitätendarlehen (auch Tilgungsdarlehen) handelt es sich um ein Immobiliendarlehen, für das gleichbleibende Jahresraten an Zins- und Tilgungsleistungen zu zahlen sind. Die jährliche Belastung (Annuität) setzt sich zusammen aus dem für das Darlehen vereinbarten Zinssatz sowie der Darlehenstilgung, die sich um den geringer werdenden Zinsbetrag jeweils erhöht. Dieser Effekt führt dazu, dass z.B. ein Darlehen mit einem Zinssatz von 6 % und 1 % Tilgung in 33,5 Jahren, bei 2 % Tilgung in 24 Jahren getilgt ist.

    In der Regel wird eine bestimmte Zinsbindungsdauer vereinbart. Nach Ablauf der Zinsbindung kann sich durch Änderung der Zinsanteils an der (gleich bleibenden) Annuität die Laufzeit verkürzen (bei niedrigerem Folgezinssatz) oder erhöhen (bei höherem Folgezinssatz).

    Während sich die Laufzeit des Annuitätendarlehens durch die Zins- und Tilgungsbedingungen bestimmt, besteht auch die Möglichkeit, eine bestimmte Laufzeit, z.B. 15 Jahre bei einem bestimmten Zinssatz zu vereinbaren. Daraus errechnet sich dann die Höhe des Tilgungsanteils an der Annuität. Man spricht in diesem Fall von Volltilgungsdarlehen. Die Raten bleiben dann für die Gesamtlaufzeit konstant.
    Das sogenannte Anordnungsrecht des Bestellers wurde durch die im März 2017 verabschiedete Reform des Bauvertragsrechts ins Bürgerliche Gesetzbuch aufgenommen. Die ab 1.1.2018 wirksame Regelung betrifft den BGB-Bauvertrag im Sinne von § 650a BGB. Der Bauherr hat nach dieser Vorschrift das Recht, nachträglich Vertragsänderungen zu fordern. Dies ist jedoch an verschiedene Voraussetzungen gebunden.

    Verlangt der Bauherr
    • eine Änderung des vereinbarten Werkerfolgs oder
    • eine Änderung, die zur Erreichung des vereinbarten Werkerfolgs notwendig ist

    sind die beiden Vertragspartner zunächst gehalten, ein Einvernehmen über die Änderung und über die Anpasssung der Vergütung zu erzielen. Der Bauunternehmer muss ein Angebot über die Mehr- oder Mindervergütung infolge der Änderung erstellen.

    Können sich die Vertragspartner innerhalb von 30 Tagen nach Zugang des Änderungsbegehrens beim Unternehmer nicht einigen, kann der Bauherr die Änderung anordnen. Dafür ist die Textform vorgeschrieben. Der Unternehmer ist verpflichtet, der Anordnung nachzukommen. Allerdings kann er sich bei Anordnungen, die eine Veränderung des vereinbarten Werkerfolgs bewirken, auf Unzumutbarkeit berufen. Er muss dann die Umstände, die die Änderung für ihn unzumutbar machen, auch beweisen können.

    Die Pflicht zur Erstellung eines Änderungsangebotes entfällt, wenn es um eine Änderung des Werkerfolges geht und diese dem Unternehmer nicht zumutbar ist. Für die Unzumutbarkeit kann der Unternehmer verschiedene Gründe anführen. Nennt er betriebsinterne Vorgänge als Grund, muss er diese beweisen.

    Die Pflicht zur Erstellung eines Angebots entfällt auch dann, wenn der Auftraggeber für die Planung verantwortlich war, auch die Änderung geplant hat und wenn er dem Unternehmer die entsprechenden Unterlagen zur Verfügung gestellt hat.

    § 650c BGB enthält Regelungen zur Anpassung der Vergütung bei Anordnungen des Bauherrn. Die Höhe des Vergütungsanspruches für den Mehr- oder Minderaufwand richtet sich grundsätzlich nach den tatsächlich entstehenden Kosten, mit Zuschlägen für allgemeine Geschäftskosten, Wagnis und Gewinn. Obliegt dem Unternehmer auch die Bauplanung und geht es um eine Änderung, die zum Erreichen des vereinbarten Werkerfolgs notwendig ist, hat er keinen Anspruch auf eine zusätzliche Vergütung.

    Bei der Berechnung von Abschlagszahlungen kann der Unternehmer 80 Prozent einer in einem Angebot über die Mehr- oder Mindervergütung genannten Mehrvergütung ansetzen, wenn sich die Parteien nicht über die Höhe geeinigt haben oder keine anderslautende Gerichtsentscheidung ergeht. Entscheidet sich der Unternehmer für diese Variante, wird die Mehrvergütung erst nach der Abnahme des Werkes fällig.

    Gelockert wurden durch die Neuregelung auch die Voraussetzungen für eine einstweilige Verfügung, wenn sich der Vertragspartner nicht an die Regeln des Anordnungsrechtes hält. Nach Beginn der Bauausführung entfällt nach § 650d BGB die Notwendigkeit, einen Verfügungsgrund glaubhaft zu machen. Der Verfügungsgrund ist der jeweilige Umstand, welcher die Angelegenheit so dringend macht.
    Anpflanzungen sind Bäume, Sträucher und Hecken auf einem Grundstück. Dabei spielt es keine Rolle, ob diese Pflanzen auch ohne menschliches Zutun gewachsen sind. Nicht dazu gehören Stauden, (zum Beispiel Sonnenblumen), Bäume, die Bestand eines Waldes sind, und Hecken, die als Grundstückseinfriedung an die Grenze gepflanzt worden sind. Für Anpflanzungen gelten nach dem Nachbarrechtsgesetz eines Bundeslandes bestimmte Grenzabstände. Bebauungspläne enthalten vielfach Pflanzgebote.

    Wohnungseigentumsrecht:

    In Wohnungseigentumsanlagen sind Anpflanzungen auf dem Grundstück der Anlage dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen. Dies gilt auch für Bäume und Sträucher, die von einem Sondernutzungsberechtigten auf seiner Terrassen- oder Gartenfläche bei Erwerb übernommen oder später gepflanzt wurden. Ausgenommen sind einjährige sowie nicht im Erdreich verwurzelte Pflanzen und Gewächse (Gewächse in mobilen Blumenkübeln und Pflanztrögen) auf Sondernutzungsflächen.

    Die gärtnerische Pflege der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Anpflanzungen (Zurückschneiden und Auslichten von Bäumen und Sträuchern, Austausch und Ersatz abgestorbener Pflanzen, aber auch Rasenpflege) fällt unter die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums und obliegt der Gemeinschaft.
    Die dafür aufzuwendenden Kosten sind gemäß § 16 Abs. 2 WEG im Verhältnis der Miteigentumsanteile auf alle Eigentümer zu verteilen, sofern keine abweichende Kostenverteilung in der Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung oder durch mehrheitliche Beschlussfassung gemäß § 16 Abs. 3 WEG getroffen wurde.

    Sind einem Sondernutzungsberechtigten die gärtnerische Gestaltung und Pflege der ihm zugewiesenen Terrassen- oder Gartenflächen und die dabei entstehenden Kosten durch Vereinbarung oder Beschluss übertragen, bedeutet das aber nicht zwangsläufig, dass er auch die Kosten für das notwendige Fällen eines auf seiner Sondernutzungsfläche stehenden Baumes zu tragen hat.

    Das vollständige Entfernen von Sträuchern oder das Fällen von Bäumen bedarf im Regelfall, auch auf Sondernutzungsflächen, der Zustimmung aller Eigentümer, vorbehaltlich der öffentlich-rechtlichen Genehmigung aufgrund örtlicher Baumschutzsatzungen.

    Mietrecht:

    Auch im Mietrecht können Anpflanzungen für Streit sorgen, speziell wenn zum Mietobjekt ein vom Mieter zu nutzender Garten gehört. Hier geht es um die Fragen:

    • ob vom Mieter eingebrachte Pflanzen Eigentum des Vermieters werden,
    • ob der Mieter bei Auszug Anpflanzungen wieder entfernern muss,
    • ob Anpflanzungen auf dem Balkon einer Mietwohnung zulässig sind.


    Das Landgericht Detmold hat entschieden, dass eine vom Mieter gepflanzte Thuja-Hecke mit dem Einpflanzen zu einem wesentlichen Betandteil des Grundstücks wird. Damit wird sie Eigentum des Vermieters. Begründung: Pflanzen können nach einigen Jahren nicht mehr ohne Beschädigung einfach entfernt werden (Urteil vom 26.3.2014, Az. 10 S 218/12). Nach Ansicht des Amtsgerichts München gehört ein Bergahorn, der bereits eine Krone ausbildet, nicht auf einen Balkon im Mehrfamilienhaus. Grundsätzlich seien normale Bäume keine Balkon-Pflanzen. Hier wurde ein Mieter dazu verurteilt, den von ihm gepflanzten Baum (nebst in der Hauswand verankerten Stahlseilen zur Befestigung) zu entfernen (Az. 461 C 26728/15).
    Wurde in einem Doppelbesteuerungsabkommen die Besteuerung nach der Anrechnungsmethode vereinbart, so werden die im Ausland erzielten Einkünfte sowohl in dem betreffenden Staat als auch in Deutschland besteuert. Die im Ausland gezahlten Steuern werden jedoch auf die in Deutschland anfallende Steuerlast angerechnet.
    Anreize als Ansporn, Gegenleistung oder Prämie kommen in der Immobilienwirtschaft in verschiedenen Facetten vor. Zum Beispiel bietet der Staat traditionell Anreize, um bestimmte Verhaltensweisen und Maßnahmen zu fördern. Dies können steuerliche Anreize sein (Steuerersparnisse durch erhöhte Abschreibungen) oder direkte Leistungszuzahlungen (frühere Eigenheimzulage, Wohn-Riester, Aufwendungszuschüsse bei Vermietung an Bedürftige, verbilligte Darlehen für ökologisch geförderte Maßnahmen).

    Aber auch zwischen Immobilienanbietern und Immobiliennachfragern gibt es bestimmte Anreize, die gesetzt werden, um den Geschäftserfolg anzukurbeln. Hierzu gehören Kaufanreize, Vermietungsanreize und Anreize zum Um- oder Auszug, um Geschäftsabschlüsse zu erzielen.
    Im steuerlichen Sinne gelten Immobilien als "angeschafft", wenn der Besitzübergang erfolgt ist. Dies ist der Tag, an dem laut Kaufvertrag Nutzen, Lasten und Gefahr auf den Käufer übergehen.

    Für die Berechnung der 10-jährigen Spekulationsfrist nach § 23 EStG und die Beurteilung der Fälle des gewerblichen Grundstückshandels rechnet das Finanzamt anders. Hier zählt das Beurkundungsdatum des Kaufvertrages.
    Die für die Berechnung der AfA (Absetzung für Abnutzung) relevanten Anschaffungskosten beziehen sich beim Immobilienerwerb auf den Kaufpreis ohne den Wertanteil des erschlossenen Bodens. Die Aufteilung des Kaufpreises in Boden- und Gebäudeanteil erfolgt in der Regel durch Feststellung des Verkehrswertes des Bodenanteils (Bodenrichtwert) der vom Kaufpreis abgezogen wird. Im Verhältnis Boden- / Gebäudewertanteil werden auch die Erwerbsnebenkosten (Notar- und Gerichtsgebühren, Maklerprovision, Grunderwerbsteuer) aufgeteilt in einen zum Bodenwert gehörenden Anteil und einen für die AfA relevanten Teil. Kosten der Finanzierung (einschließlich der Notar- und Grundbuchkosten für die Grundschuldbestellung) zählen nicht zu den Anschaffungs-, sondern zu den Werbungskosten.
    Der anschaffungsnahe Aufwand (auch Herstellungsaufwand bzw. – aus der Gegensicht – Erhaltungsaufwand) bezeichnet die steuerlich relevante Grenze des Erhaltungsaufwandes für eine Immobilie nach der Anschaffung. Wer eine Immobilie erworben hat, sollte darauf achten, dass er innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung nicht mehr als 15 Prozent des Gebäudewertes für Erhaltungsaufwand investiert, ansonsten stellen die Aufwendungen nachträgliche Anschaffungskosten dar, mit der Folge, dass diese nur über die Sätze der Gebäudeabschreibung geltend gemacht werden können und nicht in einer Summe als Werbungskosten abgezogen werden dürfen. Maßgeblich sind hier die Nettorechnungsbeträge ohne Mehrwertsteuer. Kosten für jährlich wiederkehrende Maßnahmen zählen nicht mit.

    Der Bundesfinanzhof hat mit zwei grundlegenden Entscheidungen aus 2001 und 2003 die frühere Handhabung der Finanzämter modifiziert. Für die Frage der sofortigen Abzugsfähigkeit des Erhaltungsaufwandes oder seiner Aktivierung folgt er nunmehr § 255 HGB. Danach sind nach Erwerb einer nicht genutzten Immobilie alle Aufwendungen, die dazu dienen, sie in einen "betriebsbereiten Zustand" zu versetzen, Anschaffungskosten. Werden die Immobilien zum Zeitpunkt des Erwerbs genutzt, ist von einem betriebsbereiten Zustand auszugehen. Allerdings sind alle innerhalb des oben genannten Zeitraumes erfolgten Instandsetzungen und Modernisierungsmaßnahmen Herstellungsaufwand, wenn sie in ihrer Gesamtheit eine wesentliche Verbesserung der Immobilie darstellen.

    Auch Aufwendungen für die Beseitigung versteckter Mängel können den Nutzungswert des Gebäudes steigern und zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten im Sinne des § 255 HGB führen (BFH, Urteil vom 22.1.2003, Az. X R 9/99).

    Der Bundesfinanzhof hat in mehreren Urteilen vom 14. Juni 2016 den Begriff des anschaffungsnahen Herstellungsaufwands erweitert. Das Gericht hat betont, dass alle Kosten für bauliche Maßnahmen, die im Zusammenhang mit der Anschaffung einer Immobilie für deren Sanierung aufgewendet werden, bei der oben erwähnten 15-Prozent Grenze miteinzubeziehen sind. Dies bezieht sich auch auf Schönheitsreparaturen und es gilt unabhängig von der Einteilung im Sinne des HGB. Das bedeutet: Ein Immobilienkäufer kann nicht die Anschaffungskosten im Rahmen der Gebäudeabschreibung geltend machen und die Kosten für eine Badsanierung sowie für Maler-und Tapezierarbeiten als Werbungskosten sofort absetzen. Eine solche Aufteilung ist nicht mehr zulässig (BFH, Az. IX R 22/15, IX R 25/14, IX R 15/15).
    Der Anschaffungswert setzt sich zusammen aus der Summe der Anschaffungskosten im Sinne des § 255 Abs. 1 HGB. Danach zählen dazu alle Aufwendungen, die erforderlich sind, einen Vermögensgegenstand zu erwerben und ihn in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen. Sie müssen im Einzelnen dem Vermögensgegenstand zugeordnet werden können, z.B. die Transportkostenanteile für die Anlieferung. Hinzu kommen auch alle sonstigen Erwerbsnebenkosten. Skonti und Rabatte sind abzusetzen.

    Der Anschaffungswert von Immobilien setzt sich aus dem Kaufpreis zuzüglich aller darüber hinaus gehenden Leistungen und dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen sowie aller vom Käufer zu tragenden Erwerbsnebenkosten (Notarkosten, Grunderwerbsteuer usw.) zusammen.
    Eine Anscheinsvollmacht ist keine ausdrücklich erteilte Vollmacht. Sie liegt vor, wenn jemand sich das Handeln eines anderen zurechnen lassen muss und die Folgen zu tragen hat – obwohl er diesem nicht ausdrücklich erlaubt hat, in seinem Namen aufzutreten. Es kann ausreichen, wenn der scheinbare Vollmachtgeber bei Anwendung der üblichen Sorgfalt hätte erkennen und verhindern können, dass jemand in seinem Namen unerwünschte Geschäfte tätigt.

    Im Baubereich wird oft bei Architekten eine Anscheinsvollmacht angenommen, wenn diese scheinbar im Namen des Bauherrn tätig werden oder die Grenzen der ihnen erteilten Bevollmächtigung überschreiten (z.B. Verlängerung von Fristen, Nachtragsaufträge). Konnte der Geschäftspartner – z.B. der Bauunternehmer – davon ausgehen, dass das Handeln des Architekten im Namen des Bauherrn erfolgte, muss der Bauherr dies gegen sich gelten lassen. Der Anschein einer Vollmacht erfordert jedoch mehr als nur die Nennung des Architektennamens auf einem Baustellenschild, dies ist eine Frage der jeweiligen Gesamtumstände.

    Oft wird eine Anscheinsvollmacht angenommen, wenn der Architekt alle Bauvertragsverhandlungen führt bzw. der Bauherr sich auf der Baustelle nie sehen lässt und allein der Architekt mit den ausführenden Unternehmen verhandelt.

    Wird keine Anscheinsvollmacht angenommen, haftet der Architekt selbst gegenüber dem Bauunternehmer für seine Erklärungen.
    Wenn die Zinsfestschreibung eines Darlehens in Verbindung mit einem Disagio ausläuft, und für die Anschlussfinanzierung ein erneutes Disagio vereinbart werden soll, so wird dies als Anschlussdisagio bezeichnet. Entsprechende Angebote sind sehr kritisch zu betrachten, da die negativen Effekte des Disagio (Verlängerung der Laufzeit, letztlich Erhöhung der effektiven Zinsbelastung) verstärkt werden.
    Die Anschlussfinanzierung ist eine Finanzierung zu neu verhandelten Konditionen, die nach dem Auslaufen der Zinsbindung bei einem Darlehen gelten sollen. Je nach Zinsentwicklung kann die Anschlussfinanzierung mit höheren oder niedrigeren Zinsbelastungen verbunden sein.

    Bei der Prüfung von Investitionsvorhaben oder im Rahmen von Prognosen in den Prospekten geschlossener Immobilienfonds sollte – auch in Niedrigzinsphasen – aus Gründen der kaufmännischen Vorsicht für Anschlussfinanzierungen stets mit einem Zinssatz gerechnet werden, der mindestens dem langfristigen Durchschnittswert für vergleichbare Finanzierungen entspricht.
    Anschlusskosten sind Aufwendungen, die der Gemeinde bei Herstellung, Erneuerung, Veränderung und Beseitigung sowie durch die Unterhaltung eines Haus- oder Grundstücksanschlusses an Versorgungsleitungen und Abwasserbeseitigungsanlagen entstehen und vom Hauseigentümer zu ersetzen sind. Es handelt sich um einen reinen Kostenersatz.

    Für Bauherren besteht im Rahmen einer Gemeindesatzung Anschluss- und Benutzungszwang. Energieversorgungsunternehmen sind im Gegenzug auch ihrerseits verpflichtet, alle im Versorgungsgebiet befindlichen Anwohner an ihr Versorgungssystem anzuschließen. Die Regelungen hierüber finden sich in den länderunterschiedlichen Kommunalabgabegesetzen. Zu unterscheiden sind solche reinen Anschlusskosten vom Erschließungsbeitrag, den die Kommune zur Deckung des Aufwandes zur Herstellung ihrer Erschließungsanlagen (Kanal, Wasserleitungen usw.) erhebt. Die Anschlusskosten können jedoch durch Gemeindesatzung in den Erschließungsbeitrag einbezogen werden. Die Kosten werden in tatsächlich entstandener Höhe oder nach Durchschnittssätzen errechnet. Die Benutzungsgebühren für die Wasserversorgung und den Kanal hängen vom Wasserverbrauch ab. Über sie wird auch der Aufwand für die laufende Unterhaltung und Instandsetzung abgedeckt.

    Gemeinden können aber auch beschließen, die Anschlusskosten nicht gesondert zu erheben, sondern sie in die laufenden Benutzungsgebühren einzurechnen.
    Als Anschlussvermietung wird die erneute Vermietung von Immobilien nach dem Auslaufen eines Mietvertrages oder nach Ausfall eines Mieters bezeichnet. Für den Eigentümer bzw. Investor kommt es bei der Anschlussvermietung darauf an, wie schnell und zu welchen Konditionen sie gelingt.

    Bei der Beurteilung möglicher Investitionen oder von Prognoserechnungen geschlossener Immobilienfonds sollte stets kritisch geprüft werden, inwieweit es realistisch ist, dass eine Anschlussvermietung zu den gleichen Konditionen erfolgen kann, wie sie mit dem Vormieter vereinbart waren. Hier sind vor allem eventuelle Indexierungen der Mieten zu berücksichtigen. Abweichungen von diesen Konditionen wirken sich – positiv oder negativ – auf die Rendite des Investments aus.

    Darüber hinaus ist zu bedenken, dass Anschlussvermietungen häufig nur dann möglich sind, wenn vom potenziellen neuen Mieter gewünschte Anpassungen, Umbauten o. ä. vorgenommen werden. Diese können erhebliche Kosten verursachen, die in die Berechnungen einbezogen und durch Bildung entsprechender Rückstellungen abgesichert werden sollten.
    Ein Anschluss- und Benutzungszwang wird von Gemeinden in verschiedenen Fällen per Satzung festgelegt, wenn öffentliche Ver- oder Entsorgungssysteme verschiedenster Art allgemein eingeführt werden sollen. Teilweise werden etwa Wasserversorgungs- oder auch Fernheizungssysteme im Wege eines Anschluss- und Benutzungszwanges eingeführt; Intention der Gemeinden bei Letzteren ist einerseits der wirtschaftliche Betrieb des Systems durch eine hohe Nutzeranzahl, aber auch zum Beispiel die Vermeidung von Schadstoffemissionen durch eine Vielzahl kleiner und oft veralteter Einzelfeuerungsanlagen bei Hausheizungen. Dabei kann die Satzung der Gemeinde auch vorsehen, dass eine Verwendung konkurrierender Systeme – zum Beispiel einer Pelletheizung im Einzelhaus – nicht zulässig ist. Es wird also ein Monopol in einem bestimmten Bereich eingeführt, das rechtlich nicht beanstandet werden kann.

    Auch die allgemeine Nutzug von bestimmten Arten der Müllentsorgung, zum Beispiel der gelben Tonne für Verpackungen mit dem Grünen Punkt oder einer Biomülltonne – werden oft über eine derartige Satzung durchgesetzt. Eine solche Satzung kann z. B. Ausnahmen für Eigentümer von Häusern mit Garten enthalten, die ihren Biomüll selbst kompostieren.

    Oft fällt für Bauherren ein Erschließungsaufwand an, um sein Haus pflichtgemäß mit städtischen Ver- und Entsorgungsleitungen zu verbinden. Hier kann es sich durchaus um einen fünfstelligen Betrag handeln.

    Der Bürger hat allenfalls die Möglichkeit, über Ausnahmeregelungen im konkreten Fall eine Befreiung vom Anschluss- und Benutzungszwang zu erreichen. Grundsätzlich kann eine Satzung als solche auch juristisch angegriffen werden; dies ist jedoch in der Regel ein wenig erfolgversprechendes, langwieriges und teures Vorgehen.

    Für den Bereich der Fernheizung hat das Bundesverwaltungsgericht am 25.1.2006 ein wegweisendes Urteil gefällt: Danach ist es mit dem deutschen Verfassungsrecht und dem Europarecht vereinbar, wenn Landesgesetze die Gemeinden ermächtigen, aus Erwägungen des Klimaschutzes in einer Satzung einen Anschluss- und Benutzungszwang aller Haushalte an ihr Fernwärmenetz festzulegen. Dementsprechend konnte der Kläger in diesem Verfahren nicht seinen Fernheizungsvertrag kündigen, um auf eine hausinterne Heizanlage umzustellen (BVerwG, Az. 8 C 13.05).
    Anspargrad ist der Prozentsatz des bereits eingezahlten Bausparguthabens im Vergleich zur Bausparsumme. Sobald der Bausparer das vereinbarte Mindestguthaben angespart hat und eine ausreichende Bewertungszahl erreicht ist, erfolgt die Zuteilung des Bauspardarlehens.
    Als Anteilsfinanzierung werden Kredite bezeichnet, die ein Anleger aufnimmt, um Anteile an geschlossenen Immobilienfonds zu erwerben.

    Im Hinblick auf die Regelungen des inzwischen durch § 15b EStG ersetzten § 2b EStG ("Fallenstellerparagraph") ist zu beachten, dass ein eventuelles negatives steuerliches Ergebnis in der Anfangsphase für den Anleger nicht zu einer Steuerermäßigung führt, die das vom Anleger eingebrachte Eigenkapital ohne Berücksichtigung modellhaft fremdfinanzierter Eigenkapitalanteile übersteigt.

    Anderenfalls wird unterstellt, dass die Erzielung des steuerlichen Vorteils im Vordergrund stand. Für diese Fälle gilt die Verlustausgleichsbeschränkung nach Paragraph 15b EStG.
    Wer Anteile an Investmentfonds besitzt, kann diese zum jeweiligen Anteilwert ("Nettoinventarwert") an die Kapitalanlagegesellschaft zurückgeben. Dieser Wert errechnet sich aus der Teilung des Fondsvermögens (Sondervermögens) durch die Zahl der ausgegebenen Anteilscheine. Der Anteilwert ändert sich durch die Rückgabe von Zertifikaten naturgemäß nicht, da nur ein Tausch Anteil gegen Geld stattfindet. Zum Fondsvermögen gehören die darin enthaltenen Wertpapiere zzgl. Dividenden oder Zinsen. Die täglich veröffentlichten Ausgabe- und Rücknahmepreise unterscheiden sich durch die Höhe des "Ausgabeaufschlags". Bei Immobilienfonds errechnet sich das Vermögen aus dem Wert der Immobilien und den liquiden Mitteln. Die Übertragung des Eigentums an einem Anteil erfolgt durch Übergabe des Anteilscheines.
    Am 1. Sept. 2005 beschloss der Bundestag eine Ergänzung der §§ 303 und 304 des Strafgesetzbuches, mit der eine nicht unerhebliche oder nicht nur vorübergehende Veränderung des Erscheinungsbildes einer fremden Sache strafrechtlich geahndet wird. Dieser Tatbestand wird jetzt wie eine Sachbeschädigung behandelt und mit einer Freiheitsstrafe von bis zu zwei Jahren oder mit Geldstrafe bestraft.

    Noch härter (mit einer Freiheitsstrafe bis zu 3 Jahren) wird bestraft, wer das Erscheinungsbild von Gegenständen oder Sachen der religiösen Verehrung, Grabmäler, Denkmäler, Naturdenkmäler oder Gegenstände der Kunst und der Wissenschaft usw. nicht nur unerheblich und nicht nur vorübergehend verändert.

    Mit diesen Vorschriften wollte der Gesetzgeber Graffitisprayern das Handwerk legen. Da es jedoch weiterhin schwierig ist, die Verantwortlichen zu identifizieren, konnte das Problem auf diese Weise nicht gelöst werden. Immer noch entstehen in Deutschland durch Graffiti jedes Jahr Schäden in Höhe von vielen Millionen Euro. Eine ganze Antigraffiti-Industrie lebt von der Graffitibeseitigung.
    Das Grundbuchamt wird nur auf Antrag tätig. Ausnahmsweise erfolgen Rechtsänderungen im Grundbuch auch von Amts wegen (etwa Anlage von Wohnungsgrundbüchern aufgrund einer Teilungserklärung). Anträge können sich auf Eintragungen, Löschungen aber auch auf Vermerke beziehen. Werden Rechte Dritter oder des Grundstückseigentümers berührt, müssen diese die Änderung im Grundbuch bewilligen. So ist etwa zur Löschung einer Grundschuld die Bewilligung des Grundschuldgläubigers erforderlich, zur Eigentumsübertragung auf den Erwerber die Bewilligung des bisherigen Eigentümers, der sein Eigentumsrecht aufgibt. Antrag und Bewilligung muss inhaltlich deckungsgleich sein ("Konsensprinzip"). Überwiegend werden Antrag und Bewilligung in einer Urkunde zum Ausdruck gebracht. Die häufig anzutreffende Formulierung des Notars lautet in solchen Fällen etwa: "Die Parteien beantragen und bewilligen die Rechtsänderung im Grundbuch."
    Beim Amtsgericht kann – abgesehen von Ausnahmefällen – jeder Bürger seine Rechte selbst wahrnehmen. Ein Zwang zur Einschaltung eines Anwalts besteht dagegen nach § 78 der Zivilprozessordnung bei Verfahren vor dem Landgericht und den höheren Instanzen, wenn also die Eingangsinstanz das Landgericht ist oder gegen ein Urteil Berufung bzw. Revision eingelegt wird.

    Das Amtsgericht ist u. a. zuständig für:

    Ansprüche, deren Wert in Geld fünftausend Euro nicht übersteigt, sowie ohne Rücksicht auf den Streitwert:
    • Streitigkeiten über Ansprüche aus einem Mietverhältnis über Wohnraum oder über den Bestand eines solchen Mietverhältnisses.
    • Streitigkeiten nach § 43 Nr. 1 bis 4 und 6 des Wohnungseigentumsgesetzes Ansprüche "aus einem mit der Überlassung eines Grundstücks in Verbindung stehenden Leibgedings-, Leibzuchts-, Altenteils- oder Auszugsvertrages"
    Für alle anderen zivilrechtlichen Verfahren ist grundsätzlich das Landgericht Eingangsinstanz – und damit ein Rechtsanwalt erforderlich.

    Wenn eine Partei gegen den Anwaltszwang verstößt, also ohne Anwalt vor einem entsprechenden Gericht erscheint, gilt sie als nicht wirksam vertreten und kann keine relevanten Willensäußerungen vornehmen. Damit entsteht eine Situation, als wäre sie gar nicht anwesend.

    Im Verwaltungsgerichtsverfahren besteht vor den Oberverwaltungsgerichten und dem Bundesverwaltungsgericht Anwaltszwang. Vor dem Arbeitsgericht ist keine anwaltliche Vertretung vorgeschrieben. Anwaltszwang besteht aber vor dem Landes- und Bundesarbeitsgericht. Ehescheidungen vor dem Familiengericht erfordern ebenfalls die Beteiligung eines Rechtsanwalts.
    Abkürzung für: Anwaltsblatt
    Ein Anwenderbericht, auch Success Story genannt, ist ein Instrument der Öffentlichkeitsarbeit. Es handelt sich um einen journalistisch aufbereiteten Artikel, in dessen Fokus der Kunde mit seinem Produkt bzw. der Anwendung steht. Inhaltlich berichtet er über die Erfahrungen, die er im täglichen Umgang mit dem Produkt aus der Immobilienwirtschaft erlebt. Bei den Produkten kann es sich um eine Software für die Objektverwaltung, eine Mietabrechnung oder Buchhaltung handeln oder um Mieter, Investoren und Geschäftspartner, die über die Zusammenarbeit mit Wohnungsunternehmen oder Immobilienmakler berichten.

    Auftraggeber eines immobilienwirtschaftlichen Anwenderberichtes sind zumeist Wohnungs-, Software- oder Maklerunternehmen, die den Kundenbericht entweder selbst verfassen oder bei Journalisten und PR-Agenturen in Auftrag geben. In seltenen Fällen nehmen Medien mit dem Immobilienunternehmen direkt Kontakt auf, um einen Produkttext im eigenen Haus zu verfassen.

    Der Anwenderbericht wird in Fachmedien, auf der Unternehmenswebsite oder als Sonderdruck veröffentlicht. Er stellt eine Kundenreferenz dar und findet Einsatz als Marketing- und Kundenbindungsinstrument.
    Die Wohnungseigentümerversammlung ist nur beschlussfähig, wenn die erschienenen (und vertretenen) stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentums­anteile, berechnet nach der im Grundbuch eingetragenen Größe dieser Anteile, vertreten (§ 25 Abs. 3 WEG).

    Zur Dokumentation und zum Nachweis der Beschlussfähigkeit – wichtig bei Beschlussanfechtung – ist vom Verwalter eine An­wesen­heitsliste zu führen, in der die Wohnungseigentümer namentlich unter Angabe der ihnen gehörenden Wohnung/en und der für sie eingetragenen Miteigentumsanteile aufzuführen sind. Diese Angaben sind zur Ermittlung der Stimmrechte (Kopf-, Wert- und Objektprinzip) und der Beschlussergebnisse von Bedeutung. Die Anwesenheit ist durch eigenhändige Unterschrift nachzuweisen.

    Wird der Wohnungseigentümer durch einen Dritten ver­tre­ten, hat sich der Vertreter unter Vorlage einer ent­spre­chen­den Vertretungsvollmacht auszuweisen und in die An­wesen­heits­liste durch eigenhändige Unterschrift einzutragen. Die Ver­tretungs­vollmacht kann, sofern keine abweichende Regelung in der Teilungserklärung oder in der Gemeinschaftsordnung getroffen wurde, auch nachgereicht werden.

    Da die Beschlussfähigkeit zu jedem Tagesordnungspunkt gege­ben sein muss, sind bei vorzeitigem Verlassen der Versammlung die betreffenden Wohnungseigentümer als nicht mehr anwesend auszutragen.

    Für namentliche Abstimmungen empfiehlt sich ge­gebenen­falls die Führung einer weiteren Anwesenheitsliste. Die Anwesenheits­liste ist der Niederschrift über die Versammlungsbeschlüsse als Anlage beizufügen und mit dieser unbefristet aufzubewahren.
    Anzeigen in Zeitungen und Zeitschriften sind wichtige Werbemittel im Maklergeschäft. Unterschieden werden Objektangebots- Such- und Imageanzeigen.

    • Objektangebotsanzeigen:

    Durch Objektangebotsanzeigen lenkt der Makler die Aufmerksamkeit der Leser auf die von ihm angebotenen Immobilienangebote. Diese Anzeigen können als Sammelanzeigen (Darstellung mehrerer Objektangebote) oder als Einzelanzeige (Darstellung eines Objektangebots) veröffentlicht werden. Bei der Gestaltung der Anzeige ist auf das Leseverhalten einerseits und die Rubrizierung des Inseratenteils des Werbeträgers andererseits Rücksicht zu nehmen. Sammelanzeigen sind deshalb nur dann sinnvoll, wenn damit Objekte einer Objektart dargestellt werden und der Werbeträger (die Zeitung) nur eine flache Rubrikstruktur anbietet. Im Hinblick auf das Leseverhalten sollte bei Sammelanzeigen eine Anordnung in aufsteigender Größenreihenfolge (z.B. von 2-Zimmer zur 5-Zimmereigentumswohnung) angestrebt werden. Kundennutzen kann in Sammelanzeigen nur in geringem Ausmaße vermittelt werden. Im Vordergrund stehen daher Einzelanzeigen.

    Reine Maklerunternehmen geben für Angebotsanzeigen im Schnitt zwischen 15% und 20% ihrer Provisionseinnahmen aus. Es ist daher notwendig, in bestimmten Abständen durch Werbeerfolgskontrollen die Effizienz der Angebotsanzeigen zu ermitteln.

    Objektangebotsanzeigen werden der "Objektwerbung" des Maklers zugerechnet. Zu den Werbestrategien gehört es dabei, den Kundennutzen des angebotenen Objektes für die angesprochene Zielgruppe über die Headline in den Vordergrund zu stellen. Besondere Bedeutung kommt der ersten Objektanzeige zu, die zu den relativ häufigsten Erstleserkontakten führt. Bei der zweiten und dritten Schaltung nimmt tendenziell der Anteil der Zweit- und Drittleser zu und der Anteil der Neuleser ab. Zu häufige Schaltung mindert das "Objektansehen" was sich besonders auf den erzielbaren Preis auswirkt.

    • Suchanzeigen:

    Mit Suchanzeigen wendet sich der Makler an Anbieter von Immobilienobjekten. Sie werden nur dann als sinnvoll angesehen, wenn für den Leser kenntlich wird, dass der Makler über konkrete Interessenten verfügt. Es ist daher wichtig in der Suchanzeige ein Kurzprofil des/der Interessenten mitzuliefern. Dass ein Makler "laufend" Objekte sucht, ist selbstverständlich und braucht nicht erst mitgeteilt zu werden.

    • Imageanzeigen:

    Imageanzeigen werden der Firmenwerbung des Unternehmens zugerechnet. Über sie soll der (positive) Bekanntheitsgrad und das spezifische Profil des Unternehmens in der Öffentlichkeit oder bei speziellen Zielgruppen gesteigert werden. Speziell für Maklerunternehmen ist ein Positivimage wichtig, da die Art des Maklergeschäftes einen großen Vertrauensvorschuss der Auftraggeber erfordert.

    Mit Imageanzeigen wendet sich das Unternehmen vor allem an potentielle Auftraggeber (Auftraggeber von morgen). Sie sichern das "Geschäft der Zukunft" ab. Imageanzeigen sind deshalb bedeutsam für die passive Auftragsakquisition.

    Während eine zu häufige Schaltung ein und derselben Objektangebotsanzeige sich für das Objekt eher schädlich auswirkt, gewinnt die auf Verfestigung des Erinnerungswerts basierende Imageanzeige mit zunehmender Wiederholung eine nachhaltige Wirkung. Allerdings ist die Imageanzeige nur eine von mehreren Möglichkeiten der Imagewerbung.

    Bei einer inhaltlichen Verbindung von Objekt- und Imagewerbung in einer Zeitungsanzeige im Rahmen des Immobilieninseratenteils sollte in den Hervorhebungen jedenfalls das Objekt im Vordergrund stehen. Der durchschnittliche Zeitungsleser sucht zunächst nicht einen Makler, sondern ein Objekt. Der Weg muss also erst vom Objekt zum Makler führen.
    Werbeanzeigen in Printmedien und im Internet sind ein wichtiger Weg, um das Interesse möglicher Immobilienkäufer zu wecken. Allerdings müssen Makler eine Reihe von Grundregeln beachten, um keine wettbewerbsrechtliche Abmahnung von Konkurrenten oder Wettbewerbsvereinen oder ein behördliches Bußgeld zu riskieren.

    Gesetzliche Vorgaben zu diesem Thema finden sich in:

    • Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermG, § 6),
    • Preisangabenverordnung (PAngV, § 1),
    • Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG, §§ 3, 4, 5).
    Das gesetzlich geregelte deutsche Wettbewerbsrecht ist sehr allgemein gehalten und bietet weite Spielräume für eine ausufernde Rechtsprechung zum Thema „unlautere Werbung“ bzw. „Irreführung des Verbrauchers.“ Es ist nicht möglich, hier alle nicht zulässigen Formulierungen, Abkürzungen etc. wiederzugeben. Daher einige grundsätzliche Hinweise:

    Gewerbeeigenschaft:

    • Gewerbliche Immobilienanzeigen müssen unbedingt deutlich als solche gekennzeichnet sein! Es ist nicht zulässig, den Eindruck eines Privatinserats zu erwecken.
    • Makler sollten ausdrücklich darauf hinweisen, dass sie Makler sind (=Provisionspflicht). Fantasieabkürzungen (gew., Imm., Mkl., Immo.) können abmahnfähig sein.

    Wohnungsvermittlung:

    • Laut Wohnungsvermittlungsgesetz ist in Werbeanzeigen der Name des Maklers und seine Eigenschaft als Wohnungsvermittler anzugeben. Ein Vermittlungsangebot darf nur gemacht werden, wenn ein Auftrag des Vermieters vorliegt.
    • Aus der Anzeige sollte zur Sicherung des Provisionsanspruches hervorgehen, dass bei erfolgreicher Tätigkeit eine Provision fällig wird. Es ist klarzustellen, ob es sich z.B. um eine Mieter- oder Käuferprovision handelt.
    • Die Maklergebühr für die Vermittlung von Mietwohnräumen beträgt maximal zwei Monatsmieten ohne Nebenkosten, zuzüglich Mehrwertsteuer.
    • Werden in einer Anzeige Angaben zur Provisionshöhe gemacht, muss diese als Bruchteil (z.B. 1,5 Monatsmieten) oder Vielfaches der monatlichen Nettomiete (z.B. 2 Monatsmieten) inklusive Mehrwertsteuer angegeben werden. Beispiel: „2,38 Nettokaltmieten inkl. MwSt“.
    • In Anzeigen muss laut Wohnungsvermittlungsgesetz der Mietpreis mitgeteilt werden und ob Nebenkosten anfallen.
    • Der Begriff „Bruttokaltmiete“ ist unzulässig – weil unverständlich.

    Endpreisangabe:

    • Die Preisangabenverordnung schreibt allgemein vor, dass in Werbeanzeigen der Endpreis inklusive Umsatzsteuer genannt werden muss. Dies ist insbesondere bei der Provision wichtig („x Prozent inklusive Mehrwertsteuer“).
    • Hinsichtlich des Objektpreises gilt: Ein Quadratmeter-Preis reicht bei an Verbraucher gerichteten Anzeigen nicht aus.
    • Der Endpreis muss sich auf das gesamte Objekt beziehen. Wird z.B. ein Einfamilienhaus mit Garage vermietet, schließt er auch die Miete für die Garage mit ein.

    Energieausweis:

    • Seit 1. Mai 2014 gelten neue Regeln für die Pflichtangaben in Immobilienanzeigen zu den energetischen Eigenschaften des Objekts. Hier sind eine Reihe von Angaben aus dem Energieausweis wiederzugeben. Es drohen erhebliche Bußgelder. Genaueres siehe „Energieausweis“.

    Platz sparen?

    • Vorsicht bei Abkürzungen: Ist Spielraum für Irrtümer vorhanden, sehen die Gerichte schnell eine Irreführung des Verbrauchers. Beispiel Abkürzung „Nfl.“, „Wfl.“ für Nutzfläche und Wohnfläche: In Immobilienanzeigen unzulässig und abmahnfähig.
    Im Gegensatz zu Fließtextanzeigen handelt es sich bei "gestalteten Anzeigen" um größere, häufig mit Rahmen, grafischen Elementen und Bildern versehene Anzeigen. Derart gestaltete Anzeigen werden insbesondere bei teueren Immobilien oder bei Bauträgerobjekten geschaltet, bei denen zugleich mehrere Objekte angeboten werden und ein höheres Werbebudget zur Verfügung steht. Ein Vorteil der gestalteten Anzeige gegenüber einem Fließsatztext besteht darin, dass über die Gestaltung stärker die emotionale Tiefenschicht der ausgewählten Zielgruppe angesprochen werden kann.

    Hilfsmittel bei der Gestaltung von Anzeigen können in einer Datei gespeicherte Textblöcke sein, die im Laufe der Zeit nach Objektspezifika geordnet angesammelt werden oder auch andere Anzeigen-Organizer wie z.B. der "Immo-Profitexter" von Kippes.
    Werbeanzeigen in Zeitungen, Zeitschriften und Magazinen sind teuer und sie sollen Wirkung zeigen. Denn Anzeigen leiten den Verkauf oder die Vermietung einer Immobilie ein oder sie dienen der Suche nach einem gewünschten Objekt.

    Die deshalb gebotene kurze Darstellung veranlasst die Texter häufig dazu, Signalwörter oder Umschreibungen zu verwenden, die der Fachmann versteht, die für den durchschnittlichen Leser aber mit Überraschungen verbunden sein können. Diese Übersicht ist durchaus mit Humor zu sehen – dem Autor hat es Spaß gemacht, die Sammlung aus verschiedenen Quellen zusammenzustellen. Nachfolgend einige Beispiele von Werbeaussagen oder von fehlenden Angaben und was sie bedeuten können.

    Quellen: Die Welt, Focus, Haus + Grund, Buch: Michael Orth, Mit Kleinanzeigen erfolgreich Immobilien verkaufen
    • gewerberechtlich

    Ein Betrieb, der den Vorschriften der Makler- und Bauträger-Verordnung unterliegt, ist nach § 9 MaBV verpflichtet, personelle Änderungen in der Leitung des Betriebes oder einer Zweigstelle der Gewerbebehörde unverzüglich anzuzeigen – bei juristischen Personen sind das diejenigen, die nach der Satzung das Unternehmen vertreten. Damit soll die Behörde in die Lage versetzt werden, prüfen zu können, ob bei den neuen Personen die Voraussetzungen für die Erlaubnis nach § 34c GewO gegeben sind. Ein Unterlassen der Anzeige stellt eine Ordnungswidrigkeit dar und wird mit Bußgeld geahndet.

    • baurechtlich

    Baurechtliche Anzeigepflichten beziehen sich auf die beabsichtigte Ausführung kleinerer Baumaßnahmen, für die eine Genehmigung nicht erforderlich ist. Diesbezügliche Einzelregelungen sind Ländersache.

    • nach dem Geldwäschegesetz

    Jeder Makler ist im Zusammenhang mit Immobiliengeschäften verpflichtet, der Zentralstelle für Verdachtsanzeigen beim Bundeskriminalamt oder der Staatsanwaltschaft zu melden, wenn der Verdacht der Geldwäsche oder Terrorismusfinanzierung besteht. Die Pflicht zur Verdachtsmeldung besteht unabhängig vom Geschäftsumfang bei verdächtigen Vorgängen bei Verdacht auf Geldwäsche oder Terrorismusfinanzierung.

    • nach dem Gesetz über den Versicherungsvertrag

    Wer eine Versicherung abschließen will, muss dem Versicherer alle ihm bekannten Umstände anzeigen, die zur Beurteilung des Versicherungsrisikos wichtig sind. Gefahrenerheblich sind solche Umstände, die geeignet sind, den Vertrag nicht zu schließen oder nur zu anderen Bedingungen. Wird die Anzeigepflicht verletzt, kann die Versicherungsgesellschaft den Vertrag anfechten. Vor allem bei Haftpflichtversicherungen spielt die Anzeigepflicht eine größere Rolle.

    • mietrechtlich

    Im Rahmen seiner mietvertraglichen Pflichten muss jeder Mieter gegenüber dem Vermieter Schäden oder Mängel anzeigen, die an der Wohnung oder am Gebäude entstanden sind und womöglich zu weiteren Schäden oder Gefahren führen können. Wenn Maßnahmen zum Schutz gegen eine unvorhergesehene Gefahr für die Mietsache notwendig werden, muss er den Vermieter darauf hinweisen.

    Beispiele: Feuchtigkeitsschaden bei Mietwohnung durch undichte Kellerwand; morscher Baum auf Mietgrundstück droht, auf die Straße zu fallen; Dachstuhl wird massiv vom Holzwurm befallen etc.

    Der Mieter muss dem Vermieter ebenfalls mitteilen, wenn ein Dritter sich Rechte an der Mietsache anmaßt.

    Falls in allen diesen Fällen keine Anzeige (= Information) beim Vermieter erfolgt, macht sich der Mieter schadenersatzpflichtig. Er muss für alle Schäden aufkommen, die infolge seines Schweigens entstanden sind. Obendrein verliert der Mieter seine Rechte auf Mietminderung oder Schadenersatz wegen Mängeln und auf fristlose Kündigung wegen Verletzung des Mietvertrages durch den Vermieter (§ 536c BGB).

    Die Anzeigepflichten des Vermieters werden als Mitteilungspflichten bezeichnet. So besteht u. a. die Pflicht, drei Monate vor einer Modernisierung den Mieter über die geplanten Arbeiten zu informieren.
    Abkürzung für: Abgabenordnung
    Abkürzung für: Allgemeine Ortskrankenkassen
    Abkürzung für: Angabepflichtiger Prospektinhalt
    Abkürzung für: Apotheken-Gesetz
    Mit einer Apostille werden öffentliche Urkunden im internationalen Rechtsverkehr beglaubigt. Sie hat das Aussehen eines großen rechteckigen Stempels auf dem Schriftstück und bestätigt, dass die Unterschrift unter dem Dokument echt ist. Auch eine Eigenschaft, in welcher der Unterzeichner gehandelt hat (z.B. Geschäftsführer), wird durch sie bestätigt sowie ggf. die Echtheit eines Siegels oder Stempels auf der Urkunde.

    Benutzt wird die Apostille unter den derzeit 105 Staaten des multilateralen Haager Übereinkommens Nummer 12 von 1961 zur Befreiung öffentlicher Urkunden von der diplomatischen Beglaubigung oder Legalisation. Die Apostille hat den internationalen Urkundenverkehr erheblich vereinfacht. Sie besteht aus einem quadratischen Stempel mit mindestens neun Zentimetern Seitenlänge. Das Wort „Apostille“ mit dem französischen Text „Convention de La Haye du 5 octobre 1961“ muss als Überschrift verwendet werden, der restliche Text kann jedoch in der Amtssprache der ausstellenden Behörde abgefasst sein.

    Für die Ausstellung der Apostille sind bei beglaubigten Privaturkunden und gerichtlichen Urkunden die Gerichte zuständig; bei Urkunden aus dem Verwaltungsbereich wird die Verwaltungsbehörde selbst tätig.
    Für Miet- oder Pachtverträge über Apotheken gelten Besonderheiten nach dem Apothekengesetz (ApoG). So sind am Umsatz oder Gewinn ausgerichtete Gewerbemietverträge bei Apotheken unzulässig. Pachtverträge sind von dieser Regelung nach § 8 S. 3 ApoG ausgenommen.

    Allerdings ist die Verpachtung einer Apotheke nach § 9 ApoG nur unter engsten Voraussetzungen gestattet:
    • Wenn und solange der Verpächter eine Apothekenerlaubnis besitzt und die Apotheke aus wichtigen persönlichen Gründen nicht mehr selbst betreiben kann oder wenn seine Erlaubnis widerrufen oder durch Widerruf seiner Approbation erloschen ist.
    • Die erbberechtigten Kinder können nach dem Tod eines Apothekers seine Apotheke verpachten, bis das jüngste Kind das 23. Lebensjahr vollendet. Ergreift ein Kind vor Ende des 23. Lebensjahres die Apothekerlaufbahn, ist eine Verlängerung möglich, bis das Kind die Erlaubnisvoraussetzungen erfüllt.
    • Beim Tod des Erlaubnisinhabers kann auch der erbberechtigte Ehepartner oder Lebenspartner die Apotheke verpachten – bis zur Wiederheirat oder neuen Lebenspartnerschaft (wenn er nicht selbst Erlaubnisinhaber ist).
    In den genannten Fällen ändert ein Umzug der Apotheke innerhalb des Ortes oder in angrenzende Stadtbezirke nichts an der Verpachtungsmöglichkeit. Stirbt der Verpächter vor Vertragsende, kann die zuständige Behörde die Fortsetzung des Pachtverhältnisses mit dem Erben für höchstens 12 Monate erlauben.

    Apothekenpächter benötigen eine Apothekenerlaubnis nach § 1 ApoG. Der Pachtvertrag darf nicht die Eigenverantwortlichkeit und Entscheidungsfreiheit des Pächters einschränken.
    Das Gesetz über das Apothekenwesen (Apothekengesetz) enthält die gesetzlichen Regeln für den Betrieb von Apotheken, einschließlich der Vorschriften über die für den Betreiber notwendige Erlaubnis, den Betrieb mehrerer Apotheken durch einen Betreiber, sowie Miete und Pacht von Apotheken.
    Untersagt wird Apothekern der Abschluss von umsatz- oder gewinnabhängigen Mietverträgen.
    Abkürzung für: Appartement
    Abkürzung für: Allgemeine Bedingungen für die Rechtsschutzversicherungen
    Das Arbeitgeberdarlehen zählt zu den freiwilligen Sozialleistungen vieler Unternehmen. Es ist oft – besonders in Hochzinszeiten – günstiger als ein Baudarlehen von Sparkassen und Banken. Die soziale Komponente eines solchen Kredits besteht darin, dass der Arbeitgeber eben einen Zinssatz berechnet, der zum Teil deutlich niedriger ist als die aktuellen Marktkonditionen oder sogar völlig zinslos ist.

    Der finanzielle Vorteil für den Arbeitnehmer, den Darlehensempfänger, besteht in der Zinsdifferenz. Der vom Firmenchef subventionierte Darlehenszins darf aus steuerlichen Gründen allerdings eine bestimmte Grenze nicht unterschreiten.

    Falls er dies doch tut, gilt der Zinsvorteil als sogenannter Sachbezug, den der Darlehensnehmer und Arbeitnehmer versteuern muss. Ein steuerlich relevanter Zinsvorteil liegt vor, wenn der gezahlte Zinssatz den marktüblichen Zinssatz unterschreitet und zwar in Höhe der Differenz zwischen diesen beiden Zinssätzen.

    Der marktübliche Zinssatz kann aus den von der Deutschen Bundesbank laufend veröffentlichten Effektivzinssätzen unter Abschlag von vier Prozent abgeleitet werden.

    Mit Hilfe des Arbeitnehmer – Entsendegesetzes (AEntG) können in verschiedenen Branchen Mindeststandards bei den Arbeitsbedingungen vorgeschrieben werden. Diese können betreffen:

    • Mindestlohn
    • Urlaubsanspruch
    • Arbeits- und Gesundheitsschutz
    • Bedingungen für die Überlassung von Arbeitnehmern

    Dies betrifft einerseits Arbeitnehmer, die durch im Ausland ansässige Arbeitgeber zur Arbeit nach Deutschland entsandt werden, andererseits aber auch alle regelmäßig im Inland beschäftigten Arbeitnehmer. Zu den einbezogenen Branchen gehören unter anderem

    • das Bauhaupt- und Nebengewerbe
    • die Gebäudereinigung
    • die Abfallwirtschaft einschließlich Straßenreinigung und Winterdienst.

    Ein bundesweiter Tarifvertrag wird dabei unter bestimmten Voraussetzungen auch auf Arbeitsverhältnisse zwischen einem Arbeitgeber mit Sitz im Ausland und seinen in Deutschland beschäftigten Arbeitnehmern zwingend angewendet, wenn er

    • für allgemeinverbindlich erklärt ist oder
    • eine Rechtsverordnung nach § 7 AEntG vorliegt.
    Viele Handelsvertreter sind arbeitnehmerähnliche Selbständige, insbesondere, wenn sie nur für einen Auftraggeber dauerhaft tätig werden und selbst keine Angestellten beschäftigen, die mehr als 400 EURO verdienen. Sie unterliegen der Verpflichtung zur Abführung von Sozialversicherungsbeiträgen. Eine Befreiung von der Versicherungspflicht ist jedoch in folgenden Fällen möglich:
    • wenn er erstmals Existenzgründer ist. Die Befreiung gilt für die ersten drei Jahre. Sie wirkt fort, wenn aus dem arbeitnehmerähnlichen Selbstständigen ein richtiger Selbständiger wird;
    • bei einem Selbständigen, die in einer völlig anderen Sparte in einem zweiten Anlauf eine neue Existenz aufbauen will, ebenfalls wieder für die ersten drei Jahre;
    • wenn der arbeitnehmerähnliche Selbständige das 58. Lebensjahr vollendet hat und erstmals versicherungspflichtig würde;
    • bei einem Selbständigen, der am 31.12.1998 eine selbständige, nicht versicherungspflichtige Tätigkeit ausgeübt hat, wenn er vor dem 2.1.1949 geboren ist oder vor dem 10.12.1998 über eine Lebens- und Rentenversicherungsvertrag verfügte.
    Im diesem Fall muss der Vertrag so ausgestaltet sein, dass Leistungen für den Fall der Invalidität und des Erlebens des 60. Lebensjahres sowie im Todesfall Leistungen an Hinterbliebene erbracht werden und für die Versicherung mindestens ebenso viel Beiträge aufzuwenden sind, wie Beiträge zur deutschen Rentenversicherung zu zahlen wären.

    Der arbeitnehmerähnliche Selbständige ist verpflichtet, sich mit Beginn seiner Tätigkeit beim zuständigen Rentenversicherungsträger anzumelden und die vollen Beiträge zu bezahlen.
    Staatliche Förderung der Vermögensbildung von Arbeitnehmern auf der Grundlage der Neuregelung des Vermögensbildungsgesetzes zum 1.1.1999. Voraussetzung für die Gewährung der Arbeitnehmersparzulagen sind bestimmte Einkommensgrenzen, die nicht überschritten werden dürfen. Danach darf bei Anlagen für wohnungswirtschaftliche Zwecke das zu versteuernde Einkommen nicht mehr als 17.900 bzw. 35.800 EURO bei Alleinstehenden bzw. Verheirateten betragen.

    Wer die vermögenswirksamen Leistungen in Bausparverträge anlegt oder zum Bau, Erwerb, Ausbau, Erweiterung oder zur Entschuldung seines Wohneigentums verwendet, erhält seit dem 1. Januar 2004 9% aus maximal 470 EURO pro Jahr. Gleiches gilt für den Erwerb eines Baugrundstücks sowie für den Bau eines Wohngebäudes.

    Bei Beteiligungen, die sich auf Anteilsscheine an Aktienfonds, Aktien und Beteiligungen am eigenen Betrieb und ähnliches beziehen, beträgt der Fördersatz 20% aus einem jährlichen Sparbetrag von maximal 400 Euro. Die beiden Förderungen (Bausparen und Beteiligungssparen) können nebeneinander gewährt werden, so dass der Staat jährlich in der Spitze 122,30 Euro überweist (42,30 Euro für Bausparverträge und 80 Euro für Beteiligungssparen).

    Die Sperrfrist für Sparverträge über Wertpapiere liegt bei 7 Kalenderjahren. Für Anlagen, die auch im Rahmen des Wohnungsbauprämiengesetzes gefördert werden, gelten die Verwendungsvoraussetzungen des Wohnungsbauprämien-Gesetzes.
    Der Gesundheitsschutz am Bau umfasst den Schutz von Arbeitnehmern und Baubeteiligten vor jeglichen Gesundheitsschäden im Sinne von Erkrankungen. Er ist zu unterscheiden vom Arbeitsschutz, bei dem es in erster Linie um die Vermeidung von Unfällen geht. Arbeits- und Gesundheitsschutz hängen jedoch in einem Betrieb eng zusammen und sollten unbedingt in koordinierter Form umgesetzt werden.

    Der Arbeits- und Gesundheitsschutz beginnt mit einer umfassenden Beurteilung der möglichen Gesundheitsgefahren im konkreten Betrieb beziehungsweise Gewerk: Welche Gefahren im Hinblick auf Unfälle oder berufsbedingte Erkrankungen können entstehen, welches Wissen haben die Mitarbeiter, werden Schulungen durchgeführt, welche Sicherheitsmaßnahmen sind angebracht? Maßgebliche Beteiligte sind dabei die betriebliche Fachkraft für Arbeitssicherheit (FaSi) und der Betriebsarzt. Die Berufsgenossenschaft Bau hält CD-ROMs mit Hilfen zur Gefährdungsbeurteilung bereit.

    Im bauausführenden Betrieb sind organisatorische Abläufe erforderlich, die einen optimalen Gesundheits- und Arbeitsschutz unter Beachtung gesetzlicher Vorgaben sicher stellen – hier sind Zuständigkeiten zu regeln. Maßnahmen der Ersten Hilfe bei Unfällen müssen auch auf Baustellen vorgesehen und die entsprechenden Materialien bereit gestellt und gegebenenfalls erneuert werden. Auch Sanitätsräume zur Durchführung der Erstversorgung sind erforderlich. Kommunikationseinrichtungen für den Notfall (Telefon, Funk) sind nötig – dies gilt insbesondere an Einsatzstellen mit schlechtem oder ohne Handyempfang. Auf zufällig vorhandene Mobiltelefone von Mitarbeitern darf der Arbeitgeber sich dabei nicht verlassen.

    Auf Baustellen sind verschiedene Schutzmaßnahmen zur Unfallverhütung zu treffen – von Schutzhelmen über Schutzhandschuhe und Sicherheitsschuhe bis zum Gehör- und Atemschutz zum Beispiel gegen Feinstaub bei Schleifarbeiten oder der Verarbeitung von Dämmstoffen. Bei bestimmten Arbeiten sind ausreichend gesicherte Baugerüste erforderlich. Auch Sicherheitsausstattungen wie Feuerlöscher und Löschdecken müssen vorhanden sein.

    Die Berufsgenossenschaft Bau (http://www.bgbau.de) als Trägerin der gesetzlichen Unfallversicherung kann Hinweise zur Arbeitssicherheit auf Baustellen geben; sie ist auch für die Überwachung der Einhaltung von gesetzlichen Vorgaben zuständig und kann entsprechende Inspektionen durchführen.

    Besonders risikobehaftet ist die gleichzeitige Tätigkeit unterschiedlicher Betriebe und Gewerke auf einer Baustelle – hier kann es zu Koordinierungsproblemen kommen. Es kann hilfreich sein, schon im Vorfeld gemeinsam zu klären, wer für Sicherheitsmaßnahmen zuständig ist und welche Arbeiten ohne Gefährdung von Personen gleichzeitig durchgeführt werden können.

    Beim Umgang mit Gefahrstoffen (etwa im Rahmen einer Asbestsanierung) sind besondere Sicherheitsbestimmungen zu beachten. Das Freisetzen gesundheitsgefährdender Stoffe ist eine Straftat (§ 314 StGB, §§ 324 ff StGB).
    Eine oft unterschätzte Gefahr sind Baumaschinen. Diesen fehlt teilweise ein Rückspiegel oder eine Rückfahrkamera. Jedes Jahr kommen in Deutschland mehrere Menschen durch rückwärts rangierende Baumaschinen zu Tode.

    Gesetzliche Vorschriften in diesem Bereich sind:

    • Arbeitsschutzgesetz
    • Verordnung über Sicherheit und Gesundheitsschutz auf Baustellen (Baustellenverordnung)
    • Persönliche Schutzausrüstungen – Benutzungsverordnung (PSA-BV)
    • Lastenhandhabungsverordnung (LasthandhabV)
    • Arbeitsstättenverordnung (ArbStättV)
    • Betriebssicherheitsverordnung (BetrSichV)
    • Lärm- und Vibrations-Arbeitsschutzverordnung
    • Chemikaliengesetz (ChemG)
    • Gefahrstoffverordnung (GefStoffV)
    • Produktsicherheitsgesetz (ProdSG)
    • Arbeitszeitgesetz (ArbZG)

    Teilweise wird diese Vielzahl von Gesetzen durch Regeln konkretisiert, die verschiedene Ministerien erlassen haben. Dazu zählen:

    • Regeln zum Arbeitsschutz auf Baustellen (RAB zur BaustellV)
    • Arbeitsstättenregeln (ASR zur ArbStättV)
    • Technische Regeln für Betriebssicherheit (TRBS)
    • Technische Regeln für Gefahrstoffe (TRGS zur GefStoffV)

    Auch die Bundesländer haben eigene Arbeitsschutz-Verordnungen erlassen, zum Beispiel Bayern mit der „Verordnung über die Anwendung des Arbeitsschutzgesetzes und die auf das Arbeitsschutzgesetz gestützten Rechtsverordnungen.“

    Ein Verstoß gegen die genannten Regelungen kann in vielen Fällen zu einer Haftung des Arbeitgebers führen. Aber auch private Bauherren können bei Nichtbeachtung von Sicherheitsbestimmungen einer Haftung ausgesetzt sein. Für diese empfiehlt sich eine Bauhelferversicherung – dadurch sind mithelfende Freunde oder Verwandte abgesichert.
    Arbeitsgemeinschaften gehören zu den so genannten Gelegenheitsgesellschaften. Bei einer Arbeitsgemeinschaft handelt es sich um einen Zusammenschluss von rechtlich und wirtschaftlich selbständigen Unternehmen mit dem Ziel, gemeinsam einen bestimmten Auftrag zu erledigen bzw. gemeinsam einen oder mehrere bestimmte Verträge (Werkvertrag, Werklieferungsvertrag) zu erfüllen. Arbeitsgemeinschaften sind vor allem im Baugewebe verbreitet, werden jedoch auch im Zusammenhang mit industriellen Großaufträgen, Forschungs- und Entwicklungsprojekten o. ä. gebildet.

    Gründe für die Bildung von Arbeitsgemeinschaften sind in der Regel produktionstechnische oder finanzielle Anforderungen, die die Kapazität eines einzelnen Unternehmens überschreiten oder das Bestreben, die mit einem Großauftrag verbundenen Risiken auf mehrere Unternehmen zu verteilen. Bei Ausschreibungen für größere Projekte der öffentlichen Hand wird zum Teil auch die Bildung von Arbeitsgemeinschaften gefordert.

    Rechtlich handelt es sich bei der Arbeitsgemeinschaft üblicherweise um eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die im eigenen Namen und für eigene Rechnung mit dem Auftraggeber kontrahiert, Leistungen erbringt und abrechnet. Da sie als Außengesellschaft fungiert, bestehen Rechtsbeziehungen nur zwischen der Arbeitsgemeinschaft und dem Auftraggeber, nicht aber zwischen dem Auftraggeber und einzelnen Unternehmen, die der Arbeitsgemeinschaft angehören. Eine Arbeitsgemeinschaft kann einen eigenen Namen sowie eigenes Gesellschaftsvermögen haben.

    Arbeitsgemeinschaften bilanzieren selbstständig, wobei die entstehenden Gewinne und Verluste anteilig entsprechend der Beteiligungsquote in die Gewinn- und Verlustrechnungen der beteiligten Unternehmen übernommen und dort als Umsatzerlöse ausgewiesen werden. Darüber hinaus können Mitgliedsunternehmen einer Arbeitsgemeinschaft Umsatzerlöse aus Leistungen an die Arbeitsgemeinschaft (z. B. Vermietung von Technik, Dienstleistungen o. ä.) erzielen. Bilanziell wird der Leistungsverkehr zwischen Arbeitsgemeinschaft und Mitgliedsunternehmen unter "Forderungen an Arbeitsgemeinschaften" bzw. "Verbindlichkeiten gegenüber Arbeitsgemeinschaften" erfasst.

    Neben den echten Arbeitsgemeinschaften werden zum Teil auch "unechte" Arbeitsgemeinschaften gebildet, die die beschriebenen Merkmale nicht oder nur teilweise aufweisen. Hierzu gehören beispielsweise Konstellationen mit einem Hauptunternehmer und weiteren Nebenunternehmern oder einem Generalunternehmer, der mit einem oder mehreren Subunternehmern eine Innengesellschaft bildet. Die konkrete Beurteilung einer unechten Arbeitsgemeinschaft richtet sich nach den Vertragsverhältnissen im jeweiligen Einzelfall.

    Der Verein wurde wurde im Februar 2020 in Bochum von sieben deutschen langjährigen und überregionalen Immobilien-Maklergesellschaften gegründet. Er will zukünftig öffentlich Empfehlungen zu Themen des Wohnimmobilienmarkts und Vermittlungsgeschäfts geben, Impulse beim Berufsbild des Immobilienmaklers setzen und die Entwicklung von Qualitätsstandards im Maklerwesen weiterentwickeln. Zu den Gründungsmitgliedern gehören:


    • Grossmann & Berger GmbH, Sparkassengruppe Hamburg
    • LBS Immobilien GmbH NordWest
    • LBS Immobilien GmbH Ost
    • Postbank Immobilien GmbH
    • Sparkassen-Immobilien-Vermittlungs-GmbH Bayern
    • Sparkassen-Immobilien-Vermittlungs-GmbH Hessen-Thüringen
    • Wüstenrot Immobilien GmbH
    Abkürzung für: Arbeitsschutzverordnung
    Der Begriff der Arbeitsstätte wird im Arbeitsrecht, Steuerrecht und im Bereich der Statistik verwendet. Die rechtlichen Regelungen hinsichtlich der Arbeitsstätte sind ferner von Bedeutung für Architekten und für Verwalter und Vermieter von Gewerbeobjekten. Eine Arbeitsstätte umfasst einen oder mehrere Arbeitsplätze und befindet sich am Arbeitsort der betreffenden Arbeitnehmer. Im Steuerrecht existiert der Begriff der "regelmäßigen Arbeitsstätte".

    Die Arbeitsstättenverordnung definiert
    Arbeitsstätten als
  • Orte in Gebäuden oder im Freien, die sich auf dem Gelände eines Betriebes oder einer Baustelle befinden und die zur Nutzung für Arbeitsplätze vorgesehen sind,
  • andere Orte in Gebäuden oder im Freien, die sich auf dem Gelände eines Betriebes oder einer Baustelle befinden und zu denen Beschäftigte im Rahmen ihrer Arbeit Zugang haben. Zur Arbeitsstätte gehören auch:
  • Verkehrswege, Fluchtwege, Notausgänge,
  • Lager-, Maschinen- und Nebenräume,
  • Sanitärräume (Umkleide-, Wasch- und Toilettenräume),
  • Pausen- und Bereitschaftsräume,
  • Erste-Hilfe-Räume,
  • Unterkünfte,
  • sowie weitere Einrichtungen, an die in der Verordnung besondere Anforderungen gestellt werden und die dem Betrieb der Arbeitsstätte dienen. Die Arbeitsstättenverordnung verpflichtet den Arbeitgeber u.a., die Arbeitsstätte instand zu halten, Mängel und Gefahren zu beseitigen und Reinigungsarbeiten durchzuführen. Es gibt Regelungen über Fluchtwege, Feuerlöscheinrichtungen, Sanitärräume und den Nichtraucherschutz. Anhänge zur Verordnung regeln im Einzelnen die notwendige Beschaffenheit der Arbeitsstätte (u.a. Energieverteilanlagen, Wände und Decken, Fenster, Türen und Verkehrswege). Wichtige Regelungen betreffen auch Beleuchtung, Raumtemperatur, Belüftung und Lärmschutz. Die Arbeitsstättenverordnung bleibt jedoch meist allgemein und nennt oft keine konkret einzuhaltenden Grenz- oder Messwerte.

    Für Präzisierung sorgen die Arbeitsstättenrichtlinien (ASR). So regelt etwa die ASR 6/1,3 die in unterschiedlichen Räumen der Arbeitsstätte zulässige Raumtemperatur; die ASR 7/3 betrifft die künstliche Beleuchtung.
    • Einer der bedeutendsten Nationalökonomen, der Schotte Adam Smith (1723 – 1790), befasste sich in seinen Studien mit der Arbeitsteilung, die eine Vervielfachung des Produktionsergebnisses gegenüber der Produktionsweise Alles-aus-einer-Hand ermöglicht.

    Smith zeigte die Vorteile der Arbeitsteilung am Beispiel der Stecknadelproduktion. Wird ein einzelner Arbeiter beauftragt, Stecknadeln herzustellen, benötigt er für wenige Stecknadeln mehrere Stunden. Wird der Arbeitsvorgang auf mehrere Produktionsschritte unter fachlich geschulten Arbeitern aufgeteilt, können nach Smiths Darstellung fünf Arbeiter tausende Stecknadeln an einem Tag herstellen.

    Arbeitsteilung hat unter anderem zur Herausbildung verschiedener Berufe, zur Spezialisierung innerhalb von Arbeitsabläufen und zur Aufspaltung des Produktionprozesses auf verschiedene Betriebe geführt.

    Heute ist Arbeitsteilung in der industriellen Produktion selbstverständlich und bis in kleinste Handgriffe festgelegt. Roboter steuern zum Beispiel in der Autoindustrie die Produktion „am laufenden Band“. Auch im Dienstleistungsbereich, wie zum Beispiel der Immobilienwirtschaft, ist Arbeitsteilung üblich. Auch die Aufteilung der Arbeiten bei der Errichtung von Bauwerken in verschiedene Gewerke ist Ausdruck von Arbeitsteilung.
    Seit 2002 besteht die Möglichkeit, auf der Suche nach Arbeit private Vermittlungsagenturen einzuschalten. Die Rechtsgrundlage der Arbeitsvermittler findet sich in den §§ 292, 296 bis 298 des Sozialgesetzbuches III. Der Arbeitsvermittler muss sein Gewerbe anmelden. Eine besondere Qualifikation hierfür sieht das Sozialgesetzbuch nicht vor.

    Die Verbände der privaten Arbeitsvermittlung fordern jedoch von ihren Mitgliedern bestimmte Qualitätsstandards, die eine effiziente Arbeitsvermittlung erst ermöglichen. Die Ausbildung privater Arbeitsvermittler führt zum Berufsbildungsabschluss des Personaldienstleistungskaufmanns.

    Nach § 296 SGB III bedarf der Vertrag zwischen dem Arbeitsvermittler und dem Arbeitssuchenden der Schriftform. Zu den Leistungen der Vermittlung zählt alles, was für die Vorbereitung und Durchführung der Vermittlung erforderlich ist, insbesondere die Feststellung der Kenntnisse des Arbeitsuchenden und die Berufsberatung. Die Vergütung des Vermittlers ist – wie beim Immobilienmakler – erfolgsabhängig. Der Arbeitsvermittler darf – ähnlich wie der Wohnungsvermittler – keine Vorschüsse auf die Vergütung verlangen oder entgegennehmen.
    Aufwendungen für ein außerhäusliches Arbeitszimmer/Büro unterliegen im Gegensatz zum häuslichen Arbeitszimmer keiner Abzugsbeschränkung.

    Zur Definition eines "außerhäuslichen" Arbeitszimmers hat der Bundesfinanzhof im Urteil vom 18. 8. 2005 (AZ VI R 39/04) ausführlich Stellung genommen. Im Entscheidungssachverhalt hatte ein Hochschulprofessor (mit Einkünften aus nebenberuflicher schriftstellerischer Tätigkeit) Aufwendungen für sein Arbeitszimmer geltend gemacht, das sich im Dachgeschoss eines in seinem alleinigen Eigentum stehenden dreigeschossigen Wohngebäudes befand. Die Erdgeschosswohnung wurde von ihm bewohnt, das erste Obergeschoss war fremdvermietet. Zu dieser Konstellation hat der Bundesfinanzhof entschieden, dass als Arbeitszimmer genutzte Räumlichkeiten in einem Mehrfamilienhaus, die nicht zur Privatwohnung des Steuerpflichtigen gehören, im Regelfall aus "außerhäusliches" Arbeitszimmer zu werten sind und damit nicht unter die Abzugsbeschränkung fallen.

    Hinweis:

    Aus dem Urteil ist – auch für die künftige Rechtslage – insbesondere die Empfehlung abzuleiten, dass Arbeitszimmer in Mehrfamilienhäusern idealerweise immer auf einer anderen Etage als die Privatwohnung liegen sollten.
    Die steuerliche Relevanz der Kosten für ein häusliches Arbeitszimmer ist in den vergangenen Jahren immer geringer geworden. Waren die Kosten für ein häusliches Arbeitszimmer bis 1995 noch unbeschränkt als Betriebsausgaben bzw. Werbungskosten abzugsfähig, wurde ab dem Jahr 1996 eine sachliche und betragsmäßige Beschränkung des Abzugs für steuerlich anzuerkennende, ausschließlich beruflich genutzte Arbeitszimmer eingeführt. Die Rechtslage für die Jahre 1996 bis 2006 war wie folgt:

    Die Aufwendungen für ein häusliches Arbeitszimmer sowie die Kosten der Ausstattung konnten grundsätzlich nicht als Werbungskosten angesetzt werden. Ausnahmen:

  • Die Nutzung des häuslichen Arbeitszimmers stellt den Mittelpunkt der gesamten Tätigkeit dar (klassischer Heimarbeitsplatz). Hier waren weiterhin alle Kosten ohne Einschränkung abzugsfähig.
  • Die betriebliche oder berufliche Nutzung des Arbeitszimmers beträgt mehr als 50 Prozent der gesamten betrieblichen und beruflichen Tätigkeit (Nachweis der Arbeitszeiten durch Terminkalender oder Arbeitszeiten-Buch erforderlich).
  • Es steht für die betriebliche oder berufliche Tätigkeit kein anderer Arbeitsplatz zur Verfügung (zum Beispiel Lehrer, Handelsvertreter ohne eigenen Schreibtisch beim Arbeitgeber).
    In den unter 2. und 3. genannten Ausnahmefällen war die Höhe der abziehbaren Aufwendungen auf 1.250 Euro begrenzt.

    Zu den abzugsfähigen Kosten zählen alle im Zusammenhang mit dem Arbeitszimmer stehenden Kosten. Hierzu zählen vor allem Schuldzinsen, Mietanteil bzw. bei Wohneigentum die anteilig auf den Arbeitsraum entfallende Abschreibung, sowie Kosten für Heizung, Strom, Wasser, Reinigung und so weiter. Grundsätzlich kann ein Raum nur dann als Arbeitszimmer anerkannt werden, wenn folgende Voraussetzungen vorliegen:

    • Es muss sich um einen abgeschlossenen Raum handeln.
    • Es darf kein Durchgangszimmer sein, das zwei andere Räume verbindet.
    • Die übrigen Wohnräume müssen dem Wohnbedarf der Familie gerecht werden.

    Ab dem Jahr 2007 hat der Gesetzgeber die beschränkte Abzugsmöglichkeit von 1.250 Euro abgeschafft. Aufwendungen für ein häusliches Arbeitszimmer konnten ab dem Jahr 2007 nur noch dann steuerlich geltend gemacht werden, wenn es den Mittelpunkt der gesamten betrieblichen und beruflichen Tätigkeit bildete. Lehrer zum Beispiel konnten keine Kosten mehr geltend machen, da der Mittelpunkt ihrer Tätigkeit die Schule war.

    Hiergegen hatte ein Lehrer vor einem Finanzgericht geklagt. Letztendlich hat das Bundesverfassungsgericht mit Urteil vom 06.07.2010 entschieden, dass das seit 2007 geltende Abzugsverbot verfassungswidrig war, soweit dem Steuerpflichtigen für die betriebliche oder berufliche Tätigkeit kein anderer Arbeitsplatz zur Verfügung stand. Der Gesetzgeber hat im Rahmen des Jahressteuergesetzes 2010 eine Neuregelung geschaffen und die Gerichtsentscheidung dabei exakt umgesetzt: Danach können für das häusliche Arbeitszimmer bis zu 1.250 Euro in der Einkommenssteuererklärung als Werbungskosten geltend gemacht werden, wenn für die betriebliche oder berufliche Tätigkeit kein anderer Arbeitsplatz zur Verfügung steht. Die höhenmäßige Einschränkung kommt dabei nicht zur Anwendung, wenn das häusliche Arbeitszimmer den Mittelpunkt der gesamten betrieblichen und beruflichen Tätigkeit bildet. (vgl. FG Düsseldorf, Urteil vom 05.05.2011, Az. 11 K 2591/09 E). Die Neuregelung gilt rückwirkend zum 1. Januar 2007 und findet sich in § 4 Abs. 5 Nr. 6b EStG.

    Wichtige Indizien für die berufliche und betriebliche Nutzung liefert auch die Ausstattung des Raumes. Im Arbeitszimmer haben z. B. Fernseher, Bügelbretter, Betten, Nähmaschinen, Klaviere, Heimtrainer, Jagdgewehre oder nicht lediglich der Repräsentation dienende Kunstgegenstände nichts verloren. Eine Liege oder Klappcouch und ein Radio sind dagegen unbedenklich. Die Regelung in § 4 Abs. 5 Nr. 6b EStG bezieht sich auch auf die Ausstattung des Arbeitszimmers.
    • Abkürzung für: Arbeitsgerichtsgesetz
    Abkürzung für: Arbeitsstättenverordnung
    Neben dem als Architekt betitelten Hochbauarchitekten gibt es noch den Landschafts- und den Innenarchitekten. Aus dem Griechischen abgeleitet bedeutet archós der Anführer oder das Oberhaupt und tékton der Zimmermann oder der Zimmerer. Ab dem 16. Jahrhundert hat sich in der Übersetzung des Wortes Architekt die Bezeichnung Baumeister etabliert.

    Die Architektin oder der Architekt wird in Vertretung der Bauherren tätig. Die Aufgabe umfasst im Wesentlichen die Beratung der Bauherren, das Zeichnen der Baupläne, die Eingabe des Bauantrages mit allen notwendigen Formularen bei den Behörden, die Erstellung der Werkpläne, die Ausschreibung, die Vergabe und die Verhandlung mit den Handwerkern und Baufirmen, die Betreuung der Baustelle und die Abrechnung mit den beteiligten Firmen.

    In größeren Büros werden diese Leistungen in zwei Bereiche eingeteilt, die des Planers im Büro und die des Bauleiters auf der Baustelle. Diese Leistungen werden im Rahmens des Leistungsbildes Gebäude und Innenräume nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) in 9 Leistungsphasen eingeteilt und vergütet. Der Absolvent einer Fachhochschule oder einer Universität der Architektur erhält eine Urkunde, die ihn als "Diplom Ingenieur" ausweist. An vielen Hochschulen sind mittlerweile auch hier die Abschlüsse "Bachelor" und Master" eingeführt worden. Ein Bachelor würde sich dann "B.Sc. of Architecture" nennen. Bei einigen Architektenkammern reicht der Abschluss "Bachelor" nicht aus, um sich "Architekt" nennen zu dürfen, verlangt wird ein "Master".

    Nach wenigstens zweijähriger, nachgewiesener Bautätigkeit als Angestellter oder Selbstständiger kann sich ein Absolvent in die Liste der Architekten- und Ingenieurkammer eintragen lassen. Mit diesem Schritt ist er uneingeschränkt und eigenverantwortlich bauvorlageberechtigt und befugt, die Berufsbezeichnung Architektin oder Architekt zu führen.
    Eine Vereinbarung in einem notariellen Grundstückskaufvertrag, wonach sich der Erwerber verpflichtet, zur Planung oder Ausführung des Bauwerks die Leistung eines bestimmten Architekten oder Bauingenieurs in Anspruch zu nehmen ("Architektenbindung"), ist unwirksam. Sind Architektenleistungen vorher bereits erbracht und werden sie vom Erwerber genutzt, hat der Architekt allerdings Anspruch auf Honorar nach den Mindestsätzen der HOAI.

    Die rechtliche Beurteilung wird dann schwierig, wenn der Architekt selbst als Bauträger tätig ist. Warum sollte dieser Architekt nicht auch eigene Architektenleistungen im Zusammenhang mit der Errichtung des Bauwerks erbringen dürfen? Nach der derzeitigen Rechtsprechung kommt es darauf an, ob der Architekt in dem speziellen Vertragsverhältnis zum Erwerber hauptsächlich als Architekt oder hauptsächlich als Bauträger tätig ist.

    Wenn er im wesentlichen Architektenleistungen erbringt, greift das Koppelungsverbot ein. Wenn er jedoch als Bauträger mit einer Erlaubnis nach § 34 c GewO Bauleistungen erbringt, steht diese Leistung im Vordergrund und nicht die eventuell daneben oder zusätzlich erbrachte Architektenleistungen. Das Koppelungsverbot greift in diesem Fall nicht.
    Die Architektenhaftpflichtversicherung geht über eine normale Berufshaftpflichtversicherung hinaus. Sie deckt Personen-, Sach- und Vermögensschäden, die aus Fehlern des Architekten bei Planung, Objektüberwachung, Beratung und Begutachtungen entstehen. Abgedeckt werden die daraus resultierenden Schadensersatzansprüche.
    Die Architektenkammern (AK) bilden die berufsständischen Vertretungen der Architekten, Innenarchitekten, Landschaftsarchitekten und Stadtplaner. Es handelt sich um Körperschaften öffentlichen Rechts, zu deren Mitgliedern alle in die Architektenliste des jeweiligen Bundeslandes eingetragenen Angehörigen der genannten Berufe zählen. Aufgaben und Tätigkeit der Architektenkammern werden durch die Architektengesetze der einzelnen Bundesländer geregelt.

    Die Eintragung in die Architektenliste und mithin die Mitgliedschaft in einer Architektenkammer ist Voraussetzung für das Führen der entsprechenden Berufsbezeichnung. Unerheblich ist dabei, ob die betreffende Person ihren Beruf freiberuflich, gewerblich, im Angestelltenverhältnis oder mit Beamtenstatus ausübt.
    Das Leistungsbild der Architekten ergibt sich aus der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI). Mit der 2013 erfolgten Reform der HOAI wurden die Leistungsbilder neu gefasst und damit die Tätigkeiten der Architekten neu beschrieben. Von den großen Leistungsbereichen sind für den immobilienwirtschaftlichen Bereich vor allem die in Teil 3 § 34 (Leistungsbild Gebäude und Innenräume), § 39 (Leistungsbild Freianlagen) von Bedeutung. § 34 enthält im Rahmen des Leistungsbildes für Gebäude und Innenräume neun Leistungsphasen:

    • Grundlagenermittlung
    • Vorplanung
    • Entwurfsplanung
    • Genehmigungsplanung
    • Ausführungsplanung
    • Vorbereitung der Vergabe
    • Mitwirkung bei der Vergabe
    • Objektüberwachung (Bauüberwachung und Dokumentation)
    • Objektbetreuung

    Besondere Leistungen ergeben sich aufgrund besonderer Anforderungen. Teilweise handelt es sich um Leistungen, die normalerweise zum Aufgabenbereich des wirtschaftlichen Baubetreuers zählen, etwa Aufstellung eines Finanzierungsplanes und Mitwirkung bei der Kredit- und Fördermittelbeschaffung, Aufstellen und Überwachen eines Zahlungsplanes, Objektverwaltung.

    Bauherr und Architekt können im Rahmen der Vertragsfreiheit ihr Geschäftsverhältnis frei gestalten. Es gilt das Werkvertragsrecht des BGB. Seitens der Architekten werden überwiegend Musterverträge von Architektenkammern und anderen Anbietern verwendet Ein neu gefasster Einheitsvertrag, den die Interessentenverbände der Architekten durchsetzen wollten, wurde, nachdem er vom Bundeskartellamt bereits veröffentlicht war, wieder zurückgezogen.

    Im Rahmen der Reform des Bauvertragsrechts zum 1.1.2018 wurden mehrere Neuregelungen zum Architekten- und Ingenieurvertrag ins Bürgerliche Gesetzbuch eingefügt. Diese betreffen auch Haftungsfragen.
    Die ab 1.1.2018 wirksame Reform des Bauvertragsrechts hat auch neue Regelungen zum Architekten- und Ingenieurvertrag eingeführt. Diese finden sich in den neuen §§ 650p ff. BGB. § 650p BGB definiert zunächst die vertragstypischen Pflichten von Architekten und Bauingenieuren. Der Architekt oder Ingenieur ist als Unternehmer verpflichtet, „die Leistungen zu erbringen, die nach dem jeweiligen Stand der Planung und Ausführung des Bauwerks oder der Außenanlage erforderlich sind, um die zwischen den Parteien vereinbarten Planungs- und Überwachungsziele zu erreichen.“

    Sind wesentliche Planungs- oder Überwachungsziele noch nicht festgelegt worden, muss der Unternehmer zuerst eine Planungsgrundlage erstellen, um diese Ziele zu ermitteln. Er muss dem Bauherrn diese Planungsgrundlage zusammen mit einer Kostenschätzung über das Bauvorhaben zur Zustimmung vorlegen. Nach Vorlage dieser Unterlagen hat der Bauherr ein Sonderkündigungsrecht. Dieses erlischt zwei Wochen nach Übergabe der Unterlagen. Es erlischt allerdings nicht, wenn der Auftraggeber ein Verbraucher ist und der Unternehmer / Planer es versäumt hat, ihn bei Übergabe der Unterlagen in Textform über das Sonderkündigungsrecht aufzuklären und ihm auch die Frist und die Folgen einer Kündigung mitzuteilen.

    Auch der Unternehmer / Architekt kann jedoch aus dem Vertrag vorzeitig aussteigen. Er kann dem Auftraggeber mit Übergabe der erwähnten Unterlagen eine angemessene Frist zur Zustimmung setzen. Reagiert dieser innerhalb der Frist nicht oder verweigert er den Unterlagen seine Zustimmung, darf der Planer seinerseits den Architekten- oder Ingenieurvertrag kündigen. Im Falle einer Kündigung (von beiden Seiten) darf der Planer nur eine Bezahlung der bis zur Kündigung durchgeführten Leistungen fordern.

    § 650t BGB schränkt die Haftung der Architekten und Bauingenieure ein. Dabei geht es um Überwachungsfehler, die zu einem Mangel des Bauwerks oder von Außenanlagen geführt haben. Der Planer kann die Zahlung verweigern, wenn auch der bauausführende Unternehmer für den Mangel haftet und der Bauherr diesem noch nicht erfolglos eine angemessene Frist zur Nacherfüllung gesetzt hat.

    Eine weitere Neuregelung in § 650s BGB besagt, dass der Planer von der letzten Abnahme einer Leistung des bauausführenden Unternehmers an auch eine Teilabnahme seiner eigenen bis zu diesem Zeitpunkt durchgeführten Leistung verlangen darf. Dieser Anspruch besteht per Gesetz, auch wenn keine Teilabnahme vereinbart war.
    Ein Architektenwettbewerb dient dem Finden unterschiedlicher Lösungsalternativen für eine bestimmte Planungsaufgabe und dem Auswählen der geeignetsten Lösung. Die Durchführung von Architektenwettbewerben wird durch die GRW 1995 (Grundsätze und Richtlinien für Wettbewerbe auf den Gebieten der Raumplanung des Städtebaus und des Bauwesens) geregelt. Konkrete Wettbewerbsverfahren sind mit der Architektenkammer des betreffenden Bundeslandes abzustimmen. Treten Bund oder Länder als Bauherren auf, so sind generell Wettbewerbe nach GRW durchzuführen.

    Die Vorschriften der GRW für die Durchführung von Wettbewerben beinhalten unter anderem die folgenden Anforderungen an Wettbewerbsverfahren: Entscheidung durch ein unabhängiges Preisgericht, anonyme Abwicklung des Verfahrens, Auslobung von Preisen sowie Verpflichtung des Auslobers, einen oder mehrere Preisträger mit der weiteren Bearbeitung des Projekts zu beauftragen.

    Je nach Zielstellung und Art der Planungsaufgabe unterscheiden die GRW mehrere Wettbewerbsarten und -verfahren. So wird zwischen Ideenwettbewerben und Realisierungswettbewerben, einstufigen und mehrstufigen Verfahren sowie zwischen offenen und beschränkten Wettbewerbsverfahren differenziert. Darüber hinaus existieren mit den Kombinierten Wettbewerben und den Investorenwettbewerben noch zwei besondere Verfahren, bei denen es sich nicht um Architektenwettbewerbe im eigentlichen Sinne handelt.
    Der lateinische Begriff architectura bedeutet Baukunst oder Baustil. Doch Architektur bezieht sich nicht nur auf die Errichtung und die Gestaltung von Bauten. Neben der Baukunst wird ein grundlegendes Wissen über Baumaterialen, der Anwendung technischer Methoden und deren Gesellschafts- und Umwelteinflüsse erwartet. Ein Raum wird gestaltet.

    Hierbei ist es unerheblich, ob es sich bei dem Raum um eine Landschaft, einen städtischen Platz, einen Gebäudekomplex, ein Einfamilienhaus oder einen Innenraum handelt. Architektur hat eine gesellschaftliche Verantwortung, denn der Mensch reagiert unbewusst auf die Einflüsse seiner Umgebung.
    Bei Architekturmodellen handelt es sich um maßstabsgerechte Modelle von geplanten Gebäuden, die ihre äußere Wirkung bezogen auf die Umgebungsbebauung erkennen lassen. Es kann sich um ganze städtebauliche Modelle handeln, aber auch um Präsentationsmodelle für ein bestimmtes Objekt. Vielfach wird mit Architekturmodellen im Rahmen von Architektenwettbewerben gearbeitet.
    Der Architrav ist der von Säulen, beziehungsweise von Kapitellen getragene Balken, als unterster Teil des antiken Gebälks, ebenfalls ornamentiert oder profiliert vorkommend.
    Derzeit werden auch in Deutschland zunehmend Arenen nach dem Muster amerikanischer Super-Domes konzipiert. Bei dieser Sonderimmobilie findet alles von internationalen Sportveranstaltungen bis zu großen Musik-Happenings statt. Der grüne Rasen des Sports kann mit vernünftigem Aufwand jeweils aufgebracht oder entfernt werden.

    Die amerikanischen Super-Domes, die zunehmende hochgradige Kommerzialisierung und Professionalisierung des Spitzensports, speziell des Fußballs und nicht zuletzt die Vergabe der Fußball-WM 2006 an Deutschland haben das Thema Arenen deutlich an Bedeutung gewinnen lassen. Über lange Jahre war das Thema Arenen eine Veranstaltung öffentlicher Stellen, die Stadien vorhielten und letztendlich auch die Verluste berappten. Jetzt wird über Modelle nachgedacht, bei denen private Betreiber in diesem Segment aktiv werden. Diese Arenen bieten sich aber nicht nur für Freiluftveranstaltungen, sondern ganz speziell auch für Indoor-Events an.

    Der Erfolg einer Arena ist nur dann möglich, wenn sie sich durch ein hohes Maß an Multi-Funktionalität auszeichnet und eine Vielzahl unterschiedlicher Nutzungen ermöglicht. Nutzungsflexibilität bedeutet bei Arenen nicht nur, dass unterschiedliche Nutzungen grundsätzlich möglich sind, sondern dass ein schneller und effizienter Wechsel hinsichtlich der unterschiedlichen Nutzungsform möglich ist. Oder anders ausgedrückt: Eine Arena hilft nicht viel, wenn es drei Tage dauert, den Fußballrasen abzutragen und das Stadion für eine normale Konzertveranstaltung umzurüsten.
    Abkürzung für: Arbeitsgemeinschaft
    Die Bauministerkonferenz ist die Arbeitsgemeinschaft der für Städtebau, Bau- und Wohnungswesen zuständigen Minister und Senatoren der 16 Länder der Bundesrepublik Deutschland. Sie tritt nach Bedarf (in der Regel einmal im Jahr) zusammen. Die Leitung obliegt dem Länderministern im Wechsel.

    Die ARGEBAU fasst Beschlüsse die für die Entwicklung des Städtebaus, des Bau- und des Wohnungswesens in den Bundesländern von Bedeutung sind. Zu den wichtigsten Aufgaben gehört bei der föderalistischen Struktur Deutschlands die Sorge für einheitliche Rechts- und Verwaltungsvorschriften der Länder im Bereich des Wohnungswesens, des Bauwesens und des Städtebaus.

    Beispielsweise ist die Musterbauordnung ist ein Produkt von ARGEBAU.
    Arglistige Täuschung ist ein Verhalten, das beim Gegenüber einen Irrtum erzeugt bzw. unterhält und bei dem der Täuschende entweder weiß oder zumindest in Kauf nimmt, dass er gerade durch diese Täuschung Einfluss auf die Willensentscheidung des anderen nimmt.

    Die Konsequenzen eines solchen Handelns im Zivilrecht regelt § 123 BGB: Nach dieser Vorschrift können Willenserklärungen, die z.B. im Rahmen eines Vertragsabschlusses abgegeben wurden, angefochten werden, wenn ihnen eine arglistige Täuschung oder widerrechtliche Drohung des Geschäftsgegners zugrunde liegt. Folge einer erfolgreichen Anfechtung ist, dass der betreffende Vertrag von Beginn an als nichtig angesehen werden muss.

    Beispiele für die arglistige Täuschung aus dem Mietrecht:
    • Ein Vermieter vermietet Büroräume an ein Unternehmen, obwohl die Räume baurechtlich nicht als Büros genutzt werden dürfen. Hier ist eine Anfechtung des Gewerbemietvertrages selbst nach Nutzungsbeginn mit Wirkung zum Vertragsbeginn möglich (BGH, Urteil vom 6.8.2008, Az. XII ZR 67/06).
    • Der Mieter hat in einer Selbstauskunft dem Vermieter gegenüber behauptet, dass in den letzten fünf Jahren kein Insolvenzverfahren über sein Vermögen eröffnet worden ist. In Wahrheit war dies jedoch der Fall (AG Hamburg, Urteil vom 6.5.2003, Az. 48 C 636/02).
    • Der Vermietet vermietet ein Ladengeschäft an einen Unternehmer und verschweigt, dass kurz nach Vertragsbeginn eine Fassadenrenovierung mit Wärmeschutz ansteht, so dass die gesamte Gebäudefront über Monate mit Gerüsten und Schutzfolien verdeckt wird (Kammergericht Berlin, Urteil vom 15.4.1999, Az: 8 U 1509/97).
    • Der Mieter erklärt bei Vertragsabschluss, ein gut verdienender Designer zu sein. In Wahrheit ist er Sozialhilfeempfänger (AG Saarlouis, Urteil vom 17.9.1999, Az. 29 C 739/99).
    Abkürzung für: Associate of the Royal Institution of Chartered Surveyors
    Das Arithmetische Mittel (( bar x )) wird bei der Verkehrswertermittlung unter anderem im Vergleichswertverfahren verwendet, um einen Mittelwert aus einer Stichprobe von Kaufpreisen der Vergleichsobjekte zu erhalten. Die Aussagekraft des arithmetischen Mittels hängt von der Streuung und der Anzahl der Vergleichswerte ab. Die Häufigkeitskurve der Vergleichswerte muss eingipflig sein, wie es z.B. bei normalverteilten Werten der Fall ist (Glockenkurve).

    Berechnung:
    $$ bar x = frac{1}{n} (x_1 + x_2 + x_3 + … + x_n) $$

    oder in Summenschreibweise:
    $$ bar x = frac{1}{n} sum_{i=1}^n x_i $$
    In Worten: Addiere alle Werte einer Stichprobe und teile diese Summe durch die Anzahl der Werte.

    Die Güte der arithmetischen Mittels ist mit der Varianz bzw. der Standardabweichung der Vergleichswertstichprobe und der Standardabweichung des Mittels zu beschreiben. Der Vertrauensbereich kann bei kleinen Stichproben durch die Student-t-Verteilung geschätzt werden.

    Da das arithmetische Mittel empfindlich auf einseitig vorhandene Ausreißer oder auf eine stärkere Häufung der Vergleichswerte im oberen oder unteren Bereich der Stichprobe reagiert – es entstehen links- oder rechtsschiefen Häufigkeitskurven – ist zu prüfen, ob das arithmetische Mittel die zutreffende Kannzahl der Stichprobe ist, oder ob der Median den geeigneteren Wert für die Angabe eines Mittelwertes darstellt. Das arithmetische Mittel ist im strengen Sinne also nur bei einer annähernd symetrischen Verteilung der Vergleichswerte anwendbar.

    Ein Sonderfall des arithmetischen Mittels ist das „gewogene“ arithmetische Mittel, bei dem den Werten ein Gewichtungsfaktor (Gewicht) zugeordnet wird. Ein Beispiel hierfür ist die Berechnung des mittleren Ausstattungsstandards im Sachwertverfahren nach der Sachwert-Richtlinie 2010.
    $$ bar x = frac{1}{sum w_i} (w_1 x_1 + w_2 x_2 + w_3 x_3 + … + w_n x_n) $$
    Beim gewogenen arithmetischen Mittel wird die Summe der – mit dem Gewicht multiplizierten – Werte nicht durch die Anzahl der Werte (n), sondern durch die Summe der Gewichte (w) geteilt.
    Der Begriff leitet sich aus dem Bogen (lat. arcus) ab und bezeichnet Säulen, die einen Bogen tragen. Im antiken Rom wurde diese Bogenkonstruktion für imposante Triumphbögen und endlos scheinende Aquädukte (Brückenkonstruktion, um Wasser in die weit entfernten Städte zu leiten) verwendet, denn der Bogen ist imstande, größere Lasten zu tragen und ermöglicht weitere Spannweiten als ein horizontaler Träger auf zwei Stützen.

    Die Arkade ist ebenso ein überdeckter und gestreckter Laufgang, dessen Längswand von Bogenöffnungen aufgelöst wird, auch Arkadengang oder Bogengang genannt. Im Gegensatz dazu steht die Blendarkade. Die aus dem Mauerwerk hervortretende Bogenkonstruktion gliedert die geschlossene Wand und unterstützt deren Statik.

    Arkadengänge finden oft in Außenräumen Verwendung. Sie schützen Fußgänger vor Regen und in südlichen Ländern verschatten sie die angrenzenden Räume. Im Innenraum wurde die Arkade als konstruktives Mittel genutzt, zum Beispiel in den Kirchen des Mittelalters. Statt der massiven Mauern, die die einzelnen Gewölbe tragen, schuf der Einsatz von Arkaden beeindruckend geräumige und trotzdem ausreichend belichtete Gotteshäuser.
    Aromatische Verbindungen sind eine Stoffklasse in der organischen Chemie, welche mindestens ein Ringsystem besitzt und deren Struktur vom Benzol ableitbar ist. Der Name kommt daher, dass viele Vertreter dieser Klasse einen angenehmen Geruch - Aroma - besitzen. Die aromatischen Verbindungen finden wir häufig als Lösemittelbestandteile im Haushalts- und Hobbyprodukten, vor allem in Klebstoffen, Farben und Lacken. Die Mehrzahl aromatischer Verbindungen tritt in Kfz-Immissionen auf, verschiedene wurden im Tabakrauch nachgewiesen.
    Abkürzung für: Average Room Rate
    Unter Arrondierung (Abrundung) versteht man eine Neuordnung von Grundstücken im Zusammenhang mit der Flurbereinigung. Im Interesse einer effizienten Felderbewirtschaftung soll zersplitterter Grundbesitz durch Flächentausch (Felderregulierung) zu sinnvollen Einheiten zusammengefasst werden. Landwirtschaftliche Flurbereinigungsmaßnahmen sind das Pendant zur städtebaulichen Bodenordnung.
    In einem Flächennutzungsplan können Bauflächen dargestellt werden, die die allgemeine Art der baulichen Nutzung bezeichnen (W = Wohnbauflächen, M = gemischte Bauflächen, G = gewerbliche Bauflächen und S = Sonderbauflächen). Es besteht auch die Möglichkeit der Darstellung von Baugebieten. Im Bebauungsplan können nur Baugebiete festgesetzt werden. Sie enthalten nähere Festsetzungen der Nutzungsart. Allerdings ist darauf hinzuweisen, dass auch in Flächennutzungsplänen Baugebiete "dargestellt", aber nicht "festgesetzt" werden können.

    Nach der Baunutzungsverordnung (BauNVO) gibt es 10 verschiedene Baugebiete, darunter vier Wohngebietsarten nämlich Kleinsiedlungsgebiet (WS), reines, allgemeines und besonderes Wohngebiet (WR, WA, WB), drei Mischgebietsarten nämlich Dorfgebiet, "Mischgebiet", Kerngebiet (MD, MI, MK) und drei gewerbliche Gebietsarten. Zu diesen gehören Gewerbegebiet, Industriegebiet und Sondergebiet (GE, GI, SO). Eine "Nebenart" des Sondergebiets sind Wochenendhausgebiete. Das eigentliche Sondergebiet bezieht sich auf die Beschreibung eines Baugebietes, in dem besondere bauliche Anlagen errichtet werden können wie Flughäfen, Hochschulen, Großkliniken, Einkaufszentren, Kurgebiete u. dergl. (Beispiel SO KLINIK für ein Sondergebiet, für das der Bau einer Klinik festgesetzt ist.).

    Jede Baugebietsart wird in einem eigenen Paragrafen beschrieben. Im ersten Absatz steht die Zwecksetzung: z.B. bei § 3 Reine Wohngebiete: "Reine Wohngebiete dienen dem Wohnen". Es folgt im 2. Absatz jeweils der Katalog der baulichen Nutzung, der zulässig ist und damit die Baugebietsart charakterisiert z.B. bei § 2 Kleinsiedlungsgebiete: "Zulässig sind 1. Kleinsiedlungen einschl. Wohngebäude mit entsprechenden Nutzgärten, landwirtschaftliche Nebenerwerbsstellen und Gartenbaubetriebe sowie 2. die der Versorgung des Gebietes dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störende Handwerksbetriebe." Der 3. Absatz ist schließlich den zulässigen Ausnahmen gewidmet. So können bei Gewerbegebieten (§ 8) ausnahmsweise zugelassen werden:
  • Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie Betriebsinhaber und Betriebsleiter.
  • Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke
  • Vergnügungsstätten. Bei der konkreten Gestaltung eines Bebauungsplanes muss sich eine Gemeinde für eine Nutzungsart entscheiden, wobei sie allerdings von den Vorgaben der Verordnung durch Festsetzungen abweichen kann, soweit dadurch der Gesamtcharakter des Baugebietes nicht wesentlich beeinträchtigt wird. Im Übrigen wird die jeweilige Baugebietsbeschreibung der Baunutzungsverordnung Bestandteil des Bebauungsplans.

    Die festgesetzt Baugebietsart enthält wichtige Informationen für die Lageanalysen von Maklern und Sachverständigen und für Standortanalysen von Projektentwicklern.
    • Abkürzung für: Artikel
    Ärztehäuser sind Gebäude, die konzeptionell so gestaltet sind, dass sich Ärzte verschiedener Fachrichtungen dort niederlassen können. Durch Zurverfügungstellung eines Personalpools einschließlich einer zentralen Empfangsstation und der Möglichkeit, teure Apparate gemeinsam nutzen zu können, werden oft erhebliche Synergieeffekte generiert. Teilweise gehört zu einem Ärztehaus auch ein ambulantes Operationszentrum.

    Angeschlossen sind Cafés beziehungsweise Bistros zur Über­brückung der Wartezeiten. Zu den Komplementär-Ein­rich­tun­gen gehören in der Regel eine Apotheke zur unmittel­ba­ren Versorgung der Patienten mit den verschriebenen Medi­ka­men­ten sowie gelegentlich ein Sanitätshaus.

    Ärztehäuser sind moderne Gegenstücke der früheren Poly­kliniken. Sie haben unterschiedliche Größen, in denen zwi­schen 15 bis 75 Allgemein- und Fachärzte, Psychologen usw. Platz finden. Innerhalb des Ärzteteams werden Ge­mein­schaftspraxen von Ärzten gleicher Fachrichtungen im­ple­men­tiert, um so eine gegenseitige Vertretung zu ermöglichen.

    Betreiber von Ärztehäusern bieten ihre Räume zur Miete be­ziehungsweise Pacht an und stellen zur Entlastung der Ärz­te von Verwaltungsarbeiten einen entsprechenden Dienst­leis­tungsservice einschließlich Reinigungsservice bereit. Teil­wei­se werden Ärztehäuser auch in Teil­eigen­tums­ein­hei­ten auf­ge­teilt, die zum Kauf angeboten werden. Mit Hilfe von Spe­zial­unter­neh­men, die sich mit der Vermittlung und Be­wer­tung von Arztpraxen beschäftigen, wird beim Ausscheiden eines Arztes beziehungsweise einer Ärztin für eine rasche Komplettierung des Ärzteteams gesorgt.
    Unter Asbest versteht man eine Gruppe natürlich vorkommender, feinfaseriger Minerale. Da Asbest sehr hitzebeständig und weitgehend auch chemikalienbeständig ist, wurde es zur Herstellung vielfältiger Produkte eingesetzt: zum Brandschutz, zur Wärmeisolation, in Bremsbelägen und Kupplungen, in Elektrogeräten, in Maschinen und technischen Anlagen, in Heizungen sowie vor allem in vielen Gebäuden auch als Baustoff. Da freischwebende Asbestfasern, die beim Arbeiten mit Asbestplatten auftreten, in der menschlichen Lunge zu Krebs führen können, wurde der Einsatz in Deutschland mit wenigen Ausnahmen verboten.

    Sind in Gebäuden Bauteile mit Astbestzement verwendet worden, kann sich dies erheblich wertmindernd auswirken. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 27.03.2009 müssen Hauskäufer über eine Asbestbelastung des Kaufobjekts ohne eigene Nachfrage aufgeklärt werden. Wird dies versäumt, bestehen erhebliche Schadenersatzansprüche. Im verhandelten Fall wurde über ein Fertighaus mit einer Fassadenverkleidung aus Asbestzement gestritten. Der BGH entschied, dass ein nur unter gravierender Gesundheitsgefahr zu bewohnendes oder umzubauendes Haus nur eingeschränkt benutzbar sei. Es liege ein offenbarungspflichtiger Sachmangel vor. Dies gelte besonders bei Stoffen, die schon in geringen Mengen krebserregend seien und durch die besonders Heimwerker Gefahren ausgesetzt wären (Urteil vom 27. März 2009, Az. V ZR 30/08).

    Asbestexpositionen spielen vor allem in der Arbeitsmedizin eine wichtige Rolle. Asbest befindet sich noch vielfach in der Umwelt und wird insbesondere im Rahmen von Sanierungsarbeiten ein Problem (zum Beispiel Abriss alter Zwischendecken, Umgang mit asbesthaltigen Nachtspeicheröfen). Die im Rahmen von Asbestsanierungen anfallenden asbesthaltigen Baustoffe dürfen nach entsprechender Vorbehandlung nur von bestimmten sachkundigen Firmen auf ausgewiesenen Asbestdeponien entsorgt werden.

    Asbestfasern befinden sich ubiquitär in der Umwelt mit einer Belastungskonzentration in der Größenordnung von 100 Fasern/m3/Luft.

    Grundsätzlich werden zwei Produktgruppen unterschieden:

    • Asbestzementprodukte mit einem relativ geringen Asbestanteil, meist unter 15 Prozent, und hohem Raumgewicht. Hierzu gehören: Asbestzement-Wellplatten, ebene Platten und Tafeln (z.B. Eternitplatten) sowie Rohre und Formstücke für Druckleitungen und Abflussrohre
    • Schwach gebundene Asbestprodukte mit hohem Asbestanteil, meist über 60 Prozent. Hierzu gehören: Spritzasbest, Spritzputz, Asbestmatten und -pappen, Asbestmassen, Dichtungsschnüre sowie Gewebe und Schaumstoffe, welche vorwiegend zu bauphysikalischen Zwecken im Brand-, Wärme-, Schall- und Feuchtigkeitsschutz eingesetzt wurden (z.B. Sokalit, Neptunit).

    Asbesthaltige Materialien sind fast immer hellgrau, grau oder graubraun, nie absolut weiß oder glänzend. Eine sichere Identifizierung ist aber nur dem Fachmann möglich. In Asbestzementprodukten sind die Asbestfasern durch den hohen Bindemittelanteil weitgehend fest gebunden und werden in eingebautem Zustand in Innenräumen nicht frei. Bei der Bearbeitung (z.B. Bohren, Schleifen, Schneiden) können jedoch Fasern freigesetzt werden. Dem Außenwetter exponierte, gut beschichtete Asbestzementerzeugnisse geben erst nach stärkerer Verwitterung in mäßigem Umfang Fasern ab.

    Schwach gebundene Asbestzementprodukte emittieren dagegen schon bei geringer nutzungsbedingter Beanspruchung sowie durch klimatische Einflüsse und natürliche Alterung kontinuierlich und z.T. auch stoßweise größere Mengen Fasern an die Innenluft. Mechanisches Bearbeiten (Bohren, Schleifen, Sägen) sowie Abbruch von Asbestprodukten verstärkt die Faserfreisetzung z.T. erheblich.

    Wirkungen auf die menschliche Gesundheit:

    Der Hauptaufnahmeweg von Asbestfasern ist über die Atemluft. Asbest ist seit 1990 in die Gruppe der “sehr stark gefährdenden” krebserzeugenden Arbeitsstoffe eingestuft. Neben Lungenkrebs können sich ein Krebs des Rippen-/Bauchfells sowie eine Asbestose (Verhärtungen des Lungengewebes) entwickeln. Eine Gefährdung geht insbesondere von den schwach gebundenen Asbestprodukten mit hohem Asbestanteil aus. Die Asbestzementprodukte mit geringem Asbestanteil sind dagegen weniger gefährlich.

    Schwach gebundene Asbestprodukte dürfen seit 1990 nicht mehr in Verkehr gebracht werden. Dazu gehören vor allen Dingen asbesthaltige Leichtbauplatten, Isolationsmaterial für Schall- Kälte- Hitze- oder auch Feuchteschutz. Die Herstellung von Asbestzementprodukten (zum Beispiel Wellasbest-Platten) ist seit 1995 verboten. EU-weit gilt seit 1995 ein Verbot der Herstellung von Asbest. Das Krebsrisiko durch die in der Außenluft üblichen Asbestkonzentrationen von 100-150 Fasern je Kubikmeter Luft ist gering.

    Prophylaktische Maßnahmen:
    Zur Vermeidung von Gesundheitsgefahren durch asbesthaltige Produkte gelten folgende Empfehlungen:

    • Bereits eingebaute Materialien werden nur bei akuter Gefährdung sofort entfernt. Es ist durch Fachleute abzuschätzen, ob und in welcher Menge Asbestfasern die Umwelt kontaminieren können. Hierbei sind insbesondere schwach gebundene Asbestprodukte (z. T. auch stark verwitterte Asbestzementplatten) zu beachten.
    • Asbesthaltige Baumaterialien sollten durch Fachfirmen sachgemäß entsorgt werden (Sondermüll). Als Sanierungsleitwert für Innenräume gelten 500 F/m3. Dieser Wert ist nicht als toxikologische begründete Unbedenklichkeitsschwelle zu betrachten, sondern dient der Freigabe von sanierten Bereichen (TRGS 519).
    • Bei Heimwerkerarbeiten mit asbesthaltigen Materialien (z. B. Bohren in Wänden) Schutzmaßnahmen beachten (Schutzmaske, Staubabsaugung, Staub unschädlich beseitigen)
    • Asbesthaltige Haushaltsgegenstände (Aschenbecher, Bügelbretter, Bügeleisen, Haartrockner, Toaster), welche bis Anfang der achtziger Jahre produziert wurden, sollten nicht länger benutzt werden.
    • In Elektro-Speicherheizgeräten (Nachtspeicheröfen) waren bis Ende der siebziger Jahre asbesthaltige Bauteile enthalten, aus denen in Einzelfällen eine Kontamination der Raumluft erfolgen kann. Derartige Geräte sollten zumindest mittelfristig durch asbestfreie ersetzt werden.
    • Grundsätzlich gilt: Geräte mit asbesthaltigen Bauteilen welche beschädigt sind oder geöffnet wurden, oder bei denen eine Untersuchung des Gerätes ergibt, dass eine Freisetzung von Asbestfasern erfolgen könnte, sollten saniert oder ausgetauscht werden.
    Abkürzung für: Arbeitsstättenrichtlinien
    Unter einem Asset ist eine Anlageform zu verstehen, die einen Baustein des Vermögensportfolios, beispielsweise Immobilien, Aktien, Fonds, bildet.
    Aufteilung des Kapitals auf verschiedene Anlageformen. Ziel dieses Anlageverhalten ist der bestmögliche Ertrag des Gesamtvermögensportfolios. Eine gezielte Diversifikation ist die Grundlage dafür.
    Als Asset Deal wird im Zusammenhang mit Immobilieninvestitionen eine Transaktion bezeichnet, bei der der Investor eine Immobilie direkt erwirbt. Veräußerungsgegenstand ist die dabei Immobilie selbst – im Unterschied zum Share Deal, bei dem lediglich Anteile an einer Objektgesellschaft veräußert werden. Ein Asset Deal ist stets mit einem Grundstückserwerb verbunden. Der Käufer wird an Stelle des Verkäufers unmittelbarer Eigentümer des erworbenen Objekts.

    Neben dem "klassischen" Immobilienkauf, bei dem der Käufer ein Grundstück mit einem bereits bestehenden Gebäude erwirbt, sind weitere Formen eines Asset Deals möglich. Hierzu zählen Bauträgerverträge, Generalübernehmermodelle, Grundstückskäufe mit Vertragsübernahme und Property Outsourcing durch Sale-and-Lease-back. Auch bei Portfoliotransaktionen kann es sich um Asset Deals handeln, sofern mehrere einzelne Objekte en bloc veräußert werden. Werden dagegen bei einer Portfoliotransaktion statt einzelner Immobilien Anteile an einer Gesellschaft veräußert, die das betreffende Immobilienportfolio hält, handelt es sich um einen Share Deal.
    System

    Bei den Asset-Backed-Securities handelt es sich um eine Finanzierungsform, bei der Unternehmen oder auch Kreditinstitute die Möglichkeit haben, sich von größeren Forderungsbeständen (ab 5 Millionen aufwärts) zu trennen und gegen Liquidität einzutauschen. Der Verkauf erfolgt an eine rechtlich selbständige Zweckgesellschaft. Diese bündelt die erworbenen Schulden und kreiert daraus verzinsliche Wertpapiere, die gegebenenfalls über ein Bankenkonsortium auf dem Kapitalmarkt an Investoren angeboten werden. Der Schuldenpool dient als Haftungsmasse. Dabei muss Wert darauf gelegt werden, dass die Mischung der erworbenen Forderungen wegen des Risikoausgleichs aus unterschiedlichen Branchen und aus verschiedenen Ländern mit solidem wirtschaftlichem Fundament stammen.

    Werden Forderungen fällig und eingezogen, fließen diese an die Zweckgesellschaft zurück. Die Forderungsverwaltung und der Einzug verbleiben entweder bei den Unternehmen / Kreditinstituten, die ihre Schulden verkaufen oder werden an einen Service-Agenten übertragen. Mit der Einschaltung des Service Agenten soll gewährleistet werden, dass die zurückbezahlten Schulden zweckentsprechend verwendet werden. Der Service-Agent leitet die bei ihm eingehenden Schuldentilgungs- und Zinszahlungen an einen Treuhänder weiter, der damit wiederum die Wertpapiere bedient. Der Treuhänder ist letztlich Sachwalter der Investoren.

    Durch eine Asset-Backed-Finanzierung werden für die Kreditinstitute nicht nur Liquiditätseffekte erreicht. Vielmehr können die Bilanzkennzahlen verbessert und das Kreditausfallrisiko kalkulierbarer gemacht werden. Zudem steigern sie ihr Ratingprofil.

    Probleme

    Assed Backes Securities sind im Zusammenhang mit der Finanzkrise (Subprime Krise) in Verruf geraten. Sie sollen in erheblichem Ausmaß zur Verstärkung der Finanzkrise beigetragen haben. Die Finanzierungszweckgesellschaften kauften diese ABS in großen Massen auf, bündelten sie in Form von Wertpapieren erneut zu Portfolios und emittierten zur Refinanzierung eigene, kurz laufende ABS (sog. ABCP, Asset Backed Commercial Paper). Dieser Prozess wurde mehrfach wiederholt, so dass ABS zur Grundlage von ABS wurden, die wieder Grundlage von weiteren ABS wurden. Durch mehrfache Transaktionen war am Ende völlig unklar, welche ABS welchem Kreditnehmer zuzuordnen war. Man verließ sich auf die von Ratingagenturen festgestellten höchsten Ratingstufen, obwohl auch diese kaum mehr einen Überblick haben konnten. Endabnehmer der emittierten Papiere waren zum großen Teil Hedgefonds, die von kurzfristigen Gewinnerwartungen lebten.

    Der Aufbau dieses außerhalb der Kreditinstitute angesiedelten rollierende Systems kurzfristig angelegter ABS als Basis für die weitere Kreditfinanzierung der Banken wurde zum Problem, als die Immobilienkrise eintrat und die Hauseigentümer ihre Subprimes nicht mehr bedienen konnten. Hedgefonds mussten sich wieder von ihren ABS-basierten Zertifikaten trennen und teilweise geschlossen werden. Der Vertrauensverlust führte schließlich zum Zusammenbruch des ABS-Marktes und zu erheblichen Einbußen.
    Abkürzung für: Antragsteller
    Abkürzung für: Allgemeine Bedingungen für die Sturmversicherung
    Als ästhetische Immissionen bezeichnet man optische Eindrücke außerhalb des Grundstücks, die das ästhetische oder geschmackliche Empfinden des Grundstückseigentümers bzw. - bewohners stören. Über die Rechtmäßigkeit sagt der Begriff noch nichts aus. Eine solche Immission kann ein vor dem Wohnzimmerfenster angelegter Schrottplatz sein - oder ein Gartenzwerg mit heruntergelassener Hose.

    Meist kann mit dem gängigen nachbarrechtlichen Abwehranspruch aus §§ 1004, 906 BGB nicht gegen ästhetische Immissionen eingeschritten werden, da das störende Objekt nicht – wie z. B. eine Geräusch – oder Geruchsimmission – auf das Grundstück des Klägers gelangt. Eine Beeinträchtigung seines Eigentums wird in vielen Fällen abgelehnt, selbst wenn eine Wertminderung im Raum steht.

    Bei der rechtlichen Beurteilung wird z. B. berücksichtigt, ob der störende Anblick auf einer ordnungsgemäß genehmigten Gewerbetätigkeit des Nachbarn beruht (Schrottplatz) oder ob dieser womöglich den störenden Anblick extra geschaffen hat, um den Grundstückseigentümer zu ärgern (Gartenzwerg). Ist eine derartige Absicht nachweisbar, können Ansprüche aus den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches über unerlaubte Handlungen in Verbindung mit dem so genannten "Schikaneverbot" hergeleitet werden (§§ 823 Abs.2, 226 bzw. 826 BGB).

    Das erste bekannte Gerichtsurteil zum Thema "Frustzwerge" fällte das Amtsgericht Grünstadt 1994. Gemeint sind dabei selbst hergestellte Gartenzwerge, die gegenüber dem verfeindeten Nachbarn eindeutig beleidigende, herabsetzende oder bedrohliche Gesten ("Scharfrichter-Zwerg", erhängter Zwerg) darstellen. Das Gericht sah eine Beeinträchtigung des allgemeinen Persönlichkeitsrechtes des Nachbarn als gegeben an (AG Grünstadt, Az. 2a C 334/93, Urteil vom 11.02.1994). Unzulässig sind auch exhibitionistische Gartenzwerge (mit geöffnetem Mantel). Dies entschied das Amtsgericht Essen (Az. 19 II 35/99). Innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft kann es einfacher sein, gegen derartige Störungen vorzugehen - wenn nämlich der Nachbar und Miteigentümer das Gemeinschaftseigentum in unzulässiger Weise nutzt. Handhabe bietet hier § 14 Nr.1 und Nr.3 WEG, nach dem die Nutzung des Gemeinschaftseigentums nur ohne Nachteile für andere Eigentümer erfolgen darf (z. B. OLG Hamburg, NJW 1988, 2052, Gartenzwerge).
    Seit 25 Jahren widmet sich die Volkswirtschaftslehre vermehrt einem Phänomen, das amerikanische Wissenschaftler (George Akerlof, Michael Spence und Joseph Stiglitz) erforscht haben und dafür im Jahr 2001 den Wirtschaftsnobelpreis erhielten. Es handelt sich um das Phänomen der asymmetrischen Informationslage zweier Geschäftspartner, die einen Vertrag eingehen wollen. Sie ist mehr oder weniger unterschiedlich und führt dazu, dass Informationsvorsprünge bei Verhandlungen zum eigenen Vorteil genutzt werden.

    Asymmetrische Informationen liegen in allen wichtigen Märkten vor. Dies gilt insbesondere auch für den Immobilienmarkt, der durch ein hohes Maß an Intransparenz gekennzeichnet ist. Der Anbieter eines Hauses kennt z. B. die "Schattenseiten" eines Hauses wesentlich besser als jeder zufällige Interessent. Auch wenn bis zu einem gewissen Grade die Rechtsprechung für eine Aufklärungspflicht sorgt, bleibt das Grundproblem erhalten. Dies gilt auch in der Beziehung zwischen Objektanbieter und Makler.

    Andererseits hat der Makler den Vorteil, die Marktsituation besser einschätzen zu können als der Anbieter. Hier gibt es einen Kenntnisvorsprung des Maklers vor dem Verkäufer. Der Wille, diesen Informationsvorsprung im Interesse eines guten Geschäftsabschlusses aufzugeben und den Verkäufer mit allen wichtigen Marktinformationen zu versorgen, wird im Interesse eines Vertragsabschlusses zwar der Regelfall sein (Prinzip der Interessenidentität). Es ist aber auch denkbar, dass ein Makler opportunistisch die Vertrauensseligkeit des uninformierten Objektanbieters nutzt, um zugunsten eines bestimmten Käufers den Preis unter den tatsächlichen Marktwert herunter zu handeln. Diese Ausgangssituation ist dann nicht von der Hand zu weisen, wenn der Makler ausschließlich vom Käufer im Erfolgsfall bezahlt wird.

    Asymmetrische Informationslagen gibt es natürlich auch in vielen anderen Branchen. Dies gilt besonders im Bereich des so genannten grauen Kapitalmarktes. Man denke an den Vertrieb von Anlageprodukten, die Anleger hinsichtlich ihrer Risikoentwicklung wesentlich schlechter einschätzen können als geschulte Anlageberater.

    Versicherungsnehmer können Versicherungsunternehmen Versicherungsfälle vortäuschen, bei denen der Nachweis der Täuschung für das Unternehmen viel zu kostenträchtig wäre. Die Akzeptanz eines solchen Verhaltens, das mit "Moral hazard" umschrieben wird, schlägt sich naturgemäß auf die Versicherungsprämien nieder.

    Die Quintessenz der Theorie besagt, dass bei asymmetrischen Informationen die Märkte völlig anders reagieren als bei vollkommener Informationssymmetrie. Das bedeutet, dass die Ausgangslagen für Verträge im Interesse des richtigen Funktionierens der Märkte so ausgestaltet werden sollten, dass opportunistische Verhaltensweisen nicht entstehen können.

    Es gibt zahlreiche Bespiele, die nahezu alle aus Amerika stammen. Hier sei beispielsweise auf den "garantierten Maximalpreisvertrag" hingewiesen. Auch Honorarvereinbarungen mit Architekten auf der Grundlage von Festpreisen nach § 7 Abs. 8 HOAI, die sich auf Kosteneinsparungen beziehen, wirkt einem möglichen opportunistischen Bestreben des Architekten entgegen, möglichst teure Lösungen für das Bauvorhaben anzustreben.
    Der Begriff bezeichnet das seit der Mietrechtsreform vom 1.9.2001 bestehende Ungleichgewicht bei den Kündigungsfristen für Mieter und Vermieter. Während der Mieter abgesehen von wenigen Ausnahmen nun immer eine dreimonatige Kündigungsfrist hat, verlängert sich die Kündigungsfrist für den Vermieter nach einer Wohndauer des Mieters von fünf und acht Jahren um je drei Monate.

    Der Vermieter darf nur kündigen, wenn einer der gesetzlich genannten Gründe vorliegt. Der Mieter muss keinen Grund angeben.
    Unter einer Atelierwohnung versteht man in der Regel eine Künstlerwohnung. Allgemeingültige Kriterien, wann eine Wohnung als Atelierwohnung bezeichnet werden darf, gibt es nicht. Häufig handelt es sich bei Atelierwohnungen um Lofts, um ehemalige Gewerbeflächen oder schlicht um geräumige Wohnungen ohne allzu viele Zwischenwände.

    Atelierwohnungen werden mit Hilfe eines herkömmlichen Wohnraummietvertrages, in einigen Fällen jedoch auch mit einem Gewerbemietvertrag vermietet. Viele Mieterschutzvorschriften des BGB (z. B. Frist und Begründung der Kündigung, Räumungsschutz) gelten nur beim Wohnraummietvertrag.

    Erwirtschaftet der Mieter in der Atelierwohnung hauptberuflich in freiberuflicher Tätigkeit seinen Lebensunterhalt und besteht ein Gewerbemietvertrag, kommt das Gewerberaummietrecht zum Tragen. Trotz Abschluss eines Gewerbemietvertrages kann jedoch je nach vereinbartem Vertragszweck das Wohnraummietrecht zur Anwendung kommen. Handelt es sich z. B. um einen Hobbykünstler, der im Objekt wohnt und sich dort künstlerisch betätigt, der jedoch außerhalb der Wohnung seinen Hauptberuf ausübt, ist das Wohnraummietrecht anwendbar (Oberlandesgericht Düsseldorf, Urteil vom 16.04.2002, Az. 24 U 199/01).

    Im Bundesland Berlin werden gewerblich nutzbare Ateliers und Atelierwohnungen für professionelle bildende Künstler gefördert. Beruflich und sozial muss eine gewisse Dringlichkeit gegeben sein. Die Miete wird bei Vorlage eines Wohnberechtigungsscheines verringert. Atelierwohnungen werden dort meist mit Wohnungsmietverträgen vergeben; die Auswahl der Bewerber erfolgt durch den Atelierbeirat des Berufsverbandes bildender Künstler Berlin e.V.
    Der Begriff "atmende Wände" geht auf einen Irrtum des deutschen Hygienikers Max von Pettenkofer (1818-1901) zurück. Er stellte bei seinen Untersuchungen zum Luftwechsel in einem Raum fest, dass sich nach dem vermeintlichen Abdichten sämtlicher Fugen die Luftwechselrate weniger als erwartet verminderte und erklärte das durch einen Luftaustausch durch die Ziegelwände hindurch. Offensichtlich gab es jedoch aus heutiger Sicht bei seinem Versuch Mängel in der Abdichtung eines im Raum befindlichen Kamins. In einem zusätzlichen Versuch wies er nach, dass Ziegel, Luftkalkmörtel und ähnliche poröse Baustoffe luftdurchlässig sind. Pettenkofer hatte hierbei jedoch übersehen, dass der Luftdruck im Gebäude sich üblicherweise nur wenig vom Außenluftdruck unterscheidet und somit keine treibende Kraft für einen Luftaustausch vorhanden ist. Auch der Staudruck, welcher durch den Wind an der Außenoberfläche von Fassaden verursacht wird, ist viel zu gering um einen Luftaustausch zu bewirken. Hinzu kommt, dass die von ihm für die Versuche benutzten Baustoffe in der Praxis immer zusätzlich mit luftdichten Schichten wie zum Beispiel Putzen versehen werden. So ist festzustellen, dass gemauerte Wände luftdicht sind und auch gemäß den Rechtsvorschriften luftdicht sein müssen, sie "atmen" also nicht im Sinne einer Luftdurchlässigkeit der Wand.

    Mit dem Begriff "atmende Wand" wird aber heute meist eine sorptionsoffene Beschichtung der Innenwand und die Möglichkeit der Feuchtigkeitsdiffusion durch die Häuserwand nach außen gemeint.

    Bei einer sorptionsfähigen Innenwand kann Feuchtigkeitsanfall in der Wohnung, z.B. beim Kochen durch Wasserdampf, kurzzeitig von der Wandfläche aufgenommen werden. Somit schlägt sich das Kondenswasser nicht beziehungsweise nur wenig auf Oberflächen nieder. Nur über eine ungehinderte Diffusion bleibt die Wandkonstruktion trocken.

    Im Badezimmer kann aber eine "atmungsaktive" Wandoberfläche nachteilig sein, wenn sie die Feuchtigkeit aufnimmt, anschließend aber nicht mehr ausreichendend zum Trocknen gelüftet wird, so dass Schimmelpilzbefall auftritt. In diesem Falle wäre es günstiger, eine versiegelte Oberfläche zu haben, auf der das Kondenswasser sich deutlich abzeichnet. Der Nutzer könnte dann die Lüftungsnotwendigkeit erkennen, bzw. die Feuchtigkeit durch Abwischen von der versiegelten Oberfläche entfernen.

    Außenwände (Putze, Anstriche, Schutzbeschichtungen) sollten möglichst kein Wasser in flüssiger Form eindringen lassen, andererseits aber für Wasserdampf möglichst durchlässig sein, um durch Risse in der Wandoberfläche oder auf anderem Wege eingedrungene Feuchtigkeit wieder herausdiffundieren zu lassen (geringer Diffusionswiderstand nach außen). Diese gewünschte Eigenschaft der Wände wird auch als "atmungsfähig" oder "atmungsaktiv" bezeichnet. Wenn die Oberfläche diffusionsdicht beschichtet wird, könnte sich der Wassergehalt der Wand bis zur Sättigung erhöhen und Moos-, Algenbewuchs oder Schimmelpilzwachstum die Folge sein.
    Das atmende Büro ist ein Bürokonzept, das eine flexible Anpassung an organisatorische Veränderungen ermöglicht. Raumaufteilung und Einrichtung sind so gestaltet, dass sie kurzfristig und relativ unkompliziert an veränderte Bedürfnisse der Nutzer angepasst werden können, beispielsweise durch variable Trennwände o. ä. Synonym wird auch die Bezeichnung Projektwerkstatt verwendet.
    Abkürzung für: Atomgesetz
    Das Atrium ist ein Innenhof, der von einem Gebäude umschlossen ist. Die alten Römer nutzen die Bauweise vorwiegend, um Schutz vor der Sommerhitze zu finden, da immer eine Hälfte des Atriumhauses im Schatten lag. Ein weiterer Vorteil war, dass die Außenmauern die Wärme speichern konnten und in der Nacht langsam wieder abgaben.
    Unter Atriumhaus versteht man ein Gebäude mit einem Innenhof, auch Atrium genannt. Ursprünglich wurde die Bauweise von den alten Römern eingeführt, jedoch in den 1960-er Jahren kamen Atriumhäuser mit Innenhof auch in der Bundesrepublik Deutschland auf. Teure Grundstückspreise und ein Wandel beim Empfinden für Bauformen und -stil führten aber dazu, dass diese Bauart aus der Mode kam.
    Das Wort stammt aus dem Griechischen und soll auf den Namen der Stadt Athen zurückzuführen sein (athenisch). Bezeichnet wurde damit ein Kranzgesims mit Inschriften oder Figuren. Im Klassizismus wurde die Attika ein beliebtes Architekturelement. Heute wird der Begriff Attika im Bereich der Architektur für unterschiedliche Gestaltungselemente verwendet. So wird mit "Attika" die Überdeckung der Dachkante bezeichnet. Man trifft sie häufig in Form von Weißblechverkleidungen der Ränder der Flachdächer (bei Bungalows und mehrstöckigen Häusern mit Flachdächern und Dachterrassen) an, mit denen die Dachkante abgedichtet und verdeckt wird. Die Aufkantungshöhe liegt zwischen zehn und 25 Zentimeter. Vermieden wird dadurch der Regenwasserabfluss an den Hauswänden. Aber auch Aufmauerungen, die über die Dachkante hinausragen, werden unter dem Begriff Attika subsumiert.

    In der Schweiz bezieht sich der Begriff der Attikawohnung auf eine Wohnung, die auf ein Flachdach aufgebaut ist. Die zurückgesetzte Wohnung ermöglicht auf dem als Terrasse gestalteten Dach einen Rundgang um die Wohnung. In Deutschland verwendet man hierfür den aus Amerika stammenden Begriff Penthouse.
    Abkürzung für: Allgemeine Technische Vertragsbedingungen für Bauleistungen
    Unter audiovisuellen Medien werden sämtliche Nachrichtenkanäle verstanden, die Nachrichten oder journalistische Informationen über den Hör- beziehungsweise Sehsinn transportieren und vermitteln; in erster Linie das Fernsehen sowie die Print- und Hörfunkmedien, aber auch Internet-Medien mit ihren teils speziellen Kanälen wie Podcast und Vodcast.
    Eine Aufbauhypothek ist ein Grundpfandrecht nach dem ehemaligen Zivilgesetzbuch (ZGB) der DDR. Dort war sie in § 456 geregelt. Sie wurde zugunsten von Kreditinstituten eingetragen, um Baumaßnahmen abzusichern. Das ZGB bestimmte, das auf die Aufbauhypothek die Regelungen über die Hypothek entsprechend anzuwenden waren. Sie hatte allerdings Vorrang vor anderen Hypotheken. Bestanden mehrere Aufbauhypotheken, waren diese gleichrangig.
    Die Vorrangregelung wurde zwar durch das 1. Zivilrechtsänderungsgesetz von 1990 aufgehoben, ist jedoch gemäß § 3 des Gesetzes weiter anzuwenden auf Rechte, die vor dem 1.7.1990 begründet wurden.

    Bei einer „Kreditausreichung“ im Zusammenhang mit staatlich angeordneten Baumaßnahmen war es möglich, dass eine Aufbauhypothek auch ohne ausdrückliche Zustimmung des Grundstückseigentümers eingetragen wurde. Teilweise wurde die Eintragung vom staatlichen Verwalter eines Grundstücks verfügt, wobei nicht in allen Fällen tatsächlich Baumaßnahmen stattfanden.

    Da im Grundbuch eingetragene Aufbauhypotheken im Prinzip weiter Bestand haben, sorgen sie auch immer noch für Rechtsstreitigkeiten. So können Käufer oder Erben von Grundstücken sich mit einer solchen Grundstücksbelastung konfrontiert sehen; womöglich besteht die Aufbauhypothek zugunsten eines Geldinstituts, welches über Jahre aufgelaufene Zinsen geltend macht.

    Ein wichtiges Urteil dazu erging beim Bundesverwaltungsgericht am 13.12.2000 (Az. 8 C 31.99). Hier ging es um die Frage, inwieweit Erben eines mit Aufbauhypotheken belasteten Mehrfamilienhauses diese zu übernehmen hätten.

    Darin wies das Gericht darauf hin, dass § 16 Abs. 5 Vermögensgesetz für eingetragene Aufbauhypotheken und vergleichbare Grundpfandrechte zur Sicherung von Baukrediten, die durch einen staatlichen Verwalter bestellt wurden, besondere Regelungen trifft. Aufgedrängte Grundpfandrechte dieser Art müsse der Berechtigte nur dann übernehmen, wenn die gesicherten Aufwendungen auch heute noch wertsteigernde oder werterhaltende Auswirkungen auf das Grundstück hätten.

    Könne der Berechtigte nachweisen, dass eine der Kreditaufnahme entsprechende Baumaßnahme nicht stattgefunden habe, seien solche Grundpfandrechte nicht zu berücksichtigen (§ 16 Abs. 5 Satz 4 VermG). Durchgeführte Baumaßnahmen dagegen sollten nur in dem Umfang berücksichtigt werden, in dem bei der Rückübertragung noch davon auszugehen sei, dass die Maßnahme zu einer Wertsteigerung oder Werterhaltung geführt habe. Dementsprechend müssten von der Hypothek Abschläge nach Maßgabe von § 18 Abs. 2 VermG vorgenommen werden.

    Die Anordnung der staatlichen Verwaltung eines Grundstücks gehöre zu den Schädigungstatbeständen, welche eine Anwendung des Vermögensgesetzes ermöglichten. Die nach einer solchen Anordnung durch den staatlichen Verwalter bestellten Grundpfandrechte seien selbst eine wiedergutzumachende Schädigung, soweit der Berechtigte nicht im Einzelfall von einer dauerhaften Bereicherung profitiere.

    Das Bundesverwaltungsgericht bestätigte diese Ansicht auch mit seiner Entscheidung vom 24.4.2002 (Az. 8 C 21. 01):

    „Der Berechtigte oder sein Rechtsnachfolger soll für die ihm aufgedrängten Grundpfandrechte nur unter der Voraussetzung einstehen, dass sich durch sie gesicherte Aufwendungen heute noch wertsteigernd oder werterhaltend auf das zurückübertragene Grundstück auswirken.“

    Zu den Abschlägen bei Aufbauhypotheken und zu deren Erlöschen entschied auch das Verwaltungsgericht Berlin (Urteil vom 27. Mai 2010, Az. 29 A 186.08).
    Anwaltliche Beratung ist bei Problemen mit Aufbauhypotheken unbedingt zu empfehlen.
    Aufenthaltsraum ist ein Begriff des Bauordnungsrechts. Unter Aufenthaltsräume versteht man Räume, die zum dauernden Aufenthalt für Menschen bestimmt sind. Beurteilungskriterien sind die lichte Höhe (zwischen mindestens 2,20 Meter und 2,50 Meter je nach Landesbauordnung) und senkrecht stehende Fenster (ausnahmsweise sind geneigte Fenster zulässig).

    Für Dach- und Kellergeschosse gelten besondere Regelungen. Beim Dachgeschoss bleiben bei der Berechnung der Nutzfläche solche mit einer lichten Höhe unter 1,50 Meter außer Betracht.

    Bei Kellergeschossen wird darauf abgestellt, dass ein bestimmter Höchstabstand zwischen dem Kellerboden und der Ebene der natürlichen Geländeoberflächen eingehalten werden muss. Ausnahmen gelten für Gaststätten, Verkaufsräume, Spielräume, Werkräume usw. Diese können in Kellerräumen als Aufenthaltsräume zugelassen werden.
    Beim Aufgebotsverfahren handelt es sich um eine öffentliche, gerichtliche Aufforderung zur Anmeldung von Ansprüchen und Rechten. In einem solchen Verfahren werden entweder Urkunden für kraftlos erklärt oder unbekannte Berechtigte von ihrer Rechtsposition ausgeschlossen.

    Im Rahmen dieses Verfahrens werden zum Beispiel verloren gegangene Grundschuldbriefe oder Sparbücher für kraftlos erklärt. Vielfach wird der Verlust eines Grundschuldbriefes erst beim Verkauf eines Grundstückes und der damit einhergehenden Löschung der Grundschuld aus dem Grundbuch erkannt. Damit die Grundschuld aus dem Grundbuch gelöscht werden kann, muss der Brief von Amts wegen für kraftlos erklärt werden. Antragsberechtigter für die Kraftloserklärung ist derjenige, zu dessen Gunsten ein im Grundbuch eingetragener Anspruch besteht. Wurde die Grundschuld also noch nicht zurückgezahlt, ist das Geldinstitut als Gläubiger antragsberechtigt; hat die Rückzahlung vollständig stattgefunden, ist der Antrag durch den Grundstückseigentümer zu stellen. Das Aufgebotsverfahren ist entweder schriftlich oder mündlich beim zuständigen Amtsgericht, in dessen Bezirk der Antragsberechtigte seinen Wohn- oder Geschäftssitz hat, zu stellen. Die Verfahrensdauer beträgt i.d.R. mindestens vier Monate.

    Laut § 927 BGB kann der Eigentümer eines Grundstücks, wenn dieses seit 30 Jahren im Eigenbesitz eines anderen ist, im Wege des Aufgebotsverfahrens von seinem Eigentum ausgeschlossen werden. Ist der Eigentümer im Grundbuch eingetragen, findet dieses Verfahren jedoch nur statt, wenn er gestorben oder verschollen ist und eine Eintragung in das Grundbuch, die eine Zustimmung des Eigentümers erfordert, seit 30 Jahren nicht stattgefunden hat. Der langjährige Besitzer kann nach Abschluss des Aufgebotsverfahrens als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden.
    Die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen sieht ein Vergabeverfahren für öffentliche Aufträge vor, dass als Aufgebotsverfahren bezeichnet wird. Dabei gibt der Auftraggeber für die anzubietende Bauleistung einen konkreten Preis vor. Es wird jedoch davon ausgegangen, dass dieser zu niedrig kalkuliert ist, so dass den Bietern ein Aufgebot, also ein höheres Gebot, gestattet wird.

    Die bietenden Unternehmen müssen sich dann überlegen, inwieweit der vorgegebene Preis zu überbieten ist. Die Bieter teilen der Vergabestelle dann ihre jeweiligen Aufpreise mit.

    Das Aufgebotsverfahren wird gemäß § 4 Abs. 4 VOB/A nur als Ausnahme bei regelmäßig wiederkehrenden Unterhaltungsarbeiten angewendet. Deren Umfang soll möglichst gering gehalten werden.

    Gemäß dem Erlass des Bundesministeriums für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit (BMUB) „Wertgrenzen für Einzelaufträge aus Rahmenverträgen im Auf- und Abgebotsverfahren“ vom 12.05.2014 liegt der zulässige Höchstwert für Einzelaufträge aus im Aufgebotsverfahren zustande gekommenen Rahmenverträgen bei 20.000 Euro.
    Die nachträgliche Aufhebung des Hauptvertrags durch eine entsprechende Vereinbarung der Parteien hat keinen Einfluss auf die Maklerprovision. Anders wird die Rechtslage beurteilt, wenn ein Anfechtungsgrund gegeben ist und statt der Beseitigung des Hauptvertrags durch Erklärung der Anfechtung mit dem Vertragspartner die Aufhebung des Vertrags vereinbart wird.

    Das gilt auf jeden Fall, wenn die Aufhebung innerhalb der Anfechtungsfristen der §§ 121, 124 BGB vereinbart wird, also unverzüglich nach Kenntnis des Anfechtungsgrundes bei einer Anfechtung wegen Irrtums bzw. innerhalb eines Jahres nach einer Täuschung oder Drohung. Nach dem BGH (BGH, 15.01.1986, IVa ZR 46/84) entfällt der Provisionsanspruch nicht, wenn im Hauptvertrag die Pflicht des Grundstückskäufers zur Übernahme der Maklercourtage festgeschrieben ist (so genannte Maklerklausel). Diese Ansicht wird aber auch deutlich kritisiert. Teilweise wird angenommen, dass der Makler unter bestimmten Umständen um seine Zustimmung zur Aufhebung des Vertrags gebeten werden muss. Oder es wird argumentiert, dass die Aufhebung des Vertrags sämtliche Regelungen, die in ihm enthalten sind, entfallen lässt, also auch die Vereinbarung über die Übernahme der Provision durch den Käufer.
    Der Makler ist verpflichtet, seinen Auftraggeber über alle ihm bekannten Umstände aufzuklären, die für seine Entscheidung, ob er das angebotene Geschäft abschließen soll, von Bedeutung sein können. Im Gegensatz zum Immobilienberater trifft den Makler keine Verpflichtung, besondere Erkundigungen einzuziehen, um den Auftraggeber in jeder Hinsicht aufklären zu können.

    Zu unterscheiden ist zwischen einer allgemeinen Aufklärungspflicht, die grundsätzlich besteht und einer besondere Aufklärungspflicht. Beispiel für eine allgemeine Aufklärungspflicht: Der Makler, der ein Baugrundstück anbietet, muss den Kaufinteressenten über eine das Grundstück beeinträchtigende Bebauungsmöglichkeit des Nachbargrundstücks aufklären.

    Eine besondere Aufklärungspflicht entsteht dann, wenn der Makler bemerkt, dass sich der Auftraggeber hinsichtlich eines Sachverhalts in einem Irrtum befindet (zum Beispiel über die Höhe der Erwerbsnebenkosten beim Grundstückskauf) oder bestimmte (auch rechtliche) Zusammenhänge falsch einschätzt (zum Beispiel die Notwendigkeit der notariellen Beurkundung auch von unwichtig erscheinenden Nebenabsprachen im Zusammenhang mit einem Grundstückskaufvertrag).

    Eine besondere Aufklärungspflicht besteht auch dann, wenn der Kaufinteressent ausdrücklich nach einem für ihn entscheidenden Umstand fragt und der Makler diesen Umstand kennt. Hat der Kaufinteressent sich zum Beispiel ausdrücklich danach erkundigt, ob das angebotete Haus unter Denkmalschutz steht, darf der Makler die ihm bekannte mögliche Einleitung eines Denkmalschutzverfahrens nicht verschweigen. In einem vor dem OLG Oldenburg verhandelten Fall hatte ein Makler verschwiegen, dass das Gebäude demnächst von der Denkmalschutzbehörde besichtigt werden sollte, um eine Unterschutzstellung zu prüfen. Nach dem Kauf wurde das Haus dann tatsächlich unter Denkmalschutz gestellt. Der Makler wurde zur Rückzahlung der erhaltenen Provision verurteilt (OLG Oldenburg, Beschluss vom 10.07.2014, Az. 4 U 24/14). Dem Urteil zufolge besteht in solchen Fällen eine Aufklärungspflicht unabhängig davon, ob schon ein formelles Denkmalschutzverfahren eingeleitet wurde – auch über die Möglichkeit ist der Kunde aufzuklären.
    Auflassung bezeichnet die Einigung zwischen Verkäufer und Käufer über den Eigentumswechsel beim Grundstückskauf. Die Auflassung muss zusätzlich zum Kaufvertrag erfolgen und von beiden Vertragsseiten bei gleichzeitiger Anwesenheit vor einem Notar erklärt werden. Die Vertragsparteien können sich auch vertreten lassen. Anschließend wird der Eigentümerwechsel im Grundbuch eingetragen. Beim Immobilienkaufvertrag wird die Auflassung in der Regel bereits in der Kaufvertragsurkunde erklärt. Existiert das Kaufgrundstück noch nicht als handelbares Gut, weil es erst Vermessen werden muss, kann die Auflassung erst dann erklärt werden, wenn das Grundstück als Rechtsobjekt entstanden ist.
    Die Auflassungsvormerkung sichert den Anspruch des Grundstückserwerbers auf Übertragung des Eigentums am Grundstück. Sie ist üblich, da sich die Auflassung nicht unmittelbar nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags vollziehen lässt. Die Auflassungsvormerkung wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen und Zug um Zug mit der Eigentumsumschreibung wieder gelöscht. Werden später Belastungen, Lasten oder Beschränkungen im Rang nach der Auflassungsvormerkung eingetragen, die den Verkäufer betreffen, z.B. ein Zwangsversteigerungs- oder ein Insolvenzvermerk, entfalten sie keine Wirksamkeit mehr und müssen wieder gelöscht werden.
    Sofern ein Bauvertrag auf Einheitspreisen (Preise für Leistungseinheiten) beruht, ist es erforderlich, die erbrachte Leistung quantitativ zu erfassen. Dies erfolgt durch das Aufmaß, einem Zählen und Nachmessen der Längen (z.B. Rohre), Flächen (z.B. Wände) und Massen (z.B. Mauerwerk). Zum Aufmaß sollte der Architekt des Bauherrn hinzugezogen werden ("gemeinsames Aufmaß").
    Zum Zweck der Entschleunigung des innerörtlichen Straßenverkehrs wurden in vielen deutschen Gemeinden Straßen mit Pflastersteinreihen versehen, etwa der Übergang in eine 30-km-Zone. Man spricht hier von "Aufpflasterung". Solche Maßnahmen sind umstritten, weil damit in der Regel auch zusätzlicher Verkehrslärm und Feinstaub erzeugt wird.

    Die Gemeinden sind verpflichtet, bevor eine solche Entscheidung getroffen wird, abzuwägen, ob die Entschleunigung des Straßenverkehrs nicht auf andere Weise erreicht werden kann, zum Beispiel durch Verengung der Straßenführung. Das OVG Koblenz hat mit Urteil vom 11.5.1999 (Az 7 A 10095/99, NJW 2000, S. 234) einem Anlieger den Anspruch auf Unterlassung der Aufpflasterung, beziehungsweise der Beseitigung einer bereits durchgeführten Aufpflasterung gegen eine Gemeinde zugesprochen.
    Der Mieter kann gegen Mietforderungen des Vermieters mit eigenen Geldforderungen gegen den Vermieter aufrechnen. Dies geht aus §§ 387 ff. BGB hervor. Beispiel: Der Mieter ist mit einer Monatsmiete von 500 Euro im Rückstand. Der zur Mietwohnung gehörende Elektroherd hat ohne Verschulden des Mieters seinen Dienst eingestellt. Der Mieter hat für 450 Euro einen neuen Herd gekauft. Er erklärt durch Schreiben an den Vermieter die Aufrechnung mit der ausstehenden Miete und schuldet dem Vermieter nur noch 50 Euro.

    Die Aufrechnung findet nicht automatisch statt, sondern muss ausdrücklich erklärt werden. Wenn der Vermieter dem Mieter aus irgendwelchen mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Gründen noch Geld schuldet, hat der Mieter überdies ein Zurückbehaltungsrecht (§ 273 BGB). Das heißt, er kann die Zahlung der Miete solange zurückhalten, bis der Vermieter seine Schulden begleicht. Dann allerdings muss der Mieter den ausstehenden Betrag zusätzlich zur laufenden Miete bezahlen.

    § 556 b Abs. 2 BGB stellt klar, dass der Mieter gegen eine Mietforderung mit eigenen Forderungen aus § 536a (Schadenersatz und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen Mangel der Mietsache), § 539 BGB (Ersatz sonstiger Aufwendungen auf die Mietsache) oder aus ungerechtfertigter Bereicherung wegen zu viel gezahlter Miete aufrechnen oder ein Zurückbehaltungsrecht ausüben kann – auch wenn dies im Mietvertrag ausgeschlossen wurde. Jede gegenteilige Vereinbarung ist unwirksam.

    Allerdings muss der Mieter daran denken, seine Absicht auf Aufrechnung oder Ausübung des Zurückbehaltungsrechts dem Vermieter mindestens einen Monat vor Fälligkeit der Miete, mit der er aufrechnen will, schriftlich, laut Gesetz "in Textform", mitzuteilen.

    Eine vom Vermieter ausgesprochene fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges kann vom Mieter nachträglich unwirksam gemacht werden, indem er mit Gegenforderungen aufrechnet. Die Aufrechnung muss er allerdings gegenüber dem Vermieter unverzüglich nach Zugang der Kündigung erklären. Gesetzlich geregelt ist dies in § 543 Abs. 2 S. 3 BGB. Die Kündigung wird jedoch nur unwirksam, wenn durch die Aufrechnung der gesamte Betrag des Mietrückstandes getilgt wird (Bundesgerichtshof, Urteil vom 24. August 2016, Az. VIII ZR 261/15).
    Unter einer Aufrechnung ist die Verrechnung zweier Forderungen zu verstehen. Ein Aufrechnungsverbot untersagt einem Vertragspartner die Aufrechnung mit einer Gegenforderung. Während im gewerblichen Mietrecht Aufrechnungsverbote in Mietverträgen zulässig sind, gibt es im Wohnraummietrecht für sie erhebliche Einschränkungen. Man unterscheidet zwischen generellen und eingeschränkten Aufrechnungsverboten.

    Ein generelles Aufrechnungsverbot verbietet jegliche Aufrechnung ohne Einschränkungen. Im Rahmen von Allgemeinen Geschäftsbedingungen bzw. Formularmietverträgen kann ein generelles Aufrechnungsverbot nicht wirksam vereinbart werden (§ 309 BGB). Ein eingeschränktes Aufrechnungsverbot ist grundsätzlich zulässig. So kann z. B. eine Mietvertragsklausel besagen, dass der Mieter mit unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen aufrechnen darf, mit allen anderen jedoch nicht. Bei der Frage nach der Zulässigkeit eines eingeschränkten Aufrechnungsverbotes kommt es entscheidend auf die Art des Anspruches an, mit dem aufgerechnet werden soll.

    Hat der Mieter Anspruch auf Schadenersatz oder Aufwendungsersatz wegen Mängeln der Wohnung, die er selbst behoben hat, darf er mit der Mietforderung des Vermieters aufrechnen, auch wenn der Mietvertrag dies untersagt. Ein diesbezügliches Aufrechnungsverbot ist unwirksam. Der Mieter muss jedoch den Vermieter einen Monat vor Fälligkeit der Miete in Textform über seine Absicht der Aufrechnung in Kenntnis setzen. Dies regelt § 556b BGB.

    Ist durch einen Wohnungsmangel indirekt ein Schaden auf Mieterseite verursacht worden (Möbel wurden durch Wasserrohrbruch zerstört) und hat der Vermieter den Schaden anerkannt, sind etwaige Aufrechnungsverbote im Mietvertrag ebenfalls unbeachtlich: Der Mieter kann mit der Mietforderung des Vermieters aufrechnen (vgl. Landgericht Berlin, Urteil vom 11.2.1986, Az: 64 S 365/85).

    Ein Verbot der Aufrechnung mit einer strittigen oder nicht rechtskräftig festgestellten Forderung kann wirksam vereinbart werden. Dies entschied etwa das Landgericht Nürnberg-Fürth mit Urteil vom 21.10.1992, Az: 7 S 4071/92. In diesem Fall ging es um die Aufrechnung eines vom Mieter behaupteten Nebenkostenguthabens mit der Miete. Nach Rechnung des Vermieters wäre eine Nachzahlung fällig gewesen.

    Gibt der Mieter die Wohnung nach Vertragsende verspätet zurück, hat der Vermieter weiterhin Anspruch auf die vereinbarte Miete als Schadenersatz, da er nicht neu vermieten kann. Will der Mieter gegen diesen Anspruch mit eigenen Schadenersatzforderungen aufrechnen und bestreitet der Vermieter das Bestehen der Forderung des Mieters, muss der Mieter ein mietvertragliches Aufrechnungsverbot akzeptieren (so etwa das Oberlandesgericht Düsseldorf , Urteil vom 30.4.1997, Az: 10 U 73/96).

    Für unwirksam erklärte der Bundesgerichtshof im Jahr 2007 folgendes Aufrechnungsverbot in einem Gewerbemietvertrag: „Der Mieter kann nur mit solchen Zahlungen aus dem Mietverhältnis aufrechnen oder die Zurückbehaltung erklären, die entweder rechtskräftig festgestellt sind oder zu denen die Vermieterin im Einzelfall jeweils ihre Zustimmung erklärt.“

    Wie der BGH erklärte, mache diese Klausel die Aufrechnung mit einer unbestrittenen, aber nicht rechtskräftig festgestellten Forderung von der Zustimmung des Vermieters abhängig. Eine so schwerwiegende Verkürzung der Gegenrechte des Mieters benachteilige diesen unangemessen und sei daher im Rahmen von Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam (BGH, Urteil vom 27.6.2007, Az. XII ZR 54/05).
    Um Wohnungseigentum rechtswirksam durch Anlegung der Wohnungsgrundbücher zu begründen, ist es gemäß § 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG erforderlich, der Eintragungsbewilligung neben der Abgeschlossenheitsbescheinung eine von der Baubehörde mit Siegel und Stempel versehene Bauzeichnung beizufügen, die allgemein als Aufteilungsplan bezeichnet und zum Bestandteil der Grundakte wird.

    Die Anfertigung des Aufteilungsplanes kann gemäß § 7 Abs. 4 Satz 3 WEG auch durch öffentlich bestellte oder anerkannte Sachverständige für das Bauwesen erfolgen, wenn dies die Landesregierungen durch Rechtsverordnung bestimmt haben. In diesem Fall bedarf der als Anlage beizu­fügende Aufteilungsplan nicht der Form des § 29 der Grund­buchordnung.

    Der Aufteilungsplan soll Aufschluss über die Aufteilung des Gebäudes sowie über Lage und Größe der im Sonder­eigentum und der im Gemeinschaftseigentum stehenden Gebäudeteile geben. Bei bestehenden Gebäuden muss der Aufteilungsplan grundsätz­lich den aktuellen Bauzustand zutreffend wiedergeben. Alle zu demselben Sondereigentum gehörenden Einzelräume sind mit der jeweils gleichen Nummer zu kennzeichnen (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 WEG). Zur klaren Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschafts­eigentum ist erforderlich, dass der Aufteilungsplan nicht nur die Grundrisse, sondern auch Schnitte und Ansichten des Gebäudes enthält. Die Nummerierung der zu einem Sonder­eigentum gehörigen Räume, einschließlich Balkone, Loggien, Keller-, Boden- und Abstell­räume, Garagenstellplätze, muss mit der entsprechenden Nummerierung des Sondereigentums in der Teilungserklärung übereinstimmen.

    Ist Sondereigentum in der Teilungserklärung und im Aufteilungs­plan nicht hinreichend und übereinstimmend ausgewiesen, zum Beispiel bei abweichender oder fehlender Nummerierung, ist Sonder­eigentum nicht rechtswirksam entstanden. Ebenso sind Sonder­nutzungs­rechte im Aufteilungsplan auszu­weisen, also alleinige Gebrauchs- und Nutzungsrechte an gemein­schaftlichen Flächen (Gartenflächen, Kraftfahrzeug-Stellplätze im Freien) und Räumen.

    In den Aufteilungsplänen nach Angaben des Architekten eingetragene Nutzungsvorschläge (Wohnzimmer, Kinderzimmer, Arbeitszimmer etc.) haben grundsätzlich nicht die Bedeutung einer Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter (BGH, Urteil vom 15.1.2010, V ZR 40/90). Das heißt, es handelt sich um unverbindliche Vorschläge, die nicht zwingend sind und deshalb auch andere Nutzungsmöglichkeiten zulassen (BGH, Urteil vom 16.11.2012, V ZR 246/11).

    Auch aus einer im Aufteilungsplan enthaltenen Bezeichnung einer Grundstücksfläche als „Rasenfläche mit Spielgeräten“ kann keine bindende Nutzungsvorgabe hergeleitet werden. Bei einer solchen Ausweisung handelt es sich lediglich um eine Nutzungsmöglichkeit.

    Aus diesem Grunde können im konkreten Einzelfall die Wohnungseigentümer auch befugt sein, durch mehrheitliche Beschlussfassung das Spielen von Hunden – auch nicht angeleint – zu gestatten, wenn gleichzeitig durch entsprechende zusätzliche Beschlüsse die Hunde haltenden Eigentümer dazu verpflichtet werden, dafür Sorge zu tragen, dass keine Beeinträchtigungen durch Verschmutzung oder in anderer Weise (Anspringen von Mitbenutzern durch die Hunde) entstehen (BGH, 8.5.2015, V ZR 163/14).
    Nach allgemeinem Sprachverständnis ist Auftraggeber eine Person, die einer anderen Person einen Auftrag erteilt. Rechtlich kann es sich um einen "Auftrag" im Sinne des BGB handeln. Umgangssprachlich wird der Begriff weiter gefasst.

    Im Maklergeschäft wird schlicht derjenige als Auftraggeber bezeichnet, der mit einem Makler einen Maklervertrag schließt. Dabei kann es sich um einen Objektanbieter handeln, der sein Objekt über einen Makler verkaufen oder vermieten will. Ebenso kann es sich um einen Interessenten für ein Objekt handeln, der den Makler einschaltet, damit er sich bemüht, einen Vertrag mit dem Anbieter zustande zu bringen.

    Normalerweise ist die Beauftragung eines Maklers mit einem Provisionsversprechen des Auftraggebers verbunden. Das muss aber nicht sein. So kann der Anbieter eines Objektes zur Bedingung für die Erteilung eines Auftrages machen, dass der Käufer die Provision bezahlen soll. Bei der Wohnungsvermittlung ist dies der Regelfall.

    Im öffentlich-rechtlichen Bereich der Makler- und Bauträgerverordnung beschränkt sich der Begriff "Auftraggeber" auf denjenigen, dem die "Verbraucherfunktion" zukommt, also stets auf den Interessenten für eine Immobilie, Mietwohnung usw. Der Grundgedanke ist der des Verbraucherschutzes, wobei der Anbieter einer Immobilie als Verbraucher ausgeblendet wird.
    Auftragsakquisition im Maklergeschäft kann als Beschaffung von Objektaufträgen zu Bedingungen verstanden werden, die einen positiven Beitrag zum betriebswirtschaftlichen Ergebnis des Maklerbetriebs erwarten lassen. Die Beschaffung von Interessentenaufträgen zur Objektsuche gehört zwar auch zur Auftragsakquisition. Sie spielt aber im deutschen Maklergeschäft kaum eine Rolle, obwohl sich ein solcher Marktzugang für Makler auch anbieten würde.

    Im Rahmen der Auftragsakquisition sind folgende Rahmenbedingungen zu beachten:
    • Die Angebotskonditionen für das Objekt müssen marktrealistisch sein.
    • Die Maklervertragsbedingungen müssen so beschaffen sein, dass dem Makler auch ein genügend großer Spielraum für den Einsatz von Auftragsbearbeitungskosten bleibt.
    • Der Auftraggeber sollte sich zur Provisionszahlung im Abschlussfall verpflichten.
    Kippes bezeichnet diese Elemente der Auftragsakquisition als "Zieltriade" der Auftragsakquisition.

    Durch marktrealistische Angebotsbedingungen kann der Makler weitgehend die Auswirkungen des Erfolgsprinzips ausschalten. Marktrealistische Angebotsbedingungen liegen auch im Interesse des Auftraggebers, weil ein zu hoher Preisansatz zu einem sukzessiven Absenken der Preise führen muss. Dies ruft bei den Interessenten eine "Baissespekulation" hervor. Das Objekt ist dann nur unter Wert zu verkaufen. Ziel muss die Erreichung eines Verhandlungspreises mit einem den Marktverhältnissen entsprechenden Verhandlungsspielraum sein. Ein Makler hat in der Regel einen besseren Marktüberblick als der private Direktanbieter, so dass er den erzielbaren Preis für die Immobilie besser einschätzen kann. Dies ist auch einer der Gründe, warum Makler in den Immobilienvertrieb eingeschaltet werden.

    Die Maklervertragsbedingungen sollten so gestaltet sein, dass der Makler über seinen Einsatz für den Auftraggeber auf der Ebene einer hohen Erfolgswahrscheinlichkeit agieren kann. Bemühen sich z. B. drei oder vier Makler gleichzeitig um den Verkauf, bestehen aus der Sicht jedes Einzelnen nur noch geringe Erfolgschancen, was den Kosteneinsatzspielraum erheblich reduziert. Als geeignetes Instrument zur Absicherung eines erfolgsorientierten Einsatzes bietet sich der Alleinauftrag an. Durch ihn werden die Auswirkungen des "Prinzips der Entscheidungsfreiheit des Auftraggebers" im Interesse beider Parteien erheblich reduziert. Die letzte Rahmenbedingung geht von der Überlegung aus: "Wer zahlt, schafft an." Übernimmt der Verkäufer die gesamte Maklerprovision, dann wird der Makler zum ausschließlichen Interessenvertreter des Verkäufers, was sich in der Regel im Gesamtergebnis des vermittelten Vertrages auswirkt.
    Das Kalkulationsmodell für einen Maklerauftrag setzt voraus, dass folgende statistische Jahresdaten ermittelt werden:

    • der Erfolgsquotient (Erfolgsquote)
    • der durchschnittlich erzielte Provisionssatz, auf der Grundlage der vereinnahmten Provisionen
    • die Auftragsbearbeitungskosten in Prozent der Provisionserlöse (Sie dienen als Orientierungsgröße für das Budget.)
    • der anteilige (prozentual stets gleich bleibende) Deckungsbeitrag für die konstanten Kosten (Gehälter und Unternehmerlohn und so weiter) und den Gewinn. Dabei wird unterstellt, dass diese Kosten auch im Folgejahr in etwa gleich bleiben und sich nicht etwa durch Personalauf- oder -abbau verschieben.
    • die durchschnittliche Auftragsbearbeitungsdauer


    Mit Hilfe des Erfolgsquotienten wird zunächst aus dem für den Erfolgsfall erwarteten Provisionsbetrag der kalkulatorische Provisionsertrag errechnet. Aus den Auftragsbearbeitungskosten wird durch Multiplikation mit dem Erfolgsquotienten das relative Kostenbudget ermittelt, das für die Auftragsbearbeitung zur Verfügung steht. Der Betrag dieses Budgets und der dem Auftrag zuzurechnende Fixkostenanteil werden vom kalkulatorischen Provisionsertrag abgezogen. Daraus ergibt sich der kalkulatorische Beitrag des Auftrages zum Betriebsergebnis.

    Diese Größen sowie die bereits ermittelte durchschnittliche Auftragsbearbeitungsdauer sind die unternehmenstypischen Kennzahlen, die für die Kalkulation eines Maklerauftrages im Folgejahr erforderlich sind. Bei der Fortschreibung der letztjährigen Zahlen in das gegenwärtige oder kommende Jahr sind allerdings solche Änderungen zu berücksichtigen, die die Grunddaten der Kalkulation beeinflussen, beispielsweise Änderungen der Fixkosten durch Neueinstellung eines Mitarbeiters.

    Andererseits wird der Aktionsspielraum des Maklers durch Vereinbarungen eines Aufwendungsersatzes erheblich er­weitert. Der Aufwendungsersatz bezieht sich ja auf Auftragsbearbeitungskosten, wie z. B. die Kosten für die Ein­stel­lung des Objektes in ein Immobilienportal, die Kosten für Inserate, Exposés und Prospekte. Im Kalkulations­schema wirkt sich ein vereinbarter Aufwendungsersatz so aus, dass der Makler nur noch mit einem Deckungsbeitrag für die Fixkosten und den angesetzten Gewinn kalkulieren muss.

    Wird ein Auftrag entgegengenommen, dessen Konditionen naturgemäß nicht den ermittelten unternehmenstypischen Normgrößen entsprechen, sind die jeweiligen Abweichungen von der Norm zu berechnen. Ist das Ergebnis negativ, spricht Einiges dafür, dass bei Annahme und Bearbeitung dieses Auftrages der Beitrag zum Betriebsergebnis ebenfalls negativ sein wird. Das Kalkulationsmodell dient somit als Beurteilungsgrundlage für die Frage, ob ein Maklerauftrag auf der Grundlage der vom Auftraggeber genannten Bedingungen angenommen oder abgelehnt werden sollte.

    Zu bedenken ist bei diesem Kalkulationsmodell, dass der Erfolgsquotient statistisch gesehen notwendigerweise eine Wahrscheinlichkeitsgröße darstellt, da der Auftragsgeber des Maklers Herr des Geschäftes bleibt und das Zustandekommen eines Vertrages von dessen nicht kalkulierbaren Willen abgängig ist. Die Kalkulation ist also nur einer von mehreren Beurteilungsmaßstäben für die Frage, ob ein Maklerauftrag zu bestimmten Maklervertragsbedingungen angenommen werden kann. Wegen zu großer Unwägbarkeiten ist das Kalkulationsmodell nicht anwendbar bei Aufträgen ohne Alleinauftragsbindung.
    Zuschuss oder Darlehen, das nach den Wohnungsbauförderungsvorschriften der Bundesländer den Vermietern öffentlich geförderter Wohnungen gewährt wird. Ziel ist die Bereitstellung kostengünstigen Wohnraums für die Mieter von Sozialwohnungen.

    Die Zuschussregelungen ändern sich jährlich. Darlehen, die über längere Zeiträume laufen, verringern sich in regelmäßigen Abständen um ein Drittel der ursprünglichen Darlehenssumme. Für den Vermieter ist dann eine Erhöhung der Miete nach den für öffentlich geförderten Wohnraum einschlägigen Vorschriften (Wohnungsbindungsgesetz) zulässig.

    Läuft eine derartige Förderstufe ab, prüft die zuständige Behörde meist auch die Wohnberechtigung der Mieter. Stellt sich heraus, dass deren Einkommen die Grenze für das Bestehen der Wohnberechtigung um über 5% überschreitet, werden die Aufwendungsbeihilfen reduziert. Beträgt die Überschreitung mehr als 40%, können sie komplett beendet werden.
    Als rückzahlbares Aufwendungsdarlehen wurden vom Staat gewährte Darlehen im sogenannten 2. Förderweg für Neubauten bezeichnet, die Bauherren oder Käufer mit niedrigen Einkommen erhalten konnten. Der Bauherr erhielt mehrere Jahre einen bestimmten Darlehensbetrag pro Quadratmeter Wohnfläche, dessen Höhe sich nach der Zahl der Familienmitglieder richtete.

    Im Vergleich dazu brauchten Aufwendungszuschüsse nicht zurückgezahlt zu werden. Sie wurden oft bei Wohnungen, die im 1. oder 2. Förderweg gefördert wurden, von den Bundesländern zusätzlich gewährt. Diese staatliche Förderung richtete sich in ihrer Höhe nach der Wohnfläche. Der Aufwendungszuschuss verringerte sich außerdem alljährlich um einen bestimmten Satz, bezogen auf die Anfangsleistung.

    Durch die Aufhebung des 2. Wohnungsbaugesetzes, das hierfür die Gesetzesgrundlage war, ist diese Förderung auf dieser Rechtsgrundlage nicht mehr möglich. Heute gilt das Wohnraumförderungsgesetz, das allerdings ähnliche Förderungsmöglichkeiten vorsieht.
    Sofern Makler für den Fall, dass ein Hauptvertrag während der Laufzeit des Maklervertrags nicht zu Stande kommt, einen Aufwendungsersatz beanspruchen wollen, müssen sie ihn ausdrücklich vereinbaren (§ 652 Abs. 2 BGB). Teilweise wird der Anspruch auf Aufwendungsersatz auch für den Fall des Abschlusses eines Hauptvertrags vereinbart. Wenn dies lediglich in den AGB des Maklers vorgesehen ist, wird es allerdings für unwirksam gehalten.

    Der Makler kann nur die tatsächlich entstandenen Aufwendungen berechnen. Dazu zählen nur die konkreten Kosten, die bei der Bearbeitung des konkreten Auftrags entstanden sind. Das sind üblicherweise Reisekosten im Sinne von Spesen, Porto, Druckkosten zum Beispiel für Exposees, Gebühren für Inserate und so weiter. Diese Kosten sind im Einzelnen nachzuweisen. Der Nachweis fällt schwer bei den Kosten für Telefonate bei einer Telefon-Flatrate oder für Einstellkosten in Immobilienportalen bei Pauschalgebühren für bestimmte Kontingente. Auf jeden Fall gehören der Zeitaufwand für Besichtigungen, Telefonate und so weiter sowie die allgemeinen Bürokosten nicht zu den Aufwendungen. Es handelt sich um einen Teil der Vergütung, die gerade über den Aufwendungsersatz nicht eingenommen werden kann.

    Problematisch sind pauschale Regelungen. Dazu der BGH in den Leitsätzen seines Urteils vom 28.01.1987 (IVa ZR 173/85): „In allgemeinen Geschäftsbedingungen kann ein Aufwendungsersatzanspruch des Maklers vereinbart werden. Dessen Höhe kann als mäßiger Höchstbetrag, nicht jedoch als Prozentanteil des Preises oder Gegenstandswertes pauschaliert werden.“ Der BGH hält daher auch eine Pauschale von nur 0,4 Prozent der Preisvorstellung des Verkäufers für unzulässig. Auch ein Prozentsatz bezogen auf die Provision ist unzulässig. Der Festbetrag muss sich an den tatsächlich entstehenden Kosten orientieren.

    Bei selbständigen Hausverwaltern, deren Rechtsbeziehung mit den Hauseigentümern ein Dienstvertrag mit entgeltlicher Geschäftsbesorgung zugrunde liegt, besteht ein Anspruch auf Aufwendungsersatz neben der vereinbarten Vergütung vereinbarungsunabhängig per Gesetz (§ 670 BGB).
    In bestimmten Fällen haben Mieter gegen ihren Vermieter einen Anspruch auf Aufwendungsersatz aus dem Mietvertrag. Ein solcher Anspruch kann sich etwa nach § 536a BGB ergeben, wenn ein Wohnungsmangel bei Vertragsschluss bestanden hat oder später entstanden ist und der Vermieter ihn zu vertreten hat. Zusätzlich muss entweder der Vermieter mit der Mängelbeseitigung in Verzug gekommen sein (nach der schriftlichen Mängelanzeige gesetzte Frist zur Mängelbeseitigung ist verstrichen) oder es muss ein die Mietsache gefährdender Notfall vorgelegen haben, der den Mieter zu schnellem Handeln gezwungen hat (z. B. undichtes Dach oder Rohrbruch am Wochenende).

    Werden im Mietvertrag die Schönheitsreparaturen nicht – wie heute üblich – auf den Mieter abgewälzt, ist der Vermieter zur Durchführung verpflichtet. Führt trotzdem der Mieter fällige Schönheitsreparaturen durch, kann auch hier ein Anspruch des Mieters auf Aufwendungsersatz bestehen.

    § 539 BGB räumt dem Mieter das Recht ein, unter den zusätzlichen Voraussetzungen der so genannten "Geschäftsführung ohne Auftrag" auch den Ersatz "sonstiger Aufwendungen" vom Vermieter zu fordern. Hier sind jedoch nicht Aufwendungen zur Beseitigung von Wohnungsmängeln gemeint, sondern allein Fälle, in denen der Mieter Einbauten vornimmt, die in erster Linie im eigenen Interesse liegen – etwa die Ausstattung von Küchen und Badezimmern (BGH, Urteil vom 16.1.2008, Az. VIII ZR 222/06).

    Der Anspruch des Mieters auf Aufwendungsersatz verjährt nach § 548 Abs. 2 BGB in sechs Monaten nach Ende des Mietverhältnisses. Wird das Mietverhältnis durch Verkauf der Wohnung beendet, beginnt die Verjährungsfrist nach dem Bundesgerichtshof (Urteil vom 28.5.2008, Az. VIII ZR 133/07) erst in dem Moment zu laufen, in dem der Mieter tatsächlich von der Eintragung des Käufers ins Grundbuch erfährt.
    Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) schreibt Immobilienmaklern, Darlehensvermittlern, Anlageberatern, Bauträgern und Baubetreuern umfangreiche Aufzeichnungspflichten und – in Verbindung damit – Aufbewahrungspflichten vor. Eine bestimmte Form hierfür ist nicht vorgesehen. Es genügt, wenn Unterlagen aufbewahrt werden, aus denen sich die aufzeichnungspflichtigen Tatbestände ergeben. Dabei wird zwischen den von der MaBV erfassten Gewerbearten unterschieden.

    Für alle gemeinsam gelten zum Zeitpunkt der Auftragsannahme Pflichten zur Aufzeichnung über Auftraggeber, vereinbarte Entgelte und Auftragsdauer. Für den Fall, dass die Gewerbetreibenden zur Entgegennahme von Zahlungen oder sonstigen Leistungen ermächtigt sind, erstrecken sich die Aufzeichnungspflichten auch auf die erforderliche Absicherung dieser Vermögenswerte, auf deren Art und Höhe, auf die Bürgschaftsurkunde und / oder den Versicherungsschein, den Tag der Beendigung des Bürgschaftsvertrages oder des Versicherungsvertrages, wenn über Vermögenswerte des Auftraggebers verfügt wurde. Anlagevermittler und Anlageberater i.S.d. § 34 c GewO dürfen allerdings nicht über solche Vermögenswerte verfügen. Weitere aufzeichnungspflichtige Daten beziehen sich auf Nachweise, dass die Gewerbetreibenden ihren Informationspflichten nachgekommen sind.

    Speziell für Immobilienmakler:

    Immobilienmakler müssen darüber hinaus Aufzeichnungen über die Lage, Größe und Nutzungsmöglichkeit des Grundstücks, Art, Alter und Zustand des Gebäudes, Ausstattung, Wohn- und Nutzfläche, Zahl der Zimmer, Höhe der Kaufpreisforderung einschließlich zu übernehmende Belastungen, sowie Name, Vorname und Anschrift des Objektanbieters machen. Bei Mietobjekten sind deren objektspezifischen Merkmale und Angebotsbedingungen aufzuzeichnen.

    Speziell für Bauträger:

    Die Aufzeichnungspflichten für Bauträger beziehen sich auf Bauvorhaben, hier insbesondere auf die Lage und Größe des Baugrundstücks, das Bauvorhaben mit den von der Bauaufsicht genehmigten Plänen nebst Baubeschreibung und, sofern das Bauvorhaben nicht genehmigungspflichtig ist, auf die Nachweise, dass mit dem Bau begonnen werden durfte. Ferner sind vom Bauträger der Zeitpunkt der Fertigstellung, die verkauften Objekte, die Kaufpreise, die Belastungen, die Finanzierung, soweit sie nicht vom Erwerber erbracht werden soll, aufzuzeichnen. Bei vom Bauträger erstellten Mietobjekten sind aufzeichnungspflichtig die Miet- oder sonstigen Forderungen, die darüber hinaus zu erbringenden laufenden Leistungen und die etwaigen einmaligen Leistungen, die nicht zur Vorbereitung oder Durchführung des Bauvorhabens verwendet werden sollen.

    Speziell für Baubetreuer:

    Baubetreuerspezifische Aufzeichnungen sind die Lage und Größe des Baugrundstücks, das Bauvorhaben mit Plänen und Baubeschreibung, der Zeitpunkt der Fertigstellung, die veranschlagten Kosten, die Kostenobergrenze und die von dem Gewerbetreibenden bei Dritten zu beschaffende Finanzierung. Außerdem kommen noch Aufzeichnungen über die Vermögenswerte und deren Verwendung durch den Baubetreuer hinzu.

    Speziell für Anlagevermittler und Anlageberater:

    Bei Anlagevermittlern sind unterschiedliche Geschäftsbereiche zu unterscheiden. Nicht in die Betrachtung einbezogen sind solche, die eine Erlaubnis nach dem Kreditwesengesetz benötigen. Die Aufzeichnungspflichten für Anlagevermittler gelten generell auch für Anlageberater.

    • Geschäftsbereich inländische Investmentfonds/Anteile an inländischen und ausländischen Investmentgesellschaften

    Bei der Vermittlung von Verträgen über den Erwerb von Anteilen an Investmentvermögen sind aufzuzeichnen: Firma und Sitz der Kapitalanlagegesellschaft, der Investmentaktiengesellschaft oder der ausländischen Investmentgesellschaft, Inhalte der für den Erwerb bedeutsamen Vertragsbedingungen oder der Satzung, der vereinfachten Verkaufsprospekte sowie der Jahres- und Halbjahresberichte über das Investmentvermögen. Die Aufzeichnungen, auch soweit sie sich aus Unterlagen ergeben, müssen auch im Falle ausländischer Investmentgesellschaften in deutscher Sprache erfolgen.

    • Geschäftsbereich sonstige Vermögensanlagen / geschlossene Fonds, stille Gesellschaftsanteile

    Auch für die Vermittlung von Verträgen über den Erwerb von sonstigen öffentlich angebotenen Vermögensanlagen, die für gemeinsame Rechnung der Anleger verwaltet werden, sowie über den Erwerb von öffentlich angebotenen Anteilen an einer Kommanditgesellschaft gibt es Aufzeichnungsvorschriften. Sie beziehen sich insbesondere auf geschlossene Fonds. Im Einzelnen müssen aus den Aufzeichnungen hervorgehen:
    • die Kosten, die insgesamt jeweils von jeder Zahlung des Erwerbers abgezogen werden;
    • die laufenden Kosten, die darüber hinaus jährlich nach den Vertragsbedingungen einbehalten werden;
    • ob rechtsverbindlich öffentliche Finanzierungshilfen zugesagt worden sind;
    • ob die eingezahlten Gelder von einem Kreditinstitut treuhänderisch verwaltet werden sowie Firma und Sitz dieses Kreditinstituts;
    • ob bei einer Kommanditgesellschaft die Kapitalanteile von Kommanditisten als Treuhänder für die Anleger gehalten werden, sowie Name, Vorname oder Firma und Anschrift oder Sitz dieser Treuhänder;
    • wie hoch der Anteil der Fremdfinanzierung an der gesamten Finanzierung ist, ob die Kredite fest zugesagt sind und von wem;
    • ob ein Kontrollorgan für die Geschäftsführung bestellt ist und welche Befugnisse es hat;
    • ob die Haftung des Erwerbers auf die Einlage beschränkt ist;
    • ob weitere Zahlungsverpflichtungen für den Erwerber bestehen oder entstehen können;
    • Firma und Sitz des Unternehmens, das die angebotene Vermögensanlage verwaltet, oder der Gesellschaft, deren Anteile angeboten werden.


    • Geschäftsbereich GmbH-Anteile, KG-Anteile, verbriefte Forderungen (Schuldverschreibungen)

    Bei Beratung oder Vermittlung von Verträgen über den Erwerb von öffentlich angebotenen Anteilen an einer Kapitalgesellschaft (nur noch GmbH) oder verbrieften Forderungen gegen eine Kapitalgesellschaft oder Kommanditgesellschaft sind aufzuzeichnen:
    • Firma, Sitz und Zeitpunkt der Gründung der Gesellschaft;
    • ob und an welchen Börsen die Anteile oder Forderungen gehandelt werden;
    • ob ein Emissionsprospekt und ein Börsenprospekt vorliegen;
    • nach welchem Recht sich die Beziehungen zwischen dem Erwerber und der Gesellschaft richten;
    • sämtliche mit dem Erwerb verbundenen Kosten; bei verbrieften Forderungen außerdem Angaben über Zinssatz, Ausgabekurs, Tilgungs- und Rückzahlungsbedingungen und Sicherheiten.
    Der zuletzt genannte Geschäftsbereich spielt in der Praxis kaum eine Rolle. Ein großer Teil der aufzeichnungspflichtigen Tatbestände sind gleichzeitig Grundlage für die Erfüllung von Informationspflichten. Für eine ordnungsgemäße Geschäftsabwicklung sind im Übrigen diese Aufzeichnungen beziehungsweise die Bereitstellung entsprechender Unterlagen ohnehin erforderlich.
    Unter einem Aufzinsungsdarlehen bezeichnet man ein Darlehen, bei dem die turnusmäßig fälligen Zinsraten samt Zinseszinsen während der Darlehenslaufzeit auf die Darlehenssumme aufgeschlagen werden.

    Sinnvoll sind Aufzinsungsdarlehen für Vor- und Zwischenfinanzierungen von Bauträgermaßnahmen, da sie die Liquidität nicht beeinträchtigen. Die Gewährung solcher Darlehen setzt eine einwandfreie Bonität des Bauträgers voraus.
    Aufzüge dienen der vertikalen Beförderung von Personen, Lasten und Gütern meist innerhalb von Gebäuden. Personenaufzüge müssen zur Sicherheit der beförderten Personen eine Fahrkorbtüre besitzen. Lastenaufzüge dienen zum Transport von Waren und Personen. Reine Güteraufzüge dienen ausschließlich der Beförderung von Waren.

    Daneben gibt es den "Paternosteraufzug", der ausschließlich der Personenförderung dient. Die miteinander verketteten Kabinen sind offen und werden während des Fahrens betreten. Sie befinden sich in einem ständigen Umlauf. Für die Steuerung der Personenaufzüge gibt es verschiedene Systeme (Handsteuerung, Einzelsteuerung, Sammelrufsteuerung, Zielauswahlsteuerung).

    Rechtliche Regelungen befinden sich in der Betriebssicherheitsverordnung (BetrSichV) von 2002 (geändert 2011) durch die die Aufzugsverordnung aufgehoben wurde. Aufzüge gehören nach dieser Verordnung zu den überprüfungsbedürftigen Anlagen. Die Inbetriebnahme setzt eine Überprüfung durch den TÜV voraus.

    Auch später muss in periodischen Abständen eine Überprüfung durchgeführt werden. Ein "Aufzugwärter" ist nicht mehr erforderlich. Allerdings muss der Betreiber sicherstellen, dass eine schnelle Befreiung eingeschlossener Personen möglich wird. Wer als Betreiber des Aufzugs (in der Regel der Hauseigentümer) die periodische Überprüfung nicht veranlasst, begeht eine Ordnungswidrigkeit, die mit Geldbuße bis zu 25.000 EURO geahndet wird. Bei Personenschäden ermittelt der Staatsanwalt.

    Weitere Vorschriften über Aufzüge, Fahrschächte, Triebwerksräume, Schalldämmung bei Einbau von Aufzügen finden sich in den Bauordnungen der Bundesländer. In der Regel müssen Aufzüge bei Gebäuden mit mehr als fünf Stockwerken in ausreichender Zahl und Größe eingebaut werden. Mindestens ein Aufzug muss rollstuhltauglich und zur Beförderung von Lasten geeignet sein.

    In Wohnungseigentumsanlagen zählt die Aufzugsanlage grundsätzlich zum Gemeinschaftseigentum. Dies gilt auch für den Fall, dass in einer aus mehreren Gebäuden bestehenden Wohnungseigentumsanlage (Mehrhausanlage) nur in einem der Gebäude ein Aufzug vorhanden ist.
    Die Aufzugskosten in einer Wohnungseigentumsanlage setzen sich zusammen aus den Kosten für den laufenden Betrieb (Betriebskosten) und den Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung der Aufzugsanlage.
    Nach der gesetzlichen Regelung gemäß § 16 Abs. 2 WEG sind diese Kosten auf alle Wohnungseigentümer nach Miteigentumsanteilen zu verteilen. Dies gilt auch für eine Mehrhausanlage, in der nur ein Gebäude über einen Aufzug verfügt. Von dieser gesetzlichen Regelung oder auch von einer in der Teilungserklärung / Gemeinschaftsordnung abweichend getroffenen Kostenverteilung kann jedoch durch Beschluss oder durch neue Vereinbarung abgewichen werden.

    Für die dauerhafte Änderung der Verteilung der Betriebskosten (einschließlich der Wartungskosten, allerdings ohne Reparaturkosten) genügt gemäß § 16 Abs. 3 WEG der einfache Mehrheitsbeschluss.
    Eine Änderung der Verteilung der Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung der Aufzugsanlage kann ebenfalls durch Beschluss erfolgen, gemäß § 16 Abs. 4 WEG allerdings nur im Einzelfall und auch dann nur mit einer Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer, die ihrerseits zusätzlich mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren. Es handelt sich insoweit um einen doppelt qualifizierten Mehrheitsbeschluss. Eine generelle und auf Dauer wirkende Änderung der Kostenverteilung für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen bedarf dagegen stets einer Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG, also der Zustimmung aller im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer.

    Bei Vorliegen sachlicher Gründe oder bei Unbilligkeit der bestehenden Aufzugskostenverteilung können in einer Mehrhausanlage sowohl die Betriebskosten als auch die Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung nur auf die Eigentümer verteilt werden, die in dem Haus beziehungsweise in den Häusern wohnen, die über einen Aufzug verfügen.
    Eine Wartung bzw. Überprüfung von Aufzügen ist in der Betriebssicherheitsverordnung vom 27.09.2002 vorgeschrieben. Gesetzliche Grundlage der Verordnung ist das „Gesetz über technische Arbeitsmittel und Verbraucherprodukte“. Zu den überwachungsbedürftigen Anlagen zählen nach § 2 dieses Gesetzes auch Aufzugsanlagen.

    Die Verantwortung für die Durchführung der Aufzugswartung liegt beim Aufzugsbetreiber. Dabei geht es für Aufzüge um eine Gefährdungsbeurteilung nach einer Prüfliste, die in DIN EN 81-80 beschrieben ist. Die Aufzugswartung kann vom Hersteller des Aufzugs oder der darauf spezialisierten Überwachungsstelle (ZÜS) durchgeführt werden. Es gilt ein Überprüfungsturnus von zwei Jahren. Gegenstand der Aufzugswartung sind u. a. der Maschinenraum, Getriebe und E-Motor, Kupplung, Lager Fremdbelüftung, mechanische Bremse, Tragseile, Schalttafel, aber auch das Kabinendach und der Raum unter der Kabine.

    Regelmäßige Wartung führt zur Einsparung von Instandsetzungskosten. Die Überprüfungskosten sind umlagefähige Betriebskosten. Allerdings sind Kostenanteile, die auf eine erforderliche Reparatur entfallen, nicht umlagefähig.
    Abkürzung für: Aufzugsverordnung
    Außer der Zwangsversteigerung gibt es die Form der freiwilligen Versteigerung einer Immobilie – auch Auktion genannt. In Niedersachsen hat diese Form der Vermittlung über einen Auktionator eine lange Tradition. Mit der Gründung eines ersten Auktionshauses in Berlin im Jahre 1985 durch den damaligen Berliner Wirtschaftssenator Hans Peter Plettner begann eine neue Entwicklung. Das Unternehmen existiert heute unter dem Namen Deutsche Grundstücksauktionen AG (DGA). 1992 erfolgte ebenfalls in Berlin die Gründung der Karhausen Immobilien Organisationen GmbH & Co (KIA). Weitere neuere Auktionshäuser für Immobilien sind die Deutsche Haus- und Grundauktionen AG in Stuttgart, Bremen und Düsseldorf, die die Auktionen der EXPO-Pavillions in Hannover übernahm. Zu nennen sind auch Waitz & Richter GmbH in Leipzig sowie Jones Lang LaSalle die mit Engels & Völkers sich um Grundstücksauktionen unter dem Dach des Auktionshauses Sotheby's bemühen.

    Die beiden Berliner Versteigerungshäuser zusammen versteigern im Jahresschnitt Objekte im Wert zwischen 45 und 100 Millionen Euro. Die Erfolgsquote bei Versteigerungen liegt relativ hoch. Es wird geschätzt, dass über 90% der eingelieferten Objekte auch im Versteigerungsverfahren umgesetzt werden. Allerdings liegt in vielen Fällen die Zuschlagsumme nicht oder nicht wesentlich über dem Mindestgebot. Andererseits können hier auch Objekte am Markt untergebracht werden, die bei Verkaufsbemühungen am normalen Markt kaum Chancen haben.

    Über den Versteigerungserfolg (Versteigerungserlös im Vergleich zum Mindestgebot) entscheidet auch die Vermarktungsstrategie. Für einen Versteigerungstermin werden oft bis zu 50.000 Objektkataloge versandt. Wichtig ist die Zielgruppenschärfe der Werbemaßnahmen.

    Der Versteigerer bedarf einer Erlaubnis nach § 34 b der Gewerbeordnung. Sie wird erteilt, wenn der Antragsteller geordnete Vermögensverhältnisse nachweisen kann, und die für das Versteigerergewerbe erforderlich Zuverlässigkeit besitzt. Außerdem muss der Grundstücksversteigerer die erforderlichen Kenntnisse über den Grundstücksverkehr nachweisen. Besonders sachkundige Versteigerer können öffentlich bestellt und vereidigt werden.

    Weder der Versteigerer noch seine Angestellten dürfen als Bieter auftreten.

    Nähere Regelungen über den Versteigerungsvorgang enthält die Versteigerer-Verordnung (VerstV). In ihr sind unter anderem geregelt: Form und Inhalt des Auftragsverhältnisses mit dem Auftraggeber (u. a. das von ihm zu entrichtende Entgelt), die Beträge, die der Auftraggeber für eine erforderliche Schätzung und Begutachtung zu zahlen hat, die bei Rücknahme des Versteigerungsauftrags zu zahlenden Beträge, sowie die Anzeigepflicht eines Versteigerungstermins bei der zuständigen Behörde. In der Regel muss die Anzeige zwei Wochen vor dem Versteigerungstermin stattfinden.

    Wird im Grundstücksversteigerungsverfahren der Zuschlag erteilt, erfolgt in der Regel die notarielle Beurkundung durch den anwesenden Notar. Denkbar ist im Übrigen auch, dass der Notar selbst eine Auktion leitet und den Zuschlag beurkundet.
    Unter Ausbildung versteht man die systematische Vermittlung von Kenntnissen, Fertigkeiten und Fähigkeiten, unterschieden wird zwischen akademischer und beruflicher Ausbildung.

    • Akademische Ausbildung:

    Die akademische Ausbildung findet an Universitäten/Hochschulen und Fachhochschulen statt. Außerdem gehören dazu die Berufsakademien, die einen akademischen Status ge­nie­ßen. Es handelt sich um den sogenannten tertiären Aus­bildungssektor, der Träger der akademischen Ausbildung ist.

    Im Bereich immobilienwirtschaftlicher Studienmöglichkeiten konzentriert sich die akademische Ausbildung vor allem auf Fachhochschulen und Berufsakademien. Es gibt derzeit elf Fachhochschulen und fünf Berufsakademien in Deutschland, die im Rahmen einer wirtschaftswissenschaftlichen Fakultät Studiengänge oder Studienschwerpunkte mit im­mo­bi­lien­wirt­schaft­li­chem Inhalt anbieten.

    Während beim in der Regel acht-semestrigen Studium an Fachhochschulen meist zwei praktische Studiensemester vorgesehen sind, in denen die Studenten in Betrieben ihres späteren Berufsfeldes arbeiten und diese Tätigkeit wissenschaftlich begleiten (Themen der Diplomarbeit ergeben sich aus diesem Tätigkeitsspektrum), entspricht das Studium an Berufsakademien einem dualen System. Die Hälfte der Studienzeit verbringen die Studierenden an der Akademie und die andere Hälfte in Partnerbetrieben oder Verwaltungen des öffentlich-rechtlichen Bereichs. So verbinden sich Theorie und Praxis.

    Im Universitätsbereich gibt es vier immobilienwirtschaftliche Stiftungslehrstühle, nämlich an der Universität Leipzig, an der European Business School Reichartshausen und zwei an der Universität Regensburg (Immobilienmanagement und Immobilienökonomie). Dort werden noch drei weitere Stiftungslehrstühle eingerichtet, nämlich für Immobilienfinanzierung, Immobilienentwicklung und Immobilienrecht.

    Die akademische Ausbildung befindet sich derzeit im Umbruch. Viele Fachhochschulen haben sich im Zuge des Bologna-Prozesses zu einer Umstellung von Diplomabschlüssen auf Bachelor- und Masterabschlüsse entschlossen. Der Bachelorabschluss kann nach einem relativ kurzen Studium erreicht werden. Der Masterabschluss entspricht dem akademischen Diplom.

    Der mit der Unterzeichnung einer entsprechenden Urkunde durch 29 europäische Bildungsminister eingeleitete Bologna-Prozess soll der Vereinheitlichung und damit der größeren Transparenz der europäischen akademischen Abschlüsse dienen. Die Erklärung entfaltet jedoch keine Bindungswirkung, so dass nach wie vor Universitäten und Fachhochschulen am Diplom-Abschluss festhalten. Umgesetzt wurde dieser Prozess durch das Hochschulrahmengesetz, das es den Hochschulen ermöglicht – sie aber nicht dazu verpflichtet – Bachelor- und Masterstudiengänge zu entwickeln bzw. auszuprobieren.

    • Berufliche Ausbildung:

    Die Berufsausbildung in der Immobilienwirtschaft erfolgte früher nach dem Ausbildungsberufsbild des Kaufmanns/der Kauffrau in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, das im Zuge der Neuregelung von 2006 in Immobilienkaufmann/Immobilienkauffrau umbenannt wurde. Diese neue, auf dem Berufsbildungsgesetz basierende Verordnung über die Berufsausbildung zum Immobilienkaufmann/zur Immobilienkauffrau, die am 01.08.2006 in Kraft trat, sieht im dritten Ausbildungsjahr fünf Wahlpflichtqualifikationen vor, nämlich Steuerung und Kontrolle im Unternehmen, Gebäudemanagement, Maklergeschäfte, Bauprojektmanagement und Wohnungseigentumsverwaltung. Der Auszubildende muss im sich im dritten Ausbildungsjahr für zwei dieser Wahlqualifikationseinheiten entscheiden. Damit wird Abschied genommen von dem bisherigen Monoberuf des Kaufmanns/der Kauffrau in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft.

    Die betriebliche Ausbildung wird im Rahmen des dualen Systems durch die Ausbildung an der Berufsschule nach den Vorgaben des Rahmenlehrplanes für Immobilienkaufleute ergänzt. Eine Veröffentlichung von angebotenen Ausbildungsstellen im Internet kann bei der Bundesagentur für Arbeit erfolgen.

    • Berufliche Fortbildung:

    Unter Weiterbildung versteht man eine Anpassungs- oder Aufstiegsfortbildung von Personen, die bereits in Berufsleben stehen und ihren Berufsbildungsstand entweder dem aktuellen Wissensstand anpassen wollen oder einen Aufstieg in ihrem Unternehmen anstreben. Die Aufstiegsfortbildung zum geprüften Immobilienfachwirt (IHK)/zur geprüften Immobilienfachwirtin (IHK) ist ebenfalls in einer Verordnung auf der Grundlage des Berufsbildungsgesetzes geregelt. Die frühere Bezeichnung dieses Abschlusses lautete "Fachwirt / Fachwirtin der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft. Im Gegensatz zur beruflichen Erstausbildung ist die berufliche Fortbildung eine berufsbegleitende Erwachsenenbildung. Die Regelungen hierzu finden sich in der Verordnung über die Prüfung zum anerkannten Abschluss Geprüfter Immobilienfachwirt /Geprüfte Immobilienfachwirtin vom 25.01.2008.

    Im Jahr 2012 boten 46 Institutionen einschließlich einiger Weiterbildungszentren der Industrie- und Handelskammern Lehrgänge an, die zum Abschluss "Geprüfter Immobilienfachwirt/Immobilienfachwirtin IHK" führen.

    Beim anderen Abschluss handelt es sich um den funktionsorientierten Fachkaufmann für die Verwaltung von Wohnungseigentum. Rechtsgrundlage hierfür sind Kammerregelungen aufgrund einer Ermächtigung nach § 42 Abs. 2 Berufsbildungsgesetz. Allerdings ist das Interesse an dieser Fortbildungsmaßnahme relativ gering. Es gibt zurzeit zwei Bildungsträger in Deutschland, die entsprechende Lehrgänge anbieten.

    Einen Überblick über die Anbieter von Lehrgängen der beruflichen Fortbildung erhält man bei der Bundesagentur für Arbeit im Internet.

    • Institutionalisierte Berufsbildung:

    Neben den auf dem Berufsbildungsgesetz beruhenden staatlichen beruflichen Aus- und Fortbildungsabschlüssen gibt es weitere von privaten Berufsbildungsträgern angebotene immobilienwirtschaftliche Lehrgänge. Sie führen zu institutsinternen Studienabschlüssen. In der Regel werden von diesen Institutionen auch Lehrgänge angeboten, die zu einem nach dem Fachwirtabschluss auf der Grundlage des Berufsbildungsgesetzes beruhen.
    Die institutsinternen Abschlüsse bauen überwiegend auf dem Fachwirtabschluss oder auf einer vergleichbaren Vorausqualifikation auf. Zu den Bildungsträgern, die immobilienwirtschaftliche Kontaktstudiengänge oder Aufbaustudiengänge anbieten, gehören folgende Akademien:
    • Deutsche Immobilien Akademie an der Universität Freiburg GmbH
    • IRE/BS-Immobilienakademie GmbH auf Schloss Reichartshausen in Oestrich-Winkel
    • Akademie der Immobilienwirtschaft (ADI) in Stuttgart
    • Europäisches Bildungszentrum der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Bochum
    • Südwestdeutsche Fachakademie der Immobilienwirtschaft in Wiesbaden,
    • Technische Akademie Südwest e.V. TAS in Kaiserslautern
    Ein Überblick über weitere Bildungsträger mit einem immobilienwirtschaftlichen Seminarangebot wird hier angehängt.

    Akademie der Immobilienwirtschaft (ADI)

    AFM Akademie für Facility Management

    AWB Akademie für Wirtschaft und Bildung

    Akademie der Immobilienwirtschaft (ADI) GmbH

    AWI - Akademie der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Baden-Württemberg GmbH

    BBA - Berlin-Brandenburgische Akademie der Immobilienwirtschaft e.V.

    Berliner Fachseminare Bernd Heuer Dialog Düsseldorf GmbH

    Berufsakademie Sachsen

    Berufsakademie Sachsen, Staatliche Studienakademie Leipzig

    Bildungs-Service GmbH

    Bundesverband Deutscher Sachverständiger und Fachgutachter e.V. (BDSF)

    Deutsche Angestellten-Akademie (DAA)

    DIA - Deutsche Immobilien-Akademie – an der Universität Freiburg

    Duale Hochschule Baden-Württemberg Mannheim

    ebs IMMOBILIENAKADEMIE GmbH EUROFORUM Deutschland GmbH

    Europäische Immobilien Akademie

    Europäisches Institut für postgraduale Bildung an der TU Dresden e.V. EIPOS

    Europäische Managementakademie - Gesellschaft zur Fort­bildung von Fach- und Führungskräften

    ewm Wirtschaftssemninare MD GmbH

    FWI Führungsakademie der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft e.V.GBS - Berufliche Fortbildungszentren der Bayerischen Wirtschaft (bfz) gemeinnützige GmbH

    gtw Weiterbildung für die Immobilienwirtschaft GmbH

    Handelskammer Hamburg

    Haufe Akademie

    Haus der Technik e.V. - HDT

    HBC. Hochschule Biberach

    HelfRecht Unternehmerische Planungsmethoden AG

    Hochschule Anhalt (FH) - Hochschulstandort Bernburg, Fachbereich Wirtschaft

    Hochschule Ostwestfalen-Lippe

    IBS Lippstadt International Business School

    IHK Giessen-Friedberg - Geschäftsstelle Friedberg

    IHK Hanau-Gelnhausen-Schlüchtern

    IHK Rhein-Neckar - Fort- und Weiterbildung

    IHK Südthüringen - Weiterbildungszentrum

    IHK Südwestsachsen - Chemnitz-Plauen-Zwickau

    IHK-Weiterbildungsakademie GmbH

    IHK-Zentrum für Weiterbildung GmbH

    IMI Immobilien Institut UG

    immopromot Bernd Eger OHG

    Institut der Bauwirtschaft

    Institut für Baubiologie und Ökologie, unabhängige private GmbH

    Institut für City- und Regionalmanagement Ingolstadt e.V.

    Institut für deutsches und internationales Baurecht e.V. - an der Humbold-Universität zu Berlin

    Internationales Institut für Facility Management

    IVD Institut - Gesellschaft für Immobilienmarktforschung und Berufsbildung mbH

    JADE Hochschule

    Josef-Humar-Institut e.V. - Institut für Wohnungseigentum und Wohnungsrecht

    Klaus Nielen Institut für Immobilienwirtschaft GmbH

    Management Forum Starnberg GmbH

    Management GmbH

    ML Fachinstitut für die Immobilienwirtschaft

    Oldenburgische Industrie- und Handelskammer

    PROTEKTOR - Fachschule für Dienstleistungen

    Sächsische Verwaltungs- und Wirtschaftsakademie - VWA

    Südwestdeutsche Fachakademie der Immobilienwirtschaft e.V.

    Tasche & Partner Sachverständigen-NetzwerkUniversität Leipzig - Wirtschaftswissenschaftliche Fakultät - Stiftungslehrstuhl Grundstücks- und Wohnungs­wirtschaft

    Technische Hochschule Ingolstadt

    VDM Verband Deutscher Makler, Landesverband Bayern

    VDM Verband Deutscher Makler Landesverband Nordrhein-Westfahlen

    Verkaufstraining f. d. Immobilienwirtschaft

    WAK Wirtschaftsakademie Schleswig-Holstein

    WEKA MEDIA GmbH & Co. KG

    WF-Akademie

    Wirtschaftsakademie Küster GmbH

    WIS Steintechnisches Institut Mayen-Koblenz im IHK-Bildungszentrum Koblenz e.V.

    Württembergische Verwaltungs- und Wirtschafts-Akademie e.V.

    Haus, das in verschiedenen Ausbaustufen angeboten wird, wobei der Restausbau durch den Bauherrn erfolgt. Insbesondere die Eigenleistungen und damit die Restkosten werden häufig falsch eingeschätzt. Ebenfalls gestaltet sich die Bewertung der Immobilie und damit auch die Beleihung in der Regel nicht einfach.
    Unter Ausbietungsgarantie versteht man ein notariell beurkundetes Versprechen eines Bieters gegenüber dem betreibenden Gläubiger, im Versteigerungstermin ein Gebot in bestimmter Mindesthöhe abzugeben. Die Verpflichtung ist einseitig und daher nicht empfehlenswert. Zumindest sollten die Kosten der Ausbietungsgarantie vom begünstigten Gläubiger getragen werden. Makler können Ausbietungsgarantien vermitteln.
    Die Ausfallbürgschaft ist der gesetzliche Normalfall einer Bürgschaft. Beispiel: Ein Mieter zahlt die Miete nicht. Eine dritte Person hat für die mietvertraglichen finanziellen Verpflichtungen des Mieters gebürgt. Bei der Ausfallbürgschaft muss der Vermieter erst alle Mittel ausschöpfen, um die Miete vom Mieter einzutreiben. Erst wenn selbst die Zwangsvollstreckung nicht zur Zahlung geführt hat, kann der ausstehende Betrag vom Bürgen eingefordert werden. Das Gegenteil der Ausfallbürgschaft ist die selbstschuldnerische Bürgschaft. Diese wird in der Praxis häufiger vereinbart, da sie größere Sicherheit für den Gläubiger bietet.
    Das Kreditausfallrisiko bezeichnet die Wahrscheinlichkeit, mit der Kredite vom Kreditnehmer nicht mehr bedient werden können und damit zu entsprechenden Wertberichtigungen bei den betroffenen Kreditinstituten führen. Diese Risiken werden im Bankenbereich – zum Zweck der Unterscheidung von anderen Risiken – als "Adressausfallrisiken" bezeichnet.

    Kreditinstitute unterliegen einem Ratingsystem, mit dessen Hilfe die Risiken jedes einzelnen Kreditinstituts quantifiziert werden können. Die daraus ablesbare Risikoeinstufung erzwingt eine ihr entsprechende Eigenmittelausstattung. Je höher das Risikoniveau, desto höher die geforderte Eigenmittelausstattung und folglich desto geringer das zulässige Kreditgeschäftsvolumen.

    Rechtsgrundlagen für die Umsetzung dieser auf "Basel II" beruhenden Regelungen sind das Kreditwesengesetz und die Solvabilitätsverordnung. Die neuen Regelungen zwingen Kreditinstitute dazu, ihre potenziellen Geschäftspartner, die sie mit Krediten versorgen sollen, sehr genau zu durchleuchten. Dabei spielen nicht nur Einkommens- und Vermögensverhältnisse eine Rolle, sondern auch die persönliche Vertrauenswürdigkeit der Kreditnehmer.
    Die Ausführungsplanung ist die 5. Leistungsphase nach HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure). Aufwand und Honorar wird prozentual am Gesamthonorar der Architekten und Ingenieure bemessen. In dieser Planungsphase werden die aussagekräftigen und detaillierten Zeichnungen und Objektbeschreibungen für die beteiligten Fachleute und Baufirmen erstellt.

    Sämtlichen relevanten Aspekte müssen beachtet werden: Gestaltung, Städtebau, Funktion, Technik, Bauphysik, Wirtschaftlichkeit, energetische und ökologische Wirtschaftlichkeit. Die Ausführungsplanung ist auch die Grundlage für die Ausschreibung und für die Tätigkeit auf der Baustelle.
    Auf Grundlage der Ausführungszeichnungen wird auf der Baustelle gearbeitet. Ausgehend von den Bauantragszeichnungen werden Grundrisse, Ansichten und Schnitte im Maßstab 1:50 dargestellt.

    Die notwendigen Details werden zeichnerisch bis zu einem Maßstab von 1:1 verdeutlicht. Die Berechnung der Baustatik werden hier zeichnerisch umgesetzt und die Positionen benannt. Die Erkenntnisse weiterer Ingenieure und Fachleute (z.B. Licht-, Belüftungs-, Aufzugstechnik) werden dargestellt. Materialien werden festgelegt.
    Die Kosten der in förmlich festgesetzten Sanierungsgebieten von der Gemeinde durchgeführten Maßnahmen sind von den Eigentümern durch Ausgleichszahlungen zu finanzieren. Dies erfolgt durch die Abschöpfung sanierungsbedingter Wertsteigerungen des Bodens im Sanierungsgebiet. Zur Berechnung dieses Ausgleichsbetrages muss ein sanierungsunbeeinflusster Anfangswert des Bodens und – nach Abschluss der Sanierungsmaßnahme – der Endwert ermittelt werden. Die Ermittlung dieser Werte verursachte nicht selten Rechtstreitigkeiten und war zudem mit einem hohen Aufwand verbunden.

    Mit Inkrafttreten des "Gesetzes zur Erleichterung von Planungsvorhaben für die Innenentwicklung der Städte" am 1.1.2007 erhielt die Gemeinde eine alternative Methode zur Ermittlung der Ausgleichszahlungen. Sie kann danach durch Satzung einen bestimmten Prozentsatz des Aufwandes für die Erweiterung und Verbesserung der im Sanierungsgebiet liegenden Erschließungsanlagen (ausschließlich Verkehrsanlagen) verlangen. Was darunter fällt ergibt sich aus § 127 Abs. 2 Nr. 1-3 BauGB. Danach zählen dazu unter anderem die zum Anbau bestimmten Straßen, Wege und Plätze, Fußwege, Wohnwege und Sammelstraßen, die selbst nicht zum Anbau bestimmt sind, sowie Parkflächen und Grünanlagen

    Der Ausgleichsbetrag darf 50% dieses Aufwandes nicht übersteigen. Voraussetzung für den Erlass einer solchen Satzung sind "Anhaltspunkte" dafür, dass die sanierungsbedingte Erhöhung der Bodenwerte der Grundstücke im Sanierungsgebiet nicht wesentlich über der Hälfte des Erschließungsaufwands liegt. Dafür reicht nach der Begründung dieser Vorschrift eine überschlägige Prüfung aus. Eine ins Einzelne gehende Wertermittlung wird dadurch vermieden.

    Die neuen Vorschriften über den Ausgleichsbetrag gelten im Übrigen auch für städtebauliche Entwicklungsgebiete.
    Makler und teilweise auch Bauträger beschäftigen im Außendienst häufig Handelsvertreter – auch freie Mitarbeiter genannt. Handelsvertreter unterhalten Rechtsbeziehungen zum Kunden des Maklergeschäfts. Hier gelten die maklerrechtlichen Vorschriften des BGB (§§ 652 – 654). Zwischen dem Makler bzw. Bauträger und dem Handelsvertreter gelten dagegen die Vorschriften über den Handelsvertretervertrag im HGB. Dort ist in § 90a die Möglichkeit der Vereinbarung eines Wettbewerbsverbotes des Handelsvertreters nach Beendigung des Handelsvertretervertrages geregelt.

    Das Wettbewerbsverbot selbst darf nicht länger als zwei Jahre dauern. Es muss sich auf den vereinbarten Tätigkeitsbereich des Handelsvertreters (Objektart/räumlicher Geltungsbereich) beschränken. Wird ein solches Wettbewerbsverbot vereinbart, dann entsteht zugunsten des Handelsvertreters nach § 90a HBG auch ein Ausgleichsanspruch. Der Ausgleichsanspruch besteht in einer Provisionsbeteiligung, wenn nach Ablauf des Handelsvertretervertrages Geschäfte mit dem von ihm akquirierten Kunden zustande kommen. Es handelt sich dabei vor allem um Folgeprovisionen aus weiteren Geschäftsabschlüssen. Der Ausgleichsanspruch entsteht nur bei Beendigung des Vertragsverhältnisses. Die Gründe für die Beendigung sind grundsätzlich irrelevant. Der Ausgleichsanspruch entsteht daher auch bei einvernehmlicher Aufhebung des Vertrages oder bei Tod des Handelsvertreters. Im letzteren Fall steht den Erben der Ausgleich zu.

    Da es die Besonderheit des Immobilienmaklergeschäftes mit sich bringt, dass die vermittelten Geschäfte regelmäßig keine Folgegeschäfte nach sich ziehen, gibt es auch Auffassungen, wonach dem Handelsvertreter des Maklers grundsätzlich kein Ausgleichsanspruch zustehe. Auch wenn eine solche Auffassung fraglich ist, wäre zu raten, dass anstelle einer Wettbewerbsverbotsabsprache ein so genanntes Gemeinschaftsgeschäft vereinbart wird, das sich auf alle Kunden bezieht, die der Handelsvertreter während seiner Tätigkeit für den Makler akquiriert hat.
    Die im Zusammenhang mit der Aufstellung, Änderung, Ergänzung oder Aufhebung von Bauleitplänen zu erwartende mögliche Versiegelung des Bodens erfordert einen Ausgleich durch Bereitstellung von sogenannten Ausgleichsflächen etwa in Gestalt von Grünflächen (Streuwiesen), Biotopen, extensiv genutzten Wiesen, die einer intensiven landwirtschaftlichen Nutzung entzogen sind. Diese sind in den Flächennutzungsplänen darzustellen und in den Bebauungsplänen festzusetzen. Die Ausgleichsflächen müssen nicht im räumlichen Zusammenhang mit dem Baugebiet stehen (sogenannte externe Kompensation). Andererseits kann der Ausgleich auch in einer Dachbegrünung des Gebäudes bestehen, mit dem der Boden versiegelt wird. Grundlage bildet die Eingriffsregelung des Bundesnaturschutzgesetzes und §§ 1 Abs. 7, sowie 1a Abs. 3 BauGB.

    Die Kosten für die Bereitstellung der Ausgleichsflächen sind nach bestimmten Umlegungsmaßstäben, die sich am Versiegelungsgrad des Bodens durch die Bebauung orientieren (überbaubare Grundstücksflächen, zulässige Grundfläche, zu erwartende Versiegelungsfläche, Schwere des Eingriffs), auf die Eigentümer der Flächen des neuen Baugebietes abzuwälzen. Im Gegensatz zum Erschließungsaufwand werden die Gesamtkosten der Ausgleichsmaßnahmen umgelegt.

    Beschaffung und Bereitstellung von Ausgleichsflächen können auch durch städtebaulichen Vertrag auf Unternehmen übertragen werden.
    Im Umlegungsverfahren erhalten die beteiligten Bodeneigentümer für die von ihnen "eingeworfenen" Bodenflächen nach erfolgter Umlegung Flächen nach Abzug eines Flächenanteils für Erschließungsflächen zurück. Da die Flächenzuteilung wert- oder flächenmäßig nicht immer proportional gleich erfolgen kann und darüber hinaus Lagewertunterschiede, bauliche Anlagen in der Einwurfsmasse und dergleichen berücksichtigt werden müssen, entstehen Ausgleichsansprüche der Eigentümer gegenüber der Gemeinde. Die Ausgleichsleistungen erfolgen in Geld.

    Werden Eigentümer (oder Erbbauberechtigte) durch das Umlegungsverfahren gegenüber anderen Eigentümern begünstigt, haben sie ihrerseits Ausgleichsleistungen an die Gemeinde zu erbringen.
    Ausgleichsmaßnahmen dienen der Kompensation von Eingriffen in die Natur, die durch die Bebauung von Grundstücken entstehen. Durch solche Eingriffe werden Bodenflächen versiegelt, so dass Regenwasser nicht in den Boden eindringen kann. Zu den Ausgleichsmaßnahmen zählen die Entsiegelung von bisher versiegelten Flächen (direkter Ausgleich), die Zurverfügungstellung von Ausgleichsflächen (indirekter Ausgleich) und Ausgleichszahlungen für den Fall, dass andere Ausgleichmaßnahmen nicht möglich sind Sie können innerhalb des Bebauungsplangebietes erfolgen ("interne Kompensation") oder außerhalb ("externe Kompensation").

    Bei "Bebauungsplänen der Innenentwicklung" im Sinne von § 13a BauGB müssen Ausgleichsmaßnahmen nicht durchgeführt werden.
    Ausgleichszahlung ist die neue Bezeichnung der "Fehlbelegungsabgabe". Die Ausgleichszahlung wird von den Mietern einer Sozialwohnung erhoben, wenn deren Einkommensverhältnisse sich soweit verbessert haben, dass sie eigentlich keinen Anspruch auf eine Sozialwohnung mehr hätten. Bundesrechtlich ist in § 34 WoFG (Wohnraumförderungsgesetz) geregelt, dass die Länder eine Ausgleichszahlung festlegen können. Die jeweiligen Landesgesetze sind damit in jedem Bundesland unterschiedlich. Grundsätzlich entfällt die "Wohnberechtigung", wenn das tatsächliche Einkommen des gesamten Haushalts 20 Prozent über der jeweiligen Einkommensgrenze liegt. Manche Bundesländer setzen geringere Prozentsätze an. Die Ausgleichszahlung wurde in verschiedenen Bundesländern mittlerweile abgeschafft.
    Auskunfteien sind Unternehmen, die über Personen, Firmen, Verbände und Vereinigungen Informationen sammeln und diese interessierten Nachfragern als Auskünfte gegen Vergütung zur Verfügung stellen. Teilweise übernehmen Auskunfteien auch noch Inkassodienste. Die bekanntesten sind: Schimmelpfeng Inkasso GmbH, Bürgel, Creditreform, Schufa, KSV-Kreditschutz-Vereinigung GmbH. Letztere teilt sich die Arbeit mit der Schufa. Die Schufa bearbeitet Aufträge über Privatpersonen, die KSV Aufträge über Firmen. Für den Versicherungsbereich ist als Auskunftsstelle der "Versicherungsaußendienst e.V." zuständig. Wer als Kaufmann ein größeres Geschäft mit einem neuen Kunden abschließen will, möchte unter Umständen dessen Zahlungsfähigkeit prüfen. Wer Kredite vergeben will, muss wissen, wen er als Kunden vor sich hat. Hier bringen Auskünfte mehr Sicherheit. Wer als Kunde keine Kredite bekommt, wer plötzlich aufgefordert wird, seine Außenstände umgehend auszugleichen, sollte prüfen, was die Auskunfteien gespeichert haben. Kaufleute sollten regelmäßig Eintragungen über sich bei den Auskunfteien auf ihre Richtigkeit hin überprüfen.
    Beim Abschluss des Mietvertrages haben beide Vertragspartner gegenüber dem jeweils anderen die Pflicht, bestimmte Auskünfte zu erteilen - allerdings nicht unbegrenzt.

    Eine Aufklärungspflicht ist immer gegeben, wenn ein bestimmter Umstand für die Entscheidung des Vertragspartners wesentlich erscheint, oder dieser ausdrücklich danach gefragt hat. Eine Verletzung der Aufklärungspflichten kann zur Rückgängigmachung des Vertrages führen. Beim Mietvertrag bezieht sich die Aufklärungspflicht des Vermieters ohne ausdrückliche Nachfrage des künftigen Mieters auf alle Umstände, die die Nutzung der Mietsache beeinträchtigen können. Z.B.:
    • Höhe der Nebenkosten / Betriebskosten
    • geplantes Geltendmachen von Eigenbedarf
    • harmonisches Zusammenleben der Hausgemeinschaft
    • geplanter Verkauf des Mietobjekts
    • laute Nachbarn
    • Bestehen einer Baugenehmigung für das Mietobjekt
    • Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung
    Auf Fragen zu Nachteilen des Mietobjekts aufgrund seiner Lage muss der Vermieter jedoch nur auf konkrete Nachfrage antworten und auch nur dann, wenn durch diese Gegebenheiten erhebliche Belästigungen entstehen können. Z.B.:
    • Prostitution in der Umgebung
    • schlechte Anbindung an öffentlichen Nahverkehr
    Fragen hinsichtlich persönlicher Verhältnisse der anderen Mieter muss bzw. darf der Vermieter nicht beantworten. Z.B.:
    • Religionszugehörigkeit
    • Beruf
    Als Ausländer werden alle Personen bezeichnet, die keine deutsche Staatsangehörigkeit besitzen. Statistisch nicht erfasst werden dabei Mitglieder der Stationierungsstreitkräfte sowie Personen in ausländischen diplomatischen und konsularischen Vertretungen.

    Die Ausländerquote liegt in Deutschland bei 8,8 Prozent.In den EU-Ländern beträgt sie 6,4 Prozent. Etwa ein Drittel der Ausländer wohnen schon seit 20 und mehr Jahren in Deutschland. Der Ausländeranteil in den westdeutschen Großstädten liegt bei 15,3 Prozent und in den ostdeutschen Großstädten bei 1,5 Prozent. Ausländer sind nicht zu verwechseln mit Menschen mit Migrationshintergrund. Bei diesen handelt es sich um Personen, die seit 1950 nach Deutschland eingewandert sind. Das entspricht 18,4 Prozent der Bevölkerung. Personen mit Migrationshintergrund sind im Durchschnitt deutlich jünger als jene ohne Migrationshintergrund (33,8 gegenüber 44,6 Jahre).
    Auslandsimmobilien werden immer beliebter. Viele Deutsche investieren in Ferienwohnungen oder Altersruhesitze im Ausland. Auch dauerhafte Auswanderer gibt es – meist mit dem Ziel, in einem anderen Land eine bessere Arbeitsmarktlage vorzufinden. Nicht zuletzt dienen Auslandsimmobilien auch als Investition.

    Beim Kauf von Auslandsimmobilien sind die gesetzlichen Vorschriften des Staates zu beachten, in dem die Immobilie gelegen ist. Diese können erheblich von den deutschen Regelungen abweichen. Einige wichtige Fragen dabei sind:
    • Existiert ein Grundbuch und welchen Aussagewert hat es?
    • Sind alle Grundstücksbelastungen im Grundbuch eingetragen?
    • Ist im jeweiligen Land ein notarieller Kaufvertrag erforderlich?
    • Ist die Mitwirkung eines Rechtsanwaltes oder Notars erforderlich?
    • Welche in Deutschland unüblichen Steuern und Abgaben sind beim Erwerb und laufend zu bezahlen (z.B.: "Stempelsteuer" beim Erwerb, Feuerwehrabgabe in Waldbrandgebieten, Steuer auf Veräußerungsgewinn bei Verkauf, Besteuerung fiktiver Vermietungseinkünfte bei Wohnungen usw.)?
    • Gibt es eine Erbschaftssteuer? Existiert ein Doppelbesteuerungsabkommen explizit bezüglich der Erbschaftssteuer mit Deutschland?
    • Wer haftet bei Baumängeln?
    Wie bei Immobilienkäufen im Allgemeinen sollte auch bei Auslandsimmobilien eine gründliche persönliche Besichtigung des Kaufobjekts stattfinden. Wichtig ist nicht nur das Objekt selbst, sondern auch seine Lage, die absehbare künftige Entwicklung des jeweiligen Gebietes und nicht zuletzt die Erreichbarkeit. Gerade an touristisch interessanten Zielen sind Erreichbarkeit und Infrastruktur (Restaurants, Hotelbetrieb, öffentliche Verkehrsmittel, Fährschiffbetrieb, medizinische Versorgung) oft saisonabhängig.

    Hinsichtlich der Erbschaftssteuer müssen Käufer von Auslandsimmobilien beachten, dass sie auch nach einem Wohnsitzwechsel ins Ausland noch fünf Jahre lang in Deutschland erbschaftssteuerpflichtig bleiben (§ 2 Abs. 1 Satz 1 ErbStG). Doppelbesteuerungsabkommen hinsichtlich der Erbschaftssteuer existieren derzeit nur mit den USA, der Schweiz, Schweden und Dänemark. In allen anderen Staaten ist eine Doppelbesteuerung möglich. Es sollte immer der aktuelle Stand der Rechtslage in Erfahrung gebracht werden. Einige Länder (z.B. Spanien, USA) haben eine deutlich höhere Erbschaftssteuer als Deutschland, die ausländische Erbschaftssteuer kann teilweise in Deutschland angerechnet werden. Einige Staaten haben zwar die Erbschaftssteuer abgeschafft (z.B. Portugal, Schweden, Australien), einige besteuern nun aber den Erbfall über eine Grunderwerbssteuer (Österreich).

    Informationen über den Erwerb von Auslandsimmobilien bekommt man u.a. bei der Vereinigten Schutzgemeinschaft für Auslandsimmobilien e.V. (www.schutzgemeinschaft-auslandsimmobilien.de) und der Deutschen Schutzvereinigung Auslandsimmobilien e.V. (www.dsa-ev.de).
    Als Auslandsinvestments werden Kapitalanlagen außerhalb Deutschlands bezeichnet. Im Immobilienbereich erwerben Immobilienfonds vor allem ausländische Büro- und Einzelhandelsobjekte, sowie Hotels, wobei sich diese Investitionen auf Objekte in City-Lagen europäischer Großstädte konzentrieren.

    Großbritannien, die Niederlande, Frankreich, und die USA zählen derzeit zu den interessantesten Märkten. Der Vertrieb ausländischer Investmentanteile ist seit 1.1.2004 im Investmentgesetz (früher im Auslandinvestmentgesetz) geregelt. Es enthält insbesondere auch Vorschriften über den Verkaufsprospekt und Antragsvordruck.
    Abkürzung für: Auslandsinvestmentgesetz
    Im Bauplanungsrecht sind Ausnahmen in den Rechtsvorschriften geregelt. So können Festsetzungen in Bebauungsplänen Ausnahmeregelungen enthalten, die ein Bauherr für sich in Anspruch nehmen kann. Außerdem finden sich in der Baunutzungsverordnung bei Beschreibung der Baugebietsarten viele Ausnahmetatbestände, die der Gemeinde eine größere Planungsfreiheit einräumen.

    Von Befreiungen im Sinne des Bauplanungsrechts (§ 31 BauGB) dagegen spricht man, wenn zugelassen wird, dass der Bauherr von Festsetzungen des Bebauungsplanes abweichen darf. Die Befreiung ist möglich, wenn mit der beabsichtigten Abweichung die Grundzüge des Bebauungsplanes unberührt bleiben und entweder Gründe des Gemeinwohls dies erfordern oder die Abweichung städtebaulich vertretbar ist. Befreiungen sind ferner dann möglich, wenn die Durchführung des Bebauungsplanes zu einer nicht beabsichtigten Härte führen würde. Stets muss dabei abgewogen werden, ob die Abweichung auch mit den öffentlichen Belangen (Interessen) vereinbar ist.

    Auch in den Landesbauordnungen finden sich Möglichkeiten, von der Einhaltung zwingender Vorschriften insbesondere im Genehmigungsverfahren befreit zu werden ("Dispens"). Bei Befreiungen im Rahmen des öffentlichen Baurechts muss nicht selten auch auf nachbarrechtliche Belange Rücksicht genommen werden.
    Der Begriff Ausnützungsziffer stammt aus der Schweiz. Er entspricht dem "Maß der baulichen Nutzung" aus dem deutschen öffentlichen Baurecht, welches als Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl und Baumassenzahl angegeben und berechnet wird.
    Bei den deutschen Gewässern in Nord- und Ostsee unterscheidet man die 12 Seemeilen-Zone ("Küstenmeer") und die Ausschließliche Wirtschaftszone (AWZ). Das Küstenmeer gehört zum deutschen Hoheitsgebiet. Verwaltungsrechtlich liegt es im Zuständigkeitsbereich des jeweils an der entsprechenden Küste gelegenen Bundeslandes. Seewärts der 12 Seemeilen-Grenze bis höchstens 200 Seemeilen Entfernung zur Küste liegt die Ausschließliche Wirtschaftszone. Hinter dieser beginnt der Hochseebereich. In Nord- und Ostsee entsprechen sich die deutsche AWZ und der sogenannte deutsche Festlandsockel, der wiederum aus dem seewärts des Küstenmeeres gelegenen Meeresboden der Unterwassergebiete bis zu einer Entfernung von höchstens 200 Seemeilen zur Küste besteht. Die AWZ ist in der Ostsee aufgrund der entsprechenden Zonen der Nachbarländer erheblich kleiner als in der Nordsee. Für die Bewirtschaftung der AWZ (z. B. durch Schifffahrt, Fischerei oder Offshore-Windenergie-Nutzung) gibt es spezielle Rechtsgrundlagen, etwa die Verordnung über die Raumordnung in der deutschen Ausschließlichen Wirtschaftszone.
    Unter Ausschreibung versteht man die Aufforderung an Bauunternehmer und Handwerker zur Angebotsabgabe. Grundlage ist die detaillierte Darstellung der gewünschten Bauleistung mit Hilfe eines Leistungsverzeichnisses und einer Leistungsbeschreibung. Die Regeln für die Ausschreibung enthält die VOB Teil A. Sie haben Empfehlungscharakter, soweit nicht die öffentliche Hand Bauherr ist oder das Baugeschehen im Rahmen von PPP-Konstruktionen beeinflussen kann. In diesem Fall ist eine europaweite Ausschreibung vorgesehen, wenn der Gesamtauftragswert 5.225.000 Euro ohne Umsatzsteuer übersteigt.

    Unterschieden wird zwischen folgenden Arten der Ausschreibung:

    • Öffentliche Ausschreibung, z.B. in Tageszeitungen, die umfangreiche Informationen enthalten muss. Sie richtet sich an eine unbeschränkte Anzahl von Unternehmen.
    • Beschränkte Ausschreibung an eine begrenzte Zahl von Bewerbern (wenn die öffentliche Ausschreibung zu keinem Ergebnis oder einem zu hohen Aufwand führt oder außergewöhnliche Fachkunde erforderlich ist)
    • Beschränkte Ausschreibung nach öffentlicher Aufforderung
    • Freihändige Vergabe in ganz bestimmten Fällen
    Die Ausschreibung dient dazu, die Vergabe von Bauleistungen im Regelfall auf die Grundlage des Wettbewerbs zu stellen.
    Bauprodukte können eine wichtige Quelle für die Belastung der Innenraumluft durch flüchtige organische Verbindungen (VOC) darstellen. Zur Schaffung einer Grundlage für eine einheitliche und nachvollziehbare gesundheitliche Bewertung von Bauprodukten in Deutschland hat der Ausschuss zur gesundheitlichen Bewertung von Bauprodukten (AgBB) Prüfkriterien erarbeitet und daraus ein Bewertungsschema für VOC-Emissionen aus innenraumrelevanten Bauprodukten entwickelt. Durch dieses Bewertungsschema werden gesundheitsbezogene Qualitätsmaßstäbe für die zukünftige Herstellung von Bauprodukten für den Innenraum gesetzt und die Entwicklung besonders emissionsarmer Produkte unterstützt. Vertreten sind im AgBB die obersten Landesgesundheitsbehörden, das Umweltbundesamt (UBA) mit der Geschäftsstelle des AgBB, das Deutsche Institut für Bautechnik (DIBt), die Bauministerkonferenz – die Konferenz der für Städtebau, Bau- und Wohnungswesen zuständigen Minister und Senatoren der Länder (ARGEBAU), die Bundesanstalt für Materialforschung und -prüfung (BAM), das Bundesinstitut für Risikobewertung (BfR) und der Koordinierungsausschuss 03 für Hygiene, Gesundheit und Umweltschutz des Normenausschusses Bauwesen im DIN (DIN-KOA 03).
    Ausschüttungen aus einem geschlossenem Immobilienfonds oder anderen Beteiligungsmodellen werden regelmäßig aus den vorhandenen Liquiditätsüberschüssen und damit aus den jährlichen Überschüssen der Einnahmen über die entstandenen Ausgaben getätigt. Die Einnahmen bestehen hierbei im Wesentlichen aus den monatlichen Mieterträgen sowie zu einem geringeren Teil aus den Zinseinnahmen aus der Anlage der vorhandenen Barmittel. Zu den Ausgaben rechnen vor allem die Zins- und Tilgungsleistungen für eventuelle Darlehensaufnahmen (Innenfinanzierung), die Reservezuführungen zur Instandhaltungsrücklage und zum Mietausfallwagnis, die laufenden Vergütungen für Komplementäre, Treuhänder, Geschäftsführer und -besorger sowie die sonstigen Fondskosten. Die positive Differenz dieser beiden Einnahmen- und Ausgabenblöcke - vermindert oder vermehrt um eine etwaige Entnahme oder Zuführung zur Liquiditätsreserve - steht schließlich für die Bedienung einer Barausschüttung an die Fondsgesellschafter zur Verfügung.

    Ein reiner Vergleich von Ausschüttungen verschiedener Fonds ist nur vorsichtig möglich. Je nach Tilgungshöhe, in Verbindung mit Disagio, Zinsvorauszahlung und Währung der Finanzierung sowie Liquiditätszuführungen bzw. -abbau muss die Ausschüttung bereinigt betrachtet werden, um einen Vergleichsmaßstab zu erhalten. Viele Initiatoren verwenden die konzeptionell möglichen Gestaltungsformen, um optisch höhere Ausschüttungen bereits von Anfang an darstellen zu können. Eine nur ebenfalls beschränkt einsetzbare Kennzahl ist die Summe der Ausschüttungen über einen bestimmten Zeitraum, da in diesem Betrag, neben der bereits vorher aufgeführten Bereinigungsnotwendigkeit, der wichtige Zeitfaktor keine Beachtung findet. Nur über eine summierte, bereinigte Barwertausschüttung wäre eine sinnvolle Vergleichsgröße geschaffen, die aber auch wiederum nur unter Beachtung der sonstigen Risikostruktur des Fonds eine Vergleichsmöglichkeit bietet.
    Zu den Außenanlagen gehören nach Anlage 1 der (außer Kraft gesetzten) II. BV u.a.

    • Entwässerungs- und Versorgungsanlagen vom Hausanschluss bis zum öffentlichen Netz, Kleinkläranlagen, Brunnen und dergleichen,
    • Befestigungen von Wegen, Höfen, Spielplätzen,
    • Gartenanlagen mit Pflanzungen, Stützmauern, Teppichklopfstangen und so weiter

    Die Kosten für Außenanlagen sind Teil der Baukosten.

    Nach der DIN 276 (Kosten im Hochbau) zählen zu den Außenanlagen Geländeflächen (zum Beispiel Pflanzen, Rasen, Wasserflächen), befestigte Flächen (Wege, Höfe und so weiter), Baukonstruktionen in Außenanlagen (Einfriedung, Mauern, Rampen und so weiter), technische Anlagen (zum Beispiel Abwasser- und Wasseranlagen, Fernmelde- und informations-technische Anlagen), Einbauten und sonstige Maßnahmen für Außenanlagen.
    Zum Außenbereich gehören die Gebiete einer Gemeinde, die nicht im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplanes liegen und nicht unbeplanter Innenbereich sind. Außenbereichsflächen können aber innerhalb des unbeplanten Innenbereiches liegen. Grundsätzlich ist der Außenbereich von einer Bebauung freizuhalten.

    Allerdings sind Ausnahmen zulässig, nämlich so genannte privilegierte Vorhaben. Dabei handelt es sich um, die Vorhaben, die land- und forstwirtschaftlichen Betrieben, Gartenbaubetrieben, der öffentlichen Versorgung z.B. mit Energie und Entsorgung dienen. Hinzu kommen Anlagen zur Erforschung und Entwicklung oder Nutzung der Windkraft- oder Wasserenergie und der energetischen Nutzung von Biomassen. Kernkraftwerke, die ohnehin nicht mehr zulässig sein sollen, wurden aus dem Katalog gestrichen.

    Sonstige Vorhaben können im Einzelfall zugelassen werden. Außerdem gibt es "begünstigte Vorhaben", die eine Folgenutzung, Nutzungsänderungen, Umbau, Wiederaufbau und Erweiterungsmaßnahmen in beschränktem Umfange ermöglichen. Durch eine Außenbereichssatzung kann für überwiegend mit Wohnungen bebaute Bereiche im Außenbereich eine weitere Wohnbebauung ermöglicht werden, aber auch eine Bebauung mit kleineren Gewerbe- und Handwerksbetrieben.
    Eine Außendämmung ist an den Außenflächen eines Gebäudes angebrachtes Material zur Dämmung gegen Wärmeverluste oder gegen Lärmbelastung. Die Außendämmung kann bereits während des Baus angebracht worden sein, aber erst nachträglich im Rahmen von Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen hinzugefügt werden. Eine ausreichende Außendämmung ist eine wesentliche Voraussetzung für das Einhalten der Energieeinsparverordnung (EnEV).

    Aufgrund erheblich gestiegener Heizkosten, verschärfter gesetzlicher Regelungen und begünstigt durch die Einführung des Energieausweises für Wohngebäude wurden in den vergangenen Jahren viele Wohngebäude mit einer nachgerüsteten Außendämmung versehen. Wird die Gebäudehülle gedämmt und mit neuen Fenstern und Außentüren versehen, muss erheblich mehr gelüftet werden als zuvor, da sonst die Gefahr der Schimmelbildung besteht.

    Für Modernisierungen in diesem Bereich, sowie für energieeffiziente Neubauten stehen verschiedenartige Fördermöglichkeiten zur Verfügung – u.a. bei der KfW (www.kfw.de) sowie bei Ländern und Gemeinden.
    Eine wichtige Größe bei der Außendienstorganisation ist die Anzahl der Objekte, die ein einzelner Mitarbeiter betreut. Hier ist - will er diese sinnvoll bearbeiten und den Eigentümer informiert halten - eine Obergrenze von 20 bis maximal 25 Objekte vorstellbar. Der langjährige Chefredakteur des Branchendienstes Immobilienwirtschaft heute (IWh), Henning Grabener, sieht diese Grenze bei klassischen Maklerunternehmen sogar deutlich niedriger, nämlich bei 10 Objekten.

    Diese 25-Objekte-Obergrenze ist jedoch nur dann möglich, wenn der Mitarbeiter nicht zu stark in Akquisitionsaktivitäten involviert ist wie z.B. bei Banken, wenn ein großer Anteil der Kunden aus dem klassischen Finanzgeschäft des Instituts kommt. Insofern sollte es ein Alarmsignal sein, wenn einzelne Vertriebsmitarbeiter, wie vom Autor gelegentlich bei Unternehmensberatungen festgestellt, zwischen 70 und 80 Objekten mit insgesamt bis zu 120 Wohneinheiten zu betreuen haben. Die Folge hiervon sind zumeist sehr lange Vermarktungszeiten und mangelhaft betreute Objekte, was sich letztendlich wiederum in einem unglücklichen Objektanbieter niederschlägt.

    Der Außendienst kann aus angestellten aber auch aus freien Mitarbeitern bestehen. Freie Mitarbeiter sind selbständig und bedürfen für ihre Maklertätigkeit einer eigenen Erlaubnis nach § 34c GewO. Die vertragliche Regelung erfolgt über einen Handelsvertretervertrag. Das Vergütungssystem muss anreizorientiert ausgestaltet werden. Der Vorteil des auf Handelsvertreter gestützten Außendienstes besteht darin, dass das Kostenrisiko des Maklerunternehmens stark reduziert wird. Die Beschäftigung eines Handelsvertreters verursacht ja keine zusätzlichen Fixkosten, für die ein Deckungsbeitrag erwirtschaftet werden müsste.

    Im Hinblick auf den Außendienst ist zudem wichtig, dass der Kunde trotz der hohen Mitarbeiterfluktuation in der Immobilienbranche nicht ständig mit neuen Ansprechpartnern konfrontiert wird. Die im Vergleich zu anderen Branchen überdurchschnittlich hohe Fluktuation in der Immobilienwirtschaft ist besonders fatal, da die (Service-) Dienstleistungen von Immobilienunternehmen hochgradig personenbezogen sind.
    Der Begriff der Außenfinanzierung kann in immobilienwirtschaftlichen Zusammenhängen mit zweierlei Bedeutung gebraucht werden. Zum einen wird darunter in einem allgemeinen betriebswirtschaftlichen Sinne die Finanzierung eines Unternehmens verstanden, soweit dabei Kapital von außen zugeführt und nicht durch Umsätze im Rahmen der Geschäftstätigkeit des Unternehmens erwirtschaftet wird. Mögliche Formen der Außenfinanzierung sind die Zuführung von Eigenkapital (Einlagen- bzw. Beteiligungsfinanzierung) oder die Finanzierung über Kredite (Fremdfinanzierung).

    Zum anderen wird bei Geschlossenen Immobilienfonds von Außenfinanzierung gesprochen, wenn ein Fondszeichner sich die zur Leistung seiner Eigenkapitaleinlage erforderlichen Mittel ganz oder teilweise durch Aufnahme eines Darlehens beschafft. Dabei kann ein solches Darlehen mit dem erworbenen Fondsanteil besichert werden. Dagegen kommt die Fondsimmobilie selbst nicht als Sicherheit in Betracht, weil sie sich im Gesamthandvermögen der Fondsgesellschaft befindet. Daher entstehen durch die individuelle Darlehensaufnahme eines Fondszeichners keine Haftungsrisiken für andere Anleger desselben Fonds.
    Außenprovisionen sind Maklerprovisionen, die bei provisionspflichtiger Einschaltung von Maklern von Mietern und Erwerbern von Immobilien bzw. Räumen an Maklern zu bezahlen sind. Steuerlich ist folgendes zu beachten: Erwirbt man eine Immobilie, die zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung oder zu Betriebseinnahmen führen soll, ist die Provision aufzuteilen in einen auf den Gebäude- und einen auf den Bodenwert betreffenden Anteil. Der Gebäudewertanteil der Provision unterliegt der AfA. Die in Zusammenhang mit der Anmietung von gewerblichen Räumen anfallenden Provisionen sind Betriebsausgaben. Wird eine Wohnung angemietet, können Maklerprovisionen steuerlich nur dann von Bedeutung sein, wenn ein Umzug aus beruflichen Gründen erforderlich war.
    An vielen Gebäuden befinden sich Außentreppen. Sie können unterschiedliche Funktionen erfüllen, zum Beispiel als vorgeschriebene Fluchttreppe bei Haus- oder Zimmerbrand oder als treppenhaus- und liftunabhängige Erschließung von oberen Geschosswohnungen. Dabei ist auch an steuerlich vorteilhafte außerhäusliche Arbeitszimmer zu denken, die durch Separierung mit Hilfe einer Außentreppe anerkannt werden.

    Außentreppen zählen nicht zur Geschossfläche, so dass durch Verlagerung einer Treppe von innen nach außen Wohn- oder Nutzfläche gewonnen werden kann.

    Außentreppen müssen mit einem Handlauf ausgestattet sein. Drüber hinaus sind die weiteren Vorschriften der DIN 18065 zu beachten. Letztere bezieht sich auf Treppen allgemein. Es gibt verschiedene Formen: Spindeltreppen, gerade Läufe, Außentreppen zu Obergeschossen aber auch im Eingangsbereich zum Erdgeschoss. Schließlich gibt es auch noch – in der Regel betonierte – Außentreppen, die das Kellergeschoss eines Hauses von außen erschließen.
    Die Außenwände eines Gebäudes sind die Wände, die das Gebäude nach allen Seiten abschließen und die Funktionen des Wärme- Schall- und Witterungsschutzes haben. Das Dach des Gebäudes gehört nicht dazu. Der Begriff hat Bedeutung im Rahmen des Fenster- und Lichtrechtes. Die Außenwand ist ferner die Bezugsfläche zur Berechnung der Abstandsflächen.
    Bei der Berechnung der Wassergebühren wird davon ausgegangen, dass die aus der Wasserleitung gezapfte Menge der Menge der in die Kanalisation geleiteten Abwässer entspricht. Dies stimmt nicht in allen Fällen: So verwenden Gartenfreunde im Sommer erhebliche Mengen Leitungswasser zum Bewässern von Rasen und Grünpflanzen. Eine Bezahlung von Abwassergebühren für diesen Wasserverbrauch lässt sich vermeiden, indem nach Rücksprache mit dem Versorgungsbetrieb / den Stadtwerken ein geeichter Außenwasserzähler angebracht wird.

    In Fallrohre von Regenrinnen lassen sich zudem Weichen einbauen, mit denen das Regenwasser statt in das Abflussrohr nach Wahl in eine Regentonne umgeleitet werden kann. Damit wird Wasser für den Garten gesammelt, ohne die Wasserrechnung zu strapazieren.
    Kennzeichen der Außenwerbung sind das sichtbare Bewerben, Anpreisen, Ankündigen und Bekanntmachen von Dienstleistungen, Produkten, Unternehmen und Veranstaltungen im Außenbereich, d.h. mehrheitlich im öffentlichen Raum. Dies geschieht vorzugsweise an Orten, an denen mit erhöhter Aufmerksamkeit (Blickfrequenz) zu rechnen ist. Die Formen und Gestaltung der Außenwerbung sind dabei sehr vielfältig.

    Dass die Zielgruppe weder umblättern, aus-/umschalten noch wegklicken kann, macht die Vorteilhaftigkeit von Außenwerbung für den Werbetreibenden aus. Ihre direkte Konfrontation mit dem Betrachter macht sie gewissermaßen unausweichlich. Durch ihre Präsenz und Größe soll Außenwerbung Botschaften verbreiten und damit unübersehbar sein sowie als Impulsgeber zum Handeln auffordern. Dementsprechend soll im Idealfall für den Werbenden die Handlung des Betrachters am Ende dieser Kette stehen.

    Außenwerbung gehört im Marketing-Mix zur Kommunikationspolitik eines Unternehmens, welches umgangssprachlich schlicht unter der Bezeichnung "Werbung" klassifiziert wird.

    Verkehrsknotenpunkte und Stellen mit hoher Blickfrequenz wie Bahnhöfe, Flughäfen, Haltestellen des öffentlichen Personen-Nahverkehrs, Ampeln, Brücken und so weiter eignen sich durch die hohe Blickfrequenz besonders gut. In der Außenwerbung allgemein stehen Schrift und Motiv in Abhängigkeit zur Fortbewegungsart der sie passierenden Personen (je schneller, desto weniger, dafür größere Schrift).

    Nachteile der Außenwerbung sind relativ hohe Kosten für den Entwurf, das Design, den Druck, die Anmietung der Werbeflächen und die Anbringung der Werbeträger und Streuverluste, die je nach Standort variieren können. Manche Standorte werden nur im Paket, also "im Netz", angeboten.

    Es gibt jedoch auch kostengünstigere Lösungen, zum Beispiel Plakate im Bereich eigener Immobilienprojekte und -objekte. Andererseits kann Außenwerbung auch eine zusätzliche Einnahmequelle für Immobilienunternehmen sein, indem selbst Werbeflächen vermietet werden.

    Praktische Beispiele, wo, wie und in welcher Form Außenwerbung möglich ist, zeigt folgende Aufzählung:
    • Baugerüstwerbung • Bauzaunwerbung • Baukranwerbung • Brückenwerbung • Uhrensäulen, Uhrenwerbetafel • Fahnen (zum Beispiel im Außenbereich oder auf Dächern von Gebäuden) • Fassadenwerbung, insbesondere an Brandwänden und Brandgiebeln • Gebäudeverhüllung, Denkmalverhüllung • Infoscreen • LED-Tafeln • Vitrinenplakatierung • City-Light-Poster • Mega-Light • Wegweiser • Stromkästen • Litfasssäule, Ganzsäule • Leuchtsäule • Verkehrsmittelwerbung • Öffentlicher Personennahverkehr (Busse, Bahnen, Straßenbahnen) • Dienstwagen • Taxen • LKW-Werbung • Müllfahrzeuge • Litomobil • Sitzbänke • Einkaufswagen • Gepäckwagen • Flughafenwerbung • Projektionen, Illuminationen • Rumpfflächen • Heißluftballons • Fesselballons • Standballons • Zeppeline • Bannerflug

    Nutzer sollten darauf achten, dass die Außenwerbung mit den jeweiligen öffentlich-rechtlichen Bestimmungen (beispielsweise Landesbauordnungen, Ortssatzungen) im Einklang steht. Es ist durchaus möglich, dass eine Baugenehmigung nach Landesbauordnung für das Anpreisen von und Werben für Sachen und Dienstleistungen erforderlich wird oder dass die Platzierung von Außenwerbung an Hausfassaden an einem Ort untersagt oder nur eingeschränkt zulässig ist! Die zuständige Bauaufsichtsbehörde ist hier in vielen Fällen der passende Ansprechpartner.

    Kontroverse Diskussionen gibt es im Hinblick auf die Kommerzialisierung öffentlicher Räume, verstärkte Werbeimmunität der Betrachter und ästhetisches Empfinden durch Anzahl und Dichte von Außenwerbung. Fakt ist jedoch, dass sie aus dem öffentlichen Leben nicht mehr wegzudenken ist und dass Formen und Auftreten immer vielgestaltiger werden.
    Im Zusammenhang mit dem in der Nachkriegszeit beginnenden Konzentrationsprozess landwirtschaftlicher Betriebsstrukturen wurden in einer weiteren Entfernung zu den Dörfern so genannte Aussiedlerhöfe gegründet. Deren Zweck war das Bestreben, die landwirtschaftlichen Arbeitsprozesse zu rationalisieren. Die Gründung von Aussiedlerhöfen war eine Alternative zur Althofsanierung. Voraussetzung war die Konzeption entsprechender Hofstrukturen in Verbindung mit durch die Flurbereinigung geschaffenen zusammenhängenden Flächenarealen um die neuen Höfe. In den 50er Jahren des vergangenen Jahrhunderts wurden damit auch heimatvertriebene Bauern, die einen entsprechenden Besitz in ihrem Ursprungsland nachweisen konnten, entschädigt. Gleichzeitig wurden damit die Immissionslasten der Dörfer, die durch landwirtschaftliche Betriebe entstanden, herabgesenkt.

    Die Betreuung der Aussiedlung wurde früher vielfach von gemeinnützigen Siedlungsunternehmen beziehungsweise "Landgesellschaften" übernommen.

    Allerdings hat sich in den letzten 10 Jahren ein Trend zur Umnutzung entwickelt. Aus manchen Aussiedlerhöfen wurden Reiterhöfe oder Gewerbebetriebe. Gegen neue Aussiedlungen sprechen heute erhebliche Kosten für Infrastrukturmaßnahmen (Erschließungsstraßen, Strom- Wasserversorgung, Abwasserentsorgung) und die mit der Aussiedlung verbundene Zersiedelung.
    Abkürzung für: Ausstattung
    Die Ausstattung einer Mietwohnung gehört zu den Faktoren, die sich entscheidend auf die Miethöhe auswirken. In der gleichen Ortslage kann eine sehr gut ausgestattete Wohnung einen Mietpreis erzielen, der bei einer einfach oder durchschnittlich ausgestatteten Wohnung gleicher Größe undenkbar wäre.

    Meist differenziert man zwischen einfacher, normaler bzw. durchschnittlicher und guter bzw. gehobener Ausstattung. In den Mietspiegeln der Gemeinden werden Wohnungen anhand eines Punktesystems bewertet. Hier kann es regionale Unterschiede geben. Unter einer einfach ausgestatteten Wohnung versteht man oft eine Wohnung ohne Zentralheizung, mit Einzelöfen und einfach verglasten Fenstern. Für derartige Behausungen kann nur wenig Miete verlangt werden. Von einer Wohnung mit guter Ausstattung spricht man bei Vorhandensein von Zentralheizung, Isolierfenstern, edlem Parkettboden, großem Balkon, modernem Bad, Gäste-WC. In Anbetracht der auch gesetzlich erforderlichen Nachrüstungen im Heizungs- und Wärmedämmungsbereich kann davon ausgegangen werden, dass moderne Heizsysteme, gedämmte Wärme- und Warmwasserrohre und Isolierfenster sowie gedämmte Außenwände demnächst als durchschnittliche Ausstattung gewertet werden.

    Zwischen den drei Ausstattungsklassen gibt es ganz erhebliche Mietpreisunterschiede. Für Vermieter stellt der Mietspiegel ein wichtiges Informationsmittel dar: Hier kann festgestellt werden, wo die zu vermietende Wohnung preislich anzusiedeln ist und bis zu welchem Betrag eine Mieterhöhung erfolgen kann.
    Die Austrittstufe ist der obere Ansatz einer Treppe, der so genannte Treppenaustritt. Bei Gebäudetreppen ist die Austrittstufe analog zu den anderen Stufen ausgebildet. Doch im Gegensatz zu den Trittstufen befindet sie sich auf dem Niveau des zu erreichenden Geschosses.
    Die Auszahlung eines Baufinanzierungsdarlehens durch die kreditgewährende Bank ist regelmäßig an das Vorliegen und die Erfüllung bestimmter Auszahlungsvoraussetzungen geknüpft. Hierzu können beispielsweise die Eintragung einer Hypothek oder einer Grundschuld zur dinglichen Besicherung des Darlehens sowie die Vorlage der erforderlichen Baugenehmigung bzw. der Nachweis des tatsächlichen Baufortschritts zählen.
    Eine Auszugsgebühr bzw. Bearbeitungsgebühr für die Beendigung des Mietvertrages darf der Vermieter nicht verlangen. Dies sagt zumindest der überwiegende Teil der Gerichte.

    Gerichtlich für unwirksam erklärt wurde ebenfalls eine Vertragsklausel, nach der der Vermieter bei einverständlicher Beendigung des Mietvertrages vom Mieter eine Monatsmiete als Kostenpauschale erhalten sollte (OLG Karlsruhe, RE WM 2000, 236).

    Im Ausnahmefall zulässig sein kann die Auszugsgebühr dann, wenn sie nachträglich vereinbart wird, nachdem der Mieter um die einverständliche Aufhebung des Mietvertrages gebeten hat (OLG Hamburg RE WM 90, 244).
    Auch dann dürfen keine pauschalen Beträge (Pauschalbetrag von einer Monatsmiete) in Form von Allgemeinen Geschäftsbedingungen z.B. im Mietaufhebungsvertrag vereinbart werden.
    In analogen Zeiten hieß die heutige digitale ALK (Automatisierte Liegenschaftskarte) Flurkarte bzw. Stadtgrundkarte. Sie enthält also das bildliche Kartenmaterial über die Grundstücke. Damit kann der direkte Bezug im geographischen Raum hergestellt werden. Die ALK und das ALB (Automatisiertes Liegenschaftsbuch) bilden das Liegenschaftskataster in seiner digitalen Form.
    Das Waschen von Autos auf der Straße ist in den meisten Gemeinden Deutschlands durch Abwasser- oder Entwässerungssatzungen untersagt, da man Umweltbelastungen des Bodens, des Grundwassers und des in den Regenwasserabflusskanälen der Straßen abgeleiteten Wassers vermeiden will. Öl- und Kraftstoffreste sowie aggressive Putzmittel belasten die Umwelt erheblich und können nur durch spezielle Abscheidesysteme entfernt werden. Die Verbote gelten unabhängig davon, ob per Hand mit Schwamm und Eimer oder per Schlauch gewaschen wird. Auch auf unbefestigten Plätzen oder Flächen, deren Abwasser in einen öffentlichen Regenwasserkanal fließt, darf nicht gewaschen werden.

    Meist werden Schmutzwasser und Regenwasser in zwei getrennten Abwasserkanälen entsorgt (Trennkanalisation). Das Regenwasser fließt dann ungeklärt ins nächste natürliche Gewässer. Gibt es kein Trennsystem und fließt z. B. das Wasser von einer asphaltierten Hauseinfahrt direkt in einen Abwasserkanal mit Mischwasserableitung, erlauben manche Gemeinden auch die Autowäsche in der eigenen Einfahrt. Gewaschen werden darf dann aber nur mit klarem Wasser ohne chemische Reinigungsmittel. Tabu ist auch die Motorwäsche oder die Arbeit mit einem Hochdruckreiniger. Sobald die Möglichkeit besteht, dass Schmutzwasser in den Boden gelangen kann (z. B. bei einer Kiesdecke) oder wenn es eine getrennte Regenwasserableitung gibt, ist die Autowäsche auf Privatgrund in der Regel untersagt. Der Autobesitzer muss dann eine Waschanlage oder einen Waschboxenplatz aufsuchen, bei denen es einen Wasserablauf mit Ölabscheider gibt. Die Motorwäsche ist jedoch auch dort mittlerweile in einigen Städten untersagt.

    Das Autowaschen auf dem eigenen Grundstück kann bei Verstoß gegen eine Gemeindesatzung einen Ordnungswidrigkeitentatbestand darstellen. In schweren Fällen kann auch eine Straftat vorliegen. Zur Anwendung kommen können § 324 (Gewässerverunreinigung) oder § 324a (Bodenverunreinigung) des Strafgesetzbuches. Diese Vorschriften sehen bis zu fünf Jahren Freiheitsstrafe oder Geldstrafe für Umweltverstöße vor.

    Mietrechtlich ist die Verwendung von Wasser aus dem Wasserhahn der Mietwohnung zum Autowaschen problematisch, da dieses Wasser nur für den normalen persönlichen Gebrauch bestimmt ist. Bei der Umlage der Wasserkosten auf die verschiedenen Parteien eines Hauses wird ein Berechnungsschlüssel verwendet, der außer dem Verbrauch auch die Wohnungsgröße berücksichtigt (z.B.: Warmwasser nach Verbrauch 70 Prozent, nach Wohnfläche 30 Prozent). So können Ungerechtigkeiten entstehen, da andere Mieter für die glänzende Karosse ihres Nachbarn mit bezahlen.

    Der Vermieter kann das Autowaschen auf dem Gelände einer Wohnanlage untersagen.
    Abkürzung für: Auslandsumzugskostenverordnung
    Abkürzung für: Allgemeine Verfügung
    Der Avalkredit ist seinem Wesen nach ein Bürgschaftskredit. Das Kreditinstitut übernimmt für seinen Kunden einem Dritten gegenüber eine Bürgschaft oder Garantie. Der Avalkredit beinhaltet ein bedingtes Zahlungsversprechen für den Fall, dass der Kunde seinen Zahlungsverpflichtungen nicht fristgerecht nachkommt.

    In der Immobilienwirtschaft ist der Avalkredit ein Mittel für die Bauträgerfinanzierung. Nach § 7 MaBV kann der Bauträger anstelle der in § 3 MaBV vorgesehenen Zahlungsraten Sicherheit für alle von ihm in Anspruch genommenen Vermögenswerte seines Auftragsgebers leisten und sich damit von dem durch § 3 MaBV begrenzten Liquiditätsspielraum befreien. Er muss die Sicherheit bis zur endgültigen Fertigstellung der Baumaßnahme aufrechterhalten. Abgesichert werden alle Rückgewährsansprüche, die dem Auftraggeber im Falle der Nichterfüllung oder der mangelhaften Erfüllung des Bauträgervertrages durch den Bauträger entstehen.

    Anwendung findet der Avalkredit auch als Gewährleistungsbürgschaft im Baugewerbe. Sie steht für die Kosten der Beseitigung von Baumängeln ein, die während der Gewährleistungsfrist entstehen, falls das Bauunternehmen nicht mehr dazu in der Lage ist.

    Als Gegenleistung für die Übernahme der Bürgschaft verlangt das Kreditinstitut eine Avalprovision, die je nach Kreditrisiko unterschiedlich hoch ist und etwa zwischen 1 % und 2,5 % der abgesicherten Summe liegt.
    Abkürzung für: Allgemeine Versicherungsbedingungen
    Abkürzung für: Allgemeine Bedingungen für die Versorgung mit Elektrizität
    Abkürzung für: Allgemeine Bedingungen für die Versorgung mit Fernwärme
    Abkürzung für: Allgemeine Bedingungen über die Gasversorgung von Tarifkunden
    Abkürzung für: Allgemeine Bedingungen für die Versorgung mit Wasser
    Kennziffer aus der Hotelbranche, die den durchschnittlichen Zimmerpreis angibt. Dieser weicht von den Angaben in der Preisliste eines Hotels insofern ab, als ein Hotelzimmer nicht immer zu denselben Preisen vermietet wird. Für die Zeit von Messen oder zu bestimmten Jahreszeiten mit vergleichsweise hoher Nachfrage werden teilweise höhere Preise berechnet, während es in nachfrageschwächeren Phasen vielfach zu Preisnachlässen und Sonderangeboten kommt.

    Die Average Room Rate gibt wichtige Anhaltspunkte zur Beurteilung der Wirtschaftlichkeit von Hotelimmobilien bzw. zum Vergleich mehrerer Hotels untereinander. Sie errechnet sich aus dem mit einem Zimmer erzielten Gesamtumsatz, geteilt durch die Anzahl der belegten Nächte innerhalb der betrachteten Periode.
    Das Automated Valuation Model (AVM Model) ist ein System zur Ermittlung von Immobilienbewertungen mit Hilfe von mathematischen Modellen auf Basis einer Datensammlung mit Vergleichspreisen. Mit Hilfe solcher Systeme können Standardimmobilien schnell und zuverlässig bewertet werden. Entscheidend für die Qualität des Ergebnisses ist die Qualität der Datenbasis. Für sehr spezielle Immobilien in sehr speziellen Lagen sind diese Modelle meist ungeeignet, da hierfür in der Regel nicht genügend geeignete Vergleichspreise zur Verfügung stehen. Die methodische Basis des verwendeten Modells ist im Regelfall eine hedonische Regression. Im anglikanischen Raum werden solche Modelle bereits seit Jahrzehnten, hauptsächlich von Steuerbehörden und für die Baufinanzierung, verwendet. In Deutschland setzen sich diese Systeme erst langsam durch.
    Abkürzung für: Allgemeine Verwaltungsvorschrift
    Abkürzung für: Allgemeine Verwaltungsvorschriften zum Schutz gegen Baulärm
    Abkürzung für: Allensbacher Werbeträger-Analyse
    Abkürzung für: Allgemeine Bedingungen für die Versicherung gegen Leitungswasserschäden
    Abkürzung für: Außentoilette
    Abkürzung für: Außenwirtschaftsgesetz
    Abkürzung für: Akademie der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft, Baden-Württemberg GmbH
    Abkürzung für: Arbeitsgemeinschaft für Wohnungswesen, Städteplanung und Raumordung
    Abkürzung für: Ausschließliche Wirtschaftszone
    Abkürzung für: Aktenzeichen
    Abkürzung: Energieausweis auf Bedarfsbasis – also auf Grundlage des berechneten Energiebedarfs der Immobilie.

    Wird verwendet im Rahmen der Pflichtangaben zur energetischen Beschaffenheit eines Gebäudes in Immobilienanzeigen. Empfohlene Verwendung nur bei gleichzeitigem Abdruck eines Abkürzungsverzeichnisses.
    Abkürzung für: Business to Business
    Abkürzung für: Business to Consumer
    Abkürzung für: Betriebsabrechnungsbogen
    Im Zuge des so genannten Bolognaprozesses wurden oder werden die bisherigen Studiengänge an deutschen Hochschulen, die mit einem Diplom abgeschlossen haben, sukzessive durch Bachelor-Studiengänge ersetzt. Das soll der europaweiten Vergleichbarkeit der akademischen Abschlüsse dienen. Die Studiengänge haben einen modularen Aufbau. Pro Modul werden Leistungspunkte, so genannte credit-points (C.P.) vergeben. Sie werden auch in Abkürzung des "European Credit Transfer Systems" als ECTS bezeichnet. CP bzw. ECTS kennzeichnen die Arbeitsbelastung (= "work load") der Studierenden für eine Lehrveranstaltung oder ein Modul. Es handelt sich also um eine rein quantitative Bewertung. Aber nicht nur Vorlesungen, Übungen und Seminare werden bepunktet, sondern auch der Aufwand für die Prüfungen selbst und in den Studienablauf einbezogene Praktika.

    Pro Semester soll eine bestimmte Anzahl von ECTS erworben werden. Ein Leistungspunkt entspricht einem Studienaufwand von ca. 25 bis maximal 30 Zeitstunden. Für den Bachelor sind mindestens 180 Leistungspunkte vorgesehen. Pro Studienjahr (Winter- und Sommersemester) sollen 1800 Zeitstunden für die Erreichung der erforderlichen Punkte nicht überschritten werden. Wer die jeweils erforderliche Punktzahl erreicht hat, hat das Studium als Bachelor abgeschlossen. Das Prüfungssystem besteht aus schriftlichen und mündlichen Prüfungen. Außerdem zählt zu den Prüfungen auch das Ergebnis von Hausarbeiten, gehaltenen Referaten und abgefassten Berichten (z. B. über Praktika). Die Lernproduktivität der einzelnen Studierenden, die sich in ECTS-Grades (Noten) ausdrückt, wird am Ende der Studienzeit zusammengefasst. Die Abschlussbewertung der Summe aller Prüfungsleistungen erfolgt nach statistischen Kriterien.
    • A (excellent) erhalten die besten 10 Prozent,
    • B (very good) die nächstfolgenden 25 Prozent,
    • C (good) die nächstfolgenden 30 Prozent,
    • D (satisfactory) die darauf folgenden 25 Prozent und unter
    • E (sufficent) werden die schlechtesten 10 Prozent eingestuft.
    • F (fail) = nicht bestanden.
    Die gängigen Abschlussbezeichnungen sind "Bachelor of Arts (B.A.)", "Bachelor of Science (B.Sc.)", "Bachelor of Engeneerings (B.Eng.)" und "Bachelor of Laws (LLB)". Die immobilienwirtschaftlichen Studienabschlüsse sind in der Regel – je nach Hochschulausrichtung – Bachelor of Arts (B.A.), Bachelor of Science (B.Sc.). Wer die wissenschaftliche Ebene erreichen will, kann auf der Grundlage eines abgeschlossenen Bachelorstudienganges einen konsekutiven, d. h. daran anschließenden Masterstudiengang absolvieren. Hier gibt es entsprechende Abschlussbezeichnungen "Master of Arts" (MA), "Master of Science (B.Sc.)", "Master of Engeneerings (B.Eng.)" und "Master of Laws (LLB)". Der Masterabschluss führt in der Regel zur Promotionsberechtigung.

    Hinzuweisen ist noch darauf, dass es neben dem konsekutiven Masterstudium auch nicht konsekutive Masterstudiengänge gibt. Sie setzen keinen Bachelorabschluss voraus. Es handelt sich um akademische Fortbildungsmöglichkeiten für Personen mit Berufserfahrung. Dabei muss das gewählte Studium im Hinblick auf die Vorbildung nicht fachbezogen sein.

    In der Immobilienwirtschaft haben Studiengänge und Studienschwerpunkte in den letzten Jahren einen erheblichen Aufschwung genommen. Die Tatsache, dass höchst unterschiedliche Disziplinen sich zunehmend mit Immobilienwirtschaft befassen führte dazu, dass diese Studienmöglichkeiten unterschiedlich vorgeprägt sind. Sie sind meist an ingenieurswissenschaftlichen und an betriebs- und volkswirtschaftlichen Fakultäten angesiedelt, aber auch bei den Architekten. Nimmt man alle Studiengänge mit immobilienwirtschaftlichen Bezügen zusammen, gibt es derzeit in Deutschland etwa 70 Angebote an Universitäten, Fachhochschulen und Berufsakademien.

    Immobilienwirtschaftliche Studiengänge mit Bachelor-/Masterabschlüssen bieten zum Beispiel die Universitäten an.
    • Leipzig, Wirtschaftswissenschaftliche Fakultät, Institut für Immobilienmanagement
    • Regensburg, IRE|BS Institut für Immobilienwirtschaft, Wirtschaftswissenschaftliche Fakultät – Lehrstühle für Immobilienmanagement, Immobilienökonomie, Immobilienfinanzierung, empirische Makroökonomie und Regionalökonomie, öffentliches Recht und Immobilienrecht
    • Technische Universität Darmstadt Institut für Betriebswirtschaft Fachgebiet Immobilienwirtschaft und Baubetriebslehre
    • Karlsruhe (TH), Fakultät für Wirtschaftswissenschaften, Stiftungslehrstuhl Ökonomie und Ökologie des Wohnungsbaus
    • Dortmund, Fakultät Raumplanung
    • EBS Universität für Wirtschaft und Recht
    • Steinbeis Hochschule Berlin in Verbindung mit der Deutschen Immobilien Akademie Freiburg (Center for Real Estate Studies - CRES)
    In Fachhochschulen werden immobilienwirtschaftliche Bachelor- und Masterstudiengänge angeboten und zwar in
    • Nürtingen/Geislingen Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen (HfWU)
    • Hochschule Anhalt, University of Applied Science
    • Berlin Hochschule für Technik und Wirtschaft, Bachelorstudiengang Immobilienwirtschaft
    • Hochschule Aschaffenburg, Fakultät Betriebswirtschaft und Recht, Studiengang Betriebswirtschaft, Studiengang internationales Immobilienmanagement
    • Holzminden HAWK Hochschule für angewandte Wissenschaft und Kunst, Fakultät Bauwesen, Bachelor Studiengang Immobilienwirtschaft und -management
    • Hochschule Zittau-Görlitz, Fachbereich Bauwesen, Studiengang Wohnungs- und Immobilienwirtschaft
    Zu den Anbietern auf der Ebene der als Hochschule anerkannten Berufsakademien zählen:
    • Berufsakademie Stuttgart, Duale Hochschule Baden-Württemberg
    • Berufsakademie Mannheim, Duale Hochschule Baden-Württemberg
    • Fachbereich Berufsakademie, Hochschule für Wirtschaft und Recht Berlin
    • Berufsakademie Sachsen, Staatliche Studienakademie Leipzig, Studienbereich Wirtschaft Studiengang: Interdisziplinäres Vermögensmanagement Bank, Immobilien, Steuern Studienrichtung Immobilienwirtschaft
    Hinzuweisen ist darauf, dass es neben selbständigen immobilienwirtschaftlichen Studiengängen auch immobilienwirtschaftliche Studienschwerpunkte oder Studienrichtungen innerhalb von Studiengängen gibt. Näheres siehe http://www.studienwahl.de
    Die Baustile der Romanik, Gotik und Renaissance wurden in Norddeutschland und dem Ostseeraum teilweise in abgewandelter Form unter Verwendung des örtlich verfügbaren Baumaterials Backstein umgesetzt. Durch die Anforderungen des Baumaterials entstand ein eigener Stil mit charakteristischen Elementen. Der Backstein als Baustoff – ein gebrannter Lehmziegel - kam im 12. Jahrhundert auf.

    Ein wichtiges Kennzeichen der Backsteingotik ist, dass die Fassaden nicht mit Figuren oder Plastiken geschmückt wurden – dieses war mit Backstein schlicht nicht umzusetzen. Statt dessen wurden gemauerte Ornamente wie etwa Ziergiebel eingesetzt, rote und glasierte Ziegel abwechselnd verwendet. Wandflächen wurden teilweise weiß gekalkt, um Farbkontraste zu setzen. In der Spätphase der Backsteingotik kamen Formziegel zum Einsatz, um Bauplastiken nachzuahmen.

    Beispiele für Bauwerke der Backsteingotik sind die Marienburg des Deutschen Ordens in Polen, die Marienkirche in Danzig; die St. Petri Kirche in Hamburg und die Lübecker Altstadt.
    Das Rauschen ein- und ablaufenden Wassers gehört zu den Geräuschen, die bei der normalen Nutzung einer Wohnung entstehen. Baden, Duschen oder gar die Nutzung der WC-Spülung können daher nicht per Hausordnung oder Mietvertrag auf bestimmte Tageszeiten begrenzt werden. Derartige Regelungen sind unwirksam. Auch wiederholtes nächtliches Baden trotz Verbot per Hausordnung und Abmahnung ist kein Grund, den Mietvertrag zu kündigen (vgl. Landgericht Köln, Az.: l S 304/96, 17.04.1997).

    Einige Gerichte ziehen allerdings die Grenze bei langanhaltenden Badevorgängen. So entschied das Oberlandesgericht Düsseldorf (Az.: 5 Ss (Owi) 411/90 - (Owi) 181/90), dass nächtliches Baden einschließlich Ein- und Ablaufenlassen des Wassers sich auf 30 Minuten zu beschränken habe. Dieser Fall wurde allerdings nicht nach den Regeln des Mietrechts beurteilt, sondern nach den Vorschriften des Immissionsschutzrechtes - der Badesünder erhielt in diesem Fall ein Bußgeld wegen unzulässiger Geräuschentwicklung.
    Abkürzung für: Bundesamt für zentrale Dienste und offene Vermögensfragen.
    Abkürzung für: Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht
    Abkürzung für: Bundesarbeitsgericht
    Als Bagatellschäden bezeichnet man kleinere Schäden in der Mietwohnung, die sich mit verhältnismäßig geringem Aufwand beseitigen lassen, zum Beispiel tropfender Wasserhahn, defektes Türschloss, klemmender Fenstergriff.

    Grundsätzlich sind Bagatellschäden vom Vermieter zu beseitigen. Dieser ist aus dem Mietvertrag verpflichtet, die Wohnung instand zu halten. Üblich ist jedoch ein Abwälzen der Kosten im Rahmen der "Kleinreparaturenklausel" auf den Mieter. Dieser kann mietvertraglich (in bestimmten Grenzen) zur Kostenübernahme, jedoch nicht zur eigentlichen Durchführung der Reparatur verpflichtet werden. Es bleibt Sache des Vermieters, den Schaden selbst zu beheben bzw. einen Handwerker zu beauftragen.

    Der Bundesgerichtshof hat in mehreren älteren Urteilen die Höchstgrenze für Kleinreparaturen, deren Kosten dem Mieter vertraglich auferlegt werden können, auf 75 Euro pro Fall festgesetzt (z. B. BGH, Urteil vom 6.5.1992, Az. VIII ZR 129/91). Mittlerweile werden von den Gerichten der niedrigeren Instanzen wegen gestiegener Preise oft bereits höhere Beträge akzeptiert. So sah das Amtsgericht Brauschweig 100 Euro als zulässig an (Urteil vom 17.3.2005, Az. 116 C 196/05). Überschreitet der Betrag der Reparaturkosten diese Grenze, muss der Gesamtbetrag vom Vermieter getragen werden.

    Eine wirksame Kleinreparaturenklausel im Mietvertrag muss zusätzlich zum Höchstbetrag im Einzelfall auch eine Höchstgrenze der Kosten pro Jahr enthalten, mit denen der Mieter belastet werden darf. Diese liegt derzeit bei sechs bis acht Prozent der Jahresmiete (AG Braunschweig, Az. 116 C 196/05).

    Im Rahmen einer Kleinreparaturenklausel können die Kosten für die Behebung nur insoweit auf den Mieter abgewälzt werden, als der Schaden Teile der Mietsache betrifft, die der direkten Einwirkung des Mieters ausgesetzt sind (Wasserhahnventil: ja, Wasserrohr unter Putz: nein).
    Während der Bahnhof bis vor einigen Jahren allein als Ort des Fahrkartenkaufs und als Wartebereich begriffen wurde, entwickelt sich der moderne Bahnhof nun immer mehr zu einer vielfältig genutzten Gewerbeimmobilie mit großem Umsatzpotential. Hier gibt es den ganzen Tag lang – und meist auch in der Nacht – genügend Laufkundschaft. Geschäfte sind in Bahnhöfen teilweise von den Einschränkungen des Ladenschlussgesetzes ausgenommen:

    Nach § 8 des Ladenschlussgesetzes dürfen Verkaufsstellen auf Personenbahnhöfen, soweit sie den Bedürfnissen des Reiseverkehrs dienen, an allen Tagen während des ganzen Tages geöffnet sein, am 24. Dezember jedoch nur bis 17 Uhr. Während der allgemeinen Ladenschlusszeiten ist der Verkauf von Reisebedarf zulässig.

    Nach Ladenschluss offene Geschäfte ziehen wiederum zusätzliches Publikum an. Die Bahnbetreiber können durch die Verpachtung der Einzelhandels- und Gastronomieflächen zusätzliche Umsätze erwirtschaften. Ein effizient bewirtschafteter Bahnhof kann durchaus von den gleichen Vorteilen profitieren wie ein Einkaufszentrum: Unterschiedlichste Geschäfte werden in unmittelbarer Nähe zu Gastronomiebetrieben angesiedelt, so dass eine Rundumversorgung des Kunden möglich wird. Auch in kleineren Orten kann der Bahnhof eine wichtige Rolle spielen: Geschäfte wie Postagentur, Imbiss, Apotheke, Lebensmittelladen und Zeitschriftenshop bilden ein regionales Versorgungszentrum.

    In letzter Zeit ist wiederholt zu beobachten, dass kleinere Bahnhofsgebäude an Neben- oder aufgegebenen Strecken preisgünstig auf dem Immobilienmarkt angeboten werden. Hier ergibt sich die Möglichkeit einer neuen Nutzung, zum Beispiel als Wohn- und Gewerbeimmobilie, als Mehrgenerationenhaus oder – bei interessanter Lage – als Ferienwohnungen. Die Angebote zeichnen sich häufig durch ungewöhnlich geschnittene Grundstücke und sanierungsbedürftige Gebäude aus, was sich jedoch im Preis niederschlägt. In einigen Fällen kann Denkmalschutz bestehen.

    Für den Käufer wichtig ist neben einer gründlichen Recherche nach möglichen Altlasten (z. B. mit Treibstoff- oder Ölresten belastete Böden, veraltete Bitumendächer oder Asbestzement) auch die Vertragsgestaltung: So ist es denkbar, dass zwar das Bahnhofsgebäude verkauft wird, der Bahnbetrieb mit Zughalt vor Ort jedoch weiterläuft. In diesem Fall enthält der Kaufvertrag meist ein Regelwerk des Bahnbetreibers, in dem dieser sich Rechte am Grundstück sichert. Dieses können z. B. Leitungsrechte sein (Strom- und Wasser), aber auch das Betreten bestimmter Grundstücksbereiche durch Reisende oder das Betreiben von Fahrkartenautomaten können über den Kaufvertrag und das Grundbuch abgesichert werden. Eine Behinderung des Bahnbetriebs wird dabei meist ebenso untersagt wie der Betrieb bestimmter Gewerbe oder Tätigkeiten auf dem Gelände (Spielhalle, Bordell, Drogenberatungsstelle). Auch ist es möglich, dass auf dem Grundstück stehendes oder installiertes Zubehör (Signalanlagen, Strommasten) nicht zum Kaufgegenstand gehört und im Eigentum des Bahnbetreibers bleibt.

    Wichtig ist bei ehemaligen Bahnhöfen auch die Frage, ob bereits die sogenannte „Freistellung von Bahnbetriebszwecken“ erfolgt ist. Diese nimmt die Planfeststellungsbehörde auf Antrag des Bahnunternehmens, des Eigentümers oder der Gemeinde vor, wenn kein „Verkehrsbedürfnis“ mehr besteht und langfristig nicht mehr damit zu rechnen ist, dass die Infrastruktur für Bahnzwecke genutzt wird. Geregelt ist die Freistellung in § 23 AEG (Allgemeines Eisenbahngesetz). Für die Freistellung können Kosten entstehen; teilweise werden diese vom Bahnbetreiber auf den Käufer der Immobilie abgewälzt.
    Abkürzung für: Bundesarchitektenkammer
    Abkürzung für: Bundesaufsichtsamt für das Kreditwesen.

    Zum 1.5.2002 ist dieses Amt aufgegangen in der BAFin (Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht). Das BAKred beaufsichtigte zu Beginn seiner Tätigkeit 1962 ca. 13.000 Kreditinstitute mit etwa 18.000 Zweigstellen. Am 1.5.2002 waren es 2.600 Kreditinstitute mit 51.000 Zweigstellen.
    Die Balanced Scorecard ist ein "ausbalanciertes Kennzahlen-System", bei dem nicht nur – wie früher – die finanzielle Perspektive eines Unternehmens in Kennzahlen ausgedrückt wird, sondern auch die Kundenperspektive (Messlatte für die Kundenorientierung), die innere Prozessperspektive (Qualität der internen Prozessabläufe) und die Lern- und Entwicklungsperspektive (Qualifizierungs- und Motivationsgrad der Mitarbeiter sowie ihrer Eingebundenheit in den betrieblichen Informations-strom). Zusammengenommen ergeben sie die Kenngrößen, die entscheidend für den Unternehmenserfolg sind.

    Ausgegangen wird von den strategischen Zielen eines Unternehmens. Die Balanced Scorecard liefert auf den vier genannten Feldern das Gerüst, das die operative Umsetzung ermöglicht. Die Balanced Scorecard gehört zu den Grundlagen des Controlling. Im immobilienwirtschaftlichen Dienstleistungsbereich (Makler, Verwalter, Betreuer) steht in besonderem Maße die Lern- und Entwicklungsperspektive als "Leistungstreiber" im Vordergrund. Neuere Entwicklungen schenken dabei der "HR-Scorecard" ihre besondere Aufmerksamkeit.

    Bei den Human Resources werden für die Personalarbeit Kennzahlen für die Soll- und Istkompetenzen der Mitarbeiter verglichen und daraus die erforderlichen Schlussfolgerungen für eine zielgerichtete Personalentwicklung gezogen. Messbar gemacht werden auch die Motivation und der Grad der Identifizierung der Mitarbeiter mit ihrem Unternehmen.
    Im Bauwesen handelt es sich bei einem Balken um ein liegendes Bauteil. Ursprünglich aus einem Baumstamm geschnittenes langes Vierkantholz, findet der Begriff auch beim Stahl, Stahlbeton oder als Brettschichtholz Verwendung, wenn die tragende Aufgabe in überwiegend horizontaler Lage gegeben ist. Balken finden unter anderem als Sturz, Pfette oder in Holzbalkendecken Anwendung.

    Balken haben oftmals eine Länge von mehreren Metern. Um für diese Länge die Tragfähigkeit zu gewährleisten und um ein Abknicken zu verhindern, ist das Breiten- und Höhenverhältnis des Querschnittes zueinander ein kompaktes - im Gegensatz zur Bohle, deren Querschnitt ein flaches, gestrecktes Rechteck ausmacht.
    Spricht man von Balkenköpfen, so sind der Anfang und das Ende der Balken gemeint. Im traditionellen Fachwerkhausbau wurden diese aus dem Gebäude ragenden Balkenköpfe häufig aufwändig verziert, um die Bedeutung und den Wohlstand der Bewohner darzustellen.
    Als Balkenlage wird die möglichst gleichmäßige Verlegung von Balken innerhalb einer Holzbalkendecke bezeichnet.
    Unter einem Balkon versteht man eine nach mindestens einer Seite offene, mit einer Brüstung gesicherte, begehbare Fläche in Obergeschossen, die – im Gegensatz zur Loggia – über die Außenwand eines Gebäudes hinausragt. Inwieweit die Fläche des Balkons zur Wohnfläche der Wohnung zählt, hängt vom Datum des Mietvertrages ab. Wurde der Vertrag vor dem 1. Januar 2004 abgeschlossen, kann die Quadratmeterfläche einer Dachterrasse oder eines Balkons mit bis zu 50 Prozent in die Wohnflächenberechnung einfließen. Grundlage dafür ist die Zweite Berechnungsverordnung (II. BV). Geringere Flächenanteile können jedoch angerechnet werden, wenn dies ortsüblich ist oder im Mietvertrag ein anderer Berechnungsmaßstab vereinbart wurde.

    Wurde der Mietvertrag ab 1. Januar 2004 geschlossen, kommt die zu diesem Zeitpunkt in Kraft getretene Wohnflächenverordnung zur Anwendung. Danach sind Balkone in der Regel mit 25 Prozent, maximal mit 50 Prozent in die Wohnfläche mit einzubeziehen. Eine höhere Anrechnung als mit 25 Prozent ist nach der Verordnungsbegründung bei einer besonders hochwertigen Ausgestaltung oder Lage des Balkons möglich. Auch die Ortsüblichkeit ist nach wie vor ein Kriterium.

    Mieter können den Balkon ihrer Wohnung unbeschränkt nutzen, solange sie dabei nicht Rechte der anderen Mieter oder des Vermieters verletzen.

    Bei der Balkonnutzung ist also darauf zu achten, dass niemand belästigt wird, z. B. durch Lärm, Geruch (Grillen im Sommer) und herabfallende Dinge (Vogelkot von ausufernden Pflanzen). Einige herabfallende Blätter muss der darunter wohnende Mieter jedoch hinnehmen. Auch hier gibt es jedoch Grenzen: Wächst etwa Knöterich weit über das Balkongeländer hinaus, so dass in großen Mengen Blätter, Blüten und Vogelkot auf die Terrasse darunter fallen, kann der Mieter in der unteren Wohnung ein Einschreiten des Vermieters verlangen (Landgericht Berlin, Urteil vom 28.10.2002, Az. 67 S 127/02).

    Die Beflanzung eines Balkons muss im Rahmen der üblichen, vertragsgemäßen Nutzung einer Mietwohnung für Wohnzwecke bleiben. Bei Blumenkästen gibt es widersprüchliche Rechtsprechung zu der Frage, ob diese nur auf der Innenseite (LG Berlin, Az. 67 S 370/09) oder auch auf der Außenseite des Balkongitters (LG Hamburg, Az. 316 S 79/04) angebracht werden dürfen. Auch im letzteren Fall müssen sie so sicher angebracht sein, dass sie selbst bei Sturm nicht herunterfallen können. Nach einem Urteil des Landgerichts München I gehören Bäume wie etwa ein Bergahorn nicht auf den Balkon. Der Vermieter konnte die Entfernung fordern. Im konkreten Fall hatte der Baum bereits seit Jahren eine Krone ausgebildet, die über den Balkon hinausragte, und war ohne Erlaubnis des Vermieters mit in der Hauswand verankerten Stahlseilen und -Federn gesichert worden (8.11.2016, Az. 31 S 12371/16).

    Fußballfans dürfen auf dem Balkon zwar Nationalflaggen oder Fähnchen ihrer Mannschaft aufhängen. Auch dabei ist jedoch darauf zu achten, dass die Nachbarn nicht gestört werden oder die Nutzung ihrer Balkone nicht beeinträchtigt wird. So dürfen die Flaggen nicht die freie Sicht von anderen Balkonen beeinträchtigen. Weiter ist darauf zu achten, dass Befestigungen, für die womöglich die Bausubstanz beschädigt wird (Löcher bohren, Wandhalterungen) nur mit Zustimmung des Vermieters erfolgen dürfen. Andernfalls bestehen Schadenersatzansprüche. Werden Flaggen unzureichend befestigt und fallen bei Sturm anderen Menschen auf den Kopf, haftet der Mieter.

    Für Instandsetzungsmaßnahmen ist der Vermieter zuständig. Der Balkon darf dabei nicht flächenmäßig verkleinert werden.

    Ist durch einen Mieter eigenmächtig eine Balkonverglasung installiert worden, kann der Vermieter deren Beseitigung fordern (Landgericht Berlin, Az. 65 S 152/99, Urteil vom 08.02.2000). Es ist allein Sache des Vermieters, wie er unter Berücksichtigung baulicher Gesichtspunkte das Äußere des Mietobjekts gestaltet.

    Belästigungen durch Tabakrauch von einem darunter liegenden Balkon müssen Mieter nicht immer dulden. Der Bundesgerichtshof gibt ihnen bei wesentlichen Beeinträchtigungen durch fremden Tabakrauch einen Unterlassungsanspruch gegen den anderen Mieter (Urteil vom 16.01.2015, Az. V ZR 110/14). Wann die Schwelle zu einer wesentlichen Beeinträchtigung des Wohngebrauchs der Mietwohnung überschritten ist, ist vom Einzelfall abhängig – dabei spielen Häufigkeit, Zeiten und Umfang des Rauchens eine Rolle. Selbst bei einer unwesentlichen Beeinträchtigung kann ein Abwehranspruch in Betracht kommen, wenn dem Mieter durch den Rauch konkrete gesundheitliche Beeinträchtigungen drohen. Hier kommt dann eine Gebrauchsregelung (zeitliche Aufteilung der Balkonnutzung) in Betracht.

    Bei Eigentumswohnungen gilt letzteres nur eingeschränkt. So entschied das Landgericht Frankfurt a.M., dass der Eigentümer einer Wohnung mit zwei Balkonen darauf verwiesen werden könne, nur auf einem dieser Balkone zu rauchen. Vom anderen Balkon aus zog Zigarettenrauch in das Schlafzimmer eines Nachbarn, der sich gestört fühlte. Das Gericht war der Ansicht, dass es dem Raucher zumutbar sei, den zu seinem Gästezimmer gehörenden Balkon zum Rauchen zu nutzen. Die Zimmeraufteilung der Wohnung sei von ihm selbst zu verantworten und dürfe nicht zu Beeinträchtigungen für andere Eigentümer führen (Hinweisbeschluss vom 28.01.2014, Az. 2-09 S 71/13).

    Bei Eigentumswohnungen zählt der Balkon als zur Wohnung gehöriger "Balkonraum" zum Sondereigentum. Ebenfalls dem Sondereigentum sind der begehbare Fliesen- oder Plattenbelag zugeordnet sowie innenseitig angebrachte Balkonverkleidungen, sofern sie nicht von außen einsehbar sind. Die konstruktiven Bestandteile des Balkons (Balkonplatte, -isolierungsschicht, -brüstung/-gitter) sind dagegen zwingend gemeinschaftliches Eigentum. Sie können auch durch Vereinbarung nicht zum Gegenstand des Sondereigentums erklärt werden.

    Daher sind auch die Kosten für die Instandhaltung und -setzung, beispielsweise bei Feuchtigkeitsschäden in der darunter liegenden Wohnung aufgrund schadhafter oder fehlender Balkonisolierungsschicht, von allen Eigentümern gemäß § 16 Abs. 2 WEG im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen, sofern keine abweichende Kostenverteilung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG vereinbart ist oder im konkreten Einzelfall gemäß § 16 Abs. 4 WEG mehrheitlich beschlossen wurde. Ein solcher Beschluss zur Regelung der Kostenverteilung erfordert eine Mehrheit von drei Vierteln aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des § 25 Abs. 2 WEG und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile.
    Nach der seit dem 1. Juli 2007 geltenden Rechtslage können Wohnungseigentümer bauliche Maßnahmen beschließen, die einer Modernisierung gemäß § 555 b Nummer 1 bis 5 BGB entsprechen oder der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik dienen. Diese Maßnahmen dürfen jedoch nicht die Eigenart der Wohnanlage ändern und keinen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigen. Der Beschluss erfolgt gemäß § 22 Abs. 2 WEG mit einer Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer (nach Köpfen) und mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile.

    Zu den Modernisierungsmaßnahmen im Sinne dieser Regelung zählen unter anderem bauliche Veränderungen

    • durch die der Gebrauchswert der Mietsache (insoweit auch Eigentumswohnung) nachhaltig erhöht wird,
    • durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden.

    Als gebrauchswerterhöhende Maßnahmen gelten dabei mietrechtlich auch solche Maßnahmen, die die Nutzung des Objekts bequemer, sicherer, angenehmer oder weniger arbeitsaufwendig machen.

    Mit dieser Regelung wollte der Gesetzgeber den Wohnungseigentümern die Befugnis einräumen, mit qualifizierter Mehrheit einer Verkehrswertminderung durch Anpassung der Wohnungsanlage an die "Erfordernisse der Zeit" entgegenzuwirken. Deshalb genügt es auch, dass die Maßnahme aus der Sicht eines verständigen Wohnungseigentümers eine sinnvolle Neuerung darstellt, die voraussichtlich geeignet ist, den Gebrauchswert der Sache nachhaltig zu erhöhen (BGH, 18.2.2010, V ZR 82/10). Nach diesen Grundsätzen können die Wohnungseigentümer grundsätzlich auch über den Anbau einer Balkonanlage als Modernisierungsmaßnahme im Sinne der neuen Regelung nach § 22 Abs. 2 WEG mit doppelt qualifizierter Mehrheit beschließen (AG Hannover, 26.10.2010, 483 C 3145/10).

    Führt allerdings der Balkonanbau zu einer nachhaltigen Veränderung des optischen Gesamteindrucks der Wohnanlage, liegt darin eine unzulässige Änderung der Eigenart der Wohnanlage. Dies gilt jedenfalls, wenn nicht alle Wohnungen einen Balkon erhalten und dadurch ein uneinheitlicher baulich optischer Eindruck entsteht.

    Tritt darüber hinaus durch den Anbau der Balkone eine Verschattung der jeweils darunter liegenden Wohnungen ein, kann das zu einer unbilligen Benachteiligung der betroffenen Eigentümer führen, die einer mehrheitlichen Beschlussfassung über den nachträglichen Anbau von Balkonen entgegensteht.

    Handelt es sich insoweit im konkreten Einzelfall beim nachträglichen Anbau von Balkonen unter diesen Gesichtspunkten nicht um eine Modernisierung im Sinne von § 22 Abs. 2 WEG, sondern um eine bauliche Veränderung im Sinne § 22 Abs. 1 WEG, reicht allerdings auch dann wegen der baulich optischen Beeinträchtigung und der damit einhergehenden nachteiligen Veränderung des architektonischen Gesamteindrucks ein Mehrheitsbeschluss nicht aus (LG Lüneburg, 31.5.2011, 9 S 75/10).

    In beiden Fällen erlangt jedoch auch ein (Nur-)Mehrheitsbeschluss gemäß § 23 Abs. 4 WEG Rechtskraft, wenn er nicht innerhalb Monatsfrist angefochten und durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt wird.
    Eine Balustrade (franz.) dient als Geländer oder Brüstung an Treppen, Terrassen oder Balkonen. Die dafür notwendige Säulenreihe wurde meist aus Holz, Naturstein oder später aus Beton gefertigt. Der Ursprung der Balustraden reicht bis in die Antike zurück. Heutzutage werden die Säulenreihen oft noch als Gartendekoration für Balkone und Terrassen genutzt oder bei Außentreppen als Geländer.
    Anleger haben in der Vergangenheit in einer beachtlichen Zahl wegen unzureichender oder gar falscher Information in den Verkaufsprospekten bei geschlossenen Immobilienfonds Vermögen eingebüßt. Da im Fall der Insolvenz des Initiators keine Möglichkeit bestand, den entstandenen Schaden ersetzt zu bekommen, wurde zunehmend versucht, auch Treuhänder oder die finanzierende Bank haftbar zu machen.

    Zu diesem Fragenbereich gibt es divergierende Auffassungen zwischen dem für Gesellschaftsrecht zuständigen II. Senat und dem für Banken zuständigen XI. Senat des BGH. Während der II. Senat einen "Einwendungsdurchgriff" zwischen der Unterzeichnung des Fondbeitritts des Anlegers und dem damit verbundenen Darlehensvertrag, den der Treuhänder für ihn abschließt, bejahte und damit das Anlagerisiko vollständig auf die Bank verlagerte, sah dies der XI. Senat anders.

    Nunmehr ist durch mehrere Urteile des Bankensenats vom 25. April 2006 (Urteil - XI ZR 29/05 -, Urteil XI ZR 219/04 -, Urteil XI ZR 193/04 -, Urteil XI ZR 106/05) mehr Klarheit geschaffen worden. Die Meinungsverschiedenheiten zwischen diesem Senat und dem II. Senat sind offensichtlich ausgeräumt. Im Übrigen soll jetzt der Bankensenat künftig für alle Klagen in Sachen geschlossene Immobilienfonds zuständig sein.

    Grundsätzlich gilt jetzt, dass die Finanzierung des Erwerbs einer Immobilie mit Hilfe eines durch eine Grundschuld abgesicherten Darlehens kein mit dem Erwerbsvorgang verbundenes Geschäft im Sinne des § 9 Verbraucherkreditgesetz darstellt. Damit entfallen in der Regel auch Ansprüche gegen die finanzierenden Kreditinstitute, die mit Hinweis auf ein verbundenes Geschäft begründet wurden.

    Dagegen wird ein verbundenes Geschäft angenommen, wenn sich beide Geschäfte als wirtschaftliche Einheit darstellen und der Kreditvertrag nicht auf Initiative des Erwerbers, sondern durch den für die Veräußerung zuständigen Anlagevertreiber erfolgte.

    Chancen hat der Anleger, wenn der Erwerber des Fondsanteils durch falsche Angaben zur Beteiligung am Fonds bewogen wurde und Erwerb und Darlehensaufnahme ein verbundenes Geschäft sind. Der Erwerber kann dann seine Abfindungsansprüche gegen den Anlagevertreiber auch gegen das Kreditinstitut geltend machen. Außerdem kann der Darlehensvertrag wegen Täuschung vom Darlehensnehmer angefochten werden.

    Bei einem Haustürgeschäft, das ohne Widerrufsbelehrung abgeschlossen wurde, der Widerruf also nachgeholt werden kann, bewirkt der Widerruf beim verbundenen Geschäft, dass dem Kreditinstitut kein Zahlungsanspruch aus dem Darlehensvertrag gegen den widerrufenden Darlehensnehmer zusteht. Dieser muss sich also an den für die Unterlassung der Widerrufsbelehrung Verantwortlichen mit seinen Ansprüchen wenden.
    Das Bankgeheimnis beruht auf einer vertraglichen Verpflichtung des Bankkunden mit der Bank zur Verschwiegenheit über alle kundenbezogenen Tatsachen und Wertungen. Durch gesetzliche Vorschriften (Auskunftspflichten) wird das Bankgeheimnis begrenzt. Aber auch der Bankkunde kann die Bank zur Auskunft ermächtigen. Einer unbeschränkten Auskunftspflicht unterliegt die Bank in Strafverfahren und Steuerstrafverfahren. Auch gegenüber dem Nachlassfinanzamt bestehen bestimmte Meldepflichten.

    Löchrig wurde das Bankgeheimnis aber auch dadurch, dass die Finanzverwaltung (hier das Bundesamt für Finanzen) seit April 2005 auf die von den Banken seit 2002 geführten EDV-Listen über Konten und Depots zugreifen kann, ohne dass der Steuerpflichtige davon etwas erfährt. Damit soll ihm die Möglichkeit einer rechtzeitigen Selbstanzeige genommen werden. Dabei möchten die Finanzbehörden auch den Fällen auf die Spur kommen, in denen Spekulationsgewinne im Bereich des Wertpapierhandelns bisher nicht erfasst werden konnten.

    Ein ähnlicher Zugriff ist im Übrigen auch den Behörden erlaubt, die für das Arbeitslosengeld II zuständig sind. Ein Effekt des neuen Kontoabfragesystems wurde mittlerweile erkannt. Zunehmend verlagern Deutsche ihre Konten und Depots zum Beispiel nach Österreich. Zum Ende des Jahres 2013 soll jedoch auch in Österreich das Bankgeheimnis für Ausländer abgeschafft werden.
    Mit dem Begriff Bankrott ist umgangssprachlich die Zahlungsunfähigkeit eines Schuldners gemeint. Der Begriff ist jedoch von der Insolvenz im Sinne der Insolvenzordnung zu unterscheiden. Rechtlich gesehen handelt es sich beim Bankrott um eine Insolvenzstraftat. Dabei gefährdet der Schuldner durch Verschleierungstaktiken oder Beiseiteschaffen von Vermögensgegenständen die Befriedigung eines oder mehrerer Gläubiger. Es handelt sich um ein sogenanntes abstraktes Gefährdungsdelikt; eine konkrete Gefährdung von Gläubigerforderungen muss nicht nachgewisen werden.

    Einen Bankrott begeht gemäß § 283 Strafgesetzbuch, wer bei Überschuldung oder drohender oder eingetretener Zahlungsunfähigkeit
    • Bestandteile seines Vermögens, die im Falle der Eröffnung des Insolvenzverfahrens zur Insolvenzmasse gehören, beiseite schafft oder verheimlicht oder in einer den Anforderungen einer ordnungsgemäßen Wirtschaft widersprechenden Weise zerstört, beschädigt oder unbrauchbar macht,
    • in einer den Anforderungen einer ordnungsgemäßen Wirtschaft widersprechenden Weise Verlust- oder Spekulationsgeschäfte oder Differenzgeschäfte mit Waren oder Wertpapieren eingeht oder durch unwirtschaftliche Ausgaben, Spiel oder Wette übermäßige Beträge verbraucht oder schuldig wird,
    • Waren oder Wertpapiere auf Kredit beschafft und sie oder die aus diesen Waren hergestellten Sachen erheblich unter ihrem Wert in einer den Anforderungen einer ordnungsgemäßen Wirtschaft widersprechenden Weise veräußert oder sonst abgibt,
    • Rechte anderer vortäuscht oder erdichtete Rechte anerkennt,
    • Handelsbücher, zu deren Führung er gesetzlich verpflichtet ist, zu führen unterlässt oder so führt oder verändert, daß die Übersicht über seinen Vermögensstand erschwert wird,
    • Handelsbücher oder sonstige Unterlagen, zu deren Aufbewahrung ein Kaufmann nach Handelsrecht verpflichtet ist, vor Ablauf der für Buchführungspflichtige bestehenden Aufbewahrungsfristen beiseite schafft, verheimlicht, zerstört oder beschädigt und dadurch die Übersicht über seinen Vermögensstand erschwert,
    • entgegen dem Handelsrecht Bilanzen so aufstellt, daß die Übersicht über seinen Vermögensstand erschwert wird, oder es unterläßt, die Bilanz seines Vermögens oder das Inventar in der vorgeschriebenen Zeit aufzustellen, oder
    • in einer anderen, den Anforderungen einer ordnungsgemäßen Wirtschaft grob widersprechenden Weise seinen Vermögensstand verringert oder seine wirklichen geschäftlichen Verhältnisse verheimlicht oder verschleiert.

    Die Strafandrohung für dieses Delikt liegt bei einer Freiheitsstrafe bis zu fünf Jahren oder einer Geldstrafe. Ebenso wird auch bestraft, wer durch eine der oben genannten Handlungen seine Überschuldung oder Zahlungsunfähigkeit herbeiführt.

    Auch Unkenntnis schützt in einigen Fällen vor Strafe nicht – wer fahrlässig nicht gewusst hat, dass er überschuldet oder zahlungsunfähig ist, macht sich trotzdem strafbar, wenn er Geld bei Glücksspielen oder Spekulationsgeschäften „verpulvert“, keine Bücher führt oder seinen Bilanzierungspflichten nicht nachkommt. In solchen Fällen beträgt die Strafandrohung zwei Jahre oder Geldstrafe. Dies gilt auch, wenn er dabei fahrlässig handelt und seine Überschuldung oder Zahlungsunfähigkeit zumindest leichtfertig verursacht.

    Grundsätzlich ist der Bankrott nur strafbar, wenn der Täter seine Zahlungen eingestellt hat oder über sein Vermögen das Insolvenzverfahren eröffnet oder der Eröffnungsantrag mangels Masse abgewiesen worden ist.

    § 283a StGB enthält zusätzlich den Straftatbestand des „besonders schweren Bankrotts“. In besonders schweren Fällen wird danach ein Bankrott mit mindestens sechs Monaten und höchstens zehn Jahren Freiheitsstrafe bestraft. Diese Vorschrift kommt in der Regel dann zur Anwendung, wenn der Täter aus Gewinnsucht handelt oder wissentlich viele Personen in die Gefahr des Verlustes ihrer ihm anvertrauten Vermögenswerte oder in wirtschaftliche Not bringt.
    Langfristiges und grundbuchlich abgesichertes Baudarlehen einer Bank, bei dem die Tilgung ausgesetzt wird und als Tilgungsersatz Einzahlungen in einen Bausparvertrag erfolgen. Nach Zuteilung des Bauspardarlehens wird damit das Bankvorausdarlehen abgelöst.
    Unter einem Bannwald versteht man ein zusammenhängendes Waldgebiet, das wegen seiner besonderen Bedeutung in einem naturnahen Zustand erhalten werden soll. Bannwälder können auf unterschiedliche Weise nützlich sein. Ein im Alpengebiet stehender Bannwald kann z.B. eine Schutzzone bilden. Er schützt dann vor Lawinen und Steinschlag oder begrenzt die hiervon ausgehenden Gefahren. In anderen Gegenden dient er als Sickerboden bei Hochwasser. Ein in Großstadtnähe liegender Bannwald kann für die Luftreinigung der Stadt nützlich sein. Zuständig für entsprechende Reglungen sind im Wesentlichen die Bundesländer. Ein Bannwaldgebiet wird durch Rechtsverordnung auf der Grundlage von Landeswaldgesetzen ausgewiesen. Das Bundeswaldgesetz enthält hinsichtlich der Bestimmung von Waldkategorien ausschließlich Rahmenregelungen für die Landesgesetzgeber. Der Bannwald selbst spielt dort keine Rolle.
    Abkürzung für: Bundesanzeiger
    In Bauverträge kann eine Vereinbarung aufgenommen werden, nach welcher der Auftraggeber einen Teil der vereinbarten Vergütung zurückbehält. Dieser Betrag dient als Sicherheit für den Fall, dass Baumängel auftreten. Oft beträgt ein solcher Einbehalt fünf Prozent der Gesamtvergütung.

    Mit einer Vereinbarung der Geltung der VOB/B für den Bauvertrag wird nicht automatisch ein Bareinbehalt vereinbart. Dafür muss eine besondere Klausel in den Vertrag aufgenommen werden. Der Bareinbehalt wird auch als Bausicherheit bezeichnet.
    Ist zwischen den Vertragspartnern des Bauvertrages vereinbart, dass der Bareinbehalt durch eine gleichwertige herkömmliche Bürgschaft abgelöst werden darf, muss sich der Besteller unabhängig von der Höhe der behaupteten Mängel daran halten – er darf nicht den Bareinbehalt behalten und die Bürgschaft ebenfalls annehmen und dann verwerten. In diesem Fall hat der Auftragnehmer einen Schadenersatzanspruch (mit dem nicht aufgerechnet werden kann). So entschied der Bundesgerichtshof (Urteil vom 18.05.2000, Az. VII ZR 178/99).
    (Zwangsversteigerungsverfahren)

    Als Bargebot wird der Teil des Gebotes bei einer Zwangsversteigerung bezeichnet, der bei Erteilung des Zuschlags zu zahlen ist. Darin nicht enthalten sind die zu übernehmenden Rechte und Lasten. Dabei kann es sich um das jeweils an 1. Rangstelle eingetragene Erbbaurecht handeln, aber auch um ein Altenteil, das nach länderrechtlichen Regelungen selbst dann übernommen werden muss, wenn es im Rang außerhalb des bestrangig betreibenden Gläubigers liegt. Unter bestimmten Voraussetzungen kann jedoch auch das Altenteil untergehen. Notwegerechte und Überbaurechte sind bestehen bleibende Rechte. Belastungen, die im Falle des Zuschlags außerhalb des Bargebots liegen, entfallen. Vom Bargebot nicht abgedeckt, also zusätzlich zu erbringen, sind die Grunderwerbsteuer, die Gebühren für die Erteilung des Zuschlags und für die Umschreibung im Grundbuch. "Bargebot" bedeutet nicht, dass man den Preis bar während des Versteigerungstermins zahlen muss. Von Bietern kann aber sofort eine Sicherheitsleistung in Höhe von 10% des Verkehrswertes der Immobilie verlangt werden.
    Abkürzung für: Bundesamt zur Regelung offener Vermögensfragen, jetzt Bundesamt für zentrale Dienste und offene Vermögensfragen
    Barrierefreiheit ist besonders bei Wohnungen für Behinderte oder ältere Mitbürger wichtig. Barrierefreiheit bedeutet:
    • Keine Stufen und Türschwellen in der Wohnung
    • bodengleiche Dusche ohne Duschwanne
    • ausreichende Bewegungsflächen, z. B. zwischen Bett und Wänden und vor der Küchenzeile
    • ausreichende Türbreiten (Innentüren mindestens 80 Zentimeter).
    Die DIN 18040-2 legt noch weitere "Haupt­anfor­de­run­gen" für barrierefreies Wohnen fest.
    § 554a BGB gewährt dem Mieter einen Anspruch auf Zu­stim­mung des Vermieters zu baulichen Veränderungen, wenn diese für eine behindertengerechte Nutzung des Miet­ob­jek­tes erforderlich sind. Der Vermieter kann die Zustimmung nur verweigern, wenn sein Interesse an der unveränderten Erhaltung der Mietsache das Interesse des Mieters über­wiegt, wobei die Interessen der anderen Mieter in den Ab­wä­gungs­prozess einzubeziehen sind.

    In Wohnungseigentümergemeinschaften entsteht zuweilen Streit um den Einbau von Treppenliften und ähnlichen Installationen im Treppenhaus, das zum Gemeinschaftseigentum gehört. Dem Bundesgerichtshof zufolge können die anderen Eigentümer dazu verpflichtet sein, den Einbau eines Treppenlifts oder einer Rollstuhlrampe zu dulden, wenn ein gehbehinderter Eigentümer seine Wohnung anders nicht mehr erreichen kann. Der Einbau eines Personenaufzugs ins Treppenhaus (auf eigene Kosten des betreffenden Eigentümers) ist von dieser Duldungspflicht jedoch nicht mehr umfasst. Denn dazu sind zu große Eingriffe in die Bausubstanz erforderlich, ein Rückbau ist kaum möglich und obendrein würde einer geringen Zahl von Eigentümern ein Sondernutzungsrecht am Gemeinschaftseigentum eingeräumt. Eine solche Maßnahme erfordert daher die Zustimmung aller übrigen Eigentümer (Urteil vom 13. Januar 2017, Az. V ZR 96/16).

    Der Umbau von Wohnungen mit dem Ziel, diese seniorengerecht zu gestalten, wird von der KfW (www.kfw.de) mit zinsgünstigen Darlehen gefördert. Dies gilt auch für den Kauf von kürzlich umgebauten Wohnimmobilien.
    Die Barwertkalkulation wird im Rahmen der Investitionsrechnung verwendet. Der Barwert einer künftigen Zahlung wird durch Abzinsung auf den Gegenwartszeitpunkt ermittelt. Die Differenz der Summe der Barwerte aller investitionsbedingten Einzahlungen und der Summe der Barwerte aller investitionsbedingten Auszahlungen ergibt den Kapitalwert einer Investition. Wird der Kapitaleinsatz einer möglichen Investition mit den auf den Investitionszeitpunkt abgezinsten Einnahmen aus dieser Investition verglichen, lässt sich daraus ein Schluss auf die Vorteilhaftigkeit bzw. Nachteiligkeit der Investition ziehen.

    Wenn Investitionen mit Hilfe von Barwertkalkulationen verglichen werden sollen, muss ihnen ein einheitlicher Abzinsungsfaktor zugrunde gelegt werden. Es handelt sich dann um eine Gegenüberstellung aller investitionsbedingten Ausgaben mit den aus der Investition erwarteten Einnahmen. Im angelsächsischen Raum spricht man deshalb auch von der "Discounted-Cashflow-Method".
    Der Name leitet sich aus dem Amtssitz des obersten Richters im antiken Athen ab, der stoá basílike (griechisch: Königshalle). Im römischen Reich findet die Basilika in Gerichts- oder Markthallen Verwendung, und ab dem Mittelalter wird diese schlichte, doch effektive Gebäudeart für christliche Kirchen genutzt. Dieser symmetrische Bau ist von harmonischer Klarheit.

    Der Grundriss zeigt ein lang gezogenes Rechteck, das Mittelschiff, das von weiteren schmaleren Rechtecken, den Seitenschiffen, flankiert wird. Zwischen beiden verlaufen Säulen- oder Pfeilerreihen. Ein repräsentativer Eingangsbereich führt in das Innere, einen oft von Säulen umsäumten, halböffentlichen Bereich. Am Ende des Mittelschiffes befindet sich meistens eine schmale Halbrundung (Apsis). In der christlichen Weiterentwickelung des Kirchenbaus durchbricht ein Querschiff das Langhaus, das in der Grundrisszeichnung ein Kreuz bildet.

    Das größere Mittelschiff erhebt sich über die Seitenschiffe. Dadurch entsteht in dessen Außenwand ein Zwischenraum, der für Fenster genutzt wird (Obergaden, auch Lichtgaden genannt). Jeder Baukörper verfügt über ein eigenes Dach. Innen ruhen die Lasten des hölzernen Dachstuhls auf Säulen oder Pfeilern. Eine spätere Entwicklung ist das Gewölbe, das mit seiner gebogenen Konstruktion große Flächen überspannen und die großräumigen Dachaufbauten tragen kann.

    Jahrhunderte lang ist die Basilika der überwiegend verwendete Bautypus für christliche Gotteshäuser bis sie in der Spätgotik mit dem Hallenbau konkurrieren musste. Die Hallenkirche ist eine Weiterentwicklung der Basilika. Sie unterscheidet sich im Wesentlichen durch die annähernde Auflösung der Schiffe zu einem einheitlichen Baukörper. Häufig bedeckt ein gemeinsames Dach die Hallenkirche.

    Der Begriff Basilika wird auch zur Bezeichnung eines Rangs für eine Kirche verwendet, wobei noch unterschieden wird zwischen einer Basilica maior – zum Beispiel San Francesco in Assisi in Umbrien und einer Basilica Minor (meist Wallfahrtskirchen) etwa in Altötting in Bayern.
    An die Stelle des früheren Diskontsatzes trat mit Übergang der geldpolitischen Befugnisse der Deutschen Bundesbank an die Europäische Zentralbank (EZB) der Basiszinssatz. Er ist unter anderem wichtig für die Berechnung der Verzugszinsen. Im Zuge der Schuldrechtsreform am 1.1.2002 wurde er in § 247 BGB mit 3,62 Prozent festgelegt. Der Basiszinssatz soll halbjährlich an die sich ändernde Bezugsgröße des Zinssatzes für längerfristige Refinanzierungsgeschäfte (jeweils festgelegt von der EZB) angepasst werden.

    Die Verzugszinsen liegen bei Verbrauchergeschäften um fünf Prozentpunkte, bei Handelsgeschäften um acht Prozent über dem jeweiligen Basiszinssatz. Die bisherige Schwankungsbreite des Basiszinssatzes bewegte sich in den Jahren 2000 bis 2009 zwischen dem Tiefstand im 2. Halbjahr 2004 von 1,13 Prozent und dem Höchststand von 4,26 Prozent. Am 01.01.2009 wurde er von 3,19 Prozent drastisch auf 1,62 Prozent gesenkt. Dies ist Folge der Entwicklung der Leitzinspolitik der Europäischen Zentralbank, an der sich die Bundesbank orientieren musste. Sie hat den für die Geldmengenpolitik entscheidenden Hauptrefinanzierungszinssatz seit September 2008 von 4,25 Prozent auf ein Prozent im Mai 2009 gesenkt. Der bisherige Tiefstand des Basiszinssatzes wurde am 1.7.2009 mit 0,12 Prozent erreicht. Dieser Zinssatz wurde zum 1.1.2013 auf 0,13 Prozent erhöht.

    Der jeweils aktuelle Basiszinssatz wird auf der Internetseite www.bundesbank.de veröffentlicht.
    Basketballspiele erzeugen naturgemäß Lärm und können damit im Umfeld von Mietwohnungen zu Streitigkeiten führen. Grundsätzlich sind auch hier die allgemeinen Ruhezeiten einzuhalten, welche in den Immisionsschutzverordnungen der Bundesländer oder auch von den einzelnen Gemeinden geregelt sind. Im Allgemeinen gilt die Zeit zwischen 22.00 Uhr und 7.00 Uhr als Nachtzeit, während der es unzulässig ist, durch Lärm die Nachtruhe anderer Personen zu stören. An Sonn- und Feiertagen darf ganztägig kein Lärm erzeugt werden. Manche Lärmschutzregelungen verbieten auch während der Abendzeit von 20.00 Uhr bis 22.00 Uhr laute Geräusche. Außerhalb dieser Zeiten jedoch haben Nachbarn kaum Chancen, die Nutzung eines Basketballkorbs durch spielende Kinder zu unterbinden.

    Mieter haben Sport- und Spielgeräusche zu dulden, solange sich diese im Rahmen des Erträglichen und Zumutbaren halten. Ist das zumutbare Maß überschritten und befindet sich die Lärmquelle im Einflussbereich des Vermieters, kann von diesem ein Einschreiten gefordert werden. Andernfalls kann der Mieter ein Recht auf Mietminderung haben. In einem Berliner Fall etwa konnten die Mieter fordern, dass der Vermieter einen von anderen Mietern im Hof installierten Basketballkorb mit Reflexionsplatte zu entfernen hatte. Das Recht des Mieters auf unbeeinträchtigte Nutzung der Mietwohnung kann nach dem Urteil nicht dadurch ausgeschlossen werden, dass die Mieter untereinander Gestattungsverträge schließen oder die Hausgemeinschaft Mehrheitsbeschlüsse fasst (AG Schöneberg, Urteil vom 19.11.1991, Az: 11 C 303/91).

    Gehört zu einem Kinderspielplatz ein kleiner Bolzplatz mit Basketballkorb, handelt es sich nicht um eine Sportanlage, welche die Vorschriften der Sportanlagenlärmschutzverordnung einhalten müsste. Kann durch die Errichtung eines Ballfangzaunes der Lärm auf ein erträgliches Maß gemindert werden, können Nachbarn nicht die Beseitigung des Bolzplatzes verlangen (Oberverwaltungsgericht Berlin, Urteil vom 22.04.1993, Az: 2 B 6.91).
    Abkürzung für: Bundesangestelltentarif
    Baugeld können Bauherren und Immobilienerwerber von unterschiedlichen Partnern erhalten. Baufinanzierungsinstitute sind:

    • Realkreditinstitute:
    Dazu zählen alle öffentlichen und privaten Pfandbriefbanken (im früheren Hypothekenbankgesetz als "Hypothekenbanken" bezeichnet). Neben reinen Hypothekenbanken gibt es gemischte Pfandbriefbanken und Pfandbriefbanken mit Pfandbriefprivileg. Ihre Hauptaufgabe ist die Gewährung von langfristigen Krediten ("Realkredite") in Form von grundschuldgesicherten Darlehen und Kommunaldarlehen. Refinanzierungsmittel sind u.a. Pfandbriefe und Kommunalobligationen.

    • Sparkassen:
    Sie haben einen regional bestimmten Geschäftsbereich und sind spezialisiert auf Baudarlehen mit überwiegend kurzer Zinsbindung und mit variabler Verzinsung. Refinanzierungsmittel sind überwiegend Spareinlagen.

    • Groß- und Privatbanken:
    Sie agieren überregional und unterhalten ein Filialsystem. Diese Kreditinstitute haben sich in aller Regel auf die Gesamtbaufinanzierung spezialisiert.

    • Genossenschaftsbanken (Volksbanken und Raiffeisenkassen):
    Sie haben eine ähnliche Angebotspalette wie Sparkassen. Auch sie bieten in der kurzfristigen Finanzierung und bei Darlehen mit variabler Zinsanpassung attraktive Konditionen, da sie ebenfalls über einen hohen Bestand zinsgünstiger Spareinlagen (Refinanzierungsmittel) verfügen.

    • Bausparkassen:
    Im Vordergrund steht das Bauspardarlehen, wobei die für eine wohnungswirtschaftliche Mittelverwendung vorgesehenen Bausparguthaben das bestimmende Refinanzierungsinstrument der Darlehen sind.

    • Direktbanken:
    Diese treten in zunehmendem Maße in Erscheinung. Sie wickeln ihre Geschäfte per Internet, telefonisch oder postalisch ab. Auf Wunsch gibt es auch Hausbesuche. Der Verzicht auf die Unterhaltung eines Filialsystems ermöglicht es den Direktbanken, Zinsvorteile zu gewähren, die bei der konventionellen Hausbank nicht möglich sind. Direktbanken bieten auch Baufinanzierungen an.

    • Versicherungsgesellschaften:
    Versicherungs-Hypotheken sind in ihren Konditionen tendenziell günstiger als Banken und Sparkassen. Andererseits beziehen sich die Zinsen während der ganzen Laufzeit auf die gesamte gleich bleibende Darlehenssumme, während bei Tilgungshypotheken der Kreditinstitute die Zinsen von der durch Tilgungsraten sinkenden Darlehenssumme berechnet werden. Der kapitalisierte Zinsbetrag dürfte deshalb in der Regel bei Versicherungsgesellschaften denjenigen der übrigen Kreditinstitute übersteigen. Die Rückzahlung des Darlehens erfolgt am Ende der Versicherungslaufzeit in einem Betrag durch Tilgungsverrechnung mit der Versicherungssumme bzw. der Ablaufleistung.

    Es gibt zwei Varianten einer Lebensversicherungshypothek. Die erste besteht darin, dass die Ausleihung in Höhe der Versicherungssumme erfolgt. Zum Tilgungszeitpunkt wird aber nicht nur die Versicherungssumme ausbezahlt, sondern auch die angefallene Überschussbeteiligung. Kalkuliert man die (mutmaßliche) Überschussbeteiligung bei Darlehnsaufnahme mit ein, kann am Ende – wenn die Überschussbeteiligung zu großzügig kalkuliert wurde – eine Finanzierungsdifferenz entstehen. Sie muss dann entweder durch Umfinanzierung oder durch eine Sondertilgungszahlung vom Darlehensnehmer abgedeckt werden.
    Die Abnahme von Bauwerken durch die zuständigen Bauaufsichtsbehörden ist in den Bauordnungen der Bundesländer geregelt. Sie erfolgt durch die zuständigen Bauordnungsämter. Bei festgestellten Verstößen gegen die Vorschriften der Bauordnung oder Abweichungen vom Inhalt der Baugenehmigung können sie nach freiem Ermessen entscheiden, ob z.B. eine Nutzungsuntersagung oder Beseitigungsverfügung erlassen werden soll. In der Vergangenheit wurden diese Vorschiften zunehmend gelockert. An die Stelle von behördlichen Bauabnahmen durch die Bauaufsichtsbehörden traten zunehmend eigenverantwortliche Bauabnahmeermächtigungen an Architekten und Bauingenieure. Es handelt sich zum Beispiel um Kenntnisgabeverfahren in Baden-Württemberg oder Hessen.

    Teilweise sind allerdings Abnahmen von bestimmten Teilleistungen oder Bereichen durch behördliche oder behördlich ermächtigte Spezialisten vorgeschrieben. Dies betrifft z.B. bestimmte Brandschutzeinrichtungen. Auch neu erstellte oder erneuerte Feuerungs- und Abgasanlagen sind in vielen Bundesländern durch den zuständigen Schornsteinfeger vor der Inbetriebnahme abzunehmen. Eine Rohbauabnahme von neu errichteten Schornsteinen (die noch nicht durch andere Bauteile verkleidet und verdeckt sind) ist oft nicht mehr vorgeschrieben, kann aber trotzdem sinnvoll sein, da sich bei der Endabnahme entdeckte Fehler dann nur noch mit größerem Kostenaufwand beheben lassen. Teilweise ist die Rohbauabnahme durch den Schornsteinfeger durch die Pflicht ersetzt worden, sogenannte Fachunternehmererklärungen von den ausführenden Handwerksbetrieben erstellen zu lassen und aufzubewahren.
    Zur werkvertraglichen Leistungspflicht des Auftragnehmers (Unternehmers) gehört es, dass er dem Auftraggeber die Bauleistung (das Bauwerk) zum Zeitpunkt der Abnahme nach der vereinbarten Beschaffenheit frei von Sachmängeln verschafft. Am besten erfolgt die Bauabnahme mit Unterstützung eines Sachverständigen. Diese Abnahme erfolgt zu dem zwischen Bauherren und Bauunternehmen, bzw. Erwerber und Bauträger vereinbarten Termin. Im Abnahmeprotokoll listet der Bauherr alle Mängel auf, die noch beseitigt werden müssen. Eine wirksame Abnahme setzt jedoch kein Protokoll voraus. Denn die Abnahme ist nur die Erklärung des Auftraggebers, dass er die Werkleistung als im Wesentlichen vertragsgerecht entgegennimmt. Deshalb bedeutet die Aufnahme von Mängeln in ein Abnahmeprotokoll nicht automatisch die Verweigerung der Abnahme denn die Leistung kann trotzdem „im Wesentlichen vertragsgerecht“ sein.

    Der Bauherr (Auftraggeber) ist stets zur Abnahme der von ihm in Auftrag gegebenen Bauleistungen verpflichtet. Die Abnahme kann nicht verweigert werden, wenn die Bauleistung nur noch unwesentliche Mängel aufweist. Wesentlich ist ein Mangel z.B. dann, wenn die technische Funktion des Werks jedenfalls in einem wichtigen Teil eingeschränkt ist. Optische Mängel sind nur selten auch wesentliche Mängel. Eine Vielzahl geringfügiger Mängel berechtigt auch zur Abnahmeverweigerung.

    Die VOB ermöglicht eine "fiktive Abnahme". Diese ist in § 12 Abs. 5 VOB/B näher geregelt. So gilt die Abnahme als erfolgt, wenn keine der Parteien sie verlangt hat und seit schriftlicher Mitteilung über die Fertigstellung 12 Werktage vergangen sind. Ebenso gilt die Abnahme als erfolgt, wenn keine der Parteien sie verlangt hat, nichts Abweichendes vereinbart ist und seit Beginn der Nutzung des Werkes sechs Werktage vergangen sind. Bei der fiktiven Abnahme wird nach dem Wortlaut der VOB/B keine Abnahmereife vorausgesetzt. Dies ist jedoch streitig. Namhafte Autoren vertreten die Auffassung, dass eine fiktive Abnahme scheitert, wenn die Leistung wesentliche Mängel aufweist.

    Vorbehalte wegen bekannter Mängel oder Vertragsstrafen muss der Bauherr bei einer fiktiven Abnahme spätestens bis zu deren Eintreten zu den oben genannten Zeitpunkten geltend machen. Auch das BGB kennt mit der Regelung in § 640 eine Variante der fiktiven Abnahme. Hier ist die Abnahmereife gesetzliche Voraussetzung.

    Neben der förmlichen Abnahme, die innerhalb von zwölf Werktagen nach Aufforderung durch den Auftragnehmer erfolgen muss, gibt es eine stillschweigende Abnahme, die dadurch zustande kommt, dass der Bauherr durch schlüssiges Verhalten den Bau abnimmt, z.B. dadurch, dass er das Gebäude in Gebrauch nimmt oder die Schlussrechnung vorbehaltlos bezahlt.

    Mit der Bauabnahme sind wichtige rechtliche Konsequenzen für den Bauherrn verknüpft: Zum einen beginnt ab diesem Zeitpunkt die Gewährleistungsfrist zu laufen. Darüber hinaus wird der Anspruch des Unternehmers auf die vereinbarte Vergütung fällig. Außerdem tritt eine Beweislastumkehr ein. Den Beweis dafür, dass später auftretende Schäden "Baumängel" sind, hat jetzt der Bauherr zu führen. Bis zur Abnahme muss der Unternehmer beweisen, dass seine Leistung mangelfrei ist. Schließlich geht mit der Bauabnahme auch die Gefahr auf den Bauherrn über.

    Der Bauherr ist damit nach der Abnahme für die Verschlechterung oder sogar den Untergang des Werks verantwortlich. Er kann also nicht die Neuherstellung auf Kosten des Unternehmers verlangen. Anders wäre es in der Zeit vor der Abnahme. Da der Unternehmer bei der Abnahme ein vollständiges vertragsgerechtes und mangelfreies Werk präsentieren muss, muss er die Arbeiten auch noch einmal auf seine Kosten ausführen, wenn sie auch ohne sein Verschulden beschädigt oder zerstört werden. Wurde eine Vertragsstrafe für den Verzugsfall vereinbart, muss sie im Abnahmeprotokoll vermerkt werden, da sonst der Anspruch verloren geht.

    Wird ein Abnahmeprotokoll vom Bauherrn „unter Vorbehalt“ unterzeichnet, ist der Bauherr deswegen nicht berechtigt, die Bezahlung der Werkleistung zu verweigern. Der Vorbehalt dient der Absicherung von Gewährleistungsansprüchen wegen Baumängeln; er steht jedoch der rechtlichen Wirkung der Abnahme nicht entgegen. Wird das Abnahmeprotokoll vom Bauherrn unterzeichnet, gilt die Werkleistung auch bei einem Vorbehalt als im Wesentlichen vertragsgerecht (Urteil des OLG Hamm vom 30.10.2007, Az. 21 U 34/07).
    Um Umsatzsteuern zu "sparen" kam es vor, dass Unternehmen Auftraggebern Angebote unterbreiteten, Bauleistungen ohne Berechnung der Umsatzsteuer, also am Finanzamt vorbei, auszuführen. Diese Praxis soll seit 1.1.2002 durch die Bauabzugsteuer unterbunden werden. Es handelt sich um die Verpflichtung des Auftraggebers, 15% des Rechnungsbetrages direkt an das für den Bauunternehmer zuständige Finanzamt zu überweisen. Wenn der Bauunternehmer eine Freistellungsbescheinigung des Finanzamtes vorlegt, darf dessen Rechnung ohne diesen Abzug beglichen werden. Die Regelung gilt für solche Auftraggeber, die "Unternehmer" i.S.d. Umsatzsteuergesetzes sind.

    Hierzu zählen auch Eigentümer von Wohnhäusern, soweit sie mehr als zwei Wohnungen vermietet haben. Der Steuerabzug kann aber ohne Vorlage einer Freistellungsbescheinigung des Bauhandwerkers unterbleiben, wenn die Gegenleistung im Jahr voraussichtlich 5000 Euro nicht überschreitet (Bagatellgrenze). Bei Vermietern, die ausschließlich umsatzsteuerbefreite Vermietungsumsätze erzielen, erhöht sich die Bagatellgrenze auf 15.000 Euro im Kalenderjahr.

    Haftung: Ist der Auftraggeber verpflichtet, den Steuerabzug vorzunehmen und führt er diesen nicht ordnungsgemäß durch, haftet der Leistungsempfänger für den nicht oder zu niedrig abgeführten Abzugsbetrag (§ 48a Abs.3 Satz 1 EStG).
    Das Bauamt ist die für Bauangelegenheiten zuständige kommunale Behörde. Teilweise wird die Bezeichnung auch für übergeordnete Behörden verwendet, etwa für Landesbauämter. Diese beschäftigen sich meist mit übergeordneten Planungsaufgaben auf der Ebene des jeweiligen Bundeslandes. Die Zuständigkeiten der Bauämter können sich je nach Bundesland und Verwaltungsebene unterscheiden.

    Ein wichtiger Bereich der Tätigkeit der kommunalen Bauämter ist das Bauordnungsrecht. Hierzu gehören die Bearbeitung von Baugenehmigungsanträgen und die Bauaufsicht. Das Bauamt prüft dabei die Einhaltung gesetzlich geregelter technischer Anforderungen an die beantragten Bauvorhaben und ist für die Abwehr möglicher Gefahren verantwortlich, die von der Errichtung, dem Bestand und der Nutzung baulicher Anlagen ausgehen können.

    Eine weitere Aufgabe liegt im Bereich der Raumordnungs- und Bauleitplanung. Hierbei geht es um die Ausweisung von Neubaugebieten, die Festlegung von Gewerbe-, Industrie-, gemischten- und reinen Wohngebieten. Das Bauamt leistet dabei die vorbereitende Arbeit, über den eigentlichen Bebauungsplan muss dann der Stadt- beziehungsweise Gemeinderat abstimmen. Bei der Vorplanung muss das Bauamt zum Beispiel gesetzliche Vorschriften und übergeordnete Raumordnungspläne beachten und die Interessen verschiedener Träger öffentlicher Belange – zum Beispiel anderer Behörden wie der Umweltbehörde – mit einbeziehen.

    Das kommunale Bauamt ist auch für Erschließungaufgaben zuständig – so müssen Neubaugebiete an das Straßen- und Wegenetz und an die Ver- und Entsorgungsleitungen angeschlossen und mit Straßenbeleuchtung et cetera versehen werden. Auch bei bestehenden bebauten Gebieten kann das Bauamt Verbesserungen der Infrastruktur vorbereiten. Das Bauamt erhebt von Grundstückseigentümern Erschließungsbeiträge, mit deren Hilfe der Anschluss von Grundstücken an das öffentliche Straßen- und Leitungsnetz beziehungsweise der Ausbau von Netzen und Wegen finanziert wird. Rechtsgrundlage sind Gemeindesatzungen.

    Ferner betreut das Bauamt auch gemeindliche Bauprojekte, zum Beispiel den Bau oder die Renovierung von Verwaltungsgebäuden, Schulen, Kindergärten, Klärwerken, Feuerwehrstationen oder Sportanlagen.

    Oft sind die einzelnen Aufgaben der Bauämter – wie etwa Bauordnung oder Bauleitplanung beziehungsweise Stadtplanung – in unterschiedlichen Abteilungen der Behörde angesiedelt. Für verschiedene Sonderbereiche gibt es spezielle Bauämter – etwa Straßenbauämter oder Hochschulbauämter.
    Mit dem Bauantrag leitet der Bauherr das Baugenehmigungsverfahren ein. Ganz gleich, wie die Baugenehmigung im jeweiligen Bundesland geregelt ist, muss der Bauherr in jedem Fall dem Bauantrag einen Lageplan, Bauzeichnungen, eine Baubeschreibung, sowie statische Nachweise beifügen. Es handelt sich um so genannte Bauvorlagen, deren Bestandteile in Bauvorlagenverordnungen geregelt sind.

    Der Bauantrag ist bei der Gemeinde oder der Kreisbehörde (je nach Länderrecht) einzureichen. Er ist vom Bauherrn und dem Entwurfsverfasser zu unterschreiben. Im vereinfachten Genehmigungsverfahren und in Verfahren, in denen keine Genehmigung eingeholt werden muss, gelten teilweise abweichende Vorschriften. Auch hier ist zu beachten, dass die Länderregelungen unterschiedlich sind.
    Die Bauantragszeichnungen sind Teil des Bauantrages. Üblicherweise werden Grundrisse, Schnitte und Ansichten im Maßstab 1:100 und der Lageplan im Maßstab 1:500 oder 1:1000 erstellt. Diese Zeichnungen sind die Ergebnisse aus den Entwurfsbesprechungen zwischen Bauherren und Architekten.

    Sie werden dem Bauamt zur Genehmigung vorgelegt. Gleichzeitig werden die Zeichnungen an die anderen Ingenieure, z.B. Statiker, zur Bearbeitung weiter gereicht. Die Statik muss zum Baubeginn vorliegen.
    Mit einer Bauanzeige meldet der Bauherr einen geplanten Neubau beim zuständigen Bauamt an, wenn kein vereinfachtes oder herkömmliches Baugenehmigungsverfahren erforderlich ist. Die genauen Vorgaben regeln die Landesbauordnungen der Bundesländer.

    Am Beispiel von Brandenburg (§ 58 Brandenburgische Bauordnung): Das Bauanzeigeverfahren ist anwendbar bei
    • Errichtung und Änderung von Wohngebäuden
    • mit geringer Höhe
    • im Geltungsbereich eines rechtswirksamen Bebauungsplans.

    Das Bauvorhaben hat in vollem Umfang den Festsetzungen des Bebauungsplanes zu entsprechen. Auch muss die Erschließung gesichert sein.

    Der Vorteil des Bauanzeigeverfahrens ist ein geringerer Zeitaufwand als beim Baugenehmigungsverfahren. Oft kann ein Bauanzeigeverfahren innerhalb eines Monats beendet sein. Bei einer Bauanzeige überprüft die Behörde nur, ob die Voraussetzungen für das Bauanzeigeverfahren selbst vorliegen. Der Planer bzw. Architekt erklärt, dass er die Zulässigkeit des Projekts anhand der Bauvorschriften überprüft hat. Er selbst trägt die Verantwortung dafür, dass alle bauordnungsrechtlichen Regelungen und Vorgaben des Bebauungsplanes beachtet wurden. Die üblichen Bauvorlagen und ggf. erforderliche Nachweise müssen auch bei diesem Verfahren eingereicht werden.

    Bei bestimmten sehr einfachen Gebäuden – etwa kleinen Garagen, Carports, Schuppen – kann auf die Beteiligung eines Bauvorlageberechtigten verzichtet werden. Dies ist jedoch zuvor mit der Baubehörde abzustimmen.

    Der Bauherr darf mit der Errichtung seines Neubaus nach Ablauf eines Monats nach Eingang der Bauanzeige bei der Bauaufsichtsbehörde beginnen, wenn die Behörde die Bauausführung nicht untersagt oder vorher schon freigegeben hat. Das Recht zur Errichtung des angezeigten Bauwerks besteht vier Jahre lang.
    Die Aufgabe der Bauaufsichtsbehörden ist die staatliche Überwachung der Bautätigkeiten. Hierzu zählen die Erteilung oder das Versagen von Bau- und Teilbaugenehmigungen, bzw. die Prüfung eingereichter Unterlagen bei genehmigungsfreien Verfahren auf baurechtliche Zulässigkeit. Ferner zählen zu den Aufgaben der Bauaufsichtsbehörde die Erteilung von Vorbescheiden auf Bauvoranfragen, Erteilung von Dispensen, Teilungsgenehmigungen i.S.d. Wohnungseigentumsgesetzes, Erlass von Nutzungsuntersagungen, Abbruchanordnungen Stilllegen und Versiegelung von Baustellen usw.

    Als Träger hoheitlicher Gewalt kann sie sich Amtspflichtverletzungen zu Schulden kommen lassen, was dann zu Schadensersatzansprüchen führen kann. Die unterste Baubehörde ist auf Kreisebene angesiedelt, die mittlere auf der Ebene der Regierungsbezirke und die oberste auf der Ebene des zuständigen Ministeriums eines Bundeslandes.
    [ Rechtsschutzversicherung ]

    In Verträgen mit Rechtsschutzversicherungen ist häufig eine Bauausschlussklausel oder eine Baurisikoklausel enthalten. Versicherungsunternehmen wollen damit die Übernahme von Kosten teurer Rechtsstreitigkeiten im Zusammenhang mit dem Bau eines Gebäudes verhindern. Sie berufen sich dabei auf Klauseln in ihren Versicherungsbedingungen. Ein Beispiel ist etwa § 4 Abs. 1 k) der ARB 75 (Allgemeine Rechtsschutz-Versicherungsbedingungen 1975, heute noch in älteren Verträgen vereinbart): Danach bezieht sich der Versicherungsschutz nicht auf die Wahrnehmung rechtlicher Interessen, "die in un­mit­tel­ba­rem Zusammenhang mit der Planung, Errichtung oder ge­neh­mi­gungs­pflich­ti­gen baulichen Veränderung eines im Eigentum oder Besitz des Versicherungsnehmers be­find­lichen oder von diesem zu erwerbenden Grundstückes, Ge­bäudes oder Gebäudeteiles stehen". Die derzeit neueste Fassung, ARB 2005, enthält eine ähnliche Regelung, deren Wirksamkeit jedoch zweifelhaft ist.

    Diese Klauseln führten in der Vergangenheit zu einigen Rechts­strei­tig­kei­ten mit Versicherungsunternehmen. Dabei kam es zu Klärungen. So werden von der Ausschlussklausel keine Rechtsstreitigkeiten aus dem Erwerb eines Baugrundstücks erfasst. (BGH, Az. IV ZR 318/02, Urteil vom 19.02.2003). Ebenso wenig werden Rechtstreitigkeiten zur Bau­fi­nan­zie­rung von der Ausschlussklausel erfasst (BGH Az. IV ZR 32/03, Urteil vom 25.06.2003). In beiden Fällen muss also die Versicherung Rechtsschutz gewähren.
    Wird die VOB/B (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen) in einen Bauvertrag einbezogen, muss der Bauunternehmer bzw. Auftragnehmer dem Bauherrn bzw. Auftraggeber gemäß § 5 Abs. 2 S. 3 VOB/B den Beginn der Arbeiten anzeigen.

    Die Schriftform ist für die Baubeginnanzeige nicht vorgeschrieben. Nimmt der Auftragnehmer die Anzeige nicht vor und entsteht dem Auftraggeber dadurch ein Schaden, kann dies einen Schadenersatzanspruch des Auftraggebers auslösen. Bei einem Bauvertrag nach dem Werkvertragsrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches gibt es keine derartige Pflicht des Auftragnehmers.

    Zu unterscheiden ist die Baubeginnanzeige nach VOB/B von der Baubeginnanzeige nach öffentlichem Baurecht: Die Bauordnungen der Bundesländer schreiben in der Regel vor, dass mit der Ausführung genehmigungsbedürftiger Bauvorhaben erst dann begonnen werden darf, wenn der Baubehörde eine Baubeginnanzeige vorliegt. Bis zum eigentlichen Baubeginn muss meist eine gewisse Frist verstreichen (oft: sieben Tage nach Eingang bei Baubehörde). Nach längeren Unterbrechungen der Arbeiten muss die Baubeginnanzeige erneut stattfinden. Beispiel: § 73 Abs. 5, Abs. 7 LBO Schleswig-Holstein. Die Baubehörden halten entsprechende Formulare bereit.
    Ein Grundstück kann nicht nach dem Belieben des Grundstückseigentümers bebaut werden. Seine "Baufreiheit" wird durch viele Gesetze (Baugesetzbuch, Baunutzungsverordnung, Bauordnungen der Bundesländer, Nachbarschaftsgesetze) eingeschränkt. Diese Einschränkungen werden als Baubeschränkung bezeichnet.
    Als Teil der Bauvorlage

    Die Baubeschreibung ist Teil der Bauvorlagen, die bei der Bauaufsichtsbehörde einzureichen sind. Inhalt und Umfang bestimmen sich nach den Bauvorlagenverordnungen der Bundesländer. Zum Inhalt der Baubeschreibung zählen alle Einzelheiten des Bauvorhabens, die sich nicht aus den Bauzeichnungen und dem Lageplan ergeben. In der Regel gehören dazu die Beschreibung der Baukonstruktion, der Wärme- und Wasserversorgungsanlagen, der umbaute Raum, die Wohnfläche (Nutzfläche), die Grund- und Geschoßflächenzahl usw.

    Als Teil des Bauträgervertrages

    Die Baubeschreibung des Bauträgers dient dazu, die werkvertraglichen Leistungspflichten des Bauträgers so detailliert darzustellen, dass sie eine vernünftige und sichere Entscheidungsgrundlage für Kaufinteressenten sein können. Dazu gehört die Beschreibung der Beton und Maurerarbeiten mit Angaben zu den Wandstärken, dem Baumaterial, der Art der Decken, die Beschreibung der Ausführungen von Zimmer-, Spengler- und Dachdeckerarbeiten, der sanitären und der Elektroinstallationen, der Heizung, der Glas-, Gips- und Fliesenarbeiten, die Schreiner- und Malerarbeiten, die Beschreibung der Bodenbeläge usw.

    In den Bauträgerverträgen werden meist auch Abweichungsvorbehalte aufgenommen, die allerdings zu keinen wertmäßigen Beeinträchtigungen führen dürfen. In der Regel wird den Erwerbern eine Auswahl von qualitätssteigernden Sonderwünschen gegen Aufpreis angeboten.
    Die Bauaufsichtsbehörde kann anordnen, dass ein Bauwerk abzureißen ist. Eine solche Baubeseitigungs- oder (umgangssprachlich) Abrissverfügung ist eine Variante der Bauordnungsverfügung. Sie stellt das letzte Mittel dar, wenn es keinen anderen Weg gibt, um einen rechtmäßigen Zustand herzustellen.

    Voraussetzung einer Abrissverfügung ist sowohl die formelle als auch die materielle Baurechtswidrigkeit des Gebäudes. Die formelle Illegalität bezieht sich vereinfacht auf das reine Vorliegen einer erforderlichen Genehmigung, der materiellrechtliche Bereich betrifft die Möglichkeit, auf Basis bestehender Gesetze eine Genehmigung zu erteilen – also die Genehmigungsfähigkeit.

    Die Bauordnungen der meisten Bundesländer enthalten eine Regelung zu den Voraussetzungen einer solchen Verfügung (zum Beispiel § 76 Hamburgische Bauordnung). Bei genehmigungsfreien Bauwerken genügt auch die materiellrechtliche Illegalität.

    Gegen eine Abrissverfügung kann oft mit dem Argument eines Ermessensfehlers der Behörde vorgegangen werden: Ist die Herstellung eines legalen Zustandes beispielsweise durch eine Ausnahmegenehmigung oder eine Befreiung von Bebauungsplan-Vorgaben möglich, darf kein Abriss gefordert werden. Auch kann von der Behörde versäumt worden sein, hinreichend sorgfältig zu prüfen, ob ein Teilabriss sachdienlich ist, weil zum Beispiel der Rest des Bauwerks genehmigungsfähig wäre.

    Eine Abrissverfügung kann auch rechtswidrig sein, weil es im konkreten Fall möglich ist, einen rechtmäßigen Zustand herzustellen durch andere Maßnahmen wie Auflagen, bauliche Veränderungen oder etwa die Untersagung einer unzulässsigen Nutzung. Im Übrigen muss die Behörde auch den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit beachten. Steht ein geringfügiger Rechtsverstoß einem großen finanziellen Verlust durch den Abriss gegenüber, ist dieser Grundsatz verletzt.
    Baubetreuer ist, wer Bauvorhaben im Namen und auf Rechnung des Bauherrn vorbereitet oder durchführt. Dadurch unterscheidet sich der Baubetreuer wesentlich vom Bauträger, der Bauvorhaben in eigenem Namen und auf eigene Rechnung vorbereitet und durchführt. Beim Baubetreuer ist zu unterscheiden zwischen Teil- und Vollbetreuung.

    Die Vollbetreuung umfasst sowohl die wirtschaftliche als auch die technische Betreuung. Die Teilbetreuung bezieht sich entweder auf die wirtschaftliche oder technische Betreuung. Bei der wirtschaftlichen Betreuung schaltet der Baubetreuer im Namen und für Rechnung des Bauherrn den Architekten und die Sonderfachleute ein. Bei der Vollbetreuung übernimmt der Baubetreuer auch die technischen Leistungen entweder durch einen hauseigenen Architekten oder durch einen freischaffenden Architekten, der dann für den Baubetreuer tätig wird.

    Der Baubetreuer ist – stellvertretend für den Bauherrn – der Organisator des Baugeschehens. Die Zulassungsvoraussetzungen des § 34c GewO und die einschlägigen Vorschriften der MaBV beziehen sich auf den wirtschaftlichen Baubetreuer. Das bedeutet u. a., dass der Baubetreuer Sicherheit in Höhe der Vermögenswerte des Bauherrn leisten muss, über die er im Zusammenhang mit der Durchführung des Bauvorhabens verfügt. Die Sicherheit kann durch eine Bankbürgschaft erbracht werden, die so ausgestattet ist, dass Bürgschafts­zahlungen stets auf erste Anforderung durch den Bauherrn zu leisten sind. Keine Sicherheit muss geleistet werden, wenn der Baubetreuer nur gemeinsam mit dem Bauherrn über das Baukonto verfügen darf.

    Die Haftung des wirtschaftlichen Baubetreuers richtet sich in der Regel nach dem Auftrags- und Dienstvertragsrecht. Haftungsfälle können sein: Erhebliche Bausummenüberschreitung, fehlerhafte Kosten­ermittlungen, vorvertragliche Pflichtverletzungen (z. B. Verschweigen der Tatsache, dass der Baubetreuer nicht über eine Erlaubnis nach § 34c GewO verfügt), aber auch die Prospekt­haftung spielt eine Rolle. Der Vollbetreuer haftet nach dem Werkvertragsrecht und muss deshalb auch Gewähr für eine mängelfreie technische Planungsleistung übernehmen.

    Die Haftung erweitert sich in den Fällen, in denen auf eine Überprüfung der Einhaltung von bauordnungsrechtlichen Vorschriften im Rahmen eines Baugenehmigungsverfahrens verzichtet und eine der Formen des genehmigungsfreien Bauens (z. B. des "Genehmigungsfreistellungsverfahrens" in Bayern oder des "Kenntnisgabeverfahrens" in Baden Württemberg) gewählt wird.
    Als Baubetreuungsgebühren werden Vergütungen bezeichnet, die ein Baubetreuer für seine Betreuungsleistungen erhält. Sie werden im Rahmen eines Betreuungsvertrages vereinbart. Grundlage einer Gebührenvereinbarung für die technische Baubetreuung ist die HOAI (Leistungsphase 8 und 9). Für die wirtschaftliche Baubetreuung gibt es keine gesetzliche Grundlage. Anhaltspunkte ergeben sich aus der II. Berechnungsverordnung. Dort werden in § 8 Abs. 3 Ansätze für die Kosten der Verwaltungsleistungen vorgegeben, die bei Vorbereitung und Durchführung von Bauvorhaben nicht überschritten werden sollen. Sie liegen je nach ihrer Höhe zwischen 3,4 Prozent und ein Prozent der Baukosten. Hinzu kommen Zuschläge in bestimmten Fällen, so dass sie bis zu sechs Prozent erreichen können. Da Betreuungsleistungen den Verwaltungsleistungen der II. BV entsprechen, sind Ableitungen hieraus für die Kalkulation von Baubetreuungsgebühren möglich.

    Fehlt es an einer Vereinbarung, ist nach § 612 Abs. 2 BGB die übliche Vergütung als vereinbart anzusehen. Sofern eine solche nicht feststellbar ist, kann auch ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Gebührenfragen eingeholt werden.
    Im Baubetreuungsvertrag werden die Rechte und Pflichten zwischen Bauherrn und Baubetreuer geregelt. Der Baubetreuer ist quasi Stellvertreter des Bauherrn bei der Planung und Durchführung von Baumaßnahmen. Er handelt im Namen und auf Rechnung des Bauherrn. Seiner Rechtsnatur nach ist der Baubetreuungsvertrag, der sich auf die wirtschaftliche Baubetreuung beschränkt, ein Geschäftsbesorgungsvertrag auf Basis eines Dienstvertrags. Übernimmt der Baubetreuer zusätzlich die technische Betreuung, ist er also "Vollbetreuer", schuldet er eine mängelfreie Herstellung des Bauwerks, erhält also werkvertragliche Pflichten.

    Voraussetzung für den Abschluss eines Vertrages über die wirtschaftliche Baubetreuung ist die genaue Bestimmung der Baumaßnahme: Pläne, beabsichtigte Nutzung, Baubeschreibung, bauplanungsrechtliche Vorgaben. Geregelt werden u.a.
    • der Leistungskatalog, der in den Leistungsbereich des wirtschaftlichen Baubetreuers fällt
    • die Führung eines Treuhandkontos
    • die Vergütung, die der Baubetreuer erhält (meist ein Prozentsatz der Baukosten)
    • die Fälligkeit der Vergütung
    • die Haftung des Baubetreuers
    • die Kündigungsmöglichkeiten des Baubetreuungsvertrages
    • Vollmachten, die der Baubetreuer benötigt
    • Regelungen zur Bauabnahme
    • Schriftformerfordernis für weitere Absprachen
    • Erfüllungsort/Gerichtstand
    Wird ein Festpreis oder ein Höchstpreis vereinbart, übernimmt der Baubetreuer einen Teil des Bauherrnrisikos. Zu den Nebenpflichten des Baubetreuers zählt, dass er Rabatte und Skonti zugunsten des Bauherrn bei Bezahlung von Rechnungen in Anspruch nimmt, sonst haftet er für den Skonto-/Rabattbetrag gegenüber dem Bauherrn.
    Abkürzung für: Baublatt
    Abkürzung für: Deutsche Bau- und Bodenbank AG
    Nach dem "Gesetz über die Sicherung der Bauforderungen (BauForSiG)“ in der Fassung vom 29.Juli 2009 ist von denjenigen, die Baugeld empfangen, ein Baubuch zu führen, aus dem sich die Verwendung der für die Durchführung eines Bauvorhabens zur Verfügung gestellten Gelder ergibt. Im Baubuch müssen angegeben werden:

    • Die Namen der Bauunternehmer,
    • die übertragenen Leistungen,
    • die vereinbarten Vergütungen,
    • die Höhe der zugesicherten Mittel und Namen der Geldgeber,
    • die geleisteten Zahlungen sowie
    • etwaige Abtretungen, Pfändungen oder sonstigen Verfügungen über die gewährten Finanzierungsmittel.


    Das Baubuch dient dem Nachweis dafür, dass die Baugelder ausschließlich für das Bauvorhaben verwendet wurden. Das Baubuch ist 5 Jahre aufzubewahren.
    Durch das Baucontrolling soll die Qualität der Arbeiten durch das Bauunternehmen kontrolliert werden, um versteckte Mängel durch schlampige Bauausführungen zu vermeiden. Damit das Baucontrolling auch effektiv funktioniert, muss diese Aufgabe unbedingt durch einen neutralen Dritten durchgeführt werden. Da gerade im Bereich der geschlossenen Immobilienfonds, bei denen durch die Anleger regelmäßig keine Kontrollen durchgeführt werden, und zwischen dem Verkäufer oder Generalübernehmer und dem Initiator oftmals personelle und kapitalmäßige Verflechtungen bestehen, sind solche Kontrollen aus Anlegerschutzgesichtspunkten unerlässlich.

    Einige seriöse Initiatoren haben deshalb den Technischen Überwachungsverein TÜV als neutrale Kontrollstelle eingeschaltet. Diese Funktion könnte aber auch durch ein Architekturbüro vorgenommen werden, wobei hier wieder besonders auf die Neutralität zu achten ist.
    Gebäude bzw. einzelne Bauteile können je nach landesrechtlichen Vorschriften durch einen Verwaltungsakt, eine Rechtsverordnung oder schlicht durch Eintrag in ein Denkmalbuch oder eine Denkmalliste die Eigenschaft eines Baudenkmals erhalten. Unterstellt werden muss dabei ein öffentliches Interesse an der Erhaltung und Nutzung des Baudenkmals. Eine Reihe von Maßnahmen wie Beseitigung, Änderungen am geschützten Gebäude/Gebäudeteil, Nutzungsänderungen bis hin zu Modernisierungen bedürfen der Erlaubnis der zuständigen Denkmalschutzbehörde. Der Eigentümer ist im Rahmen der Zumutbarkeit zur Erhaltung, Instandsetzung und sachgemäßen Behandlung verpflichtet.

    Erwerber eines Baudenkmals können bei erforderlichen Sanierungsarbeiten in den Genuss von besonderen Förderungen und Steuervorteilen kommen.

    Ein Baudenkmal kann ein einzelnes Gebäude sein, aber auch eine Gruppe von Gebäuden, ein zusammenhängender historischer Dorfkern oder ein Straßenzug. Unter Denkmalschutz gestellt werden können auch bestimmte Teile von Gebäuden, wie etwa nur die Außenhülle oder die vordere Fassade.
    Besonders in Ballungsgebieten sind viele Gebiete mit Altlasten kontaminiert. Dies können chemische Rückstände aus industrieller Nutzung sein, alte Müllablagerungen, illegale Entsorgungen von Sondermüll und Bauschutt oder Rückstände aus Kriegszeiten.
    Ablagerungen dieser Art gelten nach dem Bundesbodenschutzgesetz als Altlasten, wenn durch sie schädliche Bodenveränderungen oder sonstige Gefahren für den Einzelnen oder die Allgemeinheit hervorgerufen werden.

    Grundstückskäufer sollten sich vor Abschluss des Kaufvertrages über mögliche Altlastenrisiken informieren. In vielen Städten gibt es Altlastenkataster oder Verzeichnisse von Bombenblindgänger-Verdachtsflächen. Auch alte Luftbildaufnahmen können heute zu Rate gezogen werden. Hier gibt es spezielle Anbieter, die auch eine Auswertung vornehmen. Teilweise werden auch in Bebauungsplänen Gebiete mit Umweltbelastungen gekennzeichnet.

    Hat erst einmal ein Kauf stattgefunden, besteht für den Käufer ein erhebliches finanzielles Risiko, da er neben dem Verursacher oder dessen Rechtsnachfolger (falls ermittelbar) zur Sanierung verpflichtet ist (Bundesbodenschutzgesetz § 4 Abs. 3). Bestehen Gefahren für die Allgemeinheit oder das Grundwasser, kann die Gemeinde eine Sanierung erzwingen.
    Inwieweit der Käufer eines Grundstücks den Verkäufer in Regress nehmen kann, hängt unter anderem vom Kaufvertrag ab. Private Verkäufer vereinbaren häufig einen Haftungsausschluss, der jedoch in einigen Fällen nicht greift – etwa bei arglistiger Täuschung des Kaufinteressenten.

    Auch bei der Erteilung einer Baugenehmigung kann ein Altlastenverdacht eine Rolle spielen.
    Eine Genehmigung wird bei bestehendem Verdacht erst dann erteilt werden, wenn ein Sachverständiger die Lage eingeschätzt und die notwendigen Schritte zum Umgang mit der Gefahr festgelegt hat. Die Untersuchung durch einen Sachverständigen kann ebenso wie die Erstellung eines Sanierungsplanes behördlich angeordnet werden. Dabei sind nicht nur die Gesundheit der künftigen Bewohner und der Schutz der Umgebung einschließlich des Grundwassers zu beachten, sondern auch die Arbeitssicherheit auf der Baustelle. Der Sanierungsplan kann von der Behörde für verbindlich erklärt werden.

    Eine Belastung des Bodens mit Schadstoffen muss nicht unbedingt einer Bebauung im Wege stehen. In einigen Fällen reichen bauliche Sicherheitsmaßnahmen aus. So kann z.B. Gefahren durch aufsteigende Gase aus Altablagerungen von Abfällen durch spezielle Kiesaufschüttungen, Durchbrüche durch Fundamente und gasdichte Leitungsdurchführungen begegnet werden. In einigen Fällen muss kontaminierter Boden jedoch entfernt werden. Welche Schritte erforderlich sind, richtet sich nach den §§ 11 ff. des Bundesbodenschutzgesetzes.
    "Bauen im Bestand" bezeichnet Baumaßnahmen aller Art an bestehenden Gebäuden. Es kann sich um eine energetische Sanierung, um eine Umnutzung, um An- und Ausbau, um Modernisierung oder auch um Revitalisierungsmaßnahmen handeln. Auch die Substanz erhaltenden Baumaßnahmen an Baudenkmälern sind unter den Oberbegriff des Bauens im Bestand einzuordnen.

    Ein besonderer Akzent des Bauens im Bestand ist die geforderte Nachhaltigkeit und die damit verbundene Werthaltigkeit. Im Hinblick auf die stagnierende Bevölkerungsbewegung gewinnt Bauen im Bestand gegenüber Neubaumaßnahmen zunehmend an Bedeutung.

    Bauen im Bestand unterscheidet sich in vielfacher Hinsicht von Neubaumaßnahmen. Es handelt sich in jedem Fall um eine Einzelmaßnahme die eine genaue Bestandsaufnahme voraussetzt. Diese wiederum ist Grundlage für die Analyse der erforderlichen Maßnahmen und der Vorgehensweise um eine zielgerechte Lösung zu ermöglichen. Bauen im Bestand wird heute an einer Reihe von Hochschulen als Masterstudiengang oder Studienschwerpunkt angeboten, zum Beispiel an den Hochschulen in Deggendorf, Heidelberg, Potsdam, Regensburg, Rosenheim und Siegen.
    Bauernhöfe zählen zu den landwirtschaftlichen Betrieben. Ihre betriebliche Grundlage ist Ackerbau und Viehzucht. Kleinbetriebe, die nicht als Nebenerwerbstellen geführt werden, widmen sich zunehmend u.a. auch in ihrer Eigenschaft als Ferienhöfe dem Fremdenverkehr.
    Unter Bauerwartungsland versteht man Flächen, die nach der Definition der Immobilienwertermittlungsverordnung nach ihrer Eigenschaft, ihrer sonstigen Beschaffenheit, und ihrer Lage eine bauliche Nutzung in absehbarer Zeit erwarten lassen. Indizien dafür können sein eine Darstellung des Gebietes als Baufläche in einem Flächennutzungsplan, ein entsprechendes Verhalten der Gemeinde oder die allgemeine städtebauliche Entwicklung des betroffenen Gemeindegebietes.

    Ein "Restrisiko" der Einschätzung bleibt allerdings bestehen, da die Gemeindepolitik nicht immer mit der wünschenswerten Deutlichkeit vorhersehbar ist. Für Bauerwartungsland wird ein spekulativer Preis bezahlt, der die Entwicklungsnähe dieses Gebietes in Richtung Bauland zum Ausdruck bringt.
    Als Baufenster bezeichnet man die planerische Darstellung des Flächenteils eines Baugrundstücks in einem Bebauungsplan, innerhalb der die Gebäude errichtet werden dürfen. Es handelt sich um die überbaubare Grundstücksfläche. Baufenster werden begrenzt durch Baugrenzen, Baulinien und Bebauungstiefen. Zu unterscheiden ist die überbaubare Grundstücksfläche von der zulässigen Grundfläche, die sich aus der "Grundflächenzahl" ergibt. Außerhalb des Baufensters können in der Regel Garagen (Grenzgaragen), Carports, Gartenhäuschen und dergleichen errichtet werden. Das Baufenster kann die sich aus der Grundflächenzahl (GRZ) ergebende Bebauungsmöglichkeit einschränken.

    Baufenster ist kein baurechtlich definierter Begriff, sondern ein Begriff aus der Baupraxis.
    Sie übernimmt Mehrkosten, die entstehen, wenn ein Bauunternehmen während der Bauphase zahlungsunfähig und ein Insolvenzverfahren eingeleitet wird. Die Mehrkosten ergeben sich aus der Beauftragung eines oder mehrerer anderer Unternehmen zur Fertigstellung.
    Baufeste sind Feierlichkeiten, die aus Anlass und im Zusammenhang mit der Realisierung von Bauprojekten meist unmittelbar auf dem Baugrundstück, auf der Baustelle beziehungsweise innerhalb eines im Bau befindlichen Gebäudes stattfinden. Üblicherweise markieren sie bestimmte Stufen des Baufortschritts. Gefeiert werden beispielsweise der Erste Spatenstich, die Grundsteinlegung, das Richtfest sowie die Übergabe des fertigen Gebäudes oder die Einweihung beziehungsweise Eröffnung.

    Baufeste haben sich zum Teil aus einer Jahrhunderte alten Tradition entwickelt. Heute spielen sie im Rahmen des Baustellenmarketings eine zentrale Rolle und bilden zugleich wichtige Kommunikationsanlässe für die Presse- und Öffentlichkeitsarbeit. Sie eignen sich gut, um Bekanntheit, Akzeptanz und Positionierung eines Projektes, aber auch des Investors oder des Projektentwicklers zu verstärken. Da die Veranstaltung von Baufesten in der Regel ein Ruhen der Arbeiten auf der Baustelle erfordert, sollten sie rechtzeitig im Rahmen der gesamten Projektablaufplanung berücksichtigt werden – idealer Weise bereits durch Ausweisung im Bauzeitplan bei der Ausschreibung.
    Die Baufinanzierung bezieht sich auf die langfristige Finanzierung von Bauvorhaben oder einen Immobilienerwerb mit Hilfe eines oder verschiedener Finanzierungsbausteine. Die klassische Baufinanzierung besteht im Einsatz von erstrangigen Immobiliendarlehen von Banken und Versicherungen und zweitrangigen Bauspardarlehen.

    Um eine solide Baufinanzierung zu gewährleisten, sollte die Eigenkapitalquote des Bauherrn oder Käufers 25 bis 30 Prozent des insgesamt für die Anschaffung benötigten Kapitals nicht unterschreiten. Allerdings können die Einkommensverhältnisse und Lebensumstände und Lebensgewohnheiten dessen, der die Finanzierung beansprucht, eine höhere Eigenkapitalquote nahe legen oder auch eine niedrigere ermöglichen.

    In bestimmten Fällen (z. B. im sozialen Wohnungsbau) können ergänzende Finanzierungsmittel eingeplant werden. Vor Darlehenszusage muss das Kreditinstitut feststellen, wie hoch die Beleihungsgrenze ist. Wird sie überschritten, muss besonderer Wert auf die Kreditwürdigkeitsprüfung des Bauherrn bzw. Erwerbers gelegt werden. Dabei wird zunehmend auf die individuellen Verhältnisse (z. B. Lebensarbeitszeit, Arbeitsplatzrisiko, Familienstand, Vermögenshintergrund, Entschuldungsziele) des Bauherrn oder Erwerbers abgestellt.

    Die im Rahmen der Baufinanzierung gewährten Darlehen werden durch Grundschulden abgesichert. Bei der Finanzierung eines Kaufpreises ergibt sich allerdings das Problem, dass der Käufer zur Beschaffung der Finanzierungsmittel noch keine Grundschuld am erworbenen Grundstück eintragen kann, weil er zum Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses noch nicht Eigentümer ist. Gelöst wird dieses Problem dadurch, dass mit Zustimmung des Verkäufers die Grundschuld im Range vor der Auflassungsvormerkung eingetragen wird. Gleichzeitig werden hinsichtlich des Darlehens die Auszahlungsansprüche gegenüber dem Kreditinstitut an den Verkäufer abgetreten.
    Bauflächen werden im Flächennutzungsplan nach der vorgesehenen allgemeinen Art ihrer baulichen Nutzung dargestellt. Unterschieden wird dabei zwischen Wohnbauflächen (W), gemischten Bauflächen (M), gewerblichen Bauflächen (G) und Sonderbauflächen (S). Auf der Grundlage dieser Darstellungen werden in den Bebauungsplänen die verschiedenen Baugebiete festgesetzt. Aus Wohnbauflächen können Kleinsiedlungsgebiete, reine Wohngebiete, allgemeine Wohngebiete und besondere Wohngebiete entwickelt werden. Die gemischten Bauflächen lassen sich noch weiter unterteilen in Dorfgebiete (MD), Mischgebiete (MI) und Kerngebiete (MK).

    Aus gewerblichen Bauflächen können Gewerbegebiete und Industriegebiete entwickelt werden. Bei den Sonderbauflächen gibt es Abzweigungen in Richtung Sondergebiete, die der Erholung dienen und die besonders wichtigen sonstigen Sondergebiete (Ladengebiete, Gebiete für Einkaufszentren, für Messen und Ausstellungen, für Hochschulen, Kliniken, Hafenanlagen usw.) Die Charakterisierung der Baugebiete erfolgt in der Baunutzungsverordnung (BauNVO).
    Am 1.1.2009 trat das Forderungssicherungsgesetz in Kraft (Gesetz zur Sicherung von Werkunternehmeransprüchen und zur verbesserten Durchsetzung von Forderungen). Parallel dazu wurde auch das “Gesetz über die Sicherung der Bauforderungen" geändert. Es wurde nun mit der Überschrift „Bauforderungssicherungsgesetz“, kurz BauFordSiG, versehen.

    Das BauFordSiG beschäftigt sich mit dem Umgang mit Baugeld. So ist der Empfänger von Baugeld nach § 1 verpflichtet, das Baugeld zur Befriedigung solcher Personen zu benutzen, „die an der Herstellung oder dem Umbau des Baues auf Grund eines Werk-, Dienst- oder Kaufvertrags beteiligt sind.“ Dies gilt auch für Baubetreuer, die Mittel des Bauherrn für Bauleistungen erhalten.

    Hat der Empfänger bereits eigene Gelder zur Bezahlung von Baubeteiligten verwendet, darf er Baugelder bis zur Höhe des Betrages dieser eigenen Gelder auch anderweitig verwenden. Ist der Empfänger selbst am Bau beteiligt, darf er das Baugeld in Höhe des angemessenen Wertes der von ihm erbrachten Leistungen behalten.

    Mit der Neufassung des Gesetzes wurde der Begriff des Baugelds erheblich erweitert. Darunter fallen nun alle Gelder, die

    • zum Zweck der Bestreitung der Kosten eines Baues oder Umbaues gewährt werden, wobei zur Sicherung der Ansprüche des Geldgebers eine Hypothek oder Grundschuld an dem zu bebauenden Grundstück dient oder die Übertragung eines Eigentums an dem Grundstück erst nach kompletter oder teilweiser Fertigstellung erfolgen soll, oder
    • die der Empfänger von einem Dritten für eine im Zusammenhang mit der Herstellung des Baues oder Umbaues stehende Leistung erhalten hat, wenn daran andere Unternehmer auf Grund eines Werk-, Dienst- oder Kaufvertrags beteiligt waren.

    Unter Beträgen, die zum Zweck der Bestreitung der Kosten eines Baues oder Umbaues gewährt werden, versteht das Gesetz speziell Abschlagszahlungen und Gelder, deren Auszahlung ohne nähere Zweckbestimmung nach Baufortschritt stattfinden soll.

    Gemäß § 2 BauFordSiG riskieren Baugeldempfänger, die ihre Zahlungen eingestellt haben oder bei denen ein Insolvenzverfahren läuft, eine Freiheitsstrafe von bis zu fünf Jahren oder eine Geldstrafe bei unzulässiger Verwendung von Baugeld.
    Abkürzung für: Baugesetzbuch
    Abkürzung für: Baugesetzbuch-Maßnahmegesetz
    Jede Gemeinde kann durch Ausweisung von Baugebieten Baurecht schaffen. Voraussetzung ist, dass im Flächennutzungsplan Bauflächen dargestellt sind, aus denen die allgemeine Art der Nutzung deutlich wird. Will die Gemeinde von den Vorgaben des Flächennutzungsplanes abweichen, muss sie vorher oder in einem Parallelverfahren den Flächennutzungsplan entsprechend ändern.

    Die Ausweisung eines Baugebietes erfolgt auf der Rechtgrundlage einer Gemeindesatzung. Das Aufstellungsverfahren folgt bestimmten Regeln, in denen sowohl die Beteiligung der Öffentlichkeit (der Bürger) als auch die Beteiligung der von der Planung berührten Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange vorgesehen ist. Deren Anregungen und Bedenken müssen in einem Abwägungsverfahren behandelt werden. Die Ergebnisse der Abwägung finden Eingang in die Begründung des Bebauungsplanes. Vorzusehen ist auch eine Umweltprüfung, in der die Auswirkungen untersucht werden, die sich aus dem vorgesehenen Bebauungsplan auf die Umwelt ergeben. Auch diese Ergebnisse sind in die Abwägung mit einzubeziehen. Der Umweltbericht bildet einen gesonderten Teil der Begründung.

    Im Bebauungsplan selbst muss stets eine bestimmte Art der baulichen Nutzung festgesetzt werden. Nähere Erläuterungen der Baugebietsarten enthält die Baunutzungsverordnung. Geregelt ist dort, welcher Nutzung die jeweilige Baugebietsart dient, was an Bauvorhaben zulässig ist und was ausnahmsweise zugelassen werden kann.

    Es gibt insgesamt folgende Arten baulicher Nutzung:
  • Kleinsiedlungsgebiete (WS)
  • reine Wohngebiete (WR)
  • allgemeine Wohngebiete (WA)
  • besondere Wohngebiete (WB)
  • Dorfgebiete (MD)
  • Mischgebiete (MI)
  • Urbane Gebiete (MU)
  • Kerngebiete (MK)
  • Gewerbegebiete (GE)
  • Industriegebiete (GI)
  • Sondergebiete (SO)
    Das Urbane Gebiet wurde durch die Reform der Baunutzungsverordnung zum 13. Mai 2017 neu eingeführt. Es dient dem Wohnen sowie der Unterbringung von Gewerbebetrieben und sozialen, kulturellen und anderen Einrichtungen, die die Wohnnutzung nicht wesentlich stören.

    Bei den Sondergebieten gibt es zwei verschiedene Grundtypen. Der eine Typus bezeichnet Gebiete, die der Erholung dienen. Im anderen Typus (sonstige Sondergebiete) wird auf eine besondere Nutzungsart abgestellt. In Frage kommen vor allem Gebiete für den Fremdenverkehr, den großflächigen Einzelhandel, Gebiete für Messen, Ausstellungen und Kongresse, Hochschulgebiete, Hafengebiete und Gebiete für Anlagen, die der Erforschung oder Nutzung erneuerbarer Energien wie Wind- und Sonnenenergie dienen. Wenn eine Baugebietsart festgesetzt wurde, gelten die entsprechenden Bestimmungen der Baunutzungsverordnung. Die Gemeinde kann von diesen Festsetzungen abweichen, soweit die vorgegebene allgemeine Zweckbestimmung der Baugebietsart dadurch nicht tangiert wird.

    Neben der Art der baulichen Nutzung werden auch deren Maße und die überbaubare Grundstücksfläche sowie die Bauweise festgesetzt. Zu den Maßen, die zwingend festgesetzt werden müssen, gehört die zulässige Grundfläche (Grundflächenzahl – GRZ). Darüber hinaus werden in der Regel Geschossflächenzahl (bei Gewerbe- Industrie- und sonstigen Sondergebieten die Baumassenzahl), die Zahl der Vollgeschosse oder alternativ die Höhe der baulichen Anlage festgesetzt. Der Höhe der baulichen Nutzung kommt wegen der damit möglicherweise bewirkten Veränderung des Stadtbildes besondere Bedeutung zu.

    Zur Sicherung des Bebauungsplanverfahrens kann die Gemeinde nach dem Aufstellungsbeschluss eine Veränderungssperre erlassen, um die Durchführung von Vorhaben zu verhindern, die mit dem beabsichtigten Bebauungsplan nicht übereinstimmen.
    • Voraussetzung für den Erlass eines Baugebotsbescheides gegenüber einem Grundstückseigentümer ist entweder das Vorliegen eines rechtskräftigen Bebauungsplanes oder ein Grundstück, das sich im Innenbereich befindet. Dem Baugebot entspricht auch ein Anpassungsgebot für bestehende Gebäude, wenn diese den Festsetzungen des Bebauungsplans bzw. der umliegenden Bebauung nicht entsprechen. Allerdings kann die Gemeinde das Baugebot nicht durchsetzen, wenn die festgesetzte Bebauung dem Eigentümer aus wirtschaftlichen Gründen nicht zuzumuten ist. Der Eigentümer kann auch von der Gemeinde die Übernahme des Grundstücks verlangen.
    Die Baugefährdung ist ein Straftatbestand und geregelt in § 319 StGB. Nach dieser Vorschrift wird mit Freiheitsstrafe bis zu fünf Jahren oder Geldstrafe bestraft, wer bei Planung, Leitung oder Ausführung eines Baues oder des Abbruchs eines Bauwerks gegen die allgemein anerkannten Regeln der Technik verstößt und dadurch Leib oder Leben eines anderen Menschen gefährdet.

    Die gleiche Strafe haben Personen zu erwarten, die in Ausübung ihres Berufs oder Gewerbes bei Planung, Leitung oder Ausführung eines Vorhabens, technische Einrichtungen in ein Bauwerk einbauen oder eingebaute technische Einrichtungen ändern, dabei gegen die allgemein anerkannten Regeln der Technik verstoßen und dadurch Leib oder Leben eines anderen Menschen gefährden. Die fahrlässige Begehung der Tat wird mit Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren oder Geldstrafe geahndet.
    Das Baugeldkonto ist ein Kontokorrentkonto, über das der aus einer Baufinanzierung resultierende Geldverkehr abgewickelt wird. Ein Baugeldkonto ist sinnvoll, wenn sich die Finanzierung aus mehreren Bausteinen zusammensetzt und deshalb unterschiedliche Zahlungstermine und -ströme berücksichtigt werden müssen. Für Baubetreuer sind bei Vorbereitung und Durchführung von Bauvorhaben Baugeldkonten als offene Fremdkonten (vom eigenen Vermögen getrennte Vermögensverwaltung) vorgeschrieben.
    Als Baugemeinschaft bezeichnet man eine Gruppe privater Bauherren, die sich zusammentun, um gemeinsam ihr Wunschprojekt durchzuführen.

    Dabei handelt es sich in der Regel um mehrere zur eigenen Nutzung bestimmte Wohnhäuser, Reihenhäuser oder Eigentumswohnungen auf einem Grundstück bzw. in einer Wohnanlage. Die Baugemeinschaft bietet den einzelnen Bauherren die Möglichkeit, individuelle Wünsche schon während der Planungsphase zu berücksichtigen.

    Auch ermöglicht sie die Durchführung spezieller Wohnideen und -Projekte. Diese reichen von einem großen Gemeinschaftsgarten zum Spielen für die Kinder aller Beteiligten bis hin zum Mehrgenerationenwohnen oder zum gemeinschaftlichen Wohnen für Ältere, die sich gegenseitig unterstützen.
    Auch multikulturelles Wohnen oder Wohnen als starke, sich unterstützende Gemeinschaft mit gemeinsamen Freizeitprojekten, gemeinschaftlichen Räumen und Plätzen zur Freizeitgestaltung bis hin zum gemeinsam betriebenen ökologischen Ackerbau werden betrieben.

    Für Baugemeinschaften bieten einige Gemeinden besondere Hilfen an.
    So werden sie bei der Vergabe städtischer Baugrundstücke bevorzugt berücksichtigt und erhalten besondere finanzielle Förderungen. Dies ist an bestimmte Voraussetzungen geknüpft. In Hamburg z.B. muss eine Baugemeinschaft aus mindestens drei Partien von Bauwilligen bestehen, ein klar definiertes Konzept haben und sich bei der Agentur für Baugemeinschaften mit einem Formular bewerben. Diese Agentur bietet auch Beratungen an und nimmt für die einzelnen Grundstücke eine Auswahl anhand von quartiers- und grundstücksbezogenen Kriterien vor, die den Baugemeinschaften zuvor mitgeteilt werden.

    Den Zuschlag für ein Grundstück erhält die Gemeinschaft, die die Kriterien am besten erfüllt. Diese werden dann vertraglich fixiert, ihre Nichteinhaltung wird mit Vertragsstrafen bedroht. Pflicht ist zusätzlich die Beauftragung eines wirtschaftlichen Baubetreuers, der die Baugemeinschaft in Finanzierungsfragen berät. Dieser arbeitet mit dem von der Gemeinschaft beauftragten Architekten zusammen.

    Baugemeinschaften können in verschiedenen Rechtsformen auftreten.
    Dazu gehören der eingetragene Verein und die Genossenschaft. Zur Verfolgung des gemeinsamen Projektes wird von Gemeindeseite oft die Gründung einer GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts) mit Gesellschaftsvertrag und klaren Vertretungsregelungen verlangt. Die Gemeinschaft als solche tritt dann als Bauherr auf und schließt die Verträge ab.

    Lange war umstritten, ob eine Baugemeinschaft in der Rechtsform der Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) als neue Eigentümerin eines Grundstücks ins Grundbuch eingetragen werden kann. Notwendig ist dabei, dass die Identität der Gesellschaft feststeht und sie damit von anderen Gesellschaften bürgerlichen Rechts eindeutig unterschieden werden kann. Der Bundesgerichtshof hat es für ausreichend gehalten, wenn die GbR und ihre Gesellschafter in der notariellen Urkunde genannt werden und die für die Gesellschaft Handelnden erklären, dass sie deren alleinige Gesellschafter sind (Beschluss vom 28.04.2011, Az. V ZB 194/10).
    Die Baugenehmigung ist eine Unbedenklichkeitsbescheinigung der Baubehörde für ein Bauvorhaben. Da die Regelung von Baugenehmigungen Ländersache ist, fallen die Baugenehmigungsverfahren je nach Bundesland unterschiedlich aus. Regelungsgrundlage sind die Länderbauordnungen.

    Mit Erteilung der Genehmigung entsteht ein Rechtsanspruch auf Durchführung des Bauvorhabens. Die Genehmigungsbehörde übernimmt die Haftung. Genehmigte Bauten genießen Bestandsschutz. Die Geltungsdauer einer Baugenehmigung liegt zwischen drei und vier Jahren. Für Ein- und Zweifamilienhäuser, sowie andere Gebäude (in Bayern und in anderen Bundesländern bis zur Hochhausgrenze) die im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes gebaut werden sollen, bieten die meisten Länder vereinfachte Verfahren an.

    Der Bauherr muss dabei unter Einreichung der Bauvorlagen lediglich anzeigen, dass er bauen will (Anzeigeverfahren, Kenntnisgabeverfahren, Genehmigungsfreistellungsverfahren usw.). Erhebt die Behörde gegen sein Vorhaben innerhalb der geltenden kurzen Fristen (überwiegend 2 Wochen) keinen Einspruch, kann der Baubeginn angezeigt und mit dem Bau begonnen werden. Die Haftung für die Einhaltung der Bauvorschriften z.B. über Standsicherheit, Wärmeschutz usw. geht bei diesen Verfahren auf den Architekten über.
    Das Baugesetzbuch (BauGB) ist die Rechtsgrundlage für das Bauplanungs- und Städtebaurecht.

    Im Einzelnen regelt das BauGB in vier Kapiteln höchst unterschiedlich gewichtete Teile. Das BauGB enthält außerdem die Ermächtigungsvorschriften für den Erlass der Baunutzungsverordnung (BauNVO), der Planzeichenverordnung (PlanzV) und der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).

    Eine Änderung erfuhr das BauGB durch das "Gesetz zur Erleichterung von Planungsvorhaben für die Innenentwicklung der Städte" vom 21.12.2006, das am 1.1.2007 in Kraft trat. Die Erleichterung und damit die Beschleunigung des Verfahrens besteht unter anderem im Wegfall der Umweltprüfung bei der Erstellung von sogenannten "Bebauungsplänen der Innenentwicklung".

    Die zulässige Grundfläche (i.S.d. BauNVO) darf dabei 20.000 Quadratmeter nicht übersteigen. Bei Grundflächen zwischen 20.000 und 70.000 ist eine überschlägige Prüfung erforderlich, die zu einer Einschätzung von Auswirkungen auf die Umwelt gelangen soll.

    Im "beschleunigten Verfahren" kann von Darstellungen im Flächennutzungsplan vorweg schon abgewichen werden. Die Berichtigung des Flächennutzungsplanes muss allerdings nachgeholt werden. Diese Regelungen finden sich im neuen § 13a BauGB. Sie sind Ausdruck für das Bemühen um die Entbürokratisierung des Bauplanungsrechts.

    Durch das „Gesetz zur Förderung des Klimaschutzes bei der Entwicklung in Städten und Gemeinden“ vom 30.07.2011 wurden die Erfordernisse des Klimaschutzes im Rahmen der Bauleitplanung im BauGB berücksichtigt.

    Die Grundlage bildet die Aufnahme beziehungsweise Weiterentwicklung von Klimaschutz und Energiekonzepten in den Festsetzungskatalog des § 9 BauGB. Die Gemeinden müssen Energiekonzepte nicht nur in Gebieten mit Bauleitplänen, sondern auch in Entwicklungs- und Ergänzungssatzungen sowie in städtebaulichen Verträgen berücksichtigen.

    Das Baugesetzbuch regelt unter anderem folgende Bereiche:

    • Städtebaurecht,
    • Bauleitplanung,
    • Flächennutzungsplan,
    • Bebauungsplan,
    • städtebauliche Verträge,
    • Veränderungssperre und Zurückstellung von Baugesuchen,
    • Teilung von Grundstücken,
    • Gebiete mit Femdenverkehrsfunktion,
    • Gesetzliche Vorkaufsrechte,
    • Regelung der baulichen und sonstigen Nutzung,
    • Zulässigkeit von Vorhaben,
    • Entschädigung,
    • Bodenordnung,
    • Umlegung,
    • Enteignung,
    • Erschließungsbeitrag,
    • Maßnahmen für den Naturschutz,
    • Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen,
    • Sanierung,
    • Städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen,
    • Stadtumbau,
    • Soziale Stadt,
    • Private Initiativen,
    • Erhaltungssatzung,
    • städtebauliche Gebote,
    • Sozialplan und Härteausgleich,
    • Miet- und Pachtverhältnisse,
    • Städtebauliche Maßnahmen im Zusammenhang mit Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur,
    • Wertermittlung,
    • Verwaltungsverfahren,
    • Zuständigkeiten,
    • Planerhaltung,
    • Verfahren vor den Kammern (Senaten) für Baulandsachen.
    Die Baugrenze ist eine Festsetzung im Bebauungsplan. Ein neu zu errichtendes Gebäude darf die Baugrenze nicht überschreiten.

    Darstellung im Bebauungsplan:

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    Der Baugrund bezeichnet ein Grundstück oder den Boden, auf dem gebaut werden soll. Nicht jeder Boden eignet sich für den Bau eines Hauses. Durch Bodenuntersuchungen erhält der Bauherr Auskünfte über die Beschaffenheit des Baugrundes. Grundsätzlich können nicht auf jedem Boden Häuser errichtet werden. Mithilfe der entsprechenden Untersuchungen werden die Beschaffenheit und die Wasserverhältnisse im Vorfeld untersucht. Die Kosten des Baus für Planung und Durchführung werden auch durch den Baugrund bestimmt. Mitunter müssen Maßnahmen ergriffen werden, um die Stabilität zu erhöhen und den Boden zu festigen. Siehe auch geomantischer Baugrund.

    Betrachten wir den Baugrund geomantisch, stellen wir die energetischen Eigenschaften fest. Aus geomantischer Sicht untersuchen wir die Erdenergie, sehen uns u.a. die Wasseradern an, sind Verwerfungen vorhanden und welche magnetischen Felder können wir nachweisen.

    Oft sind alte Energien im Boden gespeichert. Das sind z.B. Konflikte, Disharmonien, Gräber, Kriege, Zerwürfnisse, Katastrophen, Flüche u.v.m. Diese Dinge zeigen heute noch Wirkung und belasten den Menschen. Im Rahmen einer geomantischen Untersuchung werden diese Kräfte erkannt, entstört, harmonisiert und der Boden energetisiert.

    Das Ziel ist es, Mensch und Natur zu verbinden und für den Menschen optimalen Wohnkomfort zu bieten. Dafür muss es eine Symbiose zwischen Boden, Haus und Natur geben. Alles beeinflusst sich gegenseitig.

    Für ein gesundes Wohlergehen und ein harmonisches Miteinander ist diese geomantische Arbeit unerlässlich.

    Als Baugrundrisiko bezeichnet man das Risiko, dass die Bodenverhältnisse der Baustelle sich in Wahrheit bei Baubeginn anders darstellen, als die Vertragspartner dies bei Unterzeichnung des Bauvertrages angenommen haben. Nach der DIN 4020:2010-12 ist das Baugrundrisiko das Restrisiko, das trotz einer bauherrenseitigen pflichtgemäßen Untersuchung des Bodens gemäß den geltenden Regeln der Technik nicht ausgeschlossen werden konnte.

    Solche Abweichungen können z.B. darin bestehen, dass der Bodengrund weniger tragfähig ist als angenommen, Sandschichten vorhanden sind, Findlinge oder Altfundamente im Boden auftauchen, Wasseradern oder Leitungen unerwartet verlaufen. Die Fertigstellung eines Bauwerks kann durch solche Umstände erheblich verzögert, verteuert und erschwert werden. Es stellt sich dann oft die Frage, wer für die Folgekosten haftet, ob z.B. der Bauunternehmer von seiner Leistungspflicht frei wird oder gar Zusatzleistungen abrechnen kann.

    Der Baugrund wird meist als vom Auftraggeber/Bauherrn „geliefertes“ Material im Sinne von § 645 Abs.1 BGB und § 4 Abs.3 sowie § 13 Abs.3 VOB/B angesehen.

    Nach § 4 Abs. 3 VOB/B gilt: Der Auftragnehmer muss Bedenken gegen die vorgesehene Art der Ausführung und die Güte der vom Auftraggeber gelieferten Stoffe ggf. dem Auftraggeber unverzüglich schriftlich mitteilen. Trotzdem bleibt der Auftraggeber für seine Angaben, Anordnungen oder Lieferungen verantwortlich. Unterlässt der Bauunternehmer diese Mitteilung, haftet er jedoch ggf. für Mängel, die infolge der vom Bauherrn „gelieferten Stoffe“ – hier also des Bodens – am Bauwerk entstehen (§ 13 Abs. 3 VOB/B). Diese Regelungen gelten nur bei Einbeziehung der VOB/B in den Bauvertrag.

    Man unterscheidet ein echtes und ein unechtes Baugrundrisiko. Das unechte Baugrundrisiko verwirklicht sich, wenn einer der Beteiligten seinen Pflichten nicht nachgekommen ist (der Bauherr hat keine Bodenuntersuchung vornehmen lassen, Planer oder Gutachter haben bei der Untersuchung Fehler gemacht, der Bauunternehmer hat die oben erwähnte Bedenkenmitteilung versäumt). Hier haftet in der Regel derjenige, welcher seine Pflichten vernachässigt hat.

    Beim echten Baugrundrisiko wurden die erwähnten Pflichten von allen Beteiligten erfüllt, trotzdem hat sich ein Restrisiko verwirklicht. Wer dieses im Endeffekt trägt, kann nicht pauschal gesagt werden: Dies richtet sich nach den gesetzlichen Gefahrtragungsregeln und dem Bauvertrag. Wurde in Letzterem nichts weiter vereinbart, richtet sich die Gefahrtragung nach der Abnahme. Vor der Abnahme haftet der Auftragnehmer, danach der Auftraggeber (§ 644 BGB). Eine Ausnahmeregelung enthält § 645 BGB; nach dieser Vorschrift hat der Auftragnehmer zumindest anteilig Anspruch auf die vereinbarte Vergütung, wenn sich vor der Abnahme eine Gefahr durch einen Mangel eines vom Auftraggeber gelieferten Stoffes (also auch des Bodens) verwirklicht hat. In Gerichtsverfahren wird jedoch oft versucht, diese Grundregeln auszuhebeln, indem man eine mündliche oder durch schlüssiges Verhalten getroffene Vereinbarung zwischen den Beteiligten herbeikonstruiert, die die Haftungsverhältnisse abändert.
    Bei der Baugrunduntersuchung wird die Beschaffenheit des Bodens geprüft. Die Tragfähigkeit des Bodens wird in aller Regel anhand von geologischen Karten und durch Probebohrungen festgestellt. Erst nach Abschluss der Baugrunduntersuchung kann das Fundament sachgerecht erstellt werden. Grundwasserstände ergeben sich aus hydrographischen Karten.
    Baugrundverhältnisse haben eine große Bedeutung für die tatsächliche Bebaubarkeit eines Grundstücks und die zusätzlichen Kosten, die bei Durchführung von Bauvorhaben bei ungünstigen Baugrundverhältnissen (z.B. bei Auffüllungen) entstehen.

    Die Beschaffenheit der Baugrundverhältnisse kann durch Baugrund- oder Gründungsgutachten erforscht werden. Informationen können auch geologischen und hydrologischen Karten entnommen werden. Sogenannte bindige Böden (Lehm, Mergel, Schlick, Torf u.s.w.) sind ungünstiger als nicht bindige, wasserdurchlässige Böden (Sand, Kies, Steine und Fels). Bei bindigen Böden kann Standsicherheit durch Tiefgründungen (Bohr- oder Rammpfähle nach DIN 4026) und Flachgründungen mit unelastischen Bodenplatten erreicht werden. Eine denkbare Lösung ist auch ein Bodenaustausch.

    Hohe Grundwasserspiegel zwingen zur Verwendung von wasserundurchlässigem Beton oder spezielle Abdichtungen gegen drückendes Wasser nach DIN 18 195.

    Besondere Aufmerksamkeit sollte solchen Grundstücken gewidmet werden, auf denen früher Lager- oder Fabrikationshallen standen, da es sich um sogenannte "Altstandorte" handeln könnte. Erforderliche Sanierungsmaßnahmen können sehr kostenintensiv sein. Eine Besonderheit ist in Bergwerksgebieten zu beachten. Durch Bergsenkungen können erhebliche Gebäudeschäden entstehen.
    In Ergänzung der Regelung des § 648 BGB zur Bauhandwerkersicherungshypothek werden die Sicherungsmöglichkeiten des Bauunternehmers durch die Bauhandwerkersicherheit gemäß § 648a BGB verbessert und erweitert.

    Bei einem Werkvertrag kann der Unternehmer bei Bauarbeiten, Arbeiten an der Außenanlage oder Teilen davon zu jeder Zeit vom Auftraggeber eine Sicherheit für den voraussichtlich (noch) entstehenden Werklohn zuzüglich zehn Prozent für Nebenforderungen verlangen. Das Verlangen kann unmittelbar nach Unterzeichnung des Vertrags gestellt werden oder auch noch nach Beendigung und Abnahme der Arbeiten.

    Als Sicherheit kommt z.B. eine Bürgschaft eines Kreditinstituts oder Kreditversicherers in Frage. Der Unternehmer hat dem Auftraggeber die üblichen Kosten der Sicherheit, bis zu zwei Prozent Provision pro Jahr, zu erstatten.

    Der Unternehmer verlangt die Sicherheit vom Auftraggeber und setzt ihm dafür eine angemessene Frist (üblich: zehn bis 14 Tage). Bis der Auftraggeber die Sicherheit geliefert hat, muss der Unternehmer weiter arbeiten. Läuft die Frist ergebnislos ab, kann der Unternehmer die Arbeiten einstellen, bis er die Sicherheit bekommt. Er gerät nicht in Verzug.

    Er kann auch den Vertrag kündigen. Dann kann er die vereinbarte Vergütung verlangen unter Abzug der Beträge, die er aufgrund der Kündigung eingespart hat oder die er aufgrund der Kündigung mit anderen Aufträgen zusätzlich verdient hat. Er kann auch auf eine solche konkrete Berechnung verzichten und eine Vergütung von fünf Prozent des Werklohns, der auf den gekündigten Teil der Leistung entfällt, geltend machen.

    Der Unternehmer kann den Auftraggeber auch auf Herausgabe einer Sicherheit verklagen.

    Eine Privatperson, die ein Einfamilienhaus mit oder ohne Einliegerwohnung baut oder instandsetzt oder ein öffentlicher Auftraggeber müssen eine solche Sicherheit nicht leisten.

    Versuche des Auftraggebers, durch vertragliche Vereinbarungen die Regeln über die Bauhandwerkersicherheit nach § 648a BGB zu Lasten des Unternehmers einzuschränken oder sogar außer Kraft zu setzen, sind nach der ausdrücklichen Vorgabe in § 648a Abs. 7 BGB unwirksam. Dazu zählt zum Beispiel die vom Auftraggeber vorgegebene Klausel, dass der Unternehmer ihm eine Fertigstellungsbürgschaft vorzulegen hat, wenn die Bauhandwerkersicherheit verlangt wird.

    Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 6. März 2014 kann der Bauunternehmer auch nach einer Kündigung des Bauvertrags gemäß § 648a Abs. 1 BGB noch eine Sicherheit für eine noch nicht bezahlte Vergütung fordern. Aber: Der Unternehmer kann keine Sicherheit mehr in Höhe der ursprünglich vereinbarten Bezahlung verlangen. Er muss vielmehr die ihm nach der Kündigung regelmäßig zustehende reduzierte Vergütung schlüssig berechnen. Der Besteller darf keine Einwendungen gegen diese Berechnung vorbringen – denn diese würden den Rechtsstreit allzusehr verzögern und den Schutz des Unternehmers zu stark einschränken. Dieser wäre nämlich während des laufenden Prozesses ohne Sicherung. Der Besteller muss sich daher mit einer möglichen Übersicherung zugunsten des Auftragnehmers abfinden (Az. VII ZR 349/12).
    Bauhandwerker beziehungsweise Bauunternehmen haben entsprechend § 648 BGB die Möglichkeit, ihre Forderungen aus der Durchführung von Bauleistungen durch Eintrag einer Bauhandwerkersicherungshypothek auf dem Grundstück des Bauherrn absichern zu lassen. Entsprechendes gilt auch für Umbauten und sonstige "wesentliche" Veränderungen bei Bestandsobjekten.

    Voraussetzung für die Geltendmachung dieses Verlangens ist stets, dass es sich um Bauleistungen handelt, die erbracht wurden. Das sind Arbeiten, die für die Konstruktion, den Bestand oder die Benutzbarkeit des Bauwerks wesentlich sind. Es muss also ein Werkvertrag geschlossen worden sein. Die Lieferung von Baumaterial, Gerüstarbeiten oder Arbeiten an den Außenanlagen eines Bauvorhabens können nicht mit einer solchen Hypothek gesichert werden. Der Lieferant zum Beispiel einer Küche kann eine Sicherungshypothek beanspruchen, wenn er aufgrund desselben Vertrags die Küche auch einbaut.

    Voraussetzung ist außerdem, dass der Auftraggeber der Arbeiten auch Eigentümer des Grundstücks ist. Das ist zum Beispiel bei Generalunternehmern normalerweise nicht der Fall. Daher kann dieses Sicherungsmittel sehr häufig nicht angewandt werden.

    Weigert sich der Eigentümer, die Eintragung zu bewilligen, kann der Handwerker auf Zustimmung klagen. Das Urteil ersetzt dann die Bewilligung. Der Handwerker ist nicht verpflichtet, den Eigentümer aufzufordern, eine Sicherungshypothek für ihn zu bewilligen. Er kann ohne vorherige Ankündigung durch eine einstweilige Verfügung die Eintragung einer Vormerkung einer Sicherungshypothek erreichen.

    Alternativ zu dieser etwas unhandlichen und in der Praxis kaum gebräuchlichen Absicherungsmethode einer Sicherungshypothek kann auch eine Sicherheitsleistung des Bestellers (Bauherrn) nach § 648a BGB erbracht werden, eine Regelung, die 1993 durch das Bauhandwerkersicherungsgesetz eingeführt wurde. Diese Sicherheit kann durch eine Garantie oder das Zahlungsversprechen eines Kreditinstituts geleistet werden.

    Die zum 1.1.2018 in Kraft tretende Reform des BGB-Bauvertragsrechts betrifft auch die Vorschriften über die Sicherungshypothek und die Bauhandwerkersicherung. Die bisherigen §§ 648 und 648a entfallen. Die Vorschriften finden sich ab 1.1.2018 in den §§ 650e und 650f BGB und entsprechen inhaltlich weitgehend der alten Regelung. Ausnahmen: In § 650e BGB ist der zweite Absatz über Schiffshypotheken entfallen. § 650f Abs. 6 BGB betont, dass die Vorschriften über die Bauhandwerkersicherung nach § 650f nicht anzuwenden sind auf Verbraucherbauverträge nach dem neuen § 650i oder auf Bauträgerverträge nach § 650u BGB.
    Bauhaus ist eine Hochschule für bildende Kunst, die auf eine Gründungsinitiative von Walther Gropius im Jahr 1919 in Weimar zurückzuführen ist. Ziel war es, als künstlerische Beratungsstelle für Industrie, Gewerbe und Handwerk zu fungieren und hierfür alle künstlerischen Gestaltungselemente einzusetzen (Architektur, Bildhauerei, Malerei, Kunstgewerbe). Das breite Lehrspektrum und die ungewohnte Ausrichtung (Synthese von Handwerk und Kunst) führten in der damaligen Zeit politischer Unruhen zu erheblichen Anfeindungen. Fragen der Architektur traten dann immer mehr in den Vordergrund. Unter Mies van der Rohe wurde das Bauhaus in der Zeit zwischen 1930 bis 1933 eine "Hochschule für das Zweitstudium". Bis zur Machtübernahme durch die Nazis entstanden vorwiegend in Dessau Häuser und Siedlungen u.a. der Architekten Walther Gropius, Carl Fieger, Hannes Meyer, Richard Paulick, Georg Muche. Ein Teil wurde im 2. Weltkrieg zerstört. Die Häuser zeichnen sich durch ihre kubischen Formen aus. Einen bebilderten Überblick über Bauhausbauten aus dieser Zeit findet man unter http://www.bauhaus-dessau.de

    1994 wurde Bauhaus Dessau als gemeinnützige Stiftung neu gegründet. Seit 1999 bietet die Stiftung unter anderem eine berufliche Weiterbildung in den Bereichen Stadtforschung und Stadtgestaltung an und wendet sich dabei an Absolventen unterschiedlicher Disziplinen aus aller Welt an. Das einjährige Studium, das jährlich wechselnde Projekte zum Gegenstand hat, besteht aus zwei Semestern. Dabei stehen einleitend Aspekte der Sozialgeographie, der Soziologie und Anthropologie im Vordergrund. Das zweite Semester widmet sich urbanen Strategien und künstlerischen Konzepten.
    Bei vielen Bauvorhaben werden in erheblichem Umfang Eigenleistungen durch den Bauherrn, Verwandte oder Freunde erbracht. Für diese Helfer besteht Versicherungspflicht bei der örtlichen Bauberufsgenossenschaft. Nur der Bauherr und dessen Ehegatte beziehungsweise eingetragener Lebenspartner sind von der Versicherungspflicht befreit. Diese können sich jedoch bei der Berufsgenossenschaft freiwillig versichern. Eine Versicherungspflicht für Helfer besteht nicht, wenn es sich um geringfügige Bauarbeiten handelt und die Gesamtarbeitszeit aller Beschäftigten nicht mehr als 39 Stunden beträgt. Eine preiswerte Möglichkeit, die Helfer in einem solchen Fall gegen Unfälle auf der Baustelle abzusichern, ist der Abschluss einer kurzfristigen privaten Unfallversicherung. Bereits ab ca. 150 Euro können drei Helfer für drei Monate in folgendem Umfang versichert werden:

    • Invalidität: 50000 Euro

    • Unfalltod: 5000 Euro

    • Krankenhaus-Tagegeld: 10 Euro

    Auskunftsquelle ist diejenige regional zuständige Bauberufsgenossenschaft, an die auch die vom Gesetz vorgeschriebenen Meldungen der Helfer und deren Arbeitsstunden gehen müssen. Eine zusätzliche private Bauhelferversicherung kann bei unterschiedlichen Gesellschaften abgeschlossen werden.
    Wer in eigenem Namen, auf eigene Rechnung und Gefahr und auf eigenem Grundstück ein Bauvorhaben durchführt oder durchführen lässt ist Bauherr. Kennzeichnende Merkmale des Bauherrn sind das Bauherrenrisiko und die Bauherreninitiative. Im Gegensatz zum Bauträger ist der Privatbauherr kein Gewerbetreibender.
    Die Bauherrenhaftpflichtversicherung deckt Schäden ab, die sich aus der Verletzung der Verkehrssicherungspflicht des Bauherrn ergeben. Der Bauherr ist immer für die Schäden, die andere Personen aufgrund des Bauvorhabens erleiden, verantwortlich. Er muss dafür sorgen, dass die Baustelle ausreichend beleuchtet und abgesperrt ist, dass Gruben abgedeckt und alle am Bau Beteiligten (Bauunternehmer, Architekten usw.) zuverlässig sind. Unfälle von Handwerkern und anderen an der Durchführung des Baus beteiligten Arbeitern werden über deren Versicherung abgedeckt. Die Prämie für die Bauherrenhaftpflichtversicherung berechnet sich nach der Bausumme.
    Version eines Steuermodells, bei dem durch den Kauf von Grundstücken und die Errichtung eines Gebäudes neben den in Jahresraten absetzbaren Baukosten möglichst hohe Werbungskosten entstehen und dadurch die Einkommensteuerbelastung vermindert wird. In Anspruch genommen wurde diese Art von Steuermodellen – vor allem in den 70er Jahren – durch Kapitalanleger, die zugleich Mieteinnahmen erzielen wollten. Heute sind Bauherrenmodelle aufgrund eingeschränkter Auslegung des Bauherrenbegriffs (Erbauer eines Gebäudes auf eigene Rechnung und eigene Gefahr) und anderer Einschränkungen von steuerlichen Absetzungsmöglichkeiten durch den Bauherrenerlass vom 13.1.1981 praktisch bedeutungslos geworden.
    Bei einem Bauingenieur handelt es sich um einen Beruf aus dem Bereich der Ingenieurwissenschaften, dessen Aufgabenschwerpunkt in der bautechnischen Planung und Umsetzung von Bauwerken des Hoch- und Tiefbaues vielfach nach den gestalterischen Vorgaben der Architekten liegt. Das Aufgabenspektrum ist so vielfältig, dass sich zunehmend Spezialisierungen herausbilden insbesondere im Bereich des ökologischen Bauens.

    Bauingenieure haben ein wissenschaftliches Studium mit dem Abschluss Diplom Ingenieur (früher) oder dem Abschluss Bachelor of Science, B.Sc, (heute) absolviert. Darauf kann ein wissenschaftsorientiertes Ergänzungsstudium zum Master of Science (M.Sc) aufbauen. Derzeit werden an Universitäten und Fachhochschulen etwa 650 Studiengänge angeboten.
    Zahlreiche geschlossene Immobilienfonds haben als Fondsimmobilie ein bereits fertig bestehendes Objekt auserwählt. Von erheblicher Bedeutung für den voraussichtlichen Verlauf der Mieteinnahmen ist hierbei das Baujahr des betreffenden Gebäudes. Zum einen werden für Neubauten regelmäßig höhere Mietzinsen realisierbar sein, als für Altbauten. Zum anderen ist für neu errichtete Objekte auf absehbare Zeit mit einem deutlich niedrigeren Reparatur- oder Revitalisierungsaufwand zu rechnen. Allerdings zeichnen sich ältere Gebäude häufig durch einen weitgehend vollen Vermietungsstand aus, was ganz erheblich zur Prognosesicherheit für das Projekt beiträgt.
    Die Bauwirtschaft gehört mit rund 2,1 Millionen Beschäftigten im Bauhaupt- und Baunebengewerbe trotz seit 1995 sinkendem Trend immer noch zu den bedeutendsten Wirtschaftszweigen in Deutschland. Die Entwicklung der Baukonjunktur hat deshalb erheblichen Einfluss auf die Entwicklung der gesamten Volkswirtschaft. Die Schrumpfungstendenzen werden an den nachfolgenden Zahlen deutlich.

    Die Zahl der Baugenehmigungen auf dem Sektor Wohnungsbau sank drastisch. Im Boomjahr 1996 wurden 576.000 Wohnungen genehmigt. Im Jahr 2000 waren es noch 348.000 Wohneinheiten und 2008 waren es nur noch 174.000. Entsprechend entwickelte sich die Zahl der Baufertigstellungen von 559.000 1996 und 423.000 im Jahr 2000, danach sank die Zahl auf 185.000 Wohnungen im Jahr 2007. In 2009 und 2010 setzte sich der negative Trend fort (136.518 und 138.381). Eine positive Entwicklung setzte 2011 ein (161.600) und wurde 2012 fortgesetzt (176.800 Fertigstellungen).

    In der Zeit von 2004 bis 2010 stiegen die gesamten Bauinvestitionen von 2004 bis 2010 von 236,6 auf 290,0 Mrd., also um 22,6 Prozent. Im Wohnungsbau stieg das Bauvolumen von 132,7 auf 156,3 Mrd. Euro, also um 17,7 Prozent. In 2011 stiegen die gesamten Bauinvestitionen gegenüber dem Vorjahr um 5,4 Prozent, die Investitionen im Wohnungsbau um 5,9 Prozent.

    Aus diesen Zahlen lässt sich eine erhebliche Konjunkturempfindlichkeit des Baumarktes ableiten, soweit er sich auf den Wohnungsbau bezieht. Die Bauinvestitionen entwickelten sich seit dem Jahr 2004 wie in der Tabelle angegeben:
    Die Baukosten sind ein Teil der Gesamtkosten einer Baumaßnahme. Zu den Gesamtkosten zählen die reinen Baukosten (Kosten der Gewerke), die Kosten für die Außenanlagen, die Baunebenkosten, die Kosten der besonderen Betriebseinrichtung sowie die Kosten des Geräts und besonderer Wirtschaftsausstattung.

    Die Baukostenentwicklung wird mit Hilfe des Baupreisindex des Statistischen Bundesamtes Wiesbaden gemessen. Es handelt sich um eine in Prozent ausgedrückte Messzahl auf der Grundlage eines Basisjahres = 100. Der Baupreisindex wird monatlich vom Statistischen Bundesamt in Wiesbaden ermittelt.

    Wie sehr die Baukosten über die lange Zeit von vor dem 1. Weltkrieg bis heute gestiegen sind, kann man eindrucksvoll aus der Tabelle "Wiederherstellungswerte für 1913/14 erstellte Wohngebäude" ersehen. Diese ist auf den Internetseiten des Statistischen Bundesamtes zu finden. Allerdings kommt im Baukostenindex auch die Inflationsrate zum Ausdruck, die diese Zahlen stark relativiert.

    Bei durchschnittlicher Ausstattung für Wohngebäude teilen sich die Baukosten prozentual in etwa auf, wie in folgender Tabelle wiedergegeben ist. In der Planungsphase können diese Angaben bei der Kalkulation und der Auftragsvergabe hilfreich sein. Die für den Kubikmeter errechneten Baukosten können anteilig auf die einzelnen Gewerke aufgeteilt werden. Dadurch erhält man eine genauere Kostenübersicht bei der Vergabe der einzelnen Bauleistungen, in denen sich die Kosten bewegen dürfen.
    Baukostenzuschüsse können aus öffentlichen Mitteln (z.B. Denkmalschutzprogrammen) oder von privaten Geldgebern (z.B. Mietern) gezahlt werden. Im letzteren Fall wird der Baukostenzuschuss vom Mieter bei Anmietung der Wohnung an den Eigentümer gezahlt und dient der Mitfinanzierung des Mietobjektes.

    Ein Baukostenzuschuss kann als so genannter verlorener Zuschuss konzipiert sein. Eine Rückerstattung ist in diesem Fall nur vorgesehen, wenn der Betrag bei Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht "abgewohnt" ist. Gesetzliche Grundlage für die Rückforderung ist das Gesetz über die Rückerstattung von Baukostenzuschüssen. In der Praxis kommt es nur zu einer solchen Rückerstattung, wenn der Zuschuss außergewöhnlich hoch war oder der Mietvertrag sehr schnell beendet wurde. Ein Zuschuss in Höhe einer Jahresmiete gilt nach dem Gesetz durch eine Mietzeit von vier Jahren als getilgt. Zum Nachteil des Mieters getroffene Vereinbarungen sind unwirksam. Der Mieter zahlt bei dieser Konstruktion regulär Miete; mit dem Zuschuss "erkauft" er sich den Mietvertrag in einem begehrten Mietobjekt.

    Bei öffentlich gefördertem Wohnraum darf ein verlorener Baukostenzuschuss nicht vereinbart werden. Ein Baukostenzuschuss kann jedoch nicht nur als verlorener Zuschuss vereinbart werden. Die Vertragspartner können auch vereinbaren, dass der Zuschuss auf die Miete angerechnet wird. Dazu muss vertraglich geregelt werden, dass eine Mietvorauszahlung stattfinden soll und dass der Zuschuss allein für den Bau des Mietobjektes bestimmt ist. Er muss auch tatsächlich entsprechend verwendet werden. Auch ein Käufer des Mietobjektes muss dann akzeptieren, dass die Miete für den vereinbarten Zeitraum durch den Zuschuss abgegolten ist.

    Wird bei einer solchen Konstruktion das Mietverhältnis vor dem "Abwohnen" des Zuschuss beendet, kann der Mieter den nicht abgewohnten Teil zurückfordern. Steuerlich werden Zuschüsse von Mietern als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung angesehen. Dies gilt für Baukostenzuschüsse in Form verlorener Zuschüsse und in Form von Mietvorauszahlungen. Die Einnahmen sind im Jahr des Zuflusses zu versteuern.
    Baukunst ist das Zusammenspiel von Ästhetik und Technik, um die Konstruktion und den statischen Aufbau der Bauten in Einklang mit ihrem äußeren Erscheinungsbild zu bringen. Dabei spielen technische Neuerungen, aktuelle Baumaterialien und der jeweilige Zeitgeschmack eine große Rolle. Anwendung findet die Baukunst im Hochbau, denn der Tiefbau befasst sich fast ausschließlich mit der bautechnischen Umsetzung der Aufgabe.
    Bauland bezeichnet im engeren Sinne Flächen, auf denen bauliche Anlagen errichtet werden dürfen ("Baugrundstücke"). Baurechte können nach Vorliegen der bauordnungsrechtlichen Erfordernisse (Baugenehmigung) sofort genutzt werden. Die Erschließung muss gesichert sein. In diesem Sinne ist Bauland = baureifes Land.

    Im weiteren Sinne werden unter dem Baulandbegriff auch Flächen bezeichnet, für die zwar ein Baurecht besteht, das aber wegen fehlender Umlegung ("Bruttorohbauland") und mangelnder Erschließungssicherheit noch nicht bebaut werden kann. Als Nettorohbauland bezeichnet man Einzelparzellen, bei denen die Erschließungsanlagen noch nicht vorhanden sind.
    Gemeinden können auf der Grundlage des § 200 BauGB unbebaute Grundstücke mit Baulandqualität in einer Liste erfassen und kartographisch darstellen, um der interessierten Öffentlichkeit einen Überblick über das vorhandene Bauland zu geben. Eingetragen werden Straße, Flur- und Flurstücksnummer, sowie die Größe.

    In Verbindung mit der Angabe von Bodenrichtwerten kann der Baulandkataster eine besondere Informationsqualität bekommen. Eine Veröffentlichung von Grundstücken, die in den Kataster einbezogen sind, bedarf der Zustimmung der betroffenen Grundstückseigentümer. Sie gilt als erteilt, wenn der öffentlich bekannt gemachten Veröffentlichungsabsicht von den betroffenen Grundstückseigentümern nicht innerhalb eines Monats widersprochen wird.

    Gemeinden haben von dieser Möglichkeit vielfach Gebrauch gemacht, wobei der Kataster vor allem auf die Erfassung der Baulücken fokussiert ist. Man spricht in diesem Fall auch von Baulückenkataster.
    Bei der Baulast handelt es sich um eine öffentlich-rechtliche Last, die sich aus einer freiwilligen Verpflichtung des Grundstückseigentümers zu einem Tun, Dulden oder Unterlassen gegenüber der Bauaufsichtsbehörde ergibt. Aus einer solchen Baulast kann also der Nachbar keine direkten Rechte gegen den Grundstückseigentümer herleiten.

    Gegenstände einer solchen Verpflichtung sind nachbarrechtliche Beschränkungen, die sich nicht bereits aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergeben, z.B. Duldung, dass der Nachbar das Grundstück befährt. Der häufigste Fall einer Baulast ist die Einräumung einer Bebauungsmöglichkeit im Grenzabstandsbereich. In diesem Fall muss der Eigentümer des belasteten Grundstücks bei Errichtung eines Gebäudes den nachbarlichen Grenzabstand zusätzlich übernehmen.

    Der Grundstückseigentümer muss eine Erklärung über die Einräumung der Baulast gegenüber der Baubehörde abgeben. Mit Eintrag in das Baulastenverzeichnis wird die Baulast eine öffentlich rechtliche Last. Sie wird gelöscht auf Antrag des belasteten Grundeigentümers durch Verzicht der zuständigen Behörde. Der Verzicht wird dann erklärt, wenn kein weiteres öffentliches Interesse an der Baulast mehr besteht.

    Baulastenverzeichnisse werden in Bayern und Brandenburg nicht geführt. Hier wird auf beschränkt persönliche Dienstbarkeiten in den Grundbüchern zugunsten der Gemeinden ausgewichen.

    Baulasten werden nicht im Grundbuch eingetragen.
    Auf der Grundlage der Länderbauordnungen werden von Gemeinden in den Bundesländern mit Ausnahme von Bayern Baulastenverzeichnisse geführt. Seit 1994 wird in Brandenburg das 1991 eingeführte Baulastenverzeichnis ebenfalls nicht mehr weitergeführt. In Baulastenverzeichnisse werden die von Grundstückseigentümern übernommenen Baubeschränkungen (Baulasten) eingetragen. Es handelt sich um nachbarrechtliche Regelungen, die durch die Eintragung ins Verzeichnis öffentlich rechtliche Qualität bekommen. So kann z.B. ein Eigentümer seinem Nachbarn die Möglichkeit einer Grenzbebauung (Bebauung ohne Einhaltung sonst geltender Abstandsflächen) einräumen und übernimmt damit für seine baulichen Anlagen diesen Grenzabstand zusätzlich zu seinem eigenen. Die Eintragung bewirkt dann neben der bestehenden nachbarrechtlichen Regelung eine Verpflichtung gegenüber der Baubehörde.

    Das Baulastenverzeichnis wird in der Regel in Loseblattform geführt. Es besteht aus Baulastenblättern. Jedes Grundstück, auf dem erstmals eine Baulast eingetragen wird, erhält ein Baulastenblatt mit einer eigenen Nummer. Das Baulastenblatt wird mit fortlaufenden Seitenzahlen versehen. Die Verpflichtungserklärung muss vom Grundstückseigentümer, bei Erbbaurechten zusätzlich vom Erbbauberechtigten abgegeben werden. Ist im Grundbuch eine Auflassungsvormerkung eingetragen, dann muss auch der Auflassungsberechtigte die Verpflichtungserklärung unterschreiben. Gelöscht wird eine Baulast durch rotes Durchstreichen und Eintragung eines Löschungsvermerks. Die Löschung wird nur dann vorgenommen, wenn die Baulast nicht mehr von öffentlichem Interesse ist.

    Neben dem Baulastenverzeichnis werden Baulastakten geführt, in denen die Verpflichtungserklärung und die Eintragungsverfügung aufbewahrt werden. Ähnlich wie beim Grundbuch setzt der Einblick in das Baulastenverzeichnis und die Baulastakte die Darlegung eines berechtigten Interesses voraus. In Bayern und Brandenburg sichern Gemeinden die von Eigentümern übernommenen Lasten im Grundbuch in Form beschränkter persönlicher Dienstbarkeiten ab.
    Bauleistungen sind alle Leistungen, durch die eine bauliche Anlage hergestellt, Instand gehalten, geändert oder beseitigt wird. Bauleistungen sind in der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) geregelt. Eine Neufassung der VOB erfolgte 2009, die Änderungen bezogen sich dabei insbesondere auf die VOB/A.

    VOB A enthält Allgemeine Bestimmungen für die Vergabe von Bauleistungen, VOB B Allgemeine Vertragsbedingungen für die Ausführung von Bauleistungen und VOB C das technische Regelwerk für Bauleistungen.

    Wird ein Bauvorhaben durchgeführt, basiert es auf einer Baubeschreibung (Beschreibung von Bauleistungen), die Grundlage für ein Bauleistungsverzeichnis ist. Hier werden die Leistungen jedes Gewerkes innerhalb einiger Hierarchiestufen jeweils in einzelne Teilleistungen aufgegliedert.

    Erbrachte Bauleistungen in einer im Bau befindlichen Anlage können durch die Bauleistungsversicherung gegen Zerstörung oder Diebstahl versichert werden.
    Normalerweise schuldet der Unternehmer (Leistender) die von ihm in Rechnung gestellte Mehrwertsteuer dem Finanzamt. Bei bestimmten ausgeführten Leistungen wird durch § 13b Umsatzsteuergesetz allerdings die Steuerschuld auf den Leistungsempfänger verlagert. Der leistende Unternehmer schreibt dann Nettorechnungen mit dem Hinweis auf die Verlagerung der Steuerschuldnerschaft.

    Hierzu gehören auch Bauleistungen, die ein Bauleistender an einen anderen Bauleistenden erbringt. Was als Bauleistung gilt, regeln umfangreiche Erlasse der Finanzverwaltung (brancheninterne Umsätze, z.B. Subunternehmer). Durch eine amtliche Bescheinigung hat der Leistungsempfänger seine Eigenschaft als Bauleistender nachzuweisen. Durch einen BFH-Beschluss aus dem Jahr 2013 wurde diese Regelung eingeschränkt, so dass Bauträger nun nicht mehr Bauleistende waren. Nach Übergangsregelungen wurde durch Gesetzesänderung (sog. Kroatiengesetz) die vor dem BFH-Beschluss geltende Rechtslage ab dem 01.10.2014 de facto wiederhergestellt.
    Die Bauleistungsversicherung – früher Bauwesenversicherung – sichert den Bauherrn gegen Schäden am Bau ab. Diese können entstanden sein durch Diebstahl, höhere Gewalt und Elementarereignisse, besondere Witterungseinflüsse (Überflutungen, Sturm, Hagel), Vandalismus usw. Die Versicherung bezieht sich ferner auf Schäden, die durch fehlerhafte statische Berechnungen, Konstruktions- und Materialfehler oder mangelnde Bauaufsicht entstehen.

    Versichert sind alle Bauleistungen, Baustoffe und Bauteile einschl. der einzubauenden Gebäudebestandteile wir Türen und Fenster, sowie Außenanlagen (aber nicht die Gartenanlagen und Pflanzen). Berechnungsgrundlage für die Prämie sind die Bausumme, die Höhe der Selbstbeteiligung und die Versicherungszeit (max. 24 Monate). Schäden, die durch innere Unruhen, Streik oder Aussperrung entstehen, sind (häufig) ebenfalls versichert mit der Einschränkung, dass diese Teile jederzeit von der Versicherungsgesellschaft gekündigt werden können.

    Nicht abgedeckt durch die Versicherung sind hingegen Schäden, die das Ergebnis schlecht ausgeführter Handwerkerarbeiten sind. Beispiel: frisch gegossener Estrich, der nach einem Frosteinbruch im Winter nichts mehr taugt. Da ein versierter Estrichleger einen anderen Zeitpunkt für diese Arbeit hätte wählen müssen, springt die Versicherung nicht ein. Der Bauherr kann allerdings den Handwerker innerhalb der Fristen für Mängelhaftung (früher "Gewährleistung") zur Nacherfüllung auffordern.
    Bauleitplanung ist der Oberbegriff für die planerischen Darstellungen und Festsetzungen hinsichtlich einer baulichen Nutzung von Flächen der Gemeinden oder gemeindlicher Planungsverbände. Bauleitpläne müssen sich an den Zielen der Raumordnung, das heißt an den Vorgaben der Regionalpläne orientieren. Die Planungshoheit liegt bei den Gemeinden. Die Bauleitpläne benachbarter Gemeinden sind aufeinander abzustimmen, wobei die Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche zu beachten sind. Mehrere Gemeinden können sich zum Zweck einer gemeinsamen Bauleitplanung zu Planungsverbänden zusammenschließen. Die Aufstellung von Bauleitplänen ist im Baugesetzbuch, der Baunutzungsverordnung und der Planzeichenverordnung geregelt.

    Die Bauleitplanung besteht aus dem Flächennutzungsplan, der sich grundsätzlich auf das gesamte Gemeindegebiet bezieht (vorbereitender Bauleitplan), und dem Bebauungsplan (verbindlicher Bauleitplan) dessen Geltungsbereich räumlich auf bestimmte Gemeindegebiete beschränkt ist. Auf beiden Planungsebenen ist die Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden vorgesehen. Im Zuge der Änderung des BauGB vom 01. Januar 2007 wurde die Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden mit dem Gesetz zur Erleichterung von Planungsvorhaben für die Innenentwicklung der Städte gestrafft.

    Der Flächennutzungsplan kommt durch einen Feststellungsbeschluss des Gemeinderates zustande und bedarf der Genehmigung. In ihm werden Bauflächen als allgemeine Art der baulichen Nutzung sowie das allgemeine Maß der baulichen Nutzung dargestellt (nicht festgesetzt). Da Baugebiete in einem Bebauungsplan aus den Vorgaben des Flächennutzungsplanes zu entwickeln sind, ist es ratsam, die Darstellungen im Flächennutzungsplan möglichst allgemein zu halten. Der Bebauungsplan wird durch eine Satzung verabschiedet. Erst dieser Bebauungsplan schafft Baurecht innerhalb der darin getroffenen Festsetzungen.

    Bürger können im Rahmen einer Normenkontrollklage gegen Bebauungspläne der Gemeinde vorgehen. Rechtsgrundlage ist § 47 Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO); der Antrag kann von natürlichen sowie juristischen Personen und von Behörden gestellt werden. Wichtigste Voraussetzung: Der Kläger muss durch den Bebauungsplan in seinen eigenen Rechten verletzt sein.
    Die Bauleitung hat eine Person inne, die bei einem Bau­vor­haben je nach Vertragsgestaltung den Auftraggeber oder den Auftragnehmer vertritt. Die Bauleitung übernimmt eine Schnittstellenfunktion zwischen Auftraggeber, Auftrag­neh­mer und der Bauaufsichtsbehörden beziehungsweise den Trägern öffentlicher Belange.

    Für die Funktion als Bauleiter wird gewöhnlich ein ab­ge­schlos­se­nes (Fach-) Hochschulstudium zum Dipl.-Ingenieur Fachrichtung Architektur oder Hochbau vorausgesetzt. Bei kleineren Bauvorhaben oder in kleineren Betrieben werden auch Handwerksmeister oder staatlich geprüfte Techniker als Bauleiter eingesetzt. Die Aufgaben der Bauleitung nach dem Leistungsbild Gebäude und raumbildende Ausbauten sowie im Leistungsbild Freianlagen werden im § 3 der HOAI, Leistungsphase 8 (Objektüberwachung (Bauüberwachung) geregelt. Dabei wird zwischen Grundleistungen, die für den Bauleiter obligatorisch sind, und besonderen Leistungen, die separat vereinbart werden können, unterschieden.

    Zu diesen Leistungen gehören nach Anlage 11 zu § 33 HOAI:
  • Überwachen der Ausführung des Objekts auf Über­ein­stimmung mit der Baugenehmigung oder Zustimmung, den Ausführungsplänen und den Leistungsbeschreibungen sowie mit den allgemein anerkannten Regeln der Technik und den einschlägigen Vorschriften
  • Überwachen der Ausführung von Tragwerken auf Übereinstimmung mit den Standsicherheitsnachweis
  • Koordinieren der an der Objektüberwachung fachlich Beteiligten
  • Überwachung und Detailkorrektur von Fertigteilen
  • Aufstellen und Überwachen eines Zeitplanes (Balkendiagramm)
  • Führen eines Bautagebuches
  • Gemeinsames Aufmaß mit den bauausführenden Unternehmen
  • Abnahme der Bauleistungen unter Mitwirkung anderer an der Planung und Objektüberwachung fachlich Beteiligter unter Feststellung von Mängeln
  • Rechnungsprüfung
  • Kostenfeststellung nach DIN 276 oder nach dem wohnungsrechtlichen Berechnungsrecht
  • Antrag auf behördliche Abnahmen und Teilnahme daran
  • Übergabe des Objekts einschließlich Zusammenstellung und Übergabe der erforderlichen Unterlagen, zum Beispiel Bedienungsanleitungen, Prüfprotokolle
  • Auflisten der Verjährungsfristen für Mängelansprüche
  • Überwachen der Beseitigung der bei der Abnahme der Bauleistungen festgestellten Mängel
  • Kostenkontrolle durch Überprüfen der Leistungsabrechnung der bauausführenden Unternehmen im Vergleich zu den Vertragspreisen und dem Kostenanschlag
    • Besondere Leistungen können zwischen Auftraggeber oder Auftrag­neh­mer und der Bauleitung vereinbart werden:
    • Aufstellen, Überwachen und Fortschreiben eines Zahlungsplanes
    • Aufstellen, Überwachen und Fortschreiben von differenzierten Zeit-, Kosten- oder Kapazitätsplänen
    • Tätigkeiten, die auf Grund landesrechtlicher Vorschriften über die Grundleistungen hinausgehen
    Grundsätzlich benötigt der Bauleiter eine besondere Voll­macht seines Auftraggebers, um Verträge mit den am Bau Beteiligten im Namen des Auftraggebers zu schließen. In der Praxis ist es oft strittig, ob Nachträge zu den ver­ein­bar­ten Leistungen zustande gekommen sind, wenn diese auf der Baustelle zwischen beteiligten Unternehmen und der Bau­leitung vereinbart wurden.
    Bauliche Veränderungen der Mietsache sind alle Veränderungen, die sich bei Auszug des Mieters nicht ohne weiteres wieder entfernen lassen, die in die Bausubstanz eingreifen, die die optische Einheitlichkeit einer Wohnanlage gefährden oder unerwünschte Folgen für andere Bewohner haben.

    Beispiele:
    • Herausreißen oder Einziehen von Wänden
    • Einbau einer anderen Heizungsanlage
    • Ankleben von Styroporplatten (Feuergefahr)
    • Austausch der Einbauküche
    • Verglasen des Balkons
    • Ersetzen der elektrischen Leitungen
    • Austausch von Fußböden
    • Einbau einer Überwachungskamera durch Einzelbewohner am Haupteingang des Mehrfamilienhauses.
    Die meisten Standardmietverträge enthalten eine Klausel, nach der bauliche Veränderungen an der Mietsache nicht ohne Zustimmung des Vermieters durchgeführt werden dürfen. Auch ohne diese Klausel ist dies ohne Erlaubnis unzulässig und kann zu Schadenersatzansprüchen gegen den Mieter führen (Wiederherstellung des alten Zustandes).

    Zulässig sind geringfügige Veränderungen, die sich noch im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs bewegen. Beispiele: Anbringen neuer Steckdosen, Entfernen von Einbauschränken, Herstellen eines Telefonanschlusses, Dübellöcher (soweit in angemessener Menge und schonend z. B. für Fliesen).

    Ebenfalls genehmigungsfrei eingebracht werden können Einrichtungen des Mieters, die wieder entfernt werden können und nur vorübergehend mit der Mietwohnung verbunden sind. Beispiele: Unverklebter Teppichboden, Aufstellen einer transportablen Duschkabine in der Küche, neue Wasserhähne.

    Einen Rechtsanspruch auf Genehmigung einer erheblichen baulichen Veränderung hat der Mieter nicht. Ausnahme sind nach § 554 a BGB Einbauten, die ein behinderter Mieter benötigt, um die Wohnung behindertengerecht zu nutzen. Beispiele: Breitere Türen, Türschwellenentfernung, behindertengerechtes Bad. Nach einem Urteil des Bundesverfassungsgerichts kann ein Mieter die Zustimmung zum Einbau eines Treppenliftes im Treppenhaus eines Mehrfamilienhauses verlangen, wenn er ansonsten seine behinderte Lebensgefährtin immer in den zweiten Stock hinauf tragen müsste. Im verhandelten Fall hatte der Mieter angeboten, alle Kosten zu tragen (Az. 1 BvR 1460/99, Beschluss des BVerfG vom 28.03.2000).

    Die Zustimmung des Vermieters zum Einbau bestimmter Einrichtungen bedeutet nicht automatisch, dass diese beim Auszug in der Wohnung verbleiben dürfen: Grundsätzlich müssen Mieter beim Auszug die von ihnen durchgeführten Ein- und Umbauten wieder entfernen und den ursprünglichen Zustand wiederherstellen (Rückbaupflicht). Es gibt jedoch Ausnahmen, in denen kein Rückbau vorgenommen werden muss.
    Bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, können gemäß § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG beschlossen oder verlangt werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte über das nach § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden.

    Die Zustimmung zu diesen Maßnahmen ist gemäß § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG nicht erforderlich, soweit die Rechte eines Wohnungseigentümers keine Beeinträchtigung im Sinne des § 14 Nr. 1 WEG erfahren.

    Ob die Zustimmung zu baulichen Veränderungen erforderlich ist oder nicht, hängt also ausschließlich davon ab, ob einzelnen, mehreren oder allen Eigentümern durch die Maßnahme ein Nachteil entsteht, der über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht.

    Sind alle Wohnungseigentümer nachteilig im Sinne von § 14 Nr. 1 WEG betroffen, ist auch die Zustimmung aller, und zwar aller im Grundbuch eingetragenen Eigentümer erforderlich. Ein finanzielles Ausgleichsangebot lässt einen Nachteil nicht entfallen und kann daher die erforderliche Zustimmung nicht ersetzen (BGH, Urteil vom 7.2.2014, Az. V ZR 25/13).

    Gehört zu den betroffenen Wohnungseigentümern ein Ehepaar, bei dem beide Ehepartner Eigentümer sind, müssen beide zustimmen. Die Zustimmung nur eines Ehepartners ist nach einem Urteil des Landgerichts Frankfurt a. M. nicht ausreichend (Urteil vom 04.12.2013, Az. 2-13 S 82/12).

    Verlangt ein einzelner Wohnungseigentümer die Zustimmung zu einer von ihm geplanten oder bereits durchgeführten baulichen Veränderung, bedarf es nach vorherrschender Meinung der förmlichen Zustimmung in der Wohnungseigentümerversammlung (vgl. dazu BGH, Urteil vom 7.2.2014, Az. V ZR 25/13, dort allerdings offen gelassen).

    Da den Wohnungseigentümern zur Durchführung baulicher Veränderungen ausdrücklich die Beschlusskompetenz eingeräumt ist, ist gemäß § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG auch ein (Nur-) Mehrheitsbeschluss bei an sich erforderlicher Zustimmung durch alle Eigentümer wirksam, wenn er nicht innerhalb Monatsfrist angefochten und durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist.

    Er erwächst in Bestandskraft und ist vom Verwalter durchzuführen mit der Folge, dass dann auch die nicht zustimmenden Wohnungseigentümer die Durchführung der Maßnahme dulden müssen. Sie können keinen Anspruch auf Unterlassung oder Beseitigung und Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes geltend machen. Die durch die Durchführung der baulichen Veränderungen entstehenden Kosten sind auf die Wohnungseigentümer zu verteilen, die der baulichen Veränderung zugestimmt haben. Die Verteilung erfolgt im Verhältnis der für diese Eigentümer eingetragenen Miteigentumsanteile oder nach einem gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG vereinbarten oder einem nach § 16 Abs. 4 WEG abweichend beschlossenen Verteilungsschlüssel.

    Die Wohnungseigentümer, die einer baulichen Veränderung nicht zugestimmt haben, sind gemäß § 16 Abs. 6 Satz 1 Halbsatz 2 WEG von den Kosten dieser Maßnahmen befreit, sofern nicht eine abschließende Kostenverteilung rechtswirksam beschlossen wurde.
    Sie sind allerdings auch nicht berechtigt, anteilige Nutzungen aus der durchgeführten Maßnahme in Anspruch zu nehmen.

    Ist allerdings ein Ausschluss dieser Eigentümer von der Nutzung oder dem Mitgebrauch der baulich veränderten Anlagen und Einrichtungen nicht möglich, haben die Eigentümer, die der Maßnahme zugestimmt und die Kosten getragen haben, nach den Grundsätzen der ungerechtfertigten Bereicherung einen Ausgleichs- oder Herausgabeanspruch gegen die nicht zustimmenden und folglich kostenbefreiten Miteigentümer.
    Um unnötige Streitigkeiten wegen der Kostenbefreiung bei baulichen Veränderungen zu vermeiden, sollte grundsätzlich eine namentliche Abstimmung erfolgen.

    Nimmt ein einzelner Wohnungseigentümer bauliche Veränderungen vor ohne die erforderliche Zustimmung der nachteilig betroffenen übrigen Wohnungseigentümer, kann jeder einzelne Miteigentümer im Rahmen seines Anspruchs auf ordnungsmäßige Verwaltung gemäß § 21 Abs. 4 WEG, ebenso aber auch die Wohnungseigentümergemeinschaft aufgrund mehrheitlicher Beschlussfassung in der Versammlung die Beseitigung der ungenehmigten Maßnahmen verlangen. Der Anspruch verjährt allerdings gemäß § 195 BGB nach drei Jahren.

    Zu den typischen baulichen Veränderungen, die grundsätzlich der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedürfen, gehören alle Maßnahmen, die zu einer baulich-optischen Veränderung des architektonischen Gesamteindrucks der Anlage führen, so unter anderem Balkon- oder Loggiaverglasungen, Errichtung von Wintergärten, Gartenhäuschen, massiven Stein- bzw. Steinkorbmauern, Carports wie auch der Anbau zusätzlicher Garagen.

    Das Anpflanzen stark wachsender Bäume auf einer Fläche, die – auch wenn an ihr ein Sondernutzungsrecht besteht – zum Gemeinschaftseigentum gehört, wird in der Regel als bauliche Veränderung angesehen. Dies gilt schon deshalb, weil durch große Bäume das Gesamtbild und der Charakter der Wohnanlage verändert werden. Bei Bäumen wird ein Rückbau- bzw. Beseitigungsanspruch hinsichtlich eigenmächtiger baulicher Veränderungen oft an der dreijährigen Verjährungsfrist scheitern. Diese beginnt mit der Kenntniserlangung bzw. der fahrlässigen Nichtkenntniserlangung des Beseitigungsanspruches. Wird dieser erst geltend gemacht, wenn die Bäume eine störende Größe erreicht haben, dürfte es zu spät sein. Zusätzlich ist zu beachten, dass kommunale Baumschutzsatzungen oft das Fällen von Bäumen einer bestimmten Größe bzw. eines bestimmten Stammumfanges bei Bußgeldandrohung untersagen.

    Das Fällen von großen Bäumen, die auf dem Gemeinschaftseigentum stehen und den Charakter der Anlage prägen, gilt ebenfalls als bauliche Veränderung (LG Hamburg, Urteil vom 29.5.2013, Az. 318 S 5/13; ebenso LG Berlin, Urteil vom 2.2.2016, Az. 53 S 69/15). Soweit das Erscheinungsbild der Gesamtanlage betroffen ist, kann daher eine Zustimmung aller Eigentümer erforderlich sein.
    Eine Baulinie ist die im Bebauungsplan festgesetzte Linie, an die gebaut werden muss. Sie kann in roter Farbe dargestellt werden.

    Darstellungsform im Bebauungsplan:

    – ·· – ·· – ·· – ·· – ··
    Baulückenkataster werden von Gemeinden angelegt, einerseits mit dem Ziel einer Bestandsaufnahme vorhandener Bauflächen vor allem in den unbeplanten Innenbereichen. Die vorhandenen siedlungspolitischen Entwicklungspotentiale sollen erkannt werden. Andererseits sollen die vorhandenen Baulandreserven im Interesse eines haushälterischen Flächenmanagements "mobilisiert" werden. Insoweit handelt es sich um ein Informationsinstrument, das Architekten, Maklern, Bauträgern einen Überblick über potenzielle Angebote verschaffen soll.

    Es liegt an diesen, mit den Eigentümern Verbindung aufzunehmen, um ihnen einen Verkauf schmackhaft zu machen. Die Eigentümeranschriften sind in kommunalen Baulandkatastern aus datenschutzrechtlichen Gründen nicht erfasst. Bei entsprechendem Interesse können die Eigentümer (teilweise gegen Gebühr) erfragt werden. Die Baulücken werden in Katasterplänen farblich gekennzeichnet. Die "klassische Baulücke" ist in der Regel sofort bebaubar. In das Baulückenkataster werden aber auch Flächen aufgenommen, die bauliche Nutzungsreserven aufweisen.

    Ebenso können Flächen bezeichnet werden, die aktuell falsch genutzt werden und deren Umnutzung im öffentlichen Interesse liegt. Im Zusammenhang mit Einbeziehungssatzungen werden im Baulückenkataster vielfach auch Flächen gekennzeichnet, die durch Einbeziehung in den Innenbereich Bauflächen werden.

    Da es keine speziellen öffentlich rechtlichen Regelungen über das Führen von Baulückenkatastern gibt, führte die Entwicklung zu einer Vielzahl von Ausprägungen. In der Regel werden die Möglichkeiten der geographischen Informationssysteme (GIS) zur Erstellung der Baulückenkataster genutzt.
    Weist die Leistung des Bauunternehmers bzw. Handwerkers nicht die "vereinbarte Beschaffenheit" auf und weicht sie von den anerkannten Regeln der Technik ab, liegt ein Baumangel vor. Fehlt eine Beschaffenheitsvereinbarung, ist die Leistung mangelfrei, wenn sie sich "für die nach dem Vertrag vorausgesetzte", bei Fehlen einer vertraglichen Klarstellung "für die gewöhnliche Verwendung" eignet Es ist immer ratsam, einen solchen Baumangel durch einen Sachverständigen begutachten zu lassen oder vor Anhängigkeit eines Rechtsstreites ein "Selbständiges Beweisverfahren" – früher Beweissicherungsverfahren – einzuleiten.

    Damit wird auch eine etwa drohende Verjährung unterbrochen. Wird dabei ein Baumangel festgestellt, stehen dem Bauherrn Mängelhaftungsansprüche (früher "Gewährleistung") nach dem Werkvertragsrecht des BGB oder – wenn deren Geltung vereinbart wurde – nach VOB zu.

    Gerichtsverfahren um die Mängelhaftung bei Bauarbeiten werden auch als Bauprozesse bezeichnet. Solche Verfahren sind dadurch gekennzeichnet, dass sich sowohl in rechtlicher wie auch in technischer Hinsicht eine Vielzahl von Detailfragen ergeben können. In der Regel sind umfangreiche Sachverständigen-Gutachten erforderlich. Diese verursachen erhebliche zusätzliche Kosten.

    Üblich ist zusätzlich eine besonders lange Verfahrensdauer, was private Bauherren leicht in finanzielle Bedrängnis bringt. Eine mögliche Alternative können Schiedsgutachten (für Einzelfragen), Schiedsverfahren (der Streit wird aufgrund vertraglicher Vereinbarung vor einem Schiedsgericht ausgetragen) oder die Mediation sein.
    Durch die Festsetzung einer Baumassenzahl wird eine Be­gren­zung der Baumasse (ausgedrückt in Kubikmeter) im Verhältnis zur Grundstücksgröße hergestellt. Sie ist nur in Gewerbe- und Industriegebieten sowie in "sonstigen Sonder­ge­bie­ten" als Festsetzungsmaß baulicher Nutzung zulässig. Da sie früher auch in Gewerbegebieten nicht fest­ge­setzt werden konnte und deshalb auf die GFZ ausgewichen wurde, gibt es heute noch viele Bebauungspläne für Gewerbe­ge­biete, die keine BMZ enthalten. In solchen Fällen gilt als Höchstmaß für die zu errichtende Baumasse die GFZ x 3,5. Höchstmögliches Verdichtungsmaß ist eine BMZ von 10,0.

    Beispiel: Einer GFZ von 1,0 entspricht bei einem 10.000 Quadratmeter großen Baugrundstück einer Baumasse von 35.0003. Alternative Festsetzungsmöglichkeit ist in diesem Fall BM = 35.000.

    Darstellung der Baumassenzahl als Planzeichen:
    Baumhäuser gibt es nicht nur als Spielplatz für Kinder. Auch Baumhäuser als Büro, als Freizeit- und Rückzugsraum oder zum Wohnen sowie Baumhaushotels sind mittlerweile in vielen Ländern verfügbar.

    Der Trend zum Baumhaus erwachte in den U.S.A. und in Großbritannien, griff dann aber auch auf Frankreich und schließlich auf Deutschland über. In allen Ländern gibt es Bau- und Handwerksunternehmen, die sich auf die Errichtung von Baumhäusern spezialisiert haben. Dabei kann der Interessent zwischen unterschiedlichen Baustilen wählen – vom traditionellen Holzhaus bis zum futuristischen Kunststoffobjekt. Strom und fließend Wasser können oft installiert werden. In Deutschland sind in den letzten Jahren diverse Baumhaushotels entstanden – zum Teil mit 100prozentigen Baumhäusern, zum Teil mit Konstruktionen auf Stelzen.

    Größere Baumhäuser sind nach dem deutschen Baurecht in der Regel als bauliche Anlage anzusehen. Nach den Bestimmungen der jeweiligen Landesbauordnung muss also oft dafür eine Genehmigung eingeholt werden. Ein Vorgespräch mit dem Bauamt ist unbedingt zu empfehlen, da die Baubehörden die Landesvorschriften nicht immer einheitlich auslegen. Ggf. kann über eine Bauvoranfrage Planungssicherheit erzielt werden. Auch in Deutschland gibt es Anbieter, die Baumhäuser mit Strom, kleinem Bad, WC und Heizung errichten.

    Für die Errichtung eines Baumhauses in Eigenregie gibt es Pläne und Anleitungen im Internet. Allerdings sollte bei der Planung ein Fachmann hinzugezogen werden. Denn ein Baumhaus muss individuell an den Baum angepasst werden, der es tragen soll. Dabei ist auch die Stabilität von Ästen zu berücksichtigen. Nicht jeder Baum ist geeignet. Empfohlen wird oft, Bäume zu nutzen, deren Kronen etwa vier bis fünf Meter über dem Boden beginnen. Manche Baumhäuser werden auch zwischen mehreren Bäumen aufgehängt. Wichtig ist es, den Baum durch das Projekt nicht zu beschädigen bzw. zu verletzen. Schrauben und Nägel sind als Befestigung daher tabu, oft werden Stahlseile verspannt, die man mit Hilfe von speziellen Textilgurten an geeigneten Ästen oder am Stamm befestigt. Für den Bau eines Baumhauses zum Wohnen wird oft schweres Gerät wie etwa ein Kran benötigt.

    Mieter eines Grundstücks dürfen nicht ohne Weiteres ein Baumhaus errichten. Hier ist zumindest die Zustimmung des Vermieters erforderlich, auch baurechtliche Vorgaben sind zu beachten. Nicht zuletzt sollte bei einem Baumhaus auch immer an das Haftungsrisiko gedacht werden, falls Teile herabfallen oder sich beim Sturm lösen und fremdes Eigentum beschädigen oder Personen verletzen. Ausreichende Sicherheitsvorkehrungen und eine Haftpflichtversicherung sind zu empfehlen.
    Das Baumkataster wird von den Städten und Gemeinden üblicherweise bei den Grünflächenämtern geführt. Im Baumkataster sind Angaben zur Gattung, Krone, Wurzel des Baumes, zur Unterhaltspflege, sowie zum Eigentum an den erfassten Bäumen im Gemeindegebiet vermerkt.
    Unter einer Baumschau versteht man die Inspektion eines Baumes auf seine Gesundheit und Standfestigkeit hin.

    Der Eigentümer eines Grundstücks, auf dem Bäume stehen, hat eine Verkehrssicherungspflicht. Er muss darauf achten, dass seine Bäume keine anderen Personen oder deren Eigentum schädigen, wenn diese sich berechtigtermaßen in deren Umkreis aufhalten – also z.B. Mieter, Lieferanten oder Passanten auf dem angrenzenden Gehweg. Ist ein Baum sichtbar krank, brüchig und nicht mehr standfest, muss er ihn entfernen lassen. Zwar gibt es keine gesetzliche Pflicht, eine Baumschau durchzuführen. Tritt jedoch – etwa bei einem Sturm – ein Haftungsfall ein, prüfen die Gerichte, ob der Eigentümer den Zustand des Baumes regelmäßig überprüft hat. Es wird davon ausgegangen, dass eine Baumschau zumindest zwei Mal im Jahr stattzufinden hat – jeweils im Sommer und im Winter. Nach Ansicht einiger Gerichte reicht eine kritische Betrachtung des Baumes durch einen Laien, weil jeder Laie einen morschen oder kranken Baum als solchen erkennen kann (OLG Düsseldorf, Az. I-9 U 38/13). Andere Gerichte fordern sogar die Überprüfung durch einen Fachmann (Landgericht Magdeburg, Az. 9 O 757/10). Eine nachweisbare Überprüfung reduziert in jedem Fall das Haftungsrisiko des Grundstückseigentümers.
    In vielen Gemeinden bestehen Baumschutzverordnungen, die das Fällen von Bäumen bestimmter Höhe bzw. Größe untersagen oder von einer Genehmigung abhängig machen. Solche Regelungen können die Bebaubarkeit eines Grundstücks und damit seinen Wert teilweise erheblich beeinträchtigen.

    Rechtsgrundlage für gemeindliche oder vom Landkreis erlassene Baumschutzverordnungen (auch Baumschutzsatzungen genannt) sind die Naturschutzgesetze bzw. Landschaftspflegegesetze der Bundesländer, die wiederum dem Bundesnaturschutzgesetz als Rahmengesetz folgen.
    Viele Gemeinden haben aus Umweltschutzerwägungen heraus so genannte Baumschutzsatzungen geschaffen, die das Fällen von Bäumen einer bestimmten Größe untersagen.

    Geschützt sind darin meist:
    • Bäume mit Stammumfang von 80 und mehr Zentimetern
    • mehrstämmige Bäume, wenn ein Stamm einen Umfang von 50 cm und mehr hat.
    Der Umfang wird in einer Höhe von 100 cm über dem Erdboden gemessen. Wenn der Kronenansatz unter dieser Höhe liegen sollte, ist der Stammumfang unmittelbar unter dem Kronenansatz maßgeblich.

    Obstbäume sind von der Satzung meist ausgenommen, nicht jedoch Walnuss und Esskastanie. Verboten ist die "Entfernung, Zerstörung, Schädigung des Baumes oder wesentliche Veränderung seines Aufbaues. Der Aufbau wird wesentlich verändert, wenn Eingriffe vorgenommen werden, die auf das charakteristische Aussehen erheblich einwirken oder das weitere Wachstum beeinträchtigen." (Quelle: Satzung zum Schutz des Baumbestandes, Düsseldorf, 1986).

    Natürlich sind Ausnahmen vorgesehen – z.B. bei kranken Bäumen oder solchen, von denen Gefahren ausgehen. Auch bei zulässigen Bauvorhaben ist meist eine Ausnahme möglich. Zuständig ist das örtliche Umwelt- und Grünamt oder die städtische Umweltbehörde. Ein Verstoß gilt als Ordnungswidrigkeit, die mit Geldbuße bis zu 50.000 Euro geahndet werden kann.

    Unterliegt ein Baum der Baumschutzsatzung, sind auch die sonst nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch bestehenden Rechte des Nachbarn eingeschränkt: So darf der Nachbar z.B. keine überhängenden Zweige abschneiden (OLG Hamm, Beschluss vom 6.11.2007, Az. 3 Ss OWi 494/07). Aus den Baumschutzregelungen ergibt sich eine Duldungspflicht des Nachbarn.

    Die Verkehrssicherungspflicht für einen der Baumschutzsatzung unterliegenden Baum hat weiterhin der Eigentümer. Im Schadensfall kann es jedoch auch zu einer Haftung der Umweltbehörde kommen, wenn diese kurz vorher den mit dem Baumzustand begründeten Antrag des Eigentümers auf Genehmigung zur Baumfällung abgelehnt hat. Anspruchsgrundlage: Amtshaftung, § 839 BGB, Art. 34 GG. Dies ergibt sich aus dem Urteil des Oberlandesgerichts Hamm vom 8.1.1993, Az. 9 U 100/92 (NZV = Neue Zeitschrift für Verkehrsrecht, 1994, 27). In dem Urteil betonte das Gericht, dass die Amtspflicht der Behörde sich nicht nur auf das Verhältnis zum Baumeigentümer beziehe, sondern gerade in derartigen Fällen auch auf den Schutz von Dritten. Im konkreten Fall war das der Besitzer eines vor dem Nachbargrundstück geparkten PKW, der von Dachtrümmern des Nachbarhauses getroffen wurde, auf welches der Baum gestürzt war. Wenn der Eigentümer des Baumes ausdrücklich aufgrund erheblicher Unfall- und Umsturzgefahr die Ausnahmegenehmigung zur Fällung beantragt habe, die Behörde dies aber ablehne, könne der Baumeigentümer seiner Verkehrssicherungspflicht nicht mehr nachkommen. Der Eigentümer könne daher nicht für den Schaden des Autobesitzers verantwortlich gemacht werden – wohl aber die Behörde, die durch ihre Entscheidung eine Beseitigung der Gefahr verhindert habe. Die Behörde könne sich nicht darauf berufen, für Fragen der Verkehrssicherheit nicht zuständig zu sein.
    Baumwurzeln können für Streit sorgen, wenn sie auf dem Nachbargrundstück Schäden verursachen oder in unerwünschter Weise zu Tage treten.

    So hat das Amtsgericht München entschieden, dass ein Grundstückseigentümer Baumwurzeln von Bäumen seines Nachbarn nicht dulden muss, wenn diese seinen Rasen durchwuchern. Im verhandelten Fall hatten die Bäume komplett auf dem Nachbargrundstück gestanden, ihre Wurzeln aber hatten den Rasen der Klägerin derart durchwuchert, dass kein Rasenmähen mehr möglich war. Das Gericht entschied, dass diese vom Nachbarn ein Kappen der Wurzeln an der Grenze verlangen durfte. In die Entscheidung floss jedoch die Tatsache ein, dass die betreffenden vier Bäume alt und nach Expertenmeinung nicht mehr erhaltenswert waren, es also kein allzu großer Verlust wäre, wenn sie durch das Kappen der Wurzeln eingegangen wären. Einen Anspruch auf Fällen der 20 Jahre alten Bäume hatte die Raseneigentümerin nicht (AG München, Urteil vom 12.02.2010, Az. 121 C 15076/09).

    Ein weiteres Urteil zu diesem Thema erging durch das Oberlandesgericht Düsseldorf. Hier waren Baumwurzeln auf ein Nachbargrundstück eingedrungen und hatten ein Regenabflussrohr beschädigt. Die Folge war ein Rückstau, durch den der Keller des Nachbarn überflutet wurde. Der Nachbar gab für die Reparatur des Rohres und die Kellersanierung über 23.000 Euro aus und verlangte diesen Betrag als Schadensersatz vom Baumeigentümer. Das Gericht entschied jedoch, dass dieser nur für den Schaden am Abflussrohr bzw. für die damit verbundene Beseitigung der Wurzeln aufkommen müsse (263 Euro). Grund: Der Baumeigentümer sei ein sogenannter Störer, von dessen Grundstück eine Beeinträchtigung für das Eigentum des Nachbarn ausgegangen sei. Diese Beeinträchtigung habe er zu beseitigen. Da die Beseitigung hier durch den Geschädigten selbst erfolgt sei, könne dieser den aufgewendeten Betrag vom Störer einfordern. Folgeschäden wie der Wasserschaden würden von der Störerhaftung nach § 1004 des Bürgerlichen Gesetzbuches jedoch nicht umfasst (OLG Düsseldorf, Urteil vom 22.06.2007, Az. I-22 U 6/07).
    Baunebenkosten sind Teil der Gesamtkosten eines Bauvorhabens. Zu ihnen zählen im wesentlichen:
    • Kosten für Architekten, Ingenieure und Sonderfachleute
    • Kosten der Verwaltungsleistungen des Bauherrn (u.a. auch eine eventuelle Baubetreuungsgebühr)
    • Kosten der Behördenleistungen wie Baugenehmigung, Gebrauchsabnahmen
    • Kosten der Finanzierungsbeschaffung, Bauzeitzinsen, Bereitstellungszinsen
    • Grundsteuern während der Bauphase
    • Kosten der Beschaffung von Darlehen und Zuschüssen zur Deckung von laufenden Aufwendungen, Fremdkapitalkosten, Annuitäten und Bewirtschaftungskosten
    • sonstige Nebenkosten bei Vorbereitung und Durchführung des Bauvorhabens
    Was Baunebenkosten sind, ergibt sich aus § 5 Abs. 4 der mittlerweile außer Kraft gesetzten II. Berechnungsverordnung. Näheres zum Ansatz der Baunebenkosten unter anderem hinsichtlich der Architekten – und Ingenieurleistungen regelt § 8 der II. BV. Zur Ermittlung der Kosten für Architekten und Ingenieure gilt die HOAI. Die Kosten der Verwaltungsleistungen sind in der II. BV begrenzt auf 1% bis 3,4% der Baukosten, zuzüglich etwaiger Zuschläge in besonderen Fällen.

    Baunebenkosten sind auch in der DIN 276 unter der Hauptgruppe 700 erfasst. Sie entsprechen in etwa trotz teils anderer Bezeichnung denen der II. BV.
    Unter Baunutzungskosten (von Hochbauten) versteht man die Folgekosten, die nach Fertigstellung eines Gebäudes durch dessen Nutzung entstehen. Es handelt sich um eine Betrachtung aus der Sicht desjenigen, der für die Planung des Gebäudes zuständig ist. Dabei gilt der Grundsatz, dass ein Gebäude, das so geplant ist, dass nach Fertigstellung alle Nutzungsfunktionen aus der Kostenperspektive optimiert sind, zwar mehr Herstellungskosten verursacht, diese aber durch Kosteneinsparungen währen der Nutzungsdauer mehr als kompensiert werden. Die Baunutzungskosten sind in der DIN 18960 definiert. Die einzelnen, darin dargestellten Kosten entsprechen inhaltlich teilweise den Kapital- und Bewirtschaftungskosten der II. BV, sind aber anders gegliedert und begrifflich anders gefasst.
    Die Baunutzungsverordnung stellt eine Ergänzung zum Baugesetzbuch dar. Sie enthält unter anderem Regelungen zur Bestimmung von Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise sowie der überbaubaren Grundstücksfläche. Bei der Aufstellung der Bauleitpläne (Flächennutzungsplan und Bebauungsplan) durch die Gemeinde sind die Vorschriften der Baunutzungsverordnung zu beachten.

    Zu den Arten der baulichen Nutzung zählen vier Wohngebietsarten, drei Mischgebietsarten, zwei Gewerbegebietsarten und zwei Sondergebietsarten. Die Gemeinde kann einzelne Nutzungsarten eines Baugebietes bei der Erstellung des Bebauungsplanes ausschließen. Der Baugebietscharakter der jeweiligen Baugebietsart muss jedoch erhalten bleiben ("Typenzwang"). Die Baugebietsarten und die unbeplanten Innenbereichszonen sollten räumlich so strukturiert werden, dass unverträgliche Nutzungen räumlich voneinander getrennt werden. So wäre es unsinnig, ein reines Wohngebiet neben einem Industriegebiet zu etablieren.

    Zu den Maßen der baulichen Nutzung zählen die Grundflächenzahl, die Geschossflächenzahl, die Baumassenzahl, (für Gewerbe- und Industriegebiete sowie sonstige Sondergebiete), die Höhe der baulichen Anlage sowie die Zahl der Vollgeschosse.

    Durch Festsetzung der Bauweise (offen, geschlossen) und der überbaubaren Grundstücksfläche (Baufenster), wird besonders der Baugebietscharakter geprägt. Zu beachten ist, dass alte Bebauungspläne nach der zur Zeit ihrer Aufstellung geltenden Baunutzungsverordnung zu beurteilen sind. Es gibt in diesem Sinne vier Baunutzungsverordnungen, nämlich die von 1962, 1968, 1977 und 1990 (geändert 1993).
    Abkürzung für: Baunutzungsverordnung
    Abkürzung für: Bauordnung
    Abkürzung für: Bauordnung von Baden-Württemberg
    Abkürzung für: Bauordnung für Nordrhein-Westfalen
    Das Bauordnungsrecht hat sich aus früheren baupolizeilichen Vorschriften entwickelt. Es regelt, was bei der Errichtung, Änderung und dem Abbruch baulicher Anlagen zu beachten ist. Neben Begriffsdefinitionen ist u.a. folgendes Regelungsgegenstand des Bauordnungsrechts: Abstandsflächen und Nachbarschutz, Sicherheit am Bau, Standsicherheit einer baulichen Anlage, Tragfähigkeit des Baugrunds. Ferner sind in den Landesbauordnungen formale Verfahren wie Bauantrag, Bauvoranfrage, Baugenehmigung und Genehmigungsfreistellung, sowie materielles Recht wie Ausnahmen und Befreiungen, Baulasten, Vorschriften zur Baueinstellung, Nutzungsuntersagung und anderes geregelt.

    Die Bestimmungen finden sich den Landesbauordnungen der einzelnen Bundesländer. Diese sind nicht einheitlich, sodass die bauordnungsrechtliche Beurteilung von Sachverhalten sich nach dem jeweiligen Landesrecht richtet. Eine Musterbauordnung, die von Zeit zu Zeit durch die für das Bauwesen zuständigen Minister der Bundesländer in der Bauministerkonferenz aktualisiert wird, dient als Richtschnur für die Gesetzgebung der Bundesländer.

    Durch das "Gesetz zur Erleichterung von Planungsvorhaben für die Innenentwicklung der Städte" vom 21.12.2006 wurde vom Bund in das Landesrecht insofern eingegriffen, als nunmehr bestimmt wurde, dass Gemeinden in Bebauungsplänen aus städtebaulichen Gründen vom Landesrecht abweichende Maße der Tiefe der Abstandflächen festsetzen können. Die Regelung zielt im Interesse der Erleichterung der Nachverdichtung von Innenbereichen in den Städten auf eine Verringerung der Abstandsflächen ab.
    Abkürzung für: Bauordnung des Saarlandes
    Abkürzung für: Bauproduktegesetz
    Ein Bauplan stellt die zeichnerische Darstellung eines Objektes jeglicher Art dar. Der Begriff kann also sehr vielfältig verwendet werden. Im immobilienwirtschaftlichen Bereich dient der Bauplan als zeichnerische Anleitung für die planvolle Errichtung eines Bauwerks. In diesem Sinne wird der Bauplan auch Bauzeichnung genannt. Die Bauzeichnung ist Bestandteil der Bauvorlagen im Sinne der Bauvorlagenverordnungen der Bundesländer. Bauzeichnungen, die die Gebäudekonstruktion widerspiegeln, werden im Maßstab 1 : 100 angefertigt. Es handelt sich um Genehmigungsplanungen. Aus ihnen ergeben sich die Raumeinteilung in den Querschnitten (Grundrisse pro Etage) die Raumhöhen in den Längsschnitten (Aufrisse) und die Außenansichten. Ausführungsplanungen, die Grundlage für Ausschreibungen sind und den am Bau beteiligten Unternehmen zur Verfügung gestellt werden, haben je nach Plandetail zum Beispiel Maßstäbe von 1 : 50 oder 1 : 20. Mit Hilfe der Ausführungsplanung soll auch den Anforderungen an den Schall- und Wärmeschutz, sowie den statischen Erfordernissen eines Bauwerks Rechnung getragen werden.

    Zur Anfertigung von Bauzeichnungen bedient man sich heute des CAD-Systems (CAD = Computer Aided Design).
    Das derzeit geltende Bauplanungsrecht fußt auf dem Bundesbaugesetz von 1960 und wurde 1971 durch das Städtebaurecht ergänzt. Zusammengeführt wurden diese beiden Rechtsgebiete 1986 im Baugesetzbuch. Dabei wurden auch Aspekte der Stadtökologie, des Umweltschutzes, des Flächenrecycling erstmals in den Regelungsbereich einbezogen. Seitdem erfuhr das Baugesetzbuch einige Novellierungen. Das für die östlichen Bundesländer gedachte BauGB-Maßnahmegesetz, das Erleichterungen bei der Umsetzung bauplanungsrechtlicher und städtebaurechtlicher Ziele gebracht hat, wurde 1998 in das Baugesetzbuch überführt. Dann wurden zunehmend europarechtliche Normen berücksichtigt. Nach der Änderung des deutschen Bauplanungsrechts durch das Europarechtsanpassungsgesetz 2004 erfolgte nochmals eine Änderung am 27. August 2007 mit der Zielrichtung weiterer Vereinfachungen.

    Das Bauplanungsrecht ist Bundesrecht. Es regelt im allgemeinen Städtebaurecht umfassend die gemeindlichen Kompetenzen und Aufgaben im Zusammenhang mit der Bauleitplanung, die Instrumente zu deren Sicherung, die Rechtsgrundlagen der baulichen Nutzung des Bodens, die Bodenordnung und Erschließung sowie die Enteignung.

    Gegenstand des Besonderen Städtebaurechts sind Vorschriften über städtebauliche Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen, Vorschriften zum Stadtumbau und zur Sozialen Stadt, über die Erhaltungssatzung und städtebaulichen Gebote und die im Zusammenhang mit solchen Maßnahmen erforderliche soziale Abfederung (Sozialplan) und die notwendige Aufhebung von Miet- und Pachtverhältnissen im Zuge solcher Maßnahmen.

    Einbezogen wurde auch das Wertermittlungsrecht mit der Installation und dem Aufgabenbereich von Gutachterausschüssen. Zum Bauplanungsrecht zählen auch die zugehörigen Verfahrensvorschriften einschließlich der Verfahren vor den Kammern für Baulandsachen.
    Der Baupreisindex wird verwendet zur Ermittlung des Herstellungswertes eines Gebäudes nach dem Sachwertverfahren (§21 ff. ImmowertV), um die Normalherstellungskosten auf die Preisverhältnisse zum Wertermittlungsstichtag umzurechnen.

    In Deutschland werden unter anderem die folgenden Indizes vom Statistischen Bundesamt herausgegeben:
    • Wohngebäude,
    • Bürogebäude,
    • gewerbliche Betriebsgebäude,
    • Neubau im Tiefbau (Straßen, Brücken, Ortskanäle) und
    • Instandhaltung von Mehrfamiliengebäuden.


    (Zahlenquelle Statistisches Bundesamt)
    Am 24.04.2011 trat die neue Europäische Bauproduktenverordnung (Verordnung (EU) Nr. 305/2011 des Europäischen Parlaments und des Rates vom 9. März 2011 zur Festlegung harmonisierter Bedingungen für die Vermarktung von Bauprodukten und zur Aufhebung der Richtlinie 89/106/EWG des Rates) in Kraft. Diese Verordnung ersetzt die alte Ratsrichtlinie 89/106/EWG, die so genannte Bauproduktenrichtlinie (BPR) vom 21. Dezember 1988, welche anschließend von den Mitgliedstaaten der europäischen Gemeinschaft in nationales Recht umgesetzt wurde. In Deutschland erfolgte diese Umsetzung durch das Bauproduktengesetz (BauPG) von 1992. Einer Umsetzung der neuen Bauproduktenverordnung (BauPVO) in nationales Recht bedurfte es nicht mehr, da europäische Verordnungen unmittelbar in allen Mitgliedstaaten rechtswirksam werden. Wesentliche Teile der Bauproduktenverordnung sind zeitverzögert zum 1. Juli 2013 in Kraft getreten, so dass bezüglich der Umstellung auf die mit der Verordnung verbundenen Änderungen eine mehr als zweijährige Übergangszeit insbesondere für die Hersteller und Verwender der Bauprodukte gegeben war. Mit Bauprodukten sind dabei alle Produkte gemeint, die dauerhaft in Bauwerke des Hoch- und Tiefbaus eingebaut werden. Hierbei handelt es sich um Baustoffe und Bauteile, um Anlagen und Einrichtungen und ihre Teile für Heizung, Klima, Lüftung, sanitäre Zwecke, elektrische Versorgung, Lagerung umweltgefährdender Stoffe sowie um vorgefertigte Bauwerke, wie zum Beispiel Fertighäuser.

    Nach dieser Verordnung sind Grundanforderungen an Bauwerke in folgenden Kategorien festgelegt:

    • mechanische Festigkeit und Standsicherheit Brandschutz
    • Hygiene Gesundheit und Umweltschutz
    • Sicherheit und Barrierefreiheit bei der Nutzung
    • Schallschutz
    • Energieeinsparung und Wärmeschutz sowie
    • nachhaltige Nutzung der natürlichen Ressourcen


    Zu "Hygiene, Gesundheit und Umweltschutz" wird ausgeführt:

    Das Bauwerk muss derart entworfen und ausgeführt sein, dass es während seines gesamten Lebenszyklus weder die Hygiene noch die Gesundheit und Sicherheit von Arbeitnehmern, Bewohnern oder Anwohnern gefährdet und sich über seine gesamte Lebensdauer hinweg weder bei Errichtung noch bei Nutzung oder Abriss insbesondere durch folgende Einflüsse übermäßig stark auf die Umweltqualität oder das Klima auswirkt:

    • Freisetzung giftiger Gase;
    • Emission von gefährlichen Stoffen, flüchtigen organischen Verbindungen, Treibhausgasen oder gefährlichen Partikeln in die Innen- oder Außenluft;
    • Emission gefährlicher Strahlen;
    • Freisetzung gefährlicher Stoffe in Grundwasser, Meeresgewässer, Oberflächengewässer oder Boden;
    • Freisetzung gefährlicher Stoffe in das Trinkwasser oder von Stoffen, die sich auf andere Weise negativ auf das Trinkwasser auswirken;
    • unsachgemäße Ableitung von Abwasser, Emission von Abgasen oder unsachgemäße Beseitigung von festem oder flüssigem Abfall;
    • Feuchtigkeit in Teilen des Bauwerks und auf Oberflächen im Bauwerk.


    "Sicherheit und Barrierefreiheit bei der Nutzung" erfordert, dass ein Bauwerk derart entworfen und ausgeführt sein muss, dass sich bei seiner Nutzung oder seinem Betrieb keine unannehmbaren Unfallgefahren oder Gefahren einer Beschädigung ergeben. Bei Entwurf und Ausführung des Bauwerks müssen insbesondere die Barrierefreiheit und die Nutzung durch Menschen mit Behinderungen berücksichtigt werden.

    Ein Bauwerk muss derart entworfen und ausgeführt sein muss, dass der von den Bewohnern oder von in der Nähe befindlichen Personen wahrgenommene Schall auf einem Pegel gehalten wird, der nicht gesundheitsgefährdend ist und bei dem zufriedenstellende Nachtruhe-, Freizeit- und Arbeitsbedingungen sichergestellt sind.
    Die Bauprodukte (nach DIN 4102-1 "Baustoffe") werden nach Euronorm in nicht brennbar und brennbar eingeteilt. Nicht brennbar sind die Bauprodukte, die der Baustoffklasse A1 und A2 angehören.

    Die Baustoffe der Klassen B, C, D und E unterscheiden sich hinsichtlich ihres unterschiedlichen Ausmaßes der Entflammbarkeit. Die Katalogisierung berücksichtigt Rauchentwicklung und brennendes Abtropfen. Die Euronorm gilt an Stelle von DIN 4102-1 seit 1.1.2001.
    (Zivilrecht) Beim Bauprozess stehen Rechtsstreitigkeiten im Mittelpunkt, die im Zusammenhang mit der Errichtung eines Bauwerkes entstehen. Die Risiken des Bauprozesses sind grundsätzlich nicht durch eine Rechtsschutzversicherung abdeckbar. Das finanzielle Risiko, das wegen der meist hohen Streitwerte ebenfalls hoch ausfällt, liegt deshalb zunächst beim klagenden Bauherrn. Hinzu kommen die Kosten für Gutachter, die in aller Regel eingeschaltet werden müssen. Diese Ausgaben müssen die Prozessparteien ebenfalls selbst tragen.

    Wer gerichtlich gegen Entscheidungen der Baubehörde vorgehen will, muss den Verwaltungsrechtsweg beschreiten.
    Abkürzung für: Baurecht
    Baurecht ist ein Oberbegriff, unter dem das Bauplanungsrecht (nach Baugesetzbuch) und das Bauordnungsrecht subsummiert werden. Hinzu kommen die Rechtsquellen, die Grundlage für Planfeststellungsverfahren sind, z.B. Allgemeines Eisenbahngesetz, Personenbeförderungsgesetz, Bundesfernstraßengesetz).
    Ziel der Baurechtsanalyse ist es, zu ermitteln, welches Nutzungspotenzial auf der Grundlage der rechtlichen Gegebenheiten realisierbar ist. Eine Baurechtsanalyse besteht im Wesentlichen aus der Analyse bauplanungsrechtlicher, bauordnungsrechtlicher und grundbuchrechtlicher Merkmalstatbestände. Hinzu kommen Fragen im Zusammenhang mit den Vorschriften zur Energieeinsparung.

    1.Bauplanungsrechtliche Analyse:

    Informationsgrundlage sind vor allem der bauplanungsrechtliche Entwicklungszustand des Grundstücks, die Interpretation aus der Perspektive des Baugesetzbuches und die Baunutzungsverordnung. Zu ermitteln ist, ob das Grundstück sich im Außen- oder im Innenbereich befindet, ob ein Bebauungsplan besteht, welche bauliche Nutzungsart festgesetzt wurde, welches Bauvolumen hinsichtlich der festgesetzten Maße der baulichen Nutzung realisiert werden kann, welche sonstigen Festsetzungen der Bebauungsplan enthält, ob eine Realisierung des Bauvorhabens auf der Grundlage eines Vorhaben- und Erschließungsplanes möglich ist und vieles mehr.

    Hinsichtlich des Entwicklungsstadiums ist festzustellen, ob Umlegungsverfahren abgeschlossen sind, die Erschließung gesichert ist, ob etwaige Verfügungs- und Veränderungssperren bestehen, ob Ausgleichsflächen zu berücksichtigen sind usw. Ferner muss festgestellt werden, ob sich das Grundstück, dessen Baurechte zu analysieren sind, sich im Geltungsbereich eines städtebaulichen Entwicklungs- oder Sanierungsgebietes befindet, ob eine Erhaltungssatzung besteht und welche städtebaulichen Gebote gegebenenfalls zu beachten sind.

    2.Bauordnungsrechtliche Analyse:

    Die bauordnungsrechtliche Analyse bezieht sich auf Vorschriften des Nachbarschutzes, z.B. einzuhaltende Abstandsflächen, auf Vorgaben, die bei einer Baugenehmigung bzw. im Genehmigungsfreistellungsverfahren zu beachten sind, den Inhalt von Bauvoranfragen, etwa bestehende Ausnahmen oder mögliche Befreiungsmöglichkeiten von der Einhaltung bestimmter Vorschriften, bestehende Baulasten usw.

    3.Grundbuchrechtliche Analyse:

    Im Rahmen der Grundbuchanalyse ist schließlich festzustellen, wer verfügungsberechtigt ist, ob Zustimmungserfordernisse bei Verfügungen über das Grundstück zu beachten sind, welche Lasten und Beschränkungen auf dem Grundstück ruhen und ob, bzw. wie sie sich gegebenenfalls auf die Grundstücksbebauung auswirken.
    Spezielle Reinigungsfirmen kümmern sich um die Reinigung von Neu- oder Umbauten während oder nach der Bauzeit. Während der Bauphase kann mehrfach eine Grob-Baureinigung durchgeführt werden, die groben Schmutz und Staub beseitigt, die Arbeit der nächsten Gewerke erleichtert und nicht zuletzt eine frühzeitige Besichtigung durch Kauf- und Mietinteressenten ermöglicht.

    Nach Abschluss der Bauarbeiten erfolgt eine Endreinigung, die das Gebäude bezugsfertig gesäubert hinterlässt. Auch eine Nachreinigung muss in manchen Fällen durchgeführt werden, wenn etwa Nachbesserungen oder die Beseitigung von Baumängeln doch noch einmal für Schmutz und Staub gesorgt haben. Natürlich muss bei den genannten Arbeiten die Einhaltung der gesetzlichen Richtlinien zur Abfallbeseitigung gewährleistet sein.
    Die Prüfung von Bauten z. B. im Hinblick auf Standsicherheit, vorbeugenden Brandschutz und sicherheitstechnische Anlagen und Einrichtungen ist in jedem Bundesland durch uneinheitliche Landesvorschriften geregelt. Welche Prüfungen durchzuführen sind, regeln die Landesbauordnungen. Einige Bundesländer haben spezielle Vorschriften zur Anerkennung der Sachverständigen erlassen, die derartige Prüfungen durchführen dürfen. Manche Länder – z. B. Berlin – verzichten auf eine formelle Anerkennung und ermächtigen jede Person mit einer entsprechenden Ausbildung und Sachkunde zur Durchführung von Anlagenprüfungen.

    Die Verordnungen werden zum Teil als Bausachverständigenverordnung (BauSVO), teils aber auch anders bezeichnet. Die BauSVO Baden-Württemberg z. B. versteht sich als Verordnung über anerkannte Sachverständige für die Prüfung technischer Anlagen und Einrichtungen nach Bauordnungsrecht (BauSVO). Sie regelt unter anderem die Voraussetzungen für die Anerkennung als Sachverständiger sowie Pflichten und Aufgaben von Bausachverständigen. Im Freistaat Bayern existiert eine vergleichbare Regelung unter der Bezeichnung "Verordnung über die verantwortlichen Sachverständigen im Bauwesen (SachverständigenverordnungBau – SVBau)" vom 24.09.2001.
    Im Gegensatz zum Baumangel, der auf eine mangelhafte Bauausführung zurückzuführen ist, entstehen Bauschäden durch unterlassene Instandhaltungsarbeiten oder durch Einwirkungen von außen (Sturm, Blitz und dergleichen). Bauschäden können aber auch durch einen Baumangel verursacht werden. Etwaige Sachmängelansprüche (Gewährleistungsansprüche) beziehen sich nicht auf Bauschäden, es sei denn, es handelt sich um Mangelfolgeschäden, die auf einen Baumangel eng und unmittelbar zurückzuführen sind.
    Der Begriff Bausenat wird in unterschiedlichen Bedeutungen gebraucht. Zum einen bezeichnet er einen in Bausachen zuständigen Spruchkörper (rechtsprechendes Organ) eines Gerichts. Bausenate bestehen beispielsweise an Oberlandesgerichten und am Bundesgerichtshof, wo Bausachen dem VII. Zivilsenat zugewiesen sind.

    In den Städten Berlin, Hamburg, Bremen und Lübeck, deren oberste Exekutive Senat genannt wird, werden zudem die für das Bauwesen zuständigen Senatsverwaltungen umgangssprachlich als Bausenat bezeichnet. Des Weiteren wird der Begriff auch auf die für Bauangelegenheiten zuständigen Ausschüsse kommunaler Parlamente angewendet.
    Um sicherzustellen, dass der Erwerber eines von einem Bauträger erstellten Hauses bzw. einer Eigentumswohnung die hierfür zu erbringenden Baufortschrittszahlungen nicht für sachfremde Zwecke verwendet, ist vorgeschrieben, dass der Bauträger ein Bausonderkonto bei einer Bank einrichten muss, auf das dann die Zahlungen geleistet werden. Dies ist in § 6 der Makler-und Bauträgerverordnung vorgeschrieben. Dabei muss er dem Kreditinstitut offenlegen, für wessen Rechnung die Gelder dort angelegt werden. Dies dient dem Auftraggeberschutz. Die Zahlung auf ein anderes Konto des Bauträgers kann riskant sein.

    So hat das Landgericht Berlin entschieden, dass die Kaufpreisrate, die der Erwerber einer Eigentumswohnung entgegen den Vereinbarungen im Kaufvertrag auf ein anderes Konto des Bauträger leistet, nicht zum Erlöschen des Anspruchs des Bauträgers führt, falls er den Kaufpreis an die Bank abgetreten hatte (LG Berlin NJW-RR 2003, 378) und darüber also nicht mehr verfügen kann. Der Erwerber muss also nochmals zahlen.
    Bauspardarlehen sind Darlehen von Bausparkassen, auf die der Bausparer einen Anspruch hat, wenn er die Zuteilungsvoraussetzungen erfüllt hat. Die Regellaufzeit liegt zwischen 10 und 11 Jahren. Die Höhe der Annuität richtet sich nach dem gewählten Tarif und bewegt sich zwischen drei und zehn Promille der Bausparsumme pro Monat. In den Standardtarifen beträgt die Monatsrate, die an die Bausparkasse abzuführen ist, sechs Promille der Bausparsumme. Die für die Zuteilung zu erreichende Bewertungszahl wird nach einem "Zeit-mal-Geld-System" ermittelt.

    Bauspardarlehen in geringer Höhe können ohne grundbuchliche Absicherung gewährt werden, wenn sich der Darlehensnehmer verpflichtet, eine mögliche Sicherung von Forderungen durch Grundpfandrechte zugunsten anderer oder durch Veräußerung des Grundstücks zu verhindern (§ 7 Abs. 4 Gesetz über Bausparkassen). Es handelt sich um ein "Bauspardarlehen gegen Verpflichtungserklärung".

    Das Bauspardarlehen muss für wohnungswirtschaftliche Zwecke verwendet werden. Dazu zählen nicht nur der Bau und der Erwerb von Wohnhäusern, sondern auch erhebliche Verbesserungen an Wohnhäusern und auch an Mietwohnungen, Modernisierungen, Einkauf in ein Altenheim mit dem Recht auf dauerhafte Selbstnutzung einer Wohnung usw.
    Bausparen ist das Einzahlen von Beträgen bei einer Bausparkasse auf der Grundlage eines Bausparvertrages. Die Einzahlungen können regelmäßig, unregelmäßig bis hin zur Einmalzahlung erfolgen. Ziel des Bausparens ist es, später ein zinsgünstiges Darlehen zum Kauf, Bau oder zur Renovierung einer Wohnung bzw. eines Hauses aufnehmen zu können. Die Höhe der Einzahlungen richtet sich nach der Höhe der Bausparvertragssumme.

    Der Bausparer spart 40% bis 50% auf seinem Bausparkonto an (Mindestansparsumme).

    Erreicht er eine vorgegebene Bewertungszahl – sie richtet sich danach, wie viel der Bausparer eingezahlt hat und wie lange die Einzahlungen zurück liegen – und erfüllt er die Wartezeit, erhält er ein Darlehen, das je nach Bausparkasse in unterschiedlicher Höhe zu verzinsen ist. Mit der Zuteilung bekommt er ebenfalls sein Bausparguthaben zurück. Das Guthaben enthält die angesparten Raten, die angefallenen Zinsen und etwaige Förderbeträge. Die Tilgung ist relativ hoch, so dass die jährliche Annuität – bezogen auf das Darlehen – über derjenigen von üblichen Baudarlehen liegt.

    Bausparen wird durch die Wohnungsbauprämie und Arbeitnehmersparzulage staatlich gefördert. Welche der Förderungsmöglichkeiten im Einzelfall in Frage kommen, erläutern Finanzierungsberater und die Bausparkassen.

    Allerdings ist darauf hinzuweisen, dass die Bausparfinanzierung effektiv teurer sein kann, als eine Bankfinanzierung. Dies kann dann der Fall sein, wenn auf das Bankkonto in der Ansparzeit die gleiche Sparrate einbezahlt und höher verzinslich angelegt wird als bei einer Bausparkasse – selbst wenn später das Bankdarlehen für sich genommen teurer ist.

    Nur bei relativ niedrigen Bausparvertragssummen, bei denen das Verhältnis zwischen der Einzahlungssumme einerseits und den staatlichen Förderungsmitteln plus Einlagenverzinsung andererseits zu einer höheren Gesamtverzinsung des Guthabens führt, erscheint Bausparen als geeignetes Restfinanzierungsinstrument attraktiv.
    Bei den Bausparkassen handelt es sich nach dem Bausparkassengesetz von 1973 um Kreditinstitute, auf die das Kreditwesengesetz anzuwenden ist und die der Überwachung durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) unterliegen. Die ersten Bausparkassen wurden Anfang des 19. Jahrhunderts in England gegründet.

    In Deutschland folgte nach englischem Vorbild 1868 in Breslau die erste Gründung als Genossenschaft. Durchgesetzt hat sich der Bauspargedanke allerdings erst mit Gründung der Wüstenrot 1924. Heute gibt es 21 private und 13 öffentliche Bausparkassen.
    Betrag, über den ein Bausparvertrag abgeschlossen wird. Die Bausparsumme setzt sich aus dem Bausparguthaben und dem Bauspardarlehen zusammen und wird ausgezahlt, wenn der Vertrag die Zuteilungsvoraussetzungen erfüllt.
    Der Bausparvertrag ist ein Vertrag, den ein Bausparer mit einer Bausparkasse abschließt. Damit strebt der Bausparer in aller Regel an, ein künftiges Bauvorhaben mit einem zinsgünstigen Darlehen zu finanzieren.

    Bausparverträge können nicht nur durch den Bausparer, sondern auch durch dessen nahe Verwandte für Bauzwecke genutzt werden. Welche Verwandte hierfür in Betracht kommen, regelt der Gesetzgeber. Einzahlungen auf Bausparverträge werden vom Staat durch Gewährung von Arbeitnehmersparzulage und Wohnungsbauprämie unterstützt. Die Verwendung der Bausparguthaben ist dafür zweckgebunden.

    Bausparverträge können nur für wohnungswirtschaftliche Zwecke verwendet werden. Hierzu zählen die Finanzierung von Erwerbsvorgängen und die Durchführung von Wohnbauvorhaben, Umbauten und Modernisierungen. Außerdem werden die Auszahlung von Miterben, die Ablösung von Fremdfinanzierungsmitteln (Umschuldungen) soweit jeweils wohnungswirtschaftliche Objekte betroffen sind, sowie die Modernisierung der Mietwohnung durch den Mieter als wohnungswirtschaftlicher Verwendungszweck anerkannt.

    Eine anderweitige Verwendung des Bausparguthabens vor Ende der 7-jährigen Sperrfrist führt dazu, dass die gewährten Wohnungsbauprämien wieder an den Fiskus zurückerstattet werden müssen.

    Verschiedene Banken schließen mit Bausparkassen Bausparverträge ab, die sie selbst besparen und bei Zuteilung ausgewählten Kunden als Finanzierungsmittel anbieten. In Zeiten hoher Zinsen kann dies eine interessante Finanzierungsalternative darstellen. Es handelt sich um sogenannte Bauspar-Vorratsverträge.

    Neben dem Standard-Bausparvertrag gibt es Schnellsparvarianten und Langsamsparvarianten, wobei grundsätzlich einer kurzen/langen Darlehenslaufzeit immer eine kurze/lange Ansparzeit bis zur Zuteilung entspricht. Im Zuge des Wandels der Tariflandschaft mit dem Ziel, den unterschiedlichen Bedürfnissen der Bausparer gerecht zu werden, werden heute auch Bausparverträge angeboten, bei denen Bauspardarlehen in Höhe der Bausparvertragssumme gewährt werden. Bei Tarifen mit hohen Guthabenzinsen werden entsprechend höhere Darlehenszinsen gefordert. Der Variationsreichtum ist mittlerweile außerordentlich groß. Bausparverträge können geteilt, ermäßigt oder erhöht werden. Auch eine Zusammenlegung mehrerer Verträge ist möglich. Bei Übertragung ist darauf zu achten, dass nur Angehörige den bereits entstandenen Anspruch auf Wohnbauprämien mit übernehmen können.
    In Zeiten niedriger Zinsen kommt es immer vor, dass ältere Bausparverträge mit hoher Verzinsung durch die Bausparkasse gekündigt werden. Betroffen sind meist Verträge, die schon längere Zeit zuteilungsreif sind. Das heißt, dass ein Mindestguthaben angespart und die vertraglich festgelegten Wartezeiten eingehalten wurden. Der Sparer könnte also Bausparguthaben und Bauspardarlehen für eine Immobilienfinanzierung verwenden. Er hat dies jedoch noch nicht getan. Von den Kündigungen sind häufig Bausparverträge betroffen, die seit mehr als zehn Jahren zuteilungsreif sind. Teilweise wird den Kunden jedoch auch eine Vertragsänderung angeboten, bei der heute übliche Konditionen vereinbart werden sollen.

    Aus Sicht der Bausparkassen sind diese Altverträge ein Kostenfaktor, da sie für das Bausparguthaben oft Zinssätze von drei bis vier Prozent erbringen. In aktuellen Verträgen müssen sich die Kunden dagegen mit circa 0,25 Prozent zufrieden geben. Nicht in jedem Fall ist allerdings die Kündigung rechtlich einwandfrei.

    Die Bausparkassen kündigen oft unter Berufung auf § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB. Aus dieser Vorschrift wird auch der Zehnjahreszeitraum abgeleitet. Verschiedene Gerichte haben entschieden, dass eine Bausparkasse den Vertrag dann kündigen kann, wenn das Bausparguthaben vollständig angespart und die vereinbarte Bausparsumme somit erreicht wurde. Wie das Oberlandesgericht Stuttgart ausgeführt hat, dient ein Bausparvertrag grundsätzlich dazu, die Bausparsumme anzusparen und nicht als zinsgünstige Kapitalanlage unabhängig vom Bausparzweck (OLG Stuttgart, Beschluss vom 14. Oktober 2011, Az. 9 U 151/11). In dem in Stuttgart verhandelten Fall ging es um ein vollständig angespartes Guthaben, die Kündigung seitens der Bausparkasse war laut Gericht zulässig. Auch das Oberlandesgericht Frankfurt am Main hat so entschieden (Urteil vom 2. September 2013, Az. 19 U 106/13).

    Aber: Dass ein Vertrag zuteilungsreif ist, bedeutet noch lange nicht, dass die Bausparsumme vollständig angespart wurde. Bei vielen gekündigten Verträgen ist dies nicht der Fall. Aus der Entscheidung des OLG Stuttgart könnte man ableiten, dass ein erst teilweise angesparter, aber schon zuteilungsreifer Vertrag nicht gekündigt werden kann, weil der Vertragszweck noch nicht erreicht ist.

    Das Landgericht Mainz hat sich allerdings auf den Standpunkt gestellt, dass der Vertragszweck bereits bei Zuteilungsreife erreicht ist. Denn dann könne das Bauspardarlehen in Anspruch genommen werden. In diesem Fall war das Guthaben noch nicht vollständig eingezahlt; Zuteilungsreife bestand seit über zehn Jahren. Das Landgericht Mainz sieht den Vertragszweck etwas anders als die beiden anderen Gerichte – nämlich in der Erlangung des Rechts, das Darlehen abzurufen. Das bedeutet, dass zehn Jahre nach Zuteilungsreife ein gesezliches Kündigungsrecht der Bausparkasse aus § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB bestehen würde (Urteil vom 28.07.2014, Az. 5 O 1/14). Das Gericht betonte auch, dass die Kundin sich hier nicht darauf berufen könne, dass Verträge grundsätzlich einzuhalten seien. Denn sie habe selbst auch dem Vertragszweck zuwider gehandelt, indem sie das Darlehen bei Zuteilungsreife nicht abgerufen habe.

    Inwieweit andere Gerichte diese Ansicht teilen, ist noch nicht klar. Eindeutig ist die Rechtslage jedoch nicht. Zumindest bei einem Vertrag, in den noch regelmäßig eingezahlt wird, kann eine Kündigung durch die Bausparkasse rechtlich problematisch sein. Im Streitfall können sich Kunden an die jeweiligen Ombudsleute der Privaten Bausparkassen wenden. Hier kann eine außergerichtliche Schlichtung stattfinden (www.schlichtungsstelle-bausparen.de).
    Abkürzung für: Gesetz über die Durchführung vom Statistiken der Bautätigkeit und die Fortschreibung des Gebäudebestandes
    Als Baustellenmarketing werden diejenigen Marketingmaßnahmen bezeichnet, die für ein Immobilienprojekt während der Bauphase durchgeführt werden. Dabei kommen grundsätzlich unterschiedliche Elemente des Marketingmix in Betracht. Typische Maßnahmen sind beispielsweise Presse- und Öffentlichkeitsarbeit, Außenwerbung direkt vor Ort an der Baustelle – beispielsweise am Bauzaun – sowie Eventmarketing.

    Ziel ist es, bereits während der Bauphase potenzielle Mieter, aber auch Nachbarn und die Öffentlichkeit auf das betreffende Projekt aufmerksam zu machen, dessen Vermarktung zu unterstützen, Spekulationen über die entstehende Bebauung vorzubeugen und die Akzeptanz für die künftigen Nutzungen an dem betreffenden Standort zu erhöhen.

    In zunehmendem Maße werden bei größeren Projekten auch Baustellenführungen angeboten – gegebenenfalls auch in Kooperation mit benachbarten Projekten, um einer breiteren Öffentlichkeit einen Einblick in das Geschehen auf der Baustelle und eine Vorstellung von der künftigen Bebauung zu geben. Eine zentrale Rolle innerhalb des Baustellenmarketings spielen auch die Baufeste.
    Im Interesse des Gesundheitsschutzes musste eine EG-Richtlinie in deutsches Recht umgesetzt werden, die im Arbeitsschutzgesetz und insbesondere in der Baustellenverordnung vom Juni 1998 ihren Niederschlag fand. Sie wurde letztmals 2004 geändert. Der Anhang II enthält einen Katalog von "besonders gefährlichen Arbeiten", für die eine Vorankündigungspflicht gegenüber der zuständigen Behörde besteht.

    Bei solchen Baustellen und bei Baustellen, auf denen Beschäftigte mehrerer Arbeitgeber tätig sind, ist ein Koordinator zu bestellen, der einen Sicherheits- und Gesundheitsplan ausarbeiten (lassen) und nach den allgemeinen Grundsätzen des Arbeitsschutzes (Arbeitsschutzgesetz) koordinieren muss. Er hat darauf zu achten, dass die Arbeitgeber/Unternehmen Ihren Pflichten aus der Verordnung nachkommen (insbesondere Instandhaltung der Arbeitsmittel, Vorkehrung zur Lagerung und Entsorgung insbesondere der Gefahrenstoffe, Anpassung der Ausführungszeiten und Zusammenarbeit zwischen Arbeitgebern und Unternehmen ohne Beschäftigte).
    In der Architektur unterscheidet man eine Reihe unterschiedlicher Baustile, die bestimmte zeitliche Epochen kennzeichnen. Baustile sind mit anderen Kunststilen der jeweiligen Epochen oft eng verknüpft. Sie sind von regionalen Unterschieden geprägt. Wichtige europäische und deutsche Baustile sind:

    • Romanik (Hochmittelalter) 1.000 bis 1.250 n. Chr.
    • Gotik (Spätmittelalter) 12. bis 15. Jahrhundert
    • Renaissance 15. bis 17. Jahrhundert
    • Barock 17. bis 18. Jahrhundert
    • Rokoko (Spätbarock) circa 1720-1770
    • Klassizismus circa 1760-1840
    • Gründerzeit 19. Jahrhundert
    • Historismus 1860 bis circa 1900
    • Jugendstil / Belle Epoche circa 1890-1905
    • Prämoderne 1905-1914
    • 20er Jahre, Weimarer Republik 1920 bis 1933
    • Heimatschutzstil 1904 bis 1945
    • Bauhaus 1919-1933
    • Nationalsozialismus 1933 bis 1945
    • Nachkriegszeit 1946 bis 1959
    • Sechziger/siebziger Jahre 1960 bis 1979
    • Postmoderne 1980 bis 2000
    • Gegenwart ab 2000
    Baustoffe und Bauteile werden in Deutschland in Baustoffklassen eingeteilt. Diese geben Auskunft darüber, wie leicht entzündlich der jeweilige Baustoff ist. Die Baustoffklasse muss auf dem Etikett des Baustoffs angegeben sein. Von der Kennzeichnungspflicht ausgenommen sind Baustoffe, deren Brandverhalten allgemein bekannt ist, z. B. Lehm, Kies, Sand, Zement aber auch Holz mit mehr als 400 kg/m3 Rohdichte und mehr als 2 mm Dicke. Diese Materialien sind in DIN 4102 Teil 4 aufgeführt.

    Die Einteilung in Baustoffklassen findet sich in der DIN 4102 Teil 1. Dort werden die Baustoffe zunächst grob in nicht brennbare (Baustoffklasse A) und brennbare (Baustoffklasse B) eingeteilt. Innerhalb von Klasse B gibt es wieder Unterteilungen je nach dem Grad der Entflammbarkeit. Die Baustoffklasse A wird ebenfalls noch unterteilt: In A1 (nicht brennbarer Baustoff ohne oder mit äußerst geringen brennbaren Bestandteilen. Beispiele: Granit, Sand, Naturstein, Zement, Kalk, Gips, Beton, Stahlbeton, Spannbeton, Mineralfasern, Ziegel, Keramik, Glas) und A2 (nicht brennbarer Baustoff mit geringfügigen brennbaren Bestandteilen).

    Die Baustoffklasse B umfasst die Untergliederungen:
    • B1: brennbarer Baustoff, aber schwer entflammbar, z.B. : Hartholz, Holzwolle-Leichtbauplatten, PVC-Bodenbeläge auf mineralischem Untergrund.
    • B2: brennbarer Baustoff, normal entflammbar, z.B.: Weichholz, Mehrschicht-Leichtbauplatten aus Schaumstoffen und Holzwolle, Dachpappen und Dichtungsbahnen.
    • B3: brennbarer Baustoff, leicht entflammbar, ist in Deutschland als Baustoff unzulässig.
    Durch den Verbund mehrerer Materialien oder die Bearbeitung – etwa Imprägnierung mit brandhemmenden Stoffen – kann sich die Entflammbarkeit eines Baustoffes verändern.
    Liegen die vorab veranschlagten Kosten unter den tatsächlich vom Bauherrn aufgewendeten Ausgaben, liegt eine Bausummenüberschreitung vor. Der Finanzierungsplan sollte für einen solchen Fall genügend Spielraum vorsehen.

    Die Haftung des Architekten, der im Rahmen der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure hierzu Feststellungen getroffen hat, beginnt erst, wenn bestimmte, von der Rechtsprechung großzügig bemessene Toleranzgrenzen überschritten werden.

    Bei Kostenschätzungen betragen sie etwa 30%, bei Kostenberechnungen 20% und bei der Zusammenstellung der Kostenanschläge als Ergebnis von Ausschreibungen 5–10%. Allerdings muss festgestellt werden, dass Rechtslehre und Rechtsprechung hierzu etwas uneinheitlich sind.

    Eine Haftung setzt ferner voraus, dass entweder eine vertragliche Vereinbarung zwischen Planer und Bauherr über die Baukosten bestand oder der Planer seine Pflichten verletzt hat. Die Pflichten des Architekten reichen dabei von der frühzeitigen Information des Bauherrn über den wirtschaftlichen Rahmen des Vorhabens (OLG Düsseldorf, Urteil vom 27.02.1997, Az. 5 U 65/96) bis zu einer fehlerfreien Kostenermittlung (möglicher Fehler zum Beispiel: vergessene Mehrwertsteuer).
    Abkürzung für: Bausachverständigenverordnung
    Bautafeln sind an jeder Baustelle anzubringen. Sie informieren über die Art des Bauvorhabens, Name und Adresse des Bauherrn, der Bauleitung, des Architekten und des Statikers.

    Die Bautafel muss deutlich lesbar und von der Straße aus gut sichtbar angebracht werden. Bautafeln haben sich aus einer bauordnungsrechtlichen Zwangsmaßnahme längst zu einem Marketinginstrumentarium für den Bauherrn und die am Bau und am Vertrieb beteiligten Unternehmen entwickelt.

    Schließlich soll auch für das entstehende Objekt geworben werden. Auch künstlerische Aspekte treten bei der Bautafelgestaltung immer mehr in den Vorder-grund. Bautafelausstellungen werden organisiert. Bautafelenthüllungen durch Repräsentanten des öffentlichen Lebens treten bei besonderen Bauvorhaben vor allem im öffentlichen Bereich immer häufiger an die Stelle des ersten "Spatenstichs".
    Das Bautagebuch dient der Aufzeichnung der Vorgänge am Bau. Vor allem werden darin Beginn und Dauer der einzelnen Bauarbeiten, der tägliche Baufortschritt, die angelieferten Materialien usw. dokumentiert, wie auch der Zustand der Baustelle insgesamt und deren äußere Bedingungen. Aus ihm sollten auch die Zahl der eingesetzten Arbeitskräfte, Art und Anzahl der verwendeten Maschinen und Anlieferungen von Baumaterial vermerkt werden. Wichtig können auch Hinweise auf widrige Witterungsbedingungen, wetterbedingte oder sonste Bauunterbrechungen sein. Die Dokumentation kann bei späteren Streitigkeiten mit den Vertragspartnern hilfreich sein. Die Führung des Bautagebuchs gehört zu den Grundleistungen eines Architekten, der damit aber auch einen Bauingenieur oder Baupolier beauftragen kann. Für genehmigungspflichtige Bauten ergibt sich der notwendige Inhalt aus DIN 1045.

    Eine Verpflichtung zur Führung des Bautagebuches besteht bei privaten Bauvorhaben nicht. Bei Vergabe von Bauaufträgen durch öffentliche Auftraggeber wird das Muster eines Bautagebuches verwendet, welches im Vergabehandbuch (VHB) dokumentiert ist.
    Der Bautenstandsbericht eines Immobiliensachverständigen erfüllt gleichzeitig zwei wesentliche Aufgaben im Rahmen des Baucontrollings: Zum einen enthält er wichtige Informationen über den tatsächlichen Fortgang und Stand ausgeführter Bauarbeiten, zum anderen überprüft er die Einhaltung vorher abgegebener Kostenprognosen und -voranschläge. Ein qualifizierter Bautenstandsbericht ist häufig unabdingbare Voraussetzung für die bankseitige Freigabe von Kreditmitteln zur weiteren Baufinanzierung.
    Bauträger führen in eigenem Namen, auf eigene Rechnung und auf eigenem Grundstück Baumaßnahmen durch, die sie am Markt an "Ersterwerber" im Rahmen eines Bauträgervertrages verkaufen. Sofern sich das Objekt beim Verkauf noch in der Bauphase befindet, geht der Bauträger eine Verpflichtung ein zur Fertigstellung nach Maßgabe der Baubeschreibung und der Bauzeichnungen. Der Bauträgervertrag mit dem Ersterwerber ist seiner Rechtsnatur nach ein Werkvertrag. Bedeutsame Folge hieraus sind werkvertragliche Sachmängelansprüche, die erst nach fünf Jahren ab Abnahme verjähren. Die auf neuerdings vier Jahre dimensionierte VOB-Mangelhaftung scheidet innerhalb dieser Rechtsbeziehung zwischen Bauträger und Erwerber faktisch aus. Zum Haftungsrisiko des Bauträgers zählen nicht nur Baumängel, die bei Abnahme nicht entdeckt wurden. Der Bauträger haftet auch für das Baugrundrisiko, wenn etwa Risse am Mauerwerk entstehen, der Baugrund untauglich war oder eine andere statische Berechnungsgrundlage erfordert hätte.

    Tritt der Bauträger seine Nacherfüllungsansprüche gegenüber den von ihm beauftragten Unternehmen an die Erwerber seiner Objekte ab, dann verbleibt bei ihm dennoch die Subsidiärhaftung. Sie verpflichtet ihn, für die Beseitigung des Baumangels zu sorgen, wenn dies dem Erwerber nicht gelingt, weil das betroffene Bauunternehmen insolvent wurde oder sich sonst verweigert.

    Der Bauträger bedarf als gewerbsmäßiger Bauherr einer Erlaubnis nach § 34c GewO und unterliegt zum Schutz der Vermögensinteressen der Erwerber speziellen Vorschriften der Makler- und Bauträgerverordnung. Vom Generalunternehmer und Generalübernehmer unterscheidet sich der Bauträger dadurch, dass er Bauherr ist und auf eigenem Grundstück baut. Generalunternehmer wie Generalübernehmer bauen dagegen auf dem Grundstück des Bauherrn. Sie übernehmen dadurch einen Teil des Bauherrenrisikos, dass sie – gleich wie der Bauträger – Festpreise garantieren. Weder Generalunternehmer noch Generalübernehmer unterliegen wegen Fehlens der gewerblichen Bauherreneigenschaft dem Vorschriftenbereich des § 34c GewO und der MaBV.
    Die überschlägige Bauträgerkalkulation wird in der Immobilien-Projektentwicklung zum Zwecke der Wirtschaftlichkeitsanalyse angewandt. Dabei werden die grundsätzlichen Bestandteile der Einnahmen und Ausgaben gegenübergestellt, wodurch festgestellt werden soll, ob das Projekt wirtschaftlich ist, das heißt ob die Einnahmen und die Kosten im Einklang zueinander stehen.

    In der Praxis lohnt es sich letztlich für den Bauträger nicht, wenn sich Einnahmen und Kosten lediglich ausgleichen, sondern erst, wenn ein Überschuss erzielt wird. In der Regel veranschlagen Bauträger in der Kalkulation einen Mindestgewinn beziehungsweise eine Mindestrentabilität, bevor sie das Projekt in Angriff nehmen (siehe Grafik unten).

    Diese überschlägige Berechnung kann noch stärker aufgefächert werden, zum Beispiel in die Kosten für die verschiedenen Gewerke, die letztlich die Herstellungskosten bilden.
    Ein besonders sensibler Punkt ist die Projektion der genauen Verkaufspreise und das Vorhersagen des exakten Vermarktungszeitraums, bis wann alle Einheiten veräußert werden könnten.

    Hierzu wären ebenfalls genauere Analysen zu erstellen und Vergleichswerte einzuholen. Wenn die Bauträgerkalkulation für ein Immobilienprojekt nicht wirtschaftlich ausfallen sollte, müssten Maßnahmen getroffen werden, um die Kosten auf der einen Seite zu senken und / oder die Einnahmen auf der anderen Seite zu erhöhen. Sollte dies nicht möglich sein, müsste unter wirtschaftlichen Aspekten von der Realisierung des Immobilienprojekts abgeraten werden..

    Nach Werner Pulletz (Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 5. Aufl. 2006, S 583) sieht eine Bauträgerkalkulation vereinfacht wie folgt aus:.
    In einem Bauträgervertrag verpflichtet sich der Bauträger dem Erwerber des Bauträgerobjektes gegenüber zur Übertragung des Eigentums an dem erworbenen Grundstück und zur Herstellung des Bauwerkes. Neben den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches sind auch Regelungen der Makler- und Bauträger-Verordnung (MaBV) zu beachten und in den Vertrag einzubeziehen. Ihr Sinn ist, die Vermögensinteressen der Erwerber von Bauträgerobjekten zu schützen.

    Durch die 2017 verabschiedete Reform des BGB-Bauvertragsrechts, welche ab 1.1.2018 in Kraft ist, wurde der Bauträgervertrag erstmals gesetzlich normiert.

    Der neue § 650u BGB definiert ihn als einen Vertrag, der die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks zum Gegenstand hat und der zugleich die Verpflichtung des Unternehmers enthält, dem Besteller das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu bestellen oder zu übertragen. Die Vorschrift stellt klar, dass hinsichtlich Errichtung und Umbau von Bauwerken das Werkvertragsrecht Anwendung findet, hinsichtlich der Übertragung von Eigentumsrechten oder Erbbaurechten aber das Kaufrecht zur Anwendung kommt.

    Nicht auf den Bauträgervertrag anwendbar sind folgende Regelungen (nach der ab 1.1.2018 geltenden Fassung des BGB):

    • § 648 BGB (Kündigungsrecht des Bestellers),
    • § 648a BGB (Kündigung aus wichtigem Grund),
    • § 650b bis 650e (Anordnungsrecht des Bestellers, Sicherungshypothek des Bauunternehmers),
    • § 650k Absatz 1 (Baubeschreibung als Vertragsinhalt),
    • § 650l (Widerrufsrecht des Verbrauchers),
    • § 650m Absatz 1 (Gesamtbetrag Abschlagszahlungen).

    § 3 der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) legt die Sicherungspflichten für Bauträger fest. Der Bauträger darf über Baugelder des Auftraggebers nur verfügen, wenn

    • der mit dem Erwerber abgeschlossene Vertrag rechtswirksam ist und vorbehaltene Rücktrittsrechte des Bauträgers nicht mehr bestehen,
    • zugunsten des Erwerbers eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist (bei Wohnungs- und Teileigentum muss deshalb die Teilung im Grundbuch vollzogen sein),
    • etwaige Grundpfandgläubiger, die einen Grundstücksankaufskredit oder andere grundpfandrechtlich abgesicherte Vorfinanzierungsmittel zur Verfügung gestellt haben, eine unwiderrufliche Freistellungserklärung gegenüber dem Erwerber abgegeben haben und
    • die Baugenehmigung erteilt ist oder – sofern sie nicht erforderlich ist – eine Bestätigung von der zuständigen Behörde vorgelegt wird, wonach die Voraussetzung für den Baubeginn gegeben ist.

    Außerdem dürfen bestimmte Baufortschrittsraten nicht überschritten werden.

    Für den Abruf der Baufortschrittsraten werden Höchstbeträge genannt, die dem Bauträger jedoch einen gewissen Handlungsspielraum in der Zusammenstellung der Leistungen lassen, für die die Raten fällig gestellt werden.

    Der Bauträgervertrag muss notariell beurkundet werden, da die Bauleistung und der Grundstückserwerb rechtlich als Einheit zu werten sind. Bei einem Bauträgervertrag kann das eine (Bauleistung) nicht vom anderen (Grundstückserwerb) getrennt werden.

    Auch in Bauträgerverträgen werden manchmal Klauseln verwendet, die nach den Regeln des Bürgerlichen Gesetzbuches über Allgemeine Geschäftsbedingungen nicht wirksam sind. Dazu gehören z.B. Regelungen, nach denen die Abnahme des Gemeinschaftseigentums bei einer neu zu errichtenden Wohneigentumsanlage durch einen – mit dem Bauträger wirtschaftlich und finanziell in Verbindung stehenden – Erstverwalter durchgeführt werden kann. Die Gefahr von Interessenkollisionen ist in einer solchen Konstellation allzu groß (BGH, Beschluss vom 12.9.2013, Az. VII ZR 308/12).

    Ebenso kann die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch ein Ingenieurbüro in Vertretung der Wohnungseigentümer keine rechtlichen Wirkungen auf „Nachzügler“-Erwerber haben, die noch gar keine Eigentümer sind. Weder kann die Teilungserklärung so etwas wirksam festlegen, noch kann es die Eigentümerversammlung wirksam beschließen. Die erste Eigentümerversammlung kann hier also keine vollendeten Tatsachen schaffen, durch welche „Nachzügler“-Käufer ihre Rechte wegen Baumängeln verlieren (BGH, Urteil vom 12. Mai 2016, Az. VII ZR 171/15).
    Abkürzung für: Bauverfahrensordnung
    Unter einem Bauvertrag versteht man einen Vertrag zwischen Bauherr und Bauunternehmer. Der Bauvertrag kann sich bei privaten Bauherren je nach Vereinbarung entweder nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch richten (BGB-Bauvertrag, Werkvertrag) oder nach der VOB/B (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen).

    Im März 2017 hat der Bundesrat endgültig eine lange diskutierte Reform des deutschen Bauvertragsrechts beschlossen. Diese betrifft den BGB-Bauvertrag. Grund für die Reform war, dass das bisherige Werkvertragsrecht als nicht mehr zeitgemäß für den Baubereich angesehen wurde. Angestrebt wurde größere Rechtsklarheit zur Vermeidung langwieriger Rechtsstreitigkeiten zwischen Bauherren und Bauunternehmern. Die neuen Vorschriften treten zum 1. Januar 2018 in Kraft.

    Die neue Regelung definiert den Bauvertrag als einen Vertrag über die Herstellung, die Wiederherstellung, die Beseitigung oder zum Umbau eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon.

    Die Reform führt neue Regelungen für den Bauvertrag und den Bauträgervertrag ein und schafft einen neuen Vertragstyp, den Verbraucherbauvertrag. Bei diesem soll der Verbraucherschutz stärker im Vordergrund stehen, die gesetzliche Regelung findet sich ab 1.1.2018 in § 650i BGB.
    Will der Bauherr sicher gehen, dass seine Pläne über das Bauvorhaben auch tatsächlich genehmigt werden, kann er vorab beim örtlichen Bauamt einen Vorbescheid erwirken. Dazu muss er eine Bauvoranfrage stellen. Diese ist wesentlich zeit- und kostengünstiger für den Bauherrn als das eigentliche Genehmigungsverfahren. Bei einem späteren Baugenehmigungsverfahren sind die im Vorbescheid von der Baubehörde entschiedenen Punkte für den Zeitraum von 3 Jahren verbindlich.
    Bauvorlagen sind Unterlagen, die einem Bauantrag beigefügt werden müssen, um das Bauvorhaben genau darzustellen. Fast in allen Bundesländern verlangen die Behörden folgende Unterlagen:
    Baubeschreibung mit
    • Übersichtsplan (Maßstab 1:2000)
    • Lageplan (Maßstab 1:500)
    • Bauzeichnungen, Schnitten und Ansichten (Maßstab 1:100)
    • Nachweis der Standsicherheit
    • Nachweis der Einhaltung der Energieeinsparverordnung
    • Angaben zum Schallschutz
    • Darstellung zur Grundstücksentwässerung
    • Berechnung des umbauten Raums
    • Berechnung der Wohn- und Nutzfläche
    Die Bauvorlagen sind auch einzureichen, wenn keine Genehmigung beantragt, sondern das Bauvorhaben im Rahmen eines der Verfahren durchgeführt werden soll, bei der der Planverfasser die Verantwortung für das Vorliegen aller gesetzlichen Bauvoraussetzungen übernimmt.

    Rechtsgrundlage der Bauvorlagen sind die Bauvorlagenverordnungen der Bundesländer.
    Neben dem Maß der baulichen Nutzung wird in Bebauungsplänen auch die Bauweise festgesetzt. Dabei wird unterschieden zwischen einer offenen und geschlossenen Bauweise. Die offene Bauweise ist dadurch gekennzeichnet, dass bei den Gebäuden seitliche Grenzabstände einzuhalten sind. Zur offenen Bauweise zählen neben Einzel- und Doppelhäusern auch Hausgruppen bis maximal 50 m Länge. Garagen und Stellplätze können dabei in der Regel an die Grenze gebaut werden.

    Die geschlossene Bauweise kennt keine seitlichen Grenzabstände. Die Häuser werden zusammengebaut. Die Grenzwände sind als "Brandwände" bzw. "Gebäudeabschlusswände" zu errichten. Besondere Formen der geschlossenen Bauweise sind die Blockbebauung und die Kettenbauweise, bei der jeweils Einzelhäuser und Garagen wie an einer Kette aneinandergebaut sind.
    Bauwerk ist ein zivilrechtlicher Begriff des BGB, der auch Eingang in das Erbbaurecht gefunden hat. Die Herstellung, Änderung oder Beseitigung eines Bauwerkes wird in einem Werkvertrag geregelt. Der Begriff "Bauwerk" umfasst nicht nur bauliche Anlagen i.S.d. Bauordnungen der Bundesländer, sondern auch Anlagen des Tiefbaus (z.B. des Straßenbaus).
    Bei der Bauwirtschaft handelt es sich um einen sehr vielschichtigen Wirtschaftszweig. Einerseits wird unterschieden zwischen den Unternehmen der vorbereitenden Baustellenarbeiten, zum Beispiel Abbruchunternehmen, dem Hoch- und Tiefbau zuzuordnenden Unternehmen, den Unternehmen der Bauinstallation und des Ausbaus und der Unternehmen, die Baumaschinen und -geräte mit Bedienungspersonal vermieten. Eine andere Unterscheidung bezieht sich auf das Bauhauptgewerbe und das Ausbaugewerbe. Beim Ausbaugewerbe handelt es sich in der Regel um kleinere Handwerksbetriebe. Nur rund 10 Prozent haben mehr als 10 Beschäftigte. Außerdem wird beim Hochbau unterschieden zwischen Wohnungsbau, Wirtschaftsbau und öffentlichem Bau, beim Tiefbau zwischen gewerblichem Bau und öffentlichem Bau, darunter Straßenbau, der etwa die Hälfte des öffentlichen Tiefbauvolumens beträgt. Die deutsche Bauwirtschaft unterlag in der Zeit seit der Wiedervereinigung erheblichen Schwankungen. Dies wird aus nach folgenden Zahlen deutlich.

    Der Anteil der Bauwirtschaft am Bruttoinlandsprodukt (BIP), der 1991 12,8 Prozent und 1994 14,9 Prozent betrug, ging bis 2004 auf 10,2 Prozent zurück. 2005 betrug der Anteil nur noch 9,1 Prozent um dann bis 2008 auf 10,1 Prozent wieder anzusteigen. Im Jahr 2012 betrug der Anteil der Bauwirtschaft am BIP nur noch 4,6 Prozent.

    Die Entwicklung des Baugewerbes (der Bauunternehmen des Bauhaupt- und Ausbaugewerbes) mit 20 Beschäftigten und mehr) spiegeln die untenstehenden Zahlen wieder.

    Die Zahl aller Beschäftigten im Bauhauptgewerbe streut über ein Jahr erheblich. In den Wintermonaten liegt sie deutlich unter der Zahl in den Sommermonaten.

    Auf das Jahr gerechnet sank die Zahl der Beschäftigten im Baugewerbe vom Jahr 2000 von 1.029.000 auf 698.000 im Jahr 2010. Im Jahresdurchschnitt 2011 waren es 734.000 Beschäftigte. Der Gesamtumsatz im Baugewerbe betrug im Jahr 2000 108.716 Mio. Euro, 2010 nur noch 91.333 Mio. Euro. 2012 war eine gewisse Stabilisierung zu verzeichnen: So lag der Gesamtumsatz im Baugewerbe bei 92,6 Mrd. Euro. Die Auftragseingänge stiegen um 6,8 % gegenüber dem Vorjahr auf 54,5 Mrd. Euro.
    Das vorgesehene Bauzeitende für die Immobilie eines geschlossenen Immobilienfonds ist von maßgeblicher Bedeutung für den Zeitpunkt der erstmaligen Mieteinnahmen und damit für den möglichen Ausschüttungsbeginn an die Fondsgesellschafter. Um hier unliebsame Überraschungen zu vermeiden, sollten für den Fall von Bauzeitüberschreitungen Vertragsstrafen in Höhe von mindestens den Mietausfällen und sonstigen finanziellen Nachteilen vereinbart sein.
    Im Bauzeitenplan wird der vorgesehene zeitliche Ablauf des Bauvorhabens und der dabei ineinandergreifenden Bauleistungen der verschiedenen am Bau beteiligten Gewerke dargestellt. Darstellungsform ist meist ein auf einen Kalenderbogen projiziertes Balkendiagramm. Teilweise werden auch Liniendiagramme verwendet. Bei Großbauvorhaben bedient man sich teilweise auch der "Netzplantechnik".

    Der Bauzeitenplan ist ein Steuerungs- und Kontrollinstrument bei der Koordination der am Bauprozess beteiligten Unternehmen. Aus ihm können unmittelbar die Fristen, bis zu denen eine Arbeit fertiggestellt sein soll, abgelesen werden. Die Koordination der Bauarbeiten gehört grundsätzlich zu den Pflichten des Bauherrn. Daher ist es seine Aufgabe, den Bauzeitenplan zu erstellen. Er muss aber keinen Bauzeitenplan erstellen. Er kann die Gewerke auch anders koordinieren, wie es bei kleineren bis mittleren Bauvorhaben auch üblich ist. Ein Bauhandwerker oder -unternehmer muss den Bauzeitenplan nur dann erstellen, wenn er damit vom Bauherrn ausdrücklich beauftragt wird.

    Der Bauzeitenplan ist nur dann für die Handwerker verbindlich, wenn es eine entsprechende ausdrückliche Vereinbarung mit dem Auftraggeber gibt. Eine einseitige Änderung des Plans im Laufe der Bauausführung ist nicht automatisch verbindlich. Sie muss von den Gewerken akzeptiert werden. 

    Wenn der Unternehmer eine Frist aus dem verbindlich vereinbarten Bauzeitenplan überschreitet, ist er im Verzug.

    Wenn er merkt, dass er eine wirksam vereinbarte Frist überschreitet, ist er verpflichtet, Abhilfe zu schaffen (mehr Mitarbeiter, Verlängerung der Arbeitszeit o.ä.).
    Bauzeitzinsen sind Schuldzinsen, die bei Bauvorhaben im Zusammenhang mit einer Vor- oder Zwischenfinanzierung vor der Bezugsfertigkeit des Objektes anfallen.

    Soll das Objekt vermietet werden, können die Zinsen vom Bauherrn als Werbungskosten abgezogen werden. Kalkulatorisch zählen sie zu den Baunebenkosten.
    Die Bauzustandsanalyse ist Sache von Bausachverständigen, die sich als Bauingenieure oder Sonderfachleute am Bau (Fachplaner, Tragwerksplaner, Bauphysiker) auf die Bauzustandsanalyse spezialisiert haben. Bausachverständige können öffentlich bestellt und vereidigt werden. Bauzustandsanalysen sind erforderlich im Zusammenhang mit der Bewertung von Bauwerken, aber auch als Voruntersuchung vor Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen und bei größeren Instandsetzungsmaßnahmen vor allem dann, wenn es sich um denkmalgeschützte Gebäude handelt. Solche Maßnahmen setzen Bauzustandsanalysen voraus, damit bei den Planungen der Istzustand als Ausgangsgröße richtig berücksichtigt und kalkuliert werden kann.

    Soweit Bauschäden ermittelt wurden, sind auch die Ursachen festzustellen. Das Augenmerk des Analysten muss auch etwa vorhandenen Schad- und Gefahrenstoffen und Ablagerungen und einem etwaigen Schimmelbefall gelten. Die festgestellten Ergebnisse sind zu dokumentieren, eventuell sind Probeentnahmen erforderlich, die im Labor analysiert werden.

    Gilt die Bauzustandsanalyse der Ermittlung der Luftdichtheit von Gebäuden, kann mit dem Differenzdruck-Messverfahren (Blower-Door-Test) festgestellt werden, wo sich Lücken bei der Wärmedämmung befinden, die zum Zweck der Energieeinsparung geschlossen werden sollten.
    Abkürzung für: Bauzulassungsverordnung
    Abkürzung für: Bundesaufsichtsamt für das Versicherungswesen
    Das früher in Bayern für alle WEG-Streitigkeiten zuständige Bayerische Oberste Landesgericht ist auf Beschluss der Bayerischen Staatsregierung aufgelöst worden. An seine Stelle ist 2005 das Oberlandesgericht München getreten.
    Abkürzung für: Bayrische Gemeindeordnung
    Abkürzung für: Berlin-Brandenburgische Akademie der Wohnungswirtschaft e.V.
    Abkürzung für: Bundesbaublatt
    Abkürzung für: Bundesbaugesetz
    Abkürzung für: Bundesbaudirektion
    Abkürzung für: Bergbaugesetz
    Abkürzung für: Berufsbildungsgesetz
    Abkürzung für: Bundesbodenschutzgesetz
    Abkürzung für: Besondere Bedingungen und Risikobeschreibungen für die Berufshaftpflichtversicherung von Architekten, Bauingenieuren und Beratenden Ingenieuren
    Abkürzung für: Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen
    Abkürzung für: durchschnittlicher, relativer Bodenwert in % im Verhältnis zur Grundstückstiefe
    Abkürzung für: Bund Deutscher Architekten
    Abkürzung für: Bund Deutscher Baumeister, Architekten und Ingenieure
    Abkürzung für: Bundesverband Deutscher Fertigbau
    Abkürzung für: Bund Deutscher Innenarchitekten
    Abkürzung für: Bund Deutscher Landschaftsarchitekten
    Abkürzung für: Bundesdatenschutzgesetz
    Manche Vermieter verlangen für den Abschluss bzw. die Ausfertigung des Mietvertrages eine Bearbeitungs – oder Vertragsausfertigungsgebühr.
    Zur Zulässigkeit und zur Maximalhöhe dieser Gebühr urteilen die Gerichte sehr unterschiedlich. Generell gilt:
    • Vertragsklauseln, nach denen - ohne einen konkreten Betrag zu nennen - einfach alle Ausgaben oder Kosten im Zusammenhang mit dem Vertragsabschluss auf den Mieter abgewälzt werden, sind zu unbestimmt und daher unwirksam.
    • Ein Makler darf nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz eine Courtage oder Provision verlangen (maximal zwei Monatsmieten ohne Nebenkosten plus Mehrwertsteuer), aber keine zusätzliche Bearbeitungsgebühr.
    • Ein Vermieter darf keine Maklerprovision verlangen.
    • Auch ein Mieter darf von seinem Nachmieter keine Provision oder Vertragsabschlussgebühr fordern.
    Nach Ansicht einiger Gerichte darf der Vermieter vom Mieter eine Bearbeitungsgebühr verlangen, um Auslagen des Vermieters z.B. für Anzeigenschaltungen abzugelten, wenn kein Makler eingeschaltet war.

    Zur Höhe urteilen die Gerichte sehr unterschiedlich. 50 bis 75 Euro sind noch zulässig, 150 Euro nach Meinung der meisten Gerichte nicht mehr. Das Amtsgericht Bochum hielt eine Bearbeitungsgebühr von 300 DM für wirksam vereinbart; der Vermieter hatte tatsächlich Anzeigenkosten in dieser Höhe gehabt (Az. 66 C 531/97).

    Eine überhöhte Bearbeitungsgebühr kann vom Mieter nachträglich zurückgefordert werden. Das Amtsgericht Hamburg erklärte Ende 2004 eine Vertragsausfertigungsgebühr von 152 Euro für unzulässig. Eine solche Gebühr sei eine versteckte Maklergebühr, die der Vermieter oder Verwalter laut Wohnungsvermittlungsgesetz nicht verlangen dürfe (Az.: 711 C 36/04).

    Auch am 5.3.2009 entschied das Landgericht Hamburg, dass die Vereinbarung einer Vertragsabschlussgebühr in einem Formularmietvertrag über Wohnräume unzulässig ist (Az. 307 S 144/08). Hier waren von einer Wohnungsgesellschaft 130 Euro zuzüglich Mehrwertsteuer verlangt worden. Argument des Gerichts war hier, dass die Gebühr für die Vertragsausfertigung in den Bereich der Verwaltung falle. Verwaltungskosten seien keine Betriebskosten und dürften dem Mieter nicht auferlegt werden.
    Bausparkassen verlangten bei Auszahlung des Bauspardarlehens lange Zeit eine Bearbeitungsgebühr vom Kunden. Diese lag bei zwei bis drei Prozent der Darlehenssumme. Die Bearbeitungsgebühr ist nicht mit der Abschlussgebühr zu verwechseln, die bei Vertragsabschluss anfällt.

    Seit 2014 folgt die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes der Linie, dass Bearbeitungsgebühren bei Verbraucherdarlehen unzulässig sind. Mit Urteil vom 8.11.2016 entschied der BGH auch in Bezug auf Bauspardarlehen, dass diese Bearbeitungsgebühr eine unangemessene Benachteiligung der Kunden darstellt (Az. XI ZR 552/15). Die Gebühr leiste keinen Beitrag zur Funktionsfähigkeit des Bausparsystems und ihre Erhebung liege nicht im kollektiven Gesamtinteresse aller Bausparer.

    Folge ist: AGB-Klauseln, mit denen eine Bearbeitungsgebühr bei Darlehensauszahlung vereinbart wird, sind unwirksam. Bausparer, die eine solche Gebühr entrichtet haben, können sie grundsätzlich zurückfordern. Abschlussgebühren bei Bausparverträgen sind weiterhin zulässig, auf sie bezieht sich das Urteil des BGH nicht. Soweit bekannt, haben die meisten Bausparkassen inzwischen ihre Geschäftsbedingungen angepasst.
    Bevor ein Grundstück mit der Absicht erworben wird, es zu bebauen, ist stets eine Bebaubarkeitsprüfung erforderlich. Sie umfasst die Prüfung

    • der Beschaffenheit des Baugrunds,
    • des Baurechts,
    • der rechtlichen Verhältnisse und etwaiger vorhandener Baubeschränkungen,
    • des Grades der Erschließung und etwa notwendiger Bodenordnungsmaßnahmen,
    • der Lage.


    • Beschaffenheit des Baugrundes

    Die Beschaffenheit des zu bebauenden Bodens kann durch eine Baugrunduntersuchung ermittelt werden. Es geht vor allem um die Ermittlung der statischen Tragfähigkeit des Baubodens. Bodengrundkarten geben darüber hinaus Aufschluss über die hydrologischen Verhältnisse (Grundwasserspiegel). Aus Altlastenkatastern kann entnommen werden, ob sich das Grundstück auf einem "Altstandort" befindet oder ob es altlastenverdächtig ist. Im Zweifel sollte der Architekt mit der Entnahme von Bodenproben beauftragt werden.

    • Baurecht

    Die Prüfung des Baurechts ist der wichtigste Teil der Bebaubarkeitsprüfung. Es gibt drei Bereiche, in denen ein aktuelles Baurecht besteht: Im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes, im Innenbereich und – sehr beschränkt – im Außenbereich. Der Prüfungsbereich des Bebauungsplanes umfasst Art und Maß der baulichen Nutzung sowie die weiteren dort enthaltenen oft sehr umfangreichen Festsetzungen. Im Innenbereich richtet sich das Baurecht nach der Umgebungsbebauung. Hier kann durch eine Bauvoranfrage Rechtssicherheit geschaffen werden. Bei der Prüfung ist auch zu ermitteln, ob gegebene Baurechte auch tatsächlich genutzt werden können. Zu denken ist an den Grundstückzuschnitt. Ist eine Fläche als Baufläche im Flächennutzungsplan ausgewiesen, kann Baurecht mit Hilfe eines Vorhaben- und Erschließungsplanes geschaffen werden, der dann bei einer Einigung mit der Gemeinde über das geplante Bauvorhaben zu einem vorhabenbezogenen Bebauungsplan führt.

    • Rechtliche Verhältnisse, Baubeschränkungen

    Die Prüfung der rechtlichen Verhältnisse bezieht sich vor allem auf Eintragungen im Grundbuch (z.B. Dienstbarkeiten) oder im Baulastenverzeichnis. Es muss aber auch geprüft werden, ob Verträge mit Pächtern oder Mietern bestehen. Baubeschränkungen können die bauliche Nutzbarkeit des Grundstücks erheblich einschränken.

    • Grad der Erschließung

    Ferner muss geprüft werden, ob und inwieweit Erschließungsanlagen bereits vorhanden sind oder erst hergestellt werden müssen. Beim Grundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes ist dies weniger bedeutsam, da die Gemeinde bei Aufstellung eines Bebauungsplanes auch für die Erschließung des Baugebiets sorgen muss. Bei einem vorhabenbezogenen Bebauungsplan oder einer sonstigen Bebauung im Rahmen eines städtebaulichen Vertrages fällt die Durchführung der Erschließung aber in den Pflichtenbereich des Bauherrn. In der Regel werden Baugrundstücke erst angeboten, wenn das Bodenordnungsverfahren durchgeführt und damit bebaubare Parzellen hergestellt sind, so dass sich Fragen hierzu in der Regel nicht stellen.

    • Lage des Grundstücks

    Zur Bebaubarkeitsprüfung können auch Aspekte zählen, die die Nutzungsphase des beabsichtigten Bauwerks betreffen. Zu denken ist z.B. an die Lageanalyse. Die Lage des Grundstücks ist für die Marktfähigkeit einer Baumaßnahme von entscheidender Bedeutung. Sie kann positiv oder negativ durch externe Faktoren beeinflusst werden. Je nach vorgesehener Nutzungsart ist besonders auf die Analyse der Mikro- oder der Makrolage sowie der harten und weichen Lagefaktoren Wert zu legen.
    Durch den Bebauungsplan werden Baurechte für die Eigentümer der Grundstücke geschaffen, die im Geltungsbereich des Bebauungsplanes liegen. Der "qualifizierte" Bebauungsplan enthält mindestens Festsetzungen über Art und Maß der baulichen Nutzung, überbaubare Grundstücksflächen und die örtlichen Verkehrsflächen. Ein Bebauungsplan, der diesen Mindestfestsetzungen nicht entspricht, gilt als "einfacher" Bebauungsplan.

    Dieser enthält in der Regel nur die Festsetzung der Gebietsart und / oder von Baugrenzen bzw. Baulinien. Darüber hinaus richtet sich die Bebauung nach der Umgebung. Einfache Bebauungspläne setzen also einen bestimmten Bebauungsbestand voraus, der Orientierungsgrundlage bei Beurteilung der Zulässigkeit eines Bauvorhabens ist. Sie enthalten häufig noch altrechtliche Bestimmungen aus der Ära vor Inkrafttreten des früheren Bundesbaugesetzes, soweit sie nicht außer Kraft gesetzt wurden.

    § 9 Abs. (1) BauGB enthält 26 verschiedene Festsetzungsmöglichkeiten für einen Bebauungsplan bis hin zu Anpflanzungen mit Bäumen und Sträuchern. Den Bundesländern werden weitere Festsetzungsmöglichkeiten eingeräumt, deren Rechtsgrundlage Länderverordnungen sind. Ein Bebauungsplan gilt für einen genau abgegrenzten Teil des Gemeindegebietes. Der Bebauungsplan besteht aus einem zeichnerischen Teil mit Erklärungen der verwendeten Planzeichen und einer "Begründung". Die Ziele, Zwecke und wesentlichen Auswirkungen des Bebauungsplanes sind dabei zu erläutern. Im Hinblick darauf, dass manche Bebauungspläne in den schriftlichen Ausführungen bis zu 50 Seiten stark geworden sind, gibt es zunehmend Initiativen, die für "schlanke Bebauungspläne" plädieren.

    Bebauungspläne sind jeweils mit den benachbarten Gemeinden abzustimmen. Dabei muss der Tatsache Rechnung getragen werden, dass Einrichtungen von benachbarten Gemeinden, die sich aus ihrer zentralörtlichen Funktion ergeben, nicht durch Vorhaben unterlaufen werden, die die Auswirkungen solcher Einrichtungen beeinträchtigen.

    Der Bebauungsplan kommt wie folgt zustande: Nach einem öffentlich bekannt zugebenden Aufstellungsbeschluss wird ein Vorentwurf mit den Bürgern (seit 2004 "Öffentlichkeit") und den Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange (TÖB) erörtert. (Dies entfällt bei "beschleunigten Verfahren" im Sinne des § 13a Abs. 2 BauGB.) Dabei sich ergebende Erkenntnisse werden erörtert und – wenn mehr dafür als dagegen spricht – im Entwurf des Bebauungsplanes berücksichtigt. Die Gemeinde beschließt dann, diesen Entwurf öffentlich auszulegen. Auch dieser Beschluss ist bekannt zu machen.

    Den Bürgern, Fachbehörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange ist damit noch einmal eine Möglichkeit gegeben, Bedenken und Anregungen zu äußern, die in die Abwägung durch den Gemeinderat einfließen. Durch das Europarechtsanpassungsgesetz von 2004 wurde eine Umweltprüfung vorgeschrieben, die mögliche erhebliche Umweltauswirkungen ermittelt und bewertet. Das Ergebnis fließt in einen Umweltbericht ein. Auch er ist Gegenstand der Abwägung.

    Der Bebauungsplan wird schließlich durch Satzung beschlossen. Er tritt mit der Bekanntmachung in Kraft. Zur Beschleunigung des Planungsverfahrens hat es sich als zweckmäßig erwiesen, die Beteiligung der Öffentlichkeit dem Aufstellungsbeschluss vorzuziehen ("vorgezogene Bürgerbeteiligung"). Es kann dann auf die Erörterung des unter Mitwirkung der Bürger zustande gekommenen Entwurfs verzichtet werden. Welche Bedenken und Anregungen der Öffentlichkeit und der Behörden berücksichtigt, teilweise berücksichtigt oder nicht berücksichtigt wurden, wird in einen Abwägungsbeschluss festgehalten. Der Beschleunigung dient auch die Beteiligung der Behörden und der Träger öffentlicher Belange im so genannten Sternverfahren. Alle von der Planung berührten Institutionen werden dabei unter Fristsetzung gleichzeitig zur Stellungnahme aufgefordert.

    In bestimmten Ausnahmefällen ist eine Genehmigung des Bebauungsplanes erforderlich, nämlich immer dann, wenn ein Flächennutzungsplan zum Zeitpunkt der Bekanntmachung des Bebauungsplanes (noch) nicht vorliegt oder der Flächennutzungsplan parallel zur Aufstellung des Bebauungsplanes geändert werden muss. Dies ist immer dann der Fall, wenn die Vorgaben des Flächennutzungsplanes mit den Vorstellungen zum Bebauungsplan nicht übereinstimmen. Überwiegend kann jedoch davon ausgegangen werden, dass Flächennutzungspläne existieren und der Aufstellungsbeschluss über einen Bebauungsplan auf der Grundlage eines bestehenden Flächennutzungsplanes gefasst wird.

    Seit 1.1.2007 gibt es für Innenbereiche die neue Variante der "Bebauungspläne der Innenentwicklung", die zur Anwendung gelangen können, wenn die entsprechenden Voraussetzungen des § 13 a BauGB gegeben sind. Es handelt sich um Bebauungspläne, die im "beschleunigten Verfahren" zustande kommen. Dabei entfällt die Notwendigkeit der Umweltprüfung und damit auch eines Umweltberichts. Dies gilt uneingeschränkt für Baugebiete mit einer zulässigen Grundfläche von bis 20.000 Quadratmeter. Bei Bebauungsplangebieten mit einer zulässigen Grundfläche zwischen 20.000 und 70.000 Quadratmeter muss in einer Vorprüfung festgestellt werden, ob der Bebauungsplan erhebliche Umweltauswirkungen nach sich zieht. Kann dies verneint werden, kann auch hier das beschleunigte Verfahren zum Zuge kommen.

    Eine zunehmende Bedeutung hat der vorhabenbezogene Bebauungsplan, der auf der Grundlage eines von einem Investor vorgelegten Vorhaben- und Erschließungsplans beruht. Für das vorgesehene Gebiet darf noch kein anderer Bebauungsplan vorliegen. Das geplante Vorhaben muss aber kompatibel mit dem bestehenden Flächennutzungsplan sein.

    Seit 1.1.2007 kann sich der vorhabenbezogene Bebauungsplan darauf beschränken, nur die im Durchführungsvertrag mit dem Vorhabenträger konkret vereinbarte bauliche Nutzung als festgesetzt anzusehen.
    Bei „Bebauungsplänen der Innenentwicklung" nach § 13a BauGB handelt es sich um einen besonderen Typ von Bebauungsplänen, für Flächen, die zur Wiedernutzung, Nachverdichtung oder andere Maßnahmen der Innenentwicklung im Innenbereich geeignet sind. Die gesetzliche Grundlage hierfür wurde durch das "Gesetz zur Erleichterung von Planungsvorhaben für die Innenentwicklung der Städte" vom 21.12.2006 geschaffen. Dieses Gesetz wurde verabschiedet, nachdem das Deutsche Institut für Urbanistik (Difu) unter Beteiligung von sechs Städten Praxistests erfolgreich durchgeführt hatte. Ziel des Gesetzes ist es unter anderem, durch Einführung eines "beschleunigten Verfahrens" der Baulandausweisung im Innenbereich den in den letzten Jahren schwindenden Standortvorteil der Innenstädte gegenüber Bauinvestitionen "auf der grünen Wiese" zu stärken. Außerdem soll ein Beitrag zur Reduzierung des Flächenverbrauchs geleistet werden.

    Kennzeichnend für diese Bebauungspläne, die sich auf Innenbereichsflächen beziehen, sind Erleichterungen insbesondere durch den Wegfall der sonst vorgeschriebenen zeit- und kostenaufwendigen Umweltprüfungen. Ein Bebauungsplan im sogenannten "beschleunigten Verfahren" darf danach aufgestellt werden, wenn in ihm eine zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 BauNVO festgesetzt wird von insgesamt
  • weniger als 20000 Quadratmeter, wobei die Grundflächen mehrerer Bebauungspläne, die in einem engen sachlichen, räumlichen und zeitlichen Zusammenhang stehen, zusammenzurechnen sind, oder
  • 20000 Quadratmeter bis weniger als 70000 Quadratmeter, wenn dadurch voraussichtlich keine erheblichen Umweltauswirkungen zu befürchten sind. Dies muss dann vorweg eingeschätzt werden. Von Darstellungen des Flächennutzungsplanes kann bei diesen beschleunigten Verfahren vorweg schon abgewichen werden, sofern dadurch nicht eine geordnete städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebiets beeinträchtigt wird. Eine spätere Anpassung des Flächennutzungsplanes ist dann aber erforderlich.

    Die Festsetzungen im Bebauungsplan können geringere Abstandsflächen vorsehen, als die in den Länderbauordnungen vorgegebenen (§ 9 Abs. 1 Nr. 2a BauGB).

    Im Fokus der Abwägung bei Bebauungsplänen der Innenentwicklung steht die Deckung des Bedarfs an Investitionen zur Erhaltung, Sicherung und Schaffung von Arbeitsplätzen, der Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum oder die Verwirklichung wichtiger Vorhaben in der Infrastruktur.
    • Während durch objektive, statistische Analysen der Bedarf an Gütern festgestellt werden kann, handelt es sich bei einem Bedürfnis um ein subjektives Verlangen nach Befriedigung von Wünschen. Dieses Phänomen wurde einmal als „Gefühl eines Mangels mit dem Streben, ihn zu beseitigen" definiert (Friederich Benedikt Wilhelm v. Hermann). Mit dieser psychologischen Betrachtungsweise waren spätere Wirtschaftswissenschaftler nicht einverstanden. Sie entwickelten eine Lehre von objektiven Bedürfnissen.

    Ein Bedarf äußert sich in Form einer konkreten Nachfrage am Markt, während ein Bedürfnis diese Bedarfsäußerung stimuliert. Für Unternehmen ist die Bedarfsanalyse eine Grundlage für die Absatzplanung. Bedarf ist die Grundlage für ein planmäßiges Handeln, das auf die „Deckung“ des Bedarfs gerichtet ist. Dabei spielt es keine Rolle, um welche Wirtschaftssegmente es sich handelt. Es gibt aus der Perspektive von Unternehmen einen Kapitelbedarf, einen Personalbedarf, einen Raumbedarf, jeweils in einer bestimmten Größenordnung. Aus der Perspektive von Verbrauchern wird u.a. von einem Bedarf nach Wohnraum, Nahrung, Freizeit ausgegangen. Die Entwicklung des Wohnungsbedarfs wird heute durch Wohnungsbedarfsprognosen ermittelt. Aus solchen Prognosen ergaben sich früher auch Förderkonstrukte für den Wohnungsbau.

    Bedarf im Rahmen der sozialen Sicherungssysteme

    Bei den sozialen Sicherungssystemen wird dagegen darauf abgestellt, die Sozialhilfe vom Grad der Bedürftigkeit abzuleiten. Ziel ist es, mindestens das Existenzminimum zu sichern.

    Eine andere Forderungsebene wird in der Diskussion um den Mindestlohn deutlich. Hier wird nicht von einem Bedürfnis ausgegangen, sondern von einer „gerechten“ Entlohnung der Arbeit. Dabei soll jeder von seiner Arbeit leben können. Bleibt die Entlohnung unterhalb eines bestimmten Niveaus, dann erhalten diese „Aufstocker“ den fehlenden Differenzbetrag bis zur Erreichung der Grundsicherung vom Staat.

    Die Plausibilisierung des Bedarfs erfolgt durch eine Aufschlüsselung des Regelsatzes bei Beziehern von Arbeitslosengeld. Dabei werden die Kosten für Unterkunft und Heizung neben den monetären Zuwendungen und ggf. anderen Leistungen in den Leistungskatalog mit aufgenommen. Hartz IV-Empfänger sind damit quasi mit einem Wohnrecht ausgestattet.
    Bei der Bedarfsbewertung von Grundstücken handelte es sich um die Ermittlung des Grundbesitzwertes im Sinne des Bewertungsgesetzes zum Zwecke der Veranlagung zur Erbschaft- und Schenkungsteuer. Allerdings ist seit 1.1.2009 nicht mehr der durch die Bedarfsbewertung ermittelte Grundbesitzwert Bemessungsgrundlage der Steuer. Dem Grundvermögen ist zwar weiterhin der gemeine Wert zugrunde zu legen. Er findet aber seinen Ausdruck nunmehr im Verkehrswert. Für die Bewertung von Grundvermögen sind ab 1.1.2009 demnach nicht mehr die §§ 68 - 94 BewG, sondern die §§ 176 - 198 BewG maßgebend. Weist der Steuerpflichtige nach, dass der vom Finanzamt ermittelte gemeine Wert der wirtschaftlichen Einheit am Bewertungsstichtag niedriger ist als der nach diesen Vorschriften ermittelte Wert, so ist dieser Wert anzusetzen. Für den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts gelten grundsätzlich die auf Grund des § 199 Abs. 1 des Baugesetzbuchs erlassenen Vorschriften – also die Wertermittlungsverordnung. Für Bewertungssachverständige ergibt sich hieraus ein zusätzliches Betätigungsfeld.
    Für das Zustandekommen eines Vertrags können Bedingungen formuliert werden. Zu beachten ist die Unterscheidung zwischen einer aufschiebenden Bedingung und einer auflösenden Bedingung. Bei einer aufschiebenden Bedingung kommt der Hauptvertrag erst mit Eintritt der Bedingung zu Stande (§ 158 Abs. 1 BGB). Der Provisionsanspruch kann erst ab diesem Zeitpunkt geltend gemacht werden (§ 652 Abs. 1 Satz 2 BGB).

    Ob es sich bei einer Klausel im Hauptvertrag um eine solche aufschiebende Bedingung handelt, muss durch Auslegung des Vertrags ermittelt werden. Dabei ist davon auszugehen, dass eine aufschiebende Bedingung nur ausnahmsweise gewollt ist.

    Im Normalfall liegt eine auflösende Bedingung vor. Ein Hauptvertrag, der eine auflösende Bedingung enthält, ist von Anfang an voll wirksam. Daher ist auch der Provisionsanspruch ab Vertragsschluss gegeben. Mit Eintritt der vorgesehenen Bedingung gilt der Hauptvertrag ab diesem Zeitpunkt als aufgelöst. Der schon entstandene Provisionsanspruch entfällt dadurch aber grundsätzlich nicht. So lautet jedenfalls die herrschende Meinung.
    Einen Maklervertrag, der auf unbestimmte Zeit abgeschlossen wurde, kann der Makler jederzeit frei kündigen. Der Maklerkunde kann ihn jederzeit ohne Begründung kündigen.

    Es ist zulässig, die freie Kündigung des Maklervertrags einzuschränken. Dabei sind die Interessen des Maklers an die Aufrechterhaltung des Vertrags mit der Möglichkeit, die Provision zu verdienen, und die Interessen des Maklerkunden, einen Alleinauftrag bei Erfolglosigkeit kündigen zu können, zu berücksichtigen. Üblicherweise wird ein Zeitraum von sechs bis zehn Monaten als wirksame Beschränkung der freien Kündigung angesehen. Bei Spezialimmobilien bzw. bei Objekten, deren Vermarktung erkennbar schwierig und damit voraussichtlich zeitaufwändig sein wird, sind auch wesentlich längere Fristen von mehreren Jahren akzeptiert.

    Ein Maklervertrag, der für eine bestimmte Zeit abgeschlossen wurde, endet mit dem Erreichen dieses Zeitpunkts, ohne dass es irgendeiner weiteren Maßnahme oder Erklärung der Parteien bedarf.

    Die Parteien können innerhalb der Laufzeit des Maklervertrags auch eine Aufhebungsvereinbarung schließen.

    Eine Partei kann den Maklervertrag, der auf bestimmte Zeit abgeschlossen wurde, jederzeit auch fristlos aus wichtigem Grund kündigen. Ein wichtiger Grund liegt dann vor, wenn es dem Kündigenden nicht mehr zuzumuten ist, weiter am Vertrag festgehalten zu werden. Dies kann z.B. angenommen werden, wenn einer Vertragspartei erhebliche Pflichtverstöße anzulasten sind.

    Üblicherweise schuldet der Makler die Leistung nicht höchstpersönlich. Daher besteht der Maklervertrag, der mit einer Gesellschaft oder einem Maklerbüro abgeschlossen wurde, auch nach dem Tod des Maklers weiter.

    Der Maklerkunde muss die vereinbarte Provision an den Rechtsnachfolger/Erben des verstorbenen Maklers zahlen, wenn der Hauptvertrag aufgrund der Nachweistätigkeit des Maklers nach dessen Tod geschlossen wird.

    Wenn der Auftraggeber des Maklers stirbt, ist der Maklervertrag nicht beendet. Vielmehr wird er mit den Erben fortgesetzt. Die Insolvenz des Maklers ist unschädlich für den Maklervertrag. Er besteht fort. Sein weiteres Schicksal ergibt sich aus dem Insolvenzrecht. Danach kann auch eine später entstehende Provision in die Insolvenzmasse fallen.

    Allgemein wird angenommen, dass die Insolvenz des Auftraggebers dazu führt, dass der Maklervertrag nicht mehr gültig ist. Man geht von einem Erlöschen des Maklervertrags gemäß § 115 Insolvenzordnung aus.

    Soll ein Maklervertrag durch Widerruf beendet werden, gelten seit Mitte Juni 2014 neue Regeln. Denn: Sobald ein Maklervertrag per Telefon oder online zustande gekommen ist, gilt dieser als sogenanntes Fernabsatzgeschäft. Schließt der Makler mit einem Verbraucher den Vertrag ab, gilt damit ein 14-tägiges Widerrufsrecht. Zu Rechtsstreitigkeiten führen daher Fälle, in denen der Kunde widerruft, nachdem der Makler seine Dienstleistung bereits teilsweise oder auch ganz erbracht hat.
    Mietverhältnisse werden entweder durch Zeitablauf, Kündigung oder Mietaufhebungsvertrag beendigt.

    • Zeitablauf

    Beim Wohnungsmietvertrag besteht seit 01.09.2001 keine Möglichkeit mehr, einen sogenannten "einfachen Zeitmietvertrag" zu vereinbaren. Er sah vor, dass dem Mieter das Recht auf Fortsetzung zustand, wenn der Vermieter kein berechtigtes Interesse an einer Vertragsbeendigung geltend machen konnte.

    Dagegen gibt es nach wie vor den so genannten "qualifizierten Zeitmietvertrag", bei dem schon bei Vertragsabschluss die Gründe für die vereinbarte Beendigung des Mietverhältnisses schriftlich dargelegt werden müssen.

    Als Gründe kommen nur in Betracht: Eigenbedarf, die Absicht, die Mieträume zu beseitigen oder sie so wesentlich zu verändern beziehungsweise instand zu setzen, dass die Maßnahmen durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden. Schließlich kann auch noch eine vorgesehene anderweitige Vermietung an eine zur Dienstleistung verpflichtete Person als Grund für die Beendigung des Mietvertrages angeführt werden.

    Auch beim Gewerberaummietvertrag endet der Zeitmietvertrag mit seinem Ablauf. Besteht zugunsten des Mieters eine Verlängerungsoption und wird sie entsprechend der Vereinbarung geltend gemacht, verlängert sich das Mietverhältnis um den für die Option maßgeblichen Zeitraum.

    • Kündigung

    Kündigung durch den Vermieter:

    Die Beendigung des Mietverhältnisses durch Kündigung durch den Vermieter ist bei Wohnraum auf Fälle beschränkt, in denen ein berechtigtes Interesse vorliegt. Eine Kündigung zum Zweck der Mieterhöhung ist unzulässig. Ein berechtigtes Interesse liegt nach § 573 BGB bei schuldhaften erheblichen Vertragsverletzungen des Mieters, bei Eigenbedarf des Vermieters oder wenn der Vermieter durch die Vertragsfortsetzung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert würde, vor.

    Für Vermieter von Wohnraum staffeln sich die Kündigungsfristen bei einer ordentlichen Kündigung wie folgt: drei Monate bei Mietverhältnissen bis fünf Jahre Dauer, sechs Monate bei Mietverhältnissen zwischen fünf und bis acht Jahren Dauer, neun Monate bei Mietverhältnissen von über acht Jahren Dauer. Diese Fristen sind zu Lasten des Mieters nicht veränderbar.

    Kündigung durch den Mieter:

    Der Mieter kann einen unbefristeten Mietvertrag ohne besondere Gründe unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen. Diese beträgt drei Monate, wobei die Kündigung spätestens am dritten Werktag des ersten Monats erfolgt sein muss. Eine längere Frist kann nicht vereinbart werden. Die Kündigung bedarf bei Wohnraum stets der Schriftform.

    Ein Sonderkündigungsrecht für Mieter besteht, wenn der Vermieter ein Mieterhöhungsverlangen zur ortsüblichen Vergleichsmiete stellt oder eine Mieterhöhung wegen baulicher Änderungen (Modernisierung) fordert. Innerhalb eines Zeitraumes von zwei Monaten nach Zugang der Erhöhungserklärung (Überlegungsfrist) kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Die Mieterhöhung tritt bei Kündigung nicht in Kraft. Von dieser Regelung (§ 561 BGB) kann vertraglich nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden. Das Sonderkündigungsrecht gilt nur für preisfreien, also nicht öffentlich-geförderten Wohnraum.

    Kündigungsfristen bei Altmietverträgen vor 2001:

    Seit 01.06.2005 ist eine gesetzliche Neuregelung in Kraft. Danach gilt die dreimonatige Frist für Kündigungen durch den Mieter auch für Altmietverträge, in denen die bis 01.09.2001 gültigen gesetzlichen Kündigungsfristen formularmäßig vereinbart worden sind. Seit dem 01.06.2005 können diese Mieter also mit dreimonatiger Frist kündigen. Niedergelegt ist die Regelung in Artikel 229 § 3 Abs.10 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch (EGBGB).

    Beidseitiger Kündigungsausschluss:

    Im Übrigen besteht die Möglichkeit, das Kündigungsrecht der Mietvertragsparteien für eine bestimmte Zeit auszuschließen. Der BGH hat in seiner Entscheidung vom 06.04.2005 (Az. VIII ZR 27/04) die Vereinbarung eines Kündigungsverzichts durch einen Wohnungsmieter – auch im Wege einer Allgemeinen Geschäftsbedingung – jedoch auf vier Jahre beschränkt. Er lehnte sich dabei an die Bestimmung an, dass bei einem Staffelmietvertrag dem Mieter ein Kündigungsrecht zum Ablauf des vierten Jahres zustünde.

    Tod des Mieters: Kündigung durch Erben oder Vermieter:

    Stirbt der Mieter, können Angehörige, die mit ihm im gleichen Haushalt gelebt haben, in den Mietvertrag eintreten. Der Vermieter kann das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem er vom Eintritt in das Mietverhältnis erfahren hat, außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt (§ 563 BGB). Treten beim Tod des Mieters keine Angehörigen (Ehegatte, Lebenspartner, Kinder) in das Mietverhältnis ein oder wird es nicht mit anderen Mietern fortgesetzt, findet eine Vertragsfortsetzung mit den Erben statt. Dabei können sowohl der Erbe als auch der Vermieter den Vertrag innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, nachdem sie vom Tod des Mieters und davon erfahren haben, dass kein Eintritt in das Mietverhältnis oder dessen Fortsetzung stattgefunden hat.

    Fristlose Kündigung:

    Bei Vorliegen eines wichtigen Grundes können beide Mietvertragsparteien nach § 543 Abs. 1, § 569 BGB auch außerordentlich fristlos kündigen. Ein solcher Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden in der konkreten Situation, unter Berücksichtigung eines Verschuldens der Beteiligten und unter Abwägung ihrer jeweiligen Interessen eine Fortsetzung des Mietvertrages bis zum Ende der normalen Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann. Das Gesetz nennt Beispiele für wichtige Gründe, unter anderem die Verweigerung des Gebrauchs der Mietsache durch den Vermieter und das Unterlassen der Mietzahlung an zwei aufeinander folgenden Terminen durch den Mieter. Auch ein Mietrückstand innerhalb eines Zeitraums von mehr als zwei Monaten, der die Miete für zwei Monate erreicht, berechtigt zur außerordentlichen Kündigung. Ebenso liegt ein wichtiger Grund vor, wenn der Mieter mit einer Kautionszahlung in Höhe eines Betrages in Rückstand ist, der der zweifachen Monatsmiete ohne Nebenkosten entspricht (§ 569 Abs. 2a BGB).

    Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes kann auch eine mehr als zehnprozentige Abweichung der tatsächlichen von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche einen wichtigen Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung durch den Mieter darstellen. Im Fall war die Wohnfläche um über 22 Prozent kleiner als vereinbart. Im Einzelfall kann nach dem BGH das Recht auf eine außerordentliche fristlose Kündigung jedoch verwirkt sein, wenn z. B. der Mieter schon zu einem früheren Zeitpunkt die Flächenabweichung festgestellt hat, ohne zeitnah eine Kündigung vorzunehmen (Az. VIII ZR 142/08, Urteil vom 29.04.2009).

    Verspätete Kündigung:

    Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 13. Juli 2016 festgestellt, dass eine fristlose außerordentliche Kündigung durchaus auch einige Zeit nach Eintritt des Kündigungsgrundes erfolgen kann. Es ging dabei um erfolglos angemahnte Mietrückstände vom Februar und April, die Kündigung erfolgte im November des gleichen Jahres. Der BGH lehnte eine Anwendbarkeit des § 314 Abs. 3 BGB auf die fristlose Kündigung im Wohnraummietrecht ab. Nach dieser Regelung können Dauerschuldverhältnisse nur innerhalb einer angemessenen Frist gekündigt werden, nachdem der Kündigende vom Kündigungsgrund erfahren hat. Auch eine Verwirkung komme nicht in Betracht. Dies gelte allerdings nicht generell, sondern nur im konkreten Fall. Denn hier hätten keine besonderen Umstände vorgelegen, wegen denen die Mieterin berechtigtermaßen auf ein Ausbleiben der Kündigung hätte vertrauen dürfen (Az. VIII ZR 296/15).

    Irrtümliche Mietminderung:

    In einem Urteil vom 11.07.2012 hat der Bundesgerichtshof betont, dass eine fristlose Kündigung auch möglich ist, wenn der Mieter irrtümlich die Miete mindert, weil er etwa einen Wohnungsmangel fälschlicherweise dem Verantwortungsbereich des Vermieters zuschreibt. Im konkreten Fall ging es um das Thema „Schimmel“. Der Mieter hatte angenommen, dass die Schimmelbildung im gemieteten Einfamilienhaus auf Baumängel zurückzuführen sei. Das Gericht kam jedoch zu dem Ergebnis, dass dies nicht der Fall war und tatsächlich mehr hätte gelüftet und geheizt werden müssen. Erreicht der Betrag der ausstehenden Miete in solchen Fällen die Höhe von zwei Monatsmieten, kann eine fristlose Kündigung berechtigt sein (BGH, Az. VIII ZR 138/11). Es muss jedoch darauf hingewiesen werden, dass der Ausgang von Gerichtsverfahren zu möglichen baulichen Mängeln (wie in diesem Fall) oft von Sachverständigengutachten abhängt.

    Belästigung durch Kündigung?

    Übergibt ein Vermieter ein Kündigungsschreiben persönlich an der Wohnungstür und klingelt zu diesem Zweck „Sturm“, stellt dies keinen erheblichen Eingriff in die Privatsphäre des Mieters dar. Auch kann der Mieter aus diesem Grund keinen Schadenersatzanspruch in fünfstelliger Höhe geltend machen, mit dem er dann gegen die ausstehende Miete aufrechnen will (AG München, Urteil vom 13.08.2012, Az. 473 C 31187/11).

    Kündigung beim Gewerbemietvertrag:

    Beim Gewerberaum gibt es keinerlei gesetzlichen Kündigungsschutz. Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt ein halbes Jahr (Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres). Die Frist kann durch vertragliche Vereinbarung geändert werden. Die gesetzliche Regelung findet sich in § 580a Abs. 2 BGB.

    • Mietaufhebungsvertrag

    Die Mietaufhebungsvereinbarung ist angesichts der streng regulierten Kündigungsvorschriften bei Wohnraum ein beliebtes Mittel, um im Kompromisswege eine Beendigung des Mietverhältnisses zu erreichen. In der Regel werden in diesem Zusammenhang Ablösevereinbarungen zwischen Vermieter und Mieter getroffen. Der Mieter kann sich nach einer solchen Vereinbarung nicht mehr auf den Mieterschutz berufen.

    • Rückgabe der Mietsache

    In tatsächlicher Hinsicht erfolgt die Beendigung des Mietverhältnisses nach Räumung durch Schlüsselübergabe vom Mieter an den Vermieter. Damit wird die Mietsache zurückgegeben. Der Mieter gibt seinen Besitz auf. Die Zurücknahme der Wohnung erfolgt in der Regel in Form der Abnahme. Dabei werden der Zustand im Hinblick auf die zuletzt durchgeführten Schönheitsreparaturen der Wohnung überprüft, sowie die Vollständigkeit des gemieteten Inventars, und die Stände der Wasser-, Strom-, Gasverbrauchs-, Wärme- und Warmwasserzähler festgestellt.

    Dies und etwaige Schäden, die nicht auf normale Abnutzung zurückzuführen sind, werden im Abnahmeprotokoll festgehalten, das von den Vertragsparteien unterzeichnet wird. Das Abnahmeprotokoll dient damit als Grundlage der privaten Beweissicherung für die spätere Abrechnung der Mietkaution.
    In Berlin, aber auch in Bielefeld, Bremen, Essen, Köln, Münster, Tübingen und anderenorts hat sich die alte Idee der Beginenhöfe wieder belebt.

    Die historischen Beginenhöfe waren wirtschaftlich autonome Wohn- und Wirtschaftsgemeinschaften von allein stehenden Frauen und Witwen, die ohne männlichen Schutz leben und arbeiteten wollten. Sie gewannen auf vielfältige Weise über vier Jahrhunderte hinweg einen großen Einfluss auf das Glaubens- und Wirtschaftsleben der Städte. Die modernen Beginen verbinden den Gedanken der Autonomie mit der demokratischen Überzeugung auf der Basis des Wertekanons der Menschenrechte, wie sie die UN-Charta formuliert hat.

    Die Aktualisierung dieser Lebensform beruht auf der Tatsache, dass in Deutschland Millionen Menschen alleine leben, darunter viele in fortgeschrittenem Alter. Frauen sind wegen ihrer wesentlich höheren Lebenserwartung gegenüber Männern im Alter davon besonders häufig betroffen. Aber auch jüngere Frauen wollen oft allein und ungebunden leben und gleichzeitig Teil einer Gemeinschaft sein.

    Die Initiative in Berlin geht auf Jutta Kämper zurück, die dort den Verein BeginenWerk in Anlehnung an die holländischen Beginenhöfe gegründet hat. Ursprünglich wollte der Verein die Wohnsituation sozial benachteiligter Frauen verbessern, jetzt verfolgt er das Ziel, Wohnungen zu bauen und gemeinschaftliches Wohnen zu ermöglichen. Das Unternehmen Kondor Wessels mit deutsch-niederländischer Unternehmenskultur unterstützte das Projekt und bot Planung, Entwicklung und Bauausführung aus einer Hand an. 2007 wurde im Auftrag des BeginenWerks der Beginenhof am Erkelenzdamm in Berlin-Kreuzberg mit 53 Wohnungen gebaut. 2011 folgte aufgrund der enormen Nachfrage der Müggelhof in der Friedrichshainer Müggelstraße mit 25 Wohnungen. Zuletzt wurde der Florahof im beliebten Pankower Flora-Kiez mit zwanzig modern ausgestatteten Eigentumswohnungen zwischen rund 50 und 70 Quadratmetern, Gemeinschaftsraum, Gäste-Apartment und Dachgarten gebaut, Fertigstellung: 2015. Die Käuferinnen sind zwischen Mitte 40 und 80 Jahre alt und kommen aus dem ganzen Bundesgebiet.
    Beginenhöfe sind eine besondere Wohnform, die ursprünglich von der religiösen Gemeinschaft der Beginen entwickelt wurde. Dabei handelte es sich um überwiegend weibliche geistliche Gemeinschaften, die sich seit dem 12. Jahrhundert in den Niederlanden und später auch in Deutschland, Frankreich und weiteren Ländern bildeten. Man unterscheidet Beginen (weibliche Mitglieder) und Begarden (männliche Mitglieder). Sie verzichteten auf die Ehe sowie persönlichen Besitz und lebten in den Beginenhöfen oder -Häusern zusammen. Die Mitglieder dieser Gemeinschaften legten kein klassisches Ordensgelübte ab. Das Versprechen ihrer Gemeinschaft galt zeitlich begrenzt und war zum Teil jährlich zu erneuern. Eine Begine konnte also auch aus der Gemeinschaft ausscheiden, etwa um zu heiraten. Sie verdienten für die Gemeinschaft Geld durch Handarbeiten und handwerkliche Tätigkeiten, betätigten sich sozial zum Beispiel bei Armenhilfe und Sterbebegleitung und waren manchmal auch seelsorgerisch tätig. Im Rahmen der Inquisition wurden die Beginen zum Teil verfolgt, da ihre Lebensweise und auch manche ihrer Überzeugungen im Widerspruch zur kirchlichen Lehre standen. In Norddeutschland gibt es seit der Reformation keine Beginen mehr, in Belgien starb die letzte Begine 2013 im Alter von 92 Jahren.

    Beginenhöfe und -Häuser sind an verschiedenen Orten erhalten, insbesondere in den Niederlanden. Teilweise gehören sie zum Weltkulturerbe. Sie befinden sich in der Regel in Städten und bestehen aus Gruppen kleiner Wohnhäuser, einer Kapelle, einem Versammlungsraum und einem größeren Haus für die Beginenmeisterin, die die Gemeinschaft leitete. Von der übrigen Stadt waren die Beginenhöfe durch Mauern oder Wassergräben abgetrennt. Oft gab es Verzierungen mit religiösen Motiven in den Giebeln der ansonsten eher schlichten Häuser.

    Die Idee der Beginenhöfe lebt in der heutigen Zeit als alternative Wohnform wieder auf. So gibt es eine Reihe von Wohnprojekten, in denen Frauen sich zusammenschließen, um gemeinsam zu wohnen. Die Bewohnerinnen legen dabei Wert auf Eigenständigkeit innerhalb einer Gemeinschaft. Allerdings ist das Zusammenleben meist weniger von religiösen Aspekten geprägt. Heutige Beginengemeinschaften haben keine einheitlichen Regeln. Zum Teil werden durch die Mitglieder der modernen Beginengemeinschaften Genossenschaften gegründet, wie etwa in Bremen. Zwar sind die Regeln nicht mehr so streng und auch Herrenbesuche sind erlaubt. Das Zusammenleben mit Männern kann jedoch meist nur außerhalb der Gemeinschaft und der modernen Beginenhöfe erfolgen. Es gibt einen Dachverband der Beginen e.V. mit Sitz in Essen sowie verschiedene örtliche Beginenvereine.
    Die Beglaubigung einer Urkunde durch eine Behörde oder einen Notar bestätigt die Echtheit der Unterschriften bzw. die Übereinstimmung einer Kopie mit dem Original. Sie ist zu differenzieren von der Beurkundung nach dem Beurkundungsgesetz. Bei der Beurkundung erscheinen zwei Parteien vor dem Notar, es wird ein Schriftstück aufgesetzt, und der Notar bestätigt durch seine Unterschrift, dass dieses Dokument dem in seinem Beisein geäußerten Willen der Parteien entspricht.

    Generell kann jede Behörde Abschriften/Fotokopien von Schriftstücken, die sie selbst ausgestellt hat oder die ihrem eigenen Bedarf dienen, amtlich beglaubigen. Auch kann das Einwohnermeldeamt am Wohnort des Antragstellers jegliche von einer deutschen Behörde ausgestellten oder zur Vorlage bei einer deutschen Behörde bestimmten Schriftstücke amtlich beglaubigen. Keine amtliche Beglaubigung gibt es jedoch für private Schriftstücke, die lediglich privat verwendet werden sollen.

    Geht es um die Beglaubigung von Unterschriften für andere Zwecke, um öffentliche Beglaubigungen im Sinne von § 129 BGB oder um reine Unterschriften ohne Text, ist ein Notar für die Beglaubigung zuständig.

    Einschränkungen gibt es für Personenstandsurkunden (z.B. Heiratsurkunden) oder Abschriften aus Personenstandsbüchern: Diese dürfen nur von dem Standesamt beglaubigt werden, das die entsprechende Originalurkunde ausgestellt hat.
    Wohnungseigentum kann durch vertragliche Einräumung von Sondereigentum (§ 3 WEG) oder durch Teilung (§ 8 WEG) begründet werden.

    Wohnungseigentum kann nur an Gebäuden begründet werden, die sich auf einem einzigen Grundstück (nicht zu verwechseln mit Flurstück) befinden. Ein Grundstück kann aus mehreren Flurstücken bestehen. Befindet sich ein Teil des Gebäudes auf einem fremden Grundstück, ist die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum nicht mehr möglich.

    Die Begründung durch vertragliche Einräumung setzt stets zwei oder mehrere Grundstückseigentümer voraus, die im Grundbuch eingetragen sind. Es kann sich z. B. um eine Erbengemeinschaft handeln, die sich darauf einigt, Wohnungseigentum gemäß ihrer jeweiligen Miteigentumsanteile zu begründen. Handelt es sich bei der Erbengemeinschaft um eine Gesamthandsgemeinschaft, muss sie zuerst in eine Bruchteilsgemeinschaft umgewandelt werden, damit die Eigentumsanteile mit Sondereigentum verknüpft werden können. Die Begründung von Wohnungseigentum durch vertragliche Einräumung ist heute ein Ausnahmefall. In der Regel entsteht Wohnungseigentum durch Teilung.

    Die Teilungserklärung erfolgt durch den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks. Sie muss entweder von einem Notar beglaubigt werden (wobei der Notar nur die Echtheit der Unterschrift bestätigt) oder sie wird notariell beurkundet. Üblich ist heute die Beurkundung. Die Teilungserklärung nimmt hinsichtlich der Sondereigentumseinheiten auf einen Aufteilungsplan Bezug, in dem die einzelnen Wohn- bzw. Teileigentumseinheiten zeichnerisch dargestellt und jeweils mit einer Nummer versehen sind. Da Sondereigentum nur begründet werden kann, wenn die Wohnungen bzw. sonstigen Räume abgeschlossen sind, muss durch eine Bescheinigung die Abgeschlossenheit nachgewiesen werden. ("Abgeschlossenheitsbescheinigung").

    Gemeinschaftliches Eigentum muss stets mit einem Sondereigentum verbunden sein, wenn Wohnungs- bzw. Teileigentum entstehen soll.
    Der Begriff des begünstigten Agrarlandes bezieht sich auf Flächen, die land- und forstwirtschaftlich genutzt werden, die sich aber darüber hinaus wegen ihrer Lage oder ihrer Nähe zu Siedlungsgebieten für eine andere Nutzung eignen. Voraussetzung ist, dass eine entsprechende Nachfrage besteht und auf absehbare Zeit die Entwicklung zu einem Bauerwartungsland ausgeschlossen ist. Es handelt sich also nicht um eine Vorstufe des Bauerwartungslandes.

    Die Nutzung zu anderen als land- und forstwirtschaftlichen Zwecken ist nur dann bewertungsrelevant, wenn sie bei Verpachtung zu vergleichsweise höheren Erträgen oder beim Verkauf zu höheren Preisen führt. Die ist in der Regel der Fall bei der Nutzung z.B. als Golfplatz, Reiterhof, Baumschule usw. Die Nutzung als Biotop fällt dagegen nicht unter die Kategorie des begünstigten Agrarlandes.
    Die thermische Behaglichkeit wird definiert als das Gefühl, welches Zufriedenheit mit dem Umgebungsklima ausdrückt. Im Zustand der thermischen Behaglichkeit sind die vom Körper abgeführten Wärmemengen im Gleichgewicht mit seiner Wärmeproduktion und die Anpassungsmechanismen des Organismus werden nicht oder nur wenig in Anspruch genommen.

    Das Gefühl der thermischen Behaglichkeit ist von folgenden Faktoren abhängig:

    • objektive Raumklimaparameter
      • Lufttemperatur
      • Temperatur der Umgebungsflächen
      • Luftgeschwindigkeit und Luftführung
      • Luftfeuchte
    • individuelle Besonderheiten insbesondere
      • Konstitution: Personen mit höherem Energieumsatz empfinden meist niedrigere Raumtemperaturen als angenehmer
      • Körpergewicht: Magere Menschen bevorzugen gegenüber beleibteren oft eine etwas wärmere Umgebung.
      • Ernährungszustand
      • Klimaanpassung (z.B. durch längeren Aufenthalt in einem extremen Klima [z. B. Hitzearbeitsplatz, tropische Zonen])
      • Alter: Da das Behaglichkeitsempfinden eng mit dem Energieumsatz der Menschen korreliert, sind Kinder und jüngere Menschen meist mit niedrigeren Raumtemperaturen zufrieden als alte.
      • Geschlecht: Nach verschiedenen Untersuchungen bevorzugen Frauen eine um 1 - 2 K (Kelvin) höhere Temperatur als Männer. Das wird auf einem bis zu zehn Prozent niedrigeren Grundumsatz zurückgeführt. Männer empfinden das gleiche Raumklima wärmer als Frauen. Als Ursachen wird weiterhin die allgemeine leichtere Bekleidung der Frauen, aber auch das energieärmere Essen diskutiert (schlankheitsbewusste Ernährung).
      • Gesundheitszustand: Physisches und psychisches Allgemeinbefinden, Gesundheitsstörungen und Krankheiten, besonders infektiöse, können die Thermoregulation des Körpers erheblich beeinflussen (z. B. Auftreten von Schüttelfrost, erhöhter Körpertemperatur, Schwitzen ohne äußere Temperaturveränderung).
    • Intensität körperlicher Tätigkeit: Mit steigender körperlicher Tätigkeit erhöht sich die Wärmeproduktion und Wärmeabgabe des Organismus und beeinflusst damit erheblich das thermische Wohlbefinden.
    • Bekleidung: Durch Qualität und Quantität der Bekleidung kann der Mensch bei unterschiedlichen Bedingungen des Umgebungsklimas seine Behaglichkeit aufrechterhalten. Ablegen einer Jacke und Öffnen des Kragens lassen höhere Temperaturen erträglich werden, das Anziehen wärmerer Kleidung schützt vor niedrigem Umgebungsklima.
    • Nahrungsaufnahme: Der Energieumsatz des Menschen hängt wesentlich von der Art der Nahrungsaufnahme ab. Die Nahrungsaufnahme und hierbei besonders schwere, eiweißreiche Speisen erhöhen die Wärmeproduktion und können somit das thermische Behaglichkeitsgefühl erheblich beeinträchtigen (Wärmegefühl nach eiweißreichen Speisen). Auch heiße Getränke können vorübergehend ein stärkeres Wärmegefühl veranlassen. Alkohol erweitert die peripheren Gefäße und erwärmt dadurch unter anderem die Haut mit sichtbarer Hautrötung. Allerdings führen diese erweiterten Gefäße auch die Körperwärme schneller ab.
    • Luftqualität, Geräusche, Beleuchtung: Verschiedene, nicht zum Raumklima gehörende Faktoren des Innenraums können die Behaglichkeit in individuell unterschiedlicher Weise beeinflussen.
    Die Behausungsziffer gibt an, wie viele Bewohner durchschnittlich auf ein bewohntes Gebäude entfallen. Es handelte sich im 19. Jahrhundert um eine statistische Kennzahl, die Rückschlüsse auf den Wohnverdichtungsgrad einer Stadt, insbesondere aufgrund von Hausformen, Wohnweise und der Art der Bodenparzellierung ermöglichten.

    Die Behausungsziffern in den Großstädten erreichten um die Wende des 19. zum 20. Jahrhundert einen oberen Kulminationspunkt. Beispielhaft seien die Behausungsziffern des Jahres 1905 für verschiedene Städte angeführt, die der 2. Auflage des Handbuchs für Wohnungswesen von Rudolf Eberstadt (1910) entnommen sind.

    Bremen spielt hier eine Ausnahmerolle. Die historischen Nachwirkungen zeigen sich bis heute in dem relativ niedrigen Grundstückspreisniveau der Stadt. Beim Vergleich mit ausländischen Städten gibt es zwei höchst unterschiedliche Gruppen von Städten. Hohe Behausungsziffern hatten Wien (50,74) Budapest (41,28) und Prag (40,92), also Städte, die im österreichischen Entwicklungseinfluss lagen. Dagegen waren die Behausungsziffern vor allem in England aber auch in den Niederlanden und Belgien sehr niedrig. London – die größte europäische Stadt damals wie heute – hatte eine Behausungsziffer von 7,89, Birmingham 4,79, Manchester 4,80, Leeds 4,37, Liverpool von 5,57, Antwerpen 8,49, Rotterdam 10,9, Amsterdam 13,4. Auch die amerikanischen Großstädte hatten geringe Behausungsziffern.

    Vergleicht man die Situation von damals mit heute, dann ergibt sich auch für Deutschland eine erhebliche Ausdünnung hin zu einer niedrigeren Behausungsziffer. Sie betrug z.B. im Jahr 1999 in Berlin nur noch 11,56. In München betrug sie im gleichen Jahr nur noch 8,3.

    Einschränkend muss gesagt werden, dass wegen der Unterschiede der statistischen Erhebungen in den Ländern und teilweise auch zwischen den Städten eines Landes die Aussagekraft der Behausungsziffer relativiert werden muss. Immerhin aber kann eine gegenläufige Parallelität zwischen der Eigentumsquote von heute und den Behausungsziffern von damals festgestellt werden. Die statistischen Erhebungen von Behausungsziffern wurden, wie viele andere Erhebungen, nach dem 1. Weltkrieg gewissermaßen mit dem Auslaufen der historischen Schule der Nationalökonomie vielfach nicht mehr weiter geführt. Sie lassen sich allerdings auf der Grundlage von Basisdaten leicht errechnen.
    Die Anpassung einer Mietwohnung an die Bedürfnisse einer Behinderung des Mieters gehört zu den Mietermodernisierungen, für die grundsätzlich die Zustimmung des Vermieters erforderlich ist. Seit der Mietrechtsreform von 2001 haben sich die Verhältnisse für den Mieter verbessert (§ 554 a BGB): Vermieter sind nun verpflichtet, baulichen Veränderungen oder sonstigen Einrichtungen ihre Genehmigung zu erteilen, die für eine behindertengerechte Nutzung der Wohnung oder für eine Erleichterung des Zugangs zur Wohnung nötig sind.

    Allerdings gibt es auch hier Ausnahmefälle, in denen der Vermieter nicht mitspielen muss: Wenn nämlich sein Interesse an der Erhaltung des unveränderten Zustandes des Gebäudes – oder das anderer, nichtbehinderter Mieter – größer ist als das Interesse an behindertengerechter Nutzung. Hier ist also eine Interessenabwägung durchzuführen.

    Dabei ist in Betracht zu ziehen, wie schwer und welcher Art die Behinderung ist, ob der Umbau notwendig oder sogar dringend ist, ob ein Rückbau durchführbar wäre und ob andere Mieter durch die Veränderungen am Gebäude Nachteile in Kauf nehmen müssen.

    Und: Der Vermieter kann seine Zustimmung davon abhängig machen, dass zuvor eine Kaution in Höhe der voraussichtlichen Kosten für den Rückbau gestellt wird. Bei Auszug des Mieters ist er berechtigt, den Rückbau der Umbauten zu verlangen.
    Ist die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) Vertragsbestandteil eines Bauvertrages, muss der beauftragte Unternehmer bei Verzögerungen der Bauarbeiten eine Baubehinderungsanzeige abgeben. Diese wird erforderlich, wenn er durch irgendwelche Umstände daran gehindert wird, vertragsgemäß seine Leistung zu erbringen. Solche Umstände können zum Beispiel das Wetter sein oder die unzureichende / verspätete Vorarbeit eines anderen Betriebes. Die Behinderungsanzeige ist unverzüglich und schriftlich beim Bauherrn einzureichen. Wird dies versäumt, hat der Bauherr nur dann ein Anrecht auf die Berücksichtigung der hindernden Umstände, wenn dem Auftraggeber "offenkundig die Tatsache und deren hindernde Wirkung bekannt waren" (§ 6 Abs. 1 S. 2 VOB/B).
    Behörden sind nach § 1 Abs. 4 des Verwaltungsverfahrensgesetzes (VwVG) Stellen, die Aufgaben einer öffentlichen Verwaltung wahrnehmen. Im Gegensatz zu einem Amt ist die Behörde dadurch gekennzeichnet, dass sie nur mit einer Außenzuständigkeit – also für den Rechtsverkehr mit anderen Behörden oder mit Bürgern – ausgestattet ist. Die Behörde ist also immer Teil eines Amtes. Dem Amt obliegt die interne Organisation einer oder mehrerer Behörden. Wenn sich ein Bürger wegen einer Steuererklärung an das Finanzamt wendet, dann bezieht sich der damit verbundene Geschäftsverkehr auf die Finanzbehörde, die für den Bürger zuständig ist.

    Im Bereich der Immobilienwirtschaft wichtige Behörden sind diejenigen, die für die Erlaubniserteilung nach § 34 c GewO zuständig sind (man spricht von Gewerbebehörden). Das Amt, in dem das Liegenschaftskataster geführt wird, ist die "zuständige Behörde" in ihrem Rechtsverkehr mit dem Grundbuchamt. Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) ist als Anstalt des öffentlichen Rechts ebenfalls eine Behörde. Das gleiche gilt für die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA).

    Wird ein Bebauungsplan erstellt, sind vor seiner satzungsmäßigen Verab­schiedung die zuständigen Behörden anzuhören beziehungsweise zu be­teiligen, die Bauaufsichtsbehörden sind zuständig für die Entgegennahme von Bauanträgen und so weiter.

    Nicht zu den Behörden zählen Gerichte.
    • Öffentliche Beiträge

    Beiträge im öffentlich rechtlichen Sinne sind eine besondere Art von Abgaben. Kennzeichnend hierfür ist die Tatsache, dass für sie eine Gegenleistung gewährt wird. Dabei handelt es sich in der Regel um die Möglichkeit der Ausnutzung öffentlicher Einrichtungen oder besonderer Vorteile. Ob diese vom Bürger in Anspruch genommen werden, ist unerheblich. Immobilienwirtschaftlich relevant sind vor allem die Erschließungsbeiträge, die im BauGB geregelt sind.

    • Zivilrechtliche Beiträge

    Es handelt sich um Leistungen, die das Mitglied einer Gesellschaft oder Gemeinschaft zur Finanzierung des Geschäftszwecks leistet. Immobilienwirtschaftlich bedeutsam sind insbesondere Beiträge nach dem WEG.

    §16 Abs. 2 WEG verpflichtet jeden Wohnungseigentümer gegenüber den Miteigentümern zur anteiligen Tragung der Lasten und Kosten. Dieser Beitragsanspruch ist unabhängig davon, ob die Wohnung genutzt wird oder leer steht. Die Höhe des Beitrages richtet sich nach dem in der Eigentümerversammlung beschlossenen Wirtschaftsplan der Eigentümergemeinschaft.

    Zu den zivilrechtlichen Beiträgen zählen auch die satzungsgemäßen Zahlungen von Vereinsmitgliedern an einen eingetragenen Verein, zum Beispiel den Immobilienverband Deutschland (IVD.)
    Die Abgabe einer Beitrittserklärung ist die Voraussetzung dafür, dass ein Anleger Anteile an einem geschlossenen Immobilienfonds erwirbt. In der Regel wird die Beitrittserklärung mittels eines entsprechenden Formulars abgegeben, das auch als Zeichnungsschein bezeichnet wird. Es ist üblicherweise dem Emissionsprospekt eines geschlossenen Fonds beigefügt oder beim Initiator und dessen Vertriebspartnern erhältlich.

    Der rechtswirksame Beitritt des Anlegers zum Fonds kommt erst mit der Annahme der Beitrittserklärung durch die Geschäftsführung der Fondsgesellschaft zustande. Sie wird dem Anleger durch eine gesonderte, schriftliche Annahmebestätigung mitgeteilt.
    Abkürzung für: Bekanntmachung
    • des Eigentümers einer selbstgenutzten Wohnung

    Unter Belastung wir die Summe aller regelmäßig wiederkehrenden Ausgaben verstanden, die ein Eigentümer eines selbstgenutzten Hauses oder einer Eigentumswohnung zu tragen hat. Dazu zählen die monatlich, vierteljährlich, halbjährlich oder jährlich zur fristgerechten Bedienung des Darlehens anfallenden Zins- und Tilgungsbeträge. Hinzuzurechnen sind außerdem wiederholt anfallende Bewirtschaftungskosten (z.B. für die Verwaltung) sowie Betriebskosten (Gebäudeversicherung, Grundsteuer, Heizung, Wartung, Strom etc.). Die Belastung wird mit Hilfe einer Lastenberechnung ermittelt. Das Schema der Lastenberechnung kann der II. Berechnungsverordnung entnommen werden, das für den mit öffentlichen Mitteln nach dem II. WoBauG geförderten Wohnraum Geltung hatte.

    • des Eigentums an einem Grundstück

    Im übertragenen Sinne wird von Belastung auch im Zusammenhang mit auf einem Grundstück ruhenden Grundpfandrechten und den in Abteilung II des Grundbuchs eingetragenen Lasten gesprochen. Hinzu kommen die im Baulastenverzeichnis eingetragenen Baulasten.
    Um die Durchführung von Grundstückskaufverträgen zu erleichtern, wird häufig in der notariellen Urkunde dem Käufer die Vollmacht eingeräumt, das Grundstück schon vor Eigentumsumschreibung mit Grundpfandrechten zu belasten. Als Zweck wird zunächst die Finanzierung des Kaufpreises mit Zinsen angegeben. Ohne diese Vollmacht ist eine Finanzierung des Grundstückskaufs nicht möglich. Der Kredit muss schon ausgereicht werden, bevor der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden kann. Die Belegung des Kaufpreises ist Voraussetzung dafür, dass der Notar den Antrag auf Umschreibung des Eigentums im Grundbuch stellt. Hierzu wird er in der Regel in der Kaufvertragsurkunde ausdrücklich angewiesen.

    Da der Verkäufer das Grundstück, das noch in seinem Eigentum steht, als Belastungsgegenstand zur Verfügung stellt, muss er dadurch gesichert werden, dass der Käufer seinen Anspruch gegen die finanzierende Bank auf Auszahlung der Kreditsumme bis zur Höhe des Kaufpreises an den Verkäufer abtritt und die Bank unwiderruflich anweist, den Kreditbetrag an den Verkäufer auszuzahlen, sobald die vertraglich festgelegten Voraussetzungen vorliegen.

    Soll das Grundstück höher belastet werden, etwa für die Finanzierung von Bau­maß­nahmen, muss die Auszahlung des Kaufpreises an den Verkäufer sichergestellt werden.
    Vor der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung in der Wohnungseigentümerversammlung soll der Verwaltungsbeirat, wenn ein solcher von der Gemeinschaft bestellt ist, gemäß § 29 Abs. 3 WEG die vom Verwalter jährlich vorzulegenden Jahresgesamt- und Einzelabrechnungen prüfen und vor der Beschlussfassung der Versammlung gegenüber den Wohnungseigentümern eine Stellungnahme abgeben.

    Diese Prüfung durch den Verwaltungsbeirat soll neben der rechnerischen und sachlichen Überprüfung auch durch eine stichprobenartige Überprüfung der Rechnungsbelege erfolgen.

    Dabei ist zu prüfen, ob die durch Rechnungsbelege ausgewiesenen Lieferungen und/oder Leistungen auch tatsächlich für die Gemeinschaft und nicht etwa für andere vom Verwalter ebenfalls verwaltete Gemeinschaften oder für einzelne Eigentümer erbracht worden sind.

    Anspruch auf Einsichtnahme in diese Belege hat auch jeder einzelne Wohnungseigentümer. Er kann auch die Anfertigung von Kopien dieser Belege gegen Kostenerstattung verlangen, nicht allerdings die Herausgabe der Originalbelege.
    Das Belegprinzip gehört zur den Grundsätzen ord­nungs­ge­mäßer Buchführung. Nach dem Belegprinzip muss jede Buchung auf einem Beleg beruhen, der den zu buchenden Geschäftsvorfall dokumentiert. Die Ordnungsgemäßheit der Belegbuchhaltung ist gegeben, wenn alle Geschäftsvorfälle lückenlos erfasst sind und die sie dokumentierenden Belege nach einem Ordnungsschema abgelegt sind. Die Belegablage muss eine vollständige Belegprüfung ermöglichen. Die Belegprüfung bezieht sich auf die sachliche und rechnerische Richtigkeit der Belege. Sie wird – je nach Zielsetzung – von internen oder externen Rechnungsprüfern, aber auch von Betriebsprüfern des Finanzamtes durchgeführt. Letztere verfügen heute über ein digitales Betriebsprüfungssystem, das es ermöglicht, in kurzer Zeit Schwachstellen und Lücken aufzuspüren, denen sich die Betriebsprüfer dann intensiv widmen können.

    Alle mit staatlichen Mitteln geförderten Wohnungen unterliegen einer Belegungsbindung und einer Preisbindung. Dies gilt für den geförderten Wohnungsbestand aus der Förderungsära des II. Wohnungsbaugesetzes (WoBauG) ebenso wie für Wohnraum, der nach den geltenden Vorschriften des Wohnraumförderungsgesetzes (WoFG) gefördert wurde bzw. wird. Wer zum Bezug einer öffentlich geförderten Wohnung berechtigt ist, muss dies durch einen Wohnberechtigungsschein nachweisen.

    Die Preisbindung der nach dem II. WoBauG geförderten Wohnungen wurde im Wohnungsbindungsgesetz geregelt. Danach gilt für den nach dem II. WoBauG geförderten Wohnraum noch eine Preis- und Belegungsbindung bis zur regulären Rückzahlung der öffentlichen Darlehen nach dem vereinbarten Tilgungsplan. Wird das Darlehen freiwillig vorzeitig zurückgezahlt, wirkt die Bindung weiter und zwar so lange, bis das Darlehen nach dem Tilgungsplan zurückbezahlt worden wäre, höchsten aber 10 Jahre. Man spricht hier von einer Nachwirkungsfrist. Wurde das Darlehen gekündigt, weil der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen (Einhaltung der Bindungsvorschriften) nicht nachgekommen ist, verlängert sich die Nachwirkungsfrist auf 12 Jahre. Das novellierte Wohnungsbindungsgesetz in seiner Fassung vom 13. September 2001 regelt die Bindungsvorschriften des nach dem WoFG geförderten Wohnraums. Dabei muss das Wohnungsamt der Gemeinde dem Vermieter drei Mieter mit einem Berechtigungsschein benennen, von denen einer ausgewählt werden muss. In Fällen, in denen der Gemeinde das "Besetzungsrecht" zusteht, kann die Gemeinde in Bezug auf ihre Vermietung über den Wohnraum selbst verfügen.
    Ein Belegungs- oder Besetzungsrecht berechtigt eine Person dazu, einem Vermieter vorzugeben, mit wem er einen Mietvertrag abschließen muss. In der Regel kommt dies bei einer Belegungsbindung im Rahmen von öffentlich gefördertem Wohnraum vor (§§ 26 ff. Wohnraumförderungsgesetz / WoFG).

    Es gibt auch ein entsprechendes Belegungsrecht für Mitglieder des öffentlichen Dienstes, wenn eine öffentliche Stelle für den Bau der Wohnung Wohnungsfürsorgemittel für diese Personengruppe gewährt hat. Geregelt ist dies in § 4 Abs. 5 Wohnungsbindungsgesetz. Die Absicherung solcher Rechte im Grundbuch ist mit Hilfe einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit möglich.

    Nach § 26 WoFG können Belegungsrechte begründet werden an

    • geförderten Wohnungen (unmittelbare Belegung),
    • diesen und anderen Wohnungen (verbundene Belegung),
    • nur an anderen Wohnungen (mittelbare Belegung).


    Die Förderzusage kann sie als allgemeine Belegungsrechte, Benennungsrechte und Besetzungsrechte bezeichnen.

    Das allgemeine Belegungsrecht berechtigt die jeweils zuständige Stelle (zum Beispiel das Wohnungsamt der Gemeinde), vom Eigentümer die Überlassung an einen Wohnungssuchenden zu fordern, dessen Berechtigung sich aus einer Bescheinigung nach § 27 ergibt.

    Als Benennungsrecht bezeichnet man das Recht der Behörde, dem Vermieter für eine belegungsgebundene Wohnung mindestens drei Wohnungssuchende zur Auswahl zu stellen. Das Besetzungsrecht gibt der Behörde die Möglichkeit, einen Mieter nach eigenem Gutdünken zu bestimmen.
    Nach § 17 des Beurkundungsgesetzes soll der Notar im Zusammenhang mit der Beurkundung von Willenserklärungen den Willen der Beteiligten erforschen, den Sachverhalt klären und über die rechtliche Tragweite des Geschäfts aufklären. Den Notar trifft also eine Belehrungspflicht. Dies gilt für den Vertrag über die Gründung einer GmbH ebenso wie für einen Grundstückskaufvertrag oder die Bestellung eines Grundpfandrechts. Die Belehrung erfolgt im Zusammenhang mit der Vorlesung der Vertragsurkunde, zu der der Notar verpflichtet ist. Bestehen Zweifel, ob das Geschäft dem Gesetz oder dem wahren Willen der Beteiligten entspricht, so sollen die Bedenken mit den Beteiligten erörtert werden. Bei Verbraucherverträgen (z.B. Grundstückskaufvertrag zwischen Privatpersonen) ist den Vertragsparteien durch Zusendung der Vertragsurkunde mindestens zwei Wochen vor der Beurkundung die Möglichkeit zu geben, sich mit dem Inhalt zu beschäftigen.

    Unabhängig davon wird der Notar bei der Beurkundung des Grundstückskaufvertrags auf Genehmigungserfordernisse, die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes und gesetzliche Vorkaufsrechte der Gemeinde hinweisen. Der Notar wird auch die Bedeutung einer Auflassungsvormerkung erläutern und darauf hinweisen, dass das Eigentum erst mit der Eintragung der Eigentumsänderung im Grundbuch erworben wird. Er soll die Parteien auch darauf hinweisen, dass die Kaufvertragsurkunde alle zwischen ihnen abgesprochenen Vereinbarungen enthalten muss, da der Vertrag sonst unwirksam ist. Die Belehrungspflicht wird besonders wichtig, wenn die Parteien besondere Rechtsrisiken einzugehen beabsichtigen, etwa Kaufpreiszahlungen vor Eintrag einer Auflassungsvormerkung. Der Notar wird zu seinem Schutz in einem deklaratorischen Teil der Kaufvertragsurkunde vermerken, worüber er die Parteien belehrt hat.
    Als Sicherheit für die Vergabe eines Immobilien-Darlehens dient das zu finanzierende Grundstück. Die maximale Kredithöhe richtet sich nach dem Beleihungswert und der Beleihungsgrenze des Objekts.

    Der Beleihungswert ist nach § 16 des Pfandbriefgesetzes ein durch einen unabhängigen Gutachter festgesetzter Wert, "der sich im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung der zukünftigen Verkäuflichkeit einer Immobilie und unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objektes, der normalen regionalen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzungen ergibt". Spekulative Elemente dürfen dabei nicht berücksichtigt werden. Er darf den "Marktwert" nicht übersteigen.

    Die Ermittlung des Beleihungswerts soll auf der Grundlage der am 1. August 2006 in Kraft getretenen Beleihungswertverordnung erfolgen. Die Beleihungswertverordnung stimmt inhaltlich zu großen Teilen mit der Immobilienwertermittlungsverordnung überein. Rechtsgrundlage für die Verordnung ist das Pfandbriefgesetz, das mit Inkrafttreten, das am 19.7.2005 in Kraft getreten ist und das frühere Hypothekenbankgesetz ersetzt hat. Nach § 14 PfandBG beträgt die Beleihungsgrenze für Hypotheken, die auf Pfandbriefbasis beruhen, 60 Prozent des Beleihungswertes.

    Das Pfandbriefgesetz gilt für alle Pfandbriefbanken (bisher Hypothekenbanken). Dazu zählen alle Banken, die mit dem Pfandbriefprivileg ausgestattet sind. Deshalb werden sich auch die Landesbanken hinsichtlich ihrer Objektbeleihungen nach diesen Vorschriften richten. Bei Bauspardarlehen, deren dingliche Absicherung üblicherweise nachrangig erfolgt, liegt die Beleihungsgrenze bei 80 Prozent des Beleihungswertes. Die Versicherungsgesellschaften lehnen sich bei der Beleihung an die Beleihungsgrundsätze der Pfandbriefbanken an.

    Um die Forderung des Gläubigers dinglich abzusichern, wird das zu beleihende Objekt mit einer Grundschuld belastet, für die als Zweckbestimmung die Darlehenssicherung vereinbart ist. Darlehen von Realkreditinstituten, die die Beleihungsgrenze überschreiten, sind keine Realkredite, sondern "gedeckte" Personenkredite. Bei ihnen spielt die Bonitätsprüfung des Darlehensnehmers eine besondere Rolle.
    Unter Beleihungsauslauf – auch als Beleihungsquote bezeichnet – versteht man das Verhältnis von grundbuchlich gesicherten Darlehen zum Beleihungswert. Beträgt der Beleihungswert z.B. 400.000 Euro und das Darlehen 160.000 Euro, dann beträgt der Beleihungsauslauf 40 Prozent. Er liegt also innerhalb der Beleihungsgrenze, die nach § 14 des Pfandbriefgesetzes 60 Prozent des Beleihungswertes nicht überschreiten darf. Die gilt sowohl für die Beleihung von Wohn- als auch von Gewerbegrundstücken.
    Bei der Beleihung von Immobilien müssen Realkreditinstitute, die ihre Darlehen mit der Ausgabe von Pfandbriefen refinanzieren, darauf achten, dass sie die Beleihungsgrenze nicht überschreiten. Sie liegt nach § 14 des Pfandbriefgesetzes bei 60 Prozent des Beleihungswertes Die Beleihung bis zu dieser Grenze wird als "1a-Hypothek" bezeichnet.

    Ist ein Kaufpreis aus einem Grundstückskaufvertrag zu finanzieren, darf der Beleihungswert nicht mit dem Kaufpreis angesetzt werden. Dieser ist vielmehr – wenn er im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ausgehandelt wurde, Ausdruck des Verkehrswertes. Der Beleihungswert liegt regelmäßig darunter. Denn bei ihm werden auch mögliche Wertschwankungen einbezogen. Als Faustregel kann gelten, dass der Fremdfinanzierungsspielraum innerhalb der Beleihungsgrenze damit zwischen 50 und 55 Prozent des Kaufpreises angesiedelt ist.

    Kreditinstitute, die nicht über das Pfandbrief-Privileg verfügen, sind an diese Vorschrift nicht gebunden und verfahren nach eigenen Regeln. Sparkassen lehnen sich in ihrer Beleihungspraxis den bei Realkreditinstituten geltenden Regeln an. Allerdings können sie auf der Grundlage von Bürgschaften den Beleihungsspielraum erhöhen. Bausparkassen können bis zu 80 Prozent des Beleihungswertes Bauspardarlehen vergeben.

    Die Sparkassengesetze sind Ländersachen. Das Bundesland Sachsen-Anhalt hat 2004 beispielsweise zur Bestimmung von Beleihungswerten die "Verordnung über Beleihungsgrundsätze für Sparkassen" erlassen. Diese befasst sich aber nicht mit Beleihungsgrenzen, sondern nur mit Beleihungswerten für verschiedene Objekttypen.

    Auch die seit 1. August 2006 bundeseinheitlich von Pfandbriefbanken zu beachtende Beleihungswertermittelungsverordnung (BelWertV) befasst sich mit der Ermittlung des Beleihungswertes und darüber hinaus mit der Form des Gutachtens und der Tätigkeit der Gutachter, die in oder für Pfandbriefbanken tätig werden.
    Für seine Entscheidung über die Beleihung und deren Höhe benötigt der Kreditgeber verschiedene Unterlagen vom Kreditnehmer.

    Dies sind u.a. Grundbuchauszug, amtlicher Lageplan, Kaufvertrag, Fotos vom Objekt, Gesamtkostenaufstellung, bautechnische Unterlagen (Bau- und Lagepläne, Baubeschreibung), Flurkarte, Gebäude- und Feuerversicherungsnachweis, Grenz- und Erschließungsbescheinigung.
    Der Beleihungswert ist nach § 3 der Beleihungswertverordnung (BelWertVo) "der Wert der Immobilie, der erfahrungsgemäß unabhängig von vorübergehenden, etwa konjunkturell bedingten Wertschwankungen am maßgeblichen Grundstücksmarkt unter Ausschaltung von spekulativen Elementen während der gesamten Dauer der Beleihung bei einer Veräußerung voraussichtlich erzielt werden kann." Dabei kommt es auf die künftige Verkäuflichkeit unter Berücksichtigung der nachhaltig gegebenen Merkmale dieser Immobilie an. Unterstellt werden normale regionale Marktverhältnisse und die aus der gegenwärtigen Perspektive sich ergebenden anderweitigen Nutzungsmöglichkeiten. Der sich daraus ergebende Unterschied zum Verkehrswert liegt in der besonderen Berücksichtigung von denkbaren Veränderungen während der Dauer der Beleihung. Hinsichtlich der Verfahren, die für die Ermittlung des Beleihungswertes vorausgesetzt werden, gibt es einengende Vorschriften. Im Ertragswertverfahren gehören dazu z.B. eine Mindesthöhe des Bewirtschaftungskostenansatzes (15 % des Rohertrages), Mindestansätze für Kapitalisierungszinssätze (entspricht den Liegenschaftszinsätzen) bei bestimmten Objektarten, eine genaue Bezeichnung der Kriterien, die gegeben sein müssen, wenn der Mindestzinssatz unterschritten werden soll, usw. Beim Sachwertverfahren darf z.B. der Ansatz für die Außenanlagen in der Regel 5 % des Herstellungswertes nicht überschreiten. Der Ansatz der Baunebenkosten ist auf 20 % des Herstellungswertes beschränkt.

    Der Beleihungswert ist Bemessungsgrundlage für die Beleihungsgrenze, d.h. den Beleihungsspielraum für Kreditinstitute, der eine dingliche Absicherung von in der Regel erstrangigen Darlehen gewährleistet.
    Am 1. 8. 2006 trat die Beleihungswertverordnung in Kraft. Rechtsgrundlage ist hierfür das Pfandbriefgesetz vom 22. Mai 2005. Geändert wurde sie letztmals am 16.09.2009. Die Verordnung gilt seitdem verbindlich für die Ermittlung des Beleihungswertes durch Pfandbriefinstitute. Wertermittlungsmethoden sind demnach das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren. Die Vorgehensweise bei den Verfahren ist trotz teils anderer Terminologie zum großen Teil identisch mit denen, die in der Immobilienwertermittlungsverordnung vorgegeben sind.

    Bei der Ermittlung des Beleihungswertes sind bestimmte Regeln einzuhalten. Um zum Beleihungswert zu gelangen, sind zum Beispiel sowohl der Ertrags- als auch der Sachwert getrennt zu ermitteln. Bei Wohnungs- und Teileigentum ist der Vergleichswert als Kontrollwert zusätzlich zu ermitteln. Der Beleihungswert darf den Ertragswert in keinem Fall überschreiten. Weichen Sach- und Vergleichwert mehr als 20 Prozent vom Ertragswert nach unten ab, muss die Nachhaltigkeit der Erträge noch einmal sorgfältig überprüft werden. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern genügt die Ermittlung des Sachwertes, um Rückschlüsse auf den Beleihungswert zu ermöglichen. Dabei wird die Eignung der Häuser zu Zwecken der Eigennutzung unterstellt. Für den Wertabschlag aufgrund eines Instandhaltungsrückstaus genügt der Ansatz von Erfahrungssätzen.

    Der Beleihungswert muss über ein Gutachten ermittelt werden. Der hierfür beauftragte Gutachter muss nach seiner Ausbildung und beruflichen Tätigkeit über besondere Kenntnisse und Erfahrungen auf dem Gebiet der Bewertung von Immobilien verfügen. Dies wird unterstellt, wenn er von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständiger oder Gutachter für die Wertermittlung von Immobilien bestellt oder zertifiziert worden ist. Besonderer Wert wird auf die Unabhängigkeit des Sachverständigen gelegt.

    Auf die Ermittlung des Beleihungswertes nach der BelWertV kann verzichtet werden, wenn der zu gewährende Darlehensbetrag 400.000 EURO nicht übersteigt und das zu beleihende Objekt überwiegend Wohnzwecken dient. Anstelle des Gutachtens genügt in solchen Fällen eine vereinfachte Wertermittlung. Weitere Vorschriften beziehen sich auf die Frage, in welchen Fällen auf eine Objektbesichtigung verzichtet werden kann und was bei der Ermittlung des Beleihungswertes von im Ausland belegenen Objekten zu beachten ist.
    Die künstliche Beleuchtung in Innenräumen muss sich nach den darin durchgeführten Tätigkeiten und Bedürfnissen richten und der Entspannung und Erholung dienen. Licht ist der sichtbare Teil des elektromagnetischen Spektrums (380 - 760 nm). Mit Lichtstrom (Lumen lm) bezeichnet man die gesamte von einer Lichtquelle eingestrahlte Leistung des sichtbaren Lichtes. Beleuchtungsstärke (Lux, lx) ist das Verhältnis des Lichtstromes, welcher auf eine Fläche trifft, zu deren Größe.

    Für die Beleuchtung am Arbeitsplatz gilt die DIN EN 12464-1 (Beleuchtung von Arbeitsstätten-Arbeitsstätten in Innenräumen) von 2003.

    Als Kriterien der Beleuchtungsqualität wird hier angeführt:

    • angenehmes Lichtklima
    • harmonische Leuchtdichteverteilung
    • ausreichende Beleuchtungsstärke gemäß den speziell ausgeführten Tätigkeiten
    • gute Gleichmäßigkeit
    • Begrenzung von Direkt- und Reflexblendung sowie von Schleierreflexionen
    • richtige Lichtrichtung
    • passende Lichtfarbe und Farbwiedergabe
    • vermeiden von Flimmern und stroboskopischen Effekten
    • Berücksichtigung des Tageslichts


    Für die Sehfähigkeit spielen auch individuelle Faktoren, wie die Sehschärfe (Visus), die Binokularität (räumliches Sehen), die Adaptation (Anpassung der Netzhaut an die Beleuchtungsstärke) und die Akkommodation (Anpassungsfähigkeit der Optik des Auges durch Verformung der Augenlinse an nahe und ferne Objekte) eine Rolle.

    Eine besondere Bedeutung hat die Begrenzung der Blendung. Diese wird hervorgerufen durch Flächen zu hoher Leuchtdichte oder durch zu große Leuchtdichteunterschiede im Gesichtsfeld eines Beobachters. Eine Blendung kann zu einer unmittelbaren Herabsetzung des Sehvermögens führen (physiologische Blendung), aber auch das Wohlbefinden herabsetzen (psychologische Blendung).

    Eine Reflexblendung durch das Licht stark zurück werfende Tischplatten, Möbelflächen, glänzende Zeitschriften oder spiegelnde Schreibmaschinentasten ist durch matte Oberflächen sowie eine gute Anordnung der Leuchten zu verhindern. Strahler sollen nicht direkt auf die Menschen gerichtet werden oder sind so niedrig oder so hoch anzuordnen, dass keine Blendung auftritt. Im Blickfeld sollten nur lichtstreuende oder abschirmende Leuchten verwendet werden.

    Die Behaglichkeitsempfindung des Menschen in einem Raum wird von der Lichtfarbe wesentlich beeinflusst. So schafft ein warmweißes Licht eine wohnliche, gemütliche Atmosphäre, während für den Arbeitsplatz die Anpassung an das Tageslicht erwünscht ist.

    Die Lichtfarbe wird in drei Gruppen eingeteilt:
    • warm-weiß < 3300 K
    • neutral-weiß 3300-5000 K
    • Tageslicht-weiß über 5000 K
    Für normale Bürotätigkeiten wird eine Beleuchtungsstärke von 500 lx gefordert bei einer Lichtfarbe neutral weiß oder warmweiß.

    Kriterien für eine gute Beleuchtung in Wohnungen:

    Sicherung einer guten Allgemeinbeleuchtung:

    • Die Allgemeinbeleuchtung sollte den Raum insgesamt übersichtlich ausleuchten. Hierfür sind Leuchten geeignet, welche das Licht blendungsfrei nach allen Seiten abgeben und am günstigsten in der Mitte des Zimmers angeordnet sind. Auch indirekte Beleuchtungen der Decke und Wände durch Strahler, Lampen oder Lichtbänder sind möglich. Leuchten, die überwiegend nach unten strahlen, sind ungeeignet, da hierbei Wände und Decken im Dunkeln bleiben. Als Faustregel gilt: Die Allgemeinbeleuchtung sollte ein Drittel der Watt-Zahl der Gesamtbeleuchtung eines Raumes ausmachen. Möglichst alle Leuchten sollten von der Tür aus geschaltet werden können. Lichtregler (Dimmer) lassen die Helligkeit beliebig abstufen. Dimmer eignen sich besonders für Glühlampenlicht, heruntergeregeltes Licht von Leuchtstofflampen wirkt grau und ungemütlich.

      Für die Allgemeinbeleuchtung in Wohnungen sind folgende Empfehlungen zu geben:

      Küchen 250 - 500 Lux
      Wohnzimmer 150 - 250 Lux
      Kinderzimmer 150 - 250 Lux
      Badezimmer 150 - 400 Lux
      Treppenaufgänge 150 - 250 Lux

    • Installation von zusätzlichen Arbeitsplatzleuchten: Die Lichtstärke der Arbeitsplatzleuchte richtet sich nach der zu lösenden Aufgabe. Folgende Beleuchtungsstärken gelten als Orientierungwerte:
      • grobe Arbeiten, z. B. im Keller 50 - 150 Lux
      • mittelfeine Arbeiten 250 - 500 Lux
      • feine Arbeiten, z. B. Lesen 500 - 1000 Lux
      • sehr feine Arbeiten 1000 - 2000 Lux
      Faustformel: geringe Allgemeinbeleuchtung, der Arbeit angepasste direkte Arbeitsplatzbeleuchtung.
    • Regelmäßige Reinigung der Leuchtkörper: Durch eine regelmäßige, ca. zweimonatige Reinigung der Leuchtkörper kann die Lichtausbeute wesentlich verbessert werden.
    • Örtliche Gleichmäßigkeit der Beleuchtung bei Tätigkeiten mit gleichen Sehanforderungen. Wenn für Tätigkeiten mit gleichen Sehanforderungen an einem Ort ungleiche Beleuchtungsstärken vorhanden sind, ist eine zu starke Umadaption des Auges beim Blickwechsel von einem Tätigkeitsobjekt zum anderen erforderlich.


    Kriterien spezieller Beleuchtungsaufgaben:

    • Sitzplatzbeleuchtung: Pendelleuchten z. B. über einem Couchtisch blenden, wenn sie zu hoch bzw. versperren die Sicht, wenn sie zu tief hängen. Eine Lösung bestünde im Einsatz kopfverspiegelter Lampen oder Zugpendelleuchten, die je nach Bedarf hochgeschoben oder heruntergezogen werden. Stehlampen lassen sich je nach Bedarf verstellen. Der Lichtkreis sollte nicht zu eng begrenzt sein, um zu starke Helligkeitskontraste zwischen der Tätigkeit z.B. Lesen und der Umgebung entstehen zu lassen. Tischleuchten müssen in Augenhöhe blendungsfrei sein.
    • Beleuchtung beim Fernsehen: Beim Fernsehen sollte eine gedämpfte Allgemeinbeleuchtung (z.B. durch Dimmer) oder eine Beleuchtung hinter dem Fernsehenden erfolgen. Die Lichtquelle darf sich nicht im Glas des Fernsehers spiegeln. „Fernsehleuchten“ neben dem Fernseher sind nutzlos und gestalten das Sehen aufgrund zu großer Helligkeitskontraste anstrengender.
    • Licht für Kunstgegenstände: Besonders dekorative Effekte lassen sich erzielen, wenn Bilder, Plastiken u. ä. von der Seite oder von oben angestrahlt werden, ohne dass der Betrachter die Lichtquellen sieht.
    • Licht für Pflanzen zur Wachstumsförderung: Leuchtstofflampenlicht von oben und unten, bester Effekt mit der Leuchtstofflampenkombination warmweiß und lichtweiß. Licht für Pflanzen als dekorativer Blickfang: gerichtete Beleuchtung (Glühlampen, Leuchtstofflampen) je nach Art der Pflanze sowie Lage und Entfernung der Sitzgruppe.
    • Beleuchtung im Schlafbereich: Allgemeinbeleuchtung (nach unten blendfrei bei Deckenbeleuchtung!) und Beleuchtung des Bettes durch auf den Leseplatz gerichtetes Licht. Besonders günstig sind Scheren- bzw. Schiebeleuchten, welche eine Verstellung der Leuchte je nach eingenommener Lage gestatten.
    • Spiegelbeleuchtung: Niemals den Spiegel (Reflexion), sondern stets den Betrachter möglichst rechts und links in Augenhöhe blendungsfrei anleuchten (Beleuchtung nur von einer Seite oder von oben lässt unerwünschte Schatten entstehen). Sehr günstig sind Lichtleisten um den ganzen Spiegel.
    • Beleuchtung im Kochbereich: Allgemeinbeleuchtung sowie Arbeitsplatzbeleuchtung als Leuchtstofflampen mit abschirmenden Blenden unter den Hängeschränken oder mit in den Boden der Hängeschränke eingelassenen Halogenlampen. Bei letzteren kann die Wärmeentwicklung die darüber gelagerten Lebensmittel negativ beeinflussen.
    • Licht am Essplatz: Einsatz der Allgemeinbeleuchtung ggf. mit einer zusätzlichen Leuchte, welche den Essplatz (Tischfläche) gut ausleuchtet. Eine heruntergezogene Pendelleuchte stört bei einem Abstand von 60 bis 70 cm zu der Tischplatte nicht die Kommunikation zwischen den Sitzenden und verhindert gleichzeitig eine Blendung.
    • Licht am Arbeitsplatz einschließlich Schularbeiten: Die Schreibtischbeleuchtung sollte als Zusatzbeleuchtung zur Allgemeinbeleuchtung eingesetzt werden und der Lichtrichtung des Tageslichtes folgen. Bei Rechtshändern ist die günstigste Einfallsrichtung von links (Verhinderung der Schattenbildung), Reflexionen sind zu verhindern.
    • Licht in Treppenhäusern: Treppen sind zur Verhütung von Unfällen gut auszuleuchten. Hierbei sollten sich die waagerechten von den senkrechten Flächen deutlich unterscheiden. Günstig hierfür ist schräg einfallendes Licht am Treppenbeginn sowie an den Treppenabsätzen.
    Die meisten Landesbauordnungen der Länder in der Bundesrepublik Deutschland fordern für eine gute Belichtung von Aufenthaltsräumen, dass das lichte Maß der Fensteröffnung mindestens so groß sein soll, wie 1/8 der Raumgrundfläche.

    Ausreichend Tageslicht ist aus psychischen Gründen sowie zur Erfüllung der Sehaufgaben wichtig. Die biologische Wirkung des Lichtes beeinflusst Gesundheit, Wohlbefinden und Leistungsfähigkeit des Menschen. Außerdem verringert die Tageslichtnutzung entscheidend den Energiebedarf in Gebäuden. Spezielle Anforderungen an die Belichtung sind in der DIN 5034 (Tageslicht in Innenräumen) festgelegt. Hier wird unter anderem der Tageslichtquotient (Daylight Factor) definiert. Er ist das Verhältnis der Beleuchtungsstärke Ep in einem Punkt einer gegebenen Ebene, die durch direktes und/oder indirektes Himmelslicht bei angenommener oder bekannter Leuchtdichteverteilung des Himmels erzeugt wird, zur gleichzeitig vorhandenen Horizontalbeleuchtungsstärke Ea im Freien bei unverbauter Himmelshalbkugel:

    D= Ep/Ea x 100 in Prozent

    Die Helligkeit in Wohnräumen, welche von dem durch das Fenster eindringenden Tageslicht erzeugt wird, gilt als ausreichend, wenn der Tageslichtquotient auf einer horizontalen Bezugsebene, gemessen in einer Höhe von 0,85 Meter über dem Fußboden in halber Raumtiefe und in einem Meter Abstand von den beiden Seitenwänden im Mittel wenigstens 0,9 Prozent und am ungünstigsten dieser Punkte wenigstens 0,75 Prozent beträgt. Hat ein Wohnraum Fenster in zwei aneinander grenzenden Wänden, muss der Tageslichtquotient am ungünstigsten Bezugspunkt mindestens ein Prozent betragen. Bei gleichen Fensterflächen ist der Tageslichtquotient umso größer, je höher die Fensteroberkante über dem Fußboden liegt.

    Für Wohnräume ist ein Mindestmaß an Besonnung ein wichtiges Qualitätsmerkmal. Ein Raum gilt dann als ausreichend besonnt, wenn Sonnenstrahlen bei einer Sonnenhöhe von mindestens sechs Grad in den Raum einfallen können und die Besonnungsdauer am 17. Januar mindestens eine Stunde beträgt. Für eine Wohnung genügt es, wenn in ihr mindestens ein Wohnraum ausreichend besonnt wird. Hierbei gilt als Nachweisort die Fenstermitte in Brüstungshöhe und Fassadenebene. Die Besonnung eines Gebäudevorbaus, zum Beispiel eines Balkons, gilt nicht als Besonnung des Raumes.

    Ein weiteres Qualitätsmerkmal ist auch der Ausblickkomfort, d.h. ein zufriedenstellender Sichtkontakt zwischen Innen- und Außenraum. Hier gilt, dass die Aussicht umso besser ist, je niedriger die Fensterunterkante ausgebildet wird.

    Bei der Planung von Gebäuden kann in Abhängigkeit von Verbauungsabstandswinkel und der Raumgeometrie die Belichtung und Besonnung berechnet werden.
    Die Bemessungsgrundlage stellt im Steuerrecht einen betragsmäßig bezifferbaren Ausgangswert für die Berechnung einer Steuer dar. So ist für die Ermittlung der Erbschaft- und Schenkungsteuer der sogenannte Grundbesitzwert einer Immobilie die Bemessungsgrundlage. Bei der steuerlichen AfA von Mietobjekten sind die Gebäudekosten die Bemessungsgrundlage, bei der Grunderwerbsteuer in der Regel der "Wert der Gegenleistung".
    Unter Benchmarking versteht man einen sich laufend anpassenden Prozess für die Ermittlung von Kennzahlen, um betriebliche Erfolge in ausgewählten Leistungsbereichen zählbar, vergleichbar bzw. auch bewertbar zu machen. Unternehmen gleicher oder unterschiedlicher Branchenzugehörigkeit versuchen im Rahmen des Know-how-Transfers über solche Zahlensysteme eine interne Vergleichbarkeit herzustellen. Benchmarks sind dabei die Orientierungsgrößen für unternehmerische Zielüberlegungen. Benchmarks können auch Zahlen aus Betriebsvergleichen sein. In der Immobilienwirtschaft befindet sich die Entwicklung hin zum Benchmarking noch in den Anfängen.
    Benzol gehört zur chemischen Gruppe der Aromaten und befindet sich in Mineralölen, Kokereiprodukten und ist als Grundstoff der chemischen Industrie zum Beispiel in Farben und Lösungsmitteln enthalten. Als Antiklopfmittel befindet es sich auch im Benzin (in Europa maximal 5 µg m3). Diesel- und Katalysatorfahrzeuge haben nur eine geringe Benzolemission. Der Kraftverkehr ist der Hauptverursacher von Benzolemissionen. Die Konzentrationen von Benzol in der Innenraumluft sind aber oft höher als in der Außenluft, da Benzol von außen in Innenräume eindringen kann und in Innenräumen eine Vielzahl weiterer Emissionsquellen bestehen.

    So kann auch das Tabakrauchen die individuelle Belastung bezüglich der Aufnahme von Benzol wesentlich erhöhen. Bei der Inhalation von Benzol werden akute Wirkungen wie Kopfschmerzen, Schwindel, Übelkeit, Benommenheit und Sehstörungen beobachtet, bei Unfällen oder missbräuchlicher Verwendung zum Beispiel durch das so genannte "Schnüffeln" treten auch Bewusstlosigkeit und Tod infolge einer Atemlähmung auf.

    Benzol ist kanzerogen (krebserzeugend) und mutagen (erbgutverändernd), schädigt die Blutbildung im Knochenmark und kann Leukämie erzeugen. Bei einer chronischen Belastung werden verschiedene unspezifische Symptome, wie Müdigkeit, Schlaflosigkeit, Schwindel und Augenflimmern beobachtet. Für die Innenraumluft existiert kein verbindlicher Grenzwert für Benzol. Zu einer orientierenden Beurteilung kann jedoch der Benzolgrenzwert der Außenluft herangezogen werden. Ab 2010 ist dieser Wert in der EU und damit auch in Deutschland auf 5 µg m3 festgelegt.

    Da Benzol für den Menschen ein genotoxisches Karzinogen ist, kann keine gesundheitlich unbedenkliche Konzentration angegeben werden. Das zusätzliche Lebenszeit-Risiko für Leukämie bei einer Luftkonzentration von 1 µg/Kubikmeter wird auf 6 x 10-6 geschätzt (WHO 2011). Die Innenraumkonzentrationen muss weitgehend reduziert werden. Hierzu sind alle Tätigkeiten, bei denen Benzol freigesetzt wird, zu reduzieren oder zu vermeiden, wie zum Beispiel der Einsatz von Lösungsmitteln bei Reinigung oder Hobbyarbeiten oder der Verwendung von Baustoffen (insbesondere Farben, Lacke, Klebstoffe), die Benzol emittieren.
    Die staatliche Beratungshilfe kann in Deutschland in Anspruch nehmen, wer rechtliche Beratung benötigt und sich diese nicht leisten kann. Mit ihr wird die Beratung oder außergerichtliche Vertretung durch einen Rechtsanwalt finanziert. Weitere Voraussetzungen sind, dass der Rechtssuchende keine anderen zumutbaren Möglichkeiten hat, die er in Anspruch nehmen kann (z. B. Beratung durch Mieter- oder Eigentümerverband, Schuldnerberatungsstelle etc.) und dass die Wahrnehmung seiner Rechte nicht mutwillig stattfindet. Von einem ausreichenden Mangel an wirtschaftlichen Mitteln wird ausgegangen, wenn der Betreffende die Voraussetzungen erfüllt, unter denen er auch Prozesskostenhilfe ohne jeden Eigenanteil bewilligt bekommen würde. Wer Anspruch auf Arbeitslosengeld II oder Leistungen nach dem Asylbewerberleistungsgesetz hat, erfüllt meist die Voraussetzungen für die Beratungshilfe. Die Beratungshilfe bezieht sich nicht auf die prozessuale Vertretung durch einen Rechtsanwalt vor Gericht, sondern nur auf die außergerichtliche Beratung und die Vertretung bei obligatorischen Güteverfahren. Sie ist im Beratungshilfegesetz (BerHG) geregelt.

    Das Amtsgericht stellt bei Vorliegen der Voraussetzungen einen Beratungshilfeschein aus, in dem genau beschrieben ist, worum es geht. Der Rechtssuchende kann damit einen Anwalt seiner Wahl aufsuchen. Vergütungsvereinbarungen mit dem Rechtsanwalt sind unwirksam.

    Die Beratungshilfe wird für Angelegenheiten aus den Rechtsgebieten Zivilrecht (einschließlich Arbeitsrecht), Verwaltungsrecht, Verfassungsrecht, Sozialrecht sowie auch Straf- und Ordnungswidrigkeitenrecht gewährt (die letzteren beiden nur für reine Beratung). Für Angelegenheiten mit Auslandsbezug gibt es keine Beratungshilfe.

    Zu beantragen ist die Beratungshilfe beim Amtsgericht am Wohnort des Rechtssuchenden oder – wenn er keinen hat – an dem Ort, an dem das Rechtsproblem aufgetreten ist. In mehreren Bundesländern (Bremen, Hamburg, Berlin mit Wahlrecht zwischen beiden Modellen) wurde die Beratungshilfe durch eine öffentliche Rechtsberatung ersetzt, die von speziellen Beratern mit Befähigung zum Richteramt ausgeübt wird.
    Den Makler treffen aus dem Maklervertrag teilweise erhebliche Treuepflichten gegenüber seinem Auftraggeber. Dazu gehört unter anderem die Beratungspflicht.

    Wichtig ist in diesem Zusammenhang, dass die Beratungspflicht nicht mehr besteht, wenn die Maklerleistung abgeschlossen und das Geschäft bereits abgewickelt ist. Nach Abschluss des Grundstückskaufvertrags muss der Makler den Kunden also nicht mehr darüber beraten, wie z.B. die Abwicklung der Übergabe des Objekts im Hinblick auf die Versicherungsverträge erfolgt und welche Schritte zu unternehmen sind.

    Der Makler muss seinen Auftraggeber grundsätzlich über alle Umstände informieren und beraten, die erkennbar für seinen Kunden wesentlich sind und Einfluss auf die Kaufentscheidung haben können. Dazu muss der Makler gegebenenfalls auch eigene Erkundigungen einholen.

    Beispiele:

    • Erkundigungen und Beratung über die steuerlichen Gegebenheiten und die Handhabung durch das zuständige Finanzamt
    • Beratung zur „Spekulationssteuer“
    • Beratung über den realistischen Verkaufspreis des Objekts
    • Erkundigungen und Beratung über den tatsächlichen Verkehrswert und die Verkaufsmöglichkeiten einer Immobilie, die der Kunde zur Finanzierung des Erwerbs der neuen Immobilie verkaufen muss.

    Der Makler ist teilweise auch zur juristischen Beratung verpflichtet. Solange die Rechtsberatung zu seinem Gewerbe gehört, liegt auch kein Verstoß gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz vor. Allerdings ist auch dabei zu beachten, dass das Geschäft nicht bereits abgeschlossen sein darf. Teilweise wird daher vertreten, dass der Nachweismakler gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz verstößt, wenn er nach dem Nachweis der Abschlussmöglichkeit des Hauptvertrags weitere Rechtsberatungen durchführt.

    Jeder Verstoß gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz führt zur Nichtigkeit des Maklervertrags und damit zum Verlust der Provision.

    Die Pflicht zur juristischen Beratung trifft den Makler z.B. im Zusammenhang mit den Regelungen über die

    • Abstandszahlungen im Wohnungsvermittlungsgesetz (§ 4a) oder die
    • Sperrfrist für die Eigenbedarfskündigung nach Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung (§ 577 a BGB).

    Der Auftraggeber des Maklers kann Schadenersatz verlangen, wenn der Makler gegen seine Beratungspflicht verstößt. Gegebenenfalls verwirkt der Makler dadurch auch seinen Provisionsanspruch.
    Immobilienberatung als Leistung von Immobilienmaklern tritt immer mehr in den Vordergrund. Grundlage einer Immobilienberatung als Hauptleistung immobilienwirtschaftlicher Unternehmen ist ein Beratungsvertrag. Der Beratungsvertrag ist ein Vertrag über eine entgeltliche Geschäftsbesorgung auf der Grundlage eines Dienstvertrags, dessen Regelungsgegenstand die Verpflichtung zur Erbringung von Beratungsleistungen ist. In Fällen, in denen zum Beispiel technische Beratungselemente (zum Beispiel bei der Systementwicklung einer EDV-Anlage) hinzukommen, was über die reine Beratung hinausgeht, kann der Beratungsvertrag werkvertragliche Elemente enthalten. Der Beratungsvertrag bedarf keiner Form, kann also auch schlüssig zustande kommen. Davon ist auszugehen, wenn sich eine Person als Berater bezeichnet und sein Geschäftspartner Beratungsleistungen von ihm als Berater anfordert. Allerdings darf diese Beratung als Geschäftszweig nicht verwechselt werden mit einer Beratung, die sich als Nebenpflicht aus einer beruflichen Tätigkeit ergibt. Einer solchen Beratung liegt kein Beratungsvertrag zugrunde.

    In der Immobilienwirtschaft gibt es vielfältige Felder, in denen wegen fehlender Fachkenntnisse eine professionelle Beratung von Personen erforderlich ist. Beispiele hierfür sind Anlageberatung, Finanzierungsberatung, Immobilienberatung und immobilienwirtschaftlich orientierte Versicherungsberatung. Letztere ist gesetzlich separat geregelt.

    Grundsätzlich gilt, dass ein Berater von Dritten unabhängig sein muss und nicht von anderweitigen Geschäftsinteressen geleitet werden darf. Bei der Beratung um ein Vorhaben müssen auch die Risiken erläutert werden. Um Klarheit über die Rechte und Pflichten eines Beraters und des Beratenen zu schaffen, empfiehlt sich stets, einen Beratungsvertrag schriftlich abzuschließen. Er enthält unter anderem die genaue Festlegung des Beratungsgegenstandes, die Mitwirkungs- und Informationspflicht des Beratenen und seiner etwaigen Vertreter, eine etwaige Einbeziehung von qualifizierten Mitarbeitern des Beraters in den Beratungsablauf, Ort und Zeit der Beratungstätigkeit, Regelungen zu Reisekosten und Auslagen, Vergütung (pro Stunde oder Tag), eine Verschwiegenheitsklausel, sowie Haftungsregelungen. Der Berater haftet für die Richtigkeit und Geeignetheit seiner Beratungsleistungen.

    Es gibt drei Vertragskonstruktionen, mit deren Hilfe eine Vertragsgrundlage im Bereich der immobilienwirtschaftlichen Beratung zur Verfügung gestellt werden kann. Dabei handelt es sich um die projektbezogene Beratung, die zeitlich unbegrenzte Beratung (Dauerberatung) und um die Beratung auf Abruf. Die spezielle Projektberatung ist sachlich und zeitlich durch das Projektziel und die Dimensionen des Projektes begrenzt. Der Projektberatungsvertrag kann aus wichtigem Grund, zum Beispiel bei Aufgabe des Projektes durch den Auftraggeber, gekündigt werden. Ansonsten endet der Vertrag mit dem Abschluss des Projektes.

    Beispiele für Gegenstände der Projektberatung:
    • Immobilienobjektanalysen
    • Baurechtsanalysen
    • Lageanalysen
    • Marktanalysen
    • Standort- und Marktanalysen (STOMA)
    Beratungsleistungen, die sich nicht auf ein Projekt beziehen, deshalb zeitlich unbegrenzt sind und mit deren Hilfe zum Beispiel laufende betriebliche Prozesse eines Unternehmens gesteuert werden sollen, gehören zur zweiten Kategorie der Immobilienberatung. Solche Vertragsverhältnisse können durch Kündigung jederzeit beendet werden.

    Schließlich gibt es noch einen reinen Beratungsrahmenvertrag, der den Auftraggeber in die Lage versetzt, Beratung bei Bedarf abzurufen. Auch ein solcher Rahmenvertrag kann durch Kündigung jederzeit beendet werden. Die beiden zuletzt genannten Verträge sind nicht Gegenstand dieser Erläuterung.
    Abkürzung für: Berechnungsverordnung
    Grundbucheinsicht

    Wegen des Datenschutzes kann nicht jedermann das Grundbuch einsehen. Vielmehr wird ein berechtigtes Interesse vorausgesetzt (§ 12 GBO), das "dargelegt" werden muss. Ausgenommen hiervon sind Notare und Behörden, denen die Einsicht jederzeit gestattet ist. Das Einsichtsrecht bezieht sich auch auf die beim Grundbuch geführten Grundakte (§ 46 Grundbuchverfügung / GBV). Wer Einsichtsrecht hat, kann auch eine Abschrift des Grundbuchs und der Urkunden aus den Grundakten verlangen. Einsichtsrecht haben auch Makler, sofern sie belegen können, dass sie vom Eigentümer einen Auftrag zum Verkauf des Objektes haben, für das Grundbucheinsicht verlangt wird. Es ist zweckmäßig, sich vom Auftraggeber eine gesonderte Vollmacht ausstellen zu lassen. Da durch Umlegungsmaßnahmen i.S. der Bodenordnung nach dem BauGB nach deren Abschluss bis zur Grundbuchberichtigung das Grundbuch unrichtig wird, kann bei berechtigtem Interesse auch Einblick in den Umlegungsplan genommen werden.

    Kündigung eines Wohnungsmietvertrages

    Die Beendigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum seitens des Vermieters setzt stets ein berechtigtes Interesse voraus. Was berechtigte Interessen sind, ist im BGB abschließend geregelt.

    Hierzu zählen:
    • Eine nicht unerhebliche schuldhafte Verletzung der Pflichten des Mieters
    • Eigenbedarf für den Vermieter, die zu seinem Hausstand gehörenden Personen oder Familienangehörigen
    • Behinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks, soweit dies zu erheblichen Nachteilen des Vermieters führt,
    • Schaffung von Wohnraum zum Zwecke der Vermietung. Dabei bezieht sich das Kündigungsrecht auf nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume des Wohnungsmieters, z.B. Speicher im Dachgeschoss, wenn der Vermieter das Dachgeschoss ausbaut oder wenn er aufstocken will. Man spricht von Teilkündigung.
    Als berechtigtes Interesse wird nur dasjenige anerkannt, das im Kündigungsschreiben enthalten ist. Wird der Eigenbedarf nur vorgespielt, macht sich der Vermieter gegenüber dem gekündigten Mieter schadensersatzpflichtig. Eine allgemeine Kündigungssperrfrist von 3 Jahren gilt für Mietverhältnisse über Wohnungen, die nach Überlassung an den Mieter in Wohneigentum umgewandelt wurden. In Gemeinden oder Gemeindeteilen, in denen die Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, erhöht sich die Kündigungssperrfrist bis auf 10 Jahre. Diese Gebiete werden durch eine Rechtsverordnung des jeweiligen Bundeslandes mit einer Höchstgeltungsdauer von 10 Jahren bestimmt. Der Vermieter, der ein berechtigtes Interesse an der Kündigung hat, kann auch in diesem Sonderfall bereits nach Ablauf von 3 Jahren kündigen, wenn er dem Mieter Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage nachweist und die Umzugskosten des Mieters übernimmt. Eine vergleichbare Vorschrift gab es vor der Mietrechtsreform 2001 im "Sozialklauselgesetz", das außer Kraft gesetzt wurde.

    Die Kündigungssperrfrist beginnt grundsätzlich an Tage der Umschreibung des Eigentums an der Wohnung im Grundbuch auf den Erwerber. Für Makler, die solche umgewandelten Eigentumswohnungen vermitteln, ist wichtig, dass sie sich erkundigen, ob das Mietverhältnis schon vor Umwandlung bestanden hat und ob sich die Wohnung in einem "Wohnungsmangellagegebiet" befindet.
    Kreditinstitute verlangen diese Finanzierungsnebenkosten, wenn das Darlehen nicht innerhalb einer bestimmten Frist abgerufen wird. Die Zeitspannen, wann die Bereitstellungszinsen fällig werden, variieren stark: Einige Kreditgeber verlangen sie bereits nach einem Monat, andere gedulden sich bis zu neun Monate.

    Da Bereitstellungszinsen nicht in die Effektivzinsberechnung eingehen, können sie besonders für Bauherren, die ihr Darlehen nach Baufortschritt abrufen, teuer werden. Deshalb sollte der Finanzierer über Fälligkeit (möglichst spät nach Darlehenszusage) und Höhe dieser zusätzlichen Kosten, die ebenfalls mit 1 bis 4% vom Darlehen erheblich schwanken können, verhandeln.
    Abkürzung für: Berarbeiter-Wohnungsbaugesetz
    Grundlage des Bergrechts ist das Bundesberggesetz (BBergG). Es befasst sich mit Bodenschätzen. Zweck des Gesetzes ist es u.a. "zur Sicherung der Rohstoffversorgung das Aufsuchen, Gewinnen und Aufbereiten von Bodenschätzen unter Berücksichtigung ihrer Standortgebundenheit und des Lagerstättenschutzes bei sparsamem und schonendem Umgang mit Grund und Boden zu ordnen und zu fördern" (§ 1 BBergG). Zu den Bodenschätzen zählen alle mineralischen Rohstoffe in festem oder flüssigem Zustand und Gase, die in natürlichen Ablagerungen oder Ansammlungen (Lagerstätten) in oder auf der Erde, auf dem Meeresgrund, im Meeresuntergrund oder im Meerwasser vorkommen.

    Das Gesetz unterscheidet zwischen grundeigenen Bodenschätzen und bergfreien Bodenschätzen. Grundeigene Bodenschätze stehen im Eigentum des jeweiligen Grundeigentümers. Dieses Eigentum erstreckt sich jedoch nicht auf bergfreie Bodenschätze. Was im Einzelnen jeweils hierzu zählt, ergibt sich aus § 3 BBergG.

    Geregelt wird im BBergG das Aufsuchen, Gewinnen und das Aufbereiten von Bodenschätzen. Wer bergfreie Bodenschätze aufsuchen will, bedarf der Erlaubnis, wer bergfreie Bodenschätze gewinnen will, bedarf der Bewilligung oder er muss Eigentümer des Bergwerks sein. Das Bergwerkseigentum gewährt das ausschließliche Recht zur Aufsuchung und Gewinnung von Bodenschätzen.

    Wer die Erlaubnis zum Aufsuchen von Bodenschätzen erhalten hat, muss eine jährlich zu zahlende "Feldabgabe" entrichten. Wer die Bewilligung zur Förderung von Bodenschätzen erhalten hat, muss jährlich eine Förderabgabe bezahlen. Das Aufsuchen, die Gewinnung und Aufbereitung von Bodenschätzen ist sehr detailliert geregelt. Die Bestimmungen erstrecken sich auf Vorschriften über Hilfsbaurechte für Anlagen außerhalb des Bergfeldes, Anzeigepflichten, Anforderungen an den Betriebsplan, verantwortliche Personen bis hin zu Beschäftigungsverboten, grundstücksrechtlichen Fragen und Regelungen zum Bergschadensrecht.
    Bergschäden können sowohl durch den aktiv betriebenen als auch durch stillgelegten Bergbau entstehen. Die Ursache sind durch den Vortrieb von Stollen erzeugte Bodenbewegungen oder Bodensenkungen durch den Einsturz alter, nicht genügend gesicherter Stollen.

    Gegen Haftungsansprüche wehren sich Bergwerkseigentümer durch Bergschadenverzichtserklärungen, die im Grundbuch in Form einer Grunddienstbarkeit oder einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit abgesichert werden. Dies ist seit dem Jahr 1900 möglich und gilt vor allem für solche Grundstücke, die sich früher im Eigentum eines Bergwerkeigentümers befanden und an Bauwillige verkauft wurden.

    Da nicht alle bergbaulichen Aktivitäten aus der früheren Zeit dokumentiert sind, kann durch mehrere Suchbohrungen festgestellt werden, ob ein oberflächennaher Bergbau betrieben wurde. Man kann mit Hilfe von solchen Suchbohrungen ziemlich sicher feststellen, ob eine Bergschadensgefahr besteht. Sind entsprechende Feststellungen zu treffen, muss der für Siedlungszwecke vorgesehene Bereich saniert werden.
    Bei der herkömmlichen Räumung einer Mietwohnung lässt der Gerichtsvollzieher die Möbel und sonstigen Sachen des Mieters mit Hilfe einer Spedition aus der Wohnung entfernen und einlagern. Für den Vermieter entstehen erhebliche Kosten für Transport und Lagerung. Allerdings ist die Wohnung sofort frei und wichtige Schritte wie etwa die Unterscheidung von zu entsorgendem Müll, aufzubewahrenden Gegenständen und unpfändbaren Sachen, die auf Anforderung sofort an den Mieter herauszugeben sind, obliegen dem Gerichtsvollzieher. Diese Form der Räumung ist weiterhin gesetzlich vorgesehen.

    Allerdings gibt es nun eine weitere Möglichkeit, die bisher nur von der Rechtsprechung anerkannt worden war:
    Die sogenannte Berliner Räumung wurde im Rahmen der Mietrechtsreform 2013 im Gesetz verankert. Der Vermieter kann den Vollstreckungsauftrag des Gerichtsvollziehers darauf beschränken, dass dieser den Mieter außer Besitz der Wohnung setzt und den Vermieter wieder zum Besitzer macht. Der Mieter wird gegebenenfalls also aus der Wohnung entfernt, die Schlösser werden ausgetauscht und der Vermieter erhält die neuen Schlüssel und damit die Verfügungsgewalt über die Wohnung zurück. Der Gerichtsvollzieher erstellt eine Inventarliste. Bei dieser Konstruktion macht der Vermieter in der Regel sein Vermieterpfandrecht an den Sachen des Mieters geltend; diese können zunächst in der Wohnung bleiben. Es entfallen die Kosten für Transport und Einlagerung.

    Die bewegliche Habe des Mieters kann, wenn sich die Zwangsvollstreckung nicht auf sie bezieht, vom Vermieter aber auch aus der Wohnung gebracht werden. Der Vermieter muss die Gegenstände dann aufbewahren, darf aber offensichtlichen Müll entsorgen. Für Schäden am Eigentum des Mieters haftet der Vermieter bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit. Der Mieter hat nach der Räumung einen Monat Zeit, seine Sachen beim Vermieter abzufordern. Danach darf der Vermieter die Sachen verwerten oder, wenn dies nicht möglich ist, vernichten. Der Vermieter ist jedoch gesetzlich verpflichtet, sogenannte unpfändbare Sachen und solche, die keinen materiellen Wert haben, auf Anforderung des ehemaligen Mieters sofort wieder herauszugeben. Zum Beispiel sind Ausweispapiere, Zeugnisse und andere wichtige Dokumente, Gegenstände, die der Mieter zur Berufsausübung benötigt und alles was zur Führung eines einfachen Haushalts dient, grundsätzlich nicht pfändbar. Unter Verwertung ist nicht der Verkauf auf dem Flohmarkt oder im Internet zu verstehen, sondern eine öffentliche Versteigerung durch dazu befugte Personen im Sinne von § 383, § 385 BGB. Allerdings muss die Versteigerung dem Schuldner nicht angedroht werden.

    Die Regelung zur Berliner Räumung findet sich in § 885a ZPO. Nach § 272 Abs. 4 ZPO sind Räumungssachen nunmehr von den Gerichten vorrangig und beschleunigt zu behandeln.

    Die Berliner Räumung erleichtert zwar manches, bringt für den Vermieter jedoch auch neue Pflichten und Haftungsrisiken mit sich: Etwa bei der Unterscheidung von Müll und verwendbaren Sachen, von pfändbaren oder unpfändbaren Gegenständen. Ein unterscheidungsloses Entsorgen der Mietergegenstände ist nicht zu empfehlen.

    Ein gewisses Risiko besteht darin, dass der Gerichtsvollzieher zwar ein Inventarverzeichnis zu erstellen hat, jedoch nicht zur Durchsuchung der Wohnung verpflichtet ist. Das Inventarverzeichnis wird also in aller Regel nur auflisten, was ohne Weiteres sichtbar ist. Wertgegenstände werden jedoch oft nicht sichtbar verwahrt, was bei deren Verschwinden leicht zu Streit und Schadenersatzforderungen führen kann. (z.B. durch das Entsorgen der alten Kommode, in der zwischen den Socken Wertgegenstände lagern)

    Gut geeignet ist die Berliner Räumung vor allem dann, wenn sich der Vermieter sicher sein kann, dass in der Wohnung nur Müll lagert, gegen dessen Entfernung der Mieter nichts einwenden wird. Andernfalls besteht immer das Risiko von Auseinandersetzungen und Haftungsfällen.
    Das Berliner Testament ist in § 2269 BGB geregelt. Es handelt sich um ein gemeinschaftliches Testament, das von Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartnern aufgesetzt werden kann. Zweck ist es, zu gewährleisten, dass beim Ableben des ersten Ehegatten zunächst der überlebende Partner erbt und erst nach dessen Ableben die Kinder oder andere Verwandte. Der Partner ist dadurch abgesichert. Insbesondere muss nicht zu Lebzeiten des Partners die eigene Wohnimmobilie veräußert werden, um den Erbteil der Kinder auszubezahlen.

    Es ist darauf hinzuweisen, dass die Kinder trotzdem einen Pflichtteil fordern können – auch beim Ableben des ersten Elternteils. Dies kann durch testamentarische Regelungen wie die „Jastrowsche Formel“ erschwert werden. Oft wird der Pflichtteil von den Kindern auch nicht geltend gemacht – in dem Wissen, dass sie später vom überlebenden Elternteil erben.

    Es gibt zwei Varianten des Berliner Testaments: die Einheits- und die Trennungslösung. Im Rahmen der Einheitslösung beerbt zunächst ein Ehegatte den anderen als Alleinerbe. Dann erben die Kinder von diesem. Bei der Trennungslösung wird jeder der beiden Ehegatten vom anderen als Vorerbe eingesetzt, die Kinder werden zu Nacherben gemacht.

    Die finanziellen Folgen der Entscheidung für eine dieser Varianten können erheblich sein. Bei der Einheitslösung hat der überlebende Ehegatte die freie Verfügungsmacht über das gesamte Vermögen. Anders bei der Trennungslösung: Als Vorerbe kann er nur über sein eigenes, ursprüngliches Vermögen frei verfügen und nicht über den Nachlass von Ehefrau oder Ehemann. Ein Haus aus dem Nachlass des verstorbenen Ehegatten kann bei der Trennungslösung nicht einfach vom überlebenden Ehegatten veräußert werden – Verfügungen, durch die das Recht der Nacherben beeinträchtigt wird, sind unwirksam. Auch erbschaftssteuerlich gibt es Unterschiede zwischen beiden Variationen.

    Die Einheitslösung führt dazu, dass zwei Vermögensmassen zu einer zusammengefasst werden. Der überlebende Ehegatte hat über das entstehende Gesamtvermögen die volle Verfügungsgewalt. Theoretisch kann er auch Teile des Vermögens verschenken, um das spätere Erbe der Kinder zu schmälern, weil er z.B. mit diesen im Zwist liegt. In einem solchen Fall der „böswilligen Schenkung“ haben die Kunder jedoch einen Herausgabeanspruch gegen den Beschenkten.

    Eine Falle lauert bei der Formulierung des Berliner Testamts: Ist unklar, welche Variante gemeint ist, gehen die Gerichte von der Einheitslösung aus. Wer also die Trennungslösung wünscht, sollte dies eindeutig im Testament ausführen. Ebenso reicht es keinesfalls aus, wenn ein einzelner Ehepartner in seinem Testament festlegt, dass die Erbschaft sich an den Regeln des Berliner Testaments ausrichten soll. Denn erstens fehlt die Unterschrift der Ehefrau, zweitens sind konkretere Angaben notwendig, um beurteilen zu können, was der Erblasser nun im Einzelnen meint und vor allem, ob er überhaupt versteht, was ein Berliner Testament ist (Oberlandesgericht Hamm, Urteil vom 22.7.2014, Az. 15 W 98/14).

    Seit 17.8.2015 gilt für Erbfälle mit Auslandsberührung eine neue Rechtslage. Nach der Europäischen Erbrechtsverordnung ist auf solche Fälle immer das Recht desjenigen Staates anzuwenden, in dem der Erblasser zuletzt hauptsächlich gelebt hat. Hat also ein deutscher Rentner seinen Ruhesitz in Spanien oder Südfrankreich gehabt, kommt das dortige Recht zur Anwendung. In mehreren europäischen Staaten – auch in Spanien – ist ein gemeinschaftliches Testament von Ehegatten schlicht unzulässig und damit unwirksam. Es kommt damit die dort gängige gesetzliche Erbfolge zur Anwendung, die maßgeblich anders ausgestaltet ist als in Deutschland. Unter anderem ist das Erbrecht von Ehegatten meist schwächer ausgeprägt. Dringend anzuraten ist in solchen Fällen, das Testament bei Lebzeiten mit einer Rechtswahlklausel auszustatten, die festlegt, dass auf Testament und Erbfall deutsches Recht angewendet werden soll. Diese muss handschriftlich hinzugefügt und mit Unterschrift, Ort und Datum versehen sein.

    Ein weitere Falle bei der Erstellung eines Berliner Testaments kann eine sogenannte Wiederverheiratungsklausel sein, die den Ehe- bzw. Lebenspartner bei Eingehung einer neuen Beziehung schlechter stellt. Zunächst gibt es auch hier mehrere Varianten, so dass die Festlegung "es soll die Wiederverheiratungsklausel gelten" nicht ausreicht. Ferner kann die Klausel je nach Formulierung Möglichkeiten bieten, das Testament wegen Sittenwidrigkeit (bei kompletter Enterbung) oder wegen Verstoßes gegen die in Art. 6 Grundgesetz niedergelegte Freiheit der Eheschließung anzufechten.
    Abkürzung für: Berlinförderungsgesetz
    Unter einer Berstfläche oder Druckentlastungsfläche ist eine Art Sollbruchstelle zu verstehen, durch die im Falle einer Explosion der Explosionsdruck nach außen entweichen kann. Berstflächen werden gezielt in Wänden oder Dachkonstruktionen explosionsgefährdeter Bauwerke z.B. im Industriebau angebracht, um bei einem entsprechenden Unfall den Druck in eine Richtung zu lenken, in der weniger Schaden angerichtet wird.

    Bei der Konzeption einer Berstfläche muss darauf geachtet werden, dass diese bereits bei einem Druck nachgibt, welcher für die Gebäudekonstruktion noch ungefährlich ist. Berstflächen bzw. -Platten kommen auch im Anlagenbau (Silos, chemische Industrie) zum Einsatz.

    Auch Fenster können eine Druckentlastungsfläche darstellen. Es muss jedoch sichergestellt sein, dass bei Ansprechen der Berstfläche keine Personen durch deren Bruchstücke verletzt werden können. Je nach Art der Explosionsgefahr sind unterschiedliche bauliche Maßnahmen erforderlich, um den Explosionsdruck abzubauen.

    Technische Vorgaben für die Auswahl und die Bemessung von Druckentlastungseinrichtungen finden sich in den Technischen Regeln des VDI (VDI 3673 Blatt 1:2002-11, Druckentlastung von Staubexplosionen). Hier geht es um Schutzmassnahmen für Apparate und Maschinen, in denen brennbare Stäube vorhanden sind.

    Anhang III zur Gefahrstoffverordnung schreibt vor, dass z.B. in Gebäuden, in welchen Menschen mit organischen Peroxiden arbeiten, ausreichend bemessene Druckentlastungsflächen in Wänden oder Decken vorhanden sein müssen. Diese müssen aus leichten Baustoffen bestehen, deren Widerstandsfähigkeit deutlich geringer ist als die der anderen Bauteile. Dies sicherzustellen ist eine Pflicht des Arbeitgebers.
    Berufs- und Geschäftsbedarf wird teilweise als Kündigungsgrund für Mietwohnungen verwendet. Gemeint ist damit, dass der Vermieter die Mietwohnung des Mieters nicht für Wohnzwecke benötigt – wie beim Eigenbedarf – sondern, um dort Geschäftsräume wie zum Beispiel Büros, Praxisräume oder Lagerräume einzurichten.

    Lange wurde der Berufs- und Geschäftsbedarf von den Gerichten sehr nahe am gesetzlich geregelten Eigenbedarf angesiedelt. Er konnte daher ein berechtigtes Interesse an einer ordentlichen Kündigung von Wohnräumen im Sinne von § 573 BGB begründen.

    Im März 2017 hat der Bundesgerichtshof der Rechtsprechung der Instanzgerichte eine Absage erteilt und neue Regeln für den Umgang mit dem Berufs- oder Geschäftsbedarf aufgestellt.

    Künftig gilt: Ein Berufs- oder Geschäftsbedarf stellt nicht automatisch einen anerkannten Kündigungsgrund dar. Weder die Voraussetzungen des Eigenbedarfs noch die einer Kündigung wegen einer „angemessenen wirtschaftlichen Verwertung“ sind gegeben. Es ist vielmehr eine sorgfältige Abwägung im Einzelfall geboten, um festzustellen, ob ein berechtigtes Interesse für eine Kündigung im Sinne der Generalklausel von § 573 Abs. 1 BGB vorliegt.

    Entscheidend ist dem BGH zufolge, ob die bisherigen Mieträume künftig ausschließlich geschäftlich genutzt werden sollen, oder ob eine Mischnutzung durch einen Vermieter stattfinden soll, der auch dort wohnt.

    Im Falle einer Mischnutzung auch mit überwiegender geschäftlicher Nutzung werden gewisse Parallelen zur Eigenbedarfskündigung gesehen, weil der Vermieter ja seinen Lebensmittelpunkt in den bisherigen Mieträumen haben möchte. Deshalb sind die Schranken für eine Kündigung hier nicht sehr hoch. Der BGH verlangt lediglich den Nachweis, dass dem Vermieter bei verwehrtem Bezug ein beachtenswerter Nachteil entstünde. Dazu muss der Vermieter nachvollziehbare und vernünftige Erwägungen seiner Lebens- und Berufsplanung vortragen können. Auch eine geplante Mischnutzung durch den Ehegatten oder Lebenspartner des Vermieters zählt.

    Schwieriger ist es bei einer ausschließlichen geschäftlichen Nutzung der Mieträume. Hier sieht der BGH größere Parallelen zur Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB als zur Eigenbedarfskündigung. Da der Mieter allein aus geschäftlichen Gründen aus seinem Lebensmittelpunkt verdrängt werden soll, seien strengere Maßstäbe anzulegen. Der Fortbestand des Wohnraummietverhältnisses müsse für den Vermieter einen Nachteil von einigem Gewicht darstellen. Dies sei zum Beispiel der Fall, wenn die geschäftliche Tätigkeit andernfalls nicht rentabel durchgeführt werden könne oder wenn die konkrete Lebensgestaltung die Nutzung der Mietwohnung erfordere (etwa gesundheitliche Einschränkungen, Betreuung von Kindern oder pflegebedürftigen Personen).

    Im konkreten Fall wies der BGH die Räumungsklage einer Vermieterin ab. Deren Ehemann hätte die Mietwohnung für Archivräume seines Beratungsunternehmens benötigt. Dass der Mann seine zum Teil 30 Jahre alten Akten woanders einlagern müsse, sei als Nachteil nicht schwerwiegend genug, um dem Mieter zu kündigen (Urteil vom 29. März 2017, Az. VIII ZR 45/16).
    Beruf oder Gewerbe dürfen in der Mietwohnung grundsätzlich nur mit Zustimmung des Vermieters ausgeübt werden. In bestimmten Fällen wird eine derartige Nutzung jedoch für zulässig angesehen, so dass der Vermieter seine Zustimmung nicht verweigern kann.

    Dies gilt generell immer, wenn durch die Tätigkeit keine Belästigung der anderen Bewohner des Gebäudes (zum Beispiel durch Lärm, Gestank, Kundenverkehr, Parkplatzprobleme) entstehen kann und die gemeinsam benutzten Teile des Hauses (Eingänge, Treppen, Fahrstühle) nicht beeinträchtigt werden. Eine vom Vermieter erteilte Erlaubnis kann auch widerrufen werden, wenn sich durch eine Änderung von Art und Umfang der Berufsausübung in der Wohnung Belästigungen für die Nachbarn ergeben, die bisher nicht vorlagen – etwa zusätzlicher Kundenverkehr, erhöhte Mitarbeiterzahl oder Geräusche durch Maschinenbetrieb. Einen Zuschlag zur Miete kann der Vermieter wegen der Berufsausübung in der Wohnung nur verlangen, wenn dies von vornherein im Mietvertrag vereinbart war – also nicht nachträglich.

    Dies wird damit begründet, dass bei einer zulässigen beruflichen Nutzung einer Mietwohnung weder Schäden an der Wohnung entstehen noch Nachbarn durch Geräusche und Kundenverkehr belästigt werden können – sonst wäre die Nutzung nicht zulässig. Auch ein vertraglich vereinbarter Mietzuschlag muss in dem Moment entfallen, in dem der Mieter seine Berufsausübung in der Wohnung beendet (Landgericht Berlin, MM 94, 357).

    Der Bundesgerichtshof hat am 14.07.2009 entschieden, dass eine Gewerbeausübung oder freiberufliche Tätigkeit des Mieters in der Mietwohnung vom Vermieter im Einzelfall zu dulden bzw. zu erlauben ist, wenn es zu keinen Störungen anderer Hausbewohner und zu keinen Einwirkungen auf die Mietsache kommt, die höher sind als bei reiner Wohnungsnutzung. Dies gilt unabhängig davon, ob die Tätigkeit mit Kundenverkehr verbunden ist. Die Grenze ist laut BGH jedoch erreicht, wenn der Mieter in der Wohnung Mitarbeiter beschäftigt. Dies muss vom Vermieter unabhängig vom sonstigen Grad der Beeinträchtigung nicht geduldet werden und stellt einen Kündigungsgrund dar (BGH, Az. VIII ZR 165/08).

    Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 13.07.2012 entschieden, dass die Betreuung von bis zu fünf fremden Kleinkindern gegen Bezahlung in einer Mietwohnung eine teilgewerbliche Tätigkeit darstellt, die „vom Wohnzweck nicht mehr getragen“ wird. Im verhandelten Fall wurde der Wohnungseigentümer als Vermieter dazu verurteilt, eine entsprechende gewerbliche Tätigkeit seiner Mieterin zu unterbinden. Eine laut Teilungserklärung erforderliche Zustimmung von Seiten der Eigentümerversammlung oder des Verwalters fehlte, überdies hatte die Eigentümerversammlung dem Eigentümer auch die Ausübung einer Tagesmuttertätigkeit durch seine Mieterin per Beschluss sogar untersagt (BGH, Az. V ZR 204/11).

    Ein weiteres Urteil des BGH erging am 10.04.2013: Danach darf der Vermieter einem Mieter außerordentlich kündigen, wenn dieser ohne Zustimmung des Vermieters jahrelang in der Wohnung gewerblich Gitarrenunterricht erteilt (Umfang: an drei Werktagen für etwa 12 Schüler), und es dadurch zu erheblichen Streitigkeiten mit Mietmietern wegen der Lärmbelästigung kommt (Az. VIII ZR 213/12).

    Nicht immer kommt es jedoch darauf an, dass die berufliche oder gewerbliche Tätigkeit des Mieters konkrete Störungen von Nachbarn oder Beeinträchtigungen der Mietwohnung verursacht. Treten geschäftliche Aktivitäten des Mieters – seien sie freiberuflich oder gewerblich – nach außen hin in Erscheinung, stellt dies auch ohne konkrete Beschwerden oder Beeinträchtigungen einen Kündigungsgrund dar. Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn der Mieter seine Wohnung als Betriebsstätte beim Gewerbeamt anmeldet. In einem vom Landgericht Berlin entschiedenen Fall hatte ein Mieter sein Einfamilienhaus als Gechäftssitz angemeldet und betrieb von dort aus einen Haismeisterservice sowie die Montage von Aufzügen und andere Dienstleistungen. Auch gegenüber Kunden wurde seine Wohnadresse als Geschäftsanschrift genannt. Der Bundesgerichtshof erklärte die nach einer erfolglosen Abmahnung durchgeführte fristlose Kündigung durch den Vermieter für rechtmäßig (BGH, Beschluss vom 31.7.2013, Az. VIII ZR 149/13). Dass kein Kunden- und Mitarbeiterverkehr in dem Haus stattfand, sah das Gericht hier nicht als entscheidend an.
    Ein besonderes gesetzlich normiertes Berufsbild bzw. eine entsprechende Qualifizierung als Zugangsvoraussetzung für den Beruf des Hausverwalters oder des Wohnungseigentums-Verwalters gibt es in Deutschland im Gegensatz zu anderen EU-Staaten (zum Beispiel Frankreich) nicht.

    Der Gesetzgeber hat einen gesetzlichen Rechtsrahmen zur Berufszulassung von Maklern und Verwaltern geschaffen. Das Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung von gewerblichen Immobilienmaklern und Wohnimmobilienverwaltern tritt ab dem 01. August 2018 in Kraft. Makler und Verwalter haben von diesem Zeitpunkt an die Pflicht, alle drei Jahre nachzuweisen, dass sie sich in einem Umfang von 20 Stunden fortgebildet haben. Welche Fortbildungsmaßnahmen und Bildungseinrichtungen im Einzelnen anerkannt sind, wird durch den Erlass einer Rechtsverordnung des Bundeswirtschaftsministeriums bestimmt werden. WEG- und Mietverwalter müssennach dem Gesetz einen Gewerbeschein nach der Gewerbeordnung nachweisen und eine Berufshaftpflichtversicherung abschließen.

    Als allgemeine Qualifikation wird jedoch die Ausbildung als "Kaufmann/Kauffrau der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft" angesehen. Als berufsweiter- beziehungsweise fortbildende Maßnahme kommt die vor den Industrie- und Handelskammern abzulegende Prüfung als "Immobilienfachwirt" oder die Quali­fizierung als staatlich anerkannte/r "Fachkauffrau/Fachkaufmann für die Verwaltung von Wohnungseigentum" in Frage.

    Neben diesen staatlich anerkannten Qualifizierungen fordern die Berufsfachverbände der Immobilienmakler, Hausverwalter und WEG-Verwalter, wenn auch unterschiedlich, den Nachweis be­stimmter Fachkenntnisse und beruflicher Erfahrungen.

    Unabhängig davon ist nach inzwischen herrschender Rechtsprechung die fachliche Qualifikation Voraussetzung, um als Verwalter von Wohnungseigentum bestellt zu werden (BGH, V ZR 190/11, Urteil vom 22.6.2012). So muss insbesondere der gewerbliche WEG - Verwalter auch über bestimmte Rechtskenntnisse verfügen, um die Wohnungseigentümer bei bestimmten Entscheidungen über tatsächliche und rechtliche Zweifelsfragen informieren zu können (BGH, V ZB 4/94, Beschluss vom 21.12.1995).

    Gleiches gilt im Zusammenhang mit der Verpflichtung des Verwalters zur konstitutiven Beschlussfeststellung, wobei der Verwalter vor jeder Beschlussfassung grundsätzlich auch zu prüfen hat, ob die zu entscheidenden Angelegenheiten überhaupt einer Beschlussfassung zugänglich sind und welche Stimmenverhältnisse (einfacher beziehungsweise qualifizierter Mehrheitsbeschluss oder ein-/allstimmiger Beschluss) zu berücksichtigen sind (BGH, V ZB 10/01, Beschluss vom 23.8.2001).

    Unter dem Gesichtspunkt der Haftung des Verwalters ist neben seiner beruflichen Qualifikation auch seine Bonität, also das Vorhandensein ausreichender finanzieller Mittel, entsprechender Sicherheiten und Kreditwürdigkeit, Voraussetzung zur Bestellung im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung (BGH, V ZR 190/11, Urteil vom 22.6.2012).
    Wer ein Unternehmen führt, ist gesetzlich verpflichtet, zugunsten der Mitarbeiter eine Berufshaftpflichtversicherung abzuschließen. Die gewerblichen Berufsgenossenschaften sind für alle Betriebe, Einrichtungen und Freiberufler zuständig. Arbeitgeber können sich zusätzlich freiwillig mitversichern lassen.

    Dies gilt ausnahmslos, auch für Unternehmen der Immobilienwirtschaft. Branchenmäßig zugeordnet sind diese der Verwaltungsberufsgenossenschaft. Aufgeführt sind unter der Gefahrentarifstelle 09 (Unternehmen der Immobilienwirtschaft) dabei Baubetreuungen, Baugenossenschaften, Bauträger, Immobilienverwaltungen, Immobilienvermietungen Immobilienbewirtschaftungen, Parkplatzvermietungen, Siedlungsunternehmen und Wohnungsunternehmen. Hinzu kommen unter der Gefahrentarifstelle 13 (Makelndes und vermittelndes Unternehmen) auch noch Handelsagenturen, Handelsmakler, Handelsvertreter, Immobilienmakler und Versteigerer.

    Versichert sind Arbeitsunfälle, die die Beschäftigten in Ausübung ihrer Arbeit oder auf Dienstreisen erleiden. Versichert sind auch Wegeunfälle, die auf dem Wege zur Arbeit und zurück nach Hause passieren. Entscheidend ist, dass die Tätigkeit, aus der ein Unfall resultiert, dem Unternehmen und nicht privaten Zwecken dient. Auch bei Berufskrankheiten springt die Berufsgenossenschaft ein. Hier sind nur solche Krankheiten aufgeführt, die nach gesicherten medizinischen Erkenntnissen durch besondere berufliche Einwirkungen verursacht werden und denen bestimmte Personengruppen durch ihre Arbeit in erheblich höherem Grad ausgesetzt sind als die übrige Bevölkerung.

    Das Leistungsangebot im Versicherungsfall umfasst:
    • die sofort einsetzende notfallmedizinische Erstversorgung,
    • die unfallmedizinisch qualifizierte ambulante und stationäre ärztliche Behandlung,
    • physikalische Therapien,
    • Sprach- und Beschäftigungstherapien,
    • orthopädische und andere Hilfsmittel,
    • Belastungserprobungen und Arbeitstherapien,
    • Pflege und häusliche Krankenpflege.
    Der Versicherungsbeitrag wird aus den den Mitarbeitern zu zahlenden Gehältern errechnet. Um das Unfallrisiko gering zu halten, gibt es generelle und teils sehr umfangreiche branchenspezifische Unfallverhütungsvorschriften. Die Beiträge richten sich auch nach der unterschiedlichen Gefahrenklasse in der jeweiligen Branche.
    Berufshaftpflichtversicherungen werden von Freiberuflern und Gewerbetreibenden abgeschlossen, damit Schäden, die sich bei Ausübung des Berufes durch ein Versehen ergeben, von einer Versicherungsgesellschaft abgedeckt werden. Im Immobilienbereich sind solche Versicherungen vor allem unerlässlich für Auktionatoren, Notare, Sachverständige, Hausverwalter, Immobilienmakler, Wohnungs- und Baubetreuungsunternehmen. Nicht zu verwechseln ist die Berufshaftpflichtversicherung mit der Vertrauensschadenversicherung.

    Bei einer Berufshaftpflichtversicherung ist zwischen einer Betriebshaftpflichtversicherung und einer Vermögensschadenhaftpflichtversicherung zu unterscheiden. Die Betriebshaftpflichtversicherung deckt Personen- und Sachschäden ab. Sie ist z.B. in die Architektenversicherung einbezogen. Bei einer Vermögensschadenhaftpflichtversicherung geht es hingegen um Schäden am Vermögen eines anderen, die sich beispielsweise aus unzulänglichen Verhaltensweisen, insbesondere falschen Auskünften, falschen Abrechnungen, fehlerhaften Kostenberechnungen, Bewertungsfehlern usw. ergeben können.

    Für Makler, aber auch für Hausverwalter ist die Vermögensschadenhaftpflichtversicherung besonders wichtig. Der Immobilienverband Deutschland (IVD) fordert, wie viele andere Verbände auch, von seinen Mitgliedern in diesem Bereich ausreichenden Versicherungsschutz.

    Bei Hausverwaltern im Mietshaus-, aber auch im WEG-Bereich, kann es sehr schnell zu einer Haftung im Bereich Vermögensschäden kommen. So sind gegenüber Mietern viele Pflichten einzuhalten, deren Nichtbeachtung finanzielle Konsequenzen für den Eigentümer nach sich zieht – von einer korrekten Betriebskostenabrechnung bis zur rechtzeitigen Information über eine Modernisierung oder die Umsetzung einer Mieterhöhung. Auch im Bereich der reinen Verwaltung von Wohnungseigentum geht es schnell um große Summen – etwa bei Hausgeldabrechnungen, dem Abschluss von Verträgen mit Handwerkern und Versorgungsbetrieben, dem Einhalten von technischen Wartungsterminen für die Haustechnik oder Bauarbeiten am Objekt.

    Die Deckungssumme einer Vermögensschadenhaftpflichtversicherung für Hausverwalter ist frei wählbar und richtet sich nach dem im Einzelfall verwalteten Wohnungsbestand. Auch die Berechnung der Versicherungsprämie erfolgt meist nach der Anzahl der verwalteten Einheiten. Der Vertrag sollte möglichst genau auf die Situation des jeweiligen Versicherungsnehmers abgestimmt werden.

    Ein Gesetzentwurf der Bundesregierung zur Berufszulassung von Maklern und Hausverwaltern sieht eine Versicherungspflicht in der Berufshaftpflichtversicherung insbesondere für WEG-Verwalter vor. Mit dem Inkrafttreten wird 2018 gerechnet.
    Ein Pächter, der nach den Maßstäben der gesetzlichen Rentenversicherung berufsunfähig wird, hat beim Landpachtvertrag ein besonderes Kündigungsrecht. Falls der Verpächter seine Zustimmung zur Überlassung der Pachtsache an jemand anderen (Unterverpachtung) nicht gibt, kann der Pächter "außerordentlich mit gesetzlicher Frist" kündigen. Geregelt ist dies in § 594c BGB.

    Das heißt: Kündigung nur zum Ende eines Pachtjahres mit halbjähriger Frist; Kündigung muss spätestens am dritten Werktag des halben Jahres erfolgen, mit dessen Ablauf der Pachtvertrag enden soll.
    Der Gesetzgeber hat einen gesetzlichen Rechtsrahmen zur Berufszulassung von Maklern und Verwaltern geschaffen. Ab dem 01. August 2018 tritt das neue Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung von gewerblichen Immobilienmaklern und Wohnimmobilienverwaltern in Kraft. Nach Vorgabe des Gesetzes sind Makler und Verwalter verpflichtet, alle drei Jahre nachzuweisen, dass sie sich in einem Umfang von 20 Stunden fortgebildet haben. Welche Fortbildungsmaßnahmen und Bildungseinrichtungen im Einzelnen anerkannt sind, wird durch den Erlass einer Rechtsverordnung des Bundeswirtschaftsministeriums bestimmt.

    WEG- und Mietverwalter müssen künftig einen Gewerbeschein nach der Gewerbeordnung nachweisen. Die Erlaubnis wird erteilt, wenn der Gewerbetreibende zuverlässig ist, in geordneten Vermögensverhältnissen lebt und eine Berufshaftpflichtversicherung nachweist. Die Berufsverbände fordern eine strengere Berufszulassung und plädieren über das Gesetz hinaus zusätzlich für einen Sachkundenachweis.
    Durch die Umstellung des Verfahrens in WEG-Streitigkeiten vom Verfahren der Freiwilligen Gerichtsbarkeit (FGG) auf das Verfahren nach der Zivilprozessordnung (ZPO) ist an die Stelle der Sofortigen Beschwerde gegen die amtsgerichtliche Entscheidung die Berufung getreten. Die Berufung ist gemäß § 511 Abs. 2 ZPO nur zulässig, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600 Euro übersteigt oder das Amtsgericht die Berufung im Urteil zugelassen hat. Gegen die Entscheidung des Landgerichts als Berufungsinstanz kann die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen werden. Eine Beschwerde gegen die Nichtzulassung der Revision ist in WEG-Verfahren aufgrund einer Übergangsvorschrift bis zum 31. Dezember 2014 nicht zulässig. Diese Einschränkung entfällt ab 1. Januar 2015.
    Während sich der Begriff des Marketings in der Literatur in der Regel auf die Absatzmärkte bezieht, ist das Beschaffungsmarketing auf den Beschaffungsmarkt ("Einkauf") ausgerichtet. Beschaffungsmarketing ist überall dort erforderlich, wo sich Käufer einem beschränkten Gütermarkt gegenübersehen und deshalb eine starke Nachfragekonkurrenz um diese Güter besteht. Dies ist in der Regel auf dem Immobilienmarkt der Fall. Hier wiederum hat sich das Beschaffungsmarketing besonders im Maklergeschäft entwickelt. Kernbestandteile des Beschaffungsmarketing sind die Akquisitionspolitik, die Preis- bzw. Konditionenpolitik und die Kommunikationspolitik. Zur Akquisitionspolitik zählen nicht nur die Methoden der Auftragsakquisition (aktive / passive Auftragsakquisition), sondern auch die Wege, die zur Ausgestaltung eines Auftrages eingeschlagen werden. Die Gestaltung der Konditionenpolitik zielt auf optimale Maklervertragsbedingungen ab.

    Es gilt der Grundsatz, dass sich der Akquisitionserfolg (d.h. die Erreichung eines Vermarktungsauftrages zu marktrealistischen Bedingungen) umso sicherer einstellt, je früher der Geschäftskontakt zum möglichen Auftraggeber zustande kommt. Unterschieden wird in diesem Zusammenhang zwischen aktuellen (d.h. am Gegenwartsmarkt agierenden) und potentiellen (zukünftigen) Auftraggebern. Potentielle Marktteilnehmer zeichnen sich dadurch aus, dass aufgrund der gegenwärtigen Gegebenheiten eine bestimmte Wahr­scheinlichkeit für den künftigen Entschluss eines Immobilieneigentümers spricht, seine Immobilien verkaufen zu wollen. Für den Makler ist es wichtig, schon vor diesem Entschluss eine persönliche Beziehung zum Immobilieneigentümer aufzubauen. Zu dieser Zeit kann der Makler durch seine Beratung den Weg des Eigentümers zum Markteintritt steuernd beeinflussen.
    Der Beschaffungsmarkt bezieht sich aus der Perspektive von Unternehmen auf die Marktseite, auf der sie die Rolle des Kunden einnehmen. In Bezug auf Fremdkapital sind sie die Kunden von Kreditinstituten, in Bezug auf Ausrüstungs- bzw. Einrichtungsgegenstände Kunden des Handels, in Bezug auf benötigte Räume Kunden der Vermieter und so weiter. Die Unternehmen stehen dabei in der Regel im Mittelpunkt der Absatzbemühungen dieser Anbieter.

    Erscheinen in den Augen der umworbenen Unternehmen die Bemühungen dieser Anbieter unzureichend, kann das Unternehmen in der Regel problemlos auf Alternativangebote ausweichen. Der Beschaffungsmarkt ist relativ unproblematisch.

    Es gibt aber auch Märkte und Marktsituationen, bei denen sich der sonst umworbene Interessent für ein Produkt oder eine Dienstleistung um den Anbieter bemühen muss. In solchen Fällen wird der Beschaffungsmarkt Gegenstand des Einsatzes von Marketingstrategien des Unternehmens. Vor allem im Bereich des Immobilienmarktes sind solche Situationen regelmäßig gegeben. Anbieter von Immobilienobjekten, werden im Rahmen des Beschaffungsmarketings zu Kunden von Maklern, wie naturgemäß auch Interessenten für Objekte seine Kunden sind. Die Tatsache, dass der Makler es sowohl auf der Nachfragerseite, als auch auf der Anbieterseite mit Kunden zu tun hat und seine Marketinganstrengungen beiden Marktseiten gelten müssen, kennzeichnet in besonderer Weise das Maklergeschäft.
    Schriftliche Form einer amtlichen Entscheidung von Verwaltungsbehörden. Übliche Bescheide sind zum Beispiel der Steuer- und Gebührenbescheid, aber auch der Bauvorbescheid = Bescheid über eine Bauvoranfrage. Es handelt sich hier um Verwaltungsakte, gegen die Widerspruch eingelegt werden kann. Die Beschreitung des Rechtsweges zum Verwaltungsgericht setzt voraus, dass einem Widerspruch nicht entsprochen wurde. Als Bescheid werden oft auch reine behördliche Auskünfte bezeichnet, die keine Verwaltungsakte sind.
    Wegen der immer größeren Anzahl von Flüchtlingen wurde im Sommer 2015 zunehmend erwogen, leerstehende Immobilien zu beschlagnahmen, um dort Flüchtlingsunterkünfte einzurichten. In Kreisen der Immobilienwirtschaft lösten solche Erwägungen Kritik aus. Verschiedene Bundesländer greifen jedoch zu diesem Mittel, da eine anderweitige Unterbringung der Flüchtlinge – insbesondere im Winter – nicht möglich erscheint und auch die Kapazitäten der Lieferanten für Wohncontainer oft erschöpft sind.

    Sowohl die Genfer Flüchtlingskonvention als auch das Grundgesetz verpflichten den deutschen Staat zur Bereitstellung menschenwürdiger Unterkünfte für Flüchtlinge. Städte und Gemeinden dürfen auch ohne besondere Gesetze Immobilien für Flüchtlinge beschlagnahmen, wenn eine Notsituation vorliegt, eine Entschädigung geleistet wird und der Schritt nur vorübergehend ist. Rechtsgrundlage sind die Polizei- und Ordnungsgesetze der Bundesländer. Ein derartiger Schritt darf nur stattfinden, wenn alle anderen Möglichkeiten ausgeschöpft sind.

    In Hamburg wurde ab 1. Oktober 2015 eine besondere gesetzliche Grundlage für die „Sicherstellung“ von privatem Wohnraum für Flüchtlinge geschaffen. Die zeitlich begrenzte Regelung soll nur auf gewerbliche Immobilien angewandt werden. Der Gesetzestext enthält eine solche Einschränkung jedoch nicht.

    Das Bundesland Bremen hat am 15.10.2015 eine vergleichbare Regelung wie Hamburg beschlossen. Danach wird es zunächst bis März 2017 möglich, Gewerberäume, Wohnraum und Grundstücke ab 300 Quadratmetern zu beschlagnahmen. Allerdings soll nach Äußerungen regionaler Politiker keine Beschlagnahme von Privatwohnungen stattfinden. In Berlin hat es Beschlagnahmungen von leerstehenden Gewerbeimmobilien auf der Grundlage bestehender polizeirechtlicher Regelungen gegeben. Auch hier werden die Eigentümer finanziell entschädigt.

    Das Verwaltungsgericht Lüneburg hat am 9.10.2015 entschieden, dass die Beschlagnahme eines ehemaligen Kinderheims zur Unterbringung von Flüchtlingen rechtswidrig sei. Die Stadt Lüneburg hatte sich dabei mangels besonderer gesetzlicher Regelung auf die polizeirechtliche Generalklausel berufen. Die Beschlagnahme sollte für sechs Monate stattfinden, der Eigentümer sollte entschädigt werden. Das Gericht erklärte, dass nach der allgemeinen polizeirechtlichen Regelung nur beschlagnahmt werden dürfe, wenn ein polizeilicher Notstand vorliege und jedes andere Mittel ausgeschöpft sei. Es werde in das Grundrecht nach Art. 14 Grundgesetz (Eigentum) eingegriffen. Die Stadt habe nicht ausreichend dargelegt, ob alle anderen Möglichkeiten ausgeschöpft seien. Dabei seien ggf. auch Zimmer in Beherbergungsbetrieben, Ferienwohnungen oder Betten in der Jugendherberge anzumieten (Beschluss vom 09. Oktober 2015, Az. 5 B 98/15). Das niedersächsische Oberverwaltungsgericht hat diese Entscheidung bestätigt (Beschluss 1.12.2015, Az. 11 ME 230/15).

    Fazit: Die Gemeinden können erst zum Mittel der Beschlagnahme greifen, wenn es nachweisbar nicht anders geht. Es muss eine finanzielle Entschädigung gewährt werden und die Beschlagnahme ist zeitlich begrenzt. Die Beschlagnahme stellt keine Enteignung dar, sondern verpflichtet den Vermieter nur zur Überlassung an die von der Gemeinde vorgesehenen Bewohner gegen eine von der Gemeinde zu zahlende Miete. Konkrete Fälle, in denen private Wohnungen tatsächlich und nachweisbar für Flüchtlinge beschlagnahmt wurden, sind bisher kaum bekannt.
    Während sich das "vereinfachte Verfahren" bei der Bauleitplanung auf die Änderung oder Ergänzung bestehender Bauleitpläne bezieht, bei denen eine Umweltprüfung entfällt, handelt es sich beim "beschleunigten Verfahren" um die Ausweisung eines Bebauungsplanes im unbeplanten Innenbereich, der der Wiedernutzbarmachung von Altflächen, der Nachverdichtung und anderer Maßnahmen der Innenentwicklung einer Gemeinde dient.

    Die Flächen, auf die sich dieses Verfahren bezieht, sind begrenzt. Die zulässige Grundfläche darf 20.000 Quadratmeter nicht übersteigen. Bei Flächen zwischen 20.000 und 70.000 Quadratmeter muss vorgeprüft werden, ob die mit dem angestrebten Bebauungsplan verbundenen Eingriffe erhebliche Umweltauswirkungen nach sich ziehen. Ist dies der Fall, muss eine Umweltprüfung durchgeführt werden.

    Bei der ortsüblichen Bekanntmachung über die Aufstellung eines solchen Bebauungsplanes ist darauf hinzuweisen, dass es sich um ein beschleunigtes Verfahren handelt, wo sich die Öffentlichkeit über Ziel und Zweck, sowie die Auswirkungen der Planung unterrichten kann. Sie hat dann die Möglichkeit, sich innerhalb einer bestimmten Frist hierzu zu äußern.
    Zusätzliche Zahlung für die vorzeitige Fertigstellung des Bauwerks. Die Beschleunigungsvergütung ist – vereinfacht ausgedrückt – das Gegenstück zur Vertragsstrafe. Bauherren können sie mit den Bauunternehmern frei vereinbaren, um einen früheren Abschluss der Bauarbeiten herbeizuführen.
    Die rechtlichen und wirtschaftlichen Angelegenheiten der Wohnungseigentümer werden durch Gesetz, Vereinbarung (Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung) und durch Beschluss geregelt. Soweit danach im Einzelfall bestimmte Angelegenheiten nicht rechtlich wirksam geklärt sind, bedarf es gegebenenfalls der Entscheidung durch das Gericht.

    Vereinbarungen sind erforderlich, wenn die Wohnungseigen­tümer ihr Verhältnis untereinander abweichend vom Gesetz regeln oder so getroffene Vereinbarungen ändern oder aufheben wollen (§ 10 Abs. 2 Satz 2 WEG). Im Übrigen kann jeder Woh­nungs­eigen­tümer eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen. Voraussetzung ist, dass ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Woh­nungseigentümer, unbillig erscheint (§ 10 Abs. 2 Satz 3 WEG).

    Geht es dagegen um Angelegenheiten des Gebrauchs des Ge­meinschafts- und des Sondereigentums (§ 15 Abs. 2 WEG), die Änderung der Verteilung der Betriebs- und Verwaltungskosten (§ 16 Abs. 3 WEG), die Änderung der Kostenverteilung bei In­stand­haltungs- und In­stand­setzungs­maß­nah­men, bei baulichen Ver­än­derungen und Modernisierungsmaßnahmen (§ 16 Abs. 4 WEG) oder um die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (§§ 20 ff. WEG), erfolgt die Regelung, wenn nicht das Gesetz oder entsprechende Vereinbarungen etwas anderes ausdrücklich be­stimmen, durch Beschluss der Wohnungseigentümer.

    Die durch Beschluss zu regelnden Angelegenheiten werden durch Beschlussfassung in der Wohnungseigentümerver­sammlung (§ 23 Abs. 1 WEG) oder außerhalb der Ver­samm­lung durch schriftliche Beschlussfassung geordnet (§ 23 Abs. 3 WEG).

    Angelegenheiten der ordnungsgemäßen Verwaltung werden durch mehrheitliche Beschlussfassung geregelt (§ 21 Abs. 3 WEG).

    Zu diesen Angelegenheiten zählen gemäß § 21 Abs. 5 WEG unter anderem die Aufstellung der Hausordnung, die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung, der Abschluss von Ver­siche­rungen für das gemeinschaftliche Eigentum, die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung und die Auf­stellung eines Wirtschaftsplans. Weiterhin zählen gemäß § 21 Abs. 7 WEG zu diesen mehr­heitlich zu beschließenden Verwaltungsmaßnahmen Regelungen über die Art und Weise von Zahlungen, der Fälligkeit und der Folgen des Verzugs sowie Kostenregelungen für besondere Nutzungen des gemeinschaftlichen Eigentums und für besonderen Verwal­tungs­aufwand.

    Entgegen den früheren Bestimmungen können die Wohnungs­eigentümer auch über die Änderung der Verteilung von Betriebs- und Verwaltungskosten, Kosten der Instandhaltung und Instand­setzung und über die Kosten von baulichen Veränderungen und Modernisierungsmaßnahmen abweichend von § 16 Abs. 2 WEG mit einfacher bzw. mit qualifizierter Mehrheit beschließen (WEG § 16 Abs. 3 und 4 WEG).

    Gehen bauliche Veränderungen über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinaus, ist gemäß § 22 Abs. 1 WEG eine Zustimmung aller Eigentümer erforderlich, deren Rechte durch diese Veränderung über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidbare Maß hinaus betroffen werden. Optische Veränderungen der straßenseitigen Außenfassade zum Beispiel betreffen in der Regel alle Eigentümer.

    Für bauliche Veränderungen, bei denen es sich um Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 555b BGB handelt oder die der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik dienen, trifft § 22 Abs. 2 WEG eine abweichende Regelung. Hier kann ein Beschluss mit einer Mehrheit von drei Vierteln aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile erfolgen. Voraussetzung ist jedoch, dass die Maßnahmen die Eigenart der Wohnanlage nicht ändern und keinen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigen.

    Der mehrheitlichen Beschlussfassung unterliegen die Bestellung und die Abberufung des Verwalters (§ 26 Abs. 1 WEG), des Verwaltungsbeirates (§ 29 WEG) und die Beschlussfassung über die Jahresabrechnung und den Wirtschaftsplan (§ 28 Abs. 5 WEG).

    Handelt es sich um Angelegenheiten, die über einen ordnungs­mäßigen Gebrauch des Sonder- und Gemeinschaftseigentums oder die ord­nungs­ge­mäße Verwaltung hinausgehen, reicht ein Mehrheitsbeschluss nicht aus.

    Je nach Thema der Entscheidung kann ein ein- oder allstimmiger Beschluss erforderlich sein. Von einem einstimmigen Beschluss spricht man, wenn alle auf der Versammlung anwesenden oder ordnungsgemäß vertretenen Eigentümer zugestimmt haben. Es darf keine einzige Nein-Stimme gegeben haben. Bei Allstimmigkeit sind die Stimmen aller im Grundbuch eingetragenen Eigentümer erforderlich.

    Hier gilt aber eine Besonderheit. Kommt in Angelegenheiten, die an sich einen ein- oder allstimmigen Beschluss erfordern, nur ein Mehrheitsbeschluss zustande, ist auch dieser Beschluss gültig und bindet alle Wohnungseigentümer – auch die, die nicht zugestimmt haben – wenn er nicht innerhalb Monatsfrist bei Gericht angefochten und durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt wird (§ 23 Abs. 4 WEG). Ohne Anfechtung sind nur Beschlüsse unwirksam, die gegen zwingende und nicht abweichend regelbare gesetzliche Vorschriften verstoßen.

    Erforderlich ist generell, dass den Wohnungseigen­tümern durch gesetzliche Regelung die Beschlusskompetenz eingeräumt ist. Ist keine Beschlusskompetenz gegeben, sind Beschlüsse nichtig.
    Beschlüsse der Wohnungseigentümer sind gemäß § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG nur ungültig, wenn sie innerhalb Monatsfrist (§ 46 Abs. 1 Satz 2 WEG) beim zuständigen Amtsgericht angefoch­ten und durch ein rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt werden. Bis zur Ungültigerklärung ist der Beschluss wirksam. Insoweit hat die Anfechtung selbst keine aufschiebende Wirkung (BGH, 04.04.2014, V ZR 168/13)

    Eine "Anfechtung" von Beschlüssen durch mündliche Erklärung in der Versammlung oder durch schriftliche Erklärung gegenüber dem Verwalter entfaltet keine Rechtswirkung.

    Die Anfechtungsfrist beginnt mit dem Datum der Beschluss­fassung und -feststellung durch den Versammlungsleiter (in der Regel der Verwalter) in der Wohnungseigentümerversammlung und endet am gleichen Tag des Folgemonats (Beispiel: Tag der Beschlussfassung ist der 15. Februar, Ende der Anfechtungsfrist ist der 15. März). Fällt das Fristende auf einen Sonn- oder Feiertag, endet die Frist am darauf folgenden Werktag. Bei schriftlichen Beschlüssen beginnt die Anfechtungsfrist mit der Mitteilung des Beschlussergebnisses durch den Verwalter.

    Die Anfechtung hat schriftlich bei dem Amtsgericht zu erfolgen, in dessen Bezirk die Wohnanlage steht. Im Regelfall ist es zweck­mäßig, mit der Beschlussanfechtung einen Anwalt zu beauf­tra­gen.

    Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben werden und ist innerhalb von zwei Monaten zu begründen (§ 46 Abs. 1 Satz 2 WEG). Sie ist gemäß § 46 Abs. 1 Satz 1 WEG gegen die übrigen Wohnungseigentümer zu richten, nicht gegen die (teilrechtsfähige) Wohnungseigentümergemeinschaft. Bei falscher Parteibezeichnung besteht das Risiko, dass die Klage als unbegründet abgewiesen wird.

    Anfechtungsberechtigt ist jeder Wohnungseigentümer, einer besonderen Ermächtigung durch die übrigen Wohnungseigen­tümer bedarf es nicht. Auch der Verwalter ist zur Anfechtung berechtigt, sofern er von dem Beschluss rechtlich betroffen ist. Die Klage des Verwalters ist gegen die Wohnungseigentümer zu richten.

    Wird ein Beschlussantrag in der Versammlung von der Mehrheit der Wohnungseigentümer abgelehnt, kann auch ein solcher Negativbeschluss angefochten und mit dem Antrag auf Feststellung eines positiven Beschlussergebnisses verbunden werden (vergleiche dazu BGH, V ZB 30/02, Beschluss vom 19.9.2002; V ZB 10/01, Beschluss vom 23.08.2001).

    Gegen die Entscheidung des Amtsgerichts ist die Berufung möglich, gegen die Entscheidung des Landgerichts kann die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen werden.

    Ist ein Beschluss nichtig, weil den Wohnungseigentümern die Beschlusskompetenz fehlt oder weil der Beschluss gegen Rechtsvorschriften verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, bedarf es nicht der Anfechtung. Vielmehr kann sich jeder Wohnungseigentümer jederzeit auf die Beschlussnichtigkeit berufen. Nichtig ist beispielsweise ein Beschluss bei Verstoß gegen die guten Sitten (§ 138 BGB).
    Damit eine Wohnungseigentümerversammlung rechtswirksame Beschlüsse fassen kann, muss sie beschlussfähig sein. Beschlussfähig ist eine Versammlung nur dann, wenn die erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer und von ihnen vertretene Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der für sie im Grundbuch verzeichneten Miteigentumsanteile vertreten (§ 25 Abs. 3 WEG).

    Die Beschlussfähigkeit muss zu Beginn der Versammlung anhand der Anwesenheitsliste festgestellt werden. Im Zweifelsfall muss sie im Verlauf der Versammlung, gegebenenfalls zu jedem Beschlusspunkt erneut festgestellt werden, wenn einzelne Eigentümer die Versammlung zeitweilig oder endgültig verlassen haben und deshalb Zweifel an der Beschlussfähigkeit bestehen. Sind einzelne Eigentümer nicht stimmberechtigt, sind deren Miteigentumsanteile nicht mitzuzählen. Von dem so genannten Quorum von "mehr als der Hälfte" der Miteigentumsanteile kann durch Vereinbarung, also auch in der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung abgewichen werden.

    Ist eine Versammlung nicht beschlussfähig, hat der Verwalter eine neue Versammlung mit gleicher Tagesordnung einzu­be­ru­fen, die dann unabhängig von der Höhe der vertretenen Mit­ei­gen­tumsanteile beschlussfähig ist. Hierauf ist in der Einla­dung hinzuweisen. Eine so genannte Eventual-Einladung ist nur zu­lässig, wenn dies gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG vereinbart ist.

    Fasst eine Wohnungseigentümerversammlung trotz Beschluss­unfähigkeit dennoch entsprechende Beschlüsse, sind diese Beschlüsse wirksam, wenn sie nicht innerhalb Monatsfrist angefochten und durch das Gericht für ungültig erklärt werden.

    Vor Beschlussfassungen in einer beschlussunfähigen Versammlung ist jedoch ausdrücklich zu warnen, da im Falle der Anfechtung der so gefassten Beschlüsse im Regelfall eine Ungültigerklärung durch das Gericht erfolgen wird.

    Der Verwalter ist jedenfalls verpflichtet, auf die Anfechtbarkeit der Beschlüsse einer beschlussunfähigen Versammlung und das damit verbundene Kostenrisiko des Verfahrens hinzuweisen.

    In die zur Feststellung der Beschlussfähigkeit zu führende Anwesenheitsliste haben sich alle erschienenen stimmberechtigten Eigentümer durch persönliche Unterschrift einzutragen. Neben den Namen ist auch die Höhe der Miteigentumsanteile zu verzeichnen. Gehört eine Wohnung mehreren Eigentümern, sind sämtliche Eigentümer namentlich zu erfassen. Lassen sich einzelne Eigentümer vertreten, sind auch diese Vertreter, die ihre Vertretungsvollmacht nachweisen müssen, in die Anwesenheitsliste aufzunehmen.
    Über Angelegenheiten der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums entscheiden die Wohnungseigentümer in der Wohnungseigentümerversammlung durch Beschluss, sofern ihnen die Beschlusskompetenz eingeräumt ist und keine Vereinbarungen entgegenstehen.

    Dabei richten sich die Mehrheitserfordernisse nach den durch Gesetz oder Vereinbarung vorgegebenen Mehrheiten. Danach ist zu unterscheiden zwischen
    • ein- bzw. allstimmigen Beschlüssen,
    • einfachen Mehrheitsbeschlüssen,
    • qualifizierten Mehrheitsbeschlüssen,
    • vereinbarungs-/gesetzesändernden Mehrheitsbeschlüssen,
    • vereinbarungs-/gesetzwidrigen Mehrheitsbeschlüssen,
    • vereinbarungsersetzenden Mehrheitsbeschlüssen,
    • Negativbeschlüssen,
    • Schriftlichen Beschlüssen.

    Je nach Beschlusserfordernis sind bei Nichterreichen der gesetzlich oder vereinbarten vorgeschriebenen Mehrheiten die Beschlüsse jedoch nicht nichtig, sondern nur anfechtbar. Fehlt es an der Beschlusskompetenz und ist stattdessen eine Vereinbarung erforderlich, sind Beschlüsse nichtig.
    Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich durch Be­schluss­fas­sung in der Wohnungseigentümerversammlung (§§ 21 Abs. 3, 23 Abs. 1 WEG). Dieser gemeinschaftlichen Verwaltung durch Beschluss unter­liegen jedoch nur solche Angelegenheiten, für die das Gesetz oder eine Vereinbarung den Wohnungseigentümern ausdrücklich das Recht zur Beschlussfassung, die so genannte Beschluss­kom­petenz, einräumt (BGH, V ZB 58/99, Beschluss vom 20.09.2000; V ZB 34 /03, Beschluss vom 02.10.2003). Fehlt es an dieser ausdrücklichen Beschlusskompetenz, bedarf es ent­spre­chen­der Regelungen durch Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG.

    Ausdrücklich der Beschlusskompetenz zugewiesen sind:

    • Gebrauchsregelungen gemäß § 15 Abs. 2 WEG
    • die Entziehung des Wohnungseigentums gemäß § 18 Abs. 3 WEG
    • Angelegenheiten der ordnungsmäßigen Verwaltung gemäß § 21 Abs. 3, 5 und 7 WEG
    • die Bestellung und Abberufung des Verwalters gemäß § 26 Abs. 1 WEG
    • die Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan, die Jahresab­rechnung und die Rechnungslegung gemäß § 28 Abs. 5 WEG
    • die Bestellung des Verwaltungsbeirates gemäß § 29 Abs. 1 WEG

    Unter bestimmten Voraussetzungen ist den Wohnungseigen­tümern gemäß § 16 Abs. 3 und 4 WEG auch eine Beschlusskompetenz zur Änderung der Kostenverteilung bei Betriebs-, Verwaltungs- und im Ein­zel­fall auch bei Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten und bei Kosten für bauliche Veränderungen und Modernisierungs­maß­nahmen eingeräumt.

    Eine Beschlusskompetenz kann den Wohnungseigentümern allerdings auch durch eine Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG eingeräumt werden. Danach können bei­spiels­weise Regelungen getroffen werden, wonach bauliche Veränderungen grundsätzlich mit einer Mehrheit von zwei Drittel aller stimmberechtigten Eigentümer beschlossen werden können. Die aufgrund einer solchen Öffnungsklausel gefassten Beschlüsse bedürfen gemäß § 10 Abs. 4 Satz 2 WEG nicht der Eintragung in das Grundbuch.

    Eine Vereinbarung im Sinne von § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG ist dagegen stets dann erforderlich, wenn die Wohnungseigen­tümer von einer abdingbaren Vorschrift desWoh­nungs­ei­gen­tums­ge­setzes oder von einer Regelung der Teilungserklärung bezie­hungs­weise der Gemeinschaftsordnung abweichen wollen, bei­spielsweise bei Einräumung eines Sonder­nutzungs­rechts gemäß §§ 13 Abs. 2, 15 Abs. 1 WEG oder auch bei Änderungen des Stimm­rechts (§ 25 Abs. 2 WEG).
    Die mit der WEG-Reform 2007 eingeführte Erweiterung der Beschlusskompetenz hat den Wohnungseigentümern die Möglichkeit eröffnet, insbesondere Änderungen der Verteilung von Betriebs- und Instand­haltungs­kosten sowie von Kosten für bauliche Veränderungen und Mo­der­nisierungsmaßnahmen abweichend von der gesetzlichen Regelung gemäß § 16 Abs. 2 durch Beschluss zu entscheiden und darüber hinaus weitere Regelungen über Zahlungspflichten, Verzugsregelungen und Verzugszinsen abweichend vom Gesetz oder einer Vereinbarung durch mehrheitliche Beschlussfassung zu treffen.

    Da Beschlüsse jedoch nicht in das Grundbuch eingetragen werden, andererseits aber Wohnungseigentümern und vor allem auch Kaufinteressenten eine Möglichkeit gegeben werden muss, sich jederzeit aktuell und umfassend insbesondere über die von gesetzlichen Bestimmungen abweichenden Beschlüsse zu infor­mieren, ist der Verwalter nach § 24 Abs. 7 und 8 WEG verpflich­tet, neben der ohnehin gemäß § 24 Abs. 6 WEG anzufertigenden Beschlussniederschrift eine Beschlusssammlung zu führen. In diese Beschlusssammlung sind neben den Beschlüssen der Versammlungen auch sämtliche schriftliche Beschlüsse sowie sämtliche gerichtliche Entscheidungen aufzunehmen. Zu dokumentieren ist nur der Beschlusswortlaut, der allerdings auch den Gegenstand beziehungsweise den Inhalt erkennen lassen muss.

    Die Sammlung kann in schriftlicher und/oder elektronischer Form erfolgen, dann aber mit der Möglichkeit des Ausdrucks. Laufende Nummerierung, Zeitpunkt und Ort der Versammlung sollen den lückenlosen Nachweis ermöglichen, der auch einem Kaufinter­essenten durch Gewährung der Einsichtnahme ermöglicht werden muss. Die Eintragung dieser Angaben hat unverzüglich, also innerhalb einer Woche nach Versammlungstermin zu erfolgen. Um die Bedeutung der Beschlusssammlung auch für eine als ordnungsgemäß anzusehende Verwaltung durch den Verwalter hervorzuheben, soll die nicht ordnungsgemäße Führung dieser Sammlung regelmäßig einen Grund darstellen, um den Verwalter aus wichtigem Grund abzuberufen (§ 26 Abs. 1 Satz 4 WEG).

    Dabei haben die Wohnungseigentümer grundsätzlich einen Ermessensspielraum, so dass auch die nicht ordnungsgemäße Führung der Beschlusssammlung nicht zwingend zur Abberufung führen muss.

    Haben die Wohnungseigentümer daher nachvollziehbare Motive, von einer Abberufung Abstand zu nehmen, weil sie mit den bisherigen Leistungen des Verwalters zufrieden waren und für die Zukunft auf eine ordnungsgemäße Führung der Beschlusssammlung vertrauen können, kann hieran ein Mehrheitsbeschluss über die Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund scheitern. (BGH, V ZR 105/11, Urteil vom 10.02.2012).
    Das Wesen der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit besteht darin, dass es ein auf eine Person bezogenes Nutzungsrecht an einem Grundstück gewährt. Die Absicherung im Grundbuch erfolgt in Abteilung II. Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit ist weder vererblich noch sonst übertragbar. Sie kann sich aber auf mehrere Personen beziehen. So kann z.B. ein Wohnungsrecht für Ehegatten bestellt werden. Am besten werden in einem solchen Fall zwei gleichrangige Dienstbarkeiten ins Grundbuch eingetragen.

    Die Dienstbarkeit kann nicht mit Leistungspflichten des Berechtigten verbunden werden, es sei denn, sie haben eine wirtschaftlich untergeordnete Bedeutung (z.B. Durchführung von Schönheitsreparaturen an der Wohnung durch die Wohnungsberechtigten, Zahlung der Strom-, Wasser-, Heizkosten). Beschränkte persönliche Dienstbarkeiten werden vielfach zugunsten von Versorgungsunternehmen eingetragen, die das belastete Grundstück zur Durchführung einer Leitung, Unterbringung einer Trafostation u.a. benutzen wollen.
    Im Mietvertrag muss der Mietgegenstand genau bezeichnet werden. Die Bezeichnung soll durch beschreibende Merkmale ergänzt werden. Durch die Beschreibung des Mietgegenstandes können insbesondere bei Gewerbeobjekten viele Probleme und Streitigkeiten von Anfang an vermieden werden. Sie ist wichtig für die Entscheidung, ob tatsächlich die geschuldete Mietsache überlassen worden ist und ob sie sich in einem für den vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand befand. Die Definition des Mietgegenstandes ist wichtig für die Beurteilung,

    • ob der Mieter von den Mieträumen einen vertragswidrigen Gebrauch macht,
    • in welchem Umfang er unter Umständen anteilige Mietnebenkosten zu tragen hat,
    • in welchem Umfang er zur Mitbenutzung von Gemeinschaftsflächen berechtigt ist,
    • wer das Risiko öffentlich-rechtlicher Hindernisse für die vorgesehene Nutzung der gemieteten Räume trägt und
    • in welchem Rahmen sich die Konkurrenzschutzverpflichtung des Vermieters bewegt.
    Zur Beschreibung gehören Angaben über Lage und Größe der Mietflächen. Auf genaue Quadratmeter-Angaben muss besonders geachtet werden; bei überhöhten Angaben im Mietvertrag kann der Mieter einen Anspruch auf Mietminderung haben. Bei Handelsobjekten wird vielfach entsprechend der Planung des Mieters gebaut. Grundrisse und Ladenfunktionspläne, sowie Flächenberechnung, Bau und Leistungsbeschreibungen werden dann in der Regel als Anlagen Bestandteil des Mietvertrages. Dabei wird eine Regelung für den Fall getroffen, dass im Laufe der Baumaßnahme Änderungen erfolgen und somit die abschließend festgestellten Flächen über- oder unterschritten werden.

    Es ist ferner ausdrücklich festzulegen, welche Betriebsvorrichtungen bzw. welches Zubehör zur Mietsache gehört. Flächen oder Objekte (Abstell- und Lagerflächen, Ladezonen, Hofflächen, vor allem aber Pkw-Stellplätze), die außerhalb der Mieträume liegen und dem Mieter überlassen werden, sollten ebenfalls im Vertrag einzeln aufgeführt werden.

    Insbesondere im Wohnraummietrecht kommt es immer wieder zu Streitigkeiten über den Wohnungszustand beim Auszug im Vergleich zu demjenigen beim Einzug. Oft taucht die Frage auf, ob bestimmte Einbauten schon beim Einzug vorhanden waren, ob Bodenbeläge beschädigt oder verfärbt, Fliesen gesprungen waren oder andersartige Mängel bereits vorgelegen haben. Für alle Beteiligten empfiehlt sich daher nicht nur die möglichst genaue Beschreibung der Mietsache im Mietvertrag selbst, sondern auch eine genaue Beschreibung des Zustands der Mietwohnung im Übergabeprotokoll beim Einzug und im Abnahmeprotokoll beim Auszug.

    Besonders Vermieter müssen auf eine genaue Zustandsdokumentation achten, da nach Bescheinigung der ordnungsgemäßen Wohnungsrückgabe keine Ansprüche mehr gegen den Mieter geltend gemacht werden können.
    Das Beschwerdemanagement ist ein Marketinginstrument, das eingesetzt wird, um Kundenbindung zu erzeugen oder verlorene Kunden zurück zu gewinnen. Wenn anerkannt wird, das Marketing die Kunst ist, das eigene Unternehmen auf der Grundlage von Kundenerwartungen zu führen, kommt dem Beschwerdemanagement besondere Bedeutung zu. In der Regel beschweren sich nur wenige Kunden. Sie sind unzufrieden und kommen nicht mehr wieder.

    Erste Aufgabe des Beschwerdemanagements ist es deshalb, Kunden zur Beschwerde beziehungsweise zur Kritik zu ermuntern und Ihre Unzufriedenheit gegenüber dem Unternehmen zu äußern. Häufig bezieht sich die Kritik auf Verhaltensfehler von Mitarbeitern des Unternehmens im Umgang mit den Kunden. Dies gilt vor allem in der Dienstleistungsbranche, in der nicht mit physischen Produkten gehandelt wird, die bei Mängeln zurückgegeben und umgetauscht werden können. Vielmehr kommt es hier auf die Qualität des Umganges mit den Kunden an.

    Beschwerdemanagement kann institutionalisiert werden, indem Kunden nach einer bestimmten unternehmensinternen Regel angesprochen werden, wobei der Fokus auf die Ermittlung von Kundenwünschen gerichtet ist, verbunden mit der Ermunterung zu Verbesserungsvorschlägen und Kritik.

    Beschwerdemanagement ist in der Immobilienwirtschaft noch relativ unterentwickelt. Dies ist auch dort zu beobachten, wo man es nicht mit Einmal-Kunden zu tun hat, sondern mit Kundenbeziehungen, die auf Dauer angelegt sind, zum Beispiel im Bereich des Objektmanagements und der Wohnungseigentumsverwaltung.

    Im Rahmen der Wohnungseigentumsverwaltung lässt sich Beschwerdemanagement gut institutionalisieren, in dem in jedes Einberufungsschreiben zur Eigentümerversammlung unter einem Tagesordnungspunkt "Verschiedenes" grundsätzlich auch das Stichwort "Kritikpunkte" eingefügt wird. Gute Verwalter können sich darauf einlassen.

    Bei der Miethausverwaltung gibt es ein "doppeltes" Beschwerdemanagement: Einmal gegenüber dem Auftraggeber und einmal gegenüber den Mietern. Beide hängen zusammen, denn unzufriedene Mieter nützen dem Hauseigentümer nichts.

    Eine weitere Möglichkeit auf Beschwerden von Kunden zu reagieren ist besteht darin, einen Ombudsmann einzuschalten, dessen Aufgabe darin besteht, bei gegensätzlichen Auffassungen zwischen Unternehmen und Kunden als Schiedsperson zu vermitteln, um eine oft kostspielige gerichtliche Auseinandersetzung zu vermeiden.

    Ombudsstellen sind häufig bei Verbänden / Vereinen angesiedelt. So verfügt der Immobilienverband Deutschland über einen Ombudsmann, der im Sinne des Verbraucherschutzes als Schlichtungsstelle zwischen dem IVD Mitglied und dem Kunden (Auftraggeber) fungiert.
    Haben Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG eigenmächtig ohne die im konkreten Fall erforderliche Zustimmung der von der Maßnahme beein­träch­tigten Miteigentümer vorgenommen, kann jeder der nachteilig betroffenen Eigentümer auch ohne ermächtigende Beschlussfassung der Wohnungseigentümerversammlung die Beseitigung des rechtswidrigen und die Wiederherstellung des ursprünglichen ordnungsmäßigen Zustandes verlangen (§ 1004 Abs. 1 S. 1 BGB i.V.m. §§ 14 Nr. 1, 15 Abs. 3 WEG).

    Nach Zuerkennung der Rechtsfähigkeit kann auch die Wohnungseigentümergemeinschaft durch Vereinbarung oder Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung den Beseitigungsanspruch an sich ziehen (gekorene Ausübungsbefugnis) und sodann in gesetzlicher Prozessstandschaft geltend machen. Dazu reicht es aus, dass die Rechtsausübung durch die Gemeinschaft (Verband) förderlich ist.

    Hat die Gemeinschaft den Beseitigungsanspruch durch mehrheitliche Beschlussfassung an sich gezogen, begründet sie damit ihre alleinige Zuständigkeit für die gerichtliche Geltendmachung. Der einzelne Eigentümer ist dann nicht mehr prozessführungsbefugt und kann seinen individuellen Beseitigungsanspruch nicht mehr geltend machen. Dies gilt unabhängig davon, ob der einzelne Eigentümer seine Klage vor oder nach der Klageerhebung durch den Verband erhoben hat. Eigentümer, die nicht mit dem Vorgehen der Wohnungseigentümergemeinschaft einverstanden sind, können den Beschluss, mit dem die Gemeinschaft den Beseitigungsanspruch an sich gezogen hat, im Wege der Beschlussanfechtung überprüfen lassen (BGH, Urteil vom 5.12.2014, Az. V ZR 5/14).

    Anders als die Geltendmachung von Beseitigungs- oder Unterlassungsansprüchen fällt die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen wie auch von Wiederherstellungsansprüchen grundsätzlich als gemeinschaftsbezogene Ansprüche in die ausschließliche Ausübungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft (so genannte geborene Ausübungsbefugnis gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG; BGH, Urteil vom 7.2.2014, Az. V ZR 25/13; Urteil vom 5.12.2014, Az. V ZR 5/14).

    Für die rechtswirksame und erfolgreiche Geltendmachung des Beseitigungsanspruchs spielt es grundsätzlich keine Rolle, ob und welche Kosten der betreffende Eigentümer für die Her­stellung bereits aufgewendet hat und für die nachträgliche Besei­tigung bzw. Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes noch aufwenden muss. Er hat die Kosten insgesamt zu tragen.

    Für die Beseitigungsansprüche bei eigenmächtig vorgenommenen baulichen Veränderungen gilt gemäß § 195 BGB die Regelverjährungsfrist von drei Jahren. Der Lauf der Verjährungsfrist beginnt mit der Kenntniserlangung bzw. der fahrlässigen Nichtkenntniserlangung des Beseitigungsanspruchs. Spätestens tritt die Verjährung nach zehn Jahren ein (OLG Hamm, Beschluss vom 4.12.2008, Az. 15 Wx 198/08).

    Im Falle eines Eigentümerwechsels hat der neue Eigentümer (als Zustandsstörer) die Beseitigung der vom Voreigentümer vorge­nommenen baulichen Veränderungen am gemeinschaftlichen Eigentum zu dulden. Die Kosten gehen zu Lasten der Gemein­schaft, der neue Eigentümer hat sich nur anteilig in Höhe seines Miteigentumsanteils zu beteiligen. Im konkreten Einzelfall kann aber auch der neue Eigentümer als Zustandsstörer auf eigene Kosten zur Beseitigung der Störung (bauliche Veränderung) verpflichtet sein (BGH, Beschluss vom 4.3.2010, Az. V ZB 130/09).
    Besenrein bedeutet, dass der Mieter beim Auszug die von ihm gemieteten Räume in gesäubertem Zustand übergeben muss. Gesäubert bedeutet dabei ausgeräumt und ausgefegt. Grobe Verschmutzungen sind zu beseitigen. Fenster müssen nicht geputzt, aber ggf. von groben Verschmutzungen wie Kleberesten gereinigt werden. Allerdings sind vorhandene Spinnweben in Wohnung und Kellerräumen zu entfernen (Urteil des Bundesgerichtshofes vom 28.06.2006, Az. VIII ZR 124/05). Wenn nichts anderes vertraglich vereinbart wurde, ist der Mieter zu mehr – insbesondere zur Durchführung von Schönheitsreparaturen - nicht verpflichtet.

    Auch Klauseln wie:

    • "der Mieter muss den ursprünglichen Zustand wiederherstellen"
    • "die Räume müssen in bezugsfertigem Zustand zurückgegeben werden" oder
    • "die Mietsache ist wie übernommen zurückzugeben"
    verpflichten nicht zu Schönheitsreparaturen, sondern allenfalls zur besenreinen Übergabe. Die Herstellung des ursprünglichen Zustandes erfordert allerdings zusätzlich den Rückbau von Einbauten oder vom Mieter vorgenommene Veränderungen der Wohnung. "Bezugsfertig" bedeutet nur, dass der neue Mieter jederzeit einziehen können muss. "Wie übernommen" bedeutet, dass die Wohnung sich im gleichen Zustand wie beim Einzug befinden muss.
    Die wichtigste Informationsquelle für die Kauf- oder Mietentscheidung des Interessenten für eine Bestandsimmobilie ergibt sich aus ihrer Besichtigung. Da üblicherweise bei Bestandsimmobilien im Kaufvertrag Gewährleistungsansprüche ausgeschlossen werden, wird die Immobilie "gekauft wie besichtigt". Bei Mietobjekten wird nach Abschluss einer Besichtigung im Falle einer Anmietung ein Übergabeprotokoll erstellt. Wer ein Objekt anbietet oder als Makler mit der Objektvermittlung beraut ist, dem stellt sich die Frage, wie eine Besichtigung organisiert werden soll.

    Voraussetzung für jede Besichtigung, die nicht von vorneherein nutzlos sein soll, ist eine Grundvorstellung des Interessenten über das Objekt, das er besichtigen will. Sie muss im Wesentlichen dem entsprechen, was der Interessent erwartet. Die Besichtigungsvorbereitung besteht deshalb darin, dem Interessenten bebilderte Informationen in Form von Exposés oder Objektpräsentationen im Internet zu liefern. Die Angaben müssen mit den tatsächlichen Objektmerkmalen übereinstimmen und dürfen nicht zu falschen Vorstellungen führen. Aber auch für den Objektanbieter ist es wichtig, zum Besichtigungstermin das Objekt vorab besichtigungsreif zu machen, um damit zu einer angenehmen Besichtigungsatmosphäre beizutragen. Der Objektanbieter muss also auch genügend Zeit haben, sich auf die Besichtigung vorbereiten können. Eine bewohnte Wohnung muss aufgeräumt sein. War sie längere Zeit nicht benutzt, muss vorher auf jeden Fall gelüftet werden.

    Bei Vereinbarung eines Besichtigungstermins ist darauf zu achten, dass der Besichtigungsvorgang nicht unter Zeitnot eines der Beteiligten gerät. Handelt es sich um ein leer stehendes Objekt, sollte für eine qualitätsadäquate Minimalausstattung (Stühle, Tisch, Spiegel, Lampen, Vorhänge) gesorgt werden, um eine reale Wohnatmosphäre zu erzeugen und Sitzgelegenheit zu bieten. Ausgeführte Schönheitsreparaturen (auch wenn sie steuerlich irrelevant sein sollten) schützen beim Verhandeln vor unverhältnismäßigen Preisabschlägen. Die Besichtigung erfolgt in der Regel von außen nach innen. Gehört zum Haus ein Garten, dann geht man vom Haus in den Garten.

    Bei der Besichtigung selbst ist darauf zu achten, dass Hinweise auf Aspekte gegeben werden, die nicht ohne Weiteres im Blickfeld liegen. Nützlich ist es manchmal, etwas zur Hausgeschichte zu sagen, über freundliche Nachbarn (wenn es stimmt!) und die Nähe eines Weihers (wenn es ihn gibt). Werden vom Interessenten kritische Fragen gestellt – ein Zeichen für Interesse – sollte nichts schön geredet werden.
    Grundlage für Kauf- und Mietentscheidungen im Immobilienbereich sind Eindrücke, die der Interessent durch die Besichtigung des angebotenen Objektes bekommt. Wird ein Objekt in Abwesenheit des Anbieters besichtigt, empfiehlt sich die Anfertigung eines Besichtigungsprotokolls durch den Makler. Darin sollten der Zeitpunkt, die besichtigenden Teilnehmer und die Feststellungen, die im Laufe der Besichtigung gemacht werden, schriftlich festgehalten werden.

    Das Besichtigungsprotokoll ist nicht nur ein Tätigkeitsnachweis des Maklers, sondern übermittelt dem Anbieter des Objektes auch Informationen, aus denen er unter Umständen für den Verkauf bzw. die Vermietung wichtige Informationen erhält. Der Makler sollte während der Besichtigung feststellen, ob das besichtigte Objekt ein zu beachtendes Interesse erweckt hat (Der Interessent zeigte sich sehr interessiert, interessiert, bedingt interessiert, nicht interessiert, usw.).

    Vor allem sollten objektkritische Äußerungen, z. B. Beanstandung von Mängeln, wenn sie die Entscheidung des Interessenten beeinflussen, vermerkt werden. Der Objektanbieter hat dann die Möglichkeit, zu entscheiden, ob er diese Mängel behebt oder, wenn das nicht möglich ist, dem Interessenten von sich aus einen Preisnachlass anzubieten. Mit solchen Reaktionen kann die Entscheidung positiv beeinflusst werden.

    Besichtigungsprotokolle bieten sich vor allem auch bei der Besichtigung komplexer Immobilienanlagen an, wenn grundsätzliches Interesse des Investors festgestellt wird. Sie können dann Informationsgrundlage für weitere Verhandlungen sein.
    Der Vermieter hat – in Grenzen – das Recht zur Besichtigung einer vermieteten Wohnung. Mit Abschluss des Mietvertrages hat der Mieter ein Recht auf deren ungestörte Nutzung. Eine Besichtigung darf nur aus begründetem Anlass mit rechtzeitiger vorheriger Ankündigung (mindestens 24 Stunden) und in Anwesenheit des Mieters stattfinden.

    Der Termin muss zu üblichen Tageszeiten vereinbart werden (werktags 10 bis 13 Uhr und 15 bis 18 Uhr, nicht Sonn- oder Feiertags, berufstätiger Mieter kann auf Samstags-Termin bestehen). Begleitpersonen des Vermieters (außer Handwerkern, Miet- und Kaufinteressenten) müssen keinen Zutritt zur Wohnung erhalten. Handwerker im Vermieterauftrag brauchen nur bei konkret vorhandenen Wohnungsmängeln oder bei vom Mieter zu duldenden, angekündigten Modernisierungsarbeiten in die Wohnung gelassen zu werden.

    Zu unterscheiden sind Mietverträge mit und ohne Besichtigungsklausel.

    Mietvertrag mit Besichtigungsrecht: Der Mieter muss den Zutritt zur Wohnung erlauben, wenn:
    • der Vermieter den Besuch 24 Stunden zuvor anmeldet.
    • er einen konkreten Grund für die Besichtigung angibt (z. B. geplanter Verkauf der Wohnung, Mängelanzeige des Mieters, Besichtigung mit Mietinteressenten).
    • Die Klausel ist nur wirksam, wenn das Zutrittsrecht von einer vorherigen Terminabsprache abhängig gemacht wird.
    Als unwirksam beurteilen die Gerichte eine Mietvertragsklausel, die vorsieht, dass der Vermieter die Wohnung jederzeit unangekündigt besichtigen kann. So entschied etwa das Amtsgericht Hamburg (Urteil vom 23.02.2006, Az. 49 C 513/05). Nach dem Gericht verstößt der Vermieter gegen das Gebot schonender Rechtsausübung, wenn er wegen einer Mehrzahl von Besichtigungsgründen in kurzer Folge immer wieder neue Besichtigungen fordert.

    Wenn es keine solche Klausel gibt, gilt: Der Vermieter darf die Wohnung nur bei Gefahr oder in besonders dringenden Fällen betreten (z. B. Wasserrohrbruch in Abwesenheit des Mieters). Er läuft sonst Gefahr, sich wegen Hausfriedensbruchs strafbar zu machen.

    Strafbar ist es in jedem Fall, sich gewaltsam Zutritt zur Wohnung zu verschaffen. Gewährt der Mieter dem Vermieter trotz guter Gründe keinen Zutritt, muss dieser vor Gericht gehen. Er hat die Möglichkeit, eine einstweilige Verfügung auf Gewährung des Zutritts gegen den Mieter zu erwirken. Ignoriert der Mieter dann eine solche Duldungsverfügung, kann darin ein Kündigungsgrund liegen (BGH, Beschluss vom 5. Oktober 2010, Az. VIII ZR 221/09).

    Auch bei einem geplanten Verkauf der Wohnung sind der Anzahl der Besichtigungen mit Kaufinteressenten Grenzen gesetzt. So gestand das Landgericht Kiel in einem älteren Urteil dem Vermieter eine Besichtigung pro Woche zu (Urteil vom 1. Juni 1992, Az. 1 S 26/91), während das LG Frankfurt a. M. nur drei Besichtigungen im Monat für zumutbar hielt. Diese dürften nur nach Ankündigung drei Tage vorher und werktags zwischen 19 und 20 Uhr durchgeführt werden. Die Dauer sei auf 30 bis 45 Minuten beschränkt (Urteil vom 24. Mai 2002, Az. 2/17 S 194/01).

    Unzulässig ist es, bei einer Wohnungsbesichtigung ohne Erlaubnis des Mieters in der Wohnung zu fotografieren oder eine Videoaufzeichnung durchzuführen, um den Wohnungszustand zu dokumentieren (AG Frankfurt, Urteil vom 16.01.1998, Az. 33 C 2515/97 – 67, Az. 33 C 2515/97).

    Der Bundesgerichtshof hat – in Abänderung der Rechtsprechung der Gerichte unterer Instanzen – betont, dass der Vermieter kein grundsätzliches Recht hat, die Mietwohnung alle ein bis zwei Jahre zu inspizieren. Ein Besichtigungsrecht setze vielmehr voraus, dass im konkreten Fall ein sachlicher Grund für die Besichtigung vorhanden sei. Im verhandelten Fall hatte der Mietvertrag eine Betretungsklausel enthalten, nach der der Vermieter die Wohnung alle ein bis zwei Jahre besichtigen durfte. Für den BGH war diese Regelung alleine nicht ausreichend (Urteil vom 4.6.2014, Az. VIII ZR 289/13).

    Hat der Vermieter eine vermietete Wohnung gekauft, ohne sie zu besichtigen, hat er das Recht auf eine Erstbesichtigung, um sich über Zustand und Ausstattung der Wohnung zu informieren und sie auszumessen. Dies entschied das Amtsgericht München (Urteil vom 12. August 2016, Az. 416 C 10784/16). Das Gericht sah hier eine Regelung verschiedener Besichtigungs-Situationen im Mietvertrag, von denen der vorliegende Fall nicht erfasst war, als nicht abschließend an.
    Als Besichtigungstourismus bezeichnen Makler Immobilienbesichtigungen durch Personen, die keine ernsthaften Kaufabsichten haben, sondern sich nur am Wochenende mal ein schönes Haus, eine Villa am Starnberger See, ein Schloss oder das Domizil eines Prominenten ansehen möchten. Dabei steht die Neugier auf die Wohnverhältnisse anderer im Vordergrund. Für Makler ist dieses Verhalten ein Ärgernis, da Besichtigungen mit entsprechender Terminvorbereitung und Anreise eine zeitraubende Angelegenheit sind. Oft ist auch ohne Besichtigungstourismus bereits eine erhebliche Zahl von Terminen notwendig, um ein Objekt zu verkaufen oder zu vermieten.

    Als Abhilfe wird oft empfohlen, mit den Interessenten zunächst telefonisch über ihre Suche zu sprechen – wie lange diese schon dauert, ob es konkrete Vorstellungen zum gesuchten Objekt gibt, ob schon mit der Bank über Finanzierungsmöglichkeiten gesprochen wurde. So kann sich schnell zeigen, ob jemand ernsthaft sucht. Auch eine Liste über Interessenten anzulegen, kann helfen – so fällt auf, wenn ein bestimmter Interessent immer wieder Immobilien besichtigt, ohne zu kaufen. Die Neugier vieler Menschen lässt sich allerdings oft auch schon durch ein 360-Grad-Video oder einen virtuellen Rundgang durch die Immobilie auf der Homepage des Maklers befriedigen – dies dient gleichzeitig dem Verkauf. Besteht Unsicherheit über die Motive des Käufers, bleibt dem Makler nur, die Besichtigung trotzdem durchzuführen – denn er kann nie sicher sein, dass er nicht doch einen ernsthaften Interessenten vor sich hat.
    Besitz ist die tatsächliche Herrschaft einer Person über eine Sache – sei sie beweglich oder unbeweglich. So ist der Mieter Besitzer der von ihm gemieteten Wohnung. Man unterscheidet mittelbaren und unmittelbaren Besitz. Im Mietverhältnis übt der Mieter die unmittelbare Sachherrschaft über die Wohnung aus und ist insofern unmittelbarer Besitzer der Mietwohnung.

    Als solcher ist er z.B. Inhaber des Hausrechtes. Mittelbarer Besitzer ist derjenige, der den Besitz nicht selbst ausübt, sondern durch einen anderen ausüben lässt. Man spricht hier von einem Besitzmittlungsverhältnis. Der Eigentümer der Wohnung übt die unmittelbare Sachherrschaft nicht selbst aus, sondern überlässt sie seinem Mieter. Als Vermieter ist er damit mittelbarer Besitzer. Das Hausrecht an der Wohnung kann er damit nicht mehr ausüben.

    Der Eigentümer hat jedoch das verfassungsmäßig garantierte Recht, in jeder anderen Hinsicht über die Wohnung zu verfügen – z.B. durch Abriss, Verkauf oder Vermietung. Dabei sind allerdings die Einschränkungen des Mieterschutzes zu beachten.
    Die Besitzeinweisung ist eine behördliche Anordnung, mit der dem Begünstigten der Besitz eines Grundstücks übertragen wird. Die Besitzeinweisung wird im Rahmen von Umlegungs- und Enteignungsverfahren durchgeführt. Mit der Besitzeinweisung findet der Besitzerwechsel statt.

    Bei der Umlegung erfolgt die Besitzeinweisung mit der Bekanntmachung des Umlegungsplanes. Wenn es das Allgemeinwohl gebietet, kann die Besitzeinweisung vorzeitig, also schon vor Bekanntmachung des Umlegungsplanes erfolgen ("vorzeitige Besitzeinweisung").

    Auch im Rahmen des Enteignungsverfahrens ist eine vorzeitige Besitzeinweisung im Interesse des Gemeinwohls möglich, wenn etwa mit einem bestimmten Bauvorhaben unverzüglich begonnen werden muss.

    Der begünstigte Antragsteller muss in der Regel Sicherheit leisten. Allerdings muss der Besitzeinweisung die für das Enteignungsverfahren vorgesehene mündliche Verhandlung vorausgehen. Die Anordnung über die Besitzeinweisung ist Voraussetzung für die Entschädigungsleistung durch den Begünstigten und die Grundbuchberichtigung.
    Kommt es an einer Immobilie zu einem Eigentümerwechsel, stellt sich auch die Frage des Besitzüberganges. In der Regel wird dies in einem Grundstückskaufvertrag oder einem sonstigen Übertragungsvertrag geregelt. Der Besitzübergang bewirkt, dass der Erwerber die tatsächlichen Herrschaftsbefugnisse über die Immobilie erwirbt. Er kann einerseits die Immobilie nutzen, erhält den Anspruch auf die Mieteinnahmen und muss andererseits die Bewirtschaftungskosten tragen. Auch die Gefahr des zufälligen Untergangs des Gebäudes (z. B. durch Brand) oder einer zufälligen Verschlechterung geht auf den Erwerber über. Im notariellen Kaufvertrag sind spezielle Vereinbarungen hinsichtlich der Zeitpunkte des Besitzübergangs, des Übergangs der Gefahr, der Nutzungen und der Lasten möglich. In steuerlicher Hinsicht kann der Erwerber ab dem Zeitpunkt des Besitzüberganges gegenüber dem Finanzamt die AfA jahresanteilig geltend machen.

    Normalerweise wird der Besitzübergang für den Tag vereinbart, an dem auch der Kaufpreis fällig wird. Abweichende Vereinbarungen sind natürlich möglich.
    Besondere Betriebseinrichtungen eines Wohngebäudes sind nach Anl. 1 zu § 5 der II. BV:
    • Personen- und Lastenaufzüge,
    • Müllbeseitigungsanlagen,
    • Hausfernsprecher,
    • Uhrenanlagen,
    • gemeinschaftliche Wasch- und Badeeinrichtungen und dergleichen.
    Die Kosten für diese Einrichtungen zählen zu den Baukosten. Im Bewertungsverfahren und bei der Mietkalkulation gelten für besondere Betriebseinrichtungen wegen ihrer beschränkten Gesamtnutzungsdauer erhöhte Abschreibungssätze.
    Wird ein Teil der Wohnbaufläche in einem Flächennutzungsplan als besonderes Wohngebiet ausgewiesen, dann handelt es sich um einen Gemeindebereich, der bereits überwiegend bebaut ist. Die Gebietsstruktur ist gekennzeichnet durch unterschiedliche Nutzungen (Läden, Hotels, Gaststätten, Geschäfts- und Bürogebäude, kirchliche Einrichtungen, Anlagen die kulturellen sozialen, gesundheitlichen und sportlichen Zwecken dienen). Mit der Ausweisung als besonderes Wohngebiet soll die Wohnfunktion dieses Gebietes gegenüber anderen Funktionen im Rahmen der Weiterentwicklung des Gebietes erhalten und gestärkt werden. Als Ausnahmen für neue Vorhaben sind allerdings zulässig Verwaltungsgebäude, in beschränkten Umfange Vergnügungsstätten und Tankstellen. In reinen Wohngeboten kann z.B. festgesetzt werden, dass oberhalb eines im Bebauungsplan festgesetzten Geschosses nur Wohnungen zulässig sein sollen oder dass ein bestimmter Mindestanteil der Geschossfläche neu zu schaffender Gebäude der Wohnnutzung vorbehalten sein muss. Mit der Festsetzung besonderer Wohngebiete soll ein Verdrängungsprozess hinsichtlich der Wohnnutzung in innerstädtischen Bereichen verhindert werden. Die Schallgrenzen in besonderen Wohngebieten liegen tagsüber (2 – 22 Uhr) bei 60 Dezibel und nachts bei 45/40 Dezibel. Es handelt sich um Orientierungswerte nach DIN 18005, an die die Gemeinden allerdings nicht gebunden sind. Die Verdichtungsgrenzen im besonderen Wohngebiet liegen bei 0,4 Gundflächenzahl und 1,6 Geschossflächenzahl.
    Mit "Best Value" wird der Wert einer Immobilie bezeichnet, der am Immobilienmarkt beim Verkauf "bestenfalls" erzielbar wäre. Dabei wird vorausgesetzt, dass im Verkaufsfall für die Vermarktung unter Berücksichtigung der jeweiligen Marktverfassung ein der Objektart angemessener Zeitraum zur Verfügung steht.

    Bei der Ermittlung des Wertes sind Angebote nicht in Betracht zu ziehen, die einem ganz speziellen, ungewöhnlichen Erwerbsinteresse entspringen. Im Gegensatz zum Verkehrswert als "Wert für jedermann" (aus einer repräsentativen Zielgruppe für das Objekt), entspricht der "Best Value" somit dem Preis, der unter Zugrundelegung eines offenen Marktes in der Regel nur von einem der vielen Interessenten – dem in den Augen des Anbieters besten – bezahlt wird. Der "Best Value" ist mit dem "Market Value" – früher auch als "Open Market Value" bezeichnet – identisch. Die Begriffslogik führt zur Feststellung, dass der "Best Value" regelmäßig über dem Verkehrswert angesiedelt sein muss. Einschränkend muss jedoch gesagt werden, dass dem offenen Markt i.S.d. gewöhnlichen Geschäftsverkehrs unterschiedliche Informationsniveaus der Marktteilnehmer zugrunde liegen, die in der Regel dazu führen, dass der sich aus subjektiven Nutzenvorstellungen und subjektivem Verhandlungsgeschick der Marktparteien ergebende Preis in unterschiedlichem Ausmaß vom "objektiven" Verkehrswert abweicht.
    In Artikel 14 des Grundgesetzes wird das Recht auf Eigentum gewährleistet. Es handelt sich um eine Eigentumsbestandsgarantie. Besondere Bedeutung hat der Bestandsschutz im Immobilienrecht. Wurde Eigentum legal erworben, legal bebaut und legal genutzt, kann dieser Bestand durch Gesetz nicht mehr rückwirkend in Frage gestellt werden. Das Bundesverfassungsgericht hat sogar das Besitzrecht des Mieters an der gemieteten Wohnung als Eigentum i.S.d. § 14 GG bezeichnet.

    Es gibt jedoch keinen unbeschränkten Bestandsschutz. So kann der Eigentümer eines Grundstücks, das im Gebiet eines Bebauungsplans liegt, sein Baurecht verlieren, wenn er es nicht innerhalb von sieben Jahren nutzt. Wurde eine Baugenehmigung rechtswirksam erteilt, hat sie Bestand. Aber auch sie ist zeitlich begrenzt. Enteignung von Grundstücken ist aus Gründen des Wohls der Allgemeinheit – als Ultima Ratio – möglich, aber nur gegen eine Enteignungsentschädigung.
    Das Bestandsverzeichnis ist der erste Teil eines Grundbuchblattes. Es listet verschiedene grundlegende Informationen des verzeichneten Grundstückes auf:

    • Bestandsnummer,
    • Gemarkung,
    • Flurnummer,
    • Flurstücksnummer,
    • Größe in Quadratmetern.

    Wichtig ist, dass sich der sogenannte „öffentliche Glaube“ des Grundbuches nur auf einen Teil dieser Angaben beschränkt: Nur bezüglich Gemarkung, Flurnummer und Flurstücksnummer gilt also der eingetragene Grundbuchinhalt zugunsten eines Rechteerwerbers als richtig im Sinne von § 892 BGB.

    Hat der Eigentümer des eingetragenen Grundstücks Rechte an anderen Grundstücken in fremdem Eigentum, können auch diese auf Antrag im Bestandsverzeichnis vermerkt werden. Man spricht dabei von Aktivvermerken. Diese können sich zum Beispiel auf Vorkaufsrechte oder Überbauzinsen beziehen. Die Eintragung eines Aktivvermerks im Bestandsverzeichnis hat nur informatorische Bedeutung.

    Der Begriff Bestandsverzeichnis wird ferner auch für Inventarlisten im Bereich des Anlage- und Umlaufvermögens eines Betriebes verwendet.
    Unter Bestellbau versteht man im Bauträgergeschäft die Durchführung eines Bauvorhabens, das vom Auftraggeber (Erwerber) beim Bauträger "bestellt" wird. Gegenstand des notariellen Bauträgervertrages sind auf der Grundlage des durch das Bauplanungsrecht und den vom Bauträger angestrebten Bautyp vorgegebenen Rahmens Vorgaben des Erwerbers. Sie können in der Planungsphase berücksichtigt werden. Voraussetzung für jeden Bestellbau ist also, dass der Bauträger mit dem Bau noch nicht begonnen hat.

    Bei einer Veräußerung von im Bau befindlichen Grundstücken durch den Bauträger spricht man von Vorratsbau. Der Bestellbau vermindert das Marktrisiko des Bauträgers und ermöglicht dem Erwerber noch einen entscheidenden Einfluss auf die Gestaltung des Hauses. Durch zusätzliche Vereinbarung von Abrechnungspreisen wird beim Bestellbau ein Teil des Bauherrenrisikos des Bauträgers auf den Erwerber verlagert.

    Sowohl für den Bestellbau als für den Vorratsbau gilt, dass eine nach Beurkundung des Bauträgervertrages getroffene Vereinbarung über eine Änderung der beschriebenen Bauleistung (z.B. die Vereinbarung eines zusätzlichen Sonderwunsches) der notariellen Beurkundung bedarf, es sei denn, der Erwerber ist im Grundbuch bereits als Eigentümer eingetragen.
    Bei einer Provisionsvereinbarung nach dem Bestellerprinzip zahlt derjenige, der den Vermittler beauftragt hat. Das Bestellerprinzip wurde 2015 durch das Mietrechtsnovellierungsgesetz ins deutsche Recht eingeführt und trat zum 1. Juni 2015 in Kraft. Ziel war es, die frühere Praxis zu unterbinden, nach der Mieter zwei Monatsmieten Provision für die Anmietung einer Wohnung zahlen mussten, obwohl der Vermieter den Makler beauftragt hatte.

    Umgesetzt wurde das Bestellerprinzip unter anderem mit einer Änderung des Wohnungsvermittlungsgesetzes, nach der Makler von Wohnungssuchenden keine Provision verlangen dürfen, es sei denn, der Vermittler "holt ausschließlich wegen des Vermittlungsvertrags mit dem Wohnungssuchenden vom Vermieter oder einem andern Berechtigten den Auftrag ein, die Wohnung anzubieten." Auch sind Vereinbarungen unwirksam, mit denen der Wohnungssuchende die Provisionspflicht des Vermieters übernimmt. Der Gesetzgeber versucht, durch seine Formulierungen möglichen Umgehungen von vornherein vorzubeugen.

    In der Immobilienbranche wurde das Bestellerprinzip heftig kritisiert, da erhebliche Umsatzeinbußen befürchtet wurden. So wurde davon ausgegangen, dass die Eigentümer die Vermietung künftig selbst in die Hand nehmen würden, um die Courtage einzusparen. In Großstädten hatten sich viele Maklerunternehmen auf die Wohnungsvermittlung spezialisiert. Aus ihrer Sicht stellte die Neuregelung einen verfassungswidrigen Eingriff in die Berufsfreiheit dar.

    Zwei Makler und ein Wohnungsmieter hatten durch Eilanträge versucht, das Inkrafttreten des neuen Gesetzes vom Bundesverfassungsgericht aussetzen zu lasssen. Diese Anträge wurden jedoch abgelehnt (Bundesverfassungsgericht, Az. 1 BvQ 9/15, 13.05.2015).

    Bei den Maklern scheiterten die Anträge daran, dass eine allgemeine Existenzgefährdung der Branche nach einem Vergleich der durch Verkauf und durch Vermietung erzielten Gesamtumsätze nicht nahe liege, eine individuelle Existenzgefährdung im Antrag nicht geltend gemacht wurde (im Fall des einen Antragstellers), eine Existenzgefährdung nicht durch Zahlen nachgewiesen worden sei (im anderen Fall).

    Den Antrag des Wohnungsmieters sah das Gericht von vornherein als unzulässig an. Dieser hatte sich darauf berufen, dass seine künftige Vertragsfreiheit bei der Wohnungssuche durch die Neuregelung eingeschränkt werde. Das Gericht verwies darauf, dass Mieter nicht gehindert seien, weiterhin einen Makler mit der Wohnungssuche zu beauftragen.

    Im Sommer 2016 entschied das Bundesverfassungsgericht auch über die gleichzeitig eingereichten Verfassungsbeschwerden ebendieser drei Antragsteller. Alle Verfassungsbeschwerden waren erfolglos. Die des Mieters wurde abermals als unzulässig verworfen. Das Gericht erkannte bei den beiden Maklern an, dass ein Eingriff in ihre Berufsfreiheit vorliege. Hier sei der Eingriff jedoch gerechtfertigt. Der Gesetzgeber dürfe zur Bekämpfung wirtschaftlicher und sozialer Ungleichgewichte in die Freiheit eingreifen, für eine Dienstleistung eine Gebühr zu verlangen. Gerade für wirtschaftlich schwächere Mieter sei das Anmieten einer Wohnung in Großstädten immer teurer und schwieriger geworden – auch durch die Maklerprovision. Der Einsatz des Maklers bei der Vermittlung einer Mietwohnung komme in erster Linie dem Vermieter zugute. Daher sei es legitim, wenn dieser – sofern er Auftraggeber sei – auch die Rechnung bezahle. Wohnungsvermittler würden durch das Bestellerprinzip nicht zur Aufgabe ihres Berufes gezwungen, da die provisionspflichtige Vermittlung von Mietverträgen weiter möglich sei. Einbußen, die dadurch entstünden, dass Vermieter sich nun öfter selbst um die Vermietung ihrer Wohnungen kümmerten, müssten die Makler hinnehmen (Beschluss vom 29. Juni 2016, Az. 1 BvR 1015/15).

    Wettbewerbsrechtlich werden folgende Werbemaßnahmen von Maklern als mögliche Umgehung des Bestellerprinzips angesehen und sind daher stark abmahngefährdet: • Hinweis auf Mieterprovision im Exposè nicht entfernt • Hinweis "provisionsfrei!" in Anzeigen als Werbung mit Selbstverständlichkeiten • Zusätzliche Gebühren, zum Beispiel für die Wohnungsbesichtigung.

    Die Praxis, statt einer Provision 35 Euro Besichtigungsgebühr von jedem Mietinteressenten zu verlangen, wurde in zwei Urteilen des Landgerichts Stuttgart für unzulässig erklärt. Wie der Vermittler sich und seine Dienstleistung bezeichnet, ist dabei nicht entscheidend – die Durchführung von Wohnungsbesichtigungen ist Teil der Maklerleistung und unterliegt dem Wohnungsvermittlungsgesetz (Urteile vom 15.6.2016, Az. 38 O 73/15 Kfh und Az. 38 O 10/16 Kfh).

    Das gesetzliche Bestellerprinzip bezieht sich nur auf die Vermittlung von Mietwohnungen.
    Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt den Wohnungseigentümern, dem Verwalter und dem Verwaltungs­beirat, sofern ein solcher bestellt wird (§ 20 Abs. 1 WEG). Die Wohnungseigentümer entscheiden, der Verwalter führt die Entscheidungen aus und der Verwaltungsbeirat unterstützt den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben.

    Die Bestellung des Verwalters ist nicht zwingend vorgeschrieben, sie kann aber auch nicht ausgeschlossen werden (§ 20 Abs. 2 WEG). Das bedeutet, dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft, wenn sie sich einig ist, auf die Bestellung eines gewerb­lich tätigen Verwalters verzichten und die Verwaltung in "Eigen­regie" durchführen kann. Verlangt aber nur ein einzelner Eigen­tümer im Rahmen seines individuell durchsetzbaren Anspruchs auf ordnungsgemäße Verwaltung die Bestellung eines Verwal­ters, können sich die übrigen Eigentümer dieser Forderung nicht widersetzen.

    Kommt daher ein Beschluss in der Wohnungseigentümerversammlung über die Verwalterbestellung nicht zustande, kann jeder Wohnungseigentümer die Bestellung eines Verwalters gemäß § 43 Nr. 1 WEG geltend machen.

    Für die Bestellung des Verwalters reicht der einfache Mehrheits­beschluss in der beschlussfähigen Wohnungseigentümerversammlung aus. Vereinbarungen, wonach andere Mehrheiten (Zwei-Drittel- oder Drei-Viertel-Mehrheit) erforderlich sind oder die Zustimmung Dritter (Grundpfandrechtsgläubiger) sind nichtig (§ 26 Abs. 1 Satz 5 WEG). Auch eine Übertragung der Ver­walter­bestellung, beispielsweise auf den Verwaltungsbeirat, ist nicht zulässig.

    Die Bestellung darf auf maximal fünf Jahre vorgenommen werden, bei Erstbestellung nach Begründung des Wohnungs­eigentums auf maximal drei Jahre (§ 26 Abs. 1 Satz 1 WEG). Nach Ablauf dieses Zeitraums endet die Bestellung und damit das Vertragsverhältnis automatisch, das heißt eine Aufhebung der Bestellung oder eine Kündigung des Vertrages ist nicht erforderlich. Eine Wiederbestellung – und zwar dann auf wiederum maximal fünf Jahre – ist grundsätzlich möglich (§ 26 Abs. 2 WEG).

    Der Bestellungsbeschluss beinhaltet allerdings zunächst nur das Angebot an den bestellten Verwalter, zwischen ihm und der Woh­nungseigentümergemeinschaft einen Vertrag zur Übernahme der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums abzu­schlie­ßen. Das Vertragsverhältnis kommt in der Regel durch Abschluss eines schriftlichen Verwaltungsvertrages zwischen dem Verwalter und der rechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft zustande. Die Unterzeichnung des Vertrages für die Gemein­schaft erfolgt durch von der Versammlung durch Mehrheitsbe­schluss bevollmächtigte Wohnungseigentümer. Aber auch ohne schriftlichen Vertrag begründet die Aufnahme der Verwaltertätig­keit – stillschweigend – das Zustandekommen eines Vertragsver­hält­nisses.
    Beschlüsse der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer müs­sen so klar ge­fasst wer­den, dass zu­künf­ti­ge Aus­ein­an­der­set­zung­en oder Strei­tig­kei­ten über der­en In­halt ver­mie­den wer­den.

    Ent­spricht ein Ei­gen­tü­mer­be­schluss den An­for­de­rung­en an die Be­stimmt­heit (Be­stimmt­heits­grund­satz) nicht, ist er im Fall der An­fech­tung vom Ge­richt für un­gül­tig zu er­klä­ren.
    Beton ist ein künstlich hergestelltes Steinmaterial. Zur Herstellung von Beton sind Zement, der als Bindemittel dient, sowie Zuschlagstoffe und Wasser erforderlich.

    Je nach gewünschter Konsistenz werden die einzelnen Bestandteile in unterschiedlichen Mischungsverhältnissen verwendet. Bei den Zuschlagstoffen sind feinere oder gröbere Körnungen möglich; in Frage kommen beispielsweise Sand, Kies, Splitt oder Kombinationen davon. Darüber hinaus können weitere Zusatzstoffe beigemischt werden, um bestimmte Materialeigenschaften zu erhalten oder zu verstärken.

    Wichtigste Eigenschaft von Beton ist seine hohe Druckbeständigkeit. Auf Zug ist Beton dagegen nur gering belastbar. Aus diesem Grund werden Betonbauteile oft mit Stahlbewehrungen versehen, die die Zugkräfte aufnehmen können (Stahlbeton). Das Aushärten des Betons ist ein Prozess, der sich nach der Herstellung über mehrere Monate hinweg fortsetzt, so dass die endgültige Festigkeit des Materials nicht sofort, sondern erst zu einem späteren Zeitpunkt erreicht wird.

    Für die Qualität von Beton existieren Normen; Qualitätsprüfungen werden in Baustofflabors durchgeführt. Erste Indizien für bestimmte Materialqualitäten lassen sich jedoch bereits mit bloßem feststellen. So deutet ein gelblicher Farbton auf einen geringen Zement- bzw. einen höheren Sandanteil hin, während eine kräftige, gleichmäßige Graufärbung auf einen höheren Zementanteil hindeutet.

    Ungleichmäßige Materialstrukturen – beispielsweise Ansammlungen von Blasen oder Stellen mit auffallend grobkörniger Konsistenz lassen vermuten, dass der Beton während des Herstellungsprozesses nur ungenügend oder ungleichmäßig verdichtet wurde.
    Bei Betreiberimmobilien handelt es sich um Immobilien, die speziell für die Nutzung durch eine bestimmte Art von Betrieben konzipiert sind. Sie werden vom Eigentümer in der Regel an einen einzigen Betreiber vermietet oder verpachtet, der sie in eigener Regie bewirtschaftet. Beispiele für Betreiberimmobilien sind Sportanlagen, Bäder, Freizeitparks, Kinos, Theater, Hotels, gastronomische Einrichtungen, Parkhäuser, Tankstellen, Kliniken, Rehabilitationseinrichtungen, Seniorenheime, Bahnhöfe oder Flughäfen.

    Der mit einer Betreiberimmobilie erzielbare wirtschaftliche Erfolg hängt neben den auch für alle anderen Immobilien relevanten Einflussfaktoren maßgeblich von den Qualitäten des Betreibers und seines Konzepts ab.

    Ein spezifisches Problem ist die entweder nicht gegebene oder zumindest eingeschränkte Drittverwendungsfähigkeit von Betreiberimmobilien. Sie können bei Ausfall des Betreibers oder nach Auslaufen von Miet- oder Pachtverträgen meist nicht oder nur mit erheblichem Aufwand für andere Nutzungen umgewidmet werden.

    Eigentümer von Betreiberimmobilien sollten deshalb Rückstellungen in ausreichender Höhe für gegebenenfalls notwendige Umbaumaßnahmen bilden. Zeichner von geschlossenen Immobilienfonds, die in Betreiberimmobilien investieren, sollten kritisch prüfen, ob vom Fondsinitiator entsprechende Rückstellungen gebildet werden.
    Wer ein Grundstück betreten darf, entscheidet der Inhaber des Hausrechts. Dies ist der Eigentümer, der selbst dort wohnt, oder der Mieter. Bei einer vermieteten Wohnung oder einem vermieteten Grundstück hat immer der Mieter das Hausrecht an seinen Mieträumen.

    Die Unverletzlichkeit der Wohnung ist durch Art. 13 Grundgesetz geschützt. Dieses Recht kann in bestimmten Fällen jedoch eingeschränkt sein. Durchsuchungen etwa durch die Polizei dürfen nur durch den Richter, bei Gefahr im Verzuge auch durch die in den Gesetzen vorgesehenen anderen Organe angeordnet und nur in der dort vorgeschriebenen Form durchgeführt werden.

    Art. 13 Abs. 7 besagt, dass Eingriffe in dieses Grundrecht im übrigen nur zur Abwehr einer gemeinen Gefahr oder einer Lebensgefahr für einzelne Personen, auf Grund eines Gesetzes auch zur Verhütung dringender Gefahren für die öffentliche Sicherheit und Ordnung, insbesondere zur Behebung der Raumnot, zur Bekämpfung von Seuchengefahr oder zum Schutze gefährdeter Jugendlicher vorgenommen werden dürfen.

    Auch Behördenvertreter dürfen daher grundsätzlich nicht uneingeladen auf einem Privatgrundstück herumlaufen. Dies betonte zum Beispiel das Verwaltungsgericht Berlin. In diesem Fall hatte ein Nachbar dem Ordnungsamt gemeldet, dass auf einem Grundstück möglicherweise unvorschriftsmäßig Abfall gelagert werde. Es handelte sich um Säcke mit unbekanntem Inhalt. Das Gericht sah hier jedoch keine konkrete Gefahr. Nur diese erlaube den Mitarbeitern des Ordnungsamtes, das Grundstück auch ohne Erlaubnis des Eigentümers zu betreten (Az. 10 A 473/06).

    Das Verwaltungsgericht Würzburg hatte sich mit einem Fall zu beschäftigen, in dem das Bauamt ein Grundstück betreten wollte, um dort vorhandene bauliche Anlagen auf Rechtmäßigkeit zu prüfen. Auch hier hatten nachbarliche Beschwerden vorgelegen. Der Grundstückseigentümer hielt Hunde und eine Menge Kleintiere, darunter auch Nutztiere wie Hühner sowie mehrere Hähne. Zunächst hatte das Veterinäramt das Grundstück betreten, aber keine tierschutzrechtlichen Einwände erhoben. Nun wollte das Bauamt prüfen, ob die Ställe der Tiere womöglich illegal errichtete bauliche Anlagen waren. Die Eigentümer ließen die Beamten nicht auf das Grundstück. Die Behörde erließ einen Bescheid, in dem sie anordnete, dass Zugang zum Grundstück und zum Wohngebäude zu gewähren sei.

    Begründet wurde dies mit Art. 54 Abs. 2 Satz 4 der Bayerischen Bauordnung (BayBO), nach dem die mit dem Vollzug des Gesetzes beauftragten Personen berechtigt sind, in Ausübung ihres Amtes Grundstücke und Anlagen einschließlich der Wohnungen zu betreten. Da der Bescheid die Wohnung einschloss, sich die einzige denkbare Rechtsverletzung hier aber auf unzulässig errichtete Tierställe bezog, wurde die Anordnung für unwirksam erklärt. Das Gericht hielt gleichzeitig fest, dass die Baubehörde das Recht zum Betreten des Gartens habe (VG Würzburg, Urteil vom Juni 2009, Az. W 4 K 08.1699).
    Nach § 14 Nr. 4 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) sind Wohnungseigentümer dazu verpflichtet, dem Hausverwalter das Betreten und die Benutzung der in ihrem Sondereigentum stehenden Gebäudeteile zu ermöglichen – allerdings nur, soweit dies für Instandhaltung oder Instandsetzungszwecke hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums erforderlich ist. Das Betretungsrecht gilt nur für den Verwalter und die von ihm beauftragten Handwerker. Es ermöglicht jedoch kein willkürliches Betreten der Wohnung nach den Vorstellungen des Verwalters. Soll zum Beispiel geprüft werden, ob Instandsetzungsmaßnahmen notwendig sind, muss der Hausverwalter begründete Anhaltspunkte für das Vorliegen einer solchen Notwendigkeit haben und vorbringen. Dies können die Gerichte in jedem Einzelfall je nach Sachlage entscheiden (OLG München, Beschluss vom 22.02.2006, Az. 34 Wx 133/05).

    Ein Betreten für andere als Instandhaltungszwecke (z.B.: Prüfung, ob der Eigentümer in der Wohnung ein Gewerbe ausübt, ein Tier hält, einen Mitbewohner beherbergt) ist durch den Wortlaut des § 14 Nr. 4 WEG nicht gedeckt. Grundsätzlich gelten für ein Betreten fremder Wohnungen strenge Maßstäbe: Hier geht es nicht nur um das Grundrecht am Eigentum (Art. 14 Grundgesetz) sondern auch um die Unverletzlichkeit der Wohnung (Art. 13 Grundgesetz).

    Werden beim Betreten der Wohnung zu Instandsetzungs- oder Instandhaltungszwecken Schäden angerichtet, sind diese dem Eigentümer zu ersetzen (§ 14 Nr. 4 WEG).
    Das Betretungsrecht ist in § 59 Bundesnaturschutzgesetz festgeschrieben. Es besagt, dass die „freie Landschaft auf Straßen und Wegen sowie auf ungenutzten Grundflächen“ zum Zweck der Erholung von jedermann betreten werden darf. Privatgrundstücke sind selbstverständlich keine „freie Landschaft“. Das Betretungsrecht gilt – mit Einschränkungen – auch für Wälder. Denn für diese gibt es besondere Regeln im Bundeswaldgesetz und in den Landeswaldgesetzen. Das Betreten von Wäldern sowie einige Arten der Nutzung können darin aus bestimmten Gründen eingeschränkt werden, dies sind
    Das Betreuungsgericht, welches nach dem Gesetz über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit seit 01.09.2009 bei den Amtsgerichten als Teil der freiwilligen Gerichtsbarkeit eingeführt wurde, hat bestimmte Aufgaben des früheren Vormundschaftsgerichts übernommen. Hierzu zählen die von Amts wegen einzuleitenden Betreuungs- und Unterbringungsverfahren von volljährigen, psychisch Kranken. Die Entscheidungen über solche Anträge obliegen dem Richter oder einem Rechtspfleger. Für die Betreuung wird ein Betreuer bestellt, dessen Aufgabenbereich sich ausschließlich auf die Betreuung beschränken muss. Der Ausgewählte darf erst dann zum Betreuer bestellt werden, wenn er sich zur Übernahme der Betreuung bereit erklärt hat. Der Betreuer hat Wünschen des Betreuten zu entsprechen, soweit dies dessen Wohl nicht zuwiderläuft und dem Betreuer zuzumuten ist. Grundsätzlich gilt für die Betreuung: Stärkung der Autonomie des Betreuten, statt Bevormundung.
    Jeder Wohnungseigentümer ist gemäß § 16 Abs. 2 WEG ver­pflichtet, sich an den Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie an den Kosten der Instandhaltung und -setzung, der sons­tigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums im Verhältnis des für ihn einge­tragenen Miteigentumsanteils zu beteiligen.

    Abweichend von dieser Kostenverteilung können die Wohnungs­eigentümer jedoch mit einfacher Stimmenmehrheit beschließen, dass die Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums im Sinne des § 556 Abs. 1 BGB und die Kosten der Verwaltung
    • nach Verbrauch oder nach Verursachung erfasst
      • und nach
    • diesem oder einem anderen Maßstab
    verteilt werden. Voraussetzung ist, dass die abweichend be­schlos­sene Verteilung ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.

    Was unter Betriebskosten im Sinne dieser Vorschrift zu verste­hen ist, ergibt sich aus den Vorschriften der Betriebskostenver­ord­nung. Von diesen gesetzlichen Bestimmungen können die Wohnungseigentümer auch durch eine Vereinbarung nicht ab­weichen (§ 16 Abs. 5 WEG).

    Als Verteilungsmaßstab kommen, wie auch im Mietrecht, insbesondere in Frage:
    • die Wohnfläche,
    • die Anzahl der Wohnungen und
    • andere objektbezogene Merkmale.
    Der Personenschlüssel ist wegen seiner "Streitbefangenheit" als Verteilungsmaßstab im Regelfall weniger geeignet.
    Betriebsausgaben sind nach § 4 Abs. 4 EStG Aufwendungen, die durch den Betrieb veranlasst sind. Sie müssen also in einem wirtschaftlichen Zusammenhang mit dem Betrieb stehen. In der Regel handelt es sich ausschließlich um betriebsbedingte Ausgaben, angefangen von der Büromiete über Personalkosten bis hin zu Tintenpatronen für den Drucker. Die Ausgaben sind in Höhe der verausgabten Geldsumme anzusetzen, beim Tausch mit dem gemeinen Wert des zum Tausch hingegebenen Gutes.

    Für gemischte Aufwendungen, also Aufwendungen die teils betrieblich/ beruflich als auch privat veranlasst sind, galt bisher ein Aufteilungsverbot, so dass diese Kosten insgesamt nicht absetzbar waren. Der BFH hat dieses Aufteilungsverbot für bestimmte Aufwendungen aufgegeben, so dass die Finanzverwaltung in einem Erlass aus dem Jahr 2010 die Handhabung neu geregelt hat. Demnach sind Aufwendungen in Höhe des betrieblichen / beruflichen Anteils absetzbar, wenn kein Abzugsverbot greift, zum Beispiel bei bürgerlicher Kleidung. Bei einem untergeordneten betrieblichen / beruflichen Anteil (unter 10 Prozent), ist dieser nicht absetzbar, aber auf der anderen Seite sind Aufwendungen mit untergeordneter privater Mitveranlassung voll abzugsfähig.

    Für diese gemischten Aufwendungen muss ein Aufteilungsmaßstab gefunden werden, der nach nachvollziehbaren Kriterien zu ermitteln und zu dokumentieren ist. Aufteilungsmaßstäbe können zum Beispiel Zeit, Menge, Kopfanzahl sein.

    Unterschieden werden muss ferner zwischen sofort abzugsfähigen Betriebsausgaben und Ausgaben, die nur in Raten in Form von Abschreibungsbeträgen geltend gemacht werden können. In der Regel fallen darunter zum beispielsweise die EDV Hard- und Software, nicht aber zum Beispiel die im Laufe der Zeit zu erneuernden Einzelteile, Druckerpatronen, Reparaturkosten. Man bezeichnet die Ausgaben, die sich auf langlebige Wirtschaftsgüter beziehen als Anschaffungskosten. Die Höhe der Absetzung für Abnutzung (AfA) hängt, soweit sie nicht vorgeschrieben ist, von der Nutzungsdauer des wirtschaftlichen Gutes ab.

    Soweit die Anschaffungskosten für langlebige Wirtschaftsgüter netto 410 Euro nicht überschreiten, können sie sofort als Betriebsausgabe geltend gemacht werden. Erwirbt man Verbrauchsmaterial auf Vorrat, muss der Kaufpreis aufgeteilt werden bis zu dem Jahr, an dem der Vorrat aufgebraucht wird.
    Auch ein Betrieb kann als Eigentümer und Vermieter einer Wohnung auftreten. Da ein Unternehmen nicht wie ein normaler Vermieter in eine Wohnung einziehen kann, ist hier keine Eigenbedarfskündigung möglich.

    Allerdings sind Fälle denkbar, in denen ein Unternehmen eine Wohnung auf dem freien Wohnungsmarkt angeboten hat, die es mittlerweile selbst – z. B. für einen neuen Mitarbeiter – benötigt. Hier kann als Kündigungsgrund der "Betriebsbedarf" herangezogen werden. Dies gilt, wenn:
    • die Wohnung an einen bestimmten Betriebsangehörigen vermietet werden soll,

    • diese Vermietung aus betrieblichen und wirtschaftlichen Gründen notwendig erscheint.
    Die Notwendigkeit ist immer dann gegeben, wenn man annehmen kann, dass der neue Mitarbeiter dem Betrieb förderlich sein wird. Insbesondere bei Werkswohnungen ist dieser Kündigungsgrund zulässig. Er kann aber auch herangezogen werden, wenn es sich nicht um eine Werkswohnung handelt.

    Auch bei Beendigung des Arbeitsverhältnisses des Mitarbeiter-Mieters ist eine Kündigung wegen Betriebsbedarfs möglich. Es gelten besondere Kündigungsfristen nach § 576 BGB. Eine solche Kündigung wird jedoch nach dem Amtsgericht Schöneberg (Az. 19 C 346/93, Urteil vom 18.03.1994) nicht anerkannt, wenn:
    • Das Arbeitsverhältnis des gekündigten Mieters nur nebenberuflich oder auf gelegentlicher Basis bestand (z. B. geringfügige Hauswartstätigkeit),

    • zwischen der Beendigung des Arbeitsverhältnisses und des Mietvertrages mehrere Monate liegen (kein konkreter Betriebsbedarf).
    Nach einem Urteil des Amtsgerichts Schöneberg ist auch eine Hauswartswohnung als Werkmietwohnung anzusehen. Es kommt dabei nicht darauf an, ob Mietvertrag und Arbeitsvertrag in einem oder zwei Dokumenten verfasst worden sind. Die Kündigung nach § 576 BGB stellt nach dem Urteil eine ordentliche Kündigung dar, die nach § 573 Abs. 3 BGB eine Begründung erfordert. Dies gilt auch dann, wenn im Arbeitsvertrag steht, dass der Mietvertrag mit Ende des Dienstverhältnisses ebenfalls beendet sein soll. Durch eine solche Regelung kann nicht im Voraus ein bestehender Betriebsbedarf festgestellt werden; der Mietvertrag ist also gesondert zu kündigen und damit zu begründen, dass die Wohnung für den neuen Hauswart gebraucht wird (Az. 103 C 425/07 , Urteil vom 09.07.2008).
    Die Einteilung von Unternehmen in Betriebsgrößenklassen erfolgt nach Maßgabe unterschiedlicher Kriterien. Solche Kriterien sind Bilanzsumme, Umsatzerlöse und Anzahl der Arbeitnehmer. Nach § 267 HGB zählen zum Beispiel zu den kleinen Kapitalgesellschaften solche mit einer Bilanzsumme von bis zu 4,84 Mio. Euro, von Umsatzerlösen bis zu 9,68 Mio. Euro oder eine Zahl der Arbeitnehmer bis zu 50. Voraussetzung ist, dass mindestens zwei dieser Merkmale nicht unterschritten werden dürfen. Mittlere Unternehmen können hinsichtlich der Bilanzsumme und Umsätze bis zu viermal größer sein, hinsichtlich der Beschäftigtenzahl bis zu fünfmal. Der Rest zählt zu den großen Kapitalgesellschaften. Neu ab Ende 2012 sind die sogenannten Kleinstunternehmen mit einer Bilanzsumme bis 350.000 Euro, Jahresumsatz bis 700.000 Euro und Zahl der Arbeitnehmer bis zu 10.

    Wichtig ist die Einteilung in diese Größenklassen, weil sich unterschiedliche Gliederungs- und Ausweispflichten beim Jahresabschluss sowie Erleichterungen bei der Offenlegung der Abschlüsse beim Handelsregister ergeben können.

    Im Bereich der Wohnungswirtschaft kommt es auch auf die Zahl der Wohnungseinheiten an, die sich im Eigentum der Gesellschaft befinden. Danach haben kleine Wohnungsunternehmen bis zu 100 Wohneinheiten, mittlere bis zu 1000 Wohneinheiten, größere bis zu 5000 und große mehr als 5000 Wohneinheiten. Entsprechendes gilt für Verwaltungsunternehmen.

    Das Institut für Mittelstandsforschung in Bonn hat bei einer Einteilung der KMU (Kleine und mittlere Unternehmen) folgende Größenraster verwendet: Kleine Unternehmen beschäftigen bis zu 20 Arbeitnehmer, kleine bis mittlere Unternehmen bis zu 200 Arbeitnehmer, mittlere bis große Unternehmen 200 bis 2000 Arbeitnehmer und große Unternehmen mehr als 2000 Arbeitsnehmer.

    Aus den Untersuchungen des Instituts ergaben sich folgende Proportionen: Kleine Unternehmen beschäftigten im Jahr 2001 24,7 Prozent aller sozialversicherungspflichtigen Arbeitnehmer, kleine bis mittlere Unternehmen 32,7 Prozent, mittlere bis große Unternehmen 22,3 Prozent und große Unternehmen (nur) 20,3 Prozent.

    Im Maklergewerbe überwiegen die Kleinst- und Kleinunternehmen bei weitem. Hier ist an eine Größenklassifizierung wie folgt zu denken: Kleinstunternehmen haben bis zu drei Mitarbeiter, Kleinunternehmen zwischen vier und zehn, mittlere Unternehmen zwischen elf und 20, größere Unternehmen zwischen 21 und 50 Mitarbeiter. Großunternehmen liegen hinsichtlich der Mitarbeiterzahl über 50.

    Zu bedenken ist dabei, dass die Zahl der Mitarbeiter aller Franchisenehmer eines Franchisesystems bei Größenberechnungen nicht berücksichtigt werden können, da jeder Franchisenehmer selbständig ein Unternehmen führt und es damit auf dessen Größe ankommt.
    Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Neben der "Grundmiete" sind die Betriebskosten die laufend anfallenden Kosten einer Mietwohnung. Man unterscheidet zwischen verbrauchsabhängigen (z. B. Heizkosten) und nicht verbrauchsabhängigen Betriebskosten (z. B. Grundsteuer). Ferner werden die "warmen Betriebskosten" (Kosten für Heizung und Wassererwärmung) von den "kalten Betriebskosten" (z. B. Kaltwasser, Abwasser, Grundsteuer) unterschieden.

    Was Betriebskosten sind, ist in der Betriebskostenverordnung gesetzlich definiert. Nur die dort genannten Betriebskostenarten darf der Vermieter anteilig auf die Mieter verteilen ("umlegen"). Für die Umlage von Betriebskosten im Wohnraummietvertrag genügt nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes (BGH, 10.2.2016, Az.VIII ZR 137/15) die formularmäßige Angabe im Mietvertrag, dass der Mieter die „Betriebskosten“ zu tragen hat. Damit gelten die im Gesetz definierten und in der Betriebskostenverordnung erläuterten Betriebskosten als vereinbart. Der Betriebskostenkatalog muss dem Mietvertrag nicht beigefügt oder darin aufgelistet werden, auf die Betriebskostenverordnung muss nicht verwiesen werden. Sollen weitere, in der Betriebskostenverordnung nicht aufgeführte „sonstige Betriebskosten“ auf den Mieter umgelegt werden, muss der Vermieter diese konkret im Vertrag aufführen.

    Derzeit gibt es drei gesetzlich zulässige Arten von Betriebskostenvereinbarungen im Mietvertrag:

    • Betriebskostenvorauszahlung/Umlage: Der Mieter zahlt einen per Umlageschlüssel errechneten monatlichen Anteil an den Betriebskosten des Gebäudes. Der Vermieter muss eine jährliche Abrechnung über die Betriebskosten erstellen. Je nach Ergebnis muss der Mieter eine Nachzahlung leisten oder der Vermieter ein Guthaben auszahlen.
    • Betriebskostenpauschale: Der Mieter zahlt seinen Betriebskostenanteil als monatliche Pauschale, mit der dann alle Betriebskosten abgegolten sind. Eine Jahresabrechnung oder Nachzahlungen/Guthaben-Erstattungen finden nicht statt.
    • Teilinklusivmiete: Die Betriebskosten gelten teilweise als abgegolten mit der Miete. Eine derartige Vereinbarung kann heute nicht mehr die Heiz- und Warmwasserkosten einbeziehen, da diese laut Heizkostenverordnung verbrauchsabhängig abzurechnen sind. Meist werden daher die nicht verbrauchsabhängigen Betriebskosten in die Teilinklusivmiete eingeschlossen und die verbrauchsabhängigen Kosten getrennt abgerechnet.

    Ist mietvertraglich vereinbart, dass die Betriebskosten nicht verbrauchsabhängig umgelegt werden sollen, kann der Vermieter nach § 556a BGB einseitig durch Erklärung in Textform festlegen, dass die Betriebskosten künftig ganz oder teilweise nach erfasstem Verbrauch oder erfasster unterschiedlicher Verursachung durch die Mieter verteilt werden. Eine solche Erklärung darf der Vermieter nur für den noch nicht begonnenen Abrechnungszeitraum abgeben. Waren die Betriebskosten bis dahin in der Miete enthalten, ist die Miete (Bruttomiete) nun entsprechend zu verringern und zur Grundmiete der neue Betriebskostenbetrag (Vorauszahlung) hinzuzurechnen.

    Besteht keine anderweitige mietvertragliche Vereinbarung, sind verbrauchsunabhängige Betriebskosten "vorbehaltlich anderer Vorschriften" nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Betriebskosten, deren Höhe verbrauchs- oder verursachungsbedingt im Rahmen der Nutzung der Mieträume durch den Mieter entstehen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt.

    Nach Wohnfläche umlagefähig sind: Grundsteuer, Kosten der Straßenreinigung, der Müllentsorgung, des Aufzugbetriebes, der Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung. Außerdem zählen hierzu die Kosten der Gartenpflege, der Außen-, Treppen- und Flurbeleuchtung, der Schornsteinreinigung, Prämien bestimmter Versicherungen (Wohngebäudeversicherung, Haftpflichtversicherung für Grundbesitzer usw.), Hausmeisterlöhne (mit Ausnahme von Lohnanteilen, die sich auf Reparaturarbeiten und die Verwaltung beziehen). In der Regel können auch noch Kosten des Betriebs einer Gemeinschaftsantennenanlage sowie bestimmte sonstige Betriebskosten (z. B. für Gemeinschaftseinrichtungen wie Sauna oder Schwimmbad) nach Wohnfläche umgelegt werden.

    Verbrauchs- oder verursachungsbedingt abzurechnen sind die Kosten der Wasserversorgung und (sofern daran gekoppelt) die Kosten der Entwässerung, die Heiz und Warmwasserkosten sowie die Kosten einer Gemeinschaftswaschmaschine. Bei den "sonstigen Betriebskosten" muss analysiert werden, ob sie wohnflächen- oder verbrauchs- bzw. verursachungsbezogen abgerechnet werden können. Der Vermieter kann nach der gesetzlichen Neuregelung einen vereinbarten Umlageschlüssel durch eine einseitige Erklärung dem Mieter gegenüber anpassen.

    Enthält der Mietvertrag eine Regelung, nach der in einem Mehrfamilienhaus die Betriebskosten nach dem Verhältnis der Wohnfläche der jeweiligen Wohnung zur Gesamtwohnfläche des Gebäudes umgelegt werden sollen, kann bei Leerstand einzelner Wohnungen keine Umlage der Betriebskosten unbenutzter Wohnungen auf die verbleibenden Mieter stattfinden (Bundesgerichtshof, Az. VIII ZR 159/05, Urteil vom 31.05.2006).

    Im Januar 2016 änderte der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung zu der Frage, wie sich der Gesamtbetrag in der Abrechnung zusammensetzen muss. Bisher war man davon ausgegangen, dass die Angabe lediglich "bereinigter" Gesamtkosten zur formalen Unwirksamkeit der Abrechnung führt. Diese Rechtsprechung wurde nun aufgegeben.

    Im konkreten Fall ging es um eine Wohnanlage mit mehreren Gebäuden. Abgerechnet wurde jeweils für das einzelne Haus. Allerdings gab es einen zentralen Müllplatz und zwei Heizstationen mit zentraler Warmwasserbereitung. Der Vermieter hatte bei diesen Positionen zunächst die Gesamtkosten der Anlage nach dem Verhältnis der Wohnfläche auf die einzelnen Gebäude aufgeteilt und dann in der Abrechnung für die Mieter als "Gesamtkosten" den Gesamtbetrag für das einzelne Gebäude angegeben. Von diesem wurde dann bei der weiteren Berechnung ausgegangen. Die Mieter beschwerten sich nun, weil sie anhand der Abrechnungen der Versorgungbetriebe den Gesamtbetrag nicht nachvollziehen konnten.

    Laut neuer Rechtsprechung des BGH reicht es bei der Angabe der Gesamtkosten jedoch aus, wenn der Vermieter bei der jeweiligen Betriebskostenart den Gesamtbetrag angibt, den er auf die Mieter der einzelnen Abrechnungseinheit (des Gebäudes) umlegt. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter diesen Gesamtbetrag zuvor um nicht umlagefähige Positionen bereinigt hat – einer Angabe und Erläuterung der zum Gesamtbetrag führenden Rechenschritte bedarf es nicht (Urteil vom 20.1.2016, Az. VIII ZR 93/15).

    Die unberechtigte Kürzung der Betriebskosten durch den Mieter kann ein Kündigungsgrund sein. Voraussetzung: Der Fehlbetrag erreicht die Höhe von zwei Monatsmieten. Nach einem Urteil des BGH entschuldigt ein Beratungsfehler des Mietervereins den Mieter in solchen Fällen nicht (BGH, Az. VIII ZR 102/06, Urteil vom 25.10.2006).

    Die Betriebskostenabrechnung muss dem Mieter innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraumes zugehen, sonst können etwaige Nachforderungen nicht mehr geltend gemacht werden. Ausnahme: Der Vermieter ist nicht selbst für die Verspätung verantwortlich zu machen. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn ein Versorgungsunternehmen zu spät abgerechnet hat. Dann kann innerhalb von drei Monaten nach Eingang der fehlenden Unterlagen eine Nebenkostennachforderung beim Mieter erfolgen (BGH, Az. VIII ZR 220/05, Urteil vom 05.07.2006). Ein rechtzeitiges Abschicken der Abrechnung ist nicht ausreichend, entscheidend ist der Zugang beim Mieter (Bundesgerichtshof, Urteil vom 21.1.2009, Az. VIII ZR 107/08).

    Bei vermieteten Eigentumswohnungen muss der Vermieter auch dann innerhalb der Jahresfrist abrechnen, wenn die Eigentümerversammlung die Jahresabrechnung der Eigentümergemeinschaft noch nicht per Beschluss genehmigt hat. Dieser Punkt kann nicht im Mietvertrag anders geregelt werden. Zwar entsteht die Zahlungspflicht des einzelnen Eigentümers gegenüber der Gemeinschaft erst mit diesem Beschluss, dies wirkt sich aber nicht auf das Verhältnis zum Mieter aus. Auch der Hinweis auf eine Hausverwaltung, die die Abrechnungen nicht rechtzeitig fertiggestellt hat, reicht dem Bundesgerichtshof zufolge allein nicht aus, um trotz Fristversäumnis Nachforderungen geltend zu machen. Der Vermieter muss hier genau erklären können, inwieweit er selbst tätig geworden ist, um doch noch eine pünktliche Abrechnung sicherzustellen (Urteil vom 25. Januar 2017, Az. VIII ZR 249/15).

    Auch bei Gewerbemietverträgen sollte die Abrechnungsfrist von 12 Monaten eingehalten werden. Zwar ist diese Frist nach Ansicht einzelner Gerichte beim Gewerbemietvertrag unbeachtlich (OLG Köln, Az. 1 U 12/06); eine Entscheidung des Bundesgerichtshofes ist dazu jedoch noch nicht ergangen. Für die Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten gilt zusätzlich die Heizkostenverordnung. Das kontinuierliche Ansteigen der Betriebskosten führte zu der Bezeichnung "zweite Miete". Drastisch lässt sich dieses Ansteigen an unten stehenden Zahlen darstellen.

    Der Bundesgerichtshof hat in einer Entscheidung vom 28.05.2008 darauf hingewiesen, dass sich der Abrechnungszeitraum formal auf ein Jahr erstreckt. Auf diesen Zeitraum bezogen muss die Abrechnung nachvollziehbar sein – nicht unbedingt im Vergleich mit anderen Zeiträumen. Ändern sich also die Flächenangaben einer Mietwohnung in der Abrechnung (nicht: in der Realität) von Jahr zu Jahr, ändert dies nichts an der formellen Ordnungsmäßigkeit der Abrechnung und am Fälligwerden der Nachzahlungsforderungen. Trotzdem können nach dem BGH derartige Schwankungen berechtigten Anlass zur gerichtlichen Prüfung der Frage geben, welche Werte denn nun die richtigen sind (Az. VIII ZR 261/07).

    Eine Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen kann dem BGH zufolge nicht auf eine fehlerhafte Jahresabrechnung der Betriebskosten gestützt werden. In Abänderung der vorherigen Rechtsprechung entschied der BGH am 15.05.2012, dass die Abrechnung dazu nicht nur formell, sondern auch inhaltlich und rechnerisch korrekt sein muss. Der Vermieter sei zur Erteilung einer korrekten Abrechnung verpflichtet und dürfe aus einer Verletzung dieser Pflicht keine Vorteile ziehen (VIII ZR 245/11 und VIII ZR 246/11).
    Die Betriebskosten einer leer stehenden Mietwohnung sind in der Regel vom Vermieter zu tragen. Sie dürfen nicht auf die im Haus verbliebenen Mieter umgelegt werden.

    Der Bundesgerichtshof hatte am 31.05.2006 einen Rechtsstreit zu entscheiden, in dem es um ein Mehrfamilienhaus mit 35 Parteien ging. Der Vermieter wollte den Abrechnungsschlüssel so abändern, dass bestimmte Betriebskostenanteile einiger leer stehender Wohnungen (es ging um Wasser, Hausbeleuchtung, Fahrstuhlstrom und Müllabfuhr) auf die verbliebenen Mieter umgelegt würden. Laut Mietvertrag waren die "kalten" Betriebskosten nach dem Wohnflächenanteil umzulegen. Nach dem Bundesgerichtshof hatte der Vermieter das Leerstandsrisiko selbst zu tragen. Wenn die Betriebskosten nach dem Verhältnis der Wohnungsfläche zur Gesamtwohnfläche des Hauses umzulegen seien, könne eine Umlage der Kosten leer stehender Wohnungen nicht vorgenommen werden. Dies gelte für verbrauchsunabhängige Nebenkosten wie auch für verbrauchsabhängige Kosten, die nur aufgrund fehlender Zähler (hier: Kaltwasser) nicht einzeln gemessen werden könnten.

    Eine ausdrücklich vom BGH genannte Ausnahme besteht dann, wenn die Abrechnung nach der Wohnfläche für den Vermieter wegen erheblicher Leerstände nicht mehr zumutbar ist. Um dies zu belegen, muss der Vermieter einen ständigen Leerstand in erheblichem Maße nachweisen können. Im Entscheidungsfall hatten nur ein bis zwei Wohnungen von 35 leer gestanden – dies war laut BGH kein erheblicher Leerstand (BGH, Urteil vom 31.05.2006, Az. VIII ZR 159/05).

    Auch bei hohen außergewöhnlichen Kosten kann meist keine Umlage auf die verbliebenen Mieter stattfinden. Das Amtsgericht Weißenfels entschied gegen einen Vermieter, der nach einem Wasserrohrbruch in einer unvermieteten Wohnung die zusätzlichen Kaltwasserkosten auf die übrigen Mieter umlegen wollte. Laut Gericht war hier die Änderung des Umlageschlüssels nicht zulässig (Az.: 1 C 127/03).
    In vielen Internetforen wird über die Verjährung der Betriebskostenabrechnung diskutiert. Dabei kommt es oft zu einem folgenschweren Irrtum: Die 12-monatige Frist, innerhalb der der Vermieter die Abrechnung zu erstellen hat, wird mit einer Verjährungsfrist verwechselt. Vermieter glauben deshalb teilweise, dass der Mieter nach Fristablauf kein Recht mehr auf Abrechnung hat. Mieter glauben oft, dass sie nach Fristablauf ohne Abrechnung alle Betriebskosten-Vorauszahlungen zurückfordern können. Beides ist nicht richtig.

    Der Vermieter ist nach § 556 BGB verpflichtet, innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraumes eine Betriebskostenabrechnung zu erstellen. Es handelt sich hier nicht um eine Verjährungsfrist; der Mieter kann nach Ablauf der 12 Monate noch die Abrechnung – und ggf. die Überweisung eines Guthabens – fordern. Rechtsfolge der Fristversäumnis ist, dass der Vermieter keine Betriebskosten-Nachforderungen mehr gelten machen kann (außer er kann tatsächlich nachweisen, dass die Fristversäumnis nicht seine Schuld war).

    Der Anspruch auf Abrechnung verjährt nach § 195 BGB in 3 Jahren. Diese Verjährungsfrist beginnt nach § 199 Abs. 1 BGB mit dem Ende des Jahres zu laufen, in dem die Forderung entstanden – also fällig geworden – ist.

    Beispiel: Für den Abrechnungszeitraum Kalenderjahr 2012 muss bis zum 31.12.2013 abgerechnet werden. Am 1.1.2014 tritt die Fälligkeit der Leistung ein: Sie kann nicht mehr hinausgeschoben werden bzw. der Gläubiger (Mieter) kann nun ihre Durchführung auch gerichtlich fordern. Mit dem Ende des Kalenderjahres 2014 beginnt daher nach § 199 Abs. 1 BGB die Verjährungsfrist zu laufen. Diese beträgt drei Jahre und läuft bis Ende 2017. Erst nach dem 31.12.2017 kann sich der Vermieter daher auf Verjährung berufen und braucht nicht mehr abzurechnen. Allerdings kann eine Verjährungsfrist auch gehemmt, d.h. angehalten werden, beispielsweise durch eine Klage des Mieters vor Gericht.

    Der Mieter hat gegen den Vermieter ein Druckmittel: Rechnet der Vermieter nicht innerhalb der 12-monatigen Frist ab, hat der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht bezüglich der Betriebskostenvorauszahlungen. "Zurückbehalten" bedeutet aber nicht "behalten können". Vielmehr dürfen die Beträge nur vorläufig einbehalten werden, solange keine Abrechnung erfolgt. Findet diese statt, müssen die ausstehenden Betriebskostenvorauszahlungen für den gesamten Zeitraum beglichen werden.

    Dies gilt aber wiederum nur dann, wenn das Mietverhältnis noch besteht. Ist es bereits beendet, kann der Mieter kein Zurückbehaltungsrecht mehr geltend machen, da er ja keine Betriebskostenvorauszahlungen mehr leistet. Die Gerichte gestehen ehemaligen Mietern daher das Recht zu, nach ergebnislosem Ablauf der 12-monatigen Abrechnungsfrist die Betriebskostenvorauszahlungen für den betreffenden Abrechnungszeitraum in voller Höhe zurückzufordern. Die Rechtsprechung hält es nämlich für unangemessen, wenn der Mieter erst einmal auf Abrechnung klagen muss, um dann nach deren Erhalt ein zweites Mal wegen der Auszahlung eines eventuellen Guthabens vor Gericht zu ziehen. So soll letztlich auch unnötige Arbeitsbelastung der Gerichte vermieden werden (Bundesgerichtshof, Az. VIII ZR 57/04, Urteil vom 9.3.2005).

    Eine nach Ende der Abrechnungsfrist vom Vermieter erstellte Abrechnung bzw. berichtigte Abrechnung kommt auch dann zu spät, wenn der Mieter zuvor die Entrichtung der Nachzahlung zugesagt hat. Der Vermieter kann nach Ende der Abrechnungsfrist keine Betriebskosten-Nachzahlungen mehr fordern und die Frist beginnt durch die Zusage des Mieters nicht neu zu laufen (BGH, Urteil vom 9. 4.2008, Az. VIII ZR 84/07).
    Der Mieter hat grundsätzlich die Möglichkeit, die Richtigkeit einer Betriebskostenabrechnung des Vermieters zu überprüfen. Er kann zwar in der Regel nicht verlangen, dass ihm Kopien der Betriebskostenbelege zugesandt werden. Dies gilt selbst dann, wenn der Mieter bereit ist, die Kopierkosten zu tragen. Der Vermieter (wie auch der Miethausverwalter) muss dem Mieter aber Gelegenheit geben, in seinen Räumen Einblick in die Betriebskostenbelege zu nehmen. Dies entschied der Bundesgerichtshof am 08.03.2006 (BGH, Az: VIII ZR 78/05). Eine Zusendung von Beleg-Kopien kann vom Mieter jedoch ausnahmsweise verlangt werden, wenn ihm die Einsichtnahme in die Belege in den Geschäftsräumen des Vermieters nicht zugemutet werden kann (etwa wegen Krankheit oder wegen weiter räumlicher Entfernung zwischen Mietwohnung und Geschäftssitz des Vermieters in einer anderen Stadt).

    Nimmt der Mieter im Büro des Vermieters Einsicht in die Belege, darf er sich auch Abschriften anfertigen. Ein Urteil des Amtsgerichts München betont, dass der Mieter die Belege auch mittels Handy oder Digitalkamera fotografieren oder mit einem mitgebrachten Handscanner einscannen darf – schließlich nutze er dafür nur die neuen technischen Möglichkeiten aus und erspare sich den Aufwand einer Abschrift (AG München, Urteil v. 21.09.2009, Az. 412 C 34593/08).
    Unter einer Betriebskostenpauschale versteht man einen festen Betriebskostenanteil, den der Mieter zusätzlich zur Grund- bzw. Kaltmiete zu entrichten hat. Anders als bei der Betriebskostenvorauszahlung / Umlage findet bei der Pauschale keine Jahresabrechnung statt. Mit der Zahlung der Pauschale sind die Betriebskosten abgegolten. Der Vermieter trägt das Risiko, dass er die Pauschale zu gering angesetzt hat. Eine Nachzahlung oder die Auszahlung eines Guthabens erfolgen nicht.

    Da die Heizkostenverordnung eine verbrauchsabhängige Erfassung und Abrechnung der Kosten für Heizung und Warmwasser vorschreibt, kann eine Pauschale nur noch für die "kalten Betriebskosten" wie etwa Grundsteuer, Versicherungen, Abfallentsorgung usw., aber nicht für Heizung und Warmwasserkosten vereinbart werden.

    Steigen die Betriebskosten, kann der Vermieter die Betriebskostenpauschale nur dann anheben, wenn dies ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart ist. Die Erklärung der Erhöhung muss erläutert und begründet werden. Verringern sich die Betriebskosten, muss der Vermieter die Pauschale herabsetzen. Die gesetzliche Regelung zur Betriebskostenpauschale findet sich in § 560 BGB.

    Der Mieter hat nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes keinen Anspruch auf Offenlegung der anfänglichen Kalkulation einer Betriebskostenpauschale. Hier war dem Mieter die vereinbarte Pauschale von Anfang an als zu hoch erschienen. Das Gericht betonte, dass er vor Vertragsabschluss die Möglichkeit gehabt hätte, Auskunft zu verlangen. Durch die Unterschrift unter den Mietvertrag habe er jedoch die Zahlung einer Pauschale in der entsprechenden Höhe mit dem Vermieter vereinbart. Sinn einer solchen Pauschale sei es gerade, eine exakte Feststellung und Abrechnung einzelner Kostenpositionen zu vermeiden. Ein Auskunftsanspruch könne allenfalls dann bestehen, wenn der Mieter konkrete Bedenken gegen die Höhe der Pauschale vorbringen könne – etwa aufgrund von Presseberichten über sinkende Abfallgebühren oder aufgrund der ersatzlosen Entlassung eines Hausmeisters (Urteil vom 16.11.2011, Az. VIII ZR 106/11). Die Pflicht des Vermieters zur Herabsetzung der Pauschale bei sinkenden Betriebskosten bedeutet nicht, dass er eine anfangs zu hoch angesetzte Pauschale herabsetzen muss, ohne dass sich die Höhe der Betriebskosten des Objekts verändert hat.
    Ein Betriebskostenspiegel ist eine statistische Auswertung der Mietnebenkosten in Deutschland. Auswertungen dieser Art werden vom Deutschen Mieterbund e. V., von Verbraucherverbänden, Unternehmen oder auch Gemeinden vorgenommen. Während der Mietspiegel einer Gemeinde im Rahmen der Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete rechtliche Wirkungen entfaltet, ist ein Betriebskostenspiegel, gleich aus welcher Quelle, lediglich als informatorisch anzusehen.

    Der Deutsche Mieterbund erstellt seit 2004 jährlich einen bundesweiten Betriebskostenspiegel. Ziel ist es, Vergleichswerte für Wohnungssuchende und Mieter zu schaffen. Auch soll er die Überprüfung der Wirtschaftlichkeit einer Nebenkostenabrechnung erleichtern und Vermietern Anregungen für mögliche Einsparmöglichkeiten bei überhöhten Kostenpositionen geben. Die Verwendung von überregionalen Durchschnittswerten ist jedoch immer problematisch, da sich die Höhe der Betriebskosten regional unterscheidet.

    Der Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes kann Anhaltspunkte zur Überprüfung einzelner Kostenpositionen geben. Er reicht jedoch nicht als Beweismittel aus, um eine Betriebskostenabrechnung anzufechten oder gar vom Vermieter Schadenersatz wegen überhöhter Betriebskostenzahlungen zu fordern. In einem solchen Fall muss der Mieter konkret beweisen, dass das Wirtschaftlichkeitsgebot (§ 556 Abs. 3 BGB) nicht beachtet wurde, dass also unnötige oder überhöhte Betriebskosten abgerechnet wurden (Bundesgerichtshof, Urteil vom 06. Juli 2011, Az. VIII ZR 340/10). Ein solcher Beweis kann etwa mit Hilfe von Vergleichsangeboten von Versorgungsunternehmen geführt werden. Auch hat der Mieter das Recht, die der Abrechnung zugrunde liegenden Belege des Vermieters einzusehen und zu fotokopieren.

    Von Vermieterseite werden Betriebskostenspiegel oft kritisiert, weil sie die Illusion schaffen, dass in ganz Deutschland vergleichbare Mietnebenkosten gegeben sind und dass höhere Kostenpositionen auf eine unsaubere Abrechnung oder ein schlechtes Wirtschaften des Vermieters schließen lassen. Der Vermieter hat jedoch – abgesehen von der Vergabe von Aufträgen an Dienstleister wie Gärtnereien oder Winterdienste – in den meisten Fällen wenig Einfluss auf die Höhe der Betriebskosten. Stärkere Einflussfaktoren sind etwa die regional unterschiedliche Höhe von Gemeindeabgaben und Grundgebühren für Versorgungsleistungen sowie der Verbrauch an Wasser und Heizenergie durch den Mieter selbst und nicht zuletzt die Preisgestaltung der jeweiligen Versorgungsunternehmen.
    Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) vom 25.11.2003 definiert, welche Kostenpositionen im Zusammenhang mit der Bewirtschaftung einer Immobilie als Betriebskosten angesehen werden können. Nur diese Kostenarten kann der Vermieter auf Basis einer vertraglichen Vereinbarung auf seine Mieter verteilen (§ 556 BGB). Wichtigstes Kriterium ist, dass es sich um laufende, also regelmäßig wiederkehrende Kosten handeln muss. Die Betriebskostenverordnung erlaubt es dem Vermieter, seine Sach- und Arbeitsleistungen mit dem Betrag anzusetzen, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte. Die Umsatzsteuer des Dritten bleibt jedoch unberücksichtigt.

    Die Betriebskostenverordnung stellt klar, dass Verwaltungskosten und Kosten der Jahresabschlussprüfung keine Betriebskosten der Immobilie sind. Dies gilt auch für Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten. Darüber hinaus nennt die Betriebskostenverordnung 17 Kostenpositionen, die unter die Betriebskosten fallen.

    Auch das Wohnungseigentumsgesetz verweist auf die Betriebskostenverordnung. Gemäß § 16 Abs. 3 WEG können die Wohnungseigentümer ab­weichend von § 16 Abs. 2 WEG die Verteilung der Betriebs­kos­ten durch einfachen Mehrheitsbeschluss ändern. Die gesetzliche Regelung stellt dabei gemäß § 556 Abs. 1 BGB auf den mietrechtlichen Betriebskostenbegriff ab.

    Die in der Betriebskostenverordnung aufgelisteten insgesamt 17 Einzelpositionen ent­spre­chen im Wesentlichen den in § 16 Abs. 2 WEG genannten Las­ten des gemeinschaftlichen Eigentums und den Kosten des gemein­schaft­lichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigen­tums.

    Strittig ist allerdings derzeit noch, ob die mietrechtlich zu den Be­triebs­kosten zählenden Wartungskosten (zum Beispiel für Heizungen und Warmwasseranlagen) und Kosten der Garten­pflege nach der jetzt geltenden Bestimmung des § 16 Abs. 3 WEG uneingeschränkt zu den Betriebskosten zählen oder – wie nach bisheriger Auffassung – wohnungseigentumsrechtlich den Kosten der Instandhaltung und -setzung zuzuordnen sind. Vorherrschend wird die Zuordnung zu den Betriebskosten bejaht.
    Die Betriebsorganisation ist das Ergebnis eines geplanten Aufbauprozesses einer Institution zum Zwecke der Realisierung von betriebswirtschaftlich, technisch oder sozial definierten Zielen. Unterschieden wird zwischen der Aufbauorganisation, die die Organisationsstruktur mit ihren Abteilungen abbildet, und der Ablauforganisation, in der die Ablaufprozesse gesteuert werden, die der Erreichung der Unternehmensziele dienen.

    Je nach Zweckbreite eines Unternehmens sind die Ansprüche an die Betriebsorganisation unterschiedlich. Die verschiedenen Zuständigkeiten finden ihren Ausdruck in der Bildung von Abteilungen. Seit Etablierung der I+K-Systeme verlagerten sich die Organisationsstruktur und die Steuerung der Ablaufprozesse auf EDV-basierte Elemente, die zu einer wesentlichen Prozessbeschleunigung verbunden mit erheblichen Einsparungen im Personalbereich führten. Hinzu kommt, dass die „sozialen Netzwerke“ die Informations- und Kommunikationsprozesse inner- wie außerbetrieblich stark individualisiert haben.

    Das Maklergeschäft ist stark außendienstgeprägt. Die für die Betriebsorganisation von Maklerbetrieben zuständigen Personen müssen deshalb vor allem darauf hinwirken, dass die beim Einsatz des Außendienstes tätigen Mitarbeiter Umwege und doppeltes- bzw. mehrfaches Befahren von Routen vermeiden. In der Immobilienwirtschaft kann zusätzlich auf Immobilienportale zur Umsatz- und Ergebnissteigerung zurückgegriffen werden.
    Die Maklertätigkeit ist "Feldarbeit". Die entscheidenden Leistungsprozesse finden nicht im Maklerbüro, sondern bei Kunden, Ämtern, Notaren und Objekten vor Ort statt. Diese Leistungen werden vom Außendienst erbracht. Dem gegenüber spielt der Innendienst neben der Erledigung der Verwaltungsgeschäfte im Wesentlichen die Rolle einer Koordinierungsstelle für den Außendienst. Er koordiniert die auf Auftragsakquisition und auf Erbringung von Vermittlungsleistungen gerichteten Aktivitäten des Außendienstes.

    Mit Einführung des Mobiltelefons hat sich diese Koordinationsfunktion verstärkt. Der Außendienstler ist – an welchem Ort auch immer – stets erreichbar.

    Makler müssen am Markt agieren und mit den Kunden kommunizieren. Neben dem Mobiltelefon hat sich die Kommunikation via Internet erheblich verstärkt. Die Tatsache, dass gute Maklerfirmen quasi Tag und Nacht erreichbar sind, dass ihre in den Immobilienportalen und der eigenen Website eingestellten Objekte jederzeit abrufbar sind, vereinfachte die Kommunikationsebenen des Maklerbetriebes enorm.

    Die Betriebsorganisation, deren Hauptzweck die Ermöglichung und Sicherstellung von Kommunikation ist, benötigt natürlich auch eine EDV-Ausstattung in Form einer leistungsfähigen Computerhardware und transportablen Notebooks und einer effizienten Maklersoftware. Die Wahl des Betriebssystems hängt natürlich auch von den Fähigkeiten im Umgang mit dem Computer und von der Größe des Maklerunternehmens (Ein- oder Mehrplatz-Systeme) ab. Weitere wichtige Ausstattungselemente eines Malerbetriebes sind Digitalkameras, Farblaserdrucker und als Kommunikationsmittel auch im Rahmen des Internet eine leistungsfähige Telefonanlage mit hohen Übertragungsgeschwindigkeiten. Nützlich sind ferner Scanner und Faxgeräte, sofern sie nicht schon in einem Drucker integriert sind.

    Zunehmend geringere Bedeutung bekommen Aktenordner. Die meisten Schriftstücke stecken ja im Computer und sind bei Anlage eines übersichtlichen Systems schneller abrufbar als in konventionellen Aktenordnern.
    Grundsätzlich ist ein Vermieter / Betreiber eines Shoppingcenters gut beraten, mit den Mietern eine Betriebspflicht zu vereinbaren, damit der Umsatz nicht durch eine zu kurze wöchentliche Öffnungszeit des Ladenlokals geschmälert wird. Der Vermieter muss hierbei die Berechnungsgrundlage der Umsatzmiete genau kontrollieren können.

    Eine Betriebspflicht sollte auch aus marketing-strategischen Gründen grundsätzlich bei größeren Laden-Agglomerationen vereinbart werden, da es einen sehr schlechten, Käufer abschreckenden Eindruck macht, wenn z.B. in einem Shoppingcenter nur ein Teil der Läden geöffnet ist, während bei anderen schon die Rollgitter heruntergelassen sind. Insofern ist es notwendig, bereits im Gewerbemietvertrag die Betriebszeiten genau festzulegen.

    Durch geschlossene Läden werden außerdem auch die übrigen, noch geöffneten Läden geschädigt, da die gesamte Kundenlauffrequenz leidet. Außerdem sollte das Sortiment abgegrenzt werden, und zwar so, dass es Kunden anzieht. D.h. eine Betriebspflicht bringt dem Shoppingcenter letztendlich nicht viel, wenn das Sortiment uninteressant ist.

    Noch mehr Schaden entsteht für das Shoppingcenter, wenn der Ladenmieter sein Geschäft zeitweise ganz schließt, während der Mietvertrag noch läuft. Dadurch entsteht für Kunden und neue Mietinteressenten schnell ein negativer und abschreckender Eindruck. Um dies zu verhindern, kann im Mietvertrag eine Vertragsstrafe vereinbart werden.

    Die Höhe einer solchen Vertragsstrafe muss jedoch in einem angemessenen Verhältnis zur vertraglichen Leistung stehen. Ansonsten ist die Vereinbarung unwirksam. Dies geht aus einem Urteil des OLG Sachsen-Anhalt in Naumburg hervor. Eine Vertragsstrafe, die das Leistungsinteresse allzu sehr übersteigt, ist demnach entsprechend den Grundsätzen über Treu und Glauben unwirksam. Im konkreten Fall war es um ein Schnellrestaurant in einem Einkaufszentrum gegangen. Vereinbart worden war eine Vertragsstrafe von zehn Prozent der Monatsmiete für jeden Tag des Verstoßes. Geht man von fünf Geschäftstagen pro Woche aus, hätte der Mieter bei Aufgabe seines Geschäfts also pro Monat zuzüglich zur Monatsmiete noch 250 Prozent der Monatsmiete als Vertragsstrafe zahlen müssen. Dies sah das Gericht als nicht zumutbar an (Urteil vom 26.7.2012, Az. 9 U 38/12).
    Gewerbebetriebe und Freiberufler müssen damit rechnen, dass das Finanzamt Überprüfungen vornimmt. Dabei gibt es unterschiedliche Formen von Betriebsprüfungen, zum Beispiel die ordentliche Außenprüfung und die Umsatzsteuer-Sonderprüfung. Außenprüfungen erfolgen bei Großbetrieben turnusmäßig und bei Mittelbetrieben häufiger als bei Klein- und Kleinstbetrieben. Der Prüfungszeitraum bezieht sich in der Regel auf die letzten drei Besteuerungszeiträume. Sonderprüfungen werden vielfach durchgeführt, wenn Sachverhalte seitens des Finanzamtes unklar sind oder sich hohe Umsatzsteuererstattungen ergeben. Die Betriebsprüfung muss angemeldet werden. Sie kann auf Antrag des zu überprüfenden Betriebes auch in der Kanzlei des Steuerberaters durchgeführt werden. Bestimmte Regularien sind einzuhalten (Bereitstellung eines Arbeitsplatzes für den Prüfer und Stellung einer Auskunftsperson, die dem Prüfer "zur Seite" steht).

    Wird im Prüfungsbericht eine Steuernachzahlung gefordert, kann über sie verhandelt werden. Möglicher Vorteil der Prüfung: Der Prüfer muss auch solche während des Prüfungsverfahrens festgestellte Sachverhalte berücksichtigen, die zu einer steuerlichen Entlastung führen.

    Es sollte immer darauf geachtet werden, dass noch keine Verjährung eingetreten ist, denn verjährte Zeiträume kann das Finanzamt nicht mehr ändern.

    Werkmietwohnungen unterliegen dem Mitbestimmungsrecht des Betriebsrates bzw. des Personalrates beim öffentlichen Dienst (vgl. § 87 Abs. 1 Nr. 9 BetrVG, § 75 Abs. 2 Nr. 2 BPersVG). Dies bezieht sich auf die Vergabe der Wohnungen an Mitarbeiter, auf die Nutzungsbedingungen von an Mitarbeiter vermieteten Wohnungen und auf die Kündigung. Eine Werkmietwohnung darf vom Vermieter ohne Zustimmung des Betriebsrates nicht gekündigt werden – außer der Arbeitsvertrag wird ebenfalls gekündigt.
    Die Betriebssicherheitsverordnung (BetrSichV) oder „Verordnung über Sicherheit und Gesundheitsschutz bei der Bereitstellung von Arbeitsmitteln“ beschäftigt sich mit Arbeitsschutzanforderungen für Arbeitsmittel und für den Betrieb überwachungsbedürftiger Anlagen. Sie stellt damit eine wichtige Sicherheitsvorschrift für Betriebe aller Art dar.

    Die gesetzliche Regelung sieht eine durch den Arbeitgeber vorzunehmende einheitliche Gefährdungsbeurteilung für die Bereitstellung und Benutzung von Arbeitsmitteln vor. Weitere Schwerpunkte sind die einheitliche sicherheitstechnische Bewertung für den Betrieb überwachungsbedürftiger Anlagen, der aktuelle Stand der Technik als Sicherheitsmaßstab und Mindestanforderungen für die Beschaffenheit von Arbeitsmitteln.

    Die BetrSichV wurde mit Wirkung zum 1. Juni 2015 neu gefasst. Unfällen und Gesundheitsschäden in Betrieben soll nun noch besser vorgebeugt werden. Geändert und verschärft wurden die Anforderungen an die Gefährdungsbeurteilung von Anlagen und Arbeitsmitteln. Besonders gefährliche Arbeitsmittel und Anlagen – wie etwa Aufzugsanlagen, Druckanlagen und Krananlagen – unterliegen besonderen Prüfpflichten, die im Anhang der Verordnung aufgeführt sind.

    Bei Personen-Aufzugsanlagen gibt es nun grundsätzlich eine Prüffrist von maximal zwei Jahren. Davon betroffen sind auch Aufzüge, die nach der Maschinenrichtlinie in Betrieb genommen worden sind und die nach bisheriger Rechtslage nur alle vier Jahre geprüft werden mussten.

    Geändert wurden auch die Prüfpflichten hinsichtlich explosiponsgefährlicher Anlagen. Hier lag der Schwerpunkt jedoch darauf, missverständliche Regelungen klarer zu formulieren und die Dokumentationspflicht sinnvoller zu gestalten.
    Betriebsübergabe landwirtschaftlicher Betriebe bei der Landpacht.

    Wenn ein Betrieb bei Durchführung der vorweggenommenen Erbfolge den Eigentümer wechselt, tritt der neue Landwirt anstelle des bisherigen in die bestehenden Pachtverträge von dazugepachteten Grundstücken bzw. Feldern ein. Er ist verpflichtet, den Verpächter sofort von der Betriebsübergabe zu benachrichtigen. Wenn eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung der gepachteten Flächen durch den Übernehmer nicht gewährleistet ist, darf der Verpächter den Pachtvertrag außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen (zum Ende eines Pachtjahres, spätestens am dritten Werktag des halben Jahres, mit dessen Ablauf der Pachtvertrag beendet sein soll).
    Der Betriebsvergleich dient der Lieferung von Kennzahlen, die zuverlässige Aussagen über betriebliche Strukturen, Abläufe, Entwicklungen und Ergebnisse zulassen. Es gibt zwei verschiedene Grundformen des Betriebsvergleiches, den betriebsinternen Vergleich und den zwischenbetrieblichen Vergleich. Jede der beiden Grundformen dient heute dem Controlling. Der Überblick über die betriebswirtschaftlichen Ergebnisse vergleichbarer Immobilienunternehmen in einem Geschäftsjahr kann als Benchmark für das eigene Unternehmen dienen (Abweichungsanalyse vom Durchschnitt).

    In Deutschland werden für verschiedene Branchen des Groß- und Einzelhandels und des Dienstleistungsgewerbes vom Institut für Handelsforschung an der Universität Köln Betriebsvergleiche seit langer Zeit durchgeführt. Seit 1975 finden im Auftrag des damaligen Ring Deutscher Makler an diesem Institut entsprechende Erhebungen bei den Mitgliedern des RDM statt. Erfasst werden Strukturdaten (Zahl der Betriebe, der jeweils beschäftigten Personen, der Bürofläche und eine Aufgliederung des Umsatzes nach Geschäftsbereichen), Nettoumsätze, Kosten und steuerliches und betriebswirtschaftliches Ergebnis. Die Beteiligung liegt zwischen 300 und 350 Personen pro Jahr.

    Neben den Auswertungen, die die am Betriebsvergleich Beteiligten erhalten gibt es Zusammenfassungen für Gruppen, bei denen eine Sparte mit mehr als 50 Prozent am Umsatz dominiert (Sparten sind Kaufvertragsvermittlung, Mietvertragsvermittlung und Hausverwaltung) sowie die Restgruppe, bei denen keine diese Sparten dominiert. Eine Unterteilung erfolgt nach Personengrößenklassen.

    Eine Sonderauswertung sortiert nach Bundesländern, nach Ortsgrößenklassen, nach Personengrößenklassen und nach Umsatzgrößenklassen. Aus dem Betriebsvergleich lassen sich auch allgemeine Schlüsse auf die Entwicklung und die optimale Struktur von Immobilienunternehmen ableiten. So kann zum Beispiel festgestellt werden, dass Unternehmen der Größenklasse vier bis sechs Beschäftigte, was das betriebswirtschaftliche Ergebnis angeht, gegenüber Betrieben, die anderen Personengrößenklassen zugehören, sich langfristig im Schnitt am besten positioniert haben.

    Anstelle des Instituts für Handelsforschung wird der Betriebsvergleich seit 2010 auf der Grundlage einer Kennzahlenanalyse durch das Center of Real Estate Studies durchgeführt.
    Der Gesetzgeber unterscheidet im Steuerrecht zwischen Betriebsvermögen und Privatvermögen. Für Immobilieneigentümer ist vor allem wichtig, dass sie sich durchweg einer schärferen Besteuerung unterziehen, falls ihr Eigentum dem Betriebsvermögen zuzurechnen ist. Gegebenenfalls wird nämlich Gewerbesteuer fällig. Negativ ist auch, dass der Gesetzgeber für Immobilien im Betriebsvermögen keine Spekulationsfristen kennt. Dies bedeutet: Selbst wenn ein Haus oder eine Eigentumswohnung im Betriebsvermögen nach der Spekulationsfrist von zehn Jahren ab Erwerb wieder verkauft wird, muss der dabei erzielte Gewinn versteuert werden.
    Abkürzung für: Betriebskostenumlagenverordnung

    Sie ist seit dem 11. Juni 1995 außer Kraft.
    Abkürzung für: Betriebsverfassungsgesetz
    Als Bettenabgabe, Bettensteuer, Beherbergungsabgabe, Übernachtungssteuer oder auch als Kultur- und Tourismusförderabgabe wird eine Abgabe bezeichnet, die Übernachtungsbetriebe wie Hotels, Pensionen oder Vermieter von Ferienwohnungen auf der Grundlage einer Satzung an die Gemeinde zahlen müssen. Die Rechtsgrundlage für derartige Satzungen ist das im jeweiligen Landesrecht niedergelegte Kommunalabgabengesetz.

    Für die Berechnung der Steuer existieren zwei verschiedene Modelle: Entweder wird ein Pauschalbetrag pro Gästebett und Nacht erhoben, wobei die Beträge dabei etwa zwischen einem und drei Euro liegen, oder es wird ein Prozentsatz vom Übernachtungsentgelt erhoben, dieser kann bis zu fünf Prozent betragen.

    Obwohl immer mehr Gemeinden derartige Abgaben einführen, ist deren Rechtmäßigkeit umstritten. Insbesondere wird gegen die Abgabe angeführt, dass sie die Umsatzsteuer-Ermäßigung für Beherbergungsdienstleistungen von 19 auf 7 Prozent unterlaufe. Diese war bundesweit als Teil der Maßnahmen zur Bekämpfung der Finanzkrise eingeführt worden.

    Gerichtsurteile zu diesem Thema bejahten zumindest bis Juli 2012 meist die Rechtmäßigkeit einer solchen Abgabe mit der Begründung, dass die Gemeinden eine solche Steuer unabhängig vom bundesweiten Umsatzsteuerrecht im Rahmen ihrer eigenen Entscheidungskompetenz einführen dürften. Vor Gericht angegriffen wurde teilweise die Gleichbehandlung beruflich bedingter und privater Übernachtungen oder die Ungleichbehandlung von Übernachtungsbetrieben und anderen vom Tourismus profitierenden Unternehmen wie Andenkenläden oder Restaurants. Diese Gründe fielen nach Ansicht einiger Gerichte nicht ins Gewicht. So sollte jede Hotelübernachtung auch privaten Zwecken dienen können, so dass eine unzulässige Gleichbehandlung von Privatreisenden und Geschäftsleuten nicht gegeben sei. Auch die grundgesetzlich garantierte Berufsfreiheit der Hoteliers sei nicht beeinträchtigt (OVG Rheinland-Pfalz, Urteile vom 17.05.2011, Az. 6 C 11337/10 und 6 C 11408/10, Thüringer OVG, Beschluss vom 23.08.2011, Az. 3 EN 77/11).

    Abgelehnt wurde die Bettenabgabe vom VG München – hier war man der Ansicht, dass beruflich bedingte Übernachtungen nicht mit einer kommunalen Aufwandssteuer belegt werden dürften. Pauschale Bettenabgaben seien unzulässig, weil sie die unterschiedliche Höhe der Übernachtungspreise nicht berücksichtigten. Zudem würden durch das Unterlaufen der bundesweiten branchenabhängigen Mehrwertsteuerreduzierung öffentliche Belange beeinträchtigt (Urteil vom 30.06.2011, Az. 10 K 10.5725).

    Am 11.07.2012 hat das Bundesverwaltungsgericht entschieden, dass die Bettenabgabe nur auf privat veranlasste Übernachtungen erhoben werden darf, aber nicht auf zwingend beruflich erforderliche. Die entsprechenden Satzungen von Trier und Bingen am Rhein wurden im Zuge von zwei Verfahren als vollumfänglich verfassungswidrig erkannt: Eine Unterscheidung zwischen beruflich und privat bedingten Übernachtungen sei nach den Satzungen nicht möglich, eine Kontrolle nicht vorgesehen. Eine solche Ungewissheit über Besteuerungsvoraussetzungen könne nicht einmal während einer Übergangszeit hingenommen werden (BVerwG, Az. 9 CN 1.11 und 2.11).

    Eine Reihe von Städten und Gemeinden haben infolge dieser Rechtsprechung ihre Satzungen geändert, so dass die Bettenabgabe weiterhin fällig wird, der Hotelier oder Zimmervermieter jedoch in der Pflicht ist, eine Unterscheidung zwischen privat veranlassten Reisen und geschäftlichen Aufenthalten vorzunehmen. Für letztere wird die Abgabe nicht fällig. In Berlin existiert eine entsprechende Regelung seit Anfang 2014.

    Am 15.7.2015 wies der Bundesfinanzhof Klagen von Hotels in Hamburg und Bremen gegen die jeweiligen Bettensteuer-Regelungen ab. In beiden Städten war die Steuer nur für private Übernachtungen erhoben worden. Sie sei mit der Umsatzsteuer nicht vergleichbar (Az. II R 33/14). Hamburg nimmt jährlich aus der Bettensteuer 11 Millionen Euro ein, Bremen 2,4 Millionen.
    Unter einer Bettenbörse versteht man umgangssprachlich ein Unternehmen bzw. eine Internetplattform, über die – meist – Unterkünfte für Übernachtungsgäste vermittelt werden. In der Regel werden Ferienwohnungen oder auch Zimmer in Hotels und Pensionen angeboten, gelegentlich auch WG-Zimmer oder besondere Unterkünfte wie Hausboote oder Baumhäuser. Manche Bettenbörsen sind auf einen regionalen Markt begrenzt, jedoch existieren auch überregionale oder weltweite Anbieter. Bei den größeren Anbietern können teilweise auch die Mietzahlungen über den Anbieter abgewickelt werden. So wird der Betrag teilweise erst nach dem Check-In an den Gastgeber weiter geleitet. Auch werden teilweise Versicherungen für den Reisenden angeboten. Nach dem Urlaub bewertet man sich gegenseitig wie bei einer Internet-Auktion. In Deutschland leben derartige Anbieter insbesondere von dem Trend, in Großstädten in herkömmlichen Wohnungen Ferienunterkünfte für Touristen anzubieten. Auch Wohnungstauschbörsen (Vermietung der eigenen Wohnung im Urlaub an Touristen) werden als Bettenbörsen bezeichnet. Für die Leistung der auf Tourismus angelegten Bettenbörsen zahlen oft Vermieter und Mieter jeweils eine Gebühr.

    Der Begriff wird ferner für die Vermittlung von freien Plätzen in Seniorenunterkünften, für Übernachtungsmöglichkeiten für Monteure und Handwerker und sogar für die Vermittlung von Schlafplätzen im Rahmen der Anti-Castor-Demonstrationen benutzt.
    Abkürzung für: Beurkundungsgesetz
    Das Beurkundungsgesetz enthält die Rechtsgrundlagen für die öffentliche Beurkundung von Willenserklärungen durch den Notar. Das Gesetz ist in fünf Abschnitte gegliedert. Der erste Abschnitt enthält allgemeine Vorschriften. Der zweite Abschnitt enthält wichtige Vorschriften über die Beurkundung. Darin enthalten sind Regelungen über den Inhalt von Niederschriften, von Verhandlungen über Willenserklärungen, die Feststellung zur Peron der Beteiligten und ihre Geschäftsfähigkeit, Nachweise für Vertretungsberechtigungen, Notwendigkeit der Übersetzung der Urkunde, wenn ein Beteiligter der deutschen Sprache nicht mächtig ist, sowie über das Vorlesen, Genehmigung durch die Beteiligung und die Unterschriften unter die Urkunde. Geregelt werden ferner die Prüfungs- und Belehrungspflichten des Notars, die erforderliche Grundbucheinsicht, die Vorgehensweise, wenn hör-, seh- oder sprachbehinderte Personen zu den Beteiligten gehören. Besondere Vorschriften beziehen sich auf die Beurkundung von Verfügungen von Todes wegen, Besonderheiten beim Erbvertrag und die Verschließung und Verwahrung der sich darauf beziehenden Urkunden.

    Auch die Beglaubigung von Unterschriften, der Zeichnung einer Firma und von Abschriften ist eingehend geregelt. Die Urschrift einer notariellen Urkunde wird beim Notar verwahrt und kann in der Regel nicht ausgehändigt werden. Die Ausfertigung der Urkunde vertritt die Urschrift im Rechtsverkehr. Ein weiteres Unterkapitel des zweiten Abschnittes des Beurkundungsgesetzes befasst sich mit der Verwahrung.

    Im dritten Abschnitt werden alle sonstigen Beurkundungen (Inhalt, Eide, eidesstattliche Versicherungen, Zeugnisse, Beglaubigungen u.dergl.) behandelt. Der vierte Abschnitt ist der Behandlungen von Urkunden (Urschrift, Ausfertigung, vollstreckbare Ausfertigungen) gewidmet. Der fünfte Abschnitt enthält die Regelungen über die Verwahrung von Urkunden. Im sechsten Abschnitt befinden sich die Schlussvorschriften einschließlich der Bezüge zu landesrechtlichen Vorschriften.
    Absprachen zwischen einem Makler und dessen Auftraggeber bedürfen der notariellen Beurkundung, wenn sich der Auftraggeber darin zum Erwerb oder zur Veräußerung einer Immobilie verpflichtet.

    Dies gilt auch dann, wenn die Verpflichtung nicht expressis verbis zum Ausdruck gebracht wird, sondern auch bei Fallgestaltungen, bei denen die getroffene Vereinbarung den Entscheidungsspielraum des Auftraggebers so sehr eingeschränkt, dass der Nichterwerb bzw. die Nichtveräußerung einer Immobilie mit erheblichen Sanktionen verbunden wäre. Der Bundesgerichtshof ging dabei so weit, schon eine Beurkundungspflicht zu unterstellen, wenn der Makler einen pauschalen Aufwendungsersatz für den Fall der Nicht-Beurkundung vereinbart hat, der oberhalb von 10 bis 15 Prozent der im Erfolgsfall zu zahlenden Provision angesiedelt ist (Bundesgerichtshof, Az. IV a ZR 141/78, Urteil vom 06.02.1980). Ähnliches gilt für eine überhöhte Reservierungsgebühr.
    Die Bevölkerungsbewegung ist ein wesentlicher Bestimmungsgrund der Wohnungsnachfrage und einer der Bestimmungsgründe des Wohnungsangebots. Zu unterscheiden ist dabei zwischen der Wanderungsbewegung und der natürlichen Bevölkerungsbewegung.

    Wanderungsbewegung

    Nimmt die Bevölkerung bei konstanter Haushaltgröße zu, steigt die Nachfrage, nimmt sie ab, sinkt die Nachfrage. Unmittelbaren Einfluss auf die Wohnungsnachfrage hat dabei der Teil der Bevölkerungsbewegung, der auf Wanderungen zurückzuführen ist. Von ganz geringen Ausnahmen abgesehen, ist jeder von außerhalb der Grenzen eines Raumes zuwandernde Haushalt und jeder innerhalb der Grenzen des Raumes umziehende Haushalt Ausdruck einer befriedigten Wohnungsnachfrage. Bei Wanderungen innerhalb eines Ortes spricht man von "Umzügen". Es gilt allerdings nicht der Umkehrschluss. Nicht jeder fortziehende Haushalt ist Ausdruck eines entstehenden Wohnungsangebotes. Haushaltsgründungen, die sich aus der Teilung vorhandener Haushalte ergeben (Eheschließungen, Ehescheidungen), sind in der Regel nur auf der Nachfrageseite des Wohnungsmarktes aktiv.

    Natürliche Bevölkerungsbewegung

    Die natürliche Bevölkerungsbewegung, die sich aus den Geburten und Sterbefällen innerhalb eines Raumes ergeben, wirken sich nur teilweise unmittelbar auf den Wohnungsmarkt aus. Dies ist der Fall beim Tod von Einzelpersonen, die einen Einpersonenhaushalt geführt haben. Die frei gewordene Wohnung wird in der Regel am Wohnungsmarkt wieder angeboten. Dagegen führt die Geburt eines Kindes, wenn überhaupt, dann nur mittelbar zu einer Wohnungsnachfrage. Dies ist der Fall, wenn der aktuelle Wohnflächenbedarf durch die Haushaltsvergrößerung wächst. Dies wirkt sich dann entweder bereits im zeitlichen Vorlauf aus – wenn im Hinblick auf die Familienplanung bereits eine größere Wohnung gemietet oder gekauft wurde – oder mit zeitlicher Verzögerung, wenn der Bedarf nach mehr Wohnfläche erst akut wird.

    Bevölkerungsstatistik

    In Deutschland sinkt die Bevölkerung im Bereich der natürlichen Bevölkerungsbewegung seit Jahren. Trotz zunehmenden Durchschnittsalters sterben mehr Menschen als geboren werden. Die aus der natürlichen Bevölkerungsbewegung ausgehenden unmittelbaren Impulse auf die Wohnungswirtschaft sind deshalb relativ gering. Wesentlich größere Bedeutung haben dagegen Wanderungsbewegungen, die überwiegend auf wirtschaftliche Ursachen zurückzuführen sind.
    Die Bevölkerungsdichte ist eine Kennzahl, die die Zahl der Einwohner auf einer Flächeneinheit – in der Regel Quadratkilometer - darstellt. Man spricht von der arithmetischen Bevölkerungsdichte. Dabei wird die gesamte geographische Fläche zugrunde gelegt. In Deutschland lebten am 31.12.2011 im Schnitt 229 Personen auf einem Quadratkilometer. In der Europäischen Union liegt die Bevölkerungsdichte bei 116. Zur Bevölkerung Deutschlands zählen nach der Zählweise des Statistischen Bundesamtes alle Einwohner, die mit ihrer Hauptwohnung in der Bundesrepublik Deutschland gemeldet sind, also auch Ausländer. Von den 81,754 Millionen Menschen, die 2011 in Deutschland lebten, haben 8,771 Millionen einen Migrationshintergrund und 7,191 Millionen waren Ausländer.
    Neuere Bevölkerungsprognosen gehen davon aus, dass künftig europaweit die angestammte Bevölkerung abnimmt. Das Institut für Bevölkerungsforschung und Sozialpolitik an der Universität Bielefeld hat in einem vom Verband der Hypothekenbanken in Auftrag gegebenen Gutachten prognostiziert, dass die deutsche Bevölkerung bis 2050 von 82 auf 62 Millionen Menschen schrumpft. Nicht berücksichtigt dabei ist ein etwaiger positiver Wanderungssaldo.
    Die Bevölkerung der Europäischen Union würde unter der gleichen Voraussetzung von derzeit 380 Millionen um 73 Millionen auf 307 Millionen Menschen zurückgehen. Die relativ stärkste Abnahme ist für Spanien, gefolgt von Italien prognostiziert. Deutschland nimmt Platz 3 ein, während Frankreich sich mit einer Bevölkerungsabnahme von 4 Millionen auf 55 Millionen im Jahr 2050 noch relativ stabil zeigt.
    Die Rechtsprechung zur Umlage von Bewachungskosten (Kosten für Concierge, Doorman, Pförtner oder ein Sicherheitsunternehmen) ist uneinheitlich. Unter bestimmten Voraussetzungen ist die Umlage von Bewachungskosten auf die Mieter als "Sonstige Betriebskosten" möglich. Es muss sich damit um regelmäßig anfallende und nach § 1 Betriebskostenverordnung umlagefähige Kosten handeln, für deren Umlage eine mietvertragliche Vereinbarung besteht. Laut Bundesgerichtshof hängt die Möglichkeit der Umlage auf die Mieter vom Einzelfall ab (Beschluss des BGH, 05.04.2005, Az. VIII ZR 78/04).

    Nach einem Urteil des Landgerichts Berlin (Urteil vom 04.01.2007, Az. 67 S 287/06) können Kosten für einen Doorman auch per Formularmietvertrag auf die Mieter umgelegt werden, wenn ständig die Gefahr besteht, dass hausfremde Personen sich Zutritt verschaffen und der Doorman auch andere Aufgaben wahrnimmt (Annehmen von Post- und Paketsendungen, Wahrnehmen von Ableseterminen, Aufbewahrung von Schlüsseln).

    Handelt es sich um die Kosten für einen Doorman bzw. Pförtner in einer Wohnanlage, verlangen einige Gerichte, dass die Bewachung in erster Linie zum Schutz der Mieter und nicht nur zum Schutz des Eigentums des Vermieters erforderlich ist (Amtsgericht Berlin-Mitte vom 23.6.2006, Az. 11 C 84/06).

    Unzulässig ist es in jedem Fall, die Bewachungskosten unter anderen Kostenpositionen der Betriebskostenabrechnung zu verstecken und sie z.B. als Hauswartskosten auszuweisen. Unzulässig ist ferner die Umlage der Kosten für ein Bewachungsunternehmen, wenn im Mietvertrag die Kostenumlage für einen Pförtner vereinbart wurde (AG Charlottenburg, Urteil vom 30.01.2007, Az. 224 C 276/06).
    Abkürzung für: Bewertungsänderungsgesetz
    Abkürzung für: Durchführungsverordnung zum Bewertungsgesetz
    Die Partei eines Rechtsstreites, die bei Gericht einen Anspruch geltend macht, muss die Klage nicht nur durch Vortrag aller Tatsachen begründen, sondern diese Tatsachen – falls sie von der Gegenseite bestritten werden – auch beweisen. Erst danach ist die Gegenseite gehalten, gegebenenfalls den Gegenbeweis zu führen. So muss der Vermieter im Mieterhöhungsrechtsstreit beweisen, dass der ortsübliche Mietzins für vergleichbare Wohnungen tatsächlich um den begehrten Betrag gestiegen ist.

    Erst dann kann der Mieter versuchen, den Gegenbeweis anzutreten, nach dem z.B. die Vergleichswohnungen mit seiner Wohnung gar nicht zu vergleichen sind. Auch ein Makler, der seinen Provisionsanspruch geltend macht, muss im Falle des Bestreitens beweisen, dass ihm diese Provision versprochen wurde und dass er die vereinbarte Vermittlungsleistung erbracht hat. Teilweise gibt es aber auch gesetzliche Beweislastregeln, die die Beweislast anders, als im Grundsatz dargestellt, verteilen.

    Demjenigen, den die Beweislast trifft, stehen folgende Mittel zur Verfügung: Zeugen (dazu gehören auch Familienangehörige und sachverständige Zeugen), Sachverständige, Urkunden und richterlicher Augenschein. Die Beweismittel müssen so gut sein, dass sie jeden vernünftigen Zweifel des Gerichtes an der Richtigkeit der behaupteten Tatsache ausräumen. Dann ist der Vollbeweis erbracht. Dieser ist zu unterscheiden von dem Indiz und der Glaubhaftmachung.

    Eine Ausnahme von den üblichen Beweislastregeln stellt die Beweislastumkehr dar. In einigen Fällen wird sie durch gesetzliche Regelungen vorgeschrieben. So wird z.B. nach § 476 BGB davon ausgegangen, dass Schäden, die innerhalb von sechs Monaten nach dem Gefahrübergang an einer gekauften Sache auftreten, schon vor dem Kauf bestanden haben. Kommt es also innerhalb dieser sechsmonatigen Frist zu einer Reklamation, muss nicht der Anspruchsteller (Käufer) sein Vorbringen beweisen, sondern der Verkäufer muss beweisen, dass die Sache bei Übergabe frei von Mängeln war.

    Auch in der Rechtsprechung hat sich in einigen Bereichen eine Beweislastumkehr eingebürgert – z.B. bei der Arzthaftung oder bei der Produkthaftung. Eine gesetzliche Beweislastumkehr findet sich auch im Mietrecht: Nach § 543 Abs.4 BGB muss im Falle einer fristlosen Kündigung durch den Mieter wegen Nichtgewährung des Gebrauchs der Mietwohnung im Streitfall der Vermieter beweisen, dass er rechtzeitig den Gebrauch der Mietwohnung ermöglicht hat. Im Mietrecht liegt die Beweislast dafür, dass ein Wohnungsmangel nicht vom Vermieter zu vertreten ist, zunächst bei diesem selbst.
    Die deutschen Gerichte sehen die Beweislast in Mietrechtsfällen in der Regel bei dem Vertragspartner, in dessen Verantwortungs- bzw. Herrschaftsbereich der jeweilige Schaden fällt. Wird über einen Sachmangel der Mietwohnung gestritten, muss zunächst einmal der Vermieter darlegen und beweisen, dass der Mangel nicht durch einen Umstand verursacht wurde, der in seinen Verantwortungsbereich fällt. Dann muss der Mieter beweisen, dass er den Mangel nicht verursacht hat (BGH, Urteil vom 15.3.2000, Az. XII ZR 81/97). Trägt der Mieter im Prozess vor, dass die Wohnung nach Reparaturversuchen des Vermieters immer noch mangelhaft sei, muss der Vermieter den Erfolg seiner Mängelbeseitigungsmaßnahmen beweisen (BGH, Urteil vom 1.3.2000, Az: XII ZR 272/97).

    Dies bedeutet jedoch nicht, dass der Vermieter immer dann haftet, wenn sich nicht klären lässt, wer den Schaden verursacht hat oder in wessen Verantwortungsbereich die Entstehung des Mangels fällt. In einem Fall des sogenannten "Fogging" (Schwarzstaubablagerungen) entschied der BGH, dass der Mieter die Beweislast zu tragen habe. Der Vermieter sei nur dann beweispflichtig, wenn feststehe, dass die Ursache des Schadens in seinem Verantwortungs- und Einflussbereich liege (Beschluss vom 25.1.2006, Az. VIII ZR 223/04).

    Beispiel: Ein Fenstergriff bricht ab. Grundsätzlich ist der Vermieter dafür beweispflichtig, dass der Schaden nicht durch eine normale Abnutzung bzw. Materialermüdung durch Gebrauch verusacht wurde, sondern durch unsachgemäße Handhabung seitens des Mieters: Der Fenstergriff gehört zur Wohnung, deren täglicher, normaler Gebrauch gerade Vertragsbestandteil des Mietvertrages ist. Kann der Vermieter beweisen, dass der Griff in einer Weise verbogen ist, die nur durch unsachgemäßen Krafteinsatz möglich war, ist der Mieter an der Reihe, zu beweisen, dass er selbst bzw. seine Mitbewohner und Besucher den Schaden nicht verursacht haben.

    Bei Schimmelbefall gilt: Ist umstritten, in wessen Einflussbereich die Ursache des Schadens liegt (Baumangel oder falsches Heizen bzw. Lüften), ist zunächst der Vermieter beweispflichtig. Hat er nachgewiesen, dass keine Baumängel vorliegen, muss der Mieter beweisen, dass er den Schaden nicht durch falsches Heizen und Lüften verursacht hat (BGH, Urteil vom 1.3.2000, Az. XII ZR 272/97). Für Schimmelbefall kann es eine ganze Reihe von Ursachen geben. Hier hilft oft nur ein Sachverständigengutachten. Gerichtsverfahren in diesem Bereich sind oft teuer und für beide Seiten mit einem hohen Prozessrisiko verbunden. Eine gütliche Einigung kann hier helfen, Kosten zu sparen.
    Das Beweissicherungs- und Feststellungsgesetz, zuletzt geändert durch Art. 15 des Gesetzes vom 17. Dezember 1990, ist mit Wirkung vom 31. Juli 1992 aufgehoben worden.

    Zweck des Gesetzes war es, Vermögensschäden in der sowjetischen Besatzungszone Deutschlands und im Sowjetsektor von Berlin festzustellen oder durch ein besonderes Beweisverfahren Beweise über solche Schäden zu sichern. Die nach diesem Gesetz ermittelten Ersatzeinheitswerte von Grundstücken können bei Entschädigungsangelegenheiten auch heute noch Bedeutung haben.
    Bei Immobilien werden mehrere Wertbegriffe unterschieden. Der Verkehrswert ist der zum Bewertungsstichtag zu ermittelnde fiktive Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Außerachtlassung persönlicher oder ungewöhnlicher Umstände zu erzielen wäre. Dabei sind Grundstücksbeschaffenheit, rechtliche Gegebenheiten und die Lage auf dem Grundstücksmarkt zu berücksichtigen. Für die Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie werden drei alternative Verfahren herangezogen, nämlich das Vergleichswert-, das Sachwert- und das Ertragswertverfahren. Zu Zwecken der Beleihung wird der Beleihungswert ermittelt, der vom Verkehrswert abgeleitet werden kann.

    Neben dem Verkehrs- und Beleihungswert einer Immobilie spielen noch der Einheits- und der Grundbesitzwert eine Rolle.

    Der Einheitswert ist weiterhin Bemessungsgrundlage für die Berechnung der Grundsteuer. Die Bewertung des Grundstücks erfolgt zum Hauptfeststellungszeitpunkt. Der Grundbesitzwert ist Bemessungsgrundlage für die Erbschaft- und Schenkungsteuer bei der Immobilienübertragung und in Sonderfällen auch für die Grunderwerbsteuer. Die Bewertung erfolgt zum Zeitpunkt des Erbanfalles.

    Im Bereich der Versicherungen wird von Ersatzwert gesprochen. Dabei ist zwischen dem Ersatzwert als Neuwert (Wiederherstellungswert) und dem Ersatzwert als Zeitwert zu unterscheiden. Letzterer ist der um die Alterswertminderung verminderte Neuwert.
    Eine Bewertung des Inventars eines Betriebes kann aus unterschiedlichen Gründen erforderlich werden. Sie ist zum Beispiel im Rahmen der Sachgründung einer GmbH erforderlich, wenn also das gesetzlich erforderliche Stammkapital durch Sacheinlagen und nicht in Geld gestellt wird. Auch bei Versicherungsschäden, etwa nach einem Brand oder einer Überschwemmung, findet sie statt. Aber auch ein Unternehmensverkauf, ein Erbfall oder eine Insolvenz können eine Bewertung erforderlich machen. Spezialisierte Sachverständige übernehmen die Bewertung des Inventars für Betriebe unterschiedlicher Art, etwa für Fertigungsbetriebe, Arztpraxen oder Hotels.

    Für die Inventarbewertung gibt es verschiedene Verfahren, die sich nach dem Zweck der Bewertung richten. So kann zum Beispiel bei einem Hotelbetrieb eine Bewertung notwendig werden, weil bei einer Neuverpachtung eine Ablöse gezahlt werden soll. Das vorhandene Inventar soll weiter genutzt werden. Der Sachverständige muss hier den sogenannten Fortführungszeitwert ermitteln. Bei einer Auflösung des Betriebes hingegen ist der Liquidationswert festzustellen – also der Wert der Inventargegenstände bei einem einzelnen Verkauf auf dem entsprechenden Gebrauchtmarkt. Bei einem Versicherungsfall ist meist der Wiederbeschaffungswert zu ermitteln.
    Das Bewertungsgesetz enthält die Vorschriften über die Bewertung von Vermögen aller Art für steuerliche Zwecke. Bewertet werden wirtschaftliche Einheiten. Bewertungsgrundsatz ist die Ermittlung des "gemeinen Wertes". Für Land- und forstwirtschaftliches Vermögen, für Grundvermögen und für Betriebsvermögen gelten jeweils besondere Bewertungsvorschriften.

    Beim Grundvermögen wird zwischen unbebauten und bebauten Grundstücken unterschieden. Der für ein bebautes Grundstück anzusetzende Wert darf nicht geringer sein als 50 von Hundert des Wertes, mit dem der Grund und Boden allein als unbebautes Grundstück zu bewerten wäre. Die bebauten Grundstücke werden eingeteilt in

    • Mietwohngrundstücke,
    • Geschäftsgrundstücke,
    • gemischt genutzte Grundstücke,
    • Einfamilienhäuser,
    • Zweifamilienhäuser und
    • sonstige bebaute Grundstücke.


    Je nach dem Zweck der Bewertung sind unterschiedliche Verfahren vorgesehen.

    Grundsteuer

    Für die Grundsteuer gelten die auf der Jahresbasis von 1935 festzustellenden Einheitswerte.

    Grunderwerbsteuer

    Für die Bewertung von Grundbesitz für die Grunderwerbsteuer (Ausnahmefälle) werden ab 01.01.1997 Grundbesitzwerte ermittelt.

    Erbschaft- und Schenkungsteuer

    Für die Bewertung von Grundbesitz für die Erbschaftsteuer gilt aus verfassungsrechtlichen Gründen seit 01.01.2009 der "Gemeine Wert" im Sinne des § 9 BewG. Zu ermitteln ist er nach den Vorschriften der §§ 179 – 182 BewG. Bei unbebauten Grundstücken sind die von den Gutachterausschüssen ermittelten Bodenrichtwerte Orientierungsgrundlage.

    Die Bewertungsverfahren bebauter Grundstücke entsprechen im Wesentlichen denen, die die ImmoWertV vorschreibt. Für die Ermittlung bebauter Grundstücke ist das Vergleichswertverfahren (bei Wohneigentum, Teileigentum, Ein- und Zweifamilienhäusern) heranzuziehen. Das Ertragswertverfahren ist bei Mietwohngrundstücken Geschäftsgrundstücken und gemischt genutzten Grundstücken zu verwenden, soweit sich daraus Mieterträge ableiten lassen. Ansonsten gilt das Sachwertverfahren. Die Verfahren selbst sind in den §§ 183 – 197 geregelt.

    Für den Steuerpflichtigen besteht nach § 198 BewG die Möglichkeit, einen niedrigeren als den vom Finanzamt ermittelten Wert nachzuweisen, der dann Grundlage für die Berechnung der Erbschaftsteuer ist. Für den Nachweis des niedrigeren gemeinen Wertes gilt grundsätzlich die auf der Grundlage des § 199 Abs. 1 des Baugesetzbuches erlassene Verordnung, also die Verfahren der ImmoWert), die zum Verkehrswert im Sinne des § 194 BauGB führen.
    In Bewertungsportalen können Kunden die Leistung von Unternehmen in Internetportalen oder per App kommentieren und mit Noten bewerten. Immobilienunternehmen, die mit negativen Bewertungen in Internetportalen belastet sind, können das mit klassischen Marketingmethoden nur schwer ausgleichen.

    Verbraucher nutzen derartige Bewertungsportale in Ermangelung persönlicher Empfehlungen. Es gibt spezielle Bewertungsportale zum Beispiel für Reisen (Hotel.com oder Booking.com) oder Arbeitgeber (Kununu.de) und branchenübergreifende Portale wie etwa Yelp.de. Patienten bewerten ihren Arzt, Schüler ihren Lehrer, Studenten ihren Professor, sogar Bewertungen von Pfarrern liegen vor. Im Immobilienbereich gibt es das Makler-Bewertungsportal.de, Makler-Empfehlung.de und die Bewertung von Immobilien Scout.

    Die Bedeutung der Bewertungen steigt, doch damit sind Probleme verbunden, denn bei diesen Bewertungen wird nicht selten manipuliert. Anonyme Konkurrenten oder aus anderen Gründen Böswillige geben als als vermeintliche Kunden miserable Bewertungen ab oder – auch nicht edler - geben sich selbst eine Top-Note. Die Portale können vielfach nicht verifizieren, ob es sich um bewertende Kunden handelt. Dem Missbrauch ist Tür und Tor geöffnet.

    Für die Geschädigten ist es nahezu unmöglich, schlechte Bewertungen oder Kommentare wieder gelöscht zu bekommen; das Recht auf freie Meinungsäußerung ist ein sehr hohes Gut.
    • Bausparen

    Als Bewertungsstichtage gelten die Termine, zu denen Bausparkassen die für die Zuteilung relevanten Bewertungszahlen ermitteln. Bei den meisten Bausparkassen erfolgt dies zwei oder viermal jährlich. Einige wenige Bausparkassen ermitteln die Bewertungszahlen monatlich. Für Bausparer ist es vorteilhaft, wenn die Bausparkasse möglichst häufig im Jahr die Bewertungszahlen ermittelt.

    • Wertermittlung

    Für die Ermittlung des Verkehrswertes ist die Bestimmung des Bewertungsstichtages von wesentlicher Bedeutung. Liegt er weit zurück, dürfen nur die damals vorhandenen Erkenntnisquellen für die Bewertung benutzt werden. Dies gilt z.B. auch für die zum Bewertungszeitpunkt geltende Gesetzeslage, soweit sie für die Bewertung relevant ist. Man denke dabei an unterschiedliche Fassungen der Baunutzungsverordnung oder der Mietrechts.

    In bestimmten Fällen muss bei der Grundstückswertermittlung zwischen dem Bewertungsstichtag und dem "Zustandsstichtag" bzw. "Qualitätsstichtag" unterschieden werden. Wird am Bewertungsstichtag ein vor oder nach ihm liegender "Zustand" unterstellt, sind die Zustandsmerkmale zum Bewertungsstichtag irrelevant. Bei Bewertung von Grundstücken, die in einem Sanierungsgebiet liegen, ist z.B. der sanierungsunbeeinflusste Wert der in das Sanierungsgebiet einbezogenen Grundstücke zu ermitteln. Es wird so getan, als sei die Werterhöhung, die durch Bekanntwerden der Sanierungsabsicht im Allgemeinen entsteht, nicht gegeben. Es wird der Zustand vor Bekanntwerden der Sanierungsmaßnahme unterstellt. Bei Bewertung von erst in der Zukunft realisierten Projekten weicht der Bewertungsstichtag ebenfalls vom Zustandsstichtag ab. Der Zustands- / Qualitätsstichtag ist nicht kalendarisch zu definieren, sondern gilt allgemein als der Tag, an dem der definierte Zustand (die definierte Qualität) eintritt bzw. eingetreten ist. Dieser wird sodann als maßgeblich für den Bewertungsstichtag unterstellt.

    Der Qualitätsstichtag kann auch bei Bewertungen im Zusammenhang mit einem Erbfall eine Rolle spielen, wenn nämlich festgestellt werden muss, welcher Wertanteil bei einer Immobilie als ein in die Ehe eingebrachtes Vorbehaltsgut auf den während der Ehe entstandenen Zugewinn entfällt.
    Für jeden Zuteilungszeitraum wird von den Bausparkassen eine Bewertungszahl festgelegt. Sie zu erreichen ist Voraussetzung für die Zuteilung eines Bauspardarlehens. Nach dieser Bewertungszahl richtet sich die Reihenfolge der Zuteilung. Sie errechnet sich aus dem vorhandenen Sparguthaben und der dafür benötigten Ansparzeit (Geld-mal-Zeit-Prinzip).

    Die Ermittlung der Bewertungszahl erfolgt zu den Bewertungsstichtagen. Die Bewertungszahl wird dem Bausparer jeweils auf dem Jahreskontoauszug mitgeteilt.
    Abkürzung für: Bewertungsgesetz
    Der Bewilligungsgrundsatz bestimmt das Grundbuchrecht. Er besagt, dass derjenige, dessen Rechte durch eine Eintragung negativ betroffen sind, die Eintragung bewilligen muss. So muss der verkaufende Eigentümer bewilligen, dass der Erwerber als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird. Der Erwerber, für den eine Auflassungsvormerkung eingetragen worden ist, muss bewilligen, dass diese Vormerkung wieder gelöscht wird. Eine Bank muss bewilligen, wenn die zu ihren Gunsten eingetragene Grundschuld gelöscht werden soll.

    Die Bewilligung wird regelmäßig in einer notariellen Urkunde erklärt.
    In der Immobilienwirtschaft wird der Begriff der Bewirtschaftung verwendet, um damit eine nach Wirtschaftlichkeitsgrundsätzen betriebene Verwaltung von Haus- und Grundbesitz zu charakterisieren. Man spricht deshalb auch von (Miet)-Hausverwaltung, Gebäude- oder Immobilienmanagement oder neuerdings auch von "Property-Management".

    Über den Begriff der Bewirtschaftung hinaus greift derjenige des "Facility Management", der einerseits die Zeitdimension der Lebenszyklusbetrachtung und andererseits neben den Gebäuden alle Betriebseinrichtung mit umfasst. Während Bewirtschaftung auf Sicherung der Wirtschaftlichkeit eines Objektes im Bewirtschaftungszeitraum abzielt, steht beim Facility Management die Optimierung der von den Gebäudenutzern zu steuernden Ablaufprozesse in den Gebäuden im Vordergrund.

    Bei der Bewirtschaftung wird unterschieden zwischen Eigen- und Fremdbewirtschaftung. Wenn Eigentümer sich professioneller Objektbetreuer für die Hausbewirtschaftung bedienen, übernehmen diese bei ihren Tätigkeiten die Rolle eines Stellvertreters des Eigentümers. Dessen Zuständigkeiten werden in einem Hausverwaltervertrag festgelegt und begrenzt. Fachspezifisch wird zwischen der kaufmännischen, einschließlich der finanziellen Seite der Bewirtschaftung und der technischen Seite unterschieden. Daneben ist der Hausverwalter auch für das Flächenmanagement zuständig.

    Die Kosten der Bewirtschaftung werden konventionell eingeteilt in Abschreibung, Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, Mietausfallwagnis und Betriebskosten. Die möglichen Kosteneinsparungspotentiale bei gleichzeitiger Sicherung der Ertragsfähigkeit systematisch zu nutzen gehört zum kaufmännischen Bereich der Bewirtschaftung. Maßnahmen der Sicherung und Steigerung der Ertragsfähigkeit verursachen in der Regel über die genannten Bewirtschaftungskosten hinausgehende Kosten der Modernisierung, Sanierung, Energieeinsparung und der Objektimagepflege.
    Bewirtschaftungskosten sind regelmäßig und nachhaltig anfallende Kosten, die sich aus der laufenden Bewirtschaftung einer Immobilie ergeben. Hierzu zählen nach der ImmoWertV , die Verwaltungs- und Instandhaltungskosten sowie das Mietausfallwagnis. Die II. Berechnungsverordnung nennt zusätzlich noch die Abschreibungen. Soweit Betriebskosten durch Umlagen auf die Mieter gedeckt werden, bleiben sie unberücksichtigt. Bewirtschaftungskosten sind Teil der laufenden Aufwendungen bei der Ermittlung der Kostenmiete. Die Ansätze für einzelne durchschnittliche Bewirtschaftungskosten dienen auch zur Ermittlung des Reinertrages im Zusammenhang mit der Ermittlung des Ertragswertes einer Immobilie.

    Die Bewirtschaftungskosten werden nach Anlage 3 der Wertermittlungsrichtlinien 2006 wie folgt angesetzt.

    Die Verwaltungskosten betragen jährlich:

    • je Wohnung und je Eigenheim bis 230 Euro

    • bei Eigentumswohnungen bis 275 Euro

    • bei Garagen bis 30 Euro

    Instandhaltungskosten werden je Quadratmeter jährlich wie folgt angesetzt:

    • Objekt als 33 Jahre und älter 11,50 Euro

    • Objekt zwischen 22 und 33 Jahre alt 9,00 Euro

    • Objekt weniger als 22 Jahre alt 7,10 Euro

    • Pro Garage oder Einstellplatz pauschal im Jahr 68,00 Euro

    Durch Abschläge ist zu berücksichtigen, wenn der Mieter Kleinreparaturen übernimmt. Zuschläge sind erforderlich, wenn ein Aufzug vorhanden ist und wenn der Vermieter die Schönheitsreparaturen ausführt.

    Das Mietausfallwagnis berechnet sich aus der Nettokaltmiete für:

    • vermietete Wohn- und gemischte Objekte mit 2%

    • Geschäftsgrundstücke mit 4%

    Durch Interpolation können die Kalkulationssätze für Instandhaltungskosten dem jeweiligen Alter der Immobilien angepasst werden.

    Während die frühere Wertermittlungsverordnung die Abschreibungen ebenfalls als Bewirtschaftungskosten qualifizierte, werden diese in der ImmoWertV an dieser Stelle nicht mehr berücksichtigt (vgl. § 19, Ertragswertermittlung). Der Grund dafür ist, dass bereits an anderer Stelle die Restnutzungsdauer einberechnet wird (Kapitalisierung, § 20 i.V.m. § 6 Abs. 6 S.1). Siehe dazu den Beitrag „Abschreibungen“.

    Die Wertermittlungsrichtlinien werden seit Inkrafttreten der ImmoWertV schrittweise überarbeitet. Neufassungen existieren bisher für die Ermittlung des Sachwertes und des Vergleichswertes.
    Die prozentualen Bewirtschaftungskosten eines geschlossenen Fondsprojektes sind definiert als das Verhältnis der Bewirtschaftungskosten ohne die Rückstellungen für Instandhaltungen und für das Mietausfallwagnis zu den Gesamteinnahmen des geschlossenen Fonds (Mieteinnahmen und Zinserträge aus der Liquiditätsreserve). Diese Bewertungskennziffer bringt zum Ausdruck, welcher prozentuale Anteil der Fondseinnahmen bereits für die laufende Bewirtschaftung des Fondsobjektes verloren geht.

    Zu den Bewirtschaftungskosten gehören beispielsweise: Vergütungen für Komplementäre, Treuhänder, Steuerberater, Geschäftsführer und -besorger. Die Vergütungen sind tatsächlich von der Fondsgesellschaft zu verausgabende Kostenpositionen. Rücklagen für Instandhaltungen oder für das Mietausfallwagnis sind keine echten Bewirtschaftungskosten. Die aufgezählten Rücklagen werden zunächst nur vorsichtshalber als Sicherheitspolster zurückgestellt und damit dem unmittelbaren Ausschüttungspotential an die Anleger entzogen. Ein tatsächlicher Anfall dieser Kosten ist aber sowohl dem Grunde als auch der Höhe nach ungewiss.

    Bei der Ermittlung der Bewirtschaftungskostenrelation bleiben diese gedachten Aufwendungen daher zunächst außer Ansatz. Eine Bewirtschaftungskostenrelation von rund 8 Prozent sollte nicht überschritten sein. Bei einer Bewirtschaftungskostenrelation von unter 5 Prozent ist die Gefahr der Subventionierung gegeben. Zur endgültigen Beurteilung der Angemessenheit der Bewirtschaftungskostenrelation müssen aber auch die Nebenkostenregelung, die Mindestzeichnungssumme und die Anzahl der Objekte und Mieter berücksichtigt werden.

    Hohe Mindestzeichungssummen in Verbindung mit einer geringeren Anlegerzahl verursachen einen geringeren Kostenaufwand, wodurch eine Bewirtschaftungskostenrelation von unter fünf Prozent noch nicht unbedingt auf eine Subventionierung hindeuten muss. Ein großes Objekt mit nur einem Mieter verringert ebenfalls den Objektverwaltungsaufwand. Nicht vergessen werden darf bei diesen Überlegungen die Fremdkapitalquote. Bei einem hohen Fremdkapitalanteil, das ja nur einen geringen Arbeits- und damit Kostenaufwand produziert, wird die Bewirtschaftungskostenrelation ebenfalls entlastet.

    Die durch das geringe, arbeitsintensive Eigenkapital verursachten Kosten verteilen sich auf die hohen Einnahmen des Gesamtfonds. Sollte aber unter Berücksichtigung der Einflussparameter eine Subventionierung wahrscheinlich sein, besteht die Gefahr, dass bei einem Konkurs der Verwaltungsgesellschaft, bzw. der Kündigung des Verwaltungsauftrages durch die Verwaltungsgesellschaft, ein neuer Verwalter gesucht werden muss, der die Verwaltung nur zu einem deutlich höheren Honorar übernimmt. Die Prognoserechnung würde durch die dadurch entstehende Kostenerhöhung in Mitleidenschaft gezogen werden.
    Im Lebenszyklus einer Immobilie ist die Bewirtschaftungsphase der Teil des Zyklus, während dem die Immobilie wirtschaftlich genutzt werden kann. Ziel der Bewirtschaftung ist es in der Regel, einen Ertragsüberschuss über die Summe der Investitions- und Bewirtschaftungskosten zu erzielen. Dabei wird auf die zum Zeitpunkt des Investitionsbeginns diskontierten Beträge abgestellt.

    Bei einem geschlossenen Immobilienfonds handelt es sich um den Zeitraum zwischen dem Abschluss der Investitionsphase und der Auflösung des Fonds. Während der Bewirtschaftungsphase sollen mit dem betreffenden Investitionsobjekt bei planmäßigem Verlauf die prospektierten Erträge erwirtschaftet werden.
    Abkürzung für: Bewertungsrichtlinien Grundvermögen
    Der Aufbau von langfristigen Beziehungen zu möglichen Kunden durch gesellschaftliche Engagements des Immobilienmaklers bzw. Immobilienunternehmens, z.B. in der Kommunalpolitik, in Verbänden oder Vereinen, gehört zum Wesen des sogenannten Beziehungsmarketings. Die Hauptaufgabe des Beziehungsmarketings liegt im Aufbau eines Beziehungsgeflechts zwischen den potenziellen Anbietern von Immobilien und dem Makler, um damit künftige Geschäftsmöglichkeiten zu erschließen. Dabei spielt bei diesen Engagements die Zielgruppenausrichtung eine wichtige Rolle. Es muss sich bei den in die Beziehungsstruktur eingebundenen Personen um potenzielle Immobilienanbieter oder Immobilieninteressenten aus seinem Geschäftsfeldbereich handeln.

    Die meisten Kunden geben ihre schlechten Erfahrungen in der Regel weiter, positive Erfahrungen hingegen werden jedoch nur von wenigen Kunden weitererzählt. Das macht deutlich, wie wichtig das Beziehungsmarketing bei der Akquisition ist. Der Aufbau und die Pflege der Kundenbeziehungen erfordern mehr Engagement als der Verkauf.

    Makler und künftiger Kunde lernen sich durch das Beziehungsmarketing kennen, bevor der potenzielle Kunde ein aktuelles Immobiliengeschäft plant. Wird dies dann aktuell, kennt der Kunde den Makler bereits als vertrauenswürdige Person, dem er die Verkaufsvermittlung viel leichter überträgt als einem Makler, dem er vorher niemals begegnet ist. Das Kundenvertrauen ergibt sich aus den positiven Erfahrungen während der Dauer der vorgeschäftlichen Beziehung.

    Beziehungsmarketing ist auch eine Methode der sogenannten passiven Auftragsakquisition. Ein Sekundäreffekt des Beziehungsmarketings besteht darin, dass die in dieses Beziehungsgeflecht eingebundenen Personen den Makler auch weiterempfehlen, woraus weitere Geschäftsmöglichkeiten generiert werden können.
    Im Zuge der Reform des Schornsteinfegerwesens war beabsichtigt, den Begriff "Bezirksschornsteinfegermeister" durch "Bezirksbevollmächtigter" zu ersetzen. Der Deutsche Bundestag hat in seiner 173. Sitzung am 27.06.2008 den Gesetzentwurf unter verschiedenen Änderungen angenommen. Der Begriff "Bezirksbevollmächtigter" wurde dabei durch "bevollmächtigter Bezirksschornsteinfeger" ersetzt.

    Maßgebliche Regelung ist das Schornsteinfeger-Handwerksgesetz. Das vorherige Schornsteinfegergesetz trat am 31.12.2012 außer Kraft und wurde durch das Schornsteinfeger-Handwerksgesetz abgelöst.
    Ein Schornsteinfeger ist Gewerbetreibender und gehört dem Handwerk an. Im Rahmen der Feuerstättenschau, der Bauabnahme sowie von Tätigkeiten des Immissionsschutzes und der rationellen Verwendung von Energie übernimmt er als so genannter beliehener Unternehmer öffentliche Aufgaben.

    Ganz Deutschland ist in Kehrbezirke aufgeteilt. Wer überprüfungspflichtige Anlagen laut Kehr- und Überprüfungsverordnung betreibt (zum Beispiel Schornsteine, Rauchableitungen, bestimmte Lüftungsanlagen) muss diese beim Bezirksschornsteinfeger anmelden und eine jährliche Überprüfung und gegebenenfalls auch Schornsteinreinigung dulden. Hauseigentümer müssen dem Schornsteinfeger Zutritt zum Gebäude gewähren, soweit dies für seine Arbeit erforderlich ist. Sie müssen ihm nach der auf Bundesebene erlassenen Kehr- und Überprüfungsordnung eine Vergütung bezahlen.

    Aufgrund eines von der Europäischen Kommission eingeleiteten Vertragsverletzungsverfahrens gegen die Bundesrepublik Deutschland haben sich die Regelungen über das Schornsteinfegerwesen in den letzten Jahren mehrfach geändert. Das bisherige Schornsteinfegergesetz wurde am 31.12.2012 vom Schornsteinfeger-Handwerksgesetz (SchfHwG) abgelöst. Seit 01.01.2010 gelten für den Bezirksschornsteinfeger bereits die §§ 9 und 10 des neuen Schornsteinfeger-Handwerksgesetzes. Danach ist die Tätigkeit von der zuständigen Behörde öffentlich und europaweit auszuschreiben. Bewerben kann sich, wer die dort genannten Qualifikationen erfüllt; auch Bewerber aus anderen EU-Staaten können sich bei entsprechender Qualifikation beteiligen. Die Bestellung als bevollmächtigter Bezirksschornsteinfeger ist auf sieben Jahre befristet. Wiederbestellungen sind nach neuer Ausschreibung möglich.

    Seit dem 01.01.2013 gilt im Schornsteinfegerhandwerk freier Wettbewerb, allerdings mit der Ausnahme der Bereiche Bauabnahme, Feuerstättenschau, Datenverwaltung und umweltschutzrechtliche Messung nach der 1. Bundesimmissionsschutzverordnung (auch: Verordnung über kleine und mittlere Feuerungsanlagen); hier bleibt der Bezirksschornsteinfegermeister allein zuständig, der nun "bevollmächtigter Bezirksschornsteinfeger" heißt. Er führt in der Regel alle drei Jahre die Feuerstättenschau durch und erteilt einen Feuerstättenbescheid. Andere Schornsteinfegerarbeiten können ab 2013 alternativ durch einen nach SchfHwG registrierten Fachbetrieb des Schornsteinfegerhandwerks durchgeführt werden.

    Die bisherige Einteilung der Kehrbezirke bleibt nach der gesetzlichen Neuregelung bestehen. Auch die Schornsteine moderner Gas- und Ölzentralheizungen müssen weiterhin in gewissen Zeitabständen vom Schornsteinfeger überprüft werden. Versäumt der Eigentümer einer Anlage, für die eine regelmäßige Reinigung und Überprüfung Pflicht ist, diese durchführen zu lassen, begeht er eine Ordnungswidrigkeit und riskiert ein Bußgeld von bis zu 5.000 Euro (§ 24 SchfHwG).
    Bezugsfertigkeit von Gebäuden und einzelnen Wohnungen setzt ihre zweckentsprechende Nutzungsfähigkeit voraus. Die Nutzung muss zumutbar sein. Wann konkret der Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit eintritt, ist eine Frage der Verkehrsanschauung. Klar ist, dass Bezugsfertigkeit nicht bedeutet, dass eine Baumaßnahme endgültig fertig gestellt sein muss. So ist es nicht erforderlich, dass z.B. die Außenanlagen bereits den vereinbarten Zustand haben müssen. Andererseits ist ebenso klar, dass die Funktionsfähigkeit der Versorgungsanschlüsse (Strom, Wasser, ggf. Erdgas) sowie Entsorgungsanlagen (Kanalisation) gegeben sein muss. Die Malerarbeiten in den Räumen müssen durchgeführt sein. Bezugsfertigkeit bedeutet andererseits nicht Baumängelfreiheit. Die bei Bezugsfertigkeit bestehenden Baumängel werden im Abnahmeprotokoll festgehalten.

    In der Regel wird bei der Endabnahme eines Hauses oder einer Wohnung durch den Bauherrn bzw. den Ersterwerber Bezugsfertigkeit vorausgesetzt.

    In Bauträgerverträgen wird nach § 3 MaBV die Zahlung der vorletzten Kaufspreisrate (15 % der Bausumme) von der Bezugsfertigkeit Zug um Zug gegen Besitzübergabe des Hauses oder der Wohnung abhängig gemacht. Es handelt sich hierbei um einen Höchstansatz, von dem je nach Fertigkeitszustand nach unten abgewichen werden kann.
    Abkürzung für: bebaute Fläche
    Abkürzung für: Bundesversicherungsanstalt für Angestellte
    Abkürzung für: Bundesfinanzhof
    Abkürzung für: Bundesforschungsanstalt für Landeskunde und Raumordnung
    Abkürzung für Bundesamt für Strahlenschutz.
    Es erteilt Auskünfte und vertreibt Broschüren zu diversen Strahlenschutz Themen (Kernkraft, elektromagnetische Felder, Radonbelastung).

    Internetadresse: www.bfs.de
    Abkürzung für:

    • Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen e.V. – Berlin
    Abkürzung für: Bürgerliches Gesetzbuch
    Die Verordnung vom 05. August 2002 ist auf Grund von EU-Richtlinien erlassen worden. Sie regelte ursprünglich die Informationspflichten von Unternehmern bei Vertragsabschlüssen mit Verbrauchern bei Fernabsatzverträgen, Verträgen über Teilzeit-Wohnrechte, Verträgen im elektronischen Geschäftsverkehr sowie Reiseverträgen. Viele der Regelungen wurden jedoch aus der Verordnung gestrichen und haben Eingang in andere Gesetze gefunden, in erster Linie in die Artikel 242 ff. des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch (EGBGB). Das BGB verweist nun auf diese Regelungen. Vorschriften über die Informationspflichten bei Teilzeit-Wohnrechteverträgen finden sich in Art. 242 EGBGB.

    Inhalt der BGB-InfoV sind weiterhin die Regelungen über die Informations- und Nachweispflichten von Reiseveranstaltern in §§ 9 bis 11 der Verordnung. Durch sie werden die Regelungen des Reisevertragsrechts der §§ 651a ff. BGB ergänzt. § 4 BGB-InfoV schreibt vor, welche Angaben ein Reiseprospekt enthalten muss; § 5 verpflichtet den Reiseveranstalter zu Angaben über Pass- und Visumerfordernisse und gesundheitspolizeiliche Formaltäten des Ziellandes, § 6 beschäftigt sich mit der dem Reisenden auszuhändigenden Reisebestätigung.
    Abkürzung für: Bundesgesetzblatt
    Abkürzung für: Brutto-Geschossfläche / Brutto-Grundfläche
    Abkürzung für: Bundesgerichtshof
    Abkürzung für: Entscheidungen des Bundesgerichtshofes in Strafsachen (Zeitschrift)
    Abkürzung für: Entscheidungen des Bundesgerichtshofes in Zivilsachen
    Abkürzung für: Bauherrengemeinschaft
    Abkürzung für: Bundesinstitut für Berufliche Bildung
    Die BID Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland ist ein Zusammenschluss aus verschiedenen Verbänden. Sie ist entstanden aus den sieben ehemals in der Bundesvereinigung Spitzenverbände der Immobilienwirtschaft (BSI) vertretenen Verbänden und dem Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA). Die BSI wurde aufgelöst.

    Die Gründungsmitglieder der BID sind BFW – Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen, BVI – Bundesfachverband der Immobilienverwalter, DDIV – Dachverband Deutscher Immobilienverwalter, GdW – Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen, IVD – Immobilienverband Deutschland Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen, vdp – Verband deutscher Pfandbriefbanken, VGF – Verband Geschlossene Fonds und ZIA – Zentraler Immobilien Ausschuss.

    Der erste öffentliche Auftritt der BID fand auf der Immobilienmesse EXPO REAL 2012 in München statt. Die BID bildet für die genannten Verbände der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft ein gemeinsames Dach, unter dem Kräfte gebündelt und gemeinsame inhaltliche Positionen effektiver in der Öffentlichkeit vertreten werden sollen. Die BID soll Ansprechpartner sein für Politik und Wirtschaft sowie weiteren Verbänden als unterstützender Partner zur Verfügung stehen.
    Unter einem Bienenstock versteht man eine künstliche Behausung für ein Bienenvolk inklusive der Bienen. Die „Bienenwohnung“ allein bezeichnet man traditionell als „Beute“. Der Mensch nutzt bereits seit Jahrhunderten künstliche Nisthöhlen für Bienen, um deren Honig zu ernten. In früheren Zeiten dienten ausgehöhlte Baumstämme als Bienenstock. Später wurden geflochtene Körbe zum Beispiel aus Weidenruten verwendet. Form und Material von Bienenstöcken unterschieden sich abhängig von lokalen Gebräuchen. So wurden in manchen Gegenden Österreichs reich verzierte, statuenähnliche „Bildstöcke“ benutzt.

    Seit dem 19. Jahrhundert werden Bienenstöcke mit herausnehmbaren Holzrahmen ausgestattet, in denen die Bienen ihre Waben bauen. Dies erleichtert dem Imker die Honigernte. Nach dem Ausschleudern des Honigs werden die Rahmen mitsamt der Waben wieder eingesetzt, sodass auch die Bienen Arbeit sparen – sie müssen keine neuen Waben errichten. Heutzutage werden meist kastenförmige sogenannte Magazin-Beuten aus Kunststoff oder (hauptsächlich in Süddeutschland) aus Holz verwendet. Diese können frei im offenen Gelände aufgestellt werden.
    Der klassische Verkauf von Immobilien durch Vermittlung von Maklern erfolgt in der Regel dadurch, dass mit akquirierten Interessenten Einzelbesichtigungstermine vereinbart werden. Die Interessenten werden mit einem Preisangebot konfrontiert. Nach der Besichtigung ergibt sich dann, ob ein Kaufinteresse besteht oder nicht.

    Das Bieterverfahren überlässt es dagegen dem Interessenten, ein Preisangebot zu unterbreiten. Um zu einem guten Ergebnis zu kommen, organisiert der beauftragte Makler Besichtigungsveranstaltungen, auf denen zum gleichen Zeitpunkt mehrere Interessenten durch das Objekt geführt und Fragen von Interessenten beantwortet werden. Bei der Anzeigenwerbung für eine solche Aktion wird kein Preis genannt, es muss jedoch ein deutlicher Hinweis auf das Bieterverfahren stattfinden.

    Ähnlich wie bei einer Auktion werden am Ende Angebote entgegengenommen und notiert. Die Abgabe der Angebote muss dabei nicht zwingend am gleichen Tag und bei Anwesenheit der Interessenten durchgeführt werden, teilweise wird ein späterer Stichtag genannt, bis zu dem die Angebote abgegeben sein müssen. Im Gegensatz zur Auktion, bei der ein Notar die Beurkundung des Kaufvertrages zwischen den am meisten bietenden Interessenten und dem Eigentümer vornimmt, bleiben die Gebote hier für beide Seiten zunächst unverbindlich. Der Verkäufer kann sich also für den Höchstbietenden entscheiden, ist jedoch dazu nicht gezwungen. Haben sich Verkäufer und Käufer schließlich unter Vermittlung des Maklers geeinigt, bereitet dieser die Beurkundung des Kaufvertrages vor und vereinbart mit den beiden Parteien den Beurkundungstermin.

    Das Bieterverfahren wird teilweise auch von Trägern der öffentlichen Verwaltung genutzt, um Grundstücke zu veräußern. Der Bundesgerichtshof hat dazu entschieden, dass in solchen Fällen nicht die Grundsätze anzuwenden sind, die für Ausschreibungen im Vergaberecht gelten. Dies begründete der Bundesgerichtshof damit, dass im Bieterverfahren kein annahmefähiges Kaufangebot abgegeben werde. Damit hätten die Gebote der Teilnehmer auch keine bindende Wirkung. Im konkreten Fall war nach Abschluss des Bieterverfahrens für den Meistbietenden der Preis gesenkt worden, da auf dem Grundstück Altlasten entdeckt wurden. Ein anderer Bieter hatte einen Betrag geboten, der über dem tatsächlich vereinbarten Kaufpreis lag, und verlangte nun Schadenersatz. Der BGH gestand ihm einen solchen Anspruch nicht zu (Urteil vom 22.02.2008, Az. V ZR 56/07).
    Die deutschen handelsrechtlichen Bilanzierungsvorschriften waren lange gekennzeichnet durch den Gläubigerschutzgedanken.

    Dies bedeutet, dass sich ein bilanzierender Kaufmann in seinem Jahresabschluss nicht reich rechnen- , sondern sein Vermögen vorsichtig bewerten sollte und nicht realisierte Gewinne noch nicht gezeigt werden durften.
    Demgegenüber standen die internationalen Rechnungslegungsstandards, vor allem die IFRS, deren Bilanzierungsregeln vor allem auf die Information der Anleger zugeschnitten sind und damit höhere Vermögenswerte zulassen.

    Um eine Annäherung des deutschen Handelsrechts an die internationalen Regeln zu gewährleisten, wurden mit Hilfe des Bilanzrechtsmodernisierungsgesetzes umfangreiche Änderungen in das deutsche Handelsrecht aufgenommen.

    Durch die Möglichkeit höherer Bilanzansätze beim Vermögen können die Unternehmen ein besseres Eigenkapital darstellen, was ihnen gegenüber Banken bei Kreditvergaben helfen kann.
    Die Änderungen gelten grundsätzlich für Geschäftsjahre, die nach dem 31.12.2009 begonnen haben, konnten aber schon 1 Jahr vorher angewandt werden.
    Mit diesen Suchmaschinen können im Internet Bilder anhand ihrer Dateinamen oder anhand ihres Bildinhaltes gesucht werden. Die Suchergebnisse sind in der Regel urheberrechtlich geschützt und dürfen deshalb nicht ohne Zustimmung des Rechteinhabers für eigenen Zwecke verwendet werden.

    Es gibt jedoch auch spezielle Bilddatenbanken, die lizenzfreie Bilder anbieten, welche kostenlos genutzt oder für eine geringe Gebühr erworben werden können. Beispiele sind pixelio.de, photocase.com, fotolia.com und istockphoto.com.
    Abkürzung für: Bundesimmissionsschutzgesetz
    Abkürzung für: Bundesimmissionsschutzverordnung
    (wohnungswirtschaftliche Begriffs-Verwendung beim Bausparvertrag)
    Die Binnenschifffahrt ist eine Verkehrsalternative zur Straße und zum Schienenverkehr: Sie ist gegenüber dem Transport von Gütern auf der Straße umweltfreundlich was die CO2 Emissionen anlangt. Außerdem wird die Lärmemission gemindert. Das Binnenschiff bietet außerdem eine hohe Sicherheit bei Gefahrguttransporten und ist nach einer Studie der Friedrich Ebert Stiftung umweltverträglicher (keine Flächenversiegelung, geringerer Flächenverbrauch).

    Die Gütertransportleistung der Binnenschifffahrt nahm zwischen 1991 und 2006 von 56 Mrd. tkm (Tonnen pro Kilometer) auf 63,4 Mrd. tkm, also um 13 % zu. Die Transportleistung auf der Schiene schaffte in dieser Zeit einen Zuwachs von 82,2 tkm auf 105,8 tkm (+ 29 %). Allerdings ist die Konkurrenz der Straße beim Gütertransport erheblich. Im Zeitraum zwischen 1991 und 2006 stieg hier die Gütertransportleistung von 245,7 tkm auf 434,1 tkm. Das ist ein Anstieg um 77 %. (Quelle: DIW).

    Die Schaffung von Rahmenbedingungen für eine größere Verlagerung von Gütertransporten von der Straße auf den Wasserweg ist ein Themenschwerpunkt der europäischen und der Verkehrspolitik des Bundes und der davon betroffenen Bundesländer. Dazu dienen Kontaktstellen, die den mit dem Gütertransport befassten Stellen, Unternehmen und Personen, vor allem Verladern und Spediteuren, behilflich sind, die bestehenden Informationsdefizite abzubauen. In Deutschland befasst sich damit das im Juli 2001 gegründete ShortSeaShipping Inland Waterway Promotion Center (SPC). Hier werden Logistikkonzepte unter Einbeziehung der europäischen Wasserstraße erarbeitet und Informationen bereitgestellt. An dem Trägerverein von SPC sind neben dem Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung und den Bundesländern Bremen, Hamburg, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein auch Reedereien, Spediteure, Hafenumschlagbetriebe, Häfen, Schiffsmakler beteiligt.
    Unter Binnenwanderungen versteht man Wanderungen innerhalb eines geografischen Raumes. Die Bundesstatistik weist jährlich die Wanderungssalden der Wanderungsbewegung zwischen den Bundesländern aus. Daneben gibt es eine Statistik, die alle Wanderungsbewegungen über die Gemeindegrenzen hinaus erfasst und zwar sowohl bundesweit als auch innerhalb der jeweiligen Bundesländer. Die Richtungsbewegung der Wanderungssalden zwischen den Bundesländern gilt im Allgemeinen als Indikator für die Verschiebungen der immobilienwirtschaftlichen Raumgewichte zwischen den Bundesländern, soweit es sich um Flächenstaaten handelt.

    Deutlich wurde in den letzten fünfundzwanzig Jahren eine Wanderungsbewegung von Nord nach Süd, was hinsichtlich der Immobilienpreise zur Umkehrung des ursprünglichen Nord-Süd-Gefälles in den Nachkriegsjahren in ein Süd-Nord-Gefälle führte. Seit der Wiedervereinigung gibt es zusätzlich eine Wanderungsbewegung von Ost nach West. Allein in der Zeit zwischen 1991 und 2001 betrug der Wanderungssaldo zu Lasten Ostdeutschlands 620.000 Personen. Der wanderungsbedingte Bevölkerungsverlust belief sich im Osten zwischen 5,7 Prozent (Thüringen) und 7,4 Prozent (Sachsen Anhalt).
    Die Wanderungsbewegung von Ost nach West hält nach wie vor an. So lag der negative Wanderungssaldo im Jahr 2007 immer noch bei 56.000. Im Jahr 2009 betrug der Wanderungssaldo noch 32.000 – Tendenz abnehmend.
    Eine Biogasanlage erzeugt Biogas aus Biomasse. Meist werden diese Anlagen im landwirtschaftlichen Bereich eingesetzt, wo Pflanzensilage oder Gülle vergoren werden. Bei diesem Prozess entsteht ein Gärrest, der als Düngemittel verwendet werden kann. Das produzierte Biogas kann an Ort und Stelle in einem Blockheizkraft zur Erzeugung von Strom und Heizwärme verwendet werden.

    Verwendet werden meist Gülle oder Silage aus Mais oder Gras. Stroh ist ungeeignet. Das EEG (Erneuerbare-Energien-Gesetz) legt Vergütungen für die Verwendungen von bestimmten Biomassearten fest.

    Es gibt ein- und mehrstufige Biogasanlagen. Die Steuerung des Gärprozesses ist schwierig, da das Zusammenspiel der beteiligten Bakterien noch weitgehend unerforscht ist. Es gibt Anlagen mit Nass- und mit Trockenvergärung. Bei der Nassvergärung muss ein relativ hoher Anteil der Abwärme aus der Stromerzeugung in die Aufrechterhaltung der Gärtemperatur fließen – was die Heizwärmeproduktion verringert. Abwärmenutzung und Temperaturregelung spielen bei der Steuerung der Gärprozesse eine Hauptrolle.

    Zur Strom- und Wärmeerzeugung in Blockheizkraftwerken (Kraft-Wärme-Kopplung) muss das Gas getrocknet und entschwefelt werden. Dies kann etwa durch Beimischen von etwas Frischluft geschehen. Anschließend wird das Gemisch in einem Verbrennungsmotor verbrannt und treibt einen Generator an. Als Motoren kommen teils Gas-Ottomotoren, teilweise auch so genannte Zündstrahlaggregate zum Einsatz. Der hergestellte Strom kann ins Stromnetz eingespeist werden, was Einspeisevergütungen nach dem EEG einbringt. Aus Abgasen und Kühlwasser wird über Wärmetauscher Abwärme gewonnen. Ein Teil dieser Wärme muss für die Beibehaltung des Gärprozesses verwendet werden. Die restliche erzeugte Wärme kann der Gebäudeheizung dienen – oder auch z.B. dem Trocknen von Getreide. Biogas wird inzwischen auch gereinigt und in das Erdgasnetz eingespeist oder als Fahrzeugtreibstoff genutzt.
    Als Biomasse bezeichnet man alle durch Lebewesen produzierten Stoffe – ob es sich dabei um Verdauungsprodukte oder um Holz und Pflanzenteile handelt. Dieser Begriff ist in Deutschland wie so vieles gesetzlich definiert – in der Biomasseverordnung. Dort heisst es unter anderem: Biomasse im Sinne dieser Verordnung sind Energieträger aus Phyto- und Zoomasse. Hierzu gehören auch aus Phyto- und Zoomasse resultierende Folge- und Nebenprodukte, Rückstände und Abfälle, deren Energiegehalt aus Phyto- und Zoomasse stammt."

    Fossile Energieträger wie das Erdöl sind zwar auch aus organischen Stoffen entstanden, werden aber nicht zur Biomasse gerechnet. Die Biomasse wird daher als erneuerbarer Energieträger betrachtet. Sie stellt einen Speicher für Sonnenenergie dar, die von Pflanzen und schließlich von Tieren in organische Stoffe umgesetzt wird.

    Die Biomasse gewinnt heute als Energieträger erhebliche Bedeutung. So gibt es eine Vielzahl von Heizkonzepten, die auf der Verwendung von Biomasse basieren: Hausfeuerungsanlagen für Holzpellets, Holz-Hackschnitzel, Scheitholz, Biogasanlagen zur Verbrennung von Gas aus organischen Abfallstoffen, Anlagen zur Verbrennung von Pflanzenöl, Biomassekraftwerke. Man unterscheidet flüssige, gasförmige und feste Biomasse. Gesetzlich spielt der Begriff u.a. eine Rolle im Wärmegesetz (EEWärmeG), in der Energieeinsparverordnung (EnEV) und im EEG (Erneuerbare-Energien-Gesetz).
    Biotope sind natürlich entstandene Landschaftsbestandteile: Küstengebiete, Flüsse und Seen, Flachland, Berge und Täler. Viele dieser Gebiete stehen unter Naturschutz. In § 30 des Bundesnaturschutzgesetzes ist aufgelistet, was schützenswerte Biotope sind, unter anderem:
    • natürliche Bereiche fließender und stehender Binnengewässer einschließlich ihrer Ufer,
    • Moore, Sümpfe, Röhrichte, binsenreiche Nasswiesen
    • Quellbereiche, Binnenlandsalzstellen,
    • offene Binnendünen, offene natürliche Block-, Schutt- und Geröllhalden, Lehm- und Lösswände,
    • Zwergstrauch-, Ginster- und Wacholderheiden, Wälder und Gebüsche an trockenwarmen Standorten,
    • Bruch-, Sumpf- und Auwälder, Schlucht-, Blockhalden- und Hangschuttwälder, in den Bergen Felsbildungen, alpine Rasen sowie Schneetälchen und Krummholzgebüsche,
    • im Küstenbereich Fels- und Steilküsten, Küstendünen und Strandwälle, Strandseen, Boddengewässer mit Verlandungsbereichen, Salzwiesen und Wattflächen im Küstenbereich, Seegraswiesen, Riffe, Sandbänke der Ostsee sowie artenreiche Kies-, Grobsand- und Schilfbereiche im Meeres- und Küstenbereich.
    Biotope sind Lebensräume (Habitate) von Tieren und Pflanzen.
    Bei einem Biotopverbund handelt es sich um Kontaktsystem, durch das Flächen, die Lebensräume für Organismen darstellen, im Rahmen eines Netzwerkes mit einander verbunden werden. Es ermöglicht einen Artenaustausch zwischen diesen Lebensräumen. Gefördert werden kann das Funktionieren dieses Systems vor allem durch möglichst naturverträglich behandelte Acker-, Wiesen- und Waldflächen.
    Neben den Bauprodukten können auch Biozide die Innenraumluft belasten. Biozide sind Wirkstoffe und Zubereitungen, welche einen oder mehrere Wirkstoffe enthalten, die dazu bestimmt sind, auf chemischem oder biologischem Wege Schadorganismen zu zerstören, abzuschrecken, unschädlich zu machen, Schädigungen durch sie zu verhindern oder sie in anderer Weise zu bekämpfen. Nur gemäß Biozid-Produkte-Verordnung (EU) 528/2012 zugelassene Biozid-Produkte dürfen in Verkehr gebracht und verwendet werden. Diese EU-Vorschrift gilt seit 1.9.2013. Biozid-Produkte dürfen keine unvertretbaren Auswirkungen auf Umwelt und Gesundheit haben und müssen hinreichend wirksam sein. Hierzu gehören u. a. Desinfektionsmittel, Holzschutzmittel, Mittel zur Bekämpfung von Nagetieren sowie Insekten-, Milben-, und Gliederfüßerbekämpfungsmittel. Als Pestizide gelten die Biozide gemäß Richtlinie (EU) 528/212 sowie Pflanzenschutzmittel im Sinne der Verordnung (EG) Nr. 1107/2009. Für die Innenraumluft haben besonders die schwer flüchtigen organischen Verbindungen aus Holzschutzmitteln, aber auch aus weiteren Quellen eine Bedeutung.

    Die Zulassung von Bioziden in der EU läuft in einem zweistufigen Verfahren ab: Zuerst werden die Wirkstoffe in dem Biozidprodukt in einem EU-weiten Verfahren geprüft und in eine Positiv-Liste aufgenommen. Erst dann ist es möglich, die Zulassung des Wirkstoffes in einem Mitgliedsstaat zu beantragen.
    Abkürzung für: Bilanzrichtliniengesetz
    Abkürzung: Baujahr eines Wohngebäudes.

    Wird unter anderem verwendet im Rahmen der Pflichtangaben, die in Immobilienanzeigen zur energetischen Beschaffenheit eines Gebäudes bzw. zu den Angaben im Energieausweis gemacht werden müssen. Empfohlene Verwendung nur bei gleichzeitigem Abdruck eines Abkürzungsverzeichnisses.
    Abkürzung für: Betriebskosten
    Abkürzung für: Bundeskleingartengesetz
    Abkürzung für: Baukoordinierungsrichtlinie
    Abkürzung für: Baukostenzuschuss
    Abkürzung für: Blatt
    Blähton ist ein Baustoff mit vielfältigen Einsatzmöglichkeiten. Verwendet wird kalkarmer Ton, der fein verteilte organische Anteile enthält. Nach dem Mahlen und Granulieren wird das Material bei 1.200 Grad Celsius in einem sogenannten Drehrohrofen gebrannt. Die organischen Anteile verbrennen und es entsteht Kohlendioxid, welches für eine kugelförmige Aufblähung der einzelnen kleinen Tonstücke um das vier- bis fünffache ihres ursprünglichen Volumens sorgt. Die einzelnen Blähtonkugeln haben einen Durchmesser von bis zu 40 mm. Entwickelt wurde das Verfahren 1917 in den USA.

    Blähton kann Beton, Lehm oder Mörtel hinzugefügt werden. Bei der Herstellung von Leichtbeton wird er der Betonmischung zugesetzt. Im Mörtel wird kleinkörniger Blähton (Kugeldurchmesser bis 4 mm) verwendet. Vorteile des Materials sind sein geringes Gewicht und wärmedämmende Eigenschaften.

    Bei energetischen Sanierungen und Wärmedämmungen wird Blähton als Schüttung in Zwischenräume (etwa bei zweischaligem Mauerwerk) eingebracht. Ein Problem in diesem Bereich kann sein, dass der Blähton auftretende oder im Mauerwerk aufsteigende Feuchtigkeit speichert. Das Verfahren ist also nur bei trockenem Mauerwerk und intakter Abdichtung der Gebäudehülle zu empfehlen. Blähton findet auch Verwendung in der Floristik bzw. im Gartenbau; das Material nimmt Wasser und Nährstoffe auf und eignet sich daher als Substrat für Pflanzen. Bekannt ist Blähton in diesem Zusammenhang als Grundlage von Hydrokulturen. Er spielt eine wichtige Rolle bei der Dachbegrünung. Blähton wird für eine Reihe weiterer Zwecke eingesetzt, u.a. als Filterkeramik für die Luft- und Gasreinigung sowie in Pflanzenkläranlagen.

    Blähtonmauerwerk besteht aus Ton- bzw. Zementmauersteinen und wird für tragende Wände eingesetzt. Die Blähton-Kugeln unterschiedlicher Größe werden mit Zusatzstoffen (z. B. Sand, Wasser und Zement) gemischt, anschließend gepresst und müssen dann einige Tage lang abbinden. Gebrannt werden müssen derartige Mauersteine nicht.
    Die Bausparkassen haben die Möglichkeit, kleinere Bauspardarlehen (i.d.R. bis 10.000 Euro) ohne Stellung von dinglichen Sicherheiten an den Bausparer auszubezahlen. Dies erspart das aufwendige Bestellen von Grundschulden. Unabdingbare Voraussetzung derartiger Darlehen ist jedoch die Bonität des Schuldners.
    Der Blaue Engel ist das erste Umweltzeichen der Welt. Seit 1978 wird er verliehen für umweltfreundliche Produkte und Dienstleistungen, die von einer unabhängigen Jury nach definierten Kriterien beschlossen werden. Am Vergabeverfahren sind das Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz und Reaktorsicherheit, das Umweltbundesamt, das RAL, Deutsches Institut für Gütesicherung und Kennzeichnung e.V. (Abk. für Reichs-Ausschuss für Lieferbedingungen) und die Jury Umweltzeichen beteiligt. Dieses Zeichen wird an Produkte verliehen, welche im Verhältnis zu Vergleichsprodukten günstige ökologische Eigenschaften haben.

    Umwelteigenschaften, welche nicht in den Vergabekriterien genannt sind, werden nicht geprüft. Eine Vielzahl von Bauprodukten wurde mit dem "Blauen Engel" ausgezeichnet. Hierzu gehören zum Beispiel Wandfarben, schadstoffarme Lacke, Kleber, Produkte aus Holz und Holzwerkstoffen, Polstermöbel, Matratzen und elastische Bodenbeläge.
    In einigen Gegenden Deutschlands fließt Trinkwasser immer noch durch Bleirohre. Betroffen sind hauptsächlich Nord- und Ostdeutschland. Z.B. in Berlin und Hamburg sind noch in großem Umfang Bleirohre in Betrieb. Sie wurden bis 1973 noch verbaut, da man der Meinung war, dass durch härteres Wasser verursachte Kalkablagerungen in den Leitungen eine Anreicherung des Wassers mit Blei verhinderten. Diese Annahme erwies sich als falsch und ist seit den 1970er Jahren widerlegt. In München werden bereits seit 1912 keine Bleirohre mehr verbaut.

    Blei im Trinkwasser ist gesundheitsschädlich. Die ständige Aufnahme von Kleinstmengen beeinträchtigt Blutbildung, Intelligenzentwicklung und Nervensystem bei Ungeborenen, Säuglingen und Kleinkindern. Bei Erwachsenen wird Blei entweder ausgeschieden oder in den Knochen eingelagert, kann aber von dort in Zeiten erhöhter Stoffwechselfunktionen (z.B. Schwangerschaft) zurück ins Blut gelangen. Durch die Anreicherung in Organen und Knochen kann es zu einer schleichenden Bleivergiftung kommen; Bleiverbindungen stehen auch im Verdacht, Krebs auszulösen. Neben Kindern müssen junge oder schwangere Frauen besonders vor einer Bleibelastung geschützt werden.

    Bleirohre sind weicher als solche aus Kupfer oder verzinktem Stahl. Sie sind silbergrau und lassen sich mit einem Messer einritzen. Eine Untersuchung durch ein Labor kostet ab 50 Euro. Auch manche Wasserwerke und die Stiftung Warentest führen Untersuchungen durch.

    Grenzwerte nach der Trinkwasserverordnung:
    Derzeit gültig: 0,025 mg/l = 25 Mikrogramm / l Ab 1.12.2013: 0,010 mg/l = 10 Mikrogramm / l.

    Letzterer Grenzwert macht ab 2013 die Verwendung von Bleirohren unzulässig; bis zu diesem Zeitpunkt muss daher in jedem Falle ein Austausch erfolgen. Hauseigentümer können dafür Fördermittel bei der KfW beantragen. Eine Filterung des Wassers mit handelsüblichen Wasserfiltern hilft nicht. Sichere Abhilfe ist nur durch Austausch der Rohre möglich.

    Wird - z.B. durch eine Laboruntersuchung - eine erhöhte Bleikonzentration festgestellt, muss zunächst geprüft werden, welche Rohre betroffen sind. Nicht immer sind die Wasserleitungen innerhalb des Hauses schuld; bei Bleirohren vor dem Hauptwasserzähler sind die Versorgungsbetriebe für den Austausch zuständig. Für Rohre hinter dem Zähler ist der Hauseigentümer in der Pflicht. Eine Bleibelastung kann ihre Ursache auch darin haben, dass Blei lediglich an Verbindungsstellen von Rohren aus anderem Material verwendet wurde. Ein Notbehelf kann sein, das Leitungswasser vor der Verwendung für die Küche erst einmal ca. 2 Minuten laufen zu lassen. Das in der Leitung abgestandene stärker belastete Wasser kann für andere Zwecke (Blumengießen oder Putzen) gesammelt werden.

    Bei starker Belastung ist für Nahrungszwecke grundsätzlich die Verwendung von kohlensäurefreiem Mineralwasser zu empfehlen. Für Babynahrung darf kein bleihaltiges Wasser verwendet werden. Nicht jede Bleibelastung gibt dem Mieter einen Anspruch auf Austausch der Leitungen. Ein Wohnungsmangel liegt vor, wenn der Grenzwert der Trinkwasserverordnung regelmäßig nicht unerheblich überschritten wird. Dann muss der Vermieter die Rohre austauschen lassen. So entschied das Landgericht Hamburg am 5.2.1991 (Az. 16 S 33/88). Bis zum Austausch ist eine Mietminderung berechtigt. Ist die Belastung allerdings so gering, dass der Mieter durch sekundenlanges Ablaufenlassen zu sauberem Wasser kommen kann, ist dies nicht der Fall.

    Ist nach einem Ablaufenlassen von mehreren Sekunden Dauer noch eine Konzentration oberhalb des Grenzwertes messbar, ist eine 5%ige Mietminderung angemessen (Amtsgericht Hamburg, 23.8.1991, Az.: 43 b C 2777/86). Die zuweilen bereits auftauchenden Klauseln in Mietverträgen, nach denen Bleirohre oder sogar Gesundheitsschäden vom Mieter als mietvertragsgemäß anerkannt werden, dürften schlicht unwirksam sein. Eine vertragliche Einwilligung des Mieters in Gesundheitsschäden ist sittenwidrig.

    Es ist zu erwarten, dass sich auch die Rechtsprechung in Mietangelegenheiten künftig an der durch den neuen Grenzwert bedingten Unzulässigkeit von Bleirohren orientieren und damit verschärfen wird.
    Abkürzung für: Blätter für Grundstücks-, Bau- und Wohnrecht
    Beim Blind Pool handelt es sich um ein Beteiligungsmodell, bei dem zum Beteiligungszeitpunkt weder das Anlageobjekt, in das investiert werden soll, noch die Anlagesumme feststehen. Erst nach Schließung des Fonds nach Einzahlung des prospektierten Fondkapitals entscheidet das Fondsmanagement über die Anlage. Bis dahin können die verzinslich angelegten Einlagen mit vierteljährlicher Kündigungsfrist gekündigt werden. Scherzhaft wird ein Blind Pool als "Pool für Verrückte" bezeichnet.
    Mit Blitzschutzanlagen ("Blitzableiter") soll Gebäudeschäden durch Blitzeinschläge vorgebeugt werden. Jährlich gehen in Deutschland immerhin etwa 2 Millionen Blitze nieder. In welchen Fällen Blitzschutzanlagen erforderlich sind, ergibt sich aus den Länderbauordnungen. So müssen nach der Bayerischen Bauordnung bauliche Anlagen eine Blitzschutzanlage erhalten, bei denen nach Lage; Bauart oder Nutzung Blitzeinschlag leicht eintreten oder zu schweren Folgen führen kann. Zu solchen Anlagen zählen Gebäude und Lagerstätten die die Umgebung wesentlich überragen (Hochhäuser, Türme) die besonders brand- und explosionsgefährlich sind und solche, die auf Grund ihrer Nutzung zu größeren Menschenansammlungen führen (Kirchen, Sporthallen, Kaufhäuser usw.

    Zu unterscheiden ist zwischen zündenden und nicht zündenden Blitzschlägen. Zündende Blitzeinschläge führen, wenn sie nicht in die Erde abgeleitet werden, zu Brandschäden. Nicht zündende Blitzschläge führen vor allem an elektrischen Geräten, Fernsehern, Computern zu Schäden. Es handelt sich um Auswirkungen, die aus einer Überspannung aufgrund eines entfernteren Blitzeinschlages resultieren. Blitzschutzanlagen sollten regelmäßig durch den TÜV oder andere Sachverständige überprüft werden.
    Abkürzung für: Balkon
    Ein Blockhaus wird aus Blockbohlen errichtet. Bei diesen handelt es sich um Rundstämme, Vierkanthölzer oder mehrschichtig verleimte Holzlamellen. Die Blockbohlen werden übereinander angebracht. In den Kreuzungspunkten werden die Wände untereinander stabilisiert und durch feste Verbindungen gegen Wind versteift. Zwischen den Bohlen bringt man zwecks Dichtigkeit Dämmstoffe an: früher Moos, heute moderne Materialien wie etwa Blockhausdichtbänder.

    Blockhäuser werden heute zunehmend energiesparend ausgelegt – mit zweischaligen Wandkonstruktionen bzw. Innendämmung plus Innenverkleidung. In Deutschland sind Blockhäuser aus massiven Blockbohlen selten, während sie in Nordamerika und Skandinavien bereits eine lange Tradition haben.

    Man unterscheidet Wohnblockhäuser von solchen für eine reine Feriennutzung. Bei Wohnblockhäusern ist auf eine effektive Wärmedämmung zu achten. Empfohlen werden bei Wohnblockhäusern mit zweischaliger Bauweise Wandstärken von 100 bis 180 mm.

    Blockhäuser gibt es auch als Bausatz. Interessierte Bauherren sollten jedoch bedenken: Bis zu 1.000 Stunden Arbeit können hier erforderlich sein. Montage und Haustechnik (Heizung, Sanitär) sind meist nicht im Preis enthalten. Zusätzliche Kosten fallen oft für die Dacheindeckung an, ebenso z.B. für das Fundament und die Ver- und Entsorgungsanschlüsse.
    Blockheizkraftwerke sind kleine Kraftwerke, die Wärme und Strom gleichzeitig am Verbrauchsort produzieren. Auf diese Weise entfallen Energieverluste beim Leitungstransport. Gerne verwendet werden sie insbesondere bei größeren Wohnanlagen, Hotelkomplexen oder Krankenhäusern. In den meisten Fällen werden sie mit Erdgas betrieben, seltener mit Heizöl, Diesel oder Rapsöl. Die erzeugte Heizenergie entsteht genau genommen als Abwärme bei der Erzeugung von Strom, dieses Konzept bezeichnet man auch als Kraft-Wärme-Kopplung. Es ist weit effizienter als die übliche getrennte Erzeugung von Strom und Wärme mit Leitungstransport des Stroms über weite Entfernungen (Wirkungsgrad bei herkömmlicher Stromerzeugung: 35 Prozent. Bei Kraft-Wärme-Kopplung: bis zu 90 Prozent). Nicht benötigter Strom kann in das allgemeine Stromnetz eingespeist werden, was dem Betreiber Einspeisevergütungen einbringt.

    Bei Ein- und Zweifamilienhäusern kommen Blockheizkraftwerke in der Kleinstversion zum Einsatz. Sie werden umgangssprachlich als Mini-Blockheizkraftwerke bezeichnet.

    Wirtschaftlich gehören Gebäude und Heizanlage zusammen; meist kümmert sich der Vermieter um den Betrieb der Heizung und kauft den nötigen Brennstoff ein. Die Heizkosten und die Betriebs- und Wartungskosten der Anlage werden nach der Heizkostenverordnung auf die Mieter umgelegt. Es gibt jedoch auch vertragliche Konstruktionen, bei denen das Blockheizkraftwerk vom Vermieter an einen anderen Betreiber verpachtet oder von vornherein durch einen externen Betreiber errichtet wird, das sogenannte Wärme-Contracting.
    Der Blockrahmen ist ein bündig zur Wandfläche eingebauter Fenster- oder Türrahmen.
    Als Blockrandbebauung bezeichnet man im Städtebau die Anordnung von mehreren Wohngebäuden um eine gemeinsam genutzte Freifläche. Die Gebäude werden in geschlossener Bauweise errichtet, die Freifläche auf dem Innenhof ist in der Regel begrünt. Die Blockrandbebauung wurde zuerst während der Industrialisierung verwendet. Zum typischen städtischen Baustil entwickelte sie sich im späten 19. und frühen 20. Jahrhundert. Zunächst dienten die Innenhöfe dabei als Platz zum Trocknen der Wäsche bzw. Abstellflächen. In früheren Zeiten waren in den Innenhöfen und unteren Stockwerken oft noch Gewerbebetriebe angesiedelt, was zu einer gesteigerten Geruchs- und Lärmproblematik führte. Dies machte die in Blockrandbebauung errichteten "Mietskasernen" unbeliebt. Seit ca. 1920 wurden sie von der Zeilenbauweise abgelöst.

    Heute sind Gebäude in Blockrandbebauung wieder attraktiv geworden. Die Innenhöfe haben gerade im städtischen bzw. großstädtischen Wohnumfeld eine erhöhte Bedeutung als Freizeitfläche. Dort können Plätze zum Spielen für Kinder, Gartenflächen oder begrünte Ruhezonen eingerichtet werden. Durch die vor dem Straßenlärm geschützten Freiflächen werden Wohnqualität und Wohnwert einer Wohnanlage erhöht.
    In der Energieeinsparverordnung (EnEV, 2009) wird gefordert, dass die wärmeübertragende Gebäudehülle, einschließlich der Fugen, dauerhaft luftundurchlässig abgedichtet wird.

    Die Luftdichtigkeit eines Gebäudes lässt sich mit Hilfe der "Blower-Door", (deutsch: "Gebläse-Tür") überprüfen. Die Blower-Door-Ausrüstung besteht aus einem Gebläse, welches mithilfe eines verstellbaren Rahmens und eines Nylontuches luftdicht in den Rahmen einer der Außentüren eines Gebäudes eingebaut werden kann. Über eine Drehzahlregelung des Gebläses und verschiedene Messblenden kann der vom Gebläse geförderte Luftvolumenstrom in einem weiten Bereich an die jeweilige Gebäudegröße und -dichtigkeit angepasst werden. In der Messeausrüstung ist ein Manometer enthalten, welches die Druckdifferenz zwischen dem Gebäudeinneren und der Umgebung ermittelt, sowie eine Einrichtung zur Bestimmung des vom Gebläse geförderten Volumenstroms.

    Es wird der Volumenstrom bestimmt, der für die Aufrechterhaltung eines Differenzdruckes von 50 Pa zwischen innen und außen erforderlich ist. Hierbei werden sowohl Unterdruck- als auch Überdruckmessungen durchgeführt. Teilt man diesen Wert durch das Luftvolumen des untersuchten Gebäudes, so erhält man den n50-Wert. Diese Luftwechselzahl verwendet man international für die Bewertung der Luftdichtigkeit. So bedeutet zum Beispiel ein n50-Wert von 1,0 h-1, dass bei 50 Pa Differenzdruck das Luftvolumen des Gebäudes einmal pro Stunde ausgetauscht wird.

    Die einzelnen Schritte für die Durchführung und Auswertung einer Blower-Door-Messung sind seit 2001/02 in der DIN EN 13829 (Wärmetechnisches Verhalten von Gebäuden - Bestimmung der Luftdurchlässigkeit von Gebäuden - Differenzdruckverfahren) geregelt.

    Die DIN EN 13829 beschreibt zwei Arten der Messungen:

    • Verfahren A (Prüfung des Gebäudes im Nutzungszustand): Das Gebäude befindet sich in den Zustand in welchem Heizungs- und Lüftungsanlagen genutzt werden.
    • Verfahren B (Prüfung der Gebäudehülle): Messung erfolgt nach Fertigstellung der luftdichten Ebene. Die einstellbaren und absichtlich vorhandenen Öffnungen in der Gebäudehülle sind abzudichten.

    Vor einer Messung sollten aus baulicher Sicht folgende Arbeiten fertig ausgeführt sein:

    • Massive Außenwände sollen innen vollständig verputzt sein.
    • Die Luftdichtheitsschicht im Leichtbaubereich sowie luftdichte Anschlüsse zwischen verschiedenen Bauteilen sollten vollständig hergestellt sein.
    • Alle Durchdringungen durch die luftdichte Ebene für Elektro-, Sanitär-, Heizungs- sowie Lüftungsinstallationen müssen möglichst ausgeführt sein.

    Vorbereitung am Gebäude:

    • Wärmeerzeuger innerhalb des zu messenden Gebäudeteils, welche die Luft aus der Raumluft beziehen, sind stillzulegen.
    • Asche aus Festbrennstoffzellen ist zu entfernen.
    • Innentüren müssen geöffnet sein.
    • Alle Bauteile der Gebäudehülle z.B. Dach, Boden, sollten von innen gut zugänglich sein.

    Alle Öffnungen, welche den aktuellen vom fertigen Bautenzustand unterscheiden sind für die Dauer der Messung abzukleben (Folie oder Klebeband). Bei Durchbrüchen z.B. für Abluftleitungen und Kanalanschlüsse, können temporäre Abdichtungen auch mit aufgeblasenen Luftballons erfolgen. Es wird die Luftmenge bestimmt, die bei eventuell vorhandenen Leckagen der Gebäudehülle strömen kann. Die Tür oder das Fenster, in welcher die Messeinrichtung eingesetzt wird, kann natürlich nicht mitgemessen werden. Da es oft wichtig ist, auch die meist großen Haustüren zu erfassen, kann für den Einbau des Blower-Door-Gerätes auch zum Beispiel eine Balkontür verwendet werden.

    Ortung vorhandener Leckagen: Beim Unterdruck von 50 Pa lassen sich Undichtigkeiten durch deutliche Luftströmungen nachweisen. Folgende Verfahren kommen für das Auffinden undichter Stellen infrage:

    • "Aufspüren" der Strömung mit der Hand. Die Haut kann Luftströmungen bereits ab Geschwindigkeiten von etwa 0,1 m/s empfinden. Eventuell vorhandene Temperaturdifferenzen zwischen innen und außen erhöhen die Sensibilität.
    • Rauchröhrchen: Mittels eines Handgerätes wird eine Nebelwolke freigesetzt, welche kleine Luftströmungen sichtbar macht.
    • Anemometer: Messen der Luftbewegung mithilfe von Hitzdrahtsonden oder Thermistoren (Halbleiterwiderstände).
    • Infrarot-Thermographie: Messung der Oberflächentemperaturen, um zum Beispiel durch einströmende Kaltluft abgekühlte Bauteile mit einem Farbbild sichtbar zu machen.
    • Theaternebel/Nebelgenerator: Der zu untersuchende Gebäudeteil wird innen dicht mit Nebel geflutet. Anschließend wird mit dem Blower-Door-Gerät Überdruck erzeugt. Die Stellen, an denen der Nebel dann auf der Außenseite des Gebäudes sichtbar wird, geben Auskunft über Leckagen.

    Bei der Messung mit der Blower-Door geht es stets um zwei Ziele: Erstens darf die Luftmenge, die der Ventilator fördert und welche durch unvermeidliche Fugen entweicht nach EnEV höchstens dreimal in der Stunde die Luft im Gebäude austauschen (bei Gebäuden mit Lüftungsanlagen höchstens 1,5 mal). Zweitens muss derjenige, der die Messung durchführt, auch die Fehlstellen lokalisieren und dokumentieren können, damit man diese beseitigen kann. Ein Test, der nur feststellen kann, dass die DIN-Norm nicht eingehalten wird, ohne die Leckstellen zu orten, ist nicht nützlich.

    Als Ergebnis der Messungen findet man folgende typische Luftwechselraten: Altbauten 4 bis 12 h-1 Neubauten ohne besondere Abdichtungen 3 bis 7 h-1, bei Niedrigenergiehäusern 1 bis 2 h-1 und bei Passivhäusern 0,1 bis 0,6 h-1. Die Luftwechselraten welche mit Blower-Door-Messungen ermittelt wurden, sind jedoch nicht mit den realen Luftwechselraten unter den üblichen Nutzungsbedingungen zu verwechseln. Hierzu müssen die ermittelten Werte durch 10 bis 15 geteilt werden, um dem zumindest in den unteren Etagen üblicherweise sehr viel niedrigeren Winddruck nahe zu kommen.

    Bei dichten Gebäuden bleibt im Wesentlichen nur die Fugendurchlässigkeit der Fenster mit der geschilderten Luftströmung für diesen Druckausgleich. Dadurch kann bei der Luftströmung von innen nach außen bei winterlichen Temperaturen Tauwasser und gegebenenfalls Schimmelbildung im Fensterfalz auftreten. Früher trat das weniger auf, weil die Gebäudeundichtigkeiten insgesamt größer waren. Auch Temperaturdifferenzen führen zu Druckdifferenzen und veranlassen damit Ausgleichsströmungen. Je größer diese Differenzen sind, umso größer ist auch der mögliche Luftaustausch. Die höhere Temperatur erzeugt gegenüber der niedrigen Temperatur einen Überdruck. Dass der Effekt mit der Höhe eines Raumes zunimmt, ist insbesondere bei Kaminen und Lüftungsschächten bedeutsam. Wenn die Außen- und Innentemperaturen gleich sind, ist ein Luftaustausch durch Temperaturunterschiede nicht mehr möglich.

    Die Luft darf nur über die vorgesehenen Lüftungsmöglichkeiten den Innenraum verlassen. Strömt Raumluft, welche immer feucht ist, durch baubedingte Mängel (Fugen, Ritzen, Schlitze) ins Freie, entstehen in vielen Fällen Bauschäden mit Schimmelbildung. Strömt z.B. feuchte Raumluft durch eine Mineralwoll- oder andere Dämmschicht, dann wird sie auf der raumabgewandten Außenseite der Dämmschicht an der Innenseite der Außenwand im Winter abkühlen. Damit wird der Taupunkt unterschritten und Tauwasseranfall ist die Folge. Die einzige Möglichkeit, dies zu verhindern ist eine sorgfältige luftdichte Ausführung der Konstruktion auf der Innenseite (Dampfbremse). Luftdichtheit ist jedoch nicht mit Dampfdiffusionsdichtheit zu wechseln. So ist ein normaler Innenputz auf einem Mauerwerk ausreichend luftdicht, aber dampfdiffusionsoffen.
    Im Bestreben, zu einer europäischen Vereinheitlichung der Immobilienbewertung in den Mitgliedsländern der EU zu gelangen, wurden von der TEGOVA ("The European Group of Valuers Associations"), im Blue Book europäische Bewertungsstandards und Begriffsdefinitionen zusammengefasst. Es handelt sich um die "European Valuation Standards" (EVS). Sie sind 2012 in siebter Auflage erschienen.

    Das Blue Book könnte man mit großen Abstrichen mit den deutschen Wertermittlungsrichtlinien vergleichen, die allerdings auf einer rechtlichen Grundlage der ImmobilienWertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und der Verkehrswertdefinition des BauGB aufbaut, was bei den European Valuation Standards nicht der Fall ist. Diese erlangen ihre Anerkennung durch eine entsprechende Verkehrsgeltung in den EU-Staaten.
    Blueprinting ist ein Verfahren, bei dem letztendlich die Kontakte des Kunden mit dem Unternehmen im Zeitablauf, d.h. sequentiell, abgebildet werden. Damit ergibt sich eine Line of Visibility; dies sind die Punkte, bei denen das Immobilienunternehmen jeweils von seinen Kunden wahrgenommen wird.
    Mieter dürfen in der Mietwohnung Blumen und Pflanzen in beliebiger Anzahl halten. Die Grenze ist dann zu ziehen, wenn die Mietwohnung in ihrer Substanz gefärdet ist. Dies kann z.B. der Fall sein, wenn eine extreme Luftfeuchtigkeit entsteht, die durch normales Lüften nicht mehr entfernt werden kann. Dann besteht die Gefahr der Schimmelbildung sowie ggf. der Durchfeuchtung und dadurch bedingten Wirkungslosigkeit von Dämmstoffen.

    Außerhalb der Mieträume – etwa im Hausflur oder Treppenhaus – dürfen Pflanzen nur mit Zustimmung des Vermieters aufgestellt werden. Ein Anspruch darauf besteht nicht. Einzelne Mieter haben nicht das Recht, über die Dekoration von Gemeinschaftsräumen alleine zu entscheiden.

    Auf Balkonen dürfen Mieter ohne Zustimmung des Vermieters grundsätzlich pflanzen, was sie wollen. Allerdings darf die Sicherheit von Gebäude und Passanten nicht gefährdet werden. Zentnerschwere Blumenkübel und schlecht gesicherte Blumenkästen auf der Außenseite sind zu vermeiden. Kommt es aus derartigen Gründen zur Beschädigung des Balkons oder zur Verletzung von Passanten, haftet der Verursacher und damit der Mieter. Zu vermeiden sind auch wasserdurchlässige Blumenkästen auf der Außenseite des Balkons, durch die Schmutzwasser auf Passanten und darunter liegende Balkone tropfen kann. Der Vermieter hat keinen Anspruch gegen seine Mieter auf eine einheitliche Balkonbepflanzung oder die Kostenübernahme für eine solche.

    Das Landgericht München I hat entschieden, dass hochwachsende Bäume wie etwa ein Bergahorn nicht auf einen Balkon gehören. Im konkreten Fall hatte der Baum bereits seit Jahren eine Krone ausgebildet, die erheblich über den Balkon hinausragte, wuchs nach Sprengung seines Pflanzbehälters bereits auf dem Balkonboden und war ohne Erlaubnis des Vermieters mit in der Hauswand verankerten Stahlseilen und -Federn gesichert worden (8.11.2016, Az. 31 S 12371/16). Hier musste der Mieter den Baum schließlich entfernen.

    Außenfensterbänke werden von einigen Gerichten nicht als Teil der Mietwohnung angesehen. Das Anbringen von Blumenkästen auf diesen ist daher nur mit Zustimmung des Vermieters zulässig – es sei denn, es sind bereits bauseitig Einrichtungen zur Aufnahme von Blumenkästen vorhanden (AG Lichtenberg, Urteil vom 15.11.2005, Az. 14 C 384/05).
    Abkürzung für: Baumasse
    Abkürzung für: Bundesministerium für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau
    Abkürzung für: Bundesministerium für Finanzen
    Abkürzung für:
  • Bemessungsgrundlage
  • Bundesmietengesetz
    • Abkürzung für: Bundesmietengesetz
    Abkürzung für: Bundesminister für Justiz
    Abkürzung für: Bundesministerium für Wirtschaft und Finanzen
    Abkürzung für: Baumassenzahl
    Abkürzung für: Bundesnaturschutzgesetz
    Abkürzung für: Bundesnotarordnung
    Abkürzung für: Bauordnung
    Beim Boardinghouse handelt es sich um eine Mischform zwischen Appartementhaus und Hotel. Insbesondere Gäste mit längerer Verweildauer sind Zielgruppe eines Boardinghouse, dessen Betreiber ein vielfältiges Angebot an Dienstleistungen wie Grundreinigungs- und Wäscheservice, Telefonzentrale und Einkaufsservice bieten. Auf kostenträchtige Einrichtungen wie Schwimmbad oder Restaurant wird meist verzichtet. Falls Langzeitgäste ausfallen, kann das Haus in den wachstumsträchtigen 2-Sterne-Hotelmarkt ausweichen.

    Ein Boardinghouse ist vielfach Anlageobjekt für institutionelle Investoren wie Versicherungen und Pensionskassen, aber auch für private Anleger im Rahmen geschlossener Immobilienfonds.
    Als Boden bezeichnet man die oberste Schicht der Erdkruste. Deren Bestandteile werden eingeteilt in mineralische Substanzen, Bodenwasser, Bodenluft und organische Substanzen, insbesondere Humus. Die Schichtung auf dem unverwitterten Ausgangsgestein beginnt mit den mineralischen Substanzen, die mit Ton, Eisen, Aluminium vermischt sind. Darauf folgt der mineralisch-organische Oberboden, hierauf der organische Boden und die oberste Schicht ist die sogenannte Streu, die das sichtbare unzersetzte Ausgangsmaterial darstellt.

    Je nach physikalischer Eigenschaft eignet sich der Boden mehr oder weniger als Grundlage von Baukörpern. Baugrund wird nach DIN 4020 für geotechnische Untersuchungen wie folgt definiert: „Boden bzw. Fels einschließlich aller Inhaltsstoffe (z.B. Grundwasser und Kontaminationen), in und auf dem Bauwerke gegründet bzw. eingebettet werden sollen bzw. sind, oder der durch Baumaßnahmen beeinflusst wird“. Als Baugrund eignet sich nur der Boden, der tragfähig ist, also keine Setzungserscheinungen zeigt. Setzungsberechnungen erfolgen auf der Grundlage der DIN 2019. Ob sich eine Grundstücksfläche physikalisch als Baugrund eignet, kann durch Baugrundsachverständige festgestellt werden. Eignet sich der untersuchte Boden nicht als Baugrund, besteht meist die Möglichkeit, durch ein Bodenaustauschverfahren für eine feste Bebauungsgrundlage zu sorgen.
    Künstliche Hügel, Terrassen, Dämme, Bodenaufschüttungen und/oder Erdwälle zu Einfriedungszwecken nicht nur vorübergehender Art, wie z.B. Aufschüttungen aus dem Aushub von Baugruben, bezeichnet man als Bodenerhöhungen.

    Diese müssen so angelegt sein, dass Schädigungen der Nachbargrundstücke, z.B. durch Abrutschen des Bodens, ausgeschlossen sind. Der Grundstückseigentümer hat eine Sicherungspflicht, deren Verletzung einen Schadensersatzanspruch des Nachbarn nach sich zieht.
    Das Bodenschutzgesetz bezweckt die nachhaltige Sicherung oder Wiederherstellung der Funktionen des Bodens. Es sollen schädliche Bodenveränderungen abgewehrt, der Boden von Altlasten und Gewässerverunreinigungen befreit und Vorsorge gegen nachteilige Einwirkungen auf den Boden getroffen werden. Bei Einwirkungen auf den Boden sollen Beeinträchtigungen seiner natürlichen Funktionen sowie seiner Funktion als Archiv der Natur- und Kulturgeschichte soweit wie möglich vermieden werden. Unterschieden wird dabei zwischen den drei Hauptfunktionen:
    • Natürliche Funktionen als Lebensgrundlage für Menschen, Tiere und Pflanzen, als Bestandteil des Naturhaushalts und als Filtermechanismus zum Schutz des Grundwassers,
    • Funktionen als Archiv der Natur- und Kulturgeschichte,
    • Nutzungsfunktionen als Rohstofflagerstätte, Fläche für Siedlung und Erholung, Standort für die land- und forstwirtschaftliche Nutzung, Standort für sonstige wirtschaftliche und öffentliche Nutzungen, Verkehr, Ver- und Entsorgung.
    Anliegen des Gesetzes ist es u.a., den beiden erstgenannten Funktionen gegenüber den wirtschaftlichen Nutzungsfunktionen einen gleichrangigen Stellenwert zu verleihen.
    Bodenmanagement ist Teil des Immobilienmanagements. Es umschreibt die Steuerungsprozesse, die darauf abzielen, im Rahmen des Gebotes des sparsamen und schonenden Umganges mit Grund und Boden vorhandenes Bauland für den vorgesehenen städtebaulichen Bedarf verfügbar zu machen und erforderliche Baulandausweisungen vorzunehmen. Zum Bodenmanagement gehören neben Aufstellung von Bebauungsplänen die amtlichen und freiwilligen Umlegungsmaßnahmen, die Durchführung der Erschließung, Maßnahmen der Bodensanierung und die Herstellung der infrastrukturellen Einrichtungen, die im Rahmen der künftigen Bodennutzung als Wohn- oder Gewerbestandorte erforderlich sind.

    Im Vordergrund steht dabei im Sinne eines haushälterischen Bodenmanagements die Wiederverwendung alter aufgegebener Standorte (Recyclingflächen, Konversionsflächen) vor allem innerhalb alter Siedlungsgebiete (Flächenressourcen-Management). Diese Flächen sollen bevorzugt einer neuen Standortnutzung zugeführt werden, bevor neues Bauland ausgewiesen wird. Da den Gemeinden das "Produktionsmonopol" für Bauland zusteht, kommt es entscheidend darauf an, wie und in welchem Umfange seitens der Gemeindeverwaltungen Bereitschaft besteht, dem Siedlungsdruck gerecht zu werden. In der Regel werden Gewerbegebiete gerne ausgewiesen. Bei Wohnbaugebieten besteht dagegen oft vornehme Zurückhaltung.

    Eine beliebte Strategie des gemeindlichen Bodenmanagements besteht darin, Flächen zu erwerben, die noch nicht Bauerwartungsland sind, später aber im Flächennutzungsplan als Bauflächen ausgewiesen werden. Dies ist dann die Grundlage für die Schaffung von Baurechten im Rahmen von Bebauungsplänen. Mit dem Verkauf an spätere Bauherren und Investoren können "Planungsgewinne" ganz oder teilweise abgeschöpft werden. Soll billiges Bauland bereitgestellt werden, wird die Gemeinde auf die Abschöpfung von Planungsgewinnen verzichten.

    Eine andere Strategie besteht darin, keine eigenen Haushaltsmittel der Gemeinde einzusetzen und die Baulandproduktion (Beplanung, Erschließung, Zurverfügungstellung von Ausgleichsflächen) nach den Vorgaben der Gemeinde durch Einschaltung von Investoren im Rahmen von Vorhaben- und Erschließungsplänen abwickeln zu lassen. Auch Public-Private-Partnership Gesellschaften, an denen die Gemeinde beteiligt ist, können als Instrumente des Bodenmanagements genutzt werden.
    Bei den Katasterämtern, die alle Grundstücke ihres Katasterbezirks im Liegenschaftsbuch und der Liegenschaftskarte erfasst haben, wird die Art der Bodennutzung bundeseinheitlich mit den gleichen Begriffen bezeichnet. Diese Begriffe finden seit einigen Jahren auch Eingang in die Spalte "Wirtschaftsart" der Bestandsverzeichnisse der Grundbücher. Zu den Hauptnutzungsarten gehören:
    • Gebäude- und Freiflächen
    • Verkehrsflächen
    • landwirtschaftliche Flächen
    • Waldflächen
    • Wasserflächen
    • Betriebsflächen (unbebaute Abbauflächen)
    • Erholungsflächen
    • Flächen anderer Nutzung einschließlich Unland

    Für die Definition der Flächennutzungsarten ist die Arbeitsgemeinschaft der Vermessungsverwaltungen der Bundesländer zuständig. Sie haben die verschiedenen Nutzungsarten in ein bundesweit einheitliches Nutzungsartenverzeichnis aufgenommen.

    Das Statistische Bundesamt veröffentlicht in bestimmten Abständen die Flächennutzungsstruktur Deutschlands. Gebäude- und Freifläche zusammen mit Verkehrsfläche, Erholungsfläche und einem Teil der Betriebsfläche werden als "Siedlungs- und Verkehrsfläche" bezeichnet. Mit einem Rückgang des Siedlungsflächenwachstums wird bei stagnierender oder gar abnehmender Bevölkerungszahl gerechnet.
    Unter Bodenordnung versteht man Maßnahmen der Umlegung im Zusammenhang mit der Erstellung eines Bebauungsplanes (Neuerschließungsumlegung) oder städtebaulichen Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen (Neuordnungsumlegung). Möglich ist auch eine Umlegung im Bereich der im Zusammenhang bebauten Ortsteile (Innenbereich). Zweck der Umlegung ist es, die Grundstücke nach den Vorgaben des Bebauungsplanes oder der geplanten Neuordnungsmaßnahme so zu ordnen, dass bebaubare Parzellen entstehen bzw. optimiert werden. Die Umlegung kann von Amts wegen oder freiwillig durchgeführt werden.

    Im Umlegungsgebiet werden alle Grundstücke zunächst zu einer rechnerischen Gesamtmasse vereinigt (Umlegungsmasse). Nach Abzug der Erschließungsflächen verbleibt die Verteilungsmasse. Die Zuteilung der neu entstandenen Grundstücke erfolgt nach Maßgabe der Werte, die der jeweilige Grundstückseigentümer mit Einwurf seines Grundstücks beigetragen hat, oder nach Flächen. Die Verteilung soll so erfolgen, dass die erforderlichen Ausgleichszahlungen möglichst gering gehalten werden. Erfolgt die Verteilung nach Flächen, darf der Abzug von der Einwurfsmasse für Erschließungsanlagen bei der Neuerschließungsumlegung 30 Prozent und bei der Neuordnungsumlegung 10 Prozent im amtlichen Verfahren nicht überschreiten. Findet eine Umlegung "Wert gegen Wert" statt, ist keine Begrenzung vorgesehen.

    Mit Bekanntgabe des Umlegungsbeschlusses tritt eine Verfügungs- und Veränderungssperre in Kraft, die in den Grundbüchern der betroffenen Eigentümer durch Eintrag eines Umlegungsvermerks ihren Niederschlag findet. Der Verkauf von Grundstücken ist ebenso wie die Durchführung wertbeeinflussender Veränderungen genehmigungsbedürftig.

    An die Stelle der früheren Grenzregelung trat im Zuge der Novellierung des Baugesetzbuches im Jahr 2004 das "vereinfachte Umlegungsverfahren" (§ 80 BauGB). Es kommt nur dann in Betracht, wenn nicht selbstständig bebaubare Grundstücke untereinander getauscht oder Grundstücke oder Grundstücksteile einander einseitig zugeteilt werden können.

    Makler, die sich mit der Vermittlung von Baugrundstücken befassen, sollten sich im Zweifel vor Entgegennahme von Aufträgen vergewissern, wie weit der Stand des Umlegungsverfahrens gediehen ist, um nicht Grundstücke anzubieten, die noch zur "Einwurfsmasse" zählen. Zuständig für die Umlegung ist die jeweilige Gemeinde, die einen Umlegungsausschuss bildet. Die Umlegung wird von der Gemeinde aber häufig übertragen auf die staatlichen Vermessungs- und Katasterämter, oder, wo Flurbereinigungsbehörden vorhanden sind, auch auf diese.

    Literaturhinweis:
    Diedrich, Hartmut | "Baulandumlegung" | München
    Der Begriff „Bodenplatte“ wird umgangssprachlich für verschiedene Arten von Fundamenten benutzt. Eine Bodenplatte im engeren Sinn ist ein tragendes, plattenförmiges Fundament aus Beton. Sie wird auch als Sohlplatte bzw. Gründungsplatte bezeichnet. Diese Fundamentart ist streifen- oder punktförmigen Fundamenten vorzuziehen, wenn das Gewicht des Bauwerks für derartige Konstruktionen zu hoch ist, wobei auch zum Beispiel Schnee- und Windlasten zu beachten sind. Der Kostenaufwand für eine durchgehende, tragende Platte kann im Einzelfall sogar geringer ausfallen als zum Beispiel bei einem Streifenfundament – hier ist ein rechtzeitiger Preisvergleich erforderlich. Den Unterschied machen dabei die Arbeitskosten aus, da insbesondere bei Häusern mit kompliziertem Grundriss das Anbringen von Fundamentstreifen unter allen tragenden Gebäudeteilen sehr aufwändig werden kann. Ein Vorteil der Fundamentplatte gegenüber anderen Gründungen besteht darin, dass sich das Gebäude nicht ungleichmäßig setzt und so der Gefahr von Setzungsschäden und Rissen im Mauerwerk vorgebeugt wird.

    Die Bodenplatte wird mit einer Stahlbewehrung versehen, ihre Herstellung erfordert eine Verschalung. Als Mindesttiefe sind bei dem in Deutschland herrschenden relativ milden Klima aus Frostschutzgründen 80 cm ausreichend. Unter der Fundamentplatte wird eine sogenannte Sauberkeitsschicht angebracht, die ca. 5 cm dick ist und aus Kies oder Magerbeton besteht. Zusammen mit diffusionsdichten Kunststofffolien verhindert diese Schicht das bodenseitige Eindringen von Feuchtigkeit.

    Die Bodenplatte kann auch über einem Keller angebracht sein. In diesem Fall wird teilweise auf eine Dämmung der Bodenplatte verzichtet. Moderne Energiesparhäuser werden in der Regel mit einer gedämmten Bodenplatte ausgestattet. Die Dämmung kann unter oder über der Bodenplatte angebracht werden, bei unterseitiger Anbringung müssen feuchtigkeitsunempfindliche Materialien verwendet werden. Angeboten werden auch Thermobodenplatten mit integrierten Dämmschichten und Heizschlangen.
    Der Bodenpreisindex drückt das Verhältnis von durchschnittlichen Bodenpreisen eines bestimmten Entwicklungszustandes zu unterschiedlichen Zeitpunkten an einem bestimmten Ort in Form eines Index aus. Bodenpreisindexreihen lassen sich aus der Entwicklung von Bodenrichtwerten ableiten. Sie sind ein Indiz zur Beurteilung der Entwicklung eines Raumes. Indexreihen verschiedener Orte lassen deren unterschiedliche Entwicklung erkennen.

    Mit der Ermittlung von Bodenpreisindices befassen sich vor allem Gutachter-Ausschüsse. Grundlage hierfür sind Kaufpreissammlungen.
    Der Begriff taucht mit unterschiedlichem Inhalt im Vermessungswesen und im Pachtrecht auf.
    Bei Vermessungen wird der Theodolit (Fernrohr mit Fadenkreuz auf Stativ) über einem Bodenpunkt aufgestellt. Bezugspunkte sind markierte andere Bodenpunkte oder Hochpunkte (unzugängliche Stellen), zwischen denen Strecken- und Winkelmessungen durchgeführt werden.

    Bei der Landpacht gibt die Anzahl der Bodenpunkte die Ertragsfähigkeit von Acker- bzw. Grünland an. Mit Hilfe der Bodenpunkte lassen sich Vergleiche unter regional unterschiedlichen Bodenqualitäten hinsichtlich Kaufpreis und Pacht anstellen. Für das Bundesland Sachsen liegt die durchschnittliche Bodenpunktzahl z.B. bei 46. Auch für die Höhe mancher Fördergelder (z.B. Flächenstilllegung bei Grünland) spielt die Bodenpunktzahl eine Rolle.
    Die Bodenreform zielt auf die Änderung der Eigentums- und Besitzverhältnisse an Grund und Boden ab. Initiator der Bodenreformbewegung war der Amerikaner Henry George (1839 – 1897). Sein Buch „Progress and Property“ (Fortschritt und Eigentum) wurde auch ins Deutsche übersetzt. Er glaubte, dass allein durch die Besteuerung der Grundrente die staatlichen Aufgaben finanziert werden könnten. Seine Bewegung wurde deshalb auch als Single-Tax-Movement bezeichnet. Allerdings waren vorher schon die theoretischen Grundlagen vorhanden, zum Beispiel von John Stuart Mill (1806 – 1873), einem der Schöpfer der Grundrententheorie. Er bezeichnete die Grundrente als Unearned Increment, also als unverdienten Zuwachs, und forderte dessen Besteuerung.

    In Deutschland zählen zu den Bodenreformern vor allem der Soziologe und Mediziner Franz Oppenheimer (1864 – 1943), dessen Schüler Ludwig Erhard war. Er ging von der Vorstellung eines bestehenden Bodenmonopols als Klassenmonopol der Bodeneigentümer aus, die durch die Gründung von Siedlungsgenossenschaften überwunden werden könnten. Er wurde zu einem ideellen Träger des späteren gemeinnützigen Wohnungseigentums.

    Auch Friedrich List war das Bodeneigentum ein Dorn im Auge. Er wollte den Bodengewinn durch eine fünfzigprozentige Wertzuwachssteuer abschöpfen. Der stärkste bodenreformerische Entwicklungsschub ging von dem Berliner Volksschullehrer Adolf Damaschke (1865 – 1935) aus, der das Agieren von Terraingesellschaften und Bodenspekulanten gewissermaßen vor Ort aus nächster Nähe beobachten konnte. Er forderte zur Abschöpfung des Bodenertragszuwachses die Einführung der Wertzuwachssteuer, deren Aufkommen zur Förderung des Wohnungsbaus und Linderung der Armut verwendet werden sollte. Dies erwies sich allerdings als Fehlschlag und mündete schließlich pauschal als zweiprozentiger Zuschlag in die Grunderwerbsteuer ein. Ihm gelang allerdings die Aufnahme des Artikels 155 in die Weimarer Verfassung. Daraus folgendes Zitat: „Die Verteilung und Nutzung des Bodens wird von Staats wegen in einer Weise überwacht, die Missbrauch verhütet und dem Ziele zustrebt, jedem Deutschen eine gesunde Wohnung und allen deutschen Familien, besonders den kinderreichen, eine ihren Bedürfnissen entsprechende Wohn- und Wirtschaftsheimstätte zu sichern“.

    Nach dem zweiten Weltkrieg gab es neue Initiativen von Johannes Lubahn (1879 - 1969), er schlug eine städtische Grundrentenabgabe vor, und Wilhelm Dittus (geb. 1900), der einen Planungswertausgleich forderte. Schließlich wurde ein Planungswertausgleich auf dessen Initiative in das Städtebauförderungsgesetz von 1971 aufgenommen.

    Heute sind bodenreformerische Überlegungen kein Thema mehr. Die Zeiten hoher Baulandpreisanstiege sind vorbei. Außerdem gibt es heute auf der Grundlage von Städtebaulichen Verträgen, Public-Private-Partnerships, sowie Vorhaben- und Erschließungsplänen Möglichkeiten, gemeindliche Interessen mit denen von Investoren vertraglich zu regeln.
    Bodenrichtwerte sind Wertkonstrukte, die unter Berücksichtigung der Entwicklungszustände (Bauland, Bauerwartungsland usw.) aus Grundstückskaufpreisen abgeleitet werden. Sie werden vom Gutachterausschuss für ein Gemeindegebiet ermittelt und veröffentlicht. Einem Bodenrichtwert liegt meist eine bestimmte bauliche Nutzungskennzahl (GFZ) zugrunde. Bei gleichwertiger Lage können aus Bodenrichtwerten Verkehrswerte von unbebauten Grundstücken oder Bodenwertanteile von bebauten Grundstücken auch dann abgeleitet werden, wenn die zugelassene bauliche Nutzungsintensität kleiner oder größer ist als diejenige, die dem Wert des ideellen Bezugsgrundstücks zugrunde liegt. Hilfsmittel hierbei sind Umrechnungskoeffizienten.

    Bodenrichtwerte werden von Gutachterausschüssen auf der Grundlage ihrer Kaufpreissammlung errechnet und in Bodenrichtwertkarten dargestellt. Der Bodenrichtwert ist eine bedeutsame Größe im Rahmen der Ermittlung von Verkehrswerten für bebaute und unbebaute Grundstücke.

    Er dient auch als Bemessungsgrundlage für die Ermittlung der Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer, wenn ein Grundstück übertragen wird. Der hierbei in der Vergangenheit erfolgte Abschlag von 20 Prozent ist zum 01.01.2009 entfallen. Ferner findet der Bodenrichtwert Eingang in die Berechnung des (abschreibungsfähigen) Gebäudewertanteils bei Hausverkäufen, in dem vom Kaufpreis der sich am Bodenrichtwert orientierende Bodenwert abgezogen wird.
    Die von den Gutachterausschüssen ermittelten Bodenrichtwerte werden in sogenannten Bodenrichtwertkarten dargestellt. Dazu werden die Symbole der den Werten zugrundeliegenden Nutzungsarten und Nutzungskennzahlen, sowie die Begrenzungslinien der Bodenrichtwertzonen eingetragen. 1,2 bedeutet z.B. eine Geschoßflächenzahl von 1,2, MI bedeutet Mischgebiet usw.

    Bodenrichtwertkarten können als Kartenmaterial teilweise aber auch auf CD oder via Internet gegen eine bestimmte Gebühr bei den Gutachterausschüssen bezogen werden. Neben Bodenrichtwertkarten für Bauland gibt es auch solche für landwirtschaftlich genutzte Flächen.
    Die am 11.2.2011 in Kraft getretene Bodenrichtwertrichtlinie wurde von einer Arbeitsgruppe, bestehend aus Vertretern des Bau- und des Finanzministeriums, den zuständigen Ministerien der Bundesländer, den kommunalen Spitzenverbände und der Gutachterausschüsse erstellt. Sie wird gleichzeitig den Gutachterausschüssen zur Anwendung empfohlen. Damit soll die Ermittlung von Bodenrichtwerten vereinheitlich werden. Da es sich nur um eine Richtlinie ohne Verbindlichkeit für die Gutachterausschüsse handelt – die also einen Empfehlungscharakter besitzt – wird damit noch keine Verfahrensvereinheitlichung garantiert.

    Es handelt sich bei dieser Richtlinie um eine Art Interpretation der Immobilienwertermittlungsverordnung (§ 4 Abs. 2). Beschrieben werden die für die Bodenwertermittlung in Frage kommenden Daten und Informationen, die Vorgehensweise bei Ermittlung der Bodenrichtwertzonen für die verschiedenen Flächenarten (Gemeinbedarfsflächen, Bauerwartungsland, Rohbauland, Bauland). Zu berücksichtigen sind dabei die Bauweise, das Maß der baulichen Nutzung und eine Reihe weiterer Grundstücksmerkmale.

    Belastete Grundstücke (z.B. Grundstücke, die mit Grunddienstbarkeiten oder mit Altlasten belastet sind) dürfen bei der Ermittlung der Bodenrichtwerte nicht berücksichtigt werden. Wenn das Maß der baulichen Nutzung durch das Verhältnis von Geschossfläche zu Grundfläche angegeben wird, dann muss sich daraus eine wertrelevante Geschossflächenzahl (WGFZ) ergeben.

    Standard für die Bodenwertermittlung sind die Werte erschließungsbeitragsfreier Grundstücke. Allerdings können Bodenrichtwerte auch für erschließungsbeitragspflichtige oder abgabepflichtige Bodenrichtwerte ermittelt werden. Die Bodenrichtwerte sollen im Rahmen eines Informationssystems zum Immobilienmarkt der Öffentlichkeit zugänglich sein.

    Die Bodenrichtwertrichtlinie enthält Anlagen mit der Darstellung aller in Frage kommenden amtlichen Abkürzungen, Erläuterungen zum Auszug aus den Bodenrichtwertkarten und eine Schnittstellenbeschreibung für das Bodeninformationssystem.
    Bauherren und Eigentümer eines Grundstücks tragen grundsätzlich das Risiko für unvorhergesehene Boden- und Wasserverhältnisse des Grundstücks. Allerdings muss sich der mit der Planung beauftragte Architekt im Rahmen eines gesonderten Auftrags zur Baugrundbeurteilung aufgrund von Bodenproben ein verlässliches Bild über die Bodenbeschaffenheit machen. Informationen über die Bodenbeschaffenheit können sog. Baugrundkarten, hydrographischen Karten und dem Altlastenkataster entnommen werden. Im Altlastenkataster sind allerdings (noch) nicht alle mit Altlasten behafteten oder altlastenverdächtigen Böden erfasst.
    Nach deutschem Recht gehören zu den Bodenschätzen alle mineralischen Rohstoffe im festen, flüssigen oder gasförmigen Zustand, die sich in Lagerstätten in oder auf der Erde, auf dem Meeresgrund, im Meeresuntergrund oder im Meerwasser befinden. Wasser selbst gehört nicht dazu. Unterschieden wird zwischen bergfreien und grundeigenen Bodenschätzen. Zu den bergfreien Bodenschätzen zählen 54 Arten von Metallen (z.B. Aluminium, Blei, Bor, Chrom, Cobalt, Eisen, Gold, Kupfer, Quecksilber, Silber, Titan, Zink und Zinn), Kohlenwasserstoffe, Stein- und Braunkohle, Stein- und Kalisalze, Flussspat, Quarz u.a. Sie fallen unter das Bundesberggesetz (§ 3 Abs. 3 BBergG).

    Das "Aufsuchen" von bergfreien Bodenschätzen muss beantragt und hierfür eine schriftliche Erlaubnis eingeholt werden. Aufsuchen bedeutet Entdeckung und Feststellung der Ausdehnung von Bodenschätzen. Die Gewinnung von Bodenschätzen bedarf zudem der schriftlichen Bewilligung. Wer die Bewilligung beantragt, muss u.a. ein Arbeitsprogramm vorlegen, aus dem insbesondere hervorgeht, dass die technische Durchführung der Gewinnung und die danach erforderlichen Einrichtungen unter und über Tage ausreichend sind. Die letzte Phase zum Erwerb des Eigentums des Bergwerks ist die amtliche Verleihung in einer "Berechtsamsurkunde", die dem Antragsteller zugestellt werden muss. Auf Initiative der Behörde wird das Bergwerkseigentum im Grundbuch eingetragen. Es umfasst allerdings nicht das Eigentum am Grundstück selbst.

    Grundeigene Bodenschätze sind solche, die nicht zu den bergfreien Bodenschätzen gehören. Hierzu zählen insbesondere Feldspate, Quarz und Dachschiefer. Das Eigentum an diesen Bodenschätzen ist Bestandteil des Eigentums am Grundstück.

    Der Betrieb, der sich mit der physischen Förderung von Bodenschätzen befasst, unterliegt einer strengen Reglementierung in Bezug auf Betriebssicherheit, Arbeitsschutz, Schutz der Oberfläche, usw. Die Betriebspläne des Betriebs müssen genehmigt werden. Eine Variante des Genehmigungsverfahrens besteht in der Durchführung eines Planfeststellungsverfahrens mit Umweltprüfung auf der Grundlage eines Rahmenbetriebsplanes.

    Zudem ist eine Reihe weiterer Vorschriften u.a. des Wasserrechts, des Immissionsschutzrechts, des Naturschutz- und Bodenschutzrechts zu beachten.
    Die Bodenschätzung bezieht sich auf landwirtschaftliche Böden, die in Grün- und Ackerland klassifiziert sind. Grundlage ist das (Bodenschätzungsgesetz – BodSchätzG), das am 1. Januar 2008 in Kraft getreten ist.

    Für die Bodenschätzung ist das jeweilige „Lagefinanzamt“ zuständig, wobei die Vermessungsämter ihren vermessungstechnischen Beitrag leisten. Ermittelt werden jeweils gesondert für Acker- und Grünland Bodenprofile, die wiederum Grundlage für die Ermittlung von Ertragsmesszahlen sind. Die derzeitigen Schätzergebnisse beziehen sich derzeit auf etwa 2.600.000 Hektar landwirtschaftliche Böden. Zu den landwirtschaftlichen Böden zählen nicht nur Äcker und Wiesen, sondern auch Gärten, Weingärten, Streuwiesen, Sümpfe, soweit landwirtschaftliche nutzbar. Beim Grünland wird beim Zustand des Bodens unterschieden zwischen Sand, lehmiger Sand, Lehm, Ton und Moor. Beim Ackerland wird stärker differenziert in Sand, anlehmiger Sand, lehmiger Sand, strak lehmiger Sand, sandiger Lehm, Lehm, lehmiger Ton(=toniger Lehm), Ton und Moor.

    Die Schätzungsergebnisse werden in Ertragsmesszahlen verdichtet. Es handelt sich um das Produkt der Fläche (in ar) und der Wertzahl (1 – 100). 100 ist der ertragsfähigste Boden.

    Informieren kann man sich in den Schätzbüchen und den zugehörigen Schätzkarten. Sie werden bei den Liegenschaftsämtern geführt. Die Kaufwerte von Ackerland pro Hektar hängen von der Ertragsmesszahl ab. Sie liegen nach den Zahlen des Statistischen Bundesamtes im Durchschnitt z.B. bei Flächengrößen von 2 bis 5 Hektar bei einer Ertragsmesszahl von unter 30 bei durchschnittlich 8.595 Euro pro Hektar und bei einer Ertragsmesszahl vom 60 und mehr dagegen bei durchschnittlich 18.334 Euro pro Hektar.

    Diese Ergebnisseder Bodenschätzung sind Grundlage für die Bewertung land- und forstwirtschaftlichen Vermögens nach dem Bewertungsgesetz. Für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke ist die Grundsteuer A zu berechnen.
    Das am 1. Januar 2008 in Kraft getretene Gesetz zur Schätzung des landwirtschaftlichen Kulturbodens (Bodenschätzungsgesetz – BodSchätzG) ist ein Nachfolgegesetz des „Gesetzes über die Schätzung des Kulturbodens in Deutschland“ vom 16. Oktober 1934. Zu den landwirtschaftlichen Flächen zählen Ackerland und Grünland. Zweck des Gesetzes nach § 1 ist es, eine Grundlage für die Ermittlung von Einheitswerten landwirtschaftlich genutzter Grundstücke und damit für eine gerechte Grundsteuer landwirtschaftlich nutzbarer Flächen zu schaffen. Außerdem dient es der Agrarordnung, dem Bodenschutz und den Bodeninformationssystemen.

    Untersucht werden sollen nach Maßgabe dieses Gesetzes
    • die Bodenbeschaffenheit,
    • die Beschreibung des Bodens in Schätzungsbüchern sowie die räumliche Abgrenzung in Schätzungskarten,
    • die Feststellung der Ertragsfähigkeit auf Grund der natürlichen Ertragsbedingungen; das sind Bodenbeschaffenheit, Geländegestaltung, klimatische Verhältnisse und Wasserverhältnisse (feuchte/ trockene Lagen usw.).

    Die Unterschiede bei der Bodenbeschaffenheit, der Geländegestaltung, den klimatischen Verhältnissen und den Wasserverhältnissen werden in Klassen, Klassenabschnitts- und Sonderflächen erfasst. Die aus der Bodenschätzung sich ergebenden Daten werden in den erwähnten Schätzungsbüchern erfasst und in Schätzungskarten dargestellt. In den Anlagen 1 und 2 des Gesetzes sind die Zahlen aufgeführt, die den Schätzungsrahmen für Ackerland und Grünland darstellen. Orientierungsrahmen sind festzulegende „Musterstücke“ und „Vergleichsstücke“. Das Produkt der Flächengröße und der Wertzahl führt zu der Ertragsmesszahl, die Grundlage für die Grundsteuer ist.
    Der Umweltschutz ist in einer Fülle von Gesetzen geregelt. Er bezieht sich auf den Naturschutz, Tierschutz, Gewässerschutz, Immissionsschutz und Bodenschutz. Hinzu kommen umfangreiche Gesetze und Verordnungen zur Vermeidung, Verwertung und Beseitigung von Abfällen, zur Energieeinsparung und dem Schutz vor gefährlichen Stoffen.

    Das Bodenschutzgesetz vom 17. März 1998 führte zu einer bundeseinheitlichen Regelung des Bodenschutzes mit nunmehr einheitlichen Begriffsbestimmungen zu Bodenfunktionen und die diese Funktionen beeinträchtigenden schädlichen Veränderungen, zu Altlasten und Verdachtsflächen. Auch das Baugesetzbuch enthält in § 1a eine so genannte Bodenschutzklausel. Sie gebietet im Interesse des Umweltschutzes, dass mit Grund und Boden sparsam umgegangen werden muss (Bodenschutzklausel). Im Vordergrund steht dabei die Priorität u.a. der Wiedernutzbarmachung brachliegender Flächen, die Nachverdichtung und stärkere Nutzungsmischung vor einer etwaigen Neuausweisung von Baugebieten. Außerdem wurde bestimmt, dass zum Ausgleich für neue Bodenversiegelungen naturnahe Ausgleichsflächen geschaffen werden müssen.
    Die Bodensonderung ist eines der wichtigsten Verfahren zur Regelung der Eigentumsverhältnisse an Grundstücken in den neuen Bundesländern. Sie beruht auf dem Bodensonderungsgesetz. Anwendung bei:
    • Bestimmung der Reichweite des Eigentums an unvermessenen Grundstücken bzw. "Anteilen am ungeteilten Hofraum,"
    • Bestimmung von Nutzungsrechten an Grundstücken nach DDR-Recht, über deren örtliche Lage und Reichweite Unsicherheit besteht,
    • Fälle, in denen für den Wohnungsbau in der DDR ohne Enteignung oder Entschädigung private Grundstücke verwendet wurden.
    Die Sonderungsbehörde (Katasteramt oder Gemeinde) legt durch einen Sonderungsbescheid einen Sonderungsplan fest, aus dem die Reichweite der jeweiligen Rechte hervorgeht. Der Sonderungsplan besteht aus einer Grundstückskarte und einer Grundstücksliste und gilt bis zur Übernahme ins Liegenschaftskataster als amtliches Verzeichnis im Sinne der Grundbuchordnung. Bei der Erstellung der Karte werden vorhandene Karten, Pläne und Luftbilder verwendet und es wird weitgehend auf Vermessungen verzichtet – was das Verfahren schneller und billiger macht.

    Bei unvermessenem Eigentum werden die bestehenden Rechte nach Einigung der Eigentümer festgelegt. Kommt keine Einigung zustande, richten sich die Rechte nach dem jeweiligen Besitzstand laut Unterlagen.
    Nach dem BoSoG vom 20.9.1993 kann für Grundstücke in den neuen Bundesländern durch einen per Sonderungsbescheid festgelegten Sonderungsplan die Reichweite von anderweitig nicht nachweisbaren Eigentumsrechten festgelegt werden. Dies ist z.B. bei unvermessenen Grundstücken, z.B. sog. Anteilen am ungeteilten Hofraum, notwendig.
    Bodenübersichtskarten (BÜK) werden von den Geologischen Ämtern der Bundesländer in verschiedenen Maßstäben erstellt. Sie informieren unter Verwendung differenzierter Legenden zusammen mit tabellarischen Übersichten u. a. über Bodentypen, Bodenreliefe, Bodenarten, Bodenprofile usw.
    Eine Bodenversiegelung liegt vor, wenn Teile der Erdoberfläche mit einer wasserundurchlässigen Schicht überdeckt werden. Dies geschieht vor allem beim Straßenbau und der Bebauung des Bodens mit Gebäuden. Der Versiegelungsgrad kann vermindert werden, wenn z.B. bei der Gestaltung von Parkplätzen und Garagenzufahrten am eigenen Haus wasserdurchlässiges Befestigungsmaterial verwendet wird, so dass ein Grasbewuchs in den nichtversiegelten Zwischenräumen noch möglich ist.

    Um der unbegrenzten Bodenversiegelung entgegenzuwirken, wurde bei der Grundflächenzahl eine "Kappungsgrenze" eingeführt, die dazu führt, dass auch bei einer dichten Bebauung ein unversiegelter Rest von mindestens 20% verbleibt. Eine Ausnahme ist in Kerngebieten zulässig, bei der die Grundflächenzahl 1,0 (gleich 100%ige Versiegelung) betragen kann.
    Der Bodenwert ist der kapitalisierte Betrag der "Grundrente". Dabei ist zwischen der "absoluten" Bodenrente (Knappheitsrente) und den Differentialrenten, die sich aus der unterschiedlichen Lage, Qualität und möglichen Nutzungsintensität der Böden ergeben, zu unterscheiden.

    Bodenwerte werden heute entweder mit Hilfe von Bodenrichtwerten (indirekte Bodenwertermittlung) oder von Preisen vergleichbarer Grundstücke (direkte Bodenwertermittlung) ermittelt. Soweit diese Ausgangsgrößen von dem zu bewertenden Bodengrundstück abweichen, ist dies durch Zu- oder Abschläge oder durch Umrechnungskoeffizienten (bei unterschiedlicher Nutzungsintensität) und/oder Indexreihen (wenn die Preise der Vergleichsgrundstücke sich in unterschiedlichen Zeiten gebildet haben) zu berücksichtigen. Ebenso sind Bodenwertanteile bebauter Grundstücke im Rahmen der Bewertungsverfahren (Vergleichs- Ertrags- und Sachwertverfahren) zu ermitteln. Die Ermittlung des Bodenwertes durch den direkten Vergleich mit Kaufpreisen anderer Bodengrundstücke setzt eine größere Zahl von vergleichbaren Bodengrundstücken voraus, damit Ausreißer leichter identifiziert und ausgeschieden werden können. Die Standardabweichung wird auf diese Weise verringert.
    Bedingt durch die Tatsache, dass die Bodenwerte in der Regel schneller steigen als die Barwerte der Erbbauzinsen (die nicht den jeweils aktuellen Bodenwerten angepasst werden können), fließt den Erbbauberechtigten mit zunehmender Laufzeit des Erbbaurechts ein Bodenwertanteil zu. Bei Verkauf des Erbbaurechts bezahlt der Käufer in der Regel nicht nur das Gebäude, das auf dem Erbbaugrundstück steht, sondern auch diesen Bodenwertanteil.

    Allerdings wird die Entwicklung des Bodenwertanteils durch Einflüsse gebremst, die sich als Nachteile für den Erbbauberechtigten im Vergleich zum normalen Hauseigentümer niederschlagen (Zustimmungserfordernisse des Grundstückseigentümers bei Veräußerung und Belastung, Gebäudeänderungen usw. Heimfallansprüche). Der Bodenwertanteil wird deshalb niedriger sein als die ermittelte Differenz zwischen dem Barwert des Erbbauzinses und dem Wert des unbelasteten Grundstücks. Dem wird bei der Bewertung des Bodenwertanteils durch einen Wertfaktor Rechnung getragen.

    Dieser lag nach der in den WertR 2002 zum Ausdruck gebrachten Auffassung zwischen 0,3 (bei sehr starker Beeinträchtigung) und 0,9 (bei geringer Beeinträchtigung). Praktiker schätzen diese Wertfaktoren vielfach als zu hoch gegriffen ein. In den WertR 2006 sind diese Wertfaktoren nicht mehr enthalten.

    Im Oktober 2012 wurde die Sachwertrichtlinie als neues Regelwerk zur Ermittlung von Sach- und Verkehrswerten eingeführt; ihre Vorgaben ersetzen in einigen Punkten diejenigen der WertR 2006.
    Die natürliche Ertragskraft des Bodens und damit der Bodenwert finden ihren Ausdruck in so genannten Bodenwertzahlen. Sie reichen von 1 – 100. Die Erfassung der Bodenqualität erfolgt mit Hilfe von Grablöchern. Die aus einem Grabloch gewonnene Erde wird nach ihrer Zusammensetzung analysiert. Der fruchtbarste Boden erhält die Bewertungszahl 100.

    Bodenwertzahlen finden Verwendung für die Besteuerung landwirtschaftlich genutzter Böden aber auch bei der Flurbereinigung (Tausch möglichst gleichwertiger Grundstücke). Bodenwertzahlen sind auch wichtige Orientierungsmaßstäbe bei der Bildung von Preisen für landwirtschaftliche Böden.
    Eugen Ritter von Böhm-Bawerk (1851 bis 1914) war ein österreichischer Nationalökonom. Er gehörte zur Wiener Schule, auch Österreichische Schule genannt. Als sein Hauptwerk gilt das Buch „Kapital und Kapitalzins“ und darin insbesondere das Kapitel „Positive Theorie des Kapitals“. Danach sind die Wertbestimmungsgründe, also die Gründe, die einen Wert hervorbringen, die Nützlichkeit und die Seltenheit eines Gutes. Als Maßstab gilt der Grenznutzen. Ein weiteres Gebiet, das mit dem Namen Böhm-Bawerk verbunden ist, war die Agiotheorie des Zinses. Sie begründet die Tatsache, dass für einen Konsumverzicht in der Gegenwart zugunsten eines in der Zukunft liegenden Konsums ein Preis bezahlt wird. Der Wert, der dem Konsum in der Gegenwart zuzumessen ist, wird von Menschen höher eingeschätzt als der Konsum in der Zukunft.
    Franz Böhm (1895 – 1977) war nach dem 2. Weltkrieg Mitbegründer der Freiburger Schule, die zusammen mit Walter Eucken und Großmann-Doerth den „Ordo-Liberalismus“ ins Leben riefen. Das Ideengut fand mit großem Erfolg Eingang in die Wirtschaftspolitik Ludwig Erhards. Während der Zeit des „Dritten Reiches“ gehörte er dem Bonhoeffer-Kreis, der Arbeitsgemeinschaft Erwin von Beckerath und dem Beraterkreis Carl Friederich Goerdeler an, die sich u.a. mit Fragen der Neuordnung des Staatswesens nach dem Ende der Nazidiktatur befassten. Böhms Aktivitäten blieben nicht unentdeckt, so dass ihm während der NS-Herrschaft die Lehrerlaubnis entzogen wurde. Seine politische Bedeutung erlangte Böhm dadurch, dass er zum Mitschöpfer des deutschen Kartellrechts wurde.
    Bolzplätze sind von der Gemeinde zur Verfügung gestellte, mit Einrichtungen wie Toren, Bodenbelag und Ballfangzaun ausgestattete Plätze zum Fußballspielen für Kinder. Der von diesen Plätzen ausgehende Lärm sorgt immer wieder für Beschwerden von Anwohnern und für gerichtliche Auseinandersetzungen. Während Gerichte meist keine nachbarlichen Einwände gegen Spielplätze für Kinder akzeptieren, wird bei Bolzplätzen oft strenger geurteilt.

    Hier einige Beispiele:

    Grundsätzlich sind Spielplätze für Kinder bis 14 Jahren in Wohngebieten zulässig. Kinder sollten sich viel im Freien aufhalten und im Spiel Sozialverhalten erlernen. Dies sollte sinnvollerweise in der Nähe ihrer Wohnung und mit Nachbarskindern erfolgen können. Den entstehenden Lärm müssen Nachbarn in der Regel hinnehmen. Nur im Ausnahmefall, etwa bei unmittelbarer Nähe von Wohnräumen, können solche Plätze unzulässig sein. Dies entschied das Bundesverwaltungsgericht 1991 (Az. 4 C 5/88).

    Das Bundesverwaltungsgericht hat auch entschieden, dass von Kindern bis 14 Jahren genutzte Bolz- und Skateplätze nicht ohne weiteres unter die Sportanlagenlärmschutzverordnung fallen. Deren strenge Richtwerte können jedoch im Einzelfall entsprechend anzuwenden sein (Beschluss vom 11.02.2003, Az. 7 B 88.02).

    Wird ein Bolzplatz im Wohngebiet permanent außerhalb der Öffnungszeiten durch Jugendliche und Erwachsene genutzt, die in Mannschaftsstärke über den Zaun klettern, und liegen die Lärmimmissionen in der Wohnung des Anwohners oberhalb der Richtwerte der Sportanlagenlärmschutzverordnung, kann der Rückbau des Platzes verlangt werden (Verwaltungsgericht Berlin, Az. 10 A 239.05).

    Ist eine Fläche im Bebauungsplan als "öffentliche Grünfläche, Dorfplatz" ausgewiesen, darf dort kein Bolzplatz errichtet werden. Die Regeln für Spielplätze sind nur anwendbar, wenn es auch Spielgeräte gibt (Verwaltungsgericht Köln, Az. 13 K 403/08).

    Gehört zu einem Kinderspielplatz ein kleiner Bolzplatz mit Basketballkorb, ist dies keine Sportanlage im Sinne der Sportanlagenlärmschutzverordnung. Kann durch die Errichtung eines Ballfangzaunes der Lärm auf ein erträgliches Maß gemindert werden, können Nachbarn nicht die Beseitigung des Bolzplatzes verlangen (Oberverwaltungsgericht Berlin, Urteil vom 22.04.1993, Az: 2 B 6.91).

    Im Jahr 2011 wurde in § 22 Bundesimmissionsschutzgesetz ein Absatz 1a eingefügt, der besagt, dass Geräuscheinwirkungen, die von Kindertageseinrichtungen, Kinderspielplätzen und ähnlichen Einrichtungen wie beispielsweise Ballspielplätzen durch Kinder hervorgerufen werden, im Regelfall keine schädliche Umwelteinwirkung sind. Bei der Beurteilung der Geräuscheinwirkungen dürfen Immissionsgrenz- und -richtwerte nicht herangezogen werden. Diese Regelung bezeichnet man auch als Toleranzgebot für Kinderlärm.

    Mit Urteil vom 29. April 2015 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass es bei Lärmbelästigung durch einen während des Mietverhältnisses errichteten Bolzplatz darauf ankommt, ob der Vermieter selbst Abwehr- oder Entschädigungsansprüche gegen den Betreiber hat. Müsse er selbst – etwa wegen des Toleranzgebotes für Kinderlärm – die Beeinträchtigung entschädigungslos hinnehmen, könne auch der Mieter keine Mietminderung gegen den Vermieter geltend machen. Der Fall wurde an die Vorinstanz zurückverwiesen, um zu klären, ob der Lärm von Kindern ausging, oder vielmehr von Jugendlichen und jungen Erwachsenen (Urteil vom 29. April 2015, Az. VIII ZR 197/14).
    Unter Bonität versteht man die Kreditwürdigkeit eines Darlehensnehmers. Vor Darlehenszusage für ein Immobiliendarlehen werden nicht nur die Beleihungsunterlagen angefordert und geprüft ("Beleihungsprüfung").

    Die Zusage wird auch abhängig gemacht vom Ergebnis einer Kreditwürdigkeitsprüfung des Darlehensnehmers. Die Prüfung erstreckt sich auf Einkommens- Vermögens- und Familienverhältnisse des Darlehensnehmers. Bei einem entsprechend guten Ergebnis kann sogar eine "Vollfinanzierung" gewährt werden.

    Seit Einführung von neuen Eigenkapitalvorschriften für Kreditinstitute durch Basel II im Jahr 2007 kommt der Bonitätsprüfung der Firmenkunden der Bank eine besondere Bedeutung zu. Diese müssen sich einem "Rating" entweder durch das Kreditinstitut oder durch eine Ratingagentur unterziehen. Vom Ergebnis hängen die Konditionen ab, zu denen ein Kredit gewährt wird. Unter dem Eindruck der Finanzkrise ab 2007 entstand das Regulierungspaket Basel III, welches in der EU über eine Neufassung der Capital Requirement Directive (CRD) Rechtskraft erlangte und die Anforderungen an die Kreditvergabe weiter verschärfte. Die Neufassung dieses Regelwerks trat am 1. Januar 2014 mit diversen Übergangsregelungen in Kraft.
    Eine Börsennotierte Publikumsgesellschaft ist – wie eine Aktiengesellschaft oder GmbH – eine Handelsgesellschaft mit eigener Rechtspersönlichkeit ("juristische Person"). Ihre Organe sind der Vorstand, der Aufsichtsrat und die Hauptversammlung. Ihre Gesellschafter sind Aktionäre, die über die Börse Anteile erwerben. Das Grundkapital einer AG beträgt mindestens 50.000 Euro und wird in Aktien zerlegt. Für Verbindlichkeiten der Gesellschaft haften die Aktionäre nicht persönlich. Die AG ist – wie die GmbH – im Handelsregister eingetragen. Die Aktie entspricht einem Anteilsrecht und ist übertragbar. Sofern die Gesellschaft Gewinne erwirtschaftet, wird sie an die Aktionäre in Form einer Dividende ausgeschüttet. Aktionäre können an der Hauptversammlung teilnehmen und haben Stimm- und Auskunftsrechte.
    Abkürzung für: Börsengesetz
    Als Boutique-Hotel bezeichnet man ein Hotel, das klein, besonders individuell und meist vom Inhaber geführt ist. Die Bezeichnung stammt ursprünglich aus Großstädten der USA und wurde vom französischen Wort „Boutique“ abgeleitet, das für ein kleines Geschäft – ursprünglich nicht zwingend im Modebereich – steht. Boutique-Hotels haben also nichts mit Mode zu tun; sie sind oft exklusiv gestaltet und ausgestattet und legen Wert auf einen individuellen Stil. Teilweise macht diese Hotelkategorie Werbung damit, dass die Häuser von bestimmten namhaften Architekten und Innenarchitekten gestaltet worden sind. Manche Boutique-Hotels haben sich einem bestimmten Motto verschrieben.

    Die ersten Boutque-Hotels entstanden in den 1980er Jahren in New York, San Francisco und London. Die Bezeichnung ist nicht an eine bestimmte Sterne-Klassifizierung gebunden. Teilweise werden Boutique-Hotels gerade als gegenläufige Entwicklung zur Sterne-Kategorisierung gesehen, da durch diese ein international immer stärker angeglichenes und damit auch gleichförmiges Hotelangebot entsteht. In vielen Fällen entstehen Boutique Hotels in historischen Gebäuden, die aufwändig saniert und hergerichtet werden. Immer zeichnen sie sich durch einen individuellen Stil aus und haben den Anspruch, dem Gast auch eine persönliche Betreuung zu bieten. Inzwischen exitieren jedoch in europäischen Großstädten auch Boutique-Hotels mit über 100 Betten und internationale Boutique-Hotelketten, was dem ursprünglichen Grundgedanken widerspricht. In jedem Fall sollten sich interessierte Reisende genau darüber informieren, was sie in einem bestimmten Boutique-Hotel jeweils erwartet.
    Abkürzung für: Bundespersonalvertretungsgesetz
    Abkürzung für: Bundespflegeverordnung
    Abkürzung für: Bauplatz
    Abkürzung für: relativer Bodenwert in % im Verhältnis zur Frontbreite
    Abkürzung für: Bundesratsdrucksache
    Abkürzung für: "Bundesgebührenordnung für Rechtsanwälte".

    Die BRAGO wurde zum 01.07.2004 aufgehoben. Die Berechnungsgrundlagen für Rechtsanwaltsgebühren sind seitdem im Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG) geregelt.
    Automobilhersteller versuchen der zunehmenden Erlebnisorientierung der Kunden bei der Gestaltung von Verkaufslokalitäten Rechnung zu tragen. Ein besonders weitgehender Ansatz sind hier die Brand Lands. Diese sind als ein vom Automobilhersteller betriebenes markenspezifisches Erlebniszentrum zu verstehen, in dem neben der Darstellung des Unternehmens und seiner Produkte primär eine ganzheitliche Präsentation der Marke angestrebt wird. Ziel ist dabei eine direkte Kundenansprache. Das Spektrum von Brand Lands ist sehr breit: Es reicht von den klassischen Kundenzentren der Herstellerwerke, zur Auslieferung von Fahrzeugen, über Kundenkontaktpunkte in innerstädtischen Lagen bis hin zu Erlebnisparks mit produktübergreifenden Themen-Arrangements." (Diez, W., 2000, Automobilmarketing)

    Angesichts des Bestrebens der Automobilhersteller, im Marketing neue Wege zu gehen und ihre Absatzkanalstruktur zu optimieren, dürfte sich dieser Objekttyp in der Wachstumsphase befinden. Diese wird allerdings dann sehr schnell in die Reife- und Sättigungsphase übergehen, wenn jeder der deutschen Automobilkonzerne über ein eigenes Brand Land verfügt, da speziell vor dem Hintergrund der damit verbundenen Kosten nicht davon auszugehen ist, dass pro Konzern eine größere Anzahl dieser Brand Lands entstehen wird.
    Um im Brandfalle die Ausbreitung des Feuers zu verhindern oder zumindest zu erschweren, sind größere Gebäude durch Brandwände und Brandschutztüren in so genannte Brandabschnitte zu unterteilen. Der Abstand zwischen den Brandwänden darf dabei 40 Meter nicht überschreiten, woraus sich eine maximal zulässige Größe eines Brandabschnitts von 1.600 Quadratmetern ergibt. Sind aus betrieblichen Gründen größere Brandabschnitte erforderlich, so sind diese in Brandbekämpfungsabschnitte zu unterteilen (vgl. DIN 4102).
    Brand oder Branding bezeichnete ursprünglich die Kennzeichnung von Viehherden. Das Zeichen des Besitzers wurde dem Vieh auf die Haut gebrannt, damit es unzweifelhaft zuzuordnen war. In der Wirtschaft bezieht sich der Begriff auf die Bildung einer Marke durch Unternehmenskommunikation mit Mitteln des Corporate Branding.

    Die Marke umfasst den Namen, einen Ausdruck, ein Symbol oder eine Kombination von diesen. Durch Markenbildung soll das Produkt- oder Leistungsangebot eines Anbieters erkennbar und unverwechselbar sein, um sich von der Konkurrenz abzuheben. Man unterscheidet Herstellermarken, die vom Erzeuger vergeben werden, und Handelsmarken, die von Handelsunternehmen geprägt werden, sowie Generika, die lediglich unter der Produktbezeichnung angeboten werden.

    In der Immobilienwirtschaft bedeutet Branding den Versuch durch Markenbildung Wettbewerbsvorteile zu erlangen. Das kann für ein bestimmtes Immobilienobjekt sein oder eine Produktreihe, zum Beispiel bei Fertighausherstellern.
    Branding kommt in der Immobilienwirtschaft insbesondere in folgenden Bereichen zum Tragen:
    • bei besonders exklusiven Einzelobjekten im gehobenen bis ganz exklusiven Wohnimmobilien-Bereich,
    • bei mittleren und größeren Bauträger-Projekten,
    • bei größeren Shopping-Einheiten,
    • bei Sonder- und Spezialimmobilien,
    • bei mittleren und größeren Bürokomplexen.
    Am größten dürfte derzeit die Bedeutung von Branding bei Bauträger-Objekten, bei Büroimmobilien sowie auch bei Sonder- und Spezialimmobilien sein. Branding-Themenkomplexe umfassen die folgenden Fragen: Welcher Name bzw. welche Identität soll für die Immobilie bzw. für das Projekt, das aus einer ganzen Reihe von Immobilien besteht, kreiert werden? Wie kann dieser Name bzw. die dahinter stehende Identität in möglichst effizienter und positiver Form gegenüber der jeweiligen Zielgruppe vermittelt werden?
    Brandmeldeanlagen sind nicht mit den herkömmlichen Ein­zel­rauchmeldern zu verwechseln. Erstere sind nur für be­stim­mte Gebäude vom Gesetzgeber vorgeschrieben, etwa für Gewerbebetriebe, Kindergärten und Schulen, Betriebe des Gastgewerbes, Krankenhäuser, Seniorenheime. In Pri­vat­wohnungen sind sie nicht vorgeschrieben; hier besteht ab­hän­gig vom Bundesland gegebenenfalls eine Rauch­mel­der­pflicht.

    Eine Brandmeldeanlage besteht aus verschiedenen Geräten, die über Kabel miteinander vernetzt sind. Dazu können spe­ziel­le kabelvernetzte Rauchmelder gehören, aber auch Hitze­mel­der und andere Messgeräte sowie manuelle Alarm­knöp­fe unter Glas. Die Brandmeldeanlage wird in der Regel elek­trisch be­trie­ben; ihre Kom­pon­en­ten ver­fü­gen über Not­bat­te­rien. Die ver­schie­de­nen Kom­po­nen­ten sind mit einer Alarm­zen­tra­le im Ge­bäu­de und über diese teils di­rekt mit der Fe­uer­wehr ver­bun­den. Die Kom­bi­na­tion her­kömm­licher Einzel­rauch­mel­der mit einer Brand­mel­de­an­la­ge ist un­zu­lässig.

    Für Eigentümer gewerblicher Immobilien sehen die Standardverträge der Gemeinden für die Direktalarmierung der Feuerwehr meist eine Aufschaltung des Alarmsignals über eine besondere Vorrichtung vor. Diese muss gemietet werden – und zwar bei einem von der Gemeinde konzessionierten Unternehmen, das auch die Technik der jeweiligen Leitstelle geliefert hat. In diesem Bereich wurden lange Zeit hauptsächlich zwei bekannte Elektronikkonzerne konzessioniert. Diese verlangten von den Immobilieneigentümern bis zu 600 Euro für die Bereitstellung der Aufschalteinrichtung und eine Beteiligung an den Baukosten der Leitstelle in Höhe von mehreren hundert Euro. Die monatliche Gerätemiete lag bei ca. 100 bis 150 Euro. Bei der üblichen Vertragslaufzeit von zehn Jahren fielen so 12.000 bis 18.000 Euro laufende Kosten an. Das Bundeskartellamt hat im Rahmen eines Musterverfahrens mit Beschluss vom 24.5.2013 diese Konzessionspraxis für wettbewerbswidrig erklärt. Es ging dabei um die Verträge der Stadt Düsseldorf (Az. B7 – 30/07). Gemeinden müssen demnach auch andere Anbieter in diesem Bereich zulassen, was die Preise dem Wettbewerb aussetzt.
    Bei einem Wohnungsbrand entstehen bereits nach wenigen Minuten so hohe Temperaturen, dass die Fensterscheiben zerbersten und die Flammen durch die Fensteröffnungen nach draußen schlagen. Besteht die Fassade aus einem brennbaren Dämmstoff, kann sich das Feuer über die Fassade ausbreiten und die darüber liegenden Stockwerke erfassen. Um dies zu verhindern, kommen sogenannte Brandriegel (auch: Brandschutzriegel) zum Einsatz. Dies sind um das Haus horizontal herumlaufende, breite Streifen aus nicht brennbarem Material. Eingesetzt werden sie über jedem zweiten Stockwerk. Brandriegel gelten als wirtschaftlicher als die Einarbeitung nicht brennbarer Flächenelemente in die Fassade oberhalb von Fenster- und Türöffnungen (der sogenannte Sturzschutz).

    Brandriegel sind immer erforderlich, wenn ein Wärmedämm-Verbundsystem aus brennbarem Material eingebaut wird. Auch bei schwer entflammbarem Material sind sie zu verwenden, wenn die Dämmschicht eine bestimmte Schichtstärke überschreitet. Bei EPS-Hartschaumplatten (grauem Polystyrol) sind bei einer Dämmschichtdicke über 0,1 Meter zusätzliche Brandschutzmaßnahmen notwendig. Brandriegel sind ein Teil des Wärmedämm-Verbundsystems und müssen selbst auch wärmedämmende Wirkung haben. Oft werden sie als vollflächig angeklebter Mineralwolle-Lamellenstreifen ausgeführt.

    Bei der Einarbeitung von Brandriegeln in die Fassade besteht oft das Problem, dass das Material der Brandriegel (etwa Steinwolle) eine andere Dämmfähigkeit besitzt als das Material der restlichen Dämmschicht (oft Polystyrol). Es sind deshalb unterschiedliche Schichtstärken erforderlich. Auch optisch können sich Auffälligkeiten ergeben. Eine mögliche Lösung ist der Einsatz von nicht brennbarem Polyurethan-Hartschaum (PUR-Hartschaum) als Brandriegel. Dieser hat mit Polystyrol vergleichbare Dämmeigenschaften und kann in der gleichen Schichtstärke eingebaut werden.

    Regelungen zum Brandschutz enthalten die Landesbauordnungen. Beispiel: Die Hamburger Bauordnung schreibt unter anderem vor, dass nicht tragende Außenwände und nicht tragende Teile tragender Außenwände aus nicht brennbaren Baustoffen bestehen müssen. Oberflächen von Außenwänden sowie Außenwandbekleidungen müssen schwer entflammbar sein; besondere Vorkehrungen zum Brandschutz sind zu treffen, wenn es stockwerkübergreifende Hohlräume wie Doppelfassaden und hinterlüftete Außenwandbekleidungen gibt (vgl. § 26 Hamburger Bauordnung).
    Zum Brandschutz gehören alle baulichen Maßnahmen, die getroffen werden, um die Ausbreitung von Feuer, Rauch und Strahlung zu verhindern. Regelungen finden sich in DIN 4102 (Brennbarkeitsklasse) und DIN 18230 (Lagerungsdichte, Abbrandfaktor und Heizwert). Auf europäischer Ebene behandelt die EN 13501 Teil 2 die Feuerwiderstandsklassen. Verwendete Bauteile und Baustoffe müssen, was Brennbarkeit und Feuerwiderstandsdauer (DIN 4102 T. 1) anbelangt, im Interesse des Brandschutzes einer bestimmten Bauproduktklasse (Baustoffklasse) angehören.

    Die Feuerwiderstandsklasse (F30–F180) nach DIN 4102 bezeichnet die Feuerwiderstandsdauer (0–180 Minuten). In bestimmten Fällen sind Brandschutzfenster und Brandschutztüren vorzusehen. Bestimmte Gebäude sind mit Rettungswegen, Fluchtfenstern, Nottreppen und –leitern auszustatten. Zum Brandschutz gehören auch Zufahrtsmöglichkeiten für Rettungs- und Feuerwehrfahrzeuge.

    Jedes Jahr verzeichnen die Feuerwehren durchschnittlich 50.000 Brände allein in Privathaushalten. Besonders gefährdet sind:
    • Altbauten mit veralteten Elektroanlagen und brennbaren Baumaterialien,
    • Häuserblocks aus den 50er und 60er-Jahren, in denen die einzelnen Wohnungen durch Versorgungsschächte verbunden sind (Wasser und Stromleitungen im gleichen Schacht – Kurzschlussgefahr, leichtere Ausbreitung des Feuers).

    In allen Bundesländern gibt es entweder eine Ausstattungspflicht mit Rauchmeldern oder diese ist beschlossen und steht kurz vor der Einführung. In der Regel gilt die Rauchmelderpflicht bei ihrer Einführung mit sofortiger Wirkung für Neubauten und mit einer Übergangsfrist dann auch für Bestandsgebäude. Für die Installation ist in der Regel der Eigentümer bzw. Vermieter verantwortlich. Die Pflicht zur Wartung der Rauchmelder ist in manchen Bundesländern dem Eigentümer, in anderen dem Nutzer bzw. Mieter einer Wohnung auferlegt worden. Es gibt einen Trend in der Landesgesetzgebung, diese Verantwortung dem Nutzer zu übertragen.

    Für bestimmte Gebäude (z. B. Schulen, Seniorenheime) sind vernetzte Brandmeldeanlagen vorgeschrieben, die meist auch eine Alarmierung der Feuerwehr bewirken. Feuerlöscher sollten ca. alle zwei Jahre überprüft werden. Werden gesetzliche Vorschriften zum Brandschutz nicht beachtet, kann dies zu einem Verlust des Versicherungsschutzes in der Feuer- bzw. Gebäudeversicherung führen.

    Nach der Rechtsprechung kann ein Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn der Mieter trotz Abmahnung beharrlich größere Mengen brennbarer Stoffe im Mietobjekt einlagert (Landgericht Coburg, Az. 33 S 96/01 v. 07.09.2001, gewerbliches Mietobjekt).
    Die Brandwand ist eine Wand, die im Brandfall die Ausbreitung des Feuers innerhalb eines Gebäudes oder das Übergreifen des Brandes auf angrenzende Gebäude verhindern soll. Bereits in historischen Bauordnungen galten für die Ausführung von Brandmauern spezielle Vorschriften bezüglich des Materials und der Wandstärke. Synonym verwendete Begriffe sind Brandmauer, Feuermauer oder Nachbarmauer.
    Die Bundes-Rechtsanwalts-Ordnung (BRAO) regelt das Berufsrecht der Rechtsanwälte. Sie stammt von 1959 und wurde seither mehrfach geändert. Sie ist nicht zu verwechseln mit der 2004 außer Kraft getretenen BRAGO (Bundes-Rechtsanwalts-Gebührenordnung; heute: Rechtsanwaltsvergütungsgesetz). Themen der BRAO sind u.a. die Zulassung zum Anwaltsberuf, Rechte und Pflichten eines Rechtsanwaltes und die Organisation der Anwaltskammern.

    Im Jahr 2007 wurde das Berufsrecht der Rechtsanwälte grundlegend reformiert. Am 1.6.2007 trat das Gesetz zur Stärkung der Selbstverwaltung der Rechtsanwaltschaft in Kraft, das die BRAO abänderte.

    Eine wichtige Neuerung war unter anderem, dass die Anwaltszulassung und ihre Rücknahme von den Anwaltskammern selbst vorgenommen werden. Neue Rechtsanwälte werden nicht mehr durch die Gerichte, sondern durch die Anwaltskammern vereidigt. Jeder Rechtsanwalt darf vom Tag seiner Zulassung an vor Oberlandesgerichten auftreten, ohne erst – wie bisher – fünf Jahre warten zu müssen. Die bei den Gerichten bisher geführten Anwaltslisten werden durch ein kostenloses, online einsehbares Anwaltsverzeichnis der Bundesrechtsanwaltskammer ersetzt. Will ein Klient seinen Anwalt nach fehlgeschlagenem Prozess haftbar machen, dürfen die Anwaltskammern dem Klienten die Berufshaftpflichtversicherung des Anwalts nennen.

    Eine weitere wichtige Neuerung: Rechtsanwaltskanzleien dürfen künftig Zweigstellen eröffnen.
    Abkürzung für: Bundesregierung
    Das Breitbandkabel verbindet private Haushalte und Betriebe mit Dienstanbietern. Sein bisheriger Hauptzweck war das Kabelfernsehen sowie auch die Übertragung von Radiosendungen. Neue Breitbandkabel lassen sich zusätzlich jedoch auch für die Anbindung ans Internet sowie das Telefonieren nutzen. Grund ist, dass es sich hier um so genannte bidirektionale Netze handelt, die über eine Rückkanalfähigkeit verfügen.

    Die Breitbandkabelnetze wurden zunächst durch die Deutsche Bundespost, die spätere Deutsche Telekom, in den 80er Jahren bereit gestellt. Mittlerweile sind sie an andere kommerzielle Netzbetreiber veräußert worden.

    Für das Kabelfernsehen fallen Grund- oder Anschlussgebühren sowie eine monatliche Abonnements-Gebühr an.

    Man unterscheidet zwischen analogem und digitalem Kabelfernsehen. Digitales Kabelfernsehen kann nur mit Hilfe eines Digitalreceivers (auch: Set-Top-Box), eines entsprechend ausgestatteten digitalen Fernsehgerätes oder eines Computers mit TV-Karte empfangen werden.

    Am 30.04.2012 wurde das letzte analoge Fernseh-Signal des ASTRA-Satelliten abgeschaltet. Haushalte mit Kabelanschluss sind davon nicht betroffen. Für eine Umstellung der Kabeleinspeisung auf digitalen Empfang gibt es derzeit noch keinen Termin. Diese soll eher durch Werbung für den digitalen Kabelanschluss als durch eine einheitliche „zwangsweise“ Änderung erreicht werden.
    Der Brennwert bezeichnet die in einem Stoff enthaltene Energie, die durch Verbrennung freigesetzt wird. Im engeren Sinne gibt er die Menge an Wärme an, die bei der Verbrennung, der Abkühlung der Verbrennungsgase auf 25 Grad Celsius und der anschließenden Kondensation der Verbrennungsgase entsteht. Er schließt also die Kondensationswärme von beim Verbrennungsprozess freiwerdendem Wasserdampf mit ein.

    Als Maßeinheiten für den Brennwert werden verwendet: Kilojoule pro Kilogramm (kJ/kg), Kilojoule pro Liter (kJ/l) oder Kilojoule pro Kubikmeter (kJ/m3). In der Praxis werden Brennwerte häufig zwecks besserer Vergleichbarkeit auch in Kilowattstunden/Kilogramm (Kwh/kg) angegeben.

    Zu unterscheiden ist der Brennwert vom Heizwert. Diese teilweise auch als „unterer Heizwert“ bezeichnete Größe entsteht für die bei der Verbrennung eines Stoffes entstehende Wärmeenergie ohne Berücksichtigung der Kondensationswärme. Der Heizwert von wasserreichen Brennstoffen ist damit niedriger als deren Brennwert.

    Moderne Brennwert-Heizungen zeichnen sich oft dadurch aus, dass sie auch die in den Abgasen vorhandene Kondensationswärme nutzen, anstatt diese lediglich über einen Schornstein zu entsorgen.

    Der Begriff Brennwert wird ferner für die Energieumsetzung eines lebenden Organismus infolge der Nahrungsaufnahme verwendet. Hier spricht man vom physiologischen Brennwert. Dessen Maßeinheit ist Kilojoule pro 100 Gramm beziehungsweise pro 100 Milliliter.
    Ein Brennwertkessel ist ein Heizkessel, der den Energieinhalt des Brennstoffs zu fast 100% ausnutzt. Bei älteren Heizkesseln sind geringere Wirkungsgrade anzutreffen. Dadurch werden bei Brennwertkesseln Heizkosten eingespart. Brennwertkessel sind seit den 1990er Jahren Stand der Technik. Sie werden für kombinierte Heizungs- und Warmwassererhitzungssysteme verwendet und können entweder mit Öl oder mit Gas betrieben werden. Die technische Neuerung gegenüber den konventionellen Heizkesseln besteht darin, dass bei Brennwertkesseln auch die Kondensationswärme des in den Abgasen enthaltenen Wasserdampfes genutzt wird. Dies bedeutet aber auch, dass Kessel und Abgasrohr unempfindlich gegen Feuchtigkeit (Kondensat) sein müssen.

    Öl-Brennwertkessel haben einen etwas geringeren Wirkungsgrad als Gas-Brennwertkessel. Bei Ölkesseln muss zudem für eine Neutralisation des Kondensats gesorgt werden, was bei Gasbrennwertkesseln bis 25 KW Leistung nicht erforderlich ist.

    Soll ein konventioneller Heizkessel gegen einen neuen Brennwertkessel ausgetauscht werden, ist auf die richtige Dimensionierung des Kessels zu achten: Früher wurden Heizkessel oft erheblich über dem eigentlichen Bedarf ausgelegt. Bei Mehrfamilienhäusern ist für die Größe des Kessels die berechnete maximale Heizlast des Hauses maßgeblich (DIN 4701 oder VDI 3808). Bei der Nachrüstung eines Brennwertkessels ist u.a. darauf zu achten, ob die Heizanlage einschließlich der Abgasrohre auch für einen derartigen Heizkessel geeignet ist. Soll Kondensat in das Abwassersystem eingeleitet werden, sind ggf. örtliche Vorschriften zu beachten, auch das hauseigene Abwassersystem muss aus kondensatbeständigen Werkstoffen bestehen. Der Einbau von Brennwertkesseln wird teilweise durch öffentliche Förderprogramme unterstützt.
    Abkürzung für: Brutto-Rauminhalt
    Zur Gewährleistung des vertragsgemäßen Zustandes einer Mietwohnung gehört das Anbringen eines Briefkastens durch den Vermieter. Der Mieter muss wichtige Postsendungen jederzeit erhalten können. Dass der Briefkasten mit dem Namen des Mieters beschriftet werden darf, versteht sich von selbst.

    Der Mieter darf ein Schild mit dem Hinweis "Keine Werbung" am Briefkasten anbringen. Nach Ansicht einiger Gerichte stellt ein Briefkasten, in den keine Zeitschriften im DIN-A4 Format ohne Knick hinein passen, einen Mangel dar. Eine Mietminderung um 0,5% ist dann gerechtfertigt (vgl. Landgericht Berlin, Urteil v. 11.5.1990, Az. 29 S 20/90).

    Ist ein Briefkasten nicht mehr funktionsfähig (z.B. Blech verbogen, Klappe defekt, nach oben offen, so dass es hineinregnet) kann der Mieter nach Ansicht mehrerer Gerichte eine Mietminderung von 1% geltend machen – bis der Vermieter Abhilfe schafft (so das Oberlandesgericht Dresden, Az.: 1 U 696/96, Amtsgericht Mainz, Az. 8 C 98/96).

    Das Recht des Mieters auf die Mitbenutzung von Gemeinschaftsflächen erstreckt sich auch darauf, Sendungen, die nicht in den Briefkasten passen, entgegenzunehmen, indem sie im Hausflur oder Treppenhaus abgelegt und vom Mieter dort später mitgenommen werden. Dies gilt auch bei nicht individuell adressierten Sendungen (hier: Branchenbüchern) soweit keine Gefahren oder Belästigungen davon ausgehen oder eine ausgesprochene „Vermüllung“ des Hausflurs stattfindet (BGH, Urteil vom 10.11.2006, Az. V ZR 46/06).
    Abkürzung für: Baurechtssammlung/Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, der Oberverwaltungsgerichte der Länder und anderer Gerichte zum Bau- und Bodenrecht
    Bruchsteinmauerwerk ist ein Natursteinmauerwerk, das aus mit Mörtel vermauerten Bruchsteinen besteht. Läufer- und Binderschichten folgen im Wechsel aufeinander. Jeweils nach 1,50 Metern Höhe muss ein Abgleich des Mauerwerks durch eine über die gesamte Mauerlänge durchgehende Lagerfläche erfolgen.

    Die verwendeten Steine sind wenig bearbeitet, weisen aber in der Regel zumindest zwei weitgehend parallele Seiten auf. Die sich ergebenden Fugen sind relativ unregelmäßig und müssen voll mit Mörtel ausgefüllt werden. Heute wird Bruchsteinmauerwerk nur noch sehr selten im Hochbau eingesetzt, es wird jedoch gern im Garten- und Landschaftsbau verwendet.
    Das Eigentum an einem Grundstück kann mehreren Personen zustehen. Sofern nicht ausnahmsweise eine Gesamthandsgemeinschaft gegeben ist, steht das Miteigentum mehreren zu Bruchteilen zu, dass heißt jedem Miteigentümer gehört ein bestimmter, ideeller (nicht realer) Anteil an dem Grundstück. Das Bruchteilseigentum entsteht durch Rechtsgeschäft oder kraft Gesetzes. Die Bruchteilsgemeinschaft kann nur in gegenseitigem Einvernehmen oder mittels Teilungsversteigerung aufgelöst werden.

    Das Bruchteilseigentum wurde bis Mai 2013 teilweise zur Vermeidung der Konsequenzen der Umwandlung genutzt: Bei einer Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen besteht für Mieter Kündigungsschutz innerhalb der Sperrfrist von drei Jahren. Wenn jedoch statt des Verkaufs der Wohnungen an Einzeleigentümer im Rahmen der Umwandlung Bruchteilseigentum begründet wurde, griff diese Regelung bis zur Mietrechtsreform 2013 nicht. Eine Eigenbedarfskündigung derjenigen Wohnung, an welcher der betreffende Eigentümer das Nutzungsrecht innehatte, war möglich. Seit 1. Mai 2013 erfasst der neue § 577a BGB auch den Fall des Immobilienkaufs durch eine Bruchteilsgemeinschaft, also an mehrere Käufer, die zunächst jeweils Bruchteilseigentum innehaben. Folge ist, dass mit Eintragung der Käufer-Gemeinschaft im Grundbuch die dreijährige Kündigungssperrfrist zu laufen beginnt. Eine Umgehung der Sperrfrist ist damit nicht mehr möglich.

    Anzuraten ist eine derartige Konstruktion in keinem Fall, da sie für den Wohnungseigentümer erhöhte finanzielle Risiken birgt: Auch bei der Finanzierung werden die Wohnungen nicht als getrennte Einheiten angesehen. Finanzielle Schwierigkeiten eines Eigentümers treffen daher alle Beteiligten. Schlimmstenfalls kann dies zur Versteigerung des Hauses führen.
    Steht das Eigentum mehreren gemeinschaftlich zu, besteht in der Regel eine Gemeinschaft nach Bruchteilen. Gesetzliche Grundlage der Gemeinschaft sind die §§ 741 bis 758 BGB.

    Jedem Bruchteilseigentümer steht gemäß §§ 742, 743, 748 BGB ein quotenmäßiger Anteil am Gesamteigentum zu (ideeller Bruchteil), über den er frei verfügen kann (§ 747 Abs. 1 BGB) und der rechtlich selbstständig ist. Die Verwaltung des gemeinschaft­lichen Eigentums steht den Teilhabern in ihrer Gesamtheit zu. Jeder von ihnen ist berechtigt, die zur Erhaltung der Sache notwendigen Maßnahmen ohne Zustimmung der anderen zu treffen. Nach § 745 BGB kann durch Stimmenmehrheit eine ordnungsgemäße Verwaltung und Benutzung des Gegenstandes beschlossen werden.

    Über die Gemeinschaft im Ganzen können die Teilhaber aber nur gemeinschaftlich verfügen (§ 747 BGB). Jeder Teilhaber kann jederzeit die Aufhebung der Gemein­schaft fordern, sofern nicht anders vereinbart. Bei Vorliegen eines wichtigen Grundes kann in jedem Fall nach § 749 BGB die Aufhebung verlangt werden. Soweit möglich, erfolgt die Aufhebung nach §753 BGB durch Teilung in Natur, sonst durch Verkauf des ge­mein­schaft­lichen Eigentums, soweit es sich um ein Grundstück handelt, durch Teilungs­ver­stei­gerung mit anschließender Aufteilung des Erlöses.

    In der Praxis liegt bei Wohnungseigentum eine Bruchteilsgemeinschaft vor. Hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums ist jeder Wohnungseigentümer Eigentümer eines Bruchteils zu der in der Teilungserklärung festgelegten Quote.
    Brunnen bestehen aus Schächten, die von der Erdoberfläche bis zum Grundwasser hinabreichen. Zum Brunnenbau werden in der Regel Fertigschachtringe aus Beton verwendet. Man kann damit bei einem Durchmesser von 1,5 Metern Tiefen bis zu 10 Meter erreichen.

    Mit Hilfe eines Stahlrohrs, das bis zur wasserführenden Schicht hinabgeführt wird, kann das Wasser nach oben gepumpt werden. Für die Anlage eines Brunnens ist eine wasserrechtliche Genehmigung erforderlich, die allerdings widerrufen werden kann.

    Sofern das Wasser als Trinkwasser verwendet wird, ist eine regelmäßige Qualitätskontrolle erforderlich.

    Auf Mietgrundstücken gilt: Ist der Garten mit vermietet, darf der Mieter des Wohnobjekts auch einen im Garten befindlichen Brunnen nutzen. Der Vermieter darf die Nutzung des Brunnens weder verweigern noch den Brunnen verschließen. Dies entschied das Amtsgericht Görlitz (Urteil vom 26.04.2004, Az. 2 C 0727/03).
    Um die Unterscheidung von Berechnungen genauer zu definieren, wird oft der Zusatz "netto" oder "brutto" verwendet. Netto bezeichnet die lichte Raumfläche (Quadratmeter) oder den lichten Rauminhalt (Kubikmeter).

    Hierbei werden die aufsteigenden Bauteile wie Innen- und Außenwände, Stützen et cetera nicht berücksichtigt. Die Summe aus den Bauteilen und dem lichten Raum (netto) ergibt dann brutto.
    Dies trifft bei der Berechnung der Grundflächen nach DIN 277 „Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau“ zu: Aus der Summe von Nettogrundfläche (NGF) und der so genannten Konstruktionsgrundfläche (KGF) ergibt sich die Bruttogrundfläche (BGF).

    Anders verhält es sich bei der Geschossfläche (GF) nach der BauNVO (Baunutzungsverordnung).
    Die GF ist die Summe aller Vollgeschosse in ihren Außenmaßen. Irrtümlicherweise wird gelegentlich der Begriff "Bruttogeschossfläche" verwendet. Da es sich bei der Geschossfläche grundsätzlich um die Summe aller Vollgeschosse inklusive der Konstruktionsbauteile und der baulichen Begrenzung handelt, ist eine Unterscheidung in netto und brutto überflüssig.
    Die DIN 277-1 wird von Architekten zur Flächenberechnung von Bauwerken herangezogen. Sie definiert die Brutto-Grundfläche (BGF) als die Summe der Flächen aller Grundrissebenen eines Bauwerks.

    Verwendet wird dafür die Formel BGF = KGF + NRF (Konstruktions-Grundfläche + Netto-Raumfläche).

    Die Konstruktionsfläche (KGF) beinhaltet alle Grundflächen der aufgehenden Baukonstruktionen. Die Netto-Raumfläche beinhaltet alle Grundflächen der nutzbaren Räume.
    Die Sachwertrichtlinie dient der Ermittlung des Sach- bzw.Verkehrswerts von Grundstücken nach einheitlichen und marktgerechten Grundsätzen.

    Die Richtlinie definiert unter Punkt 4.1.1.4. die Brutto-Grundfläche (BGF) als Summe der bezogen auf die jeweilige Gebäudeart marktüblich nutzbaren Grundflächen aller Grundsrissebenen eines Bauwerks.

    Die Regelung orientiert sich an der DIN 277-1 und unterscheidet bei den Grundflächen folgende Bereiche:

  • überdeckt und allseitig in voller Höhe umschlossen,
  • überdeckt, jedoch nicht allseitig in voller Höhe umschlossen (z. B. die Grundfläche einer überdachten Loggia oder einer Durchfahrt durch das Gebäude),
  • nicht überdeckt (z. B. die Grundfläche eines Balkons).
    Für die Berechnung der BGF in der NHK 2010 (Normalherstellungskosten 2010) werden lediglich die Grundflächen der Bereiche a und b zu Grunde gelegt. Balkone sind dem Bereich c zuzuordnen. Dies gilt auch, wenn sie überdeckt sind.

    Bei der Bestimmung der BGF werden die äußeren Maße der Bauteile inklusive Bekleidungen, etwa Putz und Außenschalen mehrschaliger Wandkonstruktionen, in Höhe der Bodenbelagsoberkanten in Ansatz gebracht. Nicht zur BGF rechnet man unter anderem die Flächen von Spitzböden und Kriechkellern sowie Flächen, die ausschließlich der Wartung, Inspektion und Instandsetzung von Baukonstruktionen und technischen Anlagen dienen und ferner Flächen unter konstruktiven Hohlräumen (zum Beispiel abgehängten Decken).
    • Das Bruttoinlandsprodukt (BIP)im Sinne der volkswirtschaftlichen Gesamtrechnung ist die Summe aller in einem Jahr produzierten Leistungen (Waren und Dienstleitungen) eines Landes. Hierzu gehören auch Leistungen von Ausländern, sofern sie im Inland erbracht wurden. Es betrug in Deutschland im Jahre 2011 2,57 Billionen EURO. Nimmt man das Jahre 2005 als Basisjahr = 100, dann stieg es bis 2011 auf 109,68. Zieht man die Abschreibungen ab, dann ergibt sich daraus das Nettoinlandsprodukt. Es gibt drei Betrachtungsmöglichkeiten des Bruttoinlandsprodukts, nämlich über seine Entstehung, seine Verwendung und seine Verteilung.

  • Berechnet wird das Bruttoinlandsprodukt, so wie es entsteht, aus dem Produktionswert abzüglich Vorleistungen zuzüglich der um die Gütersubventionen verminderten indirekten Steuern.
  • Das Bruttoinlandsprodukt teilt sich hinsichtlich seiner Verwendung auf in private Konsumausgaben, Konsumausgaben des Staates, Bruttoinvestitionen Außenbeitrag (Exporte minus Importe).
  • Verteilt wird das Bruttoinlandsprodukt auf Arbeitnehmer (Löhne, Gehälter), Unternehmer und Vermögenseigentümer. Bereinigt man das Bruttoinlandsprodukt um die Differenz aus Einkommen aus der übrigen Welt / Einkommen, das von Ausländern im Inland an die übrige Welt fließt, dann ergibt sich daraus das Nationaleinkommen. Bereinigt man dieses um geleistete indirekte Steuern / Importabgaben abzüglich Unternehmenssubventionen, dann ergibt sich daraus das Volkseinkommen. Das Bruttoinlandsprodukt betrug in den Ländern der EURO-Zone im Jahre 2010 insgesamt 9,25 Billionen EURO, in Deutschland alleine 2,4 Billionen. Pro Kopf sind das in den Euro-Ländern 37.900 EURO. Luxemburg lag mit 79.500 Euro pro Kopf an der Spitze. Deutschland lag pro Kopf mit 29.4 Tausend Euro im Mittelfeld.

    Auf den Bereich Baugewerbe entfielen vom BIP im Jahr 2010 ca. 4,1 Prozent, auf den Sektor Finanzierung, Vermietung Unternehmensdienstleistungen, zu dem auch weitgehend die Immobilienwirtschaft gerechnet wird, nicht aber das Baugewerbe, etwa 30,4 Prozent.
    • Die Bruttomiete setzt sich aus dem eigentlichen Mietzins sowie den anfallenden Betriebskosten und etwaigen Mietzuschlägen zusammen. Verwendet werden auch die Begriffe "Bruttowarmmiete" und "Bruttokaltmiete". Ist in einem Mietvertrag die Zahlung einer Bruttowarmmiete oder Inklusivmiete vereinbart, sind die Betriebskosten mit der Bruttowarmmiete komplett abgegolten. Eine jährliche Abrechnung über die Betriebskosten findet bei vereinbarter Bruttowarmmiete nicht statt. Der Vermieter kann somit keine Betriebskostennachzahlung verlangen und der Mieter keine Auszahlung eines Betriebskostenguthabens fordern.

    Die Bruttomiete kann jedoch heute nur noch als Bruttokaltmiete (Grundmiete plus Anteil an den "kalten" Betriebskosten) vereinbart werden, da die "warmen Betriebskosten" (Heiz- und Warmwasser-Kosten) nach der Heizkostenverordnung vom 20.01.1989 nach dem gemessenen Verbrauch abzurechnen sind.

    Steigen die Betriebskosten, kann der Vermieter keine einfache bzw. isolierte Betriebskostenerhöhung durchsetzen. Er muss stattdessen die Bruttomiete insgesamt erhöhen und die gesetzlichen Vorgaben für eine Mieterhöhung bis zur örtlichen Vergleichsmiete beachten. Damit ist der örtliche Mietspiegel zu verwenden, was meist Probleme bereitet, da dieser in der Regel nur Nettokaltmieten (Mieten ohne Betriebskosten) ausweist. Der Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 41/05, Urteil vom 26.10.2005) erlaubt zwei Berechnungsverfahren zur Erhöhung einer Bruttokaltmiete:
    • Die zum Zeitpunkt der Mieterhöhung auf die jeweilige Wohnung entfallenden Betriebskosten werden zur ortsüblichen Vergleichsmiete laut Mietspiegel addiert.
    • Der Betriebskostenanteil wird aus der bisherigen Bruttokaltmiete herausgerechnet, um die Nettokaltmiete ohne Betriebskosten zu erhalten. Diese wird dann mit der Nettokaltmiete laut Mietspiegel verglichen und entsprechend erhöht.
    § 558 Abs. 3 BGB schreibt vor, dass Mieten innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöht werden dürfen ("Kappungsgrenze"). In Gebieten mit Wohnungsmangel kann dieser Prozentsatz seit der Mietrechtsreform 2013 durch die Landesregierungen auf 15 Prozent abgesenkt werden. Bei Bruttokaltmieten ist dabei nicht der Betrag der herausgerechneten Nettokaltmiete maßgeblich, sondern der Gesamtbetrag der Bruttokaltmiete (BGH, Az. VIII ZR 160/03, Urteil vom 19.11.2003).

    Die Heizkostenverordnung schreibt die Ermittlung des Heizenergieverbrauchs durch Messung sowie eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Heizkosten vor. Eine Ausnahme besteht für Gebäude mit bis zu zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt (§ 2 Heizkostenverordnung); einige Vorschriften der Heizkostenverordnung sind zudem für weitere Gebäudearten nicht anwendbar (§ 11 HeizKV). Bruttowarmmieten sind damit nur noch im Ausnahmefall zulässig. Bei bestehenden Mietverträgen muss eine Vertragsänderung der Bruttowarmmiete in eine Bruttokaltmiete mit getrennter verbrauchsabhängiger Abrechnung der Heizungs- und Warmwasserkosten stattfinden (BGH, Az. VIII ZR 212/05, Urteil vom 19.07.2006). Der Begriff der Bruttomiete spielt auch beim Thema der Mietminderung eine Rolle. Diese ist immer nach der Bruttomiete zu berechnen – wobei hier einfach nur der Gesamtbetrag von Kaltmiete und Betriebskosten gemeint ist (Bundesgerichtshof, Az. XII ZR 225/03, Urteil vom 06.04.2005).
    Der Bruttorauminhalt ist in DIN 277 aus 1973 und 1987 definiert. Es handelt sich um den Rauminhalt eines Baukörpers, der nach unten von der Unterfläche der konstruktiven Bauwerkssohle und im Übrigen von den äußeren Begrenzungsflächen des Bauwerks umschlossen wird.

    Bei Berechnung des Bruttorauminhaltes eines Geschosses ist die Höhe maßgeblich, die sich aus dem Abstand zwischen der Oberfläche des Fußbodens und der Oberfläche des Fußbodens des darüberliegenden Geschosses ergibt. Bestimmte Bauwerksteile wie Mauervorsprünge, Außentreppen, Außenrampen und dergleichen bleiben unberücksichtigt. Die Faktoren zur Berechnung des Nettorauminhaltes sind einerseits die Nettogrundrissflächen (Bezeichnung aus der DIN 277 von 1973) bzw. Nettogrundflächen (Bezeichnung der DIN 277 von 1987) und die lichten Höhen der Räume andererseits.
    Abkürzung für: Bundessozialgericht
    Abkürzung für: Bundessozialhilfegesetz
    Abkürzung für: Bundesverband Sachwerte und Investmentvermögen e.V.
    Abkürzung für: Bausparkassengesetz
    Abkürzung für: Bundesstatistikgesetz
    Abkürzung für: Bundessteuerblatt
    Abkürzung für: Beamten-Selbsthilfe-Werk
    Abkürzung für: Bundestag
    Abkürzung für: Bundestags-Drucksache
    Abkürzung für: Bildschirmtext
    Für bestimmte Arten von Unternehmen und Selbstständigen besteht die Pflicht, ihre Geschäfte im Rahmen einer kaufmännischen Buchführung zu dokumentieren. Man unterscheidet dabei zwischen der Buchführungspflicht nach steuerrechtlichen und handelsrechtlichen Vorschriften. Letztere betrifft insbesondere alle Vollkaufleute im Sinne von § 1 Handelsgesetzbuch (HGB), also alle im Handelsregister eingetragenen Unternehmen. Auch Einzelkaufleute (eingetragener Kaufmann, e. K.) und Unternehmergesellschaften (UG haftungsbeschränkt) sind buchführungspflichtig.

    Nach § 141 der Abgabenordnung (AO) müssen gewerbliche Unternehmen sowie Land- und Forstwirte mit einem Jahresgewinn über 50.000 Euro bzw. einem Jahresumsatz über 500.000 Euro Bücher führen. Dies gilt auch, wenn keine Handelsregistereintragung besteht.

    Nicht buchführungspflichtig sind Gewerbetreibende und Land- und Forstwirte, deren Gewinne bzw. Umsätze unter den genannten Beträgen bleiben und die nicht im Handelsregister eingetragen sind. Auch die Angehörigen freier Berufe (vgl. § 18 EStG) wie Ärzte, Künstler und Journalisten sind von der Pflicht zur Buchführung befreit.

    Wer nicht buchführungspflichtig ist, kann seinen Gewinn aus steuerrechtlicher Sicht als Überschuss der Betriebseinnahmen über die Betriebsausgaben ermitteln. Das bedeutet: Er muss eine Einnahme-Überschussrechnung durchführen (§ 4 Abs. 3 EStG).
    Buchwerte sind die in der Bilanz eines Unternehmens auf der Aktiv- und Passivseite ausgewiesenen Beträge, die sich auf der Aktivseite aus Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten ableiten. Sie stimmen in der Regel nicht mit den tatsächlichen Zeitwerten überein, da die ursprünglichen Ansätze schematisch durch handels- und steuerrechtlich zulässige Abschreibungssätze verändert werden. Beim Verkauf des Unternehmens entstehen dann Buchgewinne oder Buchverluste, je nachdem, ob zuviel oder zu wenig abgeschrieben wurde. Bei Wohnimmobilien beträgt der steuerlich zulässige Abschreibungssatz jährlich zwei Prozent (§ 7 Abs. 4 EStG).
    Unter diesen Begriffen versteht man spezifische Erkrankungen, welche auf spezielle Ursachen des Aufenthaltes in Gebäuden zurückzuführen sind, d.h. man kann zum Beispiel durch Messungen nachweisen, dass tatsächlich bestimmte negative Gebäudeeinflüsse vorliegen, welche den Gesundheitszustand beeinflusst haben. Beispiele hierfür wären eine Schimmelpilzallergie bei nachgewiesenem Schimmelbefall in Wohnungen oder eine Legionärskrankheit (Legionellose), wenn sich die betreffenden Mikroorganismen im Warmwassersystem des Objektes unkontrolliert vermehren konnten und empfindliche (immungeschwächte) Personen exponiert wurden. Das Sick-Building-Syndrom (SBS) bezieht sich primär auf Gruppen, die BRI auf Individuen.
    Abkürzung für: Bundesumzugskostengesetz
    Der offizielle Name des 2003 gegründeten Vereins lautete "Mit einer Stimme" – Bündelungsinitiative in der Deutschen Immobilienwirtschaft. Er hatte seinen Sitz in Berlin und verfügte über Mitgliedsunternehmen aus dem Bereich offener und geschlossener Immobilienfonds, Immobilienaktiengesellschaften und Projektentwicklern. Nach eigenem Bekunden wollte die Initiative als Sprachrohr für die gesamte Immobilienwirtschaft agieren und die Anliegen der Einzelverbände unterstützen.

    Im Jahr 2006 wurde die Bündelungsinitiative in den Zentralen Immobilien Ausschuss e. V. (ZIA) eingegliedert.
    Bundes-Immissionsschutzgesetz ist die Kurzbezeichnung für das “Deutsche Gesetz zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen durch Luftverunreinigungen, Geräusche, Erschütterungen und ähnliche Vorgänge“. Es regelt das Umweltrecht und wurde 1974 als Gesetz erlassen. Seitdem wurde es mehrfach verändert, in seinem Regelungsumfang erweitert und in der Regelungstechnik präzisiert.

    Ein wichtiger Regelungsansatz des Gesetzes ist die Senkung von Immissionen durch vorrangige Begrenzung der Emissionen. Das Gesetz selbst regelt nur die grundsätzlichen Anforderungen; die für die Praxis wesentlichen, überwiegend technischen Einzelheiten sind in zahlreichen Durchführungsverordnungen (BImSchV) geregelt, welche konkrete Anforderungen an bestimmte Typen von Anlagen definieren sowie Einzelheiten zum Genehmigungsverfahren und zur Überwachung von Anlagen enthalten.

    Dazu gehört auch die für Hauseigentümer wichtige Verordnung über kleine und mittlere Feuerungsanlagen (1. BImSchV). Darin geht es um Errichtung, Beschaffenheit und Betrieb von Feuerungsanlagen, für die keine Genehmigung nach dem BImSchG erforderlich ist. Die 1. BImSchV (sogenannte Kleinfeuerungsanlagenverordnung) betrifft auch Kaminöfen und andere kleine Holzfeuerungsanlagen, für die sie u. a. Grenzwerte für Feinstaub und Kohlenmonoxyd festlegt.
    Das Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung ist dem Geschäftsbereich des Bundesministeriums für Verkehr, Bau- und Stadtentwicklung zugeordnet. Es entstand durch Fusion der Bundesbaudirektion (BBD) und der Bundes­for­schungs­anstalt für Landeskunde und Raumordnung (BfLR). Seit 01.01.2006 wurden auch die Bundesbauämter I und II und die Oberfinanzdirektion Berlin dem BBR unterstellt.

    Der Aufgabenbereich des BBR ist vielfältig. Bedeutsam ist der Forschungsbereich (Betrieb eines räumlichen Informationssystems, das auch Prognosen für die künftige Raum- und Stadtentwicklung erstellt). Bedeutsam sind die jährlich erscheinenden Immobilienmarktberichte. Das BBR unterstützt und begleitet die Umsetzung bundesrechtlicher Regelungen des Städtebaus unter Berücksichtigung eines haushälterischen Bodenmanagements und begleitet innovative Modellvorhaben, die den Erfahrungshintergrund für die rechtliche Fortentwicklung im Bereich des Städtebaus darstellen.

    Fördergrundlagen für Maßnahmen des Städtebaus und für eine effiziente Strukturpolitik im Kontext zu Entwicklungen innerhalb der Europäischen Union werden ebenfalls vom BBR erarbeitet. Ein weiterer Bereich bezieht sich auf die Umsetzung der Verkehrs- und Umweltpolitik, sowie die ständige Raum- und Stadtbeobachtung auf der Grundlage hierfür eigens generierter Informationssysteme. Das BBR verfügt über einen wissenschaftlichen Dienst, der zahlreiche Fachveröffentlichungen betreut und eine umfangreiche Fachbibliothek unterhält.

    Fachbezogen widmet sich das BBR dem Wohnen (Wohnungsmarkt, wohnungspolitische Analysen und Berichte, Kostenentwicklung), der Bautechnik und der Architektur. Von der früheren Bundesbaudirektion wurde der Aufgabenbereich der betreuenden Durchführung von Bundesbauten im Ausland übernommen. Das Bundesamt ist ferner zuständig für Bundesbauten in Berlin.
    Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) ist eine Institution, die beim Bundesministerium für Wirtschaft und Technologie angesiedelt ist. Das Bundesamt war für die Erteilung von Genehmigungen von Wertsicherungsklauseln nach der Preisklauselverordnung zuständig. Die Verordnung trat mit Inkrafttreten des Preisklauselgesetzes außer Kraft. Für Preisklauseln ist künftig keine Genehmigung mehr einzuholen, so dass das Bundesamt nunmehr von diesem Aufgabenbereich entlastet ist.

    Internet: www.bafa.de
    In der zum 1.1.2006 ins Leben gerufenen neuen Behörde (Abkürzung: BADV) sind das Bundesamt zur Regelung offener Vermögensfragen (BARoV) und der Dienstleistungsbereich des Bundesamtes für Finanzen aufgegangen.

    Aufgaben:

    • Klärung offener Vermögensfragen,
    • Verwaltung des bundeseigenen Kunstbesitzes,
    • Personalleistungen und Personalnebenleistungen,
    • Familienleistungsausgleich.

    Dienstsitze bestehen in einer Reihe von Städten, darunter Berlin, Bonn, Chemnitz, Cottbus, Erfurt, Frankfurt/Oder.

    Im Rahmen der Klärung offener Vermögensfragen ist das BADV auch für die einheitliche Durchführung des Vermögensgesetzes in Bund und Ländern sowie für Anträge auf Rückübertragung bzw. Entschädigung hinsichtlich zwischen 1933 und 1945 enteigneter Vermögenswerte zuständig. Ehemals volkseigenes DDR-Vermögen soll heutigen Eigentümern zugeordnet werden. Ziel der Neuorganisation der Behörde ist u.a. verbesserter Service.

    Das Bundesamt für zentrale Dienste und offene Vermögensfragen hat seinen Sitz in Berlin.
    Am 1. Mai 2002 ist das Bundesaufsichtsamt für das Kreditwesen mit den Bundesaufsichtsämtern für das Versicherungswesen und den Wertpapierhandel in der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BAFin) verschmolzen worden. Das frühere Bundesaufsichtsamt für das Kreditwesen (BAKred) ist jetzt identisch mit dem Bereich Bankenaufsicht der neuen Bundesanstalt. Es hat die Aufsicht über Kreditinstitute, Finanzdienstleistungsinstitute, Finanzholdinggesellschaften und Finanzunternehmen in Deutschland. Diese Unternehmen werden nach dem Kreditwesengesetz über ihre Geschäftstätigkeit definiert. Wer im Einzelnen dazu zählt, kann via Internet www.bafin.de abgerufen werden.

    Kreditinstitute sind Unternehmen, die gewerbsmäßig Bankgeschäfte betreiben. Hierzu gehören unter anderem das Einlagegeschäft, das Kreditgeschäft, das Diskontgeschäft (Wechselgeschäft), der Handel mit Wertpapieren, Geldmarktpapieren, Devisen in eigenem Namen für fremde Rechnung, das Depotgeschäft, das Investmentgeschäft, die Übernahme von Bürgschaften, das Girogeschäft, das Emissionsgeschäft, das Geldkartengeschäft und das Netzgeldgeschäft.

    Finanzdienstleistungsinstitute sind Unternehmen, die Finanzdienstleistungen für andere gewerbsmäßig erbringen. Hierzu gehören unter anderem die Anlagevermittlung auf der Grundlage von Maklerverträgen, der Abschluss von Kaufverträgen über Finanzinstrumente (Wertpapiere Devisen und dergleichen) in fremden Namen und für fremde Rechnung ("Abschlussvermittlung"), die Finanzportfolioverwaltung, der Eigenhandel mit Finanzinstrumenten.

    Finanzholdinggesellschaften sind Unternehmen, deren Tochtergesellschaften Institute, also Banken und Finanzdienstleister sowie Finanzunternehmen sind.

    Finanzunternehmen sind im Gegensatz zu Kreditinstituten und Finanzdienstleistungsinstituten keine "Institute". Deren Geschäfte bestehen unter anderem im Erwerb von Beteiligungen und Geldforderungen, im Abschluss von Leasingverträgen, in der Ausgabe und Verwaltung von Kreditkarten, im Handel mit Wertpapieren und Devisen sowie in der Anlageberatung und im Geldmaklergeschäft.

    Die bedeutendste Gruppe sind die Kreditinstitute mit ca. 3.200 Banken. Am 1. Juli 2005 wurde der BAFin auch die Aufsicht über geschlossene Immobilienfonds übertragen. Auf diese Weise werden auf diesem Sektor nicht nur die Transparenz für Anleger vergrößert, sondern auch die Konstruktionselemente der neu aufzulegenden Fonds einer Überprüfung unterzogen. Die BAFin, Bereich Banken, ist als Aufsichtsbehörde auch zuständig für die Erteilung der Erlaubnis zum Geschäftsbetrieb.
    Die am 1.1.2005 gegründete Bundesanstalt für Immobilienaufgaben hat unter anderem die Aufgaben der früheren Bundesvermögensverwaltung übernommen. Allerdings soll sich die Bundesanstalt nach eigenen Vorgaben zu einem modernen Immobiliendienstleister entwickeln. Im Mittelpunkt der neuen Strategie soll die Errichtung eines wert- und kostenoptimierten Einheitlichen Liegenschaftsmanagements (ELM) des Bundes stehen.

    Zu den Aufgaben zählen
    • Verwertung von Grundstücken, an die der Bund zur Erfüllung seiner Aufgaben nicht mehr gebunden ist,
    • Verwaltung des eigenen Portfolios sowie der Dienstliegenschaften des Bundesfinanzministeriums,
    • Deckung des Grundstücks- und Raumbedarfs für Bundeszwecke,
    • Wahrnehmung der Bauherreneigenschaft des Bundes bei Neubauten,
    • Verschiedene Verwaltungsaufgaben, wie z.B. Wahrnehmung der Grundstücksinteressen der Gaststreitkräfte, Zahlung von Fluglärmentschädigungen, Entschädigungen nach dem Allgemeinen Kriegsfolgengesetz (AKG),
    • Forstliche Bewirtschaftung und naturschutzfachliche Betreuung der Bundesliegenschaften.
    Die Bundesanstalt ist in mehrere Geschäftsbereiche gegliedert. Der große Geschäftsbereich Verkauf agiert nicht nur über die Zentrale in Bonn, sondern über 48 Nebenstellen (also vor Ort). Das Angebotsportfolio umfasste Anfang 2006 37.000 Liegenschaften sowie 60.000 Wohnungen der verschiedensten Art.

    Daneben gibt es weitere Geschäftsbereiche. Der Geschäftsbereich Facility Management kümmert sich um die Beschaffung notwendiger Immobilien, die Liegenschaftsbewirtschaftung, übernimmt Bauherrenaufgaben und unterhält einen Ausschreibungsservice. Im Geschäftsbereich Portfoliomanagement werden die Verkehrswerte der Immobilien ermittelt, die verkauft werden sollen. Im Geschäftsbereich Verwaltungsaufgaben werden unter anderem die Liegenschaften der ausländischen Streitkräfte verwaltet. Außerdem handelt es sich um eine Wohnungsvergabestelle für Bundesbedienstete. Die Bundesforstverwaltung als weiterer großer Geschäftsbereich betreut und bewirtschaftet die Forstgebiete und die landwirtschaftlichen Flächen des Bundes auch unter ökologischen Aspekten und übernimmt die Wertermittlung für land- und forstwirtschaftliche Flächen.

    Immobilienangebote der Bundesanstalt können Interessierte durch eine Suchanfrage ermitteln. Siehe auch: http://www.bundesimmobilien.de/
    Der Bundesanzeiger (BAnz) ist zusammen mit dem Bundesgesetzblatt ein Verkündungs- und Bekanntmachungsorgan der deutschen Bundesbehörden. Hierin werden gerichtliche und sonstige Bekanntmachungen für sämtliche Handelsregistereintragungen und Jahrsabschlüsse sowie Hinterlegungsbekanntmachungen von Unternehmen öffentlich bekanntgegeben. Er erschien bis zur Einführung des elektronischen Bundesanzeigers (eBanz) bis zu viermal wöchentlich in gedruckter Version.

    Mit Einführung des elektronischen Bundesanzeigers im Jahr 2002 wurden Bekanntmachungen als eigenständiges Verkündungs- und Bekanntmachungsorgan zusätzlich im Internet veröffentlicht. Seit dem 01. April 2012 wurde diese Zweiteilung aufgegeben, sodass eine gedruckte Version nur noch in Ausnahmefällen vorgesehen ist.
    Die Bundesarbeitsgemeinschaft der Deutschen Immobilienwirtschaft (BAG) wurde am 4.4.2003 gegründet. Sie besteht aus den nunmehr vier Spitzenverbänden der deutschen Wohnungs- und Immobilienwirtschaft:
    • BFW Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen,
    • GdW Bundesverband deutscher Wohnungsunternehmen,
    • Haus & Grund Deutschland,
    • IVD (früher RDM und VDM).
    Außerordentliche Mitglieder sind der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter DDIV und der Verband deutscher Hypothekenbanken VDH. Damit ist die Bundesarbeitsgemeinschaft der Deutschen Immobilienwirtschaft die größte Interessenvertretung der Branche in Deutschland. Sie umfasst sowohl privatwirtschaftliche, kommunale und genossenschaftliche Wohnungs- und Immobilienunternehmen, wie auch Einzeleigentümer, Projektentwickler, Bauträger, Makler und Immobilienfonds.

    Ziel der BAG ist es, die politischen, rechtlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen der deutschen Immobilienwirtschaft entsprechend ihrer herausragenden volkswirtschaftlichen Bedeutung zu verbessern. Die BAG koordiniert die interessenpolitische Arbeit der Spitzenverbände in Berlin und Brüssel, um in Fragen, die die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in ihrer Gesamtheit betreffen, einheitliche Stellungnahmen gegenüber der Politik abgeben zu können. Umgekehrt findet die Politik in der BAG den wichtigsten und immobilienwirtschaftlich bedeutendsten Ansprechpartner in allen Branchenangelegenheiten.

    Geplant ist, auf Länderebene Landesarbeitsgemeinschaften der Deutschen Immobilienwirtschaft zu gründen.
    Die Bundesarchitektenkammer e. V. (BAK) vertritt die Interessen der deutschen Architekten aller Fachrichtungen gegenüber der Politik und der Öffentlichkeit sowohl auf nationaler als auch auf internationaler Ebene. Ihre Mitglieder sind die sechzehn Architektenkammern der einzelnen Bundesländer.
    Das Bundesbodenschutzgesetz (BBodSchG) gehört zum besonderen Umweltverwaltungsrecht, in dessen Regelungsbereich auch das Bundesnaturschutzgesetz, das Bundeswaldgesetz und das Tierschutzgesetz gehören. Zweck des Gesetzes ist es, nachhaltig die Funktionen des Bodens zu sichern oder wiederherzustellen.

    Durch das Gesetz wird jeder Bürger, der auf den Boden einwirkt, verpflichtet, sich so zu verhalten, dass schädliche Bodenveränderungen nicht hervorgerufen werden. Grundstückseigentümer und Grundstücksbesitzer sind verpflichtet, Maßnahmen zur Abwehr drohender schädlicher Bodenveränderungen zu ergreifen.

    Zum Regelungsbereich des Gesetzes gehört der Umgang mit Altlasten, das Gebot der Entsiegelung von dauerhaft nicht mehr genutzten Flächen, wobei die Detailregelungen und die Durchsetzung auf die Bundesländer übertragen wurden.

    Die Vorsorgepflicht der Bodeneigentümer und der Inhaber der tatsächlichen Gewalt (z.B. Pächter) erstreckt sich auch auf den landwirtschaftlichen Nutzungsbereich, wobei hier die nachhaltige Sicherung der Bodenfruchtbarkeit und Leistungsfähigkeit des Bodens als natürliche Ressource im Fokus steht.
    Nach § 1 des Bundesfernstraßengesetzes handelt es sich bei Bundesfernstraßen um Bundesautobahnen und Bundesstraßen mit Ortsdurchfahrten. Dabei ist zu beachten, dass eine Ortsdurchfahrt ebenfalls Teil einer Bundesstraße ist, wenn sie „innerhalb der geschlossenen Ortslage liegt und auch der Erschließung der anliegenden Grundstücke oder der mehrfachen Verknüpfung des Ortsstraßennetzes dient“ (§ 5 Abs. 4 FStrG).

    Für Gemeinden mit mehr als 80.000 Einwohnern ist dies besonders wichtig, weil sie stets Träger der Straßenbaulast und damit zuständig sind für alle mit dem Bau und der Unterhaltung der Bundesfernstraßen zusammenhängenden Aufgaben. Sie haben die Bundesstraße so zu bauen, zu unterhalten, zu erweitern oder sonst zu verbessern, dass sie dem regelmäßigen Verkehrsbedürfnissen gerecht werden. Notfalls ist auf Mängel durch entsprechende Verkehrszeichen hinzuweisen.

    Die Nutzung der Bundesfernstraßen zu Verkehrszwecken ist jedermann im Rahmen der Widmung und der verkehrsbehördlichen Vorschriften zum Verkehr gestattet („Gemeingebrauch“ nach § 7 FStrG). Für öffentliche Straßen, die nicht zu den Bundesfernstraßen gehören, gelten die Vorschriften der landesrechtlichen Straßen- und Wegegesetze.
    Bei Streitigkeiten in Sachen des Wohnungseigentums ist der Bun­des­ge­richts­hof in dritter Instanz zuständig, wenn das Land­gericht als Berufungsgericht die Revision zum Bun­des­ge­richts­hof zulässt.

    Gegen die Nichtzulassung der Revision durch das Berufungs­gericht kann gemäß § 544 ZPO die Nichtzulassungsbe­schwer­de eingelegt werden. Diese Nichtzulassungsbeschwerde ist jedoch in Sachen des Wohnungseigentums bis zum 31.12.2014 ausgeschlossen, um nach der Verfahrens­um­stellung vom FGG-Verfahren auf das ZPO-Verfahren eine Über­las­tung des Bundes­ge­richts­ho­fes zu vermeiden.

    Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 2 ZPO nur zuzulassen, wenn die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat oder die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert.
    Das Bundeskartellamt ist eine Bundesbehörde im Geschäftsbereich des Bundesministeriums für Wirtschaft und Technologie und hat seinen Sitz in Bonn. Seine Gründung ist auf die Initiativen der ordoliberalen (neoliberalen) Nationalökonomen aus dem Bereich der "Freiburger Schule" zurückzuführen. Deren Grundidee bestand darin, dem Staat aufzuerlegen, einen Ordnungsrahmen für die Wirtschaft schaffen, mit dem der Wettbewerb geschützt und Kartell- beziehungsweise Monopolbildungen verhindert werden sollten.

    Das Bundeskartellamt hat mehrere Aufgaben. Hierzu gehören die Fusionskontrolle, die Missbrauchsaufsicht und der Vergaberechtsschutz. Es ist auch zuständig für die Überprüfung von Wettbewerbsregeln, die sich Verbände geben. So hat im Bereich der Immobilienwirtschaft das Bundeskartellamt die IVD Wettbewerbsregeln genehmigt. Die Veröffentlichung erfolgte im Bundesanzeiger Nr. 192 am 12. Oktober 2006.

    Im Maklerbereich gibt es die Vorschrift des § 653 BGB, wonach eine Maklerprovision als stillschweigend vereinbart gilt, wenn die dem Makler übertragene Leistung den Umständen nach nur gegen eine Vergütung zu erwarten ist. Dabei ist der übliche Maklerlohn als vereinbart anzusehen.

    Die Vorschrift führt dazu, dass der übliche Lohn zu ermitteln ist. Im Zweifel geschieht dies durch die für dieses Gebiet öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Allerdings kann auch durch Umfragen die Üblichkeit eines Maklerlohns ermittelt werden. Sofern dies durch einen Maklerverband erfolgt, ist darauf zu achten, dass auch Nichtmitglieder in die Befragung mit einbezogen werden, da sonst der Eindruck einer nicht erlaubten Preisabsprache unter den Mitgliedern des Verbandes entsteht.
    Das erste Bundesmietengesetz (BMietenG) wurde 1955 erlassen. Anlass war die Knappheit von Wohnraum im Deutschland der Nachkriegszeit. Das Gesetz enthielt eine strikte Mietpreisbindung. Das BMietenG wurde 1960 aufgehoben. Neben dem Bundesmietengesetz existierten noch bis in die 60er und teilweise die 70er Jahre Landesgesetze, die ähnliche Ziele verfolgten und spezielle Mieterschutzregelungen enthielten.

    Mittlerweile sind alle derartigen Regelungen aufgehoben. Das Mietrecht ist bundeseinheitlich im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt (§§ 535 ff.). Eine Variante der Mietpreisbindung ist im Bereich des sozialen Wohnungsbaus erhalten geblieben. Die Regelungen zu Förderprogrammen im Wohnungsbau sind Ländersache und unterscheiden sich teilweise von Bundesland zu Bundesland erheblich.
    Die letzte Fassung des Gesetzes über Naturschutz und Landespflege (Bundesnaturschutzgesetz – BNatSchG) stammt aus dem Jahr 2010. Definiert werden die Ziele des Naturschutzes und der Landschaftspflege sowie deren Grundsätze. Jedes Bundesland verfügt darüber hinaus über ein eigenes Naturschutzgesetz, so dass das Bundesgesetz nur einen gewissen Rahmen absteckt.

    Die Ziele des Naturschutzes und der Landschaftspflege, die in § 1 benannt werden, sind sehr komplex. Es geht darum, die biologische Vielfalt, die Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushalts einschließlich der Regenerationsfähigkeit und nachhaltigen Nutzungsfähigkeit der Naturgüter sowie die Vielfalt, Eigenart und Schönheit sowie der Erholungswert von Natur und Landschaft auf Dauer zu sichern, wobei der Schutz auch die Pflege, die Entwicklung und – soweit erforderlich – die Wiederherstellung von Natur und Landschaft umfassen soll.

    Die biologische Vielfalt soll entsprechend dem Gefährdungsgrad gesichert werden. Die entscheidenden Gesichtspunkte, die dabei zu beachten sind, bestehen darin
    • lebensfähige Populationen wild lebender Tiere und Pflanzen einschließlich ihrer Lebensstätten zu erhalten und den Austausch zwischen den Populationen sowie Wanderungen und Wiederbesiedelungen zu ermöglichen,
    • Gefährdungen von natürlich vorkommenden Ökosystemen, Biotopen und Arten entgegenzuwirken,
    • Lebensgemeinschaften und Biotope mit ihren strukturellen und geografischen Eigenheiten in einer repräsentativen Verteilung zu erhalten; bestimmte Landschaftsteile sollen der natürlichen Dynamik überlassen bleiben.
    Zur dauerhaften Sicherung der Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushalts zählt u.a. die Erhaltung der Böden in einem Zustand, der ihre Funktion im Naturhaushalt ermöglicht; nicht mehr genutzte versiegelte Flächen sind zu renaturieren. Soweit eine Entsiegelung nicht möglich oder nicht zumutbar ist, sind solche Böden der natürlichen Entwicklung zu überlassen. Hinzu kommt der Schutz von Klima und Luft insbesondere bei Flächen mit günstiger lufthygienischer oder klimatischer Wirkung wie Frisch- und Kaltluftentstehungsgebiete oder Luftaustauschbahnen. Dies korrespondiert mit den Vorschriften des Baugesetzbuches, wonach Bauleitpläne die Belange des Naturschutzes und der Landschaftspflege zu berücksichtigen haben (§§ 1 und 1a BauGB).

    Die dauerhafte Sicherung der Vielfalt, Eigenart und Schönheit sowie des Erholungswertes von Natur und Landschaft bedeutet die Bewahrung von Naturlandschaften und historisch gewachsenen Kulturlandschaften – auch mit ihren Kultur-, Bau- und Bodendenkmälern – vor Verunstaltung, Zersiedelung und sonstigen Beeinträchtigungen. Außerdem gehört dazu das Zugänglichmachen und der Schutz der Erholung in der freien Landschaft je nach ihrer Beschaffenheit und Lage der Flächen. Letzteres gilt vor allem im besiedelten und siedlungsnahen Bereich.

    Zuständig für die Verwirklichung dieser Ziele sind nicht nur Behörden und auf den Naturschutz spezialisierte Vereine, sondern im Grunde genommen jeder Bürger. Den Rahmen für die Verwirklichung geben Landschafts- und Grünordnungspläne. Ähnliches, was für die Bebauung von Grundstücken gilt, gilt auch für nicht vermeidbare erhebliche Eingriffe: Nicht vermeidbare erhebliche Beeinträchtigungen sind durch Ausgleichs- oder Ersatzmaßnahmen oder, soweit dies nicht möglich ist, durch einen Ersatz in Geld zu kompensieren (§ 13 BNatSchG).

    Das Bundesnaturschutzgesetz befasst sich nicht nur allgemein mit dem Schutz von Natur und Landschaft, sondern auch mit Bestimmungen u.a. zu
    • Biotopen (10% der Fläche eines Landes sollen Biotope sein),
    • Naturschutzgebieten,
    • Nationalparks,
    • Landschaftsschutzgebieten,
    • Naturparks und Naturdenkmalen,
    • Natura 2000.
    Weitere Kapitel beziehen sich auf den Schutz wild lebender Tier- und Pflanzenarten (Stichwort Artenschutz), Meeresnaturschutz, Erholung in Natur und Landschaft, der Mitwirkung anerkannter Naturschutzvereinigungen, Eigentumsbindung (u.a. Beschränkung des Eigentums; Entschädigung und Ausgleich), sowie auf Bußgeld- und Strafvorschriften.
    Die Bundesnetzagentur ist eine Bundesbehörde im Geschäftsbereich des Bundesministeriums für Wirtschaft und Technologie und hat ihren Sitz in Bonn. Sie unterhält eine Reihe von Außenstellen. Sie ist dafür zuständig, durch Liberalisierung und Deregulierung für die weitere Entwicklung auf dem Elektrizitäts-, Gas-,Telekommunikations-, Post- und seit dem 01.01.2006 auch auf dem Eisenbahn-Infrastrukturmarkt zu sorgen. Zur Durchsetzung der Maßnahmen, die dafür erforderlich sind, stehen ihr Sanktionsmöglichkeiten zur Verfügung. Der Handlungsspielraum der Bundesnetzagentur kann wie folgt dargestellt werden:

    Die Bundesnetzagentur kann in den Bereichen Elektrizität, Gas, Telekommunikation und Post Entscheidungen fällen. Zuständig sind hierfür Beschlusskammern. Die unmittelbar betroffenen Unternehmen können sich an den Beschlusskammerverfahren beteiligen.
    Die vom Verfahren berührten Wirtschaftskreise können beigeladen werden.
    Die Entscheidungen der Beschlusskammern können im Falle eines Rechtsstreits von der Aufsichtsbehörde, dem Bundesministerium für Wirtschaft und Technologie (BMWi), nicht aufgehoben werden. Eine so genannte Ministerentscheidung ist, abweichend von den Regelungen im Gesetz gegen Wettbewerbsbeschränkungen (GWB), nicht vorgesehen.
    Gegen die Entscheidungen der Beschlusskammern kann unmittelbar vor den Verwaltungsgerichten in den Bereichen Post und Telekommunikation und vor den Zivilgerichten im Bereich Energie geklagt werden. Ein Widerspruchsverfahren findet nicht statt. Klagen im Hauptsacheverfahren haben keine aufschiebende Wirkung.

    Die Entscheidungen der Bundesnetzagentur basieren auf dem Telekommunikationsgesetz, dem Postgesetz und dem Energiewirtschaftsgesetz und sind rechtlich überprüfbar. Die Bundesnetzagentur unterstützt Verbraucher, die Probleme mit einem Versorgungsunternehmen bzw. bei den Bemühungen zum Wechsel der Versorgungsunternehmen haben. Sie ist unmittelbarer Ansprechpartner. Sie veröffentlicht interessante Berichte über Spezialgebiete, zum Beispiel über den Strom- und Gasmarkt. Ebenso veröffentlicht sie Jahresberichte, in denen auch die Entscheidungen der verschiedenen Beschlusskammern aufgeführt sind.

    Bei den Gaspreisen ergab sich 2012 folgende Zusammensetzung: 17,78 Prozent Netzentgelte, 55,47 Prozent Kosten der Energiebeschaffung und des Vertriebs, 24,32 Prozent Steuern, 2,43 Prozent staatlich veranlasste Abgaben.

    Weitere Informationen sind der Homepage der Bundesnetzagentur zu entnehmen; http://www.bundesnetzagentur.de
    Beim bvs handelt es sich um einen Dachverband der Sachverständigen, in dem etwa 4.000 Sachverständige aus 200 Fachbereichen sowie 12 Fachverbände organisiert sind. Der größte Teil der deutschen Immobiliensachverständigen, die in Landesverbände gegliedert sind, ist dort Mitglied.

    Näheres siehe unter: http://www.bvs-ev.de
    Die Bundesvereinigung Spitzenverbände der Immobilienwirtschaft (BSI) vertritt als Zusammenschluss der Interessenverbände aus der Wohnungs- und Immobilienbranche gemeinsame Positionen gegenüber Politik und Öffentlichkeit mit dem Ziel, die volkswirtschaftliche Bedeutung der Immobilie in Deutschland in Politik und Öffentlichkeit zu festigen sowie die Rahmenbedingungen der deutschen Immobilienwirtschaft zu verbessern.

    Der Bundesvereinigung Spitzenverbände der Immobilienwirtschaft gehören derzeit an:
    • Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW),
    • GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen,
    • Haus & Grund Deutschland,
    • Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen (der IVD ist 2004 als Zusammenschluss aus dem Ring Deutscher Makler (RDM) und dem Verband Deutscher Makler (VDM) entstanden),
    • Bundesfachverband Wohnungs- und Immobilienverwalter (BFW),
    • Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV),
    • Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp),
    • Verband Geschlossene Fonds (VGF).
    Abkürzung für: Bungalow
    Der Bungalow ist ein freistehendes eingeschossiges geräumiges Einfamilienhaus mit einem Flachdach oder einem flach geneigtem Dach. Seine Ursprünge stammen aus der britischen Kolonialzeit in Indien. Eine besondere Art waren Rasthäuser für Reisende ("Dak-Bangla"). Bungalows werden vielfach in südlichen Fremdenverkehrsgebieten und auf Inseln als Feriendomizile für Touristen am Meer von Hotelketten angeboten. Dabei handelt es sich allerdings um relativ kleine Einheiten, die sich in diesem Punkt vom ursprünglichen Bungalow unterscheiden.

    In größerem Umfange breitete sich der Bungalowstil als Einfamilienhaus in Westdeutschland nach dem 2. Weltkrieg aus. Man findet sie in bevorzugten Wohngebieten. Neben freistehenden Bungalows gibt es aneinander gebaute Reihenbungalows in L-Form oder vom Baukörper voll umschlossene, atriumförmige Bungalows. In Ostdeutschland wurden zur DDR-Zeit Sommer-Wochenendhaus-Gebiete (im Einigungsvertrag "Erholungsgebiete" genannt) zur Bebauung mit kleinen Bungalow-ähnlichen Gebäuden ("Datschen") ausgewiesen.

    Wegen der relativ hohen zu überbauenden Grundstücksfläche wird eine Bebauung im Bungalowstil (mit nicht nutzbarer Dachfläche) in Bebauungsplänen nur noch selten festgesetzt.
    Bürgersteige sind Gehwege für Fußgänger, die von Fahrbahnen in der Regel durch Bordsteinkanten abgetrennt sind. Für Bürgersteige gilt nach § 2 der Straßenverkehrsordnung ein Benutzungsverbot für Fahrzeuge. Ausgenommen sind Kinder mit Fahrrädern, die bis zu ihrem achten Lebensjahr Bürgersteige benutzen müssen. Kinder über zehn Jahre dürfen auf Gehwegen nicht fahren. Kinderwagen, Roller und Kinderfahrräder zählen nicht zu Fahrzeugen.

    Richtlinien regeln die notwendige Beschaffenheit eines Bürgersteiges, die gegeben sein soll, damit Passanten sich auf Bürgersteigen ohne Probleme bewegen können.

    Soweit Bürgersteige an Hausgrundstücke grenzen, besteht für Mieter beziehungsweise Vermieter im Winter bei Schneefall eine Räum- und Streupflicht, um die Verkehrssicherheit zu gewährleisten. Die Verkehrssicherungspflicht trifft zwar originär die Gemeinden, diese wälzen sie aber in der Regel auf die Bürger ab.
    Die Bürgschaft ist eine Verpflichtungserklärung des Bürgen einem Gläubiger gegenüber, für die Verbindlichkeiten eines Dritten einzustehen. Die Bürgschaft bedarf der Schriftform. Eine elektronische Form genügt nicht. Allerdings wird der Formmangel geheilt, wenn der Bürge die Hauptverbindlichkeit erfüllt.

    Die Bürgschaft setzt voraus, dass eine Hauptverbindlichkeit, für die gebürgt wird, auch besteht. Grundsätzlich kann der Bürge die Erfüllung der Verpflichtung verweigern, solange dem Gläubiger das Recht zusteht, das Rechtsgeschäft anzufechten, das der Hauptverpflichtung zugrunde liegt. Er kann die Erfüllung der Verpflichtung auch davon abhängig machen, dass der Gläubiger eine Zwangsvollstreckung versucht und diese ergebnislos verläuft. Ihm steht also die "Einrede der Vorausklage" zu.

    Vielfach verlangen Kreditinstitute bei Immobiliendarlehen, die über die Beleihungsgrenze hinausgehen, die zusätzliche Bürgschaft des Ehegatten oder bei Darlehen an eine Kapitalgesellschaft die Bürgschaft der Gesellschafter / Geschäftsführer. Teilweise werden Bürgschaften auch vom Staat als Förderinstrument eingesetzt. In solchen Fällen erfolgt die nachrangige Beleihung ohne zusätzliches Risiko für das Kreditinstitut mit der Folge risikobefreiter, also niedrigerer Zinsen. Auch im Rahmen des Baubetreuungs- und des Bauträgergeschäftes spielen Bürgschaften eine Rolle. Der Baubetreuer muss den Bauherrn entweder durch Abschluss einer Vertrauensschadenversicherung oder durch Stellung einer Bürgschaft in Höhe der zur Verfügung gestellten Baugelder absichern.

    Ein Bauträger kann sich durch eine Bürgschaft von der Begrenzung der sonst vorgesehenen Baufortschrittsraten, die der Erwerber zu leisten hat, befreien. Als Bürgen kommen Kreditinstitute, Körperschaften des öffentlichen Rechts oder Versicherungsgesellschaften in Frage, die eine Erlaubnis zum Betrieb einer Bürgschaftsversicherung haben.

    Bürgschaften, die im Rahmen der Makler- und Bauträgerverordnung gewährt werden, müssen den Verzicht auf die Einrede der Vorausklage des Bürgen enthalten. Man bezeichnet sie auch als "selbstschuldnerische Bürgschaften". Die Leistungspflicht des Bürgen kann noch weiter verschärft werden, wenn vereinbart wird, dass die Zahlung aus der Bürgschaft bereits "auf die erste Anforderung" des Gläubigers hin zu leisten ist.

    Eine Bürgschaft kann wegen Sittenwidrigkeit unwirksam sein. Davon ist auszugehen, wenn der Bürge durch die Bürgschaft finanziell vollkommen überfordert ist und obendrein ein Näheverhältnis zwischen Bürge und Schuldner besteht (z. B. Eltern und Kinder, Ehepartner, Lebenspartner). Von einer „krassen wirtschaftlichen Überforderung“ gehen die Gerichte aus, wenn der Bürge von seinem Einkommen nicht einmal die Zinsen des Bürgschaftsbetrages zahlen könnte. Einzige Möglichkeit für die Bank als Gläubiger, hier auf einer Wirksamkeit der Bürgschaft zu bestehen, ist der Beweis, dass der Bürge aus rein geschäftlichen und nicht aus emotionalen Gründen gehandelt hat.

    Der Bundesgerichtshof hat am 16.06.2009 entschieden, dass anderweitige Sicherheiten des Schuldners das Risiko des Bürgen grundsätzlich nicht reduzieren. Ausnahme: Der Bürge unterliegt einer sogenannten Ausfallhaftung (Az. XI ZR 539/07). Eine solche Situation liegt vor, wenn das Geldinstitut vereinbarungsgemäß erst bei Ausfall einer anderen Sicherheit auf den Bürgen zugreifen darf.
    Als Mietsicherheit kann nicht nur eine Kaution hinterlegt, sondern auch eine Bürgschaft gestellt werden. In Frage kommen dafür die Bankbürgschaft oder die Bürgschaft durch eine bestimmte, meist dem Mieter nahe stehende Person. Eine Bürgschaft ist eine Vereinbarung, nach der sich der Bürge gegenüber dem Gläubiger verpflichtet, für die Verbindlichkeiten eines anderen einzustehen – in diesem Fall für die Mietschulden und mögliche Schadenersatzansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis. Der Bürge haftet auch für die Kosten für Gericht, Rechtsanwalt und Zwangsvollstreckung hinsichtlich der Rechtsverfolgung der von der Bürgschaft umfassten Forderungen. Eine Bürgschaft muss schriftlich ausgefertigt werden.

    Grundsätzlich muss der Gläubiger zunächst versuchen, seine Forderung vom eigentlichen Schuldner – hier vom Mieter – einzutreiben. Diesen Fall bezeichnet man auch als Ausfallbürgschaft. Verzichtet der Bürge auf die sogenannte Einrede der Vorausklage – also auf den Einwand, dass noch keine Zwangsvollstreckung beim eigentlichen Schuldner versucht wurde – kann der Gläubiger ohne Umwege gegen den Bürgen vorgehen. Diese Situation ist insbesondere dann gegeben, wenn der Bürge sich als Selbstschuldner, also als selbst haftend, verbürgt hat.

    Laut § 551 BGB darf eine Mietsicherheit maximal drei Netto-Monatsmieten betragen. Wird im Mietvertrag eine höhere Sicherheit vereinbart, ist die Klausel nicht insgesamt unwirksam. Statt dessen wird die Mietsicherheit auf die zulässige Höhe begrenzt und der Mieter ist dazu berechtigt, den darüber hinaus gehenden Betrag zurückzufordern.

    Von einer Übersicherung spricht man auch, wenn zusätzlich zu einer Barkaution von drei Monatsmieten noch eine Bürgschaft abgegeben wurde. In einem solchen Fall bleibt die Vereinbarung über die Barkaution wirksam; die Bürgschaftsvereinbarung ist unwirksam und der Mieter hat ein Recht auf Herausgabe der Bürgschaftserklärung. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 30.06.2004 bestätigt (Az. VIII ZR 243/03).
    Büros sind Räume, die den im Dienstleistungssektor Beschäftigten als Arbeitsplatz dienen. Zu unterscheiden sind Großraumbüros, Gruppenbüros, Zellenbüros und Kombibüros. Darüber hinaus gibt es Formen von so genannten nonterritorialen Büros, die sich dadurch auszeichnen, dass die Beschäftigten keinen dauerhaft zugewiesenen Arbeitsplatz besitzen (z.B. beim Desk-Sharing, bei dem sich mehrere Mitarbeiter einen Arbeitsplatz teilen.). Diese aus Skandinavien stammende Entwicklung verläuft in Richtung Business-Center.

    Großraumbüros gehören weitgehend der Vergangenheit an. Allerdings sind sie wieder in Call-Centern anzutreffen. Neuere Entwicklungen gehen in Richtung "Bürolandschaft" mit Pflanzkübeln, kleinen "Inseln", was aber zu zusätzlichem Flächenbedarf führt. Großraumbüros verfügen über mindestens 400 Quadratmeter und höchstens 5.000 Quadratmeter Bürofläche. Gewollt ist eine Förderung der Teamarbeit. Schwächen des Großraumbüros sind Lärmstörungen und klimatische Unzulänglichkeiten. Auch die Beleuchtung kann individuellen Bedürfnissen nicht angepasst werden. Konzentriertes Arbeiten wird erschwert. Man benötigt pro Arbeitsplatz mehr Fläche als beim Zellbüro. Je größer der Raum, desto breiter müssen die "Verkehrswege" sein. Der Flächenbedarf pro Bildschirmarbeitsplatz wird mit 15 Quadratmeter kalkuliert. Die Investitionskosten sind relativ hoch.

    Gruppenbüros sollen der Förderung der Kommunikation dienen. Sie umfassen zwischen 3 und 20 Arbeitsplätzen. Lärmstörungen lassen sich durch Raumgestaltung (Trennwände für bestimmte Zonen z.B. für Teambesprechungen, Gespräche mit Kunden) leichter bewältigen als bei den Großraumbüros. Dennoch wird konzentrierte Arbeit erschwert.

    Zellbüros sind Büroeinheiten für ein oder zwei Personen. Es handelt sich um den vorherrschenden Bürotyp bei kleineren Flächeneinheiten in älteren Gebäuden. Zellbüros ermöglichen ungestörtes Arbeiten (bei zwei Arbeitsplätzen bereits problematisch), erschweren aber innerbetriebliche Kommunikation. Einen Bildschirmarbeitsplatz berechnet man mit 10 Quadratmetern. Nachteilig wirkt sich der geringe Bewegungsspielraum aus.

    Kombibüros sind Einzelbüros ("Arbeitskojen") in Verbindung mit Gemeinschaftsräumen. Die Nachteile von Großraum- und Zellbüros sollen durch diese Kombination ausgeglichen werden. Die Arbeitskojen liegen an der Fensterfront, die Gemeinschaftsräume innen – getrennt durch eine verglaste Wand. Gemeinschaftsräume können Besprechungsräume, aber auch Multifunktionszonen für Kopiergeräte, Drucker, Telefaxgeräte sein. Akustische Störungen in den Arbeitskojen gibt es nicht. Tageslicht in Verbindung mit Sonnenschutzvorrichtungen wirkt sich positiv aus.
    Legt ein Vermieter Wert darauf, dass in vermieteten Gewerberäumen bzw. Büros keine Bürodrehstühle mit Rollen verwendet werden, muss er dies individualvertraglich vereinbaren. Grundsätzlich dürfen Bürostühle mit Rollen verwendet werden, auch wenn sie das Parkett beschädigen. Das Amtsgericht Leipzig (Az. 167 C 12622/03) sah auch drei Millimeter tiefe Rillen im edlen Parkett nicht als Grund an, den Mietern das "Rollen" Zu verbieten.
    Gebäude, das überwiegend von Unternehmen der Dienstleistungsbranche oder der öffentlichen Verwaltung genutzt wird. Aufgrund der vergleichsweise einfachen Verwaltung ist die Büroimmobilie bei privaten und institutionellen Kapitalanlegern gleichermaßen beliebt.

    Allerdings sind gerade in den letzten Jahren die Qualitätsansprüche an solche Objekte sehr stark gestiegen, was in älteren Gebäuden zu ansteigenden Leerstandsraten geführt hat. Die Renditen schwanken zwischen etwa 5% und maximal 9%.

    Die Marktgängigkeit von Büroobjekten hängt nicht nur von der Raumflexibilität, dem Grad der Gebäudeautomation, dem Versorgungsstandard hinsichtlich der Kommunikationsleitungen, der verkehrsmäßigen Infrastruktur und den Abstellmöglichkeiten für Pkws ab, sondern auch von "weichen Lagefaktoren" ("Adresse") und der großräumigen Lagestruktur. Die Streubreite der erzielbaren Mieten ist außerordentlich hoch.

    Zur Flächenberechnung bei Büroobjekten wurde ein eigenes Regelwerk entwickelt.
    Büroserviceunternehmen bieten voll eingerichtete, funktionsfähige Büros zur zeitweisen Nutzung an. Im Angebot enthalten sind dabei in der Regel auch verschiedene Dienste (Dolmetscher-, Sekretariats-, Telefon-, Post-, Botendienste, Cateringservice und dergleichen. Büroserviceunternehmen unterhalten in der Regel ganze Business Center.
    Das Business Center ist ein Bürokonzept, nach dem an Unternehmen jeder Branche und Größe für vertraglich zu definierende Zeiträume kurzfristig möblierte, voll ausgestattete Büroräume vermietet werden. Es bietet Büro-Dienstleistungen wie Sekretariatsservice, Nutzung von Bürotechnik und Videokonferenzräumen an. Ein Teil der Dienstleistungen ist mit der Miete abgegolten. Andere sogenannte Wahlleistungen werden gesondert abgerechnet.

    Bei einem Preisvergleich zwischen einer konventionellen Büronutzung und der Nutzung im Rahmen eines Business Centers zeigt sich, dass die Kostenersparnis um so größer ist, je kürzer die Mietdauer und je geringer die Zahl der benötigten Büroplätze ist. Typische Nutzer sind Existenzgründer, temporäre Nutzer (Ausweichstandort, weil das eigene Bürohaus umgebaut wird), Handelsvertreter und internationale Nutzer. Business Center befinden sich überwiegend in den besten Lagen in Großstädten, vor allem in Landeshauptstädten.

    Eine Variante des Business Centers bildet das Office Center, das für bestimmte Kunden nach deren Anforderungsprofil, eingerichtet wird. Hier wird der Bürobedarf von Unternehmen für zeitlich begrenzte Projekte befriedigt.
    Der Business Club ist ein Bürokonzept, das unterschiedliche Funktionsbereiche miteinander kombiniert und daher multifunktional genutzt werden kann. Zur Ausstattung gehören beispielsweise ein durchgehend besetztes Sekretariat, Büroarbeitsplätze, Besprechungsräume und eine gemeinsam genutzte Infrastruktur wie Garderoben, Gepäckschließfächer, Postfächer, Materialdepots sowie die entsprechende Büro- und Kommunikationstechnik.
    Ein Business Improvement District (BID) ist ein innerstädtischer Bereich, in dem Grundstückseigentümer zeitlich begrenzte Maßnahmen zur Verbesserung des Umfeldes und der Attraktivität des Bereiches finanzieren und durchführen. BIDs wurden in nordamerikanischen Innenstädten als Reaktion auf die wachsende Konkurrenz durch Einkaufszentren entwickelt. Das erste BID, Bloor West Village, wurde 1970 in Toronto (Kanada) eingerichtet und gilt heute als eine der BID-Erfolgsgeschichten.

    In Deutschland wurde das erste BID im Februar 2005 in Hamburg-Bergedorf beantragt. Maßnahmen zur Umfeldverbesserung, z.B. Reinigung von Graffiti, Verbesserung der Sauberkeit oder Ersatz von Material sind typische Handlungsfelder eines BID. Aber auch Investitions- und Marketingmaßnahmen sind im Rahmen eines BID möglich. Ein BID ist ein Beispiel einer Öffentlich-Privaten Partnerschaft (PPP), in der öffentliche Rechtssetzungsbefugnis und private Initiative zusammen wirken.

    Mit der Änderung des Baugesetzbuches trat am 01. Januar 2007 das Gesetz zur Erleichterung von Planungsvorhaben für die Innenentwicklung der Städte in Kraft. Mit dem neu eingefügten § 171f bietet es erstmals Regelungen für BIDs an, die auf dieser Basis die Stärkung bestimmter Innenstadtbereiche, Stadtteilzentren, Wohnquartiere oder Gewerbegebiete zum Ziel haben.
    Unter der B2B-Kommunikation („Business to Business“) wird ausschließlich die Kommunikation zwischen Unternehmen und Geschäftskunden verstanden. Sie kann sich auf die reine Geschäftskommunikation beziehen oder auch die Informationsvermittlung zu Produkten und Anwendungen, die ein Unternehmen im eigenem Haus einsetzt oder einzusetzen gedenkt bzw. zur Weiterverwendung oder -verarbeitung nutzen möchte. Die B2B-Kommunikation unterscheidet sich von der B2C-Kommunikation durch die Zielgruppenansprache.
    Die B2C-Kommunikation („Business to Consumer“) bezieht sich auf die Kommunikation und Interaktion zwischen Unternehmen und dem privaten Endkunden. Hierbei kann es sich um eine reine Informationsvermittlung an den Verbraucher handeln oder um den Erwerb eines Produktes zur privaten Nutzung.
    Unter Businessplan versteht man den Geschäftsplan eines Unternehmens, in dem die Vorhaben, die Ziele und die Wege, um diese zu erreichen, aufgeführt und quantifiziert sind. Er ist somit die schriftliche Fixierung der Unternehmensplanung zur betriebswirtschaftlichen Absicherung von Chancen und Risiken bei einer Neugründung oder Unternehmenserweiterung.

    Neben den Daten aus der Marktforschung enthält der Businessplan auch Informationen zur Wettbewerbsabgrenzung sowie Zielformulierungen für den Einsatz der einzelnen Produktionsfaktoren und klare Aussagen zur Strategie des Unternehmens in allen Einzelbereichen.

    Existenzgründer sind gut beraten, wenn sie vor dem Gründungsakt des Unternehmens einen Businessplan aufstellen. Aus ihm ergibt sich eine genau formulierte und begründete Geschäftsidee.

    Bezogen auf ein zu gründendes Maklerunternehmen muss zunächst die Zweckbasis definiert werden. Soll sich das Unternehmen auf die Vermittlung von bestimmten Immobilienarten spezialisieren oder strebt man eine breite Zweckbasis an? Besonders bei spezialisierten Maklerunternehmen sind entsprechende fachliche Qualifikationen erforderlich. Sind sie gegeben oder müssen sie hinzugekauft werden? Über Marktanalysen und Marktbeobachtungen sollten die Marktkapazitäten ermittelt werden. Es versteht sich von selbst, dass es keinen Sinn macht, sich auf einem Immobiliensektor einzulassen, bei dem nur selten Objekte zum Verkauf oder zur Vermietung anstehen. Maklerunternehmen sind wegen der sie kennzeichnenden Risiken (Erfolgsprinzip, Prinzip der Entscheidungsfreihit des Auftraggebers) sehr konjunktur- und strukturabhängig. Entschieden werden sollte auch, ob zum Risikoausgleich eine Hausverwaltungsabteilung mit relativ sicheren Einnahmen und Deckungsbeiträgen in das Unternehmen integriert werden soll. Derartige Analysen im Rahmen eines Businessplanes sind vor der Gründung eines Maklerbetriebes unverzichtbar.
    Wer Ordnungsvorschriften verletzt und damit "ordnungswidrig" handelt, wird mit Bußgeld bedroht. Eine Ordnungswidrigkeit kann, muss aber nicht geahndet werden. Es handelt sich dabei nicht um eine Geldstrafe im strafrechtlichen Sinne. Vielmehr wird ein Bußgeld von der zuständigen Verwaltungsbehörde verhängt. In der Immobilienwirtschaft gibt es eine fast unüberschaubare Anzahl von Ordnungsvorschriften, die von Unternehmen und sonstigen Zugehörigen zu diesem Wirtschaftszweig zu befolgen sind. Es handelt sich vor allem um Vorschriften aus dem Bauordnungsrecht und dem Gewerberecht.
    Im klassischen Wohnimmobilien-Bereich hat es der Makler meist mit Familien zu tun. Gewerbeimmobilien werden demgegenüber in den meisten Fällen nicht von einem einheitlichen Entscheidungsträger gekauft bzw. angemietet, sondern von einer ganzen Personengruppe, in der es durchaus unterschiedliche Gewichtungen und Interessen geben kann. Für die erfolgreiche Vermarktung von Immobilien ist es daher essentiell herauszufinden, wer in diesen Gruppen welche Funktion hat, bzw. welche formelle oder informelle Rolle er spielt. Ein Ansatz hierfür ist der sogenannte Buying Center-Ansatz, der sich gut auf die Immobilienwirtschaft übertragen lässt. Hierbei werden jeweils verschiedene Rollen differenziert. Und zwar: Benutzer, Einkäufer, Entscheidungsträger, Einflussagenten und Gatekeeper.

    Bei Gewerbeimmobilien wird die Situation dadurch erschwert, dass ein Teil der Aktoren im Ausland sitzt. Bei den Start-Ups war dies etwa in den früheren Boom-Zeiten des Neuen Marktes in den unterschiedlichsten Konfigurationen zu beobachten. Nutzer und Einflussträger, letztere häufig Form der zukünftigen Geschäftsführer, waren in Deutschland vor Ort, während die Entscheider etwa in den USA weilten.

    Wer bei Verkaufs- bzw. Vermietungsverhandlungen, in denen Personengruppen auftreten, nicht systematisch zwischen diesen fünf unterschiedlichen Aktoren im Buying Center unterscheidet und seine Verkaufsargumente nicht gruppengerecht formuliert, wird sich einer undurchsichtigen Vielzahl von Akteuren gegenübersehen, deren letztendliches Entscheidungsverhalten er nur sehr bedingt nachvollziehen kann. Daher ist es wichtig herauszufinden, wer im Aushandlungsprozess welche Funktion und damit verbunden auch welche weitergehenden Interessen hat.
    Abkürzung für: Berechnungsverordnung (wohnungswirtschaftliche) Von besonderer Bedeutung für die Wohnungswirtschaft ist die "Zweite Berechnungsverordnung", die die Berechnung verschiedener wichtiger Werte regelt.

    Ferner: Abkürzung für: Bauvorschrift(en).
    Abkürzung für: Bundesverfassungsgericht
    Abkürzung für: Amtliche Sammlung der Entscheidungen des Bundesverfassungsgerichts
    Abkürzung für: Bundesverwaltungsgericht
    Abkürzung für: Bundesversorgungsgesetz
    Der BVI Bundesfachverband der Immobilienverwalter e.V. vertritt als Fachverband Unternehmen aus dem Bereich der Wohnungs- und Immobilienverwaltung und hat circa 450 Mitglieder. Er ist bundesweit aktiv und gliedert sich in zehn Landesverbände. Die Unternehmen, die im BVI organisiert sind, verwalten rund 600.000 Wohn- und Gewerbeeinheiten. Das verwaltete Vermögen mit Hausgeldern, Rücklagen und Vermögenswerten an Grundbesitz beträgt rechnerisch rund 50 Milliarden Euro.

    Ziele des Bundesfachverbandes

    • Interessenvertretung der Immobilienverwalter gegenüber politischen und staatlichen Institutionen und Entscheidungsträgern,
    • Mitwirkung beim Einrichten eines staatlichen Berufsbildes mit Abschlussprüfung,
    • Öffentlichkeitsarbeit über qualifizierte Verwalterleistungen,
    • Weiterbildung der Mitglieder durch Fachseminare,
    • Herausgabe von Dokumentationen über aktuelle Themen.

    Die BVI-Bundesgeschäftsstelle hat ihren Sitz in Berlin.
    Der BVI Bundesverband Investment und Asset Management e. V. versteht sich als zentrale Interessenvertretung der Investmentbranche in Deutschland.

    Der Verband wurde 1970 unter dem Namen BVI Bundesverband Deutscher Investmentgesellschaften e. V. von sieben Unternehmen gegründet und zählt inzwischen mehr als 70 Kapitalanlagegesellschaften, darunter auch Anbieter von Offenen Immobilienfonds, zu seinen Mitgliedern. Seit 31.10.2002 führt der Verband den Namen BVI Bundesverband Investment und Asset Management e. V.

    Der BVI vertritt nach eigenen Angaben 99 Prozent des von deutschen Investment-Gesellschaften verwalteten Fondsvermögens. Er veröffentlicht regelmäßig Statistiken zu Publikumsfonds und Spezialfonds in Deutschland, unter anderem zur Entwicklung der Mittelzuflüsse und der Fondsvolumina.
    Abkürzung für: Bedingungen für die Versicherung gegen Mietverlust
    Abkürzung für: Berechnungsverordnung
    Abkürzung für: Badewanne
    Abkürzung für: Bruttowohnfläche
    Abkürzung für: beziehbar
    Abkürzung für: Computer Aided Design
    Die deutsche Bezeichnung für Caisson ist Senkkasten. Das ist eine wasserdichte Konstruktion, die seit Mitte des 19. Jahrhunderts für Unterwasserbauarbeiten oder Arbeiten in feuchten Böden verwendet wird. Außerdem ist Caisson der Name einer im Quartalsrhythmus erscheinenden Zeitschrift der Gesellschaft für Tauch- und Überdruckmedizin e. V. Die sogenannte Caissonkrankheit gefährdet Taucher und Arbeiter in Senkkästen unter Wasser, wenn diese sich zu schnell dem normalen Oberflächendruck aussetzen.
    Call Center ist ein multifunktionales System, das eine interaktive Beziehungsebene per Telefon zwischen Kunden und Unternehmen schafft. Es galt als Marketinginstrument der Zukunft. Call Center können als externe Dienstleister eingesetzt oder in den Betrieb implementiert werden. Die Einsatzbereiche sind vielfältig und reichen beispielsweise vom Direktmarketing, der Ermittlung spezieller Bezugsquellen, der Veranstaltungsorganisation über das Beschwerdemanagement bis hin zur telefonischen Rechtsauskunft.

    Die Technik besteht darin, ankommende Anrufe beim 24-Stunden durchgehend empfangsbereiten Call Center durch ein ACD-System (Automatic Call Distribution) nach bestimmten Kriterien an solche "Agenten" zu vermitteln, die über eine entsprechende fachliche Gesprächspartnerqualifikation verfügen. Die eingehenden Anrufe können auch mit einer Datenbank verknüpft werden (Computer Telephone Integration Technologie), die den Agenten in die Lage versetzt, sich während des Telefongespräches sachbezogene Informationen anzeigen zu lassen. In Spitzenzeiten werden sprachgesteuerte Computersysteme eingesetzt, die eine automatische Anrufbeantwortung und -steuerung ermöglichen.

    Der Versuch, über ein Call Center Immobilien zu vertreiben, wird von der Metro Holding und der Deutschen Bau- und Bodenbank mit einigen EDV und Marketingspezialisten in Berlin unternommen. Die Immobilien Scout GmbH versendet die bei ihr von Privatanbietern Maklern, Verwaltern und Wohnungsunternehmen hereingegebenen Angebote (von Mietwohnungen bis zum Einfamilienhaus) an Interessenten, die sich dort melden. Die Anbieter zahlen für jedes ausgedruckte und versandte Exposé zwischen 2,50 und 15,- Euro.

    Durch das Telekommunikationsgesetz (TKG) sind Versuche, per Telefonkontakt eine Geschäftsbeziehung anzubahnen, nahezu unmöglich geworden. Die Aufnahme eines telefonischen Kontaktes setzt das vorher bereits gegebene ausdrückliche Einverständnis des Angerufenen voraus. Auf diese Weise haben Call Center ihre frühere Bedeutung völlig eingebüßt.
    Deutsche Gerichte sehen den Cannabis-Anbau in einer Mietwohnung oft als Grund für eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses an. Hier kommt es jedoch entscheidend auf den Umfang des Cannabis-Anbaus an. Ein bis zwei Pflänzchen auf dem Balkon rechtfertigen keine fristlose Kündigung (AG Köln, Urteil v. 28.03. 2003, Az. 208 C 141/02). Entfernt der Mieter nach Abmahnung die Pflanzen, gibt es keinen Kündigungsgrund. Wird jedoch im Keller eine ganze Plantage entdeckt, ist dem Vermieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht mehr zumutbar (z. B. AG Hamburg-Blankenese, Az. 518 C 359/07). Im Hamburger Fall waren 13 Pflanzen mit einer Höhe bis 1,10 m sowie 43 Blumentöpfe mit Reststängeln gefunden worden. Das Gericht erklärte die fristlose Kündigung für wirksam.

    Zwei Aspekte sind wichtig:

    1. Cannabis gilt als sogenannte weiche Droge. Der Besitz in jeglicher Form ist in Deutschland dennoch verboten und strafbar. Inwieweit bei Kleinmengen zum persönlichen Gebrauch eine Strafverfolgung stattfindet, ist in jedem Bundesland unterschiedlich.
    2. Die zitierten Urteile sind nicht allgemeingültig. Jedes andere Amtsgericht kann zu einer entsprechenden Frage durchaus ein abweichendes Urteil fällen.
    Cap-Darlehen sind Darlehen mit variabler Verzinsung. Bei diesem Darlehen ist für eine bestimmte Laufzeit eine Obergrenze des variablen Zinssatzes im Voraus festgelegt. Bei einem Darlehen mit variablem Zinssatz richtet sich das Kreditinstitut nach der Entwicklung des sogenannten EURIBOR als Referenzzinssatz, zudem gewähren Kreditinstitute untereinander Kredite. Beim Cap-Darlehen sinkt durch die Obergrenze die Zins- bzw. Gewinnmarge des Kreditinstituts, wenn der EURIBOR eine bestimmte Höhe überschreitet. Da diese Grenzen nicht überschritten werden, ist für den Kreditnehmer das Risiko, das üblicherweise mit einer variablen Verzinsung einhergeht, eingeschränkt. Die Vorteile bestehen darin, dass einerseits eine bestimmte Kalkulationssicherheit besteht, andererseits aber Sondertilgungen möglich sind. Man kann in Zeiten niedriger Zinssätze jederzeit auch auf ein günstiges langfristiges Darlehen umsteigen. Allerdings ist ein Cap-Darlehen nicht umsonst zu haben. Das Kreditinstitut verlangt eine sogenannte "Cap-Gebühr", die vor allem bei schneller Rückzahlung das Darlehen verteuert.
    Eine Cap-Floor-Vereinbarung legt im Rahmen einer Immobilienfinanzierung einen Korridor fest, innerhalb dem sich variable Darlehenszinsen bewegen können. Übersteigt der Zins die durch den Cap bezeichnete Obergrenze, übernimmt das Institut, mit dem die Vereinbarung getroffen wurde, den Differenzbetrag. Unterschreitet der Zinssatz die untere Grenze (Floor), dann muss der Differenzbetrag an das Institut abgeführt werden.

    Das Institut erhält zu Beginn der Vereinbarung eine einmalige Prämie, deren Höhe laufzeitabhängig ist. Da für das Institut das Risiko durch die Floor-Vereinbarung begrenzt ist, liegt sie unterhalb einer reinen Cap-Prämie.
    Allseitig offener oder nur zum Teil geschlossener, aber überdachter Kraftfahrzeugunterstellplatz. Für Fundamente und Konstruktion sind statische Nachweise erforderlich. Es gibt auch Fertigteilcarports oder als Bausatz zum Selbstbau lieferbare Carports.

    Carports dürfen baurechtlich oft auch direkt an der Grundstücksgrenze errichtet werden (z. B. Landgericht Kiel, Urteil vom 10.01.2003, Az. 109 C 95/02). Dies richtet sich jedoch nach den Regelungen der jeweiligen Landesbauordnung.
    Im Zusammenhang mit der Prüfung einer möglichen Unternehmensbeteiligung werden unterschiedliche Fallszenarien durchgespielt, wie die Entwicklung in der Zukunft aussehen kann: Ein pessimistisches Szenario für eine negative Entwicklung, ein optimistisches Szenario für die günstigste Entwicklung und ein "most likely Szenario" für die am wahrscheinlichsten gehaltene Entwicklung.
    Cashflow ist die Kennzahl für die Bewertung von Unternehmen. Ausgangspunkt für die Ermittlung des Cashflow ist der Bilanzgewinn der Periode, auf die sich die Cashflow-Analyse bezieht, bereinigt durch den Saldo zwischen Auflösung und Zuführung bei den Rücklagen, plus Abschreibungen. Weiterhin sind die Zu- bzw. Abgänge bei Wertberichtigungen und Pensionsrückstellungen zu berücksichtigen.

    Bei der Analyse von Aktiengesellschaften werden als Cashflow-Kennzahlen einerseits der Quotient aus Cashflow und Anzahl der Aktien und andererseits der Quotient aus dem Kurs der Aktie und dem Cashflow pro Aktie herangezogen.
    Abkürzung für: Kubikmeter
    Der Begriff CCS-Ready wird für Kraftwerke verwendet, die für eine Nachrüstung der nötigen Anlagen zur Abscheidung und Speicherung von CO2 im Erdboden geeignet sind. Ein ähnlicher Begriff ist Capture-Ready. Eine offizielle Definition oder gar ein gesetzlicher Schutz der Begriffe existiert derzeit nicht. Es ist davon auszugehen, dass ein Kraftwerk, um sich als CCS-Ready bezeichnen zu können, zunächst einmal viel Platz braucht: Schließlich müssen die für die CO2-Abscheidung erforderlichen Flächen auf dem Kraftwerksgelände vorhanden sein. Benötigt werden zusätzlich über 50 Prozent der Fläche des bisherigen, herkömmlichen Kraftwerks. Auch sollten Einlagerungsmöglichkeiten nachgewiesen sein, die sich entweder am Kraftwerksort befinden oder per Ferntransport, etwa über eine Pipeline, erreichbar sind.
    Abkürzung für: Corporate Design
    Abkürzung für: Comité Européen d'Immobiliers
    Verwaltung von Centern, die insbesondere das professionelle Management des Centers und das Marketing für dieses beinhaltet. Siehe Center Manager.
    Kernaufgabe des Center Managers ist es, für ein zentral gesteuertes professionelles Management insbesondere bei Gewerbeparks, Einkaufs- oder Shoppingcentern zu sorgen. Der Center Manager verfügt über weitreichende Kompetenzen. Zu seinen Detailaufgaben gehören die technische Verwaltung, das kaufmännisch-wirtschaftliche Management der Immobilien sowie die Steuerung der wirtschaftlichen Entwicklung des Centers. Diese umfasst die Durchführung von Kundenanalysen, Herstellung und Pflege von Kontakten zu potentiellen Mietern, Aufbau und Leitung der Mieter- bzw. Werbegemeinschaft, Kontaktpflege zur regionalen Presse und Fachpresse sowie Motivation der Centermieter zur Erhöhung ihrer Betriebsergebnisse. Er ist zuständig für die Imagepflege des von ihm betreuten Centers.
    Das Steinbeis-Transfer-Institut Center for Real Estate Studies (CRES) wurde nach eigener Darstellung im Sommer 2008 durch die Deutsche Immobilien-Akademie Freiburg (DIA) gegründet und im Dezember 2010 durch die Steinbeis-Hochschule Berlin übernommen. Das Institut hat seinen Sitz in Berlin.

    Zum CRES – Angebot gehören Bachelor- und Masterstudiengänge im Bereich Real Estate. Die Steinbeis-Hochschule verfügt auch über ein Promotionsrecht.
    Ansprechpartner für den Fachbereich Immobilienwirtschaft sind derzeit die Professoren Michael Lister und Heinz Rehkugler. Die Leitung liegt bei Peter Graf, dem Vorstandmitglied der Deutschen Immobilien Akademie.
    Abkürzung für: Conseil Européen des Professions Immobiliéres
    Bei CEPI-CEI handelt es sich um einen im März 2015 durch den Zusammenschluss der beiden europäischen Maklerverbände CEI und CEPI entstandenen neuen Interessenverband. Die europaweite Vereinigung nennt sich auch „European Association for Real Estate Professions“. Ihr gehören über 300.000 Makler und Hausverwalter in 22 Ländern an. Erster Präsident wurde der Präsident des deutschen IVD, Jens-Ulrich Kießling.

    CEPI-CEI hat das Ziel, in allen euroäpischen Ländern Ansprechpartner in den Angelegenheiten der Immobilienberufe gegenüber den EU-Organen zu werden. Helfen soll dabei eine Geschäftstselle vor Ort in Brüssel.

    Weitere Ziele sind die Einführung einer sogenannten Professional Card für Immobilienmakler, mit der diese EU-weit grenzüberschreitend tätig werden können, sowie eine europäische Angleichung der Berufs- und Ausbildungsregeln. Ein Anliegen ist auch die Verringerung von Wettbewerbsnachteilen deutscher Immobilienunternehmen im Ausland. Ein Mittel dafür sind aus Sicht des neues Verbandes einheitliche Berufszugangsregeln und die Anerkennung der Tätigkeit von Immobilienmaklern und -Verwaltern als reglementierte Berufe in Deutschland.
    Der Begriff Chalet bezeichnet ursprünglich einen besonderen alpenländischen Haustyp aus Holz. Früher wurde darunter eine Sennhütte verstanden. Meist haben diese Häuser ein flaches Satteldach und einen weiten Dachüberstand. Klassische Schweizer Chalets können durchaus eine beachtliche Größe und mehrere Stockwerke haben und sich durch aufwändig verzierte Holzfassaden und Holzbalkone auszeichnen. Es gibt Gegenden, in denen dieser Haustyp dominiert. Im 19. Jahrhundert breitete sich der Chaletstil oder Schweizerhausstil im Zuge des Historismus bis nach Deutschland aus.

    Da viele Ferien- und Wochendhäuser in der Schweiz und Österreich in diesem Stil errichtet wurden, bürgerte sich die Bezeichnung Chalet auch allgemein für Ferienhäuser ein.

    Auch im Bereich der Mobilheime gibt es eine Variante, die als Chalet bezeichnet wird. Während Mobilheime meist sehr stark standardisiert sind, werden mobile Chalets sehr stark nach Kundenwunsch individualisiert. Dies bezieht sich besonders auf die Inneneinrichtung. Oft hat hier der Käufer die Möglichkeit, eigene Einrichtungsgegenstände einzubringen. Ein weiterer Unterschied zum herkömmllichen Mobilheim besteht in der meist besseren Verarbeitung. Solche Chalets sind meist winterfest.
    1933 fand in Athen ein Architektenkongress mit Teilnehmern aus 20 Ländern statt, auf dem eine Resolution verabschiedet wurde, die später als Charta von Athen in die Geschichte des Städtebaus einging. Maßgeblich war der französische Architekt Le Corbusier daran beteiligt. Die Charta besteht aus drei Teilen. Im ersten wird die Bedeutung der Stadt hinsichtlich ihrer ökonomischen, sozialen, geographischen Aspekte erläutert und festgestellt, dass das "Maschinenzeitalter" ein jahrtausende altes Gleichgewicht zerstört habe.

    Im 2. Teil werden Untersuchungsergebnisse von 33 Städten dargestellt und daraus Forderungen an den Städtebau begründet. Im 3. Teil werden die abschließenden Schlussfolgerungen gezogen. Ausgehend von der Erkenntnis, dass der Mensch der Maßstab für alle Größenbestimmungen im Plan der Stadt sein müsse, wurde die Vorstellung von der funktionalen Stadt entwickelt. Die Schlüssel zum Städtebau lägen in den vier Funktionen: Wohnen, Arbeiten, sich Erholen (Freizeit) und sich Bewegen (Verkehr). Ein großer Teil der Forderungen aus der Charta von Athen floss in der Folge in die städtische Siedlungspolitik ein.

    Während nach der Charta eine räumliche Trennung von Wohnen und Arbeiten angestrebt wurde, wird heute einem Mit- und Nebeneinander im Interesse der Reduzierung des Verkehrsaufkommens das Wort geredet.
    Ein Chartered Surveyor ist Mitglied der traditionsbewussten Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), eines staatlich anerkannten, weltweit tätigen Fachverbandes von Immobiliensachverständigen, der 1868 in London gegründet wurde. Mitglieder führen die Bezeichnungen MRICS (Member of the Royal Institution of Chartered Surveyors) und FRICS (Fellow of the Royal Institution of Chartered Surveyors).
    Charts sind die für Analysen verwendeten graphischen Darstellungen. Charts werden insbesondere eingesetzt, um Verläufe darzustellen z.B. indizierte Branchenkennzahlen und Wertpapierentwicklungen. Aus typischen Verlaufsformen können Prognosen abgeleitet und visualisiert werden.
    Mit Checklisten wird versucht, interessierten Anlegern eine einfache, erste Möglichkeit zu geben, durch das Abhaken einiger zentraler Analysepunkte eine Fondsbeteiligung zu beurteilen. Da es sich bei geschlossenen Fonds jedoch um sehr komplexe und immer individuell gestaltete Konzeptionen handelt, ist eine solche Checkliste nur sehr eingeschränkt einsetzbar.

    Es können daher nie alle für die Beurteilung einer Beteiligung notwendigen Komponenten erfasst werden. Zudem ist auch umfangreiches Hintergrundwissen notwendig, um die Angemessenheit von Kennzahlen und die Haltbarkeit der rechtlichen, steuerlichen und wirtschaftlichen Aussagen beurteilen zu können.
    Durch die Chemikalienverbotsverordnung wird das Inverkehrbringen krankheitserzeugender Chemikalien verboten. Die Chemikalienverbotsverordnung (ursprüngliche Fassung von 1993, neue Bekanntmachung vom 13. Juni 2003) regelt die Verbote und Beschränkungen des Inverkehrbringens von gefährlichen Stoffen allgemein und von besonders gefährlichen Stoffen im Speziellen (Asbest, Formaldehyd, Dioxinen und Furanen, Benzol, aromatischen Aminen, Arsen-, Quecksilber- und Cadmiumverbindungen, Polychlorierten Biphenylen, Pentachlorphenolen, aliphatischen Kohlenwasserstoffen, Teerölen u. a. m.). Den Inverkehrbringenden werden eine Reihe von Pflichten auferlegt, z. B. behördliche Erlaubnispflichten, Anzeigepflichten, Aufzeichnungspflichten oder auch Sachkundenachweise.
    Chiffre-Anzeigen sind ein Immobilienangebotsinserat, das anstelle von Namen und Anschrift des Inserenten eine Chiffrenummer erhält. Der Leser des Inserats kann sich nur schriftlich über den Zeitungsverlag mit dem Aufgeber des Inserates in Verbindung setzen. Der Verlag ist verpflichtet, eingehende Schreiben von Interessenten an den Aufgeber des Inserates weiterzuleiten. Dies gilt auch für "allgemeine Anpreisungen" und Maklerschreiben. Maklern ist es aus Wettbewerbsgründen untersagt, Chiffreanzeigen aufzugeben.
    Chlor ist ein reaktionsfähiges, ätzendes Gas und einer der häufigsten in der Industrie eingesetzten Stoffe. Bei der Chlorchemie entstehen zum Teil hochtoxische Zwischenprodukte wie Dioxine oder Furane, welche beträchtliche Gefahren für Menschen und Umwelt hervorrufen können. Fluorchlorkohlenwasserstoffe (FCKW) und andere chlorhaltige Produkte verursachen die Ozonschichtzerstörung und sind am Treibhauseffekt beteiligt. Chlorhaltige Verbindungen, z. B. aus Schädlingsbekämpfungsmitteln und Kunststoffen (PVC) sind schwer abbaubar und können jahrelang in der Umwelt verbleiben und sich auch in Menschen und Tieren akkumulieren. Aus diesen Gründen wird eine erhebliche Reduzierung der Chlorchemie in der Zukunft angestrebt. Durch Umweltschutzmaßnahmen ist die Tendenz der Innenraumluftkonzentrationen an diesem Verbindungen allgemein rückläufig.
    Weihnachtsbäume stehen zwar nur wenige Tage im Jahr in den Wohnungen, können aber trotzdem für Probleme sorgen. Dies betrifft insbesondere das Thema Brandgefahr. Generell gibt es im Monat Dezember etwa 40 Prozent mehr Wohnungsbrände als im Frühling – bedingt durch weihnachtliche Dekorationen.

    Trockene Weihnachtsbäume verbrennen explosionsartig. Fachleute gehen davon aus, dass ein Baum bereits nach 10 Sekunden komplett in Flammen stehen kann.
    Nach 20 Sekunden ist ein Übergreifen des Feuers auf Möbel und andere brennbare Stoffe (Gardinen, Bodenbeläge) möglich.
    Schon nach 30 Sekunden brennt das Zimmer, die elektrische Raumbeleuchtung erlischt.
    Nach 40 Sekunden ist das Zimmer vom Boden bis zur Decke mit giftigem Rauch gefüllt. Kommt es zum Brand, ist schnellstes Handeln erforderlich. Am sinnvollsten ist jedoch eine gute Vorbeugung. Diese kann so aussehen:

    • Auf funktionstüchtige Rauchmelder in der Wohnung achten,
    • Verwendung von Kerzenhaltern, die die Kerze komplett umschließen und einen kleinen Teller besitzen, so dass die Kerze ausbrennen kann,
    • Kerzen so anbringen, das keine anderen Äste darüber sind,
    • Baum mit Abstand zu brennbaren Gegenständen aufstellen,
    • Baumständer mit Wasserspeicher verwenden, damit der Baum nicht so schnell austrocknet,
    • Feuerlöscher (zumindest Wassereimer) und Löschdecke bereithalten,
    • Ziergestecke nicht austrocknen lassen, ggf. ersetzen,
    • Auch durch elektrische Lichterketten können Brände entstehen. Veraltete Elektrobeleuchtung ersetzen. Keine zu starken Leuchtmittel verwenden. Auf GS-Zeichen (Geprüfte Sicherheit) achten.
    • Kinder und Haustiere nicht mit brennender Weihnachtsdekoration allein lassen.

    Ein weiteres Problem im Zusammenhang mit Weihnachtsbäumen sind die abfallenden Nadeln – speziell bei der Entsorgung. Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main hatte sich zum Beispiel mit einem Fall zu befassen, bei dem ein Grundstückseigentümer im Rahmen eines Wegerechts alles über das Grundstück seines Nachbarn transportierte. Der Abtransport seines Weihnachtsbaumes führte zu einer Nadelspur auf nachbarlichem Grund. Beide Eigentümer waren nicht in der Lage, dieses Problem ohne den Einsatz mehrerer Gerichtsinstanzen zu lösen.

    Das OLG Frankfurt entschied schließlich, dass der Inhaber des Wegerechts zwar keine grundsätzliche Kehrpflicht auf dem fremden Grundstück habe. Dessen Eigentümer könne aber im Einzelfall die Beseitigung einer übermäßigen Verschmutzung verlangen (Az. 19 U 273/08).
    Das Chronic Fatigue Syndrom (CFS) ist ein länger andauernder oder rezidivierender chronischer Erschöpfungszustand, welcher mit weiteren Symptomen wie zum Beispiel Gelenk-, Muskel- und Halsschmerzen, Lymphknotenschwellungen, Kopfschmerzen und Konzentrationsschwierigkeiten verbunden ist. Bis jetzt gibt es keine sichere Erklärung zur Ursache dieser Krankheitserscheinungen. Es werden sowohl immunologische als auch neurologisch-psychiatrische Ansätze diskutiert. Es gibt keine spezifische Diagnostik und Therapie bei CFS. Für die Diagnose wurden aus medizinischer Sicht verschiedene Klassifizierungskriterien ausgearbeitet. Die Behandlung richtet sich nach den Untersuchungsergebnissen.
    Abkürzung für: Corporate Identity
    Um den Entwicklungsprozess der Corporate Identity eines Unternehmens darzustellen, wurden verschiedene Modelle entwickelt. Diese Modelle spiegeln die wachsende integrative Natur der Corporate Identity innerhalb der Gesamtstrategie eines Unternehmes wider. Markwick und Fill, Cheltenham UK, haben dafür den Begriff Corporate Identity Management Process (CIMP) geprägt.

    Die einzelnen Bausteine sind Personality, Identity, Image und Reputation. Damit Unternehmen von dem Modell profitieren können, ist ein Verständnis der Verbindungen und Wechselwirkungen dieser Komponenten notwendig. So wie die Verknüpfungen in der Wertschöpfungskette das Ausmaß der Wettbewerbsvorteile bestimmen, so reflektieren die Verknüpfungen innerhalb des Corporate Identity Prozesses die Art der Kommunikation im Rahmen von Marketing und Management eines Unternehmens.

    Corporate Identity ist kein Werkzeug, sondern ein innerer Unternehmensprozess von zentraler Bedeutung für das strategische Management. Er interpretiert die Organisationsform, macht sie für verschiedenen Akteure verständlich und formuliert symbolische, kontextuelle Verhaltens- und Kommunikationsregeln.
    City ist ein englischer Begriff lateinischen Ursprungs. Im Deutschen hat sich der Citybegriff quasi verselbstständigt. Unter dem Begriff City, wie er hier gebraucht wird, versteht man in der Regel den historisch gewachsenen Stadtkern einer Großstadt. Zur City Bildung kam es im Verlauf des Städtewachstums ab Mitte des 19. Jahrhunderts. Historische Lageanknüpfungspunkte für die Herausbildung einer Citystruktur waren zentrale Plätze, wo noch heute die Dome, Münster und historischen Rathäuser stehen. Diese Bauwerke verleihen mancher City ihr besonderes, unverwechselbares Gepräge.

    Als Stadtmittelpunkt wurde die City einerseits zum Kulminationspunkt des umfassenden Warenangebots. Das frühere Marktgeschehen unter freiem Himmel verlagerte sich zunehmend in Kaufhäuser und Einzelhandelsgeschäfte. Kennzeichnend hierfür ist die Herausbildung von "Lauflagen", aus denen später "Fußgängerzonen" wurden. Die Erreichbarkeit der City wurde zunehmend durch ein unterirdisches Verkehrsnetz (U-Bahnen) gesichert. Gleichzeitig stieg die Versorgungsreichweite der City selbst. Bezeichnungen wie "Innere Stadt", "Zentraler Bezirk" oder "Stadtbezirk Mitte" als Stadtbezirksname signalisieren, dass sich dort das Geschäfts- und kulturelle Leben abspielt. Hier begründeten auch andere städtische Verwaltungsorgane ihren Sitz. Es entstanden zentrale Kultureinrichtungen, "Bankenviertel", Hotels und Gaststätten.

    Im Gefolge des Städtewachstums und der Vereinigung von benachbarten Städten zu einer Stadt entstanden auch Nebenzentren. In den Hauptstädten konzentrierten sich in oder neben der City im Rahmen der sich herausbildenden Lobbystruktur Firmensitze, aber auch Botschaften des Auslands. Dort ließ sich auch das Großbürgertum nieder.

    Die Entwicklung einer City führt zur Herausbildung hoher "Lagewerte". Man spricht von Citylagen, wenn von I a Lagen die Rede ist. Wichtigste Kennziffer für die Lageeinschätzung ist die sogenannte "Passantenfrequenz".
    1. Funktion an der Terminbörse:

    Clearinghaus (clearing house) ist eine Stelle, an die die lizenzierten Clearing-Mitglieder eines Clearingsystems täglich ihre getätigten Transaktionen auf der Terminbörse melden. Das Clearinghaus übernimmt damit eine Transparenzfunktion für die Terminbörse. Es garantiert seinerseits die korrekte Erfüllung eines begründeten, aber noch nicht durchgeführten Termingeschäfts.

    2. Clearinghaus im immobilienwirtschaftlichen Sinne:

    Bei Clearinghäusern handelt es sich um Aufenthaltseinrichtungen für Personen, deren Herkunft unklar ist. Die Aufgabe besteht in der Betreuung und Abklärung der Aufenthaltsrechte. So hat das SOS-Kinderdorf Clearinghäuser für minderjährige Flüchtlinge eingerichtet. Die Minderjährigen erhalten eine Grundversorgung, sozialpädagogische, medizinische und psychologische Hilfe. Ziel ist es, sie fit für ein selbständig geführtes Leben zu machen. Unterstützt werden diese Vorhaben u. a. auch durch den Europäischen Flüchtlingsfonds.

    Seit einiger Zeit wird der Begriff Clearinghaus auch für Wohnobjekte in gemeindlicher Trägerschaft verwendet. In flexibel gestaltbaren Sozialwohnungen wird Personen, die akut wohnungslos geworden sind, auf die Schnelle aber keine geeignete Ersatzwohnung finden konnten, eine vorübergehende Unterkunft angeboten. Der Aufenthalt beschränkt sich auf den Zeitraum, bis auf dem Markt eine geeignete Wohnung gefunden wurde. Bei dem aufzunehmenden Personenkreis darf es sich nicht um Menschen handeln, die unter Alkohol- oder Drogenproblemen leiden oder psychisch krank sind.
    Die Clearingstelle EEG wurde im Jahr 2007 vom Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz und Reaktorsicherheit eingerichtet, um als neutrale Institution Streitigkeiten und Anwendungsfragen im Zusammenhang mit der Anwendung des Erneuerbare Energien Gesetzes (EEG) zu schlichten. Hier wurde offenbar schon frühzeitig davon ausgegangen, dass das Gesetz beim Anwender Verständnisfragen aufwerfen könne. Die Clearingstelle wird für alle natürlichen oder juristischen Personen tätig, die aufgrund von Regelungen des EEG Rechte oder Pflichten haben, also z. B. für den privaten Solarstromerzeuger und den Stromnetzbetreiber, der diesem eine Einspeisevergütung zahlen muss. Gebühren werden nicht fällig. Allerdings müssen die Parteien ggf. Rechtsanwälte und Gutachter selbst bezahlen.

    Angeboten werden ein Einigungsverfahren zur Streitbeilegung und ein Votumsverfahren, in dem die Clearingstelle beiden Parteien eine rechtlich und technisch fundierte Einschätzung der Sachlage gibt. Bei diesen beiden Verfahren können die Parteien am Ende, wenn gewünscht, einen rechtsverbindlichen Vergleich schließen. Die Clearingstelle fällt also kein Urteil und gibt auch keine rechtsverbindliche Stellungnahme ab. Weitere Verfahren sind das Empfehlungsverfahren, in dem generelle Anwendungs- und Auslegungsfragen zum Gesetz geklärt werden, sowie das Hinweisverfahren, welches ebenfalls Anwendungs- und Auslegungsfragen betrifft, sich aber mit weniger komplizierten Sachverhalten befasst. Beim Empfehlungsverfahren geht es oft um Fragen im Zusammenhang mit mehreren Energieträgern, beim Hinweisverfahren ist meist nur ein Energieträger betroffen.

    Die Clearingstelle veranstaltet außerdem sogenannte Fachgespräche zum Bereich der Vergütungen für die Netzeinspeisung von Erneuerbaren Energien. Sie gibt ferner einen Rundbrief heraus, der über aktuelle Gesetzesänderungen informiert. Die Clearingstelle EEG hat ihren Sitz in Berlin. Ihre Internetadresse lautet: http://www.clearingstelle-eeg.de
    Die Kernüberlegung, die hinter Clienting steht, ist folgende: Es ist einfacher, mit einem ehemaligen Kunden wieder eine Immobilientransaktion durchzuführen oder durch seine Empfehlung ein neues Geschäft vermittelt zu bekommen, als mühsam neue Kunden zu suchen. Das bedeutet, dass die Makler-Kundenbeziehung auch nach Abschluss des vom Makler vermittelten Vertrages fortgeführt und aktiv gestaltet werden sollte. Clienting ist ein in hohem Maße kundenorientiertes strategisches Instrument der Kundenbindung. Ein Nebeneffekt ergibt sich daraus, dass sich aus der Kundenbindung und der damit verbundenen Kontaktpflege durch Empfehlung neue Geschäftsbeziehungen ergeben können. Unter Umständen muss beim Clienting darauf verzichtet werden, dem Kunden ein bestimmtes Objekt verkaufen zu wollen. Es kann besser sein, auf das gegenwärtige Geschäfts zu verzichten, dafür aber eine dauerhafte Kundenbeziehung aufzubauen und die daraus sich ergebenden Geschäftspotentiale auszuschöpfen. Im Übrigen funktioniert Clienting nur, wenn Aufdringlichkeit bei der Kontaktpflege vermieden wird.
    CO-Warnanlagen dienen der Sicherheit der Benutzer von Tiefgaragen und Parkhäusern. Durch Autoabgase besteht dort Vergiftungsgefahr. Die CO-Anlagen überwachen den Kohlenmonoxid-Gehalt in der Raumluft. Überschreitet dieser bestimmte Werte, schaltet die Anlage automatisch die Lüftung ein und gibt ggf. optisch oder akustisch Alarm.

    Betreiber von Tiefgaragen und Parkhäusern müssen schon aufgrund ihrer Verkehrssicherungspflicht dafür sorgen, dass eine ausreichende Belüftung und ein Schutz vor Kohlenmonoxyd-Vergiftungen gewährleistet sind. Die Garagenverordnungen der Bundesländer schreiben eine ausreichende Belüftung für Garagen und auch die Ausstattung größerer Garagen mit CO-Warnanlagen vor. Bei Überschreitung bestimmter Grenzwerte müssen Warnungen der Benutzer stattfinden.

    Technische Regelwerke wie etwa die VDI-Richtlinie VDI 2053 „Raumlufttechnische Anlagen für Garagen“ haben keine Gesetzeskraft. Da die VDI-Richtlinie inhaltlich von den Garagenverordnungen der Bundesländer abweicht, setzt ihre Anwendung eine Genehmigung der zuständigen Baubehörde und des Bauherren voraus.

    § 17 der Hamburger Garagenverordnung sieht zum Beispiel vor, dass geschlossene Großgaragen mit nicht nur geringem Zu- und Abgangsverkehr mit CO-Warnanlagen ausgestattet sein müssen. Diese haben so beschaffen zu sein, dass die Nutzer bei einem Kohlenmonoxid-Gehalt der Luft von mehr als 250 ppm über Lautsprecher und durch Blinkzeichen dazu aufgefordert werden, die Garage zügig zu verlassen oder im Stand die Motoren abzustellen.

    In diesem Zeitraum müssen die Garagenausfahrten ständig offen gehalten werden und die maschinelle Lüftungsanlage muss laufen. Für CO-Warnanlangen ist eine Ersatzstromquelle Pflicht.

    Technische Regelwerke und teilweise auch landesrechtliche Regelungen sehen mindestens einmal im Jahr eine Wartung und Inspektion der Überwachungsanlage entsprechend den Angaben des Herstellers vor. Diese Überprüfungen müssen von fachkundigen Personen ausgeführt werden.
    Die Abscheidung und Speicherung von Kohlendioxid (CO2) wird auch als CCS-Technologie bezeichnet. Die Abkürzung steht für Carbon Dioxide Capture and Storage. Kohlendioxid fördert den Treibhauseffekt. Es entsteht bei jeder Verbrennung fossiler Brennstoffe. Mit Hilfe der CCS-Technologie soll es ermöglicht werden, CO2 aus den Verbrennungsabgasen von Kraftwerken in fester Form abzuscheiden und unterirdisch behälterlos einzulagern. Bisher sind lediglich einige Pilotprojekte in Betrieb. Eine Nutzung in größerem Maßstab ist nach derzeitigem Wissensstand frühestens ab 2025 zu erwarten.

    Als Lagerort kommen leere Lagerstätten von Erdöl und Erdgas in Betracht, auch tiefe Kohleflöze und eine unterseeische Lagerung werden in Betracht gezogen. Die Wissenschaft favorisiert eine Einlagerung in tiefen Sedimentschichten, deren Poren mit Salzwasser gefüllt sind.

    Die unterirdische oder unterseeische Einlagerung von CO2 ist sehr umstritten, da mögliche Risiken nicht ausreichend untersucht sind. Auch lässt sich eine einmal erfolgte Einlagerung nicht mehr rückgängig machen. Eine Gefahr besteht darin, dass bei der Einlagerung in salzwasserhaltige Schichten das durch das CO2 verdrängte Salzwasser in das Grundwasser eindringt. Auch ein Eindringen des CO2 in das Grundwasser ist denkbar – in diesem Fall können sich sogenannte Kaltwassergeysire bilden. Diese entstehen auch auf natürliche Weise im Rahmen vulkanischer Vorgänge. Kaltwassergeysire können giftige Schwermetalle aus dem Boden lösen und ins Grundwasser spülen. Zudem werden durch die Anwendung hoher Drücke beim Einpressen des CO2 Bodenveränderungen bzw. -erschütterungen befürchtet, die zu Gebäudeschäden oder Erdbeben oberhalb der Fühlbarkeitsgrenze führen können. Die Aufnahmekapazität salzwasserhaltiger Bodenschichten ist zudem begrenzt; in Deutschland bestehen derartige Einlagerungsmöglichkeiten für soviel abgeschiedenes CO2, wie die deutschen Kohlekraftwerke in 30 bis 60 Jahren erzeugen. Es existieren jedoch auch Untersuchungen, die die Speicherkapazitäten auf deutschen Boden als erheblich geringer einschätzen. Eine Studie des Wuppertal Instituts für Klima, Umwelt, Energie GmbH vom August 2010 kommt zu dem Ergebnis, dass eine zusätzliche Fokussierung auf die CCS-Technologie in Deutschland nicht notwendig sei: Die Produktionskosten von Strom aus erneuerbaren Energien würden im Jahr 2020 möglicherweise bereits niedriger sein als die bei CCS-Kraftwerken. Die EU hält erhebliche (aus Steuergeldern finanzierte) Subventionen für die Erforschung und Einführung der CCS-Technologie bereit.

    Technische Probleme bei der CO2-Abscheidung ergeben sich unter anderem daraus, dass der Wirkungsgrad des jeweiligen Kraftwerkes sich durch den Prozess verschlechtert; entsprechend wird mehr Kohle verbraucht, um die gleiche Strommenge zu erzeugen. Generell wird von einer Verschlechterung des Wirkungsgrades um 15 Prozent, nach anderen Angaben sogar um 30 Prozent ausgegangen. Das sogenannte Carbonat-Looping-Verfahren soll allerdings Einbußen von nur fünf Prozent ermöglichen. Eine komplette Abscheidung des CO2 aus dem Rauchgas ist nicht möglich; je nach Verfahren können 68 bis 95 Prozent des CO2 abgeschieden werden.

    Die am 25.06.2009 in Kraft getretene EU-Richtlinie 2009/31 zur geologischen Speicherung von Kohlenstoffdioxid enthält Regelungen über Auswahl, Genehmigungsverfahren und Betrieb von CO2-Speichern.

    In Deutschland wurde die EU-Richtlinie durch das CCS-Gesetz umgesetzt, welches am 24.08.2012 in Kraft getreten ist. Dieses Gesetz mit der offiziellen Bezeichnung „Gesetz zur Demonstration der dauerhaften Speicherung von Kohlendioxid (Kohlendioxid-Speicherungsgesetz – KSpG)“ legt für Deutschland eine Höchstspeichermenge von vier Millionen Tonnen CO2 pro Jahr und 1,3 Millionen Tonnen pro Jahr und einzelnem Speicher fest. Die Bundesländer sind ermächtigt, auf ihrem Gebiet die Speicherung zu untersagen. Dieses Einspruchsrecht der Länder wurde insbesondere auf Veranlassung von Schleswig-Holstein eingebracht, da hier erhebliche Bürgerproteste gegen ein Projekt von RWE-Dea stattfanden, bei dem eine größere Lagerstätte im Raum Südtondern / Schafflund geschaffen werden sollte. Beabsichtigt war der Transport von verflüssigtem CO2 in einer 530 km langen Pipeline von einem Kraftwerk in der Nähe von Köln bis an die dänische Grenze. Zunächst sollten 1.000 unterirdische Sprengungen zu Forschungszwecken stattfinden. Die Pläne wurden jedoch nach Protesten der örtlichen Gemeinden sowie der Landesregierung aufgegeben. Im Brandenburgischen Ketzin gibt es ein Pilotprojekt zur Einlagerung. In diesem Fall wurde eine Genehmigung nach Bergrecht erteilt, da das CCS-Gesetz noch nicht in Kraft getreten war.
    Ein Coach ist der Berufsbegleiter von Menschen, die bestimmte Ziele in ihrem Beruf erreichen wollen, aber hierzu eine Hilfestellung benötigen. Der Coach ist ein anspornender Begleiter auf dem Weg in die Zukunft. Es geht um Fragen der Gestaltungsoptimierung. Im Gegensatz zum Consultant, der berät und Wissen vermittelt, soll der Coach, der selbst von der fachlichen Fragen nichts verstehen muss, seinen Kunden unterstützen und bei Zielabweichungen korrigierend eingreifen. Erfolgreiches Coaching setzt allerdings voraus, dass der Kunde des Coachs bereit zu Veränderungen ist.
    Der aus dem Englischen stammende Begriff bedeutet in etwa "sich in einen Kokon einspinnen." Im Zusammenhang mit den Trends der modernen Gesellschaft ist damit der Rückzug aus der Gesellschaft bzw. Öffentlichkeit ins Privatleben gemeint. Man könnte hier auch von einem Rückzug in die eigenen vier Wände verbunden mit einer Reduzierung sozialer Kontakte sprechen. Verwendet wird der Begriff seit den 1980er Jahren. Trendforscher wollen eine entsprechende Entwicklung in den USA nach den Anschlägen vom 11. September 2001 oder auch in anderen Staaten als Folge der Wirtschafts- und Finanzkrise beobachtet haben. Das auf das gemütliche, geschützte, eigene Heim konzentrierte Lebensgefühl war zuvor mit dem Begriff "Cosy Home" bezeichnet worden. Auch in Deutschland soll sich Cocooning verbreiten – so wurde es 2010 vom Verband der Garten-, Landschafts- und Sportplatzbauer als Ursache von in Krisenzeiten steigenden Branchenumsätzen angeführt.
    Unter CAD versteht man EDV-Programme u.a. für Architekten und Bauzeichner. CAD ist vielfältig vor allem in den Bereichen maßstabsgerechter Entwurfs-, Genehmigungs- und Ausführungsplanung einsetzbar. Die Gebäude können zwei- und dreidimensional dargestellt werden. Den Bauteilen können Materialeigenschaften zugewiesen werden. Daraus lassen sich Raumbücher erstellen und Leistungsverzeichnisse generieren. Daneben besteht häufig die Möglichkeit, digitalisierte Papierpläne und Fotos zu bearbeiten, was vor allem bei Altobjekten von Vorteil ist.
    Das Wort Concierge stammt aus dem Französischen und bedeutet Hausmeister oder Portier, auf Englisch auch Doorman, weil am Eingang der Gebäude ein Bereich für den Concierge / Doorman eingerichtet ist. Das moderne Konzept des Doormans stammt aus den USA. Ursprünglich diente es in Deutschland in problematischen Wohnanlagen zur Überwachung von Fluren und Gängen, um Vandalismus entgegenzuwirken, zum Beispiel in Berlin Marzahn. Der Concierge-Service wurde von Projektentwicklern aufgegriffen, um eine Immobilie für bestimmte Zielgruppen interessant zu machen. Als 24-Stunden-Dienst erledigt er Bewohner-Wünsche, organisiert die Sicherheit und sorgt für Privatsphäre. Alle angebotenen Dienstleistungen werden vom Doorman-Desk bzw. Concierge-Desk organisiert. Postpakete können ebenso abgegeben werden wie per Internet bestellte Einkäufe von Lebensmitteln oder auch Lieferungen einer Reinigung. Weitere Dienstleistungen können z.B. Wohnungsreinigungen, Wäsche-Service, das Auffüllen des Kühlschrankes, Botendienste, Reparaturservice, Sekretariats- oder Butlerservice sein oder die Bereitstellung von modernen Kommunikationsmitteln. Die Kosten für die Inanspruchnahme der einzelnen Leistungen werden separat abgerechnet, Dienste für die Allgemeinheit, wie z.B. die Bewachung der Wohnanlagen, werden anteilig auf die Eigentümer umgelegt.
    Unter Consulting versteht man Beratung. Die Beratungsgebiete sind sehr vielschichtig und gehören sehr unterschiedlichen Disziplinen an. Beispiele: Bildungsberatung, Politikberatung, Unternehmensberatung, psychologische Beratung usw. Speziell Unternehmensberater rechnen sich der Consultingbranche zu.

    Viele Berater bezeichnen sich als Consultant. Sie vermitteln in ihren Beratungsgesprächen Kenntnisse und Fertigkeiten, die es den Beratenen ermöglichen sollen, ihre beruflichen Ziele zu erreichen. Im Bereich der Immobilien- und Kreditwirtschaft stehen Anlageberatung, Vermögensberatung, Rechtsberatung, Schuldnerberatung im Vordergrund. Auch im Maklergeschäft nimmt die Beratung von Auftraggebern einen zunehmend hohen Stellenwert ein. Sie kann dort auch zu einer selbständigen beruflichen Tätigkeit auf der Grundlage von Beraterverträgen führen, die von einer Vermittlungstätigkeit völlig unabhängig ist.
    Als Content bezeichnet man die Informationen, die auf einer Website zur Verfügung stehen. Der Content ist also der wesentliche Inhalt einer Website, der sich aus unterschiedlichen Komponenten zusammensetzt. Diese Komponenten können Texte, Bilder, Grafiken, Links zu anderen Sites, Dateien etc. sein. CMS bezeichnet ein technisches System, das es ermöglicht, Inhalte zu organisieren.

    Ein CMS trennt Layout und Inhalt voneinander. Durch die Trennung von Inhalt und Layout können Mitarbeiter Inhalte im CMS ohne spezielle Programmierkenntnisse bearbeiten.
    Contracting ist eine besondere Form des Outsourcing. Man versteht darunter die vertraglichen Vereinbarungen zwischen dem Gebäudeeigentümer und einem Contractor, in der Regel einem auf Energieeinkauf, Energieanlagen und dem Anlagenbetrieb spezialisierten Unternehmen. Es gibt verschiedene Contracting-Varianten. Häufig verpflichtet sich der Contractor vertraglich, die Investitionskosten zu übernehmen, die im Zusammenhang mit der Herstellung, der Modernisierung, Sanierung oder dem Austausch der Energie- und/oder Wasserversorgungsanlagen eines Gebäudes entstehen.

    Er erwirbt an diesen ein dinglich abgesichertes Nutzungsrecht oder er pachtet diese Anlagen. Gleichzeitig übernimmt er den Reparaturdienst und stellt zudem einen Not- und Entstördienst zur Verfügung. Er betreibt die Anlage und ist für die Energie- und Wärmeversorgung der Nutzer zuständig. Der Contractor erstellt meist unmittelbar gegenüber den Nutzern die Jahresabrechnung für die Heiz- und Warmwasserversorgung. Über den Energieverkauf refinanziert der Contractor seine Investitions- und Betriebskosten. Dabei nutzt er aufgrund seiner fachlichen Kompetenz die in der Anlage steckenden Energieeinsparungspotentiale ebenso aus wie die Preisvorteile, die ihm als Energiegroßabnehmer zufließen.

    Eine einheitliche gesetzliche Definition des Begriffes „Contracting“ existiert nicht. Dies ist angesichts der verschiedenen und sich ständig ändernden am Markt angebotenen Contracting-Modelle auch problematisch. Einen Klassifizierungsversuch enthält allerdings die DIN 8930 Teil 5. Danach werden vier Hauptvarianten des Contracting unterschieden:

    • Das reine Energiespar-Contracting ohne Energielieferung, teils auch als Performance-Contracting bezeichnet. Hier steht die Entwicklung eines Einsparkonzeptes im Vordergrund.
    • Das Energieliefer- oder Anlagen-Contracting. Der Contractor übernimmt dabei auf eigenes Risiko die Energieversorgung des Gebäudes. Dies kann die Erneuerung der Gebäudetechnik, aber auch das Aushandeln von besseren Verträgen mit Energieversorgern einschließen.
    • Das Finanzierungs-Contracting, welches auch als Anlagenbau-Leasing oder Third-Party-Financing (TPF) bezeichnet wird und eine reine Finanzierungskonstruktion darstellt.
    • Das Betriebsführungs-Contracting (auch: Technisches Gebäudemanagement). Hier verbleiben die Anlagen während der Vertragslaufzeit im Eigentum des Contractors, der für ihre Funktionsfähigkeit garantiert. Dieses Modell wird gerne in sensiblen Bereichen wie etwa bei Krankenhäusern genutzt.

    Viele Untervarianten und Kombinationen sind denkbar – auch ein Contracting, bei dem nicht Effizienzsteigerung und Energieeinsparung im Vordergrund stehen, sondern ein reiner Mehrverdienst von Vermieter (über die Pacht) und Contractor – etwa über die Verpachtung einer unmodernen Heizanlage ohne jede Modernisierung. Der Bundesgerichtshof hat sich in mehreren Urteilen zu dieser Problematik geäußert. Nach dem Urteil vom 6.4.2005 (Az. VIII ZR 54/04) dürfen höhere Kosten durch das Contracting nur dann auf den Mieter umgelegt werden, wenn dies mietvertraglich vereinbart ist.

    Der Begriff "Fullcontracting" wird verwendet, wenn der Mieter alleiniger Vertragspartner des Wärmeversorgers ist, der direkt mit ihm abrechnet. Für den Gebäudeeigentümer (den "Contractnehmer") entstehen durch Contracting eine Reihe von Vorteilen:

    • Entlastung von eigenen Investitionskosten und Instandhaltungskosten, den Verwaltungsarbeiten und der Verantwortung für die Anlagen,
    • Einnahmen aus dem Verkauf des Nutzungsrechtes, bzw. Pachteinnahmen,
    • Senkung der Energiekosten,
    • Notdienst für die Nutzer.

    Umstritten und häufiger Gegenstand von Gerichtsverfahren ist das Contracting, da es je nach Konzeption für den Heizungsnutzer zu Nachteilen führen kann:

    Es kann zu einer finanziellen Doppelbelastung des Mieters führen, wenn die Kosten für die Modernisierung der Heizanlage bereits als Mieterhöhung wegen Modernisierung auf den Mieter umgelegt worden sind und dann noch einmal vom Contractor dem Mieter anteilig im Rahmen der Heizkostenabrechnung ein zweites Mal berechnet werden. In den meisten Fällen erhöht sich generell die Kostenbelastung des Nutzers, da nunmehr nicht nur die angefallenen Heizkosten einschließlich der Kosten des Betriebs der Heizanlage zu bezahlen sind, sondern auch unternehmerische Kosten des Contractors, die normalerweise nicht als Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung auf den Mieter umgelegt werden dürften (Unternehmergewinn, Instandhaltungsrücklagen, Kosten für Kredite für die Anschaffung der Heizanlage etc.) sowie die an den Vermieter zu zahlende Pacht. Nicht immer wird diese Kostensteigerung durch Energieeinsparungen ausgeglichen.

    Der Bundesgerichtshof hat in einer Reihe von Urteilen die Umstellung auf Wärme-Contracting von der Zustimmung des Mieters abhängig gemacht. Zum Beispiel betonte der BGH im Urteil vom 1.6.2005, dass der Vermieter nicht einseitig die mietvertragliche Festlegung – Heizwärmeversorgung durch den Vermieter und Umlage nach Heizkostenverordnung – ändern und die Versorgung ohne Zustimmung der Mieter einem Contractor übertragen könne (Az. VIII ZR 84/04). Ebenso betont das Urteil vom 15.3.2006, dass ohne Zustimmung des Mieters zur Umstellung auf Wärme-Contracting keine Abrechnung der erhöhten Kosten stattfinden kann (Az. VIII ZR 153/05).

    Die Mietrechtsreform 2013 verfolgte jedoch unter anderem den Zweck, das Contracting zu fördern. Das Gesetz legt nun klare Voraussetzungen fest, unter denen der Vermieter die Wärmelieferung einem externen Lieferanten übertragen kann. Eine Umstellung ist also auch einseitig möglich. Voraussetzung ist, dass der Mieter laut Mietvertrag generell die Kosten für Wärme und Warmwasser zu tragen hat.

    Nach dem neu eingeführten § 556c BGB hat der Mieter die Kosten für die eigenständige gewerbliche Wärmelieferung als Betriebskosten zu übernehmen, wenn

    • die Wärme mit verbesserter Effizienz aus einer vom Lieferanten errichteten neuen Anlage oder einem Wärmenetz (Fernwärme, Blockheizkraftwerk) geliefert wird und
    • die Kosten der Wärmelieferung die Betriebskosten für die bisherige Eigenversorgung mit Wärme und Warmwasser nicht übersteigen.

    Wenn der Jahresnutzungsgrad der bereits vorhandenen Anlage – also der Anteil der produzierten Wärme, die nach Abzug aller Transportverluste tatsächlich beim Heizkörper des Verbrauchers ankommt – vor der Umstellung mindestens 80 Prozent beträgt, darf sich der Lieferant der Wärme anstelle einer Neuerrichtung der Anlage oder der Lieferung aus einem Wärmenetz darauf beschränken, die Betriebsführung der Anlage zu verbessern.

    Für den Vermieter besteht nach § 556c Abs. 2 BGB die Pflicht, die Umstellung auf ein Contracting beziehungsweise eine gewerbliche Wärmeliefung drei Monate vorher dem Mieter in Textform anzukündigen.
    Die Regelungen des neuen § 556c BGB sind nicht mietvertraglich abänderbar.

    Gebäudeeigentümer sollten Contracting-Verträge genau daraufhin prüfen, ob das von ihnen bezweckte Vertragsziel auch erreicht wird, ob z.B. der Contractor tatsächlich zur Modernisierung der Heizanlage verpflichtet ist. Generell ist bei der Umlage von Betriebskosten das Wirtschaftlichkeitsgebot zu beachten, dies gilt auch beim Abschluss eines Contracting-Vertrages. Ist der Vertrag z.B. durch überhöhte Unternehmensgewinne des Contractors unwirtschaftlich, müssen die Mieter die erhöhten Kosten u.U. nicht akzeptieren. Auch nach dem Urteil des BGH vom 27.06.2007 ist es unzulässig, die Kosten für eine Erneuerung der Heizanlage einerseits als Modernisierungsaufschlag auf die Miete und dann noch einmal über die Heizkostenabrechnung des Wärmelieferanten abzurechnen.

    Am 21.12.2011 entschied der BGH, dass eine Vertragslaufzeit von zehn Jahren beim Contracting nicht immer wirksam vereinbart ist (Az. VIII ZR 262/09). Im verhandelten Fall hatte ein Energiedienstleister mit einer Wohnungseigentümergemeinschaft einen Vertrag abgeschlossen, dem zufolge Heizraum und Heizstation in der Wohnanlage vom Dienstleister für einen Euro pro Jahr gepachtet wurden. Die WEG sollte die Kosten für Instandsetzungen und Ersatzinvestitionen tragen. Vertragsbestandteil sollte die AVBFernwärmeV (Verordnung über Allgemeine Bedingungen für die Versorgung mit Fernwärme) sein, die Vertragslaufzeit betrug zehn Jahre. Die WEG wollte den Vertrag vorzeitig kündigen. Der Bundesgerichtshof bestätigte die Wirksamkeit der Kündigung: Eine zehnjährige Laufzeit sei zwar nach § 32 Abs. 1 AVBFernwärmeV möglich. Dieser sei hier jedoch nicht anwendbar, da keine Fernwärme geliefert, sondern vor Ort Wärme produziert werde. Hohe Vertragslaufzeiten seien im Fernwärmegeschäft üblich und zulässig, da die Betreiber hohe Investitionen für den Leitungsbau kompensieren müssten. Hier sei jedoch lediglich ein Euro Pacht pro Jahr investiert worden.

    Die Neuregelung in § 556c BGB ermächtigt die Bundesregierung, Rechtsverordnungen zu erlassen, mit denen die Einzelheiten von Wärmelieferverträgen geregelt werden.
    Unterschieden wird zwischen dem strategischen Controlling und dem operativen Controlling. Im Fokus des strategischen Controlling stehen langfristige Entwicklungen, es sorgt für ein "Frühwarnsystem", operatives Controlling begleitet die kurz- /mittelfristigen Entwicklungen mit Hilfe entsprechender Erfolgsrechnungen (Monats- und Quartalszahlen). Die nachfolgenden Betrachtungen beziehen sich auf das operative Controlling.

    Controlling steckt als Instrument zur Planung, Koordinierung Steuerung und Überwachung von Leistungsprozessen in der Immobilienwirtschaft noch in den Anfängen, obwohl es viele Bereiche gibt, in denen schon seit langem Controlling unter anderem Namen praktiziert wird. Beispiele sind Projektsteuerung, Baustellenüberwachung usw. Controlling kreiert betriebs- oder branchentypische Kennzahlensysteme. Diese stammen nicht nur aus dem Rechnungswesen, sondern aus allen betrieblichen Bereichen, vorwiegend aus solchen, hinter denen sich die größten Risiko- und Kostenpotentiale verbergen.

    Controlling setzt eine betriebliche Zielsetzung voraus, wobei die Ziele quantifiziert werden müssen, damit gemessen werden kann, ob oder in wieweit sie erreicht wurden (Soll-Ist-Abweichungsanalysen). Wenn sich z.B. ein Maklerunternehmen das Ziel vorgibt, die Zahl der Mietvertragsvermittlungsfälle um 20 Prozent im kommenden Jahr zu erhöhen, dann muss zunächst der Weg zur Zielerreichung bestimmt werden. Er kann darin bestehen, durch PR Aktionen Miethauseigentümer als potenzielle Geschäftspartner anzusprechen. Am Jahresende kann dann festgestellt werden, ob das Ziel erreicht wurde bzw. wie weit davon abgewichen wurde.

    Im Bereich der Maklerbetriebe sind Kennzahlen der Erfolgsquotient pro Abteilung, Objektart, Außendienstmitarbeiter, sowie die Ergebnisse der Werbeerfolgskontrolle (Beitrag von Inseraten und Exposé und Internetpräsentationen zum Erfolg). Aber auch die "Misserfolgsanalysen" können zu Ergebnissen führen, die Entscheidungsgrundlage für Verbesserungsmaßnahmen im betrieblichen Ablauf sein können. Gemessen werden können auch die Auswirkungen des Erfolgsprinzips und des Prinzips der Entscheidungsfreiheit des Auftraggebers, als unterschiedliche Ursachen für den "Nichterfolg". Zum Controlling gehört auch die Auswertung von Zahlen des RDM-Betriebsvergleiches und von Benchmarkingkonferenzen miteinander kooperierender Maklerunternehmen.
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    Unter Coop-Housing ist eine kooperative Form des Wohnens zu verstehen, wie es sich in Skandinavien und vor allem in Kanada eingebürgert hat. Dort leben 250.000 Personen in den insgesamt 2.200 Coops. Vergleichbar ist Coop-Housing mit einer genossenschaftlichen Art des Wohnens. Die Familien sind Miteigentümer des Hauses. Sie kommen für den Unterhalt gemeinsam auf und entscheiden – ähnlich wie eine Wohnungseigentümergemeinschaft – mit Stimmenmehrheit. Die Coopgemeinschaft lebt von der freiwilligen Mitarbeit der Bewohner. Größere Coops bilden für die verschiedenen Verwaltungsbereiche eigene Komitees. Jeder kann (und soll) sich dort einbringen, wo er am nützlichsten ist. Die Eigentümerstellung ist an die Mitgliedschaft gebunden, die mit Auszug aus der Wohnung zu Ende ist. Über die Vergabe der frei werdenden Wohnung entscheiden wiederum die Mitglieder. Die Coops bestehen im Schnitt aus 40-80 Wohneinheiten.
    Bei Core Immobilien handelt es sich um Objekte in sehr guten Lagen mit langfristig gebundenen Mietern. Für die Anleger bedeutet das in erster Linie Sicherheit. Der Begriff Core ist in vielen Bereichen zu einem Synonym für "Auf allen Ebenen erfolgreich" geworden. Merkmale, die eine Core-Immobilie ausmachen: risikoloses Investment-Portfolio, geringe Wert- und Ertrags-Volatilität, City-Lage, Einkauf und Exit gemäß Marktzyklen, Akzeptanz von relativ niedriger Rendite.
    Als Corporate Behaviour (CB) wird das wahrnehmbare Verhalten eines Unternehmens in der Öffentlichkeit beschrieben. Es drückt sich vor allem im Kommunikationsverhalten von Management und Mitarbeitern gegenüber seiner Umwelt sowie in der Angebots- und Preispolitik des Unternehmens in Bezug auf seine Stakeholder aus. Corporate Behaviour äußert sich in immobilienwirtschaftlichen Unternehmen beispielsweise im Service- und Kulanzverhalten von Sachbearbeitern gegenüber Miet- und Mieterangelegenheiten, in der telefonischen Erreichbarkeit während der Kernarbeitszeiten und am Wochenende oder auch in der kommunikativen Transparenz der Geschäftsführung gegenüber Medien und Aktionären. Gleichzeitig wirkt CB auch nach innen. Es beeinflusst das Verhalten von Mitarbeitern und Führungskräften durch intern verbindlich festgelegte Führungsleitsätze, Verhaltensregeln, Normen und Denkhaltungen. Corporate Communications ist ein Teilbereich der Corporate Identity.
    Unter Corporate Communications (auch Unternehmenskommunikation genannt) wird die Gesamtheit aller Kommunikationsaktivitäten eines Unternehmens verstanden, die sich in ihrer Wirkung nach innen (Interne Kommunikation) und nach außen (Externe Kommunikation) richten. Ziel der Arbeit ist es, Vorstellungen, Meinungen und Einstellungen von Stakeholdern im Sinne des Unternehmens zu beeinflussen und ggf. zu ändern.
    Das Corporate Design (CD) stellt das optische Erscheinungsbild eines Unternehmens dar. Es ist durch eine festgelegte und wieder erkennbare Farb-, Schrift- und Bilderwelt gekennzeichnet, die sich in allen Kommunikationsmedien – vom Logo über die Broschüre bis hin zur Homepage – widerspiegelt. Das Corporate Design ist die sichtbar gewordenen Identität eines Unternehmens, die sich in einem einheitlich gestalteten Gesamtauftritt äußert. Neben den Kommunikationsmedien ist das Corporate Design auch in der Architektur eines Immobilienunternehmens, an der Firmenkleidung, am Messeauftritt oder an der Fassadengestaltung erkennbar. Die eindeutige optische Identifizierung eines Unternehmens oder Produktes kann seinen Markenwert erhöhen. Corporate Design ist ein Teilbereich der Corporate Identity.
    Die CD-Manuals, auch Handbücher genannt, enthalten alle grundsätzlichen Bestandteile des Corporate Designs (CD) eines Unternehmens. In einem CD-Manual werden unter anderem die Unternehmensidee sowie das Unternehmenskonzept ausführlich dargelegt. Des Weiteren beinhalten die Manuals exakte Angaben zum Geschäftstyp, zur CD, zur Unternehmensphilosophie sowie exakte Anweisungen zur Erledigung von Aufgaben im Arbeitsprozess. Im Allgemeinen gliedern sich CD-Manuals in:
    • Die Definition der Unternehmensphilosophie mit Beschreibung der Aufgabenfelder, die Dokumentation der Corporate Identity sowie die Darstellung der Unternehmensmethoden,
    • die Gebrauchsanweisung mit einer Anleitung für den täglichen Geschäftsbetrieb, einer Anleitung für Allgemeines und einer Darstellung der Situation für die Mitarbeiter des Unternehmens,
    • die Verkaufs- und Vertriebsförderung durch das Marketing, die Werbung, die Verwaltung und technische Anleitungen,
    • das Organisationsverzeichnis mit speziellen Anleitungen für die einzelnen aber speziellen Unternehmensbereiche (z.B. spezielle Anleitungen für die Immobilienwirtschaft).
    Das Manual ist das Nachschlagewerk und gleichzeitig der Leitfaden mit detaillierten Arbeitsanweisungen für die Mitarbeiter. Beschrieben werden im Handbuch das Marketing-Konzept und dessen Umsetzung, aber auch Hinweise zur Personalbeschaffung, zum Aufbau des Geschäftes, Organigramme, Richtlinien und Bestimmungen, Musterverträge und -formulare sowie Formblätter, Bestellformulare, usw.

    Ein Manual trägt durch das Setzen von Standards dazu bei, den Erfolg eines Unternehmens zu sichern. Der Wiedererkennungswert eines Unternehmens wird durch die einheitliche und konsequente Verwendung erhöht und gleichzeitig stellt es die Seriosität des Unternehmens dar. Als Grundlage für die Erarbeitung eines Manuals ist eine verständlich strukturierte und detaillierte Gliederung die Voraussetzung. Die ausführlichen Informationen eines Manuals umfassen unter anderem: die Marktsituation, den Geschäftstyp, die Wettbewerbsvorteile, die verschiedenen Leistungen. Weiter können in den verschiedenen Manuals folgende Punkte beschrieben werden: das Unternehmens-Konzept, Gebrauchsanweisung für das Manual, die Darstellung des Marktes, das Kundenpotential, die Kundenstruktur sowie die Kundenanforderungen, das Marketing-Konzept, das Corporate Design und damit verbunden die Corporate Identity, die Werbung, die Kommunikation.

    Von ganz besonderer Bedeutung sind die Manuals im Zusammenhang mit einem Franchise-Unternehmen.
    Der Corporate Governance Kodex der deutschen Immobilien­wirtschaft setzt auf den sog. "Cromme-Kodex" auf, der von der Cromme-Kommission des Bundesjustizministeriums für Aktien­gesellschaften verabschiedet wurde. Zusätzlich werden die Besonderheiten der Immobilienwirtschaft berücksichtigt.

    Die "Initiative Corporate Governance Kodex der deutschen Immobilienwirtschaft" hat sich zum Ziel gesetzt, durch Herstellung erhöhter Professionalität und Transparenz die internationale Wettbewerbsfähigkeit der deutschen Immobilienwirtschaft zu stärken. Bei den Mitteln zur Erreichung dieses Zweckes stehen vor allem aktuelle Immobilienbewertungen, Regelung von Interessens­konflikten und wachsende Fachqualifikation im Vordergrund. Reagiert wird damit auf die Fehlentwicklungen von Aktiengesellschaften mit großem Immobilienbestand, die insbesondere dadurch entstanden sind, dass die Immobilien mit unrealistischen Werten in der Bilanz standen. Erhebliche Wertberichtigungen waren die Folge. Den Schaden trugen die Aktionäre.

    Der Corporate Governance Kodex der deutschen Immobilienwirt­schaft enthält Sollbestimmungen, die den sich ändernden Unter­nehmensbedingungen in regelmäßigen Abständen angepasst werden. Im Focus stehen dabei deutsche börsennotierte oder zur Börsennotierung vorgesehene Immobilienaktien­gesellschaften. Die Anwendung wird aber auch anderen Unternehmen empfohlen, die Immobiliengeschäfte betreiben. Es bestehen spezifische Kodizes für Kapitalgesellschaften, Kapitalanlagegesellschaften, für Treuhandvermögen, Wertemanagement. Auf sie beziehen sich jeweils eigens formulierte Selbstverpflichtungserklärungen.

    Besonderer Wert wird auf die Qualifikation von Vorstand und Aufsichtsrat gelegt. Der Aufsichtsrat bzw. ein von ihm bestimmter Ausschuss soll mit der Bewertung der Immobilien befasst werden. Eine angestrebte grundlegende Änderung von Bewertungsverfahren wird von der Zustimmung durch den Aufsichtsrat abhängig gemacht. Der Geschäftsbericht soll die Marktwerte der unternehmenseigenen Immobilien enthalten.

    Neben dem Kodex wurden 10 "Grundsätze ordnungsgemäßer und lauterer Geschäftsführung der Immobilienwirtschaft" entwickelt. Einer dieser Grundsätze bezieht sich auf die Notwendigkeit der Einrichtung und Fortentwicklung eines Systems der Risikosteuerung. Die Grundsätze und Kodizes sind abrufbar unter http://www.immo-initiative.de/
    Mit Corporate Identity (CI) wird die Persönlichkeit bzw. Identität eines Unternehmens beschrieben. Sie drückt das Selbstverständnis aus, nach dem eine Organisation denkt, handelt und kommuniziert. Ziel ist es, in allen Kommunikationsmaßnahmen und Handlungsinstrumenten ein authentisches, einheitliches und wieder erkennbares Erscheinungsbild des Unternehmens nach innen (Interne Kommunikation) und nach außen (Externe Kommunikation) zu vermitteln und schließlich ein positives Image aufzubauen. In der Praxis wird Corporate Identity über die operativen Felder Unternehmensverhalten (Corporate Behaviour), Unternehmenskommunikation (Corporate Communications) und Unternehmensdesign (Corporate Design) umgesetzt. Strategisch geplant und eingesetzt, stellt die CI ein wichtiges Kommunikations-, Steuerungs- und Kontrollinstrument der Unternehmensführung dar.

    In der Immobilenwirtschaft spielt die Corporate Identity eine zunehmend größere Rolle. Makler, Wohnungsunternehmen und Dienstleister der Branche legen in den vergangenen Jahren verstärkt Wert auf eine professionalisierte Außendarstellung ihres Unternehmens in Form eines einheitlichen Designs – vom Logo im Internetauftritt über die wieder erkennbare Farb- und Bilderwelt-Gestaltung in Unternehmensbroschüren, Mieterzeitungen, Messeauftritten und Kundenveranstaltungen. Die Umsetzung der Corporate Behaviour und Corporate Communications hingegen reduziert sich in vielen Unternehmen zumeist auf singulär durchgeführte Maßnahmen, die eine strategische, an den Unternehmenszielen ausgerichtete Planung und Realisation i. d. R. vermissen lassen. Die Einrichtung einer eigenen Stabsstelle für Corporate Communications würde den Stellenwert von Kommunikation im Unternehmen erhöhen und zu konstanten und ökonomisch messbaren Ergebnissen führen.
    Corporate Publishing beschreibt die Gesamtheit aller firmeninternen Unternehmenspublikationen, die journalistisch aufbereitet sind und periodisch erscheinen; vom Informations- und/oder Produktblatt über den Flyer und die Kundenzeitschriften bis hin zur Imagebroschüre und dem Geschäftsbericht. Ferner zählen zu den Publikationen auch TV- und Audio- sowie Online-Medien.
    Corporate Real Estate Management (unternehmerisches Immobilienmanagement) bezieht sich auf die Ökonomisierung betrieblicher Immobilien. Es geht dabei um die Ausschöpfung der ökonomischen Potentiale der unternehmerischen Liegenschaften. Dazu zählen die Entwicklung, Beschaffung, Betreuung und Verwertung aus dem Blickwinkel der Unternehmensstrategie. Corporate Real Estate Management spielt bei großen Unternehmen mit umfangreichen Liegenschaften eine zunehmende Rolle. Vielfach werden zum Zweck des CREM eigene Tochtergesellschaften gegründet, die Aufgaben aus dem Bereich des Facility Managements, Vermarktungs- und Projektentwicklungsaufgaben wahrnehmen und zunehmend auch Betreuungsleistungen für andere Immobilieneigentümer übernehmen.
    Beim Cost plus Fee-Vertrag handelt es sich um eine moderne erweiterte Art des Selbstkostenerstattungsvertrages im Zusammenhang mit der Vergabe von Bauleistungen. Der Grundgedanke besteht darin, dass für beide Vertragspartner (Unternehmer und Bauherr) Kostentransparenz auf der Grundlage eines definierten Leistungspakets entstehen soll. Dies geschieht dadurch, dass der Bauherr, ähnlich wie beim garantierten Maximalpreisvertrag (GMP) in die Planung und die kostenrelevanten Entscheidungen mit einbezogen wird. Auf die ermittelten Selbstkosten erhält der Unternehmer einen Zuschlag entweder in Form eines Prozentsatzes oder in Form eines Fixbetrages.
    Mit dem Begriff Cost-Average-Effekt (Durchschnittskosteneffekt) wird das Phänomen beschrieben, dass ein Anleger der regelmäßig einen bestimmten, gleich bleibenden Betrag in einen Investmentfonds investiert, insgesamt einen günstigeren durchschnittlichen Preis je Fondsanteil bezahlt, als beim regelmäßigen Kauf einer bestimmten Anzahl von Anteilen.

    Der Effekt beruht darauf, dass bei gleich bleibenden Einzahlungen über einen längeren Zeitraum hinweg bei hohen Anteilspreisen relativ wenige und bei niedrigen Preisen relativ viele Fondsanteile erworben werden. Je länger die Dauer der Einzahlungen und je stärker die Schwankungen der Anteilspreise, desto stärker wirkt sich der Cost-Average-Effekt aus.

    Während der Cost-Average-Effekt im Rahmen von Sparplänen (z. B. bei Aktienfonds, Rentenfonds, Offenen Immobilienfonds) eine Möglichkeit darstellt, Preisschwankungen vorteilhaft zu nutzen, kehrt sich der Effekt bei Entnahmeplänen um. Hier würden bei regelmäßigen Auszahlungen eines bestimmten Betrages zu hohen Rücknahmepreisen nur wenige, bei niedrigen Rücknahmepreisen dagegen viele Anteile verkauft. Die Vereinbarung von Entnahmeplänen mit festen Auszahlungsbeträgen ist daher unter diesem Aspekt für den Anleger nicht sinnvoll.
    Ähnlich wie beim Garantierten Maximal-Preis-Vertrag handelt es sich beim Cost-plus-incentive-fee-Vertrag um ein anreizorientiertes Vertragskonzept, das als Vertrag zwischen Bauträger und Generalunternehmer angewandt werden kann. Ausgangspunkt ist die Überlegung, dass die asymmetrische Informationsverteilung zwischen diesen Vertragspartnern zur einseitigen Nutzung von Vorteilen durch den gut informierten Auftragnehmer führen kann. Der Generalunternehmer (oder sonstige Bauunternehmer) soll durch eine Gewinnbeteiligung belohnt werden, wenn die anvisierten "Zielkosten" nicht überschritten werden. Gemindert wird die Gewinnbeteiligung bei Terminüberschreitungen.
    Der anglo-amerkanische Begriff Covenant bezeichnet in der deutschen Immobilienfinanzierung eine Kreditvereinbarungsklausel, die in Darlehensverträgen eine Art der (Neben-)Abrede darstellt. Dem Darlehensgeber dient sie als Richtwert im Rahmen der Ermittlung. Sie sagt aus, ob der Darlehensnehmer imstande ist, für ausreichend Rückflüsse zu sorgen, um damit den Forderungen des Darlehensgebers jederzeit nachzukommen. Dabei werden Finanzkennzahlen (Financial Covenants), nicht-finanzbezogene Kennzahlen (Non-Financial Covenants) und Corporate Financial Covenants (betriebliche Finanzkennzahlen) unterschieden.

    Die wichtigsten Covenants als Finanzkennzahlen sind in der Immobilienfinanzierungspraxis klassischerweise:

    • Fremdkapitalquote (engl. Loan-to-Value, LTV): prozentuales Verhältnis aus Darlehenssumme zum gutachterlichen Wert der Immobilie (im Falle des Beleihungsauslaufs der Beleihungswert gemäß § 3 Absatz 1 der Beleihungswertverordnung [BelWertV], siehe Beleihungsauslauf),
    • Zinsdeckungsgrad (engl. Interest Coverage Ratio, ICR): prozentuales Verhältnis aus Gewinn vor Zinsen und Steuern (EBIT) oder Cash Flow vor Zins und Tilgung zu den Zinsaufwendungen,
    • Kapitaldienstdeckungsgrad oder Schuldendienstdeckungsgrad (engl. Debt Service Coverage Ratio, DSCR): prozentuales Verhältnis aus Gewinn vor Zinsen und Steuern (EBIT) oder Cash Flow vor Zins und Tilgung zum Kapitaldienst,
    • Verhältnis Darlehensbetrag zu Bau-/Herstellungskosten (engl. Loan-to-Cost, LTC).

    Covenants dienen dem Zweck des Gläubigerschutzes durch Zielfestlegungen und zur Sicherstellung der Einbringlichkeit von Zins- und Tilgungsforderungen. Die Fähigkeit einer Immobilie, durch die Rückflüsse nachhaltig den Kapitaldienst abzudecken, steht immer mehr im Fokus potenzieller Kapitalgeber. Wenn bestimmte vorher festgelegte Kennzahlen nicht erreicht werden, liegt ein so genannter Covenantbruch vor.
    Cost per Click ist ein Abrechnungsmodell für Online-Werbung. Die Bezahlung erfolgt hier pro Klick auf die Online-Werbeanzeige. Die Kosten für den Werbetreibenden pro Klick werden vorher vereinbart.
    Cost per 1.000 Impressions oder Tausender-Kontakt-Preis ist ein Abrechnungsmodell bei Online-Werbung. Der Nutzer zahlt für je 1.000 Impressions einen vorher vereinbarten Preis. Dabei ist es unerheblich, ob ein Benutzer die Anzeige anklickt oder nicht oder über welchen Zeitraum die Anzeige gezeigt wird.
    Abkürzung für: Corporate Real Estate Management
    Cross Docking Center gehören zu den Logistikimmobilien. Es handelt sich um Warenumschlagzentren, in denen ankommende Sendungen von verschiedenen Absendern eingehen und ohne Zwischenlagerung zu Sendungen für verschiedene Empfänger neu zusammengestellt werden. Da Cross Docking Center lediglich dem Warenumschlag, nicht aber der Lagerung dienen, werden sie auch als "bestandslose Umschlagpunkte" bezeichnet.

    Beim Cross Docking im engeren Sinne sind die ankommenden Sendungen in der Regel bereits von den Lieferanten empfängerbezogen vorkommissioniert worden, so dass sie im Terminal des Cross Docking Centers nur noch zu empfängerbezogenen Sendungen zusammengefasst werden müssen.

    Beispielsweise könnten in einem Cross Docking Center Waren unterschiedlicher Hersteller von Käse, Schokolade und Kosmetikprodukten eintreffen, die bereits entsprechend den Bestellungen einzelner Supermärkte abgepackt sind. Aus diesen einzelnen Teillieferungen werden die Lieferungen für die Supermärkte zusammengestellt und an diese versandt.
    Unter dem Begriff "Cross-Compliance" fasst man verschiedene Vorschriften zusammen, die seit dem 1.1.2005 von Landwirten beachtet werden müssen, um Direktzahlungen zu erhalten. Die Regelungen betreffen z.B. die Wahrung von Grundanforderungen an die Betriebsführung hinsichtlich der Gesundheit von Mensch, Tieren und Pflanzen, die Erhaltung eines guten landwirtschaftlichen und ökologischen Flächenzustandes und die Erhaltung von Dauergrünland. Die Einhaltung der Vorschriften wird kontrolliert.

    Im Rahmen von Vor-Ort-Kontrollen wird z.B. die Einhaltung von Vorschriften hinsichtlich der Tierkennzeichnung, über Klärschlamm, Vogelschutz oder Grundwasserreinhaltung überprüft.

    Bei Verstößen gegen die festgelegten Verpflichtungen werden je nach Schwere, Ausmaß, Dauer und Häufigkeit des Verstoßes die Beihilfezahlungen an den Landwirt um bis zu 100% herabgesetzt. Dies kann sogar für mehrere Kalenderjahre erfolgen.

    Für Behörden und Landwirte haben die Regelungen der Cross-Compliance eine erhebliche Mehrbelastung hinsichtlich des Verwaltungs- und Kontrollaufwandes mit sich gebracht. Landwirte sind umfangreichen zusätzlichen Dokumentationspflichten unterworfen.

    Bei der Bewältigung der Anforderungen der Cross-Compliance helfen Broschüren, die von den Landwirtschaftskammern bereitgehalten werden.
    Die im Marketing eines Immobilienunternehmens wichtige Frage zur Produktpolitik lautet: "Welche Dienstleistung kann ich meinen Kunden noch anbieten?" Für den Makler gibt es etwa neben dem klassischen Einstiegsprodukt der Objektvermittlung die Möglichkeit als Cross-Selling-Potential dem Kunden Zusatzprodukte z. B. Versicherungen, Gutachten, Hausverwaltungstätigkeiten und u.U. sogar Bauträgeraktivitäten oder aber im Rahmen eines Trading-up über das ursprüngliche Einstiegsprodukt hinausgehende, wesentlich umfassendere Dienstleistungspakete anzubieten.
    Crossmedia-Marketing ist eine Form der Immobilienvermarktung, die sich nicht auf ein Werbemedium, etwa Print-Werbung in Form von Anzeigen beschränkt, sondern andere Werbeschienen nutzt wie Internet-Marketing durch Einstellen der Objekte ins Internet, Verkaufsschilder, Mailings etc. Durch den kombinierten Einsatz gelingt es, nicht immer wieder die gleichen Personen zu erreichen, sondern zusätzliche Zielpersonen.
    Unter Crossmedialer Kommunikation wird der Einsatz sämtlicher Kommunikationskanäle zur Informationsvermittlung eines Unternehmens an seine Zielgruppen verstanden. Die Kommunikationsinhalte bleiben dabei identisch; sie werden lediglich nach Kanal (zum Beispiel Printmedium, audiovisuelle Medien, Internet) und Zielgruppe unterschiedlich aufbereitet.
    Beim Crowdfunding werden Gelder für die Finanzierung eines Objektes via Internet von Kleinanlegern eingesammelt. Unter der "Crowd" ist dabei die anonyme Masse von Menschen zu verstehen, die sich online ansprechen und für solche Projekte interessieren lässt. Ursprünglich entstand das Crowdfunding zur Finanzierung von Künstlern, Musikern und anderen nicht auf Gewinnerzielung ausgerichteten Projekten, für die anders keine Finanzierung zu bekommen war. Häufig wurden und werden den Einzahlern bei solchen Projekten Vorteile geboten, etwa die Teilnahme an Konzerten, Austellungen und anderen Veranstaltungen, die nicht öffentlich sind, ein Exemplar der ersten CD etc. Eine Rückzahlung des Geldes findet nicht statt, da dieses aus eher altruistischen Motiven gegeben wird.

    Werden kommerzielle Projekte so finanziert, spricht man meist von Crowdinvesting. Beim Crowdinvesting beteiligen sich Kleinanleger an einem Projekt, um eine Rendite zu erzielen. Allerdings werden die Begriffe Crowdfunding und Crowdinvesting heute oft synonym gebraucht. Beide Varianten sind Spielarten der Schwarmfinanzierung.

    Seit einigen Jahren wird Crowdinvesting auch im Immobilienbereich angeboten. Hier geben Kleinanleger einem Projektentwickler meist einen Kleinkredit, der später im Idealfall mit Zinsen zurückgezahlt wird.
    Crowdinvesting ist eine Finanzierungsform, bei der sich eine Vielzahl von Kleininvestoren über das Internet zusammen finden und eine Unternehmensgründung oder ein geschäftliches Projekt finanzieren. Die Anlagebeträge der einzelnen Investoren sind dabei meist gering. Crowdinvesting zeichnet sich für den Investor durch die Möglichkeit hoher Renditen, aber auch durch ein besonders hohes Risiko aus. Denn in der Startphase einer Gründung lässt sich nur schwer beurteilen, ob das Projekt Erfolg haben wird. Aus Sicht der Gründer ist Crowdinvesting eine gute Möglichkeit, an Startkapital zu kommen. Denn Banken stehen neuen Geschäftsideen, deren Erfolgschancen sie schwer abschätzen können, oft kritisch gegenüber. Ist das Projekt erfolgreich, erhalten die Investoren eine Gewinnbeteiligung, ggf. auch eine Beteiligung beim Verkauf des Startups an ein größeres Unternehmen.

    Das Crowdinvesting ist vom Crowdfunding zu unterscheiden. Beim Crowdfunding geht es nicht um die Rendite, sondern um die gemeinsame altruistische Beteiligung an einem Projekt. Dies kann ein Wohltätigkeitsprojekt sein oder auch zum Beispiel ein künstlerisches Projekt. Beim Crowdfunding wird die Erfolgsbeteiligung nicht in Geld, sondern in ideeler Form gewährt. Beispiel: Eine Musikgruppe finanziert ihre erste CD mithilfe von Crowdfunding. Jeder Investor erhält ein Exemplar oder freien Eintritt zum nächsten Konzert.

    Beim Crowdinvesting erfolgt die Beteiligung technisch gesehen über stille Beteiligungen, Genussrechte oder partiarische Darlehen. Bei Letzteren wird der Darlehensvertrag mit einer Erfolgsbeteiligung verbunden. Verschiedene Plattformen im Internet bringen die Initiatoren von Projekten mit Investoren zusammen. Der Schwerpunkt der Plattformen ist unterschiedlich; einige befassen sich eher mit Crowdfunding, andere mit Crowdinvesting.
    Abkürzung für: Courtage
    Click-Through-Rate oder Klickrate zeigt den Erfolg einer Online-Werbekampagne. Die CTR ist die Anzahl von Impressions dividiert durch die Anzahl der Klicks in einem definierten Zeitraum. Je höher die CTR, umso erfolgreicher ist die Kampagne.
    Customer Recovery umfasst Maßnahmen zur Kundenrückgewinnung. In diesem Zusammenhang ist ein fünfstufiges Customer Recovery-Programm denkbar. Es beginnt bei der Identifikation verlorener Kunden, geht weiter auf die Analyse der Abwanderungsursachen ein, beschäftigt sich mit Problemlösungen der anschließenden Rückgewinnung und – ganz wichtig – der Nachbetreuung der zurück gewonnenen Kunden.
    Um erfolgreiches Marketing betreiben zu können, ist ein gutes Kundenmanagement das A und O. Während der Konzeptionsphase ist der Zeitfaktor entscheidend. Ein effektives Kundenmanagement bietet Ihnen eine Zeitersparnis von bis zu 40 %.

    Im heutigen Sprachgebrauch sprechen wir von Customer Relationsship Management (CRM) oder auch Kundenbeziehungs- und Prozessmanagement. Die Zeiten, in denen Outlook als Kontaktmanager, E Mail-Programm und Terminmanager in einem mittelständischen Unternehmen ausreichend waren, sind vorbei. Lange schon haben die Softwarehersteller reagiert und bezahlbare Lösungen speziell für die Bedürfnisse der Immobilienverwalter entwickelt.

    Vorteile des CRM

    • Steigerung der Mitarbeiterproduktivität,
    • Transparenz zur Steigerung der Kundenzufriedenheit,
    • mehr Zeit für Ihre Eigentümer,
    • reibungslose Prozessabläufe,
    • Steigerung der Wettbewerbsfähigkeit.
    Bei dem Begriff handelt es sich um eine alte Wendung, deren genauer Sinn vor allem wegen des mehrdeutigen Wortes "Fach" nicht leicht zu bestimmen ist. Etymologisch scheint das Wort mit "Fangen" zusammenzuhängen, was für Umfangen, Einfassung, Abgrenzung als ursprüngliche Bedeutung sprechen könnte. Als architektonischer Begriff bezeichnet es neben "Wand, Mauer, Abteilung in Häusern" auch das Fachwerksgebälk der Wände und sowohl die leeren Räume dazwischen als auch die Füllung. Eine Beschränkung auf Außenmauerwerk lässt sich nicht feststellen. Letztlich kann man unter "Dach und Fach" auch "Wohnung und Gebäude" verstehen, zumindest deren wesentliche Substanz. Anders als vielleicht zu der Zeit, aus der die Wendung stammt, gehören heute auch dazu Leitungssysteme, wenn sie unter Putz in der Wand verlegt sind. Generalisierend sollte man feststellen, dass zu den Arbeiten an Dach und Fach alle Verrichtungen zählen, die der Erhaltung der Gebäudesubstanz dienen.
    Dachbegrünungen sind schon seit langer Zeit in den skandinavischen Ländern üblich. In Deutschland gewinnen sie unter ökologischen Gesichtspunkten an Bedeutung. Zu unterscheiden sind Dachbegrünungen nach der Intensität der Bepflanzung. Eine extensive Begrünung erfolgt durch Kräuter, Moose, Trockengräser und Rasen. Eine künstliche Bewässerung ist hier nicht erforderlich. Solche Dachbegrünungen werden dort vorgenommen, wo keine anderweitige Dachnutzung erfolgt.

    Eine andere Intensität der Dachbegrünung ist die Anlage eines Dachgartens mit Stauden, Sträuchern und Bäumen. Eine solche Dachbegrünung erfordert in der Regel eine künstliche Bewässerung und bedarf einer entsprechenden Pflege. Für eine Dachbegrünung spricht die Rückgewinnung von Grünflächen, Speicherung des Regenwassers, Wärme- und Schalldämmung sowie Verbesserung des Mikroklimas durch erhöhte Luftfeuchtigkeit.

    Der Fachhandel bietet für die Dachbegrünung spezielle Sets oder Bausätze an. So können etwa für Leicht- oder Carportdächer Sets erworben werden, mit denen sich zehn m2 Gründach herstellen lassen. Inbegriffen sind wasserdichte Matten, Pflanzenerde, Dünger und Bepflanzungsmaterial bzw. Gutscheine dafür. Überflüssiges Wasser fließt von selbst ab. Wichtig ist es dabei, auf die maximal mögliche Gewichtsbelastung des Daches zu achten: Gesättigt mit Wasser kann das Dach auch bei relativ geringer Schichtdicke einer Belastung von 100 kg/m² ausgesetzt sein. Für Dächer mit mehr als zehn Grad Dachneigung sind viele Begrünungskonzepte ungeeignet.
    Der Begriff der Dachbelichtung bezieht sich auf Fenster, über die Tageslicht in den Dachraum eines Hauses gelangt. Die Frage der Dachbelichtung stellt sich, wenn Dachraum zu Wohn- oder anderen den dauernden Aufenthalt von Hausbewohnern ermöglichenden Zwecken ausgebaut werden soll. Das Bauordnungsrecht der Bundesländer schreibt eine bestimmte Mindestbelichtung vor. Die Fensterlichtflächen sollen zwischen 10% und 12,5% der Grundfläche des Dachraums betragen. Dies kann z.B. erreicht werden durch großflächige Giebelfenster. Meist sind aber wegen der Raumeinteilung weitere Dachfenster erforderlich. Der Dachbelichtung dienen vielfach in Dachgauben eingebaute Fenster oder auch Dacheinschnitte, die eine Benutzung als Dachloggia zulassen. Bei nicht ausgebauten Dachgeschossen genügen einfache Dachfenster, die einen Austritt auf das Dach ermöglichen.
    Als Dachboden wird der Raum unterhalb des Daches bezeichnet. Bei Steildächern entsprechen die Dachschrägen den seitlichen Begrenzungen, und die Decke des oberen Geschosses ist die untere Begrenzung. Nachdem der Dachboden in früheren Zeiten meist als Lagerfläche genutzt wurde, werden inzwischen viele Dachböden umgebaut und als Wohnfläche genutzt.

    Nach einem Urteil des Amtsgerichts Köln kann ein Vermieter nicht auf Basis einer Hausordnung vom Mieter einer Dachgeschosswohnung verlangen, einmal jährlich den über seiner Wohnung gelegenen Speicher zu reinigen und die Dachbodenfenster zu putzen. Eine solche Regelung sei dem Gericht zufolge für den Mieter überraschend und damit unwirksam. Im konkreten Fall war der Mieter nicht berechtigt, den Dachboden zu nutzen. Eine mietvertragliche Regelung zur Dachbodenreinigung existierte nicht (Az. 205 C 144/08).
    Ein Teil der energetischen Gebäudesanierung wird durch Dachdämmung erreicht. Die Dämmung von Steildächern ermöglicht eine energiesparende Erwärmung des Dachraums im Winter und verhindert im Sommer eine zu starke Aufheizung durch Sonneneinstrahlung. Es gibt mehrere Möglichkeiten der Steildachdämmung. Zum einen kann die Dämmschicht von außen auf die Dachsparren aufgebracht werden ("Aufsparrendämmung"). Darauf folgt die Dachdeckung. Das Dämmmaterial muss ausreichend belüftet werden.

    Im Gegensatz zur Außensparrendämmung wird bei der Untersparrendämmung das Dämmmaterial von innen auf eine Ausgleichslattung aufgebracht. Da eine Dämmung zwischen den Sparren alleine nicht ausreicht, um den vorgeschriebenen Dämmeffekt zu erzielen, muss zusätzlich noch Dämmmaterial unterhalb der Sparren aufgetragen werden.

    Bei der Zwischensparrendämmung wird die Dämmschicht zwischen die Sparren eingebracht. Die erforderliche Schichtdicke der Dämmstoffe orientiert sich an den Vorschriften der jeweils aktuellen Fassung der Energieeinsparverordnung. Um diesen Anforderungen zu genügen, kann es bei geringerer Sparrendicke erforderlich sein, noch unterhalb der Sparren eine weitere Dämmschicht anzubringen.

    Die Dämmung der Giebelwand erfolgt entweder von außen oder von innen. Bei der Außendämmung kann die Raumluft durch die Heizung schneller erwärmt werden als bei der Innendämmung. Zu bedenken ist auch, dass durch die Innendämmung Raum verloren geht. Flachdächer sind oft als Kaltdächer konstruiert. Sie sind zweischalig und ermöglichen zwischen den Schichten eine Durchlüftung. Zur Wasserableitung ist ein kleines Gefälle von ca. 3 % erforderlich. Die nachträgliche Kaltdachdämmung kann durch Einblasen von Dämmmaterialien (Steinwolle, Perlite, Zellulose usw.) erfolgen. Der Vorteil besteht in einer vollständigen Ausfüllung aller Nischen und Fugen mit dem Dämmstoff.
    Das Dachflächenfenster wird zwischen die Sparren des Daches gesetzt, und ist somit ein günstiges und einfaches Verfahren, um die notwendige, natürliche Belüftung und Belichtung im Dachgeschoss zu gewährleisten. Es gibt sie in verschiedenen Ausführungen, die sich in ihrer Größe, ihrer Ausstattung und ihrem Öffnungsmechanismus unterscheiden. Ist das gewünschte Fenster größer als der Sparrenabstand, so wird der störende Sparren gekürzt und seine Last von einem quer liegenden Balken, dem sogenannten Wechsel, aufgenommen. Im Zweifelsfall ist der Einbau von Dachflächenfenstern genehmigungspflichtig.

    Die Landesbauordnungen enthalten Regelungen über die Gesamtfläche der Lichtöffnungen einer Dachgeschosswohnung: Diese liegt meist zwischen 1/10 und 1/8 der Grundfläche des Dachraumes. Dabei werden jedoch nur Flächen mitgerechnet, die eine Raumhöhe von mehr als 1,50 Meter aufweisen.

    Unsachgemäß eingebaute Dachflächenfenster gelten als eine der Hauptursachen für die Entstehung von Schimmel in Dachgeschosswohnungen.
    Dachfonds sind Investmentfonds, die ihr Fondsvermögen in andere Zielfonds investieren. Ein Dachfonds darf allerdings 10 Prozent der Anteile an einem Zielfonds nicht übersteigen. Andererseits gibt es auch Beschränkungen des Zielfonds, der nicht mehr als 20 Prozent seines Gesamtvermögens an Dachfonds halten darf.
    Das Dach dient dem Schutz eines Gebäudes vor Witterungseinflüssen (Sonne, Regen, Schnee, Hagel). Es bestimmt zudem dessen optischen und gestalterischen Gesamteindruck mit. Neben dem Flachdach kommen Satteldach, Walmdach, Zeltdach, Pultdach oder Sheddach als mögliche Dachformen in Frage. Das Satteldach ist die einfachste Dachform, da es relativ billig im Unterhalt ist und wenige Reparaturen erfordert. Bei Dachneigungen unterscheidet man zwischen Flachdach bis max. 5° mäßig steiles Dach 5°-40° und Steildach über 40°.

    Bildbeschreibung:

    1 Flachdach, 2 Pultdach, 3 Satteldach, 4 Walmdach, 5 Krüppelwalmdach, 6 Mansardendach, 7 Kuppeldach, 8 Sheddach, 9 Zeltdach, 10 Kegeldach, 11 Bogendach
    Der Dachgarten dient der Begrünung von Flachdächern, Dachterrassenflächen, aber auch von Dachschrägen. Die Vorteile liegen in der Wärme- und Trittschalldämmung, der Kühlung in heißen und der Wärmevorratshaltung in kalten Zeiten. Die verringerten Temperaturschwankungen schützen zudem die Dachkonstruktion. Dachgärten entlasten schließlich auch das Abwassersystem eines Gebäudes und führen insgesamt zu einem besseren Stadtklima. Dachgärten sind Erholungs- und Pausenräume, begehrte Standorte für Stadtcafés und Restaurants. Intensiv begrünte Dächer mit Baum- und Strauchpflanzungen können das Stadtbild prägen.

    Wichtig bei der Anlage von Dachgärten ist eine durchwurzelungsfeste Dachabdichtung als Grundlage für die darauf aufgesetzten weiteren Schichten (Schutzlage, Dränschicht, Filterschicht und Vegetationsschicht mit ihrer Bepflanzung). Soll eine durchgängige Erdbodenschicht mit Bepflanzung auf dem Dach platziert werden, muss auf die Belastbarkeit des Daches geachtet werden. Einzubeziehen ist auch die Überlegung, dass das Gewicht zunimmt, wenn das Pflanzsubstrat sich bei Regen mit Wasser vollsaugt. Faustregel: 300 Kg pro Quadratmeter sollte das Dach tragen können. Für Industriehallen und Carportdächer gibt es Dachgartenkonzepte mit geringerer Gewichtsbelastung: Ein dünnschichtiger Boden trägt kleine Stauden und bestimmte Gräser. Die Interessen der Dachgartenliebhaber vertritt der Deutsche Dachgärtner Verband e.V. in Nürtingen.

    Dachgärten haben in der Kulturgeschichte der Menschheit eine große Rolle gespielt bis in die jüngste Vergangenheit mit den berühmten Dachgärten von New York. Zu den Dachgartenspezialisten zählte auch der französische Architekt Le Corbusier (1887 – 1965).
    Die Dachgaube ist ein Dachausbau, der mit einem Fenster ausgestattet ist und einer Erweiterung der Nutzung des Dachgeschosses dient. Es gibt eine große Zahl von Dachgaubenformen (Fledermausgaube in Bogenform, Schleppgaube, Giebelgaube, Fenstererker usw.). Ein nachträglicher Dachgaubenaufsatz bedarf der Genehmigung des zuständigen Bauordnungsamtes.
    Soweit das Baurecht den Dachgeschossausbau ermöglicht, ergeben sich hier Möglichkeiten, die Gesamtrentabilität eines Objektes zu verbessern. Allerdings muss in der Regel entweder ein Stellplatz zusätzlich zur Verfügung gestellt oder, wenn dies nicht möglich ist, gegenüber der Gemeinde "abgelöst" werden. Die Höhe der Ablöseforderung kann allerdings die Rentabilitätsvorteile wieder zunichte machen.
    Ein ausgebautes Dachgeschoss wirft bei der Vermietung spezielle Fragestellungen und Probleme auf. Für den Ausbau ist regelmäßig eine Baugenehmigung erforderlich. Lag keine Genehmigung vor und dürften die Dachgeschossräume somit baurechtlich nicht zum Wohnen genutzt werden, kann dies zu einer behördlichen Nutzungsuntersagung führen. Wird der ausgebaute und mit vermietete Dachboden eines Einfamilienhauses von Mietern genutzt, obwohl dies baurechtlich nicht zulässig ist, besteht darin allerdings kein Grund für eine Mietminderung. Anlass für eine solche gibt es erst, wenn die Baubehörde tatsächlich einschreitet (BGH, Az. VIII ZR 275/08, Urteil vom 16.09.2009).

    Soll ein Dachboden in einem Mehrfamilienhaus ausgebaut werden, besteht meist das Problem, dass dieser von den bisherigen Mietern genutzt wird (Dachbodenabteile). Handelt es sich um mit vermietete Nebenräume außerhalb der eigentlichen Wohnungen, können diese nicht einfach geräumt oder ihre Rückgabe gefordert werden. Es ist vielmehr eine schriftliche Teilkündigung der Nebenräume mit dreimonatiger Frist erforderlich.

    Ohne ausreichende Wärmedämmung entstehen in Dachgeschosswohnungen maßgeblich höhere Heizkosten als in vergleichbaren Mittelgeschosswohnungen. Die Gefahr der Entstehung von Wärmebrücken und Lücken in der Wärmedämmung ist hier besonders groß, da diverse Bauteile wie Dachbalken, Dachfirst, Übergänge vom Dach zum Fußboden, Schornsteine und Dachgaubenfenster eine luftdichte und lückenlose Verlegung der Dämmstoffe und Dampfsperren erschweren. Eindringende Feuchtigkeit führt meist zu Schimmel sowie zur Unwirksamkeit der Dämmung. Insbesondere unsachgemäß eingebaute Dachfenster gelten als klassische Ursache für Schimmelbefall. Mietrechtlich besteht dadurch die Gefahr, dass es zu Mietminderungen wegen Baumängeln und ihren Folgen kommt.

    Werden bei einer Neubau-Dachgeschosswohnung Wärmedämmungsvorschriften nicht beachtet, kann auch eine Überhitzung der Wohnung im Sommer einen Grund für eine Mietminderung darstellen. Zwar müssen Mieter einer Dachgeschosswohnung im Sommer generell mit höheren Raumtemperaturen rechnen. Trotzdem sind beim Bau der Wohnung die dem jeweiligen Stand der Technik entsprechenden Wärmeschutzregeln einzuhalten. Unabhängig davon kann allerdings ein Mangel der Mietwohnung auch dann vorliegen, wenn die sommerliche Überhitzung ein solches Ausmaß erreicht, dass die Wohnung nicht mehr vertragsgemäß genutzt werden kann oder eine Gesundheitsgefährdung des Mieters besteht (Amtsgericht Hamburg, Urteil vom 10.05.2006, Az. 46 C 108/04).

    Beim Trittschallschutz sind die jeweils geltenden Regeln der Technik zu beachten. Je nach vertraglicher Vereinbarung im Bauvertrag kommen dabei heutzutage die Vorgaben nach Ziffer 3.1 des Beiblattes 2 zur DIN 4109 (Schallschutz im Hochbau) oder die VDI-Richtlinie 4010 in der Schallschutzstufe II in Betracht. Nach dem Bundesgerichtshof kann der Mieter einer Altbauwohnung ohne entsprechende vertragliche Regelung grundsätzlich nicht verlangen, dass der Vermieter nachträglich einen baulichen Zustand herstellt, der dem Stand der Technik bei Abschluss des Mietvertrages entspricht. Nimmt der Vermieter allerdings bauliche Änderungen vor, die zu Lärmimmissionen führen, kann der Mieter Lärmschutzmaßnahmen verlangen, die dem zur Zeit des Umbaus üblichen Stand der Technik entsprechen (BGH, Az. VIII ZR 355/03, Urteil vom 06.10.2004).

    Bei der Ermittlung der Wohnfläche einer Dachgeschosswohnung sind die Dachschrägen zu berücksichtigen. Nach der Wohnflächenverordnung gilt: Flächen mit einer Deckenhöhe unter 1 Meter werden nicht berücksichtigt. Flächen unter einer Dachschräge mit Deckenhöhe zwischen 1 und 1,99 Meter werden mit 50 Prozent berücksichtigt. Erst ab 2 Meter Deckenhöhe findet eine 100-prozentige Anrechnung der Wohnfläche statt. Schornsteine, Säulen oder Pfeiler, die höher als 1,50 Meter sind und deren Fläche größer als 0,1 Quadratmeter ist, sind nicht in die Wohnfläche einzurechnen. Bei einer mehr als zehn-prozentigen Abweichung der tatsächlichen von der im Vertrag genannten Wohnfläche kann der Mieter die Miete mindern. Erhebliche Flächenabweichungen können auch einen Kündigungsgrund darstellen.
    Als Dachhaut bezeichnet man die äußerste Schicht eines Daches. Dabei kann es sich zum Beispiel um die Ziegeleindeckung, um Blech oder Dachbahnen aus Teerpappe handeln. Die Dachhaut hält Regen, Schnee und Wind ab und ist den Wettereinflüssen voll ausgesetzt. Bei moderner Bauweise stellt sie nur die äußerste Schicht der Dachkonstruktion dar, welche meist mehrschalig mit Hinterlüftung und Wärmedämmung ausgelegt ist.
    Als Dachlawine bezeichnet man Schnee, der von einem Hausdach herabrutscht und - schlimmstenfalls - Sachschäden z.B. an geparkten Autos oder Verletzungen von Personen verursacht.

    Schadenersatzansprüche gegen den Eigentümer des Gebäudes bestehen, wenn diesem eine Sorgfaltspflichtverletzung nachzuweisen ist. In schneereichen Gegenden können z.B. per Gemeindesatzung Schneefang-Gitter vorgeschrieben sein, deren Nichtanbringung eine Pflichtverletzung darstellt. Bei konkreter Gefahr (z.B.: Lawine sammelt sich bereits sichtbar an) kann der Eigentümer verpflichtet sein, Warnschilder aufzustellen, den Schnee vom Dach zu entfernen oder den Gefahrenbereich unterhalb des Daches abzusperren. Solange nur die allgemeine Gefahr einer Schneeansammlung besteht, muss jeder Passant auf seine eigene Sicherheit selbst achten. Auch Autofahrer müssen ihr Fahrzeug grundsätzlich außerhalb der Gefahrenzone von Dachlawinen parken (Oberlandesgericht Hamm, Urteil vom 23.7.2003, Az. 13 U 49/03).

    Auch Mieter können unter Umständen Schadenersatzansprüche gegen den Vermieter haben, wenn sie durch Dachlawinen oder von der Dachtraufe fallende Eiszapfen ihres Wohnhauses verletzt werden oder Schäden erleiden. Bei vermieteten Einfamilienhäusern oder Doppelhaushälften gelten jedoch andere Maßstäbe als bei Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus. So kann der Vermieter eines nur von einem Mieter bewohnten Objekts wirksam die Verkehrssicherungspflicht in jeder Hinsicht auf diesen Mieter übertragen. Wird dann der Mieter der Doppelhaushälfte beim Herausfahren aus der Garage von einer mit Eiszapfen gespickten Dachlawine getroffen, haftet der Vermieter nicht. Denn der Mieter hat die alleinige Sachherrschaft über das Haus. Er hätte selbst die Gefahr beseitigen müssen (Urteil des Amtsgerichts München vom 29.11.2011, Az. 433 C 19170/11). Hinzuweisen ist allerdings darauf, dass der Vermieter auch bei Übertragung der Verkehrssicherungspflicht auf einen anderen immer noch eine Kontrollpflicht hat.

    Der Abschluss einer Haftpflichtversicherung kann hier vor unerwünschten Risiken schützen. Wer selbst im eigenen Haus wohnt, wird in der Regel durch eine Privathaftpflichtversicherung ausreichend geschützt. Bei vermieteten Objekten oder Mehrfamilienhäusern ist eine spezielle Hauseigentümer-Haftpflichtversicherung erforderlich.
    Eine Dachrinnenheizung dient dazu, im Winter die Bildung von Eis und die Ansammlung von Schnee in einer Dachrinne zu verhindern. Denn nicht nur das Zufrieren der Fallrohre, sondern auch die Gefährdung von Passanten durch herabfallende Eiszapfen sind durchaus ernst zu nehmende Gefahren im Winter.
    Für Dachrinnenheizungen existieren unterschiedliche Konzepte. So können sie thermostatgesteuert oder manuell geregelt werden; in der Dachrinne sind Heizschlangen, Heizkabel oder -Stäbe angebracht.

    Bei der Konstruktion und Installation von Dachrinnen ist eine technische Norm zu beachten: Die DIN EN 612. Diese legt fest, dass der hintere Dachrinnenrand acht bis 20 mm über dem vorderen Rand liegen muss, damit auch bei Verstopfung der Fallrohre kein Wasser an die Dach- oder Wandkonstruktion kommen und dort Feuchtigkeitsschäden verursachen kann.
    Herbstlicher Laubfall sorgt an vielen Gebäuden für die Verstopfung der Dachrinne. Der Gebäudeeigentümer muss hier für regelmäßige Kontrollen sorgen, damit nicht Regen- oder Schmelzwasser unkontrolliert außen am Gebäude herunterlaufen und Feuchtigkeitsschäden verursachen. Im Mietverhältnis ist zu beachten, dass die Kosten für die Reinigung von Dachrinnen nur als so genannte sonstige Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung auf den Mieter umgelegt werden können, wenn sie im Mietvertrag ausdrücklich als Kostenart bei den umlagefähigen Betriebskosten erwähnt werden und wenn sie regelmäßig anfallen. Die Kosten für die einmalige Reinigung einer verstopften Dachrinne sind nicht umlagefähig (Bundesgerichtshof, Az. VIII ZR 167/03, Urteil vom 7.4.2004).

    Einige Gerichte gestehen dem Mieter einen Anspruch auf Schadenersatz zu, wenn ihm durch verstopfte Dachrinnen oder Fallrohre ein Feuchtigkeitsschaden (etwa an der Wohnungseinrichtung) entsteht. Derartige Urteile beziehen sich allerdings in der Regel auf Fälle, in denen der Vermieter mit dem Schadenseintritt rechnen musste, weil eine Verstopfung der Dachrinnen im Herbst besonders nahelag – etwa bei Flachdächern oder wenn mehrere hohe Bäume in unmittelbarer Nähe des Hauses stehen (AG Dortmund, Urteil v. 23.12.2008, 425 C 5300/07; LG Berlin, Urteil v. 16.03.2004, 63 S 358/03). Grundsatz: Der Vermieter muss keine Vorkehrungen treffen, um den Mieter vor völlig fernliegenden Gefahren zu schützen. Sind ihm jedoch Gefahrenquellen bekannt, die die Verkehrssicherheit des Mietobjekts beeinträchtigen können, muss er Maßnahmen zur Absicherung treffen.
    Dächer setzen im Laufe der Jahre eine Patina sowie Bewuchs aus Moosen, Algen und Flechten an. Hauseigentümer befürchten oft, dass sich neben einer ästhetischen Verschlechterung auch noch die Qualität des Daches verringert oder der Zeitpunkt für eine Neueindeckung näher rückt. Unter einer Dachsanierung kann entweder die Neueindeckung des Daches verstanden werden – sinnvollerweise mit zeitgemäßer Wärmedämmung – oder auch die Reinigung per Hochdruckstrahler mit anschließender Beschichtung oder Versiegelung. Heimwerker sollten von Dacharbeiten in jedem Fall Abstand nehmen: Hier sind nicht nur spezielle Kenntnisse gefragt, sondern es besteht auch erhöhte Unfallgefahr.

    Mit einer Dachsanierung im Sinne von Reinigung und Beschichtung soll eine längere Haltbarkeit des Daches erzielt und eine teurere Neueindeckung hinausgezögert werden. Vor einem solchen Schritt sollten sich Hauseigentümer jedoch genau informieren. Die Hamburger Verbraucherzentrale etwa hat vor dem beschriebenen Sanierungsverfahren gewarnt: Es erbringe nicht den gewünschten Effekt und sei reine "Kosmetik". Patina, Moose und Flechten beeinträchtigten die Qualität oder die Dichtigkeit nicht. Eine Hochdruckreinigung könne besonders bei älteren Dächern Schäden anrichten, da gelöster Schmutz in Falze und Ritzen der Dachpfannen gedrückt werde und für spätere Undichtigkeiten sorgen könne. Viele Beschichtungen hätten nur eine geringe Lebensdauer, da bei der vorangehenden Reinigung nur die äußerlich zugänglichen Teile der sich überlappenden Pfannen erreicht würden, so dass sich die Beschichtung nach und nach wieder ablöse.

    Gewarnt werden muss auch vor den Geschäftspraktiken mancher – sicher nicht aller – Beschichtungs-Dachsanierer. In diesem Bereich existieren herumreisende Betriebe, die ihre Dienste an der Haustür anbieten und deren Erreichbarkeit im Reklamationsfall zweifelhaft ist. Aufwändige Internetseiten können sehr schnell nicht mehr aufrufbar sein. Teilweise wird die Gesellschaftsform der englischen Ltd. verwendet (Haftungskapital: 1 engl. Pfund). Angebote sollten daher in jedem Fall genau geprüft und mit denjenigen anderer Betriebe verglichen werden.
    Bei einer Dachterrasse handelt es sich um eine vom obersten Stockwerk eines Wohn- oder Geschäftsgebäudes zugängliche Terrasse. In der Regel ist sie einer Wohnung oder einer gewerblichen Raumeinheit zugeordnet und findet deshalb in der Flächenberechnung Berücksichtigung. Nach der veralteten DIN 283 ist sie mit 25 Prozent, nach der Wohnflächenverordnung höchstens bis zur Hälfte anzurechnen.

    Beim nachträglichen Einbau einer Dachterrasse sind zu beachten:
    • die Lage haustechnischer Einrichtungen (zum Beispiel Schornsteine, Fahrstuhlschächte),
    • die Tragfähigkeit der bestehenden Deckenkonstruktion (Auslegung für das Gewicht einer Vielzahl von Personen, zum Beispiel bei einer Party),
    • ausreichende Wärmedämmungsmaßnahmen, um eine Auskühlung der darunter liegenden Räume zu vermeiden.
    Aufbau einer Dachterrasse:
    • Auf der Decke der bestehenden Räume wird eine Wärmedämmung installiert.
    • Auf der Dämmung ist ein sogenannter Flachdachausbau anzubringen, der ein Eindringen von Wasser verhindert. Dabei wird entweder auf oder unter der Dämmung eine Dichtungsbahn aus Bitumen oder Kunststofffolie aufgebracht.
    • Sowohl Bitumen-Schweißbahnen als auch Kunststofffolien müssen durch Bautenschutzmatten vor mechanischer Belastung geschützt werden. Auf die Bautenschutzmatten schließlich kommt der Terrassenbelag.

    Dachterrassen sind nicht selten Quelle von Schadensbildungen. Folienabdichtungen können trotz der darauf aufgebrachten Beläge verspröden und werden wasserdurchlässig. Wenn das Gefälle zu gering ist oder die Entwässerungseinläufe zu hoch liegen, kann Wasser nicht abfließen, was bei intensiver Nutzung auf Dauer durch sich bildende Humussäuren ebenfalls zu Leckagen führen kann.

    Eine Dachterrasse auf einem Mietshaus gehört nicht selbstverständlich zu den gemeinschaftlich genutzten Räumen wie Treppenhaus oder Wäschekeller. Gestattet der Vermieter seinen Mietern die kostenfreie Nutzung der Dachterrasse, kann er diese Erlaubnis auch zurücknehmen (bzw. für die Nutzung Kosten verlangen). Dies entschied das Berliner Kammergericht (Urteil vom 01.12.2008, Az. 8 U 121/08).
    Als Dachtraufe wird der untere Abschluss eines Daches bezeichnet, an dem die Dachrinne angebracht ist. Die Funktion der Traufe ist es, das Regenwasser abzuleiten und nicht ins Mauerwerk eindringen zu lassen. Die Länge der Traufe wird als Dachseitenbreite bezeichnet, auch bekannt unter dem Begriff Dachfuß.
    Abkürzung für: Verband Deutscher Architekten und Ingenieurvereine
    Dalben sind in den Hafengrund gerammte Pfähle oder Gruppen von Pfählen, die entweder zum Anlegen von Schiffen, zum Abweisen bzw. Führen von Schiffen in engem Fahrwasser oder zur Markierung der Fahrtrinne dienen. Anlege- , Führungs- und Abweisdalben sind meist so konstruiert, dass sie sich durch den Druck des Schiffskörpers verformen können und so die auf sie einwirkende Energie abbauen. Abweisdalben dienen zum Beispiel dazu, eine Beschädigung von Bauwerken wie Brücken oder Hafenanlagen durch Schiffe zu verhindern. Eine Abwandlung davon sind Streichdalben, die an einem Bauwerk wie zum Beispiel einer Mole befestigt und nicht im Untergrund verankert sind. Diese dienen zum Schutz der Anlage und sollen den Schiffskörper daran "vorbeistreichen" lassen. Vertäudalben, an denen ein Schiff festgemacht wird, sind dagegen meist starr ausgelegt.

    Während früher Dalben überwiegend aus Eichenholz angefertigt wurden, sind moderne Dalben hohl und aus Stahl. Dabei kommen besonders elastische Stähle zur Anwendung. Im Nord-Ostsee-Kanal wurden lange Zeit Dalben aus jeweils 16 bis zu 18 Meter langen Lärchenstämmen verwendet. Mittlerweile kommen auch hier Stahldalben zum Einsatz.

    Die teilweise verwendete Bezeichnung "Duckdalben" oder "Dückdalben" läst sich sprachwissenschaftlich nicht genau zurückverfolgen. Sie mag vom niederländischen Wort "düken" für "eintauchen" herrühren oder auf den Duc d'Albe, den Herzog von Alba, zurückzuführen sein, der diese Dalben im 16. Jahrhundert in den Niederlanden eingeführt haben soll.
    Dämmstoffe werden im Handel in Form von Matten, Filzen, Platten und Schüttungen angeboten. Es gibt eine erhebliche Anzahl unterschiedlicher Dämmstoffe. Aber nicht alle sind für jeden Einsatzzweck geeignet. Man kann pflanzliche, tierische, mineralische und synthetische Dämmstoffe unterscheiden. Zu den pflanzlichen Dämmstoffen gehören z.B. Flachs, Hanf und Kokosfasern, Kork, Schilfrohr, Holzfasern, Zellulose, Getreide. Diese Materialien werden vorbehandelt, um ihre Entflammbarkeit zu verringern und die Haltbarkeit zu gewährleisten (etwa mit Borsalz). Ein tierischer Dämmstoff ist Schafwolle. Mineralische Dämmstoffe sind z.B. Schaumglas, Perlite, Mineralschaum und Kalzium-Silikate. Zu den synthetischen Dämmstoffen zählen Polyesterflies, Polyurtehan und Polystyrol. Auch Kombinationen aus mineralischen und synthetischen Produkten sind möglich: Etwa künstliche Mineralfaserflocken.

    In der DIN 4108 Teil 10 finden sich Kurzbezeichnungen für Dämmstoffe, aus denen man auf das angemessene Einsatzgebiet des Materials schließen kann. Danach bedeutet etwa DAD: Außendämmung von Dach oder Decke, vor Witterung geschützt, Dämmung unter Decken. WAB bedeutet "für die Außendämmung einer Wand hinter Verkleidung" geeignet und ein Material mit dem Zeichen "WI" empfiehlt sich für die Innendämmung einer Wand. Auch die Druckbelastung einzelner Baustoffe – interessant z.B. für den Architekten – ist mit Hilfe der DIN 4108-10 aus einer Tabelle mit Kurzzeichen ersichtlich (z.B. dm = mittlere Druckbelastbarkeit, dx = extrem hohe Druckbelastbarkeit).

    Darüber hinaus werden alle Dämmstoffe je nach ihrer Entflammbarkeit in Baustoffklassen eingeteilt. Wichtige Kriterien bei der Auswahl eines Dämmstoffes sind etwa:

    • Wärmeleitfähigkeit,
    • Wärmespeichervermögen,
    • Reaktion auf Feuchtigkeit (bleibt Dämmwirkung erhalten?),
    • Auskühlzeit,
    • Primärenergieverbrauch (unter Einberechnung des Erzeugungsaufwands),
    • Energetische Amortisationszeit (Anzahl der Monate, nach denen die zur Herstellung erforderliche Energie durch Einsparungen ausgeglichen ist),
    • Dampfdurchlässigkeit,
    • Entzündlichkeit.

    Besonders von synthetischen Dämmstoffen, die als Fasern verarbeitet werden (etwa Mineralwolle), können Gesundheitsgefahren ausgehen. Diese können sich ähnlich wie Asbestfasern in der Lunge festsetzen. Bei der Verarbeitung muss auf besondere Schutzmaßnahmen und die Vermeidung von Staubbildung geachtet werden. Als persönliche Schutzmaßnahmen werden oft eine Atemschutzmaske mit P3-Partikelfilter, ein Einmalschutzanzug, Handschuhe und Sicherheitsschuhe empfohlen. Unbedingt zu vermeiden ist das Zersägen von Dämmstoffen (Staubbildung).

    Generell sollte mit der Verarbeitung von Dämmstoffen ein kompetenter Fachbetrieb beauftragt werden. Bestimmte Dämmstoffe können auch nach der Verarbeitung gesundheitsschädliche Fasern an die Raumluft abgeben, sofern sie nicht durch entsprechende fachgerechte Umhüllungen (etwa eine Dampfsperre) von der Raumluft abgeschottet werden.

    Synthetische Dämmstoffe gelten als Problemabfall. Sie müssen auch bei Ausbau und Entsorgung fachmännisch gehandhabt werden. Die Entsorgung ist kostenpflichtig.

    Polystyrol-Platten werden oft für die Außendämmung verwendet. Zwar sind sie heute meist schwer entflammbar, ab einer bestimmten Schichtdicke müssen jedoch besondere Brandschutzmassnahmen ergriffen werden (Sturzschutz bzw. Brandriegel über den Fensteröffnungen, bei Häusern ab einer bestimmten Höhe sind nicht brennbare Dämmstoffe vorgeschrieben).
    Mehrzahl von Damnum
    Eine Dampfsperre verhindert das Eindringen von Wasserdampf bzw. Luftfeuchtigkeit in Bauteile eines Gebäudes. Fehlt sie, kann es zu einem ungesunden Raumklima, höherem Energieverbrauch und Bauschäden wie Schimmelpilzbildung kommen. Im Gegensatz zu einer Dampfbremse wird bei der Dampfsperre das Eindringen von Feuchtigkeit in die Wandkonstruktion nicht nur verringert, sondern ganz unterbunden.

    Wasserdampf kann in Bauteile eindringen und in deren Innern kondensieren. In von Menschen bewohnten Innenräumen entsteht hohe Luftfeuchtigkeit z. B. durch den Atem, durch Duschen, Wäschewaschen, Zimmerpflanzen, Aquarien usw. Auf kalten Flächen oder Bauteilen kondensiert die Feuchtigkeit. So kann es in einer feuchtigkeitsdurchlässigen Wandkonstruktion zu Feuchtigkeitsschäden kommen. Ohne ausreichende Trocknung sammelt sich immer mehr Feuchtigkeit an. Die in derartigen Fällen anzubringende Dampfsperre wird auf der "warmen" Seite der Dämmschicht der jeweiligen Wand angebracht. Sie besteht meist aus einer Alu- oder Kunststofffolie.

    Dringend anzuraten ist diese Maßnahme bei zusätzlichen Wärmedämmschichten auf der Zimmerseite von Betonwänden und bei einer Wärmedämmschicht, die sich innen in Räumen mit ständiger hoher Luftfeuchtigkeit befindet (Badezimmer).

    Bei Dampfsperren und -bremsen muss darauf geachtet werden, dass diese tatsächlich dicht sind und keine Lücken (etwa am Dachfirst bei der Dachdämmung) offen lassen. Im Übrigen müssen die verwendeten Materialien aufeinander abgestimmt werden. So darf z. B. bei einer dampfdurchlässigen Innendämmung außen auf der Wand kein dampfundurchlässiger Putz oder Anstrich aufgebracht werden.
    Zu unterscheiden ist zwischen einem Gelddarlehen und einem Sachdarlehen. Durch den Sachdarlehensvertrag wird der Darlehensgeber verpflichtet, dem Darlehensnehmer eine einfache, vertretbare Sache zu überlassen (§ 607 BGB). Der Darlehensnehmer ist zu Zahlung eines Entgelts hierfür verpflichtet und muss bei Fälligkeit die Sache gleicher Art, Güte und Menge zurückerstatten.

    In der Praxis spielt jedoch nur der Darlehensvertrag eine Rolle, der die Überlassung von Geld zum Inhalt hat. Dieser Darlehensvertrag ist in den §§ 488 ff BGB geregelt. Inhalt des Darlehensvertrages ist die Verpflichtung des Darlehensnehmers zur Überlassung eines bestimmten Geldbetrages. Der Darlehensnehmer ist zur Zahlung des vereinbarten Zinses und zur Rückzahlung des Darlehens bei Fälligkeit verpflichtet.

    Das Kündigungsrecht des Schuldners kann nicht ausgeschlossen oder – gegenüber den gesetzlichen Bestimmungen – erschwert werden. Kündigen kann der Schuldner ein Darlehen mit variablem Zinssatz jederzeit unter Einhaltung einer Dreimonatsfrist. Ist eine Zinsbindung für eine bestimmte Frist vereinbart, kann der Schuldner das Darlehen unter Einhaltung einer Monatsfrist zum Ablauf der Zinsbindung kündigen. Wer kein Recht auf Sondertilgung ausdrücklich im Darlehensvertrag vereinbart hat, kann ein Festzinsdarlehen auf jeden Fall nach zehn Jahren kündigen, auch wenn ein Festzins für mehr als zehn Jahre vereinbart worden ist. Bei einer Zinsbindung von 15 Jahren können also nach dem 10. Jahr jederzeit mit Sechsmonatsfrist beliebige Teile des Kredits zurückgezahlt oder sogar der gesamte Darlehensbetrag gekündigt und getilgt werden.

    Für den Fall, dass der Darlehensschuldner sich vorzeitig aus dem Darlehensvertrag lösen will, berechnen Kreditinstitute eine Vorfälligkeitsentschädigung, die die Differenz zwischen dem entgangenen Zins für das Darlehen und den Zinsen ausgleicht, die sie aktuell bei Anlage der Darlehenssumme in Pfandbriefen, Kommunalobligationen oder sonstigen Anleihen öffentlich rechtlicher Schuldner erzielen würden. Da die Renditen von Pfandbriefen und öffentlichen Anleihen oft nicht übereinstimmen, muss die Bank nach einer Entscheidung des BGH (7.11.2000, Az. XI ZR 27/00) den für den Darlehensnehmer günstigeren Wiederanlagesatz der Schadensberechnung zugrunde legen. Das gleiche gilt für die "Nichtabnahmeentschädigung", wenn ein von der Bank geschuldetes Hypothekendarlehen vom Darlehensnehmer nicht abgenommen wird.

    Die genauen Vereinbarungen zwischen Darlehensnehmer und -geber werden in einem Darlehensvertrag festgelegt. Dieser ist die rechtliche Grundlage für Finanzierungen jeder Art, unter anderem auch einer Baufinanzierung. Anstelle von Darlehen wird auch häufig der Begriff Kredit verwendet. Für Verbraucherdarlehen gelten besondere Vorschriften, insbesondere die Schriftform und die Aufnahme bestimmter Vertragsinhalte in den Darlehensvertrag zum Beispiel des "effektiven Jahreszinses".
    Darlehen ohne Zinsfestschreibung. Die Zinshöhe wird den jeweiligen Verhältnissen auf dem Refinanzierungssektor angepasst. Der Abschluss eines variablen Immobiliendarlehens ist in Zeiten hoher Kapitalmarktrenditen sinnvoll, falls Aussicht auf Zinssenkung besteht. Die Kündigungsfrist durch den Schuldner beträgt nur drei Monate, so dass sich Darlehen mit variabler Verzinsung auch dann als Finanzierungsbaustein eignen, wenn der Bauherr Sondertilgungen vornehmen möchte.
    Nach positivem Ergebnis der Beleihungs- und Kreditwürdigkeits-prüfung erfolgt seitens des finanzierenden Kreditinstituts die Dar-lehensbewilligung. Das Bewilligungsschreiben enthält das Darlehensangebot. Wird vom Darlehensnehmer die beigelegte Einverständnis- oder Annahmeerklärung unterzeichnet und zurückgeschickt, kommt damit der Darlehensvertrag zustande.
    Ein Darlehensgeber leiht einer anderen Person oder Gesellschaft gegen entsprechende Sicherheiten, einen bestimmten Geldbetrag für eine bestimmte Laufzeit und gegen Bezahlung eines Zinses.

    Die Rückzahlung kann in regelmäßigen Raten (Tilgung) und in einem oder mehreren Teilbeträgen erfolgen. Die genaue Ausgestaltung der Darlehensmodalitäten ist im Darlehensvertrag verankert.
    Sobald die Bausparkasse das Bauspardarlehen zur Verfügung stellt, wird in der Regel eine Darlehensgebühr in Höhe von 2-3% der Darlehenssumme fällig. Sie wird dem Darlehen zugeschlagen, d.h. dem Darlehenskonto belastet und mit den vereinbarten Zins- und Tilgungsraten bezahlt. Manche Bausparkassen verzichten inzwischen vollkommen auf die Darlehensgebühr – hier lohnt sich ein Vergleich.
    Unterteilen sich in laufend zu zahlende Zinsen sowie einmalige Kosten. Zu diesen zählen Darlehensgebühr, Bearbeitungskosten, Disagio, Schätzkosten, Bereitstellungszinsen, Teilauszahlungszuschläge und Kontoführungsgebühren, soweit sie vom Kreditgeber verlangt werden. Ein Teil der Darlehenskosten ist bei Berechnung des effektiven Jahreszinses einzurechnen.
    Der Darlehensnehmer leiht sich von einer Person oder Gesellschaft, in der Regel einem Kreditinstitut, gegen Bezahlung von Zinsen einen bestimmten Geldbetrag. Die Rückzahlung kann in regelmäßigen Raten (Tilgung) und in einem oder mehreren Teilbeträgen erfolgen. Die genaue Ausgestaltung der Darlehensmodalitäten ist im Darlehensvertrag verankert.
    Ein langfristiges Darlehen wird regelmäßig durch eine Grundschuld betragsmäßig und bis zu einem bestimmten Zinssatz abgesichert. Die Grundschuld ist abstrakt. Deshalb muss durch eine Zweckbestimmungserklärung des Schuldners klar gestellt werden, dass die Grundschuld der Sicherung dieses bestimmten Darlehens und der sich daraus ergebenden Zinsforderungen dient. Zusatzsicherungen können insbesondere dann erforderlich sein, wenn die Beleihungsgrenze des beliehenen Objektes überschritten wird. Hier bieten sich an: Bürgschaften von Banken, Arbeitgebern, Abtretung von Ansprüchen aus Kapital- und Risikolebensversicherungen sowie Bausparverträgen und schließlich die Verpfändung von Bankguthaben und Wertpapieren.
    Wer Darlehen vermitteln will, bedarf der Erlaubnis nach § 34 c der Gewerbeordnung (GewO). Dies gilt nicht für Kreditinstitute und solche Finanzdienstleister, die einer Erlaubnis nach § 32 Abs. 1 des Kreditwesengesetzes bedürfen. Ausgenommen sind auch Gewerbetreibende, die lediglich zur Finanzierung der von ihnen abgeschlossenen Warenverkäufe oder zu erbringenden Dienstleistungen den Abschluss von Verträgen über Darlehen vermitteln.

    Nach der Makler-und Bauträgerverordnung (MaBV) sind Gewerbetreibende, die als Versicherungs- oder Bausparkassenvertreter im Rahmen ihrer Tätigkeit für ein der BAFin unterliegendes Versicherungs- oder Bausparunternehmen den Abschluss von Verträgen über Darlehen vermitteln oder die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge nachweisen, vom Anwendungsbereich der MaBV ausgeschlossen. Sie bedürfen zwar, wie auch die Miethausverwalter, einer Gewerbeerlaubnis, müssen aber die Berufsausübungsregelungen der MaBV nicht beachten. Für die übrigen Darlehensvermittler gelten die Vorschriften der MaBV, z.B. jene über die Sicherheitsleistung, wenn sie zur Verfügung über Vermögenswerte des Auftraggebers (Darlehensnehmers) ermächtigt sein oder Darlehensauszahlungen über den Vermittler erfolgen sollen. Der Darlehensvermittler muss Gelder des Auftraggebers getrennt von seinem Vermögen halten. Er unterliegt der Rechnungslegungspflicht und muss der Behörde einen Wechsel in der Leitung seines Betriebes anzeigen. Von der Verpflichtung, jährlich einen Prüfbericht vorzulegen, sind Darlehensvermittler ebenso wie Immobilienmakler befreit.

    Die Vorschriften über die Buchführungs- und Informationspflichten des Darlehensvermittlers wurden im Zusammenhang mit der Verabschiedung des Verbraucherkreditgesetzes gestrichen. Dieses Gesetz wurde jedoch im Zuge der BGB-Reform aufgehoben. Die entsprechenden Vorschriften befinden sich jetzt im BGB. Sie haben einen rein zivilrechtlichen Charakter und schreiben im Wesentlichen folgendes vor: Der Darlehensvermittlungsvertrag mit einem Verbraucher muss nach § 655b BGB schriftlich abgeschlossen werden. In den Vertrag ist die vereinbarte Provision aufzunehmen und zwar auch diejenige, die der Darlehensvermittler vom Darlehensanbieter bekommt. Mit dem Vermittlungsauftrag darf kein Darlehensantrag verbunden sein. Er ist sonst ebenso wie der Darlehensantrag selbst unwirksam.

    Im Gegensatz zum Immobilienmakler, bei dem der Provisionsanspruch bereits entsteht, wenn ein von ihm vermittelter wirksamer Vertrag zustande gekommen ist, kann der Darlehensvermittler seine Provision erst dann verlangen, wenn der Darlehensnehmer das Darlehen erhalten hat und kein Widerrufsrecht mehr besteht. Außer den Ersatz von Auslagen darf der Darlehensvermittler keine Vergütungen für etwa von ihm erbrachte Nebenleistungen verlangen. Im Übrigen ist noch darauf hinzuweisen, dass auf die Provision, die für ein vermitteltes Darlehen gezahlt wird, ebenso wenig eine Umsatzsteuer anfällt, wie auf Darlehen und Zinsen. Die Vorschriften über den Darlehensvermittlungsvertrag mit einem Verbraucher sind unabdingbar.

    Der Darlehensvermittlungsvertrag zwischen einem Verbraucher (§ 13 BGB) und einem Unternehmer (§ 14 BGB) ist im Sinne des Verbraucherschutzes geregelt. Ein Verstoß gegen die Vorschriften der §§ 655 a BGB kann auch Unterlassungsansprüche nach dem Unterlassungsklagengesetz, UklaG, zur Folge haben. Beispiel: Der Darlehensvermittler hat neben der ihm zustehenden Provision nach § 655 c BGB ein Nebenentgelt (Bearbeitungspauschale) vereinbart. Damit verstößt er gegen § 655 d BGB.
    Die Darlehenszusage des Kreditinstituts führt zum Zustandekommen des Darlehensvertrages. Sie ist gleichzusetzen mit der Annahme eines Antrages auf Abschluss eines Vertrages. Sie basiert auf einem Darlehensantrag des potentiellen Darlehensnehmers. Die von einem Kreditinstitut allgemein angebotenen Darlehen sind selbst noch kein Angebot auf Abschluss eines Darlehensvertrages.

    Die Darlehenszusage für eine Objektbeleihung setzt eine Beleihungsprüfung des Objektes und eine Kreditwürdigkeitsprüfung des Darlehensnehmers voraus. Bei Personaldarlehen kommt es ausschließlich auf das Ergebnis der Kreditwürdigkeitsprüfung an.
    Database Marketing ist eine Form des Mailings, bei der das Adressmaterial noch um andere kundenspezifische Informationen erweitert wird. Ein solches Database Marketing greift auf Zusatzinformationen z.B. soziodemographische Daten, bisheriges Kaufverhalten, Hobbys, sonstige Kundeninteressen etc. zurück und ermöglicht somit einen noch genaueren Einsatz des Datenmaterials. Die meisten heute eingesetzten Mailingdateien können dem Bereich des Database Marketing zugerechnet werden.

    Database Marketing wurde erst möglich, nachdem Anfang der 80-er Jahre neue EDV-Techniken die Voraussetzungen schufen, große Mengen an Adressenmaterial und zusätzliche Informationen zu sammeln, die mit geringem Aufwand nach bestimmten Kriterien ausgewertet und weiter verdichtet werden können.
    Als Datenraum wird während des Due-Diligence-Prozesses (Sorgfältigkeitsprüfung vor einer Immobilientransaktion) eine Sammlung entweder digital gespeicherter Daten oder ein physischer Raum mit zusammengestellten Dokumenten in Papierform bezeichnet. Der Datenraum dient zweckmäßigerweise im Vorwege großvolumiger Immobilientransaktionen dazu, den Informationsbedarf von Interessenten, potenziellen Käufern, Maklern, Finanzinstituten und anderen zu decken.

    Ein digitaler Datenraum kann über einen passwortgeschützten Bereich dem Suchenden via Internet oder per digitalem Datenträger zugänglich gemacht werden, welches insbesondere für ausländische Investoren von großem Vorteil ist.
    Auch Vermieter und Hausverwaltungen unterliegen datenschutzrechtlichen Bestimmungen. § 28 Bundesdatenschutzgesetz (BDSG) schränkt die Art der zulässigerweise zu erhebenden Daten auf das ein, was zur Durchführung des mit dem Betreffenden bestehenden Vertragsverhältnisses erforderlich ist. Ein Vermieter darf daher zum Beispiel keine Datensammlung über die politischen Ansichten seiner Mieter oder zum Beispiel deren Gesundheitszustand aufbauen – genauso darf eine Krankenversicherung keine Informationen über Mietrückstände der Versicherten sammeln.

    Eine Übermittlung oder Nutzung personenbezogener Daten darf allerdings ausnahmsweise zum Zweck der Abwehr von Gefahren für die staatliche oder öffentliche Sicherheit oder zur Verfolgung von Straftaten durchgeführt werden, wenn kein Grund zu der Annahme besteht, dass der Betroffene ein schutzwürdiges Interesse am Datenschutz hat.

    Zum Zweck der Werbung oder des Adresshandels dürfen personenbezogene Daten verarbeitet oder genutzt werden, soweit der Betroffene eingewilligt hat. Darüber hinaus ist eine solche Nutzung bei listenmäßig zusammengefassten Daten über Angehörige einer Personengruppe erlaubt – allerdings nur für Daten über die Zugehörigkeit zu dieser Gruppe, die Berufs-, Branchen- oder Geschäftsbezeichnung der Personen, ferner Namen, Titel, akademische Grade, Anschriften und Geburtsjahre. Das Datenschutzgesetz nennt diverse Einschränkungen und Voraussetzungen für diese Art der Datennutzung.

    Ein privat-wirtschaftliches Unternehmen, in dem personenbezogene Daten (z. B. Arbeitnehmer- oder Kundendaten) automatisiert verarbeitet werden, muss einen Datenschutzbeauftragten bestellen, wenn mindestens 10 Personen im Betrieb mit der Verarbeitung dieser Daten beschäftigt sind oder Zugriff darauf haben. Findet keine automatisierte Datenverarbeitung statt, greift die Vorschrift erst ab 20 Mitarbeitern. Teilzeitkräfte zählen dabei voll. Unabhängig von der Mitarbeiterzahl muss ein Datenschutzbeauftragter bestellt werden, wenn automatisierte Verarbeitungen stattfinden, die einer Vorabkontrolle unterliegen oder wenn personenbezogene Daten geschäftsmäßig zum Zweck der Übermittlung verarbeitet werden.

    Der Datenschutzbeauftragte hat Schulungen zu veranstalten und sich darum zu kümmern, dass die Vorschriften des Bundesdatenschutzgesetzes eingehalten werden. Es muss sich dabei um jemanden handeln, der die erforderlichen Grundkenntnisse besitzt – in juristischer Hinsicht und im Hinblick auf die Bedienung der EDV. Er/Sie muss weisungsfrei arbeiten können und darf nicht mit dem Inhaber oder Geschäftsführer identisch sein. Der Datenschutzbeauftragte darf wegen seiner Aufgabe nicht benachteiligt werden und genießt nach § 4f Abs. 3 Bundesdatenschutzgesetz einen besonderen Kündigungsschutz.

    Die Datenschutzregelungen müssen auf Anforderung hin jedem betroffenen Dritten (Wohnungseigentümer, Beiräte, Mieter) verfügbar gemacht werden. Die Personen, deren Daten gespeichert werden, haben unter anderem Rechte auf:
    • Benachrichtigung (bei erstmaliger Speicherung ohne Wissen des Betroffenen),
    • Auskunft darüber, was gespeichert ist, zu welchem Zweck, woher die Daten kommen und wohin sie weitergemeldet werden,
    • Berichtigung falscher Angaben,
    • Löschung unzulässiger oder falscher Daten,
    • Löschung von Daten, deren Speicherung für den eigentlichen Zweck nicht mehr nötig ist,
    • Sperrung von Daten, deren Richtigkeit der Betreffende bestreitet, wenn sich nicht feststellen lässt, ob die Daten stimmen,
    • Sperrung, wenn die Löschung zum Beispiel wegen einer gesetzlichen Aufbewahrungsfrist unmöglich ist.

    Im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander finden die datenschutzrechtlichen Bestimmungen keine Anwendung. Das bedeutet, dass jeder Wohnungseigentümer auch die Einzelabrechnungen aller übrigen Miteigentümer einsehen darf. Der Verwalter ist gegenüber der Wohnungseigentümerversammlung auch verpflichtet, über Hausgeldrückstände einzelner Eigentümer Auskunft zu erteilen (vgl. u.a. KG Berlin, 31.1.2000, 24 W 601/99).
    Unter dem Begriff Datscha (russisch), auch: Datsche, versteht man ein kleines Sommerhaus auf dem Lande. Der Begriff stammt aus den osteuropäischen Ländern. In Deutschland sind Datschen häufiger in den neuen Bundesländern zu finden (Mehrzahl: Datschen).

    Die heute als "Erholungsgrundstücke" bezeichneten Objekte wurden in früheren Zeiten mittels spezieller Überlassungsverträge an ihre Bewohner vergeben. Die Rechtslage für diese Grundstücke richtet sich nun nach dem Schuldrechtsanpassungsgesetz. Seit 01.01.1995 ist auf derartige Verträge daher grundsätzlich das Miet- beziehungsweise Pachtrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches anwendbar. Das Schuldrechtsanpassungsgesetz enthält jedoch für Altverträge einige spezielle Regelungen. Liegt das Grundstück in einer Kleingartenanlage, hat das Bundeskleingartengesetz Vorrang.

    Eine der Folgen aus der Anwendbarkeit des Schuldrechtsanpassungsgesetzes ist, dass das Grundstück, auf dem die Datscha steht, nicht gegen den Willen des Grundeigentümers gekauft werden kann. Vorkaufsrechte gibt es nur im Ausnahmefall einer Rückübertragung.

    Für Datschen gelten während einer Übergangszeit (bis 04.10.2015) verschärfte Kündigungsschutzregeln. Erst ab diesem Termin ist die Kündigung nach den BGB-Vorschriften möglich.

    Hatte ein Datschennutzer am 03.10.1990 das 60. Lebensjahr vollendet, darf ihm nicht mehr gekündigt werden. Ausnahmen gibt es im Rahmen der Teilkündigung bei Grundstücken mit einer Fläche von über 1.000 Quadratmetern. Hier kann der Eigentümer eine Teilkündigung vornehmen, wenn der Nutzer zumindest 400 Quadratmeter behält. Auch der Nutzer kann die Teilkündigung aussprechen oder den Eigentümer dazu auffordern, dies zu tun.

    Der Kündigungsschutz wird jedoch schrittweise gelockert. So darf der Eigentümer seit 01.01.2005 kündigen, wenn:
    • er das Grundstück zum Bau eines Ein- oder Zweifamilienhauses als Wohnung für sich selbst oder seine Angehörigen benötigt,
    • er das Grundstück selbst für kleingärtnerische Zwecke, zur Erholung oder Freizeitgestaltung benötigt und ihm ein Verzicht auf die Kündigung aufgrund seiner berechtigten Interessen auch im Vergleich zu den Interessen des Nutzers nicht zumutbar ist.
    Wer als Dauerbewohner in eine dafür geeignete Datscha eingezogen ist, kann einer Kündigung widersprechen, wenn der Auszug für ihn oder seine Familie eine unzumutbare Härte bedeuten würde (Sozialklausel). Dies gilt aber nur, wenn der Einzug auf Dauer und die Kündigung der Hauptwohnung vor dem 20.07.1993 erfolgt sind.

    § 20 Schudrechtsanpassungsgesetz regelt, dass der Eigentümer des Erholungsgrundstückes vom Nutzer ein Nutzungsentgelt fordern kann. Dessen Höhe richtet sich nach der Nutzungsentgeltverordnung (NutzEV).
    Mieter sind grundsätzlich dazu berechtigt, bestimmte nahestehende Personen auf Dauer in ihre Wohnung aufzunehmen. Sie sind jedoch dazu verpflichtet, dies dem Vermieter gegenüber anzuzeigen. Für den Vermieter kann dies zum Beispiel dann von Bedeutung sein, wenn bei einzelnen Nebenkostenarten eine Umlage auf Basis der Personenzahl pro Wohnung erfolgt.

    Davon umfasst werden Familienmitglieder des Mieters, Ehepartner, minderjährige Kinder und Pflegekinder, Hausangestellte, Pflegepersonal. Natürlich ist die Aufnahmekapazität jeder Wohnung begrenzt. Der Vermieter darf eine Überbelegung untersagen.

    Nichteheliche Lebensgefährten dürfen nur mit Erlaubnis des Vermieters einziehen. Der Mieter hat auf diese Erlaubnis jedoch einen Anspruch. Heute dürfte kaum ein Gericht im Ernstfall einsehen, dass die Erlaubnis verweigert werden musste – es sei denn, objektive wichtige Gründe in der Person des Einzugswilligen stehen der Erlaubnis entgegen (zum Beispiel Störungen des Hausfriedens in der Vergangenheit).

    Von der dauerhaften Aufnahme in die Wohnung ist ein längerer Besuch abzugrenzen. Dauert ein Besuch länger als sechs Wochen, geht die Rechtsprechung von einem dauerhaften Mitbewohner aus. Für einen Besuch ist keine Erlaubnis des Vermieters erforderlich.

    Eine unentgeltliche Aufnahme von Personen ist von der Untervermietung abzugrenzen. Für diese existieren genaue gesetzliche Regelungen, die wiederum zwischen der Untervermietung von einzelnen Zimmern und der einer ganzen Wohnung unterscheiden.

    Ein Grundsatzurteil zur Aufnahme eines Lebensgefährten in eine Mietwohnung fällte der Bundesgerichtshof am 05.11.2003 (Az. VIII ZR 371/02). Hier hatte eine Mieterin auf Feststellung geklagt, dass ihr Lebensgefährte auch ohne Zustimmung des Vermieters bei ihr einziehen dürfe. Die Klage wurde abgewiesen: Dem BGH zufolge ist die Zustimmung des Vermieters erforderlich. Der Mieter hat aber in der Regel ein Recht darauf, dass diese erteilt wird. Der Vermieter dürfe ablehnen, wenn die Mitnutzung der Wohnung durch den neuen Bewohner für den Vermieter nicht zumutbar sei – etwa aufgrund einer Überbelegung.
    Wer sich einen Heizofen für feste Brennstoffe wie Holz oder Kohle anschafft, steht schnell vor der Frage, ob in einen Dauerbrand- oder Zeitbrandofen investiert werden soll.

    Der Begriff Dauerbrand stammt aus der Produktnorm DIN EN 13240 (Raumheizer für feste Brennstoffe - Anforderungen und Prüfungen).

    Bei einer Dauerbrandfeuerstätte muss eine ununterbrochene Mindestbrenndauer und Erhaltung der Glut gewährleistet sein. Am Ende des Zeitraums muss es möglich sein, das Glutbett wieder zu entfachen. Wird die Nennleistung des Ofens erreicht, sind beim Heizen mit Holz mindestens 1,5 Stunden Mindestbrenndauer mit einer Befüllung Pflicht. Wird der Ofen nur mit Teillast betrieben, sind mindestens zehn Stunden Mindestbrenndauer einzuhalten. Anders ist dies beim Heizen mit Braunkohlebriketts: Hier beträgt die vorgeschriebene Mindestbrenndauer bei Nennleistung mindestens vier und bei Teillast mindestens 12 Stunden. Generell geht man davon aus, dass Braunkohle für den Dauerbrand besser geeignet ist als Scheitholz. Dementsprechend verfügen viele Dauerbrandöfen über eine Mulde am Boden der Brennkammer, damit die Kohle dort ein Glutnest bilden kann.

    Die Luftzufuhr wird beim Dauerbrand stark reduziert. Die lange Abbrandzeit führt daher zu erheblich höheren Emissionen und einem geringeren Wirkungsgrad. Ein weiterer Nachteil für den Ofennutzer ist die stärkere Verschmutzung der Ofenscheiben mit Rußteilchen.

    Über die zulässige oder technisch mögliche Betriebsdauer pro Tag sagt der Begriff Dauerbrand nichts aus.
    Kleingärten, die sich auf einer im Bebauungsplan als Kleingartenfläche ausgewiesenen Fläche befinden. Verträge über die Nutzung derartiger Kleingärten gelten auf unbestimmte Zeit und enden nicht durch Ablauf der Vertragsdauer.

    § 9 Abs.1 Nr.5 und 6 Bundeskleingartengesetz nennt Kündigungsgründe für Dauerkleingärten (z.B. Fläche soll einer im geänderten Bebauungsplan festgesetzten neuen Nutzung zugeführt werden). Nach § 14 Abs.1 BKleingG muss die Gemeinde bei Kündigung eines Dauerkleingartens Ersatzland bereitstellen. Wertunterschiede zwischen altem und neuem Land müssen jedoch ausgeglichen werden.
    Ein Dauermietvertrag ist dadurch gekennzeichnet, dass das ordentliche Kündigungsrecht des Vermieters (z. B. Kündigung wegen Eigenbedarf) ausgeschlossen ist. Eine außerordentliche Kündigung – etwa wegen Nichtzahlung der Miete für zwei aufeinander folgende Termine – bleibt jedoch möglich. Dauermietverträge wurden seit 1953 von (früher gemeinnützigen) Wohnungsunternehmen abgeschlossen. Aber auch Wohnungsbaugenossenschaften bieten ihren Mitgliedern Dauermietverhältnisse an. Diese sind regelmäßig mit dem Erwerb von Genossenschaftsanteilen verbunden. Bei einem Verkauf der Wohnung muss der Käufer als künftiger Vermieter in diesen Mietvertrag eintreten (OLG Karlsruhe RE WM 85, 77). Der Dauermietvertrag bietet den Mietern einen optimalen vertraglichen Kündigungsschutz, der weit über den des gesetzlichen Mieterschutzes hinausgeht.
    Dauernde Lasten sind wiederkehrende Leistungen, z.B. monatliche Versorgungsleistungen, die meist im Zuge der vorweggenommenen Erbfolge mit einer Schenkung von Vermögenswerten (z.B. Immobilien) als Gegenleistung vereinbart werden. Die Zahlung wird entsprechend den Bedürfnissen des Versorgungsempfängers in ihrer Höhe angepasst. Das besondere Merkmal einer Dauernden Last im Gegensatz zur Rente ist die unbestimmte Höhe.

    Der von der Schenkung Begünstigte darf diese Dauernde Last in voller Höhe als Sonderausgabe im Rahmen der Einkommensteuer geltend machen. Der Schenker selbst muss die ihm zufließenden Zahlungen vollständig als Einnahmen versteuern. Die Vereinbarung einer Dauernden Last lohnt immer dann, wenn der Versorgungsempfänger keine oder kaum andere steuerpflichtige Einkünfte hat und der Zahlende im Gegenzug zu den Hochbesteuerten gehört.

    Der Steuervorteil wird allerdings nur gewährt, wenn die Erträge, die mit dem übertragenen Vermögen erzielt werden, höher sind als die gezahlte Dauernde Last. Gegenüber der Dauernden Last ist eine Leibrente, die als Gegenleistung für die Veräußerung eines Grundstücks vereinbart wurde, vom Leibrentenempfänger nur mit ihrem Ertragsanteil zu versteuern.

    Durch das Jahressteuergesetz 2008 wurde das Rechtsinstitut der Vermögensübertragung gegen Unterhaltsleistungen eingeschränkt. Die Übertragung eines Mietshauses, einer selbstgenutzten Immobilie oder von Wertpapieren ist nicht mehr begünstigt. Die Neuregelung galt erstmals für Übertragungen aufgrund von Verträgen nach dem 31.12.2007.
    Um sich ständig ändernde Schallpegel mit einem einzelnen Wert beschreiben zu können, werden diese über eine bestimmte Messzeit gemittelt und zum äquivalenten Dauerschallpegel (Mittelungspegel) zusammengefasst. Dieser Wert ist jedoch insofern problematisch, weil das menschliche Gehör kein integrierendes Messgerät ist und auch nicht jeder Schall als Lärm empfunden wird. So werden durch diese Berechnung folgende zwei Situationen durch den Mittelungspegel von 65 dB als identisch deklariert:
    • Vorbeifahrt von 2000 Pkw pro Stunde bei 50 km/h und 25 m Entfernung,
    • Vorbeifahrt eines üblichen D-Zugs pro Stunde bei 160 km/h und 25 m Entfernung bei ansonsten völliger Ruhe.
    Als Alternative zum Wohnungs-/Teileigentum gemäß § 1 WEG enthält das Wohnungseigentumsgesetz Bestimmungen über das so genannte Dauerwohnrecht. Es handelt sich hierbei um ein als Belastung eines Grundstücks eingetragenes Recht, eine bestimmte Wohnung in einem Gebäude zu bewohnen oder in anderer Weise zu nutzen (§ 31 Abs. 1 WEG). Um ein Dauernutzungsrecht handelt es sich bei dem Recht zur Nutzung von Räumen, die nicht Wohnzwecken dienen (§ 31 Abs. 2 WEG). Die Räume müssen wie beim Wohnungs- oder Teileigentum abgeschlossen sein (§ 32 Abs. 1 WEG).

    Der Inhaber kann sein Dauerwohn-/ Nutzungsrecht verkaufen, vererben und vermieten (§§ 33, 37 WEG). Die Vorschriften über die Pflichten des Wohnungseigentümers gemäß § 14 WEG sind entsprechend anzuwenden.

    Im Übrigen können Vereinbarungen getroffen werden unter anderem über Art und Umfang der Nutzung, über die Instandsetzung und -haltung, zur Lastentragung und zur Versicherung usw. (§ 33 Abs. 4 WEG).

    Neben Veräußerungsbeschränkungen kann ein so genannter Heimfallanspruch vereinbart werden, wonach der Dauerwohnberechtigte verpflichtet ist, unter bestimmten Voraussetzungen sein Dauerwohnrecht auf den Grundstückseigentümer oder auf einen von ihm bezeichneten Dritten zu übertragen.

    Steuern und andere öffentliche Lasten des Objekts sind vom Eigentümer zu tragen. Es sind jedoch diesbezügliche Vereinbarungen zwischen Eigentümer und Wohnberechtigten möglich, wobei Steuerschuldner jedoch der Eigentümer bleibt.

    Nicht im Wohnungseigentumsgesetz geregelt ist ein auf eine Mietpartei bezogenes "Dauerwohnrecht", das auf der Grundlage eines Dauermietvertrages entsteht. Das Dauermietrecht schließt eine ordentliche Kündigung aus. Auch nach einem Verkauf der Wohnung ändert sich daran für den neuen Eigentümer nichts.
    Dave steht für "Deutscher Anlage-Immobilienverbund" und ist ein Verbund aus inhabergeführten, regional orientierten Immobilien-Maklerfirmen, die durch Zusammenarbeit überregional Serviceleistungen rund um die Anlage Immobilie anbieten. Der Verbund hat sich auf mittlere und große Anlagekunden sowie vermögende Privatpersonen spezialisiert. Zu Dave gehören:

    • Hans Schütt Immobilien, Kiel,
    • W. Johannes Wentzel Dr. Nfl. Consulting, Hamburg und Schwerin,
    • Delta Domizil, Hannover,
    • Limbach Immobilien, Bonn,
    • Schnorrenberger Immobilien, Düsseldorf,
    • Rohrer Immobilien, München, Nürnberg und Berlin.
    Abkürzung für: Duschbad
    Abkürzung für: Doppelbesteuerungsabkommen
    Abkürzung für: Deutsches Baublatt
    Abkürzung für: Discounted Cashflow
    Abkürzung für: Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e.V.
    Der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e.V. (DDIV) war unter diesem Namen der älteste und größte Verwalterverband in Deutschland. Der Verband hat seinen Namen geändert und wird unter dem neuen Namen "Verband der Immobilienverwalter Deutschland e. V. (VDIV)" weiter geführt.
    DDT ist ein Insektizid, dass seit Anfang der 1940er-Jahre als Kontakt- und Fraßgift eingesetzt wird. Da DDT nur eine geringe akute Giftigkeit für Säugetiere besitzt, gegen Insekten gut wirksam war und sich preisgünstig herstellen ließ, wurde es jahrzehntelang insbesondere zur Malariabekämpfung weltweit eingesetzt. DDT hat die Eigenschaft, sich wegen seiner chemischen Stabilität (Persistenz) und guten Fettlöslichkeit im Gewebe von Menschen und Tieren anzureichern (Bioakkumulation). Wegen der Anreicherung des DDT in der Nahrungskette entstanden, vor allem in der Vogelwelt, zum Teil erhebliche Schäden, welche zum Beispiel einen starken Rückgang der Adler in Deutschland und auch in den USA zur Folge hatten. Gründe hierfür waren die zunehmende Unfruchtbarkeit sowie Brüchigkeit der Eierschalen der Vögel.

    Seit 1972 ist Produktion und Anwendung von DDT in der Bundesrepublik Deutschland verboten. In der ehemaligen DDR setzte man noch bis 1989 DDT im Rahmen von Ausnahmegenehmigungen in der Forstwirtschaft und für den Holzschutz auf Dachböden ein.

    International ist die Produktion von DDT zur Bekämpfung von Malaria-Überträgern noch statthaft, solange wirksame und kostengünstige Alternativen nicht ausreichend zur Verfügung stehen. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass Malaria nach wie vor diejenige Infektionskrankheit ist, welche weltweit die meisten Todesopfer fordert (mehr als 1 Million jährlich).
    Der römische Architekt und Ingenieur Vitruv (1. Jahrhundert v. Chr.) verfasste - vermutlich im Ruhestand, wohl versorgt durch seinen Dienstherrn Kaiser Augustus - zehn Bücher über Architektur und Ingenieurwesen: De architectura libri dece. Darin legte er sein umfassendes Wissen unter anderem über Architektur, Ingenieurskunst, Städte-, Wasser- und Maschinenbau, sowie der Ausbildung von Architekten dar.

    Im Mittelalter wiederentdeckt, kam diesen Schriften in der Renaissance eine große Bedeutung zu. Besonders in der italienischen Renaissance wurden die Abhandlungen verehrt und als Bauanleitungen herangezogen. Die teilweise erhaltenen antiken Bauten und die freigelegten Ruinen erleichterten das Studium und die Anwendbarkeit der Schriften sehr.

    Wenngleich Vitruv sich natürlich nur an der individuell von ihm erlebten antiken Bauweise orientieren konnte, ermöglichte dieser Umstand den Baumeistern der Renaissance den gestalterischen Freiraum, sich nicht allzu sklavisch an die antiken Vorgaben zu halten.

    Unter anderem erfreute sich auch die Säulenordnung großer Beliebtheit und Leonardo schuf nach Vitruvs Angaben eine seiner bekanntesten Zeichnungen: Der Vitruvianische Mensch, der den wohlgeformten Menschen ins Verhältnis von reinen geometrischen Formen setzt.
    Decisive Space nennt man ein Chefbüro, das von den übrigen Büroarbeitsplätzen (in einem Großraumbüro) abgeteilt ist.
    Degressive Abschreibung (AfA) Kapitalanleger können nun, mit Verabschiedung des Wachstumsgesetzes, eine Immobilie, die zur Vermietung angedacht ist, mit 5 % degressiv abschreiben. Bisher waren es 3 %, die linear, also gleichbleibend abgeschrieben werden können. Diese Form der Abschreibung wird rückwirkend zum 01. Oktober 2023 eingeführt und gilt für 6 Jahre. Das Ziel soll sein, die Immobilien- und Baubranche zu stabilisieren. Der Wohnungsneubau soll damit endlich angekurbelt werden. Voraussetzung für die degressive Abschreibung (AfA) ist z.B., dass unabhängig vom Bauantrag, die Bauanzeige nach dem 30.09.2023 erfolgt ist. Es gibt weitere Voraussetzungen, wie ein KfW-Effizienzhaus 55. Die degressive Abschreibung (AfA) ist ausschließlich für Kapitalanleger gedacht. Im ersten Jahr werden 5 % von der Abschreibungsgrundlage abgeschrieben Eine Beispielrechnung Die Bemessungsgrundlage ist die Abschreibungsgrundlage: im 1. Jahr 500.000,-- € entsprechen 25.000,--- € degressive Abschreibung Im 2. Jahr werden von den verbleibenden 475.000,-- € wiederum 5 % angesetzt, das sind 23.750,-- € Im 3. Jahr sind es verbleibende 451.250.-- €, davon 5 % ergibt einen Betrag von 22.562,50 € Im 4. Jahr sind es von 428.687,50 € weiterhin 5 %, das ergibt einen Betrag von 21.434,38 € usw. Innerhalb der 6 Jahre nach Fertigstellung der Immobilie kann der Investierende, der Kapitalanlegende diesen Betrag im Rahmen seiner/ihrer Einkommenssteuererklärung steuerlich geltend machen.
    Das ifs Institut für Städtebau, Wohnungswirtschaft und Bausparwesen e.V. erfasst seit 1989 auf der Grundlage eines Zeitreihenindex die Wertentwicklung von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen. Die Daten beruhen dabei auf jährlichen Preiserhebungen von GEWOS, Institut für Stadt-, Regional- und Wohnforschung, Hamburg, das wiederum seine Informationen von rund 500 Gutachterausschüssen der Städte und Gemeinden erhält. Sie basieren somit auf tatsächlichen Immobilienumsätzen. Die Indizes geben sowohl die zusammengefasste Wertentwicklung (Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen) als auch getrennte Wertentwicklungen wieder. Sie werden berechnet für Ost- und Westdeutschland, jedes Bundesland, sowie für die umsatzstärksten Ballungsgebiete.

    Der Unterschied zwischen dem IVD Preisspiegel für Wohnimmobilien und dem DEIX liegt in den unterschiedlichen Erhebungsgrundlagen. Während der DEIX – wie schon bemerkt – tatsächliche Preise des Vorjahres in die Berechnung einbezieht, bezieht sich der IVD-Preisspiegel auf Preise des Erhebungsjahres, die von den IVD-Marktberichterstattern auf der Grundlage der Bewertung von Normobjekten geliefert werden. Der "Warenkorb" des DEIX ist quasi variabel. In ihn fließen Wohnwert- und Wohngrößenverschiebungen, die sich im Laufe der Jahre einstellen, ein. Der "Warenkorb" des IVD Preisspiegels ist konstant. Dessen Zeitreihenindex liegen gleich bleibende, definierte Wohnwerte und Objektgrößen zugrunde.
    Die Demografie beschreibt die Altersstruktur der männlichen und weiblichen Bewohner eines Landes. Die Darstellung erfolgt durch Aufschichtung der Altersklassen pro Altersjahr, beginnend mit den bis Einjährigen, endend mit den über 99-Jährigen. Wegen seiner typischen Verlaufsform wurde früher von einer "Alterspyramide" gesprochen.

    Das statistische Bundesamt stellt umfangreiche Daten zur Bevölkerungsentwicklung zur Verfügung. Daraus ist die Veränderung der demographischen Entwicklung gut zu erkennen. Bedingt durch die höhere Lebenserwartung überwiegt der weibliche Anteil der Bevölkerung. Die steigende Lebenserwartung führt bei Abnahme der Zahl der ins Erwerbsleben eintretenden Personen zu einer Erhöhung des sogenannten Altersquotienten, das heißt des Anteils der ins Rentenalter eintretenden Personen im Vergleich zu den erwerbstätigen Personen. Er betrug im Jahr 1950 rund 18 (auf 18 Rentner entfallen 100 Erwerbstätige). Er stieg der Bundesanstalt für Bevölkerungsforschung zufolge im Jahr 1970 auf 25, lag in 1990 knapp unter diesem Wert und stieg bis zum Jahr 2010 auf 33,8 an. Im Jahr 2014 lag er bei 34,6.

    2030 könnte er bereits bei 61 liegen. Die erhöhte Zuwanderung von Menschen im arbeitsfähigen Alter kann diesen Prozess allerdings verlangsamen. Mögliche politische Mittel, um der Verringerung des Anteils der erwerbstätigen Bevölkerung entgegenzuwirken, sind eine sukzessive Erhöhung des Renteneintrittsalters und / oder Senkung des Eintrittsalters der Jugendlichen beziehungsweise jungen Erwachsenen in das Erwerbsleben. Mittlerweile übertrifft bereits die Zahl der Rentner die Zahl der Kinder und Jugendlichen bis 18 Jahren.
    Der Demographische Wandel beschreibt die sich verändernde Bevölkerungsstruktur der nächsten Jahre und Jahrzehnte. In Deutschland werden die Menschen älter als bisher, die geborenen Kinder werden mit jeder Generation weniger und die Gesellschaft wird vielfältiger. Der demografische Wandel stellt Politik, Verwaltung, Wirtschaft und jeden Einzelnen vor große Herausforderungen. Aus den Bevölkerungszahlen zur Altersstruktur, zum quantitativen Verhältnis von Männern und Frauen, zu den Anteilen von Inländern, Ausländern und Eingebürgerten an der Bevölkerung, zur Geburten- und Sterbefallentwicklung sowie den Zuzügen und Fortzügen werden Trends und Prognosen abgeleitet. Die Auswirkungen des Demografischen Wandels betreffen die Altersvorsorge, das Gesundheitswesen, den Arbeitsmarkt, die Infrastruktur und nicht zuletzt die Immobilienwirtschaft.

    Der Immobilienmarkt reagiert auf Angebot und Nachfrage. Leerstände mit sinkenden Preisen und Mieten in einigen Regionen stehen Regionen mit großer Nachfrage in den Ballungsgebieten und Universitätsstandorten gegenüber, wo spätestens seit 2012 teilweise stark steigende Preise und Mieten zu beobachten sind. Auswirkungen hat der demographische Wandel auch auf die Art des Angebotes von Wohnungen. Seit 2013 wird ein Mangel an altengerechten Wohnungen beklagt.
    Denkerzelle ist die Bezeichnung für einen einzelnen, abgeteilten Büroarbeitsplatz innerhalb eines Kombibüros. Hier sind die so genannten Denkerzellen meist um den zentralen Kommunikations- und Technikbereich herum angeordnet. Es handelt sich in der Regel um kleine Zellenbüros, die eine Rückzugsmöglichkeit für ungestörtes, konzentriertes Arbeiten bieten sollen.
    Denkmalgeschütze Gebäude sind nicht nur schön und repräsentativ, sondern auch steuerlich interessant.

    Steuerersparnis für Kapitalanleger

    • Die Modernisierungskosten können acht Jahre lang mit jeweils neun und vier weitere Jahren lang mit jeweils sieben Prozent steuerlich geltend gemacht werden.
    • Neben den Modernisierungskosten können auch die Anschaffungskosten von der Steuer abgesetzt werden: 40 Jahre lang 2,5% (bis Baujahr 1924); 50 Jahre lang 2% (ab Baujahr 1925).
    • Objekte mit geringen Anschaffungs- aber hohen Modernisierungskosten sind für Anleger wegen der üppigen Modernisierungs-Abschreibung besonders interessant.


    Unter den Modernisierungskosten sind hier nach § 7i Einkommenssteuergesetz die Herstellungskosten für Baumaßnahmen zu verstehen, die zur Erhaltung des Gebäudes als Denkmal erforderlich sind oder um eine sinnvolle Nutzung zu ermöglichen. "Sinnvoll" bedeutet, dass der Charakter des Gebäudes als Denkmal dabei gewahrt werden muss. Inwieweit das Gebäude "modernisiert" werden darf, entscheidet die Denkmalschutzbehörde. Die Baudenkmaleigenschaft und die Erforderlichkeit der Baumaßnahmen müssen von der Denkmalschutzbehörde nach § 7i Abs. 2 EStG bescheinigt werden. Auch müssen die Baumaßnahmen nach § 7i Abs. 1 S. 6 EStG in Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde durchgeführt werden.

    Steuerersparnis für Selbstnutzer

    Auch wer ein Denkmalobjekt selbst bezieht, darf die denkmal-typischen Modernisierungskosten Steuer sparend geltend machen, und zwar als sogenannte Sonderausgaben. Im Gegensatz zu Vermietern bzw. Kapitalanlegern dürfen diese Ausgaben jedoch nicht in voller Höhe, sondern lediglich zu neunzig Prozent mit dem Finanzamt abgerechnet werden. Und zwar über zehn Jahre mit jeweils neun Prozent. An den Anschaffungskosten der Gebäudesubstanz indes beteiligt sich das Finanzamt nicht über die Gebäude-Abschreibung (AfA).

    Eine weitere Steuervergünstigung ist in § 11b EStG geregelt: Danach kann der Steuerpflichtige einen durch Zuschüsse öffentlicher Kassen nicht gedeckten Erhaltungsaufwand für ein Baudenkmal auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilen, soweit die Aufwendungen nach Art und Umfang zur Erhaltung des Gebäudes oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich und die Maßnahmen in Abstimmung mit der zuständigen Behörde vorgenommen worden sind.

    Wichtig: Die Denkmalschutzimmobilie kaufen und gleich loslegen ist jedoch nicht empfehlenswert. Erst wenn die Bescheinigung vorliegt, kann mit der Sanierung begonnen werden. Denn erst dann fließen Steuergelder. Nicht immer steht das gesamte Gebäude als Einzeldenkmal unter Denkmalschutz, sondern lediglich die Fassade als Teil einer Gebäudegruppe. Dann können nur die Kosten von der Steuer abgesetzt werden, die das äußere Erscheinungsbild des Hauses betreffen.

    Die gesetzlichen Regelungen für die Denkmalschutz-Abschreibung finden sich in den §§ 7 Abs.4, 7i, 10f, 11b EStG.

    Wer sich für eine Denkmalschutz-Immobilie interessiert, sollte aber nicht nur auf die Steuervorteile achten. Die Sanierung kann bisweilen teurer als der Kaufpreis werden. Günstige Schnäppchen sind bei alten schützenswerten Objekten meist rar gesät. In der individuellen Kalkulation sollten alle anfallenden Kosten erfasst werden, um nicht später finanziell ein böses Erwachen zu erleben.

    Es gibt unterschiedliche Förderprogramme auf Landes- und Bundesebene für die Sanierung und Erhaltung von Baudenkmälern. Teilweise schließen sich Fördermöglichkeiten jedoch untereinander aus. Auskünfte erteilen u. a. Landesdenkmalpflegebehörden oder z. B. auch die KfW (www.kfw.de). Hier kann auch eine Förderung für energetische Sanierungsmaßnahmen an Baudenkmälern beantragt werden.
    Immobilien, die als Baudenkmal oder als Denkmalimmobilien bezeichnet werden, liegen in einem festgelegten Sanierungs- oder städtebaulichen Entwicklungsgebiet, welches von der Gemeinde in Zusammenarbeit mit der oberen und unteren Denkmalbehörde ausgewiesen wird oder es sind Einzeldenkmale. Oft sind diese Denkmalimmobilien besonders erhaltenswerte Objekte im Sinne der Denkmalbehörde, die es lohnt wiederherzustellen. Dazu gehören Objekte aller Epochen, aber auch besondere Wohnkonzepte, die aufgrund historischer Begebenheiten besonders erhaltenswert sind. Im Paragraf 7H und § 7i oder §10 f Einkommensteuergesetz finden Sie den genauen Wortlaut des Gesetzes.
    Da das Denkmalschutzrecht Landesrecht ist, gibt es keinen einheitlichen Begriff des Denkmals. Unterschieden wird häufig zwischen Baudenkmälern, beweglichen Denkmälern und Bodendenkmälern. Als Oberbegriff wird meist der des Kulturdenkmals verwendet. Denkmäler werden zum Zweck der Inventarisierung in eine Denkmalsliste oder ein Denkmalsbuch eingetragen. Da allgemein ein öffentliches Interesse an der Erhaltung und Nutzung eines Denkmals unterstellt wird, führt dies zu einem Regelungsbedarf. Bauliche Maßnahmen an Baudenkmälern unterliegen ebenso der Erlaubnispflicht wie deren Beseitigung. Hinzu kommt, dass Eigentümer auch in zumutbarem Umfange zur Instandhaltung und Instandsetzung verpflichtet werden können.

    Für Maßnahmen an Denkmälern werden öffentliche Zuwendungen bereitgestellt. Ein Rechtsanspruch auf sie besteht nicht. Steuerlich verringern Aufwendungen im Zusammenhang mit Baudenkmälern durch eine erhöhte AfA die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Bei zu eigenen Wohnzwecken genutzten Baudenkmälern können die entsprechenden Aufwendungen wie Sonderausgaben geltend gemacht werden (siehe: Denkmalgeschützte Gebäude). Voraussetzung für die steuerliche Förderung ist jeweils eine Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde.
    Deponien dienen der Abfallentsorgung im weitesten Sinne. Angestrebt wird, dass auf Deponien nur nicht mehr verwertbare oder nur vorbehandelte Abfälle mit geringem Emissionspotential abgelagert werden.

    Man unterscheidet zwischen Werkdeponien, auf denen industrie- und gewerbespezifische Abfälle gelagert werden, Mineralstoffdeponien für Bauschutt und Bodenablagerungen, umfassende Siedlungsabfalldeponien für die Ablagerung von Hausmüll, hausmüllartigen Gewerbemüll, Bauschutt, Schlemme und Schlacken sowie Sonderabfalldeponien, auf denen schadstoffbehaftete Reststoffe gelagert werden.

    Neu angelegte Deponien müssen nach unten durch ein Barrieresystem abgedichtet werden. Stillgelegte Deponien erhalten eine Oberflächenabdichtung. Rechtsgrundlage sind auf der Grundlage von EU-Richtlinien und Rahmenvorschriften des Bundes-Abfallwirtschaftsgesetzes vor allem Deponieverordnungen der Bundesländer. Ihre Zielrichtung geht in Richtung Abfallvermeidung, Schadstoffverminderung, stoffliche Abfallverwertung, Abfallbehandlung und letztlich Abfallablagerung. Im Vordergrund der Bemühungen steht der Gewässerschutz in den Bereichen von Grundwasser, Sickerwasser und Oberflächenwasser.
    Die Bank, bei der ein Kunde ein Wertpapierkonto unterhält. Einmal im Jahr erstellt die Depotbank einen Auszug, aus dem die einzelnen Posten des Depots ersichtlich werden. Für diese Leistung und für die Aufbewahrung der Wertpapiere berechnet das Geldinstitut Depotgebühren. Oft übernimmt die Hausbank die Funktion der Depotbank; in den letzten Jahren hat jedoch der Marktanteil der kostengünstigen Discount- oder Direktbanken zugenommen.
    Im Zusammenhang mit den Bemühungen um den Bürokratieabbau in verschiedensten Bereichen des Lebens wurde das "Gesetz zur Umsetzung von Vorschlägen zu Bürokratieabbau und Deregulierung aus den Regionen" (Deregulierungsgesetz) von Bundestag und Bundesrat beschlossen. Artikel 10 des Gesetzes befasst sich mit der Änderung der Makler- und Bauträgerverordnung.

    Danach sind mit Inkrafttreten dieses Gesetzes am 1. Juli 2005 Maklerbetriebe von der Pflicht entbunden worden, Inserate und Prospekte in der Reihenfolge des Erscheinens bzw. ihrer Verwendung zu sammeln. Außerdem entfiel die jährliche Pflichtprüfung.
    Desertec ist der Name einer 2009 gegründeten Stiftung, die sich weltweit für die Erzeugung von Strom aus Fotovoltaik und Windkraft in Wüstengebieten einsetzt, der dann in besiedelten Gebieten – etwa in Nordeuropa – verbraucht werden soll. Mit der Realisierung dieses Zieles befasst sich die Dii GmbH (Desertec Industrial Initiative). Diese will auch Einfluss auf die rechtlichen, finanziellen, politischen und sozialen Gegebenheiten in den beteiligten Ländern nehmen, um eine nachhaltige Versorgungssicherheit zu erreichen. An der Dii GmbH sind eine Reihe namhafter Unternehmen beteiligt, darunter Munich Re (Münchener Rückversicherungs-Gesellschaft), Siemens, die Deutsche Bank, E.ON, RWE, ABB.

    Grundkonzept soll sein, dass beide Seiten von der Zusammenarbeit profitieren – die Erzeugerländer unter anderem durch die Schaffung von Arbeitsplätzen und die Verbesserung der Infrastruktur, die Empfängerländer durch eine Verbesserung der Versorgung mit schadstofffrei erzeugtem Strom.

    Zwar war lange Zeit die Rede davon, dass die Dii ihr erstes Solarkraftwerk in Marokko errichten wolle. Anfang 2012 wurde jedoch bekanntgegeben, dass Desertec sein erstes Solarkraftwerk im tunesischen Tunur errichten lasse – ab 2014, durch ein britisch-tunesisches Konsortium und ohne Dii-Beteiligung. Offenbar soll es sich um ein Solarturmkraftwerk handeln. Dieses soll ab 2016 Strom erzeugen und eine Kapazität von 2.000 Megawatt haben.
    Zum Vergleich: Das Kernkraftwerk Brunsbüttel hat eine Leistung von 771 MW. Das Kraftwerk Tunur könnte etwa 700.000 Haushalte mit Strom versorgen. Über ein Unterseekabel soll der erzeugte Strom nach Italien und damit nach Europa geliefert werden.

    Anfang 2013 wurde in Saudi-Arabien die Gesellschaft Desertec Power gegründet, die durch Solarkraftwerke Strom in erheblichen Mengen für den Inlandsverbrauch erzeugen soll. Saudi Arabien hat eine Grundsatzentscheidung getroffen, nach der der Anteil erneuerbarer Energien an der Stromproduktion deutlich erhöht werden soll. Verwendet werden soll der erzeugte Strom nicht nur für den Bedarf in den Bereichen Wohnen und Industrie, sondern auch für Meerwassentsalzungsanlagen.
    Desksharing ist ein Büronutzungskonzept, das auf eine Zuordnung persönlicher Arbeitsplätze verzichtet. Stattdessen arbeiten die einzelnen Beschäftigten jeweils an einem gerade verfügbaren Schreibtisch. Die einzelnen Büroarbeitsplätze sind dabei nach einem einheitlichen Standard gestaltet und ausgestattet. Persönliche Unterlagen und Arbeitsmaterialien werden nicht an den Arbeitsplätzen aufbewahrt, sondern beispielsweise in Rollcontainern ("Caddies"), die jeweils an den gerade genutzten Arbeitsplatz mitgenommen werden.
    Häufig legt der Auftraggeber dem Unternehmer ein ausführliches Leistungsverzeichnis vor. Darin sind die (voraussichtlichen) Massen angegeben und die auszuführende Leistung ist in einzelnen Positionen detailliert beschrieben. Der Unternehmer trägt dann in jeder Position den von ihm kalkulierten Einheitspreis ein und gibt das so ausgefüllte Leistungsverzeichnis als sein Angebot an den Auftraggeber zurück.
    Aufgrund dieses ausführlichen Leistungsverzeichnisses könnten die Parteien einen Einheitspreisvertrag schließen. Sie einigen sich jedoch auf eine pauschale Vergütung für die ausgeschriebenen Arbeiten; sie schließen also einen Pauschalvertrag ab.

    Damit wird die vertragliche Leistung genau so detailliert als Leistungssoll des Unternehmers festgeschrieben, wie sie in dem ausführlichen Leistungsverzeichnis dargestellt ist. Diese Leistung und nur diese Leistung hat der Unternehmer für den vereinbarten Pauschalpreis zu erbringen. Jede darüber hinausgehende zusätzliche Leistung muss der Auftraggeber auch zusätzlich vergüten.

    Im Übrigen bleibt es auch beim Detailpauschalvertrag bei dem Mengenermittlungsrisiko des Unternehmers.
    Die Deutsche Immobilien Akademie an der Universität Freiburg – eine gemeinnützige GmbH – ist eines der größten überregionalen Weiterbildungsinstitute für die Immobilien- und Finanzwirtschaft in Deutschland. An ihr ist je zur Hälfte der Immobilienverband Deutschland und die Verwaltungs- und Wirtschaftsakademie für den Regierungsbezirk Freiburg beteiligt. Sie ist als "Institut an der Universität Freiburg" mit deren wirtschaftswissenschaftlicher Fakultät verbunden. Im Bereich der Studiengänge werden angeboten:

    Immobilienwirtschaft

    Studiengang für die Immobilienwirtschaft mit Abschluss Geprüfte/r Immobilienfachwirt/in (IHK). Hier gelten die Vorschriften der "Verordnung über die Prüfung zum anerkannten Abschluss geprüfter Immobilienfachwirt/geprüfte Immobilienfachwirtin" vom 25.01.2008. Alternativ oder zusätzlich kann die Prüfung zum "Immobilienwirt/in DIA" abgelegt werden. Studiendauer: 4 Semester je 100 Stunden
    Kontaktstudiengang für die Immobilienwirtschaft aufbauend auf dem Studiengang Immobilienwirtschaft mit Abschluss Dipl. Immobilienwirt/in DIA (2 Semester je 100 Stunden)

    Immobilienbewertung

    Studiengang zum Immobilienbewerter mit Abschluss "Immobilienbewerter/in DIA" (2 Semester je 100 Stunden) zusätzlicher Studienort Hamburg
    Kontaktstudiengang Sachverständigenwesen aufbauend auf den Studiengang zum Immobilienbewerter mit Abschluss Dipl. Sachverständige/r für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, für Mieten und Pachten DIA (2 Semester je 100 Stunden) zusätzlicher Studienort Hamburg
    Dieser Studiengang schafft die Zusatzqualifikation für die Vertiefungszertifizierung nach dem Normativen Dokument (2005) der Trägergemeinschaft für Akkreditierung (TGA) und der internationalen Norm ISO 17024. Die akkreditierte Zertifizierungsstelle der DIA Consulting AG bietet eine entsprechende Zertifizierung an.
    Aufbaustudiengang Internationale Immobilienbewertung mit Abschluss International Appraiser DIA, (1 Semester mit 90 Stunden – mit Ländermodulen Frankreich, Russland, Niederlande, Österreich, Schweiz, Spanien, USA).

    Bauschadensbewertung

    Aufbaustudiengang Bewertung von Bauschäden, mit Abschluss Bauschadensbewerter/in DIA bzw. Dipl. Sachverständiger DIA für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, für Mieten, Pachten und Bauschäden" (2 Semester je 100 Stunden)

    Asset Management

    Aufbaustudiengang Certified Asset Management, mit Abschluss zum Certified Real Estate Asset Manager (2 Semester je eine Woche)

    Finanzwirtschaft

    Aufbaustudiengang Finanzwirtschaft mit Abschluss Fachberater für Finanzdienstleistung (IHK) (nach 2 Semestern), Fachwirt für Finanzberatung (IHK) nach 4 Semestern und Diplom Finanzdienstleister DIA nach 6 Semestern.

    Vermögensmanagement

    Kontaktstudiengang Vermögensmanagement mit Abschluss zum Dipl. Vermögensmanager DIA (2 Semester je 100 Stunden)
    Die Lehrgänge finden in den Hörsälen der Freiburger Universität und in den Räumen des Hauses der Akademien der DIA in Freiburg statt.

    Akademische Studiengänge

    Seit 2008 werden akademische Studiengänge angeboten und zwar über das Center for Real Estate Studies (CRES), einer Gründung der Deutschen Immobilien Akademie und der School of Management and Innovation (SMI). Dabei können durch die Steinbeis-Hochschule Berlin (SHB) staatlich anerkannte Bachelor- und Masterabschlüsse erworben werden. Die SHB ist Deutschlands größte private Universität und besitzt das Promotionsrecht.

    Neben der beruflichen Weiterbildung wird sich das Center for Real Estate Studies (CRES) auf dem Gebiet der immobilienwirtschaftlichen Forschung engagieren. Abschlüsse sind Bachelor of Arts (BA) in Real Estate und als postgraduiertes Studium der Master of Art (MA) in Real Estate.

    Weitere Aktivitäten der DIA

    Die DIA unterstützt die immobilienwirtschaftliche Grundlagenforschung, betreut Diplom- und Doktorarbeiten der wirtschafts- und verhaltenswissenschaftlichen Fakultät. Sie unterhält in den Räumen der Universitätsbibliothek eine immobilienwirtschaftliche Spezialbibliothek und vergibt jährlich einen Forschungspreis in den Kategorien Dissertationen, Habilitationen und Diplomarbeiten.

    Die Weiterbildungsmaßnahmen erstrecken sich auf der unteren Ebene auf Zertifikatslehrgänge in den Bereichen Makler, Wohnungseigentumsverwalter, Sachverständige, Bauträger und Immobilien- und Finanzdienstleister. Die Durchführung dieser Lehrgänge liegt seit 2001 bei der DIA-Consulting AG. Außerdem wird dort ein Fernlehrgang als Vorbereitung auf die Prüfung zum Erwerb eines IHK-Immobilienzertifikats angeboten.

    Anschriften: Deutsche Immobilien Akademie an der Universität Freiburg, Eisenbahnstraße 56, 79098 Freiburg, Tel. 0761/20755-0, Fax 0761/20755-33. Die Niederlassung in Berlin befindet sich im Haus der Verbände in der Littenstraße 10, 10179 Berlin beim IVD. Homepage: http://www.dia-freiburg.de
    Die Deutsche Immobilien Datenbank (DID) in Wiesbaden ermittelt unter anderem jedes Jahr den DIX Deutscher Immobilien Index, der die Marktperformance aller Bestandsgrundstücke von insgesamt 23 Großinvestoren in Deutschland abbildet. Dazu zählen institutionelle Anleger wie Versicherungen, Offene Immobilienfonds und Pensionskassen, aber auch ausländische Investoren. Für die Performancemessung der eigenen Bestände, die sich zur Marktperformance aller Immobilienportfolios in Beziehung setzen lässt, liefern diese Investoren Millionen von Einzeldaten. Die DID-Kunden repräsentieren einen Bestand von gut 2000 Liegenschaften mit einem Verkehrswert von über 35 Mrd. Euro. Das sind nach DID-Aussage etwa 38 Prozent des relevanten, institutionell gehaltenen Immobilienvermögens in Deutschland.
    In der Immobilienwirtschaft kommt der Öffentlichkeitsarbeit (Public Rela­tions) wegen der hochwertigen Güter, die dort am Markt gehandelt wer­den, eine besondere Bedeutung zu. Dass dieser hochkomplexe Immo­bi­lien­markt funktioniert, hängt auch von der Art und der ethischen Grund­ausrichtung der Öffentlichkeitsarbeit ab, die dort betrieben wird. Ori­en­tie­rungsgrundlage kann hierfür die Deutsche Public Relations Gesellschaft (DPRG) bieten.

    Sie wurde 1958 von Prof. Carl Hundhausen und von Prof. Albert Ockl gegründet. Die DPRG wendet sich nicht nur an die gesamte PR-Branche sondern auch an Mitarbeiter von PR-Agenturen und Hochschulen. Die DPRG selbst gehört als Organ der freiwilligen Selbstkontrolle dem Deut­schen Rat für Public Relations an. Dort ist auch die Gesellschaft Public Relations Agenturen e. V. (GPRA), die Deutsche Gesellschaft für Politik­be­ratung und der Bundesverband der deutschen Pressesprecher vertreten.

    Allen vier Organisationen ist gemeinsam, dass deren Mitglieder ihren Fo­kus nicht nur auf Unternehmen, sondern auch auf Verbände, Gemein­den und Instanzen der Landes- und Bundespolitik aus Sport und Kultur mit un­terschiedlicher Gewichtung richten.

    Die DPRG verpflichtet ihre Mitglieder zur Einhaltung der international vereinbarten Ethik-Kodizes ("Code de Lisbonne" und "Code d'Athènes"). Nach der DPRG wird PR wie folgt definiert:
    • "Öffentlichkeitsarbeit/Public Relations vermittelt Standpunkte und ermöglicht Orientierung, um den politischen, den wirtschaftlichen und den sozialen Handlungsraum von Personen oder Organisationen im Prozess öffentlicher Meinungsbildung zu schaffen und zu sichern."
    • "Öffentlichkeitsarbeit/Public Relations plant und steuert dazu Kommunikationsprozesse für Personen und Organisationen mit deren Bezugsgruppen in der Öffentlichkeit."
    • "Ethisch verantwortliche Öffentlichkeitsarbeit/Public Relations gestaltet Informationstransfer und Dialog entsprechend der freiheitlich-demokratischen Wertordnung und im Einklang mit geltenden PR-Kodizes."
    • "Öffentlichkeitsarbeit/Public Relations ist Auftragskommunikation. In der pluralistischen Gesellschaft akzeptiert sie Informationsgegensätze."
    • "Sie vertritt die Interessen ihrer Auftraggeber im Dialog informativ und wahrheitsgemäß, offen und kompetent."
    • "Sie soll Öffentlichkeit herstellen, die Urteilsfähigkeit von Dialoggruppen schärfen, Vertrauen aufbauen und stärken und faire Konfliktkommunikation sichern."
    • "Sie vermittelt beiderseits Einsicht und bewirkt Verhaltenskorrekturen. Sie dient dem demokratischen Kräftespiel."
    Ausschließlich auf Unternehmen bezogene Public Relations wird als Un­ternehmenskommunikation bezeichnet. Allerdings ist dies nur eine von vielen Gleichsetzungen von PR mit anderen Begriffen. Häufig gibt es Überschneidungen mit dem Begriff Werbung, wenn z. B. von Image­wer­bung die Rede ist. Aber auch eine Gleichsetzung der internen Public Rela­tions mit Human Relations ist in der Literatur zu finden. Wichtig bei all den Unklarheiten bleibt, dass PR nicht in die Nähe eines Instruments gerückt wird, dessen Nützlichkeit sich in einer betrieblichen Kosten-/Nut­zenrech­nung oder Deckungsbeitragsrechnung zu erweisen hat. PR hat vielmehr eine, das eigene Unternehmen übergreifende gesellschaftliche Dimension.

    Nähere Informationen unter www.dprg.de
    Beim DAX handelt es sich um eine Mischung der Kurse von 30 ausgewählten Aktiengesellschaften, die an der Frankfurter Wertpapierbörse notiert werden. Auswahlkriterien sind eine mindestens 3-jährige Zugehörigkeit zum amtlichen Handel, eine besondere Umsatzstärke, das Ergebnis der Börsenkapitalisierung, das Vorhandensein früherer Eröffnungskurse und eine gewisse Branchenrepräsentanz. Die durch Börsenkapitalisierung ermittelten Unternehmenswerte der DAX-Unternehmen liegen derzeit zwischen 3 Mrd. EURO (TUI) und 56 Mrd. EURO (Deutsche Telekom)
    Der Deutsche Hotel- und Gaststättenverband vertritt die Interessen des Beherbergungs- und des Gaststättengewerbes. Er ist zuständig für die Gaststätten- und Hotelklassifizierung, die auf freiwilliger Basis beruht. Verliehen werden bis zu fünf Sterne. Die Klassifizierung für Gasthäuser, Gasthöfe und Pensionen (G-Klassifizierung) erfolgt in Zusammenarbeit mit dem Deutschen Tourismusverband (DTV). Ziel ist es, sowohl im Hotel- als auch im Gastronomiebereich für Transparenz zu sorgen. Nach Angaben des DEHOGA nehmen im Hotelbereich ca. 8.000 Betriebe teil. Die Klassifizierung gilt jeweils für drei Jahre und muss dann erneut beantragt werden. Überprüft werden nach Angaben des DEHOGA 280 Kriterien aus den Bereichen Gebäude und Raumangebot, Einrichtung und Ausstattung, Service, Freizeiteinrichtungen, Angebotsgestaltung und hauseigene Tagungsmöglichkeiten.
    Ein nach dem Vorbild des DAX (Deutscher Aktienindex) kons­tru­ier­ter Indikator für die Wertentwicklung von Immobilien. Träger ist die Deutsche Immobiliendatenbank GmbH, an der die In­vest­ment Property Datenbank London zu 50 Prozent beteiligt ist.

    Beim DIX sind Bestandsobjekte vorwiegend aus offenen Immobilienfonds und sonstigen institutionellen Anlegern einbezogen. Der DIX ist aber deshalb nicht mit dem DAX vergleichbar, weil die konstatierte Immobilienwertentwicklung sich nicht am Markt vollzieht, sondern das Ergebnis der jährlich einmal vorgenommenen Messung von Erträgen und Aufwendungen und der im Ertragswertverfahren festgestellten Wertänderungen darstellt. Um die Werte zeitnaher zu dokumentieren, ist vorgesehen, die Bewertung halbjährlich durchzuführen. Schwachstelle des DIX ist es, dass er nicht den Immobilienmarkt als Ganzes repräsentieren kann, weil der Hauptumsatzträger, nämlich der überwiegende Teil des Wohnimmobilienmarktes, nur marginal im DIX vertreten ist. Außerdem sind nur Immobilien solcher Investoren vertreten, die freiwillig die entsprechenden Daten liefern.
    DIMAX ist der Deutsche Immobilienaktienindex, der vom Bankhaus Ellwanger & Geiger zusammengestellt wurde. In ihm sind die Aktien von 59 Gesellschaften (Stand 2006) registriert, deren Haupterträge sich aus der Entwicklung bzw. Bewirtschaftung von Immobilien ergeben. Zu den "Großen" zählen hier die WCM-Beteiligungs- und Grundbesitz AG, die IVG-Holding AG, die RSE-Grundbesitz AG und die Bayerische Immobilien AG. Der Begriff der Immobilien Aktiengesellschaft ist nicht definiert, so dass sich darunter z.B. auch Brauereien und Industrieunternehmen befinden, deren Bedeutung allerdings heute in ihrem immobilienwirtschaftlichen Engagement liegt.
    Der Deutsche Industrie- und Handelskammertag mit Sitz im Haus der deutschen Wirtschaft in Berlin ist ein eingetragener Verein, der die Interessen der 80 deutschen Industrie- und Handelskammern gegenüber der Bundesrepublik und der Europäischen Union vertritt. Sie handeln dabei im Auftrag der Industrie- und Handelskammern, die selbständige öffentlich rechtliche Körperschaften sind. Darüber hinaus fördert und koordiniert der DIHK die Interessenvertretung der Deutschen Auslandskammern. Als Vertreterin des Deutschen Industrie- und Handelskammertages in der Europäischen Union unterhält er einen weiteren Sitz in Brüssel.

    Beim DIHK Verlag können die Materialien (Rahmenpläne) für die Prüfungen u.a. zum Immobilienkaufmann und zum Immobilienfachwirt bezogen werden.

    Das Haus der Deutschen Wirtschaft des DIHK ist Ort für viele Veranstaltungen. Es stellt auch Verbänden und Unternehmen Konferenzräume unterschiedlicher Größe für eigene Veranstaltungen zur Verfügung. Jährlich einmal werden vom DIHK Unternehmen der verschiedensten Branchen – u.a. auch der Immobilienwirtschaft – über deren Einschätzung der Geschäftslage befragt.
    Der Deutsche Städte- und Gemeindebund (DStGB) hat sich als kommunaler Spitzenverband das Ziel gesetzt, die Interessen kreisangehöriger Städte und Gemeinden in Deutschland und Europa zu vertreten. Dies geschieht durch Kontaktpflege bei Bundestag, Bundesrat, EU und weiteren Institutionen. Auch der permanente Erfahrungsaustausch zwischen den Mitgliedsverbänden spielt eine wichtige Rolle.

    Im DStGB sind auf freiwilliger Basis kommunale Verbände organisiert, die mehr als 12.500 deutsche Städte und Gemeinden repräsentieren. Der DStGB ist von Parteien unabhängig und erhält keine staatlichen Zuschüsse. Er entstand 1973 durch den Zusammenschluss verschiedener Verbände. Seit 1998 existiert die Hauptgeschäftsstelle des Verbandes in Berlin.
    Der Deutsche Städtetag ist mit 4.700 Städten und Gemeinden der größte kommunale Spitzenverband Deutschlands. Er repräsentiert 51 Millionen Einwohner. Daneben gibt es den Deutschen Städte- und Gemeindebund und den Deutschen Landkreistag. Die drei Verbände haben als Dachorganisation die Bundesvereinigung der kommunalen Spitzenverbände gegründet.

    Beim Deutschen Städtetag handelt es sich um einen eingetragenen Verein. Die Mitgliedschaft der kreisfreien und kreisangehörigen Städte ist freiwillig. Er vertritt die Interessen der Städte gegenüber dem Bund und der europäischen Union. Der Deutsche Städtetag verfügt über 16 Landesverbände.

    Die aus 900 Delegierten bestehende Hauptversammlung, die alle zwei Jahre stattfindet, ist das oberste Organ des DST. Das 34-köpfige Präsidium tagt fünf Mal im Jahr.

    Im Hinblick auf die teils gewaltigen Schulden der Städte setzt sich der DST für die Erhaltung bzw. Wiederherstellung einer tragfähigen finanziellen Basis (insbesondere durch den Erhalt und Ausbau der Gewerbesteuer) ein. 2005 feierte der Deutsche Städtetag sein 100-jähriges Jubiläum.

    Näheres siehe: http://www.staedtetag.de
    Der DVCS ist die deutsche Niederlassung der Royal Institution of Chartered Surveyors. Sie wurde 1993 in Frankfurt gegründet. Organisiert sind in diesem Verband deutsche Mitglieder der RICS, die nach Absolvierung eines fachbezogenen Studiums an einer bei RICS akkreditierten deutschen Hochschule oder Berufsakademie als Mitglied aufgenommen wurden.
    Der 1946 gegründete Verband ist eine Plattform für einen überparteilichen Erfahrungs- und Gedankenaustausch. Getragen wird er sowohl von Persönlichkeiten aus der Wissenschaft, der Immobilienwirtschaft, der immobilienwirtschaftlichen Verbände, Unternehmen, Kreditinstitute, als auch von vielen Städten und Institutionen.

    Er führt selbst Projekte in den Bereichen Wirtschafts-, Immobilien- und Stadtentwicklung auf nationaler und europäischer Ebene durch und veranstaltet Symposien in den Bereichen Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung. Beim Deutschen Verband angesiedelt ist das Deutsche Seminar für Städtebau und Wirtschaft (DSSW), eine Initiative der deutschen Bundesregierung. Darüber hinaus begleitet er eine Reihe europäischer Projekte.

    Näheres siehe: www.deutscher-verband.org
    Bei diesem Institut handelt es sich um einen eingetragenen Verein mit Sitz in Berlin. Es vertritt deutsche Normungsinteressen in Europa und weltweit und bringt diese mit den Europa-Normen (EN) und den Normen der International Organization for Standardization (ISO) in Übereinstimmung. Wenn solche Übereinstimmungen bestehen, finden sich bei der Normnummer nach DIN die Bezeichnungen EN ISO bzw. EN oder ISO. Grundsätzlich haben die internationalen bzw. europäischen Normen Vorrang vor einer nationalen Normung und gelten, wenn sie verabschiedet sind, auch als nationale Norm.

    Das Institut befasst sich mit der Formulierung von Regeln und Definitionen vor allem im Bereich der Produktion, der Technik, die auf freiwilliger Basis angewendet werden. DIN-Normen bilden eine unerlässliche Verständigungsgrundlage im Geschäftsverkehr. Jeder weiß heute, was DIN A 4 für ein Papierformat ist. Neben VOB gibt DIN u.a. Regeln für das Bauwesen heraus. Bekannte DIN-Normen sind die DIN 276/1993 (Kosten im Hochbau), DIN 277 von 2005 (Nutzflächendefinitionen und umbauter Raum) und die DIN 283 (Berechnung der Wohn- und Nutzflächen – außer Kraft gesetzt, aber dennoch angewendet). Auch die von der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung (gif) initiierten MF-B und MF-H und die heute geltende MF-G ist unter Mitwirkung des Instituts entstanden.
    Die dezentrale Konzentration steht für ein raumordnerisches Leitbild, das einerseits Abschied von einer Politik der durchgehenden Nivellierung der Lebensbedingungen in allen Teilräumen nimmt, wie sie meist im Vordergrund der Landesplanung stand. Andererseits soll einer Überfrachtung und zunehmenden Reichweitenausdehnung der Versorgungsaufgaben der Oberzentren entgegenwirkt werden. Die Orientierung am Leitbild der dezentralen Konzentration begann in den 90er-Jahren des vergangenen Jahrhunderts.

    Dezentrale Konzentration bevorzugt die gezielte Stärkung von ausgewählten regionalen Entwicklungszentren um die Metropolen herum (großräumige Dezentralisierung – kleinräumige Zentralisierung). Dabei sollen die unterschiedlichen Entwicklungspotenziale gezielt ausgeschöpft werden. Die "Stadt vor der Stadt" soll auch außerhalb der Verkehrsachsen zwischen den Oberzentren ihr eigenständiges Gewicht erhalten. Die dezentrale Konzentration führt einerseits zu funktionsräumlichen Schwerpunktbildungen und Eigenständigkeiten und andererseits zur Verkehrsentlastung.
    Abkürzung für: Digitale Flurkarte
    Abkürzung für: Dachgeschoss
    Abkürzung für: Doppelhaus
    Abkürzung für: Doppelhaushälfte
    Abkürzung für: Deutsche Immobilien Akademie
    Die DIA Consulting AG, Freiburg, ist eine Aktiengesellschaft, deren Aktionäre sich überwiegend aus Professoren der Universität Freiburg, sowie Dozenten und Professoren an der Deutschen Immobilien Akademie zusammensetzen. An der DIA Consulting AG ist auch der Bundesverband des RDM beteiligt. Geschäftsbereiche sind

    • die Zertifizierung von Grundstücks-Sachverständigen nach DIN EN 45013, akkreditiert bei TEGOVA unter TGA-ZP-09-00-73 - DIA-Zert) sowie von Vermögensmanagern der DIA, von Finanzwirten und -ökonomen,
    • die Zertifizierung von Immobilienmaklern TÄTIGKEITSFELD Vermittlung von Wohnimmobilien nach DIN EN 15733: 2010 Akkreditiert durch die Deutsche Akkreditierungsstelle GmbH D-ZP-16018-01-01,
    • die Bewertung von komplexen immobilienwirtschaftlichen Maßnahmen einschließlich Investitionsrechnung, Prospektprüfung und -beratung bei Fondsprodukten,
    • Erstellung von Wertentwicklungsgutachten für Immobilien- und Finanzanlagen nach ökonometrischen Modellen, sowie
    • Research mit den Schwerpunkten Immobilienmarktforschung, Finanzanalysen und Kapitalmarktmodelle,
    • Zertifikatslehrgänge (sowohl Präsenz- als auch Fernlehrgänge) zum Erwerb von Zertifikaten der IHK Südlicher Oberrhein.


    Abkürzung für: Deutsches Institut für Bautechnik
    Bundesweite Rechtslage: In § 60 der Neufassung des Wasserhaushaltsgesetzes vom 31.07.2009 ist vorgeschrieben, dass Abwasseranlagen nur nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik errichtet, betrieben und unterhalten werden dürfen. Entsprechen Abwasseranlagen nicht diesen Anforderungen, müssen innerhalb angemessener Fristen geeignete Maßnahmen durchgeführt werden. Die anerkannten Regeln der Technik sind in den Normen DIN 1986 Teil 30 und EN 1610 niedergelegt. Nach der bis Februar 2012 gültigen Version der DIN 1986 Teil 30 musste bei Grundstücksentwässerungsanlagen, in denen häusliches Abwasser oder Mischwasser abgeleitet wird, eine Dichtheitsprüfung durchgeführt werden, und zwar

    • bei wesentlichen baulichen Veränderungen und / oder Sanierungen bzw. Totalumbau des Gebäudes (über 50 Prozent) im Zuge der Baumaßnahme,
    • wenn bei Anlagen wegen An- oder Umbauten nur Teilstrecken der Entwässerungsanlage betroffen sind (unter 50 Prozent) im Zuge der Baumaßnahme,
    • sonst alle Hausentwässerungen bis 31.12.2015.


    Im Februar 2012 erschien eine Neufassung der DIN 1986-30. Einige Änderungen:

    • Die Frist für die Erstprüfung vorhandener Grundleitungen (also Leitungen auf dem Privatgrundstück) bis zum 31.12.2015 wurde gestrichen, und es wurde stattdessen eine Zeitspannenreglung eingeführt, die sich am Abnutzungsvorrat von Abwasserleitungen und -schächten ausrichtet. Diese Zeitspannenregelung berücksichtigt die bei Neuanlagen durchgeführte Dichtheitsprüfung durch eine gegenüber Altanlagen verlängerte Zeitspanne.
    • Die Anlässe und Zeitspannen der wiederkehrenden Dichtheitsprüfungen von Grundleitungen wurden denen für häusliches und gewerbliches Abwasser nach einer Abwasserbehandlungsanlage gleichgestellt.


    In den einzelnen Bundesländern kann die Dichtheitsprüfung unterschiedlich geregelt sein.

    Beispiel: § 61a des Landeswassergesetzes von Nordrhein-Westfalen schreibt eine Dichtheitsprüfung für Abwasserkanäle (alle Schächte und Rohre) vor, die von allen Hauseigentümern durchgeführt werden muss – bei Neubauten generell und bei bestehenden Gebäuden bis zum Stichtag 31.12.2015. Die Dichtheitsprüfung ist in Abständen von höchstens 20 Jahren zu wiederholen. Die Gemeinden können abweichende Termine für die erste Prüfung festlegen. Die Gemeinden sind dazu verpflichtet, die Grundstückseigentümer über die Durchführung der Dichtheitsprüfung zu unterrichten und zu beraten.

    Im Oktober 2011 wurde durch Erlass des Umweltministeriums in NRW jedoch den Gemeinden erlaubt, die Frist für die erstmalige Dichtheitsprüfung ausnahmsweise von 2015 auf 2023 zu verlängern. Die konkrete rechtliche Situation kann also in jeder Gemeinde unterschiedlich sein. Grundsätzlich ist dem Erlass zufolge in NRW eine Kamera-Prüfung der Rohre ausreichend, wodurch Kosten gespart und mögliche Schäden durch Druckluftprüfungen an den Rohrleitungen vermieden werden.

    Hauseigentümer sollten sich genau über die jeweiligen aktuellen Regelungen in ihrem Bundesland und ihrer Gemeinde erkundigen. Die Nichtdurchführung der Dichtheitsprüfung kann eine bußgeldpflichtige Ordnungswidrigkeit darstellen. Meist ist die Prüfung nach einer gewissen Zeitspanne (oft: 20 Jahre) zu wiederholen.

    Nach Abschnitt 10 der geänderten DIN 1986-30 muss zur Vorbereitung der Dichtheitsprüfung in der Regel eine optische Zustandserfassung durchgeführt werden. Dabei sollten die Entwässerungspläne des Grundstücks berücksichtigt werden. Sind diese nicht mehr aktuell, sind sie mit Hilfe einer Kamera-Befahrung der Kanäle zu aktualisieren. Existieren für das Grundstück keine Entwässerungspläne, sind diese neu anzufertigen. Die Pläne können mit Hilfe moderner Kameratechnik während der optischen Inspektion erstellt werden. Für die Prüfung ist meist eine Kamerabefahrung der Rohre ausreichend. Dafür ist zunächst eine Rohrreinigung erforderlich, da man ohne diese auf dem Monitor der Kamera nichts sieht. Es kann auch ein aussagekräftigerer Drucktest mit Wasser oder Luftdruck durchgeführt werden.

    Der Prüfungsnachweis muss aufbewahrt werden. Für gewerbliche Abwasseranlagen gelten Sonderregeln (umgehende Überprüfung). In Wasserschutzgebieten war die Prüfung bereits bis Ende 2009 durchzuführen. Hier gelten abweichende Wiederholungsabstände (meist fünf Jahre).

    Eine Dichtheitsprüfung ist auch generell z. B. vor dem Kauf eines älteren Hauses zu empfehlen. Durch Defekte an den Abwasserrohren können später erhebliche Kosten entstehen. Ein undichtes Rohr kann nicht nur die Durchfeuchtung der Haus- bzw. Kellerwände verursachen, sondern auch zur Unterspülung der Rohrleitung und damit zu einem unterirdischen Rohrbruch führen. Viele Wohngebäudeversicherungen versichern Schäden durch Bruch von Abwasserrohren auf dem Grundstück nicht mehr bzw. nur noch gegen spezielle Vereinbarung und Aufpreis sowie bei Vereinbarung diverser Ausschlüsse z. B. Schäden durch Baumwurzeln, Bauarbeiten, Höhenversatz der Rohrstücke usw.

    In Anbetracht der erheblichen Anzahl zu erwartender Aufträge im Bereich der Kanalüberprüfung und -Sanierung beschäftigt sich eine Vielzahl unseriöser Unternehmen mit diesem Tätigkeitsbereich. Diese kommen meist direkt an die Haustür und geben sich teilweise als Mitarbeiter von Wasserversorgungsunternehmen oder Behörden aus. Möglicherweise werden dann überteuerte Überprüfungen angeboten, bei denen angebliche Schäden gefunden werden, für deren Behebung Fantasiepreise verlangt werden. Derartige Arbeiten dürfen nur von zugelassenen Unternehmen durchgeführt werden. In vielen Fällen können Hauseigentümer Listen mit zertifizierten Betrieben bei der für die Abwasserentsorgung zuständigen Behörde erhalten. Aufträge sollten nicht übereilt erteilt werden; ein Preisvergleich ist immer zu empfehlen. Günstige Preise können möglicherweise auch ausgehandelt werden, wenn sich mehrere Nachbarn bei der Auftragsvergabe zusammentun. Generell ist es empfehlenswert, niedergelassene Betriebe aus der Region zu beauftragen. Einträge in Firmen- oder Telefonverzeichnissen sollten daraufhin überprüft werden, ob der Betrieb tatsächlich unter einer Adresse vor Ort existiert. Eine Dichtheitsprüfung kostet bei einem seriösen Anbieter ca. 300 bis 500 Euro (Einfamilienhaus mit herkömmlichem Anschluss, ca. 6 bis 7 m Rohrleitung).
    Als dienendes Grundstück wird ein mit einer Grunddienstbarkeit belastetes Grundstück bezeichnet. Kennzeichen der Grunddienstbarkeit ist es, dass sie dem jeweiligen Eigentümer eines anderen Grundstücks bestimmte Rechte gewährt, deren Ausübung zu einer mehr oder weniger ins Gewicht fallenden Beeinträchtigung der Grundstücknutzung durch den Eigentümer des dienenden Grundstücks führt. Solche Rechte können z.B. ein Geh- und Fahrtrecht durch das belastete Grundstück sein, ein Konkurrenzverbot oder die Duldung einer Verringerung des Grenzabstandes bei Durchführung eines Bauvorhabens. Die Grunddienstbarkeit besteht ewig, wenn sie zeitlich nicht beschränkt wird.

    Im Grundbuch des dienenden Grundstücks ist die Grunddienstbarkeit als Last in Abteilung II einzutragen. Ihre Löschung muss vom Berechtigten bewilligt werden. Wenn das dienende und das herrschende Grundstück dem gleichen Eigentümer gehören, handelt es sich bei der eingetragenen Grunddienstbarkeit um eine sogenannte "Eigentümergrunddienstbarkeit".
    Bei Dienstbarkeiten handelt es sich um Nutzungsrechte, die zu Gunsten eines Dritten in Abteilung II des Grundbuchs des belasteten Grundstücks als dingliche Rechte eingetragen sind. Sie entstehen mit der Eintragung im Grundbuch. Die Eintragungen genießen öffentlichen Glauben.

    Unterschieden werden drei Arten, nämlich die Grunddienstbarkeit, die beschränkte persönliche Dienstbarkeit und der Nießbrauch an Grundstücken.

    Die Grunddienstbarkeit endet mit Aufgabe des Nutzungsrechts, die beschränkte persönliche Dienstbarkeit und der Nießbrauch mit dem Tod des bzw. der jeweils Berechtigten. Eine besondere Form der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit ist das Wohnungsrecht.

    Wird zugunsten einer juristischen Person des öffentlichen Rechts, z.B. einer Gemeinde, eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit eingetragen, endet diese nur mit Aufgabe des Rechts. Dienstbarkeiten führen beim belasteten Grundstück zu einer mehr oder weniger großen Beeinträchtigung der Eigentümernutzung. Dies wirkt sich entsprechend auf den Marktwert des Grundstücks aus.
    Die Dienstleistungs-Informationspflichten-Verordnung (DL-InfoV) heißt amtlich Verordnung über Informationspflichten für Dienstleistungserbringer. Die am 17.05.2010 in Kraft getretene Rechtsvorschrift regelt, welche Informationen jeder Erbringer einer Dienstleistung – sowohl als Gewerbetreibender als auch als Freiberufler – seinen Geschäftspartnern über sich selbst zur Verfügung stellen muss. Viele Pflichtangaben der DL-InfoV decken sich mit den Pflichtangaben nach § 5 Telemediengesetz, die bereits vor Inkrafttreten der DL-InfoV für Internetseiten zu beachten waren.

    Die DL-InfoV gilt für Immobilienmakler, Verwalter und Bauträger wie auch zum Beispiel für Steuerberater und Rechtsanwälte. Nicht betroffen sind Finanzdienstleistungen wie Darlehensvermittlung, Versicherungsvermittlung und Anlageberatung.

    Folgende Informationen muss der Erbringer der Dienstleistung dem Dienstleistungsempfänger vor Abschluss eines schriftlichen Vertrages oder bei Verzicht auf einen solchen vor Erbringung der Dienstleistung in klarer und verständlicher Form unaufgefordert verfügbar machen:

  • Familien- und Vornamen, Firma, Rechtsform,
  • Anschrift der Niederlassung oder, sofern keine besteht, ladungsfähige Anschrift sowie Kontaktdaten (Telefonnummer, E-Mail-Adresse oder Faxnummer),
  • gegebenenfalls Eintragung im Handelsregister, Vereinsregister, Partnerschaftsregister oder Genossenschaftsregister unter Angabe des Registergerichts und der Registernummer,
  • bei erlaubnispflichtigen Tätigkeiten Name und Anschrift der zuständigen Behörde,
  • gegebenenfalls Umsatzsteuer-Identifikationsnummer,
  • falls die Dienstleistung in Ausübung eines reglementierten Berufs (gemeint sind hier Berufe, die nur mit einer bestimmten Qualifikation zugänglich sind) erbracht wird, die gesetzliche Berufsbezeichnung, den Staat, in dem sie verliehen wurde und gegebenenfalls Kammer, Berufsverband et cetera,
  • gegebenenfalls verwendete allgemeine Geschäftsbedingungen,
  • gegebenenfalls verwendete Vertragsklauseln über das auf den Vertrag anwendbare Recht oder den Gerichtsstand,
  • gegebenenfalls Garantien, die über die gesetzlichen Gewährleistungsrechte hinausgehen,
  • die wesentlichen Merkmale der Dienstleistung, soweit sich diese nicht bereits aus dem Zusammenhang ergeben,
  • falls Berufshaftpflichtversicherung besteht, Angaben zu dieser, Namen und Anschrift des Versicherers und den räumlichen Geltungsbereich.

    Die Informationen können wahlweise im Einzelfall mitgeteilt oder am Ort von Leistungserbringung oder Vertragsschluss leicht zugänglich vorgehalten werden (zum Beispiel Aushang in den Geschäftsräumen). Auch kann der Dienstleister sie auf seiner Internetseite zugänglich machen oder in seine schriftlichen Unterlagen über die angebotene Dienstleistung aufnehmen.

    Auf Anforderung muss der Dienstleister zusätzlich folgende Informationen zur Verfügung stellen:

  • falls die Dienstleistung in Ausübung eines reglementierten Berufs (siehe oben) erbracht wird, eine Verweisung auf die berufsrechtlichen Regelungen und dazu, wie diese zugänglich sind,
  • Angaben zu den vom Dienstleister ausgeübten multidisziplinären Tätigkeiten und den mit anderen Personen bestehenden beruflichen Gemeinschaften, die in direkter Verbindung zu der Dienstleistung stehen und, soweit erforderlich, zu von ihm ergriffenen Maßnahmen gegen Interessenkonflikte,
  • die Verhaltenskodizes, denen er sich unterworfen hat, die Adresse, unter der diese elektronisch abgerufen werden können, und die Sprachen, in der diese vorliegen, und
  • falls er sich einem Verhaltenskodex unterworfen hat oder einer Vereinigung angehört, der oder die ein außergerichtliches Streitschlichtungsverfahren vorsieht, genaue Angaben zu diesem.

    Die unter Nr. 2, 3 und 4 aufgeführten Informationen müssen in allen schriftlichen Informationsunterlagen über die Dienstleistung enthalten sein.

    Die DL-InfoV fordert ferner konkrete Preisangaben hinsichtlich der angebotenen Dienstleistung. Hier ist zu beachten, dass für Geschäfte mit Verbrauchern die Preisangabenverordnung gilt, welche höhere Ansprüche stellt als die DL-InfoV. Deren Preisangaben-Regeln sind also nur bei Geschäften mit Nicht-Verbrauchern (anderen Unternehmern) zu beachten. Gibt es keine feste Preisliste, muss nach § 4 Abs.1 Nr.2 DL-Info V offengelegt werden, wie der Dienstleister seine Preise berechnet. Auch ein Kostenvoranschlag ist möglich.

    Ein Verstoß gegen die DL-InfoV ist eine Ordnungswidrigkeit und kann zu einem Bußgeld führen. Problematischer ist jedoch die Möglichkeit der Abmahnung durch Konkurrenten.
    • Im Vergleich mit dem Konsumgütermarketing hat das Dienstleistungs- oder Servicemarketing mit zwei Problemen zu kämpfen:

    a) Die Leistung des Anbieters ist nicht greifbar und muss daher möglichst klar und in ihren Vorzügen verdeutlicht werden. b) Der Kunde ist in einer Weise beteiligt, die etwa über den Kauf eines Produkts hinausgeht. Immobilienmakler, Finanzierer oder Hausverwalter müssen also ihren Kunden klar machen, dass sie ihnen Arbeit abnehmen und damit mehr Zeit zur Verfügung stellen. Schwierigkeiten bereitet beim Dienstleistungsmarketing die Vermittlung von Kompetenz bzw. Qualitätsstandards.
    Als Dienstwohnung bezeichnet man umgangssprachlich Wohnraum, der mit Rücksicht auf das Bestehen eines Dienstverhältnisses überlassen wird. Streng genommen ist mit dem Begriff "Dienstwohnung" (oder "Werkdienstwohnung") eine Wohnung gemeint, die Mitarbeitern des öffentlichen Dienstes als Inhaber bestimmter Posten ohne Mietvertrag aus dienstlichen Gründen vom Arbeitgeber zugewiesen wird.

    Im Unterschied zu der im BGB geregelten Werkmietwohnung für Mitarbeiter von nichtstaatlichen Betrieben ist die Überlassung der Dienstwohnung unmittelbarer Bestandteil des Arbeitsvertrages. Ihre Überlassung wird als Teil der Vergütung angesehen. Teilweise kann sogar bei Überlassung einer Dienstwohnung ein Teil des Gehalts als Dienstwohnungsvergütung einbehalten werden. Gesetzliche Grundlage für die Zuweisung einer Dienstwohnung an Bundesbeamte ist § 72 Bundesbeamtengesetz. Die Zuweisung einer im Haushaltsplan ausgewiesenen Dienstwohnung an einen Beamten ist als Verwaltungsakt anzusehen (BVerwG, Az. 2 C 5.99, Urteil vom 21.09.2000).

    Es gehört zur Fürsorgepflicht des Dienstherrn gegenüber dem Bediensteten beziehungsweise Beamten, die Dienstwohnung in ordnungsgemäßem Zustand zu übergeben und zu erhalten. Eine gefahrlose Benutzung durch den Beamten und seine Familie muss gewährleistet sein (auch: BVerwGE 25, 138). Wenn der Beamte infolge eines vom Dienstherrn zu vertretenden mangelhaften Wohnungszustandes einen Dienstunfall erleidet beziehungsweise er oder ein Familienmitglied erkrankt, muss der Dienstherr Dienstunfallversorgung gewähren. Denkbar ist auch ein Schadenersatzanspruch wegen einer Verletzung der Fürsorgepflicht, was jedoch ein Verschulden voraussetzt (BVerwG, Az. 2 C 5.99, Urteil vom 21.09.2000).
    Jeder öffentliche Arbeitgeber (Bundesländer; Gemeinden) hat eine eigene Regelung hinsichtlich der Dienstwohnungen. Berufsgruppen, bei denen die Zuweisung einer Dienstwohnung üblich ist, sind zum Beispiel Schulhausmeister, Pförtner, Heimleiter, Förster, Wasser- und Klärwerksmitarbeiter mit Bereitschaftsdienst.

    Die Vorschriften über Dienstwohnungen sind auf Werkmietwohnungen privatwirtschaftlicher Unternehmen nicht anzuwenden, ebenso wenig gelten die Vorschriften des BGB-Mietrechts für Dienstwohnungen.

    Eine Dienstwohnung kann nicht unabhängig vom Arbeitsverhältnis arbeitgeberseitig gekündigt oder in ein normales Mietverhältnis mit höherer Miete umgewandelt werden – auch dann nicht, wenn es entsprechende Handlungsanweisungen von einer übergeordneten Behörde gibt. Denn die Überlassung der Wohnung ist Teil der Vergütung für die geleistete Arbeit, und den Arbeitslohn kann der Arbeitgeber nicht nach Belieben kürzen. Eine Kündigung der Wohnung (bzw. der Widerruf der Zuweisung der Dienstwohnung) würde darüber hinaus eine Teilkündigung des Arbeitsverhältnisses bedeuten – und diese ist ebenfalls unzulässig (Arbeitsgericht Bielefeld, Urteil vom 15. November 2004, Az. 3 Ca 1448/04).
    Abkürzung für: Dienstwohnungsverordnung
    Eine Differenzprovision entsteht zum Beispiel in dem Fall, dass der Makler seinem Auftraggeber eine Mietwohnung nachweist. Nach geraumer Zeit kauft dann der Mieter, also der ehemalige Auftraggeber des Maklers, die Wohnung. Der Makler macht dann die weitere Provision in Höhe der Differenz zwischen der Provision für den Nachweis des Mietvertrags und dem Nachweis des Kaufvertrags geltend.

    Der BGH erteilt der Differenzprovision in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eine klare Absage, weil der Makler ohne jede Tätigkeit eine Provision erhielte. Wenn sein Vertrag auf den Nachweis oder die Vermittlung eines bestimmten Hauptvertrags gerichtet war, ist seine Leistung mit Abschluss dieses Hauptvertrags erledigt. Sie kann dann auch nicht in Zukunft weitere Provisionsansprüche auslösen. Die Differenzprovision widerspricht also dem gesetzlichen Leitbild.

    Sie kann jedoch individuell vereinbart werden. Dabei ist darauf zu achten, dass kein größerer Zeitraum als maximal fünf Jahre zwischen dem ursprünglichen Hauptvertrag und dem Folgevertrag liegen. Andernfalls wäre eine solche Regelung auch als individuelle Vereinbarung sittenwidrig und unwirksam.

    Im Gegensatz dazu ist die Provision für Ersatzgeschäfte als zulässig zu bewerten. Sie kann auch in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbart werden. Unter einem Ersatzgeschäft wird in diesem Fall verstanden, dass der Auftraggeber des Maklers zum Beispiel statt eines Mietvertrags einen Kaufvertrag über die Immobilie abschließt. Voraussetzung ist allerdings, dass schon im Maklervertrag ein Mietvertrag und ein Kaufvertrag als vom Makler nachzuweisende beziehungsweise zu vermittelnde Hauptverträge benannt sind.
    Die Digitale Signatur ist eine elektronische Unterschrift unter einer E-Mail, die Rechtsverbindlichkeit verleiht. Die elektronische Signatur muss nach § 126a BGB bei Willenserklärungen den Anforderungen des Signaturgesetzes genügen. Der Anschein der Echtheit einer in elektronischer Form vorliegenden Willenserklärung, der sich auf Grund der Prüfung nach dem Signaturgesetz ergibt, kann nach § 371a ZPO nur durch Tatsachen erschüttert werden, die ernstliche Zweifel daran begründen, dass die Erklärung mit dem Willen des Signaturschlüssel-Inhabers abgegeben worden ist.
    Die Einführung des digitalen Fernsehens soll die Qualität der Medienversorgung in Deutschland verbessern. Die Ausstattung von Wohngebäuden mit entsprechenden Anschlüssen ist ein nicht zu unterschätzendes Qualitätsmerkmal. Versorgungsgrundlage mit DVB-C (Digital Video Broadcasting Cable), alternativ DVB-T (Digital Video Broadcasting Terrestrial) und DVB-S (Digital Video Broadcasting Satellite) sind europäische Standards des European Telecommunications Standards-Institute.

    Für Wohnungsunternehmen, Wohnungseigentumsverwalter und Miethausverwalter stellt sich die Aufgabe, das Angebot der Kabelnetzbetreiber, aber auch der alternativen Empfangssysteme gegenüber den Wohnungseigentümern und Mietern so zu kommunizieren, dass Entscheidungen über die Einführung (bei Wohnungseigentümern durch Beschluss) aufgrund von alternativen Angeboten getroffen werden können.

    Mit den Betreibergesellschaften bzw. Anbietern muss das für die Anlage (Größe, Lage, Umrüstungskosten bei der gegebenen Gebäudestruktur) optimale Leistungspaket ausgehandelt werden. Das analoge Fernsehen über Antenne (terrestrisches Fernsehen) wurde in Deutschland zwischen 2002 und 2008 auf das digitale DVB-T umgestellt. Seit 30. April 2012 ist auch die analoge Satellitenübertragung für Deutschland beendet. Ein digitaler Empfang erfordert einen digitalen Receiver, der auch als Set-Top-Box oder Decoder bezeichnet wird, sowie einen digital-tauglichen Empfangskopf (Digital-LNB, Low Noise Block Converter). Dieser befindet sich mittig vor der Satelliten-Antenne. In manchen älteren Gebäuden mit Gemeinschafts-Antennen-Anlage müssen auch veraltete Kabel, Verteiler und Dosen ausgetauscht werden, um digitales Fernsehen empfangen zu können.

    Vermieter müssen dafür sorgen, dass an der Antennen-Steckdose in der Wohnung des Mieters verwertbare Fernsehsignale ankommen. Ein Decoder muss hingegen nicht zur Verfügung gestellt werden, da dieser zum Empfangsgerät, also zum Fernseher gehört und nicht zur Antennenanlage. Eine Umstellung wird in der Regel vermieterseitig keine hohen Kosten verursachen, da meist nur das LNB an der Antenne auszutauschen ist und alle ab 1997 hergestellten LNB digital-tauglich sein sollten.

    Zu der Frage, ob eine Umstellung auf digitales Satellitenfernsehen eine Modernisierungsmaßnahme darstellt, deren Kosten anteilig auf den Mieter umgelegt werden können, existiert bislang keine eindeutige Rechtsprechung.
    Abkürzung für: Deutsche Industrie- und Handeskammer (vormals DIHT)
    Abkürzung für: Deutscher Industrie- und Handelstag
    Abkürzung: Desertec Industrial Initiative
    Abkürzung für: Deutscher Immobilienaktien Index
    Abkürzung für: Deutsches Institut für Norm
    Als dingliche Rechte bezeichnet man absolute Rechte, die gegenüber jedermann wirken. Dingliche Rechte entstehen nach den Vorschriften des BGB durch Einigung und Eintragung in das Grundbuch. Sie werden im Grundbuch des belasteten Grundstücks in Abteilung II eingetragen. Dingliche Rechte sind Grunddienstbarkeiten, beschränkt persönliche Dienstbarkeiten, aber auch Erbbaurechte oder Dauerwohnrechte.
    Offizielle, geschützte Bezeichnung für den Abschluss eines Studiengangs an der Deutschen Immobilien Akademie an der Universität Freiburg (DIA = ein sog. "An-Institut"). Zugelassen zu dem 200 Stunden umfassenden Kontaktstudiengang sind Diplom Kaufleute und Diplom Volkswirte, Dipl. Ingenieure, Inhaber juristischer Staatsexamen oder in der Immobilienwirtschaft tätige Personen, die über einen Abschluss als Immobilienkaufmann bzw. Immobilienkauffrau, Fachwirt der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, Immobilienfachwirt, Immobilienwirt VWA verfügen.

    Wer diese Voraussetzungen nicht erfüllt, kann durch einen Zugangstest nachweisen, dass er über die fachlichen Grundvoraussetzungen verfügt, die für das Studium erforderlich sind.
    Der Direktanbieter / Direktnachfrager ist vor dem Hintergrund der Produktpolitik des originären Marketings ein Hauptkonkurrent des Maklers. Man schätzt, dass der Anteil der Direktanbieter / Direktnachfrager beim Verkauf von Wohnimmobilien bei etwa 50% liegt. Dies zeigt: Nicht der Maklerkonkurrent ist das Hauptproblem, sondern die Direktanbieter / Direktnachfrager. In der Maklerpraxis wird dies oft noch nicht so gesehen, dadurch werden die Werbeaktivitäten vielfach falsch ausgerichtet.
    Als Direktkommanditisten werden bei geschlossenen Immobilienfonds diejenigen Anleger bezeichnet, die der Fondsgesellschaft direkt, d. h. ohne Einschaltung eines Treuhänders, beitreten. Sie werden namentlich ins Handelsregister eingetragen.
    Seit 1989 dürfen für alle Arten von Heizungen so genannte Direktlieferungsverträge abgeschlossen werden. Das bedeutet, dass zwischen Mieter und gewerblichem Wärmelieferanten ein direkter Vertrag zustande kommt. Der Vermieter ist dann für die Beheizung der Wohnung nicht mehr verantwortlich.

    Der gewerbliche Lieferant erstellt die Abrechnungen. Dem Mieter werden dabei nicht nur wie sonst üblich die Brennstoffkosten berechnet. Der kalkulierte Preis enthält auch Unternehmergewinn, Rücklagen für Instandsetzungen usw.

    Eine derartige Vertragskonstruktion wird auch als Contracting oder Wärmecontracting bezeichnet. Seit der Mietrechtsreform zum 1. Mai 2013 kann ein Vermieter seine Heizwärmeversorgung auch ohne Zustimmung des Mieters auf die externe Wärmelieferung - das Contracting - umstellen, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind.
    Direktversicherer vertreiben ihre Versicherungsprodukte "direkt" ohne Einschaltung eines Außendienstes. Bei solchen Versicherungsunternehmen ist der Versicherungsschutz zwar preiswerter, als bei Versicherungen mit Außendienst. Dafür muss der Kunde auf eine Beratung verzichten.
    Als Disagio, Abgeld oder Damnum wird die Differenz zwischen der nominalen Darlehenssumme und einem niedrigeren Auszahlungsbetrag bezeichnet. Bei einem Disagio handelt es sich um eine Zinsvorauszahlung oder Kreditbearbeitungsgebühr.

    Üblicherweise wird das Disagio oder Damnum in Prozent der Darlehenssumme angegeben. Ein Disagio von fünf Prozent bedeutet beispielsweise, dass von einem Darlehen nur 95 Prozent der nominalen Darlehenssumme ausgezahlt werden, aber 100 Prozent zurückzuzahlen sind.

    Bei der Finanzierung selbst genutzter Immobilien lohnt sich die Vereinbarung eines Disagios im Darlehensvertrag in der Regel nicht, da die Darlehenszinsen hier nicht steuerlich absetzbar sind. Das Disagio kann daher in diesen Fällen keine steuerliche Wirkung entfalten. Werden dagegen vermietete Objekte mit einem Darlehen finanziert, kann das Disagio bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung als Werbungskosten geltend gemacht werden.

    Aus § 11 Absatz 2 Einkommenssteuergesetz ergibt sich, dass bei Verträgen mit mehr als fünf Jahren Laufzeit – hier also einer Zinsbindung von mehr als fünf Jahren – das Disagio nur über die ganze Laufzeit verteilt abgesetzt werden kann. Ausnahme: Das Disagio ist marktüblich. Ist dies der Fall, kann es sofort in einer Summe als Werbungskosten abgesetzt werden.

    Durch den sogenannten fünften Bauherrenerlass, veröffentlicht als Schreiben des Bundesministeriums der Finanzen vom 20. Oktober 2003, wird die Höhe des zum Zeitpunkt der Zahlung abzugsfähigen Damnums jedoch begrenzt. Als marktüblich und damit sofort abzugsfähig gilt ein Damnum nur noch dann, wenn es bei einem Darlehen mit mindestens fünfjähriger Zinsfestschreibung maximal fünf Prozent der Darlehenssumme beträgt.

    Diese Sichtweise des Finanzministeriums hat der Bundesfinanzhof 2016 eingeschränkt. Danach gilt zwar ein Disagio von fünf Prozent immer noch als marktüblich, dieser Prozentsatz stellt jedoch keinen festen Maximalwert dar. Vielmehr kann man dem Gericht zufolge bei jedem Disagiovertrag, der mit einer Geschäftsbank und zu Konditionen wie unter fremden Dritten geschlossen wird, von der Marktüblichkeit ausgehen. Diese Vermutung könne widerlegt werden, sofern besondere Umstände für eine unübliche Konstellation sprächen – zum Beispiel ganz ungewöhnliche Vertragsgestaltungen, persönliche Beziehungen zwischen Kreditgeber und -nehmer oder eine Kreditunwürdigkeit des Darlehensnehmers (BFH, Urteil vom 8.3.2016, Az. IX R 38/14).

    Außerdem darf das Disagio nicht mehr als drei Monate vor der Auszahlung von mindestens 30 Prozent der Brutto-Darlehenssumme gezahlt werden. Andernfalls wird das Damnum den Anschaffungs- und Herstellungskosten zugerechnet und ist über die gesamte Nutzungsdauer hinweg abzuschreiben.

    Wird das Darlehen vor Ablauf der Zinsbindungsdauer zurückgezahlt, so ist das Damnum noch nicht "verbraucht" und wird anteilig rückvergütet. Der rückvergütete Betrag unterliegt der Einkommensteuer.
    Aufteilung eines Disagios in einen ausgewiesenen Teil und eine Bearbeitungsgebühr. Der Vorteil dieser Berechnungsmethode für das Kreditinstitut: Während das Disagio lediglich auf die Zinsbindungsfrist (z.B. 10 Jahre) verteilt wird, kann die Bearbeitungsgebühr über die gesamte Kreditlaufzeit (zwischen 25-30 Jahre) verteilt werden. Im Ergebnis fällt der Effektivzins beim Splitting also deutlich niedriger aus. Die Kostenbelastung für den Bauherrn bleibt jedoch gleich hoch.
    Das Discounted-Cashflow-Verfahren (DCF-Verfahren) ist ein aus der Investitionsrechnung entwickeltes Verfahren zur Bewertung von Unternehmen. Dort liegt auch das Hauptanwendungsgebiet des Verfahrens. Aus ihm wurde auch ein Verfahren für die Immobilienbewertung entwickelt. Über die Tauglichkeit dieses Verfahrens zur Immobilienbewertung gehen die Meinungen allerdings auseinander.

    Das Discounted-Cashflow-Verfahren soll bei der Bewertung von Immobilien eine Alternative zum Ertragswertverfahren nach der Immobilienwertermittlungsverordnung sein. Die künftigen Reinerträge werden hier – wie beim Ertragswertverfahren – auf den Bewertungs­zeitpunkt abgezinst. Allerdings wird dabei eine prog­nos­tizierte Reinertragsentwicklung innerhalb eines bestimmten zeitlichen Horizonts berücksichtigt. Der Diskontierungszinssatz ist nicht der Liegenschaftszinssatz sondern ein aus dem Markt für Anleihen abgeleiteter Zinssatz.

    Während beim Ertragswertverfahren versucht wird, zu einem "objektiven" Wert zu gelangen, liefert das Discounted-Cashflow-Verfahren eine Entscheidungsgrundlage für einen bestimmten Investor, der den Investitionszeitraum vorgibt. Das Problem des Discounted-Cashflow-Verfahrens liegt in der Prognoseunsicherheit, die mit länger werdendem Investitionszeitraum erheblich zunimmt.
    Als Diskontsatz bezeichnete man den Zinssatz, zu dem die Deutsche Bundesbank Wechsel von den Kreditinstituten bis 23.12.1998 angekauft hat. Durch Einführung des EURO wurde der Diskontsatz im Diskontsatz-Überleitungsgesetz für die Übergangszeit bis 31.12.2001 durch einen Basiszinssatz der EZB ersetzt. Soweit auf den Diskontsatz in Verträgen Bezug genommen wird, gilt nunmehr der Basiszinssatz. Diese gesetzliche Änderung begründete keinen Anspruch auf Vertragskündigungen.
    Nach Artikel 3 des Deutschen Grundgesetzes vom 23. Mai 1949 sind alle Menschen vor dem Gesetz gleich. Niemand darf wegen seines Geschlechtes, seiner Abstammung, seiner Rasse, seiner Sprache, seiner Heimat und Herkunft, seines Glaubens, seiner religiösen oder politischen Anschauungen benachteiligt oder bevorzugt werden. Niemand darf wegen seiner Behinderung benachteiligt werden. Dieses Grundrecht bezieht sich auf das Verhältnis der Bürger zu den Trägern öffentlicher Gewalt und nicht auf den Rechtsverkehr der Bürger untereinander.

    Auf der Grundlage von vier Richtlinien der EG wurde 2006 das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (umgangssprachlich „Antidiskriminierungsgesetz“) beschlossen. Es verbietet eine Diskriminierung wegen der Rasse, der ethnischen Herkunft, der Religion, der Weltanschauung, der Behinderung, des Alters, der sexuellen Identität und der Geschlechts. Das Diskriminierungsverbot bezieht sich vor allem auf Arbeitsverhältnisse (Einstellungsbedingungen, Beschäftigungsbedingungen, Aus- und Weiterbildung), auf den Sozialschutz zum Beispiel im Gesundheitsbereich, auf den privaten Rechtsverkehr und auf die Öffentlichkeit (zum Beispiel Verletzung der Würde der Person, Einschüchterungen und so weiter).

    In der Immobilienwirtschaft ist das allgemeine Gleichbehandlungsgesetz vor allem im Zusammenhang mit der Vergabe von Wohnraum bedeutsam. Grundsätzlich gilt: Alle Vermieter müssen sich an das Verbot halten, Mietinteressenten oder Mieter wegen ihrer Rasse oder ethnischen Herkunft zu diskriminieren. Sobald ein Privatvermieter oder ein Wohnungsunternehmen mehr als 50 Wohnungen vermietet, ist auch eine Diskriminierung aus den anderen im Gesetz genannten Gründen unzulässig. Der Vermieter wird nicht daran gehindert, von den Personen, die sich um eine Wohnung bewerben, eine Selbstauskunft zu verlangen. Es ist jedoch darauf hinzuweisen, dass auch in einer Selbstauskunft nicht alle Fragen zulässig sind. Die Nichtbeibringung einer Selbstauskunft kann ein objektiver Ablehnungsgrund sein.

    § 19 Abs. 3 AGG erlaubt eine unterschiedliche Behandlung bei der Vermietung von Wohnraum, wenn es um die Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen und ausgewogener Siedlungsstrukturen sowie ausgeglichener wirtschaftlicher, sozialer und kultureller Verhältnisse geht. Eine weitere Ausnahme lässt das Gesetz zu, wenn Vermieter und Mieter auf dem gleichen Grundstück wohnen.

    Ein Verstoß gegen die Regeln des AGG kann zu einem Schadensersatzanspruch führen. Das Oberlandesgericht Köln gestand einem Paar afrikanischer Herkunft pro Person 2.500 Euro Schadensersatz im Prozess gegen eine Hausverwaltung zu. Eine mit der Durchführung von Wohnungsbesichtigungen beauftragte Hausmeisterin hatte die Interessenten trotz Termin mit den Worten fortgeschickt: "Die Wohnung wird nicht an Neger ... äh Schwarzafrikaner oder Türken vermietet" (Urteil vom 19.1.2010, Az. 24 U 51/09).

    Eine weitere Konsequenz des Gesetzes ist die Abschaffung der von den Industrie - und Handelskammern vorgeschriebenen Altersgrenzen für die öffentliche Bestellung und Vereidigung von Sachverständigen.

    Der Diskriminierte muss im Falle einer Diskriminierung Indizien vorlegen, mit denen er die Diskriminierung glaubhaft machen kann. Er kann sich aber auch an die Antidiskriminierungsstelle des Bundes wenden, die informieren, beraten und vermitteln kann.
    Der Begriff der Diversifizierung bezeichnet in den Wirtschaftwissenschaften eine Politik, die darauf abzielt, durch Verbreiterung der Leistungen (Produktpalette) einen Risikoausgleich herbeizuführen. In Maklerbetrieben kann z. B. ein betrieblicher Risikoausgleich dadurch stattfinden, dass die reine (risikoreiche) Maklertätigkeit durch eine ergebniskonstante Hausverwaltungsabteilung abgesichert wird.

    Im Rahmen des Vermögensmanagements zielt Diversifizierung darauf ab, die Vermögensanlagen so zu streuen, dass die in den verschiedenen Vermögensarten liegenden Risiken sich gegenseitig ausgleichen. Es geht z. B. um eine richtige Mischung von Aktien, festverzinslichen Wertpapieren, Gold und verschiedenen Immobilienanlageprodukten. Die Grundidee beruht auf der Portfoliotheorie von Henry Markowitz, der hierfür den Wirtschaftsnobelpreis erhielt.

    Die Qualität einer unabhängigen Vermögensberatung hängt davon ab, inwieweit es ihr gelingt, für die Rat suchenden Anleger das risikoadäquate Streuungsoptimum zu erreichen. Bei Immobilien kommt hinzu, dass nicht nur die Immobilienanteilsarten (Direktinvestition, Beteiligung) berücksichtigt werden, sondern auch die langfristigen räumlichen Entwicklungstrends, in die Immobilien eingebunden sind.
    Die Dividendenrendite ist eine Kennzahl bei der Bewertung eines Aktieninvestments und kann daher auch als Vergleichsmaßstab für eine Anlageentscheidung gelten. Dabei wird die zuletzt gezahlte Dividende (einschließlich der gutgeschriebenen Körperschaftsteuer) einer Aktie ins Verhältnis zum aktuellen Kurs des Papiers gesetzt. Der errechnete Wert gibt Aufschluss darüber, welche Verzinsung des eingesetzten Kapitals das entsprechende Papier erwarten lässt.
    Abkürzung für: Deutsches Institut für Wirtschaftsforschung
    Abkürzung für: Deutscher Immobilienindex
    Abkürzung für: Dienstleistungs-Informationspflichten-Verordnung
    Abkürzung für: Deutscher Mieterbund e. V.
    Abkürzung für: Dauernutzungsrecht
    Abkürzung für: Doppelgarage
    Unter einer Domizil-Adresse versteht man eine Geschäftsanschrift, die für die Gewerbeanmeldung und die Geschäftspost verwendet wird, obwohl am angegebenen Ort gerade keine Gewerbeausübung stattfindet. Oft besteht das Ziel des Adressinhabers darin, seinen wahren Wohn- oder Geschäftssitz vor Kunden oder Finanzbehörden zu verschleiern. So sind auch Domizil-Adressen im Ausland denkbar. Büroserviceanbieter stellen ihren Kunden oft eine Domizil-Adresse gegen monatliche Mietzahlung zur Verfügung – oft in Kombination mit der Möglichkeit, einen Post- oder Telefonservice sowie bei Bedarf Konferenzräume oder Schreibdienste in Anspruch zu nehmen. Die Verwendung einer Domizil-Adresse ist nicht illegal. Sie kann ein wichtiges Hilfsmittel für Existenzgründer und Kleinunternehmer sein. Zu beachten ist jedoch, dass in vielen Fällen die Verwendung einer ladungsfähigen Anschrift vorgeschriebenen ist (z. B. Impressum einer gewerblichen Internetseite). Als solche kann die Domizil-Adresse allenfalls gelten, wenn tatsächlich auch Postzustellungsurkunden und Übergabeeinschreiben durch bevollmächtigtes Personal angenommen und umgehend weitergeleitet werden. Gerichtsentscheidungen dazu liegen noch nicht vor. Die schnelle Weiterleitung der Post ist für Gewerbetreibende schon wegen der bei wettbewerbsrechtlichen Abmahnungen üblichen kurzen Antwortfristen wichtig. Für Finanzbehörden stellt die Verwendung einer Domiziladresse in Deutschland durch deutsche Inhaber meist kein Hindernis dar, da der Servicebetreiber durch entsprechende Verfügungen zur Kooperation angehalten werden kann.
    Von Doppelausgebot spricht man, wenn im Rahmen einer Zwangsversteigerung eine von der gesetzlichen Regelung abweichende Feststellung getroffen werden soll. Ein Beteiligter kann spätestens im Versteigerungstermin und vor der Aufforderung von Geboten eine abweichende Feststellung des geringsten Gebotes und der Versteigerungsbedingungen verlangen. Eine solche Feststellung ist stets und nur auf Antrag zu gewähren. Von Amts wegen darf das zuständige Vollstreckungsgericht lediglich abweichende oder zusätzliche Versteigerungsbedingungen anregen, jedoch nicht anordnen. Sofern eine abweichende Feststellung das Recht eines anderen Beteiligten beeinträchtigt, ist dessen Zustimmung erforderlich. Die Beeinträchtigung eines Beteiligten ist dabei unter Abwägung der Gesamtumstände zu beurteilen. Sofern Zweifel über eine Beeinträchtigung bestehen, muss eine Immobilie mit und ohne Abweichung ausgeboten werden. Da für jedes Ausgebot die gesetzlich vorgeschriebene Bietzeit einzuhalten ist, bieten die Gerichte die Immobilie regelmäßig in einem Termin nebeneinander, also a) unter den gesetzlichen Versteigerungsbedingungen und b) mit der verlangten Abweichung aus. Ein Bieter muss darauf achten, dass er bei Abgabe seines Gebotes explizit auf die Ausgebotsart Bezug nimmt.

    Mögliche abweichende Feststellungen können u.a. sein:
    • Ein bestehendes Recht erlischt,
    • Ein erlöschendes Recht bleibt bestehen,
    • Ausschluss des Rechts eines Erwerbers zur Ausübung des Sonderkündigungsrechts nach §57a ZVG.
    Deutschland hat mit zahlreichen Staaten Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung – kurz als Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) bezeichnet – geschlossen. Sie regeln die Besteuerung von Einkünften, die deutsche Steuerbürger in dem jeweiligen Staat beziehen, mit dem das Abkommen geschlossen wurde.

    Die Regelungen der Abkommen differieren im Detail, doch lassen sich grundsätzlich zwei wichtige Verfahrensweisen unterscheiden, die in den Abkommen vereinbart sein können: die Freistellungs- und die Anrechnungsmethode. Im Bereich der Immobilieninvestitionen sind die DBA z. B. für Anleger relevant, die sich an geschlossenen Auslandsimmobilienfonds beteiligt oder ausländische Immobilien direkt erworben und vermietet haben. Je nachdem, um welches Land es sich handelt, können die betreffenden Anleger von niedrigeren Steuersätzen profitieren oder Steuerfreibeträge in Anspruch nehmen. Auch der steuerfreie Anteil an den Erträgen offener Immobilienfonds resultiert teilweise aus DBA-Regelungen.

    Unter dem Strich profitieren Anleger mit Hauptwohnsitz in Deutschland, die im Ausland Immobilien erwerben, von der geringeren Besteuerung und den Freibeträgen im jeweiligen Ausland. Die im Ausland erzielten Erträge, also direkte Mieteinnahmen oder Ausschüttungen geschlossener Immobilienfonds sind in Deutschland steuerfrei. Die Einkünfte unterliegen im Inland lediglich dem Progressionsvorbehalt. Progressionsvorbehalt bedeutet, dass die ausländischen Einkünfte lediglich zur Berechnung des Steuersatzes herangezogen werden.

    Der erhöhte Steuersatz ist nur auf die inländischen Einkünfte anzuwenden. Das hat zur Folge, dass bei Investoren, die sowieso schon den Spitzensteuersatz von derzeit 42% (plus Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer) zahlen, tatsächlich durch die ausländischen Einkünfte keine Erhöhung der Steuer eintritt.
    Unter Doppelboden versteht man zwei Bodenflächen, wobei sich zwischen den Bodenschichten ein Hohlraum befindet. Dieser kann vor allem für das Verlegen von Leitungen (Strom, Heizrohre, Telefon und andere Versorgungsleitungen) genutzt werden. Der obere Boden kann etwaige Bodenunebenheiten des Unterbodens ausgleichen, da der obere Boden auf höhenverstellbaren Stützen liegt. Der obere Boden ist so konstruiert, dass er an verschiedenen Stellen geöffnet werden kann. Geeignet sind Doppelböden vor allem für Technikräume. Aber auch Bürohäuser können davon profitieren. In der Regel wirken Doppelböden wärmedämmend. Sie können aber auch aus Material angefertigt werden, das für den Brandschutz wichtig ist. Die Doppelbodenplatten bestehen meistens aus Holz. Allerdings kann auch anderes Material (je nach Belastungsanforderungen) verwendet werden, z.B. Stahl, oder Zementfaserplatten.
    Als Doppelmakler wird derjenige Makler bezeichnet, der eine Doppeltätigkeit ausübt. Er ist von beiden Parteien des beabsichtigten Hauptvertrags (Kaufvertrag / Mietvertrag) beauftragt. Eine solche Doppeltätigkeit ist grundsätzlich zulässig. Es ist jedoch unbedingt zu raten, dass der Makler sie den Parteien gegenüber offenlegt. Dann hat er kein Risiko, seine Provision zu verlieren. Unter Umständen kann die Doppeltätigkeit nämlich zur Verwirkung der Vergütung führen.
    Die Doppeltätigkeit eines Maklers liegt dann vor, wenn er mit beiden Parteien des beabsichtigten Hauptvertrags (Verkäufer und Käufer / Vermieter und Mieter) einen Maklervertrag abschließt. Grundsätzlich ist eine Doppeltätigkeit zulässig. Das Problem besteht darin, dass der Makler aus seinem Vertrag verpflichtet ist, die Interessen seines Auftraggebers zu wahren und zu verfolgen. Dies kann zu Kollisionen führen, da die Interessen des Verkäufers / Vermieters natürlich anders gelagert sind als die Interessen des Käufers / Mieters. Daher verlangt die Rechtsprechung die Offenlegung der Doppeltätigkeit durch den Makler oder die Erlaubnis beider Maklerauftraggeber zur Doppeltätigkeit, wenn der Makler eine Vermittlungstätigkeit ausübt. Denn dann ist er verpflichtet, auf den Entschluss der Parteien einzuwirken. Wenn der Makler zum Beispiel ohne Offenlegung der Doppeltätigkeit als Vermittlungsmakler Preisverhandlungen mit den Parteien führt, verliert er seinen Provisionsanspruch (OLG Karlsruhe, Urteil vom 31.03.2005, 15 U 20/03).

    Zulässig ist eine Vermittlungstätigkeit für eine Partei bei gleichzeitiger Nachweistätigkeit für die andere Partei. Ebenso gilt es als zulässig, wenn der Makler für beide Parteien als Nachweismakler tätig ist.

    Der Doppelmakler muss unbedingt beachten, gegenüber beiden Parteien unparteilich zu sein. Er muss beide über diejenigen Umstände aufklären, die für sie wichtig sein können. Dabei muss der Makler der Pflicht zur Aufklärung den Vorzug geben gegenüber der Pflicht, dem Interesse des anderen nachzukommen und für ihn nachteilige Tatsachen zu verschweigen.
    Doppelte Haushaltsführung ist ein Begriff aus dem Steuerrecht. Die Kosten einer doppelten Haushaltsführung können als Werbungskosten von der Einkommenssteuer abgesetzt werden. Doppelte Haushaltsführung liegt vor, wenn ein Steuerpflichtiger eine Zweitwohnung an einem anderen Ort unterhält, um dort seiner Berufstätigkeit nachzugehen, aber seine bisherige Wohnung am Hauptwohnsitz beibehält.

    Die Anerkennung einer doppelten Haushaltsführung durch das Finanzamt ist an verschiedene Voraussetzungen geknüpft. Zunächst muss der Bezug der Zweitwohnung beruflich veranlasst sein – etwa durch eine neue Arbeitsstelle in einer anderen Stadt. Zweitens muss sich der so genannte Lebensmittelpunkt des Betreffenden – also der Ort, an dem sich sein Privatleben überwiegend abspielt – immer noch am Ort der Hauptwohnung befinden. Und natürlich muss am Ort der Hauptwohnung ein eigener Hausstand geführt werden – also ein eingerichteter Haushalt in einer normalen Wohnung mit Bad, Kochgelegenheit etc., dessen Haushaltsführung vom Steuerpflichtigen bestimmt oder mitbestimmt wird. Gelegentliche Besuche begründen keinen eigenen Hausstand. Ein einzelnes Zimmer im Haus der Eltern zählt nicht als Hauptwohnung.

    Bis 1994 wurde die doppelte Haushaltsführung nur bei Verheirateten oder Familienvätern anerkannt. Seitdem können die Kosten auch von Alleinstehenden (Ledigen, Geschiedenen, getrennt Lebenden, Verwitweten) abgesetzt werden – allerdings unter engeren Voraussetzungen. So entschied der Bundesfinanzhof im Jahr 2007, dass gerade bei Alleinstehenden, die längere Zeit zwei Wohnungen halten und doppelte Haushaltsführung in Anspruch nehmen, geprüft werden muss, ob sich der Lebensmittelpunkt tatsächlich noch am Ort des Hauptwohnsitzes befindet. Dieser könne sich nämlich inzwischen auf den Arbeitsort verlagert haben (BFH, Az. VI R 10/06, Urteil vom 09.08.2007).

    Bis 01.01.2003 galt, dass die Kosten für die doppelte Haushaltsführung maximal zwei Jahre lang abgesetzt werden konnten. Mittlerweile ist diese Begrenzung entfallen. Für Alleinstehende gilt jedoch die oben dargestellte Einschränkung. Es können gegebenenfalls Beweise dafür verlangt werden, dass der Lebensmittelpunkt sich am Hauptwohnsitz befindet. Indizien dafür können etwa eine Beziehung, Hobbys, Freunde oder Vereinsmitgliedschaften sein.

    Erkennt das Finanzamt die doppelte Haushaltsführung grundsätzlich an, können eine Reihe von Kosten abgesetzt werden:

    • Umzugskosten/Rück-Umzugskosten, Wohnungssuche, Renovierungskosten,
    • Maklerprovisionen,
    • Wohnungseinrichtung,
    • Fahrtkosten für Wochenendheimfahrten (einmal pro Woche, Kilometerpauschale),
    • Verpflegungsmehrkosten (Pauschale) für drei Monate,
    • Miete und Nebenkosten der Zweitwohnung,
    • ohne wöchentliche Familienheimfahrt: erhöhte Telefonkosten.

    Nach einem Urteil des Bundesfinanzhofes vom 13.11.2012 können am Ort des Zweitwohnsitzes auch die notwendigen Kosten für eine Garage oder einen Autostellplatz als Aufwendungen für die doppelte Haushaltsführung geltend gemacht werden. Nicht relevant ist dabei, ob der Steuerpflichtige aus beruflichen Gründen ein Auto benötigt. Allerdings ist die berufliche Veranlassung des Zweitwohnsitzes Pflicht. Ein Autostellplatz ist demnach als notwendig anzusehen, wenn dieser wegen eines schlechten Angebots an Parkplätzen oder zum Schutz des Fahrzeuges erforderlich ist (Az. VI R 50/11).

    Auch eine Eigentumswohnung kann als Zweitwohnung dienen. Bei einem ledigen Steuerpflichtigen besteht jedoch bei einem Wohnungskauf besonders schnell der Verdacht, dass sich der Lebensmittelpunkt an den Ort der Zweitwohnung verlagert hat.

    Zieht der Ehe- beziehungsweise Lebenspartner während der Woche aus beruflichen oder privaten Gründen mit in die Zweitwohnung ein und bleibt die Hauptwohnung erhalten, wird die doppelte Haushaltsführung trotzdem anerkannt. Die Kosten für die Zweitwohnung dürfen jedoch - zumindest bis Ende 2013 - nicht unverhältnismäßig ausfallen. Obergrenze war bis dahin die ortsübliche Miete für eine 60-Quadratmeter-Wohnung (BFH, Az. VI R 10/06, Urteil vom 09.08.2007) am Beschäftigungsort. Auch beim Kauf einer Eigentumswohnung war die Miete für eine 60 Quadratmeter große Wohnung die Obergrenze, bis zu der Finanzierungskosten und laufende Kosten der Eigentumswohnung abgesetzt werden konnten. Mittlerweile gibt es eine summenmäßige Höchstgrenze. Diese lag 2015 bei 1.000 Euro im Monat (siehe unten). Wer eine Zweitwohnung in einer anderen Stadt beziehen will, sollte sich zuvor darüber informieren, ob die jeweilige Gemeinde eine Zweitwohnungssteuer erhebt. Auch die Zweitwohnungssteuer gehört zu den absetzbaren Aufwendungen der doppelten Haushaltsführung.

    Zwei Urteile von 2009 bringen Vorteile für Berufspendler, die nicht am Arbeitsort eine Zweitwohnung begründet haben, sondern vielmehr aus privaten Gründen ihren Hauptwohnsitz in eine andere Stadt verlegt und die alte Hauptwohnung als Zweitwohnung am Arbeitsort behalten haben. Beispiel: Ein Arbeitnehmer zieht in einer anderen Stadt als dem Arbeitsort mit einer neuen Partnerin zusammen, behält aber die bisherige Wohnung am Arbeitsort aus beruflichen Gründen. Bisher wurde diese Konstellation nicht als doppelte Haushaltsführung anerkannt, da der Hauptwohnsitz aus privaten Gründen verlegt worden sei. Nach der neuen Rechtsprechung ist auch bei Wegverlegung des Hauptwohnsitzes eine doppelte Haushaltsführung anzuerkennen: Entscheidend ist nur, dass am Arbeitsort aus beruflichen Gründen eine weitere Wohnung unterhalten wird. Bei dieser muss es sich nicht um eine neu bezogene Wohnung handeln (BFH, Az. VI R 23/07 und Az. VI R 58/06, Urteil vom 05.03.2009).

    Der Bundesfinanzhof hat am 28.03.2012 entschieden, dass eine doppelte Haushaltsführung auch dann steuerlich anerkannt werden kann, wenn ein Arbeitnehmer seinen Hauptwohnsitz am Wohnort seiner Familie hat (Ehefrau und gemeinsame Kinder), jedoch an seinem Arbeitsort eine Wohnung unterhält, in der er während der Woche mit seiner Freundin und deren Kindern zusammen lebt. Das Finanzamt hatte hier eine private Veranlassung der Zweitwohnung gesehen. Der Mann war jedoch an den Wochenenden weiterhin zu seiner (Erst-)Familie nach Hause gefahren; sein Lebensmittelpunkt befand sich laut Gericht noch am Hauptwohnsitz, und der Anlass für die Begründung des Zweitwohnsitzes war die Übernahme einer leitenden Tätigkeit für seinen Arbeitgeber in der anderen Stadt gewesen (BFH, Urteil vom 28.03.2012, Az. VI R 25/11). Der BFH stellte hier allein auf berufliche Veranlassung der Wohnung und Lebensmittelpunkt ab – mit wem der Steuerpflichtige am Zweitwohnsitz aus welchem Grund zusammen wohne, müsse außer Betracht bleiben.

    Ab 01.01.2014 gelten neue Voraussetzungen: Der Arbeitnehmer muss an seinem Hauptwohnsitz einen eigenen Hausstand unterhalten, das heißt, er muss eine Wohnung innehaben sowie eine finanzielle Beteiligung an den Kosten der Lebensführung leisten. Diese sollte bei mindestens 10 Prozent liegen. Dies betrifft vor allem Kinder, die noch im Haushalt der Eltern gemeldet sind. Hier wird die doppelte Haushaltsführung dann nicht mehr anerkannt, wenn die oben angegebenen Voraussetzungen nicht vorliegen. Auch bei einer Einliegerwohnung im Haus der Eltern wird die doppelte Haushaltsführung nicht mehr anerkannt, wenn die Wohnung umsonst und ohne Beteiligung an der Familienkasse genutzt wird.

    Der Abzug der Unterkunftskosten am Beschäftigungsort im Inland wird auf 1.000 Euro pro Monat begrenzt, auf die Größe der Wohnung kommt es nach Inkrafttreten der Neuregelung nicht mehr an. Der Höchstbetrag beinhaltet alle für die Unterkunft anfallenden Aufwendungen.
    Nach § 652 BGB steht einem Makler dann Provision zu, wenn infolge seiner Maklertätigkeit ein Vertrag zustande kommt. Dabei kann diese Tätigkeit sowohl im Nachweis einer Vertragsabschlussgelegenheit, als auch in der Vertragsvermittlung bestehen. Daraus kann sich für den Auftraggeber eine prekäre Situation ergeben. Lässt er sich nämlich gegen Provisionsversprechen eine Kaufimmobilie nachweisen und nimmt er in der Folge die Dienste eines anderen Maklers in Bezug auf diese Immobilie ebenfalls gegen Provisionsversprechen in Anspruch, dann erwerben beide Makler einen Provisionsanspruch, wenn es zum Vertragsabschluss kommt. Der Kunde muss zweimal zahlen. Beide Makler haben durch ihre jeweilige Leistung zum Vertragsabschluss beigetragen. Nach der Rechtsprechung muss die Maklertätigkeit nicht allein ursächlich sein. Mitursächlichkeit genügt.

    Makler können im Rahmen ihrer Geschäftsbedingungen die Einschaltung eines zweiten Maklers ausschließen. In der Praxis ist das aber selten der Fall. Hier ist der Gesetzgeber gefordert.
    Auch im Mietrecht gibt es – wenn auch seltener – das Problem der "Überbuchung": Ein Vermieter möchte auf Nummer sicher gehen und schließt mit zwei Mietinteressenten Verträge ab.
    Die Rechtslage in einem solchen Fall ist eindeutig: Der Vermieter kann sich aussuchen, wen er am Ende einziehen lässt. Beide Mietverträge sind wirksam und gleichrangig. Allerdings sollten Vermieter sich trotzdem vor solchem Geschäftsgebaren hüten: Eine Doppelvermietung führt zu Mietminderungs- und Schadenersatzansprüchen des verhinderten Mieters nach §§ 536 Abs.3, 536 a BGB.
    Der Mieter muss natürlich für die Wohnung, die er wegen Vertragsabschluss mit einem anderen Mieter nicht beziehen kann, auch keine Miete bezahlen – er kann und sollte eine Mietminderung um 100% erklären. Dies gilt unabhängig davon, was im Kleingedruckten des Mietvertrages steht.
    Der verhinderte Mieter kann darüber hinaus auch Schadenersatz verlangen, z. B. für eine vergeblich aufgewendete Maklerprovision oder andere Kosten, die ihm infolge des nicht stattgefundenen Einzugs entstehen.
    Beim Dorf handelt es sich um eine landwirtschaftlich vorgeprägte politische Gemeinde bzw. einen landwirtschaftlich vorgeprägten Teil einer politischen Gemeinde. Bauplanungsrechtlich dient das Dorfgebiet vor allem land- und forstwirtschaftlichen Betrieben und dem Wohnen. Hinzu treten Kleinsiedlungen und landwirtschaftliche Nebenerwerbstellen.

    Charakteristisch für ein Dorfgebiet sind aber auch Betriebe zur Verarbeitung und Sammlung land- und forstwirtschaftlicher Erzeugnisse (Molkereien und Mühlen), Einzelhandelsbetriebe, Dorfwirtschaften, Handwerksbetriebe und Gartenbaubetriebe.

    Es gibt unterschiedliche Siedlungsstrukturen. Das Reihendorf findet man entlang von Straßen und in Tälern. Es hat keine Seitenausläufer. Die Äcker beziehungsweise Wiesen schließen an die Höfe an. Im Gegensatz zum Zeilendorf weist das oft sehr weit reichende Reihendorf Siedlungslücken auf und ähnelt einer Streusiedlung, mit der Einschränkung, dass sie in einer Richtung verläuft. Die strengste Form linear angelegter Dorfsiedlungen zeigt sich im Liniendorf mit seiner einheitlichen Bauweise. Im Gegensatz zum einreihig angelegten Zeilendorf sind Straßendörfer doppelzeilig angelegte Dörfer.

    Im Gegensatz dazu steht das Platzdorf, dessen Kennzeichen der zentral gelegene Dorfplatz mit der Kirche als Mittelpunkt ist. Ähnlich angelegt sind auch Haufendörfer, die sich aus einem Einzelhof über einen Weiler durch Zubauten oder Zusammenwachsen von zwei oder drei Weilern entwickelt haben und unregelmäßige Gebäudegrößen aufweisen.

    Die soziale Schichtung eines Dorfes hat sich im letzten Jahrhundert stark verändert. Von einer ausgeprägten Rangordnung der Bauern nach Hofgröße (vom Großbauern bis hinab zum Kleinhäusler) vor noch hundert Jahren entwickelte sich durch das Aussterben des Hofgesindes, die geringer gewordene Attraktivität bäuerlichen Erwerbslebens und dem Einzug hoch entwickelter Techniken eine individualistische Dorfgesellschaft mit weniger Reibungsflächen und einem ausgeprägten Gemeinsinn. Der Bauernanteil an der Bevölkerung hat sich zudem kontinuierlich verringert.
    Dorfgebiet bezeichnet eine der Baunutzungsarten des Bauplanungsrechts, die im Rahmen der Bauleitplanung von der Gemeinde dargestellt oder festgesetzt werden können. Wird durch einen Bebauungsplan ein Dorfgebiet festgesetzt, muss jeder, der im Geltungsbereich des Bebauungsplanes ein Baugrundstück erwerben will, davon ausgehen, dass es neben der Wohnnutzung vor allem auch der Unterbringung von land- und forstwirtschaftlichen Betrieben dient. Auf deren Belange ist besondere Rücksicht zu nehmen. Die Bewohner müssen also in Kauf nehmen, dass sich aus dieser Nutzungsart für Landwirtschaftsbetriebe typische Geruchsimmissionen im Bereich der Viehzucht ergeben können. Insoweit ist der Schutz des Wohnens stärker eingeschränkt als in Wohngebieten.

    Im Einzelnen sind neben land- und forstwirtschaftlichen Betrieben und Wohngebäuden auch Kleinsiedlungen mit Nutzgärten und landwirtschaftlichen Nebenerwerbsstellen, zulässig. Ebenso sind zulässig Betriebe, die land- und forstwirtschaftliche Erzeugnisse verarbeiten, Einzelhandelsbetriebe, Gartenbaubetriebe, Schank und Speisewirtschaften, Gasthäuser zur Beherbergung, sonstige Gewerbebetriebe sowie Tankstellen.

    Hinzu kommen Gebäude bzw. Anlagen der örtlichen Verwaltung, Kirchen, kulturelle Einrichtungen und Anlagen für soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke. Ausnahmsweise können auch Vergnügungsstätten (z.B. Diskotheken) zugelassen werden.

    Bebauungspläne für Dorfgebiete werden heute nur noch in Gegenden mit starkem Wachstum ausgewiesen. In der Regel begnügen sich die Dorfgemeinden mit der Ausweisung von Mischbauflächen im Flächennutzungsplan. Es handelt sich dann um Flächen des Innenbereichs, für deren Bebauung als Orientierungsgrundlage die Umgebungsbebauung dient. Insofern kann man auch von einem "faktischen Dorfgebiet" sprechen.
    Abkürzung für: Deutsche Public Relations Gesellschaft
    Die Drahtputzwand ist eine Wandkonstruktion, die häufig bei leichten Trennwänden anzutreffen ist. Drahtputzwände bestehen typischerweise aus einem Traggerüst aus kreuzweise verlegtem Rundstahl mit einem daran befestigten Drahtgewebe, das als Putzträger dient. Eine der bekanntesten Arten der Drahtputzwand ist die Rabitzwand.
    Drainage (Dränung) bezeichnet die Entwässerung von Bodenschichten durch ein meist in 80 bis 180 cm Tiefe verlegtes System von Rohren mit 4 bis 20 cm Durchmesser. Sie leiten das Sickerwasser in das Kanalsystem ein. Es handelt sich dabei um gelochte Betonrohre oder geschlitzte Kunststoff-Dränrohre. Dränleitungen müssen ein bestimmtes Gefälle haben und kontrollier- und spülbar sein.
    Der Drehfensterflügel ist seitlich am Fensterrahmen angeschlagen. Beim Öffnen wird der Fensterflügel vertikal gedreht.
    Bei einem Drehkippfenster werden zwei Öffnungsarten vereint: der Dreh- und der Kippmechanismus. Der Drehkippfensterflügel ist an drei Punkten am Fensterrahmen angeschlagen: unten an zwei und seitlich an einem Punkt. Diese drei flexiblen Befestigungspunkte werden um den Fenstergriff ergänzt.

    Durch die veränderte Stellung des Fenstergriffes lässt sich der Drehkippfensterflügel sowohl vertikal drehend oder von oben horizontal in den Raum kippend öffnen. Die gängigsten Wohnraumfenster sind Drehkippfenster.
    Drehtüren werden gern in öffentlichen Gebäuden als Windschleuse eingesetzt. Vier kreuzförmige (oder zwei durchgängige, miteinander gekreuzte) Türblätter, verbunden mit einer mittleren Drehachse drehen sich in einem passgenauen, zylinderförmigen Bau. Die Türblätter riegeln die zwei gegenüberliegenden Durchgänge voneinander ab, so dass keine Zugluft in das Gebäude dringen kann.
    Immobilienanleger, die innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien ab dem Anschaffungszeitpunkt am offenen Markt verkaufen, werden als "gewerbliche Grundstückshändler" eingestuft, wenn ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen Errichtung, Erwerb oder einer etwaigen Modernisierung und dem Verkauf besteht. Wenn ein derartiger Zusammenhang nicht besteht, muss immer noch darauf geachtet werden, dass der Verkauf weiterer Objekte nach Ablauf der fünf Jahre bis zu insgesamt 10 Jahre zum Umschlag von der privaten Vermögensverwaltung in den gewerblichen Grundstückshandel führen kann. Wichtig ist dabei die Frage, ob in einem solchen Fall der Schluss gezogen werden kann, dass zum Zeitpunkt des Erwerbs, der Errichtung oder Modernisierung die Veräußerungsabsicht bereits bestand. Die Beurteilung der Gewerblichkeit setzt allerdings nicht beim Erwerb, sondern bei der Veräußerung an. Allein der Erwerb führt nie zum gewerblichen Grundstückshandel. Die fatale Folge eines Umschlages von der privaten Vermögensverwaltung in den gewerblichen Grundstückshandel ist die, dass die Verkaufserlöse einkommensteuerlich wie Einnahmen aus dem Gewerbebetrieb behandelt werden und darüber hinaus die erzielten Gewinne der Gewerbesteuer unterliegen. Zu den Objekten, die das Finanzamt berücksichtigt, zählen Häuser, Wohnungen und Grundstücke aber auch Garagen und Stellplätze sowie Miteigentumsanteile an Immobilien.

    Als Objekte gelten auch Beteiligungen an Grundstücksgesellschaften, wie z.B. geschlossenen Immobilienfonds. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass der Gesellschafter an der jeweiligen Fondsgesellschaft zu mindestens 10% beteiligt ist oder der Verkehrswert des Fondsanteils oder des Anteils an der veräußerten Fondsimmobilie (bei Veräußerungen durch die Fondsgesellschaft) bei einer Beteiligung von weniger als 10% mehr als 250.000 Euro beträgt.

    Werden drei Objekte an einen Interessenten in einem Akt verkauft, ist damit die Drei-Objekte-Grenze bereits erreicht. Da die Materie für den Laien schwer durchschaubar ist, sollte vor jedem Verkauf eines dritten Objektes innerhalb des Fünfjahres-Zeitraumes ein versierter Steuerberater konsultiert werden.
    Als Drempel (oder "Kniestock") wird die Außenwandhöhe zwischen der obersten Geschossdecke und dem zur Vergrößerung des Dachraumes angehobenen Dach bezeichnet. Wie hoch dieser Abstand sein darf, ist vielfach in einem Bebauungsplan vorgeschrieben oder durch die umliegende Bebauung vorgegeben. Allerdings besteht häufig die Möglichkeit, im Wege der Befreiung eine Erhöhung des Drempels zu erreichen. Der besondere Vorteil besteht darin, dass bei einem ausbaufähigen Dachgeschoss auf diese Weise ohne große Zusatzkosten eine Erweiterung der Wohnfläche erreicht werden kann. Ohne einen Drempel trifft das Dach direkt auf die Obergeschossdecke, was die Wohnfläche reduziert. Der Flächengewinn ist umso größer, je höher der Drempel und je steiler die Dachschrägen sind.

    Bei der Berechnung der Wohnfläche werden die Flächenteile, bei denen die lichte Höhe weniger als einen Meter beträgt, gar nicht gerechnet und bei lichten Höhen zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte. Erst Raumteile mit lichten Höhen ab zwei Metern werden voll in die Wohnflächenberechnung einbezogen.
    Der Begriff Drittmittel bezeichnet im Mietrecht finanzielle Mittel für eine Modernisierung der Mietwohnung, die nicht vom Vermieter selbst aufgebracht werden. Darunter fallen laut § 559a BGB Beträge, die vom Mieter getragen werden, die ein anderer für den Mieter übernimmt oder Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten. An dieser Stelle werden vom Gesetzgeber nur Zuschüsse, aber nicht Darlehen genannt. Gemeint sind verlorene, nicht rückzahlbare Zuschüsse. Die genannten Drittmittel müssen aus den Modernisierungskosten herausgerechnet werden, um die der Vermieter die Miete anteilig erhöhen darf.

    Häufig stellt sich bei Modernisierungen zur Energieeinsparung die Frage, wie mit den zinsvergünstigten Darlehen aus öffentlichen Mitteln bei einer Mieterhöhung wegen Modernisierung zu verfahren ist. § 559a BGB ordnet an, dass in solchen Fällen der Betrag der Mieterhöhung um den Jahresbetrag der Zinsvergünstigung reduziert werden muss.

    Der Jahresbetrag der Zinsvergünstigung errechnet sich aus dem Unterschied zwischen dem ermäßigten und dem marktüblichen Zinssatz für den Darlehensbetrag. Dabei ist der marktübliche Zinssatz für erstrangige Hypotheken zum Zeitpunkt der Beendigung der Modernisierungsmaßnahme zu verwenden.

    Wie Darlehen aus öffentlichen Haushalten werden auch Darlehen des Mieters an den Vermieter, Mietvorauszahlungen oder von Dritten – etwa Verwandten – für den Mieter erbrachte Leistungen für die Baumaßnahmen behandelt. Geldmittel der Finanzierungsinstitute des Bundes oder der Länder gelten ebenfalls als Mittel aus öffentlichen Haushalten.

    Ist nicht zu klären, in welcher Höhe Zuschüsse oder Darlehen für die Finanzierung einer Modernisierungsmaßnahme für die einzelnen Wohneinheiten genutzt worden sind, sind deren Beträge bzw. Zinsen nach dem Verhältnis der für die einzelnen Wohnungen aufgewendeten Kosten aufzuteilen. Können den einzelnen Wohnungen keine konkreten Kostenanteile zugeordnet werden, empfiehlt sich eine Aufteilung nach der Wohnfläche.

    Die Vorschrift des § 559a BGB kann nicht durch vertragliche Absprachen zu Ungunsten des Mieters abweichend geregelt werden.
    Als Drittverwendungsfähigkeit wird die Eigenschaft einer Immobilie bezeichnet, nach Ausfall eines Mieters ohne größere Veränderungen von einem anderen Mieter genutzt werden zu können.

    Die Drittverwendungsfähigkeit hängt in starkem Maße mit der Nutzungsart zusammen. Je mehr eine Immobilie auf die spezifischen Bedürfnisse eines bestimmten Nutzers zugeschnitten ist, desto geringer ist normalerweise ihre Drittverwendungsfähigkeit.

    Büroimmobilien haben beispielsweise eine relativ große Drittverwendungsfähigkeit, weil sich frei werdende Flächen meist ohne weiteres oder mit relativ geringem Aufwand an andere Nutzer vermieten lassen. Dagegen sind Spezial- oder Betreiberimmobilien – wie etwa eine Schwimmhalle oder ein Seniorenheim – in der Regel nur bedingt drittverwendungsfähig.

    Eine geringe Drittverwendungsfähigkeit ist mit Risiken verbunden, die zum einen aus Sicht eines Investors höhere Anforderungen an die Rendite begründen und zum anderen durch entsprechende Rückstellungen abgesichert werden sollten.
    Handelt ein Mieter im Hausflur mit harten Drogen, stellt dies einen Grund für eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses dar. Das Amtsgericht Pinneberg entschied am 29.08.2002, dass durch den Handel eines Mieters mit Heroin die Interessen der gesamten Hausgemeinschaft verletzt würden. Seine Aktivitäten machten das Haus zu einem Anziehungspunkt für die Drogenszene und gefährdeten insbesondere im Haus wohnende Jugendliche. Weder der Vermieter noch die übrigen Mieter müssten dies hinnehmen (Az. 68 C 23/02).

    Zerstört die Polizei im Rahmen einer richterlich angeordneten Hausdurchsuchung eine Wohnungseingangstür, kann der Vermieter Schadensersatzansprüche gegen den Mieter haben. Allerdings nur dann, wenn dessen Verhalten Anlass zu der Durchsuchung gegeben hat. Der Bundesgerichtshof lehnte einen solchen Anspruch gegen einen Mieter ab, bei dem eine Durchsuchung wegen des Verdachts auf Handel mit Betäubungsmitteln stattgefunden hatte. Gefunden wurden lediglich 26 Gramm Marihuana zum Eigenkonsum. Der Mieter wurde rechtskräftig vom Vorwurf des Handeltreibens freigesprochen, aber wegen Drogenbesitzes verurteilt. Der BGH erklärte, dass es hier an einem Ursachenzusammenhang zwischen der Verletzung mietvertraglicher Sorgfaltspflichten (Aufbewahrung illegaler Drogen in der Wohnung) und dem Schaden (aufgebrochener Tür wegen Verdachts auf Drogenhandel) fehle. Denn gehandelt habe der Mieter nicht, und die Tür wäre auch aufgebrochen worden, wenn er seinen Eigenvorrat nicht in der Wohnung gehabt hätte (Urteil vom 14. Dezember 2016, Az. VIII ZR 49/16).

    Dem Vermieter steht jedoch nach einem anderen Urteil des Bundesgerichtshofes in solchen Fällen ein Schadensersatzanspruch gegen die Polizei bzw. das jeweilige Bundesland als deren Dienstherrn zu. Im damaligen Verfahren hatte ein Sondereinsatzkommando sich durch ein Fenster gewaltsam Zutritt verschafft, da der Mieter des Drogenhandels verdächtigt wurde. Es handelt sich dabei um einen Anspruch aus einem sogenannten "enteignenden Eingriff." Dieser Anspruch scheidet nur dann aus, wenn der Vermieter gewusst hat, dass in der Wohnung Straftaten stattfinden bzw. Drogen oder Diebesgut verstaut werden. Vermietet er trotz dieses Wissens oder hält er das Mietverhältnis trotzdem aufrecht, kann er keine Ansprüche gegen das Land geltend machen (BGH, Urteil vom 14. März 2013, Az. III ZR 253/12).
    Eine Druckbelüftungsanlage dient dazu, im Brandfall Rauch aus Fluchtwegen wie Fluren und Treppenhäusern zu entfernen, damit sich Menschen in Sicherheit bringen können. Sie erzeugt in bestimmten Räumen insbesondere bei Hochhäusern (Sicherheitstreppenhäusern, Schächten und Vorräumen von Feuerwehraufzügen) einen Überdruck, der den Rauch abhält. Die Auslösung der Druckbelüftungsanlage wird in der Regel automatisch durch eine Brandmeldeanlage vorgenommen.

    Der Brandschutz bei Hochhäusern ist in verschiedenen Bundesländern in Hochhaus-Richtlinien geregelt. Es gibt dazu eine Muster-Hochhaus-Richtlinie, die in einigen Ländern übernommen wurde.
    Abkürzung für: Deutscher Siedlerbund e. V. Gesamtverband für Haus- und Wohneigentum
    Abkürzung für: Denkmalschutzgesetz
    Abkürzung für: Deutscher Städtetag
    Abkürzung für: Deutsches Steuerrecht
    Abkürzung für: Dachterrasse
    Ursprünglich war die Due Diligence eine aus der Unternehmenstransaktionspraxis (An- und Verkauf von Unternehmen) hervorgegangene Methode, die zuerst im angelsächsischen Raum und zunehmend auch in Deutschland auf andere Wirtschaftsbereiche, insbesondere bei Immobilientransaktionen, adaptiert wurde. Dabei spielten grenzüberschreitende internationale Transaktionen und Investitionen, die zu einer Internationalisierung von Investmentmethoden führten, eine gewichtige Rolle.

    Sie ist ein modulares Analyseinstrument, in deren Prozess Informationen über die öffentlich-rechtlichen, privatrechtlichen, steuerrechtlichen, baulichen, gebäudetechnischen, umwelttechnischen und wirtschaftlichen Eigenschaften der betreffenden Immobilien eingeholt werden. Nach den Kriterien einer ordentlichen Geschäftsführung müssen unter Berücksichtigung des zeitlichen Rahmens, gewisser Informationspräferenzen und der Personal- und Opportunitätskosten gezielt diejenigen Informationen gesammelt werden, die nach Analyse und Abwägung der objektimmanenten Chancen und Risiken, der Stärken und Schwächen maßgeblich für eine Kaufpreisfindung notwendig sind. Sie bietet die Möglichkeit einer objektivierten Entscheidungsgrundlage.

    Die Due Diligence Real Estate erleichtert nicht nur die Kaufpreisverhandlungen mittels Analyse bestehender Probleme, Schließung von Informationslücken und Verminderung von Informationsasymmetrien, sie ist auch eine sehr gute Grundlage, um bestehende Risiken durch vertragliche Garantievereinbarungen abzusichern, den Transaktionsgegenstand durch die gestiegene Informationslage in die eigene Unternehmensgesellschaft einzugliedern sowie die Notwendigkeit postvertraglicher gerichtlicher Auseinandersetzungen zu minimieren.
    Bei einer vermieterseitigen Modernisierung der Mietwohnung unterscheidet man zwischen zwei Alternativen:

  • Erhaltungsarbeiten an der Mietsache (zum Beispiel Abdichten des Daches),
  • Modernisierungsmaßnahmen (zum Beispiel Wärmedämmung, neue Heizung, Dachgeschossausbau).
    Im Zuge der Mietrechtsreform wurden mit Wirkung ab 1. Mai 2013 verschiedene Änderungen der bisherigen Rechtslage umgesetzt.

    Erhaltungsmaßnahmen:
    Der Mieter hat zur Erhaltung der Mietsache erforderliche Arbeiten zu dulden. Die entsprechende Regelung findet sich nun nicht mehr in § 554 Abs. 1, sondern in § 555a Abs. 1 BGB. Diese Vorschrift definiert Erhaltungsmaßnahmen als Maßnahmen, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind.

    Nicht nur Modernisierungs-, sondern auch Erhaltungsmaßnahmen sind nach neuer Rechtslage dem Mieter rechtzeitig zuvor anzukündigen. Ausnahmen: Die Einwirkung auf die Mietsache ist nur unwesentlich oder die sofortige Durchführung ist zwingend erforderlich.

    Hat der Mieter im Rahmen der Erhaltungsmaßnahmen Aufwendungen zu tätigen, muss der Vermieter diese in angemessenem Rahmen ersetzen. Auch ein Vorschuss kann gefordert werden (§ 555a Abs. 4). Abweichende Regelungen per Mietvertrag sind nicht möglich.

    Modernisierungsmaßnahmen:
    Nach § 555d Abs. 1 hat der Mieter auch Modernisierungsmaßnahmen generell zu dulden. Als solche gelten

    Bauliche Veränderungen
    • durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),
    • durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird (keine energetische Modernisierung),
    • durch die der Wasserverbrauch nachhaltig verringert wird,
    • durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,
    • durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,
    • die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen sind, oder
    • durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.


    Ankündigung der Modernisierung:

    Plant der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen, muss er dies dem Mieter spätestens drei Monate vor deren Beginn in Textform mitteilen. Die Pflicht entfällt, wenn mit den Maßnahmen nur unerhebliche Einwirkungen auf die Mietsache beziehungsweise unerhebliche Mieterhöhungen verbunden sind. Die Mitteilung muss folgende Angaben enthalten:

    • Art und Umfang der Maßnahme in wesentlichen Zügen,
    • geplanter Beginn der Arbeiten,
    • voraussichtliche Dauer,
    • zu erwartende Mieterhöhung und voraussichtliche künftige Betriebskosten.


    Hinsichtlich der energetischen Qualität von Bauteilen reicht es dabei aus, wenn auf allgemein anerkannte Pauschalwerte zurückgegriffen wird. Sachverständigengutachten sind hier nicht erforderlich.

    Zusätzlich soll der Vermieter den Mieter in der Ankündigung auch auf Form und Frist des Härtefalleinwands nach § 555d Abs. 3 BGB hinweisen.

    Die Mitteilung gibt dem Mieter allerdings ein Sonderkündigungsrecht: Er kann bis zum Ende des Monats, der auf den Zugang der Mitteilung folgt, außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Kein Sonderkündigungsrecht hat der Mieter bei Maßnahmen, die sich kaum auf die Mietwohnung auswirken oder die nur zu einer geringen Mieterhöhung führen.

    Bei einer fehlerhaften Ankündigung der Modernisierung muss der Mieter diese nicht dulden. Sollen zum Beispiel Nachtspeicheröfen gegen eine Gasetagenheizung ausgetauscht werden, muss dem Mieter mitgeteilt werden, in welchen Räumen welche Heizkörper installiert werden sollen. Hat der Vermieter in einer Modernisierungsankündigung unzureichende Angaben zu Art und Umfang der beabsichtigten Arbeiten gemacht, kann er diese nicht im Rahmen des Gerichtsprozesses nachliefern, in dem über die Duldungspflicht des Mieters gestritten wird (AG Berlin Mitte, Urteil vom 23.01.2013, Az. 21 C 302/12).

    Keine Duldungspflicht:

    Die Pflicht zur Duldung von Modernisierungsmaßnahmen entfällt, wenn sie für den Mieter selbst, seine Familie oder andere Haushaltsangehörige auch bei Berücksichtigung der Interessen von Vermieter und anderen Mietern sowie von Belangen der Energieeinsparung und des Klimaschutzes eine unzumutbare Härte bedeuten würden. Dabei bleiben an dieser Stelle die voraussichtliche Mieterhöhung und die voraussichtlichen neuen Betriebskosten außer Betracht, diese sind erst bei der Mieterhöhung selbst zu berücksichtigen.

    Beispiele für Härtefälle:
    In eine Zweizimmer-Wohnung wird ein neues Bad eingebaut, dadurch wird sie zur Einzimmer-Wohnung; eine Wohnung ist wochenlang nicht nutzbar, ein Hotelaufenthalt wird erforderlich.

    Umstände, die einen Härtefall hinsichtlich Duldung oder Mieterhöhung begründen, muss der Mieter dem Vermieter bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, mitteilen. Diese Mitteilung muss in Textform stattfinden. Der Mieter kann die Begründung allerdings auch noch nach Fristablauf liefern, wenn er daran zuvor durch Umstände gehindert wurde, für die er nichts konnte. Er muss dann allerdings zusätzlich auch die Verzögerung begründen. Geht es um eine Härte hinsichtlich der Mieterhöhung, müssen die Umstände bis zum Beginn der Modernisierungsmaßnahme mitgeteilt werden – sonst sind sie unbeachtlich.

    Vermieter müssen darauf achten, in der Modernisierungsankündigung auf Form und Frist des Härtefalleinwands hinzuweisen. Unterbleibt der Hinweis, muss sich der Mieter nicht an diese Form und Frist halten. Spätester Zeitpunkt für seine Einwände ist jedoch der Beginn der Modernisierungsmaßnahme (§ 555d Abs. 5 BGB).

    Vermieter und Mieter können im laufenden Mietverhältnis in begrenzter Form vertragliche Absprachen über Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen treffen. Zwar sind die oben geschilderten Regelungen nicht vertraglich abänderbar; geregelt werden können jedoch die zeitliche und technische Durchführung der Maßnahmen, Gewährleistungsrechte und Aufwendungsersatzansprüche des Mieters sowie die zukünftige Miethöhe (§ 555f BGB).

    Hat der Mieter zuvor auf eigene Kosten mit Zustimmung des Vermieters eine Modernisierungsmaßnahme durchgeführt, kann der Vermieter nicht noch einmal die Duldung einer ähnlichen Maßnahme fordern. So entschied der BGH erneut am 20.06.2012, Az. VIII ZR 110/11. Es kommt bei der Duldungspflicht nach diesem Urteil auf den tatsächlichen Wohnungszustand an: Ist momentan eine mit Zustimmung des Vermieters vom Mieter installierte Gasetagenheizung verbaut, besteht keine Duldungspflicht des Mieters für den Einbau einer Gaszentralheizung. Ob vermieterseitig früher nur Kohleöfen vorhanden waren, spielt dabei keine Rolle.

    Der Bundesgerichtshof hat am 4.3.2009 entschieden (Az. VIII ZR 110/08), dass der Mieter auch zur Duldung von baulichen Maßnahmen verpflichtet ist, die der Vermieter aufgrund einer behördlichen Anordnung oder rechtlichen Verpflichtung durchführen muss. Im verhandelten Fall hatte der Bezirksschornsteinfeger festgestellt, dass die Gaseinzelöfen in den Wohnungen eines Mehrfamilienhauses nicht mehr die Abgasgrenzwerte einhielten. Die zuständige Behörde forderte den Vermieter zum Einbau einer neuen Heizanlage auf. Der Vermieter kam dem nach. Eine Mietpartei verweigerte jedoch den Anschluss an die neue Zentralheizung und verweigerte den Handwerkern den Zutritt. Der BGH entschied, dass bei Baumaßnahmen aufgrund behördlicher Anordnungen nicht die oben dargestellte Mitteilungspflicht beachtet werden muss. Die Duldungspflicht des Mieters ergibt sich hier nicht aus der üblichen Vorschrift des Mietrechts (§ 554 BGB), sondern aus dem Grundsatz von Treu und Glauben. Wie lange vorher der Vermieter die Maßnahme ankündigen muss, hängt nach dem Gericht vom Einzelfall ab – etwa von der Dringlichkeit der Arbeiten. Die Mieter hatten im vorliegenden Fall einen Grundriss mit genauer Lage der neuen Heizungsrohre erhalten und die Möglichkeit gehabt, selbst einen Termin für die Arbeiten in ihrer Wohnung vorzuschlagen. Dies hatten sie bis zur Klage knapp ein Jahr lang verweigert.
    • Eine Duldungsvollmacht besteht dann, wenn jemand weiß und duldet, dass ein anderer in seinem Namen wie ein Bevollmächtigter auftritt, ohne jedoch tatsächlich bevollmächtigt zu sein. Er muss dann das Handeln des in Wahrheit nicht Bevollmächtigten gegen sich gelten lassen. Schließt dieser in seinem Namen einen Vertrag ab, muss sich der Vertretene Dritten gegenüber also daran halten – auch wenn er diesen Vertrag nicht wollte. Duldet er etwa, dass ein Unberechtigter für ihn Geschäfte abschließt, weil er davon ausgeht, dass dies lohnende Abschlüsse sein werden, kann er nicht die Verwirklichung eines einzelnen unwirtschaftlichen Vertrages einfach unterlassen – er ist an den Vertragsabschluss gebunden.

    Voraussetzungen dafür sind unter anderem, dass der angebliche Bevollmächtigte nach außen hin wie ein Bevollmächtigter auftritt und dass der Dritte nicht weiß, dass in Wahrheit keine Vollmacht existiert.
    Eine Dunstabzugshaube entfernt beim Kochen entstehende Gerüche. Es gibt zwei unterschiedliche Gerätetypen: Umluftsysteme und Abluftsysteme. Beim Umluftsystem wird die Raumluft im Gerät gefiltert und dann wieder in den Raum geleitet. Beim Abluftsystem wird die geruchsbelastete Luft nach draußen abgeleitet, wobei jedoch Fettpartikel ausgefiltert werden. Bei letzterem System ist ein Mauerdurchbruch erforderlich. Der Vorteil einer Dunstabzugshaube gegenüber dem herkömmlichen Lüften besteht darin, dass Fettpartikel auf kürzestem Wege beseitigt werden, ohne sich auf dem Weg zum Fenster an Wänden und Mobiliar festsetzen und einen Schmierfilm bilden zu können. Moderne Dunstabzugshauben enthalten einen Edelstahlfilter, der in der Spülmaschine gereinigt werden kann. Bei älteren Geräten ist ein Filteraustausch erforderlich.

    Eine vermieterseitige Pflicht zur Ausstattung der Mietwohnung mit einer Dunstabzugshaube besteht nicht. Ebenso muss der Vermieter – zumindest bei Vorhandensein eines Fensters – nicht dafür sorgen, dass Mauerdurchbrüche oder Steckdosen an bestimmten Stellen geschaffen werden.

    Mieter dürfen grundsätzlich ihre Küche mit allen notwendigen Geräten ausstatten. Ist bei einer Dunstabzugshaube aber ein Mauerdurchbruch erforderlich, muss die Zustimmung des Vermieters eingeholt werden, da es sich um eine bauliche Veränderung handelt. Der Einbau einer Dunstabzugshaube zählt zu den Modernisierungsmaßnahmen, die den Wohnwert einer Wohnung nachhaltig erhöhen. Die entstehenden Kosten können daher im Rahmen einer Mieterhöhung wegen Modernisierung anteilig an den Mieter weitergegeben werden.

    Die Abluftöffnung einer Dunstabzugshaube direkt in einem gemeinschaftlich von zwei Wohnungseigentümern genutzten Durchgang zu installieren, ist nach dem Bayerischen Obersten Landesgericht unzulässig (Urteil vom 12.8.2004, Az. 2 ZBR 148/04).

    Ob eine Eigentümerversammlung per Mehrheitsbeschluss den Eigentümern gestatten kann, Mauerdurchbrüche mit Entlüftungsöffnungen bzw. Lüftungsgittern für Dunstabzugshauben zu schaffen, beurteilt die Rechtsprechung uneinheitlich. So wurde in einem Urteil des OLG München in der unregelmäßigen Anbringung von Lüftungsgittern an der Frontfassade eine Verschandelung der Fassade gesehen. Zusätzlich würden andere Eigentümer durch Küchengerüche belästigt. Der Beschluss sei ungültig (Urteil vom 4.7.2005, Az. 32 Wx 43/05). Das Oberlandesgericht Celle hat dagegen einige Jahre zuvor entschieden, dass eine derartige Mehrheitsentscheidung der Eigentümer nicht zu beanstanden sei. Mauerdurchbrüche in der Größe eines halben Klinkersteins würden das Aussehen der Fassade nicht beeinträchtigen; Küchengerüche würden auch bei geöffnetem Fenster nach oben hin abziehen und seien von den Nachbarn hinzunehmen (Urteil vom 8.10.1998, Az. 4 W 152/98).
    Die vielfältigen Luftverunreinigungen aus Industrie, Verkehr und Hausheizungen führen zu einer Trübung der Atmosphäre mit Ausbildung einer Dunstglocke über der Stadt. Da die Luftverunreinigungen vor allem im Winter anfallen, ergibt sich besonders in der kalten Jahreszeit eine Abschwächung der Sonnenstrahlung. Im Allgemeinen mindert die Dunstglocke die Globalstrahlung gegenüber der unbeeinflussten Strahlung um 10 bis 20 Prozent. Die Luftverunreinigung folgt einem täglichen Gang mit raschem Anstieg am Vormittag, einem vorübergehenden Rückgang am Mittag sowie in den frühen Nachmittagsstunden und einem nochmaligen Anstieg am späten Nachmittag und Abend. Die größte Luftverunreinigung ist im Lee bedeutender Emittenten. Sichtbar wird die Dunstglocke in der weißlich getrübten Himmelsfarbe über einer Großstadt, welche auf das durch die Kondensationskerne gestreute Sonnenlicht und den Wasserdampfgehalt der Luft zurückzuführen ist. Die Sonnenscheindauer nimmt deutlich ab.
    Unter einer Duplexgarage versteht man eine Garage für zwei PKW, die platzsparend übereinander geparkt sind. Die Nutzung erfolgt mit Hilfe eines Hydrauliksystems, welches die Fahrzeuge auf Knopfdruck herauf- oder herunterfährt.

    Duplexsysteme sind in größeren Tiefgaragenbauten üblich, können aber genauso in die Garage eines Zweifamilienhauses eingebaut werden.

    Zu Gerichtsprozessen um Duplexgaragen kommt es manchmal, weil beim Betätigen des Mechanismus ein Fahrzeug beschädigt wird. So entschied das Amtsgericht München (Urteil vom 25.05.2007, Az. 271 C 3012/07) gegen einen Schadenersatzanspruch des KfZ-Halters, weil dieser selbst sein Auto (SUV mit Überhöhe) unsachgemäß in einer Duplex-Garage geparkt hatte, so dass es beim Bedienen der Anlage durch einen Nachbarn beschädigt wurde.

    Einem anderen Urteil zufolge haben Motorräder in Duplex-Garagen mangels Standfestigkeit nichts verloren – bei Beschädigungen infolge Herauf- oder Herunterfahrens hat der Halter in der Regel seinen Schaden selbst zu tragen (Urteil des AG München vom 03.08.2007, Az. 282 C 8621/07).

    Vermieter von Duplex-Garagen müssen durch Hinweisschilder auf Gefahren aufmerksam machen und ausreichende Bedienungsanleitungen aufhängen bzw. zur Verfügung stellen. Vermieter müssen ferner auch darauf achten, ob die Garagen für Fahrzeuge aller Art (und Höhe) ausreichend Platz bieten – und ggf. die Mieter auf nicht ausreichende Platzverhältnisse aufmerksam machen. Bei Schäden besteht ansonsten die Gefahr einer Haftung (AG Düsseldorf, Urteil vom 05.10.2007, Az. 20 C 14522/06).
    Elektrisch betriebenes Gerät zur Wassererhitzung. Man unterscheidet hydraulisch und elektronisch gesteuerte Durchlauferhitzer. Es gibt Geräte für mehrere Abnahmestellen oder Kompaktgeräte für ein Waschbecken oder die Küchenspüle.

    Anders als Warmwasserspeicher oder auch die als Heißwasserbereiter bezeichneten Boiler, welche das Wasser vor dem Gebrauch erhitzen, arbeitet der Durchlauferhitzer erst dann, wenn tatsächlich heißes Wasser benötigt wird. Für die Bereitung von kochendem Wasser sind Durchlauferhitzer wenig geeignet.

    Durchlauferhitzer zeichnen sich durch eine besonders hohe Leistungsaufnahme aus. In vielen Altbauten ist zunächst ein Austausch der Wohnungs- oder Hausanschlussleitung am Stromnetz notwendig. Ungeeignete Leitungen können zu Schwelbränden führen. Besonders riskant ist der schlichte Einbau belastbarerer Sicherungen, die damit ihre Funktion verlieren.

    Da elektronische Durchlauferhitzer erheblich weniger Strom verbrauchen, empfiehlt sich ein Austausch von Altgeräten. In einigen Orten wird der Austausch sogar von den Stadtwerken finanziell bezuschusst.

    Der Durchlauferhitzer muss in einer Mietwohnung durch den Vermieter funktionsfähig gehalten werden. Hat der Mieter allerdings das Gerät beschädigt und der Vermieter kann dies beweisen, trägt der Mieter die Reparatur – oder Ersatzkosten. Etwaige Kosten für Reinigung und Wartung kann der Vermieter als Betriebskosten auf den Mieter umlegen. Eine pauschale Umlage (ohne konkrete Nennung und Begrenzung der Kosten) darf nach der Rechtsprechung im Mietvertrag nicht erfolgen (vergleiche BGH WM 92, 355).
    Im Falle der Durchschneidung von Waldbeständen bzw. Forstbetrieben, Obstbaubetrieben, landwirtschaftlichen Liegenschaften oder Grünland durch Trassen (Straßen, Schienenwege, Leitungen) können vielfältige Schäden auftreten, die letztlich zu Einkommensminderungen beim Eigentümer führen. Zu denken ist an Randschäden, Schäden durch Anlegung von Umwegen, Bewirtschaftungserschwernisse in angrenzenden Beständen, Minderung des Jagdwertes usw. Werden Grundstücke veräußert, die von einer geplanten Durchschneidung betroffen werden, haftet der Verkäufer, wenn er von der kommenden Durchschneidung wusste und es dem Erwerber verschwieg. Der Schaden besteht in der Differenz des Verkehrswertes zwischen einem nicht durchschnittenen und dem durchschnittenen Zustand. Die Verkehrswertminderung wird durch das Differenzwertverfahren ermittelt. Der Schaden bei mittiger Durchschneidung ist in der Regel am höchsten, bei einer Randdurchschneidung relativ gering.
    Abkürzung für: Deutscher Verband Chartered Surveyors
    Abkürzung für: Deutsche Vereinigung des Gas- und Wasserfaches e.V. Technisch-wissenschaftlicher Verein, Bonn.

    Die DVGW hat die Zielsetzung, das Gas- und Wasserfach technisch-wissenschaftlich zu fördern, und zwar unter besonderer Berücksichtigung von Sicherheit, Hygiene und Umweltschutz.

    Der Gesetzgeber erlässt im Gas- und Wasserbereich allgemeine Schutz- und Sicherheitsziele, die dann von der DVGW durch Ausarbeitung technischer Regeln ausgestaltet werden. Diese Regeln sind zwar keine Gesetze oder staatlichen Verordnungen, gehören aber zu den allgemein anerkannten Regeln der Technik, auf die z.B. die Durchführungsverordnungen zum Energiewirtschaftsgesetz verweisen. Damit müssen sie bei Installation und Betrieb von Anlagen der Gas- und Wasserinstallation beachtet werden.

    Die DVGW ist ferner an der europäischen (CEN) und internationalen (ISO) Normung und der Vereinheitlichung der technischen Regelwerke auf europäischer Ebene beteiligt.

    Unter www.dvgw.de können Interessierte Einblick in ein aktuelles Regelwerksverzeichnis nehmen und technische Regelwerke bestellen.
    Abkürzung für: Durchführungsverordnung
    Abkürzung für: Dauerwohnberechtigter
    „Der Wohnungseigentümer“ (DWE) ist eine vierteljährlich erscheinende Fachzeitschrift für Wohnungseigentümer, Verwalter, Rechtsanwälte und alle anderen Interessen im Bereich der Wohnungswirtschaft. Mit der Veröffentlichung allgemeiner Beiträge zu wohnungseigentumsrechtlichen Problemen und der wichtigsten gerichtlichen Entscheidungen stellt sie eine aktuelle Informationsquelle für alle Beteiligten und Betroffenen dar.

    Der Bezugspreis je Einzelheft beträgt 4,50 Euro zuzüglich 2,00 Euro Versandkosten, im Abonnement 16,00 Euro jährlich einschließlich MWSt. zuzüglich 1,80 Euro Versandkosten. Bezug durch Haus & Grund Deutschland – Verlag und Service GmbH, Mohrenstraße 33, 10117 Berlin, ISSN 0344-8738.
    Abkürzung für: Dauerwohnrecht
    Abkürzung: Elektrische Energie (auch Wärmepumpe), Strommix.

    Gemeint ist der vorwiegend für die Beheizung benötigte Energieträger.
    Wird verwendet im Rahmen der Pflichtangaben zur energetischen Beschaffenheit eines Gebäudes in Immobilienanzeigen. Empfohlene Verwendung nur bei gleichzeitigem Abdruck eines Abkürzungsverzeichnisses.
    Abkürzung für: Elektro-, Nachtstromspeicherheizung
    Der Einsatz von E-Mail-Newslettern gewinnt auch in der Immobilienbranche zunehmend an Bedeutung. Eine Studie aus dem Jahr 2003 ergab, dass lediglich zwölf Prozent der Empfänger die Nachricht ungelesen löschen und immerhin 50,7 Prozent den Newsletter überfliegen. Ein weiterer Vorteil ist der Kostenfaktor.

    E Mail-Marketing ist im Vergleich zu anderen Werbemitteln sehr kostengünstig, da außer für die Gestaltung, den Provider und die Arbeitszeit Ihrer Mitarbeiter keine weiteren Kosten anfallen. Dies macht deutlich, dass E-Mail-Newsletter ein probates Mittel zur Kundenkommunikation sind.

    Durch den regelmäßigen Informationsfluss zu Ihrer Hauptzielgruppe, den Wohnungseigentümern, bauen Sie Vertrauen auf und schaffen eine solide Grundlage für Ihr Beziehungsmanagement.
    Abkürzung für: eingetragene Genossenschaft
    Abkürzung für: eingetragener Verein
    Abkürzung für: Einheits-Architektenvertrag
    Abkürzung für: Erstbezug
    Abkürzung für: erschließungsbeitragsfrei
    Abkürzung für: Einbauküche
    Abkürzung für: erschließungsbeitragspflichtig
    Abkürzung für: Elektronische Datenverarbeitung
    Abkürzung für: Erneuerbare-Energien-Gesetz
    Das Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) sieht für die Einspeisung von Strom aus erneuerbaren Energien ins Stromnetz bestimmte Vergütungssätze vor, die die Netzbetreiber zu zahlen haben. Durch die immer größeren Mengen von eingespeistem Strom aus regenerativen Energien sinkt der Strompreis an den Strombörsen. Es besteht eine deutliche und weiter wachsende Differenz zwischen dem Betrag, den die kommerziellen Netzbetreiber für den eingespeisten Strom zahlen müssen, und dem Preis, den sie selbst für den Strom erzielen können. Die EEG-Umlage soll diesen Unterschied ausgleichen. Sie ist also nicht mit dem Gesamtbetrag der an die Einspeiser gezahlten Vergütungen gleichzusetzen, sondern nur mit der Differenz aus den Einnahmen aus Ökostromeinkauf und -Verkauf zum Börsenpreis.

    Die EEG-Umlage stellt entgegen dem allgemeinen Sprachgebrauch keine staatliche Subvention dar; sie wird nicht mit Steuermitteln gefördert. Ihre Höhe wird von den vier größten Unternehmen festgelegt, die in Deutschland als Netzbetreiber tätig sind. Je billiger der Strom an den Strombörsen wird, desto mehr steigt die EEG-Umlage. Zu zahlen ist sie von den Endverbrauchern.

    Die Regelungen zur EEG-Umlage wurden mit Wirkung zum 1.8.2014 neu gefasst. Auch Haushalte und Betriebe, die selbsterzeugten Strom aus regenerativen Energien verbrauchen, sollen künftig zur Zahlung der EEG-Umlage herangezogen werden. Ausnahmen gibt es nach wie vor für bestimmte Unternehmen mit hohem Stromverbrauch. Diese gelten dem Bundesministerium für Wirtschaft und Technologie zufolge für „stromintensive Unternehmen aus Branchen, die durch ein bestimmtes Maß an Strom- und Handelsintensität gekennzeichnet sind.“ Je mehr diese Ausnahmeregelungen in Anspruch genommen werden, desto mehr steigt auch die EEG-Umlage – unabhängig vom Ausbau der erneuerbaren Energien. Im Jahr 2014 profitierten über 2.000 Unternehmen von der Umlagenbefreiung (Stand 2013: 1.700; Stand 2012: 750).

    Seit der EEG-Reform vom August 2014 ist auch auf den Eigenverbrauch von selbsterzeugtem Strom die EEG-Umlage zu zahlen. Dies betrifft insbesondere Immobilieneigentümer, die mit Hilfe von Fotovoltaik eigenen Strom auf dem Dach von Haus oder Scheune produzieren und diesen zum Teil selbst verbrauchen. Die EEG-Umlage wirkt sich insofern negativ auf die Rentabilität der eigenen Stromerzeugung aus und muss in Wirtschaftlichkeitsberechnungen einbezogen werden. Allerdings gibt es eine wichtige Ausnahme: Befreit davon sind nach § 61 Abs. 2 EEG 2014 Eigenversorger mit Anlagen bis 10 kW und jährlich höchstens 10 Megawattstunden selbst verbrauchtem Strom. Dies gilt dann für 20 Jahre und betrifft etwa kleinere Fotovoltaik-Anlagen, die oft auf Ein-und Zweifamilienhäusern verwendet werden.

    In der Presse ist teilweise zu lesen, dass die günstigen Börsenpreise für Strom nicht an die Verbraucher weiter gegeben werden. Dies hat seine Ursache darin, dass viele Stromversorger ihren Strom nicht an der Strombörse zu schwankenden, aber günstigeren Preisen einkaufen, sondern zu einem Festpreis aufgrund eines dauerhaften Vertrages von einem der großen Energielieferanten beziehen. Dies hat für sie mehr Planungssicherheit zur Folge, erhöht aber die Kosten für den Endverbraucher. Die EEG-Umlage muss dieser trotzdem zahlen – obwohl er in diesem Fall nicht vom billigen Börsenpreis für Strom profitiert.
    Efeu wird oft zur großflächigen Begrünung von Hauswänden eingesetzt. Bei glatten Betonwänden kann dazu eine Rankhilfe notwendig sein. Im Fachhandel sind Bausätze dafür erhältlich. Verschiedene Efeuarten wachsen unterschiedlich schnell. Efeu bildet Haftwurzeln, die sich am Gebäude anheften. Die Pflanze ist ein sogenannter Selbstklimmer. Sie blüht im September und bildet im Winter Früchte, die zwar Vögeln als Nahrung dienen, für Menschen aber giftig sind.

    Bauschäden kann Efeu verursachen, wenn Putz und Mauerwerk rissig oder vorgeschädigt sind. Die Wurzeln können sich in kleine Spalten zwängen und diese erweitern. Gesundes Mauerwerk wird jedoch von Efeu meist nicht geschädigt. Vorsicht ist geboten, wenn Efeu über das Dach eines Gebäudes wächst. Hier sollte rechtzeitig zurückgeschnitten werden.

    Das Entfernen von Efeu ist arbeitsaufwändig. Die Haftwurzeln lassen sich nicht von der Wand abreißen; sie müssen meist abgeflammt werden, danach kann ein neuer Fassadenanstrich fällig sein. Eine Vorbeugungsmaßnahme sind horizontale "Klettersperren" in Form überstehender Gesimse oder Bleche, die den Efeu auf einer bestimmten Höhe am Weiterklettern hindern, zumindest bis der nächste Zurückschnitt stattfindet.

    Nach einer Entscheidung des Amtsgerichts München muss über eine Grundstücksgrenze wachsender Efeu vom Grundstückseigentümer entfernt werden, wenn er Schäden am Mauerwerk des Nachbarn verursacht. Der Nachbar darf in diesem Fall das Grundstück im Zuge von Sanierungsarbeiten oder der Aufstellung von Baugerüsten betreten (Az. 241 C 10407/05).
    Nach der Preisangabenverordnung sind Anbieter von Krediten verpflichtet, unaufgefordert neben den Darlehenskonditionen den effektiven Jahreszins sowie die Zinsbindungsdauer zu nennen. Der Zins ist auf zwei Stellen hinter dem Komma (mit Auf- bzw. Abrundung der dritten Stelle) anzugeben. Er besagt, wie viel ein Darlehen tatsächlich kostet. Beim Effektivzins müssen durch den Kredit entstandene Kosten wie Darlehens-/Bearbeitungsgebühr oder Disagio eingerechnet sein. Dadurch liegt der Effektivzins immer über dem Nominalzins. Die Berechnung des Effektivzinssatzes erfolgt über eine im Anhang der Verordnung dargestellte Formel.

    § 492 Abs. 2 BGB in Verbindung mit Art. 247 § 3 Abs. 1 Nr.3 EGBGB (Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch) schreibt für Verbraucherdarlehen vor, dass der Verbraucher zwingend vor Vertragsschluss unter anderem über den effektiven Jahreszins zu unterrichten ist. Durch diese Regelung soll der Verbraucher in die Lage versetzt werden, die Zinssätze unterschiedlicher Angebote zu vergleichen. § 494 Abs. 3 BGB soll den Verbraucher zusätzlich vor zu niedrig angegebenen Effektivzinssätzen schützen: Nach dieser Regelung verringert sich bei einem Verbraucherdarlehen der angegebene Sollzins ggf. um den Prozentsatz, um den der Effektivzins zu niedrig angegeben wurde.

    Nach § 6 Abs. 3 der Preisangabenverordnung fließen in den effektiven Jahreszins als Gesamtkosten die vom Verbraucher zu entrichtenden Zinsen sowie alle sonstigen Kosten einschließlich etwaiger Vermittlungskosten ein, die der Verbraucher im Zusammenhang mit dem Verbraucherdarlehensvertrag zu bezahlen hat und die dem Darlehensgeber bekannt sind. Dazu gehören unter anderem
    • Kosten für die Führung eines für die Abwicklung erforderlichen Kontos,
    • Kosten für die Bewertung der Immobilie (soweit für die Darlehensgewährung erforderlich).

    In die Gesamtkosten fließen jedoch nicht ein.
    • Kosten, die für den Verbraucher bei Nichterfüllung seiner Pflichten aus dem Darlehensvertrag anfallen,
    • Kosten für Versicherungen und andere Zusatzleistungen, die keine Voraussetzung für das Darlehen sind,
    • Gebühren für die Eintragung der Eigentumsübertragung oder der Übertragung eines grundstücksgleichen Rechts in das Grundbuch,
    • Notarkosten.

    Obwohl einige Kostenpositionen in die Berechnung des Effektivzinses nicht mit einfließen, stellt dieser neben der Restschuldfeststellung am Ende der Zinsbindung den besten Vergleichsmaßstab für Darlehensangebote dar.
    Bei Maklergeschäft gibt es ein Phänomen, das als "Gesetz des abnehmenden Effizienzzuwachses" bezeichnet werden könnte. Es kann nämlich empirisch festgestellt werden, dass trotz konstanter Bearbeitung eines Maklerauftrages der Effizienzzuwachs der Auftragsbearbeitung von einem bestimmten Zeitpunkt an sinkt. Dies kann verschiedene Ursachen haben. So kann der angesetzte Angebotspreis einem sinkenden Marktpreis hinterherhinken. Das für das Objekt geeignete Marktpotential erschöpft sich zunehmend. Die Preiselastizität des Objektanbieters ist bei Verhandlungen zu gering. Der Erfolgsoptimismus von Makler und Auftraggeber in Bezug auf das angebotene Objekt sinkt usw.

    Mittel gegen diese Erscheinung ist eine vernünftige Beschränkung der Auftragslaufzeit insbesondere bei Alleinaufträgen, die ja eine Verpflichtung zur sachgerechten Auftragsbearbeitung enthalten.
    Abkürzung für: Entscheidungen der Finanzgerichte
    Abkürzung für: Einfamilienhaus
    Abkürzung für: Europäische Finanzstabilisierungsfazilität
    Abkürzung für: Europäische Gemeinschaft
    Abkürzung für: Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch
    Abkürzung: Etagenheizung.

    Empfohlene Verwendung in Immobilienanzeigen nur bei gleichzeitigem Abdruck eines Abkürzungsverzeichnisses.
    Abkürzung für: Ehegesetz
    Eine Scheidung hat gravierende Folgen – nicht nur für das Leben und die Finanzlage der Ehepartner, sondern auch für deren Wohnsituation. Mit der Scheidung oder Trennung wird nicht automatisch ein Ehepartner aus dem Mietvertrag entlassen. Hier gilt nur, was im Vertrag steht. Wer unterschrieben hat, muss Miete zahlen, egal ob er noch in der Wohnung wohnt oder nicht. Und wenn der in der Wohnung verbliebene Partner nicht mehr zahlungsfähig ist, kann sich der Vermieter problemlos für die gesamte Miete an den geschiedenen und/oder aus der Wohnung ausgezogenen Partner wenden – beide sind juristisch gesehen "Gesamtschuldner". Der Vermieter kann sich also unter den Mietern seinen Schuldner aussuchen. Beide Mieter schulden ihm nicht etwa je die halbe Miete, sondern den vollen Betrag (den er natürlich für den jeweiligen Monat nur einmal einfordern kann). Es gibt jedoch unter den Mietern zeitlich begrenzte Ausgleichsansprüche (siehe auch: Miete und Unterhalt). Die Pflicht zur Mietzahlung gegenüber dem Vermieter endet erst dann, wenn der Mietvertrag nicht mehr besteht.

    Im Trennungsfall gibt es drei Möglichkeiten zur Auflösung des Mietverhältnisses für den aus der Wohnung ausgezogenen Ehegatten:

    • Einverständliche Vertragsänderung/Mietvertrag mit einem Ehepartner,
    • gemeinsame Kündigung,
    • Wohnungszuweisung durch das Gericht.

    Bei der einverständlichen Vertragsänderung schließt der Vermieter mit dem ausziehenden Partner einen Auflösungsvertrag ab und vereinbart mit dem verbleibenden Partner die Fortsetzung des Mietverhältnisses bei voller Mietzahlung. Der Vermieter sollte in derartigen Fällen darauf achten, dass der verbleibende Mieter ausreichend zahlungskräftig ist.

    Bei der gemeinsamen Kündigung beenden beide Mieter den Vertrag einverständlich gemeinsam. Nach Ablauf des ersten Trennungsjahres oder Einreichen des Scheidungsantrages kann der aus der Wohnung ausgezogene Partner den darin verbliebenen auch auf Kündigung des Mietvertrages verklagen. Ausnahmen kann es geben, wenn der verbliebene Partner mit den gemeinsamen Kindern weiterhin in der Ehewohnung wohnen möchte.

    Bei der Wohnungszuweisung ist zwischen einer Zuweisung unter Getrenntlebenden und einer Zuweisung im Fall der Scheidung zu differenzieren. Bei Getrenntlebenden (oder bei Bestehen eines solchen Wunsches) kann ein Ehegatte zur Vermeidung einer unbilligen Härte (insbesondere wenn im Haushalt lebende Kinder benachteiligt würden) verlangen, dass ihm der andere die gemeinsame Wohnung ganz oder zum Teil überlässt. Zu berücksichtigen sind die Belange des Partners sowie die Eigentumsverhältnisse an der Wohnung und etwaige Nutzungsrechte (z. B. Nießbrauch). Hat ein Ehegatte den anderen vorsätzlich körperlich verletzt, bedroht oder in seiner Freiheit verletzt, hat dieser Anspruch auf eine Überlassung der Wohnung zur alleinigen Nutzung (§ 1361b BGB).
    Auch nach dem Gewaltschutzgesetz kann sich ein Anspruch auf Zuweisung der bisher gemeinsamen Wohnung ergeben. Diese erfolgt zeitlich befristet durch das Familiengericht und kann auch von nicht verheirateten Paaren und selbst von Mitgliedern von Wohngemeinschaften beantragt werden, sofern ein Mitbewohner gegen den anderen Gewalt angewendet oder angedroht hat.

    Anlässlich der Scheidung kann ebenfalls die Überlassung der Wohnung gefordert werden, wenn einer der Ehepartner auf deren Nutzung unter Berücksichtigung des Wohles im Haushalt lebender Kinder und der Lebensverhältnisse der Ehegatten stärker angewiesen ist als der andere oder die Überlassung aus anderen Gründen angemessen erscheint. Nur in besonderen Härtefällen kann die Überlassung einer Wohnung gefordert werden, die dem anderen Ehepartner gehört. Bei einer Mietwohnung tritt der Ehegatte, dem die Wohnung überlassen wird, mit Zugang der Mitteilung der Ehegatten über die Überlassung an den Vermieter oder mit Rechtskraft der Entscheidung im Wohnungszuweisungsverfahren anstelle des anderen in einen von diesem geschlossenen Mietvertrag ein beziehungsweise setzt das gemeinsame Mietverhältnis allein fort. Der Vermieter darf das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem er vom Eintritt in das Mietverhältnis erfahren hat, außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen, wenn es dafür in der Person des neuen Einzelmieters einen wichtigen Grund gibt. § 1568 a BGB regelt weitere Einzelheiten.

    Für den Vermieter ist es in diesem Zusammenhang wichtig, zu wissen, dass die Wohnung solange als Ehewohnung gilt, bis sie endgültig an einen der Ehepartner überlassen oder diesem unbefristet gerichtlich zugesprochen worden ist. Wurde der Mietvertrag nur von einem Partner unterschrieben – womöglich vor der Eheschließung – und zieht dieser aus, handelt es sich zunächst weiter um eine Ehewohnung. Überlässt dann der andere Ehegatte demjenigen die Wohnung, der darin geblieben ist, tritt dieser in den Mietvertrag ein. Der Vermieter kann hier bei Vorliegen wichtiger Gründe in der Person des neuen Mieters ein Sonderkündigungsrecht geltend machen (s.o.); er kann jedoch nicht wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung an einen Dritten kündigen (BGH, Urteil vom 12. Juni 2013, Az. XII ZR 143/11).

    Tritt der in der Wohnung verbleibende Ehepartner, der den Mietvertrag nicht mit unterschrieben hat, jahrelang gegenüber der Hausverwaltung wie ein Mieter auf (Mietzahlungen, Briefverkehr hinsichtlich Vertragsverlängerung usw.) und wird dies von der Vermieterseite auch stillschweigend akzeptiert, kommt es zu einem Vertragsbeitritt durch einverständliches ("konkludentes") Verhalten. Für den Mieter bedeutet dies allerdings auch, dass er beim Auszug die üblichen Mieterpflichten hat (Schönheitsreparaturen). Der Vermieter kann sich mit seinen Forderungen in diesem Fall an beide Ehepartner halten, soweit beide noch Mietvertragspartner sind (BGH, Az. VIII ZR 255/04, Urteil vom 13.07.2005). Wichtig für Vermieter: Solange noch beide Ehepartner Vertragspartner des Mietvertrages sind, müssen alle Erklärungen (z. B. vermieterseitige Kündigung, Betriebskostenabrechnung usw.) an beide Mieter verschickt werden.
    Wird eine Mietwohnung von einem Ehepaar bewohnt, bezeichnet man sie als Ehewohnung
    Trennt sich das Ehepaar, kann ein Partner unter bestimmten Voraussetzungen verlangen, dass die Wohnung ihm zur alleinigen Nutzung zugewiesen wird (§ 1361b BGB). Der bisherige Mietvertrag besteht weiter, auch wenn der verbleibende Partner ihn nicht unterzeichnet hat. Mietschuldner ist der Unterzeichner des Mietvertrages. Unter den Ehepartnern bestehen ggf. Ausgleichsansprüche. Bei einer Trennung, also während der formell noch bestehenden Ehe, wird eine gerichtliche Überlassung der Wohnung in der Regel befristet erfolgen.

    Auch im Scheidungsfall kann ein Anspruch auf Überlassung der Wohnung bestehen (§ 1568a BGB). Ein Ehepartner kann gegen den anderen Anspruch auf Überlassung der bisher gemeinsamen Wohnung haben, wenn er oder sie auf die Wohnung stärker angewiesen ist, z.B. weil die Kinder bei diesem Partner leben. Überlässt ein Ehepartner dem anderen anlässlich einer Scheidung auf Dauer die Ehewohnung, tritt der andere automatisch anstelle des ersten per Gesetz in den Mietvertrag ein. Dies gilt auch dann, wenn er vorher darin nicht als Mieter erwähnt war. Waren beide Mieter, setzt nun einer das von beiden gemeinsam begonnene Mietverhältnis alleine fort (§ 1568a Abs. 3 BGB).

    Der Vertragseintritt findet zu dem Zeitpunkt statt, in dem der andere Ehegatte dem Vermieter die Überlassung mitteilt oder in dem die endgültige Entscheidung im gerichtlichen Wohnungszuweisungsverfahren fällt.
    Der Vermieter hat jedoch ein Sonderkündigungsrecht, wenn in der Person des Ehepartners, der den Mietvertrag übernimmt, ein wichtiger Grund vorliegt.

    Existiert bisher überhaupt kein Mietverhältnis über die Ehewohnung, kann sowohl der Ehegatte, der Anspruch auf Überlassung der Wohnung hat, als auch der Vermieter den Abschluss eines Mietvertrages zu ortsüblichen Bedingungen verlangen. Der Vermieter kann auch eine Befristung des Mietverhältnisses beanspruchen. Dazu müssen allerdings entweder die Voraussetzungen für einen herkömmlichen Zeitmietvertrag nach § 575 BGB vorliegen, oder der Abschluss eines unbefristeten Mietvertrages muss unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters unbillig sein.

    Im Falle einer Trennung bei einer eingetragenen Lebenspartnerschaft bestimmt § 14 LPartG (Gesetz über eingetragene Lebenspartnerschaften), dass unter entsprechenden Voraussetzungen wie für Ehepaare in Trennung (§ 1361b BGB) eine Überlassung der Wohnung durch einen der Partner verlangt werden kann.

    Bei der gemieteten Ehewohnung müssen zwei Rechtsverhältnisse unterschieden werden: Das Verhältnis der Mieter zum Vermieter (Außenverhältnis) und das der beiden Eheleute als Mieter untereinander (Innenverhältnis). Während im Außenverhältnis grundsätzlich während der Vertragslaufzeit alle Mieter, die den Vertrag unterschrieben haben, zur Mietzahlung verpflichtet sind, können die Mieter untereinander während des Trennungsjahres beziehungsweise vor Einreichen des Scheidungsantrages Ausgleichsansprüche hinsichtlich der Miete haben.
    Abkürzung für: Eurohandelsinstitut
    Der Begriff geht auf eine Erklärung von Otto von Bismarck zurück, der sich als Politiker im preußischen Königreich bereit erklärte, als „ehrlicher Makler“ die Friedensverhandlungen zwischen den streitenden Parteien des Russisch-Türkischen-Krieges zu leiten. Er wollte im sogenannten „Berliner Kongress“ im Jahr 1878 auf dem Verhandlungsweg eine Lösung der 1875 begonnenen Balkankrise bewirken. Bismarck sah sich bei dieser Aufgabe nicht in der Rolle eines Schiedsrichters zwischen den Kontrahenten, sondern als unbeteiligter Vermittler ohne eigene Interessen ausschließlich mit dem Ziel, das „Geschäft“ auch wirklich zustande zu bringen.
    Damit die Ergebnisse allen Messens, Wiegens, Zählens, also des quantitativen Erfassens von Größen vertrauenswürdig sind, muss eine Übereinstimmung bestehen, dass die hierfür eingesetzten Geräte bestimmten gleichen Regeln unter Zugrundelegung gleicher Messeinheiten funktionieren. Um dies zu gewährleisten, besteht eine Eichpflicht für alle Messgeräte. Gesetzliche Grundlage hierfür bietet seit 1.1.2015 das Mess- und Eichgesetz, welches das frühere Eichgesetz abgelöst hat.

    Das Gesetz schützt einerseits den Verbraucher beim Erwerb messbarer Güter und Dienstleistungen und trägt andererseits auch zu einem lauteren Handelsverkehr bei. Besondere Regelungen für Verbrauchszähler (Wasser, Gas, Strom, Wärme) werden in der Mess- und Eichverordnung und dazugehörenden Richtlinien geregelt. Die Eichung solcher Verbrauchsmessgeräte wird ausschließlich von staatlich anerkannten Prüfstellen vorgenommen. Seit 1. Januar 2015 ist die neue Mess- und Eichverordnung anzuwenden. Die Eichordnung von 1988 hat keinen Bestand mehr. Neu geregelt wurde unter anderem die Kennzeichnung von Messgeräten. So wird nun der Beginn der Eichfrist bzw. das Jahr der Eichung gekennzeichnet und nicht mehr der Fristablauf.

    Eine weitere Neuerung besteht darin, dass Messgeräte auch nach dem Ablauf der Eichfrist weiter verwendet werden dürfen. Voraussetzung ist, dass die Eichung mindestens zehn Wochen vor Ablauf der Frist beantragt wurde und dass das zuständige Eichamt keinen Termin zur Verfügung gestellt hat.

    Erneuerte oder ganz neue Messgeräte sind künftig spätestens sechs Wochen nach ihrer Inbetriebnahme bei der zuständigen Behörde anzuzeigen. Dies ist die sogenannte „Erstmeldung“. Dabei sind anzugeben: Geräteart, Typbezeichnung, Hersteller, Jahr der Kennzeichnung des Messgerätes, Adresse des Verwenders.

    Alle Änderungen an Messgeräten, wie etwa Reparaturen, Prüfungen oder Wartungen müssen nun dokumentiert werden. Die entsprechenden Unterlagen sind bis zu drei Monate nach Ende der Eichfrist, mindestens aber fünf Jahre lang aufzubewahren und müssen auf Verlangen den Mitarbeitern der zuständigen Behörde vorgelegt werden.

    In der Immobilienwirtschaft, insbesondere bei der Bewirtschaftung von Gebäuden, werden vielfältig "geeichte" Erfassungsgeräte eingesetzt, zum Beispiel Gas- und Stromzähler, Wasserzähler, Wärmeverbrauchszahler. Sie alle unterliegen der Eichpflicht. Deren Missachtung stellt eine Ordnungswidrigkeit dar und kann zu einem Bußgeldbescheid führen. Die Verwendung von Messwerten nicht geeichter Messgeräte kann nach § 60 MessEG mit einer Geldbuße bis zu 50.000 Euro geahndet werden.

    Hauseigentümer – und damit auch Hausverwalter – sind verpflichtet, ihre Zähler in bestimmten vorgeschriebenen zeitlichen Abständen nachzueichen. Bei Wohnungseigentumsverwaltern zählt dies zur "ordnungsgemäßen Verwaltung".

    Kaltwasserzähler sind zum Beispiel alle sechs Jahre, Warmwasserzähler und Wärmemengenzähler alle fünf Jahre nachzueichen. Diese Fristen sind auch nach der Reform von 2015 unverändert geblieben. Da es sich um zwingende Vorschriften handelt, können die Fristen nicht durch Beschluss verlängert werden.

    Die Eichung erfolgt durch die Eichbehörde. Bei Wasserzählern kann anstatt der Eichung auch eine Beglaubigung durch eine staatlich anerkannte Prüfstelle durchgeführt werden. Derartige Prüfstellen gibt es bei Versorgungsunternehmen und Zählerherstellern.
    Der jeweilige Eigentümer des Messgeräts muss sich selbst um die rechtzeitige Eichung kümmern. Bei gemieteten Zählern übernimmt dies das Versorgungsunternehmen. Bei Zählern im Eigentum des Hauseigentümers muss dieser selbst rechtzeitig für Ausbau, Reinigung und Vorlage der Geräte bei der Prüfstelle sorgen (Bringpflicht). Eine Alternative wäre der Einbau eines neuen geeichten Zählers durch eine Fachfirma oder ein Versorgungsunternehmen.

    Zuständige Stelle für die Zulassung von Mess- und anderen Erfassungsgeräten (zum Beispiel Geräten, die der Geschwindigkeitsmessung, der Schallmessung, Zeitmessung und so weiter dienen) ist die Physikalisch-Technische Bundesanstalt in Braunschweig und Berlin.

    Nach § 33 Mess- und Eichgesetz ist die Verwendung von Messwerten in der Betriebskostenabrechnung nur dann zulässig, wenn sie von einem den gesetzlichen Regeln entsprechenden, geeichten Messgerät ermittelt wurden.
    Erklärung eines Schuldners an Eides Statt vor Gericht, dass er zahlungsunfähig ist. Über seine Vermögensgegenstände wird ein Vermögensverzeichnis angelegt. In dieses werden unter anderem auch die entgeltlichen Veräußerungen der letzten zwei Jahre an nahestehende Personen und die unentgeltlichen Leistungen (ohne gebräuchliche Gelegenheitsgeschenke) der letzten 4 Jahre vor Stellung des Insolvenzantrages aufgenommen.

    Der Schuldner muss an Eides statt versichern, dass die in das Verzeichnis aufgenommenen Gegenstände sein gesamtes Eigentum darstellen. Eine falsche Eidesstattliche Versicherung wird bestraft. Die Insolvenzordnung sieht vor, dass bereits bei Beantragung des Insolvenzverfahrens der Schuldner eine Restschuldbefreiung beantragen kann, die ihm bei entsprechendem Wohlverhalten und Erfüllung der Auflagen nach Ablauf einer sogenannten Wohlverhaltensphase auf Antrag gewährt werden kann. Die Wohlverhaltensphase beträgt in der Regel sechs Jahre ab Eröffnung des Verfahrens; seit 1.7.2014 kann sie unter bestimmten Voraussetzungen auf drei bzw. fünf Jahre verkürzt werden.
    Eigenbedarf ist der wohl bekannteste Kündigungsgrund. Der Vermieter muss heutzutage ein berechtigtes Interesse an der Kündigung haben, um seinen Mieter vor die Tür zu setzen. Bei Eigenbedarf ist ein solches Interesse gegeben. Genauer: Der Vermieter muss die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Mitglieder seines Haushalts (auch nichteheliche Lebenspartner oder Hausangestellte) benötigen.

    Benötigen bedeutet, dass der Vermieter vernünftige und nachvollziehbare Gründe hat, warum er die Wohnung für sich bzw. seine Angehörigen nutzen will. Solche Gründe können z.B. berufsbedingt sein (Ortwechsel), gesundheitsbedingt (Aufnahme einer Pflegekraft), bedingt durch Änderungen der Lebenslage (neue Lebensgemeinschaft, Familienzuwachs, Scheidung). Auch wirtschaftliche Gründe können eine Rolle spielen (Arbeitsplatzverlust, bisherige Mietwohnung des Vermieters muss aufgegeben werden).

    Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom Januar 2010 kommen als Familienangehörige, zu deren Gunsten eine Eigenbedarfskündigung durchgeführt werden kann, auch Kinder von Geschwistern des Eigentümers in Betracht – also Nichten und Neffen. Deren Verwandtschaftsgrad ist nach Auffassung des Gerichtshof noch so nah, dass keine besondere persönliche Bindung oder Beziehung erforderlich ist. Im verhandelten Fall hatte eine 85-jährige Frau, die nach dem Umzug ins Seniorenheim ihre Wohnung vermietet hatte, zugunsten ihrer Nichte gekündigt. Diese sollte im Gegenzug Pflegeleistungen übernehmen und ihr den Haushalt führen (Urteil vom 27.01.2010, Az. VIII ZR 159/09).

    Die Wohnung muss für den Bedarf des Einzugswilligen geeignet sein. Ein überhöhter Wohnbedarf darf nicht geltend gemacht werden. Der Vermieter kann eine Ein-Zimmer-Studentenwohnung kündigen, weil seine Tochter in der betreffenden Stadt ihr Studium anfangen wird und die Wohnung braucht. Er kann aber kaum behaupten, mit seiner fünfköpfigen Familie dort selbst einziehen zu wollen. Ein allein stehender Vermieter, der in einer Zwei-Zimmer Wohnung wohnt, wird meist kaum Chancen haben, ein an eine Familie vermietetes 200 Quadratmeter Einfamilienhaus zu kündigen. Falls er heiraten und eine Familie gründen möchte, sieht dies natürlich anders aus.

    Vorsicht: Vorgeschützte Begründungen können zu Schadenersatzansprüchen führen, wenn der Mieter im Nachhinein feststellt, dass keine Familiengründung stattgefunden hat und das Haus nur teurer vermietet wurde. Der Mieter kann Ersatz der Umzugskosten und ggf. einer Mietdifferenz verlangen. So gestand der Bundesgerichtshof zum Beispiel einem Mieter Schadenersatz zu, dem gekündigt worden war, weil der Hausmeister des Vermieters in die Wohnung einziehen sollte. Statt dessen zogen andere Mieter ein (Urteil vom 10.6.2015, Az. VIII ZR 99/14). Der Bundesgerichtshof stellte in diesem Zusammenhang fest, dass auch eine Einigung der Parteien über die Räumung, also ein Räumungsvergleich, diesen Schadenersatzanspruch nicht automatisch aufhebt. Dies sei nur dann der Fall, wenn ein Verzicht des Mieters auf den Schadenersatz unmissverständlich vereinbart worden wäre. Von einem stillschweigenden Verzicht könne man nur ausgehen, wenn besondere Umstände dafür sprechen würden – zum Beispiel eine maßgebliche Ausgleichszahlung des Vermieters an den Mieter.

    Seit der Mietrechtsreform vom September 2001 muss der Vermieter sein berechtigtes Interesse an einer Kündigung schriftlich darlegen, also erläutern. In den neuen Bundesländern gilt nach Art.232 § 2 EGBGB (Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch) auch für vor dem Beitritt geschlossene Mietverträge das BGB. Eine Eigenbedarfskündigung ist damit möglich.

    Unzulässig weil treuwidrig kann eine Kündigung wegen Eigenbedarfs sein, wenn der Vermieter schon bei Abschluss des unbefristeten Mietvertrages gewusst hat, dass in absehbarer Zeit Eigenbedarf eintreten wird. Die Gerichte machten dies bisher meist an der bisherigen Vertragsdauer fest und gingen davon aus, dass der Mieter sich für fünf Jahre darauf verlassen können muss, dass kein Eigenbedarf geltend gemacht wird. Der Bundesgerichtshof hat 2013 entschieden, dass auch nach drei Jahren bereits eine Eigenbedarfskündigung möglich ist, wenn der Eigenbedarf bei Vertragsabschluss noch nicht absehbar war (Urteil vom 20.3.2013, Az. VIII ZR 233/12).

    Der Bundesgerichtshof hat mit einem Urteil vom 4. Februar 2015 die Möglichkeiten für Vermieter hier deutlich verbessert (Az. VIII ZR 154/14). Danach liegt in der Eigenbedarfskündigung unabhängig von der bisherigen Vertragslaufzeit kein Rechtsmissbrauch, wenn das künftige Entstehen eines Eigenbedarfs für den Vermieter zwar im Rahmen einer "Bedarfsvorschau" erkennbar gewesen wäre, „der Vermieter aber bei Mietvertragsabschluss weder entschlossen gewesen ist, alsbald Eigenbedarf geltend zu machen, noch ein solches Vorgehen erwogen, also ernsthaft in Betracht gezogen hat.“ Dabei ist dem BGH zufolge nicht allein auf die Darstellung des Vermieters, sondern auf die Gesamtumstände abzustellen.

    Allerdings stellte der BGH in einem Urteil vom 11. Oktober 2016 klar, dass eine Eigenbedarfskündigung „auf Vorrat“ unzulässig ist, wenn die Person, für die gekündigt wird, noch gar nicht sicher ist, ob sie einziehen will. Es müsse schon ein konkreter Wunsch bestehen, die Wohnung demnächst zu nutzen (Az. VIII ZR 300/15).

    Fallstricke lauern bei Seniorenwohnungen im allseits beliebten "Betreuten Wohnen": Hier kommt es vor, dass Bauträger Objekte errichten, sich als Betreiber präsentieren und nach Vermietung den Verkauf an Einzeleigentümer betreiben. Diesen kann natürlich nach einigen Jahren einfallen, dass die eigene Mutter in der Seniorenwohnung ganz gut aufgehoben wäre – so wird der Ruhesitz zum Schleudersitz. Einzige Möglichkeit für den Mieter ist eine rechtzeitige schriftliche Vertragsergänzung mit dem Wohnungskäufer, nach der die Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen ist.

    Zur Eigenbedarfskündigung durch Personengesellschaften hat der Bundesgerichtshof in den letzten Jahren mehrere wichtige Entscheidungen getroffen:

    • Eine Kommanditgesellschaft (KG) kann keinen Eigenbedarf geltend machen, da sie als juristische Person nicht selbst einziehen kann. Allenfalls kann sie Betriebsbedarf geltend machen, wenn sie die Wohnung für einen neuen Mitarbeiter benötigt. Die Maßstäbe entsprechen jedoch dem Eigenbedarf. Es muss gerade diese Wohnung aus betrieblichen Gründen für genau diesen Mitarbeiter benötigt werden. Dem Mitarbeiter eine weite Anfahrt und Kosten ersparen zu wollen, ist nicht ausreichend (Az. VIII ZR 113/06, Urteil vom 23.5.2007).
    • Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), deren Zweck lediglich die Bewirtschaftung eines einziges Hauses ist, darf einem Mieter wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn einer der Gesellschafter die Wohnung für sich selbst benötigt (hier: Erdgeschosswohnung, gehbehinderter Gesellschafter). Voraussetzung: Der Gesellschafter war bereits bei Mietvertragsabschluss Gesellschafter (Az. VIII ZR 271/06, Urteil vom 27.6.2007).
    • Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) ist teilrechtsfähig. Sie kann im Namen eines ihrer Gesellschafter Eigenbedarf an einer Mietwohnung in einem Haus geltend machen, das sie etliche Jahre zuvor erworben hat (Az. VIII ZR 232/15, Urteil vom 14. Dezember 2016).

    Das sogenannte "Münchner Modell" der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen ist seit der Mietrechtsreform vom 1. Mai 2013 unzulässig. Bei diesem Verfahren kaufte eine Personengesellschaft (z. B. GbR) ein Mehrfamilienhaus; vor der Umwandlung wurden dann Eigenbedarfskündigungen der bereits beim Kauf bestehenden Mietverträge durch einzelne Gesellschafter ausgesprochen. Diese Umgehung der gesetzlichen Kündigungssperrfrist bei Umwandlungen ist nicht mehr möglich - ebenso wie das Vorgehen mithilfe des Kaufs über eine Bruchteilsgemeinschaft mehrerer Käufer. Denn nun erstreckt § 577a Abs. 1a BGB die mindestens dreijährige Kündigungssperrfrist bei Umwandlungen in Wohneigentum auch auf den Fall, dass eine Mietwohnung während der Vertragslaufzeit an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert wird.


    Ist der Vermieter Eigentümer mehrerer Wohnungen im selben Haus oder in einer Wohnanlage, ist er nach der Rechtsprechung verpflichtet, bei einer Eigenbedarfskündigung dem betreffenden Mieter eine ggf. zufällig frei werdende andere Wohnung in diesem Objekt anzubieten (BGH, Urteil vom 9.6.2003, Az. VIII ZR 311/02). Diese Anbietpflicht hat jedoch zeitliche Grenzen. Wird z.B. die Alternativwohnung erst einen Monat nach dem Termin frei, zu dem der gekündigte Mieter von Rechts wegen hätte ausziehen müssen, kann kein Anbieten mehr verlangt werden (BGH, Urteil vom 4.6.2008, Az. VIII ZR 292/07). Der BGH vertrat lange die Ansicht, dass eine Missachtung der Anbietpflicht die Kündigung wegen Eigenbedarfs unwirksam mache. Diese Meinung wurde jedoch mit dem Urteil vom 14. Dezember 2016 ausdrücklich aufgegeben. Hier erklärte der BGH, dass der Mieter allenfalls Schadensersatz fordern könne (wie etwa Umzugskosten oder Maklerprovision), aber keine Fortsetzung des Mietverhältnisses (Az. VIII ZR 232/15).

    Eine Eigenbedarfskündigung kann grundsätzlich auch dann erfolgen, wenn die Wohnung vom Vermieter selbst künftig nur zeitweise genutzt werden soll (hier: Zweitwohnung für Besuche eines Kindes in einer anderen Stadt). Dies wurde in einem Fall entschieden, der bis zum Bundesverfassungsgericht verhandelt wurde (Beschluss vom 23. April 2014, Az. 1 BvR 2851/13).

    Einer Eigenbedarfskündigung kann nach § 574 Abs. 1 BGB ein Härtefall auf Seiten des Mieters entgegenstehen. Der BGH hat mit Urteil vom 15.3.2017 betont, dass die Gerichte insbesondere bei einem Vorbringen ernsthafter gesundheitlicher Folgen für den Mieter genau hinzusehen haben. Das Gericht darf also nicht den Vortrag des Mieters einfach als wahr unterstellen, aber trotzdem den Interessen des Vermieters an weniger beengten Wohnverhältnissen für seine Familie den Vorrang geben. Das Gericht muss sich vielmehr ein „in die Tiefe gehendes eigenständiges Bild“ von den betroffenen Interessen des Mieters machen und Lebens- und Gesundheitsgefahren bei der Interessenabwägung entsprechend gewichten (Az. VIII ZR 270/15).
    Ein Eigenbetrieb ist eine ausgegliederte Organisationseinheit einer Gemeinde, die eine bestimmte Aufgabe wahrnehmen soll, zum Beispiel den Betrieb eines Kraftwerks, eines Theaters oder Krankenhauses.

    Ein Eigenbetrieb hat keine eigene Rechtspersönlichkeit wie etwa ein privatwirtschaftliches Unternehmen. Er wird auch als „Sondervermögen“ der Gemeinde bezeichnet, da er nicht nur organisatorisch, sondern auch finanzwirtschaftlich vom Gemeindevermögen getrennt agiert: Sein Etat ist aus dem Gemeindehaushalt ausgelagert.
    Vorteil ist, dass vom Gemeindebetrieb erhobene Gebühren zweckgebunden zur Deckung der Betriebskosten eingesetzt werden können, was bei einer Abrechnung über die Gemeindekasse nicht der Fall wäre. Die geschäftlichen beziehungsweise rechtlichen Handlungen des Eigenbetriebes werden der jeweiligen Gemeinde zugerechnet, die dafür „geradestehen“ muss.

    Eigenbetriebe können sowohl wirtschaftliche als auch nichtwirtschaftliche Aufgaben erfüllen. Über ihre Leitung entscheidet der Gemeinde- beziehungsweise Stadtrat, ihr gesetzlicher Vertreter ist der Bürgermeister. Die Landesverordnungen schreiben in der Regel allerdings vor, dass die Betriebsleitung des Eigenbetriebs selbstständig und ohne Beteiligung des Bürgermeisters Geschäftshandlungen tätigen kann, die die Gemeinde zu etwas berechtigen oder verpflichten.

    Regelungen über Eigenbetriebe finden sich im Landesrecht der Bundesländer. So existiert zum Beispiel in Schleswig-Holstein eine „Landesverordnung über die Eigenbetriebe der Gemeinden.“ Organisation und Tätigkeit des Eigenbetriebes werden durch eine Betriebssatzung geregelt, die vom Gemeinderat erlassen werden muss.
    Unter einem Eigenheim versteht man ein Haus mit nicht mehr als zwei Wohnungen, das einer natürlichen Person gehört und das zum Bewohnen durch den Eigentümer bestimmt ist. Die Eigenheimdefinition findet man im II. Wohnungsbaugesetz. Im Zusammenhang mit der Eigentumsförderung wurden für den Bau oder den Kauf eines Eigenheims (Kaufeigenheim) öffentliche Mittel zur Verfügung gestellt (Eigenheimzulage). Die Eigenheimzulage wurde 2005 abgeschafft. Nachdem das II. Wohnungsbaugesetz durch das Wohnraumförderungsgesetz abgelöst und die Förderung in den Kompetenzbereich der Bundesländer übertragen wurde, hat sich die Wohnraumförderung grundlegend geändert. Soweit heute noch der Begriff Eigenheim durch Bauträger oder Makler verwendet wird, ist dies nicht mehr deckungsgleich mit dem im II. Wohnungsbaugesetz definierten Begriff.
    Die Eigenheimzulage war eine staatliche Förderung, mit der die Eigentumsquote in Deutschland erhöht werden sollte. Geld vom Staat erhielten vor allem die sogenannten Schwellenhaushalte, Familien mit Kindern und vergleichsweise geringem Einkommen.

    Die Förderung selbstgenutzten Wohneigentums, wozu neben der Eigenheimzulage auch die Kinderzulage gehört, wurde zum 1. Januar 2006 abgeschafft. Dies bedeutet: Wer nicht bis spätestens Silvester 2005 einen Bauantrag eingereicht oder aber einen notariellen Kaufvertrag unterschrieben hatte, erhielt keine Zulage mehr. Wichtig: Alle Altfälle, also Erwerbe von selbstgenutztem Wohneigentum vor dem 1. Januar 2006, sind von der Abschaffung der Eigenheimzulage nicht betroffen.

    Dies bedeutet: Jeweils zum 10. März eines Jahres erhalten Bauherren, sofern sie die rechtlichen Vorgaben erfüllen, maximal 1.250 Euro Grundförderung (= Eigenheimzulage) sowie 800 Euro Kinderzulage je Sprössling. Der Förderzeitraum beträgt insgesamt acht Jahre. Eine vierköpfige Familie hat in der Spitze Anspruch auf insgesamt 22.800 Euro Geld vom Staat für die eigenen vier Wände. Sobald sämtliche "Altfälle" bei der Förderung selbstgenutzten Wohneigentums abgearbeitet sind, soll die Ersparnis für den Staat rund zehn Milliarden Euro jedes Jahr betragen.
    Unter Eigenkapital sind die vom Bauherrn angesparten liquiden Mittel zu verstehen, die zur Finanzierung beim Hausbau oder Hauskauf eingesetzt werden können.

    Als Eigenkapitalersatz gelten Darlehen von Verwandten, Arbeitgeberdarlehen und bestimmte öffentliche Mittel wie zum Beispiel Familienzusatzdarlehen. Auch Eigenleistungen des Bauherrn am Bau können einfließen. Hier besteht jedoch die Gefahr, dass der Bauherr seine Fähigkeiten oder Möglichkeiten überschätzt. Um ein Haus finanzieren zu können, erwartet die Bank meistens ein Eigenkapital von 20 bis 30 Prozent. Ist das Kaufobjekt besonders preisgünstig, kann dieser Prozentsatz auch niedriger angesetzt werden. Auch bereits vorhandenes unbelastetes Immobilieneigentum oder verpfändbare Wertpapiere können durch Beleihung bzw. Verpfändung eine Eigenkapitalfunktion in Bezug auf das zu finanzierende Objekt übernehmen.

    Auch Finanzierungen ohne Eigenkapital werden häufig angeboten. Solche Angebote sollten Kaufinteressenten besonders kritisch prüfen. Grundregeln für eine solche „Vollfinanzierung“ sind:

    • langfristig tragbare monatliche Rate,
    • keine Überschuldung des Darlehensnehmers,
    • seriöser Kreditgeber.

    In der Regel verlangen die Kreditgeber bei Finanzierungen ohne Eigenkapital einen höheren Zinssatz. Einige Geldinstitute fordern zusätzlich eine Mindesttilgung, die dann zwei bis drei Prozent beträgt. Dies führt zu einer höheren monatlichen Belastung, aber auch zu einer schnelleren Abzahlung der Immobilie. Empfohlen wird eine Finanzierung ohne Eigenkapital meist für Personen mit relativ hohem und sicherem Einkommen.

    Das Eigenkapital wird auch als Risikokapital im Zusammenhang mit einer Finanzierung bezeichnet, weil es gegenüber dem abgesicherten Fremdkapital in aller Regel die letzte Rangstelle einnimmt. Das bedeutet, dass in den Eigenkapitalzinssatz eine relativ hohe Risikoquote einzukalkulieren ist.
    Bei dieser Fondsvariante reichen die von den einzelnen Anlegern zu erbringenden Eigenkapitaleinlagen zur Finanzierung des gesamten Investitionsvolumens aus. Eine zusätzliche Fremdfinanzierung auf Fondsebene gibt es nicht. Aufgrund der fehlenden Zahlungsverpflichtungen aus Zins und Tilgung sind diese Fonds als sicherer zu betrachten, als ein Fonds mit Fremdkapitalanteil.

    Einnahmeausfälle, die oft für Zahlungsschwierigkeiten von Fonds verantwortlich sind, wirken sich bei Eigenkapitalfonds nur über eine Ausschüttungsreduzierung oder einen Ausschüttungsausfall aus. Die bei diesen Fonds auch anfallenden Verwaltungskosten müsste einige Zeit auch aus der Liquiditätsreserve bestreitbar sein.
    Die Eigenkapitalquote ist der Anteil des Eigenkapitals am Gesamtkapital. Sie kann zur Beurteilung einer Investition herangezogen werden, stellt aber auch eine wichtige Bilanzkennzahl für Unternehmen dar. Bei der Eigenkapitalquote wird das Eigenkapital in Relation zur Gesamtinvestition bzw. – bei Unternehmen – zum Gesamtkapital gesetzt.

    Eine niedrige Eigenkapitalquote hat aufgrund des Leverage-Effektes ein hohes Risiko für den Anleger zur Folge. Dieser Effekt bezeichnet die Hebelwirkung der Finanzierungskosten des Fremdkapitals auf die Verzinsung des Eigenkapitals.
    Mehr Fremdkapital bedeutet eine höhere Rendite des Eigenkapitals, aber auch ein höheres Risiko. Mehr Eigenkapital führt meist zu einer geringeren Eigenkapitalrendite, aber auch zu einem niedrigeren Risiko. Das geringste Risikopotential aus dem Bereich der Innenfinanzierung beinhaltet der reine Eigenkapitalfonds, bei dem der Finanzierungsplan nur aus Eigenkapital der Anleger besteht.
    Bei der Eigenkapitalrendite handelt es sich um eine betriebswirtschaftliche Kennziffer, die das Verhältnis von eingesetztem Kapital (Eigenkapital) zum Gewinn darstellt. Man spricht in diesem Zusammenhang auch von der Verzinsung des Eigenkapitals. Die Eigenkapitalrendite zeigt dem Investor, ob sich seine Investition in eine bestimmte Anlageklasse innerhalb einer Periode gelohnt hat. Durch diese Kennziffer lassen sich unterschiedliche Anlageformen hinsichtlich ihrer Attraktivität vergleichen. Man unterscheidet Eigenkapitalrendite vor Steuern und nach Steuern. Bei der Eigenkapitalrendite nach Steuern wird das Ergebnis durch steuerlich begünstigte Abschreibungen (AFA) und den persönlichen Steuersatz beeinflusst, indem durch die Abschreibungen ein Negativeinkommen entsteht und dieses als Werbungskosten beim Finanzamt steuerlich geltend gemacht werden kann. Diese Steuerersparnis wird als zusätzlicher Gewinn angesetzt und begünstigt somit das Ergebnis der Eigenkapitalrendite nach Steuern.

    Berechnung Eigenkapitalrendite vor Steuern:
    Gewinn / eingesetztes Kapital (Eigenkapital) x 100

    Berechnung Eigenkapitalrendite nach Steuern:
    Gewinn + (steuerliches Ergebnis nach AFA x persönlicher Steuersatz) / eingesetztes Kapital (Eigenkapital) x 100
    Sinn und Zweck der Eigenkapitalrichtlinie

    Sinn der Eigenkapitalrichtlinie ist es, die dem Bankgeschäft innewohnenden Risiken und die damit verbundenen Wertberichtigungs­notwendigkeiten zu begrenzen. Bank­spezi­fische Risiken sind
    • Kreditausfallrisiken – im Fachjargon Adressausfallrisiken – (Kredite und Kreditzinsen können von den Kreditnehmern nicht mehr oder nur noch zum Teil zurückbezahlt werden),
    • sogenannte operationelle Risiken, die sich aus einem unzureichenden Management (insbesondere Risikomanagement) ergeben sowie
    • Marktrisiken.
    Das Geldschöpfungssystem des Bankenwesens führt dazu, dass die Banken in der Lage sind, ein Vielfaches ihres Eigenkapitals auf der Grundlage einbezahlter Kunden­gelder als Kredite zu vergeben. Begrenzt wird dieser Geldschöpfungsprozess durch die Notwendigkeit, mindestens soviel Eigenkapital vorzuhalten, als erforder­lich ist, die Ausfallrisiken abzudecken.

    Lösungsversuch durch Basel I

    Schon im Jahr 1988 hatte der Baseler Ausschuss – eine Institution der nationalen Zentralbanken von mehreren europäischen Ländern, den USA und der nationalen Bankaufsichtsbehörden – beschlossen, das Kreditvolumen der Kreditinstitute generell auf eine Eigenkapital­unterlegung von mindestens 8 Prozent zu beschränken. Diese nicht bindende Vorgabe wurde durch die nationalen Regierungen in Rechtsvorschriften umgesetzt und damit verbindlich gemacht.

    Neuer Anlauf durch Basel II

    Die Regelung erwies sich als höchst lückenhaft. Es wurde keine Rücksicht auf die Risikostruktur der Ausleihungen der Kreditinstitute genommen, so dass sich der Baseler Ausschuss seit 1999 nochmals um differenziertere Regelungen bemühte (Basel II). Auf der Grundlage dieser Vorarbeiten wurden am 14.06.2006 für die Mitgliedstaaten der EU durch den Europäischen Rat und das Europa­parlament Regelungen in Form der Richtlinien 2006/48/EG und 2006/49/EG erlassen. Ihr folgten weitere Richtlinien. Die Umsetzung in Deutschland erfolgte unter anderem durch Änderung des Kreditwesengesetzes und durch darauf aufbauende Verordnungen des Bundesfinanz­ministeriums (Solvabilitätsverordnung vom 16.12.2006) und der Bundesanstalt für Finanzdienstleitungs­aufsicht, die hierzu eigens ermächtigt wurde.

    Anforderungen an Risikomanagement der Institute

    Die Beherrschung des Risikos ist nur möglich, wenn bestimmte Kriterien im Rahmen des Risikomanagements beachtet werden. Es gibt deshalb eigene Vorschriften und Meldepflichten der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungs­aufsicht, die vom Bankenmanagement zu beachten sind. Es handelt sich um die neu gefassten Mindestanfor­derungen an das Risikomanagement (MaRisk). Erwartet wird, dass bei Beachtung dieser Vorschriften das Kreditausfallrisiko auf durchschnittlich 0,1 Prozent begrenzt wird. Die neuen Rechtsgrundlagen (KWG-Novelle, Solvabilitätsverordnung, MaRisk) traten in Deutschland fristgerecht zum 01.01.2007 in Kraft. In den USA wurde die Umsetzung von Basel II zum 01.01.2009 angekündigt - allerdings nicht in Kraft gesetzt.

    Was sind Eigenmittel, wie werden ihre Bestandteile berücksichtigt?

    Geregelt werden musste in diesem Zusammenhang zunächst im Kreditwesengesetz (§§ 10 und 10a KWG) was als Eigenmittel und Eigenkapital gilt und wie ihre einzelnen Bestandteile bei der Berechnung des haftenden Eigen­kapitals zu berücksichtigen sind. Die Eigenmittel setzen sich danach zusammen aus dem Kernkapital (dauerhaft zur Verfügung stehende Kapital samt einbehaltenen Gewinnen), zwei Klassen des Ergänzungskapitals und sogenannten Drittrangmitteln. Ergänzungskapital wird nur bis zu 100 Prozent des Kernkapitals berücksichtigt und darf auch nur bis zu 50 Prozent des Kernkapitals aus längerfristigen nachrangigen Verbindlichkeiten und dem Haftsummenzuschlag bestehen. Nach einigen Abzügen kommt man zu den anrechenbaren Eigenmitteln die nach der Solvabilitätsverordnung zur Ermittlung der jeweils angemessenen Eigenkapitaldeckung von Adressenausfall­risikopositionen, den operationelle Risiken und den Marktrisiken zugrunde gelegt werden.

    Wer ermittelt das Risikoprofil eines Kreditinstituts?

    Bei der Solvabilitätsverordnung (Verordnung über die angemessene Eigenmittelausstattung von Instituten, Institutsgruppen und Finanzholding-Gruppen), handelt es sich um ein höchst komplexes und voluminöses Rechtsgebilde mit 370 Paragrafen und 3 Anlagen.

    Die Bewertung des Risikos der Kreditinstitute erfolgt entweder durch externe, von der BAFin anerkannten Ratingagenturen oder – sofern hierfür eine Zulassung durch die BAFin vorliegt – durch internes Rating. Grundlage für das externe Rating ist ein sehr differenziert geregelter "Kreditrisiko-Standardansatz" (KSA).

    Kreditrisiken im Immobilienbereich

    Bei dessen Anwendung wird unterscheiden zwischen 15 verschiedenen Forderungsklassen. Hierzu zählt die für die Immobilienbeleihung wichtige Forderungsklasse 10 - "durch Immobilien besicherte Positionen". Das Risikogewicht wurde hier mit 35 Prozent festgelegt, soweit Darlehen vollständig durch Grundpfandrechte an Wohnimmobilien gesichert sind und sie vom Eigentümer gegenwärtig oder künftig selbst bewohnt oder zu Wohnzwecken vermietet sein sollen. Es steigt auf 50 Prozent, wenn diese vollständig durch Grundpfandrechte an Gewerbeimmobilien im Inland oder auf dem Gebiet eines anderen Staates des Europäischen Wirtschaftsraums gesichert sind. Bei Bauspardarlehen liegt das Risikogewicht bei 50 Prozent, ebenso bei Vor- und Zwischenfinanzierungen, wenn mindestens 60 Prozent dieser Darlehen unter Einhaltung der Beleihungsgrenzen grundpfandrechtlich gesichert sind.

    Wie sehr sich das Risikogewicht nach oben verschieben kann, zeigt der Ansatz bei der Forderungsklasse 15: überfällige Positionen. Es liegt generell bei 150 Prozent. In den oben genannten Fällen (besicherte Wohnimmobilie) steigt es von 35 auf 50 Prozent, wenn die erforderliche Einzelwertberichtigung für diese Position mindestens 25 Prozent der Bemessungsgrundlage beträgt, sonst bei 100 Prozent. In den Fällen, in denen der Schwellenwert von 100 Prozent überschritten wird, mindert dies den Anteil der Risikopositionen, die unterhalb von 100 Prozent liegen. Insgesamt kann jedoch gesagt werden, dass dem Umstand der Absicherung eines Darlehens durch ein Grundpfandrecht bei der Anwendung des Kreditrisiko-Standardansatzes Rechnung getragen wird.

    Fortentwicklung durch Basel III

    Die weltweite Wirtschafts- und Finanzkrise nach 2007 hat dazu geführt, dass der Baseler Ausschuss noch einmal eine Verschärfung der Eigenkapitalanforderungen für Kreditinstitute beschlossen hat, da sich erwiesen hat, dass trotz Basel II Staaten einen Rettungsschirm über die Banken spannen mussten. Die Endfassung dieser neuen Richtlinie wurde 2010 beschlossen und soll ab 2013 in Kraft treten. Basel III soll für mehr Stabilität der Finanzwelt sorgen und zwar durch Erhöhung des zur Abfangung von Verlusten erforderlichen Mindesteigenkapitals auf 4,5 Prozent hartes Kernkapital (bisher 2 Prozent) plus 1,5 Prozent weiches Kernkapital (bisher 2 Prozent) und 2 Prozent Ergänzungskapital (bisher 4 Prozent) – zusammen also 8 Prozent. Darüber hinaus sind Banken aufgefordert für "Zusatzpuffer" zu sorgen, um Risiken aus eigener Kraft auffangen zu können. Ein Teil des Zusatzpuffers soll verhindern, dass das Kapital in Krisenzeiten schnell verbraucht wird ("Kapitalerhaltungspuffer in Höhe von 2,5 Prozent") und ein anderer Teil (0 – 2,5 Prozent) soll antizyklisch wirken, das heißt in guten Zeiten angelegtes Kapital für schlechte Zeiten zur Verfügung zu haben. Stille Einlagen für Banken in der Rechtsform von Aktiengesellschaften gelten ab 2013 nicht mehr als hartes Kernkapital.

    Auswirkungen auf die Bankkunden

    Aus dem Gesagten ergibt sich, dass bei höherem Risiko eine höhere Eigenkapital-Unterlegungsquote gefordert wird, bei niedrigerem Risiko eine entsprechend niedrigere. Nachdem der Bewegungsspielsraum der Kreditinstitute für Kreditgeschäfte dadurch entweder verringert oder erhöht wird, folgt als Konsequenz, dass sie risikoreiche Engagements eher meiden werden. Quasi parallel zum Rating der Kreditinstitute erfolgt deshalb ein Rating der potentiellen Darlehensnehmer. Dabei kann sowohl der Bankkunde selbst durch Beauftragung einer Ratingagentur für Klarheit sorgen. Andernfalls übernimmt die Rolle des Raters das Kreditinstitut selbst. Beim Rating kommt es neben der tatsächlichen Risikostruktur des Geschäftes entscheidend auf die Unternehmenstransparenz und die Kooperationswilligkeit und -fähigkeit an, die der Unternehmer bzw. der Darlehensnehmer dem Kreditinstitut entgegenbringt.
    Finanzierung

    Neben dem Eigenkapital kommen als Eigenleistungen bei der Finanzierung von Bauvorhaben eigene Sach- und Arbeitsleistungen (Muskelhypothek) des Bauherrn und seiner Angehörigen sowie die Einbringung des eigenen Baugrundstücks in Betracht. Eigenleistungen werden im Finanzierungsplan berücksichtigt. Der aus eigenen Arbeitsleistungen bestehende Finanzierungsbeitrag kann steuerlich nicht in Ansatz gebracht werden. Ist die Immobilie vermietet, dann kann der bei einer Renovierung entstandene Materialaufwand steuerlich zu den Werbungskosten hinzugerechnet werden.

    Mängelbeseitigung an Bauwerken

    Bei diesen Eigenleistungen (Ersatzvornahme) handelt es sich um Aufwendungen des Bauherrn zur Beseitigung eines Baumangels. Für die Eigenleistung kann der Bauherr vom Bauhandwerker bzw. Bauunternehmer den Ersatz der Aufwendungen fordern, wenn dieser mit der Mangelbeseitigung in Verzug geraten ist. Beim VOB-Vertrag tritt der Verzug erst ein, wenn der Bauherr den Bauunternehmer zur Mängelbeseitigung unter Setzung einer angemessenen Frist auffordert, und die gesetzte Frist ergebnislos verstrichen ist.
    Der Privatbauherr, der die Finanzierung seines Hauses durch Erbringung von Eigenleistungen ergänzen will, kann sich für Fälle, in denen er unverschuldet arbeitslos wird oder durch Unfall, Krankheit oder Tod die Eigenleistungen nicht mehr erbringen kann, durch Abschluss einer Bauherren-Eigenleistungsausfallversicherung absichern.
    • öffentlich rechtliche Position

    Das Eigentum ist durch Artikel 14 des Grundgesetzes öffentlich rechtlich gewährleistet. In diesem Sinne bezieht sich das Eigentum nicht nur auf Sachen, sondern auch auf Forderungen und Rechte, z. B. Urheberrechte, unwiderruf­liche Konzessionen und dergleichen.

    Zusätzlich gestützt wird die Eigentumsgarantie durch die Gewährleistung des Erbrechts. Inhalt und Schranken des Eigentums werden durch Gesetze bestimmt.

    Der Entzug von Eigentum ist nur zum Wohl der Allgemein­heit, auf Grund eines Gesetzes und nur gegen Entschä­digung zulässig. Innerhalb dieser durch Gesetz gezogenen Grenzen darf der Eigentümer mit seinem Eigentum nach Belieben verfahren, d. h. es benutzen, verbrauchen, belasten, veräußern. Das Grundgesetz schränkt jedoch das Eigentumsrecht noch durch das Sozialstaatsprinzip ein. "Eigentum verpflichtet"! Hieraus ergeben sich vor allem Einschränkungen im Wohnungsmietrecht und im Baurecht.

    Die Substanz des Eigentums darf durch Gesetze nicht angetastet werden. Daher verstoßen Steuern mit konfiskatorischem Charakter gegen das Grundgesetz. In einem gewissen Widerspruch zur Eigentumsgarantie steht im Übrigen Artikel 15 des Grundgesetzes, nach dem die Sozialisierung von Grund und Boden, sowie Naturschätzen und Produktionsmitteln gegen Entschädigung möglich ist.

    • zivilrechtliche Position

    Zivilrechtlich bezieht sich das Eigentum nur auf bewegliche und unbewegliche Sachen, nicht aber auf Sachgesamt­heiten wie z. B. einen Betrieb. Vom Besitz unterscheidet sich das Eigentum dadurch, dass dem Eigentümer die Sache rechtlich gehört, während der Besitzer lediglich die tatsächliche Herrschaft über den Gegenstand, der sich im Eigentum eines anderen befinden kann, ausübt. So ist der Mieter unmittelbarer Besitzer der von ihm angemieteten Räume (beim Eigentümer verbleibt der mittelbare Besitz.).

    Unterschieden wird zwischen Alleineigentum (ausschließ­liches Verfügungsrecht durch den Alleineigentümer), Bruchteilseigentum (Verfügungsrecht bezieht sich nur auf den Bruchteil) und Gesamthandseigentum (nur gemein­schaftliches Verfügungsrecht über das gemeinschaftliche Vermögen). Gesamthandseigentum ist bei einer BGB-Gesellschaft, bei einer Gütergemeinschaft zwischen Eheleuten und einer ungeteilten Erbengemeinschaft gegeben.

    • volkswirtschaftliche Bedeutung

    Breit gestreutes Eigentum gilt als gesellschaftlicher Stabili­tätsfaktor und in Verbindung mit dem natürlichen Eigentümerinteresse an der Erhaltung eigener Vermögens­werte als volkswirtschaftliche Grundlage eigenverant­wort­licher Alterssicherung. Verstärkt ins Bewusstsein tritt die Tatsache, dass in Ländern, in denen der Eigentumserwerb einerseits durch staatliche Überreglementierung und andererseits durch fehlende Rechtssicherheit faktisch erheblich erschwert wird und die Verfügungsrechte des Eigentümers oftmals ausgehebelt sind, die wirtschaftliche Entwicklung außerordentlich beeinträchtigt ist. Dies zeigt sich vor allem in dem Übergangsstadium, in dem sich die Nachfolgestaaten der Sowjetunion befinden, wo Grund und Boden früher ausschließlich Volkseigentum war und der Umgang mit dem Privateigentum noch schwer fällt.

    Aber auch illegale Slums z. B. in Rio de Janeiro sind oft nicht Folge sozialer Klassenunterschiede, sondern der fehlenden Möglichkeit, Grundeigentum zu erwerben. Auch in Entwicklungsländern verpufft häufig die gewährte Entwicklungshilfe wegen der Unklarheit der Bodeneigen­tums­verhältnisse.
    Jeder Grundstückseigentümer kann auf seinem Grundstück für sich selbst eine Grundschuld eintragen lassen. Dabei kann er aber nicht selbst die Zwangsvollstreckung in sein eigenes Grundstück betreiben und Zinsen nur dann verlangen, wenn ein anderer die Zwangsverwaltung betreibt. Sinn einer Eigentümergrundschuld ist z.B. deren Abtretung an eine Bank (Kreditsicherung). Dadurch wird der Darlehensgeber aus dem Grundbuch nicht erkennbar.

    Eine Eigentümergrundschuld entsteht automatisch auch dann, wenn ein Hypothekendarlehen zurück bezahlt wird. In der Regel vereinbaren Gläubiger von nachrangig im Grundbuch eingetragenen Grundpfandrechten mit dem Grundstückseigentümer eine Verpflichtung zur Löschung, was für diesen Gläubiger mit einer Rangverbesserung verbunden ist. Der Anspruch wird durch eine Löschungsvormerkung gesichert.
    Die Erstellung einer aktuellen Eigentümerliste gehört zu den Angelegenheiten einer ordnungsmäßigen Verwaltung, auf die jeder einzelne Wohnungseigentümer einen ge­ge­be­nen­falls auch gerichtlich durchsetzbaren Anspruch hat. Die Anfertigung der Liste obliegt dem Verwalter.

    In dieser Liste sind sämtliche im Grundbuch eingetragenen Eigentümer mit vollständigem Na­men und vollständiger Anschrift zu erfassen. Auf die Namen der Familien- oder Haus­halts­an­gehörigen kommt es hierbei nicht an. Befindet sich das Wohnungs- oder Teileigentum im Eigentum mehrerer Eigentümer, sind allerdings sämtliche Eigentümer zu erfassen, bei­spiels­weise dann, wenn das Wohnungs-/Teileigentum Eheleuten jeweils zur (ideellen) Hälfte gehört.

    Weitergehende Angaben, beispielsweise zur grundbuchmäßigen Bezeichnung, sind nur dann erforderlich, wenn dies im konkreten Fall zur ordnungsmäßigen Verwaltung erforderlich wäre.

    Die Eigentümerliste dient dem Verwalter unter anderem zur ordnungsgemäßen Einladung zur Wohnungseigentümerversammlung, zur Erstellung der Jahresgesamt- und Einzel­ab­rech­nungen sowie zur gerichtlichen Geltendmachung von Hausgeldforderungen. Im Übrigen ist sie einmal jährlich dem kontoführenden Kreditinstitut vorzulegen.

    Wohnungseigentümer benötigen Eigentümerlisten in erster Linie bei der Beschlussanfechtung, die gemäß § 46 Abs. 1 WEG stets gegen die „übrigen Wohnungseigentümer“ zu richten ist. Dabei hat die namentliche Bezeichnung der Wohnungseigentümer gemäß § 44 Abs. 1 Satz Satz 2 WEG mit ladungsfähiger Anschrift spätestens bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht zu erfolgen. Im konkreten Fall kann die – gegebenenfalls korrigierte – Eigentümerliste noch im Berufungsrechtszug nachgereicht werden (BGH, 20.5.2011, V ZR 99/10; 8.7.2011, V ZR 34/11).

    Im Übrigen kann das Gericht auf Anregung des klagenden Wohnungseigentümers dem Verwalter aufgeben, eine aktuelle Eigentümerliste vorzulegen. Kommt er dieser Aufforderung nicht nach, ist er dazu mit Ordnungsmitteln anzuhalten (BGH, 14.12.2012, V ZR 162/11).

    Der Verwalter kann die Herausgabe der Eigentümerliste nicht mit dem Hinweis auf das Daten­schutzgesetz verweigern. Dessen Bestimmungen sind im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander nicht anzuwenden.
    Veräußert ein Wohnungseigentümer sein Wohnungs- oder Teileigentum, tritt der Erwerber als so genannter Sondernachfolger in sämtliche Rechte und Pflichten des Veräußerers ein, allerdings erst mit Eintragung in das Grundbuch. Auf den Ersteher in der Zwangsversteigerung gehen die Rechte und Pflichten mit dem Zuschlag über, also nicht erst mit seiner Eintragung in das Grundbuch.

    So entsteht eine Zahlungspflicht des Sondernachfolgers gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft auch erst mit seiner Eintragung in das Grundbuch, selbst wenn kauftragvertraglich ein Lasten- und Kostenübergang mit Besitzübergang vereinbart wurde. Insofern bleibt der Veräußerer gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft unabhängig von der kaufvertraglichen Regelung bis zur Eigentumsumschreibung zahlungsverpflichtet, jedenfalls für die Lasten und Kosten, die während seiner Zugehörigkeit zur Wohnungseigentümergemeinschaft rechtswirksam beschlossen wurden.

    Schließt allerdings eine Jahresabrechnung mit einer Nachforderung, die erst mit der Beschlussfassung über die Abrechnung rechtswirksam zustande kommt, ist der Sondernachfolger auch dann zahlungsverpflichtet, wenn die – von ihm mit beschlossene - Nachforderung Zeiträume betrifft, zu denen er möglicherweise noch nicht einmal im Besitz der Wohnung war.

    Für solche Nachforderungsfälle empfiehlt sich eine Ausgleichsregelung im Kaufvertrag.
    Eigentümerwohnung ist ein Begriff der Statistik. Er darf nicht mit dem Begriff Eigentumswohnung verwechselt werden. Eigentümerwohnungen sind solche Wohnungen, die vom Eigentümer bewohnt werden. Es kann sich um eine Wohnung im eigenen Mietshaus handeln, aber auch um das selbst genutzte Einfamilienhaus oder um die selbst genutzte Eigentumswohnung. Aus den statistischen Erhebungen ergibt sich die so genannte Eigentumsquote. Die Grundgesamtheit bilden dabei alle Eigentümer- und Mieterwohnungen. Unberücksichtigt bleiben die so genannten Unterkünfte. Auf einen wesentlichen Unterschied zwischen den Mieter- und den Eigentümer­wohnungen sei hingewiesen. Er liegt in der Wohnfläche. Wegen des großen selbst genutzten Einfamilienhausanteils liegt die Durchschnittsgröße der Eigentümerwohnung derzeit bei 115,7 Quadratmeter, die der Mieterwohnungen dagegen nur bei 70 Quadratmeter.
    Der Eigentumserwerb an Grundstücken erfolgt in der Regel durch Eintragung des Erwerbers als Eigentümer in Abteilung I des Grundbuchs. In einigen Ausnahmefällen findet der Eigentumserwerb vor der Umschreibung im Grundbuch statt, z. B. beim Erwerb per Zuschlag im Zwangsversteigerungsverfahren oder beim Erwerb eines im Rahmen des Bodenordnungsverfahrens (Umlegung) zugeteilten neu entstandenen Grundstücks.

    Auch im Erbfall wird der jeweilige Erbe bzw. die Erben­gemeinschaft mit Erteilung des Erbscheines Eigentümer. Der Erbschein genießt öffentlichen Glauben. Erbe bzw. Erben­gemeinschaft können mit Aushändigung des Erbscheins über das Grundstück verfügen. Die Vorlage des Erbscheins ist auch Grundlage für die Eintragung des/der Erben im Grundbuch.
    Den Begriff Eigentumsgewerbe findet man häufig in Immobilienangeboten im Rahmen von Zwangsversteigerungen. Meist wird er für Gewerbeeinheiten verwendet, die zu einer gemischt genutzten Wohneigentumsanlage gehören. Auch kommt es vor, dass Wohnungen in einer solchen Anlage mit Zustimmung der Eigentümergemeinschaft einer gewerblichen Nutzung zugeführt werden (zum Beispiel Umwandlung einer Wohnung in eine Praxis, Nutzung als Ferienwohnung zur Fremdvermietung).

    Die Aufteilung findet sich in der Teilungserklärung. So kann zum Beispiel die Ladenzeile im Erdgeschoss eines Wohnhauses einem Eigentümer gehören, der sie an Ladeninhaber vermietet. Gewerbeeinheiten werden auch als sogenanntes Teileigentum bezeichnet, weil es sich bei Ihnen nicht um Wohneigentum handelt.

    Für das Teileigentum gelten nach § 1 Abs. 6 WEG die Vorschriften für das Wohneigentum entsprechend. Verwalter müssen damit auch Teileigentümer zur Eigentümerversammlung einladen, denn auch diese sind stimmberechtigt. Wird die Einladung vorsätzlich unterlassen, sind gefasste Beschlüsse nichtig, wird sie fahrlässigerweise vergessen, sind sie anfechtbar. So entschied der Bundesgerichtshof am 20.07.2012 (Az. V ZR 235/11).

    Im konkreten Fall ging es um einen Garageneigentümer, der nicht zu einer Eigentümerversammlung geladen worden war, weil der Verwalter davon ausging, dazu nicht verpflichtet zu sein. Auf der Versammlung war über Kosten abgestimmt worden, die der Betreffende mit zu tragen hatte.
    Der Stand und die Gewissheit über die tatsächlichen Eigentumsverhältnisse spielt vor allem bei Objekten in den neuen Bundesländern eine große Rolle. Hierbei ist vorrangig auf die Eintragung des Verkäufers im Grundbuch zu achten.

    Eine abschließende Garantie gegen etwaige, spätere Rückübertragungsansprüche seitens eines Alteigentümers bietet aber auch das nicht. Daher sollte zumindest eine Bestätigung von dem zuständigen Amt für Vermögensfragen darüber eingeholt werden, dass für das betreffende Objekt kein derartiger Rückübertragungsantrag gestellt wurde.
    Während man umgangssprachlich regelmäßig von der "Eigen­tums­wohnung" spricht und damit die im Einzel­eigen­tum be­find­liche Wohnung in einem Mehrfamilienhaus meint, auch als "Eig­en­heim in der Etage" bezeichnet, verwendet das Woh­nungs­eigen­tums­gesetz diesen Begriff nicht, sondern spricht aus­schließlich vom Wohnungseigentum. Gemeint ist damit das Sondereigentum als Alleineigentum an einer Wohnung, ver­bun­den mit einem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. Eine gesetzliche Definition für den Begriff "Eigentumswohnung" fand sich im früheren und inzwischen aufgehobenen Zweiten Wohnungsbaugesetz.

    Danach liegt der Unterschied in den Begriffen "Wohnungs­eigen­tum" und "Eigentumswohnung" darin, dass mit der Eigentums­woh­nung das "Objekt" und mit Wohnungseigentum der "recht­li­che Inhalt" an diesem Objekt gemeint ist.
    Abkürzung für: Eigenheimzulage
    Abkürzung für: Eigenheimzulagengesetz
    Ist eine Mietwohnung noch nicht mit einer Einbauküche ausgestattet, stellt ihr Einbau eine Verbesserung des Wohnwertes und damit eine Modernisierungsmaßnahme dar. Der Vermieter kann eine Mieterhöhung wegen Modernisierung vornehmen.

    Aber: Mieter sind nach der Rechtsprechung nicht verpflichtet, den Einbau einer neuen Standard-Einbauküche anstelle einer 20 Jahre alten, hochwertigeren Küche zu dulden (Landgericht Hamburg, Az. 311 S 101/02).

    Generell stellt die Erneuerung einer vorhandenen Einbauküche keine Modernisierungsmaßnahme dar. Der Vermieter kann in diesem Fall keine Mieterhöhung wegen Modernisierung vornehmen. Grund: Der Gebrauchswert der Wohnung wird nicht maßgeblich erhöht.

    Einem Urteil des Landgerichts Berlin zufolge gelten Einbauküchen nach 25 Jahren Nutzungsdauer als "verbraucht". Beschädigt oder entfernt der Mieter eine solche alte Einbauküche, kann der Vermieter keinen Schadenersatz fordern (Az. 62 S 13/01).

    Besondere Probleme können sich ergeben, wenn eine Wohnung bei der Besichtigung eine hochwertige Einbauküche aufweist, die beim Bezug der Wohnung nicht mehr vorhanden ist.

    Zu dieser Situation kann es durch Diebstahl, aber auch durch Schäden infolge von Handwerkerarbeiten, Rohrbrüchen, Überschwemmungen etc. kommen.
    In solchen Fällen ist maßgeblich, was in der Wohnung bei Vertragschluss vorhanden war bzw. was im Mietvertrag vereinbart wurde. Hat sich der Zustand der Wohnung in der Zeit zwischen Wohnungsbesichtigung und Mietvertragsunterzeichnung maßgeblich geändert, schuldet der Vermieter die Herstellung des Zustandes zum Zeitpunkt der Besichtigung.

    Dies gilt nicht, wenn er vor Vertragsabschluss auf die Änderung hingewiesen hat. Findet der Mieter beim Einzug eine einfache Einbauküche vor, obwohl bei der Besichtigung eine hochwertige verbaut war, kann er unter Umständen Anspruch auf Einbau einer Einbauküche entsprechend dem Zustand zur Besichtigung haben (LG Berlin, Urteil vom 5.4.2005 , Az. 65 S 366/04).

    Der Bundesgerichtshof hat sich mit einem Fall befasst, in dem eine Mieterin nach Absprache mit dem Vermieter die mitvermietete Einbauküche im Keller der Wohnung eingelagert hatte, um eine eigene, bessere Küche zu benutzen. Die Originalküche sollte beim Auszug auf Anforderung des Vermieters wieder eingebaut werden. Nun wurde die eingelagerte Küche gestohlen. Die Versicherung der Mieterin ersetzte dem Vermieter den Wert. Die Mieterin wollte nun jedoch ihre Miete um einen laut Vertrag auf die Einbauküche entfallenden Anteil mindern. Dies ließ der BGH nicht gelten: Es liege keine Gebrauchsbeeinträchtigung der Wohnung vor, da ja eine eingebaute Küche vorhanden sei (Urteil vom 13.4.2016, Az. VIII ZR 198/15).
    Der Wohnungseigentumsverwalter ist verpflichtet, mindestens einmal im Jahr zu einer Wohnungseigentümerversammlung ein­zuladen, und zwar unter Einhaltung einer Mindestfrist von zwei Wochen (§ 24 Abs. 1 und 4 WEG) und Beifügung der Tages­ord­nung (§ 23 Abs. 2 WEG). Darüber hinaus kann die Einberufung einer Versammlung auch von mindestens einem Viertel der Wohnungseigentümer (gerechnet nach Köpfen) unter Angabe des Zwecks und der Gründe verlangt werden. Diesem Verlangen kann sich der Verwalter nicht widersetzen (§ 24 Abs. 2 WEG).

    Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, kann die Wohnungseigentümerversammlung auch vom Vorsitzenden des Verwaltungsbeirates oder bei dessen Verhinderung von seinem Stellvertreter einberufen werden (§ 24 Abs. 3 WEG). Ein einzel­ner Wohnungseigentümer ist nur aufgrund gerichtlicher Ermäch­t­igung befugt, eine Versammlung einzuberufen. Dies kann ins­be­sondere dann der Fall sein, wenn sich der Verwalter weigert, eine Versammlung einzuberufen, ein Verwaltungsbeirat nicht bestellt ist und von den übrigen Eigentümern ein Anspruch nicht geltend gemacht wird.

    Grundsätzlich gilt aber, dass auch Beschlüsse einer Wohnungs­eigen­tümerversammlung, die von einem Unbefugten (ab­beru­fener oder nicht mehr im Amt befindlicher Verwalter, nicht er­mäch­tigter Wohnungseigentümer) einberufen wurde, nicht nichtig sind, sondern Rechtskraft erlangen, wenn sie nicht innerhalb einer Monatsfrist angefochten und durch das Gericht für ungültig erklärt werden.

    Die Einladung ist gemäß § 24 Abs. 4 WEG in Textform vorzu­neh­men, setzt aber nicht mehr wie früher die eigenhändige Unter­zeich­nung durch den Verwalter voraus. Das bedeutet, dass sie in Kopie oder EDV-gefertigter oder anderer vervielfältigter Form er­folgen kann. Sie muss aber in jedem Fall Adressat und Absender enthalten. Die Einladung in Fax-Form oder auch als E-Mail ist dabei zwar grundsätzlich zulässig, setzt allerdings derzeit noch die Zustimmung aller Eigentümer voraus. Inhaltlich muss die Einladung den Termin und den Ort angeben sowie die Tages­ordnung ausweisen.
    Abkürzung für: Einführung
    Das Einfamilienhaus ist ein Haus, das eine Wohnung enthält. Es kommt in mehreren Gestaltungsformen vor.

    Der Typ des freistehenden Einfamilienhauses ist am beliebtesten. Daneben gibt es als Grundtypen das Doppelhaus (zwei aneinander gebaute Einfamilienhäuser) und das Reiheneinfamilienhaus als Reihenmittel- oder Reiheneckhaus.

    Das Atriumhaus ist durch einen geschlossenen Innenhof bzw. Innengarten gekennzeichnet.

    Es handelt sich um eine besondere Form des Bungalows, der über kein Obergeschoss verfügt. Typische Dachformen des Bungalows und des Atriumhauses sind Flachdächer oder nur ganz leicht geneigte Dächer. Auf Qualitätsunterschiede weisen Begriffe wie Siedlungshaus (meist eineinhalbstöckige freistehende Häuser mit großen Nutzgärten) oder "Villa" hin, wobei der Begriff der Villa als Domizil für einen betuchten Eigentümer sicher nicht in Vergleich gesetzt werden kann mit einer altrömischen Villa.

    "Landhäuser" sind in der Regel Einfamilienhäuser auf dem Lande, die in einer gewissen Distanz zur Stadt gelegen sind, aber im Gegensatz zu "Ferienhäusern" (die keine Einfamilienhäuser sein müssen) von freiheits- und naturliebenden Eigentümern oder Mietern ständig bewohnt werden. Nicht zum Typ der Einfamilienhäuser gehört das Wochenendhaus, das normalen Wohnansprüchen in der Regel nicht genügt.
    Unter Langfristperspektiven betrachtet rangiert das Eigenheim im Kapitalanlageranking an zweiter Stelle nach den Aktien. Dies ergibt sich aus einer Studie von GEWOS. Die Performancemessung erstreckt sich auf den Zeitraum zwischen 1970 und 2004.

    Danach warfen Aktien eine Durchschnittsrendite von 8,31 Prozent pro Jahr, Eigenheime von 7,38 Prozent ab, dicht gefolgt von Rentenpapieren mit 7,36 Prozent. Die Anlage in Gold rentierte sich im Durchschnitt pro Jahr mit 4,68 Prozent. Abgeschlagen waren Spareinlagen mit 4,31 Prozent. Der Renditeberechnung der GEWOS bei den Einfamilienhäusern lagen geschätzte Mieten unter Zugrundelegung einer 120 Quadratmeter umfassenden Wohnfläche zugrunde. Es darf allerdings nicht außer Betracht gelassen werden, dass sich die Entwicklung in den letzten 10 Jahren nach unten abgeflacht hat. 1995 hatte die Durchschnittsrendite bei Eigenheimen noch 8,5 Prozent erreicht.

    Renditebringer sind bei Einfamilienhäusern vor allem die Wertsteigerungen. Ausgeblendet wurde bei den Berechnungen die Inflation. Bei der Beantwortung der Frage, was nach 30 Jahren Geldanlage in einem Einfamilienhaus bei Verkauf mit dem dann erzielten Preis erworben werden kann, relativiert sich die Rechnung erheblich. Außerdem ist zu berücksichtigen, dass die Durchschnittsrendite bei Einfamilienhäusern höchst unterschiedlich ausfallen kann, je nachdem, ob sie sich in einer strukturschwachen oder in einer stark wachstumsorientierten Region befinden.

    Wirft man einen Blick auf die Liegenschaftszinssätze bei Einfamilienhäusern, dann erkennt man rasch, dass sie im Vergleich zur klassischen Kapitalanlage der Miethäuser relativ weit unten angesiedelt sind. Das bedeutet, dass sich Einfamilienhäuser als Kapitalanlagen am Immobilienmarkt nur gering verzinsen.

    Die Finanzkrise 2008 / 2009 dürfte allerdings den Trend zur Immobilie und damit die Renditechancen auch für Einfamilienhäuser wieder etwas verstärkt haben. Die Hauptbedeutung des Einfamilienhauses wird nach wie vor in der Selbstnutzung durch Eigentümer und nah Verwandte liegen.
    Mit Hilfe eines Einheimischenmodells will die Gemeinde den Baulandbedarf für die ortsansässige Bevölkerung sichern. Gesetzliche Grundlage ist § 11 Abs. 1 Nr. 2 BauGB.

    Die Gemeinde kann sich bei Konzeption und Verwirklichung eines Einheimischenmodells eines städtebaulichen Vertrages mit den Grundstückseigentümern bedienen. Solche Vereinbarungen werden in der Regel im Vorfeld der Bauleitplanung getroffen. Der Grundstückseigentümer wird verpflichtet, die späteren Baugrundstücke an "Einheimische", die bestimmte Merkmale erfüllen, zu veräußern.

    Überwiegend aber erwirbt die Gemeinde selbst die Grundstücke zu Preisen unterhalb des Verkehrswertes, um sie dann in einem bestimmten Verfahren zu "vergeben". Es wird teilweise auch mit verbindlichen Ankaufsrechten der Gemeinde gearbeitet, die durch Auflassungsvormerkungen abgesichert sind. In den beiden letzten Fällen handelt es sich um zivilrechtliche Vertragsgestaltungen. Damit die Absichten der Gemeinde von den späteren Einheimischen nicht unterwandert werden, müssen sich diese verpflichten, innerhalb einer bestimmten Frist das Grundstück zu bebauen. Außerdem wird ein Veräußerungs- und Vermietungsverbot mit dem Einheimischen vereinbart.

    Bekannt geworden sind schon vor Einführung entsprechender Regelungen im BauGB zwei Einheimischenmodelle, nämlich das Weilheimer Modell und das Traunsteiner Modell. Beim Weilheimer Modell wird die Aufstellung eines Bebauungsplanes von der Einräumung eines Ankaufrechts der Gemeinde abhängig gemacht. Die Gemeinde kann es innerhalb eines 10-Jahreszeitraums in dem Fall ausüben, dass der Grundstückseigentümer sein Grundstück an einen Dritten zu einem Preis veräußert, der über dem mit der Gemeinde vereinbarten Preis liegt. Das Traunsteiner Modell ist durch einen Genehmigungsvorbehalt der Gemeinde gekennzeichnet. Die Genehmigung kann bei Überschreitung einer bestimmten Preisgrenze verweigert werden.

    Mittlerweile gibt es eine Vielfalt von Konstruktionsformen des Einheimischenmodells.
    Der Einheitspreisvertrag nach VOB ist die bevorzugte Preisvereinbarung zwischen Auftraggeber (z.B. Bauherr, Hauptunternehmer) und Auftragnehmer (z.B. Bauunternehmen, Subunternehmer). Vereinbart wird dabei die Leistung entsprechend der Leistungsbeschreibung im Leistungsverzeichnis sowie der Preis pro Leistungseinheit für jede Leistungsposition. Die Leistungseinheit kann sich auf laufende Meter, Quadratmeter, Stückzahlen usw. beziehen. Die Berechnung erfolgt nach folgender Formel:

    Einheitspreis x Menge = Positionspreis + MwSt.

    Einheitspreise sind grundsätzlich Festpreise. Sie ändern sich also nicht ohne weiteres im Verlaufe der Ausführung der Arbeiten. Das bedeutet auch, dass etwaige Lohn­erhöhungen oder Verteuerungen des Materials nicht zu einer Anpassung des vereinbarten Preises führen, es sei denn, dies ist durch eine Lohn- oder Materialgleit­klausel vereinbart.

    Wenn die Vertragsparteien die Geltung der VOB/B für ihren Vertrag vereinbart haben, ist § 2 Abs. 3 VOB/B zu berücksichtigen. Danach kann jede Partei die Anpassung des Einheitspreises verlangen, wenn die ursprünglich angenommenen Massen sich um mehr als 10 Prozent erhöhen oder verringern. Diese Regelung ist nur dann heranzuziehen, wenn niemand von außen eingegriffen hat.

    Beispiel:
    Der Architekt hat sich bei Abfassung des Leistungsverzeichnisses bei der Angabe der Massen verschätzt oder verrechnet.
    Haben sich die Massen erhöht durch einen Eingriff von außen, gilt § 2 Abs. 3 VOB/B nicht.

    Beispiel:
    Der Auftraggeber ordnet an, dass in dem Neubau noch weitere Zwischenwände, die zunächst nicht geplant waren, gemauert werden sollen.
    Die weiteren Zwischenwände sind zusätzliche Leistungen, die zusätzlich bezahlt werden müssen.

    Bei einem Einheitspreisvertrag richtet sich die Höhe der Vergütung nach der tatsächlich vom Auftragnehmer erbrachten Leistung. Die Abrechnung erfolgt daher nach dem Ergebnis des Aufmaßes. Üblicherweise wird das Aufmaß vom Unternehmer erstellt. Denn er ist verpflichtet, eine prüfbare Schlussrechnung abzuliefern. Die Schlussrechnung ist nur dann prüfbar, wenn der Auftraggeber ein Aufmaß erhält, mit dem er nachvollziehen kann, ob die Massen, die der Unternehmer in seiner Schlussrechnung angibt, auch tatsächlich ausgeführt wurden.

    Im Streitfall muss der Unternehmer beweisen, dass sein Aufmaß korrekt ist. Es ist zu empfehlen, dass Auftragnehmer und Auftraggeber das Aufmaß gemeinsam erstellen, gegebenenfalls unter Hinzuziehung sachkundiger Vertreter. Denn dann gibt es keinen Streit darüber, ob das Aufmaß zutrifft.
    Der Einheitswert ist der steuerliche Wert für inländischen Grundbesitz und dient heute noch ausschließlich als Bemessungsgrundlage für Betriebe der Land- und Forst­wirtschaft, für Grund­stücke und für Betriebsgrund­stücke. Die Einheitsbewertung von Grundvermögen wurde letzt­mals zu den Wertverhältnissen des 01.01.1964 (Haupt­feststellungszeitpunkt) durchgeführt. Für Grundstücke in den neuen Bundesländern gelten die Einheitswerte vom 01.01.1935 (erster Hauptfeststellungs­zeitpunkt). Für vor 1991 entstandene Mietwohngrundstücke und Einfamilien­häuser in den neuen Bundesländern gilt als Ersatzbe­messungsgrundlage die Wohn- und Nutzfläche.

    Das Bewertungsgesetz unterscheidet zwischen unbebauten und bebauten Grundstücken. Unbebaute Grundstücke werden nach dem gemeinen Wert bewertet (§ 9 BewG). Bei den bebauten Grundstücken wird zwischen sechs Arten unterschieden, nämlich:
    • Mietwohngrundstücke (mehr als 80 Prozent der Fläche sind Wohnflächen),
    • Geschäftsgrundstücke (mehr 80 Prozent der Flächen sind gewerblich genutzt),
    • gemischt genutzte Grundstücke, deren Flächen teils Wohnzwecken und teils gewerblichen/öffentlichen Zwecken dienen, ohne Wohn- oder Geschäftsgrund­stücke zu sein,
    • Einfamilienhäuser,
    • Zweifamilienhäuser,
    • sonstige bebaute Grundstücke.
    Die Ermittlung des Einheitswertes der bebauten Grund­stücke erfolgt über das Ertragswertverfahren. Zugrunde gelegt werden Jahresroh­mieten einschließlich Betriebs­kosten, bei selbst genutzten Räumen werden entspre­chende Mietwerte angesetzt. Die Vervielfältiger mit dem die Jahresrohmieten multipliziert werden, sind den Anlagen drei bis acht des Bewertungsgesetzes zu entnehmen. Unter­schieden wird dabei zwischen unterschiedlichen Bauaus­führungen, Altersgruppen und Gemeindegrößenklassen.

    Das Sachwertverfahren (eine Ausnahme) wird bei den "sonstigen bebauten Grundstücken" und bei bebauten Grundstücken angewandt, deren Merkmale nicht hin­reichend durch eine Grundstücksbeschreibung mit der Vervielfältigertabelle des Bewertungsgesetzes erfasst werden können.

    In Fällen, in denen der durch das Ertragswertverfahren ermittelte Einheitswert unter dem gemeinen Wert des unbebauten Grundstücks liegt, gilt als Mindestwert der Wert des Baugrundstücks, gegebenenfalls abzüglich Ab­bruchkosten. Der Einheitswert ist der Ausgangswert für die Grundsteuer.
    Der Einkaufsfaktor einer Immobilie für die Fondsgesellschaft errechnet sich aus dem Verhältnis der gesamten Anschaffungskosten bestehend aus Kaufpreis und Erwerbsnebenkosten im Verhältnis zu der anfänglichen Jahresmiete. Gerade bei Gewerbeimmobilien wird dieses Ertragswertverfahren angewandt.

    Diese Kennziffer bringt zum Ausdruck, ob das betreffende Objekt günstig oder teuer erworben wurde. Hierzu ist allerdings ein Vergleich mit der entsprechenden Kennziffer vergleichbarer Immobilien beispielsweise nach Nutzungsart, Größe, Region und Standort unter Beachtung der Angemessenheit der Mietansätze vorzunehmen. Die alleinige Betrachtung der isolierten Kennzahl ist nur wenig aufschlussreich.
    Der Einkaufsfaktor der Immobilie für den Zeichner/Fondsgesellschafter stellt eine gewisse Weiterentwicklung des Einkaufsfaktors für den Fonds dar.

    Während der Einkaufsfaktor der Immobilie für den Fonds nur auf den reinen Objektkaufpreis inklusive der Nebenkosten abstellt, errechnet sich der Einkaufsfaktor der Immobilie für den Zeichner aus der Relation der Gesamtinvestition (ohne eine eventuell gebildete Liquiditätsreserve) zu der erwarteten Jahresmiete. Die Einbeziehung der sonstigen Fondskosten wie Kosten für Konzeption, Garantien, Kapitalvermittlung in die Gesamtinvestition führt – im Gegensatz zu der reinen Kaufpreisbetrachtung im Rahmen des Einkaufsfaktors für den Fonds – zu einem mehr oder minder stark ausgeprägten Anstieg dieser Kennziffer.

    Dies trägt zutreffend dem Umstand Rechnung, dass der Fonds als solcher zunächst lediglich den Kaufpreis für die Immobilie zu entrichten hat, während der dahinter stehende Gesellschafter zusätzlich auch die gesamten Fondskosten zu finanzieren hat.
    Der Einkaufsfaktor gibt an, wie vielen Jahresnettomieten der Kaufpreis einer Immobilie entspricht. Er wird errechnet, indem der Kaufpreis (zuzüglich Erwerbsnebenkosten) durch die anfängliche Netto-Jahresmiete geteilt wird. Ein niedriger Einkaufsfaktor deutet auch eine vergleichsweise preisgünstige Immobilie hin; ein hoher Einkaufsfaktor bedeutet dagegen, dass die Immobilie relativ teuer ist.

    Der Vergleich mehrerer Objekte allein anhand des Einkaufsfaktors ist jedoch wenig aussagekräftig, sofern nicht wesentliche Einflussfaktoren für den Wert von Immobilien wie Lage oder Gebäudequalität und das Verhältnis der Mieten zur aktuellen Marktmiete mit berücksichtigt werden. So liegen in besonders gefragten Lagen die Einkaufsfaktoren generell höher, während sie in einfacheren Lagen niedriger sind.
    Ein Einkaufszentrum besteht aus mehreren Einzelhandelsbetrieben in einem Gebäudekomplex, der auf der Grundlage einer einheitlichen Planung errichtet wurde und durch einen vom Investor eingesetzten Centermanager verwaltet wird. Es dient dem Verkauf von Lebensmitteln und Waren des täglichen Bedarfs.

    Das Bauplanungsrecht ermöglicht die Begrenzung der Verkaufsflächen für bestimmte Warengruppen, z.B. Haushaltgeräte, Geräte der Unterhaltungselektronik usw.

    Einkaufszentren sind nach der BauNVO nur in Kerngebieten und in Sondergebieten zulässig. Ähnliches gilt in der Regel für einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb. Dessen Mindestverkaufsfläche liegt hier bei 700 Quadratmeter.

    Im Bereich des gewerblichen Mietrechts gibt es für Einkaufszentren besonderen Regelungsbedarf und spezielle Vertragsklauseln. So ist es unter anderem üblich, für alle Geschäfte eine einheitliche Öffnungszeit festzulegen, an die sich die Mieter halten müssen. Besondere Bedeutung erlangt auch der Konkurrenzschutz. Inwieweit dieser vereinbart wird, ist Sache der Vertragspartner.

    Dem Mieter eines Ladengeschäfts kann auch formularvertraglich eine Betriebspflicht auferlegt werden. Ob auch eine Sortimentsbindung wirksam vereinbart werden kann, ist dagegen umstritten: Einige Gerichte lehnen dies zumindest dann ab, wenn dem Mieter kein Konkurrenzschutz zugebilligt wird. Andere, wie etwa das Oberlandesgericht Naumburg, lassen eine Sortimentsbindung auch ohne Konkurrenzschutz zu. Auch eine hohe Leerstandsquote im Einkaufszentrum entbindet den Ladeninhaber nach dieser Rechtsprechung nicht von seiner Betriebspflicht und der Sortimentsbindung (OLG Naumburg, Urteil vom 15.7.2008, Az. 9 U 18/08).
    Das Ein­kom­men­steuergesetz (EStG) bietet mit der Einkom­men­steuer-Durchführungsverordnung (EstDV) die Rechts­grundlage für die Besteuerung von Einkommen. Das EStG unterscheidet sieben Einkunftsarten. Die Einkunftsquellen sind Gewinneinkünfte (Land- und Forstwirtschaft, Gewerbebetrieb, selbstständige Arbeit) und Überschusseinkünfte (nichtselbst­ständige Arbeit, Kapitalvermögen, Vermietung und Verpach­tung sowie sonstige Einkünfte). Von der Summe der Einkünfte werden zunächst – vor allem und soweit zutreffend – der Altersentlastungsbetrag, der Entlastungsbetrag für Alleinerziehende und der Freibetrag für Land- und Forstwirte abgezogen. Dies führt zum Gesamtbetrag der Einkünfte.

    Hiervon werden der Verlustabzug, Sonderausgaben und Ausgaben auf Grund von außergewöhnlichen Belastungen abgezogen. Unter weiterer Berücksichtigung von etwaigen Kinderfreibeträgen gelangt man dann zum zu versteuernden Einkommen.

    Personenunternehmer, die Einkünfte aus Gewerbebetrieb erzielen, werden zusätzlich dadurch entlastet, dass bei ihnen ein Anteil der bezahlten Gewerbesteuer in Höhe des 3,8-fachen des Gewerbesteuermessbetrages auf die zu bezahlende Einkommensteuer angerechnet wird. Damit soll der Nichtabziehbarkeit der Gewerbesteuer als Betriebsausgabe entgegengewirkt werden.

    Die Einkommensteuertarife wurden zuletzt zum 01.01.2010 angepasst.

    Das Steueränderungsgesetz 2007 führte einen Zuschlag zur Einkommensteuer ein. Ab einem zu versteuernden Einkommen in Höhe von 250.000 Euro beziehungsweise bei Zusammen­veranlagung von Ehegatten ab 500.000 Euro wird seit 2007 ein Zuschlag zur Einkommensteuer in Höhe von drei Prozent­punkten erhoben, so dass sich der Spitzensteuersatz auf 45 Prozent (zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer) erhöht (so genannte "Reichensteuer").

    Für Gewinneinkünfte, also Einkünfte aus Gewerbebetrieb, aus Land- und Forstwirt­schaft und aus selbständiger Tätigkeit (vor allem Freiberufler), wurde bis zum Inkrafttreten der Unternehmenssteuerreform am 01.01.2008 ein Entlastungsbetrag gewährt, mit der Folge, dass für diese Einkünfte im Ergebnis keine Erhöhung der Steuerbelastung eintrat.

    Durch die verfassungsrechtlich gebotene Freistellung des Existenzminimums von der Steuer wurde der Grundfreibetrag ab 01.01.2013 auf € 8.130 und ab 01.01.2014 auf € 8.354 angehoben (Angaben für Ledige). Die wichtigsten Tarifreformschritte:
    "Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung" (Anlage V zur Einkommensteuererklärung) ist eine der insgesamt sieben Einkunftsarten, die das Einkommensteuergesetz kennt. Es handelt sich um Überschusseinkünfte, die sich aus der Saldierung von Einnahmen und Werbungskosten ergeben und die aus Grundstücken, Gebäuden, Wohnungen und anderen Immobilien (z.B. Anteilen an geschlossenen Immobilienfonds) stammen, soweit sie nicht Bestandteil des Betriebsvermögens sind.
    Die Absicht, mit einer Tätigkeit dauerhaft Einkünfte zu erzielen. Das Vorliegen der Einkünfteerzielungsabsicht ist die Grundvoraussetzung dafür, dass der Vermieter die mit der Vermietung verbundenen Aufwendungen oder auch Verluste steuerlich geltend machen kann. Bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit gehen Finanzgerichte und Finanzämter grundsätzlich ohne besondere Prüfung davon aus, dass eine Einkünfteerzielungsabsicht besteht. Problematisch wird es, wenn besondere Umstände vorliegen, die dies in Frage stellen.

    Solche Umstände können sein:
    • Verbilligte Vermietung (z. B. an Angehörige),
    • Befristete Vermietung oder kurzfristig angelegte Fremdfinanzierung,
    • Vorübergehende Vermietung wegen Beteiligung an Mietkauf- oder Bauherrenmodellen (Ausnahme: Überschuss während der Beteiligungszeit),
    • Vermietung besonders aufwändig gestalteter Wohnobjekte (BFH, Az. IX R 30/03, Urteil vom 06.10.2004).
    Nach einem Urteil des Bundesfinanzhofes ist grundsätzlich auch vom Vorliegen der Einkünfteerzielungsabsicht auszugehen, wenn zu Beginn der Vermietungsphase besonders hohe Verluste anfallen, weil der Eigentümer alle Anschaffungs- und Herstellungskosten für das Mietobjekt komplett fremdfinanziert hat und die Tilgung durch gleichzeitig abgeschlossene Lebensversicherungsverträge erfolgt (Az. IX R 10/04, Urteil vom 19.04.2005). Das Gericht sah auch die Tatsache, dass es sich im Streitfall um eine denkmalgeschützte Windmühle handelte, nicht als Indiz für das Vorliegen einer Liebhaberei an. Schließlich war das Objekt bereits regulär vermietet.

    Gegen eine Einkünfteerzielungsabsicht spricht nach dem Urteil jedoch eine Finanzierungsvereinbarung, nach der bei Ablösung des Darlehens eine Übertragung des Vermietungsobjekts stattfindet, so dass der bisherige Vermieter dann keine Vermietungsgewinne mehr erwirtschaften kann.
    Das Einkommensteuergesetz kennt sieben Einkunftsarten. Sie werden in Gewinneinkünfte und Überschusseinkünfte eingeteilt. Zu den Einkunftsarten, bei denen Einkünfte aus Gewinnen ermittelt werden, gehören die Einkünfte aus:
    • Land- und Forstwirtschaft (§§ 13 – 14a EStG),
    • Gewerbebetrieb (§§ 15 – 17 EStG),
    • Selbstständiger Arbeit (§ 18 EStG).

    Zu den Einkunftsarten, bei denen die Einkünfte aus der Ermittlung von Überschüssen berechnet werden, gehören Einkünfte aus:

    • Nichtselbstständiger Arbeit (§ 19 EStG),
    • Kapitalvermögen (§ 20 EStG),
    • Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG),
    • sonstige Einkünfte (§ 22 EStG).
    Einige Bausparkassen bieten Tarife an, bei denen anstelle einer Abschlussgebühr eine Einlage auf ein unverzinsliches Sonderkonto einbezahlt wird. Diese Einlage wird

  • bei Verzicht auf das Bauspardarlehen an den Bausparer zurückbezahlt, oder
  • bei Darlehensauszahlung von der Bausparkasse vereinnahmt.

    • Diese Verfahrensweise ist besonders für Bausparer in­ter­es­sant, die bei Abschluss noch nicht genau wissen, ob sie den Vertrag zum Bauen verwenden werden.
    Der Einlagensicherungsfonds ist ein bankeninternes Sicherungssystem der deutschen Privatbanken, mit dem das Geld der Kunden vor einem möglichen Vermögens­verfall der Bank geschützt wird. Der in den 70er-Jahren vom Bundesverband Deutscher Banken geschaffene Fonds haftet jedem Kunden gegenüber mit maximal 30 Prozent des Eigenkapitals des jeweiligen Geldinstituts.

    Daneben gibt es heute Einlagensicherungsfonds des Bundesverbandes Öffentlicher Banken Deutschlands, des Bundesverbandes deutscher Volksbanken und Raiffeisenbanken, der Bausparkassen und der Sparkassen.
    Die Einlagensicherung bezieht sich hinsichtlich ihrer Reichweite auf die EU-Mitgliedstaaten mit der Euro-Währung. Gesichert sind Einlagen bis zu 100.000 Euro. Dies entspricht der Vorschrift des Einlagensicherungs- und Anlegerentschädigungsgesetzes. Danach kann ein Anspruch auf Entschädigung seit dem 1. November 1998 angemeldet werden. Darüber hinaus werden 90 Prozent der Verbindlichkeiten aus Wertpapiergeschäften mit einem Gegenwert von bis 20.000 Euro gesichert. Die für die Anlegerentschädigung zuständige Entschädigungseinrichtung befindet sich in Form von Sondervemögen des Bundes bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW).

    Die Mittel für den Fonds werden von den beteiligten Banken nach Maßgabe ihrer Größe aufgebracht. Maßgeblich ist dabei das Eigenkapital, das im letzten veröffentlichten Jahresabschluss der Bank ausgewiesen ist. Zu den gesicherten Einlagen zählen alle Sicht-, Termin- und Spareinlagen und auf den Namen lautende Sparbriefe. Inhaber­papiere sind nicht geschützt. Für Wertpapierdepots – also auch für Anteile an offenen Immobilienfonds – ist der Einlagensicherungsfonds nicht notwendig, da diese Titel auch bei einer Insolvenz im Eigentum des Anlegers bleiben.

    Einliegerwohnung ist die Bezeichnung für vermietete Wohnungen in Eigenheimen, besonders in Dach- oder Kellergeschossen.

    Steuerlich

    Für die Einliegerwohnung gelten die steuerlichen Bestimmungen für vermietetes Wohneigentum, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Mögliche Steuervorteile können darin liegen, dass Bauherren / Hauskäufer den als Einliegerwohnung vermieteten Teil ihres Wohnhauses abschreiben und zusätzlich die für die Finanzierung von Bau oder Kauf der Einliegerwohnung anfallenden Zinsen als Werbungskosten von der Steuer abziehen können. Der Bundesfinanzhof hat diese Möglichkeit am 25.3.2003 bestätigt (Az. IX R 22/ 01).

    Das Finanzamt erkennt die Räumlichkeiten nur als Wohnung an, wenn es sich um mehrere Räume handelt, die das Führen eines selbstständigen Haushalts ermöglichen. Die Räume müssen demnach baulich abgeschlossen sein, einen eigenen Zugang haben und über notwendige Nebenräume, wie mindestens einen Raum mit Kochgelegenheit, ein Bad oder eine Dusche und eine Toilette verfügen.

    Eine Einliegerwohnung setzt voraus, dass es nur zwei Wohnungen im Haus gibt und dass die zweite Wohnung vom Vermieter bewohnt wird.

    Anschaffungs- oder Herstellungskosten können nur dann steuerlich geltend gemacht werden, wenn sie eindeutig den beiden Gebäudeteilen zuzuordnen sind. Dies kann gesonderte Finanzierungen des Kaufpreises für beide Gebäudeteile erfordern. Bauleistungen für den zu vermietenden Gebäudeteil sollte der Eigentümer von den Bauunternehmen beziehungsweise Handwerksbetrieben separat abrechnen lassen.

    Bewertungsrechtlich ist eine Einliegerwohnung dann Bestandteil eines Zweifamilienhauses.

    Mietrechtlich

    Für die Kündigung des Mietvertrages gelten einige Besonderheiten.

    Der Vermieter kann den Mietvertrag für die Einliegerwohnung mit der gängigen dreimonatigen Frist kündigen, wenn er dies auf einen gesetzlich zulässigen Kündigungsgrund stützt (z. B. Eigenbedarf), der ihm ein berechtigtes Interesse an einer Vertragsbeendigung gibt.

    Zusätzlich hat er aber auch die Möglichkeit, ohne einen solchen Grund zu kündigen. Die Kündigungsfrist verlängert sich dann auf insgesamt sechs Monate. Im Kündigungsschreiben ist anzugeben, dass es sich um eine Kündigung ohne Vorliegen eines berechtigten Interesses handelt, die eben wegen des besonderen Mietverhältnisses zulässig ist. Diese erleichterte Kündigungsmöglichkeit nach § 573a BGB gilt nämlich generell nur für Häuser mit zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter bewohnt. Keine Voraussetzung ist hier jedoch, dass das Gebäude so gestaltet ist, dass Vermieter und Mieter sich ständig begegnen müssen: So bestätigte der Bundesgerichtshof die Möglichkeit der erleichterten Kündigung für ein Gebäude mit zwei Wohnungen (Vermieterin und Mieter), einem von der Vermieterin betriebenen Gewerbebetrieb im Erdgeschoss und weiteren Räumen, die früher als Wohnung genutzt worden waren (Urteil vom 25.6.2008, Az. VIII ZR 307/07).

    Diese Kündigungsregeln können nicht zum Nachteil des Mieters vertraglich geändert werden.
    Im Gegensatz zur Bilanz, in der das Vermögen und die Schulden abgebildet werden, handelt es sich bei der Einnahme- Überschussrechnung um eine Rechnung, in der vor allem Zahlungsströme (Einzahlungen und Auszahlungen) erfasst werden. Es gilt das Zufluss- und Abflussprinzip. Darüber hinaus sind noch vor allem Abschreibungen zu erfassen.

    Eine doppelte Buchhaltung zur Erfassung der Zahlungsströme ist nicht erforderlich. Eine solche Einnahme-Überschussrechnung ist geeignet für kleine Unternehmen, Freiberufler und Vereine. Auch die Jahresabrechnungen von Wohnungseigentümergemeinschaften basieren auf der Einnahme-Überschussrechnung.

    Die Finanzämter verlangen eine Einnahme-Überschussrechnung auf Grundlage des Formulars „Anlage EÜR“ von Selbstständigen (Gewerbetreibenden und Freiberuflern), deren Betriebseinnahmen den Betrag von 17.500 Euro im Jahr überschreiten. Die Verwendung dieser auf elektronischem Wege abzugebenden Anlage ermöglicht die maschinelle Erfassung der Daten. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass die Verpflichtung zur Abgabe der Anlage EÜR rechtens ist (Urteil vom 16.11.2011, Az. X R 18/09).

    Besondere einkommensteuerliche Vorschriften gelten für die Einnahme-Überschussrechnung bei der Gewinnermittlung durch Steuerpflichtige mit einem Jahresumsatz von 500.000 EUR und darunter oder einem Gewinn von 50.000 EUR und darunter.
    Nach den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes kann Wohnungseigentum, das heißt die Schaffung echten Alleineigentums an einer Wohnung, auf zweierlei Arten begründet werden, nämlich durch Einräumungsvertrag gemäß § 3 WEG oder durch Teilung gemäß § 8 WEG.

    Die Begründung durch Teilungserklärung erfolgt durch den jeweiligen Alleineigentümer eines Grundstücks mit vorhandenen oder noch zu errichtenden Wohnungen oder nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen. Die Begründung durch Einräumungsvertrag setzt das Bestehen einer Miteigentümergemeinschaft, beispielsweise einer Erbengemeinschaft, an einem Grundstück voraus.

    So bestimmt § 3 Abs. 1 WEG, dass das Miteigentum (§ 1008 BGB) an einem Grundstück durch Vertrag der Miteigentümer in der Weise beschränkt werden kann, dass jedem einzelnen Miteigentümer abweichend von § 93 BGB das Sondereigentum als echtes Alleineigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen in einem auf dem Grundstück bereits befindlichen oder einem noch zu errichtenden Gebäude eingeräumt wird.

    Ein solcher Einräumungsvertrag kann von den jeweiligen Miteigentümern des Grundstücks nur freiwillig geschlossen, nicht aber, von Ausnahmefällen abgesehen, durch gerichtliche Entscheidung erzwungen werden.

    Im Falle der Begründung von Wohnungseigentum durch Einräumungsvertrag gemäß § 3 Abs. 1 WEG wird für jeden Miteigentumsanteil ein besonderes Grundbuchblatt (Wohnungs- oder Teileigentumsgrundbuch) angelegt. Auf diesem Grundbuchblatt ist das zu dem Miteigentumsanteil gehörende Sondereigentum und als Beschränkung des Miteigentums die Einräumung der zu den anderen Miteigentumsanteilen gehörenden Sondereigentumsrechte einzutragen.

    Die rechtlichen Beziehungen der Wohnungseigentümer untereinander bestimmen sich nach den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes und den gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG getroffenen Vereinbarungen, die ihren Niederschlag in der ebenfalls im Grundbuch einzutragenden Gemeinschaftsordnung finden.
    Das einschalige Mauerwerk ist ein Mauerwerk, bei dem nur eine Schicht Mauersteine verwendet wird. Bei Innenwänden ist die Verwendung aller Steinarten in beliebiger Wanddicke möglich. Für Außenwände empfiehlt sich jedoch die Verwendung frostbeständiger Steine.

    Eine Mauerschicht besteht mindestens aus zwei gleich hohen Steinreihen. Dazwischen gibt es eine 2 cm breite Längsfuge, die schichtweise versetzt angebracht wird. Die durchgehende Fuge wird mit Mörtel ausgegossen und dient dem Schutz vor Schlagregen.

    Meist kommen großformatige Steine aus Ton, Leichtbeton oder Gasbeton zum Einsatz. In diesen Materialien sind Luftbläschen eingeschlossen, was zu einer Verbesserung der Wärmedämmungseigenschaften führt.

    Die Wand kann auf der Außenseite durch einen Außenputz vor Wettereinflüssen geschützt werden. Innen und außen können zusätzliche Dämmschichten aufgebracht werden. Seit Einführung der Energieeinsparverordnung sind ungedämmte Außenwände nicht mehr üblich.
    Einschlaghülsen werden verwendet, um Pfosten z. B. für einen Zaun, eine Pergola etc. im Boden zu verankern. Die stählernen, verzinkten Hülsen laufen unten spitz zu und verfügen am oberen Ende über eine quadratische oder runde Aufnahme für den jeweilgen Pfosten oder Balken. In den Boden gehämmert werden sie oft mit Hilfe eines in die Hülse gesteckten Hilfsrohres.

    Die Verwendung von Einschlaghülsen hat den Nachteil, dass beim Einschlagen in den Boden oft keine exakte Positionierung an der gewünschten Stelle möglich ist (z. B. durch Steine im Boden). Müssen die Einschlaghülsen ein höheres Gewicht tragen – etwa bei einem Gartenhaus – oder sind sie einer erheblichen Windlast ausgesetzt – wie bei einem höheren Zaun – empfiehlt es sich, an den gewünschten Stellen Löcher auszuheben und die Hülsen einzubetonieren. Eine Variante der Einschlaghülsen sind die Eindrehhülsen, deren Spitze schraubenförmig geformt ist.
    Jedem Wohnungseigentümer steht grundsätzlich das Recht zu, Einsicht in sämtliche Verwaltungsunterlagen zu nehmen, insbesondere in die Abrechnungsunterlagen und – insoweit besteht auch das gesetzlich verbriefte Recht – in die Nied­er­schriften über die Beschlüsse der Wohnungs­eigen­tümer (§ 24 Abs. 6 WEG) und in die Beschlusssammlungen (§ 24 Abs. 7 WEG). Nicht-Wohnungseigentümern steht ein solches Recht nur dann zu, wenn sie von einem Eigentümer hierzu bevollmächtigt sind. Dies gilt insbesondere für Kauf­inter­essen­ten. Diesem Einsichtsrecht stehen keine daten­schutz­recht­lichen Bestimmungen entgegen.

    Das Einsichtsrecht ist regelmäßig am Ort der der Verwaltung des Wohnungseigentums, also im Büro des bestellten Verwalters, wahrzunehmen, allerdings im Rahmen der üblichen Bürozeiten und nach entsprechender Absprache mit dem Verwalter (BGH, 11.02.2011, V ZR 66/10, x).

    Ein Anspruch auf Herausgabe von Originalen der Ver­wal­tungs- oder Abrechnungsunterlagen besteht nicht, wohl aber ein Anspruch auf Anfertigung und Aushändigung von Kopien gegen Kostenerstattung (in der Regel etwa 50 Cent pro Kopie).

    Das Einsichtsrecht der Wohnungseigentümer in die Wohnungsgrundbücher der anderen Miteigentümer ist, anders als das Einsichtsrecht in die Verwaltungsunterlagen, beschränkt auf die Einsicht in das Bestandsverzeichnis und die Abteilung I. Ein Anspruch auf Kenntnis der Belastung aus Abteilung II und III besteht nicht. Eine Ausnahme gilt nur für den Fall, dass konkrete Anhaltspunkte für eine Gefährdung ihrer Interessen vorliegen (KG Berlin, 3.4.2014, 1 W 83/14).
    Als Einspeisevergütung bezeichnet man den Geldbetrag, den der Betreiber eines Stromnetzes an einen Energieerzeuger entrichten muss, welcher elektrischen Strom in sein Netz einspeist.

    Das am 01.04.2000 in Kraft getretene Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) regelt die Voraussetzungen und die Höhe der Einspeisevergütungen, die für Strom aus erneuerbaren Energieträgern zu bezahlen sind. Die Netzbetreiber haben diesbezüglich eine Abnahmepflicht. Sie müssen jedoch keine unverhältnismäßig hohen Investitionen vornehmen, um eine Einspeisung zu ermöglichen. Die Einspeisevergütung bleibt für die einzelne Anlage für 20 Jahre gleich. Ihre Höhe hängt davon ab, inwieweit die Förderung des jeweiligen Energieträgers politisch gewünscht beziehungsweise energiewirtschaftlich für notwendig erachtet wird.

    Das EEG enthält auch Vorschriften über eine regelmäßige Degression der Einspeisevergütungen: Abhängig vom Jahr der Inbetriebnahme der Anlage sinkt die Vergütung in gesetzlich festgelegten Schritten. Der Betreiber erhält also für 20 Jahre eine um einen bestimmten Prozentsatz niedrigere Vergütung, als wenn er die Anlage zum Beispiel ein Jahr früher in Betrieb genommen hätte.

    Für jeden Energieträger sind neben der Grundvergütung noch Boni für bestimmte Erzeugungsmethoden vorgesehen.

    Erhebliche Änderungen haben seit 2009 die deutschen Regelungen zur Einspeisevergütung von Strom aus Fotovoltaikanlagen erfahren, die radikale Senkungen der Vergütungen zur Folge hatten. So wurde das System der Vergütungszahlung grundlegend geändert. Dazu gehörte die Einführung eines gesetzlich festgelegten geförderten Zubaukorridors von 2.500 bis 3.500 Megawatt Solarstromleistung. Je nach tatsächlich erreichtem Zubau und Anlagenkapazität fällt die Einspeisevergütung unterschiedlich hoch aus.

    Nach § 20b EEG 2012 verringerte sich die Vergütung für Solarstrom ab 1. Mai 2012 nicht mehr jährlich, sondern monatlich zum ersten Kalendertag eines Monats um 1,0 Prozent gegenüber den in dem jeweils vorangegangenen Kalendermonat geltenden Vergütungssätzen. Das Gesetz machte die Verringerung auch vom jährlichen Zubau an Anlagenkapazität abhängig.

    Entfallen ist der Bonus für den Eigenverbrauch von selbsterzeugtem Strom. Allerdings haben sich in den letzten Jahren auch die Anschaffungskosten für Fotovoltaikanlagen erheblich verringert. Deutsche Hersteller wurden in diesem Bereich überwiegend von fernöstlicher Konkurrenz verdrängt.

    Zum 1.8.2014 ist eine Neufassung des EEG in Kraft getreten. Im Vordergrund bei den Reformen stand die Kostenreduzierung. Für Altanlagen mit Inbetriebnahme vor dem 1.7.2014 besteht ein Bestandsschutz. Bei diesen Anlagen kommen also die Einspeisevergütungen der Vorversion des Gesetzes (EEG 2012) zur Anwendung. Dies gilt auch für Anlagen, die bis zum Stichtag noch nicht in Betrieb genommen wurden, wenn die Genehmigung für Errichtung und Betrieb bis 23.1.2014 vorgelegen hat und die Anlage bis 31.12.2014 in Betrieb genommen worden ist.

    Bei Neuanlagen muss nun auch für selbst erzeugten und verbrauchten Strom die EEG-Umlage gezahlt werden. Es gibt jedoch Übergangsregelungen. Anlagen mit einer Leistung von höchstens 10 KW sind für bis zu 10 MWh Eigenverbrauch davon befreit, die EEG-Umlage zu entrichten. Befreiungen gibt es auch für Anlagen ohne Anschluss ans öffentliche Netz und für 100-Prozent-Eigenversorger ohne EEG-Förderung. Entfallen ist das Grünstromprivileg (regionale Direktlieferung von Strom, um 2 Cent/kWh reduzierte EEG-Umlage).

    Bei größeren Anlagen zur Erzeugung regenerativer Energien kommt in Zukunft das Modell der Direktvermarktung zum Zuge. Bei Neuanlagen über 500 KW muss überschüssiger Strom an der Strombörse (über einen Direktvermarkter) verkauft werden.
    Justitia braucht für ihre Entscheidungen oft viel Zeit. Gerade im Mietrecht kommt es immer wieder vor, dass der Betroffene diese Zeit nicht hat. Beispiel: Der Vermieter möchte dringende Reparaturen an den elektrischen Leitungen durchführen lassen, der Mieter lässt den Monteur nicht in die Wohnung. In solchen Fällen kann der Mieter mit Hilfe einer einstweiligen Verfügung dazu gezwungen werden, dem Vermieter – bzw. seinem Monteur – Zugang zu gewähren. Voraussetzungen der einstweiligen Verfügung:
    • Es besteht ein Rechtsanspruch des Antragstellers.
    • Es ist zu befürchten, dass dieser Anspruch durch bevorstehende Veränderungen vereitelt wird.
    • Der Antragsteller muss die beiden ersten Voraussetzungen glaubhaft machen.
    Die Voraussetzungen sind z.B. erfüllt, wenn durch eine für das Gebäude bestehende Gefahr schwere Schäden oder Werteinbußen zu befürchten sind, die nur durch ein sofortiges Einschreiten verhindert werden können. Bei einer Brandgefahr wegen Leitungsschäden wäre dies der Fall.

    Eine Räumung kann auf diese Weise allerdings nicht erzwungen werden – es sei denn in Fällen verbotener Eigenmacht ("Hausbesetzung") oder bei Gefahr für Leib und Leben der Bewohner.
    Die gesetzliche Regelung findet sich in den §§ 935 ff. der Zivilprozessordnung.
    Bei der Zwangsvollstreckung aus einer einstweiligen Verfügung muss der Gläubiger beachten, dass er dafür nur einen Monat Zeit hat. Innerhalb dieses Monats muss die einstweilige Verfügung vollzogen sein. Wird diese Frist überschritten, ist eine Vollstreckung "unstatthaft", wie es in der ZPO heißt, da der Titel verfallen ist. Die Frist beginnt mit der Verkündung der einstweiligen Verfügung oder ihrer Zustellung an den Gläubiger.

    Außerdem ist zu berücksichtigen, dass die einstweilige Verfügung nicht vom Gericht zugestellt wird. Vielmehr ist dafür der Gläubiger zuständig. Er muss also dafür sorgen, dass die Monatsfrist für die Vollziehung eingehalten wird.
    Der Eintragungsgrundsatz ist ein zentrales Element des Grundbuchrechts. Er bedeutet, dass jegliche Änderung eines Rechts an einem Grundstück die Eintragung in das Grundbuch erfordert. Solange die Rechtsänderung nicht eingetragen wurde, ist sie auch noch nicht wirksam.

    Das bedeutet zum Beispiel, dass der Erwerber eines Grundstücks erst dann rechtlich dessen neuer Eigentümer ist, wenn er als solcher im Grundbuch eingetragen wurde. Bis zu seiner Eintragung behält der bisherige Eigentümer seine Stellung als Eigentümer mit sämtlichen Rechten und Pflichten. Bei einer Eigentumswohnung bedeutet der Eintragungsgrundsatz also, dass der Erwerber auch erst an der Eigentümerversammlung teilnehmen und mit abstimmen darf, wenn er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.
    Nach Erhalt der jährlichen Betriebskostenabrechnung hat der Mieter eine Einwendungsfrist von zwölf Monaten. Innerhalb dieses Zeitraums kann er noch Einwände gegen die Abrechnung geltend machen, danach nicht mehr (§ 556 Abs.3 BGB).

    Diese Ausschlussfrist bedeutet jedoch nicht, dass der Mieter mit der Nachzahlung grundsätzlich ein Jahr warten darf. Für die Prüfung der Abrechnung wird üblicherweise ein Zeitraum von vier Wochen als akzeptabel angesehen. Bestehen keine Einwendungen gegen die Abrechnung, hat der Mieter den Nachzahlungsbetrag nach Ablauf dieses Zeitraumes zu entrichten. Klare Verhältnisse können Vermieter hier durch eine entsprechende Klausel im Mietvertrag schaffen.

    Überweist ein Mieter stillschweigend die Nachzahlung, akzeptiert er damit die Abrechnung des Vermieters. Zumindest wegen offensichtlichen und erkennbaren Fehlern der Abrechnung kann er dann den überwiesenen Betrag nicht mehr zurückfordern (zum Beispiel OLG Hamburg WM 91, 598; AG Ludwigshafen, WM 91, 504). Anders kann es aussehen, wenn der Fehler nur durch einen Fachmann festgestellt werden kann. Vor einem Gerichtsverfahren in diesem Bereich sollte eine gründliche Abschätzung von Chancen und Risiken erfolgen: Wegen der Erforderlichkeit von Gutachtern können die Verfahrenskosten erheblich sein.

    Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes ist die zwölfmonatige Frist auch dann einzuhalten, wenn der Mieter den gleichen Einwand bereits bei früheren Abrechnungen vorgebracht hat. Grund: Die Frist dient dazu, Klarheit über die Ansprüche aus der Betriebskostenabrechnung für ein bestimmtes Jahr zu erhalten (Urteil vom 12.5.2010, Az. VIII ZR 185/09). Was in den vorherigen Jahren stattgefunden hat, interessiert in diesem Zusammenhang also nicht.

    Der Bundesgerichtshof hat am 08.12.2010 entschieden, dass der Zugang einer formell nicht wirksamen Betriebskostenabrechnung beim Mieter den Lauf der Einwendungsfrist gar nicht erst in Gang setzt. Im Entscheidungsfall war aus der Abrechnung nicht klar hervorgegangen, welcher Umlageschlüssel für die einzelnen Kostenpositionen verwendet worden war. Außerdem wurden bei einer Verwendung der Wohnfläche als Umlagemaßstab nicht nachvollziehbare, unterschiedliche Flächenangaben zugrunde gelegt (Az. VIII ZR 27/10).
    Als Einwertungsgewinn wird die Differenz zwischen dem von Sachverständigen für eine bestimmte Immobilie bei ihrer Aufnahme in einen Offenen Immobilienfonds ermittelten Wert und einem niedrigeren von der Fondsgesellschaft gezahlten Kaufpreis bezeichnet. Kritiker verweisen darauf, dass es in der Regel eher zu Einwertungsverlusten kommen müsse, weil Kaufpreis und Verkehrswert sich nur geringfügig unterschieden und vom Verkehrswert die Erwerbsnebenkosten abzuziehen seien.
    Die Einwohnerdichte ist ein Verteilungsmaß der Bevölkerung eines bestimmten Raumes oder eines Raumtyps. Berechnungsgrundlage ist die Zahl der Einwohner pro km². In Deutschland liegt die Einwohnerdichte bei ca. 230 (in Westdeutschland 264 und in Ostdeutschland 154). Ändert sich die Bevölkerungszahl eines Raumes, ändert sich entsprechend die Einwohnerdichte. Die am dichtesten besiedelte Großstadt in Deutschland ist München mit 4.170 vor Berlin mit 3.820.
    Die Einwohnermeldeämter der Kommunen haben verschiedene Aufgaben, die sich aus dem Wohnsitz der Bürger ergeben. Sie werden auch als Bürgerämter bezeichnet. So gehört es zum Aufgabenbereich Ab-, An- und Ummeldungen der Bürger zu registrieren und alle Daten zu erfassen, die sich auf den Personenstand der Einwohner beziehen (Geburten, Heiraten, Tod). Die Ämter stellen auf Antrag Führungszeugnisse aus, beglaubigen Urkunden, stellen Personalausweise aus und so weiter. Die den Ämtern gemeldeten Daten sind Grundlage für die Bevölkerungsstatistik.
    Gesetzliche Grundlage der Meldepflichten ist das Melderechtsrahmengesetz (MRRG).
    Neben der Gesamtjahresabrechnung hat der Verwalter für jedes Wohnungs- oder Teileigentum eine Einzelabrechnung zu er­stel­len, die alle anteilig auf den jeweiligen Eigentümer entfallenden Einnahmen und Ausgaben für die Verwaltung des gemein­schaft­lichen Eigentums ausweist. Dazu gehört auch der Ausweis der anteilig gezahlten Zinsen auf den anteiligen Betrag an der Instandhaltungsrückstellung, die der Wohnungseigentümer im Rahmen seiner jährlichen Einkommenssteuererklärung ebenso wie andere Zinseinnahmen anzugeben hat.

    Mit der Neuregelung zu § 35a EStG sind auch die anteilig auf den einzelnen Eigentümer entfallenden haushaltsnahen Dienst­leistungen und Handwerkerleistungen auszuweisen, sofern dies von den Wohnungseigentümern mehrheitlich bei entsprechender Sondervergütung für den Verwalter beschlossen wird.

    Aus der Einzelabrechnung ergibt sich der insgesamt zu leistende anteilige Beitrag als Saldo der anteiligen Einnahmen und Aus­gaben. Abzüglich der bereits geleisteten Hausgeld­voraus­zah­lungen ergeben sich Nachzahlungen oder aber auch Erstattungs­beträge, wenn die Vorauszahlungen höher ausfielen als die tat­sächlichen Ausgaben. Über die Einzelabrechnungen haben die Wohnungseigentümer ebenso durch Mehrheitsbeschluss ab­zu­stimmen wie über die Gesamtabrechnung. Ohne eine Beschluss­fassung entsteht keine Zahlungsverpflichtung.

    Aus der Verpflichtung, über die Gesamtabrechnung und sämt­liche Einzelabrechnungen zu beschließen, ergibt sich auch das Recht, in die Abrechnungen aller übrigen Miteigentümer Einsicht zunehmen. Dies auch deshalb, um feststellen zu können, ob alle Miteigentümer ihren Zahlungsverpflichtungen nachgekommen sind.

    Datenschutzrechtliche Bestimmungen stehen diesem Einsichts­recht nicht entgegen.
    Der Einzelrechtsnachfolger erwirbt das Eigentumsrecht an einer einzelnen Sache, z.B. einer Immobilie, und wird in Bezug auf diese Sache Rechtsnachfolger des Erblassers bzw. Schenkers. Er tritt in alle Rechte und Verpflichtungen seines Vorgängers ein.

    So kann er z.B. bei einer Immobilie die lineare Abschreibung des Rechtsvorgängers weiterführen, muss andererseits am Tage des Erbanfalls jedoch auch noch nicht bezahlte öffentliche Abgaben übernehmen.
    Der Verwalter ist gemäß § 28 Abs. 1 WEG verpflichtet, je­weils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan auf­zu­stel­len, über den die Wohnungseigentümer in der Woh­nungs­eigen­tü­merver­samm­lung gemäß § 28 Abs. 5 WEG mit Mehrheit beschließen. Ohne Beschlussfassung ist kein Wohnungseigentümer verpflichtet, die gemäß Wirt­schafts­plan beschlossenen Vorschüsse (Hausgeld­vo­raus­zahlungen) an den Verwalter zu zahlen. Der nach § 28 Abs. 1 WEG vorzulegende Wirtschaftsplan umfasst den Gesamt­wirt­schafts­plan mit den insgesamt zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigen­tums.

    Zu den unverzichtbaren Bestandteilen des Wirtschaftsplans im Sinne der Vorschrift des § 28 Abs. 1 WEG gehören jedoch neben dem Gesamtwirtschaftsplan auch die Ein­zel­wirt­schafts­pläne, aus denen sich die jeweiligen Haus­geld­vo­raus­zah­lun­gen für jeden einzelnen Wohnungseigentümer er­ge­ben. Auch über diese Ein­zel­wirt­schafts­pläne hat die Woh­nungs­eigen­tü­merversammlung mit Mehrheit zu entscheiden. Die Genehmigung eines Wirt­schafts­planes ohne Be­schluss­fas­sung auch über die Ein­zel­wirt­schafts­pläne ist auf An­fech­tung hin durch das Gericht für ungültig zu erklären (BGH, V ZB 32/05, 02.06.2005). Er­folgt allerdings keine Anfechtung, ergibt sich die Zah­lungs­ver­pflich­tung aus dem Gesamt­wirt­schafts­plan.

    Der Verwalter ist im Übrigen verpflichtet, die Einzel­wirt­schafts­pläne für alle Eigentümer der Gemeinschaft rechtzeitig vor der Beschluss­fassung in der Versammlung allgemein zur Ein­sicht­nah­me zur Verfügung zu stellen.

    Datenschutzrechtliche Bestimmungen stehen dem Anspruch und dem Recht auf Einsichtnahme nicht entgegen. Dritten, zum Beispiel Mietern, steht dieser Anspruch allerdings nicht zu.
    Häufig wird vereinbart, dass der Mieter dem Vermieter eine Einzugsermächtigung erteilt, damit Miete und Nebenkosten nicht einzeln überwiesen werden müssen.

    Eine solche Vereinbarung ist nur wirksam, wenn sie im Mietvertrag niedergelegt wird. Ferner muss für den Mieter die Höhe der Geldbeträge absehbar sein; es muss sich um regelmäßige Zahlungen handeln.

    Einzugsermächtigungen, die ohne mietvertragliche Vereinbarung gegeben wurden, kann der Mieter jederzeit widerrufen. Ansonsten ist dies nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes möglich. Dies ist z. B. der Fall, wenn der Vermieter trotz schriftlicher Mietminderung aufgrund von Wohnungsmängeln weiter die volle Miete einzieht.

    Eine Einzugsermächtigung wird beendet, indem der Kontoinhaber dem Vertragspartner einen schriftlichen Widerruf zukommen lässt. Beachtet dieser den Widerruf nicht und zieht weiter ein, gibt es zwei Möglichkeiten:

    • Widerspruch beim Geldinstitut (solange Zahlung noch nicht vom Kontoinhaber genehmigt, innerhalb von sechs Wochen meist unproblematisch).
    • Antrag auf einstweilige Verfügung gegen den Zahlungsempfänger beim zuständigen Amtsgericht.
    Zur Erleichterung des Zahlungs- und Rechnungsverkehrs in der Wohnungseigentümergemeinschaft empfiehlt es sich, dass jeder Woh­nungs­eigen­tü­mer dem Verwalter eine Ein­zugs­er­mäch­ti­gung für die gemäß Wirtschaftsplan be­schlos­se­nen monatlichen Haus­geld­vo­raus­zah­lun­gen erteilt. Eine entsprechende Verpflichtung kann im Rah­men der Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan gleich­zei­tig durch mehrheitliche Beschlussfassung geregelt werden.

    Einer mehrheitlichen Beschlussfassung zugänglich ist gemäß § 21 Abs. 7 WEG auch eine Regelung, nach der bei Nicht­teil­nah­me am Lastschriftverfahren den insoweit betroffenen Woh­nungs­eigen­tü­mern wegen eines be­son­de­ren Ver­wal­tungs­auf­wan­des im Sinne dieser Be­stim­mung eine ge­son­der­te Ge­bühr in Rech­nung ge­stellt wer­den kann.
    Die Eisenskelettbauweise ist eine Bauweise, bei der alle tragenden Elemente aus Eisen hergestellt sind. Die Gefache können ausgefüllt sein, beispielsweise mit Ziegelmauerwerk oder Glas. Eines der bekanntesten Beispiele für einen Eisenskelettbau ist der Eiffelturm in Paris. In Eisenskelettbauweise wurden Gebäude unterschiedlichster Art wie Ladenpassagen, Galerien, Kaufhäuser, Bibliotheken oder Bürohäuser errichtet.
    Abkürzung für: Eigenkapital
    Als Elektrocheck oder E-Check bezeichnet man die regelmäßige Kontrolle einer elektrischen Anlage durch einen dafür geschulten Elektriker. Beim E-Check werden alle elektrischen Anlagen, Schutzeinrichtungen und Geräte auf ihre Sicherheit und Funktionstauglichkeit im Rahmen der gültigen VDE-Regeln hin überprüft. Ihr einwandfreier Zustand wird durch eine Prüfplakette bescheinigt. Es wird ein Prüfprotokoll erstellt, das ggf. auch Mängel auflistet.

    Der E-Check wird seit einigen Jahren vom Elektrohandwerk verstärkt beworben, wobei auf Rechtspflichten zur Durchführung regelmäßiger Überprüfungen von elektrischen Anlagen hingewiesen wird. Bei Wohngebäuden wird hier auf die Norm DIN VDE 105-100 sowie auf die Unfallverhütungsvorschriften für Betriebe verwiesen. Eine Überprüfung soll danach alle vier Jahre erforderlich sein.

    Eine verbindliche rechtliche Verpflichtung zur Überprüfung der gesamten elektrischen Anlage von Wohngebäuden innerhalb fester Zeitabstände existiert jedoch nicht. VDE-Normen sind kein Gesetz, sondern ein Maßstab für einwandfreies technisches Vorgehen. Vor Gericht wird davon ausgegangen, dass diese Normen anerkannte Regeln der Technik sind. Werden sie missachtet, kann dies im Schadensfall zu einer Haftung führen. Die Rechtsprechung ist jedoch uneinheitlich. Lediglich ein Urteil des Oberlandesgerichts Saarbrücken verlangt von Vermietern die Einhaltung eines vierjährigen Prüfungsturnus (4.6.1993, Az. 4 U 109/92). Andere Urteile in diesem Sinne sind nicht bekannt.

    Der Bundesgerichtshof (BGH) hat im Gegenteil am 15.10.2008 sogar entschieden, dass die Verkehrssicherungspflicht des Vermieters keine regelmäßige Generalinspektion von Elektroleitungen und elektrischen Anlagen (hier: Dunstabzugshaube) beinhaltet. Der Vermieter muss nach dem Urteil nur die Wohnung insgesamt in einwandfreiem und verkehrssicherem Zustand halten und Gefahren, die ihm bekannt werden, unverzüglich beheben. Wiederholte Störungen können z.B. eine Pflicht des Vermieters begründen, eine Generalinspektion der Elektroinstallationen durchführen zu lassen (BGH, Az. VIII ZR 321/07). Kommt es "ohne Vorwarnung" etwa zu einem Brand durch Kurzschluss, haftet der Vermieter nach dem BGH nicht.

    Will der Vermieter auf freiwilliger Basis Bränden oder anderen Schäden durch mangelhafte Leitungen etc. vorbeugen, darf er nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes die Kosten für einen im Vierjahresrhythmus durchgeführten Elektrocheck auf den Wohnungsmieter umlegen (Urteil vom 14.2.2007, Az. VIII ZR 123/06). Voraussetzung ist eine ausdrückliche Aufführung dieser Kosten als sonstige Betriebskosten im Mietvertrag. Nicht umlegen darf der Vermieter allerdings die Kosten für die Reparatur von Mängeln, die im Rahmen der turnusmäßigen Überprüfung festgestellt werden. Bei diesen handelt es sich nicht um umlagefähige Kosten im Sinne der Betriebskostenverordnung.
    Die elektronische Form ist keine eigenständige Form. Sie ersetzt die gesetzliche Schriftform (§ 126a BGB). Sie kann also immer dann eingesetzt werden, wenn in einem Gesetz für eine Erklärung die Schriftform verlangt wird. Auch die Parteien eines Vertrags können die elektronische Form vereinbaren.

    Die Erklärung muss digital erfolgen, zum Beispiel durch Übersendung einer Datei oder einer E-Mail. Da die Schriftform und damit auch die elektronische Form auch zur Sicherung des Beweises dient, muss die elektronische Erklärung gespeichert werden können, so dass eine dauerhafte Wiedergabe möglich ist.

    Die Erklärung muss den Namen des Erklärenden enthalten, nicht seine Unterschrift. Der Name kann irgendwo im Text stehen, er muss also nicht am Schluss des Textes gesetzt werden.
    Wesentlich ist, dass die Erklärung mit einer qualifizierten elektronischen Signatur nach dem Signaturgesetz versehen wird.

    Bei einem Vertragsschluss in elektronischer Form ist es erforderlich, dass jede Vertragspartei ein Exemplar erhält, das von der anderen Partei mit einer qualifizierten elektronischen Signatur versehen worden ist. Wenn eine Partei nicht über die Technik der qualifizierten elektronischen Signatur verfügt, kann sie der anderen ein handschriftlich unterzeichnetes Exemplar schicken, wie es die normale Schriftform erfordert, und die andere Partei versendet ein elektronisch signiertes Exemplar.
    Die Elektronische Kommunikation beschreibt den Informationsfluss über den Weg der elektronischen Medien. Sie stellt eine von drei Kommunikationswegen dar, derer sich die Unternehmenskommunikation (siehe Corporate Communications) bzw. Public Relations (siehe Public Relations) in ihrer operativen Umsetzung bedient. Ursprünglich auf das Medium "Telefon" konzentriert, umfasst die moderne Kommunikationstechnologie heute Instrumente wie das World Wide Web mit seinen Anwendungen wie E-Mails, elektronische Newsletter, Homepages, Weblogs, Twitters, Social Networks wie Xing, Linkedin und Facebook, RSS-Feeds, Conference- und Video-Calls oder auch mobile Endgeräte und innovative, neue Speichertechnologien wie CD-ROMs oder USB-Sticks.

    Die Vorteile der Elektronischen Kommunikation liegen in ihrer medialen Schnelligkeit, in ihrer hohen Reichweitenpräsenz und in der zielgruppengenauen Ansprache. Informationen und Botschaften werden über mehrkanalige und multilaterale Kommunikationswege in Sekundenschnelle weltweit verbreitet. Sie erreichen z. B. Mieter, Fach- und Wirtschaftsmedien oder auch die breite Öffentlichkeit mit einem Minimum an Aufwand. Das spart Kosten und ist zeit- und ortsunabhängig aktualisierbar. Vorteile, die über herkömmliche Print- und Face-to-Face-Kommunikation inhaltlich, umfänglich und zeitlich nur selten zu realisieren sind.

    Die elektronische Kommunikation eignet sich entsprechend zur spezifischen Informationsvermittlung an die breite Zielgruppe internetaffiner Mieter und Kunden, der Presse und der Öffentlichkeit. Sie stellt eine sinnvolle Ergänzung zu den klassischen Instrumenten der Public Relations dar.

    Der Einsatz der modernen elektronischen Kommunikationsformen wird in der Immobilienwirtschaft bislang vernachlässigt. In der Zukunft wird ihre Relevanz und Anwendung jedoch steigen und zu einem wichtigen Wettbewerbsfaktor im Markt und in der Branche werden.
    Ein besonderes Phänomen, welches in den letzten Jahren vermehrt auftritt, ist die so genannte Elektrosensibilität. Fast 30 Prozent der deutschen Bevölkerung sind bezüglich der Risiken durch elektromagnetische Felder besorgt, zehn Prozent fühlen sich beeinträchtigt und etwa zwei bis fünf Prozent der bundesdeutschen Bevölkerung bezeichnen sich selbst als elektrosensibel. Hierbei werden aber meist niederfrequente Wechselfelder (zum Beispiel Haushaltsstrom) und hochfrequente Wechselfelder (zum Beispiel Mobilfunk) nicht differenziert betrachtet.

    Die Personen, welche sich als elektrosensibel ansehen, äußern unterschiedliche Beschwerden, zum Beispiel Schlafstörungen, Müdigkeit, Konzentrationsstörungen, Kopfschmerzen usw. bei Vorhandensein elektromagnetischer Felder in ihrer Umgebung. Früher wurden diese Beschwerden vor allem auf die niederfrequenten elektrischen und magnetischen Felder zurückgeführt. Seit jedoch immer mehr Mobilfunkmasten in der Wohnumgebung entstehen, werden auch zunehmend hochfrequente Felder als Verursacher genannt.

    Eine Vielzahl wissenschaftlicher Untersuchungen hat sich mit dem Phänomen "Elektrosensibilität" beschäftigt. Bisher ist es jedoch noch in keinem Fall gelungen, diese von den Betroffenen vermuteten Zusammenhänge wissenschaftlich fundiert nachzuweisen. Insbesondere konnte auch keine Dosis-Wirkungsbeziehung festgestellt werden. Im Rahmen des deutschen Mobilfunkforschungsprogramms ergab sich, dass elektrosensible Personen schlechter als Kontrollpersonen in der Lage sind, echte magnetische Impulse von Scheinimpulsen zu unterscheiden. Es konnte auch keine Verbesserung der Schlafqualität der Betroffenen durch eine Abschirmung der hochfrequenten Felder im häuslichen Schlafzimmer festgestellt werden. Interessanterweise zeigte es sich jedoch, dass von einer Verbesserung des Schlafes berichtet wurde, wenn die untersuchten Probanden annahmen, dass eine Abschirmung durchgeführt wurde. Auch ein Zusammenhang mit Allergien sowie einer besonderen Empfindlichkeit gegenüber Chemikalien konnte nicht bestätigt werden.

    Zusammenfassend ergibt sich, dass ein ursächlicher Zusammenhang zwischen elektromagnetischen Feldern und den Beschwerden elektrosensibler Personen mit hoher Wahrscheinlichkeit ausgeschlossen werden kann. Auch die Weltgesundheitsorganisation hat in ihren Fact Sheet Nr. 296 vom 5. Dezember 2005 festgestellt, dass es keine wissenschaftliche Basis gibt, um die Symptome der Elektrosensiblen mit der Einwirkung von elektromagnetischen Feldern in Verbindung zu bringen.

    Zu trennen vom Begriff der Elektrosensibilität ist die Tatsache, dass elektrische Felder durch Hautkribbeln oder Vibrationen von Körperhaaren spürbar sind. Empfindliche Personen können elektrische Felder hierdurch bereits ab 1 kV/m, die meisten Menschen dagegen erst ab 10 kV Meter, wahrnehmen. Das wird zwar manchmal als unangenehm empfunden, es sind jedoch ernsthafte Gesundheitsschäden auch bei langfristigem Einwirken nicht bekannt.
    Elektrosmog ist ein Begriff der sich aus den Wörtern Elektro und Smog zusammensetzt. Er bezeichnet ganz allgemein die durch elektrische Geräte, Leitungen und Sender erzeugte elektromagnetischen Strahlungen und Felder. Diese messbaren Felder werden von allen Elek­trogeräten erzeugt und besonders stark von Hochspan­nungsleitungen, Transformatoren oder Mobilfunk-Sendeantennen.

    Elektrosmog steht unter dem Verdacht, verschiedene Gesundheitsschäden zu verursachen oder zu fördern (Herzrhythmusstörungen, hormonelle Erkrankungen, Schlafstörungen, Krebs usw.). Obwohl gesicherte Er­kenntnisse dazu noch nicht vorliegen, enthält die 26. Bundesimmissionsschutzverordnung Grenzwerte der höchstzulässigen elektromagnetischen Belastung. Die Grenzwerte sind allerdings in der Kritik, da sie erst relativ hohe Werte als schädlich ansehen, bei denen eine Erwär­mung menschlicher Körperzellen stattfindet.

    Mietrecht: Als Mangel, der eine Mietminderung rechtfertigt, wird Elektrosmog meist nur bei Überschreitung der Grenz­werte angesehen. Solange die Elektrosmogbelastung in einer Wohnung nicht das Maß der normalen Hintergrund­belastung durch elektrische Geräte überschreitet, wird kaum ein Gericht dem Mieter eine Mietminderung zugestehen.

    Bei der Aufstellung mehrerer Antennen kann dies anders aussehen: Allein wegen der ständigen Angst vor möglichen Gesundheitsschäden hielt ein Münchner Gericht bei einer Familie, die direkt unter einer Mobilfunk-Sendeanlage mit sechs Antennen wohnte, eine Mietminderung um 20 Prozent für gerechtfertigt (AG München, WM 99, 111). Der Bundesgerichtshof hat am 15.03.2006 jedoch ent­schieden, dass ein Dachgeschossmieter – auch als Träger eines Herzschrittmachers – keinen Anspruch auf Unterlassung gegen seinen Vermieter hat, der das Hausdach als Stand­ort für eine Mobilfunkantenne vermieten will (Az. VIII ZR 74/05). Voraussetzung war auch hier, dass die Grenzwerte nicht überschritten wurden.
    Elektrostatische Felder (statische elektrische Felder, elektrische Gleichfelder) treten auf als natürliche elektrostatische Felder (stationäres Schönwetterfeld oder stationäre Felder bei speziellen Wetterlagen, zum Beispiel Gewittern).

    Künstliche elektrostatische Felder in Industrie und Verkehr finden wir vor allem bei öffentlichen, schienengebundenen Nahverkehrsmitteln und bei automatisierten Förder- und Antriebsmitteln.

    Künstliche elektrostatische Felder in Gebäuden treten durch Ladungstrennung auf. Wenn sich die Oberflächen von zwei Materialien berühren, dann tauschen sie Elektronen aus, weil die Moleküle dieser Oberflächen bei dem Kontakt in enge elektrische Wechselwirkung zueinander treten. Erfolgt ein intensiver Kontakt bzw. Reibung dieser Materialien, werden Teile der negativen Ladungen aus dem einen „Reibpartner“ herausgerissen und von dem anderen aufgenommen. Bei Trennung dieser Oberflächen, fließen die Elektronen wieder an ihren ursprünglichen Platz zurück. Wenn das durch ein isolierendes Material, wie zum Beispiel Kunststoff, nicht möglich ist, resultiert auf dem einen Material ein Überschuss und auf dem anderen ein Mangel an Elektronen, d.h. beide Materialien tragen dann eine gleich große elektrostatische Ladung, aber mit unterschiedlichen Vorzeichen. Das Material mit dem Übergewicht von Elektronen ist negativ, dass andere positiv geladen. So kann durch die Bewegung der Menschen zum Beispiel auf Kunststoffteppichen oder -fußbodenbelägen eine Ladungstrennung und damit elektrische Aufladung erfolgen. Diese ruhende statische Aufladung wird meist erst dann spürbar, wenn sie sich bei der Berührung eines geerdeten Gegenstandes plötzlich entlädt.

    Die Häufigkeit und Stärke dieser Aufladungen werden beeinflusst von der
    • Art und Intensität der Bewegung. Bei schneller Trennung zweier Stoffe entstehen höhere Ladungen, weil nur kleine Rückströme fließen können.
    • Art der Bekleidung: schlecht leitende Materialien (Wolle, Kunstfasern), weite Kleidung (verursacht mehr Reibung).
    • Raumausstattung, zum Beispiel Teppichböden aus Kunstfasern. Durch Ladungstrennung beim Aufstehen aus einem Kunststoffsitz werden Feldstärken bis 10 kV/m und mehr gemessen.
    • Leitfähigkeit der Luft. Bei trockener Luft kann eine Ladung schlechter abfließen, weil dann der Oberflächenwiderstand erhöht ist. Da das Wasseraufnahmevermögen der Luft direkt von der Temperatur der Luft abhängig ist – kalte Luft kann weniger Wasser aufnehmen als warme – nehmen die spürbaren Entladungen zum Beispiel an der Tür von Kraftfahrzeugen im Winter zu. Im Winter lüften wir unsere Räume mit der relativ wenig Wasser enthaltenden kalten Außenluft. Wenn wir diese Luft dann im Innenraum aufheizen, sinkt die Feuchtigkeit noch weiter ab und die fühlbaren Entladungen an geernteten Gegenständen im Raum werden häufiger.


    Auch Fernsehgeräte sowie Bildschirmterminals verursachen teilweise erhebliche elektrische Gleichfelder, wenn keine antistatische Oberflächenbeschichtung erfolgte. Ihre Stärke beträgt 300-700 V/m und nimmt mit der Entfernung schnell ab.

    Die Wirkungen elektrostatische Felder auf die Körperoberfläche und damit auf das Wohlbefinden, sind von der Aufladung abhängig. Eine Übertragung elektrischer Ladungen kann durch Influenzwirkung oder Berührung von aufgeladenen Gegenständen (zum Beispiel Kraftfahrzeuge, Fernseher- oder Computerbildschirme) erfolgen.

    Folgende Wirkungen können hierbei auftreten:

    • Haarsträuben bei Aufladung im kV-Bereich (zum Beispiel beim An- oder Ausziehen eines Pullovers). Durch die Influenzwirkung des Feldes sammeln sich an Teilen der Körperoberfläche und den schlecht leitenden Haaren gleichnamige Ladungen an, wodurch abstoßende Kräfte ausgeübt werden, welche bei ausreichend großen Feldstärken bzw. Aufladungen zur Aufrichtung der Haare führen. Diese Bewegung kann über die Haarwurzeln wahrgenommen werden. Die Wahrnehmbarkeitsschwelle ist individuell unterschiedlich und liegt bei Feldstärken bei ca. 1 kV/m.
    • Elektrisierungen:
      • Entladungen einer aufgeladenen Person zu einem geehrten Gegenstand: Wenn eine Person elektrostatisch aufgeladen ist, kann sie sich in einigen Minuten wieder entladen. Erfolgt diese Entladung plötzlich zum Beispiel bei Berührung eines geehrten Gegenstandes (z. B. Türklinke) kann es zu schmerzhaften Schlägen und sogar sichtbaren Blitzen kommen.
      • Entladung von isolierten geladenen Gegenständen über eine geerdete Person: Der Fahrtwind kann ein Kraftfahrzeug aufladen. Wenn der aussteigende Fahrer den Boden berührt, sind gelegentlich schmerzhafte Entladungen die Folge. Wenn es sich hier um ein größeres aufgeladenes Objekt handelt, kann die Entladungsspannung entsprechend höher sein.


    Insbesondere bei häufiger Wiederholung kann es zur Beeinträchtigung des Wohlbefindens kommen. Eine Erhöhung der Luftfeuchte in den Wohnungen und Büros verringert die elektrische Aufladung von Gegenständen. Gegebenenfalls kann man auch Erdungsmaßnahmen durchführen oder antistatische Materialien einsetzen.
    Die Elementarschadenversicherung gewährt zu den durch die Wohngebäudeversicherung abgedeckten Schäden durch Feuer, Sturm, Hagel zusätzlichen Versicherungsschutz vor den Folgen von Naturereignissen wie Erdbeben, Erdrutsch, Lawinen, Hochwasser usw. Dieser Schutz ist in der normalen Wohngebäudeversicherung nicht enthalten und muss deshalb zusätzlich vereinbart und bezahlt werden.

    Als problematisch erweist sich der Versicherungsschutz gegen Überschwemmungen bei Wohngebäuden, die in gefährdeten Zonen, so genannten E 3-Zonen liegen, die nach Postleitzahlengebieten geordnet sind. Wohnhäuser in E 3 Zonen sind nicht oder nur sehr schwer versicherbar, Wohnhäuser in E 2 Zonen können nur gegen eine erhöhte Versicherungsprämie gegen Hochwasser versichert werden.

    E-1 Zonen sind kaum hochwassergefährdet, so dass jederzeit Versicherungsschutz gewährt wird. Welche Postleitbereiche in E 3 und E 2 Zonen liegen, kann vom Bund der Versicherten (Email: gruppenvers@bundderversicherten.de) abgerufen werden. Die E 3-Zonen liegen vor allem im südöstlichen Baden-Württemberg und im Raum Altenburg - Gera - Klingenthal.
    Abkürzung für: Europäischer Landwirtschaftsfonds für die Entwicklung ländlicher Räume.
    Das Ellwood-Verfahren ist eine Methode, Ergebnisse von Immobilienbewertungen zu plausibilisieren. Seinen Namen verdankt das Verfahren dem Amerikaner L. W. Ellwood.

    Er betrachtete Immobilienanlagen von der Finanzierungsseite her in einer Kombination von Eigen- und Fremdkapital. Ausgegangen wird von der Vorstellung, dass üblicherweise der Ankauf von Immobilien teils fremd- und teils eigenfinanziert wird. Dabei müssen Annahmen über den Fremdkapitalzinssatz, die Laufzeit des Fremdkapitals und die Fremdkapitalquote getroffen werden. Durch plausible Annahmen über die aus der Verzinsung von Eigen- und Fremdkapital resultierenden Barwerte lassen sich Schlussfolgerungen darauf ziehen, ob ermittelte Verkehrswerte (Marktwerte) am gewöhnlichen Immobilienmarkt erzielbar wären. Bedingung ist, dass für Eigen- und Fremdkapital marktübliche Zinssätze zugrunde gelegt werden.

    Festzustellen ist, wie sich während eines Prognosezeitraums (in der Regel von 10 Jahren) bei einer geforderten Eigenkapitalverzinsung der Wert der Immobilie – ausgehend vom ermittelten Verkehrswert – entwickelt. Etwaige Inflationsraten bleiben dabei unberücksichtigt. Liegt der ermittelte Verkehrswert über der Summe der Barwerte von Eigen- und Fremdkapital, ist dies ein Indiz dafür, dass die Immobilie zu einem Preis, der diesem Wert entspricht, nicht finanzierbar, also im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nicht verkäuflich wäre. Liegt umgekehrt der Verkehrswert unterhalb dieser Barwertsumme, ist dies ein Zeichen dafür, dass er zu niedrig eingeschätzt wurde.
    Der Elternunterhalt ist eine Unterart des Angehörigen-Unterhalts nach § 1601 BGB. Nach dieser Vorschrift ist man Verwandten in gerader Linie zum Unterhalt verpflichtet, wenn diese bedürftig werden. Heute betrifft dies zunehmend erwachsene Kinder von Eltern, die zum Pflegefall werden. Die monatlichen Pflegekosten können leicht einige tausend Euro im Monat betragen und sind in keinem Fall von der staatlichen Pflegeversicherung voll abgedeckt. Eine private Vorsorge findet oft ebenfalls nicht statt. Werden die Eltern pflegebedürftig, springt zunächst das Sozialamt ein, holt sich jedoch das Geld dann von den Kindern zurück, indem es im Namen der Eltern Unterhaltsansprüche gegen die Kinder geltend macht.

    Die Kinder haften jedoch nicht uneingeschränkt für die Pflegekosten ihrer Eltern. So gibt es nach der „Düsseldorfer Tabelle“ einen Selbstbehalt, der den Kindern von ihrem Nettoeinkommen verbleiben muss. Bei der Berechnung des relevanten Netto-Einkommens werden bereits bestimmte Verbindlichkeiten und eigene Unterhaltspflichten abgezogen. Der Selbstbehalt beträgt dann 1.600 Euro plus mindestens 1.280 Euro für den Ehepartner; dieser Anteil wird jedoch den ehelichen Lebensverhältnissen angepasst. Für die Vorteile einer gemeinsamen Haushaltsführung ist allerdings ein bestimmter Teil wieder abzuziehen. Die Hälfte von allem, was über den so errechneten Selbstbehalt hinausgeht, kann der Staat für den Elternunterhalt in Anspruch nehmen. Grundsätzlich müssen Unterhaltsverpflichtete auch ihren Vermögensstamm angreifen, um Unterhalt zu zahlen. Hier gibt es jedoch ein sogenanntes Schonvermögen, das nicht angegriffen werden muss.
    Abkürzung für: Einliegerwohnung
    Unter diesem Begriff sind Schwellenländer zu verstehen. Also Länder, die bereits erhebliche Entwicklungsfortschritte erzielt haben und sich durch eine hohe Wachstumsdynamik auszeichnen. Als Beispiele können Korea, Taiwan und Malaysia in Südostasien; Brasilien, Chile, Mexiko in Lateinamerika, sowie einige Länder in Mittel- und Osteuropa gelten.
    Unter Emissionen versteht man die von einer Quelle ausgehenden Stoffabgaben (z. B. Luftverunreinigungen durch Gase und Partikel) oder Energieabgaben (z. B. Geräusche, Erschütterungen, Licht, Wärme, Strahlen).
    Empfehlungsmanagement ist eine der günstigen Arten Marketing in eigener Sache zu betreiben. Den Ausdruck Mund zu Mund Propaganda hat jeder schon mal gehört und dennoch ist gerade das Empfehlungsmanagement eine häufig unterschätzte Maßnahme. Empfehlungen werden in den seltensten Fällen ohne Aufforderung gegeben.
    Empirica ist ein 1990 gegründetes wirtschafts- und sozialwissenschaftliches Beratungsunternehmen mit Niederlassungen in Berlin, Bonn und Leipzig. Tätigkeitsfelder sind nach eigener Darstellung:
    • Wirtschaftsforschung und Wirtschaftspolitik
      Demographischer Wandel
      Evaluationen (Förderbudgets, Infrastrukturprojekte)

    • Vermögensbildung und Konsumforschung
      Altersvorsorge
      Sozialberichterstattung

    • Wohnungsmärkte und Wohnungspolitik
      Wohnungsmarktanalysen
      Stadtumbaukonzepte

    • Risikoanalysen und Immobilienfinanzierung
      Kreditrisikoanalysen
      Bank- und Bausparkassenberatung

    • Standortgutachten und Nutzungskonzepte
      Büromarkt, Einzelhandel
      Auslandsimmobilien

    • Regional- und Stadtentwicklung
      Evaluation von Flächennutzungsplänen
      Erarbeitung von Stadtentwicklungsstrategien

    • Soziale Stadt und überforderte Nachbarschaften
      Programmbegleitung
      Qualitative Marktforschung

    • Seniorenimmobilien und neue Wohnformen für Ältere
      Standortbewertung
      Konkurrenzanalysen
    Zu den Auftraggebern zählen internationale Organisationen, Bundes- und Länderministerien, Groß- und Mittelstädte und Unternehmen aus der Kredit- und Immobilienwirtschaft.

    Näheres siehe: http://www.empirica-institut.de
    Die Empore ist ähnlich einem Balkon, der sich in einen saalartigen Innenraum öffnet. Der Begriff Empore entstand erst im 18. Jahrhundert und leitet sich aus dem Adverb 'empor' ab. In den Kirchen des Mittelalters entstand zwischen dem gemauerten Gewölbe und dem hölzernen Dachstuhl ein Gang, der über Arkaden zum Hauptkirchenraum geöffnet und als weitere Fläche genutzt werden konnte. Später bekamen die Emporen ihr eigenes Tragwerk oder wurden zwischen Stützen angeordnet.

    Emporen werden unterschieden in ihrer Nutzbarkeit:

    • Eine echte Empore ist die zusätzliche Nutzfläche über dem darunter liegendem Geschoss;
    • die unechte Empore führt lediglich in den Dachstuhl und
    • die Scheinempore ist nicht begehbar, sondern lediglich ein schmückendes, gliederndes Element.

    Damit ein beeindruckender vertikaler Luftraum nicht nur unbrauchbarer Freiraum ist, finden Emporen Verwendung zum Beispiel in Bibliotheken, Veranstaltungs- und Ausstellungsräumen.
    Als Endenergie bezeichnet man die Energie, die tatsächlich am Hausanschluss des Verbrauchers ankommt – nach Abzug aller Verluste zum Beispiel durch Leitungswiderstände und Umwandlungen von einer Energieform in eine andere.

    Endenergie kann in Form eines Primärenergieträgers beim Verbraucher eintreffen – etwa das Erdgas aus der Gasleitung. Sie kann jedoch auch in dem Strom bestehen, der in einem entfernten Kraftwerk aus einem Primärenergieträger wie Kohle oder Gas erzeugt wurde.

    Wie effektiv die in einem Primärenergieträger enthaltene Primärenergie in Endenergie verwandelt wird, richtet sich nach den verwendeten Verfahren bei Umwandlung und Transport. So wird zum Beispiel durch die Raffinierung aus dem Primärenergieträger Rohöl der Endenergieträger Heizöl.
    Der Endenergiebedarf gibt die nach technischen Regeln berechnete, jährlich benötigte Energiemenge für Heizung, Lüftung und Warmwasserbereitung an. Er ist ein Maß für die Energieeffizienz eines Gebäudes und seiner Anlagentechnik und wird unter Standardklima- und Standardnutzungsbedingungen errechnet. Der Endenergiebedarf bezeichnet die Energiemenge, die dem Gebäude bei standardisierten Bedingungen und unter Berücksichtigung der Energieverluste zugeführt werden muss, damit die standardisierte Innentemperatur, der Warmwasserbedarf und die notwendige Lüftung sichergestellt weden können. Ein geringer Bedarf und damit eine hohe Energieeffizienz werden durch kleine Werte angezeigt.
    Der Begriff wird in unterschiedlichem Zusammenhang für abschließende Reinigungsarbeiten verwendet.

    Endreinigung bei Mietwohnungen:
    Enthält der Mietvertrag keine Schönheitsreparaturenklausel, sondern nur die Regelung "Wohnung ist besenrein zu übergeben" muss der Mieter (nach Entfernung aller eigenen Gegenstände, Möbel, Sperrmüll, Abfall, Werkzeug etc.) die Wohnung grob säubern - d.h. ausfegen, wischen und größere Verschmutzungen beseitigen. Eine professionelle Reinigung auf Hochglanz kann hier nicht gefordert werden. Fachgerechte Ausführung ist jedoch bei Schönheitsreparaturen gefragt, die mit Malerarbeiten einhergehen.

    Endreinigung bei Ferienwohnungen:
    Wer eine Ferienwohnung mietet, muss diese unmittelbar vor dem Auszug endreinigen. Diese Pflicht wird meist im Mietvertrag verankert. Wichtig: Hat der Mieter laut Vertrag die Kosten der Endreinigung zu tragen, ohne dass er die Möglichkeit hat, diese selbst durchzuführen, muss die Endreinigung im Gesamtpreis der Ferienwohnung eingeschlossen sein (BGH, 6.6.1991, Az. I ZR 291/89). Die Kosten für die Endreinigung richten sich nach der Wohnungs- bzw. Hausgröße. Sie bewegen sich meist zwischen 25 und 100 Euro.

    Führt der Mieter absprachewidrig keine Endreinigung durch, kann der Vermieter ihm diese in Rechnung stellen und die Kosten ggf. von einer hinterlegten Kaution abziehen. Die vom Mieter mit der Miete bezahlte Endreinigung durch die Vermieterseite umfasst laut Vertrag oft nur das Säubern von Möbeln, Bodenbelägen, Fenstern, Sanitäranlagen und Küchengeräten – aber nicht tägliche Routinearbeiten wie Geschirrspülen, Aufräumen, Säubern des Gartengrills. Diese muss der Mieter am letzten Urlaubstag trotz bezahlter Endreinigung selbst durchführen.

    Endreinigung bei Neubauten:
    Auch ein Neubau muss vor Bezug gereinigt werden. Hierfür existieren Spezialfirmen, die eine Reinigung in mehreren Schritten anbieten. Zuletzt erfolgt eine Endreinigung, die die Spuren der Bauarbeiten gründlich beseitigt.
    Als Endrenovierungsklauseln bezeichnet man Mietvertragsklauseln, nach denen der Mieter am Ende des Mietverhältnisses die Schönheitsreparaturen vornehmen muss. Obwohl die Renovierung am Ende der Mietzeit in der Praxis häufig vorkommt, sind derartige Klauseln oft rechtlich problematisch. Werden sie mit einer gängigen Schönheitsreparaturklausel kombiniert (z. B. im Allgemeinen zu beachtender Renovierungs-Fristenplan für die einzelnen Räume) so sind beide unwirksam, da der Mieter unabhängig vom Wohnungszustand und vom Zeitabstand zur letzten Renovierung gegebenenfalls bei Auszug eine tadellose Wohnung noch einmal renovieren muss. Dies sehen die Gerichte als unangemessene Benachteiligung des Mieters an (BGH, Az. VIII ZR 308/02, Urteil vom 14.05.2003).

    Als isolierte Endrenovierungsklausel bezeichnet man eine Endrenovierungsklausel, die im Vertrag als einzige Regelung etwas zu den Schönheitsreparaturen aussagt. Der Mieter muss danach nur beim Auszug und nicht während des Mietverhältnisses renovieren. Auch derartige Regelungen können unwirksam sein, wenn sie pauschal auf das Ende des Mietverhältnisses abstellen und die Renovierungspflicht nicht vom tatsächlichen Zustand und vom Zeitabstand zur letzten Renovierung abhängig machen (BGH, Az. VIII ZR 316/06, Urteil vom 12.09.2007).

    Das oben Gesagte gilt für Formularmietverträge. Ausgehandelte Individualvereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter können abweichende Regelungen treffen, da dabei nicht die strengen Maßstäbe gelten, an denen Allgemeine Geschäftsbedingungen gemessen werden. Dies zeigte sich insbesondere im Urteil des Bundesgerichtshofes vom 14.01.2009, dem zufolge eine im Wohnungsübergabeprotokoll festgehaltene individuelle Endrenovierungsvereinbarung wirksam sein kann, obwohl der Mietvertrag selbst eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel mit starrem Fristenplan enthält (Az. VIII ZR 71/08).

    Hat der Mieter im Glauben an eine wirksame Endrenovierungsklausel vor Auszug renoviert und stellt sich dann heraus, dass die Klausel unwirksam war, kann der Mieter einen Anspruch auf Schadenersatz haben. Rechtlich begründet wird dies mit einer "ungerechtfertigten Bereicherung" (§ 812 BGB) durch eine ohne Rechtsgrund erhaltene Leistung. Dies geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 27.5.2009 hervor (Az. VIII ZR 302/07).
    Abkürzung für: Gesetz zur Einsparung von Energie in Gebäuden

    Das Gesetz bezweckt die möglichst weitgehende Ein­spa­rung von Energie im Gebäudebereich. Es wurde 1977 als gesetzgeberische Reaktion auf die Ölkrise verabschiedet. Das EnEG ermächtigt die Bundesregierung zum Erlass von Verordnungen zur Energieeinsparung im Gebäudebereich. Auf seiner Basis wurde die Energieeinsparverordnung (EnEV) erlassen. Mit der am 02.04.2009 in Kraft ge­tre­tenen Novellierung des EnEG wurde der Weg für die EnEV 2009 frei gemacht. Diese nimmt in ihrem § 27 direkten Bezug auf die Bußgeldvorschriften des EnEG 2009.

    Das EnEG wurde 2013 zur Umsetzung neuer EU-Vorschriften novelliert. Mit einer Reform der EnEV wird 2014 gerechnet. Die Bundesregierung hat sich das Ziel gesetzt, bis zum Jahr 2050 einen nahezu klimaneutralen Gebäudebestand zu erreichen.
    Unter einer energetischen Gebäudeoptimierung versteht man einen Prozess, bei dem ein Haus in jeglicher für die Energieeffizienz relevanten Hinsicht auf den bestmöglichen Stand gebracht wird – soweit das Gebäude es zulässt und der Aufwand in einem vernünftigen Verhältnis zur er­ziel­ba­ren Energieeinsparung steht. In keinem Betriebs­kosten­bereich gibt es größere Einsparungspotenziale als bei den Kosten für Energie. Ziel der energetischen Gebäude­op­ti­mie­rung ist die Verringerung des CO2-Ausstosses zu Zwecken des Klimaschutzes. Mittel der energetischen Gebäudeoptimierung sind zum Beispiel:
    • Verbesserung der Wärmedämmung an Außen­bau­teilen und gegebenenfalls Rohrleitungen,
    • Modernisierung der Heizanlage (zum Beispiel Brenn­wert­tech­nik),
    • Verwendung regenerativer Energieträger (Sonne, Wind, Erdwärme, gegebenenfalls Heizen mit Holz).

    Bei Dämmstoffen und generell bei Außenbauteilen sollte man darauf achten, dass die Bauteile eine gute Wärme­speicher­fähig­keit besitzen. Bei den Außenwänden und dem Dach ist Luftdichtigkeit anzustreben. Die Ausrichtung des Gebäudes nach den Himmelsrichtungen ist in die Planung auch von Modernisierungsmaßnahmen einzubeziehen: Sind die Fenster an der Südfassade größer als zum Beispiel an der Nordfassade, kommt mehr Sonnenwärme ins Gebäude und es wird Heizwärme eingespart. Im Sommer kann und sollte die Südfassade zum Beispiel durch Pflanzen oder technische Maßnahmen verschattet sein – in Übergangszeit und im Winter sollte sie der Sonneneinstrahlung ausgesetzt werden.

    Eine energetische Gebäudeoptimierung sollte vorz­ugs­wei­se von einem Fachmann geplant werden und verschiedene Modernisierungsmaßnahmen zusammenfassen. So werden nicht nur optimale Resultate erzielt, sondern es können auch Förderungen für das Gesamtprojekt beantragt wer­den. Bei der KfW-Förderbank kann auch ein Zuschuss für die Baubegleitung durch einen Fachmann beantragt wer­den (www.kfw.de). Dieser beträgt 50 Prozent der Kosten für die Baubegleitung, maximal 4.000 Euro pro Antragsteller und Vorhaben, ist allerdings nur in Kombination mit weiteren Förderungen für die energetische Sanierung des Gebäudes erhältlich. Weitere Förderungen gibt es von Städten, Ländern und Gemeinden.
    Eine energetische Haus- und Raumreinung, im Sinne meiner Dienstleitung, umfasst die Wiederherstellung des Chi-Flusses in Ihren Räumen. Viele Störfaktoren beeinflussen den energetischen Fluss. Diese Störungen werden z.B. durch linksdrehende pathogene Wasseradern verursacht, durch Meridianabstrahlungen, Verwerfungen u.v.m. Möchten Sie mehr über Energien in Ihren Räumen erfahren oder sind Sie einfach nur neugierig wie Energie Ihnen helfen kann, dann folgen Sie mir auf Instagram @caroladaeumlich oder besuchen Sie meine Webseite: https://caroladaeumlich.de
    Unter einem Energieausweis/Energiepass versteht man ein auf ein Gebäude bezogenes Dokument, aus dem sich Rückschlüsse auf den Energieverbrauch bzw. die Energieeffizienz dieses Gebäudes ziehen lassen. Vom Gesetz her korrekt ist der Begriff "Energieausweis". Dieser schafft für Immobilienkäufer und Mieter eine Vergleichsbasis und bietet Anreize zur energetischen Sanierung von Gebäuden.

    Verspätete Einführung

    Nach der europäischen Energieeffizienzrichtlinie hätten alle EU-Mitgliedsstaaten bis Anfang 2006 für alle Gebäude Energieausweise einführen müssen. In Deutschland erfolgte die Umsetzung verspätet: Die zuständigen Ministerien haben erst im Oktober 2006 Einigung über die Einführung des Energieausweises für bereits bestehende Gebäude erzielt. Für Neubauten sind Energieausweise mit Einführung der Energieeinsparverordnung von 2002 vorgeschrieben worden. Am 27.06.2007 hat die Bundesregierung unter Berücksichtigung einiger vom Bundesrat angeregter Änderungen die neue Energieeinsparverordnung (EnEV 2007) beschlossen, welche die stufenweise Einführung von Energieausweisen auch für bestehende Gebäude vorschrieb.

    Rechtliche Grundlage

    Das EnEG (Energieeinsparungsgesetz) ermächtigt die Bundesregierung, mit Zustimmung des Bundesrates im Wege einer Rechtsverordnung Inhalt und Verwendung von Energieausweisen für Gebäude festzulegen. Diese Regelungen finden sich in der EnEV (Energieeinsparverordnung). Die Energieausweise für bestehende Gebäude wurden nach Vorgabe der EnEV 2007 schrittweise je nach Gebäudeart und -Alter eingeführt. Im Jahr 2009 wurden EnEG und EnEV verschärft, die EnEV 2009 gilt seit 01.10.2009. Eine weitere Reform der beiden Regelungswerke fand 2014 statt.

    Übergangsfristen

    Eigentümer von Wohngebäuden, die bis 1965 fertig gestellt wurden, müssen seit 01.07.2008 einen Energieausweis vorweisen können. Für neuere Wohngebäude muss er seit 01.01.2009 vorhanden sein. Eigentümer von Nichtwohngebäuden benötigen den Energieausweis seit 01.07.2009. In öffentlichen Gebäuden mit Publikumsverkehr und mehr als 1000 Quadratmeter Nutzfläche muss ebenfalls seit 01.07.2009 ein Energiepass ausgehängt werden.

    Wer benötigt einen Energieausweis?

    Einen Energieausweis braucht, wer seine Immobilie (Wohn- und Nichtwohngebäude) vermieten, verpachten oder verkaufen will. Rechtsgrundlage bis Mai 2014: Der Ausweis ist Miet- und Kaufinteressenten auf Verlangen unverzüglich vorzulegen. Wer dies unterlässt, riskiert ein Bußgeld. Selbstnutzende Eigentümer benötigen ihn nicht, zumindest solange derartige Schritte nicht anstehen. Der Eigentümer kann dem Interessenten auf freiwilliger Basis eine Kopie des Energieausweises aushändigen. Von der Pflicht zur Vorlage eines Energieausweises werden Baudenkmäler und kleine Gebäude (bis 50 Quadratmeter Nutzfläche) nicht erfasst. In öffentlichen Gebäuden mit über 1.000 Quadratmeter Nutzfläche, in denen Behörden oder sonstige Einrichtungen öffentliche Dienstleistungen erbringen und die von vielen Menschen besucht werden, muss der Energieausweis öffentlich ausgehängt werden. Seit Inkrafttreten der EnEV 2009 gilt dies jedoch nicht für denkmalgeschützte öffentliche Gebäude.

    Verbrauchs- und bedarfsbasiert

    Es gibt zwei Arten von Energieausweisen: Den verbrauchsbasierten und den bedarfsbasierten. Der verbrauchsbasierte Ausweis wird auf der Basis des Verbrauchs der aktuellen Bewohner erstellt. Er kann gleichzeitig mit einer Jahres-Heizkostenabrechnung relativ kostengünstig angefertigt werden. Sein Nachteil ist jedoch, dass er keine Bewertung des vom Bauzustand des Gebäudes abhängigen Wärmeverlustes erlaubt: Hat der Mieter sparsam geheizt, sind die Werte günstig. Hat der Mieter "Treibhaustemperaturen" bevorzugt, schlägt sich dies ebenfalls im Energieausweis nieder. Mangelhafte Dämmungsmaßnahmen oder Heizanlagen bleiben unerwähnt.

    Aufwändiger ist die Erstellung des bedarfsbasierten Energieausweises. Dieser bewertet den Primärenergiebedarf des Gebäudes. Dazu werden die Wärmedurchgangswerte der verwendeten Baumaterialien herangezogen sowie die bestehende Anlagentechnik hinsichtlich Heizung, Warmwasserversorgung und Lüftung analysiert, um den Wärmebedarf unabhängig vom jeweiligen Nutzer zu ermitteln.

    Modernisierungsempfehlungen

    Sind wirtschaftlich sinnvolle Verbesserungen der Energieeffizienz des Gebäudes möglich, muss der Aussteller Modernisierungsempfehlungen abgeben. Diese sind unverbindlich. In Einzelfällen sollen Aussteller behauptet haben, dass vor Erteilung eines Energieausweises zunächst zwingend eine Modernisierung des Gebäudes durchgeführt werden müsse – vorzugsweise durch einen befreundeten Betrieb. Derartige Vorgehensweisen sind unredlich. Der Energieausweis erfordert keine vorherige Modernisierung.

    Wahlrecht

    Ein Wahlrecht zwischen verbrauchs- und bedarfsbasiertem Ausweis besteht bei:
    • Gebäuden mit mehr als vier Wohneinheiten,
    • Gebäuden mit bis zu vier Wohneinheiten, die seit Fertigstellung oder durch nachträgliche Sanierung dem Standard der Wärmeschutzverordnung vom 01.08.1977 entsprechen,
    • sowie Nichtwohngebäuden.

    Ein Energieausweis auf Bedarfsbasis ist vorgeschrieben für Gebäude

    • mit bis zu vier Wohneinheiten, deren Bauantrag vor dem 01.11.1977 gestellt worden ist,
    • die nicht nachträglich auf den Stand der 1977er Wärmeschutzverordnung gebracht worden sind.

    Auch die Gewährung von Fördergeldern hinsichtlich der Finanzierung einer energetischen Sanierung erfordert zum Teil die Vorlage eines nach erfolgreicher Sanierung erstellten Energieausweises auf Bedarfsbasis. Energieausweise für Neubauten werden (zwangsläufig) auf Bedarfsbasis ausgestellt.

    Aussteller

    Während der Energieausweis für Neubauten durch den Bauvorlageberechtigten erstellt wird, ist nach der EnEV bei bestehenden Gebäuden eine ganze Reihe von Berufsgruppen zur Ausstellung von Ausweisen und Modernisierungsempfehlungen berechtigt. Es handelt sich dabei sowohl um Personen mit Hochschul- oder Fachhochschulabschluss (zum Beispiel Architekten, Bauingenieure) als auch um verschiedene Handwerksberufe. Die Aufzählung der EnEV ist abschließend. Eine zusätzliche Zertifizierung der Aussteller ist nicht vorgesehen. Auch Energieberater (zum Beispiel aus der Baustoffindustrie), die vor dem 25.04.2007 ihre Aus- oder Weiterbildung begonnen haben, dürfen den Energieausweis für bestehende Wohngebäude ausstellen, sowie Fachleute, die durch Landesgesetze dazu ermächtigt werden. Die EnEV 2009 hat die Anforderungen an Aussteller von Energieausweisen präzisiert. Als Qualifikation von Personen mit Studium werden nun keine bestimmten Diplome mehr verlangt, sondern ein "berufsqualifizierender Hochschulabschluss". Auch ein Staatsexamen kann bei einem entsprechenden Studiengang als solcher gelten. Physiker können nun unter den gleichen zusätzlichen Voraussetzungen wie Hochschulabsolventen anderer Fächer Energieausweise ausstellen.

    Verantwortliche Personen

    Nach der EnEV 2009 ist der Hauseigentümer dafür verantwortlich, dass die für die Erstellung des Energieausweises gelieferten Daten korrekt sind. Der Aussteller darf diese Daten jedoch nicht benutzen, wenn er berechtigte Zweifel an ihrer Richtigkeit hat. Ermittelt er die Daten selbst, ist er auch für deren Richtigkeit verantwortlich. Die Übermittlung falscher Daten an den Aussteller und die unkorrekte Ermittlung von Daten durch diesen selbst sind eine Ordnungswidrigkeit.

    Kosten

    Ein einheitlicher Preis für die Erstellung eines Energieausweises existiert nicht. Die üblichen Beträge liegen zwischen 50 und 450 Euro (ohne Hausbegehung). Der genaue Betrag hängt von dem im Einzelfall notwendigen Aufwand und der Version als Verbrauchs- oder Bedarfsausweis ab. Die EnEV erlaubt eine Erstellung des Ausweises auf Basis von Unterlagen über das Gebäude, also ohne Hausbegehung durch einen Experten. Insbesondere hinsichtlich der Abgabe von Modernisierungsempfehlungen kann eine Gebäudebegehung jedoch sinnvoll sein.

    Im Internet werden Energieausweise – insbesondere solche auf Verbrauchsbasis – zu Billigpreisen angeboten. Diese werden oft in einem vollautomatischen Verfahren erstellt: Der Kunde beantwortet einige Fragen, setzt seine Verbrauchsdaten in ein Online-Formular ein, gibt seine Rechnungsadresse an – und bekommt sofort seinen Energieausweis mit Unterschrift und Stempel des Ausstellers als PDF-Datei zum Herunterladen. Dieses Verfahren wird häufig kritisiert: Bei einigen Anbietern werden so wenige Daten abgefragt, dass damit kaum ein Energieausweis nach Maßgabe der EnEV erstellt werden kann. Ferner geht die EnEV davon aus, dass der Aussteller zumindest eine Plausibilitätsprüfung der angegebenen Daten vornimmt. Hier entfällt aber jegliche persönliche Beschäftigung des Ausstellers mit den Daten, so dass auch reine Fantasiezahlen eingegeben werden können. Nutzt ein Vermieter oder Verkäufer dies zur Erstellung eines geschönten Energieausweises, kann er sich späteren Schadenersatzansprüchen oder Bußgeldverfahren aussetzen. Die Bußgelder in diesem Bereich betragen bis zu 15.000 Euro.

    Geltungsdauer

    Beide Versionen des Energieausweises haben eine Gültigkeitsdauer von zehn Jahren. Nach energetischen Sanierungsmaßnahmen empfiehlt sich jedoch eine Neuausstellung, um die vorteilhafteren Werte korrekt abzubilden und sie in der Vermarktung der Immobilie nutzen zu können. Bei bestimmten Änderungen am Gebäude (z. B. Austausch der Fenster) ist eine Neuausstellung vorgeschrieben. Vor den offiziellen Einführungsterminen erstellte Energieausweise (nach älteren Fassungen der Energieeinsparverordnung) behalten ihre Gültigkeit in der Regel für zehn Jahre ab Ausstellungsdatum. Nach der Energieeinsparverordnung verliert ein Energieausweis seine Gültigkeit, wenn am Gebäude erhebliche Veränderungen der Außenbauteile beziehungsweise der an unbeheizte Räume angrenzenden Bauteile vorgenommen werden beziehungsweise wenn seine Nutzfläche an beheizten oder gekühlten Räumen vergrößert wird und dabei für dieses Gebäude Berechnungen des Jahresprimär-Energiebedarfs durchgeführt werden. In diesen Fällen ist ein neuer Energieausweis auszustellen.

    Muster

    Die Anlagen zur EnEV enthalten Muster der unterschiedlichen Versionen des Energieausweises. Der Aussteller hat sich inhaltlich an diesen Mustern zu orientieren. Mit Einführung der EnEV 2009 hat sich das Muster des Energieausweises in einigen Punkten geändert. Es enthält nun unter anderem auch Angaben zur Nutzung alternativer Energien und zur Einhaltung der Vorgaben des Wärmegesetzes.

    Bußgelder

    Die Bußgeldregelungen der EnEV wurden mit der EnEV 2009 verschärft. Als Ordnungswidrigkeit gilt es nun unter anderem, wenn:

    • der Energieausweis vorsätzlich oder leichtfertig Miet- oder Kaufinteressenten nicht unverzüglich auf Anfrage vorgelegt wird,
    • der Hauseigentümer dem Aussteller des Ausweises vorsätzlich oder leichtfertig falsche Daten zur Verfügung stellt,
    • dieser ohne Prüfung unplausible Daten einfach übernimmt,
    • Energieausweise oder Modernisierungsempfehlungen ohne Berechtigung ausgestellt werden.

    Die Höhe der Bußgelder richtet sich nach dem im Jahr 2009 neu gefassten EnEG (Energieeinsparungsgesetz). Die Geldbuße nach dem EnEG kann grundsätzlich bis zu 50.000 Euro betragen; die Missachtung der Vorschriften der EnEV über Energieausweise kann mit bis zu 15.000 Euro Bußgeld geahndet werden.

    Rechtslage ab 2014

    Am 19.5.2010 wurde die neue EU-Richtlinie zur Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden verabschiedet (Zeitpunkt des Inkrafttretens: 8. Juli 2010). Die Mitgliedsstaaten sollten diese innerhalb von zwei Jahren in nationales Recht umsetzen. Dieser Termin wurde in Deutschland nicht eingehalten. Die Regelungen der neu gefassten EnEV 2014 traten zum 01.05.2014 in Kraft. Für den Energieausweis gab es dabei gegenüber der oben geschilderten Rechtslage folgende Änderungen:

    In Wohnungsanzeigen (Verkauf/Vermietung) müssen künftig folgende Pflichtangaben enthalten sein:
    • Art des Energieausweises: Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis,
    • im Energieausweis genannter Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs für das Gebäude,
    • im Energieausweis genannte wesentliche Energieträger für die Heizung des Gebäudes,
    • bei Wohngebäuden das im Energieausweis genannte Baujahr und
    • bei Wohngebäuden die im Energieausweis genannte Energieeffizienzklasse.

    Die Energieeffizienzklassen sind ebenfalls neu eingeführt worden. Sie sind am sogenannten Bandtacho auf dem Energieausweis ablesbar. Für Nichtwohngebäude müssen bei Energiebedarfs- und verbrauchsausweisen als Pflichtangabe nach Nummer 2 der Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch sowohl für Wärme als auch für Strom jeweils getrennt genannt werden. Für vor dem Inkrafttreten der Neuregelung ausgestellte Energieausweise gibt es eine Reihe von Übergangsregelungen hinsichtlich der Pflichtangaben.

    Bei Verkauf, Vermietung oder Verpachtung eines Gebäudes oder einer Wohnung muss der Eigentümer dem Interessenten den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorlegen. Die Vorlagepflicht vor Vertragsabschluss besteht auch, wenn keine Besichtigung stattfindet. Bei Vertragsabschluss muss der Ausweis oder eine Kopie davon ausgehändigt werden.

    Für Neubauten oder nach größeren Umbauten und Renovierungen gilt: Ausstellung und Übergabe des Energieausweises müssen unverzüglich nach Fertigstellung des Gebäudes erfolgen. Sicherzustellen hat dies allerdings der Bauherr.

    Bei öffentlich zugänglichen Gebäuden wird nun zwischen solchen mit behördlicher und anderer Nutzung unterschieden. Eigentümer von Gebäuden mit behördlicher Nutzung, starkem Publikumsverkehr und mehr als 500 Quadratmeter oder nach dem 8. Juli 2015 mehr als 250 Quadratmeter Nutzfläche müssen dafür sorgen, dass ein Energieausweis öffentlich sichtbar ausgehängt wird. Eigentümer eines Gebäudes mit mehr als 500 Quadratmetern Nutzfläche und starkem Publikumsverkehr ohne behördliche Nutzung müssen einen Energieausweis an einer öffentlich sichtbaren Stelle aushängen.

    Es wurde ein stichprobenartiges Kontrollsystem für Energieausweise eingeführt. Eine repräsentative Anzahl der in jedem Jahr ausgestellten Energieausweise muss nun von einer Behörde daraufhin überprüft werden, ob die verwendeten Gebäudedaten plausibel und die Ergebnisse korrekt ermittelt sind; ferner werden auch die gegebenen Modernisierungsempfehlungen überprüft. Jeder Energieausweis erhält eine Registriernummer, mit dieser werden auch die Daten seines Ausstellers gespeichert.

    Die Modernisierungsempfehlungen wurden stärker in den Energieausweis integriert. Die amtlichen Muster für den Energieausweis wurden geändert, das Bußgeldsystem wurde den Neuregelungen angepasst.

    Zwar gilt der Energieausweis generell zehn Jahre ab Ausstellung, die EnEV 2014 schränkt dies aber für bestimmte ältere Energieausweise ein. Vor dem 1. Oktober 2007 ausgestellte Energieausweise sind zehn Jahre gültig, wenn sie
    • der damaligen Fassung der Energieeinsparverordnung entsprechen oder
    • von einer Gebietskörperschaft (z.B. Gemeinde) oder von Dritten ausgestellt worden sind und Angaben zum Energiebedarf oder -verbrauch enthalten, bei denen auch die Warmwasserbereitung und bei Nichtwohngebäuden Kühlung und Beleuchtung berücksichtigt werden, auch muss der wesentliche Energieträger für die Beheizung erwähnt sein;
    • dem Entwurf der Energieeinsparverordnung 2007 entsprechen.

    Energieausweise von vor dem 1. Oktober 2007, auf die dies nicht zurifft, verlieren am 1. November 2014 ihre Gültigkeit.

    Im mietrechtlichen Bereich können bei der Feststellung der Daten für die Erstellung eines Energieausweises insbesondere bei Einfamilienhäusern Probleme entstehen. Denn hier ist der Vermieter oft auf die Kooperation der Mieter angewiesen. Soll ein Energieausweis auf Verbrauchsbasis veranlasst werden, benötigt der Vermieter die Verbrauchsabrechnungen der vergangenen drei Jahre. Bei Einfamilienhäusern rechnen die Mieter jedoch oft mit dem Wärmeversorger direkt ab. Die Abrechnungen gehen dann verloren oder werden schlicht nicht zur Verfügung gestellt.

    Das Landgericht Karlsruhe hat entschieden, dass der Mieter die Abrechnungen dem Vermieter zu übergeben hat. Der Datenschutz rechtfertige eine Weigerung nicht. Das Gericht äußerte Zweifel daran, dass es sich hier um persönliche Daten handelte – immerhin werde der Verbrauch meist sowieso über den Vermieter abgerechnet. Auch benötige der Vermieter die Daten, um seinen gesetzen Pflichten nachzukommen (Beschluss des Landgerichts Karlsruhe vom 20.02.2009, Az. 9 S 523/08).
    Die europäische Energieeffizienz-Richtlinie (auch: Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden) hat zum Ziel, die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden zu verbessern und somit Heizenergie zu sparen, wobei lokale Bedingungen (wie das örtliche Klima) mit einbezogen werden.

    Die Richtlinie sollte ursprünglich bis zum 04.01.2006 in deutsches Recht umgesetzt werden. Dieser Termin wurde – insbesondere aufgrund der Diskussionen über den Gebäudeenergieausweis – nicht eingehalten. Umgesetzt wurde die Richtlinie in Deutschland durch die Reform der Energieeinsparverordnung (EnEV). Diese ist am 01.10.2007 in Kraft getreten. Seit 01.10.2009 gilt eine abermals reformierte Version, die für noch größere Energieeinsparungen im Gebäudebereich sorgen soll (EnEV 2009).

    Am 8.7.2010 ist eine geänderte Fassung der europäischen Energieeffizienz-Richtlinie in Kraft getreten (Richtlinie 2010/31/EU). Diese verschärft die Anforderungen an den Wärmeschutz bei Gebäuden erneut. In Deutschland wird diese Änderung durch eine Reform des Energieeinsparungsgesetzes (EnEG) und der Energieeinsparverordnung (EnEV) umgesetzt. Die geänderte EnEV soll voraussichtlich 2014 in Kraft treten. Die Energieeinsparverordnung wird jeweils im Rhythmus von zwei bis vier Jahren geändert beziehungsweise verschärft. Geplant sind unter anderem Neuerungen zum Gebäudeenergieausweis.
    Das Energieeinsparungsgesetz (EnEG) enthält Vorschriften über energieeinsparenden Wärmeverbrauch bei Neubauten und bestehenden Gebäuden. Das wichtigste an diesem Gesetz sind die Ermächtigungen der Bundesregierung zum Erlass mehrerer Verordnungen, in denen die Einzelheiten geregelt werden, wie die im Gesetz vorgeschriebenen energieeinsparenden Maßnahmen umgesetzt werden sollen: etwa die Energieeinsparverordnung.

    Das Energieeinsparungsgesetz vollzieht unter anderem die EU-Richtlinie 2010/31 über die Gesamenergieeffizienz von Gebäuden, Neufassung in Kraft seit 8.7.2010. Sowohl die EU-Richtlinien als auch die entsprechenden nationalen Gesetze werden in regelmäßigen Zeitabständen geändert und hinsichtlich der Anforderungen an Energieeinsparmaßnahmen verschärft. So passierte am 7.6.2013 eine Reform des EnEG den deutschen Bundesrat.

    Die Vorschriften des EnEG beziehen sich im Einzelnen auf

    • Energiesparenden Wärmeschutz bei zu errichtenden Gebäuden,
    • Energiesparende Anlagentechnik bei Gebäuden,
    • Energiesparenden Betrieb von Anlagen,
    • Verteilung der Betriebskosten,
    • Sonderregelungen und Anforderungen an bestehende Gebäude,
    • Energieausweise,
    • Bußgeldvorschriften.


    Der für den Geschäftsverkehr mit Immobilien wichtige Regelungsbereich um die Energieausweise enthält detaillierte Vorgaben für den Verordnungsgeber. Die Vorgaben können sich beziehen auf

    • die Arten der betroffenen Gebäude, Gebäudeteile und Anlagen oder Einrichtungen,
    • die Zeitpunkte und Anlässe für die Ausstellung und Aktualisierung von Energieausweisen,
    • die Ermittlung, Dokumentation und Aktualisierung von Angaben und Kennwerten,
    • die Angabe von Referenzwerten, wie gültige Rechtsnormen und Vergleichskennwerte,
    • begleitende Empfehlungen für kostengünstige Verbesserungen der Energieeffizienz,
    • die Verpflichtung, Energieausweise Behörden und bestimmten Dritten zugänglich zu machen,
    • den Aushang von Energieausweisen für Gebäude, in denen Dienstleistungen für die Allgemeinheit erbracht werden,
    • die Berechtigung zur Ausstellung von Energieausweisen einschließlich der Anforderungen an die Qualifikation der Aussteller sowie
    • die Ausgestaltung der Energieausweise.


    Das Gesetz ermächtigt die Landesregierungen auch, private Fachbetriebe zu verpflichten, für die von ihnen durchgeführten Arbeiten an zu errichtenden Gebäuden zu bestätigen, dass die sich aus der Rechtsverordnung ergebenden Anforderungen über den energieeinsparenden Wärmeschutz eingehalten wurden. Die in der Rechtsverordnung zu regelnden Bußgeldvorschriften beziehen sich auch auf den Gebäudeenergieausweis.
    Die Energieeinsparverordnungen von EnEV 2002 bis EnEV 2007 regelten im Wesentlichen:

    • die Einführung von Energieausweisen für bestehen­de Gebäude,
    • energetische Mindestanforderungen für Neubauten,
    • Modernisierungen, Umbau, Ausbau und Erweiterung von bestehenden Gebäuden,
    • Mindestanforderungen an heizungs-, kühl- und raum­lufttechnische Einrichtungen sowie an die Warmwasserversorgung,
    • energetische Inspektion von Klimaanlagen.

    Mit jeder Neufassung wurden die Anforderungen an die Wärmedurchlässigkeit von Bauteilen und Gebäuden deutlich verschärft und weitere Nachrüstpflichten bezüglich einzelner Gebäudekomponenten eingeführt.

    Die letzte Neufassung der Energieeinsparverordnung trat zum 1. Mai 2014 in Kraft. Im Folgenden wird die aktuelle Rechtslage wiedergegeben:

    Zu errichtende Gebäude müssen nach der EnEV so aus­geführt werden, dass der sogenannte Jahres-Primär­energiebedarf und der Transmissionswärmeverlust der Umfassungsfläche der Gebäude bestimmte Höchstwerte nicht überschreiten. Die Umfassungsfläche (Außenab­messung) muss nach dem Stand der Technik dauerhaft luftundurchlässig abgedichtet werden. Ein bestimmter Mindestluftwechsel muss im Interesse der Gesundheit jedoch gewährleistet sein. Für zu errichtende Gebäude sind Energiebe­darfs­ausweise auszustellen, aus denen sich alle wichtigen Kennwerte ergeben.

    Bei bestehenden Gebäuden sind Änderungen bei Außen­wänden einschließlich Fenstern und anderen Außenbau­teilen ebenfalls so auszuführen, dass bestimmte Wärmedurch­gangs­koeffizienten nicht überschritten werden. Entspre­chendes gilt für Erweiterungsbauten. Auch bei derartigen wesentlichen Änderungen am Gebäude sind Energieausweise auszustellen, sofern die erforderlichen Berechnungen hierfür erfolgt sind. Diese Berechnungen wiederum sind in vielen Fällen bei Änderungen energierelevanter Bauteile Pflicht (vgl. § 9 Abs.2 EnEV). Auf Verlangen muss der Eigentümer eines Neubaus oder eines geänderten Gebäudes den Energieausweis der zuständigen Behörde vorlegen. Ein vorhandener Energieausweis verliert bei energetischen Änderungen und Erweiterungen am Gebäude seine Gültigkeit und muss neu ausgestellt werden.

    Energieausweise müssen grundsätzlich für jedes Gebäude vorgelegt werden können, das vermietet, verpachtet oder verkauft werden soll. Abhängig von Gebäudeart, -größe und -alter ist ein Energieausweis nach dem berechneten Energiebedarf oder dem anhand von Verbrauchsabrechnungen feststellbaren Energieverbrauch anzufertigen. Seit Inkrafttreten der EnEV 2014 muss der Energieausweis den Interessenten unaufgefordert bei der Besichtigung vorgelegt werden, nach Vertragsabschluss ist er dem Mieter oder Käufer in Original oder Kopie auszuhändigen. Für Baudenkmäler und kleine Gebäude bis 50 m² ist kein Energieausweis erforderlich.

    Ungedämmte zugängliche Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen in nicht beheizten Räumen mussten bis 31.12.2006 gedämmt werden. Mit der EnEV 2009 wurde eine Wärmedämmung des Daches oder wahlweise die Wärmedämmung oberster begehbarer Geschossdecken Pflicht. Die EnEV 2014 enthält hier jetzt konkrete Vorgaben zum zulässigen Wärmeverlust und eine Nachrüstfrist: Zugängliche oberste Geschossdecken, die nicht die Anforderungen an den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2 : 2013-02 erfüllen, müssen bis 31. Dezember 2015 so gedämmt sein, dass der Wärmedurchgangskoeffizient 0,24 Watt/(m2·K) nicht überschreitet.

    Die EnEV 2014 enthält verschiedene Nachrüstpflichten hinsichtlich der Heizanlage. So dürfen Gebäudeeigentümer Heizkessel, die mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen beschickt werden und
    • vor dem 1. Oktober 1978 eingebaut oder aufgestellt worden sind, nicht mehr betreiben,
    • vor dem 1. Januar 1985 eingebaut oder aufgestellt worden sind, ab 2015 nicht mehr betreiben,
    • nach dem 1. Januar 1985 eingebaut oder aufgestellt worden sind, nach Ablauf von 30 Jahren nicht mehr betreiben.

    Die EnEV sieht in § 25a sogenannte private Nachweise vor. Gemeint ist die Unternehmererklärung, welche ein Handwerksbetrieb, der bestimmte Arbeiten an einem Haus durchgeführt hat, dem Eigentümer aushändigen muss. Diese ist anzufertigen bei
    • Änderung von Außenbauteilen,
    • Dämmung oberster Geschossdecken,
    • erstmaligen Einbau oder Ersatz von Heizkesseln und sonstigen Wärmeerzeugersystemen, Verteilungseinrichtungen, Warmwasseranlagen, Klimaanlagen oder sonstigen Anlagen der Raumlufttechnik.

    Die Unternehmererklärung muss fünf Jahre lang aufbewahrt werden und ist auf Verlangen der zuständigen Behörde vorzulegen.

    In Immobilienanzeigen müssen verschiedene Angaben aus dem Energieausweis veröffentlicht werden. Dabei handelt es sich insbesondere um
    • die Art des Energieausweises (Energiebedarf- oder Verbrauch),
    • den jeweils im Energieausweis genannten Kennwert des Energiebedarfs- oder Verbrauchs,
    • den wesentlichen Energieträger, mit dem das Gebäude beheizt wird,
    • bei Wohngebäuden das Baujahr und die Energieeffizienzklasse.

    Diese Angaben sind nur Pflicht, wenn ein Energieausweis bereits vorhanden ist. Die Angabe „Energieausweis in Vorbereitung“ ist also in Annoncen zulässig. Dies sollte dann jedoch tatsächlich der Wahrheit entsprechen, das Bußgeldrisiko liegt hier bei 15.000 Euro.

    Mit der EnEV 2014 wurde darüber hinaus ein stichprobenartiges Kontrollsystem für Energieausweise eingeführt. Die Geltungsdauer für bestimmte Energieausweise mit Ausstellungsdatum vor dem 1. Oktober 2007 wurde eingeschränkt.

    Die EnEV sieht ferner eine regelmäßige Inspektionspflicht für fest eingebaute Klimaanlagen in Gebäuden vor, die mehr als 12 Kilowatt Leistung haben. Die Inspektion ist durch Fachpersonal erstmalig zehn Jahre nach Inbetriebnahme oder Erneuerung wesentlicher Bauteile durchzuführen, danach alle zehn Jahre wieder. Kürzere Fristen gelten für Altanlagen (§ 12 Abs. 3 EnEV 2014).

    Baudenkmäler und Gebäude mit sonstiger besonders erhaltenswerter Bausubstanz können von der Anwendung der EnEV ausgenommen werden. Darüber hinaus gibt es auch die Möglichkeit, sich von der Anwendung der Verordnung befreien zu lassen, wenn die Einhaltung zu einem unangemessenen Aufwand oder einer unbilligen Härte führen würde.

    Verstöße gegen Regelungen der EnEV stellen in vielen Fällen Ordnungswidrigkeiten dar, die mit fünfstelligen Bußgeldern geahndet werden können.

    Die energetische Gebäudesanierung wird unter anderem von der KfW-Förderbank durch zinsverbilligte Darlehen und Zuschüsse gefördert. Die Beantragung muss über die Hausbank des Haus- beziehungsweise Wohnungseigentümers erfolgen, der die Maßnahme durchführen lassen will. Hierzu ist allerdings zu vermerken, dass manche Kreditinstitute solchen Anliegen nicht besonders aufgeschlossen gegenüberstehen, so dass nachdrückliches Verhandeln erforderlich ist. Näheres zur Förderung durch die KfW-Förderbank unter: http://www.kfw.de.
    Energiesparlampen:

    Energiesparlampen sind kleine gebogene Leuchtstoffröhren (Kompaktleuchtstofflampen, Gasentladungslampen), die aufgrund ihrer Technik weniger Watt verbrauchen, um die gleiche Helligkeit zu erzeugen wie herkömmliche Glühlampen. In der Leuchtstoffröhre befinden sich ein Gemisch aus festem oder flüssigem Quecksilber und ein Edelgas. Ein Vorschaltgerät zündet die Lampe und der Heizfaden sendet Elektronen aus. Die Elektronen treffen auf das Quecksilber und regen dieses zum Leuchten an. Dabei entsteht ein für das menschliche Auge unsichtbares UV-Licht, welches wiederum auf pulverförmige, fluoreszierende Leuchtstoffe auf der Röhrenwand trifft, die einen Großteil der UV-Strahlung in sichtbare Fluoreszenzstrahlung (Licht) umsetzen. Ein Restanteil der UV-Strahlung wird von der Lampe abgestrahlt.

    Die Energieeinsparung gegenüber Glühbirnen beträgt bis zu 80 Prozent. Um die Helligkeit einer 60-Watt-Glühbirne zu erreichen, sollte eine Energiesparlampe mit mindestens 15/16 W, oder besser mit 20/21 W eingesetzt werden. Das Bundesumweltamt empfiehlt, sich bezüglich der Helligkeit der Lampe beim Kauf nicht an den Wattangaben zu orientieren, sondern an der Helligkeit – Lumen. Lumen (lm) ist die Maßeinheit für den Lichtstrom, allgemein für Helligkeit. Sie ist als der Lichtstrom definiert, den eine punktförmige Lichtquelle allseitig ausstrahlt (Lux ist die Basiseinheit für die Beleuchtungsstärke auf einer Fläche). So hat eine Standard-60-Watt-Glühlampe 710 Lumen. Die entsprechenden Angaben sind meist auf der Verpackung der Lampen angegeben. Als Ersatz für eine 75-Watt-Lampe kann eine solche mit 950 Lumen dienen.

    Die unelegante sperrige Form dieser Leuchtkörper und die geringe Lebensdauer führten zunächst dazu, dass wenig Begeisterung für die Energiesparlampen aufkam. Kleine Lampen sind technisch schwierig herzustellen, weil sie eine bestimmte Brennerlänge benötigen um einen guten Lichtstrom zu erzielen. Wenn man kompakter bauen will, wird daher von einigen Herstellern der Lichtstrom reduziert. Es wird auch versucht, die Leuchtröhre in eine zusätzliche Glashülle, zum Beispiel in der gewohnten Birnenform, zu integrieren. Hierdurch gehen aber wieder circa 20 Prozent des Lichtes verloren. Die von den Herstellern angegebene Lebensdauer von 6000 bis 8000 Stunden entspricht etwa sechs bis acht Jahren bei einer durchschnittlichen Brenndauer von drei Stunden pro Tag. Es werden aber auch Modelle angeboten, die bis zu 15.000 Stunden brennen sollen.

    Die ersten Lampen zeigten ein ungenügend helles, kaltes, blaues Licht. Die Farben von Lichtquellen werden mittels ihrer Farbtemperatur miteinander verglichen. Diese wird in Kelvin (K) angegeben. Je "wärmer" uns eine Lichtquelle erscheint, desto rötlicher ist das Licht, je "kühler" eine Lichtquelle auf uns wirkt, desto höher ist der Anteil der Farbe Blau im Lichtspektrum. So hat zum Beispiel das Kerzenlicht circa 1800 K und eine Glühlampe 2700 K. Energiesparlampen können heute mit unterschiedlichen Farbtemperaturen produziert werden. Man erhält - je nach Zusammensetzung des Leuchtstoffes - ein warmweißes (< 3300 K), neutral - beziehungsweise kaltweißes (3300 - 5000 K) oder tagesweißes Licht (>6000 K).

    Da der von Kompaktleuchtstofflampen abgestrahlte Lichtstrom Schwankungen unterliegt, kann ein Flimmern auftreten, dessen Frequenzen für das menschliche Auge aber üblicherweise nicht direkt wahrnehmbar sind. Bei rotierenden Maschinen kann jedoch ein dadurch bedingter stroboskopartiger Effekt zu einer Gefährdung führen, weil ein langsamer oder sogar stehender Zustand der Maschine vorgetäuscht wird. Ein weiteres Kriterium ist der Farbwiedergabeindex (Ra). Hierunter versteht man eine photometrische Größe, mit welcher sich die Qualität der Farbwiedergabe von Lichtquellen gleicher Farbtemperatur beschreiben lässt. Der Maximalwert (Ra-Wert 100) kann bei bedecktem Himmel erreicht werden. Glühlampen mit farblosem Glaskolben können einen Ra-Wert von 100 (bestmögliche Farbwiedergabe) erzielen. Energiesparlampen, aber auch viele LED Lampen haben meist eine schlechtere Farbwiedergabe, das heißt einen Ra-Wert, der zwischen 60 und 98 liegt. Bei einer Farbwiedergabe von Ra 60, werden die Farben nur sehr mangelhaft wiedergegeben. Für normale Sehaufgaben sollte ein Farbwiedergabeindex von mindestens 80 erreicht werden.

    Energiesparlampen senden nur noch einen geringen Anteil von UV-Strahlen aus. Das Bundesamt für Strahlenschutz (BFS) weist jedoch darauf hin, dass bereits schwache UV-Strahlung negative gesundheitliche Wirkungen auslösen kann und diese Strahlung karzinogen ist. Durch UV-Strahlen können auch an der Haut entzündliche Hautrötungen hervorgerufen werden. Weiter kann UV-Strahlung die Abwehr des Körpers gegen Infektionskrankheiten schwächen. Außerdem ist bekannt, dass langfristig durch die Zerstörung von elastischen Fasern des Bindegewebes eine vorzeitige Hautalterung auftritt. Bei chronischer UV-Einwirkung über einen Zeitraum von 20 bis 30 Jahren, können auch durch DNA-Schädigungen der Hautzellen maligne Melanome (schwarzer Hautkrebs) auftreten. In Deutschland zählt die Hautkrebserkrankung mit circa 140.000 neuen Erkrankungen pro Jahr zu den häufigsten bösartigen Tumoren.

    Zusammenfassend empfiehlt das BFS allen, die ihre persönliche Exposition minimieren möchten, bei Beleuchtungssituationen, bei welchem nur ein geringer Abstand zur Leuchte besteht, nur Kompaktleuchtstofflampen mit einem zusätzlichen äußeren Glas- oder Kunststoffkolben zu nutzen. Hierbei können die Hersteller durch die Anwendung geeigneter Lampenrohre die UV-Abstrahlung deutlich reduzieren. Als Orientierung für die Verbraucher gilt hier auch das Umweltzeichen Der Blaue Engel.

    Im Sockel von Energiesparlampen ist ein elektronisches Vorschaltgerät integriert, welches die Betriebsspannung überwacht und den Lampenstrom steuert. Hierbei entstehen im Unterschied zu Glühlampen elektrische und magnetische Felder in einem höheren Frequenzbereich.

    In einem Abstand von ein bis eineinhalb Meter sinkt aber die Elektrosmogbelastung auf ein tolerierbares Maß. Basierend auf den aktuellen wissenschaftlichen Erkenntnissen sind keine nachteiligen gesundheitlichen Wirkungen durch die emittierten niederfrequenten Felder zu erwarten, wenn die Höchstwerte eingehalten werden.

    Neben der UV Emission und dem Elektrosmog ist auch der Quecksilbergehalt der Kompaktleuchtstofflampen zu beachten. Eine länger anhaltende Konzentration von Quecksilber in der Raumluft von mehr als 100 µg je Kubikmeter Luft wird gesundheitlich als sehr kritisch betrachtet. In hohen Konzentrationen kann Quecksilber die Gesundheit schädigen, insbesondere das Nervensystem und das Gehirn. Quecksilber kann jedoch nur aus den Lampen austreten, wenn die Lampe zerbrochen wird.

    Eine Richtlinie der Europäischen Union (RoHS) begrenzt den Gehalt an Quecksilber auf 5 mg pro Lampe. Dieser Wert ist für Lampen, welche eine Leistung unter 50 W haben, ab 1.1.2012 auf 3,5 mg gesenkt worden. Nach dem 1.1.2013 ist für Energiesparlampen mit einer Leistung unter 30 W der Grenzwert auf 2,5 mg begrenzt. Nach Angaben des Umweltbundesamtes (Presseinformationen 2010) kommen heute schon viele Lampen mit weniger Quecksilber aus. Es gibt bereits Lampen am Markt, die um 1 mg Quecksilber enthalten.

    Von einigen Herstellern angebotene Modelle verwenden statt des flüssigen Quecksilbers ein Amalgam, das zumindest beim Zerbrechen der Lampe im kalten Zustand nicht verdampfen kann. Allerdings starten diese Lampen langsamer. Das Umweltbundesamt empfiehlt beim Bruch einer Energiesparlampe die Fenster zu öffnen, den Raum zu verlassen und 15 Minuten gut zu lüften. Auf keinen Fall darf ein Staubsauger zum Aufsaugen der Reste benutzt werden. Ist das einmal versehentlich geschehen, muss der Filter sofort entsorgt werden. Beim Aufsammeln der Bruchstücke sollte man Einmalhandschuhe tragen. Es wird weiter empfohlen mit einem Karton die Bruchstücke zusammen zu kehren, sowie die Reste mit feuchten Papiertüchern, eventuell mit Klebeband aufzunehmen. Alle Bruchstücke und verwendeten Reinigungsutensilien sind in einem leeren verschließbaren Glasgefäß, zum Beispiel in einem Einweckglas, als Sondermüll zu entsorgen.

    Außerdem gibt es Lampen mit einer Hülle aus Kunststoff oder Silikon, die kaum zerbrechen können und somit auch kein Quecksilber freisetzen. Lampen mit einer unzerbrechlichen Silikonummantelung sind besonders für die Beleuchtung von Bade- und Kinderzimmern geeignet. Bruchsichere Lampen mit zusätzlichem Hüllkolben sind allerdings teurer und man muss auch gewisse Komforteinbußen in Kauf nehmen, da die Zeiten bis zum Erreichen der maximalen Helligkeit länger sind. Die größte Lichtausbeute haben Energiesparlampen mit sichtbaren Röhren ohne Ummantelung.

    Die Verbraucher sind verpflichtet, alle alten Kompaktleuchtstofflampen zu Wertstoffhöfen oder anderen Sammelstellen (zum Beispiel Schadstoffmobil) zu bringen. Die Rücknahme ist kostenlos.

    Verschiedene Händler haben auch ein Rücknahmesystem für Energiesparlampen organisiert. In diesem Zusammenhang erscheint jedoch der Hinweis angebracht, dass die schon seit vielen Jahren im Gebrauch befindlichen quecksilberhaltigen Leuchtstoffröhren (Neonröhren) auch nicht mit dem Hausmüll entsorgt werden dürfen!

    Halogenlampen (Halogenhochvoltglühlampen und Niedervoltglühlampen):

    Halogenlampen oder Halogenglühlampen haben gegenüber Standard-Glühlampen eine 10 bis 20 Prozent größere Helligkeit und eine zwei bis dreimal längere Lebensdauer. Sie sind circa 30 Prozent effizienter als Glühlampen.

    Halogenlampen funktionieren nach demselben Prinzip wie Glühlampen, ein Glühfaden aus Wolfram liefert das Licht. Allerdings ist der Glaskolben der Halogenlampe speziell beschichtet und mit Schutzgas gefüllt. Als Gas enthält die Halogenlampe Chlor, Brom oder Jod, dadurch wird der Glühfaden geschützt und die Lampe hält länger. Wird das Füllgas mit sehr hohem Druck in den Glaskolben gefüllt, hemmt es die Wolframatome beim Austreten aus der Drahtoberfläche. Dadurch kann man den Draht um circa 200 bis 300 °C stärker erhitzen und er leuchtet heller und lebt länger als ohne Hochdruckgasfüllung, und die Lichtausbeute wird größer. Der hohe Druck des Gases bringt aber auch den Nachteil mit sich, das der dünne Glaskolben einer Standard-Glühlampe hierfür zu instabil wäre. Deshalb konstruierte man zunächst deutlich kleinere Kolben aus sehr festem Quarzglas. Erst später gelang es, Halogenlampen in der alten Glühlampenform anzubieten. Eine Halogenlampe in Form einer Glühlampe passt in jede herkömmliche E 27-Fassung. Es wurde festgestellt, dass eine solche Lampe über 2000 Stunden hält. Eine normale Glühlampe brennt nur etwa 1000 Stunden. Halogenlampen gibt es auch für verschiedene Stift- und Stecksockel. Preisgünstiger und effektiver sind Halogenlampen für den 12-Volt-Betrieb, sie brauchen jedoch einen Trafo.

    Ab 1.1.2016 tritt eine weitere Verschärfung der Effizienzanforderungen in Kraft. Halogenlampen müssen dann der Effizienzklasse B entsprechen, wodurch eine Reihe von Halogenglühlampen vom Markt verdrängt wird. Nach derzeitigem Stand der Technik erfüllen dann nur noch Halogenglühlampen, welche mit Vorschaltgerät betrieben werden, diese Effizienz.

    Halogenlampen geben meist ein angenehmes warmes Licht. Wegen ihrer guten Farbwiedergabe sind Halogenlampen in dieser Beziehung besser zu beurteilen als Energiesparlampen. Letztere verbrauchen aber noch deutlich weniger Energie. Bei Halogenstrahlern wurden im Nahbereich zwischen 30 und 60 cm UV-Belastungen festgestellt, welche die empfohlenen Richtwerte überschritten. Deshalb sollten Halogenstrahler mit speziellen Glasmaterialien eingesetzt werden, welche das schädliche UV-Licht ausfiltern können. Bei handelsüblichen Halogenlampen, welche als indirekte Beleuchtungsquelle (zum Beispiel als Deckenfluter) eingesetzt werden oder sich in ausreichender Entfernung befinden, beziehungsweise mit Abdeckgläsern ausgerüstet sind, gibt es keine Bedenken.

    Energiesparende LED-Lampen:

    Lichtemittierende Dioden, abgekürzt LED (Light Emitting Diode oder Licht Emittierende Dioden) haben in der Unterhaltungselektronik, bei der Fahrradbeleuchtung und vielen anderen Anwendungen in den letzten Jahren eine zunehmende Verbreitung erfahren. Die Diode ist ein elektronisches Halbleiter-Bauelement, das in vielen Elektronikgeräten zu finden ist. Wenn durch die Diode Strom fließt, strahlt sie Licht aus.

    Seit mehr als 100 Jahren ist bekannt, dass stromdurchflossene Halbleiter Licht erzeugen. In den 1960er Jahren begann man mit der Produktion von roten Leuchtdioden. Dann kamen die Farben Gelb und Grün hinzu und seit circa 15 Jahren kann man auch Blau erzeugen. 1995 konnte man durch Zugabe einer speziellen Phosphormischung aus blauen LEDs weißes Licht erzeugen. Inzwischen ist das Angebot an Lichtfarben erfreulich vielfältig und reicht von warm-weiß (2700 Kelvin) bis ins bläulich kühle Tageslichtweiß (7200 Kelvin). Durch niedrige Wattzahlen und hohe Lichtausbeute erwärmen sich die Lampen außen kaum. LED-Lampen eignen sich deshalb auch zum Anstrahlen wärmeempfindlicher Kunstwerke. Im Unterschied zu (Halogen-) Glühlampen besteht bei ihnen kaum Verbrennungsgefahr. Daher sind sie auch gut in Kinderzimmern einzusetzen. Ein weiterer Vorteil ist, dass LED-Lampen ihre volle Helligkeit nicht wie bei Energiesparlampen erst mit etwas Verzögerung erreichen. Dafür sind sie zum Beispiel auch gut für Flure und Treppenhäuser geeignet.

    LED-Lampen können mit sehr wenig Strom viel Licht erzeugen. Deshalb gehört ihnen die Zukunft. Der Energieverbrauch der LED-Lampen liegt bei etwa einem Sechstel im Vergleich zur Glühlampe. Das Maß zum Vergleich der Helligkeit mit herkömmlichen Leuchten ist der so genannte Lichtstrom (Lumen). Die Stiftung Warentest hat bei geprüften LED-Lampen festgestellt, dass die beste Lampe 77 Lumen pro Watt erreichte, während eine konventionelle Glühlampe nur mit circa sechs bis zehn Lumen pro Watt leuchtet. Die möglichen kompakten Bauformen lassen eine Vielzahl von Anwendungen zu.

    Bei folgenden typischen Helligkeitswerten von Glühbirnen kommen folgende LED-Lampen zum Einsatz (Test 11/2009):
    • 25 Watt-Birne: 190 Lumen
    • 40 Watt-Birne: 350 Lumen
    • 60 Watt-Birne: 600 Lumen

    LED-Dioden werden zu Lampen gebündelt in unterschiedlicher Bauweise angeboten, auch mit haushaltsüblichen Schraub- oder Stecksockeln. So ist zum Beispiel eine LED-Lampe in gleicher Größe und Form wie eine 60 W-Glühlampe mit rund 80 LED-Dioden bestückt.

    Da die LED-Lampen kein Quecksilber enthalten, können Sie problemlos entsorgt werden. Die Hersteller geben an, dass sie verschleißfrei ein- und ausgeschaltet werden können und die Lichtausbeute nur sehr langsam abnimmt.

    Die durchschnittliche Brenndauer beträgt 15.000 h, bei manchen werden auch bis zu 50.000 h angegeben. Hierbei nimmt die Lichtausbeute nur sehr langsam ab. LED-Lampen, als Ersatz für 40 und 60 W-Glühlampen, gibt es mit E 14 oder E 27-Sockel als Alternative.

    LED-Lampen lassen sich auch gut mit anderen Lampen kombinieren. So kann man mit Leuchtstoffröhren oder Energiesparlampen für die Grundbeleuchtung sorgen und mit LED-Lampen gezielt einzelne Bereiche ausleuchten. Wird das LED-Licht in alle Richtungen ausgestrahlt, lassen sich auch klassische Glühbirnen ersetzen. Allerdings ist der Preis für LED-Lampen noch recht hoch.

    Je langlebiger und effizienter eine neue Lampe ist, desto mehr kann gespart werden. Wenn zum Beispiel eine 75-Watt-Glühbirne durch eine Energiesparlampe ersetzt wird, welche mit 25 Prozent des Stroms die gleiche Helligkeit erzeugt, sinken die Stromkosten für fünf Jahre bei einer täglichen Brenndauer von circa 3 h um 67 Euro auf 23 Euro (Test 2010).
    Der Energieverbrauch der privaten Haushalte für Wohnen ist nach Angaben des statistischen Bundesamtes in Deutschland in den vergangenen Jahren immer stärker gesunken. Zwischen 2011 und 2010 verringerte er sich innerhalb eines Jahres um 6,7 Prozent. In den sechs Jahren zwischen 2005 und 2011 sank er um insgesamt 10,3 Prozent und im Vergleich zu 2000 sogar um 17,7 Prozent. Diese Angaben sind bereits um die Temperaturschwankungen bereinigt.

    Besonders stark rückläufig war der Verbrauch von Mineralölen im Zeitraum 2005 bis 2011. Zum Beispiel verringerte sich in diesem Zeitraum der Verbrauch von leichtem Heizöl um 25,5 Prozent. Auch der Verbrauch von Erdgas sank stark: um 20,7 Prozent. Dagegen stagniert der Stromverbrauch seit 2005. In Zuge der Bemühungen, nachhaltige Energieträger zu verwenden, fanden Verlagerungen statt. So erhöhte sich der Verbrauch von Brennholz und Holzpellets mit 7,6 Prozent kräftig.

    Der Energieverbrauch für Raumwärme macht den größten Anteil aus: Für das Heizen wurden im Jahr 2011 gut 70 Prozent der gesamten Haushaltsenergie aufgewendet. In diesem Bereich ist das Sparen von Energie besonders effektiv. Die Zahlen bestätigen das: Der Energieverbrauch für Raumwärme war 2011 um 13,4 Prozent geringer als 2005. Beachtlich ist, dass dieser Rückgang trotz einer gestiegenen Zahl von Haushalten (plus 4,0 Prozent) und einer Vergrößerung der Wohnfläche (plus 3,3 Prozent) erfolgte. Diesen Erhöhungen stand der reduzierte Energieverbrauch pro Quadratmeter Wohnfläche von minus 16,2 Prozent gegenüber und sorgte für das gute Gesamtergebnis.

    Der Energieverbrauch für elektrische Haushalts- und Kommunikationsgeräte ist dagegen um 2,3 Prozent gestiegen.
    Unter einem Energiewald versteht man die Anpflanzung von Bäumen oder Sträuchern zur Brennholzgewinnung. In der heutigen Zeit gewinnt Brennholz durch Heiztechniken wie Pelletheizungen oder das Heizen mit Holz-Hackschnitzeln immer mehr an Bedeutung. Man besinnt sich daher wieder auf ein Verfahren aus alter Zeit: Die Anpflanzung von schnell wachsenden Holzarten, welche relativ kurzfristig geerntet und zu Brennstoff verarbeitet werden können.

    Im Gegensatz zur früheren Niederwaldbewirtschaftung werden heute in Energiewäldern meist besondere Sorten von Weiden und Pappeln angepflanzt, z.B. Hybridformen von Balsam- und Schwarzpappeln. Die Anpflanzung wird durch Einsetzen von Steckhölzern vorgenommen, die dann austreiben. Beim Abholzen verbleiben Wurzelstock und Stammansatz im Boden und treiben neu aus. Dieser Vorgang kann mehrfach wiederholt werden.

    Energiewälder werden im Kurzumtriebsverfahren bewirtschaftet. Der Umtrieb ist in der Forstwirtschaft der Zeitraum zwischen Bestandsbegründung und Holzeinschlag. Die Ernte erfolgt alle drei bis zehn Jahre mit speziellen Erntemaschinen. Ein Energiewald kann etwa 10 bis 20 Tonnen Holz pro Jahr und Hektar produzieren. Nach etwa 20 Jahren muss aufgrund nachlassender Produktionskraft der Pflanzen eine Neuanlage stattfinden.

    Probleme bei Energiewäldern sind neben der Auswahl der richtigen Pflanzen der Befall mit Schädlingen wie Wühlmäusen oder auch Rotpilz, Schäden durch Schneedruck oder Überwucherung durch wildwachsende Konkurrenzpflanzen. Energiewälder werden in der Regel auf stillgelegten landwirtschaftlichen Flächen angelegt. Für Landwirte sind sie nicht nur als zusätzliche Einnahmequelle im Rahmen des Holzverkaufs interessant, sondern auch zur Herstellung von Brennstoff für die eigene Holzheizung als Alternative zum teuren Heizöl. Probleme bereitet ferner die rechtliche Einordnung von Energiewäldern: Handelt es sich bei ihnen um Wälder im Sinne des Bundeswaldgesetzes, ist ihre Anpflanzung genehmigungsbedürftig. Landesrechtliche Regelungen sehen oft ein Kahlschlagverbot für Wälder vor. Eine Rückumwandlung in landwirtschaftliche Flächen scheidet aus. Gesetzesänderungen wurden bisher schon geplant, aber noch nicht umgesetzt. Das "Gesetz zur Gleichstellung stillgelegter und landwirtschaftlich genutzter Flächen" von 2006 räumt jedoch die Möglichkeit ein, im Rahmen der Flächenstilllegung Flächen für Kurzumtriebswälder auszuweisen. Hier ist sogar eine öffentliche Förderung möglich.
    EnEV-easy ist eine neue Nachweismethode, durch die der Nachweis der energetischen Gebäudeeigenschaften für Neubauten vereinfacht werden soll. Eine andere Bezeichnung dafür ist „Modellgebäudeverfahren.“

    Die Methode wurde vom Fraunhofer-Institut für Bauphysik entwickelt und beruht auf gesammelten Daten typischer Wohngebäude, unterteilt in Einfamilien-, Reihen- und Mehrfamilienhäuser. Diesen werden verschiedene energieeffiziente beziehungsweise auf erneuerbaren Energien beruhende Anlagentechniken zugeordnet – etwa Fernwärme, Brennwertheizkessel mit Solarthermie, Wärmepumpen.

    Für diese Anlagenvarianten wurde eine Tabelle mit Mindestanforderungen an die Wärmedurchgangskoeffizienten (U-Werte) bestimmter wichtiger Bauteile (unter anderem Dach, Wände, Außentüren) erstellt. Kann die Einhaltung dieser U-Werte im Rahmen des Bauantrages nachgewiesen werden, sollen die Vorgaben der EnEV ohne weitere Berechnungen als erfüllt gelten.

    Der Anfang Februar 2013 von der Bundesregierung verabschiedete Entwurf der EnEV 2014 enthält einen neuen § 3 Abs. 5, der die EnEV-easy Methode ermöglicht, ihre genauen Rahmenbedingungen jedoch einer gesonderten ministeriellen Bekanntmachung im Bundesanzeiger überlässt. Erwähnt wird allerdings, dass sich die Methode nur auf ungekühlte Gebäude bezieht.

    Handwerksverbände und -Kammern haben das Konzept der EnEV-easy kritisiert, weil es überflüssig sei und durch die Einführung eines weiteren Verfahrens nur zusätzliche Verwirrung stifte. Auch müssten alle EnEV-Verfahren technologieoffen sein – die standardisierten Werte der EnEV-Easy berücksichtigten jedoch in erster Linie die Verwendung erneuerbarer Energien.
    Das Engelsche Gesetz geht auf den Statistiker Ernst Engel (1821 – 1896) zurück. Er erkannte auf der Grundlage der von ihm weiterentwickelten Statistik einen Zusammenhang zwischen Einkommen und Konsum der Haushalte. Je höher das Einkommen, desto geringer der Anteil, der von einem Haushalt für den Konsum ausgegeben wird. Heute weisen Haushaltwissenschaftler darauf hin, dass Haushalte mit niedrigem Einkommen dazu neigen, die Qualität der Ernährung zu vernachlässigen. Das Engelsche Gesetz gleicht dem Schwabeschen Gesetz mit dem Unterschied, dass im Fokus von Engel die Entwicklung der Konsumgüterausgaben steht, bei Schwabe der sinkende Anteil der Wohnungsmiete mit zunehmendem Einkommen.

    Zu den Konsumausgaben zählen nach der amtlichen Statistik allerdings auch die Ausgaben für Wohnungsmiete, Instandhaltungskosten, Wasser, Strom, Gas und andere Brennstoffe und nicht nur die Ausgaben für Nahrungsmittel, Bekleidung, Schuhe, Getränke und Tabakwaren, Verkehr, Gesundheitspflege, Freizeit, Bildung, kurz alles, was im Verbraucherpreisindex seinen Eingang findet. Die Verbrauchsgüter gehen derzeit mit einem Anteil von 30 Prozent in den Verbraucherpreisindex ein, die Nettokaltmiete mit einem Anteil von 20 Prozent.
    Das Zertifikat ENPlus erlaubt seit dem ersten Quartal 2010 eine bessere Einschätzung der Qualität von Holzpellets durch den Verbraucher. Mit seiner Einführung wurde die europäische Norm für Holzpellets EN 14961-2 umgesetzt. Vergeben wird das Qualitätszeichen durch das Deutsche Pelletinstitut DEPI. Anders als vorherige Qualitätssiegel wird bei ENPLus die gesamte Produktionskette in die Bewertung einbezogen. Identifikationsnummern auf jeder Lieferung sollen die Möglichkeit zur Rückverfolgung zum Hersteller sicherstellen. Europaweit werden Holzpellets seit 2010 in drei Qualitätsklassen eingeteilt. Empfehlenswert ist die Verwendung von Pellets der Produktklasse A1: Hier ist der Aschegehalt am Geringsten. Verbraucher finden das ENPLus-Zeichen seit 2010 auf Lieferscheinen und Verpackungen von Holzpellets.
    Das Eigentum an einer Sache oder einem Grundstück ist ein Grundrecht, begründet in Art. 14 GG. Eine Enteignung ist nur zum Wohle der Allgemeinheit aufgrund einer gesetzlichen Basis möglich. Zur Verwirklichung eines Bebauungsplanes, zur Realisierung der städtebaulichen Ordnung oder zum Bau wichtiger Infrastrukturprojekte hat der Gesetzgeber die Möglichkeit zur Enteignung vorgesehen.

    Nach § 85 BauGB kann nur enteignet werden, um ein Grundstück entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplanes zu nutzen oder eine solche Nutzung vorzubereiten. Nach dem BauGB ist es außerdem möglich, unbebaute oder geringfügig bebaute Grundstücke, die nicht im Bereich eines Bebauungsplanes, aber im Zusammenhang bebauter Ortsteile belegen sind, einer baulichen Nutzung zuzuführen oder Baulücken zu schließen.

    Bevor einem Grundstückseigentümer das Eigentum entzogen wird, muss die Gemeinde nachweisen, dass sie sich ernsthaft um den Erwerb des Grundstückes bemüht hat. Das Verfahren der Enteignung wird durch die höhere Verwaltungsbehörde als Enteignungsbehörde durchgeführt.

    Die Enteignungsbehörde entscheidet nach einer mündlichen Verhandlung und Anhörung des Gutachterausschusses, wenn keine Einigung der Beteiligten zustande kommt. Der Enteignungsbeschluss wird begründet und mit Rechtsmittelbelehrung zugestellt. Entschädigt wird der enteignete Eigentümer grundsätzlich in Geld auf Basis des Verkehrswertes des Grundstückes. Auf Antrag kann die Entschädigung in Land erfolgen, wenn Ersatzland zu beschaffen oder vorhanden ist und der Eigentümer zur Sicherung seiner beruflichen Existenz darauf angewiesen ist.

    Weitere Rechtsgrundlagen zum Enteignungsrecht im Bundesrecht finden sich z.B. im Landbeschaffungsgesetz, Bundesfernstraßengesetz, Bundesbahngesetz, Bundesnaturschutzgesetz etc.
    Der Makler gibt in seinem Exposé i.d.R. die Informationen, die er vom Verkäufer über das Objekt erhalten hat, weiter. Er ist oft gar nicht in der Lage, die Angaben des Verkäufers zu überprüfen, z.B. die Fläche des Grundstücks oder der Wohnung. Dem trägt das Maklerrecht der §§ 652 ff. BGB Rechnung, indem es dem Makler keine Nachprüfungspflicht auferlegt.

    Auch die Informations- / Auskunftspflicht nach § 11 der Makler- und Bauträgerverordnung, MaBV, erfüllt der Makler durch Weitergabe ungeprüfter Objektangaben. Allerdings verpflichtet der Maklervertrag den Makler zu richtigen Angaben. Sind diese unzutreffend und erleidet der Kunde, der auf ihre Richtigkeit vertraut, einen Schaden, muss der Makler u. U. mit Schadensersatzforderungen rechnen.

    Um sich vor solchen Ansprüchen zu schützen, teilt der Makler in seinem Exposé und in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen mit, dass die Objektangaben vom Verkäufer stammen und von ihm nicht überprüft wurden. Weiter teilt er mit, dass er für die Richtigkeit nicht haftet. Diese Freizeichnungs- oder auch Enthaftungsklausel ist auch in vielen Allgemeinen Geschäftsbedingungen enthalten.

    Achtung: Voraussetzung für die Wirksamkeit solcher vorformulierter Klauseln ist, dass die vom Makler gemachten Angaben ihrer Art nach den Tatsachen entsprechen können. Liegen Anhaltspunkte dafür vor, dass diese Angaben nicht stimmen können und muss dies dem Makler bei nur geringer Aufmerksamkeit auf Grund seiner Orts-und Fachkenntnisse auffallen, kann er sich auf diese Klausel nicht berufen.

    Beispiel: Der auswärtige Erbe eines schönen Grundstücks, das außerhalb des Flächennutzungsplans liegt, beauftragt den Makler, für das Grundstück einen Investor für einen Hotelneubau zu finden.
    Dem Verwalter kann durch mehrheitliche Beschlussfassung, meist zusammen mit der Be­schluss­fassung über die Jahresabrechnung, Entlastung erteilt werden. Der Verwalter kann jedoch keine Entlastung verlangen. Ein gesetzlicher Anspruch besteht insoweit nicht.

    Mit der Entlastung billigen die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer die Amts­führung des Verwalters für den jeweiligen Zeitraum und bestätigen damit, dass die Tätigkeit des Verwalters den gesetzlichen Bestimmungen, den Regelungen in der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung und den vertraglichen Verpflichtungen entsprachen.

    Im Umfang der ausgesprochenen Entlastung können Schadensersatzansprüche gegen den Ver­walter nicht mehr geltend gemacht werden, mit Ausnahme solcher Fälle, die den Wohnungseigentümern bei Erteilung der Entlastung nicht bekannt waren und auch bei zu­mut­barer Sorgfalt nicht erkannt werden konnten.

    Nach der Entlastung wird der Verwalter allgemein nicht mehr als verpflichtet angesehen, Aus­kunft über die von ihm geführten Geschäfte über den Zeitraum zu erteilen, für den die Entlastung erteilt wurde.
    Bei einer Eigentumswohnung stellt der Einbau eines Entlüftungsgitters in einen hierzu geschaffenen Durchbruch einer Außenwand oder der Einbau einer Entlüftungsanlage in das Küchenfenster eine bauliche Veränderung dar, die wegen der Verschlechterung des optischen Gesamteindruckes in der Regel der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedarf. Die Zustimmung kann entbehrlich sein, wenn die Beeinträchtigung geringfügig ist, zum Beispiel wegen ihrer unauffälligen Lage.
    Auch: Gesetz über die Entschädigung nach dem Gesetz über die Regelung offener Vermögensfragen, kurz: EntschG.

    Regelt die Höhe und Voraussetzungen der Entschädigung, die für unrechtmäßig oder entschädigungslos enteignete Vermögenswerte einschließlich Grundstücke oder Häuser auf dem Gebiet der früheren DDR zu leisten ist.

    Die Entschädigung wird gezahlt, wenn die Rückübertragung nicht möglich ist oder sich der Berechtigte an ihrer Stelle für eine Entschädigung entschieden hat.

    Es wird jedoch nicht einfach eine Geldsumme überwiesen: Die Entschädigung findet durch die Zuteilung übertragbarer Schuldverschreibungen des Entschädigungsfonds statt, die ab 1.1.2004 mit 6% p.a. verzinst werden. Fällig werden die Zinsen pro Jahr nachträglich, das erste Mal am 1.1.2005. Ab 1.1.2004 werden die Schuldverschreibungen in fünf gleichen Jahresraten durch Auslosung getilgt. Entschädigungsansprüche, die nach dem 31.12.2003 festgesetzt wurden, werden durch Geldleistung erfüllt.

    Die Bemessungsgrundlage der Entschädigung richtet sich bei Grundstücken, Gebäudeeigentum und land- und forstwirtschaftlichem Vermögen nach dem vor der Schädigung zuletzt festgestellten Einheitswert (z.B. bei Mietwohngrundstücken mit mehr als zwei Wohnungen das 4,8-fache des früheren Einheitswertes, bei unbebauten Grundstücken das 20fache).

    Ist dieser Wert unbekannt, kann ggf. der nach dem (früheren) Beweissicherungs- und Feststellungsgesetz ermittelte Ersatzeinheitswert verwendet werden. Diesen übermittelt die Ausgleichsverwaltung an die zuständige Behörde.

    Wurde auch dieser Wert nicht ermittelt oder sind zwischen dem Bewertungszeitpunkt und der Schädigung Veränderungen der Verhältnisse des Grundstücks eingetreten, deren Berücksichtigung zu einer Abweichung um mehr als ein Fünftel (mindestens 1.000 Deutsche Mark) führt, kann ein Hilfswert ermittelt werden (nach dem Reichsbewertungsgesetz von 1934 in der Fassung des Bewertungsgesetzes der DDR von 1970).

    Zuständige Behörde ist das jeweilige Amt oder Landesamt zur Regelung offener Vermögensfragen. Als übergeordnete Bundesbehörde existiert das Bundesamt für zentrale Dienste und offene Vermögensfragen, Berlin.

    Die Zahlung von Entschädigungen hängt von der Beachtung bestimmter Antragsfristen ab. Nähere Informationen unter www.badv.bund.de.
    Abkürzung für: Entschädigungsgesetz
    Das Bodenschutzgesetz enthält eine Ermächtigung für die Bundesregierung, nach Anhörung der "beteiligten Kreise" eine Rechtsverordnung über die Entsiegelung nicht mehr genutzter Flächen erlassen zu können. Darin kann die Verpflichtung des Bodeneigentümers näher geregelt werden, "bei dauerhaft nicht mehr genutzten Flächen, deren Versiegelung im Widerspruch zu planungsrechtlichen Festsetzungen steht, den Boden in seiner Leistungsfähigkeit, soweit wie möglich und zumutbar zu erhalten oder wiederherzustellen". Dieses Entsiegelungsgebot geht über dasjenige des BauGB (siehe Rückbau- und Entsiegelungsgebot) hinaus, bei dem das Vorhandensein von Missständen oder Mängeln vorausgesetzt wird, die durch Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen nicht mehr behoben werden können.
    Das Programm zur Entwicklung ländlicher Räume ist eines der finanziell bedeutendsten Förderprogramme der EU. Deutschland wurden für den Förderzeitraum 2007 bis 2013 ca. 9,1 Milliarden Euro an EU-Mitteln zur Verfügung gestellt. Mit diesem Betrag liegt Deutschland hinter Polen und in etwa zusammen mit Italien an zweiter Stelle aller EU-Mitgliedstaaten. Allein das Bundesland Hamburg erhielt für den Zeitraum 2000 bis 2006 140 Millionen Euro an EU-Mitteln, die in agrar-umweltpolitische Maßnahmen und Küstenschutzprojekte investiert wurden. Die Förder­schwer­punk­te reichen dabei von Investitionen in land­wirt­schaft­liche Betriebe über Ausgleichszahlungen in Natura 2000-Gebieten bis hin zum ökologischen Landbau.

    Im Förder­zeit­raum 2007 bis 2013 werden die Förderungen über den Europäischen Landwirtschaftsfonds für die Entwicklung des ländlichen Raums (ELER) koordiniert. Dieser ist das neue, zentrale Finanzierungsinstrument der EU in den Bereichen Landwirtschaft und ländlicher Raum. Er vereint mehrere zuvor getrennte Förderfonds und soll zur Förderung der nachhaltigen Entwicklung des ländlichen Raums in der Gemeinschaft beitragen.

    Die Mittelverwendung ist in den Bundesländern unter­schied­lich. So haben einige Länder Förderprogramme zur Entwicklung ländlicher Räume aufgelegt, in die neben EU-Mitteln auch Gelder von Land und Bund fließen.

    Die "nachhaltige Entwicklung" des ländlichen Raumes ist Hauptziel dieser Förderprogramme. So können z. B. mit dem niedersächsischen Programm "Entwicklung typischer Landschaften und der ländlichen Räume" (ETLR) auch Maß­nahmen zur Erhaltung des Orts- und Landschaftsbildes ge­för­dert werden – oder Schritte zur Förderung des länd­li­chen Tourismus. Land- und forstwirtschaftliche Produktion sollen bei derartigen Programmen meist mit außerlandwirtschaftlichen Erwerbszweigen vernetzt werden.

    Das Landwirtschaftsministerium von Mecklenburg-Vor­pom­mern nennt für sein Programm zur Entwicklung ländlicher Räume als Anspruchsberechtigte: Landkreise, Kommunen, Gemeindeverbände, Teilnehmergemeinschaften, deren Zusammenschlüsse nach Landwirtschaftsanpassungs- und Flurbereinigungsgesetz (öffentliche Träger) und natürliche und juristische Personen und Personengemeinschaften des Privatrechts (private Träger).
    Städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen beziehen sich auf die erstmalige Entwicklung eines Ortes oder von Ortsteilen oder auf ihre Entwicklung im Rahmen eines neuen städtebaulichen Konzeptes. Ein solches Konzept kann vorsehen, dass neue Siedlungseinheiten entwickelt und Ortsteile zusammengelegt oder ergänzt werden. Die Gemeinde legt in einer Entwicklungssatzung das Teilgebiet der Gemeinde förmlich fest, in dem die Entwicklungs-maßnahme durchgeführt werden soll.

    Das Verfahren läuft ähnlich ab wie bei der städtebaulichen Sanierung. Auch hier können immobilienwirtschaftliche Unternehmen als Träger der Maßnahme eingesetzt werden. Für Entwicklungsträger gelten die gleichen Qualifikationsanforderungen wie für Sanierungsträger.
    Die Gemeinde kann durch Verabschiedung einer Entwicklungssatzung bebaute Bereiche im Außenbereich als im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen und ihnen damit einen Innenbereichsstatus verleihen. Voraussetzung ist, dass Siedlungsansätze vorhanden sind und die Flächen im Flächennutzungsplan als Bauflächen dargestellt sind.

    Diese Satzung, die zum Typus der Innenbereichssatzungen gehört, ermöglicht damit Eigentümern von unbebauten Grundstücken die Bebauung nach den Vorschriften des § 34 BauGB. Das Grundstück muss allerdings erschlossen sein bzw, die Erschließung muss zumindest gesichert sein.
    Die Entwurfsplanung ist die 3. Leistungsphase nach der HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure). Aufwand und Honorar werden prozentual am Gesamthonorar der Architekten und Ingenieure bemessen.
    Der mit dem Bauvorhaben beauftragte Architekt erörtert mit dem Bauherrn den Vorentwurf und setzt sie in aussagekräftige Entwurfszeichnungen um.

    Diese Entwürfe werden optimiert im Maßstab 1:100 dem Bauherren vorgelegt. Gefällt der Entwurf, wird er zu Bauzeichnungen umgearbeitet und zur Genehmigung eingereicht. Werden mehrere Entwürfe angefertigt, so kann es sich dabei um einen umfangreichen Mehraufwand der Architekten oder Ingenieure handeln, der entsprechend der HOAI honoriert wird.
    Die Entwurfszeichnungen sind die optimierten Vorschläge des Architekten auf die vorherige Vorplanung eines Bauherren. Sie werden im Maßstab 1:100 gezeichnet. Üblicherweise werden nach einigen geringfügigen Änderungswünschen des Bauherren die Bauantragszeichnungen erstellt.
    Unter bestimmten Voraussetzungen können die Wohnungseigen­tümer bei schweren Pflichtverletzungen von dem störenden Ei­gen­tümer die Veräußerung des Wohnungseigentums verlangen. Dieses Entziehungsrecht fällt gemäß § 18 Abs. 1 Satz 2 WEG als gemeinschaftsbezogenes Recht in die Ausübungsbefugnisse der teilrechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft im Sinne des § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG und obliegt nicht mehr den Woh­nungs­eigen­tümern in ihrer Gesamtheit.

    Die Voraussetzungen liegen insbesondere vor, wenn sich der Wohnungseigentümer trotz Abmahnung wiederholt grob gegen die ihm nach § 14 WEG obliegenden Pflichten verstößt, oder wenn der Wohnungseigentümer sich mit der Erfüllung seiner Verpflichtungen zur Lasten- und Kostentragung, also mit seinen regelmäßigen Hausgeldzahlungen, länger als drei Monate in Verzug befindet. Dieser rückständige Betrag muss mehr als drei vom Hundert des Einheitswertes seiner Wohnung betragen. Zum Nachweis dieses Betrages ist der Einheitswertbescheid vorzu­legen, dessen Herausgabe vom zuständigen Finanzamt nicht verweigert werden darf.

    Über das Verlangen beschließen die Wohnungseigentümer mit Mehrheit. Erforderlich ist eine Mehrheit von mehr als der Hälfte der stimmberechtigten Wohnungseigentümer. Die vorgesehene Beschlussfassung über die Entziehung muss eindeutig aus der mit der Einladung zur Wohnungseigentümerversammlung über­sandten Tagesordnung ersichtlich sein. Die Teilungserklärung kann jedoch auch andere Mehrheitsverhältnisse für diese Entscheidung vorschreiben.

    Dem Entziehungsbeschluss muss grundsätzlich eine Abmahnung vorausgehen. Bereits ein einmaliger Verstoß gegen die Abmah­nung rechtfertigt den Entziehungsbeschluss (BGH, 8. Juli 2011, Az. V ZR 2/11; 19. Juli 2007, Az. V ZR 26/06).

    Das Landgericht Hamburg entschied am 6. April 2016, dass eine Entziehung des Wohnungseigentums auch gegen jemanden ausgesprochen werden kann, der seine Wohnung so mit Gegenständen füllt, dass weder Heizungsableser noch Handwerker zur Installation von neuen Fenstern oder Kaltwasserzählern ihre Arbeit verrichten können. Bei den betreffenden Fragen ginge es nicht um das Sondereigentum des jeweiligen Eigentümers, sondern um von der Eigentümerversammlung beschlossene Arbeiten am Gemeinschaftseigentum und die Erstellung einer wirksamen Wasserabrechnung für alle. Ob der betroffene Wohnungseigentümer tatsächlich am "Messie-Syndrom" leide, sei nicht entscheidend. Wichtig sei vielmehr, ob sein Wohnverhalten für die anderen Eigentümer unzumutbar sei und ob man alle anderen Möglichkeiten ausgeschöpft habe. Im konkreten Fall lag allerdings zusätzlich ein über dreimonatiger Hausgeldrückstand vor (Az. 318 S 50/15).
    Abkürzung für: "an der Ertragskraft orientierte Pachtwertfindung".

    Dabei handelt es sich um eine Bewertungsmethode zur Ermittlung von angemessenen Pachtwerten, u.a. verwendet bei Streitigkeiten über Pachterhöhungen oder zur Klärung, ob zwischen Pachtzins und Pachtwert des Objektes ein Missverhältnis besteht, dass den Vertrag unwirksam machen könnte.

    Die Methode ist umstritten. Seit einem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 28.04.1999 (Az. XII ZR 150/97) wird sie als ungeeignet zur Bewertung der Gaststättenpacht angesehen.

    Im damaligen Urteil wies der BGH darauf hin, dass die EOP-Methode ausdrücklich dafür vorgesehen sei, den Pachtwert ertragsorientiert anhand der Gebrauchsvorteile für den Pächter zu bestimmen. Es werde von statistischen Durchschnittswerten ausgegangen, die fachspezifisch, aber pauschal korrigiert würden. Anhand dieser Daten stelle man fest, bei welchem Pachtzins ein durchschnittlicher Pächter unter Einbeziehung aller Unkosten und eines angemessenen Gewinns eine Gaststätte rentabel betreiben könne. Eine solche Berechnung eigne sich ggf. dafür, Anhaltspunkte für einen zukünftigen Pächter oder für die bei einer finanzierenden Bank stattfindende Wirtschaftlichkeitsbetrachtung zu liefern.

    Der tatsächlich zu erzielende Marktpreis orientiere sich jedoch an Angebot und Nachfrage. Der BGH kritisierte auch, dass die EOP-Methode die gesetzlich vorgesehene Risikoverteilung zwischen Pächter und Verpächter zu Lasten des Verpächters verschieben könne. Sie biete dem Pächter die Möglichkeit, sich bei einer groben Fehlkalkulation vom Vertrag zu lösen - unabhängig davon, ob die Pacht marktgerecht sei.

    Die ortsübliche Pacht sei wie eine Vergleichsmiete durch Gegenüberstellung vergleichbarer Objekte am Ort zu ermitteln. Auf Erfahrungswerten basierende Methoden könnten nur als Ausnahme in Frage kommen, wenn keine Vergleichsmöglichkeiten existierten.
    Eine Erbauseinandersetzung (umgangssprachlich Erbteilung) ist die Aufteilung eines Nachlasses unter den Miterben. Der Begriff bezeichnet keine streitige Auseinandersetzung, sondern eine schlichte Aufteilung.

    Die Erbauseinandersetzung wird vorgenommen, um eine Erbengemeinschaft aufzulösen. Bei dieser verwalten alle Miterben den Nachlass gemeinsam; der Verkauf der Nachlassgegenstände bedarf der Zustimmung aller Miterben.

    Die Erbauseinandersetzung ist den §§ 2042 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuches geregelt. Sie kann jederzeit durch jeden der Miterben gefordert werden. Allerdings muss sie aufgeschoben werden, wenn die Erbanteile noch unbestimmt sind. Dies kann sich ergeben, weil etwa
    • die Geburt eines Miterben zu erwarten ist,
    • eine Entscheidung über die Adoption oder die Aufhebung einer Adoption eines Miterben bevorsteht,
    • eine vom Erblasser eingerichtete Stiftung als rechtsfähig anerkannt werden muss.

    Wichtige Schritte der Erbauseinandersetzung sind u.a. das Begleichen der Nachlassverbindlichkeiten, das Ermitteln der Teilungsquote, die Beachtung von Ansprüchen der Erben untereinander und gegen den Nachlass.

    Kann eine Nachlassaufteilung ohne Wertminderung erfolgen (Wertpapiere, Münzsammlung) wird diese „in Natur“ durchgeführt. Dabei entnehmen die Erben dem Nachlass jeweils gleich wertvolle Gegenstände. Bei Immobilien oder gar einem Betrieb ist diese Art der Aufteilung nicht möglich. Hier muss ein Verkauf mit darauffolgender Verteilung des Erlöses folgen. Bei Streitigkeiten zwischen den Erben kann das Nachlassgericht zwecks Vermittlung angerufen werden. Ist diese nicht erfolgreich, ist Klage auf Erbauseinandersetzung einzureichen.
    Mit Bestellung eines Erbbaurechts an einem Grundstück muss für dieses Recht ein eigenes Grundbuch – das Erbbaugrundbuch – eingerichtet werden. Es ist ebenso aufgebaut wie das Grundbuch für Grundstücke. Auf dem Deckblatt steht in Klammern das Wort Erbbaugrundbuch. Ins Bestandsverzeichnis wird ebenfalls die Bezeichnung Erbbaurecht und das belastete Grundstück, der Inhalt des Erbbaurechts einschließlich etwaiger Zustimmungserfordernisse für Belastungen, Veräußerungen und dergleichen durch den Grundstückseigentümer, sowie der Eigentümer des belasteten Grundstücks eingetragen. Abteilung I enthält den Inhaber des Erbbaurechts. Die Eintragungen in den übrigen Abteilungen entsprechen denen des Grundbuchs für Grundstücke.

    Im Erbbaugrundbuch wird ferner der vertraglich vereinbarte Erbbauzins eingetragen, um diesen dinglich abzusichern. Auch die Möglichkeit der Erbbauzinsanpassung im Rahmen einer Wertsicherungsklausel wird hier eingetragen.
    Das Erbbaurecht verleiht dem Berechtigten das Recht, auf oder unter fremdem Grundstück ein "Bauwerk" zu haben. Dieses ist wesentlicher Bestandteil des Erbbaurechts. Eine Zerstörung des Gebäudes hat auf das Erbbaurecht keinen Einfluss. Das Bauwerk ist Eigentum des Erbbauberechtigten. Im Normalfall wird es an einem unbebauten Grundstück begründet.

    Der Berechtigte wird im Erbbauvertrag zur Errichtung eines in seiner Nutzungsart bestimmten Gebäudes verpflichtet.

    Weitere Pflichten können sich beziehen auf die Instandhaltung, Versicherung, Tragung der öffentlichen Lasten, Wiederaufbau bei Zerstörung, Heimfallanspruch des Erbbaurechtgebers bei Vertragsverletzung, Laufzeit, Erbbauzins, Vorrecht des Erbbauberechtigten bei Erneuerung des Erbbaurechts nach Ablauf, eine etwaige Verpflichtung des Erbbaurechtgebers zum Verkauf des Grundstücks an den Erbbauberechtigten usw.

    Das Erbbaurecht kann auch an einem bebauten Grundstück begründet werden. Auf diese Weise erfolgt eine eigentumsrechtliche Trennung zwischen dem Grund und Boden und dem Gebäude. Außerdem ist die Begründung von Eigentümererbbaurechten möglich. In einem solchen Fall sind Erbbaurechtsgeber und Berechtigter identisch. Von dieser Möglichkeit wird häufig Gebrauch gemacht, um im Zuge der Durchführung eines Bauvorhabens eine einheitliche Verkaufsgrundlage für die zu errichtenden Hauseinheiten vorzubereiten.

    Das Erbbaurecht war früher ein Instrument zur Versorgung einkommensschwacher Bevölkerungskreise mit Wohneigentum. Der Vorteil bestand darin, die Kosten für das Baugrundstück nicht aufbringen zu müssen. In neuerer Zeit wird das Erbbaurecht auch im Gewerbeimmobilienbereich eingesetzt. Der vereinbarte Erbbauzins liegt hier in der Regel über dem von Wohnzwecken dienenden Erbbaurechten.

    Das Erbbaurecht kann auch unentgeltlich vergeben werden. Wird aber ein Erbbauzins vereinbart, erfolgt die Absicherung über eine Reallast, die in Abteilung II des Erbbaugrundbuchs eingetragen wird.

    Das Erbbaurecht selbst kann im Grundbuch des Erbbaurechtgebers nur an 1. Rangstelle eingetragen werden.
    Die Erbbaurechtsverordnung wurde am 30. November 2007 in "Gesetz über das Erbbaurecht" (Erbbaurechtsgesetz - ErbbauRG) umbenannt. Inhaltlich gab es jedoch keine Änderungen.
    Wird zu Gunsten eines Dritten an einem Grundstück ein Erbbaurecht begründet, schließt der Erbbaurechtsgeber (Eigentümer des Grundstücks) mit dem Erbbauberechtigten einen Erbbauvertrag. Der Erbbauvertrag muss notariell beurkundet werden. In ihm werden die erforderlichen Eintragungsanträge an das Grundbuch gestellt (Eintragung des Erbbaurechts in Abt. II des Grundstücksgrundbuchs, Begründung des Erbbaurechts durch ein Erbbaugrundbuch, Absicherung des Erbbauzinses durch Eintragung einer Erbbaureallast in Abt. II des Erbbaugrundbuchs). Alle Vereinbarungen des Erbbauvertrages werden Inhalt des Erbbaurechts. Dieser kann neben gesetzlich zu treffenden auch sonstige Inhalte haben. Nach § 2 des Erbbaurechtsgesetzes (früher Erbbaurechtsverordnung) sind auf jeden Fall Vereinbarungen zu treffen über
    • die Errichtung, die Instandhaltung und die Verwendung des Bauwerkes;
    • die Versicherung des Bauwerkes und seinen Wiederaufbau im Falle der Zerstörung;
    • die Tragung der öffentlichen und privatrechtlichen Lasten und Abgaben;
    • eine Verpflichtung des Erbbauberechtigten, das Erbbaurecht beim Eintreten bestimmter Voraussetzungen auf den Grundstückseigentümer zu übertragen (Heimfall);
    • eine Verpflichtung des Erbbauberechtigten zur Zahlung von Vertragsstrafen;
    • die Einräumung eines Vorrechts für den Erbbauberechtigten auf Erneuerung des Erbbaurechts nach dessen Ablauf;
    • eine Verpflichtung des Grundstückseigentümers, das Grundstück an den jeweiligen Erbbauberechtigten zu verkaufen.
    Vereinbart werden kann auch das Erfordernis einer Zustimmung des Grundstückseigentümers zur Veräußerung und Belastung des Erbbaurechts. Wird ein Erbbauzins vereinbart, so wird er wie eine Reallast behandelt. Soll die Möglichkeit eingeräumt werden, den Erbbauzins zu erhöhen, muss die Begrenzung der Erhöhung beachtet werden, wenn das Erbbaurecht Wohnzwecken dient. Die Erhöhung darf in solchen Fällen nicht unbillig sein.

    Das Erbbaurecht wird für eine bestimmte Zeit vereinbart. Nach Ablauf der Zeit muss der Grundstückseigentümer dem Erbbauberechtigten eine Entschädigung für das bestehen bleibende Bauwerk bezahlen. Die Höhe der Entschädigung ist Vereinbarungssache. Wenn es zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses einkommensschwacher Bevölkerungskreise bestellt ist, muss der Entschädigungsbetrag mindestens zwei Drittel des gemeinen Wertes (Verkehrswert) betragen. Eine Alternative ist die Verlängerung des Erbbaurechts.
    Abkürzung für: Verordnung über des Erbbaurecht
    Erbbauzinsen sind die im Erbbauvertrag vereinbarte Gegenleistung des Erbbauberechtigten für das Recht, das Grundstück des Erbbaurechtsgebers baulich nutzen zu können. Der Erbbauzins errechnet sich aus dem Wert des Baugrundstücks zum Zeitpunkt der Begründung des Erbbaurechts.

    Ein Erbbaurecht kann ähnlich einem Grundstück verkauft, vererbt oder belastet werden, etwa mit Grundpfandrechten (Grundschuld und Hypothek). Deren Eintragung erfolgt in einem besonderen Grundbuch, dem Erbbaugrundbuch. Darin wird auch der Erbbauzins durch Eintragung einer Reallast ("Erbbauzinsreallast") abgesichert. Die Eintragungen im Erbbaugrundbuch spiegeln die vertraglichen Vereinbarungen zwischen den beteiligten Parteien wieder – dies kann sich auch auf die Rangfolge der Eintragungen auswirken. So kann zum Beispiel auf Betreiben des Erbbaurechtgsgebers / Grundstückseigentümers der Erbbauzins in der Rangfolge vor der Hypothek eingetragen werden, mit der der Erbbaurechtsnehmer seine Finanzierung gegenüber seinem Geldinstitut absichert.

    Erbbauzinserhöhungen aufgrund einer Wertsicherungsklausel können ebenfalls in die Reallast mit einbezogen werden. Früher konnten Ansprüche auf Erbbauzinserhöhungen nur über eine weitere Vormerkung zur Eintragung einer Reallast abgesichert werden. Dient das Erbbaurecht Wohnzwecken, müssen zwischen den Erhöhungen des Erbbauzinses jeweils mindestens drei Jahre verstreichen.

    Die Erhöhung darf auch nicht "unbillig" sein. Sie wäre es, wenn sie über die Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse hinausginge. Maßstab für diese Änderung ist nach der Rechtsprechung einerseits die Änderungsrate beim Preisindex für die Lebenshaltung (heute als Verbraucherpreisindex bezeichnet) und andererseits die Änderung der Löhne beziehungsweise Gehälter der Industriearbeiter und der Angestellten.

    Aus den beiden prozentualen Änderungsraten ist ein Mittelwert zu bilden. Wertsicherungsklauseln sind nach dem Preisklauselgesetz zulässig, wenn der Erbbauvertrag auf mindestens 30 Jahre abgeschlossen wird. Dient das auf Grund eines Erbbaurechts errichtete Bauwerk Wohnzwecken, so kann ein Anspruch auf Erhöhung des Erbbauzinses nur vereinbart werden, wenn dies nicht unbillig ist. Ein Erhöhungsanspruch ist regelmäßig als unbillig anzusehen, wenn und soweit die nach der vereinbarten Bemessungsgrundlage zu errechnende Erhöhung über die seit Vertragsabschluss eingetretene Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse hinausgeht. Die Rechtsprechung hat präzisiert, was darunter zu verstehen ist, nämlich das arithmetische Mittel der Veränderungsraten aus Verbraucherpreisindex und der Gehälter beziehungsweise Löhne von Arbeitnehmern.

    Erbbauzinsen gehören wie Darlehensgebühren, Bausparkassendarlehenszinsen oder Bürgschaftsgebühren zu den Werbungskosten, die das Finanzamt anerkennt, sofern der Erbbauberechtigte aus seinem Erbbaurecht Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt. Erhöhen sich Erbbauzinsen, können sie allerdings im freifinanzierten Wohnungsbau nicht auf Mieter umgelegt werden.
    Bei Tod des im Grundbuch eingetragenen Eigentümers wird das Grundbuch unrichtig. Der Erbe muss einen Antrag auf Berichtigung stellen. Grundsätzlich muss der Erbe dazu einen Erbschein oder ein bedenkenfreies notarielles Testament vorlegen.

    Besteht eine Erbengemeinschaft, die sich noch nicht aufgeteilt hat, so werden diese Erben in ungeteilter Erbengemeinschaft ("zur gesamten Hand") als Eigentümer eingetragen. Eine Aufteilung in Bruchteilseigentum muss besonders beantragt werden.
    Ein Erbe entsteht im Augenblick des Todes eines Menschen, der über eine vererbbare Masse (Erbmasse) verfügt (Geldvermögen, Sachvermögen, vererbbare Besitzrechte, Ansprüche aus fällig werdenden Lebensversicherungen). In der Regel steht fest, wer zu den Erben gehört. Rechtsgrundlage ist das Erbrecht des BGB. Gibt es einen Alleinerben, dann entstehen hinsichtlich der Verfügungsrechte über das Vermögen keine Probleme. Allerdings ist denkbar, dass der Erblasser / die Erblasserin einen Testamentsvollstrecker eingesetzt hat, der den Willen des Erblassers hinsichtlich der Frage, was mit dem Erbe geschehen soll (auch gegen den Willen des Erben), durchzusetzen hat. Gleiches gilt auch bei Bestehen einer Erbengemeinschaft.

    Sind mehrere Personen Erben, werden sie zu Miterben, die als Erbengemeinschaft eine Gesamthandsgemeinschaft bilden. Allen Miterben gehört dann jeweils ein Anteil am vererbten Gesamtvermögen (nicht an einzelnen Vermögensteilen), der – je nach Verwandtschaftsgrad – unterschiedlich hoch sein kann. Der überlebende Ehegatte erhält nach den gesetzlichen Vorschriften die Hälfte, die Kinder erhalten die andere Hälfte, wobei der jeweilige Anteil umso geringer wird, je mehr Kinder der Erblasser hat. Die Kinder haben auf jeden Fall einen Pflichtteilsanspruch von einem Viertel der Erbmasse, der, von Ausnahmen abgesehen, nicht ausgeschlossen werden kann.

    Die Verwaltung des ererbten Vermögens erfolgt durch mehrheitliche Willensbildung der Erbengemeinschaft. Da eine Erbengemeinschaft im Gegensatz zu einer BGB Gesellschaft nicht rechtsfähig ist, sollte sie im Interesse ihrer Handlungsfähigkeit entweder in eine Bruchteilsgemeinschaft umgestaltet werden oder auf andere Weise auseinandergesetzt werden. Kommt keine Einigung über die Erbteilsaufteilung zustande, kann das Nachlassgericht zum Zweck der Vermittlung eingeschaltet werden. Führt dies nicht zum Erfolg, kann der Erbe, der der Verteilung nicht zustimmt, auf Zustimmung bei Gericht verklagt werden. Jeder Miterbe hat zum Zweck der Auflösung der Gemeinschaft auch das Recht, einen Antrag auf Teilungsversteigerung bei Gericht zu stellen. Jeder Miterbe kann sich von seinem Erbanteil auch durch Verkauf dieses Anteils trennen oder seinen Erbanteil durch eine notariell beurkundete Willenserklärung an andere übertragen. Schließlich kann sich ein Miterbe durch Abschichtung von der Erbengemeinschaft trennen, das ist ein freiwilliges Ausscheiden aus der Erbengemeinschaft in der Regel gegen eine Abfindung. Soweit es die Erbmasse zulässt, kann auch eine Realteilung erfolgen. Beispiel: Drei Kinder erben ein Dreifamilienhaus. Hieran kann Wohnungseigentum begründet werden und jedem Erben steht dann eine Eigentumswohnung zu, wobei unterschiedliche Werte durch Ausgleichszahlungen egalisiert werden können.

    Zwischen Eheleuten wird häufig in einem sogenannten Berliner Testament vereinbart, dass der jeweils überlebende Ehegatte Vorerbe werden soll. Dabei ist zu unterscheiden zwischen einer Konstruktion, nach der die Erbmasse des zuerst versterbenden Ehegatten auf den Ehepartner übergeht, die Nacherben aber dadurch geschützt werden, dass zu ihrem Nachteil keine Verfügungen über das Erbe getroffen getroffen werden können. Die andere Version besteht darin, dass der länger Lebende als Vorerbe Vollerbe mit alleinigem Verfügungsrecht über die Erbmasse wird. Das Berliner Testament muss von beiden Ehepartnern handschriftlich geschrieben werden: Einer schreibt, der andere schließt sich dem an.
    Erbpacht ist ein dingliches Recht aus der Zeit vor 1900, das weder in das BGB noch in die Grundbuchordnung übernommen, sondern durch das Einführungsgesetz zum BGB dem landesrechtlichen Regelungsbereich zugeteilt wurde.

    Die Erbpacht bedeutete eine dauernde Trennung zwischen Eigentum und dem Recht der Bodennutzung durch den Pächter. Das Nutzungsrecht war vererblich und veräußerlich. An den Eigentümer mussten jährlich bestimmte Leistungen (Natural- oder Geldpacht) entrichtet werden. Hinzu kam eine Abgabe aus Anlass der Übertragung der Erbpacht an einen Erwerber oder Erben. Zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des BGB am 1.1.1900 gab es noch in Mecklenburg-Schwerin, Braunschweig, Lippe-Schaumburg und in Thüringen Erbpachtverhältnisse. In Preußen wurden sie schon 1850 durch die zwingende Einführung der Ablösbarkeit der aus der Erbpacht resultierenden Grundlasten bedeutungslos. Erbpachtverträge spielen heute keine Rolle mehr. Der Begriff wird jedoch umgangssprachlich nach wie vor auch für das Erbbaurecht verwendet, was zu Missverständnissen führen kann. Geblieben ist im BGB die rein schuldrechtliche Regelung des Pachtvertrages, der jedoch keine bauliche Nutzung des Pachtgrundstücks vorsieht.
    Am 1. Januar 2010 ist eine Reform des deutschen Erbrechts in Kraft getreten. Die Grundzüge:

    Die Gründe, aus denen der Erblasser einem Erben seinen Pflichtteil entziehen kann, sind modernisiert worden. Die Entziehungsgründe werden künftig für Abkömmlinge, Eltern und Ehegatten oder Lebenspartner gleichermaßen angewendet, während es bisher Unterschiede gab.

    Besonderen Schutz gibt es nun für Personen, die dem Erblasser besonders nahe stehen – z. B. Kinder, Stief- und Pflegekinder, Ehepartner, Lebenspartner. Begeht ein Pflichtteilsberechtigter diesen gegenüber schwere Straftaten oder trachtet er ihnen gar nach dem Leben, kann ihm der Pflichtteil genauso entzogen werden, als ob er gegen den Erblasser selbst gehandelt hätte.

    Der Entziehungsgrund "ehrloser und unsittlicher Lebenswandel" bei Kindern des Erblassers ist entfallen. Nun berechtigt – bei einem erweiterten Personenkreis – eine rechtskräftige Verurteilung zu einer Freiheitsstrafe von mindestens einem Jahr ohne Bewährung zur Entziehung des Pflichtteils. Zusätzlich muss es dem Erblasser unzumutbar sein, dem Verurteilten seinen Pflichtteil zu belassen. Auch die gerichtlich angeordnete Unterbringung in einer Entziehungsanstalt oder einem psychiatrischen Krankenhaus wegen einer ähnlich schweren, vorsätzlichen Tat ist ein Entziehungsgrund.

    Wird hauptsächlich ein Eigenheim oder ein Unternehmen vererbt, muss der Erbe oft schnell verkaufen, um Pflichtteile auszahlen zu können. Einen Ausweg bietet eine bereits existierende Stundungsregelung, die jedoch früher nur unter engsten Voraussetzungen dem pflichtteilsberechtigten Erben offen stand. Mit der Reform wurde die Stundung unter erleichterten Voraussetzungen und für jeden Erben durchsetzbar. So kann z. B. der Erbe eines Eigenheims gegenüber dem Pflichtteilsberechtigten eine Stundung der Auszahlung des Pflichtteils verlangen, wenn dies für ihn derzeit eine unbillige Härte darstellen würde. Die Entscheidung über eine Stundung trifft auf Antrag das Nachlassgericht.

    Schenkungen des Erblassers in seinen letzten zehn Jahren können zu einem Pflichtteilsergänzungsanspruch führen – d.h. der Pflichtteil wird so berechnet, als ob das Vermögen des Erblassers durch die Schenkung nicht verringert worden wäre. Nun gibt es gleitende Fristen. Die Schenkung wird für die Berechnung des Ergänzungsanspruchs immer weniger berücksichtigt, je länger sie zurück liegt. Beispiel: Schenkung im ersten Jahr vor dem Erbfall: Voll einbezogen. Schenkung im dritten Jahr: Zu 8/10 einbezogen.

    Zwei Drittel aller Pflegebedürftigen werden zu Hause gepflegt. Pflegeleistungen werden nun bei der Erbauseinandersetzung besser honoriert. Dies betrifft speziell Fälle, in denen keine testamentarische Ausgleichsregelung getroffen wurde. So gibt es nun auch dann erbrechtliche Ausgleichsansprüche, wenn nicht zugunsten der Pflege völlig auf ein eigenes Einkommen verzichtet wurde.

    Die Verjährung familien- und erbrechtlicher Ansprüche wurde an die seit 2001 im Rahmen der Schuldrechtsreform eingeführte Regelverjährung von drei Jahren angepasst. In einigen Fällen blieb jedoch die 30-jährige Verjährung erhalten.
    Die Erbschaft- und Schenkungsteuer ist eine Steuer, die bei der Übertragung (Schenkung oder Erbschaft) von Vermögen vom Begünstigten (Erbe oder Beschenkter) zu zahlen ist. Die Höhe der Steuer hängt bei Vererbung bzw. Schenkung von Grundstücken von deren Grundbesitzwert ab, der sich seit der Erbschaftssteuerreform zum 01.01.2009 am Verkehrswert des Grundstücks ausrichten muss. Zweiter Einflussfaktor ist der Verwandtschaftsgrad zwischen Erblasser und Erben.

    Grundsätzlich gilt:

    Je geringer der steuerpflichtige Erwerb und je enger der Verwandtschaftsgrad, desto niedriger der Steuersatz (in Prozent des steuerpflichtigen Erwerbs) und somit die Steuerschuld. Die sich aus der Reform ergebende erhebliche Benachteiligung von Geschwistern als Erben wurde mit der Reform der Reform zum 01.01.2010 wieder korrigiert. Die Steuersätze in der Steuerklasse II bewegen sich nun je nach Erbschaftswert zwischen 15 und 43 Prozent. Nach der Reform zum 01.01.2009 waren dies zunächst 30 bis 50 Prozent gewesen.

    Im Wohnimmobilienbereich gibt es bei der Erbschaftsteuer eine wichtige Steuervergünstigung: Gemäß § 13c ErbStG kann ein Grundstück mit 90 Prozent seines Wertes angesetzt werden, wenn es

    • zu Wohnzwecken vermietet ist,
    • im Inland, in der EU oder im EWR (Europäischen Wirtschaftsraum) liegt,
    • nicht zum begünstigten Betriebsvermögen oder begünstigten Vermögen eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft gehört.

    Der Bundesfinanzhof hat in seinem Urteil vom 11.12.2014 festgestellt, dass diese Vergünstigung nicht gewährt wird, wenn sich das entsprechende Gebäude zum Zeitpunkt des Erbfalls nicht in bezugsfertigem Zustand befand. Im Fall ging es um zwei Einfamilienhäuser, die bei Eintritt des Erbfalls noch im Rohbau waren. Der Erbe stellte sie fertig und vermietete sie. Er konnte jedoch nicht vom reduzierten Wertansatz profitieren (Az: II R 30/14).

    Wird eine bis zum Erbfall vom Erblasser genutzte Wohnimmobilie unverzüglich vom Ehe- oder Lebenspartner zum Wohnen weiter genutzt, muss dieser keine Erbschaftssteuer bezahlen. Voraussetzung ist jedoch, dass er die Wohnung für mindestens zehn Jahre ununterbrochen zum Wohnen nutzt (oder nachweist, dass er an einer Nutzung aus zwingenden Gründen gehindert ist). Geregelt ist dies in § 13 Nr. 4b ErbStG.

    Die Erbschaftssteuer kann unter verschiedenen Voraussetzungen auch zeitlich gestundet werden. Dies kann einerseits nach dem Ermessen des Finanzamtes geschehen und betrifft Fälle, in denen der Nachlass nur aus einer Immobilie besteht, die die Erben verkaufen müssten, um die Steuer zu bezahlen. Rechtsgrundlage ist § 222 Abgabenordnung; in der Regel fallen sechs Prozent Stundungszinsen pro Jahr an.

    Eine weitere Möglichkeit der Stundung besteht auf der Grundlage von § 28 ErbStG. Danach ist die Steuer auf Antrag bei folgenden Objekten für bis zu zehn Jahre zinslos (nicht bei Schenkungen) zu stunden:

    • Gewerbebetrieb, wenn Zahlung der Erbschaftsteuer existenzgefährdend wäre,
    • ebenso bei land- oder forstwirtschaftlichem Betrieb,
    • zu Wohnzwecken vermietetes Grundstück bzw. Mietwohnung oder -haus, welches veräußert werden müsste, um die Steuer zu bezahlen,
    • vom Erben selbst bewohntes Ein- oder Zweifamilienhaus zw. Wohneigentum, das veräußert werden müsste, um die Steuer zu bezahlen.
    Die jüngsten Reformen des deutschen Erbschaftssteuerrechts haben mit Wirkung zum 01.01.2009 und zum 01.01.2010 stattgefunden. Anlass für die erste und umfassendere Reform war ein Urteil des Bundesverfassungsgerichts vom 07.11.2006 (Az. 1 BvL 10/02). Das Gericht forderte darin den Gesetzgeber auf, das Erbschaftssteuersystem bis Ende 2008 zu reformieren. Eine Kernforderung war, dass für alle Erbschaftsgegenstände eine Bewertung nach dem gemeinen Wert beziehungsweise Verkehrswert eingeführt werden soll, um Ungleichbehandlungen zu vermeiden. Insbesondere wurde das bisherige Verfahren bei der Bewertung von Betriebsvermögen, Grundvermögen und Anteilen an Kapitalgesellschaften angegriffen. Diese Erbschaftsgegenstände würden oft weit unter ihrem tatsächlichen Wert angesetzt.

    Mit der zum 01.01.2009 eingetretenen Reform des Erbschaftssteuerrechts wurden diese Forderungen umgesetzt. Zum 01.01.2010 erfolgte eine Anpassung der Vorschriften im Rahmen des sogenannten Wachstumsbeschleunigungsgesetzes mit dem Ziel, der Wirtschaftskrise entgegen zu wirken. Im Immobilienbereich wirken sich besonders folgende Änderungen beider Reformen aus:

    • Erhöhung der Freibeträge (Ehegatten, eingetragene Lebenspartner: 500.000 Euro, Kinder: 400.000 Euro, Enkel, deren Eltern verstorben sind: 200.000 Euro);
    • Weitgehende Gleichstellung eingetragener Lebenspartner mit Ehegatten; Lebenspartner bleiben jedoch in Steuerklasse III, was sich auf den Steuersatz auswirkt;
    • Anhebung der Steuersätze in Steuerklassen II und III;
    • Steuerbefreiungen für selbstgenutzte Wohnimmobilien in EU: steuerfrei für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner, wenn der Erbe die Immobilie zehn Jahre als Hauptwohnsitz selbst nutzt, ebenso bei Kindern oder Enkeln, deren Eltern nicht mehr leben, mit der Einschränkung, dass nur Immobilien bis zu 200 Quadratmeter Wohnfläche steuerfrei sind. Darüber hinaus gehende Flächen müssen versteuert werden.
    • Stundung: Bei vermieteten Wohnimmobilien und selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen wird Erbschaftssteuer für bis zu zehn Jahre gestundet, wenn ihre Entrichtung den Verkauf der Immobilie nötig machen würde. Für die Dauer der Selbstnutzung kann Stundung bei Ein- und Zweifamilienhäusern und Eigentumswohnungen gewährt werden. Kann auch nach Ende der Selbstnutzung (zum Beispiel durch Vermietung) die Steuer nur durch Verkauf bezahlt werden, kann sogar weiterhin gestundet werden. Zinslos ist die Stundung nur bei Erbschaften, nicht bei Schenkungen (§ 28 ErbStG).
    • Beim Erben von Betrieben kann der Steuerpflichtige seit 01.01.2009 zwischen zwei Modellen unwiderruflich wählen. Hier wurden zum 01.01.2010 die Voraussetzungen für Steuererleichterungen abgemildert. Beim 5-Jahres-Modell (vorher: 7-Jahres-Modell) versteuert der Erbe 15 Prozent des Betriebsvermögens sofort. Hält er den Betrieb fünf Jahre lang (zuvor: sieben Jahre lang), bleiben 85 Prozent steuerfrei. Die Lohnsumme darf nicht unter 400 Prozent (zuvor: 650 Prozent) der Ausgangslohnsumme sinken (das ist die durchschnittliche Lohnsumme der letzten fünf Jahre vor dem Erbfall). Ferner darf das Verwaltungsvermögen nicht mehr als 50 Prozent des Betriebsvermögens ausmachen. Auch die restlichen 15 Prozent des Betriebsvermögens bleiben außer Ansatz, sofern das Vermögen nicht mehr als 150.000 Euro beträgt. Bei größeren Vermögen verringert sich dieser sogenannte gleitende Abzugsbetrag anteilig (§ 13a Abs. 2 ErbStG). Beim 7-Jahres-Modell (zuvor: 10-Jahres-Modell) fällt für das gesamte Betriebsvermögen keine Erbschaftssteuer an, wenn der Erbe den Betrieb sieben Jahre (zuvor: zehn Jahre) lang fortsetzt, die Lohnsumme während dieser Zeit nicht unter 700 Prozent (zuvor: 1.000 Prozent) der Ausgangslohnsumme sinkt und das Verwaltungsvermögen zehn Prozent des Betriebsvermögens nicht überschreitet. Werden die Bedingungen nicht eingehalten, findet eine Nachversteuerung statt.
    • Steuererleichterung für vermietete Immobilien: Diese werden nach § 13c ErbStG nur mit 90 Prozent ihres Wertes angesetzt.
    • Bewertungsverfahren: Geändert wurden die Bewertungsregeln im Bewertungsgesetz und im Baugesetzbuch. Die neuen für jede Immobilienart unterschiedlichen Bewertungsregeln sollen dazu führen, dass der Immobilienwert sich stärker am "gemeinen Wert" bzw. Verkehrswert ausrichtet.

    Für im Zeitraum 01.01.2007 bis 31.12.2008 angefallene Erbschaften konnten Erben eine rückwirkende Anwendung der neuen Regelungen beantragen. Dies galt nicht für Freibeträge und Bewertungsvorschriften, sondern ausschließlich für die neuen Verschonungsvorschriften für Betriebsvermögen und vermietete Wohnimmobilien sowie die Steuerbefreiungen für Ehegatten und Kinder bei Selbstnutzung.

    Im Rahmen des Wachstumsbeschleunigungsgesetzes wurden nicht nur die Voraussetzungen für Steuerbefreiungen für Erben von Betrieben abgemildert, sondern auch die Steuersätze in der Steuerklasse II (zum Beispiel für Geschwister) nach der ursprünglichen Anhebung vom 01.01.2009 wieder gesenkt (von 30 bis 50 Prozent auf 15 bis 43 Prozent).

    Mittlerweile wurden eingetragene Lebenspartner den Ehegatten auch in Hinblick auf die Steuerklasse gleichgestellt: Für sie gilt jetzt Steuerklasse I (§ 15 ErbStG). Anwendbar sind damit Steuersätze zwischen sieben und 30 Prozent.
    Ein Erbschein ist ein vom Nachlassgericht auf Antrag ausgestelltes Dokument, mit dem der Erbe seine Erbeneigenschaft nachweisen kann. Aus dem Erbschein geht auch hervor, zu welchem Anteil der Betreffende erbt und ob es Einschränkungen wie eine Testamentsvollstreckung gibt. Oft wird ein Nachweis verlangt, wenn z.B.
    • Konten und Depots aufgelöst,
    • Gelder von Versicherungen eingefordert,
    • Vermögensgegenstände veräußert,
    • Grundstücke im Grundbuch auf den Erben als neuen Eigentümer eingetragen werden sollen.

    Der Erbschein ist jedoch mehr als ein nur als Nachweis dienendes Dokument. Er ist Ergebnis eines gerichtlichen Verfahrens, in dem anhand entsprechender Beweismittel wie Testament, Ausweisdokumenten, Sterbeurkunden etc. festgestellt wurde, wer Erbe ist – und er genießt wie das Grundbuch den sogenannten „öffentlichen Glauben“ (§ 2366 BGB). Das heißt: Von der Richtigkeit dessen, was im Erbschein steht, darf jeder ausgehen und Geschäfte, die auf dieser Basis getätigt werden, haben Bestand. Wird ein Vermögensgegenstand von einem Erben veräußert, der sich mit einem Erbschein legitimiert, erwirbt der Käufer daran gutgläubig Eigentum – selbst wenn sich später herausstellt, dass der Verkäufer doch nicht Erbe war und diesen Gegenstand nicht verkaufen durfte. Fordert ein durch Erbschein ausgewiesener Erbe von einem Schuldner des Verstorbenen Geld ein, wird dieser durch die Zahlung von seiner Schuld befreit – auch wenn sich später herausstellt, dass eigentlich jemand anders Erbe ist. Dieser kann die Forderung nicht noch einmal eintreiben.

    Die Ausstellung des Erbscheins verursacht Kosten, deren Höhe mit dem Wert des Nachlasses steigt. In vielen Fällen ist ein Erbschein heute nicht mehr erforderlich. So kann gegenüber Banken und Versicherungen auch ein notarielles Testament oder ein notarieller Erbvertrag mit Eröffnungsprotokoll als Erbnachweis vorgelegt werden. Der Bundesgerichtshof hat 2013 entschieden, dass Geldinstitute nicht in ihren Geschäftsbedingungen die Vorlage eines Erbschein verlangen dürfen, wenn der Erbnachweis auch anders geführt werden kann (BGH, Az. XI ZR 401/12). Das Urteil nimmt dabei auf § 35 der Grundbuchordnung Bezug, welche als Erbnachweis auch die Vorlage eines notariellen Testaments mit Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts ausreichen lässt. Dieses Dokument kann daher auch Geldinstituten anstelle des Erbscheins vorgelegt werden.

    Besteht eine Vollmacht über den Tod hinaus, kann der Bevollmächtigte auch ohne Erbschein Geld vom Konto des Erblassers abheben oder Überweisungen tätigen. Ist er kein berechtigter Erbe, muss er allerdings mit rechtlichen Schritten der Erben rechnen. Die rechtzeitige Erteilung einer Vollmacht kann für den Erben jedoch viel Zeit und Aufwand sparen.

    Von besonderer Bedeutung ist der Erbschein bei gesetzlicher Erbfolge, da hier kein Testament als Nachweis existiert.
    Abkürzung für: Erbschaftsteuer
    Abkürzung für: Erbschaftsteuergesetz
    Der Erbvertrag stellt wie auch das Testament eine Möglichkeit dar, den letzten Willen zu regeln. Im Unterschied zum Testament ist er jedoch keine einseitige Verfügung, die einseitig wieder zurückgenommen werden kann. Der Erbvertrag gewährt dem Begünstigten eine Anwartschaft auf die ihm zugedachten Erbschaftsgegenstände. Er kann auch Auflagen an den Erben enthalten. In vielen Fällen wird der Erbvertrag mit anderen Verträgen verbunden – etwa einer Grundstücksübertragung oder einem Ehevertrag.

    Abgeschlossen wird der Erbvertrag vor einem Notar. Der Erblasser muss persönlich anwesend sein. Wer nur erben soll, darf sich vertreten lassen. Ehegatten setzen sich in einem Erbvertrag oft gegenseitig zu Erben ein.

    Der Erbvertrag ist für den Erblasser insofern bindend, als er keine dem Vertrag widersprechende andere letztwillige Verfügung (Erbvertrag oder Testament) mehr treffen darf. Er kann jedoch zu Lebzeiten weiterhin frei über sein Vermögen verfügen. Nimmt er eine sogenannte beeinträchtigende Schenkung an einen Dritten vor, um den Vertragserben zu benachteiligen, hat der Vertragserbe gegen den Dritten nach dem Ableben des Erblassers einen Herausgabeanspruch. Eine beeinträchtigende Schenkung wird von der Rechtsprechung angenommen, wenn der Erblasser an der Schenkung kein lebzeitiges Eigeninteresse gehabt hat. Er muss also gehofft haben, durch die Schenkung eine Folge auszulösen, von der er selbst noch zu Lebzeiten profitieren könnte – z.B. jemanden an sich zu binden, der dann bei Eintritt der Pflegebedürftigkeit für ihn sorgen würde. Auch eine sittliche Pflicht wie eine Dankessschuld kann ein solches Interesse an einer Schenkung begründen. Es gilt jedoch nicht als lebzeitiges Eigeninteresse, wenn nur für eine Gleichbehandlung der Kinder gesorgt werden soll, wenn also kurz vor dem Todesfall der Erblasser Geld vom Konto abhebt, um es dem Kind zu schenken, welches laut Erbvertrag weniger bekommen sollte (BGH, Urteil vom 29.6.2005, Az. IV ZR 56/04).

    Die gesetzliche Regelung des Erbvertrages findet sich in § 1941 und §§ 2274 ff. BGB.
    "Erdstrahlen" sind bisher physikalisch nicht nachgewiesen. Es sind deshalb keine Apparaturen und Maßnahmen zu ihrer Abschirmung erforderlich. Nachweisversuche, zum Beispiel mit Wünschelruten, waren überwiegend nicht reproduzierbar. Es gibt keine medizinische Erklärung für einen Zusammenhang zwischen "Erdstrahlen" und Krankheiten. Behauptungen, dass "Erdstrahlen" zu Gesundheitsstörungen und Krankheiten führen, sind verantwortungslos.
    Eine Erdwärmeheizung nutzt die in der äußeren Erdkruste gespeicherte Einstrahlungsenergie der Sonne. In 10 bis 20 Meter Tiefe liegt die Temperatur des Erdreichs in Mitteleuropa durchschnittlich bei ca. 13 Grad Celsius, in größeren Tiefen steigt sie an. Um die Erdwärme nutzen zu können, müssen sogenannte Erdwärmekollektoren bzw. -Sonden im Erdreich versenkt werden. Im Prinzip handelt es sich bei den Wärmekollektoren um mit Wasser gefüllte Kunststoffrohre. Diese sind über eine Wärmepumpe mit dem Hausheizkreislauf gekoppelt. Die Wärmepumpe komprimiert über einen Verdichter das Wasser auf einen höheren Druck. Dies hat zur Folge, dass sich die von der Erdwärme bereits erzeugte Temperatur erhöht. Sie erreicht schließlich Werte, die ihre Nutzung zum Heizen ermöglichen.

    Der Vorteil von Erdwärmeheizungen ist die Unabhängigkeit von fossilen Energieträgern und Energieversorgern. Nachteil ist, dass die Wärmepumpe Strom benötigt und einen relativ hohen Verbrauch hat. Man geht davon aus, dass die erzeugte Heizenergie zu 75 % aus Erdwärme und zu 25 % aus dem Stromverbrauch der Wärmepumpe stammt. Wieviel Strom eine Wärmepumpe konkret verbraucht, lässt sich schwer sagen, da der Stromverbrauch von vielen Faktoren abhängt. Die Effizienz einer Erdwärmeheizung ist bei einem gut gedämmten Haus besser, da weniger Heizwärme zu erzeugen ist. Die Vorlauftemperatur der Heizanlage sollte möglichst gering sein. Die Vorlauftemperatur ist die Temperatur, die das Heizungswasser hat, wenn es die Heizanlage in Richtung Heizkörper verlässt. Geringe Vorlauftemperaturen von 30 bis 50 Grad Celsius ermöglichen eine Fußbodenheizung. Auch ein älteres Haus mit herkömmlichen Heizkörpern kann durchaus mit einer Wärmepumpe ausgestattet werden. Hier ist jedoch eine speziell ausgelegte Anlage mit höherer Vorlauftemperatur (50 bis 70 Grad Celsius) nötig. Je kleiner die Temperaturdifferenz zwischen Erdreich und Vorlauftemperatur ist, die die Wärmepumpe überbrücken muss, desto höher ist ihre Effektivität. Bei einer Radiatoren-Heizung ist die Effektivität meist geringer.
    Einer der wesentlichen Erfolgsfaktoren im Immobilienvertrieb ist die Objektwerbung. Gleichzeitig handelt es sich bei Maklern um den bedeutendsten Kostenblock im Rahmen der Auftragsbearbeitungskosten. Aber auch für Bauträger ist es wichtig, den Erfolgsbeitrag der Anzeigen ständig zu beobachten und zu messen. Dabei geht es zunächst darum, die sich auf ein Inserat meldenden Interessenten bestimmten Reaktionsgruppen zuzuordnen. Wer sich auf eine Anzeige als Interessent meldet ist – im schlimmsten Fall – kein Kunde. Er kommt also auch nicht als "Karteikunde" für andere Objekte aus dem Angebotsprogramm in Frage.

    Die zweite Reaktionsgruppe besteht in Interessenten, die bereits bekannt und vorgemerkt sind, für das Objekt aber nicht in Frage kommen. Wenn diese Gruppe nicht unbedeutend ist, stellt sich die Frage, ob die Zielgruppenausrichtung der Angebotsanzeige falsch war.

    Als dritte Reaktionsgruppe kommen Personen in Frage, die bereits bekannt bzw. vorgemerkt sind und die für das angebotene Objekt auch in Frage kommen. Bei dieser Gruppe stellt sich die Frage, warum ihr das Objekt nicht schon vor Aufgabe der Anzeige angeboten worden ist.

    Bei der vierten Reaktionsgruppe handelt es sich um neue Interessenten, die zwar nicht für das angebotene Objekt in Frage kommen, aber doch für andere Objekte aus dem Angebotssortiment. Dieser Kunde zählt also zu den potentiellen Abschlusspartnern.

    Die fünfte Reaktionsgruppe ist die interessanteste, weil sie aus möglichen Abschlusspartnern für das angebotene Objekt besteht. Hierauf müssen sich die Verhandlungsbemühungen konzentrieren.
    Erfolgsfaktoren sind strategische Faktoren, welche ein erfolgreiches Unternehmen von weniger erfolgreichen Unternehmen unterscheidet. Zu diesen Faktoren zählen sowohl der Standort einer Immobilie als auch bei einzelhandelsgenutzten Immobilien die Gestaltung des Verkaufsraums / Schaufensters oder das Kundenbewusstsein des jeweiligen Unternehmens. Ebenso zählen zu den Erfolgsfaktoren die Kundenorientierung und der darauf abgestimmte Kundenservice und die Immobilie selbst. Die Erfolgsfaktoren der Immobilie liegen in der ansprechenden Straßenfront, welche die Passanten zum Einkaufen einlädt. Zum anderen die Erdgeschosslage mit einem stufenlosen Zugang in den Verkaufsraum, der einen Zutritt mühelos macht und auch für gehbehinderte Kunden keine Barriere darstellt. Auch der ideale Zuschnitt der Verkaufsfläche mit im Verhältnis angemessenen Nebenflächen in Nicht-Erdgeschosslagen und das Verhältnis, wie bereits angesprochen, von Ladengröße und Frontbreite. Weitere Erfolgsfaktoren einer Immobilie sind das gute Umfeld der Immobilie, z.B. 1a-Lage oder Konkurrenzsituation, gleichmäßige Kundenfrequenz und Parkmöglichkeiten.

    Das bedeutet im Einzelnen, dass schmale, lange Läden weniger vorteilhaft sind als großräumige, möglichst rechteckige Läden mit einer Schaufensterfront von mindestens fünf laufenden Metern. Hier ist zu beachten, dass die Front das Wertvollste jeder Ladeneinheit darstellt. Die Standortentscheidung ist eine der langfristigsten Entscheidungen des Einzelhandelsunternehmens. Da sich in den letzten zwei Jahrzehnten die Einzelhandelslandschaft grundlegend verändert hat, entstanden großflächige Verkaufsstätten, der Grad der Filialisierung stieg.

    Zur Erfolgswahrscheinlichkeit einer einzelhandelsgenutzten Immobilie ist eine präzise Untersuchung des Standortes unumgänglich. Wichtige Punkte bei der Untersuchung sind das Standortumfeld, die baurechtliche Situation, die Nachfragesituation und die Bevölkerungsstruktur, die Konkurrenzsituation und die bauliche Konzeption der Immobilie. Diese Faktoren sind alle bezogen auf die Immobilie. Bei der Nachfragesituation und der Konkurrenzsituation ist gemeint: Welche Immobilien werden zurzeit am Markt besonders nachgefragt und wie sieht das Angebot aus" Generell sind für die Standortwahl folgende Kriterien von besonderer Bedeutung: Hohe Bevölkerungsdichte im Einzugsgebiet, gute überregionale Verkehrsanbindung, gute Erreichbarkeit des Standortes, hohe Verkehrsfrequenzen, Käuferverhalten im Einzugsgebiet, hoher Anteil an Familien mit Kindern, frequentierte, gut sichtbare Lage, hohes Kaufkraftniveau im Einzugsgebiet.

    Zu unterscheiden sind innerbetriebliche und außerbetriebliche Erfolgsfaktoren. Zu den innerbetrieblichen Erfolgsfaktoren gehört natürlich hauptsächlich das Marketing, doch auch die Unternehmensstrategie mit der Festlegung der Betriebsgröße, der Finanzierung, der Beschaffung, des Personals, der Organisation und Führung, aber auch der Service und die Ladengestaltung zählen zu den innerbetrieblichen Erfolgsfaktoren. Die außerbetrieblichen Erfolgsfaktoren teilen sich auf in die Wettbewerbssituation, die Nachfrage, d.h. Marktsituation, und die Wahl des Standortes. Es ist zu beachten, dass sich die innerbetrieblichen und die außerbetrieblichen Faktoren gegenseitig beeinflussen können, da interne Faktoren beispielsweise durch die Kunden wahrgenommen und durch die Beurteilung durch den Kunden zu externen Faktoren werden. Die internen Faktoren werden auch durch die Wettbewerbssituation beeinflusst. Ist der Wettbewerb an einem Standort besonders groß, können Innovationen oder Marketingstrategien für eine bessere Kundenbindung sorgen.
    Das Erfolgsprinzip besagt, dass zugunsten des Maklers nur dann ein Provisionsanspruch entsteht, wenn durch seine Maklertätigkeit ein Vertrag wirksam zustande kommt. Gelingt dies dem Makler nicht, hat er keinen Anspruch auf Vergütung oder Aufwendungsersatz. Abgemildert werden können die Auswirkungen dieses Prinzips dadurch, dass mit dem Auftraggeber ausdrücklich ein Aufwendungsersatz für den Nichterfolgsfall vereinbart wird.

    Das Erfolgsprinzip gilt auch bei Vereinbarung von Alleinaufträgen und ist jedenfalls im Rahmen von Vertragsformularen nicht abdingbar. Die Wirkungsweise des Erfolgsprinzips führt dazu, dass der Makler aus eigenem Interesse nur Aufträge zu Angebotsbedingungen übernehmen sollte, die am Markt auch durchsetzbar sind.
    Die Erfolgsquote im Maklergeschäft gibt an, wie groß der Anteil der durch den Makler erfolgreich zum Abschluss ge­brachten Aufträge gemessen an allen von ihm be­ar­bei­te­ten Aufträgen ist. Sie drückt mit anderen Worten die Wahr­schein­lich­keit aus, mit der die Bearbeitung eines Mak­ler­auf­tra­ges zum Abschluss des angestrebten Hauptvertrages ge­führt hat. Die Erfolgsquote wird im Wege einer Erfolgs­ana­ly­se ermittelt. Es kann sich dabei um eine Total­ana­ly­se oder um eine Partialanalyse handeln. Gegenstand der Total­ana­lyse sind alle in einem bestimmten Zeitraum bearbeiteten Makleraufträge. Bei der Partialanalyse werden nur be­stimm­te Segmente (z. B. alle Alleinaufträge, alle Aufträge die sich auf Mietwohnungen beziehen, alle Aufträge im Bereich der Wohnimmobilien, alle Aufträge mit einem Auftragsvolumen von bis zu 500.000 Euro usw.) der Analyse unterworfen. Aus den gewonnenen Erkenntnissen ergeben sich für das Mak­ler­un­ter­neh­men Umsteuerungsmöglichkeiten (Einschränkung der Geschäftstätigkeit mit niedriger Erfolgsquote, Stärkung der Geschäftsbereiche mit hoher Erfolgsquote.).
    Eine Erfüllungsübernahme ist eine vertragliche Regelung, mit der ein Vertragspartner sich verpflichtet, einen Gläubiger des anderen Teils auszuzahlen. Dieser Gläubiger soll dabei allerdings keinen eigenen, einklagbaren Anspruch gegen den Zahler bekommen. Die Erfüllungsübernahme kann ein eigener Vertrag sein oder im Rahmen eines anderen Vertrages vereinbart werden. Eine gesetzliche Regelung dazu enthält § 329 des Bürgerlichen Gesetzbuches. Die Erfüllungsübernahme wird meist als unechter Vertrag zugunsten Dritter betrachtet. Bei einem echten Vertrag zugunsten Dritter würde ein einklagbarer Direktanspruch des Gläubigers gegen den Zahlungsverpflichteten entstehen.

    Die Erfüllungsübernahme kommt teilweise in Form einer Maklerklausel in notariellen Grundstückskaufverträgen zum Einsatz und muss in deren Rahmen mit beurkundet werden. Meist übernimmt der Käufer die Provisionspflicht des Verkäufers. Der Makler hat durch diese Klausel keinen direkten Zahlungsanspruch aus dem Kaufvertrag gegen den Grundstückskäufer. Der Verkäufer hat jedoch einen Anspruch gegen den Käufer auf Zahlung der Provision.
    Schon früher hatten die Gemeinden die Möglichkeit, mit Hilfe einer Abrundungssatzung Teile des Außenbereiches in den unbeplanten Innenbereich einzubeziehen und damit ohne Bebauungsplan Baurecht zu schaffen. Allerdings mussten die zusätzlich gewonnenen Flächen ausschließlich der Wohnbebauung dienen. Seit 1.1.1998 ist diese Restriktion fortgefallen. So können seither auch Außenbereichsflächen, die an Gewerbegebiete angrenzen, wodurch eine entsprechende Vorprägung gegeben ist, in den Innenbereich einbezogen werden.

    Sind die Flächen im Flächennutzungsplan als Bauflächen ausgewiesen und wird durch die Einbeziehung dieser Flächen eine Begradigung der Grenzen zwischen Innen- und Außenbereich bzw. eine Vereinfachung der Flächenstruktur an den Rändern des Innenbereichs erreicht, dann gilt Innenbereichsrecht auch für die einbezogenen Flächen. Eine Genehmigung ist dann für die Satzung nicht erforderlich. Man spricht hier auch von einer Erweiterungssatzung.

    Ist die Satzung nicht aus einem Flächennutzungsplan entwickelt worden, bedarf sie der Genehmigung. In einer solchen Satzung können dann auch die Baugebietsart und einzelne Maße der baulichen Nutzung wie in einem Bebauungsplan festgesetzt werden.
    Versucht ein Erblasser, den gesetzlichen Pflichtteil eines seiner Erben zu verringern, indem er sein Vermögen teilweise bereits zu Lebzeiten an jemand anderen verschenkt, hat der pflichtteilsberechtigte Erbe immer noch Anspruch auf den Ergänzungspflichtteil. Das bedeutet: Schenkungen des Erblassers in den letzten zehn Jahren vor dem Erbfall werden dem Nachlass anteilig hinzu gerechnet. Sie erhöhen den Nachlasswert und somit die Höhe des Pflichtteils.

    Allerdings ist der Umfang, in dem eine Schenkung dem Nachlasswert hinzugerechnet wird, vom zeitlichen Abstand der Schenkung zum Erbfall abhängig. Wurde die Schenkung zum Beispiel innerhalb des ersten Jahres vor dem Erbfall durchgeführt, wird sie voll angerechnet. Mit jedem weiteren Jahr Abstand zum Erbfall berücksichtigt man die Schenkung zu einem Zehntel weniger. Nicht mehr berücksichtigt werden Schenkungen, die zum Zeitpunkt des Erbfalls mindestens zehn Jahre zurück liegen. Die Frist läuft von dem Zeitpunkt an, zu dem der Erbschaftsgegenstand Eigentum des Beschenkten geworden ist. Bei Grundstücken ist dies der Moment der Grundbucheintragung. Erhielt ein Ehegatte die Schenkung, beginnt die Frist erst mit Auflösung der Ehe zu laufen. Dies kann der Moment der Scheidung oder der Zeitpunkt des Todes eines Ehegatten sein.

    Die gesetzliche Regelung des Ergänzungspflichtteils findet sich in § 2325 BGB.
    Im Gegensatz zum Herstellungsaufwand wird durch Erhaltungsmaßnahmen lediglich Vorhandenes ersetzt oder verbessert (z.B. alte Holzfenster durch Fenster mit Kunststoffrahmen). Vermieter dürfen den Erhaltungsaufwand grundsätzlich sofort in voller Höhe als Werbungskosten bei ihren Einkünften aus Vermietung und Verpachtung steuermindernd absetzen.

    Einschränkungen gibt es hinsichtlich des so genannten anschaffungsnahen Erhaltungsaufwandes: Das Steueränderungsgesetz 2003 schrieb eine frühere Verwaltungsauffassung gesetzlich fest. Es entstand die derzeit gültige Fassung des § 6 Abs.1 Nr.1 a EStG, nach der Aufwendungen (ohne Mehrwertsteuer) zur Instandsetzung und Modernisierung eines Gebäudes als Herstellungskosten anzusehen sind, wenn sie innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung 15% der Anschaffungskosten übersteigen.

    Die Vorschrift gilt nicht für Aufwendungen aufgrund üblicher jährlich wiederkehrender Erhaltungsarbeiten oder für Aufwendungen für Erweiterungen gemäß § 255 Abs.2 S.1 HGB. Diese sind bei der Berechnung der 15 % Grenze herauszurechnen. Herstellungsaufwand für Gebäude ist grundsätzlich nach § 7 EStG mit 2% jährlich über die übliche Nutzungsdauer von 50 Jahren abzuschreiben.

    Nach den Einkommenssteuer-Richtlinien 2003 ist es allerdings auf Antrag möglich, dass Herstellungsaufwand nicht nach § 7 EStG abgeschrieben, sondern als sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand qualifiziert wird – allerdings nur bis zu einer Obergrenze von 2.100 Euro (Rechnungsbetrag ohne Mehrwertsteuer) für die einzelne Baumaßnahme.

    Hauseigentümer können nach § 82 b EStDV (Einkommenssteuer-Durchführungsverordnung) größere Erhaltungsaufwendungen bei Wohngebäuden gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilen. Diese Regelung gilt für Aufwendungen, die nach dem 31.12.2003 angefallen sind.

    Der Bundesfinanzhof hat sich 2001 und 2003 in zwei Grundsatzentscheidungen zu den anschaffungsnahen Aufwendungen geäußert. Dabei wird auf die Kriterien des § 255 HGB zurückgegriffen. Zu den Anschaffungskosten zählen danach auch solche Aufwendungen, die nach dem Erwerb geleistet werden, um das Gebäude erst bestimmungsgemäß nutzen zu können.

    Wurde das Gebäude vor Veräußerung bereits genutzt, hängt die sofortige Abzugsfähigkeit von Aufwendungen davon ab, ob der Standard durch die Gesamtheit aller Maßnahmen angehoben (also z.B. von einem einfachen zu einem mittleren Wohnwert) wird oder ob durch die durchgeführten Maßnahmen lediglich der "betriebsbereite Zustand" erhalten bzw. abgesichert werden soll (BFH vom 12.09.2001, Az. IX R 39/97 und IX R 52/00). Führen die Maßnahmen zu einer wesentlichen Verbesserung der Immobilie, ist von Herstellungsaufwand auszugehen.
    Bei vom Vermieter durchgeführten Arbeiten in der Mietwohnung muss unterschieden werden zwischen der Beseitigung von Mängeln, der Modernisierung und reinen Erhaltungsmaßnahmen. Unter den letzteren versteht man alle Arbeiten, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind. Man spricht auch von Instandhaltung und Instandsetzung.
    Beispiele: Reparatur des maroden Daches, Austausch eines leckenden Heizkörpers, Austausch einer unsicheren Elektroinstallation, Abdichtung gegen eintretendes Grundwasser.

    Erhaltungsarbeiten sind vom Mieter nach § 555a Abs. 1 BGB zu dulden. Sie müssen ihm zuvor angekündigt werden.
    Ausnahmen: Die Maßnahmen sind nur unwesentlich, wirken nur unerheblich auf die Mietsache ein oder erfordern sofortige Durchführung.

    Hat der Mieter infolge einer Erhaltungsmaßnahme Aufwendungen gehabt, muss der Vermieter diese in angemessenem Umfang ersetzen und dem Mieter auf Verlangen auch einen Vorschuss zahlen.

    Im April 2015 hat sich der Bundesgerichtshof mit dem Thema „Erhaltungsmaßnahmen bei Gefahr im Verzug“ befasst. Demnach darf der Vermieter einem Mieter im Notfall auch fristlos kündigen, wenn dieser dringend erforderliche Erhaltungsmaßnahmen nicht dulden will. Nach bisheriger Rechtslage hätte der Vermieter den Mieter zunächst auf Duldung der Arbeiten verklagen und womöglich den Weg durch mehrere Gerichtsinstanzen beschreiten müssen. Wenn er dann nach einem Sieg vor Gericht erneut mit den Handwerkern vor geschlossener Tür gestanden hätte, hätte er zunächst eine Abmahnung schreiben müssen, um dem Mieter dann nach erfolglosem Fristablauf zu kündigen.

    Im hier verhandelten Fall ging es jedoch um ein Haus, dessen Dachstuhl von echtem Hausschwamm befallen war. Die Richter nahmen hier wohl an, dass es nach Durchschreitung des üblichen Rechtsweges kein Mietobjekt mehr geben würde und gestatteten gleich eine fristlose Kündigung (Urteil vom 15. April 2015, Az. VIII ZR 281/13).
    Die Gemeinden können durch Satzung Gebiete bezeichnen, deren städtebauliche Eigenart und Gestalt erhalten werden sollen. Eine solche Satzung wird als Erhaltungssatzung bezeichnet. Derartige Gebiete unterliegen einer Veränderungssperre. Rückbau, Änderung der baulichen Anlagen und deren Nutzung bedürfen damit der Genehmigung.

    Durch Rechtsverordnung der Landesregierungen kann bestimmt werden, dass auch die Begründung von Wohnungseigentum i.S.d. WEG an bestehenden Gebäuden ("Umwandlung") der Genehmigung bedarf.

    Die gesetzliche Regelung dazu findet sich in § 172 Baugesetzbuch. Die Änderung oder der Abbruch einer baulichen Anlage im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung ohne spezielle Genehmigung stellt nach § 213 Abs.1 Nr.4 BauGB eine Ordnungswidrigkeit dar. Nach § 213 Abs.2 BauGB kann diese mit einer Geldbuße bis zu 25.000 Euro geahndet werden.

    So musste der Eigentümer eines Mehrfamilienhauses in Wiesbaden eine Geldbuße von 1.300 Euro zahlen, weil er eine frei gewordene Mietwohnung im Geltungsgebiet der Erhaltungssatzung ohne Genehmigung umgebaut und damit verändert hatte. Unter Umbau verstand das mit der Sache befasste Gericht alle Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten, die über eine bloße Reparatur hinausgehen. Im vorliegenden Fall waren es Grundrissveränderungen, Vergrößerung der Küche, neue Fliesen, Modernisierung der Heizanlage (Oberlandesgericht Frankfurt, Beschluss vom 17.03.2003, Az. 2s OWi 382/2002).

    Eine besondere Art der Erhaltungssatzung ist die "Milieuschutzsatzung", die der Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung dient. Hierfür gelten zusätzliche Regelungen.
    Der Erker ist ein vertikaler Vorbau an einem Gebäude. Er erstreckt sich über ein Geschoss beziehungsweise mehrere Geschosse. Gewöhnlich ragt die Geschossdecke aus dem Gebäudeinneren heraus, manchmal unterstützen Konsolen oder Balken die auskragende Decke. Im Gegensatz zum Balkon als privater Außenraum, ist der geschlossene Erker ein Teil des Wohnraumes. Über einer Brüstung werden Fenster zur Belichtung meist repräsentativer Räume angeordnet. Erker mit raumhohen Fenstern nennt man Fenstererker. Meistens schließt ein eigenständiges Dach den Erker ab, oder er wird in das Gebäudedach integriert.

    Erker wurden im Mittelalter aus militärischen Gründen zur besseren Sichtung von Gefahr an der Außenwand der Festung angebracht. Auch der Abort wurde zwecks direkter Ableitung in einem Erker untergebracht. Später wurde der Erker zum schmückenden und gliedernden Teil einer Fassade. Doch nicht nur die Gestaltung verhalf dem Erker zu großer Beliebtheit: Von drei Seiten kam Licht in das Zimmer. Erhöht konnte man von innen den Straßenraum beobachten, ohne selbst gesehen zu werden. Der Raum wirkt optisch vergrößert.

    Seit den Fünfziger Jahren des letzten Jahrhunderts erfreut sich eine weitere Form des Erkers, das so genannte Blumenfenster, großer Beliebtheit. Mit oder ohne Brüstung, nur wenig aus der Außenwand hervortretend, wird es zum Aufstellen der Pflanzen genutzt.

    Im Baurecht wird der Erker unter bestimmten Umständen als „untergeordnetes Bauteil“ bezeichnet. Damit gelten zum Beispiel andere Abstandsflächen als für das Hauptgebäude, nachzulesen in den Bauordnungen der Länder.
    Das Erlaubnis-Marketing (Permission Marketing) ist ein Instrument des Direkt-Marketings, welches auf der Einwilligung des Empfängers beruht, Informationen zu Werbezwecken zu erhalten. Der Prozess der Einwilligung wird auch als Opt-In bezeichnet (to opt for sth. = etwas auswählen, für etwas optieren). Diese Erlaubnis ist jederzeit widerrufbar. Die Werbeinformationen werden vorwiegend per E-Mail und/oder Newsletter aber auch mittels SMS oder per Post versendet. Dadurch soll eine nähere Bindung zum Kunden aufgebaut, Streuverluste reduziert und bei zielgerichteter Anwendung eine höhere Umschlagsgeschwindigkeit erreicht werden. In der Bundesrepublik Deutschland sind Werbemaßnahmen nach dem Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb nur mit Einwilligung zulässig, wovon es jedoch Ausnahmen gibt.

    Gegen unpersönliches Massen-Marketing sind Empfänger mehr und mehr resistent (Werbeimmunität). Dies hat den Effekt, dass Botschaften, die nicht personalisiert sind, ausgeblendet werden. Vorteil des Erlaubnis-Marketings ist sowohl die Tatsache, dass sich der Empfänger für die Produkte und Dienstleistungen des Unternehmens interessiert als auch die personalisierte und individualisierte Ansprache des Kunden im Sinne einer zielgruppenspezifischen Ausrichtung. Vermittler, Verkäufer oder Vermieter können auf diese Weise ihre Kunden sowie sonstige Kauf- und Mietinteressenten über neueste Angebote per SMS oder E-Mail mit einem Verweis auf ein Online-Exposé auf der unternehmenseigenen Website informieren.

    Problem des Erlaubnis-Marketings ist die Beschaffenheit der Daten. So können diese mangelhaft sein, oder es werden sogar fremde Daten gebraucht (Identitätsdiebstahl). Dafür gibt es im Internet die Methode eines geschlossenen Regelkreislaufes ("Closed-loop Opt-in"), bei der die Einwilligung über eine Mail an die vom Anfragenden angegebene E-Mail-Adresse bestätigt werden muss (zum Beispiel im Verlauf einer Newsletter-Anmeldung). Allerdings löst auch diese Methode die Probleme nicht vollständig.
    Nach § 573 a BGB kann der Vermieter die so genannte "erleichterte Kündigung" erklären, wenn er selbst mit in dem Gebäude wohnt und dieses nicht mehr als zwei Wohnungen aufweist. Hier muss der Vermieter nicht wie sonst ein berechtigtes Interesse (z. B. Eigenbedarf) an der Kündigung nachweisen. Allerdings verlängert sich die Kündigungsfrist um weitere drei Monate.

    Die erleichterte Kündigung ist auch möglich, wenn der Vermieter Wohnraum innerhalb seiner eigenen Wohnung vermietet hat.

    Das Kündigungsschreiben muss ausdrücklich darauf hinweisen, dass eine erleichterte Kündigung unter den genannten Voraussetzungen durchgeführt werden soll.
    Soll eine Immobilie verkauft werden, bereitet die Ermittlung des richtigen Verkaufspreises oft Schwierigkeiten. Zwar gibt es verschiedene von Sachverständigen angewandte Verfahren der Wertermittlung; diese müssen jedoch nicht unbedingt den tatsächlich am Markt erzielbaren Verkaufspreis widerspiegeln.

    Im Zusammenhang mit der Ermittlung von Immobilienpreisen wird oft auf die Ermittlung des Verkehrswertes bzw. Marktwertes abgestellt. Der vom Sachverständigen errechnete „Wert“ einer Immobilie stellt jedoch eine nach objektiven Kriterien ermittelte Zahl dar, während der „Preis“ der Betrag ist, den der Verkäufer gerne erzielen möchte – und abhängig von seinem Verhandlungsgeschick womöglich auch bekommt.

    Beim Preis einer Immobilie können durchaus zusätzliche Kriterien einfließen, die mehr emotioneller Art sind: Etwa der besondere Charme eines gut restaurierten, alten Fachwerkhauses, das Flair einer Designervilla oder besondere technische Rafinessen in einem hochmodernen Haus mit intelligenter Vernetzung und Steuerung der Haustechnik.

    Nicht umsonst greifen Makler verstärkt zum Mittel des Home-Staging, um ihren Kunden das Verkaufsobjekt nicht als leere Hülle oder als abgewohnte Rumpelkammer, sondern als bewohnbare, ansprechende Behausung zu präsentieren. Dabei werden emotionelle Aspekte berücksichtigt, die in einem Gutachten kaum auftauchen würden, aber den erzielbaren Kaufpreis deutlich steigern können.

    Zu den weiteren wichtigen Faktoren bei der Preisentscheidung zählen darüber hinaus natürlich auch:
    • die Lage,
    • der Zustand,
    • das Vorhandensein zahlungskräftiger Interessenten in der jeweiligen örtlichen Umgebung.
    Kennzeichen der erneuerbaren oder regenerativen Energie ist die Tatsache, dass sie keine Rohstoffquellen benötigt, die in Energie umgewandelt werden können. Die erneuerbare Energie steht unbegrenzt zur Verfügung. Hierzu zählen die Solarenergie, die Windenergie, die Wasserkraft, die Biomasse und die Geothermie, welche die Erdwärme nutzt.

    Im Jahr 2012 entfielen nach Angaben des Verbandes der Elektrizitätswirtschaft – VDEW – e.V. bereits 21,9 Prozent der gesamten Stromerzeugung auf erneuerbare Energie, darunter 7,3 Prozent auf Windenergieanlagen, 3,3 Prozent auf Wasserkraftwerke 4,6 Prozent auf Photovoltaik, 5,8 Prozent auf Biomasse und 0,8 Prozent aus der Verwertung von Siedlungsabfällen. Bei den Windkraftanlagen sind die Monate Januar und Dezember im Schnitt die ertragsreichsten Energiespender.
    Das Erneuerbare-Energien-Gesetz wird manchmal auch als Energie-Einspeise-Gesetz bezeichnet. Offiziell heißt es Gesetz zur Neuregelung des Rechts der Erneuerbaren Energien im Strombereich. Es ist seit 01.08.2004 in Kraft.

    Geregelt werden die rechtlichen Rahmenbedingungen für Anlagen zur Stromerzeugung mit Hilfe erneuerbarer Energien wie Solarenergie, Windenergie, Biomasse, Geothermie, Wasserkraft. Das Gesetz legt für diese Energieformen Mindest-Einspeisungspreise fest, zu denen die Stromversorger die erzeugte Energie in ihr Stromnetz übernehmen müssen.

    Im Rahmen einer umfassenden Reform des EEG zum 01.01.2009 wurden verschiedene Begriffe treffender definiert und die Einspeisungsvergütungen angepasst. Nach § 21 EEG war nun die Vergütung von dem Zeitpunkt an zu zahlen, zu dem der Generator erstmals Strom komplett aus erneuerbaren Energien oder Grubengas erzeugt und ins Netz eingespeist hatte. Die Vergütung wird für 20 Jahre zuzüglich des Inbetriebnahmejahres geleistet. Für bestimmte Wasserkraftanlagen gilt eine 15jährige Vergütungsdauer.

    Das EEG wurde auf Betreiben von Umweltministerium und Bundesregierung seit Anfang 2010 mehrfach reformiert. So wurde Anfang 2010 eine Kürzung der Vergütung für Solarstrom um 16 Prozent zusätzlich zur Absenkung im Rahmen der gesetzlich geregelten Degression erwogen. Die Gesetzesvorlage scheiterte jedoch im Bundesrat, da diesem die Kürzung zu hoch ausfiel.

    Im Juli 2010 einigten sich Bundestag und Bundesrat auf folgenden Kompromiss: Rückwirkend zum 1. Juli 2010 erfolgte zusätzlich zur regulären Degression eine einmalige Absenkung der Vergütungen. Die Vergütung bei Aufdachanlagen wurde um 13 Prozent verringert, bei Freiflächenanlagen fand eine Reduzierung um zwölf Prozent und bei Anlagen auf zuvor wirtschaftlich oder militärisch genutzten Flächen um acht Prozent statt. Zum 1. Oktober 2010 fand eine weitere Senkung der Vergütungssätze statt. Anlagen auf Freiflächen werden weiterhin über die Einspeisevergütung gefördert, allerdings nicht, wenn sie auf Ackerflächen errichtet werden (§ 32 EEG).

    Das System der Einspeisevergütungen für Solarstrom wurde seitdem umfassend geändert. So findet nun in diesem Bereich seit 1. Mai 2012 eine monatliche Degression der Vergütungssätze statt. Diese verringern sich monatlich um ein Prozent, zu bestimmten Terminen kann dieser Prozentsatz angehoben werden, wenn der Zubau an Anlagenkapazität bestimmte Megawatt-Grenzen überschreitet. Das EEG legt ferner in § 20a einen sogenannten Zubaukorridor für Solarstrom fest; danach sollen pro Jahr 2.500 bis 3.500 MW an geförderter Kapazität zusätzlich geschaffen werden. Auf der Internetseite der Bundesnetzagentur werden monatlich die registrierten Zubaukapazitäten veröffentlicht.

    Am 11. Juli 2014 erteilte der Bundesrat seine Zustimmung zu einem wiederum neu gefassten EEG. Eine Änderung besteht darin, dass es künftig für Photovoltaik, Windenergie an Land und Biomasse eine Deckelung bei der Schaffung von neuen Kapazitäten gibt: Werden bestimmte Gigawatt-Zahlen an zusätzlicher Kapazität pro Jahr überschritten, sinkt die gezahlte Vergütung. Keine derartige Deckelung existiert für Windkraftanlagen auf See.

    Anlagen zur Eigenversorgung sind nicht mehr von der EEG-Umlage befreit. Für sie muss nun eine auf 40 Prozent verringerte EEG-Umlage bezahlt werden (bei Stromerzeugung aus neuen Energien oder Kraft-Wärme-Kopplung). Wird der Strom konventionell erzeugt, ist die Umlage zu 100 Prozent zu bezahlen.

    Geändert wurde die Ausnahmeregelung für stromintensive Unternehmen. Hier sollen künftig weniger Unternehmen in den Genuss einer geringeren EEG-Umlage kommen; begünstigt werden besonders strom- und handelsintensive Branchen. Generell werden die Vergütungssätze für ab 2015 errichtete Neuanlagen gesenkt. Betreiber größerer Neuanlagen werden verpflichtet, den erzeugten Strom direkt zu vermarkten. Dies gilt ab 1. August 2014 für alle Neuanlagen ab einer Leistung von 500 Kilowatt und ab 1. Januar 2016 für alle Neuanlagen ab einer Leistung von 100 Kilowatt.

    Für 2016 wird wieder eine Neufassung des EEG erwartet. Hier wird es den bereits in § 2 Absatz 5 EEG 2014 erwähnten Systemwechsel geben: Die Vergütung für Strom aus regenerativen Energien soll künftig zumindest für Betreiber von Anlagen mit einer gewissen Größe über ein Ausschreibungsverfahren stattfinden. Die Änderung soll voraussichtlich 2017 in Kraft treten. Viele Energieerzeuger sind der Ansicht, dass das Verfahren die Vielfalt der Marktteilnehmer reduzieren wird und wenig geeignet zur Förderung der Energiewende ist.
    Dies sind alle Faktoren, die die bisherige Dienstleistung ganz oder teilweise ersetzen können. Als denkbare Substitute für den Einsatz von Maklern sind insbesondere Internet-Systeme bzw. -Immobilienbörsen vorstellbar. In derartigen Börsen, die über das Internet verfügbar gemacht werden, können Immobilienangebote / -gesuche von Anbietern / Nachfragern – ähnlich wie in einer Zeitung – eingestellt werden. Dies scheint z.B. Privatleuten die maklerlose Direktvermarktung zu erleichtern. Angesichts der Komplexität des Gutes Immobilie sind derartige Ersatzdienstleistungen jedoch nur sehr bedingt geeignet, die qualifizierten Maklerdienstleistungen überflüssig zu machen. Hierbei ließe sich darüber diskutieren, ob Internet-Systeme bzw. Immobilienbörsen wirklich Ersatzdienstleistungen sind, oder ob es sich - soweit sie nicht von Maklern selbst genutzt werden - lediglich um weitergehende Instrumente für Direktanbieter / Direktnachfrager handelt.
    Unter einem Ersatzgeschäft versteht man, dass der Auftraggeber des Maklers zum Beispiel statt eines Mietvertrags einen Kaufvertrag über die Immobilie abschließt. Provisionen für derartige Ersatzgeschäfte werden grundsätzlich als zulässig bewertet. Sie können auch in Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Maklers vereinbart werden. Voraussetzung ist allerdings, dass schon im Maklervertrag ein Mietvertrag und ein Kaufvertrag als vom Makler nachzuweisende beziehungsweise zu vermittelnde Hauptverträge benannt sind.
    Für die durch Baumaßnahmen verursachte Bodenversiegelung müssen nach § 1a Baugesetzbuch in den Bauleitplänen Flächen ausgewiesen werden, die zum Ausgleich für den Eingriff an die Natur zurückgegeben werden sollen. Damit soll im Bereich des Bauplanungsrechts den Zielen des Bundesnaturschutzgesetzes entsprochen werden. Danach sind die Funktionen des Naturhaushalts zu schützen und bei Beeinträchtigungen (z.B. durch Bodenversiegelungen) wiederherzustellen und u.a. die Vielfalt, Eigenart, Schönheit und der Erholungswert der Natur zu sichern. (§ 1 Bundesnaturschutzgesetz).

    Der Ausgleich zielt also auf die Wiederherstellung der beeinträchtigten Funktionen des Naturhaushaltes ab. Der beste Ausgleich für eine Bodenversiegelung ist eine Entsiegelung im gleichen Ausmaß an anderer Stelle. Dies ist allerdings meist nicht möglich. Wenn durch Maßnahmen im örtlichen Nahbereich die erfolgte Beeinträchtigung des Bodens nicht oder nicht ganz ausgeglichen werden kann, kommen Ersatzmaßnahmen in Betracht. Sie unterscheiden sich von direkten Ausgleichsmaßnahmen dadurch, dass der funktionale, örtliche und zeitliche Bezug zwischen der Bodenversiegelung und der erforderlichen Kompensation gelockert wird.

    Die Ersatzmaßnahmen sollen für einen gleichwertigen Ersatz für die Beeinträchtigungen sorgen. Werden landschaftliche Freiräume beeinträchtigt, sollten sie an anderer Stelle gestärkt werden. Werden Arten- und Lebensgemeinschaften zerstört, sollte Vorsorge für ein neues Biotop getroffen werden. Wird das Landschaftsbild beeinträchtigt, sind Maßnahmen zur "landschaftsästhetischen Aufwertung" zu treffen.

    Soweit Eingriffe nicht kompensierbar sind, können nach den Landesnaturschutzgesetzen die Vorhabenträger, die wegen der Bebauung von Flächen Verursacher der Beeinträchtigung sind, zu Ausgleichszahlungen verpflichtet werden.
    Beeinträchtigen erhebliche Sachmängel die vertragsgemäße Gebrauchstauglichkeit der Mietwohnung, hat der Mieter u. a. das Recht auf Selbsthilfe bzw. Ersatzvornahme. Gemeint ist damit die Durchführung von Handlungen, die eigentlich ein anderer (der Vermieter) durchführen müsste. Dies kann durch Reparieren von Mängeln in Eigenarbeit oder durch Beauftragung von Handwerkern geschehen, wobei die entstehenden Kosten dem Vermieter in Rechnung gestellt werden.

    Der Mieter darf in der Regel nur dann eine Ersatzvornahme nach § 536a Abs. 2 BGB durchführen, wenn er dem Vermieter zuvor ergebnislos eine angemessene Frist zur Beseitigung der Mängel gesetzt hat. Der Vermieter muss sich also mit einer Leistung in Verzug befinden. Nur bei besonders dringenden Fällen wie etwa einem Wasserrohrbruch ist keine Fristsetzung erforderlich. Das Gesetz verlangt für derartige Ausnahmefälle, dass die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist.

    § 556b Abs. 2 BGB gibt dem Mieter das Recht, seine Auslagen für eine Ersatzvornahme mit der Miete zu verrechnen. Voraussetzung: Er muss dem Vermieter seine Verrechnungsabsicht mindestens einen Monat vor Fälligkeit der Miete in Textform angezeigt haben.
    Beim Ersatzwert handelt es sich um einen Terminus aus der Versicherungswirtschaft. Definiert wird er als Wert beweglicher oder unbeweglicher Sachen, die im Zeitpunkt des Schadenseintritts versichert sind.

    Unterschieden wird dabei zwischen dem Neuwert und dem Zeitwert. Wurde im Versicherungsvertrag bei Eintritt des Schadens der Ersatz des Zeitwerts vereinbart, wird der Neuwert abzüglich der Wertminderung durch den Gebrauch und die technische Überalterung ganz (bei Totalschaden) oder teilweise (bei Partialschaden) ersetzt. Der Neuwert eines Gebäudes entspricht dem Neubauwert, der auf den Basiswerten von 1914 beruht und durch Multiplikation mit der aktuellen Richtzahl ermittelt wird (Gleitende Neuwertversicherung).

    Bei einer Überversicherung, erhält der Versicherungsnehmer im Schadensfall nur den Ersatzwert. Im Fall einer Unterversicherung wird nur eine um das prozentuale Verhältnis zwischen Ersatzwert und Versicherungssumme geminderte Versicherungssumme bezahlt.
    Die so genannte Sozialklausel (§ 574 BGB) legt fest, dass der Mieter in begründeten Härtefällen einer Kündigung durch den Vermieter widersprechen darf. Die Beendigung des Mietvertrages muss dabei für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Haushaltsangehörigen eine Härte darstellen, die auch unter Berücksichtigung der berechtigten Interessen des Vermieters an der Kündigung nicht mehr zu rechtfertigen ist. Die Regelung gilt nicht bei berechtigter fristloser Kündigung.

    Eine solche Härte liegt nach dem Gesetz auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht verfügbar ist.

    Über die Frage, was "angemessener Ersatzwohnraum" ist, wird oft prozessiert. Dabei sind auf jeden Fall die wirtschaftlichen und persönlichen Verhältnisse des Mieters einzubeziehen (Einkommen, Familiengröße). Der Ersatzwohnraum muss nicht die gleiche Qualität und Größe haben wie die bisherige Wohnung. Eine gewisse Verschlechterung ist in Kauf zu nehmen.

    Eine menschenwürdige Unterbringung muss gewährleistet sein. Die Obdachlosenunterkunft ist nicht angemessen. Faustregel: Für jeden Erwachsenen und je zwei Kinder muss es je ein Wohn- oder Schlafzimmer geben. Zwei Kinder verschiedenen Geschlechts können bis zum 8. Lebensjahr im gleichen Zimmer untergebracht sein, Kinder gleichen Geschlechts bis zum 18. Lebensjahr.
    Abkürzung für: erschlossen
    Mit Erschließung wird die Herstellung von Erschließungsanlagen bezeichnet, die eine Voraussetzung für die Bebauung von Grundstücken sind. Die Erschließung ist Aufgabe der Gemeinde. Geregelt wird die Durchführung der Erschließung durch eine Satzung.

    Erschließungsanlagen im Sinne des BauGB sind u.a. die öffentlichen, zum Anbau bestimmten Straßen, Wege, Plätze, sowie Sammelstraßen innerhalb der Baugebietes, Parkflächen und Grünanlagen. Nach Landesrecht gehören auch Anlagen der Versorgung mit Wasser, Strom, Gas, Anlagen der Entsorgung und Entwässerung zur Erschließung. Regelungen hierzu finden sich in den Kommunalabgabegesetzen der Bundesländer.

    Die Versorgungs- und Entsorgungsanlagen werden jeweils bis zur Grundstücksgrenze der "Anlieger" gelegt. Damit gebaut werden kann, muss die Erschließung des Grundstücks gesichert sein. Die der Gemeinde entstehenden Kosten für die Erschließungsanlagen kann sie – soweit sie erforderlich sind – bis zur Höhe von 90 Prozent als Erschließungsbeitrag an die Grundstückseigentümer weiterberechnen.

    Maßstäbe für die Verteilung der Erschließungskosten können Art und Maß der baulichen oder sonstigen Nutzung, die Grundstücksflächen und die Grundstücksbreite der Erschließungsanlage (Straßenfront) sein. Die Beitragspflicht besteht für Grundstücke, die bebaut werden dürfen, selbst wenn mit dem Bau noch nicht begonnen ist, die Erschließungsanlagen aber fertiggestellt sind.

    Für die Instandhaltung der Erschließungsanlagen sind ebenfalls die Gemeinden zuständig. Mit dem Bau eines Gebäudes darf erst begonnen werden, wenn die Erschließung gesichert ist. Dies gilt generell, nicht nur innerhalb des Geltungsbereiches eines Bebauungsplanes.

    Aufsehen erregte in Berlin ein Urteil, nach dem die Anwohner des Tilla-Durieux-Parks im Bezirk Tiergarten für die Herstellung dieses Parks Erschließungsbeiträge zu entrichten hatten. Der Park hat eine Größe von 24.000 Quadratmetern und seine Gestaltung kostete rund 3 Millionen Euro.

    Zwar wehrten sich etliche Anwohner gegen die Beiträge, weil sie der Ansicht waren, dass der Park nicht der Erschließung ihrer Grundstücke, sondern eher touristischen Zwecken diene und dass zwei weitere Parks in der Nähe eine ausreichende Versorgung mit Grünflächen zur Erholung sicherstellten.
    Das Verwaltungsgericht Berlin war jedoch der Ansicht, dass der Park eine wesentliche Erschließungsfunktion habe. Er diene den Menschen in dem Baugebiet als Gartenersatz und zur Erholung (Verwaltungsgericht Berlin, Beschluss vom 17.02.2012, Az. 13 L 191.11 u.a.). Es muss allerdings darauf hingewiesen werden, dass sich Urteile immer auf einen Einzelfall beziehen und nicht notwendigerweise auf andere Fälle übertragbar sind.
    Als erschließungsbeitragsfrei (ebf) bezeichnet man solche Grundstücke, für die bereits alle Erschließungsbeiträge bezahlt worden sind. Hierzu zählen in der Regel die bebauten und solche unbebauten Grundstücke, die bereits voll erschlossen sind.

    Im Gegensatz hierzu stehen erschließungsbeitragspflichtige Grundstücke, bei denen Erschließungsbeiträge für Erschließungsanlagen noch nicht erhoben sind.

    Grundstückskäufer müssen sich darüber im Klaren sein, dass auch eine optisch ganz „normale“ Straße aus Sicht der Gemeinde eine noch nicht fertig gestellte Erschließungsanlage sein kann. So können auch nach Jahren noch Gehwege auf der zweiten Fahrbahnseite, Grünanlagen oder Straßenbeleuchtungen hinzugefügt und anteilig den Anliegern in Rechnung gestellt werden, was in der Regel mit erheblichen Kosten verbunden ist.

    Eine gewisse Absicherung stellt die Möglichkeit dar, bei der Gemeinde eine sogenannte Anliegerbescheinigung zu beantragen, die über die „Erschließungsverhältnisse“ des Grundstücks Aufschluss gibt. Diese kann auch von einem Grundstücksverkäufer beantragt und Kaufinteressenten vorgelegt werden, um mögliche Bedenken auszuräumen.

    Bei Kauf eines unbebauten Grundstücks zum Zweck der Bebauung sollte im Kaufvertrag eine Regelung darüber getroffen werden, welche der beiden Parteien etwaige Erschließungsbeiträge zu bezahlen hat. Sind dem Verkäufer zum Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses bereits Beitragsbescheide für Erschließungskosten zugegangen, wird in der Regel vereinbart, dass die Zahllast auch bei ihm liegen soll.
    Es gibt keine Vorschriften, welche der Parteien eines Bauträgervertrags die Kosten für die Erschließung der zu errichtenden Immobilie tragen muss. Solche Regelungen können im Bauträgervertrag vorgenommen werden. Da es keine grundsätzlichen Voraussetzungen gibt, können sie beliebig ausgestaltet sein.

    Werden im Bauträgervertrag keine Regelungen zu den Erschließungskosten getroffen, kann der Erwerber darauf bestehen, dass sie in vollem Umfang vom Bauträger getragen werden. Er kann sich darauf berufen, dass der vereinbarte Preis eben die schlüsselfertige Erstellung der Immobilie umfasst. Die Erschließung gehört grundsätzlich zur Schlüsselfertigkeit.

    Wenn der Bauträger die Erschließungskosten nicht bezahlt, kann zum Beispiel die Gemeinde die Zahlung gegebenenfalls vom Erwerber verlangen. Der Erwerber kann die Erstattung dieser Zahlung durch den Bauträger verlangen, gegebenenfalls auch aufrechnen gegen einen noch nicht ausgeglichenen Zahlungsanspruch des Bauträgers aus dem Bauträgervertrag.
    Die Erschließungslast liegt nach dem Baugesetzbuch bei den Gemeinden. Durch einen Erschließungsvertrag kann die Gemeinde die Herstellung der Erschließungsanlagen für ein Baugebiet auf ein Unternehmen ("Erschließungsträger") übertragen. Beim Erschließungsvertrag handelt es sich um einen städtebaulichen Vertrag.

    Der Erschließungsträger kann sich darin verpflichten, die Erschließungskosten ganz zu übernehmen. Der Erschließungsträger kann dabei auch zusätzliche Leistungen übernehmen, die allerdings in einem Zusammenhang mit der Erschließung stehen müssen (Beispiel: Bau einer Grundschule, wenn durch Bebauung des Erschließungsgebietes ein Bedarf für eine solche Schule entsteht).

    Der Erschließungsvertrag muss schriftlich abgeschlossen werden. Wenn – was überwiegend der Fall ist – der Erschließungsträger Grundstücke erwerben oder veräußern muss, ist die notarielle Beurkundungsform nach § 311b BGB vorgeschrieben.

    Ist ein von der Gemeinde beschlossener qualifizierter Bebauungsplan rechtskräftig geworden und lehnt diese das zumutbare Angebot eines Erschließungsträgers zur Durchführung der Erschließung ab, ist sie verpflichtet, die Erschließung selbst durchzuführen.
    Erschütterungen sind mechanische Schwingungen, die zum Beispiel durch schwere Lastkraftwagen verursacht werden. Die Empfindung der Schwingungen selbst und die optisch und/oder akustisch wahrnehmbaren Sekundärphänomene, wie zum Beispiel Klappern von Einrichtungsgegenständen (zum Beispiel Tassen im Schrank), Zittern von Zimmerpflanzen, Schwingungen von Deckenleuchten können Unbehagen hervorrufen und damit das Wohlbefinden beeinträchtigen.
    Grundsätzlich müssen alle Asylbewerber mindestens die ersten sechs Wochen in Deutschland und höchstens sechs Monate (nach dem Asylgesetz 2015) in der Erstaufnahmeeinrichtung verbringen. Wie lange diese Zeit im Einzelfall dauert, entscheidet die zuständige Behörde. Danach können sie eine eigene Wohnung beziehen. Bis zu einer positiven Entscheidung über den Asylantrag ist die Gemeinde Vertragspartner für den Vermieter.

    Die Bundesländer sind nach dem Bundesrecht verpflichtet, Erstaufnahmeeinrichtungen vorzuhalten. Die stark erhöhte Anzahl von Flüchtlingen seit 2014 hat dazu geführt, dass die Kapazitäten dieser Einrichtungen massiv ausgebaut und teilweise improvisierte Lösungen gefunden werden mussten. Dass die Bundesländer die Einrichtungen bereitstellen müssen, heißt nicht, dass sie auch selbst die Betreiber sind. Beispiel Hamburg: Zuständig für Erstaufnahmeeinrichtungen ist die Behörde für Inneres und Sport. 2015 gab es 12 Standorte. Betreiber und für die Betreuung der Bewohner verantwortlich waren „fördern & wohnen“ (Anstalt des öffentlichen Rechts) und zum Teil das Deutsche Rote Kreuz.

    Meist gibt es im Zuständigkeitsbereich einer Behörde eine zentrale Aufnahmestelle. Hier bleiben die Asylbewerber nur wenige Tage, während darüber entschieden wird, ob sie im jeweiligen Bezirk bleiben oder entsprechend dem bundesweiten Verteilerschlüssel in eine andere Gemeinde oder ein anderes Bundesland weitergeschickt werden. Dafür werden dann Fahrkarten ausgegeben. Am Zielort müssen die Asylbewerber in die dortige Erstaufnahmeeinrichtung einziehen.

    Eine Erstaufnahmeeinrichtung ist immer eine Gemeinschaftsunterkunft. Es kann sich dabei auch um eine Sporthalle, Lagerhalle, Wohncontainer oder eine Zeltstadt handeln. Im Herbst 2015 wurde zunehmend über Probleme in den Erstaufnahmeeinrichtungen berichtet. Dies betraf Streitigkeiten und Ausschreitungen zwischen Flüchtlingen zum Beispiel aufgrund von Enge, unterschiedlicher Kultur und Religion, aber auch ausländerfeindliche Übergriffe.
    Der erste Allgemeine Deutsche Wohnungskongress fand zwischen dem 16. und 19. Oktober 1904 in Frankfurt am Main statt. Der Bericht darüber wurde auf der Grundlage stenografischer Protokolle 1950 veröffentlicht. Die Bedeutung dieses historischen Kongresses ergibt sich aus der Tatsache, dass er von 832 Personen besucht wurde. Sie stammten aus den Bereichen der Regierungen, Reichsämter, Regierungsbezirke, Städte (Oberbürgermeister), Wissenschaft (Volkswirtschaftler, Mediziner, Soziologen, Statistiker, Frauenvereine, Baugenossenschaften, Handelskammern, Mietervereine und Boden- und Wohnungsreformer.

    Allein 43 Hochschulprofessoren waren anwesend. Einberufen wurde der Kongress vom Verein für Wohnungsreform. Erster Vorsitzender des Kongressvorstandes war Heinrich Prinz zu Schoenaich-Carolath. Verbunden wurde die Veranstaltung, die durchgehend der wohnungswirtschaftlichen Problemdiskussion diente, mit Besichtigungen von Gebäuden und Ausflügen. Den Teilnehmern wurde umfangreiches statistisches Material von Prof. Dr. L. Pohle zur Verfügung gestellt. Im öffentlichen Teil der Veranstaltungen gab es Vorträge zu den Themen Wohnungsfrage und Volkskrankheiten (Prof. Dr. Franz Oppenheimer), Wohnungsfrage und Alkoholismus (J. Gonser, vom Verein gegen Missbrauch geistiger Getränke), sowie Wohnungsfrage und Familie (Pater Dalmatius aus Holland und Dr. Friedrich Naumann). Darüber hinaus wurden viele andere Themenbereiche zur Diskussion gestellt.
    Der erste Spatenstich markiert traditionell den Beginn eines Bauprojekts und des Aushebens der Baugrube. Mit einem symbolischen Akt, dem Aufbrechen der Erdoberfläche mittels eines Spatens, wird die Absicht des Bauherrn bekräftigt, an der betreffenden Stelle ein bestimmtes Bauwerk zu errichten. Zugleich dankt der Bauherr bei dieser Gelegenheit üblicherweise all jenen, die dazu beigetragen haben, das Projekt bis zur Baureife zu führen.

    Der erste Spatenstich ist in der Regel das erste Ereignis, mit dem ein neues Projekt im Bewusstsein einer breiteren Öffentlichkeit etabliert wird. Häufig, insbesondere bei kleineren Projekten, wird der erste Spatenstich auch zusammen mit der Grundsteinlegung gefeiert.
    Bei einem Ersttermin in Zwangsversteigerungsverfahren gelten zum Schutz des Schuldners, aber auch zum Schutz von Gläubigern bestimmte Vorschriften. So darf der Zuschlag nicht erfolgen, wenn das höchste abgegebene Gebot unter 50 % des Verkehrswerts einschließlich vorrangiger, bestehen bleibender Rechte und der Verfahrenskosten liegt ("geringstes Gebot"). Damit soll sichergestellt werden, dass das Grundstück nicht verschleudert wird. Auf Antrag eines Gläubigers kann die Grenze auf 70 % erhöht werden. Dies dient dem Schutz vor allem nachrangig abgesicherter Gläubiger.

    Da Zubehör grundsätzlich mitversteigert wird, muss der vom Sachverständigen zu ermittelnde Verkehrswert auch den Wert des Zubehörs umfassen.

    Werden im ersten Termin keine Gebote abgegeben, gelten die Grenzen auch für den nächsten Termin. Wird der Zuschlag im ersten Termin wegen Nichterreichung der Grenzen versagt, gelten diese im nächstfolgenden Termin nicht mehr.
    Ertragsanalysen dienen der Erkenntnis, welche Ertragsquellen für die zukünftige Entwicklung eines Unternehmens vorhanden sind und wie sie positiv beeinflusst werden können. Daraus ergibt sich die Ertragskraft. Eine Messzahl für die Ertragskraft ist die Rentabilität. Ähnliches, nur mit der umgekehrten Zielrichtung gilt für Kostenanalysen, die Kosteneinsparungspotenziale aufspüren sollen.

    Im Bereich der Immobilienbewertung dienen Ertragsanalysen der Feststellung, ob und inwieweit aktuelle Erträge langfristiger Natur sind, ob es versteckte nicht ausgeschöpfte Ertragspotenziale gibt und mit welchen Risiken die daraus errechneten Erträge behaftet sind. Die dominierenden Ertragsgrößen von Immobilienobjekten sind die nachhaltigen Mieterträge. Sie und die ermittelten nachhaltigen Mietertragspotenziale sind Ausgangsgrößen für die Ermittlung von Ertragswerten. Die Analysen beziehen sich auf Roherträge. Hiervon sind die Bewirtschaftungskosten abzuziehen, um zum Reinertrag zu gelangen.
    Eine Rentenzahlung besteht aus einem Tilgungs- und einem Ertragsanteil. Getilgt wird der Ansparbetrag, der Ertragsanteil ergibt sich aus der Verzinsung des angesparten und in die Versicherung einbezahlten Betrages. Dabei gilt, dass bei Renten mit kürzerer Laufzeit der Ertragsanteil am Zahlungsbetrag geringer ausfällt und mit längerer Laufzeit entsprechend höher anzusetzen ist. Bei Leibrenten wird der Ertragsanteil durch die statistische Lebenserwartung bestimmt.

    Von Bedeutung ist diese Aufspaltung auch für die Versteuerung von Renten. Der Einkommensteuer unterliegt nur der Ertragsanteil. § 22 des Einkommensteuergesetzes enthält eine Tabelle, aus der sich der Ertragsanteil der Rente ergibt. Danach stellen sich die Ertragsanteile seit 01.01.2005 wie folgt dar:
    Die Definition des Ertragswerts lässt sich aus den Vorschriften über das Ertragswertverfahren in der ImmoWertV ableiten. Danach handelt es sich um die Summe aus Bodenwert und Gebäudeertragswert. Das Ertragswertverfahren wird eingesetzt, um den Verkehrswert solcher Immobilienobjekte zu ermitteln, bei denen der Ertrag aus dem Grundstück der wichtigste Wertfaktor ist, z. B. Mehrfamilienhäuser, Geschäftshäuser, gemischtgenutzte Immobilien.

    Der Ertragswert wird wie folgt ermittelt:

    Zunächst wird der Bodenwert durch Preisvergleiche oder mit Hilfe von Richtwerten ermittelt. Daneben werden vom nachhaltig erzielbaren Rohertrag die Bewirtschaftungskosten mit Ausnahme der Abschreibung und der umlegbaren Betriebskosten abgezogen. Von dem so ermittelten Reinertrag wird der auf den Bodenwert entfallende Liegenschaftszins in Abzug gebracht. Der verbleibende Betrag wird unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer (Abschreibungskomponente) mit einem sich aus dem Liegenschaftszinssatz ergebenden Multiplikator kapitalisiert. Der Multiplikator kann der Vervielfältigertabelle der ImmoWertV entnommen werden. Sofern ein Reparaturanstau besteht, ist er zu beziffern und vom Ertragswert abzuziehen.

    Stellt sich bei diesem Verfahren heraus, dass vom Reinertrag nach Abzug des Bodenverzinsungsbetrages kein positiver Betrag für die Verzinsung des Gebäudes übrig bleibt, mündet das Ertragswertverfahren in das sog. Liquidationsverfahren. Bei ihm werden vom Bodenwert die Freilegungskosten abgezogen. Dabei werden auch etwaige vertragliche Bindungen und sonstige Umstände berücksichtigt, die einer sofortigen Freilegung entgegenstehen.

    Bei langen Restnutzungsdauern kann auf die Aufspaltung zwischen dem Boden- und Gebäudeertragsanteil verzichtet werden. Überschlägig kann der Ertragswert auch durch Multiplikation des Rohertrages mit einem marktüblichen Multiplikator ermittelt werden ("Maklermethode").
    Bei der Bewertung von bebauten Grundstücken für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer ab 2009 ist für Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine übliche Miete ermitteln lässt, das Ertragswertverfahren anzuwenden.
    Grundsätzlich haftet der Erwerber/Käufer einer Eigen­tums­woh­nung nicht für Hausgeldvorauszahlungen oder Son­der­um­la­gen, die zu einem Zeitpunkt rechtswirksam beschlossen und fällig ge­stellt wurden, als der Veräußerer noch als Eigentümer im Grund­buch eingetragen war. Insoweit haftet der Erwerber für Zahlungs­pflichten ge­gen­über der Wohnungseigentümergemeinschaft erst ab Eintragung als Eigentümer in das Grundbuch. Zahlungs­pflichten, die im Kaufvertrag vereinbart werden, "Lasten- und Kostentragung mit Besitzübergang", begründen eine Ver­pflich­tung nur im Verhältnis Verkäufer-Käufer. Es kann allerdings eine Vereinbarung beziehungsweise eine entsprechende Regelung in der Teilungserklärung beziehungsweise der Gemeinschafts­ord­nung getroffen werden, wonach der Erwerber grundsätzlich für alle rechtswirksam beschlossenen, aber nicht geleisteten Zah­lun­gen (Zahlungsrückstände) des Voreigentümers haftet.
    Diese Vereinbarung gilt allerdings nicht bei Erwerb in der Zwangs­ver­stei­ge­rung, da in diesen Fällen der Erwerb grund­sätz­lich lasten- und kostenfrei erfolgt.

    Gegenüber einem Gläubiger der Wohnungseigentümer-Ge­mein­schaft haftet der Erwerber gemäß § 10 Abs. 8, 2. Halbsatz WEG jedoch anteilig in Höhe seines Miteigentumsanteils auch für For­derun­gen, die in einem Zeitraum von fünf Jahren vor seiner Ein­tragung als Eigentümer entstanden oder fällig geworden sind.

    Etwas anderes gilt für den Fall des Ersterwerbs vom Bauträger. In diesem Fall haftet der im Grundbuch eingetragene Veräußerer nicht für die Lasten gemäß § 16 Abs. 2 WEG, und zwar auch nicht gesamtschuldnerisch, wenn der Erwerber als werdender Wohnungseigentümer anzusehen ist (BGH, 11.05.2012, V ZR 196/11).
    Abkürzung für: European Society of Chartered Surveyors
    Abkürzung für: Europäischer Stabilitätsmechanismus
    Abkürzung für: Einkommensteuer
    Abkürzung für: Einkommensteuer-Durchführungsverordnung
    Abkürzung für: Einkommensteuergesetz
    Abkürzung für: Einkommensteuerhinweise
    Abkürzung für: Einkommensteuerrichtlinien
    In Räumen über dem Bodenunterbau aufgetragene Schicht aus Zement, Gips oder Gussasphalt. Er bildet die Trägerschicht für Parkett, Fliesen und Teppichböden. Eine zusätzliche Wärme- und Schalldämmung kann durch sogenannten schwimmenden Estrich erreicht werden, der mit Dämmstoffen aus Faserplatten unterlegt wird.
    Etage bezeichnet ein Stockwerk in einem Gebäude, das sich in einem Obergeschoss befindet. Handelt es sich nur um eine abgeschlossene Wohnung, spricht man von einer Etagenwohnung. Der erste Stock liegt über dem Erdgeschoss oder der Souterrainwohnung und entspricht der ersten Etage. Der Begriff stammt aus dem Französischen, étage, was dort so viel wie Rang bedeutet. In diesem Zusammenhang ist auch der Begriff der Chefétage zu verstehen, die in der Regel, die oberste Etage eines Büro- bzw. Verwaltungsgebäudes mit Aus- und Rundumblick darstellt. Manche Chefétagen sind – abgesehen von Nottreppen – nur über einen eigenen Lift erreichbar.
    Eine Etagenheizung erwärmt die Räume einer einzelnen Wohnung bzw. einer Etage. Meist ist sie mit Gas betrieben. Das Heizgerät ist üblicherweise auf der gleichen Etage platziert wie die beheizte Wohnung. Die Abgase gelangen durch einen Abluftkanal in der Gebäudewand nach draußen.

    Warmwasser wird ebenfalls über die Etagenheizung erwärmt. Die bei Zentralheizungen gültigen Regeln über die verbrauchsabhängige Heizkostenberechnung (Umlage auf alle Mieter, z.B. Aufteilung 70% Verbrauch, 30% nach Quadratmetern der Wohnung) gelten hier nicht, da jeder Mieter nur seinen eigenen Verbrauch bezahlt. Der Mieter kann nach eigenem Bedarf die Heizung an- oder abstellen.

    Reinigung und Wartung der Heizung muss der Mieter über die Betriebskosten bezahlen, wenn dies im Mietvertrag so vereinbart wurde. Reparaturen sind nicht umlagefähig. Die Heizungsart einer Wohnung gehört zu den Ausstattungsmerkmalen, die bei der Beantragung von Wohngeld und bei Mieterhöhungen relevant werden. Eine Etagenheizung wird dabei wie eine Sammelheizung bewertet.

    Die Entwicklung der Heiztechnik hat in den letzten Jahren erhebliche Fortschritte gemacht. Etagenheizungen, die älter als 15-20 Jahre sind, können nur volle Leistung oder überhaupt keine erbringen. Dies führt zu vielen Starts des Brenners mit kurzer Brenndauer und hohem Verbrauch. Neue Geräte verfügen über eine Steuerelektronik, die die Heizleistung dem tatsächlichen Bedarf anpasst und somit Energie und Kosten spart.
    Abkürzung: Exchange Traded Fund
    Abkürzung für: Etage
    Abkürzung für: Entwicklung typischer Landschaften und der ländlichen Räume - Förderprogramm in Niedersachsen.
    Abkürzung für: Eigentümerversammlung
    Abkürzung für: Eigentumswohnung
    Abkürzung für: Europäische Union
    Walter Eucken (1891 – 1950) war quasi das „Oberhaupt“ und der Schöpfer der Freiburger Schule, die den Begriff Ordoliberalismus prägte. Seine Lehre über die Marktformen legte er in seinem Hauptwerk “Die Grundlagen der Nationalökonomie“ nieder, das seine wirtschaftsgeschichtliche Kompetenz wiederspiegelt. Von großer Bedeutung war auch sein einflussreiches Werk „Grundsätze der Wirtschaftspolitik“. Sie beziehen sich auf folgende konstitutiven Prinzipien:
    • das Grundprinzip der Herstellung einer funktionierenden Preissystems,
    • die Priorität der Währungspolitik innerhalb der Wirtschaftspolitik,
    • das Prinzip der offenen Märkte (gegen die Gefahr von Monopolbildungen),
    • die Bedeutung des Privateigentums unter der Kontrolle der Konkurrenz,
    • die Wahrung der Vertragsfreiheit,
    • die volle Haftung für unternehmerische Entscheidungen,
    • eine konstante und daher verlässliche Wirtschaftspolitik.

    Eucken empfiehlt zur Gewährleistung der Wirksamkeit der konstitutiven Prinzipien vier regulierende Prinzipien, nämlich:
    • Regulierungen zur Verhinderung von Monopolbildungen,
    • Regulierungen im Bereich der Einkommenspolitik (Luxus neben Armut darf es nicht geben),
    • Regulierungen, die externe Effekte von Wirtschaftshandlungen berücksichtigen,
    • Regulierungen, die ein anomales Angebot auf den Arbeitsmärkten verhindern und sie konkurrierendem Verhalten öffnen.
    Abkürzung für: Europäischer Gerichtshof
    Abkürzung für: Euro
    Euribor (Euro Interbank Offered Rate) bezeichnet die durchschnittlichen Zinsen, zu denen viele europäische Banken untereinander EURO-Anleihen mit Laufzeiten zwischen einer Woche und 12 Monaten gewähren. Euribor Sätze sind die Orientierungsgrundlage für viele andere Zinsprodukte u.a. auch für Sparkonten, aber auch für Zinsen grundschuldgesicherter Darlehen.
    Dies sind Kredite, die Banken am sog. Euromarkt aufnehmen und an ihre Kunden weiterleiten. Häufig sind diese Kredite besonders zinsgünstig; die Zinsen können jedoch maximal für zwölf Monate festgeschrieben werden. Danach werden die Zinssätze an die neuen Gegebenheiten angepasst. Für Immobilienbesitzer, die mit gleich bleibenden oder fallenden Zinsen rechnen, ist dies eine interessante Zwischenfinanzierungsalternative.
    Europa Normen werden vom Europäischen Komitee für Normung (Comité Européen de Normalisation) erlassen. Es wurde 1961 gegründet. Dem Komitee gehören 28 Mitgliedsorganisationen an. Das deutsche Mitglied ist das Institut für Normung (DIN) e.V.
    Die Europäische Erbrechtsverordnung (auch: EU-Erbrechtsverordnung, EU-ErbVO) ist seit 19. August 2012 in Kraft. Relevant ist sie jedoch ab 1. August 2015, da sie von diesem Datum an eintretende Erbfälle betrifft. Die EU-Erbrechtsverordnung gilt direkt ohne Umsetzung in den einzelnen Mitgliedsstaaten. Zu ihrer Durchführung müssen jedoch begleitende deutsche Regelungen geschaffen werden. Sie enthält maßgebliche Änderungen für grenzüberschreitende Erbfälle. Am innerstaatlichen Erbrecht ändert sie nichts. Wer jedoch als Deutscher im EU-Ausland lebt oder eine Ferienimmobilie oder einen Zweitwohnsitz dort unterhält, muss sich auf erhebliche Änderungen einstellen.

    Zweck der Neuregelung ist es, Rechtsunsicherheiten bei internationalen Erbfällen zu beseitigen, die insbesondere im Ausland belegene Immobilien betreffen. Denn in vielen Ländern gilt das „Lagerecht“: Danach ist auf eine Immobilie im Erbfall das Recht des Landes anzuwenden, in dem sie liegt. Andererseits wurde auf Erbschaften generell bisher meist das Staatsangehörigkeitsprinzip angewendet: Der Erbfall war nach dem Recht des Heimatstaats des Erblassers zu behandeln, unabhängig von dessen Wohnsitz.

    Kern der Verordnung ist, dass künftig grenzüberschreitende Erbfälle unter das Recht des Landes fallen, in dem der Erblasser seinen letzten gewöhnlichen Aufenthalt gehabt hat. Die Staatsangehörigkeit ist ebenso wenig ausschlaggebend wie der Ort, an dem sich der Nachlass befindet. Hat also ein deutscher Rentner auf Mallorca gelebt, gilt spanisches Erbrecht. Und nach diesem ist zum Beispiel ein gemeinschaftliches Testament von Ehegatten – wie das Berliner Testament – unzulässig. Dies gilt auch für andere Staaten wie etwa Frankreich oder Italien. Damit besteht die Möglichkeit, dass statt eines nun ungültigen Testaments die gesetzliche Erbfolge des jeweiligen Landes greift, die meist auch anders geregelt ist als in Deutschland. So gibt es in vielen Ländern nicht das stark ausgeprägte Ehegattenerbrecht, das wir in Deutschland kennen. Teilweise erhält der Ehegatte nur einen anteiligen Nießbrauch am Nachlass, während die Kinder erben (Spanien). Auch Pflichtteilsrechte können anders ausgestaltet sein; teilweise werden im Ausland Pflichtteilsberechtigte zu echten Miterben mit allen Rechten und Pflichten (Frankreich).

    Für im Ausland lebende Deutsche empfiehlt es sich daher, im Testament eine ausdrückliche Rechtswahl zu treffen, nach der auf das Testament deutsches Recht anzuwenden ist. Diese Möglichkeit wird von der Europäischen Erbrechtsverordnung ausdrücklich eingeräumt (Art. 22). Die Rechtswahl unterliegt den gleichen Formvorschriften, die nach der gewählten Rechtsordnung für das Testament gelten: Sie muss also wie der Rest des Testaments handschriftlich niedergelegt, eigenhändig unterschrieben und möglichst mit Ort und Datum versehen sein. An die Rechtswahl sind auch ausländische Stellen gebunden. Ohne diese Rechtswahl sind viele bestehende Testamente unwirksam.

    Eine weitere wichtige Neuerung ist die Einführung des Europäischen Nachlasszeugnisses. Dieses europaweit einheitliche Dokument hat eine ähnliche Funktion wie der deutsche Erbschein, der jedoch in dieser Form in vielen anderen Ländern nicht existiert. Es enthält alle relevanten Informationen über den Erbfall und den Inhaber des Dokuments und dient der Legitimation des Erben. Es kann neben dem Erbschein existieren. Bei nicht grenzüberschreitenden Erbfällen bleibt es beim Erbschein als Nachweis. Beantragt wird das Nachlasszeugnis beim Gericht oder einer anderen zuständigen Behörde am letzten Wohnsitzort des Erblassers.

    Die Länder Dänemark, Irland und Großbritannien haben die Europäische Erbrechtsverordnung nicht übernommen und behalten ihr ursprüngliches Recht bei.
    Die Europäische Finanzstabilisierungsfazilität (abgekürzt EFSF für European Financial Stability Facility) ist eine Organisation, die der Absicherung der Staaten der Euro-Zone vor Überschuldung und Staatspleiten dient. Technisch gesehen handelt es sich um eine Aktiengesellschaft mit Sitz in Luxemburg, die am 07.06.2010 gegründet wurde und deren Gesellschafter die Mitgliedsstaaten der Euro-Gruppe sind. Geleitet wird diese Institution von einem Direktorium aus je einem Vertreter pro Staat. Gerät ein Mitgliedsstaat in finanzielle Schieflage, kann die EFSF Kredite über bis zu 440 Mrd. Euro aufnehmen. Dazu gibt sie Anleihen heraus, für die ihre Mitgliedsstaaten haften. Organisiert wird dieser Vorgang von der Deutschen Finanzagentur. Über die Kreditbedingungen – etwa haushaltspolitische Sparmaßnahmen der betroffenen Mitgliedsstaaten – entscheidet die Europäische Kommission.

    Ab Mitte 2012 wurde ein neuer ESM (Europäischer Stabilitätsmechanismus) eingeführt, der die vorläufigen Komponenten des Euro-Rettungsschirms abgelöst hat. Die EFSF bestand bis Juni 2013 neben dem neuen ESM weiter und stellte am 1. Juli 2013 ihre Tätigkeit ein.
    Die Europäische Immobilien Akademie ist eine staatlich anerkannte (Bildungsministerium Saarland) und nach DIN EN ISO 9001:2008 zertifizierte, private Akademie des Immobilienverbandes IVD und bildet in kompakten, praxisorientierten Studiengängen Berufseinsteiger, Selbständige und Führungskräfte für die Immobilienwirtschaft aus. Die EIA ist vom Verband Deutscher Makler VDM 1994 in Saarbrücken gegründet worden.

    Es werden verschiedene Ausbildungsabschlüsse mit EIA Diplom, bzw. IHK Diplom angeboten: Immobilienwirt (Dipl. EIA), Immobilienbetriebswirt (EIA), Immobilienberater (EIA) und Immobilienfachwirt (IHK). Zwischen 4 und 7 Modulen mit jeweils 120 Unterrichtsstunden führen zu den Abschlüssen. Der Unterricht findet in Wochen- oder Wochenendblöcken statt.

    Als Dozenten werden hauptsächlich Praktiker wie Notare, Rechtsanwälte, Immobilienmakler, Hausverwalter, Geschäftsführer von Bauträgergesellschaften, Mitarbeiter von Banken und Bausparkassen eingesetzt. Die Standorte sind neben Saarbrücken noch Berlin, Köln, Leipzig und Mainz.

    Die Fortbildung an der Akademie zum Immobilienfachwirt (IHK) und Immobilienbetriebswirt (Diplom EIA) können nach dem Aufstiegsfortbildungsförderungsgesetz (AFBG) finanziell gefördert werden.
    Die Europäische Wertpapier- und Marktaufsichtsbehörde (engl.: European Securities and Markets Authority) gibt es seit 2011. Sie hat den Ausschuss der Europäischen Aufsichtsbehörden für das Wertpapierwesen abgelöst; ihre Kompetenzen übersteigen die der Vorgängerorganisation. Die ESMA gehört zum Europäischen Finanzaufsichtsystem. Ihr Sitz befindet sich in Paris.

    Die ESMA soll helfen, die Stabilität und Effektivität des europäischen Finanzsystems zu sichern. Sie ist u.a. zuständig für die Zulassung von Ratingagenturen, schlägt neue EU-Verordnungen vor und wirkt bei der Umsetzung der AIFM-Richtlinie mit.

    So soll die ESMA ihrem 2013 veröffentlichen Arbeitsprogramm zufolge eine wichtige Rolle bei der Gewährleistung der ordnungsgemäßen Funktion der Regelungen der AIFM-Richtlinie in Hinsicht auf Drittländer spielen. Dazu wird sie zum Beispiel die rechtlichen Rahmenbedingungen für Wertpapier-Verwahrstellen in Nicht-EU-Staaten beurteilen. Auch soll ein Vertriebs-Pass für AIF (alternative Investmentfonds) aus Nicht-EU-Ländern entwickelt werden. Zusätzlich wird die ESMA künftig Informationen über die Aktivitäten von Managern alternativer Investmentfonds – also Kapitalverwaltungsgesellschaften gemäß deutschem KAGB – bei den Behörden anderer EU-Mitgliedsstaaten nachfragen und auswerten. In diesem Bereich wird eine größere staatliche Kontrolle angestrebt.
    Auch: EWIV. Eine Gesellschaftsform, mit deren Einführung die grenzüberschreitende Zusammenarbeit in Europa gefördert werden sollte. Sie geht auf eine EWG-Verordnung von 1985 zurück. Grundidee war, auf möglichst unkomplizierte Weise eine Kooperation verschiedener Partner aus unterschiedlichen EU-Staaten in einem rechtlichen Rahmen zu ermöglichen, der dem einer Personengesellschaft ähnelt.

    Gesellschafter einer EWIV können andere Gesellschaften sein, ebenso aber auch Organisationsformen des öffentlichen Rechts oder natürliche Personen, die gewerbliche, kaufmännische, freiberufliche, handwerkliche oder landwirtschaftliche Tätigkeiten in der EU ausüben. Wichtige Bedingung: Die Gesellschaft muss aus mindestens zwei Mitgliedern aus verschiedenen Mitgliedstaaten bestehen.

    Der Zweck der EWIV soll sein, durch gegenseitigen Austausch von Informationen und Ressourcen eine effektivere wirtschaftliche Tätigkeit ihrer Mitglieder zu ermöglichen. Mit Hilfe der EWIV können zum Beispiel zwei Gesellschaften aus verschiedenen Mitgliedsstaaten auf relativ einfache Weise eine gemeinsame Handlungsplattform gründen, ohne ihre eigene Identität zu verlieren. Eine EWIV darf keine eigenen wirtschaftlichen Zwecke verfolgen oder Gewinne für sich selbst erwirtschaften.

    Die EWIV gilt als Handelsgesellschaft im Sinne des HGB. Ihre Gründung erfordert einen Gesellschaftsvertrag und die Eintragung in den Registern der jeweiligen Staaten. Die rechtliche Handlungsfähigkeit der EWIV ist von den Regelungen der einzelnen Mitgliedsstaaten abhängig. In Deutschland sind nach dem EWIV-Ausführungsgesetz die Vorschriften über die offene Handelsgesellschaft entsprechend anzuwenden. Es gilt damit § 124 HGB, wodurch die EWIV Rechtsfähigkeit im Sinne einer Gesamthandsgemeinschaft erlangt.

    Alle Mitglieder der EWIV haften gesamtschuldnerisch und unbegrenzt mit ihrem Vermögen für die Verbindlichkeiten der Vereinigung. Die Haftung der Mitglieder ist jedoch subsidiär, das heißt auf die Mitglieder kann erst dann Regress genommen werden, wenn die EWIV nach Aufforderung nicht fristgerecht gezahlt hat. Ein Pflichtkapital muss nicht gestellt werden. Die Vertretung nach außen übernehmen ein oder mehrere durch Beschluss oder Gesellschaftsvertrag dazu bestellte Geschäftsführer.

    Wichtige Rechtsgrundlage ist das EWIV-Ausführungsgesetz (EWIVAG) mit Wirkung vom 1.1.1989.

    Bis Ende August 2010 waren EU-weit circa 2.100 EWIVs gegründet worden, davon wurden jedoch etwa 300 bereits wieder eingestellt. In Deutschland existierten zu diesem Zeitpunkt circa 260 EWIVs.
    Informationen über die EWIV sowie Beratung bei einer Gründung sind beim Europäischen EWIV-Informationszentrum erhältlich (http://www.ewiv.eu).
    Der europäische Immobilienaktienindex (European Property Stock Index) sind die vom Bankhaus Ellwanger & Geiger 1998 in einem Index zusammengefassten Aktien führender europäischer börsennotierter Immobilienunternehmen. Unterschieden wird dabei zwischen EPIX 30 und EPIX 50. Ersterer umfasst die Aktien von Immobilienunternehmen in der EURO Zone. Bei EPIX 50 kommen noch solche europäische Gesellschaften hinzu, deren Sitz sich in Europa, aber außerhalb der EURO-Zone befindet, nämlich Großbritannien, Dänemark, Schweden, Norwegen, Russland und die Schweiz.

    In die EPIX werden nur börsennotierte Aktiengesellschaften aufgenommen, bei denen mindestens 75 % von Umsatz und Ertrag aus dem Immobiliengeschäft stammen. Die Gewichtung der einzelnen Titel erfolgt nach der Marktkapitalisierung der Gesellschaften. Der Indexstand wird börsentäglich ermittelt.
    Der Europäische Installationsbus ist eines der standardisierten Installationssysteme der Gebäudesystemtechnik, das von der Europäischen Union festgelegt wurde. Er dient der automatischen Steuerung von hausinternen und hausexternen Geräten und Anlagen nach bestimmten Regeln.

    Er wird eingesetzt sowohl bei Wohnbauten, als auch bei Zweckbauten. Der EIB verbindet mit einem "UTP-Kabel" alle Sensoren (Bewegungsmelder, Temperaturfühler, Brandmelder, Windstärkemesser, Lichtmesser u. dergl.) und Aktoren, Schalter und Motoren eines Gebäudes miteinander. Die EIB Verkabelung kann unterschiedliche Strukturen haben. Insgesamt kann ein System 15 Bereiche und 15 Linien mit jeweils 256 Stationen umfassen.

    Die Nutzung von Gebäudesystemtechniken ermöglicht in Zeiten der Abwesenheit automatische Regulierungen, z.B. Abschalten von Beleuchtungen, Herablassen der Jalousien, Senken der Raumtemperaturen, automatisches Lüften usw. Möglich werden auch Steuerungen über das Telefon bzw. das Handy.

    Wer sich über die Funktionsweise von EIB ein Bild machen will, kann dies vor Ort in einem der zahlreichen Musterhäuser tun (www.eib-home.de).
    Der Europäische Stabilitätsmechanismus (ESM) ist ein Teil des sogenannten Euro-Rettungsschirms, eines Maßnahmenpakets zur Absicherung der Eurostaaten vor Überschuldung und Staatspleiten und damit auch der Gemeinschaftswährung Euro. Der ESM nahm im Oktober 2012 seine Tätigkeit auf. Er ersetzt andere vorläufige Stabilisierungsmaßnahmen und soll zusammen mit der Europäischen Finanzstabilisierungsfazilität (EFSF) für Stabilität im Euroraum sorgen. Die Tätigkeit der EFSF lief Ende Juni 2013 aus. Der ESM hat als zwischenstaatliche Organisation seinen Sitz in Luxemburg.

    Der ESM ist ein Instrument, um zahlungsunfähige Mitgliedsstaaten mit zinsgünstigen Krediten zu versorgen. Auch sogenannte Haftungsgarantien, also Bürgschaften, sind möglich. Der ESM-Vertrag sieht strenge Auflagen für die geleistete Hilfe vor: So muss der betroffene Staat intensiv mit dem Europäischen Währungsfonds zusammenarbeiten, wirtschaftliche Reformen durchführen und zunächst einmal eine genaue Analyse seiner Schuldensituation durchführen. Der ESM wird von einem Gouverneursrat geleitet, der aus den Finanzministern der beteiligten Länder besteht. Ein in Finanznot geratener Staat kann nur durch einstimmigen Beschluss des Gouverneursrates Kredite erhalten. Die Tagesgeschäfte werden von einem Direktorium aus Vertretern der beteiligten Länder geleitet.

    Der dauerhafte ESM hat einen eigenen Kapitalstock; unter bestimmten Bedingungen besteht eine Nachschusspflicht der Staaten. Die von den einzelnen Staaten einzuzahlenden Anteile richten sich nach der Höhe des Kapitalanteils des einzelnen Staates an der Europäischen Zentralbank. Für Länder mit deutlich unterdurchschnittlichem Bruttosozialprodukt gibt es Erleichterungen. Der ESM sieht auch eine Beteiligung privater Gläubiger vor. Er kann bis zu 500 Milliarden Euro an Krediten vergeben, diese sind jedoch an die Erfüllung von Auflagen gebunden. Die direkten Einlagen der Staaten betragen 80 Milliarden Euro, hinzu kommen insgesamt 620 Milliarden Euro Garantien der Euro-Länder. Der Anteil Deutschlands am Kapital des ESM – und am Stimmrecht – liegt bei 27,1464 Prozent. Ab 2013 findet die Einzahlung in fünf gleichen Raten statt.
    Zum 12.12.2008 sind in Deutschland gesetzliche Regelungen über das Europäische Mahnverfahren in Kraft getreten. Dieses Verfahren soll die grenzüberschreitende Geltendmachung einfacher, nicht vom Schuldner bestrittener Forderungen innerhalb der EU (außer Dänemark) vereinfachen. Es bezieht sich auf zivil- und handelsrechtliche Angelegenheiten. Der Gläubiger erwirkt dabei keinen Mahnbescheid, sondern den sogenannten Europäischen Zahlungsbefehl. Problematisch kann es sein, das hierfür zuständige Gericht zu ermitteln. Meist wird – schon aufgrund vertraglicher Gerichtsstandvereinbarungen – das Gericht im Land des Schuldners zuständig sein. Der Antrag ist vereinheitlicht und kann mit Codenummern ausgefüllt werden. Formulare und Codenummernlisten existieren in allen europäischen Sprachen. Sie sind auf der Internetseite des "Europäischen Gerichtsatlas für Zivilsachen" abrufbar, der auch Hilfen zur Ermittlung des zuständigen Gerichtes bietet.

    Das zuständige Gericht prüft, ob der Antrag vollständig ist. Ist dies der Fall, erlässt es den Europäischen Zahlungsbefehl. Der Schuldner hat nun 30 Tage Zeit, um zu zahlen oder Einspruch einzulegen. Legt er Einspruch ein, findet ein normales Gerichtsverfahren statt. Zahlt er nicht und legt keinen Einspruch ein, erklärt das Gericht den Zahlungsbefehl nach Fristablauf für vollstreckbar. Der ausländische Gläubiger hat nun einen vollstreckbaren Titel, mit dem er im Land des Schuldners über den Gerichtsvollzieher die Zwangsvollstreckung einleiten kann. Das Vollstreckungsverfahren richtet sich nach den Gesetzen in dem Land, in dem vollstreckt wird.

    Mit Einführung dieses Verfahrens ist die umständliche und langwierige Anerkennung und Vollstreckbarerklärung ausländischer Zahlungstitel durch die Gerichte im Land des Schuldners entfallen. Für geringer bezifferte Forderungen dürfte sich jedoch auch das neue Verfahren kaum rentieren, da eine Vollstreckung im Ausland durchzuführen ist und in den meisten Fällen anwaltliche Hilfe erforderlich sein dürfte.
    Seit dem 12.12.2008 können Forderungen innerhalb Europas (außer Dänemark) mit Hilfe des vereinheitlichten Europäischen Mahnverfahrens durchgesetzt werden. Dieses existiert neben dem auch zuvor möglichen grenzüberschreitenden Mahnverfahren nach deutschem Recht.

    Der Verfahrensablauf ähnelt dem deutschen Mahnverfahren. Beantragt werden muss es grundsätzlich in dem Staat, in dem der Antragsgegner bzw. Schuldner seinen Wohn- oder Unternehmenssitz hat. Der Gerichtsstand kann sich jedoch auch aus einer Gerichtsstandsvereinbarung oder aus dem Erfüllungsort ergeben. Kommt man hier zu einem deutschen Gerichtsstand, ist allein das Amtsgericht Berlin-Wedding zuständig.

    Im Europäischen Mahnverfahren erlässt das Gericht keinen Mahnbescheid, sondern einen Europäischen Zahlungsbefehl. Der Schuldner hat dann eine Einspruchsfrist von 30 Tagen ab Zustellung. Sein Einspruch löst einen normalen Zivilprozess aus. Ohne Einspruch wird der Europäische Zahlungsbefehl für vollstreckbar erklärt. Der vollstreckbare Zahlungsbefehl kann in allen EU-Mitgliedsstaaten außer Dänemark als Grundlage einer Zwangsvollstreckung dienen. Deren Verfahren ist von dem Staat abhängig, in dem sie durchgeführt wird.

    Für die Anträge im Europäischen Mahnverfahren wurden besondere Formulare entwickelt. Diverse Angaben können durch „Schlüsselzeichen“ gemacht werden. Dies vereinfacht die Erfassung bei Gericht und senkt die Übersetzungskosten.

    In Deutschland ist für das Europäische Mahnverfahren ausschließlich das Amtsgericht Wedding zuständig. Weitere Hinweise finden Sie unter http://www.berlin.de/sen/justiz/gerichte/ag/wedd/eumav/wichtigehinweise.de.html
    Das europäische Raumentwicklungskonzept zielt innerhalb der Länder der europäischen Union auf die Entwicklung bzw. Stärkung eines ausgewogenen polyzentrischen städtischen Gefüges im Raum der Europäischen Union ab. Es soll eine neue Art der Stadt-Land-Beziehung bewirken.

    Stadt- und Landbewohner sollen innerhalb der EU einen gleichrangigen Zugang zu den etablierten Wissenszentren erhalten. Gleichzeitig wird die Erhaltung von Natur und kulturellem Erbe angestrebt. Im Rahmen des 1999 verabschiedeten Konzepts wurde für den Siebenjahreszeitraum 2000-2006 ein Strukturfonds zur Finanzierung regionsübergreifender und regionaler Programme bereitgestellt. Die Ausgaben umfassen 1/3 des EU-Haushaltes. Zielgebiete für den Einsatz der Mittel sind solche mit Entwicklungsrückstand und solche mit Strukturproblemen. Zu den Gebieten mit Entwicklungsrückstand zählt u.a. Ostdeutschland. Aus dem Bereich der regionalen Programme werden im 7-Jahreszeitraum 17,3 Mrd. EURO via Bund nach Ostdeutschland transferiert. Zu den Gebieten mit Strukturproblemen gehören auch Teile der westlichen Bundesländer.

    Ein weiteres Ziel besteht in der Förderung der nationalen Bildungs-, Ausbildungs- und Beschäftigungspolitiken und -systeme.

    Ferner werden Projekte zur Stärkung von Grenzregionen (Deutschland/Polen, Deutschland/Tschechien usw.) unterstützt.
    Ist eine Wohnungseigentümerversammlung nicht be­schluss­fähig, beruft der Verwalter eine neue Versammlung ein, und zwar mit der gleichen Tagesordnung. Diese Ver­samm­lung ist dann unabhängig von der Zahl der an­we­sen­den oder vertretenen Eigentümer und der Höhe der von ihnen repräsentierten Miteigentumsanteile beschlussfähig. Darauf ist bei der Einladung zur "Wiederholungsversammlung" hinzuweisen (§ 25 Abs. 4 WEG).

    Um eine solche Versammlung zu einem neuen (anderen) Termin zu vermeiden, besteht grundsätzlich die Möglichkeit, durch eine sogenannte "Eventual-Einladung" gleichzeitig mit der Einladung zur ersten Ver­sammlung zu einer neuen Versammlung am glei­chen Tage mit gleicher Tagesordnung, lediglich zeitverschoben um eine viertel oder halbe Stunde später, für den Fall einzuladen, dass die Erstversammlung nicht beschlussfähig sein sollte. Eine solche Eventual-Ein­ladung bedarf jedoch einer Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG. Dieser Regelung müssen alle Eigentümer zustimmen und sie ist in das Grundbuch ein­zutragen. So ist sie im Falle eines Eigentümerwechsels auch gegenüber den neuen Eigentümern gültig.

    Durch mehrheitliche Beschlussfassung kann eine solche Regelung nicht getroffen werden. Es würde sich um einen gesetzesändernden und deshalb nichtigen Mehr­heits­be­schluss handeln.
    Als Eventualposition bezeichnet man im Vergaberecht öffentlicher Aufträge eine Position in der Leistungsbeschreibung, bei der noch nicht feststeht, ob und wenn ja in welchem Umfang sie ausgeführt werden soll. Eventualpositionen bezeichnet man auch als Bedarfspositionen.

    Häufig werden auch die sogenannten Alternativpositionen zu den Bedarfspositionen gezählt. Bei diesen werden zwei Varianten der Ausführung einer Position zur Wahl gestellt. Das OLG Düsseldorf hat die Alternativpositionen von den Bedarfspositionen abgegrenzt (Beschluss vom 13.4.2011, Az. VII-Verg 58/10). Trotzdem ist bei beiden die Verwendung in einer Leistungsbeschreibung heute nur noch eingeschränkt möglich.

    Seit 2009 schreibt § 7 Abs. 1 Nr. 4 VOB/A vor, dass bei öffentlichen Bauaufträgen Bedarfspositionen grundsätzlich nicht mehr (also nur noch als Ausnahme) in die Leistungsbeschreibung aufzunehmen sind.

    In der Praxis werden als Eventualpositionen oft Stundenlohnarbeiten in die Leistungsbeschreibung integriert. Gemäß § 7 Abs. 1 Nr. 4 VOB/A dürfen jedoch auch angehängte Stundenlohnarbeiten nur im unbedingt erforderlichen Umfang in die Leistungsbeschreibung Eingang finden.
    Abkürzung für:

    Einheitswert
    Eigentumswohnung
    Abkürzung für: Europäische Wirtschaftsgemeinschaft
    Abkürzung für: Entscheidungen zum Wirtschaftsrecht
    Abkürzung für: Europäische Wirtschaftliche Interessenvereinigung
    Abkürzung: EWIV-Ausführungsgesetz
    Abkürzung für: Verordnung über die Schaffung einer Europäischen wirtschaftlichen Interessenvereinigung
    Exchange Traded Funds (ETFs) sind börsengehandelte Investmentfonds, die versuchen, einen Marktindex nachzubilden. Ihre Entwicklung hängt also nicht von Investitionsentscheidungen des Fondsmanagers, sondern von der Entwicklung des jeweiligen Index ab.

    Neben ETFs auf Basis von Aktienindices wie dem DAX (Deutscher Aktien Index) existieren auch verschiedene Immobilien-ETFs. Bei diesen kauft der Anleger keine Anteile an Immobilien, sondern im Rahmen des Fonds Aktien von Immobilien-Unternehmen.

    Man unterscheidet physische und synthetische ETFs. Physische ETFs versuchen, Aktien der im Index vertretenen Unternehmen so aufzukaufen, dass ihre Anteile am Fonds ihrer Gewichtung im Index entsprechen. Bei synthetischen ETFs wird die Entwicklung des Index über Swapgeschäfte künstlich nachgebildet, ohne tatsächlich Aktien aus dem jeweiligen Index zu kaufen. Es gibt ferner ETFs, die die Dividenden der angekauften Akltien auszahlen oder solche, die sie ansparen. Vor der Investition empfiehlt sich daher ein genauer Vergleich. Investoren sollten ferner genau die Transaktionskosten im Auge behalten, denn sie entscheiden oft über die Rentabilität der Anlage. Bei Onlinedepots können die Kosten meist auf niedrigem Niveau gehalten werden.
    Exekutor ist die umgangssprachliche Bezeichnung für einen Gerichtsvollzieher in Österreich. Rechtsgrundlage für seine Tätigkeit ist die Exekutionsordnung, die unter anderem Regelungen zur "Exekution wegen Geldforderungen" enthält (§§ 87 ff. EO). Exekution ist hier als staatliche Vollstreckung von Rechtstiteln zu verstehen.
    Beim Existing Use Value handelt sich um den nutzungs­konstanten Marktwert einer Immobilie, bei dessen Ermittlung angenommen wird, dass nicht ausgeschöpfte Nutzungs­potentiale, die die Immobilie bietet, bei der Bewertung nicht berücksichtigt werden. Solche Nutzungs­potentiale können in der Möglichkeit einer Nachverdichtung einer Immobilie bestehen aber auch in einer Änderung der gegebenen Nutzungsart durch mögliche Umwidmungen.

    Die Definition des "Marktwertes bei fortbestehender Nutzung" im "Blue-Book" (5. Auflage 2003) der TEGOVA lautet:

    "Der Marktwert bei fortbestehender Nutzung ist der Betrag, gegen den ein Immobilienvermögen am Tag der Bewer­tung zwischen einem kaufbereiten Erwerber und einem verkaufsbereiten Veräußerer, die beide mit Umsicht und frei von Zwang handeln, in einer Transaktion im gewöhn­lichen Geschäftsverkehr nach angemessener Vermarkt­ungsdauer und auf der Grundlage der Fortsetzung der bestehenden Nutzung, aber unter der Voraussetzung, dass die Immobilie leer steht, ausgetauscht werden sollte."

    Die Annahme der Fortsetzung der bestehenden Nutzung ist ein relativ marktfernes Konstrukt. Der Leerstand der Immobilie zum Zeitpunkt des "Austausches" wird hilfs­weise simuliert. Im Gegensatz dazu wird bei der Markt­wert­definition (Verkehrswert) unterstellt, dass eine Immobilie im gewöhnlichen Geschäftsverkehr von Käufern nachgefragt wird, die die in einer Immobilie steckenden Nutzungspotentiale auch nutzen.

    Der Existing Use Value eignet sich deshalb auch nur für Bewertungen, bei denen eine Nutzungsänderung durch den jeweiligen Betreiber nicht erwogen wird, also z. B. zum Zweck der Einstellung des Werts in eine Bilanz. Er wird deshalb auch bei der internationalen Rechnungslegung nach den International Financial Reporting Standards (IFRS) angewandt.
    Die EXPO REAL ist Europas größte B2B-Fachmesse für Immobilien und Investitionen. Sie bildet die gesamte Wertschöpfungskette der internationalen Immobilienbranche ab – von der Idee und Konzeption über die Finanzierung und Realisierung bis hin zu Vermarktung, Betrieb und Nutzung.

    Die internationale Fachmesse fand seit 1998 zuerst im MOC Veranstaltungscenter München statt, später in der Neuen Messe München. Zu den ursprünglichen Initiatoren von Immobilienmessen gehörte der frühere RDM-Bayern, heute IVD-Süd. Die Entwicklung von Immobilienmessen, beginnend mit Fürth über Nürnberg bis nach München ist eine Erfolgsgeschichte.

    Zu den Ausstellern gehören auch Städte mit ihren Liegenschaftsverwaltungen, Wirtschaftsförderungsämtern und andere regionale Körperschaften aus vielen Ländern. Zum Ausstellerpublikum zählen Immobilienmakler, Immobilienberater, Immobilienbewertungssachverständige und Unternehmen aus dem Bereich des Corporate Real Estate Managements, Vertreter von Kapitalanlagegesellschaften (Immobilienfonds, Immobilien AGs), Bauträger, Kreditinstitute mit ihren Finanzierungsangeboten, Architekten, Facility Manager und Projektmanager. Naturgemäß gehören zu den Ausstellern auch Fachpresse, Verbände und in zunehmendem Maße auch Institutionen der beruflichen Aus- und Fortbildung.

    Die Zahlen der Aussteller und Fachbesucher bewegten sich über die Jahre regelmäßig aufwärts. Eine Ausnahme bildeten das Jahr 2009 sowie die Folgejahre. Im Zuge der Finanzkrise war ein Einbruch der Ausstellerzahlen zu verzeichnen, auch die Ausstellungsfläche verringerte sich. Die Zahl der Aussteller konnte 2012 (1.700) den Rekordwert des Jahres 2008 (1.856) noch nicht wieder erreichen. Im Jahr 2017 präsentieren 2.003 Aussteller ihr Angebot rund um Immobilien und Investitionen den rund 41.500 Teilnehmern aus 75 Ländern auf einer Ausstellungsfläche von 64.000 Quadratmetern. Vor Ort waren rund 1.000 Journalisten und Medienvertreter, sowie 400 Experten im Konferenzprogramm.
    Das Exposé ist die Beschreibung eines Objektes, das von einem Makler angeboten wird. Es unterscheidet sich vom Prospekt dadurch, dass sich die Exposéinformationen auf ein bestehendes Objekt beziehen, das der Besichtigungskontrolle unterworfen ist, während ein Prospekt ein Vorhaben beschreibt, das erst durchgeführt wird.

    Das Exposé erfüllt folgende Funktionen:
    • Mit seiner Hilfe erfüllt der Makler die ihm durch die MaBV auferlegte Informationspflicht gegenüber Kauf- und Mietinteressenten.
    • Die Information der Interessenten erzeugt ein Mindestmaß an Markttransparenz.
    • Darüber hinaus wird das Exposé als Mittel der Objektwerbung und vielfach auch als Mittel der Firmenwerbung eingesetzt.
    Eine Vorschrift über Aufbau und Form des Exposés existiert nicht. Im Allgemeinen enthält es eine Lagebeschreibung, eine Grundstücks- und Gebäudebeschreibung, eine Darstellung der Wert- und Nutzungsdaten sowie die Objektangebotsdaten. Ob in das Exposé auch die Provisionsbedingungen des Maklers aufgenommen werden sollen, ist lediglich im Hinblick auf die Informationsfunktion des Exposés zu bejahen. Eine rechtliche Bedeutung kommt einem solchen Provisionshinweis nicht zu, da das Exposé als faktisches Objektangebot und nicht als Angebot zum Abschluss eines Maklervertrags aufgefasst wird. Unterschieden wird zwischen Kurz- und Langexposés. Kurzexposés dienen im Allgemeinen der Information anderer Makler im Rahmen von Gemeinschaftsgeschäften und einer Vorabinformation von Interessenten.

    Langexposés enthalten alle Daten, für die im Allgemeinen auf Kundenseite ein Informationsinteresse besteht. Soweit das Exposé die Funktion eines Mittels der Objektwerbung erfüllt, gilt der Grundsatz, dass es "Spiegelbild der Wirklichkeit" sein soll und die Daten besonders herauszustellen sind, die für die Zielgruppe von besonderem Interesse sind. Der Makler haftet für die Richtigkeit der Angaben im Exposé, wenn er nicht zum Ausdruck bringt, dass es sich bei den Angaben im Exposé um Angaben des Eigentümers bzw. Dritter handelt. Ein Haftungsausschluss für eigene Angaben des Maklers ist nicht möglich.

    Eine besondere Bedeutung gewann das Exposé im Rahmen der Objektpräsentation im Internet und in den Immobilienportalen. Vor allem erhält das Exposé durch die Möglichkeit, die Objektbeschreibung durch viele Bilder zu unterstützen, einen erhöhten Informationswert. Die Markttransparenz wird durch vorgegebene Suchraster im Vergleich zu den Immobilienteilen der Tageszeitungen wesentlich erhöht. Schließlich wird die Kontaktaufnahme eines Interessenten mit dem anbietenden Makler rationalisiert und qualitativ erweitert. Sie ist gleich bedeutend mit der Aufnahme einer maklervertraglichen Beziehung zum Makler.
    Der Makler sollte Risiken ausschließen, die sich aus falschen Informationen in seinen Exposés ergeben können. Für solche Fehlinformationen haftet er. Neben dem Abschluss einer Vermögensschadenhaft­pflichtversicherung bietet sich an, den Exposéentwurf vor Verwendung dem Auftraggeber mit der Bitte um Überprüfung zuzusenden. Er sollte auch den Hinweis anfügen, dass er von der Richtigkeit ausgehe, wenn der Auftraggeber bis zu einem bestimmten Datum keine Einwendungen erhebt. In der Regel stammen ja die Informationen, die der Makler im Exposé verarbeitet, vom Auftraggeber.

    Ansonsten tut der Makler gut daran, den Grundsatz zu berücksichtigen, "alles Wichtige knapp darstellen." Er muss bedenken, dass er mit seinem Exposé in eine Informationskonkurrenz mit den Exposés anderer Makler tritt. Der Kunde wird sich lieber mit kurzen prägnanten Texten befassen als mit langatmigen Beschreibungen. Je länger der Text, desto größer ist im Übrigen das Fehler-Risiko.
    Bei externen Effekten handelt es sich um wertbeeinflussende Einwirkungen auf Grundstücke eines größeren oder kleineren Gebietes, die nicht über einen Marktpreis ausgeglichen werden. Die Effekte können positiv sein. Beispiel: Der Verkehr durch einen Stadtteil wird über ein neues Tunnelsystem unter der Erde abgeleitet.

    Die wesentlich verringerte Lärmimmission führt zu einem Wertzuwachs, ohne dass die Gemeinde von den begünstigten Bewohnern dafür einen Preis verlangen könnte. Ebenso sind negative externe Effekte denkbar. In der Nähe eine Gemeinde wird ein Sportflughafen errichtet, dessen Betrieb starken Fluglärm mit sich bringt. Die Immobilienpreise sinken wegen dieser Beeinträchtigung. Der Flughafenbetreiber muss für diese Beeinträchtigung finanziell nicht aufkommen.

    Die Werteinflüsse können teilweise enorm sein, wenn es sich um großräumige Entwicklungen handelt wie z.B. bei einer Beendigung des Braunkohleabbaus in einer Region in Verbindung mit einer Rekultivierung der entstandenen "Mondlandschaft".
    Die Extremwertbereinigung für Mietspiegel ist ein statistisches Verfahren. Um bei der Erstellung eines Mietspiegels zuverlässige Daten zu ermitteln, müssen Extremwerte (z.B. niedrige Gefälligkeitsmieten oder einzelne überhöhte Mieten) ausgefiltert werden. Dazu findet eine Extremwertbereinigung statt – z.B. durch Kappung von je 5 Prozent oder je 10 Prozent an beiden Enden der Mietpreisskala. Eine nicht korrekte Extremwertbereinigung bescheinigte das Amtsgericht Charlottenburg mit Urteil vom 11.5.2015 dem Berliner Mietspiegel. Hier seien auch Werte herausgerechnet worden, die noch im normalen Bereich lägen. Im Streitfall ging es insbesondere um das Mietspiegelfeld K 1 (Altbau, bezugsfertig vor 1918, Wohnungsgröße über 90 m², mittlere Wohnlage, Sammelheizung, Bad und WC in der Wohnung). Diesbezüglich seien Mieten von 7,00 bis 11,00 Euro pro m² zu Unrecht als Wucher angesehen und daher nicht berücksichtigt worden. Kritisiert wurde auch die Einordnung der Wohnlagen in “einfach”, “mittel” und “gut”. Hier seien keine anerkannten wissenschaftlichen Grundsätze zugrunde gelegt worden. Vielmehr würden sehr unterschiedliche Wohnqualitäten und Lagen in einer Gruppe vereinigt. Es bleibt abzuwarten, inwieweit andere Gerichte und höhere Instanzen sich dieser Rechtsprechung anschließen. Das Urteil (Az. 235 C 133/13) bezieht sich konkret auf die in Berlin verwendeten Methoden der Extremwertbereinigung und kann nicht ohne Weiteres auf andere Mietspiegel übertragen werden.
    Abkürzung für: Experimenteller Wohnungs- und Städtebau
    Abkürzung für: Flächennutzungsplan
    Abkürzung für: Forschungs- und Entwicklungsabteilung
    Face-to-Face-Kommunikation, auch Direktkommunikation genannt, konzentriert sich auf den direkten persönlichen Austausch von Informationen zwischen zwei Akteuren. Das können bilaterale Gespräche innerhalb eines Un­ter­neh­mens (Interne Kommunikation), Gespräche zwischen Un­ter­neh­men und Kunden beziehungsweise der Presse (Externe Kom­mu­ni­kation) sein. Die Face-to-Face-Kommunikation kann aber auch Akteure außerhalb des Unternehmensumfeldes betreffen, also den Informationsaustausch zwischen den einzelnen Mietern einer Immobilie oder eines Wohnungs- oder Maklerunternehmens.
    Zu den Instrumenten der Face-to-Face-Kommunikation zählen unter anderem:
    • Tag der offenen Tür,
    • Mieterversammlungen,
    • Events,
    • Messen,
    • Journalistengespräche und
    • Pressekonferenzen.
    Als Fachanwalt bezeichnet man einen Rechtsanwalt, der sich in einem bestimmten Rechtsbereich besondere Kenntisse angeeignet und Erfahrungen gesammelt hat. Gesetzlich festgelegt ist dies in § 43c Bundesrechtsanwaltsordnung (BRAO). Der Titel „Fachanwalt“ wird von der Rechtsanwaltskammer verliehen. Die Verleihung erfolgt unter Voraussetzungen, die in der Fachanwaltsordnung festgelegt sind. Ein Rechtsanwalt darf für höchstens drei Rechtsgebiete eine Fachanwaltsbezeichnung führen; diese kann ihm von der Kammer auch wieder entzogen werden. Ein Entziehungsgrund ist das Unterlassen von vorgeschriebenen Fortbildungen.

    Der Titel „Fachanwalt“ kann für folgende 20 Rechtsgebiete erworben werden:
    • Agrarrecht
    • Arbeitsrecht
    • Bank- und Kapitalmarktrecht
    • Bau- und Architektenrecht
    • Erbrecht
    • Familienrecht
    • Gewerblicher Rechtsschutz
    • Handels- und Gesellschaftsrecht
    • Informationstechnologierecht
    • Insolvenzrecht
    • Medizinrecht
    • Miet- und Wohnungseigentumsrecht
    • Sozialrecht
    • Steuerrecht
    • Strafrecht
    • Transport- und Speditionsrecht
    • Urheber- und Medienrecht
    • Verkehrsrecht
    • Versicherungsrecht
    • Verwaltungsrecht
    Im Rahmen der beruflichen Fortbildung besteht für Wohnungseigentumsverwalter die Möglichkeit, einen Lehrgang zu absolvieren, der zum IHK-Abschluss des Fachkaufmanns für die Wohnungseigentumsverwaltung führt. Der Lehrgang umfasst in der Regel 420 Stunden und vermittelt nach dem vom DIHK verabschiedeten Stoffplan die
    • Verwaltungsgrundlagen,
    • allgemeinen Rechtsgrundlagen und
    • speziellen Grundlagen des Wohnungseigentumsrechts,
    • Fertigkeiten in der Anwendung von fachorientierten EDV-Programmen, sowie
    • betriebs- und volkswirtschaftliche Basiskenntnisse.
    Kurse werden von den Verbänden und institutionellen Lehrgangsträgern, etwa dem Europäischen Bildungszentrum der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Bochum, sowie von einigen Industrie- und Handelskammern angeboten.
    Als Fachmärkte bezeichnet man Handelshäuser aus dem Non-Food-Bereich, die sich auf ein bestimmtes Warensortiment, z.B. Elektroartikel, EDV-Produkte, Möbel, Bekleidung, Baustoffe vor allem in Heimwerkermärkten spezialisiert haben. Die Betreiber von Fachmärkten sind meist Mieter von großen hallenartigen Gebäuden. Die Standorte von Fachmärkten befinden sich überwiegend in Gewerbegebieten von Orten ab 20.000 Einwohnern oder an Stadträndern größerer Städte. Wichtig für die Lageentscheidung zur Begründung eines Fachmarktes ist die verkehrsmäßige Infrastruktur. Außerdem muss genügend Parkfläche vorhanden sein.

    Die Verkaufsfläche kleiner Fachmärkte liegt in einer Größenordnung zwischen 3.500 bis 5.000 Quadratmetern, große Fachmärkte haben eine Verkaufsfläche von 10.000 Quadratmetern. Kennzahl für die Umsatzrelevanz der Fachmärkte ist die sogenannte Flächenproduktivität (Umsatz pro Quadratmeter). Nicht selten fügen sich Fachmärkte auch zu Fachmarktzentren mit Gesamtnutzflächen von etwa 20.000 Quadratmetern zusammen.
    Der Fachwerkbau ist eine Konstruktion, die auf einem tragenden Gerüst aus untereinander verbundenen, vertikal, horizontal oder schräg angeordneten Hölzern basiert. Die Zwischenräume (Gefache) werden mit Staken, Lehm, Ziegeln oder Bruchsteinen geschlossen.
    Ein Fachwerkhaus besteht aus einer Holzbalkenkonstruktion für die tragenden Wände, wobei die Holzbalken vertikal, horizontal und zur Versteifung diagonal miteinander verbunden werden. Die Räume dazwischen sind mit Lehm, Schwemmsteinen oder Ziegelsteinen ausgefüllt. Fachwerkhäuser spielten in früherer Zeit sowohl bei Bauernhöfen in Dörfern als in den Städten als Bürgerhäuser eine große Rolle. Einer Mode folgend wurden vor allem im 16. und 17. Jahrhundert die Fachwerke, soweit sie verputzt waren, bloß gelegt und mit Schnitzereien und Bemalungen verziert. Im 18. und 19. Jahrhundert wurde ein Teil der Fachwerke wegen der erhöhten Brandgefahr wieder verputzt.

    Fachwerkhäuser sind vor allem in Deutschland (wohl wegen seines hohen Bestandes an Eichenwäldern), Frankreich, Belgien, England und in einigen Ländern Osteuropas anzutreffen. Alte Fachwerkhäuser stehen heute in der Regel unter Denkmalschutz. Eine moderne Art des Fachwerkhauses ist heute das Haus in Ständerbauweise, die ebenfalls auf einer Balkenkonstruktion beruht. Es werden aber auch von Fertighausfirmen neue Fachwerkhäuser nach dem alten Stil angeboten.
    Facility Management ist nach der Definition der GEFMA (German Facility Management Association – Deutscher Verband für Facility Management e.V.) eine "Managementdisziplin, die durch ergebnisorientierte Handhabung von Facilities und Services im Rahmen geplanter, gesteuerter und beherrschter Facility Prozesse eine Befriedigung der Grundbedürfnisse von Menschen am Arbeitsplatz, die Unterstützung der Unternehmens-Kernprozesse und die Erhöhung der Kapitalrentabilität bewirkt. Hierzu dient die permanente Analyse und Optimierung der kostenrelevanten Vorgänge rund um bauliche und technische Anlagen, Einrichtungen und im Unternehmen erbrachte (Dienst-)Leistungen, die nicht zum Kerngeschäft gehören."

    Soweit sich FM ausschließlich auf Gebäude bzw. Immobilien bezieht, hat sich hierfür der Begriff des "Gebäude Managements" eingebürgert. Begriffsdefinitionen und Leistungsbeschreibungen des Gebäude Managements fanden sich ursprünglich in der VDMA 24196. Sie sind im Jahre 2000 in ihren wesentlichen Teilen als DIN 32736 in den Normenkatalog des Deutschen Instituts für Normung (DIN) übernommen worden.

    Dem Facility Management liegt die Erkenntnis zugrunde, dass die Bewirtschaftungskosten eines Gebäudes, die im Laufe seiner Nutzungsdauer entstehen, die ursprünglichen Herstel­lungskosten oft um das Mehrfache übersteigen. Das bedeutet, dass bereits bei der Planung vorzusehen ist, die späteren nutzungsbedingten Bewirtschaftungskosten so steuerbar zu machen, dass sie in ein optimales Verhältnis zu den Herstellungskosten gebracht werden können. Zur Betrachtung stehen dann nicht nur isoliert die Herstellungskosten an, sondern die Summe aus den Herstellungskosten und den auf den Herstellungszeitpunkt diskontierten Bewirtschaftungskosten. Diese Philosophie ist im Hinblick auf die langen Gesamtnutzungsdauern von Gebäuden sehr spekulativ.

    In der Praxis zielt Facility Management darauf ab, dem Nutzer einer Immobilie durch Fernhalten jeglicher Beschäftigungsnot­wendigkeiten mit dem Gebäude, seinen Anlagen und Einrichtungen zu ermöglichen, sich auf sein Kerngeschäft zu konzentrieren. Bereit- und vorgehalten wird vom Facility Manager ein kaufmännisches, technisches und infrastrukturelles Organisationspotential, das in der Lage ist, alle Leistungen zu erbringen, die erforderlich sind, dieses Organisationsspektrum bedarfsgerecht zu den richtigen Zeitpunkten an den richtigen Orten zu aktivieren. In der DIN 32736 wird das Flächenmanagement zusätzlich berücksichtigt.

    Gebäude und Einrichtungen werden bereits im Planungsstadium mit Hilfe eines CAD-Programms entwickelt und bilden einen Teil der Informationsbasis für die spätere Bewirtschaftungsphase. Dies gilt insbesondere für die Bereiche Verwaltung, Instandhaltungs- und Wartungsmaßnahmen, Überwachung der Gebäudeleittechnik und Gebäudeautomation, für die hausinterne Kommunikationstechnik und das Flächenmanagement. Das Gebäude kann in allen Einzelheiten auf dem Bildschirm abgebildet werden. Die Flächen können nach unterschiedlichen Gesichtspunkten (z.B. differenziert nach dem Flächenraster der DIN 277, nach Zustandsmerkmalen, Instandhaltungsplanphasen und anderen Flächeneigenschaften), visualisiert werden.

    Im Bereich der Bewirtschaftung gilt es, alle Kosteneinsparungspotentiale insbesondere im Bereich der Energiekosten ohne Beeinträchtigung der Leistungsfähigkeit der energiegespeisten Anlagen auszuschöpfen (Energiemanagement). Im infrastrukturellen Bereich werden nutzerorientierte zentrale Dienste angeboten, z.B. Kopierdienste, Konferenzorganisation, Sicherheitsdienste. Im Bereich der Aus- und Weiterbildung gibt es Lehrgänge, die zum Abschluss "Facility Manager Agent (IHK)" und "Fachwirt FM (GEFMA)" führen.

    Als Studiengang wird FM u.a. am internationalen Institut für Facility Management in Oberhausen, an der Technischen Fachhochschule in Berlin und an den Fachhochschulen in Dessau, Gelsenkirchen und Münster angeboten.
    Bei Factory Outlet Centers handelt es sich um großflächige Verkaufszentren von Fabriken, die in Konkurrenz zum Einzelhandel dem Endverbraucher ihre Produkte direkt anbieten. Die Idee stammt aus den USA, die über etwa 260 FOC's verfügen. Deren Umsatzanteil am Einzelhandel beträgt dort ca. 2%. Ein FOC führt verschiedene Markenartikelhersteller mit ihrem Angebot unter einem Dach zusammen. Die Tendenz scheint in Amerika allerdings eher rückläufig zu sein (weniger FOC's, aber mit mehr Fläche).

    Verschiedene FOC's, die nicht das erwartete Ergebnis brachten, wurden in sogenannte Value Center bzw. Hybrid Center umgewandelt, bei denen der größere Teil der Flächen von Unterhaltungseinrichtungen, Gastronomiebetrieben und dergleichen belegt werden, wobei der Flächenanteil der Outlet Stores unter 50% sinkt. Factory Outlet Center sind auch in Europa verbreitet, vor allem in Großbritannien, Frankreich und Spanien. Derzeit soll es in Europa 85 Factory-Outlet-Centers geben.

    Die Vertriebsmethode der FOC's ist in Deutschland umstritten. Es wird u.a. eine "Verödung der Innenstädte" durch Auskonkurrieren des Einzelfachhandels befürchtet. Damit verbunden sind Arbeitsplatzverluste und eine Erhöhung des Verkehrsaufkommens.

    In Fachkreisen werden Zweifel ganz anderer Art geäußert. Man verweist dabei auf die Schieflage mancher FOC's in Amerika. Es wird befürchtet, dass es speziell in Deutschland kaum gelingen dürfte, Hersteller renommierter Marken für FOC's zu interessieren, was deren Anziehungskraft verringere.

    Andererseits gibt es überwiegend kleinere Gemeinden, die sich von einem FOC ein hohes Gewerbesteueraufkommen versprechen. Die Entwicklung der FOC's verläuft in Deutschland allerdings zögerlich. Die Tatsache, dass unter dem Begriff "Factory-Outlet-Center" auch oft ganz normale Fabrikverkäufe ("Factory Outlet") subsummiert werden, die keineswegs den Charakter eines "Einkaufszentrums" im Sinne der Baunutzungsverordnung haben, trägt zur Verwirrung bei.

    Immerhin sind rund 600 Hersteller mit Verkaufsflächen in "Factory Outlet" im weitesten Sinne vertreten. Die meisten gehören zur Modebranche, gefolgt von "Essen & Trinken" (vom Schokoladenhersteller bis zur Weinbrennerei), sowie "Haus & Wohnen". Vertreten sind auch die Branchen, die man unter Freizeit & Hobby, Sport, Spiel- und Geschenkartikel subsumieren kann. Ein Überblick über die FOC's ist unter www.factory-outlet-center.biz abrufbar.

    Sofern sich Vertriebseinrichtungen als Factory Outlet Centers bezeichnen, deren Anbieter nicht unmittelbar Hersteller der angebotenen Waren sind, ist dies allerdings ein irreführender Wettbewerb und damit verfolgbar.

    Zu den FOC's im engeren Sinne zählen das im brandenburgischen Wustermark, bei Berlin gelegene ("B5)" mit 10.300 Quadratmeter Verkaufsfläche, ein FOC für Designer-Waren auf dem ehemaligen Stützpunkt der amerikanischen Airforce in Zweibrücken mit 50 Läden und 15.200 Quadratmeter Fläche. Angestrebt werden bis zum Endausbau 24.000 Quadratmeter. Auch in Ingolstadt (Ingolstadt Village), sowie in Wertheim (in Baden-Württemberg) gibt es FOC's im engeren Sinne.

    Von den rund 25 geplanten Factory Outlet Centers wurden viele mangels Investor oder wegen rechtlicher Schwierigkeiten nicht weiterverfolgt. Um dem Entstehen nicht nur von Factory Outlets, sondern auch von anderen Einkaufszentren auf der grünen Wiese entgegenzuwirken, wurde im Zuge der Novellierung des BauGB zum 1.1.2007 durch die Einführung der "Bebauungspläne der Innenentwicklung" mit dem sogenannten "beschleunigten Verfahren" ein Instrument geschaffen, mit dem Vorhaben in den Innenbereichen der Städte leichter verwirklicht werden können. Unter bestimmten Voraussetzungen entfällt hier die sonst vorgeschriebene Umweltprüfung.

    Unabhängig davon besteht im Rahmen der Landesplanung durch Zuweisung von bestimmten Zentralitätsstufen im Rahmen des Zentrale-Orte-Systems die Möglichkeit, steuernd auf die Entwicklung von Einkaufszentren einzuwirken. Nach § 2 BauGB sind die Gemeinden verpflichtet, ihre Bauleitpläne aufeinander abzustimmen (interkommunales Abstimmungsgebot). Damit kann verhindert werden, dass Gemeinden Vorhaben verwirklichen, mit denen in Versorgungsreichweiten von Gemeinden höherer Zentralitätsstufe eingegriffen wird. Voraussetzung für die Errichtung eines "Hersteller-Direktverkaufszentrums" ist der Ausweis von Sonderbauflächen im Flächennutzungsplan einer Gemeinde.

    Große Factory Outlet Centers werden an solchen Standorten – vorwiegend in kleineren Städten – angesiedelt, in deren Einzugsbereich sich mehrere Millionen Einwohner befinden. Wert wird auf einen nahen, wenn möglich direkten Autobahnanschluss gelegt. Kalkuliert wird bei größeren Vorhaben mit bis zu 3 Millionen Besuchern im Jahr. Der Radius des Einzugsbereiches kann bis zu 150 km betragen. Die Gesamtverkaufsfläche liegt zwischen 6.000 und 20.000 Quadratmeter. Sie teilt sich auf in "Läden" mit Flächen zwischen etwa 50 und 200 Quadratmeter.

    Das Angebotssortiment wird von den beteiligten Fabriken bestimmt. Es ist von der Breite her vergleichbar mit dem Sortiment eines Shopping Centers. Neben hochwertigen Vorsaisonwaren kann es sich auch um Produktionsüberhänge, Zweite-Wahl-Waren, Musterkollektionen, Vorjahres- oder Auslaufmodelle handeln. Gastronomie ist stets mit einbezogen. Die Planungsziele hinsichtlich des Jahresumsatzes liegen im Schnitt zwischen 3.000 und 5.000 Euro je Quadratmeter.
    Extreme Kursreaktionen ähneln im Chartbild einer Fahnenstange. Eine Fahnenstange kann sowohl nach Kursanstiegen als auch nach Kurseinbrüchen entstehen. Für Charttechniker sind Fahnenstangen gefährliche Formationen, da sie einen Wendepunkt für den Kursverlauf signalisieren: Wenn aus der Fahnenstange charttechnisch eine "bullishe Flagge" oder ein "bullisher Wimpel" wird, hat ein Aufwärtstrend eine Chance, sonst droht der Absturz.
    Ein fahrlässiges Verhalten gegenüber Vertragspartnern kann die Grundlage für Schadensersatzforderungen sein. Man unterscheidet die bewusste und die unbewusste Fahrlässigkeit. Bewusst fahrlässig ist, wer mit dem Eintritt des Schadens rechnet, aber fahrlässig darauf vertraut, dass dieser nicht eintreten wird. Unbewusst fahrlässig ist, wer die Möglichkeit des Schadens nicht erkennt, aber bei gehöriger Sorgfalt hätte erkennen und den Eintritt des Schadens verhindern können.

    Die verschiedenen Grade der Fahrlässigkeit sind die grobe und die einfache Fahrlässigkeit. Dieser Unterschied wirkt sich in der Praxis dahin aus, dass in Allgemeinen Geschäftsbedingungen nach § 309 Nr.7 b) BGB Klauseln unwirksam sind, die die Haftung für grob fahrlässige Pflichtverletzungen ausschließen. Dagegen ist ein Haftungsausschluss für leichte Fahrlässigkeit in AGB möglich. Die häufig zu findende Klausel "Irrtum vorbehalten" ist allerdings bedenklich. Sie unterscheidet nicht zwischen leichter (einfacher) und grober Fahrlässigkeit.

    Grobe Fahrlässigkeit ist demjenigen vorzuwerfen, der die im Verkehr erforderliche Sorgfalt in besonders schwerem Maß außer Acht lässt. Für den Makler ist die Rechtsfolge grober Fahrlässigkeit die Verwirkung seines Provisionsanspruchs nach § 654 BGB. Entsteht dem Kunden darüber hinaus ein Schaden, so verliert der Makler nicht nur den Provisionsanspruch, sondern er hat den Schaden zu ersetzen. Das heißt, dass bei grob fahrlässiger und erst recht bei vorsätzlicher Treupflichtverletzung der Provisionsverlust auch ohne einen Schaden des Kunden eintritt.

    Beispiele:

    • Der Makler klärt seinen Auftraggeber nicht über die ihm bekannte Kreditunwürdigkeit der Gegenseite auf (vgl. BGH DB 1967, 505).
    • Der Makler bietet ein Objekt ohne Wissen und Zustimmung des Verfügungsberechtigten an.
    • Der Makler gibt für einen noch zu erstellenden Bungalow einen Bezugstermin an, obwohl zum Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses weder ein Bebauungsplan noch eine Baugenehmigung vorliegt und das Projekt deshalb erst 17 Monate später fertiggestellt wird (vgl. OLG Köln NJW 1972, 1813).
    • Der Makler preist ein Objekt als sehr hochwertig ausgestattet und in einem sehr guten und gepflegten Neubauzustand an – obwohl er weiß, dass es erhebliche Feuchtigkeitsschäden gibt (BGH, Beschluss vom 12.03.2009, Az. III ZR 191/08).
    • Der Makler gibt die voraussichtlichen Kosten für eine Mängelbeseitigung mit zwei- bis dreitausend Euro an, obwohl es ein diesbezügliches Gutachten gibt, dessen Inhalt er nicht kennt – und das Kosten von über 10.000 Euro ausweist (BGH, Beschluss vom 18.04.2013, Az. V ZR 231/12).

    Weitere Beispiele für eine Verletzung der Aufklärungspflicht sind auch bewusst oder leichtfertig gegebene falsche Informationen über die Wohnfläche, das Baujahr, die Höhe der erzielbaren Miete oder eine bekannte Schadstoffbelastung.
    Ein Mietvertrag regelt meist nicht ausdrücklich, wo Fahrräder des Mieters abzustellen sind. Allerdings finden sich in vielen Hausordnungen Regelungen zu diesem Thema. In vielen Wohnanlagen existiert ein gemeinschaftlich genutzter Fahrradkeller. Schreiben Mietvertrag oder Hausordnung vor, dass dieser für Fahrräder zu nutzen ist, ist diese Regelung gültig und zu beachten. Gibt es keinen allgemeinen Fahrradkeller, muss der Mieter ggf. seinen Keller nutzen.

    Solange eine anderweitige Abstellmöglichkeit besteht, ist die Benutzung der Wohnung als Fahrradabstellplatz unzulässig. Ein besonders wertvolles Rennrad darf nach dem Amtsgericht Münster in die Wohnung mitgenommen oder im eigenen Keller des Mieters untergestellt werden, obwohl die Hausordnung ausschließlich den Fahrradkeller als Abstellplatz anordnet (AG Münster, WM 94, 198). Als Kündigungsgrund reicht ein unzulässiges Abstellen von Fahrrädern in der Regel nicht aus.

    Das Abstellen von Fahrrädern auf dem Hof einer Wohnanlage darf nach einem Urteil des Amtsgerichts Berlin-Schöneberg (Az. 19 C 532/98) nicht ohne Weiteres per Hausordnung vom Vermieter verboten oder mit Gebühren belegt werden. Im Einzelfall hängt dies vom Platzangebot des Hofes ab. Wenn Zugänge, Einfahrten oder gar Zufahrtswege für die Feuerwehr zugestellt werden, werden die Interessen des Radlers zurückstehen müssen.

    Das Abstellen von Fahrrädern im Treppenhaus muss eine Wohnungseigentümergemeinschaft nicht akzeptieren (Amtsgericht Hannover, Beschluss vom 27.12.2005, Az. 71 II 547/05).

    In diesem Fall argumentierte das Gericht mit § 14 Nr.1 WEG: Wohnungseigentümer dürfen vom Gemeinschaftseigentum nur insoweit Gebrauch machen, als dadurch keine unzumutbare Benachteiligung ihrer Miteigentümer entsteht. Durch Fahrräder im Treppenhaus werde der Durchgang für die Bewohner allzu sehr erschwert. Besonders im Brandfall bestehe die Gefahr, dass Fahrräder im Treppenhaus den Fluchtweg blockierten. Der Wohnungseigentümer dürfe daher nicht nur selbst keine Fahrräder im Treppenhaus abstellen, er müsse auch dafür sorgen, dass seine Besucher dieses Verhalten unterließen.
    Fairer Preis ist ein Begriff aus dem Optionsgeschäft, mit dem der gerechte Wert einer Option auf Grund eines mathematischen Modells bestimmt werden soll. Zu den beeinflussenden Faktoren zählen Kurs des Basiswerts, Basispreis, Volatilität, Restlaufzeit, Dividenden und Zinssätze. Unter anderen macht die Suchmaschine Derixx Zertifikate untereinander vergleichbar und ermittelt damit den finanzmathematisch fairen Preis, genannt Fair Value.
    Der faire Wert entstammt dem Bereich der International Accounting Standards (IAS) und bezeichnet den "Betrag, gegen den eine Immobilie zwischen einem aufgeklärten, erwerbsbereiten Käufer und einem aufgeklärten, veräußerungswilligen Verkäufer im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ausgetauscht werden kann." Der faire Wert entspricht somit dem Verkehrswert.
    Sofern ein Erblasser Wohnsitze in der Schweiz und in Deutschland hat, kommt es durch die unterschiedlich geregelte Erbfolge nach Schweizer und deutschem Recht oft zu Schwierigkeiten. Zur Vermeidung einer solchen faktischen Nachlasskollision sollte daher im Testament klargestellt werden, dass der Erbfall deutschem Recht unterliegt.
    Von einer faktischen Wohnungseigentümergemeinschaft spricht man, wenn sich die Rechtsstellung der werdenden Wohnungseigentümer der von Wohnungseigentümern weitgehend angenähert hat und sich die werdenden Wohnungseigentümer in die Gemeinschaft tatsächlich eingegliedert haben, der Eigentumserwerb aber noch nicht vollendet ist.

    Eine faktische Wohnungseigentümergemeinschaft besteht bei einer Vorratsteilung nach § 8 WEG in der Zeit zwischen Errichtung der Teilungserklärung und der Eintragung des ersten Erwerbers im Grundbuch als Wohnungseigentümer, also im Gründungsstadium einer Eigentümergemeinschaft.

    Die Voraussetzungen für eine faktische Eigentümergemeinschaft sind:

    • der unmittelbare oder mittelbare Besitz des Wohnungseigentümers an der Wohnung, die bewohnbar sein muss,
    • der Abschluss eines schuldrechtlichen Kaufvertrages,
    • die dingliche Sicherung des Erwerbers durch Eintragung einer Vormerkung.

    Der faktische Wohnungseigentümer kann schon vor Eintragung im Grundbuch

    • sein Stimmrecht in der Eigentümerversammlung ausüben,
    • er hat Wohngeldzahlungen zu leisten,
    • baulichen Veränderungen zustimmen oder die Beseitigung nicht genehmigter baulicher Änderungen verlangen und gerichtlich durchsetzen,
    • Beschlüsse anfechten.

    Die faktische Wohnungseigentümergemeinschaft endet durch die Eintragung des ersten Erwerbers als Eigentümer im Grundbuch. Die zu diesem Zeitpunkt bereits existierende Rechtstellung der faktischen Wohnungseigentümer bleibt für diese bestehen.
    Als faktischer Eigentümer gilt der noch nicht in das Grundbuch eingetragene Erwerber, der seine Wohnung bereits nutzt und damit faktisch in die bereits bestehende, rechtlich in Vollzug gesetzte (voll eingerichtete) Wohnungseigentümergemeinschaft eingegliedert ist. Auf ihn finden die Rechte und Pflichten nach den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes (noch) keine Anwendung. Insoweit ist er auch nicht zur Lasten- und Kostentragung gemäß § 16 Abs. 2 WEG verpflichtet (BGH, 5.6.2008, V ZB 85/07).
    Unter Fallen Angel versteht man eine einst an der Börse gehandelte Hoffnungsaktie, die von der Wolke 7 gefallen ist und bis zu 90 Prozent unter ihrem Rekordniveau notiert.
    Als Fallenstellerparagraphen bezeichnete man den § 2b des Einkommensteuergesetzes. Er wurde im Zuge des Steuerentlastungsgesetzes auf Initiative des damaligen Finanzministers Oskar Lafontaine 1999 in das Gesetz eingefügt. Mit der Regelung wurde beabsichtigt, steuerliche Vorteile von Geldanlegern zu verhindern, die in ein Objekt investierten, bei dem die Verluste höher waren als die zu erwartenden positiven Einkünfte. Mittlerweile ist § 2b EStG rückwirkend durch § 15b EStG (Verlustverrechnungsbeschränkung) ersetzt worden.
    Die Fälligkeit bezieht sich allgemein auf den Zeitpunkt, zu dem ein Vertragspartner die von ihm geschuldete Leistung zu erbringen hat. Die Fälligkeit ist im Bauvertragsrecht unterschiedlich geregelt. So wird der Werklohn der Handwerker und Bauunternehmer nach BGB-Vertrag mit der Abnahme der Bauleistung fällig. Sowohl nach BGB-Werkvertrag (§ 632a) als auch bei einem VOB-Vertrag (§ 16 VOB/B) kann der Vertragspartner gegebenenfalls Abschlagszahlungen für abrechenbare Leistungsabschnitte verlangen. Nach VOB sind diese Zahlungen innerhalb von 21 Tagen nach Zugang der Leistungsaufstellung fällig.

    Die Schlusszahlung muss binnen 30 Tagen, nachdem eine nachprüfbare Rechnung vorgelegt wurde, beglichen werden. Ausnahmsweise kann sich diese Frist auch auf 60 Tage verlängern, wenn es gute Gründe dafür gibt und dies so vereinbart wurde. Das Architektenhonorar setzt ebenfalls die abnahmefähige Erbringung der Leistung und die Vorlage einer prüffähigen Schlussrechnung voraus. Im Mietrecht wird in der Regel eine Vorfälligkeit hinsichtlich der Mietzahlungen vereinbart (Fälligkeit am Monatsanfang). Dem entspricht beim Wohnungsmietvertrag mittlerweile auch die gesetzliche Vorschrift. Beim Makler wird der Provisionsanspruch fällig, sobald er entstanden ist.
    Das Fälligkeitsprinzip ist ein 1969 mit der Haushaltsreform eingeführter Grundsatz der Kassenwirksamkeit: Im Haushaltsplan dürfen nur diejenigen Einnahmen und Ausgaben eingestellt werden, die im jeweiligen Haushaltsjahr fällig werden und damit wirtschaftlich in dieses Haushaltsjahr gehören.

    Das Fälligkeitsprinzip soll die Transparenz des Haushaltsplans gewährleisten. Es sorgt außerdem dafür, dass Ausgaben und Verpflichtungsermächtigungen sauber voneinander getrennt werden können. Verpflichtungsermächtigungen sind dabei im Haushaltsplan berücksichtigte Ermächtigungen der Verwaltung, finanzielle Verpflichtungen einzugehen, die erst in späteren Haushaltsjahren tatsächlich Ausgaben verursachen. Sie stellen eine Ausnahme vom Fälligkeitsprinzip dar.
    Das Family and Friends-Programm ist ein Aktienkontingent, das von einem Unternehmen im Rahmen eines Börsengangs (IPO) für Verwandte, Bekannte, Geschäftspartner oder Mitarbeiter zur bevorrechtigten Zeichnung – meist unter dem Ausgabepreis – reserviert wird.
    Mieter dürfen am Balkon der Mietwohnung ein Fangnetz anbringen, damit Katzen oder andere Haustiere nicht entwischen bzw. abstürzen können. Dies entschied das Amtsgericht Köln (Az. 222 C 227/01).

    Das Gericht hatte zuvor im Rahmen eines Ortstermins festgestellt, dass das Fangnetz an Ständern hing, die mit der Balkonbrüstung nur verschraubt waren, sich also ohne Schwierigkeiten wieder vollkommen entfernen ließen. Auch war das Netz von außen kaum zu sehen und daher keine optische Beeinträchtigung der Fassade.

    Da weder eine dauerhafte Veränderung der Mietsache noch eine optische Beeinträchtigung stattgefunden hatte, wies das Gericht die Klage des Vermieters gegen die Katzen-Auffang-Installation ab.

    Eine Eigentümergemeinschaft kann jedoch das Anbringen eines Katzennetzes an einem Balkon per Beschluss verbieten. Dies bestätigte das Bayerische Oberste Landesgericht. Demnach wird durch das Anbringen des Netzes zwischen unterem und oberem Balkon (ohne Beschädigung der Mauern) gegebenenfalls das Gemeinschaftseigentum in einer Weise genutzt, die zu einem Nachteil für die anderen Eigentümer führt. Der Nachteil äußerte sich zumindest in diesem konkreten Fall nach Überzeugung des Gerichts in einer optischen Beeinträchtigung der Außenfassade. Diese sei über das Maß dessen hinausgegangen, was sich die anderen Eigentümer im Rahmen eines geordneten Zusammenlebens noch gefallen lassen müssten (BayObLG, Beschl. vom 03.04.2003, Az. 2Z BR 38/03).
    Fanny Mae, ursprünglich Federal National Mortgage Association (FNMA), wurde 1938 als staatseigene Bank gegründet und 1968 privatisiert. Sie war einst die größte Hypothekenbank der USA und der Welt. Zweitgrößte reine Hypothekenbank ist Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage Corporation). Beide haben zur Finanzierung der Hypotheken Anleihen im Wert von 2.400 Milliarden Dollar ausgegeben, wodurch sie zu den größten Schuldnern weltweit gehören. Die stark rückläufigen Hauspreise in den USA im Herbst 2007 haben die gigantische Kreditpyramide beider Hypothekenbanken zum Einsturz gebracht und damit zu weltweiten Turbulenzen auf den Finanzmärkten geführt.

    Im Juli 2008 stützte die US-Regierung Fannie Mae und Freddie Mac mit Krediten und Aktienkäufen in Milliardenhöhe. Im September 2008 übernahm die zuständige Aufsichtsbehörde Federal Housing Finance Agency (FHFA) die Kontrolle über Fannie Mae. 2013 hatte sich die Situation dann wieder erheblich verbessert: Fannie Mae schrieb einen Gewinn von 84 Milliarden Dollar. Der staatliche Rettungskredit war 2014 komplett getilgt.

    2013 reichte Fannie Mae Klage gegen insgesamt neun Großbanken ein, darunter die Deutsche Bank. Dies wurde mit Manipulationen der Banken am Libor (London Interbank Offered Rate, der täglich festgelegte Referenzzinssatz im Interbankengeschäft) begründet. Ein gerichtlicher Vergleich vor einem US-Gericht führte zu einer Schadenersatzzahlung der Deutschen Bank an Fannie Mae und Freddie Mac in Höhe von 1,4 Milliarden Euro.
    Abkürzung für: Frequently Asked Questions
    Unter einer Farbwahlklausel versteht man eine mietvertragliche Regelung, die dem Mieter für die von ihm durchzuführenden Schönheitsreparaturen die Wahl einer bestimmten Farbgebung z.B. für Wände und Decken vorschreibt. Beispiel: "Die Schönheitsreparaturen sind in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen."

    Die zitierte Klausel wurde vom Bundesgerichtshof am 18.6.2008 für unwirksam erklärt (Az. VIII ZR 224/07). Dem Vermieter stand damit kein Anspruch auf Durchführung von Schönheitsreparaturen mehr zu. Zur Begründung führten die Richter aus, dass die genannte Farbwahlklausel den Mieter unangemessen benachteilige. Sie beziehe sich nämlich nicht nur auf Schönheitsreparaturen bei Beendigung des Mietverhältnisses, sondern grundsätzlich auf alle Schönheitsreparaturen – also auch auf laufende, während des Mietverhältnisses durchzuführende Renovierungen. Zwar habe der Vermieter ein berechtigtes Interesse daran, die Wohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses in Farben zurück zu bekommen, die möglichst viele Interessenten akzeptabel fänden. Er habe jedoch kein Recht dazu, den Mietern während des Mietverhältnisses die Farbgebung ihrer Behausung vorzuschreiben.

    Übrigens sind auch Klauseln, die dem Mieter vorschreiben, die Wohnung bei Auszug "weiß gestrichen" zurückzugeben, unwirksam (vgl. Landgericht Berlin, Urteil vom 10.01.2006, Az. 64 S 394/05). Eine allgemeine Formulierung (wie im Beispiel), ohne Bezugnahme auf eine bestimmte Farbe, ist dem Vermieter zu empfehlen.

    Der Bundesgerichtshof hat auch am 18.2.2009 eine Farbwahlklausel für unwirksam erklärt, bei der im Rahmen der Beschreibung der durchzuführenden Schönheitsreparaturen die Verwendung "neutraler" Farbtöne gefordert wurde. Da der Mieter auch während des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen hätte durchführen müssen, schränkte dies seine Farbwahl während der Laufzeit des Vertrages zu sehr ein (Az. VIII ZR 166/08).

    Dementsprechend entschied der BGH am 23.9.2009, dass auch das "Weißen" der Decken und Wände im Rahmen der Schönheitsreparaturen nicht gefordert werden könne. Der Begriff "Weißen" sei nicht gleichbedeutend mit "streichen", sondern sei als "mit weißer Farbe zu streichen" auszulegen. Derartige Festlegungen seien ebenfalls als Farbwahlklausel anzusehen und nur mit direktem Bezug auf den Zeitpunkt der Wohnungsrückgabe wirksam. Während der Laufzeit des Mietvertrages könne vom Mieter nicht verlangt werden, seine Wohnung nach den Farbwünschen des Vermieters zu dekorieren (Az. VIII ZR 344/08).

    Das OLG Koblenz hat ein Urteil zur Farbwahlklausel bei gewerblichen Mietverträgen gesprochen: Der Mieter einer Gaststätte war laut Mietvertrag verpflichtet, während der Dauer des Mietvertrages Schönheitsreparaturen durchzuführen. Beim Auszug stellte der Vermieter fest, dass die Wände rot gestrichen waren. Das Gericht wies darauf hin, dass der Vertrag keine Farbwahlklausel enthielt. Der Mieter könne die Wände der Bar daher auch in einem anderen Farbton zurückgeben. Hier gelten unterschiedliche Regeln für Wohn- und Gewerberäume: Bei Wohnräumen kann vom Mieter während der laufenden Mietzeit keine Anpassung an den Geschmack des Vermieters verlangt werden. Beim Auszug können aber zumindest neutrale Farbtöne verlangt werden. Dies gilt unabhängig von einer vertraglichen Vereinbarung, denn der Mieter muss grundsätzlich auf das Interesse des Vermieters an einer baldigen Neuvermietung Rücksicht nehmen. Er darf daher die Wohnung nicht in auffälligen oder grellen Farbtönen zurückgeben (siehe BGH, Az. VIII ZR 416/12). Bei Gewerberäumen gilt dies nicht – sie können auch in der Farbe zurückgegeben werden, die für einen entsprechenden Betrieb angemessen ist – bei einer Bar auch in rot (Urteil vom 29.1.2015, Az. 3 U 1209/14).
    Farming ist eine spezifische Marketing-Vorgehensweise, die speziell in Amerika Verwendung findet. Im Rahmen des Farming wird eine bestimmte Personengruppe oder aber - und dies ist auch häufiger der Fall - ein bestimmter Stadt- oder Ortsteil abgegrenzt und marketingtechnisch besonders intensiv bearbeitet. Je nach Strategie und Spezialisierung des Unternehmens kann die Farm aber auch großflächig definiert und extensiv "bewirtschaftet" werden.
    Außenfront einer Immobilie an der Straßenseite. Der Fassade kommt insofern eine besondere Bedeutung zu, als sie dem Betrachter den ersten Eindruck vom Gebäude vermittelt und von den Mietern oder Eigentümern häufig zur Unternehmensdarstellung genutzt wird. Zudem hat die Fassade eine klimatechnische Funktion. Manche Häuser verfügen über eine zweite Fassade ("Schauseite") an der Gartenseite.

    An Fassadenelementen lässt sich in der Regel der Baustil ablesen.
    Bei der Fassadenbegrünung werden dafür geeignete oder speziell präparierte Gebäudefassaden gezielt mit Pflanzenwuchs bedeckt. Der Sinn solcher Maßnahmen besteht in einer Verschönerung des Bauwerks, teils aber auch im Schutz der Gebäudesubstanz vor Witterungseinflüssen. Es werden zusätzliche „Grünflächen“ im städtischen Raum geschaffen, die positive Auswirkungen auf die Luftqualität haben. Auch sollen sich Bewohner stärker mit einem begrünten Gebäude identifizieren können.

    Zwei Varianten der Fassadenbegrünung kommen vor:

    • Die Begrünung mit Hilfe von Kletterpflanzen und
    • neu am Markt eingeführte Bewuchssysteme ohne Bodenbindung.

    Bei den Kletterpflanzen unterscheidet man zwischen selbstklimmenden Pflanzen und solchen, die ein Rankgerüst benötigen. Selbstklimmende Pflanzen sind z. B. Efeu, Kletterhortensie und Trompetenwinden. Diese halten sich mit Haftwurzeln an der Fassade fest, während andere Pflanzen wie etwa einige Sorten Wilder Wein Haftscheiben entwickeln.

    Welche Art Rankgerüst für Gerüstkletterpflanzen benötigt wird, richtet sich nach der Pflanzenart, da es unterschiedliche Rank- und Klettertechniken bei Pflanzen gibt. Rankpflanzen im engeren Sinne sind solche, die Ranken als Greifhilfen ausbilden und sich daran „hochziehen“. Schlingpflanzen wiederum umwinden ein Gerüst, während Spreizklimmer sich daran einhaken.

    Inwieweit selbstklimmende Pflanzen eine Fassade schädigen können, ist umstritten. Mögliche Schäden sind von Art und Zustand der Fassade sowie der Art der verwendeten Pflanzen abhängig. Generell sollte darauf geachtet werden, dass die Fassadenoberfläche intakt und frei von Rissen ist. Dies gilt insbesondere bei haftwurzelbildenden Pflanzen. Auch das Eindringen der Pflanzen in die Zwischenräume von Dachziegeln sollte vermieden werden.

    Nicht bodengebundene Begrünungssysteme gibt es in verschiedenen Ausführungen. Oft handelt es sich um Kassettensysteme, die vor der Fassade angebracht werden. Als Behältermaterial dienen Kunststoff oder Aluminium, teilweise wird Steinwolle zur Speicherung von Wasser eingesetzt. Alle derartigen Systeme benötigen regelmäßige Bewässerung und Düngung, der Bewuchs erfolgt unabhängig vom Erdboden. Derartige Systeme beeinflussen die Wanddämmung positiv: Sie wirken als zusätzliche Dämmschicht; im Sommer kühlt die Verdunstungskälte des Wassers die Außenwand.
    1. Fassadenhai werden umgangssprachlich betrügerische Fassaden-Beschichter genannt. Das Wort bezeichnet Praktiken verschiedener Unternehmen, die zu "besonders günstigen Bedingungen" Beschichtungen von Häuserfassaden anbieten, wobei entweder die Qualität der Leistungen unbefriedigend und / oder der geforderte Preis höher als vereinbart ist.

    2. Der Begriff taucht auch im Zusammenhang mit so genannten Pinselsanierern auf, die eine ältere Immobilie günstig einkaufen, lediglich die Fassade streichen und dann überteuert weiterverkaufen.
    FAZ ist die gebräuchliche Kurzform für die Frankfurter Allgemeine Zeitung, eine bedeutende überregionale deutsche Tageszeitung mit einer freitags erscheinenden Schwerpunktseite für die Immobilienbranche.
    Der FAZ-Index ist ein seit dem 04.09.1961 eingeführter Aktienindex auf den deutschen Aktienmarkt, der von der Frankfurter Allgemeinen Zeitung (FAZ) börsentäglich berechnet wird. Er wurde 1987 weitgehend vom Deutschen Aktenindex (DAX) verdrängt, der 30 deutsche Standard­werte repräsentiert.
    Zinssätze der Europäischen Zentralbank (EZB) werden als Fazilitäten bezeichnet, vergleichbar mit dem Vorgänger in Deutschland, den Leitzinsen der Deutschen Bundesbank. Es wird zwischen der Einlagefazilität (früher: Diskontsatz) und dem Spitzenrefinanzierungssatz (früher: Lombardsatz) unterschieden. Die Zinssätze dieser beiden Fazilitäten bilden im Allgemeinen Ober- und Untergrenze des Tagesgeldsatzes (EONIA) im Euro-Raum.
    Wird die Feuerwehr zu einem regulären Einsatz gerufen, bei dem Leib und Leben von Menschen oder Tieren in Gefahr sind, ist der Einsatz meist für den Geschädigten kostenlos. Ausnahmen regeln die Gemeindesatzungen. So ist in vielen Landesgesetzen und auch in Feuerwehrsatzungen geregelt, dass bei einem durch eine Brandmeldeanlage verursachten Fehlalarm eine Gebühr erhoben werden kann. Rechtlich umstritten ist, ob hiervon auch herkömmliche Einzelrauchmelder umfasst werden: Denn unter einer Brandmeldeanlage versteht man ein vernetztes und meist mit einer Hauszentrale verbundenes System, das im privaten Wohnbereich kaum verwendet wird.

    Nach einem Urteil des Verwaltungsgerichts Schleswig gelten die Regeln für Brandmeldeanlagen auch dann, wenn das Gebäude mittlerweile als Wohnhaus genutzt wird und die Brandmeldeanlage nicht mehr direkt mit der Feuerwehr verbunden ist. Hier war ein Hotelhochhaus in ein Wohngebäude umgewandelt worden. Die Kosten für den Einsatz in Folge eines Fehlalarms könnten demnach dem Hauseigentümer in Rechnung gestellt werden (Urteil vom 27.5.2003, Az. 3 A 133/02). Andererseits hat das Verwaltungsgericht Braunschweig entschieden, dass ein Gebäudeeigentümer die Kosten für mehrere Einsätze aufgrund von Fehlalarmen seiner Brandmeldeanlage nicht bezahlen muss: Der Eigentümer hatte einen Wartungsvertrag mit einer Fachfirma für die Anlage; das Gericht war der Ansicht, dass mangels vorsätzlichem oder fahrlässigem Fehlverhalten eine Haftung ausscheide (Urteil vom 28.3.2000, Az. 5 A 5185/98). Viele Gerichtsurteile zum Thema Kostentragung bei Fehlalarm befassen sich bei näherem Hinsehen mit Brandmeldeanlagen und nicht mit herkömmlichen Rauchmeldern. So auch in einem Fall aus Frankfurt am Main: Ein Mann hatte durch angebranntes Essen einen Rauchalarm ausgelöst, der durch die Brandmeldeanlage automatisch an die Feuerwehr übermittelt wurde. Er musste die Einsatzkosten tragen (Urteil vom 8.9.2015, Az. 2-11 S 153/14). Derartige Anlagen finden sich aber meist nur in gewerblich genutzten (oder ehemals gewerblich genutzten) Gebäuden.

    Mittlerweile regeln die Feuerwehrgesetze einiger Bundesländer (zum Beispiel von Schleswig-Holstein), dass für "Rauchwarnmeldeeinsätze" keine Kosten erhoben werden. Teilweise wird dies auch grundsätzlich von Feuerwehren so gehandhabt. Denn es erscheint widersinnig, einerseits die Anbringung von Rauchmeldern aus Brandschutzgründen zu fordern, andererseits aber bei den unvermeidlichen Fehlalarmen dem Bewohner die Kosten aufzuerlegen.

    Auch im Mietverhältnis kann es zu Streitfällen aufgrund von Fehlalarmen kommen, so in einem Fall, den das Amtsgericht Hannover (Az. 537 C 17077/05) zu entscheiden hatte. Nachbarn hatten die Feuerwehr gerufen, weil der Rauchmelder eines Mieters einen Warnton von sich gab. Die Feuerwehr brach die Wohnungstür auf. Der Rauchmelder hatte jedoch nur den Signalton für schwache Batterien von sich gegeben. Im Streit zwischen Vermieter und Mieter um die Kosten für die Wohnungstür siegte der Mieter: Das Gericht sah bei ihm kein Verschulden. Der von ihm selbst eingebaute Rauchmelder habe das Mietobjekt nicht beeinträchtigt, sondern dessen Schutz gedient. Nachbarn und Feuerwehr hätten den Warnton fehlinterpretiert, und dies sei nicht Schuld des Mieters.
    Eine "Sozialwohnung" – das heißt eine preisgebundene Wohnung kann nur bezogen werden, wenn der Mieter einen Wohnberechtigungsschein vorlegt. Diesen erhält er vom Sozialamt, wenn er eine entsprechende Bedürftigkeit nachweisen kann. Wenn sich jedoch die finanziellen Ver­hältnisse verbessern, wieder Arbeit gefunden wird usw., sind oft die Voraussetzungen für eine Wohnberechtigung nicht mehr gegeben. Der Mieter genießt nun unberechtigt die Vorteile einer subventionierten Miete, die unter der ortsüblichen Miete liegt.

    Um dem entgegenzuwirken, haben einige Bundesländer Anfang der 1990er Jahre im Rahmen von Gesetzen über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen eine Fehlbelegungsabgabe eingeführt. Diese wird mittler­weile als "Ausgleichszahlung für Sozialwohnungen/preis­gebundene Wohnungen" bezeichnet. Die Abgabe wird fällig, wenn die maßgebliche Einkommensgrenze des Mieters um mehr als 20 Prozent überschritten ist. In einigen Bundesländern ist der Prozentsatz geringer. Die Ausgleichszahlung beträgt zwischen 0,35 und 3,50 Euro je Quadratmeter. Die genaue Höhe hängt unter anderem von weiteren Ausnahmeregelungen ab, von Höchstbeträgen für bestimmte Wohnungen und von der Anzahl der darin lebenden Personen.

    Zur Feststellung, ob die Voraussetzungen für eine Wohn­be­rech­ti­gung noch gegeben sind, finden üblicherweise im Abstand von zwei bis drei Jahren behördliche Über­prü­fun­gen statt. Die Prüfung besteht meist im Zusenden eines Formulars, dass der Betreffende auszufüllen hat.

    Die Fehlbelegungsabgabe wurde von vielen Bundesländern zwischen 2002 und 2008 wieder abgeschafft. Sie wurde als nicht mehr zeitgemäß angesehen, da sie eine gesunde soziale Mischung der Mieterschaft in Gebieten mit vielen preisgebundenen Wohnungen verhindert und Mieter zum Wegzug motiviert, deren finanzielle Situation sich ge­bes­sert hat. Auch standen die Einnahmen oftmals in keinem vernünftigen Verhältnis zum Verwaltungsaufwand.

    Hessen hat die Fehlbelegungsabgabe zum 1. Juli 2016 wieder eingeführt. Zuständig für die Festsetzung und das Einziehen der Abgabe sind die Gemeinden. Die Abgabepflicht beginnt bei einer Überschreitung der Einkommensgrenze um 20 Prozent; die Höhe der Abgabe ist einkommensabhängig gestaffelt. Es gelten die gleichen Einkommensgrenzen wie für die Ausstellung der Wohnberechtigungsscheine.
    Die feindliche Übernahme bezeichnet den Erwerb von Aktienpaketen zur Übernahme der Kapitalmehrheit an einer Aktiengesellschaft (AG) durch einen Investor, eine Investorengruppe oder ein Unternehmen, ohne vorher die Einwilligung des Übernahmekandidaten, d.h. des Vorstandes, des Aufsichtsrats oder der Belegschaft, eingeholt zu haben. Bei Zustimmung des Übernahmekandidaten spricht man von "freundlicher" Übernahme.
    Seit Bekanntwerden der hohen Feinstaubemissionen in einigen deutschen Großstädten wird die Frage diskutiert, wie Feinstaub reduziert werden kann. Er gilt als gesundheitsschädlich, weil die Filterwirkung des Nasen-Rachenraumes nicht ausreicht, um die Feinstaubpartikel zu absorbieren.

    Feinstaub gerät damit unmittelbar in die Lunge und wird dort nicht mit der erforderlichen Schnelligkeit entfernt. Die Folge sind Atemwegs- und Herzkreislauferkrankungen. Die Mitgliedstaaten der Europäischen Union wurden mit der 1980 beschlossenen Richtlinie 80/779/EWG verpflichtet, dafür Sorge zu tragen. dass ab 1. April 1983 bestimmte Grenzwerte nicht überschritten werden. Hinzu kam 1991 die Verpflichtung, in bestimmter Dichte Messeinrichtungen zu installieren und über Messergebnisse die zuständigen Behörden zu informieren. Seit 2010 gelten erhöhte Anforderungen.

    Der Feinstaub hat natürliche sowie vom Menschen verursachte Quellen. Zu den natürlichen Quellen zählen u.a. Pollen, durch Erosion von Gesteinen ausgelöster Feinstaub, der durch Winde verteilt wird, Saharastaub sowie durch die Land- und Forstwirtschaft entstehende Staubpartikel. Die menschlichen Ursachenquellen befinden sich u.a. in der Industrie, in den Privathaushalten, im Straßenverkehr einschließlich Dieselruß, Reifenabrieb und Abrieb von Bremsbelägen, den Kraft- und Fernheizwerken. In den Wintermonaten entsteht Feinstaub auch durch Zerreibung von Splitt, der (anstelle von Salz) zur Dämpfung der Rutschgefahr bei Glatteis und Schneeglätte auf den Straßen aufgetragen wird. Die öffentliche Aufmerksamkeit, die diesem Problem zuteil wurde, dürfte dafür sorgen, dass besonders feinstaubbelastete Gebiete, über die ja informiert werden muss, Wertbeeinträchtigungen erfahren.

    In Deutschland verursachen z.B. die Industrie jährlich 60.000 t, Privathaushalte 33.000 t, Dieselfahrzeuge 29.000 t, Elektrizitäts- und Heizkraftwerke 19.000 t an Feinstaubemissionen. In zunehmendem Maße wird Feinstaub auch durch das Heizen mit Holz verursacht. In Innenräumen entsteht Feinstaub durch Zigarettenrauch, Laserdrucker, Kopiergeräte, Kerzen, das Kochen sowie Staubsauger ohne Filter. Studien zeigen, dass sich in Räumen mit glattem Boden mehr Feinstaub in der Luft befindet als in Räumen mit Teppichboden. Maßnahmen zur Feinstaubreduktion sind z.B. in Hinblick auf den Straßenverkehr die Ausrüstung von Dieselfahrzeugen mit Partikelfilter und die Einrichtung von Umweltzonen in Innenstädten. In diese Zonen dürfen dann nur noch Fahrzeuge einfahren, deren Motor lediglich geringe Mengen von Feinstaub emittiert und die durch entsprechende Plaketten gekennzeichnet sind.
    Im Freistaat Bayern wirken ortsansässige Bürger als Feldgeschworene ehrenamtlich bei der Vermessung und Abmarkung von Ländereien durch die Vermessungsbehörden mit. Sie setzen z.B. Grenzsteine höher oder tiefer oder wechseln beschädigte Grenzsteine aus.

    Mit dem Einverständnis der beteiligten Grundeigentümer erledigen sie auch weitere behördliche Aufgaben im Zusammenhang mit der Abmarkung und tragen zur Lösung von Streitigkeiten bei. Sie werden auf Lebenszeit vom Gemeinderat gewählt. Ihre Wahl, Abberufung und Aufgaben sind in Landesvorschriften geregelt (z.B. Bayerisches Abmarkungsgesetz, Bayerische Feldgeschworenenverordnung).

    Historisch entwickelte sich das Feldgeschworenenwesen in den fränkischen Teilen Bayerns im Mittelalter. Hier wurden Liegenschaftsbücher geführt und die verschiedenen Grundstücke durch Grenzsteine oder -säulen gekennzeichnet. Die Feldgeschworenen unterlegten diese Markierungen mit einem geheimen Zeichen (sog. Siebenerzeichen, Siebenergeheimnis), um ein eigenmächtiges Versetzen der Steine zu unterbinden. Die früher teilweise übliche Bezeichnung der Feldgeschworenen als "Siebener" geht darauf zurück, dass ursprünglich in jeder Gemeinde eine Gruppe von sieben Personen mit diesem Amt betraut wurde.

    Heute geht man von einer Mindestzahl von vier Personen aus. Weitere Bezeichnungen für das Amt eines Feldgeschworenen waren Feldrichter, Feldscheider, Steinsetzer oder Untergänger.
    Feng Shui kommt aus dem Chinesischen und heißt wörtlich übersetzt: "Wind - Wasser". Es handelt sich um eine Lebenseinstellung, die darauf abzielt, im Interesse von Wohlbefinden, Leistungsfähigkeit, beruflichem Erfolg, Glück und geistiger Frische ein harmonisches Verhältnis zur konkreten Umwelt herzustellen. Dies erstreckt sich vor allem auch auf den Bereich des Wohnens und beginnt mit der Auswahl des Baugrundstücks, der Wohnraumgestaltung und geht bis zur Einrichtung der Räume.

    In Massing (Niederbayern) wurde ein ganzer Bebauungsplan aus der Perspektive des Feng Shui entwickelt. Kennzeichnend dafür ist das Fehlen von schnurgeraden Straßenzügen, eine Ausrichtung der Häuser mit einer Blickrichtung dorthin, wo das Auge ruhen kann. Die Gärten haben Brunnen, breitblättrige Pflanzen. Die Wohnungen selbst sind eher spärlich möbliert.
    Fenster sind Wandöffnungen, die der Belichtung und der Belüftung eines Raumes dienen. Das aus dem Althochdeutschen stammende Wort Fenster kommt ursprünglich von dem lateinischen fenestra. Aus dem römischen Reich sind auch die ersten, uns heute geläufigen Fenster, bestehend aus Fensterrahmen mit Festverglasung oder einem beweglichen Fensterglasflügel bekannt. Die bis dahin üblichen Fenster waren lediglich ein Loch in der Wand, so groß wie die Wandkonstruktion dies zuließ.

    Noch lange verschlossen unsere Vorfahren ihre Fenster mit einem Holzladen, denn Glasfenster waren ein Luxus, der sich erst allmählich durchsetzte. Noch bis in das 19. Jahrhundert bestand die übliche Verglasung aus Glasstücken in einer Bleifassung. Inzwischen haben sich durch moderne Technologien die Fertigung und die belastbarere Zusammensetzung und damit der Einsatzbereich von Glas stetig verändert. In Kombination mit Skelettsystemen sind verglaste Außenwände bis hin zu einer gesamten Außenhaut aus Glas möglich.

    Heute muss das Fenster neben Belichtung und Belüftung weitere Funktionen übernehmen. Zugluft, Wasser oder Feuchtigkeit sollten an keiner Stelle eindringen können. Ebenso müssen Fenster den gesetzlichen Anforderungen an Wärmedämmung, Brand- und Schallschutz entsprechen.
    Das Fensterrecht regelt, ob und wie Grundstückseigentümer in oder an der Außenwand eines Gebäudes Fenster anlegen dürfen, sowie die Voraussetzungen, unter denen Fenster, Türen und zum Betreten bestimmte Bauteile (Balkone, Terrassen) angebracht werden dürfen.

    Das Lichtrecht schützt bestehende Fenster gegen Eingriffe durch den Nachbarn. Geregelt wird die Befugnis des Grundstückseigentümers, dem Nachbarn die Verbauung im Bereich des Lichteinfalls zu verbieten.

    Geregelt ist das Fenster- und Lichtrecht in den privatrechtlichen Rechtsvorschriften der Nachbarschaftsgesetze der Bundesländer.
    Die Fensterbank bildet den unteren horizontalen Abschluss eines Fensterausschnittes. Es gibt eine innere Fensterbank, auch Fensterbrett genannt, und eine äußere, auch Sohlbank genannt. Das Material der Sohlbank orientiert sich an der Gestaltung und am Gebäude. Im Mauerwerk ist sie oft gemauert. An den Anschlusspunkten zur Wand und zum Fensterrahmen wird die Sohlbank von einem Abdeckblech aus Aluminium, Zink oder Blei geschützt. Vor Feuchtigkeit schützen innen liegende Abdichtungen aus Kunststoff.
    Die Fensterbrüstung ist das Wandstück unterhalb des Fensters und wird mit der Fensterbank nach oben hin geschlossen.
    Der Fensterflügel ist der bewegliche Teil eines Fensters und wird mit Fensterbeschlägen am Fensterrahmen angeschlagen. Fensterflügel lassen sich auf die unterschiedlichste Art öffnen: Dreh-, Kipp- oder Drehkippfenster, Schwingfenster an einer mittleren, horizontalen Achse schwingend, Klappfenster, die sich oft nach außen öffnen lassen, horizontale oder vertikale Schiebefenster, die auf Schienen oder Rillen laufen und Lamellenfenster, deren Öffnung mehrere schmale, horizontale Gläser schließt. Fensterflügel werden aus Holz, Aluminium, Stahl oder Kunststoff hergestellt. Auch eine Kombination aus diesen Materialen ist möglich.
    Fenstergewände sind die seitlichen Begrenzungen im inneren Mauerausschnitt. Sie bilden zusammen mit dem oberen Fenstersturz und der unteren Fensterbank den Rahmen in der Wandschnittfläche, in den das eigentliche Fenster eingesetzt wird.
    Als Fensterglas wird das gezogene Tafelglas für Bauzwecke bezeichnet. Obwohl schon die Römer Glasstücke in ihre Fenster einsetzten, wurde das Gießverfahren von Glasplatten erst im 17. Jahrhundert erfunden.
    Mit Fensterkitt wird die Fensterscheibe im Fensterflügel oder Fensterrahmen (Festverglasung) stabilisiert. Der Kitt wird glatt verstrichen und härtet aus, so dass die eingesetzte Scheibe in ihrer Position gehalten wird.
    Ein Fensterrahmen ist der fest an der Leibung der Wand befestigte Rahmen eines Fensters. Er besteht aus zwei vertikalen Pfosten und zwei horizontalen Riegeln. In ihn wird der bewegliche Fensterflügel oder das festverglaste Fenster eingesetzt. Fensterrahmen werden aus Holz, Aluminium, Stahl oder Kunststoff hergestellt. Ebenso ist eine Kombination aus den Materialen möglich.
    Der Fenstersturz ist der Balken in der Wandebene über der Fensteröffnung. Er soll die Lasten aus den über ihm liegenden Gebäudekonstruktionen wie den Wänden, den Decken oder dem Dach aufnehmen. Im Mauerwerksbau handelt es sich heute in der Regel um einen vorgefertigten Sturz aus Stahlbeton. Im Stahlskelettbau oder Fachwerkbau besteht er aus Stahl oder Holz.
    Einer Fenstertür oder einem französischen Fenster fehlt die Fensterbrüstung. Es handelt sich hierbei um ein Fensterflügelpaar, das als Tür genutzt wird. Vorwiegend führt sie zu einem Balkon oder einer Terrasse.
    Ferienhöfe sind Bauernhöfe, die Städtern, vor allem Familien mit Kindern, einen Urlaub auf dem Lande ermöglichen. Teilweise werden die Bauernhöfe komplett, teilweise werden einzelne Wohnungen oder Zimmer im Hof oder in anliegenden Gästehäusern vermietet. Es gibt vielfältige Erlebnisangebote, vom Pony- und Pferdereiten, über das Ritterturnier, bis hin zu Kutschfahrten, Trampolinspringen, Traktorfahrten und Übernachten im Heu. Haus- und Nutztiere stehen meist im Mittelpunkt. Überwiegend können auch eigene Haustiere nach Absprache mitgebracht werden. Angeboten wird auch die Mitarbeit im Hof.

    Fahrräder werden für Ausflüge zur Verfügung gestellt. Etwa 1/3 der Höfe bietet Reitmöglichkeiten an. Eine für Jäger attraktive Besonderheit bieten Höfe mit eigener Jagd. Qualitätsstandards mit den DLG-Gütezeichen "Urlaub auf dem Bauernhof" und "Urlaub auf dem Lande" werden zwischen 2 und 5 Sterne gekennzeichnet.
    Ein Ferienparkbetriebsrecht, nach dem eine Eigentumswohnung nur als Ferienwohnung bewirtschaftet und einem wechselnden Personenkreis zur Erholung zur Verfügung gestellt werden darf und nach dem nur dem Berechtigten (z.B. der Gemeinde) die Verwaltung und Vermietung der Wohnung, die Wärmeversorgung und der Betrieb einer Kabelfernseh- und einer Telefonanlage obliegen, kann Inhalt einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit sein (BGH, 14.3.2003, Az. V ZR 304/02).

    Das Recht kann somit im Grundbuch eingetragen werden und verhindert, dass der Eigentümer die Wohnung selbst nutzen kann. Käufer müssen darauf achten, dass ihnen das Wohneigentum lastenfrei übertragen wird. Wird die Lastenfreiheit im notariellen Vertrag hinsichtlich einer derartigen Dienstbarkeit ausdrücklich ausgeschlossen, besteht die Dienstbarkeit weiter. Eine Eigennutzung oder eigene Verwaltung der Wohnung kann dann nicht erfolgen.
    Bei den Ferienwohnungen handelt es sich entweder um vom Eigentümer kurzzeitig genutzte Wohnungen in einem Feriengebiet oder um Wohnungen, die an Feriengäste während der Urlaubszeit vermietet werden. Im Falle der Vermietung liegen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vor.

    Sofern das Finanzamt davon zu überzeugen ist, dass keine "Liebhaberei" vorliegt, können die Kosten für eine Ferienwohnung steuerlich geltend gemacht werden. Eine "Überschusserzielungsabsicht" und damit keine Liebhaberei liegt immer dann vor, wenn die Ferienwohnung ausschließlich an wechselnde zahlende Gäste vermietet wird und der Eigentümer nie selbst dort übernachtet. Als Nachweis dieser Tatsachen hat es sich eingebürgert, einem in diesem Bereich tätigen Makler oder einer Agentur für Ferienwohnungen die Vermittlung zu übertragen und im Vertrag die Eigennutzung auszuschließen.

    Bei ausschließlicher Fremdvermietung sind auch die während der Leerstandszeiten anfallenden Kosten absetzbar. Wird die Wohnung sowohl zur Vermietung als auch privat genutzt, erfolgt eine Aufteilung der Werbungskosten auf den jeweiligen Nutzungszeitraum. Die Finanzämter fordern dann allerdings eine langfristige Vermietungsprognose (30 Jahre) bei der sich unter Einbeziehung der Kosten ein Überschuss aus Fremdvermietung ergeben muss (Bundesfinanzhof, Az. IX R 87/00, Urteil vom 6.01.2001). Es sollte dabei genau belegt werden können, in welchen Zeiträumen eine Vermietung und in welchen eine Selbstnutzung stattgefunden hat. Lässt sich dies nicht zweifelsfrei feststellen, geht das Finanzamt in der Regel von einer 50:50-Aufteilung aus. Die innerhalb der Zeiten des Leerstands angefallenen Kosten werden dann zu 50 Prozent anerkannt.

    In vielen Gemeinden, mittlerweile nicht nur in touristisch besonders interessanten Gegenden, verlangen die Gemeinden von den Eigentümern der Ferienwohnungen Zweitwohnungssteuer. Bei einer an wechselnde Gäste vermieteten Ferienwohnung kann die Zweitwohnungssteuer von der Einkommenssteuer im Rahmen der Werbungskosten abgesetzt werden (Bundesfinanzhof, Az. IX R 58/01). Bei durchgängig ganzjähriger Vermietung ohne Möglichkeit der Eigennutzung fällt keine Zweitwohnungssteuer an. Dies ergibt sich schon daraus, dass der Eigentümer dann streng genommen nicht mehr selbst Inhaber der Wohnung ist (sondern seine Mieter bzw. Feriengäste). Das Bundesverwaltungsgericht hat in seinem Urteil vom 26.9.2001 betont, dass der Inhaber einer Zweitwohnung bei Bestehen einer rechtlich abgesicherten Eigennutzungsmöglichkeit von mindestens zwei Monaten mit der Zweitwohnungssteuer in voller Höhe des Jahresbetrages belastet werden kann. Bei weniger als zwei Monaten ist dann im Umkehrschluss eine Reduzierung der Steuer vorzunehmen. Wird die Zweitwohnung jedoch allein zum Zweck der Kapitalanlage angeschafft und gehalten, kann keine Zweitwohnungssteuer verlangt werden (BVerwG, Az. 9 C 1.01). Rechtlich abgesichert ist die Möglichkeit oder Unmöglichkeit der Eigennutzung, wenn entsprechende Verträge z. B. mit dem beauftragten Vermittler oder der Touristikorganisation der Gemeinde bestehen.

    Wird die Ferienwohnung hotelmäßig vermietet (ständig besetzte Rezeption, hotelartige Ausstattung, Vermittlung über Ferienhausagentur; Angebot per Katalog usw.), können auch Einkünfte aus Gewerbebetrieb und damit Gewerbesteuerpflicht vorliegen. Die Gewerbesteuer kann seit 2008 nicht mehr als Betriebsausgabe von der Einkommenssteuer abgesetzt werden. Bei gewerblicher Vermietung an ständig wechselnde Feriengäste kann Umsatzsteuerpflicht bestehen. Die ansonsten übliche Umsatzsteuerbefreiung für Vermietungseinkünfte bei Wohnnutzung entfällt bei nur kurzfristiger Vermietung. Vorteil: Der Vermieter kann Vorsteuerbeträge aus den Anschaffungs- beziehungsweise Werbungskosten beim Finanzamt geltend machen. Keine Umsatzsteuerpflicht besteht bei Unterschreitung der Kleinunternehmergrenze (Umsatz zuzüglich der darauf entfallenden Steuer hat im vorangegangenen Kalenderjahr 17.500 Euro nicht überstiegen und wird im laufenden Kalenderjahr 50.000 Euro voraussichtlich nicht übersteigen). Achtung: In diese Beträge werden alle unternehmerischen Einkünfte des Unternehmers eingerechnet – egal aus welcher Quelle. Besteht also im Rahmen einer anderweitigen Unternehmertätigkeit des Wohnungseigentümers Umsatzsteuerpflicht oder wurde auf die Anwendung der Kleinunternehmergrenze verzichtet, muss auch auf die Vermietungsumsätze der Ferienwohnung Umsatzsteuer entrichtet werden. Auf die Kleinunternehmerregelung kann freiwillig verzichtet werden, um den Vorsteuerabzug in Anspruch nehmen zu können. Der Verzicht ist für fünf Jahre bindend und gilt für alle unternehmerischen Einkünfte.

    Nach dem Schreiben des Bundesfinanzministeriums an die Finanzbehörden vom 5.3.2010, Geschäftszeichen: IV D 2 - S 7210/07/10003 und IV C 5 – S 2353/09/10008 gilt die im Dezember 2009 verabschiedete Umsatzsteuerermäßigung auf sieben Prozent für Beherbergungsleistungen auch für Ferienwohnungen. Anzuwenden ist der ermäßigte Steuersatz auf alle Umsätze ab 1.1.2010.

    Rundfunkgebühren:
    Zum 1. Januar 2013 hat sich das System der Rundfunkgebühren in Deutschland grundlegend geändert. Die Rundfunkgebühr ist jetzt nicht mehr von der Art und Anzahl der bereit gehaltenen Empfangsgeräte abhängig. Für Ferienwohnungen, die an Gäste vermietet werden, gelten die Regelungen für Unternehmen: Die erste Ferienwohnung an einer Betriebsstätte ist beitragsfrei, für jede weitere fällt ein Drittel des Beitrags an. Dies sind 5,83 Euro im Monat. Die bisher für die Rundfunkbeiträge zuständige GEZ wurde vom ARD ZDF Deutschlandradio Beitragsservice abgelöst. Findet eine private Nutzung durch den Eigentümer statt, beträgt der Beitrag 17,50 Euro im Monat – wie für die Hauptwohnung.

    In vielen größeren Städten wird die zunehmende Vermietung von herkömmlichen Wohnungen – teilweise in Mehrfamilienhäusern – an Touristen als Problem empfunden. So wird etwa in Hamburg die Vermietung von Ferienwohnungen als Zweckentfremdung von anderweitig benötigtem Wohnraum angesehen. Dies kann zur Untersagung einer entsprechenden Nutzung oder zur Gewährung der Nutzung gegen Zahlung von Gebühren führen. Rechtsgrundlage ist das Hamburger Wohnraumschutzgesetz von 1982. Da nach Ansicht der zuständigen Behörden in Hamburg Wohnraummangel herrscht, wird aktiv versucht, die Anzahl der Ferienwohnungen im Stadtgebiet zu verringern. Ähnlich ist es in Berlin, hier existiert seit 1. Mai 2014 ein Zweckentfremdungsverbot für Wohnraum, das eine Vermietung an Touristen ohne behördliche Ausnahmegenehmigung unzulässig macht. In Berlin gab es Anfang 2014 geschätzte 15.000 Ferienwohnungen.

    In Bayern gibt es auf Landesebene ein Zweckentfremdungsgesetz, das die Gemeinden ermächtigt, in Gebieten mit Wohnungsknappheit eine Zweckentfremdungssatzung zu erlassen. Dem ist zum Beispiel die Stadt München gefolgt, auch hier wird damit aktiv gegen die Vermietung privater Wohnungen an Touristen vorgegangen. So wurde Presseberichten zufolge in einem Fall aus der ersten Jahreshälfte 2017 das maximal mögliche Bußgeld von 50.000 Euro gegen eine Eigentümerin verhängt, die ihre Wohnung in München-Bogenhausen wiederholt und auch entgegen behördlichen Anordnungen an „Medizintouristen“ vermietet hatte. Zum 29.6.2017 ist in Bayern ein neues Zweckentfremdungsgesetz in Kraft getreten, welches ein Bußgeld bis 500.000 Euro vorsieht. Eine Vermietung einzelner Zimmer ist weiterhin möglich, wenn die Wohnnutzung durch den dauerhaften Wohnungsinhaber mehr als 50 Prozent der Wohnfläche beansprucht.

    Kritisch für Ferienwohnungen ist die Lage auch in Mecklenburg-Vorpommern. Hier wurden bereits in mehreren Fällen behördliche Nutzungsuntersagungen ausgesprochen, offenbar nachdem sich Nachbarn gestört gefühlt hatten. Rechtsgrundlage dafür war ein bereits älterer Beschluss des Oberverwaltungsgerichts Greifswald (Az. 3 M 190/07). Danach sollten Ferienwohnungen in allgemeinen Wohngebieten generell und ohne besondere Zweckentfremdungssatzung unzulässig sein. Begründet wurde dies mit einer Auslegung der damaligen Baunutzungsverordnung (Bundesrecht).

    Am 13. Mai 2017 ist eine Neuregelung des deutschen Städtebaurechts in Kraft getreten, die auch für Ferienwohnungen in baurechtlicher Hinsicht nun klare Verhältnisse schaffen soll. Neu ist unter anderem die Regelung in § 13a der Baunutzungsverordnung (BauNVO). Ferienwohnungen gelten nach dieser Vorschrift nun zum Beispiel in Allgemeinen Wohngebieten als nicht störende Gewerbebetriebe, die ausnahmsweise zugelassen werden können. Je nach Gebietsart laut Bebauungsplan sind Ferienwohnungen als nicht störende oder sonstige Gewerbebetriebe anzusehen, die entweder zulässig sind (z.B. Dorfgebiete, Mischgebiete) oder zugelassen werden können. In reinen Wohngebieten können Ferienwohnungen insbesondere dann als kleine Beherbergungsbetriebe ausnahmsweise zugelassen werden, wenn sie im jeweiligen Gebäude eine untergeordnete Nutzungsart darstellen. Ihre baurechtliche Zulässigkeit hängt nun also sehr stark von den Regelungen ab, die die jeweilige Gemeinde in ihrem Bebauungsplan trifft. Auch bei baurechtlicher Zulässigkeit kann jedoch immer noch eine kommunale Zweckentfremdungssatzung die Nutzung als Ferienwohnung unterbinden.

    Nach der Neufassung der BauNVO können Gemeinden nun stärker steuern, wo Zweitwohnungen und Ferienwohnungen angesiedelt werden. Dadurch soll einerseits die Bildung sogenannter „Rolladensiedlungen“ unterbunden werden, andererseits sollen Gemeinden mit viel Tourismus aber auch die Möglichkeit haben, diesen weiter zu fördern. So kann zum Beispiel nach § 11 BauNVO im Bebauungsplan als „Sonstiges Sondergebiet“ ein Gebiet für den Fremdenverkehr ausgewiesen werden, in dem Ferienwohnungen und herkömmliches Dauerwohnen nebeneinander existieren.

    Ein Urteil des Bundesgerichtshofes vom 29. Februar 2012 stellt klar, dass Mieter permanente Lärmbelästigungen durch feiernde junge Touristen in der Nachbarwohnung nicht hinnehmen müssen: Grundsätzlich kann dem BGH zufolge eine Mietminderung stattfinden, ein Lärmprotokoll ist dafür nicht erforderlich (Az. VIII ZR 155/11). Es müssen nur genaue Angaben zu Art, Dauer und Umfang der Belästigung gemacht werden.

    Wird eine Mietwohnung ohne Erlaubnis des Eigentümers über ein Online-Portal zur Vermietung an Feriengäste angeboten, obwohl der Mieter wegen ähnlicher Aktionen bereits abgemahnt worden ist, kann dies die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen. Darauf wies das Landgericht Berlin hin (Beschluss vom 3.2.2015, Az. 67 T 29/15). Die entgeltliche Überlassung vermieteten Wohnraums an Touristen oder das öffentliche Angebot dazu ist, wenn keine entsprechende Erlaubnis des Vermieters vorliegt, vertragswidrig. Dem Gericht zufolge ändert es nichts, wenn im Vermietungsportal ein Dritter als „Gastgeber“ genannt wird, der auch die tatsächliche Vermietung an Touristen durchführt. Der Mieter muss sich das Verhalten eines Dritten zurechnen lassen, der mit seinem Einverständnis die Wohnung nutzt oder dem er Zugang dazu und den Wohnungsschlüssel gegeben hat.
    In Großstädten werden immer öfter Mietwohnungen nicht mehr an ständige Mieter, sondern kurzzeitig an Feriengäste vermietet. Insbesondere aus Berlin wird von Rechtsstreitigkeiten berichtet. Meist kommt es zum Streit, weil herkömmliche Mieter und Wohnungsnachbarn der Ferienwohnung sich durch die ungewohnte Nutzung belästigt fühlen. Belästigungen können insbesondere entstehen, weil sich die Gäste bei kurzen Urlaubsaufenthalten nicht an die Hausordnung halten. Ruhezeiten werden dabei in einigen Fällen ebenso missachtet wie Rauchverbote im Treppenhaus. Für weiteren Ärger sorgen falsch geparkte Fahrzeuge, Ein- beziehungsweise Auszugslärm und unsachgemäße Müllentsorgung. Folge sind oft Mietminderungen. Diese können im Einzelfall bei nachweisbarer Beeinträchtigung der Wohnnutzung des Nachbarn gerechtfertigt sein. Ihre Höhe ist vom Grad der Beeinträchtigung abhängig (Amtsgericht Berlin Mitte, Az. 25 C 174/08, Urteil vom 26.08.2009).

    Eine unterschiedliche Behandlung von Miet- und Ferienwohnungen im gleichen Gebäude hinsichtlich der Nebenkosten ist nach der BGH-Rechtsprechung kaum durchsetzbar. Allenfalls bei Gewerbeeinheiten mit stark erhöhtem Verbrauch in bestimmten Bereichen (z. B. erhöhter Wasserverbrauch durch Blumengeschäft) muss der Vermieter die jeweils erhöhte Betriebskostenposition aus der Umlage für das Gesamtgebäude herausrechnen (BGH, Az. VIII ZR 78/05, Urteil vom 08.03.2006).

    Mieter herkömmlicher Mietwohnungen haben keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Unterlassung der Vermietung von Wohnungen als Ferienwohnung. Probleme können sich ergeben, wenn etwa eine städtische Zweckentfremdungsverordnung in Gebieten mit besonderem Mangel an Wohnungen die Zweckentfremdung von Mietwohnungen verbietet. Unzulässig ist die Vermietung von Sozialwohnungen/preisgebundenen Wohnungen an Feriengäste. Baurechtlich unzulässig kann einerseits die Nutzung als Ferienwohnung an sich, andererseits aber auch eine gewerbliche Vermietung in hotelähnlichem Maßstab sein. Für Hotels gibt es meist besondere baurechtliche Vorgaben z. B. über den Brandschutz und die Fluchtwege. Die Abgrenzung zwischen privater und gewerblicher Vermietung gestaltet sich meist schwierig. Eine hotelähnliche Vermietung kann gegeben sein, wenn sehr kurzfristige Vermietungen erfolgen (nächteweise) und zusätzlich zur Übernachtung weitere Dienstleistungen angeboten werden (Mahlzeiten, Bettwäschewechsel, Reiseversicherungen, Aufenthaltsraum).

    Der Mitte Mai 2017 in Kraft getretene § 13a der Baunutzungsverordnung (BauNVO) trifft neue Regelungen darüber, in welchen Gebieten laut Bebauungsplan Ferienwohnungen generell baurechtlich zulässig sind oder zumindest auf Antrag genehmigt werden können. Von dieser Regelung hängt es grundsätzlich ab, ob die Nutzung als Ferienwohnung zulässig ist. Eine Zweckentfremdungssatzung oder -verordnung der jeweiligen Gemeinde kann allerdings trotzdem einer Nutzung entgegenstehen. Die BauNVO regelt die baurechtliche Seite, bei der Zweckentfremdungssatzung geht es um die Bekämpfung des Wohnungsmangels.

    Die Untervermietung einer Mietwohnung als Ferienwohnung kann nur mit ausdrücklicher Zustimmung des Vermieters – also des Eigentümers – erfolgen. Nicht ausreichend ist die allgemeine Erlaubnis zur Untervermietung – auch dann nicht, wenn der Vermieter auf ein Kennenlernen der einzelnen Untermieter verzichtet. Wie der Bundesgerichtshof entschied, unterscheidet sich eine herkömmliche Untervermietung von der Ferienwohnungsvermietung durch den häufigen kurzfristigen Mieterwechsel bei letzterer; beide Vermietungsvarianten sind damit nicht vergleichbar (BGH, Urteil vom 8.01.2014, Az. VIII ZR 210/13).
    Die GEMA (Gesellschaft für musikalische Aufführungs- und mechanische Vervielfältigungsrechte) ist eine Verwertungsgesellschaft, die als staatlich anerkannter Treuhänder Nutzungsvergütungen für die öffentliche Verbreitung urheberrechtlich geschützter Werke einzieht.
    Diese sollen dann an die Urheber beziehungsweise Rechteinhaber der Werke weitergeleitet werden. Die GEMA vertritt dabei Komponisten, Textdichter und Musikverlage.

    Weitere Verwertungsgesellschaften haben das Einziehen von Nutzungsvergütungen auf die GEMA übertragen:

    • Die GVL (Interpreten, Musiker, Tonträgerhersteller),
    • ZWF (Rechte der in- und ausländischen Filmhersteller sowie Film- und Bildurheber),
    • VG Wort (Sprachwerke, Vergütung für öffentliche Wiedergabe in Hörfunk- und Fernsehsendungen),
    • VG Media (Rechte für analoge Weiterleitung privater TV- und Hörfunkunternehmen).

    Lange hat die GEMA darauf verzichtet, im Tourismusbereich – etwa für Fernseher und Radios in Hotelzimmern und Ferienwohnungen - Vergütungen einzuziehen. Zwar enthält § 20b Urheberrechtsgesetz eine Regelung, nach der die Weiterleitung von Kabelsendungen vergütungspflichtig ist.
    Unklar war jedoch, wie zum Beispiel beim DVB-T-Empfang (digitales terrestrisches Antennenfernsehen) zu verfahren war.

    Seit einem Urteil des Europäischen Gerichtshofes vom 7.12.2006 (Az. C-306/05) zieht die GEMA auch im Beherbergungsgewerbe Vergütungen ein. Die Aussagen des Urteils sind:

    • Das reine Aufstellen von Empfangsgeräten in einem Hotelzimmer ist keine öffentliche Vorführung.
    • Leitet das Hotel ein Fernsehsignal an die Geräte in den Zimmern weiter (im Fall ging es um Kabelweiterleitung eines zentral vom Hotel empfangenern Signals), stellt dies eine gebührenpflichtige öffentliche Vorführung dar.
    • Irrelevant ist, auf welchem technischen Weg das Signal zum Fernseher gesendet wird.
    • Der öffentliche Charakter der Vorführung ist schon dadurch gegeben, dass das Hotelzimmer von häufig wechselnden Gästen genutzt wird.
    • Da Fernseh- und Radioempfang zum kommerziellen Service des Hotels und zu seinem Leistungsumfang gehören, handelt es sich um eine kommerzielle öffentliche Vorführung – und nicht um eine gebührenfreie Privatveranstaltung.

    Die GEMA vertrat bisher die Ansicht, dass mit diesem Urteil eine Vergütungspflicht für jedes in einem Hotelzimmer aufgestellte Fernseh- oder Radiogerät abgesichert sei - unabhängig davon, ob es sich um einen Einzelempfang via DVB-T, Sat-Antenne oder um Kabelweiterleitung durch ein zentrales Verteilersystem des Hotels handelt.

    Einige Gerichte möchten die Gebührenpflicht für Touristenunterkünfte jedoch in einigen Punkten einschränken. So entschied zum Beispiel das Landgericht Düsseldorf, dass ein Hotel, bei dem jedes einzelne TV-Gerät über einen eigenen DVB-T-Receiver verfügt, nicht der Gebührenpflicht unterliegt. Das Gericht war der Ansicht, dass in diesem Fall keine technische Weiterleitung, sondern nur ein gebührenfreier Empfang stattfinde. Es wurde allerdings die Möglichkeit der Revision beim Bundesgerichtshof zugelassen (Urteil vom 9.7.2014, Az. 12 S 5/14).

    Der Branchenverband DEHOGA hat für ihre mit DVB-T ausgestatteten Mitglieder mit der GEMA eine spezielle Vereinbarung getroffen, welche zwar weiterhin eine Gebührenzahlung vorsieht, aber im Falle eines Bundesgerichtshofs-Urteils im Sinne der Beherbergungsbetriebe auch die Rückzahlung der ab 1.5.2014 fällig gewordenen und geleisteten Zahlungen beinhaltet. Hotels, die an dieser Absprache teilhaben wollen, müssen sich jedoch bei der DEHOGA zusätzlich registrieren lassen.

    Die GEMA-Vergütung wird auch von „sonstigen Beherbergungsbetrieben“ gefordert – wie etwa Ferienwohnungen. Die Argumente des EuGH-Urteiles hinsichtlich der Vergütung für Empfangsgeräte in Hotelzimmern können überwiegend leicht auf Ferienwohnungen übertragen werden.

    Nach einem rechtskräftigen Urteil des Oberlandesgerichts Köln vom 13.06.2014 (Az. 6 U 204/13) brauchen Vermieter einzelner privater Ferienwohnungen keine GEMA-Gebühren zu entrichten. Denn diese halten nur ein einzelnes Empfangsgerät bereit und führen keine eigene Weiterleitung von Signalen durch. Das Gericht bezweifelte auch, dass es sich bei den – wenn auch oft wechselnden – Mietern einer Ferienwohnung um die „Öffentlichkeit“ handele. Die Lage sei von der in einem Hotel zu unterscheiden. Es bleibt abzuwarten, wie andere Gerichte zu dieser Frage urteilen.

    Den Mitgliedern bestimmter Verbände (etwa der DEHOGA) gewährt die GEMA einen Rabatt.
    Eine Reihe von Internet-Portalen hilft Eigentümern von Ferienwohnungen bei der Kontaktaufnahme mit zahlenden Gästen und Urlaubern beim Auffinden einer geeigneten Unterkunft. Hier einige Beispiele ohne Anspruch auf Vollständigkeit:
    • www.airbnb.de
    • www.casamundo.de
    • www.ferienhausmiete.de
    • www.ferienwohnungen.de
    • www.fewo24.de
    • www.FeWo-direkt.de
    • www.traum-ferienwohnungen.de
    Die Internet-Portale für Ferienwohnungen unterscheiden sich teils erheblich in der Anzahl der eingetragenen Wohnungen. Manche sind eher auf ausländische, manche auf inländische Unterkünfte spezialisiert. Teils werden Gebühren vom Vermieter für die Eintragung erhoben, teils nicht – so können einfache Anzeigen kostenlos, gestaltete Anzeigen aber kostenpflichtig sein. Bei manchen Portalen ist eine Anzeige kostenlos, wenn auf der eigenen Homepage des Vermieters ein Link zum Portal gesetzt wird.

    Eine erfolgversprechende Anzeige in einem Internetportal sollte mindestens folgende Bestandteile enthalten:
    • Möglichst viele und genaue Fotos des Objekts,
    • Grundriss,
    • Genaue Beschreibung des Objekts und der Umgebung,
    • Beschreibung der Ausstattung (auch: Baujahr, letzte Renovierung),
    • Angaben zum touristischen Umfeld (Sehenswürdigkeiten, Freizeitangebote, Verkehrsanbindung),
    • Anfahrtsbeschreibung (gegebenenfalls auch bei den Buchungsunterlagen),
    • Preisangaben mit Gesamtpreis der Ferienwohnung sowie zusätzlichen Kosten (etwa Kurtaxe, Bettenabgabe),
    • Kontaktadresse beziehungsweise Telefon-Nummern.
    Hilfreich ist ein aktueller Belegungs-Plan beziehungsweise -Kalender, auf dem Interessenten sofort sehen können, ob die Ferienwohnung im gewünschten Zeitraum noch frei ist.
    Ist eine Ferienwohnung mangelhaft, kann dies den Mieter nach dem BGB-Mietrecht zur fristlosen Kündigung und gegebenenfalls zu einer Mietminderung berechtigen. So entschied das Amtsgericht Cham bereits 1998, dass eine Urlauberin nach den Mietrechts-Vorschriften zur fristlosen Kündigung und zur vorzeitigen Abreise berechtigt gewesen sei, nachdem sie eine ruhige Ferienwohnung für Ferien auf dem Bauernhof gemietet hatte und Räumlichkeiten an einer viel befahrenen Schnellstraße vorfand.

    Das Gericht betonte in diesem Zusammenhang, dass die Ausstattung einer Ferienwohnung sich auch im Preis niederschlagen müsse. 70 bis 80 DM pro Tag für sperrmüllartig möblierte Räume seien deutlich zu viel (AG Cham, Az. 7 C 005/97). Die Mieterin hatte nur die tatsächlich in der Wohnung verbrachten zwei Tage bezahlt; das Gericht sah hier zusätzlich zu den gezahlten 160 DM keinen Anspruch auf weitere Beträge etwa für eine Endreinigung.

    Wird eine Ferienwohnung im Rahmen eines Pauschalreisevertrages gebucht, kann der Urlauber im Falle von Mängeln Ansprüche nach dem Reiserecht geltend machen – zum Beispiel Schadensersatz wegen eines Reisemangels.

    Insbesondere bei Anwendbarkeit des Reisevertragsrechts (gewerbliche Vermietung, Katalogangebot) halten die Gerichte eine Kündigung des Vertrages wegen bestehender Mängel nur für zulässig, wenn die Mängel erheblich sind und wenn der Urlauber dem Vermieter zuvor erfolglos Gelegenheit zur Abhilfe gegeben hat – mit angemessener Frist. Dies entspricht den Regelungen des Reisevertragsrechts (Amtsgericht Ahrensburg, Az. 41 C 53/99).

    Eine Mietvertragsklausel, nach der der Mieter einer Ferienwohnung bei seiner Ankunft unverzüglich Wohnung und Inventar auf Vollständigkeit und Mängel überprüfen muss, wenn er nicht für alle Mängel haftbar gemacht werden will, ist unwirksam. Dem Landgericht Leipzig zufolge ist diese Klausel eine unangemessene Benachteiligung des Verbrauchers. Der Mieter muss dem Vermieter lediglich die Mängel unverzüglich mitteilen, die sich während der Mietdauer zeigen. Für durch den Vormieter verursachte Schäden kann er nicht haftbar gemacht werden. Die Vollständigkeit des Inventars ist vom Vermieter vor der Ankunft des neuen Mieters zu überprüfen (Urteil vom 16.9.2011, Az. 8 O 696/11).

    Rechtlich problematisch kann die Durchsetzung von Mängelansprüchen für Urlauber sein, wenn sich die Ferienwohnung beziehungsweise das Ferienhaus im Ausland befindet. Hier sind generell zwei Fälle zu unterscheiden:

    • Wird ein Mietvertrag zwischen privatem Eigentümer im Ausland und privatem Mieter abgeschlossen, muss der Mieter seine Ansprüche bei dem Gericht geltend machen, in dessen örtlichem Zuständigkeitsbereich sich die Ferienimmobilie befindet – also im Ausland.
    • Mietet ein deutscher Urlauber eine Ferienwohnung im EU-Ausland über einen gewerblichen Reiseveranstalter, kann der Urlauber auch vor dem Gericht in seinem deutschen Heimatort klagen. Grund ist die Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofes. Der Bundesgerichtshof entschied entsprechend in einem Fall, in dem deutsche Urlauber bei einem dänischen Reiseveranstalter eine Ferienwohnung in Belgien gebucht hatten, die einem Belgier gehörte. Geklagt wurde in Schwerin (BGH, Urteil vom 23.10.2012, Az. X ZR 157/11). Der Bundesgerichtshof betonte diese Ansicht erneut mit Urteil vom 28.05.2013; hier ging es um eine bei einem deutschen Ferienhausvermittler online gebuchte Unterkunft in Italien. Der Vermittler war hier als alleiniger Ansprechpartner des Reisenden für alle Belange aufgetreten und wurde deshalb wie ein Reiseveranstalter behandelt (Az. X ZR 88/12).

    Nach welchen Rechtsvorschriften sich die Vermietung einer Ferienwohnung richtet, orientiert sich an der Art des Vertragsabschlusses: Wird die Wohnung über einen Reiseveranstalter gebucht, gilt das Reisevertragsrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches. Danach hat der Reisende eine Reihe von Ansprüchen, falls es zu Reisemängeln kommt (z.B. Ungeziefer, Lärm, sonstige Qualitätsmängel). Dazu zählt ggf. auch der Anspruch auf Schadensersatz wegen nutzlos aufgewendeter Urlaubszeit. Wird die Ferienwohnung direkt vom Eigentümer gemietet, gilt das herkömmliche Mietrecht. Auch hier können Ansprüche in Folge von Wohnungsmängeln geltend gemacht werden – etwa Mietminderung. Die speziellen Anspruchsgrundlagen des Reiserechts, wie z.B. der Schadensersatzanspruch wegen nutzlos aufgewendeter Urlaubszeit, fallen weg.

    Gewerbliche Anbieter von Ferienwohnungen müssen sich als Reiseveranstalter behandeln lassen. Dies gilt auch für Online-Portale, wenn sie als alleiniger Ansprechpartner des Urlaubers auftreten, so dass dieser mit dem Eigentümer selbst nichts zu tun hat. Eine Betonung der Eigenschaft als Vermittler hilft dem Betreiber hier nicht (LG Köln, Az: 33 O 447/06).

    Private Ferienwohnungs-Vermieter sind dann in Gefahr, als Reiseveranstalter angesehen zu werden, wenn sie zusätzlich zur Vermietung weitere Reiseleistungen anbieten, für alles zusammen einen Pauschalpreis verlangen und alle Leistungen eigenverantwortlich organisieren. Ausreichend sind zwei touristische Hauptleistungen wie Unterkunft und Beförderung oder Unterkunft und Seminarteilnahme. Heute wird meist davon ausgegangen, dass das Anbieten einer Unterkunft mit Frühstück oder auch Vollpension noch kein Pauschalreiseangebot darstellt.

    Sowohl bei Anwendung des Reisevertragsrechts als auch bei der des Mietrechts können Ansprüche nur geltend gemacht werden, wenn diese bei Bekanntwerden des Mangels beim Reiseveranstalter oder Vermieter gerügt worden sind und der Urlaubsgast noch vor Ort mit angemessener Fristsetzung erfolglos Abhilfe verlangt hat. Im Falle erheblicher Mängel kann ein Reisevertrag auch gekündigt werden – der Reisende darf dann abreisen; der Veranstalter hat lediglich das Recht auf die Bezahlung der bereits in der Ferienwohnung verbrachten Tage. Ein Mietvertrag über eine private Ferienwohnung läuft für den vertraglich vereinbarten Zeitraum; eine ordentliche Kündigung ist nicht möglich.

    Für die Vermietung privater Ferienwohnungen gilt zwar grundsätzlich das Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches, es sind jedoch nicht alle Vorschriften anwendbar. Unanwendbar sind z.B. die Vorschriften über den Zeitmietvertrag (§ 575 BGB). Es entsteht daher kein unbefristetes Mietverhältnis, weil etwa der Vermieter keinen Grund für die Befristung angibt. Auch die Regelungen über den Mieterschutz bei Kündigung (§ 573 BGB) sind nicht anwendbar.
    Im Rahmen der Nutzung einer Ferienwohnung kann es leicht zu Schäden an Wohnung oder Einrichtung kommen – zum Beispiel von spielenden Kindern zerbrochene Glasscheiben, Brandflecken von Zigaretten in Teppich und Sofabezug, Flecken durch eine umgekippte Rotweinflasche. Rechtlich muss derjenige, der die Schäden verursacht, auch dafür gerade stehen. Sorgsamer Umgang mit dem Eigentum des Vermieters ist eine Nebenpflicht aus dem Mietvertrag. § 280 BGB gewährt hier einen Schadenersatzanspruch. Kein Schadenersatz wird für Schäden fällig, die durch vertragsgemäße Nutzung der Mietsache entstehen (§ 538 BGB). Beispiele: Die Abnutzung des Teppichbodens durch Begehung ist vertragsgemäß, das Zerschießen von Fensterscheiben beim Fußballspielen in der Wohnung jedoch nicht. Eine weitere Grundlage für einen Schadenersatzanspruch bietet § 823 Abs. 1 BGB: Danach ist jeder, der das Eigentum eines anderen vorsätzlich oder fahrlässig beschädigt, diesem zum Schadenersatz verpflichtet. Diese Vorschrift greift auch, wenn für die Vermietung der Ferienwohnung nicht das Mietrecht, sondern das Reisevertragsrecht zur Anwendung kommt, weil beispielsweise über einen Reiseveranstalter vermietet wurde.

    Schwierigkeiten kann jedoch die Beweisfrage bereiten. Daher übergeben viele Vermieter ihre Wohnungen dem Gast im Rahmen einer kurzen Besichtigung, bei der bereits bestehende Schäden auffallen würden. Auch die Rückgabe erfolgt dann unter Beteiligung von Mieter und Vermieter mit Wohnungsbegehung. Für den Vermieter empfiehlt es sich, die Haftung für Schäden im Mietvertrag zu regeln – schon um klare Verhältnisse zu schaffen. Zusätzlich sollte der Vermieter eine Kaution verlangen. Wird die Ferienwohnung ohne nennenswerte Schäden zurückgegeben, wird die Kaution vollständig zurückgezahlt, ansonsten werden die Schadensbeträge abgezogen. Übersteigt die Schadenshöhe die Kaution, muss zu herkömmlichen Mitteln gegriffen werden: Darlegung des Schadens und Ersatzforderung, ggf. außergerichtliches oder gerichtliches Mahnverfahren, gerichtliche Klage. Für alle genannten Vorgehensweisen ist es unabdingbar, dass der Vermieter die zustellungsfähige Adresse der Mieter an deren Heimatort kennt. Dies kann durch Vorlage von Ausweisdokumenten bei Ankunft oder besser durch Zusendung von Mietvertrag oder Buchungsbestätigung per Post erfolgen. Schnelle Buchungen nur aufgrund eines Telefonanrufes bergen ein gewisses Risiko, da es auch Mieter gibt, die darauf bauen, dass ihre Heimatadresse hier nicht erfragt wird oder nicht nachprüfbar ist.

    Auch im Rahmen der Endreinigung können bei einer Ferienwohnung Schäden erkennbar werden – wenn etwa die Wohnung so verschmutzt ist, dass eine herkömmliche vom Vermieter oder den durch ihn beauftragten Personen durchgeführte Endreinigung nicht mehr ausreicht. Auch in diesem Fall können zusätzliche Kosten dem Mieter in Rechnung gestellt oder von der Kaution abgezogen werden. Dies sollte im Mietvertrag verankert werden.

    Ein wichtiger Aspekt bei der Vermietung von Ferienwohnungen ist jedoch auch, dass der Verwaltungsaufwand keine Formen annehmen sollte, die nicht mehr praktisch zu handhaben sind. Die Überlassung einer Kaution verursacht zusätzlichen Verwaltungsaufwand; insbesondere, wenn diese hin- und herüberwiesen werden muss. Es kann sich insbesondere für nicht gewerbliche Vermieter anbieten, Bagatellschäden schlicht einzukalkulieren und eine Kaution nur bei längerfristiger Vermietung zu verlangen.

    Ob die Haftpflichtversicherung des Mieters einen Schaden an der Ferienwohnung und ihrer Einrichtung abdeckt, sollte der Mieter vor der Anreise mit seiner Versicherung klären – dies wird in der Regel nicht der Fall sein.
    Fernabsatzverträge sind Verträge, die zwischen einem Unternehmen und einem Verbraucher unter Verwendung eines Fernkommunikationsmittels zustande kommen. Hier hat sich ab 13. Juni 2014 einiges geändert: Das Gesetz zur Umsetzung der EU-Verbraucherrechte-Richtlinie ist in Kraft getreten.

    Zu den Fernkommunikationsmitteln zählen Post, Telefon, E-Mails, Fax und Internet. Regelungen hierüber befinden sich im BGB (§§ 312 b -312 h) und in § 1 Artikel 246a Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch (EGBGB).
    Der Unternehmer ist demnach verpflichtet, vor Abschluss eines Vertrages unter anderem über folgende Punkte zu informieren (Auszüge):

    • Wesentliche Eigenschaften der angebotenen Waren und Dienstleistungen,
    • Identität und ladungsfähige Anschrift sowie Kommunikationsdaten (Telefonnummer),
    • Gesamtpreis einschließlich aller Steuern und Abgaben,
    • alle eventuell anfallenden zusätzlichen Liefer- und Versandkosten,
    • bei unbefristeten oder Abonnement-Verträgen den Gesamtpreis pro Abrechnungszeitraum oder pro Monat,
    • ggf. zusätzliche erhöhte Telefongebühren etc.,
    • Zahlungs-, Liefer- und Leistungsbedingungen,
    • das Bestehen eines gesetzlichen Mängelhaftungsrechts für die Waren,
    • die Mindestlaufzeit, sofern es sich um wiederkehrende Leistungen handelt (zum Beispiel pay-TV),
    • das Widerrufs- und Rückgaberecht.

    Dem Verbraucher steht ein Widerrufsrecht zu, das er innerhalb von zwei Wochen ausüben kann.
    Eine kommentarlose Rücksendung reicht nach neuem Recht nicht mehr aus, der Widerruf muss ausdrücklich erklärt werden.
    Ebenso haben sich die Folgen bei nicht ausreichender Aufklärung des Verbrauchers geändert: Das Widerrufsrecht wird nicht auf unbestimmte Zeit ausgedehnt, sondern nur auf 12 Monate und 14 Tage verlängert. Rücksendekosten für Waren trägt der Verbraucher, wenn der Unternehmer ihn darüber aufgeklärt hat; die frühere „40-Euro-Regel“ ist entfallen.

    Die Vorschriften über Fernansatzverträge gelten u.a. nicht für Grundstücks- und Baugeschäfte, Teilzeitnutzung von Wohngebäuden, Versicherungen und deren Vermittlung. Auf Verträge mit Immobilienmaklern sind die Bestimmungen jedoch anzuwenden. Für Maklerverträge, die nicht im Büro des Maklers abgeschlossen werden, gilt nun das 14tägige Widerrufsrecht. Die Frist läuft ab Vertragsabschluss, beginnt aber nicht, bevor der Kunde die Widerrufsbelehrung erhalten hat.

    Zusätzliche Bestimmungen gelten für den elektronischen Geschäftsverkehr. Hierzu gehören

    • Informationen nach dem Telemediengesetz (Impressumspflicht),
    • Zurverfügungstellung eines Tools, um Eingabefehler zu verbessern,
    • unverzügliche Bestätigung des Eingangs der Bestellung auf elektronischem Wege,
    • Abruf und Speichermöglichkeit etwaiger Allgemeiner Geschäftsbedingungen.
    Von verschiedenen Institutionen werden Fernlehrgänge im Bereich der Immobilienwirtschaft angeboten. Im Vordergrund stehen dabei solche Lehrgänge, die auf einen Abschluss im Bereich der beruflichen Fortbildung ("geprüfter Immobilienfachwirt IHK") vorbereiten. Ein solcher Lehrgang muss vom Bundesinstitut für Berufsbildung (BiBB) in Bonn genehmigt werden.

    Soweit ein Fernlehrgang lediglich auf einen Abschluss vorbereitet, der vom Lehrgangsträger selbst definiert wird, ist Zulassungsstelle die Staatliche Zentralstelle für Fernunterricht (ZfU).

    Die Zulassung wird im Interesse des Schutzes der Lehrgangsteilnehmer nur dann erteilt, wenn der Lehrgang fachlich, didaktisch und vom Umfang so gestaltet ist, dass die vom Lehrgangsveranstalter festgelegten Lehrgangsziele auch erreicht werden können. Zu achten ist vom Interessenten aber trotzdem darauf, dass Abschlussbezeichnungen von privaten Fernlehrgangsveranstaltern, die ähnlich lauten, wie die durch Rechtsverordnung geregelten Abschlüsse, in keiner Weise mit deren Inhalten übereinstimmen und deren Bedeutung entsprechen müssen.

    Einen die Berufsausbildung zum Immobilienkaufmann / zur Immobilienkauffrau begleitenden Fernlehrgang bietet das Europäische Bildungszentrum der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft des GdW in Bochum mit einer Dauer von 2 Jahren an.

    Einen Fernlehrgang "Immobilienwirtschaft" mit einem IHK Zertifikat bietet die DIA Consulting AG in Freiburg an. Der Umfang beträgt 10 Lehrbriefe. Eine flexible Zeitplanung ist möglich.
    Fernwärme wird von zentralen Heizkraftwerken erzeugt und per Rohrsystem zum Verbraucher geliefert. Das Heizen mit Fernwärme wird als umweltfreundlich angesehen, weil Fernwärme oft von Kraftwerken erzeugt wird, die mit Kraft-Wärme-Kopplung arbeiten. Früher war für Mieter und Vermieter die Unterscheidung zwischen Fernwärme und herkömmlicher Zentralheizung von Bedeutung, da die Fernwärme nicht nach der Heizkostenverordnung, sondern nach den AVB Fernwärme (Allgemeine Versorgungsbedingungen) abgerechnet wurde. Diese berücksichtigten nur den Verbrauch, aber keinen verbrauchsunabhängigen Kostenanteil. Seit 01.03.1989 wird auch die Fernwärme gegenüber dem Mieter nach der Heizkostenverordnung abgerechnet. Die AVB Fernwärme beziehungsweise die ihnen zugrunde liegende AVB Fernwärme-Verordnung verweisen nun hinsichtlich der Abrechnung auf die Regelungen der Heizkostenverordnung. Danach ist ein bestimmter Anteil der Heizkosten nach Verbrauch, der Rest verbrauchsunabhängig (meist: Quadratmeter-Anteil der Wohnung) abzurechnen. Der Verbrauch ist bei Mietwohnungen nicht mehr mit den zuvor üblichen Wassermengenzählern, sondern mit Heizkostenverteilern zu ermitteln. Vor dem 30.09.1989 eingebaute Wassermengenzähler dürfen weiterverwendet werden. Die Bestimmungen der AVB Fernwärme sind weiterhin vom jeweiligen Vertragspartner des Fernwärmeversorgers einzuhalten – also dem Vermieter oder bei Direktlieferung beziehungsweise Wärme-Contracting dem Mieter.

    Nach bisheriger Rechtsprechung stellte der Austausch einer Gasetagenheizung gegen einen Fernwärmeanschluss keine Modernisierungsmaßnahme dar, weil er nicht zur Verbesserung des Wohnwertes führe. Verglichen mit einer Gasheizung kann Fernwärme durchaus teurer sein. Vermieter konnten demnach aufgrund des Fernwärmeanschlusses keine Mieterhöhung wegen Modernisierung durchführen (LG Hamburg, Az. 316 S 136/01, Urteil vom 08.01.2002). Der Bundesgerichtshof hat diese Rechtsprechung geändert und in seinem Urteil vom 24.09.2008 betont, dass die Änderung des Heizsystems von einer Gasetagenheizung zum Fernwärmeanschluss als Maßnahme zur Einsparung von Energie gesehen werden kann – und damit eine Modernisierungsmaßnahme ist, die der Mieter zu dulden hat. Voraussetzung ist allerdings, dass die Fernwärme aus einer Anlage mit Kraft-Wärme-Kopplung stammt (Az. VIII ZR 275/07). Somit ist auch eine Mieterhöhung wegen Modernisierung nach § 559 BGB im Bereich des Möglichen.

    Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes kann ein Vermieter während des Mietverhältnisses eine veraltete Ölheizung durch einen Fernwärmeanschluss ersetzen und die Wärmelieferungskosten auf die Mieter umlegen. Voraussetzung: Im Mietvertrag wird auf die geltenden Bestimmungen über Heizkosten verwiesen. Ferner müssen die bei Vertragsabschluss wirksamen Regelungen (früher: Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung, heute: Betriebskostenverordnung) eine Umlage der Kosten für Fernwärmelieferungen vorsehen (BGH, Az. VIII ZR 202/06, Urteil vom 27.06.2007).

    Die Mietrechtsreform vom 1. Mai 2013 erleichtert für Vermieter die Umstellung der Wärmeversorgung auf das Wärme-Contracting, also die direkte Versorgung der Mieter durch einen externen Lieferanten, der dann selbst Vertragspartner der Mieter ist. Auch die Fernwärmeversorgung kann im Rahmen eines Contracting-Vertrages erfolgen. Die Umstellung ist drei Monate vorher in Textform anzukündigen. Die Mieter haben dann die Kosten der gewerblichen Fernwärmelieferung als Betriebskosten zu tragen, wenn sie grundsätzlich laut Mietvertrag die Kosten für Wärme und Warmwasser zu übernehmen haben und die Kosten der Wärmelieferung im Rahmen des Contracting nicht höher liegen als zuvor.
    Das Fertighaus besteht aus normierten Einzelteilen, die nach persönlicher Entscheidung des Käufers innerhalb eines bestimmten Rahmens zu einem Ganzen kombiniert werden. Für den Bau eines Fertighauses werden vorgefertigte Bauteile verwendet. Der Kauf eines Fertighauses bietet dem Käufer einige Vorteile:
    • Sichere Kalkulationsgrundlage, die auf Festpreisgarantien beruht,
    • relative Terminsicherheit, da die Einzelteile vorproduziert und in verhältnismäßig kurzer Zeit aufgestellt werden können,
    • Auswahl zwischen verschiedenen Haustypen wie etwa zwischen einem Ausbauhaus und einem schlüsselfertig hergestellten Haus,
    • Reduzierbarkeit der Baukosten durch Eigenleistungen bei einem Ausbauhaus.
    Beim Vertrag über ein Fertighaus handelt es sich um einen Werkvertrag, der den Kauf eines Fertighauses zum Gegenstand hat. Der Fertighausvertrag bedarf nur dann keiner notariellen Beurkundung, wenn die Lieferung des Hauses nicht in einem rechtlichen Zusammenhang mit dem Baugrundstückserwerb steht.

    Eine Grunderwerbsteuerpflicht für den Erwerb des Fertighauses besteht auch dann, wenn Grundstück und Haus in getrennten Verträgen erworben werden und zwischen beiden Erwerbsvorgängen ein wirtschaftlicher Zusammenhang gegeben ist.

    Beim Fertighausvertrieb gibt es keine Standardverträge. Die Vereinbarungen fallen unterschiedlich aus.

    Ein kundenfreundlicher Kaufvertrag
    • kennt keinerlei Vorauszahlungen,
    • hält Ratenzahlungen und Bauleistungsstand in einem vernünftigen Leistungsgleichgewicht,
    • bietet eine Bank- oder Fertigstellungsgarantie,
    • nennt klare Fertigstellungstermine.
    Die Mängelhaftung entspricht dem Werkvertragsrecht des BGB.
    Dem Fertigstellungstermin einer Immobilie kommt bzw. kam eine besondere Bedeutung zu. Und zwar bei vermieteten Objekten im Hinblick auf die Gebäudeabschreibung, die AfA, und bei selbstgenutztem Wohneigentum hinsichtlich der früheren Eigenheim- und Kinderzulage, die mit Stichtag 1. Januar 2006 abgeschafft wurde. Um die optimale Gebäude-AfA (= höchstmögliche Steuerersparnis) zu nutzen, muss das Objekt im Jahr der Fertigstellung angeschafft worden sein. Vergleichbares galt bei der Förderung selbstgenutzten Wohneigentums.

    Wenn nämlich dieses im Jahr der Anschaffung nicht auch bezogen wurde, sprach der Volksmund von der sogenannten Neujahrsfalle. Dies bedeutete, dass der Eigenheimer eines von acht Jahren staatliche Förderung verlor.

    Der Anschaffungszeitpunkt ist in diesem Falle der Tag des Besitzübergangs. Fertig gestellt ist eine Wohnung dann, wenn sie nach Abschluss der wesentlichen Bauarbeiten bewohnbar ist. Ob sie bereits durch die Baubehörde abgenommen ist, ist steuerlich unerheblich.

    Zieht der Eigentümer bereits in das Haus ein, bevor wichtige Arbeiten abgeschlossen sind, so gilt das Objekt als nicht fertig gestellt. Solche wichtigen Arbeiten sind z.B. Türen oder Fenster, sanitäre Einrichtungen oder der Anschluss an die Versorgungsleitungen.

    Es muss die Möglichkeit zum Anschluss einer Küche bestehen. Geringfügige Restarbeiten schließen die Bezugsfertigkeit nicht aus. Unerheblich ist in diesem Zusammenhang auch, ob die Abgeschlossenheitsbescheinigung bei Eigentumswohnungen schon vorliegt und ob die Teilungserklärung schon abgegeben ist. Durch das Zurückhalten solcher Maßnahmen lässt sich die steuerlich bedeutsame Fertigstellung einer Wohnung nicht hinauszögern.
    Mit fest wird eine Börsentendenz bezeichnet, wenn die Kursnotierungen erfreulich steigen. Gegenteil: Schwach.
    Beim Festbetragsdarlehen handelt es sich um ein Darlehen, das am Ende der vereinbarten Laufzeit in einer Summe z.B. aus einer fälligen Lebensversicherung, dem zugeteilten Bausparvertrag oder anderen Mitteln zurückgezahlt wird. Während der Darlehenslaufzeit zahlt der Kreditnehmer nur Zinsen.
    Ein Festfenster oder festverglastes Fenster lässt sich nicht zur Belüftung öffnen. Es dient der Belichtung. Als Flügel oder als Glasscheibe wird es unbeweglich in den Fensterrahmen eingesetzt.
    Festgeld ist bei einer Bank eingezahltes Geld mit einem vorab festgelegten Zinssatz und einer festen Laufzeit (mindestens 30 Tage). Die Zinshöhe hängt meist von der Höhe der Einzahlung und der Laufzeit ab. Der Anleger muss meist vor dem Rückzahlungstermin kündigen, da sich die Anlagedauer sonst automatisch verlängert.

    Eine vorzeitige Kündigung von Festgeld-Anlagen ist nur möglich, wenn dies vertraglich vereinbart ist. Bei einer vorzeitigen Vertragsbeendigung wird das Geldinstitut jedoch in der Regel einen Abschlag von den Zinsen vornehmen und eine Gebühr berechnen. Hier lohnt es sich für Anleger, die diesbezüglichen Konditionen bei verschiedenen Anlagen zu vergleichen.

    Im Ausnahmefall ist eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund nach § 314 BGB möglich. Ein solcher Grund kann zum Beispiel der Tod des Kontoinhabers sein. Ist der Kontoinhaber gezwungen, Arbeitslosengeld II zu beantragen, kann dies auch einen wichtigen Grund darstellen.

    Festgeldanlagen bieten den Vorteil einer hohen Sicherheit, da sie nicht von kurzfristigen Entwicklungen an den Wertpapiermärkten abhängig sind. Allerdings hat ihre Attraktivität in den letzten Jahren infolge der langen Niedrigzinsphase stetig abgenommen – auch im Vergleich zur Anlage in Immobilien.
    Der Festpreis ist ein vertraglich vereinbarter Preis für ein endgültig fertiggestelltes Objekt. Wurde ein Festpreis vereinbart, darf der Bauträger in der Regel keinerlei zusätzliche Forderungen an den Käufer stellen. Eine Festpreisabsprache in einem Vertrag kann dadurch modifiziert werden, dass bestimmte Bereiche ausgenommen werden; z.B. erwartete Erschließungsbeiträge, deren Höhe noch nicht feststeht.
    Festschreibung bezeichnet die Konditionen eines Kreditvertrages, die für einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben werden. Dabei werden die Kredit­kon­ditionen (Zinssatz, Tilgung, usw.) für eine bestimmte Zeit (meist zehn Jahre) festgeschrieben. Gerade bei der Immobilienfinanzierung ist die Festschreibung der Zinsen wichtig, damit der Darlehensnehmer eine feste Kalkulations­basis hat. Darlehen mit einem flexiblen Zinssatz passen sich dagegen dem Markt an. Von einer Festschreibung spricht man einerseits bei Krediten und andererseits auch bei Geldanlagen.
    Beschließen die Wohnungseigentümer in einer Wohnungseigentümerversammlung über eine Verwaltungsangelegenheit, ohne dass die dafür erforderliche Mehrheit vorgelegen hat, kann dieser Beschluss angefochten und mit dem Antrag auf Feststellung verbunden werden, dass mangels erforderlicher Mehrheit ein Beschluss nicht zustande gekommen oder nichtig ist.
    Ebenso kann im Rahmen einer Feststellungsklage ein Wohnungseigentümer durch entsprechenden Antrag gerichtlich feststellen lassen, dass beispielsweise andere Wohnungseigentümer nicht befugt sind, die in seinem Sondereigentum stehende Gartenfläche zu betreten bzw. zu nutzen.
    Eine Feststellungsklage kann sich auch gegen die Gemeinschaft richten, beispielsweise bei Verpflichtung zur Instandhaltung oder Instandsetzung bestimmter konstruktiver Teile des gemeinschaftlichen Eigentums.
    Festzinshypotheken sind Darlehen, bei denen eine Festschreibung des Zinssatzes für einen bestimmten Zeitraum vereinbart ist. Für den Darlehensnehmer hat eine Festzinshypothek den Vorteil, dass sie bezüglich der Finanzierung und der damit verbundenen Kosten eine hohe langfristige Planungssicherheit bietet.

    Das Zinsänderungsrisiko ist im Vergleich zu Gleitzinsdarlehen geringer, da der Darlehensnehmer für die Dauer der Zinsfestschreibung gegen einen Anstieg der Zinsen abgesichert ist. Sinken die Zinsen jedoch in der Zeit zwischen dem Abschluss des Darlehensvertrages und dem Ende der Zinsfestschreibung, so profitiert der Darlehensnehmer davon nicht.
    Ein Fettbrand entsteht, wenn Fett oder Speiseöl über seinen sogenannten Brennpunkt hinaus erhitzt wird. Das Fett entzündet sich dann von selbst. Diesen Brand mit Wasser oder wasserhaltigen Getränken zu löschen, führt dazu, dass das Wasser aufgrund der hohen Temperatur des brennenden Fettes schlagartig verdampft – es kommt zur Fettexplosion. Dabei werden aus einem Liter flüssigem Wasser bis zu 1.700 Liter Dampf. Im Rahmen der Explosion wird das brennende Fett in der Umgebung verteilt und kann auch die löschende Person treffen. Besonders häufig kommen Fettbrände und –Explosionen in Küchen vor.

    Zum Löschen eines Fettbrandes dürfen keine Feuerlöscher verwendet werden, die Wasser oder Schaum als Löschmittel verwenden. Pulver und CO2-Löscher erweisen sich oft als wenig effektiv, da aufgrund der weiter anhaltenden Hitze des Fettes die Gefahr einer erneuten Selbstentzündung nach Aufbrauchen des Löschmittels besteht. Eine Pfanne voll brennendem Fett kann durch das Auflegen eines Deckels gelöscht werden. Für Küchen wurden bisher häufig Löschdecken zur Brandbekämpfung empfohlen; diese sind jedoch nach einschlägigen Versuchen in die Kritik geraten, da sie durch die heißen Fettdämpfe durchbrennen oder selbst in Brand geraten können. Empfohlen werden vielmehr spezielle Fettbrandlöscher, die die brennende Flüssigkeit durch einen Verseifungseffekt löschen. Über dem Fett oder Öl wird eine Sperrschicht erzeugt, die die weitere Aufnahme von Sauerstoff verhindert. Das Löschmittel kühlt außerdem die brennende Flüssigkeit unter ihren Selbstentzündepunkt ab und verhindert so, dass das Feuer erneut aufflammt. Fettbrandlöscher werden sowohl für den gewerblichen Bereich empfohlen als auch für mit Friteusen ausgestattete Privathaushalte.

    Seit 2005 werden Brände von Ölen oder Fetten in die Brandklasse F eingeteilt. Bei der Auswahl des richtigen Feuerlöschers muss auf die Brandklasse geachtet werden, für die dieser zugelassen ist.
    Von feuerbeständigen Bauteilen spricht man, wenn diese einem Feuer deutlich länger widerstehen, als feuerhemmende Materialien. Die Musterbauordnung von 2002 als Vorlage der Landesbauordnungen befasst sich in § 26 mit den „Allgemeinen Anforderungen an das Brandverhalten von Baustoffen und Bauteilen.“ Nach dieser Vorschrift sind Bauteile nach den Anforderungen an ihre Feuerwiderstandsfähigkeit zu differenzieren in
    • feuerbeständige,
    • hochfeuerhemmende und
    • feuerhemmende Bauteile.

    Feuerbeständige Bauteile werden dort wie folgt beschrieben:
    • Bauteile, deren tragende und aussteifende Teile aus nicht brennbaren Baustoffen bestehen,
    • raumabschließende Bauteile müssen zusätzlich eine in Bauteilebene durchgehende Schicht aus nicht brennbaren Baustoffen besitzen.

    Nach der für die Zulassung von Bauteilen wichtigen Norm DIN 4102 Teil 2 steht für „feuerbeständig“ die Feuerwiderstandsklasse F90. Das heißt, dass das Bauteil im Brandfall mindestens 90 Minuten lang seine Funktion behält.

    Die neuere europäische Norm DIN EN 13501 enthält abweichende Feuerwiderstandsklassen; sie berücksichtigt jedoch eine größere Zahl von Baustoffklassen und möglichen Kombinationen von Materialeigenschaften.
    Von feuerhemmendem Material spricht man, wenn dieses zumindest nicht leicht entzündlich ist. Die Musterbauordnung von 2002 als Vorlage der Landesbauordnungen befasst sich in § 26 mit den „Allgemeinen Anforderungen an das Brandverhalten von Baustoffen und Bauteilen.“ Nach Absatz 2 der Vorschrift sind Bauteile nach den Anforderungen an ihre Feuerwiderstandsfähigkeit einzuteilen in

    • feuerbeständige,
    • hochfeuerhemmende und
    • feuerhemmende Bauteile.

    Eine genauere Defnintion von „feuerhemmend“ wird dort nicht geliefert; die Vorschrift lässt jedoch den Schluss zu, dass auch Bauteile aus brennbaren Stoffen als feuerhemmend angesehen werden können, solange sie nicht leicht entflammbar sind. Deutlicher wird die für die Zulassung von Bauteilen relevante DIN 4102 Teil 2, welche eine Reihe von Feuerwiderstandsklassen für Baustoffe festlegt. Hier wird die Feuerwiderstandsklasse F30 als „feuerhemmend“ bezeichnet; derartige Bauteile müssen im Brandfall für mindestens 30 Minuten noch ihre Funktion erfüllen. Dies ist ggf. durch Brandversuche nachzuweisen; bestimmte Baustoffe gelten auch kraft Erwähnung in der DIN 4102 Teil 4 als feuerhemmend.

    Die Europäische Norm für den Feuerwiderstand von Bauteilen ist die DIN EN 13501. Diese enthält weit mehr Baustoffklassen und Kombinationen möglicher Eigenschaften von Materialien als die DIN 4102.
    Feuerschalen – also meist auf mehr oder minder festen Standbeinen angebrachte Metallbehälter, in denen ein offenes Feuer brennt – werden immer beliebter. Sie werden auf Terrassen und sogar auf Balkonen verwendet. Gerichtsurteile sind diesbezüglich noch nicht bekannt. Allerdings ist davon auszugehen, dass für Feuerschalen die bisher von den Gerichten für das Grillen ausgearbeiteten Regeln gelten. Schließlich wird bei beiden ein offenes Feuer in einem Metallbehälter betrieben – nur in einem Fall zum Garen von Fleisch und im anderen als Selbstzweck. Die Gerichte urteilen zum Grillen sehr uneinheitlich. Wichtig ist in jedem Fall, dass Rauch und Ruß nicht in benachbarte Wohnungen ziehen dürfen. Hauseigentümer dürften bei der Nutzung von Feuerschalen im eigenen Garten keine Probleme haben, solange für Nachbarn keine unzumutbare Belästigung besteht. In Eigentümergemeinschaften ist die Lage komplizierter: Ist das Grillen etwa per Hausordnung untersagt, ist es denkbar, dass Gerichte hier schnell Parallelen zur Feuerschale ziehen. Ähnlich verhält es sich bei Mietwohnungen. Das Grillen kann per Mietvertrag untersagt werden. Ist dies der Fall, sollte auch auf die Verwendung einer Feuerschale verzichtet werden.
    Bereits der Rohbau kann durch eine Feuerversicherung gegen etwaige Brandschäden versichert werden. Nach Fertigstellung kann die Feuerversicherung in eine verbundene Gebäudeversicherung einbezogen werden. Mit dieser Police sind dann nicht nur Schäden durch Brand, Blitzschlag, Explosion und Flugzeugabsturz abgedeckt, sondern auch Sturm- und Hagelschäden sowie Schäden durch austretendes Leitungswasser. Eine Feuer- bzw. Gebäudeversicherung sollte jeder Hauseigentümer abschließen.

    Bei Vertragsabschluss sollte darauf geachtet werden, dass außer dem eigentlichen Brandschaden am Gebäude auch die Kosten abgedeckt sind, die durch das Abräumen und fachgerechte Entsorgen von Brandschutt und Gebäuderesten entstehen. Hier muss nach heutiger Rechtslage eine fachgerechte Entsorgung durch Spezialbetriebe erfolgen, die ggf. eine Trennung des Brandschutts nach verschiedenen Arten von Sonderabfall erfordert. Die hierfür entstehenden Kosten können erheblich sein.

    Bei einer Eigentumswohnanlage gehört der Abschluss einer Feuerversicherung zur "ordnungsgemäßen Verwaltung", die von jedem einzelnen Eigentümer verlangt werden kann. Versichert sind sowohl Schäden am Gemeinschaftseigentum, als auch Schäden am Sondereigentum. Schäden am Hausrat müssen allerdings durch eine eigene Hausratversicherung abgedeckt werden.

    Die Musterbedingungen des Gesamtverbandes der Deutschen Versicherungswirtschaft für Wohngebäudeversicherungen (VGB) enthalten eine Klausel, nach der der Versicherungsnehmer alle behördlichen oder gesetzlichen Sicherheitsvorschriften einhalten muss. Wird dies vorsätzlich außer Acht gelassen, ist die Versicherung leistungsfrei. Handelt der Versicherungsnehmer grob fahrlässig, kann die Versicherung die Leistung kürzen. Zu der Frage, wann grobe Fahrlässigkeit vorliegt, existiert umfangreiche Rechtsprechung. Das Nichtvorliegen grober Fahrlässigkeit ist vom Versicherungsnehmer zu beweisen.

    Auch Rauchmelder in Wohnungen sind grundsätzlich Sicherheitseinrichtungen. Rein rechtlich gesehen bedeutet dies: Besteht im jeweiligen Bundesland und für das jeweilige Gebäude Rauchmelderpflicht, müssen Rauchmelder entsprechend der einschlägigen Norm DIN 14676 eingebaut und auch entsprechend gewartet werden, um im Brandfall den vollen Versicherungsschutz zu erhalten. Aber: Der Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) hat sich dahingehend geäußert, dass Rauchmelder hauptsächlich Leben retten und nicht Sachwerte schützen sollen. Fehlende oder nicht gewartete Rauchmelder würden nur dann Auswirkungen auf den Versicherungsschutz haben, wenn sie für den Schaden oder dessen Höhe ursächlich geworden seien. Dies könne in der Regel aber nicht nachgewiesen werden. Ob sich die einzelnen Versicherungen dieser Ansicht des Verbandes anschließen, ist den Unternehmen selbst überlassen. Eine unterschiedliche Handhabung durch die einzelnen Versicherungsgesellschaften ist möglich.

    Eine jährliche Wartung von Rauchmeldern wird durch diverse Dienstleister angeboten, etwa Ableseunternehmen, Hausmeisterdienste oder Brandschutzbetriebe. Ableseunternehmen können die Wartung oft im Rahmen anderweitiger Ablesetermine durchführen. Vermieter sollten jedoch darauf achten, dass eine ausreichende Dokumentation über Art und Umfang der durchgeführten Arbeiten stattfindet.

    Viele Versicherer bieten auch Policen an, in denen sie auf die „Einrede der groben Fahrlässigkeit“ verzichten. Der Versicherer gibt damit sein wichtigstes Instrument aus der Hand, um eine Zahlung im Schadensfall verweigern zu können. Meist kosten derartige Verträge mehr; für den Gebäudeeigentümer sind sie trotzdem zu empfehlen. Vorsicht sollte allerdings geboten sein, wenn der Verzicht der Versicherung betragsmäßig auf wenige tausend Euro begrenzt wird. Brennt eine Wohnung oder ein Gebäude ab oder aus, geht es um weit höhere Summen. Der Ausschluss des Einwands „grobe Fahrlässigkeit“ sollte sich also möglichst auf den gesamten entstandenen Schaden beziehen.
    Bei Abschluss einer Feuerversicherung (in Bayern Brandversicherung) wird der versicherte Gebäudewert grundsätzlich zu Herstellungskosten des Jahres 1914 ermittelt ("Stammsumme"). Das Jahr 1914 fungiert dabei als Basisjahr für die Entwicklung eines Baukostenindex des Statistischen Bundesamtes, dem die jeweils aktuelle "Teuerungszahl" (ein Multiplikator) entspricht.

    Stammsumme x Teuerungszahl ergibt den Neuwert, der bei Schadenseintritt (Brand, Schäden durch Löschwasser, usw.) der Berechnung der auszuzahlenden Versicherungs­summe zugrunde zu legen ist.
    Feuerwehreinsätze können in bestimmten Fällen zur Erhebung von Gebühren oder zu Kosten­er­stattungs­an­sprüchen führen. Wann dies der Fall ist, regeln Landes­gesetze. Die Gebührenhöhe ergibt sich aus den jeweiligen Gemeindesatzungen.

    So schreibt z. B. das baden-württembergische Feuerwehr­gesetz vor, dass Hilfeleistungen der Feuerwehr bei Bränden und öffentlichen Notständen sowie zur Rettung von Mensch und Tier aus lebensbedrohlicher Lage unent­geltlich erfolgen müssen. Wird jedoch die Feuerwehr bei anderen Notlagen helfend tätig, können durch den Träger der Feuerwehr Gebühren erhoben werden. Eine Hilfeleistung für Mensch und Tier liegt z. B . nicht vor, wenn nach dem Kenntnisstand zum Zeitpunkt der Alarmierung keine einzelnen Menschen oder Tiere in irgendeiner Form gefährdet waren.

    Diese Grundsätze hat der Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg in einem Urteil ausgeführt, in dem die Freiwillige Feuerwehr wegen eines Wasserschadens in einer verschlossenen Wohnung eines Mehrfamilienhauses alarmiert worden war. Ausgerückt waren ein Rüstwagen, ein Tanklöschfahrzeug und ein Vorrüstwagen mit insgesamt zwölf Mann Besatzung. Es stellte sich heraus, dass ein aus der Badewanne gerutschter Wasch­maschinen­schlauch etwa 80 Liter Wasser auf den Fußboden gepumpt hatte. Die Feuerwehr saugte das Wasser auf und schickte dem Wohnungseigentümer eine Rechnung. Berechnet wurden eine Arbeitsstunde für acht Personen und die Kosten für zwei Fahrzeuge. Die Klage des Wohnungseigentümers blieb erfolglos, da es hier nicht um die Rettung von Personen oder Tieren, sondern nur um den Schutz privaten Eigentums gegangen sei (VGH Baden-Württemberg, Az. 1 S 397/01, Urteil vom 20.03.2003).

    Auch in anderen Fällen werden Kosten für Feuer­wehr­einsätze geltend gemacht – z. B. wenn die Gefahr oder der Schaden vorsätzlich oder grob fahrlässig verursacht worden sind. Auch wer "wider besseres Wissen" oder "infolge grob fahrlässiger Unkenntnis der Tatsachen" die Feuerwehr ruft, muss zahlen.

    Ferner werden auch bei Fehlalarmen durch Brand­melde­anlagen des Hauseigentümers üblicherweise Gebühren geltend gemacht. Dies betrifft vernetzte Anlagen mit einer Zentrale, wie sie für Hotels und andere gewerbliche Gebäude vorgeschrieben sind. Auf normale Rauchmelder, wie sie in Wohnungen üblich sind, ist diese meist aus Landesgesetzen abgeleitete Kostentragungspflicht nicht ohne Weiteres übertragbar. Urteile, nach denen Mieter zur Kostentragung für Fehlalarme herangezogen wurden, beruhten bisher oft auf der Tatsache, dass ein Wohngebäude früher gewerblich genutzt wurde und daher noch über eine Brandmeldeanlage verfügte (vgl. Verwaltungsgericht Schleswig, Az. 3 A 133/02, Urteil vom 27.05.2003).

    Eine Bundesländer haben ihre Feuerwehrgesetze inzwischen dahingehend geändert, dass Einsätze in Privatwohnungen aufgrund von Rauchwarnmelderalarm nicht kostenpflichtig sind (zum Beispiel Schleswig-Holstein).

    Das Verwaltungsgericht Neustadt hat darauf hingewiesen, dass bei einer vernetzten Brandmeldeanlage der Betreiber der Anlage das Risiko des Fehlalarms trage und nicht zum Beispiel der Bewohner des jeweiligen Zimmers in einem Seniorenheim. In einem solchen war es zu zwei Fehlalarmen gekommen, für die je 400 Euro Einsatzkosten anfielen. Im ersten Fall kam das Gericht zu dem Ergebnis, dass die Feuerwehr hier keine Gebühren hätte verlangen dürfen, da es durch angebranntes Essen zu einer Verrauchung der Wohnung gekommen sei und die betagte Bewohnerin die Gefahr nicht verstanden habe. Es habe sich damit nicht um einen Fehlalarm gehandelt. Im zweiten Fall hatte die Brandmeldeanlage durch Küchendünste, aber ohne feststellbare Gefahr ausgelöst. Der Heimbetreiber hatte verlangt, die Gebühren direkt den Senioren zu berechnen. Das Gericht stellte fest, dass er selbst dafür verantwortlich sei, dass die Komponenten seiner Brandmeldeanlage korrekt eingestellt und nicht direkt vor Küchentüren installiert würden (Urteil vom 2.12.2014, Az. 5 K 491/14.NW).
    Der von Kreditinstituten gebildete Fonds zur Sicherung von Einlagen wird Feuerwehrfonds genannt.
    Immer wieder kommt es durch Feuerwerk an Silvester zu Schäden an Immobilien. Dies können kleinere Schäden wie "gesprengte" Briefkästen oder Brandflecken von Raketen an der Hauswand sein, im schlimmsten Fall brennt jedoch auch das ganze Gebäude ab.

    Allerdings ist das Abbrennen von Feuerwerk gar nicht überall gestattet. Die 1. Sprengstoffverordnung untersagt bundesweit einheitlich Feuerwerk in näherer Umgebung von Krankenhäusern, Kinder- und Altenheimen, Kirchen sowie von Reet- und Fachwerkhäusern. Zusätzlich können die örtlichen Behörden Sperrzonen ausrufen. Dies ist bekannt von den an Reeetdachhäusern reichen Nordseeinseln wie Sylt oder Amrum. Verbote können jedoch auch an Plätzen stattfinden, wo große Menschenansammlungen zu erwarten sind (z.B. Brandenburger Tor, Berlin). Bei Nichtbeachtung drohen Bußgelder.

    Kommt es zu Schäden an Gebäuden, haftet grundsätzlich der Verursacher. Dieser ist oft schwer festzustellen. Wird er erkannt, schauen die Gerichte jedoch genau hin. Für einen Anspruch aus deliktischer Handlung ist ein Verschulden erforderlich, der Betreffende muss also zum Beispiel erkannt haben, dass eine Gefahr bestehen könnte. Problematisch war dies etwa im Fall eines komplett abgebrannten Bauernhofes mit Nebengebäuden: Der Nachbar hatte eine Rakete zum Starten in einen Schneehaufen gesteckt, diese hatte nach dem Start die Richtung geändert und war horizontal weiter und durch einen kleinen Lüftungsschlitz in die Scheune geflogen. Laut Bundesgerichtshof hing die Schuldfrage davon ab, ob der Nachbar den Lüftungsschlitz sehen konnte. Dann hätte er mehr Abstand einhalten müssen. Grundsätzlich abgelehnt wurde eine Haftung aufgrund eines verschuldensunabhängigen "nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruches." Denn dieser betreffe nur Schäden infolge normaler Grundstücksnutzung (BGH, 18. September 2009, Az. V ZR 75/08). Geklagt hatte hier die Feuerversicherung des Geschädigten, die den Nachbarn in Regress nehmen wollte.

    Werden Feuerwerksschäden durch Kinder verursacht, kann eine Haftung der Eltern wegen Verletzung der Aufsichtspflicht im Raum stehen. Feuerwerkskörper der Klasse II (Raketen, Böller) dürfen grundsätzlich nur von Personen über 18 abgebrannt werden. Die Gerichte gehen davon aus, dass Eltern gegen die Aufsichtspflicht verstoßen, wenn sie ihre Kinder (auch in ihrem Beisein) damit hantieren lassen (OLG Schleswig, Urteil vom 12. November 1998, Az. 5 U 123/97).

    Der Gastgeber einer Silvesterparty trägt nach Ansicht einiger Gerichte ein Mitverschulden, wenn er nicht kontrolliert, ob auch alle von Gästen angezündeten Feuerwerkskörper tatsächlich abgebrannt sind. Das Oberlandesgericht Köln ließ einen Partygast, dessen Raketen-Blindgänger mit Verspätung gezündet und das Haus der Gastgeber in Brand gesetzt hatte, nur zu 2/3 haften. Den Rest des Schadens musste der Hauseigentümer tragen (Urteil vom 23. Februar 2000, Az. 11 U 126/99).

    Ist der Eigentümer der Immobilie gegen Feuer versichert, trägt seine Wohngebäude- bzw. Feuerversicherung den Schaden. Diese nimmt jedoch bei einem Fremdverschulden Regress beim Verursacher.
    Abkürzung für: Furniture, Fixtures and Equipment
    Flora-Fauna-Habitat-Richtlinie, genauer: "Richtlinie zur Erhaltung der natürlichen Lebensräume sowie der wild lebenden Tiere und Pflanzen", Richtlinie 92/43/EWG vom 21.05.1992, Abl. Nr. L 206, S.7.
    Abkürzung für: Finanzgericht
    Abkürzung für: freiwillige Gerichtsbarkeit
    Abkürzung für: Gesetz über die Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit
    Abkürzung für: Finanzgerichtsordnung
    Abkürzung für: Praxis der Freiwilligen Gerichtsbarkeit
    Abkürzung für: Firsthöhe

    Abkürzung für: Fachhochschule
    FIABCI ist das französische Akronym für Internationaler Verband der Immobilienberufe. Der Verband hat seinen Sitz in Paris und verfügt über ein weltweites Netz mit Berufsangehörigen aus allen Immobiliensparten.

    FIABCI ist in 60 Ländern präsent. Der Verband umfasst 3.200 ordentliche Mitglieder (Einzelmitglieder und Firmen), ca. 20 akademische Mitglieder und 100 nationale Berufsverbände, die 1,5 Millionen Immobilienfachleute vertreten. FIABCI hat Landesdelegationen in 47 Ländern. FIABCI ist eine Organisation, die weltweit Tausende von Berufsangehörigen aus allen Bereichen des Immobiliengewerbes verbindet.

    Der FIABCI Prix d'Excellence wird jährlich für die weltweit herausragenden Immobilienprojekte vergeben.

    Die FIABCI vertritt die Immobilienfachleute weltweit bei den Vereinten Nationen durch ihren konsultativen Status Kategorie II und gilt in New York und Genf als "Stimme des Eigentums". Auch bei HABITAT-Konferenzen wurde die FIABCI zur gestaltenden Mitarbeit eingeladen und deren Arbeit besonders gewürdigt.

    Mehr Informationen finden Sie unter www.fiabci.de.
    Das 1969 gegründete US-amerikanische Fonds­manage­ment-Unternehmen Fidelity gehört mit einem betreuten Immobilienvolumen von 142 Milliarden Euro (Stand: März 2009) zu den größten Vermögensverwaltern der Welt.

    Fidelity Worldwide Investment hatte 2011 mehr als 5.500 Mitarbeiter in 23 Staaten In Deutschland tritt das Unternehmen seit 1992 auf; hier wird ein Gesamtvermögen von 23,5 Milliarden Euro verwaltet. Hauptsitz ist Kronberg im Taunus. Es besteht eine Zusammenarbeit mit der FIL Fondsbank (FFB).
    Der Auftraggeber eines Bauwerks ist nach dessen Fertigstellung grundsätzlich zur Abnahme gegenüber dem Unternehmer verpflichtet. Sie erfolgt in der Regel förmlich.

    Sowohl das BGB also auch die VOB kennen daneben auch die fiktive Abnahme. Nach § 640 BGB gilt das Bauwerk als abgenommen, wenn der Auftraggeber die Abnahme innerhalb der vom Unternehmer gesetzten angemessenen Frist nicht vornimmt, obwohl der dazu verpflichtet ist. Eine solche Pflicht besteht, wenn nicht nach der Beschaffenheit des Werkes die Abnahme ausgeschlossen ist.

    Wurde die VOB/B dem Bauvertrag zugrunde gelegt, gilt die Abnahme als erfolgt, wenn keine der Parteien sie verlangt hat und seit schriftlicher Mitteilung über die Fertigstellung 12 Werktage vergangen sind. Ebenso gilt die Abnahme als erfolgt, wenn keine der Parteien sie verlangt hat, nichts Abweichendes vereinbart ist und seit Beginn der Nutzung des Werkes sechs Werktage vergangen sind. Die Abnahmereife des Werkes ist bei der fiktiven Abnahme nicht Voraussetzung.

    Vorbehalte wegen bekannter Mängel oder Vertragsstrafen muss der Bauherr bei einer fiktiven Abnahme spätestens bis zu deren Eintreten zu den oben genannten Zeitpunkten vortragen.
    Fill or kill ist der Zusatz zu einem Börsenauftrag: Eine Fill-or-Kill-Order wird entweder sofort vollständig ausgeführt oder gar nicht. Wenn eine vollständige Ausführung nicht möglich ist, wird die Order gelöscht.
    Die am 22. März 2010 in Kraft getretene Reform der 1. Bundes­immissions­schutz­verordnung (Kleinf­euerungs­an­lagen­ver­ord­nung) hat Feinstaub- und Schadstoffgrenzwerte für ver­schie­dene kleine Holzheizungen eingeführt. Dies schließt Kamine, Kachel- und Pellet-Öfen ein. Notwendig wurde die Änderung, weil immer mehr Bundesbürger mit Holz heizen. Immer preisgünstigere Holzöfen sind im Handel. Allerdings produzieren Holzheizungen erheblich mehr gesund­heitss­chäd­lichen Feinstaub als andere Heiz­metho­den. So entsteht durch Holzheizungen mehr Feinstaub als durch alle Dieselfahrzeuge in Deutschland zusammen.

    Nach der Verordnung dürfen neue Einzel­raum­feuer­ungs­an­lagen für Fest­brenn­stoffe nur noch betrieben werden, wenn eine Herstellerbescheinigung die Einhaltung der Emissionsgrenzwerte und eines Mindest­wirkungs­grades beweist. Ausgenommen davon sind Grund­öfen und offene Kamine. Allerdings ist für seit 2015 errichtete Grundöfen ein Feinstaubfilter Pflicht. Kamine dürfen nur gelegentlich benutzt werden. Eigene Grenz­werte für Staub und Kohlenmonoxid gibt die Verordnung für Feuerungs­anlagen für feste Brennstoffe vor, deren Nennwärmeleistung 4 KW oder mehr beträgt und die keine Einzelraumöfen sind. Für Öl- und Gas­feuerungs­anlagen gibt es Emissionsgrenzwerte für Stick­stoff­dioxid.

    Bestehende Feuerungsanlagen für feste Brennstoffe – abgesehen von Einzel­raum­feuer­ungs­an­lagen – dürfen nur weiter betrieben werden, wenn bis zu bestimmten Terminen die Einhaltung von Grenzwerten gewährleistet ist. Diese Übergangsfristen sind vom Zeitpunk der Inbetrieb­nahme der Anlage abhängig:

    • Inbetriebnahme bis einschließlich 31.12.1994: Einhaltung der Grenzwerte bis 01.01.2015.
    • Inbetriebnahme zwischen 01.01.1995 und 31.12.2004: Einhaltung der Grenzwerte bis 01.01.2019.
    • Inbetriebnahme zwischen 01.01.2005 und 21.03.2010: Einhaltung der Grenzwerte bis 01.01.2025.

    Bis 31.12.2012 sollte vom Bezirks­schorn­stein­feger der Zeitpunkt festgestellt werden, zu dem die Grenzwerte im Einzelfall eingehalten werden müssen.

    Für Einzel­raum­feuer­ungs­an­lagen gilt: Öfen für feste Brennstoffe (Ausnahme: Grund­öfen) dürfen weiter betrieben werden, wenn durch Vorlage einer Herstellerbescheinigung oder Messung des Schorn­stein­fegers die Einhaltung der neuen Grenzwerte nachgewiesen ist. Dieser Nachweis musste bis zum 31.12.2013 geleistet werden. War dies nicht möglich, müssen diese Öfen bis zu den in der unten dargestellten Grafik genannten Terminen mit Filtern nachgerüstet oder ausrangiert werden.

    Ausgenommen von der Regelung sind privat genutzte Herde und Backöfen unter 15 KW Leistung, offene Kamine, Grundöfen, Einzelraumfeuerungsanlagen in Wohn­ein­heiten, deren Wärme­ver­sor­gung ausschließlich mit Hilfe dieser Anlagen stattfindet und vor dem 01.01.1950 installierte Einzelraumfeuerungsanlagen.

    Kamineinsätze, Kachelofeneinsätze oder ähnliche eingemauerte Ofeneinsätze sind bis zu den oben aufgeführten Nachrüstzeitpunkten abhängig von der Typenprüfung mit Staubfiltern auszustatten. Mittlerweile bieten verschiedene Hersteller Feinstaubfiltersysteme für Holzheizungen an, die auch bei bestehenden Systemen nachgerüstet werden können.

    Der Zeitpunkt der Typenprüfung ist vom Bezirks­schorn­stein­feger festzustellen. Jeder, der eine Einzel­raum­feuerungs­an­lage betreibt, musste dies bis 31.12.2012 veranlassen. Ferner mussten sich Betreiber von handbeschickten Einzelraumfeuerungsanlagen für Festbrennstoffe bis 31.12.2014 durch den Schornsteinfeger über die sonstigen anfallenden Schornsteinfegerarbeiten beraten lassen. Eine Beratungspflicht unter anderem hinsichtlich des fachgerechten Heizens mit Holz besteht generell für alle Betreiber von handbeschickten Einzelraumfeuerungsanlagen für Festbrennstoffe nach deren Errichtung oder einem Betreiberwechsel innerhalb eines Jahres.
    Die 1949 von dem Amerikaner Ratcliff entwickelte Filtertheorie erklärt, wie unter weitgehend marktwirtschaftlichen Bedingungen neu entstehende Wohnquartiere auf Dauer dafür sorgen, dass einkommensschwächere Haushalte ihren Wohnbedarf befriedigen können. Es handelt sich um ein Mietpreisphänomen. Mit zunehmender Alterung scheiden diese Quartiere wegen der (relativen) Abnahme des Wohnnutzens aus dem Markt für hochpreisige Wohnanlagen aus und überlassen die betroffenen Wohnungen einer einkommensschwächeren Mieterschicht. Mit weiterer Wohnwertverschlechterung machen nach Ablauf einer weiteren Wohnperiode dieser Mieter noch ärmeren Mietern Platz. Dieser Prozess setzt sich solange fort, bis die Häuser abbruchreif sind und nach Abbruch ein neues "Wohnquartier" entsteht. Man hat diesen Prozess als "Filtering down Prozess" bezeichnet.

    Es kann jedoch auch zu entgegengesetzten Erscheinungen kommen ("Filtering up"). Alte Stadtteile werden plötzlich von Investoren entdeckt. Sie führen nach dem Erwerb Modernisierungen ("Luxussanierungen") durch und verleihen dem Wohnquartier ein neues Image. Die bisherigen Mieter, die sich den neu entstandenen sehr guten Wohnwert nicht leisten können, müssen einer neuen einkommensstarken Mieterschicht weichen.

    Solche Erscheinungen haben in Deutschland dazu geführt, dass im Baugesetzbuch den Gemeinden durch das Instrument der sog. "Milieuschutzsatzung" – einer besonderen Art der Erhaltungssatzung – Eingriffsmöglichkeiten gegeben werden (Genehmigungsvorbehalte für Modernisierungsmaßnahmen, gemeindliches Vorkaufsrecht), mit deren Hilfe die Mieterverdrängung unterbunden werden kann. Negativauswirkungen von Milieuschutzsatzungen können jedoch darin bestehen, dass auf Dauer die Altersstruktur in den geschützten Wohnquartieren sich nach oben verschiebt und die Überalterung zu einer Ghettobildung führt.

    Die Begriffe „Filtering up“ und „Filtering down“ werden zum Teil auch in Bezug auf einzelne Wohnungen oder einzelne Haushalte verwendet, wenn diese auf eine andere Stufe des Wohnstandards wechseln. So kann zum Beispiel eine Wohnung durch Abnutzung und Renovierungsstau im Vergleich zur allgemeinen Marktsituation einem „Filtering down“ unterliegen, das wiederum durch Modernisierungsmaßnahmen gestoppt werden kann. Ein Haushalt kann dem „Filtering up“ unterliegen, wenn ein höheres Einkommen den Umzug in eine qualitativ bessere Wohnung ermöglicht.
    Filz bezeichnet ein System auf Gegenseitigkeit beruhender Hilfeleistungen und Gefälligkeiten, das auch Klüngel oder Vetternwirtschaft genannt wird. Nicht selten werden in diesen persönlichen Netzwerken und Beziehungsgefügen gesellschaftliche, politische oder wirtschaftliche Interessen vermischt, so dass sich (z.B. bei öffentlichen Bauvorhaben) einige wenige zu Lasten Dritter (meist der Allgemeinheit) bereichern.
    (auch: Finanztheorie, Portfolio-Optimierung) Financial Engineering ist die Lehre von der systematischen Darstellung der Möglichkeiten und Auswirkungen des Zusammenspiels mehrerer Finanzprodukte. Ziel ist es, durch eine geschickte Auswahl und Verbindung, die Geldströme und -bestände (Einnahmen, Ausgaben, Vermögen und Krediten) eines Anlegers bzw. Darlehnsnehmers zu optimieren. Financial Engineering ist seit 1980 ein eigener Wissenschaftszweig.
    Ein Finanzanalyst bereitet Informationen über die finanzielle Situation von Personen, Unternehmen oder Märkten systematisch auf und erstellt eine Finanzanalyse bzw. eine private Finanzplanung.
    Der Begriff des Finanzdienstleisters ist nicht gesetzlich geschützt. Es können sich also alle Gewerbetreibenden so bezeichnen, die etwas mit Finanzierung, Vermögensanlagen oder Vermögensverwaltung zu tun haben. In der Praxis wird oft unterschieden zwischen echten Finanzdienstleistern (Kapitalanlage- und Beteiligungsgesellschaften, Finanzdienstleistungsinstituten sowie Versicherungsgesellschaften) und unechten Finanzdienstleistern. Letztere sind Vermittler.

    Der Kontrolle der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht unterliegen zurzeit etwa 775 Finanzdienstleistungsinstitute im engeren Sinne. Die Definition solcher Finanzdienstleistungsinstitute ergibt sich aus § 1 Abs. 1a des Kreditwesengesetzes. Danach sind Finanzdienstleistungsinstitute Unternehmen, die Finanzdienstleistungen für andere gewerbsmäßig oder in einem Umfang erbringen, der einen in kaufmännischer Weise eingerichteten Geschäftsbetrieb erfordert, und die keine Kreditinstitute sind. Finanzdienstleistungen sind:
  • die Vermittlung von Geschäften über die Anschaffung und die Veräußerung von Finanzinstrumenten oder deren Nachweis (Anlagevermittlung),
  • die Anschaffung und die Veräußerung von Finanzinstrumenten im fremden Namen für fremde Rechnung (Abschlussvermittlung),
  • die Verwaltung einzelner in Finanzinstrumenten angelegter Vermögen für andere mit Entscheidungsspielraum (Finanzportfolioverwaltung),
  • die Anschaffung und die Veräußerung von Finanzinstrumenten im Wege des Eigenhandels für andere (Eigenhandel),
  • die Vermittlung von Einlagengeschäften mit Unternehmen mit Sitz außerhalb des Europäischen Wirtschaftsraums (Drittstaateneinlagenvermittlung),
  • die Besorgung von Zahlungsaufträgen (Finanztransfergeschäft),
  • der Handel mit Sorten (Sortengeschäft) und
  • Ausgabe und Verwaltung von Kreditkarten und Reiseschecks (Kreditkartengeschäft), es sei denn, der Kartenemittent ist auch der Erbringer der dem Zahlungsvorgang zugrunde liegenden Leistung. Eine fachliche Qualifikation im Bereich der Finanzdienstleistung wird durch Industrie- und Handelskammern, aber auch durch private Bildungsträger angestrebt. Auf der Ebene der beruflichen Fortbildung gibt es die IHK-Abschlüsse Fachberater/Fachberaterin in Finanzdienstleistung. Darauf setzt der Fachwirt / Fachwirtin für Finanzberatung auf. Auch der Studiengang "Vermögensmanagement" an der Deutschen Immobilien Akademie an der Universität Freiburg gehört in die Kategorie von Fortbildungsmaßnahmen, die auf dem Sektor der Finanzdienstleistung qualifizieren.
    • Unter den Begriff Finanzdienstleistung fallen alle Dienstleistungen und Hilfestellungen rund um Finanzgeschäfte. Diese werden sowohl von Kreditinstituten, Finanzdienstleistungsinstitute als auch von Versicherungen, Bausparkassen etc. angeboten.
    Unter Finanzierung im engeren Sinne versteht man die Beschaffung von Eigen- und Fremdkapital zur Durchführung von Investitionen und der Aufrechterhaltung der betrieblichen Aktivitäten, die zur Erreichung des Unternehmenszwecks erforderlich sind. Je nach Quelle für die Finanzierungsmittel wird zwischen Eigen- und Fremdfinanzierung unterschieden. Abhängig von der Rechtsform das Unternehmen, kann sich die Eigenfinanzierung aus Eigenmitteln des Unternehmers oder aus Beteiligungsanteilen von Gesellschaftern speisen. Eigenmittel stehen dem Unternehmer unbefristet zur Verfügung.

    Ein weiterer Unterschied besteht zwischen der Außen- und Innenfinanzierung. Bei der Außenfinanzierung fließen dem Unternehmen Beteiligungs- oder Fremdmittel von außen zu, während sich die Innenfinanzierung aus dem erwirtschafteten Cash-flow, der im Unternehmen verbleibt, ergibt.

    Fremdfinanzierungsmittel stehen wegen der Risikogrenzen, die Finanzierungsinstitute beachten müssen, grundsätzlich nur in beschränktem Umfange zur Verfügung. Eigenkapital ist im Verhältnis zum Fremdkapital Risikokapital. Wer Eigenkapital einsetzt, übernimmt erstrangiges unternehmerisches Risiko.

    In der Immobilienwirtschaft empfiehlt sich, zwischen der Objekt- und der Projektfinanzierung einerseits und der Unternehmensfinanzierung andererseits zu unterscheiden. Im besonderen Fokus steht die Objekt- bzw. Projektfinanzierung. Man spricht auch von Baufinanzierung. Wer eine Immobilie kauft, benötigt dem Kaufpreis und den Erwerbsnebenkosten entsprechende Finanzierungsmittel. Ebenso, wenn auch mit größerem Risiko behaftet, ist die Finanzierung von Bauprojekten. Beiden gemeinsam ist die grundbuchliche Absicherung der Finanzierungsmittel. Bis die Endfinanzierungsmittel auszahlungsreif sind, muss der Finanzbedarf durch Vor- oder Zwischenfinanzierungsmittel gedeckt werden.
    Das Finanzierungs-Contracting ist eine weniger häufig anzutreffende Variante des Wärme-Contracting.

    Der Begriff ist umstritten und wird unterschiedlich definiert. Andere Bezeichnungen dafür sind Anlagenbau-Leasing oder Third-Party-Financing. In erster Linie übernimmt hier der Contractor die Finanzierung, teilweise auch die Planung und die bauliche Umsetzung klar abgrenzbarer energiesparender Maßnahmen an einem Gebäude, während etwa der Betrieb der Anlagen einschließlich ihrer Instandhaltung weiter beim Hauseigentümer verbleibt und auf dessen Risiko erfolgt. Eine Energielieferung durch den Contractor erfolgt hier nicht. Dieses Contracting-Modell kommt eher bei Gewerbe- als bei Wohnimmobilien zur Anwendung.
    Zu den Finanzierungskosten gehören Zinsen, Bearbeitungsgebühren, Disagio, Vermittlungsprovisionen des finanzierenden Kreditinstituts, Zuteilungsgebühren, Grundschuldbestellungskosten beim Notar und Grundbuchamt, Bereitstellungszinsen. Kostenwirksam sind auch vorschüssige Zins- und Tilgungsverrechnungen. Bei Bauspardarlehen ist nur der Teil der Abschlussgebühr für den Bausparvertrag einzubeziehen, der auf die Darlehenssumme entfällt.

    Nicht alle Finanzierungskosten fließen in die Berechnung des effektiven Jahreszinses ein. Ausgenommen sind in der Regel Kosten, deren Zahlung nicht gegenüber dem finanzierenden Institut, sondern gegenüber Dritten erfolgt, z. B. Kosten des Notars, des Grundbuchamts, und institutsunabhängiger Finanzierungsberater. Ist das Darlehen zwingend mit dem Abschluss einer Risikolebensversicherung verbunden, ist die Versicherungsprämie aber wieder Bestandteil des effektiven Jahreszinses.
    Der Finanzierungsplan besteht in der Zusammenstellung aller Kosten (Gesamtkosten) einer Investition (z. B. Bau­maßnahme), der Gegenüberstellung der dafür bereit­zu­stellen­den Eigen- und Fremdmittel sowie dem sich hieraus ergebenden jährlichen/monatlichen Kapitaldienst (Belastung aus dem Kapitaldienst).

    Neuere Finanzierungspläne geben auch einen Überblick über die voraussichtliche Entwicklung der Darlehensstände während der ganzen Finanzierungsphase und die sich hieraus ergebenden Belastungsverschiebungen.

    Finanzierungspläne dienen im Rahmen der Finan­zierungs­beratung auch der Ermittlung, ob und inwieweit die sich daraus ergebenden Belastungen mit den finanziellen Möglichkeiten des Kunden und deren Interessen­lagen übereinstimmen.
    Die Finanzmarktförderungsgesetze beziehen sich auf die Stärkung des Finanzplatzes Deutschland, insbesondere auf rechtliche Regelungen der Börsen, den Anlegerschutz, das Investmentrecht (auch offene Immobilienfonds), Unterbindung der Geldwäsche usw.

    Das vierte Finanzmarktförderungsgesetz hat zu Änderungen beim Gesetz über Kapitalanlagegesellschaften geführt, die auch offene Immobilienfonds betreffen. Das KAGG wurde zusammen mit dem Auslandsinvestmentgesetz (AuslInvestmG) im neuen Investmentgesetz (InvG) von 1.1.2004 zusammengefasst.

    Vorher galt schon, dass zum Sondervermögen neben Mietwohngrundstücken, Geschäftsgrundstücken und gemischt genutzten Grundstücken auch Grundstücke im Zustand der Bebauung, Baugrundstücke und Erbbaurechte gehören können. Unter strengen Voraussetzungen sind auch die Beteiligungen an einer Grundstücksgesellschaft möglich. Der Wert des einzelnen Grundstücks darf zum Zeitpunkt des Erwerbs 15% des gesamten Sondervermögens nicht übersteigen.

    Neu ist, dass zum Sondervermögen auch außerhalb der Europäischen Union liegende Immobilien gehören dürfen, soweit diese Vermögensanteile 30% des Wertes des gesamten Sondervermögens nicht überschreiten. Damit soll das Währungsrisiko begrenzt werden. Voraussetzung für den Erwerb ist die Bewertung durch den Sachverständigenausschuss.
    Ziel von Immobilienunternehmen ist vielfach der Aufbau eines Netzes aktiver und passiver Kontaktmittler. Hierbei wird für Tipps im Bereich Akquisition/Verkauf teilweise eine Finders Fee, d. h. Tippgeberprovison (häufig 10 Pro­zent der Provision des Maklers) bezahlt.
    Abkürzung für: Finanzministerium
    Firma ist der Name, unter dem ein Kaufmann ein Handelsgewerbe betreibt. Handelsgewerbe ist jeder Gewerbebetrieb, also z.B. auch der Betrieb eines Maklers, Hausverwalters, Baubetreuers usw.. Allerdings gilt auch heute, dass Voraussetzung für eine Firmierung die Eintragung ins Handelsregister ist. Seit der Reform des Handelsgesetzbuches haben Gewerbetreibende mehr Möglichkeiten zur Gestaltung ihrer Firma. Die Firma eines Einzelunternehmens muss nicht mehr - wie bisher - eine Namensfirma sein. Es kann auch eine Firmenbezeichnung gewählt werden, die die Unternehmensphilosophie zum Ausdruck bringt, z.B. "Kompetent-Immobilien", "Ihr Wohnungsmakler" usw.. Allerdings gilt nach wie vor, dass die Firma nicht irreführend sein darf.

    Dies wäre dann der Fall, wenn sich aus ihr eine Bedeutungsgeltung ergeben würde, die faktisch jeder Grundlage entbehrt.

    Die Bedeutung der Firma besteht darin, dass sie geschützt ist. Kein anderer darf eine Firma mit gleicher Bezeichnung führen. Der positive Bekanntheitsgrad einer Firma durch Firmenwerbung und Öffentlichkeitsarbeit steigert den "Firmenwert", was bei einem Verkauf der Firma zu Buche schlägt.
    Bei der Firmenwerbung steht nicht ein Produkt (oder ein "Objekt"), sondern die Firma im Vordergrund der Werbeaktivitäten. Firmenwerbung ist Vertrauenswerbung. In der Firmenwerbung kann die Firmenphilosophie zum Ausdruck gebracht werden. Durch Firmenwerbung soll der Bekanntheitsgrad der Firma gesteigert werden mit dem Ziel, zusätzliche potentielle Geschäftspartner bzw. Kunden anzusprechen.

    Wer nicht bekannt ist, wird auch nicht angesprochen. Firmenwerbung dient deshalb auch der Absicherung der künftigen Geschäftstätigkeit. Oft wird Firmenwerbung mit Produktwerbung kombiniert. Im Immobiliengeschäft besteht die Kombination aus Firmen- und Objektwerbung.
    Als Fischereipacht bezeichnet man Pachtverhältnisse, bei denen Betriebe (etwa der Teichwirtschaft), Grundstücke oder Gewässer zum Zwecke der Fischerei verpachtet werden. Nach § 11 Landpachtverkehrsgesetz gelten die Vorschriften dieses Gesetzes auch für die Fischereipacht. Auch hier ist also bei Abschluss oder Änderung eines Pachtvertrages eine Anzeige bei der zuständigen Landwirtschaftsbehörde bzw. Fischereibehörde erforderlich, welche auch ihr „Veto“ einlegen kann. Oft muss bei Neuabschluss eines Fischereipachtvertrages nach Landesrecht auch ein „Hegeplan“ für das Gewässer bei der Behörde eingereicht werden.

    Gegenstand einer Fischereipacht ist die Ausübung des Fischereirechtes an einem bestimmten Gewässer. Zum Fischereirecht gibt es in den einzelnen Bundesländern unterschiedliche Landesfischereigesetze und Fischereiordnungen.

    Gegenstand von Fischereipachtverträgen ist in der Regel auch die Verpflichtung des Pächters zur Fischhege. Er darf also nicht nur die vorhandenen Fische angeln oder abfischen, sondern ist auch für die Erhaltung eines gesunden Fischbestandes in dem Gewässer verantwortlich. Oft ist dabei auch für eine möglichst naturnahe Artenzusammensetzung zu sorgen – unabhängig davon, ob diese Arten fischereimäßig von Interesse sind. Auch auf den ordnungsgemäßen Zustand des Gewässers und die Beachtung der Belange des Natur- und Landschaftsschutzes hat der Pächter zu achten.

    Als Inhaber des Fischereirechtes darf der Pächter Fischereierlaubnisscheine ausstellen, die zum Angeln bzw. Fischen am jeweiligen Gewässer berechtigen. Ein Fischereipachtvertrag kann regeln, wieviele Erlaubnisscheine ausgestellt werden dürfen. Die jeweilige Landesfischereiordnung enthält in der Regel Muster für den Erlaubnisschein.
    Als Fischereirecht bezeichnet man ein dingliches Nutzungsrecht an einem Gewässer, das auf die Fischereiausübung abzielt. Diese umfasst das Nachstellen, Fangen, Sichaneignen und Töten von wild lebenden Fischen, aber auch deren Hege, Bestandspflege sowie die Entnahme von Futtertieren für Fische aus dem Gewässer. Fischereirechte bestehen an Gewässern aller Art – an Fischteichen wie auch an Talsperren, Bächen und Flüssen oder Baggerseen.

    Man unterscheidet Eigentumsfischereirechte und sogenannte selbstständige Fischereirechte.

    • Wer Eigentümer eines Gewässergrundstückes ist, ist immer auch Inhaber des Eigentumsfischereirechtes. Dieses Recht ist untrennbar an das Grundeigentum gebunden. Es muss daher nicht extra in amtliche Verzeichnisse eingetragen werden. Muss es gegenüber einer Behörde nachgewiesen werden, reicht der Nachweis über das Grundeigentum aus.
      Handelt es sich bei einem Gewässer jedoch um eine bewirtschaftete Fischzuchtanlage etwa im Rahmen der Teichwirtschaft, gibt es kein Fischereirecht. Denn dieses erlaubt nur den Fang von wildlebenden Fischen und nicht von solchen, die Eigentum und Wirtschaftsgut einer bestimmten Person oder eines Unternehmens sind.
    • Im Unterschied zum Eigentumsfischereirecht steht das selbstständige Fischereirecht nicht dem Grundstückseigentümer zu. Es stellt eine Grundstücksbelastung dar und muss im Grundbuch bzw. im Verzeichnis der Fischereirechte bei der Fischereibehörde eingetragen sein. Meist beruht das selbstständige Fischereirecht auf historischen Entwicklungen oder Traditionen; es kann etwa einer alten Berufsfischerfamilie am jeweiligen Gewässer zustehen.

    In einigen Bundesländern gibt es abweichende Regelungen für das Fischereirecht in Nebenarmen, Ersatzstrecken, Kanälen etc. Dieses wird oft anteilig denjenigen zugesprochen, die die Fischereirechte am Hauptgewässer innehaben.
    Noch in der Wachstumsphase befinden sich derzeit Fitnessclubs. Im Fitnessbereich gibt es hierbei insbesondere zwei Konzeptionen:
    • Die klassischen Fitnessclubs in Flachbauten und zumeist auf der grünen Wiese angesiedelt, die häufig eher im unteren oder mittleren Preissegment sind sowie
    • eher exklusive Anlagen im gehobenen oder sogar Hochpreissegment in edlen Innenstadtlagen.

    Diese Fitnessclubs sind so konzipiert, dass Büroangestellte sie etwa in der Mittagspause nutzen können. Teilweise sind derartige Clubs in den oberen, weil frequenzärmeren und damit mietgünstigeren Stockwerken von Shopping Centern angesiedelt. Beispiele sind das Europa Center in Berlin oder die Post Galerie in Karlsruhe.
    Abkürzung für: Gesetz zur Umsetzung des föderalen Konsolidierungsprogrammes

    Voller Titel: Gesetz über Maßnahmen zur Bewältigung der finanziellen Erblasten im Zusammenhang mit der Herstellung der Einheit Deutschlands, zur langfristigen Sicherung des Aufbaus in den neuen Ländern, zur Neuordnung des bundesstaatlichen Finanzausgleichs und zur Entlastung der öffentlichen Haushalte (vom 23. Juni 1993, BGBl. I S. 944).
    Die Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. (gif) hat unter Beteiligung des DIN Normenausschusses im Jahr 1996 Flächendefinitionen für Büroraum ("MF-B") und im Jahr 1998 für Handelsraum ("MF-H") als Richtlinie entwickelt, die dem Praxisbedarf im Zusammenhang mit der Vermietung dieser Räume gerecht werden sollen.

    Am 1.11.2004 wurden die Berechnungen der MF-B und MF-H zusammengefasst und zu MF-G weiterentwickelt. Basis der MF-G Richtlinie sind die Flächendefinitionen der DIN 277/2005. Darin werden allerdings keine Mietflächen, sondern Nutzflächen definiert. Die Nettogrundfläche stellt dabei die Differenz zwischen der Bruttogrundfläche und der Konstruktionsfläche dar.

    Nicht zur MF-G gehört die MF-G 0. Diese Fläche setzt sich zusammen aus technischen Funktionsflächen (zum Beispiel Heizungs-/Maschinenräume), Verkehrsflächen (etwa feste und bewegliche Treppenläufe) und Konstruktionsgrundflächen (zum Beispiel Außenwände). MF-G 0 sind somit keine Mietflächen.

    Bei der MF-G selbst unterscheidet man nunmehr zwischen der MF-G 1, die der exklusiven Nutzung durch einen Nutzer dient und die Mitbenutzung durch andere Nutzer ausschließt und der M-FG 2. Das sind Flächen die der gemeinschaftlichen Nutzung durch mehrere Nutzer eines Gebäudes dienen.

    Seit 01.05.2012 gibt es als Novelle der bestehenden Mietflächenrichtlinie der gif „MG-G“ 2004 die Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für gewerblichen Raum „MF/G“ 2012, die weitere Flächendifferenzierungen mit sich bringt. Beispiele: Mietflächen für exklusive Nutzung / Mietflächen für gemeinschaftliche Nutzung; Sondermietobjekte werden unterteilt in definierte und sonstige Sondermietobjekte. Es gibt jetzt auch Musterformulierungen zur Verwendung in Mietverträgen.
    Der Begriff des Flächenmanagements wird sowohl im Rahmen des Gebäudemanagements als auch im Rahmen der Baulandproduktion verwendet.

    Flächenmanagement als Teil des Gebäudemanagements

    Ziel des Flächenmanagements im Bereich des Gebäudemanagements ist die wirtschaftliche Optimierung der Flächennutzung durch langfristige Kosteneinsparungen und Ertragssteigerungen. Dieses Flächenmanagement (FLM) umfasst das Management der verfügbaren Gebäudeflächen in den Bereichen
    • eines nutzerorientierten Flächenmanagements (Nutzungsplanung, räumliche Organisation von Arbeitsprozessen und Arbeitsplätzen, Wegebeziehungen, Nutzungsoptimierung, flexible Arbeitsplatzbelegung, Einbeziehung ergonomischer Aspekte und Aspekte der Arbeitsplatzsicherheit und des Umweltschutzes usw.),
    • eines anlageorientierten Flächenmanagements (flächen- und raumbezogene Analysen von baulichen Anlagen, Baukonstruktion, Netzanschlüsse, Raumklima, Gewährleistung eines bestimmten Maßes an Anlagenflexibilität usw.),
    • eines serviceorientierten Flächenmanagements (Zeitmanagement von Raumbelegungen, Catering, Logistik, medien- und konferenztechnischer Service, flächen- und raumbezogene Reinigungs- und Sicherheitsleistungen) sowie der
    • Dokumentation.
    Der Flächennutzungsplan ist der "vorbereitende Bebauungsplan". Er bezieht sich auf das ganze Gemeindegebiet und stellt neben der tatsächlich gegebenen die beabsichtigte Bodennutzung einer Gemeinde dar. Er enthält keine verbindlichen "Festsetzungen" wie der Bebauungsplan. Dargestellt werden können sowohl Bauflächen (allgemeine Art der Nutzung) als auch Baugebiete (besondere Art der baulichen Nutzung).

    Darüber hinaus werden die Flächen für den örtlichen und überörtlichen Verkehr, Einrichtungen des Gemeinbedarfs, Flächen für Versorgungsanlagen und Abwasserbeseitigung, Grünflächen, Parkanlagen, land- und forstwirtschaftliche Flächen usw. dargestellt. Manche Flächennutzungspläne enthalten auch Maße der baulichen Nutzung, die allerdings keinen verbindlichen Festsetzungs- sondern ebenfalls nur Darstellungscharakter haben. Zu den Flächennutzungsplänen gehört auch ein Erläuterungsbericht. Flächennutzungspläne haben – im Gegensatz zu Bebauungsplänen – nicht den Charakter einer Satzung. Rechtsansprüche kann der Bürger hieraus nicht ableiten. Flächennutzungspläne müssen jedoch genehmigt werden. Die Genehmigung kann nur aus Rechtsgründen versagt werden.

    Werden Flächennutzungspläne erstellt oder geändert, sind die Öffentlichkeit und die betroffenen Behörden frühzeitig zu hören. Vor Änderung des BauGB am 20.10.2004 sprach man von Bürgerbeteiligung und Beteiligung der Träger öffentlicher Belange (TÖB). Heute wird von Beteiligung der Öffentlichkeit und von Behördenbeteiligung sowie der Beteiligung sonstiger Träger öffentlicher Belange gesprochen. Zu den Behörden, die gehört werden müssen gehören z.B. Fachbehörden, Gewerbeämter, Industrie- und Handelskammern. Das bedeutet, dass bereits der nach einem Aufstellungsbeschluss angefertigte Vorentwurf zur Diskussion mit der Bürgerschaft gestellt wird. Ein Bebauungsplan ist aus den Vorgaben des Flächennutzungsplanes zu entwickeln. Sollen dort Festsetzungen getroffen werden, die nicht den Vorgaben entsprechen, ist zuvor oder gleichzeitig der Flächennutzungsplan zu ändern. Außerdem ist er den Zielen der Raumordnung (insbesondere den Zielen des Regionalplanes) anzupassen.

    Der FNP muss von der oberen Verwaltungsbehörde genehmigt werden. Ihm ist eine Begründung beizufügen, in der die Abwägungsentscheidungen begründet werden. Vor Änderung des BauGB genügte eine Erläuterung. Zu den Abwägungsgrundlagen gehört unabdingbar ein auf einer Umweltprüfung basierender Umweltbericht. Um erforderlichen Entwicklungsnotwendigkeiten gerecht zu werden, muss der Flächennutzungsplan spätestens 15 Jahre nach seiner erstmaligen oder erneuten Aufstellung überprüft und – sofern erforderlich – geändert, ergänzt oder neu aufgestellt werden.

    Flächennutzungspläne haben auch für Makler und Bauträger einen hohen Informationswert. In vielen Städten und Gemeinden können sie käuflich erworben werden.

    In den Stadtstaaten Berlin, Bremen und Hamburg sind Flächennutzungspläne gleichzeitig Regionalpläne.
    Unter Flächenrecycling ist der Umwandlungsprozess von Flächen zu verstehen, der eine neue bauliche Nutzung von früher anders genutzten und überwiegend erschlossenen, vom bisherigen Nutzer aber aufgegebenen Flächen zum Ziel hat. Durch Flächenrecycling werden somit neue Bauflächen an aufgegebenen Standorten produziert. Diesem Aufgabenbereich widmen sich vielfach Projektentwicklungsgesellschaften.

    Die Probleme des Flächenrecyclings liegen im Bereich der Altlasten.

    Vielfach handelt es sich um sog. Altstandorte, an denen früher mit umweltgefährdenden Stoffen umgegangen wurde, was zu Bodenverunreinigungen führte. Objekte für Flächenrecycling befinden sich häufig in zentralen Lagen von Städten mit alten Industrien, die durch Standortverlagerungen der früher dort produzierenden Unternehmen entstanden sind. In anderen Fällen geht es beim Flächenrecycling um die Umnutzung sog. Konversionsflächen, also Flächen, die vorher militärischen Zwecken dienten, für die überwiegend der Bund als Anbieter auftritt.
    Flächentechnik ist ein Begriff aus der Anzeigenwerbung und eine interessante Möglichkeit, auf überfüllten Immobilienseiten aufzufallen. Hierbei verteilt das Immobilienunternehmen nach einem exakt vorgegebenen Muster mehrere Anzeigen auf einer bzw. mehreren aufeinander folgenden Immobilienseiten.
    Der Flächenumsatz ist ein quantitatives Maß, das in Marktberichten und Statistiken neben Preisumsätzen aufgeführt wird. Korrelieren Flächen- und Preisumsätze positiv (ein Steigen oder Sinken von Flächenumsätzen geht einher mit einem entsprechenden Steigen oder Sinken der Preisumsätze), lässt dies den Schluss auf eine ausgeglichene Marktlage zu. Korrelieren Flächen und Preisumsätze negativ, haben wir es in der Regel mit unausgeglichenen Marktverhältnissen zu tun. Steigen also die Flächenumsätze bei gleich bleibenden oder gar sinkenden Preisumsätzen und umgekehrt, lässt dies einen Schluss auf ein sinkendes bzw. steigendes Preisniveau zu. Flächenumsätze liegen z.B. der Ermittlung der "Vermietungsleistung" zugrunde. Flächen- und Preisumsätze von unbebauten Grundstücken werden von den statistischen Landesämtern, aber auch von Gutachterausschüssen erfasst. Einschränkend ist zu vermerken, dass Fläche nicht gleich Fläche ist. Um statistisch einwandfreie Preisindizes ermitteln zu können, müssten die Lageunterschiede und die unterschiedlichen Nutzungsmaße berücksichtigt werden, was meist nicht der Fall ist.
    Als Flammschutzmittel werden verschiedene Chemikalien den Materialien beigefügt, damit diese weniger leicht brennen. Diese Mittel finden sich in Gehäusen von Elektro- und Elektronikgeräten, Kabeln, Leiterplatten, Teppichrückenbeschichtungen, bestimmten Textilien sowie auch in Dämm- und Montageschäumen.

    Hierzu werden verschiedene anorganische und organische Chemikalien eingesetzt. Die organischen Flammschutzmittel bestehen insbesondere aus bromierten Verbindungen sowie halogenhaltigen bzw. halogenfreien phosphororganischen Verbindungen oder Chlorparaffinen.

    Es kommen aber auch anorganische Flammschutzmittel zum Einsatz, zum Beispiel Aluminiumtrihydroxid, Magnesiumdihydroxid und Antimontrioxid. Der Einsatz von Flammschutzmitteln in Produkten ist wichtig, um Brände zu verhüten. Einige dieser Flammschutzmittel sind jedoch problematisch, da sie Gesundheit und Umwelt gefährden können. Durch ihre lange Lebensdauer reichern sie sich in der Umwelt an. Von manchen Flammschutzmitteln werden im Falle eines Brandes ätzende oder hochgiftige Gase bzw. Brandfolgeprodukte gebildet. So können sich zum Beispiel aus polybromierten Diphenylethern (PBDE) Dioxine und Furane bilden.

    Rückstände von Flammschutzmitteln wurden auch in der Muttermilch gefunden, die nach heutigem Kenntnisstand jedoch für gestillte Säuglinge in Deutschland kein Gesundheitsrisiko darstellen (UBA 2011).

    Die fettlöslichen PBDE gelangen mit der Nahrungskette in den menschlichen Körper. Hierbei sind tierische Lebensmittel eine wesentliche Quelle für die Belastungen. Demgegenüber spielen Aufnahmen dieser Stoffe durch Geräte in den Wohnungen, zum Beispiel durch lange Zeiten vor Fernsehern und Computern, keine Rolle.

    Durch die europäische Richtlinie 2003/11/EG sind die Flammschutzmittel Penta-BDE und Okta-BDE wegen Umweltgefährdung und des vorbeugenden Schutzes gestillter Säuglinge verboten. Die Chemikalienverbotsverordnung hat dieses Verbot 2004 in deutsches Recht umgesetzt.
    Die Flechtwerkwand stellt eine Vorstufe der Fachwerkwand dar. Sie wird verwendet, seit der Mensch die ersten Hütten errichtete.

    Eine Flechtwerkwand besteht üblicherweise aus mehreren senkrechten, in gleichen Abständen im Boden verankerten Pfosten. Oben auf diesen wird waagerecht ein Holzträger, eine sogenannte Pfette, angebracht. Die Pfosten können dabei in Vertiefungen der Pfette gesetzt werden. Früher wurde teils eine Fixierung der Verbindung mit Seilen oder Schlingpflanzen vorgenommen. Dann werden wie beim Anfertigen eines Weidenkorbes lange Weidenruten waagerecht um die Pfosten geflochten. Die Zwischenräume können mit Stroh zugestopft werden. Das entstandene Geflecht wird dann von beiden Seiten mit Lehm bestrichen bzw. beworfen.
    Traditionell wurde oft ein Gemisch aus Lehm und Kuhmist verwendet; auch Sandbeigaben waren und sind üblich: Der Sand ist erforderlich, wenn der verwendete Lehm ansonsten zu fett wäre. Nach einer kurzen Trocknungszeit ist die Wand fertig.

    In unterschiedlichen Gegenden Europas waren früher verschiedene Flechtmuster üblich. Das Wort „Wand“ soll seinen Ursprung im „Winden“, also dem Flechten der Weidenruten für eine Flechtwerkwand, haben.
    Eigentlich: "Richtlinie zur Erhaltung der natürlichen Lebensräume sowie der wild lebenden Tiere und Pflanzen", Richtlinie 92/43/EWG vom 21.05.1992. Die EG-Richtlinie weist sogenannte FFH-Gebiete aus, das sind Gebiete mit besonderem Schutz für die Tier- und Pflanzenwelt. Anhang I der Richtlinie enthält verschiedene Typen natürlicher Lebensräume (Habitate), Anhang II Tier- und Pflanzenarten "von gemeinschaftlichem Interesse".

    Im Rahmen des europäischen Schutzgebietsnetzes "Natura 2000" muss die Bundesrepublik Deutschland solche Schutzgebiete ausweisen. Die wirtschaftliche Nutzung kann darin eingeschränkt sein; Ausgleichszahlungen sind zumindest bei "unzumutbaren" Einbußen (z.B. in forstwirtschaftlichen Gebieten) möglich.
    Abkürzung für: Flurstück
    Abkürzung für: Flurstücknummer
    In der Innenraumluft befindet sich eine Vielzahl flüchtiger organischer Verbindungen (FOV), welche nicht nur im angelsächsischen Sprachgebiet meist VOC (Volatile Organic Compounds) genannt wird. Weiter kann man die sehr flüchtigen organischen Verbindungen (Very Volatile Organic Compounds, VVOC) und die schwerflüchtigen organischen Verbindungen (Semivolatile Organic Compounds, SVOC) unterscheiden. Die Summe der Konzentrationen sämtlicher VOC werden mit dem TVOC-Wert (Total Volatile Organic Compounds) zusammengefasst.

    Quellen von VOC im Innenraum sind verschiedenste Materialien des Baus und der Innenausstattung von Gebäuden, zum Beispiel Wand-, Fußboden- und Deckenmaterialien, sowie Farben, Lacke, Klebstoffe, Textilien der Raumausstattung und Möbel. Weitere wichtige Emissionsquellen im Innenraum sind Pflege-, Reinigungs- und Hobbyprodukte. Außerdem können VOC auch aus der Außenluft in die Gebäude eindringen.

    Von der Vielzahl der möglichen Stoffe kommen folgende häufig vor: Aliphaten (n-Decan, n-Undecan), Aromaten (Benzol, Toluol, Naphthalin), Halogenverbindungen (1,1,1-Trichlorethan, Trichlorethen, Tetrachlorethen, p-Dichlorbenzol), Terpene (a-Pinen, ß-Pinen, Limonen), Alkohole und Carbonylverbindungen (Ethylacetat, n-Butylacetat).

    Mit steigender Temperatur erhöht sich die Menge der VOC-Emissionen. Höhere Konzentrationen in Wohnräumen findet man bei Renovierungen sowie Arbeiten mit Lösungsmitteln. Der Lösemittelgehalt in den einzelnen Produkten, welche im Haushalt verwendet werden ist sehr unterschiedlich und kann bis zu 90 Gewichtsprozent (Rasierwasser und Nagelpflegemittel) erreichen.

    Akut gesundheitsgefährdende Konzentrationen von VOC können auftreten im Nahbereich der Anwendung von Reinigungs- und Pflegesprays. Als besonders problematisch haben sich in dieser Hinsicht Lederimprägniersprays (Treibgas und Lösungsmittel) sowie Backofensprays (u.a. Lösungsmittel aber auch Alkalien [Natronlauge, Ammoniak], Tenside, Silikonverbindungen) erwiesen. VOC entstehen häufig auch bei der Anwendung von lösungsmittelhaltigen Heimwerkerprodukten. Sie sind z.B. in Klebstoffen, Farben und Abbeizmitteln vorhanden (aliphatische Kohlenwasserstoffe [Benzine], aromatische Kohlenwasserstoffe [z.B. Toluol und Xylol], Carbonylverbindungen [z.B. Butyl-, Methyl- und Isobutylacetat], halogenierte Kohlenwasserstoffe [z.B. Dichlormethan]).

    Die Symptome einer Lösemittelvergiftung können unter anderem Schwindelgefühl, Benommenheit, Müdigkeit, Übelkeit, Kopfschmerzen und Erbrechen sein. Es gilt daher die allgemeine Empfehlung, möglichst lösungsmittelfreie oder zumindest lösungsmittelarme Heimwerkerprodukte zu verwenden. Falls das nicht möglich ist, sollte zumindest für eine ausreichende Belüftung der Räume gesorgt werden. Besonders hohe Belastungen treten bei lösungsmittelhaltigen Voranstrichen und Bodenbelagsklebstoffen auf.

    Grundlage der Bewertung der VOC ist die Extrapolation von der Einzelstofftoxikologie, wie sie sich z. B. im MAK-Wert findet, auf die Toxikologie von Gemischen mit z. B. im Verhältnis zum MAK-Wert niedrigen Einzelstoffkonzentrationen. Dieses erfolgt in der Regel durch Summenformeln. Emissionen aus Bauprodukten kommen jedoch meist als Gemische geringer Gesamtkonzentrationen (einige 100 Mikrogramm je m3) vor.

    Im Innenraum wird die Situation dadurch kompliziert, dass es meist eine Vielzahl von VOC-Quellen gibt und es fast unmöglich erscheint, den Anteil einer einzelnen Quelle zu ermitteln. Auch aus diesem Grunde ist eine generelle Minimierung der Emission erforderlich.

    Bestehen keine erkennbaren besonderen Quellen in der Wohnung oder deren Nähe, dann übersteigt die VOC-Konzentration nur in seltenen Fällen Werte von mehr als 1 mg. Nach Reinigungsarbeiten sowie nach dem Einbringen neuer Einrichtungsgegenstände können die VOC um den Faktor 10 und mehr ansteigen. Die Spanne der Auswirkungen der VOC auf den menschlichen Organismus kann von sensorischen Wahrnehmungen in niedrigster Konzentration bis zu toxischen Langzeiteffekten bei hoher Konzentration reichen. Problematisch ist, dass es sich bei einem Teil der bei niedrigen Konzentrationen angegebenen Effekte um Sinneswahrnehmungen oder andere Wirkungen handelt, die sich einer Überprüfung im Tierversuch weitgehend oder vollständig entziehen.

    Bei den epidemiologischen Untersuchungen im Rahmen der Erfahrung des Sick-Building-Syndroms konnten keine klaren Aussagen hinsichtlich der Beschwerdebilder durch VOC-Gemische erzielt werden. Es ist jedoch anzunehmen, dass mit zunehmender TVOC-Konzentration auch die Beschwerden zunehmen. Synergistische Effekte sind wegen der Vielzahl der möglichen Stoffkombinationen bisher noch völlig ungenügend untersucht.

    Die Innenraumluft enthält stets viele verschiedene organische Verbindungen, es stehen jedoch Richtwerte nur für relativ wenige Einzelverunreinigungen zur Verfügung. Deshalb hat die Ad-hoc-Arbeitsgruppe Innenraumrichtwerte der IRK/AOLG Maßstäbe zur Beurteilung von flüchtigen organischen Verbindungen in der Innenraumluftqualität mit Hilfe der Gesamtzahl der in der Innenraumluft enthaltenen flüchtigen organischen Verbindungen (TVOC-Werte) erarbeitet. Hierbei werden zur hygienischen Einschätzung nur Konzentrationsbereiche angegeben. Für die Bewertung von TVOC-Werten wurden fünf Stufen festgelegt und für die einzelnen Stufen bestimmte Maßnahmen empfohlen:
    Das preußische Fluchtliniengesetz ist in bestimmten Bereichen der Vorläufer des heutigen Bauordnungsrechts, aber auch des Baugesetzbuches vom 23.06.1960, das nach Zusammenführung mit dem Städtebauförderungsgesetz in das heutige Bundesbaugesetz einmündete. Das Fluchtliniengesetz trat 1875 in Kraft. Es diente in erster Linie der Gefahrenabwehr, Feuersicherheit und Standfestigkeit der Gebäude. Die Gemeinden erhielten mit dem Flurbereinigungsgesetz eine rechtssichere Möglichkeit, Fluchtlinien für Straßen, die Enteignung für Verkehrsflächen, die Entschädigung hierfür, sowie Bauverbote und Anliegerbeiträge rechtswirksam zu bestimmen. Um 1900 wurden von den Gemeinden Zonenbauordnungen erlassen, mit denen Bauklassen und Festlegungen über offene oder geschlossene Bauweise, sowie die Zahl der Geschosse festgelegt werden konnten. Wohnungshygienische und ästhetische Gesichtspunkte spielten erst später eine Rolle.
    Lärm von Flugzeugen und Hubschraubern bei Start, Landung oder während des Fluges wird als Fluglärm bezeichnet. Bei Befragungen in der Bevölkerung werden Belästigungen durch Fluglärm nach dem Straßenverkehr als zweite wichtige Lärmquelle genannt. Vor allem der nächtliche Fluglärm wird als besonders gesundheitsschädigend eingestuft. Für Verkehrsflughäfen und militärische Flugplätze werden nach dem Gesetz zum Schutz gegen Fluglärm (Fluglärmgesetz) Lärmschutzbereiche (Schutzzonen) festgesetzt. Das Fluglärmgesetz enthält aber keine Immissionsgrenzwerte im Sinne des Bundes-Immissionsschutzgesetzes. Nach dem Fluglärmgesetz bestehen lediglich Regelungen über Beschränkungen der baulichen Nutzung, über Erstattung der Aufwendungen für bauliche Schallschutzmaßnahmen bei vorhandenen Gebäuden in der Schutzzone 1 (äquivalenter Dauerschallpegel >75 dB(A)) sowie Auflagen für bauliche Schallschutzmaßnahmen bei der Errichtung von Wohnungen in der Schutzzone 2 (>67 dB [A]).

    Eine wichtige Maßnahme in dieser Beziehung ist der Einbau von Schallschutzfenstern. In beiden Schutzzonen ist die Errichtung schutzbedürftiger Einrichtungen (zum Beispiel Krankenhäuser oder Schulen), grundsätzlich verboten. In der stärker belasteten Schutzzone 1 dürfen bis auf wenige Ausnahmen keine Wohnungen errichtet werden. Durch das Fluglärmgesetz müssen an den Verkehrsflughäfen Anlagen zur fortlaufenden Messung der Fluglärmimmissionen (Fluglärmüberwachungsanlagen) eingerichtet und betrieben werden.
    Die Fluktuationsquote oder Fluktuationsrate zeigt den prozentualen Anteil der durch Vermietungen bewirkten Wiederbelegungen von Mietwohnungsbeständen eines bestimmten Gebietes im Zeitraum eines Jahres an. Eine bessere Kennziffer wäre der Anteil der ausziehenden Haushalte bezogen auf alle Hauptmieterhaushalte des Wohnungsbestandes. Dieser kann aber statistisch nicht so zuverlässig erfasst werden, wie die Neubelegung von Wohnungen, da von den Einwohnermeldeämtern nur Anmeldungen, nicht aber Abmeldungen erfasst werden.

    Hohe allgemeine Fluktuationsquoten weisen auf ein Überangebot von Wohnraum hin, niedrige können einen Wohnungsmangel anzeigen. Allerdings können sinkende Fluktuationsraten auch auf einen zunehmenden Zufriedenheitsgrad der Mieter mit ihrer Wohnsituation hinweisen. In Deutschland beträgt die durchschnittliche Wohndauer eines Mieterhaushaltes nach Erkenntnissen der Schader-Stiftung 12 Jahre. Das entspricht einer Fluktuationsrate von etwa 8. (Von 100 Wohnungen eines Wohnungsbestandes werden in einem Jahr 8 vermietet). Bei Privathauseigentümern liegt die durchschnittliche Wohndauer bei 11 Jahren (Fluktuationsquote = 9). Wohnungsunternehmen behalten ihre Mieter im Schnitt 15 Jahre (Fluktuationsquote = 6,6). Regional hohe Fluktuationsquoten können bei gleichzeitig hohen Wohnbauaktivitäten auch zu hohen Leerstandsquoten führen. In solchen Fällen findet ein qualitativer Ausleseprozess im Wohnungsbestand statt. Wohnungen der niedrigsten Qualitätsstufe bleiben dann dauerhaft unvermietet. Statistisch wird von Leerstand erst dann gesprochen, wenn eine Wohnung länger als 3 Monate unvermietet bleibt.
    Flur ist ein abgegrenzter Teil der Erdoberfläche, unter dem im Liegenschaftsbuch die zugehörigen Flurstücke in aufsteigender Nummernfolge aufgeführt sind. Mehrere Flure bilden eine Gemarkung.

    Gemarkungen (Vermessungsbezirke) wie Flure haben auch eine namentliche Bezeichnung. Die Bezeichnung der Flurstücke erfolgt auf der Grundlage der Nutzungsart des Nutzungsartenverzeichnisses, das für alle Bundesländer aus Gründen einheitlicher statistischer Erfassung für gleiche Nutzung gleiche Begriffe verwendet. Im Grundbuch wird die Flurstücksbezeichnung unter der Spalte "Wirtschaftsart" eingetragen.
    Neuordnung landwirtschaftlicher Flächen zum Zweck der Verbesserung der Produktions- und Arbeitsbedingungen sowie zur Förderung der allgemeinen Landeskultur und Landesentwicklung. Grundlage ist das Flurbereinigungsgesetz.
    Das Flurbereinigungsgesetz (FlurBG) trat am 1. Januar 1954 in Kraft und gilt heute in der Fassung vom 19.12.2008. Es gliedert sich in zwölf Teile und regelt die wesentlichen Rahmenbedingungen, nach denen die Flurbereinigungsbehörden der Bundesländer bei Durchführung der Flurbereinigung zu verfahren haben. Sie dient nach § 1 der Verbesserung der Produktions- und Arbeitsbedingungen in der Land- und Forstwirtschaft sowie zur Förderung der allgemeinen Landeskultur und der Landentwicklung. Die Bundesländer setzen die örtlichen Zuständigkeiten der Flurbereinigungsbehörden fest. Übergeordnet sind obere Flurbereinigungsbehörden, die ihren Sitz bei den per Landesgesetz zuständigen Landesämtern haben.

    Die Durchführung der Flurbereinigung innerhalb eines Flurbereinigungsgebietes erfolgt nach den Regeln des Flurbereinigungsgesetzes unter Mitwirkung der Gesamtheit der beteiligten Grundeigentümer die eine „Teilnehmergemeinschaft“ bilden und der Träger öffentlicher Belange sowie der landwirtschaftlichen Berufsvertretung. Außerdem gibt es zahlreiche „Nebenbeteiligte“ deren Interessen von der Flurbereinigung betroffen sind. Das Flurbereinigungsgebiet ist nach § 37 des FlurBG „unter Beachtung der jeweiligen Landschaftsstruktur neu zu gestalten, wie es den gegeneinander abzuwägenden Interessen der Beteiligten sowie den Interessen der allgemeinen Landeskultur und der Landentwicklung entspricht und wie es das Wohl der Allgemeinheit erfordert“.

    Die obere Flurbereinigungsbehörde kann die Flurbereinigung anordnen und das Flurbereinigungsgebiet feststellen, wenn sie eine Flurbereinigung für erforderlich und das Interesse der Beteiligten für gegeben hält (Flurbereinigungsbeschluss); der Beschluss ist zu begründen. Die Eigentumsverhältnisse sind aus den Grundbüchern ersichtlich. In einem Informationsaustausch stehen die Flurbereinigungsbehörden auch mit dem örtlich zuständigen Liegenschaftskataster, das die neugeregelten Liegenschaftsverhältnisse in die Katasterbücher einträgt und die die Flurkarten berichtigt.

    Die für die Flurbereinigung erforderliche Bewertung der landwirtschaftlich genutzten Grundstücke erfolgt nach einer Bodenschätzung, wobei auf die Regeln des Bodenschätzungsgesetzes zurückgegriffen werden kann.
    Die Flurbezirke bezeichnen in der Flächenhierarchie eine Teilfläche einer Gemarkung. Diese Teilflächen haben ebenso wie Gemarkungen entweder einen Namen (Beispiel Neuhausen) oder eine römische Zahl (z.B. Flurbezirk III). Eine Gemarkung kann aber auch nur aus einem Flurbezirk bestehen (Identität von Gemarkung und Flurbezirk). Dies ist häufig bei Stadtteilen oder Stadtvierteln der Fall. Die Flurbezirke teilen sich in Flure auf, die eine bestimmte Ordnungsnummer tragen. Die Flure selbst sind wieder in nummerierte Flurstücke als kleinste Flächeneinheit unterteilt. Die Flurbezirksgrenzen werden, wie Gemeindegrenzen Gemarkungsgrenzen und Flurstücksgrenzen zeichnerisch in Flurkarten dargestellt.
    Lässt sich das Kartenbild einer ganzen Gemarkung nicht auf einer Gemarkungskarte darstellen, wird diese auf mehrere Blätter aufgeteilt, die als Flurkarte bezeichnet werden.
    Ein Flurstück ist der Teil einer Flur, der von Linien eingeschlossen und im Kataster mit besonderer Nummer aufgeführt ist. Ein Flurstück darf nicht Flächen aus verschiedenen Grundstücken umfassen. Mehrere Flurstücke können jedoch im Grundbuch ein "Grundstück" bilden. Das Flurstück ist die kleinste im Liegenschaftskataster erfasste Flächeneinheit. Das Zuflurstück ist eine Teilfläche, die aus einem Flurstück herausgemessen und mit einem anderen verschmolzen wurde. Abtrennung und Verschmelzung werden unmittelbar hinter­einander ins Grundbuch eingetragen (Bestandteilszuschreibung).
    Redewendung: "… nicht flüssig (d.h. zahlungsunfähig) sein", im Moment kein Geld haben, bzw. "flüssig (liquide) sein", d.h. zahlungsfähig sein durch ausreichende Liquidität bzw. Barbestände.
    Der Flyer wird als ein klassisches Instrument in der Produkt-PR von Immobilienunternehmen eingesetzt. Er gilt als ein effizientes image- und verkaufsförderndes Kommunikationsinstrument, das in der Produktion kostengünstig und in der Zielgruppenansprache unmittelbar und direkt ist.

    Er ist im Standardformat auf sechs Seiten festgelegt, lässt sich aber auch als Vierseiter konzipieren oder auf eine erweiterte Anzahl von Seiten ergänzen. Der Flyer wird in der Regel als Produktinformationsblatt verwendet. Er bietet ausreichend Raum für vielfältige Informationen über das Unternehmen und seine Produkte, Dienstleistungen, Referenzen und Angebote.
    Abkürzung für: Flächennutzungsplan
    Abkürzung für: Fördergebietsgesetz
    Der Begriff Fokussierung bezieht sich im Immobilienmarketing auf die gezielte Ausrichtung der Werbung auf bestimmte Marktsegmente bzw. Zielgruppen.
    Kommt es nach Abschluss des vom Makler verursachten Hauptvertrages zum Abschluss eines oder mehrerer weiterer Verträge (Folgegeschäfte), so entsteht hieraus nach herrschender Rechtsauffassung kein weiterer Provisionsanspruch. Der Makler kann nur für Verträge Provision verlangen, die er auf Grund des Maklervertrages herbeigeführt hat. Entscheidend ist daher, ob der ihm erteilte Auftrag nur auf Herbeiführung des ersten oder auch auf die indirekte Herbeiführung der später abgeschlossenen Hauptverträge gerichtet ist. Der erste Maklervertrag muss daher konkret die Objekte benennen, über die später ein Hauptvertrag abgeschlossen wird.

    Beispiel: Der Makler hat auftragsgemäß eine Fläche nachgewiesen. Der Auftraggeber kauft jedoch zunächst nur eine Teilfläche. Erwirbt er den Rest jedoch drei Monate später, so entsteht auch für diesen zweiten Kaufvertrag, der im Anschluss an den ersten Kaufvertrag geschlossen wurde, ein Provisionsanspruch (vgl. OLG Zweibrücken, Urteil vom 26.10.1983, 2 U 29/ 83). Da die Erwerberin des ersten Teilgrundstücks für ihr großes Bauvorhaben auch das zweite Teilstück benötigte, bestand an der Kausalität der Maklertätigkeit auch für den zweiten Kaufvertrag kein Zweifel. Im Übrigen genügt die bloße Mitursächlichkeit für den späteren Vertragsabschluss nicht.

    Vereinbarungen von Folgeprovisionen sind enge Grenzen gesetzt. In Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind solche Klauseln unwirksam. Sie verstoßen nach der Rechtsprechung gegen wichtige Grundsätze des Maklerrechts. Der Makler erhielte Provision, ohne dass er für den späteren Vertrag Maklertätigkeit ausgeübt hätte (Unwirksamkeit gemäß § 307 BGB, vgl. für § 9 AGBG: BGH NJW 1973,990).

    In Individualvereinbarungen können Folgeprovisionen, allerdings in bestimmten Grenzen, vereinbart werden. Auch hier ist der Zeitraum entscheidend. Je länger dieser ist, desto geringer wird die Kausalität der Maklerleistung. Die Folgeprovision erhält Schenkungscharakter.

    Der Zeitraum ist auch entscheidend bei Mietverträgen, in denen eine Option auf einen oder weitere Mietverträge vereinbart wird. Hier wird in der Regel für den Erstvertrag eine Vertragsdauer von mehreren Jahren vereinbart. Aus der Tatsache der Option kann ein Anspruch auf Folgeprovision nicht hergeleitet werden. Eine individuelle Vereinbarung könnte wirksam sein.
    Folgekosten sind Kosten nach einer Erstinvestition, um z.B. den Unterhalt, den Betrieb und / oder die Verwaltung einer Unternehmung zu sichern. Zu den "Life-Cycle-Costs" zählen auch Steuernachzahlungen, Mietnebenkosten, Kreditkosten uvm.
    Im Rahmen eines städtebaulichen Vertrages kann sich ein Projektentwickler bzw. Investor der Gemeinde gegenüber verpflichten, für ein Siedlungs- oder anderes Bauvorhaben, neben den gesamten Erschließungskosten auch Kosten für erforderlich werdende städtebauliche Maßnahmen bzw. Einrichtungen zu übernehmen, die sonst der Gemeinde entstünden. Diese müssen allerdings unmittelbar Voraussetzung oder Folge des geplanten Vorhabens sein. Hierzu kann beispielsweise die Errichtung einer Volksschule oder Kindertagesstätte zählen, kaum aber die Kosten für den Bau eines gemeindlichen Gymnasiums. Gesetzliche Grundlage ist § 11 Abs. 3 BauGB. Besteht aber aufgrund des planungsrechtlichen Entwicklungszustandes ohnehin Anspruch auf Genehmigung der Baumaßnahme, ist eine Folgekostenvereinbarung unzulässig. Solche Verträge werden deshalb meist im Zusammenhang mit einem Vorhaben- und Erschließungsplan oder mit einem Erschließungsträger getroffen.
    Dies ist ein Begriff aus dem Bereich der staatlichen Förderung selbstgenutzten Wohneigentums. Wer innerhalb des achtjährigen Förderzeitraums (Eigenheimzulagengesetz) seine selbstgenutzte Immobilie verkauft, der kann die bis dahin nicht abgerufenen Förderbeträge beim Erwerb eines Folgeobjektes beanspruchen. Für dieses Folgeobjekt beträgt der Förderzeitraum erneut acht Jahre, allerdings abzüglich jener Jahre, für die der Eigentümer bereits Förderung für das Erstobjekt bekommen hat.

    Wichtig: Zum 1. Januar 2006 wurde die staatliche Förderung selbstgenutzten Wohneigentums (Eigenheimzulage und Kinderzulage) abgeschafft. Geld aus der Gemeinschaftskasse gibt es nur noch für die sogenannten Altfälle. Also für jene Eigentümer, die vor dem 1. Januar 2006 selbstgenutztes Wohneigentum erworben haben. Somit muss bis einschließlich Silvester 2005 ein Bauantrag eingereicht oder ein notarieller Kaufvertrag unterschrieben worden sein.
    Von einer Folgeprovision wird dann gesprochen, wenn die Parteien des ersten, vom Makler vermittelten Hauptvertrags, zu späterer Zeit einen weiteren – meist gleichartigen – Vertrag über dasselbe Objekt schließen.

    Beispiel: Der Makler vermittelt einen Mietvertrag. Nach Ablauf der ursprünglichen Vertragszeit des Mietvertrags vereinbaren die Parteien dessen Verlängerung. Die Provision, die der Makler für einen solchen Verlängerungsvertrag erhielte, wird als Folgeprovision bezeichnet.

    Weiteres Beispiel: Der Makler vermittelt einen Miet- oder Pachtvertrag. Während der Laufzeit dieses Vertrags oder an dessen Ende kauft der Mieter das Objekt. Bei der Provision, die der Makler für den Abschluss des Kaufvertrags erhält, handelt es sich ebenfalls um eine Folgeprovision.

    Eine Folgeprovision ist nur dann zu zahlen, wenn sie ausdrücklich im Maklervertrag vereinbart ist. Eine solche Vereinbarung kann nur durch individuelles Aushandeln wirksam getroffen werden. Denn der Makler würde eine Provision erhalten, ohne an dem Verlängerungsvertrag mitgewirkt zu haben. Dies widerspricht den gesetzlichen Wertungen.

    Dieser Grundsatz gilt auch, wenn die Folgeprovision im Hauptvertrag ausdrücklich vorgesehen ist. Auch eine solche Regelung ist nur durch individuelle Vereinbarung möglich.

    Bei einer Vereinbarung durch Individualabrede ist zu beachten, dass die Folgeprovision nicht für unbegrenzte Zeit versprochen werden kann. Wenn ein Zeitraum von fünf Jahren nach Abschluss des ursprünglichen Hauptvertrags deutlich überschritten wird, dürfte kein ursächlicher Zusammenhang zwischen der ursprünglichen Maklertätigkeit und dem Verlängerungsvertrag mehr zu erkennen sein. Eine Regelung mit einem längeren Zeitraum als fünf Jahren ist also nichtig.

    Zu beachten ist unbedingt § 2 Abs. 2, Abs. 5 WoVermittG. Danach ist eine Regelung, nach der der Makler für die Verlängerung des Wohnungsmietvertrags eine Courtage erhalten soll, nichtig.
    Ein Fonds, bzw. offener Investmentfonds bezeichnet eine Geldsammelstelle für Kapitalanleger zur Geldanlage. Dabei sammelt eine Investmentgesellschaft oder Kapitalanlagegesellschaft (KAG) das Geld der Anleger nach vorher festgelegten Anlageprinzipien ein und investiert es in einem oder mehreren Anlagebereichen z.B. in Aktien, festverzinsliche Wertpapiere, am Geldmarkt und / oder in Immobilien. Das Fondsvermögen wird professionell verwaltet. Die Anteilscheine werden in der Regel börsentäglich gehandelt. Mit dem Erwerb von Anteilen wird der Anleger Miteigentümer am Fondsvermögen und am Gewinn beteiligt. Auch kann er die Anteile zum jeweils gültigen Rücknahmepreis wieder abgeben.
    Fondsanleger ist ein Investor, der beim Erwerb zwischen Tausenden von Fonds wählen kann, die meist von Banken, Sparkassen, über Fondsgesellschaften, Börsen oder freie Berater an den Markt gebracht werden. Neu für Fondsanleger: Beim Kauf von Fondsanteilen werden seit 2009 neben Zinsen und Dividenden auch Gewinne aus dem Verkauf der Fondsanteile grundsätzlich mit 25 Prozent besteuert.
    Fondsanteilscheine sind Wertpapiere, die eine Beteiligung am Vermögen eines Investmentfonds verbriefen, d.h. ein Fondsanteil ist werthaltiger Anteil an einer Fondsgesellschaft, einem Exchange Traded Fund (ETV) oder einem Real Estate Investment Trust (REIT).
    Grundsätzlich wird unterschieden nach der Art der Ertragsverwaltung (thesaurierende Fonds, ausschüttende Fonds), der Anlage in Wertpapiere (Aktien-, Renten-, gemischte Fonds), Immobilienfonds, Spezialitätenfonds (Länderfonds, Geldmarktfonds, Dachfonds) und nach ihrer Zielgruppe. Während Publikumsfonds einem breiten Publikum angeboten werden, haben Spezialfonds einen deutlich kleineren Kreis von – meist institutionellen – Anlegern.
    Investmentfonds können über die Fondsbörsen Berlin-Bremen, Düsseldorf, Frankfurt (Xetra), Hamburg, München und Stuttgart wie Aktien gehandelt werden. Der Fondshandel begann in Deutschland 2002 in Hamburg. Wenig später folgte die Frankfurter Börse. Dabei stellen Börsenmakler regelmäßig An- und Verkaufskurse fest. Diese Preise basieren auf dem Rücknahmepreis der Fondsgesellschaft und können im Internet verfolgt werden. Beim Fondserwerb über eine Börse fällt kein Ausgabeaufschlag an. Gleichwohl liegt zwischen An- und Verkaufskurs ein Spread von max. zwei Prozent. Jede Fondsgesellschaft nimmt die Anteile zum Rücknahmekurs (ohne Spread und ohne Orderspesen) zurück. Fonds werden online oft zu geringen Ausgabeaufschlägen angeboten. Anleger sollten daher sorgfältig prüfen, welche Gebühren für welchen Fonds anfallen.
    Zur Fondsebene zählen z.B. Kosten, die in Zusammenhang mit dem Erwerb von Fondsanteilen anfallen, die einmalige Kaufgebühr und der so genannte Ausgabeaufschlag, sowie die laufenden Kosten auf Fondsebene. Da der Ausgabeaufschlag als prozentualer Aufschlag auf den Rücknahmepreis erhoben wird, ist er bei Investmentfonds meist höher als der Rücknahmepreis. Auf Fondsebene ist zudem noch eine Verwaltungs- oder Managementgebühr fällig. Aus diesem Topf werden die allgemeinen Verwaltungskosten der Kapitalanlagegesellschaft sowie die Gehälter der Fondsmanager gezahlt.
    Fondseinlagen bzw. -entnehmen sind Kapital, das in einen Fonds geflossen ist oder aus einem Fonds entnommen wurde.
    Fondsentnahmepläne sind gut als zusätzliches Einkommen gedacht und bieten eine flexible Auszahlungsmöglichkeit. In den gewählten Fonds wird ein Einmalbetrag angelegt, der eine bestimmte Rendite erwirtschaftet. Ein Entnahmebetrag, der über der Höhe der Rendite liegt, zehrt das Vermögen auf. Man spricht dann von Kapitalverzehr, im Gegenteil zu Kapitalerhalt. Die Verzinsung und damit der Zeitraum, über den ein bestimmter Betrag entnommen werden kann, sind nicht garantiert. Bei vorzeitigem Tod des Anlegers geht das nicht verbrauchte Kapital an die Erben über. Unvorhergesehene Kurseinbrüche können das Vermögen schmälern. Die Erträge von Fonds-Entnahmeplänen sind abgeltungssteuerpflichtig, sobald der Steuerfreibetrag ausgeschöpft ist.
    Der Fonds- bzw. Bauherrenerlass ist ein Verwaltungserlass zur steuerlichen Regelung von Immobilienfonds und Bauherrenmodellen.
    Die fondsgebundene Rentenversicherung ist eine Alternative zur privaten Rentenversicherung. Vorteil: Sie bietet hohe Ertragchancen. Nachteil: Da die eingezahlten Beträge in verschiedene Investmentfonds fließen, weiß der Anleger nicht, wie viel Geld ihm am Ende der Laufzeit tatsächlich zur Verfügung steht.
    Das Fondsgeschäftsjahr ist die Abrechnungsperiode eines Fonds. Das Geschäftsjahr eines Investmentfonds ist nicht immer mit dem Geschäftsjahr der Kapitalanlagegesellschaft identisch.
    Eine Fonds- oder Kapitalanlagegesellschaft sammelt das Geld der Anleger, bündelt es in einem Sondervermögen – dem Investmentfonds, investiert es in einem oder mehreren Anlagebereichen und managt den Investmentfonds.
    Der Fondsinitiator ist der Ideengeber (Person oder Gesellschaft), der geschlossene Fonds konzipiert und auflegt. Zu den Aufgaben des Initiators zählen neben der Gründung der Fondsgesellschaft, die Auswahl und Realisierung des Fondsgegenstandes, die Koordinierung von Eigenkapital- und Fremdkapitalbeschaffung sowie die Überwachung und Koordinierung des Fondsbetriebes.
    Der Ausdruck „Fondskrise“ wird meist im Zusammenhang mit der Krise im Bereich der Immobilienfonds verwendet, die in Deutschland seit ca. 2004 zu beobachten war. Zu dieser Zeit stagnierten oder fielen die Mieten für viele Gewerbe- bzw. Büroimmobilien, es gab auch Leerstände. Die Ausschüttungen vieler Immobilienfonds wurden daher heruntergesetzt. Da bei den Investoren die Angst vor einer Reduzierung der Verkehrswerte der Immobilien umging, gaben viele ihre Fondsanteile zurück. Dadurch wurden die liquiden Mittel der Fonds aufgebraucht. Viele Immobilienfonds – insbesondere offene – umgingen das Problem, indem sie ausländische Immobilien mit hohen Renditeerwartungen kauften. Im Rahmen der weltweiten Finanz- und Hypothekenmarktkrise ab ca. 2008 brachen jedoch verschiedene ausländische Immobilienmärkte ein, Anlagen mussten neu bewertet und hochgesteckte Renditeerwartungen nach unten korrigiert werden. Eine Reihe von Fonds setzte 2009 den Rückkauf von Anteilen für einen begrenzten Zeitraum aus. Immer mehr Fonds folgten, und in verschiedenen Fällen mussten die Fonds aufgelöst werden. Für die Anleger bedeutete dies eine Auszahlung ihrer Anlagebeträge abzüglich der durch Abwertungen des Anlagevermögens bedingten Verluste.

    Am 08.04.2011 trat das Gesetz zur Stärkung des Anlegerschutzes und zur Verbesserung der Funktionsfähigkeit des Kapitalmarkts (Anlegerschutz- und Funktionsverbesserungsgesetz oder AnsFuG) in Kraft. Durch diese Neuregelung wurde die Rückgabe von Anteilen pro Anleger eingeschränkt; ferner wurde die Frist zur Aussetzung der Rücknahme von Anteilen mangels Liquidität des Fonds auf höchstens 30 Monate heraufgesetzt. Weitere Regelungen zum Anlegerschutz traf das im Juli 2013 in Kraft getretene Kapitalanlagesetzbuch (KAGB). Auch nach Inkrafttreten der Neuregelungen wurden jedoch bereits wieder einzelne Fälle von Aussetzungen der Anteilsrücknahme mit darauf folgender Auflösung des Fonds bekannt.
    Fondsmanager sind Vermögensverwalter, die das investierte Vermögen der Kapitalanleger professionell verwalten und überdurchschnittlich vermehren sollen. Dies gilt für alle Anlageschwerpunkte – unabhängig ob es sich um einen Geldmarktfonds, Rentenfonds, Aktienfonds, Dachfonds oder Mischfonds handelt. Immer ist der Fondsmanager für die Anlageentscheidungen und Wertentwicklung (Performance) verantwortlich. Gemessen wird der Fondsmanager an einer branchenüblichen Benchmark.
    Fondspolicen sind eine besondere Form der Lebensversicherung. Bei der klassischen Lebensversicherung wird das Geld der Kunden von Versicherungsunternehmen in Häuser, Grundstücke, Rentenpapiere und / oder Aktienpakete investiert. Bei der Fondspolice hat die Versicherungsgesellschaft dagegen keinen Einfluss auf die Kapitalanlage, da die Spargelder komplett in einen oder in mehrere Investmentfonds fließen. Der Kunde erwirbt also Anteile an einem Investmentfonds kombiniert mit einem Versicherungsschutz.
    Um die Performance, die Qualität und Stabilität mehrerer Fonds vergleichbar zu machen, werden sie benotet. Dabei beurteilen die auf Ratings spezialisierten Agenturen bzw. Finanzverlage in der Regel nur Fonds, deren historische Entwicklung, Kursentwicklung, Alter und Anlagestrategie ähnlich sind. Ratings sagen nichts über die zukünftige Entwicklung des Fonds aus und werden nicht nach einheitlichen Standards erstellt. Gleichwohl ist AAA immer die beste und BBB die schlechteste Note.
    Unter Fondssparplan wird ein regelmäßiger, meist monatlicher Erwerb von Fondsanteilen über einen längeren Zeitraum verstanden.
    Erträge und Gewinne des in Fonds angelegten Kapitals können meist steuerfrei vereinnahmt werden. Dazu zählen Veräußerungsgewinne, die der jeweilige Fonds erwirtschaftet, das heißt Gewinne, die aus dem Verkauf von Wertpapieren hervorgehen, sind im Privatvermögen steuerfrei. Als steuerpflichtige Erträge gelten die vom Fonds erwirtschafteten Zinsen oder bei offenen Immobilienfonds inländische Mieteinnahmen. Diese werden im Rahmen der Einkommenssteuer beim Anleger erfasst.
    Der Erwerb von Investmentfonds über unabhängige Fondsvermittler im Internet ist meist günstiger als über etablierte Discountbroker und Direktbanken. Fondsvermittler gewähren meist hohe Rabatte auf den Ausgabeaufschlag und ziehen ihren Verdienst als Kundenbetreuer aus den laufenden Bestandsprovisionen. Diese sind Teil der Verwaltungsgebühr und liegen je nach Produkt bei 0,1 bis 0,8 Prozent pro Jahr.
    Das Fondsvermögen besteht aus den Wertpapieren und Anlagen, die für einen Fonds erworben werden. Dieses Fondsvermögen wird mittels einer Kursfeststellung bewertet; dividiert durch die Zahl der ausgegebenen Fondsanteile errechnet sich der aktuelle Kurswert je Anteilsschein.
    Der Fondsvertrieb bezeichnet alle Plätze und Märkte, wo Fondsanteile gekauft und verkauft werden. Dazu zählen Banken, Versicherungen, Fondsvermittler oder Vermögensberater mit Vollmacht, aber in zunehmendem Maße auch Online Depots. Dabei erheben Fondsvermittler meist deutlich geringere Gebühren als beispielsweise eine Bank.
    Food Courts sind großflächige Gastronomie-Einrichtungen, die zumeist im Zusammenhang mit Großbüro-Komplexen und / oder großen Einzelhandels- bzw. unter Umständen auch sonstigen Spezialimmobilien vorzufinden sind und zwar dort wiederum im Untergeschoss, dem Parterre oder auch im Obergeschoss. Letzteres hat den Vorteil, dass es dort Tageslicht gibt. Teilweise ist auch ein Teil der mit Food-Courts verbundenen Sitzplätze im Freien.

    Das Konzept der Food-Courts ist folgendermaßen: Es gibt eine Vielzahl unterschiedlicher kleiner Gastronomiebetriebe mit Thekenlängen von fünf bis zehn Metern, hinter den Theken werden die diversen Speisen präsentiert und teilweise vor den Augen der Kunden zubereitet. Der Kunde hat die Auswahl zwischen den Angeboten der unterschiedlichen eigenständigen Stände, die in starkem Wettbewerb miteinander stehen, was letztendlich sehr positiv für die Qualität ist. Das Preisniveau der Speisen in diesen Gastronomie-Objekten befindet sich im mittleren bis hin zum etwas gehobenen Segment und liegt zumeist unter den Preisen traditioneller Gastronomie-Einrichtungen wie etwa Speiselokale und über klassischen Kantinen, mit denen sie teilweise in Konkurrenz stehen. Die Food-Courts ermöglichen ihren Kunden, ihre Mahlzeit in kurzer Zeit in ansprechendem Ambiente zu sich zu nehmen.
    Es gibt unterschiedliche Arten von Fördermitteln für den Immobilienbau- oder Kauf. In erster Linie sind die Förderungen der KfW-Bankengruppe zu nennen. Hier können insbesondere Selbstnutzer verbilligte Kredite oder Zuschüsse erhalten. Wichtige Förderbereiche sind:
    • KfW-Wohneigentumsprogramm,
    • Energieeffizient Bauen,
    • Erneuerbare Energien und Fotovoltaik,
    • Altersgerecht umbauen,
    • Energieeffizient Sanieren.

    Die KfW hält auch für Unternehmensgründer verschiedene Förderungen bereit, welche z.T. den Erwerb einer Geschäftsimmobilie mit einschließen können.

    Auch Gemeinden und Bundesländer stellen Förderungen im Immobilienbereich zur Verfügung. Diese können sich lokal unterscheiden. Ihre Voraussetzungen sind davon abhängig, welches Ziel gerade vor Ort verfolgt wird – so kann z.B. eine Gemeinde beabsichtigen, mehr junge Familien azusiedeln, oder ein Bundesland möchte seinen Landwirten die Erweiterung ihrer Einnahmequellen erleichtern und fördert die Umwidmung landwirtschaftlicher Gebäude in anderweitig gewerblich genutzte Objekte (Ferienwohnungen, Hofläden).

    Die Förderung regenerativer Energieträger findet insbesondere mit Hilfe des Erneuerbare-Energien-Gesetzes (EEG) statt. Dieses Gesetz legt fest, welche Einspeisevergütung den Energieerzeugern vom Netzbetreiber zu zahlen ist. In diesem Bereich gibt es derzeit größere gesetzliche Umbrüche.

    Die Erhaltung denkmalgeschützter Gebäude kann – z.B. durch Landesgesetze – mit besonderen Förderungen belohnt werden. Zusätzlich besteht auch die Möglichkeit erhöhter steuerrechtlicher Abschreibungen der entstehenden Kosten.
    Forderungsbesicherte Wertpapiere sind verzinsliche Wertpapiere, die Zahlungsansprüche gegen eine Zweckgesellschaft verbriefen. Diese Gesellschaft hat den alleinigen Zweck, die Transaktionen mit den forderungsbesicherten Wertpapieren zu ermöglichen. Die Zahlungsansprüche sind durch Forderungen (assets) gedeckt (backed), welche auf die Zweckgesellschaft übertragen werden. Dabei kann es sich z.B. um Forderungen aus Hypotheken handeln. Sie dienen den Inhabern der forderungsbesicherten Wertpapiere als Haftungsgrundlage. Als Forderungsverkäufer treten meist Banken auf, die die Handelbarkeit ihrer Kreditforderungen erreichen wollen.
    Die Betriebskosten-Abrechnung muss den Mietern in Textform zugehen. Das bedeutet: Die Abrechnung muss als Text in einer reproduzierbaren Form den Empfänger erreichen, eine eigenhändige Unterschrift ist nicht erforderlich. In Frage kommen Brief, E-Mail oder Fax als Übermittlungswege. Gibt es keine eigenhändige Unterschrift, muss aus dem Schriftstück zumindest hervorgehen, wer der Aussteller ist. Ist der Absender eine juristische Person (z. B. eine GmbH), muss für die Wahrung der Textform erkennbar sein, wer genau für diese unterschrieben hat. Zugehen bedeutet, dass die Abrechnung den Empfänger persönlich erreichen muss – ein Aushang im Treppenhaus ist nicht ausreichend.

    Die Abrechnung muss für jedermann auch ohne Fachkenntnisse nachvollziehbar sein. Sie muss den Abrechnungszeitraum nennen und die jeweiligen Gesamtbeträge aller Betriebskosten für das Haus als Zusammenstellung aufzeigen. Für die einzelnen Positionen muss der jeweilige Verteilerschlüssel genannt werden, nach dem diese auf die Mieter umgelegt werden, sowie der sich jeweils ergebende Anteil des Mieters an den Kosten. Unentbehrlich ist auch die Angabe der geleisteten Vorauszahlungen.
    In § 311b BGB ist geregelt, dass ein Vertrag über die Übertragung oder den Erwerb des Eigentums an einem Grundstück notariell beurkundet werden muss. Damit soll zum einen eine rechtliche Beratung gewährleistet sein. Außerdem soll den vertragsschließenden Parteien die Möglichkeit einer sorgfältigen Überlegung gegeben werden.

    Die Formbedürftigkeit eines Grundstückskaufvertrags bedeutet auch, dass alle wesentlichen Bestandteile des Vertrags beurkundet werden müssen. Bei einer "Schwarzgeld-Vereinbarung" würde also ein wesentlicher Teil der vertraglichen Vereinbarungen, nämlich der Kaufpreis, nicht vollständig notariell beurkundet. Der Vertrag ist demgemäß wegen des Verstoßes gegen die gesetzlich vorgeschriebene Form ungültig.

    Bei einem Grundstückskaufvertrag, der unmittelbar mit dem Vertrag über die Errichtung eines Gebäudes auf dem Grundstück verbunden ist, muss auch der Bauvertrag notariell beurkundet werden. Bei einem Bauträgervertrag ist die Baubeschreibung ebenfalls zu beurkunden.

    Unter Umständen gilt die Formbedürftigkeit auch für einen Maklervertrag und zwar zum Beispiel dann, wenn er so formuliert ist, dass dadurch der Kunde "gezwungen" wird, den Grundstückskaufvertrag abzuschließen. Ein solcher Zwang wird von der Rechtsprechung unter anderem dann angenommen, wenn im Vertrag ein pauschaler Ersatz für entstandene Aufwendungen vereinbart wird, dessen Höhe zehn bis fünfzehn Prozent der vorgesehenen Courtage übersteigt.

    Dieselbe Argumentation wird auch hinsichtlich einer Reservierungsvereinbarung herangezogen. Abgesehen davon, dass Reservierungsvereinbarungen mit einer Vergütungsvereinbarung in AGB weitestgehend für unwirksam gehalten werden, ist zu beachten, dass individuell ausgehandelte Reservierungsvereinbarungen notariell beurkundet werden müssen, wenn die Reservierungsgebühr circa zehn Prozent der vereinbarten Courtage übersteigt.
    Von einer formellen Baurechtswidrigkeit spricht man, wenn eine erforderliche Baugenehmigung für das Gebäude nicht besteht oder wenn das tatsächlich errichtete Gebäude von der vorhandenen Baugenehmigung in maßgeblicher Weise abweicht.

    Auch wenn eine Genehmigung zurückgenommen wurde oder erloschen ist, eine erforderliche Bauanzeige nicht vorgenommen wurde oder bei Bauvorhaben mit erleichterten Genehmigungsvoraussetzungen die vereinfachten Vorgaben beim Bau nicht beachtet wurden, spricht man von einer formellen Baurechtswidrigkeit.
    Formulare sind aus der täglichen Praxis des Maklers nicht wegzudenken. Allerdings kommt es entscheidend auf rechtssichere Formulierungen an. Wer unrichtige Formulierungen übernimmt, ist in Gefahr, eines Tages deswegen einen Rechtsstreit zu verlieren. Häufigste Beispiele für gefährliches "Abschreiben" sind Allgemeine Geschäftsbedingungen. Wenn der Makler hier Rechtswirkungen erzielen will, müssen die Formulierungen den AGB-Vorschriften der §§ 305 ff. BGB entsprechen bzw. mit dem Kerngehalt des Maklerrechts der §§ 652 ff.BGB übereinstimmen.
    • Der Alleinauftrag soll dem Makler für den festgelegten Zeitraum wirtschaftliches Arbeiten, das heißt ohne Konkurrenz, ermöglichen. Oft wird jedoch versucht, den Auftraggeber durch Klauseln besonders eng zu binden. Dabei ist bekannt, dass solche Klauseln von der Rechtsprechung längst für unwirksam erklärt wurden. Beispiele: Hinzuziehungs- und Verweisungsklauseln, Vorkenntnisklauseln, Besichtigungsklauseln, Vertragsstrafeklauseln, Provisionsverpflichtung bei Erwerb in der Zwangsversteigerung.
    • Die Nachweisbestätigung hat für den Makler keinen Wert, wenn sie, wie leider häufig, falsche Formulierungen enthält oder wichtige Textteile fehlen.
    • Das kaufmännische Bestätigungsschreiben als einzige Möglichkeit, nach deutschem Recht durch Schweigen des Empfängers einen Vertrag zustande zu bringen, wird selten genutzt. Auch hier ist die Formulierung und die Handhabung von entscheidender Bedeutung.
    • Allgemeine Geschäftsbedingungen sind das "Privatgesetz" des Verwenders, das für alle Vertragspartner gelten soll. Die nicht ganz seltene Devise, möglichst viel in die AGB hineinzuschreiben, um dem Kunden Respekt einzuflößen, ist nicht ganz ungefährlich. Unwirksame AGB-Klauseln können nach dem Unterlassungsklagengesetz abgemahnt werden.
    • Der Maklervertrag, entsprechend den Vorschriften der §§ 652 ff. und der 305 ff. BGB formuliert, schafft Rechtssicherheit für den Kunden und damit Vertrauen – das wichtigste Geschäftskapital des Maklers.
    Formularmietverträge sind standardisierte rechtliche Mietvertragsformulare, die Haus- und Grundbesitzervereine, immobilienwirtschaftliche Verbände, aber auch verschiedene Verlage zur Verfügung stellen. Es handelt sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen und deshalb unterliegen sie der Inhaltskontrolle durch die Gerichte.

    Selbstverständlich kann jedoch ein Vertrag zwischen Vermieter und Mieter auch individuell ausgehandelt werden. In vielen Fällen werden Formularmietverträge auch durch individuell vereinbarte Regelungen zwischen den Vertragspartnern ergänzt. Individuell können eine Vielzahl von Regelungen getroffen werden, die nach der Rechtsprechung im Formularmietvertrag nicht wirksam vereinbart werden können.

    Lässt die Auslegung einer Klausel im Mietvertrag in Form einer Allgemeinen Geschäftsbedingung verschiedene Deutungen zu, gilt immer die für den Vertragspartner des Verwenders günstigste Interpretation (§ 305c Abs. 2 BGB).

    Der Mustermietvertrag des Bundesjustizministeriums ist mittlerweile veraltet und spielt keine Rolle mehr. Bei der Verwendung von Mietvertragsmustern muss immer darauf geachtet werden, dass diese auf neuestem Stand sind. Aktuelle Muster berücksichtigen die neueste Rechtsprechung zum Mietrecht.
    Der 1968 von Mitgliedern des RDM gegründete Forschungsverband für Immobilien-, Hypotheken- und Baurecht mit Sitz in Berlin hat sich die Aufgabe gestellt, Forschungsaufträge auf dem Gebiet des Immobilien-, Hypotheken- und Baurechts an staatliche und private Institutionen zu vergeben. Kooperationspartner ist der IVD- Bundesverband. Vergeben wurden bisher 14 Forschungsaufträge vorwiegend an Universitätsinstitute. Außerdem hat der Forschungsverband der Deutschen Immobilien Akademie an der Universität Freiburg Mittel zum Ausbau der institutseigenen Fachbibliothek zur Verfügung gestellt.

    Die Mitgliedschaft können an Forschungsvorhaben interessierte natürliche und juristische Personen erwerben sowie – zu ermäßigten Beiträgen – Studenten und Junioren.

    Näheres siehe unter: http://www.forschungsverband.de/
    Die Forstwirtschaft ist ein Zweig der Volkswirtschaft, der sich mit der Bewirtschaftung von Waldflächen befasst. Die etwa 11,1 Millionen ha Wald in Deutschland entsprechen etwa 30% seiner Gesamtfläche. Der überwiegende Flächenanteil (ca. 9 Millionen ha) wird von reinen Forstbetrieben bewirtschaftet, der Rest von landwirtschaftlichen Betrieben. In Privateigentum befinden sich 44,5%. Der Rest gehört dem Staat (33%), den Gemeinden (ca. 20%) und anderen Eigentümern (2,5%).

    Die Forstwirtschaft befasst sich u.a. mit
    • dem "Waldbau", also der Produktion von Holzbeständen für verschiedene Verwendungszwecke. Der Holzeinschlag betrug nach den Zahlen des Statistischen Bundesamtes 2005 56.946 Festmeter.

    • Dem Waldschutz, der nicht nur dem Befall mit Borkenkäfern und anderen Schädlingen vorbeugt, sondern auch sicherstellt, dass der Wald in seiner Funktion als Schutz vor Lawinen, Muren und Hochwasser nicht beeinträchtigt wird und zugleich für viele Tiere, Pflanzen und Pilze einen Lebensraum bietet.

    • Dem Lagern von Stammholz (vor allem nach Sturmschäden),

    • Holztransport und Logistik (einschließlich der Pflege und der Erhaltung der Transporttauglichkeit der Waldwege). Der Holztransport erfolgt zunehmend mit Hilfe satellitengestützter Navigationssysteme.

    • Der Energiegewinnung durch Holz, die eine Alternative zur Energiegewinnung aus Öl, Erdgas und Kohle und CO2-neutral ist. Hierzu gehören die Produktion von Holzpellets, von sog. "Hackschnitzeln", die beim Fällen von Bäumen anfallen und luftgetrocknetem Scheitholz für Kaminfeuer.

    • Der Jagd und der Hege und Pflege des Wildbestandes. Dem Eigentümer steht grundsätzlich das Jagdrecht zu, wenn das Areal mindestens 75 ha umfasst.
    Eine Wissenschaft für sich ist die Bewertung von Waldbeständen, die von einer Vielzahl von besonderen Einflussfaktoren bestimmt wird. Dazu zählen die Beschaffenheit und die Topographie der Geländeoberfläche, die Erschließung durch Waldwege / Straßen, das Alter und der Zustand des Baumbestandes, die Flächengestalt des Waldraumes, die Festsetzungen der zu beachtenden Waldfunktionen (ökologische Festsetzungen, der Wald als Erholungsgebiet usw.).

    Die Forstbewirtschaftung erfolgt durch ausgebildetes Fachpersonal ("Forsttechniker", "Forstwirte"). Auf der akademischen Ebene gibt es mehrere forstwirtschaftliche Fakultäten an Universitäten und Fachhochschulen, die ein forstwirtschaftliches Studium oder Studiengänge anbieten.
    Je nachdem, ob der Erwerber eines Unternehmens vorhat, das Unternehmen aufzulösen und "auszuschlachten", wie dies nicht selten von Hedgefonds betrieben wurde, oder ob die Erwerbsabsicht darin besteht, es in der bisherigen Weise fortzuführen, sind die einzelnen Vermögensgegenstände des Unternehmens unterschiedlich zu bewerten. Im ersten Fall entspricht der Wert des einzelnen Vermögensgegenstandes dem aktuell am Markt erzielbaren Kaufpreis. Im letzten Fall entspricht die Summe aller Teilwerte, die auch als Fortführungswert bezeichnet wird, dem Wert des Unternehmens. Wenn beispielsweise ein Hotel verkauft wird, dann kommt es darauf an, ob der Erwerber beabsichtigt, das Hotel fortzuführen oder es anderweitig zu verwerten, z.B. abzureißen und an diesem Standort ein Kaufhaus zu errichten. Rechtliche Regelungen über den Teilwert finden sich in § 10 des Bewertungsgesetzes.

    Der Fortführungswert spielt aber auch in der Insolvenzordnung eine Rolle. Hier ist der Insolvenzverwalter verpflichtet, eine Vermögensübersicht anzufertigen, wobei er keine Bilanzzahlen (Buchwerte) ansetzen darf, sondern Schätzwerte. Fortführungswerte sind dabei neben den Einzelveräußerungswerten (auch als "Zerschlagungswerte", oder "Liquidationswerte" bezeichnet) aufzustellen. Beim Wertansatz mit der Absicht der Zerschlagung ist die Tatsache zu berücksichtigen, dass jeder einzelne zu veräußernde Vermögensgegenstand zwangsweise veräußert wird, also keine normale Marktsituation unterstellt werden kann.
    In Niedrigzins-Phasen bieten Sonderformen wie Forward-, Volltilger- oder Konstantdarlehen gute Chancen zur langfristigen Sicherung günstiger Konditionen. Forwarddarlehen werden häufig kurz vor Auslauf der Zinsfestschreibung einer Hypothek zur Sicherung aktuell günstiger Zinsen für eine zukünftige Umschuldung genutzt. Der Kunde sichert sich die niedrigen Zinssätze, indem er einen geringen Aufschlag auf die aktuell gültigen Konditionen von ca. 0,02 bis 0,03 Prozentpunkten für jeden Monat bezahlt - bis das bestehende Darlehen umgeschuldet wird. Ein Forwarddarlehen lohnt sich, wenn die Zinsen für Baugeld inklusive Aufschlag für das Forwarddarlehen günstiger sind als die Zinsen bei Ablauf der Zinsbindungsfrist für das ursprüngliche Darlehen. Wichtiger Vorteil gegenüber der Kündigung einer Baufinanzierung mit hoher Zinsbelastung: Der Kunde muss keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen, die oft den Vorteil der günstigeren Zinsen in der Anschlussfinanzierung wieder auffrisst.
    Dieser Begriff (auch: Hydrofracking oder Hydraulic Fracturing) bezeichnet eine Bergbaumethode, die in erster Linie bei der Gewinnung von Erdgas zum Einsatz kommt. Dabei werden Flüssigkeiten unter Hochdruck in eine per Tiefbohrung erreichte Bodenschicht eingepresst, um dort Risse zu erzeugen und zu erweitern. Das Verfahren soll die Durchlässigkeit der jeweiligen Bodenschichten für Gase und Flüssigkeiten erhöhen – und so die Abbaubarkeit von Erdgas und Erdöl verbessern.

    Umstritten ist das Fracking unter anderem wegen der Zusammensetzung der verwendeten Flüssigkeiten. So wird dem einzupressenden Wasser nicht nur Sand beigemengt, der die Poren der Gesteinsschichten offen halten soll, sondern es kommen auch diverse Chemikalien zum Einsatz. Dies sind zum Beispiel Kohlendioxid- oder Stickstoffschäume als Transportmedium für den Sand, Säuren zur Auflösung von Mineralstoffen, Korrosionsschutzmittel um die Anlagen bei der Verwendung von Säuren zu schützen, Biozide zur Reduzierung des Bakterienwachstums und Reibungsminderer wie etwa Latexpolymere. Auch Benzol oder Ethylbenzol kommen zum Einsatz. Einige dieser Zusatzstoffe sind giftig oder krebserzeugend. Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass solche Stoffe auch ins Grundwasser und damit ins Trinkwasser gelangen oder womöglich an der Erdoberfläche austreten. In den USA wurde im Rahmen (umstrittener) wissenschaftlicher Studien zudem in der Umgebung von Fracking-Projekten eine erhöhte Konzentration von Methangas im Trinkwasser festgestellt.

    Beim sogenannten Clean Fracking werden nur Wasser, Stärke und Bauxit-Sand verwendet. Die Methode wird derzeit in Österreich propagiert, ist jedoch auch dort umstritten.

    Fracking wird in erster Linie verwendet, um sogenannte unkonventionelle, also schwer erschließbare Vorkommen zu nutzen. Es erfordert eine größere Anzahl von Bohrungen und erbringt weniger Ertrag als die Förderung aus leicht erschließbaren Öl- oder Gasvorkommen. Auch bei der Förderung von Schiefergas wird das Verfahren verwendet.

    Das deutsche Umweltbundesamt hat im September 2012 nach Erstellung eines umfangreichen Gutachtens vor dem Fracking gewarnt. Die Methode dürfe nur unter strengen Auflagen und keinesfalls in Trinkwasserschutzgebieten angewendet werden. Es werde empfohlen, von einem großtechnischen Einsatz Abstand zu nehmen.

    Anfang 2013 wurde jedoch über eine Einigung zwischen Umweltminister Peter Altmaier (CDU) und Wirtschaftsminister Philipp Rösler (FDP) berichtet. Demnach sollte Fracking in Deutschland nicht unterbunden werden.

    Im Juli 2014 einigten sich Bundesumwelt- und Bundeswirtschaftsministerium auf ein Eckpunktepapier, das nach eigener Angabe die strengsten Regeln beinhaltet, die es in diesem Bereich jemals gab. Das Papier hält fest, dass es Fracking zur Förderung von Schiefer- und Kohleflözgas zu wirtschaftlichen Zwecken auf absehbare Zeit in Deutschland nicht geben soll. Erlaubt sein sollen jedoch Fracking-Vorhaben für so genanntes „Tight Gas“ („konventionelles Fracking“). Für diese sind schärfere Regelungen beabsichtigt, um Gefahren insbesondere für das Trinkwasser zu vermeiden. So darf die eingesetzte Frackflüssigkeit „insgesamt maximal schwach wassergefährdend sein“.
    Das fraktale Büro ist ein Bürokonzept, das auf der Selbstorganisation einzelner Einheiten beruht. Von einzelnen Personen oder von Personengruppen gebildete Büroeinheiten arbeiten dabei weitgehend selbständig und handeln unternehmerisch.
    Das Franchise-Paket stellt die Systemidee in schriftlicher Form dar, führt die Grundlagen, Ziele und Umsetzung auf und beschreibt die Organisationshilfen. Des Weiteren gehört zum Franchise-Paket die Offenlegung der Pflichten, Rechte, Vorteile und Nachteile der Systempartner. Das Franchise-Paket besteht aus dem Leistungsgegenstand, das sind die gegenseitig vereinbarten Leistungen wie z.B. das Marketing des Franchise-Gebers und die Zahlung von Gebühren des Franchise-Nehmers, aus dem Franchise-Vertrag und dem Franchise-Handbuch (CD- oder CI-Manual). Diese drei Bestandteile bilden das Franchise-Konzept.
    Unter Franchising versteht man ein Vertriebssystem, bei dem sich ein Unternehmen (Franchisegeber) anderer selbständiger Unternehmen als Vertriebspartner (Franchisenehmer) bedient. Die Idee stammt vermutlich aus Frankreich. Die ersten modernen Franchisesysteme findet man in den USA – z.B. den Nähmaschinenanbieter Singer mit seinem Vertriebsmodell aus dem Jahr 1860. Es gibt weltweit derzeit rund 12.000 Franchisegeber (in Deutschland rund 850, Tendenz stark steigend) und 800.000 Franchisenehmer. Der Begriff Franchise dient als Bezeichnung einer Unternehmensform, der Begriff Franchising ist die Bezeichnung der unternehmerischen Tätigkeit mit Hilfe des Systems.

    Franchisenehmer sollen als Existenzgründer eine um ein Vielfaches größere Überlebenschance haben als Existenzgründer ohne die professionelle Wegbereitung durch die Franchisegeber. Die Franchisenehmer – oft Existenzgründer – übernehmen das Corporate Design und das Vertriebskonzept des Franchisegebers, wodurch der Eindruck eines großen Unternehmens entsteht.

    Unterstützt werden die Franchisenehmer vom Franchisegeber durch verkaufsfördernde Maßnahmen, PR, zur Verfügungsstellung von Arbeitsgrundlagen. Gegen Gebühr gibt es ein Seminarangebot, das die Franchisenehmer für ihren Beruf fit macht.

    Im Immobilienbereich sind in Deutschland mehrere Franchisegruppen entstanden. Aktiv sind RE/MAX, Engel & Völkers, Dahler & Co., ERA Deutschland, Ackon, 3A Blumenauer, immobilienbörse, Volksmakler, offedia, Town & Country Massivhäuser. Die Franchisenehmer bezahlen an den Franchisegeber eine einmalige Abschlussgebühr zwischen 1.000 und 30.000 Euro (in Ausnahmefällen auch mehr). Sie werden am Provisionsumsatz mit etwa 8% bis 10% beteiligt. Um die höheren Kosten des Franchisebetriebes im Vergleich mit einem anderen Immobilienmakler auszugleichen, muss der Franchisenehmer etwa 15 bis 20% mehr umsetzen. Eine oft enge Beziehung im organisatorischen Geschäftsablauf und eine starke faktische wie rechtliche Abhängigkeit der Franchisenehmer vom Franchisegeber führte im Bereich des Franchising in der Vergangenheit zu Problemen mit einer unterstellten Scheinselbständigkeit (Beispiel Eismann). Viele Franchisenehmer haben sich zum Deutschen Franchise Nehmer Verband e.V. (DFV e.V.) zusammengeschlossen.
    Ein französischer Balkon ist ein bodengleiches Fenster (französisches Fenster), vor dem ein Geländer angebracht ist, das einen Absturz aus der Höhe verhindern soll. Das Geländer tritt meistens nicht oder nur wenig aus der Fassade heraus.
    Beide, Freibetrag und Freigrenze, sind Fachbegriffe aus dem Steuerrecht. Beim Freibetrag handelt es sich um einen Betrag, der von einer steuerlichen Bemessungsgrundlage abgezogen werden darf. Zu den wichtigsten Freibeträgen im Einkommensteuergesetz zählen der Arbeitnehmer-Pauschbetrag, der Kinderfreibetrag und auch der Sparer-Pauschbetrag bei den Einkünften aus Kapitalvermögen. Auf der Lohnsteuerkarte können Freibeträge für verschiedene Belastungen eingetragen werden. So lassen sich die laufenden Lohnsteuervorauszahlungen vermindern.

    Bei der Freigrenze hingegen handelt es sich um einen Betrag, bis zu dem keine steuerliche Belastung entsteht. Beim Überschreiten der Freigrenze wird allerdings auf den Gesamtbetrag Steuer fällig. Eine Freigrenze wird im Gegensatz zu einem Freibetrag nicht von der Bemessungsgrundlage abgezogen.
    Unter dem Begriff Freiburger Schule versteht man eine Denkrichtung innerhalt der Volkswirtschaftslehre, die von ordoliberalem Gedankengut geprägt ist. Der Ordoliberalismus – die Verbindung einer liberalen Wirtschaftsordnung innerhalb einer Rahmenordnung zur Verhinderung der Bildung von Kartellen – ist wesentlich zurückzuführen auf die Lehren von Walter Eucken und Franz Böhm.
    Unter einer Freiflächenheizung versteht man eine Außenheizung für Eingangstreppen, Zugangswege zu Hauseingängen und Garageneinfahrten – eben für nicht überdachte Bereiche. Dabei werden Kupferheizdrähte unter dem Bodenbelag oder z. B. im Estrich einer Treppe verlegt. Das System wird über einen von Hand einzustellenden Temperaturregler oder auch einen automatischer Eismelder mit Frostsensoren gesteuert.

    Die Kosten für derartige Systeme können z. B. bei etwa 480 Euro für eine Außentreppe mit sieben Stufen bzw. bei etwa 1600 Euro für eine Garageneinfahrt von 15 Quadrat­metern liegen. Dazu kommen Stromkosten: Die Leistung der Freiflächenheizung liegt bei 300 Watt/Quadrat­meter. In einer kalten acht­stündigen Winter­nacht verbraucht eine Treppen­heizung mit 480 Watt Leistung 3,84 Kilo­watt­stun­den Strom.

    Klimaschützer und Energieberater sind von der Frei­flächen­heizung wenig begeistert. Dem Vorteil des be­que­men Ab­tau­ens ver­eister Wege, Treppen und Zu­fahr­ten steht ein hoher Energie­ver­brauch ent­gegen, der buch­stäblich den Garten heizt. Strom ist überdies eine eher uneffektive Energieform: Nur etwa 30 Prozent der im Kraftwerk erzeugten Energie kommen in der Steckdose des Verbrauchers an.
    Der Begriff "Freijahre" wird in unterschiedlichen Zusammenhängen verwendet. Bei indexierten Mietverträgen wird damit der Zeitraum bezeichnet, innerhalb dessen der Vermieter auf eine Anpassung der Miete an die Indexentwicklung verzichtet. Bei festverzinslichen Wertpapieren sind Freijahre diejenigen Jahre, in denen keine Tilgung des Anleihebetrages stattfindet.
    In den Fällen, in denen ein bebautes Grundstück wirtschaftlich nicht mehr nutzbar ist, entstehen zur anderweitigen Nutzbarmachung des Bodens Freilegungskosten. Es handelt sich im Wesentlichen um die Kosten des Abbruchs der Gebäude einschließlich der Fundamente, Demontage von Teilen, die verschrottet werden müssen sowie die Kosten der Entsorgung von Bauschutt. Hinzu kommen etwaige Kosten der Planierung und einer etwa erforderlichen Bodensanierung.

    Insbesondere bei vorhandenen Altlasten können die Freilegungskosten wegen der Entsorgung auf Sonderdeponien erhebliche Ausmaße annehmen. Es empfiehlt sich deshalb, vor dem Erwerb von altlastenverdächtigen Abbruchobjekten Bodengutachten anfertigen zu lassen.
    Die Bedeutung des Wortes Freisitz ist im deutschen Sprachraum unterschiedlich. Der Duden nennt diese Bedeutungen: freies Bauerngut, das im Mittelalter frei von Lehnspflichten und Abgaben war; kleinere Terrasse an einem Wohnhaus; zu einer Gaststätte gehörende Tische unter freiem Himmel.

    Allgemein versteht man im gesamten deutschsprachigen Raum laut Gesellschaft für deutsche Sprache e. V. unter einem Freisitz „eine räumliche oder bauliche Vorrichtung für einen zeitweisen, meist aber längerfristigen (in der Regel sitzenden) Aufenthalt an der frischen Luft. Zu den Freisitzen zählen Balkone, Söller, Loggien oder Hausanbauten, Hausvorbaue, Terrassen, aber auch andere Plätze und Räumlichkeiten unter der freien Sonne können dazugerechnet werden.“

    Im Wohnungsbau und in der Immobilienwirtschaft wird der Begriff Freisitz verwendet, um damit einen Raum oder einen Ort außerhalb des Gebäudes zu beschreiben, der sich für den Aufenthalt im Freien eignet, der Wohnraumerweiterung dient und die Wohnqualität positiv beeinflusst.
    Jeder private Kapitalanleger kann den Sparer-Pauschbetrag für Kapitaleinkünfte (hauptsächlich Zinsen und Dividenden) direkt nutzen, indem er seinem Kreditinstitut einen Freistellungsauftrag erteilt. Der Sparer-Pauschbetrag beträgt seit 01.01.2009 801 Euro pro Jahr und Person.
    Im Zusammenhang mit der Bauabzugsteuer kann der Bauleistende eine Freistellungserklärung gem. § 48b Abs. 1 S. EStG beim zuständigen Finanzamt beantragen. Durch diese Erklärung entfällt die Pflicht zum Einbehalt der Bauabzugsteuer.
    Wurde in einem Doppelbesteuerungsabkommen die Besteuerung nach der Freistellungsmethode vereinbart, so unterliegen die mit Immobilienanlagen erzielten Einkünfte nur der Besteuerung im "Belegenheitsland", d. h. in dem Land, in dem sich die betreffende Immobilie befindet. In Deutschland sind diese Einkünfte steuerfrei, unterliegen allerdings regelmäßig dem so genannten Progressionsvorbehalt.
    Im notariellen Grundstückskaufvertrag

    Ist unklar, ob im Falle eines Kaufvertragsabschlusses über ein Grundstück eine Maklerprovision bezahlt werden muss, und will eine der beiden Parteien den Vertrag nur abschließen, wenn sie sicher sein kann, keine Provision zahlen zu müssen, dann kann in solchen Fällen die andere Vertragspartei im Kaufvertrag eine Freistellungsverpflichtung übernehmen. Es handelt sich um die Übernahme des Zahlungsrisikos.

    Es gibt aber auch Fälle, bei denen klar ist, dass der Verkäufer zur Zahlung der Maklerprovision verpflichtet ist. Übernimmt der Käufer im notariellen Kaufvertrag dann die Provisionszahlungspflicht des Verkäufers, wird der Provisionsbetrag Preisbestandteil und unterliegt der Grunderwerbsteuer. Der Käufer stellt dann in der Regel den Verkäufer auch von der Zahlungspflicht frei.

    Das Einverständnis beider Kaufvertragsparteien vorausgesetzt, kann der Makler auch die sich aus einem Maklervertrag ergebende Provisionszahlungspflicht des Käufers (oder Verkäufers) über eine sogenannte Maklerklausel im notariellen Kaufvertrag absichern lassen. Dabei verpflichtet sich der Käufer dem Verkäufer gegenüber zur Zahlung der Maklerprovision. Diese Konstruktion wird meist dann gewählt, wenn zugunsten eines Dritten ein Vorkaufsrecht besteht. Wird von ihm Gebrauch gemacht, muss der Vorkaufsberechtigte auch die Provision übernehmen, denn sie ist Kaufvertragsbestandteil. Fehlt eine solche Provisionsklausel, geht der Makler in einem solchen Fall leer aus, da in der Regel zwischen dem Makler und dem Vorkaufsberechtigten kein Maklervertrag besteht. Der Anspruch auf eine Verkäuferprovision wird durch Ausübung des Vorkaufsrechts nicht berührt.

    Als maklervertragliche Vereinbarung

    Auch innerhalb eines Maklervertrages kann eine Freistellung von der Verpflichtung zur Zahlung einer Maklerprovision vereinbart werden. Dabei wird der Makler zur Freistellung verpflichtet. Solche Fälle treten auf, wenn unklar ist, ob einem zweiten Makler bei Zustandekommen eines Vertrages ebenfalls Provision zusteht. Dies ist dann der Fall, wenn der Auftraggeber gleichzeitig oder nacheinander zwei Maklern einen Auftrag mit Provisionsversprechen erteilt hat und beide zum Zustandekommen des beabsichtigten Vertrages beigetragen haben. Tritt dieser Fall ein und hat sich ein Makler zur Freistellung verpflichtet, geht dieser leer aus, wenn der andere Makler seinen Anspruch mit Erfolg durchsetzen kann. Vor solchen Freistellungsverpflichtungen muss gewarnt werden, zumal das Risiko einer doppelten Provisionszahlung durch den Auftraggeber vom Makler kaum eingeschätzt werden kann. Dem Makler kann nicht zugemutet werden, gravierende Fehler im gesetzlichen Maklerrecht auszubügeln.

    Ein Ausweg besteht darin, dass sich die beiden Makler, denen vermutlich ein Provisionsanspruch zusteht, nachträglich auf ein Gemeinschaftsgeschäft einigen oder, dass sich eine Freistellung auf einen Teil der Provision beschränkt. Grundsätzlich ist der Makler verpflichtet, den Auftraggeber auf die Gefahr einer doppelten Provisionszahlung hinzuweisen, wenn sie für ihn offenkundig wird. Ihn trifft aber keine Nachforschungspflicht, um festzustellen, ob eine solche Gefahr besteht.
    Freitreppen befinden sich im Außenbereich und sind nicht überdacht. Mit ihnen werden Höhenunterschiede im Terrain und am Gebäudesockel überwunden. Die gängigste Freitreppe ist die Hauseingangstreppe. Sie wird häufig aus Stahlbetonplatten mit oder ohne Fußrost und Stufen vorgefertigt und angeliefert. Gelegentlich werden sie gemauert oder vor Ort aus Beton gegossen und mit einem Belag aus frostsicheren Natursteinplatten oder Keramikfliesen versehen. Im Gegensatz zu heutigen Hauseingangstreppen sind die Freitreppen altehrwürdiger Häuser sehr aufwändig gestaltet. Der Aufstieg einer repräsentativen Freitreppe ist bedachtsam und erhaben. Das hängt mit dem niedrigen Steigungsverhältnis zusammen. Der Auftritt ist länger und die Stufenhöhe ist weniger hoch als im Innenbereich. Ein bekanntes Beispiel ist das Schloss Sanssouci aus dem Deutschen Rokoko, deren großzügige Freitreppen über sechs Terrassen zum eingeschossigen Prunkhaus empor führen.

    Als Aufgang mancher repräsentativer Gebäude dient lediglich eine kurzläufige Treppe, zu der eine prunkvolle, mit Kutschen zu befahrene Rampe in das Hochparterre führt. Auch heute noch hat die Freitreppe ein niedrigeres Steigungsverhältnis. Das mag an dem größeren Raumangebot im Freien liegen. Wie bei allen Außentreppen sollte bei der Materialwahl auf Witterungsbeständigkeit geachtet werden. Der Belag sollte rutschfest sein. Die einzelnen Stufen sollten eine leichte Neigung aufweisen, damit Wasser abfließen kann und sich bei stehendem Wasser im Winter kein Eis bilden kann.
    Nach früherem Recht wurde bei Streitigkeiten in Sachen des Woh­nungs­eigen­tums im Verfahren der freiwilligen Gerichts­barkeit (FGG-Verfahren) entschieden. Der Vorteil dieses Ver­fahrens lag für Wohnungseigentümer insbesondere im so ge­nannten Amtsermittlungsgrundsatz. Das bedeutete, dass das Gericht die Gründe ermittelte, weshalb unter anderem Be­schlüs­se wegen Verstoßes gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung für ungültig zu erklären waren.

    Nach der Überführung bei Streitigkeiten in Sachen des Woh­nungs­eigentums vom bisherigen FGG-Verfahren in das Ver­fahren nach der Zivilprozessordnung (ZPO-Verfahren) muss der Wohnungseigentümer selbst die Begründung für die Beschluss­anfechtung liefern.
    Im Gegensatz zur amtlichen Umlegung erfolgt die freiwillige Umlegung im Rahmen eines städtebaulichen Vertrages. Alle beteiligten Eigentümer müssen mitwirken und sich einigen. In der Regel wird ein Verfahrensträger eingeschaltet. Die beteiligten Bodeneigentümer übertragen das Eigentum an ihrem einzuwerfenden Grundstück entweder an eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts (GbR), an der sie beteiligt sind, oder an den Verfahrensträger als Treuhänder. Der Verteilungsschlüssel für die Zuteilungsmasse wird im Vertrag festgelegt. Der Verfahrensträger ist für die einzelnen Verfahrensschritte zuständig. Er sorgt am Ende für die Anlage der neuen Grundbücher und die Übertragung des Eigentums an die Zuteilungsberechtigten.

    Der Vorteil der freiwilligen Umlegung liegt in der schnelleren Durchführung. Die Gemeinde ist bei einer Flächenumlegung nicht an die 30% Grenze gebunden. Sie kann im Verhandlungswege meist einen größeren Flächenanteil für Erschließungsanlagen, aber auch für Ausgleichsflächen von der Umlegungsfläche durchsetzen. Andererseits müssen bei der freiwilligen Umlegung zahlreiche Kauf- bzw. Tauschverträge vor dem Notar abgeschlossen werden, was Notarkosten und Grunderwerbsteuer erzeugt. Im amtlichen Verfahren entfällt dies.
    Der Begriff der Freizeitimmobilie beschreibt ein sehr viel­schich­ti­ges Immobilienspektrum. Es reicht von über­dimen­sionalen Erlebnisparks in Las Vegas bis hin zum Cam­ping­platz an der Adriaküste. Im engeren Sinne versteht man darunter Betreiberimmobilien, die bestimmte Frei­zeit­markt­seg­mente abdecken. Hierzu zählen Disko­theken, Bäder, Sport- und Wellnesseinrichtungen, Freizeitparks, Multiplexkinos oder "Urban Entertainment" Centers ebenso wie Festspielhäuser.

    Freizeitimmobilien unterliegen in großem Umfang mo­di­schen Trends, sind aber auch abhängig von der Ein­kom­mens­ent­wick­lung der potenziellen Konsumenten und der Änderung von gesellschaftlichen Rahmenbedingungen.

    Bauplanungsrechtlich können Bauvorhaben, die der Frei­zeit­ge­stal­tung dienen, in Sondergebieten durchgeführt werden, die diese Zweckbestimmung erfüllen, aber auch in innerstädtischen Kerngebieten und beschränkterem Um­fang auch in Mischgebieten.

    Sofern man unter Freizeitimmobilien auch naturnahe Erholungsgebiete rechnet, fallen auch Wochen­end­haus­gebiete, Ferienhausgebiete und Campingplätze, die in Bebauungsplänen ausgewiesen werden, unter den Begriff der Freizeitimmobilie.
    Unter Freizeitparks versteht man großflächige Parks mit vielen Einrichtungen, die der Erholung, Freizeitgestaltung, der Bildung und dem Vergnügen dienen. Der bekannteste Parkt ist wohl der Walt Disney Park in Florida mit seinen 122 Quadratkilometern (etwa der Größe Liechtensteins). Hier gibt es vier große Themenparks, 3 Wasserparks, Hotels und Gaststätten, Golfplätze usw. In Frankreich ist der "Grand Parc Puy du Fou" in Les Epesses in der Vende besonders bekannt (das Galloromanische Stadion, Nachbau des Kolloseums in Rom). In Deutschland sind Freizeitparks überwiegend themenbezogen und / oder landschaftsbezogen ausgerichtet. In vielen Fällen überwiegen Parks für Kinder und Jugendliche mit Spielplätzen, Rutschbahnen, Achterbahnen, Kleineisenbahnen, Karussells, Abenteuerspielplätzen, einem Gang durch die Märchenwelt usw.

    In Deutschland gibt es derzeit 80 Freizeitparks. Besonders bekannt ist Deutschlands größter Freizeitpark, der Europa Park in Rust (Südbaden) mit der längsten Achterbahn und 3,7 Millionen Besuchern im Jahr 2005. Zu den Top-Ten der deutschen Freizeitparks gehören daneben die Autostadt Wolfsburg, Movie Park bei Kichhellen (Bottrop) NRW, der Heidepark in der Lüneburger Heide (bei Soltau), das Phantasialand in Brühl bei Köln, der Hansapark an der Ostsee in der Nähe von Lübeck, der Holiday Park in der Pfalz bei Hassloch, der Vogelpark bei Walsrode und der Serengeti Park bei Hodenhagen – ein Safari-Park.

    In Günzburg (Bayern) entstand der Freizeitpark "Legoland" der britischen Merlin Entertainments Gruppe, die bisher drei solcher Parks im Ausland errichtet hat. Die Eröffnung fand im Mai 2002 statt. Es wurde mit einer Reichweite zwischen Stuttgart und München gerechnet, die 20 Millionen Menschen umfasst. Die jährliche Besucherzahl wurde mit 1,3 Millionen angegeben. Die Investition pro Besucher im Jahr wird mit 75 Euro veranschlagt.
    Der Gesetzgeber erlaubt als Kur- und Erholungsort anerkannten Gemeinden die Erhebung einer Fremdenverkehrsabgabe. Diese soll einen Teil der Aufwendungen decken, die durch die Herstellung, Verwaltung und Unterhaltung der zu Kur- und Erholungszwecken dienenden öffentlichen Einrichtungen sowie insbesondere durch die Fremdenverkehrswerbung entstehen. Die Fremdenverkehrsabgabe ist nicht zu verwechseln mit einer Kurtaxe oder einer Bettenabgabe, welche von den Feriengästen selbst zu zahlen sind.

    Die Einzelheiten regeln die Gemeinden selbst per Satzung. Die Fremdenverkehrsabgabe muss üblicherweise jährlich entrichtet werden und wird nur im Gemeindegebiet erhoben. Die Einnahmen aus der Abgabe sind zweckgebunden und dürfen nicht für anderweitige gemeindliche Aufgaben verwendet werden.

    Abgabepflichtig sind alle selbstständigen Personen oder Unternehmen, die aus dem Fremdenverkehr unmittelbare oder mittelbare wirtschaftliche Vorteile ziehen. Dies kann zum Beispiel ein Hotel sein, ein Vermieter von Ferienwohnungen oder der Betreiber eines Souvenirshops. Die Betreffenden müssen nicht ortsansässig sein, es genügen meist eine Betriebstätte oder die Durchführung der überwiegenden Geschäftstätigkeit auf dem Gemeindegebiet.

    Nutznießer unmittelbarer Vorteile ist dabei jeder, der mit Feriengästen entgeltliche Geschäfte tätigt; Nutznießer mittelbarer Vorteile ist jeder, der wiederum mit den unmittelbaren Nutznießern Geschäfte macht.

    Die Kommunalabgabengesetze mehrerer Bundesländer enthalten Regelungen, nach denen auch Gewerbetreibende zur Kasse gebeten werden können, die nur mittelbare Vorteile aus dem Fremdenverkehr ziehen. Dies kann zum Beispiel Vermieter von Ladengeschäften betreffen. So entschied das Schleswig-Holsteinische Oberverwaltungsgericht, dass der Vermieter eines als Schuhgeschäft genutzten Ladens grundsätzlich abgabepflichtig sei (Urteil vom 24. September 2008, Az. 2 LB 16/08). Dessen Inanspruchnahme scheiterte im konkreten Fall allerdings an einer falschen Berechnung der Abgabe.
    Fremdenverkehrsgebiete sind Orte, die wirtschaftlich in erster Linie durch Fremdenverkehr geprägt sind. Hierzu zählen auch Kurorte. Zur Sicherstellung der Fremdenverkehrsfunktion wurde ein städtebauliches Instrumentarium entwickelt, das den Zuzug zu diesen – in der Regel höchst attraktiven – Orten einschränken soll. Instrumente sind die Zweitwohnungssteuer und der Genehmigungsvorbehalt für die Errichtung von Wohnungseigentumsanlagen zur Begründung von Zweitwohnsitzen. Die Genehmigungspflicht kann von der Gemeinde in einer Satzung beschlossen werden. Sie kann aber auch in Bebauungsplänen festgesetzt werden.
    Sammelbegriff für Finanzierungsmittel, die der Darlehensnehmer von einem Kreditinstitut, einer Bausparkasse oder einem Lebensversicherungsunternehmen ausleiht. Bei Immobiliendarlehen richtet sich das Ausmaß der Beleihung einerseits nach dem Beleihungswert des Objektes und andererseits nach der Bonität des Darlehensnehmers. Durch Bürgschaften kann die Versorgung mit Fremdkapital erweitert werden. Nicht zum Fremdkapital zählen Bausparguthaben und Eigenleistungen in Form einer "Muskelhypothek" sowie in Anspruch genommene Barzahlungsskonti und Rabatte, soweit sie in der Baukalkulation nicht ausgewiesen sind.
    Die Fremdkörperrechtsprechung wurde vom Bundesgerichtshof im Zusammenhang mit Provisionsklauseln in Grundstückskaufverträgen entwickelt. In diesen Vereinbarungen verpflichtet sich eine Partei des Kaufvertrages gegenüber der anderen im Wege eines Vertrages zu Gunsten Dritter gemäß § 328 BGB an den von einer oder beiden Parteien beauftragten Makler Provision zu zahlen. Meist gibt der Käufer dieses Versprechen gegenüber dem Verkäufer ab.

    Beispiel: "Am Zustandekommen dieses Vertrages hat der Makler X-Immobilien mitgewirkt. Der Käufer verspricht dem Verkäufer im Wege eines echten Vertrages zu Gunsten Dritter gemäß § 328 BGB an die genannte Maklerfirma Provision in Höhe von sieben Prozent vom Kaufpreis zuzüglich Mehrwertsteuer zu zahlen. Der Anspruch entsteht und wird fällig mit Abschluss dieses Vertrages."

    Der Vertragsschluss muss natürlich wirksam sein unter Beachtung von § 311b BGB (Notar), und es darf zum Beispiel nicht die Anfechtung erklärt sein oder eine notwendige Genehmigung fehlen. Hier wird nicht gesagt, wer den Makler beauftragt hat. Wäre dies der Verkäufer und hätte er sich vor der Beurkundung in einem Maklervertrag verpflichtet, Provision zu zahlen, so kann er, um die Provisionslast auf den Käufer abzuwälzen, diese Vereinbarung im Kaufvertrag als Schuldübernahme gemäß § 315 BGB gestalten. Auch hier verspricht der Käufer dem Verkäufer die vereinbarte Provision an den Makler zu zahlen. Die Wirksamkeit dieser Vereinbarung hängt davon ab, dass der Gläubiger, also der Makler zustimmt. Dies kann dadurch geschehen, dass er bei der Beurkundung anwesend ist und, wenn diese Klausel vorgelesen wird, zustimmt.

    Haben die Parteien des Kaufvertrages die Provisionsverpflichtung als Vertrag zu Gunsten Dritter in den Vertrag aufgenommen (siehe oben), hat aber keine der Parteien in einem Maklervertrag vor der Beurkundung dem Makler Provision versprochen, entsteht die Frage, ob Verkäufer oder Käufer ein nachvollziehbares Interesse an der Aufnahme dieser Klausel in den Kaufvertrag hatten.

    Mit solchen Provisionsklauseln hat sich der BGH mehrfach beschäftigt. In seinem Urteil vom 14. 12. 1995, III ZR 34/95, MDR 1996, 250, setzt der BGH die Maklerkosten zu den übrigen Leistungen und Nebenkosten in Relation. Dabei ist es üblich, auch über die Tragung der Nebenkosten zur Vermeidung späterer Streitigkeiten eine Regelung zu treffen.

    Beispiel: Für die Grunderwerbsteuer sowie für die Gerichts- und Notarkosten haften nach dem Gesetz Verkäufer und Käufer als Gesamtschuldner. Es ist daher sachgerecht, die Tragung dieser Kosten zu regeln. Diese Regelungen gehören, so der BGH, wesensmäßig zum Kaufvertrag. Zu den Provisionsverpflichtungen gemäß § 328 BGB sagt der BGH, dass "Bestimmungen im Kaufvertrag über die Verteilung von Maklerkosten, wenn diese Kosten sich im üblichen Rahmen halten, in der Regel nicht als Fremdkörper im Kaufvertrag angesehen werden; sie gehören vielmehr wesensmäßig zum Kaufvertrag."

    Gerade ein Vergleich zu den Notargebühren zeigt, so der BGH, dass es für die Behandlung von Maklerklauseln unerheblich ist, welche Kaufvertragspartei sich dem Makler vertraglich zur Provisionszahlung verpflichtet hat. Schließlich wird auch der Vorkäufer über § 464 Abs.2 BGB aus einer Maklerklausel gemäß § 328 BGB verpflichtet.

    Diese Entscheidung wurde seitdem häufig missverstanden. Die Maklerklausel wurde als abstraktes Provisionsversprechen genutzt. Hier hat der BGH für weitere Klarstellung gesorgt. In seinem sogenannten Fremdkörper-Urteil vom 11.01.2007, MDR 2007, 641, präzisiert er die Anforderungen an Provisionsklauseln in Kaufverträgen. Es genügt nicht mehr das erstmalige Provisionsversprechen im Kaufvertrag durch den Vertrag nach § 328 BGB. Vielmehr muss schon vorher eine der Kaufvertragsparteien, häufig der Käufer, mit dem Makler einen Maklervertrag geschlossen haben. Die Provisionsklausel im Kaufvertrag muss also die Tragung von Maklerkosten regeln, die vor der Beurkundung entstanden sind. Nur in diesem Fall sind Maklerkosten als echte, wesensmäßig zum Kaufvertrag gehörende Vertragskosten anzusehen.

    Hat der Makler im Vorfeld der Beurkundung Leistungen ohne Maklervertrag erbracht, muss der Käufer nicht damit rechnen, dass der Makler von ihm Provision verlangt. Für die Vertragsparteien besteht daher kein Anlass, diese Klausel in den Kaufvertrag aufzunehmen. Tun sie es dennoch, gehört diese Regel als Fremdkörper nicht in den Kaufvertrag und ist daher unwirksam. Dies betrifft zum Beispiel den Fall, dass der Kaufvertrag mit dem Vorkaufsberechtigten geschlossen wird. Dieser ist dann an die Maklerklausel, die im ursprünglichen Kaufvertrag vereinbart ist, nicht gebunden. Der Makler kann dann also keine Provision vom Vorkaufsberechtigten verlangen.
    In unterschiedlichen Ländern sind von den Kreditnehmern unterschiedliche Zinsen zu bezahlen. Besonders die Schweiz und Japan haben bereits seit Jahren ein Zinsniveau, das deutlich unter dem in Deutschland liegt; diesem Zinsvorteil steht jedoch ein Währungsrisiko gegenüber. Es muss deshalb sehr sorgfältig abgewogen werden, ob die Finanzierung durch ein solches Darlehen Vorteile bieten kann. Einige Fremdwährungsdarlehen (z.B. Darlehen auf Basis des Dollars und des Schweizer Franken) können in deutschen Grundbüchern in der jeweiligen fremden Währung abgesichert werden.
    Frequenzimmobilien sind immobilienwirtschaftliche Objekttypen, die sich durch besonders hohe Besucherströme auszeichnen. Die Ursachen für diese Besucherströme können entweder natürlich sein, d.h. aus bestimmten vorhandenen Funktionen einer Immobilie resultieren (z.B. Bahnhof, Flughafen mit einer automatisch gegebenen hohen Lauffrequenz) oder auf der spezifischen Konzeption oder Attraktivität (z.B. ein neues Objekt, das als Urban Entertainment Center ausgelegt ist) basieren. Im zweiten Fall handelt es sich eher um eine künstlich geschaffene Lauffrequenz, im ersten Fall um eine – etwa aus der Lage an einem Flughafen – weitgehend natürlich gewachsene Frequenz. Grundlegendes Merkmal bei Frequenzimmobilien ist, dass sie Menschenmassen und Unterhaltung, Information oder Freizeitaktivitäten bieten.

    Daher kann eine Vielzahl unterschiedlicher Immobilien-Objekttypen den Frequenzimmobilien zugeordnet werden, wie etwa Bahnhöfe, Einkaufszentren, Ladenpassagen, Flughäfen oder auch Urban Entertainment Center. Ein weiteres Beispiel von Frequenzimmobilien sind die Arenen, die nach dem Muster amerikanischer Super Domes in Deutschland konzipiert werden.
    Abkürzung für: Fédération Romande d'Immobiliers
    Abkürzung für: Fellows of the Royal Institution of Chartered Surveyors
    Ein Fries ist ein ornamentierter, begrenzter Bereich eines Bauteils, zum Beispiel von Sturz oder Gesims, der dem linearen Verlauf des Trägermaterials folgt.
    Mieter und Vermieter sind bei Vorliegen eines wichtigen Grundes berechtigt, das Mietverhältnis außerordentlich ohne Frist zu kündigen. Ein wichtiger Grund liegt nach dem Gesetz vor, wenn unter Berücksichtigung des Einzelfalles, eines möglichen Verschuldens einer Vertragspartei und unter Abwägung der Interessen beider Vertragspartner dem Kündigenden die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der regulären Kündigungsfrist nicht zumutbar ist.

    Um dies zu konkretisieren, nennt der Gesetzgeber einige – nicht abschließende – Beispiele. Für den Mieter ist die teilweise oder komplette Nichtgewährung oder Entziehung der Gebrauchsmöglichkeit an der Mietsache ein wichtiger Grund. Nicht auf diesen Grund berufen kann er sich allerdings, wenn er bei Vertragsabschluss davon gewusst hat, dass die Mietwohnung nicht rechtzeitig verfügbar sein würde.

    Aus Vermietersicht ist eine erhebliche Gefährdung der Mietsache durch Vernachlässigung von Sorgfaltspflichten oder auch die unbefugte Überlassung an dritte Personen ein wichtiger Kündigungsgrund. Die fristlose Kündigung durch den Vermieter ist insbesondere möglich, wenn der Mieter mit der Mietzahlung in Verzug kommt – mindestens für zwei nacheinander liegende Zahlungstermine mit der Zahlung der ganzen oder eines großen Teils der Miete bzw. in einem längeren Zeitraum mit einer Summe, die insgesamt zwei Monatsmieten erreicht.

    Für den Mieter gibt es drei Möglichkeiten, eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges in letzter Minute abzuwehren:

    • Er bezahlt noch vor Zugang der fristlosen Kündigung den ausstehenden Betrag. Eine fristlose Kündigung ist dann nicht mehr zulässig (§ 543 Abs. 2 S. 2 BGB).
    • Er rechnet nach Zugang der fristlosen Kündigung mit Gegenforderungen (z.B. Nebenkosten-Guthaben) auf. Diese Aufrechnung muss jedoch unverzüglich nach Zugang der Kündigung gegenüber dem Vermieter erklärt werden. Dann wird die fristlose Kündigung unwirksam (§ 543 Abs. 2 S. 3 BGB).
    • Er bezahlt spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs die ausstehende Miete und eine Entschädigung in Höhe der Miete für die Nutzung der Räume seit erfolgter Kündigung. Die Rechtshängigkeit tritt ein, sobald der Vermieter Klage erhoben hat und diese dem Mieter zugestellt worden ist. Alternativ zur Zahlung durch den Mieter selbst kann sich auch eine öffentliche Stelle zur Übernahme des Betrages verpflichten. Auch bei dieser Variante wird die Kündigung nachträglich unwirksam. Allerdings ist dies nicht mehr möglich, wenn innerhalb der letzten zwei Jahre schon einmal so verfahren wurde (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB).


    Allen drei Varianten ist eines gemeinsam: Der ausstehende Betrag muss komplett beglichen werden. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass es nicht ausreicht, wenn der Mieter nach erfolgter Kündigung mit Gegenforderungen aufrechnet, so dass die Mietschuld nachträglich lediglich unter die Grenze von zwei Monatsmieten sinkt (Urteil vom 24. August 2016, Az. VIII ZR 261/15).

    Soll dem Mieter wegen Verletzung mietvertraglicher Pflichten fristlos gekündigt werden, muss zunächst die Einhaltung dieser Pflichten angemahnt werden. Erst nach erfolglosem Verstreichen einer Frist bzw. erfolgloser Abmahnung darf der Vermieter zur Kündigung schreiten.

    Fristsetzung und Abmahnung sparen kann er sich nur, wenn beide im konkreten Fall offensichtlich erfolglos sein werden oder wenn ganz besondere Gründe auch bei Abwägung der beiderseitigen Interessen eine sofortige Kündigung rechtfertigen. Auch der Verzug mit der Mietzahlung kann ohne besondere Abmahnung als Grund zur fristlosen Kündigung dienen.

    Im Rahmen der Mietrechtseform 2013 wurde der Katalog der gesetzlichen Beispiele um einen wichtigen Grund erweitert: Ein solcher liegt nun auch vor, wenn der Mieter mit einer Mietsicherheit beziehungsweise Kaution in einer Höhe in Verzug ist, die zwei Monatsmieten (ohne Betriebskosten) entspricht. Eine Abhilfefrist oder Abmahnung sind nicht erforderlich (§ 569 Abs. 2a BGB).

    Betont werden muss, dass eine außerordentliche Kündigung wegen Verletzung vertraglicher Pflichten immer auf erheblichen Pflichtverletzungen beruhen muss. Auch Verstöße gegen die Hausordnung können zur Kündigung führen, wenn sie erheblich waren (zum Beispiel zu ernsthaften Beschwerden anderer Mieter geführt haben) und wiederholt stattgefunden haben.

    Nach einem Urteil des Landgerichts Bielefeld (Az. 22 S 240/01) ist auch die wochenlange "Überflutung" des Vermieters mit ungerechtfertigten Mängelrügen ein Grund zur fristlosen Kündigung (hier: 174 Schreiben in 14 Wochen, bis zu 12 Briefe pro Woche).

    Eine fristlose Kündigung kann auch gerechtfertigt sein, weil der Mieter gegen den Vermieter grundlos Strafanzeige gestellt hat. Dies entschied das Landgericht Düsseldorf (Az. 21 S 48/14). Dabei ging es um eine Strafanzeige wegen Nötigung, weil der Mieter sich durch Handwerker belästigt fühlte, die der Vermieter ihm immer wieder schickte, um vom Mieter gerügte Wohnungsmängel zu beheben, aufgrund derer der Mieter auch die Miete gemindert hatte. Eine fristlose Kündigung ist dem Gericht zufolge möglich, wenn die erstattete Strafanzeige leichtfertig und unangemessen erscheint oder auf erfundenen Tatsachen beruht. Eine schwer wiegende Verletzung des Mietvertrages kann auch dann vorliegen, wenn die Anzeige auf Gründen beruht, die wahr sind bzw. die der Mieter für wahr hält, die aber nur vorgebracht werden, um dem Vertragspartner zu schaden und nicht zur Wahrung eigener berechtigter Interessen (Urteil vom 6. November 2014, Az. 21 S 48/14).

    Will der Mieter auf Grund einer Gesundheitsgefährdung (Schimmelbefall) fristlos kündigen, muss er zunächst den Vermieter abmahnen und diesem eine Frist zur Mängelbeseitigung setzen. Erst wenn diese erfolglos verstrichen ist, darf eine fristlose Kündigung erfolgen (Bundesgerichtshof, Az. VIII ZR 182/06, Urteil vom 18.4.2007).
    In Einfamilienhaus-Gebieten sorgen sie immer wieder für Streit unter den Hauseigentümern: Frösche. Viele Gartenbesitzer legen sich heute kleine oder größere Gartenteiche an. Diese werden früher oder später auch von Getier aller Art besiedelt – meist zur Freude der Eigentümer. Auch Frösche sind gern gesehene Gäste im eigenen Garten. Allerdings sehen die Nachbarn dies oft kritisch: Denn Frösche sind manchmal auch laut – sie quaken. Dies führt teilweise zu gerichtlichen Prozessen unter Nachbarn.

    Frösche stehen seit 1980 in Deutschland unter Artenschutz und gehören damit zu den besonders geschützten Arten im Sinne von § 44 des Bundesnaturschutzgesetzes. Auch wenn sie im Gartenteich leben, werden sie als wild lebende Tiere angesehen – und dürfen weder gefangen noch getötet noch verletzt noch durch Zerstörung ihres Lebensraumes vertrieben noch umgesiedelt werden. Die für viele andere wildlebende Arten geltende Ausnahme, dass derartige Aktionen mit gutem Grund möglich sind, gilt hier nicht. Das bedeutet: Frösche dürfen in Gärten leben, und quaken dürfen sie auch. Der Gartenteichbesitzer ist nicht berechtigt, sie zu entfernen – und der Nachbar kann dies auch nicht von ihm verlangen.

    Das Fangen und Umsiedeln von Fröschen aus dem nächsten See in den Gartenteich und umgekehrt ist unzulässig und stellt eine Ordnungswidrigkeit dar, die mit Bußgeld geahndet werden kann. In Ausnahmefällen kann bei der unteren Naturschutzbehörde der jeweiligen Gemeinde eine Genehmigung beantragt werden, die Tiere umzusiedeln – diese ist aber ausführlich zu begründen (Lärmprotokoll). Es ist allerdings mit einer gebührenpflichtigen ablehnenden Entscheidung zu rechnen, da es bei einer Umsiedlung von Fröschen wegen ihres Quakens im Rahmen des Verbots der Ungleichbehandlung sehr schnell zu einer Aushöhlung der Naturschutzgesetze und zur Erstreckung auf andere Arten (wie etwa Vögel) käme.

    Die Rechtsprechung orientiert sich hier immer noch an einem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 20.11.1992. Demnach muss Froschgequake vom Nachbargrundstück grundsätzlich geduldet werden. In dem konkreten Fall ging es um einen künstlich angelegten großen Teich mit vom Eigentümer eingesetzten Fröschen; auch in dieser Situation kam nach dem Bundesgerichtshof die Regelung des Bundesnaturschutzgesetzes uneingeschränkt zur Anwendung (Az. V ZR 82/91).
    Frostschäden an Wohngebäuden sind bei entsprechender Vertragsgestaltung von der Wohngebäudeversicherung des Hauseigentümers abgedeckt. Teilweise muss dies jedoch extra vereinbart und durch einen Prämienzuschlag bezahlt werden. Ein häufiges Problem stellen jedoch die Kontrollpflichten dar, die die Versicherungsgesellschaft dem Eigentümer auferlegt und deren Missachtung im Schadensfall zu einem Verlust des Leistungsanspruches führen kann.

    Der Eigentümer ist nach den "Allgemeinen Wohngebäudeversicherungsbedingungen" dazu verpflichtet, in der kalten Jahreszeit bei einem leer stehenden Gebäude "genügend häufige Kontrollen" vorzunehmen.

    Der Bundesgerichtshof hat sich bereits mit der Frage befasst, wie häufig denn "genügend häufig" ist: Während einer mehrtätigen Frostperiode mit Außentemperaturen von bis zu minus 14 Grad waren in einem leerstehenden Gebäude Heizungsrohre frostbedingt gebrochen; auslaufendes Heizungswasser hatte Wasserschäden verursacht. Erst elf Tage zuvor hatte die letzte Kontrolle des Eigentümers stattgefunden. Die Versicherung forderte bei hohen Minusgraden jedoch ein Kontrollintervall von zwei Kontrollen pro Woche und verweigerte die Zahlung. Ihrer Ansicht nach war eine Kontrolldichte erforderlich, bei der auch bei Ausfall der Heizung ein Frostschaden auf jeden Fall noch zu verhindern sei.

    Der BGH sah dies anders: Es sei nicht Sache des Versicherungsnehmers, mit allen Mitteln dafür zu sorgen, dass der versicherte Schaden auf keinen Fall eintrete. Schließlich zahle er Prämien, um ggf. gegen diesen Schaden versichert zu sein. Die in den Allgemeinen Wohngebäudeversicherungsbedingungen festgehaltene Klausel über die "genügend häufige Kontrolle" bezwecke nur eine ausgewogene Risikoverteilung. Der Versicherungsnehmer müsse das Objekt lediglich beheizen und das ordnungsgemäße Funktionieren der Heizung in zumutbarer und üblicher Weise überwachen. Das notwendige Kontrollintervall hänge vom Einzelfall ab – genauer davon, in welchen Zeitabständen die konkrete Heizanlage üblicherweise kontrolliert werden müsse, um im gewöhnlichen Betrieb ein ordnungsgemäßes Funktionieren sicherzustellen. Die Kontrolle müsse nicht so häufig erfolgen, dass ein Schaden in jedem Fall ausgeschlossen sei (BGH, Urteil vom 25.6.2008, Az. IV ZR 233/06).
    Bei einfachen und eiligen Rechtsstreitigkeiten kann das Gericht nach Kenntnis von Klage und Klageerwiderung schnellstmöglich einen Verhandlungstermin anberaumen, um den Rechtsstreit schnell zu erledigen. Häufig wird der frühe erste Termin auch dazu benutzt, mit den Parteien des Rechtsstreites eine vergleichsweise Regelung zu erreichen.
    Das ist ein Schaden, der durch das Nutzloswerden von getätigten Aufwendungen entsteht.

    Seit der Schuldrechtsreform von 2001 kann ein Gläubiger, wenn sein Schuldner die vereinbarte Leistung schuldhaft nicht erbracht hat, wahlweise Schadenersatz statt der Leistung oder Ersatz seiner Aufwendungen verlangen. Die gesetzliche Regelung findet sich in §§ 284 und 311a Abs.2 BGB. Der Frustrationsschaden, also der Wert sinnlos gewordener Aufwendungen, kann sogar bei Fehlen einer Gegenleistung des Gläubigers gefordert werden.

    Übertragen auf das Mietrecht heißt das: wenn der Vermieter den Mieter an der Nutzung der Mietwohnung hindert, weil er es sich zum Beispiel nach Vertragsschluss spontan anders überlegt hat, kann der Mieter die Kosten von nutzlos getätigten Aufwendungen (zum Beispiel für bereits veranlasste Einbauten in der Wohnung wie Einbauküche oder Laminatverlegung) ersetzt verlangen - nach ihrem Zeitwert. Und zwar auch dann, wenn keine Miete gezahlt wurde.

    Dies gilt auch während des laufenden Mietverhältnisses, wenn die Nutzung der Wohnung für den Mieter aufgrund von Verletzungen der vertraglichen Pflichten des Vermieters endgültig unmöglich wird.

    Ein weiteres Beispiel für den Frustrationsschaden ist der Schadenersatzanspruch für nutzlos aufgewendete Urlaubszeit aus dem Reisevertragsrecht. Ein solcher Anspruch kann zum Beispiel bestehen, wenn das gebuchte Hotel bei Urlaubsantritt noch nicht fertiggestellt ist und dem Reisenden eine nicht gleichwertige Ersatzunterkunft angeboten wird (AG Hannover, Urteil vom 08.05.2008, Az. 514 C 17158/07).
    Gebäude, welche zwischen 1955 und 1975 erbaut wurden, enthalten häufig Polyzyklische Biphenyle (PCB) in Fugendichtungsmassen. PCB sind verdächtig, Krebs erregend zu sein. Hierfür gilt die "Richtlinie für die Bewertung und Sanierung PCB-belasteter Baustoffe und Bauteile in Gebäuden (PCB-Richtlinie)" von 1994: Raumluftkonzentrationen von bis zu 0.3 µg PCB/m3 werden langfristig als unbedenklich angesehen, zwischen 0.3 und 3 µg PCB/m3 wird verlangt, die Quelle der Verunreinigung aufzuspüren sowie unter Beachtung der Verhältnismäßigkeit mittelfristig zu beseitigen. Eine Gesundheitsgefährdung ist bei langfristiger Exposition und Raumluftkonzentrationen über 3 µg PCB/m3, bei täglicher Aufenthaltsdauer, nicht auszuschließen. Der Vorsorge- bzw. Sanierungsleitwert liegt bei 0,3 µg PCB/m3, der Interventionswert bei 3 µg PCB/m3.

    Für eine dauerhafte Sanierung kommt in der Regel nur das Entfernen der Primärquellen in Frage. Wenn sich durch diese Maßnahmen die PCB-Raumluftkonzentrationen nicht unter den Sanierungsleitwert absenken lassen, ist darüber hinaus die Sanierung von Sekundärquellen (Bauteile, Gegenstände) erforderlich. Hierbei können großflächige Quellen (zum Beispiel Wände, Decken) räumlich abgetrennt oder beschichtet werden. Sekundär kontaminierte Materialien, welche maßgeblich zu Raumluftbelastung beitragen und nicht beschichtet, räumlich abgetrennt oder ausreichend gereinigt werden können (Fußleisten oder Bodenbeläge und andere), müssen entfernt werden.

    Die Oberflächen kontaminierter Bauteile können durch Abtragen der Oberflächen dieser Teile (zum Beispiel Abbeizen von Farbbeschichtungen) sowie erneutem Beschichten mit diffusionshemmenden Isoliertapeten, hoch abgebundenen Latex-Dispersionsfarben, insbesondere solchen auf Acrylatbasis, oder durch Zweikomponenten Epoxydharz- oder Polyurethan-Beschichtungen behandelt werden.
    Die Fuggerei ist die älteste Sozialsiedlung der Welt. Gegründet wurde sie im Jahre 1521 von Jakob Fugger dem Reichen. Sie bestand ursprünglich aus 52 Wohnungen in Reihenhauszeilen, die verarmten und frommen Bürgern der Stadt Augsburg Unterkunft gewähren sollten. Der Jesuitenpater Petrus Canisius wurde zum ersten Seelsorger der Fuggerei berufen. Bauherrren waren die damals berühmtesten Architekten Hans Holl und dessen Sohn Elias Holl. Zu den Bewohnern zählte auch der Urgroßvater von Wolfgang Amadeus Mozart, Franz Mozart. Im 2. Weltkrieg wurde die Fuggerei durch einen Luftangriff zu zwei Dritteln zerstört. Der Wiederaufbau nach dem Krieg dauerte bis 1950, gleichzeitig wurde die Siedlung erweitert. Die Mieter bezahlen bis heute eine gleichbleibend geringfügige Jahresmiete in Höhe von 0,88 Euro zuzüglich Nebenkosten. Die darüber hinaus gehenden Bewirtschaftungskosten werden durch den Ertrag der Fuggerischen Wälder und Einnahmen aus Eintrittskarten von Besuchern der Fuggerei finanziert.
    Wertpapiere, insbesondere Investmentzertifikate, sind fungibel – also austauschbar – weil jeder Anteil die gleichen Rechte auf sich vereint. Das gilt zumindest solange, wie Nennwert und Stückelung gleich sind und es sich um Inhaberpapiere handelt. Fungibilität ist eine Grundvoraussetzung für den Handel an Börsen. Das Maß der Fungibilität eines Wertpapiers oder einer Ware wird durch das Maß ihrer Vertretbarkeit bestimmt.
    Die Aufstellung oder Anbringung einer Kurzwellen- oder CB-Funkantenne durch Mieter bedarf der Erlaubnis des Vermieters. Zum normalen vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gehört die Installation derartiger großer Antennen nicht mehr; je nach Gerätegröße und Art der Installation kann auch eine bauliche Veränderung des Gebäudes vorliegen, die in jedem Fall zustimmungsbedürftig ist.

    Der Vermieter darf die Aufstellung der Antenne jedoch nicht pauschal verweigern. Erlauben muss er sie, wenn sie sicher installiert ist, optisch unauffällig ist, den gesetzlichen Vorschriften für derartige Anlagen entspricht, der TV-und Radioempfang der Nachbarn nicht beeinträchtigt wird und der Mieter für die Antenne eine Haftpflichtversicherung abgeschlossen hat. Letzteres ist wichtig, da es bei Herabfallen der Antenne zu erheblichen Sach- und Personenschäden kommen kann.
    Der Funktionalismus ist eine Strömung beziehungsweise Stilrichtung in Architektur und Design. Bei ihm steht die Funktion des Objekts im Vordergrund, nicht der ästhetische Anspruch. Die Vertreter des Funktionalismus waren sogar der Ansicht, dass sich bereits aus der Funktionalität eines Gebäudes oder Gegenstandes dessen zeitgemäße Schönheit entwickle.

    Funktionalistische Architekturkonzepte wurden zuerst gegen Ende des 19. Jahrhunderts von dem US-Architekten Louis Henry Sullivan entwickelt, der das Motto „form follows function“ begründete. Sein Schüler Frank Lloyd Wright setzt dessen Arbeit am Anfang des 20. Jahrhunderts fort.

    Im Deutschen Werkbund gab es unterschiedliche Ansichten: Hermann Muthesius und Peter Behrens waren Vertreter einer Architektur der Sachlichkeit und Funktion, wobei sie moderne Materialien wie Beton, Glas oder Stahl nutzten. Henry van de Velde dagegen legte stärkeren Wert auf formalästhetische Aspekte. Ein wichtiger Vertreter des deutschen Funktionalismus war Walter Gropius am Bauhaus in den 20er-Jahren.

    Nach dem 2. Weltkrieg und bis in die 1970er-Jahre spielten die Prinzipien des Funktionalismus eine große Rolle in der Planung und Gestaltung von Gebäuden und ganzen Siedlungen. Dabei standen jedoch häufig Kostengesichtspunkte im Vordergrund. Ihren Höhepunkt erreichte die Stilrichtung in den 1950er und 1960er -Jahren. Gegen deren Ende wurde die Betonung der reinen Funktionalität jedoch zunehmend kristisiert.

    In den 80er-Jahren war eine Trendwende zu beobachten, da die Stilwelt des Funktionalismus nun grundlegend in Frage gestellt und durch postmoderne Elemente ersetzt wurde. Deren Kennzeichen war die Verwendung einzelner Stilelemente der Vergangenheit, die jedoch nicht unbedingt einen funktionellen Zweck erfüllen mussten. Das Gebäude wurde nun nicht mehr als reiner Funktionsträger begriffen, sondern konnte Anspielungen auf verschiedene Stile der Vergangenheit ausdrücken.
    Dieser englische Begriff (Abkürzung: FF&E) aus dem Rechnungswesen steht für das gesamte bewegliche Mobiliar und die vielfältigen kleinen Ausstattungsgegenstände in einem Betrieb. In einem Hotel bzw. Beherbergungsbetrieb gehören dazu Tische und Stühle im Restaurant, der Computer im Büro, die Küche mit Elektrogeräten und Ausstattung sowie ggf. der Fuhrpark des Hotels. Oft wird als Kriterium auch angegeben, dass die betreffenden Gegenstände nicht fest mit dem Bauwerk verbunden sein dürfen. Es handelt sich dabei um eine Bilanzposition. Im Deutschen würde man von Betriebs- und Geschäftsausstattung sprechen. Darunter fallen auch die geringwertigen Wirtschaftsgüter (GWG).

    Eine große Bedeutung kommt den FF&E bei der Bewertung eines Betriebs vor einem Verkauf oder einer Liquidation zu. Ihr Wert kann den Wert des Hotels maßgeblich beeinflussen.

    Bei der Bilanzierung sind die FF&E bzw. die Betriebs- und Geschäftsausstattung eine Auffangposition. Hier werden alle beweglichen Vermögensgegenstände des Sachanlagevermögens erfasst, die nicht unter andere Positionen fallen, etwa „Grundstücke und Gebäude“ oder „technische Anlagen und Maschinen“.
    Abkürzung für: Fußbodenheizung
    Die Fußbodenheizung ist eine Flächenheizung und besteht aus einem Heizestrich, unter dem Heizrohre aus Kunststoff oder Kupfer verlegt sind. In diesen zirkuliert Warmwasser. Erfunden wurde die Fußbodenheizung bereits von den Römern. Eine gleichmäßige Verteilung der Wärme im Raum ist besonders effektiv mit einer schneckenförmigen Verlegung der Heizrohre zu erreichen.

    Fußbodenheizungen unterteilt man in Trocken- und Nass-Systeme. Bei Trocken-Systemen wird Trocken-Estrich verwendet; die Rohre werden unterhalb des Bodenbelages verlegt. Beim Nass-System werden die Rohre in den Estrich eingegossen. Beide Systeme erfordern einen Heizkreisverteiler, der eine gleichmäßige Durchflussmenge im gesamten System gewährleistet. Die Temperatur-Regelung erfolgt über Thermostate, die mit Temperaturfühlern im Wohnraum ausgestattet sind. Bei gut gedämmten Häusern ist eine Heizleistung von 50 bis 100 Watt pro Quadratmeter zu erzielen. Es gibt auch Fußbodenheizungen, die nicht mit Warmwasser, sondern mit elektrischem Strom arbeiten. Bei diesen werden statt der Heizrohre Widerstandskabel oder Folien mit eingearbeiteten Heizdrähten verlegt.

    Nachteile der Fußbodenheizung sind die langsame Änderung der Raumtemperatur und, dass die meisten Teppichböden nicht nutzbar sind, sondern nur Spezialteppichböden. Maßgebliche Norm für Fußbodenheizungen ist die DIN EN 1264.

    Die heutige Rechtslage (Energieeinsparverordnung) erfordert die Ausstattung einer Fußbodenheizung mit Thermostaten (Raumtemperatur-Reglern). Wird eine solche Anlage ohne Regler eingebaut, liegt ein Baumangel vor – unabhängig vom Vertragsinhalt (OLG Brandenburg, Az. 12 U 92/08, Urteil vom 02.10.2008). Dies gilt allerdings nur, wenn der Bauherr nicht auf den Rechtsverstoß hingewiesen worden ist.

    Die Kosten für die Spülung einer Fußbodenheizung werden als nicht auf den Mieter umlegbare Instandsetzungskosten angesehen (Amtsgericht Köln WuM 1999, 235).

    In einer Wohnungseigentümergemeinschaft gilt: Ab dem Strang innerhalb einer Wohnung stellen das Rohrleitungssystem, die Thermostate und Heizkörper Sondereigentum dar, soweit dies in der Teilungserklärung so geregelt ist. Die Eigentümergemeinschaft hat bezüglich dieses Sondereigentums keine Beschlusskompetenz. Allerdings kann sie diesbezügliche Beschlüsse fassen, wenn durch Abtrennung der Systeme in einer Wohnung die Funktionsfähigkeit des Gesamtsystems beeinträchtigt wird (BGH, Urteil vom 8. Juli 2011, Az. V ZR 176/10).
    Bei der Fußgängerzone handelt es sich um eine autofreie Zone in der Innenstadt. Soweit keine entsprechende Ausschilderung oder Markierung gegeben ist, sind diese Zonen auch für den Fahrradverkehr gesperrt. In der Regel handelt es sich um Geschäftskernlagen. Der Wert dieser Lagen wird entscheidend von der Dichte des öffentlichen Verkehrssystems, insbesondere im Bereich der U- und S-Bahnen und Straßenbahnen aber auch durch die Nähe von Zentralbahnhöfen beeinflusst. Je dichter dieses Verkehrsnetz, desto höher die Passantenfrequenz. Ein weiteres Kriterium für die Versorgung dieser Zonen mit Publikum ist das um den Stadtkern angelegte Parkleitsystem, das auch PKW-Nutzern leichten Zugang zu den zentralen Lagen verschafft. Autofreie Zonen erhöhen im Übrigen auch die Lebensqualität der Bewohner dieser Zentren.
    Fußleisten verschönern den Übergang zwischen Fußboden und Wand. Es gibt sie aus den verschiedensten Werkstoffen passend zum Bodenbelag. Bei einem Laminat- oder Parkettfußboden dient die Fußleiste auch dazu, die zweckmäßigerweise angebrachte Dehnungsfuge zwischen Fußboden und Wand zu verdecken. Zusätzlich erleichtert die Fußleiste das Reinigen des Fußbodens, da der Schmutz sich nicht im Zwischenraum zur Wand verfangen kann. Die Wand wird durch die Fußleiste vor Stößen durch Möbel geschützt.

    Das Fehlen von Fußleisten stellt in mietrechtlicher Hinsicht keinen Mangel des Wohnraumes dar. Wie das Amtsgericht Rheine entschied, bedeutet das Fehlen der Fußleisten in einem einzigen Raum der Mehrzimmerwohnung nur eine geringfügige Beeinträchtigung des ästhetischen Gesamteindrucks. Der Mieter könne in der Wohnung ohne Beeinträchtigung seiner Gesundheit oder seiner alltäglichen Gewohnheiten leben. Die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch werde nicht oder nur minimal beeinträchtigt (AG Rheine, 27.03.2013, Az. 14 C 230/11)
    Abkürzung: Fernwärme aus Heizwerk oder Kraft-Wärme-Kopplung.

    Gemeint ist der vorwiegend für die Beheizung benötigte Energieträger.
    Wird verwendet im Rahmen der Pflichtangaben zur energetischen Beschaffenheit eines Gebäudes in Immobilienanzeigen. Empfohlene Verwendung nur bei gleichzeitigem Abdruck eines Abkürzungsverzeichnisses.
    Die Führungsakademie der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft besteht seit 1992 in Bochum. Sie wird getragen vom GdW Bundesverband deutscher Wohnungsunternehmen e.V., seinen Gliederungsverbänden und Mitgliedsunternehmen.

    Sie wurde 1997 in das Europäische Bildungs-, Forschungs- und Informationszentrum der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft – einer Stiftung - eingegliedert. Das Studienangebot gliedert sich in drei Stufen:

    1. Stufe Immobilienwirt GdW (2 Semester)
    2. Stufe FWI Diplom (2 Semester)
    3. Stufe BA Immobilienmanagement in Zusammenarbeit mit der FH Gelsenkirchen (2 Semester)

    Wer das FWI-Diplom erwirbt, kann sich auch um eine Mitgliedschaft bei den RICS bewerben. Die FWI veranstaltet ferner Kompaktstudienkurse zu bestimmten Themenbereichen.

    Anschrift der FWI:
    Führungsakademie der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft im Europäischen Bildungs- Forschungs- und Informationszentrum

    Springerorumallee 20
    44795 Bochum

    Tel.: 0234 9447-600
    Fax: 0234 9447-666

    eMail: Kontakt@fwi.de
    Abkürzung für: "Die freie Wohnungswirtschaft" (Fach-Zeitschrift)
    Abkürzung für: Gesamtenergiedurchlassgrad. Er beschreibt, wieviel Energie (z. B. Sonneneinstrahlung) durch ein transparentes Bauteil, etwa eine Fensterscheibe, fließen kann.
    Abkürzung für: Gutachterausschuss
    Gabionen sind mit Natur- oder Bruchsteinen gefüllte Körbe aus verzinktem Stahl, die verschiedene Funktionen erfüllen können. In der Regel werden Gabionen aneinandergereiht und aufgeschichtet als Sicht- und Schallschutz an Straßen eingesetzt. Voraussetzung für die Standsicherheit von Gabionen ist ein fester Untergrund, z.B. aus Betonplatten. Gabionen werden auch an Hängen zum Abfangen des Erddruckes verwendet oder als Uferbefestigung, zur Gartengestaltung (z.B. bei Hochbeeten) oder in Weinbergen. Gabionen sind aus ökologischen Gründen zu empfehlen. Sie fangen – falls hierfür geeignetes Steinmaterial verwendet wird – Feinstaub und Rußpartikel von Autos ab. Vielfach werden Gabionen mit rankenden Pflanzen (Efeu, Hopfen, Clematis, Weinreben usw.) begrünt.

    Die Errichtung einer Gabionenwand ist nach einem Urteil des Landgerichts Frankfurt a. M. als bauliche Veränderung anzusehen, der innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft alle davon beeinträchtigten Wohnungseigentümer zustimmen müssen (§ 22 WEG). Es handelt sich also nicht um eine Mehrheitsentscheidung der Eigentümerversammlung. Dies gilt auch dann, wenn die Mauer in einem Gartenbereich errichtet wird, an dem ein Eigentümer ein Sondernutzungsrecht hat (Urteil vom 04.12.2013, Az. 2-13 S 82/12).
    Abkürzung für: Gemeinsames Arbeitsblatt
    Abkürzung für: Gasaußenwandheizer
    Die Galerie ist ein lichter, oft erhöhter, extrem gestreckter Raum. Vorwiegend wird er als Vorraum zu einem oder mehreren Räumen genutzt. Der Begriff wurde vom italienischen "galleria" abgeleitet und vom französischen "galerie" übernommen. Im Mittelalter handelte es sich um einen erhöhten Gang, der der Abwehr von Feinden diente.

    Heute ist die Verwendung Galerie im Bauwesen vielfältig: Als Galerie wird der balkonähnliche Hauptverkehrsweg im Obergeschoss eines Einkaufszentrums benannt, der in die einzelnen Geschäfte führt. Die Ränge im Theater oder anderen Veranstaltungshäusern werden als Galerien bezeichnet. Den Lichteinfall der vielen Fenster in der Längsseite nutzend, wurde der Bautypus für die Ausstellungen von Kunstsammlungen genutzt. Im Straßenbau werden seitlich halbgeöffnete Tunnel als Galerie bezeichnet.
    Europäisches System von Satelliten zur Navigation und Position-Bestimmung. Konkurrenz zum US-amerikanischen GPS. Ziel ist die Unabhängigkeit vom NAVSTAR-Satellitensystem des US-Verteidigungsministeriums. Galileo stellt ein rein ziviles System dar, das von der Europäischen Weltraumorganisation ESA vorangetrieben wird. Betreiber wird ein Unternehmen mit staatlichen und privatwirtschaftlichen Anteilseignern sein.

    Das Galileo-System soll aus dreißig Satelliten auf drei Bahnebenen bestehen. Die beiden ersten Satelliten wurden am 21. Oktober 2011 gestartet; dies war gleichzeitig der erste Start einer russischen Sojus-Rakete vom ESA-Weltraumbahnhof in Kourou/Französisch-Guayana.

    Im Oktober 2012 wurden zwei weitere ebenfalls mit einer russischen Rakete von Kourou aus gestartet. Bis 2015 sollen mit Sojus- und Ariane-Raketen 24 weitere Satelliten gestartet werden. Aufgrund verschiedener technischer Probleme konnten 2014 noch nicht wie geplant erste Dienste angeboten werden. So wurden im August 2014 zwei Satelliten in einer zu niedrigen Umlaufbahn platziert. Im August 2014 befanden sich drei Satelliten im uneingeschränkten Betrieb. Die volle Kapazität mit 30 Satelliten wird nicht vor 2020 erreicht.

    Ein weiteres Navigations-Satelliten-System ist das russische "Glonass".
    Als Gängeviertel wurden in Hamburg ursprünglich Stadtbereiche mit besonders enger Wohnbebauung bezeichnet. Die größte Ausdehnung hatten die Hamburger Gängeviertel im 19. Jahrhundert. Die Bebauung bestand meist aus Fachwerkhäusern. Die Bebauungsdichte war so hoch, dass es teils keine regelrechten Straßen, sondern lediglich enge Gänge zwischen den Gebäuden gab. Die Bebauung zeichnete sich zudem durch verwinkelte Hinterhöfe, enge Toreinfahrten und mangelhafte hygienische Zustände aus. In den Gängevierteln lebten vor allem ärmere Bevölkerungsschichten; teilweise waren dort auch kleine Gewerbe- und Handwerksbetriebe ansässig.

    Ende des 19. Jahrhunderts begannen – auch begründet durch die Ausbreitung von Krankheiten (Cholera-Epidemie 1892) erste Abrissmaßnahmen. Diese sorgten zunächst für eine Verschärfung des Problems: So verloren durch den Abriss des Wohngebietes auf dem Großen Grasbrook zwecks Errichtung der Speicherstadt 24.000 Menschen ersatzlos ihre Wohnungen. Diese siedelten sich teilweise in anderen Gängevierteln an. Im Laufe der Zeit wurden durch Abrissmaßnahmen und Kriegsschäden die Gängeviertel überwiegend beseitigt. Übriggebliebene Fachwerkhäuser in ehemaligen Gängevierteln gibt es noch im Bereich um die St. Michaeliskirche (Krameramtsstuben).

    Ist in heutigen Pressemeldungen vom Hamburger Gängeviertel die Rede, ist meist der Bereich Valentinskamp/Kaffamacherreiche/Speckstraße gemeint. Hier gibt es einen zusammenhängenden Komplex mit historischen Gebäuden und Fachwerkhäusern, den Überresten eines früheren Gängeviertels. Um den geplanten Teilabriss mit Sanierung und Umgestaltung eines großen Gebäudekomplexes durch einen niederländischen Investor entstanden öffentliche Diskussionen. Es kam zu Hausbesetzungen durch Künstler. Im August 2009 erlaubte die Kulturbehörde den Künstlern eine einstweilige Nutzung für Kunstausstellungen.

    Im Dezember 2009 erklärte die Stadt Hamburg, dass der Verkauf einvernehmlich rückabgewickelt werde. Der niederländische Investor erhielt etwa 2,8 Mio Euro an bereits gezahlten Kaufpreisraten zurück. Im Jahr 2010 wurde die „Gängeviertel Genossenschaft 2010 e.G.“ gegründet, welche sich um Erhalt und Nutzung der Gebäude insbesondere für kulturelle Zwecke kümmert.

    In den folgenden Jahren wurden immer mehr Gebäude und Räume einer Nutzung zugänglich gemacht. Ein Sanierungsbeirat unter Teilnahme aller Interessengruppen begleitet seit 2013 die Umsetzung eines „integrierten Entwicklungskonzeptes“ für das Gängeviertel. Beabsichtigt ist, bis 2019 alle Gebäude des Viertels mit Hilfe öffentlicher Fördergelder instand zu setzen und zu modernisieren. Geschaffen werden soll dabei auch preisgünstiger Wohnraum, der dann für einen Zeitraum von 21 Jahren einer Mietpreis- und Belegungsbindung unterliegen wird.
    Eine Garage ist der Abstellraum für Kraftfahrzeuge. Sie muss den bauordnungsrechtlichen Vorschriften der Garagenverordnung des jeweiligen Bundeslandes entsprechen. Unterschieden wird zwischen offenen, mit unmittelbarer verschließbarer Öffnung ins Freie, und geschlossenen Garagen. Im Bauordnungsrecht wird auch unterschieden zwischen Kleingaragen bis 100 m2 Nutzfläche, Mittelgaragen über 100 bis 1.000 m2 Nutzfläche und Großgaragen mit einer Nutzfläche über 1.000 m2. Duplexgaragen sind Garagen, bei denen durch eine Aufzugsvorrichtung eine PKW-Unterbringung auf zwei Ebenen ermöglicht wird. Garagen werden bei der Ermittlung von Geschossflächenzahlen und Baumassenzahlen nicht angerechnet, sofern sich aus dem Bebauungsplan nichts anderes ergibt.

    Im Rahmen der zulässigen Grundfläche gehören Garagen zu den baulichen Anlagen, die in dem höchstens 50 Prozent betragenden Überschreitungsbereich errichtet werden können. Besondere Überschreitungen der zulässigen Grundfläche durch Garagen sind in § 21a (3) BauNVO geregelt. Ebenso ist in der BauNVO geregelt, inwieweit Stellplätze und Garagen in den verschiedenen Baugebieten zulässig sind und welche Regelungen dazu durch Bebauungspläne getroffen werden können (§ 12 BauNVO).

    Für Grenzgaragen gelten bauordnungsrechtliche Bestimmungen. Im Allgemeinen gilt, dass sie bis 8 m (teilweise bis 9 m) lang und bis 3 m breit sein dürfen.

    Mietrechtlich sorgen immer wieder zweckentfremdete oder mit Müll gefüllte Garagen für Streitigkeiten.
    So hatte sich das Verwaltungsgericht Darmstadt mit einem Fall zu befassen, bei dem es um eine „zugemüllte“ Garage ging. Der Vermieter hatte den Fall der Bauaufsicht gemeldet, die den Mieter per Bescheid zum Aufräumen und zur Müllentsorgung verpflichtet hatte. Auch ein Bußgeld von 500 Euro wurde fällig. Nun wehrte sich der Mieter gegen das behördliche Vorgehen.

    Ohne Erfolg: Dem Gericht zufolge handelte es sich um einen notwendigen Stellplatz, also um einen Autostellplatz, der infolge einer öffentlich-rechtlichen Pflicht für jede Wohneinheit beim Bau eingeplant werden muss. Derartige Regelungen sind in den Landesbauordnungen mancher Bundesländer vorgesehen. Der Stellplatz dürfe nur insoweit als Lagerraum genutzt werden, als man dafür trotz geparktem PKW noch Platz habe (Az. 3 K 48/12).

    Auch das Amtsgericht München stellte sich auf die Seite einer Vermieterin, die ihren Mietern das Einlagern von Kartonagen und Plastik auf einem mitgemieteten Tiefgaragenstellplatz untersagen wollte.
    Mangels vertraglicher Vereinbarung über die Nutzung des Stellplatzes bediente sich das Gericht der Reichsgaragenverordnung von 1939, aus der hervorginge, dass ein Stellplatz eine nicht ummauerte, für das Abstellen von Kraftfahrzeugen bestimmte Fläche sei. Im Umkehrschluss seien alle anderen Nutzungen dieser Fläche unzulässig (Urteil vom 21.11.2012 , Az. 433 C 7448/12).

    Das wiederholte Zuparken der Garage eines Nachbarn kann einen zivilrechtlichen Unterlassungsanspruch begründen. Der Garagenbesitzer muss sich – insbesondere, nachdem er mehrfach um Unterlassung gebeten hat – nicht darauf verweisen lassen, dass er in jedem Einzelfall klingeln könne, damit sein Nachbar das Autor wegfährt. Das Abstellen des Autos vor der Garageneinfahrt stellt eine Besitz- und Eigentumsbeeinträchtigung dar (Amtsgericht München, Az: 241 C 7703/09).
    Das Mieten einer Garage kann im Rahmen des Wohnungs-Mietvertrages oder durch einen eigenen Garagen-Mietvertrag stattfinden.

    Grundsätzlich kann die Kündigung eines Mietobjekts nicht nur auf einen Teil desselben beschränkt werden. Wenn die Garage also im Rahmen des Wohnungsmietvertrages gemietet wurde, ist keine separate Kündigung möglich. In einigen Fällen haben Gerichte sogar dann ein einheitliches Mietverhältnis angenommen, wenn es für Wohnung und Garage separate Mietverträge mit unterschiedlichen Kündigungsfristen gab, aber die Miete für beides als einheitlicher Betrag überwiesen wurde und alle Garagen einer Wohnanlage an die Mieter vermietet waren.

    Wollen sich die Vertragspartner die Möglichkeit einer separaten Kündigung offen halten, sollte der Garagenmietvertrag die ausdrückliche Regelung enthalten, dass er unabhängig vom Wohnungsmietvertrag gekündigt werden kann.

    Wenn in einem einheitlichen Mietvertrag die Vermietung einer Wohnung mit Garage vereinbart wurde, kann die Miete für die Garage nicht separat erhöht werden. Es ändert nichts, wenn der Mietanteil der Garage bisher immer auf ein anderes Konto überwiesen wurde als die Wohnungsmiete. Auch unterschiedliche Adressen von Garage und Wohnung ändern nichts, wenn die Garage im Mietvertrag wie der Keller ausdrücklich als Bestandteil der Mietwohnung bezeichnet war (Amtsgericht Lichtenberg vom 25.07.2008, Az: 9 C 46/08).

    Der Bundesgerichtshof hat sich im Jahr 2011 mit der Einordnung von Garagen-Mietverträgen befasst. Dabei hatte der Mieter einen schriftlichen Mietvertrag mit seinem Arbeitgeber über eine Werkswohnung geschlossen und zusätzlich einen mündlichen Mietvertrag über eine Garage auf einem anderen Grundstück. Der BGH sah beide Mietverhältnisse trotz einheitlicher Mietzahlung als voneinander unabhängig an, da der Garagenmietvertrag im Wohnungsmietvertrag nicht erwähnt wurde. Der Käufer des Garagengrundstücks konnte damit den mündlichen Vertrag mit dem Mieter unabhängig vom Mietvertrag über die Wohnung kündigen.

    Das Gericht wies jedoch darauf hin, dass die Entscheidung anders ausgefallen wäre, wenn sich beide Mietobjekte auf dem gleichen Grundstück befunden hätten (Urteil vom 12. Oktober 2011, Az. VIII ZR 251/10).
    Garantiefonds sind eine Variante von Investmentfonds. Sie garantieren den Anlegern am Ende einer festgelegten Laufzeit die Rückzahlung ihres eingebrachten Kapitals, bzw. eines Prozentsatzes davon (Money-Back-Garantie).

    Bis dahin profitiert der Anleger vom Kursanstieg. Die Garantie schränkt zwar das Verlustrisiko in Börsenschwächephasen ein, verringert aber auch die Ertragschancen. Denn meist wird der Erhalt des eingezahlten Kapitals dadurch gewährleistet, dass der Anbieter einen Teil in festverzinsliche Wertpapiere wie Staatsanleihen mit guter Bonität investiert. Diese bieten jedoch nur eine geringe Verzinsung. Der Risikoausschluss des Garantiefonds bietet also Sicherheit, kostet aber Rendite.
    Unter dem Begriff "Garantierter Maximalpreisvertrag" (GMV) (englisch "guaranted maximum price") versteht man eine neue Art einer Baupreisvereinbarung zwischen Auftraggeber (Bauherrn) und Auftragnehmer (Generalunternehmer). Diese Vereinbarungspraxis stammt aus Amerika. Mit ihr soll verhindert werden, dass Bauunternehmer nach Abschluss eines Bauvertrages für im Vertrag ursprünglich nicht vorgesehene oder vergessene, aber notwendige Leistungen zusätzliche Nachforderungen stellen.

    Nach dem Werkvertragsrecht kann der Auftraggeber hierfür vom Bauherrn eine angemessene Vergütung verlangen. Die Konfliktsituation entsteht meist dadurch, dass Bauunternehmer äußerst knapp, nicht selten unterhalb der Selbstkosten kalkulieren, um den Zuschlag zu erhalten. Sie sind darauf angewiesen, Vereinbarungslücken für solche Nachforderungen zu nutzen, um das Ergebnis aufzubessern. Der GMP-Vertrag ist am besten noch mit einem Pauschalpreisvertrag zu vergleichen, der mit einem Generalunternehmen oder Generalübernehmer abgeschlossen wird.

    Das neue Preissystem beruht auf der Grundlage der Einbeziehung der Bauunternehmen in die Planungsphase, die damit ihr Know-how einbringen. Der Auftraggeber bezahlt höchstens den garantierten Maximalpreis. Ergibt sich am Ende durch tatsächliche Einsparungen ein Preis, der unterhalb des Maximalpreises angesiedelt ist, teilen sich Auftraggeber und Bauunternehmer diese Differenz. Das Teilungsverhältnis wird im Vertrag vereinbart. Es gibt verschiedene Varianten des GMP.

    In einem Fall wird nach der Leistungsphase 2 (Vorplanung) das Projekt unter Vorgabe eines Budgets ausgeschrieben. Mit den sich meldenden Unternehmen werden Verhandlungen geführt. Mit einem dieser Unternehmen wird schließlich der garantierte Maximalpreisvertrag geschlossen. Die Projektentwicklung und Ausführungsplanung wird gemeinsam durchgeführt und nach Bauausführung wird abgerechnet. Die Differenz zwischen Budget und den tatsächlich angefallenen Kosten werden nach einem vereinbarten Schlüssel geteilt.

    Die zweite Variante unterscheidet sich von der ersten dadurch, dass kein Budget vorgegeben, sondern eine Ausschreibung im Wettbewerb durchgeführt wird. Es sind die Wettbewerber, die einen garantierten Maximalpreis anbieten. Das weitere Procedere entspricht dem des vorher beschriebenen "Budget-Modells".

    Daneben gibt es zweistufige Modelle, bei denen der in Aussicht genommene GMP-Partner schon zur Grundlagenermittlung als Berater auf Honorarbasis miteingeschaltet wird. Nach Abschluss der Planungsphase (1. Stufe) wird der GMP-Vertrag geschlossen, womit die 2. Stufe beginnt.

    Der Verteilungsschlüssel für die Differenz zwischen Maximalpreis und tatsächlich entstandenen Kosten liegt zwischen 50 zu 50 und 80 zu 20 zugunsten des Auftraggebers. Bei öffentlichen Auftraggebern können GMP-Verträge nur dann zum Zuge kommen, wenn vergaberechtliche Bestimmungen der VOB Teil A sowie kartellrechtliche Bestimmungen dem nicht entgegenstehen.

    Garantierte Maximalpreisverträge setzen ein besondere Maß an Vertrauen zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer voraus (Prinzip der gläsernen Taschen bei der Abrechnung). Auftraggeber und Auftragnehmer wirken wie Kooperationspartner zusammen um die angepeilten Kostenziele, die zeitlichen Ziele und die Qualitätsziele zu erreichen.
    Abkürzung für: Garten
    Unter Garten versteht man ein eingezäuntes bepflanztes Stück Land, das in unterschiedlicher Weise genutzt werden kann.

    Hausgarten

    Beim Typ des Hausgartens stehen entweder eine kleingärtnerische Nutzung oder die Freizeitnutzung als Erholungs- und Gestaltungsraum im Vordergrund. In Kleinsiedlungsgebieten überwiegt die kleingärtnerische Nutzung zur Selbstversorgung mit der Nahrung dienenden Pflanzen. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern steht der Garten in einem unmittelbaren räumlichen Zusammenhang mit der Wohnnutzung des Hauses. Während in der unmittelbaren Nachkriegszeit der Anbau von Nutzpflanzen zur Sicherung des Lebensunterhalts im Vordergrund stand, dienen die Gärten der Ein- und Zweifamilienhäuser heute überwiegend der Erfüllung privater Liebhabereien in einem ästhetisch gestalteten Naturumfeld. Blumen und Kräuter, Sträucher und Bäume sind die herausragenden Gartenbestandteile. Künstliche Gewässer, Swimmingpools, exotische Pflanzen verweisen auf besondere Vorlieben.

    Die Gartengestaltung findet bei Ermittlung des Verkehrswerts eines Hauses ihren Niederschlag bei der Bewertung der Außenanlagen. Bevorzugt wird hierbei das Sachwertverfahren, wobei die Kosten der Pflanzen, die Arbeitskosten, die Zinsen und die Pflegekosten berücksichtigt werden. Der Nachteil dieser Methode besteht darin, dass die "Optik" als eigener Wertfaktor dabei nicht berücksichtigt wird.

    Öffentliche Gärten

    Öffentliche (meist städtische) Gärten sind gestaltete Gartenflächen, die der Allgemeinheit zu Zwecken der Erholung und für Ruhepausen zur Verfügung stehen ("Volksgarten"). Brunnen, Skulpturen und Gewässer zeichnen die größeren Gärten aus. Es kann zwischen verschiedenen Gestaltungsmustern unterschieden werden. Englische Gärten vermitteln den Eindruck nachgebildeter Landschaften mit Wegen und Pfaden. Der größte innerstädtische "Englische Garten" mit einer Fläche von 417 ha liegt in München. Einen Gegensatz hierzu bilden französische "Parks" mit streng geometrischen und symmetrischen Formen. Eine besondere Bedeutung haben botanische Gärten, die auch der Bildung und Unterrichtung dienen und häufig ein angegliederter Teil von Universitätsinstituten sind.

    Eine Reihe öffentlicher Parks und Gärten sind als Nachwirkung aus durchgeführten internationalen Gartenbauausstellungen (IGA) und Bundesgartenschauen (BUGA) entstanden, zum Beispiel Planten un Blomen in Hamburg oder die Gestaltung des Westparks in München mit seinem Rosengarten, dem japanischen und dem chinesischen Garten, der Seebühne, die heute zu Open-Air Veranstaltungen (Kinos, Theater) benutzt wird. Ähnliches gilt für den IGA Park in Rostock, der nach wie vor wegen des umfangreichen Veranstaltungsprogramms für Attraktivität sorgt.
    Unter Gartenhofhaus versteht man einen ebenerdig erschlossenen, gelegentlich auch mehrgeschossigen Haustyp, der über einen Innenhof verfügt, der nach außen abgegrenzt ist – ähnlich wie ein Atrium. Der kleine Gartenhof soll eine bauliche Intimität vermitteln. Diese Bauart ist in den 1980-er Jahren vor allem eingeschossig aufgekommen und erfordert große Grundstücke. Besonders in den Ballungsgebieten führte das zu enormen Kosten für die Grundstücke, weshalb in der Folge Einfamilienhäuser wieder mehr in die Höhe gebaut wurden.
    Zur Nutzung eines Gartens durch Mieter im Fall eines vermieteten Einfamilienhauses haben sich in der Rechtsprechung folgende Ansichten herausgebildet:
    • Wird der zum Mietobjekt gehörige Garten mit ver­mie­tet, kann der Mieter diesen grundsätzlich beliebig gestalten. Dies schließt das Anlegen eines kleinen Gartenteiches, von Blumenbeeten oder auch die Aufstellung eines Gartenhauses ein (Landgericht Lübeck, Az. 14 S 61/92, Urteil vom 24.11.1992).
    • Ob allein der Mieter zur Nutzung des Gartens be­rech­tigt ist, hängt vom Wortlaut des Miet­ver­tra­ges ab. Ohne besondere Vereinbarung nehmen die meisten Gerichte bei Ein­familien­häu­sern an, dass der Garten mitvermietet ist (Oberlandesgericht Köln, Az. 19 U 132/93, Urteil vom 05.11.1993).
    • Ist dem Mieter die Nutzung des Gartens gestattet, muss er diesen auch pflegen. Ist im Mietvertrag dazu nichts vereinbart, muss er einfache Arbeiten wie z. B. Unkrautjäten und Rasenmähen durchführen. Zu aufwändigeren Arbeiten – z. B. Beschneiden von Bäumen oder Vertikutieren des Rasens gegen Moosbefall – ist er nicht verpflichtet (Landgericht Detmold, Az. 2 S 180/88, Urteil vom 07.12.1988).
    • Der Mieter eines Einfamilienhauses darf im Garten eine Pergola aufstellen – dies liegt im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs des Mietobjektes (Amtsgericht Hamburg-Wandsbek, Az. 716 C 293/92, Urteil vom 07.12.1992).
    Mieter von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern haben bei fehlender Vereinbarung im Mietvertrag nicht das Recht, den Garten mitzubenutzen. Oft wird dies dem Mieter der Erdgeschosswohnung per Mietvertrag zugestanden. Grund­sätz­lich ist der Vermieter für die Gartenpflege ver­ant­wort­lich. Eine Kostenumlage erfordert eine Vereinbarung im Mietvertrag.

    Kosten der Gartenpflege
    • Die Kosten für Rasenmähen, Anlegen von Beeten, Unkrautjäten und die Erneuerung von vorhandenen Pflanzen und Sträuchern können als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden, solange es sich um regelmäßig anfallende, laufende Kosten han­delt. Nicht umlagefähig ist zum Beispiel das Fällen umsturzgefährdeter Bäume (Amtsgericht Gelsen­kir­chen-Buer, Az. 7 C 109/03, Urteil vom 27.11.2003).
    • Eine Umlage der Gartenpflegekosten berechtigt den Mieter nicht zur Nutzung des Gartens. Die Garten­pflege kann auch schon deshalb notwendig sein, weil sie der Aufrechterhaltung eines gepflegten Gesamteindrucks des Grundstücks dient (Land­ge­richt Hannover, Az. 3 S 1268/01-81, Urteil vom 31.01.2002).
    Der Vermieter hat kein Weisungsrecht gegenüber dem Mieter über die Art und Weise, wie der Garten zu pflegen oder zu gestalten ist. Anerkannt ist jedoch, dass der Mieter nicht ohne Erlaubnis des Vermieters größere Bäume und Sträucher entfernen darf. Dem können in vielen Städten auch kommunale Baumschutzsatzungen entgegenstehen (ggf. Bußgeldpflicht für den Grundeigentümer, Landgericht Köln, Az. 12 S 185/94, Urteil vom 10.01.1995).
    Die Gartenstadt ist eine Erfindung des Engländers Ebenezer Howard. Er wollte mit der Gartenstadt den miserablen Wohnverhältnissen der Industriearbeiter entgegenwirken. Sie war bedingt durch das im Zuge der Industrialisierung sich einstellende rasante Wachstum der Großstädte. Howard stellte sich an die Spitze einer Bewegung, die in der "Garden-City-Association", später "Town and Country Planning Association" ihr organisatorisches Rückgrat fand. Kombiniert werden sollten die Vorteile der Stadt mit denen des Landes. Heraus kam ein theoretisches Konstrukt. Eine Zentralstadt wird - von landwirtschaftlich genutzten Flächen getrennt - umgeben von mehreren Tochterstädten, die miteinander durch eine Eisenbahnlinie verbunden sind. Die Stadtstruktur zeichnet sich durch konzentrische Kreise aus.

    Im Zentrum sollte der Stadtpark liegen. Darum sollten sich die hoch frequentierten öffentlichen Gebäude gruppieren. Diese werden außen wiederum eingesäumt von Grünanlagen, an die sich die Wohnhäuser mit einer Mindestbodenfläche anschließen sollten. Die erste Gartenstadt in England wurde 1903 realisiert (Gartenstadt Letchworth). Die Idee der Gartenstadt konnte sich in der von Howard konzipierten Form nicht durchsetzen. Sie führte aber doch zu einem Bewusstseinswandel und gewann auf diese Weise erheblichen Einfluss. Zu vermerken ist, dass schon vor Howard der Deutsche Theodor Fritsch ähnliche Vorstellungen von einer Gartenstadt vertreten hat. Schließlich entstand als erste deutsche Gartenstadt das Thellotviertel in Augsburg.

    In Deutschland knüpfte die Gartenstadtbewegung allerdings an Howard an. Gegründet wurde 1902 die Deutsche Gartenstadt-Gesellschaft (DGG). Allerdings wurden dann keine Gartenstädte nach dem Muster von Howard realisiert. Vielmehr ging es darum, Einfamilienhaussiedlungen mit großen Grundstücksflächen und starker Durchgrünung an den Stadträndern ("Gartenvorstädte") zu errichten. Sie waren als eigenständige Siedlungen für 5.000-15.000 Bewohner gedacht. Beispiele mit Gründungsjahr:

    • Margarethenhöhe in Essen (1906 gestiftet von Margarethe Krupp),
    • Rüppurr in Karlsruhe (1907),
    • Gartenstadt Marga in Brieske Brandenburg (1907),
    • Gartenstadt Hellerau in Dresden (1909),
    • Gartenstadt Nürnberg (1908),
    • Gartenstadt Luginsland in Stuttgart (1911),
    • Gartenstadt Staaken in Berlin-Spandau (1914).

    Um Gartenstädte zu verwirklichen, wurden überwiegend Baugenossenschaften gegründet. Unterstützt wurden sie teilweise von den Gemeinden und von Industrieunternehmen.
    Mittlerweile wird der Begriff der Gartenstadt für viele Ansiedlungen mit offener und durchgrünter Bauweise verwendet.

    Gartenstädte gibt es auch in vielen anderen Ländern insbesondere aus der englischen Einflusssphäre (Australien, Neuseeland, USA, Kanada), aber auch in den Niederlanden (Amsterdam), Belgien und in der Schweiz. Einem ganz anderen Kulturkreis entstammen die chinesischen Gartenstädte.

    Seit 1997 wird jährlich einmal in fünf Kategorien (A-E aufsteigend nach Bevölkerungszahl) vom internationalen Verband für Park- und Gartenanlagen und Gesundheit die Auszeichnung "Internationale Gartenstadt" verliehen. Dabei hat China die Nase vorn. Bisher haben sieben chinesische Städte den Ehrentitel "internationale Gartenstadt" erhalten: Suzhou, Shenzhen, Guangzhou, Xiamen, Hangzhou, Quanzhou und Puyang.
    Ein Gartenteich ist dekorativ, kann jedoch auch eine Gefahrenquelle darstellen, zum Beispiel für Haustiere oder spielende Kinder. Dies gilt ebenso für einen Swimmingpool. Beispiel: Im Jahr 2000 starben laut DLRG in Deutschland 17 Menschen durch Ertrinken in Gartenteichen oder Swimmingpools. In den meisten Fällen handelte es sich um kleinere Kinder.

    Die Verkehrssicherungspflicht für einen Gartenteich trifft den Grundeigentümer. Bei einem Mietgrundstück kann der Vermieter per Mietvertrag seine Verkehrssicherungspflichten auf den Mieter übertragen (z. B. auch: Räum- und Streupflicht). Dieser muss dafür sorgen, dass sein Grundstück "verkehrssicher" ist. Der Mieter ist dann zwar verpflichtet, für die jeweiligen Absicherungen zu sorgen, der Vermieter hat jedoch immer noch eine Aufsichtspflicht. Kontrolliert er nicht regelmäßig, ob der Mieter seinen Pflichten nachkommt, haftet im Zweifel auch der Vermieter. Bei Gartenteichen mit spielenden Kindern in der Nachbarschaft geht man von einer gesteigerten Verkehrssicherungspflicht aus, die alle Gefahren umfasst, die Kinder aufgrund ihres Alters noch nicht richtig einschätzen können. Ausnahmsweise haftet der Verkehrssicherungspflichtige hier deshalb sogar, wenn er den Nachbarskindern den Zutritt zum Grundstück verboten hat.

    Bezüglich der Haftung bei Gartenteichunfällen hat es vor einigen Jahren einen Wechsel in der Rechtsprechung gegeben: Zunächst war immer davon ausgegangen worden, dass der Verkehrssicherungspflichtige sein Grundstück immer so einzäunen und absichern muss, dass fremde Kinder es nicht betreten und in den Teich fallen können. Ist dies unmöglich, muss er den Teich selbst absichern (Gitter, Zäune, Abdeckungen, Planen). Diese Pflicht besteht ganz besonders, wenn es in der Nachbarschaft kleinere Kinder gibt (OLG Düsseldorf, Az. 22 U 272/92).

    Die neuere Rechtsprechung misst der Aufsichtspflicht eine erheblich größere Bedeutung zu. Danach müssen Kleinkinder ständig beaufsichtigt werden. Der Gartenteichbesitzer muss nicht damit rechnen, dass eine dritte Person ihre Aufsichtspflicht verletzt und ein Kleinkind unbeaufsichtigt herumlaufen lässt (OLG Hamm, Urteil vom 23.05.2001, Az.: 13 U 253/00; BGH, Urteil vom 30.01.1996, Az.: VI ZR 164/95).

    Eine sichere Faustregel stellen diese Urteile jedoch nicht dar. Die Aufsichtspflicht ist eine sehr dehnbare Angelegenheit: So hängt es nach der Rechtsprechung von Alter und Reife des einzelnen Kindes ab, wie lange man es allein lassen darf. Jedes Gericht urteilt dabei unterschiedlich. Hat etwa die Tante den frühreifen Fünfjährigen nur fünf Minuten unbeaufsichtigt gelassen, könnte ein Gericht zu dem Ergebnis kommen, dass sie ihre Aufsichtspflicht nicht verletzt hat. Ertrinkt er dann in Nachbars Gartenteich, kann eine Verletzung der Verkehrssicherungspflicht des Nachbarn vorliegen. Dieser haftet dann den Eltern auf Schadenersatz und Schmerzensgeld und hat sich ggf. strafbar gemacht (fahrlässige Körperverletzung, fahrlässige Tötung).

    Die für Gartenteiche geltenden Erwägungen sind ebenso auf Swimmingpools, Regentonnen etc. zu übertragen.
    Geschmäcker sind verschieden. Wiederholt haben sich Gerichte mit dem Phänomen des Gartenzwerges beschäftigen müssen.

    Herauskristallisiert haben sich folgende Unterscheidungen:
    • Standardgartenzwerg (mit Gartengerät bzw. Angel): Die Aufstellung berührt nach dem OLG Hamburg (20.04.1988, Az. 2 W 7/87) Menschen in ihren Gefühlen; Gartenzwerge können "ideologisch überfrachtet" sein. Da es viele Menschen gäbe, die sie für unästhetisch hielten, seien sie im Zweifelsfall zu entfernen.
    • Frustzwerg (mit heruntergelassener Hose oder ausgestrecktem Mittelfinger Richtung Nachbargrundstück): Nach dem Amtsgericht Grünstadt (Az. 2 a C 334/93) geschieht dabei nichts anderes, als wenn der Nachbar sich selbst hinstellen würde, um entsprechende ehrverletzende oder beleidigende Gesten zu machen - er nutzt nur einen tönernen Stellvertreter.
    • Exhibitionistischer Gartenzwerg (nackt oder mit geöffnetem Mantel): Vor Gericht (Amtsgericht Essen, Az. 19 II 35/99) ebenfalls unwillkommen - insbesondere bei Anbringung über dem gemeinsamen Innenhof einer WEG-Wohnanlage.
    Hat der Kläger ehrverletzende Zwerge über drei Jahre geduldet, bestehen vor Gericht schlechte Chancen ("Frustzwerg", Landgericht Hildesheim, Az. 7 S 364/99), deren Entfernung durchzusetzen.
    Abkürzung für: Garagenverordnung
    Abkürzung: Erdgas, Flüssiggas.

    Gemeint ist der vorwiegend für die Beheizung benötigte Energieträger.
    Wird verwendet im Rahmen der Pflichtangaben zur energetischen Beschaffenheit eines Gebäudes in Immobilienanzeigen. Empfohlene Verwendung nur bei gleichzeitigem Abdruck eines Abkürzungsverzeichnisses.
    Der Oberbegriff Gaskraftwerk bezieht sich auf verschiedene mit Gas betriebene Kraftwerkstypen. Meist sind mit Erdgas betriebene Gasturbinenkraftwerke zur Stromerzeugung gemeint. Auch Gas- und Dampf-Kombikraftwerke zur Stromerzeugung werden mit diesem Begriff bezeichnet; ebenso Blockheizkraftwerke, die mit Gasturbinen oder Gas-Verbrennungsmotoren arbeiten.

    Gasturbinenkraftwerke dienen der Stromerzeugung. Sie werden mit Erdgas oder anderen brennbaren Gasen bzw. Erdölprodukten beheizt. Deren Verbrennung treibt eine Gasturbine an; diese betreibt einen Generator. Im Dauerbetrieb bei großen Kraftwerken werden meist Gasturbinen der schweren Bauart verwendet. Diese haben eine Leistung zwischen 50 und 340 MW und mehr; sie sind auf eine lange Lebensdauer ausgelegt. Es gibt jedoch auch Gasturbinen der leichten Bauart mit einer Leistung von etwa 100 KW bis ca. 40 MW; diese sind von Flugzeugtriebwerken abgeleitet und werden häufig in der Industrie und als Notstromaggregate (etwa in Krankenhäusern) eingesetzt.

    Ein großer Vorteil der Gasturbinenkraftwerke ist ihre schnelle Einsatzfähigkeit. So können sie innerhalb weniger Minuten hochgefahren werden und besitzen die Fähigkeit zum Schwarzstart (Hochfahren unabhängig vom angeschlossenen Stromnetz). Letzteres ermöglicht es ihnen, bei einem flächendeckenden Stromausfall zu starten und Energie zum Anfahren nicht schwarzstartfähiger Kraftwerksblöcke zu liefern. Gasturbinenkraftwerke werden als sehr betriebssicher angesehen, es sind nur wenige Unfälle mit Gasexplosionen bekannt. Dieser Kraftwerkstyp lässt sich nutzen, um Lastspitzen im Stromnetz abzudecken.

    Sogenannte GuD-Kraftwerke (Gas- und Dampf-Kombikraftwerke) können auch gleichzeitig mit der Gasturbine und einer Dampfturbine Strom erzeugen, was den Wirkungsgrad deutlich steigert. Der Dampfkessel eines GuD-Kraftwerkes kann zur zusätzlichen Erzeugung von Heizwärme etwa für ein Fernwärmenetz genutzt werden. Dazu muss ein Gegendruck erzeugt werden; etwa durch den Einsatz einer Gegendruckturbine oder eine Turbinenanzapfung (Entnahme eines Teils der Arbeitsflüssigkeit aus einer Turbinenstufe). Dieser Prozess verringert allerdings den Gesamtwirkungsgrad der Anlage.

    Auch zur Meerwasserentsalzung werden Gasturbinenkraftwerke genutzt. Sie können vergleichsweise schnell errichtet werden, erfordern geringere Investitionen als andere Kraftwerkstypen, haben jedoch höhere Betriebskosten als etwa ein Kohlekraftwerk: Der Wirkungsgrad der Gasturbinen allein ist etwas geringer als der eines Kohlekraftwerkes, auch ist Erdgas in der Regel teurer als Kohle. Der Wirkungsgrad großer Gasturbinen liegt bei etwa 39 Prozent (moderne Kohlekraftwerke: ca. 45 Prozent; ältere: 35 bis 40 Prozent). Werden Gasturbinen zur Stromerzeugung mit Dampfturbinen gekoppelt, kann ein hoher Wirkungsgrad von 60 Prozent erreicht werden.

    Ein Beispiel für ein besonders effektives GuD-Kraftwerk in Deutschland ist die von Siemens errichtete Anlage in Irsching bei Ingolstadt mit einem Wirkungsgrad von 60,75 Prozent und einer Leistung von 578 Megawatt. Diese Leistungen sollen übertroffen werden durch das neue GuD-Kraftwerk von Siemens am Standort Lausward im Düsseldorfer Hafen mit einer elektrischen Leistung von 595 Megawatt und einem Wirkungsgrad von über 61 Prozent.

    Reine Gasturbinenkraftwerke produzieren etwa 600 g klimaschädliches CO2 pro kWh erzeugtem Strom. GuD-Kraftwerke liegen bei etwa 400 g / kWh. Ihre Emissionen an Stickoxiden hängen von der Bauart und der Art der Abgasreinigung ab. Soweit Erdgas als Brennstoff verwendet wird, besteht eine gewisse Abhängigkeit von ausländischen, in der Regel russischen, Erdgasproduzenten. Allerdings kommen auch andere Brennstoffe wie Biogas oder Heizöl in Betracht.
    Die erheblichen Erhöhungen von Gas- und Strompreisen sind in den letzten Jahren zunehmend in die Kritik geraten und auch juristisch angegriffen worden.

    Im September 2010 entschied das Bundesverfassungsgericht zugunsten der Gaskunden. In dem Urteil wurde bestätigt, dass Preisanpassungsklauseln (auch: Gleitklauseln) in den Lieferverträgen gerichtlich überprüft werden dürften. Ein Urteil des Bundesgerichtshofes, in dem dieser eine solche Vertragsklausel für ungültig erklärt hatte, habe damit Bestand. In der Entscheidung war es um einen Berliner Gasversorger gegangen, der sich in seinen Allgemeinen Geschäftsbedingungen die einseitige Anpassung des Gaspreises vorbehalten hatte. Die Preise durften demnach auch dann erhöht werden, wenn sich die Kosten des Gasversorgers nicht erhöht hatten. Der Bundesgerichtshof hatte hier eine unangemessene Benachteiligung der Verbraucher gesehen und die Vertragsklausel für unwirksam erklärt. Das Bundesverfassungsgericht bestätigte das Urteil des Bundesgerichtshofes (07.09.2010, Az. 1 BvR 2160/09).

    Grundsätzlich ist eine Preiserhöhung jedoch auch ohne Preisanpassungsklausel möglich – nach "billigem Ermessen." In diesem Fall muss das Versorgungsunternehmen jedoch nachweisen, dass die Preiserhöhung der "Billigkeit" entspricht, also nicht nur der Gewinnerhöhung des Unternehmens dient. Ein solcher Nachweis erfordert die Offenlegung der Preiskalkulation. Eine gerichtliche Kontrolle der "Billigkeit" einer solchen Preiserhöhung ist nach dem Bundesgerichtshof bei Strompreisen nicht zulässig, wenn der Anbieter keine Monopolstellung innehat und der Kunde auch anderswo seinen Strom beziehen könnte (BGH WuM 2007, 335).

    Auch bei Gaspreisen kann eine Erhöhung aus Billigkeitsgründen nicht gerichtlich angegriffen werden, wenn lediglich erhöhte Kosten des Anbieters an den Verbraucher weiter gegeben werden (BGH WuM 2007, 526).

    Ein Widerspruch gegen eine Preiserhöhung ist nur aussichtsreich, wenn er sofort bei Ankündigung der Erhöhung erfolgt und wenn der geforderte Erhöhungsbetrag nicht gezahlt wird. Gezahlt werden sollte in derartigen Fällen der vor der Erhöhung übliche Betrag. Für Mieter ist dies relevant, wenn sie einen direkten Vertrag mit dem Versorgungsunternehmen haben.

    Auch Vermieter müssen die Abrechnung des Versorgungsunternehmens prüfen. Wird eine nicht berechtigte, übermäßige Preiserhöhung widerspruchslos hingenommen, kann dies einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot bedeuten.

    Der Bundesgerichtshof hat im März 2012 entschieden, dass Verbraucher bei unwirksamen Preisanpassungsklauseln nur dann Rückforderungsansprüche wegen zuviel bezahlten Beträgen geltend machen können, wenn sie innerhalb von drei Jahren nach Zugang der jeweiligen Jahresrechnung Widerspruch gegen diese eingelegt haben. Dieses Urteil bezieht sich auf sogenannte Sonderkundenverträge, also Verträge mit Kunden, die nicht im Rahmen der Grundversorgung beliefert werden, sondern einen eigenen Vertrag mit einem Versorgungsunternehmen ihrer Wahl haben (Urteil vom 14.03.2012, Az. VIII ZR 113/11).

    Im Fall der sogenannten „Hamburger Gasrebellen“ hatte das OLG Hamburg im Januar 2013 eine Gaspreiserhöhung aufgrund einer unzulässigen Preisänderungsklausel für unwirksam erklärt. Der Energieversorger gab im April 2013 seine Absicht auf, Revision gegen das Urteil einzulegen. Rückzahlungen sind jedoch von der Seite des Unternehmens nicht beabsichtigt, hier muss jeder Kunde für sich Klage einreichen. Aussichtsreich ist ein solches Vorgehen nur, wenn rechtzeitig Widerspruch gegen die Preiserhöhung eingereicht wurde (siehe oben).

    Am 28.10.2015 erging ein Urteil des Bundesgerichtshofes zum Thema Preisanpassungsklauseln bei Tarifkunden bzw. Kunden in der Gasgrundversorgung. Dabei ging es um Preisanpassungen von 2004 und 2006, bei denen die Unternehmen lediglich eigene Kostensteigerungen an die Kunden weitergegeben hatten. Der BGH hatte zuvor den Fall dem Europäischen Gerichtshof vorgelegt. Dieser erklärte, dass die deutsche Vorschrift des § 4 Abs. 1 und 2 AVBGasV nicht im Einklang mit EU-Regelungen sei. Denn der Kunde müsse, um im Falle von Preiserhöhungen den Liefervertrag kündigen zu können, rechtzeitig vor dem Inkrafttreten einer Änderung über deren Anlass, Voraussetzungen und Umfang informiert werden (Urteil des EuGH vom 23. Oktober 2014, Rs. C-359/11 und C-400/11). Dementsprechend erklärte auch der Bundesgerichtshof, dass eine einseitige Preisanpassung aufgrund dieser Regelung nicht stattfinden könne.

    Allerdings bestehe damit eine Lücke in den Verträgen, die im Wege einer „ergänzenden Vertragsauslegung“ zu füllen sei. Es sei vorauszusetzen, dass die Vertragspartner vereinbart hätten, dass der Versorger reine Kostensteigerungen weitergeben dürfe und Kostensenkungen weitergeben müsse. Die Versorger hätten daher in den beiden verhandelten Fällen Anspruch auf die Erhöhungsbeträge.

    Außerdem gilt laut BGH für Preiserhöhungen, die über die Weitergabe von Bezugskostensteigerungen hinausgehen und der Erzielung eines zusätzlichen Gewinns dienen, für Tarifkundenverträge wie für Sonderkundenverträge: Bei einem langjährigen Energielieferungsverhältnis kann der Kunde keine Einwände mehr gegen eine Preiserhöhung geltend machen, wenn er diese nicht innerhalb von drei Jahren nach Zugang der Jahresabrechnung, in der die Preiserhöhung erstmals berücksichtigt worden ist, beanstandet hat (Urteile vom 28. Oktober 2015, Az. VIII ZR 158/11 und VIII ZR 13/12).

    In einem wettbewerbsrechtlichen Verfahren entschied der Bundesgerichtshof außerdem, dass Stromversorger ihre Kunden im Vertrag nicht ausdrücklich darauf hinweisen müssen, dass diese Preiserhöhungen gerichtlich überprüfen können. Denn was im Gesetz (genauer in § 315 Abs. 3 BGB) geregelt sei und ohnehin gelte, müsse nicht noch einmal im Vertrag betont werden (Urteil vom 25. November 2015, Az. VIII ZR 360/14).
    Abkürzung für: Gaststättenbauverordnung
    Lärm von einer Gaststätte kann einen Mangel der Mietwohnung darstellen, der den Mieter zur Mietminderung berechtigt. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter keinen Einfluss auf die Belästigung hat, weil diese etwa von einem Nachbargrundstück ausgeht. In vielen Fällen ist dem Mieter jedoch bei Einzug bereits bekannt, dass sich im gleichen Haus oder im Nachbarhaus eine Gaststätte befindet. In diesem Fall bestehen seitens des Mieters in der Regel keine Ansprüche (§ 536b BGB, vgl. auch Amtsgericht Rudolstadt, Urteil vom 20.05.1999, Az: 1 C 914/98). Ebenso kann er keine Mietminderung geltend machen, wenn er den Mangel seiner Wohnung längere Zeit kommentarlos hingenommen hat.

    Ansprüche etwa auf Mietminderung kann der Mieter jedoch geltend machen, wenn er selbst den Mangel grob fahrlässig übersehen hat und der Vermieter das Vorhandensein der Gaststätte arglistig verschwiegen hat. Inwieweit man hier von einer Aufklärungspflicht des Vermieters sprechen kann, hängt sehr stark vom Einzelfall ab. So sah etwa das Landgericht Dortmund keine Aufklärungspflicht in einem Fall, bei dem sich der Mieter an einem einen Kilometer entfernten Swinger-Club störte (Urteil vom 06.12.2001, Az: 11 S 162/01).

    Wird jedoch während der Laufzeit des Mietvertrages in unmittelbarer Nähe eine Gaststätte neu eröffnet oder hält eine bereits bestehende Gaststätte die gesetzlichen bzw. kommunalen Lärmschutzvorgaben und Ruhezeiten nicht ein, muss dies von Nachbarn bzw. Mietern nicht akzeptiert werden. Hier sind zunächst Beschwerden beim zuständigen Ordnungs- bzw. Gewerbeaufsichtsamt und ggf. auch Mietminderungen denkbar. In einem Berliner Fall hatte der Vermieter den Mieter bei Vertragsabschluss auf die Existenz zweier zeitweilig geschlossener Gaststätten im Haus hingewiesen. Bei deren Wiedereröffnung kam es zu erheblichen Lärmbelästigungen in der Zeit zwischen 22.00 Uhr und 4.00 Uhr. Das Gericht sprach dem Mieter eine Mietminderung in Höhe von 40 Prozent zu. Zusätzlich wurde die fristlose Kündigung durch den Mieter für berechtigt erklärt (Landgericht Berlin, Urteil vom 05.08.2002, Az. 67 S 342/01).
    Gewerbliche Miet- und Pachtverträge unterliegen nicht dem Wohnraummietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches. Viele mieterschützende Regelungen sind nicht anwendbar. Ferner besteht bei der Vertragsgestaltung eine erheblich größere Flexibilität u.a. bei Themen wie der Vereinbarung der Kostentragung für ungewöhnliche Betriebskostenarten, für Reparaturkosten am Objekt, für Kautionszahlungen etc.

    Ein Vertrag über eine Gaststättenpacht sollte Regelungen über folgende Themen enthalten:
    • Vertragspartner,
    • Vertragsgegenstand,
    • Vertrags- / Pachtdauer,
    • Höhe der Pacht,
    • Nebenkosten,
    • Vermieter / bzw. Verpächterpfandrecht,
    • Vormiet- bzw. Vorpachtrecht.
    Wichtige Regelungsbereiche sind ferner:
    • Wer ist für Instandhaltung, Instandsetzung und Reparaturen zuständig?
    • Fordert der Verpächter eine bestimmte Art der Werbung (Reklameschilder, meist Brauereiwerbung)?
    • Verpflichtung des Pächters, eine Gaststätten-Konzession einzuholen.
    • Verpflichtung des Pächters zur Abmeldung der Konzession bei Vertragsende (damit ein neuer Pächter für dieses Objekt zeitnah eine Konzession erhalten kann).
    • Untervermietung (meist untersagt, erlaubt sein sollte jedoch die kurzfristige Untervermietung einzelner Räume).
    • Verpflichtung zum Getränkebezug bei einer bestimmten Brauerei?
    • Eintritt des Pächters in Verträge mit Dritten (z. B. Getränkelieferungsvertrag, Automatenaufstellvertrag, Wartungsvertrag).
    Gelegentlich wird über Fälle von Mietwucher bei der Gaststättenmiete oder -pacht berichtet (Oberlandesgericht Karlsruhe, Beschluss vom 26.09.2002, Az. 9 U 13/02). Besteht zwischen Leistung- und Gegenleistung (Pachtobjekt und Preis) bei einem derartigen Vertrag ein auffälliges Missverhältnis, spricht dies laut OLG Karlsruhe für eine verwerfliche Gesinnung des Verpächters. Eine solche liegt allerdings nur vor, wenn das erhebliche Missverhältnis auch für den Vermieter / Verpächter zu erkennen war. Nur auf diese Art können die erheblichen Abweichungen von Miet- und Pachtpreisen in unterschiedlichen Lagen und Städten berücksichtigt werden.

    Ein interessantes Urteil fällte der Bundesgerichtshof am 13.07.2011 zum Thema Nichtraucherschutz. In Rheinland-Pfalz war in 2008 ein Nichtraucherschutzgesetz in Kraft getreten, welches das Rauchen in Gaststätten außerhalb eines abgetrennten Raucherraumes untersagte. Dem Urteil zufolge ist der Verpächter nicht verpflichtet, als Reaktion auf eine nach Vertragsabschluss erfolgte Gesetzesänderung auf seine Kosten einen abgetrennten Raucherbereich zu schaffen. Der Wirt kann den Verpächter auch nicht auf Schadenersatz wegen Umsatzeinbußen in Anspruch nehmen, weil er sich weigert, durch Umbaumaßnahmen ein Raucherzimmer zu schaffen (Az. XII ZR 189/09). Ein gesetzliches Rauchverbot in Gaststätten mit nur einem Raum stellt keinen Mangel des Pachtobjekts dar.
    Abkürzung für: Gaststättengesetz
    Die kleinen Zeichen, die Diebe und Einbrecher hin und wieder am Haus hinterlassen, bemerken die Bewohner meistens gar nicht. Die Symbole können mit Kreide oder wasserfesten Stiften, mit Wachsmal- oder Filzstiften an der Fassade, an der Gartenmauer, im Eingangsbereich oder an der Treppenstufe angebracht sein. Dabei handelt es sich oft um Dreiecke, Kreise, Kreuze oder verbundene Zeichen. Wer solche Symbole entdeckt, sollte sich schlau machen und herausfinden, was sie bedeuten. Die Polizei ist gern behilflich und kann klären, ob es sich um sogenannte Gaunerzinken handelt. In der Praxis kommen die Zeichen eher selten vor. Nach Auskunft von sachkundigen Ermittlern geben sie aber in der Regel die Einschätzung von Straftätern wider, ob sich ein Einbruch oder das Betteln im Haus lohnt oder nicht. Aufmerksame Nachbarschaft ist ein wichtiger Bestandteil der Einbruchs- und Diebstahlsprävention. Die Polizei rät für den Fall, dass Zeichen dieser Art am Haus oder in der Nachbarschaft auftauchen oder Personen und Fahrzeuge in der Straße auffallen, die Polizei zu rufen.
    Abkürzung für: Grundbuch
    Abkürzung für: Grundbuchamt
    Abkürzung für: Gesetzblatt
    Abkürzung für: Grundbuchordnung
    Abkürzung für: Gesellschaft bürgerlichen Rechts
    Abkürzung: Grundbuchverfügung
    Abkürzung für: Allgemeine Verfügung über die Einrichtung und Führung von Grundbüchern
    Abkürzung für: Grundbuchverfügung
    Der GdW ist der Interessenverband der deutschen Wohnungsunternehmen und Wohnungsbaugesellschaften. Die historischen Wurzeln des GdW gehen zurück auf die Entwicklung des Genossenschaftsgedankens um die Wende der 19. zum 20. Jahrhunderts, die Heimstättenbewegung und die gesetzliche Normierung der Wohnungsgemeinnützigkeit. Aus der Vereinigung des 1924 in Erfurt gegründeten Hauptverbandes deutsche Baugenossenschaften e.V. mit dem Reichverband der Heimstätten entstand 1938 der "Reichsverband der deutschen gemeinnützigen Wohnungsunternehmen e.V.". In der Nachkriegszeit wurde zuerst in der britischen Besatzungszone der "Gesamtverband gemeinnütziger Wohnungsunternehmen" gegründet, dem sich 1949 die in der amerikanischen und französischen Besatzungszone gegründeten Verbände anschlossen. Die Bundesvereinigung deutscher Heimstätten wurde 1955 außerordentliches Mitglied.

    1990 erfolgte die Aufhebung der Wohnungsgemeinnützigkeit, was auch zu einer Neuorientierung des Verbandes führte. Er nannte sich ab 1996 "GdW Bundesverband deutscher Wohnungsunternehmen". Ab 2005 wurde der lange Zeit obsolete Immobilienbegriff in den Namen mit einbezogen ("GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V.").

    Der GdW, der heute seinen Sitz in Berlin hat, verfügt mit seinen 14 Mitgliedsverbänden aus den einzelnen Bundesländern über 3.200 Mitgliedsunternehmen, die 6,5 Millionen Wohnungen bewirtschaften, in denen rund 15 Millionen Menschen wohnen.
    Abkürzung für: Gewerbeeinheit
    Im antiken Griechenland handelte es sich um die Einheit aus Architrav, Fries und Gesims. Später wurde die komplette Decken- oder Dachkonstruktion als Gebälk bezeichnet.
    Nach dem Bauordnungsrecht sind Gebäude "selbstständig benutzbare, überdachte bauliche Anlagen, die von Men­schen betreten werden können und geeignet sind, dem Schutz von Mensch und Tier zu dienen". Dabei kommt es auf die Umschließung durch Wände nicht an. Die Über­dachung allein ist ausreichend. Gebäude müssen jedoch eine selbstständige baukörperhafte Begrenzung aufweisen und für sich benutzbar sein.

    Als einzelnes Gebäude gilt jedes freistehende Gebäude oder bei zusammenhängender Bebauung, (Doppel-, Gruppen- und Reihenhäuser), jedes Gebäude, das durch eine vom Dach bis zum Keller reichende Brandmauer von anderen Gebäuden getrennt ist, einen eigenen Zugang bzw. ein eigenes Treppenhaus und ein eigenes Ver- und Entsorgungssystem besitzt.

    Der Höhe nach werden bauordnungsrechtlich folgende Gebäudeklassen unterschieden:
    • Gebäude geringer Höhe (Fußboden des obersten oberirdischen Geschosses liegt unter 7 Meter oberhalb der natürlichen oder festgelegten Geländeoberfläche),
    • Gebäude mittlerer Höhe (Fußboden des obersten Geschosses liegt zwischen 7 und 22 Meter) und
    • Hochhaus (darüber hinausgehende Gebäude).
    In der Statistik wird nach der Art der Gebäudenutzung unterschieden zwischen Wohn- und Nichtwohngebäuden. Wohngebäude dienen dem Wohnen. Nicht­wohn­ge­bäude dienen überwiegend Nichtwohnzwecken.

    Zu den Nicht­wohn­ge­bäuden zählen Anstaltsgebäude, Büro- und Verwaltungsgebäude, nichtlandwirtschaftliche Be­triebs­ge­bäude, landwirtschaftliche Betriebs­ge­bäude und "sons­tige Nicht­wohn­ge­bäude". Unter "sonstige Nicht­wohn­ge­bäude" werden Universitäts- und Hochschulgebäude, Gebäude von Sportanlagen, Theater, Kirchen und Kulturhallen nachgewiesen.

    Unterscheidungsmerkmale gibt es auch hinsichtlich des Gebäudealters. So wird von Altbau gesprochen bei Gebäuden, die bis 1949 fertig gestellt wurden, von Neubauten bei Baufertigstellungsjahren danach.

    Im sachenrechtlichen Sinne sind Gebäude wesentliche Bestandteile von Grundstücken oder Erbbaurechten. In Ausnahmefällen können Gebäude auch "Schein­be­stand­teile" sein. Dies ist etwa der Fall, wenn auf einem Grund­stück auf Grund einer Vereinbarung mit dem Grund­stücks­eigen­tümer vom Pächter dieses Grundstücks für die Dauer des Pachtverhältnisses (also "vorübergehend") ein Gebäude errichtet wurde (Beispiele: Speditionsgebäude auf ehemaligem Reichsbahngelände, Kantinengebäude für Bauarbeiter auf einer Großbaustelle).

    In den östlichen Bundesländern wurde zur Zeit der DDR ein eigenständiges Gebäudeeigentum begründet. Die Überführung in das Sachenrechtssystem der Bundesrepublik erfolgte nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz entweder durch eine Erbbaurechtslösung oder durch ein Bodenankaufsrecht mit Kontraktionszwang. Aus Gründen der Rechtssicherheit wurden auch reine Gebäudegrundbücher angelegt.
    Gebäude- und Freifläche ist ein Begriff aus dem Liegenschaftskataster. Sie ist die für die Immobilienwirtschaft bedeutendste Flächennutzung und wichtigster Teil der Siedlungs- und Verkehrsfläche. In die neueren Bestandsverzeichnisse der Grundbücher wurde dieser Begriff als Nutzungsbeschreibung der dort gebuchten Hausgrundstücke übernommen.
    Mit dem Begriff Gebäudeautomation ist die Vernetzung der verschiedenen Anlagen eines Gebäudes mit einem zentralen Computer gemeint, der die Steuerung und Überwachung der gesamten Haustechnik von einem einzelnen Arbeitsplatz aus ermöglicht.

    Ziele sind die Einsparung von Energie- und Betriebskosten, die Erhöhung der Betriebssicherheit von Anlagen und ein effizienteres Gebäudemanagement. So können beispielsweise in einer Schule die Heizungen klassenzimmerweise angepasst an den Stundenplan an- und abgestellt werden. Zusätzlich können mechanische Thermostate durch energetische Ventile ausgetauscht und mit Raumtemperaturfühlern ausgestattet werden. Nach Unterschreitung einer Solltemperatur wird dann die Heizung eingeschaltet.

    Die Ausführung der Automation ist genau auf den Bedarf des Kunden abzustimmen: So können etwa für eine Konferenz- oder Messehalle Klimaanlage, Lautsprecher und Beleuchtung über eine einzige Touchscreen geregelt werden. Die Beleuchtung von Räumen kann automatisiert und mit dem Tageslicht abgestimmt werden, um den Stromverbrauch zu senken – sogar Präsenzmelder sind möglich, die in unbenutzten Räumen das Licht abschalten. Mit Hilfe einer Wetterstation kann die Beschattungssteuerung geregelt werden, so dass die Jalousien abhängig von der Sonneneinstrahlung hoch- oder herunterfahren. Auch Alarmsysteme sind in die Gebäudeautomation einzubeziehen. Im Gewerbebau und bei öffentlichen Gebäuden wird diese schon aus Kostengründen künftig eine immer größere Rolle spielen.

    Auch für Wohngebäude gewinnt die Gebäudeautomation immer stärker an Bedeutung. Durch Vernetzung der verschiedensten Geräte und Bestandteile der Haustechnik kann einerseits Energie gespart werden, andererseits ist auch eine Fernsteuerung von unterwegs über Telefonnetz, Handynetz oder Internet möglich. Durch das Fernauslesen von Zählerwerten entfallen lästige Besuche von Ablesern; auch können zeit- oder ferngesteuerte Abläufe zum Einbruchsschutz beitragen (Steuerung der Beleuchtung). Mehr Komfort wird mit der Möglichkeit verbunden, Klima- und Heizungstechnik zu programmieren und fernzusteuern. Künftig soll es möglich sein, auch Wetterprognosen bei der Steuerung der Gebäudetechnik automatisch einzubeziehen.

    Zu den Nachteilen der Gebäudeautomation zählt, dass der Gebäudeeigentümer sich oft abhängig von einem bestimmten Zulieferer macht. Einige Betriebe, die entsprechende Anlagen installieren, stellen gleichzeitig wichtige Komponenten her. Die Austauschbarkeit einzelner Bauteile kann jedoch durch fortschrifttliche Bus-Systeme gewährleistet werden. Im Vergleich zu herkömmlichen Gebäuden besteht bei weitgehend automatisierter Gebäudetechnik die Gefahr, dass durch einen einzigen Hard- oder Softwarefehler das komplette System ausfällt.
    Wird auf einem Grundstück ein Gebäude errichtet oder in seinem Grundriss verändert, muss der Grundstückseigen­tümer oder Erbbauberechtigte auf seine Kosten das Gebäude, bzw. die Grundrissveränderung des Gebäudes durch die Katasterbehörde oder – soweit in einem Bundesland vorhanden – einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur einmessen lassen. Die Regelungen finden sich in den Liegenschaftsgesetzen der Bundesländer.

    Auf diese Weise wird es möglich, den Gebäudebestand richtig in den Flurkarten zu erfassen. Der Gebäude­eigen­tümer erhält dann vom Katasteramt einen Auszug aus der Flurkarte. Anlagen von geringer Größe (z. B. Gartenhäus­chen, aber auch offene Carports, überdachte Abstell­flä­chen) fallen nicht unter die Einmessungspflicht, wenn sie eine bestimmte Mindestfläche (meist 10 Quadrat­meter) nicht überschreiten.
    Kommt es im Zuge von Bauarbeiten – auch solchen am Nachbargrundstück – zu einem Gebäudeeinsturz, ist bei der rechtlichen Aufarbeitung zwischen dem strafrechtlichen Aspekt und der zivilrechtlichen Haftung zu unterscheiden. Schwierig gestaltet sich in Fällen wie dem Einsturz des Kölner Stadtarchivs 2009 die Ermittlung der Schadens­ursachen.

    Erst nach acht Jahren lag in Köln ein Gutachten vor, das als Schadensursache eine unsachgemäß ausgeführte Schlitzwand in der nahen U-Bahn-Baustelle nannte. Ende Mai 2017 wurde gegen sieben Personen Anklage wegen fahrlässiger Tötung und Baugefährdung erhoben. Bei den Untersuchungen zur Schadensursache kamen diverse Spezialunternehmen und 14 Gutachter zum Einsatz, die Kosten lagen bei etlichen Millionen Euro. Einer der Gründe für die Schwierigkeiten bei der Ursachenfindung ist bei allen Schäden an größeren Bauprojekten die Vielzahl der Beteiligten, deren Arbeitsbeiträge voneinander abhängen und die teilweise gleichzeitig auf der Baustelle tätig sind (Bauherr, Architekt, Bauunternehmer, Subunternehmer, Handwerker verschiedenster Gewerke und so weiter).

    Zur strafrechtlichen Seite hat der Bundesgerichtshof am 13.11.2008 im einem Verfahren hinsichtlich fahrlässiger Tötung folgende Hinweise gegeben (Az. 4 StR 252/08):

    • Schafft jemand eine Gefahrenquelle, muss er auch die erforderlichen und zumutbaren Maßnahmen durchführen, um andere vor Schäden zu schützen.
    • Bei einem Bauvorhaben ist nicht nur der Haupt­auf­trag­nehmer, sondern auch der Sub­unter­nehmer für in seinem Bereich entstehende Gefahrenquellen verantwortlich.
    • Die verkehrssicherungspflichtigen Beteiligten sind gehalten, sich gegenseitig abzustimmen und zu informieren. Wer für eine Gefahrenquelle ver­ant­wort­lich ist, hat sich auch – in zumutbarem Rahmen – darüber zu unterrichten, ob der Sicher­ungs­pflich­tige seine Aufgaben tatsächlich erfüllt hat.

    Im verhandelten Fall ging es um Sanierungsarbeiten an einem Schulgebäude. Beim Abbruch einer tragenden Wand im Erdgeschoss war das Gebäude unzureichend abgestützt worden, ein Flügel stürzte ein. Fünf Arbeiter wurden ge­tö­tet, fünf weitere verletzt. Das Landgericht Schwerin ver­ur­teil­te den ver­ant­wort­lichen Bau­unter­nehmer wegen vor­sätz­licher Bau­ge­fähr­dung in Tat­ein­heit mit fahr­lässiger Tö­tung und fahr­läs­siger Körper­ver­letzung zu einer Frei­heits­strafe. Zwei Mit­an­ge­klag­te, die im Rah­men eines Sub­unter­nehmer­vertra­ges mit dem Ab­bruch der Wand befasst waren, wurden frei­ge­spro­chen. Für die Mit­an­ge­klag­ten sei die Ge­fahr nicht offen­sicht­lich gewesen. Der Bundes­gerichts­hof be­stä­tig­te diese Urteile.

    Ein weiteres Urteil zu dieser Problematik fällte der Bundesgerichtshof im Fall der unter Schneelast eingestürzten Eissporthalle in Bad Reichenhall. Im Jahr 2006 hatten dabei 15 Menschen den Tod gefunden, überwiegend Kinder. Der Diplom-Ingenieur, der als Bausachverständiger ein Gutachen über den Zustand der Halle erstellt hatte, war von der Vorinstanz noch vom Vorwurf der fahrlässigen Tötung freigesprochen worden. Der BGH hob dieses Urteil auf. Der Ingenieur hatte eine Untersuchung der Dachkonstruktion nicht gründlich genug durchgeführt. Der BGH ging von einer Ursächlichkeit dieses Versäumnisses für die Todesfälle aus. Argument war hier, dass die Stadt bei korrekter Warnung über die Schwächen des Daches eine Nutzung verhindert hätte (Urteil vom 12. Januar 2010, Az. 1 StR 272/09).

    "Vertiefung" des Nachbargrundstücks

    Im zivilrechtlichen Bereich existieren spezielle Vorschriften über die Haftung bei einem Gebäudeeinsturz. § 909 BGB, "Vertiefung", regelt etwa, dass ein Grundstück nicht der­ar­tig ver­tieft wer­den darf, dass der Boden des Nach­bar­grund­stücks die erforder­liche Stütze ver­liert – außer es wird für Ab­stü­tzung ge­sorgt. Eine Ver­let­zung dieser Vor­schrift führt zu einer Haf­tung auf Schadens­ersatz (§ 823 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 909 BGB).

    Schäden durch Einsturz des Nachbarhauses

    Nach § 908 BGB gilt: Droht einem Grundstück die Gefahr, dass es durch den Einsturz eines Gebäudes oder anderer mit dem Nachbargrundstück verbundener Bauteile oder durch die Ablösung von Teilen des Nachbargebäudes be­schä­digt wird, kann der Eigentümer von dem, der nach § 836 Abs. 1 oder §§ 837, 838 BGB für den Schaden ver­ant­wort­lich wäre, die Durch­füh­rung von Sicher­heits­vor­kehrungen verlangen.

    Nach § 836 BGB haftet der Grundstücksbesitzer (im Sinne des Eigenbesitzers, also desjenigen, dem das Grundstück gehört) immer dann, wenn durch den Einsturz seines Gebäudes, von auf seinem Grundstück stehenden Bauwerken oder Bauteilen seines Gebäudes ein Mensch getötet, der Körper oder die Gesundheit eines Menschen verletzt oder eine Sache beschädigt wird. Voraussetzung ist, dass das Ereignis die Folge fehlerhafter Errichtung oder Unterhaltung des jeweils ein- oder abgestürzten Objektes war. Hat der Grundbesitzer nachweislich die ver­kehrs­üb­liche Sorgfalt zur Gefahrenabwehr walten lassen, kommt er um eine Haftung herum.

    Auch ein früherer Besitzer haftet für derartige Schäden, wenn der Einsturz innerhalb eines Jahres nach Beendigung seines Besitzes auftritt. Er haftet nicht, wenn er nach­weis­lich die ver­kehrs­üb­liche Sorgfalt hat walten lassen oder wenn der neue Besitzer durch sorgfältige Sicher­heits­maß­nahmen den Vorfall hätte verhindern können.

    Nach § 837 BGB trifft den Besitzer eines Gebäudes, das auf einem ihm nicht gehörenden Grundstück steht, dieselbe Haftung wie den Grundstücksbesitzer in § 836. Nach § 838 BGB trifft diese Haftung auch den, der die Unterhaltung eines Gebäudes übernommen hat. Gegen­über geschädigten Dritten kommt auch eine Haftung aus dem Deliktsrecht des BGB in Betracht. Bei Beteiligung öffentlich-rechtlicher bzw. kommunaler Institutionen kann es zu einer Amtshaftung kommen (§ 839 BGB).

    Bringt eine Baufirma durch unsachgemäßes Handeln das zu errichtende Gebäude zum Einsturz, haftet sie zivil­recht­lich natürlich auch dem Bau­herrn auf Schadens­ersatz. Auch Planungs­fehler des Archi­tek­ten oder falsche Statik­berechnungen des Statikers können zu einer Haf­tung dieser Per­so­nen führen – sowohl gegen­über Drit­ten als auch gegen­über dem Bauherrn.
    Die Berufsbezeichnung Energieberater ist in Deutschland nicht geschützt und garantiert keine bestimmte Qualifikation. Es gibt jedoch Bezeichnungen, auf die dies nicht zutrifft. Der „Gebäudeenergieberater (HWK)“ etwa ist eine Zusatzqualifikation für Handwerker, die bei den Handwerkskammern erworben werden kann.

    Bei den entsprechenden Kursangeboten soll umfassende Kompetenz auf dem Gebiet des baulichen Wärmeschutzes und der energieeffizienten Heizungs- und Lüftungsanlagentechnik vermittelt werden. Von Gebäudeenergieberatern wird erwartet, dass sie unter Einbeziehung des aktuellen Stands der Technik wirtschaftliche Modernisierungskonzepte zur Energieeinsparung ausarbeiten können. Der Gebäudeenergieberater (HWK) ist auch anerkannter Sachverständiger für das KfW-Förderprogramm "Energieeffizient Sanieren".

    Für Energieberater ist es wichtig, in die Expertenliste der KfW eingetragen zu sein. Denn: Seit 1.6.2014 muss in der Energieeffizienz-Expertenliste für die Förderprogramme des Bundes eingetragen sein, wer bei der KfW eine Bestätigung zum Antrag oder einen Online-Antrag für Förderprodukte aus den Programmen „Energieeffizient Bauen“ und „-Sanieren“ stellen will. Nur so können Energieberater also ihren Kunden beim Antrag auf Förderungen zur Seite stehen.

    Gebäudeenergieberater des Handwerks mit einer Fortbildung nach dem Rahmenlehrplan ab 2012 erfüllen die Anforderungen für die Eintragung in diese Expertenliste, ohne sich zusätzlich fortbilden zu müssen. Allerdings muss in jedem Fall als Grundqualifikation die Ausstellungsberechtigung für Energieausweise nach § 21 EnEV 2014 nachgewiesen werden.
    Der Gebäudeenergiepass wurde zum 04.01.2006 in allen EU-Staaten verpflichtend mit der Europäischen Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden eingeführt. Inhalt des Gebäudeenergiepasses ist die ener­ge­tische Beurteilung von Gebäuden, nach einem ein­heit­lichen Standard.

    Zur Bewertung des energetischen Zustandes werden Ge­bäu­de in Energieeffizienzklassen von A bis I eingeteilt. Damit soll eine Vergleichbarkeit von Immobilien für Mieter und Erwerber geschaffen werden.
    Gebäudeklassen sind in den Bauordnungen der Bundesländer unterschiedlich geregelt. Es handelt sich um ein Einteilungsraster nach Höhen und Flächen von Gebäuden und Nutzungseinheiten. Nach der Musterbauordnung gibt es fünf verschiedene Gebäudeklassen:
    • Gebäudeklasse 1 bezieht sich auf freistehende Gebäude mit bis zu sieben Meter Höhe und einer Fläche von 400 Quadratmeter verteilt auf zwei Nutzungseinheiten.
    • Gebäudeklasse 2 bezieht sich auf land- und forstwirtschaftliche genutzte Gebäude mit denselben Maßeinheiten wie Gebäudeklasse 1.
    • Gebäudeklasse 3 bezieht sich auf sonstige Gebäude, wobei lediglich eine Höhenbegrenzung auf sieben Meter vorgeschrieben ist.
    • Gebäude der Gebäudeklasse 4 weisen eine Höhe bis zu 13 Meter auf, wobei die Nutzungseinheiten nicht mehr als 400 Quadratmeter betragen dürfen.
    • Die Gebäudeklasse 5 bezieht sich auf alle sonstigen Gebäude einschließlich unterirdischer Bauwerke.
    Bei den Gebäudeklassen 1 bis 4 bezieht sich die Höhenangebe auf die Fußbodenoberkante des obersten Aufenthaltsraumes nach unten auf das durchschnittliche Geländeniveau. Der Sinn der Gebäudeklassen-Einteilung besteht darin, dass hierbei jeweils unterschiedliche Anforderungen an zu verwendende Baustoffe und Bauteile beachtet werden müssen. Eine Rolle dabei spielt auch die Feuerwiderstandsdauer der Bauteile.
    Unter Gebäudemanagement versteht man den immobilienwirtschaftlichen Teil des Facility Managements, der sich auf die kosten- und funktionsoptimale Entwicklung und Nutzung von Gebäuden (Liegenschaften) bezieht. Eingeteilt wird das Gebäudemanagement in die Bereiche technisches, infrastrukturelles und kaufmännisches Gebäudemanagement. Ergänzend wurde das Flächenmanagement, das in allen drei Leistungsbereichen Verankerungspunkte hat, berücksichtigt. Die Begriffe und Leistungen des Gebäudemanagements, die früher im Regelwerk der VDMA 24196 definiert waren, sind im August 2000 in die DIN 32736 übergeleitet worden. Mit dem Begriff "Management" soll zum Ausdruck gebracht werden, dass nicht nur eine Routinehausverwaltung gemeint ist. Es sollen auch Führungsleistungen erbracht werden, mit dem Ziel, die Wirtschaftlichkeit einer Immobilie nachhaltig zu optimieren und Ressourcen voll auszuschöpfen.
    Gebäudesteuerbuch und Gebäudesteuerrolle sind ein Relikt aus dem preußischen Landrecht, das jedoch in einigen Gebieten der neuen Bundesländer noch von Bedeutung ist. Im Rahmen der Grundsteuerreform von 1861 sollte eine einheitliche Grundsteuer eingeführt werden. Da eine Vermessung aller Grundstücke zu aufwändig war, sparte man sich diese und ließ anstelle des Grundstückskatasters das Gebäudesteuerbuch / die Gebäudesteuerrolle als amtliches Verzeichnis im Sinne der Grundbuchordnung gelten.

    Die Nummer der Gebäudesteuerrolle gehörte zu den ins Grundbuch übernommenen Daten, mit denen ein unvermessenes Grundstück identifizierbar war. Bei bestimmten Grundstücken (Anteilen am ungeteilten Hofraum) ist sie dies immer noch. Probleme aufgrund nicht mehr existierender Gebäudesteuerbücher werden heute durch die Hofraumverordnung und die Bodensonderung gelöst.
    Im Rahmen der Gebäudeautomation werden heute zunehmend technische Steuerungseinrichtungen für verschiedene Funktionen in ein Gebäude implementiert. Beispiele: Eine sich auf Witterungseinflüsse einstellende Heizung und Lüftung, Sonnenschutzanlagen, die entsprechend dem Sonnenstand geöffnet oder geschlossen werden, automatisches Einfahren von Markisen bei Wind und Regen, automatische Rollladen- und Vorhangsteuerung, automatisches Schließen von Heizkörperventilen bei Öffnen der Fenster, automatisches Senken der Raumwärme beim Verlassen und Abschließen der Räume, automatische Türöffnungen und dergleichen.
    Eine Treppe wird benötigt, um die Höhenunterschiede von Ebenen zu überwinden. Die ersten bekannten Treppenfunde gab es im Neolithikum. Es handelt sich hierbei um Baumstämme mit stufenartigen Einkerbungen. In der Siedlung Catal Hüyük (heutige Türkei) bestiegen mit Hilfe solcher Baumleitern die jungsteinzeitlichen Menschen ihre unterirdischen Räume. Die aktuelle Definition einer Treppe (in Österreich: Stiege) ist eine regelmäßige Folge von mindestens drei Stufen.

    Um die verschiedenen Arten zu unterscheiden, werden Treppen nach Konstruktion, Laufrichtung, Grundrissform, Lage (Außen- oder Innentreppe) und Material (Holz, Holzwerkstoff, Stahl, Stahlbeton, Betonwerkstein oder Naturstein, Naturwerkstein) unterschieden.

    Im Wesentlichen besteht die Treppe aus den tragenden Elementen, wie Laufplatte, Wangen oder Holmen, den Stufen und dem sichernden und abschließenden Geländer mit Handlauf. Bei der Grundrissform wird in ein- oder mehrläufige Treppen und in gewendelte oder gerade Treppen unterschieden.

    Die gängigsten Treppen im Geschossbau sind heute die Stahlbetontreppen, die Stahl- und die Holztreppe. Wegen ihrer vielseitigen Formungsmöglichkeit und des hohen Feuerwiderstandes ist die Stahlbetontreppe die am häufigsten eingesetzte Treppe bei größeren Bauvorhaben. Die tragende Laufplatte stützt die darauf betonierten Stufen. Bei einer leichteren Treppenkonstruktion wie die Stahl- und Holztreppe werden die Einzelteile mit Schweißnähten oder durch Verschraubungen zusammengehalten.

    Um eine bundeseinheitliche Sicherheit und Definition von Treppen zu gewährleisten, sind die wesentlichen Anforderungen von Gebäudetreppen in der DIN 18065 Gebäudetreppen - Begriffe, Messregeln, Hauptmaße festgelegt. Die Bauordnungen der Bundesländer geben weitere Forderungen an Konstruktion, Bemaßung und Baustoffe vor.
    Eine Gebäudeversicherung ist eine Sachversicherung, die sich auf einzelne Gefahrenbereiche bezieht. Umfassenden Versicherungsschutz bietet die "verbundene Wohngebäudeversicherung". Sie deckt Schäden ab, die durch Brand, Blitzschlag, Explosion, Flugzeugabsturz (Zweig Feuerversicherung), ferner Schäden, die durch bestimmungswidrig auslaufendes Leitungswasser, Rohrbruch und Frost entstehen (Zweig Leitungswasserversicherung). Hinzu kommen Schäden durch Sturmeinwirkung (ab Windstärke 8) und Hagelschäden. Grundsätzlich werden auch die Kosten für das Aufräumen der Schadenstätte und die Abbruchkosten, sowie ein etwaiger Mietausfall ersetzt. Einbezogen werden kann auch ein Versicherungsschutz gegen Elementarschäden (Schäden durch Überschwemmung, Erdrutsch, Erdbeben) und Glasschäden. Normalerweise enthält die Gebäudeversicherung keine Glasversicherung.

    Der bei Eintritt des Versicherungsfalls von der Versicherung zu leistende Ersatz kann sich auf den Zeit- oder den Neubauwert beziehen. Da die Versicherungsprämien der verschiedenen Versicherungsgesellschaften teilweise sehr stark voneinander abweichen, ist es ratsam, gründlich zu vergleichen.
    Aus dem Blickwinkel der Raumordnung werden die Flächen eines Landes in verschiedene Gebietskategorien eingeteilt. Hierzu zählen z.B. die verschiedenen Raumphänomene, angefangen von den ländlichen Räumen, über verstädterte Räume bis hin zu Metropolregionen. Für die verschiedenen Gebietskategorien gibt es bundeseinheitliche Abgrenzungskriterien, auf die sich die Ministerkonferenz für Raumordnung geeinigt hat.

    In ländlichen Räumen herrschen dörfliche und kleinstädtische Siedlungen vor. Zu unterscheiden sind ländliche Räume mit Entwicklungspotential, die im Umland von städtischen Räumen liegen und in deren Entwicklungssog einbezogen sind, von strukturschwachen Räumen, die nicht selten Problemräume sind.

    Zu den verstädterten Räumen gehören Kernstädte und verdichtete Kreise. Kennzeichen von Verdichtungsräumen sind starke Einwohner- und Arbeitsplatzkonzentrationen sowie eine städtisch geprägte Bebauung und Infrastruktur. Der bei weitem größte Verdichtungsraum in Deutschland ist von der Fläche und Bevölkerungszahl her gesehen das Rhein-Ruhr-Gebiet, gefolgt von Berlin. Von den Verdichtungsräumen haben einige den Rang von so genannten Metropolregionen. Sie zeichnen sich durch einen besonders hohen Verdichtungsgrad aus. Kennzeichnend für die Metropolregionen sind hohes Wirtschaftswachstum und Einrichtungen von internationaler Bedeutung. Bei den Metropolregionen handelt es sich um eine europäische Raumkategorie.
    Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG gemeinschaftsbezogene Rechte der Wohnungseigentümer ausüben und gemeinschaftsbezogene Pflichten wahrnehmen. Hierbei geht es um Rechte und Pflichten, die ausnahmslos nur von der Wohnungseigentümergemeinschaft als teilrechtsfähige Gemeinschaft (Verband), nicht aber von dem einzelnen Wohnungseigentümer, auszuüben bzw. wahrzunehmen sind. Diese Befugnis wird bezeichnet als geborene Ausübungs- bzw. Wahrnehmungsbefugnis.

    Zu dieser geborenen Ausübungs- oder Wahrnehmungsbefugnis, gehört unter anderem die ausschließliche Befugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft (Verband), Schadensersatzansprüche geltend zu machen. Dies gilt beispielsweise für den Fall, dass die Beseitigung eigenmächtiger baulicher Veränderungen zu Schäden am gemeinschaftlichen Eigentum geführt hat (BGH, Urteil vom 7.2.2014, V ZR 25/13).

    Für Beseitigungs- oder Unterlassungsansprüche gemäß § 1004 BGB in Verbindung mit § 15 Abs. 3 WEG wegen Störung oder Beeinträchtigung des Gebrauchs oder der Nutzung gemeinschaftlichen Eigentums besteht dagegen keine geborene Ausübungs- oder Wahrnehmungsbefugnis (vgl. dazu BGH, Urteil vom 5.12.2014, V ZR 5/14).

    In diesem Fall kann aber die Wohnungseigentümergemeinschaft Beseitigungs- oder Unterlassungsansprüche durch mehrheitliche Beschlussfassung in der Wohnungseigentümerversammlung an sich ziehen und sie dann als teilrechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft (Verband) in gekorener Ausübungsbefugnis gerichtlich geltend machen.
    Ein vom Rechtspfleger festgesetzter Mindestpreis, den der Bieter bei der Versteigerung einer Immobilie nicht unterschreiten darf, weil er sonst in einem Ersttermin keine Aussicht darauf hat, dass ihm die Immobilie zugeschlagen wird. In einem Wiederholungs- oder Zweittermin liegt das geringste Gebot bei den aufgelaufenen Kosten des Verfahrens und umfasst gegebenenfalls die vom Voreigentümer noch nicht gezahlten Grundsteuern.
    Abkürzung für: Gebührenordnung für Zeugen und Sachverständige
    Abnahme eines fertiggestellten Bauwerkes durch die Baubehörde. Sie muss vom Bauherrn beantragt werden. Ergibt die Gebrauchsabnahme, dass das Bauwerk mit dem genehmigten Baugesuch übereinstimmt, wird der Schlussabnahmeschein/Gebrauchsabnahmeschein erteilt, der zur Nutzung des Bauwerks berechtigt.
    Grundsätzlich kann jeder Wohnungseigentümer gemäß § 13 Abs. 1 WEG mit den in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben verfahren, insbesondere diese bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen, und andere von Einwirkungen ausschließen. Ihm steht somit das Alleingebrauchsrecht an seinem Sondereigentum zu.
    Am gemeinschaftlichen Eigentum steht ihm gemäß § 13 Abs. 2 WEG das Recht zum Mitgebrauch zu.

    Sowohl das Sondereigentum wie auch das gemeinschaftliche Eigentum darf er aber gemäß § 14 Nr. 1 WEG nur in solcher Weise gebrauchen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer ein Nachteil erwächst, der über das einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht.

    Bei Verstößen gegen diese Pflichten kann jeder Wohnungseigentümer gemäß § 1004 Abs. 1 BGB Unterlassungsansprüche gegen den oder die störenden Eigentümer gerichtlich geltend machen, und zwar ohne Vorbefassung der Wohnungseigentümerversammlung. Das heißt, es bedarf keiner entsprechenden Beschlussfassung.

    Neben dem Wohnungseigentümer kann auch die teilrechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft (Verband) Unterlassungsansprüche gerichtlich geltend machen, wenn sie die Ausübung dieses Rechts durch Vereinbarung oder Beschluss an sich gezogen hat. Diese Rechtsausübung durch den Verband wird als gekorene Ausübungsbefugnis bezeichnet (vgl. dazu u.a. BGH, Urteil vom 7.2.2014, V ZR 25/13).
    Die Wohnungseigentümer können gemäß § 15 Abs. 1 WEG den Gebrauch des Sonder­eigen­tums und des Gemeinschaftseigentums durch eine Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG regeln. Erforderlich sind hierfür die Zustimmung aller Wohnungseigentümer und die Ein­tra­gung dieser Gebrauchsregelungen in das Grundbuch, damit sie im Falle eines Eigen­tümer­wech­sels auch gegenüber dem neuen Eigentümer gelten.

    Ist keine Vereinbarung über den Gebrauch des Sondereigentums und des Ge­mein­schafts­eigen­tums durch Vereinbarung getroffen, können die Wohnungseigentümer gemäß § 15 Abs. 2 WEG mit einfacher Stimmenmehrheit einen der Beschaffenheit der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechenden ordnungsmäßigen Ge­brauch beschließen.

    Im Übrigen kann jeder Wohnungseigentümer gemäß § 15 Abs. 3 WEG einen Gebrauch des Sondereigentums und des Gemeinschaftseigentums verlangen, der den getroffenen Vereinbarungen oder Beschlüssen entspricht. Bestehen solche Regelungen nicht, richtet sich der Anspruch auf einen Gebrauch, der dem Interesse der Gesamtheit der Woh­nungs­eigen­tümer nach billigem Ermessen entspricht.

    Vereinbarungen über den Gebrauch des Sondereigentums werden vielfach bereits in der Teilungserklärung oder in der Gemeinschaftsordnung beispielsweise in der Weise getroffen, dass Teileigentumsräume nur als Laden, Büro oder als Arztpraxen genutzt werden dürfen. Bei abweichenden Nutzungen können Unterlassungsansprüche geltend gemacht werden.

    Beschlüsse über den Gebrauch des Sondereigentums und des Gemeinschaftseigentums finden regelmäßig ihren Niederschlag in den Hausordnungsregelungen der Woh­nungs­eigen­tümergemeinschaften.
    Gebrauchswert ist ein subjektiver Wertbegriff. Er bezeichnet den Wert, der einem Gebrauchsgegenstand von einer Person zugemessen wird. Eine solche subjektive Einschätzung ist in der Regel nicht quantifizierbar. Ein für einen solchen Gebrauchsgegenstand bezahlter Preis liegt in der Regel unterhalb des Gebrauchswertes. Wie hoch der Unterschied zwischen Gebrauchswert und Preis ist, lässt sich nicht beziffern. Nicht zu verwechseln ist der Gebrauchswert mit dem Gebrauchtwert.
    Im Gegensatz zum Neuwert einer Sache, der sich aus den Kosten errechnet, die aufgewendet werden müssen, um eine Sache neu herzustellen, muss beim Gebrauchtwert die durch die Nutzung des Gegenstandes eingetretene Wertminderung zu einem definierten Zeitpunkt berücksichtigt werden. Bei einer Immobilie handelt es sich um den Zeitwert, zu dessen Ermittlung der alters-, gebrauchs- und nutzungsbedingte Abnutzungsgrad des Gebäudes quantifiziert und vom Neuwert abgezogen wird. Beim Gebrauchtwert wird davon ausgegangen, dass er beim Verkauf des Gegenstandes (der Immobilie) als Preis erzielbar wäre. Bei der Immobilienbewertung spielt die Ermittlung des Gebrauchtwertes faktisch keine Rolle.

    Im Bereich der Sachversicherungen spricht man je nach Versicherungsart teils von Gebrauchtwert (z.B. bei PKW-Versicherungen), teils von Zeitwert. Nicht verwechselt werden darf der Gebrauchtwert mit dem Gebrauchswert. Während der Gebrauchtwert als technischer Wertbegriff eine objektive Größe darstellt, handelt es sich beim Gebrauchswert um eine Bewertung eines Gegenstandes hinsichtlich seines Nutzens, den dieser Gegenstand bei seiner Nutzung dem Nutzer stiftet. Dieser Nutzen kann von Nutzer zu Nutzer höchst unterschiedlich sein. So hat ein Rollstuhl für einen Körperbehinderten in der Regel einen hohen Nutzungswert, für einen nicht Behinderten keinen.
    Gebühren sind öffentlich rechtliche Abgaben für die Leistung einer Körperschaft des öffentlichen Rechts, die dem Gebührenschuldner gegenüber erbracht wurde. Sie kann in einmaligen oder wiederkehrenden Geldforderungen bestehen. Beispiele für Gebühren, die Hauseigentümer zahlen müssen, sind Straßenreinigungsgebühren, Abwassergebühren, Abfallsbeseitigungsgebühren und dergleichen.

    Von Gebühren spricht man auch, wenn es sich dabei um "Preise" für Leistungen handelt, die in einer "Gebührenordnung" (Beispiel Rechtsanwalts- und Notargebühren) festgelegt sind. Aber auch Maklerprovisionen werden häufig als Maklergebühren bezeichnet, was auf die ursprünglich amtliche Stellung des Maklers hinweist.
    Gebündelte und verbundene Versicherungen gehören zu den zusammengefassten Versicherungen mit allerdings unterschiedlichen Auswirkungen.

    Bei den gebündelten Versicherungen werden mehrere Versicherungen auf einem Versicherungsschein eingestellt. Es wird für jede Versicherung jeweils eine eigene Prämie berechnet. Die Verträge sind einzeln kündbar und be­rüh­ren die übri­gen Versicherungen in der Bündelung nicht. Das Angebot an gebündelten Versicherungen ist vielfältiger als jenes nach verbundenen Versicherungen. So gibt es neben der gebündelten Wohn­ge­bäude­ver­siche­rung gebündelte Haftpflicht-, Unfall- und Rechts­schutz­ver­siche­rungen.

    Bei der verbundenen (kombinierten) Versicherung werden mehrere Risiken in einem Versicherungsvertrag zu­sam­men­ge­fasst. Es wird ein Beitrag bezahlt. Die Kündigung des Versicherungsvertrages kann sich nicht auf einzelne Risikoteile beschränken, sondern kann nur für den Gesamtvertrag wirksam ausgesprochen werden. Ein Beispiel ist die verbundene Wohngebäudeversicherung.

    Vor Abschluss eines Versicherungsvertrages sollte in den besonderen Versicherungsbedingungen (AVB) genau nach­ge­lesen werden, welche Risiken nicht abgedeckt werden. Daraus ergibt sich, was in eine gebündelte Ver­sicher­ung möglicher­weise noch mit einbezogen werden sollte. Wichtig ist, darauf zu achten, dass es vor allem bei Gebäude- und Hausratversicherungen zu keiner Über­versicherung kommt, dass also die Versicherungs­summe nicht über dem tatsächlichen Wert der versicherten Sache an­ge­sie­delt ist. Die Versicherung zahlt dann im Ver­sicherungs­fall nur den Betrag, der sich aus dem tatsächlichen Wert errechnet. Auch von einer Unterversicherung ist abzuraten: Dann wird nur ein bestimmter Anteil der Versicherungssumme ausgezahlt. Hat die Versicherungsgesellschaft vertraglich auf den Einwand der Unterversicherung verzichtet, wird maximal die Versicherungssumme ausgezahlt, auch wenn der Wert des versicherten Gegenstandes tatsächlich höher sein sollte.
    Die gebündelte Geschäftsversicherung ist gewissermaßen eine erweiterte Hausratsversicherung für Gewerbebetriebe. Mit ihr lässt sich der bewegliche Inhalt der Geschäftsräume (Einrichtung, Waren, Vorräte) gegen eine Reihe von Risiken versichern, für die ansonsten verschiedene Versicherungen abgeschlossen werden müssten. Es wird nur eine Police ausgestellt. Wird eine Versicherung gekündigt, bleiben die anderen im Paket enthaltenen Versicherungen bestehen.

    Die gebündelte Geschäftsversicherung ist in der Prämie in der Regel billiger als die Summe der Prämien aller Einzelversicherungen. Sie bietet in der Standardvariante üblicherweise Schutz vor Feuer, Sturm, Hagel, Einbruchdiebstahl (in der Regel Wert des gestohlenen Gutes und Gebäudeschäden) sowie auch Schäden durch Leitungswasser.

    Nicht immer sind Elementarschäden (Überschwemmung, Rückstau, Erdbeben, Erdsenkung, Erdrutsch, Schneedruck, Lawinen, Vulkanausbruch) automatisch mitversichert; dies kann jedoch in der Regel zusätzlich vereinbart werden. Je nach Gesellschaft können auch weitere Risiken gegen eine höhere Prämie einbezogen werden, zum Beispiel Glasschäden, Rauch, Fahrzeuganprall, Überschalldruckwellen.
    Auch eine Betriebsunterbrechungsversicherung kann in das Paket mit aufgenommen werden. Der Vorteil der Bündelung besteht darin, dass man es mit zwei bzw. mehreren Versicherungsverträgen zu tun hat, die einzeln gekündigt werden können.
    Nächste Familienangehörige des Mieters – wie etwa Kinder – gelten nicht als "Dritte" im Sinne von § 553 BGB (BGH, Urteil vom 15.05.1991, Az. VIII ZR 38/90). Die Regelung über "Gebrauchsüberlassung an Dritte" ist damit nicht anwendbar. Eigene Kinder dürfen also grundsätzlich ohne Zustimmung des Vermieters in die Wohnung aufgenommen werden – sei es im Rahmen von Geburt oder Zuzug. Der Vermieter sollte allerdings informiert werden, da (je nach Mietvertrag!) die Abrechnung einiger Betriebskostenpositionen auf Basis der in der Wohnung wohnenden Personenzahl erfolgen kann. Zum nächsten Abrechnungszeitraum ist eine Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung möglich. Die Geburt eines Kindes ist kein Grund für eine Erhöhung der Kaltmiete.

    Eine Kündigung kann allerdings bei extremer Überbelegung der Wohnung gerechtfertigt sein. Beispiel: Dreizimmerwohnung belegt mit zwölf Personen einschließlich Enkel und Schwiegerkinder, AG München, Az: 453 C 11467/02, Vermieter darf kündigen.

    Die vorzeitige Kündigung eines Zeitmietvertrages durch den Mieter, weil die Wohnung wegen Familienzuwachses zu klein geworden ist, ist im Gesetz nicht vorgesehen. Der Bundesgerichtshof hat dem Mieter in einem Urteil von 1995 in einem solchen Fall jedoch das Recht zur vorzeitigen Kündigung bei Stellung eines geeigneten Nachmieters eingeräumt (Urteil vom 24.03.1995, Az. 13 S 1450/94).

    Der Vermieter darf einen unbefristeten Mietvertrag wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn er selbst die Wohnung wegen seines Familienzuwachses benötigt (vgl. AG Magdeburg, Urteil vom 21.01.1999, Az: 15 C 3979/98).
    Gefahrstoffe sind gefährliche Chemikalien, welche entsprechend ihrer spezifischen gefährlichen Eigenschaften nach Chemikaliengesetz gekennzeichnet sind (zum Beispiel giftig, gesundheitsschädlich, ätzend, reizend, sensibilisierend, explosionsgefährlich, brandfördernd, krebserzeugend, fortpflanzungsgefährdend oder umweltgefährlich).
    Von einer Gefälligkeitshaftung spricht man, wenn jemand einem anderen uneigennützig einen Gefallen tut – etwa beim Nachbarn Blumen gießen zur Urlaubszeit, private Hilfe bei einem Umzug – und dabei einen Schaden verursacht. So kann der Blumenversorger vielleicht eine wertvolle Vase umstoßen oder Wasser über den Laptop gießen, der Umzugshelfer lässt den neuen Plasmafernseher fallen oder macht mit dem Garderobenständer einen Kratzer ins Auto des Umziehenden.

    In solchen Fällen gilt grundsätzlich: Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch muss derjenige, welcher den Schaden verursacht hat, ihn ersetzen. Bei der Gefälligkeitshaftung gibt es jedoch Sonderregeln. Denn die Gerichte würdigen hier, dass eine selbstlose und unentgeltliche Hilfeleistung stattfindet – und dass derartige Hilfen künftig ausbleiben würden, wenn Helfer für ein Versehen finanziell zur Rechenschaft gezogen werden könnten. Daher wird oft ein stillschweigend vereinbarter Haftungsausschluss angenommen. Dieser bezieht sich allerdings nur auf Schäden, die durch leichte Fahrlässigkeit verursacht werden – nicht auf grobe Fahrlässigkeit und Vorsatz. Folge ist, dass der Helfer dem Geschädigten gegenüber nicht haftet. Als grob fahrlässig beurteilte das Landgericht Dortmund zum Beispiel die Handlungsweise eines Umzugshelfers, der einen 52 Kilo schweren Fernseher alleine mehrere Treppen hoch tragen wollte und diesen dabei fallen ließ (Az. 1 S 164/03).

    Während in älteren Verträgen über eine private Haftpflichtversicherung die Haftung für Gefälligkeitsschäden meist nicht versichert war, gibt es in neueren Verträgen meist entsprechende Klauseln. Diese decken oft auch Schäden ab, für die der Schädiger vor Gericht wegen eines stillschweigenden Haftungsausschlusses nicht haften müsste. Der Versicherungsschutz kann sich jedoch je nach Vertrag unterscheiden.

    Werden durch Helfer Schäden an einer fremden Immobilie verursacht, ist für den Vermieter zunächst der Mieter Ansprechpartner. Denn dieser hat die Helfer gebeten, ihm zur Seite zu stehen. Der Mieter hat aus dem Mietvertrag immer die Pflicht, sorgsam mit der Mietsache umzugehen – selbst wenn dies nicht ausdrücklich geregelt ist. Umzugshelfer oder „Urlaubsvertreter“ gelten rechtlich als die Erfüllungsgehilfen des Mieters, für deren Handlungen er einstehen muss. Das Amtsgericht Gummersbach verurteilte zum Beispiel einen Mieter zur Zahlung von Schadenersatz, weil dessen Umzugshelfer mit einer Waschmaschine den Notschalter im Aufzug beschädigt hatten (Az. 10 C 169/09).
    Unter "Gefälligkeitsmiete" versteht man die Vereinbarung einer Miete, die erkennbar unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete angesiedelt ist. Allein diese Vereinbarung schließt die Möglichkeit nicht aus, vom Mieter die Zustimmung zur Erhöhung der Miete zu verlangen, soweit dabei die Kappungsgrenze nicht überschritten wird. Bei Gefälligkeitsmieten im Rahmen eines Werkmietvertrages, bei dem zwischen Lohn- und Mietvereinbarung ein innerer Zusammenhang besteht, muss bei einer Mieterhöhung der Abstand zwischen ursprünglich vereinbarter und tatsächlicher Vergleichsmiete proportional gewahrt bleiben, wenn dies dem Vertragsabschlusswillen der Parteien entnommen werden kann. Gefälligkeitsmieten können aber auch steuerliche Auswirkungen haben.

    Denn: Ist die Miete allzu niedrig, zweifelt das Finanzamt die Absicht an, damit Einkünfte zu erzielen – und es entfällt die Möglichkeit, Werbungskosten für das Mietobjekt geltend zu machen. Lange Zeit wurde mit einer Grenze von 50 oder 56 Prozent der ortsüblichen Marktmiete gearbeitet. Lag die Miete unterhalb der Grenze, konnten nur anteilige Werbungskosten geltend gemacht werden. Der Bundesfinanzhof hatte am 5.11.2002 entschieden, dass für Mieten, die zwar oberhalb dieser Grenze, aber noch unter 75 Prozent der Marktmiete lagen, eine Überschussprognose erforderlich sei (Az. IX R 48/01). Erst ab 75 Prozent konnten die kompletten Werbungskosten ohne Weiteres geltend gemacht werden. Es gab damit zwei zu beachtende prozentuale Grenzen.

    2012 wurden diese durch eine Neuregelung in § 21 Abs. 2 Einkommenssteuergesetz überflüssig. Diese Vorschrift besagt:
    • Beträgt das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete, so ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen.
    • Beträgt das Entgelt bei auf Dauer angelegter Wohnungsvermietung mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete, gilt die Wohnungsvermietung als entgeltlich.

    Ab Erreichen der 66-Prozent-Grenze können also die gesamten Werbungskosten abgesetzt werden. Mit der ortsüblichen Marktmiete ist hier die Kaltmiete laut Mietspiegel zuzüglich umlagefähiger Kosten gemeint.
    Die GEFMA (German Facility Management Association - Deutscher Verband für Facility Management e.V.) bezeichnet sich als Forum für Anwender, Anbieter, Investoren, Berater und Wissenschaftler aus dem Bereich des Facility Management. Der Verband wurde 1989 gegründet und zählte 2008 etwa 880 ordentliche und korrespondierende Mitgliedsunternehmen einschließlich städtischer und staatlicher Stellen. Der Verein bezweckt nach seiner Satzung die Zusammenführung und Förderung aller Aktivitäten auf dem Gebiet des Facility Managements in der Bundesrepublik Deutschland, sowie die Zusammenarbeit mit den entsprechenden Vereinigungen im In- und Ausland.

    Er verwirklicht seinen Satzungszweck unter anderem durch

    • die Definition der Facility Management Standards durch Erfahrungsaustausch der Mitglieder untereinander;
    • die Förderung eines hohen Qualifizierungsstandards von Facility Managern durch die Entwicklung von Ausbildungsgängen und Berufsbildern;
    • qualifizierte Beratung und Unterstützung der Lehre und Forschung in spezifischen Anwendungsbereichen;
    • die Pflege von internationalen Kontakten.

    Die GEFMA konzentriert ihre Aktivitäten auch darauf, eine effiziente und an den Bedürfnissen der Menschen ausgerichtete Bewirtschaftung von Facilities in privaten Unternehmen und in der öffentlichen Verwaltung zu fördern. Die GEFMA ist seit 1996 dabei, Richtlinien zu entwickeln. Es gibt 9 Richtliniengruppen. Sie beziehen sich auf verschiedene Bereiche, wie sich aus den Überschriften ergibt:

    • Gruppe 100 Begriffe und Leistungsbilder,
    • Gruppe 200 Kosten, Kostenrechnung, Kostengliederung, Kostenerfassung,
    • Gruppe 300 FM-Recht,
    • Gruppe 400 CAFM (Computer Aided Facility Management),
    • Gruppe 500 Ausschreibung und Vertragsgestaltung bei Fremdvergaben von Dienstleistungen,
    • Gruppe 600 Berufsbilder, Aus- und Weiterbildung im FM,
    • Gruppe 700 Qualitätsaspekte,
    • Gruppe 800 Branchenspezifische Richtlinien,
    • Gruppe 900 Verzeichnisse, Marktübersichten und Sonstiges.

    An der Verbesserung/Aktualisierung der Richtlinien wird laufend gearbeitet. Die bereits verabschiedeten Richtlinien können bei der GEFMA erworben werden (www.gefma.de).
    Die Gegendarstellung ist ein presserechtlicher Anspruch für Unternehmen und Privatpersonen, die sich selbst oder Inhalte ihrer Aussagen in der Berichterstattung von Medien falsch wiedergegeben sehen.

    Mit der Gegendarstellung können Betroffene eine Richtigstellung in demselben Medium einfordern. Diese unterliegt festgelegten Kriterien, denen die Medien vollumfänglich nachkommen müssen, zum Beispiel hinsichtlich der Platzierung, dem Umfang und dem Wortlaut der Gegendarstellung. Die Gegendarstellung muss zudem bis zu einem Monat nach Veröffentlichung in dem selben Medium abrufbar sein.
    Gegensprechanlagen sind in Mehrfamilienhäusern üblich. Bei Modernisierungen werden sie oft nachträglich installiert. Ihr Einbau gilt als Wohnwertsteigerung, so dass der Vermieter 11 Prozent der Einbaukosten jährlich auf die Miete aufschlagen kann. Dies gilt jedoch nicht für technisch nicht ausgereifte Modelle, die nicht abhörsicher sind. Hier werden Grundrechte des Mieters verletzt; dieser muss den Einbau daher nicht dulden.
    Abkürzung für: Gasetagenheizung
    Ein Geh- und Fahrtrecht ist eine Variante des Wegerechts. Dieses kann durch vertragliche Vereinbarung, durch eine Baulast oder – der Regelfall – durch die Eintragung einer Grunddienstbarkeit im Grundbuch begründet werden. Es beinhaltet die Nutzung des belasteten Grundstücks dergestalt, dass es zu Fuß oder mit einem Fahrzeug überquert werden kann. In besonderen Fällen kann dieses Recht auf eine Person beschränkt werden. Als Belastung wird dann eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit eingetragen. Die Eintragung setzt eine genaue Bestimmung und Kennzeichnung der Grundstückteile in einem Lageplan voraus, auf denen das Recht ausgeübt werden kann. Der Grundstückseigentümer, der diese Fremdnutzung dulden muss, ist auch verpflichtet, diese Grundstückteile so zu erhalten, dass das Recht faktisch genutzt werden kann. Es kann aber auch vereinbart werden, dass die Instandhaltungslast vom Eigentümer des herrschenden Grundstücks ganz oder teilweise zu übernehmen ist. Ebenso können Vereinbarungen z. B. über das Schneeräumen getroffen werden.

    Das Geh- und Fahrtrecht muss vom Berechtigten möglichst schonend für den Nachbarn ausgeübt werden. Der Eigentümer des "dienenden" Grundstücks, über das der Weg führt, ist berechtigt, an seinen Grundstücksgrenzen Absperrungen anzubringen, die der Wegeberechtigte jederzeit passieren können muss. Es dürfen also Tore, Gatter oder Absperrketten angebracht werden, die nicht verschlossen sind oder für die der Nachbar eine angemessene Menge an Schlüsseln erhält. Dem Eigentümer des dienenden Grundstücks kann es nicht verwehrt werden, zum Beispiel kleine Kinder durch Anbringen von Toren vom Verlassen seines Grundstückes abzuhalten oder Fremde oder gar das Vieh des Nachbarn von seinem Grundstück fern zu halten. Dass der Berechtigte des Geh- und Fahrtrechts aus seinem Auto steigen muss, um ein Tor zu öffnen und zu schließen, sehen die Gerichte als zumutbar an (OLG Frankfurt/M., Beschluss vom 22.11.2010, Az. 19 W 59/10).

    Das Geh- und Fahrtrecht berechtigt nur dazu, den Weg über das Grundstück des Nachbarn zu begehen und zu befahren. Genaueres kann in der Eintragungsbewilligung für die Grundbucheintragung oder dem zivilrechtlichen Vertrag, der ein Wegerecht begründet, geregelt werden. Das Parken oder Be- und Entladen auf dem Grundstück des Nachbarn ist nicht zulässig, wenn dies nicht ausdrücklich so festgelegt wurde.

    Auch eine Erweiterung der Wegenutzung kann unzulässig sein. Ein Geh- und Fahrtrecht zugunsten eines Gewerbegrundstückes, bei dessen Einrichtung zunächst nur an einen Botenjungen per Fahrrad gedacht war, erlaubt nicht das Befahren und Zuparken des Weges durch mehrere 38-Tonner pro Tag (LG Regensburg, Beschluss vom 22.08.2007, Az. 1 O 1099/07).
    In einem Formularmietvertrag kann nicht wirksam vereinbart werden, dass der Mieter sein Gehalt bzw. seinen Arbeitslohnanspruch an den Vermieter abtritt. Eine derartige Vertragsregelung wird von den Gerichten als überraschend für den Mieter angesehen (§ 305c Abs. 1 BGB, LG Lübeck WM 86, 14; AG Hamburg-Wandsbek WM 85, 144). Der Mieter braucht mit derartigen ungewöhnlichen Klauseln nicht zu rechnen, diese sind daher unwirksam bzw. werden kein Vertragsbestandteil.
    Ein Bereich des Risikomanagements ist das Betriebs­kosten­manage­ment. Dem Thema widmet sich die Geislinger Konvention. Sie ist eine bundes­weite ver­bands­über­grei­fende Vereinbarung über die Inhalte und die Struktur der für ein Betriebskosten-Benchmarking verwendeten Daten. Erarbeitet wurde die Geislinger Konvention von einer Arbeitsgruppe, bestehend aus Vertretern von Verbänden, Wohnungsunternehmen und wohnungswirtschaftlichen Dienstleistern unter Feder­füh­rung von Prof. Hansjörg Bach (von der Hochschule Nürtingen/Studiengang Immobilienwirtschaft).

    Sie soll sowohl die Anforderungen des unter­nehmens­be­zo­genen als auch des unter­nehmens­über­grei­fenden Bench­markings berücksichtigen. Grundlage ist der Betriebs­kosten­katalog der Betriebskostenverordnung und eine einheitliche DV-gestützte Buchungsstruktur der Betriebs­kosten. Die Betriebskosten werden mit Gebäude­struktur­daten korreliert, um damit den Besonderheiten der Wohnobjekte gerecht zu werden.

    Es besteht die Hoffnung, dass die Wohnungsunternehmen sich dieser Konvention anschließen, um zu einer Vergrö­ßerung des branchen­spezi­fischen Daten­ma­terials zu gelangen. Die Kenntnis der repräsentativen Betriebs­kosten­struk­tur ist Ausgangspunkt für die Möglichkeit, Betriebskosten zu steuern und damit Einfluss auf die Entwicklung der "2. Miete" zu nehmen.
    Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG gemeinschaftsbezogene Rechte der Wohnungseigentümer ausüben und gemeinschaftsbezogene Pflichten wahrnehmen. Sie können nur von der Wohnungseigentümergemeinschaft als teilrechtsfähige Gemeinschaft (Verband), nicht aber von dem einzelnen Wohnungseigentümer, ausgeübt oder wahrgenommen werden. Die Befugnis, diese Rechte wahrzunehmen, wird bezeichnet als geborene Ausübungs- bzw. Wahrnehmungsbefugnis.

    Neben den geborenen Ausübungs- und Wahrnehmungsbefugnissen kann die Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG aber auch sonstige Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer ausüben und wahrnehmen, soweit diese gemeinschaftlich geltend gemacht werden können oder zu erfüllen sind.

    So kann die Wohnungseigentümergemeinschaft Unterlassungs- oder Beseitigungsansprüche, die gemäß § 1004 BGB in Verbindung mit § 15 Abs. 3 WEG individuell den einzelnen Wohnungseigentümern gegen andere Wohnungseigentümer zustehen, durch mehrheitliche Beschlussfassung an sich ziehen. Damit begründet die Wohnungseigentümergemeinschaft die alleinige Zuständigkeit für die gerichtliche Geltendmachung dieser Ansprüche (BGH, Urteil vom 5.12.2014, V ZR 5/14).

    Diese durch Beschlussfassung übertragene Ausübung und Wahrnehmung von Rechten und Pflichten der Wohnungseigentümer wird als gekorene Ausübungs- und Wahrnehmungsbefugnis bezeichnet.

    Hat die Wohnungseigentümergemeinschaft die individuellen Ansprüche der Wohnungseigentümer an sich gezogen, wird damit dem einzelnen Wohnungseigentümer die Prozessführungsbefugnis entzogen.
    Gibt es Niveauunterschiede in einem Gelände oder Gebäude, dann übernimmt das Geländer die abgrenzende und sichernde Umwehrung. Geländer gibt es im Außen- und im Innenbereich, zum Beispiel bei Aussichtsplattformen, Brücken, Schiffen, Balkonen und Treppen.

    Der Einsatzbereich und die Ausführung wird länderrechtlich unterschiedlich gehandhabt:
    Beispielsweise verlangt die LBO Schleswig-Holstein ab einer Absturzhöhe von einem Meter eine Umwehrung. Zur Sicherheit von Kleinkindern sind das Überklettern von Geländern und das Durchstecken des Kopfes zwischen den Bauteilen konstruktiv auszuschließen. Der Abstand zwischen den Geländerstäben darf nicht mehr als zwölf Zentimeter betragen.

    Die tragenden Elemente eines Geländers sind sowohl massive Wandscheiben aus Beton und Stein oder filigrane Pfosten, zum Beispiel aus Holz, Kunststoffen oder Stahl.

    Diese Pfosten werden mit vertikalen oder horizontalen Geländerstäben verbunden oder erhalten flächige Geländerelemente aus unterschiedlichen Materialien wie zum Beispiel Draht, Glas, Bleche, usw. Der Handlauf bildet den oberen Abschluss eines Geländers.

    Normalerweise muss die Dimension der Geländerteile statisch errechnet werden. Üblicherweise werden sie aber ohne statischen Nachweis nach Erfahrungswerten von Treppenbauern (zum Beispiel Bauschlossern) angefertigt. Nur bei alten Geländern ist eine gewisse Vorsicht geboten, und sie sollten, wie auch bei Brückengeländern üblich, überprüft werden.
    Der Begriff "Geldpacht" bezeichnet ein Pachtsystem insbesondere für landwirtschaftliche Flächen. Hierbei ist die Pacht in Geld und nicht etwa in Naturalien bzw. Anteilen an der erwirtschafteten Ernte zu leisten. Beide Systeme existierten schon im mittelalterlichen Lehnswesen parallel. Heute ist die Naturalpacht längst von der Geldpacht verdrängt worden.

    Die Geldpacht erspart es dem Verpächter, der selbst keine Verwendung für landwirtschaftliche Erzeugnisse hat, diese zu vermarkten. Sie erlaubt ferner die Verwendung von Preisanpassungsklauseln, um auf Preisschwankungen landwirtschaftlicher Produkte reagieren zu können.

    Ein Nachteil der Geldpacht besteht darin, dass das Vermarktungsrisiko allein beim Pächter liegt. Wird keine Preisanpassungsklausel vereinbart, trägt er das Risiko von Preisschwankungen. Im Falle von Verkaufsausfällen bestimmter Produkte (etwa Salat in Zeiten der deutschen EHEC-Epidemie in 2011) kann dies dazu führen, dass Pächter landwirtschaftlicher Flächen in Rückstand mit den Pachtzahlungen geraten.
    Sinn des Geldwäschebekämpfungsgesetzes ist das "Aufspüren von Gewinnen aus schweren Straftaten, insbesondere auch solcher Transaktionen, die der Finanzierung des Terrorismus dienen". Durch Artikel 1 des Geldwäschebekämpfungsgesetzes vom 08.08.2002 wurde das "Geldwäschegesetz" (GwG) erheblich verschärft und unter anderem der Immobilienmakler als Verpflichteter neu eingefügt.
    Das „Gesetz über das Aufspüren von Gewinnen aus schweren Straftaten (Geldwäschegesetz - GwG) vom 13. August 2008 , zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 22. Dezember 2011, setzt die Europäische Richtlinie in nationales Recht um. Basis des GwG ist die EU Richtlinie 2005/60/EC vom 26. Oktober 2005 (Name: EU Directive on the prevention of the use of the financial system for the purpose of money laundering and terrorist financing). Es handelt sich dabei um die so genannte 3. EU Richtlinie zur Geldwäschebekämpfung.

    Das GwG soll der Verhinderung der Einschleusung von Geld aus kriminellen Taten in den normalen Geldumlauf und der Verhinderung der Terrorismusfinanzierung dienen. Bei Immobilienmaklern (Verpflichtete seit 2002) hat das Geldwäschegesetz bisher wenig Beachtung gefunden.

    Immobilienmakler sind gem. § 2 Abs. 1 Nr. 10 verpflichtet, Kunden (Immobilieneigentümer und Kaufinteressenten) bei „Eingehen einer Geschäftsbeziehung“ – damit ist der Maklervertrag gemeint – zu identifizieren und die Angaben zu überprüfen. Dies gilt unabhängig von der Höhe der zu erwartenden Transaktionshöhe aus dem Geschäft. Es gilt bei allen baren oder unbaren Zahlungen.

    Bei einer natürlichen Person ist es neben dem Namen und Vornamen, die Adresse (keine Postfachanschrift), das Geburtsdatum, der Geburtsort und die Nationalität, die Ausweisnummer und ausstellende Behörde. Diese Angaben müssen anhand von amtlichen Ausweisdokumenten geprüft und aufgezeichnet werden oder der Ausweis kopiert werden. Es muss immer die Person geprüft werden, für die das Geschäft abgeschlossen wird, also kein Stellvertreter, sondern der Vertretene.

    Bei juristischen Personen müssen die Handelsregisterangaben neben der Adresse der Firma erfasst werden und der eventuell hinter einer Firma stehende wirtschaftlich Berechtigte ermittelt werden (mehr als 25 Prozent Kapitalanteil). Ist der wirtschaftlich berechtigte hinter einer Firma eine natürliche Person, muss diese wieder identifiziert und die Daten überprüft werden. Haben mehrere Anteilseigner jeweils mehr als 25 Prozent, müssen diese alle identifiziert und die Daten geprüft werden.

    Außerdem muss der Immobilienmakler den Zweck der Geschäftsbeziehung in allen Fällen – auch bei der natürlichen Person – abklären.

    Der Maklerkunde ist gemäß § 4 Abs. 6 (GwG) sogar gesetzlich verpflichtet, dem Makler die erfragten Daten zu geben und auch den Personalausweis zur Überprüfung dieser Identitätsdaten zu geben. Bei einer längeren Geschäftsbeziehung müssen die Daten eventuell nach einiger Zeit wieder festgestellt und überprüft werden.

    Der Makler muss weiter die vom Kunden gemachten und geprüften Angaben mindestens fünf Jahre aufbewahren (Datenschutz beachten). Weiter hat der Makler interne Sicherungssysteme zu schaffen, dazu gehört die Schulung der Mitarbeiter und Schaffung von internen Kontrollmechanismen (Formulare, Checklisten und ähnliches). Die internen Kontrollmechanismen müssen ab und zu überprüft und gegebenenfalls angepasst werden.

    Bei einem Verdacht auf Geldwäsche oder Terrorismusfinanzierung vor Abschluss eines Maklervertrages muss der Makler unverzüglich eine Verdachtsmeldung bei der Zentralstelle für Verdachtsmeldungen (FIU im Bundeskriminalamt) und bei den jeweils zuständigen Strafverfolgungsbehörden machen. Das sind in der Regel das jeweilige Landeskriminalamt und/oder die Staatsanwaltschaft. Hier gibt es teilweise leicht abweichende Regelungen in den Bundesländern. Ergeben sich Verdachtsmomente erst später, muss der Makler dann unverzüglich eine Verdachtsmeldung nachholen.

    Ein Verdacht auf Geldwäsche liegt insbesondere nahe, wenn der Kunde

    • anbietet, die Immobilie in bar zu bezahlen,
    • anbietet, Anzahlungen und Provisionen in bar zu entrichten,
    • eine Unterbeurkundung verlangt, so dass nicht der gesamte Kaufpreis im notariellen Kaufvertrag auftaucht,
    • sich trotz konkreter Nachfrage beharrlich weigert, einen Kapitalnachweis oder eine Finanzierungszusage seines Geldinstituts vorzulegen,
    • einen Kapitalnachweis einer Bank aus einem Steuerparadies vorlegt,
    • die Immobilie erkennbar nicht für sich, sondern für einen unbekannten Dritten erwirbt,
    • das Immobiliengeschäft vom Ausland aus anbahnt und den Makler als Vertreter zur Abwicklung des Geschäfts im Inland einsetzen möchte,
    • anbietet, einen überhöhten Preis für eine Immobilie in schlechter Lage zu bezahlen und
    • wenn zwischen den wirtschaftlichen Verhältnisses des Kunden und dem Kaufpreis der Immobilie ein erhebliches Missverhältnis besteht.

    Hat der Makler eine Verdachtsmeldung gemacht, darf er die Geschäftsbeziehung erst fortführen, wenn mehr als zwei Werktage (Achtung, der Samstag gilt hier nicht als Werktag) nach Meldung vergangen sind, ohne dass die zuständige Stelle den Vertragsabschluss untersagt hat.

    Die Einhaltung aller Pflichten kann von den zuständigen Behörden überprüft werden. Diese können eventuell auch die Ernennung eines Geldwäschebeauftragten anordnen. Die Behörden werden zukünftig Immobilienmakler verstärkt auf Einhaltung der Pflichten kontrollieren.

    In den Bundesländern gibt es unterschiedliche Regelungen zu den zuständigen Aufsichtsbehörden. Teilweise sind diese bei den kreisfreien Städten und Kreisen, teilweise bei Regierungspräsidien und in einigen Ländern bei anderen Behörden angesiedelt. Verstöße gegen die Pflichten aus dem GwG sind eine Ordnungswidrigkeit und können mit einer Geldbuße bis zu 100.000 Euro geahndet werden.

    Zurzeit wird in Brüssel die 4. EU-Richtlinie zur Geldwäschebekämpfung diskutiert. Es ist damit zu rechnen, dass diese durch das Europäische Parlament in zweiter Lesung noch im ersten Halbjahr 2015 akzeptiert wird. Danach müssen die einzelnen Mitgliedstaaten die Richtlinie innerhalb von zwei Jahren in nationales Recht umsetzen.

    Erwartete Änderungen sind:

    • Stärkere Institutionalisierung der Geldwäschebekämpfung: EU-Kommission und Mitgliedsstaaten nehmen laufende Risikobewertungen vor.
    • Geänderte Sorgfaltspflichten gegenüber Kunden: Nach dem Gesetz Verpflichtete müssen bei höherem Risiko strengere Maßnahmen ergreifen, bei geringem Risiko ist ein vereinfachtes Vorgehen ausreichend.
    • Einführung eines Zentralregisters, in dem Angaben zu den wirtschaftlichen Berechtigten von juristischen Personen gespeichert werden. Zugriff haben zuständige Behörden, zentrale Meldestellen und Verpflichtete wie z.B. Kreditinstitute und Makler. Mitgliedsstaaten können ein öffentliches Register führen.
    • Erhöhung der Geldstrafen; diese sollen in Relation zu dem unrechtmäßigen Gewinn gesetzt werden, der durch das Fehlverhalten des jeweiligen Verpflichteten erzielt wurde.
    • Die Mitgliedsstaaten erhalten die Möglichkeit, auch Vermietungsmakler zu Verpflichteten im Sinne des Geldwäschegesetzes zu machen.

    Letzteres ist bisher nicht der Fall, was das Bundesministerium der Finanzen auch am 7.12.2012 in einem Schreiben an die Branchenverbände bestätigt hat (Gz. VII A 3 - WK 5023/11/10021).
    Gelegenheitsgesellschaften entstehen durch den Zusammenschluss mehrerer Unternehmen mit dem Ziel, ein oder mehrere bestimmte Geschäfte auf gemeinsame Rechnung vorzunehmen. In der Regel handelt es sich um Gesellschaften bürgerlichen Rechts. Typische Gelegenheitsgesellschaften sind die insbesondere im Baugewerbe häufig anzutreffenden Arbeitsgemeinschaften, die als Außengesellschaften auftreten, oder Konsortien, beispielsweise von Banken, die lediglich als Innengesellschaften fungieren.

    Gelegenheitsgesellschaften werden vor allem gebildet, wenn die gemeinsam vorzunehmenden Geschäfte die Kapazitäten eines einzelnen Unternehmens überfordern würden oder wenn Auftragnehmer bzw. Auftraggeber daran interessiert sind, die mit einem bestimmten Auftrag verbundenen Risiken nicht einem Unternehmen allein aufzubürden, sondern auf mehrere Unternehmen zu verteilen.
    Das Gebiet einer Gemeinde wird durch die Gesamtheit der Flurstücke, die zu der Gemeinde gehören, festgelegt. Überwiegend besteht das Gemeindegebiet aus mehreren Gemarkungen. Eine Gemarkung kann aber auch Teile von mehreren Gemeindegebieten umfassen.

    Für die Nummerierung wird eine geschlossene Gruppe von Flurstücken jeweils zu einem Nummerierungsbezirk zusammengefasst. Der Nummerierungsbezirk für die Flurstücke im Kataster ist identisch mit einer Gemarkung.

    Die Gemarkungen werden nach ihrer geografischen Lage benannt. Als Benennung wird möglichst der Name einer Gemeinde, eines Gemeinde- / Stadtteils oder eines gemeindefreien Gebiets verwendet. Sind derartige Möglichkeiten nicht gegeben, so wird die Benennung aus einer für die betreffende Örtlichkeit gebräuchlichen geografischen Bezeichnung abgeleitet.
    Das Solarturmkraftwerk Gemasolar wurde im spanischen Andalusien im Herbst 2011 in Betrieb genommen. Die Anlage besteht aus 2.650 Spiegeln oder Heliostaten auf einer Fläche von 185 Hektar, die rund um einen 140 Meter hohen Turm aufgestellt sind. Mit Hilfe von GPS-Systemen werden die Heliostate im Tagesverlauf automatisch optimal ausgerichtet und bündeln ihr Licht auf den Turm.

    Die Besonderheit von Gemasolar besteht darin, dass als Trägermedium im zentralen Turm nicht etwa Wasser erhitzt wird, sondern Flüssigsalz. Dieses wird auf 500 bis 600 Grad Celsius erhitzt und gibt seine Wärme über einen Wärmetauscher ab, wodurch Wasserdampf erzeugt wird. Dieser wiederum treibt eine Dampfturbine an, welche Strom erzeugt. Das Flüssigsalz kann die erzeugte Hitze bis zu 15 Stunden lang speichern. Dadurch kann auch in der Nacht ganz ohne Sonneneinstrahlung Strom erzeugt werden. Dieser Typ des Solarkraftwerkes also arbeitet auch im Dunkeln mit unverminderter Kapazität weiter. Gemasolar hat eine Leistung von 19,9 MW. Es stellt eine Art Prototyp dar, der Betreiber Torresol will zeitnah weitere Solarkraftwerke dieses Typs ans Netz bringen.
    Abkürzung für: Gemeinschaftseigentum
    Als Gemeinbedarfsflächen werden solche Flächen bezeichnet, die in einem Bebauungsplan zur baulichen Nutzung für Einrichtungen vorgesehen sind, die den Gemeinbedarf decken – z.B. Kindergärten, Schulen, Kirchen, Sportanlagen. Nicht dazu zählen Erschließungsanlagen (Straßen, Fußweg, Plätze).

    Die Art des Gemeinbedarfs muss im Bebauungsplan bezeichnet werden. Dies geschieht im Bebauungsplan durch Verwendung entsprechender Planzeichen. Wird eine Bodenfläche, die sich im Privateigentum befindet, als Gemeinbedarfsfläche ausgewiesen, kann sie zum Vollzug des Bebauungsplanes enteignet werden, wenn sich der Eigentümer weigert, die Fläche an die Gemeinde zu verkaufen oder sie für den vorgesehenen Nutzungszweck zur Verfügung zu stellen.

    Auf Gemeinbedarfsflächen dürfen wertsteigernde Änderungen vorhandener baulicher Anlagen nur durchgeführt werden, wenn der Bedarfs- und Erschließungsträger dem zustimmt und der Eigentümer auf Ersatz der Werterhöhung schriftlich verzichtet.
    Gemeindeordnungen sind landes-gesetzliche Regelungen, die gewissermaßen als Verfassung der Gemeinden des Bundeslandes angesehen werden können. Die Gemeindeordnungen basieren auf der Selbstverwaltungsgarantie der jeweiligen Landesverfassungen und auf Artikel 28 Abs. 2 des Grundgesetzes. Sie regeln Aufbau, Struktur, Zuständigkeit sowie Rechte und Pflichten der Organe der Kommunalverwaltung (z. B. Gemeindevertretung, Gemeindevorstand, Bürgermeister, Ortsbeirat). Auch die kommunale Finanzwirtschaft und die staatliche Aufsicht über die Gemeinden werden von der jeweiligen Gemeindeordnung geregelt.

    Eine einheitliche Deutsche Gemeindeordnung gab es ab 01.04.1935 im Dritten Reich. Diese diente in erster Linie der Entmachtung der bis dahin existierenden Gemeindeorgane. Eine demokratische Wahl der Gemeindeorgane oder die Durchführung von Abstimmungen im Gemeine- oder Stadtrat waren in dieser Gemeindeordnung nicht vorgesehen.
    Der amtliche Gemeindeschlüssel (AGS) ist eine Folge von Zahlen zur Bezeichnung einer Gemeinde. Gepflegt wird der Gemeindeschlüssel von den statistischen Landesämtern. Der Gemeindeschlüssel wird aus acht Zahlen zusammengesetzt.

    Beispiel:

    01061004 Altenmoor in Schleswig-Holstein
    Die ersten beiden Ziffern bezeichnen das Bundesland:
    01 = Schleswig Holstein

    weitere Bundesländer:

    01 Schleswig-Holstein
    02 Freie und Hansestadt Hamburg
    03 Niedersachsen
    04 Freie Hansestadt Bremen
    05 Nordrhein-Westfalen
    06 Hessen
    07 Rheinland-Pfalz
    08 Baden-Württemberg
    09 Bayern
    10 Saarland
    11 Berlin
    12 Brandenburg
    13 Mecklenburg-Vorpommern
    14 Sachsen
    15 Sachsen-Anhalt
    16 Thüringen

    Die dritte Stelle bezeichnet den Regierungsbezirk. Hat ein Bundesland keine Regierungsbezirke, steht an Stelle 3 eine 0.

    An Stelle 4 und 5 steht das Kennzeichen für den Landkreis oder die kreisfreie Stadt. 61 = Landkreis Steinburg.

    Die Stellen 6 bis 8 bezeichnen die Gemeinde. 004 = Altenmoor
    Der Begriff des gemeinen Werts wird im Bewertungsgesetz definiert (§ 9 BewG). Danach wird der gemeine Wert durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit eines Wirtschaftsgutes bei einer Veräußerung zu erzielen wäre.

    Dabei sind mit Ausnahme von ungewöhnlichen oder persönlichen Verhältnissen alle Umstände zu berücksichtigen, die den Preis beeinflussen. Diese Definition entspricht im Ergebnis der Definition des Verkehrswertes nach § 194 BauGB.

    Je nach Bewertungszweck sind unterschiedliche Bewertungsverfahren zu berücksichtigen. Als Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer gilt der Einheitswert, der auf der Grundlage eines Hauptfeststellungszeitpunktes (derzeit immer noch 1935) zu ermitteln ist. Die Regelungen ergeben sich im Einzelnen aus den §§ 18 bis 94, 122 und 125 bis 132.

    Sollte eine Bewertung zu Zwecken der Festsetzung einer Grunderwerbsteuer notwendig sein, gilt seit 01.01.1997 der Grundbesitzwert. Dieser war auch für Bewertungen nach der Erbschaftsteuer bis 31.12.2008 heranzuziehen. Der Wert unbebauter Grundstücke bemisst sich hier nach dem Bodenrichtwert abzüglich 20 Prozent. Für bebaute Grundstücke ist das 12,5-fache der zum Besteuerungszeitpunkt vereinbarten Jahresmiete, vermindert um eine Wertminderung wegen Alters anzusetzen (höchstens 25 Prozent).

    Als Bemessungsgrundlage für die Erbschaftsteuer wird der gemeine Werte nach den §§ 179 und 182 bis 196 des Bewertungsgesetzes berechnet. Diese Bewertungsvorschriften entsprechen in etwa denen der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Sie enthalten allerdings zum Zweck der Vereinheitlich der Bewertung feste Pauschalansätze. Steuerpflichtige können einen geringeren Wert nachweisen, der nach den Vorschriften der ImmoWertV zu ermitteln ist und dem Verkehrswert im Sinne des § 194 BauGB entspricht.
    Die Gemeinschaft beziehungsweise Gemeinschaft nach Bruchteilen ist ein Begriff aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (vergleiche §§ 741 ff.). Die dort niedergelegten Vorschriften finden Anwendung in allen Fällen, in denen ein Recht mehreren Berechtigten gemeinsam zusteht. Auch eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist eine Gemeinschaft in diesem Sinne.

    Für eine Wohnungseigentümergemeinschaft gelten jedoch zusätzlich die speziellen Regelungen des WEG. Es gibt noch andere Gemeinschaften, auf die diese Vorschriften zutreffen – z. B. die Erbengemeinschaft. Auch wenn mehrere Personen z. B. gemeinsam ein Pferd für Rennen oder Eigennutzung erwerben, entsteht eine Gemeinschaft.

    Eine der zentralen Regelungen (§ 744 BGB) lautet: Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Gegenstandes steht allen gemeinschaftlich zu.
    Grundsätzlich ist nach der Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes im Jahre 2007 zwischen den individuellen (persönlichen) Rechten und Pflichten der einzelnen Wohnungseigentümer und den gemeinschaftsbezogenen Rechten und Pflichten der teilrechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft (Verband) zu unterscheiden.

    Die Wohnungseigentümer sind gemäß § 10 Abs. 1 WEG Inhaber der ihnen nach dem Wohnungseigentumsgesetz zugewiesenen Rechte und Pflichten, insbesondere des Sondereigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist.

    Nach diesen ausdrücklich anderen Bestimmungen kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (Verband) gemäß § 10 Abs. 6 Satz 1 WEG im Rahmen der gesamten Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums selbst Rechte erwerben und Pflichten eingehen. Sie ist gemäß § 10 Abs. 6 Satz 2 WEG Inhaberin der als Gemeinschaft gesetzlich begründeten und rechtsgeschäftlich erworbenen Rechte und Pflichten.

    Die Wohnungseigentümergemeinschaft (Verband) übt daher auch gemäß § 10 Abs.6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG in alleiniger Zuständigkeit die gemeinschaftsbezogenen Rechte der Wohnungseigentümer aus. Eine gemeinschaftsbezogene Pflicht liegt vor, wenn eine Verpflichtung, die im Außenverhältnis alle Wohnungseigentümer gleichermaßen trifft und nach den Interessenlagen ein gemeinsames Vorgehen erforderlich macht /BGH, Urteil vom14.2.2014, V ZR100/13). Der einzelne Eigentümer ist zur Verfolgung der sich aus diesen gemeinschaftsbezogenen Rechten ergebenden Ansprüche nicht berechtigt, es sei denn, er ist ausdrücklich durch entsprechende mehrheitliche Beschlussfassung dazu ermächtigt.

    Andererseits kann die Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG auch sonstige Rechte der Wohnungseigentümer wahrnehmen, soweit diese gemeinschaftlich geltend gemacht werden können. Eine solche gemeinschaftliche Rechtsverfolgung kommt aber nur dann in Betracht, wenn die Gemeinschaft die Rechtsausübung durch Mehrheitsbeschluss an sich gezogen hat. In diesen Fällen spricht man von einer „gekorenen Ausübungsbefugnis“ des Verbandes (BGH, Urteil vom 7.2.2014, V ZR 25/13; Urteil vom 5.12.2014, V ZR 5/14).

    Zu den gemeinschaftsbezogenen Rechten, die ausschließlich von der Gemeinschaft in geborener Ausübungsbefugnis geltend gemacht werden können, gehören Ansprüche auf Schadensersatz, so unter anderem gegen den Verwalter wegen Pflichtverletzung im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums.

    Aber auch die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen gegen einzelne Wohnungseigentümer als Folge der Beseitigung eigenmächtiger baulicher Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums zählen zu den gemeinschaftsbezogenen Rechten (BGH, Urteil vom 7.2.2014, V ZR 25/13; Urteil vom 5.12.2014, V ZR 5/14). Auch der Anspruch auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes nach eigenmächtigen baulichen Veränderungen eines einzelnen Eigentümers kann, anders als der Beseitigungsanspruch als gemeinschaftsbezogener Anspruch, ebenfalls nur vom Verband geltend gemacht werden.

    Ebenfalls zu den gemeinschaftsbezogenen Rechten und den daraus herzuleitenden Ansprüchen gehört die Geltendmachung des Anspruchs auf Herausgabe von Verwaltungsunterlagen gegen einen früheren Verwalter. Gleiches gilt für die Geltendmachung von Zahlungsansprüchen gegen einen Wohnungseigentümer aufgrund beschlossener Wirtschaftspläne oder Jahresabrechnungen. Sie fällt als gemeinschaftsbezogene Angelegenheit in die ausschließliche Ausübungsbefugnis des Verbandes , da es sich bei dem Verwaltungsvermögen gemäß § 10 Abs. 7 WEG um das Vermögen der Gemeinschaft handelt.

    Bei einer von den Wohnungseigentümern gesamtschuldnerisch zu tragenden öffentlich-rechtlichen kommunalen Abgabepflicht handelt es sich ebenfalls um eine gemeinschaftsbezogene Pflicht, die die Wohnungseigentümergemeinschaft (Verband) als gemeinschaftsbezogene Pflicht im Sinne von § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG im Innenverhältnis zu den Wohnungseigentümern wahrzunehmen hat (BGH, Urteil vom 14.2.2014, V ZR 100/13).
    Das Wohnungseigentumsgesetz unterscheidet zwischen dem Son­der­eigen­tum als Allein­eigen­tum und dem Ge­mein­schafts­ei­gen­tum, an dem alle Woh­nungs­eigen­tümer mit einem Mit­eigen­tums­an­teil be­tei­ligt sind.

    Zum gemeinschaftlichen Eigentum zählen neben dem Grund­stück (§ 1 Abs. 5 WEG) alle übrigen Teile, Anlagen und Ein­rich­tungen sowie die Räume des Gebäudes, die nicht im Sonder­ei­gen­tum oder im Eigentum eines Dritten stehen. Dabei handelt es sich um vor allem um Dach-, Boden- oder Kellerräume. Zum Ge­meinschaftseigentum gehören ferner alle übrigen Ge­bäude­teile, die dem Bestand und der Sicherheit des Gebäudes dienen, so­wie alle Anlagen und Einrichtungen, die dem gemein­schaft­lichen Ge­brauch aller Woh­nungs­eigen­tümer dienen (§ 5 Abs. 2 WEG). Zu ersteren zählen alle konstruktiven Gebäude­be­stand­teile wie Dach, Außenwand, Fenster, Haus- und Wohnungstüren, tra­gende Wände, Decken und Böden, auch wenn sie sich im Be­reich des Sondereigentums befinden. Zu letzteren gehören Treppen­haus, Aufzüge, Zentralheizungs- und Warm­wasser­ver­sor­gungs-Anlagen, zentrale Ins­tal­la­tions- und Ver-/ Entsorgungseinrichtungen.

    Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt den Wohnungseigentümern, dem Verwalter und – sofern bestellt – dem Verwaltungsbeirat.

    Die laufenden Betriebs- und Verwaltungskosten des gemein­schaftlichen Eigentums sind von allen Wohnungseigentümern gemäß § 16 Abs. 2 WEG anteilig zu tragen, sofern nicht gemäß § 16 Abs. 3 WEG eine abweichende Regelung beschlossen wurde.

    Für die Instandhaltung und -setzung des gemeinschaftlichen Ei­gen­tums sind alle Wohnungseigentümer gemeinschaftlich ver­pflich­tet und haben gemäß § 16 Abs. 2 WEG die entsprechenden anteiligen Kosten nach Miteigentumsanteilen zu tragen, wenn nicht im konkreten Fall gemäß § 16 Abs. 4 WEG eine ab­wei­chen­de Kostenverteilung beschlossen wurde.
    Gemeinschaftsgeschäfte bei Maklern gibt es in drei verschiedenen Ausgestaltungsformen. Die erste besteht darin, dass ein Auftraggeber zwei Maklern zusammen einen Auftrag erteilt, die sich dann im Falle eines Vertragsabschlusses unabhängig vom Einzelbeitrag jedes einzelnen zum Abschluss die Provision teilen (sog. "Hamburger Gemeinschaftsgeschäft").

    Die zweite Art des Gemeinschaftsgeschäftes besteht darin, dass ein Makler von sich aus einen Untermakler einschaltet, der vor Ort die Bearbeitung übernimmt. Auch er partizipiert auf jeden Fall an den Provisionsansprüchen, die der Hauptmakler geltend macht.

    Die dritte Art des Gemeinschaftsgeschäftes, die in der Praxis weitaus überwiegt, besteht darin, dass der Makler des Objektauftraggebers mit dem Makler des Interessentenauftrag­gebers zusammenarbeitet und beide auf einen Abschluss hinwirken. Auch hier wird entweder die Gesamtprovision geteilt oder jeder der beiden Makler erhält von seinem jeweiligen Auftraggeber die Provision.

    Die Vereinbarung von Gemeinschaftsgeschäften ist eine alternative zur Vermarktung von Immobilien durch miteinander konkurrierende Makler. Gemeinschaftsgeschäfte bewirken, dass zusätzliche Vertragsabschlüsse, die sich durch Kooperation mit Kollegen ergeben, trotz ihrer Wettbewerbssituation durchgeführt werden können. Außerdem treten Kostenersparnisse durch Vermeidung von doppelten oder dreifachen Bearbeitungen beim Objektvertrieb ein.

    Für diese Art von Geschäften gibt es keine gesetzlichen Regelungen, auch nicht hinsichtlich der Provision. Das bedeutet, dass jeder Makler bei einem Gemeinschaftsgeschäft von seinem Auftraggeber die Provision erhält. Der Anspruch richtet sich also ausschließlich nach den vertraglichen Vereinbarungen im Verhältnis des Maklers zu seinem Auftraggeber. Wenn also in diesem Verhältnis keine Provision zu zahlen ist zum Beispiel wegen Vorkenntnis des Auftraggebers oder fehlender Leistung des Maklers, ist keine Provision zu zahlen. Der Makler, den dies trifft, hat keinen Anspruch auf einen Teil der Provision des anderen Maklers. Bei einem Gemeinschaftsgeschäft ist also dringend zu empfehlen, im Rahmen der Verabredung des Geschäfts auch eine Vereinbarung über die Provisionen zu treffen. Nur bei einer entsprechenden Vereinbarung hat der Makler einen Anspruch auf einen Teil der Provision des anderen Maklers.

    Die Art der Provisionsteilung und andere Vorgaben findet man zum Beispiel in den "Geschäftsgebräuchen für Gemeinschaftsgeschäfte (GfG)" des Immobilienverbandes Deutschland (IVD).
    Der Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft ist gemäß § 27 Abs. 4 Satz 1 WEG verpflichtet, Gelder der Wohnungs­ei­gen­tümer getrennt von seinem Vermögen zu verwalten. Die Geld­ver­wal­tung hat deshalb auf einem Konto zu erfolgen, das wegen der Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümer-Ge­mein­schaft und der Zuordnung der Gelder zum Verwaltungsvermögen auf den Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft zu füh­ren ist. Die Führung des Gemeinschaftskontos als Treu­hand­kon­to auf den Namen des Verwalters ist – entgegen noch weit ver­brei­te­ter Praxis – nach der Zuerkennung der Teilrechtsfähigkeit nicht mehr zulässig.

    Die Verfügung über die gemeinschaftlichen Gelder kann gemäß § 27 Abs. 4 Satz 2 WEG von der Zustimmung eines Woh­nungs­eigen­tümers oder eines Dritten abhängig gemacht werden.
    Das Wohnungseigentumsgesetz gestattet es den Woh­nungs­eigen­tü­mern, ihr Verhältnis untereinander in der Weise recht­lich zu gestalten, dass sie vom Woh­nungs­eigen­tums­ge­setz ab­wei­chen­de Regelungen treffen, sofern nicht das Ge­setz selbst etwas anderes bestimmt (§ 10 Abs. 2 Satz 2 WEG).

    Erforderlich ist hierzu eine Vereinbarung, also eine Re­ge­lung, die die Zustimmung aller im Grundbuch ein­ge­tra­ge­nen Wohnungs­ei­gen­tümer erforderlich macht. Damit diese Regelung auch im Fall des Eigentümerwechsels gegenüber dem neuen Eigentümer gilt, bedarf die Vereinbarung als so genannter Inhalt des Sonder­ei­gen­tums – im Gegensatz zum Gegenstand des Sondereigen­tums – der Eintragung in das Grundbuch (§ 10 Abs. 3 WEG; § 5 WEG). Unterbleibt die Eintragung, gilt die Vereinbarung als sogenannte schuldrechtliche Vereinbarung zwar unter denjenigen, die sie getroffen haben, bestehen. Sie verliert jedoch bei Eintritt eines neuen Eigentümers ihre Wirkung nicht nur gegenüber dem neu in die Gemeinschaft eintretenden, sondern auch gegenüber den bisherigen Wohnungseigentümern.

    Von der Möglichkeit, vom Gesetz abweichende Re­ge­lun­gen in der Form der Vereinbarung zu treffen, wird meist bereits bei der Begründung von Wohnungseigentum Gebrauch gemacht. Vom Gesetz abweichende Vereinbarungen sind jedoch nur zulässig bei den sogenannten abdingbaren gesetzlichen Bestimmungen. Bestimmt das Gesetz selbst, dass von der betreffenden Be­stim­mung nicht abgewichen werden kann, beispielsweise bei der Ver­walterbestellung auf höchstens fünf Jahre beziehungsweise drei Jahre bei erstmaliger Bestellung nach Begründung des Woh­nungs­eigen­tums (§ 26 Abs. 1 WEG), ist auch eine Vereinbarung unzulässig. So ist auch eine Zuordnung der Fenster zum Sonder­eigen­tum, wie sie vielfach in Teilungserklärungen be­zie­hungs­wei­se Ge­mein­schafts­ord­nun­gen vorgenommen worden war, unwirk­sam (§ 5 WEG).

    Die im Regelfall zunächst vom teilenden Eigentümer ein­sei­tig getroffenen Vereinbarungen werden in der Ge­mein­schafts­ord­nung festgelegt, die teilweise, allerdings fälsch­lich, auch als Mit­eigentumsordnung bezeichnet wird. Sie ist meist Bestandteil der Teilungserklärung, wobei die Teilungserklärung in engerem Sinne ausschließlich die rein sachenrechtlichen Regelungen (Ab­gren­zung und Zuordnung von Sonder-/ Gemeinschaftseigentum, Fest­le­gung der Miteigentumsanteile) enthält. Regelungen in der Ge­mein­schafts­ord­nung, die die rechtlichen Beziehungen der Woh­nungs­eigen­tümer untereinander zum Inhalt haben, stehen inso­weit den Vereinbarungen gleich.

    Änderungen der Gemeinschaftsordnung bedürfen stets einer erneuten Vereinbarung, ein Mehrheitsbeschluss ist als ver­ein­ba­rungs­än­dern­der Mehrheitsbeschluss nichtig. Eine Aus­nah­me gilt nur für den Fall, dass die Vereinbarung einer "Öff­nungs­klau­sel" die Abänderbarkeit der G­emein­schafts­ord­nung durch mehr­heit­liche Beschluss­fassung ausdrücklich regelt.

    Durch die Reform des Wohnungseigentums­ge­set­zes ist jetzt jedem Woh­nungs­eigen­tümer ein ge­setz­licher An­spruch eingeräumt, eine vom Gesetz ab­wei­chen­de Ver­ein­ba­rung oder die An­pas­sung ei­ner Ver­ein­ba­rung zu verlangen, soweit ein Fest­hal­ten an der gel­ten­den Re­ge­lung aus schwer­wie­gen­den Grün­den unter Berücksichtigung aller Umstände des Ein­zel­falles, ins­be­son­dere der Rech­te und Inte­res­sen der an­de­ren Woh­nungs­eigen­tümer, unbillig erscheint (§ 10 Abs. 2 Satz 3 WEG).
    Abkürzung für: Gemeinschaftsordnung im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes
    Nach § 59 der Musterbauordnung (ähnlich wie in den verschiedenen Landesbauordnungen) bedürfen die Errichtung, Änderung und Nutzungsänderung von Anlagen der Baugenehmigung. Hiervon gibt es verschiedene Ausnahmen: Vorrang anderer Gestattungsverfahren nach § 60, für die in anderen Rechtsvorschriften Genehmigungen vorgesehen sind, sowie viele verfahrensfreie Bauvorhaben nach § 61 z.B. Garagen und überdachte Stellplätze bis zu 30 Quadratmeter und einer Tiefe bis drei Meter. Insbesondere gilt, dass Instandhaltungsarbeiten verfahrensfrei durchgeführt werden dürfen.

    Zur Vereinfachung des Baurechts wurde das Genehmigungsfreistellungverfahren eingeführt. Es bezieht sich insbesondere auf die verschiedenen Arten von Wohngebäuden. Ausgenommen sind Sonderbauten. Allerdings müssen die Bauvorlagen, die früher für die Baugenehmigung erforderlich waren, eingereicht werden. Lässt die Baubehörde nichts von sich hören, dann darf frühesten vier Wochen vor Einreichung der Unterlagen mit dem Bau begonnen werden. Allerdings muss dann der Architekt oder Bauingenieur die Verantwortung dafür übernehmen, dass die Baumaßnahme nach den Vorschriften der Bauordnung durchgeführt wurde. Will der Architekt bzw. Bauingenieur diese Verantwortung nicht übernehmen, bleibt nichts anderes übrig, als die Baugenehmigung zu beantragen. Die Bauordnung für Anlagen, für deren Errichtung, Änderung bzw. Nutzungsänderung die Bundesländer zuständig sind, weichen in der Regel von der Musterbauordnung ab, so dass man sich darauf nicht berufen kann.
    Die Genehmigungsplanung ist die 4. Leistungsphase nach HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure). Aufwand und Honorar wird prozentual am Gesamthonorar der Architekten und Ingenieure bemessen.

    In dieser Planungsphase geht es um die von den Auftraggebern beauftragte formelle Auseinandersetzung über das Bauvorhaben mit dem Amt. Der Architekt übernimmt diese Vermittlertätigkeit und erstellt die erforderlichen Unterlagen und Zeichnungen für den Bauantrag.
    Bei einem Generalmietvertrag vermietet der Eigentümer – teils auch der Bauträger – ein komplettes Objekt an einen Generalmieter. Dieser nutzt das Gebäude nicht selbst, sondern vermietet die einzelnen Wohnungen bzw. Gewerbeeinheiten des Gesamtobjektes wiederum an die Endmieter. Dies wird als Zwischenvermietung oder Weitervermietung bezeichnet. Generalmietverträge haben auch Bedeutung für Immobilienfonds.

    Der Fonds tritt dabei als Käufer des Objekts auf, hat nur einen Mieter als Vertragspartner und kann mit Vollvermietung und gesicherten Mieteinkünften werben. Risiken für die Anleger können dahingehend bestehen, dass der Zwischenmieter eben doch keine Vollvermietung erzielt oder dass aus anderen Gründen Umsatzeinbußen auftauchen, so dass das gesamte Projekt schließlich unrentabel wird. Mietminderungen des Hauptmieters gegen den Eigentümer sind bei entsprechender Vertragslage nicht ausgeschlossen.

    Wie bei einer Mietgarantie sollten Anleger auch beim Generalmietvertrag die Höhe der Generalmiete mit der Marktmiete vergleichen. Generalmietverträge werden auch von unseriösen Anbietern genutzt – um den Eindruck höherer Erträge zu erwecken, als in Wahrheit vorhanden. Das Objekt und gegebenenfalls auch die Fondsanteile können damit zu einem überhöhten Preis veräußert werden.
    Im Baugeschäft ist Generalübernehmer, wer die Vorbereitung und Durchführung eines Bauvorhabens ganz (oder teilweise) in eigenem Namen und auf eigene Rechnung, aber auf dem Grundstück des Bauherrn organisiert.

    Er selbst erbringt keine Bauleistungen, sondern schaltet hierfür ausschließlich Subunternehmer ein. Erbringt der Generalübernehmer aber Planungsleistungen, spricht man auch von einem Totalübernehmer.
    Ein Generalunternehmer ist in der Regel ein Bauunternehmen, das gegenüber dem Bauherrn als einziger Vertragspartner bei der Durchführung eines Bauvorhabens auftritt. Für vom ihm nicht selbst erbrachten Bauleistungen schaltet er auf eigene Rechnung Subunternehmer ein. Der Vorteil für den Bauherrn ist, anders als bei einer Einzelvergabe der verschiedenen Gewerke, dass er nur einen Vertragspartner für alle Bauarbeiten hat. Beispiel: Wenn der Bauherr Mängel rügen will, hat er nur einen Adressaten und muss sich nicht mit mehreren Gewerken auseinandersetzen, die eventuell die Verantwortung für den Mangel bei den anderen Unternehmern sehen.
    Abkürzung für: Genossenschaftsgesetz
    Diese war ein Bestandteil der staatlichen Förderung selbstgenutzten Wohneigentums, allgemein auch als Eigenheim- und Kinderzulage bekannt. Da sich der Staat mit Stichtag 1. Januar 2006 aus der Förderung selbstgenutzten Wohneigentums völlig zurückgezogen hat, entfällt auch die Genossenschaftsförderung. Und zwar, wenn der Steuerzahler nach Silvester 2005 einer begünstigten Wohnungsbaugenossenschaft beigetreten ist. Für alle Altfälle gilt: Die Genossenschaftsförderung läuft so lange weiter, bis der achtjährige Förderzeitraum beendet ist.

    Im Einzelnen bedeutet dies: Seit 1. Januar 2004 erhalten "Genossen" drei Prozent jährliche Zulage auf maximal 40.000 Euro Genossenschaftsanteil (= 1.200 Euro). Und das über acht Jahre, so dass sich die Höchstförderung auf 9.600 Euro beläuft. Zudem besteht Anspruch auf 250 Euro Kinderzulage jährlich, so dass sich je Sprössling eine Finanzspritze von insgesamt 2.000 Euro ergibt. Die Zulage wurde bei einem Beitritt zur Genossenschaft nach dem 31.12.2003 nur gewährt, sofern der Anspruchsberechtigte spätestens im letzten Förderjahr, also dem achten Jahr nach Beginn, mit der Nutzung der Genossenschaftswohnung zu eigenen Wohnzwecken begonnen hat.
    Abkürzung für: Genossenschaftsregisterverordnung
    Von engl. "Gentrification", abgeleitet von "gentry" (=Oberschicht, Adel). Mit dem Begriff ist der Vorgang der sozialen Aufwertung von weniger angesehenen Wohngebieten gemeint. Die Sanierung, Modernisierung und Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen führen zur Verdrängung der weniger betuchten und Ansiedlung einer finanziell besser gestellten Bevölkerungsgruppe.

    Der Prozess der Gentrifizierung beginnt oft mit der Ansiedlung von Künstlern und Studenten und der damit einhergehenden Steigerung der kulturellen Aktivitäten sowie der Ansiedlung neuer kleiner Geschäfte und Lokale. Nach einiger Zeit wird die Gegend zum „Szene-Viertel“, die Mieten beginnen zu steigen und Modernisierungen fangen an, sich zu rechnen. Gebäude werden von Investoren zwecks Renovierung aufgekauft; teilweise existiert ein städtisches Sanierungsprogramm. Studenten starten in den Beruf, haben höhere Ansprüche und mehr Geld, möchten aber trotzdem weiter in ihrem Szeneviertel leben. Schließlich kommt es zu so hohen Mietsteigerungen, dass die bisherige, finanzschwächere Mieterschicht abwandert.
    Geo-Caching ist eine Art abgewandelte Schatzsuche oder "Schnitzeljagd". Dabei begibt sich eine Reihe von Personen, die sich untereinander nicht unbedingt kennen, mit Hilfe von tragbaren GPS-Navigationsgeräten auf die Suche nach dem "Cache", einem "Schatz", bestehend aus einem wetterfesten Behälter. In diesem befinden sich einige Kleinigkeiten oder Gebrauchsgegenstände sowie ein Logbuch. Die GPS-Koordinaten erhalten die Teilnehmer von einer Internetseite. Der "Schatz" kann dabei an ganz unterschiedlichen Orten versteckt sein – an einem per Pkw zugänglichen Platz, aber auch auf einem Berggipfel oder unter Wasser. Jeder erfolgreiche Finder kann dem Behälter etwas entnehmen, legt selbst wieder einen Gegenstand hinein und trägt sich im Logbuch ein. Der Behälter bleibt am Fundort. Es gibt auch "Rätsel-Caches" bei denen zunächst bestimmte Aufgaben zu lösen sind.

    Das in den USA ab dem Jahr 2000 entstandene Geo-Caching wird für immer mehr Personen zu einem Hobby. Problematisch können dabei das Betreten fremder Grundstücke sein (in Deutschland gegebenenfalls als Hausfriedensbruch strafbar) sowie die Schatzsuche in Naturschutzgebieten, in denen bestimmte Schutzzonen nicht betreten werden dürfen. Informationen zum Geo-Caching in Deutschland finden Sie unter www.geocaching.de.
    Mit Hilfe des GEO-Trackings lässt sich ein Bezug zwischen dem Besucher einer Website und seines geographischen Aufenthaltsortes herstellen. Auf diese Weise ist es möglich herauszufinden von wo aus die Website am meisten aufgerufen wird. Damit lassen sich Kampagnen sehr gut nach geographischen Gesichtspunkten bewerten und optimieren.
    Unter einem geographischen Informationssystem ("Geoinformationssystem") versteht man ein rechnergestütztes System, mit dem vermessungstechnische Daten der Erdoberfläche digital erfasst und bearbeitet werden können. Es handelt sich um die Grundlage für unterschiedliche Verwendungsmöglichkeiten zum Beispiel Herstellung von Landkarten, Orts- und Stadtplänen, Verkehrsplänen, Liegenschaftskarten, Flächennutzungsplänen. Je nach Verwendungszweck gibt es unterschiedlichen Spezialanwendungen für geologische, hydrologische, umweltschutzbezogene, archäologische Zwecke. Erzeugt werden können zwei und dreidimensional erscheinende Flächenabbildungen.

    Für die Lagedarstellung von Immobilien können Lagepläne nach unterschiedlichen Gesichtspunkten generiert werden, zum Beispiel Objektlagepläne auch als Luftbild sowie Anfahrt- und Wegebeschreibungen, Darstellungen standortrelevanter Entfernungen und dergleichen. Gutachterausschüsse können Bodenrichtwerte auf Bodenrichtwertkarten farblich darstellen, ebenso Preisniveaus mit Hilfe von Raumindices zum Beispiel des RDM- und jetzigem IVD Preisspiegels.
    Geomantie ist eine Erfahrungswissenschaft. Mithilfe geomantischer Kenntnisse ist es möglich, das feinstoffliche Feld der Erde wahrzunehmen. Geomantie kann übersetzt werden mit "die Weissagung aus der Erde" oder auch die Weisheit aus der Erde. Das feinstoffliche Feld der Erde ist unser Lebenselixier. Geomantie können wir auch als Impulskraft der Erde verstehen. Störungen nehmen Menschen, Tiere, Pflanzen in der aktuellen Zeit immer mehr wahr. Es ist schon lange bekannt, dass sich die Energie der Erde erhöht und infolgedessen auch unsere Feinfühligkeit. Wir erhalten jeden Tag Hinweise aus dem Naturreich. Auch Tiere spüren diese Energien, wie z.B. Pferde, Hunde, Katzen, Ameisen u.v.m. Energien aus vergangenen Zeiten sind immer noch präsent, in unseren Wohnungen, Häusern, Büros, in Geschäften, Firmen, Fabriken, überall. So wie wir Menschen Chakren haben, hat auch unsere Erde Chakren. Sind diese gestört und leider ist das überwiegend so, werden mit der Zeit auch unsere Zellen gestört. Ganz kurz gesagt ist Geomantie eine energetische Normalisierung Ihrer Räume, Ihrer Umgebung. Geomantie wurde schon vor tausenden Jahren von unseren Vorfahren genutzt. Die Geschichte der Geomantie ist sehr lang und schon tausende Jahre alt. In allen Kulturen der Erde finden wir immer wieder Aspekte und Zeugen von geomantischen Anwendungen in allen Bereichen des Lebens. Ob in Griechenland, Italien, bei den alten Ägyptern, bei den Kelten – überall finden wir Spuren der Geomantie. Früher waren geomantische Maßnahmen nur einer kleinen elitären Gruppe vorbehalten. Heute ist Geomantie für alle zugänglich.
    Für eine Vielzahl von Berufen und Gewerbetreibenden sind geordnete Vermögensverhältnis Zulassungs- bzw. Erlaubnisvoraussetzung. Definiert wird, wer in ungeordneten Vermögensverhältnissen lebt. Wer nicht von dem dabei geltenden Merkmalsraster erfasst wird, lebt in geordneten Vermögensverhältnissen. Ein Vermögensnachweis ist also nicht erforderlich.

    In ungeordneten Vermögensverhältnissen lebt, über wessen Vermögen das Insolvenzverfahren eröffnet oder die Eröffnung des Verfahrens mangels Masse abgewiesen wurde. Gleiches gilt für Personen, die in das beim Vollstreckungsgericht geführte Schuldnerverzeichnis eingetragen sind. Wer zu dem Termin zur Abgabe der eidesstattlichen Versicherung nicht erscheint, gegen den ergeht Haftbefehl. Das genügt bereits zum Eintrag in das Schuldnerverzeichnis. Die Höchstdauer einer angeordneten Haft beträgt 6 Monate. Die Rechtsgrundlage über die eidesstattliche Versicherung und die Haft finden sich in §§ 899 - 915h ZPO.
    Mit Geräusch bezeichnet man ein Schallereignis, welches sich aus mehreren Frequenzanteilen mit unterschiedlicher Stärke zusammensetzt. Lärm dagegen ist eine subjektive Erlebniskategorie mit unerwünschtem (störendem oder belästigendem) objektiv auch gesundheitsschädlichem Schall. Ein Klang besteht aus verschiedenen reinen Tönen, deren Frequenzen in einem einfachen Zahlenverhältnis zueinander stehen. Reine Töne sind Schallereignisse mit nur einer Frequenz (zum Beispiel beim Anschlagen einer Stimmgabel).
    Nach der Justizbeitreibungsordnung werden dem Bund und den Ländern zustehende Kosten wie Gerichtskosten, Ge­richts­voll­zieher­kosten, Justizverwaltungsabgaben, Pa­tent­amts­kosten usw. durch Vollstreckungsbehörden bei­ge­trie­ben. Bei diesen handelt es sich um die Bei­trei­bungs­stellen der obersten Bundesgerichte, die gesetzlich besonders genannten Behörden und im Übrigen die Gerichtskassen, an deren Stelle aber auch andere Behörden bestimmen können, z. B. Amts-, Staats-, Landeskassen.
    Bei einem Prozess fallen Gerichtskosten an, deren Höhe sich nach dem GKG (Gerichtskostengesetz) richtet. Die Beträge sind vom Streitwert abhängig und deutlich geringer als die nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG) zu berechnenden Rechtsanwaltsgebühren. § 34 GKG regelt in einer Tabelle die Höhe einer "vollen Gebühr".

    Bei einem Streitwert bis 500 Euro beträgt diese 35 Euro. Sie erhöht sich z. B. bei einem Streitwert bis 2.000 Euro für jeden angefangenen Betrag von weiteren 500 Euro um 18 Euro. In Anlage 1 des Gesetzes finden sich weitere Tabellen für die verschiedenen vom Gericht erbrachten Dienstleistungen. So kostet ein Verfahren über den Antrag auf Erlass eines Mahnbescheids eine halbe Gebühr, mindestens 32 Euro und ein allgemeines Prozessverfahren erster Instanz drei volle Gebühren (Stand August 2013).
    Der Gerichtsstand bezieht sich auf die örtliche Zuständigkeit eines Gerichts für Rechtsstreitigkeiten. Er wird normalerweise durch den Wohnsitz/Geschäftssitz bestimmt. Vom Gesetz abweichende Gerichtsstandsregelungen sind unter Kaufleuten möglich. Im Geschäftsverkehr mit Geschäftspartnern in der Europäischen Union gilt allgemein als Gerichtsstand der Sitz des Schuldners.

    Wird von einem ausländischen Unternehmen oder Bürger der Europäischen Union eine Forderung gegen ein Unternehmen oder gegen einen Bürger aus einem anderen EU-Mitgliedsstaat gerichtlich geltend gemacht, orientiert sich also der Gerichtstand am Wohnsitz der Partei, die verklagt werden soll. Gibt es einen Erfüllungsanspruch aus einem Vertrag, ist der Gerichtsstand des Erfüllungsortes zuständig, der ja nicht identisch mit dem Wohnsitz sein muss.

    Besondere europäische Vorschriften gibt es noch zum Unterhaltsgerichtsstand, zum Deliktsgerichtsstand, Gerichtsstand von Niederlassungen und dergleichen.
    Der Gerichtsvollzieher ist in Deutschland ein Justizbeamter des sogenannten mittleren Dienstes. Beschäftigt ist er beim örtlichen Amtsgericht. Seine Aufgabe besteht darin, Urteile und andere Vollstreckungstitel zwangsweise durchzusetzen sowie bestimmte Schriftstücke zuzustellen. Die Tätigkeit des Gerichtsvollziehers ist an die Vorschriften der Gerichtsvollzieherordnung des jeweiligen Bundeslandes und an die Zivilprozessordnung gebunden.

    Meist wird der Gerichtsvollzieher tätig, um Geldforderungen eines Gläubigers gegen einen Schuldner zu vollstrecken. Kann dieser nicht zahlen, darf der Gerichtsvollzieher die Wohnung des Schuldners betreten und dort Wertgegenstände oder Möbel beschlagnahmen. Die Beschlagnahme wird jedoch durch Regelungen der Zivilprozessordnung (ZPO) eingeschränkt.

    So sind nach §§ 811 ff. ZPO etwa Gegenstände von der Pfändung ausgeschlossen, die der Schuldner für seine persönliche Lebensführung, seinen Beruf oder seinen Haushalt benötigt. Der gute Anzug des Bankangestellten darf damit ebensowenig gepfändet werden wie das Werkzeug eines selbstständigen Handwerkers oder der Computer eines Journalisten. Kleidung, Betten, normales Küchenzubehör oder ein Fernseher sind ebenfalls nicht pfändbar – der Schuldner kann allerdings darauf verwiesen werden, zum Beispiel sein Informationsbedürfnis durch einen einfachen Röhrenfernseher zu decken und nicht durch das neueste Plasma-Modell mit integriertem DVD-Recorder. Auch Haustiere sind unpfändbar. Eine Pfändung wird oft durch das Aufkleben einer Pfandmarke ("Kuckuck" – so genannt nach dem früher üblichen Adler des Preußischen Wappens) vorgenommen. Das Entfernen des Pfandsiegels ist eine Straftat nach § 136 Abs. 2 StGB.

    Der Gerichtsvollzieher vollstreckt auch Räumungsurteile. Er kann dafür die Polizei um Amtshilfe bitten. Die Zwangsräumung einer Mietwohnung muss der Vermieter beim Gerichtsvollzieher beantragen, nachdem er ein gerichtliches Räumungsurteil erwirkt hat. Mit der Mietrechtsreform vom 1. Mai 2013 wurde die Räumung von Mietwohnungen vereinfacht: Auf Antrag möglich ist nun die sogenannte „Berliner Räumung“, bei der der Gerichtsvollzieher lediglich den Mieter aus der Wohnung entfernt und den Vermieter durch Übergabe neuer Schlüssel wieder in den Besitz der Wohnung setzt. An Möbeln und Besitztümern des Mieters macht der Vermieter sein Vermieterpfandrecht geltend, es gibt jedoch Herausgabeansprüche des Mieters.

    Wurde ein Eigentumsobjekt zum Beispiel wegen Überschuldung des Eigentümers zwangsversteigert, kann der Gerichtsvollzieher auch tätig werden, um den bisherigen Eigentümer zwangsweise aus der Wohnung zu entfernen. Hier ist ein vollstreckbarer Zuschlagsbeschluss zugunsten des Ersteigerers erforderlich, der die Namen aller Bewohner der Immobilie nennt. Eine Kündigung von Mietern nach einer Zwangsversteigerung ist nicht unproblematisch und erfordert ein berechtigtes Interesse des neuen Eigentümers.
    Grundsätzlich tritt bei einem Eigentümerwechsel der neue Eigentümer automatisch in einen bestehenden Mietvertrag als Vermieter ein.

    Die Kostenforderung des Gerichtsvollziehers richtet sich nach dem bundeseinheitlichen Gerichtsvollzieher-Kostengesetz (GvKostG).
    Unter einer geringfügigen Beschäftigung (auch: Minijob) versteht man den sogenannten 450-Euro-Job. Bis zu dieser monatlichen Einkommensgrenze gibt es Sonderregeln hinsichtlich der Lohnsteuer und Sozialversicherung.

    Geringfügig entlohnte Arbeitnehmer sind zwar rentenversicherungspflichtig und müssen Beiträge zahlen. Sie sind jedoch in den anderen Zweigen der Sozialversicherung versicherungsfrei. Der Arbeitgeber muss seine geringfügig Beschäftigten der Minijob-Zentrale melden und für sie pauschale Beiträge zur Sozialversicherung abführen. Die Beitragssätze sind bei gewerblichen Arbeitgebern und Privathaushalten unterschiedlich. Privatleute müssen deutlich geringere Pauschalen abführen. Besondere Regeln gibt es für kurzfristige Beschäftigungen.

    Bei einem Gewerbebetrieb ist die Vergabe einer Betriebsnummer erforderlich; der Arbeitgeber muss die geringfügig Beschäftigten bei der Minijob-Zentrale und bei der gesetzlichen Unfallversicherung anmelden. Auch Beitragsnachweise sind der Minijob-Zentrale zu übermitteln. Alle Mitteilungen erfolgen nur elektronisch.

    Privathaushalte haben es einfacher; diese müssen lediglich einen sogenannten Haushaltsscheck ausfüllen. Dieser dient zugleich als Einzugsermächtigung. Die Anmeldung kann auch online stattfinden.

    Für Minijobber in Privathaushalten muss der Arbeitgeber höchstens 14,54 Prozent Pauschalabgaben zur Sozialversicherung entrichten (Stand 2015). Zusätzlich muss er den Rentenversicherungsbeitrag des Arbeitnehmers direkt mit überweisen; dieser liegt bei 13,7 Prozent. Der Arbeitnehmer kann sich allerdings von der Rentenversicherungspflicht befreien lassen. Im gewerblichen Bereich sind durch den Arbeitgeber 31,09 Prozent abzuführen, dazu kommt der individuelle Beitrag zur gesetzlichen Unfallversicherung und der Beitragsanteil des Arbeitnehmers zur Rentenversicherung (hier nur 3,7 Prozent). In den Pauschalen ist jeweils ein ermäßigter Lohnsteueranteil von zwei Prozent enthalten.

    Gerade in Privathaushalten werden nach wie vor viele Putz- oder Haushaltshilfen „schwarz“ beschäftigt. Zwar finden in diesem Bereich keine systematischen Kontrollen durch den Zoll wie etwa auf Baustellen statt. Trotzdem handelt es sich um einen Gesetzesverstoß, der als Ordnungswidrigkeit bußgeldpflichtig ist. Verstößt ein Arbeitgeber im Privathaushalt gegen eine Meldepflicht und wird der Verstoß Behörden oder Versicherungsträgern bekannt, drohen bis zu 5.000 Euro Bußgeld. Zusätzlich können die Sozialversicherungsträger die Nachzahlung von Beiträgen rückwirkend für vier Jahre verlangen.

    Verletzt sich eine nicht angemeldete und nicht versicherte Haushaltshilfe bei der Arbeit, trägt zwar die gesetzliche Unfallversicherung die Behandlungskosten. Sie wird jedoch den Arbeitgeber in Regress nehmen. Dies kann bei schweren Verletzungen bis zur Zahlung einer lebenslangen Rente führen.
    Nach § 6 Abs. 2 Einkommenssteuergesetz sind geringwertige Wirtschaftsgüter abnutzbare bewegliche Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens, welche selbstständig genutzt werden können. Geringwertige Wirtschaftsgüter (abgekürzt GWG) sind zum Beispiel Kleinmöbel, Telefone, Kaffeemaschinen. In der Hotellierie zählen dazu zum Beispiel Geschirr und Besteck, Handtücher, Bettwäsche, Küchenutensilien.

    Ein Gegenstand wird nicht zu den geringwertigen Wirtschaftsgütern gerechnet, wenn er nur in Verbindung mit einem anderen benutzt werden kann. Beispiel: Ein Scanner oder Drucker kann nur in Verbindung mit einem PC verwendet werden und ist damit kein geringwertiges Wirtschaftsgut. Handelt es sich jedoch um ein Multifunktionsgerät, das selbstständig genutzt werden kann, ist es als GWG anzusehen.
    Der GCSC ist der deutsche Interessenverband von Unternehmen aus den Bereichen Handelsimmobilien, Handel, Entertainment, der Kreditwirtschaft, dem Marketing, insbesondere dem Management von Einkaufscentern, Galerien, Passagen, Fachmarktzentren, Bahnhöfen und dergl. Auch Spezialisten aus der Einrichtungs- und Design-Branche, der auf Handelsimmobilien spezialisierten Makler und Werbeagenturen gehören zu den Mitgliedern.

    Der GCSC veranstaltet einmal im Jahr einen Handelskongress. In Deutschland gehören rund 500 Mitglieder dem GCSC an. Der europäische Dachverband mit ca. 2000 Mitgliedern hat seinen Sitz in London. Der International Council of Shopping Centers (ICSC) mit Sitz in New York zählt 38.000 Mitglieder.
    Gerüche können Belästigungen, Gesundheitsstörungen und Erkrankungen auslösen. Unangenehme Gerüche wurden aus geschichtlicher Sicht als Warnzeichen oder Indikatoren potentieller Risiken für die menschliche Gesundheit betrachtet, welche aber nicht notwendigerweise eine direkte Gesundheitsgefahr darstellen. In den letzten Jahren gibt es aber zunehmend Besorgnisse darüber, dass Gerüche selbst Krankheitssymptome hervorrufen können. Behaglichkeitsstörungen durch Geruchsbelastung der Luft treten oft bereits bei Schadstoffkonzentrationen auf, die noch nicht als gesundheitlich beeinträchtigend gelten.

    Als unangenehm empfundene Gerüche und der Ärger bei den Betroffenen darüber haben synergistische Effekte. Eine subjektiv negativ gefärbte Geruchswahrnehmung führt zu einer individuellen Störung des Wohlbefindens, selbst wenn andere Personen hier keinerlei Reaktionen zeigen. Ein Geruch kann - zunächst unabhängig von der stofflichen Qualität der ihn verursachenden Substanzen - neben Belästigungen auch eine Einschränkung der Leistungsfähigkeit zumindest bei der Ausführung komplexer Aufgaben verursachen.

    Eine Gesundheitsgefährdung kann nicht nur durch die chemisch-toxischen Eigenschaften einer Substanz ausgelöst werden, sondern indirekt durch die Verhaltensmuster, mit denen der Mensch auf Geruchseinwirkungen reagiert. Gerüche können, wenn sie als Signale der Bedrohung aufgefasst werden, Angst und Aggressionen auslösen und damit ein Stress-Syndrom verursachen, das zu einer Gesundheitsgefährdung werden kann.
    Unangenehme Gerüche aus der Nachbarwohnung haben nur in extremen Fällen Konsequenzen für das Mietverhältnis. Haushaltsübliche Kochgerüche etwa gelten als akzeptabel; im Treppenhaus sind sie hinzunehmen (AG Hamburg-Harburg, Az. 643 C 230/92). Selbst wenn des Nachbarn Kochgerüche in die eigene Wohnung dringen, kann der Mieter in der Regel keine Minderung der Miete vornehmen (LG Essen, Az. 10 S 491/98).

    Entscheidend ist jedoch immer die Intensität der Belästigung im Einzelfall: Kommt es etwa aufgrund baulicher Mängel oder fehlerhafter Tür- oder Fensterdichtungen zu erheblichen Geruchsbelästigungen durch Kochgerüche oder Zigarettenrauch in der Nachbarwohnung, kann eine Mietminderung vor Gericht Erfolg haben. Das Landgericht Stuttgart etwa gestand Mietern in einem solchen Fall eine 20-prozentige Minderung der Miete zu (WM 98, 724).

    Auch bei Geruchsemissionen einer benachbarten Pizzeria wurde den Mietern das Recht auf eine 15-prozentige Mietminderung eingeräumt (AG Köln, WM 1990, 338), wobei hinzuzufügen ist, dass dem Richter bei der Ortsbesichtigung nach 15 Minuten Aufenthalt in der Wohnung übel geworden war. Der Grundstückseigentümer kann in solchen Fällen vom Nachbarn nach § 1004 BGB die Unterlassung der sein Grundstück beeinträchtigenden Emissionen fordern. Vorliegen kann in einem solchen Fall auch ein Verstoß gegen Regelungen des Immissionsschutzrechts, was für den Verursacher zur Eröffnung eines Bußgeldverfahrens etwa durch die städtische Umweltbehörde führen kann. Hinzunehmen sind jedoch ortsübliche Immissionen von Gewerbebetrieben (z.B. langjährig ansässiges Industrieunternehmen).

    Zieht aufgrund von Baumängeln Zigarettengeruch direkt durch Wände oder Zimmerdecken in eine Nachbarwohnung, ist ein Wohnungsmangel gegeben, der zu einer Mietminderung von zehn Prozent berechtigt (LG Stuttgart, 27.05.1998, Az. 5 S 421/07, sowie AG Charlottenburg, 17.03.2008, Az. 211 C 3/07).

    Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Mieter auch einen direkten Unterlassungsanspruch auf Basis von §§ 858 Abs.1, 862 Abs.1 BGB (Besitzstörung) gegen andere Mieter haben können, deren Zigarettenrauch ständig aus der unteren Wohnung auf ihren Balkon zieht. Allerdings kollidieren hier die Rechte beider Beteiligten am unbeeinträchtigten Gebrauch ihrer Mietwohnungen. Dem BGH zufolge kann bei erheblicher Beeinträchtigung durch fremden Zigarettenrauch den kollidierenden Interessen durch eine zeitliche Aufteilung der Balkonnutzung genügt werden (Urteil vom 16.01.2015, Az. V ZR 110/14).

    Zur fristlosen Kündigung von Seiten des Mieters kann intensiver Fäkaliengeruch berechtigen, zum Beispiel aus benachbarten Gewerberäumen oder einer Kläranlage (LG Augsburg, WM 86, 137). Auch Hundekot im Treppenhaus und entsprechender Geruch aus der Wohnung des Hundehalters müssen nicht hingenommen werden: So entschied das Amtsgericht Münster in einem solchen Fall zu Gunsten einer Mietminderung von 20 Prozent (Urteil vom 22.06.1995, Az. 8 C 749/94).

    Zum Thema Grillen existieren eine Reihe unterschiedlicher Urteile. In jedem Fall unzulässig ist es, wenn Rauch durch offene Fenster in Nachbarwohnungen eindringt. Hier kann der Verursacher zu einer Geldbuße nach dem Bundesimmissionsschutzgesetz herangezogen werden.
    Gesamtbaufinanzierung wird auch als Finanzierung aus einer Hand bezeichnet. Hierbei muss der Bauherr für verschiedene Finanzierungsbausteine (Bausparvertrag, Bankhypothek usw.) nur noch mit einem Institut verhandeln. Kosten für die Eintragung ins Grundbuch, Schätzkosten usw. fallen damit nur einmal an.

    In ihr Gesamtbaufinanzierungsangebot beziehen Geschäftsbanken neben eigenen, oft kurzfristigen Finanzierungsmitteln auch langfristige Realkredite über Töchter (Realkreditinstitute), Bauspardarlehen über verbundene Bausparkassen und/oder Lebensversicherungs-Darlehen von kooperierenden Versicherungsunternehmen mit ein. Die Gesamtbaufinanzierung ist zwar komfortabler, aber meistens auch teurer, als die vom Bauherrn selbst zusammengestellte Finanzierung.
    Das Gesamteinkommen ist ein Begriff aus § 13 des Wohn­geld­gesetzes. Seine Berechnung dient der Feststellung, ob ein An­spruch auf Wohn­geld besteht. Es wird im Wohngeldgesetz (WoGG) als Summe der Jahreseinkommen (§ 14) der zu berücksichtigenden Haushaltsmitglieder abzüglich der Frei­be­träge (§ 17) und der Abzugsbeträge für Unterhalts­leis­tun­gen (§ 18) definiert.

    Als monatliches Gesamteinkommen bezeichnet das Gesetz ein Zwölftel des Gesamteinkommens.
    Im Gegensatz zur Bruchteilsgemeinschaft kann bei der Gesamthandsgemeinschaft kein Miteigentümer über seinen Anteil verfügen. Jedem Miteigentümer gehört das Ganze, ist aber beschränkt durch die Miteigentumsrechte der jeweils anderen.

    Zu den Gesamthandsgemeinschaften zählen die Erbengemeinschaften, die Personengesellschaften (oHG, BGB-Gesellschaft) aber auch die ehelichen Gütergemeinschaften. Befinden sich Grundstücke im Eigentum einer Erbengemeinschaft, kann jeder Miterbe jederzeit einen Antrag auf Teilungsversteigerung stellen. Bei einer Personengesellschaft ist Voraussetzung dafür die Beendigung des Gesellschaftsverhältnisses. Dies gilt auch für eine Bruchteilsgemeinschaft. Allerdings gibt es hier noch den Ausweg, dass jeder Miteigentümer seinen Anteil, der ja in einem Bruchteil ausgewiesen ist, auch veräußern kann. Der Erwerber tritt dann in die Bruchteilsgemeinschaft ein.

    Erbengemeinschaften ist wegen dieser größeren Flexibilität zu raten, ihre Gesamthandsgemeinschaft in eine Bruchteilsgemeinschaft umzuwandeln.
    Zur systematischen Ermittlung der Gesamtkosten eines Bauwerkes gibt es zwei Regelwerke, nämlich die DIN 276 und die II. BV. Letztere war früher ein verpflichtendes Kalkulationsraster für Baumaßnahmen im Rahmen des mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnungsbaues. Seit Aufhebung der II. BV durch das Wohnraumförderungsgesetz handelt es sich um ein Regelwerk, das ähnlich wie die DIN 276 der Verständigung dient.

    DIN 276

    Die DIN 276 gilt für die Ermittlung und die Gliederung von Kosten im Hochbau und erfasst alle Kosten zur Herstellung, zum Umbau und zur Modernisierung der Bauwerke und die damit zusammenhängenden Aufwendungen (Investitionskosten).

    Die Kostenermittlung erfolgt auf den vier Stufen Kostenschätzung, Kostenberechnung, Kostenanschlag und Kostenfeststellung. Die letzte Fassung stammt aus 1993 (DIN 276 – 1993 – 06). Die Norm definiert Begriffe und legt Unterscheidungsmerkmale zum Zweck des Vergleichs von Kostenangeboten fest. Voraussetzung für die Kostenermittlung ist die Bauplanung. Die Rubrizierung erfolgt nach einem Ordnungszahlensystem.

    Dabei werden die Kosten in folgende Obergruppen eingeteilt:

    100 Grundstück
    200 Herrichten und Erschließen
    300 Bauwerk - Baukonstruktionen
    400 Bauwerk - Technische Anlagen
    500 Außenanlagen
    600 Ausstattung und Kunstwerke
    700 Baunebenkosten

    Die Untergruppierung erfolgt auf zwei Ebenen, auf der ersten Ebene, z.B. bei der Obergruppe 100 nach:

    110 Grundstückswert
    120 Grundstücksnebenkosten
    130 Freimachen

    und beispielsweise bei Grundstücksnebenkosten auf der Ebene der zweiten Untergruppe nach:

    121 Vermessungsgebühren
    122 Gerichtsgebühren
    123 Notariatsgebühren
    124 Maklerprovisionen
    125 Grunderwerbssteuer
    126 Wertermittlungen, Untersuchungen
    127 Genehmigungsgebühren
    128 Bodenordnung, Grenzregulierung
    129 Grundstücksnebenkosten, sonstiges

    II. BV

    Die Gesamtkosten eines Gebäudes nach der II. BV gliedern sich in Kosten des Baugrundstücks und Baukosten.

    Zu den Kosten des Baugrundstücks zählen im Wesentlichen der Verkehrswert des Grundstücks oder ein darunter liegender Kaufpreis, Erwerbs-(neben-)kosten, Erschließungskosten und Kosten der Bodenordnung (Umlegung, Grenzregelung).

    Die Baukosten gliedern sich in Kosten der Gebäude und Außenanlagen, Baunebenkosten und Kosten besonderer Betriebseinrichtungen, des Gerätes und sonstiger Wirtschaftsausstattungen.
    Bauinvestitionen basieren gegenüber Ausrüstungsinvestitionen auf einem langen Zeithorizont. Die Einschätzung der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer hat sich indes gegenüber früheren Einschätzungen deutlich verringert.

    Eine Beurteilung der Gesamtnutzungsdauer eines Immobilienobjektes wird im Zusammenhang mit seiner Bewertung im Sachwertverfahren benötigt. Sie hängt einerseits ab von der technischen Nutzungsdauer. Andererseits kommt es auch auf die wirtschaftliche Nutzungsdauer an, die oft zu einem geringeren Ansatz der Gesamtnutzungsdauer führt. Bei der Ermittlung der Gesamtnutzungsdauer wird ein unveränderter Gebäudezustand unterstellt, also ein durch laufende Instandhaltungsmaßnahmen konstanter Zustand. Werden Modernisierungsmaßnahmen an dem Gebäude durchgeführt, die zu einer Anpassung des Objektes an einen neuzeitlichen Nutzungsstandard führen, wird dem dadurch Rechnung getragen, dass ein vorgezogenes fiktives Baujahr angenommen wird, das dem geänderten Zustand entspricht.

    Die Gesamtnutzungsdauer minus (fiktives) Alter zum Zeitpunkt der Wertermittlung führt zur Restnutzungsdauer, die beim Ertragswertverfahren für den zu wählenden Vervielfältiger in Verbindung mit dem Liegenschaftszinssatz eine maßgebliche Größe ist. Während laufend durchgeführte Instandhaltungsmaßnahmen die Restnutzugsdauer nicht beeinflussen, führen Modernisierungsmaßnahmen jeweils zu einer neu zu definierenden Restnutzungsdauer. Das Alter des Gebäudes ist bei der Ermittlung von Sachwerten im Kontext zur Gesamtnutzungsdauer der Ausgangspunkt für Ermittlung der Alterswertminderung.

    Betrachtet man die durchschnittliche Gesamtnutzungsdauer unter den dargestellten Aspekten, werden heute für Wohnhäuser – je nach Qualitätsstandard zwischen 50 bis max. 100 Jahren angenommen, für Verwaltungs- und Bürogebäude 50 bis 80 Jahre, für Gewerbe- und Industriegebäude 40 bis 60 Jahre, für Baumärkte und Einkaufszentren 30 bis 40 Jahre und für Logistikimmobilien 20 bis 30 Jahre.

    Die Entwicklung der Gesamtnutzungsdauern von Gebäuden muss immer betrachtet werden vor dem Hintergrund der jeweiligen regionalen Entwicklung. In Schrumpfungsgebieten werden sich die durchschnittlichen Gesamtnutzungsdauern tendenziell wohl noch weiter verringern.
    Als Gesamtrechtsnachfolge wird der Übergang eines Vermögens mit allen Rechten und Pflichten auf den Gesamtnachfolger bezeichnet. Gesamtrechtsnachfolger sind beispielsweise die Erben. Sie werden Eigentümer des Vermögens des Erblassers. Gehört zum Vermögen auch ein Grundstück, muss das unrichtig gewordene Grundstück berichtigt werden.

    Der Gesamtrechtsnachfolger kann die steuerliche Abschreibung des Rechtsvorgängers fortführen. Wird eine Kapitalgesellschaft, z.B. eine GmbH, in eine andere Kapitalgesellschaft - z.B. eine AG - umgewandelt, findet auch hier eine Gesamtrechtsnachfolge statt.
    Bei einem Bauvorhaben haften die ausführenden Unternehmer und der Planer und der Bauleiter als Gesamtschuldner. Das bedeutet, dass sie alle dem Auftraggeber dafür einzustehen haben, dass am Ende der geschuldete Erfolg eingetreten, also das vereinbarte Werk mangelfrei errichtet ist. Jeder Gesamtschuldner muss für einen Schaden beziehungsweise Mangel dem Auftraggeber gegenüber in vollem Umfang eintreten. Der Auftraggeber kann sich aussuchen, welchen Gesamtschuldner er in Anspruch nimmt. Der Planer und der Überwacher der Bauarbeiten haften also immer zusammen mit dem ausführenden Unternehmen wegen Mängeln in dessen Leistung. Allerdings muss der Auftraggeber für Fehler seines Planers gegenüber dem ausführenden Unternehmer einstehen. Er kann dann nicht in vollem Umfang gegen den Unternehmer wegen der mangelhaften Ausführung vorgehen, wenn dieser Mangel auch auf einem Planungsfehler beruht. Beispiel: Die Wärmedämmung löst sich von der Wand, weil der Planer keine Verdübelung vorgesehen hat und der Handwerker die Planung so auch ausgeführt hat. Wenn der Bauherr vom Unternehmer die Beseitigung der Mängel verlangt, kann der Handwerker darauf bestehen, dass der Bauherr sich mit einen Prozentsatz in Höhe des Mitverschuldens seines Planers an den Kosten beteiligt.

    Die Gesamtschuldner untereinander haften nach der Höhe ihres Verschuldensanteils. Der Handwerker, der den gesamten Mangel ausgeglichen hat, kann vom Planer und eventuell noch anderen Handwerkern, die auch für den Mangel verantwortlich sind, eine Kostenbeteiligung verlangen.

    Hat der Bauleiter, den der Bauherr beauftragt hat, bei der Überwachung der Arbeiten Fehler gemacht und zum Beispiel nicht gemerkt, dass der Handwerker die vorgesehenen Dübel nicht setzt, ist der Unternehmer gegenüber dem Bauherrn alleine zur Mangelbeseitigung verpflichtet. Er muss sich, anders als bei Planungsfehlern, nicht an den Kosten beteiligen. Der Ausgleich der Gesamtschuldner im Innenverhältnis läuft hier jedoch ebenso nach dem Anteil des Verschuldens wie bei den Planungsfehlern (siehe oben). Jedoch ist das Verschulden des Handwerkers meist deutlich höher anzusetzen als das Verschulden des Überwachers.
    Da die Wohnungseigentümergemeinschaft nach früherem Recht kein selbständiges Rechtssubjekt war, also weder als natürliche noch als juristische Person handeln konnte, galt danach für Wohnungseigentümer der Grundsatz der ge­samt­schuld­neri­schen Haftung. Das bedeutete, dass die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer gegenüber Dritten, die für die Ge­mein­schaft Lieferungen oder Leistungen erbrachten, als Ge­samt­schuld­ner hafteten. Jeder einzelne Woh­nungs­ei­gen­tü­mer konnte von einem Gläubiger in voller Höhe der er­brach­ten Leistung in Anspruch genommen werden, hatte allerdings im Verhältnis gegenüber den übrigen Woh­nungs­ei­gen­tü­mern einen Anspruch auf anteilige Erstattung.

    Mit dieser Rechtsauffassung hatte der BGH in einer Grund­satz­ent­scheidung gebrochen (BGH, V ZB 32/05, Beschluss vom 02.06.2005). Nach dieser Rechtsprechung und seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes ist die Wohnungseigentümergemeinschaft rechts­fä­hig, so­weit sie bei der Verwaltung des ge­mein­schaft­lichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt (§ 10 Abs. 6 WEG). Sie haftet in voller Höhe mit ihrem Ver­wal­tungs­ver­mögen (§ 10 Abs. 7 WEG). Gläubiger der Woh­nungs­eigen­tümer­ge­mein­schaft haben danach einen Pfän­dungs­an­spruch in das Ver­wal­tungs­ver­mögen der Woh­nungs­eigen­tü­mer. Ver­fügt also die Ge­mein­schaft bei­spiels­wei­se über eine ent­spre­chen­de In­stand­hal­tungs­rück­stellung, kann der Heiz­öl-Lie­fe­rant im Wege der Pfän­dung seine An­sprüche aus den Mi­tteln der In­stand­hal­tungs­rück­stellung be­frie­di­gen.

    Der einzelne Wohnungseigentümer haftet gemäß §10 Abs. 8 Satz 1 WEG einem Gläubiger gegenüber nur noch in Höhe seines Miteigentumsanteils für Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft, die während seiner Zugehörigkeit zur Gemeinschaft entstanden oder während dieses Zeitraums fällig geworden sind (quotale Außenhaftung). Eine Ausnahme gilt nur für den Fall, dass sich die einzelnen Wohnungseigentümer gegenüber einem Gläubiger der Gemeinschaft klar und eindeutig persönlich zur Zahlung verpflichtet haben.

    Eine weitere Ausnahme gilt nach jetzt herrschender Rechtsprechung dann, wenn nach Landesrecht eine gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer in ihrer Eigenschaft als Miteigentümer des Grundstücks geregelt ist. Das betrifft die Fälle, in denen beispielsweise die Wohnungseigentümer nach kommunalabgabenrechtlichen Bestimmungen in einzelnen Bundesländern gesamtschuldnerisch die Entgelte für die Abfallentsorgung, die Straßenreinigung und auch die Kosten für die erstmalige Herstellung einer zentralen Schmutzwasserentsorgung zu zahlen haben (BGH, Urteil vom 18.6.2009, VII ZR 196/08; Urteil vom 14.2.2014, V ZR 100/13).
    Der Geschäftsbericht ist eine Unternehmenspublikation, die journalistisch aufbereitet ist und periodisch erscheint. Sie zählt zu der festgelegten Publizitätspflicht für Kapitalgesellschaften nach dem deutschen Handelsgesetzbuch (HGB).

    Neben dem vorgeschriebenen Pflichtteil eines ausführlichen Zahlenwerkes (Bilanz und erläuternder Anhang) wird der Geschäftsbericht von Unternehmen zunehmend auch als Image-, Informations- und Produktbroschüre eingesetzt:
    Moderne Geschäftsberichte zeichnen sich heute unter anderem durch den Einsatz großformatiger und farbenfroher Bilderwelten und eines ansprechenden journalistischen Sprachstils aus.
    Der Immobilienverband Deutschland (IVD) Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V. hat 2006 die bis dahin geltenden Geschäftsgebräuche für Gemeinschaftsgeschäfte unter Maklern neu gefasst. Es handelt sich um eine freiwillig anzuerkennende Rechtsgrundlage für Gemeinschaftsgeschäfte, in der die Rechte und Pflichten der Gemeinschaftsgeschäftspartner geregelt sind. Hierzu zählen Regeln über das
    • Zustandekommen eines Gemeinschaftsgeschäftes,
    • Voraussetzungen eines Gemeinschaftsgeschäftes,
    • Inhalte des Angebots zum Gemeinschaftsgeschäft,
    • Freiheit zum Abschluss mit eigenen Kunden,
    • Bearbeitungsregeln,
    • Unterrichtungspflichten,
    • Angebotsprioritäten unter Berücksichtigung unterschiedlicher Angebotsbedingungen,
    • Provisionsaufteilung und Geltendmachung der Provision,
    • Regeln zum Kunden- und Objektschutz,
    • Auslegung der Regeln und abweichende Vereinbarungen,
    • Verstöße gegen die Geschäftsgebräuche,
    • Verpflichtung bei Meinungsverschiedenheiten.
    Vielfach sind diese Regeln von Immobilienbörsen und Maklerkooperationen als Basisregeln übernommen worden, verbunden mit eigenen zusätzlichen Regelvorstellungen für die Zusammenarbeit.
    In Wohnungseigentümergemeinschaften ist es den Eigentümern überlassen, ob sie sich eine allgemeine Geschäftsordnung geben, um ordnungsmäßige Handlungs- und Verfahrensabläufe bei der gemeinschaftlichen Verwaltung und insbesondere in den Wohnungseigentümerversammlungen zu gewährleisten.

    Eine solche Geschäftsordnung kann bereits in der Gemein­schafts­ordnung vereinbart oder später mit Mehrheit beschlossen werden. Dabei geht es hauptsächlich um Regelungen über einen verfahrensmäßig geordneten Ablauf der Wohnungseigentümerversammlungen.

    Die Änderung einer allgemein vereinbarten oder beschlossenen Geschäftsordnung bedarf wiederum einer Vereinbarung oder eines mehrheitlichen Beschlusses und ist in der Tagesordnung zur Wohnungseigentümerversammlung anzukündigen. Nicht angekündigte Änderungsbeschlüsse sind anfechtbar, weil die Ankündigung von Beschlüssen gemäß § 23 Abs. 2 WEG Voraussetzung zu deren Gültigkeit ist. Existiert keine allgemeine Geschäftsordnung, können in der Wohnungseigentümerversammlung von jedem Woh­nungs­eigentümer jederzeit Anträge zur Geschäftsordnung gestellt werden. Solche spontanen Anträge bedürfen keiner vorherigen Ankündigung in der Tagesordnung. Dies ergibt sich bereits aus der Tatsache, dass sie sich meist erst aus dem Verlauf der Versammlung ergeben und insofern auch nicht vorhersehbar sind. Diese Spontan-Anträge erstrecken sich allerdings aus­schließlich auf die Regelung konkreter Verfahrensabläufe in beziehungsweise während der Versammlung.

    Der Versammlungsleiter muss über sämtliche gestellten Ge­schäfts­ordnungsanträge abstimmen lassen. Im Übrigen kann er jederzeit die Wohnungseigentümerversammlung über Ge­schäfts­ordnungs­maßnahmen entscheiden lassen. Geschäftsord­nungsanträge gehen grundsätzlich den nach der Tagesordnung vorgesehenen Sachanträgen vor, sind also unab­hängig und losgelöst von der jeweiligen Tagesordnung zu behan­deln. Die Rechtswirkung von Beschlüssen über konkrete Geschäftsord­nungsanträge in einer Versammlung entfällt ausnahmslos mit Ablauf der jeweiligen Versammlung. Das bedeutet, dass auch fehlerhafte Geschäftsordnungsbeschlüsse oder Verstöße gegen eine beschlossene Geschäftsordnung nicht der Anfechtbarkeit unterliegen.

    Etwas anderes gilt nur für den Fall, dass im Rahmen eines all­gemeinen Geschäftsordnungsantrages eine Regelung getroffen werden und generell für alle folgenden Versammlungen gelten soll. Beschlüsse über eine solche Geschäftsordnung mit zu­kunfts­wirkenden Regelungen sind grundsätzlich entsprechend §§ 46 Abs. 1, 23 Abs. 4 WEG anfechtbar.

    Die Nichtanfechtbarkeit von konkreten Geschäftsordnungs­beschlüssen hindert aber nicht die Anfechtung von Beschlüssen, die infolge fehlerhafter Geschäftsordnungsbeschlüsse nicht rechtmäßig zustande gekommen sind. Dass bedeutet, dass ein Wohnungseigentümer, der einen Geschäftsordnungsbeschluss für rechtswidrig hält, zwar nicht diesen rechtsbeeinträchtigenden Beschluss anfechten kann, wohl aber den Beschluss, der dem Geschäftsordnungsbeschluss als Sachbeschluss folgt. Voraus­setzung zur Ungültigerklärung dieser "Folge-Beschlüsse" ist allerdings die Kausalitätsvermutung. Das ist dann der Fall, wenn der fehlerhafte Geschäftsordnungsbeschluss im Ergebnis für die nachfolgenden Beschlüsse ursächlich geworden ist und sich insoweit materiell ausgewirkt hat.

    Geschäftsordnungsbeschlüsse, die in der konkreten Wohnungs­eigentümerversammlung gefasst werden, sind nicht in die Be­schlusssammlung aufzunehmen. Etwas anderes gilt für den Fall, dass eine allgemeine Geschäftsordnung beschlossen wird oder dass es sich um Beschlüsse in einer einzelnen Versamm­lung handelt, durch die beispielsweise einzelne Wohnungs­eigen­tümer von der Versammlung oder vom Stimmrecht ausge­schlos­sen werden.
    Beim Mietverhältnis über Geschäftsräume kommt der Gewerbemietvertrag zur Anwendung. Die gesetzlichen Bestimmungen über Mietverträge können in diesem Bereich weitgehend vertraglich ausgeschlossen werden, so dass im Ergebnis kein Mieterschutz existiert. Besonders wichtig sind die genaue Vereinbarung des Geschäftszweckes und der Abgleich mit dem Vertrag. So müssen die Geschäftsräume für den angestrebten Zweck geeignet sein. Der Vermieter haftet für diese Eignung, kann seine Haftung jedoch vertraglich ausschließen. Je nach Vertrag kann eine Veränderung der Geschäftstätigkeit des Mieters / ein Wechsel der Nutzungsart unzulässig sein.

    Der Vertragsinhalt ist genau zu prüfen. Formularverträge sind nur von geringem Nutzen, da es keinen Standardmietvertrag gibt, der auf alle unterschiedlichen gewerblichen Nutzungsverhältnisse abgestimmt wäre. Gewerbemietverhältnisse werden oft von darauf spezialisierten Maklern vermittelt.
    Eine Geschäftsveräußerung im Ganzen liegt nach § 1 Abs. 1a UStG vor, wenn ein Unternehmen oder ein im Unternehmen gesondert geführter Betrieb im Ganzen entgeltlich oder unentgeltlich übereignet oder in eine Gesellschaft eingebracht wird. Der erwerbende Unternehmer tritt dann an die Stelle des Veräußerers.

    Dies ist z.B. der Fall, wenn eine verpachtete oder gewerblich vermietete Immobilie veräußert wird und der Erwerber in die bestehenden Verträge eintritt. Solche Geschäfte unterliegen nicht der Umsatzsteuer. Vorsicht: Unter Umständen haftet der Erwerber des Objektes auch für alle umsatzsteuerlichen Forderungen aus der Vergangenheit.
    Die Geschossflächenzahl ist eine von mehreren Festsetzungen zur Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung im Rahmen eines Bebauungsplanes. Sie stellt ein Verhältnis zwischen der Summe der Geschossflächen eines Gebäudes und der Größe des Baugrundstücks her. Beträgt sie etwa 1,2, dann bedeutet dies, dass auf einem 1.000 Quadratmeter großen Grundstück 1.200 Quadratmeter Geschossfläche (GF) errichtet werden können. Die Geschossfläche berechnet sich nach den Außenmaßen der Geschosse.

    Die GFZ streut je nach Baugebietsart zwischen 0,4 (Kleinsiedlungsgebiet) und 3,0 (Kerngebiet). Als Planzeichen im Bebauungsplan wird die GFZ als zulässiges Höchstmaß wie folgt dargestellt:



    Andere Darstellungsform: GFZ 1,2

    Alternativ zur GFZ kann auch die GF = Geschossfläche in einer absoluten Zahl (zum Beispiel GF 1.200) festgesetzt werden. Geschossflächenzahlen können auch im Flächennutzungsplan Eingang finden.
    1. Die Gesellschaft ist in den §§ 705 bis 740 BGB geregelt. Sie ist eine auf dem Ge­sellschaftsvertrag beruhende Vereinigung von mindestens zwei Personen, den Ge­sellschaftern. Die Gesellschafter verfolgen einen gemeinsamen Zweck. Durch den Gesellschaftsvertrag verpflichten sie sich gegenseitig, diesen Gesellschaftszweck zu erfüllen, insbesondere durch Leistung der vereinbarten Beiträge nach § 705 BGB. Die Gesellschaft kann, anders als die GmbH, nicht mit einem Gesellschafter fort­be­stehen.

    Die GbR oder BGB-Gesellschaft besitzt nach heutiger Rechtsauffassung, wenn sie nach außen auf­tritt, Teilrechtsfähigkeit (BGH, Urteil vom 29.01.2001, Az. II ZR 331/00). Somit ist sie Unter­nehmer im Sinne von § 14 Abs. 2 BGB und kann daher Rechte erwerben und Verbind­lich­kei­ten eingehen. Die Gesellschaft kann im Rechtsverkehr einen Namen führen, der im Hin­blick auf die Rechts- und Parteifähigkeit besondere Bedeutung besitzt. Er wird aus den Namen aller oder einiger Gesellschafter gebildet. Namenszusätze, die das Gesellschaftsverhältnis oder den Geschäftsbetrieb bezeichnen, sind zulässig, soweit keine Verwechselungsgefahr mit einem kaufmännischen Unternehmen oder einer Partnerschaft besteht. Unzulässig ist daher das „&“-Zeichen, die Bezeichnung "und Partner" oder "Partnerschaft".

    Infolge der Rechtsfähigkeit kann die GbR Mitglied einer Juristischen Person oder einer anderen GbR sein, einen GmbH-Anteil er­werben oder als Gründungsgesellschafterin einen Anteil am Stammkapital über­neh­men (vergleiche BGHZ 78, 311). Die GbR ist ferner scheck- und wechselfähig, sie kann unter ihrem Namen als Mieter oder Vermieter Mietverträge schließen und besitzt Insolvenzfähigkeit. Im Sinne des § 50 ZPO ist die GbR parteifähig.

    Erscheinungsformen der Gesellschaft können beispielsweise sein:
    • Arbeitsgemeinschaften
      Mehrere Unternehmer schließen sich zur Ausführung eines bestimmten Pro­jekts für einen Auftraggeber zusammen (z. B. ARGE in der Bauwirtschaft);
    • Bietergemeinschaften
      Bei der Vergabe öffentlicher Aufträge ist die Bietergemeinschaft häufig eine GbR;
    • Bauherrengemeinschaft
      Die Bauherrengemeinschaft, die in der Regel eine Innengesellschaft ist, die auf Errichtung eines Bauwerks und Bildung von Wohnungseigentum für den einzelnen Bauherrn gerichtet ist. Im Außen­ver­hältnis besteht eine Bruchteilsgemeinschaft;
    • Publikumsgesellschaften.
      Sie werden aus steuerlichen Gründen als GbR zum Zweck der Kapital­samm­lung errichtet. Sie ermöglichen auf der Grundlage eines fertigen Gesellschafts­vertrages den Beitritt einer Vielzahl von Gesellschaftern, die nicht miteinander verbunden sind, z. B. Immobilienfonds, Venture-Capital-Gesellschaften.

    Durch den Gesellschaftsvertrag sind die Gesellschafter im Innenverhältnis zu gegen­seitiger Treue verpflichtet. Die Treuepflicht gegenüber der Gesellschaft verlangt vom Gesellschafter z. B. im Rahmen der Geschäftsführung den Belangen der Gesell­schaft Vorrang einzuräumen und seine Gesellschafterrechte ebenfalls in dieser Wei­se auszuüben. Gegenüber den anderen Gesellschaftern besteht die Verpflichtung, deren Belange nicht ungerechtfertigt zu beinträchtigen.

    2. Die Geschäftsführung der Gesellschaft steht den Gesellschaftern gemeinschaftlich zu. Für jedes Geschäft ist nach § 709 BGB die Zustimmung aller Gesellschafter erforderlich. Gemäß § 710 BGB kann die Geschäftsführung einem oder mehreren Gesellschaftern übertragen werden.
    Durch die gesamthänderische Bindung (§ 719 BGB) kann der Gesellschafter nicht über seinen Anteil an dem Gesellschaftsvermögen oder an einzelnen dazu ge­hö­ren­den Gegenständen verfügen. Er ist nicht berechtigt, Teilung zu verlangen.

    3. Für Verbindlichkeiten der Gesellschaft haftet zunächst das Gesellschafts­ver­mö­gen. Vom verbleibenden Rest sind gemäß § 733 BGB die Einlagen zurück zu er­stat­ten. Reicht das Gesellschaftsvermögen hierzu nicht aus, besteht nach § 735 BGB die Pflicht des Nachschusses der Gesellschafter im Verhältnis ihrer Beteiligung.Die Gesellschafter haften daher mit ihrem gesamten Privatvermögen.

    4. Die Gesellschaft endet mit Erreichen des Gesellschaftszwecks oder mit Ablauf des vereinbarten Zeitraums. Jeder Gesellschafter kann die Gesellschaft jederzeit kündigen (§ 723 BGB). Sofern im Gesellschaftsvertrag nicht anders geregelt ist, wird die Gesellschaft nach § 726 BGB durch Tod eines Gesellschafters aufgelöst. Nach Ende der Gesellschaft folgt die Auseinandersetzung (§ 730 BGB).

    Im Immobilienbereich trifft man die GbR teilweise in Form einer Erbengemeinschaft an. Allerdings ist auch der gemeinsame Erwerb einer Immobilie durch mehrere als GbR verbundene Personen (umgangssprachlich Bauherrengemeinschaft, Baugemeinschaft) möglich. Die GbR kann als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen werden.

    Kauft eine GbR Grundeigentum, ist es für die Eintragung des Eigentumswechsels in das Grundbuch ausreichend, wenn die GbR und ihre Gesellschafter in der notariellen Auflassungsverhandlung genannt werden und die für die GbR Handelnden erklären, dass sie deren alleinige Gesellschafter sind. Gegenüber dem Grundbuchamt sind dann keine weiteren Nachweise über die GbR oder die Identität und die Vertretungsverhältnisse erforderlich (Bundesgerichtshof, Beschluss vom 28. April 2011, Az. V ZB 194/10).

    Es ist jedoch unbedingt in einem schriftlichen Gesellschaftsvertrag zu regeln, wer welche Anteile am Grundeigentum innehaben und wer welche Kosten übernehmen soll. Vorteil einer GbR ist, dass mit Hilfe eines neuen Gesellschaftsvertrages geänderten finanziellen oder persönlichen Verhältnissen Rechnung getragen werden kann, ohne dass eine Grundbuchänderung erfolgen muss (zum Beispiel Änderung der Eigentumsanteile). Probleme können sich bei einer Finanzierung ergeben, wenn sich Personen unterschiedlicher Bonität zusammentun. Hier sind Risikoaufschläge denkbar. Wird ein gemeinsam erworbenes Haus später unter den Gesellschaftern aufgeteilt, kann sich eine Anschlussfinanzierung verteuern.
    Bei der 1993 gegründeten Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. (gif) handelt es sich um einen Zusammenschluss von Praktikern und Theoretikern der Immobilienwirtschaft. Ziel der Gesellschaft ist der Aufbau eines Netzwerkes von Marktteilnehmern und das Angebot eines Informations- und Diskussionsforums. Lehre und Forschung auf dem Gebiet der Immobilienökonomie sollen unterstützt werden.

    Die rund 1.300 Mitglieder befassen sich im Rahmen von Arbeitskreisen mit verschiedenen immobilienwirtschaftlichen Problemstellungen (zum Beispiel Flächendefinitionen, Marktwertanalysen und -ermittlungen, Risikomanagement, Flächenrecyling usw.). Dort ausgearbeitete Richtlinien und Empfehlungen können von der Geschäftsstelle der gif bezogen werden. Satzung und Unterlagen zum Erwerb der Mitgliedschaft können unter www.gif-ev.de herunter geladen werden.
    Die Gesellschaft für Konsumforschung mit Sitz in Nürnberg ist das größte deutsche Marktforschungsinstitut. Es hat weltweit ca. 12.500 Mitarbeiter und einen Umsatz von 1,5 Milliarden EURO im Jahr 2012. Zu dem Forschungsbereich gehört unter anderem die Ermittlung von Einschaltquoten im Fernsehen.

    Gegründet wurde die Gesellschaft vom deutschen Nationalökonomen Prof. Dr. Wilhelm Vershofen 1934. Wissenschaftlicher Assistent war der spätere Bundeswirtschaftsminister Ludwig Erhard. Die GfK bietet Unternehmen aller Größenordnungen, aber auch Verbänden ihre Marktforschungsdienste an.
    Die GmbH ist eine Kapitalgesellschaft, die teilweise wie eine Personengesellschaft gestaltet ist. Bei einer Kapitalgesellschaft ist die Mitgliedschaft auf die reine Kapital­beteiligung zugeschnitten, bei einer Personengesellschaft steht die persönliche Mitarbeit der Gesellschafter im Vordergrund. Das Recht der GmbH ist im GmbH-Gesetz (GmbHG) geregelt. Die GmbH hat große praktische Bedeutung erlangt.

    Die Gesellschafter haften, anders als bei der GbR, für die Verbindlichkeiten der GmbH nicht persönlich, sondern es haftet die Gesellschaft als juristische Person allein. Die GmbH ist nach § 13 Abs. 3 GmbHG Handelsgesellschaft und nach § 6 HGB Kaufmann ein so genannter "Formkaufmann".

    1. Gründung und Anmeldung

    Laut § 1 GmbHG kann eine GmbH zu jedem gesetzlich zulässigen Zweck als eine so genannte Ein­mann-GmbH oder durch mehrere Personen gegründet werden. Der Ge­sell­schafts­vertrag (Satzung) muss nach § 2 Abs. 1 GmbHG von einem Notar beur­kundet werden. Der Mindestinhalt ist in § 3 GmbHG geregelt:
    • die Firma und der Sitz der Gesellschaft,
    • der Gegenstand des Unternehmens,
    • die Höhe des Stammkapitals,
    • die von jedem Gesellschafter zu leistenden Stammeinlage.
    Nach § 5 GmbHG hat die Gesellschaft ein Stammkapital von mindestens 25.000 Euro. Jeder Gründungsgesellschafter muss eine Stammeinlage von mindestens 100 Euro übernehmen. Die Höhe des Geschäftsanteils wird nach der Stammeinlage bestimmt.

    Nach § 7 GmbHG ist zur Entstehung der GmbH die Anmeldung der GmbH zur Eintragung in das Handelsregister des Amtsgerichts erforderlich, in dessen Bezirk die Gesellschaft ihren Sitz hat. Der Anmeldung müssen nach § 8 GmbHG die zur Eintragung erforderlichen Unterlagen beigefügt sein, z. B. der Gesellschaftsvertrag und die Liste der Gesellschafter. Die Eintragung in das Handelsregister enthält nach § 10 GmbHG neben Firma und Sitz, Unternehmensgegenstand und Höhe des Stamm­ka­pitals den/die Geschäftsführer und die Vertretungsbefugnis. Vor der Eintragung in das Handelsregister wird die Gesellschaft wie eine GbR behandelt. Soweit die Ge­sell­schaf­ter für die Gesellschaft handeln, haften sie persönlich als Gesamt­schuldner (§ 11 GmbHG).

    2. Geschäftsführer

    Die Gesellschaft hat mindestens einen Geschäftsführer. Er ist gesetzlicher Vertreter der GmbH (§ 35 GmbHG). Seine Vertretungsvollmacht nach außen kann nicht be­schränkt werden (§ 37 Abs. 2 GmbHG). Der Geschäftsführer wird im Gesell­schafts­ver­trag oder durch Beschluss der Gesellschafter bestellt. Die Bestellung kann, soweit nicht im Gesellschaftsvertrag anders geregelt, jederzeit widerrufen werden.

    Zwischen der Gesellschaft und dem Geschäftsführer wird ein Dienstvertrag ge­schlos­sen, der Rechte und Pflichten regelt. Bei Widerruf der Bestellung ist der Dienst­vertrag zu kündigen. Der Geschäftsführer haftet gegenüber der Gesellschaft für die Sorgfalt im Sinne eines ordentlichen Geschäftsmannes (§ 43 GmbHG). Bei Veränderungen hat er nach § 40 GmbHG eine aktuelle Gesellschafterliste zum Handelsregister einzureichen. Ihm obliegt die Buchführung (§ 41 GmbHG). Er legt den Gesellschaftern den Jahresbericht zwecks Feststellung vor (§ 42a GmbHG). Nach Eintritt der Zahlungsunfähigkeit hat der Geschäftsführer unverzüglich, spä­tes­tens drei Wochen nach deren Eintritt, nach § 64 GmbHG Insolvenzantrag zu stellen.

    3. Gesellschafterversammlung

    In der Gesellschafterversammlung fasst nach § 48 GmbHG die Gesamtheit der Ge­sellschafter die Gesellschafterbeschlüsse. Die umfassende Zuständigkeit der Ver­sammlung ist in § 46 GmbHG geregelt. Sie umfasst insbesondere die Prüfung und Überwachung der Geschäftsführung sowie die Bestellung, Abberufung und Ent­las­sung der (des) Geschäftsführer(s), schließlich die Feststellung des Jah­res­ab­schlus­ses und die Verwendung der Ergebnisse.

    4. Rechte und Pflichten der Gesellschafter

    Die Gesellschafter sind nicht nur verpflichtet, ihre eigene Stammeinlage zu leisten. Für nicht geleistete Stammeinlagen anderer Gesellschafter haften die übrigen Ge­sellschafter nach § 24 GmbHG im Verhältnis ihres Geschäftsanteils. Im Gesell­schafts­vertrag kann laut § 26 GmbHG geregelt werden, dass die Gesellschafter durch Ge­sell­schaf­ter­be­schluss zur Zahlung von weiteren Einzahlungen (Nach­schüs­sen) im Verhältnis der Geschäftsanteile verpflichtet werden können. Schließlich haben die Gesellschafter eine allgemeine Treuepflicht.

    Ein Gesellschafter kann aus der GmbH durch Übertragung seines Geschäftsanteils, durch Einziehung des Geschäftsanteils, durch Gesellschafterbeschluss und aus wich­tigem Grund im Wege des Austritts oder Ausschlusses, ausscheiden. Im Ge­sellschaftsvertrag werden die Ausgleichszahlungen an den ausscheidenden Ge­sellschafter festgelegt.

    5. Auflösung der GmbH

    In § 60 GmbHG sind die Auflösungsgründe aufgelistet:
    • Zeitablauf,
    • Mehrheitsbeschluss (drei Viertel der abgegebenen Stimmen),
    • gerichtliches Urteil,
    • Eröffnung des Insolvenzverfahrens,
    • Ablehnung der Eröffnung mangels Masse und
    • Löschung der Gesellschaft wegen Vermögenslosigkeit.
    Die Auflösung erfolgt durch die Geschäftsführer oder durch Liquidatoren, die eine Eröffnungsbilanz und einen Jahresabschluss er­stellen, die von einem Abschluss­prüfer geprüft werden (§ 71 GmbHG). Nach § 72 GmbHG wird das Vermögen der Gesellschaft unter die Gesellschaft nach dem Verhältnis ihrer Geschäftsanteile ver­teilt.
    Das 1957 in Kraft getretene Gesetz über Kapitalanlagegesellschaften (KAGG) enthielt organisations-, aufsichts-, vertriebs- und steuerrechtliche Regelungen bezüglich der deutschen Investmentgesellschaften. Es bildete damit eine wesentliche Rechtsgrundlage für die Aktivitäten aller Publikums- und Spezialfonds in Deutschland und betraf sowohl Wertpapier- als auch Grundstückssondervermögen.

    Vorrangiges Anliegen des Gesetzes war der Schutz der Fondsanleger. So wurden die Fondsgesellschaften zur Einhaltung bestimmter Anlagegrundsätze – beispielsweise der Risikostreuung – verpflichtet. Das KAGG war zuletzt durch das vierte Finanzmarktförderungsgesetz geändert worden und galt bis zum 31. Dezember 2003. Mit dem Inkrafttreten des Investmentmodernisierungsgesetzes am 1. Januar 2004 wurde das KAGG durch die Vorschriften des Investmentgesetzes und des Investmentsteuergesetzes ersetzt.

    Das Investmentgesetz wiederum ist im Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) aufgegangen, welches überwiegend zum 22. Juli 2013 in Kraft getreten ist. Die ursprünglichen Regelungen des KAGG wurden ergeblich erweitert. Das neue KAGB betrifft alle als Investmentvermögen einzuordnenden Vermögensmassen.
    Gesetzes- bzw. vereinbarungsändernde Mehrheits­be­schlüs­se beinhalten Re­gelungen, durch die von den abding­ba­ren gesetzlichen Bestimmungen beziehungsweise von Verein­ba­run­gen oder ihnen gleichstehenden Regelungen der Teilungs­er­klärung oder der Gemeinschaftsordnung abgewi­chen wird be­zie­hungs­weise durch die diese Rege­lungen geändert oder aufge­ho­ben werden (BGH,20.09.2000 V ZB 58/99).

    Diese gesetzes- oder vereinbarungsändernden Mehrheitsbe­schlüsse sind we­gen fehlender Be­schlusskompetenz der Woh­nungs­eigen­tümer nichtig. Wenn also das Wohnungseigen­tums­gesetz den Eigentümern nicht ausdrücklich das Recht zur Be­schlussfassung in den zu entscheidenden Angelegenheiten ein­räumt, beispielsweise Änderungen der Kostenverteilung durch Mehrheitsbeschluss gemäß § 16 Abs. 3 und 4 WEG, sind sie auch nicht berechtigt, entsprechende Beschlüsse zu fassen. So reicht beispielsweise ein Mehrheitsbeschluss nicht aus, um das nach § 25 Abs. 2 WEG geregelte Kopfstimmrecht in ein Stimmrecht nach dem Objektprinzip – jede Sonder­eigen­tums­einheit gewährt ein Stimmrecht – durch Mehrheitsbeschluss zu ändern.
    Erforderlich für eine solche Regelung ist vielmehr eine Vereinbarung, also die Zustimmung aller Eigentümer und die Ein­tragung dieser Vereinbarung in das Grundbuch. Ist eine solche Ver­einbarung getroffen, darf auch diese Regelung wiederum nur durch eine neue Vereinbarung geändert werden. Beschließt die Wohnungseigentümergemeinschaft dennoch eine Änderung des Stimmrechts nur durch mehrheitliche Beschlussfassung, ist dieser Beschluss wegen fehlender Beschlusskompetenz (Beschlussunzuständigkeit) nichtig. Ein nichtiger Beschluss gilt als nicht existent und muss nicht angefochten werden, um ihn außer Kraft zu setzen.

    Eine Ausnahme gilt allerdings für die Fälle, in denen die Teilungs­erklärung oder die Gemeinschaftsordnung eine Bestimmung ent­hält, die es den Wohnungseigentümern ausdrücklich gestattet, von bestimmten gesetzlichen Bestimmungen oder entsprechend abweichend getroffenen Vereinbarungen durch Mehrheits­be­schluss ab­zu­weichen. Man spricht in diesen Fällen von so ge­nann­ten Öffnungsklauseln. Nachträglich können solche Öff­nungs­klauseln wiederum nur durch Vereinbarungen im Sinne von § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG, also nur mit Zustimmung aller Eigen­tü­mer und Eintragung in das Grundbuch, eingeführt werden.
    Von einem gesetzes- oder vereinbarungswidrigen Mehr­heits­be­schluss ist dann zu sprechen, wenn mit diesem Be­schluss ab­ding­bare gesetzliche Regelungen beziehungsweise Ver­ein­ba­rung­en oder ihnen gleichstehende Regelungen in der Tei­lungs­er­klä­rung nicht dauerhaft abgeändert, sondern im kon­kre­ten Einzel­fall nur fehlerhaft angewendet werden. Diese nur fehlerhaften Beschlüsse sind nicht nichtig, son­dern – nur – anfechtbar (BGH, V ZB 58/99, Urteil vom 20.09.2000).

    Beschließt danach eine Wohnungseigentümergemeinschaft einen Wirtschaftsplan oder eine Jahresabrechnung, die einen Verteilungsschlüssel enthält, der von der gesetzlichen oder der in der Teilungserklärung vereinbarten Kostenverteilung oder einem gemäß § 16 Abs. 3 WEG mehrheitlich be­schlos­se­nen Ver­tei­lungs­schlüssel ab­weicht, wird dieser Beschluss bestandskräftig. Dies gilt jedoch nur, wenn er nicht innerhalb einer Monatsfrist angefochten und für ungültig erklärt wird. Für den Wirt­schafts­plan und die Jahres­ab­rech­nung ist den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern gemäß § 28 Abs. 5 WEG aus­drück­lich die Beschlusskompetenz eingeräumt. Damit haben die Woh­nungs­eigen­tü­mer auch das Recht und die Mög­lich­keit, jeweils im konkreten Fall, aber auch nur be­schränkt auf diesen Fall, vom eigentlich vorgeschriebenen Ver­tei­lungs­schlüs­sel abzuweichen.

    Eine dauerhafte und damit eine auch für künftige Abrech­nungen geltende Änderung des Verteilungsschlüssels erfolgt damit nicht. Die Beschlusskompetenz gemäß § 28 Abs. 5 WEG erstreckt sich nur auf den Wirtschaftsplan be­zie­hungs­wei­se die Jahres­ab­rech­nung und die nur in diesem Rahmen vor­zu­neh­men­de kon­kre­te ein­malige gesetzes- oder ver­ein­ba­rungs­widri­ge An­wen­dung eines ab­wei­chen­den Ver­tei­lungs­schlüs­sels.

    Gleiches gilt für die Bestellung des Ver­wal­tungs­bei­ra­tes. Über seine Bestellung beschließen die Woh­nungs­eigen­tü­mer mit Stimmenmehrheit, dass heißt das Gesetz weist den Woh­nungs­eigen­tü­mern aus­drück­lich die Beschlusskompetenz zu. Bestellen nun die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer im kon­kre­ten Fall ab­wei­chend von der ge­setz­li­chen Re­ge­lung nicht drei Woh­nungs­eigen­tü­mer, sondern fünf Beirats­mit­glie­der, und zwar drei Woh­nungs­eigen­tüm­er und zwei Mie­ter, dann wird auch ein solcher Be­schluss be­stands­kräftig, wenn er nicht inner­halb einer Monats­frist an­ge­foch­ten und durch das Gericht für ungültig erklärt wird. Im Falle einer Anfechtung muss das Gericht allerdings die­sen Beschluss wegen Verstoßes gegen die gesetzliche Be­stim­mung als gesetz­widrigen Mehr­heits­be­schluss für ungültig erklären.
    Von der gesetzlichen Schriftform spricht man immer dann, wenn in einem Gesetz für eine Erklärung oder für das Zustandekommen eines Vertrags die Schriftform verlangt wird. Formulierungen dafür sind zum Beispiel „in schriftlicher Form“, „schriftlich“, „durch schriftliche Erklärung.“

    Es gelten dann die Regeln in den §§ 126 ff BGB. Diese sind ausführlich unter dem Stichwort Schriftform dargestellt.
    Ein Gesims tritt aus der Wand hervor, um horizontale Bauabschnitte (Gurtgesims zwischen den einzelnen Geschossen) oder Bauteile (Sockel-, Tür- und Fenstergesims) abzugrenzen. Ein Gurtgesims ist in der Regel abgeschrägt, damit sich dort nicht das Regenwasser sammeln kann. Gesimse sind ebenso gliedernde wie schmückende Elemente.
    Abkürzung für: Gesellschaftsrecht
    Der Gestaltungsbeirat stellt eine unabhängige Beratungsinstanz für Architektur und Stadtplanung dar. Sein Anliegen besteht darin, Vorhaben von städtebaulicher Relevanz zu begutachten und Empfehlungen zu formulieren. Dabei geht es nicht nur um gestalterische Gesichtspunkte, sondern um einen gesamtheitlichen Ansatz, der wirtschaftliche Interessen, ökologische Kriterien und den städtebaulichen Kontext für das geplante Gebäude berücksichtigt. Der Gestaltungsbeirat soll Qualität in das Baugeschehen einer Stadt einbringen und das Stadtbild als Kulturgut stärken bzw. den Standortfaktor in touristischer oder unternehmerischer Hinsicht fördern.

    In Deutschland existieren Gestaltungsbeiräte in verschieden Formen bereits seit einigen Jahrzehnten. Ihre Aufgaben und Wirkungen befinden sich in einem fortwährenden Entwicklungsprozess. Die Zahl der Gestaltungsbeiräte hat sich seit 1994 mehr als verdoppelt. Mehr als die Hälfte dieser Gremien sind in Baden-Württemberg und in Nordrhein-Westfalen aktiv, überwiegend in Großstädten.

    Eine Vorbildfunktion für das Wirken von Gestaltungsbeiräten hat die Stadt Regensburg. Diesem Modell sind Städte wie Lübeck, Trier, Karlsruhe, Leipzig und viele weitere gefolgt. Die Gestaltungsbeiräte argumentieren und vermitteln als ausgleichende Instanz zwischen Bauherren, Architekten und Bauverwaltung. Sie setzen sich ein für eine Balance zwischen dem spezifischen Interesse des Bauherrn und den Interessen der Allgemeinheit. Ihre Arbeit und das aktuelle Baugeschehen kommunizieren sie gegenüber der Bevölkerung. Gestaltungsbeiräte tagen in der Regel öffentlich. Ihre wichtigste Aufgabe ist die Erhaltung der Stadtidentität. Weil die Auffassungen von Architektur und Stadt in einer individualisierten Gesellschaft verschieden sind, kann die Einwirkung des Gestaltungsbeirates lediglich darauf zielen, planerische und gestalterische Missgriffe zu vermeiden.

    Gestaltungsbeiräte ersetzen die Entscheidungsgewalt und Verantwortung der Politik und Gemeindegremien als Baubehörde nicht, sondern bieten Stadtrat und Bauverwaltung eine begründete Entscheidungsgrundlage. Gestaltungsbeiräte müssen unabhängig und mit externen Experten besetzt sein, um eine Interessenskollision auszuschließen. Die Aufgaben des Beirats werden meistens von einem Gremium wahrgenommen, dessen Mitglieder unterschiedliche Positionen vertreten.

    In den Niederlanden hat die Idee des Gestaltungsbeirates, der die Stadt gegen Verunstaltung schützen soll, eine lange Tradition. Diese Stadtgestaltungskommissionen, oft auch Kommissionen für räumliche Qualität genannt, beruhen in unserem Nachbarland auf gesetzlichen Regelungen, die bis in das 14. Jahrhundert zurückreichen. Im Sinne einer umfassenden Qualitätssicherung in Architektur und Städtebau entstanden dort vor rund 100 Jahren die sogenannten Schoonheidscommissies, die nicht überall unumstritten sind.
    Wohnungseigentümer entscheiden über Angelegenheiten der ordnungsgemäßen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums durch mehrheitliche Beschlussfassung oder aber auch durch eine Vereinbarung.
    Können sich die Wohnungseigentümer aber über eine nach den Grundsätzen der ordnungsgemäßen Verwaltung erforderliche Maßnahme nicht einigen, kommt also eine entsprechende Beschlussfassung oder eine Vereinbarung nicht zustande, können sie gemäß § 21 Abs. 8 WEG durch eine Gestaltungsklage eine Regelung durch das Gericht verlangen. Das Gericht trifft nach billigem Ermessen eine Entscheidung, ersetzt also insofern einen Beschluss oder eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer.
    Eine solche Gestaltungsklage setzt jedoch voraus, dass in Angelegenheiten, die der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer unterliegen, vorher der Versuch einer entsprechenden Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümerversammlung unternommen worden ist.
    Bedarf die angestrebte Regelung einer Vereinbarung, bedarf es nicht der vorherigen Befassung der Wohnungseigentümerversammlung.
    Abkürzung für: Gewerbearchiv
    Innerhalb der Verjährungsfrist für werkvertragliche Mängelansprüche (früher "Gewährleistung") ist der Vertragspartner des Bauherrn (z.B. Handwerker) verpflichtet, auftretende Baumängel kostenlos zu beseitigen. Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt bei Bauwerken entweder fünf Jahre beim BGB-Vertrag oder vier Jahre beim VOB-Vertrag, gerechnet von der Bauabnahme. Die verkürzte Gewährleistung nach VOB kann nur vereinbart werden, wenn auch das übrige Regelwerk der VOB im wesentlichen Bauvertragsbestandteil wird. Mängel, die in das Abnahmeprotokoll aufgenommen wurden, begründen die Pflicht zur Nacherfüllung und gehören nicht zu den Baumängelansprüchen.

    Beim Grundstückskaufvertrag verjähren die Mängelansprüche in zwei Jahren. Die Frist beginnt mit Übergabe (Besitzübergang). In der Regel wird vom Verkäufer jedoch die Geltendmachung solcher Ansprüche durch den Käufer ausgeschlossen. Hiergegen bestehen keine rechtlichen Bedenken.
    Das Gewaltschutzgesetz, auch "Gesetz zur Verbesserung des zivilrechtlichen Schutzes bei Gewalttaten und Nachstellungen sowie zur Erleichterung der Überlassung der Ehewohnung bei Trennung" genannt, ist in Kraft seit 01.01.2002.

    § 1 regelt ganz allgemein mögliche Maßnahmen zum Schutz vor Gewalt und Nachstellungen. Diese setzen nicht voraus, dass Täter und Opfer in einer gemeinsamen Wohnung wohnen. Zumindest bei Wiederholungstaten im Bereich Körperverletzung, Bedrohung, Freiheitsberaubung, "Stalking" etc. kann das zuständige Gericht befristete Schutzanordnungen aussprechen, nach denen der Täter z.B. die Wohnung, den Umkreis der Wohnung oder andere regelmäßige Aufenthaltsorte des Opfers nicht mehr betreten darf oder von jeder – auch telefonischen – Kontaktaufnahme abzusehen hat.

    § 2 behandelt die Überlassung einer bisher gemeinsam genutzten Wohnung an das Opfer. Grundsatz: Wer schlägt, muss gehen. Wer geschlagen wird, darf bleiben. Opfer von Gewalt, Verletzung an der Gesundheit oder Freiheitsberaubung, die mit dem Täter in einem gemeinsamen Haushalt leben, können beim örtlichen Amtsgericht – notfalls über einen Eilantrag oder per einstweilige Verfügung – die Zuweisung der Wohnung zur alleinigen Nutzung beantragen. Eine Ehe zwischen den Beteiligten ist nicht Voraussetzung für diesen Anspruch.

    Dauerhaft kann eine Wohnung nur zugewiesen werden, wenn das Opfer Alleinnutzungsberechtigter ist, also einzige/r Mieter/in oder Eigentümer/in. Haben beide Rechte an der Wohnung, kommt nur eine zeitlich begrenzte Zuweisung in Frage. Ist nur der Täter / die Täterin nutzungsberechtigt, darf die Zuweisung an das Opfer für bis zu sechs Monate erfolgen. Eine gerichtliche Verlängerung um weitere sechs Monate ist möglich, wenn das Opfer keine andere angemessene Wohnung findet. Während der Zuweisung darf der Täter die Nutzung der Wohnung durch das Opfer in keiner Weise beeinträchtigen.

    Das Gewaltschutzgesetz ist so ausgelegt, dass eine Schutzanordnung schnell und einfach zu erwirken ist. Es enthält eine eigene Strafandrohung: Wer einer gerichtlichen Anordnung nach diesem Gesetz zuwiderhandelt, wird mit Freiheitsstrafe bis zu einem Jahr oder Geldstrafe bestraft.

    Im Zuge der Einführung dieses Gesetzes wurde auch § 1361 b des Bürgerlichen Gesetzbuches angepasst. Danach kann bei einer Trennung von Ehepartnern ein Ehepartner vom anderen die Überlassung der Ehewohnung zur alleinigen Nutzung verlangen, wenn dies notwendig ist, um eine unbillige Härte für sie/ihn oder für im Haushalt lebende Kinder zu vermeiden.

    Vor Einführung des Gewaltschutzgesetzes war für ein solches Verlangen die Gefahr einer "schweren" und nicht nur einer "unbilligen" Härte notwendig. Für eingetragene Lebenspartnerschaften gibt es eine entsprechende Regelung im Lebenspartnerschaftsgesetz.

    Nach Einführung des Gewaltschutzgesetzes haben die meisten Bundesländer ihre Polizeigesetze abgeändert. Die Polizei hat seitdem die ausdrückliche Befugnis, den Gewalttäter sofort aus der Wohnung zu verweisen. Damit wurde die so genannte Schutzlücke bis zum Erlass einer Schutzanordnung durch das Zivilgericht geschlossen.

    Die gerichtliche Zuweisung der Wohnung ändert nichts an den mietrechtlichen Vertragsverhältnissen. Das bedeutet:
    • Jeder, der im Mietvertrag als Mieter genannt ist, kann als Gesamtschuldner zur Zahlung der Miete herangezogen werden.
    • Der Mietvertrag besteht weiter, auch wenn einer der Mieter oder der einzige Mieter die Wohnung verlassen muss.
    • Der Täter wird nicht von seiner Pflicht zur Mietzahlung befreit.
    • Zwischen zwei Mietern bestehen interne Ausgleichsansprüche.
    • Besonderheit: Der/Die der Wohnung verwiesene Täter/in kann vom Opfer einen Mietausgleich verlangen. Die Höhe orientiert sich an der Miete, aber auch an der Situation und Zahlungsfähigkeit des Opfers.
    Verschiedene Broschüren zum Thema "häusliche Gewalt" können beim Bundesfamilienministerium heruntergeladen werden: www.bmfsfj.de.
    Unter einem Gewände versteht man im Bauwesen die schräg in das Mauerwerk geschnittene Seite eines Fensters oder einer Tür – vielmehr eines Portals, denn das Gewände kommt meistens bei älteren, prunkvollen Bauwerken wie etwa größeren Kirchen, herrschaftlichen Gebäuden oder einem Dom vor. Allerdings können auch die Seiten der Schießscharte einer mittelalterlichen Burg als Gewände bezeichnet werden. Hauptkennzeichen des Gewändes ist, dass es nicht rechtwinklig zur Außenfassade steht wie eine Laibung. Am Gewände sind bei prunkvollen Gebäuden oft Verzierungen angebracht. Im 12. Jahrhundert kamen z. B. Gewändefiguren auf, Statuen also, die fest mit der tragenden Struktur dahinter verbunden waren. Gerade bei Gebäuden mit besonders dickem Mauerwerk – etwa Kirchen oder Burgen – verbessert das Gewände den Lichteinfall der Tür- und Fensteröffnungen.
    Gewann ist eine alte Bezeichnung für den Teil einer Flur, der in Form von Ackerstreifen mehreren Bauern eines Dorfes zur Bewirtschaftung zur Verfügung gestellt wurde. Diese mussten aufgrund des Flurzwanges jeweils die gleichen Früchte auf ihrem Streifen anbauen. Den Gewannen wurden Namen zugelegt, die sich meist aus der früheren Nutzung oder der Lage ableiteten. Diese Namen spielen auch heute noch als Flurbezeichnungen eine Rolle. Beispiele für Namen von Gewannen sind "Vogelsang", "Gänsewiese", "Glockenberg", "Hasenfeld", "Mühlweg", "Hinter der Steige", "Am Roggenfeld" usw.

    Heute spielt die Gewannbewirtschaftung in einem anderen Sinne vor allem in Gebieten eine Rolle, die durch kleinräumige Flächenstrukturen gekennzeichnet sind. Eine Flurbereinigung hat hier in der Regel nicht stattgefunden. Da die Bewirtschaftung solcher kleiner Flächen unwirtschaftlich ist, wird unter den Landwirten vereinbart, dass jeder jeweils einen zusammenhängenden Teil der aus vielen Einzelflächen bestehenden Gesamtfläche eines Gewanns bewirtschaftet. Oft werden diese Teile als "Schlag" bezeichnet.

    Jeder Landwirt ist so unabhängig von den realen Besitzverhältnissen für einen Schlag zuständig. Die beteiligten Landwirte ersparen sich gegenüber der alten Bewirtschaftung vieler kleiner weit verstreuter Felder erhebliche Kosten. Solche Ersparnisse ergeben sich nicht nur durch Senkung der Betriebskosten und der Arbeitszeit für lange Wegestrecken, sondern auch durch erhebliche Reduzierung der vielen Randflächen, die sich durch die Flurzersplitterung zwischen den Flurstücken ergeben.
    Unter Gewerbe versteht man eine auf Dauer ausgerichtete, selbstständige, mit Gewinnabsichten verbundene Tätigkeit einer natürlichen oder juristischen Person. Charakteristisch für Gewerbetreibende ist es, dass sie miteinander in einem Konkurrenzverhältnis stehen, in welchem sie ihre Produkte und Leistungen zu Konkurrenzpreisen anbieten. Nicht zu den Gewerbetreibenden zählen die Freiberufler, denen eine Gewinnerzielungsabsicht nicht unterstellt wird, deren Unabhängigkeit aber auf der Grundlage von Gebührenordnungen abgesichert wird. Im Immobilienbereich zählen zu den Gewerbetreibenden z. B. Makler, Bauträger und Baubetreuer.

    Gegenüber Angestellten grenzt sich der Gewerbetreibende durch seine Selbständigkeit ab. Er ist "Herr seiner Entscheidungen". Dabei befindet sich im Grenzbereich der "arbeitnehmerähnliche Selbstständige", dem allerdings eine Pflicht zum Unterhalt einer Rentenversicherung wie bei einem Arbeitnehmer auferlegt wurde. Nicht zu den Selbstständigen zählen dagegen die so genannten "Scheinselbstständigen". Sie sind in Wirklichkeit Arbeitnehmer, deren Arbeitgeber ihnen den Schein der selbstständigen Gewerbetätigkeit geben, um Sozialversicherungsbeiträge zu sparen.

    Das grundlegende Gesetz, in dem die Gewerbeausübung geregelt wird, ist die Gewerbeordnung. Sie basiert auf dem Grundsatz der Gewerbefreiheit – dem freien Zugang aller Bürger zu einem Gewerbe. Allerdings ist jeder Gewerbetreibende verpflichtet, sein Gewerbe beim örtlich zuständigen Gewerbeamt anzumelden. Wenn Tatsachen vorliegen, welche die Unzuverlässigkeit des Gewerbetreibenden oder einer mit der Leitung des Gewerbebetriebes beauftragten Person in Bezug auf dieses Gewerbe belegen, kann die Ausübung des Gewerbes untersagt werden.

    Verschiedene Gewerbe können nur nach Erteilung einer Erlaubnis ausgeübt werden. Hierzu zählen neben dem Pfandleih- und Bewachungsgewerbe das Versteigerergewerbe (§ 34b GewO u.a. die Grundstücksversteigerung), das Gewerbe der Makler, Anlageberater, Bauträger und Baubetreuer (§ 34c GewO) sowie das Gewerbe der Versicherungsvermittler und Versicherungsberater (§§ 34d und 34e GewO).
    Die Gewerbeordnung sieht für eine Reihe von Gewerbe­be­trie­ben als Voraussetzung für den Beginn des Be­trie­bes eine besondere Erlaubnis vor. Betroffen hiervon sind u. a. Makler, wirtschaftliche Baubetreuer, Bauträger und Vermittler von Darlehensverträgen. Die Erlaubnis wird erteilt, wenn diese die jeweils vorgeschriebenen Voraussetzungen nach § 34c GewO erfüllen. Hierzu gehören die für deren Betrieb erforderliche Zuverlässigkeit und geordnete Ver­mö­gens­ver­hält­nisse. Ist dies nicht der Fall, kann die Erlaubnis nicht erteilt werden. Ein Sachkundenachweis muss nicht erbracht werden.

    Die für den Betrieb erforderliche Zuverlässigkeit besitzt insbesondere nicht, wer in den letzten fünf Jahren wegen eines Vermögensdeliktes oder eines Verbrechens rechts­krä­ftig verurteilt wurde. Aber auch wiederholte Verstöße gegen gewerberechtliche Ordnungsvorschriften (z. B. gegen die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) sind ein Indiz für Unzuverlässigkeit.

    In ungeordneten Vermögensverhältnissen befindet sich, über wessen Vermögen das Insolvenzverfahren eröffnet oder die Eröffnung mangels Masse abgewiesen wurde, wer eine eidesstattliche Versicherung über seine Ver­mögens­ver­hält­nisse ableisten musste oder gegen wen bei Ver­weigerung dieser Versicherung Haftbefehl ergangen ist (in beiden Fällen erfolgt ein Eintrag in das Schuldner­ver­zeichnis).

    Bei einer juristischen Person wird die erforderliche Zuver­lässig­keit an der Person des Geschäftsführers bzw. Vor­standes geprüft, das Vorliegen geordneter Ver­mögens­ver­hält­nisse an der juristischen Person selbst. Der Geschäfts­führer (und nicht ein Gesellschafter) ist auch dafür zu­stän­dig, den Antrag auf Erteilung einer Gewerbe­er­laub­nis zu stellen.

    Wem eine Erlaubnis nach § 34c erteilt wurde, muss die Vorschriften der Makler- und Bauträgerverordnung be­ach­ten. Bei Versteigerern, auch Grundstücks­ver­stei­gerern, gelten nach § 34b GewO dieselben Erlaubnis­voraus­set­zungen wie in den Fällen des § 34c. Versteigerer können zusätzlich den Antrag auf öffentlichen Bestellung und Vereidigung stellen, wobei dann ein Sach­kunde­nach­weis erbracht werden muss. Für Versteigerer gilt die Versteigererverordnung.

    Für Versicherungsmakler und Versicherungsberater gilt, dass sie neben der persönlichen Zuverlässigkeit und geordneten Vermögensverhältnissen sowie einer nachgewiesenen Berufshaftpflichtversicherung Fachkunde etwa auf dem Niveau des Versicherungsfachwirts nachweisen müssen (§§ 34d und 34e).
    Will eine Gemeinde den Bebauungsplan für ein Gewerbegebiet auswiesen, dann bedeutet dies, dass dort nur "nicht erheblich belästigende Gewerbebetriebe" zugelassen sind. Zulässig sind ansonsten Gewerbebetriebe aller Art, Lagerhäuser, Lagerplätze und öffentliche Betriebe. Auch Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude, Tankstellen und Anlagen für sportliche Zwecke können in Gewerbegebieten errichtet werden.

    Zu den Ausnahmen, die die Baunutzungsverordnung vorsieht, gehören Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonal und die Betriebsleiter, wenn sie von untergeordneter Bedeutung sind. Auch Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke sowie Vergnügungsstätten können in Gewerbegebieten ausnahmeweise zugelassen werden. Allerdings muss die Gemeinde hier besondere Festsetzungen im Bebauungsplan vorsehen.
    Gewerbeimmobilie ist ein umfassender Begriff für Immobilien, die nicht der wohnungswirtschaftlichen Nutzung dienen. Hierzu gehören etwa Büro- und Verwaltungsgebäude, Kaufhäuser, Einkaufszentren, Lagerhäuser, Ärztehäuser (obwohl Ärzte keine Gewerbetreibenden sind) Freizeitbäder und dergleichen.
    Gewerbemietverträge sind Mietverträge über gewerblich genutzte Räume aller Art. Der Gewerbemietvertrag unterscheidet sich vom Wohnungsmietvertrag hauptsächlich dadurch, dass er kaum gesetzlichen Beschränkungen unterliegt.

    Viele gesetzliche Regelungen des Mietrechts, insbesondere Regelungen des Mieterschutzes, können bei Gewerbemietverträgen ausgeschlossen oder abgeändert werden. Wegen des hohen Gestaltungsspielraumes sind Formularmietverträge im gewerblichen Bereich nur eingeschränkt nutzbar. Eine gründliche Prüfung des Vertragsinhaltes – gegebenenfalls durch einen Anwalt – ist für beide Vertragspartner zu empfehlen.

    Nicht zur Anwendung kommen unter anderem die gesetzlichen Regelungen über:
    • Kündigungsschutz,
    • Kündigungsfristen für Wohnräume,
    • Miethöhe (Obergrenze erst beim Mietwucher),
    • Räumungsschutz,
    • Sozialklausel / Widerspruch gegen Kündigung wegen Härtefall.

    Vertraglich geregelt werden sollten folgende Punkte:

    • Mietobjekt,
    • Mietzweck,
    • Mietdauer,
    • Mietzins,
    • Kaution,
    • Kündigungsfrist,
    • Mietanpassung,
    • Konkurrenzschutz,
    • Nebenkosten,
    • Konsequenzen bei Mängeln der Mietsache,
    • wer ist für Schönheitsreparaturen, Instandhaltung und Instandsetzung verantwortlich.

    Und, je nach Gewerbe:

    • Liste von Inventargegenständen, die Mieter gegebenenfalls nach Vertragsende ersetzen muss,
    • Recht auf Außenwerbung,
    • PKW-Stellplätze,
    • Recht zur Untervermietung,
    • Recht zur Aufnahme weiterer Mieter (weitere Gesellschafter),
    • Hausordnung (darf der geplanten Nutzung nicht entgegenstehen, zum Beispiel hinsichtlich Untersagung lärmerzeugender Tätigkeiten, Kundenverkehr).

    Eine Mieterhöhung kann nur vorgenommen werden, soweit dies im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist.

    Kaution: Anders als beim Wohnungsmietvertrag ist eine Vereinbarung von mehr als drei Monatsmieten Kaution zulässig.

    Für Instandhaltung, Instandsetzung und Schönheitsreparaturen ist grundsätzlich der Vermieter verantwortlich. Kosten dafür können jedoch komplett auf den Mieter abgewälzt werden. Dies gilt auch für Reparaturen. Die Vereinbarung einer Höchstgrenze im Mietvertrag ist sinnvoll.

    Ein formularmäßiger Ausschluss der Mietminderung ist laut Bundesgerichtshof auch in Gewerbemietverträgen unwirksam, weil der Mieter dadurch unangemessen benachteiligt wird. Im Urteil ging es um eine Klausel, nach der eine Minderung der Miete ausgeschlossen sein sollte, wenn die Nutzung der Räume durch Umstände beeinträchtigt werde, die der Vermieter nicht zu vertreten hatte (BGH, Urteil vom 23.04.2008, Az. XII ZR 62/06).

    Bei Gewerbemietverträgen entsteht häufig Streit um die Frage der Schriftform. Hier ist § 550 BGB anwendbar. Danach sind Mietverträge bei einer Vertragsdauer von über einem Jahr schriftlich abzuschließen. Wird dies nicht beachtet, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Das bedeutet: Auch ein für 20 Jahre abgeschlossener Gewerbemietvertrag kann mit dreimonatiger Frist vom Mieter gekündigt werden. Das Bestehen einer korrekten Schriftform wird häufig gerichtlich angefochten. Beispiel: Laut Vertrag war der Vermieter nach Nebenkostenabrechnung zur Anpassung der Nebenkosten berechtigt. Die Mieterseite war der Ansicht, dass nach der ersten Anpassung ein Verstoß gegen die Schriftform vorgelegen habe, da nicht vertraglich festgelegte Beträge zu zahlen seien. Damit sah man sich zu einer vorzeitigen Kündigung berechtigt. Der Bundesgerichtshof erteilte dieser Argumentation jedoch eine Absage (Urteil vom 5.2.2014, Az. XII ZR 65/13).
    Soll der gewerbliche Mieter die Nebenkosten tragen, muss dies ausdrücklich vertraglich geregelt werden. Sollen nicht verbrauchsabhängige Nebenkosten wie Grundsteuer und Versicherungen umgelegt werden, muss dies ebenfalls im Vertrag vereinbart sein.

    Eine Betriebskostenerhöhung kann nur stattfinden, wenn dies im Mietvertrag festgelegt ist. Im Gewerbemietvertrag können auch Betriebskostenarten auf den Mieter umgelegt werden, die nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten des § 2 Betriebskostenverordnung gehören.
    Dazu zählen zum Beispiel Bewachungskosten sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungkosten. Manche Gerichte fordern hier jedoch wegen der Abweichung vom gesetzlichen Grundgedanken eine besonders genaue – und auch höhenmäßig eingegrenzte – Darstellung der Kostenposition im Gewerbemietvertrag.

    Beispiel: "Verwaltungskosten" allein reicht nicht aus. Es muss näher erklärt werden, um welche Verwaltungskosten es sich handelt und in welcher Höhe diese anfallen (Urteil des OLG Rostock, 10.04.2008, Az. 3 U 158/06).

    Vermieter von Gewerberäumen können auch die Verwaltungskosten im Rahmen ortsüblicher und notwendiger Beträge mit Hilfe Allgemeiner Geschäftsbedingungen auf ihre Mieter umlegen. Dies geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofes hervor (Urteil vom 10.09.2014, Az. XII ZR 56/11). Problematisch ist die Umlage der Kosten für das Centermanagement:

    Dieser Begriff ist zu unbestimmt; nach Ansicht der Richter ist für den Mieter nicht erkennbar, welche Leistungen gemeint sind. Dies gilt insbesondere dann, wenn zusätzlich Verwaltungskosten und Raumkosten für Büro- und Verwaltungsräume abgerechnet werden.
    Gewerbemietverträge werden oft befristet abgeschlossen. Vertragslaufzeiten von drei, fünf oder zehn Jahren sind keine Seltenheit. Die bei Wohnungsmietverträgen bestehenden Mieterschutzregeln gelten im Gewerberaummietrecht nicht. Bei unbefristeten Verträgen gilt für die ordentliche Kündigung die Frist des § 580a Abs.2 BGB. Danach muss die Kündigung spätestens am 3. Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres stattfinden (z.B.: Kündigung spätestens am 3. Werktag des Januar zum 30. Juni).

    Bei befristeten und unbefristeten Verträgen ist eine außerordentliche fristlose Kündigung bei Vorliegen eines "wichtigen Grundes" möglich, der eine Fortsetzung des Vertrages unzumutbar macht (z.B. Vermieter: Zahlungsverzug, vertragswidriger Gebrauch, z.B. Mieter: Nichtgewährung des Gebrauchs, Gesundheitsgefährdung). Keine "wichtigen Gründe" sind die Absicht des Mieters, den Betrieb einzustellen oder wirtschaftliche Probleme.

    Für derartige Fälle kann allerdings eine Vertragsklausel aufgenommen werden, nach der der Mieter z.B. bei Umsatzrückgang ein Sonderkündigungsrecht hat. Dies kann auch für den Vermieter von Vorteil sein, da keine längerfristigen Mietrückstände auflaufen und das Objekt ggf. an ein erfolgreicheres Unternehmen weitervermietet werden kann.

    Eine außerordentliche Kündigung mit gesetzlich geregelter Frist ist besonders bei befristeten Verträgen von Bedeutung. Sie ist beim gewerblichen Mietverhältnis insbesondere bei Modernisierungsarbeiten am Mietobjekt wichtig, denn die mieterschützende Vorschrift des § 555e Abs. 1 und 2 BGB ist hier entsprechend anwendbar (§ 578 Abs.2 BGB). Der Mieter kann nach Zugang der Modernisierungsankündigung außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Die Kündigung muss bis zum Ablauf des Monats stattfinden, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt.

    Ein weiteres Sonderkündigungsrecht besteht bei Insolvenz des Mieters zu Gunsten des Insolvenzverwalters (§ 109 InsO). Die Kündigungsfrist liegt hier bei drei Monaten zum Monatsende. Die Kündigung kann allerdings mit Schadenersatzansprüchen des Mieters verbunden sein.

    Stellt sich nach einiger Zeit heraus, dass bei einem befristeten Vertrag mit mehr als einjähriger Laufzeit die Schriftform (§ 550 BGB) nicht gewahrt wurde, ist eine Kündigung nach § 580a Abs. 2 BGB möglich. Ein solcher Schriftformverstoß kann auch z.B. darin bestehen, dass nicht alle Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) unterschrieben haben oder wichtige Details im schriftlichen Vertrag fehlen (z.B. nicht erwähnt war, welche Nebengebäude zum Mietobjekt gehören). Der Vertrag gilt dann als unbefristeter Mietvertrag. Die Kündigung kann allerdings frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums erfolgen.

    Eine weitere Beendigungsmöglichkeit stellt der Aufhebungsvertrag dar.
    Gewerbeparks sind Gewerbegebiete, bei denen die Objekte nach einem einheitlichen Nutzungskonzept errichtet und unter einheitlichem Management verwaltet werden. Dabei stehen den Nutzflächen Grünanlagen – üblicherweise ein Viertel der Gesamtanlage – gegenüber, um den Grundgedanken einer "Parkanlage" zu unterstreichen. Die Einnahmen entstehen aus Mieteinnahmen und eventuellen Gewinnen der Betreibergesellschaft aus Gebühren. Die im Vergleich zu einzelnen Gewerbeimmobilien etwas höheren Erträge werden durch die Verwaltungskosten meist nahezu ausgeglichen.
    Die Gewerbesteuer ist eine Gemeindesteuer. Ihr unterliegt jeder inländische stehende Gewerbebetrieb, wobei es eine ganze Reihe von Ausnahmen gibt. Steuerschuldner ist der Unternehmer, auf dessen Rechnung das Gewerbe be­trie­ben wird. Besteuerungsgrundlage ist der Gewerbeertrag. Nicht betroffen von der Gewerbesteuer sind land- und forstwirtschaftliche Betriebe und Personen, die Einkünfte aus selbständiger Tätigkeit beziehen. Ausgangsgrundlage für die Ermittlung des Gewerbe­er­tra­ges sind die Gewinne, die nach den Vor­schrif­ten des Ein­kommen­steuer­gesetzes beziehungsweise des Körperschaftssteuergesetzes ermittelt werden.

    Hinzuzurechnen sind unter anderem ein Viertel der Summe folgender Aufwendungen, soweit sie den Betrag von 100.000 Euro übersteigen (Freibetrag):

    • Entgelte für Schulden (vor allem Zinsen) zu 100 Prozent,
    • Renten und dauernde Lasten zu 100 Prozent,
    • Gewinnanteile stiller Gesellschafter zu 100 Prozent,
    • Miet- und Pachtaufwendungen einschl. Leasing von beweglichen Wirtschaftsgütern (zum Beispiel Maschinen) zu 20 Prozent,
    • Miet- und Pachtaufwendungen einschließlich Leasing von unbeweglichen Wirtschaftsgütern zu 50 Prozent,
    • Aufwendung zeitlich befristete Überlassung von Rechten und Lizenzen zu 25 Prozent.

    Dem so ermittelten Betrag stehen vielfältige Kür­zungs­mög­lich­kei­ten gegenüber, zum Beispiel 1,2 Prozent des Ein­heits­wertes des zum Betriebsvermögen des Unternehmers gehörenden und nicht von der Grundsteuer befreiten Grundbesitzes. Vom verbleibenden Betrag wird ein Freibetrag abgezogen. Er beträgt für natürliche Personen und Personengesellschaften 24.500 Euro. Der so für die Berechnung der Steuer maßgebliche Gewerbeertrag wird mit der Steuermesszahl multipliziert. Diese beträgt 3,5 Prozent. Daraus ergibt sich der Steuermessbetrag, auf den der Hebesatz der Gemeinde anzuwenden ist. Der Hebesatz darf 200 nicht unterschreiten.

    Da die Gewerbesteuer keine Betriebsausgabe mehr dar­stellt, wird als Kompensation hierfür eine Steuer­er­mäßi­gung bei der Einkommensteuer in Höhe des 3,8-fachen Steuermessbetrages gewährt, soweit dieser Betrag die tatsächlich zu zahlende Gewerbe­steuer nicht überschreitet.
    Hat der Makler nach § 34 c GewO die Erlaubnis zur Ausübung seines Gewerbes erhalten, so kann ihm diese nach § 35 GewO wieder entzogen werden, wenn der zuständigen Erlaubnisbehörde Tatsachen bekannt werden, aus denen sich ergibt, dass die bei der Erteilung vorhandene Zuverlässigkeit nicht mehr gegeben ist. Das gleiche gilt für die mit der Leitung des Gewerbebetriebes beauftragte Person.

    Hier sind die Regelfälle des § 34 c Absatz 2 GewO zu nennen, wenn diese nach der Gewerbezulassung eintreten: Das sind rechtskräftige Verurteilung wegen eines Verbrechens, Diebstahls, Unterschlagung, Erpressung, Betrugs, Untreue, Urkundenfälschung, Hehlerei, Wuchers oder einer Insolvenzstraftat; oder wenn der Makler in "ungeordnete Vermögensverhältnisse" gerät, Regelfall: Eröffnung des Insolvenzverfahrens oder Eintragung in das Schuldnerverzeichnis gemäß § 26 Abs.2 InsO. Nach § 35 Abs.2 GewO kann die Erlaubnisbehörde auf Antrag gestatten, dass der Gewerbebetrieb durch einen Stellvertreter, der die Gewerbeerlaubnis nach § 34 c GewO besitzt, fortgeführt wird.
    Das Gewerbezentralregister wird seit dem 01.01.2007 beim Bundesamt der Justiz geführt. In das Gewerbez­entral­register werden rechtskräftig gewordene Buß­geld­be­schei­de wegen einer gewerblichen Ord­nungs­wi­drig­keit eingetragen, wenn das Bußgeld min­des­tens 200 Euro beträgt. Außerdem werden ver­wal­tungs­recht­liche Ent­schei­dungen eingetragen, die für die Be­ur­teil­ung der Zu­ver­läs­sig­keit eines Ge­werbe­trei­ben­den be­deut­sam sind, z. B. Gewerbe­unter­sagungen.

    Eintragungen im Gewerbezentralregister sind in Ver­bin­dung mit den Buß­geld­ak­ten für die Ent­schei­dung über An­träge auf Zu­la­ssung zu einem Ge­wer­be ebenso von Be­deu­tung wie für einen et­waigen Wider­ruf einer er­teil­ten Gewerbe­erlaubnis.

    Eine Eintragung wird nach Ablauf von drei Jahren getilgt, wenn das Bußgeld nicht mehr als 300 Euro betrug. In den anderen Fällen nach Ablauf von fünf Jahren. Auszüge aus dem Gewerbezentralregister müssen bei Beantragung von Gewerbeerlaubnissen, also auch von Erlaubnissen nach § 34 c GewO für Makler, Anlagevermittler, Bauträger und Baubetreuer vorgelegt werden.
    In manchen Mietverträgen ist vorgesehen, dass der Mieter die Wohnung gewerblich einem Dritten weitervermieten soll, der dann darin wohnt. Dieser Zustand wird als gewerbliche Weiter- oder Zwischenvermietung bezeichnet. Diese erfordert ein geschäftsmäßiges Tätigwerden des Hauptmieters, nicht zuletzt auch zum Zwecke der Gewinnerzielung.

    Die speziellen BGB-Vorschriften über die Wohnraummiete sind auf den Vertrag zwischen Eigentümer und Zwischenmieter dabei nicht anzuwenden, es gelten die Regeln des Gewerbemietvertrages. Die Mietverträge des Zwischenmieters mit den Endnutzern unterliegen bei Wohnraummietverhältnissen dem BGB-Wohnraummietrecht. Werden Geschäftsräume vermietet, unterliegen auch die Verträge mit den Endnutzern dem Gewerberaummietrecht.

    Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes sind Mängel des Mietobjektes, die die Wohntauglichkeit einschränken, nicht nur im Verhältnis des Zwischenmieters zum Bewohner relevant, sondern auch im Verhältnis des Eigentümers zum Zwischenmieter. Dies kann zu Mietminderungsansprüchen des gewerblichen Zwischenmieters führen.

    Voraussetzung ist das Vorliegen erheblicher Mängel. Dieses wird von der Größenordnung des gewerblichen Zwischenmietverhältnisses abhängig gemacht. Im Übrigen gilt ein Fehler, der leicht erkennbar und mit geringen Kosten zu beseitigen ist, als unerheblich (BGH, Az. XII ZR 251/02, Urteil vom 30.6.2004). Eine Mietminderung wegen Mängeln kann im Gewerbemietvertrag allerdings ausgeschlossen werden.

    § 565 BGB sieht vor, dass bei Vertragsende der Vermieter in Rechte und Pflichten des Mietverhältnisses zwischen dem Zwischenmieter und dem Bewohner eintritt. Falls der Vermieter sich dazu entschließt, sich einen neuen Zwischenmieter zu suchen und diesem die gewerbliche Weitervermietung zu gestatten, ist dieser der neue Vertragspartner des Bewohners.

    Die für die Veräußerung von Wohnraum geltenden Vorschriften über die Mietkaution, Vorausverfügungen und Vereinbarungen über die Miete und die Aufrechnung durch den Mieter gelten auch bei der gewerblichen Weitervermietung. Wenn der Vermieter dem Bewohner fälschlicherweise mitteilt, dass sein Vertragspartner gewechselt hat, so muss er dies gegen sich gelten lassen – und hat ggf. keinen Mietzahlungsanspruch mehr.
    Gewerblicher Grundstückshandel liegt dann vor, wenn über Grundstücke im Rahmen eines Gewerbebetriebes verfügt wird. Dabei spielen vor allem Kauf und Verkauf eine Rolle. Ein Gewerbebetrieb ist durch Gewinnerzielungsabsicht, selbständige, nachhaltige Tätigkeit und Teilnahme am Geschäftsverkehr gekennzeichnet. Liegt gewerblicher Grundstückshandel vor, unterliegen die erzielten Gewinne sowohl der Einkommen- als auch der Gewerbesteuer. Auch private Immobilienanleger werden als Gewerbebetrieb eingestuft, wenn sie bei ihren Immobilientransaktionen die Drei-Objekte-Grenze überschreiten. Sie ist aber nicht die ausschließliche Beurteilungsgrundlage. Der BFH hat im Urteil vom 18. Sept. 2002 (X R 183/96) auf weitere Merkmale verwiesen, die, wenn sie gegeben sind, für einen gewerblichen Grundstückshandel sprechen, z.B. kurzfristige Projektfinanzierung, Dokumentation der Veräußerungsabsicht während der Bauphase, Schließung von Vorverträgen. Liegen solche Merkmale vor, kann auch bei Unterschreiten der "Drei-Objekte-Grenze" gewerblicher Grundstückshandel angenommen werden.
    Als Gewerk bezeichnet man im Baugewerbe die Gesamtheit der Tätigkeiten, die zu einem Bauleistungsbereich gehören. Auflistungen der verschiedenen Gewerke finden sich in der VOB/C oder dem Standardleistungsbuch (StLB). Letzteres listet 69 Gewerke des Baugewerbes auf.

    Beispiele für Gewerke nach dem Standardleistungsbuch:

    • Gerüstarbeiten
    • Erdarbeiten
    • Landschaftsbauarbeiten
    • Spezialtiefbauarbeiten
    • Mauerarbeiten
    • Zimmer- und Holzbauarbeiten
    • Dachdeckungsarbeiten
    • Verglasungsarbeiten
    • Tapezierarbeiten

    Genaue Leistungsbeschreibungen der verschiedenen Einzelbereiche der Gewerke können dem "Standardleistungsbuch (StLB)" entnommen werden. Teilleistungen in einem Gewerk werden auch als Baulose bezeichnet.
    Grundsätzlich gibt es zwei Arten der Gewinnermittlung, nämlich den Betriebsvermögensvergleich und die Ein­nahmen-Überschussrechnung.

    Die Gewinnermittlung über den Be­triebs­ver­mögens­ver­gleich wird in § 4 Abs. 1 EStG wie folgt definiert: "Gewinn ist der Unterschiedsbetrag zwischen dem Betriebs­ver­mögen am Ende des Wirtschafts­jahres und dem Betriebs­ver­mögen am Ende des vorangegangenen Wirt­schafts­jahres, vermehrt um den Wert der Entnahmen und vermindert um den Wert der Einlagen". Diese Art der Gewinnermittlung ist verpflichtend für Kaufleute und Kapitalgesellschaften.

    Steuerpflichtige, die nicht auf Grund gesetzlicher Vor­schrif­ten verpflichtet sind, Bücher zu führen und regel­mäßig Abschlüsse zu machen und die auch keine Bücher führen und keine Abschlüsse machen, können als Gewinn den Überschuss der Betriebseinnahmen über die Betrieb­saus­gaben ansetzen.

    Bei der Einnahme-Überschussrechnung ergibt sich der Ge­winn beziehungweise Verlust aus der Differenz zwischen der Summe der Betriebseinnahmen und der Betriebs­aus­gaben. Bei der Versteuerung der Einkünfte aus Gewerbe­betrieb beziehungsweise aus selbständiger Tätigkeit innerhalb der Einkommensteuererklärung ist die Berechnung unter Verwendung des Formulars EÜR durch­zu­führen. Liegen solche Einkünfte vor, muss die Einkommensteuererklärung seit dem Jahr 2011 elektronisch an das Finanzamt übermittelt werden.
    Abkürzung für: Gewerbeordnung
    Der Verkehrswert eines Grundstücks ist nach der Verkehrswertdefinition des § 194 BauGB aus Preisen abzuleiten, die sich im gewöhnlichen Geschäftsverkehr gebildet haben. Den gewöhnlichen Geschäftsverkehr kennzeichnen insbesondere folgende Kriterien:

    1. die Offenheit des Marktes (der Marktzugang darf nicht durch Vorschriften oder Eingriffe beschränkt sein),

    2. die Freiheit der Marktteilnehmer, sich für oder gegen eine Grundstückstransaktion entscheiden zu können (sie dürfen nicht unter einem zeitlichen oder wirtschaftlichen Druck oder gar einem rechtlichen Zwang bei ihrer Entscheidung stehen),

    3. die Möglichkeit, sich Zugang zu Informationsquellen zu verschaffen, die für die Rationalisierung einer Entscheidung erforderlich sind.

    Der Verkehrswert ist identisch mit dem Begriff Marktwert.
    Ein gewöhnlicher Geschäftsverkehr in diesem Sinne wird auch bei der Ermittlung des "Market Value" unterstellt. Vorausgesetzt werden hier explizit - was selbstverständlich ist - das Vorhandensein von Marktparteien in Form mindestens eines kaufwilligen Käufers und eines verkaufswilligen Verkäufers, die mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handeln.

    Der gewöhnliche Geschäftsverkehr ist konkret durch bestimmte Phänomene gekennzeichnet. Auf der Anbieterseite erfolgt der Markzugang durch ein offenes oder chiffriertes Anbieten der Objekte in Zeitungen und anderen "Werbeträgern" oder in Informationsmedien wie dem Internet, durch Einschaltung von Maklern zur Interessentensuche oder einer sonstigen gezielten Teilnahme am Geschäftsverkehr. Ähnlich verhalten sich im "gewöhnlichen Geschäftsverkehr" die "Interessenten".

    Bei Bestandsimmobilien wird die Grundentscheidung der Interessenten in erster Linie vom Ergebnis einer oder mehrerer durchgeführter Objektbesichtigungen abhängig gemacht. Pläne und Exposés werden unterstützend eingesetzt. Die endgültige Entscheidung kommt schließlich in aller Regel nach einem Prozess des Aushandelns der Erwerbsbedingungen zustande. Am Ende wird entweder von einem Kauf Abstand genommen oder das Objekt wird "gekauft wie besichtigt". Ähnlich verhält es sich bei Bauträgerangeboten. Auch hier wird zuerst eine Besichtigung - wenn auch nur der Baustelle und Lage - durchgeführt. Eine größere Bedeutung haben Baubeschreibungen mit den darin eingeräumten Möglichkeiten, Sonderwünsche geltend machen zu können. Allerdings kalkulieren Bauträger - anders als die Anbieter von Bestandsimmobilien – "Festpreise", von denen sie glauben, dass sie sie am Markt durchsetzen können. Nur in Ausnahmefällen stehen diese Preise zur Verhandlungsdisposition.

    Bei offenen Immobilienfonds als Nachfrager nach Objekten wird die Objektbesichtigung in der Regel auf Sachverständige delegiert, die eine Bewertung des Objektes vornehmen, bevor die Ankaufsentscheidung getroffen wird.

    Während der Verkehrswert bzw. der Marktwert durch den "Preis" bestimmt wird, der im Verkaufsfall zu erzielen wäre, prädestiniert im Immobilienverkehr zwischen institutionellen Anlagern wie offenen Immobilienfonds in gewissem Umfange der von den Sachverständigen geschätzte Wert den Preis. Institutionelle Anleger benötigen zur Absicherung ihrer Entscheidung Verkehrswertgutachten. Damit wird "der Preis durch den Wert bestimmt".

    In der Regel kann davon ausgegangen werden, dass Kaufvertragsabschlüsse am Immobilienmarkt, bei denen Interessenten ihre Kaufentscheidung weder auf der Grundlage von Objektbesichtigungen noch auf der Grundlage eingehender Objektinformationen treffen, nicht dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr zuzurechnen sind (Beispiel: Erwerb von "Steuervorteilen" mit Hilfe eines Immobilienprojektes, was früher häufig der Fall war).
    Abkürzung für: Gewerbesteuer
    Abkürzung für: Gewerbesteuer-Durchführungsverordnung
    Abkürzung für: Gewerbesteuergesetz
    Abkürzung für: Gewerbesteuer-Richtlinie
    Die GEZ war die Gebühreneinzugszentrale der öffentlich-rechtlichen Rundfunkanstalten. Bei ihr handelte es sich um eine Gemeinschaftseinrichtung der ARD-Landesrundfunkanstalten, des Zweiten Deutschen Fernsehens (ZDF) und des Deutschlandradios. Die GEZ hatte die Aufgabe, die Rundfunkgebühren einzuziehen. Bis Ende 2012 musste für jedes Rundfunkgerät, das zum Empfang bereit gehalten wurde, eine Gebühr bezahlt werden. Als bereit gehaltene Rundfunkgeräte galten dabei Radios und Fernseher, die ohne erheblichen technischen Aufwand zum Empfang von Sendungen genutzt werden konnten – unabhängig davon, ob sie dies tatsächlich wurden. Auch sogenannte neuartige Rundfunkgeräte waren gebührenpflichtig – etwa Computer, die Internetradio-Sendungen wiedergeben können, PDAs (Personal Digital Assistants) und Mobiltelefone mit UMTS- oder Internetanbindung.

    Seit 1. Januar 2013 ist das bisherige Gebührensystem durch den neuen Rundfunkbeitrag abgelöst worden. Aus der GEZ wurde der ARD ZDF Deutschlandradio Beitragsservice. Dieser wird von den neun öffentlich-rechtlichen Landesrundfunkanstalten, dem Zweiten Deutschen Fernsehen (ZDF) und dem Deutschlandradio gemeinsam betrieben und treibt den Rundfunkbeitrag ein. Das Beitragssystem wurde geändert. Seit Anfang 2013 zahlt jeder Haushalt einen pauschalen Beitrag, ohne dass es darauf ankommt, ob und wenn ja welche Geräte zum Empfang bereit gehalten werden. Seit der Beitragssenkung vom 1. April 2015 sind pro privater Wohnung unabhängig von der Anzahl der Bewohner 17,50 Euro monatlich zu bezahlen.

    Für Familien und Wohngemeinschaften hat die Änderung von 2013 Erleichterungen mit sich gebracht. Auch die Autoradios in allen privaten Autos der Bewohner sowie privat genutzte Geräte am Arbeitsplatz sind durch den Pauschalbeitrag abgedeckt. Für verschiedene Personengruppen ist eine Beitragsbefreiung möglich, zum Beispiel für Menschen mit Behinderungen, Empfänger bestimmter staatlicher Sozialleistungen oder einer Ausbildungsförderung. Der ermäßigte Rundfunkbeitrag beträgt seit 1. April 2015 monatlich 5,83 Euro.

    Bei Unternehmen richtet sich der neue Rundfunkbeitrag nach der Anzahl der Betriebsstätten, der Beschäftigten und der betrieblich genutzten Kraftfahrzeuge. Kleinst- und Kleinunternehmen zahlen weniger als große Betriebe. Auch für Unternehmen wurden die Beiträge zum 1. April 2015 reduziert.

    Für Ferienwohnungen, die privat als Ferien- oder Zweitwohnung genutzt werden, fällt der volle Beitrag an. Bei Hotel- und Gästezimmern und an Urlauber vermieteten Ferienwohnungen ist jeweils das erste Zimmer im Hotel oder die erste Ferienwohnung eines Eigentümers beitragsfrei, für jede weitere liegt der monatliche Rundfunkbeitrag bei 5,83 Euro.

    Die Einführung der Pauschalbeiträge für jeden Haushalt beruhte auf dem Rundfunkbeitragsstaatsvertrag, der zum 1. Januar 2013 den vorherigen Rundfunkgebührenstaatsvertrag ablöste.

    Nach § 9 des Rundfunkbeitragsstaatsvertrages sind Vermieter gegenüber der jeweiligen Landesrundfunkanstalt zur Auskunft darüber verpflichtet, wer der Inhaber (das heißt Bewohner, Mieter) einer in ihrem Eigentum stehenden Wohnung oder der Inhaber eines auf ihrem Grund bestehenden Betriebes ist. Diese Auskunftspflicht gilt jedoch nur dann, wenn die Landesrundfunkanstalt nicht anders herausfinden kann, wer ihr Gebührenschuldner ist. Bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft kann diese Auskunft auch vom Verwalter gefordert werden. Der Anspruch auf Auskunft und ggf. entsprechende Nachweise kann im Verwaltungszwangsverfahren durchgesetzt werden.
    Abkürzung für: Geschossfläche
    Abkürzung für: Geschäftsgebräuche für Gemeinschaftsgeschäfte
    Abkürzung für: Gesellschaft für Konsum-, Markt- und Absatzförderung
    Abkürzung für: Gewerbefläche
    Abkürzung für: Geschossflächenzahl
    Abkürzung für: Grundgesetz
    Abkürzung für: Garage
    Abkürzung für: Geschäftshausverordnung
    Als Giebel im engeren Sinne wird der seitliche Abschluss eines Satteldaches (Giebeldreieck) bezeichnet. Im weiteren Sinne meint der Begriff den rechtwinklig zur Firstlinie stehenden Querabschluss eines Hauses.
    Ein giebelständiges Haus ist ein Haus, dessen Giebel der Straße zugewandt ist, so dass die Firstlinie rechtwinklig zur Straße verläuft.
    Prof Dr. Dr. h.c. mult. Herbert Giersch (1921 – 2010) gehörte zu den bedeutenden Nationalökonomen unserer Zeit. Er studierte an den Universitäten in Breslau und Kiel, wurde an der Westfälischen Wilhelmsuniversität Assistent und promovierte dort über das Thema Kriegslasten und soziale Gerechtigkeit.

    Nach seiner Habilitation im Jahr 1950 ging er zunächst zur Organisation für europäische wirtschaftliche Zusammenarbeit (OEEC) nach Paris. 1955 wurde er als ordentlicher Professor an die neugegründete Universität des Saarlands berufen. 1969 wechselte er nach Kiel, wo er die Leitung des Instituts für Weltwirtschaft IfW und einen Lehrstuhl an der Christian-Albrechts-Universität übernahm.

    Zu seinen bedeutenden Assistenten zählte auch Prof. Dr. Norbert Walter. Giersch veröffentlichte zusammen mit Rudolf Richter unter anderem die „Beiträge zur Multiplikatortheorie“. Zu seinem 85. Geburtstag erschien die Festschrift „Die offene Gesellschaft und ihre Wirtschaft“.
    Abkürzung für: Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung e.V.
    Give-aways sind preisgünstige Streuartikel wie zum Beispiel Kugelschreiber und Feuerzeuge und lediglich ein Teil der ganzen Palette der Werbeartikel. Diese in den seltensten Fällen kreativen Werbeartikel können in einzelnen Fällen durchaus Sinn machen. Nehmen wir zum Beispiel die Eigentümerversammlung. Hier bietet es sich an, Kugelschreiber und Blöcke als Give-aways zu verteilen. Der Eigentümer freut sich über die Serviceleistung und hat zudem einen direkten Nutzen.

    Der zusätzliche Nutzen ist ein wichtiger Aspekt beim Einsatz von Give-aways. Wägen Sie immer ab, ob die Zielgruppe tatsächlich etwas mit Ihrem Präsent anfangen kann, bevor Sie Artikel produzieren lassen. Ein Schraubenzieher-Set ist für Ihre Zielgruppe Hausmeister bestimmt eine gute Idee, aber der Eigentümer wird in der Regel weniger Nutzen davon haben.
    Abkürzung für: Gerichtskostengesetz
    Der Glasbaustein ist ein hohler, aus zwei Hälften zusammengesetzter, lichtdurchlässiger Stein aus Glas. Er wird im Pressverfahren in unterschiedlichen Formen, Farben und Abmessungen hergestellt. Durch die hohe Eigentragfähigkeit des Glasbausteines wird er als nichttragende Raumbegrenzung oder zum Schließen auch großer Fensteröffnungen genutzt.

    Der Glasbaustein wird entweder in Trockenbaumontage mit Steckverbindungen zusammengesetzt, oder mit Zementmörtel gemauert und verfugt. Die Ausbildung der Mörtelfugen kann unbewehrt oder bei großen Wandflächen bewehrt sein. Der aktuelle Glasbaustein hat gute Schall- und Wärmedämmeigenschaften. Er ist zum Schutz gegen Feuer und Einbruch geeignet, schlag- und stoßfest.

    Die Oberfläche des Steines ist undurchsichtig, klar oder strukturiert. Durch die Strukturierung wird das Licht gebrochen, so dass eine interessante Lichtstreuung oder Lichtlenkung erzielt werden kann. Unterschiedliche Innen- oder Außenbeschichtungen verleihen dem Hohlstein z.B. eine Farbigkeit oder einen Sonnenschutz.
    Glascontainer dienen dem Sammeln von Altglas zur späteren Wiederverwertung. Sie stellen ein wichtiges Element der Recyclingkette dar. In vielen Orten werden große Glas- und Papiercontainer an zentralen Punkten neben Geschäften oder Einkaufscentren aufgestellt. In manchen Städten wie etwa Berlin sind Glascontainer auch für einzelne Mehrfamilienhäuser üblich. Hier entsteht teilweise Streit um die Frage, ob der Vermieter zur Bereitstellung der Container verpflichtet ist. Welche Abfallbehälter ein Hauseigentümer aufstellen muss, hängt von den Landesgesetzen und der örtlichen Abfallbeseitigungsverordnung oder -Satzung der Gemeinde ab. Im Regelfall besteht keine vermieterseitige Pflicht zur Aufstellung von Glascontainern.

    Die Benutzungszeiten von Glascontainern sind sowohl bei Containern im öffentlichen Raum als auch bei Containern auf Privatgrundstücken eingeschränkt. Allgemeine Ruhezeiten sind nicht in bundeseinheitlichen Gesetzen, sondern in Regelungen der Länder und Gemeinden enthalten – sie können daher von Stadt zu Stadt unterschiedlich ausfallen. Für Mieter enthält die Hausordnung meist entsprechende Vorgaben. Generell sollte der Einwurf in Glascontainer nicht vor 7 Uhr morgens und nicht nach 22 Uhr abends erfolgen. Sonntags und an Feiertagen ist ein Einwurf ganztags unzulässig. Auf den Glascontainern findet sich in der Regel ein Hinweis zu den Einwurfzeiten.

    Werden in einen vermieterseitig aufgestellten Glascontainer im Hof eines Mietshauses regelmäßig während der Ruhezeiten Flaschen eingeworfen, kann dies bei erheblichem Umfang der Störung eine Mietminderung rechtfertigen. Das Landgericht Berlin gestand in einem länger zurückliegenden Fall den Mietern eine Mietminderung um zehn Prozent zu, weil fast täglich in den Nachstunden lautstark Glas in einen Container im Hof des Mehrfamilienhauses entsorgt wurde (Landgericht Berlin, Urteil vom 17.01.1995, Az. 64 S 322/94).

    Ein ebenfalls bereits älteres Urteil des Amtsgericht Rudolstadt betont, dass auch Störungen, auf die der Vermieter keinen Einfluss hat (öffentlicher Glascontainer in Grundstücksnähe) einen Grund für eine Mietminderung darstellen können. Dies gilt allerdings nur dann, wenn der Mieter beim Einzug noch nichts von der Lärmquelle wusste bzw. diese noch nicht vorhanden war (Urteil vom 20.05.1999, Az: 1 C 914/98). Den Vermieter trifft keine Aufklärungspflicht.

    In gewissem Gegensatz dazu steht ein Urteil des Oberverwaltungsgerichts Rheinland-Pfalz (vom 23.06.2010, Az. 8 A 10357/10.OVG), dem zufolge Hauseigentümer den Lärm von öffentlichen Glascontainern in Grundstücksnähe auch und gerade im Wohngebiet als ortsüblich und sozialadäquat und damit als nicht erheblich störend hinzunehmen haben. Dies gilt nach dem Gericht grundsätzlich für öffentliche Glascontainer. Eine solche Einstufung als unerheblich kann ggf. auch als Argument gegen eine Mietminderung dienen. Eine Ausnahme bilden dem Gericht zufolge Fälle, in denen aufgrund besonderer Umstände eine unzumutbare Lärmbelästigung für die Anwohner entsteht. Im konkreten Fall ging es um Container mit mehreren modernen Lärmschutzvorrichtungen, von denen nach Feststellung des Gerichts keine unzumutbaren Lärmbelästigungen ausgingen.
    Glasdachziegel oder Glasziegel sind Pressglassteine, die es passend zu fast jeder Dachziegelform gibt. Um unbewohnte Dachgeschosse zu beleuchten, wird statt eines Dachziegels oder Betondachsteins ein Glasdachziegel eingesetzt. Eine entsprechende Einlage oder Innenbeschichtung des Glasdachziegels erhöht den Wärmeschutz.
    Der Glasfalz ist die Aussparung in einem Fensterflügel oder Fensterrahmen (Festverglasung), in den die Glasscheibe eingelegt wird. Zur Wetterseite hin ist er geschlossen, so bietet der Fensterrahmen keine Schwachpunkte in Form von Fugen. Die Aussparung ist dem Rauminneren zugewandt. Hier wird die Glasleiste an die Scheibe gelegt und in die Aussparung gedrückt, um die Fensterscheibe im Rahmen zu fixieren.
    Glasfaser ist ein aus Glasschmelze gewonnenes fadenförmiges Material. Es wird in Form von z. B. Glaswolle, Glasfaserplatten oder Glasfasermatten als Dämmstoff gegen Wärme, Kälte oder Schall eingesetzt. Er ist widerstandfähig gegen chemische und mechanische Einflüsse, schadstoffarm und unverrottbar.

    Es ist hochelastisch und damit dimensionsbeständig. Glasfaser brennt nicht, kann aber schmelzen. Die Glasfaser wird zur Armierung von Kunststoffen und zur Überbrückung von Rissen im Mauerwerk eingesetzt. Kabel aus Glasfaser finden wegen ihrer hohen Übertragungsrate, großen Reichweite und geringen Störempfindlichkeit z.B. in der Datenübertragung Einsatz.
    Glasfasergewebe sind ineinander verwebte Glasfasern, die im Handel in unterschiedlichen Webarten und Anfertigungen erhältlich sind. Es gilt als ideales Material, um zuverlässig geringfügige Bauschäden wie Risse in Wand und Decke zu kaschieren. Nachträglich kann die Kaschierung wie eine Tapete mit Latex- oder Dispersionsfarbe im gewünschten Farbton gestrichen werden. Auf Papier aufgetragenes Glasfasergewebe wird als Glasfasertapete bezeichnet.
    Glasfassaden sind nicht nur im Gewerbebau, sondern auch bei manchem privaten Bauherren beliebt. Ihr Vorteil besteht nicht nur in der Schaffung heller Räume, sondern auch in ihrer Langlebigkeit – sie müssen lediglich gereinigt, aber nicht regelmäßig gestrichen oder neu verputzt werden.

    Die Scheiben einer Glasfassade können entweder von einem konventionellen Fensterrahmen gehalten oder durch ein Haltesystem wie die Linien- oder die Punktlagerung fixiert werden.

    Bei der Linienlagerung wird die Scheibe mit den Rändern an eine Tragekonstruktion gepresst. Verwendet werden dabei oft Pressprofile, die aus Stahl, Holz oder Aluminium gefertigt sind. Wichtig ist eine elastische Auflagerung, die kleine Unebenheiten der Unterkonstruktion ausgleicht, sodass unerwünschte Spannungen in der Verglasung vermieden werden.

    Bei der Punktlagerung müssen in die Scheibe an den Ecken Löcher gebohrt werden. In diesen werden Halterungen angebracht, die die Scheibe mit den Nachbarscheiben verbinden. Die kreuzförmigen Halterungen sind meist aus Stahl; sie können auf verschiedenen Unterkonstruktionen wie etwa Seilnetzen angebracht werden. Seilnetzfassaden werden seit den 1980er-Jahren verwendet.

    Für die Errichtung von Verglasungen existieren verschiedene technische Regelwerke. Zum Beispiel:

    • TRAV-2003 (Technische Regeln für absturzsichernde Verglasungen),
    • TRLV-2006 (Technische Regeln für linienförmig gelagerte Verglasungen),
    • TRPV-2006 (Technische Regeln für punktförmig gelagerte Verglasungen).

    Es gibt verschiedene Möglichkeiten, mit einer Glasfassade eine gute Wärmedämmung zu erreichen. So existieren Konstruktionen, bei denen die Glasfassade aus mit lichtdurchlässigem Dämmstoff gefüllten sogenannten Profilgläsern besteht, die dann im Ergebnis zwar noch lichtdurchlässig, aber nicht mehr durchsichtig sind. Diese bieten oft einen effektiven Wärmeschutz (sogenannte Transluzente Wärmedämmung).
    Die Glasleiste stabilisiert die eingesetzte Fensterglasscheibe im Glasfalz. Von innen wird die Glasleiste an die Scheibe gelegt und in den Glasfalz gedrückt. Die profilierte oder glatte Glasleiste besteht aus Holz, Kunststoff oder Metall. Nicht nur in früheren Zeiten wurde statt einer Glasleiste Fensterkitt verwendet.
    Glasmosaike bestehen aus gepressten oder gewalzten Glasblättchen. Mit ihren glänzend farbigen oder opaken Oberflächen schmücken sie Innenwände oder Fußböden z.B. in Nassräumen.
    Glasur ist eine glänzende, durchsichtige Beschichtung, die zumeist auf keramische Gebrauchsware aufgetragen wird. Hier wird unterschieden in Erdglasur auf Glasbasis, z.B. auf Hartporzellan, bleihaltige oder Bleiglasur auf Glasbasis, z.B. auf Steingut, Emailglasur auf Glasbasis auf kunstkeramischen Waren und Salzglasur auf Kochsalzbasis, z.B. auf Steinzeug. Keramische Bauteile wie Fliesen, Dach- oder Mauerziegel erhalten durch eine Glasur Wasserdichtigkeit, Langlebigkeit und zusätzlich eine farbige, glänzende Oberfläche.
    In Gebäude- oder Hausratversicherungen ist in der Regel keine Glasversicherung enthalten. Dies wird bei Abschluss solcher Versicherungen oft übersehen. Nur in wenigen Hausratversicherungen sind Glasschäden mitversichert. Glasbruchschäden sind die am häufigsten eintretenden Schadenfälle. Es kann sich um Gebäudeglas (z.B. Glasscheiben von Fenstern, Türen, Balkonen, Terrassen) oder um Mobiliarglas (z.B. Glasscheiben von: Bildern, Schränken, Vitrinen, Öfen, Elektro- oder Gasgeräten, Stand-, Wand- oder Schrankspiegeln, Glasplatten) handeln, das zerbricht. Die Glasversicherung gibt es als Pauschalversicherung pro Haus (Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus), pro Wohnung oder nach Wohnfläche, sowie als Einzelversicherung nach Glasart, Scheibengröße usw.
    Der Begriff Glaswarze bezeichnet die häufig gewordene modische Erweiterung eines Hauses um einen Wintergarten und unterstellt etwas ironisch, dass diese Anbauten krank, hässlich und unnötig wirken.
    Als Glaswatte oder Glaswolle wird der dünne, gewellte Faden der Glasfaser bezeichnet, der auf eine Trägerbahn genäht ist oder als locker zusammengefasste Matte verwendet wird. Glaswatte und Glaswolle finden als Wärme- und Schalldämmung oder als Zusatz zu Putz (Glasfaserputz) Verwendung.
    Mit einer Gleichstellungsabrede will der Makler seine Provisionsansprüche gegen seinen Kunden auch für den Fall sichern, dass der Kunde das angebotene Grundstück bei einer Zwangsversteigerung erwirbt. Sie kann zum Beispiel lauten: „Der Erwerb in der Zwangsvollstreckung steht dem Erwerb durch Kaufvertrag gleich.“

    Hintergrund ist folgende Rechtslage:
    Der Makler hat nur dann einen Anspruch auf Provision, wenn der beabsichtigte Hauptvertrag, also zum Beispiel der Kaufvertrag oder der Mietvertrag, zustande kommt. Für einen Vertrag wiederum sind zwei übereinstimmende Willenserklärungen erforderlich. Bei einem Grundstückskaufvertrag müssen die Parteien auch die Erklärung abgeben, dass sie sich einig sind, dass das Eigentum an dem Grundstück übergehen soll (Auflassung). Ohne diese Auflassung wird das Eigentum nicht auf den Erwerber übertragen.

    Wird ein Grundstück zwangsversteigert, wird kein Vertrag geschlossen. Der Eigentumsübergang auf den Meistbietenden findet durch den Zuschlag statt. Der Zuschlag ist ein staatlicher Hoheitsakt. Er beruht nicht auf einer Willensbildung bei demjenigen, der den Zuschlag erteilt. Er kann nicht entscheiden, wem er das Grundstück durch den Zuschlag übereignet. Daher entsteht auch kein Provisionsanspruch des Maklers, wenn sein Kunde das Grundstück in der Zwangsversteigerung erwirbt.

    Die Gleichstellungabrede ist unwirksam, wenn sie formularmäßig, zum Beispiel in den AGB des Maklers, vereinbart worden ist. Sie stellt eine erhebliche Abweichung vom gesetzlichen Leitbild dar (Provision nur bei Abschluss eines (Haupt-)Vertrags) und belastet den Kunden. Sie ist nur dann wirksam, wenn sie mit dem Kunden individuell ausgehandelt ist.
    Der Makler verdient die Provision nur, wenn der beabsichtigte Hauptvertrag geschlossen wird. Damit ist der Vertrag gemeint, für den der Makler einen Interessenten suchen sollte.

    Die Art des abgeschlossenen Geschäfts muss mit der Art des beabsichtigten Geschäfts übereinstimmen. Keine Gleichwertigkeit liegt also vor, wenn der Makler einen Mieter für seine ETW finden soll, sein Auftraggeber mit diesem Interessenten dann aber einen Kaufvertrag über die Wohnung abschließt. Ein Provisionsanspruch entsteht nicht, wenn ein unbefristeter Mietvertrag geschlossen werden sollte, der Vermieter dann aber einen zeitlich befristeten Untermietvertrag schließt. Es fehlt an der wirtschaftlichen Gleichwertigkeit.

    Wenn ein Anderer als der Vertragspartner des Maklers den Hauptvertrag abschließt, kann die persönliche Übereinstimmung fehlen, wodurch die wirtschaftliche Gleichwertigkeit entfällt. Auch dann ist der Provisionsanspruch nicht gegeben. Beispiel: Nicht ein Geschäftsführer der GmbH kauft, sondern die GmbH selbst. Gleichwertigkeit liegt aber vor, wenn nicht der Ehemann, der den Makler beauftragt hat, sondern seine Ehefrau den Kaufvertrag schließt.

    Auch der Geschäftsinhalt muss übereinstimmen. Hieran fehlt es, wenn zum Beispiel ein Grundstück mit bestimmter Größe nachgewiesen werden soll, jedoch ein wesentlich kleineres oder größeres gekauft wird. Oder wenn der Mietvertrag nur über einen Teil der Fläche geschlossen wird, aber die Vermietung des gesamten Objektes beabsichtigt war. Oder ein Pachtvertrag mit konkret festgelegten Bedingungen geschlossen werden sollte, diese Bedingungen letztlich aber geändert wurden. Es kommt also immer darauf an, welche Vorgaben die Parteien des Maklervertrags vereinbart haben.

    Außerdem ist jeweils zu fragen, ob das abgeschlossene Geschäft mit dem geplanten Geschäft wirtschaftlich gleichwertig ist.

    Das gilt auch bei Preisabweichungen. Die Angaben in den Maklerverträgen sind dabei nur allgemeine Absichtserklärungen. Sollen sie verbindlich sein, sich also auf die Provisionspflicht auswirken, muss diese Absicht klar vereinbart werden. Die Rechtsprechung, welche Abweichung zum Verlust des Provisionsanspruchs führt, ist unübersichtlich und kann nicht als Richtschnur dienen. Einige Entscheidungen bejahen den Provisionsverlust schon bei sieben Prozent, andere halten eine Abweichung von über 20 Prozent noch nicht für provisionsschädlich.
    Von einer gleitenden Neuwertversicherung eines Gebäudes spricht man dann, wenn die Versicherungssumme an den gleitenden Baupreisindex und den Tariflohnindex für das Baugewerbe angepasst wird. Beide Indizes werden vom Statistischen Bundesamt geliefert. Der Baupreisindex wird dabei mit 80% und der Tariflohnindex mit 20% gewichtet.

    Als Versicherungssumme wird der Neuwert des Gebäudes entsprechend seiner jeweiligen Größe und Ausstattung sowie seines Ausbaus nach Preisen des Jahres 1914 gebildet. Einzubeziehen sind dabei auch die Architektengebühren sowie sonstige Konstruktions- und Planungskosten. Die erste Einwertung des Gebäudewerts zum Basisjahr (1914 = 100) erfolgt durch einen Summenermittlungsbogen oder durch ein Wertgutachten. Die Versicherungssumme 1914 wird mit dem gleitenden Neuwertfaktor (auch Richtwert genannt) multipliziert. Daraus ergibt sich der Betrag, den die Versicherung im Falle des Totalschadens zu leisten hat. Die Wertanpassung mit dem gleitenden Neuwertfaktor hat auch eine entsprechende Anpassung der Versicherungsbeiträge zur Folge.

    Wenn sich durch Aus-, Um- oder Anbaumaßnahmen die Gebäudesubstanz und damit der Gebäudewert erhöht, muss dies der Versicherung unverzüglich angezeigt werden. Wird dies versäumt, dann kann im Falle eines Schadens eine Unterversicherung vorliegen. Es wird dann nur der anteilige Schaden ersetzt.
    Mit Hilfe einer Gleitklausel kann der Bauunternehmer bzw. Handwerker Änderungen im Tariflohnsystem oder andere Kostenänderungen durch eine Anpassung der Baukosten auf den Bauherrn abwälzen, soweit dies in den Vergabeunterlagen vorbehalten wurde. Ihrem Wesen nach ist diese Klausel eine Kostenelementklausel, die keiner Genehmigung bedarf. Bezugsgrundlage für eine Änderung kann auch ein Baupreisindex sein. Eine Kostenelementklausel ist nach dem Preisklauselgesetz zulässig.
    Mit einer Gleitklausel wird schon bei Abschluss eines Mietvertrages eine spätere Mieterhöhung festgelegt. Diese tritt unter bestimmten Voraussetzungen in Kraft. So kann bei der Indexmiete der Mietzins der Höhe nach an eine Steigerung des Verbraucherpreisindex angepasst werden.

    Die Gleitklausel ist zu unterscheiden von der Vereinbarung einer Staffelmiete, bei der der genaue Erhöhungsbetrag und -zeitpunkt im Mietvertrag festgelegt sind.

    Bei freifinanziertem Wohnraum darf eine Gleitklausel nur im Rahmen der Indexmiete nach § 557 b BGB vereinbart werden. Bei öffentlich finanziertem Wohnraum können Gleitklauseln frei vereinbart werden. Zulässig sind z.B. Gleitklauseln, nach denen die "jeweils gesetzlich zulässige Miete" als vereinbart gilt. Zusätzliche Nebenkostenerhöhungen per Gleitklausel sind nicht wirksam.

    Bei Miet- und Pachtverträgen über Gewerberäume sind Gleitklauseln nur dann zulässig, wenn sie die Kriterien des § 3 Abs. 1 des Preisklauselgesetzes erfüllen. Der Vertrag muss danach für die Dauer von mindestens zehn Jahren laufen, gerechnet vom Vertragsabschluss bis zur Fälligkeit der letzten Zahlung, oder der Mieter muss das Recht haben, den Vertrag auf mindestens 10 Jahre zu verlängern. Anpassungsmaßstab muss entweder der Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes oder eines Statistischen Landesamtes sein, oder der harmonisierte Verbraucherpreisindex der Europäischen Union.
    Gleitzinsdarlehen sind Darlehen, bei denen der Darlehensgeber den Zinssatz jederzeit einseitig ändern kann. Der anfangs zu zahlende Zinssatz gilt nur bis auf weiteres und ist insofern also variabel. Darlehensnehmer, die ein Gleitzinsdarlehen aufnehmen, sollten sich des damit verbundenen Zinsänderungsrisikos bewusst sein und dieses bei ihren Planungen und Entscheidungen hinreichend berücksichtigen.
    Beim Global Positioning System (auch: NAVSTAR GPS – Navigational Satellite Timing and Ranging – Global Positioning System) handelt es sich um ein globales Satellitennavigationssystem zur Bestimmung exakter Positionen und zur Zeitmessung. Das System wurde vom US-Verteidigungsministerium entwickelt und in den 80er Jahren eingeführt. Seit Juli 1995 ist es voll betriebsfähig. Im Mai 2000 wurde eine bis dahin verwendete selektive Signalverschlechterung abgeschaltet. Von diesem Zeitpunkt an konnte GPS auch für zivile Zwecke mit einer Genauigkeit von etwa 10 Metern Daten zur Ortsbestimmung liefern. Für spezielle Anwendungen sind größere Genauigkeiten möglich. Die GPS-Satelliten werden schrittweise immer wieder gegen neue Modelle ausgetauscht.

    GPS ist weltweit das wichtigste Ortungsverfahren. Es wird unter anderem zur Bestimmung der Position von Schiffen, Flugzeugen und Kraftfahrzeugen benutzt. Tragbare GPS-Empfänger können überall eingesetzt werden. Je nach Anwendungsbereich werden GPS-Navigationsgeräte mit unterschiedlichem Kartenmaterial (Stadtpläne, Landkarten, Wanderkarten, Seekarten) ausgerüstet. GPS wird auch zur Diebstahlsicherung genutzt, um etwa ein gestohlenes Kraftfahrzeug zu orten.

    Als Nachteil bei GPS wird empfunden, dass sich die Satelliten nach wie vor im Eigentum des US-Verteidigungsministeriums befinden. Damit kann das System etwa in Krisenzeiten ohne Weiteres auch abgeschaltet oder eingeschränkt nutzbar gemacht werden, um strategische Vorteile zu erlangen. Konkurrenz-Systeme zum GPS sind das europäische "Galileo" und das russische "Glonass".
    Bei einem Globalpauschalvertrag wird die Leistung nicht detailliert erfasst wie bei einem Detailpauschalvertrag. Vielmehr wird sie lediglich „global“ beschrieben. Dazu wird häufig nur die Funktion angegeben, die das Werk haben soll.

    Beispiel:
    Die Parteien schließen einen Bauvertrag über „Ein Stück Gartenpforte mit dahinterliegendem 12-stöckigem Wohnhaus.“

    Der Unternehmer schuldet den Erfolg. Am Ende seiner Arbeiten muss er eine funktionsfähige Gartenpforte vor einem 2-stöckigen Wohnhaus abliefern. Was alles dazu gehört und welche einzelnen Arbeitsschritte für diesen Erfolg zu gehen sind, muss der Unternehmer selbst überlegen und planen.

    Der Globalpauschalvertrag lässt kaum Spielraum für Nachträge. Dies ergibt sich aus der Natur des Vertrags und den Pflichten des Unternehmers. Grundsätzlich ist für den vereinbarten Preis jede Leistung zu erbringen, die nötig ist, um den global vereinbarten Erfolg zu erreichen.

    Häufig enthalten auch Einheitspreisverträge global bzw. funktional ausgeschriebene Positionen.

    Beispiele:
    • Ein Stück Baustelleneinrichtung
    • Rohre - einschließlich aller Form- und Verbindungsstücke
    • Betondecken - einschließlich der erforderlichen Bewehrung,
    • - einschließlich der notwendigen Gerüste

    Der Unternehmer, der zum Beispiel für die Ausführung seiner Arbeiten ein zusätzliches Gerüst benötigt, bekommt dafür bei dieser Art der Ausschreibung keine zusätzliche Vergütung.
    Russisches Satelliten-System zur Navigation und Positions-Bestimmung. Glonass besteht bereits seit 1993, musste jedoch in den letzten Jahren erneuert werden. Im Jahr 2009 sollte ein Stand von 24 Satelliten mit verbesserter Datenqualität erreicht werden. Betreiber ist das Verteidigungsministerium der russischen Föderation. Die Satelliten nennen sich Uragan (Hurrikan). Seit 2011 ist das System wieder vollständig einsatzfähig. Zwischen der ESA und der russischen Raumfahrtagentur Roskosmos existiert eine Zusammenarbeit, in deren Rahmen mit Hilfe von Uragan-Satelliten Technologien für das europäische System Galileo getestet werden.
    Herkömmliche Glühlampen werden nach nunmehr 130 Jahren in der EU abgeschafft. Grund: Sie verbrauchen mehr kostbaren Strom als die mittlerweile verfügbaren Energiesparlampen. Nachteile der Energiesparlampen: Sie brauchen einen Moment, bis sie volles Licht liefern, ihr Licht erscheint oft unangenehm grell, sie enthalten Schadstoffe wie Quecksilber, wodurch sie bei der Entsorgung die Umwelt belasten – und sie sind erheblich teurer. Eine Gefährdung durch giftiges Quecksilber ist bei Zerbrechen der Lampen nicht ausgeschlossen.

    Eine Untersuchung der Zeitschrift Ökotest bemängelte insbesondere bei preisgünstigen Energiesparlampen, dass sowohl ihre Lebensdauer als auch ihre Helligkeit hinter den Versprechungen der Hersteller zurück blieben.

    Zuerst wurden seit 1.9.2009 die 100 Watt-Glühbirnen und alle matten Glühlampen aus dem Handel genommen. Ein Jahr darauf durften keine 75 Watt-Birnen mehr verkauft werden, seit 2011 keine mehr mit 60 Watt und seit 2012 auch keine mehr mit 25 Watt. Noch in den Läden vorhandene Lampen können von den Händlern weiter abverkauft werden, Verbraucher können die alten Lampen weiter nutzen.

    Über die Lichtfarbe der Energiesparlampen gibt die Kelvin-Angabe auf der Packung Auskunft. Warmweißes Licht für gemütliches Wohnen ist mit 2.700 Kelvin zu erzielen. Tageslichtweißes Licht ist für den Arbeitsplatz optimal, hier sind 6.000 Kelvin angebracht. Auch Zahlencodes geben Auskunft: Der Code 827 etwa steht für warmweißes Licht. Die meisten Leuchten können auch mit Energiesparlampen bestückt werden. Nur für Kristallkronleuchter empfehlen Experten eine Umrüstung auf Halogenlampen.
    Abkürzung für: Gesellschaft mit beschränkter Haftung
    Es handelt sich im deutschen Recht um eine Sonderform der Kommandit­ge­sell­schaft, die in den letzten Jahren stark an Bedeutung gewonnen hat. Der Kom­ple­men­tär, der üblicherweise persönlich unbeschränkt haftet, ist hier eine juristische Person, z. B. eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung. Ziel ist es, das Haftungsrisiko der Kommanditisten und Kom­ple­men­täre auf das Stammkapital der GmbH (25.000 Euro) zu beschränken.

    Obwohl die GmbH & Co im Wesentlichen eine Personengesellschaft ist, wird sie in bestimmten Fällen wie eine Kapitalgesellschaft behandelt. Beispiele:
    • Nach § 130a HGB ist die GmbH & Co verpflichtet, bei Zahlungsunfähigkeit oder Überschuldung der Gesellschaft die Eröffnung eines Insolvenzverfahrens zu beantragen.
    • Nach § 264a HGB gelten die Vorschriften über den Jahresabschluss und den Lagebericht der Kapitalgesellschaften auch für die GmbH & Co.
    Abkürzung für: Gesetz betreffend die Gesellschaft mit beschränkter Haftung
    Abkürzung für: Grundmietzeit
    Abkürzung für:
    Gerichts- und Notarkostengesetz
    Abkürzung für: Gemeindeordnung
    Abkürzung für: Gemeinschaftsordnung
    Abkürzung für: Geschäftsführung ohne Auftrag
    Die goldene Bankregel ist eine Finanzierungsregel für Kreditinstitute, nach der die Dauer der Bindung von Kundengeldern nicht länger sein soll, als die Dauer der darauf basierenden verausgabten Kredite. Man bezeichnet dies als Fristenkongruenz. Damit soll die Liquidität der Kreditinstitute gesichert werden. Die Regel ist nicht verpflichtend und wird in der Praxis auch nicht eingehalten. Allerdings gibt es Grenzen. Das von Rudolf Münemann (1908 – 1982) entwickelte Revolvingsystem, das darauf basierte, mit kurzfristigen Krediten zu niedrigen Zinssätzen langfristige Kredite mit hohen festen Zinssätzen zu finanzieren, hatte anfangs durchaus Erfolg. Münemann erlitt 1970 Schiffbruch, weil die Situation eintrat, dass die Zinsen für kurzfristige Kredite jene für die nicht anpassbaren langfristigen Kredite überstiegen.
    Der Goldene Schnitt (lat. sectio aurea) ist ein konstruktiv-mathematisches Mittel, um ein harmonisch proportioniertes Gesamtbild zu erhalten. Er beruht auf dem bestimmten Teilungsverhältnis einer Strecke: Der kleinere Teil verhält sich zum Größeren wie das Größere zum Gesamten und entspricht ca. 5:8. Diese Verhältnismäßigkeit lässt sich zwei- sowie dreidimensional anwenden und wird sowohl mathematisch als auch mit Zirkel und Lineal ermittelt.

    Erstmalig wurde die Verwendung des Goldenen Schnitts vom Griechen Euklid (Alexandria, ca. 3. Jahrhundert v. Chr.) beschrieben. Sowohl in der Renaissance als auch im 19. Jahrhundert wurde die Theorie um modifizierte Untersuchungen erweitert. Der Goldene Schnitt beschäftigte die Natur- und Geisteswissenschaftler bis hin zu den gestaltenden Berufen.

    Der Goldene Schnitt verdeutlicht am praktischen Beispiel einer Fassade: Wenn sowohl die Fenster und ihre einzelnen Fensterflügel in einer proportionalen Beziehung zur gesamten Fassade stehen, außerdem der vorhandene Fassadenschmuck und die Geschossunterteilungen mit ihren Gesimsen der Gesetzmäßigkeit des Goldenen Schnittes folgen, dann schafft diese gleichmäßige Unterteilung in immer kleinere, aber verhältnismäßige Abmessungen ein attraktives Gesamtwerk. Dieses erschließt sich dem unbefangenen Betrachter nicht bewusst, beeinflusst ihn aber unweigerlich.

    Wie bei jeder Theorie, die sich im Besonderen auf subjektive Empfindungen bezieht, ist die Frage nicht endgültig geklärt, ob der Goldene Schnitt wirklich die gewünschte Wirkung erzielt. Doch in Ermangelung einer gültigen Aussage wird er weiterhin gelehrt und angewandt.
    In der Vergangenheit gab es einen Boom an Golfanlagen, der ein gut konzipiertes Projekt angesichts der großen Nachfrage schon fast zum Selbstläufer werden ließ. Inzwischen kam es zu einer Verschiebung von einer Boom-Situation hin zu einer sukzessiven Marktsättigung, wobei es sicherlich noch Gebiete mit einem entsprechenden Bedarf gibt. Allerdings: In einer Reihe von Regionen gibt es bereits ein Überangebot und einige Golfanlagen haben Probleme.

    Grund hierfür ist neben dem vermehrten Angebot an Golfanlagen auch die wirtschaftliche Situation, die teilweise potentielle Interessenten zwingt, an Freizeitvergnügen zu sparen. Gleichzeitig wird der erhebliche Landschaftsverbrauch speziell auch von Umweltschützern kritisch gesehen.
    Mit dem Gross Operating Profit ist das operative Betriebsergebnis gemeint. Es handelt sich um eine der wichtigsten betriebswirtschaftlichen Kennzahlen, die auch in dem US-amerikanischen Kontenrahmen USALI für die Beherbergungswirtschaft Bedeutung erlangt. Man spricht im Deutschen auch vom Betriebsergebnis I.

    Im Prinzip handelt es sich beim GOP um die Geldmittel, die der Unternehmer aus seiner operativen betrieblichen Tätigkeit vor dem Abzug von Zinsen, Mieten usw. erzielt hat. Wesentliche Ausgaben des Unternehmens müssen aus dieser Summe bestritten werden; sie spiegelt damit also auch die finanzielle Flexibilität des Unternehmens wieder.

    In der Hotelbranche wird teilweise die Kennzahl GOP / Zimmer verwendet. Damit wird bezweckt, den Einfluss der Betriebsgröße auf die Kennzahl möglichst gering zu halten und so eine bessere Vergleichbarkeit zu gewährleisten.
    Hermann Heinrich Gossen (1810 bis 1858) war einer der Begründer der subjektiven Wertlehre der Wiener Schule (Grenznutzenschule). Bekannt wurde er durch die von ihm formulierten beiden Gossenschen Gesetze, die er in seinem Hauptwerk - „Entwicklung der Gesetze des menschlichen Verkehrs und der daraus fließenden Regeln für menschliches Handeln“ – formulierte. Dabei führte er auch die Mathematik in die Volkswirtschaftslehre ein. Er gehörte damit zu den wichtigsten Vorläufern der Grenznutzenschule. Gossen ist Namensgeber des jährlich verliehenen Gossenpreises des Vereins für Sozialpolitik.
    Die Gotik war nach der Romanik die letzte Epoche des Mittelalters in Europa. Ab Mitte des 12. Jahrhunderts entstanden die ersten gotischen Kathedralen in Frankreich. Beginnend in Italien setzte sich im 15. Jahrhundert der Stil der Renaissance durch. Der Übergang der Epochen war fließend, denn im übrigen Europa hielt sich der gotische Stil bis in das 16. Jahrhundert. So sind die technischen und gesellschaftspolitischen Entwicklungen der Spätgotik als Wegbereiter zur Neuzeit anzusehen, mit dessen Auftakt das Mittelalter endete.

    Einschneidende politische, religiöse und soziale Veränderungen begründen die neue Epoche. Das lang anhaltende Bröckeln der mächtigen Reiche Europas (zum Beispiel Stauferreich) zog ein Machtvakuum und eine große Unsicherheit nach sich. Dieser Umstand schuf Freiraum für einen regen geistigen und religiösen Austausch, der sich ebenso in der kühnen Bauweise widerspiegelte.
    Die christliche Kirche galt als religiöse Autorität und förderte Wissenschaft und Lehre. Sie war die Begründerin der ersten Universitäten, die den vermögenden Bürgern offen standen. Ausgestattet mit neuem Selbstbewusstsein, Bildung und wirtschaftlichem Einfluss gründeten sie die bürgerlich-kaufmännische Hanse im Ostsee- und Nordseeraum mit weit reichenden Geschäftsbeziehungen und entsprechendem Auftreten. Davon zeugen noch heute die sorgsam gepflegten Gotikbauten (Backsteingotik in Lübeck, Stralsund).

    Zu Beginn des Mittelalters entwickelte Europa eine kulturelle Eigenständigkeit - weitestgehend unabhängig von den antiken Geisteswissenschaften. Ganz im Gegensatz zum Mittelmeerraum, im maurischen Spanien und im christlichen Byzanz. Hier verfügte man über ein umfangreiches Wissen an technischen und geisteswissenschaftlichen Errungenschaften auf Grundlage antiker Erkenntnisse. Lang andauernde Kriege über die religiöse Oberherrschaft im Mittelmeergebiet brachten dieses Wissen ins christliche Europa. Der Spitzbogen beispielsweise ist islamischen Ursprungs und wurde ein typisch gotisches Gestaltungsmerkmal.

    Aus der Gotik sind imposante Kathedralen erhalten, die Generationen nur als Baustellen kannten (Bauzeit Kölner Dom: 13. bis 19. Jahrhundert). Vorerst blieb man der Bauweise einer antiken Basilika treu, doch entwickelte sich ein neuer Typus: Die Hallenkirche, die dem gotischen Ideal von Weite und Größe entspricht.

    Emporragende, reich verzierte, gemauerte Türme und Pfeiler prägen die gotischen Sakralbauten, deren stilbildende Eigenschaft die Vertikale ist. Möglich wurde dies durch den filigranen, in die Höhe strebenden Skelettbau, im Gegensatz zu den kompakten Gotteshäusern der Romanik. Im gotischen Kreuzrippengewölbe wurde die Last nicht vom massiv gemauerten Gewölbe, sondern durch diagonale Rippen innerhalb des Gewölbes aufgenommen. Der Kreuzungspunkt der Diagonalen in der Gewölbemitte wurde mit einem Schlussstein gehalten, die auftretenden Lasten an die Eckpfeiler des Gewölbes abgeleitet. Durch dieses Verfahren konnte auf die bis dahin übliche quadratische Grundrissform eines Gevierts verzichtet werden.

    Die auftretenden Schubkräfte aus dem Dach werden von bis dahin unvorstellbar zartem Tragwerk aus Steinen - dem in den Außenraum verlegten Strebewerk - an die tragenden Pfeiler im Innenraum abgeleitet. Dekorative Gewichte (Fialen) tragen zur direkten Lastabtragung nach unten bei. Aus statischer Sicht weist dies der Wand eine untergeordnete Rolle zu. Zwischen den tragenden Pfeilern war die Wandgliederung beliebig möglich. Hohe, weite Bogengänge zwischen den Kirchenschiffen und schmale Fenster, nicht selten mit aufwändiger Glasmalerei versehen, trugen zu dem Empfinden eines lichten, weitläufigen und erhebenden Raumerlebnisses bei. Feine Steinmetzarbeiten, zum Beispiel in den oberen Abschlüssen von Wandöffnungen oder die sich mit Gewölberippen vereinenden Bündelstützen zeigen die große Kunstfertigkeit der damaligen Baumeister. Im Innen- und Außenbereich bestaunten die Gläubigen naturalistisch gestaltete Statuen, Konsolen, Fialen, Kapitelle, Schlusssteine, Rosetten.

    Gotische Wohnhäuser sind kaum erhalten. Die Rat- und Stadthäuser, Burgen und Paläste zeigen ein emporstrebendes, Wand auflösendes Erscheinungsbild mit bis zu vier Geschossen, die sich durch statische Leichtigkeit und Dekorationsfreude auszeichnen. Gruppen von über- und nebeneinander gereihten Rund- oder Spitzbögen ermöglichten große Maueröffnungen in der farbigen Putz- und Backsteinfassade. In einer wenig vermögenden Stadt kamen nur vereinzelt üppig ornamentierte Fachwerk- oder Steinhäuser vor.

    Im 19. Jahrhundert gewann die Neugotik bei öffentlichen Gebäuden und Kirchen noch einmal an Bedeutung. Ebenso lebte die Faszination für andere vergangene Stilrichtungen (Romanik, Renaissance, Barock) auf. Die Vermischung der vergangenen Stile wird Eklektizismus genannt.
    Abkürzung für: Global Positioning System
    Abkürzung für: Grundfläche

    Abkürzung für: Gewerblicher Rechtschutz und Urheberrecht

    Der Grabener Verlag beschäftigt sich seit 1984 ausschließlich mit Themen rund um die Immobilienwirtschaft. In den vergangenen Jahren ist aus dem Redaktionsbüro ein Dienstleister mit umfangreichem Service entstanden. Gewachsene Verbindungen zu Organisationen, Verbänden, Fortbildungseinrichtungen und Betrieben in der Immobilienwirtschaft sorgen für die nötige Praxisnähe.

    Der Grabener Verlag produziert verschiedene Mittel der Kundenkommunikation und bietet Leistungen im Bereich der Pressearbeit an, wesentlicher Schwerpunkt ist die Produktion von Haus- und Kundenzeitungen – Print und Online. Im Online-Bereich ist besonders auf das Online-Lexikon "Immobilien-Fachwissen von A-Z" hinzuweisen.

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    Die Entfernung von Graffiti an Hauswänden kann bei Mietobjekten nicht auf den Mieter umgelegt werden. Zwar sind die Kosten für Gebäudereinigung umlagefähig (§ 2 Nr.9 BetrKV). Graffiti werden jedoch normalerweise nicht regelmäßig angebracht. Ihre Beseitigung ist daher keine regelmäßig wiederkehrende laufende Aufwendung – nicht einmal dann, wenn die "Künstler" nach der Entfernung ihr Werk jedes Mal sofort erneuern. Zum Teil argumentieren die Gerichte auch damit, dass die Entfernung von Graffiti nicht in den Bereich der Gebäudereinigung, sondern zu den Aufgaben der Instandhaltung und Instandsetzung gehört. Damit sind die entstehenden Kosten unabhängig von ihrer Regelmäßigkeit nicht umlagefähig (LG Berlin, Urteil vom 19.2.2016, Az. 63 S 189/15). Es ist Sache des Eigentümers, die durch Dritte verunstaltete Mietsache wieder in ihren Normalzustand zu versetzen.

    Mieter können beim Vermieter die Entfernung von Graffiti am Haus gerichtlich durchsetzen. Dies entschied das Amtsgericht Hamburg. Dabei ging es um Graffiti von zwei m² Größe im Hauseingangsbereich sowie eine beschmierte Eingangstür (AG Hamburg, Urteil vom 22.4.2004, Az. 44 C 209/03). Die Graffiti überschritten laut Gericht das ortsübliche Maß und seien deshalb zu entfernen. Das Amtsgericht Schöneberg gestand Mietern in einem ähnlichen Fall eine Mietminderung von zwei Prozent der Kaltmiete zu, weil der Vermieter die Graffiti nicht entfernte (AG Schöneberg, Urteil vom 19.7.2002, Az. 17 C 521/01). Eine Gebäudeversicherung deckt die für die Beseitigung entstehenden Kosten meist nur ab, wenn dies besonders mitversichert oder durch einen Premiumschutz abgedeckt ist.

    Die Farbenindustrie bietet zur Vorbeugung und Schadensbegrenzung spezielle Anstriche an, die so strapazierfähig sind, dass Graffiti auf ihnen schlechter haften, sich leichter abwaschen lassen, und der Anstrich selbst auch bei mehrfacher Entfernung kaum geschädigt wird.

    In hartnäckigen Fällen besteht ein immer öfter angewandtes Verfahren darin, nach dem Neuanstrich der Gebäudewand von Eigentümerseite Graffiti-Künstler mit deren Verschönerung durch abgesprochene künstlerische Motive zu beauftragen. In der Graffiti-Szene ist es verpönt, das "Werk" eines anderen zu verunstalten. Auf diese Weise kann weiteren unästhetischen Schmierereien vorgebeugt werden.
    Unter Grauwasser versteht man das nur mäßig stark verschmutzte Abwasser aus Badewanne, Dusche und Waschbecken im Bad, teilweise auch aus der Waschmaschine. Es gibt eine EU-Norm 12056-1, die Grauwasser als fäkalienfreies, gering verschmutztes Abwasser definiert. Mit Fäkalien verschmutztes Wasser wird als Schwarzwasser bezeichnet. Grauwasser kann mit relativ geringerem Aufwand zu Brauchwasser, jedoch nicht zu Trinkwasser aufbereitet und im Haushalt wiederverwendet werden – etwa für die Toilettenspülung oder zum Putzen. Dadurch können effektiv Wasser- und Abwasserkosten gespart werden. Keinesfalls zum Grauwasser gehören Küchenabwässer, die Fette und Speisereste enthalten. Oft wird davon ausgegangen, dass eine Person bei einigermaßen wassersparendem Verhalten etwa 55 Liter Grauwasser am Tag produziert.

    Eine Reihe von Anbietern hat Reinigungssysteme für Grauwasser im Angebot. Zur Anwendung kommen dabei sehr unterschiedliche Systeme. Alle haben gemeinsam, dass das Grauwasser mit einem eigenen Leitungsnetz erfasst werden muss. Dem daraus erzeugten sogenannten Betriebswasser kann zwar Trinkwasser zugesetzt werden – insbesondere bei nicht ausreichendem Betriebswasservorrat – ansonsten müssen Trinkwasser und Betriebswasser jedoch getrennt bleiben.

    Für Einfamilienhäuser sind Kleinstanlagen bereits ab einer Aufbereitungsmenge von 300 Litern pro Tag erhältlich. Erforderlich sind außer den Leitungen Sammelbehälter, Filter und Pumpe. Diese können im Keller oder unterirdisch im Garten platziert werden.

    Die Rentabilität einer Grauwasseranlage hängt von der anfallenden Wassermenge ab. Laufende Kosten fallen für Strom und in geringem Maße für Wartung an. Besonders lohnend ist die Nutzung für Betriebe wie etwa Hotels, Wohnheime und Seniorenheime. Eine Kombination mit einem System zur Wärmerückgewinnung ist möglich. In einigen Bundesländern wird der Einbau einer Grauwasseranlage öffentlich bezuschusst.
    Abkürzung für: Grundstücksgröße
    Abkürzung für: Grundstück
    Abkürzung für: Grundstücksverkehrsgesetz
    Der Begriff "Green Building" bezeichnet grundsätzlich ein umweltfreundliches und energieeffizientes Gebäude. Der Bau energieeffizienter Gebäude im Wohn- und Nichtwohnbereich wird international propagiert. In der EU wird mit Hilfe der Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden und des "Green-Building-Programmes" für Nichtwohngebäude eine Vereinheitlichung versucht. Letzteres verlangt für Neubauten von Nichtwohngebäuden bei Verwendung traditioneller Materialien eine Verringerung des Primärenergiebedarfs um 25 Prozent.

    In der Umsetzung der europäischen Vorgaben sind zum Beispiel Deutschland, Dänemark, Österreich und Schweden gut vorangekommen. So wurde in Deutschland im Zuge der Umsetzung der Gebäuderichtlinie die Energieeinsparverordnung geändert und der Energieausweis auch für Bestandsgebäude eingeführt. Im Rahmen der Energieeinsparverordnung 2009 wurden die Regelungen zur Energieeffizienz von Gebäuden weiter verschärft. 2010 trat eine Neufassung der EU-Gebäuderichtlinie in Kraft, die in Deutschland durch die Energieeinsparverordnung 2014 umgesetzt worden ist. Diese beinhaltet höhere Anforderungen an den Wärmeschutz insbesondere bei Neubauten und neue Regelungen über den Energieausweis.

    Untersuchungen zeigen, dass die Umsetzung der Richtlinien über Energieeinsparung und Wärmedämmung in denjenigen Staaten langsamer verläuft, in denen eine stärkere Nutzung der Atomenergie als Weg aus der Energiekostenkrise befürwortet wird – zu nennen sind hier etwa Bulgarien, Ungarn, die Tschechische Republik, die Slowakei und Polen.

    Die Umsetzung der EU-Richtlinien ist jedoch zwingend. Insbesondere im Hinblick auf die steigenden Energiekosten zeigt sich, dass energieeffiziente Gebäude heute weit bessere Chancen auf dem Immobilienmarkt haben als nicht zeitgemäß gedämmte und beheizte Objekte.
    Ein Baum, der von Beginn an oder im Laufe der Zeit durch sein Wachstum die Grundstücksgrenze zum Nachbargrundstück überschreitet, ist ein Grenzbaum. Maßgeblich für diese Feststellung ist die Stelle des Baumes, an der er aus dem Boden tritt.

    Der Baum, der in der Regel wesentlicher Bestandteil des Grundstücks ist, wird zum Bestandteil zweier Grundstücke. Daraus ergibt sich, dass beide Grundstücksnachbarn Miteigentümer des Grenzbaumes sind. Auf die Wurzelverzweigung kommt es nicht an. Da sich viele Bäume bereits oberhalb der Bodenoberfläche nach unten in das Wurzelwerk verzweigen, ist eine eindeutige Bestimmung, ob es sich um einen Grenzbaum handelt, oft schwierig. Wurzelanläufe sollen im Gegensatz zu Wurzelausläufen noch zum "Stammfuß", auf den der Stamm aufsetzt, gerechnet werden. So jedenfalls das OLG München (Urteil vom 10. 6. 1992 AgrarR 1994, 27). Dabei kommt es nicht darauf an, ob der Baum durch die Grenzlinie hälftig oder nur marginal durchschnitten wird. Beim Streit um die Frage, ob es sich um einen Grenzbaum handelt oder um den Baum nur eines der beiden Nachbarn, entscheidet ein Vermessungssachverständiger.

    Für Grenzbäume gilt § 923 BGB. Danach gehören jedem der beiden Grundstücksnachbarn etwaige Früchte des Baumes, aber auch der gefällte Baum zur Hälfte. Die Vorschriften sind auch für Sträucher anzuwenden. "Jeder der Nachbarn kann die Beseitigung des Baumes verlangen. Die Kosten der Beseitigung fallen den Nachbarn zu gleichen Teilen zur Last. Der Nachbar, der die Beseitigung verlangt, hat jedoch die Kosten allein zu tragen, wenn der andere auf sein Recht an dem Baume verzichtet; er erwirbt in diesem Falle mit der Trennung das Alleineigentum. Der Anspruch auf die Beseitigung ist ausgeschlossen, wenn der Baum als Grenzzeichen dient und den Umständen nach nicht durch ein anderes zweckmäßiges Grenzzeichen ersetzt werden kann" so § 923 Abs. 2 BGB.

    Zwar muss der Eigentümer, will er einen Grenzbaum beseitigen, die Zustimmung des anderen Nachbarn einholen. Wird sie nicht erteilt, kann auf Zustimmung geklagt werden. Wird ein Grenzbaum ohne Zustimmung des anderen Nachbarn gefällt, besteht nur dann Aussicht, mit einer Schadensersatzklage durchzudringen, wenn die Zustimmung hätte verweigert werden können. Dies ist in der Regel aber nicht der Fall. Soweit die zivilrechtlichen Grundlagen.

    Öffentlich rechtlich, d.h. durch eine Baumschutzverordnung, kann allerdings die Ausübung des Rechts auf Beseitigung genehmigungsbedürftig sein. Wird die Genehmigung versagt, muss der Baum stehen bleiben. Wird der Baum dennoch gefällt, handelt es sich um eine mit Bußgeld bewehrte Ordnungswidrigkeit. Ein zivilrechtlicher Schadensersatzanspruch zu Gunsten des Nachbarn leitet sich daraus nicht ab. Baumschutzverordnungen gibt es allerdings nicht in allen Gemeinden.

    Aus der Bestimmung eines Baumes als Grenzbaum ergeben sich einige notwendige Verhaltensweisen, denn beide Nachbarn sind für den Grenzbaum gleichermaßen verantwortlich. Ist der Baum sanierungsbedürftig, haben beide Grundstücksnachbarn die Kosten der erforderlichen Sanierung zu tragen. Die Grundstücknachbarn haben die Standfestigkeit des Baumes zu überwachen. Sie müssen also regelmäßig eine „Baumschau“ durchzuführen, bei der sie den Baum auf seine Standfestigkeit und seinen Gesundheitszustand überprüfen. Die Verkehrssicherungspflicht trifft beide Nachbarn gemeinsam.

    Fällt der Baum etwa auf das Dach des Hauses eines der Nachbarn, muss auch der andere Nachbar einen Teil des Schadens ausgleichen, wenn er nicht vorsorglich auf sein Eigentumsrecht verzichtet hat. In der Regel findet bei einem Grenzbaum eine Schadensteilung zu 50 Prozent statt (OLG Düsseldorf, Az. I-9 U 38/13).
    Bei der flächenmäßigen Veränderung von Flurstücken wird unterschieden zwischen der Teilung (aus einem Flurstück werden zwei), der Zerlegung (ein Flurstück wird in mehrere Teile zerlegt) und der Verschmelzung (Flurstücke, die örtlich und wirtschaftlich eine Einheit bilden, werden zu einem Flurstück verschmolzen). Über die damit verbundenen Vermessungsvorgänge wird am Ort der Vermessung eine Niederschrift angefertigt, zu deren Termin alle direkt oder indirekt Beteiligten schriftlich geladen werden. Erscheint ein direkt beteiligter Grundstückseigentümer nicht zu diesem Termin, wird ihm das Vermessungsergebnis schriftlich mitgeteilt. Er kann dem Ergebnis innerhalb von vier Wochen widersprechen. Wird innerhalb dieser Frist kein Widerspruch eingelegt, gilt das Vermessungsergebnis als anerkannt. Ist ein Beteiligter beim Term selbst anwesend, bezeugt er sein Einverständnis durch seine Unterschrift unter die Grenzniederschrift.
    Die Grenze eines Flurstücks ist die Verbindung zwischen zwei Grenzpunkten. Grenzpunkte müssen nicht zwangsläufig Grenz- oder Marksteine sein. Es kann sich auch, wie in der Stadt meist anzutreffen, um eine Mauerecke handeln. Die Begrenzung eines Grundstücks verläuft in Städten häufig entlang von Hausmauern, bei deren Krümmungen oder Kanten sich Grenzpunkte ergeben. In der amtlichen Flurkarte wird ein Grenzpunkt als offener Punkt, kleiner Kreis oder nur als sichtbarer Knick einer Linie dargestellt. Diese Darstellung setzt nicht automatisch voraus, dass der Grenzpunkt materiell in der Örtlichkeit vorhanden ist. Jedoch ist sie in der Flurkarte ein Nachweis seiner Existenz, wenngleich solche Nachweise keinen öffentlichen Glauben besitzen.
    Ein Grenzstein (oder Markstein) ist ein steinernes Grenz­zeichen, das anzeigt, wo sich an einem Knickpunkt die Grenze zum Nachbarflurstück befindet. Der Grenzstein muss so weit aus dem Boden ragen, dass er für Landwirte, die die Flur beackern, gut sichtbar ist. Andererseits sollte er mindestens 60 Zentimeter in den Boden eingelassen werden, damit er nicht beim Pflügen herausgerissen wer­den kann. Grenzsteine werden auch zur Markierung von Landesgrenzen verwendet, die allerdings deutlich von weitem sichtbar sein sollten.
    Der Steuertarif nennt je nach Einkommenshöhe den Grenzsteuersatz. Er liegt zwischen dem Eingangssteuersatz (von 2009 an = 14 Prozent – beginnend mit einer Überschreitung des Grundfreibetrages– und dem Spitzensteuersatz, von 2005 an einheitlich 42 Prozent sowie ab 2007 ab 250.001 Euro / 500.001 Euro 45 Prozent.

    Der Grenzsteuersatz gibt an, wie hoch der letzte verdiente Euro steuerlich belastet wird. Die durchschnittliche Steuerbelastung fällt jedoch immer geringer aus. Der Spitzensteuersatz ist der höchstmögliche Grenzsteuersatz.
    Eine Grenzverwirrung besteht, wenn sich der Verlauf der Grenze zwischen zwei benachbarten Grundstücken nicht mehr feststellen lässt. Es handelt sich dabei also nicht nur um einen einfachen Streit der Grundstückseigentümer über den Grenzverlauf – dieser kann meist durch die Unterlagen des Katasteramtes oder eine neue Vermessung geklärt werden.

    Ist der Grenzverlauf mit den herkömmlichen Mitteln nicht zu klären, hat jeder der betroffenen Grundstückseigentümer einen Anspruch auf Grenzentscheidung – also auf gerichtliche Festlegung der Grundstücksgrenze. Die Regeln dafür stellt § 920 BGB auf.

    § 920 BGB besagt, dass bei einer nicht zu ermittelnden Grundstücksgrenze der Besitzstand maßgeblich ist. Kann dieser nicht festgestellt werden, wird jedem der Grundstücke ein gleich großes Stück der streitigen Fläche zugeteilt.

    Ist auf diese Weise jedoch kein Ergebnis zu erzielen, das im Einklang mit den ermittelten Umständen – speziell der bekannten und feststehenden Größe der beiden Grundstücke – ist, muss das Gericht die Grenze so festlegen, dass der Grenzverlauf der Billigkeit entspricht, also gerecht erscheint.

    Das Oberlandesgericht Hamm fällte am 24.11.2011 ein Urteil zu einem Fall der Grenzverwirrung. Es ging dabei um zwei Nachbargrundstücke, die durch eine Straße getrennt waren. Zwischen den Nachbarn entstand wegen parkender Kunden des auf einem der Grundstücke betriebenen Reiterhofes Streit um den Grenzverlauf. Dieser beruhte jedoch teilweise auf einer Vermessung von 1825, bei der keine Grenzsteine gesetzt worden waren. Das Gericht stellte eine Grenzverwirrung fest und entschied zugunsten des Bestandes, d.h. der Verlauf der Grenze wurde so festgelegt, wie er von den Nachbarn seit 30 Jahren praktiziert und teilweise durch eine Hecke markiert worden war (Az. I-5 U 132/10).
    Grenzzeichen dienen zur Markierung von Staats-, Grundstücks- oder anderen Grenzen im Gelände. Üblich sind beispielsweise Grenzsteine oder Grenzpfähle, früher wurden Grenzzeichen teilweise auch in die Rinde von Bäumen geschnitzt. Hinsichtlich ihres Materials und ihrer Ausführung sollten Grenzzeichen so beschaffen sein, dass sie eine möglichst hohe Widerstandsfähigkeit gegen unbeabsichtigte Lageveränderungen, Witterungseinflüsse und mechanische Beanspruchungen aufweisen.

    Als Grenzzeichen für Grundstücke bzw. Flurstücke kommen heute neben Beton-Grenzsteinen auch Grenzmarken mit einem Schraubgewinde, Rohre mit einer Plastikkappe, stählerne Nägel oder Bolzen aus Messing zum Einsatz. Unter den eigentlichen Grenzzeichen werden teilweise noch sogenannte Untervermarkungen oder „Zeugen“ angebracht. Dabei handelt es sich um Flaschen mit abwärts gerichtetem Hals, Tonbehälter, Plastikmarken oder markierte Tonscheiben. Allen gemeinsam ist, dass sie beim gewaltsamen Entfernen der eigentlichen Marke oder des Grenzsteines im Boden bleiben und die Position des Grenzsteins für eine spätere neue Abmarkung festhalten.

    Grenzzeichen wurden bereits sehr früh verwendet. Ihre bedeutende Rolle im Rechtsverkehr wird an entsprechenden Regelungen in historischen Rechtstexten deutlich. So enthielt bereits der im 13. Jahrhundert entstandene Sachsenspiegel Strafbestimmungen für das Entfernen oder Verändern von Grenzzeichen. Das Spektrum der in unterschiedlichen Rechtsordnungen angedrohten Strafmaßnahmen reichte von Geldstrafen über Stockschläge bis hin zum Landesverweis. Die häufig zitierte Strafbestimmung, der zufolge ein Grenzsteinfrevler bis zum Hals eingegraben werden und ihm danach der Kopf mit einem Pflug abgetrennt werden sollte, ist hingegen mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht in der Praxis angewandt worden.

    Heute bedroht § 274 Abs. 1 (3) des Strafgesetzbuches denjenigen mit einer Freiheitsstrafe bis zu fünf Jahren oder mit Geldstrafe, der "einen Grenzstein oder ein anderes zur Bezeichnung einer Grenze oder eines Wasserstandes bestimmtes Merkmal in der Absicht, einem anderen Nachteil zuzufügen, wegnimmt, vernichtet, unkenntlich macht, verrückt oder fälschlich setzt".
    Abkürzung für: Grunderwerbsteuer
    Abkürzung für: Durchführungsverordnung zum Grunderwerbssteuergesetz
    Abkürzung für: Bundesgesetz zur Grunderwerbssteuerbefreiung
    Abkürzung für: Grunderwerbsteuergesetz
    Abkürzung für: Gesundheitsreformgesetz
    Häufiger Streitpunkt zwischen Nachbarn und Mietvertragsparteien ist das sommerliche Grillen. Sowohl Eigentümer als auch Mieter von benachbarten Wohnungen oder Häusern können sich nämlich mit Hilfe zivilrechtlicher Nachbarschutzvorschriften gegen störende Grillgerüche und Rauchschwaden zur Wehr setzen. Einschlägige Regelungen enthalten auch die Immissionsschutzgesetze der Bundesländer. Es kommt aber auf den Einzelfall an. Bei nur geringfügiger Belästigung muss der Nachbar Grillgerüche tolerieren.

    Eine Rolle spielt oft, wie im Einzelnen gegrillt wird. Nach Ansicht der meisten Gerichte gehen von einem Elektrogrill weniger Beeinträchtigungen aus als von einem Holzkohlegrill; das Grillgut sollte in Alufolie verpackt werden.

    Zur Anzahl der generell zulässigen Grillfeste pro Jahr ist die Rechtsprechung uneinheitlich. Beispiele:

    • Landgericht Aachen (Vergleich): Zweimal im Monat darf im hinteren Teil des Gartens von 17 Uhr bis 22 Uhr 30 gegrillt werden. Danach darf die Grillschale ausglühen (14.03.2002, Az. 6 S 2/02).
    • Oberlandesgericht Oldenburg: Bei beengten räumlichen Verhältnissen darf viermal im Jahr im Garten bis Mitternacht gegrillt werden. Allerdings ohne gleichzeitiges Fernsehen im Garten (29.07.2002, Az. 13 U 53/02).
    • Amtsgericht Schöneberg: Auf dem Gelände einer Jugendbildungsstätte darf 20 bis 25mal jährlich gegrillt werden, für je zwei Stunden, bis ca. 21 Uhr. Allerdings muss ab 20 Uhr Ruhe herrschen (2.10.2007, Az. 3 C 14/07).

    Eine Mietvertragsklausel, die das Grillen auf dem Balkon ganz verbietet, ist zulässig (Landgericht Essen, Az.: 10 S 438/01).
    Abkürzung für: Geschäftsraummietengesetz
    Der Begriff "Großanlage zur Trinkwassererwärmung" findet sich in der Trinkwasserverordnung. Diese erfuhr in den letzten Jahren mehrere Änderungen. Inhaber von Großanlagen zur Trinkwassererwärmung müssen bei Abgabe von Trinkwasser im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit (darunter fällt hier jede Vermietung) im Dreijahresrhythmus eine Untersuchung des Wassers auf Legionellen durchführen lasssen, wenn das Wasser in Duschen und so weiter vernebelt wird. Diese Pflicht trifft insbesondere Vermieter von Mehrfamilienhäusern. Die erste Untersuchung musste bis zum 31.12.2013 abgeschlossen sein.

    Nach § 3 Nr. 12 der Trinkwasserverordnung gelten als „Großanlagen zur Trinkwassererwärmung“ solche mit

    • einem Speicher-Trinkwassererwärmer oder zentralem Durchfluss-Trinkwassererwärmer jeweils mit einem Inhalt von mehr als 400 Litern oder
    • einem Inhalt von mehr als drei Litern in mindestens einer Rohrleitung zwischen Abgang des Trinkwassererwärmers und Entnahmestelle; nicht berücksichtigt wird der Inhalt einer Zirkulationsleitung. Diese Voraussetzung ist bei etwa zwei bis drei Metern Leitungslänge erfüllt.

    Entsprechende Anlagen in Ein- und Zweifamilienhäusern gelten per Gesetz nicht als Großanlagen zur Trinkwassererwärmung.

    Es ist davon auszugehen, dass alle zentralen Wassererwärmungsanlagen in Mehrfamilienhäusern nach dieser Definition Großanlagen darstellen.
    Unter einem großflächigen Einzelhandelsbetrieb wird ein Betrieb verstanden, der Waren ausschließlich an Letzt­ver­brau­cher verkauft. Die Großflächigkeit beginnt nach der Rechtsprechung bei etwa 800 Quadratmeter Ver­kaufs­fläche (Urteil des 4. Senats vom 24.11.2005, BVerwG, Az. 4 C 10.04). Solche Betriebe (z. B. Verbrauchermärkte, Bau­märkte, Fachmärkte, aber auch Warenhäuser) sind nur im beplanten oder unbeplanten Kerngebiet oder in für sie eigens ausgewiesenen "sonstigen Sondergebieten" zu­läs­sig. Mehrere selbstständige (nicht großflächige) Einzel­handels­betriebe können als ein großflächiger Einzel­han­dels­be­trieb angesehen werden, wenn diese Betriebe ein einheitliches Nutzungskonzept haben, bei dem die Betriebe wechselseitig voneinander profitieren. Es spricht nach § 11 Abs. 3 BauNVO die Vermutung für "schädliche Umwelt­ein­wir­kungen" solcher Betriebe, wenn sie (nach § 11 Abs. 3 BauNVO) eine Geschossfläche von circa 1200 Quadrat­metern haben. Ihre Zulässigkeit setzt voraus, dass die sich aus der Vermutung ergebenden Bedenken ausgeräumt werden und die Betriebe sich nach Größe und Ein­zugs­be­reich in das zentralörtliche Versorgungssystem noch einfügen und die Funktionsfähigkeit der Stadtzentren nicht beeinträchtigen. Bei einer Größenordnung von etwa 5000 Quadratmetern Geschossfläche ist eine zusätzliche Umweltverträglichkeitsprüfung erforderlich.

    Bei der Konzeption von großflächigen Einzel­handels­be­trie­ben ist die Standortanalyse von besonderer Bedeutung. Dabei sind neben ökonomischen Faktoren insbesondere auch sozio-demographische Faktoren zu erkunden und zu interpretieren, nämlich die Anzahl der Haushalte, ihre soziale Stellung, das Haushaltseinkommen, die Alters­struktur der Haushaltmitglieder, die Konsumgewohnheiten und nicht zuletzt die für den Warenkonsum verfügbare Kaufkraft, die das mögliche Umsatzvolumen bestimmt sowie die Wettbewerber, die am Umsatz partizipieren.
    Ein Großraumbüro ist ein Büroraum, in dem 20 oder mehr Personen arbeiten und der bis zu mehreren hundert Quadratmetern Fläche umfassen kann. Als Vorteile dieses Bürotyps gelten die Förderung von Kommunikation und Teamarbeit. Als Nachteile werden hoher Lärmpegel, akustische und visuelle Ablenkung, fehlende Rückzugsmöglichkeiten für konzentriertes Arbeiten und ein hohes Maß an sozialer Kontrolle genannt.
    Als Großstädte gelten in der Statistik alle Städte mit über 100.000 Einwohnern. In Deutschland zählen dazu 80 Städte. Vier Städte sind Millionenstädte (Berlin, Hamburg, München und Köln), zehn Städte haben zwischen 500.000 und einer Million Einwohner.
    Abkürzung für: Grundsteuer
    Abkürzung für: Grundsteuergesetz
    In § 10 Grundbuchordnung (GBO) ist festgelegt, dass das Grundbuchamt alle „Urkunden, auf die eine Eintragung sich gründet oder Bezug nimmt“, aufbewahrt. Dies geschieht in einer vom Grundbuch separaten Akte. Diese wird als Grundakte oder Stammakte bezeichnet. Zu diesen Urkunden und Dokumenten zählen zum Beispiel Notarverträge (Kaufverträge, Schenkungen, Überlassungen, Grundschuldbestellungen), Teilungserklärungen, Vollmachten, Eintragungsanträge und grundbuchamtliche beziehungsweise gerichtliche Entscheidungen.

    Gemäß § 12 GBO kann jeder, der auch Einsicht in das Grundbuch nehmen darf, die Grundakte einsehen. Das gilt auch für noch nicht erledigte Eintragungsanträge.
    Der Grundbesitzwert ist ein Steuerwert, der nach den §§ 139 und 145-150 BewG für Ausnahmezwecke der Grunderwerbsteuer (bis 2008 auch für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer) und nach §§ 157-198 BewG (ab 01.01.2009 für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer) zu ermitteln ist. Während für die Ermittlung eines Grundbesitzwertes für Ausnahmezwecke der Grunderwerbsteuer und der alten Erbschaftsteuer das sogenannte Bedarfswertverfahren anzuwenden ist, wird für Zwecke der Erbschaftsteuer ab 2009 der Grundbesitzwert unter Berücksichtigung der tatsächlichen Verhältnisse und der Wertverhältnisse zum Bewertungsstichtag festgestellt (gemeiner Wert). Er ist nunmehr dem Verkehrswert angenähert.

    Für Zwecke der Grunderwerbsteuer und bei der alten Erbschaftsteuer beträgt der Grundbesitzwert eines unbebauten Grundstücks 80 Prozent der Bodenrichtwerte, die vom Gutachterausschuss zu ermitteln und dem Finanzamt mitzuteilen sind. Bei bebauten Grundstücken ist das 12,5-fache der Jahresnettomiete anzusetzen. Bei selbst genutzten Gebäuden ist die übliche Miete anzusetzen. Als Wertminderung wegen Alters ist für jedes Jahr 0,5 Prozent abzusetzen, höchstens jedoch 25 Prozent.

    Bei Ein- und Zweifamilienhäusern ist ein Zuschlag von 20 Prozent zu dem Wert vorzunehmen, der nach dem oben dargestellten Verfahren ermittelt wurde. Ist der Wert des Grundstücks im unbebauten Zustand höher als der Wert des bebauten Grundstücks, dann ist der Wert des unbebauten Grundstücks anzusetzen.

    Der ab 2009 gültige Grundbesitzwert für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer wird in einem komplizierten Verfahren ermittelt. Unbebaute Grundstücke werden mit dem Bodenrichtwert ermittelt. Bebaute Grundstücke werden je nach Grundstücksart im Vergleichswert-, Ertragswert- oder im Sachwertverfahren bewertet.
    Beim Grundbuch handelt es sich um ein öffentliches Re­gister der im Grundbuchbezirk gelegenen Grundstücke und den mit ihnen verbundenen Rechten (Bestands­ver­zeich­nis). Es dient der Dokumentation der Eigen­tums­ver­hält­nisse (Abteilung I), der auf den Grundstücken ruhenden Lasten und Beschränkungen (Abteilung II) und der auf ihnen ruhenden Grund­pfand­rechte (Abteilung III). Für jedes "Grundstück" im Sinne des Grundbuchrechts wird ein Grundbuchblatt angelegt, das sich in die oben be­schrie­ben­en Abteilungen gliedert (Grundbuch organisiert als Realfolium). Es kann aber auch für einen Eigentümer, der über mehrere Grundstücke verfügt, ein Grundbuchblatt angelegt werden (ein so genanntes Personalfolium), so lange die Übersichtlichkeit nicht darunter leidet. Nicht alle Grundstücke sind "buchungspflichtig". Zu den buchungs­freien Grundstücken zählen Grund­stücke der Gebiets­kör­per­schaften (Bund, Länder, Gemeinden) sowie Grund­stücke der Kirchen und Klöster. Ferner sind Grund­stücke, die im Hinblick auf andere Grundstücke nur eine dienende Funktion haben, z. B. Wege, die von Eigentümern mehrerer Grundstücke benutzt werden, nicht buchungspflichtig.

    Abteilung I kann unrichtig werden, wenn der eingetragene Eigentümer stirbt. Der Erbe muss dann die Grund­buch­berich­tigung beantragen. Das Bestands­ver­zeich­nis enthält die Grundstücksdaten des Liegenschaftskatasters, wobei häufig Flurstücke unter jeweils einer eigenen Nummer geführt werden. Durch "Zuschreibung" können aber unter einer laufenden Nummer zwei oder mehrere Flurstücke geführt werden. Änderungen ergeben sich aber auch durch Zuschreibung aus anderen Grundbüchern und Abs­chrei­bung in andere Grundbücher. Darüber hinaus können "subjektiv dingliche" Rechte des jeweiligen Eigen­tü­mers eingetragen werden, z. B. das Wegerecht an einem anderen Grundstück. Ebenso werden hier Mit­eigen­tums­an­teile an einem anderen Grundstück eingetragen (z. B. an gemeinsamen Zuwegen in einer Reihenhaussiedlung), das in der Regel im Grundbuch nicht erfasst ist, weil es nicht zu den buchungspflichtigen Grundstücken gehört.

    Zu den in Abteilung II des Grundbuchs eintragbaren Las­ten zählen Grunddienstbarkeiten, beschränkte per­sön­liche Dienstbarkeiten, Nießbrauch, Reallasten und das Erb­bau­recht. Beschränkungen sind solche, die das Ver­fü­gungs­recht des Eigentümers beschränken - etwa bei Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Eigen­tümers. Eine Reihe von eintragungsfähigen Ver­mer­ken können ebenfalls auf Beschränkungen hin­wei­sen, etwa der Um­le­gungs- und der Sa­nie­rungs­vermerk.

    Grundpfandrechte, die in Abt. III eingetragen werden, be­ziehen sich auf Grundschulden, Hypotheken und Renten­schulden. Hypotheken kommen nur noch selten vor, Rentenschulden fast gar nicht. Sofern ein Grundstück "auf Rentenbasis" verkauft wird, dient als Ab­sicher­ungs­mittel nicht die "Rentenschuld", sondern die Reallast.

    Neben dem Grundbuch für Grundstücke gibt es das Erb­bau­grund­buch, das Wohnungs- und Teil­eigen­tums­grund­buch sowie das Wohnungs­erb­bau­grund­buch (bzw. Teil­eigen­tums­erb­bau­grund­buch) und das Berggrundbuch, das dem Nachweis des Bergwerkeigentums dient (einem Recht des Aufsuchens und der Gewinnung von Bodenschätzen). Erbbau- und Berggrundbücher sind Grundbücher für grund­stücks­gleiche Rechte. Alle Grundbucharten haben die gleiche Einteilungsstruktur. Im Bestandsverzeichnis des Erbbaugrundbuchs ist anstelle des Grundstücks das Erb­bau­recht, beim Wohnungsgrundbuch / Teileigentums­grund­buch der Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigen­tum, das Grundstück und das dazugehörende Sonder­eigen­tums­recht und dessen Beschränkungen durch die anderen Wohnungsgrundbücher eingetragen.

    In der ehemaligen DDR gab es ein sogenanntes Gebäudegrundbuch. In dieses wurde ein vom Eigentum am Grundstück unabhängiges Gebäudeeigentum eingetragen, wenn das Gebäude aufgrund dinglicher Nutzungsrechte errichtet oder als Volkseigentum auf fremdem Grund gebaut worden war. Das Institut des Gebäudeeigentums ähnelt dem Erbbaurecht. Das Gebäudegrundbuch wird heute nach den Vorschriften der Grundbuchordnung fortgeführt.

    Einsicht in das Grundbuch kann jeder nehmen, der ein berechtigtes Interesse darlegt (auch der Makler, der einen schriftlichen Makler-Verkaufsauftrag vorlegen kann). Das Einsichtsrecht bezieht sich auch auf die Grundakten, in denen die Dokumente enthalten sind, die zu den Eintra­gungen im Grundbuch gehören (z. B. notarieller Kauf­ver­trag).

    Die Informationsquelle zu den Eintragungen im Grundbuch befindet sich in den Grundakten. Sie enthält die Urkunden, die zu Grundbucheintragungen und Löschungen geführt haben. Wichtiger Bestandteil der Grundakte ist das Handblatt, dessen Inhalt mit dem Grundbuchinhalt genau übereinstimmt. Rechtsgrundlage ist § 24 Absatz 4 der Grundbuchverfügung (GBV). Wer das Grundbuch einsehen soll, etwa der Notar, bevor er einen Kaufvertrag beurkundet, genügt seiner Pflicht, wenn er die Handakte einsieht. Die Grundakte samt Handblatt werden in der Regel jedem Einsichtsberechtigten vorgelegt. Der Einsichtsberechtigte kann sich darauf verlassen, dass der Inhalt des Handblatts mit dem Grundbuch identisch ist. Er hat also keine Nachprüfungspflicht. Der öffentliche Glaube des Grundbuchs bezieht sich jedoch nicht auf die Handblatt, sondern nur auf das Grundbuch selbst. Bei etwaigen Abweichungen zwischen Grundbuch und Handblatt, z.B. durch Bearbeitungsverzögerungen, gilt die Eintragung im Grundbuch.

    Nach § 126 der Grundbuchordnung können die Landesregierungen bestimmen, ob und in welchem Umfang ein maschinelles Grundbuch eingeführt wird. Das maschinelle bzw. elektronische Grundbuch wird in immer mehr Gemeinden eingesetzt. Es tritt an die Stelle des bisherigen Grundbuches. Auf die Führung eines Handblatts wird in diesem Fall verzichtet. Gerichte, Behörden, Notare, öffentlich bestellte Vermessungsingenieure und an dem Grundstück dinglich berechtigte Kreditinstitute können über ein automatisiertes Abrufverfahren online Zugriff auf die Grundbucheinträge nehmen und sich selbst Ausdrucke anfertigen. Bürger mit berechtigtem Interesse, die im Einzelfall einen Grundbuchauszug benötigen, können dies nach wie vor gegen eine Gebühr beim Grundbuchamt individuell beantragen. Sie können dann den entsprechenden Ausdruck zugesandt bekommen oder persönlich abholen.
    Das Grundbuchamt ist eine Behörde der freiwilligen Gerichtsbarkeit, die die Grundbücher führt. Sie ist beim zuständigen Amtsgericht angesiedelt. In Baden Württemberg obliegt die Führung des Grundbuchs teilweise noch den "Bezirksnotaren". Grundlage für die Führung des Grundbuchs ist die Grundbuchordnung.
    Der Zwang zur Grundbuchberichtigung besteht für das Grundbuchamt nur dann, wenn die Eintragung des Eigentümers in der ersten Abteilung des Grundbuches durch Rechtsübergang außerhalb des Grundbuches falsch geworden ist, z.B. nach dem Tod des Eigentümers, der im Grundbuch steht. In solch einem Fall kann das Grundbuchamt den Erben durch Verfügung aufgeben, die Berichtigung zu beantragen.
    Die Grundbuchordnung regelt den Inhalt und die Führung des Grundbuches sowie die Tätigkeit der Grundbuchämter. Das Gesetz entstand bereits im Jahr 1897.

    Nach der Grundbuchordnung kann das Grundbuch gebunden oder als Loseblattsammlung geführt werden. Jedem Grundstück ist ein Grundbuchblatt zuzuteilen; über mehrere Grund­stücke des gleichen Eigentümers im gleichen Grundbuchbezirk kann ein gemeinschaftliches Grundbuchblatt geführt werden.

    Die Bundesländer sind durch § 126 GBO dazu ermächtigt, eigene Rechtsverordnungen zu erlassen, nach denen die Grundbücher als reine EDV-Dateien geführt werden können. Die GBO enthält verschiedene Regelungen zur Führung "maschineller" Grundbücher. Eine ergänzende Regelung zur GBO ist die Grundbuchverfügung (GBV).

    In §§ 135 ff. GBO finden sich Regelungen über den elektronischen Rechtsverkehr, etwa über Eingang und Form elektronischer Dokumente. Diese können nur unter bestimmten Bedingungen rechtswirksam dem Grundbuchamt zugehen.
    Die Grundbuchverfügung (GBV) ist eine Verordnung zur Durchführung der Grundbuchordnung (GBO). Die 1995 erlassene bundesweit gültige Regelung definiert u.a. den Begriff der Grundbuchbezirke und legt äußere Form und Aufbau des Grundbuches fest. Nach § 4 der GBV besteht jedes Grundbuchblatt aus der Aufschrift, dem Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen.

    Der oder die Eigentümer werden neben anderen Angaben in der ersten Abteilung eingetragen. Die Belastungen des Grundstücks mit Ausnahme von Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden, einschließlich der sich auf diese Belastungen beziehenden Vormerkungen und Widersprüche, sowie Beschränkungen des Verfügungsrechts des Eigentümers, sowie das Eigentum betreffende Vormerkungen und Widersprüche finden sich in der zweiten Abteilung.

    In der dritten Abteilung werden u.a. Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden einschließlich der sich auf diese Rechte beziehenden Vormerkungen und Widersprüche vermerkt.

    In den §§ 61 ff. enthält die Grundbuchverfügung auch Vorgaben über das maschinell geführte Grundbuch. Nach § 63 GBV muss der Inhalt des maschinell geführten Grundbuchs auf dem Bildschirm und in Ausdrucken so sichtbar gemacht werden können, wie es den durch die GBV und die Wohnungsgrundbuchverfügung vorgeschriebenen Mustern entspricht. Soweit das Grundbuch als Datenbankgrundbuch ausgelegt ist, soll unter Verwendung dieser Muster die Darstellung auch auf den aktuellen Grundbuchinhalt beschränkt werden können. Dabei können dann nicht betroffene Teile des Grundbuchblatts von der Darstellung ausgenommen werden. Weitere Regelungen zur Darstellung können die Landesregierungen durch Rechtsverordnung erlassen. Die §§ 65 und 66 GBV befassen sich mit Sicherheitsmaßnahmen für Daten und Programme.
    Die Grunddienstbarkeit ist das dingliche Absicherungsmittel eines Rechts an einem Grundstück ("dienendes Grundstück"), das dem jeweiligen Eigentümer eines anderen Grundstücks ("herrschendes Grundstück") zusteht. Das Recht kann ein beschränktes Nutzungsrecht des jeweiligen Eigentümers des herrschenden Grundstücks sein (z.B. Geh- und Fahrtrecht) oder eine Duldungspflicht des jeweiligen Eigentümers des belasteten Grundstücks (z.B. Duldung einer Grenzbebauung) oder der Ausschluss eines Rechts des jeweiligen Eigentümers des belasteten Grundstücks (z.B. des Betriebs eines bestimmten Gewerbes). Die Grunddienstbarkeit kann ohne Zustimmung des Berechtigten nicht gelöscht werden und muss von einem Grundstückserwerber übernommen werden. In der Regel besteht sie "ewig", wenn nicht eine zeitliche Beschränkung vorgesehen ist. Ein mit einer Grunddienstbarkeit belastetes Grundstück bedeutet eine mehr oder weniger starke Beeinträchtigung und ist bei der Ermittlung des Verkehrswertes wertmindernd zu berücksichtigen.
    Beim Grundstückserwerb hat der Grundstückserwerber neben dem Kaufpreis Erwerbsnebenkosten in seine Kal­kula­tion mit einzubeziehen. In der Regel übernimmt der Käufer eines Grundstücks alle Grunderwerbskosten. Man spricht auch von Transaktionskosten.

    Im Einzelnen zählen dazu
  • Notarkosten für die Beurkundung des Grund­stücks­kauf­ver­tra­ges. Grundlage für deren Be­rech­nung ist das Gerichts- und Notarkostengesetz. Kosten, die für die Be­ur­kun­dung von Grundpfandrechten entstehen, zählen nicht zu den Grunderwerbskosten, sondern zu den Kosten der Kaufpreisfinanzierung.
  • Kosten, die durch die Eintragung und Löschung von Auflassungsvormerkungen im Grundbuch entstehen und die Kosten der Eigentumsumschreibung.
  • die Grunderwerbsteuer nach dem GrEStG, die sich auf den Kauf­preis für das Grundstück (ohne Zubehör) beziehen. Einbezogen wird auch der Wert der vom Käufer übernommenen sonstigen Leis­tungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen. Übernimmt der Erwerber eine vom Ver­käu­fer geschuldete Maklerprovision, unterliegt auch diese der Grunderwerbsteuer.
  • die Maklerprovision, die der Erwerber zu bezahlen hat. Deren Höhe ist nicht gesetzlich geregelt. Sie ist je nach Bundesland und Region unterschiedlich hoch und schwankt etwa zwischen drei und sechs Prozent des Kaufpreises plus MwSt.
  • Kosten, die im Zusammenhang mit einer er­for­der­lich werdenden Grundstücksvermessung stehen, wenn sie vertraglich vom Käufer übernommen werden. Alle Erwerbsnebenkosten zusammen können je nach Bundesland deutlich über zehn Prozent betragen. Streng genommen müssten auch alle "Suchkosten" und die für die Objektsuche aufgewendete Zeit zu den Grunderwerbsnebenkosten zählen. Nicht zu den Grunderwerbsnebenkosten zählen Er­schlie­ßungs­bei­trä­ge, Kosten von Bau­grund­unter­suchungen oder Kosten, die im Zu­sam­men­hang mit der Bodenordnung entstehen.
    • Die Grunderwerbsteuer ist eine besondere Umsatzsteuer auf Grundstücksumsätze. Erfasst werden Umsatzvorgänge aller Art. Es gibt jedoch Ausnahmen von der Besteuerung, zum Beispiel unentgeltliche Grundstücksüberlassungen und das Vererben von Grundstücken. Bemessungsgrundlage ist regelmäßig der "Wert der Gegenleistung", soweit dieser 2.500 Euro übersteigt und nur in wenigen Ausnahmefällen der "Wert des Grundstücks", der dann nach den gleichen Vorschriften berechnet wird, wie der für die Erbschaft- und Schenkungsteuer relevante Grundbesitzwert.

    Grundstücksverkäufe unterliegen nicht der Umsatzsteuer. Es kann jedoch zusätzlich zur Grunderwerbsteuer zur Umsatzsteuer optiert werden. Dann unterliegt die Umsatzsteuer selbst nicht der Grunderwerbsteuer.

    Was zur Gegenleistung zählt, ist oft strittig. Klargestellt wurde, dass eine vom Erwerber übernommene Verpflichtung zur Übernahme der Erschließungskosten eines unerschlossenen Grundstücks nicht zur Gegenleistung zählt. Gleiches gilt für den Erwerb von Bauplänen im Zusammenhang mit einer Grundstücksveräußerung.

    Der Wert der Gegenleistung ist beim Kaufvertrag der Kaufpreis einschließlich aller dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen (zum Beispiel weiteres unentgeltliches Wohnungsrecht) und vom Erwerber über den Kaufpreis hinaus zu erbringenden weiteren Leistungen (zum Beispiel Übernahme einer vom Verkäufer geschuldeten Maklergebühr). Die vom Käufer anteilig übernommene Instandhaltungsrücklage gehört nicht zur Bemessungsgrundlage zur Grunderwerbsteuer. Tipp: Es lohnt sich daher eventuell eine Aufteilung des Kaufpreises im Kaufvertrag. Das gilt auch bezüglich eventuell mit dem Objekt mitverkaufte bewegliche Sachen wie zum Beispiel Einbauküche, Teppiche, Vorhänge, Markisen, Einbauschränke oder auch Einrichtungsgegenstände (Lampen, technische Geräte). Um eine Anrechnung auf den Kaufpreis und damit die Reduzierung der Grunderwerbsteuer zu erreichen, müssen die mitverkauften beweglichen Sachen am besten im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen werden einschließlich des Betrags, der mit dem Kaufpreis berücksichtigt worden ist.

    Dabei muss ein realistischer Zeitwert der Inventargegenstände angegeben werden. Genaue Wertnachweise fordert das Finanzamt in der Regel dann, wenn der Wert des beweglichen Zubehörs 15 Prozent des Kaufpreises der Immobilie überschreitet. Allerdings gibt es hier für Immobilienkäufer auch ein Risiko: Reduziert sich der Wert des Kaufobjekts durch das Herausrechnen des Inventars deutlich, hat dies auch Einfluss auf die Sicherheit des Kreditgebers und die Beleihungsgrenze. Dies kann Einfluss auf die Darlehenskonditionen haben. Gegebenenfalls sollte hier rechtzeitig Rücksprache mit dem Kreditgeber gehalten werden.

    Beim Tauschvertrag ist es der Wert der Tauschleistung. Werden zwei Grundstücke getauscht, handelt es sich um zwei Grunderwerbsvorgänge. Weitere grunderwerbsteuerpflichtige Erwerbsvorgänge sind das Meistgebot im Zwangsversteigerungsverfahren, die Vergabe eines Erbbaurechts, die Enteignung von Grundstücken und jede weitere Erwerbsart, die wirtschaftlich einem Grundstücksumsatz gleichkommt. Dazu zählt vor allem die Einräumung von faktischen Verfügungsrechten über Grundstücke, ohne dass damit im rechtlichen Sinne ein Erwerbsvorgang verbunden ist.

    Grunderwerbsteuer fällt auch an, wenn in bestimmtem Umfang Anteile an einer Personengesellschaft, zu deren Vermögen inländische Grundstücke gehören, veräußert werden. Innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren müssen dabei mindestens 95 Prozent der Gesellschaftsanteile veräußert worden sein. Behält der ursprüngliche Gesellschafter 5,01 Prozent über die fünf Jahre hinaus, greift die Vorschrift nicht. Diese ist für Veräußerungsfälle nach dem 31.12.1996 anzuwenden.

    Die früher für Grundbesitz haltende Gesellschaften (juristische Personen) geltende Regel, dass sich die Gesellschaftsanteile vollständig in der Hand des Erwerbers vereinigen müssen, wurde mit Wirkung zum 1.1.2000 dahin verschärft, dass es auch hier genügt, wenn mindestens 95 Prozent sich in der Hand des Erwerbers oder in der Hand von herrschenden und abhängigen Unternehmen beziehungsweise Personen allein vereinigen würden. In solchen Fällen ist nicht der Wert der Gegenleistung, sondern der Wert des Grundstücks (Grundbesitzwert und nicht mehr Einheitswert!) Bemessungsgrundlage.

    Der für die Grunderwerbsteuer maßgebliche Grundstücksbegriff entspricht der bürgerlich rechtlichen Grundstücksdefinition. Ein mitveräußertes Zubehör unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer. Allerdings ist im Kaufvertrag ein entsprechender Antrag an das Finanzamt zu stellen und der Wert des Zubehörs zu beziffern. Das gleiche gilt für alle mitveräußerten beweglichen Gegenstände, die nicht Zubehör sind. Bei Eigentumswohnungen unterliegt die auf die veräußerte Wohnung entfallende anteilige Instandhaltungsrückstellung ebenfalls nicht der Grunderwerbsteuer.

    Verkäufer und Käufer sind hinsichtlich der Grunderwerbsteuer dem Finanzamt gegenüber Gesamtschuldner. In der Kaufvertragsurkunde wird aber in der Regel bestimmt, dass der Käufer die Grunderwerbsteuer zu zahlen hat. Wird ein Erwerbsvorgang rückgängig gemacht (zum Beispiel Rücktritt von einem Kaufvertrag) wird auf Antrag eine bereits bezahlte Grunderwerbsteuer zurückerstattet.

    Ausgenommen von der Besteuerung sind unter anderem Erwerbsvorgänge, die der Erbschaft- und Schenkungsteuer unterliegen, Erwerbsvorgänge zwischen Verwandten 1. Grades und deren Ehegatten, Erwerbsvorgänge zwischen Ehegatten, auch wenn sie geschieden sind und der Erwerb der Vermögensauseinandersetzung dient.
    Nach einem Urteil des Bundesverfassungsgerichts vom 21. Juli 2010 sind auch Grunderwerbsvorgänge zwischen eingetragenen Lebenspartnern im Sinne des Lebenspartnerschaftsgesetzes von der Grunderwerbsteuer befreit.

    Ein Blick auf die Geschichte der Grunderwerbsteuer zeigt folgende Verlaufsform:
    Die Grunderwerbsteuer entstand aus der Stempelgebühr von 1903 die 1909 in ein Stempelgesetz mit Reichsabgabe für den Grundstückswechsel einmündete. 1919 entstand das Grunderwerbsteuergesetz, das eine Grunderwerbsteuer von vier Prozent zuzüglich Zuschläge zu Gunsten der Länder in Höhe weiterer vier Prozent vorsah. 1924 und 1940 erfolgten Neufassungen des Gesetzes mit Sätzen von drei Prozent plus vier Prozent Zuschläge.
    Durch Übergang der Gesetzgebungshoheit auf die Bundesländer gab es 1969 eine erhebliche Zersplitterung, bis 1983 eine bundeseinheitliche Fassung auf der Grundlage des Gesetzes von 1940 Geltung erlangte. Nach Inkrafttreten des Grundgesetzes galt das Grunderwerbsteuergesetz allerdings als Landesrecht weiter. Kennzeichnend waren viele Befreiungen insbesondere im Bereich wohnungswirtschaftlicher Grundstücksumsätze. Zwischen 1983 und 1996 betrug der Steuersatz zwei Prozent zuzüglich Zuschläge.

    Für Erwerbsvorgänge ab 1.1.1996 wurde der Grunderwerbsteuersatz auf 3,5 Prozent festgelegt. Im Rahmen der Föderalismusreform wurde durch Änderung des Grundgesetzes die Hoheit zur Festsetzung des Steuersatzes auf die Bundesländer übertragen, so dass die Einheitlichkeit aufgegeben worden ist. Seit September 2006 legen die Bundesländer die Grunderwerbsteuersätze selbst fest.

    Oft wird versucht, Grunderwerbsteuer zu sparen, indem bei einem Neubau zuerst das Grundstück gekauft und dann über separate Verträge der Bau des Gebäudes in Auftrag gegeben wird. Diese Konstruktion scheitert oft daran, dass es geschäftliche oder persönliche Verbindungen zwischen den beteiligten Personen auf der Verkäuferseite gibt. Steht der Grundstücksverkäufer in Geschäftsbeziehung zum Bauunternehmer, werden Grundstück und Haus schnell als einheitlicher Kaufgegenstand angesehen. Selbst eine Vermittlung beider Verträge über den selben Makler kann bereits zur Bewertung als einheitliches Geschäft führen (Bundesfinanzhof, Urteil vom 19.6.2013, Az. II R 3/12).
    DIN 277/1973/87 ist veraltet. Sie war die Vorgängerversion der DIN 277/2005, die 2016 überarbeitet wurde. Die aktuelle Norm heißt "Grundflächen und Rauminhalte im Bauwesen nach DIN 277/2016", siehe Link unten.
    Die DIN 277/2005 ist veraltet. Sie war eine Fortentwicklung der DIN 277/1973/87 und wurde 2016 nochmals überarbeitet. Die aktuelle Norm heißt "Grundflächen und Rauminhalte im Bauwesen nach DIN 277/2016", siehe Link unten.

    Alter Text: Die Norm wird für Bauwerke angewendet. Die nach ihr bestimmte Grundfläche ist nicht zu verwechseln mit der Grundfläche der BauNVO. Ausgegangen wird von der Bruttogrundfläche (BGF) = Summe der Grundflächen aller Grundrissebenen ohne nicht nutzbare Dachflächen.

    Die Konstruktionsfläche (KGF) bezeichnet den Teil der BGF, der durch "aufgehende Bauteile" (Wände, Pfeiler usw.) überdeckt ist.

    Die Nettogrundfläche (NGF) ist der Flächenrest, der verbleibt, wenn von der BGF die KGF abgezogen wird. Die Nutzfläche ist der Teil der NGF, der der Zweckbestimmung des Bauwerkes dient. Die technische Funktionsfläche stellt den Teil der NGF dar, der der Unterbringung zentraler betriebstechnischer Anlagen dient (zum Beispiel Heizraum). Die Verkehrsfläche dient dem Zugang zu den Räumen und dem Verkehr innerhalb des Bauwerkes einschließlich der Fluchtwege. Hieran anknüpfend wurden speziell für Gewerbeflächen von der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung (gif) Richtlinien für Mietflächen für Gewerberäume (MF-G) entwickelt, die die Terminologie der DIN 277 – Grundflächen und Rauminhalte – weitgehend übernimmt.
    Die DIN 277/2016 ist eine Berechnungsgrundlage für Architektinnen und Architekten im Rahmen der Kostenermittlung und Kostenplanung von Bauwerken. Die Norm dient dazu, Flächen und Rauminhalte zu ermitteln. Sie ersetzt die Vorgängerversionen DIN 277/2005 bzw. DIN 277/1973/87 und ist seit dem Januar 2016 unter dem neuen Titel „Grundflächen und Rauminhalte im Bauwesen“ gültig. Die bis dahin bestehende Grundlagen-Norm wurde komplett überarbeitet. Bisherige Teile wurden gekürzt und zusammengefasst. Die nach der Norm DIN 277/2016 bestimmte Grundfläche ist nicht identisch mit der Grundfläche der Baunutzungsverordnung (BauNVO).

    Die Norm schafft die Grundlage für den Vergleich von Bauwerken und Grundstücken. Die nach DIN 277-1:2016-01 ermittelten Flächen und Rauminhalte können auch für andere Zwecke verwendet werden, beispielsweise für die Festlegung der Wohnfläche oder der Mietfläche, jedoch nicht im Bereich Facility Management. Die Regelungen der Norm wurden der Europa-Norm angepasst und teilweise umbenannt.

    Die Gliederung der Grundflächen des Bauwerks wurde vereinfacht und auf zwei Gliederungsebenen reduziert: Die „Brutto-Grundfläche“ (BGF) unterteilt sich in „Konstruktions-Grundfläche“ (KGF) und „Netto-Raumfläche (NRF)“, bestehend aus „Nutzungsfläche“ (NUF), „Technikfläche“ (TF) und „Verkehrsfläche“ (VF). Die Nutzungsfläche (NUF) kann dann bei Bedarf weiter untergliedert werden in NUF 1 bis NUF 7:

    • NUF 1: Wohnen und Aufenthalt
    • NUF 2: Büroarbeit
    • NUF 3: Produktion, Hand- und Maschinenarbeit, Forschung und Entwicklung
    • NUF 4: Lagern, Verteilen und Verkaufen
    • NUF 5: Bildung, Unterricht und Kultur
    • NUF 6: Heilen und Pflegen
    • NUF 7: Sonstige Nutzungen (Abstell-, Server-, Toilettenräume)

    Eine weitere Untergliederung ist dann jeweils nach den Erfordernissen des Anwenders möglich, aber nicht genormt.

    Die Abschnitte 6 und 7 regeln die Ermittlung der Grundflächen bzw. der Rauminhalte. Abschnitt 8 gilt der Ermittlung von Grundflächen des Grundstücks und führt neue Begriffe ein, die sich in der Praxis noch bewähren müssen, weil sie in Konkurrenz zu Begriffen der Baunutzungsverordnung stehen:

    • Grundstücksfläche (GF)
    • Bebaute Fläche (BF)
    • Unbebaute Fläche (UF)
    • Außenanlagenfläche (AF)
    Die Grundflächenzahl ist das Maß der baulichen Nutzung, auf das bei Festsetzungen im Bebauungsplan nicht verzichtet werden kann. Die Grundflächenzahl gibt an, wie viel m2 Grundfläche eines Baugrundstücks mit baulichen Anlagen überdeckt werden darf. Beträgt sie etwa 0,4, dann besagt dies, dass von einem 1000 m2 großen Grundstück 400 m2 überbaut werden dürfen. Für Garagen und Nebenanlagen einschließlich Zufahrten dürften noch weitere 50% der 400m2 "baulich" genutzt werden. Die durch bauliche Anlagen versiegelte Bodenfläche beträgt in diesem Fall 600 m2. Im Interesse der Vermeidung einer zu starken Bodenversiegelung gibt es eine Kappungsgrenze, die bei 80% liegt. Wenn in dem genannten Beispiel eine GRZ von 0,7 festgesetzt wäre, dann müssen mindestens 20% des Baugrundstücks von baulichen Anlagen freigehalten werden. Für Garagen und Nebenanlagen stünden dann nur noch 100 m2 zur Verfügung.

    Die Gemeinde ist bei Festsetzung der GRZ an baugebietsabhängige Höchstmaße gebunden. Sie schwanken zwischen 0,2 für Kleinsiedlungs- und Wochenendhausgebiete und 1,0 in Kerngebieten. Bei reinen und allgemeinen Wohngebieten beträgt das Höchstmaß 0,4, bei besonderen Wohngebieten sowie Dorf- und Mischgebieten 0,6 und bei Gewerbe- und Industriegebieten schließlich 0,8. Von der zulässigen Grundfläche ist die "überbaubare Grundstücksfläche" zu unterscheiden. Siehe hierzu das Stichwort "Baufenster". Die Grundflächenzahl wird im Bebauungsplan als Planungssymbol einfach als Dezimalbruch dargestellt:

    0,4

    Andere Darstellungsform: GRZ 0,4.

    Alternativ zur GRZ kann auch die zulässige Grundfläche (GR) in einer absoluten Zahl dargestellt werden, z.B. GR = 400.
    Die Grundlagenermittlung ist die 1. Leistungsphase nach HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure). Aufwand und Honorar werden prozentual am Gesamthonorar der Architekten und Ingenieure bemessen.

    Der beauftragte Architekt kümmert sich um die erforderlichen Unterlagen und ermittelt die Wünsche des Bauherrn, um die Bauaufgabe in ihrer Gesamtheit erfassen zu können.
    Ist dieser Prozess abgeschlossen, wird ein Vorentwurf entwickelt, und mit der Vorplanung tritt die zweite Leistungsphase der HOAI ein.
    Als Grundmiete wird derjenige Mietbetrag bezeichnet, der sich ergibt, wenn von der Bruttowarmmiete die auf den Mieter umgelegten Betriebskosten abgezogen werden. Die Grundmiete kann eine Teilinklusivmiete sein, wenn einige Betriebskosten nicht umgelegt werden und damit in der Grundmiete enthalten sind.

    Die Grundmiete ist unabhängig von ihrem "Betriebskostengehalt" Berechungsgrundlage für die Ermittlung der Kappungsgrenze.
    Abkürzung für: Grundmietenverordnung
    Grundpfandrechte ist der Oberbegriff für dingliche Verwertungsrechte an einem Grundstück. Gesetzlich geregelt in den §§ 1113 - 1203 BGB. Dazu gehören:
    • Hypothek (ein Grundstück wird in der Weise belastet, dass an den, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, eine bestimmte Geldsumme zur Befriedigung wegen einer ihm zustehenden Forderung aus dem Grundstück zu zahlen ist),
    • Grundschuld (ein Grundstück wird in der Weise belastet, dass an den, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist),
    • Rentenschuld (Grundschuld, bei der in regelmäßigen Intervallen eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist).
    Ihr Zweck besteht in der Sicherung von Krediten. Der Gläubiger kann den geschuldeten Betrag notfalls im Wege der Zwangsversteigerung aus dem Grundstück zurückbekommen. Inhaber von Grundpfandrechten besitzen dabei eine bevorzugte Stellung. Die Praxis bevorzugt heute die Grundschuld und nicht mehr die Hypothek. Allerdings sind die Rechtsvorschriften zur Hypothek auf die Grundschuld anzuwenden.

    Alle Grundpfandrechte
    • sind dingliche Verwertungsrechte,
    • belasten das Grundstück unabhängig von dessen Eigentümer,
    • sind nur mit Grundbucheintragung wirksam,
    • unterliegen den Grundsätzen über den Rang der Rechte.
    Nach der Preisangabenverordnung (PangV) ist neben dem Endpreis seit 1. Sept. 2000 beim Anbieten von Waren der Grundpreis anzugeben. Es handelt sich dabei um den Preis für eine bestimmte Mengeneinheit nämlich für 1 Kilogramm, 1 Liter, 1 Kubikmeter, 1 Meter oder 1 Quadratmeter. Die Pflicht gilt auch dann, wenn mit Waren unter Angabe von Preisen geworben wird. Obwohl auch Grundstücke nach der PangV unter den Warenbegriff fallen, ist nach Einschätzung des Bundeswirtschaftsministeriums diese Vorschrift auf Immobilien nicht anzuwenden.
    Als Grundrente bezeichnet man den Ertrag des Produktionsfaktors Boden. Die Grundrententheorie geht davon aus, dass der Bodenertrag ein Residuum darstellt, das sich ergibt, wenn von dem Gesamtertrag der Produkte eines Unternehmens der Arbeitslohn, Kapitalzins, die Risikoprämie und der Lohn für den Unternehmer abgezogen wird. Die Grundrententheorie, die von David Ricardo (1772–1823) entwickelt wurde, bezog sich ursprünglich ausschließlich auf landwirtschaftlich genutzte Böden. Der Preis für landwirtschaftliche Produkte bestimmt sich danach durch das Produktionsergebnis, das auf dem Boden erzielt wird, der gerade noch erforderlich ist, damit die Nachfrage nach diesen Produkten (z.B. Getreide) befriedigt wird. Diesem "Grenzboden" fließt keine Grundrente mehr zu. Noch schlechtere Böden werden nicht mehr bewirtschaftet.

    Bei Böden, die aber im Vergleich zum Grenzboden eine bessere Lage, eine bessere Bodenqualität oder Vorteile bei einer besseren Nutzungsintensität aufweisen, entsteht in unterschiedlich hohem Maße eine Grundrente, die dem Bodeneigentümer zufließt. Böden mit unterschiedlicher Lagegunst führen zu unterschiedlichen Bewirtschaftungsvorteilen, die sich als "Lagebodenrente" niederschlagen. Ähnliches gilt für Böden mit unterschiedlicher Qualität (natürliche Ertragskraft) und Vorteile, die sich durch unterschiedliche Intensität der Bewirtschaftung ergeben. Sofern in einer Volkswirtschaft mehr Böden benötigt würden, als vorhanden sind, um mit den erzeugten Produkten die Nachfrage zu befriedigen, würde auch dem Grenzboden eine Rente zufließen, die als absolute Bodenrente (Knappheitsrente) bezeichnet wird. Einer der deutschen Vertreter der Grundrententheorie, der besonders den Teilbereich der Lagebodenrenten in ein theoretisches Modell gekleidet hat, war Heinrich von Thünen (1783 – 1850).

    Das Prinzip der Grundrententheorie wurde später auf den städtisch genutzten Boden übertragen (u.a. von Friedrich von Wieser (1851 – 1926). Die besondere Knappheit des städtischen Baubodens führt bereits zu Beginn der Baulandproduktion zu einer absoluten Bodenrente. Unterschiede in der Lage und dem zulässigen Maß der Nutzung führen darüber hinaus zu einer Differenzierung dieser Rente. Je besser die Lage und je höher das Nutzungsmaß, desto größer die Vorteile, die der Boden dem Eigentümer gewährt. Allerdings handelt es sich nicht um Differentialrenten, sondern um objektindividuelle "Aufgelder", die wegen der zunehmenden Knappheit besser werdender Lagen und besser nutzbarer Grundstücke Hauseigentümern zufließen, ohne dass dem Investitionskosten gegenüberstünden. Die qualitative Komponente ("Qualitätsbodenrente") schlägt sich positiv im zunehmenden Entwicklungszustand des Bodens (Bauerwartungsland – Rohbauland – Baugrundstück) nieder, wobei allerdings ein Teil dieser Rente in Form von Erschließungsbeiträgen an die Gemeinde abgeführt wird. Andererseits können qualitative Beeinträchtigungen des Baubodens zu einer Reduktion oder gar Eliminierung der Bodenrente führen. Es handelt sich um Böden, die besondere Zusatzinvestitionen im Hinblick auf das zu errichtende Gebäude erfordern. Beispielhaft seien folgende Fallgestaltungen angeführt:

    • Kosten für besondere Fundierungsmaßnahmen, weil der Boden eine geringe Konsistenz aufweist (z.B. bei Wallaufschüttungen),
    • Erhöhte Kosten bei der Sicherung des Kellergeschosses gegen Grundwassereintritt, weil ein hoher Grundwasserpegel gegeben ist,
    • Kosten für die Bodensanierung, wenn Altlasten festgestellt werden usw.
    Die Grundrententheorie rief in der Vergangenheit vielfältige Kritik am Bodeneigentum hervor. Die Grundrenten gelten als "unverdientes Einkommen", das durch entsprechende Ausgestaltung von Steuern (Wertzuwachssteuer, Grundrentenabgabe, Grundsteuer, usw.) dem Staat zufließen soll. Dem steht die Erkenntnis gegenüber, dass in den sozialistischen Ländern, in denen das Eigentum an Grund und Boden ausschließlich oder teilweise zum "Eigentum des Volkes" erklärt wurde, ein rascher Verfall der volkswirtschaftlichen Immobiliensubstanz wegen des völligen Fehlens eines privaten Eigentumsinteresses einsetzte. So wurden etwa in der früheren DDR die Mieten (als Ausdruck "kapitalistischen Eigentums") eingefroren und damit die Ausschöpfung von Grundrenten für die Erhaltung der Gebäude unterbunden.

    Die Grundrententheorie gilt heute noch als eine bisher unwiderlegte Erklärungsgrundlage für die Bodenpreisbildung.
    Der Grundriss ist das wichtigste Element der Bauzeichnung, die sich auf die Darstellung eines Geschosses bezieht. Maßstab ist in der Regel 1:100. Daneben gehören zur Bauzeichnung Schnitte (mit Treppenhaus), Ansichten und Lageskizzen.
    Die Grundsätze und Richtlinien für Wettbewerbe auf den Gebieten der Raumplanung, des Städtebaus und des Bauwesens (GRW) regeln die Durchführung von Architektenwettbewerben, Kombinierten Wettbewerben und Investorenwettbewerben. Zurzeit gelten die GRW 1995 in der Fassung vom 22.12.2003. Für die Einhaltung der GRW und Fragen, die in diesem Zusammenhang bei Wettbewerbsverfahren auftreten können, sind die Wettbewerbsreferenten der jeweiligen Architektenkammern zuständig. Wettbewerbsverfahren nach GRW sind mit ihnen abzustimmen.
    Die Grundschuld ist das heute bei weitem häufigste dingliche Absicherungsmittel für Immobiliendarlehen. Überwiegend handelt es sich dabei um Buchgrundschulden. Ihrem Charakter nach ist die Grundschuld eine Sicherungsgrundschuld. Dabei steht als Sicherungszweck ein Darlehen im Vordergrund. Abgesichert werden aber könnte auch die Erbringung einer Leistung durch den Schuldner. Die Grundschuld muss allerdings betragsmäßig beziffert werden. In einer Zweckbestimmungserklärung gegenüber dem Gläubiger muss der Eigentümer klarstellen, welchen Sicherungszweck die Grundschuld erfüllen soll.

    Die Grundschuld gewährt dem jeweiligen Gläubiger das Recht der "Befriedigung aus dem Grundstück". Das kann geschehen durch Beschlagnahme von Mieten, durch Zwangsverwaltung oder Zwangsversteigerung. Die Befriedigung erfolgt jedoch lediglich "aus" dem Grundstück. Das heißt, dass der Gläubiger gegen den Schuldner keinen direkten Leistungsanspruch hat, sondern nur das Grundstück dafür haftet, dass die Forderungen gegen den Schuldner aus den Erträgen des Grundstückes oder aus dessen Verwertung beglichen werden. Will der Schuldner eine derartige Verwertung seines Grundstückes vermeiden, muss er die Forderungen aus seinem sonstigen Vermögen begleichen.

    Der Hauptunterschied zwischen Grundschuld und Hypothek besteht darin, dass die Grundschuld vom Bestand einer schuldrechtlichen Forderung unabhängig (abstrakt) ist. Einer eingetragenen Grundschuld muss nicht einmal eine Forderung zugrunde liegen. So kann sich z.B. der Eigentümer eines Grundstückes durch erstrangige Eintragung einer Eigentümergrundschuld Rangstelle und Kreditschaffungsmöglichkeiten sichern. Eine im Grundbuch eingetragene Grundschuld kann auch wiederholt für Darlehen verwendet werden. Grundschulden können auch in bestimmten ausländischen Währungseinheiten (Dollar, englische Pfund, Schweizer Franken) und natürlich auch in Euro eingetragen werden.
    Die Bestellung einer Grundschuld bedarf der notariellen Beurkundung. Die Urkunde wird als Grundstücksbestellungsurkunde bezeichnet. Sie ist für den Gläubiger, der seine Forderung mit Hilfe einer Grundschuldbestellung absichern will, ein Nachweis, dass diese Bestellung formal und inhaltlich richtig dem Grundbuchamt vom Notar vorgelegt wurde. Die Grundstückbestellungsurkunde enthält die Zwangsvollstreckungsklausel, die dem Gläubiger den sofortigen Vollstreckungszugriff ohne Vorausklage ermöglicht. Sie ist keine vom Notar formulierte Urkunde – wie etwa der Grundstückkaufvertrag. Vielmehr handelt es sich um das Formblatt eines Kreditinstituts. Die Beurkundung muss in Anwesenheit des Schuldners erfolgen der sich auch vertreten lassen kann.

    Am häufigsten dient die Grundschuldbestellung der Finanzierung des Kaufpreises beim Erwerb einer Immobilie. Kaufvertrag und Grundschuldbestellung werden zeitgleich beurkundet. Dabei wird vereinbart, dass im Range vor der Auflassungsvormerkung die Eintragung der Grundschuld erfolgen soll. Man spricht von Vorwegbelastung. Dabei wird die finanzierende Bank auch angewiesen, den Kreditbetrag unmittelbar an den Verkäufer zu zahlen. Ohne diese Regelung würde die Finanzierung erst nach Eigentumsumschreibung im Grundbuch möglich sein.

    Eine andere, seltener gehandhabte Möglichkeit der sofortigen Finanzierung des Kaufpreises besteht darin, dass der Käufer die zu seinen Gunsten einzutragende Auflassungsvormerkung an das Kreditinstitut abtritt und mit dieser Sicherung die sofortige Finanzierung des Kaufpreises ermöglicht.
    Wenn eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen wird, ohne dass die Erteilung eines Briefes ausgeschlossen wird, handelt es sich um eine Briefgrundschuld (BGB § 1116). Bei einer Briefgrundschuld wird an den Gläubiger, zu dessen Gunsten die Grundschuld bestellt wurde, ein Grundschuldbrief ausgehändigt. Dieser Brief dient dem Gläubiger als Nachweis, dass er Anspruchsberechtigter aus der im Grundbuch bezeichneten Forderung ist. Vorteil der Briefgrundschuld gegenüber der Buchgrundschuld ist, dass eine Forderung ohne Änderung des Grundbuchs an einen Dritten abgetreten werden kann. Bei dieser außergrundbuchlichen Abtretung wird der Brief vom bisherigen an den neuen Gläubiger ausgehändigt. Nach vollständiger Rückzahlung der der Grundschuld zugrunde liegenden Forderung ist der Brief an den Schuldner zurückzugeben. Auch bei vorzeitiger Löschung der Briefgrundschuld ist die Rückgabe des Briefes bei Zahlung der Restschuld Zug um Zug erforderlich. Als Nachteil der Briefgrundschuld ist der Verlust des Briefes zu nennen. Hierdurch kann eine Grundschuld nicht ohne Weiteres - z.B. bei Verkauf eines Grundstücks - gelöscht werden. Da i.d.R. ein Grundbuch frei von Belastungen verkauft wird, kann es zu deutlichen Verzögerungen bei der Übertragung des Eigentums kommen, was die Verkaufsabwicklung stört. Bei Verlust muss der Grundschuldbrief im sogenannten Aufgebotsverfahren für kraftlos erklärt werden.
    Die Grundsteinlegung findet in der Regel statt, wenn das Ausheben der Baugrube beendet ist und die eigentlichen Bauarbeiten beginnen. Am Vermauern des Grundsteines beteiligen sich Vertreter des Bauherrn, des öffentlichen Lebens sowie der am Bau beteiligten Gewerke mit symbolischen Hammerschlägen und guten Wünschen für den erfolgreichen Fortgang des Projekts. Die Grundsteinlegung spielt meist eine zentrale Rolle innerhalb des Baustellenmarketings.

    In den Grundstein wird meist eine so genannte Grundsteinkapsel eingelassen, die mit Zeitzeugnissen aus der Bauzeit gefüllt wird. Dazu zählen neben Urkunden, Plänen und anderen Dokumenten, die sich auf das Projekt beziehen, auch Tageszeitungen oder Münzen. Häufig wird in der Nähe des Grundsteines oder an einer anderen markanten Stelle des neuen Gebäudes eine Tafel oder Plakette angebracht, deren Inschrift an das Datum der Grundsteinlegung und der daran Beteiligten erinnert. Insbesondere bei kleineren Projekten wird die Grundsteinlegung oft auch zusammen mit dem ersten Spatenstich gefeiert.
    Die Grundsteuer ist eine dauernde Abgabe auf Grundbesitz an die Gemeinde. Die Ermittlung der Grundsteuer erfolgt in einem dreistufigen Verfahren. In der ersten Stufe wird der Einheitswert des Grundbesitzes festgestellt. Dieser wird mit der Grundsteuer-Messzahl multipliziert.

    Auf der Grundlage des so berechneten Steuer-Messbetrages bestimmt die Gemeinde durch eine Satzung, mit welchem Hundertsatz (Hebesatz) sie die Grundsteuer festsetzt. Auf Grund dieses Verfahrens kann die Grundsteuer je nach Wohngemeinde für vergleichbare Objekte unterschiedlich hoch ausfallen.

    Beispiel einer Grundsteuerfestsetzung für eine Eigentumswohnung

    Einheitswert = 50.000 Euro

    Grundsteuermessbetrag = 175 Euro
    (3,5 Promille von 50.000 Euro)

    Hebesatz = 310 Prozent

    Grundsteuer = 542,50 Euro
    (Berechnung: 175 Euro x 310 Prozent)

    Die so ermittelte Grundsteuer wird dem jeweiligen Grund­stücks­eigentümer von der Gemeinde jährlich in Rech­nung gestellt. Die Grundsteuer ist, mit Ausnahme von Klein­be­trägen, vierteljährlich fällig.

    Ist der Ertrag, ausgehend vom "normalen Rohertrag", um mehr als 50 Prozent gemindert, wird die Steuerschuld auf Antrag in Höhe von 25 Prozent erlassen. Beträgt die Min­der­ung des Rohertrags 100 Prozent, ist die Grund­steuer in Höhe von 50 Prozent zu erlassen. Die Er­mä­ßi­gung kommt nur in Betracht, wenn die Ertragsminderung nicht vom Steuerschuldner zu vertreten ist. Der Erlass ist auf Antrag zu gewähren. Die Antragsfrist bis zum 31.03. des jewei­li­gen Folgejahres ist zu beachten.

    Zur Zeit werden Pläne zur Umgestaltung der bisher ertrags­orien­tierten in eine wertsubstanzorientierte Grund­steuer diskutiert. Es gibt drei verschiedene Ver­sio­nen für eine neue Grundsteuer:

    • Beschränkung der Grundsteuer auf den reinen Boden­wert (Bodenwertsteuer). Die Grundsteuerlast ver­schiebt sich dann bei bebauten Grundstücken von Grundstücken mit niedrigem Bodenwertanteil (bisher hoch belastet) auf Grundstücke mit hohem Bodenwertanteil (bisher niedrig belastet). Basis für die Berechnung wären die Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse.
    • Vom Deutschen Städtetag favorisiert: Grundsteuer auf den Bodenwert auf der Grundlage der Boden­richt­werte zuzüglich pauschalierter Gebäude­wert­steuer (z. B. Pauschalansatz pro Quadratmeter Wohnfläche).
    • Grundsteuer auf einer vom Wert der Grund­stücke unabhängigen Bemessungsgrundlage, z. B. Grundstücksfläche bei unbebauten Grund­stücken, Wohn-/Nutzfläche bei bebauten Grund­stücken. Diese Flächen werden mit jeweils unterschiedlichen Grund­steuer­zahlen multipliziert.

    Am 3.12.2014 hat der Bundesfinanzhof mitgeteilt, dass er die Berechnung der Grundsteuer nach der bisherigen Methode für verfassungswidrig hält. Schließt sich das Bundesverfassungsgericht dieser Ansicht an, muss das Berechnungsverfahren geändert werden. In der Politik neigt man inzwischen einem Mischmodell zu. Dabei werden sowohl der Wert des Grundstücks als auch die Fläche für die Aufbauten bei der Berechnung berücksichtigt. Pauschal berücksichtigt werden soll auch die Nutzungsart. Beibehalten wird voraussichtlich die Sonderregelung für die Land- und Forstwirtschaft (Grundsteuer A).

    Im Jahr 2014 haben viele Gemeinden die Hebesätze für die Grundsteuer angehoben. Der durchschnittliche Hebesatz für die Grundsteuer B liegt bei 358 Punkten, dies ist ein Anstieg um sieben Punkte gegenüber dem Vorjahr. Erhöht wurde die Steuer von etwa jeder fünften Gemeinde. Die größten Steigerungen gab es in den letzten vier Jahren in Hessen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz und Thüringen.

    Anfang 2015 waren die durchschnittlichen Hebesätze am niedrigsten in Schleswig-Holstein (304 Punkte), im Saarland (320) und in Bayern (340). Bayern ist auch das Bundesland, in dem die wenigsten Kommunen in letzter Zeit eine Erhöhung durchgeführt haben. Der durchschnittliche Hebesatz lag zur gleichen Zeit Nordrhein-Westfalen bei 461 Punkten.
    Die Grundsteuermesszahl dient der Berechnung des Grundsteuermessbetrags. Dieser ist durch Anwendung eines Tausendsatzes (Steuermesszahl) auf den Einheitswert oder des nach dem Bewertungsgesetz maßgebenden Wertes zu ermitteln. Sie richtet sich nach der Grundstücksart. Nach dem Grundsteuergesetz sind folgende Werte anzusetzen:
    • Betriebe der Land- und Forstwirtschaft: 6 Promille,
    • Bebaute und unbebaute Grundstücke allgemein: 3,5 Promille, davon ausgenommen
    • Einfamilienhäuser bis 38.346,89 Euro Einheitswert: 2,6 Promille,
    • Einfamilienhäuser für den Teil des Einheitswerts, der über 38.346,89 Euro hinausgeht: 3,5 Promille,
    • Zweifamilienhäuser: 3,1 Promille.
    Oft kommt es vor, dass Vermieter zu einem Zeitpunkt mit einer Grundsteuernachzahlung belastet werden, zu dem die Nebenkostenabrechnung für den Besteuerungszeitraum längst erfolgt ist. Vermieter müssen zwar grundsätzlich innerhalb von zwölf Monaten nach Ende der Abrechnungsperiode die Nebenkosten abrechnen. Nebenkosten, die sie unverschuldet nicht pünktlich abrechnen können, dürfen jedoch auch nachträglich dem Mieter in Rechnung gestellt werden. So ein Fall liegt bei der Grundsteuer vor, da der Vermieter nicht für die Arbeitsgeschwindigkeit der Steuerbehörden verantwortlich ist. Der Bundesfinanzhof hat allerdings entschieden, dass die Nachberechnung umgehend stattfinden muss: Der Vermieter hat dafür nach Zugang des Steuerbescheides drei Monate Zeit (Az. VIII ZR 220/05). Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter die Nachzahlung auch ablehnen, wenn die Verspätung nicht vom Vermieter verschuldet war.
    Unter einem Grundstück versteht man im Rechtssinne einen abgegrenzten Teil der Erdoberfläche, der im Grundbuch eine Stelle (Grundbuchblatt) hat oder im Falle von buchungsfreien Grundstücken haben könnte. Es kann aus einem oder mehreren Flurstücken bestehen. Nicht das Grundbuch, sondern das Liegenschaftskataster ist nach der Grundbuchordnung das amtliche Grundstücksverzeichnis. Veränderungen im Grundstücksbestand werden nach einer entsprechenden Berichtigung des Katasters vom Grundbuch übernommen. Die Nutzungsart ist für die rechtliche Definition des Grundstücks nicht relevant.

    Im immobilienwirtschaftlichen Sinne handelt es sich bei Grundstücken dagegen um Standorte für Haushalte, Betriebe und Bauwerke öffentlich rechtlicher Körperschaften.

    Wesentliche Bestandteile eines Grundstücks sind alle mit ihm festverbundenen Sachen, insbesondere Gebäude, sowie Erzeugnisse des Grundstücks, solange sie mit dem Boden zusammenhängen (§ 94 BGB). Eine Ausnahme bildet das Erbbaurecht. Dieses zählt zu den "grundstücksgleichen" Rechten.

    Wesentliche Bestandteile eines Gebäudes – und damit des Grundstücks – sind alle damit festverbundenen Einrichtungen, bei deren Entfernung das Gebäude beschädigt oder in seinem Wesen verändert würde.

    Wurde vom Mieter eines Grundstücks aufgrund einer Vereinbarung mit dem Grundstückseigentümer für die Dauer der Mietzeit ein Gebäude darauf errichtet oder hat ein Bauunternehmer auf dem Baugrundstück des Bauherrn eine winterfeste Bauhütte errichtet, handelt es sich um einen sog. "Scheinbestandteil" (§ 95 BGB). Unterscheidungskriterium für die Beurteilung, ob ein wesentlicher oder ein Scheinbestandteil vorliegt ist die Antwort auf die Frage, ob die feste Verbindung mit dem Boden auf Dauer oder nur vorübergehend gewollt ist.

    Dies ergibt sich oft aus Verträgen. Wird ein Grundstück verkauft, gilt im Zweifel das Zubehör als mitverkauft. Beim Zubehör handelt es sich um bewegliche Sachen, die ohne Bestandteil der Hauptsache zu sein, dem wirtschaftlichen Zweck der Hauptsache dienen (§ 96 BGB). Beispiel Mülltonne (wenn sie dem Hauseigentümer gehört), Heizöl im Tank.

    Bei landwirtschaftlichen Objekten gehört zum Zubehör auch das "lebende und tote Inventar." Was im Einzelnen als Zubehör gilt, richtet sich nach der örtlichen Verkehrsanschauung.

    Es müssen darüber im Bundesgebiet also keine einheitlichen Auffassungen bestehen.

    Für den auf den Wert des Zubehörs entfallenden Kaufpreisteil muss keine Grunderwerbsteuer bezahlt werden. Voraussetzung ist, dass das Zubehör im Kaufvertrag bezeichnet und wertmäßig beziffert und auch ein entsprechender Antrag gestellt wird.
    Bei vielen Liegenschaftsämtern werden moderne Grundstücks- und Bodeninformationssysteme benutzt. Ein solches System besteht z.B. aus einem "Automatisierten Grundbuch- und Liegenschaftsbuchverfahren" (AGLB) und Digitalen Flurkarten (DFK).

    Das AGLB-System ist so aufgebaut, dass Änderungen im Grundstücksbestand, die sich beim Vermessungsamt ergeben, auf das Bestandsverzeichnis des zuständigen Grundbuchs durch elektronischen Datenaustausch ebenso automatisch "durchschlagen" wie Änderungen der Eigentumsverhältnisse im Grundbuch auf das Eigentümerverzeichnis bei den Vermessungs- bzw. Katasterämtern. Am Tage werden die Änderungen bei beiden Ämtern erfasst und während der Nacht findet der automatische Austausch statt. Dadurch verfügen beide Ämter jeweils am Morgen über einen identischen Datenbestand.

    Die Digitale Flurkarte enthält parzellenscharfe Darstellungen der Flurstücke und Gebäude. Die Inhalte werden auf verschiedenen Ebenen gespeichert, die den unterschiedlichen Anwendungszwecken dienen - z.B. Darstellung der Ver- und Entsorgungseinrichtungen (Kanal, Wasserleitungen, Straßenbeleuchtung), Bebauungspläne usw.

    Digitale Ortskarten umfassen ein ganzes Gemeindegebiet. Reproduktionen können in verschiedenen Maßstäben hergestellt werden. Standardmaße sind 1:100 für größere Bauvorhaben, 1:1.000 für Lageplan, 1:5.000 für Bebauungsplan, 1:25.000 (und je nach Gebietsumfang andere Maßstäbe) für Flächennutzungsplan.
    Als grundstückgleiche Rechte werden dingliche Rechte bezeichnet, die weitgehend wie Grundstücke behandelt werden. Ein klassisches Beispiel hierzu ist das Erbbaurecht. Sie ermöglichen dem Rechteinhaber eine sehr weitgehende Verfügung bzw. Nutzung. Grundstücksgleiche Rechte können im Regelfall verkauft, vererbt und belastet werden und unterliegen der Zwangsvollstreckung. Das am meisten verbreitete grundstücksgleiche Recht ist das Wohn- und Teileigentum nach dem WEG.
    Bestimmendes Merkmal des Grundstückshandels sind Kauf- und Verkaufstransaktionen mit Gewinnerzielungsabsicht. Im Gegensatz zum Grundstücksmakler, der nicht selbst Marktpartei ist, erwirbt der Grundstückshändler Immobilien, um sie bei günstiger Gelegenheit wieder zu veräußern. Der Grundstücks-handel spielte eine erhebliche Rolle in der Zeit zwischen 1870 und 1910. Wegen der hohen Transaktionskosten und dem relativ gering gewordenen Wertsteigerungspotential spielt der Grundstückshandel heute kaum mehr eine Rolle.
    Im Grundstückskaufvertrag verpflichtet sich der Ver­käu­fer, das Eigentum am Grundstück lastenfrei auf den Käufer zu übertragen, sofern Lasten nicht ausdrücklich über­nom­men werden. Der Käufer verpflichtet sich im Ge­gen­zug, den vereinbarten Kaufpreis zu bezahlen. Der Grund­stücks­kauf­vertrag besteht in der Regel aus einem Verpflich­tungs­ge­schäft, einem Erfüllungsgeschäft und einer Reihe von deklaratorischen Inhalten (Hinweise durch den Notar).

    Das Verpflichtungsgeschäft enthält neben den oben bereits erwähnten Inhalten Regelungen über
    • Kaufpreisfälligkeiten,
    • Voraussetzungen für die Kaufpreiszahlung,
    • Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung bei Nichtzahlung des Kaufpreises,
    • Auflassungsvormerkung,
    • Besitzübergang,
    • Verpflichtung zur Eigentumsverschaffung, frei von Rechten Dritter an dem Grundstück, soweit möglich,
    • Mängelhaftung des Verkäufers (wird meist vertrag­lich ausgeschlossen),
    • Zusicherung von Eigenschaften,
    • etwaige Übernahme von Lasten oder Grund­pfand­rechten,
    • Tragung der Erwerbsnebenkosten,
    • Provisionsklausel,
    • Mitwirkung des Verkäufers bei einer etwa erfor­der­lichen Grundpfandrechtsbestellung zur Finanzierung sowie
    • etwaige Rücktrittsvorbehalte.
    Das Erfüllungsgeschäft besteht in der Erklärung der Auf­lassung mit Stellung des entsprechenden Antrags an das Grundbuchamt. Gemäß § 311b BGB bedürfen alle Ver­trä­ge, durch welche eine Partei zur Übertragung oder zum Erwerb von Eigentum an Grundstücken verpflichtet wird, der notariellen Beurkundung. Wird mit dem Grund­stück auch Inventar verkauft, muss dies mit be­ur­kun­det werden. Das Formerfordernis erstreckt sich auf alle Nebenabsprachen, die mit der Grund­stücks­ver­äu­ßerung in Zusammenhang stehen. Der nota­riellen Beur­kundungs­form unterliegen auch spätere Er­gänzungs­ab­reden, es sei denn, der Erwerber ist bereits im Grundbuch eingetragen. So können bei einem Bauträgervertrag Änderungen etwa im Bauvolumen formfrei abgesprochen werden, wenn der Käufer bereits im Grundbuch eingetragen ist.

    Ein Grundstückskaufvertrag wird oftmals nicht am Tag der notariellen Beurkundung rechtswirksam, sondern erst dann, wenn alle etwaigen Vollmachten und Zus­tim­mungs­er­klä­rungen vorliegen und alle Genehmigungen erteilt worden sind. Die Einholung erforderlicher Genehmigungen ist Sache des Notars. Bei Beurkundung eines Kauf­ver­tra­ges zu anderen als tatsächlich vereinbarten Bedingungen (z. B. niedrigerer Kaufpreis) handelt es sich um ein unwirksames Scheingeschäft. Erfolgt dennoch eine Umschreibung im Grundbuch, wird im Interesse des öffentlichen Glaubens des Grundbuchs der Formfehler wieder geheilt.

    Werden nach Abschluss des Grundstückskaufvertrages zwischen den Parteien Vereinbarungen getroffen, die den Inhalt des Kaufvertrages ändern, ist eine notarielle Beur­kundung des Kaufvertrages nur erforderlich, solange die Auflassung noch nicht erklärt wurde. Die Rechts­wirk­sam­keit eines Grundstückskaufvertrages kann von der Er­tei­lung erforderlicher Genehmigungen abhängig sein. Wenn beispielsweise bei einer Vertragspartei ein Minder­jähriger beteiligt ist, reicht es nicht, dass der gesetzliche Vertreter ihn vertritt. Vielmehr muss zusätzlich die Geneh­migung des Familiengerichtes (früher Vormundschaftsgericht) eingeholt werden.

    Im Zusammenhang mit dem Verkauf des Grundstücks stehen die vom Verkäufer noch zu veranlassenden Lö­schungen insbesondere etwa bestehender Grund­schulden. Lasten in Abt. II des Grundbuchs müssen in der Regel vom Käufer übernommen werden, es sei denn der Berechtigte stimmt der Löschung zu.
    Das Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches differenziert zwischen Mietverträgen über Wohnräume, Gewerbeobjekte, Grundstücke und bewegliche Sachen. Die anzuwendenden Vorschriften überschneiden sich zum Teil. Auf Mietverträge über Grundstücke sind nicht automatisch alle Regelungen des Wohnungsmietrechts anzuwenden.

    Nach § 578 BGB sind auf Grundstücke verschiedene mietrechtliche Regelungen entsprechend anwendbar, so zum Beispiel die Vorschriften über:

    • Form des Mietvertrages,
    • Vermieterpfandrecht,
    • Kauf bricht nicht Miete,
    • Kaution,
    • Aufrechnung durch Mieter,
    • Belastung durch Vermieter.
    Der Begriff Grundstücksrecht enthält eine Mischung privatrechtlicher und öffentlich rechtlicher Vorschriften. Das Grundstück ist vermessungstechnisch ein Flurstück. Flurstücke sind im Liegenschaftbuch eingetragen. Grundbuchrechtlich handelt es sich um Grundstücke. Dabei können mehrere Flurstücke zu einem Grundstück zusammengefasst werden. Grundbuch und Kataster sind so die maßgeblichen Grundlagen für die privatrechtliche Zuordnung, aus der sich die Eigentumsrechte an im Grundbuch eingetragenen Grundstücken ergeben. Parallel zum Grundbuch werden in den meisten Bundesländern Baulastenkataster geführt, deren Eintragungen öffentlich rechtlichen Charakter erhalten.

    Zum Grundstücksrecht gehören auch die mit den Eigentums- oder Pachtverhältnissen verbundenen nachbarrechtlichen Vorschriften, etwa über Einzäunung, Hecken, Mauerhöhen.

    Öffentlich rechtliche Regelungen über Grundstücke (Nutzungsrechte, Baurechte an Grundstücken) finden sich im Baugesetzbuch und detailliert in der Baunutzungsverordnung, wobei Regeln der baulichen Nutzung von Grundstücken im Vordergrund stehen. Die Grundstücksfläche ist hier die grundlegende Maßzahl für das Maß der baulichen Nutzung.

    Auch nach den Bauordnungen der Bundesländer müssen Vorschriften beachtet werden, die grundstücksrechtlichen Charakter haben, z.B. über einzuhaltende Mindestabstände bei der Bebauung.
    Im Rahmen der Entwicklung eines Immobilienprojektes ist es meist erforderlich, die Zugriffsmöglichkeit auf das Grundstück, auf dem das Projekt verwirklicht werden soll, während der Planungsphase bis zum Zeitpunkt einer Entscheidung für das Projekt zu sichern. Dies ist auf verschiedene Weise und mit unterschiedlichen Wirkungen möglich.

    Überwiegend wird ein befristeter Optionsvertrag geschlossen, der dem Investor ein Ankaufsrecht, verbunden mit einer Auflassungsvormerkung sichert. Die Frist kann durch eine Verlängerungsklausel hinausgeschoben werden.

    Eine alternative Vertragsgestaltung kann darin bestehen, dass ein Kaufvertrag geschlossen wird, der zugunsten des Investors einen Rücktrittsvorbehalt für den Fall enthält, dass sich die Nichtdurchführbarkeit des Projektes herausstellt. Das Rücktrittsrecht erlischt nach einer bestimmten zu vereinbarenden Frist, wenn nicht auch hier zugunsten des Investors eine Fristverlängerungsmöglichkeit eingeräumt wird. Der Investor kann sich aber auch ein befristetes Kaufangebot vom Eigentümer geben lassen, das die vorgesehenen Kaufvertragsbedingungen enthält. Auch in diesem Fall liegt die Entscheidung für die Annahme des Kaufangebots beim Investor. Oft wird für den Nichtannahmefall eine Abstandszahlung vereinbart.

    Eine weitere Variante besteht darin, einen Kaufvertrag mit aufschiebender oder auflösender Bedingung zu schließen.

    Unter längerfristigen Aspekten kann sich auch die Eintragung eines Vorkaufsrechts im Grundbuch als nützliches Sicherungsinstrument erweisen, vor allem, wenn der Grundstückseigentümer latente Verkaufsneigungen hat. Allerdings liegt die Entscheidungsmacht ausschließlich beim Verkäufer, was den Planungshorizont des Investors erheblich einschränkt. Ein ausschließlich schuldrechtliches Vorkaufsrecht wäre nur in Verbindung mit einer Auflassungsvormerkung sinnvoll.

    In allen Fällen der Grundstückssicherung gilt es, die Kostenfolge zu beachten, zumal das Risiko des Nichterwerbs kaum vom Grundstückseigentümer getragen wird.

    Sofern der Grundstückseigentümer als Mitinvestor in Frage kommt, kann die Grundstückssicherung auch über gesellschaftsvertragliche Regelungen erfolgen.
    Die Grundstücksverkehrsordnung regelt offene Vermögensfragen hinsichtlich Immobiliengeschäften in den neuen Bundesländern. Die Regelung sieht vor, dass bei bestimmten Grundstücksgeschäften eine Grundstücksverkehrsgenehmigung von der Verwaltung des Landkreises / der jeweiligen kreisfreien Stadt einzuholen ist. Insbesondere betrifft dies:

    • Die Auflassung eines Grundstücks und den schuldrechtlichen Vertrag darüber,
    • die Bestellung und Übertragung eines Erbbaurechts und den schuldrechtlichen Vertrag darüber.

    Nicht erforderlich ist eine Genehmigung unter anderem, wenn

    • der Verkäufer selbst seit dem 29. Januar 1933 ununterbrochen als Eigentümer im Grundbuch eingetragen war oder zu diesem Zeitpunkt ein Dritter, von dem der Veräußerer das Eigentum im Wege der Erbfolge erlangt hat, im Grundbuch als Eigentümer eingetragen war oder
    • das Rechtsgeschäft auf die Eintragung einer Vormerkung gerichtet ist oder
    • der Rechtserwerb des Veräußerers nach dem 2. Oktober 1990 durch Zuschlagsbeschluß in der Zwangsversteigerung erfolgt und in das Grundbuch eingetragen worden ist.

    Das BADV (Bundesamt für zentrale Dienste und offene Vermögensfragen) ist seit 1.10.2004 neben den Landkreisen und kreisfreien Städten für die Erteilung von Genehmigungen für Immobilienverkäufe und die Übertragung von Erbbaurechten zuständig. Seine Zuständigkeit bezieht sich jedoch speziell auf die Veräußerung von Vermögenswerten, über die die Bundesanstalt für vereinigungsbedingte Sonderaufgaben (BvS, früher Treuhandanstalt) oder eines ihrer Unternehmen die Verfügungsbefugnis haben.

    Eine Grundstücksverkehrsgenehmigung wird erteilt, wenn

    • das Grundstück frei ist von vermögensrechtlichen Ansprüchen,
    • ggf. der Anmelder vermögensrechtlicher Ansprüche der Veräußerung zustimmt,
    • der Verkauf unter den Voraussetzungen des § 3c Vermögensgesetz erfolgt oder
    • der geltend gemachte vermögensrechtliche Anspruch offensichtlich unbegründet erscheint.
    Grundwasser entsteht durch Versickern von Niederschlägen (Regen, Schnee). Dabei wird es durch Deckschichten gefiltert und gereinigt. Es sammelt sich auf wasserundurchlässigen Schichten und in Hohlräumen an oder strömt quer durch poröse Schichten. Als Quellwasser tritt es wieder aus der Erdoberfläche aus. Grundwasser ist das natürliche Trinkwasserreservoir.

    Es unterliegt aufgrund von Änderungen der Wetterperioden natürlichen Höhenschwankungen. Dass das für die menschliche Existenz notwendige Grundwasser vor Schädigungen geschützt werden muss, liegt auf der Hand. Die europäische Wasserrichtlinie, das Wasserhaushaltsgesetz des Bundes und die Wassergesetze der Bundesländer enthalten die wesentlichen Bestimmungen zum Oberflächen- und Grundwasserschutz. Zweck des Wasserschutzgesetzes des Bundes ist es, dass "Gewässer, die sich in einem natürlichen oder naturnahen Zustand befinden, in diesem Zustand erhalten bleiben." "Nicht naturnah ausgebaute natürliche Gewässer sollen so weit wie möglich wieder in einen naturnahen Zustand zurückgeführt werden."

    Auf der Grundlage der Wassergesetze der Bundesländer werden Verordnungen erlassen, in denen Wasserschutzgebiete festgesetzt werden. Diese werden in drei Wasserschutzzonen aufgeteilt. Die Wasserschutzzone I schützt den eigentlichen Brunnenbereich. Die Wasserschutzzone II schützt den Umgebungsbereich der Wasserschutzzone I. Es gelten Nutzungsbeschränkungen, durch die gewährleistet werden soll, dass die das Wasser filternden Deckschichten nicht zerstört werden. Es gibt Bebauungsverbote, Düngeverbote, Beschränkungen hinsichtlich des Wege- und Straßenbaus. Die Wasserschutzzone III mit ihren Nutzungsbeschränkungen bezieht sich auf den weiteren Einzugsbereich.

    In den besiedelten Gebieten, in denen gebaut werden darf, kann ein hoher Grundwasserstand das Bauen verteuern. In solchen Fällen muss der Beton für das Kellerfundament eine besondere Qualität aufweisen ("Weißbeton").
    Dichte Siedlungsgebiete benötigen zur Luftreinigung und Produktion von Sauerstoff sog. grüne Lungen. Das sind Parks und Wälde, die den Staub aus der Luft filtern. Messungen haben ergeben, dass 1 ha Buchenwald jährlich rund 70 t und 1 ha Fichtenwald etwa 30 t Staub aus der Luft herausfiltern können. Die Durchgrünung der Städte sorgt zusätzlich für Sauerstoff.
    Grünland im Sinne der Grünlandlehre ist Grasland, das viele Funktionen erfüllt. Hierzu gehören vor allem Bodenschutz, Kohlenstoffspeicherung, die Beheimatung von Wildtieren und seine Funktion als Weideland. Darüber hinaus dient Grünland in bestimmten Ausprägungsformen auch der Erholung der Bevölkerung.

    Soweit die ökonomische Qualität von Grünland Betrachtungsgegenstand ist, liefert ein Grünlandschätzungsrahmen eine Beurteilungsgrundlage. Unterschieden wird dabei zwischen verschiedenen Bodenarten (Sand, lehmiger Sand, Lehm, Ton, Moor). Ihnen zugeordnet sind bestimmte Zustandsstufen, sowie Klimastufen (nach durchschnittlicher Jahreswärme) und Wasserstufen, die die Wasserverhältnisse (von sehr trockenen, dürren Lagen bis hin zu nassen, sumpfigen Lagen mit Staunässe) wiedergeben. Aus den Bewertungen durch die Kenngrößen des Grünlandschätzungsrahmens lassen sich, ähnlich wie bei Ackerflächen, Ertragskennzahlen ableiten, die zur Wertermittlung herangezogen werden können.

    Extensiv genutztes Grünland (z.B. Weideland) kann auch die Funktion einer ökologischen Ausgleichsfläche übernehmen.
    Auf der Grundlage von Darstellungen in Landschaftsplänen können Gemeinden als Bestandteil von oder im Zusammenhang mit Bebauungsplänen und für Innenbereichsflächen eine Grünordnungssatzung erlassen, die einerseits der Erhaltung naturräumlicher Flächen dient und andererseits Teilgebiete festlegt, die Anpflanzungen meist mit einheimischen Bäumen und Sträuchern vorsieht. Die Festsetzungen reichen von der genauen Bestimmung von Baumarten über die Begrünung von Vorgärten, Dächern und Fassaden bis hin zur Verwendung umweltverträglicher Lampen bei der Straßenbeleuchtung. Die begrünten bzw. zu begrünenden Flächen werden sowohl zeichnerisch festgehalten als auch in Textform festgesetzt.

    Erreicht werden soll eine Begrenzung der Belastung des Naturhaushaltes und der Beeinträchtigung des Landschaftsbildes. Das Plangebiet kann auch über die Baugebiete hinausreichen. Der Grünordnungsplan bezieht sich sowohl auf öffentliche Grünflächen, als auch auf private Grundstücksflächen, für die eine bestimmte Bepflanzung (in der Regel mit einheimischen Bäumen und Sträuchern) vorgesehen ist. Von besonderer Bedeutung sind im Hinblick auf Überschwemmungsgefahren durch frei in die Flüsse abfließendes Regenwasser die Festsetzungen von Wasserrückhaltebecken und Versickerflächen.
    Ein Gruppenbüro ist ein Büroraum mittlerer Größe, der etwa drei bis 25 Büroarbeitsplätze bietet. Gruppenbüros entstanden erstmalig Anfang der 1980er Jahre. Ziel war es, mit diesem Bürotyp die Vorteile von Zellenbüros und Großraumbüros miteinander zu kombinieren und ihre Nachteile weitestgehend zu reduzieren.

    Als Vorteile eines Gruppenbüros gelten intensive Kommunikation und Kooperation der Beschäftigten, die Nachteile sind denen eines Großraumbüros vergleichbar: hoher Lärmpegel, akustische und visuelle Ablenkung, fehlende Rückzugsmöglichkeiten für konzentriertes Arbeiten und ein hohes Maß an sozialer Kontrolle. Gruppenbüros müssen nicht generell eigenständige Räume sein, sondern können auch innerhalb von Großraumbüros durch Raumteiler oder Trennwände abgeteilt werden.
    Abkürzung für: Gewerblicher Rechtsschutz und Urheberrecht
    Abkürzung für: Grundsätze und Richtlinien für Wettbewerbe auf den Gebieten der Raumplanung, des Städtebaus und des Bauwesens
    Abkürzung für: Grundflächenzahl
    Abkürzung für: Grundstück
    Abkürzung für: Gesetz über die Sicherung der Bauforderungen
    Abkürzung für: Grundsteuergesetz
    Guerilla Gardening bezeichnet die heimliche Aussaat oder Anpflanzung von Pflanzen auf Brachflächen im öffentlichen Raum als subtiles Zeichen des Protestes oder zivilen Ungehorsams. Bekannt wurde der Begriff, als in London im Jahr 2000 Globalisierungskritiker und Umweltaktivisten eine Aktion auf dem Parliament Square veranstalteten, bei der Rasenflächen umgegraben und bepflanzt wurden, um „die Straßen zurückzuerobern.“ Andere Guerilla-Gärtner streben eher nach mehr Lebensqualität in den Städten. So geht es ihnen um die Verschönerung brachliegender und vermüllter Flächen, oft wird auf diesen auch illegaler Gemüseanbau betrieben. Auch werden Gemeinschaftsgärten angepflanzt und Biotope angelegt, wobei letztere Aktivitäten auch durchaus in Absprache mit den zuständigen Stellen in Stadtparks oder auf Grünflächen von Wohnanlagen stattfinden können. Nicht immer wird ein Protest angestrebt, in vielen Fällen wird auch schlicht eigenes Gemüse gezogen und geerntet. Über das Thema sind bereits Bücher erschienen; auch gibt es Internetseiten, auf denen sich Interessierte informieren und zu gemeinsamen Aktionen verabreden können.

    Ein beliebtes Hilfsmittel der Guerrilla Gärtner sind die sogenannten Samenbomben. Dies sind Gemische aus Erde, Ton und Samen, die in Kugelform gedreht und getrocknet werden. Sie können unauffällig fallen gelassen oder an unzugängliche Orte geworfen werden, wo sie sich dann beim nächsten Regen auflösen und die Samen freisetzen.
    Guerilla Marketing umfasst vor dem Hintergrund der medialen Reizüberflutung bewusst gewählte, atypische Marketing-Strategien und -Vorgehensweisen, die auf Grund von Besonderheiten des gewählten Themas, des Werbeträgereinsatzes und/oder der werblichen Umsetzung ein - in Relation zum Mitteleinsatz – hohes Maß an Aufmerksamkeit und damit verbunden an Werbewirkung generieren.

    Guerilla Marketing setzt teilweise an aktuellen Ereignissen oder Werbeaktivitäten Dritter an und versucht gezielt an diesen zu partizipieren. Guerilla Marketing wird vielfach eingesetzt, um hohen Sponsorship-Kosten bei Großereignissen zu entgehen. Das Spektrum reicht von kleineren werblichen Einzelmaßnahmen bis zu umfassenden GM-Konzepten und -Kampagnen.
    Zur Senkung der CO2-Emissionen sieht das Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) vor, dass bei Netzeinspeisung von Strom aus regenerativen Energieträgern eine Einspeisevergütung vom Netzbetreiber an den privaten oder gewerblichen Energieerzeuger zu zahlen ist. Die 2009 erfolgte Neufassung dieses Gesetzes sah erstmals den sogenannten Güllebonus vor. Dieser bedingt eine Steigerung der Grundvergütung für Strom aus Biogasanlagen.

    Das EEG 2014 hat das System der Einspeisevergütungen geändert und das frühere Bonussystem abgeschafft. Insgesamt wurden deutliche Senkungen der Vergütung für die Stromerzeugung aus Biomasse vorgesehen und ein Zubaukorridor von 100 Megawatt eingeführt. Überschreitet der jährliche Zubau von Biomasse-Anlagen diese Kapazität, wird die Vergütung stärker abgesenkt.

    Für die Stromerzeugung mit Hilfe der Vergärung von Gülle gibt es jedoch nach wie vor eine Sonderregelung. Maßgeblich ist § 46 EEG. Danach beträgt der sogenannte „anzulegende Wert“ bei Strom aus Anlagen, in denen Biogas eingesetzt wird, das durch anaerobe Vergärung von Biomasse im Sinne der Biomasseverordnung gewonnen worden ist, 23,73 Cent pro Kilowattstunde.

    Voraussetzungen:

    • der Strom wird am Standort der Biogaserzeugungsanlage erzeugt,
    • die installierte Leistung am Standort der Biogaserzeugungsanlage beträgt insgesamt höchstens 75 Kilowatt und
    • zur Erzeugung des Biogases in dem jeweiligen Kalenderjahr wird durchschnittlich ein Anteil von Gülle mit Ausnahme von Geflügelmist und Geflügeltrockenkot von mindestens 80 Masseprozent eingesetzt.

    Der „anzulegende Wert“ ist dabei nicht mit der Vergütung identisch, sondern nur eine Rechengröße für deren Ermittlung. Die Berechnung der Vergütung richtet sich nach den §§ 20 ff. EEG, insbesondere nach § 23 (Berechnung der Förderung) und § 28 (Absenkung der Förderung für Strom aus Biomasse).

    § 101 EEG enthält Übergangsbestimmungen für Anlagen zur Erzeugung von Strom aus Biogas.

    Die Höhe der Vergütungen nach dem EEG wird abhängig vom Inbetriebnahmejahr der Anlage abgesenkt, bleibt aber nach Inbetriebnahme für 20 Jahre konstant. Die Regelungen des EEG können sich jedoch kurzfristig ändern, so dass immer der aktuelle Stand in Erfahrung zu bringen ist.
    Gutachter sind Sachverständige, deren kennzeichnende Merkmale eine besondere Sachkunde auf einem Gebiet und Unabhängigkeit sind. Als Gutachter werden auch Personen bezeichnet, die für Gerichte Gutachten erstellen. Im Bankensektor bezieht sich der Begriff des Gutachters auf jene Personen, die nach der Beleihungswertverordnung Beleihungswerte feststellen.

    In der Immobilienwirtschaft findet sich der Begriff des Gutachters in § 192 BauGB. Er ist ehrenamtliches Mitglied eines Gutachterausschusses und muss nicht als Sachverständiger öffentlich bestellt oder zertifiziert sein. Als Gutachter kann nicht bestellt werden, wer hauptamtlich mit der Verwaltung von Grundstücken einer Gebietskörperschaft im räumlichen Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses tätig ist. Für die Ermittlung der Bodenrichtwerte ist ein Bediensteter der zuständigen Finanzbehörde mit Erfahrung in der steuerlichen Bewertung von Grundstücken einzubeziehen.

    Die Berufung von Gutachtern in die Gutachterausschüsse erfolgt auf der Grundlage von Gutachterausschussverordnungen der Bundesländer. Als Gutachter werden in Gutachterausschüsse überwiegend durch die Bezirksregierungen Fachleute und Sachverständige aus den Bereichen Bau- und Immobilienwirtschaft, Architektur, Bankwesen, Land- und Forstwirtschaft und dem Vermessungswesen berufen.
    Auf Landkreis- teilweise auch auf Gemeindeebene sind nach den Vorschriften des Baugesetzbuches Gut­achter­aus­schüsse gebildet worden. Jeder Gutachterausschuss besteht aus jeweils einem Vorsitzenden und ehren­amt­lichen Gutachtern, wobei für die Ermittlung der Boden­richt­wer­te ein Bediensteter der zuständigen Finanz­be­hörde vorzusehen ist. Die Mit­glie­der des Gut­ach­ter­aus­schusses dürfen allerdings nicht hauptberuflich mit der Verwaltung von Grundstücken einer Gemeinde befasst sein, für deren Bereich der Gutachterausschuss gebildet ist.

    Die Aufgaben des Gutachterausschusses beschränken sich nicht auf die Ermittlung von Verkehrswerten im Zusam­men­hang mit Maßnahmen des Baugesetzbuches. Der Aus­schuss kann auch von Gerichten oder Privat­per­sonen mit der Erstellung eines Ver­kehrs­wert-Gut­ach­tens be­auf­tragt wer­den. Wei­te­re Auf­ga­ben sind die Füh­rung einer Kauf­preis­samm­lung, die Er­mitt­lung von Boden­richt­wer­ten auf der Grund­lage der Kauf­preis­samm­lung, die Er­mitt­lung von Bodenrichtwerten auf der Grundlage der Kauf­preis­samm­lung, die Ermittlung von Kapi­ta­lisierungs­zins­sätzen (Lie­gen­schaft­szins­sätzen), Sach­wert­fak­toren, Um­rech­nungs­ko­effi­zien­ten und Ver­gleichs­fak­toren (Gebäude- und Ertragsfaktoren).

    Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses ist in der Regel beim jeweiligen Kataster- oder Vermessungsamt angesiedelt. Die Anschrift des Gutachterausschusses ist bei der jeweiligen Gemeinde oder beim Landratsamt zu er­fah­ren. Die Gutachter werden auf vier Jahre bestellt. In den letzten Jahren werden vermehrt auch erfahrene Makler vor allem in großstädtische Gutachterausschüsse berufen. Die Berufung solcher Makler gilt heute als besonderes Qualitätsmerkmal des Ausschusses.
    Dieser Begriff stammt aus dem Bundesbodenschutzgesetz. § 17 regelt die Einhaltung der "Guten fachlichen Praxis" in der Landwirtschaft. Als allgemeiner Grundsatz wird dabei auf die "nachhaltige Sicherung der Bodenfruchtbarkeit und Leistungsfähigkeit des Bodens als natürliche Ressource" verwiesen.

    Enthalten sind u.a. Regelungen, die Bodenverdichtungen und -abtragungen verhindern sollen. Das Gesetz sieht vor, dass Landwirte sich bei Beratungsstellen über die "Gute landwirtschaftliche Praxis" informieren können, damit dem Bodenschutz genüge getan wird. Hoheitliche Zwangsmaßnahmen sieht die Regelung nicht vor.
    Bei einer ehelichen Gütergemeinschaft, die durch einen notariellen Ehevertrag vereinbart werden kann, wird das Eigentum jedes Ehepartners zum Gesamthandseigentum der Gemeinschaft. Soweit Grundeigentum vorhanden ist, muss das Grundbuch entsprechend berichtigt werden. Darüber können dann – ähnlich wie bei einer ungeteilten Erbengemeinschaft – nur noch beide Ehepartner gemeinsam verfügen.
    Das Güterrecht ist (in Deutschland) für Ehen und eingetragene Lebenspartnerschaften einschlägig. Es regelt die Eigentumszuordnungen der Vermögensgegenstände und die Voraussetzungen und Auswirkungen von Änderungen (Vermehrung und Verminderung des Vermögens).

    Der gesetzliche Güterstand, also der im BGB als allgemein geltende Güterstand ist die Zugewinngemeinschaft gemäß § 1363 BGB (Gütertrennung mit Zugewinnausgleich bei Beendigung der Ehe/Lebenspartnerschaft). Die Partner können jedoch durch notariell beurkundeten Vertrag auch die Gütertrennung (§ 1414 BGB) oder die Gütergemeinschaft (§§ 1415 ff BGB) vereinbaren.

    Bei dem Verkauf eines Grundstücks oder anderer wesentlicher Teile des Vermögens der Ehepartner/Lebenspartner durch einen Partner muss z.B. bei Geltung des gesetzlichen Güterstands der andere Partner zustimmen, auch wenn der Gegenstand im alleinigen Eigentum des verkaufsbereiten Partners steht. Wird diese Zustimmung nicht eingeholt, ist der Kaufvertrag unwirksam. Allen Parteien, die an der Abwicklung des Verkaufs beteiligt sind (Verkäufer, Käufer, Makler), sollten daher diese Regeln kennen und bereits im Vorwege beachten.
    Beim örtlich zuständigen Amtsgericht wird ein Güterrechtsregister geführt, in dem das eheliche Güterrecht betreffende Vereinbarungen zwischen Eheleuten eingetragen werden, zum Beispiel die Beschränkung oder der Ausschluss der Schlüsselgewalt, die Einwilligung zu einem selbständigen Erwerbsgeschäft des anderen Ehepartners, der das Gesamtgut verwaltet oder die Änderung des gesetzlich vorgesehenen Zugewinnausgleichs usw.

    Örtlich zuständig für das Güterrechtsregister ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk mindestens einer der Ehegatten seinen ständigen Aufenthalt hat. Die Eintragungen im Güterrechtsregister genießen öffentlichen Glauben.

    Für die Eintragung ist ein Antrag beider Ehepartner erforderlich. Die Eintragung erfolgt also nicht automatisch bei Änderung des Güterstands. Zu beachten ist, dass die Ehepartner sich Dritten gegenüber nur dann auf den geänderten Güterstand berufen können, wenn eine entsprechende Eintragung im Güterrechtsregister erfolgt ist.
    Ein Güterverkehrszentrum ist ein Verkehrsknotenpunkt, an dem verschiedene Verkehrsträger (Eisenbahn, LKW, Transportschiffe) einen Güterumschlag durchführen und damit den Fern- und den Nahverkehr logistisch miteinander verbinden. Voraussetzung für die Effizienz des Zentrums ist eine technisch gut funktionierende Umschlaganlage. Träger sind die Transportunternehmen. Die Güterverkehrszentren sind meist zusätzlich ausgestattet mit Lagerhallen, Lagerplätzen, Fahrzeugservicestellen, Parkplätzen, Tankstellen usw. In den Bebauungsplänen sind die Standorte für Güterverkehrszentren als "Sondergebiete Güterverkehrszentrum" oder Industrie- bzw. Gewerbegebiete ausgewiesen.
    Als Guthabenzins wird der Zins bezeichnet, mit dem die von den Bausparern angesammelten Guthaben bei den Bausparkassen verzinst werden. Der Zinssatz beträgt je nach Tarif zwischen 2 und 3%. Je höher der Guthabenzins, umso höher fällt auch der Darlehenszins für das spätere Bauspardarlehen aus.

    Die Differenz zwischen Guthaben- und Darlehenszins beträgt in der Regel 2%. Guthabenzinsen aus Bausparverträgen sind Kapitalerträge und unterliegen der Kapitalertragsteuer. Wird der Bausparvertrag etwa im Rahmen der Zwischenfinanzierung bereits für ein Immobilienobjekt verwendet, sind die Guthabenzinsen nicht den Einkünften aus Kapitalerträgen, sondern denen aus Vermietung und Verpachtung zuzuordnen.
    Abkürzung für: Gewinn- und Verlustrechnung
    Abkürzung für: Gesetz- und Verordnungsblatt
    Abkürzung für: Gerichtsverfassungsgesetz
    Abkürzung für: Grundstücksverkehrsordnung
    Abkürzung für: Gesetz gegen Wettbewerbsbeschränkungen
    Abkürzung für: Gesellschaft nach den Wohnungseigentumsgesetz
    Abkürzung für: Gemeinnütziges Wohnungswesen
    Abkürzung für: Höhe
    Abkürzung für: herrschende Lehre
    Abkürzung für: herrschende Meinung
    Abkürzung für: Hektar
    Eine erste HABITAT (I) Konferenz der UNO fand bereits 1976 in Vancouver statt. Sie hatte die Einrichtung eines UNO-Zentrums für menschliche Siedlungen (UNCHS) in Nairobi zur Folge. Unter der Bezeichnung HABITAT II wurde von den Vereinten Nationen 1996 in Istanbul eine weitere Weltkonferenz durchgeführt, die sich in Zusammenhang mit dem Übervölkerungsproblem vor allem dem Fragenbereich der menschlichen Siedlungen widmete.

    Dabei ging es um zwei Themenschwerpunkte:

    • die angemessene menschenwürdige Grundversorgung der Weltbevölkerung mit Wohnraum sowie Versorgungs- und Infrastruktureinrichtungen für die Bereiche Wasser, Strom, Straßen, Schulen und Einrichtungen des Gesundheitswesens,

    • die nachhaltige umweltverträgliche Siedlungsentwicklung in einer zur Verstädterung strebenden Welt.

    In dem nach der Erklärung von Istanbul anzustrebenden Ziel werden Umwelt und Ökonomie auf eine gleiche Ebene gestellt. Es geht um die wirtschaftliche und soziale Entwicklung und den Umweltschutz als sich gegenseitig bedingende und verstärkende Komponenten nachhaltiger Entwicklung. Eine Absichtserklärung geht dahin, dass die Staaten alle Maßnahmen ergreifen sollen, um allen Menschen eine passende Unterkunft zu akzeptablen Preisen zu ermöglichen. Auf ein Individualrecht auf Wohnung konnte man sich nicht einigen.

    Deutschland war auf HABITAT II unter der Federführung des Bundesministeriums für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau, mit Bundestagsabgeordneten und Vertretern aus den Bundesländern, Gemeinden, Fachverbänden, Unternehmen und Nichtregierungsorganisationen (NRO) vertreten.

    Hintergrund der Bemühungen der UNO ist die Tatsache, dass nach einer Studie der Vereinten Nationen bereits 600 Millionen Menschen in Slums an den Rändern von Großstädten leben. Es wird damit gerechnet, dass bis zum Jahr 2025 zwei Drittel aller Menschen in Städten leben. Von den derzeit 33 Megastädten (Städte mit über 8 Millionen Einwohnern) befinden sich 27 in den Entwicklungsländern.
    Jeder Hausbesitzer ist dafür verantwortlich, dass Gefah­ren­quellen ausgeschaltet werden, die sich für andere aus seinem Hausgrundstück ergeben. Geschieht dies nicht und entsteht daraus ein Schaden, haftet er nach § 823 BGB. Schäden können z. B. entstehen, weil der Haus­be­sit­zer es unterlässt, nach Schneefall und Eisbildung seiner Räum- bzw. Streupflicht nachzukommen. Schäden können sich aus unzulänglicher oder nicht vorhandener Beleuchtung eines Treppenhauses ergeben. Denkbar sind Schäden aus herabfallenden Gegenständen auf den Bürgersteig (z. B. lose Dachziegel bei Sturm), durch umstürzende Bäume usw. In solchen Fällen übernimmt die Haus- und Grund­besitzer­haft­pflicht­versicherung die Schadenregulierung. Der Abschluss eine Haftpflichtversicherung durch Hausbesitzer ist nicht verpflichtend, aber dringend zu empfehlen.

    Wenn sich der Schaden im Bereich eines selbstgenutzten Einfamilienhauses ereignet, kommt auch die Privat­haft­pflicht­ver­sicherung für die Regulierung des Schadens auf, sofern eine solche Versicherung besteht. Bei Schadens­fällen im Bereich von betrieblichen Gebäuden wird ein durch Verletzung der Verkehrssicherungspflicht ver­ur­sach­ter Schaden durch die Betriebs­haft­pflicht­ver­sicherung gedeckt.

    Wer sein Gebäude mit Ölheizung beheizt, sollte zusätzlich eine Gewässerschadenhaftpflichtversicherung abschließen. Sie reguliert Schäden, die durch Eindringen von Heizöl oder anderen gewässerschädlichen Stoffen in das Grund­wasser entstehen.

    Vergleichbar mit der Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht ist die Bauherrenhaftpflichtversicherung. Bei Baustellen ist das Verletzungsrisiko durch eine nicht ausreichend abge­sicherte Baustelle besonders hoch. Zwar wird die Ver­kehrs­sicher­ungs­pflicht bei Baustellen in der Regel auf den Bauleiter übertragen. Doch ergibt sich aus der Über­wachungs­pflicht des Bauherrn ein eigener Haf­tungs­tat­bestand. Rechtsgrundlage der Haft­pflicht­ver­sicher­ung sind die §§ 149 – 158k des Versicherungsvertragsgesetzes (VVG).

    Haftungsrisiken entstehen auch bei der Berufsausübung. So haftet ein Hausverwalter für falsche Abrechnungen, die zu einem Vermögensschaden beim Hauseigentümer führen. Gleiches gilt für WEG-Verwalter. Häufige Risikoquellen sind falsche Informationen, die ein Makler über die von ihm angebotenen Objekte in das Exposé aufnimmt. Solche Haftungsrisiken können durch eine Ver­mö­gens­schaden­ver­sicher­ung abgedeckt werden.
    Mit der Einführung der Rechtsfähigkeit der Wohnungs­eigen­tü­mergemeinschaft sind auch die haftungsrechtlichen Be­stim­mun­gen des Wohnungseigentumsgesetzes grundsätzlich geändert worden.

    Gemäß § 10 Abs. 8 WEG haften die Wohnungseigentümer im Au­ßen­verhältnis, also beispielsweise gegenüber dem Heizöl-Lieferanten, nicht als Gesamtschuldner, sondern nur noch an­teilig in Höhe ihres Miteigentumsanteils. In Höhe dieses Anteils kann jedoch jeder Wohnungseigentümer von Gläubigern der Ge­meinschaft in Anspruch genommen werden.
    Neu gegenüber der vom BGH vertretenen Auffassung ist jedoch die jetzt geltende Regelung insoweit, als der Woh­nungs­eigen­tü­mer auch im Innenverhältnis gegenüber der Gemeinschaft eben­falls nur in Höhe seines Mit­eigen­tums­an­teils haftet.
    Ungeachtet dessen haftet allerdings nach bisher vertretener Auf­fas­sung der einzelne Wohnungs­eigen­tü­mer nach wie vor für die Verbindlichkeiten der Gemeinschaft dann in voller Höhe, wenn alle übrigen Wohnungseigentümer zah­lungs­un­fä­hig sind. Inso­weit besteht eine unbegrenzte Nachschusspflicht.

    Eine Ausnahme von der nur anteiligen Haftung nach § 10 Abs. 8 Satz 1 WEG gilt dann, wenn die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nach kommunalabgabenrechtlichen Regelungen beispiels­weise für Abfallentsorgungs- oder Straßenreinigungsgebühren als Miteigentümer des Grundstücks gesamtschuldnerisch in An­spruch genommen werden können.

    Solchen landesrechtlichen Regelungen steht die Haftungs­re­ge­lung nach § 10 Abs. 8 Satz 1 WEG nicht entgegen.
    Die Haftung des Maklers kann sich aus der Verletzung der Nebenpflichten ergeben.

    Beispiel Informationspflicht:
    Der Makler informiert den Verkäufer nicht über die Finanzierungsschwierigkeiten des Käufers. Der Makler verschweigt dem Kunden, dass das Grundstück kontaminiert ist oder das Haus einen Schwammbefall aufweist.

    Beispiel Beratungspflicht:
    Der Makler bewertet das Grundstück nur zu 50 Prozent seines Verkehrswertes. Der Makler erklärt dem Kaufinteressenten, dass die Finanzierung des Erwerbs "steht", obwohl die Unterlagen auf das Gegenteil hinweisen. Der Makler wiegt die Verkäufer eines Einfamilienhauses in der Sicherheit, dass der Kaufpreis einer Eigentumswohnung, die er ebenfalls nachgewiesen hat, mit dem Verkaufspreis des Einfamilienhauses zu finanzieren sei.

    Es handelt sich hier um Schadensersatzansprüche wegen Verletzung des Maklervertrages. Die Summen können das Vielfache der Maklerprovision betragen. Entfällt diese nicht durch Verwirkung gemäß § 654 BGB, kann der Kunde aufrechnen.

    Im Rahmen der Informationspflicht muss der Makler keine Angaben nachprüfen, die ihm vom Verkäufer gemacht werden und die plausibel erscheinen. Sind jedoch offensichtliche Mängel am Objekt vorhanden, die auch ohne Information durch den Verkäufer erkennbar sind, darf er diese dem Käufer nicht verschweigen. Ebenso darf er keine Angaben zu Punkten machen, über die er nicht genau Bescheid weiß.

    Beispiel Nutzbarkeit von Wohnräumen:
    Der Makler bietet ein Einfamilienhaus an. Er schreibt im Expose, dass sich der Keller zu einer Einliegerwohnung ausbauen lässt. Allerdings ist eine Nutzung zum Wohnen baurechtlich unzulässig. Auf den Bauplänen sind diese als „kein Aufenthaltsraum“ gekennzeichnet. Urteil des Bundesgerichtshofes: Der Makler haftet, da er Aussagen getroffen hat, ohne selbst Bescheid zu wissen. Er hätte diesen Punkt offenlassen bzw. erklären müssen, dass er über die Nutzbarkeit des Kellers nichts wusste (Az. III ZR 43/99).

    Der Makler bietet ein Objekt mit ausgebautem Dachstudio an. Der Verkäufer hat ihm mitgeteilt, dass baurechtlich alles in Ordnung ist. Nach Kaufvertragsabschluss stellt sich heraus, dass es für das Dachstudio nie eine Baugenehmigung gab. Urteil des BGH: Der Makler haftet nicht, da er auf die Angaben des Verkäufers vertrauen durfte (Az. III ZR 146/06).
    Im Zuge der Steuerreform des Jahres 2000 wurde das Halbeinkünfteverfahren eingeführt. Der Gesetzgeber senkte ab 1.1.2001 den Körperschaftsteuersatz auf 25 Prozent. Dafür entfiel eine Anrechnung der von einem Unternehmen bezahlten Körperschaftsteuer auf die Ausschüttungen (= Dividenden) an die Anteilseigner (= in der Regel Aktionäre) und seit dem Jahr 2002 mussten Gesellschafter nur noch die Hälfte der ihnen überwiesenen Dividenden versteuern. Dabei war zudem der noch nicht ausgeschöpfte Teil des so genannten Sparerfreibetrags zu berücksichtigen.

    Außerdem galt bis 2008 das Halbeinkünfteverfahren auch bei der Besteuerung von Spekulationsgewinnen. Bei Wertpapieren waren diese Spekulationsgewinne steuerpflichtig, sofern zwischen Kauf und Verkauf höchstens zwölf Monate lagen und der gesamte Spekulationsgewinn im Kalenderjahr mindestens 512 Euro überstieg.

    Das Halbeinkünfteverfahren im Privatvermögen und die Steuerfreiheit von Veräußerungsgewinnen außerhalb der Spekulationsfrist sind mit Einführung der Abgeltungssteuer weggefallen. Nunmehr sind Erträge aus privaten Kapitaleinkünften (auch Kursgewinne) der Abgeltungssteuer von 25 Prozent zu unterwerfen.

    Das Halbeinkünfteverfahren im Betriebsvermögen ist nunmehr nur noch ein Teileinkünfteverfahren, weil nicht mehr 50 Prozent, sondern nur noch 40 Prozent der Erträge steuerfrei sind.
    Der Halbjahresbericht ist eine im Wechsel mit dem Rechenschaftsbericht halbjährig erscheinende Publikation mit Angaben zur Geschäftsentwicklung bei Unternehmen, die als Inlandsemittent Aktien oder Schuldtitel ausgegeben haben.

    Der Halbjahresbericht (auch: Halbjahresfinanzbericht) ist Teil der Zwischenberichterstattung. Rechtsgrundlage ist § 37w Wertpapierhandelsgesetz (WpHG). Offene Investmentfonds haben einmal im Jahr einen Jahresbericht zu erstellen. Halbjährlich muss ein Halbjahresbericht angefertigt werden. Dies gilt auch für offene Immobilienfonds.
    Abkürzung für: Halbsatz
    Abkürzung für: Hamburger Baufreistellungsverordnung
    Abkürzung für: Hamburger Bauordnung
    Beim Thema Abmahnung und Unterlassungserklärung stößt man oft auf den „Hamburger Brauch“. Dieser Begriff hat mit der Festsetzung der Vertragsstrafe zu tun, die fällig wird, wenn der Adressat der Abmahnung trotz Unterzeichnung der Unterlassungserklärung erneut gegen die Rechte des anderen verstößt. Man unterscheidet in diesem Zusammenhang den alten und den neuen Hamburger Brauch.

    Beim alten Hamburger Brauch wurde die Höhe der Vertragsstrafe durch das Gericht bestimmt. Dieses Verfahren hatte jedoch den Nachteil, dass die Richter meist über keine Kenntnisse der Branche verfügten, in der sich der Streit abspielte. Es konnte daher zur Festsetzung realitätsferner Beträge kommen. Grundsätzlich können Vertragsstrafen an sich auch sehr unterschiedlich hoch ausfallen – im Urheberrecht sind z.B. andere Vertragsstrafen üblich als im Marken- oder Wettbewerbsrecht. Auch die Schwere des Rechtsverstoßes, die Wiederholungsgefahr und andere Faktoren spielen bei der Bemessung des Betrages eine Rolle. Der alte Hamburger Brauch brachte daher eine gewisse Rechtsunsicherheit mit sich.

    Der neue Hamburger Brauch besagt, dass der Geschädigte die Vertragsstrafe bestimmt. Die Unterlassungserklärung ernthält also keinen bestimmten Betrag, sondern nur den Hinweis „bei Zuwiderhandlung legt xy die Vertragsstrafe fest.“ Zu beachten ist aber § 315 BGB; die Strafe muss sich damit in angemessenem Rahmen befinden. Ihre Höhe ist gerichtlich überprüfbar. Auch dies steht regelmäßig in der Unterlassungserklärung. Wenn sie zu hoch bemessen wurde, kann der Unterlassungsgläubiger ggf. zur Rückzahlung verurteilt werden – und zur Kostentragung eines entsprechenden Teils der Gerichtskosten. Es liegt daher in seinem Interesse, von Anfang an eine realistische Vertragsstrafe zu bestimmen, die im Zweifelsfall auch „gerichtsfest“ ist.

    Mit dem Hamburger Brauch befasste sich das Landgericht Köln in einem Urteil vom 11.7.2013. Danach reicht eine Unterlassungserklärung nach dem „Hamburger Brauch“ (hier: neue Version) nicht aus, um die Wiederholungsgefahr eines Verstoßes zu beseitigen, wenn der Gegner gegen eine schon von ihm abgegebene Unterlassungserklärung verstoßen hat. In diesem Fall ging es um die unerlaubte Verwendung fremder Produktfotos bei einer Internetauktion (Az: 14 O 61/13). Hat es also bereits einen Verstoß gegen die erste Unterlassungerklärung gegeben, kann für eine erneute Unterlassungerklärung eine konkrete Mindeststrafsumme in Euro gefordert werden. Andere Gerichte urteilen in dieser Frage unter Umständen abweichend.
    In Hamburg wurde am 1. Oktober 2015 eigens das „Gesetz zur Sicherung der Flüchtlingsunterbringung in Einrichtungen“ verabschiedet. § 14a des Gesetzes ermöglicht die „Sicherstellung privater Grundstücke und Gebäude oder Teilen davon zur Flüchtlingsunterbringung“. Die Sicherstellung soll dem Schutz von Leib und Leben der Flüchtlinge dienen und ist nur zulässig, wenn
    • das Gebäude ungenutzt ist oder die Nutzung nur der Vereitelung der Sicherstellung dient und
    • die Plätze in den anderweitigen Einrichtungen zur Unterbringung von Flüchtlingen nicht ausreichen.

    Das Gesetz enthält auch ein Betretungsrecht für Immmobilien durch Behörden-Mitarbeiter zwecks Prüfung der Eignung von Immobilien als Unterkunft. Eine Beschränkung auf Gewerbeimmobilien ist nicht im Gesetz verankert. Allerdings wird von Politikern und Behördenvertretern immer wieder darauf hingewiesen, dass eine Sicherstellung von Privatwohnungen für Flüchtlinge in Hamburg nicht angestrebt wird. In der Praxis werden also leerstehende Büro- und Lagerräume betroffen sein. Die Eigentümer werden finanziell entschädigt. Das Hamburger Gesetz tritt mit Ablauf des 31. März 2017 außer Kraft. Auch die sichergestellten Objekte müssen dann zurückgegeben werden.
    Bei der Hamburger Tabelle handelt es sich um ein vom Landgericht Hamburg 1983 verwendetes Hilfsmittel zur Berechnung der Höhe einer Mietminderung. Die Hamburger Tabelle stellt eine Art Rechenanleitung dar und gehört nicht zu den verbreiteten Mietminderungstabellen, die sich an der Rechtsprechung einzelner Gerichte orientieren.

    Eine Mietminderung muss laut Gesetz „angemessen“ sein. Dies bereitet Mietern und Vermietern oft Probleme, da es keine feste Berechnungsgrundlage gibt und die Gerichte hier sehr unterschiedliche Urteile auch in ähnlichen Fallkonstellationen fällen.

    Die Hamburger Tabelle wurde mit dem Urteil des Hamburger Landgerichts vom 24.05.1983 bekannt (Az. 16 S 332/82, vgl. WuM 1983, 290). Entwickelt wurde sie von einem Sachverständigen namens Kamphausen. Im damaligen Fall hatte mehrere Räume einer größeren Wohnung Mängel; diese Mängel mussten gegeneinander abgewogen werden. Das Gericht setzte nun für jeden Raum einen unterschiedlichen Wohnwert fest. Dabei wurden Größe und Nutzungsart der Räume berücksichtigt. Dazu musste ermittelt werden, welcher Anteil der Miete auf den jeweiligen Raum entfiel. Entfielen auf das Wohnzimmer aufgrund seiner Größe und Nutzung zum Beispiel 28 Prozent der Miete, musste festgestellt werden, zu welchem Anteil die Nutzung des Wohnzimmers eingeschränkt war. Ergab sich eine Nutzungseinschränkung von zwölf Prozent, würde die Mietminderungsquote zwölf Prozent des auf das Wohnzimmer entfallenden Mietanteils von 28 Prozent betragen. Bei einer Bruttomiete von 500 Euro würde also der Wohnwert des Wohnzimmers mit 28 Prozent = 140 Euro berechnet; die Mietminderung wären zwölf Prozent von 140 = 16,80 Euro.

    Seine in dem konkreten Fall berechneten Werte stellte das Gericht tabellarisch dar. So wurde für das Wohnzimmer ein Wohnwert von 28 Prozent, für das Schlafzimmer von zwölf Prozent und für die Küche von zehn Prozent angenommen.

    Das Gericht hielt jedoch fest, dass man die einzelnen Werte der Räume nicht einfach addieren dürfe. Vielmehr müsse eine Gesamtbetrachtung durchgeführt werden. Bei kleineren Wohnungen, anderer Raumaufteilung oder abweichender Nutzung seien andere Prozentsätze zu verwenden. Insbesondere ist darauf hinzuweisen, dass sich die genannten Prozentsätze nicht z.B. auf jedes Wohnzimmer beziehen, sondern auf das im Fall betroffene mit einer bestimmten Größe und in einem bestimmten Größenverhältnis zu den anderen Zimmern.

    Die Hamburger Tabelle war nur mit sehr hohem Rechenaufwand und nur sehr bedingt auf andere Wohnungen übertragbar. Sie hat sich deshalb in der Rechtsprechung nicht durchgesetzt und ist kein allgemein anerkanntes Mittel zur Berechnung der Mietminderung. Ihre Prozentsätze eignen sich nicht dafür, zur Bewertung der Mietminderung in einem beliebigen anderen Fall herangezogen zu werden.
    Das Hammerschlagsrecht beinhaltet die Befugnis, für Bau- oder Instandsetzungsarbeiten am eigenen Haus vorübergehend das Nachbargrundstück zu betreten, um von dort aus Werkzeug besser einsetzen zu können. Das verwandte Leiterrecht berechtigt zum Aufstellen einer Leiter bzw. eines Gerüstes. Diese Rechte sind in den Gesetzen der meisten Bundesländer verankert (Ausnahmen: Bayern, Bremen).

    Voraussetzung ist, dass die Arbeiten ohne das Betreten des Nachbargrundstücks nicht zweckmäßig oder zu vertretbaren Kosten durchgeführt werden können. Die Unannehmlichkeiten für den Nachbarn dürfen nicht außer Verhältnis zum Vorteil des Grundstückseigentümers stehen. Auch müssen ausreichende Vorkehrungen getroffen werden, um den Nachbarn vor allzu großen Nachteilen und Belästigungen zu schützen. Öffentlich-rechtliche Vorschriften dürfen nicht verletzt werden (vgl. § 24 Nachbarrechtsgesetz NRW).

    Das Hammerschlags- und Leiterrecht ist so schonend wie möglich auszuüben. Zur Unzeit (z.B. nachts, sonntags) dürfen keine Arbeiten vorgenommen werden.
    Handelsimmobilie ist der umfassende Begriff für alle Ge­bäude oder Gebäudekomplexe, die überwiegend und pri­mär dem Handel dienen. Hierzu zählen Kaufhäuser eben­so wie Shopping-Center, Einkaufszentren, Fach­han­dels­märkte, Discounter bis hin zu Miniläden. Unter­schei­dungs­merk­male ergeben sich hinsichtlich der Stand­orte (vom innerstädtischen Kaufhaus bis hin zum Shopping Center an der Peripherie einer Großstadt. Die Lage ist entscheidend für die langfristigen Ent­wick­lungs­pers­pek­tiven.

    Die Renditen bewegen sich etwa zwischen 4 Prozent in Ia-Innenstadtlagen bis 8 Prozent in Stadtrandlagen. Die Tendenz der städtischen Einzelhandelsimmobilien in wachs­tums­orien­tier­ten Metropolregionen geht hin zu einer Aufwertung der Ia-Lagen und einer Abwertung von Ib-Lagen. Verursacht wird diese Entwicklung der Kon­zen­tra­tion vor allem durch die zunehmende Konkurrenz der Discounter und Fachmärkte, aber auch der Factory-Outlet-Centers an den Verkehrsachsen außerhalb der Städte. Deutschland ist gekennzeichnet durch einen hohen Besatz an Einzelhandelsflächen.

    In Deutschland nimmt die Zahl klassischer Kaufhäuser ab, während Fachmärkte, Filialbetriebe und Einkaufscenter auf dem Vormarsch sind. Ein leichter Abwärtstrend ist auch beim Einzelfachhandel zu verzeichnen. Für sicherheits­ori­en­tier­te Kapitalanleger sind – auf Grund des geringeren Risikos – vor allem Mischimmobilien interessant, die Woh­nungen und Ladenlokale enthalten.
    Handelsmarken sind ein Versuch von Handelsunternehmen, im Machtkampf mit den Herstellern und klassischen Markenartiklern, die Marktstellung zu verbessern. Insofern haben derartige Handelsmarken, als Gegenstück der klassischen Herstellermarken, in den letzten Jahren stark an Bedeutung gewonnen.

    Eigentümer der Marken und Markenrechte ist hierbei das Handelsunternehmen, das entsprechende Produkte auf Basis genauer Vorgaben und Qualitätsspezifiaktionen und -kontrollen produzieren lässt bzw. zukauft und anschließend unter eigener Marke anbietet.
    Beim Handelsregister handelt es sich um ein beim Amtsgericht geführtes Verzeichnis der Vollkaufleute eines Amtsgerichtsbezirks. In Abteilung A werden Einzelunternehmen und Personenhandelsgesellschaften eingetragen, in Abteilung B juristische Personen.

    Das Handelsregister ist ein Organ der freiwilligen Gerichtsbarkeit. Eintragungen und Änderungen erfolgen in der Regel auf Antrag, der öffentlich beglaubigt sein muss. Jede Eintragung wird im Bundesanzeiger und einer hierfür geeigneten Tageszeitung veröffentlicht.

    Die Eintragung dient u.a. dem Nachweis der Vollkaufmannseigenschaft, der Eigentumsverhältnisse und Vertretungsbefugnisse (z.B. Prokura). Das Handelsregister kann von jedermann eingesehen werden.
    Definition

    "Handelsvertreter ist, wer als selbstständiger Ge­werbe­trei­ben­der ständig damit betraut ist, für einen an­deren Unter­neh­mer Ge­schäfte zu ver­mitteln oder in dessen Namen abzuschließen" (§ 84 HGB). Handels­ver­treter haben in der Immo­bilien­wirt­schaft als selbst­ständige Vertriebs­organe für Bauträger und – häufiger noch – bei Maklern als so genannte "freie Mit­arbei­ter" große Bedeutung.

    Vom Makler unterscheidet sich der Handelsvertreter da­durch, dass er ständig für einen "Auftrag­geber" (Unter­nehmer) Ver­trä­ge ver­mittelt, wäh­rend der Mak­ler für wech­seln­de Auf­trag­geber tätig wird. Vom ange­stell­ten Außen­dienst­mit­arbe­iter unter­scheidet er sich da­durch, dass er "selbst­ständig" ist, als Han­dels­ver­tre­ter eines Mak­lers also eine Erlaub­nis nach §34c GewO be­nö­tigt. Beson­ders wichtig ist da­bei die Beach­tung der Selbst­ständig­keit, deren Haupt­merkmale in der völlig freien Be­stim­mung der Arbeits­zeit und der Ge­stal­tung der Tätig­keit bestehen. Handelsv­ertreter ar­bei­ten stets auf der Grundl­age des ei­genen unter­neh­merischen Risi­kos. Sind diese Merk­male nicht ge­ge­ben, han­delt es sich nicht mehr um einen Han­delsv­ertreter, sondern um einen Angestellten.

    Abgrenzung zum Scheinselbstständigen

    Diese Abgrenzung wurde in der Vergangenheit oft zu we­nig beachtet. Wer heute als Handelsvertreter auf Grund von Dienstanweisungen arbeitnehmertypische Be­schäf­ti­gungen ausübt oder keine unternehmerische Tätigkeit entfaltet, gilt als "scheinselbstständig" mit den ent­spre­chen­den sozial-, arbeits- und steuerrechtlichen Folgen. Eine Beurteilung, ob eine Scheinselbstständigkeit oder eine Handelsvertretereigenschaft vorliegt, erfolgt nicht nur auf der Grundlage des abgeschlossenen Vertrages, sondern anhand der tatsächlich gegebenen Verhältnisse. Die Vorschriften des Sozial­gesetz­buches zur Schein­selbst­ständig­keit gelten bei Handelsvertretern nicht, dies gilt jedoch nur, wenn die für den Handelsvertreter in § 84 HGB dargestellten Merkmale auch tatsächlich zutreffen.

    Für das Vorliegen eines Beschäftigungsverhältnisses sprechen insbesondere:
    • die uneingeschränkte Verpflichtung, allen Weisungen des Auftraggebers Folge zu leisten,
    • die Verpflichtung, dem Auftraggeber in regel­mäßigen Abständen Bericht zu erstatten,
    • die Verpflichtung, in den Räumen des Auftrag­gebers zu arbeiten,
    • die Verpflichtung, bestimmte EDV-Hard- und Software zu benutzen, sofern damit Kontroll­möglich­keiten des Auftraggebers verbunden sind,
    • die Verpflichtung, Adresslisten abzuarbeiten,
    • das Verbot der eigenen Kundenwerbung,
    • das Verbot, Untervertreter einzustellen.
    Dagegen spricht sehr stark für eine selbstständige Han­dels­ver­treter­tätig­keit die Beschäftigung eigener ver­sicher­ungs­pflich­tiger Mitarbeiter. Näheres ergibt sich aus Anlage 2 des "Abgrenzungskataloges über die ver­sicher­ungs­recht­liche Beurteilung von Handelsvertretern", die die Deutsche Rentenversicherung herausgegeben hat.

    Handelsvertreter als arbeitnehmerähnlicher Selbstständiger

    Wenn klar ist, dass es sich tatsächlich um einen Han­dels­ver­treter handelt, dann fällt er in der Regel in die Kate­go­rie des ar­beit­nehmer­ähn­lichen Selbst­ständigen. Dies gilt zu­min­dest bei Han­dels­ver­tre­tern, die in einem Vertrags­ver­hält­nis zu einem Makler stehen.

    Ist ein Handelsvertreter arbeitnehmerähnlicher Selbst­stän­diger, hat dies zur Folge, dass er selbst sozial­versicher­ungs­pflichtig wird und Beiträge an die Deutsche Renten­ver­sicherung abführen muss. Der Regelbeitrag betrug im Jahr 2013 in Westdeutschland 509,36 Euro/Monat und in Ostdeutschland 429,98 Euro/Monat. Existenzgründer zahlen in den ersten drei Jahren auf Wunsch nur die Hälfte. Ob Kranken­ver­sicher­ungs­pflicht besteht, hängt wie beim Angestellten von der Höhe des Jahresverdienstes ab.

    Handelsvertreter von Immobilienmaklern

    Handelsvertreter von Immobilienmaklern haben eine dop­pel­te Aufgabe: Sie akquirieren Makleraufträge für das vertretene Maklerunternehmen (insoweit sind sie "Ab­schluss­vertreter" im Hinblick auf die hereingeholten, also von ihnen "abgeschlossenen" Maklerverträge) und/oder sie vermitteln Verträge zwischen den Kunden des vertretenen Maklerunternehmens. Insoweit sind sie selbst Makler, die allerdings im Namen des vertretenen Maklerunternehmens handeln.

    Die Provisionsbeteiligungsansprüche des Handelsvertreters knüpfen damit entweder an den zustande gekommenen Vertragsabschluss über ein von ihm akquiriertes Objekt an, oder unmittelbar an den durch ihn bewirkten Vertrags­ab­schluss. Vielfach wird die Beteiligungsprovision auch aufgespalten in eine "Akquisitionsprovision" und eine "Abschlussprovision". In diesem Fall kann der Handels­ver­tre­ter beide Provisionsteile verdienen.
    Schaltet ein Makler einen Handelsvertreter im Rahmen sei­nes Außen­dienstes ein, dann liegt diesem Rechts­ver­hält­nis ein Handels­vertreter­vertrag zu­grunde. Im Vertrag sollten folgende Einzel­heiten geregelt werden:
    • In einer Ausschließlichkeitsklausel die Verpflichtung des Handelsvertreters, für kein weiteres Unter­neh­men tätig zu werden,
    • die Vertretungsbefugnis: Der Handelsvertreter soll für den vertretenen Makler Makleraufträge in dessen Namen akquirieren und Kauf- oder Mietverträge vermitteln können. Dabei sollten die Bedingungen, zu denen Aufträge akquiriert werden können, genau bestimmt werden,
    • die Verpflichtung des Handelsvertreters, eine Erlaub­nis nach § 34c GewO einzuholen,
    • die Verpflichtung des Handelsvertreters, die Wett­be­werbs­regeln einzuhalten,
    • der Objektbereich, innerhalb dessen Akquisitions- und Vermittlungsleistungen erbracht werden sollen,
    • die Führung eines Tagebuches bzw. die Abgabe von periodischen Tätigkeitsberichten,
    • die Provisionsregelungen (Abschlussprovision, wenn ein Vertrag über ein vom Handelsvertreter ak­qui­rier­tes Objekt zustande kommt; Vermitt­lungs­pro­vision, wenn auf Grund der Bemühungen des Handelsvertreters ein Kauf- oder Mietvertrag zustande kommt),
    • Pflichten nach Beendigung des Handels­vertreter­vertrages.
    Handelsvertreter als Außendienstler sind insofern für ein Maklerunternehmen interessant, weil Handelsvertreter den Maklerbetrieb nicht oder nur in geringem Grade mit Fix­kos­ten belasten. Auch ein Teil der Auf­trags­bear­bei­tungs­kosten (z. B. Kosten der vom Handelsvertreter organi­sier­ten Objektbesichtigungen) werden vom Handelsvertreter getragen.

    Möglich wäre es, im Vertrag ein Wettbewerbsverbot mit dem Handelsvertreter nach Beendigung des Vertrages zu vereinbaren. Damit zwingend verbunden wäre die Ver­pflich­tung zur Zahlung einer so genannten Karenz­ent­schä­di­gung. Besser ist es, dem Handelsvertreter eine anschließende eigene Maklertätigkeit zu gestatten und ihm gleichzeitig die Möglichkeit der Weiterbearbeitung von Aufträgen, die der Handelsvertreter für den Makler akquiriert hat, als Gemeinschaftsgeschäft anzubieten.
    Der Handlauf ist zumeist in Höhe der Körpermitte horizontal an einer Wand oder oberhalb eines Geländers befestigt. Im optimalen Fall passt er sich griffig und schmeichelnd der gekrümmten Hand an. Er vermittelt Sicherheit auf Treppen, Fußgängerbrücken, Balkonen oder anderen erhöhten Plattformen im Außen- und Innenbereich. Üblich sind Stangen oder Rohre aus Holz oder Stahl. Im Außenbereich begnügt man sich oft mit einem zwischen Pfosten gespannten Tau oder Stahlseil.
    Handlungsbevollmächtigt ist derjenige, der die Vertretungsbefugnis für die Durchführung aller betriebstypischen Geschäfte hat. Ohne eine spezielle Vollmacht/Urkunde gehört dazu aber nicht der An- und Verkauf von Liegenschaften, selbst wenn es sich um ein Unternehmen handelt, bei dem dies zu den typischen Geschäftsbereichen zählt. Der nächsthöhere Rang bei der Vertretungsbefugnis ist der des Prokuristen. Dieser kann auch nicht zum Handelsgewerbe gehörende Geschäfte für sein Unternehmen abschließen.
    Als Handlungsstörer bezeichnet man jemandem, der durch sein Handeln (Tun oder pflichtwidriges Unterlassen) eine Beeinträchtigung fremder Rechtsgüter oder der öffentlichen Ordnung verursacht. Der Handlungsstörer ist vom Zustandsstörer zu unterscheiden. Im Bereich des Nachbarrechts kann Handlungsstörer z.B. ein Nachbar sein, der während der Ruhezeiten regelmäßig den Rasen mäht. Auch unbefugtes Betreten oder Befahren eines fremden Grundstücks kann eine Handlungsstörung darstellen. Derjenige, dessen Rechtsgüter beeinträchtigt werden, kann gegen den Störer einen Unterlassungsanspruch geltend machen.

    Im Polizeirecht ist ein Handlungsstörer eine Person, die durch ihr Verhalten andere oder die öffentliche Ordnung gefährdet (z.B.: Betrunkener fuchtelt auf einer Wahlveranstaltung mit einem Messer herum, Autofahrer führt Ölwechsel am Baggerssee durch). Hier kann die Polizei eingreifen, um die jeweilige Störung zu beenden.

    Im Urheberrecht wird als Handlungsstörer z.B. jemand bezeichnet, der durch illegales Herunterladen von Musik oder Filmen fremde Rechte verletzt. Rechtliche Folge sind Ansprüche auf Unterlassung und Schadenersatz.
    Die sogenannte Handstraußregelung ist die Rechtsgrundlage für das private Pflücken von Pilzen und Beeren. Sie wird aus § 38 Bundesnaturschutzgesetz abgeleitet. Diese Regelung besagt, dass jedermann das Recht hat, in der Natur für den privaten Eigenbedarf wild lebende Blumen, Gräser, Farne, Moose, Flechten, Früchte, Pilze, Tee- und Heilkräuter sowie Zweige wild lebender Pflanzen zu pflücken und mitzunehmen. Dies darf natürlich nur an Stellen geschehen, deren Betreten nicht aus besonderen Gründen (Naturschutz, Landwirtschaft) untersagt ist. Es muss sich um geringe Mengen für den persönlichen Bedarf handeln; dabei muss der Betreffende pfleglich mit Pflanzen und Umgebung ungehen und darf keine Zerstörungen anrichten – etwa Büsche ausreißen, um an einen Zweig mit Beeren zu gelangen.

    Die Handstraußregelung wird oft so ausgelegt, dass man auch einen Armvoll Äste für den heimischen Holzofen mitnehmen darf. Das Sammeln oder Gewinnen von Brennholz wird von der Regelung jedoch nicht abgedeckt. Hier gibt es in den einzelnen Bundesländern Waldgesetze, die spezielle Regelungen treffen und zum Teil das Sammeln von Totholz bis zu einem bestimmten Durchmesser erlauben. Dies gilt dann allerdings nur in Staatsforsten und nicht in privaten Wäldern, deren Eigentümer derartige Handlungen durchaus ganz verbieten oder auch sogenannte Holzsammelscheine verkaufen kann.

    Das gewerbliche Sammeln der genannten Naturprodukte für den gewerblichen Verkauf auf dem nächsten Markt ist auf Basis der Handstraußregelung nicht zulässig. Hier sind besondere Genehmigungen einzuholen – und zwar sowohl bei der unteren Naturschutzbehörde als auch beim Wald- oder Grundeigentümer.
    Die Handwerksauktion ist eine relativ neue Form der Geschäftsanbahnung über das Internet. Ähnlich wie bei den bekannten Warenauktionen werden Handwerkeraufträge versteigert. Will z.B. ein Hauseigentümer Fliesen verlegen oder das Dach neu eindecken lassen, kann er den Auftrag dafür auf einer entsprechenden Versteigerungs-Seite veröffentlichen.

    Er kann dort meist genaue Angaben machen und Bilder beifügen. Der Auftraggeber muss ein Startgebot nennen (das sich meist im Bereich des marktüblichen Preises für derartige Arbeiten bewegen muss). Die Handwerksbetriebe können dieses Angebot unterbieten. Diese Rückwärtsversteigerung läuft über einen festen Zeitraum, oft einen Monat. Den Zuschlag erhält der billigste Bieter. Oft sollen Preisreduzierungen um ca. 20% erzielt werden.

    Teilweise ist jedoch als Alternative auch eine "Ausschreibung" vorgesehen, bei der sich der Auftraggeber am Ende aus einer Liste den Handwerker auch unter Qualitätsgesichtspunkten aussuchen kann.

    Die Internetbörsen nehmen als Bieter nur Handwerksbetriebe mit Gewerbenachweis auf. Eine Garantie für Qualität stellt dies jedoch nicht dar.

    Die Teilnehmer erteilen sich nach erledigtem Auftrag eine öffentlich einsehbare Bewertung. Bei einigen Auktionsanbietern kann in verschiedensten Kategorien gesteigert werden - z.B. auch um den neuen Anstrich für die Segelyacht oder die Vermietung von Soundanlagen für Veranstaltungen.
    Abkürzung für: Hanseatisches Oberlandesgericht Hamburg
    Für Bezieher des Arbeitslosengeldes II (ab 1.1.2005) richtet sich die Kostenübernahme für Unterkunft (Miete) und Heizung nach §§ 22 des Zweiten Sozialgesetzbuches (SGB II). Diese Vorschrift wurde in der Vergangenheit häufig geändert.

    Leistungen für Unterkunft und Heizung werden in Höhe der tatsächlichen Aufwendungen erbracht "soweit diese angemessen sind." Dabei muss sich auch die Größe des Wohnraumes in angemessenem Umfang bewegen. Als angemessen werden meist 45 m2 für eine Person und 60 m2 für zwei Personen angesehen. Für jede weitere Person kommen 15 m2 dazu, was auch für Säuglinge gilt (LSG Niedersachsen-Bremen, Urteil vom 17.10.2006, Az. L 6 AS 556/06 ER, LSG Baden-Württemberg, Urteil vom 27.9.2006, Az. L 7 AS 4739/05 ER-B).

    Die Zusicherung der Behörde über die Kostenübernahme für Unterkunft und Heizung sollte unbedingt vor Abschluss eines neuen Mietvertrages eingeholt werden.

    Über die laufenden Kosten hinaus können auch Kosten für die Wohnungsbeschaffung und den Umzug bei vorheriger Zusicherung der zuständigen Behörde als Bedarf anerkannt werden. Aufwendungen für eine Mietkaution können ebenfalls anerkannt werden, werden aber üblicherweise als Darlehen gewährt.

    Ist eine zweckentsprechende Verwendung der Zahlungen der Behörde durch den Hilfsbedürftigen selbst nicht gewährleistet, zahlt die Behörde direkt an den Vermieter.

    Besondere Regeln gibt es für Personen unter 25 Jahren.

    Zieht ein ALG-II-Bezieher in ein anderes Bundesland um, weil er sich dort berufliche Chancen ausrechnet, darf er Unterkunftskosten geltend machen, die auf Basis der Verhältnisse am neuen Wohnort berechnet werden. Zieht er zum Beispiel von Erlangen nach Berlin und hat dort eine höhere Miete zu zahlen, bekommt er nicht den für Erlangen maßgeblichen Satz ausgezahlt, sondern die Berliner Verhältnisse sind maßgeblich (Bundessozialgericht, Urteil vom 1.6.2010, Az. B 4 AS 60/09 R).

    Verlangt die Behörde von einem Leistungsempfänger den Umzug in eine billigere oder kleinere Wohnung, so hat sie bestimmte Belehrungspflichten. Der Umzug in eine „angemessene“ Wohnung kann nicht verlangt werden, wenn anschließend die Bewilligung der Unterkunftskosten verweigert würde, weil die Kriterien der Angemessenheit nicht erfüllt sind. Diese Kriterien sind dem Leistungsempfänger vorher mitzuteilen. Dieser ist darüber zu informieren,

    • wieviele Quadratmeter die Wohnung pro Person höchstens haben darf,
    • welche Obergrenze für die Kaltmiete pro Quadratmeter Wohnfläche gilt,
    • dass der Leistungsempfänger gegenüber der Behörde seine Bemühungen um eine billigere Wohnung nachweisen können muss.

    Dies entschied das Landessozialgericht Mainz mit Beschluss vom 19.9.2006, Az. L 3 ER 161/06 AS.
    Eine Kennzahl für die Berechnung des jeweils marktwirksamen Angebots ist die Leerstandquote, die erforderlich ist, um einen funktionierenden Wohnungsmarkt zu gewährleisten. Nach der früheren II. Berechnungsverordnung wurden zwei Prozent der Kostenmiete als angemessen eingestuft. In volatilen Marktlagen dürfte dies heute zu wenig sein. Auf der Grundlage eines Basisjahres von 1894 wurde in der sogenannten Hasseschen Regel unterstellt, dass eine Quote von etwa drei Prozent erforderlich sei, damit Markttransaktionen reibungslos vonstatten gingen. Diese Quote wurde damals als die richtige Mitte zwischen Wohnungsmangel und Wohnungsüberschuss angesehen.
    Das Schuldrecht des BGB regelt eine Reihe von Vertragstypen, die im Alltagsgeschäft, aber auch bei einmaligen Geschäften von erheblicher Bedeutung sind. Diese Verträge enthalten alle vertragstypische Hauptpflichten. Im Bereich der Immobilienwirtschaft zählen hierzu vor allem der Kaufvertrag (Grundstückskaufvertrag), der Darlehensvertrag, der Mietvertrag, der Dienstvertrag, der Werkvertrag, der Maklervertrag, sowie der Auftrag und Geschäftsbesorgungsvertrag. Jeder dieser Verträge hat ein gesetzliches Leitbild, das auch die Hauptpflichten (vertragstypischen Pflichten) der Vertragschließenden umfasst.

    Die Hauptpflichten des Kaufvertrages bestehen darin, dass der Verkäufer das Eigentum an der Sache übergeben und ihm das Eigentum verschaffen muss (§ 433 BGB). Beim Grundstückskaufvertrag wird die Übergabe der Sache rechtlich durch eine Vereinbarung zum Besitzübergang unterlegt. Der Eigentumsübergang erfolgt durch Übertragung des Eigentums am Grundstück durch grundbuchlichen Vollzug. Die Hauptpflicht des Käufers besteht darin, die erworbene Sache abzunehmen und den Kaufpreis zu bezahlen.

    Beim Darlehensvertrag besteht die Hauptpflicht des Darlehnsgebers darin, den vereinbarten Geldbetrag zur Verfügung zu stellen. Der Darlehensnehmer muss im Gegenzug die vereinbarten Zinsen entrichten. Der Darlehensbetrag muss bei Kündigung unter Einhaltung der Kündigungsfristen zurückerstattet werden (§ 488 BGB).

    Der Mietvertrag über Wohn- und Gewerberäume verpflichtet den Vermieter dazu, dem Mieter den Gebrauch der Mieträume während der Mietzeit zu gewähren und sie in einem gebrauchstauglichen Zustand zu erhalten, während der Mieter die vereinbarte Miete zu entrichten hat (§ 535 BGB).

    Beim Dienstvertrag (§ 611 BGB) wird derjenige, der die Dienste zusagt, zur Erbringung der Dienste, der andere Teil zur Gewährung der vereinbarten Vergütung verpflichtet.

    Beim Werkvertrag (§ 631 BGB) wird der Unternehmer zur (mängelfreien) Herstellung des versprochenen Werkes verpflichtet und der Besteller zur Bezahlung der vereinbarten Vergütung. Das Werk kann auch in der Herbeiführung eines Erfolges einer zugesagten Dienstleistung bestehen.

    Der Maklervertrag zeichnet sich dadurch aus, dass nur derjenige, der einen Maklerauftrag erteilt, eine Hauptpflicht hat, nämlich die Pflicht, einen versprochenen Maklerlohn zu bezahlen, wenn der Makler durch Vermittlung oder Nachweis den Vertrag zustande bringt. Den Makler trifft keine Hauptpflicht. Er ist nicht zum Tätigwerden verpflichtet, darum spricht man von einem einseitigen Vertrag.

    Beim Auftrag verpflichtet sich der Beauftragte, ein ihn vom Auftraggeber übertragenes Geschäft für diesen unentgeltlich zu besorgen. Der entgeltliche Geschäftsbesorgungsvertrag unterscheidet sich darin vom Auftrag, dass der Geschäftsbesorger nur gegen Vergütung tätig wird.
    Der Hauptvertrag ist die dritte Voraussetzung des Provisionsanspruchs nach § 652 BGB. Er ist, im Gegensatz zum Vorvertrag, die endgültige Vereinbarung zwischen den vom Makler zusammengeführten Parteien. Nur der Hauptvertrag löst den Provisionsanspruch aus. Um diesen Anspruch zu begründen, müssen mehrere Voraussetzungen erfüllt sein. Dies wird am Beispiel des Grundstückskaufvertrages erörtert.

    1. Formwirksamkeit

    Der Grundstückskaufvertrag muss nach § 311 b Abs.1 BGB notariell beurkundet werden. Unterbleibt dies ganz oder wird der Vertrag nur unvollständig beurkundet (Beispiel: Schwarzgeld), ist der gesamte Vertrag unwirksam, mit der Folge, dass der Provisionsanspruch nicht entsteht. Beurkundet werden müssen alle Vertragsbestandteile, die Rechte und Pflichten der Vertragsparteien regeln. Beispiele: Baubeschreibungen, Teilungserklärungen, soweit noch nicht beurkundet.

    Die Formnichtigkeit wird nach § 311 b Abs.1 Satz 2 durch Auflassung und Eintragung des Käufers als neuer Eigentümer in das Grundbuch geheilt. Folge: In diesem Augenblick entsteht der Provisionsanspruch.

    2. Endgültiger Abschluss des Hauptvertrages

    Der Hauptvertrag muss nach formwirksamem Abschluss wirksam sein. Bedarf er der Genehmigung, ist er schwebend unwirksam. Bis zur Genehmigung entsteht der Provisionsanspruch nicht. Beispiele: Der bei der Beurkundung abwesende Miteigentümer muss die für ihn abgegebenen Erklärungen genehmigen. Der Vertrag mit einem Minderjährigen muss durch das Vormundschaftsgericht genehmigt werden. Dieselbe Folge tritt ein, wenn der Kaufvertrag unter einer aufschiebenden Bedingung gemäß § 158 Abs.1 BGB geschlossen wird.

    Beispiele: Erteilung der gewünschten Baugenehmigung, Sicherstellung der Finanzierung. Grund: Der Käufer kann das Grundstück nur verwerten, wenn die Bebauung in der gewünschten Weise gesichert ist bzw. wenn die Finanzierung "steht". Dies wird häufig als Rücktrittsvorbehalt formuliert. Text: – Der Käufer behält sich den Rücktritt von diesem Vertrag bis zum 30. September vor, falls bis zu diesem Zeitpunkt die Baugenehmigung nicht erteilt / die Finanzierung nicht gesichert ist." Tritt der Käufer zu dem genannten Zeitpunkt nicht zurück, wird der Kaufvertrag wirksam, auch wenn die Baugenehmigung nicht erteilt / der Kredit nicht bewilligt ist. Entscheidend ist die Nennung eines festen Datums, damit der Rücktrittsvorbehalt wie eine aufschiebende Bedingung behandelt wird. Wird der Kaufvertrag unter einer auflösenden Bedingung gemäß § 158 Abs.2 BGB geschlossen, ist der Vertrag zunächst wirksam und wird bei Eintritt dieser Bedingung unwirksam, mit der Folge, dass der Provisionsanspruch entsteht und durch die spätere Unwirksamkeit nicht berührt wird (vgl. BGH WM 1971, 905).

    Der Kaufvertrag darf nicht mit einem anfänglichen Mangel behaftet sein, der eine Vertragspartei zur Anfechtung berechtigt. Wird der Kaufvertrag, der zunächst wirksam geschlossen wurde, berechtigt angefochten, z.B. wegen Täuschung nach § 123 BGB, wird er gemäß § 142 BGB rückwirkend nichtig. Er war somit in keinem Augenblick wirksam. Der Provisionsanspruch entfällt.

    3. Vertragsabschluss mit einem Dritten

    Dritter ist der Vertragspartner des Auftraggebers innerhalb des vom Makler herbeigeführten Kaufvertrages. Dieser Vertragspartner darf nicht mit dem Makler identisch sein. Entscheidend ist, ob der Makler und der Dritte jeweils die Fähigkeit zur selbständigen und unabhängigen Willensbildung haben (vgl. BGH NJW 1985, 2473). Wer in Ausübung eines Amtes ein Grundstück veräußert, kann nicht Makler sein.

    Beispiel: Der Testamentsvollstrecker, der ein zum Nachlass gehörendes Grundstück veräußert (vgl. BGH NJW 2000, 3781). Aber es besteht die Möglichkeit eines unabhängigen Provisionsversprechens, wenn der Käufer diese Tatsache kennt.

    Es darf keine Verflechtung vorliegen. Eine echte Verflechtung ist gegeben, wenn auf Grund der organisatorischen Regelungen der Dritte auf den Makler entscheidenden Einfluss hat, oder umgekehrt. Es genügt auch eine unechte Verflechtung, bei der der Makler zu dem Vertragspartner seines Auftraggebers in einer Beziehung steht, die bewirkt, dass er sich, unabhängig vom Verhalten im Einzelfall, wegen eines "institutionalisierten Interessenkonflikts" im Streitfall bei regelmäßigem Verlauf auf die Seite des Dritten stellt. Beispiel: Der Makler ist Geschäftsführer der verkaufenden GmbH (vgl. BGH NJW 1975,1215).

    Persönliche Beziehungen des Maklers zu dem Dritten genügen nicht, um einen Interessenkonflikt zu bewirken, auch wenn der Dritte Ehegatte des Maklers ist (vgl. BVerfG NJW 1987, 2733). Hier müssen zusätzlich konkrete Anhaltspunkte für einen Interessenkonflikt vorliegen.

    4. Kongruenz / Gleichwertigkeit

    Der vom Makler verursachte Hauptvertrag darf von dem Auftrag des Kunden weder inhaltlich noch persönlich wesentlich abweichen. Andernfalls entsteht der Provisionsanspruch nicht. Inhaltliche Kongruenz ist zu bejahen, wenn sich der abgeschlossene Hauptvertrag mit dem in Auftrag gegebenen Vertrag inhaltlich deckt. Eine vollständige Übereinstimmung ist jedoch nicht erforderlich. Geringfügige Abweichungen schaden nicht. Entscheidend ist, ob der Auftraggeber mit dem abgeschlossenen Vertrag den gleichen wirtschaftlichen Erfolg erzielt. Beispiele: Kongruenz besteht, wenn der Auftraggeber den Kaufvertrag statt mit dem Eigentümer mit einem Verkäufer abschließt, der seinerseits das Grundstück erst erwerben muss (vgl.BGH NJW-RR 1996,123), oder bei Erwerb aller Anteile an einer Grundbesitz-GmbH statt des Grundstücks (vgl.BGH NJW 1998, 2277). Kongruenz besteht nicht bei Tausch statt Kauf, bei Erwerb von Grundstücksteileigentum statt Volleigentum (vgl. BGH WM 1973, 814).

    Bei einer Differenz des Kaufpreises gegenüber dem Maklerangebot fallen die Entscheidungen unterschiedlich aus. Bei einem Verkaufspreis von 15 Prozent unter dem im Auftrag vorgesehenen wird die Kongruenz verneint (vgl. OLG Brandenburg, NJW-RR 2000, 1505). Weicht der tatsächliche Kaufpreis um zehn Prozent ab, soll Kongruenz gegeben sein (vgl. OLG Hamm, RNZM 1998, 271).

    Persönliche Kongruenz liegt vor, wenn der Hauptvertrag zwischen dem Auftraggeber und dem Dritten abgeschlossen wird. Von dieser Regel bestehen Ausnahmen bei ausgeprägten wirtschaftlichen Beziehungen zwischen dem Vertragsschließenden und dem Auftraggeber zum Zeitpunkt des Hauptvertragsschlusses. Das Gleiche gilt bei festen Bindungen familienrechtlicher Art. Beispiele: Kongruenz wird bejaht bei Erwerb des einer GmbH nachgewiesenen Grundstücks durch eine zweite GmbH, die später durch denselben Gesellschafter mit identischem Gesellschaftszweck gegründet wird. Der Provisionsanspruch richtet sich gegen die Auftraggeberin, also die erste GmbH (vgl.BGH NJW 1995, 3311). Kongruenz liegt vor, wenn die Auftraggeber Lebenspartner sind, aber nur ein Partner erwirbt (vgl.BGH NJW 1991, 490), bei Auftrag durch den Ehemann und Erwerb durch beide Ehegatten (vgl. OLG Koblenz NJW-RR 1994, 824). Auch bei der Frage, ob persönliche Kongruenz zu bejahen ist, spielt das wirtschaftliche Interesse des Auftraggebers am Zustandekommen des Vertrages mit dem Dritten eine entscheidende Rolle.

    Der Makler muss, will er seinen Provisionsanspruch sichern, von Anfang an darauf achten, dass der Hauptvertrag die hier dargestellten Voraussetzungen erfüllt.
    Nach der Festlegung des Gesetzgebers in § 652 Abs. 1 BGB ist unter anderem ein wirksamer Hauptvertrag Voraussetzung für den Provisionsanspruch des Maklers, der diesen Hauptvertrag vermittelt oder nachgewiesen hat. Mängel des Hauptvertrags oder gar seinen Wegfall können auch zum Entfall des Provisionsanspruchs führen.

    Folgende Grundsätze gelten:
    • Es kommt darauf an, ob der Hauptvertrag von Anfang an wirksam war. Wenn nicht, entfällt die Provisionspflicht.
    • Es kommt nicht darauf an, ob der Hauptvertrag durchgeführt wird. Die nachträgliche Aufhebung des wirksamen Hauptvertrags hat keine Auswirkung auf den Provisionsanspruch.
    • Es kommt nicht darauf an, ob bei einem Grundstückskaufvertrag die dingliche Rechtsänderung erfolgt ist, der Erwerber also als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird.
    Grundstücks- und Gebäudebesitzer haben eine allgemeine Verkehrssicherungspflicht (§ 836 BGB). Danach müssen sie dafür Sorge tragen, dass der Zustand ihres Grundstücks nicht Gefahren in sich birgt, durch die Dritte verletzt oder getötet werden oder eine Sache (z.B. ein PKW) beschädigt wird. Haftungsfälle entstehen z.B. durch Ablösung von Teilen eines Gebäudes oder durch den Einsturz eines Gebäudes.

    Während bei Eigentümern von selbstgenutzten Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen die normale Privat-Haftpflichtversicherung in solchen Fällen die Haftung übernimmt, müssen Vermieter eine Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung abschließen, damit sie kein unnötiges finanzielles Risiko eingehen. Dies gilt auch, obwohl sie nicht "Besitzer", sondern Eigentümer sind. Sie sind nämlich mietrechtlich zur Gebäudeinstandhaltung verpflichtet und gelangen deshalb als hierfür Verantwortliche in den Haftungsbereich.

    Bei Wohnungseigentum haftet jeweils die Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Abschluss einer Versicherung gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht gehört nach § 21 (5) Nr.3 WEG zur ordnungsgemäßen Verwaltung.
    Das Hausbankenprinzip besagt, dass ein Unternehmen im Interesse der für Kreditvergaben erforderlichen Transparenz grundsätzlich Kunde einer Hausbank "vor Ort" sein soll, bei der alle Konten geführt werden und wo der gesamte Zahlungsverkehr abgewickelt wird. Besonders wichtig ist das Hausbankenprinzip, wenn Fördermittel der öffentlichen Hand beansprucht werden können. Da die Förderbanken des Bundes und der Länder über keine Filialnetze verfügen, muss die Beantragung und Verwaltung der Fördermittel (Auszahlung, Abwicklung von Förderdarlehen) an die Hausbank übertragen werden, die die Fördermittel erhält. Die Hausbanken übernehmen für die von den Förderbanken gegebenen Mittel auch die Haftung.
    Hausboote sind Wasserfahrzeuge, die zum längerfristigen Bewohnen gedacht sind. Da ihr Hauptzweck das Wohnen ist, sind sie nicht in Hinblick auf schnelles Vorankommen ausgelegt.

    In verschiedenen europäischen Städten – u.a. Amsterdam und London – sind Hausboote als dauerhafte Wohndomizile nicht unüblich. Zum Teil handelt es sich um ausgebaute Binnenfrachtschiffe oder Rümpfe alter Flachboden-Segelschiffe. In Hamburg liegen derzeit 40 Hausboote.

    Eine Vielzahl von Anbietern offeriert Hausboote für den Bootsurlaub in diversen europäischen Ländern. Diese Fahrzeuge sind durchaus auch als Transportmittel ausgelegt und ausreichend motorisiert, um auf Binnengewässern einen geruhsamen Flussurlaub zu verbringen. Wer einen solchen Urlaub plant, sollte sich allerdings gründlich auf dem Boot einweisen lassen. Für einige Gewässer ist ein Sportbootführerschein erforderlich. In Deutschland gibt es verschiedene Binnengewässer, auf denen dies nicht der Fall ist.

    Das Hausboot wird mittlerweile als Wohnkonzept wieder entdeckt. So bieten einige Hersteller bereits komfortable schwimmende Häuser an, die auf Pontons gelagert sind und kaum noch Ähnlichkeit mit Wasserfahrzeugen besitzen. Diese heißen dann z.B. "Floating Home" oder "Aquahaus". Wie Sportboote können sie an alle Versorgungsleitungen an Land angeschlossen werden. In mehreren Bundesländern bestehen Projekte zur Ansiedlung von "Floating Homes". Das bau- bzw. wasserrechtliche Genehmigungsverfahren bereitet jedoch teilweise noch immer Probleme.
    Hausfriedensbruch ist eine Straftat im Sinne des Strafgesetzbuches (§ 123). Strafbar macht sich, wer
    • in Wohnung oder befriedetes Besitztum eines anderen (d.h. jeden von der Umgebung abgegrenzten Raum) oder in zum öffentlichen Dienst oder Verkehr bestimmte abgeschlossene Räume widerrechtlich eindringt oder
    • die Aufforderung des Hausrechtsinhabers, die Räume zu verlassen, ignoriert und bleibt.
    Strafandrohung: Freiheitsstrafe bis zu einem Jahr oder Geldstrafe. Die Tat wird nur auf Strafantrag des Opfers hin verfolgt. Gewalttätige Menschenmengen, die dieses Delikt begehen, riskieren eine Strafe bis zu zwei Jahren - wegen schweren Hausfriedensbruchs.

    In der Mietwohnung ist der Mieter Inhaber des Hausrechts. Er bestimmt, wen er einlässt. Ansonsten hat das Hausrecht der die Wohnung bewohnende Eigentümer inne, bei Behörden der Dienststellenleiter.

    Auch eine bereits in die Wohnung eingelassene Person muss diese auf Aufforderung des Hausrechtsinhabers verlassen, um sich nicht strafbar zu machen. Der Vermieter hat in gewissen Grenzen das Recht, die Mietwohnung zu besichtigen oder sie mit Miet- und Kaufinteressenten oder Handwerkern zu betreten. Ein gewaltsames Erzwingen dieses Rechts gegen den Willen des Bewohners stellt einen Hausfriedensbruch dar.
    Als Hausgeld werden üblicherweise die Beiträge bezeichnet, die Wohnungseigentümer in Wohnungseigentumsanlagen für die Aufwendungen zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums aufzubringen haben. Das Hausgeld ist nicht mit dem Wohngeld zu verwechseln, das als staatlicher Zuschuss (Mietzuschuss oder Lastenzuschuss) an sozial schwache Mieter, Eigenheimbesitzer und auch Wohnungseigentümer gezahlt wird.

    Zum Hausgeld zählen gemäß § 16 Abs. 2 WEG die Beiträge zu den Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums und zu den Kosten der Instandhaltung, der Instandsetzung, der sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums. Ebenfalls zum Hausgeld zählen die Beiträge zur Instandhaltungsrückstellung, Sonderumlagen sowie gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 7 WEG die Kosten für besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für einen besonderen Verwaltungsaufwand.

    Die Höhe des von dem einzelnen Wohnungseigentümer zu zahlenden Hausgeldes richtet sich gemäß § 16 Abs. 2 WEG nach der Höhe seines Miteigentumsanteils oder nach einem anderen Verteilungsschlüssel gemäß Gemeinschaftsordnung (§ 10 Abs. 2 WEG) oder Be­schluss­fassung (§ 16 Abs. 3 und 4 WEG).

    Die Zahlungspflicht und der Zeitpunkt der Fälligkeit der im Regelfall monatlich zu leistenden Vorschüsse werden durch Beschluss über den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung oder über entsprechende Sonderumlagen begründet. Zahlungsverpflichtet ist der im Grundbuch eingetragene Wohnungseigentümer. Dies gilt auch im Falle des Eigentümerwechsels. Der neue Eigentümer haftet für das an die Gemeinschaft zu zahlende Hausgeld erst mit seiner Ein­tragung in das Grundbuch. Eine Ausnahme gilt für den Ersterwerber als werdender Wohnungseigentümer.
    Leistet ein Wohnungseigentümer die beschlossenen Hausgeldzahlungen nicht oder gerät er mit den Vorschusszahlungen auf das Hausgeld in Verzug, kann dies ein Grund sein, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft ihm das Wohnungseigentum entzieht und gegeben­en­falls die Zwangsversteigerung gegen ihn betreibt.

    Gemäß § 18 Abs. 2 WEG sind die Voraussetzungen für einen entsprechenden Ent­zie­hungs­be­schluss unter anderem dann gegeben, wenn ein Wohnungseigentümer sich mit der Er­füllung seiner Verpflichtungen zur Lasten- und Kostentragung gemäß § 16 Abs. 2 WEG in Höhe eines Betrages von mehr als drei Prozent des Einheitswertes seines Wohnungseigentums länger als drei Monate in Verzug befindet. Um den Nachweis der Überschreitung um diesen Betrag zu erbringen, kann die Wohnungseigentümer-Ge­mein­schaft vom zuständigen Finanzamt die Bekanntgabe des Einheitswertes verlangen. Die Vor­schrift über die Wahrung des Steuergeheimnisses gemäß § 30 der Abgabenordnung steht der Mitteilung des Einheitswertes durch das Finanzamt gemäß § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG nicht entgegen.

    Kommt es zur Zwangsversteigerung des Wohnungseigentums, sind die Forderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft auf rückständiges Hausgeld gemäß § 10 Abs. 2 und 3 ZVG als bevorrechtigte Forderungen zu behandeln, sofern die Rückstände mehr als drei Prozent des Einheitswertes übersteigen. Auch in diesen Fällen kann die Wohnungs­eigentümergemeinschaft als Betreiberin der Zwangsversteigerung die Bekanntgabe des Einheitswertes durch das Finanzamt verlangen. Die Höhe der zu berücksichtigenden For­de­rungen auf das Hausgeld ist allerdings gemäß § 74a ZVG auf fünf Prozent des Ver­kehrs­wertes des zu versteigernden Wohnungseigentums begrenzt.

    Der Käufer eines Wohnungseigentums in der Zwangsversteigerung haftet im Übrigen nicht für Hausgeldrückstände des Voreigentümers aus rechtswirksam beschlossenen Jahres­ab­rechnungen, Wirtschaftsplänen oder Sonderumlagen. Etwas anderes gilt insoweit nur für For­derungen auf Abrechnungsspitzen aus einer Jahresabrechnung, über die erst zu einem Zeit­punkt beschlossen wird, zu dem der neue Eigentümer durch Zuschlag in der Zwangs­versteigerung bereits Eigentümer des betreffenden Wohnungseigentums geworden ist. Eine Vereinbarung, nach der auch der neue Eigentümer in der Zwangsversteigerung für Haus­geld­rück­stände haften soll, ist nichtig.
    Nach § 35a EStG können die Kosten für haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse, die in einem Haushalt des Steuerpflichtigen in der Europäischen Union oder dem Europäischen Wirtschaftsraum ausgeübt werden, die tarifliche Einkommensteuer mindern. Man unterscheidet dabei zwei Gruppen von haushaltsnahen Beschäftigungsverhältnissen:

    • Haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse nach § 35a Abs. 1 EStG, die eine geringfügige Beschäftigung im Sinne des § 8a des Vierten Buches Sozialgesetzbuch darstellen. Dies sind Tätigkeiten, die ausschließlich im privaten Haushalt ausgeübt werden und die für gewöhnlich auch durch Haushaltsmitglieder selbst durchgeführt werden könnten. Bei diesen ermäßigt sich die tarifliche Einkommenssteuer auf Antrag um 20 Prozent der Aufwendungen des Steuerpflichtigen, höchstens aber um 510 Euro. Die Mini-Jobber müssen im Haushaltsscheckverfahren gemeldet sein. Dieses Verfahren kommt bei Vermietern und Wohnungseigentümergemeinschaften meistens nicht in Betracht.
    • Nach § 35a Abs. 2 EStG: Anderweitige haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse sowie haushaltnahe Dienstleistungen, die keine Handwerkerleistungen für Renovierungs- und Erhaltungsmaßnahmen im Sinne von § 35a Abs. 3 sind. Hier mindert sich die tarifliche Einkommensteuer auf Antrag um 20 Prozent der Aufwendungen, höchstens 4.000 Euro. Unter den haushaltsnahen Beschäftigungsverhältnissen sind hier diejenigen gemeint, für die Pflichtbeiträge zur Sozialversicherung entrichtet werden. Dies betrifft oft Pflege- und Betreuungsleistungen.

    Die Steuerermäßigung setzt voraus, dass die Leistung im Haushalt des Steuerpflichtigen beziehungsweise bei Pflege- oder Betreuungsleistungen am Aufenthaltsort der gepflegten Person sowie in der EU/im Europäischen Wirtschaftsraum erbracht wird. Die Ausgaben dürfen nicht anderweitig absatzfähig sein – etwa als Betriebsausgaben, Werbungskosten, nach § 10 Abs.1 Nr.5 EStG (Kinderbetreuungskosten) oder als außergewöhnliche Belastung. Der 20-prozentige Ermäßigungsbetrag wird direkt von der Steuerlast abgezogen. Begünstigte Aufwendungen sind allein Arbeitskosten.

    Von den haushaltsnahen Beschäftigungsverhältnissen sind haushaltsnahe Dienstleistungen – etwa Handwerkerarbeiten, die vom Mieter oder Eigentümer in Auftrag gegeben werden, zu unterscheiden. Auch bei diesen gibt es Steuervergünstigungen.
    Nach § 35a Abs. 2 EStG können die Kosten für haushaltsnahe Dienstleistungen zu 20 Prozent, höchstens bis zu 4.000 Euro, von der Einkommenssteuer abgezogen werden. Darunter fallen beispielsweise die Arbeiten von Hausmeister-, Reinigungs- und Winterdienstfirmen. Für die Inanspruchnahme von Handwerkerleistungen für Schönheitsreparaturen und sonstige Reparaturen in einem Haushalt des Steuerpflichtigen im Inland oder in der Europäischen Union oder dem Europäischen Wirtschaftsraum gilt nach § 35a Abs. 3 EStG, dass 20 Prozent der Aufwendungen, höchstens jedoch 1.200 Euro, die Einkommenssteuer mindern. Dazu gehören handwerkliche Tätigkeiten, die im Haushalt des Steuerpflichtigen für Renovierung, Erhaltung und Modernisierung rund um die Wohnung erbracht werden. Grundsätzlich zählt hierzu auch das Gemeinschaftseigentum in der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Regelung gilt sowohl für Mieter als auch für Eigentümer, solange es um die Wohnung geht, in der der Steuerpflichtige seinen Haushalt hat. Absatzfähig sind nur die Arbeitskosten, was eine nach Arbeits- und Materialkosten aufgeschlüsselte Rechnung erfordert. Rechnung und entsprechender Kontoauszug sind als Belege beim Finanzamt einzureichen.

    Der Bundesfinanzhof hat in einem Urteil vom Januar 2009 festgestellt, dass die Arbeitskosten von Handwerkerleistungen im Haushalt nur für das Veranlagungsjahr abgesetzt werden können, in dem die Arbeiten stattgefunden haben. Die Aufwendungen können nicht in ein anderes Jahr übertragen werden. Zudem wies der BFH darauf hin, dass eine Erstattung voraussetzt, dass der Steuerpflichtige überhaupt Steuern bezahlen muss (BFH, Urteil vom 29.01.2009, Az. VI R 44/08).

    Einige Gerichte gehen davon aus, dass Vermieter aufgrund einer Nebenpflicht aus dem Mietvertrag in der Betriebskostenabrechnung absetzungsfähige Lohnkosten von anderen Kosten getrennt ausweisen müssen (AG Charlottenburg, Urteil vom 1. Juli 2009, Az. 222 C 90/09). Unterlassen sie dies, kann der Mieter eine gesonderte Bescheinigung über die nach § 35a EStG absetzungsfähigen Beträge verlangen. Zusätzliche Kosten oder Gebühren kann der Vermieter für diese Kostenaufgliederung nicht fordern, da es sich um nicht umlagefähige Verwaltungskosten handelt (AG Berlin-Lichtenberg, Urteil vom 23. Mai 2011, Az. 105 C 394/10).

    Soweit Wohnungseigentümer den Aufwand für haushaltsnahe Dienstleistungen im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums steuerlich geltend machen wollen, kann der Verwalter durch mehrheitliche Beschlussfassung in der Wohnungseigentümer-Ver­samm­lung beauftragt werden, im Rahmen der Jahresgesamt- und Jahreseinzelabrechnung diese Kos­ten nachzuweisen. Es handelt sich jedoch insoweit um eine vertraglich zu regelnde Sonderleistung, die nicht in den Rahmen der normalen Abrechnungspflichten fällt. Sie ist des­halb auch gesondert zu vergüten. Ohne entsprechende Beschlussfassung – auch über die Sondervergütung – ist der Verwalter nicht verpflichtet, Nachweise über haushaltsnahe Dienstleistungen zu erbringen.
    Bei der Prüfung des Kreditantrages wird neben anderen Methoden oft eine sogenannte Haushaltsrechnung durchgeführt bzw. vom Kreditinstitut gefordert. Dieses Verfahren ist besonders bei Krediten ohne Eigenkapital (Vollfinanzierungen) beliebt. Dabei werden vom Nettoeinkommen des Haushalts des Kreditnehmers die Kreditraten für die in Frage stehende Finanzierung subtrahiert. Ebenso werden weitere Leasing- oder Kreditraten (Fahrzeuge, Möbel), die Betriebskosten für das Kaufobjekt und eine Pauschale für die Lebenshaltung abgezogen. Auch Versicherungsbeiträge, laufende Mieten und Unterhaltsverpflichtungen werden berücksichtigt. Geht diese Haushaltsrechnung positiv aus, bestehen Chancen auf einen Kredit.

    Um eine Haushaltsrechnung korrekt durchzuführen, empfiehlt sich nicht nur Ehrlichkeit. Zunächst sollte der künftige Immobilienkäufer selbst einen realistischen Eindruck über seine Situation gewinnen – beispielsweise durch Betrachtung seiner Kontoauszüge der letzten sechs Monate. Regelmäßige Ausgaben aller Art sind bei der Rechnung zu berücksichtigen. Kindergeld ist auf der Einnahmenseite zu vermerken.

    Die Miete sollte so angegeben werden, wie sie aus dem Mietvertrag hervorgeht. Kommt ein Teil des Betrages vom Konto eines Lebensgefährten, muss dies mit Mietvertrag und Kontoauszügen beweisbar sein.

    Unterstützt wird die Haushaltsrechnung durch weitere Verfahren der Bonitätsprüfung, zum Beispiel die Prüfung des Score-Wertes des Darlehensnehmers und seiner beruflichen Situation.
    Haushüter sind Personen, die während der Abwesenheit der Bewohner ein Eigenheim gegen Bezahlung bewohnen und "behüten". Diese Dienstleistung hat sich in den letzten Jahren so stark etabliert, dass es bereits einen Verband Deutscher Haushüter-Agenturen e.V. (VDHA) gibt. Haushüter (meist Senioren) verhindern durch ihre Anwesenheit Einbrüche, betreuen Haustiere, Pflanzen und Gärten und verständigen gegebenenfalls den Installateur oder – schlimmstenfalls – die Feuerwehr. Die Preise liegen bei 40 bis 50 Euro am Tag. Der Haushüter wird meist über eine Agentur vermittelt, die ihn verpflichtet, das zu beschützende Anwesen nur wenige Stunden am Tag unbeaufsichtigt zu lassen.

    Der Einsatz eines Haushüters stellt eine haushaltsnahe Dienstleistung dar. Damit kann eine Steuervergünstigung nach § 35a Abs. 2 EStG in Anspruch genommen werden. Dies gilt natürlich nur, wenn ein Haushüter mit angemeldetem Gewerbe beauftragt wird, der eine korrekte Rechnung stellt. Hauseigentümer sollten bei Beauftragung eines Haushüters sicher stellen, dass keine Schwarzarbeit stattfindet und dass der betreffende Betrieb über eine Betriebshaftpflichtversicherung verfügt, falls doch einmal etwas schiefgeht.
    Der Hausmeister ist die Person, die haupt- oder nebenberuflich in Mehrfamilienhäusern oder Wohnanlagen regelmäßig anfallende Arbeiten gegen Bezahlung erledigt.

    Dazu gehören zum Beispiel die Hausreinigung, das Reinigen, Räumen, Schneefegen und Streuen der Gehwege vor und auf dem Grundstück sowie der Zugänge und Zufahrten, die Bedienung der Zentralheizung und die Erledigung kleinerer Reparaturen. Außerdem hat der Hausmeister für die Einhaltung der Hausordnung durch die Hausbewohner zu sorgen. Der Hausmeister ist Arbeitnehmer, so dass den Eigentümer – vertreten durch den Verwalter – alle Arbeitgeberpflichten treffen (Abführung von Versicherungsbeiträgen, Abschluss einer Versicherung bei der Berufsgenossenschaft, Einbehalt und Abführung der Lohnsteuer).

    Folgende für den Hausmeister entstehende Kosten können in der Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden:

    • Vergütung und Sozialbeiträge sowie
    • alle geldwerten Leistungen, die der Hausmeister für seine Arbeit bekommt.

    Nicht umlagefähig sind Vergütungen, die gewährt werden für Leistungen des Hausmeisters im Bereich der

    • Instandhaltung und Instandsetzung (etwa kleinere Reparaturen),
    • Schönheitsreparaturen,
    • Hausverwaltung (etwa Wohnungsbesichtigungen mit Mietinteressenten).

    Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 20.02.2008 ist ein pauschaler Abzug von nicht umlagefähigen Teilbeträgen der Hausmeisterkosten im Rahmen der Nebenkostenabrechnung nicht zulässig. Frühere Gerichtsurteile hatten hier unterschiedliche pauschale Quoten festgesetzt. Der BGH verlangte mit diesem Urteil (Az. VIII ZR 27/07 ) jedoch eine genaue Aufschlüsselung im Einzelnen. Demnach muss der Vermieter die Kosten der umlagefähigen Hauswartstätigkeit einerseits und die nicht umlagefähigen Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten andererseits nachvollziehbar aufschlüsseln, so dass die nicht umlagefähigen Kosten herausgerechnet werden können.

    Zwar macht ein Fehlen dieser Angaben die Betriebskostenabrechnung nicht von Anfang an ungültig; der Mieter kann sie jedoch pauschal ohne weiteres bestreiten. Dann muss der Vermieter beweisen, welche Hausmeisterkosten genau angefallen sind und wie hoch der konkrete Anteil der nicht umlagefähigen Kosten war. Hat der Hausmeister keine genauen Stundenzettel über seine Tätigkeiten geführt, dürfte dies schwerfallen.

    In diesem Zusammenhang muss darauf hingewiesen werden, dass auch umlagefähige Kostenpositionen auf keinen Fall doppelt abgerechnet werden dürfen. Ist also zum Beispiel die Wartung der Heizung in der Heizkostenabrechnung enthalten, und wartet tatsächlich der Hausmeister die Heizung (Einstellungs- und Überprüfungsarbeiten, Wasser nachfüllen etc.), so ist bei einer der beiden Positionen ein entsprechender Abzug vorzunehmen, damit keine doppelte Berechnung stattfindet.

    Grundsätzlich sind die Kosten von herkömmlichen Hausmeisterleistungen nur insoweit umlagefähig, als sie ortsüblich sind und dem Gebot der Wirtschaftlichkeit entsprechen.

    Das Oberlandesgericht Düsseldorf entschied 2013, dass die Einstellung eines festangestellten Hausmeisters in Vollzeit für ein Wohn- und Gewerbeobjekt im konkreten Fall unwirtschaftlich war. Begründet wurde dies damit, dass der Eigentümer jahrelang rund 20.000 Euro pro Jahr als Hausmeisterkosten angesetzt hatte, diese aber durch Übertragung der Aufgaben auf einen Mieter auf 6.000 Euro gefallen waren. Geklagt hatte ein Mieter, weil der Vollzeit-Hausmeister seiner Ansicht nach keinerlei Tätigkeiten entfaltet hatte (OLG Düsseldorf, Urteil vom 19.3.2013, Az. I-24 U 115/12).

    Nach einem Urteil des Amtsgerichts München darf der Vermieter auch die Kosten für einen alljährlichen Oktoberfest-Gutschein auf die Mieter umlegen, mit dem er dem Hausmeister eine Maß Bier und ein halbes Hähnchen auf der „Wiesn“ spendiert. Dem Gericht zufolge handelt es sich um eine anerkannte und ortsübliche arbeitsrechtliche Gratifikation (Urteil vom 8.01.2007, Az. 424 C 22865/06).

    Bei Wohnungseigentumsanlagen wird der Hausmeister von der Wohnungseigentümergemeinschaft, vertreten durch den Verwalter, angestellt. Der Hausmeister unterliegt der Weisungsbefugnis des Verwalters, nicht aber derjenigen eines einzelnen Eigentümers.

    Wird eine Wohnanlage mit mehreren Gebäuden durch einen Hausmeisterdienst betreut, der jeweils pro Gebäude einen bestimmten Betrag abrechnet, reicht es für die formelle Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung aus, wenn der Vermieter diesen Gesamtbetrag pro Gebäude auf die einzelnen Wohneinheiten des jeweiligen Hauses umrechnet. Der Gesamtbetrag aller Häuser muss nicht berücksichtigt werden (BGH-Urteil vom 09.10.2013, Az. VIII ZR 22/13).
    Hausnummern dienen als Orientierungshilfe im modernen Stadtleben und sorgen dafür, dass Besucher, Polizei, Feuerwehr, Post oder Finanzamt jedermann erreichen können.

    Aus einer Studie des Berliner Kulturhistorikers Markus Krajewski geht hervor, dass in Europa Ende des achtzehnten Jahrhunderts erstmals Straßen und Immobilien vollständig erfasst wurden. Zuvor gaben die Bewohner ihren Häusern lediglich Namen, wie "Brotlaube", "Zum schwarzen Adler" oder "Lindwurm". Natürlich kamen Namen doppelt vor, mit Folgen, die sich jeder denken kann. Wer in alten Zeiten und dunklen Gassen ein Haus ohne Nummer und Straßenname suchte, wird sich so gefühlt haben, wie heute ein Europäer in einer japanischen Stadt.

    Der Kaiserin Maria Theresia ist es zu verdanken, dass die Häuser Nummern erhalten haben. Ursprünglich als Maßnahme zur Verbrechensbekämpfung geplant, wollte man schon 1753 gegen den Widerstand der Bewohner die Nummerierung der Häuser einführen. Jedoch erst Heiligabend 1770 setzte die Kaiserin unter Androhung von Strafe die sogenannten "Konskriptionsnummern" durch. Eine Kommission wanderte durch Wien und vergab der Reihe nach die Nummern, die einfach mit schwarzer, in Wien mit roter Farbe auf die Wände oder Türen geschrieben wurden. Die Nummerierung begann beim ersten Haus am Ort, der Hofburg, und endete beim letzten Haus auf dem Weg der Kommission. Das erste veröffentlichte Häuserverzeichnis gab 1343 Häuser an. Der Hintergedanke war vor allem, die Rekrutierung der k.u.k.-Armee und die Steuereintreibung zu erleichtern. Weil die Stadt weiter wuchs, geriet die Zahlenreihe bald in Unordnung. 1795 und 1821 mussten Häuser umnummeriert werden. Der Zusatz Numero, No., Nro. oder cis für tschechisch cisli sollte die Verwechslung mit Jahreszahlen für das Baujahr verhindern. 1862 wurde ein zusätzliches Adressierungssystem notwendig, das die Straßen einbezog. Am ersten und letzten Haus jeder Gasse sollte jetzt auch die Gassenbezeichnung stehen.

    Es dauerte noch fast hundert Jahre, bis 1862 das heute gebräuchliche Nummerierungssystem eingeführt wurde: Die Häuser jeder Straße werden seither meist stadtauswärts aufsteigend nummeriert, rechts die geraden Zahlen, links die ungeraden. Ausnahmen gibt es bei Plätzen, die im Uhr- oder Gegenuhrzeigersinn durchnummeriert sind oder Straßen, die nur einseitig bebaut sind, dort tragen die Häuser häufig ungerade Nummern.

    Eine Besonderheit bietet die ostfriesische Insel Baltrum mit ihren ca. 500 Einwohnern. Dort gibt es wie im alten Wien auch heute keine Straßennamen, sondern eine fortlaufende Nummerierung der Häuser nach ihrem Alter: je niedriger die Hausnummer, desto älter das Haus.
    Die Hausordnung enthält objektbezogene Regeln für ein friedliches Zusammenleben der Bewohner und steckt die Grenzen für die Benutzung der gemeinschaftlichen Räume und Anlagen durch Bewohner und Gäste der Bewohner ab. Typische Regelungsinhalte sind

    • Einhaltung von Ruhezeiten,
    • Verbot der Belästigung der Nachbarn durch überlauten Empfang von Fernseh- und Rundfunksendungen sowie durch Musizieren (maßgeblich ist die "Zimmerlautstärke"),
    • Entsorgung des Abfalls in die hierfür vorgesehenen Behälter,
    • Einhaltung der Benutzungsregelungen von Waschmaschinen und sonstigen gemeinschaftlich benutzbaren Geräten,
    • etwaige Reinigungs- und Streupflichten,
    • Einhaltung von Sicherheitsvorschriften (keine Lagerung von feuergefährlichen und leicht entzündbaren Stoffen im Keller oder auf dem Dachboden),
    • Regelungen der Haustierhaltung,
    • ausreichende Lüftung und Heizung der Mieträume,
    • pflegliche Behandlung der Fußböden usw.

    Verletzt der Mieter die ihm aus der Hausordnung erwachsenden Pflichten trotz Abmahnung, kann dies ein Grund für die ordentliche Kündigung sein (wiederholte Störung der Nachtruhe, erhebliche Beeinträchtigung der Bewohner durch übertriebene Tierhaltung usw.).

    Auch bezüglich der Hausordnung haben die Gerichte im Laufe der Zeit verschiedene Regelungen für unwirksam erklärt. Beispiele dafür sind:

    • Generelles Haustierverbot,
    • Verbot nächtlicher Benutzung von WC, Bad, Dusche,
    • Besuchsverbote oder Besuchsregelungen.

    Per Hausordnung kann jedoch durchaus die Haltung von Kampfhunden untersagt werden. Dies entschied das Landgericht München I (Az. 13 T 14 638/93).

    Ist die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrages geworden, kann sie nicht mehr ohne Weiteres einseitig vom Vermieter geändert werden. Dazu ist in der Regel die Zustimmung der Mieter erforderlich, da es sich hier um eine Vertragsänderung handelt.

    Teilweise wurde früher die Auffassung vertreten, dass die Mieter durch eine Art Mehrheitsentscheidung eine Änderung der Hausordnung erzwingen können. Diese Ansicht trifft nicht zu.
    In einer Wohnungseigentumsanlage gehört die Aufstellung einer Hausordnung gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 1 WEG zu den Angelegenheiten einer ordnungsgemäßen Verwaltung, über die die Woh­nungseigentümer, sofern die Verwaltung nicht durch Vereinbarung geregelt ist, mit ein­fa­cher Stimmenmehrheit in der Wohnungseigentümerversammlung beschließen.

    Die Regelungen betreffen den Gebrauch und die Nutzung des Sondereigentums und der ge­mein­schaftlichen Anlagen und Einrichtungen. Insoweit sind die Regelungen den Inhalten einer Hausordnung in einem Mietshaus vergleichbar.

    Mehrheitlich beschlussfähig sind aber nur solche Regelungen, die ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. So kann beispielsweise eine generelles Musizierverbot oder ein generelles Hundehaltungs- oder Tierhaltungsverbot nicht mit Mehrheit beschlossen werden. Eine solche Regelung bedarf grundsätzlich einer Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG.

    Nach dem Wohnungseigentumsrecht besteht allerdings die Besonderheit darin, dass dann, wenn beispielsweise die Tierhaltung nicht durch eine Vereinbarung geregelt ist, ein Mehr­heits­be­schluss über ein Hundehaltungsverbot wirksam wird, wenn der Beschluss nicht an­ge­foch­ten und durch das Gericht rechtskräftig für ungültig erklärt wird. Ein solcher Beschluss kann allerdings jederzeit durch einen weiteren Mehrheitsbeschluss – im Rahmen ordnungs­ge­mäßer Verwaltung – aufgehoben und durch einen anderen Beschluss, beispielsweise über einen generellen Leinenzwang, ersetzt werden.

    Andauernde Verstöße gegen die Hausordnung können im konkreten Fall gemäß § 18 Abs. 1 Satz 1 auch zur Entziehung des Wohnungseigentums führen. Voraussetzung ist dabei gemäß § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG, dass der störende Wohnungseigentümer trotz Abmahnung gegen die ihm nach § 14 Nr. 1 WEG obliegenden Verpflichtungen wiederholt gröblich verstößt.

    Über die Entziehung können die Wohnungseigentümer allerdings erst dann beschließen, wenn in dem vorangehenden Abmahnbeschluss das störende verhalten und die daraus herzuleitenden Pflichtverletzungen hinreichend begründet wurden. Es muss sich um gravierende Pflichtverletzungen handeln, die ein weiteres Zusammenleben mit dem betreffenden Wohnunsgeigentümer unzumutbar machen würden (LG München I, 14.6.2010, 1 S 25652/09).
    Das Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung hat für alle Stadt- und Landkreise des Bundesgebiets mit Hilfe der Daten der GfK für 2005 / 2006 die Hauspreis-Einkommensrelation ermittelt. Gemessen wurden die erzielten Preise für Einfamilienhäuser zwischen 100 und 150 m² Wohnfläche am Jahresnettoeinkommen der Haushalte. Sie liegen zwischen dem 4,5-fachen Jahreseinkommen (vorwiegend im Norden Deutschlands) und dem mehr als 8-fachen vor allem in Oberbayern, Freiburg, Stuttgart und im Rhein-Maingebiet. Das bedeutet, dass trotz im Schnitt höherer Einkommen in den immobilienwirtschaftlichen "Hochpreisgebieten" wesentlich mehr Einkommen erwirtschaftet werden muss, um den Preis für das gewünschte Einfamilienhaus zu erreichen als in Niedrigpreisgebieten. Die Einkommensschere klafft in Deutschland weniger auseinander als die Immobilienpreisschere.
    Abkürzung für: Hausratsverordnung
    Die Hausratverordnung (Verordnung zur Behandlung der Ehewohnung und des Hausrats) war eine gesetzliche Vorschrift auf Bundesebene, die für den Fall einer Trennung von Ehepartnern regelte, was mit deren Hausrat und der gemeinsamen Wohnung zu geschehen hatte. Die Verordnung wurde mit Wirkung zum 01.09.2009 aufgehoben. Viele ihrer Regelungen finden sich nun in anderen Gesetzen, etwa in §§ 200 ff. FamFG (Gesetz über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit) und in den §§ 1568a und 1568b des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).
    Hausrecht ist das Recht, über den Aufenthalt in einem umgrenzten Raum zu bestimmen, d.h. Personen den Zutritt zu erlauben oder zu verbieten. In einer Mietwohnung ist Inhaber des Hausrechts der Mieter. In einer Behörde übt das Hausrecht der Behördenleiter aus.

    Der Vermieter hat nicht das Recht, generell darüber zu entscheiden, wer Zutritt zur Wohnung des Mieters erhält. Besuche sind (zumindest in einem Zeitrahmen bis zu sechs Wochen) zulässig. Vertragliche Regelungen über zeitliche Einschränkungen ("Herrenbesuche nur bis 22 Uhr") sind schlicht unwirksam.

    Der Vermieter kann einschreiten, wenn Besucher des Mieters gegen die Hausordnung verstoßen oder sonst den Hausfrieden stören. Er kann dann den Mieter auffordern bzw. abmahnen, diese Besucher nicht mehr einzulassen. Der Mieter haftet für Schäden, die seine Besucher in Wohnung oder Haus anrichten. Juristisch muss er sich das Verhalten seiner Besucher wie sein eigenes Verhalten zurechnen lassen.

    Eine Grenze findet das Hausrecht zum Beispiel, wenn der Vermieter Erhaltungsmaßnahmen oder Modernisierungsmaßnahmen am Mietobjekt durchführen muss. Erhaltungsmaßnahmen – also Instandhaltung und Instandsetzung – sind nach entsprechender Ankündigung vom Mieter zu dulden. Das bedeutet, dass sowohl eine Feststellung von Schäden als auch deren Beseitigung ermöglicht werden müssen. Der Mieter muss den Vermieter oder dessen Handwerker zu diesem Zweck in die Wohnung lassen. Bei Modernisierungsmaßnahmen ist der Mieter grundsätzlich ebenfalls zur Duldung verpflichtet.
    Echter Hausschwamm ist ein Pilz, der im feuchten Holz (ab 30% Feuchtigkeitsgehalt) bei einer Temperatur zwischen 3° und 26° entsteht und sich ausbreitet. Vorausbedingung für das Entstehen sind Bauschäden, durch die sich Feuchtigkeit bilden kann. Häufige Ursachen sind aufsteigende Feuchtigkeit im Mauerwerk, Einbau von nassen Baumaterialien mit der Folge mangelnder Austrocknung, undichte Wasserleitungen, verstopfte Regenwasserabflüsse, undichte Dächer. Da der Hausschwamm gegen Witterungseinflüsse empfindlich ist, verbreitet er sich besonders an geschützten Stellen (unter einem Holzboden, hinter einer Dielenwand usw.).

    Dadurch wird er oft spät entdeckt. Sein Myzel durchdringt auch das Mauerwerk. Das vom Hausschwamm befallene Holz wird am Ende pulverisiert. Neben dem echten Hausschwamm gibt es weitere Arten (gelbrandiger Hausschwamm, brauner Kellerschwamm und weißer Porenschwamm). Hausschwamm gefährdet nicht nur die Bausubstanz, sondern ist auch gesundheitsschädlich. Er kann nach einer sorgfältigen Analyse des Befalls und der Ursachen nur durch eine grundlegende Sanierung durch eine Fachfirma restlos beseitigt werden.
    Eine große Anzahl von sog. Hausstauballergien geht auf Hausstaubmilben zurück. Die beiden häufigsten Vertreter sind Dermatophagoides pteronyssinus und Dermatophagoides farinae. Diese beiden Hausstaubmilbenarten findet man am häufigsten in Matratzen, Bettzeug, Teppichböden und Polstermöbeln. Sie lieben eine hohe relative Luftfeuchte (RF) über 75 %. Milben können auch bei einer relativen Feuchte von 45 % überleben, vermehren sich jedoch erst ab 60 bis 65 % RF. Die optimale Temperatur für Hausstaubmilben beträgt 25 bis 28 °C.

    Die ca. 0,1 bis 0,5 Millimeter großen Spinnentiere ernähren sich vor allem von abgefallenen menschlichen Hautschuppen. Die Allergien gehen von den im Milbenkot enthaltenen Allergenen (Der p1 und Der p2) aus. Wenn der Kot austrocknet, zerfällt er in sehr kleine Teile und verbindet sich mit dem normalen Hausstaub ("Hausstauballergie").

    Symptome, die auf eine Milbenallergie hinweisen, reichen von allergischem Schnupfen, Niesreiz, juckenden oder tränenden Augen über Hautirritationen bis zu Husten und Atemnot. Besonders stark treten die allergischen Reaktionen mit Beginn der Heizperiode auf, wenn durch die warme aufsteigende Zimmerluft die Allergene sich mit dem Hausstaub im Raum verteilen und zudem bei geschlossenen Fenstern stärker angereichert werden und damit in größeren Konzentrationen die Atemwege erreichen.

    Schimmelpilze leben in einer Art Symbiose mit den Hausstaubmilben. Die Schimmelpilze verdauen das Eiweiß der Hautschuppen. Das versetzt die Milben erst in die Lage, die Schuppen zu fressen. Der Mensch verliert täglich ein bis zwei Gramm abgestorbene Hautzellen. Davon können sich bis zwei Millionen Milben ernähren. Die Anzahl der Milben steigt mit der Anzahl der Personen und Tiere in der Wohnung an. In Betten und Matratzen werden die höchsten Konzentrationen von Milben gefunden (Bettkasten belüften!). Sie lieben das hier vorherrschende warme und feuchte Klima.

    Staubsaugen entfernt Milben nur ungenügend. Diese besitzen Haftfüßchen auch Ambulacras-System genannt, die es ihnen erlauben, sich in jeder Position an festen Unterlagen festzuhalten. Milbeneier sind ebenso wie die noch nicht zerstörten Exkrementepellets durch eine Schleimschicht festgeklebt. Die schleimbedeckten Kügelchen werden jedoch durch Herumlaufen auf dem Teppich zerstört bzw. zerfallen nach Zerstörung der Schleimhülle durch Schimmelpilze oder Austrocknung und Aufbrechen der Schleimhülle bei Beginn der Heizperiode.
    Zur Haustechnik zählen alle Anlagen und Einrichtungen, die mit dem Gebäude fest verbunden, also wesentliche Gebäudebestandteile sind. Je nach Gebäudenutzungsart gibt es unterschiedliche Anforderungen an haustechnische Einrichtungen. Haustechnik wird auch als Ver­sor­gungs­tech­nik bzw. Gebäudetechnik bezeichnet. In Anlehnung an § 51 Abs. 2 HOAI in Verbindung mit DIN 276 kann die Gebäudetechnik in folgende Gruppen eingeteilt werden:

    1. Gas-, Wasser-, Abwassertechnik
    • Sanitärtechnik mit Wasseraufbereitung und Abwasserbehandlung,
    • Medientechnik/Druckluft/Staubsauganlagen,
    • Schwimmbadtechnik,
    • Löschanlagen (Hydranten-, Sprinkler-, Schaumlösch-, Gas­lösch­anlagen, u. a.).

    2. Wärmeversorgungsanlagen/lufttechnische Anlagen
    • Heizung,
    • Warmwasserbereitungs- und Thermische Solaranlagen,
    • Wärmepumpen, BHKW,
    • Klima-, Lüftungs-, Entlüftungs-, Entrauchungsanlagen,
    • Prozesslufttechnische Anlagen,
    • Kälte- und Kühltechnik, Kühldecken.

    3. Starkstrom-/Fernmelde- und informations­tech­nische Anlagen
    • Starkstromanlagen (Mittel- und Niederspannung),
    • Eigenstromversorgungsanlagen (Notstrom),
    • Niederspannungsschaltanlagen,
    • Niederspannungsinstallationsanlagen,
    • Blitzschutz- und Erdungsanlagen,
    • Beleuchtungs- und lichttechnische Anlagen, Not­be­leuchtung,
    • Fernmelde- und informationstechnische Anlagen, ("Schwachstrom") darunter fallen insbesondere Nachrichten- und Sicherheitstechnik.

    4. Informations- und sicherheitstechnische Anlagen
    • Haustelefone, Haussprechanlagen,
    • Lautsprecheranlagen (ELA), Durchsprechanlagen,
    • Antennenanlagen,
    • Computernetzwerke (Verbindung PCs – Telefonie),
    • Funksysteme zur Gebäudeautomatisierung,
    • Alarmanlage,
    • Blitzschutzanlagen,
    • Brandschutztechnik (im Gegensatz zu baulichem Brandschutz),
    • Hausalarm,
    • Zutrittskontrolle,
    • Gebäudeautomation.

    5. Förderanlagen
    • Personen- und Lastenaufzüge,
    • Rolltreppen und Fahrsteige,
    • Rohrpostanlagen,
    • Krananlagen und Hebebühnen.

    6. Nutzungsspezifische Anlagen (NUTZ)
    • (Groß-)Küchentechnik,
    • Wäscherei- und Reinigungsanlagen,
    • Medizin-, Labor- und badetechnische Anlagen,
    • Eissportflächen,
    • Bühnentechnik, Tankstellen- und Waschanlagen,
    • Müll- und Papierabwurfanlagen.

    7. Gebäudeleittechnik (GLT)
    • Automationssysteme,
    • Gebäudeautomatisierung,
    • Leittechnik,
    • Regelungstechnik,
    • Schaltschränke und deren Software.

    Für die Planung solcher Anlage werden in der Regel Fachplaner eingesetzt. Der Architekt steuert den Einsatz der Fach­planer und nimmt deren Leistung ab.
    Nicht nur gegen Schadensfälle am Hausrat und Haftungsrisiken gegenüber Dritten können sich Mieter und Eigentümer mit Hilfe von Versicherungen absichern, sondern auch gegen verschiedene Risiken im Zusammenhang mit Haustieren. Spezialisierte Versicherer bieten hier Policen mit unterschiedlicher Zielrichtung an. Hauptgruppen sind die Tierhalterhaftpflicht und die Haustier-Krankenversicherung.

    Die Tierhalterhaftpflicht ist vor allem für Halter von Tieren von Bedeutung, von denen Gefahren ausgehen können – etwa für Hunde- oder Pferdehalter. Für deren Handlungen haftet nämlich der Halter. Bereits eine Beißattacke eines Hundes gegen einen anderen Hund kann erhebliche Kosten verursachen. Ein durch ein entlaufenes Pferd verursachter Verkehrsunfall kann den Halter finanziell ruinieren.

    Oft können Haustiere und privat gehaltene Nutztiere auch in der gängigen Privathaftpflichtversicherung mitversichert werden. Dies gilt selbst für exotische Tiere wie Schlangen und Vogelspinnen. Hier sind jedoch ausdrückliche Vereinbarungen notwendig und Prämienaufschläge unumgänglich.

    Tierkrankenversicherungen gibt es in unterschiedlichen Variationen: Mit oder ohne Selbstbeteiligung, mit speziellen Klauseln für Operationen oder Unfälle und Einschluss von Vorsorgeuntersuchungen. Teilweise wird direkt zwischen Tierarzt und Versicherung abgerechnet.
    Zwischen aneinander gebauten Gebäuden (Doppelhäusern, Reihenhäusern, Kettenhäusern) muss eine Haustrennwand eingefügt werden, die vertikal vom Fundament bis zum Dachraum durchgängig ist. Sie besteht aus einer Mineralfaserdämmplatte und füllt den Zwischenraum zwischen den Außenwänden der Anbauseiten der Gebäude aus.

    Die Haustrennwand dient vor allem der Unterbindung der Schallfortpflanzung zwischen den Häusern. Sie muss auch als Brandwand ausgebildet sein.
    Ein beliebter Streitpunkt in Mehrfamilienhäusern ist das nächtliche Abschließen der Hauseingangstür. Viele Bewohner bestehen darauf, dass die Tür von einem bestimmten Zeitpunkt an mit dem Hausschlüssel abgeschlossen werden muss. Andere – insbesondere die Bewohner höher gelegener Stockwerke – sind darüber nicht so erfreut – insbesondere wenn sie abends Besucher oder den Pizzaboten empfangen und dafür jedes Mal trotz elektrischer Schließanlage zum Aufschließen Treppen steigen müssen.

    Aus rechtlicher Sicht kann der Vermieter per Hausordnung regeln, dass die Haustür von einem bestimmten Zeitpunkt an per Schlüssel abgeschlossen werden soll. Mieter können den Vermieter jedoch nicht per Mietminderung dazu zwingen, diese Regelung als "Abschließzwang" auszugestalten, dessen Einhaltung regelmäßig zu kontrollieren und ggf. gegen "Abschließmuffel" mit Abmahnungen vorzugehen. Derartige Forderungen gehen eindeutig zu weit – dies bestätigte das Amtsgericht Frankfurt am Main (Az. 33 C 1726/04 - 13, Urteil vom 15.4.2005). Das Amtsgericht betonte, dass eine moderne Schnappschlosstür ausreichende Sicherheit gegen ungebetene Gäste biete. Statistiken zufolge finden die meisten Wohnungseinbrüche nicht nachts, sondern tagsüber statt. Einer geringfügigen Erhöhung des nächtlichen Sicherheitsstandards durch das Abschließen stünde eine erhebliche Erhöhung des Risikos im Brandfall gegenüber, da kaum jeder Hausbewohner in einer Brandsituation sofort einen Hausschlüssel parat haben könne.

    Bei verschlossener Haustür ist auch daran zu denken, dass Rettungsdienste nicht über den elektrischen Türöffner ins Haus eingelassen werden können. Einzelne Vermieter sind daher bereits dazu übergegangen, ein Abschließverbot in die Hausordnung aufzunehmen.

    Die in diesem Zusammenhang oft zitierten Brandschutzgesetze tragen wenig zur Lösung des Problems bei: In den meisten Bundesländern ist der Brandschutz Thema der Landesbauordnungen. Die entsprechenden Regelungen befassen sich mit der Berücksichtigung von Fluchtwegen bei der Errichtung von Gebäuden, aber nicht mit dem späteren Verschließen der Hauseingänge.

    Für Wohnungseigentümergemeinschaften gehen die Gerichte davon aus, dass ein Beschluss, der ein nächtliches Abschließen der Hauseingangstür zur Pflicht macht, nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Haustüren müssen demnach nachts zwar geschlossen, dürfen aber nicht abgeschlossen sein.

    So hatte in einem Fall die Eigentümerversammlung eine Änderung der Hausordnung beschlossen, nach der die Haustür zwischen 22 Uhr und sechs Uhr morgens abgeschlossen werden müsse. Das Landgericht Frankfurt / M. erklärte den angefochtenen Beschluss für ungültig. Es handelte sich hier um eine normale Tür; das Abschließen verwandle das Haus im Brandfall in eine Todesfalle. Als Alternative könnten Türen mit einer sogenannten Panikentriegelung ausgerüstet werden. Dann seien sie abschließbar, ließen sich aber von innen trotzdem jederzeit ohne Schlüssel öffnen (LG Frankfurt/M., Urteil vom 12.5.2015, Az. 2-13 S 127/12).
    Nach § 312g Abs. 1 BGB steht Verbrauchern ein Widerrufsrecht zu, wenn ein entgeltliches Geschäft zwischen einem Unternehmer und dem Verbraucher durch mündliche Verhandlung etwa an seinem Arbeitsplatz oder in seiner Privatwohnung zustande gekommen ist. Es handelt sich um ein so genanntes Haustürgeschäft. Das Gesetz verwendet diesen Ausdruck allerdings nicht, sondern spricht von "außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen." Erläutert sind diese in § 312b BGB. Dazu gehören übrigens auch Geschäftsabschlüsse, die im Rahmen von durch den Unternehmer veranlassten Veranstaltungen und durch Ansprechen in Verkehrsmitteln ("Kaffeefahrten") zustande kommen.

    Die Widerrufsfrist beträgt gemäß § 355 BGB 14 Tage. Ihr Beginn hängt nach § 356 BGB von der Art des abgeschlossenen Geschäfts ab. Bei Maklerverträgen beginnt sie mit Vertragsschluss. Die Frist beginnt jedoch in jedem Fall erst an dem Tag zu laufen, an dem der Verbraucher auf sein Widerrufsrecht in Textform hingewiesen wurde. Bei fehlerhafter Widerrufsbelehrung kann sich die Frist verlängern. Sie endet spätestens nach zwölf Monaten und 14 Tagen, dann erlischt das Widerrufsrecht in jedem Fall. Für Verträge über Finanzdienstleistungen gibt es gesonderte Regeln.

    Das Widerrufsrecht gilt auch bei Maklergeschäften, wenn ein Auftrag in Form eines Haustürgeschäftes bzw. außerhalb der Geschäftsräume des Maklers akquiriert wurde. Es gilt ebenso bei Fernabsatzverträgen im Maklergeschäft, wenn also der Vertrag online oder telefonisch zustande kam. Es findet keine Anwendung, wenn der Geschäftspartner des Unternehmers kein Verbraucher ist.

    Bei Verstoß gegen die gesetzlichen Regeln zur Widerrufsbelehrung droht die Geltendmachung eines Unterlassungsanspruchs nach dem Unterlassungsklagengesetz, UklaG.

    Für Maklerverträge ist die Regelung in § 356 Abs. 4 BGB von besonderem Interesse. Danach erlischt das Widerrufsrecht bei einem Vertrag zur Erbringung von Dienstleistungen auch dann, wenn der Unternehmer

    • die Dienstleistung vollständig erbracht hat und
    • mit der Ausführung der Dienstleistung erst begonnen hat, nachdem der Verbraucher dazu seine ausdrückliche Zustimmung gegeben hat und
    • gleichzeitig seine Kenntnis davon bestätigt hat, dass er sein Widerrufsrecht bei vollständiger Vertragserfüllung durch den Unternehmer verliert.

    Bei einem außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Vertrag muss die Zustimmung des Verbrauchers auf einem dauerhaften Datenträger übermittelt werden.

    Diese Regelung hat besondere Bedeutung bei Maklerverträgen, da der Makler mit der Ausführung seiner Tätigkeit oft bereits vor Ablauf von 14 Tagen beginnt. Daraus kann sich die Situation ergeben, dass der Makler beispielsweise einen Nachweis über die Abschlussmöglichkeit für einen Miet- oder Kaufvertrag vor Ablauf der Widerrufsfrist erbringt, der Kunde aber – in Kenntnis der Kontaktdaten des Vertragspartners – den Maklervertrag widerruft und der Makler seinen Provisionsanspruch verliert. Für diesen Fall kann sich der Makler über die gesetzliche Regelung des § 356 Abs. 4 absichern, nach der das Widerrufsrecht unter den genannten Voraussetzungen und mit Zustimmung des Kunden erlischt.
    Das Hausverbot ist ein Zutrittsverbot hinsichtlich der Räumlichkeiten, für die derjenige, der es ausspricht, das Hausrecht besitzt. Bei Mietwohnungen besitzt das Hausrecht der Mieter; bezüglich der Gemeinschaftsräume wie Flure und Treppenhäuser des Gebäudes jedoch der Eigentümer beziehungsweise die Eigentümergemeinschaft oder in Vertretung derselben der Hausverwalter.

    Ausgesprochen werden kann ein Hausverbot nur dann, wenn eine Person den Hausfrieden nachhaltig stört – z. B. durch wiederholte Ruhestörungen, Beschädigungen in Flur und Treppenhaus, Straftaten. Weigert sich die betreffende Person, das Hausverbot zu beachten, kann die Polizei gerufen werden.

    Generelle Hausverbote gegen bestimmte Personengruppen sind schwer zu begründen. So erklärte das Amtsgericht Meldorf ein Hausverbot für Mitarbeiter des örtlichen Mietervereins für unzulässig. Der Mieter hatte diese im Zusammenhang mit einer Beratung in einem Streit um Lärmbelästigungen und den Objektzustand um Besichtigung gebeten (Az. 80 C 1631/03).

    Erlässt eine Wohnungseigentümergemeinschaft ein Hausverbot gegen den Lebensgefährten einer Eigentümerin, weil dieser immer wieder durch Ruhestörungen aufgefallen ist, müssen zunächst alle anderen Mittel zur Herstellung der Ruhe genutzt worden sein. Hier wird nämlich in das Grundrecht der Eigentümerin an der ungestörten Nutzung ihres Eigentums eingegriffen. Nach dem Gericht muss ein möglichst schonender Ausgleich zwischen den jeweiligen Interessen der Beteiligten herbeigeführt werden. Wurden die betreffende Eigentümerin beziehungsweise ihr Lebensgefährte noch nicht einmal wegen Ruhestörung abgemahnt, ist ein Hausverbot unwirksam (Bundesverfassungsgericht, Az. 2 BvR 693/09, Urteil vom 27.10.2009).
    Der Hausverwalter ist Betreuer des Hauseigentümers in allen, das Hausgrundstück betreffenden Angelegenheiten (daher der neuere Begriff des Objektbetreuers). Als Betreuer ist er Sachwalter fremden Vermögens. Bei den Leistungsbereichen ist zwischen
  • regulären Leistungen (Grundleistungen), die der Verwalter ohne gesonderte Absprache mit dem Hauseigentümer erbringt,
  • zustimmungsabhängigen Leistungen und
  • besonderen Verwaltungsleistungen zu unterscheiden.

    Die unter Punkt 1 und 2 zu erbringenden Leistungen sind durch die vereinbarte Hausverwaltergebühr abgedeckt. Für die besonderen Leistungen kann der Verwalter zusätzliche Gebühren verlangen. Zustimmungsabhängig sind in der Regel die Durchführung von Mieterhöhungsverfahren, die sich nicht unmittelbar aus den Mietverträgen ergeben und die Durchführung von Instand­hal­tungs­maß­nah­men ab ei­nem zu bestimmenden Volumen. Gegen gesonderte Ge­bühr werden vom Hausverwalter u. a. die Feststellung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die Er­stel­lung einer Wirtschaftlichkeitsberechnung, die Vor­be­rei­tung, Über­wachung und Finanzierung von Um- und Aus­bau­ten, Moder­ni­sie­rungen und großen Instand­hal­tungs­maß­nah­men übernommen. Sofern der Haus­ver­wal­ter die hier­zu erforderliche Sachkunde besitzt, gehört zu den be­son­ders zu vergütenden Leistungen die Bewertung der verwalteten Immobilie.

    Die Aufgabenbereiche des Hausverwalters können nach Gegen­furtner aber auch in folgende Sektoren eingeteilt werden:
  • der kaufmännisch-wirtschaftliche,
  • der bautechnische,
  • der vertraglich-juristische,
  • der zwischenmenschlich-soziale und
  • der architektonische Sektor. Zum kaufmännisch-wirtschaftlichen Sektor zählen das Ver­mie­tungs­mana­gement und die Pflege der Miet­ver­hält­nisse, die Überprüfung und Buchung des Miet­zah­lungs­ein­gangs, Maßnahmen zur Verhinderung/Verringerung von Miet­aus­fällen, das objektbezogene Rechnungswesen mit Zah­lungs­ver­kehr, das Ver­sicher­ungs­wesen, die Beschäftigung und Überwachung der Hilfskräfte und die Ansammlung und Verwaltung einer Instandhaltungsrücklage. Bei Vermietung frei werdender Mieträume kann sich der Hausverwalter eines Maklers bedienen.

    Zum bautechnischen Leistungsbereich gehören die Inspek­tion und Überwachung von Wartungsarbeiten, In­stand­set­zung und -haltung, die Abnahme der Handwerkerleistungen, die sach­liche Rechnungs­prüfung sowie die Begleitung der Pla­nung und Durchführung ener­ge­ti­scher Sa­nier­ungs- sowie von Aus-/Um­bau­maß­nah­men.

    Dem vertraglich-juristischen Sektor sind der Abschluss von Miet- und Wartungsverträgen, Ver­träge zur Durchführung von Instandhaltungsarbeiten usw. zuzuordnen.

    Der zwischenmenschlich-soziale Sektor umfasst alle Maß­nah­men, die für ein gutes Einvernehmen zwischen den Mietern, den Mietern und dem Hauseigentümer, der Kon­flikt­be­wäl­ti­gung, der Betreuung von Mietern in be­son­de­ren Fällen und der Durchführung von In­for­ma­tions­ver­an­stal­tung­en für Mieter dienen.

    Die Verwaltergebühr wird in der Regel als Prozent-Satz der Mieteinnahmen vereinbart (Schwankungsbereich zwischen 2,5 und acht Prozent der Mieteinnahmen, je nach Größe und Mietniveau).
    • Reine Verwalterverbände

    • DDIV Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e.V., Mohrenstr. 33, 10117 Berlin, Telefon: 30/3009679-0, Telefax: 30/3009679-21, Email: ddiv@immobilienverwalter.de

    • BVI Bundesfachverband Wohnungs- und Immobilienverwalter Berlin e.V., Schiffbauerdamm 8, 10117 Berlin, Telefon: 030/308729-17, Fax: 030/308729-19

    Verwalterverband mit Mitgliederschwerpunkt Makler

    • IVD Immobilienverband Deutschland - Bundesverband für Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständige e. V. – vordem RDM und VDM
    Der Hausverwaltervertrag regelt das Vertragsverhältnis zwischen Gebäudeeigentümer und Miethausverwalter. Im Gegensatz zum Verwaltervertrag nach WEG gibt es bei der Miethausverwaltung keinen gesetzlich definierten Leis­tungs­katalog. Gesetzliche Grundlage für das Ver­trags­ver­häl­tnis können sowohl die Vor­schrif­ten aus dem Dienstvertragsrecht in Verbindung mit den Vor­schrif­ten über die entgeltliche Geschäftsbesorgung (Auf­trags­recht) sein, als auch werkvertragliche Regelungen. Denkbar wäre z. B., dass der Hausverwalter in Bezug auf durch­grei­fen­de Sanie­rungs­maß­nahmen an Ge­bäu­den als Ge­ne­ral­über­neh­mer fungiert, der die Sa­nie­rungs­leis­tungen in eigenem Namen und gegen Festpreis für den Haus­ei­gen­tü­mer erbringt und sich dabei einiger Sub­un­ter­neh­mer be­dient. Überwiegend werden von Hausverwaltern jedoch kei­ne Leistungen vereinbart, die er­folgs­ab­hän­gig zu ver­gü­ten sind.

    Geht man von einem dienstleistungsorientierten Auftrags­recht aus, gelten folgende gesetzliche Rah­men­vor­schrif­ten für das Vertragsverhältnis:
  • Der Hausverwalter hat auch dann ei­nen An­spruch auf Ver­gü­tung, wenn sie nicht ausdrücklich im Vertrag ver­ein­bart ist. In der Re­gel gilt sie als still­schwei­gend ver­ein­bart, in ei­nem sol­chen Fall ist die "üb­liche" Ver­gü­tung als ver­ein­bart an­zu­sehen.
  • Die Vergütung ist nach Ablauf der vereinbarten Zeiträume zu bezahlen (keine Vorauszahlung).
  • Die Leistungspflicht des Hausv­er­wal­ters ist ei­ne "höchst­per­sön­liche". Sie kann ins­ge­samt nicht auf Drit­te über­tra­gen wer­den, was aber nicht be­deu­tet, dass der Haus­ver­wal­ter kein Per­so­nal da­für zur Ver­fü­gung stel­len darf.
  • Für das Vertragsverhältnis kann eine be­stimm­te Lauf­zeit ver­ein­bart wer­den. Im Rah­men der All­ge­mei­nen Ge­schäfts­be­din­gun­gen (AGB) kann kei­ne Laufzeit über zwei Jah­re hinaus ver­ein­bart werden. Die Ver­län­ge­rungs­klau­sel bei Nicht­kün­di­gung darf nicht zu ei­ner Ver­län­ge­rung von mehr als ei­nem Jahr füh­ren und die Kün­di­gungs­frist darf nicht län­ger als drei Mo­na­te be­tra­gen.
  • Wird keine bestimmte Laufzeit vereinbart, richtet sich die Kün­di­gung nach der Be­mes­sung der Ver­gü­tung. Bei mo­nat­licher Ver­gü­tung kann spä­tes­tens am 15ten eines Mo­nats zum Ab­lauf dieses Mo­nats ge­kün­digt wer­den (in der Praxis wer­den meist Haus­ver­wal­ter-Ver­trä­ge mit Lauf­zeit­be­stim­mung ab­ge­schlos­sen).
  • Stirbt der Auftraggeber (Haus­eigen­tü­mer), ist der Ver­wal­ter­ver­trag nicht auto­ma­tisch be­en­det. Der Erbe kann je­doch – so­fern nichts an­deres ver­trag­lich ver­ein­bart ist – kün­di­gen. Stirbt der Haus­ver­wal­ter, ist der Ver­wal­ter­ver­trag be­endet.
  • Bei Ver­trags­be­endi­gung hat der Haus­ver­wal­ter alle das Ver­wal­tungs­ob­jekt be­tref­fen­den Unter­lagen zu­rück­zu­ge­ben.
  • Der Hausverwalter ist zur Rechnungs­le­gung (nach den ver­ein­bar­ten Zeit­räu­men und je­weils am Ende des Ver­trags­ver­hält­nis­ses) ver­pflich­tet. Da der Haus­ver­wal­ter im Rah­men sei­ner Tätig­keit über Ve­rmö­gens­wer­te des Ei­gen­tü­mers ver­fügt, be­steht die Rech­nungs­le­gung auch in ei­ner be­leg­ten Ein­nah­men-Über­schuss-Rech­nung. Der Hausverwalter ist in allen das Ver­wal­tungs­ob­jekt be­tref­fen­den An­ge­le­gen­hei­ten der Stell­ve­rtre­ter des Haus­ei­gen­tü­mers. Zum Nach­weis sei­ner Ver­tre­tungs­befugnis emp­fiehlt sich nicht nur ein Vertrag, son­dern eine ge­son­der­te Haus­verwal­ter-Voll­macht. Sie be­zieht sich auch auf die Vor­nah­me ein­seiti­ger Rechts­geschäfte im Ver­hält­nis Haus­eigen­tümer/Mie­ter nach § 174 BGB. Die Voll­macht soll­te auch eine Be­frei­ung von der Vor­schrift des § 181 BGB (Ver­bot von "Insich­geschäften") ent­hal­ten, da er in der Lage sein muss, von betreuten Haus­konten auch seine Ver­wal­ter­ge­bühr ab­zu­buchen.

    Der Hausverwalter ist auch im Rah­men seiner Ver­wal­tungs­tä­tig­keit in eingeschränkter Form dazu befugt, den Hauseigentümer in rechtlichen Fragen zu beraten.
    Ebenso emp­fiehlt es sich, eine Re­ge­lung über die Ver­jäh­rung von wech­sel­sei­ti­gen Schadens­er­satz­an­sprü­chen mit in den Ver­trag auf­zu­neh­men.
    Zu den Vereinbarungen über Leis­tungen und Ver­gü­tung des Haus­ver­wal­ters im Ein­zel­nen siehe Haus­ver­wal­ter.
    • Prof. Dr. Dr. Dr. h.c mult Friedrich August von Hayek (1899 – 1992) zählt zu den bedeutendsten Nationalökonomen des 20. Jahrhunderts.

    Friedrich August von Hayek stammt aus einer Akademikerfamilie. Er selbst promovierte nach seinem Studium in Wien zum Dr. juris und Dr. rer.pol. (bei Friedrich von Wieser) nach einem Studienaufenthalt in Amerika unter anderem an der Columbia Universität.

    Nach seiner Rückkehr nach Wien gründete Hayek zusammen mit Ludwig von Mises das österreichische Institut für Konjunkturforschung. 1929 erhielt er eine Professorenstelle an der Universität in Wien. 1931 ging er zur London School of Economics und wechselte 1950 für 12 Jahre an die University of Chicago. 1947 gründete Hayek mit anderen Intellektuellen (darunter Milton Friedman, Ludwig von Mises, Karl Popper, Wilhelm Röpke, Walter Eucken), die einflussreiche Mont Pelerin Society, deren erster Präsident er war.

    Zu den Präsidenten zählen insgesamt acht Wirtschafts-Nobelpreisträger. Die Mitglieder der Gesellschaft treffen sich alle zwei Jahre am Mont Pelerin bei Lausanne am Genfer See. 1962 kehrte er von der Salzburger Universität nach Deutschland an die Universität Freiburg als Nachfolger von Walter Eucken zurück.

    Bekannt wurde Hayek besonders durch sein Buch „Der Weg zur Knechtschaft“ (in England erschienen 1944, letzte deutsche Neuauflage 2007). Es richtete sich damals gegen die „sozialistische Intelligenz“ Englands, die aber – worauf er später hinwies - auch nationalsozialistischen, faschistischen und kommunistischen Systemen innewohnt.

    Als von Hayeks Hauptwerk dürfte „ Die Verfassung der Freiheit“, gelten. Es erschien 1960. Darin wirft von Hayek einen kritischen Blick auf die „Soziale Marktwirtschaft“ und die „Soziale Gerechtigkeit“, deren Freiheitsbegrenzung zu einer nicht gerechtfertigten „Umverteilung“ von Einkommen führt.

    In Freiburg wurde die 1999 aus Anlass seines 100. Geburtstags gegründete Friedrich-August-von-Hayek-Stiftung ins Leben gerufen. Alle zwei Jahre wird dort ein Preis an Personen vergeben, die sich um eine freiheitliche Gesellschafts- und Wirtschaftsordnung verdient gemacht haben. Zu den Preisträgern zählen unter anderem Lady Margaret Thatcher, Mario Monti und Vaclav Klaus. Die Preisverleihung findet meist in Berlin oder im Historischen Kaufhaus in Freiburg statt. Dem Kuratorium, das für die Preisverleihung zuständig ist, gehören Roman Herzog (als Vorsitzender), Otmar Issing, Hans Tietmeyer und viele andere Persönlichkeiten an.
    Abkürzung für: Handelsbilanz
    Abkürzung für: Hamburger Bauordnung
    Abkürzung für: Hypothekenbankgesetz
    Der Hebesatz ist ein spezielles Finanzierungsinstrument der Gemeinden, bezogen auf die nach einheitlichem Bundesrecht zu ermittelnden Grund- und Gewerbesteuern. Bei der Grundsteuer wird noch zwischen der Grundsteuer A und der Grundsteuer B unterschieden. Die Grundsteuer A bezieht sich auf Betriebe der Land- und Forstwirtschaft, die Grundsteuer B auf die übrigen Grundstücke. Die Hebesätze für die Grundsteuer, die von Land- und forstwirtschaftlichen Betrieben aufgebracht werden müssen, liegen im Schnitt um 25 Prozent unter den Hebesätzen für die Grundsteuer B und die Gewerbesteuer. In den Großstädten liegen sie im Schnitt höher als in den Klein- und Mittelstädten. Das statistische Bundesamt veröffentlicht jährlich die Hebesätze aller deutschen Gemeinden, so dass sich Unternehmen schnell einen Überblick über die für sie steuerlich günstigsten Standorte verschaffen können: www.destatis.de
    Eine Hechtgaube ist eine besondere Form der Dachgaube. Dachgauben dienen generell dazu, die Dachgeschossräume mit Licht und Luft zu versorgen und gleichzeitig den nutzbaren Raum im Dachgeschoss zu vergrößern.

    Die Hechtgaube ist eine Abwandlung der Schleppgaube. Diese besitzt eine rechteckige Stirnseite und hat ein Pultdach. Die Neigung des Gaubendaches ist dabei geringer als die des Gebäudedaches. Die Hechtgaube ist besonders lang gestreckt und ausladend. Sie zeichnet sich durch leicht geschwungene Gaubenwangen aus. Der optische Effekt ist eine harmonische Überleitung vom Dach des Hauses zur Dachgaube.
    Hedgefonds sind eine besondere Art von Investmentfonds. Der Begriff leitet sich ursprünglich vom Hedgeing ab, der Absicherung gegen Währungsrisiken. Heutige Hedgefonds haben jedoch nicht die Absicherung zum Ziel, sondern die Erzielung einer möglichst hohen Rendite auch bei einer Abwärtsbewegung des Gesamtmarktes. Vereinfacht ausgedrückt wird bei einem Hedgefonds auf eine bestimmte Entwicklung gewettet: Dies kann z.B. die Entwicklung von Devisenkursen, Aktienmärkten oder Rohstoffpreisen sein. Hedgefonds gelten als sehr spekulativ; es existieren jedoch Modelle mit unterschiedlich hohem Risiko. In Deutschland ist diese Anlageform seit 2004 zugelassen. 2006 sollen weltweit 1,5 Billionen US-Dollar in Hedgefonds angelegt gewesen sein – Tendenz steigend.

    Eines von mehreren Anlagemodellen bei Hedgefonds nennt sich "Long Short Equity": Wird eine positive Kursentwicklung von Aktien erwartet, werden diese gekauft. Bei negativer Kurserwartung finden Leerverkäufe statt. Dazu leiht sich der Fonds die entsprechenden Wertpapiere von einem Investor und verkauft diese fremden Aktien an der Börse zum aktuellen Kurs. Später erwirbt er die Aktien zurück und gibt sie wieder an den Eigentümer. Sind nun die Kurse erwartungsgemäß gefallen, fällt ein Gewinn an: die Differenz zwischen Verkaufs- und Wiederbeschaffungskurs minus Zinsen für das Entleihen der Aktien.

    Hedgefonds finanzieren ihre Anlagen meist über Kredite. Sie verwenden eine Reihe von Finanzinstrumenten und flexiblen Strategien, die anderen Anlageformen verwehrt sind (z.B. Derivate und Leerverkäufe). Dabei unterliegen sie nur sehr eingeschränkt einer staatlichen Aufsicht. Anlagefachleute sehen in den hohen Fremdfinanzierungsbeträgen bei Hedgefonds ein Risiko für die Finanzmärkte, da es bei einer Fehlspekulation zu einem Dominoeffekt kommen kann. Deutsche Hedge-Fonds unterliegen der Aufsicht der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin). Hierzulande ist auch der Einsatz von Fremdkapital begrenzt. Viele Hedgefonds haben jedoch ihren Sitz in Steueroasen ohne Aufsichtsbehörde.

    Zur Schließung vieler Hedgefonds kam es im Rahmen der US-Hypothekenkrise. Die Fonds hatten in forderungsbesicherte Wertpapiere investiert – Geldanlagen aus der Verbriefung von Forderungen gegen Hypothekenschuldner mit schlechter Bonität. Diese Investition – wiederum mit Hilfe von Fremdkapital – führte bei massenhafter Zahlungsunfähigkeit der Schuldner zu einem Dominoeffekt, der auch die Kreditgeber der Fonds – etwa Investmentbanken - in Schwierigkeiten brachte.

    Anlagefachleute raten Geldanlegern, allenfalls einen Teil ihres Vermögens in Hedgefonds anzulegen: Etwa 10 bis 30 % - je nach Risikobereitschaft.
    Das Wort leitet sich von dem aus dem Griechischen kommenden englischen Wort hedonic (Lust) ab. Bei hedonischen Bewertungsmodellen wird die Immobilie gedanklich in ihre wertbeeinflussenden Qualitätseigenschaften zerlegt. Dies erfolgt im Regelfall mit Hilfe einer Regressionsanalyse. Dadurch kann der Einfluss der einzelnen Qualitätsmerkmale auf den Preis bestimmt werden (Beispiel: Veränderung des Preises bei unterschiedlichen Baujahren). Dadurch können veränderte Qualitätsmerkmale rechnerisch von den reinen Preisveränderungen getrennt und herausgerechnet werden. Hedonische Modelle sind bei der Preisbeobachtung von heterogenen Wirtschaftsgütern (z.B. Immobilien) unumgänglich, um die wirkliche Preisveränderung und nicht die Veränderung der qualitativen Eigenschaften darzustellen.
    Der Begriff Heidihaus wurde zuerst von namhaften niederländischen Architekten provozierend für Wohnhäuser verwendet (vgl. SuperDutsch, Neue niederländische Architektur, von Bart Lootsma, DVA München), die heute überwiegend in den Neubaugebieten der Vorstädte gebaut werden und sich in Größe und Stil ähneln. Gemeint sind Häuser, die allseits beliebte Stilmerkmale enthalten, z.B. Sprossenfenster, Erker, Krüppelwalmdach, Alm-Loggien, Friesengiebel usw. und keine eigenständige, charakteristische Architektur aufweisen.
    Die Heim-Mindestbauverordnung von 1978 regelt die baulichen Mindestanforderungen für Altenheime, Altenwohnheime und Pflegeheime für Volljährige. Ihre Vorschriften gelten für Heime nach der Definition des Heimgesetzes, die in der Regel mindestens sechs Personen aufnehmen.

    Beispiele für Regelungen dieser Verordnung sind:
    • Wohn- und Pflegeplätze müssen unmittelbar von einem Flur aus erreichbar sein.
    • Flure innerhalb eines Geschosses dürfen nicht durch Stufen unterbrochen werden.
    • Flure und Treppen müssen beidseitig feste Handläufe aufweisen.
    • Ein ausreichend dimensionierter Aufzug darf nicht fehlen.
    • Fußbodenbeläge müssen rutschfest sein.
    • Treppenhäuser und Flure müssen über eine Nachtbeleuchtung verfügen.
    • Räume zur Unterbringung von Pflegepatienten sind mit einer Rufanlage an jedem Bett auszustatten.
    Behindertengerechte Sanitäranlagen sind Pflicht. Alle Räume müssen angemessen beheizbar sein.
    Eine steigende Anzahl vom Menschen arbeitet von ihrer Wohnung aus. In diesem Bereich gibt es seriöse und unseriöse Arbeitsangebote. Letztere zeichnen sich oft dadurch aus, dass sie die durchzuführende Tätigkeit nicht exakt bezeichnen, einen Anruf bei kostenpflichtigen Telefonnummern erfordern oder dass die Arbeitssuchenden zuerst per Vorkasse Material oder gar die Adressen möglicher Auftraggeber kaufen müssen. Klassisches Beispiel: Montage von Kugelschreibern in Heimarbeit. Hier zahlen viele Menschen einen kleinen Betrag für angeblich benötigtes Material, erhalten nichts (da Kugelschreiber heute maschinell gefertigt werden) und bringen den Fall nicht zur Anzeige, da der Vorgang ihnen peinlich ist. Schlimmer wird es, wenn größere Geldsummen oder erhebliche Arbeitszeit ohne Gegenleistung investiert wurden.

    Heimarbeit muss vom Arbeitgeber der zuständigen Behörde – meist dem Gewerbeaufsichtsamt – gemeldet werden. Auch die Beschäftigten sind mit ihrem Namen dort anzumelden. Heimarbeiter unterliegen der Sozialversicherungspflicht. Die Heimarbeitsausschüsse der Arbeitsämter können Mindestentgelte für Heimarbeitstätigkeiten festlegen. Wichtige Regelungen enthält das Heimarbeitsgesetz. In § 29 dieses Gesetzes wird zum Beispiel eine vom herkömmlichen Arbeitsrecht abweichende Kündigungsfrist abhängig von der Beschäftigungsdauer festgelegt. Überlässt der Auftraggeber dem Heimarbeiter technische Arbeitsmittel und Arbeitsstoffe, dürfen diese Leben und Gesundheit des Beschäftigten nicht gefährden. Zur Umgehung dieser Bestimmungen versuchen einige Arbeitgeber, die Heimarbeiter zur Anmeldung eines selbstständigen Gewerbes zu bewegen. Es ist jedoch darauf hinzuweisen, dass die gesetzlichen Regeln für Heimarbeiter auch für sogenannte Hausgewerbetreibende gelten, wenn diese in einem ähnlichen Abhängigkeitsverhältnis zum Auftraggeber stehen. Dass ein Heimarbeiter sich die benötigten Rohstoffe selbst beschafft, ändert an seiner Heimarbeitereigenschaft und damit an der Geltung der gesetzlichen Vorschriften nichts.
    Dabei handelt es sich um einen Bau- bzw. Architekturstil, der auch als Heimatschutzarchitektur bezeichnet wird. Dieser entstand um 1904 mit der Gründung des Heimatschutzbundes in Dresden. Bedeutende Vertreter waren z. B. Heinrich Tessenow, Paul Schultze-Naumburg, Paul Schmitthenner, Fritz Schumacher und Theodor Fischer. Der Heimatschutzstil verfolgte das Ziel, die regionalen Eigenheiten der Architektur in den Vordergrund zu stellen. Schmuckornamente wurden wenig verwendet, Kennzeichen des Stils waren etwa steile Satteldächer oder Walmdächer, erkerartige Anbauten und hölzerne Fensterläden. Im Nationalsozialismus wurde der regionale Bezug zu dem in der jeweiligen Landschaft üblichen Baustil ideologisch zweckentfremdet und durch einen national vereinheitlichten Stil abgelöst. Dieser abgewandelte Heimatschutzstil brachte unter anderem Gebäude hervor, die in Bayern und im Norden Deutschlands in nahezu identischer Weise errichtet wurden. Auch noch nach dem Ende des Zweiten Weltkrieges entstanden in vielen Gegenden Deutschlands ähnlich aussehende einfache Siedlungshäuser, deren Konzept auf den Heimatschutzstil zurückging.
    Erbbaurecht

    In Erbbauverträgen werden Heimfallansprüche vereinbart. Sie beziehen sich in der Regel auf Fälle des grob vertragswidrigen Verhaltens des Erbbauberechtigten.

    Dies können zum Beispiel sein: Nichtzahlung des vereinbarten Erbbauzinses über einen längeren Zeitraum, Änderungen oder Abweichungen von einer vertraglich vereinbarten Nutzung, zum Beispiel Gewerbe statt Wohnen, Insolvenz des Erbbauberechtigten, Nichterrichtung des Gebäudes durch den Erbbauberechtigten innerhalb einer vereinbarten Frist.

    Der Heimfall wird durch Übertragung des Erbbaurechts auf den Erbbaurechtsgeber bewirkt. Es entsteht dann ein Eigentümererbbaurecht. Die Übertragung bedarf der notariellen Beurkundungsform.
    Im Erbbauvertrag kann aber auch geregelt sein, dass der Heimfall zu einer Übertragung des Erbbaurechts an einen Dritten führen soll. Macht der Grundstückseigentümer von seinem Heimfallanspruch Gebrauch, ist an den Erbbauberechtigten zur Abgeltung des Restwerts des Erbbaurechts eine angemessene Vergütung zu bezahlen. Darüber kann bereits im Erbbauvertrag eine Vereinbarung getroffen werden. Diese Entschädigung liegt jedoch in der Regel deutlich unter dem Verkehrswert, den das Gebäude bei einer Veräußerung hätte.

    Dient das Erbbaurecht den Wohnbedürfnissen "minderbemittelter" Bevölkerungskreise, muss die Vergütung mindesten dreiviertel des Verkehrswertes des Erbbaurechts betragen. Im Allgemeinen wird davon ausgegangen, dass zu den "minderbemittelten" Bevölkerungskreisen jene zählen, die Anspruch auf Förderung nach dem Wohnraumförderungsgesetz haben.

    Dauerwohnrecht

    Nach § 36 WEG kann auch als Inhalt eines eigentumsähnlichen Dauerwohnrechts ein Heimfallanspruch zwischen dem Berechtigten und dem Eigentümer vereinbart werden, wenn bestimmte, im Vertrag genannte Voraussetzungen, zum Beispiel auch Pflichtverletzungen durch den Berechtigten, eintreten. Hierzu gehören auch Regelungen über eine Entschädigung an den Berechtigten, wenn vom Heimfallanspruch Gebrauch gemacht wird.

    Wird das Dauerwohnrecht für Räume vereinbart, die dem Mieterschutz unterliegen, kann der Eigentümer sich nur dann auf den Heimfallanspruch berufen, wenn ein rechtlich zulässiger Grund für eine vermieterseitige Kündigung vorliegt.
    Abkürzung für: Gesetz über Altenheime, Altenwohnheime und Pflegeheime für Volljährige – Heimgesetz
    Das Heimgesetz (HeimG) regelte lange die rechtlichen Verhältnisse in Altenheimen – das heißt Wohnen und Pflege, die in einem Altenheimvertrag zusammengefasst werden, sowie die Mitbestimmung durch die Bewohner und die Kontrolle von Heimen durch kommunale Stellen (Heimaufsicht).

    Das früher bundesweit anwendbare Heimgesetz beanspruchte Geltung für alle Heime. Diese waren definiert als entgeltlich betriebene Einrichtungen, in denen ältere, pflegebedürftige oder auch behinderte Volljährige aufgenommen werden, um sie zu pflegen und zu betreuen, ihnen Wohnraum zur Verfügung zu stellen, und deren Bestand von Anzahl und Wechsel der Bewohner unabhängig ist.

    Nicht unter das Heimgesetz fielen Einrichtungen, bei denen ein Vermieter den Mietern lediglich die Möglichkeit gibt, bestimmte Betreuungsleistungen, zum Beispiel Notrufdienste, in Anspruch zu nehmen oder Dienst- und Pflegeleistungen anderer Anbieter vermittelt. Damit galt das HeimG nicht für viele Versionen des sogenannten Servicewohnens oder des Betreuten Wohnens. Für Kurzzeitheime und stationäre Hospize galten seine Vorschriften nur eingeschränkt.

    Das HeimG verfolgte den Zweck, die Interessen der Bewohner zu wahren und ihre Selbstständigkeit und Selbstbestimmung soweit möglich zu schützen.

    Zwar existiert das Heimgesetz noch, es hat jedoch seine praktische Bedeutung weitgehend verloren. Die Regelungen über den Altenheimvertrag sind seit 1.10.2009 nicht mehr im Heimgesetz, sondern im Wohn- und Betreuungsvertragsgesetz (WBVG) enthalten.

    Die Gesetzgebungszuständigkeit für den öffentlich-rechtlichen Teil des bisherigen Heimgesetzes – also zum Beispiel die Heimaufsicht – wurde im Rahmen der Föderalismusreform vom 1.8.2006 auf die Bundesländer übertragen. Das Heimgesetz blieb als Übergangslösung bestehen, welche anzuwenden war, bis die Länder eigene Gesetze geschaffen hatten. Dies ist mittlerweile in allen Bundesländern geschehen. Weder Bezeichnungen noch Inhalt dieser Gesetze sind einheitlich. So gibt es zum Beispiel das Landesheimgesetz in Baden-Württemberg (seit 2008), das Pflege- und Wohnqualitätsgesetz in Bayern (2008), das Wohnteilhabegesetz in Berlin (2010), das Einrichtungenqualitätsgesetz in Mecklenburg-Vorpommern (2010) und das Selbstbestimmungsstärkungsgesetz in Schleswig-Holstein (2009).
    Abkürzung für: Heim-Mindestbauverordnung.
    Grundgedanke der Heimstätten war es, Familien mit niedrigem Einkommen ein krisensicheres Eigenheim zu ermöglichen. Verwirklicht wurde der Gedanke im Reichsheimstätten-gesetz von 1920. Der Schutz bestand vor allem in einem beschränkten Vollstreckungsschutz. Im Grundbuch wurde ein Reichsheimstättenvermerk eingetragen. 1993 wurde das Reichsheimstättengesetz aufgehoben. Die hiervon ausgehenden Schutzwirkungen traten mit Ablauf des Jahres 1998 außer Kraft.
    Nach § 5 der Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten (Verordnung über Heizkostenabrechnung – HeizkostenV) ist der anteilige Wärmeverbrauch durch Wärmezähler oder Heizkostenverteiler und der anteilige Warmwasserverbrauch durch Warmwasserzähler oder andere geeignete Ausstattungen in den mit Wärme und Warmwasser versorgten Gebäuden beziehungsweise Räumen zu erfassen. Die Erfassung des Warmwasserverbrauchs hat gemäß § 9 Abs. 2 HeizkostenV ab dem 31. Dezember 2013 im Regelfall ausschließlich nur noch durch Wärmezähler zu erfolgen.

    Für Wohnungseigentümergemeinschaften gilt diese Verpflichtung, ohne dass es dazu einer Beschlussfassung oder einer Vereinbarung bedarf. Gemäß § 3 Satz 1 HeizkostenV ist die Anwendung der Heizkostenverordnung zwingend auch für Wohnungseigentümergemeinschaften vorgeschrieben (BGH, 17.2.2012, V ZR 251/10).

    Die Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser durch zentrale Heizungs- beziehungsweise Warmwasserversorgungsanlagen sind dabei gemäß §§ 7 und 8 HeizkostenV in der Regel zu mindestens 50 Prozent, höchstens 70 Prozent nach dem erfassten Wärmeverbrauch auf die Nutzer zu verteilen. Die übrigen Kosten sind nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum zu verteilen. Dabei kann auch bei der Erfassung des Wärmeverbrauchs die Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum der beheizten Räume zugrunde gelegt werden.

    Die Wahl der Abrechnungsmaßstäbe ist gemäß § 6 Abs. 4 HeizkostenV dem Gebäudeeigentümer beziehungsweise der Wohnungseigentümergemeinschaft überlassen. Unter bestimmten Voraussetzungen kann eine Änderung der Abrechnungsmaßstäbe einmalig für künftige Abrechnungszeiträume vorgenommen werden, insbesondere aus sachgerechten Gründen nach erstmaliger Bestimmung.

    Die Vorschrift des § 16 Abs. 3 WEG zur Abänderung der Verteilung der Betriebskosten ist auf die Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten nicht anwendbar.

    Mieter können gemäß § 12 Abs. 1 HeizkostenV bei nicht verbrauchsabhängiger Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten den auf sie entfallenden Anteil um 15 Prozent kürzen.

    Wohnungseigentümer haben dieses Kürzungsrecht nicht. Sie haben aber im Rahmen ihres Anspruchs auf ordnungsgemäße Verwaltung das Recht, von der Wohnungseigentümergemeinschaft eine Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten nach den Vorschriften der Heizkostenverordnung zu verlangen. Ein Mehrheitsbeschluss über eine verbrauchsunabhängige Abrechnung ist allerdings nicht nichtig, im Fall der Anfechtung aber für ungültig zu erklären (BGH, 17.2.2012, V ZR 251/10).

    Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Heizkosten nicht nach dem Abflussprinzip berechnet werden dürfen. Bei einer Heizkostenabrechnung sind daher nicht die im jeweiligen Abrechnungszeitraum bezahlten Rechnungsbeträge, sondern der tatsächlich angefallene Brennstoffverbrauch zugrunde zu legen (Urteil vom 01.02.2012, Az. VIII ZR 156/11). Dies gilt aufgrund der Regelung in § 3 S. 1 Heizkostenverordnung auch für Wohnungseigentümergemeinschaften – und zwar unabhängig davon, ob die Eigentümer durch Vereinbarung oder Beschluss etwas anderes geregelt haben (BGH, Urteil vom 17.02.12, Az. V ZR 251/10).
    Abkürzung für: Heizanlagenverordnung
    Abkürzung für: Heizungsbetriebs-Verordnung
    Als Heizgrenze bezeichnet man die mittlere an einem Tag herrschende Außentemperatur, bei deren Unterschreitung die Gebäudeheizung in Betrieb genommen werden muss, um eine bestimmte Raumtemperatur zu gewährleisten. In Deutschland schreibt die DIN 4108 T6 „Wärmeschutz in Gebäuden“ eine Heizgrenze von 15 Grad Celsius Außentemperatur fest. Auch die VDI-Richtlinie 2067 enthält diese Zahl. Man geht dabei von einer Mindesttemperatur der Innenräume von 20 Grad Celsius aus. Die genannten technischen Regelwerke sind keine Gesetze, sondern bilden nur den derzeitigen Stand der Technik ab.

    Bei guter Wärmedämmung kann die Heizgrenze auch unter 15 Grad liegen. So geht man bei einem heutigen Passivhaus von einer Außentemperatur von durchschnittlich 9,5 bis 11 Grad Celsius aus, bei der noch eine Innentemperatur von 20 Grad erzielt werden kann. Für ein Niedrigenergiehaus liegt die Heizgrenze bei 11,5 bis 14 Grad. Soll eine höhere Innentemperatur erzielt werden, ist auch die Heizgrenze entsprechend neu zu berechnen.
    Heizkörper sind Bauelemente, die zum Beheizen von Räumen dienen und zu diesem Zweck erzeugte Wärme abgeben. Die Abgabe der Heizwärme erfolgt durch Konvektion und Abstrahlung. Um einen optimalen bauphysikalischen Wirkungsgrad zu erzielen, werden Heizkörper in der Regel unter Fenstern montiert.

    Die unterschiedlichen Arten von Heizkörpern werden nach Form und Funktionsprinzip unterschieden, verbreitet sind insbesondere Plattenheizkörper, Konvektoren oder Gliederheizkörper (Radiatoren). Darüber hinaus gibt es weitere Formen von Heizkörpern wie Handtuchradiatoren, Rohrheizkörper, Rippenrohrheizkörper oder Sockelleistenheizkörper.
    In Ausnahmefällen ermöglicht die Heizkostenverordnung eine Schätzung der Heizkosten eines Mieters durch den Vermieter im Rahmen der Heizkostenabrechnung. Dies ist der Fall, wenn:

    • eine Verbrauchserfassung nicht möglich ist, weil die entsprechenden Zähler defekt sind,
    • andere zwingende Gründe die Verbrauchserfassung verhindern.

    Diese zwingenden Gründe liegen insbesondere dann vor, wenn der Mieter nach rechtzeitiger Ankündigung der Ablesung den Ableser dreimal nacheinander nicht in die Wohnung gelassen hat bzw. nicht anwesend war.

    Die Schätzung kann sich am Verbrauch des Mieters in früheren Abrechnungszeiträumen orientieren, wahlweise aber auch am Verbrauch anderer, vergleichbarer Räume oder Wohnungen im gleichen Gebäude im gleichen Abrechnungszeitraum. Auch eine Schätzung auf Basis des Durchschnittsverbrauchs des Hauses oder der Nutzergruppe ist seit 01.01.2009 zulässig.

    Allerdings dürfen nur für maximal 25 Prozent der Wohnfläche eines Gebäudes die Heizkosten geschätzt werden. Ist die Fläche, für die keine Verbrauchserfassung durchgeführt werden konnte, größer, so müssen die Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum in Kubikmeter als Umlageschlüssel verwendet werden.

    Erfolgt eine Schätzung durch den Vermieter im Rahmen der Heizkostenabrechung, so muss dieser die Grundlagen seiner Schätzung offenlegen. Dies entschied der Bundesgerichtshof (Urteil vom 20.02.08, Az. VIII ZR 27/07). Der Mieter muss Gelegenheit bekommen, die der Abrechnung zugrunde liegenden geschätzten Zahlen zu erfahren und zu prüfen. Eine Abrechnung, die die Grundlage für die Schätzung nicht klar benennt und auch erläutert, ist als formell unwirksam zu betrachten (LG Berlin, Urteil vom 13.06.08, Az. 63 S 309/07).

    Bei der Schätzung muss der Vermieter darauf achten, sich an die Vorgaben des § 9a HeizKV zu halten. Dort werden Schätzmethoden genannt, von denen eine zu verwenden ist. Ein „freihändiges“ Schätzen ist somit nicht möglich. Die zulässigen Methoden sind:

    • Schätzung auf Grundlage des Verbrauchs der betroffenen Räume in vergleichbaren Zeiträumen oder des Verbrauchs vergleichbarer anderer Räume im jeweiligen Abrechnungszeitraum oder
    • Schätzung auf Grundlage des Durchschnittsverbrauchs des Gebäudes oder der Nutzergruppe.
    Abkürzung für: Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten (Verordnung über Heizkostenabrechnung – HeizkostenV)
    Die Heizkostenverordnung (Verordnung über die ver­brauchs­abhängige Abrechnung der Heiz- und Warm­was­ser­kos­ten) stammt von 1981 und wurde seitdem immer wieder geändert. Sie regelt die Kostenverteilung auf die Einzelnutzer in Mehrfamilienhäusern bei zentralen Hei­zungs­an­lagen und zentralen Warm­was­ser­ver­sor­gungs­an­la­gen sowie bei der eigenständigen gewerblichen Lieferung von Wärme oder Warmwasser. Die Heizkostenverordnung gilt für preisgebundenen und preisfreien Wohnraum.

    Grundsätzlich geht sie auch vertraglichen Vereinbarungen vor. Ausnahme sind Gebäude mit bis zu zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter bewohnt. Auch auf Wohn­ei­gen­tum ist die Heizkostenverordnung anzuwenden.

    § 11 der Heizkostenverordnung zählt eine Reihe von Ge­bäu­den auf, für die die Vorschriften über die Ver­brauchs­er­fas­sung und die verbrauchsabhängige Ab­rech­nung des Wärmeverbrauchs nicht anzuwenden sind:

    • Räume in Gebäuden mit einem Heizwärmebedarf unter 15 kWh/(m2);
    • Wohnräume, bei denen sich die Kosten für Zählereinbau und Verbrauchsabrechnung auch in zehn Jahren durch Einsparungen nicht amortisieren würden;
    • Räume, die vor dem 01.07.1981 bezugsfertig geworden sind und in denen der Nutzer den Wärmeverbrauch nicht beeinflussen kann;
    • Unterkünfte in Studentenwohnheimen, Alters- und Pflegeheimen und ähnlichen Gebäuden.
    • Räume in Gebäuden, die hauptsächlich mit Wärme aus Anlagen zur Wärmerückgewinnung oder aus Wärmepumpen- oder Solaranlagen, aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung oder aus Anlagen zur Verwertung von Abwärme (sofern kein Wärmeverbrauch des Gebäudes erfasst wird) versorgt werden.

    Kernpunkte der Heizkostenverordnung sind die Pflichten zur Verbrauchserfassung und zur verbrauchsabhängigen Kostenverteilung. Der Gebäudeeigentümer ist damit ge­setz­lich verpflichtet, Messgeräte beziehungsweise Zähler für Heizung und Warmwasser zu installieren und anhand des gemessenen Verbrauchs abzurechnen. Die Heiz­kos­ten­ver­ord­nung legt für die Heizungs- und die Warm­was­ser­ab­rech­nung unterschiedliche Regeln fest.

    Bei Anlagen, die nur der reinen Wärmeversorgung dienen, müssen 50 bis 70 Prozent der Kosten nach dem ge­mes­sen­en Verbrauch berechnet werden. Der ver­blei­ben­de Teil der Kosten wird nach den Flächenanteilen in Qua­drat­me­tern oder dem umbauten Raum in Kubikmetern aufgeteilt. Nach der Heizkostenverordnung 2009 sind bei Gebäuden, die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 nicht erfüllen, die mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt werden und in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind, 70 Prozent der Kosten nach dem gemessenen Verbrauch der Nutzer zu verteilen.

    Bei Anlagen, die ausschließlich der Warmwassererzeugung dienen, müssen die Kosten zu 50 bis 70 Prozent nach Verbrauch, der Rest nach der Wohn­fläche verteilt werden. Bei Verbundanlagen für Hei­zung und Warm­was­ser ist die Kostenaufteilung auf­wän­di­ger. Die für die Erzeugung von Heizwärme und Warm­wasser gemeinsam entstandenen Kosten sind zur Ab­rech­nung in Heiz- und Warmwasserkosten aufzuteilen. § 9 der Heizkostenverordnung enthält Berechnungsformeln für die Ermittlung der Anteile der zentralen Warm­wasser­ver­sor­gungs­an­lage am Wärme- und Brennstoffverbrauch.

    Für das Wasser müssen wiederum Brennstoffverbrauch (etwa in Liter Öl oder Kubikmeter Gas) sowie Wärme­ver­brauch (Volumen des verbrauchten Wassers in Kubik­meter, mittlere Temperatur des Warmwassers in Grad Celsius sowie der Heizwert des verbrauchten Brennstoffs in Kilowattstunden) auseinandergehalten werden.
    Für alle ab 01.01.2009 beginnenden Abrechnungszeiträume gilt eine Neufassung der Heizkostenverordnung. Die wich­tigsten Neuerungen:

    • Das Ableseergebnis ist dem Nutzer innerhalb eines Monats mitzuteilen, außer er kann es selbst am Zähler ablesen.
    • Bestehen sachgerechte Gründe (neue Heizanlage, Wärmedämmung) darf der Verteilerschlüssel wiederholt abgeändert werden.
    • 70 Prozent der Heizkosten müssen nach dem erfass­ten Verbrauch umgelegt werden bei Gebäuden, die nicht die Anforderungen der Wärme­schutz­ver­ord­nung vom 16.08.1994 erfüllen und die per Öl- oder Gasheizung beheizt werden und in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind. Alle genannten Voraussetzungen müssen erfüllt sein.
    • Auf die Mieter dürfen auch die Kosten einer Verbrauchsanalyse umgelegt werden.
    • Nach der Betriebskostenverordnung erlaubt seit ihrer Reform auch die Heizkostenverordnung die Umlage der Kosten für die Eichung von Zählern.
    • Der Warmwasserverbrauch wird seit 31.12.2013 nicht mehr durch Messung der Warmwassermenge gezählt , sondern durch Wärmezähler, die jeder Vermieter zu installieren hat und die den Anteil der Wassererwärmung an den gesamten Heiz- und Warmwasserkosten genau aufzeigen. Umgangen werden kann der Zählereinbau, wenn er unverhältnismäßig hohen Aufwand verursachen würde.
    • Eigentümer von Passivhäusern mit einem Wärme­ver­brauch unter 15 Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr müssen keine verbrauchsabhängige Heizkostenverteilung durchführen.
    • Bis 31.12.2013 mussten Hauseigentümer unmoderne Zähler – etwa Warmwasserkostenverteiler – durch zeitgemäße Geräte ersetzen.
    Die Heizperiode (auch: Heizzeit, Heizsaison) ist der Zeitraum, in dem die Heizanlage eines Gebäudes betrieben werden muss, um eine angenehme Raumtemperatur zu erzielen. Die Heizperiode ist nicht gesetzlich festgelegt. Es gibt verschiedene Auslegungen des Begriffs. So versteht man darunter teilweise einen ortsüblichen, festgelegten Zeitraum – etwa vom 1. September oder 1. Oktober bis zum 31. Mai oder teilweise allgemein die Zeit zwischen dem ersten und dem letzten Heiztag der kalten Jahreszeit.

    Teilweise wird auch ein Mittelwert der Temperaturen an fünf Tagen gebildet. Fällt dieses Fünftagesmittel unter die sogenannte Heizgrenze (Mittelwert der Außentemperatur, unterhalb dem üblicherweise in Innenräumen geheizt wird), befindet man sich in der Heizperiode. Die Heizgrenze liegt in Deutschland bei 15 Grad Celsius, in anderen Ländern existieren abweichende Richtwerte.

    Manche Mietverträge definieren einen festen Zeitraum im Jahr als Heizperiode. Dies ist im Grunde überflüssig, da auch außerhalb der Heizperiode ein Kälteeinbruch stattfinden kann und der Vermieter verpflichtet ist, jederzeit die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung sicherzustellen. Dazu gehört auch eine Raumtemperatur von mindestens 20 Grad Celsius bei Tag und mindestens 16 (nach manchen Gerichten auch 18) Grad Celsius bei Nacht. Kann die Heizanlage diese Temperaturen nicht erzeugen, liegt in der Regel ein Sachmangel der Mietwohnung vor, der zur Mietminderung berechtigt.

    Fällt die Heizung in einer Mietwohnung mehrere Monate lang aus, unterscheiden manche Gerichte wie folgt: Für die Ausfallzeiträume während der Heizperiode – hier: Monate März und April – kann ohne weiteres eine erhebliche Mietminderung erfolgen (in diesem Fall: Wohn- und Schlafzimmer je 20 Prozent, Bad und Flur je fünf Prozent, insgesamt 50 Prozent). Außerhalb der Heizperiode (Mai bis Juli) müsse die Mieterin nachweisen, dass im konkreten Zeitraum eine Außentemperatur geherrscht habe, die das Heizen der Wohnung erforderlich gemacht habe (Landgericht Berlin, Urteil vom 25.01.1991, Az. 64 S 273/90).
    Unzureichend geheizte und gelüftete Wohnräume sind anfällig für verschiedene Schimmelarten, welche nicht nur gesundheitsschädigend sind, sondern auch u.a. Tapeten, Putz und Holzteile angreifen können und letztlich die Bausubstanz schädigen. Im Streit um die Verursachung von Schimmel in Mietwohnungen taucht oft die Frage auf, ob es eine Heizpflicht des Mieters gibt. Dies ist grundsätzlich zu verneinen: Eine konkrete gesetzlich abgesicherte Heizpflicht des Mieters gibt es nicht.

    Im Mietvertrag kann allerdings vereinbart werden, dass der Mieter die Pflicht hat, die Wohnung ausreichend zu heizen. Auf konkrete Temperaturangaben sollte hier verzichtet werden. Übermäßiges Heizen kann nicht gefordert werden – so war das Landgericht Lüneburg z.B. der Ansicht, dass über 20 Grad Celsius „übermäßig“ seien (Az. 6 S 70/00).

    Auch ohne eine solche Klausel hat der Mieter die mietvertragliche Nebenpflicht, alles zu unterlassen, was Schäden an der Mietwohnung verursachen kann. Kommt es infolge unzureichenden Heizens zu einem Schimmelbefall, kann der Mieter ggf. auf Ersatz entstandener Schäden in Anspruch genommen werden. Gerade Schimmel ist jedoch ein komplexes Thema – es gibt eine Vielzahl möglicher Ursachen, und auch Baumängel spielen oft eine Rolle. Nur ein Sachverständiger kann klären, was tatsächlich die Ursache war. Eindeutiger ist die Situation bei Frostschäden wie etwa geplatzten Wasser- oder Heizungsrohren. Entstehen solche Schäden durch mangelndes Heizen, hat der Mieter sie zu ersetzen.

    Eine Heizpflicht für Mieter wird oft aus einem Urteil des Landgerichts Hagen von 2007 herausgelesen. Diese Entscheidung befasste sich jedoch mit einem Extremfall: Der Mieter hatte die Heizung zwei Jahre lang ganz abgestellt, da er sich nur noch in der Wohnung seiner Freundin aufhielt. Auch ohne konkrete Schäden sah das Gericht hier eine schwere Pflichtverletzung des Mieters als gegeben an, die den Vermieter zur Kündigung berechtigte. Das Gericht sah ihn aufgrund vertraglicher Vereinbarungen und auch seiner allgemeinen Sorgfaltspflicht aus dem Mietvertrag als verpflichtet an, die Wohnung zumindest mäßig zu beheizen, um Schäden vorzubeugen (LG Hagen, 19.12.2007, Az. 10 S 163/07).
    Der Begriff Hellhörigkeit wird umgangssprachlich bei mangelhafter Schall- bzw. Trittschalldämmung von Gebäuden verwendet. Bei Neubauten müssen hinsichtlich der Schalldämmung bestimmte Normen eingehalten werden. Maßgeblich ist hier die DIN 4109 (Schallschutz im Hochbau) in der Fassung DIN 4109-1: 2016-07. Daneben existiert die technische Richtlinie VDI 4100. Stärkere Bedeutung bekommen in Zukunft auch europarechtliche Normen, etwa die Normenreihe EN 12354. Die Nachweisführung beim Schallschutz nach dieser Normenreihe berücksichtigt auch die Schallübertragung flankierender Bauteile.

    Beim Kauf eines gebrauchten Wohnhauses besteht nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes kein Schadenersatzanspruch des Käufers, wenn sich herausstellt, dass das Gebäude besonders hellhörig ist. Ansprüche können allenfalls dann geltend gemacht werden, wenn ein nachweisbarer Baumangel besteht oder im Kaufvertrag zugesichert wurde, dass das Gebäude nicht hellhörig sei oder bestimmte Grenzwerte eingehalten würden. Im verhandelten Fall ging es um eine Doppelhaushälfte. Dem BGH zufolge hätte der Verkäufer den Käufer nur über die Hellhörigkeit aufklären müssen, wenn er davon ausgehen musste, dass diese durch einen Baumangel bedingt war (Urteil vom 12.03.2009, Az. V ZR 161/08). Über bekannte Baumängel muss der Käufer informiert werden.
    Entstehen durch herabfallende lockere Dachplatten Schäden an Sachen oder Personen, haftet der Gebäudeeigentümer wegen Verletzung seiner Verkehrssicherungspflicht.

    Die Gerichte vermuten in solchen Fällen zugunsten des Geschädigten, dass die Platten nicht ordnungsgemäß befestigt waren.

    Nach einem Urteil des Oberlandesgerichts Köln (12 U 112/03) sind auch Sturmböen bei einem Gewitter keine Rechtfertigung für einen Hauseigentümer. Zumindest solange sich die Windstärke im Rahmen dessen hält, womit bei Stürmen in der jeweiligen Gegend gerechnet werden muss, hat er zu zahlen.

    Wenn das Dach an einen viel besuchten Parkplatz grenzt, muss häufiger kontrolliert werden. Eine Überprüfung alle zwei Jahre reicht nicht aus. Auch das Alter des Daches kann dabei eine Rolle spielen.
    Jeder Wohnungseigentümer hat gegenüber dem Verwalter neben dem Anspruch auf Einsichtsrecht auch einen Anspruch auf Herausgabe sämtlicher Verwaltungsunterlagen, allerdings nicht der Originalunterlagen. Er kann jedoch die Anfertigung von Kopien gegen Kostenerstattung verlangen.

    Im Übrigen ist der ausscheidende Verwalter im Falle des Verwalterwechsels gemäß §§ 666, 667 BGB verpflichtet, dem neuen Verwalter bzw. der Wohnungseigentümergemeinschaft ohne jede Einschränkung sämtliche Verwaltungsunterlagen herauszugeben (u.a. BayObLG, 23.3.2001, 2Z BR 6/01).
    Das Herbergsrecht gehört wie das Stockwerkseigentum zu den Eigentumsrechten an Immobilien, die vor Inkrafttreten des Bürgerlichen Gesetzbuches (1900) üblich waren. Im deutschsprachigen Raum gab es eine Reihe unterschiedlicher Ausprägungen dieser Rechte. Das Herbergsrecht ist zum Beispiel aus dem Münchner Raum bekannt. Es wird in älteren Quellen beschrieben als vererbliches und veräußerliches dingliches Recht an einem räumlich ausgeschiedenen Teil (etwa einem Stockwerk) eines Hauses, das mit dem Miteigentum an gemeinschaftlichen Bestandteilen des Gebäudes wie Treppenhaus, Dach usw. verbunden ist.

    Bundesrechtlich gilt nach dem Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch (Art. 182 EGBGB): „Das zur Zeit des Inkrafttretens des Bürgerlichen Gesetzbuchs bestehende Stockwerkseigentum bleibt bestehen. Das Rechtsverhältnis der Beteiligten untereinander bestimmt sich nach den bisherigen Gesetzen.“ Zusätzlich gilt nach Art. 131 EGBGB, dass die landesrechtlichen Vorschriften ihre Gültigkeit behalten, welche für den Fall, dass jedem der Miteigentümer eines mit einem Gebäude versehenen Grundstücks die ausschließliche Benutzung eines Teiles des Gebäudes eingeräumt ist, das Gemeinschaftsverhältnis näher bestimmen und die Anwendung der Vorschriften über die Aufhebung der Gemeinschaft in §§ 749 bis 751 des Bürgerlichen Gesetzbuchs ausschließen.

    Zu den anwendbaren landesrechtlichen Regelungen gehört in Bayern Art. 62 BayAGBGB (Bayerisches Ausführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch). Dieser überführt das Stockwerkseigentum in Miteigentum. Art. 62 BayAGBGB ist auf alle Formen des Stockwerkseigentums anwendbar. Es bestehen jedoch einige Besonderheiten. Die Vorschrift betont, dass jedem Miteigentümer die ausschließliche und dauernde Benutzung der Teile des Gebäudes zusteht, die ihm oder seinem Rechtsvorgänger zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Bürgerlichen Gesetzbuchs gehörten, und daß er die Kosten für ihre Unterhaltung zu tragen hat. Der Anspruch auf Aufhebung der Gemeinschaft ist ausgeschlossen. Für die Benutzungsrechte der Miteigentümer gilt § 1010 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entsprechend.

    Diese Regelung besagt, dass Rechtsnachfolger eines Miteigentümers nur an bestimmte Vereinbarungen gebunden sind, wenn diese als Belastung im Grundbuch eingetragen sind:

    „Haben die Miteigentümer eines Grundstücks die Verwaltung und Benutzung geregelt oder das Recht, die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen, für immer oder auf Zeit ausgeschlossen oder eine Kündigungsfrist bestimmt, so wirkt die getroffene Bestimmung gegen den Sondernachfolger eines Miteigentümers nur, wenn sie als Belastung des Anteils im Grundbuch eingetragen ist. Die in den §§ 755, 756 bestimmten Ansprüche können gegen den Sondernachfolger eines Miteigentümers nur geltend gemacht werden, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind.“
    Soll zu Gunsten eines Grundstücks auf einem anderen Grundstück eine Grunddienstbarkeit eingetragen werden, kann der berechtigte Grundstückseigentümer im Bestandsverzeichnis seines Grundstücks einen Herrschvermerk eintragen lassen. Dies hat allerdings nur eine deklaratorische Bedeutung und signalisiert Dritten gegenüber das Bestehen eines solchen Rechts an einem anderen Grundstück. Der Rechtsanspruch zur Ausübung der Rechte aus der Grunddienstbarkeit kann nur durch die Belastung des "dienenden Grundstücks" in Abteilung II dinglich abgesichert werden.
    • Im einkommensteuerlichen Sinne

    Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes im einkommensteuerlichen Sinne zählen im Rahmen der Bauerstellung alle Kosten, die nicht Anschaffungskosten für Grund und Boden einschließlich der Erschließungsbeiträge sind. Die Summe der Herstellungskosten ist Grundlage für die AfA. Für alle nach Fertigstellung des Gebäudes entstehenden (nachträglichen) Herstellungskosten können ggf. höhere AfA-Sätze geltend gemachte werden, soweit diese der voraussichtlichen Restnutzungsdauer entsprechen. Dies gilt z.B. für eine Modernisierungsmaßnahme in einem Altbau, deren Kosten nicht als Erhaltungsaufwand unmittelbar abgesetzt werden können, bzw. die nicht als nachträgliche Herstellungskosten des Altgebäudes gelten.

    • Beim Sachwertverfahren

    Die Herstellungskosten setzen sich zusammen aus den Baukosten und den Baunebenkosten. Die Baukosten werden beim Sachwertverfahren zunächst ermittelt auf der Bezugsgrundlage eines Quadratmeters der Bruttogrundfläche oder eines Kubikmeters des Bruttorauminhalts. Beim Kostenansatz handelt es sich um Erfahrungswerte. Sie differieren nach Nutzungsart und Bauqualität.

    Multipliziert man den Kostenansatz mit der Zahl der Quadratmeter Bruttogrundfläche bzw. der Kubikmeter des Bruttorauminhalts, erhält man den Herstellungswert. Die Baunebenkosten werden in einem prozentualen Pauschalansatz hinzugerechnet. Da sich die Erfahrungssätze auf ein bestimmtes Basisjahr beziehen (1913, 1995, 2000) muss der Herstellungswert mit Hilfe des Baupreisindex des Statistischen Bundesamtes auf das Jahr bzw. den Monat, zu dem die Bewertung erfolgen soll, umgerechnet werden.
    Die heterogene Konkurrenz ist eine Wettbewerbserscheinung, die dadurch gekennzeichnet ist, dass die angebotenen Güter zwar nicht identisch sind, aber gleichen Zwecken dienen. Als Beispiel kann auf Eigentumswohnungen verwiesen werden. Sie unterscheiden sich in ihrer Lage, Größe und Qualität. Dennoch stehen sie in einem Wettbewerbszusammenhang. Wenn die Vorstellung des Nachfragers nach einer Eigentumswohnung hinsichtlich der Größe bei ca. 70 m² liegt, dann kommt auch eine 75 m² große Wohnung in Betracht. Ähnliche Entscheidungsspielräume gibt es hinsichtlich der Lage der Wohnung, z.B. im Umkreis von 5 Kilometer vom Arbeitsplatz.
    Abkürzung für: Handelsgesetzbuch
    Abkürzung für: Haushaltsgrundsätzegesetz
    Abkürzung für: Handels- und Gaststättenzählung
    Abkürzung für: Hinterhaus

    Abkürzung für: Hochhaus
    Es gibt Fälle, in denen der Adressat der Mietzahlung aus Mietersicht unklar ist (Eigentümerwechsel, Insolvenz, Tod des Vermieters usw.). Es soll auch schon vorgekommen sein, dass die Annahme der Zahlung verweigert wurde. Da all dies den Mieter nicht von seiner Zahlungspflicht befreit, kann er seinen Verpflichtungen auch durch Hinterlegung der Miete bei der Hinterlegungsstelle des örtlichen Amtsgerichts nachkommen. Der Mieter vermeidet so das Risiko der Zahlung an einen nicht berechtigten Empfänger. Die Miete gilt als gezahlt. Der Vermieter kann sie unter Nachweis seiner Vermietereigenschaft vom Amtsgericht erhalten, muss aber etwaige Kosten der Hinterlegung übernehmen.
    Eine Hinterlüftung sorgt bei Hauswänden und -dächern dafür, dass eindringende Feuchtigkeit nach außen abgeleitet wird und keine Schäden an Bauteilen wie hölzernen Dachsparren oder Dämmschichten verursachen kann. Eine feuchte Dämmung verliert schnell jede Wirkung, Feuchtigkeit verursacht ferner häufig einen Befall mit Schimmelpilz. Meist befindet sich die Hinterlüftung in Form eines Luftspaltes bzw. Zwischenraumes hinter der äußeren Schicht der Gesamtkonstruktion. Eine Hinterlüftung funktioniert nur dann, wenn für Zu- und Ableitung der Luft Öffnungen vorgesehen werden. Für Dächer gibt es zum Beispiel spezielle Lüftungsziegel.
    Der sogenannte Hinüberfall (laut Gesetz: „Überfall“) ist in § 911 BGB geregelt. Der Begriff meint das Abfallen von Früchten von Bäumen oder Sträuchern, die über die Grundstücksgrenze hängen, auf das Nachbargrundstück.

    Der gesetzlichen Regelung zufolge gelten diese als Früchte des Nachbargrundstücks und stehen damit dem Nachbarn zu.
    Nicht anwendbar ist die Regelung, wenn das Nachbargrundstück dem öffentlichen Gebrauch dient.
    Unter einer Hinzuziehungsklausel versteht man eine Ge­schäfts­be­dingung in einem Maklervertrag, in der sich der Auf­trag­ge­ber verpflichtet, den beauftragten Makler stets zu Verhandlungen hinzuzuziehen, die der Auftraggeber mit Personen führt, die sich für die von ihm angebotene Im­mo­bi­lie interessieren. Dabei spielt es keine Rolle, ob der Interessent vom Makler nachgewiesen wurde oder ob es sich um einen Interessenten handelt, der direkt von der Verkäuflichkeit des Objektes erfahren hat (Direkt­inter­essent). Bei der Verweisungsklausel ver­pflich­tet sich der Auftraggeber, direkt an ihn heran­tre­ten­de Interessenten an den Makler zu verweisen.

    Der Grundgedanke der Hinzuziehungs- und Verweisungs­klausel besteht darin, dem Makler die alleinige Ver­hand­lungs­kom­pe­tenz zu übertragen und aus­zu­schlie­ßen, dass durch gezielte Weitergabe von Mak­ler­an­ge­boten, die ein Scheininteressent anfordert, der Makler umgangen wird. Die Klauseln sind Bestandteil eines so genannten quali­fi­zier­ten Alleinauftrages, der nach heutiger Rechtsprechung nur durch eine In­di­vi­dual­ver­ein­barung wirksam vereinbart werden kann. Der Vorteil der Hinzuziehungs- und Ver­wei­sungs­klau­seln für den Auftraggeber besteht darin, dass der Makler seine Verkaufsbemühungen durch offenes An­bie­ten der Objekte rationalisieren und damit alle Markt­chan­cen ausschöpfen kann.
    Unter einem Histogramm versteht man die graphische Darstellung der Häufigkeitsverteilung einer Stichprobe. Die anschaulichste und gebräuchlichste Darstellung eines Histogramms ist die Darstellung als Säulendiagramm, bei der die einzelnen Säulen ohne Zwischenraum gezeichnet werden.

    Die Länge der Säulen repräsentieren dabei die absolute oder relative Häufigkeit der Werte. Wenn es sich bei der Stichprobe um eine kontinuierliche Werteverteilung handelt, wie z.B. bei Vergleichspreisen oder Vergleichsmieten, müssen die Werte in passende Klassen zusammengefasst werden, damit nicht jeder Wert möglicherweise nur einmal vorkommt.

    Eine kontinuierliche Verteilung kann auch als Häufigkeitskurve dargestellt werden.
    Unter Historismus werden die Baustile des späten 19. Jahrhunderts bezeichnet, die Stilelemente früherer Epochen, insbesondere der Romanik und Gotik ("Neuromanik", "Neugotik"), der Renaissance ("Neurenaissance") bis hin zum Neubarock übernommen haben. Der Historismus versteht sich als Abkehr von der rationalistischen Aufklärung und basierte auf romantischen Weltvorstellungen, verbunden mit einer Verklärung des Mittelalters. So wurden Häuser mit Türmchen versehen.

    Gleichzeitig sollte ein Gegengewicht zur Industriekultur geschaffen werden. Dem Geist des Historismus entsprang auch die sowjetische Architektur in der Stalinära, die allerdings nur auf reine Außenwirkung bedacht war. Siehe hierzu "Zuckerbäckerstil". Auch in Amerika wurden viele alte Stilelemente aus dem alten Europa übernommen, die an vergangene Zeiten erinnern. Abgelöst wurde der Historismus in der Zeit zwischen 1900 und 1920 vom Jugendstil. Es war nicht nur ein Baustil. Vielmehr erfasste der Jugendstil viele Bereiche des Lebens und hielt auch Einzug in die industrielle Produktion.
    Der sommerliche Hitzeschutz von Gebäuden beginnt mit deren Ausrichtung nach den Himmelsrichtungen. So wird oft von Baufachleuten darauf hingewiesen, dass in unseren Breiten bei ost- und westseitigen Fassaden erheblich höhere Einstrahlungswerte der Sonne erreicht werden als bei Südfassaden. Auch größere Verglasungen sollten daher eher auf der Südseite angebracht werden. Eine Fassade kann durch Beschattung vor zuviel Sonneneinstrahlung geschützt werden – beispielsweise durch gezielte Anpflanzung von Bäumen.

    Auch das verwendete Baumaterial und die Art der Wärmedämmung sind für den sommerlichen Hitzeschutz wichtig. Ziegel an der Außenwand bieten einen guten Wärmeschutz. Eine Außendämmung kann sich je nach verwendetem Material unterschiedlich stark aufheizen. Weiteren Sonnenschutz bilden Markisen oder Rollos. Gerade für Bürogebäude sind auch technische Neuentwicklungen interessant: So gibt es spezielle Isolierverglasungen, Folienbeschichtungen für Fenster oder auch das sogenannte schaltbare Glas, bei dem eine Verdunkelung auf Knopfdruck möglich ist. Folien können die Sonneneinstrahlung laut Stiftung Warentest um bis zu 80 Prozent reduzieren – allerdings wirken sie nach außen oft wie ein Spiegel und bringen je nach Fabrikat einen unterschiedlich großen Verlust an Helligkeit für den Innenraum mit sich. Ebenso wird im Winter durch die geringere Sonneneinstrahlung mehr Heizenergie benötigt. Bestimmte Sonnenschutzverglasungen sind lichtdurchlässiger.
    Abkürzung für: Heizkosten
    Abkürzung für: Heizkostenvorschuss
    Abkürzung für: Handelsorganisation
    Abkürzung für: Honorarordnung für Architekten und Ingenieure
    Unter Hobbyräumen versteht man Räume, in denen der Besitzer seine private Freizeitbeschäftigung in Nichtwohnräumen ausüben kann. Es handelt sich in der Regel um einen oder mehrere Kellerräume, die für die Ausübung des Hobbys entsprechend ausgestattet sind. Hobbyräume haben keinen Wohnraumcharakter im Sinne des Bauordnungsrechts, d.h. sie müssen nicht zum dauernden Aufenthalt einer Person geeignet sein. Es wäre deshalb falsch, die Hobbyraumflächen in die Wohnflächenberechnung mit einzubeziehen. Da ein Hobby keine berufliche Tätigkeit mit Einkunftserzielungsabsicht ist, kann ein Hobbyraum auch nicht als häusliches Arbeitszimmer i.S.d. Einkommensteuerrechts eingestuft werden.

    In Häusern mit mehreren Wohnungen ist darauf zu achten, dass das ausgeübte Hobby nicht gegen die Hausordnung verstößt oder auf sonstige Weise den Wohnfrieden im Haus gefährdet. In einer Eigentumswohnanlage kann an Hobbyräumen Sondereigentum begründet werden. Dies setzt voraus, dass sie abgeschlossen sind. Eine räumliche Verbindung zu einer Wohnung muss nicht bestehen. Bei der Berechnung der Miteigentumsanteile eines Hobbyraums sollte allerdings sein Flächenanteil nicht gleich wie eine Wohnfläche behandelt werden. Eine Alternative besteht darin, an Hobbyräumen ein Sondernutzungsrecht zu begründen.
    Hochbau umfasst die Gestaltung, Planung, Erstellung und Koordination überirdischer Bauwerke, z.B. Kirchen, Wohnhäuser und Industriebauten. Hauptverantwortlich ist der Architekt, der abhängig vom Umfang des Gebäudes weitere Ingenieure und Fachkräfte hinzuzieht. Die sinnvolle Ergänzung des Hochbaus ist der Tiefbau.
    Im elektromagnetischen Spektrum befinden sich die hochfrequenten elektromagnetischen Felder im Frequenzbereich zwischen etwa 100 Kilohertz (kHz = 1.000 Hz) und 300 Gigahertz (GHz = 1.000.000.000 Hz). Bei hochfrequenten elektromagnetischen Feldern (HFEMF) wechseln sowohl das elektrische als auch das magnetische Feld zwischen zigtausend- und mehreren milliardenmal in der Sekunde ihre Richtung.

    Die vielfachen Nutzungsmöglichkeiten der hochfrequenten elektromagnetischen Felder bringen es mit sich, dass der Mensch heutzutage zunehmend von einer Vielzahl verschiedener Sendeeinrichtungen umgeben ist. Die Intensität oder Stärke der Felder wird dabei entweder in Form der elektrischen Feldstärke (Maßeinheit: Volt pro Meter, V/m), der magnetischen Feldstärke (Maßeinheit: Ampere pro Meter, A/m) oder in Form der Leistungsflussdichte (Maßeinheit: Watt pro Quadratmeter, W/m2) angegeben. Mit Leistungsflussdichte bezeichnet man das Produkt aus elektrischer und magnetischer Feldstärke.

    Mit zunehmender Entfernung von einer Sendeeinrichtung sinkt die Leistungsflussdichte mit dem Quadrat der Entfernung, d.h. die Feldstärke verringert sich um ein Viertel, wenn der Abstand verdoppelt wird. Da jedoch die Abstrahlung stark gerichtet ist, kann deren Intensität an unterschiedlichen Orten im Umkreis um einen Sender trotz gleicher Abstände zur Quelle erheblich variieren. Hinzu kommt, dass hochfrequente elektromagnetische Felder von Objekten in der Ausbreitungsrichtung, zum Beispiel durch Bäume oder Häuser, reflektiert bzw. ganz oder teilweise absorbiert werden können. Deshalb weichen die Messwerte der Strahlungen an einem gegebenen Ort oft von der angenommenen Ausbreitung im freien Raum ab. Verschiedene leitfähige Materialien, zum Beispiel Metallgitternetze und -folien, schirmen hochfrequente elektromagnetische Felder teilweise bis vollständig ab.

    In der 26. Bundesimmissionsschutzverordnung (26. BImSchV), der "Verordnung über elektromagnetische Felder" vom 16.12.1996 wurden Vorschriften für ortsfeste Sendefunkanlagen festgelegt. Für alle Fälle, zu denen die 26. BImSchV keine Regelung trifft, gelten die Referenzwerte der Empfehlung des Rates der Europäischen Union (1999/519/EC). Für ortsfeste Sendefunkanlagen legt die Bundesnetzagentur in den Standortbescheinigungen Sicherheitsabstände fest. Bei Geräten, welche in unmittelbarer Nähe zum Körper betrieben werden, hierzu gehören zum Beispiel Mobiltelefone, gelten Empfehlungen zur Begrenzung der Spezifischen Absorptionsrate (SAR). Das Bundesamt für Strahlenschutz stellt fest, dass die Grenz- bzw. Referenzwerte für hochfrequente Felder im Alltag in der Regel eingehalten und oft weit unterschritten werden.

    Die Betreiber von Mobilfunkanlagen sind für die Einhaltung der gesetzlichen Grenzwerte verantwortlich und müssen für jede einzelne Anlage eine Standortbescheinigung bei der Bundesnetzagentur (BNA) beantragen. Von den BNA wird für jeden Standort ein individueller Sicherheitsabstand ausgewiesen, bei dessen Bestimmung sowohl neue geplante Anlagen, als auch bereits vorhandene Funkanlagen sowie weitere in der Umgebung befindliche Sender einbezogen werden. So wird gesichert, dass außerhalb des – nicht für die Bevölkerung zugänglichen – Sicherheitsabstandes die Grenzwerte eingehalten werden. Der erforderliche Sicherheitsabstand liegt bei reinen Mobilfunkanlagen in der Größenordnung von wenigen Metern in Abstrahlungsrichtung der Antenne. Diese relativ geringe Distanz, welche zum Schutz der Bürger nötig ist, führt in der Praxis immer wieder bei der Bevölkerung zu Irritationen. Zuweilen werden auch erforderliche Abstände der Sendemasten von Rundfunkanlagen und des Mobilfunks in der Diskussion nicht auseinandergehalten. Bei Rundfunksendern könnten im Gegensatz zu Mobilfunk Abstände von mehreren 100 m erforderlich werden.

    Die Erfolgsaussichten einer Klage gegen die Errichtung oder den Betrieb einer Mobilfunkanlage sind sowohl auf dem Verwaltungs- als auch auf dem Zivilrechtsweg als gering einzustufen, wenn die gesetzlichen Vorgaben bei der Errichtung der Anlage eingehalten werden. Insbesondere können die Betroffenen sich nicht auf athermische Wirkungen von Funkanlagen berufen, weil nach dem gegenwärtigen Erkenntniszustand ein Nachweis der Kausalität zwischen athermischen Wirkungen und den von Anliegern derartiger Anlagen ggf. vorgetragenen Krankheitsbildern nicht erbracht werden kann.

    Für Menschen und Tiere muss vor allem die Wirkung der Hochfrequenzstrahlung auf in den Geweben vorhandene Wassermoleküle beachtet werden. Diese versuchen als so genannte elektrische Dipole sich im ständig wechselnden Feld auszurichten, schwingen im hochfrequenten Takt, reiben sich aneinander und entwickeln Wärme. Die Energie der hochfrequenten Strahlung wird so hauptsächlich in Wärme umgewandelt. Diese lokale Temperaturerhöhung erfolgt insbesondere an der Oberfläche des Organismus und kann durch die Thermoregulationsmechanismen ausgeglichen werden, das heißt die zusätzliche Wärme wird durch das Blut abgeführt. Erst wenn die ganze Körperoberfläche erwärmt wird und eine stärkere Durchblutung der Haut erfolgt, wird die Wärme durch Verdunstung an der Hautoberfläche abgegeben (Schwitzen).

    Im Tierexperiment wurden gesundheitliche Wirkungen nachgewiesen, wenn sich die Körpertemperatur über einen längeren Zeitraum um deutlich mehr als 1 °C erhöht hatte. Hierdurch können Stoffwechselvorgänge gestört werden. Auch wurden Verhaltensänderungen und Störungen der Embryonalentwicklung beobachtet. Lang anhaltende Erwärmung in schlecht durchbluteten Augenbereich kann die Entstehung von grauem Star sowie anderen Augenkrankheiten begünstigen. Verschiedene nicht thermische Wirkungen, welche diskutiert werden, sind bisher nicht nachgewiesen.

    Zusammenfassend ist zu sagen, dass es trotz jahrelanger Forschung auf diesem Gebiet noch keine eindeutigen Hinweise auf eine krebserzeugende oder neurotoxische Wirkung von hochfrequenten elektromagnetischen Feldern (Handynutzung, Mobilfunk) gibt. Unbestritten ist, dass diese Felder zur Wärmeentwicklung in den oberflächlichen Körperbezirken führen. Bei Einhaltung der Grenzwerte der 26. Bundesimmissionsschutzverordnung ist die Bevölkerung vor nachgewiesenen gesundheitsschädlichen Wirkungen hochfrequenter elektromagnetischer Felder geschützt. Diese beruhen auf den Empfehlungen der "Internationalen Kommission zum Schutz vor nicht ionisierender Strahlung" (ICNIRP - International Commission an Non-Ionizing Radiation Protection) sowie der Weltgesundheitsorganisation (WHO). Auch die Europäische Union stützt ihre Empfehlungen aus dem Jahre 1999 auf diese oben genannte internationale Empfehlung. Es gibt jedoch auch Hinweise auf biologische Wirkungen unterhalb der Grenzwerte. Aus diesem Grunde sollten vorsorgliche Maßnahmen getroffen werden, um die Stärke und Dauer der Expositionen zu verringern.

    Die Grenzwertvorschläge beruhen auf den gut bekannten thermischen Wirkungen dieser Felder. Als Beurteilungsmaßstab dient hier die spezifische Absorptionsrate (SAR). Sie gibt die Leistung (Energie pro Zeiteinheit) an, die pro Kilogramm Gewebe absorbiert wird (W/kg). Die Strahlenschutzkommission und die ICNIRP empfehlen, als Obergrenze einer lokalen Exposition einen Wert von 2 W/kg einzuhalten. Dieser sog. Teilkörper-Basisgrenzwert von 2 W/kg gilt für Kopf und Rumpf. In Europa unterliegen die Mobiltelefone den Regelungen zur Produkt- und Gerätesicherheit. Diese legen ebenfalls eine Obergrenze von 2 W/kg fest. Bei SAR-Werten von 4W/kg erhöht sich zum Beispiel die Körpertemperatur innerhalb von 30 min um etwa 1 °C. Wird dieser Wert über einen längeren Zeitraum überschritten, kann es zu den oben genannten gesundheitsschädlichen Wirkungen durch thermische Effekte kommen.

    Zum vorbeugenden Gesundheitsschutz wird empfohlen, die Feldeinwirkungen, welchen die Handynutzer sowie die Nutzer von schnurlosen Telefonen (DECT) ausgesetzt sind, so gering wie möglich zu halten. Besonders schutzbedürftig sind in dieser Beziehung Kinder. Jeder Nutzer sollte durch sein eigenes Verhalten zu einer Verringerung der Exposition beitragen.

    Das Bundesamt für Strahlenschutz hat hierzu folgende Empfehlungen herausgegeben: Vorsorgemaßnahmen für den Gebrauch von Handys:

    • Wann es immer möglich ist, sollte das Festnetztelefon verwendet werden.
    • SAR-Werte der Handys beachten: Handys verwenden, bei denen der Kopf möglichst geringen Feldern ausgesetzt ist. Der SAR-Wert von 2 W/kg für den Kopf- und Rumpfbereich sollte bei der Benutzung von Handys so weit wie möglich unterschritten werden. Handys mit dem Umweltzeichen (Blauer Engel), für welche ein SAR-Wert von höchstens 0,6 W/kg zugelassen ist, sind zu bevorzugen.
    • Telefonate mit dem Handy sollten kurz gehalten werden. Falls die elektromagnetischen Felder von Handys langfristig ein gesundheitliches Risiko bedeuten sollten, würde eine kürzere Dauer der Gespräche zur Verringerung dieses Risikos beitragen.
    • Der Gesprächsaufbau sollte abgewartet werden. Die Sendeleistung und damit die Strahlung sind beim Verbindungsaufbau am höchsten. Deshalb sollte man das Handy erst zum Ohr führen, wenn der Gesprächspartner antwortet. Es ist auch zu beachten, dass beim Autofahren das Handy häufig die Funkzelle wechselt, wodurch das Gespräch immer wieder aufgebaut werden muss.
    • Abstand halten: Wenn beim mobilen Telefonieren Head-Sets benutzt werden, verringert sich wegen des größeren Abstandes zwischen Kopf und Antenne die spezifische Absorptionsrate (SAR) — und somit die Exposition — deutlich. Ähnliches gilt beim Versenden von SMS (Short Messages).
    • Möglichst nicht bei schlechtem Empfangsbedingungen telefonieren: Die Leistung, mit welcher das Handy sendet, richtet sich nach der Güte der Verbindung zur nächsten Basisstation. Bei schlechtem Empfang braucht das Handy mehr Leistung, um die Verbindung herzustellen und zu halten. Damit wird die Strahlung stärker. Das Handydisplay zeigt an, ob guter oder schlechter Empfang besteht. Autokarosserien ohne Außenantenne verschlechtern zum Beispiel die Verbindung für Handys, wodurch diese dann mit einer höheren Leistung senden.
    • Bei der Fahrt mit der Deutschen Bahn (ICEs) sollten die Wagen mit verbesserter Empfangs- und Sendeleistung bevorzugt werden. Wenn man hier telefoniert, kommt das Handy mit geringerer Sendeleistung aus. Andererseits gibt es auch Wagen, welche als Ruhezone gekennzeichnet sind und in denen das Telefonieren nicht erwünscht ist.


    Weitere Vorsorgemaßnahmen betreffen Schnurlostelefone:

    • Es sollten Geräte bevorzugt werden, welche strahlungsfrei sind, wenn sich das Mobilteil in der Basisstation befindet. In diesem Fall muss darauf geachtet werden, dass das Mobilteil in den Nutzungspausen in die Basisstation gesteckt wird.
    • Schnurgebundene Telefone sind aus Strahlenschutzgründen den Schnurlos-Telefonen mit DECT-Technik vorzuziehen.
    • Ein Daueraufenthalt in unmittelbarer Nähe zu den derzeit gebräuchlichen DECT-Basisstationen sollte vermieden werden und es empfiehlt sich nicht, diese Stationen zum Beispiel im Kinder- oder im Schlafzimmer und direkt auf dem Schreibtisch zu betreiben. Zweckmäßigerweise stellt man die Basisstation dort auf, wo man sich nicht ständig aufhält, zum Beispiel im Flur.
    • Zur Vermeidung einer Dauerbelastung des Kopfes mit elektromagnetischen Feldern, sollten Telefonate mit dem Mobilteil kurz gehalten und für längere Gespräche Schnurtelefone verwendet werden. Es ist bei längeren Gesprächen mit dem Mobilteil zu empfehlen, das Gerät von Zeit zu Zeit an das andere Ohr zu halten, um die Belastung auf verschiedene Bereiche des Kopfes zu verteilen.
    Hochhäuser sind nach deut­schem Verständnis Ge­bäu­de, bei denen der Fußboden mindestens eines Auf­ent­halts­rau­mes mehr als 22 Meter über der Gelände­ober­fläche liegt. Diese Defini­tio­nen finden sich in Hoch­haus­ver­ord­nungen be­zie­hungs­weise in den Bau­ord­nung­en der Bun­des­län­der. Die Vor­schrif­ten die­nen vor allem den be­son­de­ren An­for­de­rungen an den Brand­schutz, von der Feuer­wehr­zu­fahrt über das feuer­be­stän­dige Ma­te­rial von tra­gen­den Wän­den und Dec­ken, bis hin zu Feuer­lösch­ein­rich­tungen und deren War­tung.

    Das Bauen in eine unbegrenzte Höhe wurde seit der Er­fin­dung des Fahrstuhls 1852 durch Elisha Graves Otis mög­lich. Die ersten Hochhäuser, die man als "Wol­ken­krat­zer" bezeichnete, entstanden in den Ver­einig­ten Staaten.

    Entwicklung der Höhensteigerungen
    • 1913 Woolworth Building, New York: 214 Meter
    • 1930 Chrysler Building, New York: 319 Meter
    • 1931 Empire State Building, New York: 381 Meter
    • 1972 World Trade Center (Zwillingstürme): 417 Meter (Einsturz 11.09.2001 durch Terror-Anschlag)
    • 1974 Sears Tower, Chicago: 442 Meter
    • 1997 Petronas Towers, Kuala Lumpur: 452 Meter
    • 1999 Jin Mao Tower, Shanghai: 421 Meter
    • 2004 Taipei101, Taopei (Taiwan): 508 Meter
    • 2008 World Financial, Shanghai: 492 Meter
    • 2009 Nanjing Greenland Financial, Nanjing: 450 Meter
    • 2010 Guangzhou West Tower, Guangzhou: 438 Meter
    • 2010 Burj Khalifa, Dubai: 828 Meter
    • 2011 Al Hamra Tower, Kuweit Stadt: 413 Meter
    • 2011 Kingkey 100, Shenzhen: 442 Meter
    • 2012 Princess Tower, Dubai: 414 Meter
    • 2012 Royal Clock Tower Hotel, Mekka: 601 Meter
    • 2014 One World Trade Center, New York City: 541 Meter
    • 2015 Shanghai Tower, Shanghai: 632 Meter
    • 2016 Pingan International Finance Center, Shenzhen: 599 Meter
    • 2016 Lotte World Premium Tower, Seoul: 555 Meter
    • 2016 Chow Tai Fook Centre, Guangzhou: 530 Meter
    • 2017 Tianjin Chow Tai Fook Binhai Center, Tianjin: 530 Meter
    • 2017 Suzhou Supertower, Suzhou: 452 Meter
    • 2017 Federazija Wostok, Moskau: 374 Meter
    • 2018 Zhongguo Zun, Peking: 528 Meter
    • 2018 Lakhta Center, Sankt Petersburg: 462 Meter

    Der Burj Khalifa in Dubai mit 828 Meter hat seinen ersten Rang unter den höchsten Häusern der Welt eindrucksvoll seit 2010 verteidigt. Danach wurde erst wieder 2015 ein extrem hohes hohes Haus Haus gebaut, der Shanghai Tower in Shanghai mit 632 Meter. Die meisten Hochhäuser entstanden in den vergangenen Jahren in China. Aber auch in Russland unterstreicht der Bau von hohen Häusern den Wunsch nach Größe. Im Jahr 2018 wurde das Lakhta Center in Sankt Petersburg mit 462 Metern fertig. Vorher waren der Triumph-Palace mit 264 Metern und das Federazija Wostok mit 374 Metern in Moskau die höchste europäische Gebäude. Die höchsten Gebäude in Deutschland befinden sich in Frank­furt (Commerzbank: 259 Meter, Messeturm: 257 Meter, Westendstraße 1: 208 Meter).
    Die elektrischen und magnetischen Wechselfelder, welche in der Nähe von Hochspannungsfreileitungen entstehen, sind hinsichtlich einer möglichen Gefährdung der Bevölkerung in der Diskussion. In der Verordnung über elektromagnetische Felder (26. BImSchV) von Dezember 1996 wurden Grenzwerte der elektrischen und magnetischen Feldstärke für Hochspannungsfreileitungen (Niederfrequenzanlagen) festgelegt: Diese betragen für 50-Hertz-Felder für die elektrische Feldstärke 5 kV/m und für die magnetische Flussdichte 100 µT.

    Die höchsten Feldstärken werden direkt unter Hochspannungsfreileitungen, aber auch über Erdkabeln gemessen und nehmen mit seitlichem Abstand zu den Trassen schnell ab. Hierbei sind auch die Masthöhe, die Mastkonfiguration und der Leiterseildurchhang zwischen zwei Masten wichtig. Je tiefer die Seile herunter hängen, umso höher ist die gemessene Exposition. Das kann besonders im Sommer von Bedeutung sein, wenn bei höheren Temperaturen ein größerer Durchhang auftritt. Im Winter hängen die Leitungen zwar weniger durch, aber eine Vereisung der Leitungen kann einen ähnlichen Effekt verursachen. Die Magnetfeldstärken verstärken sich proportional mit den fließenden Stromstärken. Unter 380 KV-Freileitungen werden im Bodennähe magnetische Feldstärken von meist kleiner als 15 µT gemessen.

    Die magnetische Feldstärke schwankt zum Teil erheblich entsprechend dem Stromverbrauch. Mit gängigen Baumaterialien ist eine Abschirmung gegen äußere Magnetfelder nicht möglich. Es treten aber auch unter Hochspannungsleitungen nur selten Magnetfelder auf, deren Feldstärken in den Bereich des Grenzwertes gelangen. Im Einzelfall sind aber Überschreitungen der Grenzwerte möglich, wenn zum Beispiel ein Gebäude nahe an die äußeren Leiterseile heranragt. Außerhalb des Einwirkungsbereiches von Hochspannungsleitungen besteht eine von Ort zu Ort unterschiedliche Hintergrundbelastung, die – außer im Nahbereich von haushaltsüblichen Elektrogeräten – im Mittel bei etwa 0,1 µT Tesla liegt.

    Die Grenzwerte der elektrischen Feldstärke wurden nur in unmittelbarer Nähe von Hochspannungsleitungen bisweilen überschritten. In einem 2009 abgeschlossenen Forschungsvorhaben des Bundesamtes für Strahlenschutz wurde bei 380 kV-Freileitungen in der Mitte zwischen zwei benachbarten Masten ein Wert von 5 kV/m (Grenzwert) beobachtet und auch kleinräumig überschritten. Bei einem größeren Durchhang der Leitungen fand man einen Maximalwert von 9 kV/m. Bei Freileitungen mit niedrigeren Spannungen (110 kV und 120 kV) konnte keine Überschreitung des Grenzwertes festgestellt werden. Nur bis zu fünf Prozent eines Tages – das entspricht einer Stunde und zwölf Minuten – dürfen die Grenzwerte um bis zu 100 Prozent überschritten werden. Der Grenzwert für die elektrische Feldstärke darf außerhalb von Gebäuden dauerhaft nur „kleinräumig“ um 100 Prozent überschritten werden. Nicht gestattet sind Grenzwertüberschreitungen bis zu dieser Höhe dann, wenn hinreichende Anhaltspunkte für insbesondere durch Berührungsspannungen hervorgerufene Belästigungen bestehen, die nach Art, Ausmaß oder Dauer für die Nachbarschaft unzumutbar sind. Solche Belästigungen können zum Beispiel auftreten, wenn sich große metallische Objekte im Einwirkungsbereich der Felder befinden und Personen beim Berühren dieser Objekte einen über den Körper gegen Erde fließenden Kontaktstrom wahrnehmen. Überhaupt keine Grenzwertüberschreitungen sind zum Schutz der Kinder zulässig bei Errichtung oder Veränderung von Anlagen in der Nähe von Wohnungen, Krankenhäusern, Schulen, Kindergärten, Kinderhorten, Spielplätzen sowie ähnlichen Einrichtungen, weder in den Gebäuden noch auf den Grundstücken. Der Betreiber einer Niederfrequenzanlage hat diese der zuständigen Behörde vor der Inbetriebnahme beziehungsweise vor einer wesentlichen Änderung anzuzeigen.

    Planfeststellungsverfahren sind für Leitungen des Höchstspannungsnetzes für Errichtung, Betrieb oder Änderung erforderlich. Hierbei werden die Grenzwerte der 26. BImSchV für immissionsschutzrechtliche Prüfungen herangezogen. Gemäß 26. BImSchV kann die zuständige Behörde jedoch auf Antrag und nach einer Einzelfallprüfung Ausnahmen von den Grenzwertregelungen zulassen.

    Die Grenzwerte in der 26. BImSchV entsprechen den von der Internationalen Kommission zum Schutz vor Nichtionisierender Strahlung (International Commission on Nonionizing Radiation Protection – ICNIRP 1998) in Richtlinien zur Expositionsbegrenzung abgeleiteten Referenzwerten und stimmen mit der Empfehlung des Europäischen Rats (Europäische Gemeinschaft 1999) überein, der die Vorgaben der ICNIRP übernommen hat. Wenn Referenzwerte eingehalten sind, kann von der Einhaltung des maßgeblichen Basiswertes im Körper einer exponierten Person ausgegangen werden.

    Hochspannungskabel außerhalb von Freileitungen werden mit einem elektrisch leitfähigen Schirm umgeben, welcher verhindert, dass eine Exposition gegenüber elektrischen Feldern auftritt.

    Auf Grund bestehender wissenschaftlicher Unsicherheiten bezüglich möglicher gesundheitlicher Auswirkungen schwacher niederfrequenter Felder gibt es zum Strahlenschutz folgende vorsorglichen Empfehlungen (Bundesamt für Strahlenschutz):

    • Neu zu richtende Trassen der Hoch- und Höchstspannungsleitungen sollten so festgelegt werden, dass innerhalb der Trassen keine Wohnbebauung vorhanden oder zulässig ist. Im Gesetz zum Ausbau von Energieleitungen (EnLAG) wurden Abstände für neu zu richtende Höchstspannungsfreileitungen festgelegt, welche 400 m zu Wohngebäuden innerhalb eines Bebauungsplans und 200 m zu Wohngebäuden im Außenbereich betragen. Die Zulassungsbehörde kann eine Erdverkabelung verlangen, wenn die genannten Abstände unterschritten werden.
    • Bei der Planung und Genehmigung von Gebäuden ist auf einen ausreichenden Abstand zu Freileitungen und anderen Anlagen der Stromversorgung zu achten.
    • Individuell wird empfohlen, die Gesamtexposition durch einen möglichst großen Abstand zu Feldquellen und eine Minimierung der Dauer der Exposition so gering wie möglich zu halten.
    • Die Betreiber von Gleichspannungs- und Niederfrequenzanlagen sind dazu aufgefordert, die Emission statischer sowie niederfrequenter elektrischer und magnetischer Felder im Rahmen der technischen Möglichkeiten zu reduzieren.

    Die elektrischen aber auch die magnetischen Felder verringern sich mit der Stärke der Entfernung zu den Quellen sehr rasch. Deshalb ist die Belastung von Personen unmittelbar unter einer Freileitung oder direkt über einem Erdkabel am größten, jedoch nehmen die Magnetfelder der Erdkabel mit zunehmendem Abstand von der Trassenmitte im Vergleich zu Freileitungen deutlich stärker ab. Bei der Planung von neuen Hochspannungsleitungen ist ein ausreichender Abstand zu Wohngebäuden einzuhalten. Das elektromagnetische Feld wird durch die Bebauung, den Bewuchs und das Geländeprofil deutlich beeinflusst. Deshalb empfiehlt es sich, im Einzelfall zur genauen Ermittlung der auf bestimmte Objekte einwirkenden Feldstärken eine diesbezügliche Messung durchzuführen. Die Stärke der elektrischen und magnetischen Felder kann man auch durch die Höhe der Masten und den Abstand der Leiterseile untereinander beeinflussen. Auch die geeignete Wahl der Phasenbelegung in Hochspannungsleitungen kann die Belastung wesentlich verringern, wenn sich Feldanteile gegenseitig auslöschen. Weitere Möglichkeiten sind der Betrieb mit Gleichstrom oder die Verlegung der Kabel unter die Erde.

    Das Baumaterial der Hauswände schirmt bis zu 90 Prozent des von außen auf das Haus wirkenden elektrischen Feldes nach innen ab, während eine Abschirmung gegen äußere Magnetfelder in Gebäuden ohne großen Aufwand nicht möglich ist.
    Hochwasser entsteht, wenn die Niederschlagsmenge (bzw. die Menge der Schneeschmelze) nicht mehr vom Boden aufgenommen werden kann und das abfließende Wasser die Abflusskapazitäten der Bäche und Flüsse überschreitet. Die Abflussmenge wird in Kubikmeter pro Sekunde über die Fließgeschwindigkeit gemessen. Der Hochwasserstand wird an Pegelmessstellen meist mit Hilfe eines Schwimmerpegels gemessen. Die Pegelbewegungen (Bewegung der Schwimmkörper) werden in der Regel automatisch aufgezeichnet. Hochwasser entsteht ferner in Küstengebieten durch Sturmfluten.

    Hochwasserschäden entstehen vor allem durch Überflutungen, Deichbrüche und Zerstörungen durch mitgeführte Baumstämme und andere vom Hochwasser mitgerissene und den Abfluss blockierende Gegenstände sowie durch Unterspülungen von Brückenpfeilern. Die Maßnahmen zum vorbeugenden Schutz vor Hochwasser bestehen in der Anlage von Rückhaltebecken, Uferdämmen, Talsperren, Flutmulden (Ersatzflussbetten) und Poldern. Vor allem ist darauf zu achten, dass in hochwassergefährdeten Gebieten keine Bauflächen in den Flächennutzungsplänen ausgewiesen werden. Hochwasserschäden sind Vermögens- und Nutzungsausfallschäden.

    Gegen Hochwasserschäden kann sich ein Hauseigentümer versichern lassen. Allerdings lehnen Versicherungsgesellschaften in extrem hochwassergefährdeten Lagen den Abschluss von Versicherungsverträgen häufig ab. Das Hochwasserrisiko führt in solchen Fällen zu hohen Wertabschlägen.

    Vorbeugender Hochwasserschutz findet zunehmend seinen Niederschlag in Regionalplänen, in denen Überschwemmungsbereiche und vorzusehende Überschwemmungsflächen dargestellt werden. Damit wird Einfluss auf die Bauleitplanung der Gemeinden genommen.
    Nach der Höfeordnung ist ein Hof eine land- oder forstwirtschaftliche Besitzung mit einer zu ihrer Bewirtschaftung geeigneten Hofstelle, die einen bestimmten Wirtschaftswert hat. Die Höfeordnung gilt nur für die Bundesländer Hamburg, Niedersachsen, Schleswig-Holstein und Nordrhein-Westfalen. Die Höfeordnung regelt das Erbrecht bei Höfen. Weitere vergleichbare landesrechtliche Hoferbenregelungen gibt es in Baden-Württemberg, Hessen, Bremen und Rheinland-Pfalz.

    Der Hof befindet sich entweder im Alleineigentum des Hofeigentümers oder im gemeinschaftlichen Eigentum der Ehegatten (Ehegattenhof). Der Hof fällt im Erbfall als Teil der Erbschaft nur einem Erben (Hoferben) zu. Bei Ehegatten ist der jeweils überlebende Ehegatte Erbe. Sie können aber gemeinsam einen Dritten als Erben bestimmen.

    Die Höfeordnung sieht natürlich auch Regelungen über die Abfindung der Miterben durch den Hoferben vor. Die Besitzung verliert die Hofeigenschaft unter anderem dann, wenn keine der gesetzlich vorgesehenen Eigentumsformen (Alleineigentum oder Ehegattenhof) mehr besteht.

    Im Grundbuch wird ein Hofvermerk eingetragen. Bei Löschung des Hofvermerks entfällt ebenfalls die Hofeigenschaft. Mit Aufhebung des "Reichserbhofgesetzes" durch das Kontrollratsgesetz Nr. 43 wurde das Höfeordnungsrecht mit dem Stand vom 1.1.1933 wieder eingeführt. Die heute geltende Fassung der Höfeordnung stammt vom 26. Juli 1976 und wurde mehrfach geändert.
    Abkürzung für: Höfeordnung
    Die Höfeordnung ist eine gesetzliche Regelung in den Bundesländern Schleswig-Holstein, Hamburg, Nordrhein-Westfalen und Niedersachsen.

    Für landwirtschaftliche Betriebe in diesen Bundesländern, die Höfe nach der Definition der Höfeordnung sind, gelten besondere erbrechtliche Regelungen. Dadurch soll verhindert werden, dass land- und forstwirtschaftliche Betriebe im Erbfall in kleine und kleinste unwirtschaftliche Einheiten zersplittert werden. Nach der Höfeordnung erbt nur eine Person – der "Hoferbe". Diesen kann der Erblasser frei bestimmen. Anderenfalls trifft die Höfeordnung Regelungen zur Auswahl des Hoferben.

    Die Höfeordnung regelt auch die Abfindungen für die leer ausgegangenen Geschwister – allerdings sind diese Abfindungen sehr niedrig, da es keinen Sinn macht, den Hoferben durch hohe Zahlungsbelastungen gleich in den finanziellen Ruin zu befördern.

    In den Bundesländern Bremen, Hessen, Rheinland-Pfalz und Baden-Württemberg gibt es landesrechtliche Regelungen, die ein Weiterexistieren wirtschaftlich lebensfähiger Bauernhöfe nach einem Erbfall gewährleisten sollen. Inhaltlich ähneln diese der Höfeordnung. In den übrigen Bundesländern kann in bestimmten Fällen auf Regelungen des Landgüterrechts nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch zurückgegriffen werden.
    Abkürzung für: Verfahrensordnung für Höfesachen
    Hoffläche ist eine frühere Bezeichnung für die im Liegenschaftskataster geführte Fläche, die zu einem Gebäude gehört und versiegelt ist. Sie kann im Flächeninnenraum u.a. als PKW-Abstellplatz dienen und als Vorplatz vor Garagen zur Straße hin. Auch andere Nebenanlagen (z.B. Garagen) werden zur Hoffläche gerechnet. Heute gehören die Hausgrundstücke zur Kategorie der "Gebäude- und Freifläche".
    Die Hofraumverordnung vom 24.09.1993 behandelt die grundbuchmäßige Behandlung von "ungetrennten Hofräumen", das sind nicht vermessene, nicht katastermäßig erfasste Grundstücke in den neuen Bundesländern, die zum Teil mangels konkreter Angaben im Grundbuch nicht als Grundstück gelten.

    Die Verordnung stellt die formale Grundbuchfähigkeit der Anteile an ungetrennten Hofräumen wieder her, so dass Eintragung, Belastung und Verkauf möglich werden. Nach der Hofraumverordnung kann eine Eintragung im Grundbuch, die sich auf einen bereits dort eingetragenen Anteil am ungetrennten Hofraum bezieht, nicht mit der Begründung abgelehnt werden, dass rechtlich gar kein Grundstück existiere. Nach § 1 Abs. 1 der HofV wird das übliche Kataster durch die alten preußischen Gebäudesteuerbücher ersetzt. Damit sind die Grundstücke nach einem amtlichen Verzeichnis festgelegt.

    Falls jedoch – wie oft vorgekommen – die Gebäudesteuerbücher nicht mehr existieren, kann auch der letzte Einheitswertbescheid verwendet werden. Falls es keinen gibt, kann auch dieser durch Ersatzbescheinigungen ersetzt werden (Grundsteuerbescheid, Grunderwerbssteuerbescheid, kommunaler Abwassergebührenbescheid).

    Sobald die erforderlichen Angaben bzw. Ersatzangaben im Grundbuch eingetragen sind, wird der "Anteil am ungetrennten Hofraum" zum Grundstück im Rechtssinne. Probleme hinsichtlich der unsicheren Lage und Fläche der Grundstücke regelt das Bodensonderungsgesetz.

    Die Hofraumverordnung sollte ursprünglich am 31.12.2010 außer Kraft treten. Ihre Wirksamkeit ist jedoch bis zum 31.12.2015 verlängert worden. Im Dezember 2010 wurde dem Bodensonderungsgesetz ein neuer § 23 hinzugefügt, demzufolge das Bundesministerium der Justiz mit Zustimmung des Bundesrates Verordnungen erlassen kann, die die grundbuchmäßige Behandlung von Anteilen an ungetrennten Hofräumen regeln.
    Unter einer Holzklausel versteht man umgangssprachlich eine Klausel im Mietvertrag, die das Lackieren von Holzteilen in der Mietwohnung im Rahmen der Schönheitsreparaturen regelt. Einige in Mietverträgen verwendete Holzklauseln sind umstritten bzw. nach Ansicht der Gerichte unwirksam. Wirksam soll nach dem Bundesgerichtshof (Urteil vom 22.10.2008, Az. VIII ZR 283/07) die folgende im sogenannten Hamburger Mietvertrag (Stand 2006) verwendete Klausel sein: "Lackierte Holzteile sind in dem Farbton zurückzugeben, wie er bei Vertragsbeginn vorgegeben war; farbig gestrichene Holzteile können auch in Weiß oder in hellen Farbtönen gestrichen zurück gegeben werden." Wichtig: Solche Klauseln müssen sich immer auf das Vertragsende beziehen, da ein "Farbzwang" während der Mietzeit dem Mieter nach den meisten Gerichten nicht zuzumuten ist.

    In einem Urteil von 2010 hat der BGH dies noch einmal betont. Es ist danach unzulässig, dem Mieter während der Laufzeit des Mietvertrages eine bestimmte Farbgebung für die Holzteile (Innentüren, Türrahmen, Holzteile der Fenster) vorzuschreiben. Eine solche unwirksame Farbvorgabe kann dazu führen, dass die gesamte Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag unwirksam ist und der Mieter keine Schönheitsreparaturen durchführen muss (BGH, Urteil vom 20.01.2010, Az. VIII ZR 50/09).

    Einige Gerichte sehen die Erstreckung des üblichen Fristenplans auf die Lackierung von Fenstern und Türen (innen) sowie Rohren und Heizkörpern als unwirksam an, wenn im Vertrag nicht ausdrücklich auf die Erforderlichkeit abgestellt wird. Grund: Es wird davon ausgegangen, dass lackierte Teile sich meist nicht so schnell abnutzen oder unansehnlich werden, wie etwa gestrichene Tapeten. Lackarbeiten können daher nur verlangt werden, wenn die betreffenden Teile wirklich renovierungsbedürftig sind (Landgericht Köln, Az. 1 S 63/96; auch Amtsgericht Kiel, Az. 113 C 479/2005 vom 04.01.2006).
    Das Heizen mit Holzpellets wird seit einigen Jahren verstärkt propagiert. Holzpellets sind kleine Presslinge aus Holzschnitzeln. Sie bestehen in der Regel aus Restholz wie Sägespänen, das unter hohem Druck ohne zusätzliche Bindemittel zu Pellets gepresst wird. Diese können in speziellen kleinen Öfen oder großen Pellet-Heizanlagen verbrannt werden. Auch kleine Pellet-Öfen können zum Beispiel neben der Raumheizung zur Wassererwärmung genutzt werden. Pellets gibt es sackweise zu kaufen; man kann sie auch per Tanklastzug liefern lassen. Für größere Heizanlagen ist ein trockener Lagerraum erforderlich, von dem aus die Pellets meist automatisch mit Hilfe einer Förderschnecke zum Heizkessel transportiert werden.

    Der Heizwert von einem Kilogramm Holzpellets beträgt circa fünf Kilowattstunden und entspricht damit ungefähr demjenigen von einem halben Liter Heizöl. Für die Qualität von Holzpellets gibt es Normen, in Deutschland die DIN 51731, in Österreich die ÖNORM M 7135. Der Asche-Gehalt von Holzpellets ist kleiner als 0,5 Prozent. Ihre Restfeuchtigkeit beträgt unter 10 Prozent. Damit ist ihr Heizwert größer als derjenige vieler anderer Brennstoffe.

    Die Preisschwankungen bei Holzpellets hielten sich in der Vergangenheit in Grenzen. Hauseigentümer, die den Einbau einer Pellet-Heizung erwägen, sollten aber den Vergleich mit anderen Feuerungsmitteln wie Gas oder Öl heranziehen. Zahlen liefert zum Beispiel der Deutsche Energieholz- und Pellet-Verband (DEPV).
    Holzpellets gelten als umweltfreundlich, weil sie eine CO2-neutrale Heizmethode darstellen. Bei ihrer Verbrennung wird ebenso viel CO2 erzeugt, wie die verarbeiteten Bäume zu Lebzeiten verbraucht haben. Dies darf nicht darüber hinwegtäuschen, dass es sich trotz allem um einen Verbrennungsprozess handelt, bei dem grundsätzlich klimaschädliches CO2 erzeugt wird.

    Ein Problembereich bei Holzheizungen ist die Entstehung von Feinstaub. In Deutschland wird durch Holzheizungen heute bereits mehr gesundheitsschädlicher Feinstaub erzeugt als durch alle Dieselfahrzeuge zusammen (Holz: 24.000 Tonnen im Jahr; Diesel: 21.000 Tonnen im Jahr). Hier sind jedoch veraltete Holzheizungen jeder Art mitgerechnet. Moderne Holzheizungen arbeiten mit elektronischer Steuerung, erhöhten Verbrennungstemperaturen und teilweise mit Brennwerttechnik.

    Ein moderner Pelletkessel erzeugt circa acht Milligramm Feinstaub pro Megajoule Wärmemenge (ungefähr 29 Milligramm pro Kilowattstunde). Bei Pelletheizungen mit Brennwerttechnik fallen etwa vier Milligramm Feinstaub pro Megajoule an. Einzelöfen – etwa offene Kamine oder Kachelöfen drei Milligramm/MJ.

    Die Bundesregierung hat Anfang 2010 die erste Bundesimmissionsschutzverordnung beziehungsweise Kleinfeuerungsanlagenverordnung geändert. Dabei wurden Grenzwerte für die Feinstaubemission von neuen Holzheizungen aller Art – auch kleinerer Modelle – festgelegt. Ältere Heizanlagen müssen nach der Neufassung der Verordnung in den nächsten Jahren mit Filtern nachgerüstet oder ausgetauscht werden.

    Die Preise für Holzpellets haben sich in den letzten Jahren immer deutlich unter dem Preis für Erdgas, aber nicht immer unterhalb des Heizölpreises bewegt. (Überblick über die Preisentwicklung: Siehe Beitrag „Holzpellets“.)
    In der heutigen Zeit wird dank hoher Heizkosten das Heizen mit Holz immer üblicher. Doch auch der Preis für Brennholz steigt – und das Sammeln im nächsten Wald ist in der Regel nicht zulässig. Dabei berufen sich Sammler oft auch auf althergebrachte Rechte wie das Holzrecht. Dieses ist ein altes, teilweise in Gemeindeunterlagen niedergelegtes Gewohnheitsrecht, das es den Bürgern der Gemeinde gestattet, im Wald der Gemeinde eine bestimmte Menge Holz zu schlagen oder mitzunehmen. Sammler dürfen dabei allerdings nur für ihren Eigenbedarf Holz sammeln. Auch bei der Art des Holzes gibt es Einschränkungen: So bezieht sich das Holzrecht nicht auf die Stämme von Bäumen, sondern nur auf loses Totholz (Unterholz), Äste und Kronen.

    Auch heute noch (oder wieder) gibt es Gerichtsprozesse über die Frage, wo der Stamm aufhört und die Krone anfängt. Zum Beispiel gab es 2010 vor dem Amtsgericht Gemünden ein Strafverfahren gegen einige „Holzrechtler“, die aus bereits gefälltem, gestapelten und für die Holzindustrie bestimmten Stämmen Stücke herausgesägt hatten. Die Angeklagten waren der Ansicht, dass sie Stammholz aus der Baumkrone unter 30 Zentimemetern Stammdurchmesser kleinsägen und mitnehmen durften. Die Gemeinde stand auf dem Standpunkt, dass nur Stammholz unter 11 Zentimetern Durchmesser als Teil der Baumkrone angesehen werden könne. Das Verfahren wurde wegen geringer Schuld eingestellt – verbunden mit einem Apell des Gerichts an Gemeinde und Holzsammler, sich auf einen Stammdurchmesser zu einigen.
    Balken und Holzverkleidungen werden oft mit Holzschutzmitteln gegen Pilz- und Schädlingsbefall (Holzwurm) imprägniert. Insbesondere von älteren Holzschutzmitteln kann jedoch eine dauerhafte erhebliche Gesundheitsgefährdung ausgehen.

    Es gibt grundsätzlich drei Gruppen von Holzschutzmitteln:
    • Wasserlösliche Salze (gelten als wenig gefährlich),
    • Teeröle (krebserregend, in Innenräumen verboten),
    • Ölige Holzschutzmittel mit insekten- und / oder pilztötenden Wirkstoffen (teils äußerst gefährlich).
    Zur letzten Gruppe gehören auch Holzschutzmittel mit Lindan oder PCP (Pentachlorphenol), die in Deutschland bis ca. 1989 eingesetzt wurden und die im Ausland teilweise immer noch üblich sind. Diese Stoffe gelten als krebserregend und reichern sich in der Nahrungskette an.

    Wird in einer Mietwohnung eine Belastung mit giftigen Holzschutzmitteln festgestellt, kann dies den Mieter zur fristlosen Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung berechtigen. Voraussetzung ist jedoch der Nachweis einer bestehenden Gefährdung. Einige Gerichte fordern hier den Nachweis einer signifikanten Belastung der Raumluft mit dem Holzschutzmittel. Nicht ausreichend ist demnach der Nachweis, dass in einer Holzprobe der Täfelung PCP vorhanden ist (Amtsgericht Münster, Urteil vom 20.2.2008, Az. 48 C 61/08). Die Beweislast trägt der Mieter.

    Der Mieter kann ferner Anspruch auf Mietminderung (§ 536 BGB) oder Schadenersatz (§ 536a BGB) haben. Im Falle einer erheblichen Gesundheitsgefährdung können als Schadenersatz auch Erstattung von Hotel- und Umzugskosten, Maklerprovisionen für die Suche einer neuen Wohnung etc. gefordert werden.

    Sind in einem Miet- oder Kaufobjekt in größerem Umfang ältere Holzteile verbaut, empfiehlt sich vor dem Einzug bzw. Vertragsabschluss eine Überprüfung auf Schadstoffe. Die Überprüfung einer eingesandten Holzprobe auf Lindan, PCP oder DDT kann bei der Stiftung Warentest vorgenommen werden – ab 72 Euro. Dies bietet zumindest einen Hinweis darauf, ob ein Objekt gemietet bzw. erworben werden sollte und inwieweit Sanierungsbedarf wegen einer Schadstoffbelastung besteht.

    Eine Sanierung erfordert in der Regel durch den Austausch von belasteten Holzböden oder Täfelungen. Nicht austauschbare Teile wie Dachbalken können luftdicht in spezielle Folien eingehüllt und dann verkleidet werden. Im Innenbereich eines Gebäudes ist der Einsatz von nicht mit Holzschutz- oder Lösungsmitteln behandelten Holzteilen wie etwa Böden oder Täfelungen vorzuziehen – hier ist auch keine Belastung durch Wettereinflüsse zu befürchten. Für den Außenbereich existieren Holzlasuren ohne Holzschutzmittel. Auch baulich kann viel getan werden, damit Holzbauteile nicht direkt durchfeuchtet werden können und so länger erhalten bleiben.
    Holzstapel können unter Nachbarn zu gerichtlichen Auseinandersetzungen führen. Nimmt eine Holzablagerung die Ausmaße eines kleinen Gebäudes an, kann der Nachbar dagegen einschreiten. Problematisch ist, dass ein großer Holzstapel ggf. wie ein Bauwerk behandelt werden kann – und dann womöglich gegen die baurechtlich vorgeschriebenen Abstandsregelungen hinsichtlich der Grundstücksgrenze verstößt.

    Das Oberverwaltungsgericht des Saarlandes hat entschieden (Az. BRS 58 - 1996 -Nr. 175), dass eine Brennholzablagerung in Form aufgeschichteter Holzstöße auf einem Wohngrundstück in einem reinen Wohngebiet eine gemäß Baunutzungsverordnung zulässige Nebenanlage sein kann. Voraussetzung: Das Holz dient ausschließlich zur Beheizung des auf dem Grundstück stehenden Wohngebäudes.

    Andererseits hat ein Holzstapel "Gebäuden vergleichbare Wirkungen auf die Abstandsflächenfunktionen", wenn er eine Höhe von 2 Metern überschreitet und seine Länge oder Breite – vergleichbar der Ausdehnung von Gerätehütten oder -schuppen – bei drei Metern und mehr liegt (Urteil s.o.).

    In einem Verfahren vor dem Oberlandesgericht Koblenz (Az.: 5 W 810/98, Beschluss vom 30.11.1998) ging es um einen Holzstapel von beachtlichen 15 Metern Länge und drei Metern Höhe. Das Gericht stellte fest, dass der Eigentümer bei derartigen Ausmaßen auf Beseitigung des Holzes in Anspruch genommen werden könne. Ausnahmen werden jedoch gemacht, wenn der Holzstapel den Grundstückszaun zum Nachbarn nicht überragt.
    Ist eine Wohnung mit Holzverkleidungen an Decken oder Wänden ausgestattet, ist der Mieter im Rahmen der Schönheitsreparaturen nicht dazu verpflichtet, diese abzuschleifen, zu grundieren und neu zu lackieren oder zu lasieren. Solche Arbeiten überschreiten das Maß dessen, was noch im Rahmen der Schönheitsreparaturen verlangt werden kann. Eine entsprechende formularmäßige Bestimmung im Mietvertrag ist unwirksam (Landgericht Marburg, Urteil vom 12.04.2000, Az: 5 S 58/00).
    Holzvergaser wurden während des Zweiten Weltkriegs und danach zeitweise für den Antrieb von Autos genutzt. Heute werden Holzvergaserkessel in Immobilien zum Erzeugen von Heizwärme verwendet.

    Holzgas ist ein brennnbares Gas. Wichtigstes Kennzeichen des Holzvergasers ist die Trennung von Holzvergasung und Gasverbrennung. Ein derartiger Heizkessel besitzt zwei Kammern. In der oberen verbrennt Brennholz (meist Scheitholz). Die dabei entstehenden heißen Verbrennungsgase werden mit Hilfe eines Gebläses zusammen mit unverbrannten Gasen nach unten in die eigentliche Brennkammer befördert, wo bei höherer Temperatur das brennbare Gas verbrennt. Da die Ofenfüllung nach unten hin abbrennt, spricht man auch von einem Sturzbrandofen.

    Moderne Holzvergaseröfen verfügen oft über eine elektronische Steuerung der Luftzufuhr, die teils von den Messwerten einer Lambdasonde abhängig ist. Es gibt Modelle, die einerseits wie ein herkömmlicher Kaminofen den jeweiligen Raum beheizen, andererseits aber auch Heißwasser erzeugen, das ggf. über einen Heizkreislauf normale Heizkörper erwärmt.

    Holzkessel über vier kW Leistung müssen nach der Bundesimmissionsschutzverordnung (BImSchV) mit einem Pufferspeicher ausgestattet sein. Dieser speichert überschüssige Wärme, um sie zu später dem Heizkreislauf zuzuführen. So soll erreicht werden, dass der Heizkessel stets bei Nennlast und damit im optimalen Betriebszustand arbeitet. Der Kessel muss dann nicht so häufig angefeuert werden. Ein Pufferspeicher erfordert eine größere Dimensionierung des Kessels.

    Die Preise für Holzvergaser-Systeme beginnen bei etwa 1.600 Euro. Einer ihrer Vorteile ist die geringe Menge an Asche. Die Hersteller werben mit Wirkungsgraden über 90 Prozent. Durch die elektronische Steuerung ist eine Verbrennung mit hohen Temperaturen und geringem Schadstoffausstoss möglich.
    Ein Home-Office bietet die Möglichkeit, der Berufstätigkeit nicht in einem Bürogebäude der Firma auf herkömmliche, sondern über entsprechende Kommunikations- und Datenübertragseinrichtungen zu Hause nachzugehen.

    Der verstärkte Einsatz von Home-Offices könnte die Nachfrage nach Büroflächen – zumindest theoretisch – deutlich reduzieren. Zudem ergäben sich erhebliche Auswirkungen auf die Gestaltung von Wohneinheiten, die entsprechende Office-Komponenten beherbergen sollen. Bis jetzt hat das "Home-Office" allerdings erst eine sehr untergeordnete Bedeutung; es wurde noch nicht in großem Umfang marktrelevant.

    Im Unterschied zum Office at Home gilt das Home-Office nicht als Betriebsstätte.
    Home-Staging ist Verkaufsförderung (sales promotion) für Immobilien: Die Prinzipien der Produktpräsentation - aus anderen Bereichen wie Mode oder Möbel bekannt - werden auf das Produkt Wohnung bzw. Haus übertragen.

    Konkret wird die Aufmerksamkeit auf die Vorteile einer Immobilie gelenkt und die Wahrnehmung so positiv beeinflusst, dass aus Kaufinteressenten Käufern werden können. Home-Staging nutzt dabei auch Erkenntnisse aus der Psychologie. Der HALO-Effekt beschreibt zum Beispiel das Phänomen, dass ein dominantes Merkmal andere überdeckt. Übertragen auf den Verkaufsablauf bei Immobilien heißt das: Sehen Kaufinteressenten ein Zimmer mit (zu) vielen Möbeln, assoziieren sie damit automatisch „zu klein“. Die tatsächliche Größe des Raums nehmen sie nicht richtig wahr.

    95 Prozent aller Kaufentscheidungen werden auf emotionaler Ebene getroffen. Auch für das Produkt Immobilie gilt, dass es nicht nur gekauft wird, um ein Dach über dem Kopf zu haben. Mit dem Kauf sollen auch Werte befriedigt werden. z.B. Sicherheit, Anerkennung oder Zufriedenheit. Um Menschen zu überzeugen, muss der Verkäufer die Werte seiner Zielgruppe kennen und sie über die sinnliche Wahrnehmung gezielt vermitteln. Dies gelingt mit einer zielgruppengerechten Inszenierung der Immobilie: Der Anbieter zielt auf den Bauch, um im Kopf etwas zu bewegen.

    Home-Staging verbessert auch die Aufbereitung weiterer Entscheidungshilfen wie Fotos, Exposé, Wohnclip, 3-D-Rundgang oder Immobilienvideo. Kaufinteressenten können durch diese Unterstützung möglicherweise leichter eine Entscheidung fällen, so dass sich unter Umständen die Transaktionszeit verkürzt und ein besserer Preis realisieren lässt.

    Die Investition in eine optimale Produktpräsentation funktioniert sowohl bei bewohnten als auch bei leerstehenden Immobilien. Beispiele, Tipps für die Auswahl von Home-Staging-Agenturen, sowie ein deutschlandweites Anbieterverzeichnis gibt es beim Berufsverband für Home-Staging in Deutschland DGHR e.V.
    Die Homepage, auch Website, ist ein eigener Auftritt des Immobilienunternehmens im Internet. Die Homepage wirkt wie eine Mischung aus Schaufenster, Laden, Firmenprospekt und Anzeige. Die beste Homepage bringt nicht viel, wenn es nicht gelingt, eine möglichst große Zahl qualifizierter potentieller, aber auch aktueller Kunden auf diese Seite hinzuführen. Insofern ist es wichtig, dass die eigene Homepage in möglichst vielen Suchmaschinen präsent ist und vor allem bei den relevanten Suchbegriffen (z.B. "Immobilien", "Immobilienverwaltung", "Mietwohnungen", "WEG-Verwalter") immer möglichst weit vorne in den Ergebnislisten auftaucht.

    Nach § 6 TDG gibt es die Pflicht, mit einem Verweis auf das Impressum der Homepage hinzuweisen.
    Nachdem sich die Auffassung durchgesetzt hat, dass eine eigene Präsenz im Internet zu einem professionellen Unternehmensauftritt gehört, liegt das Hauptaugenmerk nun auf deren Erscheinungsbild, deren Aufmachung und Design. Im Zuge dessen steht die Startseite besonders im Zentrum der Aufmerksamkeit. Hinsichtlich der Gestaltung der eigenen Homepage, wird die Chance zur Außendarstellung von Immobilienunternehmen und Maklerbüros nicht immer in vollem Umfang genutzt. Dabei stellt der Internetauftritt das Aushängeschild des Unternehmens dar und spiegelt die Beschaffenheit seiner Produkte, Dienstleistungen und Werte wider. Kurzum: Er fungiert als seine "virtuelle Visitenkarte".

    Weil sich das Urteil des Interessenten bereits innerhalb weniger Sekunden bildet, ist dem ersten Eindruck besondere Aufmerksamkeit zu widmen. Es ist daher ratsam, sich hinsichtlich der Gestaltung der Homepage damit zu befassen, wie erstrebenswerte Attribute wie Sympathie, Vertrauen, Kompetenz, Klarheit, Geradlinigkeit, Aufgeräumtheit und Anziehungskraft zu übermitteln sind. Die Spezialagentur zB2 hat in ihrer empirischen Untersuchung über die kommunikative Leistungsfähigkeit von Startseiten der Immobilienwirtschaft folgende allgemeine Anforderungen und spezielle Untersuchungskriterien festgelegt:

    Allgemeine Anforderungen:

    • Juristische Anforderungen: Telemediengesetz (TMG) und Impressum (Pflichtangaben auf der Homepage)
    • Inhaltliche Anforderungen: Informationsfunktion, Angebotsspektrum an Objekten und Immobiliendienstleistungen, Spezialisierungen, Expertisen und Schwerpunktbereiche, Aktualität, Überzeugung des Interessenten, um in seine engere Auswahl (Vorselektion) zu kommen, Benutzerführung, Navigation, Übersichtlichkeit, interner Bereich (z.B. Objekt-Tracking), Immobilien-Wörterbuch, Sammlung externer Links, aktuelle Urteile, Service-Tools (z.B. Darlehensrechner, Stromverbrauchsrechner)
    • Emotionale Anforderungen: Ersteindruck, Farbwahl, Bilderauswahl, ästhetische Zusammenstellung und Abstimmung von Farben, Größenverhältnissen, Referenzen in Form von kurzen Statements und Fotos zufriedener Kunden (siehe Eintrag Testimonials)
    • Technische Anforderungen: Überwindung technischer Hürden, Art der Programmierung und Aufbau der Seite, Erfassung durch Suchmaschinen, Rang in Suchmaschinentrefferliste, Keywords, Titel der Website, Websitebeschreibung in Headtags

    Gestalterische Anforderungen:

    • Proportionen und Größenverhältnisse: angenehme, harmonische Größen- und Längenverhältnisse, Verhältnis angezeigter Elemente untereinander, Beachtung von Proportionsregeln, Struktur durch Hierarchie und Anzahl der Elemente
    • Farbwirkung in Verbindung mit der Corporate Color ("Hausfarbe"): Hintergrundfarbe, Schmuckfarben, Helligkeit, Farbbalance, Kontrast, Wirkung von Farben zur Unterstützung des Transports der gewünschten, zu vermittelnden Botschaft (psychologische Farbwirkung)
    • Schriftgestaltung im Web: Schriftart, Schriftgröße, Strichstärke, Lesbarkeit, Typoklasse, Farbe der Überschrift, Fließtextfarbe
    • Textmenge auf der Startseite: ca. 500 Wörter für die Unternehmensbeschreibung, keine übertriebenen Superlative oder zu viele Ausrufezeichen
    • Bilder auf Websites: Anzahl, Qualität, Verhältnis Schrift/Bild, Inhalte Logogröße und Markenzeichen: Größenverhältnisse und Zusammenstellung von Unternehmens- und Verbandslogo, zentrale Aussage, Unique Selling Proposition (USP), ggf. Slogan
    • Gebrauchstauglichkeit: bequeme Bedienbarkeit auf einen Blick (Komplettdarstellung), Übereinstimmung mit Erwartungen des Bedieners, Aufbau / Struktur, Sitemap, Navigationsstruktur, Hauptnavigation mit nicht mehr als sieben Menüpunkten
    • Suchmaschinentauglichkeit und -optimierung: automatisierte Spione und Schlüsselwörter, offene Programmierung, Verzicht auf Flash und Frames
    Der Begriff "Homing" bezeichnet eine Lebensphilosophie, bei der das eigene Heim zum Lebensmittelpunkt wird. Trendforscher unterscheiden die Begriffe "Homing" und "Cocooning". Anders als beim "Cocooning" findet beim "Homing" keine Verringerung der sozialen Kontakte statt; diese werden stattdessen in den häuslichen Bereich verlegt. So werden beispielsweise Treffen mit Freunden zu Hause durchgeführt und nicht mehr in der Öffentlichkeit, Hobbies werden ebenfalls in den häuslichen Bereich verlegt.
    Von homogener Konkurrenz wird gesprochen, wenn die angebotenen Güter ohne Abstriche substituierbar sind. Wenn z.B. Kreditinstitute jeweils die gleichen Geldanlagen anbieten, sind die Anlageprodukte austauschbar, ohne dass sich beim Austausch irgendwelche Vor- oder Nachteile für den Anleger ergeben.
    Das Bürgerliche Gesetzbuch enthält mit § 961 bis § 964 mehrere Vorschriften über den Umgang mit Honigbienen beziehungsweise Bienenvölkern.

    Da Bienen gelegentlich einfach aus ihrer Behausung ausziehen und sich eine neue Unterkunft suchen, kann das Eigentumsrecht an einem Schwarm problematisch sein. Versäumt es der Eigentümer, unverzüglich die Verfolgung aufzunehmen, wird der Bienenschwarm herrenlos.
    Der Eigentümer darf im Rahmen der Verfolgung fremde Grundstücke betreten. Er darf auch einen fremden Bienenstock, in den sein Schwarm eingezogen ist, zu Festnahmezwecken öffnen – und sogar Waben herausbrechen. Allerdings muss er dem geschädigten Imkerkollegen den Schaden ersetzen.

    Nach § 963 BGB können sich zwei ihre Tiere verfolgende Imker, deren Schwärme sich unvorhergesehen vereinigt haben, den Schwarm teilen. Zieht jedoch ein Bienenschwarm zu einem anderen Schwarm in dessen Bienenstock, gehört er von nun an dem Eigentümer des Bienenstockes beziehungsweise des „Hauptmieter-Schwarmes.“

    Die Haltung von Bienen ist in Deutschland aus Sicht des Nachbarrechts problematisch. Die Gerichte sehen herumfliegende Bienen als „ähnliche von einem anderen Grundstück ausgehende Einwirkungen“ im Sinne von § 906 BGB an, sodass ein Nachbar im Falle einer erheblichen Beeinträchtigung einen Unterlassungsanspruch hat. Dem kann allerdings eine Ortsüblichkeit der Bienenhaltung entgegenstehen.

    Werden Nachbarn oder Passanten gestochen, haftet der Eigentümer der Bienen nach § 833 BGB (Tierhalterhaftung). Es handelt sich dabei um eine verschuldensunabhängige Haftung.
    Die Erleichterungen für Halter von Haustieren kommen bei Bienen nicht zur Anwendung, da diese aufgrund fehlender Ortsgebundenheit rechtlich wie Wildtiere behandelt werden.
    Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure ist eine Rechtsverordnung, die ihre Rechtsgrundlage im Ge­setz zur Regelung von Ingenieur- und Architekten­leis­tun­gen hat.

    Nach ihr erfolgt die Berechnung der Entgelte für die Leis­tun­gen der Architekten und Ingenieure (Auftrag­neh­mer) soweit sie durch die Leistungsbilder und andere Bestimmungen der Verordnung erfasst sind. Sie wurde neu gefasst und gilt seit 18.08.2009 in der Neufassung. 2013 wurde die HOAI erneut reformiert.

    Die HOAI umfasst 5 Teile

  • Allgemeine Vorschriften
    (unter anderem Leis­tun­gen/Leistungs­bilder ein­schließ­lich der neun be­kann­ten Leistungs­phasen/Honorarzonen)
  • Flächenplanung
    (unter anderem Bau­leit- und Landschaftplanung)
  • Objektplanung
    (unter anderem Gebäude, Freianlagen)
  • Fachplanung
    (Tragwerksplanung, Technische Ausrüstung)
  • Übergangs- und Schlussvorschriften

    Die Werte der Honorartafeln wurden 2009 um zehn Prozent erhöht. Die Honorare wurden von den Baukosten ab­ge­kop­pelt. Berechnungsgrundlage sind die an­rechen­ba­ren Kos­ten nach DIN 276 oder – wenn die Ermittlung zu unsicher ist – eine einvernehmliche Festlegung auf (theoretische) Baukosten zwischen Auftraggeber und Architekt. Es gibt keine Höchst- und keine Mindeststundensätze mehr.

    Im Rahmen der HOAI 2013 wurden die Honorare wiederum deutlich erhöht. Im Durchschnitt stiegen sie bei den Leistungsbildern um 17 Prozent an, wobei das Leistungsbild Wärmeschutz und Energiebilanzierung deutlich über dem Durchschnitt liegt. Allerdings sind durch die Änderung der Leistungsbilder generell auch mehr Leistungen zu erbringen.

    Es verblieb bei der Darstellung der HOAI-Leistungsphasen eins bis neun. Es handelt sich bei den Architekten- und Ingenieurleistungen um insgesamt 13 Leistungsbereiche (Leistungsbilder), wobei die "Leistungen bei Gebäuden und raumbildenden Ausbauten", sowie die "Freianlagen" das Tagesgeschäft mit seinen neun Leistungsphasen dar­stel­len. Die Honorartafel sieht fünf Zonen vor, die in auf­steigender Reihenfolge den unterschiedlichen An­for­de­run­gen an die zu erbringende Leistung entsprechen.

    Die HOAI 2013 hat den Inhalt der Leistungsbilder geändert. Ziel war dabei, die tatsächlich erbrachten und erforderlichen Leistungen abzubilden. Der Bereich Terminplanung ist stärker in den Vordergrund gerückt und nun bereits zu einer Grundleistung in Leistungsphase 2 (Vorplanung) geworden. Stärker betont werden nun auch die Bereiche Kostenermittlung und Kostenkontrolle.

    In Leistungsphase 9 (Objektbetreuung) wurde die Teilleistung „Überwachung der Beseitigung von Mängeln, die innerhalb der Verjährungsfristen für Mängelansprüche, längstens jedoch bis zum Ablauf von vier Jahren seit Abnahme der Bauleistungen auftreten“ gestrichen. Diese ist nun unter den Besonderen Leistungen zu finden.
    Statt dessen enthält Phase 9 die neue Grundleistung „Fachliche Bewertung der innerhalb der Verjährungsfristen für Gewährleistungsansprüche festgestellten Mängel, längstens jedoch bis zum Ablauf von fünf Jahren seit Abnahme der Leistung, einschließlich notwendiger Begehungen“. Diese Änderung soll das Haftungsrisiko der Architekten in der Objektbetreuung etwas entschärfen.

    Wieder aufgenommen wurde die Anrechenbarkeit der „mitzuverarbeitenden Bausubstanz“. Dadurch soll bei Leistungen im Bestand eine aufwandsgerechtere Honorierung erreicht werden.

    Nach § 15 HOAI ist Voraussetzung für die Fälligkeit des Honorars außer einer prüffähigen Honorarschlussrechnung nun auch die Abnahme der Leistung. Abweichende Vereinbarungen können jedoch (in Schriftform) getroffen werden.

    Mit der Reform des Bauvertragsrechts zum 1.1.2018 wurden neue Regelungen über den Architekten- und Ingenieurvertrag in das BGB eingeführt. Diese betreffen unter anderem die Teilabnahme und die Haftung für Überwachungsfehler.
    • Hotels sind Einrichtungen, die Reisenden Übernachtungsmöglichkeiten bieten. Kennzeichnend für ein Hotel ist die Kombination mit einem Restaurant, das ganztägig geöffnet ist. Die Hotelqualität reicht von der einfachen bis zur Fünfsterneunterkunft. Die Hotelkategorisierung wird vom Deutschen Hotel und Gaststättenverband (DEHOGA) mit Sternen bewertet. Allerdings gibt es auch ohne Stern Mindeststandards: acht Quadratmeter Zimmergröße für Einzelzimmer, zwölf Quadratmeter für Doppelzimmer, Dusche / WC pro Etage, Empfangsdienst. Teilweise sind Hotels mit Mindeststandard auch den Pensionen zuzuordnen.

    Hotels mit einem Stern müssen nach Kriterienkatalog folgenden Ansprüchen gerecht werden:
    • alle Zimmer mit Dusche/WC oder Bad/WC
    • tägliche Zimmerreinigung
    • alle Zimmer mit Farb-TV samt Fernbedienung
    • Tisch und Stuhl
    • Seife oder Waschlotion
    • Empfangsdienst
    • Telefax am Empfang
    • dem Hotelgast zugängliches Telefon
    • erweitertes Frühstücksangebot
    • Getränkeangebot im Betrieb
    • Depotmöglichkeit

    Hotels mit zwei Sternen erfüllen mittlere Ansprüche:
    • Frühstücksbuffet
    • Leselicht am Bett
    • Schaumbad oder Duschgel
    • Badetücher
    • Wäschefächer
    • Angebot von Hygieneartikeln (Zahnbürste, Zahncreme, Einmalrasierer etc.)
    • Kartenzahlung möglich

    Hotels mit drei Sternen erfüllen gehobene Ansprüche:
    • 14 Stunden besetzte separate Rezeption, 24 Stunden erreichbar, zweisprachige Mitarbeiter (deutsch/englisch)
    • Sitzgruppe am Empfang, Gepäckservice
    • Getränkeangebot auf dem Zimmer
    • Telefon auf dem Zimmer
    • Internetzugang auf dem Zimmer oder im öffentlichen Bereich
    • Heizmöglichkeit im Bad, Haartrockner, Papiergesichtstücher
    • Ankleidespiegel, Kofferablage
    • Nähzeug, Schuhputzutensilien, Waschen und Bügeln der Gästewäsche
    • Zusatzkissen und -decke auf Wunsch
    • Systematischer Umgang mit Gästebeschwerden

    Hotels mit vier Sternen erfüllen hohe Ansprüche. Hierzu zählen:
    • 18 Stunden besetzte separate Rezeption, 24 Stunden erreichbar
    • Lobby mit Sitzgelegenheiten und Getränkeservice, Hotelbar
    • Frühstücksbuffet oder Frühstückskarte mit Roomservice
    • Minibar oder 24 Stunden Getränke im Roomservice
    • Sessel/Couch mit Beistelltisch
    • Bademantel, Hausschuhe auf Wunsch
    • Kosmetikartikel (z. B. Duschhaube, Nagelfeile, Wattestäbchen), Kosmetikspiegel, großzügige
    • Ablagefläche im Bad
    • Internetzugang und Internetterminal
    • À-la-carte-Restaurant

    Schließlich gibt es noch Hotels, die höchsten Ansprüchen genügen und mit 5 Sternen ausgezeichnet sind. Sie erfüllen folgende Kriterien:
    • 24 Stunden besetzte Rezeption, mehrsprachige Mitarbeiter
    • Doorman- oder Wagenmeisterservice
    • Concierge, Hotelpagen
    • Empfangshalle mit Sitzgelegenheiten und Getränkeservice
    • Personalisierte Begrüßung mit frischen Blumen oder Präsent auf dem Zimmer
    • Minibar und 24 Stunden Speisen und Getränke im Roomservice
    • Körperpflegeartikel in Einzelflakons
    • Internet-PC auf dem Zimmer
    • Safe im Zimmer
    • Bügelservice (innerhalb einer Stunde), Schuhputzservice
    • Abendlicher Turndownservice
    • Mystery-Guesting (Hoteltester)

    Es gibt Hotelarten für verschiedene Zielgruppen, z.B. Wellnes-Hotels, Sporthotels, Messehotels, Flughafenhotels, Golfhotels, Urlaubhotels, Kongresshotels, Schlosshotels usw. Entsprechend dieser Zielgruppen gibt es unterschiedliche Anforderungen an Lage, Ausstattung, Infrastruktur (Entfernungen), zielgruppenorientierten Service. Wer Übernachtungsmöglichkeiten in Hotels an einem bestimmten Ort zu einer bestimmten Zeit mit einem bestimmten Ausstattungsstandard suchen will, kann bei HRS (Hotel Reservation Service) fündig werden. Viele Hotels gehören zu einer der großen internationalen Hotellketten.

    Bei der Hotelbewertung sind einige Besonderheiten zu beachten. Zwar ist hier das Ertragswertverfahren anzuwenden. Der Ausgangspunkt sind die Umsätze aus der Beherbergung, der Gastronomie und der sonstigen Einnahmen aus dem Hotelbetrieb (Telefon, Sauna usw.) Die Pachteinnahmen sind entsprechend aufzuschlüsseln. Abzuziehen sind die Bewirtschaftungskosten des Verpächters. Der damit entstehende Reinertrag ist nach Abzug der Bodenwertverzinsung entsprechend den Vorgaben der ImmoWertV unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer abzuzinsen bzw. zu kapitalisieren. Problematisch wird die Bewertung, wenn eine Umsatzpacht vereinbart ist, da vergangene Pachtsummen nicht ohne Weiteres mit der gegenwärtigen Ertragslage übereinstimmen.
    Unter einer Hotelkette versteht man Hotelverbünde, die sich überwiegend im Eigentum von Investoren bzw. Hotelunternehmen befinden und von Betreibergesellschaften geführt werden. Es gibt aber auch familiengeführte Hotels, die einer Hotelkette angehören. Deutsche Hotelketten haben eine höchst unterschiedliche Anzahl von Hotelobjekten. Sie liegen zwischen vier und 180 Hotels.
    Abkürzung für: Hochpaterre
    Abkürzung für: Handelsregister Abteilung A (Einzelfirmen, KG, OHG, GmbH & Co KG)
    Abkürzung für: Handelsregister Abteilung B (AG, GmbH)
    Abkürzung für: Höchstrichterliche Rechtsprechung
    Abkürzung für: Herausgeber
    Abkürzung für: Hausratverordnung
    Abkürzung für: Haus
    Human Relations (zwischenmenschliche Beziehungen) in Betrieben und anderen Institutionen waren schon seit den 30er Jahren Forschungsgegenstand. Die so genannten Hawthorne-Experimente ergaben, dass die Leistungen der Mitarbeiter alleine schon dadurch steigen, dass man sich mit ihnen befasst. Außerdem wurde bald danach entdeckt, dass diese Mitarbeiterzufriedenheit in bestimmten Bereichen sich in Kundenzufriedenheit ummünzen lässt. Seitdem wurden Fragen des positiven Betriebsklimas immer wieder thematisiert, das durch die systematische Förderung zwischenmenschlicher Beziehungen in den Betrieben verbessert werden kann.

    In den 50er Jahren wurde die Human Relations Betrachtung erweitert um den Aspekt der Notwendigkeit, im Betrieb ein Forum von Mitarbeitern zu sehen, deren Streben nach Selbstverwirklichung Anerkennung findet. Dies war die Basis für die Entwicklung des Human-Ressourcen-Ansatzes, der sich heute mit der Nutzbarmachung aller geistigen und mentalen Potenziale der Mitarbeiter befasst.
    Im Dienstleistungsbereich sind die Human Resources die wichtigsten Erfolgsfaktoren eines Unternehmens. Man ver­steht darunter die geistigen Potenziale der Mitarbeiter, die für die Entwicklung eines Unternehmens von entschei­den­der Bedeutung sind.

    Aus dem Konzept der Balanced Scorecard wurde zu die­sem Zweck die "Human-Resources-Scorecard" (HR-Scorecard) entwickelt, in der speziell für die Mitarbeiter Finanz-, Prozess- und Mitarbeiterinnovationsziele for­muliert werden. Der Beitrag der Personalentwicklung soll mit Hilfe der Quantifizierung dieser Ziele in Soll-Ist-Vergleichen messbar gemacht werden. Unter anderem werden Kosten gezielter Personalentwicklung den Stei­ge­rungs­ra­ten ihrer Leistungswerte gegenübergestellt. Daraus abzuleiten ist eine motivierende Beteiligung der Mitarbeiter am Markterfolg. Die Verwirklichung der Ziele der HR-Scorecard legt zudem die Grundlage für eine langfristige Solidarität zwischen Führung und Mitarbeiter.

    Da die Immobilienwirtschaft sehr stark diens­tleis­tungs­orien­tiert ist, spielen die Human Resources hier eine besondere Rolle. Betriebswirtschaftlich richtig umgesetzt, steigert die Leistungswertentwicklung der Mitarbeiter eines Unternehmens zwangsläufig die Umsätze. Die Einstellung des Unternehmens zu seinen Mitarbeitern kommt heute in vielen Unternehmensleitbildern zum Ausdruck.
    Unter einer Hurdle Rate versteht man eine Basisvergütung der Investoren. Erst nach Auszahlung dieser Basisvergütung erhält die Managementgesellschaft eine Gewinnbeteiligung.
    Abkürzung für: Handwerkskammer
    Abkürzung für: Hypothekenbankgesetz
    Die Hypothek ist ein heute kaum mehr vorkommendes Grundpfandrecht, das im BGB ausführlich geregelt ist. Geschätzt wird, dass lediglich 3% aller Grundpfandrechte noch Hypotheken sind. Die Kenntnis der Regelungen ist deshalb wichtig, weil sie zum großen Teil auch für die heute überwiegend verwendete Grundschuld gelten.

    Im Gegensatz zur Grundschuld ist die Hypothek mit einer Forderung verbunden und damit streng "akzessorisch". Dabei steht die Forderung im Vordergrund. Sie ist das "Accessoire", ohne das die Hypothek nicht entstehen kann. Hypotheken- und Forderungsgläubiger müssen identische Personen sein.

    Wird eine Hypothek bestellt, fertigt das Grundbuchamt – falls dies nicht ausgeschlossen wird – einen Hypothekenbrief aus. Dies gilt auch für die Grundschuld. In dem Fall erwirbt der Gläubiger die Hypothek erst mit Übergabe des Briefes durch den Eigentümer oder – wie dies überwiegend vereinbart wird – durch das Grundbuchamt. Der Schuldner kann der Geltendmachung der Hypothek widersprechen, wenn der Brief nicht vorgelegt wird. Heute wird in der Regel der Erteilung eines Briefes (auch bei der Grundschuld) ausgeschlossen.

    Damit ist die Buchhypothek (Buchgrundschuld) der Regelfall. Die Vorteile des Hypothekenbriefes hat man darin gesehen, dass er in einem schriftlichen Vertrag als Sicherheit an Dritte abgetreten werden konnte, ohne dass dies zu Änderungen im Grundbuch führt. Da heute Privatpersonen als Hypothekengläubiger keine Rolle mehr spielen, hat dieser Vorteil des Briefes weitgehend keine Bedeutung.

    Der Normalfall der Hypothek ist die Verkehrshypothek. Es gibt jedoch viele weitere Ausgestaltungsformen. Hierzu zählen die Sicherungshypothek mit den Unterformen der Arresthypothek, der Bauhandwerkersicherungshypothek, der Höchstbetragshypothek und die Zwangshypothek. Diese kann für mehrere Forderungen verschiedener Gläubiger bestellt werden. Sie ist immer eine Buchhypothek. Solange die Forderung noch nicht endgültig festgestellt ist, gilt die Höchstbetragshypothek als vorläufige Eigentümergrundschuld. Bei der Arresthypothek wird der Geldbetrag als Höchstbetrag eingetragen, durch dessen Hinterlegung die Vollziehung des Arrestes gehemmt wird.

    Bei der Zwangshypothek handelt es sich um eine Sicherungshypothek. Grundsätzlich muss aber jede Hypothek vom Eigentümer bewilligt werden. Diese Bewilligung wird bei der Zwangshypothek ersetzt durch einen vollstreckbaren zugestellten Schuldtitel.

    Wenn einmal ein Grundstück mit einer Hypothek belastet ist, muss es auch die Möglichkeit geben, diese Hypothek wieder zu löschen. Grundsätzlich würde eine formlose Erklärung des Gläubigers zur Löschung der Hypothek ausreichen. Die Grundbuchordnung verlangt aber, dass diese Erklärung des Gläubigers zumindest notariell beglaubigt ist und dass der Grundstückseigentümer ebenfalls in beglaubigter Form der Löschung zustimmt. Ist die Hypothek, z.B. von einem Dritten gepfändet, so muss auch noch dieser in beglaubigter Form der Löschung zustimmen. Gibt es keine besondere Vereinbarung, wer die Kosten der Löschung tragen soll, so sind diese vom Eigentümer zu tragen.
    Bei einer echten Hypothek ist der Hypothekenzins identisch mit dem vereinbarten Darlehenszins. Heute versteht man in der Praxis unter Hypothekenzins den Zins, der für ein langfristiges, durch eine Grundschuld abgesichertes Darlehen bezahlt wird.

    Der in die Grundschuldurkunde aufgenommene Zinssatz liegt weit darüber, weil er lediglich den Absicherungsrahmen für einen veränderlichen Darlehenszins darstellt.
    Abkürzung: Brennholz, Holzpellets, Holzhackschnitzel.

    Gemeint ist der vorwiegend für die Beheizung benötigte Energieträger.
    Wird verwendet im Rahmen der Pflichtangaben zur energetischen Beschaffenheit eines Gebäudes in Immobilienanzeigen. Empfohlene Verwendung nur bei gleichzeitigem Abdruck eines Abkürzungsverzeichnisses.
    Abkürzung für: in der Fassung
    Abkürzung für: in diesem Sinne
    Abkürzung für: in Höhe von
    Abkürzung für: im Monat
    Abkürzung für: im Rahmen von
    Abkürzung für: im Sinne des/der
    Abkürzung für: in Verbindung
    Abkürzung für: im weiteren Sinne
    Abkürzung für: im Zusammenhang mit
    Abkürzung für: International Accounting Standards
    Abkürzung für: Internationale Bauausstellung
    Makler müssen ebenso wie Notare die Kunden identifizieren, von denen sie Bargeld, Wertpapiere oder Edelmetalle im Wert von über 15.000 Euro annehmen. Dabei kann es sich beim Makler auch um Provisionszahlungen handeln. Die Identifizierung geschieht dadurch, dass er sich Einblick in den Personalausweis oder Reisepass des Kunden verschafft und daraus Vor- und Geburtsname, Geburtsdatum, Geburtsort, Staatangehörigkeit und – soweit hieraus feststellbar – die Anschrift aufzeichnet oder eine Kopie anfertigt. Er muss den Kunden auch fragen, ob er in eigenem oder in fremden Namen handelt.

    Drängt sich dem Makler der Verdacht auf, dass mit dem Geschäft Geldwäsche verbunden ist, muss er dies der Staatsanwaltschaft und der Zentralstelle für Verdachtsanzeigen beim Bundeskriminalamt melden. Für dieses Handeln ist er per Gesetz von jeder Verantwortung freigestellt.
    Ein Makler verdient seine Provision, wenn infolge seines Nachweises einer Vertragsabschlussgelegenheit oder infolge seiner Vermittlungsbemühungen ein Vertrag zustande kommt. Die Maklertätigkeit muss also ursächlich für den Vertragsabschluss sein. Dies wirft Probleme auf, wenn der Auftraggeber des Maklers diese Ursächlichkeit bestreitet.

    Eines der Kriterien, aus dem die Ursächlichkeit abgeleitet werden kann, ergibt sich aus der Antwort auf die Frage, ob das vom Makler unverbindlich angebotene Geschäft mit dem tatsächlich zustande gekommenen identisch ist.

    Die Identität wird geprüft am Vertragsgegenstand, der Art des Vertrages, den Personen, die den Vertrag schließen und bis zu einem gewissen Grade auch an den Vertragsbedingungen. Wurde in einem oder in mehreren dieser Punkte vom Makler etwas anderes nachgewiesen, als dem zustande gekommenen Vertrag entspricht, fehlt es an der Identität zwischen Angebot und Vertrag. Die Ursächlichkeit der Maklertätigkeit wird dann verneint.

    Dabei gibt es Ausnahmen: Wird zum Beispiel einem Interessenten ein Haus angeboten, der Vertrag kommt aber nicht mit ihm, sondern mit dessen Sohn zustande, wird die Ursächlichkeit bejaht, wenn der Interessent wirtschaftlich an dem Geschäft beteiligt ist (wenn er zum Beispiel den Preis mitfinanziert). Auch Abweichungen zwischen dem ursprünglich vom Makler genannten Kaufpreis und dem Preis, zu dem der Vertrag letztlich zustande kommt, sind unschädlich, solange sich diese Abweichungen im Rahmen normaler Verhandlungszugeständnisse bewegen.

    Diverse Oberlandesgerichte (zum Beispiel Bamberg, Koblenz, Celle und München) sowie zahlreiche Stimmen in der Literatur sind der Auffassung, dass keine Kongruenz vorliegt und damit keine Maklerprovision entsteht, wenn der tatsächlich gezahlte Kaufpreis mehr als 25 Prozent unter dem Preis liegt, den der Makler aufgerufen hat. Das OLG Hamm hat in einer Entscheidung vom 21.03.2013 der Maklerin aber eine Courtage zugesprochen trotz eines Kaufpreises, der 43 Prozent unter dem Angebotspreis der Maklerin lag. Das Gericht argumentierte, der Käufer habe mit dem Vertrag genau das wirtschaftliche Ergebnis erzielt, das er beabsichtigt hatte. In diesem Fall verstoße der Käufer gegen Treu und Glauben, wenn er sich auf die fehlende Identität des geschlossenen mit dem beabsichtigten Kaufvertrag berufe.

    Der Bundesgerichtshof hat in diesem Fall allerdings gegen die Maklerin entschieden. Eine Kongruenz zwischen dem nachgewiesenen und dem abgeschlossenen Kaufvertrag liege nicht vor. Dies wurde in diesem Fall damit begründet, dass die Maklerin einen Kaufvertrag über ein Gewerbegrundstück mit Bebauung nachgewiesen hatte, die Käuferin aber das Grundstück nur frei von Bebauung gebrauchen konnte. Es wurde also nicht nur der Wert der Gebäude, sondern auch ein Betrag für deren Abriss vom Kaufpreis abgezogen. Der endgültig zustande gekommene Vertrag entspreche damit nicht dem Vertrag, auf den sich die Maklerleistung bezogen habe (Urteil vom 6. Februar 2014, Az. III ZR 131/13).
    Mit Idiopathic Environmental Intolerances (IEI) bezeichnet man erworbene Gesundheitsstörungen mit multiplen, wiederkehrenden Beschwerden, welche mit unterschiedlichen Umweltfaktoren, die von der Mehrzahl der Menschen toleriert werden, zusammenhängen sollen. Diese Symptome können nicht auf eine bekannte somatische, psychosomatische oder psychiatrische Funktionsstörung zurückgeführt werden. Dieser Begriff wird häufig synonym zu Multiple Chemikal Sensitivity (MCS) verwandt.
    Abkürzung für: Individualverkehr
    Abkürzung für: Institut der Wirtschaftsprüfer
    IDW S 4 ist die Kurzbezeichnung für den vom Institut der Wirtschaftsprüfer in Deutschland e. V. (IDW) erarbeiteten Standard "Grundsätze ordnungsmäßiger Beurteilung von Verkaufsprospekten über öffentlich angebotene Vermögensanlagen". Er ist die maßgebliche Grundlage für die Erstellung von Prospektprüfungsgutachten durch Wirtschaftsprüfer und enthält einen Katalog von Anforderungen an die inhaltliche Gestaltung der Prospekte von Beteiligungsangeboten, so unter anderem auch für geschlossene Immobilienfonds.
    Abkürzung für: Institut für Gewerbezentren
    Abkürzung für: Institut für Handelsforschung
    Neben der GEFMA war der Deutsche Verband der IFMA (International Facility Management Association), Interessenvertreter der Facility Manager. Der Deutsche Verband wurde 1998 gegründet und zählte über ca. 200 Mitglieder. Hinzu kamen Studenten, die ebenfalls gegen einen geringen Beitrag Mitglied werden konnten. Weltweit verfügt die IFMA über 15.000 Einzelmitglieder (72 Prozent Professionals, 25 Prozent Assoziierte und der Rest Studenten). Die IFMA Deutschland e.V. konnte sich jedoch nicht halten. Sie hat sich mit einem Beschluss der Mitgliederversammlung vom 28.02.2008 selbst aufgelöst.
    Das ifo-Institut an der Ludwig-Maximilians-Universität in München gehört zu den führenden europäischen Wirtschaftsforschungsinstituten. Es handelt sich um ein Institut an der Universität München, ein sogenanntes An-Institut. Es beschäftigt sich unter Leitung von Prof. Dr. Dr. h. c. mult. Hans-Werner Sinn mit der angewandten politikorientierten Wirtschaftsforschung „mit dem Ziel, mehr Stabilität, Wachstum und gesellschaftlichen Zusammenhalt in Europa und der Welt zu erreichen, ohne dabei die Umwelt zu gefährden.“ Neben der Beratung von Politik und Öffentlichkeit sieht sich das Institut als Dienstleister für Forschung, Wirtschaft, Staat und Öffentlichkeit.

    In der Öffentlichkeit bekannt wurde das ifo-Institut vor allen durch seinen monatlich erscheinenden ifo-Geschäftsklima-Index. Dieser beruht auf etwa 7.000 Meldungen über die Erwartungen von Unternehmen des Verarbeitenden Gewerbes, des Bauhauptgewerbes, des Großhandels und des Einzelhandels.
    Abkürzung für: International Financial Reporting Standards
    Abkürzung für: Institut für Sozialdienste
    Das 1963 gegründete ifs-Institut für Städtebau, Wohnungswirtschaft und Bausparwesen e.V. ist ein Verein, der im Rahmen von Veranstaltungen und durch Herausgabe von wissenschaftlichen Schriften und Ratgebern aktuelle Fragen des Wohnungs- und Städtebaus, des Bau- und Siedlungswesens, der Bodenordnung und vor allem der Vermögensbildung durch Wohneigentumsbildung aufgreift. Bekannt ist u.a. der zusammen mit GEWOS herausgegebene Deutsche Eigentums-Immobilienindex (DEIX).

    Die Veranstaltungen zeichnen sich durch eine hohe Beteiligung von Wissenschaftlern, Politikern und Verbandsvertretern aus. Das ifs will auf diesen Feldern auch einen Beitrag zur Politikberatung leisten. Seit 1963 führt es jährlich die Königsteiner Gespräche im Taunus durch. Seit 2000 wird darüber hinaus das Wohnungspolitische Forum in Berlin veranstaltet.

    Die Institutsleitung liegt bei einem 5-köpfigen geschäftsführenden Kuratorium und dem Institutsdirektor. Daneben gibt es zahlreiche weitere Kuratoriumsmitglieder vor allem aus dem Bereich der Verbände und Bausparkassen. Es wird zur Unterstützung des Instituts bei seinen Forschungs- und Lehraufgaben von einem Beirat aus Vertretern von Wissenschaft, Praxis und Verwaltung begleitet. Die Finanzierung des Instituts erfolgt durch Mitgliedsbeiträge, Spenden und Erlöse aus Herausgeberhonoraren.

    Die derzeit 73 Mitglieder setzen sich zusammen aus Verbänden, Unternehmen aus dem Kreditgewerbe und der Wohnungswirtschaft, wissenschaftlichen Instituten und einigen Einzelpersonen. Außerdem gibt es eine Reihe korrespondierender Mitglieder vor allen aus dem Bereich der Wissenschaft, die die Zwecke des Instituts nicht durch Beiträge, sondern durch Mitarbeit und Beratung fördern.
    Abkürzung für: Interessengemeinschaft
    Abkürzung für: Internationale Gartenausstellung
    Abkürzung für: Internationaler Genossenschaftsbund
    Abkürzung für: Industrie- und Handelskammer
    Abkürzung für: 2. Berechnungsverordnung
    Der Begriff Image (intuitives Bild) ist eng mit der öffentlichen Wahrnehmung von Produkten und Unternehmen verbunden. Maklerunternehmen z. B. eilt das intuitive Bild eines "Goldkettchen tragenden Porschefahrers" voraus. Baugenossenschaften hingegen haben mit dem Image vom "Spießertum" zu leben. Images bezeichnen in der Regel eine stereotype Vorstellung von Unternehmen oder seinen Produkten. Images lassen sich im Rahmen von Public Relations gestalten und in gewissen Grenzen bewusst verändern. Sie sind das Resultat einer stringent umgesetzten Corporate Identity (siehe auch Reputation).

    Das Image von Personen, Unternehmen, Institutionen und Wirtschaftsbereichen wird durch die Informationen, die hierüber in der Öffentlichkeit verbreitet sind oder vor­herr­schen und sich in einer "öffentlichen Meinung" verdichten, bestimmt. Es handelt sich um Bewertungen, unabhängig davon, ob sie sachlich zutreffend sind. Das führt dazu, dass vor allem erfolgsabhängige Institutionen und Unter­neh­men sich bemühen, ihr Image, wenn erforderlich, zu verbessern. Es gilt dabei, verbreitete subjektive Zustands­wahr­neh­mungen objektiven Fakten anzunähern.

    Imagepflege hat für die Immobilienwirtschaft eine be­son­dere Bedeutung. Dieser Wirtschaftszweig befand sich lange Zeit im Blickfeld ideologisch gespeister Vorurteile, die auch durch Aufklärungsbemühungen nur schwer zu korrigieren waren.

    Auch wenn sich das Image dieses Wirtschaftszweiges in den letzten Jahrzehnten merklich gebessert hat, ist Image­pflege nach wie vor eine wichtige Aufgabe. Es geht dabei einerseits um die Herstellung eines positiven Kol­lek­tiv­images des Wirtschaftszweiges, als auch um das Indi­vi­dual­image einzelner Unternehmen, die dem Wirtschafts­zweig angehören. Imagepflege von Wirtschaftszweigen ist Aufgabe von Verbänden, für die Imagepflege eines Unternehmens ist dieses selbst zuständig, auch wenn Verbände über Regeln und Verhaltenskodices versuchen, Einfluss auf das Image ihrer Mitglieder zu nehmen.

    Öffentlichkeitsarbeit ("Public Relations") muss einige Regeln beachten, wenn sie zu einem positiven Image­beitrag führen soll. Der Hauptgrundsatz besteht darin, dass alle für die Öffentlichkeit bestimmten Informationen wahr sein müssen. Dies gilt auch dann, wenn die Wahrheit Eingeständnisse von Fehlern erzwingt. Lügen lassen sich nicht vertuschen. Wer lügt, dem wird nicht geglaubt. Wem nicht geglaubt wird, der wird lange sein negatives Image mit sich herumtragen müssen. Öffentlichkeitsarbeit muss auch strikt von der Werbung getrennt werden. Werbung wird niemandem verübelt. Wer aber versucht, Werbung als objektive Information etwa in einem Zeitungsbericht zu verkaufen, wird unglaubwürdig.

    Die beste und grundlegende Imagestrategie besteht darin, die Öffentlichkeit über Ziele, Leitbild und Vorgänge im Unternehmen wahrheitsgemäß zu unterrichten. Auf diese Weise können unternehmenspolitische Entscheidungen verständlich werden. Die wichtigsten PR-Maßnahmen sind Pressekonferenzen und Presseinformationen. Zu den PR-Maßnahmen zählen aber auch periodisch erscheinende Rundschreiben ("Newsletter"), die heute überwiegend per E-Mail versandt werden.
    Imageanzeigen werden der Firmenwerbung des Maklerunternehmens zugerechnet. Sie versuchen, den Bekanntheitsgrad und das spezifische Profil des Maklerunternehmens in der Öffentlichkeit oder bei speziellen Zielgruppen zu verbessern. Sie haben eine große Breitenwirkung und richten sich an die verschiedensten Zielgruppen. Imageanzeigen kommt insbesondere im Hinblick auf die passive Auftragsakquisition eine große Bedeutung zu.
    Als Immission werden schädliche Umwelteinwirkungen bezeichnet, "die nach Art und Ausmaß oder Dauer geeignet sind, Gefahren, erhebliche Nachteile oder erhebliche Belästigungen für die Allgemeinheit oder die Nachbarschaft herbeizuführen" (§ 3 Bundesimmissionsschutzgesetz). Dazu zählen die von einer Anlage ausgehenden Luftverunreinigungen, Geräusche, Erschütterungen, Licht, Wärme, Strahlen und ähnliche Erscheinungen. Luftverunreinigungen ergeben sich durch Gase, Dämpfe, Gerüche, Rauch und Ruß.

    Durch vielfältige Vorkehrungen insbesondere Genehmigungserfordernisse, werden schädliche Umwelteinwirkungen ausgeschlossen oder begrenzt. Die Reichweite, die der Gesetzgeber dem Immissionsschutz zumisst, kann daraus abgeleitet werden, dass auf dieser Gesetzesgrundlage relativ viele Verordnungen erlassen wurden.

    Auch im Rahmen des privaten Nachbarrechts bestehen Abwehransprüche gegen unzumutbare Beeinträchtigungen durch Immissionen der genannten Art. Der Eigentümer kann Immissionen aber nicht verbieten, wenn die Einwirkung die Benutzung seines Grundstücks nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigt oder wenn die die Immission bewirkende Anlage genehmigt ist. Als unwesentliche Beeinträchtigung gilt stets das Nichtüberschreiten von Grenzwerten, die in Gesetzen oder Verordnungen festgeschrieben sind. Soweit sich Grenzwerte aus VDI-Richtlinien ergeben, sind die Gerichte hieran zwar nicht gebunden. Diese Richtlinien gelten jedoch als Orientierungsrahmen für eine Beurteilung.

    Wichtige Regelungen über den Immissionsschutz enthalten die Bundesimmissionsschutzverordnungen. Diese wurden auf Grundlage des Bundesimmissionsschutzgesetzes erlassen. Zu ihnen gehört zum Beispiel die 26. BImSchV, welche sich mit elektromagnetischen Feldern beschäftigt. Darin werden Grenzwerte für den "Elektrosmog" festgelegt, der durch den zunehmenden Ausbau des Mobilfunks entsteht. Die 1. BImSchV legt Grenzwerte für kleine Feuerungsanlagen wie mit Holz betriebene Kaminöfen fest. Die 4. BImSchV definiert Genehmigungserfordernisse für bestimmte Anlagen, die Schadstoffe ausstoßen und die 10. BImSchV beschäftigt sich mit der Beschaffenheit und der Qualitätsauszeichnung von Kraft- und Brennstoffen. Die 32. BImSchV bezeichnet man auch als die Geräte- und Maschinenlärmschutzverordnung.
    Alternative Bezeichnung für Grundstück im umfassenden Sinne.
    Eine Immobilie - wie auch eine bewegliche Sache - wird herrenlos, wenn der Eigentümer sein Eigentum daran aufgibt, ohne dieses auf eine andere Person zu übertragen. Soll in ein derartiges Grundstück die Zwangsvollstreckung betrieben werden, so bestellt das zuständige Vollstreckungsgericht auf Antrag des Gläubigers einen Vertreter zur Wahrnehmung der sich aus dem Eigentum ergebenden Rechte und Verpflichtungen im Zwangsvollstreckungsverfahren. Dieser Vertreter nimmt dann alle Rechte des Eigentümers wahr und soll wie ein sorgsamer Eigentümer handeln.

    Oft stellt sich allerdings diese Frage nicht, da herrenlose Grundstücke meist aus gutem Grund von ihren Eigentümern aufgegeben werden. Oft handelt es sich um Grundstücke mit sehr stark sanierungsbedürftigem Baubestand in Gegenden, in denen eine Abwanderung der Bevölkerung stattfindet und weder Abriss noch Sanierung lohnend erscheinen.

    Die Rechtsgrundlage für die Aufgabe des Eigentums an einem Grundstück ist § 928 BGB. Der Eigentümer kann gegenüber dem Grundbuchamt den Verzicht auf das Grundstück erklären. Mit der Eintragung des Verzichts verliert er sein Eigentum. Das Recht zur Aneignung des aufgegebenen Grundstücks steht dann dem Fiskus des Landes zu, in dem das Grundstück liegt. Der Fiskus erwirbt das Eigentum dadurch, dass er sich als Eigentümer in das Grundbuch eintragen lässt. Lässt auch der Fiskus einen Verzicht eintragen, ist das Grundstück endgültig herrenlos. Dann kommt das sogenannte „Windhundprinzip“ zur Anwendung: Wer sich zuerst eintragen lässt, wird Eigentümer. Derjenige übernimmt allerdings auch mögliche Belastungen des Grundstücks.
    Seit 1.1.2007 sind im BauGB Vorschriften über "Private Initiativen zur Stadtentwicklung in Verbindung mit dem Landesrecht" verankert (§171f BauGB). Zurückzuführen ist dies auf Initiativen, die in einzelnen Bundesländern wie Hamburg, Bremen, Schleswig-Holstein und Hessen zu sogenannten Immobilien- und Standortgemeinschaften (ISG) entstanden sind. Dabei spielte Hamburg eine Vorreiterrolle. Bekannt geworden sind diese Initiativen auch unter dem Namen Business Improvement Districts (BID). Wie der Anglizismus verrät, wurde das Modell in den USA entwickelt. BIDs beziehen sich auf zentrale Geschäftsviertel der Städte, deren Attraktivität gesteigert werden soll. Im Fokus von Housing Improvement Districts (HID) stehen Wohnquartiere (reine und allgemeine Wohngebiete i.S.d. BauNVO), die durch entsprechende Initiativen aufgewertet werden sollen. Unter Neighbourhood Improvement Districts (NID) versteht man Mischgebiete. Ziel ist es, das Nebeneinander von gewerblichen Niederlassungen und Wohnhäusern durch geeignete Maßnahmen zu stärken – einerseits die Wohn- und Lebensqualitäten, andererseits die Umfeldqualitäten der dort Beschäftigten. Alle District-Arten werden unter dem Oberbegriff "Urban Improvement-Disricts" zusammengefasst.

    Die privaten Initiativen zielen darauf ab, in Innenstädten, Stadtteilzentren und Wohnquartieren Maßnahmen zur Verbesserung des geschäftlichen und städtischen Umfeldes durchzuführen. Initiatoren sind Geschäftsleute und Grundstückseigentümer, die mit Hilfe solcher Maßnahmen ihr Quartier aufwerten wollen. Die Initiatoren von BIDs können sich in eingetragenen Vereinen, BGB-Gesellschaften oder GmbHs zusammenschließen und auf der Grundlage der ihnen zur Verfügung stehenden Finanzierungsmittel Aufträge vergeben. Eine Alternative zu privatrechtlichen Organisationsformen wären Anstalten des öffentlichen Rechts, bei denen die Gemeinden stärkere Einflussmöglichkeiten haben.

    Der Bezug zum Städtebaurecht führte zu der oben erwähnten Rahmenregelung im BauGB, wobei auf das Landesrecht verwiesen wird. Nach Landesrecht können demnach Gebiete festgelegt werden, in denen die dargestellten Maßnahmen in privater Verantwortung durchgeführt werden können. Dabei wird Wert darauf gelegt, dass die Konzepte mit den städtebaulichen Zielen der Gemeinden abgestimmt werden.

    Mittlerweile liegen in verschiedenen Bundesländern Gesetzentwürfe vor. Danach sollen alle Ansässigen in einem von der Gemeinde förmlich festgelegten Gebiet eine Abgabe entrichten. Sie wird von der Kommune eingezogen. Befreiungen sind vorgesehen, wenn im BID-Bereich Ansässige von den Aufwertungsmahnahmen offensichtlich nicht profitieren.
    Im Frühjahr 2015 legte der Deutsche Real Estate Funds DREF eine Anleihe auf, mit der Gelder zwecks Ankauf und Modernisierung von Studentenwohnheimen gesammelt werden sollen. Ein solches Produkt gab es zuvor in Deutschland noch nicht.

    Die Anleihe richtet sich an private und institutionelle Anleger. Diese erhalten für ihr Geld fünf Jahre lang einen Kupon über 4,375 Prozent. Die eingezahlten Beträge sollen dann für Ankauf und Modernisierung von bis zu acht Studentenwohnheimen in Berlin, Bremen, Kassel, Kiel und Stuttgart dienen. Die Auszahlung der Anleger soll im April 2020 stattfinden; das entsprechende Kapital will man durch höhere Mieten und eine Anschlussfinanzierung gewinnen, die auf höheren Immobilienwerten beruht. Mit einer Wertsteigerung rechnet die DREF aufgrund ihrer Pläne zur Modernisierung und anschließenden Vollvermietung der Studentenwohnheime.

    Die Verkehrswerte der acht Kaufobjekte betragen insgesamt 60,3 Millionen Euro. Die Anleihegelder sollen durch eine erstrangige Grundschuld abgesichert werden, die bei 80 Millionen Euro liegt.

    Anteilseigner der DREF sind die Gemini Holdings des Münchner Unternehmers Felix Bauer und die Investorengruppen Somerston Group (20 Prozent) und Internos Global Investors (7,5 Prozent).

    Generell zeichnet sich ab, dass Studentenwohnheime verstärkt durch spezialisierte Betreibergesellschaften und Investoren betrieben werden.
    Langfristige Nutzungsüberlassung von Betriebs- und sonstigen gewerblichen Gebäuden im Rahmen eines Leasingvertrags. Leasinggeber sind darauf spezialisierte Gesellschaften. Der Nutzer, der als Leasingnehmer bezeichnet wird, zahlt eine monatliche Leasingrate und kann somit die Liquidität seines Unternehmens schonen. Am Ende der Vertragslaufzeit wird er Eigentümer der Immobilie. Je nach Vertragsgestaltung kann bei Vertragsende eine Schlusszahlung erforderlich werden. Immobilienleasing setzt die Bonität des Leasingnehmers und die Wiederverwertbarkeit der Immobilie voraus.

    Auch im Wohnimmobilien-Bereich gibt es heute Leasingangebote für private Kunden. Der Vorteil für den Leasingnehmer besteht darin, dass die Leasingrate teilweise unter der Miete für ein vergleichbares Objekt liegt. Allerdings ist die Schlusszahlung ggf. in die Kalkulation einzubeziehen. Leasingnehmer müssen anders als Mieter in der Regel für Reparaturen und Instandhaltung der Immobilie aufkommen.

    Übliche Vertragslaufzeiten sind zehn Jahre für gewerbliche und 20 Jahre für privat genutzte Immobilien.
    Sonderform eines geschlossenen Immobilienfonds, bei dem die Beteiligungsgesellschaft mit dem bei ihr angelegten Kapital eine Immobilie erwirbt und diese an einen Mieter verleast. Die Überlassungsdauer liegt üblicherweise bei 20 Jahren. Der Vorteil für den Anleger: Nach Ablauf der Beteiligungsdauer werden die Anteile zu einem bereits beim Erwerb festgelegten Preis zurückgenommen. Damit können Investoren zwar nicht von der Wertsteigerung einer Immobilie profitieren, dafür aber mit den bereits fixierten Ausschüttungen aus Mieteinnahmen rechnen. Unterschieden werden:

    a)Vermögensverwaltende Immobilien-Leasingfonds, bei denen die Ausschüttungen als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung behandelt werden und – vor allem in der verlustträchtigen Bauphase – gegen die Einkommensteuer aufgerechnet werden können. Allerdings kann seit einigen Jahren keine Verrechnung von Verlusten mit anderen Einkunftsarten mehr durchgeführt werden.

    b)Gewerbliche Immobilien-Leasingfonds, bei denen der Anleger Kommanditist einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung wurde. Diese Variante wurde besonders für die Vermögensübertragung per Schenkung oder im Erbschaftsfall entwickelt, da für die Bewertung des Objektes der 1,4-fache Einheitswert abzüglich Verbindlichkeiten angesetzt wird. Da nunmehr der Grundbesitzwert für solche Übertragungen maßgeblich ist, hat diese Konstruktion an Attraktivität eingebüßt. Das Risiko bei Immobilienleasingfonds besteht darin, dass bei diesen meist nur ein einzelnes Objekt erworben wird. Steht dieses leer oder wird der Mieter insolvent, schlägt die Investition fehl. Eine Neuvermietung zu früheren Konditionen kann unter Umständen problematisch sein. Hier ist im Einzelfall eine genaue Überprüfung der Marktfähigkeit des Leasingobjektes anzuraten.
    Strategisches Maßnahmenpaket zur Vermarktung von Immobilien. Das traditionelle Marketing ist auf den Absatz von Konsumgütern ausgerichtet. Im Rahmen des Dienstleistungsmarketings haben das speziell auf die Akquisition und den Vertrieb von Immobilien ausgerichtete Immobilienmarketing sowie Serviceprodukte aus angrenzenden Bereichen (z.B. Finanzierung) eine eigenständige Rolle eingenommen. So wird z.B. an Universitäten und Fachhochschulen, in den DIA-Studiengängen zum Dipl. Immobilienwirt der Bereich Immobilienmarketing in eigenen Veranstaltungen gelehrt. Sie vermitteln neben Grundlagen des Marketings auch Kenntnisse über Marktziele, Möglichkeiten der Marktforschung, Marktstrategien, produktpolitische Entscheidungen, Preis- und Konditionenpolitik sowie Entscheidungen aus den Bereichen Werbung und Vertrieb.
    Die einzige Professur für Immobilienmarketing an einer deutschen Hochschule, Professor Dr. Stephan Kippes von der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen (HfWU), zeichnet jedes Jahr herausragende Marketingkampagnen in der Immobilienwirtschaft aus und organisiert den Immobilienmarketing-Award.

    Marketing führte in der Immobilienbranche lange ein Schattendasein. Noch heute verzichten viele kleine Unternehmen ganz auf Marketingaktivitäten, und große Unternehmen mit nur einem Mitarbeiter im Bereich Marketing und Öffentlichkeitsarbeit sind keine Seltenheit. Dabei ist Marketing für die ganze Branche überlebenswichtig. Vor diesem Hintergrund zeigt der Immobilienmarketing-Award in den letzten Jahren eine erfreuliche Tendenz: Die grundlegende Bedeutung des Immobilienmarketings ist unumstritten, die Umsetzung wird immer kreativer. Hierauf baut der Immobilienmarketing-Award auf. Immobilienunternehmen aus allen Bereichen der Immobilienwirtschaft können sich mit Vermarktungskonzepten von Wohn- und Gewerbeimmobilien bewerben. Eine eigene Preiskategorie bilden Low Budget-Kampagnen, die nicht mehr als 20.000 Euro kosten. Einen Sonderpreis gibt es für Öko-Marketing in der Immobilienwirtschaft. In dieser Kategorie werden Strategien für GreenBuilding-Konzepte, Nachhaltigkeits-Marketing und die Vermarktung von Energieeffizienz gewürdigt.

    Der Immobilienmarketing-Award, 2004 vom Fachmagazin Immobilienwirtschaft und dessen Chefredakteur Dirk Labusch ins Leben gerufen, will ein Umdenken in Bezug auf Marketingaktivitäten einleiten und die für Marketing Verantwortlichen in der Immobilienbranche zu mehr Professionalität motivieren.

    Die Konzepte werden von einer Fachjury unter dem Vorsitz von Professor Dr. Stephan Kippes begutachtet und bewertet. Der Jury gehören der Chefredakteur der Fachzeitschrift Immobilienwirtschaft Dirk Labusch (stellvertretender Vorsitzender) an, außerdem Klaus Striebich, Geschäftsführer der ECE Projektmanagement, Volker Wohlfarth, Geschäftsleiter Anbietermarketing der Immobilien Scout GmbH und Prof. Dr. Werner Ziegler, Rektor der HfWU.

    Immobilien-Research (Immobilienmarktforschung, Market Research) befasst sich mit Analysen. Beobachtungen und Prognosen des Immobilienmarktes in seinen verschiedenen Erscheinungsformen. Ziel ist die Herstellung von Transparenz zur Erleichterung der Entscheidung über Immobilientransaktionen.

    Da Standorteigenschaften einer Immobilie eine besondere Bedeutung für den Preisbildungsprozess am Immobilienmarkt haben, wird die Marktanalyse meist verbunden mit einer Standortanalyse ("STOMA"). Je nach den benutzten Datenquellen wird ferner unterschieden zwischen Primärmarktforschung und Sekundärmarktforschung. Die Primärmarktforschung stützt sich auf Daten, die auf dem Markt unmittelbar durch das Anbieter- / Nachfragerverhalten erfasst werden können. Zur Primärmarktforschung gehören auch Umfragen und Kundenbefragungen. Für die Sekundärmarktforschung sind bereits vorhandene statistisch erhobene Daten Ausgangsgrundlage. Sie spielen eine Rolle zur Beurteilung von Strukturen und Entwicklungen von Einflussfaktoren und Determinanten, die auf das Immobilienmarktgeschehen wirken.

    Eines der Immobilien-Research-Institute, das regelmäßig Immobilienmarktberichte und Immobilienpreisspiegel für den süddeutschen Raum herausgibt, ist das IVD-Marktforschungsinstitut, das seinen Sitz beim IVD-Regionalverband Süd in München hat. Es stützt sich auf die regelmäßig zweimal im Jahr erhobenen Marktdaten, die von ausgewählten Immobilienmarktberichterstattern erhoben werden. Eine weitere Erkenntnisquelle sind die durch die Sekundärmarkforschung genutzten Daten. Auch der IVD-Bundesverband befasst sich mit Immobilien-Research und gibt einmal im Jahr Immobilienpreisspiegel heraus.
    Die Immobilien-Spezialfonds gehören zu den offenen Immobilienfonds. Im Unterschied zu den normalen Publikumsfonds ist bei Immobilien-Spezialfonds die Zahl der Anleger auf zehn juristische Personen begrenzt.

    Bei diesen Personen handelt es sich um Unternehmen mit umfangreichem Immobilienbesitz, vorwiegend um Versicherungen, Pensionsfonds, Stiftungen usw., die mit dem Einbringen ihres Sondervermögens in einen solchen Fonds ihre "Immobilienquote" innerhalb ihres Anlagespektrums erreichen.

    Andere Anleger (z.B. Industrieunternehmen, Banken) können auch eigene Immobilien in solchen Fonds unterbringen. Die Verwaltung obliegt wie beim Publikumsfonds einer Kapitalanlagegesellschaft.
    Als Immobilienaktien bezeichnet man Anteile an Aktiengesellschaften, deren Kerngeschäft in der Entwicklung, der Bewirtschaftung, dem Bau oder dem Vertrieb von Immobilien besteht. Es handelt sich oft um Bauunternehmen, Finanzierer, Entwicklungsgesellschaften oder Immobilienholdings. Aber auch große Maklerunternehmen, Hausverwaltungen und Wohnungsbaugesellschaften können in der Rechtsform einer Aktiengesellschaft auftreten. Einige dieser Unternehmen sind an der Börse notiert; andere nicht. So nutzen zum Beispiel viele Familienunternehmen die Rechtsform der Aktiengesellschaft ohne Börsennotierung, da hier kein öffentlicher Handel mit den Aktien gewünscht ist. Oft ist ein schnelleres Wachstum möglich, weil keine Gewinne an außenstehende Aktionäre ausgeschüttet werden müssen und somit mehr flüssiges Kapital zur Verfügung steht.

    Für börsennotierte Immobilien-Aktiengesellschaften existieren seit 2007 besondere gesetzliche Vorschriften. Diese finden sich im Gesetz über deutsche Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen (REIT-Gesetz / REITG). Diese Vorschriften beziehen sich allerdings nur auf bestandshaltende Gesellschaften.

    Kennzeichnend für diejenigen Immobilienaktiengesellschaften, die Eingang in den DIMAX gefunden haben, ist ein Geschäftsfeld, das mindestens zu 75 Prozent aus Immobiliengeschäften besteht. Hierzu zählen Vermietung und Verpachtung, Immobilienverwaltung, Immobilienhandel, Projektentwicklung und Immobilienberatung.
    Immobilienaktiengesellschaften sind Unternehmen, deren Unternehmenszweck entweder in der Bewirtschaftung eigener Immobilien (Bestandshalter), der Projektentwicklung oder als Erbringer von Leistungen im Bereich des Facility- bzw. Portfolio Management im Rahmen eines eigenen Unternehmensverbundes oder für fremde Unternehmen besteht. Sie entstanden teils durch Ausgliederung des Immobilienbestandes großer Unternehmen mit völlig anderem Unternehmenszweck (verarbeitende Industrien, Bergbau, Brauereien, Bahn und Post) oder durch einen Akt der Emanzipation ehemals großer gemeinnütziger Wohnungsgesellschaften in gewinnorientierte Unternehmen durch den Gang zur Börse. Neugründungen sind selten. Noch nicht im Blickfeld befinden sich in Deutschland (im Gegensatz etwa zu Holland) Immobilienaktiengesellschaften, die aus der Umwandlung von offenen oder geschlossenen Immobilienfonds entstanden sind.

    Die bei Immobilienaktiengesellschaften nicht abschließend gelöste Frage bezieht sich darauf, wie die oft zutage tretende Wertediskrepanz zwischen dem realen Immobilienvermögen (Summe der Verkehrswerte des Immobilienbestandes) und dem sich aus dem Kurs-Cashflow-Verhältnis ergebenden Werten, zu erklären, bzw. zu überbrücken ist. Für diejenigen Immobilienaktiengesellschaften, die sich in den ruhigeren Gewässern reiner Bestandshalter bewegen, dürfte das Problem durch Einbeziehung der Verkehrswerte der Immobilien in die Unternehmensbewertung im Rahmen des Net Asset Value (NAV) gelösten werden können. Dieses Bewertungsverfahren wurde für die Bewertung der Real Estate Investment Trusts (REITs) entwickelt.
    Es wird zwischen der direkten und der indirekten Immobilienanlageform unterschieden. Zur direkten Anlage zählt zum Beispiel der Erwerb einer Wohnung oder eines Mehrfamilienhauses. Zu den indirekten Immobilienanlagen zählen geschlossene Immobilienfonds und offene Immobilienfonds. Eine weitere Möglichkeit ist der Erwerb von Immobilienaktien, d.h. von Anteilen börsennotierter Unternehmen. Alternativ kann man auch Anteile an Immobilienaktienfonds erwerben, die wiederum börsennotiert sind.
    Der Anlagemarkt unterscheidet zwei Immobilienmärkte: den Wohnungsmarkt und den Markt für Gewerbeimmobilien. Auf der Investorenseite wird zwischen privaten und institutionellen Investoren unterschieden, die entweder als Selbstnutzer oder als Anleger in Erscheinung treten. Der Immobilienmarkt reagiert auf steuerliche und rechtliche Veränderungen sowie auf Anlagetrends, regionale Besonderheiten, Preise und Mieten. All dies führt zu erheblichen Schwankungen.
    Zunehmend bezeichnen sich Maklerfirmen als Immobilienberater. Damit geben sie zu erkennen, dass Vermittlungsleistungen durch Beratungskompetenz unterstützt werden. Allerdings erweitern sich damit auch Leistungsumfang und Haftungsrisiko. Einen Makler, der sich auf Immobilienvermittlung beschränkt, treffen keine Nachforschungspflichten, um den Auftraggeber über Risiken und Chancen umfassend aufklären zu können.

    Bezeichnet sich ein Makler aber als Berater oder erscheint er in den Augen des Kunden als solcher, sind fundierte Kenntnisse in den Bereichen, in denen er berät, unabdingbar. Sind sie nicht gegeben, muss er sie sich verschaffen. Eine Beratung muss umfassend sein, also auch objektiv jene Probleme ansprechen, die gegen einen Geschäftsabschluss sprechen. Ein Verschweigen solcher Probleme führt zu Schadensersatzpflichten, wenn für den Auftraggeber daraus ein Schaden entsteht.

    Der Beratung sind aber auch Grenzen gesetzt. So bleibt eine steuerliche oder rechtliche Beratung grundsätzlich Steuerberatern und Rechtsanwälten vorbehalten. Beratungsleistungen von Maklern sind in der vereinbarten Provision enthalten. Es gibt allerdings auch Makler, die eine Beratung gegen gesondertes Honorar anbieten. Nicht selten werden Beratungsleitungen auf eine Tochtergesellschaft ("Immobilien-Consulting") ausgelagert. Diese Unternehmen sind keine Maklerunternehmen mehr, selbst wenn Maklerleistungen als Nebenleistungen mit angeboten werden. Die Honorierung der Beratungsleistung erfolgt dann meist ähnlich wie bei Wirtschaftprüfern in Form von Tagessätzen.
    Anlass für die Erbschaftssteuerreform 2009 war hauptsächlich die laut Bundesverfassungsgericht ungerechte – weil gegen das Gleichheitsgebot verstoßende – Bewertung von Vermögensgegenständen. Seit der Reform sollen alle Erbschafts- beziehungsweise Schenkungsgegenstände so bewertet werden, dass das Ergebnis dem "gemeinen Wert", also dem Verkehrswert, zumindest nahe kommt. Da die Marktpreise besonders für Immobilien sich jedoch ständig ändern und von Ort zu Ort unterschiedlich sind, musste dafür ein Berechnungsverfahren geschaffen werden, das für jede Immobiliensparte unterschiedlich ist. Zu unterscheiden ist dabei zunächst zwischen bebauten und unbebauten Grundstücken.

    Unbebaute Grundstücke sind solche, auf denen sich keine benutzbaren Gebäude befinden. Ist ein Gebäude bezugsfertig, gilt es als benutzbar. Steht auf einem Grundstück ein Gebäude, das wegen Baumängeln vorübergehend unbewohnbar ist, gilt es als bebautes Grundstück. Als unbebaut gilt ein Grundstück, wenn das darauf stehende Gebäude zerstört oder so verfallen ist, dass eine Nutzung dauerhaft ausscheidet. Bei unbebauten Grundstücken orientiert sich die Wertermittlung an ihrer Fläche und den von örtlichen Gutachterausschüssen festgesetzten Bodenrichtwerten (§ 179 Abs.1 BewG, § 196 BauGB). Diese Durchschnittswerte werden für ein Gebiet mit gleichen Lage- und Nutzungsverhältnissen pro Quadratmeter Grundstücksfläche errechnet. Gibt es keinen Bodenrichtwert des Gutachterausschusses, verwendet man einen Bodenwert auf Basis vergleichbarer Flächen.

    Bei bebauten Grundstücken ist die Gebäudeart für das Bewertungsverfahren entscheidend. Für Wohneigentum, Teileigentum und Ein- und Zweifamilienhäuser ist das Vergleichswertverfahren maßgeblich. Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt ein üblicher Mietzins feststellen lässt, werden nach dem Ertragswertverfahren bewertet. Das Sachwertverfahren wiederum kommt zur Anwendung für Wohn- und Teileigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser, wenn kein Vergleichswert vorliegt und für Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, wenn keine ortsübliche Miete feststellbar ist, ferner für sonstige bebaute Grundstücke.

    Der Steuerpflichtige kann nach § 198 Bewertungsgesetz auch vorbringen, dass der „gemeine Wert“ seines Hauses oder Grundstücks niedriger ist als der nach den erläuterten Regelungen ermittelte Wert. In der Regel muss er dazu ein Gutachten einholen.
    Unter einer Immobilienblase versteht man die unrealistische preisliche Überbewertung von Immobilien in einem bestimmten Teilmarkt. Dies kann zum Beispiel der Markt für Bestands-Wohnimmobilien in einer bestimmten Großstadt sein. Meist steigen die Preise in diesem Teilmarkt mit hoher Geschwindigkeit an, bis sie einen Höchststand erreicht haben. Dann ist oft ein rasanter Preisverfall zu beobachten. Gründe dafür können sein:

    • Investoren steigen zu einem möglichst frühen Zeitraum aus dem örtlichen Markt aus, um Gewinne mitzunehmen und anderswo neu zu investieren,
    • neue Investoren werden durch Berichte über sinkende Preise abgeschreckt,
    • institutionelle Investoren wie Anlagegesellschaften, Immobilienfonds und Versicherungen fahren ihr Engagement zurück,
    • Kreditinstitute fürchten den Ausfall von Krediten bei schlechter Verwertbarkeit von Sicherheiten und stellen neue Kredite nur zögerlich oder mit schlechteren Konditionen zur Verfügung. Investoren werden abgeschreckt.

    Verschiedene Entwicklungen können eine Immobilienblase verursachen. So kann durch allzu lockere Kreditvergabe an Käufer mit geringer Bonität eine gesteigerte Nachfrage erzeugt werden, die wiederum die Preise in die Höhe treibt. Werden zusätzlich unsichere Forderungen zum Gegenstand von weiteren Investitionsgeschäften, kann es zu einer Kettenreaktion kommen, die Effekte wie die US-Subprime-Krise ab 2007 auslöst. Auch günstige Zinsen können zu einer stark gesteigerten Nachfrage führen, welche die Preise in die Höhe treibt.

    Auch eine Fehlsteuerung von Investitionen durch falsche steuerliche Anreize kann eine Immobilienblase verursachen. So lösten nach der deutschen Wiedervereinigung steuerliche Anreize für Investitionen in den neuen Bundesländern erhöhte Bautätigkeit insbesondere bei Gewerbeimmobilien aus. Erst mit einer Verzögerung von mehreren Jahren stellte sich heraus, dass dem keine Käufernachfrage entgegenstand, was zu einem raschen Verfall der Preise führte.

    In Deutschland hat sich bisher die Bildung einer Immobilienblase nicht abgezeichnet. Es ist jedoch immer wieder zur Überhitzung einzelner Marktsegmente gekommen, etwa dem Markt für Einfamilienhäuser in Großstädten und Ballungsräumen.

    Aus dem Bankbereich wurden in den letzten Jahren zum Teil Warnungen vor einer Marktüberhitzung infolge niedriger Zinsen laut. Dies war mit dem Aufruf an Käufer verbunden, darauf zu achten, dass eine Investition “in sich schlüssig” sein müsse, mit einer Anschlussfinanzierung refinanzierbar und dass nicht allein die Ausnutzung niedriger Zinssätze der Grund für den Immobilienkauf sein dürfe.

    Das Forschungs- und Beratungsinstitut empirica in Berlin erstellt regelmäßig den sogenannten empirica-Blasenindex, der auf der Website des Instituts zum Download zur Verfügung steht.
    Mit Immobilienbörsen wird der formelle Zusammenschluss von Immobilienmaklern bezeichnet, deren Zweck darin besteht, zusätzliche Geschäftsabschlüsse dadurch zu erreichen, dass regelmäßig zwischen beteiligten Maklern ein Objekt- bzw. Interessentenaustausch stattfindet. Sie fördern auf diese Weise das Gemeinschaftsgeschäft unter Maklern. Im Gegensatz zu Maklerverbünden (nicht Maklerverbänden) kann bei Immobilienbörsen jeder Teilnehmer entscheiden, ob und in welchem Umfange er die von ihm akquirierten Objekte seinen Börsenkollegen anbieten will. Er kann auch auf der Grundlage allgemeiner Maklerverträge arbeiten. Bei Maklerverbünden verpflichten sich die Teilnehmer, nur Alleinaufträge zu akquirieren und die Objekte innerhalb eines bestimmten Zeitraums in den gemeinsamen Objektpool des Verbundes einzugeben.

    Derzeit gibt es etwa 35 Immobilienbörsen, 25 davon sind eingetragene Vereine, eine Immobilienbörse ist eine Institution der Industrie- und Handelskammer Frankfurt. Immobilienbörse ist kein geschützter Begriff, so dass er heute auch in Firmenbezeichnungen oder zur Kennzeichnung von Immobilienportalen im Internet anzutreffen ist.

    Teilweise blicken solche Immobilienbörsen auf eine lange Tradition zurück. In Hamburg besteht sie seit 150 Jahren. Ein Gründungsboom setzte bei Immobilienbörsen gegen Mitte der 60er Jahre des vergangenen Jahrhunderts ein. Die Arbeitsgemeinschaft deutscher Immobilienbörsen versuchte, die Arbeit der Börsen zu optimieren. Ein wichtiges, wenn auch nicht das wichtigste Motiv dieser Gründungen war die Vorstellung, das Börsenimage für sich nutzen zu können und zu suggerieren, dass man sich in Tuchfühlung mit der angesehenen Berufsgruppe der vereidigten Börsenmakler befand. Allerdings handelt es sich bei Immobilienbörsen im Gegensatz zu Wertpapier- und anderen Börsen um reine Informationsbörsen. Vertragsabschlüsse über Immobilien können dort nicht durchgeführt werden.

    Während die konventionellen Immobilienbörsen ein Börsenzeremoniell insofern pflegten, als regelmäßig Börsensitzungen abgehalten wurden, auf denen Objektangebote vorgestellt und besprochen wurden, ging die 1968 gegründete Süddeutsche Immobilienbörse einen anderen Weg. Sie war gedacht als überregional agierendes Immobilieninformationszentrum, das die neuen Medien nutzen wollte. Sie hatte den Charakter eines Immobilieninformationszentrums. Wegen ihres überregionalen Einzugsbereiches handelt es sich heute noch um die mitgliederstärkste Immobilienbörse in Deutschland.

    Heute - im Zeitalter der Immobilienportale - haben die traditionellen Immobilienbörsen ihre Bedeutung als Kommunikationsmittel weitgehend eingebüßt. Sie übernehmen teilweise noch die Funktion von geschlossenen Objektdatenbanken, die überwiegend in Immobilienportalen aufgegangen sind.
    Bei der ID handelt sich es um das wohl größte im Internet betriebene Diskussionsforum für gewerblich in der Immobilienwirtschaft tätige Unternehmen, das im Frühjahr 2000 als reine Mailingliste gegründet wurde, jetzt aber als Bulletin-Board betrieben wird.

    Diese Kommunikationsplattform dient zum kollegialen fachlichen Austausch seiner Teilnehmer und bietet diesen neben verschiedenen Diskussionsforen mit branchenspezifischen Themenstellungen auch eine Kooperationsbörse zur  Anbahnung von Gemeinschaftsgeschäften.

    Die Teilnahme an den Diskussionsforen ist kostenlos, für die Nutzung von Mehrwertdiensten werden zukünftig voraussichtlich Gebühren erhoben. Anmelden kann man sich direkt auf der Internetseite www.immobiliendiskussion.de in der linken Spalte unter "Anmeldung".
    Unter Immobilienwicklung ist auf der Grundlage von konkreten Entwicklungszielen die Gesamtheit aller Maßnahmen zu verstehen, die von unbebauten Flächen oder Abbruchobjekten zu wohnwirtschaftlich oder gewerblich nutzbaren Immobilienobjekten führt. Immobilienentwicklung umfasst die städtebauliche Planung, Umlegung, Erschließung und Bebauung des zu entwickelnden Gebietes.

    In Deutschland können städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen von Gemeinden auch nach den Regelungen des Baugesetzbuches durchgeführt werden. Dabei wird zwischen einer erstmaligen Entwicklung und einer Neuentwicklung im Rahmen einer Neuordnung eines bestimmten Gemeindegebietes unterschieden. Das zu entwickelnde Gebiet wird durch eine Entwicklungssatzung festgelegt. Für das Entwicklungsgebiet sind Bebauungspläne aufzustellen. Die Gemeinde erwirbt die Grundstücke und finanziert mit der aus der Entwicklung resultierenden Erhöhung des Bodenwertes die Entwicklungsmaßnahme. Sofern die Gemeinde die Grundstücke nicht erwirbt, kann sie von den betroffenen Grundstückseigentümern eine Ausgleichszahlung in Höhe der entwicklungsbedingten Bodenwerterhöhung verlangen. Die Gemeinde ist verpflichtet, nach Durchführung der Entwicklungsmaßnahme die neu entstandenen Grundstücke wieder an die früheren Grundstückseigentümer zu verkaufen.

    Zur Durchführung der Entwicklungsmaßnahme kann auch im Rahmen eines städtebaulichen Vertrages ein Entwicklungsträger eingeschaltet werden.
    Am 1.Februar 2008 trat die novellierte Fassung der Verordnung über die Prüfung zum anerkannten Abschluss "Geprüfter Immobilienfachwirt" bzw. "Geprüfte Immobilienfachwirtin" in Kraft und die Vorgängerverordnung vom 23. Dezember 1998 außer Kraft. Ursprünglich hieß der Fortbildungsabschluss "Fachwirt / Fachwirtin in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft".

    Wer die Prüfung besteht, hat damit nachgewiesen, dass er / sie aufgrund der erworbenen Qualifikationen und Erfahrungen in der Lage ist, eigenverantwortliche Tätigkeiten in Immobilienunternehmen oder als Selbständige(r) auszuüben. Hierzu gehören insbesondere
    • die Bewertung immobilienwirtschaftlicher Sachverhalte auf der Basis von volkswirtschaftlichen, betriebswirtschaftlichen, technischen und rechtlichen Zusammenhängen und daraus die Ableitung entsprechender Handlungsschritte,
    • das teamorientierte Konzipieren und Organisieren von immobilienwirtschaftlichen Projekten unter Anwendung und Berücksichtigung der Instrumente kaufmännischer Steuerung und Kontrolle
    • und schließlich die systematische Bearbeitung komplexer, anspruchsvoller und variantenreicher Problemstellungen in Kerngeschäftsprozessen der Immobilienwirtschaft unter Anwendung von Arbeits- und Problemlösetechniken. Dazu gehört auch die Überprüfung und Entwicklung eigener und fremder Leistungen.
    Die Zulassungsvoraussetzungen für die Prüfung wurden durch Verringerung der vorhergehenden Praxiszeiten herabgestuft. Vorausgesetzt wird demnach eine erfolgreiche Abschlussprüfung
    • zum Kaufmann in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft oder als Immobilienkaufmann IHK / Immobilienkauffrau IHK und mindestens 1 Jahr Berufspraxis,
    • nach einer 3-jährigen anderen kaufmännischen Ausbildung und mindestens 2 Jahren Berufspraxis oder
    • in einem nicht kaufmännischen Ausbildungsberuf und danach mindestens 3 Jahren Berufspraxis.
    • Zugelassen wird ferner jeder, der eine mindestens sechsjährige Berufspraxis in der Immobilienwirtschaft nachweisen kann.
    Für die Prüfung relevante Handlungsbereiche sind:
    • Rahmenbedingungen der Immobilienwirtschaft,
    • Unternehmenssteuerung und Kontrolle,
    • Personal, Arbeitsorganisation und Qualifizierung,
    • Immobilienbewirtschaftung,
    • Bauprojektmanagement,
    • Marktorientierung und Vertrieb, Maklertätigkeit.
    In jedem dieser Bereiche ist eine Aufgabe anzufertigen.

    Die mündliche Prüfung gliedert sich in eine 10-minütige Präsentation und ein daran anschließendes 20-minütiges Fachgespräch. Das Thema der Präsentation wird vom Prüfungsteilnehmer gewählt und dem Prüfungsausschuss bei der ersten schriftlichen Prüfungsleistung eingereicht. In ihr soll eine komplexe Problemstellung der betrieblichen Praxis dargestellt, beurteilt und gelöst werden. Die Prüfung ist bestanden, wenn in allen schriftlich geprüften Handlungsbereichen und in der mündlichen Prüfung mindestens ausreichende Leistungen erbracht wurden. Eine nicht bestandene Prüfung kann zweimal wiederholt werden. Wer die Prüfung zum Geprüften Immobilienfachwirt/zur Geprüften Immobilienfachwirtin nach dieser Verordnung bestanden hat, ist vom schriftlichen Teil der Prüfung der nach dem Berufsbildungsgesetz erlassenen Ausbildereignungsverordnung befreit.
    Geschlossene Immobilienfonds stellen das Finanzvermögen einer Gesellschaft dar, deren Initiatoren dieses Vermögen zur Entwicklung oder zum Erwerb einer oder mehrerer bestimmter Immobilien vollständig verwenden. Interessierte Investoren kaufen Anteile an dem Fonds, bis die für das Objekt benötigte festgelegte Finanzierungssumme erreicht wird. Dann wird der Fonds "geschlossen".

    Die jeweiligen Beteiligungszertifikate können in der Regel nicht mehr zurückgegeben werden. Ein Verkauf der Beteiligung setzt voraus, dass ein Interessent dafür auf dem so genannten Zweitmarkt gefunden wird. Zweck geschlossener Immobilienfonds kann entweder die Nutzung von Steuervorteilen oder aber die Gewinnerzielung durch Mieteinnahmen und Wertsteigerungen sein.

    Der Anleger wird steuerlich und wirtschaftlich wie ein direkter Immobilieneigentümer behandelt. Die Rechtskonstruktion des Fonds ist entweder eine Kommanditgesellschaft (wobei die im Handelsregister vermerkten Kommanditisten die Anteilseigner sind und der im Grundbuch eingetragene Komplementär in der Regel keine Anteile hält) oder eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts, für die ein Treuhänder im Grundbuch eingetragen ist.

    Seit Inkrafttreten der Steueranpassungsgesetze 1999, 2000, 2002 haben steuerorientierte geschlossene Immobilienfonds ihre steuerliche Attraktivität eingebüßt. Mit Inkrafttreten des so genannten 5. Bauherrenerlasses zum 1. Januar 2004 wurden die Steuerspar-Möglichkeiten bei einer Beteiligung an geschlossenen Immobilienfonds weiter begrenzt. Wer nach dem 31.12.2003 Anteile an einem geschlossenen Immobilienfonds gezeichnet hat, durfte die Erwerbsnebenkosten nicht mehr im Erstjahr in voller Höhe steuersparend geltend machen, sondern musste sie auf die voraussichtliche Nutzungsdauer verteilen.

    Seit dem 10. November 2005 gehören geschlossene Fonds, die überwiegend auf die Erzielung steuerlicher Vorteile auf Seiten des Investors zielen, ganz der Vergangenheit an. Wer ab diesem Tag eine Fondsbeteiligung zeichnete, kann die üblichen Anfangsverluste nicht mehr mit seinem restlichen Einkommen Steuer sparend verrechnen, sondern allein mit den künftigen Erträgen aus dieser Fondsbeteiligung. Die Gesetzesänderung zielte weniger auf geschlossene Immobilien- und Schiffsfonds, sondern in der Hauptsache auf eindeutig steuerinduzierte Beteiligungen, also Medien- und Windpark- sowie die so genannten Wertpapierhandelsfonds.

    Initiatoren von Immobilienfonds, die ausschließlich die Erwirtschaftung von langfristigen Renditen im Auge hatten, haben auch heute noch durchaus Erfolg. Im Focus neuerer Fondskonzeptionen stehen daneben Objekte, bei denen bewusst auf niedrige Risiken gesetzt wird. Damit soll dem Sicherheitsbedürfnis der Anleger Rechnung getragen werden. Ins besondere Blickfeld geraten aber auch ausländische Liegenschaften vor allem in den Niederlanden, Frankreich und den USA.

    Eine Änderung ergab sich für geschlossene Fonds seit 1. Juli 2005 durch das Anlegerschutzverbesserungsgesetz vom 28. Oktober 2004. Es führte zu ihrer Einbeziehung in den Anwendungsbereich des Verkaufsprospektgesetzes. Bevor ein Verkaufsprospekt der Öffentlichkeit zugänglich gemacht wird, muss er der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungen (BaFin) übermittelt werden. Diese muss die Veröffentlichung gestatten. Sie überprüft den Prospekt allerdings nur auf Vollständigkeit und formale Richtigkeit. Eine Bewertung des Fonds selbst erfolgt durch die BaFin nicht.

    Die BaFin kann den Vertrieb von Fondsanteilen untersagen, wenn kein Prospekt veröffentlicht wurde oder der Prospekt unvollständig ist. Mit dieser Unterstellung der Prospektierung geschlossener Fonds unter die Kontrolle der BaFin ist ein erster Schritt geschlossener Fonds vom grauen in den regulierten Kapitalmarkt getan.

    Seit 22. Juli 2013 gelten auch für geschlossene Immobilienfonds strengere Regeln. Das aufgrund der europäischen AIFM-Richtlinie erlassene Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) sieht unter anderem vor, dass auch geschlossene Fonds eine Verwahrstelle benötigen. Dies wurde von vielen Depotbanken als zusätzliches Geschäftsfeld begrüßt. Verwalter geschlossener Fonds müssen nun diverse Vorschriften erfüllen, die bisher nur bei offenen Fonds zum Tragen kamen. Dazu gehört ein internes, aber vom Fondsmanagement unabhängiges Risikocontrolling. Fondsgesellschaften benötigen ferner auch eine Risikostrategie, mit schriftlich niedergelegten Grundsätzen des Risikomanagements für jeden einzelnen Fonds.

    Beschrieben werden müssen dabei die Methoden, Mittel und Vorkehrungen zur Erfassung und Überwachung der Risiken, ferner auch die Aufgabenverteilung der verantwortlichen Personen bzw. Abteilungen. Ebenso sind Kommunikationswege zwischen Fondsmanagement und Risikocontrolling darzustellen und sowohl Inhalte als auch Häufigkeit der Risikoberichte an die Geschäftsleitung zu dokumentieren. Beachtung finden müssen auch mögliche Quellen für Interessenkonflikte zwischen Fondsmanagement und Risikocontrolling.
    Offene Immobilienfonds sind im Gegensatz zu geschlossenen Immobilienfonds nicht als Immobilieninvestment, sondern als Wertpapieranlage zu betrachten: Eine Kapitalanlagegesellschaft erwirbt aus dem eingezahlten Sondervermögen Immobilien und veräußert diese auch wieder. Die Rendite ergibt sich aus der Wertsteigerung der Immobilien und den Mieteinnahmen. Anleger können jederzeit Anteile an solchen Fonds erwerben und diese bei Bedarf an die Investmentgesellschaft zurückgeben.

    Der offene Fonds ist weder in der Zahl der Objekte, noch in der Höhe des Fondsvolumens oder der Zahl der Anleger begrenzt. Die meisten Fonds bieten Stückelungen schon ab Summen unter 50 Euro an. Der Verkauf der Anteile war lange Zeit banktäglich gemäß den in vielen Zeitungen veröffentlichten Rücknahmekursen möglich. Die Initiatoren offener Immobilienfonds stehen miteinander im Wettbewerb, da die Wertentwicklung der Anteile über das Interesse der Anleger und somit über Mittelzu- oder -abflüsse entscheidet.

    Über Jahre und Jahrzehnte galten offene Immobilienfonds als Horte der Stabilität und als sehr sicheres Investment – auch für Kleinsparer. Doch ihr Ruf ist mittlerweile arg lädiert. Zurückzuführen ist dies auf die Tatsache, dass offene Immobilienfonds seit dem Jahr 2004 offenbar erhebliche Probleme haben, die deren Rentabilität drücken. Dabei handelte es sich, wie bei einer sehr großen Fondsgesellschaft, zum einen um hausgemachten Stress. Weitaus gravierender für die gesamte Branche war aber die Tatsache, dass die meisten Offenen Immobilienfonds offenbar zu spät die Zeichen der Zeit erkannten und erst mit erheblichem Verzug die in ihren Portfolios nötigen Wertberichtigungen vornahmen.

    Die Notwendigkeit nachhaltiger Wertberichtigungen zeichnete sich schon seit Jahren ab. Grund: Offene Immobilienfonds investieren hauptsächlich in Gewerbe- und Büroobjekte. Und sofern sie dies in Deutschland tun beziehungsweise taten, werden die Wertansätze dieser Immobilien durch die schlechte Konjunktur beeinflusst. Das führt zu steigenden Leerständen und erodierenden Mieten, die zwangsläufig zu einer Niedrigbewertung der Objekte führen. Kritisch anzumerken ist, dass die Fondsgesellschaften die erforderlichen Wertberichtigungen zu lange hinaus gezögert haben, so dass offenbar ein Vertrauensverlust bei den Anlegern entstanden ist. Gerade institutionelle Anleger zogen kurzfristig große Beträge aus den offenen Immobilienfonds ab, was dazu führte, dass verschiedene Fonds die Rücknahme der Anteile mangels flüssigem Kapital ganz stoppen mussten und mittelfristig aufgelöst wurden.

    Mittlerweile haben die im Bundesverband Investment und Assetmanagement e.V. (BVI) zusammengeschlossenen Kapitalanlagegesellschaften, die offene Immobilienfonds auflegen, ein Maßnahmenpaket umgesetzt, das bestimmte Konstruktionsfehler beheben und die Transparenz der Fonds steigern soll. Transparenz soll durch Veröffentlichung der Verkehrswerte und der Mieteinnahmen jedes einzelnen im Sondervermögen gehaltenen Objekts in den Jahresberichten hergestellt werden.

    Die ersten Immobilienfonds stammen aus dem Jahre 1959. Über die Situation der einzelnen Fonds kann man sich aus den Halbjahresberichten beziehungsweise Jahresberichten informieren, die Angaben über die fondseigenen Objekte und anderen Immobilienbeteiligungen, Vermieterquote, Laufzeit der Mietverträge, aktuellen Mieterträge und so weiter enthalten.

    Die Immobilien werden jährlich von einem unabhängigen Sachverständigengremium nach dem Ertragswertverfahren der ImmoWertV bewertet.

    Der Gesetzgeber hat in mehreren Schritten Neuregelungen getroffen, um Fondsanlagen wieder stabiler und transparenter zu machen. Für Anteile, die vor dem 1. Januar 2013 erworben wurden, gilt eine 12-monatige Kündigungsfrist. Allerdings können die Vertragsbedingungen der jeweiligen Fondsgesellschaft auch Bedingungen vorsehen, die über das gesetzlich Vorgeschriebene hinausgehen. So konnten sie bereits vor Inkrafttreten des Kapitalanlagegesetzbuches bestimmen, dass eine Rückgabe der Anteile nur zu einem einzigen bestimmten Termin pro Jahr erfolgen konnte.

    Seit In-Kraft-Treten des Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB) zum 22. Juli 2013 gelten für offene Immobilienfonds neue Regeln. Anleger müssen ihre Anteile nun mindestens 24 Monate lang halten. Die Möglichkeit der jederzeitigen Rückgabe ist entfallen. Für die Rückgabe der Anteile ist eine 12-monatige Kündigungsfrist einzuhalten. Alle Regelungen gelten auch für Kleinanleger.
    Immobilienindizes sind Zeitreihen zur Darstellung von Preis- bzw. Wertentwicklungen im Immobilienmarkt. Die Darstellung erfolgt meist in Tabellen und Charts, wobei im Regelfall eine Umbasierung auf ein Basisjahr (Beispiel: 2005 = 100) erfolgt. Mit Hilfe solcher Indizes ist es möglich, die Wertveränderung am Immobilienmarkt im zeitlichen Ablauf zu verfolgen. In den letzten Jahren sind in Deutschland mehrere Indizes erschienen. Indizes werden auf Basis von Transaktions- oder Angebotspreisen, sowie auf Basis von Bewertungen erstellt. Auf Grund der Heterogenität (keine zwei Immobilien sind gleich) ist es notwendig, qualitative Veränderungen auszugleichen, um nur die wirkliche Preisveränderung darzustellen. Bei der Erstellung der gebräuchlichsten Indizes hat sich deshalb die hedonische Methode durchgesetzt. DESTATIS (Statistisches Bundesamt Deutschland) veröffentlicht regelmäßig Hauspreisindizes. Weitere Immobilienpreisindizes sind der Immobilienpreisindex des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken (VDP) oder der Immobilienpreisindex IMX der Internetplattform Immobilienscout24.
    Die Berufsausbildung erfolgt in Deutschland im dualen System. Es gilt weltweit als vorbildliches nicht akademisches Ausbildungssystem. Darin liegt einer der Gründe, warum ein nicht unbeachtlicher Teil der Abiturienten die berufliche Erstausbildung der akademischen Ausbildung vorziehen.

    Im Jahr 2011 begannen im Bereich Industrie und Handel allein 99.486 Abiturienten nach dem dualen System ihre berufliche Ausbildung. Das sind 29 Prozent der neu entstandenen Ausbildungsverhältnisse. Im Bereich der Ausbildung zum Immobilienkaufmann lag der Abiturientenanteil bei 72,1 Prozent. Das bedeutet, dass das Zugangsniveau zur dieser Ausbildung beachtlich über dem Durchschnitt liegt. Überdurchschnittlich hoch ist auch der Frauenanteil bei den Auszubildenden. Er lag 2011 bei 78 Prozent.

    Das duale Ausbildungssystem zeichnet sich dadurch aus, dass die betriebliche Ausbildung durch den Fachkundeunterricht an der Berufsschule ergänzt wird. Vorausgesetzt wird für jede Ausbildung, dass das Ausbildungsunternehmen über einen Ausbilder verfügt, der die entsprechende Qualifikation nach der Ausbildereignungsverordnung nachweisen kann. Die Ausbildereignungsqualifikation kann im Rahmen von Lehrgängen bei einer IHK oder einem sonstigen Lehrgangsträger, der hierfür qualifiziert ist, nach Ablegung einer entsprechenden Prüfung erworben werden. Gegenstand der Prüfung sind die arbeits- und berufspädagogischen Fähigkeiten für die Vermittlung von Ausbildungsinhalten. Dass der Ausbilder außerdem auch fachlich geeignet sein muss, versteht sich von selbst.

    Der Ausbildungsbetrieb (Ausbildender) muss schließlich die betriebliche Zweckbasis haben, die erforderlich ist, um dem Auszubildenden alle geforderten Qualifikationen zu vermitteln. Ist das nicht der Fall, muss die Ausbildung im Verbund mit anderen Unternehmen erfolgen, die die fehlenden Tätigkeitsfelder im Ausbildungsbereich abdecken können. Bei einer solchen Verbundausbildung muss das Ausbildungsunternehmen, mit dem der Ausbildungsvertrag besteht, mindestens 50 Prozent der Ausbildungsinhalte selbst vermitteln. Die restliche Ausbildung kann auf das kooperierende Unternehmen delegiert werden.

    In der Immobilienwirtschaft wird schon seit 1952 nach einem eigenen Berufsbild, das stark wohnungswirtschaftlich geprägt war, im dualen System ausgebildet. Die Ausbildung wurde mehrmals an die veränderten Verhältnisse angepasst. Die letzte Novellierung des Ausbildungsberufsbildes Kaufmann bzw. Kauffrau in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft erfolgte 1996. Diese Ausbildung wurde zum 1. August 2006 abgelöst von der Ausbildung zum Immobilienkaufmann (IHK) / zur Immobilienkauffrau (IHK).

    Der Immobilienkaufmann / die Immobilienkauffrau ist einer von insgesamt 345 staatlich anerkannten Ausbildungsberufen. Die neue Verordnung über die Berufsausbildung zum Immobilienkaufmann / zur Immobilienkauffrau, ersetzt den bisherigen Monoberuf durch eine zweiteilige Ausbildung. In den beiden ersten Ausbildungsjahren der 3-jährigen Ausbildung werden für alle Auszubildenden gleiche Grundqualifikationen vermittelt. Sie beziehen sich auf den Ausbildungsbetrieb, den Bereich Organisation, Information und Kommunikation, den Bereich kaufmännische Steuerung und Kontrolle, sowie die Bereiche Marktorientierung (Marketing), Immobilienbewirtschaftung, Erwerb, Veräußerung und Vermittlung von Immobilien und Begleitung von Baumaßnahmen. Im dritten Ausbildungsjahr kann der Auszubildende zwei von fünf vertiefenden Wahlqualifikationen wählen. Es handelt sich um die Wahlqualifikationseinheiten Steuerung und Kontrolle des Unternehmens, Gebäudemanagement, Maklergeschäfte, Bauprojektmanagement und Wohnungseigentumsverwaltung.

    Mit dieser Neuorientierung durch Setzung von alternativen Schwerpunkten erhoffen sich die Initiatoren der neuen Verordnung eine Vergrößerung der Basis der Ausbildungsbetriebe. Die (schriftliche) Zwischenprüfung findet wie bisher in der Mitte des zweiten Ausbildungsjahres statt. Die Abschlussprüfung besteht aus einer schriftlichen Prüfung in den Bereichen Immobilienwirtschaft, Kaufmännische Steuerung und Dokumentation sowie Wirtschafts- und Sozialkunde. Die mündliche Prüfung besteht aus einem Fachgespräch, wobei insbesondere die vom Auszubildenden gewählten Wahlqualifikationseinheiten im Mittelpunkt stehen. Unterstützt wird die Berufsausbildung durch den Berufsschulunterricht, der auf der Grundlage eines hoch qualifizierten Rahmenlehrplanes erteilt wird und hohe Anforderungen an das Lehrpersonal stellt.
    Als Immobilienkrise wird eine konjunkturelle Rezession bezeichnet, die ihre Ursache in einem völligen Ungleich­gewicht zwischen dem oft zunehmenden Angebot von Immobilien und einer stark rückläufigen Nachfrage hat. Dies führt zu einem Verfall der Preise und/oder Mieten. Besonders stark wirkt sich dies auf Immobilien aus, die hoch beliehen wurden, was durch den Preisverfall zu einer Überbeleihung führt. Können in einer solchen Situation die Kredite durch die Darlehensnehmer nicht mehr bedient werden, bedeutet dies, dass bei Zwangsversteigerungen ein Teil der Kredite abgeschrieben werden muss. Die Immobilienkrise wirkt sich also unmittelbar auch auf die Kreditinstitute aus. Eine Immobilienkrise erweitert sich auf diese Weise sehr schnell zu einer Hypothekenkrise. Diese wiederum wirkt sich wegen der internationalen Verflechtungen der Kreditinstitute und der weltweit angebotenen, auf Immobilienbeleihungen gestützten Anlageprodukte nicht nur im Lande der Verursachung, sondern weit darüber hinaus aus.

    Einige Immobilienkrisen gab es in Deutschland bereits in der Zeit zwischen 1873 und 1914, die zu vielen Konkursen von Terraingesellschaften (börsennotierte Aktiengesellschaften) führten. Betroffen davon war besonders Berlin. 1873/74 sanken die Kurse börsennotierter Immobilienaktien von Berliner Terraingesellschaften von 155 auf 13! Diese Krise ging in die Geschichte ein unter der Bezeichnung der "große Krach". Eine neue Krise begann 1893, was 1895 zu einem Rekord an Zwangsversteigerungen führte. Die Zeit zwischen 1907 und 1910 wurde als die Zeit der schwankenden Konjunktur bezeichnet. 1911 schlossen sich bis zum Beginn des ersten Weltkrieges weitere Jahre der Krise und Depression an. Der Immobilienmarkt bekam die hohen Kapitalmarktzinsen zu spüren, die sich durch die hohe Inanspruchnahme des Kapitalmarkts durch die Industrie, vor allem durch die Rüstungsindustrie ergab. Viele Hauseigentümer konnten die stark gestiegene Hypothekenzinslast nicht mehr tragen.

    In Erinnerung ist manchen Zeitgenossen noch die Immobilienkrise 1974/75 in der Bundesrepublik, als die Wohnbauzahlen ein Rekordniveau erreichten, die Nachfrage aber ausblieb. Auch die derzeitige US-Hypothekenmarktkrise ("Subprime-Crisis") und die Immobilienkrise in Spanien haben ihre Ursache in einem erheblichen Verfall der zuvor enorm gestiegenen Hauspreise aufgrund des produzierten Überangebots.

    (Literaturhinweis: Vilma Cartaus, "Zur Geschichte der Grundstückskrisen in deutschen Großstädten", Jena 1917)
    Der Begriff Immobilienmanagement wird teilweise in einem engeren Sinne ("Objektmanagement" oder "Objektbetreuung") gebraucht und umfasst die kaufmännische, technische und infrastrukturelle Verwaltung, die den optimalen Betrieb einer Immobilie sichert. Zum professionellen Immobilienmanagement in diesem engen Sinne gehört eine vorausschauende Planung mit dem Ziel einer langfristigen Wertschöpfung der verwalteten Immobilie. In einem weiteren, umfassenden Sinne bezieht sich Immobilienmanagement auf alle Abschnitte des Lebenszyklus einer Immobilie, umfasst alle Führungsmaßnahmen, die erforderlich sind, eine Immobilie zielorientiert zu entwickeln, zu bewirtschaften, zu verwerten und zu vermarkten. Dabei sind wirtschaftlich-finanzielle, steuerliche, rechtliche, technisch-architektonische, umweltspezifische und soziale Elemente bei der Planung und Ausführung der Leistungen sachgerecht miteinander zu verknüpfen.
    Der Immobilienmarkt ist ein Markt der Standorte. Dabei ist der Nutzungsart nach im Wesentlichen zu unterscheiden zwischen Haushaltsstandorten und Betriebsstandorten. Demgemäß kann der Immobilienmarkt in die entsprechenden Teilmarktgruppen Wohnungsmarkt und Markt für Immobilien zur betrieblichen Nutzung eingeteilt werden. Eine andere Teilmarktbildung ergibt sich im Hinblick auf unterschiedliche Entwicklungszustände von Immobilien. Dabei steht der Markt von Immobilien in ihrer Funktion als potentielle Standorte (Baugrundstücke, Abbruchgrundstücke) dem Markt der aktuellen Standorte (nutzbare Wohnhäuser, Büros und dergleichen) gegenüber.

    Eine weitere Marktdifferenzierung ergibt sich aus der Art der Verträge, mit denen marktrelevante Umsätze bewirkt werden (Mietmarkt, Kaufmarkt, Markt für Leasingobjekte, Markt für Gesellschaftsanteile, deren Gesellschaftszweck Immobilienanlagen sind). Eine letzte Unterscheidung ist hinsichtlich der räumlichen Struktur der Immobilienmärkte zu treffen. Hier ist zu unterscheiden zwischen den lokalen, regionalen, überregionalen (nationalen und internationalen) Immobilienmärkten. Das wesentliche Unterscheidungskriterium ergibt sich aus den Konkurrenzstrukturen des Angebots. Beim lokalen Grundstücksmarkt treten nur Objektangebote in einem eng begrenzten Raum (z.B. Ladenlokale in 1a-Lagen) mit einander in Konkurrenz. Beim regionalen Immobilienmarkt treten nur Objektangebote innerhalb einer Region in eine Konkurrenzbeziehung zueinander. Der Wohnungsmarkt gehört überwiegend zum regionalen Markt.

    Beim überregionalen Immobilienmarkt kann ein Objekt in Berlin mit einem anderen Objekt in München, und beim internationalen Immobilienmarkt ein Objekt in Mailand mit einem Objekt in Kopenhagen in Angebotskonkurrenz zueinander treten. Typische Güter, die auf dem überregionalen Immobilienmarkt gehandelt werden, sind Immobilienanlageobjekte. Aus dem dargestellten Einteilungsraster ergibt sich, dass es "den" Immobilienmarkt nicht gibt. Die Marktszene wird vielmehr von einer schier unüberschaubaren Anzahl von Teilmärkten geprägt. Allein beim Mietwohnungsmarkt sind wieder Wohnungsuntermärkte nach Größe (vom Appartement bis zum Einfamilienhaus, das zur Vermietung ansteht), Qualität und Lage zu unterscheiden.
    Ausstellung in der Immobilienwirtschaft mit dem Ziel, Branchenteilnehmer auf einer Plattform zusammenzubringen. Die bekanntesten internationalen Messen im Bereich der Gewerbeimmobilien sind die MIPIM in Cannes, Südfrankreich, die MIPIM Asia in Singapur und die MAPIC als Fachmesse für Handelsimmobilien, ebenfalls in Cannes. Im Oktober 1998 fand erstmals die Expo Real in München statt. Daneben findet mit Schwerpunkt Wohnimmobilien die "Immofair" zweimal im Jahr in München statt.
    Dazu zählen Leistungen von Immobilienmaklern, Immobilienverwaltern, Finanzierungsvermittlern, Bewertungssachverständigen, Bauträgern, Facility- und Property Managern und anderen. Es gibt zudem einen Berufsverband für immobiliennahe Dienstleistungen Deutschland (IVD = Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V.), der die standespolitische Interessenvertretung seiner etwa 6.000 Mitgliedsunternehmen bei Politik, Wirtschaft, Verbänden, Verbrauchern etc. wahrnimmt.
    Beim Immobilienportfolio handelt es sich um eine Vermögensanlagestreuung in Immobilien. Dabei spielt für die Anlagenoptimierung eine große Rolle, auf eine richtige Mischung zwischen risikoreichen und ertragssicheren Immobilien zu achten.

    Neben Rendite und Sicherheit ist auch die Liquidität einer Immobilienanlage eine wichtige Eigenschaft im Rahmen des Immobilienportfolios. Ebenso kommt es auf eine ausgewogene räumliche Streuung der Objekte an. Auch für Immobilienanlagen gilt der Grundsatz: Mehr Risiko bedeutet mehr Gewinnchancen bzw. mehr Sicherheit geringere Gewinnchancen. Bei größeren Vermögen sollten aber nicht nur Immobilien, sondern auch am Kapitalmarkt gehandelte Papiere ins "Portefeuille".
    Die Immobilien- bzw. Mietrendite ist die wichtigste Kennziffer beim Erwerb von Immobilien. Um die Bruttomietrendite zu errechnen, teilt man die Jahresnettomiete durch den Bruttokaufpreis ohne Nebenkosten. Bei der Ermittlung der Nettomietrendite werden die Nebenkosten des Immobilienerwerbs sowie die nicht umlagefähigen Betriebskosten berücksichtigt. Dabei sollten auch eventuell anfallende Reparatur- und Modernisierungen eingerechnet werden, die im Falle des Erwerbs von Wohnimmobilien in den Eigentümerprotokollen erwähnt werden. Die durchschnittliche Mietrendite von Wohnimmobilien liegt in Deutschland bei rund vier Prozent.
    Immobilientechnik befasst sich mit den technischen Fragen der Gestaltung des Lebenszyklus einer Immobilie. Hierzu zählen im Bereich des Immobilienbestandes die Gebäudetechnik, Gebäudeautomation, Energietechnik, Gebäudeschadensanalysen. Im Bereich der Projektentwicklung zählen alle planungstechnischen Aufgabenbereiche zur Immobilientechnik und im Bereich des Rückbaus alle mit dem Abriss verbundenen Arbeiten. Dabei sind jeweils die rechtlichen Vorschriften zu beachten. Zum gebäudetechnischen Bereich zählen Aufzugsanlagen, Gefahrenmelde- und Alarmanlagen, Starkstromanlagen und Wasser- sowie Abwasseranlagen. Das Studium der Immobilientechnik konzentriert sich derzeit fast ausschließlich auf die Universität Stuttgart.
    Konstrukt des amerikanischen Immobilienunternehmens Jones Lang LaSalle. Sie trägt der Tatsache Rechnung, dass die Immobilienkonjunktur weltweit keinen einheitlichen Verlauf nimmt und auch innerhalb eines Landes verschiedene räumliche Entwicklungstendenzen zeitigt. In der einer Uhr nachempfundenen ziffernblattähnlichen Darstellung wird die Stellung der Entwicklungschancen der Objekte verschiedener immobilienwirtschaftlicher Zentren dargestellt.

    Im Quartal, das dem Zeitbereich zwischen 0 und 3 Uhr entspricht, entwickeln sich die Büromieten nach unten, zwischen "3 und 6 Uhr" streben sie dem Tiefpunkt entgegen, danach (zwischen "6 und 9 Uhr") kommt es zu zunehmenden Mietsteigerungen, anschließend (bis "12 Uhr") nehmen die Mietsteigerungen ab um dann mit dem konjunkturellen Reigen neu zu beginnen. Die "Uhr" darf allerdings nicht so interpretiert werden, dass alle Immobilienzentren quasi im gleichen Tempo um das Ziffernblatt kreisen, etwa wie der Minutenzeiger. Dies wäre dann eher Astrologie.

    Grafik: Die Uhr zeigt, wo sich die einzelnen Büromärkte nach Einschätzung von JLL im 2. Quartal 2012 innerhalb ihrer individuellen Mietpreis-Kreisläufe befinden. Die Positionen der Märkte beziehen sich auf deren Spitzenmieten.

    Zum bundesweiten Transaktionsgeschehen auf den Immo­bilien­märk­ten bestehen keine amtlichen Statistiken. In den von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte erstellten Grundstücksmarktberichten finden sich regionale Informationen auf Basis notariell beurkundeter Kauffälle. Diese dienen als Grundlage für die in der untenstehenden Tabelle aufgeführten Daten zum Immobilienumsatz in Deutschland.

    Seit über 20 Jahren ermittelt das Hamburger Beratungsinstitut GEWOS alle grundbuchwirksamen Kauffälle auf den Immo­bilien­märk­ten in Deutschland auf Ebene der Stadt- und Landkreise und berechnet auf diese Weise die Immobilienumsätze auf den einzelnen Wohn- und Gewerbeimmobilienmärkten anhand real durchgeführter Transaktionen.

    Näherungswerte für den Immobilienumsatz werden auch aus dem Grunderwerbsteueraufkommen abgeleitet. Die Grund­er­werb­steuer­sta­tis­tik ist allerdings eine Kasseneinnahmestatistik. Zwischen Immobilientransaktionen und Steuerzahlungen be­ste­hen daher zeitliche Abstände, die bei der Dateninterpretation zu beachten sind. Die Grunderwerbsteuerstatistik liefert Global­zahlen. Sie ermöglicht keine Angaben über sektorale Teilmärkte und unterscheidet nicht zwischen gewöhnlichem und un­ge­wöhn­li­chem Geschäftsverkehr. Ungewöhnlicher Geschäftsverkehr (Zwangsversteigerungen, Erbfälle und Schenkungen usw.) kann aber zu Ausprägungen führen, die nicht auf das Marktverhalten zurückzuführen sind. Der Informationsgehalt ist entsprechend in sektoraler, regionaler und zeitlicher Hinsicht eingegrenzt, da diese Ausprägungen bei der Interpretation nicht übersehen werden dürfen.

    In den untenstehenden Zahlen wird der Immobilienumsatz um den ungewöhnlichen Geschäftsverkehr (z. B. Zwangs­ver­stei­ge­run­gen) bereinigt dargestellt. Zudem besteht zwischen Transaktions- und Berichtszeitraum kein zeitlicher Unterschied.
    Der Immobilienverband IVD ist die Berufsorganisation und Interessensvertretung der Beratungs- und Dienstleistungsberufe in der Immobilienwirtschaft. Der IVD ist mit rund 6.000 Mitgliedsunternehmen der zahlenmäßig stärkste Unternehmensverband der Immobilienwirtschaft. Zu den Mitgliedsunternehmen zählen Immobilienmakler, Immobilienverwalter, Bewertungs-Sachverständige, Bauträger, Finanzdienstleister und viele weitere Berufsgruppen der Immobilienwirtschaft.

    Neben dem IVD Bundesverband gibt es sechs Regionalverbände:

    • IVD Berlin-Brandenburg mit Sitz in Berlin,
    • IVD Mitte (Hessen, Thüringen) mit Sitz in Frankfurt,
    • IVD Mitte-Ost (Sachsen, Sachsen-Anhalt) mit Sitz in Leipzig,
    • IVD Nord (Bremen, Hamburg, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen, Schleswig-Holstein) mit Sitz in Hamburg und einer Niederlassung in Hannover,
    • IVD Süd (Bayern, Baden-Württemberg) mit Sitz in München und Stuttgart,
    • IVD West (Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland).

    Jedes Mitglied ist jeweils Mitglied im Bundesverband und dem jeweiligen Regionalverband.

    Die IVD-Makler vermitteln jährlich fast 120.000 Kaufverträge für Immobilien im Wert von rund 20 Milliarden Euro. Die Verwalter im IVD haben über 1,2 Millionen Wohnungen unter Verwaltung, darunter fast 20 Prozent des Bestandes an Eigentumswohnungen in Deutschland. Die Sachverständigen im IVD erstellen Gutachten nach den anerkannten Bewertungsregeln.

    Interessenvertretung
    Der IVD übernimmt die Interessenvertretung seiner Mitglieder gegenüber Politik, Wirtschaft, Presse und Verbrauchern und ist erster Ansprechpartner in allen berufspolitischen und -praktischen Fragen.

    Der IVD unterhält auf Europa-, Bundes- und Länderebene enge Kontakte zu den zuständigen Ministerien und Behörden sowie zu den Fachpolitikern der Parteien. Dabei setzt sich der Verband für optimale Rahmenbedingungen ein, damit Makler, Verwalter, Sachverständige und andere Immobilienberater ihren Beruf wirtschaftlich erfolgreich ausüben können.
    Der IVD ist Mitglied der Bundesvereinigung der Spitzenverbände der Immobilienwirtschaft (BSI). Auf EU-Ebene ist der IVD über die europäischen Immobilienverbände CEPI und CEI vernetzt.

    Wichtigster Auftrag der Mitglieder an den Verband ist es, ihre Wirtschaftskraft zu stärken und das Ansehen der Immobilien-Dienstleistungsberufe zu fördern.

    Markenzeichen qualifizierter Immobilienmakler, Verwalter und Sachverständiger
    Das IVD-Zeichen genießt als Markenzeichen qualifizierter Immobilienmakler, Verwalter und Sachverständiger hohe Akzeptanz. Da der IVD weder Immobilieneigentümer- noch Mieterverband ist, steht das IVD-Zeichen für neutrale Marktkenntnis und realistischen Preisüberblick. Mit dem Führen des IVD-Zeichens gibt sich jedes Mitglied als Immobilien-Experte zu erkennen, der seinen Kunden Zuverlässigkeit, Fachwissen, Kompetenz, Objektivität, Transparenz der Leistungen, Übernahme von Verantwortung und die Lösung ihrer Probleme zusichert.

    Mit seinem berufspolitischen Kanon hat sich der IVD zum Ziel gesetzt, die Qualität der Immobilien-Dienstleistungen weiter anzuheben und die Wettbewerbsfähigkeit der Immobilienberufe in Deutschland gegenüber der europäischen Konkurrenz zu stärken. Deshalb strebt der IVD an, die Erteilung der Gewerbeerlaubnis nach § 34 c GewO an einen gesetzlich verankerten Sach- und Fachkundenachweis zu knüpfen.

    Aufnahmevoraussetzungen
    Um die erforderliche hohe Qualifikation seiner Mitglieder sicherzustellen, hat der IVD strenge Kriterien für die Aufnahme neuer Mitglieder in den Verband formuliert. Dazu gehören der Sach- und Fachkundenachweis sowie der Abschluss einer Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung.

    Aufnahmevoraussetzung ist außerdem eine abgeschlossene Ausbildung zum Immobilienfachwirt oder die erfolgreiche Teilnahme an IHK-Zertifikats-Lehrgängen oder eine abgeschlossene Ausbildung zum Immobilienkaufmann/-kauffrau beziehungsweise zum Kaufmann/-frau der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft. Der Nachweis mehrjähriger Berufserfahrung in der Immobilienwirtschaft oder eines abgeschlossenen Studiums mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt ist erforderlich. Zwei Branchenreferenzen sollen über die Reputation des Bewerbers Auskunft geben können.

    Mit dem Aufnahmeantrag erkennt jedes neue Mitglied die IVD-Standesregeln und die IVD-Wettbewerbsregeln als Grundlage seines kaufmännischen Handelns an.

    Mitgliedsarten
    Neben der ordentlichen Mitgliedschaft, die natürliche und juristische Personen erwerben können, gibt es auch Mitgliedschaften speziell für Existenzgründer, Junioren, Studenten sowie Fördermitgliedschaften.

    Qualifizierung
    Wer Mitglied im IVD werden möchte, muss eine qualifizierte Ausbildung nachweisen oder sich vor der Aufnahme schulen lassen. Darüber hinaus verpflichtet die Satzung des IVD zu kontinuierlicher Fortbildung. Mit mehreren hundert Seminaren im Jahr, die die sechs IVD-Regionalverbände in ganz Deutschland veranstalten, und diversen berufsbegleitenden Studiengängen an den beiden mit dem IVD verbundenen Berufsakademien Deutsche Immobilien Akademie (DIA) und Europäische Immobilienakademie (EIA) sowie dem Center for Real Estate Studies (CRES) an der Steinbeis Hochschule in Berlin, sind die Voraussetzungen für kontinuierliche Fort- und Weiterbildung vorhanden. Die DIA bietet Studienprogramme sowie Kontaktstudiengänge auf universitärem Niveau; das CRES führt berufsbegleitende Studiengänge für Führungskräfte und den Führungsnachwuchs in der Fachrichtung Real Estate durch; die EIA ist eine staatliche anerkannte Ergänzungsschule mit kompakten Studiengängen „von Praktikern für Praktiker“.

    Ombudsmann Immobilien im IVD
    Im September 2008 wurde mit dem Ombudsmann Immobilien im IVD eine Beschwerdestelle geschaffen, an die sich Kunden von IVD-Mitgliedern wenden können. Die Aufgabe des Ombudsmanns Immobilien im IVD ist es, Beschwerden neutral zu prüfen und anhand der von den Parteien vorgebrachten Sachlage einen angemessenen, nachvollziehbaren Schlichtungsvorschlag zu unterbreiten. Ziel ist es, einen Streit zwischen einem Verbraucher und einem Immobilienunternehmer durch gegenseitiges Nachgeben zu einer einvernehmlichen Lösung zu führen. Erfahrungsgemäß ist es für Konfliktparteien meist sinnvoller, sich auf vernünftiger, realistischer Basis außergerichtlich zu einigen, anstatt sich in einen häufig langwierigen Rechtsstreit zu verwickeln. www.ombudsmann-immobilien.net

    IVD-Verbandsmagazin
    Das AIZ-Immobilienmagazin ist die Fach- und Verbandspublikation des IVD und erscheint zehnmal jährlich in einer Auflage von 10.000 Exemplaren. Die Publikation ist damit eine der auflagenstärksten Zeitschriften im Immobiliensektor.
    Alljährlich prognostizieren Experten ein globales Wert-Wachstum der Immobilienvermögen von Investoren. Betrachtet man das Investment-Universum weltweit, so stand Europa 2010 mit 4,2 Bio. US-Dollar auf Platz eins, gefolgt von den USA (3,7 Bio. US-Dollar) und der Region Asien-Pazifik mit einem Immobilienvermögen in Investorenhand von rund 3,5 Bio. US-Dollar.
    Immobilien können "verrentet" werden. Der Grundgedanke besteht darin, das in einem selbstgenutzten oder vermieteten Immobilienobjekt gebundene Vermögen zur Erzielung einer Leibrente im Alter einzusetzen. Die Entwicklung befindet sich in Deutschland noch in den Anfängen.

    Zu unterscheiden ist zwischen einer direkten und einer indirekten Verrentung des Immobilienvermögens. Bei der direkten Verrentung wird das Eigentum an der Immobilie an einen Investor übertragen. Beim selbstgenutzten Immobilienobjekt wird dem Verkäufer – je nach Gestaltungswillen – ein unentgeltliches Wohnungsrecht oder ein Nießbrauchrecht (mit Instandhaltungsverpflichtung) – eingeräumt. Der über den kapitalisierten Wert eines solchen Rechts hinausgehende Anteil des Objektwertes wird durch eine monatliche Leibrentenzahlung an den Verkäufer ausgeglichen.

    Die Dresdner Bauspar AG bezeichnet diese Art der Immobilienverrentung als "Immobilienverzehrplan". Sofern ein privater Erwerber eines Immobilienobjektes die Leistungen erbringen soll, kann dieser das Verrentungsrisiko durch eine Rückversicherung bei einer Versicherungsgesellschaft ganz oder teilweise ausschalten. Bei vermieteten Immobilien kommt nur eine Verrentung des Kaufpreises in Frage.

    Ist die Immobilie noch mit einer Resthypothek belastet, sollte mit dem Käufer eine Vereinbarung getroffen werden, nach der dieser die Resthypothek ablöst. Denn sonst kann diese für den Bewohner eine langanhaltende finanzielle Belastung darstellen.

    Eine rentenähnliche Gestaltungsform ist auch der reine Verkauf von lebenslangen Wohnungsrechten an neu errichteten Wohnhäusern. Stirbt der Berechtigte, kann der Hauseigentümer, zum Beispiel ein Immobilienfonds, das Recht neu verkaufen. Der Erwerb von Wohnungsrechten führt zwar nicht zu Rentenzahlungen, aber zu Mietzahlungseinsparungen.

    Von einer indirekten Verrentung spricht man, wenn der bei einem normalen Immobilienverkauf erzielte Kaufpreis zum Abschluss einer privaten Rentenversicherung verwendet wird.

    Verrentungsähnliche Gestaltungsformen liegen vor, wenn zum Beispiel an einem bestehenden Immobilienobjekt ein Erbbaurecht begründet und nur das Gebäude verkauft wird. Der Verkäufer erzielt dann für den Grund und Boden, den er behält, für die Laufzeit des Erbbauvertrages eine Rente in Form des Erbbauzinses. Darüber hinaus kann er den für das Gebäude erzielten Kaufpreis unter Einschaltung einer Versicherungsgesellschaft wiederum verrenten.

    Verrentung von Immobilien ist in anderen europäischen Ländern, zum Beispiel in Großbritannien ("home reversion") und Frankreich, schon seit langem bekannt. Der Eigenheimer verkauft dort sein Haus zur Hälfte gegen bar und zur anderen Hälfte gegen eine von einer Versicherungsgesellschaft zu erbringende monatliche Leibrente an einen Kapitalanleger oder Immobilienfonds. Ein Teil des Barerlöses wird verwendet, um das Haus in einem zeitgemäßen Zustand zu halten. Mit dem Tod des Berechtigten tritt der "Heimfall" des Nutzungsrechts an den Kapitalanleger ein. Auch in der Schweiz können Objekte an Banken gegen Rentenzahlung verkauft werden. In den USA hat sich die Form des Reverse Mortgage durchgesetzt.
    Eine Immobilie kann auf unterschiedliche Weise als Instrument der Altersvorsorge herangezogen werden. Eine in Deutschland weniger bekannte Art besteht im Immobilienverzehrplan (home equity release). Es handelt sich um eine umgekehrte Hypothek (Reverse Mortgage). Dabei wird ein Darlehen mit einem Kreditgeber vereinbart, das in einem Betrag oder in Raten abgerufen wird. Beim Ratenplan kann es sich um eine Zeit-, aber auch um eine Leibrente handeln. Durch den Zinseszinseffekt steigt die Darlehensschuld überproportional an. So kann es kommen, dass bei einem entsprechenden Lebensalter die Darlehensschuld den Verkehrswert übersteigt. Um eine Überschuldung des Hauseigentümers zu vermeiden, wird vereinbart, dass der Darlehenszuwachs auf den Verkehrswert (oder Beleihungswert) beschränkt wird. Der Kreditgeber übernimmt dabei die Funktion einer Versicherungsgesellschaft. In den USA werden solche Geschäfte unter bestimmten Bedingungen durch Staatsbürgschaften abgesichert.

    Es gibt mehrere deutsche Konzepte, so z.B. das Konzept "Heim und Rente" von Wolfgang von Nostitz. Ein vergleichbares Konzept haben die Dresdner Bauspar AG und die HBV mit ihrer HBV-Immobilien-Rente sowie das Institut für Finanzdienstleistungen (IFF) in Hamburg erstellt. Die Konzepte stützen sich auf versicherungsmathematische Berechnungen.

    Bisher gibt es allerdings nur wenige konkrete Angebote in Deutschland. Dies liegt wohl daran, dass es auch einfacher geht, nämlich über den Verkauf einer bewohnten Immobilie mit dem Vorbehalt eines Wohnungsrechts und der Investition des Kaufpreises in eine Sofortrente.
    Bei der am 1. Juli 2010 in Kraft getretenen Immobilienwertermittlungsverordnung (Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken) handelt es sich um eine Fortentwicklung der Wertermittlungsverordnung 1988, die zuletzt 1997 geändert wurde. Damit wurde der stark veränderten Situation und den veränderten Rahmenbedingungen auf dem Grundstücksmarkt Rechnung getragen. Außerdem wurde auch eine Reihe von Erkenntnissen berücksichtigt, die in der Bewertungsliteratur Diskussionsgegenstand waren. Der Beitritt der neuen Bundesländer spielte ebenso eine Rolle wie demografische Veränderungen und die stärkere Internationalisierung der Immobilienwirtschaft. Die ImmoWertV berücksichtigt auch energetische Gebäudeeigenschaften als preisbildendes Merkmal.

    Die Verordnung gliedert sich in vier Abschnitte:
    • Abschnitt 1: Anwendungsbereich, Begriffsbestimmungen und allgemeine Verfahrensgrundsätze,
    • Abschnitt 2: Bodenrichtwerte und sonstige erforderliche Daten,
    • Abschnitt 3: Wertermittlungsverfahren mit den Unterabschnitten Vergleichswertverfahren / Bodenwertermittlung, Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren,
    • Abschnitt 4: Schlussvorschriften.

    Einige Neuerungen im Einzelnen:

    Stark betont wird der Qualitätsstichtag, bei dem der Verkehrswert auf der Grundlage eines definierten Grundstückszustandes zu ermitteln ist. Er entspricht dem Wertermittlungsstichtag, es sei denn, dass aus rechtlichen oder sonstigen Gründen der Zustand des Grundstücks zu einem anderen Zeitpunkt maßgebend sein soll (§ 4 Abs. 1 ImmoWertV).

    Bei der Feststellung der allgemeinen Wertverhältnisse sollen die Wertverhältnisse auf dem Kapitalmarkt sowie die wirtschaftlichen und demographischen Entwicklungen des Gebietes, in dem sich das Bewertungsobjekt befindet, durch Beurteilung der damit einhergehenden Werteinflüsse berücksichtigt werden. Die energetischen Eigenschaften eines Gebäudes gehören jetzt ebenfalls zu den zu berücksichtigenden Merkmalen bei der Wertermittlung.

    Ausgiebiger geregelt sind die Vorschriften über die Bodenrichtwerte, die jetzt flächendeckend und für alle Entwicklungsstufen zu ermitteln sind. Hier werden Gutachterausschüsse stärker gefordert. Indexreihen müssen nun auch für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser als Informationsquelle von Gutachterausschüssen zur Verfügung gestellt werden.

    Es werden ferner die Vorschriften berücksichtigt, die durch die zahlreichen Änderungen des Planungsrechts im Baugesetzbuch für die Bewertung relevant sind (Soziale Stadt, Stadtumbaugebiete, Ausgleichsflächen). Aber auch Aspekte der Bodennutzung für erneuerbare Energien führen zu neuen Bewertungsfragen.

    Durch die Hintertüre wird das in Fachkreisen umstrittene DCF-Verfahren als Variante des Ertragswertverfahrens eingeführt, ohne es beim Namen zu nennen. Damit soll eine Annäherung an internationale Standards bewirkt werden. Allerdings müssen die sich in Zukunft periodisch ändernden Ertragserwartungen, die dieses Verfahren voraussetzt, nachvollziehbar begründet werden. Den unterschiedlichen Verläufen der Alterswertminderung während der Restnutzungsdauer wird eine Absage erteilt. Es gibt faktisch nur noch den linearen Verlauf, also jährlich gleichbleibende Minderungsansätze. Insgesamt gesehen hat sich die Bewertungslandschaft durch die neue Verordnung nicht unerheblich geändert.
    Abschluss an der Europäischen Immobilien Akademie e.V. (EIA).
    Im Rahmen immobilienwirtschaftlicher Beratungsverträge hat die Projektberatung einen besonderen Stellenwert. Vorab ist zu unterscheiden zwischen der immobilienwirtschaftlichen Projektberatung und Beratungen, die kein Projekt zum Gegenstand haben, deshalb zeitlich unbegrenzt sind und mit deren Hilfe z.B. laufende betriebliche Prozesse eines Unternehmens gesteuert werden sollen. Solche Vertragsverhältnisse werden durch Kündigung beendet. Eine Projektberatung endet im Gegensatz hierzu mit Vollendung des Projektes.

    Die Bereiche der Projektberatung können sehr unterschiedlich sein. Es kann sich um die Gründung immobilienwirtschaftlicher Unternehmen handeln (z.B. Entwicklung einer Aufbauorganisation von Maklerbetrieben, Miethausverwaltungen, WEG-Verwaltungen). Sie kann sich auch auf Projekte von Unternehmen und Personen beziehen, die Kunden immobilienwirtschaftlicher Unternehmen sind (z.B. Beratungen im Zusammenhang mit der Optimierung eines Immobilienbestandes, Baufinanzierung, Energetische Sanierungsberatung, Beratung von Erbengemeinschaften.)

    Einzelgegenstände der Projektberatung können beispielsweise sein:

    • Immobilienobjektanalysen,
    • Baurechtsanalysen,
    • Lageanalysen,
    • Marktanalysen,
    • Verwertungsanalysen,
    • Bauzustandsanalysen,
    • Portfolioanalysen usw.

    Voraussetzung für jedes Beratungsangebot sind überdurchschnittliche Fachkompetenzen des Beraters, die sich aus intensiver praktischer Tätigkeit (Erfahrung) und immobilienwirtschaftlich orientierter wirtschaftswissenschaftlicher oder vergleichbarer Fachausbildung (Theorie) ergeben. Zweckdienlich für eine Beratertätigkeit in der Immobilienwirtschaft wären vor allem auch eine Tätigkeit im Bereich der Immobilienbewertung und – nahezu unabdingbar - Grundlagenkenntnisse der Informations- und Kommunikationstechnik.
    RDM IMMONET wurde als Immobilienportal des RDM gegründet und vom debis-Systemhaus entwickelt. Das Portal wurde im Mai 1998 offiziell für die Öffentlichkeit frei geschaltet. Seit 2002 ist der Axel-Springer Verlag an der "IMMONET-GmbH beteiligt. Im Februar 2015 waren 1,495 Mio Objekte im Angebot. Für die Öffentlichkeit zugänglich ist die Objektdatenbank mit allen aktuellen Objektangeboten sowie weitere Informationsseiten über Immobilienbewertung, Seniorenwohnen, Finanzierung, Hausbau, Renovierung und Einrichten. Im Jahr 2000 wurde RDM-IMMONET unter der neuen Bezeichnung IMMONET in ein Gemeinschaftsunternehmen mit dem Axel Springer Verlag eingebracht.

    Im Zusammenhang mit der Verschmelzung von RDM und VDM zum Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e. V. wurde das Vertragsverhältnis mit dem Springer Verlag vom IVD fortgeführt. 2006/07 wurden die IVD-Anteile an den Springer Verlag verkauft.

    Im Februar 2015 wurde bekannt, dass die beiden Immobilienportale Immowelt und Immonet sich unter der Bezeichnung Immowelt Holding AG zusammenschließen, um ihre Kräfte zu bündeln. Stärkster Aktionär ist das Unternehmen Axel Springer Digital Classifieds. Beteiligt sind auch weitere Einzelpersonen und Zeitungsverlage.
    Die Immowelt Holding AG ist ein Unternehmen, das aus der Vereinigung der Betreibergesellschaften der beiden großen Immobilienportale Immowelt und Immonet hervorgeht. Grundlage ist eine Vereinbarung vom 11. Februar 2015.

    Mehrheitsaktionär ist mit 55 Prozent die Axel Springer Digital Classifieds. 45 Prozent gehören den früheren Gesellschaftern der Immowelt AG. Es bestehen jedoch Optionen zum Verkauf dieser Anteile an Axel Springer Digital Classifieds. Zu diesen Gesellschaftern zählt die markt.gruppe, hinter der weitere Zeitungsverlage stehen.

    Dies sind insbesondere die Verlagsgruppe Dr. Ippen ("Münchener Merkur", "Hessische/Niedersächsische Allgemeine", Münchener "tz") und die ProServ-Medien Service GmbH, welche wiederum mehrheitlich der Rheinischen Post Mediengruppe und deren Tochter Saarbrücker Zeitungsgruppe gehört.

    Als CEO des neuen Unternehmens ist Carsten Schlabritz (Mitgründer und vorheriger CEO der Immowelt AG) vorgesehen. Vorstandspositionen übernehmen Jürgen Roth und Ulrich Gros (Immowelt) sowie Philip Schulze (zuvor Geschäftsführer der Immonet-Gruppe).
    Abkürzung: Immobilienwertermittlungsverordnung
    Imprägnaturen kennen wir aus dem Outdoor, dem Sportbereich oder in Verbindung mit einer Textilreinigung. Schuhe, Bekleidung, Holz, Beton werden mit bestimmten Lösungen getränkt und nach dem Trocknen weisen diese Stoffe bzw. Materialien neue Eigenschaften auf. Ein Schutzfilm umgibt das zu imprägnierende Objekt. Holz wird z.B. vor Witterungseinflüssen geschützt, Schuhe oder Outdoorkleidung zeigen wasserabweisende Eigenschaften. Zelte werden nach einer Imprägnatur ebenfalls wasser- und windundurchlässig. Geomantische Imprägnaturen In der Geomantie, insbesondere in der neuen Geomantie benutzen wir Imprägnaturen, um Dinge, Vorgänge, Abläufe, Prozesse, Räume, Flächen, Bäume, Blumen, Kräuter, ja auch betriebliche Vorgänge u.v.m. zu stärken. Imprägnatur von Räumen Vielen Räumen fehlt Leben. Die Elemente-Imprägnaturen helfen uns, die wichtigen Elemente Erde, Luft, Feuer, Wasser auszugleichen. Mit geomantischen Imprägnaturen können wir fehlende Elemente darstellen und stärken.
    Der Begriff Impression wird in der Internetwerbung verwendet. Es gibt zwei verschiedene Impressions: Die Ad Impressions sagen aus, wie oft eine Werbeanzeige im Internet angezeigt wird bzw. von Nutzern aufgerufen wird. Ad ist eine Abkürzung für Advertisement. Die sogenannte Page Impression sagt aus, wie oft eine Website aufgerufen wurde. Diese Angabe ist auch Bestand der Webstatistiken.
    Die Internetpräsenz von Immobilienfirmen unterliegt seit dem 1. März 2007 dem neuen Telemediengesetz TMG (früher Teledienstegesetz TDG). Das Gesetz setzt u.a. die E-Commerce-Richtlinie der EU in deutsches Recht um. Der § 5 im TMG regelt jetzt, was auf der Website an Pflichtangaben enthalten sein muss. Es sind weitgehend die gleichen Pflichtangaben über den Betreiber der Homepage wie die des alten TDG. Damit wird vorrangig dem Verbraucherschutz gedient. Diese Pflichtangaben für Immobilienfirmen müssen leicht erkennbar, unmittelbar erreichbar und ständig verfügbar vorhanden sein:

    • Name und Anschrift, bei juristischen Personen zusätzlich der Vertretungsberechtigte (Angaben wie sie auch bei Briefbogen, Fax und E-Mail erforderlich sind),
    • Angaben, die eine schnelle elektronische Kontaktaufnahme und unmittelbare Kommunikation ermöglichen, einschließlich der Adresse der elektronischen Post (Telefon- und Faxnummer, E-Mail-Adresse),
    • Angaben zur zuständigen Aufsichtsbehörde, soweit der Teledienst im Rahmen einer Tätigkeit angeboten oder erbracht wird, die der behördlichen Zulassung bedarf (in der Regel die Genehmigungsbehörde der § 34c GewO Erlaubnis, nach einer Sitzverlegung aber die Genehmigungsbehörde für den neuen Geschäftssitz),
    • Angaben zum Handelsregistergericht und die Registernummer (soweit eine Eintragung im Handelsregister vorliegt),
    • Umsatzsteueridentifikationsnummer (gem. § 27a UStG falls vorhanden; das Bundeszentralamt für Steuern, BZSt, vergibt diese auf Antrag an in Deutschland umsatzsteuerlich registrierte Unternehmen. Wer keine hat, braucht nichts angeben).
    • Kapitalgesellschaften müssen Angaben zu einer Abwicklung oder Liquidation machen.

    Diese Pflichtangaben fasst man am besten auf einer Seite zusammen, die über einen auf jeder Seite vorhandenen Button (gekennzeichnet mit "Impressum") erreichbar ist.

    Es ist nicht erforderlich, dass diese Angaben immer sichtbar sind. Der Leser muss sie lediglich ständig erreichen, leicht finden und gut lesen können. Ein Verstoß gegen diese so genannte Impressumspflicht stellt eine Ordnungswidrigkeit dar (Ordnungsgeldrahmen bis 50.000 EUR) und kann in bestimmten Fällen auch von Mitbewerbern abgemahnt werden.  
    Seitdem Immobilienmärkte teilweise durch Angebotsüberhänge gekennzeichnet und dadurch Mieter- / Käufermärkte entstanden sind, werden im Falle von schwer zu vermarktenden Objekten Incentives immer wichtiger. Sie stellen Anreize verschiedenster Art dar, um Interessenten zu einem bestimmten Verhalten zu bewegen. Im Marketing-Mix sind Incentives Bestandteil der Entgelt- / Preispolitik. Diese schmälern einerseits zunächst die Erlöse, sollen andererseits jedoch langfristig für ausreichend Rückflüsse sorgen, die die höheren Anfangsaufwendungen aufwiegen.

    Klassisch sind sie in Form von Vermietungs- / Letting-Incentives anzutreffen. Dazu gehören eine Vielzahl von Instrumenten, wobei hier dem Einfallsreichtum keine Grenzen gesetzt sind, sofern daraus für den Incentive-Geber noch ein vorteilhaftes Geschäft hervorgeht.

    Hier eine Auswahl an möglichen Incentives:
    • mietfreie Zeit / früherer Einzugstermin ohne Entgelt bis zum Vertragsbeginn,
    • vermieterseitige Renovierung ohne Aufpreis / Renovierungskostenzuschuss für den Mieter,
    • Belohnung in bar,
    • Produkte der Unterhaltungs- / Elektroindustrie (modernes Fernseh- oder IT-Gerät, Pay-TV-oder Zeitungsabonnement),
    • ein Jahr sonntags frische Brötchen,
    • Gutschein für Geschäftspartner (Möbel- / Einrichtungshäuser, Bau- und sonstige Fachmärkte),
    • für den Mieter kostenlose Umbauten (zum Beispiel nichttragende Wand wird für einziehenden Mieter entfernt) oder Beseitigung von kleineren Mängeln,
    • Erneuerungen (neue Badewanne, Waschbecken, Herd, Spüle, Bodenbelag),
    • Mieter-werben-Mieter.

    Sicherlich müssen Art und Umfang des in Aussicht gestellten Incentives je nach Einzelfallsituation entschieden werden und mit dem jeweiligen Objekt sowie der Marktsituation korrespondieren. Hier gilt: Je schwieriger die Vermarktung, je weniger Interessenten / Anfragen und je länger die Vermarktungsdauer, desto wertvoller das Incentive.
    Bei Indexfonds handelt es sich um Investmentfonds, die einen bestimmten Marktindex so genau wie möglich nachbilden. Dies kann zum Beispiel der Deutsche Aktienindex DAX sein oder der MSCI World. Dies soll dadurch erreicht werden, dass der Fonds bzw. das Fondsmanagement die Aktien ankauft, auf denen der Index beruht – und zwar in genau dem Verhältnis, in dem sie im Index berücksichtigt werden. Indexfonds zeichnen sich dadurch aus, dass bei ihnen kein Fondsmanager die Verantwortung für die Auswahl besonders aussichtsreicher Aktien trägt. Der Indexfonds profitiert, wenn der Index steigt. Fällt der Index, betrifft dies den Fonds in gleichem Maße. Der Anleger profitiert dabei insbesondere von langfristigen Entwicklungen. Der erste Indexfonds war ein Pensionsfonds, der 1971 bezogen auf die New York Stock Exchange-Werte (NYSE) errichtet und nicht öffentlich gehandelt wurde. Seit 1998 sind Indexfonds auch in Deutschland erlaubt.

    Ein wichtiges Kriterium für Indexfonds ist der Tracking Error. Je kleiner dieser Wert ausfällt, desto genauer werden der zugrunde liegende Index und seine Entwicklung durch den Indexfonds abgebildet.

    Indexfonds sind nicht unbedingt mit sogenannten ETFs gleichzusetzen. Diese Abkürzung steht für Exchange Traded Funds. Diese neuere Variante wird generell an der Börse gehandelt. Auch ETFs bilden einen Index ab.
    Gewerberaummietvertrag

    Der Indexmietvertrag ist durch Mietvereinbarungen gekennzeichnet, in denen die weitere Entwicklung der Miete durch den Preis von anderen Gütern oder Leistungen bestimmt wird. Indexmietverträge sind im Gewerbemietrecht üblich. Die Vereinbarung einer Indexklausel mit automatischer Anpassung an die veränderte Bezugsgrundlage (so genannte Gleitklausel) galt nach der Preisklauselverordnung als genehmigt.

    Nachdem diese Verordnung am 07.09.2007 durch das Preisklauselgesetz abgelöst wurde, gibt es jetzt eine andere Rechtslage. Grundsätzlich brauchen Preisklauseln nicht mehr genehmigt zu werden. Es gibt auch keine Genehmigungsinstanz mehr. Wichtig aber ist, dass (eine monatlich vorschüssige Zahlungsweise unterstellt) als Laufzeit für den Mietvertrag nicht mehr zehn Jahre, sondern zehn Jahre und ein Monat vereinbart werden müssen, weil es für die Zehnjahresfrist jetzt darauf ankommt, wann die letzte Mietzahlung erfolgt und nicht, wann das Mietverhältnis endet. Alternativ könnte ein Mietvertrag mit monatlich nachschüssiger Mietzahlung vereinbart werden. Nach wie vor können Mietverträge mit einer Preisklausel ausgestattet werden, bei denen der Vermieter für zehn Jahre auf sein Kündigungsrecht verzichtet, also z. B. Mietverträge mit einer Laufzeit von fünf Jahren und einer Verlängerungsoption auf weitere fünf Jahre. Hier kommt es nicht darauf an, wann die Miete im letzten Zahlungsmonat bezahlt wird.

    Bezugsgrundlage für Mietanpassungen können nach wie vor der Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes bzw. eines statistischen Landesamtes sein, oder ein Verbraucherpreisindex, der vom Statistischen Amt der Europäischen Gemeinschaft ermittelt wurde.

    Automatische Anpassung bedeutet, dass die Mieterhöhung vom Vermieter gegebenenfalls auch rückwirkend geltend gemacht werden kann, denn der Anspruch auf erhöhte Miete entsteht zu dem Zeitpunkt, zu dem sich die Bezugsgrundlage ändert.

    Wohnraummietvertrag

    Seit dem 01.09.1993 kann eine Indexmiete auch für freifinanzierte Wohnungen vereinbart werden. Seit 01.09.2001 befinden sich die entsprechenden Vorschriften in § 557 b BGB. Die Indexmiete selbst muss schriftlich vereinbart werden. Die Mieterhöhungserklärung bedarf nur der "Textform", was nach (§ 126 b BGB) die Schriftform mit einschließt. Die Mieterhöhung kann verlangt werden, wenn sich der Verbraucherpreisindex (früher der Preisindex aller privaten Haushalte) nach den Feststellungen des Statistischen Bundesamtes um einen zu vereinbarenden Prozentsatz ändert. Eine Indexvereinbarung, die eine stärkere prozentuale Erhöhung der Miete als die prozentuale Änderung des Preisindexes vorsieht, ist nicht wirksam. Die Miete muss nach jeder Erhöhungserklärung mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete sind während der Laufzeit des Indexmietvertrages ausgeschlossen. Eine Genehmigung der Vereinbarung ist nicht erforderlich.

    Die Anpassung erfolgt beim Wohnungsmietvertrag nicht automatisch, sondern kann nur ab dem übernächsten Monat, der auf den Zugang der Mieterhöhungserklärung des Vermieters folgt, geltend gemacht werden.
    In einem Wohnraummietvertrag kann vereinbart werden, dass die Höhe der Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller deutschen Privathaushalte (im heutigen Sprachgebrach des Statistischen Bundesamtes: Verbraucherpreisindex für Deutschland, VPI) bestimmt wird. Andere Indizes dürfen nicht verwendet werden.

    Indexmieten wurden im Wohnimmobilienbereich lange Zeit selten vereinbart. In den letzten Jahren ist in einigen Großstädten - insbesondere in München und Frankfurt am Main - eine zunehmende Vereinbarung von Indexmieten bei Neuvermietungen zu beobachten.
    Ein Grund besteht darin, dass dort die marktüblichen Mieten so schnell ansteigen, dass der örtliche Mietspiegel nicht mit den tatsächlich vor Ort gezahlten Mieten mithalten kann. Ein weiterer Grund besteht darin, dass eine Mieterhöhung im Rahmen der Indexmiete deutlich einfacher zu begründen ist als eine Mieterhöhung mit Hilfe des Mietspiegels. Nicht vergessen werden sollte aber, dass bei einer Indexmiete nicht nur Erhöhungen der Lebenshaltungskosten an den Mieter weiter gegeben werden müssen – sondern genauso auch Senkungen.

    Läuft eine solche Vereinbarung, muss die Miete jeweils mindestens für ein Jahr gleich bleiben. Erhöhungen der Betriebskosten und Mieterhöhungen bei Modernisierungen dürfen trotzdem vorgenommen werden. Eine Mieterhöhung bei Modernisierung darf während der Indexmiete allerdings nur stattfinden, wenn die baulichen Maßnahmen aufgrund von Umständen nötig geworden sind, für die der Vermieter nichts konnte – wie etwa neuen gesetzlichen Vorgaben.

    Will der Vermieter die Miete an den Preisindex anpassen, muss er dies durch Erklärung in Textform dem Mieter bekannt geben. Die Erklärung muss enthalten:

    • Eingetretene Änderung des Preisindex,
    • jeweilige Miete oder
    • Erhöhung in einem Geldbetrag.

    Ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung muss die erhöhte Miete gezahlt werden. Diese in § 557 b BGB geregelten Maßgaben sind nicht durch Mietvertrag zum Nachteil des Mieters abänderbar.

    Die Vereinbarung einer Indexmiete schließt „normale“ Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel aus.
    Grundsätzlich kann jeder Wohnungseigentümer gemäß § 15 Abs. 3 WEG einen Gebrauch der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftliche Eigentums verlangen, der dem Gesetz, den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit sich hieraus eine Regelung nicht ergibt, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht.

    Entspricht der Gebrauch nicht den genannten Voraussetzungen, liegt hierin eine Eigentumsbeeinträchtigung, die Unterlassungs- oder Beseitigungsansprüche begründet. Diese Ansprüche können als Individualansprüche auch von jedem einzelnen Wohnungseigentümer, gegebenenfalls auch gerichtlich geltend gemacht werden.

    Diese individuell geltend zu machenden Ansprüche kann auch die Wohnungseigentümergemeinschaft aufgrund entsprechender Beschlussfassung als gekorene Ansprüche an sich ziehen, wenn es um Beeinträchtigung des gemeinschaftlichen Eigentums geht.

    In diesem Fall begründet sie damit ihre alleinige Zuständigkeit für die gerichtliche Geltendmachung mit der Folge, dass der einzelne Wohnungseigentümer nicht mehr prozessführungsbefugt ist und der Rechtsverfolgung der Individualansprüche durch den einzelnen Eigentümer damit die Rechtsgrundlage entzogen ist (BGH, Az. VZR 5/14, 05.12.2014).
    Individualvereinbarungen sind im Einzelnen zwischen zwei Vertragspartnern frei ausgehandelte Vertragsinhalte. Sie unterscheiden sich von Allgemeinen Geschäftsbedingungen dadurch, dass beide Partner die gleiche Chance und die gleichrangige Verhandlungsposition bei der Einflussnahme auf den Inhalt des Vertrages haben. Auch vorformulierte Vertragsbedingungen, die dem Augenschein nach All­ge­mei­ne Geschäftsbedingungen sind, können zu einer Indi­vi­dual­ver­ein­barung werden, wenn sie von demjenigen Ver­trags­par­tner, der sie eingeführt hat, so deutlich zur Ver­hand­lungs­dis­po­si­tion gestellt werden, dass der andere Ver­tragspartner seine Einflussnahmemöglichkeiten erkennt und von Ihnen Gebrauch machen kann.

    Vor Gericht ergibt sich meist das Problem, dass kaum zu beweisen ist, welche Verhandlungsmöglichkeiten denn nun im Einzelfall bestanden haben. Will zum Beispiel ein Vermieter eine vertragliche Regelung durchsetzen, die in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam wäre, muss er beweisen, dass es sich um eine Individualvereinbarung gehandelt hat. In der Praxis stellt die äußere Form der Vereinbarung ein Indiz dar. Eine handschriftlich hinzugefügte Vertragsklausel etwa deutet auf eine individuelle Vereinbarung hin; in der Regel müssen jedoch weitere Beweismittel hinzukommen, um zu belegen, dass der Gegenstand der Vereinbarung tatsächlich zur Disposition stand. Eine mehrfache Verwendung der handschriftlichen Klausel spricht wiederum gegen ihre Eigenschaft als Individualvereinbarung.

    Gerade im Wohnraummietrecht ist zu beachten, dass eine Vielzahl von gesetzlichen Regelungen ausdrücklich nicht zur Disposition steht und auch durch Allgemeine Geschäftsbedingungen jeglicher Form nicht abgeändert werden kann.

    Da Makler, die vielfach auf der Basis von qualifizierten Alleinaufträgen arbeiten, zu deren Abschluss auf in­di­vi­du­elle Absprachen angewiesen sind, gehört für sie das Ver­handeln mit dem Auftraggeber auf einer gleich­rangigen Ebene zur Vertragskultur. Individuell müssen z. B. aus­ge­han­delt werden Verweisungs- und Hinzuziehungspflichten des Auftraggebers oder, falls der Makler ein Zwangs­ver­stei­gerungs­ob­jekt anbietet, die Vereinbarung einer Pro­vi­sion für den Fall des Zuschlags.
    Derzeit sind mehrere Ski-Domes fertig gestellt bzw. in Planung, wobei man u.U. einzelne dieser Indoor-Skipisten in großflächigen Ballungszentren in Nordrhein-Westfalen oder Norddeutschland wirtschaftlich betreiben könnte. Die Frage stellt sich nur, ob eine Massierung von zwei oder mehr derartigen Großeinrichtungen – teilweise sogar in einem 20-km-Radius – Sinn macht.

    In Holland erfreuen sich – mangels klassischer Skigebiete – Indoor-Pisten einiger Beliebtheit. Hier wurden Müllhalden verkoffert und in Indoor-Skipisten verwandelt. Im Gegensatz zu den deutschen Anlagen werden die Anlagen dort vormittags zu Schulsportzwecken genutzt, was für die Amortisation der Indoor-Skipisten sehr hilfreich ist.

    Gerade Menschen, die aus klassischen Skiregionen wie etwa Bayern oder der Schweiz kommen, mag der Gedanke an ein Indoor-Skivergnügen auf 300 bis 600 m langen Bahnen alles andere als eingängig erscheinen. Insofern kann man bei diesem Objekttyp eine relativ ungewisse Zukunft vermuten. Auch wenn jetzt noch einige Anlagen in Planung sind, stellt sich die Frage, wie lange die Wachstumsphase noch währt; auch muss vor einer Politik gewarnt werden, die in jeder Abraumhalde schon eine mögliche Skipiste sieht. Außerdem dürften die hohen Investitionssummen und das ökologisch relevante Thema "Energiebilanz" die Entwicklung Indoor-Skipisten etwas bremsen.

    Eine Entwicklung, die sich hierbei abzeichnet, ist derzeit allerdings eine "Süd-Bewegung" der Skihallen vom Ruhrgebiet bzw. dem Berliner Raum in Richtung klassische Skigebiete in Form halboffener Anlagen. Indoor-Skipisten sollen in den angestammten Skigebieten mildere Winter kompensieren.
    Die Industrie- und Handelskammer ist eine für einen bestimmten Bezirk eingerichtete Körperschaft des öffentlichen Rechts, bei der alle Gewerbebetriebe (im Sinne des Einkommensteuergesetzes) Mitglied sein müssen. Es gibt in Deutschland insgesamt 82 Industrie- und Handelskammern. Ihr gesetzlicher Auftrag besteht darin, die Interessen der gewerblichen Wirtschaft zu vertreten. Sie haben in diesem Zusammenhang eine Reihe von Aufgaben zu erfüllen, die ihnen der Staat übertragen hat.

    So ist jede IHK die für ihren Bezirk "zuständige Stelle" für die Überwachung und Förderung der beruflichen Aus- und Fortbildung nach dem Berufsbildungsgesetz, soweit es sich um ein Berufsbild der gewerblichen Wirtschaft handelt. Die IHK ist dabei zuständig für die Überwachung der Ausbildungsverhältnisse und die Einrichtung und Betreuung der Prüfungsausschüsse. Viele Kammern unterhalten Akademien, die die organisatorische Basis für die Planung und Durchführung von Seminaren und anderen berufsbildenden Veranstaltungen sind. In dieser Funktion haben die Industrie- und Handelskammern nicht nur als Seminarveranstalter, sondern auch als Kooperationspartner eine besondere Bedeutung für die Immobilienwirtschaft und deren Verbände erlangt.

    Industrie- und Handelskammern gehören im Rahmen der ihnen als Aufgabenbereich zugewiesenen Standortpolitik zu den Trägern öffentlicher Belange, wenn es um die Durchführung von Raumordnungsmaßnahmen, die Erstellung von Regionalplänen und die Erörterung von gemeindlichen Flächennutzungs- und Bebauungsplänen geht.

    Außerdem sind Industrie- und Handelskammern wichtige Informanten und Berater in allen wirtschaftlichen und rechtlichen Angelegenheiten, die die Mitgliedsbetriebe betreffen. Sie sind auch zuständig für die Verfahren zur öffentlichen Bestellung und Vereidigung von Sachverständigen.

    Auf Bundesebene üben sie ihre Lobbyfunktion über ihre Dachorganisation, den Industrie- und Handelskammertag (DIHK) aus.

    Einzelne Industrie- und Handelskammern können, wenn es sinnvoll erscheint, einzelne Aufgabenbereiche an andere Industrie- und Handelskammern übertragen.

    Oberstes Gremium jeder IHK ist die Vollversammlung, in der die Vertreter der gewerblichen Wirtschaft ihre Beschlüsse fassen. Hierzu gehört auch die Beitragsordnung, die allerdings relativ enge gesetzliche Rahmenvorschriften beachten muss. Die Vollversammlungsmitglieder werden in geheimer, brieflicher Wahl durch die IHK Mitglieder gewählt. Jedes IHK Mitglied gehört in einem der Wahlbezirke der IHK einer bestimmten Wahlgruppe an (Industrie, Handel, Dienstleistungen, Banken und Versicherungen usw.). Vertreten werden die Industrie- und Handelskammern durch ihren Präsidenten und den Hauptgeschäftsführer.
    Industriegebiete dienen nach § 9 BauNVO ausschließlich Gewerbebetrieben, deren Unterbringung in anderen Baugebieten nicht zulässig ist. Was wegen davon ausgehender überdurchschnittlicher Belästigungen auf angrenzenden Gebieten nicht gebaut werden darf, kann in Industriegebieten untergebracht werden. Zulässig sind Gewerbebetriebe aller Art, Lagerhäuser, Lagerplätze und öffentliche Betriebe sowie Tankstellen. Der Ausnahmenkatalog entspricht demjenigen der "normalen" Gewerbebetriebe (Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonal, Betriebsleiter, sowie Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke).
    Inertgase sind Gase, die sich nur an wenigen chemischen Reaktionen beteiligen und insgesamt sehr „träge“ reagieren. Oft ist es jedoch von der jeweiligen Anwendung abhängig, ob ein Gas in diesem speziellen Fall als Inertgas anzusehen ist. Beispiele für Inertgase sind Stickstoff, Kohlenstoffdioxid und die Edelgase Helium, Neon, Argon, Krypton, Xenon und Radon. Im Gebäudebereich spielen Inertgase bei der Brandbekämpfung eine große Rolle. So gibt es ortsfeste Inertgas-Löschanlagen, die reine oder gemischte Inertgase als Löschmittel verwenden. Eine mögliche Mischung besteht beispielsweise aus Argon, Stickstoff und Kohlendioxid.

    Inertgase löschen ein Feuer, indem sie den Sauerstoff der Luft verdrängen. Dazu muss das vorhandene Luftvolumen lediglich um etwa ein Drittel verdrängt werden. Da sie die Umgebung weder durchnässen noch sonstwie beschädigen und auch keine Rückstände hinterlassen, werden sie häufig in besonders sensiblen Bereichen eingesetzt – etwa in Museen, Serverräumen, Windkraftanlagen oder Räumen mit Schaltschränken. Argon und Kohlendioxid sind schwerer als die Umgebungsluft, die sie daher besonders effektiv verdrängen.
    Inflation (lat. inflare = aufblähen) bedeutet die Entwertung des Geldes durch den wechselseitigen Anstieg des allgemeinen Preisniveaus und dadurch, dass immer mehr Geld (zum Beispiel durch Lohnerhöhungen) in Umlauf gebracht wird. Wenn dieses in immer kürzeren Zeitabständen geschieht, würden die Preise täglich, womöglich stündlich steigen, so dass die Inflation sich aufschaukeln und dadurch unkontrollierbar werden würde (Hyperinflation).

    Je nach Wirkungsstärke wird zwischen schleichender, trabender und galoppierender Inflation unterschieden. In den Ländern Europas, die den Euro als Währung haben, soll die Europäische Zentralbank der Geldentwertung entgegensteuern und für eine gewisse Preisstabilität sorgen.

    Zum Schutz gegen Inflation wird unter anderem zur Geldanlage in Immobilien geraten. In diesem Zusammenhang fällt sehr häufig der besonders von Absatz- und Vertriebsabteilungen genutzte Begriff des „Betongolds“ auf, der suggerieren soll, dass eine Immobilie so wertbeständig und damit auch so inflationssicher wie Gold sei. Eine so pauschale Aussage, ohne zu differenzieren, muss nicht in jedem Fall der Realität entsprechen.

    Zunächst sind Gold und Immobilien grundsätzlich dahingehend zu unterscheiden, dass Immobilien nicht nur eine Wertänderungsrendite (Differenz zwischen An- und Verkaufspreis im Verhältnis zum aufgewendeten Kapital), sondern auch eine laufende Verzinsung aufweisen. Als weiteres Unterscheidungsmerkmal hat der Immobilienerwerb grundsätzlich Kaufnebenkosten von fünf Prozent und mehr zur Folge.

    Im Hinblick darauf, ob Immobilien vor Inflation schützen, sind die wesentlichen Einflussfaktoren die betrachtete Zeitspanne (insbesondere der Startzeitpunkt), die Berechnungsmethode und die mietrechtliche Konstruktion. Statistisch gesehen ist eine Immobilie in der Tendenz eher inflationssicher, wenn der Startzeitpunkt der Betrachtung lange her ist (mehrere Jahrzehnte). Ein kürzerer Analysezeitraum (weniger als 15 Jahre) in Zeiten geringer Inflation kann das Gegenteil ausweisen.

    Um einen sicheren Inflationsschutz zu gewährleisten, müsste mietrechtlich eine volle Indexierung an die Lebenshaltungskosten vereinbart werden. Dies lässt sich jedoch nicht bei allen Nutzungsarten und Marktgegebenheiten realisieren. In einer schlechten Marktsituation kann selbst ein Büromietvertrag gar nicht oder nur teilweise indexiert werden (zum Beispiel erst bei einer Steigerung des Indexes von zehn Prozent oder mehr).

    Ein Mieterwechsel mit schlechteren Konditionen für den Vermieter würde in Bezug auf den Inflationsschutz und die Wertstabilität ebenso kontraproduktiv wirken. Wenn allerdings die Marktgegebenheiten gut sind, die Immobilienwerte sowie die Mieten steigen und idealerweise alle Mietverträge langfristig und voll indexiert abgeschlossen werden können, wäre die Immobilie ein tatsächlicher Schutz vor Inflation.
    Was in anderen Ländern bereits seit langem selbstverständlich ist, wurde in Deutschland erst jetzt, wenn auch zögerlich, in Angriff genommen. Der Bürger soll – abgesehen von bestimmten Ausnahmen – unbeschränkt Informationen bei Landes- und Bundesbehörden abrufen können. Weltweit gibt es in 50 Ländern Informationsfreiheitsgesetze, darunter in fast allen europäischen Ländern. Mit den Informationsfreiheitsgesetzen soll dem Öffentlichkeitsprinzip, dem die Behörden in demokratischen Staaten unterliegen, Rechnung getragen werden.

    Auf der Ebene des Bundes ist am 1. Januar 2006 das Gesetz zur Regelung des Zugangs zu Informationen des Bundes (Informationsfreiheitsgesetz IFG) in Kraft getreten. In den Bundesländern Brandenburg, Berlin, Schleswig-Holstein und Nordrhein-Westfalen gab es bereits vorher schon Informationsfreiheitsgesetze. Hamburg zog am 1.4.2006 nach. In den übrigen Bundesländern befasst man sich noch damit.

    Die Behörde hat die Wahl zwischen Auskunftserteilung, Gewährung von Akteneinsicht oder sonstiger Übermittlung der erbetenen Informationen. Den zur Information verpflichteten Behörden gleich gestellt sind natürliche und juristische Privatpersonen, soweit sich eine Behörde dieser Personen zur Erfüllung ihrer öffentlich-rechtlichen Aufgaben bedient.

    Da bei Behörden auch Informationen über Unternehmen gespeichert sind, bestand vielfach die Befürchtung, dass auch Geschäftsgeheimnisse solcher Unternehmen auf diesem Wege ausgespäht werden könnten. Im IFG des Bundes wurden Bestimmungen eingebaut, die personenbezogene Daten (§ 5), geistiges Eigentum und Betriebs- und Geschäftsgeheimnisse (§ 6) schützen. Wird jemandem ein Zugang zu einer bestimmten Information nicht gewährt, kann er sich an einen Bundesbeauftragten für die Informationsfreiheit wenden.

    Sofern es sich nicht um eine "einfache Information" handelt, kann der Bund für die Erteilung der Information Gebühren oder einen Auslagenersatz beanspruchen.
    Der Makler ist verpflichtet, seinen Auftraggeber umfassend über das angebotene Objekt zu informieren und aufzuklären. Dabei muss der Makler sich die Informationen nicht durch eigene Erkundigungen beschaffen. Insbesondere muss er nicht selbst Untersuchungen des Objekts vornehmen. Er kann sich vielmehr auf die Informationen verlassen und berufen, die er z.B. vom Verkäufer erhalten hat. Wenn er im Exposé ausdrücklich erklärt, dass die dargestellten Informationen über das Objekt auf den Angaben des Verkäufers beruhen, haftet er nicht für deren Richtigkeit.

    Eine Ausnahme besteht nur dann, wenn der Makler Grund zu der Annahme haben muss, dass die Auskunft des Verkäufers nicht zutreffend ist. Wenn der Verkäufer ihm z.B. erklärt, die Fenster seien gerade neu eingebaut, der Makler jedoch durch die Datumsangabe im Zwischenraum zwischen den Fensterscheiben erkennt, dass sie bereits vor etlichen Jahren produziert worden sind, hat er Anlass zu Zweifeln. Diesen Zweifeln muss er dann eigeninitiativ nachgehen und den Sachverhalt aufklären. Zumindest muss er seinen Kunden, den potentiellen Käufer, über die Unstimmigkeit informieren.

    Wenn der Makler also über eigene Kenntnisse verfügt, muss er z.B. auch informieren über

    • das soziale Umfeld des Objekts
    • vorhandene Altlasten im Baugrund
    • Schwierigkeiten hinsichtlich der geplanten Bebauung
    • Bestehen eines Denkmalschutzes
    • Fehlen einer Baugenehmigung für nachträgliche An- oder Ausbauten
    • wesentliche bauliche Mängel des Objekts
    • unsichere Liquidität des Gewerbemieters (bei Verkauf der Immobilie)
    • wirtschaftliche Probleme des Bauträgers, die zu Schwierigkeiten bei der Durchsetzung eventueller Gewährleistungsansprüche führen könnten.

    Der Makler muss seinen Auftraggeber auch über vertraglich relevante Vermutungen hinsichtlich des Vertragsgegenstands oder des Vertragspartners informieren und aufklären, die ihm bekannt geworden sind.

    Wenn der Makler seine Informations- und Aufklärungspflichten verletzt, hat sein Auftraggeber einen Anspruch auf Erstattung des Schadens, der ihn dadurch entstanden ist. Möglicherweise verliert der Makler auch seinen Provisionsanspruch aus dem Gesichtspunkt der Verwirkung.
    Mit Infraschall bezeichnet man tieffrequente Geräuschimmissionen im Frequenzbereich 1 bis 20 Hz, welche für die Menschen vorwiegend im nicht hörbaren Bereich liegen. Die Ursachen dieses tieffrequenten Schalls sind Fahrzeuge, Maschinen, Lautsprecheranlagen in Kinos, Konzerten und Diskotheken sowie natürliche Quellen (zum Beispiel Erdbeben, Luftturbulenzen). Es gibt bis jetzt noch keine gesicherten Erkenntnisse über die Wirkungen des Infraschalls auf die Gesundheit der Menschen. Vereinzelt wird über Ohrendruck, Angstgefühl und allgemeines Unwohlsein geklagt.
    Der Begriff Infrastruktur ist lateinischen Ursprungs und bedeutet "Unterbau". Seit ca. 1960 wird dieser Begriff im Zusammenhang mit Raumplanung benutzt.

    Ursprünglich wurden mit Infrastruktur nur die dauerhaft im Boden verbauten Leitungssysteme und Kabel zur Ver-, Entsorgung und Kommunikation bezeichnet. Mit technischem Fortschritt zählen moderne Technologien, wie Funkantennen, IT-Netze, Fernsehen sowie grundlegende Einrichtungen zum Funktionieren einer Volkswirtschaft ebenfalls zur Infrastruktur. Die Planung und Herstellung von Infrastruktur ist eine hoheitliche Aufgabe des Staates, die aus Steuern und Anschlussbeiträgen finanziert wird.

    Im Zuge der zunehmenden Etablierung der Zusammenarbeit mit privatwirtschaftlichen Unternehmen wird die Ausführung der Herstellung von Infrastruktur auch Privaten übertragen. Die rechtliche Grundlage der Zusammenarbeit kann eine ARGE oder ein städtebaulicher Vertrag sein.

    Die Nutzung der öffentlichen Infrastruktur ist oftmals durch Gesetze verpflichtend (z.B. Müllentsorgung, Anschlusszwang bei Abwasser), ein Ausweichen auf alternative Anbieter unmöglich. Finanziert wird die Unterhaltung von Infrastruktur durch Nutzungsgebühren.

    Als öffentliche Infrastruktur bezeichnet man:

    • Kommunikation,
    • Energieversorgung,
    • Ver- und Entsorgungseinrichtungen,
    • Verkehrswege,
    • Immobilien.

    Den Begriff soziale oder rechtliche Infrastruktur verwendet man für:

    • Rechtsordnung,
    • Verwaltung,
    • Krankenhäuser,
    • Polizei und Feuerwehr,
    • Bildungssystem.
    Allgemeine Geschäftsbedingungen unterliegen der sogenannten Inhaltskontrolle. Sie müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllen, um tatsächlich wirksamer Vertragsbestandteil zu werden. Erfüllen sie diese Voraussetzungen nicht, sind sie unwirksam und damit unbeachtlich.

    Die Voraussetzungen nennen die Paragrafen 307 bis 309 des Bürgerlichen Gesetzbuches. Nach § 307 Absatz 1 BGB sind Regelungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam, wenn sie den Vertragspartner unangemessen benachteiligen. Eine solche Benachteiligung kann auch darin bestehen, dass die Bestimmung zu unklar ist.

    Grundsätzlich liegt eine unangemessene Benachteiligung dann vor, wenn es zu der entsprechenden Frage gesetzliche Regelungen gibt, von deren Grundgedanken durch den Vertrag allzu weit abgewichen wird, oder wenn wesentliche Rechte und Pflichten des Vertrages derart beeinträchtigt werden, dass der Zweck des Vertrages gefährdet ist.

    Beispiele aus dem Mietrecht:

    • "Der Mieter hat die Wohnung bei Abschluss des Mietvertrages ausführlich besichtigt und verzichtet auf Mietminderung und Schadensersatz."
    • "Der Mieter hat unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses in jedem Fall bei Auszug die Schönheitsreparaturen durchzuführen."
    • "Das Risiko des rechtzeitigen Auszuges des Vormieters liegt beim neuen Mieter."
    Die Paragrafen 308 bis 309 BGB enthalten darüber hinaus konkrete Verbote bestimmter Vertragsklauseln. § 308 BGB betrifft dabei sogenannte Klauselverbote mit Wertungsmöglichkeit.

    Beispiele:

    • Unzumutbarer Vorbehalt für den anderen Vertragspartner, einzelne Vertragsbestimmungen jederzeit zu ändern.
    • Zugangsfiktion ("Schreiben an den Mieter gelten mit der Abgabe bei der Post als dem Mieter zugegangen").
    § 309 enthält die sogenannten Klauselverbote ohne Wertungsmöglichkeit (Regelungen, die generell die Aufrechnung mit einer rechtskräftigen Forderung verbieten, den Verzicht auf die Notwendigkeit einer Mahnung z. B. bei überfälliger Miete, die Vereinbarung einer Vertragsstrafe bei Vertragsauflösung, ein Haftungsausschluss bei Verletzungen von Leben, Körper, Gesundheit und bei grobem Verschulden). Auch derartige Regelungen sind daher in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam.

    Viele in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unzulässige Regelungen können jedoch im Rahmen einer individuellen Vereinbarung zwischen den Vertragspartnern wirksam vereinbart werden.
    Als Initiator bzw. Fondsinitiator wird derjenige bezeichnet, der einen geschlossenen Immobilienfonds konzipiert, auflegt und am Markt anbietet.

    Kompetenz und Seriosität eines Initiators entscheiden maßgeblich mit über die Ergebnisse, die ein Anleger mit einer Fondsbeteiligung erzielt. Anhaltspunkte zur Beurteilung von Fondsinitiatoren unter diesen Aspekten bieten die Leistungsbilanzen.
    Unter einer Inklusivmiete (auch: Bruttomiete, Warmmiete) versteht man eine Miete, durch die auch die entstehenden Betriebskosten mit abgegolten werden. Eine Abrechnung der Betriebskosten entfällt ebenso wie jährliche Nachzahlungen oder die Auszahlung eines Guthabens. Die Heizkostenverordnung schreibt eine verbrauchsabhängige Erfassung und Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten vor. Mit Einführung dieser Regelung ist die Vereinbarung einer Inklusivmiete, die alle Betriebskostenarten umfasst, unzulässig geworden. Zulässig bleibt die Teilinklusivmiete, bei der nur ein Teil der Betriebskosten in der Miete enthalten ist. Der Rest – üblicherweise die verbrauchsabhängigen Positionen wie z.B. Heiz- und Warmwasserkosten – wird getrennt behandelt, verbrauchsabhängig erfasst und jährlich abgerechnet.

    Mieterhöhungen während des laufenden Mietverhältnisses erfolgen meist als Mieterhöhung bis zur örtlichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB. Die Vergleichsmiete wird in der Regel per Mietspiegel ermittelt. Dieser gibt meist die Miete ohne Nebenkosten (Nettomiete) an. Das bedeutet, dass der Vermieter bei einer Inklusiv- bzw. Teilinklusivmiete die mit der Miete abgegoltenen Betriebskosten aus der Miete herausrechnen muss. Dann kann er die Miete ohne Betriebskosten bis zur Vergleichsmiete z.B. laut Mietspiegel erhöhen und die enthaltenen Betriebskosten wieder addieren. Der Rechenweg ist dem Mieter bei der Aufforderung zur Zustimmung zur Mieterhöhung darzulegen.
    Beim "unbeplanten Innenbereich" handelt es sich bau­pla­nungs­rechtlich um einen im Wesentlichen bebauten Be­reich einer Gemeinde, für den kein Bebauungsplan auf­ge­stellt ist, in dem aber auf Grund der Umgebungsbebauung trotzdem ein Baurecht besteht. Die Bebauung richtet sich dabei nach den faktischen Baugrenzen und Baulinien und hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung nach der fak­tischen, d. h. in der Umgebung verwirklichten GFZ sowie der Höhe der baulichen Anlage. Wird für eine Innen­be­reichs­fläche ein Bebauungsplan aufgestellt ("beplanter Innenbereich"), sind dessen Festsetzungen maßgeblich.

    Soll der Innenbereich beplant werden, können Bebauungs­pläne der Innenentwicklung nach § 13 a BauGB aufgestellt werden, sofern die Voraussetzungen hierfür gegeben sind.
    Eine Innendämmung wird auf der Innenseite der Außenwände eines Gebäudes angebracht. Fachleute raten in den meisten Fällen davon ab, da sie weniger effektiv ist als eine Außendämmung und außerdem bauphysikalisch Probleme bereiten kann (Schimmelbildung etc.). Derartige Schäden haben ihre Ursache jedoch meist in der nicht fachgerechten Durchführung der Arbeiten. Zu empfehlen ist eine Innendämmung in folgenden Fällen:
    • denkmalgeschütztes Gebäude,
    • Fassade soll erhalten bleiben,
    • Mieter will selbst dämmen,
    • unbeheizter Keller soll künftig beheizt werden,
    • Gebäude wird permanent nur teilweise genutzt und beheizt,
    • Außendämmung aufgrund von Grenzabständen etc. unmöglich.
    Eine Innendämmung besteht meist aus vier Komponenten: den hölzernen Traglatten, dem Dämmstoff, einer Dampfbremse und der Innenverkleidung. Zur Wahl stehen unterschiedlichste Dämmstoffe: z. B. Polyurethanplatten, Schaumglasplatten, Zellulosedämmstoff, Holzweichfasermatten, Schafwollmatten. Die Dampfbremse oder – falls gewünscht – völlig dampfdichte Dampfsperre kann in Form einer Folie oder auch von speziellen Dampfbremspapieren oder -pappen, Schaumglasplatten sowie dampfdichten Anstrichen ausgeführt werden.

    Bei einer Innendämmung wird eine Dämmstoffstärke von 6 bis 8 cm empfohlen. Eine dickere Schicht führt nicht zu größeren Energieeinsparungen und verkleinert allzu sehr die Wohnfläche. Der Dämmstoff sollte eine Wärmeleitfähigkeit von etwa 0,040 W/(m²K) haben. Bei einer nicht fachgerechten Installation der Dämmung und speziell der Dampfsperre kann es zu Schäden durch Feuchtigkeit in der Dämmschicht kommen, u.a. auch zu verringerter Dämmwirkung und Befall des Materials mit Schimmel und Mikroorganismen. Besonders sorgfältig ist z. B. an Fenstern und Heizkörpernischen zu arbeiten. Eine Dämmtapete ist kein geeignetes Mittel der Innendämmung. Sie ist zu dünn und begünstigt in vielen Fällen die Schimmelbildung.
    Der Begriff der Innenfinanzierung tritt in immobilienwirtschaftlichen Zusammenhängen mit zwei unterschiedlichen Bedeutungen auf. In einem allgemeinen betriebswirtschaftlichen Sinne bezeichnet er die Finanzierung eines Unternehmens, soweit sie auf selbst erwirtschaftetem Kapital beruht. Dafür kommen beispielsweise einbehaltene Gewinne (Gewinnthesaurierung, offene Selbstfinanzierung), Abschreibungen oder die Auflösung stiller Reserven (verdeckte oder stille Selbstfinanzierung) in Betracht.

    Bei Geschlossenen Immobilienfonds wird unter einer Innenfinanzierung die Aufnahme von Fremdkapital auf der Ebene der Fondsgesellschaft verstanden, die für Zins und Tilgung aufkommen muss. Als Sicherheit für eine solche Finanzierung dient in der Regel ein Grundpfandrecht am Fondsobjekt.
    Als Innenhof wird der Bereich eines Gebäudes bezeichnet, der von Gebäudeflügeln oder Mauern umgeben ist. Die auf diese Weise gebildeten Höfe befinden sich traditionell unter freiem Himmel. In der modernen Architektur werden Höfe realisiert, die mit einem Glasdach abgedeckt sind. Wichtig für einen Innenhof ist die natürliche Belichtung.
    Unter Innenprovision versteht man die vom Objektauftraggeber an den Makler zu bezahlende Erfolgsprovision. Sie ist im Objektpreis enthalten und erscheint nach außen nicht als Erwerbsnebenkosten. Vor allem im Bereich des Vertriebs von Bauträgerobjekten wird mit Innenprovisionen gearbeitet. Ebenso legen auch andere professionelle Objektanbieter Wert darauf, dass der Erwerber nicht durch eine Außenprovision abgeschreckt wird. In steuerlicher Hinsicht sind Innenprovisionen, die für die Mietvertragsvermittlung bezahlt werden, stets Werbungskosten. Innenprovisionen, die im Zusammenhang mit dem privaten Verkauf eines vermieteten Wohngrundstücks bezahlt werden, können steuerlich nur im Zusammenhang mit einem "privaten Veräußerungsgeschäft" gewinnmindernd berücksichtigt werden. Erfolgt ein Verkauf aus einem Betriebsvermögen, handelt es sich bei der Innenprovision um Betriebsausgaben.
    Da die Menschen in Mitteleuropa sich durchschnittlich 90 % ihrer Zeit in Innenräumen aufhalten, ist die Qualität der eingeatmeten Innenraumluft von besonderer Bedeutung. Je nach Aktivität und Alter atmet der Mensch pro Tag 10-20 m3 Luft (12-24 kg) ein. Das ist bedeutend mehr als die Masse an Trinkwasser und Lebensmitteln, welche eine Person täglich zu sich nimmt. Eine gute Qualität der Innenraumluft ist deshalb für ein gesundes Leben unerlässlich.

    Während für die Außenluftqualität seit vielen Jahren ein gesetzliches Regelwerk besteht, existiert ein solches für die Innenraumluftqualität nicht. Die Erarbeitung eines Regelwerkes für die Innenraumluft gestaltete sich deshalb auch so schwierig, weil hiervon auch die Privatsphäre betroffen ist, welche möglichst von gesetzlichen Vorgaben und Eingriffsmöglichkeiten freigehalten werden sollte.

    Als Innenräume in dieser Beziehung gelten Wohn-, Schlaf-, Bastel-, Sport- und Kellerräume, Küchen und Badezimmer sowie außerdem Arbeitsräume in Gebäuden, welche im Hinblick auf gefährliche Stoffe nicht zum Geltungsbereich der Gefahrstoffverordnung gehören, wie zum Beispiel Büroräume. Ebenfalls hierzu zählen Innenräume in öffentlichen Gebäuden (zum Beispiel Krankenhäuser, Schulen, Kindertagesstätten), sowie das Innere von Kraftfahrzeugen und öffentlichen Verkehrsmitteln (Sachverständigenrat für Umweltfragen).

    Für die Innenraumluft von Wohnräumen gelten Richtwerte und Leitwerte. Für Arbeitsräume, in denen mit Gefahrstoffen umgegangen wird, sind Grenzwerte nach der Gefahrstoffverordnung festgelegt.
    Innentreppen liegen im Inneren eines Gebäudes und stellen als vertikaler Verkehrsweg große Anforderungen an die Sicherheit. Der Brandschutz für Treppen richtet sich nach der Gebäudeart und –höhe: Häuser mit mehr als 5 Vollgeschossen müssen beispielsweise feuerbeständig ausgebildet sein. Das heißt, sie müssen eine Feuerbeständigkeit von 90 oder 120 Minuten (F 90 und F 120) nachweisen.

    Eine Treppe, auch im Wohnhaus, nimmt mehr Rauminhalt ein, als sich die Bewohner bei der Planung vorstellen können. Raumspartreppen und Leitern sind zwar Platz sparend, aber sehr steil und entsprechen nicht dem vorgegebenen Steigungsverhältnis. Damit Treppen gefahrlos und bequem zu begehen sind, muss das Verhältnis zwischen Höhe und Tiefe der Stufen stimmen. Dieses Steigungsverhältnis orientiert sich an der durchschnittlichen Schrittmaßlänge des Menschen.

    Deshalb sind Raumspartreppen und Leitern nur eingeschränkt in Gebäuden zugelassen. Nach den Bestimmungen der Bauordnung muss zu jedem Aufenthaltsraum mindestens eine notwendige Treppe führen.

    Mindestens zwei Meter betragen muss die lichte Treppendurchgangshöhe. Die Treppe ist in einem vertikalen Schacht untergebracht, der sowohl zu den Räumen geöffnet oder in sich geschlossen ist (Treppenraum oder -haus).
    Juristisch ist die Insel ein Grundstück und wird nicht anders übertragen als ein ganz normales Stück Land. Ausnahme sind einige Länder, in denen Inseln juristisch einen Sonderstatus haben, d.h. in denen der Kauf von Inseln ausgeschlossen oder genehmigungspflichtig ist – wobei diese Beschränkungen dann häufig nur für Ausländer gelten. Auch sonst ist die Insel kein rechtsfreier Raum, d.h. es gilt z.B. das lokale Baurecht. Insel ist nicht gleich Insel. Der Käufer hat die Wahl zwischen vielen Regionen mit Unterschieden in Klima, Landschaft und soziologischem Umfeld. Bei der Vorauswahl sind einige Fakten zu prüfen: Sie beziehen sich auf Erdbeben, Hurrikane, das politische System, inseltypische Krankheiten, fehlende Versorgungsstandards (z.B. Strom, Lebensmittel und Trinkwasser). Die Ansammlung von Süßwasser als Grundwasservorkommen ist ein wichtiger Beurteilungsfaktor. Aufgrund des leichteren spezifischen Gewichtes lagert sich Süßwasser über dem umgebenden Salzwasser ab. Gespeist wird das Vorkommen durch Regenwasser. Auf Dauer kann nicht mehr Süßwasser entnommen werden als durch Regenwasser hinzukommt.

    Häufig werden bebaute Inseln auch über Wasserleitungen vom Festland aus versorgt. Das regionale Preisniveau bestimmt auch die Preiskategorie der Inseln. Der Preis hängt ab
    • vom Erschließungsgrad,
    • der Optik,
    • der Bodenbeschaffenheit und dem Bewuchs,
    • dem Klima,
    • einer etwa vorhandenen Besiedlung,
    • der Nähe und Erreichbarkeit von Hafen und Flughafen,
    • dem Bekanntheitsgrad.
    Preise sind meist Liebhaberpreise. Feste Regeln, nach denen der Inselpreis bestimmt werden kann, gibt es nicht. Interessant sind festlandsnahe Inseln, für die ein Bootsshuttle eingerichtet werden kann oder die groß genug sind für die Anlage eines nicht störenden Flugplatzes. Sobald eine derartige Anlage steht, werden auch die umliegenden Privatinseln aufgewertet. Für den Investor ist bei Inseln der "richtige" Einkaufspreis entscheidend, dagegen weniger für den Nutzer, der sich das Inselvergnügen etwas kosten lässt. In der Praxis stehen für den Inselsuchenden, der sich auf eine bestimmte Region und einen gewissen Inseltyp festlegt, nur wenige Inseln zur Auswahl. Manchmal auch keine: So gibt es in der Nordsee – Großbritannien und Dänemark ausgenommen, keine Privatinseln.
    Insel-Lagen sind durch eine minimale Lauffrequenz geprägte Standorte, bei denen es zumeist einen Quasi-Anker-Mieter gibt, vielfach Lebensmittelgeschäfte, an dem noch weitere kleinere Läden wie Kioske oder Zeitungsstände angesiedelt sind. Die Mieten in diesen Läden liegen zumeist deutlich unter denen von Nebenkernlagen. Nebenkernlagen gewinnen lediglich dann, wenn sie z.B. durch eine Trambahn oder Bushaltestelle aufgewertet werden und zusätzliche Kundenfrequenz anziehen können.
    Das Insolvenzrecht wurde durch die am 1.1.1999 in Kraft getretene Insolvenzordnung neu geregelt. Diese löste unter anderem die frühere Konkursordnung ab.

    Nach der Insolvenzordnung (InsO) sind das Regelinsolvenzverfahren und das Verbraucherinsolvenzverfahren zu unterscheiden.

    Regelinsolvenzverfahren:

    Das Regelinsolvenzverfahren ist das allgemeine Insolvenzverfahren nach deutschem Recht. Gründe für die Beantragung des Insolvenzverfahrens sind zunächst Überschuldung und Zahlungsunfähigkeit. Überschuldung ist gegeben, wenn die Schulden das Vermögen übersteigen.

    Der Insolvenzgrund der Zahlungsunfähigkeit ist gegeben, wenn der Schuldner seine fälligen Zahlungspflichten nicht mehr erfüllen kann.

    Ein weiterer Insolvenzgrund liegt in der "drohenden Zahlungsunfähigkeit". Er kann sich zum Beispiel bereits ergeben durch Sperrung von Krediten, plötzlich geltend gemachte Steuerforderungen oder Schadenersatzansprüche, raschem Ertragsverfall ohne ausreichende Reserven oder durch Insolvenz eines wichtigen Abnehmers für die angebotenen Produkte.

    Die Einführung des heutigen Insolvenzrechtes führte nicht nur zu einer neuen Terminologie. Sie zielte auch darauf ab, der zuvor oft geübten Praxis, die Eröffnung des Konkurs- oder Vergleichs-verfahrens möglichst lange hinauszuziehen, entgegenzuwirken und dafür zu sorgen, dass durch geeignete Maßnahmen das Unternehmen erhalten blieb.

    Mit Ausnahme der aufgrund von Sicherheiten bevorrechtigten Forderungen machte die Reform Schluss mit bisherigen Rangabstufungen. Alle ungesicherten Gläubiger erhalten heute die gleiche Quote. Der frühere Vorrang von Löhnen, Sozialversicherungsbeiträgen, Steuern und dergleichen ist entfallen.

    Im Zentrum des Insolvenzverfahrens steht das Insolvenzplanverfahren, wozu auch ein Maßnahmenplan zur Sanierung oder Liquidation gehört. Plan-Bilanz, Plan-, Verlust- und Gewinnrechnung und eine Plan-Liquiditätsrechnung sind dem Insolvenzplan beizufügen. Wenn das Gericht dem vom Insolvenzverwalter (oder vom Schuldner) vorgelegten Insolvenzplan zustimmt, so wird er der Gläubigerversammlung zur Abstimmung vorgelegt. Dort kann er geändert werden.

    Die Gläubiger werden in bestimmte Gruppen eingeteilt, von der jede mit Mehrheit dem Plan zustimmen muss.

    Der Schuldner kann bei Einleitung oder während des Insolvenzverfahrens eine Restschuldbefreiung beantragen. Es wird dann ein sogenanntes Restschuldbefreiungsverfahren eingeleitet, das dazu führt, dass der Schuldner nach Ablauf von sechs Jahren von seinen Restschulden befreit wird. Voraussetzung ist, dass der Schuldner seine gesamten pfändbaren Einnahmen aus einem Anstellungsverhältnis oder aus selbständiger Tätigkeit für sechs Jahre an einen vom Gericht zu bestimmenden Treuhänder abtritt.

    Weitere Voraussetzung ist, dass sämtliches übriges Vermögen des Schuldners verwertet wurde. Gerichtlichen Insolvenzverfahren können nach wie vor außergerichtliche Vergleichsverfahren vorangehen.

    Im Jahr 2012 wurden mit dem „Gesetz zur weiteren Erleichterung der Sanierung von Unternehmen“ (ESUG) verschiedene Änderungen des Insolvenzrechts umgesetzt. Ziele waren die effektivere Ausgestaltung des Insolvenzverfahrens und die Verbesserung der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen für die Sanierung notleidender Unternehmen, insbesondere unter dem Aspekt des Erhalts von Arbeitsplätzen. Umgesetzt wurde dies u.a. durch einen stärkeren Einfluss der Gläubiger auf die Auswahl des Insolvenzverwalters, die Vereinfachung des Zugangs zur Eigenverwaltung, eine effektivere Ausgestaltung des Insolvenzplanverfahrens und Änderungen bei der Zuständigkeit der Insolvenzgerichte.

    Verbraucherinsolvenz:

    Das Verbraucherinsolvenzverfahren ist gegenüber dem Regelinsolvenzverfahren in einigen Punkten vereinfacht. Es kommt bei natürlichen Personen zur Anwendung, die nicht selbstständig tätig sind oder waren. Ferner wird es auch angewendet bei ehemaligen Selbstständigen, deren Vermögensverhältnisse überschaubar sind (d.h. unter 20 Gläubiger) und gegen die keine Forderungen aus Arbeitsverhältnissen bestehen. Bei natürlichen Personen ist Insolvenzgrund die eingetretene oder drohende Zahlungsunfähigkeit. Auch hier gibt es die Möglichkeit der Restschuldbefreiung.

    Am 18.07.2013 wurde im Bundesgesetzblatt das Gesetz zur Verkürzung des Restschuldbefreiungsverfahrens und zur Stärkung der Gläubigerrechte veröffentlicht. Dieses ändert verschiedene Regelungen insbesondere des Verbraucherinsolvenzverfahrens. Teile der Reform sind zum 19.07.2013 in Kraft getreten, einige besonders wichtige Änderungen gelten für Verfahren mit Antragstellung ab 01.07.2014.
    So kann die sogenannte Wohlverhaltensphase des Schuldners auf Antrag auf drei Jahre verkürzt werden, wenn dieser sowohl die Verfahrenskosten begleicht, als auch die Forderungen der Gläubiger zu mindestens 35 Prozent bezahlt. Eine Verkürzung auf fünf Jahre ist möglich, wenn zumindest die Verfahrenskosten voll ausgeglichen werden. Es ist allerdings anzumerken, dass diese gegenüber dem Verfahren nach alter Rechtslage gestiegen sind. Die Reform sieht ferner einen verbesserten Kündigungsschutz für Mitglieder von Wohnungsgenossenschaften gegen Kündigungen der Mitgliedschaft durch Vollstreckungsgläubiger oder Insolvenzverwalter vor.
    Seit Einführung der Insolvenzordnung am 1.1.1999 können auch Privatpersonen Insolvenz anmelden. Sind diese Personen Mieter, hat der Insolvenzantrag erhebliche Folgen für das Mietverhältnis.

    Mit der Eröffnung des Insolvenzverfahrens ist der Mieter nicht mehr selbst Herr über die von ihm abgeschlossenen Verträge. Zuständig ist nun der Insolvenzverwalter, der dazu befugt ist, die gesamte Insolvenzmasse und alle damit zusammenhängenden Verträge des Schuldners zu verwalten und darüber zu verfügen. Im Verbraucher- bzw. Privatinsolvenzverfahren wird der Insolvenzverwalter auch als Treuhänder bezeichnet. Seine Aufgabe ist es zunächst, die noch vorhandenen Vermögenswerte zusammenzuhalten und Ausgaben einzuschränken. Anschließend verteilt er die Insolvenzmasse anteilig auf die Gläubiger.

    Miet- und Pachtverträge des Schuldners darf der Insolvenzverwalter im Rahmen eines Sonderkündigungsrechts mit gesetzlicher Frist kündigen, ohne dass es auf die vereinbarte Vertragsdauer ankäme.

    Handelt es sich allerdings um die Wohnung des Schuldners, darf der Insolvenzverwalter den Vertrag nicht kündigen. Hinsichtlich der Mietforderungen des Vermieters sind zwei zeitliche Phasen zu unterscheiden: Die Zeit vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens und die danach. Bestehen aus der Zeit vor der Insolvenzeröffnung noch Mietschulden, muss der Vermieter diese als Insolvenzforderung beim Insolvenzverwalter anmelden. Wie alle anderen Gläubiger wird er dann seine Quote an der Insolvenzmasse bekommen. Mietforderungen aus der Zeit nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens gelten im Gegensatz dazu als sogenannte Masseverbindlichkeiten. Sie sind vom Insolvenzverwalter aus der Insolvenzmasse laufend weiter zu bezahlen. Geregelt ist dies in § 108 der Insolvenzordnung. Reicht das vorhandene Geld nicht, kann unter Umständen ein Schadenersatzanspruch gegen den Insolvenzverwalter geltend gemacht werden, der jedoch eine Pflichtverletzung von dessen Seite voraussetzt.

    Um sich von diesem Problem zu befreien, kann der Insolvenzverwalter eine sogenannte Entlastungserklärung hinsichtlich des Mietverhältnisses abgeben (§ 109 Absatz 1 InsO). Er erklärt damit, dass alle nach Ablauf einer dreimonatigen Frist fällig werdenden Forderungen nicht mehr innerhalb des Insolvenzverfahrens geltend gemacht werden können.

    Die ersten drei Monatsmieten gehen also noch zu Lasten der Insolvenzmasse. Der Vermieter kann diese Forderungen nicht vom Mieter direkt einklagen. Alle späteren Monatsmieten muss der Vermieter außerhalb des Insolvenzverfahrens direkt gerichtlich geltend machen, was im Regelfall schwer fallen dürfte.

    Der Vermieter hat allerdings die Möglichkeit, als Insolvenzgläubiger Schadenersatz für seine durch die vorzeitige Beendigung des Mietvertrages oder die sonstigen Folgen der Entlastungserklärung bedingten Ausfälle zu fordern.

    Sind mehrere Personen Mieter der Wohnung, müssen die anderen Mieter keine Kündigung befürchten, da der Insolvenzverwalter kein Sonderkündigungsrecht für den Mietvertrag des Schuldners ausüben kann.

    Die Insolvenz des Mieters allein ist nach der Insolvenzordnung für den Vermieter kein gesetzlich anerkannter Kündigungsgrund mehr. Bezahlt der Mieter die Miete trotz Insolvenz weiter – z.B. unter Verwendung seines Pfändungsfreibetrages – kann der Vermieter nicht kündigen. Stellt der Mieter (nach Stellung des Insolvenzantrages) die Mietzahlungen ein, kann nach den gängigen Regeln des Bürgerlichen Gesetzbuches wegen Verzuges mit der Mietzahlung gekündigt werden. Zulässig sind auch weitere nach dem BGB gesetzlich zulässige Kündigungsgründe (z.B. Eigenbedarf). Es muss ein berechtigtes Interesse des Vermieters vorliegen, mit dem die Kündigung begründet wird.

    Es ist umstritten, wem gegenüber der Vermieter die Kündigung erklären muss. Sicherheitshalber sollte die Kündigung sowohl dem Mieter als auch dem Insolvenzverwalter zugestellt werden.

    Nach dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens ist eine Kündigung durch den Vermieter aus folgenden Gründen gesetzlich ausgeschlossen:
    • Verzug mit der Mietzahlung in der Zeit vor dem Insolvenzantrag,
    • Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Schuldners.

    Der Bundesgerichtshof hat am 17. Juni 2015 entschieden, dass bei Vorliegen einer Entlastungserklärung des Insolvenzverwalters bzw. im Verbraucherinsolvenzverfahren des Treuhänders hinsichtlich des Wohnungs-Mietverhältnisses eine vermieterseitige Kündigung auch wegen Mietrückständen möglich ist, die vor Stellung des Insolvenzantrages aufgelaufen sind. Denn mit der „Freigabeerklärung “ durch den Treuhänder falle das Mietverhältnis nicht mehr unter die Regelungen der Insolvenzordnung und stünde wieder zur Disposition der Vertragsparteien im Rahmen der mietrechtlichen Vorschriften (Az. VIII ZR 19/14).

    Eine Besonderheit gilt, wenn der Insolvenzantrag bereits gestellt ist, die Mietwohnung aber noch nicht an den Mieter übergeben wurde. Der Insolvenzverwalter (an Stelle des Mieters) und der Vermieter können vom Vertrag zurücktreten. Jede Seite kann die andere dazu auffordern, innerhalb einer zweiwöchigen Frist mitzuteilen, ob ein Rücktritt beabsichtigt ist. Äußert sich die andere Seite innerhalb der Frist nicht, ist das Rücktrittsrecht für sie verfallen.
    Bei Insolvenz des Vermieters bleibt der Mietvertrag bestehen. Der Mieter muss lediglich die Miete statt auf das Vermieter-Konto nun auf das des Insolvenzverwalters überweisen. Dieser muss den Mieter über den Insolvenzfall informieren. Zahlt der Mieter weiter an den Vermieter, droht die Kündigung.

    Da der insolvente Eigentümer keine Zahlungen mehr vornehmen kann und darf, ist der Insolvenzverwalter nun für notwendige Reparaturen, Instandhaltungsarbeiten, die Beseitigung von Wohnungsmängeln und auch für die Versorgung mit Strom, Heizenergie und Wasser zuständig. Er kann dem Mieter im Rahmen der mietrechtlichen Vorschriften kündigen. Ebenso kann er für leer stehende Wohnungen neue Mietverträge abschließen.

    Der Vermieter ist verpflichtet, die Kaution getrennt von seinem übrigen Vermögen (insolvenzsicher) aufzubewahren. Findet keine Auszahlung der Kaution durch den Vermieter statt, kann der Mieter nach seinem Auszug vom Insolvenzverwalter die Auszahlung der Kaution verlangen.

    Der Insolvenzverwalter muss innerhalb der gesetzlich vorgegebenen Fristen auch die Nebenkostenabrechnung erstellen und mit dem Mieter abrechnen. Dabei hat er bestehende Vorauszahlungen zu berücksichtigen und muss gegebenenfalls ein Guthaben auszahlen.

    Wird die Mietwohnung zwangsversteigert, hat der neue Eigentümer ein Sonderkündigungsrecht nach §§ 57 ff. ZVG (Zwangsversteigerungsgesetz). Er kann mit dreimonatiger Frist bei berechtigtem Interesse (z. B. Eigenbedarf) kündigen. Dies ist nur zulässig, wenn die Kündigung zum erstmöglichen Termin durchgeführt wird. Danach gelten die gesetzlichen Kündigungsregeln.
    Grundsätzlich berechtigen weder die Insolvenz des Mieters noch die des Vermieters den anderen Teil zur Kündigung eines Miet- oder Pachtverhältnisses.

    Im Gewerberaummietrecht erhalten die speziellen insolvenzrechtlichen Kündigungsregelungen besondere Bedeutung, da der insolvente Mieter beziehungsweise Pächter hier nicht den Schutz des Wohnungsmieters erfährt. So besitzt der Insolvenzverwalter des Mieters ein Sonderkündigungsrecht. Er kann den Vertrag mit gesetzlicher Frist ohne Begründung und unabhängig von der Vertragslaufzeit kündigen. Die gesetzliche Frist ergibt sich aus § 580a BGB und beträgt für Geschäftsräume sechs Monate zum Quartalsende.

    Bei Insolvenz des Vermieters kommt es häufig zum Verkauf des Mietobjekts. Veräußert der Insolvenzverwalter das Objekt, tritt der Erwerber in den Mietvertrag als neuer Vermieter ein. Auch er hat nun ein Sonderkündigungsrecht. Dieses erlaubt ihm, das Mietverhältnis mit gesetzlicher Frist zum erstzulässigen Termin zu kündigen.

    Wird das Sonderkündigungsrecht des Erwerbers nicht zum erstzulässigen Termin ausgeübt, verfällt es.

    Die Kündigungsmöglichkeiten durch den Erwerber sind bei Zwangsversteigerung und Erwerb vom Insolvenzverwalter identisch. Beim Erwerb wird allerdings der Käufer erst mit Grundbucheintragung Eigentümer, während er bei der Zwangsversteigerung durch den Zuschlagsbeschluss Eigentum erwirbt. Entsprechend früher kann und muss er auch sein Kündigungsrecht ausüben.

    Das Kündigungsrecht ist nach der Abschaffung des § 57c ZVG nicht mehr eingeschränkt, wenn durch den Mieter Mietvorauszahlungen oder Baukostenzuschüsse an den bisherigen Vermieter gezahlt worden sind.

    Gesetzliche Regelungen: § 57a ZVG (Zwangsvollstreckungsgesetz), § 111 InsO (Insolvenzordnung), § 566 BGB, § 580a Abs. 2 BGB.
    Die zunächst nach der BGH-Entscheidung zur Teil­rechts­fä­hig­keit (BGH, 02.06.2005, Az. V ZB 32/05) strittig diskutierte Frage der Insolvenzfähigkeit ist durch gesetzliche Regelung gemäß § 11 Abs. 3 WEG dahingehend entschieden, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht insolvenzfähig ist.
    Bei Vorliegen von bestimmten Insolvenzgründen sind die Vertretungsorgane eines Unternehmens verpflichtet, Insolvenzantrag zu stellen. Wird diese Pflicht versäumt oder zu spät wahrgenommen, spricht man von einer Insolvenzverschleppung. Es handelt sich dabei um eine Straftat.

    Die Insolvenzantragspflicht bezieht sich auf juristische Personen, also Personenvereinigungen oder Vermögensmassen (wie etwa Investmentfonds) mit eigener Rechtspersönlichkeit. Sie besteht auch für Personengesellschaften ohne natürliche Person als unbeschränkt haftenden Gesellschafter (vgl. § 15a Insolvenzordnung).

    Antragspflichtig sind die Vertetungsorgane oder auch die Abwickler eines in Auflösung befindlichen Unternehmens. In der Regel sind dies also der oder die Geschäftsführer oder z.B. die Mitglieder des Vorstandes. Der Insolvenzantrag muss bei Eintritt eines der Insolvenzgründe Zahlungsunfähigkeit oder Überschuldung ohne schuldhaftes Zögern und spätestens drei Wochen nach Eintritt der Gründe gestellt werden. Eine Überschuldung liegt grundsätzlich vor, wenn die Schulden das Vermögen übersteigen; die Rechtsprechung hat dazu weitere Regeln entwickelt.

    § 15a Insolvenzordnung (InsO) bedroht die Insolvenzverschleppung mit einer Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren oder mit Geldstrafe. Strafbar macht sich, wer trotz entsprechender Pflicht den Insolvenzantrag nicht, nicht richtig oder nicht rechtzeitig abgibt. Auch die fahrlässige Begehung ist strafbar (Freiheitsstrafe bis zu einem Jahr oder Geldstrafe).

    Die Vertretungsorgane der Gesellschaft riskieren außer der strafrechtlichen Verurteilung auch noch eine persönliche Haftung nach dem Zivilrecht. Davor schützt auch die Haftungsbeschränkung einer GmbH nicht. Nach § 64 GmbH-Gesetz haftet deren Geschäftsführer gegenüber der Gesellschaft für alle Zahlungen, die nach Eintritt der Zahlungsunfähigkeit oder nach Feststellung ihrer Überschuldung durchgeführt werden. Ausnahme sind Zahlungen, die unter Beachtung der Sorgfalt eines ordentlichen Geschäftsmanns stattfinden. Hier geht es meist um Zahlungen, um notdürftig den Betrieb aufrecht zu erhalten – zum Beispiel die Stromrechnung.
    Unter Instandhaltung versteht man alle Maßnahmen, die dazu dienen, den ursprünglichen Zustand eines Objektes und aller Einrichtungen zum Zwecke des bestimmungsmäßigen Gebrauchs bzw. deren Funktionsfähigkeit zu erhalten. Hierzu zählen neben Maßnahmen, die altersbedingte Abnutzungserscheinungen beseitigen, auch Wartungsarbeiten. Instandhaltung hat vorbeugenden Charakter. Es soll verhindert werden, dass "Instandsetzungsarbeiten" erforderlich werden. Dabei geht es nach dem Motto: Wer instand hält, braucht nicht instand zu setzen. Instandhaltung wird oft auch als Oberbegriff verwendet, der "Instandsetzung" mit umfasst (so z.B. die Zweite Berechnungsverordnung).

    Im Mietrecht gehört die Instandhaltung zu den Hauptpflichten des Vermieters. Sie ist in § 535 Abs.1 BGB festgeschrieben. Die Mietwohnung muss gebrauchsfähig und in vertragsgemäßem Zustand gehalten werden. Der Vermieter muss verhindern, dass die Bewohnbarkeit durch Abnutzung oder Alterserscheinungen beeinträchtigt wird. Das bedeutet jedoch nicht, dass der Mieter nach einigen Jahren Ersatz des von ihm selbst durchgelaufenen Teppichbodens oder der schon beim Einzug überalterten Badewanne verlangen kann.

    Die Instandhaltungspflicht schließt gemeinschaftlich genutzte Räume und Zugänge zur Mietwohnung ein. Der Vermieter eines Gebäudes muss also auch für Beleuchtung im Treppenhaus sorgen, das defekte Schloss der Außentür erneuern und dafür sorgen, dass die Heizanlage in Schuss gehalten wird. Auch mögliche Gefahren müssen beseitigt werden (lockeres Treppengeländer, marode Stromleitung).

    Der Vermieter muss, um dieser Pflicht gerecht werden zu können, das Mietobjekt in gewissen Zeitabständen kontrollieren. Dies bedeutet natürlich keine Berechtigung, ständig Wohnungsbegehungen durchzuführen. Das Betreten der Wohnung durch den Vermieter zum Zählerablesen und ähnlichen Zwecken ist einmal im Jahr üblich und zulässig. Es muss allerdings einen konkreten Anlass dafür geben. Ein Kontrolle der gesamten Wohnung im Rahmen einer Rauchmelderinspektion ist nicht erlaubt, ebenso sind Klauseln im Mietvertrag unwirksam, die dem Vermieter regelmäßige anlasslose Wohnungsbegehungen gestatten (BGH, Urteil vom 4.6.2014, Az. VIII ZR 289/13). Das Haus selbst sollte jedoch öfter auf seinen Zustand hin kontrolliert werden.

    Notwendige Erhaltungsmaßnahmen des Vermieters und dadurch verursachte gewisse Unannehmlichkeiten (z.B. kurzfristiges Abstellen von Wasser oder Strom) muss der Mieter dulden.

    Mietrechtlich bedeutet Instandsetzung die Wiederherstellung des gebrauchsfähigen und vertragsgemäßen Zustands der Mietwohnung. Dies bedeutet, dass bestehende Schäden an der Wohnung in Ordnung gebracht werden müssen (Beispiel: Fenster sind bei starkem Wind aus dem Rahmen gefallen). Der Vermieter ist auch zur Instandsetzung aus dem Mietvertrag und nach § 535 BGB verpflichtet. Die Mietsache muss nicht nur in gebrauchsfähigem und vertragsgemäßem Zustand gehalten, sondern dieser muss im Notfall auch wieder hergestellt werden. Üblich geworden und auch zulässig ist es allerdings, die so genannten Kleinreparaturen bis zu einer bestimmten Kostenobergrenze vertraglich auf den Mieter abzuwälzen.
    Für die Instandhaltung und Instandsetzung des Sondereigentums ist der jeweilige Eigentümer verantwortlich (§ 14 Nr. 1 WEG). Er hat die Kosten in voller Höhe selbst zu tragen.

    Die Instandhaltung und -setzung des Gemeinschafts­eigen­tums obliegt den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich. Im Rah­men ordnungsmäßiger Verwaltung beschließen sie nach § 21 Abs. 3 und Abs. 5 Nr. 2 WEG über "ordnungsgemäße" Maßnahmen der Instandhaltung und -setzung hinsichtlich Art, Umfang und Durchführung durch mehrheitliche Beschlussfassung in der Wohnungseigentümerversammlung.

    Ordnungsgemäß ist eine Instandhaltungs- oder Instandsetzungs­maß­nahme dann, wenn sie der Erhaltung oder der Wieder­her­stellung des ursprünglichen baulich-technischen Zustandes der Anlagen oder Einrichtungen des gemeinschaftlichen Eigentums dient. Auch die erstmalige Herstellung von Anlagen und Einrichtungen nach den behördlich genehmigten Plänen bzw. die erstmalige Herstellung eines mängelfreien Zustandes des gemeinschaftlichen Eigentums zählt zur ordnungsgemäßen Instandhaltung beziehungsweise -setzung.

    In bestimmten Fällen kann gemäß § 22 Abs. 3 WEG auch eine so genannte moder­ni­sie­rende Instandsetzung mit Mehrheit beschlossen werden, wenn mit dieser Maßnahme bei grundsätzlich notwendiger Instand­set­zung eine technisch und wirtschaftlich sinnvollere Maßnahme durch­geführt wird. Dies gilt auch dann, wenn mit dieser Maß­nah­me bauliche Veränderungen verbunden sind.

    Geht eine Maßnahme über die ordnungsgemäße Instandhaltung und -setzung hinaus, bedarf sie als bauliche Veränderung im Sin­ne von § 22 Abs. 1 WEG der Zustimmung aller im Sinne von § 14 Nr. 1 WEG nachteilig betroffenen Wohnungseigentümer oder als Moder­ni­sie­rungs­maß­nahme im Sinne von § 22 Abs. 2 WEG eines dop­pelt qualifizierten Mehrheitsbeschlusses (Mehrheit von drei Vier­tel aller stimmberechtigten Eigentümer nach Köpfen und mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile).

    Die der Vorbereitung der Beschlussfassung dienenden Maß­nah­men – Feststellung von Mängeln, Einholung von Kosten­vor­an­schlä­gen beziehungsweise alternativen technischen Lösungs­mög­lichkeiten – sowie die Durchführung der beschlossenen In­stand­haltungs- und Instandsetzungs­maß­nah­men und die Auf­trags­erteilung obliegen gemäß § 27 Abs. 1 und Abs. 3 WEG dem Verwalter als gesetzlichem Vertreter der Wohnungseigentümergemeinschaft.

    Die Kosten für die Durchführung von Instandhaltungs- und In­stand­setzungs­maß­nah­men sind von allen Eigentümern im Ver­hält­nis ihres Miteigentumsanteils (§ 16 Abs. 2 WEG) zu tragen, wenn nicht eine abweichende Vereinbarung (§ 10 Abs. 2 Satz 2 WEG) getroffen oder im Einzelfall mit doppelt qualifizierter Mehr­heit beschlossen (§ 16 Abs. 4 WEG) worden ist. Voraussetzung für eine mehrheitlich zu beschließende Änderung der Kosten­ver­teilung ist allerdings, dass der abweichende Maßstab dem Ge­brauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs durch die Woh­nungs­eigentümer Rechnung trägt.
    Damit die Wohnungseigentümergemeinschaft bei notwendig werdenden Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen auch über die notwendigen liquiden Finanzierungsmittel verfügen kann, gehört die Bildung einer angemessenen Instandhaltungs­rückstellung zu den Maßnahmen, über die die Wohnungseigentümergemeinschaft mit einfacher Mehrheit in der Wohnungs­eigen­tümerversammlung beschließen kann (§ 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG).

    Kommt eine mehrheitliche Entscheidung nicht zustande, aus welchen Gründen auch immer, kann jeder Wohnungseigentümer im Rahmen seines individuellen Anspruchs auf ordnungsgemäße Verwaltung die Bildung einer solchen Rückstellung verlangen und diesen Anspruch auch gerichtlich durchsetzen.

    Was als "angemessen" anzusehen ist, wird durch das Gesetz nicht geregelt. Als Orientierungsmaßstab können jedoch für die Praxis die Instandhaltungspauschalen gemäß § 28 Abs. 2 der II. Berechnungsverordnung dienen, die je nach Dauer seit Bezugs­fertigkeit zwischen 8,16 und 13,22 Euro pro Quadratmeter und Jahr liegen (Stand: nach letzter Anpassung zum 01.01.2011).

    Bei der Festlegung der Höhe der Beiträge zur Instandhaltungs­rückstellung ist jedoch darauf zu achten, dass sich die anteilige Beitragsleistung der einzelnen Wohnungseigentümer zur Instandhaltungsrückstellung nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile richtet, wenn nicht eine abweichende Vereinbarung getroffen oder nach neuem Recht gemäß § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG verlangt wird.

    Mit der Zuerkennung der Rechtsfähigkeit fällt die Instand­hal­tungs­rück­stellung in das Verwaltungsvermögen der Wohnungs­eigentümergemeinschaft gemäß § 10 Abs. 7 WEG und unterliegt trotz der grundsätzlichen Zweckbindung – ausschließlich zur Finanzierung von Instandsetzungsmaßnahmen – damit dem Pfändungsanspruch von Gläubigern der Wohnungseigentümergemeinschaft.

    Die Beiträge zur Instandhaltungsrückstellung sind nicht bereits zum Zeitpunkt der Zahlung an die Wohnungseigentümer-Ge­mein­schaft steuerlich absetzbar, sondern können erst im Rah­men der Verwendung für tatsächlich durchgeführte Maßnahmen als Werbungskosten abgezogen werden.

    Die tatsächlich von den Wohnungseigentümern gezahlten Beiträge zur Instandhaltungsrückstellung sind als Einnahmen in der Jahresgesamt- und Einzelabrechnung und daneben in der Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrückstellung auszuweisen. Zusätzlich sind die gemäß Wirtschaftsplan geschuldeten, aber noch nicht geleisteten Zahlungen anzugeben. Eine Buchung der tatsächlichen und geschuldeten Beiträge zur Instandhaltungsrückstellung als Ausgaben im Rahmen der Jahresabrechnung ist nach jüngster BGH-Rechtsprechung nicht zulässig (BGH, 4.12.2009, V ZR 44/09, DWE 2010, 20).

    Im Falle eines Eigentümerwechsels geht der Anteil an der In­stand­haltungs­rückstellung von Gesetzes wegen auf den Erwer­ber über, ohne dass es einer entsprechenden Regelung im Kaufvertrag bedarf.
    Das Institut der Wirtschaftsprüfer in Deutschland e. V. (IDW) ist ein eingetragener Verein mit Sitz in Düsseldorf. Die Mitgliedschaft steht den Wirtschaftsprüfern und Wirtschaftsprüfungsgesellschaften Deutschlands auf freiwilliger Basis offen. Organe des IDW sind der wenigstens alle zwei Jahre zusammentretende Wirtschaftsprüfertag, der Verwaltungsrat und der Vorstand.

    Zu den Aufgaben und Zielen des IDW zählen die Interessenvertretung für den Wirtschaftsprüferberuf auf nationaler und internationaler Ebene, die Facharbeit zur Förderung der Tätigkeitsbereiche des Wirtschaftsprüfers, die Ausbildung des beruflichen Nachwuchses und die Fortbildung der Wirtschaftsprüfer sowie die Unterstützung der Mitglieder bei der Tagesarbeit.

    Letzteres geschieht unter anderem durch die Erarbeitung und Veröffentlichung von Standards, Stellungnahmen und Hinweisen zu Prüfungs- und Rechnungslegungsthemen sowie verwandten Gebieten. Für die Immobilienwirtschaft ist insbesondere der Standard IDW S 4 von Bedeutung, der die inhaltlichen Anforderungen an die Prospekte geschlossener Immobilienfonds regelt.
    Das Institut für Handelsforschung ist an der Universität Köln angesiedelt. Eine der Einrichtungen des Instituts ist das "Competence Center Demographie". Es befasst sich mit den Herausforderungen, die der demographische Wandel und die zunehmende Migration für den Handel mit sich bringen. Außerdem befasst es sich mit Markt- und Unternehmensanalysen und erstellt in Zusammenarbeit mit verschiedenen Verbänden in anonymisierter Form jährliche Betriebsvergleiche für deren Mitglieder. Diese werden den beteiligten Unternehmen zur Verfügung gestellt. Im Fokus dieser Forschungsarbeiten stehen der Handel (Einzel- und Großhandel) sowie die Handelsvermittlung. Derzeit werden für 28 Branchen des Groß- und Einzelhandels und des Dienstleistungsgewerbes Betriebsvergleiche durchgeführt. Der Betriebsvergleich ist ein Controllinginstrument für die beteiligten Unternehmen. Er liefert umfangreiche Benchmarks, die eine Stärken- / Schwächenanalyse erlauben.

    Im Bereich der Immobilienwirtschaft besteht eine Kooperation mit dem Immobilienverband Deutschland (vormals mit dem Bundesverband des Ring Deutscher Makler). Erhoben werden bei diesem Betriebsvergleich für jedes Bundesland und für Deutschland insgesamt die Zahl der Beschäftigten zur Ermittlung der Größenstruktur, die Größe des Geschäftsraumes, der Gesamtumsatz und seine detaillierte Aufgliederung in bestimmte Geschäftsbereiche.

    Die Kosten werden nach folgendem Einteilungsschema erhoben:
    • Personalkosten,
    • Raumkosten,
    • Gewerbesteuer,
    • Reisekosten,
    • Kfz Kosten,
    • Porto- und Telekommunikationskosten,
    • Kosten für Inserate in Zeitungen,
    • Kosten für Internetdatenbanken,
    • sonstige Werbungskosten,
    • Abschreibung,
    • Zinsen für Fremdkapital,
    • Bürokosten, sonstige Verwaltungskosten,
    • sowie als Restposten alle übrigen Kosten.
    Hinzu kommen kalkulatorische Kosten (Unternehmerlohn und Zinsen für Eigenkapital). Für die Ermittlung des Unternehmerlohnes werden Werte nach Größenordnungen vorgegeben. Der Eigenkapitalzinssatz wird mit 7% angesetzt.
    Das Institut für Weltwirtschaft (IfW) in Kiel wurde im Februar 1914 als „Königliches Institut für Seeverkehr und Weltwirtschaft" von Bernhard Harms gegründet. Aufgabe des Instituts war seinerzeit die wissenschaftliche Erforschung der weltwirtschaftlichen Beziehungen. Bedeutung erlangte das Institut zunächst wegen des Aufbaus der damals größten Universitätsbibliothek Deutschlands. Während der Nazizeit konnte verhindert werden, dass Bücher jüdischer Autoren ausgesondert und vernichtet wurden. Die Bibliothek entging auch der Zerstörung durch Luftangriffe, weil sie rechtzeitig ausgelagert wurde. Nach dem Krieg erfolgte der Ausbau des Instituts als Forschungsanstalt.

    Das Institut ist der Christian-Albrechts-Universität zu Kiel angegliedert, ohne ein Teil von ihr zu sein. Als eines der großen Forschungszentren von Weltrang legt das Institut für Weltwirtschaft seinen Schwerpunkt auf Beratung, Ausbildung und Dokumentation. Das Institut sieht seine Hauptaufgabe in der Erforschung von Lösungsansätzen für weltwirtschaftliche Probleme. Auf dieser Basis berät es Entscheidungsträger in Politik, Wirtschaft und Gesellschaft und informiert die Öffentlichkeit über wichtige wirtschaftspolitische Zusammenhänge. Innerhalb eines weiten Netzwerkes aus nationalen und internationalen Experten kooperiert das Institut eng mit der ZBW, der weltgrößten wirtschafts- und sozialwissenschaftlichen Bibliothek.

    Ziel der Forschung ist es, eigenverantwortliches Handeln des Einzelnen anzuregen und dem Bedürfnis der Menschen nach sozialer Gerechtigkeit Raum zu geben. Derzeit analysieren mehr als 60 Wissenschaftler und Wissenschaftlerinnen wichtige weltwirtschaftliche Entwicklungen und ihre Auswirkungen.

    Das Institut für Weltwirtschaft gehört der Leibniz Wissenschaftsgemeinschaft (WGL) an. Diese Gemeinschaft verbindet über achtzig selbstständige Forschungs- und Infrastruktureinrichtungen von den Natur-, Ingenieur- und Umweltwissenschaften über die Wirtschafts- und Sozialwissenschaften bis hin zu den Geisteswissenschaften. Seit dem 1. Januar 2007 ist das Institut für Weltwirtschaft eine unabhängige Stiftung des öffentlichen Rechts des Landes Schleswig-Holstein.
    Das IWG BONN war ein von Kurt Biedenkopf und Meinhard Miegel gegründetes privates, wissenschaftliches Forschungsinstitut. Es war überparteilich, unabhängig und gemeinnützig. Zu den Arbeitsschwerpunkten des Instituts gehörten die Wohnungspolitik, der Städtebau und die Bauwirtschaft. U. a. untersuchte das Institut im Auftrag des RDM-nahen Forschungsverbandes für Immobilien-, Hypotheken- und Baurecht e.V. die Bedeutung des privaten Grundeigentums für die Gesamtwirtschaft. Das Institut wurde am 30.07.2008 aufgelöst.
    Das Institut für Wohnungsrecht und Wohnungswirtschaft in Köln wurde 1950 auf Initiative der Rechtswissenschaftlichen Fakultät der Universität zu Köln mit dem Ziel gegründet, Fragen des Wohnungswesens wissenschaftlich zu analysieren und zugleich die Bereiche Wohnungswirtschaft und Wohnungsrecht in Lehre und Forschung an der Universität zu Köln zu verstärken.

    Zu den Forschungsgebieten gehören u.a.: der Bodenmarkt, das Mietrecht, steuerliche Fragen, die Wohnungsfinanzierung, das Immobilienmanagement, die Wohnungsbauförderung sowie wohnungspolitische Konzepte.

    Träger des Instituts ist die Gesellschaft für Wohnungsrecht und Wohnungswirtschaft e.V. Köln.

    Näheres siehe: http://www.uni-koeln.de
    Das Institut Wohnen und Umwelt GmbH (IWU) ist eine gemeinnützige Forschungseinrichtung des Landes Hessen und der Stadt Darmstadt. Gegenstand der Forschung des Instituts ist die Untersuchung der gegenwärtigen Formen des Wohnens und des Zusammenlebens mit dem Ziel einerseits der Verbesserung der Wohnsituation einkommensschwächerer Schichten der Bevölkerung und andererseits der sparsamen, umwelt- und sozialverträglichen Nutzung von Energie im Bereich der Wohnungswirtschaft. Finanziert wird das Institut vom Land Hessen.

    Das Institut ist durch seine "auf wissenschaftlicher Grundlage basierenden" Mietspiegelkonzepte bekannt geworden, die das Mietrecht beeinflusst haben (Einführung des so genannten "qualifizierten Mietspiegels").

    Näheres siehe: http://www.iwu.de/
    Institutionelle Anleger sind Unternehmen und Institutionen, die über Sondervermögen verfügen, das zu verwalten ist. Zu Ihnen zählen insbesondere offene Immobilienfonds, Versicherungen und Pensionskassen. Von der Ertragsentwicklung des Sondervermögens hängt bei Fonds die Höhe der Ausschüttungen und bei Versicherungsgesellschaften die Entwicklung der Gewinnbeteiligung der Versicherten ab.
    Ein Makler kann in eine Konfliktsituation gelangen, die sich daraus ergibt, dass ein von ihm zu vermittelndes Geschäft einer Genehmigung bedarf, an deren Entscheidung er beteiligt ist. Der Makler genehmigt gewissermaßen das von ihm vermittelte Geschäft. Man spricht in einem solchen Fall von einer unechten Verflechtung bzw. einem institutionalisierten Interessenkonflikt.

    Bewusst gemacht hat diesen Fall der Bundesgerichtshof (BGH Beschl. vom 28.04.2005 - III ZR 387/04 - WuM 2005, 470). Er entschied, dass ein Makler, der für die Vermittlung einer Eigentumswohnung Provision verlangte, diese nicht geltend machen könne, wenn er gleichzeitig Verwalter der Anlage ist, in der sich die Wohnung befindet und er nach einer Bestimmung der Gemeinschaftsordnung dem Kauf einer Eigentumswohnung im Interesse der Gemeinschaft seine Zustimmung erteilen muss. Dies gilt, obwohl zwischen dem Makler und dem Verwalter eine natürliche Interessenidentität darüber besteht, dass der Käufer der Wohnung sich in die Gemeinschaft einfügt und keine Bedenken hinsichtlich seiner Zahlungsfähigkeit und Zahlungsmoral in Bezug auf das monatliche Hausgeld bestehen. Er würde sich sonst als Verwalter eine Menge Mehrarbeit und Ärger aufladen.

    Der BGH hat dem Makler zwar den Provisionsanspruch abgesprochen, gleichzeitig als Ausweg jedoch den Hinweis gegeben, dass der Makler ja einen Anspruch im Wege der Vereinbarung eines selbständigen, also von einer Maklertätigkeit abgekoppelten Schuldversprechens in die notarielle Urkunde aufnehmen lassen könne, mit der eine Zahlungspflicht begründet werde.
    Die Integrierte Kommunikation umfasst die Analyse, Pla­nung, Umsetzung und Kontrolle sämtlicher im Un­ter­neh­men angewandter und eingesetzter Kommunikationsaktivitäten. Alle Maßnahmen und Instrumente aus der Corporate Communication, aus Marketing, Werbung, Online und Vertrieb werden auf ihren Einsatz und ihre Effizienz hin systematisch geprüft und koordiniert eingesetzt. Mit dem Ziel, in der Öffentlichkeit ein widerspruchsfreies, kon­sis­ten­tes Vorstellungsbild vom Unternehmen, seinen Pro­duk­ten und Dienstleistungen zu vermitteln, zu fördern und langfristig zu verankern.

    Die Anwendung der Integrierten Kommunikation in der Im­mo­bilienwirtschaft ist bereits weit verbreitet. Woh­nungs­unter­neh­men, Genossenschaften und Maklerunternehmen setzen in ihrer operativen Kommunikation auf ein Mix aus Marketing- und PR-Instrumenten wie Anzeigenschaltung, Events, Unternehmens- und Imagefilmen, Presse­mit­tei­lungen und Anwenderberichten. Seltener hingegen erfolgt eine strategische Planung und stringente Umsetzung eines unternehmensspezifisch ausgearbeiteten und verbindlich festgelegten Kommunikationskonzeptes.

    Die Integrierte Kommunikation gilt als das Zukunftsmodell der Unternehmenskommunikation.
    Nach § 645 BGB verwirkt der Makler seinen Provisionsanspruch, wenn er – entgegen dem Inhalt des Vertrags – „auch für den anderen Teil tätig gewesen ist.“ Hintergrund dieser Regelung ist, dass der Makler grundsätzlich die Interessen seines Auftraggebers vertreten muss. Wenn er sowohl vom Verkäufer als auch vom (potentiellen) Käufer einer Immobilie beauftragt wird, muss er völlig unterschiedliche Interessen vertreten. So möchte der eine einen möglichst hohen Kaufpreis erzielen, der andere jedoch einen möglichst niedrigen Preis bezahlen. In diesem Fall kollidieren die Interessen, die der Makler wahrzunehmen hat, derart miteinander, dass er sie nicht in gleicher Weise nachhaltig wahrnehmen kann. Damit verstößt er auf jeden Fall in eine Richtung gegen seine vertraglichen Pflichten, die Interessen seines Auftraggebers zu wahren und durchzusetzen. Dieser Verstoß gegen die vertraglichen Pflichten führt zur Verwirkung des Provisionsanspruchs. Die Gerichte sind demgegenüber jedoch der Auffassung, dass eine Doppeltätigkeit des Maklers grundsätzlich nicht zu beanstanden ist. Sie wird also als zulässig angesehen im Bereich des Immobilienmaklers. Voraussetzung ist jedoch, dass der Makler unbedingt und streng darauf achtet, die Interessen und auch das Vertrauen, das ihm seine Vertragspartner entgegenbringen, nicht zu verletzen. Er muss also immer zum Wohle beider Parteien handeln. Erforderlich dafür ist zumindest, dass der Makler beiden Parteien gegenüber offenlegt, dass er auch für die andere tätig ist. Darüber hinaus muss er sich beiden gegenüber ehrlich und neutral verhalten.

    Interessenkollision, die zum Provisionsverlust führt, ist z.B. gegeben, wenn der Makler für einen Kunden aufgrund eines besonderen Vertrauens tätig wird und gleichzeitig für den anderen Vertragspartner als Vermittlungsmakler auftritt. Auch wenn der Makler bei Doppeltätigkeit mit dem Interessenten eine erfolgsunabhängige Provisionsvereinbarung schließt, gefährdet er seine Provision aufgrund des Interessenkonfliktes. Er ist dann nicht mehr für beide Parteien neutral und unparteilich tätig.

    Kein provisionsschädlicher Interessenkonflikt liegt vor, wenn der Makler ausschließlich eine Nachweisleistung für beide Parteien erbringt. Oder wenn er nur für einen Auftraggeber als Vermittlungsmakler tätig ist, dem anderen Kunden jedoch nur die Möglichkeit zum Abschluss des Hauptvertrags nachweist.
    Das Interessenten-Profiling ist eine Methode, um die wahren Handlungsmotive sowie die Bedürfnisstruktur des einzelnen Kunden, der aktuellen Interessenten oder der potenziellen Kundschaft ausfindig zu machen. Dabei interessieren insbesondere die kaufentscheidenden Motive zur Erhöhung des Geschäftserfolgs und zur Erreichung der sonstigen Unternehmensziele. Diese Informationen müssen zunächst gesammelt und zusammengefügt werden. Wichtig ist, einen Perspektivwechsel vorzunehmen und sich in die Rolle des Interessenten zu versetzen. Abgeleitet ist dieser Bereich aus der Kriminalistik. In diesem Fall sollen systematisch die Kundenbedürfnisse herausgefiltert und entsprechende Lösungsmöglichkeiten gefunden werden. Hilfreich sind Statistiken über eigene Kunden und deren Profil, um damit auf potenzielle Kunden zu schließen. Dies ist eine konstruktive Betrachtungsweise des modernen Marketings, indem vom Markt her gedacht wird, anstatt Produkte zu entwickeln mit der erst späteren Überlegung, wie sie beim Kunden platziert werden können.

    Makler können im Rahmen der Kundenakquisition ein Profil des Interessenten erstellen, um über eine Zusammenarbeit zu entscheiden oder ihn für ein Immobilienobjekt in die engere Wahl zu nehmen.
    Der Begriff Interkolumnium bezeichnet den Achsabstand zwischen antiken Säulen, der in der Säulenordnung reglementiert wird:
    Beispielsweise beträgt bei der dorischen Säule der Achsabstand das Zweieinhalbfache, bei der ionischen das Dreifache des unteren Durchmessers.
    Wenn Kommunen bei der Schaffung neuer Gewerbegebiete über die eigenen Gemeindegrenzen hinaus zusammenarbeiten, spricht man von interkommunalen Gewerbegebieten. Inhalte der Zusammenarbeit können in den Aufgaben Planung, Vermarktung und Realisierung liegen. Durch die Zusammenarbeit beabsichtigt man, Mittel effektiver einsetzen zu können, vorhandene Flächen besser auszunutzen und juristische Restriktionen im Planungsrecht zu umgehen.

    Oftmals sind kleine Gemeinden gar nicht in der Lage, ein Projekt wie die Schaffung von Gewerbegebieten aus eigener Kraft umzusetzen. Bei der Motivation zur Schaffung interkommunaler Gewerbegebiete spielt auch oftmals die Nähe zu Ballungszentren eine Rolle. Durch die Zusammenarbeit entschärfen kleinere Gemeinden Ihre Konkurrenzsituation um Arbeitsplätze, Steuereinnahmen und strukturelle Entwicklung.

    Die teilnehmenden Gemeinden bringen entweder eigene Flächen in das Gewerbegebiet ein oder lassen sich Kontingente an Flächen, die aus raumplanerischen Gründen zur Verfügung stehen, anrechnen. Die Ziele, die Gemeinden mit dieser Zusammenarbeit verfolgen, sind die Steigerung von Steuereinnahmen, Erträge aus dem Verkauf der Gewerbegrundstücke zu erzielen und Struktur und Entwicklung der Wirtschaftskraft der Region zu stärken.

    Unterschiedliche Hebesätze der teilnehmenden Gemeinden in einem interkommunalen Gewerbegebiet müssen durch Beschluss der Gemeindevertretungen in den gemeindlichen Satzungen harmonisiert werden.
    In den USA 1961 gegründeter Berufsverband von Corporate Real Estate Managern der Industrie, in dem auch unter gewissen Voraussetzungen Dienstleister Mitglied sein können. Mit dem IDRC Europe wurde 1991 ein entsprechender Verband für Europa ins Leben gerufen.
    Eine EU-Verordnung aus dem Jahr 2002 schreibt vor, dass börsennotierte Unternehmen ab Geschäftsjahr 2005 zur Rechnungslegung nach den IAS verpflichtet sind. Erreicht werden soll mehr Transparenz und Offenlegung von relevanten Details der Unternehmensabschlüsse im Interesse der Aktionäre. Der International Accounting Standards Board, der für die Konzeption und den Aufbau der Standards zuständig ist, setzt sich aus Angehörigen von Berufsgruppen aus verschiedenen Ländern zusammen, die mit Fragen der Rechnungslegung beschäftigt sind, insbesondere Wirtschaftsprüfer und Unternehmensvertreter.

    Im Bereich der Immobilien wird dabei unterschieden zwischen solchen, die dem Umlaufvermögen zugehören (IAS 2 – Immobilien sind im Rahmen der normalen Geschäftstätigkeit zum Verkauf bestimmt), Immobilien, die dem Betriebsvermögen zugehören (IAS 16 – die Immobilien werden für betriebliche Zwecke benötigt) und Immobilien des Finanzanlagevermögens (IAS 4 – Immobilien dienen der Einkunftserzielung und Wertsteigerung). Von besonderem Interesse sind die Bestandsimmobilien zu Finanzanlagezwecken.

    Unternehmen können hierbei wählen zwischen dem Wertansatz nach Anschaffungs-/Herstellungskosten (Cost-Model) oder dem "Fair Value". Dies kann auch der Verkehrswert i.S.d. § 194 BauGB sein, der im Wesentlichen dem Market Value entspricht. Der Wertansatz soll dem im Verkaufsfall am wahrscheinlichsten erzielbaren Preis entsprechen. Transaktionskosten werden nicht berücksichtigt.

    An Wertermittlungsmethoden stehen folgende Alternativen zur Verfügung: Unmittelbare Ableitung des Fair Value aus aktuellen Vergleichspreisen, Preisanpassung auf der Grundlage von Vergleichsobjekten und diskontierte Erträge. Dies entspricht weitgehend dem deutschen Vergleichs- bzw. Ertragswertverfahren.

    Bei den International Financial Reporting Standards (IFRS) handelt es sich nicht etwa um eine Umbenennung der IAS. Vielmehr wird die Bezeichnung angewandt auf die Standards, die seit 2001 entwickelt werden. Werden geringe Änderungen der IAS durchgeführt, bleibt es bei der alten Bezeichnung IAS. Sind sie aber substanzieller Natur, dann werden sie in IFRS umgetauft. Das Regelwerk als Ganzes aber läuft unter IFRS.
    Im Zehnjahresabstand findet in Deutschland eine internationale Gartenbauausstellung (IGA) statt. Die Tradition beginnt mit der ersten Ausstellung in Hamburg im Jahr 1869. Vorausgegangen sind Ausstellungen in Gent (1837) und in London (1866).

    Internationale Gartenbauausstellungen haben ebenso wie die Bundesgartenschauen in der Regel aufgrund ihrer Nachwirkungen erhebliche Auswirkungen auf die umliegenden Wohngebiete. Viele Anlagen bleiben erhalten und bieten einen einmaligen Erholungsraum für die Anwohner. Integriert bleiben errichtete Gastronomiebetriebe, Cafés u. dergl. Dies alles führt auch zu einer Steigerung der Grundstückswerte in den angrenzenden Zonen.
    Die Interne Kommunikation (IK) ist Teil der Unternehmenskommunikation. Sie findet in der Immobilienwirtschaft vor allem im Dialog zwischen den Mitarbeitern und der Geschäftsführung im Unternehmen, aber auch mit Mietern, Eigentümern und Dienstleistern, z. B. Handwerkern, statt. Die Zielgruppen der Internen Kommunikation sind von Unternehmen zu Unternehmen unterschiedlich: Sie können sich auf den engen Kreis der Mitarbeiter beziehen, aber auch einen erweiterten Kreis von Menschen umfassen. Die Definition der internen Zielgruppen hängt von der Unternehmensphilosophie und der Struktur des Immobilienunternehmens ab.

    Ziel der engen internen Kommunikation ist ein schneller und reibungsloser Informationsaustausch zwischen den Abteilungen im Unternehmen: von der Serviceabteilung über die Kundenbetreuung bis hin zur Mietbuchhaltung. Die Kommunikation kann auf formellen (hierarchisch strukturierten) oder auf informellen (nicht organisatorisch geregelten) Wegen stattfinden. Zu den formellen Kommunikationswegen zählen Versammlungen, Mitarbeitergespräche, Joure Fixes oder Hausmessen. Informelle Kommunikation zeichnet sich durch einen unstrukturierten Informationsfluss aus. Sie erfolgt zumeist über soziale Interaktionen, z. B. in Sozialräumen wie Kaffeeküchen, Meetingpoints oder bei Sportveranstaltungen und Events. Informelle Kommunikation wird auch Flurfunk genannt.

    Die Interne Kommunikation fördert das Verständnis für organisatorische und unternehmenspolitische Strukturen, bindet die Belegschaft in die Kommunikations- und Entscheidungsprozesse des Wohnungsunternehmens mit ein. Sie fördert den kollektiven Zusammenhalt und ist Ausdruck von Wertschätzung und Vertrauen der Geschäftsführung in ihre Mitarbeiter. Die Mitarbeiter identifizieren sich dadurch mit dem Unternehmen und tragen als Botschafter und Multiplikatoren die Unternehmenswerte und Einstellungen glaubwürdig in die Öffentlichkeit, vor allem an die Mieter als ihre Kunden, heran.

    Zu den Instrumenten der internen Kommunikation zählen z.B. Informationsveranstal­tungen, Haus- und Mieterfeste, Eigentümerversammlungen, Mitarbeiter- und Zielvereinbarungsge­spräche, aber auch Mitarbeiterzeitung (MAZ), Broschüren und das Intranet.
    Ein weltumfassendes System von Computer-Teilnetzen, das weitgehend jedermann zugänglich ist. Voraussetzung für die Nutzung ist ein Computer, der über Datenleitungen an das Internet angeschlossen ist. 2012 hatte das Internet etwa 2,1 Mrd. Nutzer, was einem Drittel der Weltbevölkerung entsprach. Unter kommerziellen Aspekten ist vor allem die Darstellung multimedialer Inhalte (Bild, Ton, Video) interessant. Immobilien eignen sich aufgrund ihres hohen Erklärungsbedarfs besonders für den Vertrieb (bzw. die Kontaktanbahnung) über das Internet.
    Internet-Präsenz ist die Bezeichnung für alle Seiten eines Internet-Auftritts, also die Homepage eines Unternehmens mit allen Unterseiten (Informationen, Links, Angebote, E-Mail-Adressen, etc.)

    Für Immobilienmakler ist die Internet-Präsenz von besonderer Bedeutung. Der weitaus größte Teil aller Kontaktaufnahmen zu Maklern mit den daraus resultierenden Provisionsumsätzen geschehen via Internet.

    Die Homepage eines Maklers sollte aber nicht nur aus einer Angebotsplattform für seine Immobilien einschließlich der Verlinkung zu Immobilienportalen bestehen. Vielmehr hat der Makler im Internet auch die Chance sein Unternehmen, insbesondere seine Mitarbeiter, ihre Qualifikationen, ihre Geschäftsbereiche darzustellen und so Vertrauen aufzubauen. Makler, die sich lediglich im Impressum kenntlich machen, vergeben hier große Chancen.

    In der Homepage sollte auch (mit Zustimmung der Eigentümer) auf Referenzobjekte verwiesen werden können. Potenzielle Anbieter von Immobilien können durch eine überzeugende Darstellung dieser Referenzobjekte und der klaren Beschreibung der Maklerleistung (entsprechend dem Inhalt von Verkaufsprospekten) bewegt werden, mit diesem Makler Verbindung aufzunehmen. Je schneller und kompetenter der Makler auf die Kontaktaufnahme reagiert, desto höher sind seine Umsatzchancen.
    Der Verkauf von Grundstücken unterliegt grundsätzlich nicht der Umsatzsteuer. Dies muss sich jedoch nicht automatisch auch auf mitveräußerte Inventargegenstände beziehen. Das Finanzgericht München hat zum Beispiel entschieden, dass das Inventar eines Gewerbegrundstücks nur dann nicht der Umsatzsteuer unterliegt, wenn es sich um wesentliche Grundstücksbestandteile handelt. Die Bestuhlung einer Gaststätte ist ebensowenig ein wesentlicher Bestandteil wie der Maschinenpark einer Fabrik. Für derartiges Inventar wäre also beim Verkauf Umsatzsteuer in Höhe von 19 Prozent zu entrichten.

    Auch mit dem Verkauf des Inventars als einer unselbstständigen Nebenleistung beim Verkauf der Immobilie konnte hier nicht erfolgreich argumentiert werden (Finanzgericht München, Urteil vom 16.4.2013, Az. 2 K 3443/10). Im Fall war das Inventar im Kaufvertrag gesondert aufgeführt und mit Wertangaben versehen worden. Immerhin muss der Käufer für bewegliches Inventar, das kein wesentlicher Grundstücksbestandteil ist, keine Grunderwerbsteuer bezahlen.
    Bei Pachtverträgen wird zum Teil eine Inventarübernahme zum Schätzwert vereinbart. Das bedeutet: Der Pächter eines Grundstücks übernimmt das vorhandene Inventar zum Schätzwert und verpflichtet sich, bei Ende des Vertrages auch Inventar zurückzugeben, das diesem Schätzwert entspricht. Unfälle oder zufällige Verschlechterungen des Inventars gehen also zu Lasten des Pächters. Allerdings darf er – soweit es einer vernünftigen Bewirtschaftung entspricht – über einzelne Inventargegenstände verfügen, diese also verkaufen.

    Der Pächter ist verpflichtet, das Inventar in vernünftigem Zustand zu halten und abgenutzte Inventarstücke zu ersetzen. Was er als Ersatz anschafft, wird nicht sein Eigentum, sondern das des Verpächters.

    Am Ende der Pachtzeit wird der Wert der Inventargegenstände festgestellt. Wenn der Pächter Dinge angeschafft hat, die allzu wertvoll oder für eine sinnvolle Bewirtschaftung nicht nötig sind, kann der Verpächter deren Übernahme ablehnen. Diese werden dann Eigentum des Pächters. Ansonsten gilt: Wenn der Schätzwert des Inventars am Ende der Pachtzeit höher oder niedriger ist als zu Beginn, muss der Überhang in Geld ausgeglichen werden. Die Schätzwerte richten sich nach dem Preis der Gegenstände bei Ende des Pachtvertrages.

    Im Landpachtvertrag kann bestimmt werden, dass die Schätzung bei Beginn und Ende der Pachtdauer durch einen Schätzungsausschuss durchgeführt wird.
    Die Inversion ist eine Wetterlage mit einer Luftschichtung, bei welcher es zu einem zeitweiligen Temperaturanstieg mit zunehmender Höhe kommt (Temperaturumkehr).

    Folgende Arten der Inversion sind zu unterscheiden:

    • Bodeninversion: Auftreten einer vom Erdboden aus mit zunehmender Höhe ansteigenden Temperatur als Folge einer Ausstrahlung und Abkühlung bei kaltem Boden vor allem im Herbst und Winter oder durch das Einfließen kalter Luft im Bereich der unteren Luftschichten.
    • Höheninversion: Unabhängig vom Erdboden wird in irgendeiner Höhe die Temperaturabnahme durch eine Temperaturzunahme abgelöst zum Beispiel als Folge des Aufgleitens wärmerer Luftschichten auf kältere.

    Folgen der Inversionsschichten für die Luftverunreinigungen sind

    • Bodeninversion: Durch die stabile Inversionsschicht mit in der Höhe zunehmender Lufttemperatur wird ein Luftaustausch weitestgehend unterbunden.
    • Höheninversion: Von unten in der labilen Schicht mit in der Höhe abnehmender Lufttemperatur gut aufsteigende Luftverunreinigungen stoßen im Bereich der Inversion auf eine wärmere Umgebung und werden, da sie kälter und schwerer sind, wieder zum Absinken gezwungen. Von oberhalb der Inversionsschicht kommende Luftverunreinigungen erwärmen sich und steigen wieder in die kältere Umgebung auf.

    So wirken Inversionsschichten als Sperrschichten, die das Aufsteigen von Luftverunreinigungen verhindern und zu einer Anreicherung von Luftverunreinigungen führen (Smog). Hohe Schornsteine werden unter anderem auch deshalb errichtet, um gegebenenfalls erdnahe Inversionsschichten durchstoßen zu können.
    Der Investitionsgrad errechnet sich aus dem Fondsvermögen abzüglich der Barreserve. Dies ist der Anteil des Fondvermögens, der nicht in Immobilien angelegt ist. Ein offener Immobilienfonds ist gesetzlich verpflichtet, ständig mindestens 51% seines Vermögens in Immobilien investiert zu haben.
    Als Investitionsphase wird bei einem geschlossenen Immobilienfonds der Zeitraum bezeichnet, innerhalb dessen die Investitionsentscheidung umgesetzt wird. Dies erfolgt durch den Kauf oder die Errichtung einer oder mehrerer Immobilien, mit der bzw. mit denen in der anschließenden Bewirtschaftungsphase Erträge erwirtschaftet werden sollen.
    Die Lehre von den Investitionsrechnungen ist seit den 60-er Jahren fester Bestandteil der Allgemeinen Betriebswirtschaftslehre. Zu den Investitionsrechnungen zählen die Wirtschaftlichkeitsrechnungen und die Unternehmensbewertung. Investitionsrechnungen finden auch bei immobilienwirtschaftlichen Investitionen Anwendung.

    Investitionsrechnungen dienen der Unterstützung bzw. Rationalisierung von Investitionsentscheidungen. Allerdings muss darauf hingewiesen werden, dass alle derartigen Entscheidungsprozesse auch durch irrationale Faktoren getragen und von nicht quantifizierbaren Risiken begleitet werden. Die Ergebnisse der Investitionsrechnungen dürfen deshalb nicht überschätzt werden. Je länger der Investitionshorizont, desto geringer die Zuverlässigkeit der Rechenergebnisse als Entscheidungsgrundlage. Dies gilt insbesondere im Bereich der Immobilienwirtschaft, die überwiegend durch Langfristentscheidungen geprägt ist.
    Das Investmentgesetz (InvG) regelt seit dem 1. Januar 2004 in 146 Paragraphen die Auflegung inländischer Investmentfonds, den öffentlichen Vertrieb ausländischer Fonds in Deutschland sowie die Möglichkeit der Errichtung ausländischer Zweigstellen. Es ersetzt sowohl Vorschriften des zuvor geltenden Gesetzes über Kapitalanlagegesellschaften (KAGG) als auch des Auslandinvestmentgesetzes (AuslInvestmG).

    Das InvG dient primär dem Anlegerschutz, vereinheitlicht Auslandfonds betreffende Regelungen, bestimmt die Rechtsform der Kapitalanlagegesellschaften in ihrer Eigenschaft als Kreditinstitute, die Rechtverhältnisse zwischen Gesellschaft, Anlegern und Investmentfonds sowie die Rolle, die die Depotbank dabei zu spielen hat.

    Das Gesetz trat zum 21. Juli 2013 außer Kraft. Es wurde ersetzt durch das neue Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB).
    Mit dem am 1. Januar 2004 in Kraft getretenen Gesetz zur Modernisierung des Investmentwesens und zur Besteuerung von Investmentvermögen (Investmentmodernisierungsgesetz) wurde die für Investmentgesellschaften maßgebliche Gesetzgebung in Deutschland reformiert.

    Das Investmentmodernisierungsgesetz umfasst das Investmentgesetz (InvG), das Investmentsteuergesetz (InvStG) sowie eine Reihe von Änderungen anderer Rechtsvorschriften. Während zuvor die zentralen Rechtsvorschriften für Investmentfonds – das Gesetz über Kapitalanlagegesellschaften (KAGG) und das Auslandinvestmentgesetz (AuslInvestmG) – viermal durch Finanzmarktförderungsgesetze an aktuelle Erfordernisse angepasst worden waren, ersetzten die Regelungen des Investmentmodernisierungsgesetzes diese beiden Gesetze vollständig.
    Das Investmentsteuergesetz (InvStG) trat am 1. Januar 2004 in Kraft, zuletzt geändert am 21.03.2013. Es regelt in 19 Paragraphen die Besteuerung inländischer und ausländischer Investmentfonds in Deutschland. Durch das Investmentsteuergesetz wurden die bis Ende 2003 geltenden steuerlichen Vorschriften des Gesetzes über Kapitalanlagegesellschaften (KAGG) und des Auslandinvestmentgesetzes (AuslInvestmG) abgelöst. Neu war unter anderem, dass steuerliche Benachteiligungen ausländischer Fonds beseitigt und die steuerneutrale Verschmelzung von Fonds ermöglicht wurden.

    Das Investmentsteuergesetz sollte durch das geplante AIFM-Steueranpassungsgesetz zeitnah an das im Juli 2013 in Kraft getretene Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) angeglichen werden. Da sich dies als nicht umsetzbar erwies, hat das Bundesfinanzministerium mit einem Schreiben vom 18. Juli 2013 klargestellt, dass das Investmentsteuergesetz bis auf Weiteres anwendbar bleibt. Dies gilt für Investmentfonds im Sinne des Investmentgesetzes, die vor und nach Inkrafttreten des KAGB aufgelegt wurden bzw. werden. Die Verwaltung von Investmentfonds soll zunächst umsatzsteuerfrei bleiben.
    Investmentvehikel ist eine Art Oberbegriff für Anlageprodukte. Dies können etwa Immobilienfonds oder Aktienfonds sein. Der Begriff wird auch für Pakete aus nicht liquiden Forderungen verwendet, die als sogenannte Kreditportfolios verbrieft und damit zu handelsfähigen Wertpapieren gemacht werden. Letztere Konstruktionen spielten eine gewisse Rolle bei der Subprime-Krise auf dem Anlagemarkt.

    Sowohl offene wie auch geschlossene Immobilien-Fonds können als Investment-Vehikel bezeichnet werden.
    Unter Investor Relations (Finanzkommunikation) wird die Unternehmenskommunikation mit Investoren verstanden. Sie gehört zur Kernaufgabe der Corporate Communications. Der Begriff lässt sich auch mit Anleger- beziehungsweise Kapitalgeberpflege übersetzen. Investor Relations (IR) um­fasst die Gesamtheit aller Maßnahmen eines Unternehmens, die der objektiven Unternehmensbewertung und der Dar­stel­lung des Unternehmensimages dienen.

    Der Deutsche Investor Relations Kreis definiert IR wie folgt: "Investor Relations besteht in der zielgerichteten, sys­te­ma­tischen und kontinuierlichen Kommunikation mit tat­säch­lichen und potentiellen Anteilseignern (Ent­schei­dungs­trä­gern) einer börsennotierten Aktiengesellschaft sowie mit Finanz­ana­lysten und Anlageberatern (Meinungsbildnern) über das vergangene, laufende und vor allem zukünftige erwartete Geschäft des Unternehmens unter Be­rück­sich­ti­gung der Branchenzugehörigkeit und der ge­samt­wirt­schaft­lichen Zusammenhänge."
    Wettbewerbsverfahren, mit dessen Hilfe unter mehreren Interessenten für eine zu veräußernde Liegenschaft derjenige Investor ausgewählt werden soll, der aus Sicht der Planungsbehörde das beste Konzept für das betreffende Objekt vorlegt. Entscheidende Kriterien können dabei beispielsweise städtebauliche Aspekte, Nutzungskonzepte oder auch spezielle Lösungen für den Umgang mit denkmalgeschützter Bausubstanz sein.
    Abkürzung für: Gesetz über den Vorrang von Investitionen bei Rückübertragungsansprüchen (Investitionsvorranggesetz)
    Abkürzung für: Investitionszulagengesetz
    Abkürzung für: Institut für Wohnungswesen, Immobilienwirtschaft, Stadt- und Regionalentwicklung an der Ruhr-Universität Bochum
    Abkürzung für: Informationsverbundzentrum Raum und Bau der Fraunhofer-Gesellschaft, Stuttgart
    Aus der ebs Immobilienakademie, einer Institution für berufliche Weiterbildung in der Immobilienwirtschaft, wurde im Oktober 2006 die IRE | BS Immobilien Akademie. Hauptsitz bleibt Östrich-Winkel. Ebenso bleiben die Standorte Berlin, München und Essen bestehen.

    Absolventen der Immobilienwirtschaftlichen Studiengänge erhalten die Titel "Immobilienökonom IRE | BS". Die IRE | BS Immobilienakademie ist nunmehr angesiedelt unter dem Dach der IREBS International Real Estate Business School. Diese Gesellschaft ist über das ihr zugehörige "Institut für Immobilienwirtschaft" mit der wirtschaftswissenschaftlichen Fakultät der Universität Regensburg verbunden.
    Unter dem Dach der IRE | BS wurden im Oktober 2006 die frühere ebs Immobilien Akademie – jetzt IRE | BS Immobilien Akademie und das Institut für Immobilienwirtschaft an der ebs vereinigt. Damit erfolgte eine Trennung von der ebs.

    Das Institut für Immobilienwirtschaft ist nunmehr Teil der wirtschaftswissenschaftlichen Fakultät der Universität Regenburg. Es stellt dort fünf Stiftungslehrstühle (Immobilienmanagement, Immobilienfinanzierung, Immobilien- und Regionalökonomie, Immobilien- und Stadtentwicklung sowie Immobilienrecht) und drei Honorarprofessuren.

    Nach einer Verlautbarung des Instituts in Regensburg soll damit "das international führende Institut für Immobilienwirtschaft" entstanden sein.
    Abkürzung für: Internal Rate of Return
    Nach § 5 UWG handelt unlauter, wer eine irreführende geschäftliche Handlung vornimmt. Eine geschäftliche Handlung ist irreführend, wenn sie mit unwahren Angaben einhergeht. Irreführend sind insbesondere zur Täuschung geeignete Angaben über folgende Umstände:

    • Täuschung über die wesentlichen Merkmale einer angebotenen Ware oder Dienstleistung (Verfügbar­keit, Art, Ausführung, Vorteile, Risiken, usw.),
    • Täuschung über den Anlass des Verkaufs wie das Vorhandensein eines besonderen Preisvorteils, den Preis oder die Art und Weise, in der er berechnet wird, oder die Bedingungen, unter denen die Ware geliefert oder die Dienstleistung erbracht wird,
    • Täuschung über die Person, Eigenschaften oder Rech­te des Unternehmers (Identität, Vermögen, Befähigung, Beziehungen usw.). Beispiel: Hinweis auf Sachverständigeneigenschaft ohne die hierfür erforderliche Qualifikation.
    • Täuschung über Aussagen oder Symbole, die im Zusammenhang mit direktem oder indirektem Sponsoring stehen oder sich auf eine Zulassung des Unternehmers, dessen Waren oder Dienstleistungen beziehen.
    • Täuschung über die Notwendigkeit einer Leistung, ei­nes Ersatzteils, eines Austauschs oder einer Reparatur.
    • Täuschung über die Einhaltung eines Verhaltens­ko­dexes, auf den sich der Unternehmer verbindlich verpflichtet hat, falls er darauf hinweist.
    • Täuschung über die Rech­te des Verbrauchers (Garan­tie­ver­sprechen, Gewährleistungsrechte bei Leistungsstörungen).
    • Irreführungen sind schließlich auch im Zusammen­hang mit einer vergleichenden Werbung denkbar.


    Außerdem kann eine Irreführung auch durch Unterlassen hervorgerufen werden (§ 5a UWG), etwa durch Ver­schwei­gen von entscheidungsrelevanten Tatsachen, Beispiels­wei­se ein Schimmelpilzbefall im Mauerwerk beim Hauskauf.
    Abkürzung für: Integrated Services Digital Network
    Diisocyanate sind organische Verbindungen, welche chemisch durch die -N=C=O-Gruppe charakterisiert sind.
    In der chemischen Industrie sind sie ein vielbenutztes Zwischenprodukt. Sie reagieren mit Phenolen und Alkoholen zu Polyurethan (PUR).

    Vor allem in der Kunststoffindustrie finden Isocyanate in Lacken, Spanplatten, Schaumstoffen, Zweikomponenten- und anderen Klebern auf Polyurethanbasis Verwendung. PUR-Schäume werden insbesondere im Baugewerbe und bei Verpackungen eingesetzt. Zweikomponenten-Lacke (Polyurethan-DD-Lacke) sind hochwertige Möbellacke, die als Klarlacke und als Farblacke erhältlich sind. Nach Aushärtung bilden sie hochwiderstandsfähige Möbeloberflächen.
    Weitere Anwendungen sind Oberflächenbeschichtungen bei Textilien und Leder. Weltweit werden jährlich mehrere Millionen Tonnen Polyurethane hergestellt. Die technisch wichtigsten Isocyanate sind hierbei TDI (Toluylendiisocyanat), HDI (Hexamethyldiisocyanat) und MDI (Dimethylmethandiisocyanat).

    Restmonomere können je nach Vorpolymerisierung auch im fertigen Produkt enthalten sein und an die Raumluft abgegeben werden. Zur Verringerung der Emissionen werden handelsübliche Formulierungen seit langem in vorpolymerisierter Form angeboten. MDI wird zum Beispiel für Isolierung an Kühlschränken, festen Zonen in Autositzen, aber auch in der Schuhindustrie verwendet. Im Brandfall können größere Mengen von Diisocyanaten aus Pur-haltigen Materialien freigesetzt werden, da bei einer erhöhten Temperatur eine den Bildungsreaktionen ähnliche Rückreaktion erfolgt.

    Diisocyanate können chemisch-irritative und toxische Wirkungen auslösen. Außerdem sind immunvermittelte allergische Reaktionen (IgE- seltener IgG-vermittelt) bekannt. Isocyanate führen in Konzentrationen von 50-100 ppb zu leichten und reversiblen Reizungen von Augen, Nase, und Rachenraum (Bindehautentzündung, Schnupfen, Entzündung der Rachenschleimhaut). Bei Konzentrationen von über 1ppm treten starker Hustenreiz sowie Schmerzen im Brustraum und Kurzatmigkeit auf. Bei einer massiven Exposition oberhalb von 10 ppm können eine hochgradige Atemnot und ein toxisches Lungenödem eintreten.

    Aufgrund des Gefährdungspotenzials der Diisocyanate gibt es folgende Empfehlungen):
    • Die Anwendung diisocyanathaltiger Produkte (zum Beispiel Lacke, Voranstriche, Grundierungen, Lasuren, Klebstoffe und Ortschäume – insbesondere eine großflächige Anwendung – sollte nach Möglichkeit im häuslichen Bereich nicht durch Heimwerker, sondern nur durch gewerbliche Einrichtungen durchgeführt werden.
    • Ist eine Verwendung diisocyanathaltiger Produkte notwendig, sind die vom Hersteller empfohlenen Sicherheitsmaßnahmen genau zu beachten.
    • Insbesondere ist eine gute Lüftung während und nach der Verarbeitung sicherzustellen. Das gilt vor allem für die Aushärtezeiten. Da der Aushärteprozess temperaturabhängig ist, können bei niedrigen Raumtemperaturen in der kälteren Jahreszeit längere Aushärtezeiten auftreten.
    • Das vorgeschriebene Mischungsverhältnis der beiden Komponenten von Polyurethanlacken ist genau einzuhalten, denn schon ein geringer Überschuss der Isocyanatkomponente kann zu einer lang anhaltenden Diisocyanatemission führen.
    • Der Kontakt mit der ungeschützten Haut muss vermieden werden.
    • Beim Abschleifen frisch angetrockneter Anstriche ist eine Staubentwicklung zu vermeiden.
    Eine herkömmliche Reallast dient der Absicherung eines Rechts. Die isolierte Reallast wird dagegen ohne ein dazugehöriges Recht gewährt. Beispiel: Ein Nachbar möchte dem anderen aus Dankbarkeit Geld zukommen lassen, hat aber derzeit keine freien finanziellen Mittel. Er kann dann eine isolierte Reallast (oder auch eine isolierte Grundschuld) an seinem Grundstück bestellen. Mit dem Nachbarn vereinbart er, dass dieser nach seinem Ableben aus der Verwertung des Grundstückes einen bestimmten Geldbetrag fordern kann. Eine vertragliche Vereinbarung zwischen den Beteiligten ist in Verbindung mit der Bestellung einer Reallast nicht zwingend notwendig.
    Isolierverglasung dient der Wärmedämmung. Es gibt auch Isolierglasfenster, die speziell zur Schalldämmung ausgelegt sind und häufig in Wohnungen an viel befahrenen Straßen zum Einsatz kommen.

    Die Nachrüstung von Isolierfenstern in einer Mietwohnung kann eine Modernisierungsmaßnahme sein, die den Vermieter berechtigt, die Miete zu erhöhen. Ausreichend ist die Isolierverglasung sämtlicher Fenster auf der Straßenseite einer Wohnung. Der Austausch eines einzigen Fensters rechtfertigt keine Mieterhöhung. Wenn durch die Isolierfenster derart viel zusätzliches Lüften nötig wird, dass dadurch die eingesparte Wärme komplett wieder verloren geht, liegt keine Gebrauchswertverbesserung der Wohnung vor.

    Der Mieter muss grundsätzlich den Einbau von Isolierfenstern dulden, da diese Maßnahme der Energieeinsparung dient und die Wohnung qualitativ verbessert. Nach der Rechtsprechung muss der Mieter es jedoch nicht hinnehmen, wenn Fenster mit einer um ein Drittel geringeren Fensterfläche eingebaut werden.

    Seit der Mietrechtsreform vom 1. Mai 2013 ist das Recht des Mieters auf eine Mietminderung eingeschränkt, wenn es sich um energetische Modernisierungsmaßnahmen handelt. Der Mieter darf in den ersten drei Monaten während der Bauarbeiten nicht wegen Beeinträchtigungen wie Arbeitslärm oder Schutzplanen vor den Fenstern weniger Miete zahlen. Auch der Einbau neuer Isolierfenster kommt als energetische Modernisierungsmaßnahme in Betracht. Voraussetzung: Der Fenstertausch muss zu einer nachhaltigen Energieeinsparung führen. Nachgewiesen werden kann dies aufgrund der Wärmedurchgangswerte der alten und der neuen Fenster. Seit der Mietrechtsreform können bei den Werten der Bauteile anerkannte Pauschalwerte angesetzt werden (§ 555c BGB).
    Issues Management bedeutet das Management von Themen („Issues“), die von allgemeingültigem oder besonderem Interesse für die Öffentlichkeit oder für die Zielgruppen eines Immobilienunternehmens sind.

    Die Suche nach diesen Themen ist eine Aufgabe, die Journalisten und PR-Fachleute jeden Tag vor wie­der­keh­ren­de, neue Herausforderungen stellt. Für ein starkes Themenmanage­ment in der Immobilienwirtschaft bieten sich Inhalte an, die für Unternehmen, Kunden, Märk­te und Öffentlichkeit nutzenwirksam, sinnstiftend oder emotional bewegend sind.
    Abkürzung für: International Union of Housing Financing Institutions
    Abkürzung für: Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V.
    [ früher RDM-Preisspiegel ]

    Der jeweils im Sommer eines jeden Jahres veröffentlichte IVD-Preisspiegel enthält Preise für eine Reihe von Miet- und Kaufobjekten in den deutschen Städten, wie sie im Frühjahr für die Objekte bezahlt wurden. Entstanden ist der Preisspiegel nach Vorarbeiten des RDM-Bayern im Jahre 1969 auf der Grundlage von definierten Norm­ob­jek­ten, die den Gesamtmarkt repräsentieren. Ausgewählte Marktberichterstatter des IVD schließen von den tat­säch­lich am Markt erzielten Preisen ihrer individuellen Bezugs­ob­jek­te mit Hilfe von aus der Erfahrung gewonnenen Umrechnungsfaktoren auf Preise dieser Normobjekte. Der erste bundesweite Preisspiegel erschien 1971.

    Bei den ermittelten Preisen des Preisspiegels handelt es sich um "Schwerpunktpreise" für genau gekennzeichnete Normobjekte und nicht um Preisspannen. Er gilt deshalb heute auf Grund seiner Konstruktion als die einzige Infor­mations­quelle, die es ermöglicht, Kon­junk­tur­schwan­kun­gen über einen derart langen Zeitraum zu verfolgen. Außerdem besteht die Möglichkeit, Raumindizes zu er­stel­len, die die verschiedenen Städte hinsichtlich ihrer Immo­bilienpreisniveaus vergleichbar machen. Neben Preisdaten werden auch die den Marktumfang und die Markttendenz kennzeichnenden Indikatoren ermittelt.


    Gegenstand der Erfassung von Kaufpreisen sind folgende Objekte
    • Baugrundstücke für Ein- und Zweifamilienhäuser
      (drei Lagekategorien),
    • Baugrundstücke für Mehrfamilienhäuser mit einer GFZ von 0,8 für drei Lagekategorien,
    • Freistehende Einfamilienhäuser aus dem Bestand
      (vier Qualitätskategorien),
    • Doppelhaushälften aus dem Bestand
      (drei Qualitäts­kate­go­rien) – nur in Bayern,
    • Reiheneinfamilienhäuser aus dem Bestand
      (drei Qualitätskategorien),
    • Eigentumswohnungen aus dem Bestand
      (vier Qualitätskategorien),
    • Wohnhäuser zur Kapitalanlage
      (zwei Alterskategorien),
    • Geschäfts-/Büro-/Logistikobjekte und Einkaufscenter – nur in Bayern.

    Außerdem werden Mietpreise erhoben für
    • Altbauwohnungen (drei Wohnwertkategorien),
    • Neubauwohnungen aus dem Bestand
      (drei Wohnwertkategorien),
    • Neubauwohnungen Erstbezug (zwei Wohnwertkategorien),
    • Reiheneinfamilienhäuser aus dem Bestand
      (drei Wohnwertkategorien) – nur in Bayern,
    • Reiheneinfamilienhäuser Erstbezug
      (drei Wohnwertkategorien) – nur in Bayern,
    • Ladenlokale 1a Geschäftskern
      (zwei Größenkategorien),
    • Ladenlokale 1b Geschäftskern
      (zwei Größenkategorien),
    • Ladenlokale 1a Nebenkern
      (zwei Größenkategorien),
    • Ladenlokale 1b Nebenkern (zwei Größenkategorien),
    • Büroobjekte (drei Nutzungswertkategorien).

    Der frühere RDM-Preisspiegel war vielfach Grundlage zahl­reicher wissenschaftlicher Arbeiten. Hierzu zählen:
    • A.E. Holmans | "House Prices, Land Prices, the Hou­sing Market and Housing Purchase Debt in the UK and other Countries" | Economic Modelling | 1994
      Eine vergleichende Untersuchung der Immobilien­preis­ent­wicklung in USA, Großbritannien, Deutsch­land, Frankreich, Niederlande, Schweden, Italien
    • Thomas Altenseuer | Die Preisentwicklung von Wohnimmobilien
    • Thomas Dopfer | "Eine empirische Unter­su­chung für die Bundesrepublik Deutschland von 1973 bis 1994" | Empirische Wirtschaftsforschung, Band 26 | 1995
      "Der westdeutsche Wohnungsmarkt – ein dynamisches Teilmarktmodell" | München | 2000
    • Jan Linsin | "Der westdeutschen Markt für Einzel­handels­immobilien" | Freiburg | 2004
      J. Linsin analysierte auf der Grundlage des RDM-Preisspiegels in seiner Dissertation die miet­preis­determinierenden Faktoren im Kontext sich wan­deln­der Betriebsformen und der Änderungen im Konsumverhalten.

    Daten aus dem IVD-Preisspiegel fließen auch regel­mä­ßig in die Wohngeld- und Mietenberichte der Bun­des­regie­rung, sowie in zahlreiche Veröffentlichungen der Bundesländer und Städte ein. Hinzuweisen ist darauf, dass auch der VDM seit 1986 einen Preisspiegel herausgab, der im Gegensatz zum RDM-Preisspiegel Preisspannen angab. - Nach Ver­ei­ni­gung von RDM und VDM zum Immobilienverband Deutsch­land (IVD) wurde der RDM-Preisspiegel 2005 erstmals unter der Bezeichnung IVD-Preisspiegel herausgebracht.
    Abkürzung für: Informationsgesellschaft zur Feststellung der Verbreitung von Werbeträgern
    Abkürzung für: Internationaler Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung
    Abkürzung für: Innentoilette
    Wer in Deutschland einen Jagdschein erhalten möchte, muss eine Jagdhaftpflichtversicherung vorweisen.

    Diese Versicherung ersetzt in der Regel den Schaden, den ein Jäger, Falkner, Jagdveranstalter oder Dienstherr von Jägern einem anderen zugefügt hat. Dies reicht von Verletzungen von Tieren in fremdem Eigentum durch Hundebisse oder Jagdvogelangriffe über den Einsturz eines maroden Hochsitzes sowie Verkehrsunfälle durch Jagdhunde bis hin zur Verletzung eines anderen Jägers oder Passanten durch eine Schusswaffe.

    Die Versicherung gilt in vielen Fällen weltweit und schließt oft Produktrisiken durch den Verkauf oder die Weitergabe von Wild oder Wildbret zum Verzehr ein.

    Ein wichtiger Vertragsbestandteil ist der Verzicht der Versicherungsgesellschaft auf den Einwand des fehlenden Verschuldens bei Personenschäden durch Schusswaffengebrauch – denn die Verschuldensfrage ist oft schwer zu klären.
    Zu den wichtigsten Aufgaben des Verwalters einer Wohnungseigentümergemeinschaft gehört die Aufstellung einer Abrech­nung über die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben im Rah­men der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Diese Abrechnung ist gesetzlich vorgeschrieben und vom Verwalter nach Ablauf eines Kalenderjahres vorzunehmen (§ 28 Abs. 3 WEG), und zwar in der Regel spätestens bis zum Ablauf von sechs Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums. Das Wohnungseigentumsgesetz selbst bestimmt keine Einzelheiten zu Form und Inhalt der Jahresabrechnung. Die Rechtsprechung hat sich jedoch in zahlreichen Entscheidungen mit Einzelfragen befassen müssen und dazu die folgenden wesentlichen Grund­inhalte der Abrechnung festgelegt:

  • Die nach § 28 Abs. 3 WEG vorgeschriebene Abrechnung hat nur die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben während des jeweiligen Kalenderjahres auszuweisen.
    Sie ist keine Bilanz und keine Gewinn- und Verlustrechnung. Forderungen, Verbindlichkeiten und Rech­nungs­ab­gren­zun­gen gehören grundsätzlich nicht in die Abrechnung.
  • Die Abrechnung besteht aus der Gesamtabrechnung und den Einzel­ab­rechnungen für jeden einzelnen Woh­nungs­eigen­tümer, wobei die Verteilung der Einnahmen und Ausgaben auf die einzelnen Eigentümer nach dem gesetzlichen, dem abweichend vereinbarten oder beschlossenen Verteilungs­schlüssel vorzunehmen ist.
  • Zusätzlich zur Ausweisung der Einnahmen und Ausgaben in der Jahresgesamt- und Einzelabrechnung ist die Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage aufzunehmen. Dabei sind die tatsächlichen Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Rücklage als Einnahmen darzustellen. Zusätzlich sind auch die geschuldeten, noch nicht geleisteten Zahlungen anzugeben. Entgegen der früheren Abrechnungspraxis dürfen nach jüngster BGH-Rechtsprechung (Urteil vom 4.12.2009, V ZR 44/09, DWE 2010, 20) die tatsächlichen und geschuldeten Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage in der Jahresgesamt- und Einzelabrechnung nicht mehr als Ausgabe oder als sonstige Kosten gebucht werden.
  • Die Gesamt- und die Einzelabrechnung muss vollständig, übersichtlich und für jeden einzelnen Eigentümer auch ohne Inanspruchnahme von sachverständigen Fachleuten nach­vollziehbar sein.
  • Inhaltlich sollte die Gliederung der Einzelpositionen jener im Wirtschaftsplan entsprechen, um einen Vergleich der tatsächlichen mit den veranschlagten Einnahmen und Ausgaben zu gewährleisten.
  • Neben der Jahresabrechnung als reine Einnahmen- und Aus­gabenrechnung ist in einem "Status" oder einer "Vermögens­übersicht" das Verwaltungsvermögen auszuweisen, das unter anderem aus den Forderungen, den Verbindlichkeiten sowie der Instandhaltungsrückstellung besteht. Ferner sind die Kon­ten­stände der für die Gemeinschaft geführten Konten jeweils zu Beginn und Ende des jeweiligen Kalenderjahres bezie­hungs­weise des abweichend vereinbarten Rechnungs­zeit­raumes anzugeben.
    Die Beschlussfassung hat über die Gesamt- und Einzelabrechnungen zu erfolgen. Andernfalls werden keine rechtswirksamen Zahlungspflichten begründet.

    Ist eine mehrheitlich beschlossene Abrechnung fehlerhaft, weil sie beispielsweise verkehrte Verteilungsschlüssel enthält, bedarf es dennoch der Anfechtung bei Gericht, um ihre Ungültig­erklä­rung zu bewirken. Es handelt sich insoweit um einen gesetzes­widrigen Mehrheitsbeschluss, der nicht nichtig, sondern nur anfechtbar ist. Erfolgt keine Anfechtung, ist auch eine fehlerhafte, rechtswidrige, aber mehrheitlich beschlossene Abrechnung wirksam und verpflichtet jeden Eigentümer zur Zahlung eventuell noch zu leistender Fehlbeträge wegen zu niedriger Voraus­zah­lungen.

    Die Prüfung der Jahresabrechnung soll gemäß § 29 Abs. 3 WEG durch den Verwaltungsbeirat erfolgen, sofern ein solcher von der Wohnungseigentümergemeinschaft gewählt wurde. Sie soll sich nicht nur auf die rein rechnerische, sondern auch auf die sachliche Richtigkeit erstrecken, so zum Beispiel auch auf die Richtigkeit verwendeter Verteilungsschlüssel. Ungeachtet der Prüfung der Abrechnung durch den Verwaltungs­beirat hat jeder Wohnungs­eigentümer das Recht, in die Abrechnungsunterlagen Einsicht zu nehmen, und zwar selbst noch nach erfolgter Beschlussfassung in der Wohnungseigentümerversammlung.

    Die Nichtvorlage oder vorsätzlich verspätete Vorlage der Abrech­nung kann eine vorzeitige Abberufung des Verwalters aus wich­ti­gem Grund rechtfertigen.
    • Das Jahreseinkommen dient als Rechengröße zur Ermittlung der Anspruchsberechtigung auf Wohngeld. Das zum 01.01.2009 geänderte Wohngeldgesetz (WoGG) versteht unter Jahreseinkommen die Summe der positiven Einkünfte (im Sinne des Einkommenssteuergesetzes) jedes Familienmitgliedes. Dabei findet kein Ausgleich mit negativen Einkünften aus anderen Einkunftsarten oder negativen Einkünften des mit dem Antragsteller zusammen veranlagten Ehegatten statt.

    Ausdrücklich ins Jahreseinkommen einbezogen sind dabei zum Beispiel:
    • Steuerfreie Versorgungsbezüge,
    • einkommensabhängige steuerfreie Versorgungsbezüge für Wehr-, Zivildienst- und Kriegs-Beschädigte sowie -Hinterbliebene,
    • Teile von Leibrenten, die den Ertragsanteil oder den besteuerten Anteil übersteigen,
    • Leistungen nach dem Unterhaltsvorschuss-Gesetz,
    • steuerfreie Krankentagegelder.
    Die Aufzählung ist nicht abschließend, vergleiche § 14 WoGG.
    Der Jahresheizwärmebedarf eines Gebäudes ergibt sich aus dem Transmissionswärmebedarf, der durch den Wärmedurchgang der Außenteile eines Gebäudes verursacht wird und dem Lüftungswärmebedarf, der lüftungsbedingt durch den Austausch kalter Außenluft mit warmer Innenluft entsteht.

    Hiervon werden die Wärmegewinne abgezogen, nämlich die internen Wärmegewinne, die sich aus verschiedenen Wärmequellen außerhalb der Heizung ergeben und die solaren Wärmegewinne, die sich aus der Sonneneinstrahlung durch Fenster und Außentüren mit Glasanteil ergeben.

    Das Ergebnis wird mit einem Teilbeheizungsfaktor multipliziert. Die Kennzahlen für den Heizwärmebedarf können sich auf das beheizte Bauwerksvolumen oder die Gebäudenutzfläche beziehen.
    Unter der Jahresnettomiete versteht man die Mieteingänge eines vermieteten Hauses eines Jahres, vermindert um die Betriebs-, Heiz- und Warmwasserkosten. Ein Synonym hierzu ist "Jahresnettokaltmiete". Sie enthält jedoch vermietungsabhängige Nebenkosten, z.B. Einnahmen aus Zuschlägen für eine erlaubte gewerbliche oder freiberufliche Nutzung von Wohnräumen oder aus einer Untervermietung sowie laufende Vergütungen (z.B. für die Anbringung einer Reklameschildes) durch den Eigentümer des Nachbargrundstücks. Die Jahresnettokaltmiete ist der Mietansatz, von dem zur Ermittlung des Ertragswertes die weiteren Bewirtschaftungskosten abgezogen werden, nämlich die pauschalierten Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten, und das Mietausfallwagnis. Die Mietspiegelmieten basieren ebenfalls überwiegend auf den Jahresnettomieten, allerdings ohne Zuschläge und Vergütungen.
    Der Jahresreinertrag einer Immobilie ist die Differenz zwischen den gesamten Mieteinnahmen einschließlich Umlagen und sonstigen mit der Vermietung zusammenhängen Vergütungen und den Bewirtschaftungskosten. Zu den Bewirtschaftungskosten zählen auch kalkulatorische Bestandteile wie Abschreibung und Mietausfallwagnis. Der so berechnete Jahresreinertrag ist die Grundlage zur Ermittlung der Gesamtkapitalrentabilität.

    Der für die Ermittlung des Ertragswertes maßgebliche Jahresreinertrag unterliegt einer Nachhaltigkeitsüberprüfung sowohl auf der Ertrags- als auch auf der Aufwandsseite. Vor allem auf der Aufwandsseite wird überwiegend mit pauschalen Erfahrungssätzen gerechnet, weil die im Jahre der Wertermittlung tatsächlich anfallenden Bewirtschaftungskosten meist nicht den langfristig entstehenden Kosten entsprechen. So kann es in einem Jahr einen hohen Renovierungsaufwand geben, in einem andern gar keinen. Aber auch die bezahlten Mieten können aufgrund von vertraglichen Bindungen über oder unter den am Markt im Falle einer Wiedervermietung erzielbaren Mieten liegen.

    Da bei der Ertragswertermittlung die Abschreibung durch Annahme einer bestimmten Restnutzungsdauer zusammen mit dem Liegenschaftszinssatz in den Vervielfältiger eingeht, bleibt sie beim Bewirtschaftungskostenabzug außer Betracht.
    Mit einer Jahressperrfrist ist die einjährige Frist gemeint, innerhalb der nach einer Mieterhöhung die Miete kein weiteres Mal erhöht werden darf. Geregelt ist dies in § 558 BGB (Mieterhöhung zur örtlichen Vergleichsmiete). Die Frist wird vom Zeitpunkt des Inkrafttretens der letzten Mieterhöhung gerechnet. Dem Mieter darf vor Ablauf der Frist kein neues Mieterhöhungsverlangen zugehen.

    Erhält der Mieter während der Sperrfrist ein Mieterhöhungsverlangen, kann er dieses als gegenstandslos betrachten. Auch eine unter Beachtung der Frist vorgenommene Mieterhöhung setzt voraus, dass die Miete zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Erhöhung seit mindestens 15 Monaten gleich geblieben ist (§ 558 Abs.1 BGB). Die Erhöhung darf also erst nach weiteren drei Monaten in Kraft treten.

    Nicht von der Jahressperrfrist betroffen sind Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen (§ 559 BGB) und Erhöhungen der Betriebskosten (§ 560 BGB).

    Stimmt der Mieter einer verlangten Mieterhöhung teilweise zu und zahlt den Teilbetrag, gilt dies dem Amtsgericht Berlin Tempelhof-Kreuzberg zufolge als Mieterhöhung im Sinne des § 558 BGB. Es hat eine Vertragsänderung stattgefunden, eine weitere Erhöhung (auch zu dem vom Vermieter ursprünglich geforderten Gesamtbetrag) ist innerhalb der Sperrfrist nicht möglich (Urteil vom 27.08.2012, Az. 20 C 214/12).

    Dem Bundesgerichtshof zufolge löst eine einverständliche, vertragliche Mieterhöhung wegen einer Modernisierung nicht die Sperrfrist aus. Erforderlich ist jedoch, dass der Vermieter die wegen der Modernisierung vereinbarte Mieterhöhung in dieser Höhe auch einseitig nach § 559 BGB hätte durchsetzen können (Urteil vom 18. Juli 2007, Az. VIII ZR 285/06).
    Mit der Jastrowschen Formel kann bei gemeinschaftlichen Testamenten in gewissem Rahmen die Geltendmachung von Pflichtteilsansprüchen unterbunden werden.

    Gemeinschaftliche Testamente werden häufig von Ehegatten aufgesetzt, die sich gegenseitig als Erben einsetzen. Beabsichtigt wird damit oft, dass der Partner abgesichert sein soll, bevor die Kinder oder andere Erben auf den Nachlass zugreifen können. Besondere Bedeutung erlangt dies im Zusammenhang mit Immobilien. Nach gesetzlicher Erbfolge würde der Ehepartner 50 Prozent erben, die Kinder den Rest. Eine Immobilie müsste also zur Auszahlung der Erbteile verkauft werden. Zwar besteht die Möglichkeit, dass sich die Ehegatten im Rahmen eines gemeinschaftlichen Testaments gegenseitig als Erben einsetzen. Sind die Kinder insofern zumindest beim zuerst versterbenden Elternteil vom Erbe ausgeschlossen, können sie trotzdem immer noch ihren Pflichtteilsanspruch geltend machen. Dieser macht die Hälfte ihres gesetzlichen Erbteils aus. Eine Immobilie müsste immer noch verkauft werden.

    Diese Folge kann durch eine Pflichtteilsstrafklausel verhindert werden. Sie besagt, dass ein Abkömmling, der beim Ableben des erstversterbenden Ehegatten seinen Pflichtteil verlangt, auch beim Ableben des zweiten Elternteils nur seinen Pflichtteil erhält.

    Die Jastrowsche Formel baut darauf auf und verstärkt diesen Effekt: Sie besagt, dass ein Abkömmling, der nach dem Tod des erstversterbenden Ehegatten seinen Pflichtteil nicht geltend macht, nach dem Ableben des zweiten Ehegatten zusätzlich zum regulären Erbteil noch ein Vermächtnis des zuerst verstorbenen Elternteils bekommt – und zwar in Höhe des gesetzlichen Erbteils. Dieses Vermächtnis ist eine Nachlassverbindlichkeit und schmälert wiederum den Betrag, den das zweite, „ungeduldige“ Kind erbt, welches bei beiden Erbfällen jeweils den Pflichtteil einfordert.
    Abkürzung für: Jahrbuch der Absatz- und Verbrauchsforschung
    Abkürzung für: Justizblatt
    Abkürzung für: Jahresmiete

    Abkürzung für: Justizminister
    Abkürzung für: Justizministrialblatt
    Eine Form der Zusammenarbeit zwischen selbständig bleibenden Unternehmen zur Abwicklung eines gemeinsamen Geschäftes oder eines einmaligen Projektes. Diese Unternehmen unterhalten einen gemeinsamen Betrieb. Die Joint-Venture-Vereinbarung regelt die von jedem Partner aufzubringenden Kapitalien, das einzubringende Know-how und die Gewinnverteilung.
    Abkürzung für: Jahressteuergesetz
    Jugendstil bezeichnet eine kunstgeschichtliche Epoche zwischen dem Historismus und der Moderne. Dieser Stil entstand um die Jahrhundertwende zwischen dem 19. und 20. Jahrhundert (1890-1910) und dauerte rund zwei Jahrzehnte. Niederschlag fand dieser Stil in Kunst, Malerei und Architektur. Kennzeichnend sind dekorativ geschwungene Linien und flächenhafte, florale Ornamente, stilisierte PflanzenR08; und Tierformen in weich gekrümmten, bewegten Linien – am ehesten noch verwandt mit spätgotischen Formen und der japanischen Malerei. Die 1888 von England ausgehende Bewegung, die eine neue ästhetische Kunst propagandierte und dann auf ganz Europa übergriff, hatte in Deutschland ihren Ursprung in verschiedenen künstlerischen Bewegungen. Deutscher Namensgeber war die künstlerische Literaturzeitschrift "Die Jugend".

    Der Jugendstil war eine Antwort auf die Fortschritte von Wissenschaft und Technik gegen Ende des 19. Jahrhunderts. Das veränderte Weltbild und ein neuer Lebensstil fanden ihren Ausdruck in dieser reformatorischen Bewegung. Parallel entwickelte sich der Jugendstil international und ist unter verschiedenen Bezeichnungen bekannt:
    • England: Arts a. Crafts (1888-1910),
    • Deutschland: Jugendstil (1890-1910),
    • Italien: Stile Liberty (1890-1910),
    • Frankfreich: Art Nouveau (1890-1910).
    Abkürzung für: Juristische Analysen
    Abkürzung für: Juristische Schulung
    Zeugen, Sachverständige, Dolmetscher oder Übersetzer, die auf richterliche oder staatsanwaltschaftliche Anordnung bei Gericht erscheinen und / oder gutachterlich tätig werden müssen, erhielten früher eine Entschädigung und einen Aufwendungsersatz nach dem "Gesetz über die Entschädigung von Zeugen und Sachverständigen" (ZSEG), das noch aus dem Jahr 1875 stammte und mehrfach novelliert wurde. Dieses Gesetz wurde mit Wirkung zum 01.01.2004 durch das Justizvergütungs- und entschädigungsgesetz (JVEG) abgelöst. Im Rahmen der allgemeinen Anhebung der Kostensätze im Gerichtswesen wurde dieses zum 01.08.2013 novelliert. Sachverständige erhalten danach eine Vergütung zwischen 65 und 125 Euro pro Stunde je nach Zuordnung der Leistung zu einer Honorargruppe.

    Es gibt 16 Honorargruppen, die sich auf verschiedene Fachgebiete beziehen. So fallen Gutachten zu Mieten und Pachten in die Honorargruppe zehn mit einem Stundensatz von 110 Euro und die Bewertung von Immobilien in die Honorargruppe sechs mit einem Satz von 90 Euro. Am besten bezahlt werden Sachverständige für Kapitalanlagen und private Finanzplanung mit 125 Euro pro Stunde in Honorargruppe 13.

    Zwar sind die Aufwendungen der Sachverständigen mit der Vergütung abgegolten. Verschiede Arten besonderer Aufwendungen werden jedoch gesondert ersetzt, etwa Kosten für Hilfspersonal, Verbrauchsstoffe, Lichtbilder. Gesondert ersetzt wird ggf. auch die auf die Vergütung entfallende Umsatzsteuer. Auch ein Fahrtkostenersatz (0,30 Euro / Km für PKW, tatsächliche Aufwendungen für Bahnfahrkarte bis Erste Klasse) kann nach § 5 JVEG verlangt werden.
    Abkürzung für: Justizvergütungs- und entschädigungsgesetz
    Abkürzung für: Wärmedurchgangskoeffizient
    Abkürzung für: Kaution
    Abkürzung für: Kunst am Bau
    Unter einem Kachelofen versteht man einen Zimmerofen, der meist aus Schamottesteinen gesetzt und dann mit Kacheln verkleidet wird. Der Ofen befindet sich oft in Wohnräumen, kann jedoch je nach Bauweise von einem anderen Raum aus zu befeuern sein. Brennmaterial sind Holz oder Kohle. Die ersten Kachelöfen soll es bereits im 14. Jahrhundert gegeben haben. Kachelöfen können über den angeschlossenen Schornstein sogar darüber liegende Wohnräume beheizen; sie speichern die erzeugte Wärme lange. In Deutschland erfreuen sich Kachelöfen immer größerer Beliebtheit, da sie eine größere Unabhängigkeit von Energieversorgungsunternehmen bedeuten. Inwieweit Kosten eingespart werden können, richtet sich allerdings nach dem jeweiligen Holz- beziehungsweise Kohlepreis. In Kachelöfen dürfen nur zugelassene Brennstoffe (zum Beispiel abgelagertes Scheitholz) verheizt werden.

    Ein Nachteil von Holzfeuerungsanlagen im Allgemeinen ist der höhere Feinstaub-Ausstoß. Der Gesetzgeber hat daher über die 1. Bundesimmissionsschutz-Verordnung (Kleinfeuerungsanlagenverordnung, 1. BImSchV) Regeln aufgestellt. Auch für kleine Holzöfen aller Art sind Feinstaub-Grenzwerte vorgesehen sowie eine Pflicht zur Nachrüstung mit Filtern oder zum Ausrangieren.

    Anlagen, die vor dem 22.03.2010 errichtet und in Betrieb genommen wurden, dürfen betrieben werden, wenn sie bestimmte Grenzwerte einhalten. Kann die Einhaltung der Grenzwerte nicht nachgewiesen werden, müssen die Öfen mit Feinstaubfiltern ausgerüstet werden.

    Für viele Kachelöfen kommen Ausnahmeregelungen zum Tragen, die den Weiterbetrieb ohne Filter ermöglichen. Dies gilt z. B. für sogenannte Grundöfen (Einzelraumfeuerungsanlagen als Wärmespeicheröfen aus mineralischen Speichermaterialien, die an Ort und Stelle handwerklich gesetzt werden). Auskunft erteilt der Schornsteinfeger.
    Die Kaduzierung bezeichnet den Zwangsauschluss von Anteilseignern einer Kapitalgesellschaft, die ihrer Zahlungsverpflichtung auf das Stammkapital (bei einer GmbH ) beziehungsweise auf das Grundkapital (bei einer Aktiengesellschaft) nicht nachgekommen sind.

    Beim Kaduzierungsverfahren wird dem säumigen Anteilseigner eine Zahlungsfrist zur Zahlung seines ausstehenden Kapitalanteils gesetzt. Nach fruchtlosem Ablauf wird der Geschäftsanteil für verlustig erklärt, mit der Folge, dass der Eigner alle mit dem Geschäftsanteil verbundenen Rechte und Pflichten verliert. Hierzu gehört der unwiderrufliche Verlust von Vermögens- und Verwaltungsrechten sowie sämtliche Ansprüche von geleisteten Teilleistungen des Betroffenen.
    Kaffeemühle ist die verschiedentlich anzutreffende Bezeichnung für bestimmte Gebäude mit quadratischem Grundriss und annähernd kubischer Form, die auf die Form mechanischer Kaffeemühlen anspielt. In Hamburg wird der Begriff beispielsweise für zweigeschossige Backstein-Wohnhäuser mit quadratischem Grundriss aus den 1920er und 1930er Jahren verwendet.
    Abkürzung für: Kapitalanlagegesetzbuch
    Abkürzung für: Gesetz über Kapitalanlagegesellschaften
    Der Befall einer Immobilie mit Kakerlaken (auch: Gemeine Küchenschabe) stellt für Bewohner und Eigentümer ein erhebliches Ärgernis dar.

    Der Befall eines Gebäudes mit Kakerlaken ist nicht unmittelbar in Zusammenhang zu bringen mit verschmutzten Wohnungen. Die Schädlinge können auf verschiedenen Wegen eingeschleppt werden: Etwa über Lebensmittelkartons aus dem Supermarkt oder über gebrauchte Elektrogeräte und Möbel. Wer eine Kakerlake mit dem Schuh zertritt – womöglich im Urlaub – riskiert es, befruchtete Kakerlakeneier unter seiner Schuhsohle mit nach Hause zu bringen – ein folgenreiches Urlaubssouvenir. Aber auch im Urlaubsgepäck können sich die Tiere verstecken. Ein Befall mit Kakerlaken kann sich von einer Wohnung schnell auf das ganze Haus ausbreiten. Die Tiere können sich durch kleinste Ritzen zwängen und verstecken sich dann hinter Wandtäfelungen, in Kabelschächten etc.

    Kakerlaken sind nachtaktive Vorratsschädlinge. Wie Mäuse knabbern sie sich durch Lebensmittelpackungen, Zucker- und Mehltüten etc. Ihr Kot ist in Form von schwarzen Punkten zu erkennen. Besteht der Verdacht auf einen Kakerlakenbefall, können Leimfallen mit Duftstoffen aufgestellt werden, die die Tiere anlocken.

    Zur Bekämpfung von Kakerlaken sind Insektensprays ungeeignet, da sich die Tiere oft in Winkeln und Wandzwischenräumen verstecken, die davon nicht erfasst werden. Erfolgversprechender sind vergiftete Fressköder. Hier ist allerdings Vorsicht bei Haustieren und Kleinkindern geboten. Das Auslegen von Fressködern sollte im Abstand von einigen Tagen mehrmals wiederholt werden, damit auch die in Eiern und Jungtieren präsente nächste Generation vernichtet wird. Fruchten selbst durchgeführte Maßnahmen nicht, muss ein Kammerjäger hinzugezogen werden.

    Das Amtsgericht Bonn hat bereits im Jahr 1985 festgestellt, dass Wohnungen in Großstädten ungezieferfrei zu sein haben. So etwas wie einen „normalen Befall“ gäbe es nicht. Einem Mieter, der in zehn Monaten 60 Mäuse und jeden Monat einige Kakerlaken erlegt hatte, wurden daher zehn Prozent Mietminderung zugebilligt (Urteil vom 08.02.1985, Az. 6 C 277/84). In diesem Fall regelte eine mietvertragliche Klausel, dass der Mieter die Wohnung auf seine Kosten von Ungeziefer frei halten müsse. Er könne sich nur dann darauf berufen, dass die Mieträume bereits bei Übernahme von Ungeziefer befallen waren, wenn er dem Vermieter unverzüglich nach der Wohnungsübernahme eine Bescheinigung eines Schädlingsbekämpfers vorgelegt habe. Das Gericht sah diese Klausel hier nicht als relevant an, da der Befall seinen Ursprung nicht in der Wohnung des Mieters hatte. In Formularmietverträgen dürften derartige Klauseln heute als unwirksam anzusehen sein, da sie völlig unüblich sind und den Mieter stark benachteiligen.
    Unter Kaltakquise versteht man den Versuch von Immobilienunternehmen, telefonisch mit einer Person, zu der es keine aktuellen Kontakte gibt, ins Gespräch zu kommen. Zu denken ist etwa an Bauträger, die potentiellen Interessenten Wohnungen anbieten oder an Makler, die auf Immobilieninserate von Privatpersonen reagieren. Die Anbahnung eines Immobiliengeschäfts per Kaltakquise ist eine schwierige Mission.

    Achtung!
    Seit Inkrafttreten des Gesetzes zur Bekämpfung unerlaubter Telefon­wer­bung und zur Verbesserung des Verbraucherschutzes vom 29.07.2009 (am 04.08.2009 in Kraft getreten), ist diese Art der Kaltakquise verboten. Es handelt sich nicht nur um eine wettbewerbsrechtlich verfolgbare unlautere Handlung, sondern auch noch um eine Ordnungswidrigkeit, die von der Bundesnetzagentur mit Bußgeld bis zu 50.000 Euro geahndet werden kann.

    Ein Makler oder Bauträger, der bisher auf Kaltakquise setzt, muss seine Strategie völlig ändern und einen Weg suchen, der die Vorgangsinitiative beim potentiellen Kunden belässt. Wenn ein Makler erfährt, dass jemand sein Haus oder seine Wohnung verkaufen will, muss er versuchen, diesen Kunden in eines seiner Beziehungsnetzwerke einzubeziehen, innerhalb dem er in seiner Eigenschaft als gewerbsmäßiger Makler bekannt ist. Wichtig ist, dass der Makler ohne vorherige telefonische Kontaktaufnahme zu Besichtigungsterminen gelangt, weil er vom Kunden dazu gebeten wird. Die neue Rechtssituation führt dazu, dass Makler zunehmend Wege der passiven Auftragsakquisition beschreiten müssen.
    Ein Kaltdach ist eine Dachkonstruktion, bei der Feuchtigkeit über eine Hinterlüftung abgeleitet wird. Das Dach ist dabei meist zweischalig aufgebaut. Unter der Dachhaut befindet sich auf Ebene der Dachlatten bzw. Konterlatten ein Zwischenraum für die Hinterlüftung. Nach innen folgen dann eine Wärmedämmschicht sowie eine Dampfsperre und die Innenverschalung.

    Ein Vorteil des Kaltdaches gegenüber dem Warmdach besteht in der besseren Wärmeableitung. Die Dachhaut wird weniger durch hohe Sommertemperaturen und Temperaturschwankungen belastet. Dadurch verringert sich die Gefahr von Spannungsschäden in der Dachkonstruktion sowie den tragenden Holzteilen.
    Trotz zunehmender Verbreitung von elektronischen Heizkostenverteilern sind viele Heizkörper noch mit so genannten "Verdunstungsröhrchen" ausgestattet, deren Inhalt je nach Heizungsnutzung verdampft.

    Die Verbrauchsmessung auf Basis dieser Röhren ist relativ unzuverlässig. Viele Verdunster liefern lediglich Vergleichswerte; die Verdunstung findet selbstverständlich abhängig von der Raumtemperatur auch bei ausgeschalteter Heizung statt. Die Hersteller regieren darauf, indem sie die Röhrchen überfüllen. Die zusätzlich zur Korrektur der "Kaltverdunstung" eingefüllte Menge ist die Kaltverdunstungsvorgabe.
    Kaltwasserzähler sind für Mietwohnungen noch nicht überall obligatorisch. Die Ausstattungspflicht richtet sich nach den Bauordnungen der Bundesländer. So gibt es z. B. in Bayern keine Einbaupflicht, in Baden-Württemberg besteht eine Einbaupflicht für jede Wohnung, allerdings nicht bei Nutzungsänderungen, wenn der Einbau nur mit unverhältnismäßigem Aufwand möglich ist. In Schleswig-Holstein muss jede Neubauwohnung einen eigenen Wasserzähler bekommen. Für bestehende Gebäude gilt eine Nachrüstfrist bis 31.12.2020. Auch hier sind Ausnahmen möglich, wenn die Nachrüstung wegen besonderer Umstände z. B. durch einen unangemessenen Aufwand unverhältnismäßige Kosten verursachen würde.

    Der Trend geht hin zur Einbaupflicht, da man sich von einer genaueren Verbrauchserfassung Wasser­ein­sparungen erhofft. Für Mieter hat die genauere Erfassung den Vorteil, dass nicht der Single den Wasserverbrauch der benachbarten Großfamilie mitfinanzieren muss. Sofern in einer Wohnung schon Kaltwasserzähler eingebaut sind, ist der Vermieter auch zur Verbrauchserfassung mit Hilfe dieser Zähler verpflichtet.

    Zu Rechtsstreitigkeiten kommt es manchmal, wenn nicht alle Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus mit Kalt­wasser­zählern ausgestattet sind. Der Bundesgerichtshof entschied bereits einen Fall, bei dem lediglich eine einzige Wohnung keinen Zähler besaß. Das Urteil: Der Vermieter sei berechtigt, hier als Abrechnungsmaßstab für die Wasser- und Abwasserkosten bei allen Wohnungen den Anteil an der Wohnfläche heranzuziehen. Nach dem Verbrauch müsse nur abgerechnet werden, wenn alle Wohnungen im Haus mit Zählern ausgestattet seien (Az. VIII ZR 188/07, Urteil vom 12.03.2008).
    Mit der digitalen Kamera fotografieren heißt Daten erzeugen. Gerade da, wo Fotomaterial für verschiedene Anwendungen vorliegen muss, bietet das digitale Fotografieren Vorteile. Die Daten stehen schnell zur Verfügung. Und sie sind mit wenigen Schritten den jeweiligen Vorgaben für Printerzeugnisse (wie z.B. Zeitungsanzeigen, Exposés, Broschüren) und für das Internet (Immobilienbörsen, Immobiliendatenbanken, Online-Exposés) angepasst und aufbereitet.
    Ein Kamin ist eine nach vorne offene Feuerstelle im Innenraum, die über einen Rauchabzug verfügt. Ist das Feuer komplett eingeschlossen, spricht man von einem Kaminofen. Mit der zunehmenden Bedeutung des Heizens mit Holz erlangten Kaminöfen stärkere Bedeutung. Sie können eine maßgebliche Rolle bei der Beheizung spielen oder die Heizanlage unterstützen. Moderne Kaminöfen dienen auch der Warmwassererzeugung. Sie müssen allerdings auch die Regelungen und Grenzwerte der 1. Bundesimmissionsschutzverordnung (BImSchV oder Kleinfeuerungsanlagenverordnung) einhalten.

    Für offene Kamine gibt es besondere gesetzliche Regelungen. Für sie gelten die gesetzlich vorgeschriebenen strengen Grenzwerte und die mit Übergangsfristen eingeführte Pflicht zur Nachrüstung von Filtern nicht. Aber: § 4 der 1. BImSchV besagt, dass offene Kamine nur gelegentlich betrieben werden dürfen. Denn aufgrund des offenen Brennraums verbrennt das Brennmaterial nicht mit der gleichen Hitze und nicht so vollständig wie in einem geschlossenen Kaminofen; es entsteht mehr Feinstaub. Auch der Wirkungsgrad hinsichtlich der Heizwirkung ist geringer. Was „gelegentlich“ bedeutet, ist nicht gesetzlich definiert. Allerdings gibt es mehrere Gerichtsurteile, in denen ein Betrieb an nicht mehr als acht Tagen im Monat für jeweils fünf Stunden noch als gelegentlich bzw. für die Nachbarn nicht störend angesehen wird (z. B. OVG Rheinland-Pfalz, Beschluss vom 12.04.1991, Az. 7 B 10342/91 und Kammergericht Berlin, Urteil vom 26. März 2013, Az. 21 U 131/08).

    Was in einem offenen Kamin verbrannt werden darf, ist auch gesetzlich geregelt: § 4 BImschV lässt nur naturbelassenes stückiges Holz oder Presslinge in Form von Holzbriketts zu. Naturbelassenes stückiges Holz können zum Beispiel Scheite mit anhaftender Rinde sein, aber auch Hackschnitzel, Reisig und Zapfen.
    Bei gemauerten Bögen oder Gewölben bezeichnet man den letzten gerade gesetzten Stein, über dem die Bogenwölbung beginnt, als Kämpfer. Darüber befindet sich die Bogenlaibung. Eine andere Bezeichnung dafür ist Impost (abgeleitet vom lateinischen "incumba"). Ursprünglich wurde jeder aus einer Mauer kragende, hervorstehende lasttragende Stein als Kämpfer bezeichnet. Ein Kämpfer kann auch ein Stein sein, der auf einem Pfeiler oder Säulenkapitell aufliegt. Im Kämpfergesims werden Kämpfer fortlaufend aneinander gesetzt. In den verschiedenen Bauepochen wurden die Kämpfer unterschiedlich ausgestaltet. So verwendete man in der Antike als Kämpfer Deckplatten, die auf dem Säulenkapitell auflagen. Im alten Byzanz verwendete man an dieser Stelle hohe Steinblöcke, in der Romanik wurde der Kämpfer mit Ornamenten verziert.
    Abkürzung für: Kleingartenänderungsgesetz
    Der Begriff Kängurusiedlung wird umgangssprachlich für Neubausiedlungen verwendet, wenn der Sprecher andeuten möchte, dass deren Bewohner große Sprünge mit leerem Beutel machen.
    Kannelüren sind ausgehöhlte senkrechte Rillen an den Schäften von antiken Säulen, die sie schmücken und den imposanten Eindruck entstehen lassen, als seien sie noch schlanker, noch höher. Die ionischen und korinthischen Kannelüren sind mit Stegen verbunden, während sich in der dorischen Säule eine Hohlrille an die andere reiht.

    In der Säulenordung ist reglementiert, dass dorische Säulen über 16 bis 20 Kannelüren verfügen. Doch nicht alle Säulen tragen Kannelüren. Beispielsweise hat die toskanische, eine römische Abwandlung der dorischen Säule, in ihrer gesamten Schlichtheit einen glatten Schaft. Diese Säule war in der Renaissance sehr beliebt.
    Abkürzung für: Kapitel
    Die Immobilie wird als Kapitalanlage auch unter dem Aspekt der Altersvorsorge immer beliebter. Gründe dafür sind
    • Unsicherheiten am Aktienmarkt,
    • geringe Sparzinsen,
    • massenhafte Insolvenzen von Anlagemodellen wie Schiffsfonds, geringe Zinsen für Immobilienkredite und Baufinanzierungen.

    Mögliche Modelle sind z.B.:
    • Kauf einer Immobilie zur Eigennutzung. Im Alter nach Wunsch Verkauf und Umzug in eine kleinere Wohnumgebung. Vorteile: Einsparung von Miete, Unabhängigkeit.
    • Kauf einer Immobilie zur Vermietung („Zinshaus“); Finanzierung zum Teil mit Hilfe der Mieteingänge. Ziel ist oft die Schuldenfreiheit der Immobilie bei Erreichen des Rentenalters zwecks gesicherter Einnahmen, Eigennutzung oder Verkauf.

    Probleme können sich ergeben durch:
    • hohe Instandhaltungs- und Modernisierungskosten. Es darf nicht vernachlässigt werden, dass in bestimmten Zeitabständen Küchen, Bäder, Dach und Heizung austauschbedürftig sind. Eine zeitgemäße Wärmedämmung ist heute Standard.
    • Mietausfälle und Mietnomaden. Dem kann in Grenzen durch Bonitätsprüfungen und Mietausfallversicherungen entgegen gewirkt werden. Es gibt sehr unterschiedliche Vertragsbedingungen.
    • Hohe Erwerbsnebenkosten (zwischen 15 und 20 Prozent des Kaufpreises, meist nicht durch Immobiliendarlehen finanzierbar).
    • Erkrankung und Erwerbsunfähigkeit des Eigentümers (auch hier ist an entsprechende Versicherungen zu denken, da meist Teile der Finanzierung über das Einkommen des Erwerbers abgedeckt werden).

    Darüber hinaus gibt es noch weitere Konzepte aus dem Bereich der Geldanlage:
    • Immobilienfonds (offen und geschlossen),
    • Rückwärtshypothek,
    • Wohn-Riester.

    Allen gemeinsam ist, dass sich Anleger sehr genau über das jeweilige Anlagemodell informieren und unabhängig beraten lassen sollten. Auch die steuerlichen Folgen sollten unbedingt berücksichtigt werden.
    Kapitalanlagegesellschaften sind Investmentgesellschaften, die Geld von Anlegern in Wertpapiere, Grundstücke oder Beteiligungen investieren. Ziel der Kapitalanlagegesellschaften ist es, eine möglichst hohe Wertentwicklung des von ihnen verwalteten Sondervermögens zu erwirtschaften, um so dessen Ertrag zu maximieren. Die Unternehmen partizipieren in Form von Transaktionsgebühren ("Ausgabenaufschläge") und Verwaltungskosten am Umsatz. Zu den Kapitalanlagegesellschaften gehören auch jene, die offene Immobilienfonds betreuen.

    Kapitalanlagegesellschaften können verschiedene Fondstypen verwalten: Bei den Wertpapierfonds unterscheidet man zwischen Aktienfonds, Rentenfonds und gemischten Fonds, deren Sondervermögen sowohl aus Aktien also auch aus Rentenpapieren bestehen. AS-Fonds (AS = Altersvorsorge Sondervermögen) konzentrieren sich meist auf eine Mischung von Aktien und Immobilien. Das Sondervermögen von Dachfonds besteht in Anteilen unterschiedlicher Investmentfonds. Fonds können mit "Garantien" ausgestattet sein, die sich auf eine Mindestrendite beziehen oder auf die Rückzahlung des investieren Kapitals gemessen am Preis, der am Tage der Auflegung des Fonds zu bezahlen war.

    Geldmarktfonds stützen sich auf kurzfristige Geldmarktanlagen (zum Beispiel Festgelder, kurzlaufende festverzinsliche Wertpapiere, Sparanlagen). Mit besonderen Risiken sind Hedgefonds behaftet, die am Terminmarkt agieren. Indexfonds achten auf eine Mischung der Wertpapiere, die der Zusammensetzung eines bestimmten Index entspricht. Die Besonderheit von Laufzeitfonds besteht darin, dass für sie ein bestimmter Endtermin für die Fälligkeit des Fonds gilt. Auch offene Immobilienfonds gehören zu den Investmentfonds.

    Die gesetzlichen Regelungen über Kapitalanlagegesellschaften fanden sich seit dem 1.1.2004 im Investmentgesetz, das das Kapitalanlagegesetz (KAGG) abgelöst hat. Das Investmentgesetz wurde am 22. Juli 2013 seinerseits durch das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) abgelöst. Das KAGB verwendet nun die Bezeichnung "Kapitalverwaltungsgesellschaften", und hat deren gesetzliche Rahmenbedingungen in verschiedenen Punkten geändert.
    Das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) trat überwiegend am 22. Juli 2013 in Kraft. Es enthält eine Vielzahl von Regelungen über Investmentvermögen und Verwaltungsgesellschaften und damit über das Fondsgeschäft. Der Aufsichtsbehörde BaFin (Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht) werden verschiedene Möglichkeiten zum Einschreiten gegen unerlaubte Investmentgeschäfte eröffnet. Kapitalverwaltungsgesellschaften bedürfen nach § 20 KAGB zum Geschäftsbetrieb einer Erlaubnis. Ein dauerhaftes Risikocontrolling ist Pflicht geworden. Die Aufsichtsbehörde ist regelmäßig über verschiedene Abläufe zu informieren, z.B. darüber, auf welchen Märkten sich eine Kapitalanlagegesellschaft aktuell betätigt und mit welchen Instrumenten sie arbeitet.

    Das KAGB enthält auch einen größeren Unterabschnitt über Immobilien-Sondervermögen (§§ 230 ff.). Vor Einführung dieser Regelungen war zeitweise sogar darüber diskutiert worden, offene Immobilienfonds für Privatanleger generell zu unterbinden. Schließlich entschied man sich statt dessen für eine schärfere Reglementierung. Das KAGB befasst sich unter anderem mit den Arten von Immobilien, in die investiert werden darf sowie der Belastung von Grundstücken mit Erbbaurechten.

    § 243 KAGB schreibt eine Risikomischung vor. Das bedeutet, dass der Wert einer Immobilie zur Zeit ihres Erwerbs 15 Prozent des Wertes des Sondervermögens (also des gesamten Fonds) nicht übersteigen darf. Der Gesamtwert aller Immobilien, deren einzelner Wert mehr als zehn Prozent des Wertes des Sondervermögens beträgt, darf wiederum 50 Prozent des Wertes des Fonds nicht überschreiten. Aufgenommene Darlehen werden bei der Wertberechnung nicht abgezogen. Eine andere wichtige Vorschrift ist auch § 252 über die Ertragsverwendung. Danach müssen die Anlagebedingungen vorsehen, dass Fonds-Erträge, die für künftige Instandsetzungen von erworbenen Immobilien gebraucht werden, nicht an die Anleger ausgeschüttet werden dürfen. Mindestens 50 Prozent der nicht für Instandsetzung benötigten laufenden Erträge müssen jedoch ausgeschüttet werden. Veräußerungsgewinne gelten in diesem Zusammenhang nicht als Erträge.
    Die Kapitalertragsteuer ist eine besondere Erhebungsart der Einkommensteuer. Sie wird vom Schuldner (Bank, Sparkasse, Fondsgesellschaft usw.) direkt an das Finanzamt abgeführt. Bis 2008 schwankte die Höhe zwischen 20 und 35%. Bei Aktiendividenden, GmbH-Anteilen und Genossenschaftsanteilen waren es 20%, ebenso bei Genussscheinen als Dividendenpapier. Bei Wandelanleihen, Gewinnobligationen, stillen Beteiligungen, Zinsen auf Sparanteilen und bei kurz laufenden Lebensversicherungen waren es 25%.

    Bei Schuldverschreibungen der Öffentlichen Hand und von Banken, Pfandbriefen, Sparbüchern, Festgeldanlagen, Sparverträgen u. a. waren es 30% und schließlich bei Tafelgeschäften (wenn die Einlösung des Zinsscheins am Bankschalter erfolgt) 35%.

    Ab 01.01.2009 beträgt die Kapitalertragsteuer bis auf zwei unwesentliche Ausnahmen 25%. Sie hat Abgeltungswirkung, daher spricht man auch von Abgeltungssteuer.

    Der Steuerabzug an der Quelle kann gegebenenfalls vermieden werden, sobald der Sparer respektive Anleger seinem konto- oder depotführenden Institut einen so genannten Freistellungsauftrag vorgelegt hat. Das Freistellungsvolumen beträgt seit dem 01.01.2009 exakt 801 – für Alleinstehende und doppelt so viel, nämlich 1.602 – für gemeinsam zur Einkommensteuer veranlagte Eheleute.
    Unter den anlässlich der Finanzierung von Bauvorhaben entstehenden Kapitalkosten sind wohl die Fremd- wie auch die Eigenkapitalkosten zu subsumieren. Fremdkapital­kosten sind die Zinsleistungen für die aufgenommenen Endfinanzierungsmittel. Bauzeitzinsen gehören zu den Baunebenkosten und zählen nicht zu den Kapitalkosten. Diese Zinsen sind, weil es sich um pagatorische Kosten handelt, Bestandteil der Liquiditätsrechnung der Investition.

    Bei der Kalkulation der Wirtschaftlichkeit des Bau­vor­ha­bens sind darüber hinaus die kalkulatorischen Kapital­kos­ten, nämlich die Eigenkapitalverzinsung zu be­rück­sich­ti­gen. Sie können an den Einbußen gemessen werden, die dadurch entstehen, dass das investierte Kapital nicht an­der­weitig Ertrag bringend eingesetzt wurde ("Oppor­tuni­täts­kos­ten"). Eine andere Möglichkeit des Ansatzes für den Eigenkapitalzins ergibt sich durch Investitions­rech­nungen, bei denen ein Eigenkapitalzinssatz als vorgegebene Mindestgröße fungiert.

    Nach der Wirtschaftlichkeitsberechnung des früheren nach dem II. WoBauG mit öffentlichen Mitteln geförderten Woh­nungsbau war ein Eigenkapitalzins von vier Prozent für den Teil der Gesamtkosten des Bauvorhabens anzusetzen, der 15 Prozent nicht überstieg. Für das darüber hinaus erforderliche Eigenkapital durfte ein Zinssatz von 6,5 Prozent angesetzt werden.

    Bei der Finanzierungsabwägung spielt auch der so ge­nann­te "Leverage-Effekt" eine Rolle. Ergibt sich aus den kalku­lier­ten Reinerträgen eine Eigenkapitalverzinsung, die über dem Zinssatz für Fremddarlehen liegt, führt ein zuneh­men­der Fremdfinanzierungsanteil zu einer zunehmend höheren Verzinsung des (geringer werdenden) Eigenkapitalanteils.
    Lebensversicherung, die nicht nur der Todesfallabsicherung, sondern auch der Geldanlage dient. Der Versicherer ist sowohl im Todesfall als auch im Erlebensfall des Versicherungsnehmers zur Leistung verpflichtet. Die Versicherung zahlt grundsätzlich die vereinbarte Versicherungssumme plus Überschussbeteiligung, die sich aus Zins-, Risiko- und Kostenüberschüssen zusammensetzt. Der Gesamtbetrag heißt Ablaufleistung. Die Abschlusskosten werden bei normalen Tarifen durch die ersten Beiträge getilgt.

    Die Kapitallebensversicherung kann zur Rückzahlung eines Baudarlehens eingesetzt werden. Dabei tritt der Darlehensnehmer die Ansprüche aus der Kapital-Police an seinen Geldgeber ab. Die Baufinanzierung mit einer Kapitallebensversicherung ist in aller Regel allein beim Erwerb von Mietobjekten sinnvoll, da nur hier die Schuldzinsen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung steuermindernd geltend gemacht werden können.

    Seit Beginn der Baisse an den internationalen Aktienmärkten im März des Jahres 2000 haben die in Deutschland tätigen Versicherungsgesellschaften die Überschussbeteiligung für ihre Kunden erheblich verringert. Dies ist zum einen darauf zurückzuführen, dass die Assekuranzen einen enormen Wertberichtigungsbedarf bei ihren Aktien-Portefeuilles hatten.

    Aber auch die Verzinsung von Staatsanleihen und anderen Festverzinslichen Wertpapieren sank hauptsächlich aufgrund der Turbulenzen an den Aktienmärkten auf ein rekordverdächtig niedriges Niveau, so dass es den Versicherungsgesellschaften mitunter schwer fiel, ihren Kunden auch nur den garantierten Rechnungszins von 3,25 Prozent (bis Ende 2003) zu überweisen. Seit 1. Januar 2004 beträgt der Rechnungszins nur noch 2,75 Prozent. Und die Gesamtverzinsung von Kapital- und privaten Renten-Policen ist im Branchenschnitt auf vier bis fünf Prozent zurückgenommen worden. Früher lag sie bei deutlich über sechs Prozent oder sogar bei mehr als sieben Prozent.

    Folge: Wer seine Immobilienfinanzierung über die Kombination aus endfälligen Darlehen und einer Lebensversicherung realisiert hat, wird aufgrund der drastisch reduzierten Überschüsse häufig Nachfinanzierungsbedarf haben. Die bei Vertragsabschluss hochgerechneten Ablaufleistungen werden oft deutlich unter den tatsächlichen Auszahlungen liegen.

    Mittlerweile haben Kapital-Policen weitere Dämpfer erhalten. So wurden die Steuervorteile, die Kapitallebensversicherungen über Jahre und Jahrzehnte hatten, zum Jahreswechsel 2004/2005 weitgehend beseitigt. Konkret: Wer nach Silvester 2004 einen Versicherungsvertrag abgeschlossen hat, muss mindestens die Hälfte der in der späteren Ablaufleistung enthaltenen Überschüsse (= Gewinnanteile) versteuern. Altverträge hingegen lässt das Finanzamt weiterhin – Stichwort Vertrauensschutz – unbehelligt.

    Zudem wurde ab dem Jahr 2007, und zwar für dann neu abgeschlossene Kapital-Verträge, der Garantiezins erneut abgesenkt, von 2,75% auf 2,25%. Dieser Garantiezins gilt übrigens nicht für den gesamten, sondern nur für den Sparanteil des Beitrags. Mit der Folge, dass die garantierte Verzinsung auf die gesamten Einzahlungen deutlich niedriger ausfällt. Steuerlich möglicherweise interessanter sind indes private Rentenversicherungen in der sogenannten Verzehrphase, sobald der Versicherungsnehmer also seine Leistungen erhält.

    Wurde doch mit dem Alterseinkünftegesetz, das ebenfalls seit dem 1. Januar 2005 gilt, der steuerpflichtige Ertragsanteil von privaten, in der Ansparphase staatlich nicht geförderten Rentenversicherungen, spürbar verringert.
    Im Gegensatz zum Geldmarkt (Markt mit täglich oder kurzfristig zur Verfügung stehenden Finanzierungsmitteln, Bargeld und Sichteinlagen bei Kreditinstituten) handelt es sich beim Kapitelmarkt um einen Markt mittel- und langfristiger Finanzierungsinstrumente. Der Kapitalmarkt soll dafür sorgen, dass Unternehmen und staatliche Institutionen mit Finanzierungsmitteln für Investitionen ausgestattet werden können. Unterschieden wird zwischen organisiertem und nichtorganisiertem Kapitalmarkt. Der organisierte Kapitalmarkt findet in Wertpapierbörsen statt. Dessen Aufgabe ist es, für einen Marktausgleich zwischen Angebot von und Nachfrage nach Wertpapieren zu sorgen. Der Ausgleich erfolgt durch eine Kursbestimmung, durch den der Kapitalumsatz maximiert wird. Die Umsätze auf einer Wertpapierbörse beziehen sich auf Beteiligungspapiere (Aktien und den Emissionshandel von Aktien) und langfristige Kredite (Rentenpapiere, Schuldscheindarlehen). Der nicht organisierte (nur gering oder nicht geregelte) Kapitalmarkt findet außerhalb der Wertpapierbörsen statt. Hierzu zählt auch der so genannte "graue Kapitalmarkt", der sich durch eine besondere Intransparenz der angebotenen Kapitalgüter auszeichnet und deshalb sehr risikoträchtig ist. REITs und offene Immobilienfonds werden dem Kapitalmarkt, geschlossene Immobilienfonds dem Immobilienmarkt zugeordnet.
    Ein Kapitalnachweis wird oft von Verkäufern oder Maklern vom Kaufinteressenten gefordert, bevor es zum Abschluss des notariellen Kaufvertrages über eine Immobilie kommt. Alternativ kann auch eine Finanzierungsbestätigung der Bank verlangt werden. Während die Finanzierungsbestätigung ein eigens für diesen Zweck ausgestelltes Dokument ist, kann als Kapitalnachweis auch ein Kontoauszug mit entsprechendem Kontostand dienen. Teilweise werden die beiden Begriffe synonym verwendet. Die Vorlage eines Kapitalnachweises stellt eine entscheidende Absicherung für den Verkäufer dar.

    Makler haben im Zusammenhang mit dem Kapitalnachweis Pflichten nach dem Geldwäschegesetz. So ist eine Verdachtsmeldung an die zuständige Staatsanwaltschaft in den folgenden Fällen abzugeben:

    • Beharrliche Verweigerung (trotz konkreter Nachfrage) der Bereitstellung einer Finanzierungszusage oder eines Kapitalnachweises für den Erwerb der Immobilie,
    • Vorlage eines Kapitalnachweises einer Bank aus einem „Steuerparadies“.

    In den ersten 48 Stunden nach der Verdachtsmeldung darf die Geschäftsanbahnung nicht weiter fortgesetzt werden. Meldet sich die Staatsanwaltschaft nicht innerhalb von 48 Stunden, darf der Makler mit dem Auftrag fortfahren. Es bestehen nach dem Geldwäschegesetz weitere Pflichten für Makler, unter anderem zur Identifizierung des Kunden und zur Dokumentation des Geschäftsablaufs.

    Der Immobilienverband IVD hält für Makler Flyer bereit, mit deren Hilfe der Kunde über verschiedene Pflichten des Maklers nach dem Geldwäschegesetz aufgeklärt werden kann.
    Die Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) ist eine Unternehmensform nach dem Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB). § 17 KAGB definiert sie als Unternehmen mit satzungsmäßigem Sitz und Hauptverwaltung im Inland, dessen Geschäftsbetrieb darauf gerichtet ist, inländische Investmentvermögen, EU-Investmentvermögen oder ausländische AIF (Alternative Investmentfonds) zu verwalten. Unter der Verwaltung eines Investmentvermögens versteht das Gesetz dabei mindestens die Portfolioverwaltung oder das Risikomanagement für ein oder mehrere Investmentvermögen. Ein Investmentvermögen ist eine rechtlich eigenständige Konstruktion, um das Geld von Anlegern zu sammeln und zu investieren, beispielsweise ein Wertpapierfonds.

    Früher wurde eine Kapitalverwaltungsgesellschaft als Kapitalanlagegesellschaft bezeichnet. Die Begrifflichkeiten haben sich mit Einführung des Kapitalanlagegesetzbuches geändert. Dieses hat das frühere Investmentgesetz am 22. Juli 2013 abgelöst.

    Das Kapitalanlagegesetzbuch unterscheidet zwischen externen und internen Kapitalverwaltungsgesellschaften. Eine externe KVG ist vom Investmentvermögen oder in dessen Namen bestellt und auf Basis dieser Bestellung für die Verwaltung des Investmentvermögens verantwortlich. Als interne KVG bezeichnet man das Investmentvermögen selbst, wenn dessen Rechtsform eine interne Verwaltung zulässt und sein Vorstand oder seine Geschäftsführung entscheidet, keine externe Kapitalverwaltungsgesellschaft zu bestellen. Bei internen KVG wird das Investmentvermögen selbst als Kapitalverwaltungsgesellschaft zugelassen.

    Die jeweils für ein Investmentvermögen zuständige KVG ist dafür verantwortlich, dass die Vorschriften des Kapitalanlagegesetzbuches eingehalten werden.

    In Deutschland befassen sich Kapitalverwaltungsgesellschaften in der Regel mit den Geschäftsfeldern Vertrieb, Portfolio-Management und Administration. Ihr Geschäftsbetrieb setzt eine schriftliche Erlaubnis der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) voraus. Diese kann sich auf eine bestimmte Art von Investmentvermögen beschränken oder mit Nebenbestimmungen verbunden sein, an die sich die KVG zu halten hat. § 20 KAGB enthält nähere Regelungen zu den Dienstleistungen, die Kapitalverwaltungsgesellschaften erbringen dürfen.
    Das Kapitell (lat. capitellum = Köpfchen) ist der obere, eigenständige Abschluss von Pfeilern, Säulen oder Pilastern. Oftmals mit üppigen Ornamenten versehen, geben diese einen guten Hinweis auf die zeitliche Einschätzung des Bauwerkes.
    In verschiedenen Bereichen sind so genannte Kappungsgrenzen vorgeschrieben. Mit ihrer Hilfe soll die Veränderung wiederkehrender Zahlungen in der Regel nach oben, teilweise auch nach unten, begrenzt werden. Kappungsgrenzen gelten zum Beispiel bei der Budgetierung von Haushalten für öffentliche Einrichtungen (Universitäten, Krankenhäuser und so weiter). Im Bereich der Immobilienwirtschaft spielen sie in zwei Bereichen eine Rolle.

    Mietrecht

    Im Mietrecht bezeichnet die Kappungsgrenze bei nicht preisgebundenen Wohnungen das obere Limit, bis zu dem der Vermieter seine bisherige Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete heranführen darf. Die in § 558 Abs. 3 Satz 1 BGB geregelte Kappungsgrenze liegt seit 01.09.2001 bei 20 Prozent. Das bedeutet, dass jeweils in einem Zeitraum von drei Jahren die Miete höchstens um 20 Prozent erhöht werden darf, selbst wenn dadurch der Wert der ortsüblichen Vergleichsmiete noch lange nicht erreicht werden würde. Die Mietrechtsreform 2013 erlaubt es den Landesregierungen, per Verordnung Gebiete festzulegen, in denen die Versorgung mit Mietwohnungen besonders gefährdet ist. In diesen Gebieten kann die Landesregierung die Kappungsgrenze auf 15 Prozent senken. Die Festlegung des Wohnungsmangelgebiets ist jedoch auf fünf Jahre begrenzt. Die Kappungsgrenze ist auch bei einer freien Mieterhöhungsvereinbarung zu beachten (zum Beispiel bei Gewerbemietverträgen). In Berlin gibt es seit dem 7. Mai 2013 eine Kappungsgrenzen-Verordnung, welche Mieterhöhungen auf maximal 15 Prozent innerhalb von drei Jahren beschränkt. Das Landgericht Berlin musste sich bereits mit der Wirksamkeit dieser Verordnung beschäftigen. Mit Urteil vom 3. Juli 2014 entschied das Gericht, dass die Verordnung wirksam sei; es wurde jedoch eine Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen. Der BGH entschied dazu am 4.11.2015, dass die Berliner Kappungsgrenzen-Verordnung wirksam sei. Der Kläger hatte argumentiert, dass die Verordnung sich auf ganz Berlin beziehe, dass aber nicht in allen Stadtvierteln von Berlin Wohnungsmangel herrsche. Der BGH erklärte, dass § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB als Grundlage der Berliner Verordnung eine Beschränkung auf Gemeindeteile nicht zwingend vorschreiben würde. Auch habe der Berliner Senat bei der Beurteilung der Wohnungsmarktlage keine ungeeigneten Indikatoren verwendet (Az. VIII ZR 217/14).

    Bauplanungsrecht

    Bei einer bestimmten festgesetzten Grundflächenzahl (GRZ) darf die zulässige Grundfläche bis zu 50 Prozent mit der Errichtung von Nebenanlagen, Garagen, Zufahrten und dergleichen überschritten werden. Diese Überschreitungsmöglichkeit kann jedoch bei einer entsprechend hohen Ausgangs-GRZ durch eine Obergrenze der GRZ von 0,8 "gekappt" werden. Beispiel GRZ 0,6 plus 50 Prozent hieraus = 0,3 wäre 0,9. Über 0,8 hinaus darf aber der Boden nicht mit baulichen Anlagen versiegelt werden. Im Bebauungsplan kann eine abweichende GRZ festgelegt werden. Im Einzelfall können weitere Ausnahmen gemacht werden, wenn die Überschreitung nur geringfügige Auswirkungen auf die natürlichen Funktionen des Bodens hat oder die Einhaltung der Grenzen zu einer wesentlichen Erschwerung der zweckentsprechenden Grundstücksnutzung führen würde (§ 19 BauNVO).
    Auch: Kappungsgrenzen-Verordnung. Die sogenannte Kappungsgrenze ist gesetzlich bundeseinheitlich geregelt: Gemäß § § 558 Abs. 3 BGB darf die Miete innerhalb von drei Jahren um maximal 20 Prozent erhöht werden. Dies bezieht sich auf Mieterhöhungen zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete. Nicht berücksichtigt werden dabei Mieterhöhungen wegen einer Modernisierung oder Erhöhungen der Betriebskosten.

    Seit der Mietrechtsreform von 2013 können die Landesregierungen jedoch durch Rechtsverordnung Gebiete ausweisen, in denen besondere Wohnungsknappheit herrscht. Solche Verordnungen werden oft als Kappungsgrenzenverordnung bezeichnet. Folge ist, dass in diesen Gebieten die Kappungsgrenze auf 15 Prozent abgesenkt wird. Die Landesregierungen können diese Gebiete für eine Dauer von höchstens fünf Jahren bestimmen (§ 558 Abs. 3 BGB).

    Diese Regelung ist nicht zu verwechseln mit der Mietpreisbremse, bei der ebenfalls per Rechtsverordnung Gebiete mit Wohnungsknappheit ausgewiesen werden können. Die Mietpreisbremse greift bei der Neuvermietung von Wohnungen, also beim Mieterwechsel. Die Kappungsgrenze betrifft bestehende Mietverhältnisse.
    Abkürzung für: Kapitalertragsteuer
    Karyatiden sind ein architektonisches Gestaltungselement. Ursprünglich wurden sie im antiken Griechenland verwendet. Es handelte sich dabei um standardisierte Frauenfiguren, die als tragende Elemente eingesetzt wurden; wie Säulen tragen sie Dacher, Ziergiebel oder Fassadenelemente. Sie sind an vielen wichtigen antiken Gebäuden zu finden, zum Beispiel an der Akropolis.

    Karyatide bedeutet übersetzt „Frau aus Karyai“. Eine andere Bezeichnung ist Kanephore für „Korbträgerin“, in Bezugnahme auf ihren Kopfschmuck. Karyatiden zeichnen sich dadurch aus, dass sie ihre architektonische Last frei auf dem Kopf tragen, dies unterscheidet sie von den ähnlich eingesetzten männlichen Figuren der Atlanten, die die Last mit ihren Händen stützen. Karyatiden sind als mit langen Gewändern bekleidete, schlanke Frauen dargestellt, die mit meist geschlossenen Füßen in aufrechter Körperhaltung gerade dastehen. In der Variante freistehender Statuen bezeichnet man derartige Figuren als Koren.

    Auch in der europäischen Architektur der Neuzeit fanden sie Verwendung, insbesondere im Barock und im Klassizismus. So findet man sie an der Fassade des Schlosses Sanssouci in Potsdam, aber auch an neueren Gebäuden wie etwa dem Hotel Atlantic in Hamburg (Baujahr 1909): Auf dessen Dach wird die Weltkugel von zwei Karyatiden gestützt.
    Das Katasteramt wird auch als Vermessungsamt oder Amt für Bodenmanagement bezeichnet.

    Es handelt sich dabei um eine Behörde oder den Arbeitsbereich einer Behörde, der für Vermessungsaufgaben zuständig ist. Dazu gehören die amtliche Vermessung von Grundstücken und die Führung des Liegenschaftskatasters, des amtlichen Grundstücksverzeichnisses.

    Beim Katasteramt können verschiedene für Bauvorhaben wichtige Unterlagen angefordert werden, etwa Auszüge aus dem Liegenschaftsbuch und der amtliche Lageplan. Auf Landesebene werden entsprechende Behörden oft als Landesamt für Geoinformation und Landentwicklung bezeichnet; diesen sind die kommunalen Katasterämter untergeordnet.
    Teil des Katasters.

    Es setzt sich zusammen aus

    • dem Flurbuch (Verzeichnis der Flurstücke in der Reihenfolge der Nummerierung),

    • dem Liegenschaftsbuch (Verzeichnis der Grundstücke eines Gemeindebezirks),

    • dem Eigentümerverzeichnis und

    • dem alphabetischen Namensverzeichnis, das zum Auffinden der Grundstücke eines Eigentümers dient.

    Das automatische Liegenschaftsbuch (ALB) und das automatisierte Grundbuch- und Liegenschaftsbuch (AGLB) werden elektronisch geführt.
    Katasterkarten enthalten die zeichnerischen Darstellungen der Flure und Flurstücke mit Grenzverläufen und Grenzsteinen in einer Gemarkung. Die Katasterkarten werden heute überwiegend elektronisch geführt (ALK = automatisierte Liegenschaftskarte, bzw. DFK = digitalisierte Flurkarte). Der Vorteil: Sie sind maßstabsunabhängig und blattschnittfrei. Katasterkarten stellen die Ausgangsbasis für verschiedene Verwendungszwecke dar (Lageplane, Leitungspläne, Bebauungspläne, Flächennutzungspläne, Erfassung von Altlasten und Altlastenverdachtsflächen usw.).
    Die Haltung von Katzen in einer Mietwohnung stellt einen Grenzfall dar. Mietvertragsklauseln, die pauschal die Haltung aller Haustiere verbieten, sind unwirksam. Grund: Der Mieter darf immer Kleintiere halten, z.B. Fische, Vögel, Meerschweinchen. Untersagt werden kann jedoch die Haltung größerer und / oder gefährlicher Tiere. Katzen werden von einigen Gerichten nicht mehr zu den Kleintieren gerechnet, von anderen schon.

    Der Bundesgerichtshof hat am 20.03.2013 eine Mietvertragsklausel für unwirksam erklärt, nach der die Haltung von Hunden und Katzen generell untersagt war (Az. VIII ZR 168/12). Zu diesem Punkt war die Rechtsprechung der Instanzgerichte bisher nicht einheitlich. Weiterhin kann die Haltung von Katzen jedoch von der Erlaubnis des Vermieters abhängig gemacht werden. Das Amtsgericht Hamburg (Az. 47 C 520/95) wies bereits in einem älteren Urteil darauf hin, dass der Vermieter in seiner Entscheidung nicht völlig frei sei: Bei Tieren, von denen in der Regel keine Störung der Nachbarn oder Beeinträchtigungen der Mietsache ausgehen, müsse der Vermieter seine Ablehnung auf einen triftigen Grund stützen. Auch das Amtsgericht München entschied in diesem Sinne (Urteil vom 26.07.12, Az. 411 C 6862/12).

    Andere Gerichte meinen, dass die Haltung einer Katze immer zulässig sei, solange es nicht zu Beeinträchtigungen der Nachbarn komme (Landgericht Mönchengladbach, Az. 2 S 191/88; Amtsgericht Schöneberg, Az. 6 C 550/89). Das Amtsgericht Bonn (Az. 8 C 731/93; WM 94, 823) hat Katzen nicht mehr als Kleintiere angesehen, einem Mieter aber trotzdem die Haltung einer Katze gestattet, da dies aus gesundheitlich-psychischen Gründen notwendig gewesen sei. Untersagt werden kann jedoch die Haltung einer größeren Anzahl von Katzen oder einer Katzenfamilie (Landgericht Nürnberg-Fürth, Az. 8 O 3577/97; Landgericht Hamburg, Az. 316 S 195/96) insbesondere bei Belästigung anderer Hausbewohner.

    Vertragswidrig ist nach einem Urteil des Landgerichts Mainz die Haltung von sieben Katzen, zwei Chinchillas und einem Schäferhund in einer Zweizimmmerwohnung, wenn sich die vom Vermieter erteilte Erlaubnis auf eine Katze und einen kleinen Hund bezieht. Eine solche Tierhaltung wurde vom Gericht als übermäßige Nutzung der Mietwohnung angesehen, welche auch höhere Anforderungen an die vom Mieter durchzuführenden Schönheitsreparaturen erlaubt. Hier war dem Gericht zufolge nicht nur ein neuer Anstrich, sondern auch eine Neutapezierung der Wohnung sowie eine Reinigung der Holzdecken angemessen (LG Mainz, Urteil vom 26.02.2002, Az. 6 S 28/01).
    Eine Katzenklappe gewährleistet, dass das Haustier nach Belieben ein- und ausgehen kann, ohne dass sein Besitzer ständig als „Türöffner“ zur Verfügung stehen muss. Der Fachhandel bietet verschiedenste Varianten der Katzenklappe an; heute sind bereits Modelle erhältlich, die mittels eines eingebauten Magneten nur der Katze öffnen, die ihre „Zugangsberechtigung“ mittels eines entsprechenden Halsbandmagneten nachweist. Auch ein entsprechendes System mit einem Mikrochip als „Türöffner“ existiert. Oft sind die Klappen aus wärmeisolierendem Material hergestellt. Die Preise bewegen sich zwischen rund 10 Euro für die einfachen Modelle bis zu etwa 50 bis 70 Euro für aufwändigere Lösungen.

    Bei gemieteten Wohnungen oder Häusern sollte der Vermieter vor dem Einbau einer Katzenklappe um Erlaubnis gefragt werden. Denn ohne Beschädigung von Scheiben oder Türblättern ist ein solcher Einbau oft nicht möglich. Der Vermieter hat das Recht, bei Auszug der Mieter eine Herstellung des vorherigen Zustands zu fordern. Dies gilt auch, wenn er seine Zustimmung zum Einbau erteilt hatte.

    Das Landgericht Berlin erklärte die vermieterseitige fristlose Kündigung eines Mieters für rechtens, der eigenmächtig eine Katzenklappe in die hölzerne Wohnungstür zum Treppenhaus eingebaut und den vom Vermieter geforderten Rückbau verweigert hatte. Das Gericht begründete seine Entscheidung mit der optischen Beeinträchtigung der Wohnungstür und mit der gebotenen Rücksichtnahme auf andere Mieter: Diese müssten es nicht hinnehmen, dass Haustiere eines Mieters ungehinderten Zugang zum Treppenhaus hätten (Az. 63 S 199/04).
    Durch ein Kaufmännisches Bestätigungsschreiben kann zweierlei erreicht werden: Ist eine Vereinbarung bereits geschlossen, dient das Schreiben späteren Beweiszwecken. Oder: Durch das Kaufmännische Bestätigungsschreiben soll ein Maklervertrag stillschweigend herbeigeführt werden. Es stellt im deutschen Recht die einzige Möglichkeit dar, das Schweigen des Empfängers einer Erklärung als Willenserklärung zu sehen.

    Schweigen ist i.d.R. keine Willenserklärung, weder Zustimmung noch Ablehnung (vgl.BGH NJW 2002,3629). Hiervon haben sich Ausnahmen im Handelsverkehr entwickelt. Aus Gründen der Praktikabilität hat sich zunächst unter Vollkaufleuten der Grundsatz herausgebildet, dass der Empfänger eines kaufmännischen Bestätigungsschreibens unverzüglich widersprechen muss, wenn er den Inhalt des Schreibens nicht gegen sich gelten lassen will.

    Diese Möglichkeit ist heute nicht nur Vollkaufleuten eröffnet. Absender eines Bestätigungsschreibens kann jeder sein, der ähnlich wie ein Kaufmann am Rechtsverkehr teilnimmt (vgl. BGH WM 1973,1376), z.B. der Makler. Möglicher Empfänger ist jeder, der wie ein Kaufmann in größerem Umfang selbständig am Rechtsverkehr teilnimmt (vgl. BGH 1964,1223), z.B. der Architekt. Widerspricht der Architekt nicht dem telefonischen Nachweis eines Maklers, in dem dieser auch auf seine Provisionsforderung hinweist, so muss er bei Kauf des nachgewiesenen Objekts Provision zahlen (vgl.OLG Düsseldorf NJW-RR 1995,501). Dagegen braucht der Makler dem Käufer eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung ein Bestätigungsschreiben nicht zu schicken. Dessen Schweigen hätte nicht die erhoffte Wirkung.

    Inhalt des Bestätigungsschreibens:

    Das Schreiben muss das Verhandlungsergebnis richtig wiedergeben. Weicht es zu sehr ab, kann der Absender nicht mit der Zustimmung des Empfängers rechnen. Dessen Schweigen gilt dann nicht als Zustimmung. Der Absender muss im Rechtsstreit beweisen, dass die Verhandlungen so geführt wurden, wie in dem Bestätigungsschreiben wiedergegeben. Dem Empfänger obliegt der Beweis, dass der Inhalt des Bestätigungsschreibens von dem der zuvor geführten Verhandlungen abweicht. Der Absender muss dafür sorgen, dass das Schreiben in zeitlich engem Zusammenhang mit den Vertragsverhandlungen versandt wird (vgl. BGH NJW 1964,1223). Fünf Tage sind noch für unbedenklich erklärt worden, jedoch ist diese Frist nicht allgemein verbindlich. Will der Empfänger widersprechen, muss er dies unverzüglich tun, i.d.R. innerhalb von 24 Stunden , spätestens nach 2 – 3 Tagen.

    Zu beachten ist, dass die Regeln über das kaufmännische Bestätigungsschreiben nur gelten hinsichtlich des konkreten Vertragsschlusses, also nur bezüglich des Abschlusses des Maklervertrags. Der Makler kann mit dem Schweigen seines Kunden auf ein Bestätigungsschreiben des Maklers nicht beweisen, dass er das Objekt nachgewiesen oder vermittelt hat.

    Tipp: Der Absender muss es vermeiden, den Empfänger um eine Bestätigung zu bitten. Damit würde er dem Bestätigungsschreiben seine spezifische Wirkung nehmen. Er würde es zu einem Angebotsschreiben machen. Das Schweigen des Empfängers wäre gerade keine Annahme des Vertragsangebotes.
    Kaufpreissammlungen werden von den Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse geführt (§ 193 BBauG). Zur Führung der Kaufpreissammlung ist jeder Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu begründen, von der beurkundenden Stelle in Abschrift dem Gutachterausschuss zu übersenden.

    Dies gilt auch für

    • das Angebot und die Annahme eines Vertrags, wenn diese getrennt beurkundet werden
    • sowie für die Einigung vor einer Enteignungsbehörde
    • den Enteignungsbeschluss
    • den Beschluss über die Vorwegnahme einer Entscheidung im Umlegungsverfahren
    • den Beschluss über die Aufstellung eines Umlegungsplans
    • den Beschluss über eine vereinfachte Umlegung
    • für den Zuschlag in einem Zwangsversteigerungsverfahren

    Die Kaufpreissammlung darf nur dem zuständigen Finanzamt für Zwecke der Besteuerung übermittelt werden. Lediglich Gerichten oder Staatsanwaltschaften sind je nach geltender Vorschrift Urkunden oder Akten vorzulegen. Auskünfte aus der Kaufpreissammlung sind bei berechtigtem Interesse des Antragstellers zu erteilen. Die Führung, die Auswertung und die Erteilung von Auskünften aus der Kaufpreissammlung wird von den Landesregierungen geregelt.
    Ist in einem Mietvertrag die Form der fälligen Kaution nicht eindeutig geregelt – unter Umständen nur die Höhe – so kann der Mieter diese auch per Hinterlegung von Wertpapieren leisten. Das Landgericht Berlin (Az. 64 S 454/96) bejahte bereits 1996 diese Möglichkeit, machte aber die Einschränkung, dass es sich hierbei um mündelsichere Wertpapiere (z.B. Pfandbriefe) handeln müsse.

    Der Bundesgerichtshof hatte sich 2012 mit einem Fall zu befassen, in dem bei einem gewerblichen Mietverhältnis als Kaution die Verpfändung von Bundesschatzbriefen vereinbart worden war. Der Mieter bat nach einigen Jahren im laufenden Mietverhältnis um Pfandfreigabe, weil die Wertpapiere fällig wurden, und sicherte eine neue Kautionsstellung zu. Diese erfolgte jedoch nicht. Zwischenzeitlich wurde die Immobilie veräußert. Aufgrund von Absprachen im Kaufvertrag zahlte der Verkäufer der Immobilie den Kautionsbetrag selbst auf ein Sperrkonto ein und verklagte nun den Mieter, damit dieser die Kaution an den Erwerber bezahle.

    Der Bundesgerichtshof gab der Klage statt. Der Anspruch auf Zahlung der Kaution sei nach § 566 und § 578 BGB auf den Erwerber übergegangen. Der Voreigentümer könne im Rahmen einer Prozessstandschaft Zahlung an einen Dritten fordern, da er an dieser Zahlung ein eigenes, schutzwürdiges Interesse habe (BGH, Urteil vom 25.7.2012, Az. XII ZR 22/119).
    Abkürzung für: Kachelbad
    Abkürzung für: Küche, Diele, Bad
    Die bundesweit wirksame Kehr- und Überprüfungsordnung (KÜO) trat im Januar 2010 in Kraft und wurde zuletzt im April 2013 reformiert. Sie regelt unter anderem, welche Anlagen vom bevollmächtigten Bezirksschornsteinfeger regelmäßig zu überprüfen sind und in welchen Intervallen dies zu erfolgen hat. Meist ist eine Überprüfung einmal jährlich vorgesehen; es gibt jedoch auch Anlagen, die zwei oder drei Mal im Jahr zu überprüfen sind. In gewissen Fällen ist auch eine mit der Prüfung einhergehende Reinigung zum Beispiel des Schornsteines oder Abgasrohres vorgesehen. Im Rahmen der Abgaswegüberprüfung ist in der Regel eine Kohlenmonoxidmessung Pflicht. Die im Jahr 2010 eingeführte Neufassung der Verordnung sollte die bis dahin recht unterschiedlichen Landesverordnungen in diesem Bereich ersetzen und den Inhalt vereinheitlichen. Sonderregelungen gibt es in Berlin. Die KÜO wurde häufig kritisiert, da sie auch die Gebühren für Schornsteinfegerarbeiten neu festlegte – was für viele Eigentümer eine Gebührenerhöhung bedeutete.
    Der Begriff "Kehrmonopol" bezeichnet die in Deutschland für Schornsteinfeger traditionell geltenden Sonderrechte. Diese sind rechtlich im Schornsteinfegergesetz und in der bundesrechtlichen Kehr- und Überprüfungsordnung verankert.

    Nach altem Recht waren die von den früheren landesrechtlichen Kehr-und Überprüfungsverordnungen oder der Verordnung über kleine und mittlere Feuerungsanlagen vorgeschriebenen Schornsteinfegerarbeiten nur vom zuständigen Bezirksschornsteinfegermeister durchzuführen. Für dessen Bestellung gelten seit 01.01.2010 auf Druck der EU hin neue Regeln (Bestellung für sieben Jahre, EU-weite Ausschreibung). Am 31.12.2012 wurde das bisherige Schornsteinfegergesetz durch das Schornsteinfeger-Handwerksgesetz (Gesetz über das Berufsrecht und die Versorgung im Schornsteinfegerhandwerk vom 26.11.2008, SchfHwG) abgelöst.

    Der neue „bevollmächtigte Bezirksschornsteinfeger“ ist seitdem ausschließlich für Bauabnahme, Feuerstättenschau, Datenverwaltung und umweltschutzrechtliche Messung nach der 1. Bundesimmissionsschutzverordnung (auch: Verordnung über kleine und mittlere Feuerungsanlagen) zuständig. Die Feuerstättenschau wird von ihm alle drei Jahre durchgeführt. Andere Schornsteinfegerarbeiten können seit 2013 alternativ durch einen nach SchfHwG registrierten Fachbetrieb des Schornsteinfegerhandwerks durchgeführt werden.
    Bei der Kehrwoche soll es sich Gerüchten zufolge um eine Erfindung aus Schwaben handeln. Der Begriff bezeichnet die Pflicht des Mieters, bestimmte Bereiche von Treppenhaus bzw. Flur des Gebäudes zu säubern. Dies wird in manchen Mietverträgen geregelt. Die Reinigungspflichten werden meist zwischen mehreren sich abwechselnden Mietern aufgeteilt. Auch das Schneeräumen oder Kehren auf dem Gehweg vorm Haus bzw. der Zufahrt können vertraglich dem Mieter auferlegt werden.

    In Mehrfamilienhäusern regelt die Hausordnung oft genauer, wie und wann die entsprechenden Tätigkeiten durchzuführen sind. Wenn die Kehrwoche immer wieder und auch nach Aufforderung und Fristsetzung ignoriert wird, kann ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung vorliegen.

    In vielen Hausordnungen wird zwischen kleiner und großer Kehrwoche unterschieden. Mit der kleinen Kehrwoche wechseln sich bei größeren Häusern wöchentlich die Mieter einer Etage ab. Geputzt werden meist der Treppenabsatz vor der Wohnungseingangstür, die Treppe abwärts bis zum Absatz des darunter liegenden Stockwerks sowie das Treppengeländer und das Treppenhausfenster mit Fenstersims.

    Erdgeschossmieter müssen die Fläche vor ihrer Wohnungstür bis zur Haustür, die Haustür selbst, das Podest davor und z.T. die Briefkästen auf Hochglanz bringen. Die große Kehrwoche betrifft die einzelnen Mietparteien seltener, da sie alle Parteien des Hauses einbezieht. Gereinigt werden dabei Kellertreppe, Kellergänge, Kellerfenster, Treppengeländer sowie Gemeinschaftsräume (z.B. Waschküche und Trockenraum). In den entsprechenden Gegenden Deutschlands finden sich bereits spezialisierte Reinigungsdienste, die Mietern die kleine und große Kehrwoche abnehmen.
    Bauordnungsrechtlich versteht man unter Kellern Anlagen, die ganz oder überwiegend unter dem angrenzenden Geländeniveau liegen (Kellergeschoss). Es handelt sich bei solchen Hauskellern um sogenannte Zubehörräume, die in der Regel eine Mindesthöhe von 2,3 bis 2.4 Metern (je nach Landesbauordnung) nicht erreichen und deshalb die Anforderungen an Räume zum dauernden Aufenthalt für Personen nicht erfüllen. In die Berechnung der Bruttogrundfläche werden Kellerflächen nicht einbezogen. Die Grenze zwischen Keller- und Erdgeschoss wird durch die Deckenoberkante bestimmt. Liegt sie weniger als 1,4 Meter oberhalb der umgebenden Geländefläche, handelt es sich um ein Kellergeschoss. Die Belichtung eines Kellers erfolgt über Kellerlichtschächte. Manche Häuser verfügen oft über alte Gewölbekeller (Tonnengewölbe).

    Das Kellergeschoss ist nicht identisch mit einem Tiefgeschoss, bzw. Untergeschoss (Souterrain). Das Untergeschoss kann sowohl zum Wohnen als auch als Büroraum, Fitnessraum und dergleichen genutzt werden. Im Gegensatz zum Erdgeschoss liegt das Untergeschoss nicht auf gleicher Höhe mit der Umgebungsfläche, sondern um einen Treppenabsatz tiefer.

    Wichtig ist, dass Keller und Räume des Untergeschosses nach außen gut abgedichtet sind, vor allem bei hohen Grundwasserständen. Geeignete Abdichtungsmaterialien sind Bitumen-Dickbeschichtungen.

    Häufig findet man im Keller / Untergeschoss auch Hobbyräume. In eine Wohnflächenberechnung können sie nur einbezogen werden, wenn sie Wohnraumqualität (Mindesthöhe, ausreichende Belichtung) besitzen. In der Bauplanung bereits vorgesehene Hobbyräume sind im Gegensatz zu anderen Kellerräumen in der Regel an das Heizsystem angeschlossen.

    Entsprechend der Nutzung des Hauskellers kann unterschieden werden zwischen Vorratskeller, Heizkeller, Waschkeller, Sauna, Spielkeller, Installationsraum u.ä. Bei Wohnungseigentumsanlagen gehören Kellerräume in der Regel zum Sondereigentum und werden in der Teilungserklärung entsprechend ausgewiesen. Denkbar ist auch die Begründung von Sondernutzungsrechten an Kellerräumen. Kellerflure sind stets Gemeinschaftseigentum.

    Neben den Hauskellern, die als Zubehörräume in einem Funktionszusammenhang mit Räumen in Vollgeschossen stehen, gibt es verschiedene andere Kellerarten, z.B. Lagerkeller, Weinkeller, Luftschutzkeller, Bunker. Solche Keller können in Felsen eingeschlagene Räume sein (Felsenkeller). Daneben gibt es so genannte Erdkeller. Dabei handelt es sich um Gewölbekeller, die mit einer Erdschicht überdeckt sind.
    Unter Kennzahl versteht man im Controlling in Zahlen ver­dichtete Informationsgrößen. Sie sind das Ergebnis einer Reihe von miteinander kombinierten Informationen und eine Entscheidungsgrundlage für die Bestimmung von Un­tern­ehmens­zielen, für die Steuerung von Leis­tungs­pro­zessen und deren Kontrolle. Grundsätzlich wird zwischen absoluten und relativen Kennzahlen unterschieden. Abso­lute Kennzahlen sind etwa Umsatzzahlen, deren Entwick­lung betrachtet wird. Relative Kennzahlen setzen min­des­tens zwei Größen miteinander in Beziehung, z. B. die Er­folgs­quote im Maklergeschäft.

    Durch Aufbau von Kennzahlen-Systemen können kom­plexe Zusammenhänge leichter erfasst werden. So kann beispielsweise ermittelt werden, ob der Umsatz­rück­gang auf Ursachen am Markt oder im Unternehmen selbst zurückzuführen ist. Auch Werbeaktivitäten (Ermittlung von Reaktionsgruppen auf Anzeigenwerbung) lassen sich in Kennzahlen fassen.

    Kennzahlen spielen darüber hinaus eine große Rolle im Benchmarking. Benchmarks werden in der Regel in Kenn­zahlen ausgedrückt. So handelt es sich z. B. bei der "Geislinger Konvention" um ein Benchmark-Projekt, bei dem die einzelnen Betriebskosten der Wohngebäude der daran beteiligten Unternehmen miteinander verglichen werden. Dies deckt betriebliche Schwachstellen auf, so dass gezielt für Abhilfe gesorgt werden kann. Ein weiterer wichtiger Bereich, in denen Kennzahlen ermittelt werden, ist die Bewirtschaftung von Immobilien. Durch Kennzahlen, vor allem im Bereich der Betriebskosten, lassen sich ihre Schwachstellen ausmachen.

    Die Ermittlung von Branchenkennzahlen in der Im­mo­bilien­wirt­schaft steckt noch in den Anfängen. Eine der Aus­nah­men bildet in diesem Zusammenhang der RDM-Be­triebs­vergleich, der seit 2005 als "IVD-Be­triebs­ver­gleich" fort­ge­setzt wird.

    Es gibt verschiedene Arten von Kennzahlen-Systemen. So unterscheidet man zwischen absoluten Kennzahlen, z. B. Zahl der Be­an­stan­dun­gen bei der Abnahme eines Bau­wer­kes und relativen Kennzahlen, z. B. Anteil der Be­an­stan­dun­gen, die sich auf den Ausbau im sanitären Bereich beziehen – gemessen an allen vorgetragenen Be­an­stan­dun­gen. Beiden Kennzahlen-Systemen ist ge­mein­sam, dass sie quantifizierte Größen darstellen. Sie sagen nichts über Qualitäten aus. Um eine Vorstellung darüber zu vermitteln, welche Qualitäten bevorzugt oder weniger bevorzugt werden, kann man sich einer Rubrizierung von Qualitäten im Rahmen eines Ordinalzahlen-Systems bedienen. Die verschiedenen Qualitäten nehmen dabei unterschiedliche Rangstellen ein. Z. B. liegt die größte Bedeutung eines Einfamilienhauses in seiner Funktion des geschützten Wohnens – man kann nicht gekündigt werden. An zweiter Rangstelle steht die Wertbeständigkeit usw.
    Abkürzung für: Kennziffer für die Energiebilanz; Dämmeigenschaften, auch durch passive Sonnennutzung, werden berücksichtigt.
    Die Kerndämmung ist eine innerhalb eines zweischaligen Mauerwerks eingebrachte Dämmschicht. Diese befindet sich zwischen der tragenden Wand und der so genannten Vorsatzschale aus Klinkerbausteinen als Wetterschutz.

    In älteren Gebäuden wurde das Mauerwerk oft zweischalig ohne Wärmedämmung ausgeführt. Zwischen Innen- und Außenwand wurden mehrere Zentimeter freigelassen. Dieser Zwischenraum kann zur Dämmung durch in die Außenmauer gebohrte Löcher nachträglich mit Dämmstoff aufgefüllt werden.

    Zur Anwendung kommen sehr unterschiedliche Dämmstoffe, häufig sogenannte Einblasdämmungen.

    Die Kerndämmung ist teilweise in der Kritik, weil befürchtet wird, dass nach einer Verfüllung des Luftzwischenraums zwischen beiden Mauern leichter Feuchtigkeit von außen an die innere Mauer dringen kann. Diese Gefahr wird von vielen Fachleuten abgestritten. Wichtig ist in jedem Fall die richtige Auswahl des verwendeten Materials. Dieses sollte unbedingt nicht saugfähig und wasserabweisend sein. Bei organischen Materialien wie Kork kann die Gefahr einer Schimmelbildung bestehen.

    Vorteile der Kerndämmung sind, dass sie schnell installiert ist und sich die Optik des Hauses nicht ändert. Ein mögliches Risiko der Kerndämmung ist die Durchfeuchtung der Dämmschicht bei einem Wassereintritt (Wasserrohrbruch, Überschwemmung).

    Bestimmte Dämmschäume können zu ernsthaften Gesundheitsbeeinträchtigungen führen, wenn – etwa durch Steckdosen, Bohrlöcher oder im Randbereich unsachgemäß installierter Fenster, Dämmstoffe in den Innenraum gelangen oder etwa durch Zwischenräume und nicht luftdichte Materialien in den Innenraum ausgasen können. Dies wurde zum Beispiel bei Verwendung von UF-Ortschaum (Urea-Formaldehyd) berichtet.

    Eine Formaldehydbelastung kann zu Schleimhautreizungen führen, zu Nasenbluten, Kopfschmerzen, Augenreizungen, Atemnot und Übelkeit. Die Luftdurchlässigkeit zum Innenraum hin kann vor dem Einbringen der Dämmung relativ einfach getestet werden – durch Einblasen von Kunstnebel. Dies ermöglicht das Abdichten durchgängiger Stellen.
    Beim Kerngebiet handelt es sich um die Bezeichnung für eine bestimmte Baugebietsart, die durch einen Bebauungsplan festgesetzt bzw. in einem Flächennutzungsplan dargestellt werden kann. Das Kerngebiet dient vorwiegend der Unterbringung von Handelsbetrieben, zentralen Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur. Kerngebiete entsprechen weitgehend der Vorstellung, die man von einer "City" hat.

    Zulässig ist aufgrund der genannten Zwecksetzung die Errichtung von Geschäfts-, Büro und Verwaltungsgebäuden, Einzelhandelsbetrieben, Gastwirtschaften, Hotels und Vergnügungsstätten. Weiterhin sind zulässig nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe, Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke, mit anderen Worten Kirchen, Theater, Kliniken. Tankstellen sind zulässig in Verbindung mit Parkhäusern und Großgaragen. Die Gemeinde kann aber auch eine Wohnnutzung in einem Kerngebiet festsetzen. Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen, Betriebsinhaber und Betriebsleiter sind ohnehin zulässig.

    Kerngebiete zeichnen sich durch eine verdichtete Bebauung aus. Sie findet in einer bis zu 100% gehenden überbaubaren Fläche, in hohen Geschossflächenzahlen und entsprechenden Gebäudehöhen ihren Ausdruck.

    Im Interesse einer lebendigen Stadt kann die Gemeinde für Teile des Kerngebietes festsetzen, dass oberhalb eines bestimmten Geschosses nur Wohnungen zulässig sind.

    Besonders in Kerngebieten taucht oft das Problem auf, dass für die erwähnten Wohnungen nicht die hierzu erforderlichen PKW-Stellplätze bereitgestellt werden können. Viele Gemeinden fordern dann zum Ausgleich dieses Mankos eine Stellplatzabgabe, die zur Verbesserung der Verkehrsinfrastruktur verwendet wird.
    Letztlich können in Anlehnung an Jung (Jung, H. 1999, Allgemeine Betriebswirtschaftslehre) drei Bestandteile einer Immobilie differenziert werden: das Kernprodukt, das formale Produkt und das erweiterte Produkt:

    • Kernvorteil eines Produktes ist die damit verbundene zentrale Problemlösungsfunktion. Im Falle einer Immobilie ist es das sprichwörtliche Dach über dem Kopf, die Möglichkeit hierin einer Bürotätigkeit nachzugehen, Güter zu produzieren, zu lagern oder Waren zu verkaufen.
    • Das formale Produkt geht hier deutlich weiter und umfasst ebenfalls physische Komponenten. Im Bereich Immobilienwirtschaft sind dies der Mikro- und Makrostandort, das Image des Objektes, die Qualität und bestimmte Objekteigenschaften (z.B. große Terrasse, Südausrichtung, etc.). Letztendlich umfasst dann "das erweiterte Produkt die Gesamtheit aller Vorteile, die der Käufer mit dem Erwerb des formalen Produktes erhält oder erfährt" (Jung, H).
    • Das erweiterte Produkt umfaßt zusätzlich noch Serviceleistungen wie etwa Verwalterdienstleistung, Vermietungsservice des Maklerunternehmens, Kundenbetreuung oder evtl. einen Relocationservice.
    Abkürzung für: Kapitalertragsteuer
    Kettenmietvertrag ist die umgangssprachliche Bezeichnung für einen zeitlich befristeten Mietvertrag mit Verlängerungsklausel. Ein solcher Vertrag verlängert sich nach Ablauf der vereinbarten Laufzeit bei nicht erfolgender Kündigung automatisch um einen bestimmten Zeitraum – oft ein Jahr. Seit der Mietrechtsreform vom 01.09.2001 ist diese Variante des Zeitmietvertrages für Wohnräume grundsätzlich nicht mehr zulässig. Eine vertragliche Abänderung der Vorschriften über den Zeitmietvertrag zum Nachteil dies Mieters ist gesetzlich ausgeschlossen (§ 575 Abs.4 BGB). Ausnahmsweise sind Kettenmietverträge jedoch weiter zulässig über Wohnräume, die nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet sind, möblierte Zimmer in der Wohnung des Vermieters sowie Räume, die von Sozialbehörden oder Trägern der Wohlfahrtspflege für Personen mit dringendem Wohnbedarf angemietet worden sind. Eine weitere Ausnahme sind Mietverträge über Räume in Studenten- und Jugendwohnheimen. Auch bei Gewerbemietverträgen kann eine Verlängerungsklausel noch verwendet werden.

    Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 23.06.2010 behalten Kettenmietverträge, die vor der Mietrechtsreform vom 01.09.2001 abgeschlossen wurden, ihre Gültigkeit (Az. VIII ZR 230/ 09). Eine Kündigung ist damit nur zum vertraglich vereinbarten Ablauftermin möglich.
    Abkürzung für: Kammer für Handelssachen
    Abkürzung für: Kreditanstalt für Wiederaufbau
    KfW-Effizienzhäuser sind Haustypen, die bestimmte Vorgaben in Bezug auf Energieeffizienz und Wärmedämmung einhalten. Die Einhaltung dieser Vorgaben ist Voraussetzung für Förderungen der KfW-Förderbank. Eine hinter dem Begriff KfW-Effizienzhaus genannte Zahl zeigt jeweils, welchen maximalen Energiebedarf das Gebäude gegenüber einem Standard-Neubau haben darf. Der zulässige Jahresprimär-Energiebedarf eines KfW-Effizienzhauses 85 beträgt daher nur 85 Prozent des für das Haus höchstzulässigen Energiebedarfs nach der Energieeinsparverordnung 2009.

    Seit Inkrafttreten der Energieeinsparverordnung 2009 am 01.10.2009 wird das sogenannte Referenzgebäudeverfahren verwendet. Der höchstzulässige Energiebedarf orientiert sich nun nicht mehr an fest definierten Werten, sondern am Energiebedarf eines vergleichbaren Referenzgebäudes.

    Die Effizienzhäuser werden immer wieder neu definiert, um sie an die aktuellen Anforderungen der Energieeinsparverordnung anzupassen.
    Abkürzung für: Kraftfahrzeug
    Abkürzung für: Kommanditgesellschaft
    Abkürzung für: Kellergeschoss

    Abkürzung für: Kammergericht

    Abkürzung für: Kilogramm
    Abkürzung für: Kommanditgesellschaft auf Aktien
    Abkürzung für: Jahrbuch für Entscheidungen des Kammergerichts
    Abkürzung für: Kleingarten- und Pachtlandordnung
    Abkürzung für: Kurs-Gewinn-Verhältnis
    Der Khaprakäfer ist ein aus Indien stammender Getreideschädling, der zuweilen auch Wohnungen befällt. Der Khaprakäfer ist 2-3 mm lang, oval, überwiegend schwarz gefärbt und hat auf dem Rücken hellgraue Querbinden. Seine Larven sind gelbbraun.

    Khaprakäfer selbst können bis zu 12 Monate ohne Nahrung auskommen. Sie legen ihre Eier (bis zu 60 pro Käfer) an geeigneten Nahrungsmitteln ab, die dann von den Larven gefressen werden. Im Haushalt können alle Getreideprodukte, z.B. Nudeln, Brot, Mehl, aber auch Malz, Trockenmilch, Nüsse und manche Gewürze von den Käfern befallen werden.

    Der Befall einer Wohnung mit Khaprakäfern kann den Mieter zur Mietminderung berechtigen. Das Amtsgericht Aachen (80 C 569/97) gestand einer Mieterin sogar eine Mietminderung von 100% zu, da ihre Wohnung von Vertragsbeginn an durch extremen Käferbefall unbewohnbar war.

    Zusätzlich wurde ihr auch Schadenersatz zugesprochen: Der Vermieter hatte auf das bekannte Problem nicht hingewiesen und die Wohnung vor der Vermietung mit einem sowohl gesundheitsschädlichen als auch nutzlosen Holzwurm-Mittel behandelt.

    Geeignete Maßnahmen gegen den Käfer sind zunächst einmal die Entsorgung aller befallen Lebensmittel, die gründliche Säuberung und anschließende Trocknung aller Schränke und das Säubern von Ritzen mit der Fugendüse des Staubsaugers. Neue Vorräte müssen in geschlossenen Behältern untergebracht werden. Die Säuberungsaktion sollte nach 14 Tagen wiederholt werden.

    Bei starkem Befall muss mit für Wohnräume geeigneten Insektiziden aus dem Fachhandel gearbeitet werden, die jedoch nicht in Vorratsschränken oder in der Nähe von Lebensmitteln angewendet werden dürfen.
    Beim Kibbuz handelt es sich um eine ursprünglich ländliche israelische Siedlungsform, die sich dadurch auszeichnet, dass die Siedlung selbst und alle Produktionsmittel gemeinschaftliches Eigentum sind. Die Siedlung ist zuständig für die Befriedigung der wirtschaftlichen, sozialen und kulturellen Bedürfnisse ihrer Mitglieder. Das Leben im Kibbuz richtet sich nach bestimmten Prinzipien. Hierzu gehören: gemeinschaftliche Produktion und Konsumtion. Es gilt das Prinzip der "Selbstarbeit".

    Ein Kibbuz ist ein geschlossener Arbeitsmarkt, die Arbeitskräfte stehen der Gemeinschaft zur Verfügung, jeder leistet nach seinen Fähigkeiten und erhält nach seinen Bedürfnissen einen Lohn (Absage an den leistungsbezogenen Lohn). Der Kibbuz ist ein sich selbst verwaltetes Kollektiv und ist nach demokratischen Ordnungsprinzipien verfasst. Die ca. 270 Kibbuzim mit ca. 130.000 Einwohnern stellen für Israel mittlerweile einen nicht unbedeutenden Wirtschaftfaktor in den Bereichen Landwirtschaft, Industrie und Handwerk dar. Der erste Kibbuz entstand 1909.

    Gegenüber dem Kibbuz unterliegen die Mitglieder eines Moschaw weniger Regeln. Es handelt sich um Genossenschaftssiedlungen auf staatlichem Grund, die ihre in Eigenarbeit produzierten Güter gemeinschaftlich vermarkten. Auch der Einkauf erfolgt auf genossenschaftlicher Basis.
    Eine Kick-Back-Zahlung wird auch als Rückvergütung oder Retro-Provision bezeichnet.

    Der Begriff Kick-Back stammt aus dem Kapitalanlagerecht und bezeichnet eine „versteckte“ Rückzahlung an den Vertrieb. Es gibt dabei drei Beteiligte, z.B. den Anleger, eine Fondsgesellschaft und den Anlagevermittler. Der Kick-Back fließt als verdeckte und dem Anleger nicht erkennbare Provision von der Fondsgesellschaft an den Vermittler zurück.

    Grundsätzliches Problem bei solchen Zahlungen ist, dass durch sie ein Interessenkonflikt entsteht: Der Vermittler wird nicht mehr in erster Linie beratend tätig, um dem Anleger das sinnvollste und rentabelste Anlageprodukt zu empfehlen, sondern er wird dazu neigen, das Produkt mit den höchsten Kick-Back-Zahlungen zu verkaufen.

    Der Bundesgerichtshof unterscheidet Kick-Back-Zahlungen von normalen Innenprovisionen.
    Letztere werden bei einem Fonds aus dem Anlagevermögen gezahlt. Über sie muss der Anleger unter Umständen aufgeklärt werden, weil sie Einfluss auf die Werthaltigkeit der Anlage haben.

    Im Gegensatz dazu seien aufklärungspflichtige Rückvergütungen regelmäßig umsatzabhängige Provisionen, die nicht aus dem Anlagevermögen, sondern aus offen ausgewiesenen Positionen wie etwa Ausgabeaufschlägen und Verwaltungsvergütungen gezahlt würden.
    Der Rückfluss an die beratende Bank würde nicht offenbart, so dass der Anleger deren besonderes Interesse an gerade diesem Abschluss nicht erkennen könne(BGH, Beschluss vom 24. August 2011, Az. XI ZR 191/10).

    Seit einem Urteil des Bundesgerichtshofes von 2006 sind Vertriebsorganisationen von Kapitalanlegeprodukten verpflichtet, den Anleger über Kick-Back-Zahlungen zu informieren. Unterlassen sie dies und macht der Anleger Verlust, kann er einen Schadenersatzanspruch gegen die Vertriebsorganisation bzw. das Geldinstitut haben, das ihm die Anlage verkauft hat (BGH, Beschluss vom 9. März 2011, Az. XI ZR 191/10).

    Ein abweichendes Urteil hat der Bundesgerichtshof 2014 für Lebensversicherungen gefällt. Hier ging es konkret um eine Teilfinanzierung für die gewerbliche Errichtung einer Wohnanlage.
    Die Tilgung des Darlehens sollte mit Hilfe einer zu diesem Zweck abgeschlossenen Kapitallebensversicherung durchgeführt werden. Die beklagte Bank hatte von der Versicherungsgesellschaft eine Vermittlungsprovision bekommen, ohne dies dem Kunden mitzuteilen.

    Der BGH entschied, dass in diesem Fall keine Aufklärungspflicht über die Provision bestünde. Weder habe es eine Kapitalanlageberatung gegeben, noch stelle die hier gezahlte Provision eine Rückvergütung dar (Urteil vom 1. Juli 2014, Az. XI ZR 247/12).
    Kinder dürfen in einer Mietwohnung spielen, solange...
    • dies nicht zu einer Störung anderer Hausbewohner führt,
    • die in der Hausordnung festgelegten Ruhezeiten beachtet werden.
    Normale Kindergeräusche – etwa Schreien und Weinen eines Kleinkinds oder Geräusche spielender Kinder – sind vom Nachbarn hinzunehmen. Nur wenn die Lärmbelästigung "mutwillige" Form annimmt (z.B. tägliches lang anhaltendes Trampolinspringen auf dem Bett oder dauerndes Hämmern auf den Fußboden) können andere Mieter Unterlassung fordern.

    Diese Grundsätze gelten auch für das Verhalten von Kindern außerhalb der Wohnung in der Wohnanlage bzw. bei der Nutzung der Gemeinschaftseinrichtungen. Hier ist auf den Nutzungszweck der jeweiligen Räume abzustellen. Treppenhäuser und Kellerräume dürfen nicht zum Fahrradfahren und Rollschuhlaufen zweckentfremdet werden.

    Immer wieder für Streit sorgt die Nutzung von Außenanlagen. Handelt es sich nur um kleine Ziergärten, kann die Nutzung zum Spielen untersagt werden. Auf größeren gemeinschaftlichen Grundstücksflächen dürfen Kinder sich jedoch austoben – auch mit ihren Freunden. Mieter dürfen hier auch Schaukeln und Sandkästen aufbauen (vgl. z.B. Amtsgericht Kerpen, ZMR 2002, 924).

    Voraussetzung: Es findet im Rahmen der mietvertragsgemäßen Nutzung statt. Verbietet der Mietvertrag ausdrücklich die Nutzung größerer Grünflächen für Kinderspiele, haben sich die Mieter daran zu halten.

    Beschließt der Vermieter, einen Sandkasten aufstellen zu lassen, können Mieter nicht dessen Beseitigung fordern.

    Auf einem Kinderspielplatz ist Lärm erlaubt. Nachbarn müssen dies hinnehmen (vgl. BGH, WM 93, 277). Wird ein Innenhof oder eine Rasenfläche in einer Wohnanlage gewohnheitsmäßig und mietvertragsgemäß zum Spielen benutzt, können andere Mieter nicht wegen des dabei erzeugten Lärms die Miete mindern.

    Für Neubauten von Wohnanlagen sehen verschiedene Landesbauordnungen eine Pflicht des Bauherrn vor, für ausreichende Spielmöglichkeiten bzw. Spielplätze für Kinder zu sorgen. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes (Az.: VIII ZR 244/02) darf ein Vermieter einen Nachmieter nicht allein deshalb ablehnen, weil dieser ein Kind hat und sich eine Mieterin früher einmal über Kinderlärm beschwert hatte.

    Das Landgericht Wuppertal entschied am 29.7.2008, dass die Kündigung des Mietvertrages einer Familie mit drei kleinen Kindern unwirksam ist. Kündigungsgrund war gewesen, dass die Kinder trotz eines Verbotsschildes mehrfach im Garagenhof gespielt hatten. Dies stellte nach Ansicht des Vermieters eine Verletzung mietvertraglicher Pflichten dar. Das Landgericht erläuterte, dass eine Kündigung erst in Betracht komme, wenn die Nachbarn durch den Kinderlärm derart gestört würden, dass sie die Miete mindern könnten. Dies sei hier nicht der Fall gewesen: In der Wohnanlage gebe es viele andere Kinder, direkt neben dem Garagenhof liege ein Spielplatz. Auf Luftaufnahmen stellte das Gericht fest, dass der Spielplatz besonders beengte Platzverhältnisse aufwies. Von den im Garagenhof spielenden Kindern sei keine Belästigung ausgegangen, die über die Auswirkungen des Spielplatzes hinaus gehe (Az. 16 S 25/08).
    Spielplätze für Kinder (bis zu 14 Jahren) sind in reinen und allgemeinen Wohngebieten nicht nur zulässig, sondern teilweise auch geboten. Sie müssen Kindern eine gefahrlose Spielmöglichkeit bieten. Gegen den von Kinderspielplätzen ausgehenden Lärm kann grundsätzlich rechtlich nicht vorgegangen werden. Er ist der Nachbarschaft zuzumuten. Dies gilt selbst dann, wenn die vorgegebenen Benutzungszeiten überschritten werden und die Benutzung von ortsfremden Kindern erfolgt.

    Eine weitere rechtliche Grundlage für Kinderspielplätze ist das Bauordnungsrecht. Soll ein Haus mit mehreren Wohnungen errichtet werden, ist Genehmigungsvoraussetzung die Anlage eines Kinderspielplatzes.
    Kinderwagen dürfen vorübergehend im Hausflur abgestellt werden. Dies entschied das Oberlandesgericht Hamm am 03.07.2001 (Az. 15 W 444/00). Nachts muss der Kinderwagen jedoch in einen Abstellraum gebracht werden.

    Im konkreten Fall waren im Hausflur nur noch 45 cm Platz zum Vorbeigehen neben den abgestellten Kinderwagen geblieben. Der Fahrstuhl führte nicht bis in den Keller. Das Gericht entschied, dass es für Eltern von Kleinkindern unzumutbar sei, den Kinderwagen nach jeder Benutzung in den Keller zu tragen oder in die Wohnung zu bringen. Bei tagelanger Nichtbenutzung oder über Nacht müssten die Kinderwagen allerdings in einen geeigneten Abstellraum gestellt werden.
    Diese gehörte, neben der allgemein bekannten Eigenheimzulage, zur staatlichen Förderung selbstgenutzten Wohneigentums. Sie wurde mit Stichtag 1. Januar 2006 ersatzlos gestrichen. Dies bedeutet: Wer nach Silvester 2005 einen Bauantrag gestellt oder einen notariellen Kaufvertrag unterschrieben hat, der bekommt kein Geld mehr vom Staat für die eigenen vier Wände. Die Einbuße kann bei einer vierköpfigen Familie alles in allem bis 22.800 Euro betragen. Wichtig: Für alle sogenannten Altfälle gilt Vertrauensschutz. Dies bedeutet: Wurde der Bauantrag vor dem 1.1.2006 gestellt oder wurde der notarielle Kaufvertrag vor diesem Stichtag unterschrieben, besteht Anspruch auf Förderung, sofern die gesetzlichen Vorgaben (vor allem Einhaltung der Einkommensgrenzen) erfüllt waren. Diese Förderung ergibt sich aus acht Jahre lang jährlich bis 1.250 Euro Eigenheimzulage und 800 Euro Kinderzulage je Sprössling.
    Der Kippfensterflügel ist unten am Fensterrahmen angeschlagen. Beim Öffnen eines Kippfensters wird der Fensterflügel von oben horizontal in den Raum gekippt.
    Abkürzung: Energieeffizienzklasse eines Gebäudes laut Energieausweis.

    Die Klassen werden mit den Kennbuchstaben A+ bis H gekennzeichnet.
    Wird verwendet im Rahmen der Pflichtangaben, die in Immobilienanzeigen zur energetischen Beschaffenheit eines Gebäudes bzw. zu den Angaben im Energieausweis gemacht werden müssen. Empfohlene Verwendung nur bei gleichzeitigem Abdruck eines Abkürzungsverzeichnisses.
    Mit Klage ist in den meisten Fällen die Klageschrift des Klägers gemeint. Diese muss einen konkreten Antrag enthalten, der auf ein Tun oder Unterlassen des Anspruchsgegners gerichtet ist. Die Klageschrift muss weiterhin eine Begründung für den Antrag und eventuell das Angebot notwendiger Beweismittel enthalten.
    Auf eine Klage wird in der Regel mit einer Klageerwiderung reagiert. Dabei geht es darum, alles anzuführen, was den Rechtsstandpunkt des Klägers entkräftet. Beantragt wird, wenn sich der Beklagte im Recht fühlt, die kostenpflichtige Abweisung der Klage. Dazu muss ebenfalls eine mit Beweisangeboten versehene Begründung abgegeben werden. Reagiert der Beklagte nicht fristgerecht, obwohl er sich im Recht fühlt, droht ein Versäumnisurteil. Das Gericht unterliegt der sog. Parteimaxime. Das bedeutet, dass das Gericht nur über die Umstände urteilt, die ihm von beiden Parteien vorgetragen werden. Von sich aus ermittelt das Zivilgericht nicht.
    Kläranlagen sind Anlagen zu Reinigung von Abwässern, die von Haushalten und Betrieben in das Anlagensystem eingeführt werden. Sie verfügen in der Regel über mehrere Reinigungsstufen, die darauf abzielen, eine Klärung sowohl mechanisch als auch chemisch und biologisch herbeizuführen. Neben den kommunalen Kläranlagen gibt es Industriekläranlagen, die die Klärung ihrer Abwässer in eigener Verantwortung durchführen.
    Klebstoffe können eine Fülle flüchtiger organischer Verbindungen (VOC) sowie auch schwer flüchtige organische Verbindungen (SVOC) emittieren, welche Geruchsbelästigungen hervorrufen und die Gesundheit negativ beeinflussen (Übelkeit, Schleimhautreizungen bis Augenbrennen). Auslöser sind insbesondere Lösemittel-Klebstoffe (30-85 % Lösemittel) und Polyurethan-Klebstoffe (bis zu zehn Prozent Lösemittel). Bei letzteren sind allergieauslösende Bestandteile bekannt. Gesundheitliche Probleme können hier insbesondere beim Verlegen und in der unmittelbaren Zeit danach auftreten. Das spielt eine besondere Rolle, wenn – wie bei Bodenbelägen – große Flächen verklebt werden.

    Bei der Auswahl von Klebstoffen ist daher auf emissions- und schadstoffarme Produkte zu achten. Stark lösemittelhaltige Produkte sind folglich möglichst zu vermeiden. Grundsätzlich geeignet sind lösemittelfreie Dispersionsklebstoffe. Die als Bindemittel verwendeten Weichmacher dürften ebenfalls keine gesundheitsschädigenden Eigenschaften haben.

    Aldehyde, insbesondere Formaldehyd, als Bestandteil der Harnstoff-Formaldehyd-Harze, die vorwiegend zur Herstellung (Verleimung) von Spanplatten verwandt wurden, können noch Jahrzehnte nach ihrer Produktion aus diesen Baustoffen emittieren.

    Die Berufsgenossenschaft der Bauwirtschaft (GISBAU) hat das Kennzeichnungssystem GISCODE entwickelt (Gefahrstoff-Information-System-Code). Der GISCODE besteht aus einer Buchstaben- und Zahlenkombination. Anhand des Buchstabens kann das Bindemittel erkannt werden, und mit Hilfe der Zahlen werden der Lösemittelgehalt und die Lösemittelzusammensetzung verschlüsselt.

    Zusätzlich ist der EMICODE zu beachten: Der EMICODE stuft Produkte hinsichtlich ihrer Belastung der Raumluftqualität in drei Emissionsklassen ein: EMICODE® EC 1: sehr emissionsarm
    EMICODE® EC 2: emissionsarm
    EMICODE® EC 3: nicht emissionsarm

    Diese Klassifizierung bildet eine Orientierungshilfe bei der Auswahl emissionsarmer Bodenbelagsklebstoffe.

    Ist ein Klebstoff mit GISCODE D1 und EMICODE EC1 gekennzeichnet, besteht eine große Sicherheit, dass von diesem Klebstoff auch langfristig gesehen keine nennenswerten Schadstoffmengen an die Umgebung abgegeben werden. Der Blaue Engel vergibt das Warenzeichen RAL-UZ 113 für Bodenbelagklebstoffe und andere Verlegewerkstoffe, welche lösemittelfrei und besonders emissionsarm sind, Konservierungsmittel auf das gesundheitlich unbedenkliche Maß beschränken und mögliche Geruchskomponenten begrenzen.
    Das Kleinanlegerschutzgesetz ist ein sogenanntes Artikelgesetz. Es fasst eine Reihe von Änderungen zusammen, die mehrere Gesetze aus dem Geldanlagebereich betreffen, nämlich das Finanzdienstleistungsaufsichtsgesetz (FinDAG), das Vermögensanlagengesetz (VermAnlG), das Wertpapierhandelsgesetz (WpHG), das Handelsgesetzbuch, die Vermögensanlagen-Verkaufsprospektverordnung, die Wertpapierdienstleistungs-Verhaltens- und Organisationsverordnung sowie die Gewerbeordnung. Das Kleinanlegerschutzgesetz ist überwiegend am 10. Juli 2015 in Kraft getreten. Einzelne Vorschriften sind jedoch erst zum 1. Januar 2016 oder zum 3. Januar 2017 wirksam geworden. Mit der Regelung verfolgte der Gesetzgeber den Zweck, das Risiko von Kleinanlegern zu reduzieren, sich mit Geldanlagen schwere finanzielle Schäden zuzufügen. Dies sollte insbesondere durch einen Schutz vor Anlagen aus dem sogenannten Grauen Kapitalmarkt erreicht werden. Hauptziel des Gesetzes ist eine größere Transparenz der Anlagen, sodass Investoren sich vor dem Kauf ein besseres Bild über Chancen und Risiken verschaffen können. Zu diesem Zweck sieht das Gesetz eine Konkretisierung und Erweiterung der Prospektpflicht vor, die Einführung erweiterter Angaben zu personellen Verflechtungen der Initiatoren und eine Pflicht, auch nach Beendigung des öffentlichen Angebots bestimmte Informationen mitzuteilen, sowie die Einführung einer Mindestlaufzeit der Vermögensanlage, die Schaffung eines Product Governance Prozesses und die Verschärfung der Rechnungslegungspflichten. Parallel dazu wurde der kollektive Verbraucherschutz zum Aufsichtsziel der BAFin (Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht) erhoben.

    Als Folge der Neuregelung müssen Anbieter von Kapitalanlagen ein Vermögensanlage-Informationsblatt (VIB) zur Verfügung stellen. Dieses muss – wie auch andere Werbematerialien – einen ausdrücklichen Warnhinweis enthalten, aus dem hervorgeht, dass ein Totalverlust des Anlagebetrages möglich ist. Diese Pflicht ist nun in § 13 des Vermögensanlagegesetzes geregelt.

    Das VermAnlG sieht mehrere Ausnahmen von den strengen Regelungen zur Prospektpflicht vor. Diese betreffen zum Beispiel über Crowdfunding finanzierte Projekte oder soziale Projekte, welche jeweils eine Reihe von Kriterien erfüllen müssen (§§ 2a und 2b VermAnlG). Der Verkaufspreis sämtlicher von dem Anbieter angebotener Vermögensanlagen desselben Emittenten darf dabei 2,5 Millionen Euro nicht übersteigen. Vermögensanlagen sollen nach der neuen Regelung auch in Onlinemedien beworben werden dürfen, wenn dabei deutlich vor dem Verlustrisiko gewarnt wird. Für die Anleger gibt es ein 14-tägiges Widerrufsrecht. Das Vermögensanlagegesetz sieht außerdem eine Laufzeit von mindestens 24 Monaten ab dem Zeitpunkt des erstmaligen Erwerbs und eine ordentliche Kündigungsfrist von mindestens sechs Monaten vor.
    Die Kleinbetragsregelung gilt für Vermieter, die Renovierungs-und Bauarbeiten an ihrem Objekt durchführen lassen. Liegen die Kosten einer einzelnen Baumaßnahme insgesamt nicht höher als 4.000 Euro (Rechnungsbetrag ohne Umsatzsteuer), handelt es sich um "sofort abziehbaren Erhaltungsaufwand", den der Vermieter im selben Jahr steuermindernd als Werbungskosten bei seinen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gegenrechnen kann.

    Bis 31.12.2003 lag diese Grenze bei 2.100 Euro. Festgelegt ist diese Kleinbetragsregelung in R 21.1 Abs. 2 der Einkommenssteuerrichtlinien. Übersteigen die Ausgaben der Renovierungsarbeiten die Grenze für die Kleinbetragsregelung, unterscheidet das Finanzamt nach den gängigen Regeln zwischen Herstellungs- und Erhaltungsaufwand.
    Nach einer Definition der zuständigen EU-Kommission zählen zu den KMU

    • Kleinstunternehmen mit bis zu zehn Beschäftigten und zwei Millionen Euro Umsatzerlös,
    • Kleinunternehmen von zehn bis 50 Beschäftigten und einem Umsatz zwischen zwei und 10 Millionen Euro und
    • mittlere Unternehmen, die zwischen 50 und 250 Beschäftigte haben und einen Umsatz zwischen 10 bis 50 Millionen Euro.

    Das Institut für Mittelstandsforschung unterscheidet zwischen Kleinen und mittleren Unternehmen (kleine Unternehmen bis zehn Beschäftigte und bis eine Million Umsatz, mittlere Unternehmen zwischen zehn und 500 Beschäftigte und Umsatzerlöse zwischen einer Million und 50 Millionen Euro). In der deutschen Immobilienwirtschaft überwiegen zahlenmäßig weitgehend die Kleinstunternehmen i.S.d. der EU-Definition. Allerdings sollte branchenspezifisch unterschieden werden. Bei Makler- und Hausverwalterbetrieben gibt es nach dem IVD-Betriebsvergleich Einteilungsraster

    • bis 2 Personen,
    • 2,1 bis 4 Personen,
    • 4,1 bis 6 Personen und Betriebsgrößen mit über
    • 6 Personen.

    Bei Unternehmen mit Schwerpunkt Immobilienvermittlung dominiert die Größengruppe 2,1 bis 4 Personen, bei Hausverwaltungsunternehmen die Größengruppe 6,1 und mehr Personen. Allerdings muss auch auf die „Großmakler“ hingewiesen werden, allen voran die Sparkassen und Bausparkassenmakler, die im Maklerranking den Ton angeben. Ein Teil dieser Unternehmen übertrifft die Umsatzgrößenklasse mittlerer Unternehmen. Wohnungsunternehmen sind wesentlich größer als konventionelle Maklerbetriebe. Im Durchschnitt haben sie (bezogen auf die beim GdW organisierten Unternehmen) 20 Beschäftigte. Immerhin zählt auch hier noch der überwiegende Teil zu dem KMU.
    Der Begriff bezeichnet umgangssprachlich die Verordnung über kleine und mittlere Feuerungsanlagen bzw. die 1. Bundesimmissionsschutz-Verordnung (1. BImschV).

    Auf Grundlage des Bundesimmissionsschutzgesetzes hat der Gesetzgeber mehrere Verordnungen erlassen, die Teilbereiche der Luftreinhaltung reglementieren. Eine dieser Verordnungen ist die 1. Bundesimmissionsschutz-Verordnung (1. BImschV), auch Verordnung über kleine und mittlere Feuerungsanlagen genannt. Sie regelt Errichtung, Beschaffenheit und Betrieb von kleinen und mittleren Feuerungsanlagen einschließlich Heizungsanlagen in Wohngebäuden.

    Die Verordnung zählt alle zulässigen Brennstoffe auf. Sie legt z. B. fest, dass kein mit Holzschutzmitteln behandeltes Holz verfeuert werden darf. Verfeuert werden dürfen generell nur Brennstoffe, für die die jeweilige Heizungsanlage vom Hersteller zugelassen ist.

    Die Neufassung verfolgt das Ziel, die stark zunehmenden Feinstaubemissionen durch kleine, mit Holz betriebene Heizanlagen und Öfen zu reduzieren. Sie enthält unter anderem folgende Regelungen:

    • Neue Einzelraumfeuerungsanlagen für Festbrennstoffe dürfen nur noch in Betrieb gehen, wenn sie bestimmte Schadstoffgrenzwerte einhalten. Dies muss durch eine Typprüfung des Herstellers belegt werden.
    • Ausnahmen gibt es für Kamine und sogenannte Grundöfen. Erstere dürfen nur gelegentlich betrieben werden. Neue Grundöfen benötigen einen Staubfilter – wenn nicht durch entsprechende Messungen des Schornsteinfegers oder eine Typprüfung die Einhaltung der Grenzwerte nachgewiesen werden kann.
    • § 5 der Verordnung legt Grenzwerte für neu errichtete Feuerungsanlagen mit einer Nennwärmeleistung ab 4 Kilowatt für Feinstaub und Kohlenmonxid fest.

    Für bestehende Feuerungsanlagen, in denen feste Brennstoffe verbrannt werden, gibt es einen Zeitplan, nach dem diese Anlagen abhängig vom Baujahr mit Filtern nachzurüsten oder auszurangieren sind (siehe Filterpflicht für Holzheizungen). Geregelt ist auch, inwieweit und in welchen Zeitabständen Feuerungsanlagen durch Schornsteinfeger überwacht werden müssen.
    Über Kleingärten wird ein Pachtvertrag abgeschlossen. Im Unterschied zum Mietvertrag ist es damit zulässig, Erträge aus dem Pachtobjekt zu ziehen. Der Kleingärtner darf daher Obst und Gemüse anbauen und die Erträge behalten.

    Spezielle Regelungen für Kleingärten finden sich im Bundeskleingartengesetz (BKleingG). Dieses Gesetz schreibt fest, dass für die Überlassung von Kleingärten die speziellen Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches über die Pacht Anwendung finden. Auch bei der Streitfrage, wo bei Dauernutzung die Nutzung als Kleingarten aufhört und die Nutzung als Wohnung anfängt, sind die Vorschriften des BKleingG entscheidend.

    Kleingartenanlagen werden meist von Vereinen geführt. Der Nutzer muss daher zunächst in den Verein eintreten, einen Mitgliedsbeitrag entrichten und sich an die Vereinssatzung halten. Diese kann z.B. Vorschriften über die Nutzung von Gartenlauben, Ruhezeiten etc. enthalten.
    Die Pacht richtet sich nach der Größe des Kleingartens. Sie wird als Festbetrag pro Quadratmeter und Jahr berechnet.

    Nach dem Bundeskleingartengesetz ist die maximale Höhe der Pacht begrenzt. Sie darf höchstens das Vierfache der ortsüblichen Pacht im Obst- und Gemüseanbau betragen. Was ortsüblich ist, erfährt man beim Kleingartenverband des Ortes oder beim Gutachterausschuss der Gemeinde für die Ermittlung von Grundstückswerten.

    Der Verpächter kann die Pacht auch anteilsmäßig auf Gemeinschaftseinrichtungen beziehen und z.B. zusätzliche Anteile für die Nutzungsmöglichkeit (nicht: tatsächliche Nutzung) von Toiletten, Parkplätzen und Wegen verlangen. Auch dies hat sich anteilsmäßig nach der Größe des Kleingartens zu richten.

    Liegt der Pachtbetrag über der oben erwähnten Grenze, muss der Pächter nur den gesetzlichen Höchstbetrag bezahlen. Zu viel gezahlte Beträge können nachträglich als ungerechtfertigte Bereicherung zurückverlangt werden.

    Entspricht die Pacht nicht der örtlichen Höchstpacht, kann der Verpächter sie bis zu dieser Grenze erhöhen. Die Anpassung muss dem Pächter in Textform mitgeteilt werden. Allerdings kann eine Anpassung nur stattfinden, wenn seit Vertragsabschluss oder seit der letzten Anpassung mindestens drei Jahre vergangen sind.

    Wird die Pacht angepasst, hat der Pächter ein Sonderkündigungsrecht. Dieses muss bis zum 15. Werktag des Zahlungszeitraumes ausgeübt werden, ab dem die Erhöhung gelten soll. Sinkt die ortsübliche Pacht im gewerbsmäßigen Obst- und Gemüseanbau, sinkt auch die Höchstgrenze der Kleingartenpacht. Zahlt der Pächter den Höchstbetrag, kann er eine entsprechende Korrektur nach unten verlangen.
    Die Kleingartenpacht kann auf folgende Arten enden:
    • Vertragsablauf,
    • Aufhebungsvertrag,
    • Tod des Pächters,
    • Kündigung,
    • öffentliche Enteignung, Flurbereinigung, städtebauliche Umlegung.
    Todesfall:
    Stirbt der Kleingärtner, endet der Kleingartenpachtvertrag nach dem Bundeskleingartengesetz mit dem Ablauf des Kalendermonats, der auf den Tod des Kleingärtners folgt. Haben Eheleute oder Lebenspartner den Vertrag gemeinschaftlich abgeschlossen, wird er beim Tode eines Ehegatten oder Lebenspartners mit dem überlebenden Partner fortgesetzt. Dieser kann jedoch durch eine Erklärung in Textform gegenüber dem Verpächter erklären, den Vertrag nicht fortsetzen zu wollen, was zum Ende des Vertrages entsprechend der genannten Todesfallregelung führt.

    Für die Kündigung gilt:
    Beide Seiten können kündigen. Auch Verträge mit ursprünglich vereinbarter längerer Laufzeit können vorzeitig beendet werden. Gekündigt werden muss schriftlich.

    Zu unterschieden sind ordentliche und außerordentliche / fristlose Kündigung.

    Kündigung durch Verpächter:
    Voraussetzungen der ordentlichen Kündigung:
    • Pflichtverletzung des Pächters (z.B. Garten wird zweckentfremdet, unerlaubte Unterverpachtung, Garten völlig verwahrlost, ständige Pachtrückstände),
    • Vorherige schriftliche Abmahnung, die der Pächter nicht beachtet.
    Oder:
    • Sanierung der Kleingartenanlage, z.B. durch Veränderung der Parzellengröße oder
    • Eigenbedarf des Eigentümers oder
    • Fläche soll anders genutzt werden.
    Unzulässig ist die Kündigung wegen Eigenbedarfs oder zur anderen wirtschaftlichen Verwertung bei einer Verpachtung auf bestimmte Zeit.

    Frist:
    Immer nur zum 30.11. jeden Jahres. Für einzelne Kündigungsgründe gelten unterschiedlich lange Fristen. Bsp.:
    • Kündigung wegen unzulässiger Nutzung zum Wohnen: Kündigung spätestens am dritten Werktag des August zum 30.11.
    • Kündigung wegen Neuordnung der Kleingartenanlage: Spätestens am 3. Werktag des Februar zum 30.11.


    Außerordentliche Kündigung:
    Nur wenn der Kleingärtner besonders schwere Pflichtverletzungen begangen hat und die Fortsetzung des Vertrages für den Verpächter dadurch unzumutbar wird. Liegt vor bei:
    • Verzug mit der Zahlung der Pacht für mindestens ein Vierteljahr, wenn innerhalb von zwei Monaten nach schriftlicher Mahnung keine Zahlung erfolgt ist.
    • Kleingärtner oder seine Gäste begehen andere schwere Pflichtverletzungen (Lärmbelästigung, Streit, Beleidigungen, schwere Verstöße gegen Satzung oder Gartenordnung etc.) und stören dadurch den Frieden der Anlage.
    Frist:
    Die außerordentliche Kündigung ist fristlos möglich.

    Kündigung durch den Kleingärtner:
    Voraussetzungen und Fristen richten sich nach dem Pachtvertrag. Wenn darin keine Fristen festgelegt werden, gilt § 584 BGB. Danach besteht grundsätzlich eine Kündigungsfrist von einem halben Jahr. Es darf nur zum Ende des Pachtjahres gekündigt werden und spätestens am dritten Werktag des halben Jahres, mit dessen Ablauf der Pachtvertrag beendet sein soll.

    Bei ordentlicher Kündigung eines Kleingartenpachtvertrages nach § 9 Abs. 1 Nr. 2 bis 6 Bundeskleingartengesetz kann der Pächter eine angemessene Entschädigung für die von ihm eingebrachten oder gegen Bezahlung übernommenen Anpflanzungen und Anlagen verlangen. Diese müssen jedoch für Kleingartenanlagen üblich sein. Der Verpächter muss diese Entschädigung bei einer Kündigung nach § 9 Abs. 1 Nr. 2 bis 4 bezahlen (Kündigungsgründe Neuordnung der Kleingärten, Eigenbedarf, beabsichtigte andere wirtschaftliche Verwertung).

    Liegt eine Kündigung nach § 9 Abs. 1 Nr. 5 oder 6 BKleingG vor (im Bebauungsplan festgesetzte andere Nutzung, Zuführung zu anderer Nutzung nach Planfeststellungsverfahren, Zweckbestimmungen des Landbeschaffungsgesetzes) ist derjenige entschädigungspflichtig, der die als Kleingarten genutzte Fläche in Anspruch nimmt. Fällig ist der Entschädigungsanspruch, wenn der Pachtvertrag beendet und der Kleingarten geräumt ist.

    Der Bundesgerichtshof hat 2013 eine Klausel zur Pachtbeendigung in einem Formularpachtvertrag für wirksam erklärt. In dieser wurde vereinbart, dass der Pächter nach einer pächterseitigen Kündigung, falls kein Nachpächter vorhanden ist, den Kleingarten wahlweise unter Weiterzahlung aller vereinbarten Entgelte weiter zu bewirtschaften hat oder ihn komplett geräumt, von Bauwerken und Pflanzen befreit und umgegraben zurückgeben muss. Laut BGH dürfen die Fälle "Nachpächter vorhanden" und "kein Nachpächter vorhanden" unterschiedlich behandelt werden (Urteil vom 21.2.2013, Az. III ZR 266/12).
    Unter dem Kleininventar versteht man insbesondere in der Hotelbranche und in der Gastronomie alle beweglichen Gegenstände, die dauerhaft dem Zweck des Betriebes dienen sollen. Eingelagerte Waren oder Vorräte wie etwa der Getränkebestand fallen nicht darunter. Das Kleininventar einer Gaststätte umfasst unter anderem Stühle, Tische, Barhocker, Teller, Gläser, Aschenbecher, Küchengeräte, Töpfe und Pfannen, Feuerlöscher.

    Im englischen Sprachraum und in der Betriebswirtschaft wird dafür oft der Begriff Standard Operating Equipment (SOE) verwendet.

    Gegenstände des Kleininventars werden als geringwertige Wirtschaftsgüter behandelt. Steuerlich sind daher verschiedene Abschreibungsvarianten möglich, darunter die Sofortabschreibung nach § 6 Absatz 2 Einkommenssteuergesetz.

    Unternehmen, die sich auf die Umsetzung von Projekten in der Hotel- und Gartstättenbranche spezialisiert haben, beraten Gründer bei der Zusammenstellung des erforderlichen Kleininventars, übernehmen dessen Einkauf oder bieten gleich alles Erforderliche selbst an.
    In vielen abgelegenen Gegenden gibt es keine Kanalisation, an die ein Gebäude angeschlossen werden könnte. Dies betrifft nicht nur Bergbauernhöfe oder Almhütten, sondern durchaus auch Wohngebäude in kleineren Orten oder wenig besiedelten Gegenden. Abhilfe schaffen hier Kleinkläranlagen, die die Abwasserentsorgung von Einzelgebäuden und kleinen Siedlungen übernehmen können. Als Kleinkläranlagen bezeichnet man Anlagen mit einer Kapzität bis zu 50 Einwohner.

    Verschiedene Konzepte von Kleinkläranlagen sind:
    • Pflanzenkläranlagen,
    • Festbettanlagen,
    • Scheibentauchkörperanlagen,
    • Rotationstauchkörperanlagen,
    • Wirbelschwebebett-Anlagen,
    • SBR-Anlagen (sequencing batch reactor, sequentielle biologische Reinigung),
    • Tropfkörperanlagen.

    Die Kleinkläranlage besteht in der Regel aus drei Stufen: Vorklärung, biologische Klärung und Nachklärung. In der Vorklärung setzen sich Papierreste und grobe Stoffe ab, in der biologischen Klärstufe reinigen Mikroorganismen das Wasser, in der letzten Stufe wird dieses gesammelt und in einen Vorfluter (Oberflächengewässer, Fluß) eingeleitet, oder es versickert im Untergrund. Der Fäkalschlamm ist regelmäßig zu entsorgen.

    Kleinkläranlagen müssen eine Vielzahl gesetzlicher Vorschriften einhalten und bedürfen ein- bis zweimal im Jahr einer Wartung. Infolge einer neuen EU-Wasserrichtlinie gelten seit 1.1.2016 strengere Vorschriften: Eine biologische Reinigung ist Pflicht, in Gebieten mit besonders gefährdeten Gewässern sind zusätzliche technische Auflagen möglich. Bestehende Anlagen waren bis 31.12.2015 nachzurüsten. Eine fehlende Nachrüstung stellt eine Ordnungswidrigkeit dar, die mit einem Bußgeld geahndet werden kann. Die Betriebserlaubnis für eine Kleinkläranlage erlischt in der Regel nach 15 Jahren und kann dann nach amtlicher Probenentnahme verlängert werden. Käufer von Immobilien mit Kleinkläranlagen sollten vor dem Kauf prüfen, ob eine gültige Betriebserlaubnis vorliegt und die Anlage den gesetzlichen Standards entspricht.
    In der Regel wird der Mieter im Mietvertrag dazu verpflichtet, geringfügige Schäden auf eigene Kosten zu beheben, die in der Mietwohnung entstehen (Schalter, Steckdosen, Wasserhähne, Ventile, Brauseköpfe, Spülkästen, Fensterriegel, Türgriffe, Schlösser).

    Die Behebung eines Bagatellschadens darf den Mieter nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (Az. VIII ZR 129/91) nicht mehr als 75 Euro im Einzelfall und 150 bis 200 Euro oder acht bis zehn Prozent der Miete pro Jahr kosten. Auch 100 Euro pro Einzelfall wurden teilweise von Gerichten akzeptiert (Amtsgericht Braunschweig, Az. 116 C 196/05 GE, Urteil vom 29.03.2005; Amtsgericht Brandenburg, Az. 31 C 306/07, Urteil vom 06.03.2008). In der Vertragsklausel muss außerdem der Höchstbetrag für Reparaturen genannt werden, bis zu dem der Mieter die Kosten innerhalb eines Jahres zu tragen hat.

    Bei den zu reparierenden Gegenständen muss es sich um Einrichtungen handeln, die der Mieter häufig benutzt und auf die er direkten Zugriff hat, die sich insofern also besonders leicht abnutzen. Reparaturen an zerbrochenen Glasscheiben, nicht zugänglichen Bauteilen oder gar Elektroleitungen in der Wand fallen nicht unter die Kleinreparaturklausel.

    Die 75 Euro sind dabei nicht als "Selbstbeteiligung" zu verstehen. Bei Rechnungsbeträgen über diesem Betrag handelt es sich nicht mehr um eine Kleinreparatur. Der Vermieter muss dann den Gesamtbetrag begleichen (so das Oberlandesgericht Düsseldorf, Az. 24 U 183/01).
    Kleinsiedlungsgebiete dienen vorwiegend den Ansiedlungen von Wohngebäuden und Siedlerhäusern sowie landwirtschaftlichen Nebenerwerbsbetrieben. Charakteristisch hierfür ist die Ausweisung von relativ großen Baugrundstücksflächen mit einem hohen Nutzgartenanteil bei einer niedrigen zulässigen Grundfläche, die bebaut werden kann. Im Erscheinungsbild eines Kleinsiedlungsgebiets herrschen spitzgiebelige eineinhalbstöckige Einfamilienhäuser vor. Zulässig sind auch Gartenbaubetriebe, Einzelhandelsläden und Gaststätten, die der Versorgung des Gebietes dienen, sowie nicht störende Handwerksbetriebe.

    Diese für ein Kleinsiedlungsgebiet typische Vorprägung kann durch Ausnahmeregelungen ergänzt werden, indem auch Zweifamilienhäuser, Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche Zwecke zugelassen werden können. Denkbar sind auch nicht störende Gewerbebetriebe und Tankstellen. Werden Sportanlagen festgesetzt, ist zu beachten, dass gegebenenfalls dem Immissionsschutz vor Sportlärm nach der Sportstättenlärmschutzverordnung Rechnung getragen wird.

    Das Kleinsiedungsgebiet ist vom Typ her einzuordnen zwischen dem Dorfgebiet und dem Allgemeinen Wohngebiet.

    Die Festsetzung von Kleinsiedlungsgebieten in einem Bebauungsplan ist typisch für ländliche Gemeinden. Heute gibt es wegen der großen Grundstücke und ihrer geringen baulichen Nutzung eine Tendenz zur Nachverdichtung, die oft in entsprechenden Revisionen des Bebauungsplans ihren Niederschlag findet.
    Für die Umsatzsteuer als Kleinunternehmer gilt derjenige, dessen Umsatz im Vorjahr unter 17.500 Euro lag. Im laufenden Jahr darf der Umsatz voraussichtlich nicht höher als 50.000 Euro sein. Wer als Kleinunternehmer gilt, kann umsatzsteuerpflichtige Lieferungen und Leistungen vornehmen und braucht keine Umsatzsteuer an das Finanzamt abzuführen Er darf allerdings keine Umsatzsteuer ausweisen und hat auch keine Berechtigung zum Vorsteuerabzug.
    Nach der Kleinwindanlage ist mittlerweile auch das Kleinwasserkraftwerk in den Fokus der Energieerzeuger geraten. Große Wasserkraftwerke zeichnen sich dadurch aus, dass sie nur aufgrund eines erheblichen Höhenunterschiedes Strom erzeugen können. Es sind also Stauseen oder Staustufen in Flüssen vonnöten. Bei Kleinwasserkraftwerken wird auf Stauseen verzichtet. Es wird versucht, ohne allzu aufwändigen Umbau des Fließgewässers Strom zu erzeugen. Ihre Kapazität ist unterschiedlich und bewegt sich im Bereich zwischen einigen KW und etwa 15 MW. In China werden auch Anlagen bis 30 MW als Kleinwasserkraftwerk bezeichnet.

    In Fließgewässern wird oft Strom erzeugt, indem man neben einem Wehr das Wasser durch ein sogenanntes Buchtenkraftwerk leitet. Einige Kleinwasserkraftwerke arbeiten auch nach diesem Prinzip. Es gibt jedoch ganz unterschiedliche Konstruktionen: Teilweise werden herkömmliche, kleinere Turbinen verwendet, für die ein Höhenunterschied erforderlich ist. Andere Anbieter bevorzugen ein rundes Becken mit einem mittigen Loch, bei dem sich ein Wasserwirbel bildet. Im Abfluss des Beckens befindet sich wiederum eine Turbine. Von der TU München wurde 2010 über die Entwicklung eines sogenannten Schachtkraftwerkes berichtet, das dank wasserfester Generatoren direkt im Fluss installiert werden kann. Erforderlich ist allerdings wiederum ein Stauwehr, vor dem ein senkrechter Schacht in den Flussgrund gegraben wird. In diesem wird senkrecht die Turbine angebracht. Hinter der Turbine wird das Wasser wieder in den Fluss geführt. Das Konzept wurde mit dem Ziel geringer Herstellungskosten entwickelt, diese sollen um ca. 30 % unter den Kosten für ein herkömmliches Buchtenkraftwerk liegen. Mehrere Schächte können auch nebeneinander oder nacheinander errichtet werden.

    Kleinwasserkraftwerke werden dank technischer Neuentwicklungen in den kommenden Jahren immer interessanter für die Stromerzeugung werden, da sich immer mehr Standorte für ihre Verwendung eignen werden. Sie bieten sich nicht nur für abgelegene Siedlungen, sondern auch für die kommerzielle Stromerzeugung oder für kleinere Gemeinden in der Nähe von Flüssen an. So erzeugt etwa das Kleinwasserkraftwerk Le Bayet bei Albertville in Frankreich mit einer Leistung von 2 MW genügend Strom, um den Jahresbedarf von 3.400 Haushalten zu decken. Ein Problem stellt nach wie vor der Schutz von Fischen dar, die bei einigen Konstruktionen leicht in die Turbinen geraten oder gegen das Wehr gedrückt werden können. Auch hier gibt es jedoch immer bessere technische Lösungen wie etwa verbesserte Fischtreppen.
    Windrotoren zur Stromerzeugung können nicht nur im Rahmen von Windparks oder als große freistehende Einzelanlagen errichtet werden. In den letzten Jahren sind auch sogenannte Kleinwindanlagen auf den Markt gekommen, mit deren Hilfe private Hauseigentümer oder Gewerbebetriebe auf ihrem Hausdach oder in ihrem Garten Strom erzeugen können.

    Erhältlich sind Anlagen von zwei bis sechs Kilowatt und bis zu 20 Kilowatt Nennleistung. Die klassische Propellerform wird teilweise durch sogenannte Vertikalpropeller abgelöst, die weniger Laufgeräusche und hohe Wirkungsgrade versprechen.

    Kleinwindanlagen können mit Fotovoltaik-Anlagen kombiniert werden. Staatliche Förderungen zur Anschaffung gibt es derzeit nicht; allerdings kann erzeugter überschüssiger Strom ins allgemeine Netz eingespeist und nach dem Erneuerbare-Energien-Gesetz vergütet werden. Käufer sollten sich gut über die Amortisationsdauer der Anlage informieren und verschiedene Angebote vergleichen. Für die Errichtung einer Kleinwindanlage kann eine Baugenehmigung erforderlich sein; dies wird von den Baubehörden bisher uneinheitlich gehandhabt.
    Klinker ist ein zum Hausbau verwendetes Baumaterial, dessen Besonderheit in seiner Widerstandsfähigkeit gegen Witterungseinflüsse besteht. Alte Häuser, die mit Klinkersteinen gebaut sind, befinden sich vor allem im Norden Deutschlands. Bei Klinkern handelt es sich um in einem Erhitzungsprozess verdichtete und ausgehärtete (gesinterte) Ziegelsteine. Sie haben keine Poren und sind deshalb wasserundurchlässig. Klinkersteine erhalten – je nach Zugaben – verschiedene Farbnuancen zwischen hell bräunlich-gelb und dunkel braun-rot. Heute werden Klinkersteine wegen ihrer dämmenden Eigenschaften oft für eine Fassaden- bzw. Vormauer verwendet. Klinkersteine haben eine genormte Länge, Breite und Höhe.
    Die Klöntür lässt sich in einen oberen und einen unteren Flügel teilen. Früher lehnten die Hausbewohner an dem geschlossenen, unteren Teil der Tür und plauderten (plattdeutsch: klönen) über das geöffnete, obere Element mit Passanten.
    Abkürzung für: Kaltmiete
    Abkürzung für: Stundenkilometer
    Abkürzung für: Kultusministerkonferenz
    Als Knagge bezeichnet man ein dreieckiges Bauteil, das ähnlich einem Kragstein über die Wandaußenfläche hinausragt und eine tragende Funktion für darüber liegende Bauwerksteile hat. Die Knagge wird teilweise auch als Konsole bezeichnet. Bei in Ständerbauweise errichteten alten Fachwerkhäusern mit einer Vorkragung der oberen Stockwerke dienen hölzerne Knaggen zur Aussteifung und zur Übertragung der Lasten auf die auskragenden Deckenbalken.

    Bei einem Sparrendach wird die Knagge oft verwendet, um die Kräfte aus den Dachsparren in die Tragkonstruktion der Geschossdecke zu übertragen. Nur so können durchgehende Hölzer für die Dachfläche und den Dachüberstand benutzt werden. Ohne die Knagge müssten die Kräfte direkt übergeleitet werden, weshalb der Sparren auf dem Träger der Decke enden müsste. Ein Dachüberstand lässt sich in diesem Fall nur mit einem sogenannten Aufschiebling erreichen, einem Holzteil, das die Dachneigung am untersten Ende des Daches abflacht, so dass es zu einem Knick im Dach kommt.

    Knaggen sind bei älteren Häusern oft in verzierter Form, mit Schnitzereien oder Figuren ausgeführt.

    Bei einem Pfettendach werden Knaggen in Form dreieckiger Metall- oder Holzteile auf der Innenseite im Winkel zwischen Pfette und Träger angebracht, um die Pfette gegen ein Abheben oder Kippen zu sichern. Oft wird hier die Knagge in Kombination mit einem Pfettenanker benutzt, um die bestmögliche Absicherung einer geneigten Dachkonstruktion zu erreichen.

    Der Begriff Knagge wird darüber hinaus auch für ein Werkzeug benutzt, mit dem Pflastersteine halbiert oder gebrochen werden.
    Abkürzung für: Konkursordnung
    Kohlendioxid ist ein farb- und geruchsloses Gas, welches in einer Konzentration von 350 ppm (ländliche Gebiete) bis 400 ppm (Stadtzentren) einen natürlichen Bestandteil der Umgebungsluft bildet. Im Innenraum stellt der Mensch mit seiner Atmung die wesentliche Quelle der Kohlendioxidemission dar (Abbauprodukt der Zellatmung). Als Abbauprodukt der menschlichen Atmung ist der Kohlendioxidgehalt der Innenraumluft ein Indikator für die Anwesenheit von Menschen und Tieren und deren Aktivitäten in einem Raum.

    Da die CO2-Emissionen der Menschen auch mit dem Anstieg der Geruchsintensität menschlicher Ausdünstungen korrelieren, gilt die Kohlendioxidkonzentration bei Fehlen anderer CO2-Quellen als Indikator der vom Menschen abgegebenen organischen Emissionen und damit als Leitparameter zur Beurteilung der Lüftungssituation. In schlecht gelüfteten Räumen (Luftwechselzahl unter 0,5 h h-1) kann die Kohlendioxidkonzentration gesundheitsbeeinträchtigende Konzentrationen einnehmen. Kohlendioxid wird beim vollständigen Verbrennen jedes organischen Materials (kohlenstoffhaltige Substanzen) bei ausreichender Sauerstoffzufuhr freigesetzt.

    Der Nestor der Hygiene, Pettenkofer, forderte schon 1858 0,1 Vol. % (= 1000 parts per million, ppm) CO2 als Grenzwert ("Pettenkoferzahl"). Er formulierte hierzu: "Ich bin auf das lebendigste überzeugt, dass wir die Gesundheit unserer Jugend wesentlich stärken würden, wenn wir in den Schulhäusern, in denen sie durchschnittlich fast den fünften Theil des Tages verbringt, die Luft stehts so gut und rein erhalten würden, dass ihr Kohlensäuregehalt nie über ein Promille anwachsen könnte."

    Im Bereich von 1000-2000 ppm CO2 in der Atemluft verringert sich durch die pH- Wert Verschiebung des Blutes der Sauerstofftransport. Dies kann zu Kopfschmerzen und Leistungsminderung führen. Verschiedene Untersuchungen beschäftigen sich mit dem Einfluss erhöhter Kohlendioxid-Konzentrationen auf die in Räumen anwesenden Personen.

    Myhrvold et. al. (1996) untersuchten in Schulklassen mit Schülern im Alter von 15-20 Jahren den Einfluss der Kohlendioxidkonzentrationen auf Gesundheit und Leistungsfähigkeit. Sie stellten eine deutliche Zunahme von Kopfschmerzen, Müdigkeit, Schwindel und Konzentrationsschwäche bei CO2-Konzentrationen über 1500 ppm (1,5 Vol.%) fest.

    Kim et.al. (2002) untersuchten 181 Kinder aus 110 Wohnungen und ermittelten einen signifikanten Zusammenhang zwischen den CO2-Konzentrationen und Asthmaanfällen bei Versuchspersonen mit asthmatischen Erkrankungen in der Anamnese.

    Shendell et. al. (2004) stellten bei ihren Untersuchungen fest, dass in US-amerikanischen Schulen pro 1000 ppm CO2-Anstieg in der Luft von Klassenräumen sich die relative Abwesenheitsrate um zehn bis 20 Prozent erhöhte.

    Bei Untersuchungen der US-amerikanischen Umweltbehörde (Erdmann et. al. 2004) in 100 zufällig ausgewählten Bürogebäuden fand sich eine signifikante Zunahme für Schleimhaut- und respiratorische Symptome (Halsschmerzen, pfeifendes Atemgeräusch) pro Anstieg der CO2-Konzentrationsdifferenz um 100 ppm.

    Wargocki und Wyon (2006) untersuchten die Reaktionen von Schülern bei einer Verringerung der mittleren CO2-Konzentrationen von 1300 ppm auf 900 ppm durch erhöhte Lüftungsraten. Dabei zeigte sich, dass bei der niedrigeren CO2-Konzentration die Geschwindigkeit bei der Durchführung der gestellten Aufgaben signifikant erhöht war. Durch eine Verdoppelung der Luftzufuhrrate kam es zu einer Verbesserung der Leistungsfähigkeit um acht bis 14 Prozent, bezogen auf die Schnelligkeit und Fehlerfreiheit bei der Bearbeitung von Schulaufgaben.

    In einer kanadischen Studie zeigte sich, dass die Häufigkeit von tiefen Atemwegsinfektionen bei Inuit-Kindern unter fünf Jahren, signifikant mit der durchschnittlichen CO2-Konzentration in der Wohnung assoziiert war (Kovesi et al., 2007).
    Gemäß European Collaborative Action (ECA, 1992) ist ab 1000 ppm CO2 mit einer Unzufriedenheitsrate der Raumnutzer von circa 20 % und ab 2000 ppm mit etwa 30 % zu rechnen.

    Die DIN EN 13779 (2007, Lüftung von Nichtwohngebäuden) legt für Kohlendioxidkonzentrationen in der Innenraumluft von Aufenthaltsräumen vier Klassen von hoher Raumluftqualität (< 800 ppm) bis niedriger Raumluftqualität (>1400 ppm) fest. Für eine mittlere Innenraumluftqualität (CO2-Konzentration >800 - 1000 ppm) wird eine Zuführung von mindestens 36 Kubikmeter Außenluft je Stunde und Person gefordert.

    2008 erfolgte eine Neubewertung der gesundheitlichen Wirkungen von Kohlendioxid in der Raumluft (UBA - Ad-hoc-Arbeitsgruppe Innenraumrichtwerte der Innenraumlufthygiene-Kommission des Umweltbundesamtes). Hierbei wurden Leitwerte festgelegt, welche wissenschaftlich begründete, praxisorientierte Handlungsempfehlungen darstellen:
    • 2000 ppm - hygienisch inakzeptabel

    Hiernach soll bei Überschreitung eines Wertes von 1000 ppm CO2 gelüftet werden, und ab 2000 ppm muss gelüftet werden. Die Ad-hoc-Arbeitsgruppe empfiehlt, die Kohlendioxid-Leitwerte im Sinne einer Lüftungsampel (grün-gelb-rot) zu verwenden. Für Schulräume wird ein Luftaustausch von 25 bis 30 m3 pro Person gefordert (Umweltbundesamt 2008). Das ist auch die Menge, welche aus hygienischer Sicht mindestens den Wohnräumen zugeführt werden sollte, um die Konzentration von 1000 ppm Kohlendioxid nicht zu überschreiten.

    Sollten 2000 ppm CO2 trotz einer verstärkten Lüftung in Schulen nicht dauerhaft unterschritten werden und höhere Lüftungsfrequenzen zu erheblichen Störungen zum Beispiel des Unterrichtsverlaufes in einem Klassenraum führen, sind weitergehende organisatorische, lüftungstechnische bzw. bauliche Maßnahmen erforderlich. Hierzu zählen die Überprüfung der Belüftbarkeit des Raumes, eine Verringerung der Anzahl der Personen im Raum oder der Einbau von technisch geregelten Lüftungsanlagen (UBA 2008).

    So gilt die "Pettenkoferzahl" von 1000 ppm nach wie vor als Indikator der Innenraumluftqualität. Jedoch kann auch eine CO2 Konzentration unter 800 ppm nicht immer garantieren, dass die Lüftungsraten ausreichend sind, um Luftverunreinigungen aus anderen Quellen im Innenraum zu entfernen.

    Beim Kochen und Heizen in engen schlecht gelüfteten Räumen kann sich eine hohe Konzentration von Kohlendioxid akkumulieren: Bei Konzentrationen >30.000-40.000 ppm (4 Vol.%) in der Einatmungsluft bewirkt CO2 ausgeprägte Symptome wie Kopfschmerzen, Schwindel, Ohrensausen und Herzklopfen. Hohe Kohlendioxidkonzentrationen in Weinkellern, Futtersilos, Brunnen, oder Jauchegruben in denen sich dieses durch Gärung entstehende Gas aufgrund seiner hohen spezifischen Dichte (im Vergleich zur Luft) angesammelt hat, führen immer wieder zu schweren Vergiftungen und Todesfällen. Bei über 10 Vol.% CO2 in der Einatmungsluft treten Krämpfe, Bewusstlosigkeit und Atemstillstand auf.

    Die Lüftung der Innenräume erfolgt, um Kohlendioxid sowie andere Emissionen einschließlich Luftfeuchtigkeit aus den Räumen zu entfernen. Man braucht nicht das Fenster öffnen "weil der Sauerstoff verbraucht ist". Bei normaler Betätigung verbraucht ein erwachsener Mensch zwischen 15-50 l Sauerstoff pro Stunde. In einem 20 m2 großen Raum mit 2,50 m Raumhöhe befinden sich 50 m3 Luft, das heißt 50.000 l. Da der Sauerstoffgehalt in der Luft 21 % beträgt, sind in diesem Raum 10.050 l Sauerstoff.

    Bei einem Sauerstoffbedarf von 50 l/Stunde würde der Sauerstoff in diesem Raum rein rechnerisch für 200 Personen bei leichter körperlicher Arbeit reichen, wenn man eine Luftwechselzahl von 1 h-1 annimmt. Bei der aus hygienischen Gründen geforderten Luftwechselzahl zur Abfuhr der Feuchte und des Kohlendioxids (0,5 h-1) könnten in diesem Fall immerhin noch 100 Personen bei leichter körperlicher Arbeit in diesem Raum ausreichend mit Sauerstoff versorgt werden.

    Prophylaktische Maßnahmen zur Begrenzung der Kohlendioxidkonzentration in Räumen:
    • Bei dicht schließenden Fenstern ist auf eine ausreichende Lüftung zu achten. Zur Raumlüftung ist eine Luftwechselzahl von mindestens 0,5-1 h zu sichern.
    • Bei Einsatz von Energiesparfenstern ohne zusätzliche Lüftungsanlagen ist ein mehrmaliges tägliches Öffnen der Fenster erforderlich, um Feuchtigkeit und Kohlendioxid zu entfernen.
    • Durch Klimaanlagen lassen sich die erforderlichen Lüftungsraten auch bei dicht schließenden Fenstern gut einstellen. Einfachere Maßnahmen zur Unterstützung der Lüftung sind Kippfenster mit automatischer Schließvorrichtung, Dosierlüfter am Fensterrand sowie verschiedene Formen von Außenluftdurchlasselementen.
    Kohlenmonoxid ist ein giftiges, farb-, geruch- und reizloses Gas (Stickgas), welches bei unvollständiger Verbrennung organischer Verbindungen (Kohle, Erdöl, Erdgas, Holz) entsteht. Natürliche CO-Quellen sind Vulkan- und Erdgase, Wald- und Steppenbrände und andere (90 % der globalen CO-Emissionen). Großräumig spielt die CO-Immission aus diesen Quellen aber nur eine untergeordnete Bedeutung.

    CO wird schnell über die Lungen aufgenommen. Da es eine über 300-mal höhere Affinität zum Hämoglobin hat als Sauerstoff, kann Sauerstoff schon durch geringe Mengen CO verdrängt werden. Die Folge ist eine Hypoxie der Gewebe. Der natürliche CO-Hb-Spiegel des Blutes ist 0,5-0,9 Prozent.

    Steigende Kohlenmonoxidkonzentrationen in der Luft verringern die maximale körperliche Leistungsfähigkeit bereits bei gesunden Menschen und verkürzen den Zeitraum bis zur Entstehung von Herzbeschwerden (Angina Pectoris) bei Menschen mit kardiovaskulären Erkrankungen. Auf Grundlage von Laborstudien mit Freiwilligen wurde ermittelt, dass oben genannte Symptome bereits bei einer CO-Hb-Konzentration ab zwei Prozent auftreten. Es gilt daher die Empfehlung, dass dieser Wert nicht überschritten werden sollte (WHO 2011).

    Durch hohe Spitzenkonzentrationen von CO bei starkem Verkehrsaufkommen und Inversionswetterlagen können insbesondere Kinder, Schwangere, ältere Menschen sowie alle Personen mit einer Verengung der Herzkranzgefäße gefährdet werden. Besonders hohe CO-Werte wurden im Autoinnenraum während der rush-hour beobachtet.

    Symptome einer deutlichen CO-Vergiftung beginnen ab einem CO-Hb von ca. 25 % (=500 mg/m3 in der Einatmungsluft). Diese Werte sind verkehrsbedingt nicht zu erreichen. Symptome einer CO-Vergiftung sind Kopfschmerzen, Müdigkeit, Schwindel, Übelkeit und Erbrechen. Bei starken Vergiftungen können Bewusstseinsstörungen und Krämpfe auftreten.

    Akute Vergiftungen mit schweren Störungen des ZNS bis zum letalen Ausgang traten insbesondere bei starkem CO-Emissionen aus schlecht ziehenden Öfen und/oder defekten Schornsteinanlagen auf. Bereits eine Konzentration von einem Volumenprozent in der Atemluft kann eine tödliche Vergiftung zufolge haben. Mehrfach kam es auch zu schweren Vergiftungen und Todesfällen, nachdem Holzkohlegrillgeräte im Innenraum in Betrieb gesetzt wurden oder Motoren von Kraftfahrzeugen in Garagen bei geschlossenen Türen liefen.

    Prophylaktische Maßnahmen:
    • Sicherstellen eines guten Abzuges der Abluft aller Energiequellen mit offenem Verbrennungsraum im Haus.
    • Kein Grillen mit Holzkohle in geschlossenen Räumen.
    • Kein laufen lassen von Kraftfahrzeugen oder anderen Verbrennungsmotoren in Garagen und anderen geschlossenen Räumen.
    Der Begriff Kolonnade (französisch: "colonne" = Säule) bezeichnet einen rhythmisch gegliederten Säulengang mit horizontalen Trägern, auf denen häufig eine Dachseite lastet. Im Gegensatz zur Kolonnade steht die Arkade, deren oberen Abschluss ein Bogen bildet.
    Das Kombibüro ist ein Bürotyp, bei dem Elemente von Großraumbüros und von Zellenbüros miteinander kombiniert werden. In der Regel bestehen sie aus einem zentral angeordneten Kommunikations- und Technikbereich und davon abgeteilten Einzelbüros ("Denkerzellen"). Letztere werden zum Teil nach dem Prinzip des Desksharing genutzt.
    Wettbewerb, bei dem Planungs- und Bauleistungen zugleich ausgeschrieben werden. Ziel ist es, eine frühzeitige Kooperation von Planern und ausführenden Unternehmen zu erreichen und dadurch unnötige Kosten zu vermeiden.
    Abkürzung für: Komfort
    Abkürzung für: Kommentar
    Die Kommanditgesellschaft ist eine handelsrechtliche Personengesellschaft (Gegen­satz: Kapitalgesellschaft, z. B. GmbH). Rechtsgrundlage sind die §§ 161 ff. des Han­dels­gesetzbuchs (HGB).

    1. Wesen

    Gesellschafter der KG sind die Komplementäre und die Kommanditisten. Die Kom­ple­mentäre haften, wie die Gesellschafter der GbR oder der Offenen Handelsge­sell­schaft (OHG) persönlich und unbeschränkt. Die Haftung der Kommanditisten ist da­gegen auf einen bestimmten Betrag beschränkt, nämlich die im Gesellschaftsvertrag festgelegte Einlage (§ 161 Abs. 1 HGB). Die Beschränkung der Haftung der Kom­man­ditisten ist der wesentliche Unterschied zur OHG. Im Übrigen finden die Vor­schrif­ten über die OHG ( §§ 105 ff. HGB) auf die KG nach § 161 II HGB ergänzend Anwendung. Komplementär einer KG kann auch eine weitere Personengesellschaft sowie, in der Praxis recht häufig, eine juristische Person, insbesondere eine GmbH, sein. Der Firmenzusatz lautet "GmbH & Co KG". Diese Rechtsform wird gewählt, wenn keiner der Gesellschafter die unbeschränkte Haftung übernehmen will.

    2. Rechtsverhältnisse

    Sie entsprechen grundsätzlich denen der OHG, mit folgenden Ausnahmen:
    • In das Handelsregister sind die Namen der Kommanditisten, die Höhe ihrer Einlage, die Haftungssumme, einzutragen.
    • Die Kommanditisten sind von der Geschäftsführung ausgeschlossen. Diese steht nach § 164 HGB allein den Komplementären zu.
    • Nach § 166 HGB haben die Kommanditisten stets Kontrollrechte.
    • Die persönliche Haftung der Kommanditisten entfällt mit der Einzahlung ihrer Einlage.
    • Der Kommanditist nimmt eingeschränkt an Gewinn und Verlust teil (§§ 167, 168 HGB).
    • Der Kommanditist ist nach § 170 HGB nicht zur Vertretung der Gesellschaft ermächtigt.
    • Beim Tod eines Komplementärs scheidet dieser aus der Gesellschaft aus. Stirbt ein Kommanditist, kann die Gesellschaft mit dessen Erben fortgesetzt werden (§ 177 HGB).
    3. Auflösung der Gesellschaft

    Die Kommanditgesellschaft wird in entsprechender Anwendung von § 131 Abs. 1 und 2 HGB aufgelöst, z. B. durch Zeitablauf, Beschluss der Gesellschafter, Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen der Gesellschaft, gerichtliche Ent­schei­dung (soweit ein Komplementär eine GmbH ist), die Ablehnung des Antrags auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens.

    4. Ausscheiden eines Gesellschafters

    Der Gesellschafter der KG scheidet in entsprechender Anwendung von § 131 Abs. 3 HGB aus der Gesellschaft durch Tod, Kündigung, Eröffnung des Insolvenz­ver­fahrens über sein Vermögen, Kündigung durch einen Privatgläubiger des Gesell­schafters oder Beschluss der Gesellschafter aus.

    5. Liquidation

    Nach Auflösung der Gesellschaft erfolgt die Liquidation in entsprechender Anwen­dung der §§ 145 ff. HGB. Die Liquidatoren verteilen unter den Gesellschaftern nach § 155 HGB das verbleibende Gesellschaftsvermögen im Verhältnis der Anteile.
    Als Kommorienten bezeichnet man Personen, die sich gegenseitig zu Erben eingesetzt haben, dann aber gleichzeitig verstorben sind. Dies ist bei einem Autounfall oder einem Flugzeugabsturz denkbar. Erbrechtlich kann das gleichzeitige Versterben erhebliche Auswirkungen haben, da nur ein Lebender etwas erbt. Eine unter Ehegatten geregelte gegenseitige Erbeinsetzung funktioniert dann nicht mehr wie geplant, vielmehr erben die jeweiligen Erben der einzelnen Verstorbenen separat.

    In solchen Fällen ist es Sache des Nachlassgerichts, zu ermitteln, wer zuerst verstorben ist. Dies ist oft nicht möglich. Daher wird in solchen Fällen oft § 11 Verschollenheitsgesetz herangezogen. Danach wird gesetzlich vermutet, dass zwei Personen gleichzeitig verstorben sind, wenn nicht zu beweisen ist, wer von beiden länger gelebt hat.

    Ehegatten regeln teilweise den Fall des gleichzeitigen Versterbens in ihrem gemeinsamen Testament. Dabei werden dann oft die Kinder für diesen Fall als Erben eingesetzt. Gibt es keine klare testamentarische Regelung, wer in einem solchen Fall Schlusserbe sein soll, richtet sich die Erbfolge nach dem Gesetz.
    Nach den kommunalen Abgabengesetzen der Bundesländer sind im Regelfall die Eigentümer des Grundstücks beitragspflichtig (Gebührenschuldner). Bei mehreren Beitragspflichtigen, so auch bei Wohnungseigentümern als (Mit-) Eigentümer des Grundstücks haften die Beitragspflichtigen als Gesamtschuldner.

    Diese Gesamtschuld besteht ungeachtet der von § 10 Abs. 8 WEG angeordneten nur quotalen Außenhaftung der Wohnungseigentümer für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft. Die danach geregelte Haftungsbegrenzung greift jedoch nicht, wenn nach Länderrecht eine Gesamtschuld der Wohnungseigentümer in ihrer Eigenschaft als Miteigentümer des Grundstücks gegenüber der Kommune und damit im Außenverhältnis gesetzlich vorgesehen ist.

    Im Innenverhältnis zu den Wohnungseigentümern ist jedoch die Wohnungseigentümergemeinschaft (Verband) verpflichtet, eine von allen Wohnungseigentümern gesamtschuldnerisch zu tragende öffentlich-rechtliche Abgabenpflicht als gemeinschaftsbezogene Pflicht im Sinne von § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG wahrzunehmen (BGH, Urteil vom 14.2.2014, V ZR 100/13).

    Ist danach die Wohnungseigentümergemeinschaft verpflichtet, eine gemeinschaftsbezogene Forderung so zu behandeln, als wäre sie ausschließlich gegen sie gerichtet, hat sie diese Forderung zu begleichen. Aus dieser Verpflichtung der Wohnungseigentümergemeinschaft folgt ein entsprechender Freistellungsanspruch des von dem kommunalen Gläubiger in Anspruch genommenen Wohnungseigentümers.

    Das bedeutet, dass der gegenüber der Kommune als Gesamtschuldner zur Zahlung verpflichtete Wohnungseigentümer die geltend gemachte Forderung, beispielweise für die erstmalige Herstellung der zentralen öffentlichen Schmutzwasseranlage, an die Kommune zu zahlen hat, die Gemeinschaft jedoch diesen Betrag abzüglich des auf ihn entfallenden Anteils diesem Eigentümer zu erstatten hat (BGH, Urteil vom 14.2.2014, V ZR 100/13).
    Die von den Bundesländern erlassenen Kommunalabgabengesetze (KAG) sind die Rechtsgrundlage für Gemeindesatzungen, auf deren Grundlage die Gemeinden vom Bürger Abgaben – also Steuern, Gebühren und Beiträge – erheben können.

    Kommunale Abgaben dürfen regelmäßig nur aufgrund einer Satzung erhoben werden. Diese muss den Abgabenschuldner, den die Abgabe begründenden Tatbestand, den Maßstab sowie den Zeitpunkt der Fälligkeit der Abgabenschuld bestimmen.

    Auf Grund des Kommunalabgabengesetzes von Rheinland-Pfalz etwa können Satzungen erlassen werden, nach denen die Gemeinden kommunale Verbrauchs- und Aufwandssteuern (wie zum Beispiel eine Bettensteuer für Beherbergungsbetriebe) erheben. Beispiele für ausdrücklich zulässige Gemeindesteuern sind die Hundesteuer, die Vergnügungssteuer, die Schankerlaubnissteuer und die Jagdsteuer.

    Auch Gebühren und Beiträge für die Benutzung von Gemeindeeinrichtungen dürfen erhoben werden. Darunter fallen die Gebühren einer öffentlichen Leihbücherei genauso wie Erschließungsbeiträge, die ein Grundeigentümer für die Verbreiterung des Fußwegs vor seinem Grundstück zahlen muss, ebenso die Abwassergebühren.

    Auch ein Fremdenverkehrsbeitrag zur Bereitstellung und Erhaltung touristischer Infrastruktur wird auf Basis einer Gemeindesatzung erhoben. Hier ist auf Ebene des Kommunalabgabengesetzes meist geregelt, dass die Abgabe von allen Selbstständigen und Unternehmern zu erheben ist, die am Fremdenverkehr verdienen. Eine Kurtaxe bzw. ein Kurbeitrag kann ebenfalls auf Grundlage von Kommunalabgabengesetz und Gemeindesatzung von den Feriengästen gefordert werden. Diese sind oft an die Nutzung bestimmter öffentlicher Einrichtungen (Strand) geknüpft.

    Entspricht eine Satzung nicht den Vorgaben des Kommunalabgabengesetzes oder widerspricht sie z. B. dem Grundgesetz, ist sie gerichtlich anfechtbar. Soll gegen einen Abgabenbescheid vorgegangen werden, ist in der Regel jedoch zunächst ein Widerspruch bei der erlassenden Behörde angesagt, welcher innerhalb von vier Wochen einzureichen ist.
    Zu den originären kommunalen Steuern gehören die Ge­wer­be- und die Grund­steu­ern. Sie un­ter­ste­hen dem Ver­wal­tungs­recht der Kom­mu­nen. Durch Fest­set­zung von He­be­sät­zen kön­nen sie das Steu­er­auf­kom­men in ge­wis­sem Um­fang ver­än­dern.

    Die Gemeinden können aber zusätzlich örtliche Verbrauchs- und Aufwandsteuern (zum Beispiel Hundesteuer, Vergnügungssteuer, Zweitwohnungssteuer und so weiter) erheben. Die durch Abgaben finanzierte Einnahme pro Einwohner ist höchst un­ter­schied­lich.
    Sie lag im Jahr 2011 in den westdeutschen Großstädten (München, Frankfurt, Düsseldorf, Hamburg) bei über 700 Euro pro Einwohner. In den ländlichen Räumen liegt das mittlere Steuereinkommen der Gemeinden bei etwa 250 Euro (neue Bundesländer) beziehungsweise 500 Euro (alte Bundesländer) Durch ein Fi­nanz­aus­gleichs­sys­tem werden diese Unterschiede etwas geglättet. Die steuerlichen Grundlagen der Gemeinden sind weitg­e­hend im Grundgesetz verankert.
    Kommunalunternehmen sind rechtlich selbstständige Unternehmen, die von Gemeinden gegründet werden können, um bestimmten Aufgaben effektiver nachgehen zu können.

    Sie sind gleichzeitig Anstalten des öffentlichen Rechts. Ihre Rechtsgrundlage finden Kommunalunternehmen in den Landesgesetzen des jeweiligen Bundeslandes. Die Einzelheiten regelt eine Gemeindesatzung. In einigen Bundesländern werden abweichende Begriffe verwendet (zum Beispiel kommunale Anstalt). Viele Kommunalunternehmen gehen aus anderen Organisationsformen hervor, zum Beispiel aus rechtlich nicht selbstständigen Eigenbetrieben einer Gemeinde. Im Unterschied zu diesen verfügt das Kommunalunternehmen über eine eigene Rechtspersönlichkeit. Mehrere Gemeinden oder Landkreise können gemeinsame Kommunalunternehmen betreiben.

    Um die ihm übertragenen Aufgaben wahrzunehmen, darf das Kommunalunternehmen Verwaltungsakte erlassen – dies stellt wiederum einen Vorteil vor der zuweilen von Gemeinden genutzten Rechtsform der GmbH dar, die diese Möglichkeit nicht hat. Das Kommunalunternehmen kann bei entsprechender Ermächtigung durch die Gemeinde Gebühren erheben, Satzungen erlassen und Beamte beschäftigen.

    Beispiel: Die Stadtwerke einer Gemeinde werden als Kommunalunternehmen geführt. Ihre Aufgabe ist der Betrieb eines Heizkraftwerkes und die Versorgung des Gemeindegebietes mit Heizenergie. Zu diesem Zweck erlässt das Kommunalunternehmen eine Satzung, die einen Anschluss- und Benutzungszwang für alle Wohngebäude an das örtliche Fernheizungsnetz festlegt. Das Unternehmen kann Anschlussgebühren festlegen und den Anschlussinhabern die gelieferte Heizenergie in Rechnung stellen.
    Zu den klassischen Instrumenten der Kommunikationspolitik zählen Werbung und Öffentlichkeitsarbeit. Objektwerbung ist Werbung für das Objekt zur Erzielung des beabsichtigten Verkaufs- oder Vermietungserfolges und gehört damit zum derivaten Marketing. Bezogen auf den Auftraggeber steht die Festlegung eines Objektwerbeplanes im Vordergrund. Dabei sind sorgfältig die Werbeträger auszuwählen, der Inhalt der Werbeaussage zielgruppengerecht festzulegen und ein bestimmter Werbeetat einzuräumen.
    Kommunikationswege beschreiben die Richtungen, in denen die Informations­vermittlung innerhalb und außerhalb von Unternehmen erfolgt. In der Regel werden die Kom­muni­ka­tions­wege in drei Kategorien unterschieden:
    • Face-to-Face-Kommunikation,
    • Print-Kommunikation und
    • Elektronische Kommunikation.
    Im Idealfall lassen sich Face-to-Face-Kommunikation, Print-Kommunikation und Elektronische Kommunikation mit­ein­an­der kombinieren und zusammen mit den Instrumenten des Marketings in Form einer Integrierten Kommunikation umsetzen.
    Eigentümer von Eigenheimen mit Garten kompostieren oft ihren Biomüll zwecks späterer Verwendung als Dünger. Auch eine konsequente Mülltrennung mit Kompostierung aller biologischen Komponenten befreit jedoch nicht von der Pflicht zur Unterhaltung einer Restmülltonne und zur Bezahlung der entsprechenden Abfallgebühren. Die Gerichte argumentieren damit, dass auch bei größtmöglicher Sorgfalt Restabfälle nicht zu vermeiden sind (VG Koblenz, 30.8.2004, Az. 7 K 543/04).
    Konflikte entstehen in den meisten Fällen durch mangelnde Kommunikation. Ein Konflikt bedeutet noch nicht eine völlige Eskalation.

    Hier entfaltet das Konflikmanagement seine Wirkung. Bereits bei der kleinsten Entstehung eines Konflikts kann durch verschiedene Massnahmen des Konfliktmanagements die Eskalation vermieden werden. Zumeist bedeutet dies das Hinzuziehen einer externen Person.

    Metakommunikation
    Reden über den Umgang miteinander oder aber Kommunikation über die Kommunikation - das versteht man unter dem Begriff Metakommunikation. Deren klassisches Einsatzgebiet ist die Paarberatung. Aber auch zwischen bespielsweise Eigentümer, Verwalter und Mieter ist die Metakommunikation ein wichtiger Baustein für erfolgreiches Konfliktmanagement.

    Eisbergmodell
    Im Eisbergmodell verdeutlicht Sigmund Freud die Beziehungs- und Sachebene. Laut diesem Modell beträgt die Beziehungebene 80 Prozent und nur 20 Prozent der Kommunikation finden auf der Sachebene statt. Man sieht immer nur die Spitze des Eisbergs – dies steht genau für dieses Modell. 80 Prozent liegen im Wasser verborgen. Sind diese 80 Prozent negativ besetzt, wird es sehr schwierig auf der Sachebene auf einen gemeinsamen Nenner zu kommen.

    Aktives Zuhören
    Vermeintlich eine Selbstverständlichkeit, aber den meisten Menschen fällt das aktive Zuhören schwer. Aktives Zuhören bedeutet nicht nur zuhören, sondern zum Beispiel auch durch offene Fragen den Gesprächsverlauf mit zu gestalten und somit seinem Gegenüber ein Gefühl von Interesse zu vermitteln.
    Abkürzung für: Kochnische
    Wie in der gesamten Wirtschaftswelt verläuft auch die Immobilienwirtschaft in Zyklen, den Konjunkturzyklen. Klassischerweise sind dies Aufschwung (Expansion), Hochkonjunktur (Boom), Abschwung (Rezession) und Tiefphase (Depression). Variablen auf dem Mietflächenmarkt (besonders gut anhand von Büroflächen ersichtlich) sind der (Gesamt-) Mietflächenbestand, das Mietflächenangebot (Leerstand), die Belegungsrate (Leerstandsquote), die Mietflächennachfrage, die Miethöhe und das Neubauvolumen sowie der Abriss von Gebäuden (siehe Abbildung unten).

    In der Aufschwungsphase steigen nach erhöhter Flächennachfrage die Mieten, so dass die Leerstandsquote sinkt. Durch die höhere Nachfrage im Vergleich zum Angebot wird das Neubauvolumen vorangetrieben. Bis diese neuen Flächen vermietet werden können, vergeht allerdings ein gewisser Zeitraum (in der Regel ein bis zwei Jahre, das so genannte "time lag").

    In diesem Zeitraum erreicht die Konjunktur die Boomphase, in der die Mieten hoch und die Leerstandsquoten niedrig sind. Die auf dem Markt platzierten neuen Flächen sorgen dafür, dass das Flächenangebot steigt, die Mieten nachgeben und sich die Konjunktur langsam abkühlt. Während immer mehr neue Flächen am Markt platziert werden, übersteigt das Angebot die Nachfrage, was sich an einer Stagnation der Mieten bemerkbar macht.

    In der Rezessionsphase steigen die Leerstände, wodurch Druck auf die Mieten ausgeübt wird und diese in der Folge sinken.

    Die Mieten erreichen in der Depression ihren Tiefststand und die Leerstandsrate ist am höchsten. In der letzten Phase ist die Nachfrage wieder im Begriff zu wachsen, der Leerstand geht zurück und die Mieten stabilisieren sich. Die zeitverzögerte Anpassung von Angebot und Nachfrage mit entsprechenden Angebots- beziehungsweise Nachfrageüberhängen wird als Schweinezyklus bezeichnet.

    Anhand dieses Modells lässt sich die Bedeutung des Timings als Erfolgsfaktor gut veranschaulichen. Besonders die opportunistischen Investoren orientieren sich vor allem daran und versuchen möglichst in der Tiefphase zu kaufen und während der Boomphase die Immobilie wieder zu veräußern. Weil diese Punkte jeweils schwer zu identifizieren sind, kommen für risikoaverse Immobilieninvestoren vermeintlich weniger riskante Immobilien infrage. Dies können Core-Standorte in der Innenstadt großer Wirtschaftszentren sein. Man geht davon aus, dass der Zyklusverlauf dort gelegener Immobilien stabiler ist und man weniger Mietausfall durch Leerstand zu erwarten hat.

    Neben diesem klassischen sinuskurvenförmigen Verlauf ist als neueres Modell die Immobilien-Uhr des Immobilienunternehmens Jones Lang LaSalle kreiert worden, die mehrere Märkte mit ihren bestimmten Zyklen abbilden soll.

    (Abbildung nach Opitz, Gerhard, Geschlossene Immobilienfonds, 2. Aufl. 1998, Seite 31)
    Konkludentes bzw. einverständliches Handeln umschreibt in der juristischen Fachsprache ein Handeln, das als verbindliche Willenserklärung ausgelegt wird. Zwei Personen können zum Beispiel einen Vertrag abschließen, indem sie beide eine bestimmte Handlung vornehmen, die üblicherweise als auf den Vertragsabschluss gerichtete Willenserklärung gedeutet wird. Ist gesetzlich die Schriftform für einen Vertrag vorgeschrieben, kann kein konkludenter Vertragsabschluss stattfinden.

    Ein Mietvertrag kann durch konkludentes Handeln zustande kommen: Zieht der Mieter bei einem befristeten Mietvertrag bei Vertragsende nicht aus der Wohnung aus, zahlt weiterhin pünktlich die Miete und der Vermieter nimmt die Miete kommentarlos entgegen, entsteht ein unbefristeter Mietvertrag.

    Schweigen wird grundsätzlich nicht als konkludentes Handeln gewertet. Dies gilt auch dann, wenn eine Vertragspartei ein Schreiben formuliert, in dem es etwa heißt: "Sollten Sie sich bis zum – nicht anderweitig geäußert haben, gehe ich davon aus, dass Sie – einverstanden sind."

    Umstritten war lange die Frage, ob ein Mieter konkludent der Aufnahme neu hinzukommender Posten in die Betriebskostenabrechnung zustimmen kann. Das konkludente Handeln besteht dabei in der mehrfachen kommentarlosen Bezahlung der Nachzahlungen über mehrere Abrechnungszeiträume. Der Bundesgerichtshof hat am 29.05.2000 (Az. XII ZR 35/00) festgestellt, dass auch kommentarloses Zahlen über mehrere Jahre nicht ohne Weiteres ein konkludentes Handeln darstellt. Darin komme nur die irrtümliche Ansicht des Mieters zum Ausdruck, dazu verpflichtet zu sein. Eine konkludente Zustimmung liegt danach erst dann vor, wenn für den Mieter aufgrund zusätzlicher besonderer Umstände der Vertragsänderungswille des Vermieters erkennbar wird – etwa durch einen Vermieterwechsel, bei dem die neue Vermieterin umfangreiche zusätzliche Posten auf den Mieter umlegt, während vorher nur Heizung und Warmwasser abgerechnet worden waren (BGH, Az. VIII ZR 279/06, Urteil vom 10.10.2007).
    In der immobilienwirtschaftlichen Projektentwicklung baut die Machbarkeitsanalyse auf den Säulen der Standort-, der Markt-, der Mitbewerber-, der Nutzer- und Investorenbedarfs- sowie der Wirtschaftlichkeitsanalyse auf.

    Doch nicht nur in der Projektentwicklung findet die Konkurrenzanalyse beispielsweise als Mitbewerber-Analyse Anwendung. Ihre relevanten Einflussgrößen sind zum Beispiel:

    • die Marktanteile aktuell und im Zeitablauf,
    • die Anzahl der Mitbewerber und deren Gewichtung,
    • die Mitbewerberprofile mit ihren Stärken und Schwächen,
    • die Marketingeinstellung und Aktivität der Mitbewerber,
    • die Bekanntheit und Vertrautheit der Wettbewerbsangebote,
    • das Preisgefüge / die Preisgestaltung.1

    Haase / Fröhlich fügen diesen Punkten für ein Hausverwaltungsunternehmen unter anderem noch hinzu:

    • die Einteilung in direkte und indirekte Wettbewerber,
    • anhand welcher Unternehmenskennzahlen der Wettbewerber charakterisiert werden können,
    • welche Kompetenzen die jeweiligen Wettbewerber zur Befriedigung der Bedürfnisse in einzelnen Marktsegmenten haben.2

    Zunächst müssen die jeweiligen Konkurrenten identifiziert werden.
    Zu differenzieren ist einerseits zwischen der allgemeinen Konkurrenzlage des Immobilienunternehmens mit seinen Angeboten und Dienstleistungen. Andererseits spielt in der Immobilienwirtschaft ebenso die Wettbewerbssituation auf den Grundstücks- und Vermietungsmärkten vor Ort eine maßgebliche Rolle.

    Für bestimmte Immobilienprojekte brauchen Projektentwickler geeignete Grundstücke. Um diese zu erwerben, stehen sie in einer Konkurrenzsituation zu anderen Kaufinteressenten. In Abhängigkeit zur späteren Nutzungsart werden die zu vermietenden oder zu veräußernden Flächen im Wettbewerb zu vergleichbaren Angeboten stehen oder zu Gütern, die dieselben oder ähnliche Bedürfnisse bedienen (Substitutionsgüter).

    Im Rahmen dessen sollten der Mikro- und der Makrostandort mit ihren Charakteristika, insbesondere der jeweiligen Standortfaktoren, genauer analysiert werden. Je nach Nutzungsart (zum Beispiel Wohnen, Büro, Handel, Logistik) fällt die Konkurrenzanalyse anders aus, weil jede Nutzungsart ihre eigenen, erfolgsversprechenden Standortfaktoren mit sich bringt.

    Zum Beispiel sollte im Fall von Handelsimmobilien die Umgebung besonders nach vergleichbaren, bereits bestehenden oder in absehbarer Zeit auf den Markt eintretenden Angeboten (Supermärkte, Drogerie-Märkte, Fachmärkte, Shopping-Center) sondiert werden, um nach Fertigstellung der Immobilie nicht von der Konkurrenz überrascht zu werden.

    1vgl. Pepels, Werner, Lexikon des Marketing, 1. Aufl. 1996, S. 1147 ff.
    2vgl. Haase, Steffen, Fröhlich, Carmen, Marketing für den Hausverwalter, 1. Aufl. 2010, S. 31
    Die Pflicht des Vermieters zur Gewährung des ungestörten vertragsgemäßen Gebrauchs von Flächen und Räumen zum Betrieb eines gewerblichen oder freiberuflichen Betriebes umfasst auch die Verpflichtung, keine Konkurrenten des Mieters in anderen Räumen des Mietgrundstücks oder auf unmittelbaren Nachbargrundstücken – soweit sie dem Vermieter gehören – anzusiedeln.

    Dieser vertragsimmanente Konkurrenzschutz erstreckt sich jedoch nicht auf jegliche vom Mieter im Rahmen seines Gewerbes angebotene Artikel oder Leistungen, sondern nur auf den Kern des Sortiments (Hauptartikel) oder der Leistungen. Wettbewerb an der Peripherie des Leistungsspektrums ist dem Mieter zuzumuten, sofern nicht die Parteien ausdrücklich die Ausweitung des Konkurrenzschutzes auf Nebenartikel vereinbart haben.

    Bei Ladenlokalen ist, speziell wenn sie in Gewerbekomplexen angesiedelt sind, auf den Konkurrenzschutz zu achten. Dort, wo ein solcher Konkurrenzschutz besteht oder vertraglich eingeräumt wird, werden zunächst einmal die Ertragschancen des Mieters deutlich erhöht. Gleichzeitig – dies gilt speziell für Shopping-Center – besteht die Gefahr, dass angesichts des Konkurrenzschutzes unter den Mietern eines größeren Komplexes kein Wettbewerb mehr besteht, was zu höheren Preisen der angebotenen Waren, schlechtem Kundenservice und daraufhin auch zu einem sinkenden Publikumsinteresse führt. Außerdem erschwert es die Suche weiterer Mieter im Konkurrenzschutz-Bereich.

    Besteht allerdings kein Konkurrenzschutz, so ist die Gefahr eines überzogenen Wettbewerbs innerhalb des gleichen Gewerbeobjekts gegeben. Dies ist gerade dann, wenn Umsatzmieten vereinbart wurden, aus Vermietersicht ebenfalls problematisch, aber darüber hinaus auch wegen des Risikos eines Leerstandes. Insofern wird es sich vielfach anbieten, dieses Thema genau zu analysieren und u.U. einen Mittelweg zu gehen.

    Wird im Rahmen eines Gewerbemietvertrages ein Konkurrenzschutz vereinbart, ist genau auf die Formulierung zu achten. Dies zeigt auch ein Urteil des Bundesgerichtshofes vom 11. Januar 2012. In einem Ärztehaus waren Räume zum Betrieb eines Optik- und Hörgerätegeschäfts vermietet worden. Der Vertrag enthielt die Zusicherung “Kein weiteres Optik- und Hörgerätegeschäft“ in Objekten dieses Vermieters in der Umgebung anzusiedeln. Allerdings begann ein im Objekt praktizierender HNO-Arzt im Rahmen des sogenannten verkürzten Versorgungsweges Hörgeräte direkt vom Hersteller an seine Patienten abzugeben. Der Bundesgerichtshof sah darin keinen Fall der vom Vermieter zu unterbindenden Konkurrenz, weil die Vertragsklausel nur die Eröffnung eines weiteren Optik- und Hörgerätegeschäfts untersage, aber nicht den Hörgerätevertrieb als ärztliches Zusatzgeschäft. Auch habe das Ladengeschäft erst mit dem Vertrieb von Hörgeräten zusätzlich zum Optikbereich begonnen, als sich der HNO-Arzt im Haus angesiedelt habe. Die Umsätze des Ladengeschäfts würden daher nicht maßgeblich durch den Vertrieb von Geräten über den Arzt beeinträchtigt. Zur grundsätzlichen Frage der Mietminderung wegen Verstoßes gegen eine Konkurrenzschutzklausel entschied der BGH in diesem Verfahren nicht (XII ZR 40/10). In der Vergangenheit haben die Gerichte dazu immer wieder unterschiedlich geurteilt.

    Bei der mietvertraglichen Vereinbarung eines Konkurrenzschutzes ist darauf zu achten, dass nicht nur auf „direkte“ oder „Hauptkonkurrenten“ abgestellt wird, sondern dass auch eine Sortiments- oder Leistungserweiterung bestehender benachbarter Betriebe mit einbezogen wird. Ist vermieterseitig kein oder nur eingeschränkter Konkurrenzschutz gewünscht – wie oft in Shopping-Centern der Fall – sollte auch dies klar geregelt werden, da sonst ein ungeschriebener, vertragsimmanenter Konkurrenzschutz als Nebenpflicht aus dem Gewerbemietvertrag besteht.
    Die Vereinbarung von Konkurrenzverboten in der Teilungserklärung ist als Nutzungsbeschränkung möglich, soweit sie sachlich gerechtfertigt sind. Da jedoch die Wirksamkeitsgrenzen schwierig zu bestimmen sind, empfiehlt sich die Eintragung einer Unterlassungsdienstbarkeit als der sichere Weg.
    In der Finanzwelt und im Rechnungswesen versteht man unter Konsolidierung folgendes:
  • die Bündelung von einzelnen Bilanzen mehrerer Gesellschaften zu einer Konzernbilanz,
  • Kursberuhigung nach vorherigem Kursanstieg an der Börse,
  • die Zusammenfassung vorhandener Wertpapiere eines Emittenten zu einer neuen Anleihe,
  • die Umschuldung eines kurzfristigen in ein langfristiges Darlehen und
  • Maßnahmen zur Reduzierung oder Begrenzung von Schulden in öffentlichen Haushalten.
    • Konsortien sind Gelegenheitsgesellschaften, üblicherweise in der Rechtsform einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Es handelt sich um Unternehmensverbindungen auf vertraglicher Basis, die eingegangen werden, um bestimmte, vorab definierte Aufgaben zu lösen, nach deren Erfüllung sie wieder aufgelöst werden. Die Mitglieder des Konsortiums werden als Konsorten bezeichnet.

    Sofern das Konsortium auch als Außengesellschaft in Erscheinung tritt, wird es gegenüber Dritten durch den von den Konsorten bestellten Konsortialführer vertreten, der zugleich auch das Konsortialkonto führt und die Verteilung des Konsortialergebnisses entsprechend dem Konsortialvertrag übernimmt.
    Konsumstandorte sind Standorte, deren dauerhafter Zweck in der Befriedigung der konsumtiven Bedürfnisse der Standortnutzer besteht. Die konsumtiven Bedürfnisse der Standortnutzer (Essen, Trinken, Schlafen, Körperpflege, Lesen, Musikhören, Unterhaltung, Spielen, Ruhen usw.) bestimmen die typische Struktur der Konsumstandorte. Es handelt sich dabei um alle selbstgenutzten und gemieteten Wohnungen, Wochenendhäuser, Feriendomizile und dergleichen.

    Die Standortwahl durch den Nutzer beruht auf der subjektiven Einschätzung des Konsumnutzens, den der Standort bietet. Während der Beitrag des Produktionsstandorts zum Produkt eine berechenbare Größe darstellt, ist der Konsumnutzen des Wohnens kalkulatorisch nicht erfassbar. Allerdings objektiviert er sich in dem Preis, bzw. der Miete, die der Wohnungskonsument zu zahlen bereit ist.
    Gute Geschäftsbeziehungen beruhen auf guten Kontakten. Dieser Grundsatz gilt auch für das Maklergeschäft. Im Rah­men der Auftragsakquisition kommt es darauf an, dass der Makler in ein Netzwerk integriert ist, aus dem sich Auf­träge durch Empfehlung generieren. Der Kontaktmittler stellt durch Kontaktvermittlung Geschäftsbeziehungen zwi­schen dem Makler und dem Maklerkunden her.

    Man unterscheidet dabei zwischen der passiven und ak­ti­ven Kontaktvermittlung. Passiv ist sie, wenn Personen und Institutionen damit einverstanden sind, dass man sich auf sie bei der Auftragsakquisition beruft. Von aktiver Kon­takt­ver­mittlung wird gesprochen, wenn der Kontakt­ver­mitt­ler von sich aus Empfehlungen für die Beauftragung eines be­stimmten Maklers an seine Geschäftsfreunde bzw. Be­kann­ten abgibt. Der Makler honoriert die Empfehlung mit einer kleinen Tipp-Provision, die auch die Form eines kleinen Geschenkes annehmen kann.

    Kontaktvermittlung findet allerdings dort ihre Grenze, wo der Kontaktmittler selbst ein verdecktes geschäftliches Interesse an der Beauftragung eines Maklers hat, etwa auf Grund einer zugesagten nicht unerheblichen Provisions­be­tei­li­gung (ausgenommen "Tipp-Provisionen") oder gar auf Grund eines wie auch immer gearteten Ab­hängig­keits­ver­hält­nisses des Maklers vom Kontaktvermittler.
    Eine Kontaktverbotsverordnung wurde nach dem Beispiel anderer Städte von der Stadt Hamburg am 24.01.2012 erlassen. Die Verordnung verbietet die Kontaktaufnahme von Personen auf öffentlichen Straßen im Stadtviertel Sankt Georg zwecks Vereinbarung sexueller Dienstleistungen.

    Der Hamburger Senat beabsichtigte mit dieser Regelung, die Straßenprostitution auf Bereiche zu beschränken, in denen diese auch gesetzlich toleriert wird. Das Viertel Sankt Georg ist jedoch „Sperrgebiet“ – ohne dass dies bisher etwas geändert hätte.

    Nach der Regelung handelt jeder ordnungswidrig, der „entgegen § 2 Kontakt zu Personen aufnimmt, um sexuelle Dienstleistungen gegen Entgelt zu vereinbaren.“ Diese Ordnungswidrigkeit kann mit bis zu 5.000 Euro Geldbuße bestraft werden. Kritiker befürchten, dass die Prostitution durch derartige Regelungen nur ins Verborgene abgedrängt wird. Die Polizei dagegen sieht die Neuregelung bisher als Erfolg an: Es wird in der Hauptsache gegen die Kunden der Prostituierten vorgegangen, mit Bußgeldern von 200 Euro für Ersttäter und höheren Beträgen bei einer Wiederholung.
    Unter einer Konterlattung versteht man Latten, die senkrecht zur Traglattung verlaufen. Bei einem Dach verläuft die Konterlattung vom First zur Traufe. Die Latten liegen dabei auf den ebenfalls vom First zur Traufe ausgerichteten Dachsparren auf. Zwischen beiden kann allerdings ein regendichtes Unterdach angebracht sein. Oben auf der Konterlattung werden die Dachlatten bzw. Traglatten angebracht, welche die Dacheindeckung tragen. Gibt es unter der eigentlichen Dacheindeckung ein regendichtes Unterdach, sollte zwischen Eindeckung und Unterdach ein Abstand von mehreren Zentimetern gewahrt bleiben – dieser dient dazu, unter die Dacheindeckung eindringende Feuchtigkeit bzw. Kondenswasser aufzunehmen und abzuleiten und eine Hinterlüftung zu ermöglichen.

    Für Streit zwischen Bauherrn und Architekten sorgt des Öfteren die Frage, ob eine Konterlattung beim Dachaufbau auch weggelassen werden darf – ob dies noch fachgerecht ist und ob der Bauherr in diesem Fall Schadenersatzansprüche geltend machen kann. Das Anbringen einer Konterlattung beim Dach entspricht den anerkannten Regeln der Technik. Allerdings wird in der Praxis in einigen Fällen darauf verzichtet. Zwar sind die jeweiligen DIN-Normen ohne vertragliche Vereinbarung nicht zwingend; jedoch schreibt auch der Zentralverband des Dachdeckerhandwerks in einem eigenen Fachregelwerk für Ziegeldächer vor, dass Distanzhalter oder gleichwertige Vorkehrungen für eine ausreichende Durchlüftung der Zwischenräume angebracht werden müssen. Eine Möglichkeit dafür ist die Konterlattung. Es gibt jedoch auch noch andere Möglichkeiten. Das Oberlandesgericht Düsseldorf betonte bereits 1998, dass alternativ auch Unterspannbahnen mit leichtem Durchhang angebracht werden könnten, der einerseits Platz für Be- und Entlüftung des Raums zwischen Wärmedämmung und Unterspannbahn lasse, andererseits aber auch die Unterlüftung der Ziegeleindeckung zur Vermeidung von Frostschäden gewährleiste. Entscheide sich der Architekt für eine derartige Konstruktion, müsse er allerdings die Bauausführung und insbesondere das Aufbringen der Unterspannbahnen und der Wärmedämmung besonders intensiv überwachen. Im verhandelten Fall wurde dem Bauherrn ein Schadenersatzanspruch zugesprochen, da der Architekt dieser Überwachungspflicht nicht nachgekommen war. Der erforderliche Durchhang der Unterspannbahnen war nirgendwo vorhanden (Urteil vom18.06.1998, Az. 5 U 174/97).

    Auch bei der Dämmung einer Außenwand muss ein Abstand zwischen zwei Bauteilschichten eingehalten werden, wenn eine Hinterlüftung gewünscht wird. Die Konterlattung ermöglicht es, diese Abstände einzuhalten. Häufig wird auch in Innenräumen eine Konterlattung verwendet. Beim Abhängen von Decken oder beim Verkleiden von Wänden werden zur Verlattung Konterlatten aufgebracht, um Unebenheiten auszugleichen oder größere Zwischenräume für die Verlegung von Kabeln oder die Einbringung von Dämmstoffen etc. zu schaffen.
    Bei Holzbaukonstruktionen besteht ein Vorteil der Konterlattung darin, dass sie Spannungen ausgleichen kann, die durch Drehungen und Verwindungen der Hauptbalken entstehen. So verhindert sie mögliche Schäden an anderen Bauteilen.
    Der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage ist ge­mäß § 27 Abs. 1 Nr. 6 WEG be­rech­tigt und ver­pflich­tet, die für die Ge­mein­schaft ein­ge­nom­men­en Gel­der zu ver­wal­ten. Er ist ge­mäß § 27 Abs. 3 Nr. 5 WEG be­rech­tigt, im Rah­men die­ser Ver­wal­tung die Kon­ten für die Ge­mein­schaft der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, ge­trennt von seinen ei­ge­nen Kon­ten, zu füh­ren.

    Die Konten der Wohnungseigentümer sind nach Zu­er­ken­nung der Teil­rechts­fä­hig­keit auf den Na­men der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer-Ge­mein­schaft zu füh­ren. Eine Kon­to­füh­rung als Treu­hand­kon­to, lautend auf den Namen des Verwalters, ist nicht mehr zu­läs­sig.

    Kon­to­in­ha­ber ist nach der neuen Rechts­la­ge die teil­rechts­fä­hi­ge Woh­nungs­ei­gen­tü­mer-Ge­mein­schaft, die bei der Kon­to­er­öff­nung durch den Ver­wal­ter als ge­setz­li­chen Ver­tre­ter der Ge­mein­schaft ver­tre­ten wird. Neben dem Le­gi­ti­ma­tions­nach­weis und der Iden­ti­fi­zie­rung der ver­fü­gungs­be­rech­tig­ten Per­son ent­spre­chend der Vor­schrif­ten des Geld­wä­sche­ge­set­zes ist bei Kon­to­er­öff­nung und in der Fol­ge jähr­lich ein­mal dem kon­to­füh­ren­den Ins­titut eine ak­tu­elle Ei­gen­tü­mer­lis­te ein­zu­rei­chen.

    Die Verfügung über die ge­mein­schaft­li­chen Gel­der und da­mit über das Kon­to der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer-Ge­mein­schaft kann durch Ver­ein­ba­rung oder Be­schluss der Woh­nungs­eigen­tü­mer ge­mäß § 27 Abs. 5 WEG von der Zu­stim­mung ei­nes Woh­nungs­ei­gen­tü­mers oder ei­nes Drit­ten ab­hän­gig ge­macht werden.
    Das Kontraktorverfahren wird beim Betonieren unter Wasser eingesetzt. Der Beton wird dabei durch einen Trichter in ein Schüttrohr geschüttet, dessen unteres Ende stets unter der Oberfläche des frisch aufgeschütteten Betons bleiben muss. Dadurch wird verhindert, dass sich der Beton mit der darüber liegenden Flüssigkeit vermischt. Das Schüttrohr muss während des Vorgangs stetig nach oben gezogen werden. Zu den Seiten hin ist eine dichte Verschalung erforderlich. Das Verfahren kommt auch bei Arbeiten in einem Senkkasten zum Einsatz.

    Das Kontraktorverfahren wird heute auch beim Auffüllen von Löchern von Erdwärmesonden verwendet. Dabei wird allerdings kein Beton benutzt, sondern eine zähflüssige Mischung aus Wasser und dem sogenannten Dämmer (Betonit / Tonmehl und Zement).

    Ist im Zusammenhang mit Verträgen von einem „Kontraktor“ die Rede, ist damit ein Vertragspartner gemeint – in der Regel derjenige, der eine Leistung schuldet, etwa ein Bauwerk zu errichten hat.
    Konversion bedeutet in der Stadtplanung und der Immobilienwirtschaft die Umnutzung oder die Änderung der Nutzung einer meist umfassenden Grundstücksfläche, der Konversionsfläche. Landläufig gibt es in dem Zusammenhang ebenfalls den Begriff des Flächenrecyclings, der in ähnlicher Weise gebraucht wird. Umnutzung dagegen wird meist in Bezug auf die Nutzungsänderung eines Gebäudeteils, eines ganzen Gebäudes, Gebäudeensembles oder Grundstücks benutzt.

    Während Falk Konversion definiert als „bisher militärisch genutzte Flächen und Anlagen oder Flächen und Anlagen der früheren Reichsbahn, Deutschen Bundesbahn und heutigen Deutschen Bahn AG.“1, wird der Begriff heutzutage noch weiter gefasst. Neben Bahn- oder Militärflächen können es viele Arten von Gewerbe- oder Verkehrsflächen sein, zum Beispiel auch ehemalige Fabriken oder Flugplätze. Die dazu gehörigen Grundstücke sollen als Brachland wieder einer Nutzung zugeführt werden. Ein einzelnes Vorhaben oder eine einzugrenzende Fläche wird während der Umnutzungs-, Planungs- und Bauphase als Konversionsprojekt bezeichnet. Neue Nutzungen könnten „je nach Lage Wohnbebauung, gewerbliche Bebauung, aber auch Grün- und Sportflächen“2 sein.

    Abzugrenzen ist die Konversion von der Umwandlung, die den Vorgang bezeichnet, ein Mietshaus in eine Wohnungseigentümergemeinschaft zu überführen (siehe Eintrag: Umwandlung). Es kann im Falle von Konversionsflächen Besonderheiten im Bauplanungsrecht geben, worauf im Einzelfall spezielle Erkundigungen bei der zuständigen Stelle einzuholen sind.

    1 vgl. Falk, Bernd (Hrsg.), Fachlexikon Immobilienwirtschaft, 3. Auflage 2004, S. 540
    2 ebenda
    Als Konzession oder Ausschankkonzession wird oft die Erlaubnis nach dem Gaststättengesetz bezeichnet. Diese wird nach § 2 des Gaststättengesetzes benötigt, um ein Gaststättengewerbe zu betreiben.

    Was ein Gaststättengewerbe ist, beschreibt § 1 des Gesetzes: Einmal geht es dabei um ein stehendes Gewerbe, also eine Niederlassung an einem festen Ort. Werden dort zubereitete Speisen oder Getränke zum Verzehr an Ort und Stelle verkauft und ist der Betrieb jedermann oder zumindest bestimmten Personenkreisen zugänglich, handelt es sich um ein Gaststättengewerbe.

    Ein Gaststättengewerbe kann auch als Reisegewerbe betrieben werden. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn zubereitete Speisen oder Getränke zum Verzehr vor Ort auf einer zeitlich begrenzten Veranstaltung von einem Stand aus verkauft werden. Auch hier muss der Betrieb wieder jedermann oder bestimmten Personenkreisen zugänglich sein.

    Keine Erlaubnis ist erforderlich, wenn
    • alkoholfreie Getränke ausgeschenkt werden
    • unentgeltliche Kostproben ausgegeben werden
    • zubereitete Speisen „verabreicht“ werden oder in Verbindung mit einem Beherbergungsbetrieb Getränke und zubereitete Speisen an Hausgäste ausgegeben werden.

    Für Beherbergungsbetriebe wie Hotels oder Pensionen gilt: Eine grundsätzliche Erlaubnispflicht nach § 1 Gaststättengesetz besteht nicht mehr. Nach § 2 Abs. 2 Nr. 4 GastG erfordert der Ausschank von Getränken – auch alkoholischen – und die Ausgabe selbst zubereiteter Speisen an Übernachtungsgäste keine Gaststättenerlaubnis. Natürlich muss trotzdem eine Gewerbeanmeldung erfolgen.

    Die Gaststättenerlaubnis wird für eine bestimmte Form der Gaststätten (Diskothek, Cocktailbar, Restaurant) erteilt. Sie gilt für bestimmte Person und bezogen auf bestimmte Räume. Der Wirt darf also nur in den angemeldeten und genehmigten Räumen seine Gaststätte betreiben; will er umziehen oder anbauen, benötigt er eine neue Erlaubnis.

    Für die Erteilung der Erlaubnis muss der angehende Gastwirt seine Zuverlässigkeit nachweisen. Dies geschieht durch Vorlage eines Führungszeugnisses und eines Auszugs aus dem Gewerbezentralregister. Der Betreiber muss außerdem einen Nachweis über eine erfolgte Unterrichtung hinsichtlich der notwendigen lebensmittelrechtlichen Kenntnisse bei der IHK vorlegen. Für die Räume in der für den Betrieb vorgesehenen Form muss eine Baugenehmigung vorgelegt werden. In der Regel sind damit auch die besonderen Anforderungen an Gaststätten berücksichtigt (z.B.: Notausgänge, Brandschutz).

    Auch für den Getränkeausschank in einem Sportverein ist grundsätzlich eine Konzession erforderlich. Denn die Gerichte sind der Ansicht, dass die Vereinsmitglieder einen „bestimmten Personenkreis“ im Sinne des Gaststättengesetzes darstellen (VG Stuttgart, Beschluss vom 12.1.2009, Az. 4 K 4570/08).

    Wichtig ist die rechtzeitige Beantragung der Erlaubnis. Denn diese muss bei Betriebsbeginn zwingend vorliegen.
    Das Wohnraumförderungsgesetz sieht als eines der För­derinstrumente den so genannten Kooperationsvertrag vor. Wer über Wohnraum verfügt, kann mit der für ihn zu­ständigen Gemeinde einen Vertrag schließen, nachdem er seinen Wohnraum einer Belegungs- und Preisbindung zu­guns­ten eines Personenkreises unterwirft, der förder­be­rech­tigt im Sinne des Wohnraumförderungsgesetzes ist. Die Gemeinde gewährt in der Regel als Gegenleistung ein zinsloses oder zinsverbilligtes Darlehen oder einen Zu­schuss etwa für die Durchführung von Mo­der­ni­sierungs­maß­nah­men.

    Im Rahmen von Ko­ope­ra­tions­ver­trägen können aber auch andere Ziele verfolgt werden, etwa Verbesserung der Wohnumfeldes, Gewährleistung einer guten Mischung der Mieterstruktur, Überlassung von Räumen für Sozial- und Jugendarbeit. Leistung und Gegenleistung eines Ko­opera­tions­vertrages müssen angemessen und inhaltlich genau bestimmt sein.
    Zum Aufgabenbereich des Controllings gehört die Ko­ordi­na­tion von betrieblichen Leistungsprozessen. Es geht um die Frage der Klärung von Zuständigkeiten für Aufgaben im Rahmen eines Leistungsprozesses, aber auch um die Koordination von Terminen im Zusammenhang mit der Durchführung von Maßnahmen.

    Aufgabenkoordination

    Bei der Aufgabenkoordination geht es darum, Doppel­bear­bei­tungen zu vermeiden, die Aufgaben entsprechend der im Betrieb vorhandenen Potenziale ("human factors") zu verteilen und für einen einwandfreien Ablauf der Koope­ra­tion unter den Aufgabenträgern zu sorgen. Es geht um die Antwort auf die Frage, wer wofür innerhalb welcher Gren­zen in welcher Position des Netzwerkes der Aufgaben­trä­ger zweckmäßigerweise zuständig sein soll.

    Bei der Baubetreuung geht es z. B. um die Frage der Ab­gren­zung der technischen und kaufmännischen Leis­tungs­be­rei­che und der Abgrenzung und Zuordnung der ein­zel­nen Leistungselemente an Personen/Abteilungen des Unternehmens.

    Terminkoordination

    Die Terminkoordination sorgt dafür, dass die einzelnen Leistungen zum richtigen Zeitpunkt erbracht werden und sich zeitlich genau in den Leistungsstrom einfügen. Damit sollen Verzögerungen bei der Fertigstellung des End­pro­duk­tes vermieden werden, um zum zugesagten Termin abgeliefert werden zu können.

    Bei der Durchführung von Bauvorhaben ist eines der Con­trolling-Instrumente der Bauzeitenplan, der die Phasen des Bauablaufs zeitlich miteinander verknüpft.
    Als Koppelgeschäfte werden in der PR unseriöse Geschäftspraktiken bezeichnet, bei denen unprofessionelle Absprachen zwischen Unternehmen und Verlagen hinsichtlich der Kombination von journalistischen Beiträgen und Anzeigenschaltungen getroffen werden.

    Zumeist geht es um gefällige Berichterstattung im beidseitigem Interesse:
    Entweder bieten Unternehmen oder beauftragte PR-Agenturen den Verlagen eine garantierte Anzeigenschaltung in ihrem Medium unter der Voraussetzung an, dass sie im Gegenzug einen PR-Artikel kostenfrei veröffentlichen können.

    Im zweiten – umgekehrten Fall – arbeiten die Journalisten in den Redaktionen eng mit den Mitarbeitern der Anzeigenabteilung zusammen. Auch hier werden eindeutige Signale gesetzt: zum Beispiel, dass eine garantierte Berichterstattung nur im Austausch mit einer Anzeigenplatzierung möglich sei. In manchen Fällen ist auch ein verdeckter „Druckkosten-Zuschlag“ als Alternative im Angebot.

    In der Konsequenz handelt es sich in beiden Fällen der Berichterstattung um gekaufte PR.
    Von Kopplungsgeschäft spricht man, wenn in einem Vertrag eine dem Inhalt des Vertrages artfremde Zusatzleistung vom Vertragspartner gefordert wird. Solche "angekoppelten" Vertragsleistungen sind nach den Vorschriften über Allgemeine Geschäftsbedingungen unwirksam, weil es sich um "Überraschungsklauseln" handelt. Die Wettbewerbsregeln des IVD enthalten Kopplungsverbote., ebenso das Wohnungsvermittlungsgesetz. Ein Makler kann einen Wohnungssuchenden in einem Vertrag, der die Provisionszahlung zum Inhalt hat, nicht gleichzeitig verpflichten, über ihn eine Hausratversicherung abzuschließen oder mit dem Umzug einen dem Makler bekannten Spediteur zu beauftragen. Unter das Kopplungsverbot fällt auch die im Zusammenhang mit einem Grundstückskauf verbundene Architektenbindung.
    Kapitalgesellschaften, Genossenschaften, Versicherungs- und Pensionsvereine auf Gegenseitigkeit, sonstige juris­tische Personen des privaten Rechts, nicht rechtsfähige Vereine, Anstalten, Stiftungen und Ge­wer­be­be­triebe von juristischen Personen des öffentlichen Rechts unterliegen mit ihren Einkünften nicht der Einkommensteuer, sondern der Körperschaftsteuer. Es gibt allerdings zahlreiche Befreiungen.

    Bemessungsgrundlage der Körperschaftsteuer ist das zu versteuernde Einkommen, das im Wesentlichen nach den Vorschriften des Einkommensteuergesetzes ermittelt wird. Bei den Aufwendungen wird zwischen abziehbaren und nicht abziehbaren Aufwendungen unterschieden. Sonder­vor­schriften gelten für Organschaften, Versicherungs­unter­neh­men, Pensionsfonds, Bausparkassen und Genossen­schaf­ten. Die Körperschaftsteuer beträgt 15 Prozent des zu versteuernden Einkommens. Zu berücksichtigen sind unterschiedliche Freibeträge.
    Als Körperschaftswald bezeichnet man nach § 3 Bundeswaldgesetz einen Wald, der sich im Alleineigentum einer Körperschaft des öffentlichen Rechts befindet, etwa einer Gemeinde, eines Gemeindeverbandes oder Zweckverbandes. Eine andere Bezeichnung dafür ist auch Kommunalwald, Stadt- oder Gemeindewald. 19 Prozent des Waldes in Deutschland sind Körperschaftswald.

    Vom Körperschaftswald zu unterscheiden ist der Staatswald (34 Prozent der deutschen Wälder). Dabei handelt es sich um Wälder, die im Alleineigentum des Bundes, eines Landes oder einer Anstalt oder Stiftung des öffentlichen Rechts stehen. Davon umfasst sind auch Waldgebiete im Miteigentum eines Bundeslandes, wenn diese nach dem jeweiligen Landeswaldgesetz als Staatswald anzusehen sind.

    Als dritte Waldvariante gibt es den Privatwald (47 Prozent der deutschen Waldflächen); darunter versteht man jeden Wald, der sich nicht in öffentlichem Eigentum befindet. Als Privatwald sind auch Wälder anzusehen, die Realverbänden, Bewirtschaftungs-Genossenschaften oder Religionsgemeinschaften gehören. Diese können im Ausnahmefall zu Körperschaftswald werden – wenn das Landesrecht entsprechende Regelungen trifft.

    Die Unterscheidung hat Bedeutung dafür, welche gesetzlichen Regelungen in bestimmten Fällen anwendbar sind. So gelten zum Beispiel allein für den Staatswald die in manchen Landesgesetzen festgelegten Regelungen, nach denen Privatleute oder „Bedürftige“ bestimmte Mengen Holz zum Heizen aus dem Wald entnehmen dürfen. Auch für die Bewirtschaftung des Waldes gelten je nach Eigentumsart unterschiedliche Regeln und Zuständigkeiten.
    Die Korrelation misst die Beziehung, die die Wertentwicklungen zweier verschiedener Investitionen untereinander haben. Es ist somit eine Gradzahl, mit der sich zwei oder mehr unabhängige Anlagen in die gleiche Richtung in Reaktion auf ein vorgegebenes Ereignis hinbewegen.

    Wenn die Preise zweier Anlagen sich ständig in dieselbe Richtung mit gleichem Aufschlag bewegen, sind sie perfekt korreliert. Der Korrelations-Koeffizient (Messzahl) bewegt sich zwischen plus 1,0 für Investitionen, deren Wertentwicklung absolut gleich verläuft, und minus 1,0 für Investitionen, deren Wertentwicklung absolut gegensätzlich verläuft. Investitionen mit einer Korrelation von 0 haben keinerlei Übereinstimmung.

    Wichtig ist die Korrelation im Hinblick auf das Vermögensportfolio. Portefeuilles, die Anlagen mit geringer Korrelation kombinieren, bieten eine bessere Risikostreuung und ein vermindertes Risiko, ohne dabei den potentiellen Gesamtertrag des Portefeuilles zu verringern.
    Der Kostenanschlag fließt als Grundleistung des Archi­tek­ten im Sinne des HOAI (im Rahmen der "Mitwirkung bei Vergabe") in das Architektenhonorar ein. Im Gegensatz dazu gilt allgemein, dass die Kostenanschläge von Hand­werkern nur dann zu vergüten sind, wenn dies individuell vereinbart ist (§ 632 BGB). Nach der DIN 276 sind Grund­lagen für einen Kostenanschlag die endgültigen Aus­füh­rungs- und Konstruktionszeichnungen des durch­zu­füh­ren­den Bauwerkes, bautechnische Berechnungen (Stand­sicherheit, Wärmeschutz, usw.) Mengenberechnungen und Baubeschreibungen. Bei der Erfassung der Kosten für den Kostenanschlag sind auch die bereits entstandenen Kosten zu berücksichtigen.

    Kostenanschläge haben einen hohen Verbindlichkeitsgrad. Werden sie garantiert oder wird eine vereinbarte Bau­kos­ten­ober­grenze nicht eingehalten, ist eine Überschreitung nicht zulässig. Bei nicht garantierten Kostenanschlägen kann eine Überschreitung um 10 Prozent zu einem Haf­tungs­fall werden. Allerdings gibt es keine gültigen Tole­ranz­grenzen, sie hängen stark vom Einzelfall ab. Voraus­set­zung ist ein Verschulden des Architekten. Steht die Überschreitung in einem Zusammenhang mit einer bes­se­ren Bauausführung als der zunächst geplanten, ist davon auszugehen, dass dem Bauherrn kein Schaden entstanden ist. Der rechtliche Begriff des Kosten­an­schla­ges entspricht dem gängigen Begriff des Kostenvoranschlages.
    Ein Wohnungseigentümer, der einer baulichen Veränderung nicht zugestimmt hat, ist gemäß § 16 Abs. 6 Satz 1 Halbsatz 2 WEG nicht verpflichtet, sich an den durch die beschlossene Maßnahme verursachten Kosten zu beteiligen. Ob diese Kostenbefreiung allerdings alle Fälle der Nichtzustimmung zu baulichen Veränderungen betrifft, war bisher umstritten.

    Inzwischen hat der BGH (BGH, 11.11.2011, V ZR 65/11) die Auffassung vertreten, dass ein Wohnungseigentümer, der einer baulichen Maßnahme gemäß § 22 Abs. 1 WEG nicht zugestimmt hat, gemäß § 16 Abs. 6 Satz 1 Halbsatz 2 WEG von den damit verbunden Kosten befreit ist. Es kommt nicht darauf an, ob seine Zustimmung gemäß § 22 Abs. 1 in Verbindung mit § 14 Nr. WEG erforderlich war oder nicht.

    Die Kostenfreistellung kann auch dann verlangt werden, wenn der nur mit Mehrheit gefasste Beschluss mangels Anfechtung Bestandskraft erlangt hat. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Beschluss die Kostenverteilung abschließend geregelt hat.

    Die Vorschriften über die Kostenbefreiung nach 16 Abs. 6 Satz 1 Halbsatz 2 WEG sind jedoch nicht anwendbar auf

    • Maßnahmen der ordnungsmäßigen Instandsetzung und Instandhaltung gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG und nicht auf
    • Maßnahmen, die der Modernisierung oder der Anpassung des gemein- schaftlichen Eigentums an den Stand der Technik gemäß § 22 Abs. 2 Satz 2 WEG dienen.

    Eine Kostenbefreiung nach § 16 Abs. 6 WEG scheidet allerdings dann aus, wenn eine abschließende Regelung der Kostenverteilung entweder durch Vereinbarung oder gemäß § 16 Abs. 4 WEG im konkreten Einzelfall getroffen wurde.

    Haben Wohnungseigentümer einer baulichen Veränderung nicht zugestimmt, betrifft die Freistellung von den Kosten gemäß § 16 Abs. 6 Satz 1 Halbsatz 2 WEG nicht nur die Herstellungskosten, sondern sämtliche Folgekosten, die für spätere Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen des baulich veränderten Gemeinschaftseigentums anfallen. Auch die Sondernachfolger der nicht zustimmenden Wohnungseigentümer sind von den Folgekosten befreit.

    Grundsätzlich sind sämtliche Lasten und Kosten der gesamten Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß § 16 Abs. 2 WEG von allen Wohnungseigentümern im Verhältnis der für sie im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteile zu verteilen.

    Von dieser gesetzlichen Regelung kann durch entsprechende Regelungen in der Teilungserklärung beziehungsweise in der Gemeinschaftsordnung oder auch durch spätere Vereinbarungen nach § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG sowie durch Beschluss nach den Vorschriften §§ 16 Abs. 3 und 4, 21 Abs. 7 WEG in der Weise abgewichen werden, dass ein einzelner oder mehrere Wohnungseigentümer von der Tragung bestimmter Kosten befreit werden.
    So kann beispielsweise in der Gemeinschaftsordnung geregelt werden, dass die Erdgeschosseigentümer nicht an den Betriebskosten für den Aufzug zu beteiligen sind.

    Die nach § 16 Abs. 3 WEG zulässige Änderung der Kostenverteilung durch mehrheitliche Beschlussfassung beschränkt sich allerdings darauf, im Rahmen einer bereits bestehenden Kostentragungsverpflichtung den Verteilungsmaßstab zu verändern. Sie beinhaltet jedoch nicht die Befugnis, einen Wohnungseigentümer erstmals an den Kosten zu beteiligen, wenn dieser Wohnungseigentümer nach einer bestehenden Vereinbarung von der Kostentragungspflicht befreit ist (BGH, 1.6.2012, V ZR 225/11).
    Die Kostenberechnung gehört zu den Grundleistungen eines Architekten. Während die Kostenschätzung auf einer Vorplanung beruht, setzt die Kostenberechnung bereits durchgearbeitete Planunterlagen (Entwurfszeichnungen) und teilweise auch Detailpläne) voraus. Zusätzlich sind die aus Zeichnungen nicht zu entnehmenden Details zu erläutern, die in die Kostenberechnung einfließen. Die Kostenberechnung ist die letzte rationale Entscheidungsgrundlage darüber, ob das geplante Bauvorhaben durchgeführt werden soll oder nicht.
    Soll eine wiederkehrende Leistung (z.B. die monatliche Bezahlung der Vergütung für einen Hausverwalter) veränderten Kalkulationsgrundlagen des Betriebes angepasst werden, die durch steigende Gehälter entstehen, kann dem durch eine Kostenelementeklausel Rechnung getragen werden.

    Beispiel: "Der Verwalter kann jeweils eine Anpassung der Hausverwaltervergütung um 2/3 des jeweiligen Erhöhungsprozentsatzes des Tarifgrundgehalts für kaufmännische Angestellte der Gehaltsgruppe K 3 verlangen."

    Bezieht sich ein Unternehmen bei einer Kostenelementeklausel auf Tarifgehälter oder Tariflöhne, die zwischen Arbeitgebern und Arbeitnehmern ausgehandelt werden, muss klar sein, dass die Angestellten nach dem Anstellungsvertrag auch der Tarifvertragsregelung unterliegen.
    Mit Hilfe der Kostenfeststellung wird der Nachweis der tatsächlich entstandenen Kosten erbracht. Es handelt sich um eine der Grundleistungen des Architekten. Grundlage sind die bereits auf sachliche und rechnerische Richtigkeit geprüften Abrechnungsbelege (insbesondere Schlussrechnungen) in Verbindung mit Abrechnungszeichnungen. Die Kostenfeststellung ist ein Instrument der Kostenkontrolle (Soll-Ist-Vergleich zwischen Kostenanschlag und tatsächlich entstandenen Kosten).
    Kostenmiete ist die Höchstmiete für preisgebundenen Wohnraum, der mit öffentlichen Mitteln auf der Grundlage des II. Wohnungsbaugesetzes gefördert wurden. Sie setzt sich aus den Kapital- und Bewirtschaftungskosten der Wohnanlage zusammen. Zu den Kapitalkosten zählt auch eine Eigenkapitalverzinsung von 4%, bezogen auf 15% der Gesamtkosten, und 6% für den darüber hinausgehenden Anteil am Eigenkapital. Zu den Bewirtschaftungskosten zählen die Abschreibung, die Verwaltungs- und Instandhaltungskosten sowie das Miet- und Betriebskostenausfallwagnis. Hinzu kommen die Betriebskosten die neben der Miete auf die Mieter umgelegt werden. Darüber hinaus kann der Vermieter auch Zuschläge zur Einzelmiete verlangen.

    Die Ermittlung dieser Aufwendungen war Gegenstand einer Wirtschaftlichkeitsrechnung, mit der anschließend die Durchschnittsmiete ermittelt wurde. Je nach Ausstattung und Lage der einzelnen Wohnungen konnte die Einzelmiete von diesem Durchschnittswert abweichen.

    Falls die "Bewilligungsmiete" unter der Kostenmiete lag, musste das Wohnungsunternehmen "Aufwandsverzichte" hinnehmen, wenn es das Bauvorhaben dennoch durchführen wollte. Meist wurde in solchen Fällen ganz oder teilweise auf die Eigenkapitalverzinsung verzichtet.

    Beim neuen Förderungsrecht, nach dem Wohnraumförderungsgesetz, das am 1. Januar 2002 in Kraft trat, ist für die Wohnraumförderung nicht mehr die Kostenmiete maßgebend, sondern eine Miete, die zwischen der Förderungsstelle und dem Vermieter vereinbart wird. Sie liegt stets unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete, die als Orientierungsgrundlage dient.
    Die Kostenschätzung gehört zu den Grundleistungen eines Architekten. Sie dient der überschlägigen Ermittlung der Gesamtkosten eines Bauvorhabens. Grundlage der Kostenschätzung ist eine Vorplanung und eine Feststellung der Inhalte oder Flächen, die eine Berechnung mit Hilfe von Pauschalsätzen ermöglicht.
    An den Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums und an den Kosten der Instandhaltung, der Instandsetzung, der sonstigen Verwaltung und des gemeinschaftlichen Ge­brauchs des ge­mein­schaftlichen Eigentums müssen sich alle Wohnungs­eigen­tümer beteiligen. Maßstab für die Verteilung dieser Kosten auf die einzelnen Wohnungseigentümer sind gemäß § 16 Abs. 2 WEG die für sie im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteile.

    Von dieser gesetzlich vorgeschriebenen Kostenverteilung kann durch Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG abgewichen werden, gemäß § 16 Abs. 3 WEG bei Betriebs- und Verwal­tungs­kosten auch durch einfachen Mehrheitsbeschluss, bei Kosten für Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Modernisie­rungs­maß­nah­men sowie für bauliche Veränderungen gemäß § 16 Abs. 4 WEG im Einzelfall durch doppelt qualifizierten Mehrheitsbeschluss.

    Die danach von den einzelnen Wohnungseigentümern zu leisten­den Zahlungen, die im Wirtschaftsplan und in den Jahresgesamt- und Einzelabrechnungen auf Grund entsprechender Beschluss­fassung festgestellt sind, werden allgemein – in Abgrenzung zum staatlichen Wohngeld – als Hausgeld bezeichnet.
    Die Verteilung der Kosten für Instandhaltungs- und Instand­set­zungs­maß­nahmen, für bauliche Veränderungen und für Mo­der­nisie­rungs­maß­nahmen erfolgt nach der gesetzlichen Regelung gemäß § 16 Abs. 2 WEG nach Mit­eigen­tums­an­tei­len, sofern keine abweichende Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG getroffen wurde. Nach der seit dem 01.07.2007 geltenden neuen Regelung kön­nen die Woh­nungs­eigen­tümer bei diesen Maßnahmen ge­mäß § 16 Abs. 4 WEG jedoch im Einzelfall über eine von § 16 Abs. 2 WEG abweichende Kostenverteilung mit Mehrheit beschließen.

    Für diese von der gesetzlichen Regelung abweichende Kos­ten­ver­tei­lung bedarf es jedoch einer Beschlussmehrheit von drei Vier­tel aller stimmberechtigten Woh­nungs­eigen­tü­mer (nach Köp­fen) und der Mehrheit von mehr als der Hälfte der Miteigen­tums­an­teile. Der abweichende Maßstab muss dem Gebrauch oder der Mög­lich­keit des Gebrauchs Rechnung tragen. Eine Kosten­befreiung derjenigen Woh­nungs­eigen­tümer, die ei­nem Beschluss über die ab­wei­chen­de Kos­ten­ver­tei­lung nicht zu­gestimmt haben, ist gemäß § 16 Abs. 6 Satz 2 WEG aus­drück­lich aus­ge­schlos­sen.
    Mieter können unter bestimmten Voraussetzungen einen Kostenvorschuss für die selbst durchgeführte bzw. in Auftrag gegebene Beseitigung von Mängeln der Mietwohnung haben. Das Recht des Mieters auf Selbsthilfe bezüglich der Mängelbeseitigung ergibt sich aus § 536a Abs.2 BGB. Voraussetzung ist, dass
    • ein Mangel der Mietwohnung besteht und dass der Vermieter sich mit der Beseitigung des Mangels in Verzug befindet oder
    • die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist.
    In einem solchen Fall darf der Mieter selbst zum Werkzeug greifen oder selbst den Handwerker holen und dem Vermieter die Kosten in Rechnung stellen. Nach der Rechtsprechung kann er vom Vermieter auch einen Kostenvorschuss in Höhe der zu erwartenden Kosten für die Beseitigung des Mangels verlangen (BGH, Urteil vom 28. Mai 2008, Az. VIII ZR 271/07). Voraussetzung: Die Beseitigung des Mangels ist nicht objektiv unmöglich.

    Der BGH hat ebenfalls entschieden, dass der Kostenvorschuss nicht gefordert werden kann, wenn die vom Mieter gewünschte Maßnahme ungeeignet zur Beseitigung des Mangels ist. Dies ist z. B. der Fall, wenn ein Haus in Mauern und Dach aus unbekannten Gründen erhebliche Rissbildung aufweist und der Mieter ein Verschließen der Risse mit Kunstharzmasse durchführen lassen will (BGH, Urteil vom 21.4.2010, Az. VIII ZR 131/09). Bei unklarer Schadensursache machen derartige Arbeiten laut BGH keinen Sinn.
    Abkürzung für: Kostenordnung
    Abkürzung für: Kaufpreis
    Bei der Kraft-Wärme-Kopplung (KWK) wird Heizwärme aus der im Rahmen der Stromerzeugung entstehenden Abwärme gewonnen. Energie, die sonst als Abwärme an die Umgebung abgegeben würde, kann so genutzt werden. Kraftwerke, die die Methode der Kraft-Wärme-Kopplung nutzen, haben einen Wirkungsgrad von bis zu 90 Prozent. Herkömmliche Kraftwerke zur Stromerzeugung liegen bei circa 50 Prozent. KWK-Anlagen gibt es heute in einem Leistungsspektrum zwischen wenigen Kilowatt und einigen hundert Megawatt. Auch Mini-KWK-Anlagen für Objekte wie Hotels, Mehrfamilienhäuser und sogar Einfamilienhäuser sind auf dem Markt. Bei der städtischen Wärmeversorgung bietet sich die Möglichkeit, die Kraft-Wärme-Kopplung mit einem Fernwärmenetz zu kombinieren.

    Eine Variante der KWK-Anlage ist das Blockheizkraftwerk. Mit diesen kleinen bis mittelgroßen dezentralen Anlagen werden Häuser, Gebäudekomplexe oder Objekte wie Krankenhäuser und Hotels versorgt. Große KWK-Anlagen werden in Heizkraftwerken zum Beispiel im Rahmen der Fernwärmeversorgung oder in der Industrie eingesetzt. Fernwärme hat gegenüber Blockheizkraftwerken den Nachteil, dass dabei hohe Leitungsverluste entstehen. Durch die größere Leistung des zentralen Heizkraftwerkes bei der Fernwärme ist jedoch andererseits das Verhältnis der Stromausbeute zur erzeugten Wärme höher, was die Effektivität steigert.

    Gesetzliche Regelungen zu KWK-Anlagen finden sich im 2002 in Kraft getretenen Kraft-Wärme-Kopplungsgesetz. Das Gesetz regelt unter anderem die zu zahlenden Einspeisevergütungen für Strom aus KWK-Anlagen. Am 01.01.2009 wurde das KWK-Gesetz novelliert. Ziel war die weitere Reduzierung von CO2-Emissionen. Die Regelung sah höhere Vergütungen für Strom aus modernisierten oder neuen Anlagen vor.

    Eine weitere Novellierung des KWK-Gesetzes erfolgte mit Wirkung zum 19. Juli 2012. Dabei wurde die Förderung von KWK-Anlagen durch höhere Zuschläge verbessert. Eine neue Anlagenkategorie wurde eingeführt (50 bis 250 kW Leistung). Neu eingeführt wurde eine Förderung für Wärme- und Kältespeicher. Die Förderung von Modernisierungsmaßnahmen wurde erweitert. Ziel war dabei, den Anteil der Kraft-Wärme-Kopplung an der gesamten Stromproduktion bis zum Jahr 2020 auf ein Viertel zu steigern.

    Zum 1. Januar 2016 trat eine komplette Neufassung des Kraft-Wärme-Kopplungs-Gesetzes in Kraft. Kernpunkte:
    • Gezielte Förderung von Gas-KWK-Anlagen zur Reduzierung des CO2-Ausstoßes (insbesondere wenn diese Kohle-Anlagen ersetzen),
    • erhöhte Planungssicherheit durch einen bis 2022 verlängerten Förderrahmen,
    • keine Förderung mehr für selbst verbrauchten KWK-Strom (außer bei Anlagen unter 100 KW),
    • stärkere Förderung von Energiedienstleistern ("Contractoren") zum Beispiel im Wohnimmobilienbereich,
    • Betreiber von Anlagen mit Leistung über 100 Kilowatt müssen künftig ihren erzeugten KWK-Strom direkt vermarkten oder selbst verbrauchen.

    Nähere Informationen zur Kraft-Wärme-Kopplung gibt der Bundesverband Kraft-Wärme-Kopplung e.V.
    Aus dem Mietvertrag ergibt sich für den Mieter ganz allgemein die Pflicht, mit dem Mietobjekt sorgfältig umzugehen und Schäden daran nach Möglichkeit zu vermeiden. Diese Sorgfalts- bzw. Obhutspflicht schließt auch den Umgang mit Kraftstoffen und Ölen auf dem gemieteten oder zur Mietwohnung gehörenden KfZ-Stellplatz mit ein. Grundsätzlich hat der Mieter eine Verschmutzung oder Kontamination von gemieteten oder gemeinschaftlich genutzten Flächen zu vermeiden bzw. rechtzeitig zu unterbinden (ggf. mit Hilfe einer Autowerkstatt, die sein Fahrzeug abdichtet). Hält er sich nicht daran, kann er sich schadenersatzpflichtig machen.

    Kommt es auf vermieteten KfZ-Stellplätzen zu Verunreinigungen des Erdreichs durch Kraftstoffe oder Öl, kann der Vermieter vom Mieter die Beseitigung der Verschmutzung verlangen. Dies gilt allerdings nicht, wenn die Verschmutzung optisch oder in Hinblick auf die Umweltauswirkungen nur geringfügig ist: In gewissem Umfang wird es als normal angesehen, dass Fahrzeuge kleine Mengen an Öl oder Treibstoff verlieren, entschied zum Beispiel das Amtsgericht Hameln (Urteil vom 01.11.2002, Az. 23 C 335/01).

    Mietverträge untersagen oft die Lagerung und Verwendung leicht brennbarer Flüssigkeiten in der Wohnung und in Nebenräumen. Bei Zuwiderhandlung des Mieters ist schon wegen der Brandgefahr eine Abmahnung mit Fristsetzung und bei deren Erfolglosigkeit in gravierenden Fällen eine Kündigung des Mietverhältnisses denkbar. Eine mietrechtliche Verbotsvorschrift gibt es jedoch nicht. Jedes Bundesland hat eigene Vorschriften (Landesbauordnungen), die die Lagerung von brennbaren oder umweltgefährdenden Flüssigkeiten reglementieren. Danach kann es erlaubt sein, kleinere Mengen bis zu bestimmten Grenzen in nicht speziell ausgestatteten Räumen zu lagern. Größere Mengen dürfen in der Regel nur in Spezialräumen untergebracht werden.
    Als Kragstein bezeichnet man einen Stein, der aus der Mauer eines Gebäudes herausragt und ein überhängendes höheres Stockwerk oder Bauteil trägt. Bei diesem kann es sich z. B. um einen Balkon, Erker oder auch nur einen Sims mit Verzierungen oder gar eine Statue handeln. Der Kragstein wird teilweise auch als Kraft-, oder Ankerstein bezeichnet. Teilweise findet man auch den Begriff der Konsole. Bei einer Vorkragung ist der Kragstein ein wichtiges Bauelement, um ein überstehendes Bauteil oder Stockwerk zu halten.
    Die KfW wurde als Kreditanstalt für Wiederaufbau gegründet. Heute bezeichnet sie sich als KfW Bankengruppe. Diese besteht aus der KfW Mittelstandsbank, KfW Privatkundenbank, KfW Kommunalbank, KfW IPEX-Bank, KfW Entwicklungsbank.

    Die KfW versteht sich als eine Förderbank und befindet sich im Eigentum von Bund und Ländern. Sie unterstützt die Verbesserung der wirtschaftlichen, sozialen und ökologischen Lebens- und Wirtschaftsbedingungen unter anderem in den Bereichen Mittelstand, Existenzgründung, Umweltschutz, Wohnungswirtschaft, Infrastruktur, Bildungsförderung, Projekt- und Exportfinanzierung und Entwicklungszusammenarbeit.

    In den Bereichen Bauen, Wohnen und Modernisieren hat die KfW verschiedene Förderprogramme aufgelegt, die teils von Privatpersonen, teils von Unternehmen, teilweise aber auch von beiden Gruppen in Anspruch genommen werden können. Diese sind unter anderem:

    • KfW-Wohneigentumsprogramm,
    • Energieeffizient Bauen,
    • Wohnraum Modernisieren – Standard,
    • Wohnraum-Modernisieren – Altersgerecht Umbauen,
    • Energieeffizient Sanieren.

    Die Finanzierung erfolgt durch Einschaltung der Hausbank des Kreditnehmers, bei der auch der Kredit vor Beginn der Investitionsmaßnahme beantragt werden muss. Die Hausbank ist auch für die Beschaffung der Sicherheiten (Eintragung einer Grundschuld, Bürgschaften) und die Auszahlung zuständig. Die KfW-Förderbank fördert energieeffizientes Bauen (KfW-Effizienzhaus, Passivhaus), energieeffiziente Sanierung von Altbauten, den Erwerb von Wohnungseigentum, die Modernisierung von Wohnraum, und Maßnahmen zur Gewinnung erneuerbarer Energien (Solaranlagen, Energie durch Biomasse, oder Tiefengeothermie). Die Förderung besteht aus Zuschüssen oder Zinsverbilligungen auf Bankdarlehen.

    Nähere Informationen: www.kfw.de
    Kreditinstitute sind nach § 1 des Kreditwesengesetzes "Unternehmen, die Bankgeschäfte gewerbsmäßig oder in einem Umfang betreiben, der einen in kaufmännischer Weise eingerichteten Geschäftsbetrieb erfordert." Geschäftsbereiche der Kreditinstitute sind nach dem Kreditwesengesetz:

    • Einlagengeschäfte (Annahme fremder, rückzahlbarer Gelder),
    • Pfandbriefgeschäfte, (Vergabe von Hypothekar-/Kommunalkrediten auf der Grundlage von Pfandbriefemissionen),
    • Kreditgeschäfte (Gewährung von Darlehen und Krediten auf Wechselbasis),
    • Diskontgeschäfte (Ankauf von Wechseln und Schecks),
    • Finanzkommissionsgeschäfte (Handel mit Finanzinstrumenten, nämlich finanzielle Vermögensinstrumente, finanzielle Verpflichtungen und Eigenkapitalinstrumente),
    • Depotgeschäfte (Verwahrung und Verwaltung fremder Wertpapiere),
    • Darlehensrückerwerbsgeschäfte (Verpflichtung, veräußerte Darlehen vor Fälligkeit zurück zu erwerben,
    • Garantiegeschäfte (Übernahme von Bürgschaften, Garantien),
    • Girogeschäfte (Abwicklung des bargeldlosen Zahlungsverkehrs),
    • Emissionsgeschäfte (Übernahme von Finanzinstrumenten auf eigenes Risiko zum Zweck der Platzierung auf dem Kapitalmarkt),
    • E-Geld-Geschäfte (Ausgabe und Verwaltung von elektronischem Geld),
    • Geschäfte als zentraler Kontrahent (der als eigener Vertragspartner zwischen Käufer und Verkäufer von Finanzmarktprodukten fungiert).

    Wer das Geschäft eines Kreditinstituts betreiben will, bedarf der Erlaubnis der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungen (BAFin). Erlaubnisvoraussetzungen sind der Nachweis der für den Geschäftsbetrieb erforderlichen Mittel, die Angabe der Geschäftsleiter, Angaben, die eine Beurteilung der Zuverlässigkeit und der fachlichen Eignung der Antragsteller belegen sowie ein tragfähiger Geschäftsplan, aus dem die Art der geplanten Geschäfte, der organisatorische Aufbau und die geplanten internen Kontrollverfahren des Instituts hervorgehen sowie Angaben zu etwaigen bedeutenden Beteiligungsverhältnissen am Kreditinstitut.

    Mit Erteilung der Erlaubnis erwächst dem Kreditinstitut eine Beitragspflicht zum Einlagensicherungsfonds, der die Anleger im Insolvenzfall schützt. Die Beaufsichtigung von Kreditinstituten obliegt der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungen. Die Begriffe Bank und Bankier sind geschützt. Ihre Führung bleibt ausschließlich Kreditinstituten vorbehalten, die über eine Erlaubnis verfügen.
    Die Tabelle zeigt, wie hoch ein Darlehen bei einer ein-proz­enti­gen Tilgung, verschiedenen Zinssätzen und Monatsraten ist (alle Angaben in Euro gerundet).

    Angenommen, es kann eine monatliche Rate von 1.200 Euro aufgebracht werden und es wird ein Darlehen zu einem Nominalzins von 3,0 Prozent (bei 1 Prozent Tilgung) vereinbart, dann ist eine Darlehenshöhe von 360.000 Euro "realistisch".
    Bei Kreditrisiken handelt es sich um Kreditausfallrisiken, d.h. um die Wahrscheinlichkeit, dass der Kreditnehmer nicht in der Lage ist, die vereinbarten Zinsen und Tilgungen zu erbringen. Sie finden ihren Niederschlag im Risikoanteil, der in den Zinssatz mit einkalkuliert wird. Zum Kreditausfallrisiko, das sich aus der Perspektive des Tages der Kreditgewährung ergibt, kommt das Risiko einer nicht vorhersehbaren Bonitätsverschlechterung des Kreditnehmers hinzu. Es führt zu einer Verschlechterung des ursprünglichen Kreditausfallrisikos. Die sich daraus ergebende Unsicherheit führt zu einer entsprechenden Ratingherabstufung, die wiederum nach dem System von Basel II Einfluss auf die Eigenkapitaldeckung des durch ein solches Risiko betroffenen Kreditinstituts hat. Kreditrisiken sind ein wichtiger Teil der Risiken der Kreditinstitute.
    Das Bankensystem ist insbesondere durch seine Fähigkeit zur Geldschöpfung in der Lage, die öffentliche Hand, die Wirtschaft und die Privathaushalte mit Kredit zu versorgen. Das Kreditwesen ist ein hochkomplexer Bereich, der risikolos nur funktioniert, wenn einerseits wirtschaftliche, andererseits finanztechnische Regeln beachtet werden. Hierzu gehören auch die kommenden Regeln von Basel II. Für die Überwachung des Kreditwesens ist die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungen (BAFin) zuständig.
    Das Kreditwesengesetz (KWG) regelt das deutsche Kreditwesen, soweit damit Kreditinstitute, Finanzdienstleistungsinstitute, Finanzholdinggesellschaften, gemischte Finanzholdinggesellschaften, Finanzkonglomerate und gemischte Unternehmen und Finanzunternehmen sowie auf der Aufsichtsseite die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht befasst sind.

    Das KWG enthält 8 Abschnitte.

    • Der erste Abschnitt enthält allgemeine Vorschriften. So werden im ersten Unterabschnitt die oben erwähnten Institute und Unternehmen begrifflich bestimmt und die für sie allgemein geltenden Vorschriften dargestellt, zum Beispiel Führung von Handels und Anlagebüchern, Rechtsform, verbotene Geschäfte. Ein weiterer Unterabschnitt bezieht dich auf die BAFin und ihre Zusammenarbeit mit der Bundesbank.
    • Der zweite Abschnitt enthält unter anderem Bestimmungen über die Ermittlung der Eigenmittelausstattung und die vorzuhaltende Liquidität, Bestimmungen über das Kreditgeschäft, das Refinanzierungsregister, über Kundenrechte, Werbung, Vorschriften, die der Verhinderung von Geldwäsche und der Terrorismusfinanzierung dienen.
    • Der dritte Abschnitt handelt von Vorschriften über die Zulassung zum Geschäftsbetrieb und Beaufsichtigung der Institute, über den Bezeichnungsschutz für die Begriffe Bank und Sparkasse, über Auskunftspflichten und Prüfungen und anderes.
    • Der vierte Abschnitt ist besonderen Regelungen über Finanzkonglomerate vorbehalten.
    • Der fünfte Abschnitt bezieht sich auf Sondervorschriften für im Ausland tätige Unternehmen, soweit sie dort einen Sitz unterhalten.
    • Der sechste Abschnitt bezieht sich auf Sondervorschriften für zentrale Gegenparteien.
    • Der siebte Abschnitt regelt Straf- und Bußgeldvorschriften im Falle von Verstößen gegen das KWG.
    • Wie fast jedes Gesetz, das laufenden Änderungen unterliegt, enthält das KWG im letzten Abschnitt Übergangs- und Schlussvorschriften.
    Abkürzung für: Kreisgericht
    Das Kreislaufwirtschafts- und Abfallgesetz (KrW-/AbfG) in der Fassung vom 1. Juni 2012

    Das KrW-/AbfG dient der Förderung der Kreislaufwirtschaft zur Schonung der natürlichen Ressourcen und der Sicherung der umweltverträglichen Beseitigung von Abfällen.

    Definiert werden Abfälle als alle beweglichen Sachen, die im Anhang I. des Gesetzes katalogisiert sind und deren sich ihr Besitzer entledigt, entledigen will oder entledigen muss.
    Abfälle zur Verwertung sind Abfälle, die verwertet werden; Abfälle, die nicht verwertet werden, sind Abfälle zur Beseitigung.

    Abgestrebt wird, dass bis zum Jahr 2020 65 Prozent aller Siedlungsabfälle recycelt und 70 Prozent aller Bau- und Abbruchabfälle stofflich verwertet werden sollen.
    Es gibt eine „Abfallhierachie“, nach der vorgegangen werden soll, nämlich

    • Vermeidung, wenn nicht möglich dann
    • Vorbereitung zur Wiederverwendung, wenn nicht möglich dann
    • Recycling (= stoffliche Verwertung), wenn nicht möglich dann
    • sonstige, zum Beispiel energetische Verwertung, wenn auch das nicht möglich
    • Beseitigung.

    Zur Umsetzung des Gesetzes soll es Neuregelungen für Sammler, Beförderer, Händler und Makler geben. Geregelt werden unter anderem Pflichten der Erzeuger und Besitzer von Abfällen, Fragen der Produkt- und der Planungsverantwortung, der Zulassung von Abfallbeseitigungsanlagen, Informations- und Beratungspflichten der Entsorgungsträger und vieles andere mehr. Verstöße gegen das Gesetz sind Ordnungswidrigkeiten und werden mit der Verhängung von Bußgeld geahndet.
    Ein Kreuzrippengewölbe ist eines der Erkennungsmerkmale der Gotik. Statt der vorherigen massiven Gewölbe nehmen hier nur die diagonalen Rippen des Kreuzrippengewölbes die Lasten des Gebäudes auf, die an die Pfeiler abgeleitet werden. Dabei kann es sich um ein sechs- oder vierteiliges Gewölbe (mit je sechs oder vier Rippen) handeln.

    Das Kreuzrippengewölbe ist eine Weiterentwicklung des Kreuzgratgewölbes, das wie das Tonnengewölbe in massiver Bauweise gebaut wird. Beim Kreuzgratgewölbe werden alle vier Seiten ebenmäßig empor gemauert und mit einem Schlussstein fixiert. Dabei entstehen in den Ecken die Grate.

    Der quadratische Grundriss eines solchen Gevierts ist die Voraussetzung dafür, dass die gemauerten Viertel des Kreuzgratgewölbes am Schlussstein aufeinander treffen. Doch im Kreuzrippengewölbe tragen nur die Rippen. Diese diagonalen Steinbögen sind abhängig von den Pfeilern, die sie tragen und dem Schlussstein, der sie fixiert. Deshalb sind alle rechteckigen Grundrisse möglich.
    Kriechkeller sind Räume, die wegen der niedrigen Decken aufrecht nicht begehbar sind. Sie kommen häufig in Altbauten vor. Kriechkeller können der Verlegung von Leitungen dienen. Bei der Berechnung des Bruttorauminhalts werden Kriechkeller nicht berücksichtigt. Das gleiche gilt für Hohlräume in Gebäuden oberhalb des Kellergeschosses und für nicht nutzbare Dachflächen.
    Abkürzung für: Kreislaufwirtschafts- und Abfallgesetz
    Abkürzung für: Kreislaufwirtschaftsgesetz
    Abkürzung für: Kündigungsschutzgesetz
    Abkürzung: Kohlendioxid-Speicherungsgesetz
    Abkürzung für: Körperschaftssteuer
    Abkürzung für: Körperschaftssteuergesetz
    Abkürzung für: Körperschaftssteuerrichtlinien
    Abkürzung für: Kaution
    Abkürzung für: Konto
    Abkürzung für: Küche
    Abkürzung für: Kommunal- und Unternehmensberatung
    Der Begriff Kubatur (lat. kubus = Würfel) wird in der Architektur sowohl für das von der Form unabhängige Volumen, als auch teilweise für die körperliche Form eines Gebäudes verwendet. Bei der Wertermittlung von Gebäuden bezeichnet der Begriff Kubatur oft den umbauten Raum, korrekter wäre hier jedoch die Verwendung des Bruttorauminhalts. Bei der Restauration bzw. Neuerrichtung historischer Gebäude wird teilweise darauf Bezug genommen, dass die Kubatur des neuen Gebäudes der des historischen Vorgängerbaus entspricht. Hier ist dann meist das Volumen gemeint.

    Der Bruttorauminhalt wird für jeden Raum einzeln ermittelt und dann zusammengerechnet. Dieses Verfahren ist aufgrund der unterschiedlichen Größe der einzelnen Räume nötig. Dadurch gestaltet sich die Ermittlung der Kubatur bzw. des Bruttorauminhalts für das Gesamtgebäude oft recht aufwändig und stellt eine Aufgabe für einen Fachmann bzw. entsprechenden Sachverständigen dar. Das Internet stellt jedoch auch Seiten zur Verfügung, auf denen mit Hilfe von Eingabemasken automatisch die Kubatur für einen Raum berechnet werden kann.
    Der wertvollste Schatz eines Unternehmens sind die Kundendaten. Je besser geführt, um so erfolgreicher kann das Unternehmen CRM-Marketing betreiben. Wichtige Kundendaten sind neben Adresse und vollständigem Namen Geburtstage, Bildungsgrad, Beruf, aber auch durch Smalltalk erfahrene persönliche Interessen.
    a. Kundenschutz beim Gemeinschaftsgeschäft

    Vereinbaren Makler Gemeinschaftsgeschäfte, dann ist auf die Geschäftsbeziehungen zwischen den Maklern zunächst das gesetzliche Maklerrecht anzuwenden. Demnach muss ein Gemeinschaftsgeschäftspartner an der Provision betei­ligt werden, wenn er zum Abschluss des Hauptvertrages ursächlich beigetragen hat. Dies geschieht in der Regel dadurch, dass er für ein vom Kollegen angebotenes Objekt einen kaufbereiten Interessenten beibringt, der dieses Objekt erwirbt. Dieser Interessent ist für ihn insofern ein geschützter Kunde.

    Da das gesetzliche Maklerrecht keine geeignete Grundlage für die Auslegung von Gemeinschaftsgeschäften darstellt, hat der IVD "Geschäfts­ge­bräu­che für Gemeinschaftsgeschäfte unter Maklern" be­schlos­sen, die eine Vereinbarungsgrundlage für die Verein­ba­rung eines Gemeinschaftsgeschäfts darstellt. Sie muss allerdings aus­drücklich von den Gemein­schafts­geschäfts­part­nern zur Vertragsgrundlage gemacht werden. Nach diesen Regeln erstreckt sich der Kundenschutz auch da­rauf, dass mit dem von einem Partner beigebrachten Interessenten ein anderes als das ursprünglich vor­ge­se­hene Geschäft zu­stan­de kommt (der Kunde erwirbt z. B. statt des Objektes A das vom Gemein­schafts­ge­schäfts­part­ner ebenfalls an­gebotene Objekt B). Auch dies be­grün­det eine Pflicht zur Teilung der Gesamtprovision ("Kundenschutz in der glei­chen Sparte"). Die Schutzfrist beträgt ein Jahr, gerechnet von der namentlichen Benennung des Interessenten. Verfügt der Objektmakler über einen Alleinauftrag, der sich auf über ein Jahr erstreckt, verlängert sich die Kun­den­schutz­frist entsprechend. Was für den Schutz des Kunden des Interessentenmaklers gilt, gilt auch für den Schutz des Objektmaklers. Man spricht dann von Objekt­schutz. Der Anspruch auf Teilung der Gesamtprovision entsteht auch dann, wenn das angestrebte oder ein an­de­res sich auf das gleiche Objekt beziehende berufs­ein­schlä­gige Geschäft zustande kommt, z. B. statt eines Kauf­ver­trages ein Mietvertrag (Objektschutz in allen Sparten).
    Die Schutzfrist läuft auch hier ein Jahr, gerechnet von der Abgabe des ord­nungs­ge­mä­ßen Objektangebotes.

    b. Kundenschutz beim Maklervertrag

    In der Geschäftsbeziehung zwischen einem Makler und einem Objektanbieter kann man insofern auch von Kundenschutz sprechen, als der Objektanbieter zur Provisionszahlung an den Makler verpflichtet ist, solange davon auszugehen ist, dass die Maklertätigkeit ursächlich für einen nachfolgenden Vertragsabschluss ist. Dies kann auch nach Ablauf des Maklervertrages der Fall sein. Feste zeitliche Regelungen hat die Rechtsprechung nicht vorgegeben.
    Die Kundenzeitschrift ist ein herausragendes Medium zur Kundenkommunikation, das sich für die Immobilienbranche hervorragend eignet. Grund: Immobilien kosten (absolut) viel, daher besteht ein großer Informationsbedarf. Kundenzeitschriften werden auch deshalb gut angenommen, weil sie unaufdringlich sind und nicht als reine "Werbung" wahrgenommen werden; sie können weggelegt und bei Bedarf oder Interesse gelesen werden. Der Kontakt mit dem Kunden bleibt erhalten. Die Kundendatenbank kann bei Bedarf auf den neuesten Stand gebracht werden. Außerdem können inhaltliche Argumente dafür gebracht werden, dass der Kunde gerade das Angebot des Immobilienunternehmens XY wahrnehmen soll. Damit kann die traditionelle Werbung unterstützt werden.
    Durch die Kündigung wird ein vertraglich eingegangenes Dauerschuldverhältnis beendet. Der Zeitpunkt des Vertragsendes richtet sich nach den gesetzlichen bzw. vereinbarten Kündigungsfristen. Man unterscheidet – insbesondere im Mietrecht – die ordentliche bzw. fristgerechte und die außerordentliche bzw. fristlose Kündigung.
    Dem Mieter einer Sozialwohnung bzw. von öffentlich geförderten Wohnräumen kann wie jedem anderen Mieter nur gekündigt werden, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Vertragsbeendigung hat. Welche Interessen berechtigt sind, regelt das Bürgerliche Gesetzbuch.

    Es gelten jedoch einige Besonderheiten:
    • Eigenbedarf kann nur geltend gemacht werden, wenn auch der Vermieter bzw. sein einzugswilliges Familienmitglied einen Wohnberechtigungsschein besitzt. Die Größe der gekündigten Wohnung darf die im Schein angegebene angemessene Wohnungsgröße nicht überschreiten.

    • Nach der Umwandlung einer Sozialmietwohnung in eine Eigentumswohnung darf der Käufer so lange nicht wegen Eigenbedarfs kündigen, wie die gekaufte Wohnung der Sozialbindung unterliegt. Auch bei vorzeitiger Rückzahlung der öffentlichen Gelder, mit denen der Bau der Wohnung finanziert wurde, kann diese Bindung bis zu 10 Jahre lang weiter bestehen. Maximal dauert die Bindung bis zum Ablauf des Kalenderjahres an, in dem die Darlehen nach den Tilgungsbedingungen vollständig zurückgezahlt wären.

    • Hat der Vermieter ohne es zu wissen an einen nicht Wohnberechtigten vermietet, kann er diesem jederzeit kündigen. In diesem Fall muss der Vermieter damit rechnen, von der zuständigen Behörde zur Vermietung an einen Berechtigten aufgefordert zu werden.

    • Verliert der Mieter während des Mietverhältnisses die Wohnberechtigung, weil sich z.B. seine finanziellen Verhältnisse verbessert haben, ergibt sich daraus kein Recht und auch keine Pflicht des Vermieters zur Kündigung. Der Mieter muss allerdings damit rechnen, von der Behörde zur Entrichtung einer Fehlbelegungsabgabe herangezogen zu werden.

    • Will der Vermieter eine Mieterhöhung gemäß § 10 Wohnungsbindungsgesetz durchführen, hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht. Er kann spätestens am dritten Werktag des Monats, in dem die Erhöhung eintreten soll, zum Ende des darauf folgenden Monats kündigen. Die Mieterhöhung tritt dann für die verbleibende Zeit nicht in Kraft.
    Aus mehreren deutschen Gemeinden hörte man im Herbst 2015, dass Mietverhältnisse über gemeindeeigene Wohnungen gekündigt wurden, um Flüchtlinge unterbringen zu können. Als Kündigungsgrund wurde in der Regel Eigenbedarf angegeben. Diese Praxis ist rechtlich umstritten und wird auch politisch als unklug angesehen, da sie ein Konkurrenzverhältnis zwischen den bisherigen Mietern und Flüchtlingen um günstigen Wohnraum schafft.

    In Freiburg wurden nach Presseberichten Mietern städtischer Wohnungen Kündigungsschreiben mit Bezug auf eine geplante Flüchtlingsunterbringung zugeschickt, die sich als gefälscht erwiesen. Hier sollte offenbar Ausländerhass geschürt werden.

    Der Bundesgerichtshof hat im Jahr 2012 ausgeführt, dass „ein berechtigtes Interesse an der Beendigung eines Mietverhältnisses vorliegen kann, wenn eine öffentlich-rechtliche Körperschaft (vor allem eine Gemeinde) die von ihr vermietete Wohnung zur Umsetzung von Aufgaben benötigt, an deren Erfüllung ein gewichtiges öffentliches Interesse besteht.“ Dabei betont der BGH, dass eine bestehende Rechtspflicht der Gemeinde zu Durchführung der entsprechenden Aufgaben nicht verlangt wird. Das Gericht ging hier davon aus, dass die Kündigung nicht wegen Eigenbedarfs gerechtfertigt sei, sondern allgemein aus „berechtigtem Interesse“ im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB. Konkret ging es um eine Kirchengemeinde, die eine Wohnung in ein Beratungszentrum umbauen wollte (Urteil vom 9. Mai 2012, Az. VIII ZR 238/11).

    Letztlich kann eine Kündigung gemeindeeigener Wohnungen zur Unterbringung von Flüchtlingen rechtswirksam sein. Sie muss es jedoch nicht, denn es kommt auf die Begründung, den Mietvertrag und viele Einzelumstände an. Im konkreten Fall sollte Rechtsberatung in Anspruch genommen werden. Bisher handelt es sich bei den bekanntgewordenen Kündigungen um relativ wenige, vereinzelte Fälle.
    Für Pachtverträge über Grundstücke oder Rechte regelt § 584 BGB speziell, dass bei auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Verträgen die Kündigung nur zum Schluss eines Pachtjahres stattfinden kann. Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag des Halbjahres erfolgen, mit dessen Ablauf der Pachtvertrag beendet sein soll. Dies gilt auch für außerordentliche Kündigungen mit gesetzlicher Frist.

    Einige Kündigungsmöglichkeiten aus dem herkömmlichen Mietrecht sind bei der Pacht gesetzlich ausgeschlossen:

    • die Kündigung des Mieters, weil der Vermieter grundlos die Untervermietung verweigert hat,
    • die außerordentliche Kündigung durch den Vermieter/Verpächter, wenn der Mieter/Pächter stirbt.

    Für die Kündigung eines Landpachtvertrages gelten jedoch einige Besonderheiten:

    • Vertrag auf unbestimmte Zeit:
      Jeder Vertragspartner kann spätestens am dritten Werktag eines Pachtjahrs für das Ende des nächsten Pachtjahres kündigen. Im Zweifelsfalle ist das Kalenderjahr auch das Pachtjahr. Kürzere Kündigungsfristen können vertraglich vereinbart werden.

    • Vorzeitige außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist:
      Kündigung nur zum Ende eines Pachtjahres mit halbjähriger Frist; Kündigung muss spätestens am dritten Werktag des Halbjahres erfolgen, mit dessen Ablauf der Pachtvertrag enden soll (bei der Landpacht darf der Pächter z.B. außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen, wenn er berufsunfähig geworden ist und der Verpächter die Überlassung an einen Dritten verweigert).

    • Verträge mit Laufzeit über 30 Jahre:
      Nach 30 Jahren kann jeder Vertragspartner den Pachtvertrag kündigen – spätestens am dritten Werktag eines Pachtjahres für den Schluss des nächsten.

    • Verträge auf Lebenszeit:
      Keine Kündigung.

    • Tod des Pächters:
      Seine Erben und der Verpächter können innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Pächters erfahren haben, den Pachtvertrag kündigen – mit einer Frist von sechs Monaten zum Ende eines Kalendervierteljahres.

    • Fristlose Kündigung:
      Auch der Pachtvertrag kann außerordentlich fristlos aus wichtigem Grund gekündigt werden. Hier gelten die wichtigen Gründe des Mietrechts, mit einer Ausnahme: Ein wichtiger Grund ist es auch, wenn die Pacht oder ein erheblicher Teil davon über mehr als drei Monate nicht bezahlt werden. Wenn die Pacht nach Zeitabschnitten von weniger als einem Jahr bemessen ist, kann erst gekündigt werden, wenn der Pächter für zwei aufeinander folgende Zahlungstermine mit der Zahlung in Verzug gekommen ist.

    Die Kündigung ist schriftlich vorzunehmen.

    Für den Sonderfall eines befristeten Pachtvertrages mit Vereinbarung einer auflösenden Bedingung (hier: behördliche Nutzungsuntersagung) hat der Bundesgerichtshof entschieden: Der Pachtvertrag kann grundsätzlich auch ordentlich gekündigt werden, wenn dies nicht von beiden Vertragspartnern per Vereinbarung ausgeschlossen wurde. Ob die Vereinbarung der auflösenden Bedingung bedeutet, dass die Vertragspartner die ordentliche Kündigung ausschließen wollten, muss im Streitfall derjenige beweisen, der sich darauf beruft (Az. XII ZR 95/07, Urteil vom 01.04.2009).
    Mieter dürfen ohne weitere Begründung das Mietverhältnis kündigen. Dies muss jedoch schriftlich mit eigenhändiger Unterschrift passieren. Die Kündigung sollte zur Sicherheit per Einschreiben mit Rückschein abgeschickt werden. Eine mündliche Kündigung ist unwirksam.

    Vermieter haben es schwerer: Ihr Kündigungsrecht ist nicht nur auf einige wenige Kündigungsgründe beschränkt, sondern diese Gründe müssen auch ausdrücklich im Kündigungsschreiben angegeben und so genau erläutert werden, dass sie in einem möglichen Gerichtsverfahren nachvollziehbar sind.

    Beispiel: Bei einer Eigenbedarfskündigung genügt es nicht, als Kündigungsgrund "Eigenbedarf" anzugeben. Es muss auch mitgeteilt werden, wer in die Wohnung einziehen soll und warum. Beispiel: Die Tochter des Vermieters will in dieser Stadt ein Studium anfangen und braucht eine Einzimmerwohnung.

    Auch beim Vermieter ist das Einschreiben mit Rückschein unbedingt zu empfehlen: Er muss vor Gericht gegebenenfalls nachweisen, dass er gekündigt hat.

    Bei einer befristeten Kündigung muss der Vermieter den Mieter außerdem schriftlich darauf hinweisen, dass dieser das Recht hat, wegen eines Härtefalls der Kündigung zu widersprechen. Obwohl dies nicht im Kündigungsschreiben geschehen muss, sondern nur rechtzeitig vor Ablauf der Widerspruchsfrist (zwei Monate vor Ende des Mietverhältnisses), ist der Hinweis im Kündigungsbrief zu empfehlen. Auch auf den notwendigen Inhalt und die Frist für den Widerspruch sollte der Vermieter hinweisen. Zwar ist er dazu nicht gesetzlich verpflichtet. Jedoch sagt das Gesetz (§ 574b Abs. 2 BGB), dass sich die Widerspruchsfrist verlängert, wenn der Vermieter den rechtzeitigen Hinweis zum Widerspruchsrecht unterlässt. Der Mieter kann in diesem Fall noch im ersten Gerichtstermin des Räumungsrechtsstreits den Widerspruch nachholen.

    Bei der Absendung des Kündigungsschreibens ist darauf zu achten, dass nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes (Az. VIII ZR 206/04, Urteil vom 27.04.2005) der Samstag als Werktag zu betrachten ist. § 193 BGB, der etwas anderes aussagt, gilt demnach bei Kündigungsschreiben nicht. Muss spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats gekündigt werden und fällt dieser dritte Tag auf einen Samstag, so muss das Schreiben am Samstag beim Empfänger sein – und nicht erst am Montag, wie es früher gehandhabt wurde.
    So bezeichnet man die Frist, die nach der Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung verstreichen muss, damit der neue Eigentümer den bisherigen Mietern ordentlich (zum Beispiel wegen Eigenbedarfs) kündigen kann (§ 577a BGB).

    Die Frist gilt nur, wenn drei Voraussetzungen erfüllt sind:

    • Mieter hat bereits vor Umwandlung in der Wohnung gewohnt,
    • Wohnung wird in Eigentumswohnung umgewandelt,
    • Wohnung wird nach Umwandlung verkauft.

    Sie beträgt drei Jahre ab Verkauf der Wohnung. In Gebieten mit Wohnungsmangel können die Landesregierungen abweichende Sperrfristen festsetzen: Bis zu zehn Jahre.

    Im Rahmen der Mietrechtsreform 2013 wurde § 577a BGB geändert, um das sogenannte Münchner Modell der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen zu unterbinden. Demnach gilt die dreijährige Sperrfrist auch dann, wenn Wohnraum mit bestehendem Mietvertrag

    • an eine Personengesellschaft oder mehrere Erwerber verkauft worden ist oder
    • zu Gunsten einer Personengesellschaft oder mehrerer Erwerber mit einem Recht belastet worden ist, durch dessen Ausübung dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Wohnung entzogen werden kann.

    Die Sperrfrist kann nun also nicht mehr umgangen werden, indem eine Personengesellschaft ein Mehrfamilienhaus kauft und vor der eigentlichen Umwandlung in Wohneigentum im Namen einzelner Gesellschafter Eigenbedarfskündigungen gegenüber Mietern ausspricht.

    Nicht zur Anwendung kommt diese Neuregelung, wenn alle Erwerber Mitglieder einer Familie oder eines Haushalts sind – oder wenn vor der Überlasssung der Wohnung an den Mieter bereits Wohneigentum begründet worden ist.

    Bei öffentlich gefördertem Wohnraum beziehungsweise Sozialwohnungen wird die Kündigungssperrfrist durch die Dauer der Sozialbindung der Wohnung definiert. Eine Eigenbedarfskündigung kann nicht stattfinden, solange die Sozialbindung der Wohnung noch besteht.

    Dies gilt auch nach Umwandlung und Verkauf. Auch bei vorzeitiger Rückzahlung der Fördermittel besteht die Sozialbindung noch bis zu zehn Jahre lang fort, maximal bis zum Ablauf des Kalenderjahres, in dem die Darlehen nach den Tilgungsbedingungen vollständig zurückgezahlt wären.
    In einem Mietvertrag über Wohnraum kann vereinbart werden, dass beide Mietvertragsparteien für eine bestimmte Zeit auf die Inanspruchnahme Ihres Kündigungsrechts verzichten. Dies ist auch in Formularmietverträgen – also mittels Allgemeiner Geschäftsbedingungen – möglich.

    Allerdings hat der BGH entschieden, dass ein Kündigungsverzicht des Mieters für mehr als vier Jahre wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam ist, so dass - ähnlich wie beim Staffelmietvertrag über Wohnraum – dem Mieter das Recht eingeräumt werden muss, das Mietverhältnis spätestens zum Ablauf des vierten Jahres nach Mietvertragsbeginn kündigen zu können.

    Nach dem Bundesgerichtshof (Urteil vom 25.1.2006, Az.: VIII ZR 3/05) ist bei Vereinbarung eines unzulässigen längeren Kündigungsausschlusses die ganze Vertragsklausel und damit der gesamte Verzicht auf das Kündigungsrecht unwirksam. Es wird also nicht etwa der vereinbarte fünfjährige Kündigungsverzicht durch den zulässigen vierjährigen Verzicht ersetzt, sondern die Kündigung nach den gesetzlichen Fristen grundsätzlich wieder zugelassen. Der Mieter könnte also auch nach dem ersten Jahr schon mit gesetzlicher Frist kündigen.

    Kündigen Mieter bei einem vereinbarten gegenseitigen Kündigungsverzicht für zwei Jahre verfrüht mit dreimonatiger Frist, kann der Vermieter zumindest bis zur Neuvermietung der Wohnung innerhalb der Zweijahresfrist seinen Mietausfall gegen die Mieter geltend machen (BGH, Urt. v. 30.6.2004, Az. VIII ZR 379/03).
    Es gibt verschiedene Arten von Kurorten: Kneippheilbäder, Moorheilbäder, Seeheilbäder, Luftkurorte, Mineralheilbäder, Lehmbäder usw. Je nach Art werden unterschiedliche Heilverfahren angewendet. Allen gemeinsam ist, dass ausschließlich von der Natur angebotene Heilmittel zur Therapie von Krankheiten oder psychosomatischen Störungen verwendet werden (Luft, Klima, Wasser, Moore, Radongas). Je nach Kurart wird der jeweilige Kurort ausgewiesen. So gibt es die Bezeichnungen Luftkurort, Kneippbad, See(heil)bad, Moorheilbad, Soleheilbad, Mineralheilbad usw.

    Kurbehandlungen werden in der Regel je nach Kurart begleitet von gymnastischen Übungen, Massagen, Atemübungen usw. Einer Reihe von Kurorten wurde das Prädikat Bad verliehen. Zuständig für die Prädikatsverleihung sind die Bundesländer.

    In Baden-Württemberg konzentrieren sich die Kurorte vor allem in Süd- und Mittelbaden im Bereich des Schwarzwaldes, sowie im württembergischen Allgäu. In Bayern gibt es eine Kurortverdichtung vor allem im Bereich der Alpen und im Voralpengebiet, sowie an der Grenze zu Tschechien mit den dort weltbekannten Kurorten Karlsbad, Marienbad und Franzensbad, dem sogenannte Bäderdreieck. In Rheinlandpfalz dominieren die Mineralheilbäder und Kneipbäder. In Hessen liegt ein Großteil der Kurorte im Gebiet im und um den Taunus. In Nordrhein-Westfalen, liegen die Kurorte, meist Kneippkurorte, überwiegend an der östlichen Landesgrenze.

    In Niedersachsen, Schleswig-Holstein und Mecklenburg-Vorpommern liegen vor allem die deutschen Seebäder an der Nord- und Ostsee. In der Nordsee gehören dazu die Kurorte auf den nord- und ostfriesischen Inseln, zum Beispiel Sylt und Norderney. An der Ostseeküste sind die Seebäder dicht aneinandergereiht mit berühmten Namen wie Heiligendamm. In Kurorten werden von den Gästen Kurtaxen erhoben.
    Das Kurs/Gewinn-Verhältnis (KGV) ist die wichtigste Kennzahl bei der Bewertung eines Aktieninvestments und dient damit als Anhaltspunkt für den Vergleich verschiedener Kapitalanlagealternativen. Für die Berechnung wird der Aktienkurs durch den Gewinn pro Aktie geteilt. Das Ergebnis sagt aus, wie viel Jahre ein ebenso hoher Unternehmensgewinn ausgeschüttet werden müsste, um das eingesetzte Kapital zurückzubekommen. Je niedriger also das KGV ist, desto lohnender – zumindest im Grundsatz – ist die Anlage. Außer Acht gelassen werden dabei ein mögliches Gewinnwachstum in dem entsprechenden Unternehmen, Kursschwankungen und die sonstigen Risiken, die zu jedem Aktieninvestment gehören.
    Eine Kurtaxe wird von Kurorten beziehungsweise Gemeinden mit erhöhtem Tourismus-Aufkommen erhoben. Abgabenrechtlich stellt sie eine Mischform aus Nutzungsgebühr und Beitrag dar: Die Kurtaxe wird unabhängig von der Nutzung gemeindlicher Einrichtungen von jedem Feriengast erhoben, der in der Gemeinde nächtigt. Der Gast hat jedoch nach Zahlung der Kurtaxe das Recht, bestimmte Einrichtungen zu benutzen.

    Rechtsgrundlage für die Kurtaxe sind die Kommunalabgabengesetze (KAG) der jeweiligen Bundesländer. Sie enthalten Regelungen, nach denen Gemeinden eine Kurtaxe erheben können, um beispielsweise "ihre Kosten für die Herstellung und Unterhaltung der zu Kur- und Erholungszwecken bereitgestellten Einrichtungen und für die zu diesem Zweck durchgeführten Veranstaltungen sowie für die, gegebenenfalls auch im Rahmen eines überregionalen Verbunds, den Kur- und Erholungsgästen eingeräumte Möglichkeit der kostenlosen Benutzung des öffentlichen Personennahverkehrs zu decken." Die Kurtaxe ist damit zweckgebunden. Die Gemeinden regeln Einführung und Einzelheiten der Kurtaxe in der Regel in einer Gemeindesatzung.

    Die Landesgesetze bestimmen in der Regel, dass die Kurtaxe von allen Personen erhoben wird, die sich in der Gemeinde aufhalten, aber nicht deren Einwohner sind und denen die Möglichkeit zur Benutzung der gemeindlichen Einrichtungen und zur Teilnahme an Veranstaltungen geboten wird. Zu den gemeindlichen Einrichtungen zählt dabei alles, was von Feriengästen benutzt wird – vom aufgespülten Badestrand bis zum Hallenbad. Ebenso wird die Kurtaxe meist auch von Einwohnern erhoben, die den Schwerpunkt ihrer Lebensbeziehungen in einer anderen Gemeinde haben. Die Kurtaxe wird jedoch in der Regel nicht von Ortsfremden und Einwohnern mit Lebensmittelpunkt in einer anderen Gemeinde erhoben, die in der Gemeinde arbeiten, ihre Ausbildung machen oder sich aus beruflichen Gründen – etwa für Tagungen oder Veranstaltungen – dort aufhalten. Für Tagungs- und Veranstaltungsteilnehmer kann die Gemeinde jedoch per Satzung die Kurtaxe einführen. Sie kann ebenfalls bestimmen, dass die Betreiber von Campingplätzen oder Häfen mit Schiffsliegeplätzen Ortsfremde melden, die Kurtaxe einziehen oder eine Jahrespauschale zahlen. Reiseunternehmen können ebenfalls zur Meldung Ortsfremder und zum Einziehen und Abführen der Kurtaxe an die Gemeinde verpflichtet werden. In vielen Fällen ziehen auch Zimmervermieter die Kurtaxe für die Gemeinde ein. Oft wird die Kurtaxe nur in der Hauptsaison erhoben. Für Kinder werden geringere Beträge verlangt.
    Die auch als Schnellwuchsplantage bezeichnete Kurzumtriebsplantage dient dazu, mit schnellwachsenden Holzarten relativ kurzfristige Gewinne zu erzielen. Als Umtriebszeit bezeichnet man in der Forstwirtschaft den Zeitraum zwischen der Anpflanzung und der Nutzung durch Holzeinschlag. Die Umtriebszeiten können sehr stark variieren und sind u. a. von Baumart und Standort abhängig. Bei Fichten geht man von einer Umtriebszeit von 80 Jahren aus, während Kurzumtriebsplantagen bereits nach 3 bis 10 Jahren abgeerntet werden. Gerne werden dabei bestimmte Pappelarten oder Weiden angebaut, da diese besonders schnell wachsen. Kurzumtriebsplantagen werden heute meist betrieben, um Holz als nachwachsenden Rohstoff für die Energiegewinnung zu erzeugen. In diesem Fall spricht man auch von einem „Energiewald“.
    Abkürzung für: Kehr- und Überprüfungsverordnung.
    Abkürzung: Kapitalverwaltungsgesellschaft
    Abkürzung: Geschäftsbesorgung für eine Kapitalverwaltungsgesellschaft
    Abkürzung für: Gesetz über das Kreditwesen
    Abkürzung für: Kilowattstunde
    Abkürzung für: Landesabfallgesetz
    Eine ladungsfähige Anschrift muss heute bei geschäftlichen Aktivitäten in bestimmten Bereichen zwingend angegeben werden – z. B. im Impressum einer gewerblichen Internet-Seite oder der Widerrufsbelehrung bei Verbraucherverträgen nach der BGB-Informationspflichten-Verordnung. Man versteht darunter eine Anschrift, unter der der Inhaber der Adresse tatsächlich persönlich erreichbar ist, damit ihm z. B. Übergabeeinschreiben oder Postzustellungsurkunden überreicht werden können. Im Normalfall wird darunter also die Wohn- oder Geschäftsanschrift mit Name, Straße, Hausnummer, Postleitzahl und Ort zu verstehen sein. Ein Postfach ist nicht mehr als ladungsfähige Anschrift anerkannt. Eine Domizil-Adresse oder die Verwendung der Anschrift eines Büroservice kann bei entsprechender Empfangsbevollmächtigung der dortigen Mitarbeiter als ladungsfähige Anschrift anzusehen sein, Rechtsprechung dazu ist noch nicht bekannt.
    Abkürzung für: Landesarbeitsgericht
    Die Lage ist ein klassisches Qualitätskriterium für eine Immobilie. Zu unterscheiden sind die Makrolage und die Mikrolage, also das räumliche Umfeld in einem weiteren und in einem engeren Sinn.

    Die Makrolage eines Grundstücks kennzeichnet die Erreichbarkeiten der überregional bedeutsamen Zentren aus der Lageperspektive dieses Grundstücks und legt deshalb Wert auf eine Analyse der Entfernungen und Verkehrsverbindungen (Flughäfen, Autobahnen, Zugverbindungen) zu diesen Zentren.

    Bei Beurteilung der Mikrolage spielen die kleinräumigen Erreichbarkeiten zwar auch eine Rolle. Je nach Nutzungsart sind für die Lageeinschätzung neben harten vor allem auch weiche Lagefaktoren bedeutsam. Harte Lagefaktoren sind quantifizierbar z.B. Entfernungen, deren Überwindung Kosten für Verkehrsmittel oder Gütertransport verursacht. Weiche Lagefaktoren sind auf subjektive Einschätzungen von Lagequalitäten zurückzuführen, z.B. Milieu der Umgebung eines Standortes. Auch wenn weiche Lagefaktoren aus sich heraus nicht quantifizierbar sind, kann ihnen doch ein erheblicher Anteil am Gesamtlagewert zukommen. Bei der Lageanalyse kann ein Zensurierungssystem weiterhelfen. Wenn es beispielsweise darum geht, die Lagequalität eines Einfamilienhauses zu bestimmen, können die verschiedenen grundlegenden Lagefaktoren gewichtet werden, wobei man sich an einem Lageoptimum orientiert:

    Kurzbeispiel:

    Lageoptimum (Orientierungsvorgabe der Lagen für Einfamilienhäuser)
    Verkehrslage: 30
    Ortslage: 30
    Umgebung/Milieu: 40
    Gesamt = 100

    Lageeinschätzung eines bestimmten Einfamilienhauses: (Vergleich zum Lageoptimum)
    Verkehrslage: 15
    Ortslage: 30
    Umgebung/Milieu: 20
    Gesamt = 65

    Die Lage des Einfamilienhauses würde hier im Vergleich zum Optimum eine noch befriedigende mittlere Wohnlage sein. Nun kann man nach der Zielbaummethode die Orientierungsvorgabe noch weiter auffächern, in dem z.B. die Verkehrslage (Erreichbarkeit) in folgende Komponenten zerlegt wird:

    Nähe zu Schulen: 3
    Nähe zum Kindergarten: 5
    Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten (täglicher Bedarf): 6
    Nähe zu Sport- und Freizeiteinrichtungen: 3
    Nähe zur Kulturstätten: 2
    Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln und deren Frequenz: 4
    Nähe zu Ärzten: 2
    Nähe zum Stadtzentrum: 5
    Gesamt = 30

    Dies ist natürlich nur ein Beispiel. Wer sich mit Lageanalysen beruflich befassen muss, der müsste, bevor er solche leitbildhaften Orientierungsvorgaben für verschiedene Objektarten erstellt, die spezielle Raumstruktur erfassen. Man kann Lagespezifika eines Raumes nicht auf andere Räume übertragen.

    Hinzuweisen ist auch noch darauf, dass die Gewichtung zwischen harten und weichen Lagefaktoren von der Nutzung abhängt. So spielen die harten Lagefaktoren bei gewerblichen Immobilien (Produktionsstandorte) eine größere Rolle. Bei Konsumstandorten, also bei Wohnnutzung dominieren die weichen Lagefaktoren.

    Die Lage beschreibt einen objektiven Sachverhalt einer Immobilie, für bestimmte Nutzergruppen. Im Gegensatz dazu beschreibt der "Standort" einen subjektiven Sachverhalt aus der Perspektive eines ganz bestimmten Nutzers.
    Die "Lageklassenmethode" ist ein in der Schweiz gebräuchliches Verfahren zur Bewertung von Grund und Boden ("Land"). Es wird wohl auch als Naegeli-Verfahren bezeichnet, weil Naegeli diese Methode in den 50er Jahren entwickelt hat. Die letzte Darstellung von Naegeli und Hungerbühler findet sich im "Handbuch des Liegenschaftsschätzers" (Zürich 1988). Die Lageklassenmethode ist vielfach Grundlage für die Ermittlung des Bodenwertanteils bebauter Grundstücke für steuerliche Zwecke (Steuerwerte).

    In einigen Kantonen der Schweiz werden zwar Bodenrichtwerte auf der Grundlage von erzielten Preisen für Vergleichsgrundstücke zur Bewertung von "Land" herangezogen. In anderen Kantonen herrscht die Lagenklassenmethode vor. Wo Richtwerte fehlen, greift man ohnehin zur Lageklassenmethode. Diese geht von der durch Untersuchungen gestützten Annahme aus, dass Liegenschaften mit gleichen Lagemerkmalen ein annährend gleiches Verhältnis von Boden- zu Bauwert aufweisen. Bei Ermittlung der Lageklassen werden vor allem Lage, Nutzung und Bauqualität berücksichtigt. Durch Zuweisung des Grundstücks zu einer Lageklasse und Ermittlung des Bauwertes kann auf den Bodenwert geschlossen werden. In der Vollziehungsverordnung zum Steuergesetz von Luzern vom November 1994 wird z.B. bestimmt, dass der "Bodenwert in einem angemessenen Verhältnis zur Nutzung und zum Gesamtanlagewert des Grundstücks (Lageklassen) stehen soll".

    Ermittelt wird zunächst der maßgebende Landbedarf – die nach den Bauvorschriften für den Baukörper notwendige Grundstücksfläche in Quadratmetern. Der Landbedarf wird in Raumeinheiten zum Ausdruck gebracht. Auch für die Ermittlung der Raumeinheiten gibt es ein bestimmtes Verfahren. Für eine ermittelte Anzahl von Raumeinheiten ist mit anderen Worten ein bestimmter Landbedarf gegeben.

    Den wertbildenden Merkmalen eines Grundstücks (z.B. Nutzungsintensität, Verkehrsrelation zur Großstadt, Wohnsituation usw.) werden bestimmte Werte zugemessen. Die Merkmalszahlen werden addiert. Man erhält so die provisorische Lageklassenzahl. Die Summe wird, falls erforderlich und bei der Quantifizierung eines Merkmals noch nicht berücksichtigt, mit Hilfe von Steigerungs- oder Reduktionsfaktoren korrigiert. Die Korrektur ist durch einen zulässigen Abweichungskorridor begrenzt (Beispiel für Steigerungsfaktoren: Besonders attraktive Wohnlage bei Einfamilienhäusern, besonders hohe Passantenfrequenz bei Geschäftsgrundstücken, Beispiel für Reduktionsfaktoren: besondere Immissionsbelastungen, schlechte Grundstücksform).

    Jeder Lageklasse (z.B. 1-8) entspricht ein Prozentsatz, der sich auf den Neuwert eines Gebäudes bezieht. Der Bodenwert des sog. maßgeblichen Landbedarfs wird durch Multiplikation des Prozentsatzes mit diesem Neuwert ermittelt.

    Da der maßgebliche Landbedarf mit der tatsächlichen Bodenfläche in der Regel nicht übereinstimmt, müssen auch die Werte der Mehrflächen ermittelt werden. Dabei wird wiederum unterschieden zwischen solchen Mehrflächen, die sich im Umgriff des Gebäudes befinden und wegen der Form und Größe keine weitere Bebauung zulassen, Mehrflächen, die abgetrennt und als Bauplätze einer baulichen Nutzung zugeführt werden können und schließlich nicht zu bewertende Mehrflächen (Verkehrsflächen, die auch anderen Grundstücken dienen, Gewässer, unkultiviertes Land). Für die Bewertung der Mehrflächen (zu Steuerzwecken) stehen auch hier wieder eigene Regelwerke zur Verfügung.
    Der Lageplan gehört zu den Bauvorlagen und Beleihungsunterlagen. Soweit der Lageplan Bestandteil einer Bauvorlage ist, muss er bestimmte, in den Bauvorlagenverordnungen der Bundesländer bezeichnete Darstellungen enthalten. Sie sind länderunterschiedlich geregelt. In der Regel zählen hierzu der Maßstab (in der Regel 1:500) die Lage des Grundstücks zur Himmelsrichtung, die Bezeichnung des Grundstücks (Gemeinde, Straße, Hausnummer, Grundbuch, Gemarkung, Flur, Flurstück), Flächeninhalt und katastermäßige Grenzen des zu bebauenden Grundstücks und der Umgebungsgrundstücke, der vorhandene Gebäudebestand sowie im Liegenschaftsbuch enthaltene Hinweise auf Baulasten. In einigen Bundesländern wird unterschieden zwischen dem einfachen und dem qualifizierten Lageplan. Der einfache Lageplan enthält die oben dargestellten Angaben. Der qualifizierte Lageplan, der vor allem bei Grenzbebauungen benötigt wird, enthält außerdem noch Grenzlängen und Abstandsmaße und stellt den aktuellen Bebauungszustand der Nachbargrundstücke dar.
    Der Begriff der Lagerente wurde von dem Wirtschafts- und Agrarwissenschaftler Johann Heinrich von Thünen (1783 – 1850) entwickelt. Thünen verwendete die Lagerente, um den Ertragsvorteil von marktnäheren landwirtschaftlichen Flächen im Vergleich zu marktferneren zu beschreiben. Geht man davon aus, dass an beiden Standorten die gleichen Produktionskosten entstehen, kommt die unterschiedliche Lagerente durch den Unterschied in den Transportkosten zustande.

    Generell beschreibt die Lagerente einerseits den Gewinn je Bodeneinheit, wenn der Boden dem Landwirt selbst gehört, andererseits aber auch die maximale Pacht, die der Grundeigentümer fordern kann, wenn er die Fläche an den Landwirt verpachtet.

    Thünen stellte die These auf, dass sich etwa der Getreideanbau nur in einer bestimmten Entfernung zur Stadt noch rechnen könne: Denn bei zu niedriger Entfernung zur Stadt würden die Kosten für den Boden zu sehr ansteigen, während bei zunehmender Entfernung die Transportkosten für die Erzeugnisse zu hoch würden. Die Lagerente nimmt mit zunehmender Entfernung zur Stadt ab.

    Auch in der Immobilienwirtschaft lässt sich mit dem Begriff der Lagerente arbeiten. Denn in Großstädten und Ballungsräumen sind die Mieten und Kaufpreise höher als auf dem Land, während für den Nutzer der Immobilie relativ geringe Fahrtkosten anfallen, um seine Dienstleistung in Form von Arbeit auf den Markt zu bringen. Auf dem Land fallen geringere Kosten für den Wohnraum an, während die Fahrtkosten zum Arbeitsort steigen. Dabei sind jedoch auch steuerliche Vergünstigungen wie die Pendlerpauschale zu beachten, welche die Transportkosten wieder senken und so das Leben auf dem Land insbesondere für gutverdienende Personen mit großem familiären Platzbedarf wieder günstiger machen.
    Unter einer Laibung versteht man im Bauwesen die innere, der Öffnung zugewandte Mauerfläche einer Tür- oder eines Fensters. Die Laibung oder Leibung ist von außen nicht sichtbar. Bei einem viereckigen Mauerausschnitt, etwa einem Fenster, bezeichnet man die senkrechten seitlichen Mauerflächen als Laibung und die obere Fläche als Sturz. Die Laibung ist im rechten Winkel zur Fassade geschnitten. Bei Bögen und Gewölben wird der Begriff Laibung allerdings für die gekrümmte, innere Fläche oberhalb des letzten gerade auf den Bogenmauern stehenden Steins (des sogenannten Kämpfers) verwendet. Ein anderer Begriff dafür ist innere Gewölbe- oder Bogenfläche. Die äußeren Flächen nennt man Gewölbe- oder Bogenrücken.

    Laibungen werden meist durch metallene Winkel verstärkt und verputzt. Im Handel sind auch fertige Kunststoffverkleidungen für Fensterlaibungen, die insbesondere im Zusammenhang mit einer modernen Wärmedämmung zum Einsatz kommen. Eine solche Verkleidung kann verhindern, dass an der Laibung Feuchtigkeit in eine ansonsten mit Dampfsperren gesicherte Wand eindringt.
    In den Landesbauordnungen der Bundesländer ist das jeweils geltende Bauordnungsrecht kodifiziert. Inhaltlich stimmen sie nur teilweise überein. Vor allem im Bereich des genehmigungsfreien Bauens ist "Bewegung" in die Landesbauordnungen gekommen. Jede Landesbauordnung wird begleitet von einer Reihe von Nebengesetzen und Verordnungen, die dem Bauordnungsrecht zugehören.
    Ein Landesentwicklungsprogramm (LEP) wird teilweise auch als Landesraumordnungsprogramm bezeichnet. Mit einem solchen Programm treffen die einzelnen Bundesländer Festlegungen zur längerfristigen Raumordnungsplanung. Es gilt für das betreffende Bundesland und legt die Ziele fest, die im Rahmen der Raumordnung in einem gewissen Zeitraum – etwa den nächsten zehn Jahren – erreicht werden sollen.

    In Bayern etwa stellt das Landesentwicklungsprogramm ein raumordnerisches Zukunftskonzept der Bayerischen Staatsregierung dar: Es definiert die für die räumliche Ordnung und Entwicklung Bayerns wichtigen Grundsätze und Ziele.

    Das Bayerische LEP wurde 1976 erstmals erstellt. Am 1. September 2013 ist wieder einmal eine überarbeitete Fassung in Kraft getreten. Das rege diskutierte LEP schreibt ein System der Zentralen Orte fest; Zentralität heißt hier, dass eine Stadt Dienstleistungen und Güter für das Umland vorhält. Unabhängig von diesem System dürfen Nahversorgungsbetriebe mit bis zu 1.200 Quadratmetern Verkaufsfläche in jeder bayerischen Gemeinde angesiedelt werden – dies soll die Versorgung mit Lebensmitteln und Gütern des täglichen Bedarfs verbessern.
    Unter Landesplanung versteht man den Teil der Raumplanung, der auf der Grundlage des Raumordnungsgesetzes den Bundesländern als Auf­ga­be zugewiesen ist. Dabei ist zu beachten, dass im Zuge der Föde­ra­lis­mus-Reform die Planungskompetenz der Bundesländer erweitert wurde. Sie können von den Vorschriften des Raumordnungsgesetzes im Rahmen der Landesgesetzgebung abweichen. Rechtliche Grundlage der Landes­pla­nung waren schon vorher die Landes­pla­nungs­ge­setze der Bundes­länder.

    Die Ministerkonferenz für Raumordnung (MKRO), die in bestimmten Abständen stattfindet, hat die Aufgabe „der gegenseitigen Unterrichtung und Abstimmung über grundsätzliche Fragen und Positionen der Raumordnung und Raumentwicklung“.

    Instrumente der Landesplanung sind die Landesentwicklungsprogramme und auf der Ebene der Planungsregionen die Regionalpläne be­zie­hungs­weise regionalen Raumordnungspläne und die Raumordnungsverfahren. Die Bauleitplanung ist mit den Regionalplänen durch die Vorschrift im BauGB verzahnt. Die Bauleitpläne sind den Zielen der Raumordnung anzupassen.
    Das Landgericht steht als ordentliches Gericht im Gerichtsaufbau zwischen Amts- und Ober­lan­des­ge­richt. Das jeweilige Landgericht ist für Berufungen ge­gen Entscheidungen der Amts­ge­rich­te üb­li­cher­wei­se zu­stän­dig.

    Das Landgericht ist zuständig für Fälle aus dem Zivil- und Strafrecht. Im Zivilrecht ist es die erste Instanz für Fälle mit einem Streitwert über 5.000 Euro, die nicht (so wie Mietstreitigkeiten) der ausschließlichen Zuständigkeit des Amtsgerichts zugewiesen sind. Im Strafrecht ist das Landgericht erstinstanzlich u.a. zuständig für Fälle, bei denen Freiheitsstrafen von über vier Jahren zu erwarten sind. Für Verfahren, bei denen das Amtsgericht erstinstanzlich tätig wird, stellt das Landgericht die zweite oder Rechtsmittelinstanz dar.

    Für die Bereiche Zivilrecht und Strafrecht gibt es jeweils besondere Strafkammern. Zu den Zivilkammern rechnet man auch die Kammern für Handelssachen, die für Streitigkeiten unter Kaufleuten und Unternehmen zuständig sind. Im Unterschied zum Amtsgericht, wo ein Einzelrichter tätig wird, besteht eine Zivilkammer am Landgericht aus drei Richtern, von denen einer der Vorsitzende ist. In einigen Fällen kann jedoch auch einer der drei Richter als Einzelrichter entscheiden.

    Die Handelskammern am Landgericht sind mit einem Berufsrichter und zwei ehrenamtlichen Handelsrichtern besetzt. Die großen Strafkammern bestehen aus drei Berufsrichtern (einer davon als Vorsitzender) sowie zwei Schöffen. Die kleinen Strafkammern, welche als Berufungsinstanz des Amtsgerichts tätig werden, bestehen aus einem Berufsrichter und zwei Schöffen. Zum Bereich Strafrecht zählen auch die beim Landgericht angesiedelten Strafvollstreckungskammern.

    Bei WEG-Strei­tig­kei­ten be­steht ge­mäß § 72 Abs. 2 Ge­richts­ver­fas­sungs­ge­setz (GVG) eine Son­der­re­gelung, nach der Berufungs- und Beschwerdegericht das für den Sitz des Ober­landesgerichts zuständige Landgericht ist, und zwar für den Bezirk, in dem das Amtsgericht seinen Sitz hat. So ist beispielsweise das LG Dortmund Berufungs- und Be­schwer­de­ge­richt ge­gen amts­ge­richt­li­che Ent­schei­dun­gen im OLG-Bezirk Hamm, weil es in Hamm kein Landgericht gibt, Hamm jedoch im Land­ge­richts­be­zirk Dortmund liegt. Etwas an­deres gilt dann, wenn die jeweilige Landesjustizverwaltung ein anderes Landgericht be­stimmt hat. So ist beispielsweise das Landgericht Itzehoe alleiniges Berufungs- und Be­schwer­de­gericht für Schleswig-Holstein.

    Anders als bei früheren WEG-Streitigkeiten gibt es keine sofortige weitere Beschwerde ge­gen die landgerichtlichen Entscheidungen beim Oberlandesgericht. Gegen die Entscheidung des Landgerichts kann das Berufungsgericht die Revision beim Bundesgerichtshof zulassen. Gegen die Nichtzulassung der Revision kann die Nichtzulassungsbeschwerde eingelegt werden, die jedoch im Bereich der Eigentümergemeinschaften durch die Neuordnung der WEG-Verfahren bis zum 31.12.2014 ausgesetzt ist.

    Während für das erstinstanzliche Verfahren beim Amtsgericht keine anwaltliche Vertretung vorgeschrieben ist, ist im Berufungsverfahren die Vertretung durch einen Anwalt erforderlich.
    Als Landing Page bezeichnet man eine spezielle Seite, auf die Besucher weitergeleitet werden, also quasi "landen", wenn sie auf eine Onlinewerbeanzeige klicken. Man könnte die Landing Page auch als eine Art Startseite ansehen, auf die der Nutzer zuerst geleitet wird. Die Landing Page ist der erste Eindruck, den der Besucher von dem Unternehmen bekommt, man sollte ihre Wirkung also auf keinen Fall unterschätzen. Landing Pages erleichtern dem Seiteninhaber mit Hilfe von Webstatistiken auch die Auswertung des Anzeigenerfolges.
    Der Landkreis ist ein Gemeindeverband, der mehrere Gemeinden und Städte umfasst. Verwaltungsleiter ist der Landrat. Beschlussfassungsorgan ist der Kreistag, der aus gewählten Kreistagsabgeordneten besteht. Er ist zuständig für den Unterhalt von Einrichtungen und die Erfüllung von Aufgaben, die den Wirkungshorizont der Gemeinden dieses Landkreises überschreiten, z.B. der Bau von Kreisstraßen, das Schulwesen (z.B. Berufsschulen), der Unterhalt von Polizeistationen usw.

    Der Landkreis wird finanziert durch Gemeindeumlagen der zugehörigen Gemeinden, basierend auf dem Haushaltplan. Dabei kann der Landkreis mehr beanspruchen, als er für die Erfüllung seiner Aufgaben benötigt. Mit diesen Mehreinnahmen können finanzschwache Gemeinden unterstützt werden.

    Die kreisfreien Städte haben ihre originären Gemeindeaufgaben zu erfüllen und sind gleichzeitig für die Kompetenzen zuständig, die Landkreise inne haben. In Deutschland gibt es insgesamt 295 Landkreise und 107 kreisfreie Städte.
    In ländlichen Räumen herrschen dörfliche und kleinstädtische Strukturen vor. Kennzeichnend für diese Räume ist eine geringe Bevölkerungsdichte. Ländliche Räume haben ein unterschiedliches Gepräge. Es gibt ländliche Kreise mit höherer und solche mit geringerer Dichte. Die Grenzen hin zu den Ausläufern der verstädterten Räume sind oft nicht klar zu definieren. Sie verschieben sich aufgrund der unterschiedlichen Entwicklungsdynamik der Verdichtungsräume.

    Oft werden solche Räume als Verlierer-Regionen dargestellt. Doch es gibt auch gegenteilige Erfahrungen, die sich durch einen sehr hohen Zufriedenheitsindex der Bevölkerung auszeichnen. Zu nennen wären Südostoberbayern (Platz 1), das Allgäu (Platz 2) und das Oberland (Platz 3). 15 % der Bevölkerung leben heute in ländlichen Regionen.
    Das Landpachtverkehrsgesetz (LPachtVG) (auch: Gesetz über die Anzeige und Beanstandung von Landpachtverträgen) enthält viele maßgebliche Vorschriften des landwirtschaftlichen Pachtrechts.

    Zu seinen wesentlichen Regelungen zählt, dass jeder Landpachtvertrag vom Verpächter bei der zuständigen Behörde angezeigt werden muss. Selbst der Inhalt mündlich geschlossener Verträge ist mitzuteilen – ebenso wie Änderungen der in einem anzeigepflichtigen Landpachtvertrag enthaltenen Formulierungen hinsichtlich der Pachtsache, der Pachtdauer und der Vertragsleistungen, sofern die Änderung nicht bei einem gerichtlichen Vergleich oder vor einer berufsständischen Pachtschlichtungsstelle vereinbart worden ist. Auch der Pächter kann die Anzeige vornehmen. Generell muss diese innerhalb von einem Monat nach der Vereinbarung zwischen Pächter und Verpächter erfolgen.

    Ausnahmen gibt es für Landpachtverträge, die im Rahmen eines behördlich geleiteten Verfahrens oder zwischen Ehegatten bzw. engen Verwandten geschlossen werden (§ 3 Abs. 1 LPachtG). Die Regierungen der Bundesländer können Bestimmungen treffen, nach denen die Anzeige nur bei Flächen von einer bestimmten Größe aufwärts stattfinden muss. In Niedersachsen etwa wird hier die Grenze bei zwei Hektar gesetzt, die Regelungen können sich jedoch von Bundesland zu Bundesland unterscheiden.

    Die zuständige Behörde kann den angezeigten Landpachtvertrag bzw. dessen Veränderung beanstanden. Dafür hat sie einen Monat Zeit. Die Vertragspartner werden dann aufgefordert, den Vertrag innerhalb eines weiteren Monats aufzuheben oder zu ändern. Kommen sie dieser Aufforderung nicht nach, gelten Pachtvertrag oder Vertragsänderung mit Fristablauf gesetzlich als aufgehoben. Ausnahme: Einer der Vertragspartner hat vorher eine Entscheidung des Landwirtschaftsgerichtes beantragt.

    Eine Beanstandung kann stattfinden, wenn

    • die Verpachtung zu einer ungesunden Verteilung der Bodennutzung, insbesondere einer ungesunden Anhäufung von land- und forstwirtschaftlichen Nutzflächen, führt, durch sie ein Grundstück oder mehrere Grundstücke, die räumlich oder wirtschaftlich zusammenhängen, unwirtschaftlich in der Nutzung aufgeteilt werden oder
    • die Pacht nicht in einem angemessenen Verhältnis zu dem erzielbaren Ertrag steht.

    Ist ein Landpachtvertrag im Rahmen einer Beanstandung oder einer gerichtlichen Entscheidung aufgehoben worden, kann die Behörde von den Vertragspartnern verlangen, dass eine schon vorgenommene Übertragung des Besitzes an der Pachtsache (also die Übernahme durch den Pächter) innerhalb einer angemessenen Frist wieder rückgängig gemacht wird.

    Weitere wichtige Regelungen für Landpachtverträge enthalten die §§ 585 ff. BGB.
    Der Landpachtvertrag hat die Überlassung von landwirtschaftlich genutzten Flächen mit oder ohne die zu ihrer Bewirtschaftung nötigen Gebäude zum Gegenstand. Pachtgegenstand kann ein kompletter Hof mit Wohn- und Wirtschaftsgebäuden, Feldern und Nutzflächen aller Art sein.

    Für die Landpacht trifft das Bürgerliche Gesetzbuch besondere Regelungen in §§ 585 ff. Diese gelten auch für forstwirtschaftliche Grundstücke, welche zur Verwendung im Rahmen eines überwiegend landwirtschaftlichen Betriebes verpachtet werden.

    Bei einem Landpachtvertrag muss zwar der Verpächter dem Pächter die Pachtsache in ordnungsgemäßem, zur vertragsgerechten Nutzung geeigneten Zustand überlassen und diesen auch weiterhin aufrecht erhalten. Für gewöhnliche Ausbesserungen (z. B. der Wohn- und Wirtschaftsgebäude, der Wege, Gräben, Dränagen und Zäune) hat jedoch der Pächter auf eigene Kosten zu sorgen. Er ist ferner zur ordnungsmäßigen Bewirtschaftung verpflichtet.

    Ohne Erlaubnis des Verpächters darf der Pächter weder eine Unterverpachtung vornehmen, noch die Pachtsache ganz oder teilweise einem landwirtschaftlichen Zusammenschluss (Genossenschaft etc.) für eine gemeinschaftliche Nutzung überlassen.

    Landpachtverträge werden oft befristet für einen bestimmten Zeitraum geschlossen. Aber: Ein Landpachtvertrag, der für einen längeren Zeitraum als zwei Jahre nicht in schriftlicher Form vereinbart wird, gilt per Gesetz für unbestimmte Zeit. Vertragslaufzeiten von vielen Jahren sind üblich. Es gibt die Möglichkeit, einen Landpachtvertrag über einen Zeitraum von über 30 Jahren zu schließen (vgl. § 594b BGB). Nach Ablauf der 30 Jahre kann allerdings jeder Vertragspartner das Pachtverhältnis spätestens am dritten Werktag eines Pachtjahrs für den Schluss des nächsten Pachtjahrs kündigen. Dies wiederum ist unzulässig, wenn der Vertrag für die Lebenszeit des Verpächters oder des Pächters geschlossen wurde.

    Ein Pachtvertrag endet üblicherweise erst mit Ablauf der vereinbarten Befristung. Allerdings verlängert sich ein auf mindestens drei Jahre abgeschlossener Pachtvertrag auf unbestimmte Zeit, wenn auf die Anfrage eines Vertragsteils, ob der andere zur Fortsetzung bereit ist, dieser nicht innerhalb von drei Monaten ablehnt. Anfrage und Ablehnung müssen schriftlich stattfinden. Die Anfrage bleibt allerdings wirkungslos, wenn in ihr nicht ausdrücklich auf die Folgen des Schweigens hingewiesen wird und wenn sie nicht im drittletzten Pachtjahr erfolgt.

    Gibt es keine Befristung, kann ein Landpachtvertrag von jedem der beiden Vertragspartner spätestens am dritten Werktag eines Pachtjahrs für den Schluss des nächsten Pachtjahrs gekündigt werden. Soll eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden, muss dies schriftlich geschehen. In Fällen, in welchen der Pachtvertrag außerordentlich mit gesetzlicher Frist vorzeitig gekündigt werden kann, ist dies nur für den Schluss eines Pachtjahrs zulässig. Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag des halben Jahres stattfinden, mit dessen Ablauf die Pacht enden soll. Eine solche außerordentliche Kündigung ist z. B. möglich, wenn der Pächter berufsunfähig wird und der Verpächter einer Überlassung an einen Dritten, der eine ordnungsmäßige Bewirtschaftung gewährleistet, widerspricht.
    Das Bundesnaturschutzgesetz schreibt vor, dass die Gemeinden auf der Grundlage der Landschaftsprogramme der Bundesländer und der für die Regionen daraus entwickelten Landschaftsrahmenpläne sog. Landschaftspläne aufstellen müssen.

    Ein Landschaftsplan enthält einerseits Darstellungen einer Bestandsaufnahme des gegebenen Zustands von Natur und Landschaft und ihre Bewertung, andererseits die Darstellung des angestrebten Zustandes und der zur Erreichung dieses Zustandes erforderlichen Maßnahmen. Darstellungen des Landschaftsplanes können auf der Grundlage von Länderbestimmungen in die Bauleitplanung aufgenommen werden.

    Wie aus Flächennutzungsplänen Bebauungsplane entwickelt werden, sind Landschaftspläne Grundlage auch für Grünordnungspläne.
    Laut § 26 des Bundesnaturschutzgesetzes versteht man unter einem Landschaftsschutzgebiet rechtsverbindlich festgesetzte Gebiete, in denen ein besonderer Schutz von Landschaft und Natur erforderlich ist. Bei Aufstellung von Bauleitplänen sind die Flächen zu berücksichtigen, die unter anderem den Belangen des Naturschutzes genügen. Im Flächennutzungsplan werden die Flächen dargestellt, für die Maßnahmen zum Schutz der Natur vorzusehen sind. Entsprechende Festsetzungsmöglichkeiten sind auch für Bebauungspläne vorgesehen. Pflegemaßnahmen beziehen sich auf die Erhaltung oder Wiederherstellung der Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushalts oder der Regenerationsfähigkeit und Nutzungsfähigkeit der Naturgüter.

    In den Schutzbereich von Landschaftsschutzgebieten können auch die Erhaltung der Vielfalt, Eigenart und Schönheit des Landschaftsbildes einbezogen werden oder seine besondere Bedeutung für die Erholung. In einem Landschaftsschutzgebiet ist alles untersagt, was den Charakter des Gebietes verändern oder dem Schutzzweck zuwiderlaufen würde. In Deutschland machen Landschaftsschutzgebiete knapp 28 Prozent der Gesamtfläche aus.
    Landwirtschaft i.S.d. Baugesetzbuches ist der Ackerbau, die Wiesen- und Weidewirtschaft, die "Pensionstierhaltung" auf überwiegend eigener Futtergrundlage, die gartenbauliche Erzeugung, der Erwerbsobstbau, der Weinbau, die berufsmäßige Imkerei und die berufsmäßige Binnenfischerei (§ 201 BauGB).

    Die Landwirtschaft repräsentiert im Wesentlichen zwei Zweige der Urproduktion, nämlich die Viehzucht und den Anbau von Pflanzen. Zunehmende Beachtung findet dieser Wirtschaftszweig als potenzieller Lieferant erneuerbarer Energien (Strom- und Wärmeerzeugung durch Biomasse, Biogas und Biodiesel als Kfz-Treibstoff).
    Landwirtschaftliche Produktionsgenossenschaften (LPG) wurden in der DDR seit 1952 auf Betreiben der SED im Rahmen ihrer Kampagnen zur Kollektivierung der Landwirtschaft gegründet.

    Bei den LPG des Typs I brachten die Genossen zunächst nur ihre landwirtschaftlichen Nutzflächen in die Genossenschaft ein, während Vieh, Maschinen und Geräte in Privatbesitz verbleiben. Später folgten Kampagnen zur Bildung von LPG des Typ II (zusätzliche Einbringung von Grünland, Wald und Maschinen) und des Typs III. Letztere beließen lediglich die häusliche Vieh- und Gartenwirtschaft in privater Hand und konnten gegen Ende der 1950er Jahre erst mit erheblichem Druck durchgesetzt werden.

    Der Einigungsvertrag von 1990 sah die Aufhebung des Gesetzes über die LPG zum 31. Dezember 1991 vor, doch in vielen Fällen kam es lediglich zur Umwandlung in Genossenschaften nach bundesdeutschem Recht.
    Bei landwirtschaftlichen Betrieben kann zwischen ver­schie­denen Betriebsformen unterschieden werden. In Ge­gen­den mit durchschnittlich schlechteren Böden herrschen Be­triebe vor, deren Haupterzeugnisse aus der Viehhaltung gewonnen werden, in Gegenden mit durchschnittlich bes­seren Böden überwiegen Höfe, die sich stärker dem Anbau von Pflanzen (Getreide, Kartoffeln, Zuckerrüben, Erbsen, Bohnen und dergleichen) widmen. Zu den land­wirt­schaft­lichen Betrieben zählen auch Gartenbau-, Geflügelhalt­ungs-, Fischerei- und Dauerkulturbetriebe wie Weinbau- und Obstanbaubetriebe.

    Zu unterscheiden ist zwischen Haupterwerbsbetrieben so­wie Klein- und Nebenerwerbsbetrieben. Von einem Haupt­erwerbs­betrieb wird dann gesprochen, wenn das betriebs­lei­ten­de Ehepaar zu mehr als 50 Prozent der gesamten Ar­beits­zeit im landwirtschaftlichen Betrieb tätig ist. Teilweise wird bei der Definition auch auf das Einkommen abgestellt. Im Schnitt resultiert bei den Klein- und Neben­er­werbs­be­trie­ben das Einkommen aus dem nicht-landwirtschaftlichen Bereich, meist aus unselbständiger Tätigkeit.

    Die Zahl der landwirtschaftlichen Betriebe sinkt konti­nuier­lich. Zwischen 1960 und 2000 ist die Zahl aller landwirtschaftlichen Betriebe von 1.500.736 auf 416.672 im früheren Bundesgebiet zurückgegangen. 2010 betrug die Zahl einschließlich der neuen Bundesländer 299.134. Im Jahr 2013 waren es noch 285.000. Im Jahr 2010 wurden 16.532 Betriebe ökologisch bewirtschaftet, im Jahr 2013 waren dies 18.000.

    Mehr als die Hälfte der gesamten Fläche Deutschlands wird von Ackerböden und Feldern eingenommen. Die landwirtschaftliche Anbaufläche beträgt etwa 16.704 Quadratkilometer. 45 Prozent der land­wirt­schaft­lich genutzten Fläche dient noch dem Ge­treide­an­bau. Zunehmend spielen Energiepflanzen wie der gelb blühende Raps eine Rolle, zumal Rapsöl auch zu Biodiesel weiterverarbeitet werden kann. Die Ertrags­inten­si­tät pro Hektar hat sich seit 50 Jahren verdreifacht. In den letzten Jahren allerdings sank klimatisch bedingt der Ertrag. Der Anteil der Betriebe mit Viehhaltung sinkt stärker als der Anteil der übrigen landwirtschaftlichen Betriebe. Ausgeglichen wird dies durch eine stärkere Konzentration. Die Vieh­stück­zahl pro Betrieb steigt laufend.

    Der Anteil der ökologisch geführten landwirtschaftlichen Be­triebe hat ebenfalls leicht steigende Ten­denz und be­trägt zur Zeit etwa sechs Prozent aller landwirtschaftlichen Betriebe. Der Anteil der Pachtflächen weist eine steigende Ten­denz auf. Er liegt derzeit bereits bei 63 Prozent der agrarisch genutzten Gesamtfläche. Der steigende Pacht­flächen­an­teil resultiert im Wesentlichen aus der Aufgabe der Eigenbewirtschaftung durch die kleineren Betriebe. Die Eigentümer verkauften die Flächen nicht, sondern ver­pach­teten sie an andere Landwirte.

    Der Durchschnittswert pro Hektar Fläche land­wirt­schaft­licher Nutzung beträgt in den alten Bun­des­län­dern circa 17.000 Euro, in den neuen Bun­des­län­dern nur 4.000 Euro. Allerdings streuen die Werte wegen der unterschiedlichen Bodenqualitäten erheblich.
    Das Landwirtschaftsgericht ist eine Abteilung beziehungsweise ein Senat des jeweiligen örtlichen Amtsgerichts. Es besteht aus einem Berufsrichter als Vorsitzendem und zwei Landwirten als ehrenamtlichen Richtern.

    Es ist zuständig für:
    • Anträge auf Erteilung von Hoffolgezeugnissen,
    • Anträge auf Erteilung eines Erbscheines, wenn ein Hof nach der Höfeordnung zum Nachlass gehört,
    • Genehmigung von Hofübergabeverträgen,
    • Streitigkeiten, die mit der Anwendung der Höfeordnung zusammenhängen (Abfindungen, Altenteil),
    • Streitigkeiten bei Abschluss und Abwicklung von Landpachtverträgen,
    • Gerichtsentscheidung bei Versagung einer Grundstücksverkehrsgenehmigung oder ihrer Erteilung unter Auflagen und Bedingungen.
    Bei der Landpacht kann das Landwirtschaftsgericht unter Auflagen die vom Verpächter verweigerte Er­laubnis zur Änderung der bisherigen Nutzung (z. B. Beendigung der landwirtschaftlichen Nutzung) durch eine gerichtliche Erlaubnis ersetzen.
    Wenn es zur vorzeitigen Kündigung eines Land­pacht­ver­tra­ges kommt, kann das Landwirtschaftsgericht auf Antrag eines der Beteiligten Anordnungen über die Abwicklung des Vertrages treffen. Bei teilweiser Kündigung kann es z. B. die Höhe der Pacht für den Teil des Landes festsetzen, der noch verpachtet bleibt. Der Inhalt von gerichtlichen Anordnungen gilt dann als Vertragsinhalt.

    Anwendbares Verfahrensrecht:
    Bis August 2009 war für das Verfahren vor dem Landwirtschaftsgericht das FGG anzuwenden (Gesetz über die Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit). Seit 01.09.2009 ist das neue FamFG (Gesetz über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit) maßgeblich. Speziellere verfahrensrechtliche Regelungen enthält zusätzlich das LwVfG (Gesetz über das gerichtliche Verfahren in Landwirtschaftssachen).
    In Wohnungen können schon einfache Maßnahmen helfen, unerwünschte Lärmentwicklungen und damit Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mietern oder unter den Hausbewohnern zu verhindern. Bei einer Türschließanlage sorgt bereits eine korrekte Einstellung der Anlage für mehr Ruhe. Im Modernisierungsbereich ist an den Ersatz alter Fenster durch moderne Schallschutzfenster sowie neue Wohnungstüren zu denken. In manchen Fällen können auch neue Dichtungen oder zusätzliche Dichtbänder helfen. So gibt es etwa für Holztüren spezielle Dichtungen zum Nachrüsten. Aufwändiger ist die Beseitigung von unbeabsichtigt entstandenen baulichen Schallbrücken etwa zwischen zwei Reihenhäusern.

    Wer seine Wohnung in Eigenregie „leiser“ machen will, hat verschiedene Möglichkeiten. Schaumstoffdämpfer an Schubladen oder Filzgleiter unter Stühlen sowie lärmdämmende Schaumstoffmatten unter der Waschmaschine sind bewährte Methoden für die Lärmvermeidung im engeren Wohnbereich.

    Der Vermieter kann über die Hausordnung in gewissem Umfang Regelungen treffen, die die Lärmerzeugung – zum Beispiel durch laute Musik – einschränken. Hier kann jedoch in der Regel nicht von den üblichen Ruhezeiten abgewichen werden, die jeweils ortsüblich sind und sich oft in kommunalen Lärmschutzsatzungen wiederfinden. Nach wie vor ist hier gegenseitige Rücksichtnahme und Verständigung unter den Bewohnern die beste, wenn auch nicht immer erzielbare Lösung.
    Wann Lärm zur Lärmbelästigung wird, richtet sich nach dem persönlichen Empfinden des Zuhörers. Eine Rolle spielen auch die Art des Lärms und die Tageszeit. Ruhezeiten sind nicht in bundeseinheitlichen Gesetzen, sondern in Verordnungen der Länder und Gemeinden geregelt – und können daher von Stadt zu Stadt unterschiedlich sein.

    Meist muss Ruhe, das bedeutet Zimmerlautstärke, herrschen zwischen:
    • 22 Uhr und 7 Uhr
    • 13 Uhr und 15 Uhr
    • an Samstagen zwischen 19 Uhr und 8 Uhr sowie 13 Uhr und 15 Uhr
    • an Sonn- und Feiertagen ganztägig.
    Für Mieter sind meist Ruhezeiten in der Hausordnung geregelt. Der Mieter hat zu diesen Zeiten aber keinen Anspruch auf Grabesstille: Gewisse Geräusche dürfen je nach Bauzustand des Gebäudes auch bei Einhaltung der Zimmerlautstärke durch den Nachbarn zu hören sein. Insbesondere darf zu jeder Tages und Nachtzeit geduscht werden – dies gehört zu den normalen Wohngeräuschen.

    Kinderlärm per Hausordnung oder Gericht zu untersagen, dürfte sich schwierig gestalten: Kinder sind nun mal Kinder – und das sehen auch die Gerichte so. Es gibt Ausnahmen: Zum Beispiel, wenn die Eltern ihr Kind den ganzen Tag lang vor sich hin schreien lassen, ohne sich darum zu kümmern. Auch Trampolinübungen auf dem Sofa müssen nicht hingenommen werden. Die Belästigung muss "mutwillig" erscheinen, um gerichtlich dagegen vorgehen zu können.

    Kinderspielplätze in Wohngebieten sind von den Anwohnern in der Regel hinzunehmen. Private Basketballkörbe an Wohnhäusern können bei größerer Lärmbelastung unzulässig sein. Bei Bolzplätzen urteilen Gerichte oft strenger und zugunsten der Anwohner. Handelt es sich um eine regelrechte Sportanlage zur professionellen Nutzung durch Erwachsene, gilt die bundesweite Sportanlagenlärmschutzverordnung, welche verbindliche Richtwerte enthält.

    Mit Lärm durch einen Bolzplatz befasste sich der Bundesgerichtshof im April 2015. Mieter einer Hamburger Erdgeschosswohnung hatten die Miete um 20 Prozent gemindert. Stein des Anstoßes war ein nach Mietvertragsbeginn errichteter Bolzplatz auf einem nahen Schulgelände. Das Fußballspielen war dort nur für Kinder bis 12 Jahre, an Werktagen und bis 18 Uhr erlaubt. Nach Angaben der Mieter wurde auch abends und an Wochenenden gebolzt – oft durch Jugendliche.

    Der Bundesgerichtshof entschied, dass in den neu aufgetretenen Lärmbelästigungen zumindest dann kein Mangel der Mietsache liege, wenn auch der Vermieter selbst die Belästigungen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeiten dulden müsse. Eine solche Duldungspflicht könne sich aus dem Kinderlärm bestehenden Toleranzgebot des § 22 Abs. 1a Bundesimmissionsschutzgesetz ergeben. Das 2011 gesetzlich verankerte Toleranzgebot für Kinderlärm sei selbst dann zu beachten, wenn der Mietvertrag bereits vor seiner Einführung unterzeichnet worden sei. Im Ergebnis sei nun – von der Vorinstanz – noch einmal zu prüfen, ob Kinder oder Jugendliche bzw. junge Erwachsene den Bolzplatz genutzt hätten. Im letzteren Fall sei ein Anspruch auf Mietminderung nicht ausgeschlossen (Urteil vom 29. April 2015, Az. VIII ZR 197/14).

    Verbreiteter Irrtum: Entgegen weit verbreiteter Meinung gibt es kein Recht darauf, einmal im Monat zu feiern. Auch bei gelegentlichen Festen müssen grundsätzlich die Ruhezeiten eingehalten werden. Vorheriges Fragen bei den Nachbarn schützt vor Streit.

    Musizieren darf von Hausordnung oder Mietvertrag nicht untersagt werden. Derartige Regelungen sind unwirksam. Gerichte haben aktiven Musikanten bis zu zwei Stunden Übungszeit am Tag genehmigt - außerhalb der Ruhezeiten.

    Verschiedene bundesrechtliche Regelungen sollen den Lärmschutz in bestimmten Lebensbereichen durchsetzen. So existieren Lärmschutzverordnungen für Sportanlagen, Verkehrslärm, Maschinen und Geräte sowie Magnetschwebebahnen. Im Saarland existiert eine Verordnung zum Schutz vor Geräuschimmissionen bei Musikdarbietungen auf Volksfesten.

    Die 32. Bundesimmissionsschutz-Verordnung ("Geräte- und Maschinen-Lärmschutzverordnung") vom 29.8.2002 setzt Grenzwerte für die Lärmemissionen von 57 verschiedenen Geräte- und Maschinenarten fest. Für Wohngebiete, Kur- bzw. Klinikbereiche und Gebiete für die Fremdenbeherbergung verbietet sie den Betrieb etlicher lärmerzeugender Geräte (darunter Rasenmäher, Laubsammler, Graskantenschneider, Kettensägen, diverse Baumaschinen) ganztägig an Sonn- und Feiertagen, an Werktagen zwischen 20 Uhr und 07 Uhr.

    Bestimmte besonders laute Maschinen wie Laubsammler und Laubbläser dürfen nach der Verordnung in den genannten Gebieten auch an Werktagen zwischen 07 Uhr und 09 Uhr, zwischen 13 Uhr und 15 Uhr sowie zwischen 17 Uhr und 20 Uhr nicht betrieben werden. Ausnahme: Die Maschinen bzw. Geräte verfügen über ein EU-Umweltzeichen. Ein Verstoß gegen diese Regelungen stellt eine Ordnungswidrigkeit dar und kann mit einem Bußgeld geahndet werden.
    Die Belastung des Menschen durch Lärm hängt von Stärke, Häufigkeit und Tageszeit des Auftretens, der Ortsüblichkeit, der Frequenzzusammensetzung, der Art und Betriebsweise der Geräuschquelle und der Auffälligkeit ab. Ein Geräusch ist z. B. dann auffällig, wenn es das Hintergrundgeräusch erheblich überschreitet, in Zeiten der Ruhe und Erholung auftritt und sich durch besondere Ton- oder Impulshaltigkeit heraushebt. Unter Tonhaltigkeit versteht man einen in Geräuschen gut und deutlich heraushörbaren Ton, der die Lästigkeit des betreffenden Geräusches erhöht (zum Beispiel durch Sägen). Impulshaltig sind Geräusche mit schnellen Pegeländerungen (zum Beispiel Rammengeräusche, Explosionen), von denen eine starke Schreckwirkung ausgehen kann.

    Der Lärm ist für die Menschen in Deutschland die als stärksten empfundene Umweltbelastung. Besonders kritisch muss man hier eine Dauerbelastung durch Lärm während des Schlafes einstufen.

    Folgende Wirkungen werden durch Lärm verursacht:

    • Lärmbereich 30 - 40 dB[A]):

    Psychische Wirkungen sowie sekundär vegetative Reaktion mit Beeinträchtigung des Schlafes, der Erholung und der geistigen Arbeit (Lern- und Konzentrationsstörungen). Für die psychische Lärmverarbeitung sind nicht primär die Lautstärke, sondern vor allem moderierende Faktoren verantwortlich. Hierzu gehören: persönliche Einstellung zur Lärmquelle ("Lärm ist Schall, den andere machen", Umweltbewusstsein), mögliche Belastungskompensation (zum Beispiel durch Vorteile des Wohnumfeldes), mögliche Belastungskontrolle (zum Beispiel subjektives, individuelles Lärmbewältigungsvermögen, Absehbarkeit des Lärms), Art der Tätigkeit während der Geräuscheinwirkung (geistige Arbeit, körperliche Arbeit), Gewöhnung, Tageszeit (Tag, Nacht), Erziehung, Erlebnisse, Stimmungslage, Gesundheitszustand und Alter.

    Die Empfindungen des dem Schall Ausgesetzten, wie Belästigung, Störung, Schreck, können je nach seinem psychischen und vegetativen Konstitutionsmuster sekundär vegetative Reaktionen hervorrufen (zum Beispiel Erhöhung des Blutdruckes). Der Schwellenwert für das Aufwachen liegt meist > 60 dB(A). Es werden jedoch schon Änderungen der Schlafqualität bei 40 dB(A) beobachtet.

    • Lärmbereich ab 40 - 50 dB[A]):

    Primär vegetative Wirkungen mit Ausschüttung von Hormonen innersekretorischer Drüsen (Adrenalin, Kortikoide und Schilddrüsenhormone). Diese Hormonausschüttung ist umso stärker, je intensiver der Lärm ist. Plötzlich auftretender Lärm hoher Intensität (zum Beispiel Fluglärm) führt zunächst zu einer Alarmreaktion (unter anderem Wecken oder Erschrecken), zeitgleich hiermit erfolgt ein Deutungsversuch (Erklärung des Alarms) und die Auslösung der vegetativen Reaktionen. Die Deutung des Alarmes kann jedoch die vegetative Reaktion individuell erheblich dämpfen oder verstärken (moderieren). So ist die Hormonausschüttung bei Personen, welche sich mit dem auftretenden Lärm abfinden, sehr viel geringer als bei denen, die sich darüber besonders aufregen.

    Die lärmbedingte Hormonausschüttung führt zu einer Verengung der Blutgefäße und damit zu einer Erhöhung des Blutdruckes, zur Steigerung von Herz- und Atemfrequenz, einer Verlangsamung der Magen- und Darmbewegung (Peristaltik) und einer Erhöhung des Tonus der Muskulatur. Man spricht von der Auslösung einer vegetativen Kaskade. Diese sogenannten extraauralen Reaktionen werden nicht über das Bewusstsein gesteuert. Die oben genannten vegetativen Reaktionen können zum Teil über die Blutdruckerhöhung zu Herz-Kreislauf-Erkrankungen führen, sowie über die Hemmung der Magen- und Darmperistaltik Gastritis und Magen- oder Zwölffingerdarmgeschwüre begünstigen.

    Lärm ist einer der wichtigsten Umweltstressoren. In durch Lärm stark belasteten Wohngebieten fand man eine erhöhte Zahl behandlungsbedürftiger Hypertoniker. Nach epidemiologischen Untersuchungen werden zwei Prozent aller Herzinfarkte in der Bundesrepublik Deutschland auf Verkehrslärm zurückgeführt. Das jährliche Mortalitätsrisiko (Sterblichkeitsrisiko) für Verkehrslärm (> 65 - 70 dB A, 6 - 22 Uhr, außen) wurde bei verschiedenen Untersuchungen mit 10-5 bis 10-4 ermittelt (das heißt einen Todesfall auf 10.000 bis 100.000 Personen). Demgegenüber ist zum Beispiel das asbestbedingte Krebsrisiko (ausgehend von einer Faserkonzentration von 150 F/m3) mit 10-7 bis 10-6 um zwei Größenordnungen kleiner.

    • Lärmbereich >80 dB[A]):

    Hörschäden bei einer Dauerbelastung durch eine zunächst reversible Störung der Sinneszellen (Haarzellen, Zilien) des Rezeptors für die Gehörempfindung im Schneckengang des Innenohres. Hohe Dauerschallpegel durch Musik in Diskotheken sowie das Hören von MP3-Playern in großer Lautstärke führten bereits zu Hörverlusten bei etwa zehn bis 20 Prozent der Jugendlichen.

    • Lärmbereich > 120 dB[A]):

    Neben der oben genannten Schädigung der Zilien können unmittelbare mechanische Schäden durch direkte Einwirkung auf die Ganglienzellen des Gehirns auftreten. Hierbei kann es auch zu Lähmungen und Tod kommen.
    Inwieweit Geräusche als störender Lärm empfunden werden, hängt oft nicht von der reinen Lautstärke, sondern von subjektiven Faktoren ab. So können etwa beruflicher oder familiärer Stress einen Menschen deutlich lärmempfindlicher machen. Je mehr „Sinn“ eine Geräuschfolge ergibt, umso störender wird sie empfunden: Eine Melodie ist störender als einige nicht zusammenhängende Töne, ein verständliches Streitgespräch aus der Nachbarwohnung stört mehr als unzusammenhängende Sprachfetzen. Dies kann man darauf zurückführen, dass sich das Gehirn mit den verarbeitbaren Informationen stärker beschäftigt; für den „Empfänger“ wird es daher schweieriger, sich zu entspannen, abzuschalten oder sich auf seine derzeitige eigene Tätigkeit zu konzentrieren.

    Störend sind jedoch auch immer wiederkehrende Geräusche wie etwa Stühlerücken, Trittschall aus einer oben liegenden Wohnung, eine laufende Waschmaschine, das regelmäßige Zuschlagen einer Hauseingangstür.

    Bei Streitigkeiten um Lärm wird meist auf den von anderen Bewohnern oder der Nachbarschaft erzeugten Lärm abgestellt. Nicht vernachlässigt werden sollten jedoch auch die Geräusche einer schlecht isolierten oder gar defekten Haustechnik, die den „Stresspegel“ der Betroffenen oft auf Dauer erhöhen, oft aber als „nicht zu ändern“ empfunden werden. Solche Geräusche können z. B. von Heizung oder Wasserleitungen ausgehen, von Lüftungs- und Klimasystemen, von Aufzügen und Müllschluckern. Um ein angenehmes Wohnklima zu gewährleisten, sollte auf derartige Geräuschquellen rechtzeitig geachtet werden.
    Lärmaktionspläne stellen auf der Grundlage von Lärmkarten, in denen die Lärmimmissionen für bestimmte Gebiete dargestellt werden, einen Katalog von Maßnahmen dar, die zur Eindämmung der gemessenen Lärmimmissionen ("Umgebungslärm") in Angriff genommen werden müssen. Die Kriterien für die Festlegung von Maßnahmen in Lärmaktionsplänen sowie Inhalt, Format und Bestimmungen zur Datenerhebung und Datenübermittlung sollen in Rechtsverordnungen festgelegt werden. Die Lärmaktionspläne wurden 2008 für die Gebiete mit hohem Umgebungslärm erstellt.
    In manchen Wohnanlagen befinden sich Garagen direkt unterhalb von Wohnungen oder Schlafzimmerfenstern. Wenn Mieter nachts durch lautes Schließen der Garagentore belästigt werden, können sie einen Anspruch auf Mietminderung haben (z.B. 10% nach LG Berlin, Az. 64 S 26/86). Eine gewisse Häufigkeit und Intensität der Lärmbelästigung ist allerdings Voraussetzung.

    Auch ein zu lauter Motor des Tiefgaragentors kann eine Mietminderung begründen. In einem Fall aus Hamburg war eine Mietminderung um 15 Prozent von einer Mietpartei ausgegangen, die direkt über der Tiefgarageneinfahrt wohnte. Der Vermieter machte geltend, dass den Mietern bereits beim Einzug hätte klar sein müssen, dass das Garagentor Lärm verursachte. Ist ein Mangel bei Vertragsschluss bekannt, kann die Miete deswegen nicht gemindert werden (§ 536b BGB). Hier kam das Gericht aber zu dem Ergebnis, dass die Lärmbelästigung erst nach Austausch des Motors für das Garagentor während der Mietzeit begonnen hatte. Ein Sachverständigengutachten hatte einen nicht sachgerechten Einbau des Tors und Verstöße gegen die Schallschutznorm DIN 4109 ergeben. Dem Gericht zufolge durften die Mieter daher die Miete mindern (LG Hamburg, Beschluss vom 26. März 2009, Az. 333 S 65/08).
    Werden Mieter durch Lärm belästigt, richten sich die zu ergreifenden Maßnahmen danach, ob der Lärm aus dem Haus (von anderen Mietern) oder aber von draußen (also von fremden "Störern") kommt.

    Belästigt ein Mieter die anderen Hausbewohner durch unangemessene Lärmentwicklung, kann der Vermieter zunächst die Einhaltung der in der Hausordnung niedergelegten Ruhezeiten fordern. Wenn alle Aufforderungen nichts helfen, kann zu den Mitteln der Unterlassungsklage oder der Kündigung gegriffen werden.
    Störungen von außen kann der Vermieter ebenfalls juristisch begegnen: Nach §§ 903, 1004 Abs.1 BGB hat jeder, der durch störende Einwirkungen von außen belästigt wird, einen Anspruch auf Beseitigung bzw. Unterlassung der Störung. Dies gilt auch dann, wenn der Störer ein Gewerbebetrieb ist.

    Der Mieter kann bei Belästigung durch Lärm darauf drängen, dass der Vermieter für Ruhe sorgt. Der vertragsgemäße Gebrauch der Wohnung umfasst auch die von fremdem Lärm ungestörte Nutzung. Wenn eine solche längerfristig nicht mehr möglich ist, kann der Mieter per Mietminderung Druck auf den Vermieter ausüben.

    Bei Gerichtsverfahren um Mietminderungen wegen Lärmbelästigung spielt die Beweisführung naturgemäß eine große Rolle. Der Bundesgerichtshof entschied dazu 2012 in einem Fall, bei dem es um Lärm durch Gäste von Ferienwohnungen in einem ansonsten von normalen Mietern bewohnten Mehrfamilienhaus in Berlin ging. Nach dem BGH ist kein lückenlos geführtes Lärmprotokoll notwendig; vielmehr reicht eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigung es sich handelt und zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese in etwa vorkommen.

    Die Mietminderung des Mieters wurde vom BGH als rechtmäßig angesehen, die Kündigung des Vermieters wegen Mietrückständen war damit unwirksam (Urteil vom 28.02.2012, Az. VIII ZR 155/11).

    Natürlich kann der Mieter auch selbst rechtliche Maßnahmen gegen den Störenfried ergreifen. Er hat als "Besitzer" der Wohnung Anspruch auf Unterlassung störender äußerer Einwirkungen nach §§ 858 Abs.1, 862 Abs.1 BGB.

    Ins Leere gehen derartige Ansprüche allerdings dann, wenn es sich um Lärmbelästigungen handelt, die ortsüblich sind und die schon bei Einzug des Mieters existierten (Straßenlärm, Straßenbahntrasse, Einflugschneise zum Flughafen).

    Das Landgericht Berlin hat zu einem Fall entschieden, in dem sich Mieter in einem Mehrfamilienhaus durch Fassadenarbeiten am Gebäude gestört fühlten. Ihrer auf eine Besitzstörung gestützten Klage auf Unterlassung, im Einzelnen auf Einstellung der Arbeiten und Entfernen des Baugerüstes, wurde jedoch nicht entsprochen. Das Gericht sah die Intensität der Beeinträchtigungen als nicht ausreichend bewiesen an. Gleichzeitig verwies es auch auf die Möglichkeit der Mieter, für die Dauer der Beeinträchtigung eine Mietminderung geltend zu machen (Beschluss vom 24.10.2014, Az. 63 S 203/1
    Nach § 47c des Bundesimmissionsschutzgesetzes (BImSchG) sind die beim Bund und den Bundesländern zuständigen Behörden verpflichtet, strategische "Lärmkarten" für Ballungsräume mit mehr als 250.000 Einwohnern sowie für Hauptverkehrsstraßen mit einem Verkehrsaufkommen von über 6 Millionen Kraftfahrzeugen pro Jahr, Haupteisenbahnstrecken mit über 60.000 Zügen pro Jahr und im Bereich der Großflughäfen zu erstellen.

    Aus diesen Lärmkarten soll der durch bestimmte Verfahren ermittelte "Umgebungslärm" eingetragen werden. Indikatoren für die Bewertung der Lärmbelastung sind ein "Nachtlärmindex" und ein "Tag-Abend-Nachtlärmindex". Lärmkarten sind getrennt nach Verursachergruppen (Straßenverkehr, Flugverkehr, Industrie usw.) zu erarbeiten. Die Lärmkarten müssen im Fünfjahresturnus überprüft und gegebenenfalls überarbeitet werden. Bis 2012 wurden für weitere Ballungsräume, Hauptverkehrsstraßen und Eisenbahnstrecken sowie Flughäfen Lärmkarten erstellt. Die Regelungen des BImSchG basieren auf der Richtlinie 2002/49/EG des Europäischen Parlaments.

    Auf der Grundlage der Lärmkarten sind Lärmaktionspläne aufzustellen, in denen Maßnahmen zur Bewältigung der Lärmprobleme und Lärmauswirkungen vorgesehen werden. Die Lärmaktionspläne sind wie die Lärmkarten im Turnus von fünf Jahren zu aktualisieren. Lärmkarten und Lärmaktionspläne sind der Öffentlichkeit zugänglich zu machen.

    Unter einem Lärmprotokoll versteht man eine Auflistung von Ruhestörungen im Wohnbereich mit Angaben von Datum und Uhrzeit. Das Lärmprotokoll dient zur Begründung einer Mietminderung oder – im Falle von Wohneigentum – der Durchsetzung von Unterlassungsansprüchen gegen lärmintensive Nachbarn oder Gewerbebetriebe.

    Der Bundesgerichtshof hat am 29. Februar 2012 entschieden, dass zur Darlegung wiederkehrender Beeinträchtigungen des Gebrauchs einer Mietwohnung kein Lärmprotokll (mehr) erforderlich ist. Ausreichend ist eine Beschreibung, aus der hervorgeht, um welche Art von Beeinträchtigungen es geht (Musik, Partylärm, Rasenmähen) und zu welcher Tageszeit, wie lange und mit welcher Häufigkeit diese ungefähr auftreten. Gegenstand des Urteils waren Lärmbelästigungen in einem Mehrfamilienhaus durch die Vermietung von Wohnungen an überwiegend junge Feriengäste (BGH, Az. VIII ZR 155/11).
    Lärmschutz umfasst alle Maßnahmen, mit denen belästigender oder gesundheitsschädigender Lärm vermieden wird. Im Gegensatz zum Schallschutz, bei dem die Schallquellen durch Maßnahmen der Schallreduzierung auch zur Reduzierung des Lärms beitragen (Beispiele Autobahntrassenausbau mit "Flüsterbeton", Dämmung von Industrieanlagen) bewirkt der Lärmschutz zudem eine Verringerung der Auswirkungen des Lärms auf die menschliche Gesundheit.

    Es handelt sich um Maßnahmen, die den entstehenden Lärm beim Lärmempfänger dämpfen (z.B. Einbau von Schallschutzfenstern in der Wohnung). Die Lautstärke des Lärms (Schall) wird in Dezibel (db) gemessen. Sie allein ist als Beurteilungsgrundlage für mögliche Schädigungen jedoch nicht ausreichend. Es kommt vielmehr auf die Dauer, Frequenz und auch die Art des Lärms (z.B. Quietschgeräusche, Geräusche des Hämmerns usw.) an.

    Lärm wirkt sich nicht nur auf das Gehör schädigend aus (Hörschwäche, Hörstörungen bis hin zur Taubheit), sondern auch auf das leibliche Wohlbefinden und die Konzentrationsfähigkeit. Lärm verursacht bei längerer Dauer Stress und führt zu Bluthochdruck und zu einem erhöhten Herzinfarktrisiko. Der Lärm am Tage ist anders zu beurteilen als der Lärm in der Nacht. Nachtlärm führt schon bei relativ niedrigem Schallpegel zu Schlaflosigkeit.

    Die Immissionsgrenzwerte (IGW) für Verkehrslärm sind in verschiedenen Gebieten unterschiedlich festgelegt. Für Lärmschutzmaßnahmen bei Krankenhäusern, Schulen, Kurheimen und Altenheimen liegen sie am Tage (6.00h – 22.00h) bei 57 db und in der Nacht (22.00h – 6.00h) bei 47 db. In Kleinsiedlungsgebieten, reinen Wohngebieten und allgemeinen Wohngebieten am Tag bei 59 db und nachts bei 49 db. Am Ende der Skala stehen Gewerbe- und Industriegebiete mit IGW von 69 db am Tage und 59 db während der Nacht. Geregelt ist dies in der Verkehrslärmschutzverordnung (16. BImSchV).

    Gesetzliche Vorschriften finden sich im Bundesimmissionsschutzgesetz und den hierzu ergangenen Verordnungen und Richtlinien. Dazu gehört auch die Technische Anordnung Lärm (TA Lärm), die von besonderer Bedeutung für die Genehmigung und Zulässigkeit von Industrienanlagen ist.

    Wichtige Änderungen im Bundesimmissionsschutzgesetz haben sich durch die auf europäischer Ebene ergangene Umgebungslärmrichtlinie 2002/49 EG ergeben. Sie enthält u.a. Bestimmungen zur Harmonisierung der Lärmbewertung und -bekämpfung und zur Umweltprüfung und schreibt die Aufstellung von Lärmkarten als Grundlage für Lärmaktionspläne vor.

    Wird durch eine Straßenbaumaßnahme die Lärmbelastung für Anwohner erhöht, können diese auch nachträglich die Durchführung von Lärmschutzmaßnahmen fordern. Dies entschied das Bundesverwaltungsgericht am 7.3.2007 (Az. 9 C 2/06). Nach dem Urteil kann dies in Fällen verlangt werden, in denen die Lärmbelastung nach der Baumaßnahme im Laufe mehrerer Jahre derart stark angestiegen ist, dass eine gleich starke Belastung zum Bauzeitpunkt Lärmschutzmaßnahmen erforderlich gemacht hätte. Bis zu 30 Jahre nach Ausbau einer Straße können Anwohner nach dem Gericht noch Lärmschutzmaßnahmen einfordern.
    Lärmschutzwände oder Lärmschutzwälle dienen der Lärmeindämmung, welche von linienförmigen oder flächigen Schallquellen ausgeht (z. B. Straßen, Schienenwege, Fabrikanlagen). Hierdurch soll der Lärmpegel am Immissionsort (Wohnbebauung, Krankenhäuser etc.) soweit abgeschwächt werden, dass die in den Rechtsvorschriften festgelegten Grenzwerte eingehalten werden. Es lassen sich Lärmminderungen von bis zu 20 dB(A) erzielen.

    Die Wirkung einer Lärmschutzwand ist von folgenden Faktoren abhängig: Höhe und Länge der Schutzwand, akustische Konzeption der Lärmschutzwand (z. B. Art des verwendeten Materials), Abstand von der Lärmquelle, Abstand vom Immissionsort, Höhe des Immissionsortes, Krümmung der Wand und Frequenzspektrum des Schalls.

    Durch Reflexionen einer gegenüberliegenden Lärmschutzwand sowie von gegenüberliegenden Gebäuden kann die Lärmdämmung vermindert werden. Durch Beugungseffekte an der Oberkante erreicht der Schall teilweise auch Immissionsorte, welche hinter der Wand verborgen sind.
    Die schallabschirmende Wirkung setzt ein, sobald die Emissionsquelle vom Immissionsort nicht mehr sichtbar ist.

    Als Material für Lärmschutzwände werden Beton, Metalle, Holz, Glas und Kunststoffe wie PVC oder poröse Materialien eingesetzt. Die porösen Materialien sind für den Einsatz in Schallschutzwänden besonders günstig, da sie den Schall nicht nur reflektieren, sondern auch besonders reduzieren.
    Das Haupteinsatzgebiet für Lärmschutzwände sind Bahnstrecken und Autobahnen. Erforderlichenfalls können Lärmschutzwände mit Maßnahmen des passiven Schallschutzes an Gebäuden (zum Beispiel Schallschutzfenster) ergänzt werden.
    Gemäß § 16 Abs. 2 WEG haben sich Wohnungseigentümer anteilig an den Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums zu beteiligen. Als Lasten im Sinne dieser Re­ge­lung gel­ten Leis­tungen, die aus dem Grundstück oder aus dem Ver­wal­tungs­ver­mö­gen der Gemeinschaft zu entrichten sind. Unter­schie­den wird nach öffentlich-rechtlichen und privat­recht­lichen Lasten.

    Zu den öffentlich-rechtlichen Lasten des Grundstücks zählen Bei­träge nach den Kommunalabgabengesetzen der Bun­des­län­der (Steuern, Gebühren und Beiträge wie beispielsweise Straßen­rei­ni­gungs-, Abfallentsorgungs-, Kanal- und Abwasser-Gebühren usw.) und die Schornsteinfegergebühren.

    Zu den privatrechtlichen Lasten des gemeinschaftlichen Ei­gen­tums gehören Leistungen auf Grundpfandrechte, die das ge­sam­te Grund­stück, inso­weit alle Wohnungs- und Teil­eigen­tums­rechte, belasten.
    Während die Wirtschaftlichkeitsberechnungen nach der II. BV dazu dienten, die Wirtschaftlichkeit eines Wohnbauvorhabens nachzuweisen, geht es bei der Lastenberechnung um die Ermittlung der tatsächlichen Belastung, die der Erwerber einer Immobilie zu tragen hat. Deshalb zählen dazu Teile der Bewirtschaftungskosten, nämlich die Ausgaben für die Verwaltung, sofern sie an einen Verwalter zu leisten sind, die Betriebskosten und die Ausgaben für die Instandhaltung. Abschreibung und Mietausfallwagnis werden nicht berücksichtigt. Ferner zählen zu den Lasten die Ausgaben für Fremdkapitalzinsen und die Tilgung des Fremdkapitals. Der Ansatz eines dagegen gerechneten Eigenkapitalzinses entfällt.
    Der Lastenzuschuss für Haus- oder Wohnungseigentümer entspricht dem Mietzuschuss für Mieter. Beide Zuschüsse sind Wohngeld. Die Höhe des Zuschusses richtet sich nach der monatlichen Belastung durch den Kapitaldienst (Zins und Tilgung).

    Hinzugerechnet werden Instandhaltungskosten (15 Euro pro m2 im Jahr), tatsächlich bezahlte Verwaltergebühren sowie die Grundsteuer. Der Lastenzuschuss wird auf Antrag von der zuständigen Behörde der jeweiligen Stadt oder Gemeinde bewilligt.

    Gesetzliche Grundlage für die Beantragung eines Lastenzuschusses ist das Wohngeldgesetz vom 24. September 2008, zuletzt geändert am 3.4.2013. Berechtigte Empfänger eines Lastenzuschusses sind Eigentümer, erbbau- und nießbrauchberechtigte natürliche Personen, die ihr Wohneigentum selbst nutzen. Die Höhe des Wohngeldes hängt von der Anzahl der Haushaltsmitglieder, der Höhe der Belastung und des Gesamteinkommens ab.
    Als latenter Leerstand werden Flächen bezeichnet, die zwar noch vermietet sind, vom Mieter jedoch nicht mehr genutzt und in der Regel zur Untervermietung angeboten werden.

    Anders als bei unvermieteten Flächen ("normaler" Leerstand) entstehen dem Eigentümer einer Immobilie durch latenten Leerstand zunächst noch keine wirtschaftlichen Nachteile, da er ja unabhängig von Nutzungsintensität und Flächenbedarf seines Mieters für die Dauer der Mietvertragslaufzeit Anspruch auf den Mietzins hat.

    Bei Investitionsentscheidungen, Standortanalysen o. ä. sollte der latente Leerstand jedoch stets – soweit möglich und bekannt – berücksichtigt werden, weil sich darin ein über den "normalen" Leerstand hinaus gehender Angebotsüberhang ausdrückt. Dieser wirkt sich belastend auf die Mietpreisentwicklung aus.
    Laube ist die Bezeichnung für eine seitlich offene Halle beziehungsweise für die einem Platz oder einer Straße zugewandte offene Vorhalle eines Gebäudes. Lauben dienten vom Mittelalter bis etwa ins 18. Jahrhundert hinein zum Abhalten von Märkten, Versammlungen oder Gerichtsverhandlungen ("Gerichtslaube").

    Darüber hinaus werden kleine, meist leicht gebaute und seitlich offene Schutzhäuser in Gärten, und im weiteren Sinne auch kleinere geschlossene Gartenhäuschen, als Lauben (Gartenlauben) bezeichnet. Der Begriff wird auch für dreiseitig umschlossene Freisitze von Stockwerkswohnungen verwendet, doch ist hierfür die Bezeichnung Loggia – das italienische Pendant für Laube – üblicher.
    Laubengang nennt man den offenen, überdachten Außengang eines Mehrfamilienhauses, der den Zugang zu den Wohnungen auf einer oder mehreren Etagen ermöglicht. Er hat einen Zugang vom Treppenhaus. Laubengänge sind anfänglich wohl in Burgen, Klöstern sowie auch Erholungseinrichtungen als Wandelgänge gebaut worden. Sie verbinden verschiedene Gebäude oder Gebäudeteile und bieten den Benutzern Schutz vor Wettereinflüssen. Besonders in den 60er-Jahren finden sich in größeren Mehrfamilienhausanlagen diese Erschließungswege innerhalb eines Geschosses für die einzelnen Wohnungen wieder. Daraus resultierenden zwei völlig unterschiedliche Seitenansichten der Häuser.

    Nur relativ wenige Architekten haben dies für interessante Lösungen zu nutzen gewusst. Neuerdings gewinnen Laubengänge aus sozialökologischen Gründen wieder an Bedeutung. Um den Wärmeverlust des Gebäudes nach außen auf ein Minimum zu reduzieren, werden Flure aus dem Volumen des Kernhauses ausgelagert. Die thermische Hülle wird luft- und winddicht ausgeführt, während der Laubengang offen davor liegt und einen geschützten Raum für Begegnungen bietet.
    Als Laubrente bezeichnet man eine bestimmte Ausgleichszahlung im Nachbarrecht. Fallen von einem Baum Blätter oder Nadeln in größerer Menge auf das Nachbargrundstück, kann der Nachbar vom Grundstückseigentümer Ersatz der ihm für diesen Laubfall zusätzlich entstehenden Reinigungs- bzw. Laubentfernungskosten verlangen. Diese Zahlung bezeichnet man – da sie abhängig von der Jahreszeit regelmäßig wiederholt werden muss – als Laubrente.

    Ein maßgebliches Urteil dazu hat der Bundesgerichtshof am 14.11.2003 gefällt (Az. V ZR 102/03). Es ging dabei um herabgefallene Kiefernnadeln. Der Kläger hatte einen jährlichen Ausgleichsanspruch in Höhe von 204 Euro geltend gemacht. Voraussetzung ist nach dem BGH, dass kein Anspruch des Nachbarn auf Entfernung der überhängenden Zweige besteht und dass eine wesentliche Beeinträchtigung der Grundstücksnutzung durch das Laub / die Nadeln vorliegt. Ein Anspruch auf Beseitigung der Zweige kann sich z.B. ergeben, wenn die Bäume (ggf. infolge jahrelangen Wachstums) nach den landesrechtlichen Regelungen über Pflanzabstände zu nah an der Grundstücksgrenze stehen; hier regelt das Landesrecht jedoch auch Ausschlussfristen, nach deren Ablauf der Nachbar kein Recht auf ein Zurückschneiden mehr hat (z.B. Bayern: 5 Jahre).
    Abkürzung für: Landesbauordnung
    Abkürzung für: Landesbausparkasse
    Abkürzung für: Landesdienstwohnungsvorschriften
    Welche Lebensdauer ein Gebäude hat, ist in erster Linie von den verwendeten Baustoffen und der Qualität der Bauausführung abhängig. Ein große Rolle spielt auch der Standort: Ist das Gebäude in besonderem Maße Wettereinflüssen oder Umweltschadstoffen ausgesetzt?

    Die Lebensdauer des Gebäudes setzt sich gewissermaßen aus der Lebensdauer seiner Bestandteile wie Mauerwerk, Dachstuhl, Elektroinstallationen und Heizanlage zusammen. Die Bestandteile haben jeweils eine typische Lebensdauer, die natürlich auch von der Pflege und Wartung des Gebäudes abhängen. Nach deren Ablauf müssen Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen stattfinden.

    Der Zeitraum, in dem ein Gebäude wirtschaftlich genutzt werden kann – etwa ein vermietetes Wohnhaus oder Gewerbeobjekt – wird durch seine Lebensdauer nach oben hin begrenzt. Die Gesamtnutzungsdauer jedoch kann kürzer bemessen sein, wenn etwa das Gebäude von seiner Ausstattung, Raumaufteilung oder Lage her nicht mehr vermarktet werden kann.
    Zu den Kategorien der Lebenshaltungskosten eines Haushaltes zählen die Kosten für die Ernährung, die Kleidung, die Kosten des Wohnens, der Wohnungseinrichtung, der ärztlichen Versorgung, des Verkehrs, der Nachrichtenübermittlung, des Bildungswesens, sowie die Kosten für Freizeitgestaltung jeglicher Art und viele weitere Kosten. Um die Lebenshaltungskosten eines Haushaltes messen zu können, werden die Preise der konsumierten Produkte und Dienstleistungen sehr detailliert und in den auf der Grundlage eines Wägungsschemas festgestellten Mengenproportionen in einem Warenkorb zusammengefasst. Im Warenkorb befinden sich derzeit etwa 750 Waren und Dienstleistungen.

    Da sich die Verbrauchsgewohnheiten ändern, findet im Abstand mehrerer Jahre eine Überprüfung des Warenkorbes und des Wägungsschemas statt. Dabei finden vor allem auch Produkte und Dienstleistungen Eingang, die erst neu auf den Markt gekommen sind. Neuere Beispiel sind Digitalkameras, Blutdruckmessgeräte, Erweiterung der Telekommunikationsdienstleistungen um DSL und die Preselection-Tarife. Gleichzeitig werden nicht mehr gekaufte Produkte gestrichen. Dazu zählen beispielsweise Stabtaschenlampen und elektrische Schreibmaschinen. Damit keine Brüche in den Indexreihen entstehen, werden die alte und die neue Indexreihe mit Hilfe eines statistischen Verfahrens miteinander verkettet. Dabei wird die Veränderung der alten Indexreihe, die intern fortgeführt wird, auf die verkettete neue Indexreihe übertragen.

    Auffällig ist in einem langfristigen Vergleich nach einer Darstellung des Statistischen Bundesamtes die Zunahme des Ausgabenanteils für "Wohnung, Wasser, Strom, Gas und andere Brennstoffe." Entscheidend hierfür ist im Wesentlichen eine Erhöhung des Ausgabenanteils für die Nettokaltmiete. Das Statistische Bundesamt schließt daraus, dass offensichtlich aktuell größere und / oder besser ausgestattete Wohnungen gemietet oder gekauft werden als in früheren Zeiten.

    Die Lebenshaltungskosten variieren auch zwischen den einzelnen Gegenden Deutschlands. Daher werden sie auch für jedes Bundesland von den Statistischen Landesämtern ermittelt, so dass es neben der Bundesstatistik auch Länderstatistiken gibt. Durch Indizierung auf der Grundlage eines Basisjahres = 100 ergibt sich der Verbraucherpreisindex (früher "Preisindex der Lebenshaltung"). Derzeitiges Basisjahr ist 2010 = 100. Gemessen wird dabei die Durchschnittsentwicklung der Verbrauchsausgaben aller Privathaushalte.

    Für einen Teil der in den Warenkorb aufgenommenen Produkte und Dienstleistungen werden eigene Preisindices erstellt, zum Beispiel für Nahrungsmittel und alkoholfreie Getränke, Alkoholische Getränke und Tabakwaren, Bekleidung und Schuhe, aber auch für Wohnungsmiete, Wasser, Strom, Gas und andere Brennstoffe, Haushalteinrichtungsgegenstände, Verkehr usw. .

    Auf der Europaebene gibt es den "Harmonisierten Verbraucherpreisindex" (HVPI), mit dessen Hilfe ein Vergleich der Preisänderungen der Mitgliedstaaten der Europäischen Union möglich wird. Um Vergleichbarkeit zu gewährleisten wird der Messung beim HVPI ein für alle Mitgliedsstaaten der EU einheitlicher Warenkorb zugrunde gelegt (der sich von den nationalen Warenkörben naturgemäß unterscheidet).

    Der Verbraucherpreisindex dient der Inflationsmessung. Aus ihr errechnet sich die jeweilige Inflationsrate. Die Vereinbarung einer Wertsicherung mit Hilfe des Verbraucherpreisindex zum Zweck der Ausschaltung von Inflationswirkungen ist nicht zulässig. Welche Ausnahmen möglich sind, ergibt sich aus dem Preisklauselgesetz. So zum Beispiel Verträge über wiederkehrende Geldleistungen bis zum Lebensende einer Person, wiederkehrende Geldleistungen bis zum Beginn der Altersversorgung des Empfängers, Preisklauseln bei Verträgen mit einer 10-jährigen Vertragslaufzeit, oder die Anpassung des Erbbauzinses, wenn das Erbbaurecht Wohnzwecken dient (§ 9a ErbbauRG). Zulässige Anpassungsklauseln sind die Leistungsvorbehaltsklauseln, Spannungsklauseln, Kostenelementklauseln, Ermäßigungsklauseln, Umsatz- oder Ertragsklauseln und Staffelmietvereinbarungen.
    Im Falle der Trennung von eingetragenen Lebenspartnern sieht das Gesetz über eingetragene Lebenspartnerschaften (LPartG) vor, dass der fortziehende Partner auf Verlangen dem anderen die bis dahin gemeinsame Wohnung oder zumindest einen Teil derselben zur Alleinbenutzung überlässt – allerdings nur soweit dies auch bei Berücksichtigung der Belange des Fortziehenden nötig ist, um "eine unnötige Härte zu vermeiden". Ein solcher Härtefall kann sich z. B. ergeben, wenn im Haushalt Kinder leben.

    Dies gilt grundsätzlich nicht nur bei Mietwohnungen, sondern auch bei Eigentumswohnungen oder anderen Wohnrechten (z. B. Erbbaurecht, Nießbrauch). Die Belange des Rechteinhabers sind in diesen Fällen jedoch besonders zu berücksichtigen. Eine gerichtliche Zuweisung zur Alleinnutzung wird hier nur zur Vermeidung besonderer Härtefälle stattfinden.

    Hat ein Lebenspartner den anderen bedroht oder vorsätzlich am Körper, der Gesundheit oder in der Freiheit verletzt und besteht Wiederholungsgefahr, hat der in seinen Rechten Verletzte grundsätzlich Anspruch auf Überlassung der gesamten Wohnung.

    Derjenige Partner, der die Wohnung verlassen musste, kann eine angemessene Nutzungsvergütung verlangen. Zieht ein Partner aus, um getrennt zu leben und gibt keine ernsthaften Rückkehrabsichten zu erkennen, wird sechs Monate nach seinem Auszug von Gesetzes wegen vermutet, dass er dem anderen das alleinige Nutzungsrecht an der Wohnung überlassen hat.

    Diese Ansprüche bestehen zwischen den Lebenspartnern und können gerichtlich geltend gemacht werden. Da eingetragene Lebenspartner Ehepartnern in Wohnungsangelegenheiten gleichgestellt sind, ist der Vermieter im Falle einer entsprechenden gerichtlichen Wohnungszuweisung dazu verpflichtet, den in der Wohnung verbliebenen Partner in den Mietvertrag aufzunehmen (falls er vorher nicht mit unterschrieben hatte) beziehungsweise mit ihm einen Einzel-Mietvertrag abzuschließen (wenn der andere Partner endgültig auszieht).

    Auch bei eingetragenen Lebenspartnern unterscheidet man Trennung und endgültige Aufhebung der Lebenspartnerschaft. Seit dem 01.09.2009 ist der Verbleib von gemeinsamer Wohnung und Hausrat im Fall der Aufhebung der Lebenspartnerschaft nicht mehr im LPartG geregelt. Stattdessen verweist § 17 LPartG auf die entsprechenden Regelungen im Fall der Ehescheidung in § 1568a und 1568b BGB.
    Das Gesetz über die eingetragene Lebenspartnerschaft vom 16.02.2001 regelt die Begründung und die gegenseitigen Pflichten in einer eingetragenen Lebenspartnerschaft zwischen zwei Personen gleichen Geschlechts und stellt diese weitgehend der Ehe gleich. So sind die Regelungen über die Aufteilung von Wohnung und Hausrat bei Trennung von Ehepaaren auch auf Lebenspartnerschaften anwendbar. Seit dem 01.09.2009 ist der Verbleib von gemeinsamer Wohnung und Hausrat im Fall der endgültigen Aufhebung der Lebenspartnerschaft nicht mehr im LPartG geregelt. Stattdessen verweist § 17 LPartG auf die entsprechenden Regelungen im Fall der Ehescheidung in § 1568a und 1568b BGB.
    Die Lebensversicherung ist ein Instrument der privaten Altersvorsorge und – alternativ – der Versorgung der nach Eintritt des Todesfalls hinterbliebenen Angehörigen. Wer eine Lebensversicherung abschließt, bezahlt an den Versicherer in regelmäßigen Abständen so genannte Lebensversicherungsprämien. Diese werden von der Versicherungsgesellschaft nach Abzug der Vermittlungs- und der Bearbeitungskosten gewinnbringend angelegt.

    Daraus ergibt sich im Versicherungsfall nicht nur ein Anspruch auf den Versicherungsbetrag, sondern auch auf die Beteiligung an dem erwirtschafteten Überschuss. Die Versicherungssumme samt Überschussbeteiligung wird beim Tod des Versicherten an die im Vertrag genannten Personen oder den bzw. die Erben des Versicherten ausbezahlt, spätestens aber an den Versicherten zu dem im Versicherungsvertrag bestimmten Termin.

    Bei der Lebensversicherung wird zwischen der Kapitallebensversicherung oder der Risikolebensversicherung unterschieden. Bei der Risikolebensversicherung wird eine Auszahlung der Versicherungssumme nur dann gewährt, wenn der Versicherte innerhalb der im Versicherungsvertrag vereinbarten Zeit stirbt. Eine besondere Art der Vorsorge mit Hilfe einer Versicherung ist die private Rentenversicherung.
    Der Lebenszyklus einer Immobilie beginnt mit ihrer Pla­nung, setzt sich in der Realisierung der Planung fort, um in die Hauptphase, die Nutzung, einzumünden. Die vierte Phase bezieht sich auf die Verwertung (Abbruch des Gebäudes) und wird damit Basis für den Lebenszyklus eines neuen Immobilienprojektes.

    Bei dieser ganzheitlichen und den ganzen Lebenszyklus einer Immobilieninvestition übergreifenden Betrachtungs­weise spielt der Aspekt der Lebenszykluskosten eine entscheidende Rolle. Parallel zur Baukostenplanung und der Baunutzungsplanung werden die entstehenden Kosten erfasst. Nachdem die Baufolgekosten eines Gebäudes während der Nutzungsphase die ursprünglichen Investi­tions­kosten um ein Vielfaches übersteigen, ist es erfor­der­lich, dies schon bei der Investitionsplanung zu berücksichtigen. Höhere Bauinvestitionskosten während der Bauphase können dazu beitragen, die Baufolgekosten während der Nutzungsphase im Vergleich zur Baukostensteigerung überproportional zu senken. Ziel des sog. Life-Cycle-Costing ist es, durch Planung, Steuerung und Kontrolle die gesamten Kosten eines Gebäudes über dessen gesamten Lebenszyklus zu minimieren.
    Leerstand bezeichnet nicht vermietete, aber unmittelbar beziehbare Flächen in Neubauten und Bestandsobjekten. Aufwendungen für das Objekt können steuerlich nur dann berücksichtigt werden, wenn die Immobilie vermietet werden soll. Steht das Objekt vor dem Verkauf leer, können die Kosten grundsätzlich mangels Weitervermietungsabsicht steuerlich nicht berücksichtigt werden. Unter Umständen kann der längerfristige Leerstand einer Wohnung von den Wohnungsämtern als Zweckentfremdung von Wohnraum angesehen werden. In einem solchen Fall drohen dem Vermieter Bußgelder.

    Seit 2003 ist es nach § 35a Abs. 3 EStG möglich, die Aufwendungen für Handwerkerleistungen bei Modernisierungs-, Renovierungs- oder Erhaltungsmaßnahmen einer selbst genutzten Wohnimmobilie bis zu einer Höhe von 20% der gesamten Arbeitslohnkosten bis zu einem bestimmten Maximalbetrag steuerlich geltend zu machen. Dies bedeutet, dass (seit 1.1.2009) bis zu 1.200 Euro direkt von der Steuerschuld abgezogen werden können. Das Finanzgericht Niedersachsen (Urt. v. 9.11.2005, Az. 3 K 343/05) hat entschieden, dass dies auch für Arbeiten gilt, die während eines zeitweiligen Leerstands der Immobilie durchgeführt wurden. In dem entschiedenen Fall hatte sich die Eigentümerin eines Einfamilienhauses ein ganzes Jahr lang krankheitsbedingt in einem Pflegeheim aufhalten müssen und in der Zwischenzeit ihr Wohnhaus neu ausmalen lassen. Die gegen dieses Urteil beim Bundesfinanzhof zunächst eingelegte Revision (Az. VI R 75/05) wurde von der Finanzverwaltung zurückgenommen. Das Urteil ist damit rechtskräftig.

    Stehen in einem Mehrfamilienhaus einzelne Mietwohnungen leer, kann der Vermieter nicht einseitig den Umlageschlüssel für die Betriebskosten so abändern, dass die Anteile der leeren Wohnungen auf die verbliebenen Mieter umgelegt werden. Dies entschied der Bundesgerichtshof (Urt. v. 31.5.2006, Az. VIII ZR 159/05).
    Bei der Bewertung von Leerständen von Renditeobjekten und Immobilien deren Verkehrswerte schwerpunktmäßig mit dem Ertragswertverfahren ermittelt werden, kann grob unterschieden werden zwischen

    • kurzfristigem Leerstand
    • mittel- und langfristigem Leerstand

    Unter einem kurzfristigem Leerstand versteht man den fluktuationsbedingten Leerstand, der z.B. bei einem Mieterwechsel entsteht. Der Zeitraum dieses Leerstandes liegt im Allgemeinen zwischen 1 und 3 Monaten. Im Verkehrswertgutachten wird er im Ertragswertverfahren durch den Ansatz eines Mietausfallwagnisses bei der Berechnung der Bewirtschaftungskosten berücksichtigt (ImmoWertV, §19, Abs. 2, Pkt. 3).

    Bei mittlerem- und langfristigem Leerstand können die Ertragsausfälle durch einen sogenannten „negativen Sonderwert“ berücksichtigt werden. Zu beachten ist, dass nicht nur die Miet- oder Pachtausfälle in Ansatz gebracht werden dürfen, sondern auch die möglichen Aufwendungen für die Betriebskosten in der Zeit des Leerstandes sowie für die Vermarktung des Objektes. Auch sind die Kosten für die Flächenaufbereitung anzusetzen, sofern sie nicht marktüblich von einem gewerblichen Mieter getragen werden oder sie einer weitgehenden Modernisierung des Objektes gleich kommen.

    Bei Einfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen stellt ein Leerstand beim Verkauf keinen Nachteil, sondern den Normalfall dar. Diese Immobilien werden überwiegend zur Eigennutzung erworben, und da ist die freie Verfügbarkeit oft Voraussetzung für den Kauf. Vermietete Immobilien dieser Art erzielen am Markt meist deutlich geringere Preise als frei verfügbare.
    Die Leerstandsquote ist eine wohnungswirtschaftliche Kennzahl. Sie bezeichnet die Anzahl leer stehender Wohneinheiten bezogen auf den gesamten Wohnungsbestand in Prozent. Gezählt werden nur marktbedingte Leerstände von mindestens drei Monaten. Eine dauerhaft hohe Leerstandsquote kann auf strukturelle Probleme des Wohnungsbestands hinweisen (z. B. überalterte Gebäude, unmoderne Gebäudetechnik, hohe Energiekosten). Auch äußere Faktoren (Gegend mit hoher Arbeitslosigkeit, "Landflucht") können jedoch eine Rolle spielen.

    Von entscheidender Bedeutung ist, welche Art des Leerstands vorliegt. Es kann sich um einen dauerhaften Leerstand handeln (Beispiel: Die Räume sind dauerhaft nicht vermietbar oder werden am Markt nicht nachgefragt) oder auch um einen vorübergehenden Leerstand (während Umbauarbeiten oder Modernisierung). Zur Berücksichtigung des Leerstands bei der Wertermittlung werden je nach Art des Leerstands unterschiedliche Methoden verwendet. So kann etwa ein Mietausfallwagnis berücksichtigt oder es können die tatsächlichen Mieteinnahmen angesetzt werden.
    Abkürzung für: Landesentwicklungsgesellschaft
    Die Legionärskrankheit wird durch wärmeliebende, natürlicherweise süßwasserbewohnende Bakterien, die Legionellen, hervorgerufen, die sich unter anderem in Hausinstallationssystemen vermehren können. Sie werden durch Einatmen (Inhalation von legionellenhaltigen Aerosolen), insbesondere beim Duschen, übertragen. Desweiteren sind Übertragungen von Legionellen durch raumlufttechnische Anlagen (Klimaanlagen), Luftbefeuchter, Badebecken, insbesondere Warmsprudelbecken (Whirlpools), sowie sonstige Anlagen, die einen Nebel von Wassertröpfchen erzeugen, zum Beispiel Aerosole aus Kühltürmen, bekannt.

    Diese Mikroorganismen können bei immungeschwächten Personen sowohl eine schwere Form der Lungenentzündung, die so genannte "Legionärskrankheit" als auch das "Pontiac-Fieber", eine milder verlaufende grippeähnliche Erkrankung hervorrufen.
    Jedes Jahr erkrankt eine Vielzahl von Personen in Deutschland an Lungenentzündungen, die durch Legionellen hervorgerufen werden. Bis zu 15 % der Fälle enden sogar tödlich.

    Die Bakterien haben ihren Namen seit ihrem Nachweis bei einem epidemischen Auftreten von schweren Lungenentzündungen mit 29 Todesfällen nach einem Veteranentreffen der "American Legion" in einem Hotel in Philadelphia, wo die Mikroorganismen über die Klimaanlage verbreitet wurden.

    Als Infektionsquelle sind besonders Warmwasser-Hausinstallationssysteme problematisch, vor allem in den Bereichen, die nicht ausreichend durchströmt werden, oder in denen sich Ablagerungen ansammeln (Speicher, Boiler).
    Gemäß Trinkwasserverordnung von 2001 sind periodische Untersuchungen auf Legionellen in zentralen Erwärmungsanlagen der Hausinstallationen erforderlich, aus denen Wasser für die Öffentlichkeit bereitgestellt wird (Krankenhäuser, Pflegeeinrichtungen, Schulen, Kindergärten, Gaststätten, Hotels, Heime, Sportstätten).

    Ab einer Legionellenkonzentration von mehr als 1000 koloniebildenden Einheiten in 100 ml Wasser sind Sanierungsmaßnahmen in Abhängigkeit von weiteren Untersuchungen erforderlich. Bei einer Konzentration von Legionellen über 10.000 je 100 ml Wasser müssen unverzügliche Maßnahmen zur Gefahrenabwehr getroffen werden. Nach der ab November 2011 gültigen Veränderung der Trinkwasserverordnung haben alle Betreiber von Trinkwasserhausinstallationen bei gewerblicher Tätigkeit die Pflicht zur regelmäßigen Untersuchung ihrer Anlagen auf Legionellen, und bei Überschreitung eines "technische Maßnahmewertes" von 100 Legionellen je 100 ml Wasser muss eine Ortsbesichtigung und eine Gefährdungsanalyse erfolgen.

    Eine besondere Gefahr bezüglich der Vermehrung von Legionellen ist gegeben, wenn Wasser tagelang in Leitungen bei Temperaturen zwischen 25 und 55 °C stagniert. Dies ist insbesondere dann häufig der Fall, wenn nicht oder nur selten benutzte endständige Leitungen noch am Netz hängen bzw. andere technische Mängel vorliegen. So kann auch ein Risiko durch Mietwohnungen drohen, die längere Zeit leer stehen. Im schlimmsten Fall ist es möglich, dass das Trinkwassersystem des ganzen Hauses kontaminiert wird. Deshalb wurde nun die Untersuchungspflicht auch auf Mietshäuser und andere gewerblich genutzte Gebäude ausgedehnt.

    Durch ein geeignetes Temperaturregime im Warmwassersystem, bzw. dessen Sanierung und/oder die Verbesserung der Wartung kann die Vermehrung von Legionellen vermieden werden. Entscheidend ist hierbei, dass die Temperatur des Warmwassers im gesamten System nicht 60 °C unterschreitet.
    Legionellen sind Bakterien, die überall in der Natur vorkommen. Sie vermehren sich besonders gut in ruhigem Warmwasser von etwa 25 bis 50 Grad Celsius.

    Legionellen sind meldepflichtige Krankheitserreger nach dem Infektionsschutzgesetz. Sie können die Legionellose oder Legionärskrankheit auslösen, die einer Lungenentzündung ähnelt. In Deutschland erkranken an dieser Krankheit pro Jahr 30.000 Menschen, 2.000 sterben daran. Legionellen können auch weitere Krankheiten verursachen, nämlich Wund-, Herzinnenhaut- und Nierenbeckenentzündungen, sowie das grippeähnliche Pontiac-Fieber.

    Die Legionärskrankheit hat ihren Namen von einem 1976 stattgefundenen Treffen von Kriegsveteranen in den USA, dessen Teilnehmer sich über die Hotel-Klimaanlage infizierten. Die Krankheitskeime werden übertragen, indem verseuchtes Wasser vernebelt, also in Wasserdampf verwandelt wird. Dies geschieht zum Beispiel beim Duschen, im Luftwäscher einer Klimaanlage, in Sauna, Whirlpool oder bei einem Rasensprenger.

    Die am 1. November 2011 in Kraft getretene Trinkwasserverordnung 2011 sieht zum Schutz vor Legionellen eine regelmäßige Trinkwasseruntersuchung vor, die unter anderem auch Eigentümer vermieteter Mehrfamilienhäuser mit zentraler Wassererwärmung durchführen lassen müssen. Bei Erreichen oder Überschreiten des technischen Maßnahmenwertes für Legionellen im Trinkwasser (100 Kolonie bildende Einheiten auf 100 ml Trinkwasser) ist eine sofortige Meldung ans Gesundheitsamt erforderlich; Abhilfemaßnahmen sind unabdingbar.

    Nach der im Dezember 2012 erfolgten Änderung der neuen Trinkwasserverordnung muss die Untersuchung auf Legionellen in Mietshäusern nicht jährlich, sondern nur alle drei Jahre durchgeführt werden. Die erste Untersuchung musste bis zum 31.12.2013 stattgefunden haben.

    Legionellen in Trinkwassersystemen entstehen meist durch technische Fehlkonstruktionen oder Mängel. Dabei kann es sich zum Beispiel um unbenutzte Leitungsstränge mit stehendem Wasser handeln, die immer noch mit dem Gesamtsystem verbunden sind, zum Beispiel um Löschwasserleitungen, um unsachgemäße Verbindungen zwischen dem Trinkwasser-, Abwasser- oder Regenwassersystem, bzw. den Heizungsrohren. Auch improvisierte Überlaufbehälter, verkalkte Rohre und Ventile, die den Durchfluß minimieren, unbenutzte oder überdimensionierte Warmwasserboiler oder Kaltwasserleitungen, die direkt neben Heizungs- oder Warmwasserrohren verlegt und deshalb zu warm werden, sind Orte, wo sich Legionellen aufhalten können.

    Die Vorbeugung gegen Legionellen umfasst den Ausschluss derartiger Fehlerquellen. Ab 60 Grad Celsius sterben Legionellen ab, eine regelmäßige Erwärmung der Warmwasserbereitungsanlage auf 70 Grad ist ein gutes Mittel der Vorbeugung.

    Eine erhöhte Legionellenkonzentration im Trinkwasser kann eine Mietminderung begründen.
    In einem vom Amtsgericht Dresden entschiedenen Fall hatten Mieter die Miete um 25 Prozent gemindert, weil Untersuchungen eine Konzentration von 14.000 KBE (Kolonienbildende Einheiten)/100 ml Wasser ergeben hatten. Die Trinkwasserverordnung schreibt vor, dass ab 100 KBE/100 ml technische Maßnahmen zu treffen sind, um die Legionellenkonzentration zu reduzieren. Nach mieterseitigem Einbau eines Wasserfilters waren immer noch 3.700 KBE/100 ml gemessen worden. Das Gericht wies darauf hin, dass eine Mietwohnung nur dann dem vertraglichen Zweck entspreche, wenn sie ohne Gesundheitsgefährdung bewohnbar sei. Hier liege infolge der hohen Konzentration von Legionellen eine akute Gesundheitsgefährdung vor; die Mietminderung um 25 Prozent sei gerechtfertigt (AG Dresden, Urteil vom 11.11.2013, Az. 148 C 5353/13).

    Der Bundesgerichtshof hat sich 2015 mit einem Fall befasst, bei dem ein Mieter durch eine von Legionellen verursachte Lungenentzündung verstorben war. Dessen Tochter verklagte den Vermieter auf Schadenersatz und Schmerzensgeld in fünfstelliger Höhe. Das Bezirksamt hatte sowohl in der Wohnung als auch im Keller des Mietshauses eine erhebliche Kontamination des Trinkwassers mit Legionellen festgestellt. Die Pflicht zur regelmäßigen Kontrolle des Trinkwassers auf Legionellen existiert seit 1. November 2011. Der Bundesgerichtshof erklärte allerdings, dass der Vermieter auch schon vor diesem Datum Verkehrssicherungspflichten in Bezug auf die Legionellen-Vorbeugung verletzt haben könne. Der BGH verwies die Klage an das Landgericht zurück, das diese zunächst abgewiesen hatte. Die Annahme des Landgerichts, dass die Legionellenerkrankung sich nicht mit der erforderlichen Gewissheit auf das kontaminierte Trinkwasser zurückführen lasse, beruhe auf einer lückenhaften Beweiswürdigung (Urteil vom 6. Mai 2015, Az. VIII ZR 161/14).
    Lehmbauplatten werden für den Trockenbau im Innenbereich verwendet. Sie kommen in Leichtbaukonstruktionen bei Dachschrägen, Wänden und Decken zum Einsatz. Lehmbauplatten sind relativ einfach zu handhaben und zu verarbeiten; der Baustoff Lehm steht in dem Ruf, das Raumklima positiv zu beeinflussen, die Luftfeuchtigkeit zu regulieren und bis zu einem gewissenm Grad auch Schadstoffe aus der Raumluft zu binden.

    Lehmbauplatten werden in großen Mengen produziert. Sie enthalten neben Lehm je nach Hersteller unterschiedliche Bestandteile. Außer Glasfasergewebe kommen dabei auch planzliche Komponenten wie Strohhäcksel, Schilfrohr oder Jutegewebe zum Einsatz.

    Nach der Anbringung der Platten müssen Fugen und Kanten verspachtelt und die Platten verputzt werden. Hierfür bietet sich ein Lehmfeinputz an. Die Trocknungszeiten können je nach Putzart und Hersteller stark variieren. Teilweise werden auch Lehmputzplatten mit integrierter Wandheizung angeboten.
    Lehm wurde bereits im Mittelalter in Deutschland als Baustoff verwendet – etwa als Brandschutz für Strohdächer oder zum Verputzen von Fachwerkhäusern. Heute wird er immer häufiger wieder verwendet. Grund sind seine vorteilhaften Eigenschaften. So lagert sich das Wasser aus der Luftfeuchtigkeit an den Lehmporen ab und wird bei trockener Luft wieder abgegeben. Resultat ist eine ständige Luftfeuchtigkeit von 50 % im Innenraum, was trockene Schleimhäute verhindert und trotzdem keinen Schimmel aufkommen lässt. Ganze Häuser werden jedoch selten aus Lehm errichtet. Außenwände aus Lehm sind infolge der Bestimmungen der Energieeinsparverordnung durch eine Wärmedämmung zu isolieren. Um bei umweltgerechten Baustoffen zu bleiben, kann z.B. eine Strohballendämmung vorgenommen werden. Lehm gilt als schallisolierend und ist selbst ein guter Wärmespeicher, was zu Energieeinsparungen führen kann. Auch für die Baustoffherstellung ist ein geringerer Energiebedarf notwendig als bei herkömmlichen Baustoffen.

    Lehm ist nicht wasserfest; besonders in noch feuchtem Zustand während der Bauzeit ist er vor Regen und Frosteinwirkungen zu schützen. Hier sind überstehende Dächer, Spritzwassersockel und entsprechende Außenanstriche und -Putze unerlässlich.

    In Deutschland kann man sich bei der Handwerkskammer zur "Fachkraft Lehmbau" weiterbilden lassen. Der Dachverband Lehm e.V. setzt sich für das Bauen mit Lehm ein und hält weitere Informationen bereit.
    Individuelle Raumgestaltung liegt im Trend der Zeit. Lehm wird zunehmend nicht nur als Baustoff (etwa in Form von Lehmbausteinen oder Lehmbauplatten) verwendet, sondern auch als Putz im Innenraum. Lehmputz steht in dem Ruf, die Luftfeuchtigkeit zu regulieren, das Raumklima zu verbessern sowie unangenehme Gerüche zu reduzieren. Die Oberfläche kann in vielfältiger Weise bearbeitet, mit Mustern und Strukturen versehen oder eingefärbt werden.

    Lehmputze können als fertig angemischte Putze erworben, aber auch auf Basis von Lehmpulver oder Grubenlehm selber angemischt werden. Der Kaufpreis für fertige Lehmputze kann je nach Produktions-, Verpackungs-, und Versandaufwand sehr unterschiedlich ausfallen.

    Bei der Verarbeitung ist zu berücksichtigen, dass insbesondere grober Lehmputz nicht ohne Weiteres auf allen Materialien hält. So gibt es etwa Probleme beim Aufbringen auf Gipskartonplatten. Einen geeigneten Untergrund stellen Lehmbauplatten dar; auch eine Gewebespachtelung mit Lehmfeinputz wird manchmal empfohlen.
    Bei der Lehmwellertechnik – einer traditionellen Methode aus dem Lehmbau – wurden zunächst Lehm und organische Materialien wie Stroh (es konnte sich je nach Gegend auch um andere Pflanzenfasern bis hin zum Heidekraut handeln) auf dem Boden ausgebreitet, vermischt und durch Stampfen von Mensch oder Tier miteinander verbunden. Dann wurden auf einem vorbereiteten Steinfundament (zum Schutz vor aufsteigender Feuchtigkeit) die Außenmauern des neuen Gebäudes massiv aus Stampflehm errichtet. In der Regel musste dabei in mehreren, 50 bis 80 Zentimeter hohen Schichten gearbeitet werden, die jeweils geglättet wurden und trocknen mussten. Eine Schalung wurde nicht verwendet. Die Dicke der Wände lag zum Teil bei 60 bis 80 Zentimetern.

    Das Verfahren war besonders arbeitsintensiv und wurde seit dem ersten Weltkrieg infolge Arbeitskräftemangels immer stärker vom Ziegelbau verdrängt. „Weller“ ist eine niederdeutsche Bezeichnung für eine Mischung aus Lehm und Stroh.

    In Deutschland stammen die ältesten (noch stehenden) Bauten in Lehmwellertechnik aus der Mitte des 17. Jahrunderts. Besonders häufig sind sie in den ländlichen Gebieten von Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen anzutreffen. Die Lehmwellertechnik wird heute wieder von spezialisierten Fachbetrieben verwendet, unter anderem um historische Gebäude zu restaurieren.
    Unter Leibgeding (auch Altenteil) versteht man wiederkehrende, vertraglich abgesicherte Geld- oder Naturalleistungen an einen Berechtigten. In der Regel sind diese Leistungen noch mit einem unentgeltlichen Wohnungsrecht verbunden. Solche Vereinbarungen werden in der Regel im Zusammenhang mit der altersbedingten Übertragung des Eigentums an einem landwirtschaftlichen Hof auf einen der späteren Erben getroffen. Dieser (meist der älteste Sohn) verpflichtet sich zu lebenslangen Unterhaltsleistungen, der Gewährung von Unterkunft und nicht selten auch der Pflege in alten und kranken Tagen.

    Die Absicherung des Leibgedings im Grundbuch erfolgt hinsichtlich der laufenden Leistungen über eine Reallast und hinsichtlich des Wohnungsrechts über eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit.
    Die Leibrente wird im Gegensatz zu einer Zeitrente nicht zeitlich befristet, sondern bis zum Tod des Renten­be­rech­tig­ten bezahlt. Es gibt auch Gestaltungsformen, wonach die Zahlung nach dem Tode an einen Erben für eine befristete Zeit weiterläuft. Wird eine Immobilie "auf Rentenbasis" verkauft, dann ist zu beachten, dass der Rentenanspruch im Grundbuch als Reallast möglichst an erster Rangstelle abgesichert wird. Außerdem werden solche Leibrenten mit Hilfe einer Wertsicherungsklausel gegen den Geld­wert­schwund abgesichert. Die Höhe der Rente kann auf der Grundlage einer Rententabelle ermittelt werden, wobei es Wahlmöglichkeiten zwischen verschiedenen Zinsen gibt. Üblicherweise wird eine Tabelle zugrunde gelegt, die auf einem Zinssatz von 5,5 Prozent beruht.

    Die Rentenhöhe hängt von der durchschnittlichen Le­bens­er­war­tung gleichaltriger Personen gleichen Geschlechts ab. Allerdings muss damit gerechnet werden, dass die Le­bens­er­war­tung einen steigenden Trend aufweist. Dieser Um­stand sollte in die Rentenkalkulation mit einbezogen wer­den. Die Rentenhöhe wird ferner bestimmt durch den Zinsfuß, mit der die Verzinsung erfolgt, sowie davon, ob die Rente monatlich vor- oder nachschüssig geleistet wer­den soll. Die Rentenzahlung verringert sich, wenn dem Verkäufer zusätzlich ein Wohnungsrecht eingeräumt wird. Dadurch verringert sich auch ein Teil des Rentenrisikos. Der Käufer, der sich zum Kauf eines Objektes auf Renten­basis entschließt, sollte selbst über eine gesicherte Ein­nahme­quelle in ausreichender Höhe und über eine gute Vermögensgrundlage verfügen.

    Um die Leibrente inflationssicher zu gestalten, empfiehlt sich die Ankoppelung der Renten an den Verbraucher­preis­index des Statistischen Bundesamtes. Eine solche Wertsicherung ist nach dem Preisklauselgesetz zulässig und unbedenklich.

    Eine alternative Möglichkeit für den Käufer besteht darin, dass er anstelle einer direkten Verrentung des Kaufpreises den entsprechenden Kapitalbetrag über eine Lebens­ver­siche­rungs­gesell­schaft verrenten lässt. Wird eine Immo­bilie gegen eine Leibrente verkauft, darf der Zahlende die Versorgungsleistung mit ihrem Ertragsanteil, als Sonder­aus­gaben steuermindernd geltend machen, während der Zahlungsempfänger sie mit ihrem Ertragsanteil versteuern muss. Der Ertragsanteil hängt vom Alter des Renten­be­rech­tig­ten bei Beginn der Rentenzahlung ab. Je älter der Rentenempfänger bei der ersten Zahlung, desto niedriger der steuerpflichtige Anteil. Im Gegensatz dazu richtet sich der steuerpflichtige Ertragsanteil bei sogenannten ab­ge­kürz­ten Leibrenten, die zeitlich befristet sind, grundsätzlich nach der Rentendauer.
    Der Begriff "Leihe" wird im Bürgerlichen Gesetzbuch verwendet für die unentgeltliche Überlassung einer Sache zum Gebrauch für eine bestimmte oder nicht bestimmte Zeit. Der Unterschied zur Miete liegt also in der Unentgeltlichkeit.

    Falls der Verleiher dem Entleiher arglistig irgendwelche Fehler oder Mängel an der verliehenen Sache verschweigt, haftet er für alle dem Entleiher entstandenen Schäden.

    Die Leihe kann im Rahmen eines formlosen Vertrages vereinbart werden, der z.B. geschlossen wird, wenn ein Wohnungseigentümer einem Verwandten für eine Zeit lang ein Zimmer zur Verfügung stellt – oder ein Nachbar sich den Rasenmäher ausleiht. Der Entleiher ist in diesem Fall verpflichtet, das geliehene Objekt nach Ablauf der vereinbarten Zeit wieder zurück zu geben. Der Eigentümer hat einen Anspruch auf Herausgabe, der gerichtlich geltend gemacht werden kann.

    Fallen für die Erhaltung der ausgeliehenen Sache üblicherweise Kosten an, hat diese der Entleiher zu tragen. Im Falle lebender "Sachen" gilt dies auch für die Futterkosten.

    Hat der Entleiher die Leihsache mit einer zusätzlichen Einrichtung versehen (z.B. einen Fernseher in das Zimmer gestellt) darf er diese Sache auch wieder entfernen.

    Eine Leihvereinbarung kann vor Ende der abgesprochenen Zeit vom Verleiher gekündigt werden wenn:

    • Er aufgrund unvorhersehbarer Umstände den Gegenstand braucht,
    • der Entleiher vertragswidrigen Gebrauch davon macht (unerlaubte Überlassung an Dritte, Gefährdung des Gegenstandes durch Vernachlässigung der nötigen Sorgfalt),
    • beim Tod des Entleihers.

    Ansprüche von Verleiher und Entleiher verjähren innerhalb einer kurzen sechsmonatigen Frist. Die gesetzliche Regelung findet sich in §§ 598 ff. BGB.

    Mit Hilfe der Leihe lässt sich aus Sicht einiger Vermieter das Problem lösen, dass viele Mieter heutzutage eine moderne Einbauküche in der Wohnung erwarten, der Vermieter aber für mögliche Mängel der mitvermieteten Technik während der Mietzeit einzustehen hat. Bei der Leihe ist der Entleiher und nicht der Verleiher für die Erhaltung des Gegenstandes verantwortlich. Reparaturen von Spülmaschine und Herd sind demnach Sache des Wohnungsmieters. Diese Konstruktion wird bisher wenig benutzt. Ein Nachteil liegt darin, dass sie nur mit Hilfe eines extra abgeschlossenen Leihvertrages (unabhängig und getrennt vom Mietvertrag) praktikabel ist. Ohne eindeutige schriftliche Vereinbarung wird ein Gericht im Zweifelsfall immer annehmen, dass die Einbauküche mitvermietet ist und der Vermieter für ihre Funktionstauglichkeit zu sorgen hat.
    Wohnungseigentümer können durch mehrheitliche Beschlussfassung die Erlaubnis erteilen, dass Hunde der Eigentümer und Mieter auf der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Rasenfläche spielen dürfen. Mit einem solchen Beschluss im Rahmen der Hausordnung wird dem Umstand Rechnung getragen, dass tierhaltende Miteigentümer oder Mieter einer Eigentumswohnung ihre Freizeit gemeinsam mit ihren Hunden gestalten möchten. Eine solche mehrheitlich beschlossene Regelung ergibt sich aus dem Recht zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß § 13 Abs. 2 WEG (BGH, 8.5.2015, V ZR 163/14).

    Ob jedoch eine solche Regelung, sofern sie nicht gegen ein gesetzliches Verbot verstößt, ordnungsmäßigem Gebrauch entspricht, kann nicht generell bejaht oder verneint werden. Es kommt vielmehr auf die konkreten Umstände des Einzelfalles an.

    Soweit nach einzelnen Landesgesetzen, beispielsweise nach § 2 Abs. 2 Nr. 4 Schleswig-Holsteinisches Gefahrhundegesetz, ein allgemeiner Leinenzwang für alle Hunde in Mehrfamilienhäusern angeordnet ist, erstreckt sich dieser nur auf Zuwege, Treppenhäuser, Aufzüge, Flure und sonstige von der Hausgemeinschaft gemeinsam genutzet Räume, nicht jedoch auf im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Rasenflächen.

    Gleichzeitig ist aber der tierhaltende Eigentümer nach § 14 Nr. 1 WEG verpflichtet, dafür Sorge zu tragen, dass die Rasenfläche nicht als Hundetoilette dient und er verpflichtet ist, Hundekot unverzüglich und sorgfältig zu entsorgen. Ebenso muss er sicherstellen, dass Mitbewohner oder Gäste der Eigentümer nicht durch Anspringen belästigt werden.
    Die vermögenswirksamen Leistungen sind eine seit Anfang der 60er Jahre praktizierte Form der Vermögensbildung für Arbeitnehmer. Die – abgekürzt – VL werden tariflich, also von Arbeitgeber- und Gewerkschaftsseite, oder per Arbeitsvertrag vereinbart und vom Arbeitgeber gezahlt. Abhängig von den jeweiligen tarifvertraglichen Vereinbarungen, demnach von der Branche, gibt es VL in unterschiedlicher Höhe. Als immer noch recht knauserig gilt dabei der öffentliche Dienst in Ost und in West. Deutlich mehr VL gibt es zum Beispiel in der Metallbranche.

    Sobald der Arbeitnehmer seine Vermögenswirksamen Leistungen in die vom Gesetzgeber vorgesehenen Anlageformen investiert, besteht ggf. Anspruch auf staatliche Förderung, nämlich über die sogenannte Arbeitnehmersparzulage.

    Der Gesetzgeber hat für die VL folgende Sparformen zugelassen:

    • Betriebliche Sparformen (z.B. Aktienfonds, Mitarbeiterkapitalbeteiligung),
    • Bausparverträge,
    • Lebensversicherung (keine Förderung durch Arbeitnehmersparzulage),
    • Investmentfonds,
    • Banksparpläne (keine Förderung durch Arbeitnehmersparzulage),
    • Geschäftsguthaben an eingetragenen Genossenschaften (eG).

    Auch für den Erwerb selbstgenutzter Immobilien können vermögenswirksame Leistungen eingesetzt werden. Denn zu den zulässigen Anlageformen gehören auch Geldleistungen, die der Arbeitgeber für den Arbeitnehmer anlegt als Aufwendungen des Arbeitnehmers:

    • a.) zum Bau, zum Erwerb, zum Ausbau oder zur Erweiterung eines im Inland belegenen Wohngebäudes oder einer im Inland belegenen Eigentumswohnung,
    • b.) zum Erwerb eines Dauerwohnrechts im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes an einer im Inland belegenen Wohnung,
    • c.) zum Erwerb eines im Inland belegenen Grundstücks zum Zwecke des Wohnungsbaus oder
    • d.) zur Erfüllung von Verpflichtungen, die im Zusammenhang mit den in den Buchstaben a bis c genannten Vorhaben eingegangen sind (Darlehen).

    Voraussetzung: Der Anlage liegt kein von einem Dritten vorgefertigtes Konzept zu Grunde, bei dem der Arbeitnehmer vermögenswirksame Leistungen zusammen mit mehr als 15 anderen Arbeitnehmern anlegen kann. Die Förderung der Aufwendungen nach den Buchstaben a bis c setzt voraus, dass sie unmittelbar für die dort bezeichneten Vorhaben verwendet werden. Rechtsgrundlage ist § 2 des 5. Vermögensbildungsgesetzes.

    Bei Bausparverträgen besteht möglicherweise zusätzlich Anspruch auf eine weitere staatliche Förderung, nämlich die sogenannte Wohnungsbauprämie. Diese kann jedoch grundsätzlich nur in Anspruch genommen werden, wenn der Bausparvertrag tatsächlich zum Bau oder Kauf einer Immobilie oder andere wohnungswirtschaftliche Zwecke genutzt wird und keine reine Geldanlage ist.

    Gleichwohl ist ein doppelter Zuschuss für ein und dieselbe Bausparrate nicht möglich. Arbeitnehmersparzulage und Wohnungsbauprämie können Anleger nur dadurch nutzen, dass sie zum einen ihre Vermögenswirksamen Leistungen in einen Bausparvertrag investieren und dafür Arbeitnehmersparzulage erhalten und andererseits mit eigenem Geld einen weiteren Bausparvertrag abschließen oder den alten VL-Vertrag aufstocken.

    Wichtig: Die staatliche Förderung kommt nur dann in Betracht, wenn der Arbeitnehmer bestimmte Einkommensgrenzen nicht überschreitet.

    Bei einigen VL-Verträgen gibt es Mindestanlagesummen. Diese können bei Bausparverträgen zum Beispiel bei monatlich bis zu etwa 40 Euro liegen. Bekommt der Anleger weniger Geld vom Arbeitgeber, muss er den Rest von seinem Nettolohn bezahlen.
    Makler sind Dienstleiter. Die von ihnen zu erbringenden Leistungen sind im BGB als "Nachweis" von Vertrags­ab­schluss­gelegen­heiten und "Vermittlung" von Verträgen definiert. Diese Leistungen sind unmittelbar er­trags­orien­tiert, weil sie direkte Voraussetzungen für das Entstehen eines Provisionsanspruches sind.

    Das Geschäft der Makler wäre allerdings heute kaum denk­bar, wenn sie darüber hinaus nicht noch weitere Neben­leis­tungen erbrächten, die in der Fachliteratur als mittelbar erfolgsorientiert bezeichnet werden. Zur Er­bringung dieser Leistungen besteht zwar keine Ver­pflich­tung, da sie aber den Eintritt des Erfolges im Mak­ler­ge­schäft (Erfolgsprinzip) absichern und beschleunigen, sind sie unverzichtbar. Es handelt sich bei diesen Neben­leis­tungen um Beratung, Betreuung und Service. Außerdem treten häufig noch Bewertungsleistungen hinzu.

    Die Beratung bezieht sich auf den Markt und wird auch als Preisberatung bezeichnet. Dabei muss der Makler bestrebt sein, einen Preisansatz auszuhandeln, der einen Verkauf auf der Grundlage der Marktgegebenheiten ermöglicht, ohne dem Auftraggeber nicht erforderliche Zugeständnisse abzuverlangen. Es handelt sich um den wichtigsten Be­ra­tungs­be­reich von Maklern. Die Beratung kann sich ferner auf das Objekt selbst beziehen. Dies setzt eine eingehende Objektanalyse in den Bereichen Standort, Haustechnik, Rentabilität, Rechtsverhältnisse und dergleichen voraus. Eine von einem Maklervertrag unabhängige Rechts- und Steuerberatung als eigenständiger Leistungsbereich ist dem Makler grundsätzlich nicht gestattet. Hinweise auf rechtlich oder steuerlich relevante Sachverhalte (z. B. notarielle Beurkundungspflicht von Nebenabsprachen im Zusammenhang mit einem Grundstückskaufvertrag oder Hinweise über die Höhe der Grunderwerbsteuer, Be­hand­lung des Zubehörs usw.) darf der Makler geben. Er kommt damit nicht mit dem Rechts­beratungs- oder Steuer­be­ra­tungs­gesetz in Konflikt.

    In Fällen, in denen der Auftraggeber erkenntlich be­ra­tungs­be­dürf­tig ist, besteht eine Beratungspflicht als Ne­ben­pflicht aus dem Maklervertrag.

    Die Betreuung bezieht sich vor allem auf Be­sor­gungs­leis­tungen im Zusammenhang mit Ver­trags­ab­schlüs­sen (Be­sor­gung von Unterlagen, Betreuung bei der Finanzierung, Klärung von Baurechtsfragen bei den zuständigen Ämtern usw.).

    Der Service ist eine eher selbstverständliche Neben­leis­tung. Hier ist vor allem an die Besich­ti­gungs­organi­sa­tion, Vorbereitung der notariellen Beurkundung und die Her­stellung von Kontakten zu wichtigen Stellen und Unter­nehmen (Spediteur für den Umzug, Handwerker für er­for­derliche Reparaturen) zu denken.

    Auf Nebenleistungen des Maklers besteht von Seiten des Auf­traggebers kein Rechtsanspruch. Sie werden auch grund­sätz­lich nicht zusätzlich vergütet. Der hierfür erfor­der­liche Zeitaufwand ist mit der Erfolgsprovision abge­golten. Überschreiten solche Nebenleistungen jedoch den üblichen Rahmen (beispielsweise Vorbereitung der Auf­teilung eines Miethauses in Eigentumswohnungen als Vo­raus­set­zung für die Verkaufsvermittlung), kann hierfür eine eigene (vom Maklervertrag unabhängige) Vergütung vereinbart werden.
    Die Leistungsbeschreibung ist neben dem Leistungsverzeichnis eine Grundlage der Vergabe von Leistungen. Sie enthält eine detaillierte Beschreibung der auszuführenden Bauleistungen unter Zugrundelegung der DIN-Normen der VOB Teil C. Zu den weiteren Unterlagen zählen auch Pläne und Skizzen zur Leistungsbeschreibung. Auf der Grundlage der Leistungsbeschreibung werden die zu vergebenden Arbeiten ausgeschrieben. Die einzelnen Angebote der Handwerker und Unternehmer werden auf diese Weise vergleichbar und der Bauherr kann feststellen, welcher Handwerker in den einzelnen Gewerken die optimalen Konditionen bietet.

    Leistungsbilanzen geben Auskunft darüber, wie sich die bislang von einem bestimmten Initiator platzierten Beteiligungsangebote – beispielsweise geschlossene Immobilienfonds – bisher im Vergleich zu den bei der Emission vorgelegten Prognosen entwickelt haben. Sie beinhalten im Wesentlichen einen Soll-Ist-Vergleich der Prognosen in den Fondsprospekten mit den tatsächlich erzielten Ergebnissen; hinzu kommen bestimmte Informationen über das Unternehmen und andere ergänzende Angaben.

    Um die Seriosität und Aussagekraft von Leistungsbilanzen zu gewährleisten, müssen sie hinsichtlich ihres Inhaltes und ihrer Gliederungsstruktur bestimmten Anforderungen genügen, beispielsweise dem Leistungsbilanzstandard des Verbandes Geschlossene Fonds (VGF).
    Sind Wohnungseigentümer zu einer bestimmten Leistung gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft oder auch gegenüber einem anderen Wohnungseigentümer verpflichtet und kommen sie dieser Verpflichtung nicht nach, kann gegen sie Klage auf Leistung erhoben werden, beispielsweise auf Zahlung von Hausgeldern oder auch Herausgabe von gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen, die sie rechtswidrig für eigene Zwecke nutzen. Letzteres kann dann der Fall sein, wenn ein Eigentümer den im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Dachboden ausbaut, um ihn für eigene Wohnzwecke zu nutzen.
    Unter Leistungsmatrix versteht man im Maklergeschäft die Zusammenstellung der im Rahmen der Sachzielkonzeption vorgesehenen Leistungsarten und ihre Zuordnungen zu den Leistungsbereichen (Marktsegmenten). Je nach Leistungsbereich können Leistungsarten variieren. Kann es z.B. bei der Leistungsart Vermittlung bei Gewerbeverträgen wichtig sein, Vermittlungsfortschritte für den Leistungsnachweis zu dokumentieren, wird im Bereich der Wohnraumvermittlung darauf verzichtet werden können. Hier spielt eher die Methode der getrennten Verhandlungsführung im Vordergrund, die unmittelbar zu einem Mietvertragsabschluß führt.

    Zu den unverzichtbaren Leistungsarten zählen Nachweis und Vermittlung. Zur Absicherung und Beschleunigung des Erfolgseintritts können Beratungs- und Bewertungsleistungen, sowie Betreuungs- und Serviceleistungen innerhalb der Leistungsarten inhaltlich bestimmt werden.

    Die betriebliche Umsetzung der Leistungsmatrix setzt voraus, dass in einer parallelen Anforderungsmatrix die für die Leistungs-erbringung erforderlichen betrieblichen Anforderungen darstellt (Sollmatrix) werden. Eine Istanalyse ergibt, ob und inwieweit der Maklerbetrieb den gestellten Anforderungen gerecht werden kann.
    Das Honorar der Architekten richtet sich nach der HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieu­re). Um eine angemessene Honorar­forderung zu gewährleisten, wird die standardmäßige Abfolge aller zu erwartenden Aufgaben eines Bauvorhabens erfasst und in ihrer Arbeitsintensität prozentual zur Gesamtleistung festgelegt. Diese Teilabschnitte gliedern auch das Honorar.

    Da sich die Arbeiten von Architekten und Ingenieuren, Landschaftsplanern und Innen­architekten un­ter­scheiden, werden sie in unterschiedliche Bewertungsgruppen zusammengefasst (zum Beispiel Gebäude und Innenräume, Freianlagen, Tragwerksplanung). Diese bezeichnet man als Leistungsbilder. Innerhalb dieser Leistungsbilder unterscheidet man wiederum verschiedene Leistungsphasen.

    Das Leistungsbild "Gebäude und Innenräume" hat zum Beispiel neun Leistungsphasen. Diese sind:

  • Grundlagenermittlung,
  • Vorplanung,
  • Entwurfsplanung,
  • Genehmigungsplanung,
  • Ausführungsplanung,
  • Vorbereitung der Vergabe,
  • Mitwirkung bei der Vergabe,
  • Objektüberwachung - Bauüberwachung und Dokumentation,
  • Objektbetreuung.
    • Dem Bauherrn steht gegenüber einem Bauunternehmer oder Bauhandwerker ein Leistungsverweigerungsrecht nach § 320 BGB zu, solange die vom Unternehmer erbrachte Bauleistung Mängel aufweist. Dieses Recht gilt sinngemäß auch beim VOB Vertrag. Der Bauherr gerät mit der Verweigerung der Zahlung der Vergütung auch nicht in Verzug.
    Als Leistungsverzeichnis wird üblicherweise die textliche Aufstellung bezeichnet, mit der der Auftraggeber beschreibt, welche einzelnen Schritte der (zukünftige) Auftragnehmer zur Erledigung der Bauaufgabe erbringen soll. In einem Leistungsverzeichnis sind also Teilleistungen beschrieben und nach Zahlen oder Positionen geordnet.

    Aufgrund dieser Angaben im Leistungsverzeichnis kalkuliert der Unternehmer seine Preise für die einzelnen Positionen.

    Die beschriebenen Leistungen im Leistungsverzeichnis werden geschuldeter Vertragsgegenstand, so genanntes Leistungssoll, des Auftragnehmers.
    Eine Leistungsvorbehaltsklausel ist eine Wertsicherungsklausel, bei der zwar die Anpassung einer wiederkehrenden Leistung an eine veränderte Bezugsgröße (in der Regel Verbraucherpreisindex) vereinbart wurde, die Bestimmung der Änderungsrate aber unbestimmt bleibt und zum gegebenen Zeitpunkt nach Billigkeitsgrundsätzen erfolgen soll. In der Regel wird dabei vereinbart, dass die Neubestimmung der Leistung durch einen Sachverständigen erfolgen soll, zumindest für den Fall, dass beim Nachverhandeln keine Einigung erzielt wird.

    Muster: "Ändert sich der Verbraucherpreisindex auf der Basis des Jahres 2000 = 100 des Statistischen Bundesamtes, ab Abschluss des Vertrages um mehr als 10%, kann jede der Parteien eine Anpassung der Miete verlangen. Die Neubestimmung der Miete soll von einem von der IHK zu benennenden Sachverständigen erfolgen."

    Die Leistungsvorbehaltsklausel gehört nach § 1 (2) Nr. 1 des Preisklauselgesetzes zu den zulässigen Klauseln. Leistungsvorbehaltsklauseln sind häufig in Gewerberaummietverträgen zu finden.
    Leitbilder sind ein wichtiger Baustein in der Corporate Identity von Unternehmen. Sie haben eine Motivations-, Legitimations- und Orientierungsfunktion. Gleichzeitig ist ein Leitbild auch für die Mitarbeiter über die reine Motivationsfunktion hinaus eine wichtige Orientierung und besitzt eine handlungsleitende Funktion. Leitbilder können ein wichtiger Weg sein, das Selbstverständnis eines Immobilienunternehmens zu hinterfragen und dieses hin zu einem Dienstleistungsbetrieb moderner Prägung fortzuentwickeln. Ein Leitbild ist also kein Luxus, den sich nur einige große Immobilienunternehmen leisten können.

    Ein Leitbild kann hinsichtlich seiner Zielgruppen grundsätzlich zwei verschiedene Ausrichtungen haben.
    • Es kann mehr nach außen, d.h. in Richtung Anwohner, Kunden, breite Öffentlichkeit, Umweltschutzgruppen etc. angelegt sein. Im Bereich Immobilienwirtschaft wird ein nach außen gerichtetes Leitbild zweckmäßiger Weise vor allem an Kunden, wie auch die breite Öffentlichkeit adressiert sein. Indem es etwa eine klare Spezialisierung des Maklers deutlich macht, kann es auch eine akquisitionsunterstützende Funktion übernehmen.
    • Darüber hinaus kann ein Leitbild aber auch primär nach innen, d.h. in Richtung eigene Mitarbeiter, gerichtet sein.
    Innenraumluftleitwerte werden von der "Ad-hoc-Arbeitsgruppe" des Umweltbundesamtes erarbeitet. Ein Leitwert ist ein hygienisch begründeter Beurteilungswert eines Stoffes oder einer Stoffgruppe.

    Die Festlegung von Leitwerten erfolgt dann, wenn aus systematischen, praktischen Erfahrungen resultiert, dass mit der steigenden Konzentration eines Stoffes die Wahrscheinlichkeit für Beschwerden bzw. nachteilige gesundheitliche Auswirkungen zunehmen, aber der Kenntnisstand nicht ausreicht, um hieraus toxikologisch begründete Richtwerte abzuleiten.
    Leitwerte in der Innenraumluft bestehen für Kohlendioxid, flüchtige organische Verbindungen (TVOC) und Feinstaub.
    Leitzinssätze sind Zinsbedingungen, die eine Zentralbank festsetzt. Die Festsetzungen dienen durch ihre Leitfunktion der Geldmengenregulierung mit dem Hauptziel der Erhaltung der Geldwertstabilität (Vermeidung von Inflation und Deflation). Zuständig für die Leitzinsfestlegung im Euro-Raum ist das Direktorium der europäischen Zentralbank (EZB) zusammen mit den Präsidenten der 19 Zentralbanken der Staaten des Euroraumes. Beide Gremien zusammen bilden den EZB-Rat. Zu ihrem geldpolitischen Instrumentarium gehört die Festsetzung der Zinssätze für
    • die Einlagefazilität (Möglichkeit der Banken zur kurzfristigen Einlage nicht benötigter Gelder bei der EZB);
    • die Spitzenrefinanzierungsfazilität (Möglichkeit der Zentralbanken, sich kurzfristig Gelder von der EZB gegen Verpfändung notenbankfähiger Wertpapiere zu beschaffen);
    • die Hauptrefinanzierung (Zinssatz, durch den der wesentliche Einfluss auf die der Wirtschaft zufließende Geldmenge ausgeübt wird).

    Die Einlage- und die Spitzenfazilität sind liquiditätspolitische Instrumente. Die Zinssätze der Einlage- und der Spitzenrefinanzierungsfazilität bilden den Zinskanal, innerhalb dessen sich der längerfristige Geldmarktzins bewegt. Der Hauptrefinanzierungszinssatz, der die längerfristige Geldvergabe steuert, ist der weitaus wichtigste Leitzins. Er steht vor allem im Fokus der Öffentlichkeit, wenn über die Geldpolitik der EZB berichtet wird.

    Die wiederholte Änderung dieses Leitzinses in einer Richtung wirkt sich unmittelbar auf die Zinssätze für Spareinlagen und für kurzfristige Zwischen- und Vorfinanzierungsaktionen in der Immobilienwirtschaft aus und schlägt in der Regel mit Zeitverzögerung auch auf die Zinsen für langfristige Kredite durch.

    Der Hauptrefinanzierungszinssatz ist auch die Bezugsgröße für den deutschen Basiszinssatz. Die prozentuale Änderung des Hauptrefinanzierungszinssatzes innerhalb einer Jahreshälfte ist bestimmend für die Änderung des Basiszinssatzes, der jeweils zum 1. Januar und zum 1. Juli eines Jahres von der Deutschen Bundesbank veröffentlicht wird.
    Abkürzung für: Landesentwicklungsprogramm
    Letztverbraucher ist ein Begriff aus der Preisangabenverordnung (PAngV). Er ist weitgehend identisch mit dem Verbraucherbegriff des BGB. Zwar ist er in der Preisangabenverordnung nicht definiert. Da nach § 9 PAngV die Verordnung nicht anzuwenden ist auf solche Letztverbraucher, die die angebotene Ware oder Leistung in ihrer selbständigen beruflichen oder gewerblichen oder in ihrer behördlichen oder dienstlichen Tätigkeit verwenden, wird klargestellt, wer tatsächlich unter den Verbraucherschutz der Preisangabenverordnung fällt. Der Begriff Letztverbraucher findet sich auch im Energiewirtschaftsgesetz und einigen anderen Vorschriften. Sie entsprechen inhaltlich im Wesentlichen dem Begriff, der aus der Preisangabenverordnung abzuleiten ist.
    Als Leverage-Effekt wird die Hebelwirkung der Fremdkapitalkosten auf die Eigenkapitalrentabilität bezeichnet.

    Kann Fremdkapital zu einem Zins aufgenommen werden, der niedriger ist, als die mit einem Investment erwirtschaftete Verzinsung des eingesetzten Kapitals, so erhöht sich die Verzinsung des eingesetzten Eigenkapitals durch die Aufnahme von Fremdkapital.

    Umgekehrt verringert sich die Eigenkapitalrentabilität durch Aufnahme von Fremdkapital, wenn die Gesamtkapitalrentabilität niedriger ist als der Fremdkapitalzins.

    Im Zusammenhang mit Optionsgeschäften meint der Begriff Leverage-Effekt die überproportional starke Reaktion des Optionspreises auf Kursänderungen des Underlyings. Mathematisch ausgedrückt, ergibt sich der Hebel einer Option, indem der aktuelle Kurs des Basiswertes mit dem Bezugsverhältnis multipliziert und das Ergebnis durch den Optionspreis geteilt wird.
    Abkürzung für: Laufmeter
    Abkürzung für: Landesverband Freier Wohnungsunternehmer
    Abkürzung für: Landgericht
    Abkürzung für: Lage
    Abkürzung für: Leistungs- und Honorarordnung der Ingenieure
    Abkürzung für: Leistungs- und Honorarverzeichnis der Garten- und Landschaftsarchitekten
    Libor (London interbank offered rate) ist der Referenzzinssatz, zu dem Londoner Banken an andere Banken Geld ausleihen. Libor gilt als Basiszinssatz für internationale Kreditgeschäfte, wobei je nach Bonität einer Bank mehr oder weniger hohe Aufschläge zu berücksichtigen sind. Die Zinsanpassung kann nach bestimmten Zeiträumen (meist drei oder sechs Monate) erfolgen. Maßgeblich für die Fixierung des Libor-Satzes ist das arithmetische Mittel des Libor-Satzes bestimmter Banken. Zinsabsprachen zum Zweck der Manipulation des Libor sind verboten.
    Lichte Höhe nennt man den freien – im Licht befindlichen – Raum zwischen der Oberkante des Fußbodens und der Unterkante der Raumdecke. Der Begriff wird verwendet, um Mindestanforderungen an Wohn- und Arbeitsräume zu definieren.

    Bei Balkendecken ist die lichte Höhe der Raum zwischen der Oberkante des Fußbodens und der Unterkante des Deckenbalkens.

    Die aktuelle Arbeitsstättenverordnung vom 12.8.2004 setzt ausdrücklich keine Zahlenangabe für die lichte Höhe fest. Die Regelung sagt nur aus, dass die lichte Höhe in Abhängigkeit von der Größe der Grundfläche so ausreichend zu bemessen ist, dass die Beschäftigten ohne Beeinträchtigung ihrer Sicherheit, ihrer Gesundheit oder ihres Wohlbefindens ihrer Arbeit nachgehen können.

    Die Vorgängerregelung enthielt konkrete Zahlenvorgaben, z.B. musste die lichte Höhe bei einer Grundfläche bis 50 Quadratmeter mindestens 2,50 m betragen. Bei über 2000 Quadratmeter war eine lichte Höhe von mindestens 3,25 m vorgeschrieben.

    Der verwandte Begriff lichtes Maß (auch: Lichte, Lichtmaß) bezeichnet den innen gemessenen, nutzbaren Abstand zwischen zwei Bauteilen bzw. zwischen den Begrenzungen einer Öffnung.
    Der Liebhaberwert ist ein Wert, der einem Gegenstand nur aus einer besonderen, speziellen Interessenlage von einer Person zugemessen wird. Es handelt sich häufig um einen Sammlerwert, z.B. um den Wert einer besonderen Briefmarke, die in der Sammlung noch fehlt und für die deshalb auch ein besonders hoher Preis bezahlt wird.

    In der Versicherungswirtschaft spricht man auch von Affektionswert. Im Schadensfall wird der Liebhaberwert im Fall der Zerstörung des Gegenstandes nur dann ersetzt, wenn es auf dem Markt, auf dem die Sache gehandelt wird, mehrere Liebhaber gibt (z.B. bei Oldtimern, Antiquitäten, Gemälden usw.). Ist nach der Versicherungspolice nur der Wiederbeschaffungswert (Neuwert oder Zeitwert) im Fall der Zerstörung zu ersetzen, verbleibt beim Versicherten eine subjektive Schadensdifferenz.

    Auch auf dem Immobilienmarkt kann Liebhaberei dazu führen, dass ein Interessent für ein Grundstück einen Preis zu bezahlen bereit ist, der nicht unbeachtlich über dem Verkehrswert liegt. Allerdings fehlt hier das Merkmal der Sammelleidenschaft. Liebhaberei bezieht sich hier in der Regel auf besondere Objekt- oder Lagemerkmale, mit denen ein Interessent, der das Objekt erwerben will, eine besondere subjektive Beziehung verbindet. Beispiele: Ein Interessent ist Bergsteiger. Er findet ein Grundstück, das einen Ausblick zu einem besonderen Alpenpanorama bietet, zu dem er als Bergsteiger eine besonders enge Beziehung hat. Verkauft ein weltberühmter Dirigent sein Haus, kann es sein, dass einer seiner besonderen Anhänger einen sehr hohen Preis bezahlt, weil er dann im Haus des großen Dirigenten wohnen kann. In einem solchen Fall spricht man auch von "Snobeffekt".
    Liebhaberei ist ein Fachbegriff zur Bezeichnung eines bestimmten steuerlichen Sachverhaltes. Als Liebhaberei werden von der Finanzverwaltung solche Tätigkeiten eines Steuerpflichtigen eingestuft, bei denen eine Gewinnerzielungsabsicht fehlt. Kosten, die dem Steuerpflichtigen im Zusammenhang mit einer solchen Tätigkeit entstehen, werden der allgemeinen Lebensführung zugerechnet und sind daher aus versteuertem Einkommen zu bestreiten. Sie können steuerlich nicht als Betriebsausgaben oder Werbungskosten geltend gemacht werden.

    Fallen im Zusammenhang mit einer bestimmten Tätigkeit vorübergehend Verluste an, so rechtfertigt dies allein noch nicht die Annahme von Liebhaberei, wenn diese Tätigkeit auf Dauer betrachtet zu positiven Einkünften führen kann. Auch ein unternehmerisches Engagement, das nach Anlaufverlusten wieder beendet wird, ist nicht zwangsläufig als Liebhaberei zu werten. Entscheidend für die Beurteilung ist, ob und innerhalb welches Zeitraumes die Erzielung eines Totalüberschusses der künftigen Gewinne über die entstandenen Verluste wahrscheinlich ist.

    Für die Beurteilung der Liebhaberei-Problematik durch die Finanzverwaltung im Zusammenhang mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ist derzeit das Schreiben des Bundesministeriums der Finanzen an die Obersten Finanzbehörden der Länder vom 8. Oktober 2004 (sogenannter "Liebhaberei-Erlass") maßgeblich. Es ersetzte die zuvor relevanten BMF-Schreiben vom 23. Juli 1992, vom 29. Juli 2003, vom 15. August 2003 sowie vom 20. November 2003.

    Für die Annahme einer Einkunftserzielungsabsicht ist es demnach erforderlich, dass es sich um eine auf Dauer angelegte Vermietungstätigkeit handelt und dass nicht besondere Umstände oder Beweisanzeichen gegen das Vorliegen einer Einkunftserzielungsabsicht sprechen oder aber besondere Arten der Nutzung für sich allein Beweisanzeichen für eine private Veranlassung sind, die nicht mit der Erzielung von Einkünften zusammenhängt. Sprechen Beweisanzeichen gegen das Vorliegen einer Einkunftserzielungsabsicht, so ist zu prüfen, ob ein Totalüberschuss erzielbar ist (sogenannte Überschussprognose). Der Prognosezeitraum umfasst dabei einen Zeitraum von 30 Jahren, sofern nicht von einer zeitlich befristeten Vermietung auszugehen ist.
    Als Liebhaberobjekte werden Immobilien bezeichnet, die besondere Merkmale aufweisen, von denen Verkäufer oder Anbieter annehmen, dass es Interessenten gibt, die dazu eine hohe Affinität besitzen und damit eine besondere Wertschätzung verbinden. Solche Merkmale können ein größerer Teich auf dem Grundstück sein, eine denkmalgeschützte Fassade, ein weiter, freier Ausblick auf eine reizvolle Landschaft oder Ähnliches. Die bei einem Verkauf von "Liebhabern" bezahlten Preise sind in der Regel Ausreißer, die wegen der Ungewöhnlichkeit der Interessenten-Objektbeziehung als Referenzpreise für eine generelle Markteinschätzung ungeeignet sind. Nicht selten versuchen Verkäufer von gewöhnlichen Immobilien, ihr Objekt als "Liebhaberobjekt" anzubieten, obwohl hierfür die Grundlagen oder das Interessentenpotenzial fehlen. Solche Mühen sind regelmäßig vergeblich.
    Unter Liegenschaften sind bei Offenen Immobilienfonds die Immobilien zu verstehen, in die investiert wurde.
    Das Liegenschaftskataster ist nach § 2 der Grund­buch­ord­nung (GO) das amtliche Verzeichnis der Grundstücke. Es wird bei den Katasterämtern geführt. Das Liegen­schafts­ka­tas­ter besteht aus den Katasterbüchern und -karten. Die Katasterbücher enthalten das Flurbuch (Verzeichnis der Flurstücke in der Reihenfolge der Nummerierung), dem Liegenschaftsbuch (Verzeichnis der Grundstücke eines Ge­mein­debezirkes), dem Eigentümerverzeichnis und dem alphabetischen Namensverzeichnis, das zum Auffinden der Grundstücke eines Eigentümers dient. Sie werden über­wie­gend in automatisierter Form geführt (ALB und ALK). Buchungseinheit des Liegenschaftskatasters ist das Flur­stück. Die im Liegenschaftsbuch aufgenommenen Eigen­tü­mer erhält das Liegenschaftsamt vom Grundbuch. Im Gegenzug teilt das Katasteramt Änderungen bei den Flur­stücken mit. Der Austausch der Informationen erfolgt heute vollautomatisiert in elektronischer Form.

    Das Liegenschaftskataster enthält im Gegensatz zu den Bestandsverzeichnissen der Grundbücher alle Grundstücke einschließlich Erbbaurecht und Wohnungseigentum des Katasterbezirkes. Dies gilt auch für Grundstücke, die nicht im Grundbuch eingetragen sind.

    Einblick in das Liegenschaftskataster hat jeder. Für die Einsicht in personenbezogene Daten (Eigentumsverhältnisse) muss wie beim Grundbuch ein berechtigtes Interesse dargelegt werden.
    Nach § 14 Abs. 3 der Immobilienwertermittlungsverordnungen (ImmoWertV) sind „Liegenschaftszinssätze (Kapitalisierungszinssätze, im Sinne des § 193 Absatz 5 Satz 2 Nummer 1 des Baugesetzbuchs) die Zinssätze, mit denen Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden.“ Die Liegenschaftszinssätze werden durch Gutachterausschüsse ermittelt, die hierüber auch entsprechende Auskünfte erteilen. Auch Makler können auf der Grundlage der von ihnen vermittelten Kaufverträge über Mietobjekte Liegenschaftszinssätze zuverlässig ermitteln.

    Der Liegenschaftszinssatz ist ein zentraler Faktor der Wertermittlung einer Immobilie im Ertragswertverfahren. Er ist nicht zu verwechseln mit einem normalen Anlagezinssatz. Die Höhe des Liegenschaftszinssatzes bestimmt sich nach der Art und Lage des Objektes.

    Mit ihm wird zunächst der Bodenwert eines bebauten Grundstücks verzinst. Außerdem geht er zusammen mit der Restnutzungsdauer in den Vervielfältiger (einen "Rentenbarwertfaktor") ein. Die Multiplikation des Vervielfältigers mit dem auf das Gebäude treffenden Reinertrag ergibt den Gebäudeertragswert. Ein Überblick über die Rentenbarwertfaktoren findet sich in der Anlage zu § 20 der ImmoWertV.
    Aus am Markt realisierten Kaufpreisen und den dazugehörenden – durch das Ertagswertverfahren modellhaft ermittelten – Ertragswerten können näherungsweise durch ein Iterationsverfahren die entsprechenden Liegenschaftszinssätze errechnet werden. Hierzu muss das Ertragswertverfahren in einer Gleichung zusammengefasst werden:

    $$ ew=(ro-frac{ro cdot bk}{100} - frac{bw cdot z}{100}) cdot frac{(frac{z}{100}+1)^n-1}{frac{z}{100} cdot (frac{z}{100}+1)^n} + bw $$
    mit

    ew: Ertragswert [€]
    ro: Rohertrag [€]
    bk: Bewirtschaftungskosten [%]
    bw: Bodenwert [€]
    z: Liegenschaftszinssatz [%]
    n: Restnutzungsdauer [Jahre]


    Das Iterationsverfahren kann dann mit einem Tabellenkalkulationsprogramm wie z.B. Microsoft Excel oder OpenOffice Calc und den jeweiligen Solver-Funktionen automatisiert durchgeführt werden.
    Life-Style-Technik ist eine Verkaufstechnik, bei der der zukünftige Lebensstil des potentiellen Käufers bzw. Mieters der Immobilie positiv dargestellt wird. Auf diese Weise kann der Leser den positiven Zustand, der nach dem Erwerb der Immobilie eintritt, mit den Unzulänglichkeiten seines derzeitigen Lebensstils vergleichen.
    Das unabhängige wirtschafts- und sozialwissenschaftliche Beratungsunternehmen empirica hat den Begriff LILA-Lage geprägt. Er leitet sich ab aus den Anfangsbuchstaben von Landschaft, Infrastruktur, Lebensqualität und Arbeit. Die frühere Devise Lage-Lage-Lage betonte die Wichtigkeit der Lagekomponente für Immobilieninvestitionen. Mit dem demographischen Wandel haben sich die Bewertungskriterien verschoben. Nach wie vor gelten die Metropolregionen und attraktiven Großstädte als zukunfts- und investitionssichere Lage für Immobilien, die jedoch in dieser Eigenschaft ergänzt werden durch die LILA-Lagen.

    Investieren lohnt sich dort, wo die Nachfrage steigt – das ist vor allem dort, wo es die Menschen hinzieht. Die Menschen folgen zuerst der Arbeit, die es vorwiegend in den großen Städte gibt. In einer alternden Bevölkerung leben aber auch immer mehr ungebundene Menschen, die dorthin ziehen, wo es lebenswert ist. Die Landschaft mit Bergen, Wäldern, Meer oder Seen soll schön sein, die Infrastruktur soll sicher stellen, dass Versorgung und Verkehrsanbindung gut sind, die Lebensqualität drückt sich aus in einem ansprechenden Kulturangebot und in einer angenehmen Lebensart. Die Wanderungsströme in Deutschland zeigen, dass das alte Ost-West- und Stadt-Land-Schema nicht mehr zur Beschreibung der Lagekomponente reicht. Empirica benennt eine Reihe von Regionen im Osten, auf dem Land und in Kleinstädten, in denen es gute LILA-Lagen gibt und die gleichzeitig eine hohe Zuwanderung sowie eine niedrige Neubautätigkeit aufweisen. Diese Kriterien bilden zusammen eine wichtige Entscheidungshilfe für Immobilieninvestoren.
    Abkürzung für: Landesimmissionsschutzgesetz
    Lindan (Hexachlorcyclohexan) ist ein auch für den Menschen giftiges Insektizid, das früher häufig als Pflanzenschutzmittel und als Holzschutzmittel eingesetzt wurde. Die Produktion wurde in der Bundesrepublik 1984, in der DDR 1989 eingestellt. Im Ausland wird es noch verwendet. Lindan ist schwer abbaubar, reichert sich in der Natur in der Nahrungskette an und gilt als krebserregend. Es kann auch weitere schwere Erkrankungen hervorrufen, darunter möglicherweise die Parkinson-Krankheit.

    Werden in einer Wohnung mit Lindan belastete Holzteile festgestellt (etwa durch das Einsenden einer Probe an die Stiftung Warentest), sollten die Holzteile umgehend ausgetauscht oder, wenn dies baulich unmöglich ist, luftdicht umhüllt werden.
    Dies sind in der Wertschöpfungskette des Unternehmens die Punkte, bei denen das Immobilienunternehmen jeweils von seinen Kunden – in welcher Form auch immer – wahrgenommen wird.
    Beim Sachwertverfahren wird in der SW-RL und in der ImmoWertV (§ 23) ein lineares Wertminderungsmodell empfohlen.

    Mit folgender Gleichung wird eine prozentuale Wertminderung berechnet, die über die gesamte Nutzungsdauer eines Bewertungsobjektes kontinuierlich linear ansteigt:

    $$ w = frac{d-r}{d} times 100 $$

    w = Wertminderung (in %)
    r = Restnutzungsdauer (u. U. bei Modernisierung verlängert)
    d = Gesamtnutzungsdauer
    In der Immobilienbewertung versteht man unter dem Liquidationswert einen Wert, der sich bei Anwendung des Ertragswertverfahrens dadurch ergibt, dass der Reinertrag ausschließlich durch die Bodenwertverzinsung absorbiert wird und auf das Gebäude deshalb kein Ertragsanteil mehr entfällt. Der Bodenwert ist um die Abbruchkosten zu mindern. Sollte ein Abbruch zum Bewertungsstichtag z.B. wegen einer vertraglichen Nutzungsvereinbarung nicht möglich sein, ist dies ebenfalls zu berücksichtigen, wobei der auf die Dauer der Nutzung entfallende kapitalisierte Betrag hinzuaddiert werden muss.
    Unter der Liquidität versteht man Zahlungsfähigkeit. Zur Aufrechterhaltung dieser Zah­lungs­fä­hig­keit müssen Mittel bereitstehen, über die sofort verfügt werden kann. Tritt wegen des Mangels an Liquidität ein Zustand der Zah­lungs­un­fä­hig­keit ein, muss Insolvenz angemeldet werden. Schon bei drohender Zahlungsunfähigkeit kann auf Antrag des Betroffenen Insolvenz beantragt werden.

    Der Liquiditätsgrad ist neben der Rentabilität eine wichtige Un­ter­neh­mens­kenn­zahl. Un­ter­schie­den wird zwischen ver­schie­den­en Liquiditätsgraden (Verhältnisse von Barmitteln, kurzfristigen Forderungen oder dem Umlaufvermögen zu den entsprechenden kurzfristigen Verbindlichkeiten). Überliquidität vermindert die Rentabilität.

    Bei Fonds besteht die Liquidität in frei verfügbaren Mitteln im Rahmen des Fondsvermögens. Die Immo­bi­lien­fonds­ge­sell­schaf­ten dürfen maximal 49 Prozent des Sonder­ver­mö­gens liquide halten. Da manche Gesellschaften in der Vergangenheit bis dicht an diese Grenze gestoßen sind (Grund: mangelnde Auswahl an geeigneten Objekten), gab es zeitweilig sogar einen Vertriebsstopp.
    Geschlossene Immobilienfonds sollten aus Gründen der kaufmännischen Vorsicht mit einer Liquiditätsreserve ausgestattet sein. Sie dient dem Ziel, eventuelle Instandhaltungs- und Revitalisierungskosten oder auch Mietausfälle und andere unvorhergesehene Aufwendungen tragen zu können, ohne dass dadurch sofort die prognostizierten Ausschüttungen in Frage gestellt werden. Aus der Prognoserechnung sollten die Höhe und die angestrebte Entwicklung der Liquiditätsreserve erkennbar sein.
    In § 8 UWG ist geregelt, wer zur Geltendmachung von Un­ter­lassungsansprüchen in Fällen wettbewerbsrechtlichen Fehl­ver­hal­tens aktiv legitimiert ist. Dazu gehören die Mit­be­wer­ber, rechtsfähige Verbände zur Förderung ge­werb­licher oder selbstständiger beruflicher Interessen und die Industrie- und Handels-, sowie Handwerkskammern.

    Ferner sind die sogenannten qualifizierten Einrichtungen aktiv legitimiert, die nachweisen, dass sie in die Liste qualifizierter Einrichtungen nach § 4 des Unter­las­sungs­klage­ge­set­zes oder in einem Verzeichnis der Kom­mis­si­on der Europäischen Gemeinschaften ein­ge­tra­gen sind.

    Die erste Liste wird beim Bundesjustizministerium geführt. Derzeit handelt es sich um 77 Vereine (Stand 1. März 2013), darunter hauptsächlich Mie­ter­ver­eine, aber auch Vereine, die spezielle Ver­brau­cher­inter­essen vertreten. Hierzu gehören zum Beispiel der ADAC, der Bund der Energieverbraucher, die Schutzgemeinschaft für Bankkunden und so weiter. Ein Einblick in die Liste kann unter www.bundesjustizamt.de genommen werden.

    Darüber hinaus wird auf der europäischen Ebene ein Ver­zeichnis geführt, in dem qualifizierte Einrichtungen der Mit­glieds­staa­ten der EU eingetragen sind. Sie wird halb­jähr­lich aktualisiert und im Amtsblatt veröffentlicht. Die Ein­tragun­gen erfolgen auf Initiativen, die von den Mit­glieds­staa­ten ausgehen. Die letzte im Amtsblatt der Eu­ro­pä­i­schen Union veröffentlichte Liste vom 13.06.2009 (C 135/1) enthält die gleichen qualifizierten Einrichtungen wie die deutsche (Einsicht unter www./eur-lex.europa.eu).
    Abkürzung für: Buchstabe (litera)
    Abkürzung für: Lieferkoordinierungsrichtlinie
    Abkürzung für: Landes- und Kommunalverwaltung
    Abkürzung für: (Lateinisch) Legum Magister/Magistra, also „Magister der Rechte“.

    Das doppelte L bezeichnet den lateinischen Plural. „Rechte“ ist hier ursprünglich als Oberbegriff für das weltliche und das Kirchenrecht zu verstehen. Die Abkürzung wird in der englischen Sprache verwendet und bezeichnet einen Studienabschluss von Juristen. Mit diesem akademischen Grad wird in vielen englischsprachigen Ländern ein Postgraduierten-Studium abgeschlossen, also eine tiefergehende Studienphase für Personen, die bereits ein abgeschlossenenes (Grund-)Studium absolviert haben. Der Grad wird hinter dem Namen der Person geführt.

    Die Dauer eines LL.M.-Studienganges liegt meist bei zwei bis vier Semestern, der Inhalt variiert je nach Hochschule und Land. Das deutsche Hochschulrahmengesetz ermöglicht als zusätzliche, postgraduierte Studiengänge die Varianten Aufbaustudium, Ergänzungsstudium und Zusatzstudium. Deren genauer Inhalt ist gesetzlich nicht definiert. Meist wird hier eine Spezialisierung auf einen bestimmten Rechtsbereich angeboten. Einige deutsche Universitäten bezeichnen diese Studiengänge als LL.M.-Studiengänge.
    Abkürzung für: Leichtmauermörtel
    Nach Langenscheidt: Zur Wohnung (und/oder Arbeitsplatz) umgestaltete ehemalige Fabriketage. Sie zeichnet sich durch weitläufige, meist hohe und lichtoffene Raumgestaltung und großzügige, individuelle Grundrisse fernab des Alltäglichen aus. Die Geburt des Loft-Living fand in den USA statt.

    In den späten 40er Jahren waren Künstler auf der Suche nach günstigen großen Atelier- und Wohnmöglichkeiten. Einer der Trendsetter der Loft-Bewegung war Andy Warhol (1928 - 1987). Sein Loft, die sogenannte "Factory" in Manhattan war in den 60er Jahren Kunsttreff, wie auch Atelier, Bühne und Wohnung.

    Seit dieser Zeit werden in vielen amerikanischen und europäischen Metropolen brachliegende Fabrikhallen in Wohnquartiere mit besonderem Charme umgenutzt. Lofts verbreiten sich zunehmend in Europa, z.B. in London (Docklands), Amsterdam, Paris. Sie hielten aber auch in Deutschland Einzug. Man findet sie heute vor allem in Berlin (z.B. Paul Lincke Höfe, Steinhof an der Planke – eine ursprüngliche Nudelfabrik, das Königliche Leihamt), Hamburg (alte Speicherstadt), Köln (Stollwerk Fabrik) und Frankfurt.

    Die Größen der einzelnen Lofts bewegen sich in Deutschland zwischen 50 und 500 Quadratmeter Wohn- oder Nutzfläche – je nach Nutzungsart.
    Aus dem Italienischen: laubia = Laube.

    Gemeint ist ein offener, überdachter Freiraum innerhalb der Bauflucht eines Hauses (ein Balkon ragt im Gegensatz dazu über die Baufluchtlinie hinaus).
    Logistikimmobilien sind Grundstücke, Gebäude und andere bauliche Anlagen, die der Lagerung, dem Transport oder dem Umschlag von Gütern dienen. Dazu zählen beispielsweise Warenlager für Industrie und Handel, Luftfrachtzentren, Verteilzentren, Cross Docking Centers und Transshipment Centers.

    Für Immobilieninvestoren, die sich im Bereich Gewerbeimmobilien engagieren, stellen Logistikimmobilien eine wichtige Investmentalternative zu Büros, Shopping-Centern und Hotels dar. Häufig werden mit Logistikimmobilien höhere Renditen erzielt als mit Immobilien anderer Nutzungsarten.

    Die Nutzungsdauer der Objekte ist im Bereich Logistik allerdings oft wesentlich kürzer, zudem sind in der Regel kaum Wertsteigerungen zu erwarten. Ein wesentlicher Einflussfaktor für den Wert von Logistikimmobilien ist neben dem Standort und der Qualität des Gebäudes die Drittverwendungsfähigkeit.
    Unter einem Lohnunternehmer versteht man in der Landwirtschaft einen Betrieb oder einen Landwirt, der für andere gegen Bezahlung deren Felder bestellt, Ernten einfährt oder andere Arbeiten auf fremdem Grund verrichtet. Lohnunternehmer werden nicht Eigentümer der von ihnen eingebrachten Feldfrüchte.

    Ein Landwirt hat durch die Beauftragung eines Lohnunternehmers den Vorteil, dass er keine eigenen großen Erntemaschinen wie etwa Mähdrescher kaufen muss. Oft fehlen dem einzelnen Landwirt auch Arbeitskräfte, Transportfahrzeuge oder Einlagerungsmöglichkeiten.

    In Deutschland gibt es über 4.000 Lohnunternehmer. Ihre zunehmende Verbreitung führte zur Einführung des Ausbildungsberufes „Fachkraft für Agrarservice“ im Jahr 2005.
    Die Lohnunternehmer sind in Deutschland in verschiedenen Verbänden organisiert, deren Dachverband der Bundesverband Lohnunternehmen (BLU) e.V. ist.
    Löschung ist die Beseitigung einer Eintragung im Grundbuch. Die erledigte Eintragung wird jedoch nicht aus dem Grundbuch entfernt, sondern rot unterstrichen oder durchgestrichen. Unter der Spalte "Löschungen" wird anschließend ein spezieller Löschungsvermerk eingetragen. Damit soll auch später noch erkennbar sein, wann sich welche Eintragungen erledigt haben. Im Zweifel kommt es nicht auf die Rötung, sondern auf die Eintragung des Vermerks an. Die Löschung muss von demjenigen bewilligt werden, dessen Recht davon berührt wird.
    Dem nachrangigen Grundschuld- oder Hypothekengläubiger steht gegenüber dem Grundstückseigentümer ein Anspruch auf Löschung vorrangig eingetragener Grundpfandrechte zu, wenn sich diese durch Darlehensrückzahlung in Eigentümergrundschulden verwandeln.

    Der Anspruch kann durch Eintragung einer Löschungsvormerkung im Grundbuch abgesichert werden. Will der Eigentümer die Eigentümergrundschuld jedoch für weitere Beleihungen nutzen, muss er den Löschungsanspruch im Einvernehmen mit dem Gläubiger ausschließen.
    Ist ein Grundstück durch im Grundbuch eingetragene Rechte belastet, können diese mit Hilfe einer vom Rechteinhaber ausgestellten Löschungsbewilligung aus dem Grundbuch getilgt werden.

    In der Praxis beantragt ein Kreditnehmer meist die Löschungsbewilligung beim Kreditgeber hinsichtlich eines Grundpfandrechtes, wenn er das damit abgesicherte Darlehen zurückgezahlt hat. Gesetzlich geregelt ist die Aufhebung von Rechten an einem Grundstück in § 875 BGB.
    Die Löschungsbewilligung muss in Verbindung mit einem Löschungsantrag des Grundstückseigentümers einem Notar vorgelegt werden, der dann die eigentliche Löschung im Grundbuch veranlasst. Dafür fallen Gebühren sowohl vom Notar als auch vom Grundbuchamt an.

    In vielen Fällen ist jedoch eine Löschung überflüssig, denn eine noch eingetragene Grundschuld kann auch für eine spätere, neue Belastung des Objekts – etwa im Rahmen von Modernisierungsarbeiten – wieder verwendet werden. In diesem Fall spart der Eigentümer Gebühren für eine Neueintragung.
    Lösemittel sind Flüssigkeiten, welche andere Stoffe lösen, ohne sich dabei chemisch zu verändern.

    Das weit verbreitetste Lösemittel ist Wasser. Daneben gibt es eine Vielzahl vor allem organischer Verbindungen wie Kohlenwasserstoffe, Alkohol, Benzin oder Benzol, die sich in Klebstoffen, Farben und Lacken, Verdünnern und ähnlichen Produkten befinden.

    Organische Lösemittel belasten die Umwelt und können geruchsbelästigend und gesundheitsschädigend wirken (Kopfschmerzen, Übelkeit, Schleimhautreizungen bis hin zu schweren Organschäden).
    Neben ihrer Toxizität besteht z. T. auch das Problem der Brennbarkeit und Entzündlichkeit. Für die Anwendung im Haushalt sollten vorwiegend Produkte ohne organische Lösemittel (d.h. solche auf Wasserbasis) zur Anwendung kommen.
    Abkürzung für: Landpachtgesetz
    Abkürzung für: Landpachtverkehrsgesetz
    Abkürzung für: Lebenspartnerschaftsgesetz (Gesetz über die eingetragene Lebenspartnerschaft)
    Abkürzung für: landwirtschaftliche Produktionsgenossenschaft
    Abkürzung für: Leitsatz
    Abkürzung für: Lohnsteuer
    Abkürzung für: Lohnsteuerdurchführungsverordnung
    Abkürzung für: Lohnsteuerrichtlinien
    Auch: "Gesetz über den Abbau der Wohnungszwangswirtschaft und ein soziales Miet- und Wohnrecht"; in Kraft getreten 1960. Das vom damaligen Bundesbauminister Paul Lücke (CDU) initiierte Gesetz bewirkte die schrittweise Abschaffung der Mietpreisbindung für Altbauwohnungen.
    Luftanker werden am Bau immer dort eingesetzt, wo der Handwerker sich am Kopf kratzt und fragt: „Wie soll ich das denn da festkriegen?!“
    Die Luft weist durch den darin enthaltenen Wasserdampf immer einen gewissen Feuchtegrad auf.

    Bei der Luftfeuchte unterscheiden wir:
    • absolute Luftfeuchtigkeit: Gramm Wasserdampf in einem m3 Luft,
    • maximale Luftfeuchtigkeit (Wasserdampfsättigung): bei einer bestimmten Lufttemperatur höchstmögliche Luftfeuchtigkeitsaufnahme,
    • relative Luftfeuchtigkeit: Verhältnis der absoluten Luftfeuchtigkeit zur bei gleicher Temperatur maximal möglichen Luftfeuchtigkeit.

    Die Raumluftfeuchtigkeit soll zwischen 30 - 65 Prozent relativer Feuchte liegen. Dieser physiologische Bereich wird in der Raumluft im Allgemeinen eingehalten.

    Zu trockene Luft kann im Winter bei lang dauernder Lüftung auftreten, wenn sich die kalte Außenluft, welche absolut nur wenig Luftfeuchtigkeit enthält, erwärmt (Abfall der relativen Luftfeuchte durch Erwärmung der Luft trotz gleichbleibender absoluter Luftfeuchte).

    Hohe Luftfeuchte in zu warmen Räumen wird als "Schwüle" empfunden. Mit steigender Lufttemperatur sinkt die Grenze des Schwülebereiches, das heißt es erscheinen schon geringere relative Luftfeuchten als schwül.
    Luftbewegung entsteht durch den thermischen Auftrieb innerhalb von Gebäuden durch Temperaturunterschiede innen und außen sowie durch Windeinflüsse.

    Zugluft wird von den Menschen empfunden bei
    • übermäßiger Geschwindigkeit normal temperierter Luft,
    • zu niedriger Lufttemperatur bei normaler Geschwindigkeit,
    • zu hohem Wärmeentzug an kalten Raumflächen,
    • einer Kombination dieser Effekte.

    Die mittlere Luftgeschwindigkeit zur Vermeidung der Zugempfindung soll betragen:
    • im Winter < 0,15 m/s
    • im Sommer < 0,25 m/s

    Bei höherer Lufttemperatur werden Zugerscheinungen erst bei stärkeren Luftgeschwindigkeiten empfunden. An kalten Fenstern kühlt sich die Luft stark ab, und es kann durch Auftreten niedrig temperierter, turbulenter, örtlicher Fallluft auch ohne Fensterundichtigkeiten zu Zuglufterscheinungen vor allem in Fensternähe kommen.
    Als Luftmakler werden Zwischenpersonen bezeichnet, die eingeschaltet werden, um aus zustande kommenden Verträgen Provisionsbeträge abzuzweigen, die dann zwischen dieser Person und demjenigen, der sie ins Spiel gebracht hat, aufgeteilt werden. Das Charakteristische ist, dass es sich bei dieser Person nicht um einen tatsächlichen Makler handelt. Es gibt verschiedene Konstruktionen, zum Beispiel:

    Ein mit dem An- und Verkauf betrauter Angestellter einer Kapitalanlagengesellschaft lässt seine Ehefrau oder Lebensgefährtin ein Maklerbüro gründen, das zum gegebenen Zeitpunkt eingeschaltet wird, um Maklerdienste vorzutäuschen. Eine andere Konstruktionsform besteht darin, dass eine Gesellschaft gegründet wird, an der der Angestellte als stiller Gesellschafter beteiligt ist.

    In jedem Fall liegt eine strafbare Handlung vor. Für tatsächliche Makler entsteht das Problem, dass durch die Berichterstattung über solche Fälle ihr Ruf ebenfalls in Mitleidenschaft gezogen wird.
    Als Luftschall bezeichnet man Schall, der sich durch Schwingungen in der Luft ausbreitet wie zum Beispiel beim Sprechen. Er kann sich auf feste Gegenstände wie die Wände einer Wohnung übertragen und sich dort weiter ausbreiten. Hier wird er dann zum Körperschall, der sich innerhalb von festen Gegenständen durch Schwingungen ausbreitet. Der Körperschall kann an anderer Stelle – zum Beispiel in der Nachbarwohnung – wieder zum Luftschall werden. Beispiele dafür sind die Geräusche der Schlagbohrmaschine bei nachbarlichen Renovierungsarbeiten oder die Schritte eines Nachbarn in einer Wohnung über der eigenen. Im letzteren Fall handelt es sich um Trittschall, eine Variante des Körperschalls.

    Die Ausbreitung akustischer Schwingungen ist ein komplizierter physikalischer Prozess. Für den Menschen sind Geräusche im Frequenzbereich zwischen 16 und 20.000 Hertz wahrnehmbar.

    Je nach Ausbreitungsart der Schallwellen ist eine unterschiedliche Schalldämmung vorzunehmen. Luftschall wird besonders gut durch schwere und massive Bauteile aufgehalten. Bewährt haben sich jedoch auch mehrschalige Leichtbauwände, die gerne bei Modernisierungsprojekten verwendet werden. Ein mehrschichtiger Aufbau wird auch gegen die Ausbreitung von Körperschall in Wänden und Decken genutzt. Zu achten ist dabei auf die abwechselnde Anordnung von schweren Schichten mit solchen aus leichtem, elastischem Material.

    Wie derartige Arbeiten auszuführen sind, ist in Deutschland in einschlägigen Normen beschrieben – zum Beispiel der DIN 4109 – Schallschutz im Hochbau.
    Die Luftströmung (Luftaustausch) in Gebäuden wird entscheidend durch den an der Gebäudehülle aufgeprägten Druck beeinflusst. Die treibenden Kräfte sind Windangriff, thermischer Auftrieb und gegebenenfalls mechanische Lüftungsanlagen. Deren Einfluss auf die Außenluftvolumenströme hängt vom Standort des Gebäudes (z.B. Klima, Windexponiertheit), den Gebäudeeigenschaften (z.B. Dichtheit, Geometrie) sowie der Anlagentechnik (z.B. Art der Lüftungsanlage) ab.

    Der Winddruck an der Außenseite eines Gebäudes führt zu Druckunterschieden, welche über Undichtigkeiten der Gebäudehüllen (z.B. Tür- und Fensterfugen) einen Luftaustausch bewirken. Die auftreffenden Luftmassen erzeugen einen Überdruck und damit einen Differenzdruck zwischen der äußeren und inneren Wandoberfläche, welcher Ausgleichsströmungen durch Leckagen der Gebäudehülle veranlasst. Weiterhin ist bei höheren Gebäuden der Winddruck an denselben Gebäudeseiten oben größer als unten.

    Je höher die Windgeschwindigkeit ist, umso mehr Luft wird durch den höheren Differenzdruck ausgetauscht. In den auf der Luvseite eines Gebäudes gelegenen Räumen herrscht ein niedrigerer Luftdruck als in den Räumen auf der Leeseite, wo von außen der Windsog wirkt. Daher wird die Luft durch Undichtigkeiten der raumumschließenden Bauteile in die Räume der Luvseite einströmen und aus den Räumen der Leeseite ausströmen. Hierdurch entsteht ein Ausgleich von Druckunterschieden zwischen Innenraum und Außenluft. Die durch diese Undichtigkeiten strömende Luft führt Feuchtigkeit mit, welche kondensiert, wenn beim Abkühlen die Taupunkttemperatur erreicht wird. Deshalb können sich an diesen undichten Stellen nach einiger Zeit Durchfeuchtungsschäden entwickeln (siehe Abbildung unten).

    Auch Temperaturdifferenzen führen zu Druckdifferenzen und veranlassen damit Ausgleichsströmungen. Je größer diese Differenzen sind, umso größer ist auch der mögliche Luftaustausch. Die höhere Temperatur erzeugt gegenüber der niedrigen Temperatur einen Überdruck. Dass der Effekt mit der Höhe eines Raumes zunimmt, ist insbesondere bei Kaminen und Lüftungsschächten bedeutsam. Wenn die Außen- und Innentemperaturen gleich sind, ist ein Luftaustausch durch Temperaturunterschiede nicht mehr möglich.

    Die Luft darf nur über die vorgesehenen Lüftungsmöglichkeiten den Innenraum verlassen. Strömt Raumluft, welche immer feucht ist, durch baubedingte Mängel (Fugen, Ritzen, Schlitze) ins Freie, entstehen in vielen Fällen Bauschäden mit Schimmelbildung. Strömt z.B. feuchte Raumluft durch eine Mineralwoll- oder andere Dämmschicht, dann wird sie auf der raumabgewandten Außenseite der Dämmschicht an der Innenseite der Außenwand im Winter abkühlen. Damit wird der Taupunkt unterschritten und Tauwasseranfall ist die Folge. Die einzige Möglichkeit, dies zu verhindern, ist eine sorgfältige luftdichte Ausführung der Konstruktion auf der Innenseite ("Dampfbremse"). Luftdichtheit ist jedoch nicht mit Dampfdiffusionsdichtheit zu wechseln. So ist ein normaler Innenputz auf einem Mauerwerk ausreichend luftdicht, aber dampfdiffusionsoffen.

    Abbildung: Natürlicher Luftwechsel in Gebäuden durch Winddruck. Quelle: Münzenberg und Mitarbeiter, 2003.
    Unter Lüftung versteht man die Zufuhr von Frischluft sowie die Abfuhr verbrauchter Luft aus Räumen und Gebäuden. Eine ausreichende Zufuhr von Frischluft dient der Verhinderung zu hoher Konzentration chemischer Schadstoffe im Raum, zu hoher Konzentrationen des radioaktiven Gases Radon, von Geruchsbelästigungen, ungünstiger Raumlufttemperaturen und unzulässiger Konzentration der Raumluftfeuchte.

    Aus hygienischen Gründen ist eine Luft-Wechselzahl von 0,5 h-1 erforderlich, das heißt die Luft eines Raumes muss in einer Stunde zur Hälfte ausgetauscht werden. Eine ausreichende Lüftung ist auch für den Erhalt der Bausubstanz unerlässlich. Neben der Vielzahl chemischer Innenraumemissionen aus Baumaterialien und Raumausstattungsgegenständen, insbesondere VOC, sind Menschen und Tiere eine nicht unerhebliche Quelle von Emissionen durch die Abgabe von Kohlendioxid, Feuchtigkeit, Geruchsstoffen, Hautpartikeln und Mikroorganismen. Hinzukommen organische und anorganische Stäube, wie Textilfasern, Pollen, Schimmelpilzsporen und Allergene.

    Die Lüftungserfordernisse sind von den Gebäudeeigenschaften, den Emissionen aus der Raumausstattung, den physikalischen Lufteigenschaften, der Anzahl und Größe der Menschen und Tiere in den Räumen sowie von eventuell zusätzlichen Feuchtigkeitsquellen und Verbrennungsvorgängen im Innenraum abhängig.

    In der DIN 1946-6 werden vier Lüftungsstufen unterschiedlicher Intensität festgelegt:

    • Lüftung zum Feuchteschutz: Nutzerunabhängige Lüftung (Minimalbetrieb), welche abhängig vom Wärmeschutzniveau des Gebäudes unter den üblichen Nutzungsbedingungen (Feuchtelasten, Raumtemperaturen) ständig zur Vermeidung von Schimmel- und Feuchteschäden im Gebäude erforderlich ist (zum Beispiel auch bei zeitweiliger Abwesenheit der Nutzer).
    • Reduzierte Lüftung: zusätzlich notwendige Lüftung zur Sicherung des hygienischen Mindeststandards (Schadstoffbelastung) und Bautenschutzes bei zeitweiliger Abwesenheit des Nutzers. Auch diese Stufe muss weitestgehend nutzerunabhängig sichergestellt sein.
    • Nennlüftung: beschreibt die erforderliche Lüftung zur Gewährleistung der hygienischen und gesundheitlichen Erfordernisse einschließlich des Bautenschutzes bei normaler Nutzung der Wohnung. Der Nutzer kann hierzu teilweise mit aktiver Fensterlüftung herangezogen werden.
    • Intensivlüftung: dient dem Abbau von Lastspitzen (zum Beispiel durch Waschen und Kochen), auch hier kann der Nutzer teilweise mit aktiver Fensterlüftung herangezogen werden.

    Die DIN 1906-6 verlangt die Erstellung eines Lüftungskonzeptes für Neubauten und Renovierungen. Für Letztere wird ein Lüftungskonzept erforderlich, wenn im Einfamilienhaus oder Mehrfamilienhaus mehr als ein Drittel der vorhandenen Fenster ausgetauscht, beziehungsweise im Einfamilienhaus mehr als ein Drittel der Dachfläche abgedichtet werden. Das Lüftungskonzept kann von jedem Fachmann erstellt werden, welcher in Planung, Ausführung oder Instandhaltung von lüftungstechnischen Maßnahmen oder in der Planung und Modernisierung von Gebäuden tätig ist.

    Die erforderliche Lüftung ist abhängig von

    • der Raumgröße,
    • der Zahl der Personen beziehungsweise Tiere im Raum und deren Aktivitäten,
    • den Feuchtigkeitsquellen im Raum (zum Beispiel Pflanzen, Aquarien, Zimmerspringbrunnen),
    • den Innenraumemissionen,
    • der Innen- und Außenlufttemperatur: Warme Luft nimmt mehr Feuchte auf als kalte. Deshalb kann man, wenn es außen kälter ist als in der Wohnung, durch Lüften die Raumluft gut trocknen. Andererseits kann es überall in Wohnungen, wo niedrige Temperaturen auftreten, kritisch feucht werden. Zum Beispiel, wenn man im Schlafzimmer nicht heizt, weil man kühl schlafen will und vor dem Zubettgehen die Tür zum warmen Wohnzimmer öffnet.

    Die nicht ausreichende Lüftung kann neben einer Anreicherung von Luftschadstoffen auch zu Bauschäden durch Feuchtigkeit und zur Entwicklung von Schimmelpilzen führen. In einem Drei-Personen-Haushalt zum Beispiel summieren sich alle Feuchtigkeitsquellen auf täglich etwa sechs bis acht Liter. Da die Menschen im Gegensatz zum Temperaturempfinden, kein Gefühl für Feuchte haben, empfiehlt es sich, den Effekt der Lüftung durch Messgeräte zu überprüfen. Lediglich extreme Situationen können vom Menschen registriert werden, zum Beispiel eine hohe Luftfeuchte und gleichzeitig hohe Lufttemperatur (Schwüle), sowie stark trockene Luft (Kratzen im Hals durch Austrocknen der Schleimhäute).
    Reicht die Luftzufuhr über Gebäudeundichtigkeiten (Fenster) nicht aus, um die Lüftung zum Feuchteschutz beziehungsweise aus hygienischen Gründen sicherzustellen, muss der Planer lüftungstechnische Maßnahmen (LtM) vorsehen. Hierbei kann die zusätzliche Lüftung über Schächte oder in der Außenhülle eingelassene Ventile, die so genannten Außenwandluftdurchlässe (ALD), oder über die ventilatorgestützte Lüftung von technischen Wohnungslüftungsanlagen (Lüftungsanlagen, Raumlufttechnische Anlagen, RLT-Anlagen) erfolgen. Die Lüftung zum Feuchteschutz muss hierbei nutzerunabhängig funktionieren.

    Lüftungsanlagen dienen der Aufrechterhaltung des behaglichen thermischen Raumklimas sowie der Herabsetzung des Gehaltes an Mikroorganismen, Staub, Schadgasen, Geruchstoffen u. a. in der Raumluft. Wir unterscheiden:

    Abluftanlagen:
    Ein Ventilator saugt Luft aus den stark belasteten Bereichen (Küche, Bad, WC) ab und bläst diese über einen Kanal nach außen. Wird die Luft abgesaugt, muss Außenluft in die Wohnung nachströmen. Hierfür sind bei dicht schließenden Fenstern Außenluftdurchlässe (ALD) erforderlich, welche in Wohn-, Schlaf- und Kinderzimmern eingebaut werden. Die Größe der Anlage ist nach der jeweiligen Wohnung zu bemessen.

    Zuluft- und kombinierte Zu- und Abluftanlagen:
    Mit einem Ventilator wird die Zuluft kontrolliert über Fenster oder Luftkanäle in die Wohn-, Schlaf- und Kinderzimmer geblasen. Bei kombinierten Anlagen erfolgt die zusätzliche Absaugung der Raumluft mit einem zweiten Ventilator meist über den Flur und Abluftkanäle.
    Zu- und Abluftanlagen können mit einer Wärmerückgewinnung gekoppelt werden, wobei die kalte Außenluft durch die Abluft erwärmt wird, ohne Gerüche und Feuchte aufzunehmen. Bei wirksamen Anlagen ist die Zuluft dann auch im Winter fast so warm wie die Raumtemperatur. So können Heizkosten gespart und Zugluft vermieden werden. Die Lüftung lässt sich in mehrere Stufen einstellen, wobei bei Abwesenheit der Bewohner eine permanente Grundlüftung gesichert wird. Die Zuluft kann mit speziellen Filtern gereinigt werden, zum Beispiel mit Pollenfiltern für Allergiker.

    Dezentrale Lüftungsgeräte:
    Dezentrale Lüftungsgeräte belüften einzelne Räume. Sie werden an der Außenwand neben dem Fenster oder im Bereich der Fensterbank montiert oder mit dem Heizkörper kombiniert. In den meisten Fällen sind es Zu- und Abluftgeräte zum Teil mit Wärmerückgewinnung. Der Wirkungsgrad ist jedoch niedriger als bei zentralen Lüftungsanlagen. Hierbei ist besonders darauf zu achten, dass die Ventilatoren leise laufen, um den Nachtschlaf nicht zu stören.

    Lüftungsanlagen haben - im Vergleich zum freien Lüften - folgende Vorteile:
    • keine Lärm- und Schadstoffbelastung durch den Straßenverkehr,
    • keine Energieverschwendung durch angekippte bzw. geöffnete Fenster,
    • reduziertes Einbruchsrisiko.
    Bei der Luftzuführung sollte möglichst eine Luftfilterung erfolgen. Bei der Teilklimatisierung kommen noch Luftheizung, Luftkühlung und Luftbefeuchtung, bei der Vollklimatisierung noch Luftentfeuchtung und Luftabführung hinzu.

    Wichtige hygienische Anforderungen an Wohnungslüftungsanlagen: Die Wohnungslüftungsanlage muss den Anforderungen der DIN 1946-6 (2009/5) entsprechen. Hier sind exakte Vorgaben für die Abnahme- und Übergabeprotokolle gefordert, welche es den Kunden einfach machen, den Anlagenzustand zusammen mit dem Fachbetrieb zu bewerten. Eine entsprechende "H"-Kennzeichnung der Anlage dokumentiert, dass die speziellen hygienischen Anforderungen eingehalten wurden.

    Besonders wichtig ist die periodische Wartung und Instandhaltung der Anlage. In oben genannter DIN werden alle notwendigen Tätigkeiten, Perioden sowie die Anforderungen an die Anlagendokumentation und die Einweisung der zuständigen Personen beschrieben. Ein Wartungsvertrag mit einer Fachfirma auf der Basis der DIN 1946 Teil 6 stellt sicher, dass alle erforderlichen Schritte beachtet werden.

    Bei der Planung und Errichtung einer Lüftungsanlage sind folgende Punkte maßgebend:

    • Korrekte Festlegung des Lüftungskonzeptes sowie der notwendigen Außenluftvolumenströme und Auslegung der Komponenten.
    • Die Ausführung und Lage der Außenluftansaugung, beziehungsweise ihre Mindesthöhe über Grund beziehungsweise Dach, muss sicherstellen, dass die am geringsten belastete Außenluft angesaugt wird. Kurzschlüsse mit der Fortluft sowie anderen Abluftsystemen (zum Beispiel Schornstein) sind unbedingt zu vermeiden.
    • Die Filterung muss eine möglichst staubfreie Zuführung der Außenluft sicherstellen (Luftfilter mindestens der Klasse F5 nach EN 779 oder Pollenfilter). Die Filter sind je nach Anforderungen zu erneuern beziehungsweise zu reinigen.
    • Eine Verschmutzung des Luftleitungsnetzes ist bereits durch bauliche Maßnahmen zu minimieren (keine scharfkantigen oder spitzen Teile im Luftstrom, glatte Wandungen der Leitungsrohre). Durch Dämmung der Leitungen beziehungsweise Gehäuse ist die Entstehung von Kondensat oder nassen Oberflächen im Leitungssystem zu verhindern. Alle Leitungen müssen für eine Reinigung zugänglich sein.
    • Luftbefeuchter sind, um das Wachstum von Bakterien, Pilzen und Protozoen bekämpfen zu können, so zu gestalten, dass sie in allen Teilen für eine gründliche Reinigung und Desinfektion zugänglich sind. Das Wasser für Luftbefeuchter muss Trinkwasserqualität haben. Während des Betriebes darf hinter der Befeuchtung keine Kondensatbildung im Zuluftsystem auftreten.

    Ein besonderes Problem stellt die Verbreitung von Legionellen durch RLT-Anlagen dar. Die Anreicherung von Legionellen kann in Luftbefeuchtern (sogenannten "Luftwäschern" und Rückkühlwerken, fälschlicherweise häufig "Kühltürme" genannt) der Klimaanlagen erfolgen. Durch feinste Wassertröpfchen ist dann eine Verbreitung über Belüftungsschächte in klimatisierte Räume möglich. Das betrifft vor allem Räume, die keine funktionsfähigen bakteriendichten Filter besitzen. Zur Prophylaxe von Legionellosen sind bei Luftbefeuchtern ein häufiger Wasserwechsel und/oder der Einsatz von Stoffen erforderlich, welche Bakterien abtöten können.

    Im Rahmen der Hygienekontrollen der RLT-Anlagen durch Fachleute auf diesem Gebiet (zum Beispiel Mitarbeiter von Hygieneinstituten und Gesundheitsämtern), sollte neben der Überprüfung der technischen Wartungsprotokolle eine Begehung der Anlage einschließlich einer Inspektion und Beprobung der hygienerelevanten Anlagenteile erfolgen. Bei Umlaufsprühbefeuchtern muss das Befeuchterwasser regelmäßig auf Gesamtkeimzahl, Legionellen und andere Bakterien (sog. Pseudomonaden) überprüft werden. Filtereinheiten und luftleitende Kanäle sind auf das Vorkommen von Schimmelpilzen zu kontrollieren.
    In Stillstandzeiten der Anlage ist die Befeuchterkammer zu entleeren. Ein Filterwechsel muss nicht nur nach technischen Kenndaten erfolgen, sondern gegebenenfalls nach dem Ergebnis hygienisch-mikrobiologischer Untersuchungen.

    Die praktische Umsetzung der mit dem Betrieb von Lüftungsanlagen theoretisch erzielbaren Einsparungseffekte ist durch die oft mangelnde Akzeptanz beziehungsweise Unkenntnis der Nutzer schwierig. Deshalb sind die Nutzer über die Anlagenbedienung ausgiebig zu informieren. Allgemein beherrschbare, "einfache" Anlagen- und Regelungskonzepte erscheinen hier besonders hilfreich. Der automatische Anlagenbetrieb (zum Beispiel Außentemperaturregelung, Anzeige des Filterwechsels, zeitlich befristete Küchenintensivlüftung) sollte stets mit manuellen Eingriffsmöglichkeiten, zum Beispiel bei der Wahl des Anlagenvolumenstromes, verknüpft werden.

    Es ist daher eine bedarfsgerechte Lüftung zu empfehlen, bei welcher der Luftvolumenstrom während der Nutzungszeit mittels einer Regelung dauernd an den Bedarf angepasst wird. Als Sensoren kommen abhängig von den raumspezifischen Lastverhältnissen vor allem Feuchte-, Kohlendioxid-, Mischgas- und Präsenzsensoren beziehungsweise deren Kombinationen in Betracht. Die Regelung einer bedarfsgeführten Lüftungsanlage muss die Anpassung der Luftvolumenströme an die Nutzeransprüche ermöglichen.

    Beim Einsatz mechanischer Lüftungsanlagen in Wohnhäusern ist sicherzustellen, dass auch weiterhin in bestimmtem Maße zusätzliches Fensterlüften ermöglicht wird. Die Konstellation "mechanische Lüftung und permanent verschlossene Fenster" ist nur hypothetischer Natur und sollte lediglich als theoretischer Grenzfall in die Überlegungen einbezogen werden (Richter 2001).

    Bei einer geringen Belegungsdichte ist eine durch CO2- oder Feuchtesensoren geführte Abluftanlage verglichen mit kontinuierlich betriebenen Zu- und Abluftanlagen mit Wärmerückgewinnung energetisch konkurrenzfähig. Präsenzgeführte Anlagen mit Bewegungsmeldern bleiben hinter den feuchte- und CO2-geführten Anlagen zurück, da Aktivitätsgrad und Belegungsdichte nicht erfasst werden können und bei Personenanwesenheit immer der maximale Volumenstrom realisiert wird.
    Lüftungs- oder Entlüftungsziegel (auch: Lüfterdachziegel) haben kleine Öffnungen und dienen dazu, bei einer Hinterlüftung der Dachkonstruktion eine stetige Luftströmung zu gewährleisten. Sie leiten Kondenswasser oder eindringende Feuchtigkeit nach draußen ab, so dass Feuchtigkeitsschäden an den Holzteilen der Dachkonstruktion oder den Dämmstoffen vermieden werden.

    Eine Luftzirkulation kommt nur dann zustande, wenn es für jeden in sich abgeschlossenen Bereich des Daches und auf jeder Seite des Daches zumindest eine Lufteintritts- und eine Luftaustrittsöffnung gibt. Wie effektiv eine Dachentlüftung mit Hilfe von Lüftungsziegeln ist, richtet sich unter anderem nach dem Öffnungsdurchmesser der Ziegel, den Strömungswiderständen, der Dachneigung, der Höhe des Gebäudes und der geographischen Lage.

    Der Einsatz von Lüftungsziegeln ist hauptsächlich bei modernen, relativ dicht konzipierten Ziegeldächern sinnvoll. Ältere Ziegel, wie etwa Tonhohlpfannen, gewährleisten selbst einen stetigen Luftzug. Eine Alternative zu Lüftungsziegeln sind die sogenannten Traufenzuluftelemente.
    Das Maß für die Erneuerung der Luft in einem Raum ist die Luftwechselzahl oder der Luftwechselkoeffizient. Das ist der Quotient aus dem ausgetauschten Zuluftvolumenstrom (in m3/h) in einem Raum und dem Raumvolumen (in m3). Eine Luftwechselzahl von 1 h-1 bedeutet, dass rein rechnerisch das gesamte Raumluftvolumen eines Raumes innerhalb von einer Stunde vollständig ausgetauscht wird. Hierbei wird zwischen dem natürlichen Luftwechsel, welcher durch Winddruckdifferenz und thermischem Auftrieb entsteht und dem mechanischen Luftwechsel mittels Lüftungsgeräten unterschieden.

    Der Mensch scheidet mindestens 0,25 l Kohlendioxid in der Minute, das heißt 0,015 m3 in der Stunde aus. Die Außenluft enthält bereits einen Anteil von 300 ppm Kohlendioxid. Damit der für 8 Stunden am Arbeitsplatz geltende MAK-Wert von 5000 ppm nicht überschritten wird, ergibt sich die Außenluftmenge, die für eine ausreichende Versorgung einer Person am Arbeitsplatz erforderlich ist, mit 5,3/h m3 pro Person. Es muss jedoch betont werden, dass die für gesunde, exponierte Arbeitnehmer ausgelegten MAK-Werte nicht für die Beurteilung der Luftqualität in Wohn- und Aufenthaltsräumen oder gar in Schulen anzuwenden sind.

    Rein durch die CO2-Belastung bedingte gesundheitliche Auswirkungen sind ab Konzentrationen von 15.000 ppm beschrieben (EPA, 2002). Untersuchungen zeigen jedoch (ECA, 1992), dass etwa 25 Prozent der Probanden die Luftqualität schon bei einer CO2-Konzentration ab 0,1 Prozent, das entspricht 1000 ppm, als nicht befriedigend einstuften. Bei höheren Konzentrationen können vereinzelt Müdigkeit, Konzentrationsschwächen etc. auftreten (Umweltbundesamt, 2000). In den USA setzt die ASHRAE einen Richtwert von 0,1 Prozent für die CO2-Innenraumkonzentration fest.

    Die Ad-hoc-Arbeitsgruppe der Innenraumlufthygienekommission und der Obersten Landesgesundheitsbehörde (Ad-hoc AG IRK/AOLG) hat eine Bewertung für Kohlendioxid in der Innenraumluft vorgelegt (Umweltbundesamt 2008). Danach werden folgende Leitwerte für die Kohlendioxidkonzentrationen in der Innenraumluft festgelegt:

    • unter 1000 ppm: hygienisch unbedenklich,
    • 1000 bis 2000 ppm: hygienisch auffällig, Lüftungsmaßnahmen intensivieren, beziehungsweise Luftwechselzahl erhöhen,
    • über 2000 ppm: hygienisch inakzeptabel, Belüftbarkeit des Raumes prüfen, gegebenenfalls weitgehende Maßnahmen prüfen.

    Die DIN 1946-6 (2009/5) sowie DIN 4108-2 (2003/7) fordern aus Gründen der Hygiene und der Begrenzung der Raumluftfeuchte zur Vermeidung von bauphysikalischen Schäden wie Schimmelpilzbefall einen etwa 0,5 fachen Luftwechsel je Stunde, bei dem das Luftvolumen aller Räume innerhalb von zwei Stunden einmal komplett ausgetauscht wird.

    Die Energiesparverordnung von 2007 (in der Fassung vom 29.4.2009, EnEV 2009) hat die Obergrenze für den zulässigen Jahres-Primärenergiebedarf um durchschnittlich 30% verschärft, die energetischen Anforderungen an die Wärmedämmung der Gebäudehüllen wurden um durchschnittlich 15 Prozent erhöht.

    Auch bei der Altbau-Modernisierung mit größeren baulichen Änderungen an der Gebäudehülle werden die energetischen Bauteilanforderungen um durchschnittlich 30 Prozent verschärft (zum Beispiel Erneuerung der Fassade, der Fenster des Daches). Deshalb sollen aus energieökonomischen Gründen die Lüftungswärmeverluste so gering wie möglich gehalten werden.
    So heißt es in § 6: "Zu errichtende Gebäude sind so auszuführen, dass die wärmeübertragende Umfassungsfläche einschließlich der Fugen dauerhaft luftundurchlässig entsprechend den anerkannten Regeln der Technik abgedichtet ist".
    In der EnEV (2009) wird aber auch gefordert: "Zu errichtende Gebäude sind so auszuführen, dass der zum Zwecke der Gesundheit und Beheizung erforderliche Mindestluftwechsel sichergestellt ist".
    Wie dieser Nachweis zu erbringen ist, wird zunächst nicht weiter geregelt.

    Im Anhang 4 zu Paragraph 6 der Energieeinsparverordnung sind Höchstluftwechselzahlen vorgegeben, wenn eine Überprüfung der Anforderungen mit der „Blower-Door“ durchgeführt wird:

    • ohne raumlufttechnische Anlagen 3 h-1 und
    • mit raumlufttechnischen Anlagen 1,5 h-1

    Bei einer natürlichen Be- und Entlüftung ist der am Gebäude vorhandene Druck aber erheblich geringer, das heißt, die mit der Blower-Door-Methode gemessenen Werte sind durch 10 - 15 zu teilen. Daraus resultiert in der Praxis bei einer Erfüllung oben genannter Anforderungen an ein Gebäude ohne raumlufttechnische Anlagen, dass eine Luftwechselzahl von 0,2–0,3 h-1 vorliegt. Diese Luftwechselzahl ist aus hygienischer Sicht unzureichend (siehe oben). Deshalb muss zusätzlich zur Grundlüftung von 0,2-0,3 h-1 (Energiesparverordnung bei geschlossenen Fenstern und Türen siehe oben) eine zusätzliche Fensterlüftung von 0,2-0,3 h-1 durchgeführt werden, um die Differenz bis 0,5 auszugleichen.

    In der DIN 4108-6 (2000/11) wird als mittlere Standard-Luftwechselrate n für nicht luftdichtheitsgeprüfte Gebäude ein Wert von n = 0,7 h-1, für luftdichtheitsgeprüfte Gebäude ein Wert von n = 0,6 h-1 angesetzt. Bei maschineller Lüftung ist der anlagenbedingte Luftwechsel mit nA = 0,4 h-1 anzusetzen. Da die Wärmeverluste gut gedämmter Häuser im Wesentlichen durch die Lüftung erfolgen, ist bei einer mechanischen Entlüftung eine Wärmerückgewinnung sehr zweckmäßig.

    Der finanzielle Gewinn, der durch maximale Energieeinsparung bei guter Wärmedämmung und dichter Gebäudehülle zu erreichen ist, sollte stets auch in Beziehung zu den möglichen gesundheitlichen Schäden durch ungenügende Feuchtigkeitsabfuhr und Schimmelpilzentwicklung gesetzt werden.
    Abkürzung für: Landesumzugskostengesetz
    Friedrich Lütge (1901 – 1986) studierte an den Universitäten Freiburg, Marburg und Jena Nationalökonomie und Geschichte. Er promovierte in Jena zu den Themen: „Die Bauernbefreiung in der Grafschaft Wernigerode“ und über die „Geschichte des Jenaer Buchhandels.“ Vor allem wurde er bekannt durch sein Hauptwerk „Deutsche Sozial- und Wirtschaftsgeschichte.“ Zahlreiche weitere Schriften befassten sich mit geschichtlichen Themenbereichen, vor allem der Agrarverfassung, etwa der Gutsherrenschaft.

    Ein weiteres Forschungsfeld Lütges war die Wohnungswirtschaft. Im Kriegsjahr 1940 veröffentlichte er das Buch „Wohnungswirtschaft. Eine systematische Darstellung unter besonderer Berücksichtigung der deutschen Wohnungswirtschaft.“ Hinzu kommen viele weitere die Wohnungswirtschaft und das Siedlungswesen betreffende Veröffentlichungen.

    Lütge wurde 1945 Dekan der Fakultät für Wirtschafts- und Sozialwissenschaften an der Hochschule Leipzig. 1947 nahm er einen Ruf an die Ludwigs-Maximilians-Universität in München an. Lütge war Herausgeber der „Jahrbücher für Nationalökonomie und Statistik“, wurde zum ordentlichen Mitglied der „Bayerischen Akademie der Wissenschaften“ gewählt und war in seinen beiden letzten Lebensjahren korrepondierendes Mitglied der „Flämischen Akademie der Wissenschaften Brüssel.“
    Abkürzung für: Lebensversicherung

    Abkürzung für: Leistungsverhältnis

    Abkürzung für: Landesverfügung
    Abkürzung für: Landesversicherungsanstalt für Arbeiter
    Abkürzung für: "Lux", Lichteinheit
    Abkürzung für: Liegenschaftszins
    Abkürzung für: Landeszentralbank
    Abkürzung für: mit ablehnender Anmerkung
    Abkürzung für: mit weiteren Nennungen

    Abkürzung für: mit weiteren Nachweisen
    Abkürzung für: Quadratmeter
    Abkürzung für: Kubikmeter
    Abkürzung für: Mittelalter
    Abkürzung für: Ministerialamtsblatt
    Abkürzung für: Makler- und Bauträger-Verordnung, auch: MaBVO
    Die Machbarkeitsanalyse, auch Machbarkeitsstudie genannt, ist ein Begriff aus dem allgemeinen Projekt-Management.

    Die immobilienwirtschaftliche Machbarkeitsstudie bildet laut Falk „die Grundlage einer jeden Projektentwicklung mit der Zielsetzung, die technische, wirtschaftliche und auch rechtliche Umsetzbarkeit eines Projektvorhabens zu überprüfen … [wozu] bei einem Immobilienprojekt … Lage des Grundstücks, Eintragung im Grundbuch, baurechtliche Situation, Verhältnisse des Baugrundes, Erschließung, vorhandene bauliche Anlagen, Verkehrswertermittlung [und die] privatrechtliche Situation [gehören].“
    (Falk, Bernd (Hrsg.), Fachlexikon Immobilienwirtschaft, 3. Auflage 2004, S. 572)

    Es geht um erste Sondierungen, die auf unterschiedlichen Gebieten erfolgen und verschiedene Stoßrichtungen beinhalten. Nach Schulte / Bonewinkel fußt die Machbarkeitsstudie auf fünf Säulen:

    • der Standortanalyse,
    • der Marktanalyse,
    • der Mitbewerberanalyse,
    • der Nutzer- und Investorenbedarfsanalyse sowie
    • der Wirtschaftlichkeitsanalyse.

    Letztere ist die wichtigste von allen. Entweder es erfolgte bereits ein Abbruch des Projekts in vorhergegangenen Phasen oder aber es scheitert an der letzten Stufe, der Wirtschaftlichkeit.

    Die Mitbewerberanalyse bezieht sich im Rahmen der Machbarkeitsanalyse in erster Linie auf den Standort und die Konkurrenzsituation vor Ort und in dessen Umfeld. Erst wenn das ins Auge gefasste Projekt alle Stufen erfolgreich durchlaufen hat, kommt der tatsächliche Beginn in Betracht. Viele Immobilienunternehmen und -fachleute unterlassen eine solche Machbarkeitsstudie und entscheiden eher „aus dem Bauch heraus“. Dies kann jedoch enorme - besonders finanzielle - Folgen nach sich ziehen, die möglicherweise erst in der Vermarktungszeit, wenn die Immobilie fertig gestellt worden ist, erkennbar werden.

    Natürlich sind Zeit und Aufwand, die für eine Machbarkeitsanalyse aufgewendet werden müssen, die beschränkenden Faktoren. Jedoch sollte dennoch zur Risikofrüherkennung eine institutionalisierte, routinemäßige Machbarkeitsanalyse erfolgen. Je häufiger sie durchlaufen wird, desto weniger Zeit muss für jede einzelne Machbarkeitsanalyse aufgrund der Routine aufgewendet werden und desto professioneller wird sie durch hinzugewonnene Erfahrungswerte und Lerneffekte.

    Folgende Abbildung nach Schulte, K.-W. / Bone-Winkel, S. (Hrsg.), Immobilien-Projektentwicklung, 2002, S. 45 (modifiziert):
    Abkürzung für: Drittes Gesetz zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften (vom 21.12.1967). Geändert wurden folgende Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches: §§ 556 a Abs.1-3, 5 und 6, 556 c, 557 Abs. 1, 564 a. Fundstelle: Bundesgesetzblatt I, S.1248.
    Verschiedentlich wird das Auftreten von Leukämien im Kindesalter mit magnetischen Wechselfeldern in Zusammenhang gebracht.
    In einigen epidemiologischen Studien mit Kindern, welche über längere Zeit Magnetfeldern ausgesetzt waren, die deutlich unter den Grenzwerten lagen, konnte konsistent ein geringfügig aber signifikant erhöhtes Risiko gefunden werden, an Leukämie zu erkranken. Die Höhe der Exposition, ab welcher ein erhöhtes Leukämie-Risiko beobachtet wurde (ca. 0,3-0,4 Mikrotesla, µT), liegt aber um das drei bis vierfache über den Werten, welche im Mittel in deutschen Haushalten gemessen werden (im Durchschnitt in ländlichen Regionen weniger als 0,1 µT, in städtischen Regionen ca. 0,12 µT). Wäre der beobachtete statistische Zusammenhang kausal, könnten weltweit zwischen 100 und 2400 Fälle pro Jahr auf erhöhte Magnetfeldexpositionen zurückgeführt werden.

    So wie bei allen epidemiologische Studien ist auch hier keine Ursache-Wirkung-Beziehung durch den beobachteten statistischen Zusammenhang nachgewiesen. Es konnte auch kein biologischer Wirkungsmechanismus gefunden werden, welcher die Entstehung von Leukämie bzw. die Förderung des Wachstums von Leukämie-Zellen durch niederfrequente Magnetfelder erklären würde. Zur Entstehung der Leukämie im Kindesalter tragen wahrscheinlich mehrere Faktoren bei, deren Zusammenwirken noch nicht verstanden wird. Derzeit geht man von einer Kombination genetischer und umweltbedingter Faktoren aus, welche die Krankheit verursachen.

    Die Weltgesundheitsorganisation (WHO) und die International Agency for Research on Cancer (IARC) haben im Jahr 2002 niederfrequente Felder als Klasse 2B "möglicherweise kanzerogen" eingestuft. Diese Bewertung basierte auf den oben genannten epidemiologischen Beobachtungen, bei welchen sich eine statistische Assoziation von kindlicher Leukämie und einer zeitlich gemittelten Magnetfeldexposition der Kinder im Bereich >0,3-0,4 µT ergab. Trotz weiterhin offener Fragen zum Wirkungsmechanismus, wurde diese Einstufung niederfrequenter Felder 2007 in einer erneuten Begutachtung der wissenschaftlichen Erkenntnisse von der WHO bestätigt.

    In einer vom Bundesamt für Strahlenschutz geförderten Untersuchung (Kikk-Studie) ergab sich ein weiterer, für den Strahlenschutz relevanter Befund, welcher sich mit dem derzeitigen wissenschaftlichen Kenntnisstand über die Strahlenwirkungen ebenfalls nicht erklären lässt: Es wurde ein Zusammenhang zwischen der Nähe des Wohnortes zu einem Kernkraftwerk und dem Risiko für Leukämie im Kindesalter festgestellt. Auch dieser Befund verstärkt die Forderung, dass weiter nach den Ursachen für die Leukämie-Erkrankungen bei Kindern gesucht werden muss, um so weitere Erkenntnisse darüber zu gewinnen, welche Zusammenwirkungen es zwischen genetischen und umweltbedingten Faktoren gibt.

    Weitere Untersuchungen wurden zum Zusammenhang von elektromagnetischen Feldern und Krebs bei Erwachsenen, Depressionen, Selbstmord, Herz-Kreislauf-Erkrankungen, Entwicklungsstörungen, immunologischen Veränderungen, Verhaltensstörungen sowie anderen Erkrankungen durchgeführt. Hierbei konnte keine Beeinflussung durch elektromagnetische Felder festgestellt werden.

    Lediglich bei neuro-degenerativen Erkrankungen, wozu auch die Alzheimer Erkrankung und die amyotrophe Lateralsklerose (ALS) gehören, konnte bei einer relativ hohen (beruflichen) Exposition mit niederfrequenten magnetischen Feldern ein erhöhtes Auftreten dieser Erkrankungen beobachtet werden. Bei der ALS handelt es sich um eine Erkrankung des motorischen, für die Muskelbewegung verantwortlichen Nervensystems, die zu einer fortschreitenden Schädigung der Nervenzellen führt. Es gibt jedoch hierzu keine Laboruntersuchungen und die Studien sind auch nicht konsistent. Es ist auch nicht geklärt, ob es sich bei diesen statistischen Zusammenhängen zwischen niederfrequenten Feldern und dem Auftreten neurodegenerativer Erkrankungen um einen ursächlichen Zusammenhang handelt. Weitere Untersuchungen hierzu sind erforderlich und geplant.
    Eine Mähkante (auch: Mähbord, Rasenkante, Rasenkantenstein) dient der Abgrenzung einer Rasenfläche von den benachbarten Beeten oder Gartenanlagen zwecks Erleichterung des Rasenmähens. Sie wird aber auch zur optischen Eingrenzung von Gehwegen und Terrassen verwendet. Meist handelt es sich dabei um rechtwinklig geformte Betonsteine. Der Name Mähkante kommt zustande, weil man beim Rasenmähen so an der Kante entlangfahren kann, dass die Räder des Mähers sich auf einer Seite auf dem waagerechten Teil der Betonkante entlangbewegen.

    Beim Verlegen einer Mähkante sollte darauf geachtet werden, diese immer einen bis zwei Zentimeter höher als die geplante Rasenhöhe zu setzen. Wichtig ist eine einheitliche Höhe der Steine. Dazu benötigt man Richtschnur, Wasserwaage und Pflasterhammer. Die einzelnen Steine werden mit dem Hammer in ihre Position gebracht und die vom Rasen abgewandten Seiten mit Erde aufgefüllt.
    Jede Geldforderung in inländischer Währung (z.B. Miete, Betriebskosten, Immobilienkaufpreis, Hypothekenforderung) kann nicht nur im Rahmen eines Rechtsstreites, sondern auch im Rahmen des gerichtlichen Mahnverfahrens geltend gemacht werden. Dadurch soll – wenn der Schuldner die Forderung nicht ernsthaft bestreitet, sie aber entweder nicht erfüllen kann oder will – dem Gläubiger über die Geldforderung schnell und einfach ohne mündliche Verhandlung ein Vollstreckungstitel verschafft werden. Zuständig für das Mahnverfahren sind ausschließlich die Amtsgerichte. Dort kann der Gläubiger (Antragsteller), ohne darlegen zu müssen, inwieweit er überhaupt anspruchsberechtigt ist, den Erlass eines Mahnbescheides beantragen. Das Gericht prüft lediglich, ob die gesetzlich vorgeschriebenen Formalismen eingehalten sind, nicht aber, ob der geltend gemachte Anspruch zu Recht besteht. Legt der Schuldner (Antragsgegner) gegen den Antrag keinen Widerspruch ein, so ergeht ein Vollstreckungsbescheid, der die Wirkung eines Versäumnisurteils hat. Aufgrund dieser Wirkung hat der Antragsgegner die Möglichkeit, gegen den Vollstreckungsbescheid Einspruch einzulegen. Tut er dies nicht, werden der Vollstreckungsbescheid und damit die Forderung rechtskräftig.
    Mailings sind ein wichtiges Instrument, um das Interesse potentieller Käufer zu finden, aber auch um den Bekanntheitsgrad und das Image des Unternehmens zu verbessern. Sie dienen neben der Schaltung von Anzeigen auch der Auftragsbeschaffung und sind die zielgerichtete Anwendung von Serienbriefen, die an bestimmte Haushalte in bestimmten Gebieten verteilt werden. Interessant ist das Mailing, da es eine hohe Präzision zur Erreichung der spezifischen Zielgruppe bietet und sowohl zur Auftragsbeschaffung als auch zu Vertriebszwecken eingesetzt werden kann. Auch kleine Zielgruppen können durch ein Mailing treffsicher angesprochen werden, so dass ein Mailing sehr viel persönlicher ist als andere Arten der Kontaktaufnahme zu der Zielgruppe, ausgenommen der direkte persönliche Kontakt. In der Immobilienwirtschaft gibt es vier Formen des Mailings: Vorstellungsmailing, Kontaktmailing, Akquisitionsmailing und Verkaufsmailing. Mailings sollen nicht den Eindruck einer Werbe- oder Verkaufsmaßnahme erwecken, sondern Vorteile und Nutzen für die Zielperson hervorheben. Das Anschreiben soll wie ein individueller Brief wirken und nicht wie eine Massen-Aussendung.
    Abkürzung für: Maisonette-Wohnung
    Maisonette (Maison=Haus) bezeichnet eine auf zwei Stockwerke verteilte Wohnung, deren Etagen mit einer internen Treppe verbunden sind. Häufig ist bei Maisonetten die Mansarde in den Wohnbereich mit einbezogen.
    Makler sind Gewerbetreibende, die Verträge vermitteln. Zu unterscheiden ist zwischen Zivilmaklern und Handelsmak­lern. Handelsmakler befassen sich nur mit der Vermittlung von Verträgen über Gegenstände, die im Rahmen des Handelsverkehrs eine Rolle spielen (Waren, Wertpapiere, Versicherungen, Güterbeförderungen, Schiffsmiete). Ihr Recht ist in den §§ 93 – 104 HGB geregelt. Zivilmakler befassen sich mit Verträgen, deren Regelung im BGB angesiedelt ist (Mietverträge, Kaufverträge über Grund­stücke, Darlehensverträge).

    Für sie gelten die Vorschriften der §§ 652 – 655 BGB. Zivil­makler können – im Gegensatz zum Handelsmakler – also schon dann einen Provisionsanspruch erwerben, wenn es infolge ihres Nachweises einer Vertragsgelegenheit zu einem Vertragsabschluss kommt. Voraussetzungen für den Provisionsanspruch sind ein Provisionsversprechen des­sen, der zahlen soll, eine Maklertätigkeit (Nachweis oder Vertragsvermittlung), Zustandekommen des mit der Mak­ler­ein­schal­tung beabsichtigten Vertrages (Kaufvertrag, Miet­ver­trag) und ein Ursachenzusammenhang zwischen der Maklertätigkeit und dem Zustandekommen des be­ab­sich­tig­ten Vertrages.

    Beim Vermittlungsmakler kann ein Provisionsanspruch auch dann entstehen, wenn der abgeschlossene Vertrag vom ursprünglich beabsichtigten abweicht. Voraussetzung aber ist, dass dieses Abweichen auf die Vermittlungs­be­mü­hun­gen des Maklers zurückzuführen ist.

    Das Problem des zivilen Maklerrechts besteht darin, dass einerseits der Makler nicht verpflichtet, sondern nur be­rech­tigt ist, für den Auftraggeber tätig zu werden; an­de­rer­seits der Auftraggeber nicht verpflichtet ist, er­brach­te Mak­ler­leis­tun­gen "abzunehmen". Er kann jeder­zeit den er­teil­ten Auftrag widerrufen, andere Makler zusätzlich ein­schal­ten, die Objektangebotsbedingungen beliebig ändern usw. Das entzieht dem Makler die Möglichkeit, seinen Kosten- und Zeiteinsatz vernünftig zu kalkulieren. Makler weichen deshalb in der Regel auf die Vereinbarung von Alleinaufträgen aus.

    Wird ein Makler für beide Parteien provisionspflichtig tätig, spricht man von einem Doppelmakler.

    Während der Makler allgemein die Interessen seines Auf­trag­gebers zu vertreten hat, muss er im Fall der Doppel­tätig­keit bei der Vermittlung eine neutrale Position be­zie­hen. Verletzt er die Neutralitätspflicht, verwirkt er seinen Provisionsanspruch gegenüber demjenigen der beiden Auf­traggeber, der benachteiligt wurde.

    Die beiden Positionierungen der Makler können zu un­ter­schied­li­chen wirtschaftlichen Ergebnissen führen. Ein Mak­ler, der Interessen-Vertreter einer Partei ist, wird eine höhere Erfolgsquote haben als ein neutraler Vermittler, der durch seine Neutralitätspflicht in seinen Aktivitäten ge­hemmt wird. Andererseits gilt beim Makler als einseitigem Interessen-Vertreter natürlich auch der Grundsatz: "Wer zahlt schafft an".

    Sehr problematisch ist die Konstellation Mak­ler zu Auf­trag­ge­ber, wenn beide Seiten miteinander wirtschaftlich oder rechtlich verflochten sind. Wenn z. B. ein Bauträger an einer Makler-GmbH beteiligt ist, die die Bauträgerobjekte vertreiben soll, dann ist wegen der wirtschaftlichen Ver­flech­tung ein Provisionsanspruch gegenüber dem Er­wer­ber eines Bauträgerobjektes ausgeschlossen. Der Bau­trä­ger kann natürlich eine Provision bezahlen.

    Wer das Gewerbe eines Immobilien-, Wohn- und Ge­wer­be­raum­mak­lers betreiben will, muss hierfür eine Er­laub­nis nach § 34c der Gewerbeordnung (GewO) be­an­tra­gen. Die erlaubnispflichtige Tätigkeit wird hier mit dem Nachweis von Vertragsabschlussgelegenheiten oder Ver­mitt­lung von Verträgen über "Grundstücke, grund­stücks­glei­che Rechte, gewerbliche Räume, Wohnräume oder Darlehen" um­schrie­ben. Die Erlaubnis wird nur erteilt, wenn der An­trag­stel­ler die für den Betrieb er­for­der­li­che Zu­ver­läs­sig­keit besitzt und sich in geordneten Ver­mö­gens­ver­hält­nis­sen befindet. Wer ohne Erlaubnis ge­werbs­mä­ßig als Makler tätig wird, begeht eine Ord­nungs­wid­rig­keit und muss mit Verhängung eines Buß­gel­des rechnen.
    In einer Sonderform des Gemeinschaftsgeschäftes kann sich der Makler eines Untermaklers bedienen. Dabei beauftragt er einen weiteren Makler mit der Abwicklung eines Geschäfts. Voraussetzung ist ein Maklervertrag zwischen Hauptmakler und Auftraggeber sowie zwischen Haupt- und Untermakler.
    Nach neueren Entscheidungen des Bundesgerichtshofes ist der Makler dann ein Erfüllungsgehilfe des Auftraggebers, wenn er über die "klassischen" Tätigkeiten (Nachweis und Vermittlung) hinaus Aufgaben übernimmt, die typischerweise Sache des Auftraggebers selbst wären.

    Je enger die Pflichtenstruktur zwischen dem Auftraggeber und dem Makler z.B. im Rahmen eines qualifizierten Alleinauftrages ist, desto größer ist die Wahrscheinlichkeit, dass der Makler in die Rolle des Erfüllungsgehilfen schlüpft.

    Ist der Makler im Vorfeld des Verkaufes als Erfüllungsgehilfe der Verkäuferpartei anzusehen, muss diese sich die Fehler ihres Maklers zurechnen lassen. Der Käufer kann damit den Verkäufer etwa auf Schadensersatz wegen der vom Makler unterlassenen Aufklärung oder falschen Information verklagen.

    Allerdings wird der Makler damit nicht entlastet, denn der Auftraggeber wird in einem solchen Fall den Makler in Regress nehmen.
    Die MaBV regelt als Verbraucherschutzverordnung die Be­ziehungen zwischen den Auftraggebern einerseits und Mak­lern, Kapitalanlagevermittlern, Bauträgern und Bau­be­treu­ern andererseits. Im Mittelpunkt steht der Schutz des Vermögens der Auftraggeber. Die MaBV enthält Siche­rungs­vor­schrif­ten bei Verwendung von Geldern der Auf­trag­ge­ber, Informations- und Buchführungs­vors­chri­ften, Vor­schrif­ten über die Sammlung und Aufbewahrung von Prospekten sowie Vor­schrif­ten über Pflichtprüfung, Prü­fung aus besonderem Anlass und behördliche Nachschau.

    Der mit "Buchführungspflicht" überschriebene § 10 bezieht sich nicht auf eine kaufmännische Buchführungspflicht im Sinne des Handelsgesetzbuches (HGB). Vielmehr müssen Makler, Bauträger und Bau­be­treu­er, sobald sie einen Auftrag angenommen haben, Aufzeichnungen machen und Unterlagen über­sicht­lich sammeln, aus denen sich die Erteilung und die Be­ar­bei­tung des Auftrages nachvollziehbar ergeben.

    Für reine Maklerbetriebe ist die Pflicht zur jährlichen Ab­gab­e eines Prüfungsberichts entfallen. Für Bauträger und Baubetreuer gelten die Vorschriften über die jährliche Pflicht­prü­fung nach wie vor.

    Sicherungspflichten entstehen dann, wenn ein Makler vom Kauf- oder Mietinteressenten (Auftraggeber) Gelder an­nimmt, um sie an den Verkäufer/Vermieter oder an eine andere von diesen zu nennende Person weiterzuleiten. Allein schon die Ermächtigung zur Verfügung über Gelder des Auftraggebers löst Sicherungspflichten aus. Die Si­che­rung kann im Abschluss einer Ver­trau­ens­schaden­ver­siche­rung oder in der Zur­ver­fü­gungs­tel­lung einer selbst­schuld­ne­ri­schen Bank­bürg­schaft bestehen.

    Rechtsgrundlage für diese Berufsausübungsregelung ist die Verordnungsermächtigung nach § 34 c der Ge­werbe­ord­nung. Auftraggeber im Sinne der MaBV ist beim Mak­ler­ge­schäft stets nur der Objektsuchende.

    Zahlreiche Vorschriften der MaBV sind Ord­nungsvorschriften. Ein Verstoß gegen sie ist eine Ord­nungs­wid­rig­keit, die mit einem hohen Bußgeld geahndet werden kann. Darunter fallen vor allem Verstöße gegen die Sicherungspflichten nach §§ 2, 4 und 6 MaBV (für Bau­be­treu­er von praktischer Bedeutung) die §§ 3 – 7 (für Bau­trä­ger wichtig) und die §§ 9 – 11 MaBV, nämlich An­zei­ge­pflich­ten, Buchführungspflichten, Infor­ma­tions­pflich­ten (für Makler, Baubetreuer und Bauträger von prak­ti­scher Bedeutung).
    Versendet der Makler ein Exposé oder gibt er eine Anzeige auf, so wird zwar allgemein von Angebot gesprochen. Der Makler bietet jedoch nicht das Objekt an. Im Exposé kann er jedoch den Abschluss eines Maklervertrages anbieten. Dies geschieht durch die deutliche, unmissverständliche Mitteilung seiner Provisionsforderung für den Fall des An­kaufs. Die Klausel lautet etwa wie folgt: "Bei Abschluss des Kaufvertrages zahlt der Käufer an uns, die Firma X-Im­mo­bi­li­en, Maklerprovision in Höhe von 7,14 Prozent vom Kauf­preis inklusive Mehrwertsteuer."

    Eine solche Mitteilung ist ein Vertragsangebot an den Emp­fän­ger zum Abschluss eines (vollständigen) Makler­ver­tra­ges. Es verpflichtet den Kunden, wenn er das Angebot annimmt, zu Zahlung der Provision, legt aber auch beiden Seiten die üblichen Vertragspflichten auf und gibt ihnen die entsprechenden Rechte.

    Doch der Vertrag muss erst einmal zustande kommen. Das Angebot des Maklers muss angenommen werden. Auf die Genauigkeit und Vollständigkeit dieser Mitteilung muss der Makler größten Wert legen. Ein Irrtum darüber, wer nun am Ende Provision zahlen muss, darf nicht möglich sein. Das ist aber dann der Fall, wenn nur neutral von "Pro­vi­si­on" gesprochen wird. Auch das Wort "Käufer­pro­vi­si­on" genügt nach der Rechtsprechung nicht, um jedem klar­zu­machen, dass der Käufer zusätzlich zum Kauf­preis und direkt an den Makler zu zahlen hat.

    So sollten Provisionsmitteilungen nicht lauten:
    • Kaufpreis 300.000 Euro, zuzüglich Provision,
    • Provision 7,14 Prozent inklusive Mehrwertsteuer,
    • Die Maklerprovision beträgt 7,14 Prozent vom Kaufpreis.
    Diese Mitteilungen der Provisionsforderung haben eines gemeinsam: Sie lassen nicht erkennen, dass der Makler die Provision später vom Käufer fordert. Es liegt daher kein Angebot zum Abschluss eines Maklervertrages vor.

    Mit der Zeitungsanzeige eins Objekts kann der Makler das Angebot zum Abschluss eines Maklervertrages nicht ver­bin­den. Die Mitteilung der Provisionsforderung kann nur die Aufforderung an den Leser beinhalten, seinerseits ein An­ge­bot zum Abschluss eines Maklervertrages abzugeben, natürlich mit dem Inhalt der Anzeige. Deshalb muss die Mitteilung in der Zeitungsanzeige, obwohl hier jedes Wort Geld kostet, so deutlich sein, dass auch der ungeübte Leser sich nicht darüber irren kann, dass er, der Käufer, später die Provision zahlen muss.

    Formulierungsvorschlag: "X-Immobilien bietet pro­vi­sions­pflich­tig für den Käufer – an." Auch im Internet-Exposé sollte der Makler dafür sorgen, dass seine Pro­vi­sions­for­de­rung nicht versteckt unter "Sonstige Angaben" erscheint und nicht in der Kurzform der obigen Beispiele. In seinem Internet-Exposé hat der Makler genügend Platz.

    Fazit: Will der Makler seinen Provisionsanspruch mit einer so mangelhaften Klausel durchsetzen, wird er damit kei­nen Erfolg haben. Der Kunde kann sich darauf berufen, er habe nicht gewusst, dass der Makler gerade von ihm und nicht vom Verkäufer Provision verlangt.
    Die Zwangsversteigerung einer Immobilie bedeutet ein Courtage-Risiko für den Makler. Wenn er von der Zwangsversteigerung erfährt, z.B. bei Einsicht in das Grundbuch den Zwangsversteigerungsvermerk in Abt. II, ist Vorsicht geboten.

    Grundsätzlich kann der Eigentümer das Objekt weiter verkaufen. Wenn der Makler im Auftrag des Eigentümers einen Interessenten findet, könnte dieser sich entscheiden, nicht freihändig zu kaufen, sondern in der Zwangsversteigerung mitzubieten. Der Interessent erwartet sich dadurch eventuell einen geringeren Preis. Wenn der Interessent dann tatsächlich den Zuschlag erhält, geht der Makler leer aus, obwohl der Interessent Eigentümer des Grundstücks wird. Die Voraussetzungen für einen Courtageanspruch sind nicht gegeben. Der Makler hat dem Ersteigerer nicht die Möglichkeit zum Abschluss eines Kaufvertrags nachgewiesen. Es wird kein Kaufvertrag geschlossen. Das Eigentum geht durch den Zuschlag in der Zwangsversteigerung über, also durch hoheitlichen Akt und nicht durch zwei übereinstimmende Willenserklärungen. Dasselbe trifft auf das Verhältnis des Maklers zum (ehemaligen) Grundstückseigentümer zu. Auch dieser schließt keinen Kaufvertrag mit dem Ersteigerer. Er verliert sein Eigentum durch den Zuschlag in der Zwangsversteigerung. Der Makler hat somit keinen Provisionsanspruch.

    Regelungen in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Maklervertrags, nach denen ein Interessent auch dann Courtage bezahlen muss, wenn er das Objekt letztendlich in der Zwangsversteigerung erwirbt, werden im Allgemeinen für unwirksam gehalten. Sie benachteiligen den Kunden in unangemessener Weise.

    Eine entsprechende Vereinbarung ist nur individuell mit dem Kunden möglich. Die Gerichte stellen große Hürden für eine solche individuelle Vereinbarung auf. Wesentlich dabei ist, dass der Makler nachweisen kann, dass er seinem Kunden ausdrücklich eingeräumt hat, die Bestimmung auch zu streichen. Er muss also nachweisen, dass er bereit war, auf die Courtage zu verzichten, der Kunde aber trotz dieser Bereitschaft die Klausel akzeptiert hat. Dazu dürfte es auch erforderlich sein zu beweisen, dass der Kunde ausdrücklich und in vollem Umfang darüber aufgeklärt worden ist, dass ein Courtageanspruch des Maklers grundsätzlich nicht besteht, wenn der Kunde die Immobilie ersteigert.
    Der Maklerfaktor, auch Multiplikator genannt, ist ein Ertragsfaktor, mit dessen Hilfe man den Ertragswert eines Gebäudes ermitteln kann. Voraussetzung dafür ist, dass dieser Faktor, der von verkauften Renditeobjekten (Referenzobjekten) abgeleitet wurde, sich auf ein Bewertungsobjekt bezieht, das mit dem Referenzobjekt nach Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung sowie Größe und Alter gleichartig ist. Diese Bewertungsmethode wird international angewendet und verhilft zu einer schnellen überschlägigen Einschätzung einer Immobilie. Sie liefert eine Entscheidungsgrundlage dafür, ob man sich mit einem Immobilienangebot befassen soll.
    Den Maklergalgen bilden zwei rechtwinklig angeordnete Balken. Der vertikale ist am Boden befestigt, an dem horizontalen hängt ein Schild mit dem Aufdruck. Er dient meist der Objektwerbung vor Ort, der Steigerung des Bekanntheitsgrades des Maklerunternehmens und ist bei guter Platzierung, Passantenfrequenz und / oder Verkehrsaufkommen ein wirksames Werbemittel.
    Immobilienmakler waren in einigen besonderen Zeitabschnitten im vergangenen Jahrhundert vor allem in Deutschland in der Öffentlichkeit oft heftiger Kritik ausgesetzt. Zu Beginn des 20. Jahrhunderts wurden sie einbezogen in die entstehende Kapitalismuskritik, vor allem durch Übertragung des Negativimages der untergehenden Bodenspekulation in der Zeit vor dem 1. Weltkrieg auf die Makler.

    Diese entwickelten sich gegenüber dem Boden- und Häuserhandel als neue alternative immobilienwirtschaftliche Vermarktungsform. Es entstand eine geschichtlich bedingte negative Imagevorbelastung der Maklertätigkeit aus dem Irrtum heraus, Makler würden ebenso wie vorher die Händler Herr des Preisgeschehens am Markt sein und im eigenen Provisionsinteresse die Preise nach oben treiben. Dass dies im Hinblick auf die Wirksamkeit des Erfolgsprinzips und des Prinzips der Entscheidungsfreiheit des Auftraggebers im Maklergeschäft gar nicht möglich ist, wurde damals noch nicht erkannt.

    Dies Vorurteil ist allerdings auch heute nicht ganz ausgestorben. Dies lässt sich daran erkennen, dass immer dann, wenn ein "Skandal" in der Immobilienwirtschaft öffentliches Interesse erregt – z.B. die Schneiderpleite – das Negativimage des Maklers als zurecht bestätigt gilt. Dabei waren Makler weder im Schneiderfall noch an den anderen wirklich großen Immobilienskandalen der Nachkriegszeit beteiligt.

    Der sozial besonders empfindliche Geschäftssektor der Wohnungsvermittlung blieb in dieser Anfangszeit – aus heutiger Sicht erstaunlich – von der Kritik weitgehend verschont.

    Dies rührt daher, dass vor dem 1. Weltkrieg die Provision für die Vermittlung von Mietverträgen von den Vermietern getragen wurde und Makler sich um den Bereich der Vermietung von sogenannten "Kleinwohnungen" nicht kümmerten. Ihre Geschäftspartner zählten durchgehend zu denen, die der sozialen Oberschicht angehörten.

    Zu Beginn der Nazizeit wurde am Maklergewerbe eine grundsätzliche Kritik geübt, die allerdings stark antisemitische Züge trug und an die Systemkritiker der aus der Frankfurter Schule entstammenden Szene der 68er Studenten mit den organisierten Hausbesetzungen erinnert. Dabei wurden Makler mit Hausbesitzern, Haussanierern und Umwandlern in einen Topf geworfen.

    Vor allem gegen Ende der 60er/Anfang der 70er Jahre wurden Makler das Ziel einer politisch gesteuerten Diffamierungskampagne. Sie ging nicht nur von den "Systemkritikern" aus, sondern auch von ideologisch weniger festgelegten Politikerkreisen, die das linke Agitationsfeld nicht den "Jungsozialisten" alleine überlassen wollten. Zu erinnern ist dabei an das Berufsverbot für Makler, das 1973 auf dem SPD-Parteitag in Hannover beschlossen wurde. An Demonstrationen gegen Makler auf Deutschen Maklertagen, an den Wahlkampf des Münchner SPD-Oberbürgermeisterkandidaten Georg Kronawitter gegen die Makler, der auch innerhalb der SPD zu Irritationen führte, bis hin zur Einführung von kommunalen Wohnungsvermittlungsstellen mit dem Ziel, dem privaten Maklergewerbe die Existenzgrundlage zu entziehen. Makler wurden schlicht mit Wohnungsvermittlern identifiziert und diese als "Parasiten" gebrandmarkt – eine durch Agitationspropaganda ("Agitprop") "gelenkte" Terminologie, die ihren Ursprung im sog. Parasitengesetz vom Mai 1961 in der damaligen Sowjetunion hatte. Von den annähernd 100 kommunalen Wohnungsvermittlungsstellen existiert heute keine mehr. Sie scheiterten als reine "Nachweisbüros" alle an Ineffizienz.

    Für Kritik am Maklergewerbe gab es stets einer Reihe tiefer liegender Ursachen, deren Wirkungszusammenhänge allerdings nur ungenügend erforscht sind. Als sicher kann gelten, dass der Maklerbegriff selbst Negativassoziationen hervorruft (Makler – Makel, Mäkler = mäkeln). Kennzeichnend dafür ist, dass Makler in Ländern, in denen sie völlig gleichartige Berufsfunktionen und eine von Erfolgsprovisionen abhängige Maklertätigkeit ausüben, offensichtlich wegen ihrer anderen Berufsbezeichnung kein Imageproblem haben.

    Schon am Anfang des 20. Jahrhundert gab es wohl aus diesen Gründen bei Maklerverbänden Bestrebungen, das Wort Makler durch eine andere Berufsbezeichnung zu ersetzen. So wurde dort bereits vor dem 1. Weltkrieg erwogen, den Begriff des Maklers durch den Begriff des "Sensalen" zu ersetzen. In den 50er und 60er Jahren bezeichneten sich viele, die das Maklergewerbe ausübten, nicht als Makler, sondern als Betriebs- oder Unternehmensberater. Bei den makelnden Kreditinstituten ist mittlerweile der Begriff des Immobilienberaters zur Standardbezeichnung für Makler geworden.

    Eine weitere Ursache der langfristigen negativen Determination des Maklerimages beruhte in den (aus Sicht von Auftraggebern und Öffentlichkeit) überhöhten Provisionen, die Makler für ihre Leistungen fordern. Da aber die an Immobiliengeschäften Interessierten stets die Wahl haben, die originäre Maklerleistung der Markterschließung selbst zu übernehmen, anstatt von Maklern "einzukaufen" und es in vielen Fällen deshalb nicht tun, weil für sie die eigenen Recherchen teurer wären, reduziert sich dieses Imageproblem auf die Schwierigkeit, Maklerleistungen transparent zu machen und die aus der Natur der Sache heraus "latent prekäre Beziehungsebene" zwischen Makler und Auftraggeber in eine Vertrauensbeziehung umzuwandeln.

    Hierauf zielt eine Untersuchung von Bonus und Pauk über den "Immobilienmakler in der Dienstleistungsgesellschaft" aus der Sichtweise der Institutionenökonomik ab.

    Die Untersuchung von Falk ("Das Image der deutschen Immobilienwirtschaft" 1995) reduziert dagegen das Imageproblem des Maklers auf einen angeblich geringen Ausbildungsgrad der Makler. Die Schrift ist deshalb fragwürdig, weil sie das Produkt einer Untersuchung der Ansichten potentieller "Imagemitbewerber" ist und der dabei postulierte geringe Ausbildungsgrad von Maklern lediglich hypothetisch unterstellt wird. Maklerausbildung wird seit Jahren nicht nur im Rahmen des anspruchsvollen Ausbildungsberufes des Kaufmanns in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (heutige Bezeichnung Immobilienkaufmann/Immobilienkauffrau) betrieben, sondern an einer ganzen Reihe von Fachhochschulen, Universitäten (ebs) und universitätsnahen Instituten wie z.B. der Deutschen Immobilien Akademie an der Universität Freiburg. Deren Ergebnisse lassen sich durchaus mit dem Berufsbildungsstandard der Maklerausbildung im Ausland messen.

    Der im letzten Jahrzehnt eingetretene positive Imagewandel ist sicher auch auf die Anhebung der beruflichen Qualifikation der Makler zurückzuführen, im politischen Raum aber auch auf die Ernüchterungen, die nach dem Fall der Mauer bei einem dann möglich gewordenen realen "Systemvergleich" eintrat und zwangsläufig zu neuen Bekenntnissen für die Marktwirtschaft führten. Schließlich haben Makler ihre Marktkompetenz auch im Rahmen ihrer Öffentlichkeitsarbeit wirksamer als in Zeiten einer Ghettoisierung des Berufsstandes vertreten können.
    Um Rechtssicherheit hinsichtlich der Provisionszahlungspflicht des Auftraggebers eines Maklers zu schaffen, besteht die Möglichkeit, in den vom Makler vermittelten Grundstückskauf- bzw. Mietvertrag eine Maklerklausel aufzunehmen. Es gibt verschiedene Varianten dieser Klausel. So kann sich zum Beispiel einer der beiden Parteien, für die der Makler tätig war, verpflichtet, dem Makler eine bestimmte oder bestimmbare Provision zu bezahlen. Es handelt sich dabei dann um einen "Vertrag zu Gunsten Dritter". Eine solche Klausel ist häufig dann in Grundstückskaufverträgen anzutreffen, wenn zu Gunsten eines Dritten ein Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen ist. Auf diese Weise wird auch der Vorkaufsberechtigte zur Provisionszahlung verpflichtet. Dies wird durch die Tatsache gerechtfertigt, dass der Vorkaufsberechtigte bei Ausübung seines Vorkaufsrechts Nutznießer der Maklertätigkeit wird.

    Eine verbreitete Variante der Maklerklausel ist die deklaratorische Maklerklausel. Mit dieser Klausel stellen die Vertragspartner fest, dass einer von ihnen oder beide einen Makler beauftragt hatten. Eine solche Klausel gewährt dem Makler keinen direkten Provisionsanspruch aus dem Kaufvertrag. Sie dient lediglich der Bestätigung des Maklervertrages und kann zu Beweiszwecken herangezogen werden.

    Zwingend erforderlich wird eine Maklerklausel dann, wenn der Käufer sich bereit erklärt, eine vom Verkäufer geschuldete Provision zu übernehmen. Es handelt sich dann um eine Kaufvertragsbedingung, die Eingang in den Kaufvertrag finden muss. Die Provision wird dann auch Bestandteil des Wertes der Gegenleistung des Käufers i.S.d. Grunderwerbsteuergesetzes, wodurch sich für den Käufer die zu zahlende Grunderwerbsteuer erhöht. Eine solche Klausel stellt keinen echten Vertrag zugunsten Dritter dar, sondern eine Erfüllungsübernahme (§ 329 BGB). Sie gewährt dem Makler keinen eigenen Anspruch auf Provisionszahlung aus dem Kaufvertrag; er bleibt auf den Maklervertrag angewiesen. Durch diese Klausel hat jedoch der Verkäufer einen Anspruch gegen den Käufer. Er kann von diesem fordern, die Maklerprovision zu bezahlen.

    Die Verwendung eines echten Vertrages zugunsten Dritter als Maklerklausel ist teilweise umstritten. Bei dieser Variante wird im Kaufvertrag ohne weitere Bedingungen vereinbart, dass einer der Vertragspartner dem Makler die Provision schuldet und dass der Makler darauf einen eigenen Anspruch aufgrund des Kaufvertrages haben soll. Der Makler müsste sich dann nicht mehr auf den Maklervertrag berufen, um die Provision zu erhalten. Einwendungen, die der Kunde aus dem Maklervertrag haben könnte, fallen nicht mehr ins Gewicht. Heute wird oft vertreten, dass Notare eine solche Klausel in den Kaufvertrag aufnehmen dürfen, wenn sie nicht allein im Interesse des Maklers ist, sondern zumindest auch im Interesse eines der Vertragspartner. Dies wäre etwa bei einem bestehenden Vorkaufsrecht der Fall.

    Die Maklerklausel in Form eines echten Vertrages zu Gunsten Dritter wird heute verstärkt diskutiert als „Gegenmittel“ gegen einen Widerruf des Maklervertrages nach den Regelungen über Fernabsatzgeschäfte. Denn diese Klausel kann, nachdem sie einmal notariell beurkundet ist, nicht mehr ohne Weiteres widerrufen werden.

    Als unproblematisch angesehen wird der unechte Vertrag zu Gunsten Dritter, bei dem der Anspruch des Maklers davon abhängig gemacht wird, dass ein einredefreier, durchsetzbarer Anspruch aus einem Maklervertrag besteht.

    Als bedenklich gelten wiederum Klauseln im Kaufvertrag, nach denen sich der Provisionszahler der Zwangsvollstreckung in sein Vermögen unterwirft oder nach denen die Übertragung des Eigentums an der Immobilie nur unter der Voraussetzung der vorherigen Provisionszahlung stattfinden soll.

    Die Verwendung einer Maklerklausel hat in der Regel eine Erhöhung der Notargebühren zur Folge. Dies gilt auch für weitere zusätzliche Vertragsregelungen, wie etwa die Zwangsvollstreckungsunterwerfung. SIEHE / SIEHE AUCH: Erfüllungsübernahme Grundstückskaufvertrag Grunderwerbsteuer Vertrag zu Gunsten Dritter (Provisionsabsicherung)
    In allen Phasen des Immobilienmarktes – nicht nur in schlech­ten Zeiten – empfiehlt es sich für Makler bei ihrer Ab­satz­wege­po­li­tik zusammenzurücken und verstärkt Ge­mein­schafts­ge­schäf­te abzuschließen. Eine besonders inte­res­san­te Form sind in zunehmendem Maße Immobilien­bör­sen und Maklerverbünde. Diese formen aus einer Vielzahl leistungsfähiger, aber individualistischer Makler-Kollegen eine schlagkräftige Gemeinschaft, die jedem Mitglied Wett­be­werbsvorteile bringt.

    Der entscheidende Vorteil für Objektanbieter ist, dass ihre Immobilie von einem an der Immobilienbörse beteiligten Makler in dessen Angebot aufgenommen wird. Anschlie­ßend wird die Immobilie – soweit gewünscht – über die gemeinsame Datenbank auch von den übrigen Maklern der Immobilienbörse mit angeboten.

    Hierdurch entstehen keine zusätzlichen Kosten. Einziger An­sprechpartner des Verkäufers bzw. Vermieters bleibt der von ihm persönlich beauftragte Makler. Dieser steuert auch die Aktivitäten der übrigen Makler der Immo­bilien­bör­se, die die Immobilien mit anbieten. Inseriert wird die Immobilie nur durch diesen Makler. Die übrigen Börsen-Makler bringen z. B. die bei ihnen vorgemerkten Inter­essen­ten ein. Diese breite Vertriebsbasis schlägt sich po­si­tiv in der Erfolgswahrscheinlichkeit bzw. der Vermark­tungs­dau­er und dem erzielten Objektpreis nieder. Damit keine Probleme bei der Zusammenarbeit entstehen, ei­ni­gen sich die Mitglieder einer Maklerkooperation auf strenge Regeln für Gemeinschaftsgeschäfte.

    Speziell für potentielle Käufer und Mieter bieten Immo­bi­lien­bör­sen insbesondere durch ihre hohe regionale Markt­kom­pe­tenz erhebliche Vorteile, die sich bei der Vermark­tung von Objekten auszahlen: Kauf- und Miet­in­te­res­sen­ten müssen nicht mühsam die Immobilienteile der Zeitungen wälzen oder zu einer Vielzahl von Maklern gehen, um ei­nen guten Marktüberblick zu bekommen. Vielmehr können sie bei einem einzigen Makler das gesamte Angebot der übrigen Makler der Immobilienbörse abrufen. Die Nutzung dieser Absatzwege durch den Makler schafft für seine Kunden schnell ein hohes Maß an Markttransparenz, spart viel Zeit und Mühen und eröffnet eine interessante Absatzschiene.

    Bei der Akquise ist Maklerkooperation ebenfalls höchst vor­teil­haft. Die verschiedenen Formen der Mak­ler­ko­ope­ra­ti­on und die daraus erwachsenden Ge­mein­schafts­ge­schäf­te sind als eine Alternative oder Ergänzung zum Aufbau eines eigenen Außendienstmitarbeiterstammes zu be­trach­ten. Das breit gefächerte und in zahllose Teilmärkte auf­ge­split­ter­te Immobilienangebot fordert eine Absatzschiene über Netzwerk und Datenbank geradezu heraus.
    Der Makler hat im Ergebnis der Rechtsprechung der letzten Jahrzehnte immer mehr Leistungen zu erbringen. Der Umfang richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls, insbesondere nach dem Bedarf des Kunden.

    Beispiel: Der Verbraucher benötigt bei Kauf eines Einfamilienhauses i.d.R. mehr Beratung als der Bauträger, dem der Makler Baugelände für eine Investition verschaffen soll.

    Erfüllt der Makler diese Nebenpflichten nicht, kann dies durchaus Auswirkungen auf den Provisionsanspruch haben: Der schon entstandene Anspruch kann dadurch wieder entfallen. Um ihn jedoch zur Entstehung zu bringen, muss er eine der in § 652 BGB genannten Leistungen erbringen: Nachweis oder Vermittlung. Die noch so vorbildliche Erfüllung von Nebenpflichten nutzt nichts, wenn der Makler nicht vortragen und notfalls beweisen kann, dass er dem Kunden die Gelegenheit zum Abschluss des später geschlossenen Vertrages nachgewiesen oder diesen Vertrag vermittelt hat.
    Bei der Maklermethode handelt es sich um eine international gepflegte Bewertungsmethode, die den Wert von Rendite­ob­jek­ten mit Hilfe eines Multiplikators bezogen auf die Jah­res­netto­kalt­mie­te zum Ausdruck bringt. Der sich aus dem Multi­pli­ka­tor ergebende Preis für ein Objekt resultiert aus der ak­tu­el­len Verzinsung des eingesetzten Kapitels einerseits und Er­war­tun­gen über die zu­künf­ti­ge Ertragsentwicklung dieses Objektes andererseits. Die Höhe der Multiplikatoren schwankt je nach Art, Lage und Raumbezogenheit des Objektes.

    Die Erwartungen auf den in Frage kommenden Teilmärkten können sich beziehen auf
  • nicht ausgeschöpfte Mietreserven, die dem künftigen Er­werber Ertragssteigerungsmöglichkeiten einräumen, so­wie Ertragsreserven, die durch Umwidmungen in der Nutzung des Objektes realisiert werden können.
  • externe Werterhöhungspotenziale, die auf zu erwar­ten­den Lageverbesserungen beruhen. Sie können als Folge von Änderungen der verkehrsmäßigen Infrastruktur, des Siedlungswachstums an den Rändern oder der Schrumpfung des Siedlungsraumes infolge eines län­ger­fristig negativen Wanderungssaldos oder durch erwartete öffentliche Investitionen eintreten.
  • Langfristige Veränderungen der Wirtschaftsstruktur des Raumes, in dem sich die Immobilie befindet;
  • konjunkturell unterstützte, raumbezogene Ent­wick­lun­gen, die sich auf das Einkommensniveau, aber auch die Entwicklung der Arbeitslosigkeit am Ort auswirken. Neben den raumbezogenen Ein­flüs­sen auf die Multi­pli­ka­to­ren wirken sich regelmäßig alters- und nutzungsartbedingte Ein­flüs­se aus. Dabei gilt, dass unterschiedliche Niveaus der Multi­pli­ka­to­ren für Objekte gleicher Nutzungsart auf unterschiedliche Rest­nut­zungs-Zeit­räume zurück­zu­füh­ren sind. Je länger die Rest­nutzungsdauer, desto niedriger der Multiplikator. Unter­schied­li­che Multiplikatoren zwischen Objekten un­ter­schied­li­cher Nutzungsart sind auf unterschiedliche Ertrags- und Kosten­risi­ken zurückzuführen. Je höher das Ertragsrisiko, desto niedri­ger der Multiplikator.

    Daneben spielen Entwicklungen auf den alternativen Anlage­märkten (Kapitalmarkt) eine nicht unerhebliche Rolle. Die verschiedenen, den Multiplikator bestimmenden Einflusskräfte können sich gegenseitig verstärken, aber auch aufheben.
    • Die speziellen Pflichten des Maklers ergeben sich sowohl aus dem öffentlichen Recht als auch dem Zivilrecht, aus Standesregeln und Wettbewerbsregeln. Öffentlich-rechtliche Regelungen, die speziell die Tätigkeit des Maklers betreffen, sind die Zulassungsregelung in § 34 c der Gewerbeordnung (GewO), die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) und das Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermG).

    Für alle Gewerbetreibenden gelten die Vorschriften des Wettbewerbsrechts, insbesondere des Gesetzes gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG) und die Preisangabenverordnung (PrAngVO), sowie das Unterlassungsklagengesetz (UklaG), speziell für die Abmahnung unzulässiger Allgemeiner Geschäftsbedingungen. Die Standesregeln und Wettbewerbsregeln der Berufsverbände haben dagegen nur verbandsinterne Wirkung. Da sie jedoch die Forderungen des Gesetzes praktisch wiederholen, werden sie von den Gerichten als Hinweis darauf gewertet, dass der Berufsstand diese Verhaltensregeln anerkennt. Aus dem zivilen Maklerrecht der §§ 652 ff. BGB ergeben sich zahlreiche Nebenpflichten, die gewährleisten sollen, dass der vertragstreue Kunde zu dem von ihm gewünschten Ziel kommt.
    Die Maklerprovision, auch als Courtage oder Maklergebühr bezeichnet, ist die Vergütung für die erfolgreiche Tätigkeit des Maklers. Der Anspruch entsteht ausschließlich dann, wenn der mit der Einschaltung des Maklers erstrebte Erfolg eintritt. Die Höhe ist nach dem Willen des Gesetzgebers völlig unabhängig davon, welcher Sach- und Zeitaufwand beim Makler anfällt. Die Provision wird frei vereinbart und kann bei der Kaufvertragsvermittlung drei bis sechs Prozent des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer betragen. Welchen Anteil davon Verkäufer und Käufer übernehmen, ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. In manchen Bundesländern wird die Zahllast ganz auf den Käufer abgewälzt. Soweit der Objektanbieter zur Provisionszahlung verpflichtet wird, spricht man von einer Innenprovision. Zahlt dagegen der Käufer bzw. Mieter Maklerprovision, spricht man von Außenprovision.

    Besteht ein Provisionsanspruch, fehlt es aber an einer Vereinbarung über deren Höhe, ist die "übliche" Maklerprovision als vereinbart anzusehen. Eine erfolgsunabhängige Provision kann in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht vereinbart werden. Das deutsche Maklerrecht geht von der Fallgestaltung aus, dass eine der beiden Parteien, zwischen denen der Makler vermittelt, Auftraggeber ist. Welcher das ist – Objektanbieter oder Objektsuchender – bleibt offen. Das Gesetz erweist sich in diesem Punkt als lückenhaft. Denn so kann jede der beiden Vertragsparteien davon ausgehen, dass der jeweils andere Vertragspartner Auftraggeber des Maklers ist. Das Fehlen eines eindeutigen Provisionssystems ist Quelle für viele Rechtstreitigkeiten, wie sie in anderen Branchen völlig unbekannt sind. Solche Rechtstreitigkeiten sind zum Beispiel auch im Maklergeschäft der Niederlande oder in Großbritannien nicht denkbar.

    Vorschriften über Provisionshöhen gibt es nur bei der Wohnungsvermittlung. Dort ist die Provision nach oben begrenzt. Sie darf nach dem Gesetz gegenüber Wohnungssuchenden höchstens zwei Monatsmieten betragen zuzüglich Mehrwertsteuer, aber "ohne Nebenkosten, über die gesondert abzurechnen ist." Ein Wohnungsmieter, der mehr als die zwei Monatsmieten bezahlt hat, kann den überhöhten Teil zurückfordern. Außerdem handelt der Makler ordnungswidrig und muss zusätzlich mit einem Bußgeld rechnen.

    Bei Ausstellung der Provisionsrechnung muss der Makler folgendes beachten: Sie muss den vollständigen Namen des Maklers (der Firma) und des Kunden enthalten. Die Rechnung muss ein Datum enthalten. Der Makler muss seine Steuernummer und die Umsatzsteuer-Identifikationsnummer angeben. Die Umsatzsteuer muss separat unter Angabe des Umsatzsteuersatzes ausgewiesen werden.

    Im Koalitionsvertrag zwischen CDU, CSU und SPD von 2013 wurde vereinbart, für Maklerleistungen insbesondere im Bereich der Mietwohnungsvermittlung das sogenannte Bestellerprinzip einzuführen. Dabei bezahlt nur der Auftraggeber den Makler. In der Regel ist dies der Vermieter. Allerdings ist es weiter möglich, dass auch ein Mietinteressent – etwa vor einem beruflichen Umzug in eine andere Stadt – einem Makler einen Suchauftrag nach einer neuen Wohnung erteilt und dadurch zum Auftraggeber wird.

    2015 wurde das Bestellerprinzip im Rahmen des Mietrechtsnovellierungsgesetzes umgesetzt. Das Gesetz ist zum 1. Juni 2015 in Kraft getreten. Die Neuregelung stieß auf heftigen Widerstand, da viele auf das Vermietungsgeschäft spezialisierte Makler in Großstädten ihre Existenz gefährdet sahen. Das Bundesverfassungsgericht hat drei Verfassungsbeschwerden gegen die Regelung abgewiesen (Beschluss vom 29. Juni 2016, Az. 1 BvR 1015/15).

    Bei extrem überhöhten Provisionsforderungen kann der Maklervertrag sittenwidrig und damit nichtig sein. Dies wurde vom OLG Frankfurt am Main in einem Fall entschieden, in dem der Makler ein erfolgsunabhängiges Honorar von über 13.000 Euro für Beratungsdienstleistungen im Zusammenhang mit einem Unternehmensverkauf und zusätzlich eine Erfolgsprovision von 12 Prozent verlangt hatte. Bei dem Objekt handelte es sich um ein einfaches Hausgrundstück mit einer kleinen Frühstückspension, die das Finanzamt als „Liebhaberei“ ansah.

    Nach Feststellung des Gerichts waren weder besondere Beratungsleistungen erforderlich, noch war die Höhe der Provision an sich gerechtfertigt. Das OLG verwies darauf, dass verschiedene Gerichte von einem Missverhältnis von Provision und Leistung ausgehen, wenn die Provision knapp doppelt so hoch ist wie vor Ort üblich. Marktüblich seien drei bis fünf Prozent. Werde ein Mehrfaches des Üblichen verlangt, bestehe ein auffälliges Missverhältnis, das den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung des Betreffenden nahe lege. Sittenwidrigkeit liege insbesondere dann vor, wenn der Vertragspartner – wie hier – bei Immobiliengeschäften unerfahren sei. Das Gericht beurteilte den Maklervertrag insgesamt als nichtig, die gezahlten Beträge waren zurückzugewähren (OLG Frankfurt am Main, Az. 18 U 59/07, 05.02.2008).

    Der Bundesgerichtshof hat sich 2014 mit der Frage beschäftigt, ob der Anspruch auf die Maklerprovision unverändert besteht, wenn der Kaufpreis erheblich heruntergesetzt (oder herunterverhandelt) wird. In früheren Urteilen hatte der BGH betont, dass eine geringe Senkung des Kaufpreises – um bis zu 15 Prozent – keine Auswirkungen auf die Maklerprovision habe. Denn dann seien der nachgewiesene und der abgeschlossene Kaufvertrag immer noch als identisch zu betrachten (Urteil vom 13.12.2007, Az. III ZR 163/07). Anders ist es aber, wenn die Preissenkung 50 Prozent überschreitet. In diesem Fall sieht das Gericht den nachgewiesenen und den abgeschlossenen Kaufvertrag nicht mehr als wirtschaftlich gleichwertig an. Der Makler kann dann keine Provision mehr fordern, da praktisch am Ende ein anderer Vertrag abgeschlossen wurde als der, den er nachgewiesen hat (Urteil vom. 6.2.2014, Az. III ZR 131/13).
    Maklerverbände sind ein Zusammenschluss von Maklern in einer Berufsorganisation. Ursprünglich waren Makler als "halbamtliche" oder vereidigte Dienstleister in das Zunftwesen einbezogen. Es gab vielfach Maklermonopole. Mit Einzug der Gewerbefreiheit – 1866 trat die sie begründende Gewerbeordnung in Kraft – wurden aus Maklern Gewerbetreibende. Als solche gewannen sie ab 1890 zunehmend an Bedeutung. Makler schlossen sich zu Ortsvereinen zusammen.

    Der "Berliner Maklerverein" von 1878 zählt zu den ältesten dieser Art. In Hamburg entstand 1897 der "Verein Hamburger Hausmakler." Es folgten Vereinsgründungen in Nürnberg (1902), Leipzig und Breslau (1905), Königsberg und Kassel (1906). 1908 wurde der Verein "Münchner Immobilien- und Hypothekenmakler" gegründet, wovon sich 1910 der "Verband zur Förderung des süddeutschen Immobilien- und Hypothekenverkehrs" abspaltete. Der erste Maklerverband, der bereits überregional auf Deutschland fokussiert war, entstand bereits 1893 in Frankfurt. Es war der Verein deutscher Immobilienmakler, der den vergeblichen Versuch unternahm, ein eigenes Maklergesetz anstelle der für das BGB vorgesehenen Regelungen durchzusetzen.

    Die in den verschiedenen Städten und Bezirken Deutschlands entstandenen Maklervereine schlossen sich 1924 in Köln zum Reichsverband Deutscher Makler zusammen. 1933 wurden die Verbände gleichgeschaltet und in ein Fachgruppensystem überführt. Diese Periode ging 1945 zu Ende. Anknüpfend an den vormaligen Reichsverband Deutscher Makler wurde im Jahr 1949 in Frankfurt der Ring Deutscher Makler (RDM) neu gegründet. 1964 entstand in Konkurrenz zum RDM der "Verband Deutscher Makler" (VDM).

    2005 erfolgte die Verschmelzung der beiden Verbände. Der neue Verband nennt sich seitdem Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e. V. Der IVD hat heute ca. 6.000 Mitglieder. Durch den Namen sollte das mittlerweile breiter gewordene Berufsfeld der Verbandsmitglieder zum Ausdruck gebracht werden. Über diese Namensgebung kam es zu Auseinandersetzungen mit anderen immobilienwirtschaftlichen Verbänden.

    Allerdings haben nicht alle RDM-Verbände dem Zusammenschluss zugestimmt, so dass es neben dem IVD Bundesverband und den Regionalverbänden heute nach wie vor RDM Verbände gibt, nämlich RDM-Berlin-Brandenburg, RDM-Sachsen, RDM Sachsen-Anhalt, RDM-Saarland und aus dem Bereich der früheren RDM-Bezirksverbände RDM-Düsseldorf, RDM-Essen, RDM-Münster und RDM-Bremerhaven. Die RDM-Verbände verfügen über ca. 650 Mitglieder.

    Der IVD hat die Beteiligungen, die RDM und VDM früher eingegangen waren (Deutsche Immobilien Akademie an der Universität Freiburg, IMMONET GmbH, Marktforschungsinstitut des RDM Bayern) übernommen.

    Voraussetzung für die ordentliche Mitgliedschaft bei beiden Verbänden ist der Nachweis der für die Berufsausübung erforderlichen Fachkenntnisse. Im Januar 2003 wurde in Frankfurt a.M. ein weiterer immobilienwirtschaftlicher Verband aus der Taufe gehoben, nämlich der "Bundesverband der Deutschen Immobilienwirtschaft e.V.". Der Name erregte bei den etablierten Verbänden Anstoß, so dass er sich einen neuen Namen gab: "Mit einer Stimme - Bündelungsinitiative in der deutschen Immobilienwirtschaft."

    Als Pendant zu dieser Bündelungsinitiative wurde die "Bundesarbeitsgemeinschaft der Deutschen Immobilienwirtschaft" ins Leben gerufen, der neben den Berufsverbänden auch der Haus- und Grundeigentümerverband angehört. Im Jahr 2006 wurde die Bündelungsinitiative in den Zentralen Immobilien Ausschuss e. V. (ZIA) eingegliedert.
    Immobilienmakler

    Der Maklervertrag ist im Bürgerlichen Gesetzbuch ge­re­gelt. Nach dem gesetzlichen Leitbild handelt es sich um einen einseitigen Vertrag, bei dem derjenige zur Provi­sions­zah­lung verpflichtet wird, der eine Provision für den Fall versprochen hat, dass er durch Inanspruchnahme von Nachweis- oder Vermittlungsdiensten eines Maklers zu ei­nem Vertragsabschluss gelangt.

    Voraussetzungen für den Provisionsanspruch sind also:

    • Der Abschluss eines Maklervertrags mit Provisionshinweis
    • Maklerleistung (Nachweis der Möglichkeit zum Abschluss eines Hauptvertrags oder Vermittlung eines Vertrags)
    • Abschluss eines Hauptvertrags (z.B. Mietvertrag oder Kaufvertrag)
    • (Mit-) Ursächlichkeit der Maklerleistung für den Abschluss des Hauptvertrags.

    Der Makler selbst wird nicht verpflichtet, sondern nur berechtigt, für den Auftraggeber tätig zu werden. Dies gilt für den (einfachen) Maklerauftrag, von dem das Gesetz ausgeht. Bei einem Alleinauftrag ist der Makler zur Tätigkeit verpflichtet.

    Im Maklervertrag ist die Höhe der Maklerprovision zu regeln. Besteht zwar Klarheit darüber, dass der Auftrag­ge­ber eine Provision bezahlen soll, wurde aber deren Höhe nicht festgelegt, schuldet der Auftraggeber im Erfolgsfall die übliche Provision. Eine Provision gilt als stillschweigend vereinbart, wenn die dem Makler übertragene Leistung nur gegen eine Provision zu erwarten ist. Davon kann immer nur dann ausgegangen werden, wenn der Auftraggeber bei der Geschäftsanbahnung die Initiative ergreift und sich an einen gewerbsmäßig tätigen Makler mit der Aufforderung wendet, für ihn maklerisch tätig zu werden.

    Im Maklervertrag kann ein Aufwendungsersatz vereinbart werden. In § 652 Abs. 2 BGB heißt es ausdrücklich, dass dem Makleraufwendungen nur zu ersetzen sind, wenn es vereinbart ist.

    Da das Maklervertragsrecht des BGB abdingbar ist, können vom Gesetz abweichende Vereinbarungen ge­troffen werden. Hierzu zählt der Alleinauftrag. Allerdings ist dabei zu beachten, dass der Vereinbarungsspielraum im Rahmen vorformulierter Verträge durch die Vor­schrif­ten über die Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) erheblich eingeschränkt ist.

    Vielfach kommen heute Maklerverträge zwischen Makler und Interessenten für Immobilien über Immobilienportale zustande. Noch sind nicht alle rechtlichen Einzelheiten dazu endgültig geklärt. Nach der wohl überwiegenden Ansicht handelt es sich bei einer Anzeige des Maklers in einem Immobilienportal um seine Einladung an den Interessenten, ein Angebot zum Abschluss eines Maklervertrags zu unterbreiten. Dieses Angebot legt der Interessent dann vor, wenn er sich mit dem Makler in Verbindung setzt und von ihm eine typische Maklerleistung verlangt wie z.B. die Angabe der Anschrift des Objekts oder die Vereinbarung eines Besichtigungstermins. Wenn der Makler dann entsprechend tätig wird, ist ein Maklervertrag durch schlüssiges Verhalten zu Stande gekommen. Das bedeutet auch, dass eine Provisionsvereinbarung nur dann getroffen wurde, wenn der Makler vor Erbringung seiner Leistung den Kunden auf die Provisionspflicht hingewiesen hat und der Kunde in Kenntnis dieser Pflicht die Maklerleistung in Anspruch genommen hat.

    Wohnungsvermittler

    Der Maklervertrag des Wohnungsvermittlers ist im Woh­nungs­ver­mitt­lungs­ge­setz geregelt. Im Gegensatz zum dis­po­nib­len Maklerrecht des BGB enthält das Woh­nungs­ver­mitt­lungs­ge­setz weitgehend zwingende Vorschriften, von denen vertraglich nicht abgewichen werden kann. Eine Provision kann der Makler nicht verlangen, wenn er selbst Eigentümer, Vermieter, Verwalter oder Mieter der angebotenen Wohnung ist. Das gleiche gilt, wenn der Mak­ler mit dem Eigentümer, Vermieter oder Verwalter wirt­schaft­lich oder rechtlich verflochten ist. Vorauszahlungen auf Provisionen sind verboten. Vom Mieter kann auch bei Vorliegen der übrigen Voraussetzungen keine Provision ver­langt werden, wenn es sich bei der vermittelten Woh­nung um preisgebundenen Wohnraum handelt, der mit öf­fent­li­chen Mitteln gefördert ist. Die Höhe der Maklerprovision für Wohnungssuchende ist begrenzt auf zwei Monatsmieten netto kalt. Seit Einführung des Bestellerprinzips zum 1. Juni 2015 können Makler im Bereich der Wohnungsvermittlung nur noch von demjenigen eine Provision verlangen, der sie beauftragt hat. Dies ist in der Regel der Vermieter. Umgehungen, etwa durch das Einfordern von Besichtigungsgebühren, sind unzulässig.

    Darlehensvermittler

    Der Vertrag, in dem sich der Darlehensvermittler vom Dar­le­hens­neh­mer eine Provision versprechen lässt, darf in­halt­lich nicht mit dem Darl­e­hens­ver­trag oder dem Dar­le­hens­an­trag verbunden sein. Der Darlehensvermittler muss dabei offen legen, wenn er vom Kreditinstitut eben­falls eine Vergütung oder einen Bonus erhält. Der Pro­vi­si­ons­an­spruch wird nicht – wie bei den anderen Maklerverträgen – bereits mit dem Zustandekommen des vermittelten Ver­tra­ges, sondern erst mit der Auszahlung des Darlehens fällig. Außerdem darf bezüglich dieses Darlehensvertrages kein Widerrufsrecht des Darlehensnehmers mehr be­ste­hen. Für den Maklervertrag ist die Schriftform erforderlich. Die Besonderheiten des Vertrages sind in den §§ 655a ff. BGB geregelt.
    Durch einen Werkvertrag gemäß §§ 631 ff. BGB wird der Unternehmer verpflichtet, einen genau bestimmten Erfolg, das "Werk", herbeizuführen.

    Beispiele: Herstellung einer Maschine, Bau eines Büro­hau­ses. Im Gegensatz hierzu verpflichtet sich der Im­mo­bi­li­en­mak­ler nicht, einen bestimmten Erfolg, nämlich den Ab­schluss eines Hauptvertrages, herbeizuführen. Er kann dies auch gar nicht, da insbesondere der künftige Ver­trags­part­ner seines Auftraggebers von ihm wirtschaftlich un­ab­hän­gig sein muss und persönlich mit ihm nicht zu eng ver­bun­den sein darf. Andernfalls würde der Provisionsanspruch nicht entstehen. Nur dann kann er "Maklers Kunst" anwen­den, nämlich zwei freie Partner davon zu über­zeu­gen, einen Vertrag über den Kauf einer Immobilie miteinander zu schließen. Aus diesem Grund kann der Makler den Eintritt des Erfolges nicht versprechen, da er sich sonst womöglich Ansprüchen wegen Nichterfüllung des Vertrages aussetzen würde.

    Dagegen hat die neuere Rechtsprechung im Bereich der Fi­nan­zie­rungs­ver­mitt­lung die Möglichkeit des Werkvertrages bejaht. Verpflichtet sich der Makler, einem Kauf­in­ter­es­sen­ten den notwendigen Kredit zu beschaffen, werden die Be­dingungen des Kredits, seine Höhe und Laufzeit festgelegt, so kann dies als Maklerwerkvertrag angesehen werden. Vor allem dort, wo der Makler ein eigenes Interesse an der Auszahlung des Kredits hat, zum Beispiel weil er aus dem An­kauf des nachgewiesenen Grundstücks ebenfalls Provision verdienen will, spricht aus der beiderseitigen In­ter­es­sen­lage alles für einen Werkvertrag.

    So beurteilte beispielsweise das Oberlandesgericht Oldenburg eine Vereinbarung als Maklerwerkvertrag, bei der es um ein Finanzierungskonzept für die Renovierung von Eigentumswohnungen im Eigentum der Auftraggeberin ging. Der Makler hatte hier zugesagt, ein „optimales Konzept zur Problemlösung“ vorzubereiten, anzupassen und zu realisieren. Dafür sollte bei Erfolg eine Bearbeitungsgebühr von 5,5 Prozent der Finanzierungssumme plus Mehrwertsteuer gezahlt werden. Zusätzlich sollte die Auftraggeberin mit Abschluss der Vereinbarung eine - im Erfolgsfall anzurechnende - Bearbeitungsgebühr für während des Bearbeitungsprozesses entstehende Kosten von 4.500 Euro plus Mehrwertsteuer entrichten. Dies tat sie auch. Geliefert wurde von Maklerseite lediglich ein Finanzkonzept im Umfang einer DIN A4-Seite. Das Gericht verurteilte den Makler zur Rückzahlung der Bearbeitungsgebühr und erklärte, dass keine weiteren Ansprüche gegen die Auftraggeberin bestanden. Insbesondere sei hier nicht der beim Werkvertrag erforderliche Erfolg eingetreten, es sei also kein „Werk“ vollendet worden. Die Finanzierung sei nicht wie vereinbart realisiert worden (OLG Oldenburg, Urteil vom 19. Mai 2005, Az. 8 U 10/05).

    Die Rechtsfolgen der Verweigerung des Kredits durch die Bank können in einen Schadensersatzanspruch gegen den Makler münden, zum Beispiel weil der Kunde, der auf die Zusage des Maklers vertraut und den Kaufvertrag unterschrieben hat, seinerseits Schadensersatzansprüchen des Verkäufers ausgesetzt ist.

    Anmerkung:
    Einen Provisionsanspruch aus dem Grund­stücks­kauf­ver­trag kann der Makler auch dann nicht gel­tend machen, wenn dieser Vertrag wirksam zustande ge­kom­men ist. Dieser Betrag steht daher nicht einmal zur Auf­rech­nung gegen den Schadensersatzanspruch zur Verfügung.
    Die DIA Consulting AG ist Deutschlands führende anerkannte Zertifizierungsstelle für Immobilienspezialisten. Sie ist bei der DGA (Deutsche Gesellschaft für Akkreditierung mbH) beglaubigt und beim Deutschen Akkreditierungsrat (DAR) registriert. Die durch die DIA Consulting AG vergebenen Zertifikate beziehen sich auf die Personenzertifizierung nach DIN EN ISO/EC 17024 für die Immobilien- und Finanzwirtschaft und sind national und international anerkannt. Seit 2000 gibt es bei der DIA-Consulting AG bereits die Zertifizierung von Sachverständigen für die Immobilienbewertung.

    Einer Zertifizierung liegt die EU-Norm für Immobilienmakler (EN 15733) zugrunde. Die ersten Maklerzertifizierungen erfolgten im August 2009.

    Jeder zertifizierte Immobilienmakler darf als Kompetenznachweis das Zertifikats-Signet "DIAZert" führen. Er ist verpflichtet, in einem gewissen Umfang an Fort- und Weiterbildungsveranstaltungen teilzunehmen und unterwirft sich hinsichtlich seiner Pflichten der Überwachung durch die Zertifizierungsstelle. Die Maklerzertifizierung kann auf drei Gebieten erfolgen, nämlich Vermittlung von vermieteten/selbstgenutzten Wohnimmobilien, vermieteten/selbst genutzten Gewerbeimmobilien und Anlageimmobilien. Wer eine Basiskompetenz z. B. als Immobilienfach­wirt, Immobilienwirt DIA oder eine vergleichbare Qualifikation nicht nachweisen kann, muss sich vor der Zertifizierung einem Eingangstest unterziehen. Außerdem muss er mindestens drei Jahre in einem immobilienwirtschaftlichen oder immobilienwirtschaftlich orientierten Beruf tätig gewesen sein.

    Zertifiziert wird nur, wer im Rahmen einer schriftlichen Prüfung seine fachliche Kompetenz nachweist. Zertifiziert wird für drei Jahre. Danach erlischt die Zertifizierung, es sei denn, der Makler beantragt eine Rezertifizierung für weitere drei Jahre. Erlischt die Zertifizierung, muss die Zertifizierungs-Urkunde zurückgegeben werden.

    Jeder zertifizierte Makler muss sich auf die Einhaltung eines "Moralkodex" verpflichten. Außerdem müssen bestimmte genau formulierte Qualitätsanforderungen eingehalten werden, die sich auf das Geschäftsverhältnis zwischen Makler und Auftraggeber (Verkäufer und Käufer) beziehen, z. B. umfangreiche Informationspflichten.

    Nähere Informationen unter www.diaconsulting.de
    Mängel an der Bauausführung, die nicht mit den Plänen des Bauherrn oder mit Baurichtlinien übereinstimmen, aus denen sich die Regeln der Baukunst ergeben, muss der bauausführende Handwerker bzw. Unternehmer innerhalb der Verjährungsfrist für seinen Vertragspartner kostenlos beseitigen. Mängel, die der Bauherr an seiner Immobilie feststellt, sollten dem Vertragspartner unverzüglich schriftlich mitgeteilt werden. Werden sie bereits bei der Bauabnahme entdeckt, müssen sie in einem Protokoll festgehalten werden, da sonst Nacherfüllungsansprüche nicht mehr geltend gemacht werden können. Ratsam ist es, darin einen Termin für die Beseitigung der Mängel zu setzen. Das Protokoll wird anschließend vom Bauherrn und dem Vertragspartner unterzeichnet.
    Tritt während eines Mietverhältnisses ein Mangel an der Miet­wohnung auf oder werden Maßnahmen zum Schutz der Woh­nung gegen zuvor nicht absehbare Gefahren not­wen­dig, (z. B. bei Auftreten von Schimmel, feuchten Wänden, undichten Fenstern, Hausschwammbefall, Wasser­rohr­bruch) ist der Mieter gesetzlich verpflichtet, dem Vermieter unverzüglich Mitteilung zu machen (§ 536c BGB). Ebenso muss er es dem Vermieter mitteilen, wenn eine dritte Person sich Rechte an der Mietwohnung anmaßt.

    Unterlässt der Mieter die Mängelanzeige, kann ihn der Ver­mie­ter auf Ersatz der Schäden in Anspruch nehmen, die ihm dadurch entstehen. Konnte der Vermieter wegen des Unterbleibens der Mängelanzeige den Mangel nicht ab­stel­len, entfallen die Rechte des Mieters auf Miet­min­de­rung, auf Schadenersatz wegen eines Wohnungsmangels oder auf außerordentliche Kündigung ohne Bestimmung einer Abhilfefrist (§ 543 Abs. 3 Satz 1 BGB).

    Bei Mängeln, die nach ihrer erfolgreichen Beseitigung erneut oder auch wiederholt auftreten, muss jedesmal eine neue Mängelanzeige stattfinden. Unterlässt der Mieter dies, verliert er ebenfalls die oben genannten Rechte (AG München, Urteil v. 8.11.2011, Az. 431 C 20886/11, Thema war Schimmelbefall).

    Eine Mietminderung stellt eine unzulässige Rechtsausübung dar, wenn und soweit der Vermieter einen Gegenanspruch auf Schadenersatz hat, weil ihm durch eine verspätete Mängelanzeige des Mieters weiterer Schaden entstanden ist. Denn der Mieter fordert hier etwas, dass er dem Vermieter gleich wieder zurückzahlen müsste (BGH, Urteil vom 17. Dezember 1986, Az. VIII ZR 279/85).

    Für einen derartigen Schadenersatzanspruch des Vermieters liegt allerdings die Beweislast für die Verspätung der Mängelanzeige beim Vermieter. Der Bundesgerichtshof hat wegen des Fehlens einer entsprechenden Beweisführung in einem Fall, bei dem es um gesprungene Bodenfliesen ging, die Forderung des Vermieters nach Zahlung der vom Mieter einbehaltenen Minderungsbeträge abgewiesen (Urteil vom 5. Dezember 2012, Az. VIII ZR 74/12).
    Die Mansarde bezeichnet Wohnräume im Dachgeschoss, benannt nach dem französischen Baumeister J. Hardouin-Mansart. Ihr Ursprung liegt im 17. Jahrhundert, wo Mansardenwohnungen nur als vorübergehende oder behelfsmäßige Wohnungen galten, z.B. für Studenten. Typisch für diese Art von Wohnung sind meist schräge Wände und kleinere Fenster. Als Wohnung anerkannt wird eine Mansardenwohnung jedoch nur mit ordnungsgemäßem Ausbau und der entsprechenden Installation. Ebenfalls wichtig sind ausreichende Heizungsmöglichkeiten.

    Besonderheiten ergeben sich bei der Berechnung der Wohnfläche. Anders als bei Wohnungen mit geraden Wänden, werden hier, gemäß zweiter Berechnungsverordnung, Flächen mit einer Höhe von weniger als einen Meter nicht berücksichtigt und Flächen mit einer Höhe zwischen einem und weniger als zwei Meter nur zur Hälfte angerechnet.
    Abkürzung für: Marché international professionel de l'implentation commerciale et de la distribution.

    MAPIC ist eine internationale Messe für Einzel­handels­immo­bi­lien. Sie findet jährlich im November in Cannes in Süd­frankreich statt. Zu den Ausstellern gehören Einzel­händ­ler, Eigentümer, Entwickler, Architekten und Designer von Einzelhandelsimmobilien (Einkaufszentren, Lea­sing­ge­sell­schaf­ten, Flughäfen, Bahnhöfen). Das Publikum setzt sich aus Einzelhändlern, Investoren, Verbänden, Laden­ketten usw. zusammen.
    Am 26.09.2009 ist die Rechtsverordnung des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung über die Raumordnung in der deutschen Ausschließlichen Wirtschaftszone (AWZ) in der Nordsee in Kraft getreten (Bundesgesetzblatt BGBl. I S.3107). Diese schafft planungsrechtliche Grundlagen für unterschiedliche Nutzungen der deutschen AWZ in der Nordsee – für die Offshore-Windenergie-Wirtschaft, aber auch für Fischerei, Schifffahrt, Rohstoffgewinnung, Verlegung von Seekabeln und Rohrleitungen sowie Aquakulturen. Auch Forschung und Meeres-Umweltschutz werden berücksichtigt. Die in der Verordnung niedergelegte Raumordnung sorgt für größere Planungssicherheit insbesondere im Bereich der Offshore-Windenergie-Nutzung und reduziert Konflikte zwischen unterschiedlichen Nutzern.

    Der Raumordnungsplan AWZ Nordsee räumt der Offshore-Windenergie in den drei Gebieten "Östlich Austerngrund", "Nördlich Borkum" und "Südlich Amrumbank" höchste Priorität gegenüber allen anderen Nutzungsinteressen ein. Alle nicht mit der Windenergienutzung zu vereinbarenden Nutzungen sind in diesen Gebieten ausgeschlossen.

    Die drei Vorranggebiete nehmen eine Fläche von circa 880 Quadratkilometer ein. Bei voller Ausnutzung dieses Potentials kann dort eine rechnerische Kapazität von bis zu 6.765 Megawatt (bei Verwendung von 5-Megawatt-Anlagen) an Windkraft-Anlagen errichtet werden.
    Der Market Value wird von der internationalen Grundstücksbewertungskommission (TEGOVA) wie folgt definiert: "Der Market Value (MV) ist der geschätzte Betrag, für welchen ein Immobilienvermögen am Tage der Bewertung zwischen einem verkaufsbereiten Veräußerer und einem kaufbereiten Erwerber nach angemessener Vermarktungsdauer in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ausgetauscht werden soll, wobei jeder Partner mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt."

    Diese im Vergleich zum Verkehrswert etwas umständlich formulierte Definition soll inhaltlich derjenigen des Verkehrswertes (Marktwertes) und derjenigen des "Gemeinen Wertes" entsprechen.
    Unter Marketing sind alle Maßnahmen zu verstehen, die da­rauf ausgerichtet sind, die Leistungen des Unter­neh­mens am Kundennutzen auszurichten. Das Unternehmen wird gewissermaßen "vom Markt her" geführt. Die zur Verfügung stehenden klassischen Marketinginstrumente beziehen sich auf die Gestaltung der Produkte und Leis­tungen, der Preise, der Absatzwege und der Kom­mu­ni­ka­tion. Für Makler und Bauträger bedeutet "Pro­dukt­po­li­tik" eine Objektsegmentierung, die sich auf die ins Auge gefassten Zielgruppen konzentriert. Dies wird auch als Objektauswahlpolitik bezeichnet.

    Beim Bauträger bezieht sich die Preispolitik auf die Preis­ge­stal­tung (siehe Festpreise, Abrechnungspreise, Zah­lung der Raten usw.). Beim Makler kommt neben der "Preis­be­ra­tungs­po­li­tik" noch die eigene Provisionspolitik (In­nen­pro­vi­sion, Provisionsteilung, Außenprovision, Pro­visions­dif­fer­en­zie­rung usw.) ins Spiel.

    Die Politik der Absatzwege beim Bauträger hat auch die Entscheidung zum Inhalt, ob ein Makler einbezogen oder ein Direktvertrieb vorgezogen wird. Makler können aus­schließ­lich auf das Sologeschäft, aber auch auf Gemein­schafts­ge­schäfte, Börsen und Maklerverbände zur Ab­satz­för­de­rung setzen. Auch jede innerbetriebliche Ver­kaufs­för­de­rungs­maß­nah­me bis hin zur Ver­kaufs­schu­lung kommt hier ins Spiel.

    Die Kommunikationspolitik spielt im Immobiliengeschäft ei­ne bedeutende Rolle. Man versteht darunter ziel­grup­pen­orien­tier­te Werbemaßnahmen und PR-Aktivitäten. Dabei handelt es sich um die unternehmensbezogene Kommuni­ka­tions­poli­tik des Maklers einerseits und andererseits – stell­ver­tretend für den Auftraggeber – um Werbe- und PR-Maß­nahmen, die das Objekt in den Mittelpunkt stellen. Grund­sätzlich kann gesagt werden, dass Makler die vier klas­sischen Marketinginstrumente auf Grund ihrer Dritt­stel­lung stets für
  • das eigene (originäre) Marketing des Maklers in Be­zug auf seine Leistungen und
  • das derivate Marketing für die Kunden des Maklers einsetzen sollten. Dieses Vorgehen wird als doppeltes Mar­ke­ting bezeichnet und beide Richtungen müssen auf­ein­an­der abgestimmt werden.
    • Unter Marketing-Maßnahmen versteht man taktische Mittel und Werkzeuge, um mit Hilfe des Marketings die Ziele des Unternehmens zu erreichen. Je größer der Einsatz und je besser die Auswahl miteinander kombiniert werden, desto größer ist der Marketing-Erfolg. Folgende Instrumente könnten hierfür hilfreich sein:
    • Flyer/Handzettel (z.B. in der Nachbarschaft des zu vermittelnden Objekts),
    • Home-Staging,
    • Illustrationen/Visualisierungen,
    • Plakate in den Fenstern der Objekte, bestenfalls beleuchtet,
    • Akquisitionsprospekt, Imagebroschüren,
    • Homepage (Gestaltung, Design, Aufmachung, Benutzerfreundlichkeit, Farbauswahl, Übersichtlichkeit, modernes, zeitgerechtes Erscheinungsbild, Aktualität),
    • professioneller Einsatz neuerer Medien (Präsentationstechniken, (Internet-) Videos, Werbefilme, Web-Exposés, Bildblocks, Web-Galerien, Satellitenbilder, Suchmaschinen-Marketing, Umkreissuche, Online-Rundgänge, Web-Cams an Bauprojekten, interaktive Fotos, Verwandlung von Architektenmodellen zu digitalen 3-D-Modellen etc.),
    • Anzeigenschaltung (Wochenblatt, Fachzeitschriften, Tageszeitungen, Vereinszeitungen, lokale Kuriere),
    • Anschlagtafeln / Schaukästen / Schwarze Bretter,
    • professionell gestaltete Visitenkarten,
    • Netzwerke und Kontaktpflege,
    • Empfehlungsmarketing / Referenzen ausweisen,
    • Gemeinschafts- und Kollegengeschäfte,
    • Mitgliedschaft und aktive Mitarbeit in Vereinen und Verbänden,
    • gesellschaftliche Anlässe,
    • gesellschaftliches Engagement,
    • Aufbau eines kompetenten Images durch eigene Vorträge, Seminare, Fachartikel und durch Gründung eines Clubs und/oder Stammtisches,
    • Kunden-/Mieterzeitungen oder -zeitschriften,
    • zielgenauer Einsatz von Mailings,
    • persönliche Briefe (mit Betreff, persönlicher Anrede, Unterschrift mit Namen und Position, post scriptum),
    • Nachfassen,
    • Schaufenster,
    • schnelle Reaktionen (auf Angebote, Trends, Entwicklungen),
    • Erreichbarkeit (telefonisch / per Mail),
    • einladend wirkendes, Interesse erzeugendes Schaufenster,
    • Listing in fachspezifischen Adressenverzeichnissen und den Gelben Seiten,
    • aktive Mitarbeit in der Lokalpolitik / in Gutachterausschüssen,
    • Schilder (Maklergalgen) an den Objekten,
    • Box für Exposés oder Imagebroschüren an den Objekten aufstellen,
    • Werbegeschenke (bestenfalls mit Bezug zu Immobilien wie Fußmatten, Schlüsselanhänger, Sparschwein in Form eines Hauses etc.),
    • Werbung an Einkaufswagen, Toilettenwerbung, kostenlosen Orts- / Stadtkarten, Bussen, Zügen, LKWs, Autos, auf Segeln, auf Blickfängen wie Oldtimer / antiken Fahrrädern, Zeitungsbeilagen, aufblasbaren Reklameflächen / Plakatwänden, bedruckter bemannter oder unbemannter Heißluftballon, Litfasssäulen,
    • Sponsoring (z.B. im Lokalverein gängiger Sportarten wie Fußball, Handball, Tennis, Volleyball, Basketball), Trikotwerbung auf Hemd, Hose, Trainingsanzug, Banden- / Hallenwerbung, Stadion- / Hallenheften, im Tennis auf Sichtblenden / Windschutzplanen, Schiedsrichterstühlen, Bänken, Abfallkörben und Abziehbesen,
    • Corporate Identity: Corporate Design (Firmenlogo, Gestaltung des Firmennamens, Uniformen, Farbe des Unternehmens, Briefkopf-Gestaltung, Geschäftsausstattung),
    • Corporate Culture / Corporate Behaviour (interne Werte / Normen, Freundlichkeit, Telefonverhalten, Aufgeschlossenheit, Hilfsbereitschaft) und Corporate Communication (Werbung, Öffentlichkeitsarbeit/PR, Informationen, Mitteilungen etc.),
    • Mund-zu-Mund-Propaganda,
    • persönliches Outfit und Erscheinungsbild.
    Grundsätzlich lässt sich der Marketing-Mix als alles das definieren, "was das Unternehmen veranlassen kann, um die Nachfrage nach seinem Produkt zu beeinflussen" (Kotler, et. al 2003, Grundlagen des Marketing). Der Marketing-Mix ist Kernbestandteil des Marketing und lässt sich wiederum klassischer Weise in vier Bereiche, teilweise wird auch von Submix-Feldern gesprochen, aufteilen:
  • Angebotspolitik (Produktpolitik),
  • Preispolitik,
  • Absatzwegepolitik (Vertriebspolitik),
  • Kommunikationspolitik. Im angelsächsischen Raum wird in diesem Zusammenhang auch häufig von den "vier P's" gesprochen und zwar "price" für Preispolitik, "product" für Produktpolitik, "promotion" als Kommunikationspolitik und schließlich "place" als Absatzwegepolitik.

    Der isolierte oder unkoordinierte Einsatz der oben beschriebenen Marketinginstrumente kann dazu führen, dass sich die Wirkungen beeinträchtigen, gegenseitig aufheben oder gar negativ beeinflussen. Deshalb ist es Aufgabe eines planvollen Marketing-Mix von Maklerunternehmen, die Marketinginstrumente so miteinander zu kombinieren und aufeinander abzustimmen, dass ein widerspruchsfreies Marketingkonzept entsteht.

    Der Einsatz der Marketinginstrumente im Rahmen des Marketing-Mix erfordert also ein integriertes, sachlich und zeitlich aufeinander abgestimmtes Programm. Das bedeutet, dass nicht nur der Sachbezug, sondern auch der Zeitbezug hergestellt werden muss. Marketingziele sind Ziele, die man innerhalb eines bestimmten Zeitraums erreichen will. Normalerweise sind sie langfristig abgesteckt, wobei Ziele der Vermarktung eines Objektes natürlich eher kurz- bis mittelfristiger Natur sind. Deshalb spricht man auch von Strategien, von langfristigen Grundsatzentscheidungen, in die allgemeine Handlungsanweisungen einbezogen sind.
    • Markstein ist eine historische Bezeichnung für Grenzstein.
    Unter Markt im Sinne der Volkswirtschaft versteht man den ökonomischen Ort, auf dem das Angebot bestimmter Güter und die Nachfrage nach diesen Gütern zusammentreffen, um zum Austausch von Gut gegen Geld zu gelangen. Beide Marktparteien verfolgen ihre eigenen Interessen und stehen zu einander in Wettbewerb. Je nach Kreislaufstufe kann unterschieden werden zwischen den Faktormärkten, auf denen die Produktionsfaktoren (Arbeit, Kapital, Gewerbeimmobilien) gehandelt werden, und den Konsumgütermärkten, auf denen die unterschiedlichsten Verbrauchsgüter Gegenstand der Markttransaktionen sind. Unterstellt wird, dass die Marktakteure nach dem ökonomischen Prinzip handeln. Hinsichtlich der Marktformen ist zwischen vollkommenen und unvollkommenen Märkten zu unterscheiden. Auf den vollkommenen Märkten werden homogene Güter gehandelt. Deshalb herrscht hier vollständige Konkurrenz. Auf den unvollkommenen Märkten werden heterogene (nur beschränkt vergleichbare) Güter gehandelt. Man spricht deshalb auch von einer heterogenen Konkurrenz. Voraussetzung dafür, dass von einem vollkommenen Markt gesprochen werden kann, sind der freie Zugang aller Wirtschaftssubjekte zum Markt, völlige Transparenz, Unabhängigkeit aller Marktteilnehmer und Entscheidungsfreiheit, sowie schnelle Preisreaktionen auf Angebots-/Nachfrageveränderungen.

    Es handelt sich dabei eher um ein theoretisches Modell. In der Realität wird man von unvollkommenen Märkten ausgehen müssen, bei denen es auf beiden Seiten Informationsdefizite, aber auch Informationsasymmetrien gibt, die zu Marktpreisen führen, die nicht das theoretische Optimum darstellen müssen. Dies gilt selbst bei Wochenmärkten, auf denen bestimmte Güter von verschiedenen Anbietern gehandelt werden. Obwohl es sich um Güter gleicher Art handelt (z.B. Äpfel und Äpfel), gibt es Informationsdefizite hinsichtlich der unterschiedlichen Qualitäten.

    Der Immobilienmarkt in all seinen Erscheinungsformen gehört zu den typischen unvollkommenen Märkten. Vergleiche von Immobilienangeboten sind für den Nachfrager nur in beschränktem Umfange möglich. Die Angebotskonkurrenz ist relativ gering, da sich der konkrete Hausanbieter in der Regel nicht daran orientieren kann, zu welchem Preis im selben Zeitraum, in dem die Markttransaktion stattfindet, andere Anbieter von Vergleichsobjekten am Markt auftreten. Er kennt sie schlicht nicht. Die Marktteilnehmer machen sich auf eine Entdeckungsreise in der Hoffnung, den optimalen Marktpartner zu finden.

    In der Marktformenlehre werden zu den Märkten auch das Oligopol und das Monopol gerechnet. Beim Oligopol befinden sich auf einer Seite nur wenige, in der Regel marktbekannte Teilnehmer (z.B. Mineralölkonzerne auf der Seite der Anbieter von Benzin oder Erdöl). Das Monopol ist dadurch gekennzeichnet, dass es auf einer der Marktseiten nur einen Marktteilnehmer gibt, der nicht im Wettbewerb mit anderen Marktteilnehmern steht. Monopole führen zu Monopolpreisbildungen. Es gibt auch künstlich herbeigeführte Monopolstellungen, wenn zwischen mehreren Marktteilnehmern Preisabsprachen getroffen werden. Solche Preisabsprachen sind nicht zulässig und werden in Deutschland vom Bundeskartellamt mit hohem Bußgeld geahndet.
    Die Marktanalyse betrachtet den Markt zu einem bestimmten Zeitpunkt. Ermittelt werden die Faktoren, die einen bestimmten Markt kennzeichnen. Dies geschieht einmalig oder in bestimmten Intervallen. Die Marktanalyse stellt die Struktur und die Beschaffenheit eines Marktes dar und gibt Auskunft über lokale, regionale und überregionale Teilmärkte inklusive der aktuellen Angebots- und Nachfragesituation. Zwingender Bestandteil jeder Analyse ist die Untersuchung der Wettbewerbssituation. Zur Analyse gehören neben den genannten auch folgende Faktoren: Demographische Faktoren (z.B. Stand der Haushalte, Aufbau der Alterspyramide), wirtschaftliche Faktoren (Höhe des verfügbaren Einkommens, Höhe des Kapitalmarktzinses), Infrastruktur (Städtebau, Verkehr), Konkurrenzverhältnisse, Steuer- und Subventionspolitik, rechtliche Rahmenbedingungen, öffentliche Förderungsmodelle sowie die Objektbewertung bei Standortanalysen.
    Zu den Aufgaben der Gutachterausschüsse gehört es, Markt­an­passungsfaktoren zu ermitteln, die sich aus der Differenz von errechneten Sachwerten und bereinigten Kaufpreisen ergeben. Die Sachwerte werden unter Zu­ord­nung der verkauften Immobilien aus dem Ge­bäude­ty­pen­ka­ta­log nach NHK 1995/2000 ermittelt, wobei bestimmte Kosten etwa für Außenanlagen mit pauschalen Prozent­sät­zen angesetzt werden. Eine Be­sich­ti­gung der zu be­wer­ten­den Objekte findet in der Regel nicht statt. Die er­mit­tel­ten Marktanpassungsfaktoren, die positiv oder negativ sein können, ergeben sich aus der Formel:

    Kaufpreis : Sachwert = Marktanpassungsfaktor

    Der Sachverständige kann den Marktanpassungsfaktor bei der Ermittlung des Verkehrswertes eines "Sach­wert­ob­jek­tes" allerdings nicht ungeprüft übernehmen. Er muss viel­mehr die besonderen Merkmale des Be­wer­tungs­ob­jek­tes berücksichtigen und den An­pas­sungs­fak­tor gegebenenfalls korrigieren.
    Während sich die Analyse des Immobilienmarktes mit der Erhebung von Daten befasst, die den Markt zu einem bestimmten Zeitpunkt widerspiegeln, befasst sich die Marktbeobachtung mit den Entwicklungstendenzen des Immobilienmarktes. Es handelt sich dabei um eine Vergangenheitsbetrachtung, die Erkenntnisse darüber vermitteln soll, wie sich die verschiedenen Teilmärkte des Immobilienmarktes entwickelt haben. Daraus können Schlussfolgerungen für die ihnen innewohnenden Marktrisiken (Risikotypen) abgeleitet werden. Diese Erkenntnisse sind wichtig für die Zusammenstellung von Portfolios und den Stellenwert, der Immobilien innerhalb gesamter Vermögensportfolios zukommt (Asset-Management/Vermögensmanagement).

    Bei der Marktbeobachtung spielt das Instrument von Zeitreihenindizes eine große Rolle, während bei der Immobilienmarktanalyse vor allem Raumindizes geographische Strukturmerkmale abbilden. In die Zukunft fortgeführt wird die Marktbeobachtung mit Hilfe von Marktprognosen.
    Marktberichte zum Immobilienmarkt werden von Immobilienfirmen, Verbänden und Gutachterausschüssen veröffentlicht. Die Untersuchungen können sich auf einzelne Segmente und räumliche Teilmärkte beziehen (z.B. der Büromarkt in Stuttgart, der Markt für Einzelhandelsflächen in Deutschland).

    Neben einer Beschreibung des aktuellen Preisniveaus, der wichtigsten Trends und einer Skizzierung der Entwicklung des Marktes enthalten viele Marktberichte auch eine Prognose der weiteren Marktentwicklung. Verbände verfügen teilweise über eigene Marktforschungseinrichtungen, wie z.B. das Marktforschungsinstitut des IVD Süd in München (IVD-Institut – Gesellschaft für Immobilienmarktforschung und Berufsbildung mbH).

    Immobilienmarktberichte tragen wesentlich zur Transparenz des Immobilienmarktes bei. Für Marktberichte der Gutachterausschüsse wurden von der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung (gif) "Empfehlungen zu Aufbau und Inhalt von Grundstücksmarktberichten" vorgelegt. Zu einer Vereinheitlichung der Marktberichte haben sie allerdings bisher nicht beigetragen.
    Darunter wird ein Faktor verstanden, der künftige ungewisse Zahlungsströme in den Bereichen Finanzierung und Investitionsrechnung auf einen (derzeitigen) Wert (Geld) abbildet.
    Markteinflussfaktoren sind Faktoren, die von außen auf Angebot und Nachfrage einwirken. Beim Immobilienmarkt sind es z.B. Kapitalmarktzinsen, Änderungen steuerlicher Rahmenbedingungen, Einführung oder Streichung von Fördermitteln, Moden, usw.

    Nicht zu den Markteinflussfaktoren zählen die Marktdeterminanten. Das sind die langfristigen Bestimmungsgründe für Angebot und Nachfrage, wie etwa die Baulandproduktion durch die Gemeinden, Entwicklungen innerhalb des Bauhandwerkes, der Baustoffe usw., auf der Angebotsseite, sowie auf der Nachfrageseite Wanderungsbewegungen, Bevölkerungsentwicklung (z.B. Verschiebungen im Generationengefüge), Entwicklung der Haushalte als Nachfrageeinheiten, sowie vor allem auch die Einkommens-/Kaufkraftentwicklung. Marktdeterminanten bestimmen Trends, Einflussfaktoren Abweichungen von Trends.

    Daneben spielen für die Beurteilung der Marktentwicklung noch die sog. Indikatoren eine Rolle, wie etwa die Entwicklung der Baugenehmigungszahlen, der Bausparverträge, der Erbmassen usw. Aus ihnen lassen sich Schlussfolgerungen für die künftige Marktentwicklung ziehen.
    Zur Marktforschung auf dem Immobiliensektor zählen Marktanalyse, Marktbeobachtung und Marktprognose.

    Die Marktprognose stützt sich auch auf die Erkenntnisse der Entwicklung der (kurzfristigen) Markteinflussfaktoren und der (langfristig wirkenden) Marktdeterminanten.
    Daran wird die Größe und Bedeutung von Unternehmen bzw. internationalen Börsenplätzen gemessen. Sie ergibt sich, wenn die Zahl der börsengehandelten Aktien eines Unternehmens (bzw. eines Börsenplatzes) mit ihrem Kurs bzw. ihren Kursen multipliziert wird. Die sich ergebende Kennziffer wird auch Börsenkapitalisierung /-wert genannt.
    Der Marktmonitor Immobilien ist eine jährlich erscheinende repräsentative deutschlandweite Studie von Prof. Dr. Stephan Kippes Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen (HfWU) und des Immobilienportals immowelt.de. Die Daten für die Studie werden jeweils innerhalb des Immobilien-Professional-Panels (IPP) der Immowelt AG erhoben, an dem ausschließlich Fachleute aus der Immobilienwirtschaft teilnehmen. Befragt wurden zufällig ausgewählte Makler, Bauträger und andere Immobilienspezialisten in ganz Deutschland.
    Immobilienmarktprognosen befassen sich mit der Ermittlung von voraussichtlichen Entwicklungen von Immobilienpreisen und von Mieten. Aus letzteren werden Kaufpreise abgeleitet. Prognosen sind vor allem bedeutsam für institutionelle Immobilieninvestoren.

    Prognosegrundlagen sind unter anderem in der Gegenwart feststellbare Indikatoren, die auf eine bestimmte Entwicklung in der Zukunft schließen lassen. So wird die Entwicklung von Baugenehmigungszahlen einen Schluss auf die Entwicklung von künftigen Baufertigstellungszahlen – sprich: Gebäudeangeboten – zulassen. Die Festsetzung von Basiszinssätzen durch die Zentralbanken im Interesse der Geldwertstabilität erlaubt eine Einschätzung der Entwicklung von Kreditspielräumen im Bankensystem und damit des realen Kaufkraftvolumens. Dieses wirkt sich auch auf die Immobiliennachfrage bzw. die Mietzahlungsfähigkeit von potentiellen Nachfragern aus.

    Prognosen können sich auf statistische und ökonometrische Analysen, z.B. Regressionsanalysen, stützen. Zusammenhänge können auch mit Hilfe der Ermittlung von Korrelationskoeffizienten aufgezeigt werden. Die Eintrittswahrscheinlichkeit von Prognosen wird vielfach in Form eines Entwicklungskorridors dargestellt, der sich mit zunehmender Langfristigkeit öffnet. Bedeutsam für Marktprognosen sind Determinanten, die aus der Perspektive beider Marktseiten Aussagen über Trends erlauben. Dagegen können Markteinflussfaktoren Störfaktoren sein, die die Wahrscheinlichkeit einer Entwicklung mittel- bis langfristig beeinträchtigen können. Man denke an technische Fortschritte einerseits und politische Steuerungswirkungen andererseits.
    Mit Hilfe sorgfältiger Marktforschung kann ein Gesamtmarkt in einzelne Betätigungsfelder unterteilt werden. Diese Segmente unterscheiden sich zum Beispiel nach soziodemographischen Merkmalen (Geschlecht, Alter, Einkommen, Beruf), geographischen Merkmalen (Wohnort), mikrogeographischen Merkmalen (Ortsteil, Straße) oder psychographischen Merkmalen (Einstellungen, Meinungen, Motive). Für Werbemaßnahmen ist es unerläßlich, die Zielgruppe einzugrenzen, also zu segmentieren.
    Als Marktspannung wird das Verhältnis von Angebot und Nachfrage verstanden. Je unausgeglichener Angebot und Nachfrage sind, desto angespannter ist der Markt. Dies gilt sowohl für Anbieter- als auch für Nachfragermärkte. Transparenz und Zugänglichkeit des Marktes haben hierbei entscheidenden Einfluss. Transparente und leicht zugängliche Märkte wie z.B. öffentliche Börsenplätze können im Regelfall Ungleichgewichte schneller ausgleichen. Immobilien werden dagegen in der Regel nicht öffentlich gehandelt. Die zunehmende Vermarktung über das Internet hat in den letzten Jahren jedoch dazu beigetragen, dass zumindest Teile des Immobilienmarkts zu öffentlich zugänglichen Angeboten werden. Dies führte zumindest in Teilmärkten zu mehr Transparenz.
    Die Verfügbarkeit von relevanten Marktinformationen bestimmt den Grad der Transparenz eines Marktes. Je mehr Marktinformationen zur Verfügung stehen bzw. zu eruieren sind, desto transparenter stellt sich der Markt dar. Eine vollkommene Markttransparenz, die eine Bedingung eines vollkommenen Marktes ist, liegt vor, wenn alle Marktteilnehmer umfassenden Zugriff zu sämtlichen Informationen haben.

    Der Immobilienmarkt ist aufgrund der Eigenschaften des Wirtschaftsgutes Immobilie (eingeschränkte Substituierbarkeit, lange Produktionsdauer, Standortgebundenheit etc.) ein heterogener Markt, der einen Mangel an Informationen (Immobilienarten, Angebot und Nachfrage, Preise, Verhalten der Marktteilnehmer etc.) zur Folge hat. Dies führt zu Entscheidungssituationen unter Unsicherheit.
    Die Marktwachstums-Marktanteils-Matrix (auch: Vier-Felder-Matrix, Vier-Felder-Portfolio, Boston-Consulting-Group-Matrix, BCG-Matrix, BCG-Portfolio, Boston-I-Portfolio) ist ein von der Boston-Consulting-Group entworfenes Instrument aus der Portfolio-Analyse für die strategische Unternehmensplanung, -steuerung und -führung und dient der Strategieentwicklung eines Unternehmens mit seinen Geschäftseinheiten.

    Dabei werden die Produkte und Dienstleistungen als strategische Geschäftseinheiten klassifiziert. In Immobilienunternehmen könnten dies angebotene Dienstleistungen, aber auch die Immobilien selber sein (unter Umständen eingeteilt in unterschiedliche Immobilienarten). Diese werden in ein Blasendiagramm übertragen. Die absoluten Umsatzzahlen jeder Geschäftseinheit bestimmen den Durchmesser der Kreise beziehungsweise Blasen in der Matrix. Je größer die Blase, desto größer ist der erfolgte Umsatz der Immobilie oder der Dienstleistung. Die Blasen werden in ein XY-Diagramm übertragen.

    Darin beschreibt die X-Achse den relativen Marktanteil des Unternehmens im Vergleich zu dem stärksten Mitbewerber und die Y-Achse das prozentuale Wachstum des Marktes. Nach der Festlegung geeigneter Grenzen entstehen Trennlinien. Je nach Marktanteil der strategischen Geschäftseinheit und je nach Marktwachstum wird die Dienstleistung beziehungsweise die Immobilie in eines der vier entstandenen Felder eingruppiert. Jedes dieser Felder entspricht einer Normstrategie, aus der sich Empfehlungen zur weiteren Behandlung der Dienstleistung beziehungsweise der Immobilie für die Zukunft ableiten lassen können.

    Der Produktlebenszyklus verläuft in klassischer Weise in vier Phasen:

    • die Fragezeichen (auch Nachwuchsprodukte oder Babys, geringer Marktanteil in einem stark wachsenden Markt),
    • die Stars (hoher Marktanteil in einem stark wachsenden Markt),
    • die Cash Cows (Melkkühe, benötigen weniger Investitionen, Überschüsse können für andere Geschäftsfelder, zum Beispiel für die Fragezeichen, genutzt werden),
    • die Poor Dogs (auch Auslaufprodukte, erwirtschaften keine Gewinne mehr oder gar Verluste, sollten eingestellt oder veräußert werden).1

    Aus der Marktwachstums-Marktanteils-Matrix lässt sich sehr griffig und plakativ die Ausgewogenheit in der Verteilung strategischer Geschäftseinheiten erkennen, und es lassen sich für jede einzelne Geschäftseinheit Strategien sowie Handlungsempfehlungen ableiten. Kritik an diesem Modell bezieht sich unter anderem auf die Einteilung in nur wenige Kriterien (Marktwachstum, Marktanteil), auf die statische Betrachtungsweise (neben typischen kann es auch atypische Verläufe geben), die Einteilung in nur vier Felder und die Festlegung der Trennlinien. Mittlerweile gibt es Erweiterungen dieses Modells, um noch aussagekräftigere Analysen zu erhalten.

    1http://www.bcg.de/bcg_deutschland/geschichte/klassiker/portfoliomatrix.aspx
    Das Maklergeschäft ist dadurch gekennzeichnet, dass es der Makler für die Anbahnung und den Abschluss eines Geschäftes nicht nur mit einem, sondern mit zwei Geschäftspartnern zu tun hat. Es sind einerseits die Anbieter von Objekten und andererseits die Objektsuchenden. Seine Maklerstellung wird dadurch charakterisiert, dass er von beiden wirtschaftlich und rechtlich unabhängig ist. Dies gilt im Wesentlichen nicht nur für deutsche Makler, sondern weltweit. Aus dieser Situation heraus gibt es grundsätzlich zwei Wege, sich den Markt, auf dem ein Makler tätig werden will, zu erschließen. Er kann Vermarktungsaufträge von Objektanbietern annehmen, um für dieses Objekt passende Interessenten zu suchen. Der zweite Weg besteht umgekehrt darin, Suchaufträge von Interessenten zu übernehmen mit dem Ziel, ein den Wünschen dieses Interessenten entsprechendes Objekt zu finden.

    In Deutschland erfolgt der Marktzugang der Makler überwiegend über Objektaufträge. Im Vordergrund stehen dabei Strategien der Auftragsakquisition (passive, aktive Auftragsakquisition). Das akquirierte Objekt wird zielgruppenbezogen beworben, um Interessenten zu finden, die für einen Vertragsabschluss in Frage kommen.

    Der Marktzugang über das Interessentenpotenzial, also der potenziellen Immobiliennachfrager ist in Deutschland für den Durchschnittsmakler eher eine Ausnahme. Dort, wo sie anzutreffen ist, erfolgt sie überwiegend bei Anlageimmobilien. Dabei spielt die Vermögensberatung eine große Rolle. Ausgangspunkt ist die Ermittlung des Bedarfsprofils bzw. des Suchwunsches des Interessenten. Diesem Profil entsprechend werden die verschiedenen sich bietenden Objektangebote hinsichtlich ihrer Wirtschaftlichkeit, den rechtlichen Gegebenheiten, den steuerlichen Auswirkungen und den gegebenen technischen Standards analysiert und deren Stellenwert im Zusammenhang mit dem daraus entstehenden Vermögensmix ermittelt. Immobilienberatung als Vermögensberatung ist eine wichtige Voraussetzung für die interessentenbezogene Marktzugangsstrategie. Sie dürfte auch in Deutschland an Bedeutung gewinnen.
    Aufgrund des zyklischen Verlaufs der Immobilienmärkte steigen und sinken Mieten und Preise. Konjunktur und Zeitverzögerung, mit der das Angebot auf die Nachfrage reagiert (Schweinezyklus), gelten als wesentliche Ursache für Ab- bzw. Aufschwünge auf den Immobilienmärkten.
    Zäune sind ein beliebtes Thema von Nachbarschaftsstreitigkeiten. Dies wurde vor einigen Jahren auch musikalisch aufbereitet. Gerichte müssen sich meist dann mit der Ausgestaltung von Zäunen befassen, wenn diese
    • den örtlichen Bauvorschriften widersprechen,
    • durch allzu große Höhe, massiven Baustil etc. das Missfallen eines Nachbarn erregen,
    • durch Stacheldrahtbesatz spielende Kinder gefährden.
    Wird vor einer Schiedsstelle zwischen zwei Nachbarn abgesprochen, dass die Grundstücksgrenze mit einem 1,25 Meter hohen Maschendrahtzaun markiert werden soll, darf davon nicht abgewichen werden. Errichtet einer der beiden statt dessen eine 2,50 Meter hohe, blickundurchlässige Wand aus Holz- und Eisenteilen, kann auf Entfernung der Wand und Errichtung des Maschendrahtzaunes geklagt werden (Amtsgericht Strausberg, Az. 9 C 205/04).

    Wird auf einem Zaun zwischen zwei Privatgrundstücken zusätzlich Stacheldraht angebracht, kann bei Gefährdung spielender Kinder die Bauaufsicht einschreiten. Dies entschied das Verwaltungsgericht Koblenz (Az. 7 K 2595/05). Der umstrittene Zaun war 1,80 Meter hoch und konstruktionsbedingt ersteigbar gewesen. Die Bauaufsichtsbehörde ordnete die Entfernung des Stacheldrahts an, da die öffentliche Sicherheit gefährdet sei. Das Gericht bestätigte ihr korrektes Vorgehen.
    Die Maschinenlärmschutzverordnung dient dem Schutz vor Lärm aus der Nachbarschaft in Wohngebieten.
    Hiernach dürfen zum Beispiel in reinen Wohngebieten keine lärmintensiven Geräte und Maschinen an Sonn- und Feiertagen ganztägig sowie an Werktagen in der Zeit von 20 bis 7:00 Uhr betrieben werden. Hierzu gehören zum Beispiel Laubbläser, Müllsammelfahrzeuge, Vertikutierer und rollbare Müllbehälter.
    Ein Maschinenring ist ein Zusammenschluss von Landwirten, die ihre Maschinen zur Bewirtschaftung ihrer Felder sowie auch ihre Arbeitskräfte gemeinschaftlich nutzen. Eine Geschäftsstelle koordiniert die Nutzung und ermittelt freie Kapazitäten bei den einzelnen Betrieben, die dann bei Bedarf von anderen Mitgliedern genutzt werden können. Nimmt ein Betrieb Arbeitskräfte und Maschinen anderer Mitglieder in Anspruch, muss er dafür zahlen – die Abrechnung erfolgt ebenfalls durch den Maschinenring. Maschinenringe sind häufig als Verein bzw. eingetragener Verein (e. V.) organisiert.

    Die Vorteile für die Mitglieder bestehen darin, dass eine effektivere Nutzung der Maschinen und Arbeitskräfte möglich ist; auch muss nicht jeder Betrieb jede Maschine anschaffen. Personalengpässe können kurzfristig ausgeglichen werden.

    Weitere Leistungen von Maschinenringen sind unter anderem die Vermittlung von Helfern für den Betrieb bei sozialen Notfällen und die Organisation von Sammeleinkäufen und Rabattverhandlungen mit Herstellern und Zulieferunternehmen aller Art. Auch die Arbeitnehmerüberlassung ist ein Bereich, in dem Maschinenringe sich teilweise betätigen – so werden zum Beispiel Landwirte und Fahrzeuge im Winter für den Winterdienst vermittelt.

    Die Dachorganisation der Maschinenringe ist der Bundesverband der Maschinenringe e. V. in 86633 Neuburg a. d. Donau.
    Maskarons oder Fratzenköpfe sind Darstellungen maskenhaft verzerrter Tier- oder Menschenköpfe, manchmal Köpfe von Fabelwesen, die als Schmuckelement an Bauwerken wie auch auf Gefäßen, Wandmalereien und so weiter angebracht wurden.
    Gebräuchlich waren sie im Mittelalter, aber auch im Barock, der Renaissance und dem Historismus.

    Sie sind mit dem Gebäude fest verbunden und finden sich meist an Schlusssteinen sowie Tor- oder Fensterbögen. Maskarons an Gebäuden dienen nur der Ausschmückung und nicht etwa als Wasserspeier. Es gibt jedoch auch Maskarons, die mit einem Brunnenbecken verbunden sind und aus deren Mund das Wasser in den Brunnen fließt.
    Auch an der Fassade des Hamburger Hauptbahnhofes (erbaut 1904-1906) finden sich Maskarons.
    Zu den Maßen der baulichen Nutzung zählen die

    • GRZ (Grundflächenzahl) oder GR = zulässige Grundfläche,

    • GFZ (Geschossflächenzahl) oder GF = Geschossfläche,

    • H (Höhe der baulichen Anlagen),

    • Z (Zahl der Vollgeschosse) sowie die

    • BMZ (Baumassenzahl) oder BM = Baumasse.

    In einem Bebauungsplan muss stets die GRZ bzw. GR festgesetzt werden, sowie entweder H oder Z, wenn das Landschaftsbild erhalten bleiben soll. Im Flächennutzungsplan können GFZ oder BMZ und H dargestellt werden.
    Die Massivbauweise ist eine Bauweise, bei der Gebäude aus ein- oder zweischaligem Mauerwerk errichtet werden. Als Material für das Mauerwerk kommen Backstein oder Naturstein in Frage.
    Abkürzung für: Maßnahmegesetz
    Der Maßstab zeigt das Größenverhältnis, in dem etwas proportional zeichnerisch dargestellt wird. Im Maßstab 1:1000 wird das Original in der Zeichnung 1000fach verkleinert dargestellt. So entspricht ein Zentimeter in der Zeichnung zehn Metern in der Realität. Trotzdem wird zur Verdeutlichung ein Detail durchaus im Maßstab 1:1 dargestellt. Die Zeichnung ist in diesem Fall so groß wie das Objekt in der Realität.
    Eine Materielle Baurechtswidrigkeit setzt voraus, dass gegen materielle Vorschriften des Bauplanungsrechts verstoßen wurde. Diese finden sich insbesondere in den §§ 30 ff. des Baugesetzbuches (BauGB).

    Dabei geht es um die Frage, ob ein Bauvorhaben zulässig ist, also genehmigt werden könnte, ob es zum Beispiel im Einklang mit dem Bebauungsplan ist. Auch bei Verstoß gegen Vorschriften des Bauordnungsrechts (beispielsweise über Abstandsflächen) kann materiellrechtliche Illegalität vorliegen – ebenso wie bei Nichtbeachtung anderer öffentlich-rechtlicher Regelungen (zum Beispiel Immissionsschutzrecht), die im Einzelfall zu beachten sind.
    Man unterscheidet verschiedene Arten von Mauerwerk:

    Sichtmauerwerk bleibt nach einer Seite unverputzt und ohne Wärmedämmung, es sei denn, es handelt sich um ein Element des zweischaligen Mauerwerks. Für die nach außen gewendete Sichtmauer müssen frostsichere Steine verwendet und mit Gießmörtel hohlraumfrei verfugt werden.

    Verputztes Mauerwerk mit Innendämmung ist unter den einschaligen Mauerwerken eine bauphysikalisch we­ni­ger gute Lösung, was die nach der Ener­gie­ein­spar­ver­ord­nung vorgeschriebene Wärme­däm­mung betrifft. Sie ist billiger als die Außendämmung, jedoch nicht so effektiv.

    Mauerwerk mit Außendämmung gibt es in mehreren Varianten. Die so genannte "Vorhangfassade" zeichnet sich dadurch aus, dass über der außen angebrachten Wär­me­dämmschicht eine auf Holzlatten befestigte Fassa­den­be­klei­dung angebracht ist.

    Das Wärmeverbundsystem (WDVS) besteht einschließ­lich der Dämmschicht aus drei oder mehreren Schichten. Auf die Dämmschicht wird zur physikalischen Stärkung eine "Armierungsschicht" und zum Zweck des Wetter­schut­zes darauf eine Schlussbeschichtung aufgetragen.

    Eine Alternative zum WDVS bietet die "Plat­ten­ver­klei­dung" eines nach außen wär­me­ge­däm­mten Mauerwerkes. Neben den hier beschriebenen ein­schaligen Mauerwerken gibt es auch noch das zwei­scha­lige Mauer­werk. Die Er­rich­tung von Wohn- und gewerblich ge­nutzten Gebäuden ohne Wärmedämmung ist heute wegen der den Niedrig­ener­gie­haus­stan­dard anstrebenden Ener­gie­ein­spar­ver­ord­nung kaum mehr möglich.
    Abkürzung für: Musterbedingungen
    Abkürzung für: mit beschränkter Haftung
    Abkürzung für: Musterbauordnung
    Abkürzung für: Musterbedingungenen für öffentlich-rechtliche Bausparkassen
    Abkürzung für: Musterbedingungen für private Bausparkassen
    Abkürzung für: Mitglied des Bundestages
    Abkürzung für: Mieteinnahme
    Abkürzung für: Miteigentumsanteil
    Die Auswahl der geeigneten Werbemaßnahmen oder Medien erfolgt mit Hilfe der Media-Planung. Dabei werden zunächst die Marketingziele definiert, etwa der geplante Umsatz oder der angestrebte Marktanteil. Danach werden die Werbeziele festgelegt, wobei die Präferenzen zum Beispiel auf dem Bekanntheitsgrad oder dem eigenen Unternehmensimage liegen können.

    Schließlich werden die Mediaziele im Hinblick auf die zu erreichende Zielgruppe oder die Häufigkeit, mit der die Angehörigen des Zielmarktes das Plakat, die Zeitung oder den Hörfunksender tatsächlich nutzen, beschrieben. Zeitungsverlage stellen als Informationsgrundlage in der Regel Mediamappen zur Verfügung. Aus ihnen ergeben sich das Verbreitungsgebiet und die quantitative Reichweite (Zahl der Leser im Vergleich zur Bewohnerzahl im Verbreitungsgebiet), häufig sogar auch die qualitative Reichweite (Zahl der Leser, die einer bestimmten Zielgruppe angehören).

    Die Zeitungsanzeige ist nach wie vor eine wichtige Informationsquelle für Immobilienkunden. Darum sollte im Interesse der Minimierung der Streuverluste die Mediaplanung stets auf der Grundlage der Mediamappen der Zeitungsverlage erfolgen. Manche Zeitungsverlage machen ihren Anzeigenteil auch im Internet zugänglich.

    Hinzu kommt die Planung der Immobilienangebote direkt im Internet entweder auf der eigenen Homepage oder durch Nutzung der Immobilienportale, die mit der eigenen Homepage verlinkt werden können. Auch hier ist nicht nur auf die jeweils für die gesamte Bundesrepublik veröffentlichte Besucherfrequenz der Immobilienportale zu achten, sondern auch zu hinterfragen, wie die Angebots- und Besucherfrequenz innerhalb speziell des Marktraumes beschaffen ist, auf dem die Immobilien erfolgreich angeboten werden können.
    Als Medianwert (( tilde x )) bezeichnet man in der Statistik den in der Mitte stehenden Wert einer der Größe nach geordneten Stichprobe von Vergleichswerten. Ist die Anzahl der Vergleichswerte nicht ungerade, ergeben die beiden in der Mitte stehenden Werte arithmetisch gemittelt den Median. Damit halbiert der Medianwert eine Stichprobe.

    Der Median kann statt des arithmetischen Mittels angewendet werden bei kleinen Stichproben, beim Verdacht auf Ausreißer oder bei einer asymmetrischen Häufigkeitskurve. Je symetrischer eine Häufigkeitskurve ist, desto näher liegen arithm. Mittel und Median beieinander.

    Obwohl sich der Medianwert weitgehend ohne Berechnungen ermitteln lässt, ist er – entgegen häufig vertretender Meinung – nicht „ungenauer“ als das arithmetische Mittel. Die Güte der verschiedenen Mittelwerte ist nur abhängig von der Streuung und dem Umfang einer Stichprobe.
    Mediapläne sind ein Instrument der Presse- und Öffent­lich­keits­ar­beit von Unternehmen. Sie stellen den "Fahrplan" für die operative PR-Umsetzung dar. Die Mediapläne werden in der Regel in Form einer Excel-Tabelle in den PR-Abtei­lungen der Immobilienunternehmen erstellt und beinhalten sämt­liche Anzeigen­schaltungen, Medien und Veran­stal­tun­gen der Branche, die für das jeweilige Unternehmen relevant sind. Die Medienauflistung umfasst zumeist die inhalt­lichen Schwer­punkte der monatlichen Zeitschriften-Ausgaben eines Jahrganges sowie den voraussichtlichen Anzeigen- und Redaktionsschluss. Die Integration der geplanten Veran­stal­tun­gen beziehungsweise Anzeigen­schal­tungen stellt eine Ergänzung der Mediapläne dar.
    Mit Hilfe der Mediapläne lässt sich die Presse- und Öffent­lich­keits­ar­beit von Immobilienunternehmen langfristig und gezielt aufbauen und gestalten.

    Der Begriff Mediaplan, wie er in der Presse- und Öffent­lich­keits­ar­beit von Unternehmen verwendet wird, ist nicht identisch mit den von Fachzeitschriften herausgegebenen Media­plänen, die redaktionelle Inhalte, Schwerpunktthemen und Anzeigenpreise enthalten.
    Konflikte kosten Zeit, Nerven, entfalten in ihrer Außenwirkung ein negatives Bild und münden im schlimmsten Fall in einen Rechtsstreit. Die Mediation (lateinisch = Vermittlung) bietet ein speziell für die Lösung von Konflikten entwickeltes Gesprächsverfahren. Genutzt werden Ansätze aus der Konflikt- und Verhandlungsforschung, der Kommunikationswissenschaft, der Psychotherapie sowie der Systemischen Therapie. Die Mediation ist keine Institution wie das Schiedsgericht, die Güte- oder Schlichtungsstelle, sondern ein Verfahren der außergerichtlichen Konfliktregelung. Auch in der Immobilienwirtschaft hat sich die Mediation in den letzten Jahren etabliert.

    Der Mediator / die Mediatorin fungiert als Moderator, überlässt den Konfliktbeteiligten alle Entscheidungen, gibt keine Empfehlungen und macht keine Kompromissvorschläge. Der Mediator / die Mediatorin bearbeitet zusammen mit den Beteiligten den Konflikt und versucht, ihn für alle zufriedenstellend aufzulösen. Auch in bereits hoch eskalierten Fällen ist ein Gelingen keine Seltenheit. Die erreichte Einigung zeichnet sich insbesondere durch ihre Nachhaltigkeit aus. Der Mediator / die Mediatorin braucht ein breites Verständnis wirtschaftlicher, psychosozialer und juristischer Zusammenhänge sowie die entsprechende Feldkompetenz.

    Das Ziel der Mediation ist die Lösung eines Konfliktes mit einer verbindlichen, in die Zukunft weisenden Vereinbarung der Teilnehmer.

    Am 26.07.2012 ist das deutsche Mediationsgesetz in Kraft getreten. Es dient der Förderung der Mediation und anderer Verfahren der außergerichtlichen Konfliktbeilegung.
    Beim Medizinischen Versorgungszentrum handelt es sich um einen besonderen Typ des Ärztehauses, das unter ärztlicher Leitung steht. Es wurde im Zusammenhang mit dem GKV-Modernisierungsgesetz 2004 in § 95 des Sozialgesetzbuches V in Deutschland eingeführt. Die Behandlung der Patienten erfolgt durch Ärzte, die im Zentrum ihre Praxis haben. Das Zentrum muss über mindesten zwei Ärzte verschiedener Fachrichtungen verfügen. Die vertragsrechtliche Beziehung entsteht aber nicht zwischen dem Patienten und dem Arzt, sondern zwischen dem Patienten und dem Zentrum. Das Zentrum stellt dem Patienten jeweils die fachlich zuständigen Ärzte zur Behandlung zur Verfügung. Träger des MVZ können Privatkrankenhausgesellschaften, Krankenkassen, Kassenärztliche Vereinigungen oder Pharmaunternehmen sein. Überwiegend (ca. 50 Prozent) handelt es sich um Vertragsärzte. Es gibt keinen besonderen Rechtsformenzwang. Es kann sich um eine GmbH, AG oder KG handeln. Ende 2009 gab es in Deutschland ca. 1.500 zugelassene MVZ mit 7.300 Ärzten (also im Schnitt fünf Ärzte pro Versorgungszentrum). Sofern Gebäude nicht speziell für Medizinische Versorgungszentren errichtet werden, siedeln sie sich meist in ehemaligen Bürogebäuden an. Der Flächenbedarf liegt zwischen 3.500 und 6.000 m², wobei nur ein Teil der Flächen Praxisflächen sind. Teilweise bestehen sie aus Ladenflächen, Flächen für Gastronomie, Flächen für Fitnesseinrichtungen, Apotheken usw. Die Mietansätze sind – je nach Nutzung und Stockwerk – unterschiedlich hoch.
    Abkürzung für: Miteigentümer
    Als Megastadt werden Großstädte bezeichnet, die mehr als zehn Millionen Einwohner haben. 1950 waren nach dieser Klassifikation New York und Tokio die einzigen Megastädte. Von 1975 bis 2005 stieg die Megastadt-Bevölkerung von weltweit 3,5 auf 9,3 Prozent. 2015 gab es bereits rund 30 Megastädte, unter denen die zusammenwachsenden Städte Tokio und Yokohama mit gemeinsam über 38 Millionen Einwohnern den Spitzenplatz belegten. Die weitaus meisten Megastädte liegen in Asien. Weit oben auf der Liste der größten Städte liegen auch Kairo und Lagos auf dem afrikanischen Kontinent. In Europa befinden sich Moskau, Istanbul, Paris und London im unteren Drittel der Liste der 30 größten Städte. Die Rangliste der Megastädte unterscheidet sich je nach Datenquelle.

    Neben dem Begriff Megastadt gibt es auch andere Bezeichnungen für städtische Räume mit einer hohen Bevölkerungszahl, Flächenausdehnung oder Dichte. Dazu zählen zum Beispiel die Begriffe megaurbaner Raum und Agglomerationsraum. Darunter versteht man Regionen aus zusammenwachsenden oder benachbarten Städten, die Metropolregionen bilden wie beispielsweise das Gebiet Rhein-Ruhr.

    Der Begriff Metropolregion schließt ländliche Gebiete mit ein, die durch wirtschaftliche Verflechtungen oder Pendlerströme mit ihren Oberzentren verbunden sind.

    Agglomerationen bestehen dagegen aus einer Kernstadt mit ihrem suburbanen, dicht bebauten Vorortbereich. Weltweit einheitliche Definition existieren nicht.

    Megastädte weisen oft ein ungebremstes Wachstum auf durch Migrationsströme und ein hohes natürliches Bevölkerungswachstum. Wenn die Stadtentwicklung mit der Bevölkerungsentwicklung nicht Schritt halten kann, wenn Arbeitsplätze und Wohnraum fehlen und die Infrastruktur nicht mehr ausreicht, weichen Teile der Bevölkerung in Armensiedlungen oder Elendsquartiere aus und beziehen ihr Auskommen oft im informellen Sektor.

    Megastädte in entwickelten Ländern verfolgen überwiegend eine Politik der Urban Consolidation (Stadtkonsolidierung), um solchen Entwicklungen entgegenzuwirken. Damit ist einerseits die Beschränkung der weiteren Stadtentwicklung auf bereits bestehende Stadtgebiete gemeint, zum Beispiel durch den Bau in die Höhe. Andererseits geht es um die Begrenzung des Bevölkerungswachstums durch Zuzug.

    Die größte Stadt der Welt: In der Metropolregion Tokio-Yokohama lebten 2015 auf einer Fläche von rund 13.600 Quadratkilometern bei einer Bevölkerungsdichte von rund 2.800 Einwohner pro Quadratkilometer knapp 38 Millionen Menschen. Im Stadtgebiet von Tokio lag die Bevölkerungsdichte bei über 15.000 Einwohner pro Quadratkilometer.

    Zum Vergleich: In der Stadt Berlin lebten 2015 auf rund 890 Quadratkilometer 3,6 Millionen Menschen. Die Bevölkerungsdichte lag in der Hauptstadt Deutschlands bei rund 4.000 Einwohner pro Quadratkilometer. In der Agglomeration Berlin leben rund 4.5 Millionen und in der Metropolregion rund 6.0 Millionen Einwohner.

    Mehr Information unter: www.citypopulation.de; United Nations, Department of Economic and Social Affairs, Population Division; Bundeszentrale für politische Bildung, Stichwort Megastädte
    Die Höhe der Provision für das Zustandebringen von Grundstückskaufverträgen wird zumeist als Prozentsatz des Kaufpreises vereinbart. Möglich ist auch die Einigung auf eine Pauschale. Daneben kann zwischen dem Verkäufer und dem Makler ein Vertrag geschlossen werden, wonach der Verkäufer dem Makler einen bestimmten Betrag als Kaufpreis vorgibt. Gelingt es dem Makler, einen höheren Kaufpreis zu erzielen, soll er diesen Betrag als Provision vereinnahmen können.

    Solche Übererlösklauseln sind grundsätzlich wirksam (vgl. BGH NJW 1969, 1628). Der Makler ist nicht verpflichtet, im Interesse des Auftraggebers einen möglichst hohen Kaufpreis zu erzielen. Damit nimmt er vielmehr im Provisionsinteresse ein eigenes Geschäft wahr. Die Vereinbarung stellt sich auch nicht nachträglich als Wucher i.S.d. § 138 Abs.2 BGB dar. Die Vertragspartner konnten bei Abschluss des Vertrages nicht übersehen, ob überhaupt und wenn ja, in welcher Höhe ein Mehrerlös entstehen würde. Schon deshalb könne von einem auffälligen Missverhältnis i.S. d. § 138 Abs.2 BGB nicht gesprochen werden. Der Makler ist jedoch verpflichtet, den Verkäufer über die Höhe des erzielten Kaufpreises zu informieren. Unterlässt er dies und wird dadurch die Wirksamkeit des Kaufvertrages gefährdet und der gutgläubige Auftraggeber der Gefahr der Steuerhinterziehung ausgesetzt, verwirkt der Makler seinen Provisionsanspruch nach § 654 BGB.

    Wesentlich ist auch, dass den Makler bei der Vereinbarung einer Mehrerlösklausel eine gesteigerte Sorgfalts- und Treuepflicht trifft. Er muss seinen Auftraggeber auf den objektiven Marktpreis der Immobilie hinweisen. Falls ihm dafür die erforderlichen Kenntnisse fehlen, muss er sich sachkundig machen. Im Einzelfall ist er eventuell sogar verpflichtet, ein Wertgutachten einzuholen.

    Der Makler verwirkt seine Provision auch dann, wenn er bei Abschluss der Vereinbarung über den Mehrerlös verschweigt, dass er schon einen Interessenten kennt, der mehr als den im Maklervertrag vorgesehenen Preis zahlen wird.

    Dem Käufer muss der Makler seine Doppeltätigkeit und die Vereinbarung einer Verkäuferprovision oder eines Übererlöses dann nicht mitteilen, wenn dieser die Doppeltätigkeit kennt. Dies gilt jedenfalls dann, wenn der Makler für den Verkäufer als Vermittlungsmakler und für den Käufer als Nachweismakler tätig wird (vgl. BGH NJW 1970,1075).

    Während der BGH in dem Urteil von 1969 von einem Sachverhalt ausgeht, in dem der Makler den erzielbaren Kaufpreis (vorher) nicht kennt und deshalb ein Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung verneint, wird die Höhe der Übererlöses begrenzt, wenn der Makler diese kennt: Mehr als 20 Prozent sind Wucher (vgl. BGH 125,135; Palandt-Heinrichs, § 138 Rdnr.68). Achtung: Die Aussage des BGH aus dem Jahre 1969 (s.o.), wonach der Makler nicht verpflichtet sei, im Interesse des Verkäufers einen möglichst hohen Kaufpreis zu erzielen, ist nicht allzu wörtlich nehmen. Einmal gilt dies nicht allgemein, z.B. nicht bei Abschluss eines Alleinauftrages. Übersteigt der Mehrerlös die übliche Provision deutlich, könnte dem Makler, insbesondere gegenüber einem unerfahrenen Verkäufer, Verletzung seiner Beratungspflicht vorgeworfen werden.

    Das Landgericht Berlin erklärte eine Provision zwischen 17 und 35 Prozent des jeweiligen Kaufpreises für sittenwidrig. Diese war im Rahmen einer Mehrerlösklausel zustande gekommen. Bei dem Geschäft ging es um eine Reihe von Eigentumswohnungen, die ein Makler zu deutlich höheren Preisen verkaufte, als zunächst vorgesehen. Das Gericht betonte, dass die Forderung des Maklers vor allem deshalb sittenwidrig sei, weil dieser bewusst ein Informationsdefizit des Verkäufers ausgenutzt habe. Nicht ins Gewicht fiel dabei, dass der Verkäufer eine größere Anzahl von Wohnungen verkaufte und deshalb aus Sicht des Maklers als gewerblicher Grundstückshändler anzusehen war. Dem Gericht zufolge schloss dies nicht aus, dass eine Unerfahrenheit oder ein mangelndes Urteilsvermögen des Verkäufers ausgenutzt worden sei (Landgericht Berlin, Urteil vom 30.05.2013, Az. 9 O 540/11).

    Wichtig ist darüber hinaus, dass die Mehrerlösklausel klar und eindeutig formuliert ist und somit dem Transparenzgebot genügt. Ansonsten ist die Klausel unwirksam (OLG Frankfurt, Urteil vom 29. November 2006, 19 U 120/06).
    Beim Mehrfamilienhaus handelt es sich um ein Wohnhaus mit mindestens drei abgeschlossenen Wohneinheiten. Es kann sich um ein Mietwohnhaus oder um ein Haus mit Eigentumswohnungen handeln. Bei der Planung eines Mehrfamilienhauses sollte heute von vornherein die Aufteilung des Gebäudes in Wohnungseigentum vorgesehen werden.

    Für die so entstehenden Eigentumswohnungen lässt sich eine sinnvolle Finanzierungs- und Steuerstrategie entwickeln, besonders wenn eine der Wohnungen durch den Bauherren oder Käufer wohnlich oder – sofern zulässig – gewerblich (als Büro) selbst genutzt werden soll.
    Beim Mehrgenerationen-Wohnen wohnen mehrere Generationen unter einem Dach oder in der gleichen Wohnanlage. Es gibt unterschiedliche Konzepte, beginnend mit dem einfachen Mehrgenerationenhaus, in dem die Generationen einer Familie zusammenleben. Hier sind ausreichend Platz und Freiraum sowie möglichst ein geräumiger Außenbereich gefragt – oft werden alte, renovierungsbedürftige Mehrfamilienhäuser oder Resthöfe für diesen Zweck umgebaut.

    Der Begriff Mehrgenerationenhaus wird jedoch auch für Häuser oder Wohnanlagen benutzt, die von Vereinen oder Verbänden, also Trägern der freien Wohlfahrtspflege und in einigen Fällen auch von Kommunen oder Kirchengemeinden betrieben werden. Dort wohnen Bewohner unterschiedlichen Alters in getrennten Wohneinheiten. Es gibt teilweise vom Träger organisierte Dienstleistungen und Freizeitaktivitäten, jedoch stehen die gegenseitige Unterstützung der Bewohner und die Hilfe zur Selbsthilfe im Vordergrund. Räume für gemeinsame Aktivitäten oder Treffen sind erforderlich. Angebote für die Bewohner können z. B. ein Tagescafé, Mittagessen, Krabbelgruppen für Kleinkinder oder Hausaufgabenbetreuung für Schüler sein. Ein Jugend- und ein Seniorentreff können vorgesehen sein, aber auch Kurse für Babysitter, für Internetnutzung, Sport- und Fitnessangebote oder eine Hausbibliothek.

    Das Mehrgenerationen-Wohnen wird auch von der sogenannten Wohnprojektebewegung propagiert. Hier gibt es jedoch keinen verantwortlichen Träger und keine verantwortliche Organisation, sondern die Bewohner organisieren ihr Wohnprojekt selbst. Oft wird dafür die Form eines Vereins gewählt, noch öfter die einer Genossenschaft. Auch kleine Genossenschaften müssen dabei Mitgliederversammlungen abhalten und bestimmte Regeln für Buchhaltung und Jahresabschluss beachten. Sie müssen Mitglied eines Genossenschaftsverbandes sein, der einmal im Jahr ihre Bücher prüft.

    Der Begriff „Mehrgenerationen-Wohnen“ bzw. „Mehrgenerationen-Haus“ wurde in Deutschland insbesondere von Ursula von der Leyen in ihrer Zeit als niedersächsische Familienministerin und später als Bundesfamilienministerin aufgebracht. Als Bundesministerin initiierte sie auch ein bundesweites Aktionsprogramm. Einrichtungen, die Mehrgenerationenhäuser betrieben, wurde seit 2006 für die Dauer von fünf Jahren ein Zuschuss in Höhe von 40.000 Euro pro Jahr geboten. War diese Förderphase beendet, mussten sich die Häuser selbst tragen können – etwa durch kostenpflichtige Dienstleistungsangebote. 2012 wurde das Förderprogramm beendet. In einer zweiten Phase wird die Entwicklung der ca. 500 geschaffenen Einrichtungen beobachtet und analysiert. In verschiedenen Bundesländern und Gemeinden gibt es noch andere Möglichkeiten der Förderung für Mehrgenerationen-Projekte.
    Dieser Begriff bezeichnet ein Wohnkonzept, bei dem mehrere Generationen unter einem Dach leben – und die jeweiligen Teile des Hauses architektonisch auf ihre jeweiligen Bedürfnisse zugeschnitten sind. Das reicht vom kindgerechten Spielzimmer mit pflegeleichtem Bodenbelag bis zum barrierefreien Wohnungsteil für die ältere Generation. Mit der Planung von Mehrgenerationenhäusern soll eine natürliche altersmäßige Durchmischung von Wohngebieten erzielt werden.

    Der Begriff Mehrgenerationenhaus wird einerseits für Häuser verwendet, in denen mehrere Generationen einer Familie unter einem Dach leben, andererseits aber auch für Wohnprojekte, bei denen Fremde verschiedener Generationen in getrennten Wohneinheiten unter einem Dach bzw. in einer Wohnanlage wohnen. Hier gibt es einerseits durch öffentliche oder private Träger organisierte Einrichtungen, andererseits aber auch Häuser, die durch die Bewohner selbst im Rahmen einer Genossenschaft oder eines Vereins getragen werden. Bei Mehrgenerationenhäusern steht die gegenseitige Unterstützung der Bewohner (Kinder- und Seniorenbetreuung, Einkaufshilfe, gemeinsame Aktivitäten) im Vordergrund. Häufig werden jedoch auch vom jeweiligen Träger oder der Bewohnergemeinschaft organisierte Dienstleistungen und Freizeitaktivitäten angeboten.
    Eine Mehrhausanlage ist eine aus mehreren, oftmals gleichartigen Gebäuden bestehende Wohnungseigentumsanlage, die einer Wohnungseigentümergemeinschaft gehört. Oftmals bestehen bei den Eigentümern hausspezifische Interessen. Die Begründung des Wohnungseigentums im Rahmen einer Mehrhausanlage sollte fachmännisch korrekt erfolgen und den Eigentümern in der Gemeinschaftsordnung ein Höchstmaß an individuellen Gestaltungsmöglichkeiten bieten.

    Dies gilt insbesondere für Vereinbarungen (§ 10 Abs. 2 Satz 2 WEG) oder Beschlüsse zur Kostenverteilung (§ 16 Abs. 3 und 4 WEG). Sind keine abweichenden Vereinbarungen oder Beschlüsse getroffen, müssen sich alle Eigentümer gemäß § 16 Abs. 2 WEG im Verhältnis der für sie im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteile beteiligen. Danach sind beispielsweise auch die Aufzugskosten von allen Eigentümern zu tragen, und zwar auch von denjenigen, die in einem Haus ohne Aufzug wohnen.

    Nach den am 1. Juli 2007 in Kraft getretenen Änderungen können die Eigentümer jedoch auch mit einfacher Mehrheit beschließen, dass nur die Eigentümer des Hauses mit Aufzug die Kosten für dessen Betrieb zu zahlen haben, es sei denn, dass diese Neuverteilung der Kosten gegenüber der bisherigen Regelung unbillig und deshalb der Beschluss für ungültig zu erklären ist.

    Nach bisher vorherrschender Rechtsauffassung ist ebenfalls auch ein Beschluss wegen Unbilligkeit für ungültig zu erklären, wonach beispielsweise die Kosten für eine Dachsanierung nur von den Eigentümern des betreffenden Hauses zu zahlen sind. Grundsätzlich gilt für Mehrhausanlagen, dass sie rechtlich als Einheit zu behandeln sind. Das hat beispielsweise auch zur Folge, dass die Verwaltung einer Mehrhausanlage nur einem Verwalter übertragen werden kann. Die Bestellung von "Unterverwaltern" ist nicht zulässig.
    Angelegenheiten, über die die Wohnungseigentümer im Rahmen der ihnen durch Gesetz oder Vereinbarung übertragenen Be­schluss­kompetenz entscheiden können, werden gemäß § 23 Abs. 1 WEG durch Beschlussfassung in der gemäß § 25 Abs. 3 WEG beschlussfähigen Wohnungseigentümerversammlung geordnet.

    Handelt es sich dabei um Angelegenheiten einer ordnungs­ge­mäßen Verwaltung, entscheiden die Wohnungseigentümer ge­mäß § 21 Abs. 3 WEG durch Stimmenmehrheit. Als Stimmen­mehrheit gilt dabei das Verhältnis der Ja-Stimmen zu den Nein-Stimmen, wobei es für das Zustandekommen eines Beschlusses ausschließlich darauf ankommt, dass mehr Ja- als Nein-Stimmen abgegeben werden. Stimmenthaltungen werden bei der Fest­stellung des Abstimmungsergebnisses nicht berücksichtigt, so­fern nicht – was zulässig wäre – eine abweichende Vereinbarung getroffen wurde (vergleiche dazu auch BGH, Az. V ZB 3/88, Be­schluss vom 08.12.1988). Bei Stimmengleichheit (gleiche Anzahl von Ja- und Nein-Stimmen) ist ein Beschluss nicht zustande ge­kommen. Durch Vereinbarung kann auch geregelt werden, dass für be­stimmte Verwaltungsangelegenheiten ein qualifizierter Mehr­heits­beschluss erforderlich ist, beispielsweise eine Mehrheit von zwei Dritteln oder drei Vierteln der erschienenen und vertre­tungs­be­rech­tigten Eigentümer oder eine entsprechende Mehrheit bezo­gen auf alle im Grundbuch eingetragenen Wohnungs­eigen­tümer.

    Ein relativer Mehrheitsbeschluss – auch als Minderheits­be­schluss bezeichnet – liegt dann vor, wenn zu einer Beschluss­fas­sung die Mehrheit der abgegebenen Stimmen erforderlich ist, die­se Mehrheit aber nicht erreicht wird. Ein solcher Fall liegt vor, wenn zu einem bestimmten Antrag über mehrere Alternativen, wie beispielsweise bei der Verwalterwahl, die erforderliche Mehr­heit von mehr als der Hälfte der abgegebenen Stimmen für keine der Alternativen erreicht wird. Wird allerdings ein relativer Mehr­heits­beschluss nicht angefochten, ist auch dieser Beschluss wirk­sam.
    Unter einem Mehrspänner versteht man ein Treppenhaus, das für mehrere Wohnungen pro Treppenhauspodest einen Zugang erschließt. Je mehr Wohnungen pro Treppenhaus erschlossen werden, desto größer sind die Einsparungen bei den Baukosten. Werden viele Kleinwohnungen von einem Treppenpodest aus erschlossen, hat dies allerdings den Nachteil, dass sich die Bewohner fremd bleiben. Typische Mehrspänner dieser Art sind die Plattenbauten und Studentenwohnheime.
    Eine Mehrvertretungsgebühr nach Nr. 1008 VV RVG fällt gemäß § 7 Abs. 1 RVG immer dann an, wenn ein Rechtsanwalt für mehrere Auftraggeber tätig geworden ist. Ob es dabei einen oder mehrere Auftraggeber gibt, hängt nicht davon ab, wer dem Anwalt den Auftrag erteilt hat.

    Folglich steht diese Mehrvertretungsgebühr einem Anwalt auch in einem Beschlussanfechtungsverfahren nach § 46 Abs. 1 Satz 1 WEG zu, wenn er von dem nach § 45 Abs. 1 WEG zustellungsbevollmächtigten Verwalter gemäß § 27 Abs. 2 Nr. WEG beauftragt wurde, die übrigen Wohnungseigentümer in einem gegen sie gerichteten Beschlussanfechtungsverfahren zu vertreten.

    Die Vorschrift des § 50 WEG, wonach die Wohnungseigentümer im Regelfall nur die Kosten eines einzigen Anwalts erstattet bekommen können, steht der Festsetzung einer Erhöhungsgebühr nicht entgegen. Aus ihr kann nicht gefolgert werden, dass diesem Rechtsanwalt keine Erhöhungsgebühr für die Vertretung mehrere Auftraggeber zusteht (BGH, 15.9.2011, V ZB 39/11).
    Der Meistbietende hat im Versteigerungsverfahren das höchste Gebot abgegeben. Damit hat er jedoch noch nicht automatisch den Zuschlag erhalten. Liegt das Gebot un­ter­halb der festgesetzten Grenzen, bedarf es der Zu­stim­mung des betreibenden Gläubigers – ansonsten wird es abgewiesen. Sind die Versteigerungsbedingungen erfüllt, besteht bei Abgabe des Höchstgebotes ein Anspruch auf den Zuschlag, mit dem die Immobilie erworben und der Meistbietende – obwohl noch ohne grundbuchliche Ein­tra­gung – der neue Eigentümer ist.
    Meistgebot ist das höchste bei einer (Zwangs-) Versteigerung abgegebene Gebot. Der Meistbietende erhält den Zuschlag und wird dadurch zum Zuschlagsberechtigten (gesetzlich geregelt in § 81 ZVG, Gesetz über Zwangsversteigerung und Zwangsvollstreckung).
    Die Gesetzgebungskompetenz für das Melderecht liegt infolge der Föderalismusreform beim Bundesgesetzgeber. Am 1. November 2015 ist das neue Bundesmeldegesetz (BMG) in Kraft getreten. Dadurch wurden erstmals für alle Bürger bundeseinheitliche Meldevorschriften geschaffen. Zuvor gab es unterschiedliche Meldegesetze in den Bundesländern, so dass es von Bundesland zu Bundesland auch unterschiedliche Meldefristen geben konnte. Seit 2015 legt das Bundesmeldegesetz bundeseinheitlich fest:
    • Wer eine Wohnung bezieht, muss sich innerhalb von zwei Wochen nach dem Einzug bei der Meldebehörde anmelden.
    • Eine Abmeldung ist erforderlich, wenn keine neue Wohnung im Inland bezogen wird – also, wenn der Betreffende ins Ausland umzieht oder eine Nebenwohnung endgültig aufgibt. Auch die Abmeldung muss innerhalb von zwei Wochen nach dem Auszug aus der Wohnung erfolgen. Frühestens kann man sich eine Woche vor dem Auszug abmelden.
    • Personen unter 16 Jahren müssen von der Person an- oder abgemeldet werden, bei der sie ein- oder ausziehen. Im Inland zur Welt gekommene Neugeborene müssen nur angemeldet werden, wenn sie in einer anderen Wohnung als der der Eltern oder der Mutter unterkommen. Ansonsten meldet das Standesamt der Meldebehörde die Geburt eines Kindes bzw. Änderungen des Personenstandes von Menschen jeden Alters.
    • Wer zum Pfleger oder Betreuer für eine volljährige Person bestellt ist und deren Wohnort bestimmen kann, muss sich auch um deren An- oder Abmeldung kümmern.
    • Bundeswehrangehörige oder Teilnehmer am Bundesfreiwilligendienst oder Zivildienst sind von der Meldepflicht befreit, wenn sie in Gemeinschaftsunterkünften oder anderen dienstlich bereitsgestellten Unterkünften wohnen.
    • Wer in Deutschland bereits irgendwo gemeldet ist und eine weitere Wohnung nur für maximal sechs Monate bezieht, braucht sich nicht anzumelden. Wohnt der Betreffende ansonsten im Ausland und ist in Deutschland nicht gemeldet, sind es drei Monate. Wird der betreffende Zeitraum überschritten, muss eine Anmeldung erfolgen. Diese Regelung gilt nicht für Spätaussiedler, Asylbewerber oder Ausländer, die in zugewiesene Aufnahmeeinrichtungen bzw. Unterkünfte einziehen.

    Datenschutz und Auskünfte

    Eine einfache Melderegisterauskunft wird nur erteilt, wenn der Anfrager versichert, die Daten nicht für Zwecke der Werbung oder des Adresshandels zu nutzen. Jede gewerbliche Verwertung der Daten ist anzugeben. Der Bürger kann in eine Nutzung seiner Daten für Werbung oder Adresshandel einwilligen. Ohne Einwilligung dürfen seine Daten nicht weitergegeben werden. Diese kann entweder in genereller Form gegenüber der Meldebehörde oder im Einzelfall gegenüber dem nachfragenden Unternehmen erklärt werden. Hier liegt eine Systemschwäche des Gesetzes: Das tatsächliche Vorliegen einer solchen Einwilligung beim Nachfrager wird allenfalls stichprobenartig kontrolliert. Eine erweiterte Melderegisterauskunft enthält gegenüber der einfachen zusätzliche Daten, ist jedoch auch an weitere Voraussetzungen gebunden.

    Eine Melderegisterauskunft kann auch in automatisierter Form bzw. über Internetportale erteilt werden. Hier ist aber insbesondere bei privaten Nachfragen oft eine vorherige persönliche Identifizierung des Nachfragers mit Ausweisvorlage beim Einwohnermeldeamt erforderlich. Behörden können auf Melderegisterdaten zugreifen, besondere Vorschriften regeln die Datenübermittlung unter staatlichen Stellen. § 42 BMG regelt die Melderegisterauskunft an Religionsgemeinschaften. Diese ist zur Erfüllung der Aufgaben der Religionsgemeinschaft, aber nicht zu arbeitsrechtlichen Zwecken zulässig.

    § 50 BMG ermöglicht sogenannte Melderegisterauskünfte in besonderen Fällen. Gemeint sind damit Auskünfte an politische Parteien, die Adressen für ihre Wahlwerbung benötigen, sowie Mandatsträger, Presse oder Rundfunk hinsichtlich Alters- oder Ehejubiläen von Einwohnern. Auch Adressbuchverlage können Melderegisterauskünfte erhalten. Die Verwendung der Daten ist für letztere nur zweckgebunden zulässig. Auch Auskünfte an den Eigentümer einer Wohnung über die dort gemeldeten Bewohner gehören zu den besonderen Fällen. § 50 Absatz 5 BMG bestimmt, dass die Betroffenen der Übermittlung ihrer Daten widersprechen dürfen. Ausgenommen davon ist die Melderegisterauskunft an den Vermieter. Bei der Anmeldung bei der Behörde muss auf dieses Widerspruchsrecht hingewiesen werden.

    Gemeldete Einwohner haben darüber hinaus die Möglichkeit, eine Auskunftssperre zu beantragen. Diese ist zum Beispiel bei der Gefahr einer Straftat möglich und ist entsprechend zu begründen. Sie wird auf zwei Jahre befristet erteilt, kann jedoch verlängert werden. Die Rechtslage ab 1. November 2015 hat die Hotelmeldepflicht und die für Personen in Krankenhäusern und Heimen vereinfacht.

    Wohnungsgeber – also in der Regel Vermieter – sind verpflichtet, bei der Anmeldung von Mietern mitzuwirken. Die Pflicht, auch bei der Abmeldung mitzuwirken, ist zum 1. November 2016 entfallen. Mitwirken bedeutet, dass Vermieter der meldepflichtigen Person den Einzug schriftlich oder elektronisch innerhalb einer zweiwöchigen Frist ab Einzug bestätigen müssen. Durch diese Regelung soll Scheinanmeldungen vorgebeugt werden.
    Auch Gäste in Hotels, Pensionszimmern oder Ferienwohnungen unterliegen dem Melderecht. Lange gab es unterschiedliche Regelungen in den einzelnen Bundesländern. Seit 1. November 2015 gelten die einheitlichen Vorschriften des Bundesmeldegesetzes.

    Die §§ 29 und 30 des Bundesmeldegesetzes befassen sich mit der Meldepflicht in Beherbungsstätten. Danach hat zunächst einmal jede beherbergte Person am Tag der Ankunft einen besonderen Meldeschein mit einigen Angaben zu ihrer Person handschriftlich zu unterschreiben. Mitreisende Angehörige sind nur der Zahl nach anzugeben. Bei Reisegruppen von mehr als zehn Personen muss nur der Reiseleiter unterschreiben, er hat Anzahl und Staatsangehörigkeit der Mitreisenden anzugeben. Diese Regelung stellt gegenüber der früheren Rechtslage eine Vereinfachung dar, da früher oft das gesamte Formular vom Gast handschriftlich ausgefüllt werden musste und somit nicht vom Hotelier vorbereitet werden konnte.

    Ausländische Gäste, die einen Meldeschein zu unterschreiben haben, müssen sich dem Hotelier gegenüber ausweisen.

    Wer länger als sechs Monate in einer Beherbungsstätte aufgenommen wird, unterliegt der normalen Meldepflicht entsprechend einer festen Wohnung. Wer keinen Wohnsitz im Inland hat, muss sich innerhalb von zwei Wochen bei der Meldebehörde anmelden, sobald sein Aufenthalt die Dauer von drei Monaten überschreitet.

    Nicht der Meldepflicht entsprechend einer Wohnung unterliegen Personen, die auf gewerbsmäßig oder geschäftsmäßig überlassenen Plätzen in Zelten, Wohnmobilen, Wohnwagen oder Wasserfahrzeugen übernachten, solange sie im Inland gemeldet sind. Wer nicht im Inland gemeldet ist, muss sich innerhalb von zwei Wochen bei der Meldebehörde anmelden, sobald sein Aufenthalt die Dauer von drei Monaten überschreitet. Beherbergte Personen haben allerdings am Ankunftstag einen besonderen Meldeschein zu unterschreiben, ausländische Gäste müssen sich ausweisen.
    Abkürzung: Mess- und Eichgesetz
    Unter Messermiete ist das Entgelt für die eingebaute Messeinrichtung (Strom, Wasser, Gas), die auch das Entgelt für die Verrechnung und das Inkasso enthält, zu verstehen. Der Begriff wird in Mietverträgen schon lange nicht mehr verwendet, da die Strom-, Wasser- und Gaskosten (Tarife) sich aufteilen in eine Grundgebühr und verbrauchsabhängige Kosten. Die Grundgebühr enthält heute auch die Kosten, die früher mit der Messermiete abgegolten wurden - soweit sie noch entstehen.
    Als Messie – abgeleitet von engl. mess, Unordnung, Dreck, Schwierigkeiten – bezeichnet man umgangssprachlich einen Menschen, der erhebliche Probleme damit hat, seine Wohnung sauber zu halten und sein Alltagsleben zu organisieren. Es handelt sich dabei oft um eine krankhafte psychische Störung, man spricht dann vom Messie-Syndrom. Im Zusammenhang damit tritt oft das krankhafte Sammeln von Müll oder unbrauchbaren Gegenständen auf.

    Hilfen für "Messies" bieten Selbsthilfegruppen oder spezielle Haushalts-Organisations-Programme, die Organisationen wie die Caritas anbieten. Dabei hilft ein Coach bei der Erstellung von Haushalts- und Arbeitsplänen, aber nicht bei der praktischen Durchführung. Als sinnlos gelten Ermahnungen oder die Einstellung einer Haushaltshilfe. Ist der Mieter wegen hohen Alters oder Krankheit nicht mehr in der Lage, seinen Alltag zu bewältigen, kann beim Amtsgericht / Betreuungsgericht die Bestellung eines Betreuers angeregt werden. Das Gericht wird auf Antrag des Betroffenen oder auch von Amts wegen tätig (§ 1896 BGB). Wird ein Betreuer für alle oder auch nur die finanziellen Angelegenheiten des Mieters bestellt, ist dieser künftig Ansprechpartner des Vermieters.

    Rechtlich gesehen gibt es zwei Aspekte:

    1. Das Verwaltungsrecht: Behörden wie das Gesundheitsamt erfahren von der Messie-Wohnung und überprüfen, ob eine unzulässige Mülllagerung besteht bzw. Gesundheitsgefahren durch Schädlinge etc. vorhanden sind. Gegebenenfalls werden behördliche Schritte eingeleitet. Beispiel: Das Oberverwaltungsgericht Lüneburg hat betont, dass auch ein krankhaftes "Messie-Syndrom" den Bewohner nicht dazu berechtigt, in großem Maße Unrat in seiner Wohnung zu lagern. Im verhandelten Fall hatten sich 50 Kubikmeter Müll angesammelt. Ratten waren in der Wohnung und Fäkaliengestank war entstanden. Die zuständige Behörde forderte den Bewohner bei Androhung der Ersatzvornahme (Müllentsorgung durch Behörde auf seine Kosten) zur ordnungsgemäßen Abfallentsorgung auf, was dieser mit Hinweis auf seine Erkrankung verweigerte. Das Gericht befand, dass am behördlichen Vorgehen nichts auszusetzen sei (Beschluss vom 07.04.2009, Az. 7 LA 13/09).

    2. Das Mietrecht: Der Vermieter kann eine Kündigung des Mietverhältnisses in Erwägung ziehen. Inwieweit tatsächlich ein Kündigungsgrund vorliegt oder ob auch fristlos gekündigt werden kann, richtet sich nach der konkreten Sachlage im Einzelfall.

    Das Amtsgericht München hielt eine fristlose Kündigung für unzulässig, solange sich das Problem nur auf einen muffigen Geruch in der Wohnung selbst und das Ablagern von nicht-biologischen Gegenständen (Hausrat, Kleidung, Zeitungen) beschränke. Ein Kündigungsgrund liegt nach diesem Urteil nur vor, wenn das Messie-Verhalten eine Außenwirkung entfaltet, wenn also andere Mieter durch Gestank oder Ungeziefer belästigt werden (Urteil vom 12.12.2002; Az. 453 C 29264/02). In einem solchen Fall können die anderen Mieter bei erheblichen (!) Beeinträchtigungen das Recht zur Mietminderung haben. Die reine Lagerung von Sperrmüll ohne Substanzgefährdung der Wohnung reicht zur Kündigung nicht aus (AG Friedberg, Urteil vom 16.01.1991, Az. C 1690/90). Ein Grund für eine fristlose außerordentliche Kündigung liegt vor, wenn wegen biologischen Mülls in der Wohnung Ungeziefer angelockt wird oder eine Substanzgefährdung der Mietsache besteht (AG Saarbrücken, Urteil vom 29.10.1993, Az. 37 C 267/93).

    Steht eine Wohnung unter Zwangsverwaltung, muss der Zwangsverwalter für die Erhaltung der Wohnung sorgen. Wiederholte Beschwerden der Hausverwaltung oder anderer Mieter über von der Wohnung ausgehenden Gestank und Verschmutzungen und Hinweise darauf, dass der Mieter ein "Messie" sei, darf er nicht ignorieren. Briefliche Abmahnungen des Mieters sind nicht ausreichend und können zu einem Schadenersatzanspruch gegen den Zwangsverwalter führen (BGH, Urteil vom 23. 06. 2005, Az. IX ZR 419/ 00).
    Stäube, welche in die Innenräume durch Lüftung oder auf anderen Wegen eingetragen werden, können eine Vielzahl von Schadstoffen, unter anderem auch toxische Metalle enthalten.

    Beim Bauen oder bei Heimwerkerarbeiten können Metalle aus Lacken und Farben in die Raumluft gelangen. Außerdem wurden früher für Farben Schwermetalle wie Blei, Cadmium, Chrom und Nickel verwendet. Beim Abschleifen alter Farbreste können diese Schwermetalle frei werden, in die Raumluft gelangen und eingeatmet werden. Auch beim Abbrennen von Farbresten können diese Metalle gasförmig in die Luft gelangen und sich an vorhandene Staubpartikel anlagern.

    Auch bei der Verbrennung von Holz, Kohle und anderen fossilen Energieträgern werden Metalle freigesetzt und gelangen insbesondere bei undichten Abgasführungen in die Innenraumluft. Zuerst werden die Metalle gasförmig emittiert und lagern sich dann sekundär an andere vorhandene Staubpartikel in der Raumluft an. Sie können zum Teil auch bereits primär während des Verbrennungsprozesses an gleichzeitig emittierte Staub- und Rußpartikel absorbiert werden. Blei kann aus zerbrochenen Fieberthermometern frei werden.

    Folgende Schwermetalle aus der Raumluft sind ggf. von gesundheitlicher Bedeutung:

    Blei:
    Chronische hohe Belastungen können zu Bluthochdruck, Anämie, sowie Schädigungen des zentralen und peripheren Nervensystems führen. Bei Kindern zeigten sich als neurotoxische Bleiwirkungen Verhaltensstörungen insbesondere hinsichtlich der Aufmerksamkeits- und Reaktionsleistungen sowie ein Hyperkinetisches Syndrom. Es besteht Verdacht auf krebserzeugende Wirkung.
    Cadmium:
    Hohe chronische Belastung führt zur Nieren- und Knochenschädigungen. Cadmium ist als krebserzeugend eingestuft.
    Quecksilber:
    Nach dem Einatmen von Quecksilberdämpfen können Störungen des Nervensystems sowie Nierenstörungen auftreten.
    Nickel:
    Bei beruflicher Belastung sowie bei sensibilisierten Personen, welche mit nickelhaltigen Gegenständen in Berührung kamen, treten allergische Hauterkrankungen auf. Nickel, einschließlich seiner anorganischen Verbindungen, ist als krebserzeugend eingestuft.

    Die in der Außenluft und Innenraumluft vorhandenen Konzentrationen an Schwermetallen sind in den letzten Jahren stark rückläufig. Akute und chronische Gesundheitsgefährdungen sind im Allgemeinen in der Innenraumluft nicht zu erwarten.

    Prophylaktische Maßnahmen
    • Durchführung der gleichen Maßnahmen wie im Stichwort Staub.
    • Abschleifen alter Farbanstriche nur mit Schutzmaske. Sichere und unschädliche Beseitigung des Schleifstaubes. Insbesondere alte gelbe und rote Lackanstriche können Kadmium enthalten sowie alte weiße Anstriche Blei.
    • Abbrennen alter Farbanstriche nicht in Innenräumen, entstehende Emissionen nicht einatmen.
    • Nickel-Kadmium-Batterien gehören nicht in den Hausmüll, sondern sind gesondert zu entsorgen. In schnurlosen Elektrogeräten sind oft Nickel-Kadmium-Batterien enthalten.
    Nach einer Definition des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung handelt es sich bei Metropolregionen um "hochverdichtete Agglomerationsräume mit mindestens 1 Mio. Einwohner, die sich – gemessen an ökonomischen Kriterien wie Wettbewerbsfähigkeit, Wertschöpfung, Wirtschaftskraft und Einkommen – besonders dynamisch entwickeln und international gleichzeitig besonders herausgehoben und eingebunden sind." Sie strahlen als europäische Metropolregionen mit ihren Funktionen im internationalen Maßstab über die nationalen Grenzen hinweg.

    In Deutschland zählen hierzu nach dem Beschluss der Ministerkonferenz für Raumordnung vom 3.6.1997: Berlin mit dem brandenburgischem Umland, Hamburg, München, Stuttgart, Region Rhein-Main mit Frankfurt als Zentrum, Rhein-Ruhr mit Köln, Düsseldorf mit den Ruhrstädten Duisburg-Dortmund-Essen, das Dreieck Halle-Leipzig-Dresden. Die 32. Ministerkonferenz hat nach Prüfung der entsprechenden Anträge im Mai 2005 beschlossen, folgende weiteren Verflechtungsräume als Metropolregion auszuweisen: Nürnberg-Erlangen-Fürth, Hannover-Braunschweig-Göttingen, Bremen-Oldenburg sowie den Rhein-Neckarraum.
    Von einem Mezzanine-Darlehen wird im Rahmen der Immobilienfinanzierung gesprochen, wenn das gewährte Darlehen wegen Überschreiten der Beleihungsgrenze durch Grundpfandrechte nicht mehr vollständig abgesichert werden kann. Es müssen dann zusätzliche Sicherheiten geboten werden, wie Verpfändung von anderen Vermögenswerten oder Bürgschaften durch Dritte. Ein besonderer Wert wird auf die Bonität des Darlehensnehmers gelegt. Hier bleibt der Fremdkapitalcharakter jedoch erhalten.

    Im Rahmen einer Projektfinanzierung kann mit dem finanzierenden Kreditinstitut auch eine Gewinnbeteiligung vereinbart werden, wofür im Gegenzug niedrigere Darlehenszinsen gefordert werden. Bei der Unternehmensfinanzierung kann das von Kreditinstituten zur Verfügung gestellte Mezzaninekapital bei einer entsprechenden Gestaltung wegen seines Beteiligungscharakters als Eigenkapital ausgewiesen werden. Es handelt sich um eine speziell für mittelständische Unternehmen attraktive Finanzierungsform.
    Abkürzung für: Mehrfamilienhaus
    Abkürzung für: Miethöhegesetz
    Abkürzung für: Gesetz zur Regelung der Miethöhe
    Abkürzung für: Mischgebiet
    Ein Microblog ist eine Kurzform des normalen Blogs. Nachrichten sind hier, ähnlich wie bei einer SMS, auf eine bestimmte Anzahl an Zeichen begrenzt und werden in Echtzeit anderen Nutzern zum Lesen zur Verfügung gestellt. Das bekannteste Microblogging-Portal ist Twitter.

    Twitter

    Twitter ist eine Form des Social Media und wurde im März 2006 von Jack Dorsey, Biz Stone und Evan Williams gegründet. Twitter begann zunächst als ein Forschungs- und Entwicklungsprojekt innerhalb der San Franciscoer Podcasting-Firma Odeo. Jack Dorsey wollte einen Dienst schaffen, mit dessen Hilfe man via Massen-SMS kleinen Gruppen mitteilen kann, was man gerade tut. Ursprünglich wurde Twitter nur intern von Odeo-Mitarbeitern genutzt.

    Anders als bei klassischen sozialen Netzwerken wie Facebook setzt Twitter auf einen einseitigen Austausch. Man freundet sich nicht mit jemandem an, sondern "abonniert" lediglich dessen Nachrichten und wird somit zum "Follower." Es gibt drei Kürzel, die für die Verwendung von Twitter relevant sind:
    • RT = Re-Tweet:
      Der Re-Tweet ist mit der klassischen Mundpropaganda vergleichbar. Wenn ein Nutzer etwas Interessantes schreibt (= "twittert") und ein Follower dies an seine eigenen Follower weitergeben möchte, kopiert er die ursprüngliche Nachricht und setzt ein RT sowie den Namen des Schreibers davor. Somit wissen alle, von wem der Beitrag ursprünglich kommt.
    • # Hashtag:
      Mit Stichwörtern lassen sich Tweets verschiedenen Kategorien zuordnen. Indem man zum Beispiel #Immobilie hinter seinen Tweet schreibt, wird dieser automatisch dieser Kategorie zugeordnet. Durch Klick auf einen Hashtag werden alle Beiträge zu diesem Thema angezeigt.
    • @ Name:
      Um andere Nutzer direkt anzuschreiben, wird ein @ vor den Namen gesetzt, also zum Beispiel @Müller. So fühlt sich der Nutzer Müller direkt angesprochen, trotzdem ist der Tweet öffentlich, so dass alle anderen Nutzer diesen auch sehen können. Um auf das Profil des Angesprochenen zu gelangen klickt man dann einfach auf den Namen.
    Neben der einseitigen Möglichkeit der Beendigung eines Mietverhältnisses durch Kündigung kann ein Mietverhältnis auch durch Vertrag aufgehoben werden. Dieser Mietaufhebungsvertrag kann von Mieter- oder Vermieterseite angeregt werden. Er eröffnet dem Vertragspartner die Möglichkeit, ohne Rücksicht auf mietvertragliche oder gesetzliche Bestimmungen und ohne Respektierung von Kündigungsvoraussetzungen und -fristen, die "Partnerschaft Mietverhältnis" zu beenden. Der Mietaufhebungsvertrag unterliegt keinem Formzwang - auch nicht bei Wohnraummietverhältnissen. Aus Beweisgründen ist eine schriftliche Vereinbarung mit ausdrücklicher Benennung des Auszugstermins jedoch dringend zu empfehlen.

    In vielen Fällen wird von Vermieterseite eine Abfindung für den schnellen Auszug des Mieters angeboten. Zieht der Mieter nicht termingerecht aus, verliert er meist seinen Anspruch auf die Abfindung. Dies soll allerdings laut dem Landgericht Nürnberg-Fürth (NJW-RR 93, 81) anders sein, wenn der Vermieter keinerlei Kündigungsgrund hatte: Der Mieter kann zwar die Abfindung fordern, ist dem Vermieter aber schadenersatzpflichtig (in Höhe der Miete, die für den Zeitraum zwischen vereinbartem Vertragsende und Auszug angefallen wäre). Der Vermieter kann ferner vom Aufhebungsvertrag zurücktreten, dann wird der vor dem Aufhebungsvertrag bestehende Zustand wiederhergestellt (keine Abfindung, Mietvertrag bleibt bestehen).

    In einem Mietaufhebungsvertrag können noch weitere Punkte geregelt werden: Etwa eine besenreine Wohnungsrückgabe, die Befreiung des Mieters von den Schönheitsreparaturen oder die Verpflichtung zu deren Durchführung bzw. eine Entschädigungszahlung an den Vermieter anstelle einer Renovierung. Geregelt werden kann auch, dass die Nebenkostenvorauszahlungen nur bis zum Auszug des Mieters stattfinden und dass bei vertragsgerechter Wohnungsübergabe innerhalb einer bestimmten Zeit die Mietkaution zurückzuzahlen ist.

    Sind diese Fragen jedoch bereits geklärt, können die Vertragspartner im Aufhebungsvertrag auch schlicht vereinbaren, dass nun keine gegenseitigen Ansprüche aus dem Mietvertrag mehr bestehen.

    Grundsätzlich kann ein Mietaufhebungsvertrag auch durch konkludentes, also schlüssiges Verhalten der Vertragspartner geschlossen werden. Vor Gericht hat dies allerdings nur in ganz eindeutigen Situationen Bestand. Äußert zum Beispiel eine Partei im Streit, dass man nichts dagegen habe, wenn der andere das Vertragsverhältnis beende, wird dies in der Regel nicht als Angebot zum Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages gewertet. Zieht etwa der Mieter aufgrund einer solchen Aussage des Vermieters aus, gilt der Mietvertrag weiter und es muss weiter Miete gezahlt werden – bis zum regulären Vertragsende nach Kündigung. Akzeptiert der Vermieter stillschweigend den Auszug der Mieter als Vertragsbeendigung, ist der Vertrag allerdings tatsächlich beendet. Spätere Mietnachforderungen sind dann ausgeschlossen.

    Einige Gerichte verlangen die Erfüllung sehr strenger Voraussetzungen für die Wirksamkeit eines mündlichen Mietaufhebungsvertrages. Dieser soll demnach nur ausnahmsweise zustande kommen und auch nur dann, wenn sicher ist, dass die Vertragspartner sich über alle klärungsbedürftigen Fragen tatsächlich geeinigt haben – also etwa über die Rückzahlung der Mietkaution und über die Durchführung von Schönheitsreparaturen. Über alles muss nachweisbar gesprochen worden sein und es muss eine eindeutige Vereinbarung gegeben haben (Landgericht Hanau, Urteil vom 06.06.2014, Az. 2 S 40/14). Vor dem Hintergrund dieser Rechtsprechung ist eine schriftliche Vereinbarung unbedingt zu empfehlen, auch wenn diese vom Gesetz nicht gefordert wird.

    Ein Mietaufhebungsvertrag kommt nicht zustande, wenn die Mieter einfach ausziehen und der Vermieter von ihnen stillschweigend die Wohnungsschlüssel entgegennimmt oder in der Wohnung verbliebene Gegenstände aufbewahrt.
    Baulärm stellt einen Mangel dar, der bei nicht geringfügiger Lautstärke und Dauer zu einer Mietminderung berechtigen kann. Hier sind mietrechtlich zwei Aspekte zu unterscheiden:
    • Baulärm durch Sanierungs- bzw. Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters,
    • Baulärm durch Maßnahmen von Wohnungs- oder Grundstücksnachbarn.
    Wird Baulärm durch Maßnahmen am Gebäude verursacht, die der Vermieter veranlasst hat, kann der Mieter abhängig von Dauer und Intensität des Lärms eine Mietminderung vornehmen. Auch wenn die durchgeführten Maßnahmen vom Mieter zu dulden waren, besteht das Recht auf Minderung der Miete. Der Vermieter hat ggf. die Möglichkeit, nach erfolgreichem Abschluss der Arbeiten eine Mieterhöhung wegen Modernisierung durchzuführen. Diese ist jedoch an besondere Voraussetzungen geknüpft und muss dem Mieter rechtzeitig angezeigt werden.

    Geht der Baulärm von einem Nachbargrundstück oder einer benachbarten Wohnung im Eigentum eines anderen Eigentümers aus, kann der Mieter trotzdem gegenüber seinem Vermieter eine Mietminderung geltend machen. Wird also z.B. ein Nachbarhaus grundlegend saniert, können sich für den Vermieter erhebliche Mietausfälle ansammeln. Es stellt sich damit die Frage, inwieweit der Vermieter gegen den Nachbarn vorgehen kann, von dem die Belästigung ausgeht.

    Da der Eigentümer des Nachbargrundstücks bzw. der Nachbarwohnung ebenfalls das Recht hat, sein Eigentum wirtschaftlich sinnvoll zu nutzen, zu modernisieren und im Rahmen des Baurechts nach seinem Geschmack zu gestalten, besteht kein Unterlassungsanspruch gegen lärmerzeugende Arbeiten. Lärmbegrenzende Maßnahmen wie Lärmschutzwände können meist nicht gefordert werden, da dies angesichts der Kosten für den Bauherrn unzumutbar wäre. Es kann jedoch ein Anspruch des Vermieters auf Ersatz des erlittenen Mietausfalles bestehen. Rechtsgrundlage für diesen Anspruch ist § 906 Abs. 2 BGB. Die Beweislast liegt hier beim Vermieter, der den Mietausfall geltend machen will. Er ist nicht gezwungen, das Verhältnis zu seinen Mietern durch gerichtliche Schritte gegen ihre Mietminderungen zu belasten. Der Vermieter muss sich lediglich über die Zustände am Gebäude informieren und sich durch einzelne Besichtigungen der Wohnungen vom Bestehen der Lärmbelästigung überzeugen. Einige Gerichte verlangen ein Lärmprotokoll mit Uhrzeit- und Datumsangaben. Das Landgericht Berlin etwa hat dies als entbehrlich angesehen, wenn der Vermieter nicht vor Ort wohnt. Bestimmte Arbeiten – namentlich das Zerkleinern von Gehwegplatten mit dem Presslufthammer, der Abriss eines Daches mit Beseitigung des Materials über Schuttrutschen, das Abschlagen des Fassadenputzes oder das Ausstemmen neuer Fensteröffnungen gelten nach dem Gericht auch ohne Lärmprotokoll als lärm- und schmutzintensive Tätigkeiten (Landgericht Berlin, Az. 67 S 195/02, 67 S 287/02). Vor dem Landgericht Berlin wurde der Grundstücksnachbar zum Ersatz des Mietausfallschadens verurteilt.
    Mietausfallversicherungen stellen eine wichtige Absicherung für Vermieter dar. Es gibt sie für den gewerblichen Bereich, aber auch für vermietete Wohngebäude. Meist wird von der Mietausfallversicherung der Mietverlust ersetzt, der entsteht, wenn die Mieträume durch Brand, Blitzschlag, Explosion, Leitungswasser, Rohrbruch oder Sturmschäden nicht mehr oder nur noch eingeschränkt benutzbar sind. Mieter können in solchen Fällen ggf. die Miete mindern. Die Versicherung ersetzt den Mietverlust meist für 12 Monate. Die übliche Mietausfallversicherung deckt keinen Mietausfall ab, der durch Leerstände oder zahlungsunfähige bzw. unwillige Mieter verursacht wird. Einige Versicherungen bieten auch einen solchen Schutz zu speziellen Konditionen an.

    Im Rahmen einer Wohngebäudeversicherung wird oft ein Mietausfall infolge von Elementarschäden mitversichert. Vor Vertragsabschluss sollte der genaue Versicherungsumfang geprüft werden. Bei großen Mietobjekten mit vielen Wohneinheiten, hohem Anteil gewerblicher Nutzung und hohen Mieteinkünften ist es ratsam, den Versicherungsschutz zeitlich um weitere sechs bis zwölf Monate auszudehnen. Oft wird vertraglich ein Selbstbehalt von 20 Prozent je Schadensfall vereinbart. Kein Versicherungsschutz besteht üblicherweise für Mietwohnungen, die in einem Zeitraum von sechs Monaten vor Beginn des Versicherungsvertrages ganz oder zum Teil leerstanden oder für die es in diesem Zeitraum Mietrückstände gab.

    Die Beiträge für eine Mietausfallversicherung stellen keine umlagefähigen Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung dar. Sie können daher nicht auf die Mieter umgelegt werden. Von der Mietausfallversicherung ist das Mietfactoring zu unterscheiden. Bei dieser Vertragskonstruktion veräußert der Vermieter seine Mietforderung an einen Dritten, der sie eintreibt.
    Das Mietausfallwagnis ist eine kalkulatorische Größe, die dazu dient, das Risiko einer Ertragsminderung durch Miet­minderung, uneinbringliche Forderungen und zeitweiligen Leerstand zu berücksichtigen. Da eine Mietsicherheit im preisgebundenen Wohnraum für Mietzahlungen nicht ver­langt werden kann, ist das Mietausfallwagnis Bestandteil der Kostenmiete. Es gibt dem Vermieter die Möglichkeit, Rücklagen für Ausfälle zu bilden und kann mit zwei Prozent der Jahresmiete angesetzt werden. Ostdeutschland liegt zum Teil weit darüber. Ermittlungen des GdW zufolge soll es Wohnungsunternehmen geben, bei denen die Er­trags­min­de­rung durch Leerstand bis zu 30 Prozent beträgt.

    Für Geschäftsgrundstücke beträgt der Er­fah­rungs­wert drei bis vier Prozent des Rohertrages, bei Spezialimmobilien oft noch höher. Der Kalkulationssatz für das Mietausfallwagnis umfasst neben dem Leerstands- und Mietminderungsrisiko auch die uneinbringlichen Kosten eines Räumungs- oder Mietforderungsprozesses gegen den Mieter.

    Beim Ansatz des Mietausfallwagnisses im Rahmen der Er­trags­wer­ter­mitt­lung wird nur die Ertragsminderung be­rück­sich­tigt, die durch Mietausfälle bei bestehenden Miet­ver­hält­nis­sen entstehen (Kosten gerichtlicher Maß­nah­men zur Beitreibung, Leerstand bei Mieterwechsel). Struktur- und konjunkturbedingte Ausfälle schlagen sich im Rahmen der Nachhaltigkeitsprüfung der Mieterträge durch ent­spre­chend verringerte Ansätze nieder.
    Unter einer Mietbescheinigung versteht man ein Formblatt, aus dem eine Reihe von Daten über die Mietwohnung und das Mietverhältnis hervorgehen und das vom Mieter bei einer Behörde zwecks Beantragung staatlicher Leistungen vorzulegen ist. Die Mietbescheinigung wird vom Vermieter ausgefüllt.

    Mietbescheinigungen sind üblich bei Anträgen auf:
    • Grundsicherung im Rahmen von ALG II (Kosten für Unterkunft und Heizung), Wohngeld,
    • Berufsausbildungsförderung, etwa "BAföG."
    Der Inhalt von Mietbescheinigungen wird meist von den betreffenden Behörden vorgegeben und ist oft umstritten. Von Mieterseite wird hier einerseits grundsätzlich das übertriebene Sammeln von persönlichen Daten gerügt, welche für den Antrag keine Relevanz besitzen. Andererseits werden auch negative Folgen für das Mietverhältnis befürchtet, weil der Vermieter über das Ausfüllen des Antrags zwangsläufig erfährt, dass sein Mieter staatliche Leistungen beantragt.

    Für die Mietbescheinigung gibt es kein bundeseinheitliches Formular. Vielmehr werden von den unterschiedlichen Behörden und Kommunen je nach Antragszweck eigene Formulare entwickelt. Typische Fragen darin betreffen zum Beispiel
    • das Verwandtschaftsverhältnis zwischen Mieter und Vermieter,
    • Größe und Ausstattung der Wohnung,
    • Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit der Wohnung,
    • Art der Beheizung,
    • möblierte Vermietung,
    • Höhe und Zusammensetzung der Miete,
    • Nebenkosten (Höhe der Heizkosten, ggf. Untermietzuschlag),
    • öffentlich geförderter Wohnraum,
    • Mietvorauszahlungen / Mieterdarlehen,
    • bestehende Mietrückstände,
    • Angehörige des Mieters in der Wohnung.
    Von Gegnern der Mietbescheinigung wird häufig ein Beschluss des Hessischen Landessozialgerichts vom 22.08.2005 zitiert (Az. L 7 AS 32/05 ER). Im zugrunde liegenden Fall hatte die zuständige Behörde dem Antragsteller Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhalts mit der Begründung verweigert, dass er keine Kontoauszüge über die letzten drei Monate und keine Mietbescheinigung vorgelegt habe. Das Gericht gab dem Antragsteller Recht. Dabei wurde jedoch nicht grundsätzlich der Behörde das Recht abgesprochen, eine Mietbescheinigung zu verlangen. Im konkreten Fall waren die notwendigen Daten bereits auf andere Weise beigebracht worden (Mietvertrag, Nebenkostenabrechnung, Kopie des Dauerauftrags). Dazu kam, dass sowohl die bezahlte Miete als auch die Wohnungsgröße deutlich unter der Schwelle des Angemessenen lagen. Das Gericht sah daher weitere Nachprüfungen als unnötig an und betrachtete das Recht des Antragstellers auf informationelle Selbstbestimmung als verletzt. Es muss jedoch darauf hingewiesen werden, dass sich Gerichtsurteile – insbesondere die unterer Instanzen – immer auf den konkreten Einzelfall beziehen. Keinesfalls darf aus diesem Urteil geschlossen werden, dass die Behörde niemals eine Mietbescheinigung verlangen darf. Ein anderes Gericht kann durchaus auch anders entscheiden.

    Vermieter sind hinsichtlich des Wohngeldes verpflichtet, Mietbescheinigungen auszufüllen (siehe § 23 Abs.3 Wohngeldgesetz). Auf den Antrag beim ALG II ist dies nicht übertragbar. Da die Verweigerung der Mitwirkung jedoch lediglich zu Zahlungsschwierigkeiten des Mieters führt, dürfte eine solche kaum zweckdienlich sein. Der Nachteil für den Vermieter besteht hier im Zeitaufwand für das Ausfüllen der Formulare.
    Die Mietdatenbank ist eine zur Ermittlung der örtlichen Vergleichsmiete fortlaufend geführte Sammlung von Mieten, die von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter gemeinsam geführt und anerkannt wird (§558e BGB). Eine Auskunft aus der Mietdatenbank kann zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens hinsichtlich einer Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden.

    Der Vorteil von Mietdatenbanken besteht in ihrer jeweiligen Aktualität. Sie werden fortlaufend mit neuen Daten gefüttert. Mietdaten, die älter als vier Jahre werden, werden ausgesondert.

    Vorreiter in Deutschland war die Mietdatenbank in Hannover, betrieben vom "Verein zur Ermittlung und Auskunftserteilung über die örtlichen Vergleichsmieten e.V. (MEA)."

    Inzwischen sind in verschiedenen Städten Mietdatenbanken entstanden.
    Daten aus einer Mietdatenbank können auch dazu herangezogen werden, die Angemessenheit der Unterkunftskosten im Rahmen eines Antrags auf Arbeitslosengeld II zu prüfen. Das Bundessozialgericht hat dazu festgestellt, dass die Verwaltungsbehörde die Daten der Mietdatenbank sowohl aus dem Gesamtbestand an Wohnungen, als auch nur aus dem Bestand der Wohnungen mit einfachem Standard gewinnen könne.

    Die zuständige Behörde sei jedoch dazu verpflichtet, nachvollziehbar offen zu legen, nach welchen Kriterien sich die Entscheidung gerichtet habe. Der Träger der Grundsicherung müsse immer nachvollziehbar erläutern, nach welchen Kriterien die Entscheidung getroffen worden sei. Die Richter betonten, dass sowohl Datenerhebung als auch Datenauswertung den allgemein akzeptierten rechtlichen Standards zu genügen hätten(BSG22.09.2009, Az. B 4 AS 18/09, Urteil vom 22.09.2009).
    Die Miete (vor Novellierung des Mietrechts im Jahr 2001 auch „Mietzins“ genannt) ist der Preis für eine vertragsgemäße Nutzung von "Sachen" (Mietsache) insbesondere Räumen (z.B. Haus, Wohnung, Werkstatträume). Die Miete in weiterem Sinne umfasst die "Grundmiete", auch den Betrag für Betriebskosten und Zuschläge.

    Beim preisgebundenen Wohnraum sind die Betriebskosten stets durch Vorauszahlungen (mit jährlicher Abrechnung) umzulegen, beim freifinanzierten Wohnungsbau können die Betriebskosten als Vorauszahlung oder als Pauschale vereinbart werden. In welchem Turnus die Miete zu zahlen ist (monatlich, viertel-/halbjährlich oder jährlich), vereinbaren die Mietparteien im Mietvertrag.

    Bei Wohnraum kann der Vermieter die Zustimmung zur "Gebrauchsüberlassung an Dritte" von einer angemessenen Erhöhung der Miete abhängig machen (Untermietzuschläge), wenn ihm dies anders nicht zuzumuten wäre. Bei Gewerberaum sind die Bedingungen für Mietzuschläge frei aushandelbar.

    Für den Mietvertrag gibt es verschiedene Gestaltungsformen für Mietpreisvereinbarungen, zum Beispiel Staffelmietvertrag, Indexmietvertrag, Zeitmietvertrag.
    Beide Ehepartner / Mieter können im Fall einer Trennung hinsichtlich Miete und Nebenkosten Ausgleichsansprüche untereinander haben. Beide haften für die Schuld aus dem Mietvertrag zu gleichen Teilen. Zahlt also z. B. die in der Mietwohnung gebliebene Ehefrau die gesamte Miete, hat sie gegen den in Trennung lebenden Ehemann Anspruch auf Ersatz der Hälfte der Miete. Dies gilt jedoch nur im "Innenverhältnis" gegenüber dem Ehemann; sie kann nicht den Vermieter darauf verweisen, sich diese Hälfte vom Ehemann direkt bezahlen zu lassen. Zahlt der aus der Wohnung ausgezogene Ehemann die gesamte Miete weiter, hat er Anspruch auf Erstattung der halben Miete durch die in der Wohnung verbliebene Ehefrau.

    Anders kann dies sein, wenn der weggezogene Partner Ehegattenunterhalt zahlt: Dann kann er die von ihm gezahlte volle oder anteilige Miete für die Wohnung, in der er nicht mehr wohnt, bei der Unterhaltsberechnung von seinem Einkommen abziehen und somit seine Unterhaltspflicht reduzieren. Er kann dann aber nicht zusätzlich Erstattung der halben Miete verlangen. Was für ihn vorteilhafter ist, muss rechtzeitig ausgerechnet werden. Ist das Trennungsjahr abgelaufen oder der Scheidungsantrag eingereicht, kann der aus der Wohnung ausgezogene Partner verlangen, dass der weiter darin wohnende Partner die Miete allein bestreitet oder der gemeinsamen Kündigung des Mietvertrages zustimmt.

    Bleibt der finanzstärkere Ehepartner in der Wohnung und zahlt die Miete allein, kann auch er während des Trennungsjahres einen Teil der Miete bei der Unterhaltsberechnung von seinem Einkommen abziehen – aber nur, wenn die Wohnung für ihn und gegebenenfalls die bei ihm lebenden Kinder zu groß bzw. zu kostspielig ist. Abgezogen werden kann daher nur die Differenz zwischen der tatsächlichen Miete und einer für ihn angemessenen Miete. Ausziehen muss er vor Ende des Trennungsjahres oder Einreichen des Scheidungsantrages nicht – bei einem Zusammenleben mit gemeinsamen Kindern meist auch danach nicht.

    Sofern ein Ehepartner mietfrei wohnt – etwa weil sein bisheriger Partner die Kosten trägt, wird ihm dieser Wohnvorteil als zusätzliches Einkommen angerechnet. Für verbrauchsabhängige Wohnnebenkosten gilt: Wer in der Wohnung wohnt und diese Kosten bezahlt, kann sie nicht bei der Unterhaltsberechnung vom Einkommen abziehen. Wer als Unterhaltspflichtiger ausgezogen ist und die Kosten weiter zahlt, kann sie in voller Höhe direkt vom Unterhalt (nicht vom Einkommen) abziehen.
    Bei Gewerbe-Objekten spricht man im Zusammenhang mit gemischt genutzten Objekten wie Shopping Centern vom Mieter-Mix. Dabei gilt es, eine gute Mischung bzw. Zusammensetzung von Dienstleistungen und Geschäften sowie kleinen Läden zu erreichen, da ein guter Mieter-Mix – neben dem eigentlichen Konzept – entscheidend für den Erfolg des Centers bzw. des Gewerbe-Objektes ist. Erstrebenswert ist ein Mieter-Mix, der vor allem Kaufkraft, aber auch qualifizierte Laufkundschaft in ein Objekt bringt. Wichtig sind in diesem Zusammenhang die Synergie-Effekte zwischen den einzelnen Mietern bzw. Betreibern. Erreicht wird ein guter Mieter-Mix durch eine enge Zusammenarbeit zwischen Center-Manager, Eigentümer, Initiatoren, Betreiber und Gewerberaummakler.
    Ein Mietverhältnis kann zugunsten des Mieters in Form der Eintragung einer Mieterdienstbarkeit abgesichert werden. Es handelt sich dabei um eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit. Damit kann der Mieter erreichen, dass im Falle der Insolvenz des Vermieters aufgrund des Rangverhältnisses die Dienstbarkeit nicht unter die Masseverbindlichkeit fällt. Wichtig ist, dass die Mieterdienstbarkeit im Range vor den der Finanzierung dienenden Grundschulden eingetragen wird. Solche Mieterdienstbarkeiten werden vor allem von solchen gewerblichen Mietern gefordert, die ein hohes Interesse an der Beibehaltung eines günstigen Standorts des Mietobjektes haben, aber auch dann, wenn der Mieter in das Mietobjekt erhebliche Mittel investiert hat und schließlich in Fällen einer für ihn günstigen Gestaltung des Mietverhältnisses. Der Schutz der Mieterdienstbarkeit besteht vor allem darin, dass das Sonderkündigungsrecht, das dem Erwerber des Gebäudes im Falle der Veräußerung der Immobilie zusteht, faktisch nicht durchsetzbar ist.
    Unter einer Mieterdirektabrechnung versteht man die Abrechnung der Betriebskosten einer Mietwohnung direkt zwischen Versorgungsunternehmen und Mieter, also ohne den „Umweg“ über den Vermieter. Der Mieter erhält vom Versorger die entsprechenden Abrechnungen, Gebührenbescheide und Abschlagspläne und zahlt direkt an diesen. Zur Anwendung kommt die Mieterdirektabrechnung insbesondere

    • bei Einfamilienhäusern und
    • im Bereich des Wärme-Contracting.

    Der Vorteil der Direktabrechnung ist eine erhebliche Einsparung an Arbeitsaufwand und Verwaltungskosten. Üblich ist die Direktabrechnung insbesondere bei verbrauchsabhängigen Betriebskostenpositionen wie etwa den Heizungs-, Warmwasser oder Energiekosten. In diesem Fall würden nicht verbrauchsabhängige Kostenpositionen weiterhin über den Vermieter abgerechnet.

    Ein Nachteil besteht jedoch darin, dass in vielen Fällen der Vermieter als Vertragspartner des Versorgers oder schlicht aufgrund seiner Eigenschaft als Hauseigentümer gegenüber öffentlichen Stellen in der Pflicht bleibt und zur Zahlung herangezogen werden kann, wenn Zahlungen des Mieters ausbleiben. Dabei ergibt sich das Problem, dass der Vermieter mangels Unterlagen oder mangels mieterseitiger Kooperation oft nicht nachvollziehen kann, welche Zahlungen bereits geleistet wurden und welche Abschläge zu welchem Zeitpunkt überhaupt fällig werden. Der Schriftverkehr läuft nämlich in der Regel nur über Mieter oder Vermieter, aber nicht über beide.

    Es gibt verschiedene Vertragskonstruktionen bei Versorgungsunternehmen, um eine Mieterdirektabrechnung zu regeln. Meist muss zu einem bestimmten Stichtag eine Zwischenablesung stattfinden. Nötig sind in der Regel von allen drei Parteien unterschriebene Vereinbarungen. Teilweise wird auch auf einer mieterseitigen Lastschrift-Einzugsermächtigung bestanden. Der Mieter erhält in der Regel eine Empfangsbevollmächtigung für den gesamten Schriftverkehr.
    Unter Mieterfluktuation versteht man die Häufigkeit, mit der Mieterhaushalte ihre Wohnung wechseln. Sie führt zu Umschichtungen im jeweiligen Bestand der Mietverhältnisse in den Mietwohnhäusern. Mieterfluktuation kann zu Wohnungsleerständen im Wohnungsbestand führen, bei gewerblich genutzten Mietgebäuden zu Gewerberaumleerstand. Hier soll nur die Fluktuation im Mietwohnbereich betrachtet werden. Für diese Mieterfluktuation gibt es drei Ursachengruppen: Endogene, exogene und psychologische.

    Endogene Ursachen

    Zu den endogenen Ursachen zählen Haushaltsneugründungen (z.B. durch Eheschließungen, Gründung von Lebenspartnerschaften und Wohngemeinschaften), Größenänderungen der Haushalte und Haushaltauflösungen (z.B. durch Tod, Ehescheidungen, Auflösung von Lebenspartnerschaften). Schließlich hat auch noch der demographische Wandel einen Einfluss auf die Veränderungen der Mieterschichten. Er führt einerseits zur Verringerung der Haushaltsgrößen, andererseits zur Verringerung der Zahl der konventionellen Wohnungsmieter durch altersbedingte Umorientierungen (Seniorenresidenzen, Pflegeheime usw.). Diese Fluktuationsursachen betreffen überwiegend den örtlichen Wohnungsmarkt.

    Exogene Ursachen

    Exogene Ursachen der Fluktuation beim Wohnungsbestand sind die auf Haushalte von außen einwirkenden Einflussgrößen. Sie lösen vor allem Wanderungsbewegungen aus. Zu nennen sind die regional verschiedene Entwicklung der Beschäftigungsverhältnisse und damit verbunden der Einkommen, die Entwicklung der Arbeitslosigkeit und damit verbunden mögliche Privatinsolvenzen, politisch erzeugte soziale Standards und dergleichen. Bei einer entsprechenden Mobilität des Faktors Arbeit bilden sich Wachstums- und Schrumpfungsregionen, die zu unterschiedlichen Fluktuationseffekten führen. In Wachstumsregionen führt Mobilität zu qualitativ und quantitativ steigendem Wohnkonsum, in Schrumpfungsregionen zur Vergrößerung der Leerstände. Hohe allgemeine Fluktuationsquoten gelten im Übrigen auch als Indiz für entspannte Wohnungsmarktverhältnisse, während niedrige Fluktuationsquoten eher auf angespannte Marktverhältnisse (Wohnungsmangel) hindeuten.

    Psychologische Ursachen – Grad der Mieterzufriedenheit

    Das von endogenen und exogenen Ursachen unabhängige besondere Fluktuationsniveau einer Wohnanlage oder eines Mietwohnhauses hängt schließlich noch von der Mieterzufriedenheit und der dadurch bedingten Bindung der Bewohner an die Umgebung und die Hausgemeinschaft ab. Aus der Perspektive von Wohnungsanbietern ist es deshalb von besonderer Bedeutung, durch geeignete Maßnahmen das Fluktuationsniveau zu senken bzw. gering zu halten und den Fluktuationssaldo (Gewinnung von Neumietern abzüglich Mieterverluste durch Wohnungsaufgaben) zu verringern. Dadurch werden Mietausfälle, Mieterwechsel- und Leerstandskosten erspart.

    Nicht alle eine hohe Wohnzufriedenheit bedingenden Umstände können vom Vermieter herbeigeführt werden. Einfluss kann er nehmen durch einen ausgewogenen Mietermix, durch Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen, ansprechende Gestaltung der Außenanlagen, Angebot besonderer Leistungen an Mieter, Kontaktförderung durch Mieterfeste usw. Keinen oder nur geringen Einfluss dagegen haben Vermieter auf die Wohngebietsgestaltung (Lage des Wohngebiets, Infrastruktur, Bewohner von Nachbarhäusern, störende Immissionen und dergleichen). Vermieter tun gut daran, durch Mieterbefragungen einen Zufriedenheitsindex zu erstellen und periodisch fortzuschreiben. Sie können damit auch die Wirksamkeit etwa getroffener Maßnahmen erkennen.
    Mietergemeinschaft ist ein Begriff aus der früheren DDR. Nicht zu verwechseln mit ähnlich bezeichneten Mietervereinen, der Wohngemeinschaft (WG) oder der Gemeinschaft nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch.

    Nach § 97 Abs.2 Zivilgesetzbuch der DDR hatten Mieter im Rahmen der Mietergemeinschaft die Pflicht, bei Instandhaltung, Pflege, Verschönerung und Modernisierung ihrer Wohnhäuser mitzuwirken. Das Zivilgesetzbuch enthielt noch weitere Pflichten der Mieter im Rahmen der Mietergemeinschaft sowie Regelungen zum Verhältnis der Mieter untereinander und zum Verhältnis der Mietergemeinschaft gegenüber Außenstehenden.

    Umstritten ist, ob Vereinbarungen einer Mietergemeinschaft nach der Wiedervereinigung noch wirksam sind. Nach dem Einigungsvertrag bleiben zivilrechtliche Verträge von vor dem 3.10.1990 grundsätzlich bestehen. Das früher geltende DDR-Recht ist auf vertragliche Schuldverhältnisse z.T. noch anwendbar. Ob ein Vertrag, der eine Mietergemeinschaft betrifft, noch gilt, ist jeweils im Einzelfall durch anwaltliche Beratung zu klären.
    Unter Mieterhöhung versteht man die Neufestsetzung einer Miete, die über der bisher bezahlten Miete liegt. Dies kann durch einvernehmliche Vertragsänderung, durch einseitige Erklärung, durch Änderungskündigung oder durch das gesetzlich geregelte Mieterhöhungsverlangen erfolgen.

    Auf welche Weise eine Mieterhöhung stattfinden kann, richtet sich nach den vertraglichen Vereinbarungen, nach der Art des Mietverhältnisses und den jeweils zutreffenden Vorschriften. Die Erhöhung der Miete im Wege der Änderungskündigung ist nur bei Mietverhältnissen möglich, die sich nicht auf Wohnungen beziehen. Die Mieterhöhung durch einseitige Erklärung ist bei öffentlich gefördertem Wohnraum nach § 10 Wohnungsbindungsgesetz möglich.

    Nach § 558 BGB kann der Vermieter von Wohnraum die Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miethöhe bei Inkrafttreten der Erhöhung seit 15 Monaten unverändert geblieben ist. Das Mieterhöhungsverlangen darf frühestens ein Jahr nach der vorangehenden Mieterhöhung vorgebracht werden. Ferner darf der Vermieter die Kappungsgrenze nicht überschreiten. Das bedeutet: Er darf die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um über 20 Prozent erhöhen. Mieterhöhungen auf Grund einer Modernisierung und Betriebskostenerhöhungen werden bei den oben genannten Fristen und der Kappungsgrenze nicht berücksichtigt. Die Landesregierungen können durch Rechtsverordnungen Gemeinden oder Teile von Gemeinden benennen, in denen Wohnungsknappheit herrscht. In diesen Gebieten wird die Kappungsgrenze auf 15 Prozent heruntergesetzt. Die Festlegung gilt für jeweils fünf Jahre.

    Bei Mieterhöhungen zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist dem Bundesgerichtshof zufolge immer die tatsächliche Wohnfläche zugrunde zu legen – und nicht eine womöglich abweichende im Mietvertrag. Es kommt bei Mieterhöhungen nicht mehr darauf an, wie groß die Flächenabweichung ist. Die Kappungsgrenze ist jedoch immer zu beachten, und bei ihr zählt die bisher gezahlte Miete (Urteil vom 18.11.2015, Az. VIII ZR 266/14).

    Stimmt der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen nicht zu, muss der Vermieter auf Zustimmung klagen. Die Klage muss innerhalb von drei Monaten nach Verstreichen der Zwei-Monatsfrist Frist für die Zustimmung erhoben werden.

    Eine Mieterhöhung ist auch nach weiteren Vorschriften möglich. So wird bei einer Staffelmiete die Miete in regelmäßigen Zeitabständen um einen vorher vertraglich festgesetzten Betrag erhöht (§ 557a BGB). Bei einer Indexmiete ist die Höhe der Miete an die Entwicklung des Verbraucherpreisindex gebunden (§ 557b BGB). Nach der Durchführung von bestimmten Modernisierungsmaßnahmen kann die Miete um jährlich 11 Prozent der angefallenen Kosten erhöht werden (§ 559 BGB). Auch Betriebskostenumlagen können bei Bedarf erhöht werden, dabei gelten jedoch nicht die Regeln einer Mieterhöhung.

    Wesentliche Änderungen eines Mietvertrages unterliegen der Formvorschrift des § 550 BGB und damit der Schriftform. Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 25. November 2015 betont, dass jede Änderung der Miethöhe eine wesentliche Änderung des Mietvertrages ist und damit schriftlich erfolgen muss. Dies gilt auch bei einer Mieterhöhung um nur 20 Euro oder 1,5 Prozent. Der Bundesgerichtshof änderte mit dieser Entscheidung die gängige Rechtsprechung der Obergerichte, die bis dahin bei geringen Mieterhöhungen keine Schriftform gefordert hatten (Az. XII ZR 114/14).
    Unter Modernisierungsmaßnahmen versteht man bauliche Veränderungen,

    • durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),
    • durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung vorliegt,
    • durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,
    • durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,
    • durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,
    • die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind, oder
    • durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.

    Vermieter können bei frei finanziertem Wohnraum nach Abschluss der genannten Modernisierungsmaßnahmen die Miete um jährlich 11% der angefallenen Kosten erhöhen (§ 559 BGB).

    Immer wieder entsteht Streit um die Frage, wann eine Modernisierung vorliegt, die den Vermieter zur Erhöhung der Miete berechtigt. Bloße Reparatur- oder Instandsetzungsarbeiten werden nicht als Modernisierung angesehen. Wird eine alte Einbauküche durch eine neue ersetzt, gilt dies nicht als Modernisierung. Wird erstmals eine Einbauküche eingebaut, stellt dies eine Modernisierungsmaßnahme dar (Erhöhung des Wohnwertes). Wird eine Wärmedämmung der Außenwand durchgeführt, liegt eine Modernisierung vor. Werden dabei gleichzeitig auch Schäden an der Fassade repariert, sind diese nicht Teil der Modernisierung und müssen bei der Mieterhöhung herausgerechnet werden.

    Formalien:
    Die Mieterhöhung muss in Textform erfolgen. Der Mieter muss daraus zweifelsfrei folgende Angaben entnehmen können:

    • den nachvollziehbar errechneten Betrag der Erhöhung,
    • die gesamten für die Modernisierung angefallenen Kosten,
    • die Aufschlüsselung der Kosten für die einzelnen Baumaßnahmen,
    • Aufschlüsselung der Kosten von Modernisierung und Instandsetzung / Instandhaltung,
    • den Verteilerschlüssel, falls mehrere Wohnungen modernisiert wurden,
    • ob die Kosten ganz oder teilweise durch öffentliche Zuschüsse oder zinsvergünstigte Darlehen aus öffentlichen Haushalten bzw. durch Mieterdarlehen oder andere von Mietern erbrachte Leistungen gedeckt wurden.

    Eine Mieterhöhung ohne die entsprechenden Erklärungen ist nicht wirksam. Zu den umlagefähigen Kosten der Modernisierung gehören nicht:

    • Zinsen für Kredite,
    • Verwaltungskosten,
    • Erschließungskosten für Straßenbaumaßnahmen,
    • Mietausfälle durch zeitweise unbewohnbare Wohnungen / Mietminderungen,
    • Ansprüche des Mieters, die im Rahmen der Arbeiten entstanden sind (z.B. Hotelkosten).

    Staatliche Fördergelder muss der Vermieter aus den Modernisierungskosten herausrechnen. Die erhöhte Miete wird erst mit dem Anfang des dritten Monats nach Zugang der Erhöhungserklärung fällig. Die Frist verlängert sich um sechs weitere Monate, wenn der Vermieter dem Mieter die Mieterhöhung nicht korrekt nach den Vorschriften des § 555c Abs. 1 und 3 bis 5 im Rahmen der Modernisierungsankündigung angekündigt hat oder wenn die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt.

    Beispiel:
    Zugang der Erhöhungserklärung am 23. März.
    Erhöhte Miete fällig ab 1. Juni.
    Bei fehlender Mitteilung über Mieterhöhung im Rahmen der Modernisierungsankündigung:
    Erhöhte Miete fällig ab 1. Dezember.

    Plant der Vermieter eine Modernisierungsmaßnahme, muss er den Mieter spätestens drei Monate vor Arbeitsbeginn darüber in Kenntnis setzen. Dabei müssen neben der voraussichtlichen Art, der Dauer und dem Umfang der Arbeiten in wesentlichen Zügen auch die voraussichtliche Mieterhöhung und die voraussichtliche zukünftige Höhe der Betriebskosten angegeben werden. Auch auf die Möglichkeit eines Härtefalleinwands und die entsprechende Form und Frist (§ 555d BGB) ist hinzuweisen. Nach dem Bundesgerichtshof schließt eine verspätete Mitteilung der voraussichtlichen Mieterhöhung die Erhöhung nicht aus. Grund: Auch eine völlige Unterlassung der Mitteilung hat nur die Verschiebung des Beginns der Mieterhöhung um weitere sechs Monate zur Folge (BGH, Az. VIII ZR 6/07, Urteil vom 19.9.2007).

    Bei der Mieterhöhung wegen Modernisierung hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht: Er kann bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erhöhungserklärung den Mietvertrag außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Die Erhöhung tritt dann nicht in Kraft; gegenteilige Vereinbarungen sind nichtig.

    Der Mieter kann Einsicht in die Rechnungsbelege der Modernisierungsarbeiten verlangen, bevor er der Mieterhöhung zustimmt. Zu weit geht es jedoch laut BGH, wenn der Mieter zusätzlich auch noch die Zahlungen an die Handwerksbetriebe nachgewiesen haben will. Im Urteilsfall führte das Gericht aus, dass der Mieter Einsicht in die Rechnungen erhalten und den Umfang der ausgeführten Arbeiten nicht angezweifelt habe. Dies müsse ausreichen (Beschluss vom 20.03.2012, Az VIII ZR 294/11).

    Die voraussichtlich zum 1. Juni 2015 in Kraft tretenden Regelungen zur „Mietpreisbremse“ sehen eine Ausnahme für Neuvermietungen nach einer umfassenden Modernisierung vor. Diese unterliegen nicht den Einschränkungen bei der Höhe der neuen Miete. Dem Bundesjustizministerium zufolge ist eine Modernisierung als umfassend zu betrachten, wenn sie einen solchen Umfang aufweist, dass eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt ist. Davon kann meist ausgegangen werden, wenn die Investition etwa ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands erreicht.
    Bei einer Wohnung des preisgebundenen Wohnraums ist eine Mieterhöhung nur über § 10 Wohnungsbindungsgesetz möglich.

    Voraussetzung: Die bisherige Miete liegt unter dem Maximalbetrag, der nach dem Wohnungsbindungsgesetz zulässig ist. Die Miete kann bis zu dieser Grenze erhöht werden.

    Erklärt der Vermieter die Mieterhöhung, ist vom ersten Tag des auf die Erklärung folgenden Monats an das erhöhte Entgelt zu zahlen. Mieterhöhungen, die nach dem 15. eines Monats abgegeben werden, werden am Monatsersten des übernächsten Monats wirksam.

    Beruht die Erklärung auf einer rückwirkenden Erhöhung der Betriebskosten, kann sie auch rückwirkend gelten. Sie wirkt dann auf den Zeitpunkt zurück, an dem die Betriebskosten erhöht wurden. Maximal kann die Rückwirkung bis zum Beginn des der Erklärung vorausgehenden Kalenderjahres zurückreichen. Der Vermieter muss jedoch die Erklärung innerhalb von drei Monaten nach Kenntnisnahme von der Betriebskostenerhöhung abgeben.

    Vermieter und Mieter können wirksam vereinbaren, dass eine Mieterhöhung ausgeschlossen ist.
    Eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete kann der Vermieter vornehmen, wenn die Miete zum Zeitpunkt des Eintritts der geplanten Erhöhung seit 15 Monaten gleich geblieben ist. Das Mieterhöhungsverlangen – also die Aufforderung des Mieters zur Zustimmung zur Mieterhöhung – kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung vorgebracht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 (Mieterhöhung wegen Modernisierung) bis 560 BGB (Erhöhung der Betriebskosten) werden dabei nicht mitgezählt.

    Die ortsübliche Vergleichsmiete richtet sich nach dem, was in der Gemeinde für Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren gezahlt worden ist. Nicht berücksichtigt werden dabei mietpreisgebundene beziehungsweise öffentlich geförderte Wohnungen.

    Zusätzlich muss die sogenannte Kappungsgrenze beachtet werden: Die Miete darf sich innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB abgesehen, um nicht mehr als 20 Prozent erhöhen. Allerdings hat die Mietrechtsreform 2013 den Landesregierungen die Möglichkeit eröffnet, diese Grenze auf 15 Prozent abzusenken. Dazu muss die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil davon besonders gefährdet sein. Die Landesregierung kann ein solches Wohnungsmangelgebiet per Rechtsverordnung festlegen, diese Festlegung ist auf maximal fünf Jahre begrenzt (§ 558 BGB).

    Die Kappungsgrenze ist unbeachtlich, wenn:

    • Eine Pflicht des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und
    • soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt.

    Die Regelungen über die Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete dürfen nicht zum Nachteil des Mieters vertraglich abgewandelt werden.

    Formell muss die Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete in Textform erfolgen – also als reproduzierbarer Text mit erkennbarem Absender / Urheber, aber nicht notwendigerweise mit eigenhändiger Unterschrift. Auch eine Übermittlung per Fax oder E-Mail ist damit zulässig.

    Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete und damit zur Begründung der Mieterhöhung können laut Gesetz herangezogen werden:

    • Ein Mietspiegel,
    • die Auskunft einer Mietdatenbank,
    • ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,
    • die Nennung von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen mit entsprechender Miethöhe.

    Gibt es in der Gemeinde einen qualifizierten Mietspiegel mit Angaben für entsprechende Wohnungen, sind die Angaben des Mietspiegels im Mieterhöhungsverlangen auf jeden Fall mitzuteilen – auch wenn eines der anderen Begründungsmittel verwendet wird. Wird Bezug auf einen Mietspiegel genommen, der Spannen enthält, muss die verlangte Miete lediglich innerhalb der Spanne liegen. Das Gesetz (§ 558a BGB) sagt auch, was zu tun ist, wenn kein aktueller Mietspiegel zur Verfügung steht oder ein qualifizierter Mietspiegel nicht vorschriftsmäßig aktualisiert wurde: Es darf auch ein anderer, insbesondere ein veralteter oder ein Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde verwendet werden.

    Nach dem Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 303/06, Urteil vom 20.06.2007) setzt eine Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete nicht voraus, dass die Miete seit Vertragsbeginn bereits erhöht wurde. Wurde also ursprünglich eine Miete unterhalb der damaligen ortsüblichen Vergleichsmiete vereinbart, kann der Vermieter später bis zur aktuellen ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen – allerdings unter Beachtung der oben genannten Einschränkungen (z. B. Kappungsgrenze). Einem weiteren Urteil zufolge darf eine Erhöhung auch dann stattfinden, wenn die bisherige Miete sich bereits innerhalb der Spanne für die ortsübliche Vergleichsmiete bewegt hat (Az. VIII ZR 322/04, Urteil vom 06.07.2005). Jedoch muss auch die neue Miete innerhalb der Spanne für die ortsübliche Vergleichsmiete liegen.

    Bei einer Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht. Er kann bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Im Fall der Kündigung tritt die Mieterhöhung nicht in Kraft.

    Gibt es für eine Gemeinde keinen Mietspiegel, kann der Vermieter auch den Mietspiegel einer Nachbargemeinde mit vergleichbarer Marktlage zur Begründung der Mieterhöhung heranziehen. Der BGH entschied dies im Zusammenhang mit den beiden Gemeinden Backnang und Schorndorf bei Stuttgart (Urteil vom 16.6.2010; Az. VIII ZR 99/09). Der BGH betonte in diesem Urteil, dass auch ein einfacher Mietspiegel zumindest als Indiz für die vom Vermieter angegebene Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden kann. Beim qualifizierten Mietspiegel wird demgegenüber von Gesetzes wegen vermutet, dass er die korrekte ortsübliche Vergleichsmiete aufzeigt.

    Wird der Mietspiegel einer anderen Gemeinde verwendet, kommt es jedoch auf die Vergleichbarkeit beider Gemeinden an. So durfte nach dem Bundesgerichtshof ein Vermieter in einer Gemeinde mit 4.500 Einwohnern nicht den Mietspiegel der nahen Stadt Nürnberg mit 500.000 Einwohnern zur Begründung einer Mietwerhöhung heranziehen (13.11.2013, Az. VIII ZR 413/12).

    Die Kosten für ein privates Sachverständigengutachten zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete kann der Vermieter nach dem Landgericht Mainz nicht auf den Mieter umlegen. Dem Gericht zufolge dient das Gutachten ausschließlich der wirtschaftlichen Vermögensverwaltung des Vermieters (Beschluss vom 20.01.2004, Az. 3 T 16/04).

    Mit Einführung der sogenannten „Mietpreisbremse“ durch das Mietrechtsnovellierungsgesetz zum 1. Juni 2015 können die Bundesländer in besonders ausgewiesenen Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt Mieterhöhungen bei der Neuvermietung von Bestandswohnungen einschränken. Die neue Miete darf dann höchstens die ortsübliche Vergleichsmiete plus zehn Prozent erreichen. Die Vermietung von Neubauten und Immobilien nach einer umfassenden Modernisierung ist von der Neuregelung ausgenommen.
    >br> Bei einer Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete ergeben sich oft Streitigkeiten, weil diese nach der Wohnfläche berechnet wird. Die Wohnfläche wird aber in einer Vielzahl von Mietverträgen falsch angegeben. So halten Mieter einem Mieterhöhungsverlangen unter Umständen entgegen, dass die Wohnfläche in Wahrheit kleiner ist als vertraglich vereinbart. Andererseits kommt es auch vor, dass Vermieter im Rahmen der Mieterhöhung die Gesamtmiete an eine in Wahrheit höhere Quadratmeterzahl anpassen möchten. Nach bisheriger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes konnten Abweichungen der Wohnfläche bei einer Mieterhöhung nur berücksichtigt werden, wenn sie oberhalb einer Bagatellgrenze von zehn Prozent lagen. Diese Rechtsprechung hat der BGH am 18.11.2015 geändert. Künftig ist bei Mieterhöhungen allein die tatsächlich messbare Wohnfläche relevant. Ein Vermieter kann also im laufenden Mietverhältnis bei der Berechnung des Erhöhungsbetrages die echte Wohnfläche zugrunde legen, auch wenn diese höher ist als im Mietvertrag angegeben. Natürlich muss er auch eine niedrigere Wohnfläche entsprechend berücksichtigen. Achtung: Auch wenn eine höhere Wohnfläche zugrunde gelegt werden darf, muss die Mieterhöhung im Rahmen der Kappungsgrenze bleiben (Az. VIII ZR 266/14).
    Das Verlangen des Vermieters von Wohnraum nach einer Mieterhöhung unterliegt bestimmten inhaltlichen und formalen Regeln. Das Mieterhöhungsverlangen ist demnach "in Textform" geltend zu machen und zu begründen. Bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete muss die bisherige Grundmiete (Miete ohne Betriebskosten und Erhöhungen wegen baulicher Veränderungen) zum Zeitpunkt der Erhöhungsverlangens ein Jahr und bis zum Inkrafttreten der Erhöhung 15 Monate unverändert geblieben sein.

    Das Mieterhöhungsverlangen muss die Höhe des neu verlangten Mietpreises, also den Endbetrag und den Erhöhungsbetrag enthalten. Zur Begründung kann Bezug genommen werden auf einen Mietspiegel, eine Auskunft aus einer Mietendatenbank, das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder auf die Entgelte von drei vergleichbaren Wohnungen. Das vorrangige Begründungsmittel ist der sogenannte qualifizierte Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde anerkannt werden muss. Es gilt eine gesetzliche (widerlegbare) Vermutung für dessen Richtigkeit.

    Falls ein qualifizierter Mietspiegel existiert, der Angaben für die Mietwohnung enthält, muss der Vermieter diese Angaben im Mieterhöhungsverlangen mitteilen – und zwar auch dann, wenn die Mieterhöhung nicht mit dem qualifizierten Mietspiegel begründet wird. Unterlässt er dies, ist die Mieterhöhung unwirksam.

    Als Alternative zum qualifizierten Mietspiegel bleibt der "einfache" Mietspiegel, der von der Gemeinde oder von den Interessenverbänden der Mieter und Vermieter einvernehmlich erstellt wird. Für die Gemeinden besteht allerdings keine Pflicht, einen Mietspiegel zu erstellen. Die verlangte neue Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen und nicht mehr als 20 Prozent der bisher bezahlten Miete betragen (Kappungsgrenze). Seit der Mietrechtsreform vom 01.05.2013 können die Landesregierungen Gebiete mit Wohnungsmangel bestimmen, in denen die Kappungsgrenze bei 15 Prozent liegt. Dem Mieterhöhungsverlangen kann der Mieter innerhalb von zwei Kalendermonaten nach Erhalt des Vermieterschreibens zustimmen. Tut er dies nicht, so muss der Vermieter zur Durchsetzung seines Verlangens Klage erheben, und zwar innerhalb von nunmehr drei weiteren Monaten.

    Der Mieter kann auch teilweise zustimmen. Er muss dann den von ihm anerkannten Erhöhungsbetrag ab Beginn des dritten Monats nach Zugang des Erhöhungsverlangens bezahlen. Dem Vermieter bleibt aber die Möglichkeit, auf Zustimmung in Höhe des Differenzbetrages zu klagen.
    Die Mieterliste ist grundlegender Bestandteil verschiedenster immobilienwissenschaftlicher Disziplinen und enthält detaillierte Angaben über Mietobjekt, Mietvertragspartner sowie sonstige Daten zum Mietverhältnis. Diese können beispielsweise sein:
    • Mietername, Beruf und Geburtsdatum,
    • Beginn des Mietvertrags, ggf. Kündigungsdatum und Ende des Mietvertrags,
    • Bezeichnung mit Ort und Anschrift der Liegenschaft, ggf. interne Zuordnung, z.B. EDV-Schlüssel der Verwaltungseinheit, Wirtschaftseinheit,
    • Lage der Einheit im Gebäude (Etage),
    • Mietvertragsnummer,
    • Nutzungsart,
    • Verantwortlicher kaufmännischer/technischer Verwalter, Asset Manager, Facility Manager, Property Manager, Hausmeister,
    • leerstehend/vermietet,
    • vermietete Fläche in Quadratmetern,
    • Höhe der Grundmiete (netto/kalt),
    • Höhe der Betriebskostenvorauszahlung oder -pauschale,
    • Höhe der Heizkostenvorauszahlung,
    • Höhe der Bruttomiete,
    • mietfreie Zeit, Mietminderung, Mietnachlässe, Mietauf- und -zuschläge,
    • Eigenverwaltung oder Verwaltung für Dritte.
    Aus bestimmten Angaben sowohl aus der Mieterliste als auch aus der Mieterselbstauskunft lässt sich die Mieterstruktur (Alter, Familienstand, Wohndauer, Mietniveau etc.) und die Bonität ermitteln. Unter der Voraussetzung, dass diese Daten laufend auf den aktuellsten Stand gebracht werden, lassen sich daraus die Erlöse eines Objekts pro Monat ermitteln. Die Mietenbuchhaltung verarbeitet diese in der EDV hinterlegten Daten für die monatliche Sollstellung, um daraus die Mietforderungen abzuleiten.

    In einem Objekt mit mehreren Mietern gehört die Mieterliste als wesentlicher Bestandteil zur Wertermittlung, zur Finanzierung für Kreditinstitute oder sonstige Darlehensgeber und zu Immobilientransaktionen (Ankauf/Verkauf). Im letzteren Fall und im Vertrieb von Immobilienfondsobjekten (offen, geschlossen/institutionelle oder Publikumsfonds) können Mieterlisten der Absatzförderung dienen. Langfristig geschlossene Mietverträge mit Großunternehmen und bekannten Namen (Ankermieter) gewährleisten mit ihrem Ruf, Renommee und der ihnen beigemessenen Bonität eine solide Kapitalanlage und damit einen positiven Vermarktungseffekt.
    Seit 1981 können Mieter nach § 2 WoPG (Wohnungsbau-Prämiengesetz) Bausparmittel prämien- beziehungsweise steuerbegünstigt für Baumaßnahmen einsetzen, die der Modernisierung der Mietwohnung dienen.

    Sobald eine Maßnahme über den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung hinausgeht und einen wesentlichen Eingriff in deren Beschaffenheit oder Bausubstanz darstellt, ist dazu die ausdrückliche Genehmigung des Vermieters erforderlich. Als wesentlich kann dabei alles gelten, was nach Ende des Mietverhältnisses nicht ohne großen Aufwand wieder entfernt werden könnte.

    Beispiele: Ersatz alter Fliesen im Bad durch moderne, Ersatz des Linoleumbodens durch Parkett, Einbau einer Einbauküche, Einbau neuer Waschbecken, Kabelanschluss einrichten.

    Urteil: Ein Mieter begeht eine schwerwiegende Verletzung des Mietvertrages, wenn er eine Trennwand entfernt und das Bad mit dem Gäste-WC zusammenlegt, ohne dass der Vermieter dies genehmigt hätte. Der Vermieter hat damit einen zulässigen Grund für eine ordentliche Kündigung des Mietvertrages (LG Berlin, Urteil vom 3.9.2012, Az. 67 S 514/11).

    Oft ist bereits im Mietvertrag festgelegt, dass jede derartige Maßnahme der Zustimmung des Vermieters bedarf. Bestimmte, geringfügige Maßnahmen gehören jedoch zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung, sodass der Vermieter die Genehmigung nicht verweigern kann.

    Beispiele: Installation einer Markise, Verlegung der Telefonanschlussdose.

    Auch bei genehmigungspflichtigen Umbauten kann der Vermieter seine Zustimmung nicht verweigern, wenn:

    • Durch die Maßnahme erst die Wohnung bewohnbar wird (Verlegung einer Wasserleitung, Einbau einer Heizung),
    • es sich auf Grund des technischen Fortschritts um eine Selbstverständlichkeit handelt (Kohle-Einzelofen wird gegen modernes Heizsystem ausgetauscht),
    • der Mieter behindert ist und daher ein berechtigtes Interesse an dem Umbau hat (z. B. behindertengerechte Sanitäranlagen, Beseitigung von Türschwellen wegen Rollstuhl).

    Für den korrekten Ablauf einer solchen Maßnahme sollte unbedingt ein Vertrag zwischen Mieter und Vermieter geschlossen werden, der folgende Punkte regelt:

    • Welche bauliche Maßnahme soll im Einzelnen durchgeführt werden?
    • Zustimmung des Vermieters zu dieser Maßnahme,
    • gegebenenfalls Gegenleistung des Vermieters für Werterhöhung seines Eigentums,
    • Abschluss einer Haftpflichtversicherung durch den Mieter für etwaige Schäden, die beim Umbau entstehen.

    Hat der Mieter auf eigene Kosten und mit Genehmigung des Vermieters eine Modernisierung durchgeführt, kann der Vermieter von ihm nicht später die Duldung der gleichen oder einer ähnlichen Modernisierungsmaßnahme fordern. Hat also der Mieter alte Kohleöfen bereits durch eine Gasetagenheizung ersetzt, muss er nicht dulden, dass der Vermieter nun eine Gaszentralheizung einbaut (und ihm die Miete entsprechend erhöht). Dies betonte der Bundesgerichtshof (Urteil vom 20.06.2012, Az. VIII ZR 110/11).

    Prämien nach dem Wohnungsbau-Prämiengesetz erhält nur derjenige, dessen Einkommen eine bestimmte Grenze nicht überschreitet. Diese liegt bei 25.600 Euro, für Ehepaare bei 51.200 Euro. Maßgeblich ist dabei das zu versteuernde Einkommen im Sinne des Einkommenssteuergesetzes.
    Mieterprivatisierung ist der Begriff für eine umfassende, systematische Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen zum Zwecke der Veräußerung. Ziel ist es, die Wohnungen in der Mieterschaft, die ein gesetzliches Vorkaufsrecht und einen erweiterten Kündigungsschutz besitzen, zu verkaufen. Für die vorkaufsberechtigten Mieter bietet sich dabei die Möglichkeit, die oft langjährig genutzte Wohnung als Eigentum zu erwerben. Vor der Ausübung des Vorkaufsrechtes sollte jedoch eine seriöse Berechnung der tatsächlichen Kostenbelastung stehen, bei der auch Kaufnebenkosten (Grunderwerbssteuer, Grundbucheintragung, Notar) und mögliche fällige Renovierungen an Wohnung und Haus nicht vernachlässigt werden. Kommt ein Verkauf an Mieter nicht zustande, werden die Wohnungen üblicherweise an Dritte zur Eigennutzung (bei Leerstand) oder als Kapitalanlage verkauft.
    Es liegt im Interesse des Vermieters, möglichst viel über seinen zukünftigen Mieter zu erfahren. Über die Frage, wie weit man dabei gehen darf, entsteht regelmäßig Streit.

    Empfehlenswert ist es, den Mietinteressenten eine Selbstauskunft in Formularform ausfüllen zu lassen. Dies hat nichts mit der Selbstauskunft bei der Schufa zu tun – diese kann der Mieter selbst über seine bei der Schufa gespeicherten Kreditwürdigkeitsdaten einholen. Übliche und zulässige Fragen bei der Selbstauskunft sind:

    • Name und bisherige Adresse,
    • Geburtsdatum und Ort,
    • ausgeübter Beruf,
    • Netto-Monatseinkommen,
    • Anschrift des Arbeitgebers,
    • Seit wann dort beschäftigt,
    • Eidesstattliche Versicherung / Offenbarungseid abgegeben?
    • Läuft eine Lohnpfändung oder ein Mietforderungsverfahren?
    • Anzahl der zum Haushalt gehörenden Personen,
    • Anzahl der Kinder,
    • Werden Haustiere gehalten (welche)?

    Das Selbstauskunftsformular kann am heimischen PC erstellt oder auch an geeigneter Stelle aus dem Internet heruntergeladen werden. Es sollte vom Mietinteressenten unterschrieben werden. Vor der Unterschrift sollte die Zusicherung eingefügt werden, dass die Angaben wahrheitsgemäß sind und dass bei Falschangaben eine fristlose Kündigung des Mietvertrages erfolgen kann.

    Von selbst muss der Mieter Auskunft geben:

    • Wenn er die Miete nur durch Zahlungen des Sozialamtes aufbringen kann,
    • wenn er eine eidesstattliche Versicherung abgegeben hat.

    Gibt der Mieter zu diesen Themen eine falsche Auskunft, berechtigt dies den Vermieter allerdings nicht immer zur Kündigung des Mietvertrages. Die Gerichte berücksichtigen dabei, ob sich die Falschauskunft tatsächlich auf das Mietverhältnis ausgewirkt hat. So entschied das Landgericht Wiesbaden zugunsten eines Mieters, der in der Selbstauskunft fälschlicherweise angegeben hatte, keine eidesstattliche Versicherung abgegeben zu haben.

    Da der Mieter unabhängig von seinem länger zurückliegenden Offenbarungseid nun wieder solvent war und seine Miete von Anfang an termingerecht gezahlt hatte, sah das Gericht keinen Grund zur Anfechtung des Mietvertrages (Az. 2 S 112/03).

    Eine Reihe von Fragen sind allerdings im Rahmen der Mieterselbstauskunft unzulässig. So geht es den Vermieter zum Beispiel nichts an, welcher Religion oder politischen Partei der Mieter angehört, ob eine Schwangerschaft besteht, welche Krankheiten oder Behinderungen vorhanden sind, ob der Mieter Mitglied im Mieterschutzverein ist oder eine Rechtsschutzversicherung hat oder ob er zu einer bestimmten ethnischen Gruppe gehört. In solchen Punkten darf der Mieter ggf. auch folgenlos die Unwahrheit sagen. Generell betrifft dies alle persönlichen Details, die für das Mietverhältnis objektiv gesehen nicht relevant sind.
    Mietervereine sind Interessenvertretungen der Mieter und ein Pendant zu den Haus- und Grundbesitzervereinen. Die örtlichen Mietervereine wirken bei der Erstellung des Mietspiegels mit und erteilen Mitgliedern Rechtsberatung in allen Mietangelegenheiten. Die Dachorganisation der Mietervereine ist der Deutsche Mieterbund e.V. in Berlin, in dem im Rahmen von 15 Landesverbänden etwa 330 örtliche Mietervereine organisiert sind. Die Mieterorganisation beschäftigt etwa 1.300 hauptamtliche Mitarbeiter.

    Homepage: www.mieterbund.de
    Mieterzeitungen sind ein ideales Kommunikationsinstrument zwischen Wohnungsunternehmen bzw. Verwaltern und Mietern. Wichtig dabei ist, dass Informationen kommuniziert werden, die die Informationsinteressen der Mieter allgemein befriedigen. Darüber hinaus handelt es sich um ein Medium, mit dem besondere Maßnahmen (Modernisierung, Instandsetzungsmaßnahmen), aber auch Ereignisse (Mieterfest) angekündigt und Serviceangebote (z.B. Essen auf Rädern) dargestellt werden können. Mieterzeitungen erzeugen eine zusätzliche Bindungswirkung der Mieter an "ihr" Haus.
    Unter einem Factoring versteht man den Aufkauf einer Forderung, die dann vom Käufer (dem sogenannten Factor) gegenüber dem Schuldner (Debitor) geltend gemacht werden kann. Als Gegenleistung für die Abtretung der Forderung entrichtet der Käufer an den ursprünglichen Gläubiger und Factoring-Kunden den Kaufpreis für die Forderung. Dieser entspricht in der Regel dem Betrag der Forderung abzüglich eines Diskonts für den Factor. Auch im Vermietungsbereich gibt es dieses Konzept. Beim Mietfactoring verkauft der Vermieter seine Mietforderungen aus einem Mietvertrag an einen Dritten. Dieser treibt die Miete dann vom Mieter ein.

    Beim Mietfactoring tritt der Vermieter rückständige Mietforderungen an eine Factoringgesellschaft ab. Diese zahlt – teils rückwirkend nach Ablauf einer 90-tägigen Frist – Miete und Nebenkosten an den Vermieter. Bis zum Ende des Mietverhältnisses erhält er dann jeden Monat von der Gesellschaft die mietvertraglich vereinbarten Beträge für Miete und Nebenkosten. Die Mietforderung für den Zeitpunkt des Zahlungsausfalls geht auf die Factoringgesellschaft über. Mietfactoringgesellschaften werben damit, dass sie auch die Kosten für gerichtliche Schritte gegen den Mieter bis hin zu den kompletten Kosten des Räumungsverfahrens und der Reparatur von Schäden an der Wohnung übernehmen – nach ihren Angaben im Internet durchschnittlich ca. 10.000 – 15.000 Euro pro Wohnung. Vertriebsargumente sind die steigende Zahl von Mietnomaden und der desolate Zustand, in dem diese meist die Wohnung hinterlassen.

    Für den Vermieter stellt sich nun die Frage, wie sich der Ankauf einer Forderung von einigen Monatsmieten gegen einen möglicherweise insolventen Mieter für die Factoringgesellschaft derart lohnen kann, dass sich eine Investition von etwa 15.000 Euro auszahlt. Die Antwort findet sich in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen von Mietfactoringgesellschaften. So werden grundsätzlich keine Forderungen akzeptiert, die sich gegen zahlungsunfähige Mieter richten. Ob Zahlungsunfähigkeit vorliegt, wird mit Hilfe von Bonitätsauskünften recherchiert, die der Vermieter zu bezahlen hat. Mietforderungen werden nur dann erworben, wenn diesen keine Einreden etwa wegen Wohnungsmängeln entgegenstehen. Der Factor geht hier also gar kein echtes Risiko ein.

    Die Verträge enthalten oft weitere Fallstricke für Vermieter. So sollen diese etwa bei Zahlungsausfall selbst den Mieter mahnen und dies gegenüber der Factoringgesellschaft nachweisen. Werden im Zeitraum der Forderungsabtretung vom Mieter Mängel geltend gemacht, zahlt die Gesellschaft für Mietausfälle teils erst dann, wenn gerichtlich festgestellt wurde, dass der Mieter im Unrecht ist. Verklagen kann den Mieter nur die Factoringgesellschaft. Gewinnt der Mieter den Prozess wegen tatsächlicher Wohnungsmängel, kann sich die Gesellschaft meist aus dem Factoringvertrag zurückziehen und der Vermieter wird mit den Prozesskosten belastet.

    Bezahlt werden müssen in der Regel Vertragsabschlussgebühren, Gebühren für die Bonitätsprüfung und sechs bis sieben Prozent der Monatsmiete (warm) als laufende Factoringgebühr. Enthält ein Factoringvertrag die oben beschriebenen Regelungen, ist er für den Vermieter in erster Linie teuer und stellt keinesfalls das angepriesene "Rundum-Sorglos-Paket" dar. Es mag auch Anbieter geben, die anders verfahren. In jedem Fall ist eine genaue Prüfung der Verträge sowie der Firma bzw. Identität des Anbieters zu empfehlen. Als wenig seriös können Anbieter beurteilt werden, die noch nicht einmal die Impressumpflicht (Anbieterkennung) für Internetseiten korrekt erfüllen und ihre Firmendaten mit Gesellschaftsform, Namen des Geschäftsführers, Handelsregisternummer etc. nicht nennen. Eine herkömmliche Mietausfallversicherung, wie sie bei Versicherungen und über Eigentümerverbände abgeschlossen werden kann, stellt eine realistischere Absicherung gegen Mietausfälle dar.
    Es handelt sich um eine von der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung (gif) in Zusammenarbeit mit dem Deutschen Institut für Normung entwickelte Richtlinie zur Berechnung von Mietflächen für Büroräume. Im Wesentlichen wurde unterschieden zwischen der Haupt- und Nebennutzfläche einerseits und den Verkehrsflächen andererseits. Die MF-B ist im November 2004 in der Richtlinie über Mietflächen für den Gewerberaum (MF-G) aufgegangen.
    Es handelt sich um eine von der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung (gif) in Zusammenarbeit mit dem Deutschen Institut für Normung entwickelte Richtlinie zur Berechnung von Mietflächen für Handelsräume. Im Wesentlichen wurde unterschieden zwischen Haupt- und Nebennutzflächen, Funktionsflächen, Verkehrsflächen und Luftgeschossflächen. Die MF-H ist im November 2004 in der Richtlinie über Mietflächen für den Gewerberaum (MF-G) aufgegangen.
    Es gibt zwei Formen der Mietgarantie, nämlich die Erstvermietungsgarantie und die Mietausfallgarantie. Durch die Erstvermietungsgarantie soll erreicht werden, dass die von einem Investor oder Anleger zu erwerbende Immobilie bzw. der Immobilienfondsanteil zum Zeitpunkt der Fertigstellung zu den in der Garantie genannten Konditionen voll vermietet ist. Solche Garantien sind vor allem bei Projekten geschlossener Immobilienfonds üblich.

    Mit Mietausfallgarantien werden die Mietausfallrisiken während einer bestimmten Mietvertragslaufzeit abgesichert. Die Mietausfallgarantie tritt ein, wenn Mieter zahlungsunfähig werden. Entscheidend für den Wert der Garantie ist die Bonität des Garanten. Vorsicht ist geboten, wenn vom Initiator von Immobilienanlagen zum Zweck der Garantenstellung eine eigene GmbH mit niedrigem Stammkapital gegründet wird und keine Rückgriffsrechte auf den Anbieter der Immobilie oder des Fondsanteils bestehen.
    Das Miethöhegesetz (MHG) regelte bis August 2001 Miet- und Betriebskostenerhöhungen in Mietwohnungen des frei finanzierten Wohnungsbaus. Es wurde mit Wirkung zum 01.09.2001 aufgehoben; die Vorschriften wurden in das Bürgerliche Gesetzbuch übernommen. Regelungen zur Mieterhöhung finden sich heute in § 557 bis § 561 BGB.
    Beim Mietkauf handelt es sich um eine vertragliche Vereinbarung mit dem Vermieter, die dem Mieter das Recht einräumt, das gemietete Objekt zu erwerben unter Anrechnung eines Teils der gezahlten Miete auf den im Mietvertrag bestimmten Kaufpreis innerhalb oder nach Ablauf einer bestimmten Zeit. Solche Mietkaufverträge bedürfen zu ihrer Wirksamkeit der notariellen Beurkundungsform. Das Ankaufsrecht wird durch eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch abgesichert.

    Sofern der Mieter zum Ankauf verpflichtet werden soll, handelt es sich nicht mehr um einen Mietvertrag, sondern um einen Grundstückskaufvertrag. In solchen Fällen geht das Eigentum auf den Käufer erst über, wenn die letzte Rate bezahlt ist. Der Verkäufer übernimmt die Finanzierung, der Käufer im Rahmen der "Mietrate" deren Verzinsung und Tilgung sowie die Bewirtschaftungskosten.

    Da nicht alle Angebote seriös sind, sollten sie sorgfältig geprüft werden.
    Bei der Mietkaution handelt es sich um eine Sicherheitsleistung, die der Vermieter vom Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses verlangen kann. Die Kaution ist sowohl im freifinanzierten als auch im öffentlich geförderten Wohnungsbau (hier aber nicht als Absicherung gegen Mietausfall) zulässig. Sie darf höchstens drei Monatsmieten (Grundmiete ohne Betriebskosten) betragen. Eine Klausel im Mietvertrag, nach der der Mieter zusätzlich zur Kaution von drei Monaten noch eine Mietbürgschaft (etwa von seinen Eltern) vorlegen muss, ist nach dem Bundesgerichtshof unwirksam (Az. VIII ZR 243/03, Urteil vom 30.06.2004). Die Kaution kann vom Mieter in drei gleichen Monatsraten geleistet werden. Der erste Teilbetrag wird zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Seit der Mietrechtsreform vom 1. Mai 2013 gilt: Die weiteren Teilzahlungen werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig (§ 551 Abs. 2 BGB).

    Bei der Verwaltung der Kaution muss der Vermieter bestimmte Regeln beachten. Sie ist, wenn diese Anlageform gewählt wird, auf einem gesonderten Konto, für das die üblichen Sparzinsen für Guthaben mit dreimonatiger Kündigungsfrist anfallen, anzulegen. Der Bundesgerichtshof hat 2015 klargestellt, dass ein einfaches gesondertes Konto nicht ausreicht. Hintergrund: Die Kaution soll im Insolvenzfall vor dem Zugriff von Gläubigern des Vermieters geschützt sein. Dies ist aber bei einem einfachen Extra-Konto nicht der Fall. Es muss sich nach außen erkennbar um treuhänderisch verwaltetes Vermögen handeln und das Konto muss als Mietkautionskonto bezeichnet sein (BGH, Beschluss vom 9.6.2015, Az. VIII ZR 324/14).

    Seit 01.09.2001 erlaubt § 551 Abs. 3 BGB auch die Anlage der Mietkaution in anderen Anlageformen als dem klassischen Sparbuch. Erforderlich ist jedoch eine ausdrückliche vertragliche Vereinbarung der Anlageform. Die Anlage muss Erträge abwerfen, die die Sicherheit erhöhen und, soweit nicht im Rahmen der Sicherheit benötigt, nach Mietvertragsende dem Mieter zustehen. Die Anlage muss in jedem Fall vom Vermögen des Vermieters getrennt stattfinden, um insolvenzsicher zu sein.

    Die Mietrechtsreform 2013 hat dem Vermieter die Möglichkeit eröffnet, dem Mieter außerordentlich fristlos zu kündigen, wenn dieser mit einem Teil der Kaution in Verzug kommt, der der zweifachen Monatsmiete (ohne Betriebskosten) entspricht. Eine Abhilfefrist oder Abmahnung sind nicht erforderlich (§ 569 Abs. 2a BGB). Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 13.10.2010 darf der Mieter die Zahlung der Kaution sogar davon abhängig machen, dass ihm ein insolvenzfestes Konto genannt wird. Er muss sich weder auf Barzahlung noch auf eine Überweisung der Kaution auf das herkömmliche private Konto des Vermieters einlassen. Das Versprechen des Vermieters, die in bar gezahlte Kaution später auf ein insolvenzfestes Konto einzuzahlen, reicht nicht aus. Eine Weigerung des Mieters, die Kaution in bar zu übergeben, stellt keinen Kündigungsgrund dar (Az. VIII ZR 98/10).

    Die Guthabenzinsen für die Kaution unterliegen der Zinsabschlagsteuer. Den Kautionsbetrag einschließlich der Zinsen erhält der Mieter bei seinem Auszug zurück, vorausgesetzt, er hat alle Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis erfüllt.

    Als Form der Mietsicherheit kommt auch die Bankbürgschaft in Betracht, die aber nur dann sinnvoll ist, wenn es sich um eine selbstschuldnerische Bankbürgschaft handelt. Im gewerblichen Immobilienbereich gibt es keine Beschränkungen hinsichtlich der Mietkaution. Bei Filialunternehmen wird an Stelle von Kaution oder Bankbürgschaft oft auch eine "Patronatserklärung" von der Konzernmutter abgegeben, die die Wirkung einer Bürgschaft entfaltet.

    Der Mieter hat nicht das Recht, die Kaution gegen Ende seines Mietverhältnisses "abzuwohnen" oder damit gegen Mietforderungen aufzurechnen. Wann die Kaution spätestens zurückgezahlt werden muss, ist bei den Gerichten umstritten. Dem Vermieter wird hier eine "Überlegungsfrist" eingeräumt. Diese ist dem Bundesgerichtshof zufolge einzelfallabhängig. Während manche Gerichte zwei bis drei Monate als angemessen ansehen, geht der BGH von einer bis zu sechsmonatigen Frist aus, die im Einzelfall überschritten werden kann. Dies gilt allerdings nur, wenn tatsächlich noch Forderungen aus dem Mietverhältnis offen sind, deren Höhe unklar ist.

    Zu den durch die Kaution abgesicherten Ansprüchen des Vermieters zählen auch Betriebskosten-Nachzahlungen. Daher darf der Vermieter nach Ende des Mietverhältnisses die Kaution beziehungsweise einen angemessenen Teil davon bei noch ausstehender Betriebskostenabrechnung bis zum Ablauf der ihm zustehenden Abrechnungsfrist einbehalten, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist (BGH, Az. VIII ZR 71/05, Urteil vom 18.01.2006). Es kann jedoch unzulässig sein, wegen einer absehbar nur geringen Betriebskosten-Nachzahlung die gesamte Kaution von drei Monatsmieten zurückzuhalten. Hier ist es empfehlenswert, nur einen der voraussichtlichen Nachzahlung entsprechenden Teil der Kaution zunächst einzubehalten.

    Hat sich bei den Betriebskosten-Abrechnungen der vorangegangenen Jahre immer ein Guthaben ergeben, darf der Vermieter nicht ohne Weiteres einen Teil der Mietkaution zurückbehalten, um eine mögliche Nachzahlung bestreiten zu können. Er muss in diesem Fall begründen könnem, warum er mit einer Nachzahlung rechnet (AG Hamburg, Az. 43 b C 133/03).

    Eine Aufrechnung der Mietkaution mit Ansprüchen, die nicht aus dem Mietverhältnis stammen, ist nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes nicht zulässig (BGH, Urteil vom 11.07.2012, Az. VIII ZR 36/12). Im konkreten Fall ging es um Ansprüche aus einem früheren Mietverhältnis über eine andere Wohnung, welche der damalige Vermieter an den heutigen Vermieter abgetreten hatte.

    Wird das Mietobjekt während des laufenden Mietverhältnisses verkauft, tritt der neue Eigentümer gegenüber dem Mieter in alle Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag ein. Dies gilt nach § 566a BGB auch für die Kaution. Die Vorschrift bestimmt jedoch auch, dass der frühere Vermieter trotz Verkauf zur Rückzahlung der Kaution verpflichtet bleibt, wenn der Mieter bei Ende des Mietvertrages die Kaution nicht vom neuen Eigentümer zurückerlangen kann (zum Beispiel aufgrund Zahlungsunfähigkeit).

    Wird das Mietobjekt nach Ende des Mietverhältnisses und Auszug des Mieters verkauft, tritt der neue Eigentümer nicht in die Rechte und Pflichten aus dem früheren Mietvertrag ein. Das bedeutet: Der bisherige Vermieter muss mit dem früheren Mieter über die Betriebskosten abrechnen und ihm – gegebenenfalls nach Abzug einer Betriebskosten-Nachzahlung – die Kaution zurückzahlen (BGH, Az. VIII ZR 219/06, Urteil vom 04.04.2007).

    Neben der Mietkaution kann eine sogenannte Sonderkaution vereinbart werden. Diese bezieht sich auf besondere Umstände, die das individuelle Mietobjekt betreffen. Damit muss sie auch individuell ausgehandelt und vereinbart werden. Beispiel: Der Mieter bringt eine Satellitenantenne an der Außenwand an, der Vermieter erlaubt ihm dies aber nur gegen Hinterlegung einer Kaution für eventuelle Schäden am Haus und durch das Herunterfallen der Antenne. Derartige Kautionen dürfen vom Vermieter nicht mit anderen Ansprüchen verrechnet werden (AG Köln, Az. 222 C 480/07).
    Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter die Mieträume in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der gesamten Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Wenn den Mieträumen eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder sie mit einem Mangel – auch Rechtsmangel – behaftet sind, ist der Mieter für die Zeit, während der die Gebrauchstauglichkeit der Räume durch den Mangel ganz aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete völlig befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit lediglich eingeschränkt ist, ist er zur Entrichtung einer entsprechend der Beeinträchtigung geminderten (gekürzten) Miete berechtigt.

    Bei einer zugesicherten Eigenschaft der Wohnung kann es sich um Ausstattungselemente handeln,

    • die entgegen einer vertraglichen Zusicherung fehlen,
    • nach der Besichtigung entfernt wurden oder
    • während der Mietzeit ausfallen, ohne die direkte Nutzbarkeit der Wohnung zu betreffen (zum Beispiel Dunstabzug, elektrische Rollläden, Luxus-Einbauküche),

    oder um Arbeiten,

    • deren Durchführung der Vermieter im Rahmen des Vertragsabschlusses zugesagt hat. (Verlegung von Laminatboden, Malerarbeiten, Austausch des alten Küchenherdes).

    Allerdings hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass eine Mieterin, die die mitvermietete Einbauküche mit Zustimmung des Vermieters ausgebaut und im Keller gelagert hat, keinen Anspruch auf Mietminderung hat, wenn die Küche aus dem Keller gestohlen wird. Dies gilt selbst dann, wenn im Mietvertrag ausdrücklich festgehalten ist, dass ein bestimmter Mietanteil auf die Einbauküche entfällt. Begründung war, dass die Mietparteien auch nach Ausbau der Küche an der Miethöhe festgehalten hatten. Obendrein sei die Nutzbarkeit der Wohnung durch den Diebstahl nicht beeinträchtigt worden, da die Mieterin ja ihre eigene Küche weiter verwendet habe (Urteil vom 13.4.2016, Az. VIII ZR 198/15).

    Das Fehlen von zugesicherten Eigenschaften begründet einen Mangel der Mietwohnung und berechtigt den Mieter zur Mietminderung, auch wenn die Nutzbarkeit der Wohnung zum Wohnen nicht direkt beeinträchtigt ist (§ 536 Abs. 2 BGB).

    Rechtsmangel bedeutet, dass jemand anders seine Rechte an der Wohnung geltend macht – zum Beispiel wenn die Wohnung doppelt vermietet wurde und ein anderer Mieter schneller einzieht und sich auf seinen Mietvertrag beruft.

    Eine nur unerhebliche Minderung der Tauglichkeit führt zu keinen Minderungsansprüchen des Mieters. Die Höhe der Mietminderung ist im Streitfall vom Richter zu bemessen und hängt insbesondere von der Schwere des Mangels und dem Grad und der Dauer der Minderung der Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch ab, wobei eine Gesamtschau anzustellen ist. Dabei kann und hat sich der Richter gegebenenfalls der Hilfe eines Sachverständigen zu bedienen, um Art und Umfang der streitigen Mängel festzustellen.

    Es muss betont werden, dass die Höhe der Mietminderung für ein und denselben Mangel bei verschiedenen Gerichten durchaus unterschiedlich beurteilt werden kann. Die bekannten Mietminderungstabellen haben daher nur begrenzte Aussagekraft.

    Der Zeitraum, in dem der Mangel bestand, ist bei der Berechnung der Minderung immer zu berücksichtigen. Beispiel: Es wurden lärmintensive Bauarbeiten ausgeführt, weswegen ein Minderungsanspruch von 20 Prozent im Monat bestehen würde. Die Arbeiten dauerten jedoch nur den halben Monat. Der Mieter kann daher in diesem Monat 10 Prozent Minderung geltend machen.

    Der Mieter kann keine Mietminderung geltend machen, wenn er bei Vertragsschluss den Wohnungsmangel bereits gekannt hat – es sei denn, er behält sich eine Mietminderung wegen dieses Mangels ausdrücklich vor.

    Am 6.4.2005 hat der Bundesgerichtshof (Az. XII ZR 225/03) entschieden, dass die Mietminderung immer auf Grundlage der Bruttomiete berechnet wird (also der Miete einschließlich der Nebenkosten). Dies gilt bei der Nebenkostenvorauszahlung wie auch bei einer Nebenkostenpauschale.

    Für die Zulässigkeit einer Mietminderung kommt es allein darauf an, ob die Nutzungsmöglichkeit der Wohnung im betreffenden Zeitraum tatsächlich eingeschränkt war. Nicht von Belang ist also

    • ob der Vermieter den Mangel verschuldet hat,
    • ob der Mieter im betreffenden Zeitraum die Wohnung wirklich genutzt hat (Urlaub, Krankenhausaufenthalt),
    • ob der Mangel der Wohnung auf einer Maßnahme des Vermieters beruht, die der Mieter zu dulden hatte (zum Beispiel Baumaßnahmen aufgrund behördlicher Anordnung).

    Hat der Mieter einen Mangel der Wohnung mitverschuldet, kann er nur eine verringerte Minderung geltend machen. Hat er ihn allein verschuldet, scheidet eine Mietminderung aus.

    Mieter dürfen die Minderung nicht zu hoch ansetzen – sonst droht die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges. Das Landgericht Berlin bestätigte die Wirksamkeit einer solchen Kündigung in einem Fall, bei dem eine Mieterin wegen diverser Mängel ihre Miete um 37 Prozent gemindert hatte. Das Gericht wertete die Minderung in Anbetracht der Mängel als nicht angemessen, wodurch ein ungerechtfertigter Zahlungsverzug in Höhe von mehr als zwei Monatsmieten zustande kam (Az. 65 S 35/05).

    Der Mieter muss während der Mietzeit auftretende Mängel am Mietobjekt unverzüglich dem Vermieter mitteilen. Unterlässt er diese Mängelanzeige und kann der Vermieter deshalb keine Abhilfe schaffen, hat der Mieter auch kein Recht auf Mietminderung. Mietvertragliche Vereinbarungen, die das Recht des Mieters auf Mietminderung aufheben, sind unwirksam.

    Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Ansprüche aus Mängeln der Mietwohnung während der Laufzeit des Mietvertrages nicht verjähren. Das bedeutet: Zahlt der Mieter nach Auftreten des Mangels zunächst die Miete in voller Höhe weiter und besteht nicht auf Beseitigung des Problems, verliert er seinen Anspruch auf Beseitigung des Mangels bzw. Mietminderung nicht. Im BGH-Fall war ein Dachgeschoss zur Wohnung ausgebaut worden. Die Mieterin der darunter liegenden Wohnung hatte schnell festgestellt, dass die Trittschalldämmung mangelhaft war und forderte Abhilfe vom Vermieter. Da jedoch besonders leise Mieter über ihr einzogen, unternahm sie nichts weiter. Jahre später zog ein lauterer Mieter ein. Nun kam sie auf ihre ursprüngliche Forderung zurück. Der BGH räumte der Mieterin das Recht auf Mängelbeseitigung ein und betonte, dass der Vermieter die Wohnung während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses mängelfrei und gebrauchsfertig halten müsse. Solange der Mangel bestehe, laufe keine Verjährungsfrist. Auch das Recht auf Mietminderung besteht demnach weiter, solange der Mangel vorhanden ist (BGH, Urteil vom 17.2.2010, Az. VIII ZR 104/09).

    Mietrechtsreform 2013:
    Im Zuge der Mietrechtsreform 2013 wurde mit Wirkung ab 1. Mai 2013 das Recht des Mieters auf Mietminderung in den ersten drei Monaten während des Mangelzeitraumes ausgeschlossen, sofern der Mangel der Mietwohnung auf Arbeiten im Zuge einer energetischen Sanierung beruht (§ 536 Abs. 1a BGB).

    Die energetische Sanierung definiert das Gesetz nun wie folgt:
    Bauliche Veränderungen, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (§555b Nr. 1 BGB).
    Mieter können damit in den ersten drei Monaten keine Minderung mehr geltend machen, wenn die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung etwa bei einer Fassadendämmung durch Gerüste und Folien vor den Fenstern, durch Arbeitslärm oder Schmutz beeinträchtigt wird.

    Im Rahmen der Flüchtlingswelle im Jahr 2015 wurde in Internetforen diskutiert, ob Mieter wegen Flüchtlingen in der Nachbarschaft eine Mietminderung geltend machen können. Ein Minderungsrecht kommt jedoch nur in Betracht, wenn außer der Tatsache, dass man seine Nachbarn nicht mag, konkrete Beeinträchtigungen der Wohnungsnutzung hinzutreten – etwa durch nachgewiesenen erheblichen Lärm während der Ruhezeiten.
    Die Unterbringung von Asylbewerbern oder Flüchtlingen in unmittelbarer Nachbarschaft ist für sich genommen kein Sachmangel einer Mietwohnung. Eine Mietminderung ist daher in der Regel nicht gerechtfertigt. Das Amtsgericht Gronau erläuterte 1990 in einem entsprechenden Urteil, dass es zwar einerseits durch die Unterbringung von vielen Menschen unterschiedlicher Nationalitäten auf engen Raum (hier: in einer Lagerhalle neben Wohnhäusern) durchaus zu Beeinträchtigungen und Störungen für die Nachbarschaft kommen könne. Andererseits habe jedoch niemand ein Recht auf bestimmte oder ihm sympathische Nachbarn. Auch existiere kein „Milieuschutz“, der es einem Vermieter untersage, eine bisher anders genutzte Immobilie nun an Flüchtlinge bzw. an die Gemeinde zur Unterbringung von Flüchtlingen zu vermieten.

    Kernargument der Entscheidung war jedoch, dass der Gebrauch der Mietwohnung nicht durch die Unterbringung von Flüchtlingen in der Nachbarschaft beeinträchtigt werde. Allenfalls könne das „Ansehen“ der Wohngegend leiden. Ein Mietminderungsrecht könne damit jedoch nicht begründet werden. Dies gelte umso mehr, weil das Asylrecht ein verfassungsmäßig garantiertes Recht sei.

    Eine Mietminderung setzt eine tatsächliche Beeinträchtigung der Nutzbarkeit der Mietwohnung voraus. Dies kann zum Beispiel bei Lärm oder Gestank von Nachbargrundstücken der Fall sein. Die Beeinträchtigungen müssen jedoch erheblich, nicht ortsüblich und auch nachweisbar sein. Im Gronauer Fall standen solche Beeinträchtigungen nicht im Raum (Amtsgericht Gronau, Urteil vom 13.12.1990, Az. 4 C 430/90).
    Wie bei allen Gütern bestimmt auch in der Immobilienwirtschaft Angebot und Nachfrage den Preis, wie auch der Preis die Nachfrage bestimmt. Ist die Nachfrage nach Wohnraum hoch, sprich: die Mietnachfrage - wie bekannterweise in München oder Hamburg - steigen die Mieten.
    Unter Mietnomaden versteht man umgangssprachlich Personen, die Mietverträge von Anfang an in der Absicht abschließen, keine oder allenfalls die erste Miete zu bezahlen, einige Zeit "umsonst" zu wohnen und sich schließlich "aus dem Staub" zu machen, um den Vorgang in einer neuen Wohnung zu wiederholen. Der Vermieter findet dann oft nur noch eine leere Wohnung vor – im schlechtesten Fall auch zurückgelassenen Müll oder Schäden. Das "Mietnomadentum" wurde in Presse- und TV-Berichten oft beschrieben, kommt jedoch tatsächlich nicht so häufig vor, wie es nach der Berichterstattung der Fall zu sein scheint.

    Das Verhalten von Mietnomaden kann einen strafbaren Betrug nach § 263 StGB darstellen. So entschied zumindest das Amtsgericht Berlin-Tiergarten. Eine Mieterin hatte in dem Wissen, dass sie keine Miete zahlen konnte, eine Wohnung gemietet. Sie hatte in der Selbstauskunft bei der Frage nach Mietschulden aus früheren Mietverhältnissen gelogen. Als sie nicht zahlte und ihre Lüge aufgedeckt wurde, erhob der Vermieter Räumungsklage und stellte Strafanzeige. Die Frau wurde zu sechs Monaten Haft auf Bewährung verurteilt (Urteil vom 22.06.2005, Az.: (260 Ds) 61 Js 1479/05 (326/05)).

    Im Rahmen der Mietrechtsreform zum 01.05.2013 wurden einige Maßnahmen gegen das Mietnomadentum im Gesetz verankert. So wurde festgelegt, dass Räumungsklagen von den Gerichten vorrangig und beschleunigt durchzuführen sind (§ 272 Abs. 4 Zivilprozessordnung). § 283a ZPO legt nun fest, dass der Mieter bei einer Räumungsklage, die mit einer Zahlungsklage aus dem gleichen Vertragsverhältnis verbunden wird, auf Antrag des Vermieters eine Sicherheit stellen muss. Voraussetzung ist, dass die Klage hohe Aussicht auf Erfolg hat und dass die Anordnung der Sicherheit nach einer Interessenabwägung zur Abwendung besonderer Nachteile für den Vermieter gerechtfertigt ist. Der Mieter muss die Sicherheit innerhalb einer Frist nachweisen, die vom Gericht bestimmt wird. Die Erfolgsaussichten einer Klage lassen sich allerdings von Mieterseite durch das Vortragen von Wohnungsmängeln beziehungsweise Mietminderungsansprüchen beeinträchtigen.

    Als weitere Maßnahme ermöglicht der Gesetzgeber auf Antrag die sogenannte „Berliner Räumung“, bei der der Gerichtsvollzieher nur noch den Mieter außer Besitz der Wohnung setzt, dem Vermieter die neuen Schlüssel übergibt und die Gegenstände des Mieters zunächst in der Wohnung verbleiben. Der Vermieter macht an den Sachen des Mieters sein Vermieterpfandrecht geltend. Dieses Verfahren birgt für den Vermieter eigene Risiken, da es ihm zum Beispiel obliegt, zwischen pfändbaren und unpfändbaren Sachen und zu entsorgendem Müll zu unterscheiden und damit jeweils entsprechend gesetzlicher Verpflichtungen zu verfahren.

    Seit einigen Jahren bieten einige Versicherungsgesellschaften spezielle Mietnomadenversicherungen an. Die Prämien liegen je nach Leistungen und Versicherer zwischen ca. 120 und 200 Euro im Jahr. Diese Policen unterscheiden sich von einer herkömmlichen Mietausfallversicherung dadurch, dass nicht nur der Mietausfall als Schaden versichert ist, sondern auch mögliche Schäden am Mietobjekt.

    Teilweise wird für die Dauer von erforderlichen Renovierungsarbeiten in der Wohnung (zwei bis zu drei Monate lang) der Mietausfall übernommen. Auch Entrümpelungskosten können abgedeckt sein, ebenso Reinigungs- und Desinfektionskosten oder die Ungezieferbeseitigung.
    Nicht abgedeckt sind regelmäßig die Rechtsanwalts- und Gerichtskosten, die ein Räumungsverfahren mit sich bringt. Die Versicherungssumme ist auf den bei Vertragsschluss vereinbarten Betrag begrenzt. Üblich ist ein relativ hoher Selbstbehalt, der zum Beispiel bei drei Monatsmieten (kalt) liegen kann. Bei einigen Versicherern ist ein Sachschaden nur in Verbindung mit einem Mietausfall versichert, aber nicht allein.

    Ein genauer Vergleich der Vertragsbedingungen lohnt sich: Teilweise wird erst ab Wirksamwerden der Kündigung Ersatz für den Mietausfall gezahlt, den Mietausfall bis zur Kündigung muss der Vermieter tragen. Wird nach einer Kündigung wegen Mietrückständen nicht zeitnah Räumungsklage erhoben, riskiert der Vermieter seinen Versicherungsschutz.
    Die Mietoption ist das einem Vertragspartner – meist dem Mieter – eingeräumte Recht, durch einseitige Erklärung einen Mietvertrag zustande kommen zu lassen. Die Erklärung muss innerhalb einer bestimmten Frist erfolgen.

    Der andere Vertragspartner ist von Anfang an vertraglich gebunden und kann auf das Zustandekommen des Vertrages keinen Einfluss mehr nehmen. Wenn der Berechtigte seine Option nicht ausübt, wird der Mietvertrag unwirksam bzw. kommt nicht zustande.

    Eine Vereinbarung über eine Mietoption bedarf keiner bestimmten Form – nur dann, wenn die Mietdauer über einem Jahr liegen soll. In diesem Fall muss die Option schriftlich vereinbart werden. Dies gilt auch, wenn dadurch das Recht entsteht, durch einseitige Erklärung den Mietvertrag über ein Jahr hinaus zu verlängern. In der Praxis werden Mietoptionsvereinbarungen meist zur Verlängerung von Verträgen genutzt.
    Ein Mietpoolvertrag wird von allen Wohnungseigentümern einer Wohnanlage mit dem Ziel abgeschlossen, das Mietausfallrisiko zu minimieren. Grundkonzept ist, dass alle Mieteinnahmen in einen gemeinsamen "Topf" fließen. Die Vermieter erhalten dann nach einem bestimmten Verteilungsschlüssel – z. B. Quadratmeter der Wohnungen, Eigentumsanteile – ihre Anteile am Mietertrag. Stehen einzelne Wohnungen leer, trägt nicht mehr der einzelne Eigentümer, sondern die Gemeinschaft, der "Mietpool" das Risiko und der insgesamt zu verteilende Betrag verringert sich entsprechend.

    Es sind unterschiedliche Ausgestaltungen möglich. Der Mietpoolvertrag kann als Teil eines Finanzierungskonzeptes zwischen den Eigentümern geschlossen werden. Die Verwaltung des Objektes einschließlich des Mietpools wird darin einem entsprechenden Verwaltungsbetrieb übertragen, bei dem es sich oft um eine Tochterfirma anderer an Verkauf oder Vermittlung der Immobilie beteiligter Firmen handelt. Manche Mietpools sind in Form einer eigenen Gesellschaft organisiert, der die Eigentümer als Gesellschafter beitreten. In diesem Fall handelt es sich beim Mietpoolvertrag gleichzeitig um den Gesellschaftsvertrag.
    Mietpoolverträge sind in Verruf geraten, da sie teilweise erhebliche Risiken für die Eigentümer und Vermieter der Mietwohnungen mit sich bringen. So werden sie oft im Rahmen komplizierter Steuersparmodelle verwendet, bei denen ohne Eigenkapital Eigentumswohnungen erworben und vermietet werden. Zu Lasten des Mietpools gehen meist auch z. B. Reparatur- und Instandhaltungskosten, Instandhaltungsrücklagen und Verwaltungsgebühren.

    Diese Kosten können die ausgeschütteten Beträge erheblich reduzieren. Teilweise werden vom Eigentümer dann Nachschusszahlungen gefordert, die im Anlagemodell nicht einkalkuliert und bei der laufenden finanziellen Belastung nicht berücksichtigt sind. In manchem Fall hat der Vertrieb durch zwischengeschaltete Vermittler stattgefunden, die schnell selbst in Insolvenz gerieten. Die finanzierenden Banken sind bei vielen Anlagekonzepten nur Vertragspartner des Darlehensvertrages und damit kaum erfolgversprechende Klagegegner bei Mängeln der Immobilie oder Scheitern des Mietpoolvertrages.

    Weitere häufige Kritikpunkte derartiger Anlagemodelle sind:

    • Für den Kunden unsichtbare Innenprovisionen des Vertriebs in erheblicher Höhe,
    • zu hoch angesetzter Wert der Immobilie,
    • Unvermietbarkeit wegen schlechtem Zustand/schlechter Lage,
    • geringer Einfluss des Eigentümers auf Verwaltung/Vermietung,
    • Mietpoolausschüttung zu Anfang absichtlich zu hoch angesetzt, um Kunden zu werben.

    Der Bundesgerichtshof hat in jüngerer Zeit mehrere Urteile zum Mietpool gefällt:

    • Urteil vom 14.01.2005 (Az. V ZR 260/03): Wenn der Käufer auf Empfehlung des beratenden Vertriebsmitarbeiters einen Mietpool-Vertrag abschließt, durch den die am Mietpool Beteiligten die gemeinsame Verwaltung und Instandhaltung des jeweiligen Sondereigentums übernehmen, muss der Beratende bei der Berechnung des Eigenaufwands auch das damit verbundene Kostenrisiko, etwa in Form einer angemessenen Instandhaltungsrücklage, berücksichtigen. Er verletzt seine Beratungspflichten, wenn er ein unzutreffendes, zu positives Bild der Ertragserwartung der Immobilie gibt.

    • Urteil vom 13.10.2006 (Az. V ZR 66/06): Schließt der Käufer einer Eigentumswohnung auf Empfehlung des ihn beratenden Verkäufers einen Mietpoolvertrag ab, muss der Verkäufer bei der Berechnung des Eigenaufwandes des Käufers auch das Risiko der Vermietung fremder Wohnungen berücksichtigen. Dies kann durch Abschläge bei den Einnahmen oder Zuschläge bei den monatlichen Belastungen erfolgen.

    In beiden Urteilen wurde das stillschweigende Zustandekommen eines Beratungsvertrages bejaht. Dafür genügt es nach dem BGH, dass sich als Ergebnis eines die Vorteile des Erwerbs hervorhebenden Verkaufsgesprächs eine Empfehlung zum Vertragsabschluss feststellen lässt (Az. V ZR 260/03). Mit einem Beratungsvertrag sind Aufklärungspflichten verbunden, die hier verletzt wurden.

    • Urteil vom 30.11.2007 (Az. V ZR 284/06): Nach dem BGH darf der Käufer einer Eigentumswohnung mit Mietpoolvereinbarung die Rückabwicklung des Kaufvertrages sowie Schadenersatz fordern, wenn der Anlageberater ihn nicht darauf hingewiesen hat, dass in den Berechnungen der voraussichtlichen Mieterträge kein Mietausfallrisiko einkalkuliert wurde.

    • Urteil vom 18.03.2008 (Az. XI ZR 246/06): In diesem Urteil hat der BGH genauere Kriterien zu den Aufklärungspflichten der finanzierenden Bank entwickelt. Diese gelten insbesondere bei Bauherren- und Erwerbermodellen, bei denen die Darlehensvergabe vom Beitritt in einen Mietpool abhängig gemacht wird. Die Bank kann nach dem BGH "Aufklärungspflichten wegen eines durch sie bewusst geschaffenen oder begünstigten besonderen Gefährdungstatbestands bei Hinzutreten spezifischer Risiken des konkreten Mietpools treffen". Im konkreten Fall wurde eine solche Aufklärungspflicht aber gerade nicht angenommen, da durch die Pflicht zum Beitritt in den Mietpool eben nicht bewusst ein besonderer Gefährdungstatbestand geschaffen worden sei. Im Prinzip kann das Urteil so ausgelegt werden, dass die Bank nur in besonderen Ausnahmefällen eine Aufklärungspflicht über den Mietpool hat und dass sich der Verbraucher selbst rechtzeitig informieren muss.

    Nicht jeder Mietpool-Vertrag ist unseriös. Es empfiehlt sich jedoch bei solchen Konstruktionen eine besonders sorgfältige Prüfung, welche unbedingt eine persönliche Besichtigung der zu erwerbenden Immobilie einschließen muss.
    Die Verwendung von Vergleichsdaten aus einer Mietpreis-Datenbank ist einer der gesetzlich vorgesehenen Gründe, mit deren Hilfe nach § 558a BGB eine Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete begründet werden kann. Nach § 558e BGB ist eine Mietdatenbank eine zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete fortlaufend geführte Sammlung von Mieten, die von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam geführt oder anerkannt wird und aus der Auskünfte gegeben werden, die für einzelne Wohnungen einen Schluss auf die ortsübliche Vergleichsmiete zulassen.

    Mietpreis-Datenbanken müssen laufend aktualisiert werden. Sie sind sehr aufwändig zu pflegen und daher eher selten.
    Eine Mietpreisbindung ist vorgeschrieben in allen Fällen, in denen Mietwohnungen mit öffentlichen Mitteln gefördert wurden. Verlangt werden darf nur die "Bewilligungsmiete". Liegt die nach der II. Berechnungsverordnung ermittelte Kostenmiete über der Bewilligungsmiete, muss der Investor (in der Regel ein Wohnungsunternehmen) bei den kalkulatorischen Aufwendungen (z.B. Eigenkapitalverzinsung) "Aufwendungsverzichte" hinnehmen.

    Für Wohnraum, der nach dem 1.1.2002 (in einigen Bundesländern nach dem 1.1.2003) gefördert wurde bzw. wird, gelten die Vorschriften des Wohnraumförderungsgesetzes. Auch hier ist die Folge der Förderung eine Mietpreisbindung. Sie stellt aber nicht auf die Kostenmiete, sondern auf eine zu vereinbarende Miete ab, die stets unter der ortsüblichen Vergleichsmiete angesiedelt ist.
    Als Mietpreisbremse wird eine gesetzliche Regelung bezeichnet, die es den Bundesländern ermöglicht, Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt festzulegen, in denen Mieterhöhungen bei Neuvermietung von bestehendem Wohnraum nur eingeschränkt möglich sind. Die neue Miete darf allenfalls zehn Prozent über dem Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete laut Mietspiegel liegen. Durch diese Regelung, die hauptsächlich in Großstädten und Ballungsräumen zum Einsatz kommt, soll der schnelle Anstieg der Mieten in diesen Bereichen ausgebremst werden. Die Festlegung eines solchen Gebiets mit verringertem Mietenanstieg gilt jeweils für fünf Jahre. Um welche Gebiete es sich handelt, wird jeweils von den Landesregierungen der Bundesländer festgelegt. Die gesetzliche Regelung findet sich in den §§ 556d ff. BGB.

    Die Mietpreisbremse bezieht sich nicht auf Neubauten und die erste Vermietung einer Immobilie nach einer größeren Modernisierung. Als Neubauten gelten Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden. Modernisierungen müssen so umfassend sein, dass sie von ihrem Umfang her eine Gleichstellung mit Neubauten erlauben. Hiervon geht man aus, wenn der Aufwand für die getätigte Investition mindestens ein Drittel des Aufwands für eine vergleichbare Neubauwohnung ausmacht.

    Das Gesetz sieht einen Bestandsschutz für zulässig vereinbarte Mieten vor. Wurde die bisherige Miete also rechtlich einwandfrei vereinbart und überschreitet sie den zulässigen Erhöhungsbetrag, darf die alte Miete auch bei einer Neuvermietung der Wohnung beibehalten werden. Der Vermieter muss also nicht die Miete senken, weil sie oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

    Die bundesgesetzliche Regelung, welche die Länder zur Ausweisung von „mietpreisgebremsten“ Gebieten ermächtigt, gilt selbst nur für die Zeit von fünf Jahren. Die Länder können also bis einschließlich 31.12.2020 solche Gebiete neu ausweisen. Für diese gilt dann eine ebenfalls befristete Mietpreisbremse nach der jeweiligen Landesregelung. Drei Jahre nach Inkrafttreten der Mietpreisbremse will die Bundesregierung überprüfen, ob die Regelung die erwünschte Wirkung zeigt und beibehalten werden sollte.

    Eine Ausnahme gilt auch, wenn der Vermieter innerhalb der letzten drei Jahre vor der Neuvermietung bestimmte Modernisierungsmaßnahmen nach § 555b BGB durchgeführt hat. Denn eine solche Modernisierung bedeutet normalerweise, dass die Miete um jährlich 11 Prozent der Modernisierungsaufwendungen erhöht werden kann. Der Vermieter kann in einem solchen Fall auf die höchstzulässige Miete im Sinne der Mietpreisbremse noch die 11 Prozent aufschlagen, um die er die Miete wegen der Modernisierung hätte erhöhen können (§§ 556e Abs.2 BGB).

    Folge eines Verstoßes gegen die Mietpreisbremse ist, dass die Mieterhöhung in dem Maß unwirksam ist, wie sie den maximal erlaubten Betrag übersteigt. Der Mieter muss also ggf. lediglich 110 Prozent des ortsüblichen Satzes bezahlen. Der Vermieter muss den zuviel gezahlten Betrag als ungerechtfertigte Bereicherung herausgeben. Eine Überprüfung durch staatliche Stellen erfolgt nicht; der Mieter muss hier selbst seine Rechte wahrnehmen.

    Die Mietpreisbremse ist im Rahmen des Mietrechtsnovellierungsgesetzes am 1. Juni 2015 in Kraft getreten. Das bedeutet: Seit diesem Zeitpunkt können die Bundesländer Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt ausweisen. Zu den ersten Bundesländern mit einer entsprechenden Regelung gehörte Berlin.

    Im gleichen Gesetzentwurf wurde unter anderem für die Vermittlung von Mietwohnungen durch Makler das sogenannte Bestellerpinzip eingeführt, dem zufolge nur noch der Auftraggeber des Maklers Provision zahlt. In der Regel muss damit der Eigentümer die Courtage entrichten.

    Eine erste Verfassungsbeschwerde gegen die Mietpreisbremse durch einen Berliner Wohnungseigentümer wurde vom Bundesverfassungsgericht nicht zur Entscheidung angenommen. Begründet wurde dies damit, dass der Beschwerdeführer nicht zuerst den kompletten Zivilrechtsweg ausgeschöpft habe, um sein Problem zu lösen. Er hätte also zunächst eine zu hohe Miete vereinbaren müssen, dann abwarten müssen, bis die Mieter diese nicht zahlen und dann bis vor den Bundesgerichtshof den Instanzenweg beschreiten müssen (Beschluss vom 24. Juni 2015, Az. 1 BvR 1360/15).

    Erste Amtsgerichtsurteile in Verfahren um die Mietpreisbremse haben den Mietern Recht gegeben. So verurteilte das Amtsgericht Lichtenberg einen Berliner Vermieter zur Rückzahlung des zuviel gezahlten Mietanteils (Urteil vom 28.9.2016, Az. 2 C 202/16). Auch vor dem Amtsgericht München hat eine Mieterin den Prozess gewonnen. Hier ging es um eine Räumungsklage des Vermieters. Dieser hatte den Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung angefochten, weil die Mieterin sich erst nach Vertragsabschluss über die überhöhte Miete beschwert hatte. Das Gericht stellte klar, dass Mietinteressenten nicht verpflichtet sind, den Vermieter vorher auf eine überhöhte Miete hinzuweisen oder gar ihre Absicht offenzulegen, diese anzufechten. Eine solche Pflicht des Mieters würde dem Sinn der Mietpreisbremse widersprechen, da es dann gar nicht erst zum Vertragsabschluss mit solcherart kritischen Mietern kommen würde (Urteil vom 2.8.2016, Az. 422 C 6013/16).
    Mietpreisüberhöhung ist ein Begriff aus dem Wirtschaftsstrafgesetz. Nach § 5 WiStG handelt ein Vermieter ordnungswidrig, der unter Nutzung eines geringen Angebots vorsätzlich oder leichtfertig für die Vermietung von Räumen oder damit zusammenhängende Nebenleistungen unangemessen hohe Entgelte verlangt. Man kann davon ausgehen, dass ein geringes Angebot dann nicht vorliegt, wenn die Leerstandrate bei den vergleichbaren Wohnungen mehr als zwei Prozent beträgt. Der Verstoß gegen § 5 WiStG ist eine Ordnungswidrigkeit die mit einem Bußgeld bis zu 50.000 Euro geahndet werden kann.

    Unangemessen hoch ist die Miete, wenn sie die ortsübliche Miete vergleichbarer Wohnungen (Vergleichsmiete) um mehr als 20 Prozent übersteigt. Die Vergleichsmiete kann zum Beispiel durch einen Mietspiegel ermittelt werden. Bei Beurteilung der Vergleichbarkeit der Wohnungen sind folgende Merkmale zu berücksichtigen: Lage, Art, Größe, Ausstattung und Beschaffenheit. Auch das Baujahr kann ein wichtiges Vergleichskriterium bilden. Die Mietpreise der Vergleichswohnungen müssen sich in den letzten vier Jahren durch Vermietung oder Mietanpassung gebildet haben. Preisgebundene Wohnungen dürfen dabei nicht berücksichtigt werden.

    Bei der Frage, ob ein Mangel an vergleichbaren Wohnungen vorliegt, ist immer hinsichtlich der zu beurteilenden Wohnung der jeweilige Teilmarkt zu berücksichtigen, in dem sich diese befindet.
    Besteht in einem Ballungsgebiet ein Mangel an herkömmlichen Mietwohnungen sowie ein Zweckentfremdungsgebot, bedeutet dies nicht, dass ein Vermieter den Wohnungsmangel ausnutzt, wenn er eine exklusiv ausgestattete Luxuswohnung zu einem überdurchschnittlichen Preis vermietet. In diesem Marktsegment besteht nicht notwendigerweise ebenfalls Wohnungsmangel (BGH, Urteil vom 25.1.2006, Az. VIII ZR 56/04).

    Sofern die verlangte Miete allerdings nur ausreicht, die laufenden Aufwendungen zu decken, kann die 20-Prozent-Grenze überschritten werden. Nachgewiesen werden kann dies mit Hilfe einer Wirtschaftlichkeitsberechnung. Wird jedoch die 50-Prozent-Grenze überschritten, kann Wucher vorliegen. Wucher ist ein Straftatbestand und setzt die Ausnutzung der Unerfahrenheit, einer Zwangslage, eines Mangel des Urteilsvermögens oder einer erheblichen Willensschwäche des Mieters voraus.

    Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass bei größeren Städten die Wohnungsknappheit bei vergleichbaren Wohnungen in der gesamten Stadt vorliegen muss, um Mietpreisüberhöhung anzunehmen – und nicht nur in dem Stadtteil, den der Mieter bevorzugt (BGH Az.: VIII ZR 44/04 v. 13.04.2005).

    Mit Inkrafttreten der Regelungen zur „Mietpreisbremse“ im Rahmen des Mietrechtsnovellierungsgesetzes sollte ursprünglich § 5 Wirtschaftsstrafgesetz gestrichen und der Tatbestand der Mietpreisüberhöhung abgeschafft werden. Der Bundesrat hat allerdings in seinem Beschluss zur Mietrechtsnovellierung vom 27. März 2015 statt dessen eine Überarbeitung des § 5 angeregt. Die Vorschrift werde durch die „Mietpreisbremse“ nicht überflüssig.
    Als Mietpreisverordnungen bezeichnet man Rechtsverordnungen der Bundesländer auf Grundlage der gesetzlichen Regelung zur sogenannten „Mietpreisbremse“. Offiziell werden diese Verordnungen zum Beispiel als „Landesverordnung zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten“ betitelt. Sie können für die Dauer von fünf Jahren erlassen werden und bezeichnen dann Gebiete, in denen ein besonders angespannter Wohnungsmarkt besteht. In diesen Gebieten darf dann bei einer Neuvermietung bzw. einem Mieterwechsel die Miete maximal auf einen Betrag erhöht werden, der um zehn Prozent über der örtlichen Vergleichsmiete liegt. Gesetzlich geregelt ist dies in den §§ 556d ff. BGB. Die Regelung ist seit Anfang Juni 2015 in Kraft. Seit diesem Zeitpunkt also können entsprechende Gebiete ausgewiesen werden.

    Ausgenommen von der Regelung sind unter anderem Neubauten, also Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden. Auch Wohnungen, die erstmals nach einer umfassenden Modernisierung vermietet werden, sind nicht betroffen.

    Die Bundesländer haben bis einschließlich 31.12.2020 Zeit, solche Gebiete neu ausweisen.
    Abkürzung für: Mietrechts-Änderungsgesetz
    Die am 1.9.2001 in Kraft getretene Mietrechtsreform verfolgte das Ziel, den Mietvertragsparteien mehr Verhandlungsspielraum einzuräumen, das Mietrecht zu vereinfachen und durch Zusammenfassung verstreuter Vorschriften im BGB übersichtlicher, verständlicher und transparenter zu machen. In diesem Zusammenhang wurde das Miethöhegesetz aufgehoben. Dessen Vorschriften sind mit einigen Veränderungen im Wesentlichen in das BGB übernommen worden.

    Das Mietrecht im BGB enthielt nach der Reform:
    • Allgemeine Vorschriften über Mietverhältnisse (§§ 535-548)
    • Mietverhältnisse über Wohnraum unterteilt in Allgemeine Vorschriften (§§ 549-555), Die Miete (§§ 556-561), Pfandrecht der Vermieters (§§ 562-562d), Wechsel der Mietvertragsparteien (§§ 563-567b), Beendigung des Mietverhältnisses (§§ 568-576b), Besonderheiten bei der Bildung von Wohneigentum an vermieteten Wohnungen (§§ 577-577a)
    • Mietverhältnisse über andere Sachen (§§ 578-580a)
    • Pachtvertrag (§§ 581-584b)
    • Landpachtvertrag (§§ 585-597)

    Wesentliche Änderungen gegenüber dem früheren Wohnungsmietrecht waren:
    • Verkürzung der Kündigungsfrist für Mieter auf 3 Monate und für Vermieter auf 3-9 Monate (je nach Dauer des Mietverhältnisses),
    • Vorrangstellung des "qualifizierten Mietspiegels" als Begründungsmittel für das Mieterhöhungsverlangen,
    • Senkung der Kappungsgrenze von 30% auf 20%,
    • Keine Umlage mehr für erhöhte Kapitalkosten
    • Übergang des Mietverhältnisses auf "Lebensgemeinschaftspartner"
    • Anspruch behinderter Mieter auf behindertengerechten Umbau der Wohnung mit der Rückbauverpflichtung der Mieters bei Beendigung des Mietverhältnisses
    • Streichung des "einfachen Zeitmietvertrages"
    • Fälligkeit der Miete am Monatsanfang
    • Kündigungsrecht des Vermieters gegenüber dem Erben des allein stehenden Mieters
    • Senkung der Anforderungen an die Ankündigung von Wohnungsmodernisierung gegenüber dem Mieter und Ausdehnung des Energieeinsparungstatbestandes im Rahmen der Modernisierung

    Ungeregelt blieben die streitträchtigen Bereiche "Schönheitsreparaturen" und "Kleinreparaturen". Das "Gesetz zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts", (Mietrechtsreformgesetz) wurde im BGBl. T. I, S. 1149 v. 19.06.01 veröffentlicht.

    Im Rahmen der Mietrechtsreform 2013 wurden erneut größere Veränderungen am Mietrecht umgesetzt. Dies betraf besonders die Bereiche energetische Sanierung, Förderung des Wärmecontractings, Bekämpfung von Mietnomaden sowie den Kündigungsschutz bei Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen.
    Am 1. Februar 2013 hat der Bundesrat eine lange erwartete Reform des deutschen Mietrechts beschlossen. Zeitpunkt des Inkrafttretens: 1. Mai 2013.

    Die Reform lässt sich in vier Bereiche gliedern:

    • Neue Anreize für eine energetische Sanierung,
    • Förderung des Wärmecontractings,
    • Bekämpfung von Mietnomaden,
    • Kündigungsschutz bei Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen.


    1. Energetische Sanierung
    Mieter können in den ersten drei Monaten einer energetischen Sanierung des Gebäudes keine Mietminderung mehr wegen der baubedingten Beeinträchtigungen vornehmen. § 555b Nr. 1 BGB enthält eine Legaldefinition des Begriffes „Energetische Modernisierung“. Damit sind alle Maßnahmen gemeint, die zur Einsparung von Endenergie bei der Immobilie beitragen. Endenergie ist dabei die Energie, welche schließlich unter Berücksichtigung aller Leitungs- und Verarbeitungsverluste beim einzelnen Haushalt ankommt und dort verbraucht wird. Die energetische Modernisierung umfasst zum Beispiel nicht die Installation von Solaranlagen, deren Strom gegen Einspeisevergütung ins allgemeine Stromnetz fließt. Bei jeder nicht energetischen Modernisierung besteht weiterhin ein Recht des Mieters auf Mietminderung, sofern die Nutzung der Wohnung durch die Arbeiten beeinträchtigt wird.

    Nichts geändert hat sich daran, dass der Vermieter jährlich elf Prozent der Kosten für eine Modernisierungsmaßnahme auf die Miete aufschlagen kann (§ 559 BGB). Dies gilt nicht nur für energetische Sanierungen, sondern unter anderem auch für solche, die die Wohnqualität verbessern. Allerdings stellt das Gesetz nun klar, dass mit Modernisierungsarbeiten verbundene Erhaltungsaufwendungen nicht zur Erhöhung der Miete berechtigen.

    Vor der Reform musste der Vermieter teilweise sehr aufwändig nachweisen, dass durch die beabsichtigten Modernisierungen tatsächlich eine Energieeinsparung zu erwarten war. Die Anforderungen an die Modernisierungsankündigung wurden durch die Reform reduziert: So reichen zum Beispiel anerkannte Pauschalwerte aus, um die Wärmeleitfähigkeit eines Bauteils zu untermauern – ein Sachverständigengutachten ist nun in vielen Fällen überflüssig.

    Geändert wurde auch die Regelung über Härtefälle. Der Mieter ist nach § 555d grundsätzlich zur Duldung einer Modernisierungsmaßnahme verpflichtet. Dies gilt nicht, wenn diese für ihn selbst, seine Familie oder einen Haushaltsangehörigen eine Härte bedeuten würde, die auch in Anbetracht der berechtigten Interessen des Vermieters, anderer Mieter im Haus sowie von Belangen des Klimaschutzes und der Energieeinsparung nicht gerechtfertigt ist.

    Die Höhe der zukünftigen Miete und der künftigen Betriebskosten bleiben bei dieser Erwägung allerdings außen vor; sind diese unzumutbar, kann der Mieter damit die spätere Mieterhöhung, jedoch nicht die Modernisierung blockieren. Bei der Duldung sind denkbare Beispiele für Härtefälle etwa, dass der zur Verfügung stehende Wohnraum maßgeblich verkleinert wird, dass die Baumaßnahmen den Mieter zu einem langwierigen Hotelaufenthalt zwingen oder dass bettlägerige Angehörige durch Staub und Baulärm belästigt oder gesundheitlich beeinträchtigt werden.

    Bei der Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete hinsichtlich einer regulären Mieterhöhung ist nun die energetische Beschaffenheit der Mietwohnung zu berücksichtigen (§ 558 BGB).

    2. Wärmecontracting
    Für das Wärmecontracting wurden klarere gesetzliche Regelungen geschaffen. Will der Vermieter im laufenden Mietverhältnis die Wärmelieferung an einen gewerblichen Lieferanten vergeben, können die Contractingkosten unter den folgenden Voraussetzungen als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden: - Der Contractor errichtet eine neue Heizanlage oder liefert Wärme aus einem Wärmenetz (Fernheizung, Blockheizkraftwerk) oder - der Contractor übernimmt eine bestehende, noch effiziente Anlage und betreibt diese weiter, - die Umstellung wird den Mietern zuvor rechtzeitig angekündigt, - der Vorgang ist für die Mieter kostenneutral.

    3. Mietnomaden
    Mieter können künftig durch eine gerichtliche Sicherungsanordnung dazu verpflichtet werden, während eines laufenden Gerichtsprozesses eine Sicherheit für die laufende Miete zu stellen. Diese Sicherheit kann zum Beispiel in einer Bürgschaft oder in Bargeld bestehen. Befolgt der Mieter die Anordnung nicht, ist eine beschleunigte Räumung der Wohnung möglich.

    Per Gesetz ermöglicht wird darüber hinaus die sogenannte „Berliner Räumung“.
    Besteht ein gerichtliches Räumungsurteil, kann der Gerichtsvollzieher die Räumung durchführen, indem er den Mieter aus der Wohnung entfernt und diesem den Besitz daran entzieht – zum Beispiel durch Austauschen des Türschlosses. Das Wegbringen und Einlagern der Möbel des Mieters ist nicht mehr erforderlich, damit entfallen die bisher notwendigen Kostenvorschüsse. Der Vermieter macht dabei von seinem Vermieterpfandrecht am Inventar der Wohnung Gebrauch. Er muss die Sachen des Mieters für einen Monat verwahren. Während dieses Zeitraumes haftet er für das Mobiliar des Mieters nur noch im Rahmen von Vorsatz und grober Fahrlässigkeit. Nach Ende des einen Monats können die Inventargegenstände verwertet werden. Allerdings: Unpfändbare Sachen (z.B. persönliche Papiere!) sind jederzeit herauszugeben.

    Nachteil des Verfahrens: Verbleiben die Möbel in der Wohnung, ist zunächst keine Neuvermietung möglich. Macht der Vermieter an den verbliebenen Sachen sein Vermieterpfandrecht geltend, muss er zwischen Müll, pfändbaren Sachen und unpfändbaren, an den Mieter herauszugebenden Sachen unterscheiden – ansonsten entsteht ein Schadenersatzanspruch. Lagert er die Gegenstände extern ein, entstehen wieder Transport- und Lagerkosten.

    Es ist darauf hinzuweisen, dass die gesetzliche Neuregelung die „Berliner Räumung“ für den Vermieter zwar ermöglicht, aber nicht zur Pflicht gemacht hat. Auch das zuvor übliche Räumungsverfahren mit externer Einlagerung der Möbel und sonstigen Gegenstände des Mieters bleibt zulässig.

    Im Rahmen des einstweiligen Verfügungsverfahrens kann nun einfacher ein Räumungstitel auch auf Untermieter erstreckt werden, die dem Vermieter unbekannt sind, aber durch ihr plötzliches Auftauchen eine Räumung verhindern, weil gegen sie kein Räumungstitel besteht.

    4. Umwandlung
    Das „Münchner Modell“ der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen wurde untersagt. Bei diesem Modell wurde der dreijährige Kündigungsschutz im Falle der Umwandlung unterlaufen, indem eine Personengesellschaft das Haus mit dem Ziel der Umwandlung in Eigentumswohnungen kaufte und noch vor der Umwandlung Eigenbedarfskündigungen im Namen ihrer einzelnen Gesellschafter aussprach. Auch die Umgehung der Kündigungssperrfrist mithilfe des Kaufs über eine Bruchteilsgemeinschaft mehrerer Käufer ist nicht mehr möglich. In Ballungsräumen kann der Kündigungsschutz bei Umwandlungen weiterhin durch die Regierungen der Bundesländer auf bis zu zehn Jahre ausgedehnt werden.
    Am 27. März 2015 hat der Bundesrat dem Mietrechtsnovellierungsgesetz seine Zustimmung erteilt. Das Gesetz ist zum 1. Juni 2015 in Kraft getreten. Die Neuregelung ändert verschiedene Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches und des Wohnungsvermittlungsgesetzes. Ziel der Gesetzgebungsinitiative der Bundesregierung war es, Preissteigerungen im Mietwohnungsbereich entgegenzuwirken. Kernpunkte sind die sogenannte Mietpreisbremse und das Bestellerprinzip.

    Mietpreisbremse: Die Bundesländer bekommen die Möglichkeit, für eine Dauer von fünf Jahren durch Rechtsverordnungen Gebiete auszuweisen, in denen der Wohnungsmarkt angespannt ist. Wird in einem solchen Gebiet eine Bestandswohnung neu vermietet, darf die Miete höchstens soweit angehoben werden, dass sie zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Ausgenommen davon sind Neubauten (Wohnimmobilien, die erstmals nach dem 1. Oktober 2014 genutzt und vermietet werden) sowie Vermietungen nach umfassender Modernisierung (Faustregel: Investition erreicht ca. ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands). Eine zulässig vereinbarte Miete darf jedoch auch bei Wiedervermietung weiter verlangt werden – auch wenn sie über dem Grenzwert für die Mieterhöhung im jeweiligen Gebiet liegt.

    Auskunftsanspruch: Der Mieter hat gegenüber dem Vermieter einen gesetzlichen Auskunftsanspruch hinsichtlich der Preisbildung der Mietwohnung, soweit er die dafür bestimmenden Faktoren nicht selbst ermitteln kann, etwa mit dem örtlichen Mietspiegel. Will er die vereinbarte Miete beanstanden, muss er dies qualifiziert begründen.

    Rückforderungsanspruch: Der Mieter kann eine zuviel gezahlte Miete zurückverlangen, wenn er einen Verstoß gegen die Vorschriften der Mietpreisbremse gerügt hat und die zurückverlangte Miete nach Zugang der Rüge fällig geworden ist. Die Rüge muss die Tatsachen enthalten, auf denen die Beanstandung der vereinbarten Miete beruht.

    Mietpreisüberhöhung: Die Regelung zur Mietpreisüberhöhung in § 5 Wirtschaftssstrafgesetz von 1954 sollte ursprünglich aufgehoben werden. Der Bundesrat hat jedoch statt dessen in seinem Beschluss vom 27. März 2015 eine Überarbeitung angemahnt, da die bisherige strenge Vorschrift zur Ahndung einer Mietpreisüberhöhung nicht durch die neue Rügemöglichkeit des Mieters überflüssig gemacht wird. Das Mietrechtsnovellierungsgesetz von 2015 hat diese Vorschrift nicht geändert.

    Bestellerprinzip: Das Bestellerprinzip gilt für die Vermittlung von Mietwohnungen. Hier bezahlt nun ausschließlich derjenige den Makler, der ihn auch beauftragt hat. Dies wird in der Regel der Vermieter bzw. Eigentümer sein und nicht mehr der Wohnungssuchende – es sei denn, dieser hat dem Makler explizit einen Suchauftrag erteilt. Das Bestellerprinzip ist erheblicher Kritik der Immobilienbranche ausgesetzt, da ein massiver Umsatzeinbruch der Makler im Vermietungsbereich befürchtet wird. Mehrere Gruppen planen eine gerichtliche Anfechtung des neuen Gesetzes zum Beispiel unter dem Aspekt des Eingriffs in die verfassungsmäßig garantierte Berufsfreiheit. Das Bundesverfassungsgericht hat einige erste Eilanträge gegen das neue Gesetz abgelehnt (Az. 1 BvQ 9/15).
    Die Mietrückstandsquote ist eine wohnungswirtschaftliche Kennzahl. Sie gibt den Anteil der Mietrückstände bezogen auf die Gesamtsumme der Mieteinnahmen in Prozent an.
    Abkürzung für: Mietrechtsverbesserungsgesetz
    Mit der Mietschuldenfreiheitsbescheinigung bestätigt der bisherige Vermieter, dass sein aus dem Vertrag scheidender Mieter keine Mietschulden bei ihm hat. Die Bescheinigung wird dann dem künftigen Vermieter vorgelegt, um die gute Zahlungsmoral des Mietinteressenten zu untermauern. Mietschuldenfreiheitsbescheinigungen werden von verschiedenen Vermietern bereits zur Absicherung verwendet. Ohne ihre Vorlage findet kein Vertragsabschluss statt. Insbesondere wird mit ihnen das Ziel verfolgt, sogenannte Mietnomaden rechtzeitig zu erkennen.

    Der Bundesgerichtshof hat sich kritisch zur Mietschuldenfreiheitsbescheinigung geäußert. Ihre Abgabe durch den bisherigen Vermieter könne für diesen von Nachteil sein und seine Rechtsposition schwächen, da sie ihm als negatives Schuldanerkenntnis ausgelegt werden könne: Sie enthalte die Aussage, dass sein Mieter ihm keine Miete bzw. Betriebskosten mehr schulde. Falls dann doch noch Ansprüche geltend gemacht werden müssten, werde dies erheblich erschwert. Gerade im vor dem BGH verhandelten Fall zeigte sich, dass die Abgabe einer solchen Bescheinigung noch vor dem Auszug des Mieters aus der bisherigen Wohnung nicht unproblematisch sein kann: Betriebskostennachzahlungen sind noch offen, Betriebskostenabrechnungen noch nicht gestellt, womöglich besteht Streit über die vollständige Rückzahlung der Mietkaution.

    Der BGH hat dementsprechend entschieden, dass der bisherige Vermieter nicht zur Ausfertigung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung verpflichtet sei. Der Mieter habe allerdings Anrecht auf Quittungen für die Mieteingänge. Eine ausführlichere Bescheinigung könne allenfalls gefordert werden, wenn dies im Mietvertrag so vereinbart worden sei oder wenn es ortsüblich wäre – was der BGH im konkreten Fall verneinte (Urteil vom 30.09.2009, Az. VIII ZR 238/08).
    Mit dem Begriff Mietskaserne wird eine Erscheinungsform des Wohnhausbaus in der Gründerzeit in Berlin bezeichnet. In Wien sprach man von Zinshäusern. Mietskasernen wurden speziell in den Ortsteilen Prenzlauer Berg und Kreuzberg errichtet. Das Charakteristikum einer Mietskaserne bestand darin, dass an der Straßenfront die Bürgerwohnungen lagen - vor allem im ersten Stockwerk Wohnungen von Rechtsanwälten, Ärzten und anderen „Besserverdienenden“. Im Hinterhof waren vielfach Handwerker ansässig, die Teile ihrer Wohnung an Untermieter weitervermieteten. Dort wurde auch das Handwerk ausgeübt. Manche Gebäudekomplexe umfassten noch weitere Hinterhöfe. Die Zeit der Mietskasernen war geprägt von der Bevölkerungsexplosion und Landflucht. Damit einhergehend gab es eine enorme Wohnungsknappheit, die auch von den Bauunternehmen, die vielfach von Terraingesellschaften abhängig waren, nicht eingedämmt werden konnte. Probleme gab es vor allem wegen des völlig unregulierten Hypothekenmarktes und den damit verbundenen Zinsschwankungen für Hypotheken, die die Hauseigentümer oft nur noch zu „Verwaltern“ ihrer Häuser machten, die wirtschaftlich den Banken gehörten.
    Im BGB ist bestimmt, dass Gemeinden einen Mietspiegel erstellen sollen, wenn hierfür ein Bedürfnis besteht und dies mit vertretbarem Aufwand möglich ist. Eine Anpas­sung an geänderte Marktverhältnisse soll alle zwei Jahre erfolgen. Zweck des Mietspiegels ist es, Vermietern und Mietern von Wohnraum eine Information über die Höhe der Vergleichsmiete zu geben. Vermieter können ein Miet­erhöhungsverlangen mit dem zutreffenden Miet­spiegel­miet­satz begründen, Mieter ein überhöhtes Miet­er­höh­ungs­ver­lan­gen damit abwehren.

    Der Mietspiegel ermöglicht eine Feststellung der durchschnittlichen Miete für Wohnungen mit bestimmten Eigenschaften. Die Wohnungen werden in der Regel beurteilt nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage sowie auch nach der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit (Heizsystem, Wärmedämmung).

    Vom einfachen Mietspiegel ist der "qualifizierte Miet­spie­gel" zu unterscheiden, der nach anerkannten wissen­schaft­li­chen Grundsätzen erstellt wird. Er muss von der Ge­mein­de, für die der Mietspiegel erstellt wurde, ausdrücklich anerkannt sein. Alternativ kann er auch von den Interessenvertretern der Vermieter und Mieter – also von deren jeweiligen Verbänden – anerkannt werden. Dieser Mietspiegel ist alle zwei Jahre der Marktentwicklung anzupassen und alle vier Jahre neu zu erstellen. Beim qualifizierten Mietspiegel spricht eine gesetzliche Vermutung dafür, dass die darin enthaltenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete widerspiegeln (§ 558d Abs. 3 BGB).

    Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmieten für einen Mietspiegel, darf preisgebundener Wohnraum nicht berücksichtigt werden.
    Zu berücksichtigen sind dagegen Mieten, die innerhalb der letzten vier Jahre (ab Erhebung der Daten) vereinbart oder geändert worden sind. Mietspiegel hatten früher als Begründungsmittel für das Erhöhungsverlangen im Rechtsstreit eine relativ geringe Bedeutung. Über­wie­gend haben sich die Vertragsparteien einvernehmlich auf eine neue Miethöhe geeinigt. Durch die Miet­rechts­re­form 2001 erhielt der qualifizierte Mietspiegel für die Begründung der Vergleichsmiete nun allerdings eine Vorrangstellung. Die Richtigkeitsvermutung kann nur mit einem Sachverständigengutachten widerlegt werden.

    Auch ein einfacher Mietspiegel kann dem Bundesgerichtshof zufolge im Streitfall alleinige Grundlage der dem Gericht obliegenden Beurteilung der ortsüblichen Vergleichsmiete sein. Ihm wird dabei eine Indizwirkung zuerkannt, die vom Mieter allerdings durch substantiierte Gegenargumente erschüttert werden kann. Der Bundesgerichtshof entschied in diesem Urteil auch, dass bei Fehlen eines Mietspiegels in einer Gemeinde vom Vermieter auch der Mietspiegel der Nachbargemeinde herangezogen werden kann. Allerdings dürfte dies nur für Gemeinden mit ähnlichem Mietniveau gelten (Urteil vom 16.6.2010, Az. VIII ZR 99/09).

    Für die Akzeptanz des Mietspiegels ist es wichtig, dass alle am Wohnungsmarkt Beteiligten an dessen Erstellung ein­ver­nehm­lich teilgenommen haben. So wurde der Miet­spie­gel von Erfurt unter Beteiligung von Haus & Grund Erfurt, dem Vermieterbund Erfurt und dem Verband Thüringer Wohnungswirtschaft erstellt.

    Das Amtsgericht Charlottenburg hat am 11.5.2015 entschieden, dass der qualifizierte Mietspiegel für Berlin den gesetzlichen Anforderungen nicht entspricht. Er sei – insbesondere wegen des verwendeten Verfahrens der Extremwertbereinigung – nicht auf Grundlage wissenschaftlicher Methoden zustande gekommen und damit nicht als qualifizierter Mietspiegel zu betrachten. Das Gericht lehnte auch eine Heranziehung des Berliner Mietspiegels als einfacher Mietspiegel ab und verließ sich im konkreten Fall bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf ein Sachverständigengutachten (Az. 235 C 133/13). Das Urteil wurde in der Presse teilweise als „Anfang vom Ende“ der deutschen Mietspiegel bezeichnet. Es lässt sich jedoch nicht unbedingt verallgemeinern, da sich die Bewertungskriterien und Berechnungsmethoden der Mietspiegel unterscheiden.

    Das Landgericht Berlin hat in diesem Verfahren das erstinstanzliche Urteil bestätigt. Allerdings wurde damit argumentiert, dass Mieter und Vermieter beide davon ausgegangen seien, dass der Mietspiegel 2013 nicht hinreichend qualifiziert sei. Das Gericht müsse sich daher nicht mit der Verwendbarkeit des Mietspiegels oder dem im erstinstanzlichen Verfahren vorgelegten Gutachten gegen den Mietspiegel beschäftigen. Die Revision wurde nicht zugelassen (Landgericht Berlin, Urteil vom 2.12.2015, Az. 18 S 183/15). Es gibt eine ganze Reihe von Urteilen verschiedener Berliner Gerichte zum Thema "Mietspiegel" – mit Ergebnissen in beide Richtungen.

    Eine Link-Sammlung zu Mietspiegeln in Deutschland finden Sie im Internet unter dem Stichwort Mietspiegeltabellen.
    Der Mietvertrag ist als eigener Schuldrechtstypus im BGB ausgiebig geregelt. Das spezielle Wohnungsmietrecht ist in den §§ 549 – 577a mit zum großen Teil zwingenden Vorschriften zusammengefasst. Im Mietvertrag verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu überlassen. Die Mietsache muss bei der Überlassung, also bei Beginn des Mietverhältnisses, in einem Zustand sein, der es dem Mieter ermöglicht, die Sache so zu benutzen, wie es vertraglich vorgesehen ist, zum Beispiel als Wohnung, als Friseurladen, als Garage. Der Vermieter muss die Mietsache auch während der Mietzeit in diesem Zustand halten. Außerdem muss der Vermieter die „auf der Mietsache ruhenden Lasten“ tragen (§ 535 Abs. 1 BGB). Damit sind unter anderem die Nebenkosten gemeint. Der Mieter muss die vereinbarte Miete bezahlen. Sie ist jeweils am Monatsanfang, spätestens am 3. Werktag fällig.

    Allgemein gilt, dass ein Mietvertrag formlos abgeschlossen werden kann. Ist bei einem Wohnungsmietvertrag eine Laufzeit von über einem Jahr vorgesehen, bedarf er der Schriftform. Ein mit dieser Bedingung mündlich zustande gekommener Vertrag gilt als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.

    Bedeutsam für den Abschluss eines Mietvertrages ist die Bestimmung der Mietvertragspartei. Bei Eheleuten oder Lebenspartnern empfiehlt sich der Abschluss des Vertrages mit beiden Partnern, da auf diese Weise beide vertraglich in die Pflicht genommen werden, auch wenn ein Partner auszieht. Dazu sollten auch beide Ehepartner als Mieter aufgeführt werden. Wenn nur einer aufgeführt ist und unterschreibt, ist nur er Mieter geworden. Wenn beide genannt werden, aber nur einer unterschreibt, ist der Vertrag wohl mit beiden zustande gekommen. Beide Ehepartner werden auch dann Mieter, wenn nur ein Ehepartner als Mieter aufgeführt ist, aber beide unterschrieben haben. Das gilt auch für die eingetragene Lebensgemeinschaft. Bei der nichtehelichen Lebensgemeinschaft wird nur der Mieter, der benannt ist und unterschrieben hat. Gehört zum Mieterhaushalt ein pflegebedürftiger Erwachsener, sollte er nicht Mieterpflichten als Teil der Mietvertragspartei übernehmen, da er möglicherweise nicht in der Lage ist, als Mietvertragspartei Erklärungen abzugeben, die sich auf das Mietverhältnis beziehen.

    Hinsichtlich der Laufzeit des Mietvertrages gibt es eine Reihe von Gestaltungsmöglichkeiten (Mietvertrag mit unbestimmter Laufzeit, Zeitmietvertrag mit fester Laufzeit, Ausschluss des gegenseitigen Kündigungsrechts für eine bestimmte Zeit). Gewerberaummietverträge enthalten häufig Mietvertragsverlängerungsoptionen zu Gunsten des Mieters. Es können auch unterschiedliche Mietanpassungsmöglichkeiten vereinbart werden: Anpassung jeweils an die Vergleichsmiete, Staffelmiete, Indexmiete, Betriebskostenanpassungen. Beim Gewerbemietvertrag kommen alle weiteren nach dem Preisklauselgesetz zulässigen Anpassungsmöglichkeiten hinzu. Mietkautionen sind in Wohnraummietverträgen auf drei Monatsmieten begrenzt. In Gewerberaummietverträgen gibt es keine Begrenzung.

    Soweit der Mieter Mieträume mit Einrichtungsgegenständen versehen hat, muss er sie bei Beendigung des Mietverhältnisses wegnehmen. Er muss die Mietsache in dem Zustand zurückgeben, in dem er sie erhalten hat – abgesehen von den üblichen Gebrauchsspuren natürlich. Soweit sie nicht unter Vollstreckungsschutz fallen, steht dem Vermieter ein Pfandrecht an diesen Gegenständen zum Ausgleich von Mietforderungen zu. Der Mieter haftet für Schäden an den Mieträumen, die nicht auf normale Abnutzung zurückzuführen sind.

    Will der Mieter die Mietsache verändern, muss der Vermieter zustimmen. Fehlt die Zustimmung, kann der Vermieter unter Umständen sogar fristlos kündigen. Bei Auszug muss der Mieter die Veränderung rückgängig machen. Er muss also den alten Zustand wieder herstellen. Er muss also zum Beispiel die Badewanne, die er durch eine Dusche ersetzt hat, wieder einbauen. Die Erlaubnis des Vermieters, die Veränderung vorzunehmen, bedeutet nicht gleichzeitig seine Zustimmung, dass der Mieter die Wohnung im geänderten Zustand zurückgeben darf. Der Vermieter kann den Rückbau verlangen. Er kann auch die Änderung akzeptieren und auf den Rückbau verzichten, muss dem Mieter dann einen Ausgleich dafür zahlen. Es empfiehlt sich dringend, schon vor der Änderung der Mietsache durch den Mieter eine Regelung darüber zu treffen, in welchem Zustand die Mietsache zurückgegeben werden muss.

    Der Tod des Vermieters berührt das Mietverhältnis nicht. Bei Tod des Mieters können sowohl der Vermieter als auch der Erbe das Mietverhältnis mit gesetzlicher Frist kündigen. Beim Wohnungsmietvertrag treten der Ehegatte oder der Lebenspartner und Familienangehörige sowie andere Personen, soweit sie mit dem verstorbenen Mieter einen gemeinsamen Haushalt führten, in das Mietverhältnis ein. Kauf bricht Miete nicht. Die Vermieterstellung erlangt der Käufer eines vermieteten Objektes mit seiner Eintragung ins Grundbuch.
    Ein Mietvertrag mit einer GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts, BGB-Gesellschaft) auf Mieter- oder Vermieterseite ist nicht ohne Tücken. Ist ein Zeitmietvertrag von mehr als einem Jahr Dauer beabsichtigt, muss dieser nach § 550 BGB in Schriftform abgeschlossen werden. Die Schriftform ist jedoch nicht gewahrt, wenn eine nicht zur Vertretung der Gesellschaft berechtigte Person unterzeichnet hat oder Unklarheiten über die Vertretungsbefugnis bestehen. Anders als bei anderen Gesellschaftsformen ist dies nicht über das Handelsregister überprüfbar. Die Vertretungsbefugnis der GbR regelt allein deren Gesellschaftsvertrag. Der Bundesgerichtshof hat 2003 in mehreren Fällen, bei denen eine GbR auf Vermieterseite auftrat, den Mietvertrag aufgrund Missachtung der Schriftform für unwirksam erklärt mit der Folge, dass die Gewerbemieter vorzeitig das Mietverhältnis beenden konnten (Az. XII ZR 300/99 - Urteil vom 15.1.2003, Az. XII ZR 65/02 - Urteil vom 16.7.2003, Az. XII ZR 134/02 – Urteil vom 5.11.2003).

    Problematisch sind meist Fälle, in denen
    • mehrere Gesellschafter vorhanden sind, aber nur einer (ohne Hinweis auf seine Vertretungsbefugnis) unterschreibt,
    • die Unterschrift unleserlich ist und keiner Person zugeordnet werden kann,
    • im Kopf des Mietvertrages im Vergleich zur Unterschriftenzeile andere oder zusätzliche Gesellschafter ohne Hinweis auf ihre Vertretungsbefugnis genannt sind.
    Eine GbR ist auf der sicheren Seite, wenn alle Gesellschafter im Kopf des Mietvertrages aufgeführt sind und auch alle tatsächlich unterschreiben. Sollen nur vertretungsberechtigte Gesellschafter genannt werden, muss zumindest aus dem Mietvertrag hervorgehen, ob diese Personen allein oder zusammen mit anderen zur Vertretung berechtigt sind. Soll eine Vollmacht zur Verwendung kommen, muss der Mietvertrag an zentraler Stelle einen Hinweis auf die Vollmacht enthalten, die Vollmacht muss dem Vertrag als Anlage beigefügt und fest mit diesem verbunden werden und die Unterschrift unter den Vertrag muss mit dem Hinweis versehen sein, dass der Unterzeichnende als Vertreter unterschreibt.

    Weitere Sicherheit bietet eine Klausel, nach der sich beide Parteien dazu verpflichten, alles zur Wahrung der Schriftform Erforderliche zu tun. Enthält der Vertrag eine solche Regelung, kann das Sich-Berufen auf die mangelnde Schriftform seitens einer Vertragspartei einen Verstoß gegen Treu und Glauben darstellen. Je nach Lage des Falles kann dies dazu führen, dass das Argument der fehlenden Schriftform nicht durchgreift.
    Der Vorvertrag ist nicht ausdrücklich im Gesetz geregelt. Man leitet seine Zulässigkeit aus der so genannten Vertragsautonomie ab. Vorverträge sind Verträge, in denen sich die Vertragspartner verpflichten, später einen Hauptvertrag abzuschließen.

    Auch im Mietrecht kommt es in gewissen Fällen zu einem Vorvertrag. Sinnvoll ist dies, wenn sich die Vertragspartner im Prinzip einig sind, aber noch einige abschließende Punkte ausgehandelt werden müssen – oder wenn rechtliche oder tatsächliche Gründe einem sofortigen Abschluss des Hauptvertrages entgegenstehen.

    Gestattet der Mieter dem Vermieter, vor dem Beginn der Laufzeit des eigentlichen Mietvertrages Miete abzubuchen, gilt dies als Abschluss eines Vorvertrages. Der Vorvertrag muss nicht schriftlich abgefasst werden. Dies ist jedoch dringend zu empfehlen. Er sollte Details enthalten zum Mietobjekt, zum Mietzins und zum Vertragszweck (z.B. Gewerberaummiete).

    Mietvorverträge werden insbesondere im Rahmen des Projektmanagements abgeschlossen, um die Vermietung der zu errichtenden Gebäude zu sichern. Ein Vorvertrag muss ein solches Maß an Bestimmtheit oder Bestimmbarkeit und Vollständigkeit haben, dass im Streitfall der Inhalt des Vertrages richterlich festgestellt werden kann. Im Mietvorvertrag verpflichten sich die Parteien, vor Bezugsfertigkeit einen endgültigen Mietvertrag mit allen üblichen Regelungsinhalten abzuschließen.

    Sind die zuvor festgestellten Hindernisse beseitigt und die letzten Unstimmigkeiten geklärt, sind beide Vertragspartner zum Abschluss des Mietvertrages verpflichtet. Andernfalls ist dies nicht der Fall. Legt z.B. der Vermieter einen Mietvertrag mit einer gegenüber dem Vorvertrag stark erhöhten Miete vor oder verlangt der Gewerbemieter die Einbeziehung einer bisher nicht vorgesehenen und für den Vermieter inakzeptablen Nutzung, kann ein Vertragsrücktritt vorgenommen werden (vgl. Oberlandesgericht Koblenz, Az. 10 U 1238/96).

    Problematisch wird es, wenn einer der Vertragspartner trotz beseitigter Hindernisse und fertig ausgehandelter Einzelheiten vom Vertrag Abstand nehmen möchte. Er ist zum Abschluss des Mietvertrages verpflichtet. Daher bleibt ihm nur die Möglichkeit der Kündigung des Mietvertrages nach den gesetzlichen und vertraglichen Vorgaben. Dabei muss jedoch während der Kündigungsfrist die vereinbarte Miete entrichtet werden.

    Erfüllt einer der Vertragspartner seine Verpflichtungen aus dem Vorvertrag nicht, kann er auf Schadensersatz oder ggf. auch auf den Abschluss eines Mietvertrages zu den vorher vereinbarten Konditionen verklagt werden. Das Landgericht Coburg verurteilte eine Mieterin zum Schadenersatz in Höhe von drei Kaltmieten, die kurz vor Mietvertragsbeginn den Vorvertrag fristlos "gekündigt" hatte. Grund war das Fehlen eines Starkstromanschlusses in der Küche gewesen. Das Gericht hielt eine Vertragsbeendigung ohne vorherige erfolglose Aufforderung zur Installation des Anschlusses für unzulässig (Az. 33 S 16/04).

    Eine Alternative zum Vorvertrag kann eine Widerrufsklausel bieten. Dabei wird ein normaler Mietvertrag abgeschlossen, der für eine begrenzte Zeit unter bestimmten Bedingungen ausdrücklich einen Rücktritt vom Vertrag zulässt.
    Der Mietwert einer Immobilie ist Beurteilungsgrundlage für die Mietwertermittlung, für Mietvereinbarungen, sowie für den Ansatz kalkulatorischer Kosten bei gewerblicher oder freiberuflicher Eigennutzung von Räumen. Mietwerte benötigen auch Gemeinden, die eine Zweitwohnungssteuer erheben. Beurteilungsgrundlage für eine Mietpreisüberhöhung nach dem Wirtschaftsstrafgesetz ist allerdings nicht der Mietwert, sondern die ortübliche Vergleichsmiete, die mit dem Mietwert oft nicht übereinstimmt.

    Der Mietwert kann definiert werden als der nachhaltig am Markt zu erzielende Mietpreis für Räume. Dabei wird vorausgesetzt, dass Informationssymmetrie beider Parteien und Entscheidungsalternativen bestehen. Im Sinne des Bewertungsgesetzes ergibt sich der Nutzwert von Räumen (=Mietwert) aus den üblichen Mittelpreisen am Verbrauchsort. Der Mietwert ist im Wesentlichen abhängig von der Lage der Räume, deren Zustand, der vorhandenen Ausstattung und der Raumaufteilung. Bei Mietwohnungen entspricht der Mietwert dem Wohnwert, bei Gewerberäumen dem Nutzungswert der Räume.
    Mietwucher ist ein Straftatbestand, der gegeben ist, wenn Leistung und Gegenleistung in einem auffälligen Missverhältnis zu einander stehen (§ 291 StGB). Vorausgesetzt wird dabei die Ausnutzung einer Zwangslage, der Unerfahrenheit, des Mangels an Urteilsvermögen oder einer erheblichen Willensschwäche des Mieters durch den Vermieter. Bei Wohnraum ist Mietwucher gegeben, wenn die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 50 Prozent überschreitet.

    Bei der Miete von Geschäftsräumen ist umstritten, welches Maß der Überschreitung der ortsüblichen Miete als Mietwucher anzusehen ist. Einige Gerichte halten wie bei Wohnräumen eine Überschreitung von mehr als 50 Prozent für ausreichend; andere sehen ein auffälliges Missverhältnis zur Vergleichsmiete erst bei einer Überschreitung von mindestens 100 Prozent als gegeben an (so das Kammergericht Berlin, Az. 12 U 5939/99, Beschluss vom 22.01.2001). Der Bundesgerichtshof geht mittlerweile davon aus, dass eine Überschreitung von etwas über 100 Prozent ein auffälliges Missverhältnis begründet (Urteil vom 23.07.2008, Az. XII ZR 134/06).
    Der Bundesgerichtshof hat zudem wiederholt klargestellt, dass die Grundsätze über Mietwucher bei Wohnräumen und über Wucher bei verschiedenen anderen Vertragstypen nicht ohne weiteres auf Gewerberäume übertragbar seien. Ein auffälliges Missverhältnis zwischen vereinbarter und ortsüblicher Miete oder Pacht reiche hier allein nicht aus; es müsse auch eine verwerfliche Gesinnung des Vertragspartners vorliegen. Davon könne erst ausgegangen werden, wenn das auffällige Missverhältnis für den begünstigten Vertragspartner zumindest erkennbar gewesen sei (BGH, Az. XII ZR 352/00, Urteil vom 14.07.2004).

    Strafrahmen für Wucher: Im Normalfall Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren oder Geldstrafe. Im besonders schweren Fall (das heißt z. B. wenn der Mieter durch den Wucher in wirtschaft­liche Not gerät, gewerbsmäßige Begehung) Freiheitsstrafe von sechs Monaten bis zu zehn Jahren.

    Zivilrechtlich hat das Vorliegen von Mietwucher die Folge, dass die Mietvertragsklausel über die Höhe der Miete unwirksam wird. Der Vertrag selbst bleibt jedoch bestehen. Der Mieter muss nur noch die ortsübliche Vergleichsmiete bezahlen. Er hat gegen den Vermieter einen Rückzahlungsanspruch auf die Differenz des tatsächlich gezahlten Betrages zur ortsüblichen Vergleichsmiete aus ungerechtfertigter Bereicherung.
    Neben der Höhe ist die Fälligkeit der Miete zu vereinbaren. Seit 1.9.2001 ist sie am Anfang des Monats fällig. Dies entspricht der schon bisher vereinbarten Fälligkeitsregel. Üblicherweise wird für die Zahlungen heute innerhalb des Mietvertrages ein Abbuchungsauftrag vom Mieter erteilt. Mietzahlungen summieren sich im Laufe der Jahre zu einem erheblichen Betrag, wie aus nachfolgender Übersicht deutlich wird:

    "Was bezahlt der Mieter innerhalb von 30 Jahren bei einer angenommenen Mietsteigerung von 2% im Jahr?" Angegeben ist jeweils die Ausgangsmiete pro Monat.
    Zur Grundmiete können bei Vorliegen bestimmter Voraus­set­zun­gen Mietzuschläge im Mietvertrag vereinbart und gefordert werden. Sie beziehen sich auf besondere Vor­teile, die einem Mieter gewährt werden.

    Hierzu zählt die Erlaubnis zu einer Untervermietung. In § 553 Abs. 2 BGB ist hierzu bestimmt, dass der Vermieter die Erlaubnis von einer angemessenen Erhöhung der Miete abhängig machen kann. Ein Mietzuschlag kann auch für den Fall vorgesehen werden, dass der Mieter einen Teil der Wohnräume als Büro nutzen will. Durch Vereinbarung eines Gewerbemietzuschlages wird kein Misch­miet­ver­hält­nis begründet, so dass unabhängig davon, wie hoch der Anteil der Gewerberäume an der gesamten Wohnfläche ist, von einem Wohnungsmietvertrag auszugehen ist. Gibt der Mieter die gewerbliche Tätigkeit auf, entfällt die Ver­pflich­tung zur Zahlung des Zuschlages.

    Mietzuschläge sind auch für die Einräumung besonderer Nutzungsrechte denkbar, z. B. Mitbenutzung eines Swim­mingpools, eines Gartenanteils bei einem Mehr­fami­lien­haus oder die Nutzung mit-vermieteter Möbel (Möb­lie­rungs­zu­schlag).
    Der Bundesgerichtshof hat in den letzten Jahren diverse mietvertragliche Klauseln für unwirksam erklärt, die den Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichten. Dies führte wiederum zu der Rechtsfrage, ob ein Vermieter, wenn sich herausstellt, dass ein laufender Mietvertrag eine solche unwirksame Klausel enthält, einen Zuschlag zur Miete verlangen kann, um von diesem Geld dann Schönheitsreparaturen durchzuführen.

    Der Bundesgerichtshof hat grundsätzlich entschieden, dass ein Zuschlag zur ortsüblichen Miete zum Ausgleich einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel unzulässig ist. Von Gesetzes wegen dürfe der Vermieter nämlich nur die Zustimmung des Mieters zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Zusätzliche Zuschläge seien im Gesetz nicht vorgesehen. Der Maßstab für das Recht auf eine Mieterhöhung sei die Marktlage auf dem Mietwohnungsmarkt und nicht der Kostenaufwand für Handwerkerarbeiten.

    Auch die juristischen Argumentationen mit einer ergänzenden Mietvertragsauslegung oder einem Anspruch auf den Zuschlag wegen eines so genannten Wegfalls der Geschäftsgrundlage lehnte der BGH ab (Urteil vom 9.7.2008, Az. VIII ZR 181/07).

    Zulässig ist ein Mietzuschlag dem BGH zufolge allerdings bei preisgebundenen Mietwohnungen bzw. Sozialwohnungen. Gibt es hier eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel, darf die Kostenmiete erhöht werden. Rechtsgrundlage ist § 28 Absatz 4 der II. BV (Zweite Berechnungsverordnung). Das Urteil gilt ausdrücklich nicht für frei finanzierte Wohnungen (Urteil vom 24.3.2010, Az. VIII ZR 177/09).
    Abkürzung für: Mitteilungen des Instituts für Handelsforschung
    Menschen, die ihren Wohnsitz von einem Land in ein anderes verlegen, werden als Migranten oder Personen mit Migrationshintergrund bezeichnet. Sie sind aus dem Ausland nach Deutschland eingewandert und haben hier ihren ständigen Wohnsitz. Gemeint sind nicht nur Ausländer, sondern auch Eingebürgerte und im Ausland geborene Einwanderer und deren Kinder. Nach einer Einigung der Bundeländer gehören dazu alle, die nach dem 1.1.1950 in die Bundesrepublik zugewandert sind.

    Die Frage des Migrationshintergrundes stellt sich im Zusammenhang mit dem damit verbundenen Integrationserfolg bzw. Integrationsmisserfolg. Deutschand ist innerhalb Europas das größte Zuwanderungsland. In Deutschland leben 15 Millionen Zugewanderte. Das sind etwa 20 Prozent der hier lebenden Bevölkerung. Eine problemlose Integration schafft nach dem Forschungsergebnis des Berlin-Instituts für Bevölkerung und Entwicklung der aus den EU-Staaten stammende Bevölkerungsteil. Gut integriert sind auch die vier Millionen Aussiedler. Integrationsmängel gibt es bei den aus Ex-Jugoslawien und aus der Türkei stammenden Bevölkerungsteilen. Besser als der Rest der zugewanderten Türken integriert sind die sogenannten Deutschtürken, also aus der Türkei stammende Bürger mit deutscher Staatsangehörigkeit. Einen relativ hohen Integrationserfolg weisen in Deutschland die Städte München, Frankfurt, Bonn und Düsseldorf auf.

    Einer Studie des vhw Bundesverbandes für Wohnen und Stadtentwicklung zufolge unterscheiden sich Migranten nach Milieus, nicht aber hinsichtlich ihrer Ethnie. Die Studie unterscheidet im Einzelnen zwischen
    • den bürgerlichen Migranten-Milieus, zu denen die angepassten Bürger zählen, und dem statusorientierten Bürgermilieu,
    • den traditionsverwurzelten Migranten-Milieus, die entweder religiös verwurzelt sind oder sich den traditionellen Werten des Herkunftslandes verbunden fühlen,
    • den ambitionierten multikulturellen Migranten-Milieus mit ihrem progressiven und kosmopolitischen Horizont und Migranten mit einer doppelten Herkunfts- und Aufnahmekultur, und schließlich
    • den prekären Migrantenmilieus, einerseits den Entwurzelten und andererseits den subkulturellen herkunftslandbezogenen Milieus.
    Die Zahlen der diesen Milieus Zughörigen sind annähernd gleich groß.
    Mikroapartments sind, ähnlich wie Studentenapartments, vollständig möblierte und gut ausgestattete Kleinstwohnungen mit rund 20 Quadratmetern. Sie eignen sich für Berufseinsteiger, Pendler, Studenten oder Berufstätige, die an verschiedenen Standorten arbeiten. Mieter von Mikroapartments sind oft Unternehmen, die für ihre Mitarbeiter, die nur vorübergehend an einem anderen Standort eingesetzt werden sollen, geeigneten Wohnraum in den großen Städten suchen.

    Mikroapartments gelten als Hotelersatz und bilden nicht den Lebensmittelpunkt der Bewohner. Die Lage an einer verkehrsreichen Straßen ist deshalb kein Ausschlusskriterium. Auch große Häuser oder Hochhäuser mit 150 bis 200 Einheiten sind geeignet für die Einrichtung von Mikroapartments. Sie sollten zentral liegen und eine gute Anbindung an den öffentlichen Verkehr vorweisen können. Mikroapartments stehen im Wettbewerb mit Hotels, privaten Zimmeranbietern sowie Anbietern von Ferienapartments.

    Das Marktforschungsunternehmen Bulwin Gesa sieht im Angebot von Mikroapartments Potenzial, jedoch nur an ausgewählten Standorten. Die größere Flexibilität gegenüber Mietwohnungen ist ein Vorteil sowohl für Mieter als auch für Vermieter. Durch die kurzen Mietzeiten, oft schon ab einer Woche, kann die Miete flexibel an die Gegebenheiten angepasst werden. Mikroapartments können besonders in Städten, in denen Wohnungen knapp sind, ein attraktives Angebot sein.
    Die Statistischen Ämter des Bundes und der Länder führen jährlich eine Stichprobenbefragung der Haushalte durch, um Informationen über die Bevölkerungsstruktur und die wirtschaftliche und soziale Situation der Haushalte zu erhalten. Insgesamt nehmen 370.000 Haushalte mit 820.000 Personen daran teil. Das Erhebungsprogramm hinterfragt soziodemographische Fakten zur Person, Fragen zum Familien- und Haushaltszusammenhang sowie zu den Bereichen Erwerbstätigkeit, Einkommen und Ausbildung. Es besteht für die befragten Personen eine Auskunftspflicht. Daneben werden auf freiwilliger Basis vierteljährliche Erhebungen zur Gesundheit, Krankenversicherung, Wohnsituation oder Altersvorsorge durchgeführt. Rechtsgrundlage ist das Mikrozensusgesetz.

    Für die Immobilienwirtschaft ergeben sich aus diesen Erhebungen wichtige Informationen über Art und Größe der Gebäude mit Wohnraum, Baualtersgruppen, Flächenproportionen der Wohnungen, Nutzung der Wohnungen als Eigentümer, Hauptmieter oder Untermieter. Weitere Erhebungen beziehen sich auf Eigentumswohnungen, Einzugsjahre der Haushalte, Ausstattung der Wohnungen mit Heiz- und Warmwasserbereitungsanlagen nach einzelnen Energieträgersystemen. Die wohnungsorientierten Erhebungsmerkmale wurden erstmals 2006 abgefragt. Bei Mietwohnungen interessiert ferner die Höhe der monatlichen Miete und der anteiligen Betriebs- und Nebenkosten. Die Angaben über die Entwicklung der Wohnversorgung der Haushalte und der Mieten sind insbesondere als Grundlage für wohnungspolitische Entscheidungen erforderlich.
    Die Milieuschutzsatzung soll unerwünschte Veränderungen der Einwohnerstruktur eines Wohnviertels durch massenhaften Wegzug der bisherigen Bevölkerung verhindern. Sie ist eine Variante der Erhaltungssatzung und ist in § 172 Abs.1 Satz 1 Nr.2 Baugesetzbuch geregelt. Festgelegt werden können verschiedene Auflagen, z.B.:
    • Genehmigungspflicht für Umbauten, Modernisierungen etc.,
    • Einschränkungen für die Umwandlung von Miet - in Eigentumswohnungen,
    • zeitlich begrenzte Mietobergrenzen für modernisierte Wohnungen.
    Eine Genehmigung kann u.a. davon abhängig gemacht werden, dass der Eigentümer des Hauses sich verpflichtet, die durch Begründung von Wohnungseigentum entstandenen Eigentumswohnungen innerhalb von 7 Jahren nur an Mieter zu veräußern. Damit soll einer Verdrängung der ursprünglich ansässigen Bevölkerung entgegengewirkt werden. Die Genehmigungspflicht kann ins Grundbuch eingetragen werden.

    Wie generell bei der Erhaltungssatzung können auch bei der Milieuschutzsatzung, z.B. bei ungenehmigten Modernisierungen, Geldbußen fällig werden. So weist das Sozialreferat der Stadt München in seiner Internetpräsenz auf die Existenz von allein 18 Erhaltungssatzungen in München hin, mit denen der Zweck verfolgt werde, die ortsansässige Bevölkerung vor Verdrängung zu schützen. Alle Modernisierungsmaßnahmen, die zu einem überdurchschnittlichen Standard der Wohnungen in den betreffenden Gebieten führten, würden nicht genehmigt. Verstöße seien bußgeldbewehrt.
    Abkürzung für: Ministerium
    Im Normalfall kann ein unter 18-Jähriger einen rechtsgültigen Mietvertrag nur mit vorheriger Zustimmung seiner gesetzlichen Vertreter (z.B. der Eltern) abschließen.

    In folgenden Fällen ist die Zustimmung nicht erforderlich:
    • Der nötige Geldbetrag bzw. sein Arbeitseinkommen wurde ihm von seinen gesetzlichen Vertretern zur freien Verfügung überlassen (z.B. bei Schülern, die in anderem Ort als dem Wohnort eine Schule besuchen). Die Art der Wohnung und die Höhe der Miete müssen jedoch zum überlassenen Betrag in einem vernünftigen Verhältnis stehen.
    • Der Minderjährige hat mit Erlaubnis des gesetzlichen Vertreters in einem anderen Ort eine Arbeitsstelle angenommen.
    • Der gesetzliche Vertreter hat dem Minderjährigen mit Genehmigung des Familiengerichtes erlaubt, eine eigene selbstständige Tätigkeit auszuüben. Der Minderjährige darf ohne weitere Zustimmung Mietverträge in Zusammenhang mit seinem Geschäftsbetrieb abschließen.
    Die Minderung des Kaufpreises gehört zu den Mängelrechten des Käufers (§ 437 BGB). Wenn die Kaufsache also Mängel aufweist, kann er unter anderem zwischen der Beseitigung der Mängel durch den Verkäufer und der Minderung des Kaufpreises wählen.

    Bei einem Kaufvertrag über eine gebrauchte Immobilie wird üblicherweise die Gewährleistung für Mängel ausgeschlossen. Der Ausschluss greift nicht, wenn der Verkäufer einen für die Kaufentscheidung wesentlichen Mangel arglistig verschwiegen hat. In diesem Fall steht dem Käufer also auch das Recht zur Minderung des Kaufpreises zu.

    Die Geltendmachung des Minderungsrechts lässt den Provisionsanspruch unberührt. Der Makler kann also trotz einer durchgeführten Reduzierung des Kaufpreises aufgrund von Mängeln der Immobilie seine Courtage verlangen. Berechnet wird sie nach der Höhe des ursprünglichen Kaufpreises.

    Sollte der Makler jedoch den wesentlichen Mangel ebenfalls gekannt, dem Käufer jedoch verschwiegen haben, ist damit möglicherweise der Provisionsanspruch verwirkt. Diese Rechtsfolge ist jedoch von dem Anspruch auf Minderung des Kaufpreises unabhängig.
    Ein merkantiler Minderwert wird in der Verkehrswertermittlung unterstellt, wenn bei einem Grundstück ein erheblicher Bauschaden behoben wurde. Die Teilnehmer am gewöhnlichen Geschäftsverkehr befürchten nämlich, dass sich Schäden, auch wenn sie beseitigt sind, noch nachteilig auswirken können. Ein Beispiel hierfür ist der Minderwert nach einer Schwammbeseitigung. Dies gilt auch dann, wenn die Befürchtung objektiv unbegründet ist. Ein Restmisstrauen bleibt.

    Dieser merkantile oder auch psychologische Minderwert lässt sich mathematisch nicht exakt ermitteln, sondern ist im Wege der Schätzung zu bestimmen.

    Dabei kann davon ausgegangen werden, dass der Abschlag für den merkantilen Minderwert umso kleiner wird, je länger das Ereignis zurückliegt, das ihn begründet hat.

    Neben dem "merkantilen" Minderwert können Umstände gegeben sein, die ebenfalls zu einer gewissen Distanzierung der Nachfrage vom Objekt und damit zu einem Minderwert führen. Wird beispielsweise eine Wohnung mit einem in ihr verbundenen Verbrechen in Beziehung gebracht, kann dies zu einem teilweisen Nachfrageausfall führen, obwohl die Wohnungsqualität objektiv nicht vermindert ist.

    Nicht zu verwechseln mit dem merkantilen Minderwert sind tatsächliche Wertbeeinträchtigungen. Wird etwa eine kontaminierte Bodenfläche saniert, verbleibt im Toleranzbereich ein zulässiger Rest an Verunreinigung, von dem nicht mehr befürchtet wird, dass von ihm gesundheitliche Schäden ausgehen. Trotzdem ist auch hier ein Minderwert zu unterstellen.
    Vor der Zuteilung des Vertrags muss der Bausparer einen Mindestbetrag ansparen. Der beträgt je nach Bauspartarif 30 bis 50 % der Bausparsumme.
    Ab 1. Januar 2015 gilt in Deutschland ein branchenübergreifender Mindestlohn von 8,50 Euro pro Stunde. Dies hat auch Folgen für die Immobilienbranche. So gilt nach § 13 Mindestlohngesetz eine Haftung des Auftraggebers. Ist dieser selbst Unternehmer, muss er bei der Erteilung von Aufträgen für Werk- oder Dienstleistungen an andere Unternehmer darauf achten, dass deren Arbeitnehmer den Mindestlohn erhalten. Ansonsten haftet er selbst auf Zahlung der Lohndifferenz. Dies gilt selbst dann, wenn ein Nachunternehmer Leiharbeitskräfte eines Dritten einsetzt.

    Betroffen sind davon nicht nur Unternehmen der Baubranche (Bauträger, Generalunternehmer), sondern auch Eigentümer und Vermieter, wenn diese Unternehmer sind. Ein Hausverwalter, der im Namen eines Eigentümers oder einer Eigentümergemeinschaft Handwerker beauftragt, hat ebenfalls ein Haftungsrisiko: Zahlt das Handwerksunternehmen nicht den Mindestlohn, haftet der Auftraggeber (Eigentümer) gegenüber den Arbeitnehmern. Der Hausverwalter haftet seinerseits gegenüber dem Eigentümer, der ihn in Regress nehmen kann.

    Eine Haftungserleichterung sieht die neue Regelung immerhin vor: Die Haftung entfällt, wenn der Unternehmer (Auftraggeber) nachweisen kann, dass er „weder positive Kenntnis noch grob fahrlässige Unkenntnis“ davon hatte, dass der Arbeitgeber den Mindestlohn nicht zahlt. Dieser Nachweis kann jedoch im Einzelfall schwierig sein, weshalb es sinnvoll erscheint, das Thema „Mindestlohn“ bei der Vergabe von Aufträgen rechtzeitig zur Sprache zu bringen bzw. zum Vertragsinhalt zu machen. Verwalter sollten deutlich darauf hinweisen, dass nicht sie selbst Auftraggeber sind, sondern ihr jeweiliger Kunde bzw. eine Wohnungseigentümergemeinschaft.
    Der Bundesrat hat am 11. Juli 2014 dem Gesetz zur Stärkung der Tarifautonomie zugestimmt. Dieses Regelwerk enthält auch das neue Mindestlohngesetz, welches in Deutschland einen flächendeckenden und branchenübergreifenden Mindestlohn von 8,50 Euro pro Arbeitsstunde vorsieht. Unterhalb dieses Betrages können die Tarifvertragsparteien künftig keine Tariflöhne mehr vereinbaren. Das Gesetz schränkt damit die in Deutschland an sich in Art. 9 Abs. 3 Grundgesetz garantierte Tarifautonomie ein. Der Mindestlohn soll für alle volljährigen Beschäftigten gelten.

    Er gilt grundsätzlich auch für Praktikanten, wenn es sich nicht um ein Pflichtpraktikum für Schule, Ausbildung oder Studium handelt, nicht um ein freiwilliges Praktikum von bis zu drei Monaten, das der Orientierung für Beruf oder Studium dient und auch nicht um eine von der Arbeitsagentur geförderte Einstiegsmaßnahme. Ausnahmen sind auch für Langzeitarbeitslose in den ersten sechs Monaten ihrer Beschäftigung möglich.

    Der Mindestlohn gilt grundsätzlich auch für Minijobber und Saisonarbeitskräfte in der Landwirtschaft.

    Übergangsweise darf bis Ende 2017 in Tarifverträgen ein unter dem Mindestlohn liegender Lohn vereinbart werden. Dies ist zum Beispiel in der Land- und Forstwirtschaft und im Gartenbau der Fall. In diesen Branchen beträgt der tarifvertragliche Mindestlohn ab 1. Januar 2015 pro Stunde 7,40 Euro, in den neuen Bundesländern und Berlin 7,20 Euro. Für Zeitungsausträger wird der Mindestlohn stufenweise bis 2017 eingeführt. Die Bezahlung von Auszubildenden richtet sich weiterhin nach dem Berufsbildungsgesetz, auch hier gibt es eine Ausnahme vom Mindestlohn.

    Die gesetzliche Neuregelung ist zum 1. Januar 2015 in Kraft getreten. In Deutschland betrifft der Mindestlohn etwa 3,7 Millionen Arbeitnehmer.

    Grund für die gesetzliche Regelung war unter anderem die immer stärkere Inanspruchnahme der Sozialsysteme durch Arbeitnehmer, die von ihren Mini-Löhnen nicht mehr leben konnten und darum ergänzend Arbeitslosengeld II in Anspruch nehmen mussten, obwohl sie einen Vollzeitarbeitsplatz hatten. Mindestlöhne existieren in fast allen europäischen Staaten.
    Der Mindestwert spielt bei der Ermittlung von Einheitswerten und Grundbesitzwerten eine Rolle. Rechtsgrundlage ist in beiden Fällen das Bewertungsgesetz. Bei der Feststellung des Einheitswerts darf der für ein bebautes Grundstück anzusetzende Wert nicht geringer sein als der Wert, mit dem der Grund und Boden ohne Bebauung bewertet werden müsste (§ 77 BewG). Ist er geringer, muss der höhere Mindestwert als Bemessungsgrundlage angesetzt werden. Von diesem Mindestwert können allerdings die Kosten des Abbruchs der Gebäude abgezogen werden, wenn ein Abbruch des Gebäudes oder von Gebäudeteilen erforderlich ist.

    Ähnliches gilt für die sog. "Bedarfsbewertung", die im Zusammenhang mit der Veranlagung zur Erbschaft- und Schenkungsteuer vorzunehmen ist und zum sog. "Grundbesitzwert" führt. Auch hier darf bei bebauten Grundstücken der anzusetzende Wert nicht geringer sein als der, der sich bei einer Bewertung allein des Grund und Bodens ergäbe (§ 146 Abs. 6 BewG).
    Als künstliche Mineralfasern (KMF) bezeichnet man anorganische Synthesefasern, welche aus einer mineralischen Schmelze über unterschiedliche Düsen- oder Schleuderverfahren gewonnen werden. Hierzu gehören mineralische Wollen (zum Beispiel Glas-, Stein- und Schlackenwollen, keramische Wollen).

    Künstliche Mineralfasern mit einem Durchmesser von < 1 µm weisen eine krebserzeugende Potenz auf. Je größer die Biobeständigkeit einer Mineralfaser ist, desto länger kann sie in der Lunge verbleiben, und um so größer ist die Gefahr, dass sich durch die Reizwirkung ein Lungenkrebs entwickelt.

    Biopersistente Fasern (solche mit geringer Biolöslichkeit), dazu gehören Glas- oder Steinwollen, die vor etwa 1995 hergestellt oder bis zum 1. 6. 2000 verbaut wurden, gelten als gesundheitlich bedenklich. Seit Juni 2000 besteht ein Herstellungs-, Inverkehrbringens- und Verwendungsverbot biopersistenter Fasern in Deutschland.

    Künstliche Mineralfasern dürfen ab dem oben genannten Datum nur noch dann eingesetzt werden, wenn sie im Körper aufgelöst und abgebaut werden können. Diese Fasern sollen eine Halbwertzeit der Biolöslichkeit von 40 Tagen oder weniger haben, und die Faserdurchmesser müssen größer als 3 µm (das heißt nicht lungengängig) sein. Die hierauf geprüften Fasern haben einen Kanzerogenitatsindex KI > 40. Den Nachweis, dass eine Mineralwolle diesen Kriterien genügt, erkennt man am einfachsten am RAL-Gütezeichen (RAL-GZ 388 “Erzeugnisse aus Mineralwolle“).

    Die Fasern der Mineralwolle führen bei Hautkontakt zu Hautreizungen und bei vielen Menschen zu Juckreiz. Bei empfindlicher Haut können auch stärkere Reizreaktionen mit Rötungen und Schwellungen auftreten. Der Ausbau solcher alten Materialien sollte möglichst durch Fachfirmen unter Beachtung der Arbeitsschutzmaßnahmen erfolgen.

    Prophylaktische Maßnahmen:
    • Es sind nur noch künstliche Mineralfasern mit guter Biolöslichkeit (Kanzerogenitatsindex KI > 40) einzusetzen. Produkte mit dem RAL-Gütezeichen Mineralwolle erfüllen diese Bedingungen.
    • Als Dämmstoff eingebaute "alte" künstliche Mineralfasern müssen nicht entfernt werden, wenn das Material noch intakt ist und die Materialien ordnungsgemäß angebracht wurden. Insbesondere besteht keine Gefährdung, wenn die Dämmstoffe staubdicht mit einer Folie abgedeckt sind und hinter einer dichten Verkleidung (zum Beispiel Holzpaneel, Gipskartonplatten) liegen. Auch eine Wärmedämmung mit künstlichen Mineralfasern an der Außenwand, oder wenn die Dämmstoffe von einem dichten Mauerwerk umschlossen sind, ist für die Innenraumluft unbedenklich.
    • Wenn in einem Raum abgehängte Decken zur Schalldämmung mit "alten" Mineralfaserplatten belegt wurden, kann es zu einer Belastung der Innenraumluft kommen, wenn nicht ein funktionsfähiger Rieselschutz (Vlies) eingebaut wurde.
    • Vor Sanierungs- oder Abbrucharbeiten ist stets zu prüfen, wie alt das eingebaute Material ist. Wurde es vor 1995 eingebaut, handelt es sich höchstwahrscheinlich um ein Material mit geringer Biolöslichkeit. In diesem Falle gelten die entsprechenden Arbeitsschutzmaßnahmen gemäß TRGS 521 (zum Beispiel persönliche Schutzausrüstung, Luftabsaugung). Sanierungs- und Entsorgungsmaßnahmen sollten von Fachfirmen durchgeführt werden.
    • Wegen der hautreizenden Wirkung der Fasern sollten beim Zuschneiden und Verbauen von Glas- oder Steinwolle Handschuhe und möglichst auch Schutzkleidung getragen werden.
    • Für Hautreizungen empfindliche Personen können als Alternativen für künstliche Mineralfaserprodukte Hartschaumplatten aus Polystyrol oder FCKW-freiem Polyurethan sowie Dämmplatten aus biologischen Materialien wie Kork, Kokos- und Holzfasern verwenden.
    Mini-Schweine sind Hausschweine, die keine Nutz-, sondern Haustiere sind und als solche speziell gezüchtet werden. Die Haltung dieser eher untypischen Haustiere im Wohnbereich hat in den letzten Jahren zugenommen und für verschiedene Gerichtsverfahren gesorgt.

    Mehrere Gerichte haben entschieden, dass Mini-Schweine als Kleintiere anzusehen sind (Amtsgericht München, Az. 413 C 1248/04, Urteil vom 06.07.2004; Amtsgericht Köpenick, Az. 17 C 88/00, Urteil vom 13.07.2000). Sie fallen damit unter die Tierarten, deren Haltung vom Vermieter im Regelfall nicht untersagt werden kann.

    Anders ist es jedoch, wenn eines dieser Tiere eine untypische Aggressivität zeigt und Personen beißt. Die Haltung von Tieren, die andere Mieter gefährden, darf der Vermieter untersagen. Im konkreten Fall entschied das Amtsgericht München, dass ein besonders nervöses Exemplar nach zwei Beißangriffen gegen eine Person entfernt werden müsse. Der Vermieter dürfe aber kein generelles Verbot der Haltung von Mini-Schweinen erlassen (Az. 413 C 12648/04).

    In der Entscheidung des Amtsgerichts Köpenick ging es um die Frage der Geruchsbelästigung. Andere Hausbewohner gaben zu Protokoll, dass es im Hausflur ein- oder zweimal "nach Schwein" gerochen habe, aber seit zwei Monaten nicht mehr. Der zuständige Richter sah darin keine erhebliche Belästigung anderer Mieter (Az. 17 C 88/00).

    Abweichende Gerichtsurteile anderer Amtsgerichte sind nicht ausgeschlossen, übergeordnete Gerichte haben sich derzeit noch nicht mit der Schweinehaltung in Mietwohnungen auseinander gesetzt.
    Abkürzung für: Marché International des Professionnels de l'Immobilier.

    MIPIM ist die älteste internationale Fachmesse der Immobilienwirtschaft, die alljährlich im März in Cannes, Südfrankreich, stattfindet. Im Jahr 2006 nahmen 17.641 Personen an der Ausstellung teil, darunter 2.051 Aussteller aus 74 Ländern. 4.660 Endkunden (Banken, institutionelle Investoren, Immobilienberater, Projektentwickler usw.) sowie eine Vielzahl von städtischen und regionalen Behörden, Hotelketten, Anwälten, Sachverständigen, Planern, Immobilienverwaltern usw. Thematischer Schwerpunkt war 2006 die Hotel- und Tourismusbranche. Die MIPIM ist neben der EXPO REAL die zweite bedeutende europäische Immobilienausstellung.
    Weist der Bebauungsplan ein Gebiet als Mischgebiet (MI) aus, dürfen dort nicht nur Wohngebäude errichtet, sondern auch Gewerbebetriebe ansiedelt werden, die das Wohnen nicht wesentlich stören.

    Allgemein zulässig sind dabei u.a. Geschäfts- und Bürogebäude, Einzelhandelsbetriebe, Gastwirtschaften, Einrichtungen für die Verwaltung, für kirchliche und kulturelle Zwecke, aber auch Tankstellen.

    Besondere Typen eines Mischgebietes sind das Kerngebiet (MK) des Stadtkerns und das Dorfgebiet (MD).
    Ein Mischmietverhältnis liegt vor, wenn in räumlichem Zusammenhang stehende Geschäfts- und Wohnräume an eine Mietpartei vermietet werden.

    Dabei ist zu prüfen, ob auf sie die gesetzlichen Bestimmungen des Geschäftsraummietrechts oder des Wohnraummietrechts anwendbar sind. Da der Grundsatz der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses gewahrt werden muss, unterliegt auch das Mischmietverhältnis immer entweder den Vorschriften des Wohnungsmietrechtes oder denen des Gewerbemietrechtes.

    Die vertragliche Vereinbarung eines Wohnungsmietverhältnisses ist in der Regel vor Gericht unproblematisch, da der Mieter hier stärkeren Schutz durch das Wohnraummietrecht des BGB genießt. Maßgeblich dafür, welches Recht gilt, ist in erster Linie der Vertragsinhalt bzw. der zwischen den Parteien vereinbarte Vertragszweck. Im Zweifelsfall können die Flächenproportionen des Mietobjekts (lediglich) als Indiz dafür dienen, ob es sich um ein Wohn- oder Gewerbeobjekt handelt.

    Überwiegt der Wohnraumanteil, gelten die gesetzlichen Regelungen des Wohnungsmietrechts, überwiegt der Gewerberaum, dann gilt Gewerbemietrecht. Erwirtschaftet der Mieter in den Mieträumen seinen Lebensunterhalt, ist in der Regel unabhängig von der Flächenverteilung von einer Geltung des Gewerberaummietrechtes auszugehen.

    Hat der Mieter aber z.B. eine alte Werkhalle in eine Wohnung mit Künstleratelier umgebaut, wohnt dort mit Frau und Kind und erzielt durch künstlerisches Wirken keine hauptberuflichen Einkünfte, ist das Wohnraummietrecht anwendbar (Landgericht Berlin, 26.2.2002, Az. 25 O 78/02).

    Es sind jedoch Grenzfälle denkbar, in denen schwer feststellbar ist, ob die gewerbliche oder die Wohnnutzung einer Immobilie überwiegt. So hatte sich der Bundesgerichtshof mit einem Fall zu befassen, bei dem die gewerblich als Praxis genutzte Fläche eines gemieteten Hauses genauso viel Fläche umfasste wie die als Wohnung genutzte Fläche. Der BGH entschied, dass ein Wohnraummietvertrag vorlag. Als Indizien dafür galten: Es war ein Formular für Wohnraummietverträge verwendet worden, der Vertrag war unbefristet, die Mieter mussten zusätzlich zur Miete keine Umsatzsteuer entrichten.

    Der Bundesgerichtshof erklärte zusätzlich, dass bei fehlenden Anhaltspunkten im Zweifelsfall ein Mietvertrag immer als Wohnraummietvertrag anzusehen sei – denn sonst werde der vom Gesetzgeber beabsichtigte Mieterschutz zu leicht umgangen. Folge war in diesem Fall, dass eine begründungslose Kündigung durch die Vermieterseite unwirksam war (Urteil vom 9.7.2014, Az. VIII ZR 376/13).

    Soll bei einem Mischmietverhältnis, das insgesamt als Wohnraummiethältnis anzusehen ist, wegen Eigenbedarfs gekündigt werden, darf sich der Eigenbedarf auch nur auf die Wohnräume beziehen. Dies hat der Bundesgerichtshof im Zusammenhang mit einem Bauernhaus mit Nebengebäuden entschieden, das von den Mietern einerseits zum Wohnen, zusätzlich aber auch zum Betrieb eines Geschäfts im Bereich der Raumausstattung benutzt wurde. Der Vermieter hatte gekündigt, weil seine 28-jährige Tochter und seine Enkelin eine eigene Bleibe ausschließlich zum Wohnen benötigten. Das Gericht betonte, dass eine Eigenbedarfskündigung vorgenommen werden könne, obwohl die Verwandten des Vermieters nur die Wohnräume nutzen wollten. Der Vermieter mache hier keinen unzulässigen „übermäßigen Bedarf“ geltend (Urteil vom 1.7.2015, Az. VIII ZR 14/15).
    Bei einer Mischnutzung sind in einer Anlage sowohl vermietete Wohnungen als auch Gewerberäume (Läden, Büros) vorhanden. Die Betriebskosten müssen meist getrennt umgelegt werden. Meist werden die Betriebskosten für die gewerbliche Nutzung ermittelt und von den Gesamtkosten abgezogen.

    Die verbleibenden Betriebskosten werden dann nach dem mit den Mietern vereinbarten Umlageschlüssel auf die einzelnen Mietwohnungen aufgeteilt. Auf diesen Vorwegabzug kann nur dann verzichtet werden, wenn durch den Gewerbebetrieb keine besonders hohen Betriebskosten entstehen oder diese den Kosten bei der Wohnnutzung entsprechen. Geringfügige Mehrbelastungen sind nach einem Urteil des Landgerichts Braunschweig (ZMR 2003, 114) den Mietern jedenfalls zumutbar. Nicht mehr geringfügig sollen Mehrkosten durch den Gewerbebetrieb sein, welche die Gesamtbetriebskosten des Gebäudes um mehr als drei Prozent übersteigen (Landgericht Aachen, 11.08.2006, Az. 5 S 68/06).

    Der Bundesgerichtshof entschied mit Urteil vom 8.3.2006, dass kein Vorwegabzug der Betriebskosten der Gewerbeflächen erfolgen müsse, wenn durch diese Flächen keine erheblichen Mehrkosten anfielen. Auch habe ein Wohnungsmieter in dem gemischt genutzten Gebäude keinen Anspruch auf Zusendung von Kopien aller Abrechnungs- und Betriebskostenbelege. Eine Einsichtnahme im Büro des Vermieters reiche aus – zumindest wenn dieses sich in der gleichen Stadt befände (BGH, Az. VIII ZR 78/05).

    Der Begriff Mischnutzung wird auch für Objekte verwendet, bei denen innerhalb der gleichen Einheit eine gewerbliche und eine Wohnnutzung stattfinden. Dies kann z.B. bei einer Werkstatt oder einem Laden mit dazugehöriger Wohnung der Fall sein. Problematisch ist bei derartigen Objekten die Vertragsgestaltung. Ein Gewerbemietvertrag ohne Mieterschutz wird der Wohnnutzung nicht gerecht. In einigen Fällen kann trotz Abschluss eines Gewerbemietvertrages das Wohnraummietrecht zur Anwendung kommen. Dies richtet sich nach der vertraglich zwischen den Parteien verabredeten Nutzung des Objektes bzw. dem Vertragszweck. Wenn der Mieter in den Mieträumen hauptberuflich und in selbstständiger bzw. freiberuflicher Tätigkeit seinen Lebensunterhalt erwirtschaftet, ist das Gewerberaummietrecht anwendbar. Wird jedoch z.B. ein Gewerbemietvertrag über ein Loft mit einem Hobbykünstler abgeschlossen, der im Objekt wohnt und künstlerisch arbeitet, aber außerhalb der Wohnung seinem Beruf nachgeht, gilt das Wohnraummietrecht (vgl. Oberlandesgericht Düsseldorf, Urteil vom 16.04.2002, Az. 24 U 199/01). Wichtig ist bei derartigen Objekten ferner die rechtzeitige Prüfung, ob eine Mischnutzung vom Bebauungsplan her zulässig ist. Bei der Vertragsgestaltung ist hier besonders darauf zu achten, dass der Vertrag auf das Objekt abgestimmt ist, z.B. sollte ein Gewerbemietvertrag die vom Mieter geplante Nutzung erlauben und notwendige Umbauten zulassen.
    Das Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb hatte ursprünglich, als es 1909 in Kraft trat, die ausschließliche Funktion, Mitbewerber vor Gewerbetreibenden zu schützen, die mit unlauteren Mitteln versuchten, sich einen Wettbewerbsvorteil zu verschaffen. Hinzu kamen das Rabattgesetz und die Zugabeverordnung. 1965 wurde der Verbraucherschutz in das UWG integriert. Im Zuge der Europäisierung des Wettbewerbsrechts wurden das Rabattgesetz und die Zugabeverordnung wieder aufgehoben. 2004 wurde das Gesetz grundlegend überarbeitet, auch mit dem Ziel Missbrauchstatbestände ("Abmahnmissbrauch") einzudämmen. Unter der Berücksichtigung mehrerer EG-Richtlinien kam es 2010 zu der heutigen Fassung des UWG (UWG 2010).

    Danach dient es dem Schutz der Mitbewerber, der Verbraucherinnen und Verbraucher sowie der sonstigen Marktteilnehmer vor unlauteren geschäftlichen Handlungen. Es schützt zugleich das Interesse der Allgemeinheit an einem unverfälschten Wettbewerb.

    Der Begriff Mitbewerber wurde dabei wie folgt definiert: "Mitbewerber (ist) jeder Unternehmer, der mit einem oder mehreren Unternehmern als Anbieter oder Nachfrager von Waren oder Dienstleistungen in einem konkreten Wettbewerbsverhältnis steht". Während schlicht von einem Wettbewerbsverhältnis gesprochen wird, wenn sich der Kundenkreis und die angebotenen Waren/Dienstleitungen nur teilweise decken, stellt das "konkrete" Wettbewerbsverhältnis in der Rechtsprechung auf einen gemeinsamen Kundenkreis ab. Dabei genügt es, wenn es sich für deren Verfolgung um eine konkret beanstandete Wettbewerbshandlung handelt. Die Parteien müssen durch eine Handlung miteinander in Wettbewerb getreten sein, unabhängig davon, ob ihre Unternehmen unterschiedlichen Branchen angehören. So kann zum Beispiel ein Makler Mitbewerber eines Bauträgers sein, wenn es sich um ein Immobilienobjektangebot handelt.

    Bedeutsam ist das konkrete Wettbewerbsverhältnis, wenn es um die Klagebefugnis geht. Ein abstraktes Wettbewerbsverhältnis reicht zur Klagebefugnis des Mitbewerbers nicht mehr aus. Hierfür können nur noch Verbände zuständig sein.
    Abkürzung für: Miteigentum
    An einem Grundstück kann grundsätzlich Miteigentum mehrerer Personen bestehen und zwar in der Form des so genannten gesamthänderischen Eigentums oder aber in Form einer Bruchteilsgemeinschaft gemäß § 1008 BGB.

    Während bei einer Gesamthandsgemeinschaft die einzelnen Mitglieder nicht über ihren Anteil am Grundstück verfügen können, ist den Bruchteilseigentümern eine solche Möglichkeit eingeräumt. Insoweit ist auch für das Bestehen einer Bruchteilsgemeinschaft Voraussetzung, dass ihre Mitglieder gemäß § 3 Abs. 1 WEG ihr Miteigentum in der Weise beschränken, dass sie sich abweichend von § 93 BGB gegenseitig Sondereigentum als Alleineigentum an bestimmten Wohnungen oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen vertraglich einräumen.

    Das danach einzuräumende Sondereigentum ist gemäß §§ 1 Abs. 2 und 3, 6 Abs. 1 WEG untrennbar mit einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum zu verbinden.
    Die Miteigentümer eines Grundstücks, zum Beispiel eine Erbengemeinschaft, können gemäß § 1010 BGB Regelungen zur Verwaltung oder zur Benutzung des Grundstücks treffen oder auch das Recht, die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen, für immer oder auf Zeit ausschließen oder eine Kündigungsfrist bestimmen.

    Diese Regelungen finden ihren Niederschlag in so genannten Miteigentümervereinbarungen. Sie gelten bei einem Wechsel der Miteigentümer gegenüber dem neuen Miteigentümer (Sondernachfolger) nur, wenn sie als Belastung des Anteils im Grundbuch eingetragen sind.

    Durch die in der Miteigentümervereinbarung getroffenen Benutzungsregelungen werden im Regelfall den einzelnen Miteigentümern des Grundstücks die in dem Gebäude befindlichen Wohnungen zur alleinigen und ausschließlichen Nutzung zugewiesen. Das Eigentum an der Wohnung wird damit nicht übertragen. Eigentümer bleiben alle Miteigentümer. Darin liegt der entscheidende Unterschied zum Wohnungseigentum.

    Nach § 3 WEG kann das Miteigentum an einem Grundstück in der Weise beschränkt werden, dass sich die Miteigentümer des Grundstücks gegenseitig durch den so genannten Einräumungsvertrag das Sondereigentum als Alleineigentum, also nicht nur ein Nutzungsrecht, an einer bestimmten Wohnung einräumen. Es handelt sich um echtes, rechtlich selbständiges Raumeigentum, das mit einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum (untrennbar) verbunden ist. Für jede Wohnung wird gemäß § 7 Abs. 1 WEG ein gesondertes Grundbuchblatt (Wohnungsgrundbuch) angelegt.

    Die rechtlichen Beziehungen der Wohnungseigentümer untereinander sind in erster Linie durch das Wohnungseigentumsgesetz festgelegt und können - abweichend oder ergänzend davon – durch Vereinbarungen gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG geregelt werden. Diese Regelungen finden ihren Niederschlag in der Teilungserklärung bzw. der Gemeinschaftsordnung, teilweise auch als Miteigentumsordnung bezeichnet. Der Begriff „Miteigentümervereinbarung“, für den es keine gesetzliche Definition gibt, ist auf Vereinbarungen nach dem Wohnungseigentumsgesetz nicht anwendbar.

    Miteigentümervereinbarungen nach § 1010 BGB kommen in der Praxis vermehrt und vor allem dort zur Anwendung, wo Gemeinden auf Grund des § 22 Baugesetzbuch und entsprechender Landesverordnungen zur Sicherung von Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktionen Satzungen erlassen haben, nach denen die Errichtung von Eigentumswohnungen in bestimmten Gebieten nicht genehmigt wird. Damit soll eine Beeinträchtigung der städtebaulichen Funktion von Kur- und Fremdenverkehrsorten „durch ein Überhandnehmen von Zweitwohnungen“ verhindert werden.

    Mit der rechtlichen Ausgestaltung einer Miteigentümergemeinschaft im Sinne des § 1010 BGB und den entsprechend gestalteten Miteigentümervereinbarungen tritt man in den betroffenen Gemeinden – bisher auch erfolgreich - dem Verbot der Errichtung von Eigentumswohnungen entgegen. Jedenfalls stellt die Aufteilung eines Wohngrundstücks nach § 1010 BGB keine Umgehung der Bestimmungen nach § 22 BauGB dar (Schl.-Holst. OLG, Beschl. v. 10.7.2000, Az. 2 W 112/00). Allerdings ist auch unstrittig, dass die Miteigentümermodelle für den Erwerber nicht die gleiche Sicherheit bieten wie der Erwerb einer Eigentumswohnung.
    Nach der gesetzlichen Regelung ist jedes Wohnungs- oder Teil­eigentum als Sondereigentum untrennbar mit einem Mit­eigen­tums­anteil am gemeinschaftlichen Eigentum verbunden (§ 1 Abs. 2 und 3 WEG). Ohne den zugehörigen Miteigentumsanteil kann das Sonder­ei­gentum weder veräußert noch belastet werden. Die Rechte am Miteigentumsanteil erstrecken sich auf das zuge­hö­rige Sondereigentum (§ 6 WEG).

    Die Festlegung und die Größe beziehungsweise Höhe des Mit­ei­gen­tumsanteils, der üblicherweise in 100stel, 1000stel oder auch 10.000stel-Anteilen ausgedrückt wird, ist gesetzlich nicht ge­re­gelt, sondern vielmehr in das Ermessen und Belieben des- oder derjenigen gestellt, die das Wohnungseigentum begründen. Meist erfolgt die Festlegung der Miteigentumsanteile im Ver­häl­tnis der Wohn- beziehungsweise Nutzflächen, so dass in diesen Fällen eine kleine Wohnung über einen niedrigen und eine große Wohnung über einen hohen Miteigentumsanteil verfügt. Da ein bestimmtes Wert- oder Größenverhältnis für die Festlegung der Miteigentumsanteile jedoch nicht vorgeschrieben ist, können ein­zel­ne Wohnungseigentümer untereinander die Miteigen­tums­an­tei­le ändern, ohne dass damit auch das Sondereigentum verän­dert wird. Eine allgemeine Änderung und Zuordnung der Mit­ei­gen­tumsanteile erfordert jedoch die Zustimmung bezie­hungs­wei­se Mitwirkung aller Eigentümer.

    Die besondere Bedeutung der Miteigentumsanteile liegt darin, dass dieser Anteil gesetzlicher Maßstab der Lasten- und Kosten­ver­teilung unter den Wohnungseigentümern ist (§ 16 Abs. 2 WEG).

    Ebenso können die Miteigentumsanteile durch Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG zum Maßstab der Stimmrechte anstelle des gesetzlich vorgesehenen Kopfprinzips (§ 25 Abs. 2 WEG) gemacht werden.
    Wohnungseigentümer können zur Regelung ihrer rechtlichen Beziehungen untereinander gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG von den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist.

    Diese Vereinbarungen finden ihren Niederschlag in der so genannten Gemeinschaftsordnung oder sind Bestandteil der Teilungserklärung in weiterem Sinne. Sie betreffen Regelungen zum gemeinschaftlichen Eigentum und zu dessen Verwaltung, ebenso aber auch Regelungen zum Gebrauch und zur Nutzung des Sondereigentums. Sie betreffen damit die gesamten rechtlichen Verhältnisse unter den Wohnungseigentümern und innerhalb der Gemeinschaft und insoweit nicht nur das Miteigentum.

    Deshalb ist auch die in der Praxis anzutreffende Bezeichnung Miteigentumsordnung zu eng gefasst und trifft nicht den vollständigen Inhalt der regelmäßig getroffenen Vereinbarungen.

    Die Gemeinschaftsordnung und auch eine Miteigentumsordnung sind, damit sie auch im Falle des Eigentümerwechsels gegenüber dem neuen Eigentümer Rechtswirkung entfalten, gemäß § 10 Abs. 3 WEG als Inhalt des Sondereigentums in das Grundbuch einzutragen.
    Der Vermieter hat dem Mieter gegenüber folgende Mitteilungspflichten:

    • Modernisierungsmaßnahmen müssen drei Monate vor Arbeitsbeginn in Textform angekündigt werden. Aus der Mitteilung müssen Art und voraussichtlicher Umfang der Maßnahme in den wesentlichen Zügen, absehbare Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten hervorgehen. Unterlassen der Mitteilung bewirkt, dass der Mieter die Maßnahme nicht hinnehmen muss.
      Auch auf Form und Frist des Härtefalleinwands nach § 555d Abs. 3 BGB soll der Vermieter in der Modernisierungsankündigung hinweisen. Unterlässt er dies, ist der Mieter beim Vorbringen eines Härtefalls nicht an die vorgeschriebene Form und Frist gebunden und kann die Modernisierung bzw. die dadurch bedingte Mieterhöhung auch kurzfristig unterbinden. Will er einen Härtefall bezüglich der modernisierungsbedingten Mieterhöhung geltend machen, muss er dem Vermieter die entsprechenden Gründe allerdings trotzdem spätestens bis zum Beginn der Arbeiten mitteilen. Ansonsten können diese Gründe unberücksichtigt bleiben.
    • Wenn ein vor dem 1.9.2001 geschlossener Zeitmietvertrag ausläuft, muss der Vermieter drei Monate vorher mitteilen, ob es bei der ursprünglich beabsichtigten anderweitigen Verwendung des Wohnraums bleibt. Unterlassen oder Verspätung der Mitteilung bewirken, dass der Mieter die Verlängerung des Mietverhältnisses um den jeweiligen Zeitraum fordern kann.
    • Bei einem nach dem 1.9.2001 geschlossenen qualifizierten Zeitmietvertrag kann der Mieter frühestens vier Monate vor Ablauf der Mietzeit verlangen, dass der Vermieter ihm innerhalb eines Monats Mitteilung darüber macht, ob der Befristungsgrund noch besteht. Bei verspäteter Mitteilung kann der Mieter eine Vertragsverlängerung fordern.
    • Beim ersten Verkauf einer in Eigentum umgewandelten Mietwohnung hat der Mieter ein Vorkaufsrecht. Dieses Recht besteht bei frei finanziertem und öffentlich gefördertem Wohnraum. Da der Mieter dieses Recht ohne Kenntnis vom Inhalt des Kaufvertrages nicht ausüben kann, muss der Vermieter ihn über diesen informieren und auf sein Vorkaufsrecht hinweisen.

    Sofern der Mieter nach Vertragsende nicht aus der Wohnung auszieht, muss der Vermieter innerhalb von zwei Wochen der stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses widersprechen. Die Frist beginnt für den Vermieter mit dem Zeitpunkt, zu dem er von der Fortsetzung der Nutzung erfährt. Ohne den Widerspruch des Vermieters setzt sich das Mietverhältnis zu den bestehenden Konditionen fort – allerdings nur, wenn die stillschweigende Verlängerung nicht schon vertraglich ausgeschlossen wurde.

    Der zuständigen Behörde muss der Vermieter schriftlich Mitteilung machen, wenn er eine belegungsgebundene oder mietpreisgebundene Wohnung verkauft oder in eine Eigentumswohnung umwandelt. Ein Unterlassen der Mitteilung kann mit einer hohen Geldbuße bestraft werden.
    Für die als Mittelalter bezeichnete europäische Zeitspanne einigten sich die Historiker auf eine ungefähre Datierung vom 5. bis zum 15. Jahrhundert. Es ist fast unmöglich, allgemein gültig und präzise vorzugehen, denn die Ausbreitung neuer Stile entwickelt sich räumlich und zeitlich sehr unterschiedlich. Anhaltspunkte für diese epochale Veränderung waren das Ende der Antike (Weströmisches Reich) und die Rückbesinnung auf die antiken Errungenschaften in der beginnenden Neuzeit, der Renaissance. Für die Gelehrten der Renaissance war die dazwischen liegende Zeit das „Mittelalter“.

    Die rund 1000 Jahre des Mittelalters in Europa waren vorwiegend geprägt von der Ausbreitung und der Überlegenheit des christlichen Glaubens und der Bildung der Feudalherrschaft. Bis heute wird vom finsteren oder dunklen Mittelalter gesprochen. Woher diese Einschätzung stammt, lässt sich nicht mehr feststellen. Tatsächlich war sie von variierenden herrschaftlichen und religiösen, sozialen, klimatischen und topographischen Bedingungen ähnlich vielseitig geprägt wie andere historische Zeiträume auch. Ihre einzelnen Epochen waren stilbildend und sind noch heute von Bedeutung, im Besonderen die Romanik und die Gotik.
    Finanzspritzen von Angehörigen sind beim Kauf einer Immobilie eine willkommene Hilfe. Wenn jedoch der Freibetrag für Schenkungen überschritten wird, droht der Fiskus mit schnellem Zugriff. Ein Ausweg ist hier die sogenannte mittelbare Grundstücksschenkung.

    Beispiel: Gertrud Wagner will den Hausbau ihres Enkels mit einer großzügigen Schenkung fördern. Steuerfrei kann sie ihm innerhalb von zehn Jahren 200.000 Euro zukommen lassen. Schenken die Eltern, bleiben je Elternteil 400.000 Euro unversteuert. Wenn der Geldbetrag jedoch die Freigrenzen übersteigt, sollten beide Parteien den Weg zum Notar antreten. In einer Vereinbarung wird dann festgelegt, dass die Schenkung allein für den Hausbau oder -kauf verwendet wird. Die Begünstigten erhalten mit dieser Regelung also kein Geld, sondern eine Immobilie. Das Finanzamt geht in diesem Fall leer aus.

    Der Steuervorteil: Der Fiskus bemisst Grundbesitz mit etwas geringeren Werten als dem tatsächlichen Verkehrswert. Vorsicht ist allerdings bei folgenden Fallstricken geboten: Finanziert der Bauherr den Immobilienkauf zunächst aus eigener Kraft, und übernehmen die Verwandten später Zins- und Tilgungsleistungen, so greift die beschriebene Steuerreglung nicht, da es sich in diesem Fall um eine Bargeld- und nicht um eine Immobilienschenkung handelt. Baufamilien, die ihr Domizil ausschließlich mit geschenktem Geld errichten, haben zudem keinen Anspruch auf die Eigenheimförderung.
    Der Mittelbare Besitz ist ein Begriff des Bürgerlichen Gesetzbuches. Er bezeichnet ein Rechtsverhältnis, das eine Person zeitlich begrenzt zum Besitz berechtigt oder verpflichtet. Eine solche Konstellation bezeichnet man auch als Besitzmittlungsverhältnis. Beispiele dafür sind z.B. Miete, Pacht oder die Pfandbestellung.

    Bei einem Mietvertrag ist der Vermieter mittelbarer Besitzer, der Mieter unmittelbarer Besitzer (da er selbst in der Wohnung wohnt). Die gesetzliche Regelung findet sich in § 868 BGB.
    Ein Mittelrisalit ist ein architektonisches Stimittel hauptsächlich aus der Renaissance und dem Barock, das jedoch auch in anderen Epochen Anwendung fand. Es dient der Gliederung einer Fassade. Ein Risalit ist ein oft auf ganzer Höhe des Gebäudes aus dessen Fluchtlinie herausragender Gebäudeteil – also ein gegenüber dem Rest der Fassade hervorstehender Teil der Gebäudefront, auf dem oft ein Giebel zu finden ist. Befindet er sich mittig am Gebäude, wird er als Mittelrisalt bezeichnet. Risalite an den Seitenflügeln eines Gebäudes bezeichnet man als Seitenrisalite. Mittelrisalite finden sich an alten Gutshäusern, Herrenhäusern oder auch Kirchen. Oft markieren sie auch den Bereich, in dem sich der Haupteingang eines repräsentativen Gebäudes befindet. (Foto: Herrenhaus Pronstorf, © PodracerHH)

    Der überwiegende Teil der Bürgergesellschaft gehört der Mittelschicht an. Man spricht auch von „Mittelklasse“. Diese ist überwiegend städtisch geprägt. Es handelt sich meist um Freiberufler, Angestellte und Beamte des mittleren bis gehobenen Dienstes. Oft wird Mittelschicht in Verbindung gebracht mit den Beziehern mittlerer Einkommen, was jedoch in die Irre führen kann, weil der Vermögensaspekt ausgeblendet wird. Unter der Mittelschicht wird auch der Teil der Bevölkerung verstanden, der über ein gewisses Bildungsniveau verfügt. Die Erhaltung eines eher konservativ geprägten Mittelstandes gilt als politisches Ziel. Man spricht deshalb auch von Mittelstandspolitik. Allerdings unterscheidet sich der Mittelstand von dem Begriff Mittelschicht insofern, als beim Mittelstand unternehmerische Aspekte und quantitative Merkmale eine besondere Rolle spielen.

    Aus der immobilienwirtschaftlichen Perspektive bezeichnet Mittelschicht auch Eigentümer von Immobilien - von der Eigentumswohnung bis zum freistehenden Einfamilienhaus. Villenbesitzer gehören demgegenüber in der Regel schon zur Oberschicht. Die der Mittelschicht zuzurechnenden Personen bilden auf der Nachfrageseite die Hauptzielgruppe wohnungswirtschaftlich orientierter Makler- und Bauträgerunternehmen.

    In der Soziologie spricht man heute statt von sozialer Schichtung überwiegend von sozialen Mileus.
    Für den Begriff Mittelstand gibt es keine gesetzliche Definition. Er wird vielmehr im Zusammenhang mit der Beschreibung von quantitativen Merkmalen und der Zugehörigkeit zu einer wirtschaftlich relevanten Gruppe von Unternehmen eingegrenzt. Mit der Mittelstandsforschung befasst sich vor allem das beim Bundesministerium für Wirtschaft- und Technologie angesiedelte Institut für Mittelstandsforschung.
    Als Mitternachtsnotar bezeichnet man umgangssprachlich einen Notar, der sehr kurzfristig auch außerhalb seiner normalen Geschäftszeiten bereit ist, Immobilienkaufverträge zu beurkunden, ohne dem Käufer ausreichend Zeit gegeben zu haben, sich mit dem Vertrag auseinanderzusetzen.

    Nach § 17 Beurkundungsgesetz sollen Notare bei Geschäften zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher darauf hinwirken, dass der Verbraucher ausreichend Gelegenheit erhält, sich vor Vertragsabschluss mit dem Gegenstand der Beurkundung auseinanderzusetzen. Insbesondere soll ihm der Vertragstext zur Verfügung gestellt werden – und zwar im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung des Kaufvertrages.

    Es sind Fälle bekannt geworden, in denen diese Regel nicht eingehalten wurde – insbesondere beim Verkauf von „Schrottimmobilien“ durch Strukturvertriebe, die bei einer Vielzahl von Verkäufen immer mit demselben Notar zusammenarbeiteten. Hier wurden sehr kurzfristig Notartermine durchgeführt, teilweise unmittelbar im Anschluss an das Verkaufsgespräch.

    Der Bundesgerichtshof gestand in einem Urteil vom 7. Februar 2013 einem Immobilienkäufer einen fünfstelligen Schadenersatzanspruch gegen einen Notar zu, der die 14tägige Frist nicht eingehalten und seine Pflichten gegenüber dem Käufer verletzt hatte. Rechtsgrundlage war § 19 Bundesnotarordnung. Das Gesetz habe den Zweck, den Verbraucher vor unüberlegten Handlungen zu schützen.
    Dem Urteil zufolge hat ein Notar, wenn die 14 Tage nicht verstrichen sind und der Zweck der Wartefrist nicht anderweitig erfüllt ist, die Pflicht, eine Vertragsbeurkundung abzulehnen (Az. III ZR 121/12).
    Die Ursächlichkeit ist neben dem Maklervertrag, der Maklerleistung in Form des Nachweises oder der Vermittlung und dem Hauptvertrag Voraussetzung des Provisionsanspruchs nach § 652 BGB. Häufig arbeiten jedoch an einem Objekt mehrere Makler gleichzeitig, oft ohne von einander zu wissen. Wenn es um den Nachweis geht, so ist nach dem Prioritätsgrundsatz derjenige Makler ursächlich, der den Nachweis zuerst erbracht hat. Dies schließt aber nicht aus, dass ein weiterer Makler für den Abschluss des Hauptvertrages mit seiner Tätigkeit ebenfalls ursächlich wird. Allerdings ist dies nicht möglich, wenn er auch nur den Nachweis erbringt. Vielmehr muss er mit seiner Information dem Interessenten den Anstoß gegeben haben, sich mit der Kaufgelegenheit näher zu befassen, so dass dies letztlich neben dem Erstnachweis zum Abschluss des Hauptvertrages führt.

    Dadurch wird die Tätigkeit des zweiten Maklers mitursächlich (vgl. BGH NJW 1983,1949). Um diese Voraussetzung zu erfüllen, muss eine Information vorliegen, die der erste Makler noch nicht erteilt hat.

    Erstes Beispiel: Der erste Makler hat den Kaufpreis für das Baugrundstück mit 180.000 Euro angegeben. Der zweite Makler nennt einen Kaufpreis von 170.000 Euro. Daraufhin schickt der Kaufinteressent einen Architekten zum Grundstück, der die Bebauungsmöglichkeit prüfen soll. Durch das zweite Angebot wird die Ursächlichkeit des ersten Nachweises nicht ohne Weiteres ausgeschlossen. Beide Makler sind mitursächlich, so dass der Interessent bei Vorliegen der übrigen Voraussetzungen zweimal Provision zahlen muss.

    Zweites Beispiel: Der zweite Makler hat dem Kaufinteressenten zusätzliche Informationen erteilt bzw. Unterlagen ausgehändigt, die für die Beurteilung der Rentabilität des Objekts erforderlich sind (vgl. BGH WM 1985, 359). Ergebnis: Beide Makler sind mitursächlich.

    Drittes Beispiel: Der erste Makler hat den Nachweis erbracht. Der zweite Makler leistet erfolgreich Vermittlungstätigkeit. Auch hier sind beide Makler ursächlich. Gegenüber dieser Leistung des zweiten Maklers kann sich der spätere Käufer nicht auf Vorkenntnis berufen.
    Die Mitwirkung bei der Vergabe ist die 7. Leistungsphase nach HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure). Aufwand und Honorar werden prozentual am Gesamthonorar der Architekten und Ingenieure bemessen.
    Die ermittelten Leis­tungs­ver­zeich­nis­se werden ausgeschrieben, eintreffende Angebote geprüft und eventuell verhandelt. Aufträge werden vergeben.
    Mitwohnzentralen vermitteln Wohnraum auf Zeit. Hier finden Studenten ein WG Zimmer oder Berufstätige eine möblierte Zweitunterkunft am Arbeitsort. Mittlerweile gibt es in vielen deutschen Städten Mitwohnzentralen, die verschiedenartige Wohnungen anbieten.

    Mitwohnzentralen müssen sich wie alle anderen Wohnungsvermittler an das Wohnungsvermittlungsgesetz halten. Das heißt sie dürfen nur Gebühren beziehungsweise Provisionen für ihre Tätigkeit verlangen, die in einem Bruchteil oder Vielfachen einer Monatsmiete ohne Nebenkosten angegeben werden können. Nicht gefordert werden dürfen phantasievoll ausgedachte Pauschalen, Einschreibgebühren oder Aufwandsentschädigungen. Der Maximalbetrag darf bei zwei Monatsmieten ohne Nebenkosten liegen. Eine Gebühr darf erst anfallen, wenn tatsächlich eine erfolgreiche Vermittlung durch die Zentrale stattgefunden hat.

    Meist orientiert sich die vereinbarte Provision bei Mitwohnzentralen außer an der Höhe der Miete auch an der geplanten Dauer des Mietverhältnisses. Während die Vermittlung eines Zimmers für ein halbes Jahr günstig sein kann, können für die Vermittlung eines unbefristeten Mietvertrages die gleichen Kosten entstehen wie bei einem Makler.

    Die Aufnahme in eine Interessenten-Kartei für einen Monatsbeitrag ohne Garantie, dass jemals eine freie Wohnung nachgewiesen wird, verstößt gegen das Wohnungsvermittlungsgesetz.

    Als eine Dachorganisation der Mitwohnzentralen versteht sich der Ring Europäischer Mitwohnzentralen e.V. (REM e.V.) in Berlin. Hier werden Wohngelegenheiten in Deutschland und im europäischen Ausland vermittelt; die Internetseite www.mitwohnzentrale.de hält Informationen für Mieter und Vermieter bereit.
    Abkürzung für: Motorisierter Individualverkehr
    Abkürzung für: Ministerkonferenz für Raumordnung
    Abkürzung für: Monatsmiete
    Der Begriff „mobiles Büro“ wird in unterschiedlichen Zusammenhängen verwendet.

    • Mobile Kommunikation: Verschiedene technische Geräte aus dem Bereich der Smartphones und Tablet-PCs werden unter diesem Begriff angeboten oder beworben. Hier geht es in erster Linie darum, unterwegs permanent erreichbar zu sein.
    • Bürocontainer bieten die Möglichkeit, für einen begrenzten Zeitraum am Ort eines Projektes – etwa an einer Baustelle oder am Ort einer geplanten Großveranstaltung – ein komplett ausgestattestes Büro zu betreiben. Bürocontainer können gemietet werden. Teilweise existieren Konzepte, bei denen mit einem Baukastensystem aus einer größeren Zahl von Containern mit herausnehmbaren Zwischenwänden auch Großraumbüros und Konferenzräume konzipiert werden können. Diese können sogar in mehreren Lagen übereinander angeordnet werden.
    • Fahrbare Büros: Eine andere Möglichkeit, Büroraum auf Zeit zu schaffen, besteht in der Verwendung von umgebauten Bussen, Wohnwagen, Wohnmobilen, Bauwagen oder Mobilheimen. Solche Lösungen bieten sich insbesondere im Veranstaltungsbereich an, in dem das Büro vor Ort häufig umziehen muss. Auch hier gibt es Mietlösungen.

    Für die Aufstellung von Mietcontainern und Mobilheimen (Fertigunterkünften, die per Tieflader transportiert werden und nur zum Rangieren mit eigenen Rädern ausgestattet sind) ist in vielen Fällen eine Baugenehmigung oder zumindest eine Bauanzeige notwendig. Dies richtet sich nach der jeweiligen Landesbauordnung und ist beim örtlichen Bauamt zu klären.

    Bei Mietverträgen über mobile Büros in dieser Form sollte geregelt werden
    • der Mietzins,
    • ob die Möblierung inklusive ist,
    • welche Voraussetzungen an den Aufstellplatz zu stellen sind (genügend Platz für die Anfahrt und zum Rangieren, ggf. zum Einsatz eines Krans),
    • inwieweit Steckdosen, EDV-Anschlüsse und Telefonsteckdosen installiert sind,
    • wer die notwendigen Anschlüsse (Strom, Wasser) durchführt (meist: Mieter),
    • inweit ein Fundament erforderlich ist und wer es zu welchen Kosten errichtet,
    • wie die Anlieferung erfolgt und welche Voraussetzungen der Aufstellort erfüllen muss,
    • welche Versicherungen muss oder sollte der Mieter abschließen,
    • wer ist für Wartung und Instandhaltung zuständig,
    • die Lieferzeit,
    • ggf. die Mindest-Vertragsdauer,
    • die Kündigungsfrist.
    Mobiles Internet bezeichnet den Zugang in das weltweite, elektronische Datennetz mit einem tragbaren und leichtgewichtigen Gerät, in der Regel ein Smartphone, Tablet PC oder PDA. Die Übertragung erfolgt über ein kabelloses Netzwerk.

    Die mobile Variante des World Wide Web bietet verschiedene Anwendungsgebiete für die Immobilienwirtschaft, insbesondere für das Immobilien-Marketing. Einige Beispiele hierfür sind:
    • Mobile Webseiten: Speziell programmierte, auf kleine Displays optimierte und damit leichter navigierbare Internetseiten mit Basisfunktionen (insbesondere Suchfunktionen nach Nutzungsart und Objekttyp),
    • Daten aus Geoinformationssystemen: Luftbilder, Satellitenaufnahmen, Straßenaufnahmen,
    • Augmented Reality (erweiterte Realität): Die Umwelt wird mit virtuellen Einblendungen beispielsweise auf dem Display eines Smartphones versehen und dadurch erweitert. Dies können Wegweiser/Richtungspfeile, zu verkaufende/zu vermietende Flächen mit Informationen über Lage/Preise, nahe gelegene Angebote im Bereich Immobilienvermietung, -vermittlung und -verkauf, Finanzinstitute, Einzelhandel, Gastronomie, Hotels, Sehenswürdigkeiten etc. sein.
    • Quick-Response-Code (QR-Code): Mit Hilfe einer Smartphone-Applikation werden durch das Abfotografieren (Scannen) eines quadratischen 2D-Strich-Codes auf einer Anzeige, eines Plakats o.ä. Zusatzinformationen wie Webadressen, Telefonnummern, Kurztexte und Kontaktdaten von Visitenkarten (vCards) aufgerufen (ca. 4.000 Zeichen sind möglich).
    • Umkreissuchfunktion oder Filialfinder,
    • Podcast/Podcasting,
    • Applikationen (Apps): Smartphone-Anwendungen, zum Beispiel für
      • allgemeine Immobilien-Suchportale/-Suchmaschinen,
      • (Such-)Apps des Immobilienteils von Zeitungen,
      • (Such-)Apps bestimmter Immobilienunternehmen,
      • Online-Mietspiegel,
      • Online-Marktberichte,
      • Geoinformationssysteme,
      • Quick-Response-Codes,
      • mobile Immobiliensoftware,
      • Gesetzestexte und R09;kommentare,
      • Rechentools zur Baufinanzierung und Vergleich aktueller Zinsen und Darlehenskonditionen.

    Probleme des mobilen Internet bestehen derzeit noch bezüglich der Interoperabilität, der Benutzerfreundlichkeit und der flächendeckenden Bereitstellung. Zukünftig wird es vermutlich durch die vielfältigen und innovativen Möglichkeiten für die Immobilienwirtschaft an Bedeutung gewinnen.
    Ein Mobilheim kann man als transportable Wohnung bezeichnen. Es ist zu unterscheiden vom Wohnmobil. Mobilheime besitzen zwar (meist mittig) Achse und Räder, diese dienen aber nur sehr eingeschränkten Rangiermanövern. Mobilheime werden meist per LKW transportiert und mit einem Kran auf Position gebracht. Sie werden in voll eingerichtetem Zustand gehandelt und vermietet und werden an herkömmliche Versorgungsleitungen angeschlossen. Es gibt also Frisch- und Abwasseranschluss und ein normales WC. Die Möbel sind – anders als in Wohnmobilen – nicht fest eingebaut, so dass auch eine persönliche Möblierung stattfinden kann. Die Aufstellung eines Mobilheims auf privatem Grund erfordert meist eine Baugenehmigung. Dies kann von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich gehandhabt werden und ist mit den örtlichen Behörden zu klären. Mobilheime sind meist nicht winterfest, können aber entsprechend isoliert werden.

    Es gibt Campingplätze im In- und Ausland, die sich auf die Aufstellung von Mobilheimen spezialisiert haben. Diese können oft – ähnlich einer Ferienwohnung – für den Urlaub gemietet werden. In Deutschland ist das dauerhafte Wohnen auf einem Campingplatz aus baurechtlicher Sicht meist unzulässig, wird aber teilweise geduldet. Dies muss jedoch kein Dauerzustand sein.

    In den USA gibt es zwei Varianten von Mobilheimen: Die deutsche Form mit Achse, aber auch eine Variante ohne Achse und Räder. Diese ähnelt einem kleinen Fertighaus, das komplett angeliefert und aufgestellt wird und – mit größerem Aufwand – auch nachträglich wieder versetzt werden kann. Amerikanische Trailer Parks werden oft zum dauerhaften Wohnen genutzt.
    Wohnraum, den der Vermieter ganz oder überwiegend mit Einrichtungsgegenständen ausgestattet hat. Der Vermieter muss nach dem Mietvertrag zur Möblierung verpflichtet sein. Auf die tatsächliche Möblierung kommt es nicht an. Für möblierten Wohnraum gelten vom allgemeinen Wohnraummietrecht abweichende Vorschriften, wenn er als Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung vermietet und nicht zum dauernden Gebrauch an den Mieter mit seiner Familie oder anderen Personen überlassen ist, mit denen der Mieter einen gemeinsamen Haushalt führt.

    Die Abweichungen bestehen in folgendem:
    • Abgekürzte Kündigungsfristen (spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf des gleichen Monats),
    • fehlender Kündigungsschutz, (das Widerspruchsrecht des Mieters gegen die Kündigung ist ausgeschlossen),
    • Nichtanwendbarkeit der Vorschriften über die Mieterhöhung (z.B. kein Sonderkündigungsrecht des Mieters bei Mieterhöhung, § 561 BGB),
    • Nichtanwendbarkeit der Regeln über den Mieterschutz bei Umwandlung der Mietwohnung in Eigentumswohnung.
    Es existieren zumindest drei gängige Bedeutungen für diesen Begriff:

  • Wohnung, in der der Wohnungsprostitution nachgegangen wird. Die Verwendung des Begriffes in Wohnungsanzeigen spricht dafür, dass dies im konkreten Fall mit Zustimmung des Vermieters stattfindet. Eine stark überhöhte Miete darf auch für derartige Wohnungen nicht verlangt werden. Der Vermieter riskiert hier nicht nur, eine Ordnungswidrigkeit (Mietpreisüberhöhung) oder einen strafbaren Mietwucher zu begehen. Zusätzlich ist auch eine Strafbarkeit wegen Zuhälterei (Ausbeutung von Prostituierten) möglich.

  • Nicht bewohnte, aber voll eingerichtete Wohnung, die nicht dem Zweck des Wohnens dient, sondern gewissermaßen nur eine Kulisse darstellt – etwa für die Präsentation von Waren verschiedenster Art (z.B. Möbel, Bücher, Haushaltsgeräte). Sie kann temporär errichtet werden – z.B. auf einer Messe oder in Verkaufsräumen.

  • Musterwohnung im Immobilienvertrieb, die Kauf- oder Mietinteressenten vorgeführt werden kann. Sowohl eingerichtete als auch leer stehende Wohnungen werden dafür verwendet.
    Schließlich kann der Begriff "Modellwohnung" auch z.B. für ein in verkleinertem Maßstab angefertigtes Modell einer Wohnung verwendet werden. Eine Lübecker Ganztagesschule hat eine so genannte Modellwohnung einschließlich Wohnküche, Bastelraum, Ruhezone und Sanitärbereich für die Freizeitgestaltung der Schüler geschaffen.
    • Abkürzung für: Gesetz zur Förderung der Modernisierung von Wohnungen und Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie.

    Aufgehoben durch Gesetz vom 13. 9. 2001 (BGBl. I S. 2376).
    Die Moderation ist eine Methode, mit der innerhalb einer Gruppe mindestens aber zwischen zwei Personen durch den Moderator ein Konsens über einen Sachverhalt, ein Vorgehen oder eine zu gewinnende Haltung durch Ausschöpfung der geistigen Ressourcen aller Teilnehmer der Gruppe herbeigeführt werden soll.

    Die Funktion des Moderators besteht darin, die Teilnehmer zu ermuntern sich durch konstruktive oder kritische Beiträge an der Zielerreichung zu beteiligen. Eine Methode der Moderation ist ein vorgeschaltetes etwa 10- bis 20-minütiges Brainstorming.

    Beim Brainstorming werden zunächst nur Gesichtspunkte bzw. Ideen gesammelt, die für die Erreichung eines Zieles sprechen. Kritische Einwände sind dabei nicht zugelassen. Kritische Analysen werden erst im zweiten Schritt nach Abschluss des Brainstormings vorgenommen.
    Instandhaltung, Instandsetzung und Modernisierung dienen der Sicherung einer nachhaltigen Nutzbarkeit einer Immobilie. Instandhaltung bedeutet die Aufrechterhaltung des Status quo der Gebäudesubstanz, Instandsetzung bedeutet die Wiederherstellung des Status quo und Modernisierung bedeutet die Aktualisierung der in einem Gebäude schlummernden Potenziale, um eine zeitgerechte Nutzung zu ermöglichen.

    Die Instandhaltung wirft in der Regel keine besonderen Fragen auf. Der Instandhaltungsbedarf richtet sich nach den unterschiedlichen Abnutzungsgraden von Bau- und Gebäudeeinrichtungsteilen.

    Instandsetzung wird heute fast stets mit dem Modernisierungsbegriff verbunden. Denn wenn schon ein Instandsetzungsbedarf besteht, dann stellt sich stets die Frage, ob aus ökonomischen und vielleicht auch ökologischen Gründen die Instandsetzung nicht mit der Herstellung eines zeitgerechten Bauzustandes verbunden werden sollte. Nutzungs- und Mietwerte werden dadurch erheblich beeinflusst. In der Regel führt ein etwa erforderlicher, modernisierungsbedingter Mehraufwand zu einer überproportionalen Nutzwertsteigerung.

    Das Wohnraummietrecht unterscheidet bei Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen zwischen einem Instandsetzungsanteil, d.h. einem Kostenanteil, der darauf entfällt, einen Zustand herzustellen, wie er gegeben wäre, wenn die modernisierten Gebäudeteile nur instand gehalten worden wären und dem Modernisierungsanteil, aus dem eine 11%ige Mieterhöhung resultieren kann.

    Im öffentlich rechtlichen Bereich sei auf § 177 BauGB hingewiesen, der Vorschriften über ein Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot enthält. Es handelt sich um eines von mehreren städtebaulichen Geboten. Voraussetzung für den Erlass eines Modernisierungs- und Instandsetzungsgebotes ist das Vorliegen von Missständen (Zustände, die zur Beeinträchtigung der Gesundheit führen) oder Mängeln, die durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinflüsse und Beschädigungen entstanden sind. Ob und inwieweit zu einer modernisierenden Instandsetzung zu raten ist, hängt natürlich einerseits vom vorgegebenen baulichen Zustand des Gebäudes ab und andererseits von der Entwicklung der Nachfragesituation. Die Alternative wäre der Rückbau.
    Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen sind er­for­derlich, um den baulich-technischen Standard in einer Wohn­an­lage zu erhalten oder wiederherzustellen. Nach den Be­stim­mungen des Wohnungseigentumsgesetzes fällt auch die erst­ma­lige Herstellung eines baulich-technisch ein­wand­frei­en Zu­stan­des unter den Begriff der Instandsetzung.

    Über diese Maßnahmen beschließen die Woh­nungs­eigen­tümer im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung gemäß § 21 Abs. 3 und Abs. 5 Nr. 2 WEG mit einfacher Stimmen­mehr­heit in der Wohnungseigentümerversammlung.
    Handelt es sich dagegen um bauliche Veränderungen ge­mäß § 22 Abs. 1 WEG bzw. um Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 22 Abs. 2 WEG reicht ein Mehrheitsbeschluss nicht aus. So bedarf beispielsweise eine Fassadensanierung zwecks Energieeinsparung durch Anbringung einer Vorhang­fassade und der damit einhergehenden baulich-optischen Veränderung als Modernisierungsmaßnahme gemäß § 22 Abs. 2 WEG einer doppelt qualifizierten Mehrheit (drei Viertel nach Köpfen und mehr als die Hälfte der Mit­eigen­tums­an­teile) oder als bauliche Veränderung gemäß § 22 Abs. 1 WEG der Zustimmung aller Wohnungseigentümer. Ist allerdings eine Fassadensanierung aufgrund von Feuch­tig­keits­schä­den als Instandsetzungs­maß­nahme im Sinne der Wiederherstellung eines baulich-technisch einwandfreien Zustandes erforderlich und wird im Zuge dieser dann ohnehin erforderlichen Maßnahme die baulich-optische Gestaltung des Gebäudes durch Anbringung einer Fassaden­ver­kleidung verändert, reichte schon nach früherer Rechtsprechung für eine solche Maßnahme als "modernisierende Instandsetzung" ein einfacher Mehrheitsbeschluss aus.

    Seit dem 01.07.2007 ist diese Rechtsauffassung durch § 22 Abs. 3 WEG gesetzlich normiert. Danach können "mo­der­ni­sie­ren­de Instandsetzungsmaßnahmen" mit einfacher Mehrheit beschlossen werden, allerdings immer unter der Voraussetzung, dass die "Modernisierungsmaßnahme" mit einer ohnehin erforderlichen Instandsetzung einhergeht.
    Unter Modernisierung versteht man nach § 555b BGB bauliche Veränderungen, die

    • nachhaltig zur Einsparung von Endenergie bei der Mietsache führen (energetische Modernisierung),
    • durch die nachhaltig nicht erneuerbare Primärenergie eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird (ohne dass eine energetische Modernisierung vorliegt),
    • durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert,
    • der Gebrauchswert des Mietobjekts nachhaltig erhöht wird,
    • durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse dauerhaft verbessert werden,
    • zu denen der Vermieter aufgrund von Umständen gezwungen ist, die er nicht zu vertreten hat und die keine Erhaltungsmaßnahmen sind,
    • durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.

    Davon abzugrenzen sind Erhaltungsmaßnahmen (§ 555a BGB), also Instandhaltungsmaßnahmen, die der Erhaltung des ursprünglichen Zustandes dienen und Instandsetzungsmaßnahmen, durch die der ursprüngliche Zustand nach Schadensbeseitigung wiederhergestellt wird. Behoben werden dabei Bauschäden, die infolge von Beschädigungen, Abnutzung, Alterung oder Witterungseinflüssen entstanden sind.

    Die Modernisierung einer Mietwohnung setzt voraus, dass der Vermieter dem Mieter die geplanten Maßnahmen spätestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten "in Textform" ankündigt. Seit der Mietrechtsreform 2013 kann der Vermieter hinsichtlich energetischer Modernisierungen und solcher zwecks Einsparung von Primärenergie / Klimaschutz in der Modernisierungsankündigung auch anerkannte Pauschalwerte von Bauteilen nennen: Es ist also nicht nötig, zum Beispiel beim Austausch der Fenster die Wärmedurchgangswerte der alten Fenster von einem Sachverständigen ermitteln zu lassen, um die Modernisierung zu begründen. Nach Abschluss der Arbeiten kann der Vermieter bei freifinanzierten Wohnungen eine höhere Miete verlangen. Dabei stehen ihm folgenden Möglichkeiten offen:

    • Er erhöht die Jahresmiete höchstens um bis zu 11 Prozent der reinen Modernisierungsaufwendungen ohne begleitende Aufwendungen für Erhaltungsmaßnahmen (sogenannter Wertverbesserungszuschlag).
    • Er erhöht die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete für modernisierte Wohnungen.

    Ein Berechnungsbeispiel zur elfprozentigen Mieterhöhung nach Modernisierung:

    Der Vermieter eines Mehrfamilienhauses mit zwei Wohneinheiten lässt die Fassade dämmen. Dadurch soll künftig weniger Heizenergie verbraucht werden. Somit entstehen folgende Kosten:
    Reparatur eines Sturmschadens durch Baumäste an der Fassade: 2.000 Euro
    Außendämmung mit Polystyrol-Platten: 5.000 Euro
    Neue Thermofenster: 2.000 Euro
    Installation neuer Zierdachrinnen aus Kupfer: 1.000 Euro
    Summe: 10.000 Euro.

    Die Kosten für die Reparatur des Sturmschadens können nicht in die Mieterhöhung einbezogen werden, da es sich nicht um Modernisierungskosten handelt. Das Gleiche gilt für die Kosten der Zierdachrinne als rein optische Verschönerung. Daher:
    10.000 Euro
    - 2.000 Euro
    - 1.000 Euro
    = 7.000 Euro Modernisierungskosten.

    Die Jahresmiete kann dauerhaft um bis zu elf Prozent der reinen Modernisierungsaufwendungen angehoben werden. Laut Gesetz muss bei mehreren Wohnungen eine angemessene Aufteilung der Kosten auf die einzelnen Wohneinheiten erfolgen. Können Kosten nicht konkret der jeweiligen Wohnung zugeordnet werden und sind die Wohnungen unterschiedlich groß, kann eine Aufteilung nach der Wohnfläche in Quadratmetern vorgenommen werden.

    Hat in unserem Beispiel das Haus eine Gesamtwohnfläche von 140 m² (Wohnung 1 = 60 m², Wohnung 2 = 80 m2), könnte eine Aufteilung folgendermaßen aussehen:
    11 Prozent von 7.000 Euro = Mieterhöhung (Haus) 770 Euro
    770 Euro / 140 m2 Gesamtwohnfläche = 5,5 Euro / m2

    • Anteil Wohnung 1:
      60 m2 x 5,5 = 330 Euro Mieterhöhung im Jahr
      330 Euro / 12 = 27,50 Euro Mieterhöhung im Monat
    • Anteil Wohnung 2:
      80 m2 x 5,5 = 440 Euro Mieterhöhung im Jahr
      440 Euro / 12 = 36,67 Euro Mieterhöhung im Monat

    Finanzierungskosten wie Zinsen gehören nicht zu den Modernisierungskosten, die in eine Mieterhöhung einfließen können. Wird das Modernisierungsvorhaben durch staatliche „verlorene“ Zuschüsse oder Kostenbeiträge des Mieters selbst unterstützt, sind diese Beträge nach § 559a BGB von den Modernisierungskosten abzuziehen. Wird ein rückzahlbares zinsvergünstigtes Förderdarlehen aufgenommen, ist die jährliche Zinsersparnis vom Mieterhöhungsbetrag nach § 559 BGB (also nicht von den Modernisierungskosten!) abzuziehen.

    Im Beispiel hat der Vermieter ein zinsermäßigtes Darlehen in Höhe von 7.000 Euro bei der KfW aufgenommen. Er hat 2 Prozent weniger Zinsen pro Jahr bezahlt als üblich. Zinsermäßigung: 140 Euro im Jahr. Als jährliche Mieterhöhung (Haus) wären damit im Beispiel nicht 770 Euro, sondern 630 Euro anzusetzen.

    Eine Mieterhöhung wegen Modernisierung nach § 559 BGB unterliegt nicht der Kappungsgrenze, die es bei einer Erhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete gibt. Sie darf jedoch nicht so hoch ausfallen, dass eine Mietpreisüberhöhung oder ein Mietwucher vorliegt.

    Soll keine Mieterhöhung wegen Modernisierung nach § 559 BGB, sondern eine modernisierungsbedingte Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete vorgenommen werden, ist als Vergleichsmiete diejenige für modernisierte Wohnungen heranzuziehen. Außerdem ist die Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB zu beachten: Die Miete darf innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent (in bestimmten Gebieten mit Wohnungsmangel 15 Prozent) erhöht werden.

    Auch bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, die infolge einer Modernisierungsmaßnahme durchgeführt wird, müssen Fördermittel von den Modernisierungskosten abgezogen werden: Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 01.04.2009 kann der Vermieter die Miete im Förderzeitraum nur bis zu dem Betrag erhöhen, der sich nach Abzug der Zinsverbilligung von der ortsüblichen Vergleichsmiete ergibt (Az. VIII ZR 179/08). Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass dem Mieterhöhungsverlangen wegen Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie keine Wärmebedarfsberechnung beigelegt werden muss (Beschluss vom 10.04.2002, Az. VIII ARZ 3/01).

    Prinzipiell haben Mieter die genannten Modernisierungsmaßnahmen an den Mieträumen zu dulden (§ 555d BGB). Dies gilt nicht in bestimmten Härtefällen. Vermieterseitige Modernisierungsmaßnahmen müssen auch nicht geduldet werden, wenn der Mieter zuvor bereits auf eigene Kosten mit Zustimmung des Vermieters eine ganz ähnliche oder entsprechende Maßnahme selbst hat durchführen lassen (zum Beispiel Austausch von Kohleöfen durch Gasheizung, BGH, Az. VIII ZR 110/11).

    Im Fall einer Modernisierung hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht. Nach Zugang der Modernisierungsankündigung kann er den Mietvertrag außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Die Kündigung muss bis zum Ablauf des Monats erfolgen, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt.

    Seit der Mietrechtsreform vom 01.05.2013 hat der Mieter bei einer energetischen Modernisierung in den ersten drei Monaten der laufenden Arbeiten nicht mehr das Recht, die Miete zu mindern (§ 536 Abs.1a BGB). Dies gilt jedoch nicht für anderweitige Modernisierungsarbeiten.

    Bei mit öffentlichen Mitteln nach dem II. WoBauG geförderten Wohnungen kann mit Hilfe einer Teilwirtschaftlichkeitsberechnung eine neue Kostenmiete berechnet und verlangt werden. Die gilt nicht mehr für Wohnungen, bei denen öffentliche Mittel nach dem Wohnraumförderungsgesetz nach dem 01.01.2002 bewilligt wurden beziehungsweise werden.

    Hier wird auf vereinbarte Mieten abgestellt. Für Vermieter ist die Unterscheidung zwischen Herstellungs- bzw. Erhaltungsaufwand für die Art der steuerlichen Absetzbarkeit entscheidend. Darüber hinaus stellt der Bund über die KfW Förderbank zinsverbilligte Kredite vor allem im Bereich der energieeinsparenden Maßnahmen bereit. Die Abwicklung erfolgt in der Regel über die Hausbank. Auch die Bundesländer und manche Städte und Gemeinden stellen hierfür Mittel bereit. Über die zuständige Stelle informiert das örtliche Bauamt.
    Die Gemeinde kann dem Eigentümer eines Gebäudes (einer "baulichen Anlage") auferlegen, vorhandene Missstände durch Modernisierungsmaßnahmen zu beseitigen. Gleiches gilt bei Vorliegen baulicher Mängel. Hier kann die Gemeinde ihre Beseitigung durch Instandsetzungsmaßnahmen verlangen.

    Missstände liegen vor, wenn davon auszugehen ist, dass die Anlage den Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht mehr entspricht. Von Mängeln, die hier relevant sind, ist auszugehen, wenn durch sie die bestimmungsgemäße Nutzung des Gebäudes nicht unerheblich beeinträchtigt wird, das Gebäude nach seiner äußeren Beschaffenheit das Straßen- oder Ortsbild nicht nur unerheblich beeinträchtigt oder wenn das Gebäude erneuerungsbedürftig ist und wegen seiner städtebaulichen, insbesondere geschichtlichen oder künstlerischen Bedeutung erhalten bleiben soll. Modernisierungs- und Instandsetzungsgebote werden vor allem in Geltungsbereich von Erhaltungssatzungen angeordnet. Die Gemeinde muss allerdings dann die Kosten tragen, wenn sie der Eigentümer selbst nicht tragen kann. Gemeinde und Eigentümer können auch einen Pauschalbetrag vereinbaren.

    Vor der Anordnung einer Modernisierungs- oder Instandsetzungsmaßnahme soll die Gemeinde mit den Eigentümern, Mietern und Pächtern die Maßnahme erörtern, beratend tätig werden und auch auf Finanzierungsmöglichkeiten aus öffentlichen Kassen hinweisen.

    Rechtsgrundlage für Modernisierungs- und Instandsetzungsgebote sind die §§ 175 und 177 BauGB.
    Nach früher geltendem Recht waren gemäß § 22 Abs. 1 WEG bauliche Anpassungsmaßnahmen, auch Neuerungen und Anpassungen an veränderte Standards und geänderte Kom­fort­an­sprüche (unter anderem Anbringung von Markisen, Balkon­an­bauten, Einbau von Aufzügen, Ersatz der Gemeinschafts­an­ten­nen durch Breitbandkabel-Anschluss, Änderung von Boden­be­lä­gen und Wandanstri­chen oder Verkleidungen in ge­mein­schaf­tl­ichen Räumen wie dem Treppenhaus usw.) als sogenannte bau­liche Veränderungen in den meisten Fällen nur mit Zustimmung aller Eigentümer möglich. Die von der früheren Rechtsprechung entwickelten Grundsätze und inzwischen gesetzlich geregelten Bestimmungen (§ 22 Abs. 3 WEG) zur mehrheitlich beschließ­ba­ren mo­der­ni­sie­ren­den Instandsetzung knüpfen ein­schränkend grundsätzlich daran an, dass eine Instandsetzung ohnehin oder in Kürze notwen­dig sein muss.

    Um hier den Wohnungseigentümern einen größeren Ent­schei­dungs­spiel­raum zu schaffen, können die Wohnungseigentümer nach jetzt geltendem Recht nunmehr mit qualifizierter Mehrheit Maßnahmen zur Modernisierung und zur Anpassung der Wohn­an­lage an den Stand der Technik beschließen, selbst wenn eine Instandsetzungsbedürftigkeit noch nicht gegeben ist. Voraus­set­zung hierfür ist ein Mehrheitsbeschluss von drei Viertel aller Ei­gen­tümer, berechnet nach der Mehrheit der Köpfe und zu­sätz­lich mehr als die Hälfte der von ihnen repräsentierten Mit­eigen­tums­an­teile (doppelt qualifizierter Mehrheitsbeschluss).

    Die neue Bestimmung des § 22 Abs. 2 WEG erfasst alle Maß­nahmen, die über die Instandhaltung und -setzung sowie über die modernisierende Instandsetzung hinausgehen und zur nach­haltigen Erhöhung des Gebrauchswertes, der dauerhaften Ver­bes­serung der Wohnverhältnisse oder der Einspa­rung von Wasser und Energie durch energetische Modernisierung dienen. Insoweit gilt unter anderem der Einbau eines Auf­zu­ges oder der Anbau von Balkonen als mehrheitlich beschließ­bare Modernisierungsmaßnahme. Abgestellt wird dabei auf den mietrechtlichen Begriff der Modernisierung im Sinne des § 555 b Nummer 1-5 BGB.

    Voraussetzung für eine mehrheitlich beschließbare Mo­der­ni­sie­rungs­maßnahme ist allerdings, dass durch diese Maßnahme die Eigenart der Wohnanlage nicht verändert wird. Das ist nach bisheriger Rechtsprechung beispielsweise beim nachträglichen Anbau eines Aufzuges dann der Fall, wenn diese Maßnahme einen massiven Eingriff in die bauliche Substanz darstellt und dadurch eine nachteilige Veränderung des architektonischen Gesamteindrucks der Wohnanlage erfolgt.
    Auch eine unbillige Beeinträchtigung anderer Eigentümer kann einem Mehrheitsbeschluss zur Modernisierung entgegen stehen. Das kann dann der Fall sein, wenn durch einen Balkonanbau die Belichtung und Besonnung eines schon vorhandenen, darunter liegenden Balkons oder einer unter dem geplanten Balkon lie­gen­den Wohnung beeinträchtigt wird. Einem einzelnen Eigentümer wird ein Anspruch auf Mo­der­ni­sie­rungs­maßnahmen, anders als bei Instandhaltungs- und Instand­setzungsmaßnahmen, nicht eingeräumt, es sei denn, dass die von ihm geplante Maßnahme als bauliche Veränderung im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG keinen der übrigen Eigentümer über das nach § 14 Nr. 1 WEG zulässige Maß hinaus beeinträchtigt und deshalb zu dulden ist. Insoweit sind auch Maßnahmen zu dulden, durch die beispielsweise ein barrierefreier Zugang geschaffen wird (Rollstuhlrampe, Schräglift im Treppenhaus).

    Für modernisierende Instandsetzungsmaßnahmen verbleibt es allerdings hinsichtlich des individuellen Anspruchs und hin­sicht­lich des einfachen Mehrheitserfordernisses bei der bisherigen Rechtsauffassung (§ 22 Abs. 3 WEG).
    Eine Modernisierungsvereinbarung wird häufig zwischen Mieter und Vermieter geschlossen, wenn eine Modernisierung der Mietimmobilie ansteht. Dies betrifft zum Beispiel die Fälle:

    • Energetische Sanierung (z.B. Fassade, Dachdämmung, Heizanlage),
    • Altersgerechte Modernisierung (Herstellung der Barrierefreiheit).

    Seit der Mietrechtsreform vom Mai 2013 ist die Modernisierungsvereinbarung gesetzlich geregelt. § 555f BGB bestimmt, dass die Mietvertragsparteien nach Vertragsabschluss aus Anlass von Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen Vereinbarungen treffen können insbesondere über die

    • zeitliche und technische Durchführung der Maßnahmen,
    • Gewährleistungsrechte und Aufwendungsersatzansprüche des Mieters,
    • künftige Höhe der Miete.


    Zu empfehlen ist die Aufnahme folgender Punkte in die Vereinbarung:

    • Genaue Beschreibung der durchzuführenden Arbeiten, welche Räume sind betroffen, geplante Dauer der Arbeiten, Beginn- und Endtermine,
    • wenn Mieterhöhung beabsichtigt: genaue Auflistung der zu erwartenden Modernisierungskosten,
    • Festlegung oder Ausschluss einer Mieterhöhung nach erfolgter Modernisierung,
    • Festlegung einer bestimmmten Minderungsquote, mit der beide einverstanden sind / Ausschluss der Mietminderung,
    • Mieter gewährt Handwerkern tagsüber Zugang zur Mietsache und räumt ggf. vorher Möbel zur Seite.


    Insbesondere ist eine Modernisierungsvereinbarung zu empfehlen, wenn der Mieter auf eigene Kosten oder eigenen Wunsch eine Modernisierung durchführen möchte. Dies kann z.B. der Austausch veralteter Installationen in Bad und Küche, aber auch die Schaffung von barrierefreiem Wohnraum sein. Hier können zusätzlich z.B. folgende Punkte geklärt werden:

    • Zustimmung des Vermieters zu den geplanten Umbauten,
    • ggf. Kostenaufteilung zwischen den Vertragspartnern,
    • Hinterlegung einer Kaution des Mieters für den Rückbau oder Ausschluss eines solchen Kautionsverlangens,
    • Ausschluss oder Weiterbestehen der Rückbaupflicht bei Auszug des Mieters,
    • gegenseitiger Ausschluss der ordentlichen Kündigung für einen bestimmten Zeitraum.


    Dem Landgericht Berlin zufolge stellen Formulierungen wie "die Miete nach Sanierung beträgt maximal ...Euro/qm nettokalt" keine eigenständige Vereinbarung der Miethöhe dar. Sie begrenzen nur die Höhe der zulässigen Miete (Urteil vom 17.12.2006, Az. 62 S 252/06). Dies bedeutet: Die Modernisierungsvereinbarung kann eine formale Mieterhöhung wegen Modernisierung nur dann überflüssig machen, wenn von Anfang an ein genauer Erhöhungsbetrag festgelegt wird.

    Für den Vermieter bedeutet eine Modernisierungsvereinbarung ein geringeres Prozess- und Kostenrisiko im Rahmen einer Modernisierung. Er riskiert keine unvorhergesehene Mietminderung, über deren Höhe womöglich unter Einsatz von Sachverständigen prozessiert werden muss.

    Nicht jede Vereinbarung kann alllerdings rechtswirksam abgeschlossen werden. So untersagt z.B. § 559 BGB (Mieterhöhung wegen Modernisierung) vom Wortlaut der Vorschrift abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters. Es kann also z.B. kein Anteil an den Modernisierungskosten auf den Mieter umgelegt werden, der die dort genannten 11 Prozent im Jahr übersteigt. Auch eine pauschale Vereinbarung, nach der für den Mieter kein Härtefall vorliegt, der die Mieterhöhung ausschließen würde, ist rechtlich zweifelhaft.

    Das Sonderkündigungsrecht des Mieters bei Modernisierungsmaßnahmen (§ 555e BGB) kann ebenfalls nicht durch eine Vereinbarung zum Nachteil des Mieters ausgeschlossen werden. Dies gilt auch für die Vorschriften über die rechtzeitige Ankündigung und Duldung von Modernisierungsmaßnahmen, § 555c und § 555d BGB.
    Abkürzung für: Modernisierungsrichtlinie
    Monierbauweise ist die Bezeichnung für eine Stahlbetonbauweise, die auf ihren Erfinder, den Gärtner Joseph Monier (1823-1906) anspielt. Monier hatte bei der Herstellung von Blumenkästen aus Beton erstmals Eisenstäbe in das Material eingebracht, um die Belastbarkeit seiner Produkte zu erhöhen. Noch heute werden die im Stahlbeton enthaltenen Stahlbewehrungen teilweise auch als Moniereisen bezeichnet.
    Moniereisen ist die Bezeichnung für in Beton eingegossene Stahlstäbe bzw. aus solchen gefertigte Geflechte. Die Bezeichnung erinnert an deren Erfinder Joseph Monier.
    Beim Monitoring handelt es sich um eine organisierte Beobachtung einer Entwicklung die entweder durch eine bestimmte Maßnahme angestoßen wird oder die sich aufgrund gesetzter Rahmenbedingungen entfaltet. Monitoring gibt es in vielen Bereichen.

    In der Immobilienwirtschaft ist z.B. den Gemeinden, die Flächennutzungspläne ausweisen, durch die letzte Novellierung des BauGB auferlegt worden, sie spätestens nach 15 Jahren den neuen Entwicklungserkenntnissen entsprechend anzupassen. Dies setzt eine ständige systematische Beobachtung der Entwicklung der Gemeinde voraus.

    Auch die in Umweltprüfungen festgestellten Umweltveränderungen beruhen auf Ergebnissen eines Monitoring. Es gibt Stadtbeobachtungssysteme, etwa das Monitoring Soziale Stadtentwicklung des Berliner Senats. Dessen Ergebnisse werden in periodischen Berichten festgehalten.
    Unternehmen mit Mono-Store-Konzepten unterscheiden sich von den vertikalen Einzelhandelsunternehmen, die den gesamten Wertschöfpungsprozess von der Konzeption über die Produktion bis hin zur Vermarktung in eigenen Outlets und in eigener Regie durchführen, durch die Tatsache, dass sie ihre Produkte nicht ausschließlich in eigenen Einzelhandel-Outlets vertreiben.
    Unter einem Monopol versteht man eine Marktform, bei der es auf der Anbieter- oder Nachfragerseite nur einen Akteur gibt und damit jeglicher Wettbewerb ausgeschaltet ist.
    Moore sind nach der Anlage zu § 32 des Naturschutzgesetzes natürliche oder naturnahe, „baumarme oder mit Moorwäldern bestockte Biotope mit wassergetränkten Böden aus vertorften Pflanzenresten (Moorböden) sowie Moorgewässer (Kolke, Schlenken, nasse Torfstiche) und Schwingrasen.“ Unterschieden wird zwischen Hochmooren, deren Wasser- und Nährstoffversorgung nur vom Niederschlag bestimmt wird, und Niedermooren (Flachmooren), deren Böden langfristig von Grund-, Quell- oder Sickerwasser durchtränkt wird.

    Bei Mooren handelt es sich um Biotope, die besonders geschützt sind. Torf, der in Mooren entsteht, eignet sich wegen seines Holzreichtums als Brennstoff, wird aber auch in Gärten zur Bodendurchlüftung verwendet. Allerdings spielt heute der Torfstich zur Gewinnung von Torf aus ökologischen Gründen kaum mehr eine Rolle, zumal die Regeneration von Torf hunderte von Jahren dauert und er damit nicht zu den regenerativen Produkten zählt.
    Abkürzung für: Meisterprüfungsverfahrensverordnung
    Abkürzung für: Menschenrechtskonvention
    Abkürzung für: Gesetz zur Verbesserung des Mietrechts und zur Begrenzung des Mietanstiegs sowie zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen
    Abkürzung für: Mieterschutzgesetz
    Abkürzung für: monatlich
    Abkürzung für: Musterbauordnung
    Abkürzung für: Mietenüberleitungsgesetz
    Prof. Dr. J. Heinz Müller (1918 – 1992) war Ordinarius für Volkswirtschaftslehre und Leiter des Instituts für Regionalpolitik und Verkehrswissenschaft an der Universität Freiburg und damit der Deutschen Verkehrswissenschaftlichen Gesellschaft in Freiburg eng verbunden.

    Ein Forschungsschwerpunkt war die Sozialpolitik. Hier befasste Müller sich - als Katholik - vornehmlich mit der katholischen Soziallehre, wie sie vor allem von dem Jesuiten Oswald von Nell-Breuning vertreten wurde. Bekannt wurde sein Vortrag zum 100. Geburtstag von Oswald von Nell-Breuning.

    Da Müller gleichzeitig Studienleiter der Verwaltungs- und Wirtschafts-Akademie für den Regierungsbezirk Freiburg war, ergab sich hieraus wegen einer besonderen persönlichen Verflechtung der VWA mit dem südbadischen Bezirksverband des Ring Deutscher Makler eine neue Plattform für eine aktive Zusammenarbeit im Bereich der beruflichen Fortbildung.
    1972 wurde ein von Erwin Sailer entwickeltes Konzept für eine Weiterbildungsmaßnahme für Makler von Professor Müller aufgegriffen und in einen Studiengang eingebracht, der erstmals 1973 stattfand. Das Interesse war enorm, sodass im gleichen Jahr mit dem Lehrgang Nr. 2 begonnen wurde. Das war der Anfang einer Erfolgsgeschichte, die – jetzt im Rahmen der Deutschen Immobilien Akademie an der Universität Freiburg – bis heute anhält.
    Als Multi-Asset Fonds bezeichnet man Investmentfonds, die unterschiedliche Anlageklassen miteinander kombinieren. Dies können zum Beispiel Aktien, Anleihen, Alternative Investments, Rohstoffe und Edelmetalle sein. Ein Multi-Asset – oder Mischfonds kann Fonds mit ganz unterschiedlichen Anlageschwerpunkten enthalten. Ein Multi-Asset-Manager hat die Aufgabe, diese verschiedenen Anlagen abhängig von der Marktsituation optimal miteinander zu kombinieren. Für den Investor bieten sich hier die Vorteile einer besonders hohen Diversifikation; Risiken, die durch die Konzentration auf eine Anlageklasse gegeben sind, können reduziert werden.
    Die Multiple Chemical Sensitivity (MCS) ist ein klinisches Syndrom mit multiplen unspezifischen Beschwerden wie zum Beispiel Konzentrationsstörungen, Kopfschmerzen, Chemikalien- und Medikamentenunverträglichkeiten, Gelenk- und Muskelschmerzen sowie verschiedenen Hauterscheinungen.

    Es wird hierbei eine Reaktion auf eine Vielzahl chemischer Stoffe im Sinne einer Überempfindlichkeit in niedrigsten Konzentrationen angenommen, bei denen gesunde Personen üblicherweise keine Reaktionen zeigen. Auslöser sind Duftstoffe, Formaldehyd, Pestizide, organische Lösungsmittel, polychlorierte Biphenyle und Schwermetalle. Weiter werden als Auslöser der Beschwerden Lebensmittelinhaltsstoffe, Mikroorganismen oder elektromagnetische Felder diskutiert. Letztlich besteht hier noch viel Forschungsbedarf.

    Auch psychosomatische und psychiatrische Erklärungsansätze sind von Bedeutung. Es gibt keine spezifische Diagnostik und Therapie der MCS. Eine entsprechende Diagnose kann nur nach gründlicher diagnostischer Abklärung erfolgen. Hiervon hängt auch die Therapie ab. Eine Expositionsminderung oder -vermeidung ist sehr aufwendig und oft nicht möglich. Die Symptome des MCS treten im Unterschied zum Sick Building Syndrom (SBS) meist nicht nur in bestimmten Gebäuden auf.
    Dabei handelt es sich um Kinozentren bzw. -komplexe, die über eine ganze Reihe einzelner Kino-Säle für eine mindestens vierstellige Besucherzahl verfügen und die ergänzt werden durch Gastronomie und evtl. weitere Freizeitangebote.

    In den 90er Jahren schossen derartige Lichtspiel-Großbetriebsformen, im Gefolge eines ähnlichen Booms in den USA, wie Pilze aus den Boden - obwohl vielerorts schon klar war, dass nicht nur ein, zwei sondern noch mehr konkurrierende Betreiber sich den nicht beliebig erweiterbaren Kuchen untereinander aufteilen mussten. Inzwischen ist in diesem Bereich ein weitestgehender Investitionsstop eingetreten und Multiplex-Kinos bzw. deren Betreiber haben bzw. werden zunehmend wirtschaftliche Schwierigkeiten bekommen. Es handelt sich hier um eine Entwicklung, die vergleichbar ist mit der Entwicklung vor ca. 25 Jahren, als jede Gemeinde eine eigene Tennisanlage oder ein Schwimmbad anschaffen wollte und vielfach das Nachfragepotential und vor allem die laufenden Betriebskosten völlig unterschätzt hatte.

    Nach Jahren heftiger Zuwächse hat dieser Objekttyp inzwischen die Wachstums- und Reifephase hinter sich gelassen und befindet sich in der Sättigungsphase; in einigen Regionen hat die heftige Angebotsausweitung der vergangenen Jahre sogar schon die Degenerationsphase eingeläutet. Es stellt sich bei einer Reihe dieser Anlagen die Frage, ob sie angesichts der deutlichen Überkapazität von Kinos und Freizeiteinrichtungen am Markt bestehen können.

    Auf jeden Fall kommt es hier zu Umschichtungen zu Lasten traditioneller, alteingesessener Stadt- bzw. Vorstadtkinos; diese befinden sich vielfach in der Degenerationsphase bzw. versuchen dieser Entwicklung durch neue Konzepte (z.B. als anspruchsvolle Programmkinos) entgegenzusteuern.
    Die Multiplikatortheorie dient der Erklärung von Konjunkturschwankungen. Verändert sich auch nur eine Komponente der Gesamtnachfrage, dann hat dies Auswirkungen, die ein Mehrfaches der Ausgangsveränderung ausmachen. Die Auswirkungen können sich beziehen auf das Einkommen, die Beschäftigung und das Preisniveau. Die Preisniveauänderungen ergeben sich aus inflationären Impulsen.

    Die zusätzliche Nachfrage kann induziert werden durch Investitionsimpulse, Konsumsteigerungen, Staatausgaben und den Export.

    Wenn beispielsweise in einem Land ein Konjunkturpaket beschlossen wird, etwa zusätzliche finanzielle Anreize im Bereich des Wohnungsbau, um die Versorgungslage mit Wohnungen zu verbessern, dann werden zusätzlich Arbeitsplätze im Baugewerbe benötigt und geschaffen. Dies führt zu zusätzlichem Einkommen der Mehrbeschäftigten und damit zu einer Erhöhung der Konsumausgaben. Bei dem Multiplikator, der diesen Effekt bewirkt, handelt es sich um einen Investitionsmultiplikator. Eine Multiplikatorwirkung wird auch erzielt durch die Erhöhung der Altersrenten, soweit sie die Konsumausgaben erhöht. Man spricht hier von einem Transfermultiplikator.

    Eine Erhöhung der Steuereinnahmen wirkt Multiplikatoreffekten entgegen, wenn die Steuermehreinnahmen z.B. zur Schuldentilgung und nicht investiv oder zur Erhöhung der Rentenzahlungen verwendet werden.

    Beschränkt wird die inländische Wirkung des Multiplikators dann, wenn ein Teil des zusätzlichen Einkommens verwendet wird, um Auslandsreisen zu unternehmen oder wenn das Geld gespart, also nicht ausgegeben wird.

    Multiplikatoreffekte in der Immobilienwirtschaft treten dann auf, wenn Programme etwa zur energetischen Sanierung von Häusern angeboten und angenommen werden. Die Fördermittel fließen direkt in die entsprechenden Investitionen.

    Soweit Investitionen weitere Investitionen induzieren, ergibt sich eine Beschleunigungswirkung. Der sich aus diesem Vorgang ergebende Effekt wird auf einen Wirkmechanismus zurückgeführt, der mit dem Akzeleratortheorem erklärt wird. (Akzelerator = Beschleuniger). Mit anderen Worten: Der Eintritt der Multiplikatoreffekte beschleunigt sich.

    Der wichtigste Nationalökonom, der den Investitionsmultiplikator zum Ausgangspunkt theoretischer Abhandlungen gemacht hat, ist John Maynard Keynes (1883 bis 1946). Seine Theorie hat die Wirtschaftspolitik vieler Länder in der Zeit nach dem II. Weltkrieg wesentlich geprägt, die teils hohe Inflationsraten in Kauf genommen haben. Deutschland gehörte unter Ludwig Erhards Regie zu den wenigen Ländern, die den Verlockungen zum keynesianischen Geldausgeben widerstanden („Maßhalten!“ lautete der Leitspruch Ludwig Erhards). Helmut Schmid dagegen begründete seine keynesgläubige Abkehr von der Maßhaltepolitik Erhards wie folgt: „Lieber fünf Prozent Inflation als fünf Prozent Arbeitslosigkeit.“
    Abkürzung für: Münchner Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch
    Muskelhypothek ist der volkstümliche Ausdruck für die Eigenleistung des Bauherrn und seiner unentgeltlich helfenden Verwandten und Freunde. Die Muskelhypothek senkt den Fremdkapitalbedarf. Sie wird bei der Kapitalermittlung von Banken als Eigenkapital anerkannt, sollte allerdings nicht zu hoch eingeschätzt werden.
    1976 wurde vom Bundesministerium der Justiz ein Mustermietvertrag für Wohnimmobilien herausgegeben. Dieser ist inzwischen rechtlich längst überholt, kann jedoch eine gewisse Orientierungshilfe bei der Antwort auf die Frage bieten, welche Punkte in einem Mietvertrag zu regeln sind.

    Mustermietverträge erhält man heute über die Verbände der Mieter und Vermieter, über den Bürofachbedarf- und Papierwarenhandel, sowie von diversen Anbietern aus dem Internet. Die Gemeinsamkeit aller Vertragsmuster ist, dass sie versuchen, einen generell für Mietwohnungen aller Art passenden Vertragstext zu liefern. Je nach Anbieter gibt es Muster, die sich eher als mieter- oder vermieterfreundlich verstehen. Zuviel sollte jedoch auf derartige Zusagen des Anbieters nicht gegeben werden: Die deutschen Gerichte befassen sich regelmäßig mit der Wirksamkeit von Mietvertragsklauseln und erklären allzu einseitige, überraschende oder den Vertragspartner unangemessen benachteiligende Vertragsregelungen schnell für unwirksam. Folge ist, dass der Vertragspartner die jeweilige Regelung nicht beachten muss.

    Bei der Verwendung von Mustermietverträgen sind ein kritisches Auge und ein Vergleich mehrerer Anbieter bzw. Musterverträge angesagt. Besonders ist auf die Aktualität zu achten. Allein am Bundesgerichtshof ergehen jeden Monat in der Regel mehrere Entscheidungen zum Mietrecht. Eine gutes Beispiel ist die Rechtsprechung zum Thema Schönheitsreparaturen, bei der in den letzten Jahren diverse Vertragsklauseln für unwirksam erklärt wurden. Viele Vertragsmuster sind daher nicht auf dem aktuellen Stand.

    Ein weiteres Problem bei der Verwendung von standardisierten Mustermietverträgen ist, dass sie davon ausgehen, dass jedes Mietobjekt gleich ist. Es gibt jedoch eine Vielzahl unterschiedlicher Arten von Mietobjekten, für die auf das Objekt abgestimmte Verträge zu empfehlen sind. So muss etwa eine Seniorenwohnung mit einem anderen Vertrag vermietet werden als ein Studenten- oder Wohngemeinschaftszimmer. Eine Untervermietung darf – schon allein wegen der hier angebrachten kürzeren Kündigungsfrist – nicht mit einem herkömmlichen Wohnungsmietvertrag erfolgen. Für ein Einfamilienhaus sind eine Reihe von Bestimmungen zur Absicherung des Vermieters erforderlich, die ein normaler Wohnungsmietvertrag nicht enthält (Gartenbenutzung- und Pflege, Gehwegreinigung und Schneeräumen, Abrechnung der verbrauchsabhängigen Betriebskosten direkt über den Mieter, abweichende Hausordnung usw.). Im Extremfall werden sogar an Privatpersonen Immobilien mit angeschlossenem Künstleratelier per Gewerbemietvertrag vermietet – eine Variante, mit der möglicherweise spätere Auseinandersetzungen programmiert sind. Im Internet finden sich jedoch auch spezielle Muster, die auf besondere Immobilienarten ausgerichtet sind – vom Einfamilienhaus bis zur WG. Hier finden sich auch spezielle Varianten für besondere Immobilienarten wie etwa Garagen, Stellplätze oder Ferienwohnungen.

    Anzuraten ist, Musterformulare immer sorgfältig komplett zu lesen und auszufüllen. Alle Nebenabreden sollten schriftlich dem Vertrag beigefügt und unterschrieben werden. Nicht selten gibt es Missverständnisse im Mietverhältnis, weil eine unerwünschte vorgedruckte Klausel nicht gestrichen oder mündliche Nebenabsprachen getroffen wurden.
    Zur Absatzförderung im Verkauf, in der Vermietung oder Vermittlung von Immobilien wird ein Objekt als Vermarktungsinstrument schlüsselfertig, einzugsbereit und vollständig möbliert Interessenten zur Schau gestellt, so dass diese durch das konkrete räumliche Erlebnis vom Musterobjekt auf andere Objekte schließen können. Hierfür wird ein für die Vermarktung förderliches Objekt ausgewählt und ansprechend durch Licht, Sauberkeit, Einrichtungsgegenstände etc. hergerichtet (siehe auch Home Staging). Bestenfalls wird hierfür nur qualitativ hochwertigste Ausstattung verwendet. Auf das im Nachhinein zu erwerbende Objekt sollte die jeweilige Musterwohnung oder das Musterhaus jedoch stimmige Rückschlüsse ermöglichen und nicht irreführend wirken (beispielsweise in Bezug auf Qualität, Kundennutzen, Raumaufteilung). Dies gilt insbesondere dafür, das Missverhältnis zwischen Musterobjekt und konkret zu erwerbender Immobilie auch im Laufe des Verkaufsprozesses, wenn die attraktivsten Objekte bereits vermarktet worden sind, nicht zu groß ausfallen zu lassen (siehe Eintrag "Restantenproblem").

    Der Grund für die Schaffung einer Musterimmobilie ist, dass dem Interessenten in der Regel die Vorstellungskraft in Bezug auf den einzugsbereiten Zustand fehlt, wenn eine Wohnung oder ein Haus nicht eingerichtet ist, sich noch im Bau befindet oder sogar nur auf bauzeichnerischen Plänen vorhanden ist, weswegen ein passendes Objekt als Muster vertriebsunterstützend wirkt. Grundlegende Voraussetzung ist, dass mehrere gleichartige Objekte zu vertreiben (vermieten, vermitteln, verkaufen) sind. Kosten und Zeitaufwand für Planung, Lichtgestaltung und Einrichtung werden bestenfalls im Budget (z.B. in der Bauträgerkalkulation) im Vorwege einkalkuliert. Kosten sparend wirkt, Mobiliar und Leuchtmittel zu leihen anstatt zu kaufen. Man kann auch eine darauf spezialisierte Agentur einsetzen. Musterwohnungen, Musterhäuser oder Musterhaussiedlungen sind ein professionelles Mittel im Immobilienmarketing, welches sich als Anreiz und vertriebsunterstützendes Instrument in der Interessentengewinnung und Mieter-/Käuferfindung bewährt hat.
    Abkürzung für: Mietvertrag

    Abkürzung für: Mietverhältnis
    MVOC sind Stoffwechselprodukte von Mikroorganismen (Microbial Volatile Organic Compounds), zum Beispiel von Schimmelpilzen, welche zum Teil Geruchsbelästigungen auslösen.

    Geruchsbelästigungen können in der Folge zu unterschiedlichsten Befindlichkeitsstörungen führen. Hierbei spielen auch subjektiv wahrgenommene Geruchsempfindlichkeiten sowie gesteigerte Geruchswahrnehmungen eine Rolle. Die Geruchsbelästigung umfasst folgende drei Komponenten
    • eine emotionale Komponente (zum Beispiel Gefühl der Verärgerung),
    • eine Interferenzkomponente (zum Beispiel Behinderung von Entspannung) und
    • eine somatische Komponente (zum Beispiel Übelkeit, Erbrechen).
    Abkürzung für: neue Fassung
    Abkürzung für: nach herrschender Meinung
    Abkürzung für: nicht veröffentlicht
    Abkürzung für: Normenausschüsse Bauwesen
    Immobilienmakler haben Probleme, eine ausreichende Anzahl an Objekten für die Vermittling zu akquirieren, wenn auf Immobilienmärkten ein Nachfrageüberhang herrscht. Ein wichtiges Marketinginstrument ist in diesem Fall das Nach-Kauf-Marketing. Die Basis dafür bildet ein bereits bestehender Kontakt.

    Tatsächlich nutzen Immobilienmakler dieses Instrument in der Realität zu wenig. Das bestätigt der „MARKTMONITOR IMMOBILIEN 2013“ (www.marktmonitor-immobilien.de), eine deutschlandweite repräsentative empirische Untersuchung der HfWU Nürtingen-Geislingen und IMMOWELT.

    Elf Prozent der Makler halten keinen Kontakt zu Käufern, Verkäufern und Vermietern, nachdem der Miet- oder Notarvertrag unterschrieben wurde. Am niedrigsten ist das Bemühen der Makler bei den Mietern: 46 Prozent halten den Kontakt zu Mietern nicht. Zu Immobilienkäufern hingegen halten nur 19 bis 34 Prozent selektiv je nach Zielgruppe Kontakt.

    Die unterschiedliche Gewichtung der Kundenbindung liegt in der Art und Weise der Geschäftskontakte begründet: Bei Vermietern ist eher mit Folgeaufträgen zu rechnen als bei Mietern. Bei Immobilienkäufern und -verkäufern ist die Aussicht auf ein regelmäßiges Geschäft zwar geringer, dafür sind Geschäftsvolumen bzw. Provision höher. >br>
    Die kargen Aktionen im Bereich After-Sales-Marketing sind in der Erwartung der Immobilienvermittler begründet, kein Folgegeschäft machen zun können (79 Prozent). Das lässt umgekehrt darauf schließen, dass 21 Prozent der Makler auch dann nicht versuchen, ihre Kunden an sich zu binden, wenn es sich nach eigener Einschätzung lohnen könnte. Weitere Gründe, auf Kundenbindungsmaßnahmen zu verzichten, sind "fehlende Zeit" (22 Prozent) und "genug Kunden" (7 Prozent). Sechs Prozent der Makler wissen gar nicht, wie sie Kunden an sich binden können und fünf Prozent sind bisher nicht auf die Idee gekommen, dadurch Folgegeschäfte akquirieren zu können.

    91 Prozent der Befragten, die zumindest einen Teil ihrer Kunden zu binden versuchen, hoffen auf Empfehlungsgeschäfte; 72 Prozent streben ein weiteres Geschäft mit demselben Kunden an, 62 Prozent betrachten Kundenbindung als Service, 19 Prozent setzen auf Cross-Selling, also Geschäftsabschlüsse mit dem gleichen Kunden in einem anderen Bereich. Immobilienunternehmen erwarten also eher durch Empfehlungen beziehungsweise Multiplikation weitere Geschäfte als durch wiederkehrende Kunden.

    Die Intensität der Kundenbindungsmaßnahmen ist im Süden Deutschlands am niedrigsten, im Norden am höchsten. Gegenüber Vermietern ist die Intensität im Osten am höchsten. Makler in Großstädten betreiben größere Aktivitäten im Bereich Kundenbindung als Makler in Kleinstädten. Um Vermieter kümmern sich Makler besonders intensiv, um Mieter am wenigsten. Als geeignete Zeitdauer für Marketingaktionen zur Kundenbindung sehen die meisten Makler drei Jahre an.

    Nach-Kauf-Marketing eröffnet unzählige Möglichkeiten. Der Kontakt zum Kunden ist ein wichtiger Kanal, um Feedback und Anregungen zu erhalten und beugt juristischen Auseinandersetzungen vor. After-Sales-Marketing produziert eine positive Mund-zu-Mund-Propaganda und schafft die Voraussetzung, weitere Aufträge und Tipps zu erhalten sowie weitere Kontakte zu generieren. Cross-Selling eröffnet Potentiale. Durch eine gute Kundenbeziehung kann der Makler es erreichen, dass der Kunde einverstanden ist, persönlich oder mit seinem Objekt als Referenzgeber auf der Makler-Homepage genannt zu werden. Auch eine Vernetzung über wichtige Social Media-Kanäle, zum Beispiel mit XING, LINKED-IN oder Facebook, kann eine sinnvolle Maßnahme sein. Nach-Kauf-Marketing verhindert negative Mund-zu-Mund-Propaganda und schlechte Bewertungen Bewertungsportalen wie YELP. Dabei sind gerade Foren und Bewertungsportale sehr kritisch zu sehen: Wer dort durch schlechte Bewertungen auffällt, hat es am Markt sehr schwer.
    Zu unterscheiden ist zwischen zivilrechtlichen Vorschriften des Nachbarrechts (§§ 906-924 BGB) und öffentlich rechtlichen Vorschriften – insbesondere dem sog. Baunachbarrecht.

    Ziviles Nachbarrecht:

    Die zivilrechtlichen Regelungen beziehen sich auf den Schutz der Nachbarn vor störenden Geräuschen und Gerüchen, dem Überhang von Zweigen und dem Überfall von Früchten, gefahrdrohenden Anlagen und Einrichtungen sowie auf das Notwegerecht und Rechtsansprüche, die beim Überbau entstehen. Es verleiht dem benachteiligten Nachbarn Abwehransprüche. Einwirkungen ("Immissionen") von geringfügiger Natur müssen hingenommen werden. Das zivile Nachbarrecht ist geprägt durch eine große Anzahl von Einzelfallentscheidungen nach dem Grundsatz von Treu- und Glauben unter Würdigung des sog. nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnisses. Die Vorschriften des BGB sind über das BGB-Einführungsgesetz mit landesrechtlichen Vorschriften zum Nachbarrecht verzahnt. Den zivilrechtlichen Vorschriften des Nachbarrechts gemein ist, dass sie Ansprüche der Nachbarn untereinander begründen.

    Öffentlich rechtliches Nachbarrecht:

    Regelungen der Landesbauordnungen (Baunachbarrecht) der einzelnen Bundesländer gehören, soweit sie "nachbarschützend" sind, zum öffentlich rechtlichen Nachbarrecht.

    Das gleiche gilt auch von entsprechenden bauordnungsrechtlichen Bestimmungen. Dabei ist wegen der divergierenden Rechtsprechung nicht immer klar, ob Voraussetzung für das Entstehen von Abwehransprüchen des betroffenen Nachbarn eine tatsächliche (spürbare) Beeinträchtigung des Nachbarn ist. Bei nachbarschützenden Festsetzungen in einem Bebauungsplan (Baulinien, Baugrenzen) muss in der Regel eine tatsächliche Beeinträchtigung nicht nachgewiesen werden. Allerdings dienen nicht alle Festsetzungen (z.B. Geschossflächenzahlen) dem Nachbarschutz. Nachbarschützend sind zum Teil auch Festsetzungen der Art baulicher Nutzung im Bebauungsplan. Öffentliches Nachbarrecht begründet nicht - wie zivilrechtliches - Ansprüche gegen andere Nachbarn, sondern Ansprüche gegen Behörden.

    Teilweise nachbarrechtlichen Charakter hat im Bereich des öffentlichen Rechts auch das Bundesimmissionsschutzgesetz, das vor allem die besondere Genehmigungspflicht der Errichtung und des Betriebes von Anlagen zum Gegenstand hat, deren "Emissionen" die Allgemeinheit oder die Nachbarn stärker beeinträchtigen könnten. Beispiele: Heizkraftwerke, automatische Waschstraßen, Lackieranlagen, Anlagen zum Halten und zur Aufzucht von Geflügel oder zum Halten von Schweinen ab einer bestimmten Größenordnung und vieles mehr.
    Der Nachbarschaftsausschuss ist eine in verschiedenen Bundesländern übliche Sonderform der kommunalen Arbeitsgemeinschaft. Er berät über Angelegenheiten, die mehrere angrenzende Gemeinden oder Landkreise betreffen. Der Nachbarschaftsausschuss besitzt keine Durchführungskompetenz.
    In Baden-Württemberg bilden die Städte und Gemeinden eines Nachbarschaftsbereiches den Nachbarschaftsverband. Man unterscheidet dabei zwischen Kernstädten (die den Kern des Nachbarschaftsbereiches bilden) und weiteren Städten und Gemeinden (Umlandgemeinden). Die Einteilung stammt aus dem Nachbarschaftsverbandsgesetz von 1974.

    In Rheinland-Pfalz stellt der Nachbarschaftsbereich eine spezielle Art der kommunalen Arbeitsgemeinschaft dar. Er soll eine bessere Koordination der beteiligten Gemeinden ermöglichen. Durchführungskompetenzen besitzt der Nachbarschaftsbereich nicht.

    Der Begriff taucht auch im Sozialgesetzbuch (SGB IX) auf. Hier geht es um die unentgeltliche Beförderung von Schwerbehinderten in Wasserfahrzeugen im Linien-, Fähr- und Übersetzverkehr – insbesondere in solchen, die der "Beförderung von Personen im Orts- oder Nachbarschaftsbereich" dienen.

    Der Nachbarschaftsbereich ist dabei "der Raum zwischen benachbarten Gemeinden, die, ohne aneinander angrenzen zu müssen, durch einen stetigen, mehr als einmal am Tag durchgeführten Verkehr wirtschaftlich und verkehrsmäßig verbunden sind" (§ 147 Abs.1 SGB IX). Auch das Personenbeförderungsgesetz kennt den Begriff "Nachbarschaftsbereich" – im Zusammenhang mit der Definition der Straßenbahn.
    Nachbarschaftshilfe ist die unbezahlte Hilfe bei Arbeiten (meist im Bereich von Haus, Garten oder Wohnung) für einen Nachbarn.

    Als Entlohnung für den Helfer dürfen ein Imbiss, eine Kiste Bier oder ein kleines Geschenk dienen – und die Kosten für diese Gegenleistungen können sogar steuerlich geltend gemacht werden: Arbeiten, die der Erhaltung des Gebäudes oder der Wohnung dienen, können als Werbungskosten im Jahr des Kostenanfalls abgezogen werden. Kosten für Arbeiten, die zum "Herstellungsaufwand" zu rechnen sind (Eigenheimbau), werden grundsätzlich über die Restnutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben.

    Der Zoll unterscheidet auf seiner Homepage (www.zoll-stoppt-schwarzarbeit.de) die Selbsthilfe (Beispiel: Fußballspieler hilft bei Renovierung des Vereinsheims), die Gefälligkeit (Beispiel: Automechaniker kommt zufällig an Pannenfahrzeug vorbei und macht es unentgeltlich wieder flott) und die Nachbarschaftshilfe (Beispiel: Nachbarn pflegen gegenseitig ihren Garten, wenn der andere in Urlaub ist).

    Nicht als Schwarzarbeit werden Hilfeleistungen durch Angehörige und Lebenspartner, Nachbarschaftshilfe oder Gefälligkeiten behandelt, wenn die Tätigkeiten nicht nachhaltig auf Gewinn ausgerichtet sind.

    Das bedeutet: Im Vordergrund des Tätigwerdens muss die Hilfe für den Nachbarn stehen und nicht die Bezahlung. Mäht also der Nachbarsjunge für ein paar Euro den Rasen, ist keine Bestrafung wegen Schwarzarbeit zu befürchten.

    Sobald die Gewinnerzielung im Vordergrund steht, handelt es sich jedoch um Schwarzarbeit, die für Auftraggeber und Auftragnehmer zu Strafen, Bußgeldern und ggf. zu Nachzahlungen von Sozialversicherungsbeiträgen führen kann. Im Bereich auch kleinerer Baustellen muss mit Kontrollen gerechnet werden. Auch wenn eine gering bezahlte Tätigkeit nicht im Einzelfall, sondern auf ständiger, regelmäßiger Basis stattfindet, kann eine Einstufung als Nachbarschaftshilfe fraglich sein.

    Nachbarschaftshilfe wird zunehmend durch Online-Portale vermittelt. Da kann für einen geringen Stundenlohn eine Person für Gartenarbeiten, Hundeausführen, Mittagessenkochen, Putzen oder Einkaufen gefunden werden. Hier ist jedoch zu unterscheiden: Steht die gegenseitige Hilfe im Vordergrund oder der Verdienst? Wird ein Fremder gegen einen Stundenlohn online engagiert, um kleine Tätigkeiten zu verrichten, handelt es sich in der Regel um eine gewerbliche Tätigkeit oder um Schwarzarbeit, aber nicht um Nachbarschaftshilfe – auch wenn diese Bezeichnung gerne verwendet wird.
    Geräusche, welche durch Tätigkeiten von Privatpersonen in der Nachbarschaft hervorgerufen werden und störend oder belästigend wirken, werden als Nachbarschaftslärm bezeichnet. Hierzu gehören zum Beispiel laute Radios und Fernseher, Partylärm sowie Heimwerkerarbeiten in der Wohnung oder im anliegenden Garten, aber auch Fahrzeuge auf privatem Gelände.
    Circa die Hälfte der Bundesbürger fühlt sich durch Nachbarschaftslärm beeinträchtigt. Geht der Lärm von einem benachbarten Gewerbe- oder Industriebetrieb aus, handelt es sich um Gewerbelärm.

    Teilweise werden auch die Begriffe „Umweltlärm“ oder „Umgebungslärm“ verwendet. Diese bezeichnen Lärmemissionen, die nicht von Nachbarn bzw. Mitmietern verursacht werden und sich damit auch nicht in der Einflusssphäre des Vermieters befinden.

    Gesetzliche Regelungen zum Thema Nachbarschaftslärm finden sich teilweise in den Immissionsschutzgesetzen der Bundesländer. Auch Gemeinden erlassen oft Lärmschutzsatzungen. In Mehrfamilienhäusern enthält die Hausordnung meist Regelungen der von den Bewohnern einzuhaltenden Ruhezeiten.
    In Baden-Württemberg existieren seit 1976 Nachbarschaftsverbände als Körperschaften des öffentlichen Rechtes. Mitglieder sind die zum Nachbarschaftsbereich gehörenden Städte und Gemeinden. Rechtsgrundlage ist das Vierte Gesetz zur Verwaltungsreform (Nachbarschaftsverbandsgesetz).

    Aufgabe der Verbände ist es, unter Berücksichtigung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung eine geordnete Weiterentwicklung des Nachbarschaftsbereiches zu ermöglichen. Dabei soll unter den Mitgliedern ein Interessenausgleich stattfinden.

    Der Nachbarschaftsverband ist Träger der vorbereitenden Bauleitplanung und ist bei der verbindlichen Bauleitplanung als Träger öffentlicher Belange zu beteiligen. Seine Organe sind die Verbandsversammlung und der Verbandsvorsitzende.
    Nacherfüllung kann in einer Nachbesserung bestehen, bei der die Mängel an erbrachten Leistungen vom Auftragnehmer (Unternehmer, Handwerker) beseitigt werden. Die Alternative hierzu ist Erbringung einer neuen, mängelfreien Leistung. Der in Anspruch genommene Unternehmer kann zwischen diesen beiden Arten der "Nacherfüllung" wählen. Dies gilt auch für Mängel an Bauleistungen, die bei Abnahme festgestellt werden.

    Das BGB-Werkvertragsrecht entspricht hier auch dem Recht nach VOB. Gerät der Unternehmer (Bauhandwerker) mit der angemahnten Nacherfüllung in Verzug, kann nach der geltenden Regelung des Schuldrechts der Bauherr die "Selbstvornahme" auf Kosten des Unternehmers durch einen anderen Unternehmer ohne vorhergehende Nachfristsetzung veranlassen. Eine Minderung der Vergütung als Alternative zur Nacherfüllung muss vom Auftraggeber erklärt werden.

    Dies setzt aber voraus, dass die Mangelbeseitigung für den Auftraggeber unzumutbar ist oder nur mit einem unverhältnismäßig hohen Aufwand möglich wäre und deshalb vom Auftragnehmer verweigert wird. Die Minderung kann bis zu 100 Prozent des Werklohnes gehen. Ein Rücktrittsrecht nach BGB hat bei einem Bauwerk keine Bedeutung und ist in der VOB auch nicht vorgesehen.

    Hat der Auftragnehmer die Nacherfüllung wegen eines zu hohen Aufwands bzw. zu hoher damit verbundener Kosten verweigert, kann der Auftraggeber auch nach § 635 Abs. 3 BGB Schadenersatz statt der Leistung fordern. Eine Fristsetzung ist dafür nicht erforderlich. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Auftragnehmer in diesem Fall nur einen angemessenen Betrag als Schadenersatz verlangen kann.

    Den Betrag der Entschädigung bestimmt sich dem Bundesgerichtshof zufolge wahlweise nach der Differenz zwischen dem Verkehrswert des Werkes mit und ohne Mangel oder nach den Aufwendungen, die zur vertragsgemäßen Erstellung des Werkes getätigt werden müssen.

    Allerdings kann der Verfahrensgegner der Berechnung des Schadens anhand der Mängelbeseitigungskosten unter Umständen entgegenhalten, dass die Aufwendungen zur Mängelbeseitigung unverhältnismäßig sind. Dies ist der Fall, wenn der zur Beseitigung des Mangels erzielte Erfolg oder Teilerfolg in Anbetracht aller Umstände nicht mehr in einem vernünftigen Verhältnis zur Höhe der dafür aufgewendeten Kosten steht und es dem Unternehmer nicht mehr zumutbar ist, diese unsinnigerweise getätigten Aufwendungen zu bezahlen (Urteil des BGH vom 11.10.2012, Az. VII ZR 179/11).
    Abkürzung für: nachfolgend
    Mit Nachfassen ist eine Aktion gemeint, die an eine angestoßene Geschäftsanbahnung oder an einen vorherigen Kontakt anknüpft. Immobiliengeschäfte, die in der Regel hohe Investitionsvolumina erfordern, benötigen einen längeren Entscheidungsprozess. Bis zum Kauf- / Mietvertragsabschluss sind mehrere Kontakte notwendig.

    Dem Zuschicken von Exposees oder Prospekten kann nach etwa zwei Wochen eine Nachfass-Aktion folgen, es sei denn, der Interessent reagiert vorher. Für Nachfass-Aktionen dient der Einsatz der Wiedervorlage. Der Erfolg ist von der Geübtheit des Maklers / Verkäufers / Vermieters (Hartnäckigkeit, Überzeugungsleistung) und von einer guten Datenlage abhängig. Diese kann in Briefen mit Fragebögen erweitert werden (mit und ohne adressierten und frankierten Rückumschlag), um herauszufinden, was dem Interessenten gefallen und was ihn gestört hat. Die Antworten fließen in die statistischen Erhebungen des Immobilien-Unternehmens ein. Das Nachfassen kann telefonisch, per Brief, per E-Mail und persönlich erfolgen.
    Als Nachfragermärkte oder auch Käufermärkte werden Märkte bezeichnet, in denen einer geringeren Nachfrage ein weitaus größeres Angebot gegenüber steht. In solchen Märkten haben Käufer bessere Chancen, ihre Preisvorstellung durchzusetzen. Die Preisfindung in solchen Märkten wird deshalb stärker von der Zahlungsbereitschaft der Käufer bestimmt.
    Der Begriff der Nachhaltigkeit wurde 1987 durch die Brundtland-Kommission für Umwelt und Entwicklung geprägt und wurde zur wesentlichen Beurteilungsgrundlage politischer Programme und Entscheidungen besonders im Bereich des Umweltschutzes. Der Grundgedanke: "Nachhaltige Entwicklung ist Entwicklung, die die Bedürfnisse der Gegenwart befriedigt, ohne zu riskieren, dass künftige Generationen ihre eigenen Bedürfnisse nicht befriedigen können" (Zitat aus dem Kommissionsbericht).

    Man spricht von einem Nachhaltigkeitsdreieck, wonach Maßnahmen ökologisch unbedenklich, ökonomisch effizient und sozial gerecht sein sollen.
    Als Nachlass bezeichnet man die Gesamtheit dessen, was ein Mensch vererbt. Der Nachlass umfasst sowohl die Vermögensgegenstände als auch die Verbindlichkeiten. Den Nachlass zu regeln, bedeutet, letztwillige Verfügungen zu treffen – also ein Testament oder einen Erbvertrag aufzusetzen. Allerdings enthält auch das Bürgerliche Gesetzbuch Regelungen zum Umgang mit dem Nachlass. Diese finden sich in den §§ 1922 bis 2385 BGB.

    Für den oder die Erben besteht das Risiko, dass die Verbindlichkeiten das zugewendete Vermögen übersteigen. Erben sollten sich daher innerhalb der sechswöchigen Frist, bis zu deren Ablauf das Erbe ausgeschlagen werden kann, einen genauen Überblick über den Nachlass verschaffen.

    Zu unterscheiden sind in diesem Zusammenhang Erben und Vermächtnisnehmer: Auf den oder die Erben geht (ggf. anteilig) der komplette Nachlass über. Der Vermächtnisnehmer erhält nur einen bestimmten Gegenstand aus dem Nachlass und haftet nicht für die Nachlassverbindlichkeiten.

    Müssen die Erben erst ermittelt werden oder steht nicht fest, ob sie die Erbschaft annehmen bzw. steht ein Rechtsstreit über die Erbschaft an, kann das Nachlassgericht bei Bedarf Maßnahmen zur Sicherung des Nachlasses anordnen (z.B. Hinterlegung von Wertgegenständen oder Geld, Anbringung von Siegeln an Wohnungstüren) oder einen Nachlasspfleger bestellen, der bis zur Annahme des Erbes den Bestand des Nachlasses sichert und notwendige Maßnahmen ergreift.
    Das Nachlassgericht ist eine Abteilung des Amtsgerichts. Es ist für Nachlassangelegenheiten zuständig. Dazu gehören die Verwahrung und die Eröffnung von Testamenten und Erbverträgen, die Ausstellung von Eröffnungsvermerken und -Protokollen, die Ausstellung von Erbscheinen.

    Für Nachlassangelegenheiten ist das Nachlassgericht am letzten Wohnort des Verstorbenen zuständig. Will jemand eine Erbschaft ausschlagen, muss auch er sich an das Nachlassgericht wenden. Hier ist allerdings das Nachlassgericht am Wohnsitz des Ausschlagenden zuständig.

    Wer vom Ableben eines Menschen erfahren hat und dessen Testament findet oder besitzt, ist gesetzlich verpflichtet, dieses schnellstmöglich dem Nachlassgericht auszuhändigen. Dies gilt auch für Erbverträge und jegliche „testamentsähnlichen“ Schriftstücke, die laienhaft anders bezeichnet sind. Das Nachlassgericht versucht bereits im Vorfeld der Testamentseröffnung, mögliche gesetzliche Erben und andere Beteiligte (Vermächtnisnehmer, Testamentsvollstrecker) zu ermitteln und zu dieser zu laden. Bei der Testamentsvollstreckung wird der Inhalt des Testaments diesen Beteiligten zur Kenntnis gebracht. In vielen Fällen findet heute keine Testamentseröffnung in Anwesenheit der Beteiligten mehr statt, sondern ein schriftliches Verfahren. Eröffnete Testamente und Erbverträge erhalten einen sogenannten Eröffnungsvermerk.

    Das Ausschlagen einer Erbschaft – z.B. wegen überwiegender Schulden des Erblassers – ist innerhalb von sechs Wochen möglich, nach dem der Erbe vom Anfall der Erbschaft erfahren hat – bei letztwilligen Verfügungen wie Testamenten und Erbverträgen beginnt die Frist mit der Bekanntgabe des Inhalts durch das Nachlassgericht. Diese Frist verlängert sich auf sechs Monate, wenn der Erblasser seinen letzten Wohnsitz nur im Ausland gehabt hat oder wenn sich der Erbe bei Fristbeginn im Ausland aufhält.
    Nach einem Erbfall kommt es oft vor, dass dringende Nachlassangelegenheiten zu klären sind, bevor der oder die Erben die Verantwortung für den Nachlass übernehmen. In einigen Fällen müssen die Erben zunächst ermittelt werden, oder es steht ein Rechtsstreit um den Nachlass an, etwa wegen der Anfechtung eines Testaments. Oft umfasst der Nachlass auch Verbindlichkeiten, und die Möglichkeit einer Erbausschlagung muss geprüft werden. Trotzdem sind jedoch auch in diesem Zeitraum oft Nachlassangelegenheiten zu klären – etwa die Bezahlung von Rechnungen, die Beendigung von Vertragsverhältnissen und Daueraufträgen oder Verwaltungsaufgaben im Zusammenhang mit einer Immobilie (z.B. Bezahlung von Betriebskosten, Durchführung notwendiger Handwerkerarbeiten, Abschluss und Beendigung von Mietverhältnissen). Oft kann der Nachlass in seinem Bestand gefährdet sein, wenn keine sofortigen Schritte unternommen werden.

    Banken, Versicherungen und Behörden verlangen den Nachweis der Erbberechtigung, bevor sie jemandem Verfügungsmöglichkeiten über Nachlassgegenstände oder Konten einräumen. Dies kann ein Erbschein sein oder in bestimmten Fällen auch ein Testament oder Erbvertrag mit Eröffnungsvermerk durch das Nachlassgericht. In den oben geschilderten Situationen gibt es jedoch solche Unterlagen noch nicht. Das Nachlassgericht ist gesetzlich verpflichtet, bis zur Annahme der Erbschaft für die Sicherung des Nachlasses zu sorgen, soweit ein Bedürfnis besteht (§ 1960 BGB). Dies gilt auch, wenn der Erbe unbekannt ist oder nicht sicher ist, ob die Erbschaft angenommen wurde. Das Nachlassgericht kann die Hinterlegung von Geld oder Wertgegenständen anordnen, Siegel an Wohnungstüren anbringen lassen oder einen Nachlasspfleger bestellen, der alle notwenigen Schritte einleitet. Oft werden Rechtsanwälte bestellt.

    Welche Aufgaben der Nachlasspfleger hat, richtet sich nach den Notwendigkeiten des Einzelfalles. Grundsätzlich hat er den Bestand des Nachlasses zunächst einmal zu sichten, ihn dann zu sichern, ihn wenn erforderlich zu verwalten und ggf. die Erben zu suchen. Auch die Organisation der Beerdigung, die Auflösung der Wohnung und die Verwertung des Hausrats sowie die Erstellung einre Erbschaftsteuererklärung können zu den Aufgaben eines Nachlasspflegers gehören. Seine Bezahlung wird vom Nachlassgericht festgesetzt.

    Anzuwenden ist das Vormünder- und Betreuervergütungsgesetz (VBVG), von dessen Stundensätzen jedoch abgewichen werden kann. Möglich sind Stundensätze, aber auch Pauschalen oder prozentuale Anteile am Nachlass. Wird die Nachlasspflegschaft ehrenamtlich durchgeführt, kann nur ein Aufwendungsersatz verlangt werden. Bei einem werthaltigen Nachlass ist die Vergütung aus dem Nachlass zu bezahlen. Ist der Nachlass überschuldet oder nur von geringem Wert, übernimmt die Staatskasse die Kosten. Die Nachlasspflegschaft endet, wenn das Gericht dies entscheidet. Der Nachlasspfleger ist dem Nachlassgericht gegenüber verantwortlich und hat einen Rechenschaftsbericht abzugeben.

    Im Rahmen der Ermittlung von Erben muss der Nachlasspfleger das leisten, was erforderlich und ihm zumutbar ist. Zumutbar ist es ihm meist, bei Standesämtern um nähere Auskünfte hinsichtlich Ehepartnern und Nachkommen des Erblassers nachzufragen. Unterlässt der Nachlasspfleger dies und beauftragt er sofort einen professionellen Erbenermittler, der 25 Prozent vom Nachlass als Honorar verlangt, kann sich der Nachlasspfleger gegenüber den Erben schadenersatzpflichtig machen (Landgericht Berlin, Urteil vom 23.10.2011, Az. 23 O 613/10). Für etwaige Ansprüche sind jedoch die Umstände des Einzelfalles entscheidend, zum Beispiel der Schwierigkeitsgrad der Ermittlungen. Der Einsatz professioneller Erbenermittler ist nicht grundsätzlich unzulässig.

    Eine Nachlasspflegschaft kann auch auf Antrag eines Gläubigers angeordnet werden, der Ansprüche gegen den Nachlass geltend machen will. Dies kann zum Beispiel ein Vermieter sein, der Mietschulden einfordern will, wenn die Erben des Mieters nicht auffindbar sind oder das Erbe noch nicht angenommen haben. Rechtsgrundlage dafür ist § 1961 BGB. Ein solcher Antrag setzt nach neuerer Rechtsprechung nicht voraus, dass der Nachlass besondere zu sichernde Werte enthält (OLG Zweibrücken, Az. 8 W 49/15). Oft geht es dem Vermieter in solchen Fällen auch eher darum, mit dem Nachlasspfleger eine Person zu haben, gegenüber der der Mietvertrag gekündigt und die Räumung durchgesetzt werden kann.
    Bei diesen handelt es sich um Schulden des Erblassers. Nachlassverbindlichkeiten müssen vom Erben bezahlt werden. Die Forderungen sind dabei nicht gegen den Nachlass gerichtet, sondern gegen die Person des Erben. Das BGB regelt die Nachlassverbindlichkeiten in § 1967.

    Beispiele:
    • Vom Erblasser zu Lebzeiten eingegangene Verpflichtungen (z.B. aus Darlehen, Mietschulden),
    • Ansprüche von pflichtteilsberechtigten Verwandten,
    • Ansprüche von Vermächtnisnehmern,
    • Bestattungskosten,
    • ggf. Kosten der Testamentsvollstreckung und -eröffnung.

    Das Begleichen von Nachlassverbindlichkeiten kann vermieden werden, indem die Erbschaft ausgeschlagen wird. Dazu hat der Erbe sechs Wochen Zeit. Dieser Zeitraum sollte genutzt werden, um sich über den Nachlass genau zu informieren.

    Möglichkeiten, das Risiko der Nachlassverbindlichkeiten einzuschränken, sind:
    • Nachlassverwaltung,
    • Nachlassinsolvenz.
    Bei beiden ist die Haftung des Erben auf den Nachlass beschränkt.

    Die Nachlassverwaltung wird vom Nachlassgericht auf Antrag des Erben angeordnet. Allerdings kann sie auch auf Antrag eines Nachlassgläubigers angeordnet werden, wenn es Grund zu der Annahme gibt, dass die Befriedigung der Gläubiger durch das Verhalten oder die finanzielle Situation des Erben in Gefahr ist. Ein solcher Antrag ist innerhalb von zwei Jahren ab Annahme der Erbschaft möglich.

    Bei einer Nachlassinsolvenz wird der Nachlass vom Vermögen des Erben abgetrennt, sodass dieser nicht mehr mit seinem Privatvermögen für die Nachlassverbindlichkeiten haftet. Die Nachlassinsolvenz kommt zur Anwendung bei einer tatsächlichen oder drohenden Zahlungsunfähigkeit oder bei Überschuldung des Erben. Der Erbe ist nach § 1980 BGB verpflichtet, unverzüglich Insolvenzantrag für den Nachlass zu stellen, wenn er von der Zahlungsunfähigkeit oder der Überschuldung des Nachlasses Kenntnis erlangt. Versäumt der Erbe dies, riskiert er eine persönliche Haftung gegenüber den Gläubigern. Den Antrag auf Nachlassinsolvenz können der Erbe sowie die Nachlassgläubiger stellen.
    Mieter, die vor Ende der regulären Mietzeit ausziehen wollen, können einen Nachmieter benennen, der an ihrer Stelle die restliche Zeit das Mietverhältnis fortsetzt. Voraussetzung ist allerdings, dass der Mietvertrag eine sog. Nachmieterklausel enthält. Ohne eine solche Vereinbarung braucht der Vermieter den Mieter grundsätzlich nicht vorzeitig aus dem Mietverhältnis zu entlassen.

    Ausnahmsweise kann der Mieter jedoch ein Recht darauf haben, gegen Nachmieterstellung aus dem Mietvertrag entlassen zu werden, wenn er ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Beendigung des Mietvertrages nachweist. Dies ist von der Rechtsprechung zugelassen worden für:

    • Zeitmietverträge,
    • Mietverträge mit einer Kündigungsfrist von über 6 Monaten.

    Für alle seit der Mietrechtsreform von 2001 abgeschlossenen unbefristeten Mietverträge gilt grundsätzlich eine Kündigungsfrist von 3 Monaten, sodass dieser Sonderfall nur noch selten eintreten kann.

    Ein berechtigtes Interesse wurde von Gerichten in folgenden Fällen angenommen:

    • Mieter benötigt aus familiären Gründen (Heirat / Kinder) größere Wohnung,
    • Mieter muss beruflich in andere Stadt umziehen,
    • Mieter muss aus gesundheitlichen- / Altersgründen in Altenheim oder Pflegeeinrichtung ziehen.
    • Ähnlich schwerwiegende Gründe, die ein weiteres Bewohnen der bisherigen Wohnung unzumutbar machen - insbesondere gesundheitliche Gründe.
    • Kein berechtigtes Interesse besteht, wenn der Mieter den Grund selbst herbeigeführt hat, um umziehen zu können oder wenn er die Wohnung nicht mehr bezahlen kann.

    Der Vermieter muss den Nachmieter jedoch nur akzeptieren, wenn dieser geeignet und zumutbar ist. Eine Ablehnung muss auf rationellen Gründen beruhen (zum Beispiel mangelnde Zahlungsfähigkeit) und nicht nur auf persönlichen Antipathien oder befürchteten Problemen mit anderen Mietern.
    In den (Ausnahme-) Fällen, in denen der Mieter durch Stellung eines Nachmieters aus dem Mietvertrag entlassen werden kann, muss der Vermieter nicht jeden Nachmieter akzeptieren. Der Nachmieter muss geeignet sein.

    Das heißt:
    • Er muss einen Mietvertrag zu den bisherigen Bedingungen akzeptieren,
    • er muss finanziell fähig sein, Miete und Nebenkosten zu bezahlen.

    Der Vermieter darf den Nachmieter ablehnen, wenn es dafür wichtige Gründe hinsichtlich der Person oder der Zahlungsfähigkeit des Nachmieters gibt.

    Wichtige Gründe hinsichtlich der Person liegen bei bloßer persönlicher Abneigung nicht vor. Eine subjektive negative Einstellung des Vermieters gegenüber bestimmten Mietergruppen - z.B. allein erziehende Mieter mit Kind, Ausländer - ist unbeachtlich (vgl. BGH, Az.: VIII ZR 244/02). Der Vermieter hat eine angemessene Überlegungsfrist für seine Entscheidung. Diese kann bis zu drei Monaten betragen (vgl. LG Gießen, WM 97, 264).
    Ohne Nachmieterklausel im Mietvertrag besteht in der Regel kein Anspruch des Mieters auf vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis bei Benennung von einem oder mehreren Nachmietern. Man unterscheidet die echte und die unechte Nachmieterklausel.

    Echte Nachmieterklausel: Der ausscheidende Mieter hat einen Anspruch darauf, dass der Vermieter den Nachmieter akzeptiert. Das gilt nicht, wenn wichtige sachliche Gründe in der Person oder hinsichtlich der Finanzlage des Nachmieters dagegen sprechen.

    Unechte Nachmieterklausel: Dem Mieter wird lediglich das Ausscheiden aus dem Mietverhältnis ermöglicht. Ob der Vermieter mit dem angebotenen Nachmieter einen Vertrag abschließt oder nicht, ist seine eigene Entscheidung. Meist sieht die Klausel die Benennung von mindestens drei wirtschaftlich und persönlich zuverlässigen Nachmietern vor. Akzeptiert der Vermieter keinen der drei, ohne einen wichtigen sachlichen Grund zu nennen, muss er den Mieter aus dem Vertrag entlassen.

    Welche Klausel im Einzelfall vereinbart wurde, muss im Zweifel durch Vertragsauslegung ermittelt werden. Im Gewerbemietvertrag kann vereinbart werden, dass der Mieter den Vertrag mit allen Rechten und Pflichten auf einen Nachmieter übertragen darf, sofern in dessen Person oder Geschäftszweck kein triftiger Grund für eine Ablehnung vorliegt. Laut Bundesgerichtshof muss hier jedoch tatsächlich eine Übertragung mit allen Rechten und Pflichten stattfinden; es darf also nicht der Vertragsinhalt geändert und z. B. ein befristeter Vertrag in einen unbefristeten umgewandelt werden (Urteil vom 16.02.2005, Az. XII ZR 162/01).

    Zur Übertragung auf den Nachmieter gibt es beim Gewerbemietvertrag zwei Möglichkeiten: Einen dreiseitigen Vertrag unter Einbeziehung des Vermieters oder einen zweiseitigen zwischen altem und neuem Mieter. Diesem muss der Vermieter zustimmen. Die Zustimmung ist an keine besondere Form gebunden – auch nicht, wenn laut ursprünglichem Mietvertrag Änderungen oder Ergänzungen der Schriftform bedürfen. Laut OLG Düsseldorf ist die Zustimmung nicht als Änderung oder Ergänzung des ursprünglichen Mietvertrages anzusehen. Im verhandelten Fall reichte eine mündliche Zustimmung aus. Der neue Mieter kann sich bei erteilter Zustimmung des Vermieters in einem solchen Fall nicht auf eine unwirksame Absprache berufen und muss die vereinbarte Miete zahlen (OLG Düsseldorf, Urteil vom 08.05.2007, Az. I-24 U 128/06).
    a) Immobilienmakler

    Den Immobilienmakler trifft grundsätzlich nicht die Verpflichtung, Angaben, die ihm im Rahmen seiner Auftragsdurchführung gemacht werden, nachzuprüfen. Nur wenn die Angaben aus objektiver Sicht und bei Anwendung normaler Sorgfalt falsch sein müssen, darf er sie nicht ungeprüft weitergeben. Beispiel: Der Verkäufer gibt die Grundstücksgröße mit 1000 Quadratmetern an. Der Makler weist in seinem Exposé nicht darauf hin, dass er die Angaben nicht überprüft hat. Der Makler wirbt mit der Ankündigung "geprüfte Objekte". Der Makler setzt sich für die Richtigkeit der Angaben persönlich ein (vgl. OLG Hamm MDR 1998, 269). Für allgemeine Anpreisungen haftet der Makler dagegen nicht (vgl. Palandt-Sprau § 652 Rdnr.14).

    Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 18.01.2007 diese Grundsätze bestätigt. Ein Makler hatte auf Basis von Verkäuferangaben eine Wohnung vermittelt. Später stellte sich heraus, dass die Wohnfläche nicht stimmte. Es kam zu einem Vergleich zwischen Verkäufer und Käufer, bei dem der Käufer aus seiner Sicht nur einen kleinen Teil seines Schaden ersetzt bekam. Den Rest forderte er vom Makler.

    Der BGH stellte fest, dass der Makler Informationen, die er vom Verkäufer erhalten habe, grundsätzlich ungeprüft weitergeben dürfe. Allerdings müsse er diese Daten – besonders, wenn er sie in einem Exposé erwähne – mit der gebotenen Sorgfalt einholen. Er dürfe keine Angaben aufnehmen, die nach den bei einem Makler vorauszusetzenden Kenntnissen offensichtlich falsch, unplausibel oder sonst bedenklich erschienen. Weitere Ermittlungen schulde der Makler dem Auftraggeber grundsätzlich nicht. Er dürfe im Allgemeinen darauf vertrauen, dass die Angaben des Verkäufers stimmten (BGH, Urteil vom 18.01.2007, Az. III ZR 146/06). Etwas anderes kann gelten, wenn der Makler mit seinem Auftraggeber besondere Nachforschungen oder eine weitergehende Beratung – etwa über den Objektzustand – vereinbart hat.

    b) Versicherungsmakler

    Der Versicherungsmakler hat weitergehende Pflichten gegenüber seinem Kunden, dem er eine fondsgebundene Lebensversicherung anbietet. Ihm obliegt eine Tätigkeitspflicht. Er soll den gewünschten Abschluss herbeiführen. Daraus ergibt sich eine Prüfungspflicht. Der Makler prüft das Objekt, untersucht das Risiko und informiert seinen Auftraggeber ständig, unverzüglich und ungefragt über die für diesen wichtigen Zwischen- und Endergebnisse seiner Bemühungen. Wegen dieser umfassenden Pflichten kann der Versicherungsmakler für den Bereich des Versicherungsverhältnisses des von ihm betreuten Versicherungsnehmers als dessen treuhänderischer Sachwalter bezeichnet und insoweit mit sonstigen Beratern verglichen werden (vgl. BGH MDR 2007,1130).
    Die Energieeinsparverordnung enthält in § 10 mehrere Verpflichtungen für Hauseigentümer, ihre Gebäude in energetischer Hinsicht nachzurüsten. Eine umfassende Dämmung und energetische Modernisierung von bestehenden Gebäuden ist nach wie vor nicht vorgeschrieben, hier handelt es sich um Einzelmaßnahmen.

    Strikt verboten ist der weitere Einsatz von Heizkesseln für flüssige oder gasförmige Brennstoffe, die vor dem 1. Oktober 1978 eingebaut oder aufgestellt worden sind. Seit 2015 dürfen ebensolche Heizkessel nicht mehr betrieben werden, wenn sie vor dem 1. Januar 1985 eingebaut oder aufgestellt wurden. Alles, was danach installiert wurde, unterliegt einer gesetzlichen Austauschfrist von 30 Jahren. Ausnahmen gibt es unter anderem für Niedertemperatur-Heizkessel und Brennwertkessel sowie für Anlagen mit einer Nennleistung unter vier Kilowatt oder über 400 Kilowatt.

    Pflicht ist auch die Dämmung von bisher ungedämmten, zugänglichen Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen sowie von Armaturen in ungeheizten Räumen.

    Oberste Geschossdecken sind zugängliche Decken beheizter Räume zum unbeheizten Dachraum. Diese Decken müssen seit einiger Zeit gedämmt werden. Die Energieeinsparverordnung gibt hier mittlerweile verbindliche Werte für die Dämmung vor: Erfüllt die oberste Geschossdecke nicht die Anforderungen an den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2 : 2013-02, muss sie nach dem 31. Dezember 2015 so gedämmt sein, dass ihr Wärmedurchgangskoeffizient 0,24 Watt/(m2·K) nicht überschreitet. Eine Alternative ist die Dämmung des Daches. Wird die Dämmung in Deckenzwischenräumen oder Sparrenzwischenräumen angebracht, ist bei der Ausführung Anlage 3 Nummer 4 Satz 4 und 6 EnEV anzuwenden.

    Zwei wichtige Ausnahmen gibt es:

    • Bei Wohngebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine Wohnung am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat, sind die genannten Nachrüstpflichten erst im Falle eines Eigentümerwechsels nach dem 1. Februar 2002 vom neuen Eigentümer zu erfüllen. Dieser hat dafür zwei Jahre Zeit ab dem ersten Eigentumsübergang.
    • § 10 Absätze 2 bis 4 sind nicht anzuwenden, soweit die für die Nachrüstung erforderlichen Aufwendungen durch Einsparungen nicht innerhalb einer angemessener Frist erwirtschaftet werden können. Achtung: Dies gilt nicht für die Vorschriften über veraltete Heizkessel.

    Hauseigentümer, die Teile der Außenhülle ihres Gebäudes austauschen, müssen generell darauf achten, dass dabei die Vorschriften der EnEV beachtet werden. § 9 und die Anlage 3 der EnEV enthalten dazu Regelungen.

    In ländlichen Gebieten entsorgen viele Hauseigentümer ihre Abwässer über eine private Kleinkläranlage. Solche Anlagen mussten bis Ende 2015 mit einer biologischen Klärstufe nachgerüstet werden. Anlagen bestimmter Typen (etwa mit gemauertem Abwasserbehälter) waren nicht nachrüstfähig und damit zu ersetzen. Beim Kauf eines Gebäudes mit Kleinkläranlage ist eine genaue Information über die einzuhaltenden Vorschriften und den technischen Standard der jeweiligen Anlage zu empfehlen.
    Unter Nachschusspflicht versteht man die Pflicht eines Gesellschafters, der Gesellschaft im Bedarfsfall über seinen ursprünglichen Gesellschaftsanteil hinaus Geld zur Verfügung zu stellen. Die Nachschusspflicht beruht auf Gesetz, Satzung oder Gesellschaftsvertrag.

    Die Nachschusspflicht kann Gesellschafter einer GmbH (§§ 26-28 GmbHG) genau so treffen wie die Genossen einer eingetragenen Genossenschaft (eG) oder die Mitglieder einer bergrechtlichen Gewerkschaft (hier wird sie "Zubuße" genannt). Die im GmbH-Gesetz geregelte Nachschusspflicht des Gesellschafters kann als betraglich beschränkte oder unbeschränkte Nachschusspflicht vereinbart werden.
    Die nachstellige Finanzierung ist eine Finanzierungsvariante unter Verwendung von Finanzmitteln, die durch nachrangig (also nicht an erster Stelle) im Grundbuch eingetragene Grundpfandrechte (Hypothek, Grundschuld) besichert werden.

    Einige Bundesländer gewähren zur Förderung des Wohnungswesens Dauerbürgschaften für nachstellige Darlehen. Die Bürgschaftsgewährung ist an den Zweck der Finanzierung geknüpft. Häufig muss das Darlehen einen Mindestbetrag haben, zur Finanzierung der Gesamtkosten bestimmt sein, als Tilgungsdarlehen zu marktüblichen Konditionen vereinbart und außerhalb der Beleihungsgrenze für erststellige Darlehen am Baugrundstück dinglich gesichert sein.

    Die Zweite Berechnungsverordnung (II. BV) bestimmt in § 16 Abs. 2, dass die Bewilligungsstelle im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau auf Antrag des Bauherrn unter anderem Fremdmittel ganz oder teilweise als Ersatz der Eigenleistung anerkennen kann, wenn diese im Rang nach dem der nachstelligen Finanzierung dienenden öffentlichen Baudarlehen auf dem Baugrundstück dinglich gesichert sind.
    Jeder Wohnungseigentümer ist gemäß § 14 Nr. 1 WEG verpflichtet, die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so instand zu halten und von diesen sowie von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst.

    Als Nachteil in diesem Sinn gilt jede nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung, wobei es sich um konkrete und objektive Beeinträchtigungen handeln muss. Entscheidend ist dabei, ob sich nach der Verkehrsanschauung ein Wohnungseigentümer in der entsprechenden Lage verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann. Das bloße Risiko einer Beeinträchtigung stellt allein noch keinen Nachteil im Sinne von § 14 Nr. 1 WEG dar. Vielmehr liegt ein Nachteil erst vor, wenn die Beeinträchtigung eines anderen Wohnungseigentümers hinreichend wahrscheinlich ist (BGH, 8.4.2011, V ZR 210/10; 16.3.2010, VI ZR 176/09).

    Zu den Nachteilen zählen dabei insbesondere

    • Beeinträchtigungen der konstruktiven Stabilität und Sicherheit der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile, Anlagen und Einrichtungen,
    • Veränderungen der architektonischen Gestaltung und des optischen Gesamteindrucks der Wohnanlage,
    • Beschränkungen des Rechts auf den Gebrauch der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Räume, Anlagen und Einrichtungen,
    • Änderungen der Zweckbestimmung des gemeinschaftlichen Eigentums.

    Beeinträchtigungen der genannten Art treten vor allem im Zusammenhang mit der Vornahme baulicher Veränderungen nach § 22 Abs. 1 WEG auf.
    Für Mietverträge ist nicht allgemein die Schriftform vorgeschrieben. Sie empfiehlt sich jedoch unbedingt aus Beweisgründen. Zeitmietverträge, die für einen längeren Zeitraum als ein Jahr Bestand haben sollen, müssen jedoch schriftlich geschlossen werden. Andernfalls gelten sie als unbefristete Mietverträge. Dies schreibt § 550 des Bürgerlichen Gesetzbuches vor.

    Wird ein langfristiger Mietvertrag durch eine Zusatzvereinbarung nachträglich geändert, so genügt es zur Wahrung der gesetzlichen Schriftform des gesamten Vertragswerks, wenn eine Nachtragsurkunde auf den ursprünglichen Vertrag Bezug nimmt und zum Ausdruck bringt, es solle unter Einbeziehung des Nachtrags bei dem verbleiben, was früher bereits formgültig vereinbart war.

    Nachtragsvereinbarungen werden zum Teil abgeschlossen, um rechtswirksame Alternativen für Klauseln in den Vertrag einzubauen, die die Gerichte für unwirksam erklärt haben. So kann zum Beispiel ein starrer Fristenplan für die Schönheitsreparaturen per Nachtragsvereinbarung durch eine wirksame Klausel ausgetauscht werden, die darauf hinweist, dass die Arbeiten nur „im Allgemeinen“ nach Ablauf der Fristen zu leisten sind und dass von den Fristen abgewichen werden kann, wenn noch kein Renovierungsbedarf besteht.

    Nachtragsvereinbarungen finden darüber hinaus auch beim VOB/B-Bauvertrag Anwendung. Das OLG München hat dazu mit Urteil vom 26.06.2012, Az. 9 U 3604/11 entschieden, dass Nachtragsvereinbarungen abschließenden Charakter haben. Mit der Bezahlung der in der Nachtragsvereinbarung genannten Mehrkosten sind dann die Mehrkosten auch endgültig abgegolten.
    Landesgesetze und Lärmschutzsatzungen von Gemeinden legen vielerorts fest, wann Nachtruhe zu herrschen hat. In dieser Zeit müssen Musik, Fernsehen etc. auf Zimmerlautstärke begrenzt werden (hörbar nicht außerhalb des jeweiligen Zimmers). Lärmerzeugende Tätigkeiten aller Art dürfen nicht stattfinden.

    Die Geräte- und Maschinen-Lärmschutzverordnung bestimmt bundesweit, dass lärmerzeugende Geräte wie Freischneider, Grastrimmer und Graskantenschneider, Laubbläser und Laubsammler in Wohngebieten nur werktags zwischen 9 Uhr und 13 Uhr und von 15 Uhr bis 17 Uhr eingesetzt werden dürfen. Eine ganze Reihe von weiteren Geräten vom Rasenmäher über Betonmischer, Bohrgeräte, Kreissägen, Schweißgeräte bis zur Pistenraupe dürfen werktags zwischen 20.00 und 7.00 Uhr sowie an Sonn- und Feiertagen ganztägig nicht verwendet werden. Es gibt jedoch Ausnahmeregelungen für besonders leise Geräte oder Sonderfälle (Schneeräumen im Winter).

    In einer Mietwohnung enthält meist der Mietvertrag oder die Hausordnung eine Regelung zu den Ruhezeiten, oft auch mit Beispielen für lärmerzeugende Tätigkeiten, die in dieser Zeit unterbleiben müssen. Hier gibt es regionale Unterschiede. Gängig sind Ruhezeiten zwischen 22 Uhr und 7 Uhr sowie zwischen 13 und 15 Uhr.

    Bestimmte Geräusche gehören zum normalen Wohngebrauch und sind von den Nachbarn hinzunehmen. Dazu zählen auch bei Nacht das Duschen, Baden und Betätigen der WC-Spülung. Auch ein schreiendes Kleinkind gehört in diese Kategorie. Dauerndes nächtliches Herumtoben von Kindern muss jedoch nicht toleriert werden.

    Nächtliches Feiern hat generell immer im Rahmen der Zimmerlautstärke zu bleiben. Die Faustregel "einmal im Jahr ist eine Party erlaubt" ist ein Mythos. Hier hilft nur eine freundliche Ankündigung und die Verständigung mit den Nachbarn.

    Wird die Nachtruhe nachhaltig gestört, kann die Polizei eingeschaltet werden. Diese bittet in der Regel nur um Ruhe, kann jedoch auch eine Stereoanlage beschlagnahmen oder eine Anzeige wegen einer Ordnungswidrigkeit schreiben: Nach § 117 Abs. 1 Ordnungswidrigkeitengesetz (OWiG) handelt ordnungswidrig, wer ohne berechtigten Anlass oder in einem unzulässigen oder nach den Umständen vermeidbaren Ausmaß Lärm erregt, der geeignet ist, die Allgemeinheit oder die Nachbarschaft erheblich zu belästigen oder die Gesundheit eines anderen zu schädigen. Dies kann mit einer Geldbuße bis zu 5.000 Euro geahndet werden. Das Oberlandesgericht Düsseldorf hat dementsprechend entschieden, dass bei erheblicher Lärmbelästigung in der Zeit von 22 Uhr bis 6 Uhr ein Bußgeld verhängt werden kann (Az. 5 Ss (OWI) 149/95 und 5 Ss (OWI) 79/95 I).

    Im Mietverhältnis muss der Vermieter dafür sorgen, dass eine vertragsgemäße Nutzung der Mietwohnung möglich ist. Wird ein Mieter also durch ständigen nächtlichen Lärm eines anderen Mieters gestört, ist es Sache des Vermieters, auf Einhaltung der Nachtruhe hinzuwirken. Dies kann etwa durch eine Abmahnung mit Hinweis auf die mietvertraglichen Ruhezeiten geschehen. Im extremen Ausnahmefall ist auch eine Kündigung denkbar. Der vom nächtlichen Lärm im Schlaf gestörte Mieter kann eine Mietminderung geltend machen – diese wird meist bei 10 bis 20 Prozent der monatlichen Miete liegen.

    Soll gegen nächtlichen Lärm mit rechtlichen Mitteln eingeschritten werden, empfiehlt sich die Anfertigung eines Lärmprotokolls mit genauen Angaben zu Datum, Uhrzeit und Art des Lärms.
    Nachtspeicherheizungen werden auch als Nachtstromheizungen oder elektrische Speicherheizungen bezeichnet. Sie verfügen über einen Wärmespeicher, der nachts, wenn die Stromtarife günstiger sind, elektrisch aufgeheizt wird und seine Wärme tagsüber wieder abgibt. Um dieses Verfahren zu nutzen, muss ein spezieller Stromzähler vorhanden sein, der zwei Zählwerke besitzt und eine Umschaltung von Hoch-Tarif- auf Niedrig-Tarif-Strom ermöglicht. Die Umschaltung erfolgt durch den Stromversorger per Schaltuhr oder Fernsteuerung. Inzwischen sind in vielen Orten die günstigen Nachttarife der Stromversorger abgeschafft worden.

    Nachtspeicherheizungen kamen schon in den 50-er Jahren auf. Ihre Nutzung wurde unter anderem von den Stromversorgern propagiert, die ihre Kraftwerke auch nachts auslasten wollten. Erste Kritik kam auf, als Asbest als gesundheitsschädlich erkannt wurde: Das Material war in vielen Speicherheizungen eingebaut; es findet sich immer noch in alten Geräten. Zwar konnte Asbest durch andere Werkstoffe ersetzt werden. Die kontinuierliche Steigerung der Strompreise sowie ihr geringer Wirkungsgrad von nur 34 Prozent machen die Nachtspeicherheizungen zunehmend unwirtschaftlich. Zudem sind sie unflexibel: Steigt oder sinkt die Außentemperatur unerwartet, kann die Wärmeabgabe der Heizung nicht sofort angepasst werden.

    Asbest wurde insbesondere bei Wärmedämmungen und Isoliermaterial der älteren Geräte verwendet. Wenn Asbestfasern in die Luft gelangen, sind auch geringste Mengen gefährlich. Unproblematisch sind Geräte ab Baujahr 1977, bei denen der krebserzeugende Stoff nicht mehr verwendet wurde. Klärung, ob eine Nachtspeicherheizung asbesthaltige Fasern an die Umgebungsluft abgibt, kann ein Gutachten bringen (Kosten für Staubuntersuchung ab 75 Euro, Raumluftmessung circa ab 700 Euro). Das Gerät darf nur durch Fachpersonal geöffnet und von der Wand gelöst werden, da sonst Gesundheitsgefahren bestehen können. Wenn aus Alter und Bauart des Nachtspeicherofens hervorgeht, dass dieser Asbest enthält, kann der Mieter der Wohnung das Bauaufsichtsamt einschalten. Die Behörde kann die Anordnung treffen, dass die Notwendigkeit einer Sanierung durch ein (vom Eigentümer bezahltes) Sachverständigengutachten geprüft wird und dass anschließend gegebenenfalls ein Austausch des Heizsystems stattfindet. Wenn feststeht, dass in der Wohnung Asbestfasern freigesetzt werden, kann der Mieter vom Vermieter den Austausch des Nachtspeicherofens fordern. Bis zum Austausch kann eine Mietminderung von 50 Prozent vorgenommen werden.

    Der Gesetzgeber hatte zunächst im Rahmen der seit 01.10.2009 wirksamen Energieeinsparverordnung 2009 Regelungen für eine stufenweise Abschaffung der Nachtspeicherheizungen getroffen.

    Die am 1. Mai 2014 in Kraft getretene Neufassung der Energieeinsparverordnung (EnEV 2014) hat die Abschaffung der Nachtspeicherheizungen wieder rückgängig gemacht. Der frühere § 10a der EnEV 2009, welcher die Abschaffung regelte, wurde gestrichen. Grund dafür soll sein, dass Nachtspeicherheizungen zur Speicherung von Überkapazitäten des erzeugten Stroms dienen können. Der Nutzen dieser Maßnahme wird oft angezweifelt. Zumindest die durch die Netzeinspeisung von Solarstrom erzeugten Kapazitätsspitzen ergeben sich eher in den Sommermonaten.

    Die Nutzung der Nachtspeicherheizungen findet jedoch hauptsächlich in der kalten Jahreszeit statt. Dazu kommt, dass in neuerer Zeit auch Batteriespeicheranlagen für Solarstrom verwendet werden, deren Anschaffung bereits von der KfW gefördert wird. Nachtstromspeicherheizungen sind in Anbetracht der Strompreise verhältnismäßig teuer im Betrieb. Bei einer energetischen Sanierung bzw. einer Erneuerung der Heizanlage sollte daher ein Systemwechsel in Erwägung gezogen werden.

    Im Rahmen ihres Programmes "Energieeffizient Sanieren" für Privatkunden hat die KfW-Förderbank den Austausch einer Nachtspeicherheizung gegen ein moderneres Heizsystem und die fachgerechte Entsorgung des Altgerätes zeitweise mit einer Prämie pro Gerät bezuschusst. Diese Förderung ist Ende 2010 entfallen. Allerdings gibt es nach wie vor Förderungen für die Erneuerung einer veralteten Heizanlage auch als Einzelmaßnahme.

    Ist der Weiterbetrieb einer Nachtspeicherheizung zunächst nicht zu vermeiden – etwa für Mieter – kann durch richtige Bedienung unter Umständen einiges Geld gespart werden. Ist das Gerät handgesteuert, kann der Wetterbericht verfolgt und die Heizung entsprechend eingestellt werden. In der Übergangszeit muss kurzfristig auf Schwankungen der Außentemperatur reagiert werden. Eine zu hohe Aufladung der Heizung und ein ständiges Anspringen des Lüfters sind zu vermeiden. Hält das wärmere Wetter länger an, kann das Gerät auch ausgeschaltet werden. Praktischer ist eine Aufladesteuerung mit einem Außentemperaturfühler. Diese kann bei älteren Geräten auch nachgerüstet werden.
    Bei Nachtspeicheröfen beziehungsweise Nachtspeicherheizungen handelt es sich um ein elektrisches Heizsystem, dessen Kosten üblicherweise nicht über den Vermieter als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden. Stattdessen zahlt der Mieter seine Heizkosten als Stromkosten meist direkt an den Stromversorger.

    Nach der Energieeinsparverordnung 2009 (EnEV 2009) müssen viele Nachtspeicherheizungen bis 31.12.2019 ausrangiert und durch andere, modernere Heizsysteme ersetzt werden. Die EnEV 2014 wird diese Entwicklung nach bisherigem Kenntnisstand jedoch wieder rückgängig machen.
    Abkürzung für: Nachweise
    Als nachwachsende Rohstoffe werden organische Stoffe aus Land- und Forstwirtschaft bezeichnet, die nicht der Produktion von Nahrungsmitteln oder Viehfutter dienen. Lange waren die nachwachsenden Rohstoffe von besonderer Bedeutung für die Berechnung der Vergütung für Strom, der aus solchen Stoffen erzeugt und ins allgemeine Stromnetz eingespeist wurde.

    Heute wird in diesem Zusammenhang der allgemeinere Begriff „Biomasse“ verwendet. Der vom Erneuerbare Energien Gesetz (EEG) lange Zeit vorgesehene NAWARO-Bonus (Bonus für die Verwendung bestimmter nachwachsender Rohstoffe) in der früheren Form ist im EEG 2014 nicht enthalten. Sonderregelungen gibt es jedoch zum Beispiel für die Stromerzeugung aus der Vergärung von Bioabfällen und Gülle.

    Die früher vom EEG vorgegebene Definition der nachwachsenden Rohstoffe lautete: „Pflanzen oder Pflanzenbestandteile, die in landwirtschaftlichen, forstwirtschaftlichen oder gartenbaulichen Betrieben oder im Rahmen der Landschaftspflege anfallen und die keiner weiteren als der zur Ernte, Konservierung oder Nutzung in der Biomasseanlage erfolgten Aufbereitung oder Veränderung unterzogen wurden.“

    Beispiele :

    • Aufwuchs von Wiesen und Weiden als Ganzpflanzen in Form von Grüngut, Trockengut (umgangssprachlich auch als „Heu“ bezeichnet) und Silage,
    • Ackerfutterpflanzen einschließlich als Ganzpflanzen geerntetes Getreide, Ölsaaten etc. als Grüngut, Trockengut und Silage,
    • das in forstwirtschaftlichen Betrieben anfallende Waldrestholz, Rinde und Holz aus Kurzumtriebsplantagen,
    • Pflanzen oder Pflanzenbestandteile, die im Rahmen der Landschaftspflege anfallen.

    Nicht als nachwachsende Rohstoffe anerkannt werden laut Gesetz zum Beispiel:

    • aussortiertes Gemüse, aussortierte Kartoffeln, aussortierte Heil- und Gewürzpflanzen sowie aussortierte Schnittblumen,
    • Getreideabputz, Rübenkleinteile, Rübenschnitzel als Nebenprodukt der Zuckerproduktion,
    • Gemüseabputz, Kartoffelschalen, Pülpe, Treber, Trester, Presskuchen und Extraktionsschrote aus der Pflanzenölherstellung,
    • Pflanzenöle, die als Abfall anfallen,
    • Säge- und Hobelspäne.

    Nachwachsende Rohstoffe werden außerhalb des Nahrungs- und Viehfutterbereichs jedoch nicht nur für die Energieerzeugung verwendet, sondern auch für die Produktion verschiedenartiger Güter. Dies sind zum Beispiel technische Öle, Textilien, verschiedenartige Fasern, Kunststoffe und chemische Grundstoffe.
    Die Maklerdienstleistungen, die für das Entstehen eines Provisionsanspruches bedeutsam sind, bestehen nach § 652 BGB entweder in der Vertragsvermittlung oder in Nachweisen von Vertragsabschlussgelegenheiten. Die nachgewiesenen Vertragsabschlussgelegenheiten müssen zum Nachweiszeitpunkt aktuell bestehen.

    Nicht provisionsbegründend, aber abschlussfördernd sind Beratungsleistungen. Die vom Gesetzgeber verlangten Nachweisinformationen gehen in der Praxis jedoch weit über das gebotene Maß hinaus, weil nur so das Informationsbedürfnis von Maklerkunden befriedigt werden kann.

    Es gibt zwei Arten des Nachweises: den Objekt- und den Interessentennachweis:
    Beim Objektnachweis wird einem Interessenten ein miet- oder kaufbares Objekt genannt. Dies geschieht unter Nennung der genauen Objektanschrift und des Vermieters beziehungsweise Verkäufers.
    Handelt es sich jedoch um einen Interessenten-Nachweis, so wird dem Verkäufer beziehungsweise Vermieter (Objektanbieter) ein aktueller Interessent mit Namen und Anschrift genannt. Wichtig ist, dass der Nachweis die Informationen enthalten muss, die es dem Auftraggeber problemlos ermöglichen, mit dem nachgewiesenen Geschäftspartner in Verbindung zu treten. Ein unvollkommener Nachweis, der dem Auftraggeber zumutet, selbst zu recherchieren, zum Beispiel mit wem er in Verbindung treten muss oder wo der mögliche Geschäftspartner wohnt, begründet keinen Provisionsanspruch. Es handelt sich um einen unvollkommenen Nachweis.

    Der Nachweis setzt voraus, dass sowohl der Objektanbieter, das heißt der Verkäufer, als auch der Interessent, das heißt der Objektnachfrager, tatsächlich am Markt vorhanden sind. Ein Makler, der seinen Provisionsanspruch durch einen Nachweis begründet, wird am Markt als "Nachweismakler" bezeichnet.
    Der Makler muss von Anfang an die Beweise dafür sichern, dass er die Maklerleistungen erbracht hat, die Voraussetzung seines Provisionsanspruchs sind. Besonders häufig wird vom Kunden bestritten, dass der Makler ihm den Nachweis erbracht hat. Vorkenntnis ist einer der häufigsten Provisionskiller. Hiergegen kann sich der Makler nicht durch entsprechende Klauseln in seinen Allgemeinen Geschäftsbedingungen mit einer Vorkenntnisklausel schützen.

    Beweis kann der Makler durch Zeugen erbringen. Dies ist jedoch kein sehr sicheres Beweismittel, da der Zeuge, meist ein Mitarbeiter (nicht der Geschäftsführer der GmbH) zum Zeitpunkt des Rechtsstreits die Firma verlassen hat oder sich nach Monaten nicht mehr daran erinnern kann. Außerdem werden viele Objekte von mehreren Maklern gleichzeitig oder zusätzlich vom Verkäufer / Vermieter angeboten. Es ist also nicht immer die Absicht des Kunden, die Provision einzusparen, wenn er behauptet, das Objekt schon zu kennen.

    Daher verwenden viele Makler schriftliche Nachweisbestätigungen, die der Kunde unterschreiben soll. Da der Makler Unternehmer i.S.d. § 14 BGB ist, sind solche Schriftstücke nach § 310 Absatz III BGB schon bei ihrer ersten Verwendung auf ihre Übereinstimmung mit den BGB-Vorschriften der §§ 305 ff. zu überprüfen, die an die Stelle des AGB-Gesetzes getreten sind.

    Achtung: Zunächst sollte klar sein, dass ein solches Formular immer nur für ein Objekt verwendet wird! Der Beweiswert der Unterschrift des Kunden nimmt mit der Zahl der durch den Makler eingetragenen Objekte ab. Die Möglichkeit, dass der Interessent sich hinsichtlich eines einzelnen Objekts irrt, ist trotz der Unterschrift gegeben. Das bedeutet, dass ihm die Möglichkeit, seine Vorkenntnis zu beweisen, trotzdem gegeben ist. Will der Makler den Interessenten gleichzeitig einen Maklervertrag unterschreiben lassen, muss dies dem Interessenten besonders deutlich gemacht werden. Erscheint die entsprechende Klausel mitten im Text der Nachweisbestätigung, auch wenn dafür eine eigene Ziffer vorgesehen wird, genügt dies nicht. Der Interessent bestätigt zwar den Nachweis des Objekts, verpflichtet sich aber nicht zur Provisionszahlung bei Ankauf des Objekts. Grund: Der Interessent muss in einer schriftlichen Nachweisbestätigung nicht mit einer Provisionsforderung rechnen. Diese wird als überraschende Klausel i.S.d. § 305 c BGB gewertet und wird nicht Vertragsbestandteil. Dies haben Gerichte schon mehrfach entschieden, vgl. OLG Hamm NJW-RR 1988, 687.

    Tipp: Um die Anforderungen des § 305 c BGB zu erfüllen, muss sich deutlich anhand der Gestaltung des Formulars ergeben, dass der Kunde nicht nur eine Nachweisbestätigung unterschreibt. Dies kann schon in der Überschrift geschehen. Formulierungsvorschlag: "Nachweisbestätigung und Provisionsverpflichtung". Zusätzlich sollte die Provisionsklausel durch Fettdruck hervorgehoben werden.
    Über Angelegenheiten der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, die der Beschlussfassung unterliegen, entscheiden die Wohnungseigentümer gemäß § 23 Abs. 1 WEG in der Wohnungseigentümerversammlung.

    Die Versammlung der Wohnungseigentümer ist gemäß § 25 Abs. 3 WEG beschlussfähig, wenn mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten ist.

    Jeder Wohnungseigentümer hat gemäß § 25 Abs. 2 WEG eine Stimme, sofern keine abweichende Vereinbarung getroffen wurde.

    Die Abstimmung erfolgt nach JA-Stimmen, NEIN-Stimmen und Stimmenthaltungen. Entscheidend ist das Verhältnis der JA- zu den NEIN-Stimmen. Stimmenthaltungen werden – vorbehaltlich anderweitiger Vereinbarung – nicht gewertet. Die Abstimmungsmodalitäten können durch mehrheitliche Beschlussfassung in jeder Versammlung oder durch eine generell geltende Geschäftsordnung geregelt werden, und zwar durch offene, geheime oder auch namentliche Abstimmung.

    Eine namentliche Abstimmung ist immer dann empfehlenswert, wenn es um Regelungen zur Kostenverteilung geht, durch die einzelne Eigentümer von der Kostentragung befreit sind, beispielsweise gemäß § 16 Abs. 6 WEG bei Nichtzustimmung zu baulichen Veränderungen. Nur dadurch kann sichergestellt werden, dass Streitigkeiten im Rahmen der Jahresgesamt- und Einzelabrechnungen vermieden werden.

    Das Ergebnis der namentlichen Abstimmung ist der Niederschrift über die Versammlungsbeschlüsse beizufügen, wobei zur Vermeidung von Missverständnissen im Falle eines Eigentümerwechsels neben der namentlichen Nennung der nicht zustimmenden Wohnungseigentümer auch die Nummern der ihnen gehörenden Wohnungseinheiten gemäß Aufteilungsplan anzugeben sind. In der Beschlusssammlung ist bei namentlicher Abstimmung auf die entsprechende Erfassung in der Beschlussniederschrift zu verweisen.
    Nanogel ist ein extrem feinpoliges Granulat, welches hervorragende Dämmeigenschaften besitzt. Es besteht aus einem fast durchsichtigen und besonders leichten Gerüst aus Siliziumoxid und – zu über 95 Prozent – aus Luft. Entwickelt wurde es für den Einsatz im Mars-Rover, dessen empfindliche Elektronik eine besonders wirksame und leichte Dämmung und Polsterung erforderte.

    Nanogel ist unter verschiedenen Markennamen im Handel. Für den Immobilienbereich ist es wegen seiner Lichtdurchlässigkeit und seiner Dämmeigenschaften (Schall- und Wärmedämmung) interessant.

    Nanogel wirkt feuchtigkeitsabweisend und verfärbt sich nicht unter Witterungseinflüssen. Es kann zum Beispiel zwischen zwei Glasscheiben als besonders effektive Isolierverglasung angebracht werden. Da das Gel lichtstreuend wirkt, ist die Scheibe dann blickdicht. Es erfolgt jedoch eine gleichmäßige Beleuchtung des Innenraumes mit Tageslicht.
    Naphthalin wird aus Teerkohle mittels Destillation gewonnen und dient überwiegend der Herstellung von Kunststoffen auf der Basis von Phthalsäureanhydrid, Azofarbstoffen und verschiedenen chemischen Verbindungen.

    Naphthalin kann aus Teerfarben und wasserabweisenden Anstrichen auf Teerbasis (zum Beispiel Unterbodenschutz) entweichen. Eine wichtige Quelle im Innenraum ist auch das Tabakrauchen, aber auch andere unvollständige Verbrennungsvorgänge (Heizen mit Heizöl, Gas und Holz, im Kraftfahrzeug- und Flugzeugverkehr, in industriellen Anlagen, bei Bränden). Naphthalin ist im Allgemeinen im Innenraum nur dann von Bedeutung, wenn in Fußbodenaufbauten Bitumen- und Steinkohlenteerprodukte eingesetzt wurden. Insbesondere in den 50er- und 70er-Jahren des letzten Jahrhunderts wurden Massivparkette mit teer- oder bitumenhaltigen Klebern befestigt.

    Innenraumemissionen stammen unter anderen aus dem Einsatz von Naphthalin als "Mottenkugeln", Insektizid sowie als Porenbildner bei der Herstellung von Schleifscheiben.
    Weitere Quellen von Emissionen können Leckagen von Mineralöltankanlagen und Emissionen von Kautschukbodenbelägen sein. Da Naphthalin in einigen Ländern zur Konservierung von Naturprodukten eingesetzt wird, konnten Emissionen aus so behandelten Bedarfsgegenständen (zum Beispiel Leder und Naturborsten) festgestellt werden.

    Naphthalin wird über die Atemwege, den Magen-Darm-Trakt und auch über die Haut aufgenommen. Aus tierexperimentellen Arbeiten wurden vor allem irretative, entzündliche Wirkungen bekannt, welche die Grundlage für die Entwicklung von Krebserkrankungen bilden können.
    Beim Menschen wurden jedoch keine durch Naphthalin hervorgerufenen Krebserkrankungen festgestellt. Da Naphthalin in der Praxis meist mit anderen chemischen Substanzen zusammen vorkommt (Mischexposition) ist es schwierig, die Ergebnisse von epidemiologischen Untersuchungen zu interpretieren. Naphthalin ist als krebsverdächtig in der Kategorie K 3 eingestuft. Als Richtwert II (Gefahrenwert) ist ein Wert von 5 µg Naphthalin/m3 und als Richtwert I 2 µg Naphthalin/m 3 festgelegt. Letzterer Wert sichert auch einen ausreichenden Schutz vor geruchlicher Belästigung.
    Abkürzung für: National Association of Real Estate Investment Trusts.

    Die National Association of Real Estate Investment Trusts ist ein Branchenverband der Real Estate Investment Trusts in den USA. Die NAREIT sammelt unter anderem statistische Daten zur Entwicklung der Branche sowie einzelner REITs, entwickelt Indizes für langfristige Renditevergleiche und erarbeitet Definitionen für bestimmte branchentypische Kennzahlen. Verbandsorgan ist das Real Estate Portfolio Magazine.
    Ein Nationalpark ist ein klar abgegrenztes, ausgedehntes Gebiet, das durch besondere Maßnahmen vor menschlichen Eingriffen und vor Umweltverschmutzung bewahrt wird. Es handelt sich dabei um Gebiete, die besondere natürliche Eigenarten oder Naturschätze aufweisen. Nationalparks werden im Auftrag der jeweiligen Regierung verwaltet. In ihnen verbinden sich zwei Zweckbestimmungen: Die Bewahrung der Natur und die Schaffung von Erholungsgebieten für den Menschen.

    Der erste deutsche Nationalpark war der 1970 errichtete Nationalpark Bayerischer Wald. Inzwischen bestehen in Deutschland 15 Nationalparks.

    Rechtlich gesehen stellen sie eine Möglichkeit des gebietsbezogenen Naturschutzes nach dem Bundesnaturschutzgesetz dar. Nach § 24 BNatSchG sollen sie dem großräumigen Schutz von Gebieten mit besonderer Eigenart dienen. Nationalparks müssen bei der Bauleitplanung berücksichtigt und nachrichtlich in Bebauungsplänen verzeichnet werden. Sie sind verbindlich festgelegt und können nicht im Rahmen einer Abwägung aus Allgemeinwohlgesichtspunkten aufgehoben werden.

    In Nationalparks sind alle Tätigkeiten, Eingriffe oder Vorhaben verboten, die dem Schutzzweck widersprechen. Allerdings sind Nationalparks oft in verschiedene Schutzzonen aufgeteilt, in denen je nach Schutzintensität eine genehmigte wirtschaftliche Nutzung stattfinden kann.
    Ein Natura 2000-Gebiet ist ein zusammenhängendes ökologisches Netzwerk von Schutzgebieten, zu dessen Ausweisung sich die Staaten der EU in der Flora-Fauna-Habitat-Richtlinie verpflichtet haben. Ziel ist die Erhaltung der ökologischen Vielfalt in Europa. Das ökologische Netzwerk besteht aus zwei Arten von Schutzgebieten:

    • Vogelschutzgebiete nach der EU-Vogelschutz-Richtlinie,
    • "FFH-Gebiete" nach der EU-Richtlinie zur Erhaltung der natürlichen Lebensräume sowie der wild lebenden Tiere und Pflanzen.

    Jeder Mitgliedsstaat muss auf seinem Gebiet entsprechende Schutzgebiete ausweisen. Nutzungseinschränkungen im Sinne einer naturschutzgerechten Bewirtschaftung sind möglich, insbesondere darf keine Verschlechterung für das Gebiet zugelassen werden, zum Beispiel durch intensivere Landwirtschaft, Freizeitprojekte, Baumaßnahmen. Für Bauprojekte, die im öffentlichen Interesse liegen und die nicht anderswo durchgeführt werden können (zum Beispiel Straßen), kann es Ausnahmen geben.

    Oft können bestehende landwirtschaftliche Nutzungen fortgesetzt werden, sofern sich ihre Intensität nicht ändert und die Erhaltungsziele des betreffenden Gebiets dadurch nicht beeinträchtigt werden. Genaueres regeln die Naturschutzgesetze der Länder.

    Wirtschaftliche Einbußen der Landeigentümer bzw. Pächter können nach dem jeweiligen Recht der Bundesländer durch Ausgleichszahlungen gemildert werden. Darüber hinaus hält die EU Fördermittel für Umweltprojekte in den Natura 2000-Gebieten bereit.

    Im Jahr 2010 umfasste das Natura-2000-Netzwerk bereits 18 Prozent der Landfläche der Europäischen Union. Der Ausbaustand ist an dem von der EU-Kommission veröffentlichten „Natura-2000-Barometer“ abzulesen. Auch Meeresflächen können als Natura-2000-Flächen ausgewiesen werden.
    Der Begriff "Naturalpacht" (auch: "sharecropping") bezeichnet eine früher übliche Form der Pacht landwirtschaftlich genutzter Grundstücke, bei der der Verpächter seine Pacht nicht in Form von Geld, sondern in Naturalien erhält – als Anteil an der vom Pächter erwirtschafteten Ernte. Vorteile des Systems sind:
    • Vermeidung eines Pachtrückstandes in Zeiten hoher Inflation oder erheblicher Preisschwankungen für landwirtschaftliche Güter.
    • Kein Vermarktungsrisiko und -aufwand des Pächters für den Teil seines Ertrages, von dem er die Pacht zahlen muss.
    • Versorgung von kleinen Verpächtern mit landwirtschaftlichen Produkten für deren Eigenbedarf.
    Wie hoch der Anteil des Verpächters ist, hängt u. a. davon ab, ob dieser weitere Betriebsmittel für die Bewirtschaftung des Pachtlandes zur Verfügung gestellt hat – wie etwa Saatgut, Düngemittel oder Wasser. In Deutschland kommt die Naturalpacht heute nicht mehr vor.
    Naturdenkmäler sind "Einzelschöpfungen der Natur" oder entsprechender Flächen, soweit sie 5 ha nicht überschreiten. Sie erhalten ihren Rechtscharakter als Naturdenkmal durch Festsetzungen der Bundesländer. Die Festsetzungen erfolgen aus wissenschaftlichen, naturgeschichtlichen oder landeskundlichen Gründen oder zum Schutz wegen ihrer Seltenheit, Eigenart oder Schönheit. Alle Handlungen, die zu einer Zerstörung, Beschädigung oder Veränderung des Naturdenkmals führen, sind verboten. Zu solchen Naturdenkmälern können alte Bäume, Quellen, Wasserfälle und Wasserläufe ebenso zählen wie besondere Felsbildungen. Auch Landschaftsteile mit besonderem Gepräge (Heidelandschaften, Flussauen) können als Naturdenkmal festgesetzt werden.
    Naturparks sind nach dem Bundesnaturschutzgesetz einheitlich zu entwickelnde und zu pflegende großräumige Gebiete.
    Zu ihnen können Landschaftsschutzgebiete und Naturschutzgebiete gehören. Sie sollen eine Fläche von mindestens 20.000 ha haben und sich durch eine auf Dauer angelegte Arten- und Biotopvielfalt auszeichnen sowie der Erholung dienen.

    Derzeit gibt es in Deutschland 97 Naturparks. Die Ausweisung bzw. Feststellung und Anerkennung einer Landschaft als Naturpark liegt in der Kompetenz der Bundesländer. Die Erholungsfunktion eines Naturparks soll auch einen Anreiz für den Tourismus schaffen. Die größten Naturparks in Deutschland sind der Bayerische Wald (3020 km2), das Altmühltal (2.962 km2), das niedersächsische Wattenmeer (2363 km2) und die Fränkische Schweiz (2310 km2).

    Im April 2013 wurden im Naturpark Rothaargebirge in NRW/Hessen mit 1355 km2 Wisente – sie waren vor hundert Jahren ausgestorben – wieder „ausgewildert“.
    Mit der Ausweisung von Naturschutzgebieten soll ein besonderer Schutzraum der Lebensgemeinschaften für wildlebende Tiere und wild wachsende Pflanzen geschaffen und erhalten werden. Jegliche Art von Bodenversiegelungen (etwa durch Straßen, Wege und Gebäude) ist in Naturschutzgebieten verboten. Teilweise ist auch das Betreten eingeschränkt. Naturschutzgebiete können darüber hinaus ökologischen, wissenschaftlichen, naturgeschichtlichen und landeskundlichen Zwecken dienen. Die Zerstörung, Beschädigung oder Veränderung des Gebietes ist verboten. Die Verbotskataloge für Handlungen in Naturschutzgebieten werden in den Festsetzungsakten genau ausgeführt. Sie reichen vom Baumfällen über das Feuermachen, Zelten und Lagern, Abstellen, Warten und Reinigen von Fahrzeugen, Wohnwagen und Mobilheimen bis hin zum Badeverbot in den Gewässern des Naturschutzgebietes. Auch das Füttern von Enten und Fischen ist verboten. Zuwiderhandlungen stellen eine Ordnungswidrigkeit dar, die je nach Bundesland in unterschiedlicher Höhe ausfallen kann. Bei groben Verstößen droht auch eine Freiheitsstrafe. Im Bundesgebiet sind etwa zwei Prozent der Fläche als Naturschutzgebiet ausgewiesen.
    Zur Senkung der CO2-Emissionen sieht das Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) vor, dass bei Netzeinspeisung von Strom aus regenerativen Energieträgern eine Einspeisevergütung vom Netzbetreiber an den privaten oder gewerblichen Energieerzeuger zu zahlen ist. Das Kürzel Nawaro steht für „nachwachsende Rohstoffe“. Werden diese für die Stromerzeugung verwendet, kann ein besonderer Zuschlag zur Regelvergütung in Anspruch genommen werden. Davon profitieren insbesondere Biogasanlagen.

    Mit dem EEG 2012 wurde die Regelung zur Vergütung von Strom aus Biomasse geändert.

    Der frühere § 27 Abs. 2 EEG enthielt Regelungen über Vergütungserhöhungen beim Einsatz bestimmter Stoffe in der Biostromproduktion. Diese entsprachen weitgehend den früher durch Anlage 2 EEG definierten nachwachsenden Rohstoffen. Den Nawaro-Bonus in der früheren Form gibt es heute nicht mehr. Grundsätzlich gibt es für Strom aus Biomasse nach § 44 EEG (Stand Mai 2015) folgende Regelvergütungen:

    • bis einschließlich einer Bemessungsleistung von 150 Kilowatt 13,66 Cent pro Kilowattstunde,
    • bis einschließlich einer Anlagenleistung von 500 Kilowatt 11,78 Cent pro Kilowattstunde,
    • bis einschließlich einer Bemessungsleistung von 5 Megawatt 10,55 Cent pro Kilowattstunde und
    • bis einschließlich einer Bemessungsleistung von 20 Megawatt 5,85 Cent pro Kilowattstunde.

    Das EEG 2014 enthält jedoch einige Bestimmungen, die erhöhte Vergütungen für bestimmte Arten von Biomasse vorgeben.

    § 45 EEG, „Vergärung von Bioabfällen“, setzt den sogenannten „anzulegenden Wert“ für Strom, der aus der anaeroben Vergärung von Biomasse im Sinne der Biomasseverordnung gewonnen wird, unter Einhaltung weiterer Voraussetzungen fest auf:

    • bis einschließlich einer Bemessungsleistung von 500 Kilowatt 15,26 Cent pro Kilowattstunde und
    • bis einschließlich einer Bemessungsleistung von 20 Megawatt 13,38 Cent pro Kilowattstunde.

    Bei Vergärung von Gülle beträgt der „anzulegende Wert“ 23,73 Cent pro Kilowattstunde, wenn

    • der Strom am Standort der Biogaserzeugungsanlage erzeugt wird,
    • die installierte Leistung am Standort der Biogaserzeugungsanlage insgesamt höchstens 75 Kilowatt beträgt und
    • zur Erzeugung des Biogases in dem jeweiligen Kalenderjahr durchschnittlich ein Anteil von Gülle mit Ausnahme von Geflügelmist und Geflügeltrockenkot von mindestens 80 Masseprozent eingesetzt wird.

    § 47 EEG enthält darüber hinaus gemeinsame Regelungen zur Erzeugung von Strom aus Biomassse und Gasen.

    Der „anzulegende Wert“ ist nicht mit der gezahlten Vergütung identisch. Es handelt sich um eine Rechengröße. Die Vergütung bestimmt sich nach den §§ 20 bis 32 EEG.
    Die anzulegenden Werte nach den §§ 44 bis 46 reduzieren sich ab 2016 jeweils am 1. Januar, 1. April, 1. Juli und 1. Oktober eines Jahres um 0,5 Prozent im Vergleich zu den in den jeweils vorangegangenen drei Kalendermonaten geltenden Werten.

    § 28 EEG setzt einen maximalen Zubaukorridor von 100 Megwatt pro Jahr für Anlagen zur Erzeugung von Strom aus Biomasse fest. Die Absenkung erhöht sich auf 1,27 Prozent, wenn der veröffentlichte tatsächliche Brutto-Zubau von Anlagen zur Erzeugung von Strom aus Biomasse im Bezugszeitraum die 100 MW überschreitet.

    § 101 EEG enthält Übergangsbestimmungen für Anlagen zur Erzeugung von Strom aus Biogas. Die Höhe der Vergütungen nach dem EEG wird abhängig vom Inbetriebnahmezeitpunkt der Anlage abgesenkt, bleibt aber nach Inbetriebnahme für 20 Jahre konstant. Die Regelungen des EEG können sich jedoch kurzfristig ändern, so dass immer der aktuelle Stand in Erfahrung zu bringen ist.
    Abkürzung für: Neubau (ab 01.01.1949)
    Abkürzung für: Neue Bundesländer
    Abkürzung für: Nutzungsdauer
    Unter einer Nebenanlage im Sinne des § 14 BauNVO ver­steht man Anlagen und Einrichtungen von un­ter­ge­ord­ne­ter Bedeutung, z. B. für die Tierhaltung, aber auch für die Versorgung der Baugebiete mit Elektrizität, Gas und Wärme. Auch fernmeldetechnische Anlagen und Anlagen für erneuerbare Energien zählen zu den Nebenanlagen. Sie können auch ohne besondere Festsetzung in einem Bebauungsplan errichtet werden.

    Allerdings gibt es Grenzen, die für alle Anlagen gelten: Sie können im Einzelfall unzulässig sein, wenn Sie nach Zahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des jeweiligen Baugebietes widersprechen oder wenn Stö­run­gen davon ausgehen, die mit der Eigenart des Bau­ge­bie­tes nicht in Einklang zu bringen sind.

    Bei Ermittlung der zulässigen Grundfläche können Flächen für Nebenanlagen (Garagen, Stellplätze und ihre Zu­fahr­ten) dazu addiert werden, sie dürfen aber 50 Prozent der für die Hauptanlage (Gebäude) zur Verfügung stehenden Fläche nicht überschreiten.
    Landwirtschaftliche Nebenerwerbstellen sind Betriebe, die durch ihre Bewirtschaftung in mehr oder weniger großem Umfange zum Lebensunterhalt des Eigentümers (oder Pächters) beitragen. Im Zuge der betrieblichen Konzentration rutschen viele Vollerwerbsbetriebe (vor allem in ungünstigen Lagen, z. B. in Mittelgebirgen) auf das Niveau von Nebenerwerbstellen herab. Kennzeichnend hierfür ist die Tatsache, dass die Einkünfte der Eigentümer beziehungsweise Pächter überwiegend aus außerlandwirtschaftlicher Tätigkeit bezogen werden.
    Eine gesetzliche Definition des Begriffs Nebenkosten besteht nicht. Die Begriffe Nebenkosten und Betriebskosten werden daher oft gleichrangig nebeneinander benutzt. Grundsätzlich versteht man darunter alle laufenden Kosten einer Mietwohnung, die zusätzlich zur eigentlichen Miete (oft als "Grundmiete" bezeichnet) anfallen. In der Mietrechtsliteratur werden vor allem zu den Nebenkosten gerechnet:
    • Die Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung (früher II. BV),
    • Vergütungen etwa für die Überlassung einer Gartennutzung oder eines Stellplatzes,
    • Zuschläge (Untermietzuschläge, Zuschläge für teilgewerbliche Nutzung von Wohnräumen).
    Nach § 1 Abs. 2 Betriebskostenverordnung sind folgende Kosten keine Betriebskosten:
    • Verwaltungskosten einschließlich Personalkosten für Verwaltungsarbeiten, Kosten für Prüfungen des Jahresabschlusses und die Geschäftsführung,
    • Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten.
    Die Rechtsprechung hat für diverse Unterfälle einzelner Kostenarten entschieden, ob es sich um umlagefähige Nebenkosten handelt. Hierzu existiert eine Vielzahl von Gerichtsurteilen. Werden im Zusammenhang mit Mietverträgen für die Mieter Leistungen der persönlichen Versorgung und Betreuung erbracht (Betreutes Wohnen), sollten hierüber eigene Vergütungsvereinbarungen getroffen werden.
    Alle zusätzlichen Zahlungsverpflichtungen des Kreditnehmers, die neben Zins- und Tilgungsvereinbarungen anfallen. Dazu zählen u.a. Bearbeitungsgebühren, Bereitstellungszinsen, Bürgschaftsgebühren, Kosten für Bautenstandsüberwachung, Schätzkosten, Vorfälligkeitsentschädigung.
    Nebenpflichten aus Vertragsverhältnissen ergeben sich aus dem Grundsatz von Treu und Glauben. Sie brauchen nicht einzelvertraglich geregelt werden, um zu gelten. Gesetzliche Grundlage ist § 241 Abs. 2 BGB, wonach das Schuldverhältnis nach seinem Inhalt jeden Teil zur Rücksicht auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen des anderen Teils verpflichten kann.

    Beispiele:

    Nebenpflichten bei Arbeitsverhältnissen zwischen Arbeitgeber und Arbeitnehmer sind Schutz- und Fürsorgepflichten etwa bei Einrichtung des Arbeitsplatzes, andererseits Verschwiegenheitspflichten des Arbeitsnehmers über betriebliche Interna.

    Der Vermieter von Gewerberäumen muss dulden, dass der Mieter die von ihm gemieteten Räume beschildern kann, damit er auffindbar wird.

    Der Bauherr hat dem Architekten gegenüber Auskunftsansprüche z. B. über den mit Bauhandwerkern geführten Schriftwechsel, um etwaige Ansprüche begründen zu können.

    Typische Nebenpflichten bestehen z. B. in Informations- bzw. Aufklärungspflichten bei Vertragsverhältnissen, die durch asymmetrische Informationslagen gekennzeichnet sind. Solche Situationen sind besonders im Bereich des Immobilienmarktes anzutreffen. Sie rufen Aufklärungspflichten durch Makler hervor, wenn diesen Umstände bekannt werden, die für die Vertragsentscheidung der von ihnen zusammengeführten Vertragspartner bedeutsam sein können. Erfährt der Makler etwa, dass in 150 Meter Entfernung vom angebotenen Baugrundstück eine Trasse für eine Bundesstraße geplant wird, besteht darüber eine Aufklärungspflicht. Für einige Interessenten mag dies ohne Belang sein. Der Makler muss aber damit rechnen, dass es Interessenten gibt, die nach Kenntnis dieses Umstandes vom Kauf des Grundstücks Abstand nehmen würden, weil der durch die Fertigstellung der Bundesstraße entstehende Lärmpegel für sie nicht akzeptabel ist. Die Aufklärung muss vor Abschluss von Verträgen erfolgen.

    Nebenpflichten treffen aber auch den Auftraggeber des Maklers. So muss er die Informationen des Maklers vertraulich behandeln. Der Kunde darf Angebote des Maklers nicht an Dritte weitergeben.

    Die schuldhafte Verletzung einer Nebenpflicht kann je nach Art zu Schadensersatzansprüchen führen, bei Dauerschuldverhältnissen auch zu fristlosen Kündigungen. Sie ist gleich zu behandeln wie die Verletzung einer Hauptpflicht.
    Da es sich bei dem Maklervertrag um einen gegenseitigen Vertrag handelt, treffen auch den Maklerkunden, also den Auftraggeber des Maklers, Haupt- und Nebenpflichten in seinem vertraglichen Verhältnis zum Makler. Seine Hauptpflicht ergibt sich aus § 652 BGB, nämlich die Pflicht zur Zahlung der Provision (§ 652 Abs. 1 Satz 1 BGB) und zum Ersatz der Aufwendungen des Maklers, wenn dies ausdrücklich vereinbart ist (§ 652 Abs. 2 BGB).

    Die Nebenpflichten sind schwieriger zu bestimmen. Sie ergeben sich nicht aus dem BGB. In der Rechtsprechung und Literatur werden folgende Nebenpflichten angenommen:

    • Bewahrung der Vertraulichkeit aller Informationen, die der Auftraggeber vom Makler bekommen hat. Der Auftraggeber darf die Informationen also nicht an Dritte weitergeben.
      Achtung: Eine unbefugte Weitergabe liegt nicht vor bei einer Weitergabe an Ehepartner oder andere nahe Angehörige! Diese Pflicht zur Vertraulichkeit besteht auch dann, wenn sie nicht ausdrücklich im Maklervertrag verankert ist.
    • Mitteilung der Aufgabe, den ursprünglich beabsichtigten Hauptvertrag zu schließen, also Aufgabe der Absicht zu kaufen bzw. zu verkaufen oder zu mieten bzw. zu vermieten.
    • Mitteilung, den beabsichtigten Hauptvertrag mit einem Interessenten zu schließen, den der Auftraggeber des Maklers selbst gefunden hat (Eigengeschäft des Maklerkunden).
    • Mitteilung einer vorhandenen Vorkenntnis der Möglichkeit, den beabsichtigten Hauptvertrag abzuschließen.
      Diese Pflicht des Maklerkunden ist hoch streitig.
    • Mitteilung, mit wem der Hauptvertrag zu welchen Bedingungen zu Stande gekommen ist.

    Nach der Rechtsprechung des BGH muss der Dritte, der den Hauptvertrag geschlossen hat, nachdem der Maklerkunde unter Verstoß gegen die Vertraulichkeit die Informationen unbefugt weitergegeben hat, die volle Provision zahlen, die der Makler mit seinem (ursprünglichen) Auftraggeber vereinbart hat. Es ist sogar zulässig, eine solche Regelung in die AGB des Maklervertrags aufzunehmen.

    Wenn der Kunde dem Makler die Aufgabe seiner Absicht, den Kaufvertrag zu schließen, nicht mitteilt, muss er dem Makler die Aufwendungen ersetzen, die ihm ab dem Zeitpunkt entstanden sind, ab dem der Kunde die Mitteilung hätte machen können.
    Schon aus dem Wortlaut des § 652 BGB ergibt sich, dass die Vertragspartner bei einem Maklergeschäft keine Hauptpflichten haben wie etwa beim Kaufvertrag – Übertragung von Eigentum und Besitz durch den Verkäufer, Bezahlung des Kaufpreises durch den Käufer. Vielmehr ist der Makler nicht zur Lieferung des Objekts verpflichtet, der Käufer zahlt nur bei Erfolg des Maklers. Dagegen ergeben sich aus dem Maklervertrag bestimmte Nebenpflichten des Maklers. Diese sollen sicherstellen, dass der Auftraggeber die Grundlagen für eine sachgerechte Entscheidung über einen Abschluss des Hauptvertrages erhält. Gerade auf dem Immobilienmarkt geht es um viel Geld, so dass die Wahrung von gegenseitiger Fairness besonders wichtig ist.

    Zwischen Makler und Auftraggeber besteht nach allgemeiner Auffassung ein besonderes Treueverhältnis. Es verpflichtet den Makler, soweit ihm das zumutbar ist, das Interesse des Auftraggebers zu wahren und in einer Konfliktsituation den Interessen des Auftraggebers den Vorrang vor dem Provisionsinteresse einzuräumen. Daher ist der Makler allgemein und nicht nur im Rahmen eines Alleinauftrages zu einer treuen und gewissenhaften Ausführung des Auftrages verpflichtet, die den Interessen seines Auftraggebers entspricht. Diese Treuepflicht ist maßgebend für die Erfüllung seiner einzelnen Nebenpflichten. Besonders wichtig sind die Aufklärungspflicht (1), die Beratungspflicht (2) und die Unterlassungspflichten (3).

    Zu 1: Der Makler ist verpflichtet, alle ihm bekannten Umstände mitzuteilen, die sich auf den angestrebten Vertrag beziehen und die nach objektiven Maßstäben für die Entscheidung des Auftraggebers von Bedeutung sein können. Das sind also nicht nur Umstände, die den Auftraggeber schädigen könnten, vergleiche BGH NJW 1981,2685. Ob zu den Tatsachen die Information über die Größe der Wohnung gehört (vergleiche Schwerdtner, Maklerrecht, 4. Auflage, Rdnr. 109) erscheint zweifelhaft. In der Praxis ist der Makler meist nicht in der Lage, die von ihm angebotene Wohnung zu vermessen, weil sie noch bewohnt ist. Gibt er nach den Informationen des Verkäufers im Exposé die Wohnungsgröße an, so sollte er dort oder in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen darauf hinweisen, dass es sich nicht um seine Information haftet, dass er die Wohnung nicht selbst ausgemessen hat und dafür nicht haftet. Die Enthaftung durch solche Klauseln hat allerdings Grenzen. Beispiel: Steht im Exposé des Maklers nach den Angaben des Verkäufers eine Wohnungsgröße, deren Unrichtigkeit der Makler bei der Besichtigung merken muss, kann er sich auf die Klausel nicht berufen. Dagegen muss der Makler informieren über

    • Schwammbefall des Hauses,
    • Lage des Einfamilienhauses in der Flugschneise eines nahen Flughafens,
    • ständigen Streit in einer Wohnungseigentümergemeinschaft,
    • große Wohngeldrückstände in einer Wohnungseigentümergemeinschaft,
    • Bauverbote,
    • Trocken- und Nassfäule eines Gebäudes.

    Voraussetzung ist, dass der Makler von diesen Umständen Kenntnis hat. Er muss nicht von sich aus Untersuchungen anstellen. Der Makler hat in der Regel keine Erkundigungspflicht, wenn er hiermit nicht beauftragt ist.

    Zu 2: Ergeben die Informationen, dass der unerfahrene Kunde auch rechtliche Hinweise benötigt, so ist der Makler auch hierzu verpflichtet. Beispiel: Der Makler hat den Kunden nicht darüber informiert, dass die Eigentumswohnung nicht zu dem gewünschten Termin gekündigt werden kann, wenn diese während der Mietzeit des Mieters in Wohnungseigentum umgewandelt wurde. Erwartet der Verkäufer eines Objekts steuerliche Auskünfte über Spekulationsgeschäfte, sollte der Makler diese Auskünfte nur erteilen – wie alle Rechtsauskünfte – wenn er sich über den Sachverhalt absolut sicher ist. Besser ist es, wenn er Kunden – wie das viele Notare tun – an einen Steuerberater verweist. Gegenstand der Beratungspflicht ist in neuerer Zeit zunehmend die Grundstücksbewertung geworden. Vom Makler werden Kenntnisse in der Bewertung von Grundstücken erwartet. Weicht sein Ergebnis vom Verkehrswert deutlich ab, besteht die Gefahr der Haftung.

    Zu 3: Der Makler hat alles zu unterlassen, was den Abschluss oder die Durchführung des Vertrages gefährden könnte. Er darf nicht den nachgewiesen Kaufinteressenten vom Kauf durch die unwahre Behauptung abhalten, der Verkäufer habe das Objekt bereits verkauft. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn dies im Provisionsinteresse geschieht, weil ein anderer Kaufinteressent im Gegensatz zum Auftraggeber bereit ist, Provision zu zahlen. Er darf auch nicht entgegen dem Maklervertrag für die andere Seite tätig werden (verbotene Doppeltätigkeit). Dies ist der in § 654 BGB ausdrücklich genannte Hauptfall der Verwirkung. Wird die Doppeltätigkeit im Vertrag nicht ausgeschlossen, ist sie im Grundsatz erlaubt. Der Makler darf auch von beiden Seiten die volle Provision verlangen. Die Doppeltätigkeit ist, auch ohne, dass sie vertraglich verboten ist, generell unzulässig, wenn sie zu vertragswidrigen Interessenkollisionen führt. Die Gefahr besteht vor allem bei Vermittlungstätigkeit für beide Seiten.
    In Bundesländern, in denen eine Verordnung über die Zweckentfremdung von Wohnraum gilt, kann die zuständige Behörde ein Negativattest erteilen, in dem bescheinigt wird, dass keine Zweckentfremdung vorliegt.

    Voraussetzungen (hier nach der bayerischen Zweckentfremdungsverordnung):
    • Im Sinne des Gesetzes handelt es sich nicht um Wohnraum,
    • es liegt keine Zweckentfremdung vor,
    • es besteht ausdrücklich Genehmigungsfreiheit,
    • der Wohnraum ist nicht erhaltungswürdig (Instandsetzung oder Instandhaltung würden innerhalb von zehn Jahren einen Aufwand erfordern, der nur geringfügig günstiger als ein Neubau wäre).
    Nicht in allen Verkaufsfällen hat die Gemeinde ein Vorkaufsrecht nach den Bestimmungen des Baugesetzbuches. Die Gemeinde kann zur Klärung im Vorfeld eines Verkaufsgeschäftes in diesen Fällen aufgefordert werden, durch ein Negativattest zu bescheinigen, dass ihr ein Vorkaufsrecht nicht zusteht. Dies ist nicht zu verwechseln mit einer Erklärung, dass von einem gegebenen Vorkaufsrecht nicht Gebrauch gemacht wird.
    Bei einem Negativbeschluss handelt es sich um einen Be­schluss, mit dem ein Beschlussantrag in der Woh­nungs­eigen­tümerversammlung entweder abgelehnt oder bei dem die jeweils erforderliche einfache oder qualifizierte Mehrheit nicht erreicht wurde.

    Entgegen früherer Rechtsauffassung kann ein solcher Ne­ga­tiv­be­schluss angefochten und mit dem Fest­stel­lungs­an­trag ver­bun­den werden, dass ein positiver Beschluss zustande ge­kommen ist (vergleiche BGH, Az. V ZB 10/01, Beschluss vom 23.8.2001). Ein solcher Negativbeschluss kann bei­spiels­wei­se dadurch zustande kom­men, dass wegen falscher Wertung der Stimmenthaltungen als Nein-Stimmen diese zusammen mit den tatsächlich ab­ge­ge­be­nen Nein-Stimmen die Ja-Stimmen überwiegen und deshalb ein Beschluss als abgelehnt festgestellt wird.

    Bei richtiger Stimmen­wertung – Nichtberücksichtigung der Stimm­ent­haltungen – wäre die Zahl der abgegebenen Ja-Stim­men größer als die der Nein-Stimmen, so dass der Beschluss als angenommen hätte fest­ge­stellt werden müssen. In einem sol­chen Fall würde die Anfechtung dazu führen, dass der Negativ­beschluss für ungültig erklärt wird und aufgrund des gleichzeitig gestellten Antrages die gerichtliche Feststellung mit dem posi­ti­ven Ergebnis erfolgt, dass der Beschluss mehrheitlich an­ge­nom­men wurde.

    Der Bundesgerichtshof hat am 15. Januar 2010 entschieden, dass ein Negativbeschluss auch ohne Antrag auf Feststellung eines positiven Beschlussergebnisses gerichtlich überprüft werden kann (Az. V ZR 114/09). Es ging dabei um Fragen der Kostenverteilung.
    Unter Negativeinkommen / Negativeinkünfte wird ein Verlust aus einer Einkunftsart verstanden. Negativeinkommen können z. B. bei der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung entstehen, indem der eigentlich positive Mietüberschuss durch die steuerlich begünstigte Abschreibung zu einem negativen Ergebnis führt. Dies reduziert die Steuerbemessungsgrundlage und somit die Steuerlast.
    Regelmäßig haben Immobilien einen positiven Wert. Sie sind verkäuflich und man erzielt dabei einen Preis. Denkbar sind aber Fälle, in denen ein Wert negativ wird.

    Wenn beispielsweise die Abbruch- und Freilegungskosten eines nicht mehr nutzbaren Gebäudes oder die Kosten der Beseitigung von Altlasten den Bodenwert überschreiten, liegt ein negativer Wert vor. Es ist auch denkbar, dass nicht ablösbare Lasten, die auf dem Grundstück ruhen, in ihrer kapitalisierten Form den Wert des Grundstücks übersteigen.

    Allerdings handelt es sich nicht um einen Verkehrswert, da es für Immobilien mit negativen Werten keinen Markt gibt und daher auch kein Preis erzielt werden kann.

    Das Eigentum an einem solchen Grundstück kann jedoch durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt aufgegeben werden. Der Verzicht wird in das Grundbuch eingetragen.

    Im Blue Book wird der negative Wert definiert als Wert, der für den Eigentümer eines Grundstücks eine rechtliche und damit auch wirtschaftliche Verbindlichkeit darstellt.
    In der Negativerklärung (Negativklausel) wird die Verpflichtung des Schuldners zum Ausdruck gebracht, bis zur Tilgung seiner Schulden keinerlei Verbindlichkeiten einzugehen, die vorrangig abgesichert werden. Ähnlich verfahren Bausparkassen. Sie haben die Möglichkeit, kleinere Bauspardarlehen (bis zu 10.000 Euro) ohne Stellung von Sicherheiten an den Bausparer auszubezahlen. Dieser verpflichtet sich dann, während der Laufzeit des Bausparvertrages auf seiner Immobilie keine weitere Grundschuld eintragen zu lassen (die vorrangig zu bedienen wäre). Diese Verfahrensweise ist kostengünstig und einfach in der Abwicklung.
    Der Net Asset Value ist eine in den USA entstandene Methode der Bewertung von Immobilien-Aktiengesellschaften oder Aktiengesellschaften mit hohen Immobilienbeständen. Unternehmen werden in der Regel nach dem DCF-Verfahren bewertet. Bei Immobilien Aktiengesellschaften ergeben sich hier Probleme, die vor allem daraus resultieren, dass Abschreibungen oft mit der Realität (Wertzuwachs statt Wertverzehr) nicht übereinstimmen. Bei der Bewertung nach dem Net Asset Value wird dieser Tatsache Rechnung getragen. Sie setzt eine periodische Bewertung des Immobilienbestandes durch externe Sachverständige voraus.

    Der Net Asset Value stellt sich somit als Summe der aus den Ertragswerten abgeleiteten Verkehrswerte der Immobilien zuzüglich des Wertes des sonstigen Vermögens abzüglich der Verbindlichkeiten dar. Der Wert wird vom Analysten durch Zu-/Abschläge korrigiert. Sie ergeben sich aus einer Reihe von zu bewertenden Kriterien, nämlich der Qualität der Unternehmenstransparenz, der Qualität des Managements, der Beschränkung auf die Kernkompetenz, dem Zugang von neuem Kapital usw.
    Der Begriff wird unterschiedlich interpretiert. Überwiegend werden unter Nettoanfangsrendite im Immobilienbereich die Nettomieteinnahmen des ersten Jahres ausgedrückt in Prozenten des Objektpreises einschließlich Erwerbsnebenkosten verstanden.

    Es handelt sich annährend um den reziproken Wert des Multiplikators, bei dem allerdings die Erwerbsnebenkosten unberücksichtigt bleiben. Andere bereinigen die "Nettomieten" vorher von Verwaltungs- und Instandhaltungskosten sowie von nicht umlegbaren Betriebskosten.
    Bei der Nettokaltmiete handelt es sich um die Miete, die keine umlagefähigen Betriebskosten – also auch keine Heiz- und Warmwasserkosten – enthält. Nicht zu verwechseln ist sie mit der Grundmiete, die auch Betriebskosten enthalten kann, wenn diese nämlich nicht als umlagefähige oder pauschalierte Beträge extra ausgewiesen sind. In diesem Fall werden sie Bestandteil der Grundmiete.

    Die Ermittlung des Ertragswertes eines Grundstücks erfolgt auf der Basis von Nettokaltmieten. Allerdings ist dabei die Nachhaltigkeit dieser Mieten zu prüfen.
    Die Verordnung über die Ermittlung der zulässigen Miete für preisgebundene Wohnungen von 1970 wird auch als Neubaumietenverordnung bezeichnet (abgekürzt NMV 1970, NMV 70).

    Die Verordnung ist eine der Rechtsgrundlagen für den nach dem II. Wohnungsbaugesetz geförderten Wohnungsbau. Sie war anzuwenden für die bis 31.12.2001 mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnungen und wirkt hinsichtlich der Vorschriften über die künftigen Veränderungen im Kostenmietgefüge fort, solange diese Wohnungen als öffentlich gefördert gelten.

    Sie enthält Bestimmungen über die Ermittlung der Kostenmiete und der Vergleichsmiete (im Sinne des Wohnungsbindungsgesetzes), ihre Erhöhung und Senkung infolge der Erhöhung bzw. Senkung der laufenden Aufwendungen oder wegen baulicher Änderungen, ihre Änderungen auf der Grundlage der Änderung sonstiger Bezugsgrößen u. dergl. Weitere Vorschriften beziehen sich auf Zuschläge und Vergütungen, die neben der Einzelmiete beim öffentlich geförderten Wohnungsbau zulässig sind.
    Unter der "Neuen Ökonomie" wird keine neue volkswirtschaftliche Lehrmeinung über Wirtschaftsprozesse und -strukturen verstanden. Vielmehr tritt eine neue Sichtweise des wirtschaftlichen Geschehens in den Vordergrund, die sich aus der zunehmenden Möglichkeit der schnellen Beschaffung und Verarbeitung von Informationen bei geringer werdenden Informationskosten ergibt. Dies führt zu zunehmend kürzeren Reaktionsdauern und schnelleren Reaktionsmöglichkeiten der am Wirtschaftsprozess Beteiligten auf von außen kommende Einflüsse. Grundsätzlich führt dies dazu, dass bestimmte traditionelle Haltungen (z.B. das Sich-Stützen auf eigene Erfahrungen) und Handlungsweisen (Nutzen von "Entscheidungen aus dem Bauch") an Bedeutung verlieren.

    Die neue Wissensgesellschaft führt zunehmend zur Beschleunigung und Rationalisierung von Entscheidungsprozessen. Das Verlassen von Erfahrungsplattformen fördert zunehmend Innovation. Die neue Ökonomie, auch als "Netzwerkökonomie", "Internet-Ökonomie", "Wissensökonomie" bezeichnet, verwischt zwangsläufig alte Grenzziehungen, fixierte Standortvorstellungen und verleiht den Wettbewerbswirkungen eine zusätzliche zeitliche Dimension. Die Halbwertzeit von Wissen wird dabei geringer.

    Geltendes Wissen, das heute abrufbar ist, kann morgen schon obsolet sein. Darum gilt es, das Wissen jetzt und nicht später auf den Markt zu bringen. Mit jedem zusätzlichen Informationsproduzenten, der im Internet auftritt und jedem zusätzlichen Nutzer wächst der Gesamtnutzen, der sich daraus für die Volkswirtschaft ergibt. Es handelt sich um eine umgekehrte Erscheinung dessen, was früher als das Gesetz des abnehmenden Ertragszuwachses bezeichnet wurde. Der richtige Umgang mit Wissen und den daraus entstehenden Potentialen gibt heute kleineren Einheiten zunehmend mehr Chancen als großen, in Strukturen festgezurrten Unternehmen.

    Auch die Immobilienwirtschaft wird von der Neuen Ökonomie erfasst. Zunehmend präsentieren sich Immobilienunternehmen im Internet. Die Zahl der Immobiliendatenbanken wächst. Der ökonomische Zwang zur Konzentration auf wenige Datenbanken, die den Markt repräsentieren, nimmt aber ebenfalls zu. Die Wohnlandschaft ändert sich. Die Zeit, in der es eine Ausnahme ist, wenn ein Privathaushalt am weltweiten Netz nicht kommunikativ teilnimmt, wo die Grenze zwischen Wohn- und Arbeitsstätte als Konsum- und Produktionsstätte sich auflöst, wo Gymnasiasten die Homepages von Unternehmen gestalten und pflegen, scheint vor der Türe zu stehen.

    Da das Wissen der Welt wesentlich leichter zugänglich und jederzeit abrufbar wird, dürfte sich der Zeiteinsatz zur Aneignung von Wissen in Form des Lernens künftig reduzieren. Dass damit mehr Freiraum für die Weisheit im Sinne des Nachdenkens über den Sinn des menschlichen Tuns bleibt, könnte als Chance der Neuen Ökonomie begriffen werden.

    Die Entwicklungen dieser Zeit bei der Planung von Gebäuden von morgen zu antizipieren gehört unter den Perspektiven der Neuen Ökonomie zu den immobilienwirtschaftlichen Aufgaben von heute. Es kann davon ausgegangen werden, dass traditionelle Einteilungsschemata von Wohnungen sich ändern werden. Neben Wohn- und Schlafzimmer werden beispielsweise Räume treten, die man als "Kommunikationsräume" – Verbindungsräume zur Welt – bezeichnen könnte.

    Der rasche Niedergang der "Start Up-Unternehmen", die im IT-Bereich wie Pilze aus dem Boden schossen, verführt nicht selten dazu, das Kapitel Neue Ökonomie als Seifenblase abzutun. Tatsächlich aber hat die Branche die Welt bereits erheblich verändert.
    Viele neue Produkte haben einen eigenen, charakteristischen Geruch, welchen man als "Neugeruch" bezeichnet. Dieser Geruch ist meist besonders auffällig im Innenraum neuer Autos, bei neuen Teppichböden, Möbeln und Textilien.

    Da die Geruchswahrnehmung immer subjektiv ist, wird der Geruch von verschiedenen Personen ganz unterschiedlich wahrgenommen und beurteilt.
    Während der Neugeruch bei Autos geradezu als Qualitätsmerkmal gilt, wird ein intensiverer Geruch von Raumausstattungsgegenständen meist als nicht angenehm empfunden. Ursache des Neugeruchs können Holz und Holzwerkstoffe, Leime und Kleber, Beschichtungen, Folien, Bezugsstoffe und Weichkunststoffe sein. Ein gewisser Neugeruch ist meist unvermeidbar.

    Durch den Einsatz geruchsarmer Materialien und eine geeignete Verarbeitung lassen sich die Gerüche reduzieren. Hierbei ist auch darauf zu achten, dass nicht zwei an sich geruchsarme Komponenten, bei ihrer Zusammenfügung neue Gerüche entwickeln (zum Beispiel Unterseite des Teppichbodens und Kleber).

    Die meisten Neugerüche klingen nach einigen Tagen oder Wochen so weit ab, dass sie nicht mehr wahrnehmbar sind. Unterstützend wirkt hier bei Möbeln und Einrichtungsgegenständen ein ausgiebiges Lüften. Bei Möbeln sollten zur Geruchsreduktion auch die Innenräume des Schrankes gelüftet werden. Eine Erhöhung der Raumtemperatur verstärkt vorübergehend die Geruchsemissionen, verkürzt jedoch die Dauer der Geruchsbeeinträchtigung.

    Meist sind die Gerüche nur belästigend, können jedoch auch, insbesondere bei höherer Intensität oder negativer Hedonik (unangenehme Geruchsqualität) Gesundheitsstörungen verursachen. Bei empfindlichen Personen werden durch bestimmte Gerüche auch Allergien verursacht.

    Wenn sich ein unangenehmer Neugeruch nach circa vier Wochen nicht wesentlich vermindert hat oder gar Reizungen der Schleimhäute, Augentränen oder Kopfschmerzen auftreten, sollte das Produkt reklamiert werden.
    Ein Immobilienmakler, der für beide Marktparteien (Objektanbieter und Objektsuchende) vermittelnd tätig werden will, muss sich streng neutral bei der Führung von Verhandlungen verhalten. Jedes Einwirken auf den Vertragsabschlusswillen eines der beiden möglichen Geschäftspartner in Richtung Annäherung an die Position der anderen Seite ist bereits problematisch. Seine Vermittlungsfunktion reduziert sich nahezu auf die Funktion eines Moderators. Dieser führt nicht Verhandlungen, sondern lenkt die Diskussion unter den Anwesenden allerdings unter Beachtung des Zieles, eine Einigung zwischen den Parteien über einen Vertragsabschluss herbei zu führen.

    Verletzt der Makler seine Neutralitätspflicht, verliert er den ihm im Erfolgsfall zustehenden Provisionsanspruch gegenüber demjenigen, der durch die Verhandlungsführung des Maklers benachteiligt wird.
    Das Selbstverständnis vieler deutscher Makler besteht darin, neutraler Vermittler zwischen den Parteien zu sein. Dieses (konservative) Selbstverständnis entspricht dem Ethos vom "ehrlichen Makler", das vor allem im späten Mittelalter und der beginnenden Neuzeit prägend war, als Makler noch auf ihr Amt vereidigt wurden. Bismarck hat sich dieser traditionellen Vorstellung bedient, als er seine Position 1878 auf dem Berliner Kongress beschrieb, wo es um einen Interessenausgleich zwischen den europäischen Großmächten und dem Osmanischen Reich im Bal­kan­konf­likt ging.

    Heute kommt das Neutralitätsprinzip dadurch zum Aus­druck, dass Makler mit beiden Vertragspartnern, die sie zusammenführen, Maklerverträge schließen und Pro­vi­si­ons­ver­ein­ba­run­gen treffen. Die Provision stellt sich als auf die Parteien aufgeteilte Gesamtprovision dar, da die Leis­tung des neutralen Vermittlungsmaklers beiden Parteien in gleicher Weise zugute kommt. Diese Tätigkeit als "Doppel­mak­ler" ist zwar – im Gegensatz zu Regelungen anderer Länder (z. B. Großbritannien, Niederlande) – nicht un­ter­sagt, führt in der Praxis jedoch zu Problemen. Da die maklervertraglichen Regelungen des BGB vom einseitig tätigen Makler ausgehen, muss die Rechtsposition für eine Doppeltätigkeit erst vertraglich hergestellt werden. Aller­dings führt dann jede wie auch immer geartete Be­vor­zu­gung einer Parteiposition, z. B. bei Preisverhandlungen wegen Verstoß gegen die Neutralitätspflicht zum Pro­vi­si­ons­ver­lust gegenüber der benachteiligten Partei.
    Der Neuwert einer Immobilie – als Gegenbegriff zum Zeitwert – ist der Wert, der den Herstellungskosten am Bewertungsstichtag entspricht. Er spielt in der Versicherungswirtschaft eine große Rolle. Dort spricht man von der gleitenden Neuwertversicherung. Basis für die Ermittlung der Herstellungskosten sind die Kosten des Basisjahres 1914. Der "Neuwertfaktor", der zum Neuwert führt, ergibt sich aus dem Baupreisindex. Für 2013 betrug er nach Angaben des Gesamtverbandes der Deutschen Versicherungswirtschaft 16,2.

    Die überwiegende Zahl der Gebäudeversicherungen ersetzt im Fall des Totalschadens die Herstellungskosten vollständig, bzw. bei Teilbeschädigung diejenigen Kosten, die erforderlich sind, den zerstörten Gebäudeteil wieder herzustellen.
    Newsletter sind elektronische Rundschreiben, die der Pflege von beste­hen­den Beziehungen zwischen dem Versender und dem Empfänger die­nen sollen. Dabei gibt es zwei Beziehungstypen, die den Inhalt der News­letter bestimmen: Beziehungen zu Verbrauchern (B2C) und Beziehungen zu Geschäftsleuten (B2B). In der Regel haben Newsletter werbenden Charakter, sie können aber auch nützliche Informationen enthalten, so dass der eine oder andere Newsletter von Kunden durchaus positiv bewertet werden können. Dies gilt in der Regel z. B. bei Newslettern, die von Verbänden regelmäßig an ihre Mitglieder versendet werden.

    Allerdings ist dabei zu beachten, das unverlangt zugesendete Newsletter zu wettbewerbsrechtlichen Konsequenzen führen kann. Dies gilt auch für Newsletters, die an Geschäftsleute versendet werden (B2B). So entschied der BGH in seinem Urteil vom 20.05.2009 (Az. IZR 218/07). Aus den Leitsätzen:
  • "Bereits die einmalige unverlangte Zusendung einer E-Mail mit Werbung kann einen rechtswidrigen Eingriff in das Recht am eingerichteten und ausgeübten Gewerbebetrieb darstellen."
  • "Die unverlangte Zusendung von Werbung via E-Mail an Unternehmen beeinträchtigt regelmäßig deren Betriebsablauf. Mit dem Sichten und Aussortieren unerwünschter E-Mails ist ein zusätzlicher Arbeitsauf­wand verbunden. Zudem können zusätzliche Kosten für die Herstel­lung der Online-Verbindung und die Übermittlung der E-Mail durch den Provider anfallen. Zwar können diese Kosten gering sein und auch der Arbeitsaufwand für das Aussortieren einer einzelnen E-Mails kann sich in engen Grenzen halten, wenn die E-Mail bereits durch den Betreff als Werbung erkennbar ist. Würde die Übermittlung einzelner E-Mails aber für zulässig erklärt, ist mit der häufigen Übermittlung von Newslettern ohne vorherige Einwilligung der Empfänger durch ver­schiedene Absender und mit einem immer weiteren Umsichgreifen dieser Werbeart zu rechnen."
    • Voraussetzung für die Unzulässigkeit des Versendens von Newslettern ist allerdings, dass es sich dabei um Werbung handelt.

    Werbung ist nach Auffassung des BGH jede Äußerung bei der Ausübung eines Handels, Gewerbes, Handwerks oder freien Berufes mit dem Ziel, den Absatz von Waren oder die Erbringung von Dienstleis­tun­gen zu fördern. In solchen Fällen handelt es sich um einen Verstoß gegen das Verbot der unzumutbaren Belästigung nach § 7 Abs. 2 Nr. 3 UWG. Danach liegt eine unzumutbare Belästigung bei Wer­bung unter Verwendung einer automatischen Anrufmaschine, eines Faxgerätes oder elektronischer Post vor, ohne dass eine vorherige ausdrückliche Einwilligung des Adressaten vorliegt.

    Eine unzumutbare Belästigung ist allerdings nicht anzunehmen, wenn der Empfänger der Newsletter seine E-Mail-Adresse dem Absender mit­geteilt hat oder der Empfänger (Kunde) nach der erstmaligen Zu­sen­dung nicht widersprochen hat. Der Versender muss dann aller­dings dem Kunden klar machen, dass er die weitere Zusendung der Newletter per E-Mail durch entsprechende Mitteilung unter­sa­gen kann.
    Abkürzung für: Nutzfläche
    Abkürzung für: Nebengebäude
    Abkürzung für: Normenausschüsse Heiz- und Raumlufttechnik
    Wird ein von einem Kreditinstitut gewährtes Darlehen vom Darlehensnehmer nicht abgerufen, kann das Kreditinstitut eine Nichtabnahmeentschädigung verlangen. Sie wird neben etwa vereinbarten Bereitstellungszinsen fällig. Die Berechnung kann sowohl nach der sogenannten Aktiv-Aktiv-Methode als auch nach der Passiv-Aktiv-Methode erfolgen.

    Bei der Aktiv-Aktiv-Methode wird ein Vergleich gezogen zwischen den Darlehenszinsen, die der Darlehensschuldner hätte zahlen müssen und dem Zinsergebnis einer anderweitigen Ausleihung, des bereitgestellten Darlehensbetrages. Bei der Passiv-Aktiv-Methode ist die Nichtabnahmeentschädigung die Differenz zwischen den vom Darlehensnehmer tatsächlich zu zahlenden Zinsen und der Rendite aus der fiktiven Anlage des nicht abgenommenen Darlehensbetrags am Kapitalmarkt abzüglich eines Risikoabschlages (ca. 0,05-0,06%) und den Verwaltungskosten des Kreditinstituts.

    Komplizierter wird die Berechnung dann, wenn es sich um ein Tilgungsdarlehen handelt, weil dann bei der Differenzberechnung die zurückfließenden Tilgungsbeträge zu berücksichtigen sind. Die Berechnung der Nichtabnahmeentschädigung muss auf Angaben beruhen, die der Darlehensnehmer überprüfen kann.
    Eine Klausel, in der sich der Auftraggeber verpflichtet, Provision auch für den Fall zu zahlen, dass er den Hauptvertrag mit dem vom Makler nachgewiesenen Partner nicht abschließt, beseitigt seine Abschlussfreiheit. Sie ist daher in Allgemeinen Geschäftsbedingungen und Formularverträgen unwirksam und kann vielmehr nur individualvertraglich wirksam vereinbart werden (vgl. BGH NJW 1967,1225).

    Hier ist jedoch die Höhe des Betrages zu beachten, den der Auftraggeber zahlen soll. Ist sie geeignet, wirtschaftlichen Druck auszuüben, den nicht gewünschten Kaufvertrag doch abzuschließen, bedarf die Individualvereinbarung darüber hinaus gemäß § 311 b BGB der notariellen Beurkundung. Ein Betrag von 5.000 Euro übt nach der Rechtsprechung auch dann Druck auf den Auftraggeber aus, wenn er zehn Prozent der vereinbarten Provision nicht übersteigt (vgl.OLG Frankfurt/Main, NJW-RR 1986,597).
    Ein Nichtanwendungserlass ist ein Mittel der Finanzverwaltung, die Grundsätze eines Urteils des Bundesfinanzhofes nicht über den konkret entschiedenen Einzelfall auf vergleichbare Fälle analog anzuwenden.

    Die Finanzverwaltung erlässt diese Nichtanwendungserlasse gerne, wenn ihr ein Urteil des BFH nicht passt. Damit vermeidet sie, dass sich Steuerpflichtige bei analogen Fällen auf das für sie günstige Urteil berufen und es ihrer Steuerfestsetzung zugrunde legen wollen.

    Durch den Nichtanwendungserlass bleibt dem Steuerpflichtigen mit ähnlichem Sachverhalt nur der Weg, selbst in das Rechtsbehelfsverfahren zu gehen und ggf. Klage zu erheben, es sei denn, weitere Verfahren sind anhängig, an die sich der Steuerpflichtige anlehnen kann.
    Ist der Anspruch auf Durchführung der Schönheitsreparaturen laut Mietvertrag fällig und findet keine Durchführung der Arbeiten durch den Mieter statt, kann der Vermieter ihm eine Frist setzen, bis zu deren Ablauf sie durchzuführen sind. Diese Frist wurde bis zur Schuldrechtsreform von 2002 als Nachfrist bezeichnet; heute wird sie vom Gesetzgeber nur noch "Frist" genannt. Im Internet wird oft fälschlich noch die alte Bezeichnung verwendet. Vorschrift: § 281 Abs. 1 BGB.

    Ist die Frist ergebnislos abgelaufen, kann der Vermieter die Arbeiten selbst durchführen (lassen) und die Kosten (als Schadenersatz) mit der Kaution verrechnen. Eine Ablehnungsandrohung ist seit der Schuldrechtsreform generell nicht mehr erforderlich. Anders kann dies allenfalls sein, wenn die Ablehnungsandrohung laut Mietvertrag ausdrücklich nötig ist (etwa in alten Verträgen).

    Die Dauer der Frist muss angemessen sein, 14 Tage sind laut Kammergericht Berlin ausreichend (Kammergericht Berlin, 30.10.2006, Az. 8 U 38/06). Eine vom Gesetz abweichende vertragliche Regelung, nach der die Fristsetzung überflüssig ist, ist unwirksam (§ 307 BGB). Die Fristsetzung ist jedoch entbehrlich, wenn der Mieter die Durchführung der Schönheitsreparaturen ernsthaft und endgültig verweigert (§ 281 Abs. 2 BGB) – was grundsätzlich auch durch Auszug und Sich-nicht-mehr-Melden passieren kann. Aber: Darüber, was genau als ernsthafte Ablehnung gilt, sind die Gerichte unterschiedlicher Ansicht. Generell geht man davon aus, dass der Mieter in jedem Fall nur ernsthaft ablehnen kann, wenn er vorher darüber informiert worden ist, welche Arbeiten er im Einzelnen durchzuführen hat (Kammergericht Berlin, 30.10.2006, Az. 8 U 38/06).

    Hat der Mieter vor seinem Auszug Schönheitsreparaturen vorgenommen und will der Vermieter diese als nicht ausreichend beanstanden, muss der Vermieter im Rahmen der Leistungsaufforderung nach § 281 BGB konkret die einzelnen Mängel darlegen und den von ihm beanstandeten Zustand beschreiben. Nur so kann der Mieter erkennen, inwieweit er seine vertraglichen Verpflichtungen nicht erfüllt haben soll. Der reine Hinweis auf "nicht fachgerechte Schönheitsreparaturen" ist ohne nähere Angaben nicht ausreichend (Kammergericht Berlin, 22.1.2007, Az. 12 U 28/06).
    Die Nichtigkeit des Hauptvertrags aufgrund gesetzlicher Vorschriften lässt den Provisionsanspruch entfallen bzw. gar nicht erst entstehen. Nichtigkeit tritt ein bei einem wucherischen oder einem sittenwidrigen Geschäft oder wenn es gegen ein gesetzliches Verbot verstößt. Auch die Nichteinhaltung von Formvorschriften führt zur Nichtigkeit. Dazu zählt z.B. auch die notarielle Beurkundung eines niedrigeren Kaufpreises als vereinbart.

    Der Auftraggeber des Maklers kann sich auch dann auf die Nichtigkeit des Hauptvertrags und damit auf den Wegfall der Provisionspflicht berufen, wenn er – der Auftraggeber – selbst an der falschen Beurkundung und damit an der Nichtigkeit des Hauptvertrags mitgewirkt hat.

    Der Provisionsanspruch des Maklers besteht in diesem Fall aber dann, wenn der Maklerkunde trotz des unwirksamen Kaufvertrags im Grundbuch als Eigentümer eingetragen wird. Dadurch tritt nämlich Heilung des Formmangels ein (§ 311 b Abs. 1 Satz 2 BGB).

    Anders sieht es aus, wenn ein niedrigerer als der vereinbarte Kaufpreis beurkundet wird und der Makler im Hinblick auf eine Mehrerlösklausel in seinem Maklervertrag dem Verkäufer den tatsächlichen Kaufpreis verschweigt. Dann verwirkt er seinen Provisionsanspruch. Auch die Heilung des nichtigen Kaufvertrags durch Eintragung im Grundbuch kann ihn in diesem Fall nicht retten.

    Nichtigkeit des Hauptvertrags ist auch gegeben, wenn nur der Grundstückskaufvertrag beurkundet wird, nicht aber auch der damit zusammenhängende Vertrag über die Bebauung des Grundstücks. Die Provision entfällt.
    Die Nichtveranlagungsbescheinigung wird auf Antrag vom Finanzamt ausgestellt, wenn bestimmte Einkommensgrenzen pro Jahr nicht überschritten werden und keine Pflicht zur Abgabe einer Einkommensteuererklärung besteht. Die Folge davon ist, dass ein Sparer seine Zinsen und Dividenden ungeschmälert von der Abgeltungssteuer kassieren darf. Normalerweise werden Erträge bestimmter Wertpapiere "an der Quelle" (Abgeltungssteuer) besteuert, was bedeutet, dass von ihnen bei Auszahlung 25 Prozent zzgl. 5,5 Prozent Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer einbehalten werden. Von den steuerlichen Vorteilen einer Nichtveranlagungsbescheinigung profitieren in der Hauptsache Rentner sowie Kinder ohne oder nur mit geringem eigenem Erwerbseinkommen.
    Gegen eine Entscheidung des Landgerichts in WEG-Angelegenheiten kann gemäß § 543 ZPO durch das Berufungsgericht die Revision beim Bundesgerichtshof zugelassen werden.
    Lässt das Berufungsgericht die Revision nicht zu, kann grundsätzlich gegen diese Entscheidung gemäß § 544 ZPO die Nichtzulassungsbeschwerde eingelegt werden.

    Zur Vermeidung einer Überlastung des Bundesgerichtshofes nach der Überführung des WEG-Verfahrens in das Verfahren nach der Zivilprozessordnung (ZPO) durch die WEG-Reform im Jahre 2007 kommen die Bestimmungen über die Nichtzulassungsbeschwerde jedoch erst ab 1. Januar 2015 zur Anwendung.
    Die meisten elektrischen Haushaltsgeräte werden mit niederfrequenten elektrischen Wechselfeldern von 50 Hz betrieben. Bei Wechselfeldern wiederholt sich die Ladungsumverteilung ständig mit der Frequenz.

    Im menschlichen Körper, sowie auch anderen Lebewesen, befindet sich eine Vielzahl elektrisch geladener Teilchen (Ionen), und viele Körperfunktionen beruhen auf einer Verschiebung dieser Teilchen, sind also mit elektrischen Strömen verbunden.
    Hierauf beruht eine große Zahl von Stoffwechselvorgängen. Die Nerven übertragen ihre Signale durch die Weiterleitung elektrischer Impulse. Auch das Herz ist elektrisch aktiv, wie man durch die Ableitung eines Elektrokardiogramms (EKG) nachweisen kann. So kann eine sogenannte Körperstromdichte in Milliampere pro Quadratmeter gemessen werden.

    Die natürlichen Körperstromdichten liegen im Durchschnitt im Bereich von 1 bis 10 mA/m2. Der Europäische Rat hat 1999 für 50 Hz einen Basisgrenzwert von 2 mA/m2 für niederfrequente Felder empfohlen, welcher sich an den natürlichen Körperstromdichten und den Werten orientiert, ab denen gesundheitliche Wirkungen auftreten.

    Elektrische Felder sind nicht an den Verbrauch elektrischer Energie gebunden, sie treten schon auf, wenn lediglich Energie bereitgestellt wird, zum Beispiel durch eine Steckdose im Haushalt.
    Durch äußere Einwirkung elektrischer oder magnetischer Felder auf den Menschen entstehen zusätzliche Körperströme, wobei ab einem bestimmten Schwellenwert zunächst leichte biologische Effekte zu verzeichnen sind und bei höheren Strömen auch gesundheitliche Auswirkungen durch die Stimulation von erregbaren Zellen wie Nerven und Muskelzellen auftreten können. Das elektrische Feld dringt aber kaum in den menschlichen Körper ein.

    Ausgehend von einem bestimmten Schwellenwert, welcher von Mensch zu Mensch unterschiedlich ist, können elektrische Felder wahrgenommen werden. Die Härchen auf der Körperoberfläche vibrieren im elektrischen Wechselfeld. Sie werden im Takt der vorherrschenden Frequenz gleichartig aufgeladen und stoßen sich gegenseitig ab.

    Niederfrequente elektrische und magnetische Felder können bei ausreichender Intensität das Nervensystem im Körper beeinflussen oder empfindliche medizinische Implantate (z.B. Herzschrittmacher) stören. In einer Untersuchung von 2001 konnten experimentell Schrittmacher-Fehlfunktionen bei Exposition gegenüber von 50 Hz Magnetfeldern zwischen 16 µT und 252 µT festgestellt werden (Scholten und Silny).

    Obwohl Schrittmacher, insbesondere moderne Geräte, in der Regel eine Störung von außen erkennen und dann in einen sicheren Störmodus umschalten, sind lebensbedrohliche Situationen aber im Einzelfall nicht auszuschließen. Deshalb sollten Schrittmacherträger diesbezüglich ihren Hausarzt konsultieren. Ein Abstand von 20-30 cm von elektrischen Haushaltsgeräten bietet sicheren Schutz.

    Bei einer Körperstromdichte über 10 mA/m2 durch niederfrequente elektromagnetische Felder gibt es wissenschaftlich bestätigte Wirkungen über optische Sinneseindrücke, aber auch Berichte über eine beschleunigte Knochenheilung.
    Bei mehr als 100 mA/m2 treten Gesundheitsgefahren auf, die unter anderem mit einer Veränderung der Erregbarkeit des zentralen Nervensystems zusammenhängen.
    Bei über 1000 mA/m2 sind ernsthafte Schädigungen des Organismus möglich, so kann Herzkammerflimmern, auch mit Todesfolge, auftreten.

    Die gesundheitliche Relevanz der Expositionen mit Elektrosmog unterhalb der Grenzwerte ist Gegenstand kontroverser Diskussionen. So werden häufig Erkrankungen wie Krebs bei Erwachsenen, Leukämien bei Kindern, Depression und Selbstmord, Herz-Kreislauf-Erkrankungen, Entwicklungsstörungen, immunologische Veränderungen und Verhaltensänderungen in Zusammenhang mit einer Exposition gegenüber elektrischen und magnetischen Feldern gebracht.

    Hierbei werden zum Teil auch Emissionen von Radioweckern, Mobilfunksendeanlagen, Handys, Hochspannungsleitungen oder Haushaltsgeräten in einem Atemzug genannt, ohne die unterschiedlichen elektromagnetischen Ursachen und damit auch Wirkungen zu bedenken.
    So werden beim Mobilfunk hochfrequente elektromagnetische Felder genutzt, Hochspannungsleitungen und Haushaltsgeräte emittieren dagegen niederfrequente elektrische und magnetische Felder.

    Niederfrequente elektrische Wechselfelder treten in der Nähe von elektrischen Maschinen und Anlagen auf (zum Beispiel Lampen, Bügeleisen, Haartrockner, Elektrotherapie, Netzleitung in Gebäuden, Trafostationen, Hochspannungsfreileitungen).
    Die Wechselfelder können von außen kaum (nur sehr geschwächt) in Gebäude, Züge oder Kraftfahrzeuge eindringen. Die Grenzwerte der Verordnung zur Durchführung des Bundes-Immissionsschutzgesetzes (26. BImSchV) im niederfrequenten Bereich betragen 5 kV/m bei einer Frequenz von 50 Hz (Haushaltsstrom) und 10 kV/m bei 16,7 Hz (Oberleitungsstrom der Bahn).

    Haushaltsgeräte unterliegen nicht der oben genannten Verordnung. Die in dieser Verordnung festgelegten Grenzwerte, welche auch von der Deutschen Strahlenschutzkommission (SSK) empfohlenen sind, können aber für die Beurteilung möglicher gesundheitlicher Wirkungen aller niederfrequenten elektromagnetischen Felder im 50 Hz-Bereich und damit auch für die Beurteilung von Haushaltsgeräten herangezogen werden.

    Im Abstand von 30 cm weisen Haushaltsgeräte Feldstärken auf, die deutlich unterhalb der Grenzwerte liegen:
    • Elektrischer Boiler 0,3 kV/m,
    • Stereoanlagen, Bügeleisen, Kühlschränke, Handmixer 0,1-0,2 kV/m,
    • Kaffeemaschinen und Fernsehgeräte
    Die Wasserversorgungsunternehmen vieler Gemeinden erheben Gebühren für Niederschlagswasser. Darunter ist das Wasser zu verstehen, das als Regen auf die durch Bebauung versiegelten Flächen des Grundstücks fällt und dann durch die Kanalisation abgeleitet werden muss. Heute bestehen in der Regel für Regenwasser und Abwasser getrennte Kanäle, wobei den Gemeinden selbst auch Kosten für die "Entsorgung" des Regenwassers entstehen.

    Für Hauseigentümer empfiehlt sich eine genaue Prüfung, ob im Gebührenbescheid die versiegelte Fläche korrekt angegeben ist. Sparen lässt sich hier durch Maßnahmen der Grundstücksgestaltung: Zufahrt nicht betonieren oder pflastern, sondern mit Kies belegen, Autostellplatz mit Gras bepflanzen, das durch ein befahrbares Stahlgitter wächst. Weitere Möglichkeiten sind Rasengittersteine, Holzpflaster und sogenannte Porenpflaster aus durchlässigen Betonsteinen. Je nach Gestaltungsmethode und -Material werden unterschiedliche Grade der Versickerung erzielt.

    Derartige Maßnahmen lohnen sich jedoch nur, wenn die betreffende Gemeinde die Gebühr zumindest teilweise anhand der versiegelten Fläche des jeweiligen Grundstücks ermittelt und nicht allein auf Basis des Trinkwasserverbrauchs. Wegweisend waren zu diesem Problem das Urteil des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofes (Az. 23B02.1937-W2K01.997) und die Abweisung der dagegen gerichteten Revision durch das Bundesverwaltungsgericht (BVerwG, Az. 9B51.03). Der Bayerische Verwaltungsgerichtshof hat entschieden, dass in bestimmten Fällen die Einführung einer gesplitteten Abwassergebühr erforderlich ist. Dabei werden die Kosten für die Schmutzwasser- und Niederschlagswasser-Beseitigung getrennt errechnet. Die Schmutzwasserkosten richten sich nach dem Trinkwasserverbrauch und die Kosten für die Niederschlagswasser-Beseitigung orientieren sich an der versiegelten Grundstücksfläche mit Kanalanschluss. Nach dem Urteil ist es bei einem Kostenanteil der Niederschlagswasser-Beseitigung von mehr als 12 Prozent an den gesamten Abwasserkosten angezeigt, eine gesplittete Abwassergebühr einzuführen.

    Eine Reihe weiterer Gerichtsurteile hat bestätigt, dass eine einheitliche Berechnung der Gebühren für Schmutzwasser und Niederschlagswasser nach dem Frischwasserverbrauch im Regelfall nicht mehr als zulässig angesehen werden kann (Hessischer VGH, Urteil vom 2.9.2009, Az. 5 A 631/08; VG Lüneburg, Urteil vom 31.5.2007, Az. 3 A 370/05). Dies gilt auch für kleine Gemeinden (VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 11.3.2010, Az. 2 S 2938/08).

    Teilweise machen gemeindliche Abwassersatzungen die Erhebung einer Gebühr für Niederschlagswasser davon abhängig, ob ein Anschluss ans Abwasserkanalnetz oder auch nur die Möglichkeit eines solchen Anschlusses besteht. Im letzteren Fall kann die Behörde jedoch nicht zunächst einen Grundstückseigentümer dazu verpflichten, Sickermulden für Niederschlagswasser auf seinem Grundstück anzulegen, und ihn dann trotz nicht bestehendem Kanalanschluss zur Bezahlung einer Abgabe für eingeleitetes Niederschlagswasser heranziehen ( OVG Rheinland-Pfalz zu Gewerbegrundstück, Az. 6 A 11142/06, Urteil vom 19.12.2006).
    Über die von den Wohnungseigentümern in der Versammlung gefassten Beschlüsse ist eine Niederschrift anzufertigen. Sie ist von dem Versammlungsvorsitzenden und einem der teil­neh­men­den Wohnungseigentümer sowie von dem Vorsitzenden des Ver­waltungsbeirates oder seinem Stellvertreter – sofern ein Ver­wal­tungs­beirat bestellt ist – zu unterschreiben (§ 24 Abs. 6 WEG).

    Die Anfertigung der Niederschrift durch den Verwalter muss so rechtzeitig erfolgen, im Regelfall spätestens eine Woche vor Ab­lauf der einmonatigen Anfechtungsfrist (§ 46 Abs. 1 Satz 2 WEG), dass jeder Wohnungseigentümer von seinem Ein­sichts­recht Gebrauch machen kann, um sich über die Inhalte der ge­fassten Beschlüsse zu informieren und gegebenenfalls danach zu entscheiden, ob er von seinem Beschlussanfechtungsrecht Gebrauch machen will oder nicht. Eine Verpflichtung des Ver­walt­ers zur Übersendung der Be­schluss­niederschrift besteht allerdings nicht. Im Verwaltungs­vertrag kann jedoch eine Regelung getroffen werden, die den Verwalter verpflichtet, den Wohnungseigentümern gegen zusätzliche Gebühr die Nieder­schrift rechtzeitig vor Ablauf der Anfechtungsfrist zu übersenden.

    Die Wirksamkeit der von den Wohnungseigentümern gefassten Beschlüsse hängt aber nicht von ihrer Aufnahme in die Nieder­schrift ab. Die Niederschrift ist insoweit nicht Voraussetzung für deren Gültigkeit. Vielmehr erlangen Beschlüsse der Woh­nungs­ei­gen­tümer ihre Rechtswirkung mit der durch den Ver­samm­lungs­vor­sit­zen­den vorzunehmenden Feststellung des Beschluss­er­geb­nisses in der Wohnungseigentümerversammlung (konstitutive Be­schluss­fest­stellung). Selbst die Feststellung eines falschen Er­gebnisses aufgrund falscher Stimmenwertung (Wertung von Stimm­ent­haltungen als Nein-Stimmen) oder falscher Stimmen­aus­zählung bewirkt nicht die Unwirksamkeit eines Beschlusses, vielmehr ist auch ein "falscher" Beschluss wirksam, wenn er nicht angefochten und durch das Gericht für ungültig erklärt wird.

    In der Teilungserklärung bzw. in der Gemeinschaftsordnung kann jedoch vereinbart werden, dass zur Gültigkeit eines Beschlusses die Unterzeichnung der Niederschrift durch den Versammlungsleiter sowie von zwei Verwaltungsbeiräten oder Wohnungseigentümern erforderlich ist. In diesem Fall müssen aber die unterzeichnenden Wohnungseigentümer in der Versammlung tatsächlich anwesend gewesen sein. Verweigert einer der Unterzeichnungsberechtigten seine Unterschrift wegen fehlerhafter Protokollierung, kann dessen Unterschrift nicht durch die eines anderen anwesenden Wohnungseigentümers ersetzt werden, es sei denn, dass die Unterschriftsverweigerung rechtsmissbräuchlich ist (LG Dortmund, 06.08.2013, 1 S 298/12, DWE 2013, 149).

    Der Niederschrift sind die mit der Tagesordnung übersandten Beschlussunterlagen sowie die Anwesenheitsliste und die Stimmrechtsvollmachten als Anlagen beizufügen.

    Neben der Niederschrift ist zusätzlich gemäß § 24 Abs. 7 WEG eine Beschlusssammlung zu führen, die nicht nur über die Be­schluss­in­halte Aufschluss gibt, sondern auch über Änderungen, Aufhebungen oder gerichtliche Entscheidungen zu den jeweiligen Beschlüssen und damit über deren aktuelle Rechtsfolgen infor­miert.
    Das Niedrig-Energiehaus zeichnet sich vor allem dadurch aus, dass Wärmeverluste durch Verwendung wärmedämmender Baumaterialien vermieden werden. Dies spart Energiekosten.

    Durch Energieeinsparung wird die CO2-Emission verringert. Neben dem Niedrigenergiehaus ist auch das sog. Passivhaus höchst energiesparend. Ob das Energieeinsparpotenzial des Niedrigenergiehauses aber tatsächlich ausgeschöpft wird, hängt naturgemäß von den Nutzern des Hauses, insbesondere von ihrem Lüftungsverhalten ab.

    Nutzer von Niedrigenergiehäusern können bis zu 40% Heizenergie einsparen im Vergleich zu Nutzern konventionell gebauter Häuser.

    Um den Niedrigenergiehaus-Standard zu erreichen, bietet sich die Kombination mehrerer technischer Komponenten an. Hierzu zählen eine Gebäudeform mit einem optimalen Verhältnis von umbautem Raum zur Fläche der Außenwände, Wärmeschutz an Außenwänden, Dach und Kellerdecke, luftdichte Gebäudehülle (zu messen im Blower-Door-Messverfahren), Wohnungslüftung mit Wärmerückgewinnung, regelbare Heizwärmeverteilung. Hinzu kommen Anlagen, die den Verbrauch von Primärenergie senken etwa durch effiziente Heizanlagen mit hohem Wirkungsgrad und Solaranlagen (Sonnenkollektoren und Photovoltaik).
    Beim Nießbrauch ist zwischen dem Nießbrauch an Sachen, dem Nießbrauch an Rechten und dem Nießbrauch an Ver­mö­gen zu unterscheiden. Beim Nießbrauch an Sa­chen ist wiederum zwischen dem Nießbrauch an beweglichen Sa­chen und dem Nießbrauch an Grund­stü­cken zu un­ter­schei­den. Ein Nießbrauch an Rechten ist nur möglich, wenn das Recht nutzbar ist. Ein Nießbrauch kann un­ent­gelt­lich, teil­entgeltlich oder entgeltlich eingeräumt werden. Cha­rak­te­ris­tisch für alle Fallgestaltungen des Nießbrauchs ist des­sen Unveräußerlichkeit. Nießbrauch kann auch nicht ver­erbt werden. Die Ausübung des Nießbrauchs kann aber Drit­ten überlassen werden. Man spricht hier von Über­tra­gung des Nießbrauchs.

    Vor größerer Bedeutung ist der Nießbrauch an Grund­stü­cken. Nießbrauch kann auch an Grundstücksteilen ein­ge­räumt werden, z. B. an bestimmten Wohnungen eines Miet­shau­ses. Möglich ist auch die Einräumung eines Nieß­brauch­srechts an einer Eigentumswohnung. In der Regel handelt es sich bei der Einräumung von Nießbrauch an Grund­stü­cken um eine steuerrechtliche Angelegenheit im Zu­sam­men­hang mit einer Erbschaft. Dabei wird zwischen dem Vor­be­halts­nießbrauch und dem Zuwendungsnießbrauch unterschieden. Beim Vorbehaltsnießbrauch überträgt der Grundstückseigentümer das Grundstückseigentum an den vorgesehenen Erben und behält sich das Nutzungsrecht vor. Beim Zuwendungsnießbrauch räumt der Grund­stücks­eigen­tümer dem vorgesehenen Erben den Nießbrauch ein.

    Der Nießbrauchberechtigte hat weitgehend die Stellung eines „wirtschaftlichen Eigentümers“. Das Nießbrauchrecht ist nicht nur ein Nutzungsrecht. Es beinhaltet nach § 1047 BGB auch die Verpflichtung der Tragung öffentlicher und privatrechtlicher Lasten, soweit diese bei Bestellung des Nießbrauchs bestanden haben. Zu den Lasten zählen auch Zinsen für bei der Nießbrauchsbestellung schon bestehende Grundschulddarlehen. Da der Nießbrauchsberechtigte jedoch nach wie vor nicht tatsächlicher Eigentümer ist, kann er keine weiteren Belastungen des Grundstücks vornehmen. Er kann also z. B. keine neue Grundschuld eintragen lassen. Er hat ferner auch den Nießbrauchsgegenstand – z. B. das Grundstück mit darauf befindlichem Haus – in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten. Auch gewisse Ausbesserungen und Erneuerungen muss er (im Rahmen üblicher Erhaltungsarbeiten) durchführen.
    Nießbrauch ist eine Form der Dienstbarkeit. Beim Nießbrauch wird ein Grundstück in der Weise belastet, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, berechtigt ist, entsprechende Nutzungen (zum Beispiel Mietzahlungen) zu erhalten. Der Nießbrauch spaltet – vereinfacht ausgedrückt – das juristische Eigentum vom wirtschaftlichen Eigentum ab. Beim Nießbrauch an einer Immobilie hat der Nießbraucher die Pflicht, das Gebäude zu unterhalten, also die Kosten für Instandhaltungen, Steuern, Versicherungen usw. zu zahlen.

    Er muss auch für Darlehenszinsen aus einer Beleihung des Objektes aufkommen. Allerdings kann auch vereinbart werden, dass der Eigentümer alle Bewirtschaftungs- und Kapitalkosten übernimmt ("Bruttonießbrauch"). Der Nießbrauch kann nicht nur bei Grundstücken oder beweglichen Sachen, sondern auch bei Vermögen, bei Rechten und an einer Erbschaft vereinbart werden. Der Nießbrauch ist ein nicht übertragbares und unvererbliches Recht.

    Ein Nießbrauch kann sowohl dadurch zustande kommen, dass der Eigentümer das Eigentum am Grundstück einem Dritten überträgt und sich den Nießbrauch vorbehält ("Vorbehaltsnießbrauch") oder dadurch, dass er einem Dritten den Nießbrauch am Grundstück einräumt und das Eigentum behält ("Zuwendungsnießbrauch"). Schließlich kann ein Eigentümer auch sein Testament so gestalten, dass der Erbe (zum Beispiel sein Sohn) das Eigentum am Grundstück erhält und ein Dritter (zum Beispiel sein Bruder) den Nießbrauch zugesprochen bekommt (Vermächtnisnießbrauch).

    In steuerlicher Hinsicht muss beim Nießbrauch folgendes bedacht werden: Steht dem Zuwendungsnießbrauch eine Gegenleistung (Einmalzahlung) gegenüber, dann handelt es sich beim Eigentümer um Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung, die er jedoch auf bis zu zehn Jahre verteilen kann. Erzielt der Nießbraucher bei entgeltlicher Bestellung des Nießbrauchs Einnahmen, handelt es sich dann um Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die er durch von ihm übernommene Bewirtschaftungs- und Kapitalkosten (Werbungskosten) schmälern kann. Verbleiben die Kosten beim Eigentümer, kann auch er sie als Werbungskosten absetzen. Die AfA für den Nießbrauch wird dem Nießbraucher zugesprochen, diejenige für das Gebäude dem Eigentümer. Beim Vorbehalts- und Vermächtnisnießbrauch entfallen diese Gestaltungsmöglichkeiten, da eine entgeltliche Bestellung nicht möglich ist.

    Auch eine Eigentumswohnung kann mit einem Nießbrauch belastet sein. Damit stellt sich die Frage nach der Stellung des Nießbrauchers in der Wohnungseigentümergemeinschaft. Nach herrschender Rechtsauffassung ändert die Belastung eines Wohnungseigentums mit einem Nießbrauch nicht die Rechtsstellung des im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümers. Ihm stehen weiterhin alle Rechte gemäß Wohnungseigentumsgesetz zu (BGH 07.03.2002 V ZB 24/01).

    Folglich ist der Nießbraucher weder zur Wohnungseigentümerversammlung einzuladen, noch steht ihm ein Teilnahmerecht bzw. Stimmrecht zu. Eine Ausnahme gilt für den Fall, dass der eingetragene Eigentümer ihn zur Vertretung bevollmächtigt, sofern nicht eine Vertretungsbeschränkung gemäß Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung entgegensteht. Ebenfalls ist er nicht berechtigt, Beschlüsse der Wohnungseigentümer gerichtlich anzufechten. Der Wohnungseigentümer kann jedoch gegenüber dem Nießbraucher verpflichtet sein, bei der Stimmabgabe in der Wohnungseigentümerversammlung dessen Interessen zu berücksichtigen oder auch nach dessen Weisung zu handeln.
    Wirtschaftlichen Erfolg bei Maklern oder in Immobilienunternehmen können Spezialisierungen bringen. Eine besondere Form der Spezialisierung ist das Bearbeiten einer Nische, genauer einer Marktnische.

    „Eine Nische ist eine eng definierte Gruppe, die einen bestimmten Mix von Vorteilen und Nutzen anstrebt. Marketing-Spezialisten spüren Nischen normalerweise auf, indem sie ein Marktsegment in Teilsegmente aufsplitten.“1

    Eine attraktive Nische ist wie folgt gekennzeichnet:

    • Der Kunde eines Nischensegments hat einen bestimmten Mix an Bedürfnissen.
    • Er ist bereit, dem Unternehmen für das Angebot, das seine Bedürfnisse am besten erfüllt, eine Prämie zu bezahlen.
    • Die Nische ist wahrscheinlich nicht attraktiv für Konkurrenten.
    • Die Nische beinhaltet bestimmte Skalen- und Synergieeffekte durch Spezialisierung.
    • Die Nische weist ein gewisses Größen-, Gewinn- und Wachstumspotenzial auf.2

    Unter den Maklern gibt es neben Spezialisierungen auf bestimmte Teilmärkte (2-Zimmer-Stadtwohnungen, Doppelhaushälften in Oberzentren, Einfamilienhäuser auf dem Lande) bestimmte Nischen.
    Beispielsweise vermitteln einzelne Makler Resthöfe vorhergehender landwirtschaftlicher (Groß-) Betriebe zu Wohnzwecken oder Mietwohnungen für studentische Wohngemeinschaften.

    Studentisches Wohnen kann auch in der immobilienwirtschaftlichen Projektentwicklung, in der Verwaltung beziehungsweise dem Management von Immobilien und als Finanzierungs- sowie Investitionsobjekt eine lohnende Nische in Deutschlands Universitätsstädten und Studentenhochburgen sein.

    Den allgemeinen Gegenpol zu jemandem, der eine Nische besetzt, stellt der Generalist dar.

    1vgl. Kottler, Philip, Marketing Management, 11th edition 2003, S. 280/281
    2ebenda
    Abkürzung für: Neue Juristische Wochenschrift / Zeitschrift
    Abkürzung für: NJW-RechtsprechungsReport Zivilrecht / Zeitschrift
    Abkürzung für: Nebenkosten
    Abkürzung für: Neubaumietenverordnung
    Abkürzung für: Verordnung über die Ermittlung der zulässigen Miete für preisgebundene Wohnungen von 1970 (= Neubaumietenverordnung).
    Diese Darlehenssumme ist entscheidend für die Berechnung von Zinsen, Tilgung, Disagio und Bearbeitungsgebühr. Die Nominalschuld unterscheidet sich von dem tatsächlichen Auszahlungsbetrag, bei dem die Bearbeitungsgebühren oder das Disagio schon abgezogen wurden.
    Der Nominalzins bezieht sich auf den geschuldeten Kreditbetrag, ohne dass die Kreditnebenkosten dabei berücksichtigt werden. Er enthält also weder Bearbeitungsgebühren noch ein Disagio. Im Gegensatz dazu steht der Effektivzins, der diese Kosten mit berücksichtigt.

    Der Nominalzins wird auch als Gegenbegriff zum Realzins verstanden. Im Nominalzins ist die Inflationsrate enthalten, während der Realzins der inflationsbereinigte Zins ist. Im Vergleich zum Nominalzins ist der Liegenschaftszins ein Realzins, weil dieser sich nicht auf einen inflationsabhängigen Geldbetrag bezieht, sondern auf ein ertragsfähiges, inflationsunabhängiges Grundstück.
    Eine einheitliche, allgemein anerkannte Definition für Non-Performing Loans existiert bislang nicht. Im engeren Sinne werden darunter ernsthaft ausfallgefährdete Kredite verstanden, die bereits zu drei oder mehr aufeinander folgenden Zahlungsterminen nicht mehr ordnungsgemäß bedient worden sind.

    Im weiteren Sinne wird die Bezeichnung für Kredite verwendet, bei denen es zu Abweichungen vom Tilgungsplan gekommen ist. Sie werden auch als Subperforming Loans bezeichnet.

    Weitere, häufig synonym für Non-Performing Loans oder Subperforming Loans verwendete Begriffe sind Faule Kredite, Notleidende Kredite, Problemkredite, Distressed Loans, Defaulted Loans, Non-Core Loans.

    Bei Non-Performing-Loans-Transaktionen werden Not leidende Darlehen an spezialisierte Abwickler wie Lone Star oder Goldmann Sachs veräußert, die sich aus diesem Geschäft überdurchschnittliche Renditen im zweistelligen Bereich erhoffen. Im Gegensatz zu den USA, Japan und anderen europäischen Ländern (z. B. Italien) wurden in Deutschland derartige Transaktionen erst vor wenigen Jahren am Markt eingeführt.

    Der  Veräußerer nimmt zwar Abschläge auf die Nominalkreditsumme hin, gleichwohl bieten sich ihm folgende Vorteile:
    • Reduzierung der Eigenkapitalunterlegung (Basel II) und Einsetzung des freigesetzten Kapitals im profitableren Neugeschäft,
    • Kreditrisikominimierung (sog. Risk Transfer) und Verbesserung des Rating,
    • Einsparung von Personalkosten und sonstiger eingesetzter Ressourcen (Intensivbetreuungs- und Abwicklungsabteilungen),
    • Bilanzbereinigung und Erhöhung der Transparenz.

    Die Konzeption von Geldanlageprodukten auf der Basis ausfallgefährdeter Kredite war ein Hauptauslöser der Subprime-Krise in den USA ab 2006 und damit auch der weltweiten Finanzkrise.
    Die Non-Recourse-Finanzierung ist eine regresslose Finanzierung, d. h. ohne Rückgriff. Es ist eine Variante der internationalen Projektfinanzierung, bei der die beteiligten Banken alle Risiken übernehmen und auf jeden Rückgriff auf die Projektträger verzichten.

    Man versteht darunter eine Finanzierung z.B. für Kapitalgesellschaften ohne persönliche Haftung der einzelnen Gesellschafter. Diese Finanzierungsvariante bietet sich beispielsweise für in- oder ausländische Beteiligungsgesellschaften an.

    Bei dieser Finanzierungsvariante beleihen Bankpartner Gewerbeimmobilien bis ca. 70% des Beleihungswertes bzw. wohnwirtschaftlich genutzte Immobilien bis ca. 80% des Beleihungswertes. Der Beleihungswert richtet sich vor allem nach dem sogenannten Ertragswert der Immobilie.
    Das nonterritoriale Büro ist ein Büro ohne feste persönliche Arbeitsplätze. Die vorhandenen Arbeitsplätze werden von den Beschäftigten nach dem Prinzip des Desksharing genutzt.
    Die "Normalherstellungskosten 2010" der Sachwertrichtlinie dienen der Ermittlung des Sachwertes baulicher Anlagen (ohne Außenanlagen), der Herstellungskosten eines Gebäudes, der Ermittlung von Flächen und Rauminhalten vieler verschiedener Gebäudearten. Sie löst die NHK 2000 ab.

    Nach der amtlichen Verlautbarung des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung ist ihr Zweck, die Vorgehensweise bei der Ermittlung von Gebäudesachwerten genau festzulegen. Rechtsgrundlage sind die §§ 21 – 23 ImmoWertV.

    Beschrieben wird in der Sachwertrichtlinie das Verfahren, das über den ermittelten „vorläufigen Sachwert“ von 36 verschiedenen Gebäudearten über die Marktanpassung mit Hilfe von Sachwertfaktoren unter Berücksichtigung objektspezifischer Grundstücksmerkmale zum Verkehrswert führt.

    Bereits mit Einführung der Normalherstellungskosten 1995 – die noch Regionalfaktoren enthielten - wurde die frühere Berechnungsgrundlage des Basisjahrs 1913 ersetzt. Eine Erweiterung wurde in den NHK 2000 vorgenommen. Es handelt sich um ein Tabellenwerk mit 95 Gebäudetypen, wobei nach Objektart, Baualtersgruppe und Bauweise, Ausstattungsstandard usw. differenziert wird. Änderungen des Umsatzsteuersatzes werden durch Einbeziehung in den Baupreisindex berücksichtigt. Die sich auf die Flächen beziehende Berechnungsgrundlage ist die Brutto-Grundfläche (BGF) im Sinne der DIN 277.

    Diese ist gegenüber dem Brutto-Rauminhalt (BRI), dessen Kosten in den NHK 95 ebenfalls noch angegeben waren, nunmehr als ausschließliche Berechnungsgrundlage heranzuziehen.

    Lediglich für Objekttypen, bei denen die Brutto-Grundfläche keinen sinnvollen Berechnungsbezug herstellt (zum Beispiel Lagergebäude, Industriegebäude, Werkstätten) wurden die Kosten pro Kubikmeter Brutto-Rauminhalt angegeben.
    Mittels einer Normenkontrollklage kann eine Rechtsnorm – also zum Beispiel ein Gesetz, eine Verordnung oder eine gemeindliche Satzung – auf die Vereinbarkeit mit höherrangigem Recht überprüft werden. Denn jedes Gesetz muss sich beispielsweise im Einklang mit der deutschen Verfassung – dem Grundgesetz – befinden.

    Es gibt mehrere Unterarten dieser Verfahrensart:
    Bei der konkreten Normenkontrollklage kann ein konkreter Rechtsfall nicht gelöst werden, ohne die Frage zu beantworten, ob das dafür entscheidende parlamentarische Gesetz sich in Übereinstimmung mit der Verfassung befindet. Das Gericht legt das Gesetz je nach betroffener Verfassung dem Verfassungsgericht des Bundeslandes oder dem Bundesverfassungsgericht vor (Art. 100 GG). Bis zu dessen Urteil ruht das Verfahren im Ausgangsfall.

    Bei der abstrakten Normenkontrollklage wird eine Rechtsnorm (keine Verwaltungsvorschrift) ohne konkreten zugrunde liegenden Fall durch das Bundesverfassungsgericht geprüft. Diese Prüfung kann von der Bundesregierung, einer Landesregierung oder einem Viertel der Mitglieder des Bundestages beantragt werden (Art. 93 Abs. 1 Nr. 2 Grundgesetz) – also nicht von einem Bürger.

    Ausnahmen sind einige Bundesländer, in denen die Landesverfassung auch dem Bürger die Möglichkeit einer abstrakten Normenkontrollklage gewährt. Die Bezeichnungen dieser Klage können dann jedoch abweichend sein.

    So wird sie in Bayern als Popularklage bezeichnet. Dort besagt Art. 98 der Verfassung des Freistaates Bayern: „Der Verfassungsgerichtshof hat Gesetze und Verordnungen für nichtig zu erklären, die ein Grundrecht verfassungswidrig einschränken.“
    In Hessen existiert die sogenannte Volksklage. Sie hat zur Voraussetzung, dass ein Prozent der Stimmberechtigten den Antrag unterstützen.

    Im Verwaltungsrecht richtet sich das Verfahren des Normenkontrollantrages nach § 47 Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO). Nach dieser Vorschrift können die Oberverwaltungsgerichte und Verwaltungsgerichtshöfe über die Gültigkeit von auf Grundlage des Baugesetzbuches erlassenen Satzungen und Rechtsverordnungen entscheiden – sowie nach landesrechtlicher Festlegung auch über andere im Rang unter dem Landesgesetz stehende Rechtsvorschriften.

    Einen entsprechenden Antrag stellen kann jede natürliche oder juristische Person, die geltend macht, durch die Rechtsvorschrift oder deren Anwendung in ihren Rechten verletzt zu sein beziehungsweise in absehbarer Zeit verletzt zu werden, ferner auch jede Behörde. Dies muss innerhalb eines Jahres nach Bekanntmachung der Rechtsvorschrift geschehen.

    Gegen einen Bebauungsplan oder eine Satzung nach § 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 und 3 oder § 35 Abs. 6 des Baugesetzbuchs kann auf diesem Weg nicht vorgegangen werden, wenn der Antragsteller Argumente vorbringt, die er im Rahmen der öffentlichen Auslegung oder der Beteiligung der betroffenen Öffentlichkeit nicht oder verspätet geltend gemacht hat, aber hätte geltend machen können, und wenn auf diese Rechtsfolge im Rahmen der Beteiligung aufmerksam gemacht wurde.
    Ein Normobjekt ist ein hinsichtlich Größe, Alter, Lageeigenschaften und Qualität genau definiertes Immobilienobjekt. Normobjekte haben keine wertbeeinträchtigenden Zustandsmerkmale (z.B. Reparaturstau). Da die am Immobilienmarkt gehandelten Realobjekte in der Regel nicht in das Definitionsraster eines Normobjektes passen, erfolgt Bewertung eines Normobjektes aus der Ableitung der am Immobilienmarkt für Realobjekte erzielten Preise über Zu- und Abschläge. Normobjekte haben im Rahmen der Immobilienmarktforschung Bedeutung für Zeitreihenanalysen der Immobilienpreise, aber auch für die Erstellung von Raumindizes. Sie sind Grundlage des IVD-Preisspiegels.
    Der Notar ist ein von der Justizverwaltung eines Bundeslandes nach dem Bedarfsprinzip bestellter Volljurist, der bestimmte Aufgaben im Rahmen der freiwilligen Gerichtsbarkeit und der Rechtspflege wahrzunehmen hat. Voraussetzung der Bestellung ist eine in der Regel dreijährige Anwärterzeit als Notarassessor. Bei Immobiliengeschäften ist die Mitwirkung des Notars vielfach erforderlich (notarielle Beurkundung).

    Bei den Rechtsgeschäften, die vom Notar beurkundet werden, hat der Notar nach dem Beurkundungsgesetz eine besondere Belehrungspflicht. Er muss die Parteien über die rechtliche Tragweite des Vertrages aufklären, den die Parteien schließen wollen. Alle Beurkundungen, die der Notar vornimmt, sind in zeitlicher Reihenfolge in ein gebundenes Register einzutragen (Urkundenrolle).

    Für seine Tätigkeit erhält der Notar Gebühren und Auslagen. Die wurden bis Ende Juli 2013 nach der Kostenordnung berechnet. Seit 1. August 2013 ist das Gerichts- und Notarkostengesetz einschlägig. Durch die Neuregelung wurde das Gebührensystem vereinfacht. Gebührenvereinbarungen sind weiterhin unzulässig. Zur Absicherung der finanziellen Abwicklung eines beurkundeten Geschäftes kann der Notar ein besonderes Konto ("Notaranderkonto") zur Verfügung stellen, über das er treuhänderisch verfügt.
    Nach der Beurkundung z.B. eines Grundstückskaufvertrages muss dieser Vertrag auch "vollzogen" werden. Es müssen Anträge an das Grundbuchamt gestellt werden, die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes muss besorgt werden usw. Dafür hat der Notar speziell ausgebildetes Personal, nämlich den/die Notargehilfen/in.
    Notare haben gegenüber den Personen, deren Geschäfte sie beurkunden, verschiedene Aufklärungs- und Sorgfaltspflichten.

    Die Grundregel für die Haftung der Notare ist § 19 Bundesnotarordung (BNotO).
    Nach dieser Vorschrift haften Notare für vorsätzlich und fahrlässig erfolgte Amtspflichtverletzungen. Der Notar hat danach einem anderen den Schaden zu ersetzen, den dieser wegen der Amtspflichtverletzung erlitten hat. Aus einer Haftung wegen fahrlässiger Amtspflichtverletzungen kann in der Regel nur dann Schadenersatz verlangt werden, wenn es keine andere rechtliche Anspruchsgrundlage gibt. Der Staat haftet nicht an Stelle des Notars.

    Was die Amtspflichten des Notars sind, ergibt sich aus anderen Vorschriften der Bundesnotarordnung (BNotO).
    Eine dieser Vorschriften ist § 28. Danach hat ein Notar „durch geeignete Vorkehrungen die Wahrung der Unabhängigkeit und Unparteilichkeit seiner Amtsführung, insbesondere die Einhaltung der Mitwirkungsverbote und weiterer Pflichten“ sicherzustellen.

    Die Mitwirkungsverbote sind in § 3 BNotO geregelt.
    Danach darf der Notar nicht bei Beurkundungen mitwirken, die ihn selbst, ihm nahestehende Personen, Familienangehörige oder Unternehmen betreffen, an denen er in bestimmtem Maße beteiligt ist.

    Der Notar muss über den Inhalt seiner Amtsgeschäfte Verschwiegenheit bewahren. Er muss Beurkundungen, die gegen die gesetzlichen Regeln verstoßen, ablehnen. Gleichzeitig darf er jedoch eine Beurkundung nicht ohne ausreichenden Grund verweigern – dies kann zu einigen Komplikationen führen.

    Bei Grundstückskaufverträgen gehört es zu den Aufgaben des Notars, zuerst das Grundbuch zu prüfen, um die Daten des Verkäufers zu verifizieren und etwaige Belastungen festzustellen. Den Entwurf des Kaufvertrages muss er so rechtzeitig den Parteien zur Verfügung stellen, dass diese sich über den Vertragsinhalt klar werden können – dies sind in der Regel zwei Wochen. Eine Nichtbeachtung dieser Frist kann zu Schadenersatzansprüchen führen. Bei der Beurkundung muss der Vertrag zwingend vorgelesen werden.
    Bestimmte Verträge müssen vom Notar beurkundet werden, damit sie wirksam werden. Dies sind u. a. der Grundstückskaufvertrag, der Bauträgervertrag, die Bestellung eines Erbbaurechts, sowie die Einräumung von Wohneigentum. Die Rolle des Notars besteht darin, den Vertragswillen der Parteien zu erforschen und zu formulieren. Er muss die Vertragsparteien über die rechtlichen Konsequenzen des Geschäfts belehren und ihre Erklärungen klar und eindeutig in der Urkunde wiedergeben. Mit der Unterschrift der Parteien auf der Urkunde wird bestätigt, dass der formulierte Vertragsinhalt dem Vertragswillen beider Parteien entspricht.

    Voraussetzung dafür, dass ein Notar einen Vertrag beurkunden kann, sind Informationen, die er sich über Vor- und Familienname, Anschriften und die Güterstände der an der Beurkundung teilnehmenden Parteien verschaffen muss. Diese identifizieren sich durch Vorlage eines Personalausweises oder eines Reisepasses. Daraus ergeben sich auch die Geburtsdaten der Parteien.

    Im Beurkundungsgesetz ist geregelt, dass der Notar bei einem Verbrauchervertrag dem Verbraucher ausreichend Zeit gibt, den Vertragsentwurf vor der Unterschrift zu prüfen. Er soll den Entwurf des Vertrags 14 Tage vor dem Termin zur Beurkundung dem Verbraucher zur Verfügung stellen. Wenn die Frist unterschritten wird, sollen die Gründe dafür im Kaufvertrag angegeben werden. Mit dieser Vorschrift soll der Verbraucher geschützt werden. Er soll genügend Zeit haben, sich die Tragweite des Geschäfts vor Augen zu führen und alle Risiken abwägen und Fragen klären.
    Die Urschrift einer notariellen Urkunde ist die Originalniederschrift einer notariell beurkundeten Willenserklärung und verbleibt in der Verwahrung des Notars. Die Ausfertigung vertritt die Urschrift im Rechtsverkehr. Damit kommt die Vorlegung der Ausfertigung der Vorlegung der Urschrift gleich. Sie ist eine Abschrift der Urschrift mit der Überschrift "Ausfertigung" und dem zwingenden Vermerk, dass sie mit der Urschrift übereinstimmt.

    Besondere Bedeutung kommt der Ausfertigung bei Vollmachtsurkunden zu.

    Bei der beglaubigten Abschrift handelt es sich um eine einfache Abschrift der Urschrift mit dem Vermerk des Notars, dass sie mit der Hauptschrift übereinstimmt. Dieser Beglaubigungsvermerk muss Ort und Tag der Ausstellung angeben und ist mit dem Siegel oder dem Stempel und der Unterschrift des Notars zu versehen. Der Besitz einer beglaubigten Abschrift ersetzt im Rechtsverkehr nicht den Besitz einer Ausfertigung.
    Die Bundesnotarordnung verpflichtet den Notar, für seine Leistungen die gesetzlich vorgeschriebenen Gebühren zu erheben. Seit 1. August 2013 sind diese Gebühren durch das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG ) festgelegt. Für Beurkundungsaufträge vor dem 1. August 2013 war die Kostenordnung maßgeblich.

    Der Sinn dieses Systems besteht darin, dass die Dienstleistungen der Notare für jedermann verfügbar bleiben. Die Neuregelung enthält eine abschließende Aufzählung und Definition aller Kostentatbestände. Auf Auffangtatbestände wurde verzichtet; für vorzeitig beendete Beurkundungsverfahren, Entwurfsfertigung oder isolierte Beratung wurden eigene Gebührentatbestände geschaffen.

    Die Hauptänderung der Gebührensystematik gegenüber der früheren Kostenordnung besteht darin, dass nun keine Akt-, sondern Verfahrensgebühren verlangt werden. So fallen die Beurkundungsverfahrensgebühr, die Vollzugsgebühr und die Betreuungsgebühr im gleichen Verfahren nur jeweils einmal an. Jede Urkunde gilt als eigenes Beurkundungsverfahren.

    Gebührenvereinbarungen sind unzulässig und sind, wenn getroffen, unwirksam. Dies legt § 125 GNotKG fest. § 17 Abs. 1 Bundesnotarordnung verpflichtet den Notar, die gesetzlichen Gebühren auch wirklich zu erheben.
    Grundstücke, die durch Nachbargrundstücke vom Zugang zu Versorgungs- und Abwasserleitungen abgeschnitten sind, können ein Notleitungsrecht geltend machen. Vorschriften hierzu finden sich allerdings nicht in allen Nachbarschaftsgesetzen der Bundesländer. In der Rechtsprechung wird hier die analoge Anwendung des Notwegerechts als Beurteilungsgrundlage herangezogen (BGH, Urteil vom 22.6.1990, Az. V ZR 59/89).
    Ein Nottestament ist ein Testament, das besonderen Regeln unterliegt. Es wird erstellt, wenn ein Mensch zu schwach oder zu krank ist, um noch ein eigenhändiges Testament niederzuschreiben, mit seinem baldigen Ableben zu rechnen ist und durch irgendwelche Umstände auch kein Notar rechtzeitig zur Stelle sein kann, um ein notarielles Testament aufzunehmen.

    Man unterscheidet dabei das Bürgermeistertestament und das Testament vor drei Zeugen. Das Bürgermeistertestament wird gemäß § 2249 des Bürgerlichen Gesetzbuches durch den Bürgermeister der Gemeinde aufgenommen, in der sich der Betreffende gerade aufhält. Dies ist zulässig, wenn zu erwarten ist, dass derjenige sterben wird, bevor ein Notar zur Stelle sein kann. Der Sterbende teilt dem Bürgermeister mündlich mit, was sein letzter Wille ist. Dieser muss eine Niederschrift anfertigen. Es müssen zwei Zeugen zugegen sein. Zeugen und Bürgermeister müssen unterschreiben. Erben bzw. Testamentsvollstrecker können nicht gleichzeitig Zeugen sein.

    Das Nottestament vor drei Zeugen ("Dreizeugentestament") ist für den Fall gedacht, dass ein Sterbender sich an einem Ort aufhält, der durch außergewöhnliche Umstände (Überschwemmung, Sturmflut, Erdrutsch) so von der Außenwelt abgeschnitten ist, dass kein Notar ihn rechtzeitig erreichen kann und dass auch ein Testament mit Hilfe des Bürgermeisters ausscheidet. Hier wird der letzte Wille mündlich den drei Zeugen mitgeteilt, die eine Niederschrift darüber anfertigen und sie unterschreiben müssen.

    Die Zeugen haben beim Nottestament in jedem Fall eine wichtige Position und eine Verantwortung. Insbesondere beim Dreizeugentestament sind sie diejenigen, die den letzten Willen des Sterbenden korrekt zu Papier bringen müssen. Als Zeugen zählen daher nur Personen, die sich von Anfang an für diese Aufgabe bereit gefunden haben und die die ganze Zeit zugegen waren. Ein zufälliger Mithörer, etwa ein Besucher am Krankenbett, kann nicht später als Zeuge "nachgereicht" werden (Kammergericht Berlin, Beschluss vom 29.12.2015, Az. 6 W 93/15). Zwei Zeugen reichen nicht aus. Ein Zweizeugentestament gab es in der früheren DDR, dies gibt es heute jedoch nicht mehr.

    Überlebt der Erblasser wider Erwarten und gesundet soweit, dass er auch einen Notar aufsuchen könnte, hat er drei Monate Zeit, ein herkömmliches eigenhändiges oder notarielles Testament zu errichten. Nach Ablauf dieser Frist wird das Nottestament unwirksam.
    Der Eigentümer eines Grundstückes, das keine direkte Anbindung an öffentliche Wege hat, kann von seinem Nachbarn verlangen, dessen Grundstück benutzen zu dürfen, um die notwendige Verbindung herzustellen (§ 917 BGB). Dafür hat der Notwegeberechtigte jährlich im Voraus eine Geldrente zu bezahlen. Das Recht auf Rente geht allen anderen Rechten an dem belasteten Grundstück vor, auch wenn es nicht im Grundbuch eingetragen wird. Wird für das bisher von der öffentlichen Straße "abgeschnittene" Grundstück eine neue eigene Verbindung zur Straße hergestellt, endet das Notwegerecht.

    Das Notwegerecht muss nicht eingeräumt werden, wenn der Nachbar durch eigene, willkürliche Schritte sein Grundstück vom Zugang zur öffentlichen Straße abgeschnitten hat. Wird durch den Verkauf eines Grundstücksteils der verkaufte oder behaltene Teil von der Verbindung zur öffentlichen Straße abgeschnitten, muss der Eigentümer des Grundstücksteils, über den bisher die Verbindung geführt hat, den Notweg hinnehmen. Das Gleiche gilt beim Verkauf von einem von mehreren Grundstücken, die dem selben Eigentümer gehören (§ 918 BGB).

    Sträubt sich der Grundstücksnachbar, so können Richtung und Umfang des Notweges durch ein Gerichtsurteil bestimmt werden. Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass es ein Notwegerecht nur für Eigentümer gibt, nicht aber für Mieter oder Pächter. In dem verhandelten Fall ging es um ein Bootshaus auf einem zugangslosen Seegrundstück in Mecklenburg-Vorpommern. Der BGH verwies den Mieter auf den Gesetzeswortlaut (Urteil vom 5.5.2006, Az. V ZR 139/05). Der Mieter hat hier allenfalls die Möglichkeit, sich an den Vermieter zu wenden, damit dieser gegenüber dem Nachbarn das Notwegerecht durchsetzt. Der Vermieter wiederum darf ohne Weiteres das Notwegerecht für den Mieter geltend machen, da es ja um die Nutzungsmöglichkeit seines eigenen Grundstückes geht und er selbst Anspruchsinhaber ist. Er kann gegenüber dem Mieter aus dem Mietvertrag sogar dazu verpflichtet sein, das Notwegerecht durchzusetzen, da ohne ein solches gegebenenfalls keine vertragsgemäße Grundstücksnutzung stattfinden kann.
    Eine notwendige Treppe ist ein Begriff aus dem Baurecht und bezeichnet eine Treppe, die notwendig ist, um Höhenunterschiede in Gebäuden zu überwinden. In Ausnahmefällen ist auch eine flach geneigte Rampe zulässig. Um den verschiedenen Sicherheitsbestimmungen (zum Beispiel hinsichtlich der Rettungswege) der einzelnen Gebäudetypen gerecht zu werden, wird die Ausführung der notwendigen Treppe in den Landesbauordnungen (LBO) vorgegeben.
    Nowakeln (nowakln = Bayerisch) bedeutet kompetentes und erfolgreiches Immobilienverkaufen. Dieser Begriff ist als Marke urheberechtlich durch die Firma Nowak Immobilien AG aus Berchtesgaden geschützt.
    Abkürzung für: Non-Performing Loans
    Abkürzung für: Netto-Rauminhalt
    Nutzen als subjektiver Wert

    Unter Nutzen versteht man einen subjektiven Wert. Der Begründer der subjektiven Wertlehre war Hermann H. Gossen. Er formulierte zwei Gesetze (Gossensche Gesetze) in seinem Werk „Entwicklung der Gesetze des menschlichen Verkehrs und der daraus fließenden Regeln für menschliches Handeln.“

    Das erste Gossensche Gesetz lautet: "Die Größe eines und desselben Genusses nimmt, wenn wir mit der Bereitung des Genusses ununterbrochen fortfahren, fortwährend ab, bis zuletzt Sättigung eintritt." Das leuchtet unmittelbar ein. Während für den Durstigen ein Glas Wasser sehr wichtig ist, nimmt für ihn der Wassergenuss mit zunehmendem Wasserkonsum ab. Übertragen auf das Konsumgut Wohnen ist daraus zu folgern, das mit zunehmender Größe einer Wohnung für einen konstant groß bleibenden Haushalt der Nutzen jedes zusätzlichen Quadratmeters an Wohnfläche abnimmt, zumal die Nutzung auch mit einem Pflegeaufwand verbunden ist.

    Das zweite Gossensche Gesetz (Grenznutzenausgleichsgesetz) lautet: "Der Mensch, dem die Wahl zwischen mehreren Genüssen frei steht, dessen Zeit aber nicht ausreicht, alle vollaus sich zu bereiten, muss, wie verschieden auch die absolute Größe der einzelnen Genüsse sein mag, um die Summe seines Genusses zum Größten zu bringen, bevor er auch nur den größten sich vollaus bereitet, sie alle teilweise bereiten, und zwar in einem solchen Verhältnis, dass die Größe eines jeden Genusses in dem Augenblick, in welchem seine Bereitung abgebrochen wird, bei allen noch die gleiche bleibt. Es folgt dieses aus dem „Gesetz der Abnahme der Genüsse."

    Übertragen auf die Konsumgüter Wohnen, Lebensunterhalt und Urlaubsreisen bedeutet dies, dass das konstante Ausgabenvolumen und damit die hierfür zur Verfügung stehenden Mittel so verteilt werden, dass sich daraus ein Genussoptimum ergibt. Verringert der Konsument die Ausgaben für den Lebensunterhalt um sich einen längeren Urlaub leisten zu können, dann kann sich daraus eine Steigerung des Gesamtnutzens ergeben. Mit dem Verschieben der Ausgabeneinheiten kann so lange fortgefahren werden, bis der Gesamtnutzen ein Maximum erreicht – immer unter der Vorgabe eines konstant bleibenden Budgets.

    Neben dem Nutzenbegriff der subjektiven Wertlehre gibt es andere Definitionen von Nutzen. Er kann sich auf einen Haushalt ebenso wie auf ethische Haltungen beziehen. Das Pareto-Optimum (benannt nach Vilfredo Pareto) beschreibt z.B. einen Zustand, in dem es nicht möglich ist, eine Veränderung eines gegebenen Zustandes eines Individuums herbeizuführen, ohne dabei ein anderes Individuum zu benachteiligen.

    Weitere Nutzenkategorien

    Eine andere Nutzenkategorie neben jener, die Individuen betreffen, ist der volkswirtschaftliche Nutzen, der mit Maßnahmen verbunden ist, die eine bestimmte Bevölkerungsgruppe allgemein betreffen. Beispiele sind Schallisolierungsmaßnahmen entlang von Autobahnen, die Erweiterung von Stromversorgungsnetzen oder die Errichtung von Einkaufszentren usw. Sie führen zu Lageverbesserungen, die sich in Wertsteigerungen von Grundstücken niederschlagen. Ähnliches gilt für den kulturellen Nutzen, zum Beispiel durch die Errichtung eines Konzertsaales, oder den sozialen Nutzen, der sich aus der Einrichtung von Fürsorgeeinrichtungen für benachteiligte Personengruppen ergibt.

    Nutzenmessung

    Je nach Interpretation des Nutzenbegriffs gibt es unterschiedliche Antworten auf die Frage, wie Nutzen gemessen werden kann. Ist Nutzen in absoluten Zahlen ausdrückbar, dann erfolgt die Messung mit Kardinalzahlen. Ist nur feststellbar, dass es eine Bevorzugungsskala eines nicht kardinal messbaren Nutzen gibt, dann erfolgt die Nutzenmessung ordinal, das heißt in Form von Einreihungen der verschiedenen nutzenstiftenden Güter in eine Skala von oben nach unten ohne Gewichtung in absoluten Zahleneinheiten, meist in Form römischer Zahlen. Im immobilienwirtschaftlichen Bereich entspricht zum Beispiel die Einordnung der Lagequalitäten (1a-Lage, 1b-Lage, 2a-Lage usw.) einer ordinalen Reihung. Denkbar wäre aber auch eine kardinale Zuordnung etwa durch Ermittlung von Publikumsfrequenzen in den verschiedenen Lagen.
    Abkürzung für: Nutzungsentgeltverordnung
    Abkürzung für: Nutzfläche
    Unter der Nutzfläche versteht man denjenigen Teil der Grundfläche eines Gebäudes, der für die jeweilige Zweckbestimmung genutzt werden kann. Die Grundfläche selbst ist wiederum die Bodenfläche, die das Gebäude insgesamt umschließt.

    Nicht zur Nutzfläche gehören Technik- und Heizungsräume sowie Verkehrsflächen, also Eingänge, Flure und Treppenhäuser. Die DIN 277 / 2005 teilt die Nutzfläche in verschiedene Teile ein: Aufenthalt und Wohnen, Büroarbeit, Maschinen- und Handarbeit / Produktion / Experimente, Verteilen und Verkaufen / Lagern, Kultur und Unterricht / Bildung, Pflegen und Heilen sowie sonstige Nutzungen.

    Insbesondere in der Wohnungsanzeige und dem Immobilien-Exposé sollte der Begriff Nutzfläche nicht als Synonym für Wohnfläche verwendet oder mit diesem vermischt werden. Die Berechnung der Wohnfläche richtet sich nach der Wohnflächenverordnung, sie stellt den zum Wohnen verwendbaren Teil der Nutzfläche dar. Bei der Berechnung der Wohnfläche sind verschiedene Regeln zu beachten, die zu Abweichungen von der Nutzfläche führen – dies betrifft zum Beispiel den prozentualen Flächenabzug für Flächen unter Dachschrägen oder die Anrechnung von Balkonen oder Terrassen. Falsche Angaben der Wohnfläche können später zu Mietrückforderungen für jahrelange Zeiträume führen. Bei Verwendung missverständlicher Abkürzungen in der Immobilienwerbung besteht Abmahngefahr.

    Der Nutzflächenfaktor ist eine Bezugsgröße, die das Ver­hältnis von Nutzfläche zu Geschossfläche bezeichnet. Mit ihrer Hilfe lassen sich aus Geschossflächen überschlägig Nutzflächen beziehungsweise Wohnflächen errechnen.
    Bei Bürogebäuden beträgt z. B. der Nutzflächenfaktor etwa 0,8 (1 Quadratmeter Geschossfläche = 0,8 Quadrat­me­ter Nutzfläche). Bei Wohngebäuden (Geschoss­bau) wird – abhängig vom Baujahr – von einem Faktor zwischen 0,72 (Gebäude mit Baujahr vor 1900) und 0,78 (neue Gebäude) ausgegangen.
    Die Nutzung des Wohnungseigentums zum Wohnen ist unproblematisch. Anders verhält es sich beim Teileigentum, für das in aller Regel in der Gemeinschaftsordnung die Nutzungsart bestimmt ist. Diese Nutzungsbeschränkung muss respektiert werden. Ausnahmen sind nur in einem sehr geringen, die übrigen Wohnungseigentümer nicht wesentlich beeinträchtigenden Umfange möglich. Soll eine Nutzungsänderung erlaubt werden, ist dafür die Zustimmung aller Wohnungseigentümer erforderlich.

    Nutzungsänderungen sowohl bei Wohnungseigentum wie auch beim Teileigentum müssen von den übrigen Wohnungseigentümern jedoch geduldet werden, wenn die abweichende Nutzung nicht mehr stört als die bestimmungsgemäße Nutzung.

    Nach diesen Grundsätzen ist allerdings die Nutzung von Räumen, die als Wohnungseigentum bezeichnet sind, für die werktägliche Betreuung von bis zu fünf Kleinkindern gegen Entgelt (Tagesmütter) nicht zulässig (BGH, 13.7.2012, Az. V ZR 204/11).
    Unter Nutzungsart versteht man in der Immobilienwirtschaft die Art und Weise, wie eine Immobilie verwendet wird. Die beiden hauptsächlichen Nutzungsarten sind Wohnen und Gewerbe. Zu der Rubrik Gewerbe gehören klassischerweise Büroimmobilien und Handelsimmobilien, aber auch Industrieimmobilien (zum Beispiel Fabrik- und Logistikimmobilien).

    Diese allgemeinen Nutzungsarten Wohnen, Büro, Handel und Industrie lassen sich wiederum unterteilen in verschiedene Immobilienarten (Einfamilienhaus, Reihenhaus, Shopping-Center, Bürohochhäuser, Business-Center, Industrie- und Forschungszentren).

    Über diese klassischen Nutzungsarten hinaus gibt es Spezialimmobilien. Dies sind insbesondere Betreiberimmobilien, zum Beispiel gastronomische Einrichtungen, Hotels, Seniorenresidenzen, Kliniken, Flughäfen, Bahnhöfe oder andere Infrastruktur- oder Freizeitimmobilien. Betreiberimmobilien unterliegen bestimmten Besonderheiten und Erfolgsfaktoren (siehe Eintrag: Betreiberimmobilien). Die Nutzungsart wird in der Regel durch die Bauleitplanung (Flächennutzungsplan und Bebauungsplan) festgelegt und nimmt Einfluss auf den Wert der Immobilie.

    Neben gemischt genutzten Gebieten in der Bauleitplanung gibt es auch gemischt genutzte Immobilien. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn in einem Wohngebäude im Erdgeschoss Gewerbe betrieben wird. Eine Wohnung darf der Mieter nicht gewerblich nutzen, jedoch dürfen normale Büroarbeiten in gewissem Umfang und wie es der Verkehrssitte entspricht, auch in der Wohnung erledigt werden (siehe auch: Tagesmutter).

    Eine Änderung der Nutzungsart kann je nach Landesbauordnung des jeweiligen Bundeslandes einer Baugenehmigung bedürfen, sollte die Nutzungsänderung nicht genehmigungsfrei oder verfahrensfrei sein.